L immobilier commercial. Un catalyseur de la transformation des entreprises et de l amélioration de la rentabilité - PDF Téléchargement Gratuit\nDownload "L immobilier commercial. Un catalyseur de la transformation des entreprises et de l amélioration de la rentabilité"\n1 L immobilier commercial Un catalyseur de la transformation des entreprises et de l amélioration de la rentabilité\n2 Contenu L immobilier commercial repose sur des bases solides...2 L écart de productivité grandissant est une préoccupation importante...4 Les détaillants canadiens surclassent leurs homologues américains...6 Le secteur manufacturier offre de nouveaux débouchés...8 Les utilisateurs de locaux évaluent la rentabilité inhérente à l accroissement de la productivité...10\n3 L investissement dans l immobilier commercial et le développement de ce secteur peuvent offrir aux utilisateurs de locaux une formidable possibilité de transformer leur entreprise afin de la rendre plus concurrentielle, un défi de taille pour les entreprises canadiennes. Deloitte a mené une recherche de fond sur la productivité canadienne par rapport à celle d autres pays et a constaté un écart grandissant, au détriment du Canada, dont il a été largement question dans les médias.\n4 L immobilier commercial repose sur des bases solides Cet article examine l écart de productivité et la possibilité qui s offre aux utilisateurs de locaux sur le marché des immeubles de bureaux, des immeubles industriels et des immeubles de commerces de détail de réorienter leur stratégie immobilière pour investir dans leur entreprise et accroître leur compétitivité sur les marchés mondiaux. Nous croyons que l immobilier commercial peut servir de catalyseur pour augmenter la productivité au Canada. Les marchés immobiliers canadiens présentent de solides facteurs fondamentaux Depuis trente ans, le secteur canadien de l immobilier commercial a connu une croissance extraordinaire et d excellents résultats. Les participants au secteur ont profité de formidables possibilités d investissement, de développement d actifs, de services et de gestion immobilière. Comme le montre le graphique ci contre, pratiquement toutes les catégories d actif ont progressé, y compris les immeubles de bureaux, les immeubles de commerces de détail et les immeubles industriels et résidentiels. En fait, on constate une corrélation directe entre la croissance de la population et de l emploi et la croissance et les résultats de l immobilier. À mesure que les entreprises prennent de l expansion, la demande de locaux augmente proportionnellement à l embauche de nouveaux employés ou à l ajout de nouveaux produits ou services. Dans le secteur des immeubles de bureaux et des immeubles industriels, la demande et la location de locaux sont restées généralement positives ces trente dernières années. Croissance de la population et de l emploi au Canada Population Emploi Année (prév.) (prév.) Sources : OCDE, Conference Board du Canada, Statistique Canada, L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada\n5 Croissance de l offre immobilière au Canada Bureaux Détail Industriel Résidentiel Année Sources : Cushman & Wakefield, SCHL, En plus de la vigueur des données fondamentales de l offre et de la demande, le secteur des investissements a aussi fait bonne figure. Les marchés canadiens des fiducies de placement immobilier (FPI) ont surpassé le TSX et le marché américain des FPI. Selon l International Property Index (IPD), qui suit le rendement des actifs canadiens de qualité institutionnelle des plus grands gestionnaires d actifs immobiliers, le Canada affiche toujours d excellents résultats sur le marché mondial des investissements. Rendement de l immobilier canadien 700 % 600 % 500 % 400 % Indice de rendement global FPI plafonné S&P/TSX 480,6 % Indice de rendement global brut FPI (É.-U.) MSCI 259,2 % 300 % 200 % 100 % 0 % Indice composé de rendement global S&P/TSX Janv Janv Janv Janv Janv Janv Janv Janv ,3 % Source : Banque Scotia, indices Dow Jones S&P, MSCI. L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada 3\n6 L écart de productivité grandissant est une préoccupation importante L écart de productivité grandissant est une préoccupation importante pour le Canada La productivité, déterminée par le niveau de production par heure de travail, est un facteur clé de la compétitivité du Canada sur le marché mondial. Malheureusement, la productivité du Canada n a pas progressé aussi vite que celle des États Unis. En fait, l écart n a cessé de se creuser depuis Il s établit en ce moment à 23 % et continue de croître, tendance qui incite les chefs d entreprise, les grandes sociétés et les administrations gouvernementales à se pencher très sérieusement sur les stratégies à adopter pour éliminer l écart et hausser la productivité du Canada. Lorsqu on examine attentivement cet écart, on constate qu il y a peu de différence entre le taux d emploi et les heures travaillées au Canada et aux États-Unis. La production horaire est cependant plus faible, et de nombreuses entreprises canadiennes restent à la traîne de leurs homologues américaines. Les utilisateurs d espaces commerciaux, qu ils soient locataires ou propriétaires, ont également du mal à offrir des produits et services concurrentiels à des coûts efficaces sur le marché mondial. Avec le temps, cet écart de productivité pourrait avoir de graves conséquences sur le niveau de vie des Canadiens, ce qui ne présage rien de bon pour l avenir. Écart de productivité grandissant du Canada par rapport aux États-Unis Taux d emploi Effort de travail Productivité Niveau de vie % de la population x Heures x Production = PIB totale qui occupe Travailleur Heure Population un emploi PIB par heure, Canada c. É.-U. 60 $ É.-U. 59,28 $ 55 $ 50 $ 45 $ 40 $ Canada 46,21 $ 35 $ 30 $ 25 $ 20 $ 15 $ Canada États-Unis 10 $ Écart en 2010 : 13 $/h = 23 % Source : Centre d étude des niveaux de vie, OCDE 4 L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada\n7 L écart de productivité n a pas de lien avec la taille de l entreprise. Autant les grandes que les petites entreprises canadiennes accusent un retard par rapport à leurs homologues américaines au chapitre de la productivité. Les sociétés canadiennes perdent de la vigueur au profit des États-Unis Grandes entreprises 20 % plus productives Petites entreprises 14 % plus productives Canada É.-U. Les entreprises américaines surclassent leurs homologues canadiennes au chapitre de la productivité, peu importe la taille de l entreprise. De nombreuses raisons expliquent cette situation, notamment : l aversion au risque observée chez les chefs d entreprise; l inefficacité et l insuffisance du soutien à l innovation; les investissements insuffisants dans le matériel et l outillage et les technologies de l information et des communications; le manque de capital de risque pour les entreprises en démarrage; la concurrence grandissante pour les employés talentueux, aussi bien au Canada qu ailleurs dans le monde. D autres facteurs contribuent à l élargissement de l écart de productivité, dont une tendance chez les entreprises canadiennes à éviter la concurrence, comme le montre l intensité relativement faible des exportations canadiennes comparativement à d autres parties du monde. Les investissements du Canada dans les technologies de l information et des communications tirent également de l arrière dans trois secteurs qui contribuent énormément à notre performance économique : les mines, le pétrole et le gaz; la fabrication (un indicateur pour les locaux industriels); et le secteur financier (un indicateur pour les locaux à bureaux). Investissements dans les TIC par travailleur au Canada par rapport aux États-Unis, en pourcentage Niveau américain = 100 % 103 % 80 % 61 % 66 % 52 % 54 % % 17 % Mines, pétrole et gaz Fabrication Services financiers Commerce de détail Source : Centre d étude des niveaux de vie L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada 5\n8 Les détaillants canadiens surclassent leurs homologues américains Le secteur canadien du commerce de détail a fait meilleure figure que le secteur américain 3,46 % Canada 1,26 % É.-U. De nombreux détaillants américains ont pris de l expansion au Canada, dont Costco, Home Depot, Walmart, Apple et Target, pour ne citer que ceux-là. Pour faire face à cette concurrence, les détaillants canadiens ont dû investir dans leurs plateformes commerciales. Les détaillants canadiens surclassent les détaillants américains au chapitre de la productivité Exception à la règle, la productivité du secteur du commerce de détail a progressé plus rapidement qu aux États-Unis. D après l enquête menée par Deloitte, cela s expliquerait surtout par l arrivée au Canada de détaillants américains audacieux au cours des dix dernières années, forçant ainsi les acteurs sur le marché canadien à devenir plus concurrentiels et à améliorer leurs offres de détail. Sous l effet de la concurrence accrue, combiné à des investissements dans l information et la technologie, les détaillants canadiens ont surpassé leurs homologues américains et ont progressé plus de 63 % plus vite pendant la période de 2000 à 2008, comme le montre le graphique ci contre. De nombreux détaillants américains ont pris de l expansion au Canada, dont Costco, Home Depot, Walmart, Apple et Target, pour ne citer que ceux-là. Pour faire face à cette concurrence, les détaillants canadiens ont dû investir dans leurs plateformes commerciales. La légendaire Compagnie de la Baie d Hudson a également été vendue à des investisseurs américains et continue d accroître sa part de marché à la suite de ce nouvel investissement et de l intensification de la concurrence. Résultat, autant les dépenses que la productivité du secteur du détail ont fortement augmenté. 6 L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada\n9 Les mesures des magasins continuent d évoluer à mesure que la technologie améliore l expérience des clients et leur démarche d achat. La vérification des prix par appareil mobile devient une menace concurrentielle, en réduisant à la fois le nombre de visites au magasin et de transactions nécessaires. Face à cette tendance, les détaillants adoptent des approches différentes pour réorienter leur réseau. À titre d exemple, Bureau en Gros a changé son modèle d affaires pour accorder une plus grande place au commerce électronique. Target prévoit intégrer ses magasins physiques et son magasin en ligne afin d offrir aux clients une expérience de magasinage multicanaux. D autres détaillants évaluent aussi leur modèle de magasin dans le but d optimiser leur présence au Canada. La démarche d achat est de moins en moins linéaire et comprend des visites en magasin et du magasinage en ligne. En fin de compte, ces tendances devraient donner naissance à de nouvelles occasions d «omnicanal» qui permettront aux consommateurs d acheter n importe quel produit ou service, n importe où et n importe quand. Ce contrôle accru des consommateurs ne mène pas nécessairement à une rationalisation des magasins, mais il entraîne une évolution des modèles de réseaux de magasins. Certains détaillants choisissent d établir un magasin central principal dans un grand centre commercial régional et de maintenir un réseau de petites boutiques. D autres préfèrent réduire le nombre de magasins. Tous les détaillants adoptent un modèle d affaires différent pour offrir leurs produits ou services aux clients. Ainsi, les décisions en matière de locaux sont fondées sur des critères de rendement individuel. Productivité du secteur du détail au Canada et part américaine des ventes 180 Vente de la Compagnie de la Baie d Hudson Productivité canadienne (indice = 1987/1997) (1989) (1994) Achat d EATON (1999) (2006) (2008) (2003) Pourcentage de la part de marché du secteur du détail détenue par des entreprises américaines 100 (1992) Part américaine des ventes au détail Productivité du travail Nouveaux venus sur le marché Source : Centre d étude des niveaux de vie L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada 7\n10 Le secteur manufacturier offre de nouveaux débouchés L évolution du secteur de la vente au détail stimule la croissance de la logistique et des centres de distribution La forte croissance du secteur de la vente au détail ces dix dernières années a imposé de nouvelles exigences à la chaîne d approvisionnement des produits qui entrent sur le marché canadien. Cela explique en partie l essor que connaît le marché de l entreposage et de la distribution, la plupart des grands détaillants faisant l acquisition ou établissant de nouveaux centres de pointe pouvant répondre aux besoins «juste-à-temps» des plateformes de détail en pleine évolution. Dans la plupart des cas, nos espaces industriels sont offerts au marché «justeà-temps», ce qui veut dire que la demande correspond généralement à la construction de nouveaux locaux. Par exemple, l arrivée récente de Target au Canada a entraîné l établissement de grands centres de distribution et d un nouveau siège social. Cela a aidé à soutenir l activité du marché, dans un contexte où les promoteurs et les investisseurs se démènent pour attirer ces précieux locataires et utilisateurs de locaux à long terme. À Toronto, marché en pleine croissance, les taux d inoccupation sont inférieurs à ceux que l on retrouve dans la majeure partie des États-Unis. Dans les autres marchés canadiens, les taux varient, la moyenne nationale s établissant légèrement au-dessus de 6 %. Le rapatriement d usines de fabrication au Canada représente une possibilité économique importante Depuis une dizaine d années, on parle beaucoup de l évolution de la composition de l emploi et des baisses subies par le secteur manufacturier. L un des principaux facteurs à l origine de cette tendance est le fait que les sociétés ont quitté l Amérique du Nord pour s installer dans des pays en développement, pour profiter de structures de coûts plus faibles, notamment dans le domaine de la main-d œuvre. Cela a été particulièrement difficile pour les villes du centre du Canada, qui ont connu un exode des emplois au profit de l Asie, du sud des États-Unis et du Mexique, en raison de notre compétitivité réduite sur le plan des coûts. Le vent commence toutefois à tourner. La hausse des coûts de la main-d œuvre, en particulier en Chine, qui augmente les coûts et les risques liés à la chaîne d approvisionnement, combinée à un ensemble d autres facteurs, favorise le retour des usines de fabrication en Amérique du Nord, notamment pour certains types de fabrication spécialisés pour lesquels la main-d œuvre à bon marché n est pas le seul avantage concurrentiel. Deloitte demeure très intéressé par le secteur manufacturier et, surtout, par les débouchés économiques associés au rapatriement des usines sur le continent nord-américain. Selon une étude récente réalisée par Deloitte aux États- Unis, 3,8 millions de nouveaux emplois nets pourraient être récupérés. Si l on extrapole en utilisant 10 % comme règle générale, et en tenant compte de la taille et des mesures du marché, l étude semble indiquer que l on pourrait créer plus de emplois au Canada, ce qui représente une possibilité économique considérable. 8 L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada\n11 Pour saisir cette occasion, les administrations gouvernementales et les entreprises canadiennes doivent cibler activement des sociétés potentielles et mettre en place un contexte favorable au Canada. L appréciation du huard a affaibli la compétitivité des fabricants canadiens dans des environnements traditionnels sur le marché mondial. Comme le montre le graphique ci-dessous, les coûts des salaires canadiens en dollars américains ont augmenté rapidement entre 1997 et 2010, tendance qui s écarte de celle observée aux États-Unis et qui élimine un avantage traditionnel sur le plan des coûts. Qui plus est, la croissance de la productivité n a pas suivi le rythme des États-Unis, ne progressant que de 0,88 %, soit un sixième du taux de croissance américain. Dans ce contexte, il est essentiel que le secteur manufacturier canadien s adapte aux pressions exercées par l appréciation du dollar canadien, ainsi qu aux autres pressions concurrentielles, à moyen et à long terme. Il ne suffit plus de répondre aux demandes liées au développement économique; il faut adopter une approche plus proactive. Les administrations gouvernementales et les entreprises doivent élaborer des stratégies d investissement visant précisément à soutenir les segments de marché à valeur élevée et les entreprises qui s y rattachent. Une panoplie d initiatives doivent être mises en œuvre pour donner l impulsion qu il faut pour profiter des débouchés économiques à venir, comme le marketing ciblé, l analyse du choix de l emplacement, la prospection, les campagnes immobilières, la promotion de la disponibilité d emplacements, et des incitatifs financiers ou autres visant à favoriser l innovation et à abaisser les coûts d exploitation, pour ne nommer que ceux-là. À notre avis, si de telles mesures ne sont pas prises maintenant, le Canada ratera une formidable occasion de croissance économique. Les sociétés désireuses de prendre de l expansion décideront tout simplement d investir ailleurs afin de profiter des nombreux avantages offerts par d autres pays dans un marché mondial très concurrentiel. Les fabricants canadiens n ont pas progressé au même rythme que leurs homologues américains Productivité manufacturière, TCAC de 2000 à ,88 % Canada 5,42 % É.-U. Coût de la main-d œuvre par unité de production dans le secteur manufacturier (indice = 1990) Coût de la main-d œuvre par unité de production dans le secteur manufacturier, de 1990 à 2010 U.S. Canada Canada É.-U. Source : Centre d étude des niveaux de vie, OCDE L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada 9\n12 Les utilisateurs de locaux évaluent la rentabilité inhérente à l accroissement de la productivité Les utilisateurs de locaux doivent évaluer la rentabilité liée à l amélioration de la productivité Les marchés canadiens des immeubles de bureaux continuent d afficher des rendements très robustes, en particulier dans les quartiers d affaires des principaux marchés, où les taux d inoccupation oscillent entre 4 % et 5 %. Si la demande et l offre sont bien équilibrées du point de vue de l investissement, c est surtout parce que les caisses de retraite et les investisseurs institutionnels ont acquis la plupart des grands immeubles des centres-villes canadiens et qu ils continuent de faire preuve d une grande prudence vis-à-vis la construction de nouveaux immeubles. Le taux d inoccupation des bureaux au Canada, dans les centresvilles comme dans les banlieues, demeure inférieur à celui des marchés américains, en raison de l approche prudente adoptée par les principaux investisseurs immobiliers. À Toronto, le taux d inoccupation des immeubles de bureaux atteint actuellement 6,8 %, du fait surtout de l équilibre entre les marchés des propriétaires et des locataires. Le taux est plus faible au centre-ville 4,4 %, situation qui favorise largement les propriétaires. Pour répondre à la demande des locataires, on est en train de construire 3,8 millions de pieds carrés dont la livraison est prévue entre 2014 et Le marché des bureaux au centre-ville est donc en plein essor. La situation est similaire dans les autres grands marchés canadiens, où le taux d inoccupation moyen au centre-ville s établit à 5,4 % et où les promoteurs construisent de nouveaux immeubles de bureaux pour répondre à la demande. Le secteur canadien des bureaux se porte bien sur le plan des taux d inoccupation et de la construction d immeubles, mais la productivité des principaux locataires de bureaux laisse à désirer. Mené par les banques, le secteur canadien des services financiers présente un écart de productivité par rapport à nos homologues mondiaux, différence fondamentale quand on sait que les services financiers comptent parmi les principaux utilisateurs de locaux à bureaux au Canada. La productivité dans ce secteur n a progressé que de 1,86 % de 2000 à 2009, comparativement à 3,53 % aux États-Unis. Les résultats sont également faibles lorsqu on les compare à ceux de l Australie (3,94 %) et du Royaume-Uni (4,2 %). Une partie de l explication pourrait résider dans les dépenses engagées dans l information, les communications et la technologie, qui sont également relativement faibles. Les dépenses totales en TIC dans le secteur canadien des services financiers correspondent à 80 % de celles du secteur américain, mais à seulement 42 % lorsqu elles sont calculées «par travailleur». Bref, le secteur n investit pas assez dans la technologie, ce qui pourrait entraver l amélioration de sa productivité. Les déménagements de bureaux sont l occasion de transformer le milieu de travail et de stimuler la productivité La plupart des immeubles de bureaux actuels sont de conception traditionnelle : bureaux avec grandes fenêtres, nombreux bureaux à cloisons et postes de travail, et salles de réunion. On sait pourtant que les progrès de la technologie sont en train de transformer la nature du travail. Les employés ne sont plus cloués à leur bureau : ils travaillent chez leurs clients, à la maison ou ailleurs. Même lorsqu ils sont au bureau, les employés sont rarement à leur poste et souvent en réunion ou en train de travailler avec des collègues. Comme les réseaux de magasins de détail, qui se sont adaptés à l évolution des comportements de consommation, la conception de l environnement des bureaux change pour s ajuster à la nouvelle réalité. Alliant technologies de communication et stratégies en milieu de travail, des concepts de bureaux plus efficaces sont adoptés, ce qui permet aux locataires de réduire l espace dont ils ont besoin. Pour les utilisateurs de bureaux, les déménagements dans de nouveaux locaux sont une occasion en or de transformer tous les aspects de l entreprise, tout en réduisant les coûts immobiliers et en haussant l investissement dans la technologie pour créer un meilleur milieu de travail, qui favorisera la productivité des employés. Les locataires de bureaux évaluent le coût des locaux en tenant compte de l optimisation de l espace, du rendement de l immeuble, des coûts d établissement, des loyers nets/bruts, des coûts par personne, des coûts des locaux par personne et des coûts des locaux par revenu par rapport aux principaux paramètres d affaires comme le recrutement et le maintien en poste, l image de marque, la conception des locaux à bureaux, la viabilité et l accès aux transports en commun. Tout est question de productivité. Quelle équation faites-vous entre les coûts des bureaux et l investissement dans la productivité? 10 L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada\n13 La décision des utilisateurs de locaux à bureaux en matière d occupation Coûts Optimisation de l espace Rendement de l immeuble Coûts d établissement Loyer net et brut Coût par personne Superficie (pieds carrés) par personne Coût des locaux en pourcentage du revenu Principales exigences Recrutement et maintien en poste Image de marque Choix de l emplacement Rendement de l immeuble Technologie Services à proximité Conception des locaux Utilisation de l espace Viabilité Transports en commun «Ce qu on en dit» Des études sur l utilisation indiquent que les sièges de bureau sont vacants de 40 % à 60 % du temps! Les employeurs mènent désormais régulièrement des études sur l utilisation dans le but de déterminer la fréquence à laquelle les employés utilisent réellement l espace qui leur est réservé. Les résultats ne sont pas étonnants, mais ont tout de même de quoi choquer. Dans de nombreux bureaux situés au centre-ville, les employés ne passent que 30 % à 40 % de leur temps à leur bureau, selon l entreprise ou l organisation. Les locataires ne parlent donc pas du taux d inoccupation de 5 % indiqué précédemment par les propriétaires, mais bien d un taux de 40 % à 60 %! Deloitte utilise ses nouveaux bureaux pour stimuler la productivité en créant un milieu de travail novateur et en investissant dans la technologie des communications. Nos nouvelles constructions à Toronto, à Montréal et à St. John s s inscrivent dans une nouvelle ère de conception de locaux à bureaux et sont un important catalyseur de l amélioration de la productivité au Canada. En fait, Deloitte est en train de mettre en place une stratégie pour transformer ses locaux, autant dans ses immeubles actuels que dans les nouveaux, afin d accroître la productivité. Le secteur canadien des bureaux se porte bien sur le plan des taux d inoccupation et de la construction d immeubles, mais la productivité des principaux locataires de bureaux laisse à désirer. L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada 11\n14 Fortis Place St. John s (Terre-Neuve-et-Labrador) Deloitte utilise ses nouveaux bureaux pour stimuler la productivité Les immeubles doivent faire la preuve de leur viabilité pour conserver leur valeur aux yeux des locataires et des propriétaires Pour que le secteur immobilier reste concurrentiel, les nouveaux immeubles et ceux déjà en place devront être «bâtis pour l avenir» et s appuyer sur des processus flexibles permettant aux entreprises d accroître leur compétitivité, autant à l échelle nationale qu internationale. Cela signifie que nous devons être beaucoup plus créatifs et innovateurs, en utilisant les possibilités qui s offrent sur le marché immobilier pour investir et réinvestir dans nos entreprises et éliminer l écart de productivité. Tour Deloitte Gare Windsor Montréal Cadillac Fairview Bay Adelaide Centre II Toronto Brookfield Properties Pour les acteurs du secteur immobilier, le maintien de la compétitivité reposera sur une meilleure appréciation du fait que tous les immeubles ne se valent pas et que les différences de prix vont en s accroissant à mesure que les entreprises changent complètement leur façon d utiliser l espace. Cette tendance a des répercussions sur l ensemble du marché. Les investisseurs institutionnels continuent d accorder une grande importance aux immeubles de bureaux, aux immeubles de commerce de détail et aux immeubles de qualité institutionnelle, parce qu ils sont une source stable de flux de trésorerie pour les pensionnés, que ce soit dans le cadre d une FPI ou d un régime de retraite. Ainsi, les investisseurs institutionnels effectueront souvent une analyse de rentabilisation pour justifier une amélioration ou une transformation d actifs. Les acteurs dans le marché doivent également connaître l actif immobilier et, surtout, comprendre les besoins du locataire et ses plans à l égard de l actif. On ne doit plus présumer que les locataires renouvelleront leur bail, car beaucoup d entre eux pourraient réduire leur présence ou s installer ailleurs pour faire des économies et améliorer leur productivité en transformant le milieu de travail dans leur modèle d exploitation. 12 L immobilier commercial : un catalyseur pour combler l écart de productivité au Canada À notre avis, il est essentiel que tous les investissements réalisés dans l immobilier que ce soit du point de vue du propriétaire ou du locataire tiennent compte de l évolution rapide de la technologie, de la démographie, de la géographie, des finances et d autres facteurs fondamentaux. Quand il s agit de décisions immobilières, le statu quo n est plus de mise. Dans le nouvel environnement concurrentiel, il sera primordial pour les entreprises et les administrations gouvernementales de comprendre parfaitement les conditions actuelles et les possibilités futures, pour accroître leur productivité et leur rendement.\n15 Personnes-ressources Sheila Botting Associée Conseils financiers Tony Cocuzzo Immobilier commercial/ fonds de placement immobilier Liam Brunner Associé Conseils financiers Eddy Burello Construction Ciro DeCiantis Leader National de secteur de l Immobilier\n16 Deloitte, l un des cabinets de services professionnels les plus importants au Canada, offre des services dans les domaines de la certification, de la fiscalité, de la consultation et des conseils financiers. Deloitte LLP, société à responsabilité limitée constituée en vertu des lois de l Ontario, est le cabinet membre canadien de Deloitte Touche Tohmatsu Limited. Au Québec, Deloitte exerce ses activités sous l appellation Deloitte s.e.n.c.r.l., une société à responsabilité limitée constituée en vertu des lois du Québec. Deloitte désigne une ou plusieurs entités parmi Deloitte Touche Tohmatsu Limited, société fermée à responsabilité limitée par garanties du Royaume-Uni, ainsi que son réseau de cabinets membres dont chacun constitue une entité juridique distincte et indépendante. Pour obtenir une description détaillée de la structure juridique de Deloitte Touche Tohmatsu Limited et de ses sociétés membres, voir Deloitte s.e.n.c.r.l. et ses sociétés affiliées. Conçu et produit par le Service de conception graphique de Deloitte, Canada\nConsultations prébudgétaires 2014-2015 Avis du CQCD\nLe 27 janvier 2014 M. Nicolas Marceau Ministre des Finances et de l Économie Gouvernement du Québec Objet : Consultations prébudgétaires 2014-2015 Avis du CQCD Monsieur le Ministre, Nous vous remercions\nSecteur de l assurance la génération de demain. Sondage sur les talents dans le secteur de l assurance 2014 de Deloitte : le Canada sous la loupe\nSecteur de l assurance la génération de demain Sondage sur les talents dans le secteur de l assurance 2014 de Deloitte : le Canada sous la loupe 2 Cette page a été intentionnellement laissée en blanc.


Archives LA CGT - La cgt\nArchives LA CGT\n• Depuis la fin octobre 2014, la CGT traverse une crise sans précédent ayant conduit à la démission de son secrétaire général, Thierry Lepaon, le 7 janvier 2015. Parce qu’il est primordial que chacun puisse disposer des éléments pour apprécier les faits et se forger sa propre opinion sur les difficultés que (...) •\n• « Si le syndicalisme se réinventait, sa priorité serait de réconcilier les salariés avec la perspective du progrès social, à portée de mains pour peu de s’unir et d’agir. Il chercherait à impliquer les millions de celles et ceux qui, pris dans leurs difficultés quotidiennes à trouver un emploi, le (...) •\nL’intégrale du meeting\nAnniversaire complexe CGT à Montreuil\n• 4 décembre 2012 •\n• Depuis 2011, la CGT a rendus publics ses comptes certifié. Vous pouvez les trouver sur le site du Journal Officiel. Les comptes annuels certifiés de 2012 vous pouvez les télécharger ici. •\nLe document d’orientation adopté au 50ème congrès\n• Adopté à Toulouse le 21 mars 2013 par 85,1% des voix. Préambule La CGT est la première organisation syndicale par l’influence qu’elle a auprès des salarié-e-s, le niveau de confiance qu’elle recueille et sa participation aux luttes sociales. La CGT occupe une place irremplaçable qui contribue au (...) •\nCommission financière de contrôle élue au 50e congrès\n• COMMISSION FINANCIÈRE DE CONTRÔLE BRON Huguette CHEBOUT Hamid FAIVRE-PICON\tMichel GODEC\tLaura HAENEL\tManuella VIALLE Laurent VIVENZA Jérôme •\n• Les repères revendicatifs de la CGT ne sont pas une fin en soi. Ils ne sont pas des pièces de musée accrochées au mur pour l’admiration des visiteurs. Ils ne sont pas les tables de la loi. Ils sont des outils dont l’utilité, l’efficacité et la réussite ne dépendent que de ceux qui s’en servent et les (...) •\nLe rapport financier adopté par le 50e congrès\n• Le rapport financier est présenté par la direction confédérale sortante. Il est accompagné d’une annexe sur l’application des nouvelles règles comptables et du rapport de la commission financière et de contrôle sortante. A lire sur le site du 50e (...) •


ouverture ou maquillage ? - Julien Dray\nouverture ou maquillage ?\nComme il l'avait fait après son élection, Nicolas Sarkozy a intégré des personnalités dites "de gauche" dans son gouvernement. Jean-Marie Bockel le maire de Mulhouse, et Fadela Amara la fondatrice de Ni putes ni soumises ont accepté de faire partie du gouvernement.\nVous ça vous inspire quoi ? Est-ce que vous y croyez où est-ce que ça vous paraît être de la com' ?\nEn réalité toute la question est de savoir si ces personnalités sont là pour apporter quelque chose, véritablement peser sur les choix du gouvernement, ou pour faire beau sur la photo.\nQuand on voit la teneur du programme de Nicolas Sarkozy, l'injustice économique des mesures qu'il propose, l'offensive qui se prépare sur les plus précaires et sur les immigrés, moi j'ai du mal à croire que des gens dits de gauche pourront faire des choses dans ce gouvernement...\nJ'ai plutôt le sentiment qu'en les recrutant, le gouvernement s'achète une image de gauche pour pouvoir mieux agir à droite.\n# Posté le mercredi 20 juin 2007 03:34\njean, Posté le samedi 19 janvier 2008 03:45\nvoir mon commentaire sur le sujet bonnes vacances! c'est ici que j'aurai dû le poster.\nles commentateurs de fr2 ont dis que tu avais conseillés à Fadela Amara de rejoindre sarko! mais même si on est assez naif pour croire qu'une personne de gauche peut influencer le mastodonte de droite qui nous dirige, comment ne pas perdre son honneur et ses convictions en collaborant avec cette politique! mais si tu penses que c'est une solution, pourquoi toute la gauche n'y entrerai pas! le problème serait réglé, il n'y aurait plus d'opposition! participer à ce gouvernement est une trahison à la gauche et aux valeurs qu'elle défends. Je respecte les opinions des gens de droite qui sont dans ce gouvernement pas les gens irrespectables qui renient leurs convictions par ambition personnelle.\ncette ouverture c'est de la Realpolitik !\nLe Pape, Posté le dimanche 23 décembre 2007 20:46\nIl s'agit de communication, assurément.\nQuand Nicolas Sarkozy dit qu'il a sélectionné Kouchner non pas pour sa compétence mais pour sa popularité, ça ne laisse pas de place au doute sur sa façon de gouverner.\nIl y a une façade destinée à la communication, et derrière, ce sont les autres qui travaillent dans l'ombre. Je me demande de toutes façons comment des hommes et des femmes qui passent leur temps à la télévision peuvent trouver le temps de travailler. C'est la dérive de la politique aujourd'hui, la communication est tellement essentielle que la forme est devenue plus importante que le fond.\nZeBambouMonster, Posté le vendredi 21 décembre 2007 20:42\nJe trouve que Bernard Kouchner et Fadela Amara font un travail admirable !\nLes autres personnalites dite de gauche ne sont pas reelement utile et peut etre que c'etait fait pour amadouer la gauche !\nQue pensez vous des deux personnalites politiques que j'ai cite juste avant ? Les considerez vous toujours de Gauche ou pas ?\nbiancahein1, Posté le vendredi 05 octobre 2007 14:28\nslt julien est ce que tu sais si c segolene ki ti1 le blog sroyal merci de me repondre\nTheLadyInReD, Posté le dimanche 30 septembre 2007 16:08\nPIS... je pense qu'il a juste appuye la ou ca faisait mal... que certains electrons libres comme kouchner soit alle mange dans la gamelle UMP... ca ne me fait trop rien (bon okay, c'etait qqun d'apprecie par la population... mais bon) mais que des militants, de fortes gueules comme fadela amara y soit alles... posez vous des questions mais pour de vrai ! on a l'impressionq ue le ps n'arrive pas a etre coherent, logique, proche de la realite...\net l'ouverture aux personnages feminins, aux personnes issues de l'immigration (meme si je ne peux vraiment pas voir ramatoulaye yade en peinture)... je dis juste que c'est bien fait pour le ps (je suis adherente hein !) mais c'est bien fait pour vous car l'ump a juste fait ce que le ps revait de faire, un des principes que le PS clame haut et fort a qui veut l'entendre 'proche des quartiers populaires, des immigres, blablabla) et ca la gauche de digere aps...\nTheLadyInReD, Posté le dimanche 30 septembre 2007 15:59\nFadela Amara... je prends cet exemple parce qu'il me frappe.\nLorsque je vois qu'elle a finalement accepte de devenir un membre du gouvernement, je n'arrive pas a 'lui en vouloir', a lui en tenir rigueur... pis elle s'est expliquee sur son choix, qu'elle assume et qu'elle assumera quoi qu'il arrive je crois... et finalement, elle parait assez logique, coherente du moins.\nCela fait des annees qu'elle fait du militantisme, qu'elle montre qu'elle est de gauche... pourtant, je ne l'ai jamais vue dans un gouvernement de gauche. Pourquoi ne pas utilise ses competences auparavant ? Finalement, elle va regler des pb's qui la touchent mais qu'aucune gouvernement de gauche n'a reussit a solver. On a l'impression que le PS ne lui en tient rigueur juste parce que lui n'a pas su exploiter ses talents.\nSi elle reussit, tant mieux, le pays en a besoin, si elle ne reussit pas... elle au moisn aura eu le merite de mettre les mains dans le cambouis en oeuvrant piur la ville, alors que le ps s'en tient a cette situation d'oopositon incoherente, sterile et dysharmonique\nUn Citoyen Lambda, Posté le vendredi 24 août 2007 00:32\nEncore une fois Monsier Sarkozy ne fait que répondre aux souhaits et aux attentes des Français. Il a choisi pour son gouvernement des hommes, pltot que des partis ! Tout à son honner. La France n'a pas besoin de polémique mais de choses concretes et pourquoi se priver d'hommes de valeur et de compétences dans les domaines qui leurs sont attribués sous prétexte qu'il est rouge ou bleu. Après vous allez nous parler de racisme et de ségrégation !!! Vous manquez d'ouverture à gache vous êtes les plus optus et les pls catégoriques. Pourtant tous ce que vous reprochez à Monsieur LE PEN, vous le faites vous memes mais pas avec les memes mots ceci dis cela reste la meme méthode.\nSoyez ouverts et arrétez de râler en permanence, vous avez perdu et bien relevez la tête mais pas en démontant Monsieur Sarkozy, faites des propositions concretes, mais pas pour contrer Monsieur Sarkozy, pour le bien de la France pour la faire avancer, les Français n'en demande pas plus. On en a marre de vos polémique et de votre façon de faire, a démonter les adversaires.\nfee-italia, Posté le mercredi 01 août 2007 10:47\nmoi je ôense que ce n'est vraiment pas bien du tout et puis c'est la methode a sarkosy pour affaiblir encore la guauche...\nl'ouverture ca sert a rien parceque les idées elle sont toujours a droite...l'opposition a l'assemblé il n'y a que ca je pense\nfas22hion, Posté le jeudi 26 juillet 2007 07:32\nC'est absolument formidable que vous ayez un blog Mr DRAY,en plus il est vraiment bien...\nBravo et continuez comme ça...\nEn ce qui concerne cette article et bien moi je pense que Mr SARKOZY veut tout simplement décrédibiliser l'opposition,qu'il fait du débauchage et qu'il prend un malin plaisir à dénoyauter le P-S,c'est tout simplement lamentable,ceux qui sont parti dans les rangs SARKOZY ne devrait plus être menbres du P-S...\n2galement un mot sur le duo BOUTIN/AMARA , pour l'instant c'est un duo et je vous parie que dans quelques mois cela se transformera en duel...\nJ'attends le jour ou il faudra allez manifester dans la rue et scander le gouvernement SARKOZY avec sont premier ministre que j'appelle l'homme invisible,j'attends le jour ou la gauche se lèvera et bousculera ce gouvernement fantômes...\net je dit vive SEGOLENE VIVE JULIEN DRAY ET VIVE LE P-S\nslam, Posté le mercredi 18 juillet 2007 13:41\nje pense que ce n'est peut être pas que dela figuration! en réalité jsui de gauche car ma mére est de gauche lol mais je pense que sarko essaie rééllement de satisfaire tous les français aprés on ce fait peut être bernés seule l'avenir nous répondra!en atendant rien n'a encore changer en france et les pour parler au gouvernement ne vont aujourd'hui qu'en faveur des riches!enfin sarko est-il vraiement celui pour qui il veut se faire passer seul lui le sais mais jetrove qu'il est tout de même trop impliqué!\nvincent, Posté le mercredi 04 juillet 2007 00:09\nJe pense que SARKO s'est engoufré dans un espace que, malheureusement, la gauche a laissé vacant lors de ses passages au gouvernement.Si nous prenons Fadela Amara, elle peut effectivement affirmée, et elle l'a fait, qu'une politique des banlieues n'a jamais été mise en oeuvre sérieusement par la gauche....repenser l'urbanisation, le logement, l'aménagement du territoire...., lutte sur le terrain contre les discriminations.....(rappelons nous que ce fut Bernard Tapie qui fut ministre de la ville......intronisé en personne par Tonton.....de quoi faie rire les générations futures de la gauche.........)....Les dernières déclarations de madame ROYAL nous laisse à penser que la gauche n'est tjrs pas décomplexée et qu'elle veut ressembler à ce que la droite souhaiterait qu'elle fût....SARKO et ses médias surfent allègrement sur le phénomène de l'ouverture.....Quand à Bockel et Kouchner, ce ne sont que des arrivistes qui ne pensent que carrière et solennité......Il nous faut une vraie gauche moderne mais appuyée sur les valeurs fondamentales de la république et son histoire.....La gauche qui n'est pas gauche a déjà perdue en 2002, en 2007 elle n'a pas su s'imposer sur ses valeurs....IL faut donc qu'elle les retrouve et qu'elle arrête de vouloir coller aux réalismes de la situation de la mondialisation.....pour çà, on a la droite....on a pas besoins d'une droite bis.....mais d'une alternative\nwhy-not-that, Posté le jeudi 28 juin 2007 07:06\nJe pense que certaines personnes dans ce gouvernement ne sont pas à leur place .. Parlons de M. Eric Besson par exemple ...\nDJ-TEQ, Posté le lundi 25 juin 2007 11:39\nDe toute façon est ce que vous avez vue la gauche faire quelque chose à part du gaspillage ou la fête de la musique?\nantisarkoproségo, Posté le lundi 25 juin 2007 06:34\nen tt cas c personalité de goche devré reagir o propo de f.fillon o lieu de laisser dire tt ca\nkay, Posté le dimanche 24 juin 2007 17:55\nVous croyez réellement qu'ils occupent des postes clés. Ce seront les 1ers à sauter lors d'un obligatoire remaniment. Quant à fadela amara je me demande si elle connait vraiment les problémes des grandes villes françaises et surtout si elle va y trouver des solutions, elle a vraiment pas l'air compétente, ce n'est vraiment pas une grande perte pour la gauche (si elle était vraiment de gauche). Bon maintenant elle pourra encore mieux stigmatiser la banlieue en faisant passer les jeunes pour des voyous misogines, violeurs et les filles pour des oprimées par les méchants garçons de banlieues qui les forces à rester enfermer à la maison en vivant sous leur entière domination.\nJean marie bockel quant à lui n'occupe qu'un poste fantome sans réelle importance. C'esr un poste où il n'y a pas vraiment de clivage.\nBref ils sont la pour faire joli, mais avant de s'occuper de eux il faudrait plus veiller à s'occuper du PS parce qu'en ce moment le clivage en son sein est plus important que le clivage gauche droite. Tous ça pour une affaire de fierté et d'ambition personelle.\nJulien, Posté le dimanche 24 juin 2007 14:05\nMoi je crois à cette ouverture : je pense qu'il est important et politiquement bien joué de faire gouverner des personnes compétentes et charismatiques aux yeux de beaucoup. Je pense que ce serait un atout de la gauche moderne que de reconnaître cela, et de manière générale, je pense que ce serait un atout de la gauche moderne de reconnaître (un peu comme le fait Sarkozy lui-même avec la gauche) les qualités où qu'elles se trouvent, même si elles se trouvent à droite. Ainsi, être capable de dire : "sur ce point la droite à raison, ici la droite a eu une bonne idée, etc..." c'est augmenter la crédibilité des attaques à l'encontre de la droite le jour où celles-ci sont vraiment justifiées. C'est également valable pour les critiques émises à l'encontre de la gauche : il faut savoir les accepter si elles sont justifiées. En sortant du système de répulsion en bloc, du tout noir et tout blanc, on peut vraiment avoir un dialogue qui fait avancer les choses. Ce n'est pas parce que c'est la droite qui gouverne qu'il faut les empêcher d'agir jusqu'à ce que la gauche soit élue, une opposition moderne doit pouvoir tenir un bien meilleur rôle que cela, comme par exemple accepter certains principes mais poser des conditions, et véritablement "aider" ou "guider" le gouvernement plutôt que s'y "opposer", surtout que le président semble ne pas être réfractaire aux consultations en tout genre pour agir au mieux, donc autant en profiter. Au début, je ne croyais pas que Sarkozy avait changé : maintenant il le prouve et c'est tant mieux (mais je reste un électeur de gauche).\nDavid, Posté le dimanche 24 juin 2007 11:43\nje trouve que vous êtes de loin le plus brillant du PS car d'ordinaire vous avez l'habitude de faire de la critique constructive (que je l'approuve ou non) et non simplement de la critique de mauvaise foi d'opposition. Or là je viens de lire votre critique du compromis européen sur le mini-traité. Vous qui êtes un européen convaincu, qui étiez partisan du oui au référendum, et qui connaissez la différence entre la théorie et la pratique de la politique, vous devriez soutenir cet accord, même si on l'aurait aimé plus ambitieux. Vous savez bien que la France n'est pas la seule à décider pour l'Europe entière, et que les réticences de la Pologne et du RU ont dû limiter les ambition.\nLa question n'est pas de savoir si Ségolène Royal aurait fait mieux. Il s'agit de savoir si oui ou non ça fait avancer l'Europe dans le bon sens. Je suis persuadé que vous pensez que oui, tout en regrettant que ça n'avance pas plus vite. Alors s'il vous plait, ne jouez pas le sapeur de moral au sujet d'un accord que vous trouvez bon. Ne devenez pas le Fabius qui a renié ses idéaux uniquement pour destabiliser ses adversaires et tenter d'émerger. Si Ségolène doit émerger, elle le fera sur de la construction et non en râlant au sujet de tout ce qu'entreprendra la majorité. Si elle ne l'a pas encore compris, peut-être pourriez-vous le lui expliquer au lieu de la suivre sur une voie qui ne sert ni la gauche, ni vous.\nPS: désolé de poster sans rapport avec le sujet mais je cherchais à vous joindre et c'est le seul moyen que j'aie trouvé.\nm, Posté le dimanche 24 juin 2007 10:51\naurore, Posté le dimanche 24 juin 2007 09:01\nj'ai déja dit ce que je pensais a ce sujet plus bas\nvoila mon blog: http://aurore1366.skyrock.com/


Jeune fille nue thai et nue enterrement de vie de jeune fille - Pixel Star\nJeune fille nue thai et nue enterrement de vie de jeune fille\njuillet 26, 2019 août 21, 2019 La rédaction\nZOTTOM Came 432ee Leger été Femme Agent Hits Dentelle Jeune Bike Gateau Bustier Rouge Satin 6 12 372 Force Top Manche Longue Femme Vinyle Dance Closure Lycra CD Hat Plage UV pour Kaki ado King\ngilet jaune enfant gilet airsoft gilet tweed gilet noir fille gilet coton gilet cuir gilet de protection pin gilet 6094 gilet kit gilet triangle gilet electrique sac gilet gilet bébé fille gilet fourrure gilet 3m gilet fin gilet garcon gilet original gilet reporter gilet tactique noir gilet de foot gilet fausse fourrure gilet long gilet 3d gilet protection gilet de securite gilet de sauvetage enfant lot gilet orange gilet long noir gilet long femme gilet pour chien gilet rouge\ndoudoune femme gilet par balle gilet chauffant usb gilet lesté 20 kg gilet equitation enfant gilet lumineux gilet sans manche gilet femme 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permanent top turquoise top femme blanc top nuit top perle top fluide femme top frigo top xs top danse femme top beige top life top gel top soiree top 917 ev top epaule denudee fille top or\ntop bustier femme top pin up top epaule denudee femme top satin top retro crop top femme top coat gel top paillette top zoo top gear top bebe top vintage femme tops top haut femme top 10 crop top manche longue femme top transparent femme top princesse top allaitement femme zz top best of top face top trumps francais top sudation femme top volant top yoga top 100 top 40 tank top femme top ete top 432 top women top 255 top bag top sexy top shot top jouet garcon top lingerie\nJeune fille 25 ans nue\nLes plus jeune fille nue\n1 Jeune fille 25 ans nue\n1.1 Tres jeune fille russe nue\n1.2 Jeune fille chinoise nue\n2 Jeune fille voilee nue\n2.1 Tres jeune fille rousse nue\n2.2 Jeune fille nue a la piscine\n3 Les plus jeune fille nue\n3.1 Jeune fille noire de 18 ans nue\n3.2 Jeune fille nue 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