Warning: include_once(/home/dpimmofi/public_html/wp-content/plugins/wp-super-cache/wp-cache-phase1.php): failed to open stream: No such file or directory in /www/htdocs/w0195eea/dp-immofinanz.de/wp-content/advanced-cache.php on line 20\nWarning: include_once(): Failed opening '/home/dpimmofi/public_html/wp-content/plugins/wp-super-cache/wp-cache-phase1.php' for inclusion (include_path='.:/usr/share/php:..') in /www/htdocs/w0195eea/dp-immofinanz.de/wp-content/advanced-cache.php on line 20\nWarning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /www/htdocs/w0195eea/dp-immofinanz.de/wp-content/advanced-cache.php:20) in /www/htdocs/w0195eea/dp-immofinanz.de/wp-includes/feed-rss2.php on line 8\nâ–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ https://dp-immofinanz.de â–· Ihr Immobilienmakler in Worms & Rheinhessen. Unkomplizierte, vertrauensvolle Abwicklung Ihres Immobilienverkaufs. Bei uns steht der Kunde im Mittelpunkt! âœ“ Vertrauen / Diskretion âœ“ schnell âœ“ HÃ¶chstpreise fÃ¼r Sie âœ“ herausragender Service âœ“ Kostenlos Sun, 08 Sep 2019 10:44:20 +0100 de-DE hourly\t1\thttps://wordpress.org/?v=5.3 https://dp-immofinanz.de/wp-content/uploads/2019/05/dp-immfoinanz-favicon-150x150.png â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ https://dp-immofinanz.de 32 32 Immobilien & Inflation: Auswirkungen & GestaltungsmÃ¶glichkeiten https://dp-immofinanz.de/inflation-immobilien/ https://dp-immofinanz.de/inflation-immobilien/#comments Wed, 14 Aug 2019 10:27:10 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=29536\nThe post Immobilien & Inflation: Auswirkungen & GestaltungsmÃ¶glichkeiten appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nDie Auswirkungen der Inflation auf Geld und wie DU mit Immobilieninvestments davon profitieren kannst\nEiner der GrÃ¼nde warum man in Immobilien investiert ist unter anderem, dass Sachwerte nicht negativ von der Inflation betroffen sind. Am GeldvermÃ¶gen nagt die Inflation und erschwert es uns eine gute Rendite zu erwirtschaften. Wir blenden hier bewusst die jÃ¤hrliche Verzinsung & Tilgung aus, aufgrund der Vereinfachung.\nMachen wir die Inflation an einem konkreten Beispiel fest:\n100.000 â‚¬ in einem Aktiensparplan fÃ¼r 30 Jahre\nangenommene Inflation Ã˜: 2%\nKaufkraftwert des Aktiensparplans in 30 Jahren: 100.000 â‚¬ x 0,545 = 54.500 â‚¬\n100.000 â‚¬ ETW zu 100% fremd finanziert, NK aus Eigenkapital\nKaufkraftwert des Fremdkapitals in 30 Jahren: 100.000 â‚¬ x 0,545 = 54.500 â‚¬\nHier noch mal in einem Diagramm visualisiert:\nHieran sieht man gut warum die Inflation, die Investition in fremdfinanzierte Immobilien beflÃ¼gelt anstatt wie beim Aktiensparplan bremst.\nIn Kombination der Wertsteigerung der Immobilien und der Inflation auf die Schulden haben wir also zwei Faktoren die erheblich positiv die Wertentwicklung unseres Immobilienportfolios beeinflussen:\nDiagramm Schere Inflation & Wertsteigerung\nIn dieser Darstellung wurden durchschnittlich 2% Inflation und 1,5% Wertsteigerung pro Jahr zu Grunde gelegt. Die weiÃŸen Balken zeigen den Bereich an „VermÃ¶gen“ der aufgebaut wird nur durch die Wertsteigerung am Immobilienmarkt und die Entwertung der Schulden der fremdfinanzierten Immobilie. Die Tilgung kommt noch on top!\nEine kostenlose Inflationstabelle kannst du dir hier downloaden:\nHier zur Inflationstabelle âž¨\n]]> https://dp-immofinanz.de/inflation-immobilien/feed/ 11 ðŸ¥‡ ALLES zur SachkundeprÃ¼fung Â§ 34 i Immobiliardarlehensvermittlung https://dp-immofinanz.de/%c2%a7-34i-pruefung/ https://dp-immofinanz.de/%c2%a7-34i-pruefung/#comments Fri, 15 Feb 2019 08:21:25 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=29450\nThe post ðŸ¥‡ ALLES zur SachkundeprÃ¼fung Â§ 34 i Immobiliardarlehensvermittlung appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nIch habe Anfang 2017 die SachkundeprÃ¼fung zum Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34i GeWo erfolgreich bestanden. Ich habe vor der PrÃ¼fung das Internet durchforstet und nahezu keine hilfreichen Quellen gefunden, worauf es ankommt, was genau geprÃ¼ft wird, wie die PrÃ¼fung ablÃ¤uft oder wie die einzelnen PrÃ¼fungsteile in die Gesamtbewertung einflieÃŸen.\nPrÃ¤senzveranstaltungen vs. Selbststudium bei der SachkundeprÃ¼fung zum Immobiliardarlehensvermittler\nZur PrÃ¼fungsvorbereitung auf die PrÃ¼fung zum Immobiliardarlehensvermittler nach $ 34i GeWo, stehen zwei Varianten zur VerfÃ¼gung. Es gibt meist sehr teure PrÃ¤senzveranstaltungen von externen Anbietern (also nicht von der IHK direkt) oder die Variante des Selbststudiums der Inhalte die geprÃ¼ft werden. Ich habe mich fÃ¼r die Variante des Selbststudiums entschieden und bin ohne groÃŸe Probleme durch die PrÃ¼fung gekommen.\nÃœber die PrÃ¤senzveranstaltungen bzw. Trainings habe ich sehr viele Teilnehmer bei der SachkundeprÃ¼fung gefragt. Die meisten buchten zur Vorbereitung auf die SachkundeprÃ¼fung zum Immobiliardarlehensvermittler nach $ 34i GeWo, die PrÃ¤senzseminare vom Veranstalter Going-Public. Hier kann man zwischen einem â€žSpeed-Lehrgangâ€œ mit der Dauer eines Tages oder einem 6-tÃ¤gigen Intensivseminar wÃ¤hlen (1-Tages-Workshop 200 â‚¬ & das Intensiv-Seminar 1.090 â‚¬).\nWer mehr dazu lesen mÃ¶chte, kann das Hier tun >>\nHIER GEHT’S ZU DEN PRÃ„SENZVERANSTALTUNGEN\nZum Thema Selbststudium wÃ¼rde ich euch meine persÃ¶nliche Variante vorschlagen:\nMeine Empfehlung: Kauft euch zwei BÃ¼cher und studiert diese komplett durch.\n1. Die IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO: Das Fachwissen fÃ¼r die optimale Vorbereitung inkl. Lernkontrolle mit Ã¼ber 200 Fragen*\nDieses Buch war meine Lerngrundlage, die absolute Basis fÃ¼r die bestandene PrÃ¼fung. Das Buch gliedert sich in alle PrÃ¼fungsrelevanten Bereiche, wie:\nHinter jedem Bereich, findet Ihr Fragen zu diesem Bereich in Form von Multiple-Choice oder Rechenaufgaben, die den Fragen in der tatsÃ¤chlichen IHK-SachkundeprÃ¼fung zu 100% gleich sind. Es sind nicht alle Fragen gleich, allerdings denke ich, dass in der tatsÃ¤chlichen IHK-SachkundeprÃ¼fung die PrÃ¼fungsfragen pro PrÃ¼fungstermin getauscht werden.\nHier sehr ihr wie solche Fragen aussehen kÃ¶nnen:\nDas Buch eignet sich hervorragend zur PrÃ¼fungsvorbereitung, denn die Themen die behandelt werden, sind mit einfachen Worten beschrieben und verstÃ¤ndlich aufbereitet. Es finden sich Berechnungsbeispiele dabei, sowie fÃ¼r alle PrÃ¼fungsfragen die jeweiligen Antworten.\nWas eventuell VerbesserungswÃ¼rdig ist, ist das bei den Antworten nur die angekreuzte Antwort steht und keinerlei ErklÃ¤rung warum dies die korrekte Antwort ist, dabeisteht.\nDas Buch ist meiner Meinung nach die effizienteste MÃ¶glichkeit sich auf die IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO vorzubereiten.\n2. Haufe Fachbuch: Fachmann/Fachfrau fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittlung IHK: Vorbereitung auf die IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r die Immobiliardarlehensvermittlung nach Â§ 34i GewO*\nGanz einfach, das erste Buch agiert extrem nah am PrÃ¼fungsmaterial der SachkundeprÃ¼fung und bietet oft nicht tiefgreifende Informationen zu speziellen Themen. Ich habe immer beide BÃ¼cher zusammen offen gehabt und wenn mich bestimmte Themen tiefer interessiert haben oder mir diese Unklar waren beziehungsweise ich Antworten nicht verstanden hatte, habe ich dieses umfÃ¤ngliche Buch (542 Seiten) zur Hilfe genommen und alles hiermit tiefer studiert.\nDas Buch ist alleine ohne das Buch von Herrn Grabis ungeeignet als alleinige Lerngrundlage fÃ¼r die IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO, als ErgÃ¤nzung allerdings exzellent.\nEs bietet euch auÃŸerdem auch noch nach Bestehen der IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO, ein extrem hilfreiches Nachschlagewerk rund um das Thema Immobilienwirtschaft.\nDas Buch behandelt nicht nur reine PrÃ¼fungsthemen, sondern auch Finanzmathematik & Immobilienwirtschaft.\n5 Tipps: Die optimale Vorbereitung fÃ¼r die IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO\nFrÃ¼h beginnen mit dem lernen\nBei schwerverstÃ¤ndlichen Themen auf die PrÃ¼fungsrelevanten Dinge konzentrieren\nGezielt auf die mÃ¼ndliche PrÃ¼fung sich vorbereiten\nNicht unnÃ¶tig Druck aufbauen â€“ locker bleiben und sich gut vorbereiten!\nZu 1: Beginnt zu lernen ohne PrÃ¼fungsanmeldung. Macht euch keinen Druck, kauft euch beide BÃ¼cher & beginnt die BÃ¼cher einfach durchzuarbeiten. Das Tempo kÃ¶nnt ihr bestimmen und ihr kÃ¶nnt deshalb schnell, wie auch langsam die PrÃ¼fungsanmeldung durchfÃ¼hren. Ich wÃ¼rde immer das PrÃ¼fungsbuch durcharbeiten und dann selbst reflektieren ob man bereit ist (Fragen sollten quasi wie aus der Pistole beantwortet werden kÃ¶nnen). Dann wÃ¼rde ich mich zeitnah zum nÃ¤chsten Termin anmelden.\nZu 2: Wenn Ihr beispielsweise bei Berechnungen VerstÃ¤ndlichkeitsprobleme habt, schaut was genau zu dem Thema in den Fragen vorkommt und versteift euch auf diese Kernbereiche. Lernt auch solche Fragen mal auswendig wenn es keine Berechnung ist.\nZu 3: Wie schon bei Punkt 1 beschrieben, wÃ¼rde ich IMMER erst den Stoff durcharbeiten, also alle Themenbereiche der BÃ¼cher durchlesen und Markierungen sowie Notizen anfertigen. Danach wÃ¼rde ich erst aktiv die Fragen beantworten und mich selbst testen. Das hat den Vorteil, dass euer Wissen breiter ist und ihr nicht nur die Fragen in eurem GedÃ¤chtnis habt, sondern die kompletten Sachverhalte.\nZu 4: Ganz wichtig und das Thema kommt auch nicht im Buch vor!!! Das ist der einzige Vorteil bei PrÃ¤senzseminaren, dass hier eine Vorbereitung auf die mÃ¼ndliche PrÃ¼fung erfolgt.\nAuÃŸerdem braucht ihr vorher zwingend ein auf euch persÃ¶nlich ausgestelltes standardisiertes Merkblatt, dass ihr der Person die ihr in der praktischen PrÃ¼fung beratet, aushÃ¤ndigen mÃ¼sst (Standardprozess bei der Vermittlung). Hier eine Vorlage zum Download die ihr verwenden kÃ¶nnt:\nZum ESIS-Merkblatt fÃ¼r Kreditvermittler\nÃœberlegt euch typische Beispiele die bei einer Beratung vorkommen kÃ¶nnen (Investment, HÃ¤uslebauer, Sanierung) und denkt nach wie ihr die Situation lÃ¶sen wÃ¼rdet. Es ist halb so wild und die PrÃ¼fer waren bei uns sehr nett.\nZu 5: Wie in den Punkten davor schon hervorgeht, ist das Thema Zeit beim Lernen fÃ¼r mich ziemlich entscheidend gewesen. Lernt die Inhalte in Ruhe von Anfang bis Ende und beginnt dann mit den Fragen & Antworten. Wenn ihr genug Zeit habt um zu lernen, werdet ihr sicher bestehen, denn wir reden hier nicht von Quantenphysik,\nTypische PrÃ¼fungsfragen fÃ¼r die IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO\nHier habe ich euch 9 typische PrÃ¼fungsfragen aus der IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO aufbereitet:\n5Fehler bei der IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO\nZeitdruck vs. Ãœberlegen\nMÃ¼ndliche PrÃ¼fung ohne Vorbereitung\nZu spÃ¤t anfangen zu lernen\nWelche AbschreibungsmÃ¶glichkeit gibt es fÃ¼r ausschlieÃŸlich sebstgenutze Immobilien?\ndie lineara AFA von 2% p.a. fÃ¼r 50 Jahre\ndie degressive AfA in HÃ¶he von 2,5 % p.a. fÃ¼r 40 Jahre\ndie lineare AfA fÃ¼r denkmalgeschÃ¼tzte Immobilien von 10% p.a. fÃ¼r zehn Jahre\ndie degressive AfA fÃ¼r denkmalgeschÃ¼tzte Immobilien von 9% p.a. fÃ¼r zehn Jahre\nDa die hier NUR selbstgenutzte Immobilien gefragt sind, lautet die Antwort: „die degressive AfA fÃ¼r denkmalgeschÃ¼tzte Immobilien von 9% p.a. fÃ¼r zehn Jahre“. Die lineare AfA kann nur bei vermieteten Objekten geltend gemacht werden!\nZu 2: Es gibt 2 Arten von Multiple-Choice Fragen & Antworten bei der IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittlung nach Â§ 34 i GewO. Und zwar Fragen bei denen nur EINE AntwortmÃ¶glichkeit Richtig ist und Fragen bei den MEHRERE aber nicht mehr als 3, richtig sind! Hier kann man schon sehr viel Ã¼ber das Auschlussverfahren ausgrenzen und somit korrekt beantworten.\nZu 3: Geht in der PrÃ¼fung erstmal alle Fragen nacheinander durch und beantwortet so viel ihr kÃ¶nnt. Wenn man die Antwort nicht weiÃŸ, direkt zur nÃ¤chsten Frage! Am Ende geht man alle offenen Fragen durch und kreuzt an. Wenn man zu lange an einer Frage nachdenkt, kann man zum Schluss in Zeitprobleme geraten und verliert unnÃ¶tig Punkte bei Fragen die man eventuell sicher hÃ¤tte beantworten kÃ¶nnen.\nZu 4: Ohne Vorbereitung in die mÃ¼ndliche PrÃ¼fung zu gehen kann klappen, kann aber auch ein Reinfall werden. Arbeitet Beispiele durch und Ã¼berlegt euch LÃ¶sungsansÃ¤tze. Nehmt ein auf euch ausgestelltes standardisiertes Merkblatt mit.\nZu 5: Fangt frÃ¼h an zu lernen und arbeitet die Themen in Ruhe durch. Setzt euch nicht durch frÃ¼hzeitiges buchen des PrÃ¼fungstermins unnÃ¶tig unter Druck!\nAlles Ã¼ber die mÃ¼ndlichen PrÃ¼fungsfragen bei der SachkundeprÃ¼fung zum Immobiliardarlehensvermittler IHK\nÃœber die mÃ¼ndliche PrÃ¼fung gibt es recht wenige Infos. Du musst immer ein standardisiertes Merkblatt mit zur mÃ¼ndlichen PrÃ¼fung mitbringen auf dem dein Name steht. Die mÃ¼ndliche PrÃ¼fung besteht aus einer Beratung eines Kunden. Es werden aus verschiedenen Sachverhalten ein Beispiel dir vorgelegt. Auf dieses Beispiel hast du 30 Minuten Zeit dich vorzubereiten.\nEin Beispiel kÃ¶nnte sein:\nProfessor 45 Jahre alt, lebend in Mannheim. 100.000 â‚¬ Einkommen aus nicht selbststÃ¤ndiger Arbeit. Ledig, lebend in abbezahlter Eigentumswohnung.\nEr mÃ¶chte eine ETW in Mannheim kaufen und diese vermieten. Er ist ein typischer Kapitalanleger.\nWas musst du alles zur PrÃ¼fung mitbringen & was du brauchst\nDie IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittler nach Â§ 34 i GewO: Das Fachwissen fÃ¼r die optimale Vorbereitung inkl. Lernkontrolle mit Ã¼ber 200 Fragen* >>>\nHaufe Fachbuch: Fachmann/Fachfrau fÃ¼r Immobiliardarlehensvermittlung IHK: Vorbereitung auf die IHK-SachkundeprÃ¼fung fÃ¼r die Immobiliardarlehensvermittlung nach Â§ 34i GewO* >>>\nNicht kommunikationsfÃ¤higer Taschenrechner wie dieser* >>\nFÃ¼ller / Kugelschreiber *>>\nÂ Ablauf eines PrÃ¼fungstages\nDer Tag beginnt mit der schriftlichen PrÃ¼fung und diese wird entweder in Schriftform oder am PC durchgefÃ¼hrt (je IHK unterschiedlich). Man muss das Einladungsschreiben und seinen Personalausweis vorlegen. AnschlieÃŸend werden die beiden schriftlichen PrÃ¼fungsteile: fachliche Kenntnisse fÃ¼r die Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung sowie Finanzierung und Kreditprodukte geprÃ¼ft. Zwischen den Teilen ist eine Pause.\nEs wird anschlieÃŸend eine Uhrzeit genannt an der die PrÃ¼fungsergebnisse mitgeteilt werden und ihr Bescheid bekommt ob ihr bestanden habt oder nicht. Ihr bekommt das Ergebnis schriftlich ausgehÃ¤ndigt.\nSofern noch die mÃ¼ndliche PrÃ¼fung ansteht, ist es je IHK unterschiedlich wie die Terminierung erfolgt. Bei mir war die mÃ¼ndliche PrÃ¼fung direkt nachmittags im Anschluss.\nIn der mÃ¼ndlichen PrÃ¼fung bekommt ihr 30 Minuten Zeit, euch mit dem ausgehÃ¤ndigten Sachverhalt vertraut zu machen und Notizen anzufertigen.\nDanach werdet ihr aufgerufen und mÃ¼sst die zu beratende Person beraten. Danach erfolgt eine kurze Beratung des PrÃ¼fungskomitees und ihr erhaltet eure Urkunde, sofern ihr bestanden habt.\nGewichtung der PrÃ¼fergebnisse â€“ Welche Punktzahl muss in welchem Bereich erreicht werden?\nIm schriftlichen Teil wird die PrÃ¼fung in zwei Teile getrennt:\nfachliche Kenntnisse fÃ¼r die Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung,\nIhr mÃ¼sst in JEDEM Teil 50% erreichen um die SachkundeprÃ¼fung zu bestehen.\nWenn ihr die mÃ¼ndliche PrÃ¼fung ablegen mÃ¼sst, ist auch hier Minimum 50% zu erreichen.\nWenn in jedem Teil wie oben beschrieben mindestens 50% erreicht wurden, gilt die SachkundeprÃ¼fung zur Immobiliardarlehensvermittlung als bestanden. Weniger Prozente, kÃ¶nnen nicht mit besseren Ergebnissen aus anderen Modulen ausgeglichen werden.\n*Alle mit dem Stern markierten Links sind Affiliatelinks. Ich bekomme eine Provision wenn Du hierÃ¼ber etwas kaufst. Es hat keinerlei Nachteile fÃ¼r dich und du unterstÃ¼tzt mich bei meiner Arbeit.\n]]> https://dp-immofinanz.de/%c2%a7-34i-pruefung/feed/ 51 âž¤ Immobilien Investment: So verdient man passiv Geld als Vermieter https://dp-immofinanz.de/immobilien-investment/ https://dp-immofinanz.de/immobilien-investment/#comments Thu, 07 Feb 2019 14:45:19 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=29574\nThe post âž¤ Immobilien Investment: So verdient man passiv Geld als Vermieter appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nGenerelles zum Thema investieren in Immobilien\nKann wirklich jeder in Immobilien (Kapitalanlagen) investieren?\nViele Leute denken, dass die TÃ¼r der Immobilieninvestments ausschlieÃŸlich fÃ¼r sehr wohlhabende Menschen offen steht. Hier kann ich ganz klar sagen, dass dies nicht der Fall ist. Wirklich nahezu Jeder kann meiner Meinung nach in Immobilien investieren, wenn er ehrgeizig an seinem finanziellen GrundgerÃ¼st arbeitet. Das SchÃ¶ne an Immobilien ist, dass du einen hohen Sachwert kaufen und dir das Geld von der Bank leihen kannst und dabei nur eine, im Vergleich zum Fremdkapital, kleine Summe an Eigenkapital oder gleichwertigen Sicherheiten mitbringen musst. Keine andere Art der Investition bietet dir das. Nehmen wir das Beispiel Gold oder Aktien. Du kannst hiermit auch einen Cash-Flow generieren, allerdings wird dir hierfÃ¼r keine Bank solch eine Summe leihen, wie fÃ¼r die stabil geltende Immobilie. Der Aktienmarkt gilt als volatil und deshalb beleiht die Bank eine Immobilie deutlich besser. Machen wir hierzu ein kleines Beispiel meiner ersten Eigentumswohnung als Investmentimmobilie: Ich bekam Ã¼ber einen Hausverwalter einen Deal angeboten, die ETW war nicht auf dem Markt und wurde ausschlieÃŸlich mir angeboten:\nETW Raum Mannheim Provisionsfrei\nSaniert – komplett mit Rechnung 15.000 â‚¬ (inklusive Bad etc.)\nKomplettsanierung 1995 mit VollwÃ¤rmeschutz, alle Leitungen, Strom, Heizung, Fenster\n280 â‚¬ Kaltmiete 100 â‚¬ Mobiliar (KÃ¼che) = 380 â‚¬ (sofort steigerungsfÃ¤hig)\nPreis nach Verhandlung und Kauf âž¨ 50.000 â‚¬\nDiese Wohnung habe ich mit einem Eigenkapitaleinsatz von rund 10.000 â‚¬ gekauft. Diesen Betrag musste ich bis zu dessen Tilgung an die Bank als Sicherheit abtreten, die Nebenkosten waren inkludiert (107% Finanzierung). Wen es interessiert, es war eine lokale Sparkasse in meiner Region. Was ich damit eigentlich ausdrÃ¼cken wollte, ist, dass man sich mit 10.000 â‚¬ eine Immobilie im Wert von weit mehr als 50.000 â‚¬ leisten kann, denn ich habe unter dem tatsÃ¤chlichen Wert gekauft.\nKannst du Aktien im Wert von 50.000 â‚¬ kaufen, wenn du nur 10.000 â‚¬ an Eigenkapital vorweisen kannst? Keine Bank leiht dir hierfÃ¼r das Geld!\n10.000 â‚¬ ist nicht das Minimum, du kannst beispielsweise auch mit 1-Zimmer Appartements starten, die ebenfalls eine feine Rendite abwerfen kÃ¶nnen. Meine Aussage war, dass nahezu jeder, der ehrgeizig ist, starten kann und das meine Ich ernst. Wenn du den Ehrgeiz hast, ein VermÃ¶gen mit Immobilien aufzubauen und finanziell frei zu werden, wirst du auch einen Barkeeper Job samstags und sonntags machen, wodurch du 450 â‚¬ plus Trinkgeld jeden Monat auf die Seite legen kÃ¶nntest. Das wÃ¤ren jÃ¤hrlich 5.400 â‚¬ die du sparen kÃ¶nntest, um in zwei Jahren das gleiche Investment durchzufÃ¼hren, das ich getÃ¤tigt habe (natÃ¼rlich sollten Schufa usw. auch stimmen) oder bei schlechtem Einkommen aus nicht selbststÃ¤ndiger Arbeit mit einem Appartement zu starten bei mehr Eigenkapitaleinsatz (mehr Einsatz von Eigenkapital bedeutet weniger Risiko fÃ¼r die Bank = hÃ¶here Chance, dass du eine Finanzierungszusage bekommst bei schlechter BonitÃ¤t).\nWarum Jeder in Immobilien investieren sollte\nUnter Inflation versteht man den Verlust der Kaufkraft einer WÃ¤hrung und somit steigendem Wert von Sachwerten. Immobilien sind Sachwerte und sind nicht negativ von der Inflation betroffen. Einer der GrÃ¼nde, warum wir Immobilien fremdfinanzieren sollten, macht das nachfolgende Beispiel deutlich: Bei einer 100.000 â‚¬ Fremdfinanzierung, wÃ¼rde diese Summe bei einer angenommenen Inflation von Ã˜ 2% Ã¼ber 30 Jahre einen Kaufkraftverlust von 45.500 â‚¬ nachweisen (Der Einfachheit halber ist hier keine Tilgung mit eingerechnet)!\nDies bedeutet, dass du mit einer fremdfinanzierten Immobilie, in 30 Jahren 45.500 â‚¬ an Kaufkraft gewonnen und diese somit gespart hÃ¤ttest. Immobilien haben historisch nachweisbar eine Steigerung der Preise erfahren. Die Wertsteigerung ist natÃ¼rlich spekulativ, aber eine historisch nachweisbare Zahl, die stark auf den Investitionsstandort ankommt. In den letzten Jahren gab es einen hohen Preisanstieg im Immobiliensegment, jedoch denke ich nicht, dass Immobilien generell zu teuer sind. Solange die Mieten mit den Preisen wachsen, sehe ich hier kein Problem. Sollte sich aber eine Schere von Kaufpreisen zu Mieten bilden, wÃ¼rde sich das Investment nicht mehr lohnen. Sofern du eine saubere kaufmÃ¤nnische PrÃ¼fung durchfÃ¼hrst, wirst du nicht zu teuer kaufen, denn die Kennzahlen nach denen ein Investor kauft, kÃ¶nnen bei zu teuren Immobilien nicht posititiv ausfallen.\nMehr zu dem Thema Wertsteigerung & Inflation mit Tabellen und weiteren Tools kannst du hier finden:\nHier gibt's mehr Info's Ã¼ber Inflation & Wertsteigerung von Immobilien\nWie Du oben bereits gelesen hast, ist es bei Immobilieninvestments von Vorteil, diese, aufgrund der Thematik der Inflation, fremd zu finanzieren.Wenn du eine Immobilie fremd finanzierst, kommst du in den Genuss des sogenannten Leverage-Effekts. Hier ein konkretes Beispiel:\nVergleich eigenfinanzierte vs. fremdfinanzierte Immobilie\nEigenfinanziert Fremdfinanziert nur 5k EK 50/50\nGesamtinvestitionskosten Immobilie 100.000 â‚¬ 100.000 â‚¬ 100.000 â‚¬\nEigenkapitalanteil 100.000 â‚¬ 5.000 â‚¬ 50.000 â‚¬\nFremdkapitalanteil 0 â‚¬ 95.000 â‚¬ 50.000 â‚¬\nZinsen 2% 0 â‚¬ 1.900 â‚¬ 1.000 â‚¬\nJahresnettokaltmiete 4.800 â‚¬ 4.800 â‚¬ 4.800 â‚¬\nBewirtschaftungskosten 20% 960 â‚¬ 960 â‚¬ 960 â‚¬\nNettoobjektergebnis (JNKM-BWK) 3.840 â‚¬ 3.840 â‚¬ 3.840 â‚¬\nNettorendite Formel: Nettoobjektergebnis / GIK 3,8% 3,8% 3,8%\nNettoobjektergebnis nach Steuer (Nettoobjektergebnis-Zinsen) 3.840 â‚¬ 1.940 â‚¬ 2.880 â‚¬\nEigenkapitalrendite Formel: Nettoobjektergebnis n. Steuer / Eigenkapitalanteil 3,8% 38,8 % 5,76%\nAnf. Tilgung 2% 0 â‚¬ 1.900 â‚¬ 1.000 â‚¬\nCash-Flow pro Jahr (JNKM-BWK-Zinsen-Tilgung) 3.840 â‚¬ 40 â‚¬ 1.840 â‚¬\nDie Eigenkapitalrendite weiÃŸt die Rendite der Miete zu deinem eingesetzten Kapital auf.\nWie Du siehst, kannst du dein eingesetztes Kapital mit dem aufgenommenen Geld der Bank hebeln. Du kaufst eine Immobilie mit extrem hohem Wert mit sehr wenig Eigenkapital, die Rendite bekommst du aber auf das gesamte Investment. Du kannst also mit wenig Eigenkapital mehrere Wohneinheiten kaufen und hebeln. Des Weiteren nutzt du steuerliche Vorteile, weil beispielsweise Zinsen, die steuerlich geltend gemacht werden kÃ¶nnen. In der Aufstellung kannst Du auÃŸerdem sehen, dass eine ETW, die dir quasi 40 â‚¬ Cash-Flow im Jahr bringt, bei einem Eigenkapitaleinsatz von 5000 â‚¬ mÃ¶glich ist. Hinzu wÃ¼rden auch noch 1900 â‚¬ im Jahr an Tilgung generiert, die jÃ¤hrlich aufgrund des AnnuitÃ¤tendarlehen zunimmt. Cash-Flow, bedeutet, was nach Abzug aller relevanten Kosten von der Jahresnettokaltmiete dir am Ende Ã¼brig bleibt (Darauf zahlst du Einkommenssteuer, weil es dein zu versteuerndes Einkommen erhÃ¶ht; Wen es Interessiert: Versteuert wird die Kaltmiete – Abschreibung – Zinsen -> Bei meinem beschriebenen Investment wÃ¼rden die 40 â‚¬ Cashflow also einen negativen Cashflow nach Steuer bedeuten. Also immer an die Steuern denken – Die meisten BÃ¼cher lassen dieses Thema links liegen und rechnen die Immobilien schÃ¶n). Die Beispiele sind keine groÃŸen Renditeknaller, sie sollen lediglich der Veranschaulichung der Eigenkapitalrendite dienen (Zahlen sind einfach kurz ausgedacht).\nAnders als bei Aktien, kannst du dein Investment aktiv managen und aufwerten. Das muss keine groÃŸe SanierungsmaÃŸnahme sein, es kann bereits eine erhebliche Aufwertung des Objektes durch saubere Mieterauswahl stattfinden. Achte auf ordentliche VerhÃ¤ltnisse in der gesamten Anlage, Anpassung von Mieten auf Marktniveau oder Nutze eine Baureserve (Beispiel: eine BaulÃ¼cke auf deinem GrundstÃ¼ck auf dem bereits eine Bestandsimmobilie steht und du einen Neubau errichten kÃ¶nntest) auf einem bereits vorhandenen GrundstÃ¼ck.\nMieter zahlt Darlehen\nDu kaufst eine Immobilie in HÃ¶he von 100.000 â‚¬, bringst aber nur ein geringes MaÃŸ an Eigenkapital ein, bekommst allerdings eine Rendite auf den kompletten Sachwert (Kaltmiete bezieht sich auf die Wohnung nicht auf dein eingesetztes Kapital!). Dein Mieter zahlt sogar mehr, als den gesamten Kapitaldienst (Zins & Tilgung), den du an die Bank abfÃ¼hren musst. Was gibt es besseres?\nImmobilien zur Vermietung & Verpachtung werden vom Staat mit steuerrelevanten AbschreibungsmÃ¶glichkeiten gefÃ¶rdert. Das bedeutet, Du kannst aufgrund der jÃ¤hrlichen Abnutzung BetrÃ¤ge absetzen, die dein zu versteuerndes Einkommen mindern und somit deine persÃ¶nliche Steuerlast verringert. Du kannst Immobilien bis Baujahr 1925 jÃ¤hrlich mit 2,5% des GebÃ¤udewertes abschreiben. Solche die spÃ¤ter gebaut wurden, kÃ¶nnen mit 2% jÃ¤hrlich abgeschrieben werden (Nur der GebÃ¤udewert, weil der Grund und Boden keinerlei Abnutzung unterliegt).\nDu solltest immer nach allen Kosten der Immobilie, einen Ãœberschuss (positiver Cash-Flow) erwirtschaften. Du verdienst mit deiner Immobilie also jeden Monat Geld. AuÃŸerdem wertet das deine BonitÃ¤t fÃ¼r die weitere Kreditvergabe bei den Banken auf, weil dein monatliches Einkommen erhÃ¶ht wird. Mit jeder weiteren Immobilie, wÃ¤chst deine BonitÃ¤t und dein monatliches Einkommen. Ist das System einmal im Rollen kannst du durch die Tilgung freigewordene Grundschulden wieder als Eigenkapital nutzen und das nÃ¤chste Objekt kaufen, dass wiederrum deinen Cash-Flow erhÃ¶ht. Bei MehrfamilienhÃ¤usern sind ÃœberschÃ¼sse von 1.000 â‚¬ monatlich keine Seltenheit (je nach Lage und Zustand). Der Cash-Flow, kann dein Weg in die finanzielle UnabhÃ¤ngigkeit werden.\nDas GrundgerÃ¼st fÃ¼r den Einstieg in Immobilieninvestments â€“ Diese Dinge MUSST Du wissen wenn du mit Immobilien Investments starten willst!\nDeine persÃ¶nliche Immobilienstrategie (inklusive Exit- / Verkaufsstrategien)\nGenerell gibt es GrundsÃ¤tze die Du wissen musst wenn du mit Immobilien Geld verdienen mÃ¶chtest:\nMit der 3-Objekt-Grenze ist folgendes gemeint: Die 3-Objekt-Grenze sagt aus, dass Du innerhalb von 5 Kalenderjahren nicht mehr als drei Objekte verÃ¤uÃŸern darfst. Wenn Du das nicht beachtest wirst du als Gewerbetreibender eingestuft und somit unterliegst du nicht mehr nur der Einkommenssteuer, sondern ebenso mÃ¶glicherweise der Gewerbesteuer. Alle Objekte die in dem Zeitraum verÃ¤uÃŸert wurden werden auch nachversteuert.\nDer anschaffungsnahe Aufwand bei SanierungsmaÃŸnahmen\nOft entsprechen die erworbenen Immobilien nicht mehr den Standards der Generation oder des KÃ¤ufers. Du musst hier aber unbedingt darauf achten, dass du nicht Ã¼ber 15 % ohne Umsatzsteuer an Sanierungskosten des GebÃ¤udewertes kommst (das heiÃŸt ohne dein GrundstÃ¼ck) innerhalb der ersten drei Jahre! Falls Du Ã¼ber die 15% Grenze schlitterst, werden alle Aufwendungen die du geleistet hast in die Anschaffungskosten der Immobilie einberechnet (Kaufpreis + alle Sanierungsaufwendungen). Das bedeutet du kannst deine Steuerlast nur um erhÃ¶hte Abschreibungen mindern und nicht im Jahr des Anfalles der Sanierungskosten, diese komplett geltend machen.\nDie sogenannte 3/10 Strategie, ist die am meisten verbreitete Strategie bei Investoren und Kapitalanlegern. Die â€ž3â€œ in der Strategie deutet auf die 3 Kalenderjahre Haltefrist bei Immobilien hin. Wenn du unter den 3 Jahren etwas an deiner Immobilie sanieren musst, kannst du die Sanierungskosten nur bis maximal 15% des GebÃ¤udewertes direkt im anfallenden Jahr geltend machen. Solltest du innerhalb der ersten 3 Jahre Ã¼ber diese 15% Grenze kommen, werden alle bisher angefallenen Sanierungskosten in die Abschreibung des GebÃ¤udes mit eingepreist!\nVergleich der unterschiedlichen Besteuerungen:\nDirekt steuerlich geltend vs. Abschreibung\nDirekte Absetzbarkeit nach 3 Jahren:\nAfA (direkte Sanierung nach Kauf)\nKauf eines MFH fÃ¼r 500.000 â‚¬ (wir unterstellen 500k ist der GebÃ¤udewert der Einfachheit): Â 2% Abschreibung (AfA): 10.000 â‚¬ (Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr / 50 Jahre lang) 15% Grenze: 75.000 â‚¬ SanierungsmaÃŸnahmen 125.000 â‚¬ Minderung deines zu versteuernden Einkommens im Sanierungsjahr um die vollen 125.000 â‚¬ ! Kauf eines MFH fÃ¼r 500.000 â‚¬ (wir unterstellen 500k ist der GebÃ¤udewert der Einfachheit): Â 15% Grenze: 75.000 â‚¬ SanierungsmaÃŸnahmen 125.000 â‚¬ Berechnungsgrundlage der AfA: 500k + 125k weil die Sanierung Ã¼ber der 15% Grenze liegt = 625k 2% Abschreibung (AfA): 12.500 â‚¬ (Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr) Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr Ã¼ber 50 Jahre Keine einmalige Absetzung der Sanierungskosten!\nLaut Â§ 23 im EstG (http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html ), ist der Gewinn aus einer ImmobilienverÃ¤uÃŸerung von ausschlieÃŸlich vermieteten Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei. Diese Steuerersparnis nutzt man, um den Gewinn aus der Wertsteigerung der Immobilie steuerfrei zu realisieren, um beispielsweise neues Eigenkapital fÃ¼r frische Investments zu schaffen. Wenn du auÃŸerhalb der 10 Jahresfrist verÃ¤uÃŸerst (ausschlieÃŸlich vermietete Immobilie) wird der Gewinn, sofern du eine Privatperson bist, mit deinem persÃ¶nlichen Steuersatz im Rahmen der EinkommenssteuererklÃ¤rung versteuert und frisst einen riesigen Teil deines Gewinns.\nZusammengefasst bedeutet diese Strategie also:\nSanierungsbedÃ¼rftige Immobilie 3 Jahre vermieten ohne Sanierung (nur Instandhaltungen)\nNach 3 Jahren sanieren\n10 Jahre zum angepassten Mietzins vermieten\nNach 10 Jahren steuerfreien Gewinn realisieren\nDie fÃ¼r mich klassischste und interessanteste Strategie ist die Buy & Hold Strategie. Wenn du dir einen stetigen, GroÃŸteils passiven Einkommensstrom aufbauen mÃ¶chtest, ist dies die beste Strategie. Investoren mit dieser Strategie kaufen Immobilien, die nachhaltig Ã¼ber groÃŸe Zeitspannen eine gute Vermietbarkeit gewÃ¤hrleisten (Substanz, gute Standortanalyse, RentabilitÃ¤t). Die Immobilie wird gekauft, aktiv gemanaged und auf den neuesten Stand gebracht. Die MietverhÃ¤ltnisse werden nach und nach auf Marktniveau angehoben und somit die Jahresnettokaltmiete des Objektes stark erhÃ¶ht. AnschlieÃŸend wird sauber instandgehalten und die Miete immer pÃ¼nktlich auf das Marktniveau angepasst. Die Inflation gibt dir hierbei Ã¼ber Jahre RÃ¼ckenwind und das Objekt wird immer stÃ¤rker getilgt. Durch die stÃ¤ndige hÃ¶here Tilgung reduziert sich die Restschuld und spÃ¤testens bei der Anschlussfinanzierung erhÃ¶ht sich der Cash-Flow pro Immobilie enorm. Mit rollierendem Eigenkapital kannst du dein Immobilienportfolio noch schneller aufbauen. Hier nochmal die Schere die du von der Inflation & Wertsteigerung kennst:\nFix & Flip bedeutet den schnellen Kauf und Verkauf einer Immobilie, verbunden mit einer Aufwertung, die sich durch den Gewinn deutlich amortisiert. Diese Strategie ist nicht fÃ¼r AnfÃ¤nger geeignet, weil man sich hiermit sehr schnell mit dem gewerblichen GrundstÃ¼ckshandel infizieren kann und somit alle Vorteile des Privatinvestors verliert. Profis grÃ¼nden meistens eine eigene GmbH fÃ¼r solche Objekte, um mit ihren Privatobjekten nicht in Infizierungsgefahr zu geraten und die Steuerlast auf den Gewinnen zu reduzieren. Du musst wenn du Fix & Flip betreiben willst, entweder selbst sehr begabt im Handwerk sein oder erstklassige Kontakte zu Handwerker oder sogar Architekten innehaben (je nach GrÃ¶ÃŸe des Objektes und Arten der Sanierungen). AuÃŸerdem musst du den Markt in dem du diese Fix & Flip Immobilie kaufst, in und auswendig kennen, denn nichts ist fataler, als auf einer Immobilie zu sitzen, die du eigentlich nur schnell flippen wolltest. Finanzierungstechnisch ist man hier auch auf Profiniveau unterwegs. Du solltest einen versierten Vermittler oder Bankberater, schon bevor du ein solches Objekt kaufst, in der Pipeline haben, denn variable Darlehen (EURIBOR) kann nicht jeder einfache Bankberater abwickeln (die meisten kÃ¶nnen nur einfache HÃ¤uslebauer bedienen). Falls du einen Vermittlerkontakt benÃ¶tigst stelle mir hier eine Anfrage, dann helfe ich dir:\nNormale AnnuitÃ¤tendarlehen kommen hier gar nicht in Frage, denn hier fallen sehr hohe VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digungen an, wenn du vor Zinsbindungsfrist aus dem Darlehen aussteigen mÃ¶chtest.\nOft sind Objekte mit groÃŸen Gastronomieeinheiten im EG LadenhÃ¼ter, weil viele Banken nicht so viel Gewerbe in einer Immobilie finanzieren mÃ¶chten und generell ein riesiges Risiko auf Leerstand bei dieser Assettklasse herrscht. PrÃ¼fst du allerdings vor dem Kauf auf dem Bauamt eine Umnutzung, sind hier einige SchnÃ¤ppchen zu ergattern. Bedenke und kalkuliere hier aber den Leerstand wÃ¤rend der Umnutzungsphase mit ein und lasse dir die Sanierungskosten von einem Architekten oder Bauexperten schÃ¤tzen. Der Hebel bei solchen Objekten wird mit besseren Sanierungskontakten natÃ¼rlich noch grÃ¶ÃŸer und lohnenswerter. Gewerbeobjekte besitzen meist groÃŸe FlÃ¤chen und sind vom Preis pro Quadratmeter deutlich unter Wohnimmobilien angesiedelt. Mit einer Umnutzung kannst du dieses Delta zu deinen Gunsten umkehren. Es gibt noch zahlreiche weitere Strategien aber ich denke fÃ¼r den Anfang sollte das reichen. Weitere Strategien werde ich noch in meinem Blog vorstellen.\nWelche Strategien sind fÃ¼r dich die Besten?\nWas ich jedem nur wÃ¤rmstens empfehlen kann ist, bevor eines Investments, die Strategie festzulegen. Einen super Ãœberblick auf 20 unterschiedliche Strategien fÃ¼r Immobilien Investments von 20 verschiedenen Co-Autoren, bietet das Buch â€žDas System Immobilieâ€œ von Thomas Knedel. Von Fix & Flip mit konkreten Beispielen, Ã¼ber Deals mit Co-Investoren, bietet das Buch praxisnahe Strategie-Beispiele fÃ¼r jeden Immobilieninvestor. Ihr kÃ¶nnt die Strategien einfach fÃ¼r euch Ã¼bernehmen und selbst anwenden (und der Knaller, das Buch kostet gerade mal 6,95â‚¬ fÃ¼r den Versand & Druck!). ZUM BUCH MIT 20 IMMOBILIEN INVESTMENT STRATEGIEN âž¨\nKennzahlen bei Immobilieninvestments â€“ So kalkulierst und rechnest Du ob dein Investment rentabel ist\nIch mÃ¶chte hier nur kurz einige Fachbegriffe erlÃ¤utern, die fÃ¼r dich wichtige PrÃ¼fkriterien im Rahmen des Erwerbs von Immobilien sein werden. Wie man genau ein Investment kaufmÃ¤nnisch prÃ¼ft und welche Kennzahlen du verwendest, findest du unter dem Punkt KAUFMÃ„NNISCHE PRÃœFUNG VON IMMOBILIEN INVESTMENTS.\nDer Faktor bezeichnet eine messbare GrÃ¶ÃŸe, mit der Du die RentabilitÃ¤t von Immobilien vergleichen kannst. Der Faktor kann auf unterschiedliche Arten gebildet werden. FÃ¼r den Faktor oder andere Formen der Kaufpreis- oder Renditeberechnung gibt es mehrere Bezeichnungen. Die Form, die ich am hÃ¤ufigsten kennengelernt habe, ist die â€žMaklerformelâ€œ. Sie berechnet sich folgendermaÃŸen: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete Der Investor zieht hier nicht den Kaufpreis als GrÃ¶ÃŸe zu Rate, sondern die Gesamtinvestitionskosten der Immobilie. (Inklusive Sanierungen, Kaufnebenkosten, usw.): GIK / Jahresnettokaltmiete Der Faktor spiegelt einen Renditewert. Es ist quasi der Kehrwert des Faktors: 1/Faktor = Rendite Beispiel eines Faktors: 15 entspricht der Formel: 1/15 = 6,67% oder: 75000 â‚¬ GIK / 5000 Jahresnettokaltmiete = Faktor 15 = 6,67% Bruttorendite Bruttorendite, weil unterschiedliche Bausteine hier noch nicht berÃ¼cksichtigt sind, wie bspw die Bewirtschaftungskosten etc. Hier kannst du dir eine kostenlose Ãœbersicht downloaden, welcher Faktor welche Rendite widerspiegelt.\nÃœbersicht Kaufpreisfaktor = Rendite\nAls Cash-Flow bezeichnen wir die Summe, die nachdem alle Kosten von den ErtrÃ¤gen subtrahiert wurden, Ã¼brig bleibt. Ich berechne den Cash-Flow immer vor Steuer bei der PrÃ¼fung eines Investments, denn der persÃ¶nliche Steuersatz ist immer individuell. Jahresnettokaltmiete -Bewirtschaftungskosten (20-25%) -Kapitaldienst = Cash-Flow vor Steuer\nWie Du bereits bei Kapitel 1 unter dem Punkt Eigenkapitalrendite gelesen hattest, gibt es unterschiedliche Formen von Renditen. Wir unterscheiden bei Renditen in folgende Sparten:\nJahresnettokaltmiete / GIK\n(keine Beachtung der immobilienbezogenen Bewirtschaftungskosten)\nNettoobjektergebnis (Jahresnettokaltmiete â€“ Bewirtschaftungskosten) / GIK\n(Rendite, die alle Kosten der Immobilie mit einbezieht und sie dem Wert der Immobilie gegenÃ¼berstellt â€“ Also wie ein Barkauf!)\nNettoobjektergebnis n. Steuer / eingesetztes Eigenkapital\n(Rendite, die alle Kosten der Immobilie mit einbezieht und sie dem eingesetzten Kapital gegenÃ¼berstellt)\nAls Bewirtschaftungskosten, bezeichnen wir die Kosten, die fÃ¼r die laufende Bewirtschaftung der Immobilie anfallen. Die Bewirtschaftungskosten werden unterteilt in auf den Mieter umlegbare Kosten und nicht umlegbare Kosten. Alle nicht umlegbaren Kosten mindern die Rendite, da der Investor diese bezahlt. Nicht umlegbare Kosten sind:\nVerwaltungskosten (ca 10-25 â‚¬ pro Wohneinheit im Monat)\nInstandhaltungsrÃ¼cklagen (je nach GebÃ¤udezustand 7,50-20 â‚¬)\nMietausfallwagnis (5% der Kaltmiete)\nWenn wir eine grobe Kalkulation eines Investments durchfÃ¼hren, rechnen wir immer mit 25% der Jahresnettokaltmiete als Bewirtschaftungskosten die wir abfÃ¼hren mÃ¼ssen (Viele Banken rechnen Ã¼brigens genau gleich).\nAls Kapitaldienst bezeichnen wir die Summe, die monatlich an die Bank fÃ¼r die RÃ¼ckfÃ¼hrung des Darlehens erbracht werden muss durch den Schuldner. Es ist einfacher, mit einem Kapitaldienst Immobilien zu kalkulieren, als nur mit Zins und Tilgung, weil man diese dann monatlich an die beiden BetrÃ¤ge anpassen mÃ¼sste.\nAls Beleihungsauslauf, von dem beispielsweise Banker oder Finanzierungsberater sprechen, bezeichnen wir den prozentualen Anteil, den die Bank von deinem Vorhaben beleiht, also mit Fremdkapital â€žfÃ¼ttertâ€œ.\nDie Banken bewerten die Immobilien meist mit 60% des Kaufpreises. Sie nehmen einfach an, dass Sie 60% des Kaufpreises bei einer sofortigen Zwangsversteigerung erzielen kÃ¶nnten.\nWenn Du jetzt 80% beleihst, mÃ¼sstest Du immer noch 20% Eigenkapital und zusÃ¤tzlich die Kaufnebenkosten einbringen um die Immobilie kaufen zu kÃ¶nnen. Darlehensanteile die Ã¼ber 80% des Beleihungsauslaufes gehen, bezeichnen die Banken mit Blankodarlehen, das heiÃŸt nicht durch die Immobilie gesicherte Anteile.\nDie Banken rechnen also bei der Bewertung der Immobilie unterschiedlich. Manche rechnen auch zuerst mit einem 10-prozentigen Abschlag und rechnen dann auf 60% runter. Alles darÃ¼ber sind Blankoanteile die nur durch die persÃ¶nliche BonitÃ¤t des Kreditnehmers vergeben werden.\nImmobilie fÃ¼r 100.000â‚¬, Beleihungsauslauf 90% = 90.000 â‚¬ Immobiliendarlehen der Bank âž¦ FALSCH !\nImmobilie: 100.000 â‚¬ Kaufpreis\n10% Abschlag: 90.000 â‚¬\n80% Beleihungsauslauf: 72.000 â‚¬\n60% Beleihungsauslauf: 54.000 â‚¬\nKaufnebenkosten sieht die Bank grundsÃ¤tzlich nicht als Wert einer Immobilie und beleiht dies somit nicht (keine Sicherheit fÃ¼r die Bank). Trotzdem kÃ¶nnen Kaufnebenkosten finanziert werden. Allerdings unterscheiden sich dann die ZinssÃ¤tze deutlich, da dies meist als â€žBlankoanteilâ€œ gesehen wird. Als Blankoanteil / Blankodarlehen bezeichnet man den Teil des Darlehens, der nicht durch einen Sachwert besichert ist (Immobilie Die Kaufnebenkosten kÃ¶nnen auch als Privatdarlehen zu normalen Konditionen aufgenommen werden, wie beispielsweise bei der Hanseatic Bank. Die ZinssÃ¤tze sind hierÃ¼ber natÃ¼rlich weitaus hÃ¶her als bei einem Immobiliendarlehen. Beachtet, dass Banken immer auf den Kaufpreis einen Abschlag von meist mindestens 10% einpreisen und anschlieÃŸend von diesem Wert also „100% Beleihungsauslauf“ ausgehen. FÃ¼r Banken sind Immobilienkredite mit einem Beleihungsauslauf von 60% und niedriger „gesunde“ Kredite, ohne grÃ¶ÃŸere Risiken. Deshalb bekommt man hier meist die beste Kondition.\nWie Du schon gelesen hast, finanzieren Banken gerne Immobilien und wir mÃ¶chten mit dem geliehenen Fremdkapital unser Eigenkapital hebeln (Leverageeffekt genannt). Also partizipieren beide Parteien von dem Deal, eine klassische win-win-Situation! Um bei den Banken eine Finanzierung mit guten Konditionen zu bekommen, gilt es, einige Kriterien zu erfÃ¼llen, die wir kurz durchgehen werden:\nMonatliche Ein- und Ausgabenrechnung:\nUm einen Ãœberblick Ã¼ber die monatlichen Finanzen zu bekommen, benÃ¶tigt die Bank und Du selbst eine exakte Aufstellung wie die monatlichen Belastungen und Gutschriften aussehen. Hierbei wirklich ALLES auflisten, wofÃ¼r du Geld ausgibst, bei Dingen wie Lebensmittel, messe die Ausgaben Ã¼ber 3 Monate und bilde Mittelwerte. Das Gleiche gilt fÃ¼r Versicherungen, die du nur jÃ¤hrlich zahlst, bilde einen Mittelwert und lege alle Kosten auf die Monate um (Jahresbeitrag / 12). Auch fÃ¼r deinen Urlaub solltest du einen SchÃ¤tzwert einflieÃŸen lassen, also fÃ¼r wirklich jede Ausgabe die du tÃ¤tigst. Die Bank interessiert dein Nettoeinkommen, welches du erzielst. Dies kÃ¶nnen GehÃ¤lter, Mieteinnahmen aus bereits vorhandenen Objekten, DividendenausschÃ¼ttungen oder ErtrÃ¤ge aus einer unternehmerischen TÃ¤tigkeit sein. Um in Immobilien investieren zu kÃ¶nnen muss deine Ein- und Ausgabenaufstellung immer einen Ãœberschuss ausweisen. Falls dies bei dir nicht der Fall sein sollte, ist das auch nicht schlimm, du kannst schlieÃŸlich hier etwas Ã¤ndern. Gehe deine kompletten Ausgaben durch und optimiere alles, was du nicht benÃ¶tigst. Das ist der schnellste Weg, um dir einen EinnahmenÃ¼berschuss zu verschaffen. Als nÃ¤chstes kÃ¼mmere dich um deine Einnahmenseite, rede mit deinem Vorgesetzten Ã¼ber mehr Gehalt, bewerbe dich auf Nebenjobs, um deine Einnahmenseite zu erhÃ¶hen.\nDie nÃ¤chste Aufstellung die Du benÃ¶tigst, ist eine VermÃ¶gensÃ¼bersicht. Hier listest du alle deine Werte auf, die ein VermÃ¶gen im Sinne der Bank bedeuten. Deine VermÃ¶genswerte listest du mit absteigender Liquidierung auf, das bedeutet an erster Stelle kommen Werte wie BarvermÃ¶gen, Geld auf Konten, die direkt verfÃ¼gbar sind, usw. Danach listest du deine VermÃ¶genswerte in Gold / Aktien / ETFâ€™s auf. Die Auflistung geht immer mehr in Richtung schwerer bewertbar / nicht leicht und schnell verkÃ¤uflich. Ziemlich zum Schluss kommen Immobilienwerte die getilgt sind, also wie viel Wert einer Immobilie in deiner Tasche steckt, hierbei nicht die restlichen Schulden dazu addieren! VermÃ¶genswerte die abgetreten sind oder nicht frei verfÃ¼gbar, wie beispielsweise Rentenversicherungen oder abgetretenes Cash auf Tagesgeldkonten, bitte separat auffÃ¼hren, denn diese Werte kÃ¶nnen nicht mehr von der Bank beliehen werden, erhÃ¶hen aber trotzdem deine BonitÃ¤t bei der Bank, weil du Eigenkapital vorzeigen kannst. Wenn du deine VermÃ¶genswerte aufgelistet und unterteilt hast, machst du das Ganze nun mit deinen Verbindlichkeit / Schulden, die du hast. Auch hier gehst du genau gleich vor wie bei den VermÃ¶genswerten von leicht bis schwer liquidierbar. Beginnen kannst du mit Konsumkrediten oder KfZ Krediten, bis hin zu deinen Restschulden auf Immobilien die du besitzt. Nun sollte hier ebenso wie bei der Ein- und Ausgabenrechnung ein positives Delta erscheinen. Falls dies nicht der Fall ist, gehe wie bei der Problembehebung der Ein- und Ausgabenrechnung vor!\nBanken lassen sich vor Abschluss eines FinanzierungsgeschÃ¤fts immer einen persÃ¶nlichen â€žBerichtâ€œ bei den BonitÃ¤tsauskunfteien erstellen, beziehungsweise fragen deinen individuellen sogenannten â€žScoreâ€œ bei der SCHUFA ab. Hier flieÃŸen sÃ¤mtliche Daten Ã¼ber dein Zahlungsverhalten (ob du immer brav deine Rechnungen bezahlst), deine anderen Verbindlichkeiten, wie weitere Kredite und dergleichen mit ein. Laut $34 Bundesdatenschutzgesetzes hat jeder das Recht diese gesammelten Informationen einzusehen. Da der Score ein wichtiges Element der Kreditvergabe ist, empfehle ich euch, circa 6 Monate bevor ihr plant mit Immobilien aktiv zu werden, damit zu beginnen, euch sÃ¤mtliche Informationen Ã¼ber eure Scores bei den Auskunfteien einzuholen. Der Hintergrund ist, dass die Auskunfteien teilweise sehr lange Bearbeitungszeiten haben und ihr das einkalkulieren mÃ¼sst. Sofern ihr Bedenken hinsichtlich eurer Inhalte der Berichte habt, rate ich euch, nicht bevor ihr die Ergebnisse habt, Finanzierungsanfragen zu stellen, weil ihr euch so eine blutige Nase einfangen kÃ¶nnt.\nHier findet Ihr einen Musterbrief zum Download\nKommen wir zur abschlieÃŸenden Anforderung, die euch ein gutes Kreditangebot der Banken sichern kann. Durch ein eigenes Konto, auf dem Zahlungsein- und AusgÃ¤nge stattfinden, erhÃ¶hst du deinen â€žTrustâ€œ bei der Bank, bei der du dieses Konto fÃ¼hrst. Deine Bank hat einen Ãœberblick wie du monatlich wirtschaftest, ob du Ã¼ber deinen VerhÃ¤ltnissen lebst oder jeden Monat etwas sparst. Um diesen Trust auf eine weitere Bank zu Ã¼bertragen, kannst du einen Dauerauftrag deines Gehaltes von deinem ersten Giro auf ein weiteres bei einer anderen Bank veranlassen und hiervon Zahlungen leisten. Dann hast du zwei Banken mit wenig Aufwand beglÃ¼ckt. Solche ratingrelevanten sind aber immer jeweils auf eine Bank beschrÃ¤nkt. Meiner Erfahrung nach sind diese dann interessant, wenn du einen langfristigen Finanzierungspartner suchst. Am Anfang meiner Investments habe ich sehr schlechte Erfahrungen gemacht bei direkten BankgesprÃ¤chen. Die Berater auf der unteren Stufe haben Ihre Vorgaben und kÃ¶nnen sich kaum bis gar nicht bewegen. AuÃŸerdem kennen die meisten Berater keine Konstrukte wie es Immobilieninvestoren wÃ¼nschen, wie beispielsweise die Abtretung von Sicherheiten mit TilgungstrÃ¤gern und spÃ¤terer Freigabe. Die meisten Bankberater auf der unteren Ebene machen eben Eigenheimfinanzierungen oder kleine Kapitalanlagen. Gerade am Anfang, kann ich nur raten, einen wirklich guten Finanzierungsvermittler aufzusuchen. Erstens vergleicht er alle Banken seitens der Konditionen, zweitens kann er direkt im System eingeben, welche Sicherheiten hinterlegt werden kÃ¶nnen und wie damit verfahren werden soll. Alle Banken, die hier nicht mit machen, sind meiner Meinung nach ungeeignet fÃ¼r den Tatbestand. Des Weiteren arbeitet der Finanzierungsvermittler kostenlos fÃ¼r die Kunden und kassiert die Provision von der Bank. Falls ihr einen guten Vermittlerkontakt braucht, schreibt mich mit euren Kontaktdaten und einer kurzen Zusammenfassung, was ihr vor habt, Ã¼ber das Kontaktformular an.\nSteuern bei Immobilien Investments / Kapitalanlagen â€“ Eine kleine EinfÃ¼hrung\nEinnahmen und Ausgaben bei der steuerlichen Betrachtung von Immobilien\nGrundsÃ¤tzlich kann man bei einer Immobilie vom gleichen steuerlichen Grundprinzip wie bei einem Unternehmen ausgehen. Es werden Einnahmen und Ausgaben gegenÃ¼bergestellt und der Gewinn wird versteuert.\nWas fÃ¤llt in die Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie?\nDu kannst die Â Kaufnebenkosten folgendermaÃŸen kalkulieren:\nGrunderwerbsteuer: 5-6,5 % je nach Bundesland\nNotarkosten: 1,5 â€“ 2%\nMakler: je nach Vereinbarung\nDie Kaufnebenkosten sind nicht direkt absetzbar! Die Kaufnebenkosten werden zu den Anschaffungskosten der Immobilie addiert und erhÃ¶hen somit den Abschreibungsbetrag pro Jahr.\nETW 2 Zimmer 65 qm; Rheinland-Pfalz; Baujahr 1990\nKaufpreis 100.000 â‚¬\nNotar 2% 2.000 â‚¬\nGrunderwerbsteuer 5% 5.000 â‚¬\nMakler 5,95% 5.950 â‚¬\nGesamtinvestitionskosten 112.950 â‚¬\nGrundstÃ¼ckswert 40.000 â‚¬\nGrundlage Abschreibungsbetrag (GIK-GrundstÃ¼ck) 72.950 â‚¬\nAbschreibung pro Jahr (2% von der Abschreibungsgrundlage) 1.459 â‚¬\nDieses Beispiel bedeutet konkret, dass sich dein zu versteuerndes Einkommen um 1.459 â‚¬ aufgrund der Abschreibung verringert. Die HÃ¶he der Abschreibung wird durch die Kaufnebenkosten beeinflusst. Der Kaufpreis muss um den Wert des Grund und Bodens bereinigt werden, da dieser nicht einer Abnutzung unterliegt. Wie gesagt das obige Beispiel ist nur stark vereinfacht. Die genaue Berechnung der Abschreibung findet ihr weiter unten inklusive Beispiel und Tabellen.\nWas kann direkt steuerlich geltend gemacht werden beim Kauf?\nDie Maklercourtage und die Grunderwerbsteuer werden immer zu den Anschaffungskosten der Immobilie gezÃ¤hlt. Ihr kÃ¶nnt lediglich die Berechnungsgrundlage ein wenig beeinflussen, die der Grunderwerbsteuer zu Grunde gelegt wird, indem ihr MÃ¶bel oder sonstige Ã¼berlassene GegenstÃ¤nde, die nicht zum festen GebÃ¤ude zÃ¤hlen, separat im Notarvertrag aufschlÃ¼sseln lÃ¤sst. Beachtet aber, dass viele Banken hier die Beleihungswerte bei den Darlehen anpassen. Das bedeutet, dass die Bank nur das GebÃ¤ude beleiht, weil dies nur als Sicherheit fÃ¼r die Bank gewertet wird. Bei den Notarkosten kÃ¶nnt ihr etwas direkt absetzen. Die Eintragungskosten einer Grundschuld unterliegen nicht den Anschaffungskosten, sondern sind Finanzierungskosten und kÃ¶nnen direkt und vollstÃ¤ndig im Jahr des Kostenanfalls abgesetzt werden unter den Werbungskosten. Die restlichen Notarkosten werden wie oben beschrieben den Anschaffungskosten hinzugerechnet.\nAbschreibungen konkret â€“ Wie berechnet man die AbschreibungsbetrÃ¤ge?\nEin paar Fakten am Anfang:\nAlle Daten hier beruhen auf der Annahme, dass die Immobilien im PrivatvermÃ¶gen sind.\n2% Abschreibung auf 50 Jahre bei Immobilien die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden\n2,5% Abschreibung auf 33 Jahre bei Immobilien die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden\nAbschreibungen von Neubauten sind auch unterschiedlich zu bewerten, ich nehme aber nicht an, dass Du Â direkt einen Neubau in Betracht ziehst\nAbschreibungsgrundlage sind die Anschaffungskosten\nBerechnung der GrundstÃ¼ckskosten findet ihr bei den einzelnen GutachterausschÃ¼ssen der BundeslÃ¤nder:\nAbschreibungen von Neubauten sind auch unterschiedlich zu bewerten, ich nehme aber nicht an, dass Du direkt einen Neubau in Betracht ziehst\nMecklenburg-Vorpommern Â www.laiv-mv.de/land-mv/LAiV_prod/LAiV/AfGVK/Grundstueckswertermittlung/index.jsp\nSaarland Â Â http://geoportal.saarland.de/portal/de/fachanwendungen/bodenrichtwerte.html\nThÃ¼ringen Â www.thueringen.de/th9/tlvermgeo/geoinformation/bodenmanagement/boris_th/\nFÃ¼r die korrekte Berechnung empfehle ich einen Steuerberater\nHier ist die offizielle Berechnungstabelle des Bundesfinanzministerium:\nHier zur Anleitung!\nSonderfall: Denkmal Abschreibung / AfA\nWenn Du eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, sanieren willst, kommst du in den Genuss erhÃ¶hter Abschreibungen. Das GebÃ¤ude unterliegt der ganz normalen Abschreibung, wie oben beschrieben. Die gesonderte, erhÃ¶hte Denkmal AfA bezieht sich auf den Sanierungsanteil von denkmalgeschÃ¼tzten GebÃ¤uden. Vereinfachtes Beispiel:\nMFH 1926 denkmalgeschÃ¼tzt in Rheinland-Pfalz\nKaufpreis 190.000 â‚¬\nNotar 2% 3.800 â‚¬\nGrunderwerbsteuer 5% 9.500 â‚¬\nMakler 5,95% 11.305 â‚¬\nSanierung nach Denkmalschutz 500.000 â‚¬\nGesamtinvestitionskosten 714.605 â‚¬\nGrundlage Abschreibungsbetrag GebÃ¤ude (GIK â€“ GrundstÃ¼ck) 174.605 â‚¬\nAbschreibung pro Jahr (2% der Abschreibungsgrundlage) 3.492 â‚¬â‚¬\nGrundlage Abschreibungsbetrag Denkmal AfA 500.000 â‚¬\nDenkmal AfA ersten 8 Jahre 9% 45.000 â‚¬\nDenkmal AfA weitere 5 Jahre 7% 35.000 â‚¬\nDas bedeutet konkret in den ersten 8 Jahren vermindert sich das zu versteuernde Einkommen um: Normale AfA 3.492 â‚¬ + Denkmal AfA 9% 45.000 â‚¬ = 48.492 â‚¬ Danach um weitere 5 Jahre: Normale AfA 3.492 â‚¬ + Denkmal AfA 7% 35.000 â‚¬ =38.492 â‚¬ Nach diesen 13 Jahren kann weiterhin die normale AfA steuerlich geltend gemacht werden. Speziell gut verdienende Menschen kÃ¶nnen hier erheblich profitieren und ihre Steuerbelastung erheblich nach unten drÃ¼cken.\nSanierungen â€“ steuerliche Gestaltungen & Informationen\nBei Sanierungen gibt es drei wesentliche Aspekte zu beachten:\nZÃ¤hlt zum GebÃ¤udewert und wird in die Abschreibung eingerechnet. Kosten der Erweiterung kÃ¶nnen nicht direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden!\nSanierung bestehendem Wohnraum\nBadsanierung oder andere Sanierungen dienen dem Erhalt der Vermietbarkeit von Wohnraum. Alle hierbei anfallenden Kosten kÃ¶nnen direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden.\nBedenke bitte die 15% Grenze sobald du ein Objekt kaufst. Diese besagt, dass jegliche Aufwendungen zur Sanierung in den ersten 3 Jahren getÃ¤tigt werden, nicht die 15% Grenze vom GebÃ¤udewert Ã¼berschreiten dÃ¼rfen. Ansonsten werden alle angefallenen Kosten dem GebÃ¤udewert hinzugerechnet und Ã¼ber die Abschreibung der Steuer zu Grund gelegt! Auch wenn ein Wasserhahn ersetzt werden muss, wird das in die 15% Berechnung einflieÃŸen, also kalkuliere bei ImmobilienkÃ¤ufen, die saniert werden mÃ¼ssen sehr gut, ob das Objekt in den ersten 3 Jahren vermietet werden kann ohne diese Grenze zu Ã¼berschreiten.\nAlle Leistungen die der Instandhaltung von Immobilien dienen, kÃ¶nnen direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Die InstandhaltungsrÃ¼cklage hat keinerlei Auswirkung auf die Steuer, da diese RÃ¼cklage nur ein Ansparen von Reserven fÃ¼r mÃ¶gliche Instandhaltungen darstellt. Sobald hier jedoch eine Auszahlung an ein beauftragtes Unternehmen stattfindet, kann dies geltend gemacht werden (Im Jahr der Auszahlung).\nDie Suche deines Investitionsstandortes\nGehen wir auf die Suche nach dem geeigneten Investitionsstandort fÃ¼r eure Immobilie. Ich habe euch zur Bewertung eurer Standorte ein Excel Chart gebaut und angehÃ¤ngt. Hier kÃ¶nnt ihr die Faktoren auch in der Gewichtung Ã¤ndern und anpassen wie ihr mÃ¶chtet. AnschlieÃŸend kÃ¶nnt ihr die Standorte dann gegeneinander vergleichen und benchmarken. Ich bin der Meinung, dass man gerade als Einsteigersehr gut mit der alten Weisheit fÃ¤hrt: â€žInvestiere nur dort, was du von deinem Kirchturm aus sehen kannstâ€œ. Warum nicht deine bereits vorhandenen Kenntnisse Ã¼ber den Standort ausnutzen, an dem du schon lÃ¤ngere Zeit wohnst und am besten Lage und Umfeld einschÃ¤tzen kannst? Investieren in Gebieten, die weit von deinem Wohnort entfernt sind, kann Probleme verursachen. Speziell wenn du AnfÃ¤nger bist und erst alles kennenlernen mÃ¶chtest, um Erfahrungen zu sammeln, ist der vor-Ort Einsatz das lehrreichste Lernmittel. FÃ¼r ein Investment in weiter Entfernung ist eine gute Hausverwaltung essentiell.\nUnter Makrostandortanalyse versteht man die Region oder je nach GrÃ¶ÃŸe, die Stadt in der man investieren mÃ¶chte. Wichtig hierbei ist, dass wir hier Ã¼bergeordnete Themen betrachten, die positive Auswirkungen auf die generelle Vermietbarkeit von Wohneinheiten in der Region haben. Die Daten erhebe ich unter anderem aus folgenden Quellen:\nDie Faktoren auf die Ich achte:\nHier kÃ¶nnt ihr Daten Ã¼ber die Arbeitslosenquote der einzelnen Regionen / StÃ¤dte erfassen in denen ihr investieren mÃ¶chtet.\nStruktur der Menschen\nAnalyse der Altersstruktur, Bildungswanderung, Jugendquotient, welche WohnungsgrÃ¶ÃŸen sind gesucht.\nWie sehen die Zu- und FortzÃ¼ge aus, Wanderungssaldo, mehr Geburten als SterbefÃ¤lle (NatÃ¼rlicher Saldo), relative BevÃ¶lkerungsentwicklung positiv\nGute Anbindung mit PKW, Ã–ffentliche Verkehrsmittel komplett und ausreichend verfÃ¼gbar, gute Pendlerverbindungen, Freizeitgestaltung gut mÃ¶glich?, EinkaufsmÃ¶glichkeiten vorhanden?, Ã„rzte, Schulen, tÃ¤glicher Bedarf in der Umgebung?, AusgehmÃ¶glichkeiten, Tourismus?\nKaufkraft der BevÃ¶lkerung, spezielle BevÃ¶lkerungsschichten von Armut bedroht, Einkommen, Einkommen im VerhÃ¤ltnis zur Kaufkraft\nPlanung des Standortes\nGibt es grÃ¶ÃŸere geplante MaÃŸnahmen, die den Standort deutlich aufwerten: Neue Industrie, Theater, Hochschulen, Neue Pendleranbindungen, die kÃ¼nftig gebaut werden?\nSind Wohnungen begehrt oder muss man um neue Mieter kÃ¤mpfen?\nSind die Mietpreise auf einem guten Niveau? Mietpreis vs Kaufpreis -> Mietspiegel der Stadt, Vergleiche in Immobilienportalen Ã¼ber Miet- und Kaufpreise\nSind die Kaufpreise auf einem guten Niveau oder ist die LÃ¼cke zu groÃŸ zur Miete? Vergleiche in Immobilienportalen Ã¼ber Kaufpreise\nUnter Mikrostandortanalyse versteht man die exakte Lage der Immobilie, sprich die StraÃŸe, das Wohngebiet unmittelbar um die Wohneinheit usw. Anbei wieder die Faktoren auf die Ich achte:\nInfrastruktur der Wohnlage\nGute Anbindung mit PKW, Ã¶ffentliche Verkehrsmittel komplett und ausreichend verfÃ¼gbar, gute Pendlerverbindungen, Freizeitgestaltung gut mÃ¶glich?, EinkaufsmÃ¶glichkeiten vorhanden?, Ã„rzte, Schulen, tÃ¤glicher Bedarf in der Umgebung?, AusgehmÃ¶glichkeiten, Tourismus?\nArten der BevÃ¶lkerung\nWelche Arten von Menschen wohnen hier: Ã„ltere, JÃ¼ngere, Familien, Studenten, SozialhilfeempfÃ¤nger, AuslÃ¤nderanteil\nWie sieht der StraÃŸenzug aus, GebÃ¤ude in der Umgebung gepflegt, HochhÃ¤user, GrÃ¼nflÃ¤chen, wer lÃ¤uft durch die StraÃŸen, genug ParkplÃ¤tze, Ã¤uÃŸere Bedingungen (FluglÃ¤rm, Geruch), Hippe Gegend oder hohes Prestige?\nSind dort Wohnungen begehrt oder muss man um neue Mieter kÃ¤mpfen?\nSind die Mietpreise auf einem guten Niveau? Mietpreis vs. Kaufpreis -> Mietspiegel der Stadt, Vergleiche in Immobilienportalen Ã¼ber Miet- und Kaufpreise. Sind die Mieten hier hÃ¶her oder niedriger wie der Schnitt der Stadt?\nSind die Kaufpreise auf einem guten Niveau oder ist die LÃ¼cke zu groÃŸ zur Miete? Vergleiche in Immobilienportalen Ã¼ber Kaufpreise. Sind die Kaufpreise hier hÃ¶her oder niedriger wie der Schnitt der Stadt. Ihr kÃ¶nnt hier noch mehr Faktoren mit ins Spiel bringen. Das sind die Faktoren, die ich immer zu Rate ziehe und unterschiedlich gewichte.\nPersÃ¶nliche Verbindungen nutzen â€“ Ein Netzwerk im Immobiliensektor aufbauen\nAls ich anfing, in Immobilien zu investieren, hatte ich keinen einzigen Kontakt, der mir helfen oder ich in irgendeiner Weise davon profitieren konnte. Deshalb war mein erster Schritt, alle Kontakte, die ich im Handyadressbuch, Facebook, anderen Social Media KanÃ¤len oder von Freunden hatte, durch zu â€žbrainstormenâ€œ aufzuschreiben, wer auch nur im entferntesten Sinne etwas mit Immobilien am Hut hat. Ãœberraschenderweise kamen hier gute Kontakte zustande, mit denen ich heute noch im Bezug auf Immobilieninvestments in Kontakt stehe. Fertige dir eine Liste mit allen Kontakten an, die du in der Branche kennst und kontaktiere alle mit deinem Vorhaben und wie Sie dir behilflich sein kÃ¶nnten.\nErstaunlich gute Maklerkontakte habe ich durch aktive Besichtigungen erhalten. Ihr solltet Wohnungen und MFHâ€™s besichtigen und danach den Makler zur Seite nehmen, um deine generelle Strategie und Suchprofil vorzustellen. Daraufhin erhaltet ihr immer mal wieder per Mail oder telefonisch ExposÃ©s, die oft vor Onlineschaltung an mich gehen und somit noch off-market sind. Wichtig ist, dass ihr Immobilien besichtigt, die auch fÃ¼r eure Assett-Klasse sprechen, damit meine ich, dass es nichts bringt, ein Einfamilienhaus mit 1000 mÂ² GrundstÃ¼ck zu besichtigen, dass keinerlei Bezug zu einem lukrativen Investment bietet. Der Makler wird hier eher einen negativen Eindruck im Hinterkopf von euch behalten, da ihr schlichtweg seine Zeit vergeudet habt.\nOft bekommen Finanzierungsvermittler bei Neuabschluss von Darlehen die Info, dass die alte Immobilie verÃ¤uÃŸert werden soll. Diese Finanzierungsvermittler bekommen dann sogar einen Auftrag zum Verkauf der Immobilie und makeln nebenbei ein wenig. Gerade wenn du mit einem Top Vermittler, der viel GeschÃ¤ft abwickelt, zusammen arbeitest, kannst du wenn du ihm viele Finanzierungen vermittelst, ein paar Immobiliendeals als Gegenleistung einfordern. Garantiert wird er dich bevorzugen, wenn du ein guter Kunde bist und nebenbei kann er noch an deiner Finanzierung seine Provision verdienen.\nHausverwalter sind Gold wert, denn meist sitzen Sie in der Infoschleife bei Mehrfamilienhausbesitzern an Position Nummer 1 was den Verkauf betrifft! Er kÃ¼mmert sich um die komplette Immobilie und soll auch meist mit dem Makler oder Interessenten Besichtigungen durchfÃ¼hren. Du kannst, wenn du den Verwalter bereits kennst, ihm zusichern, dass wenn du neuer EigentÃ¼mer wirst, die Hausverwaltung auf jeden Fall bei Ihm bleibt und das fÃ¼r ein paar Jahre fest. Sollte das nicht genug sein, biete noch eine Provisionszahlung pro vermitteltem Deal an.\nArchitekten kommen immer oft in die Informationsschleife wenn jemand ein neues Bauvorhaben oder eine Sanierung durchfÃ¼hren mÃ¶chte. Oft mÃ¼ssen die alten Immobilien verÃ¤uÃŸert werden. Wenn ihr hier feste Kontakte besitzt, kÃ¶nnt ihr hier bevor die Objekte auf den Markt kommen, schon off-market auf Shoppingtour gehen. Mit Architekten solltet ihr ebenso mit Provisionen arbeiten, oder Sie in irgendeiner anderen Art mit ein beziehen â€“ Beispielsweise einen Auftrag zur Sanierungsgestaltung bei einem Objekt.\nHandwerker / Dienstleister um die Immobilie\nEine gute Gelegenheit kÃ¶nnen ebenfalls Â Handwerker sein. Handwerker, die auf Baustellen sind, bekommen meist am Anfang eines Verkaufgedankens schon mit, wer eine Immobilie verÃ¤uÃŸern mÃ¶chte. Manche Handwerker arbeiten auch eng mit Investoren Â zusammen und bekommen so Infos aus erster Hand. Du kannst den Handwerkern eine Provision pro Deal, den sie dir vermitteln, in Aussicht stellen.\nDurchaus ein wenig makaber aber sehr lohnenswert sind Bestatter oder sogenannte Nachlassverwalter. Entweder will die Ebengemeinschaft Zeit und Nerven sparen bei den Erbauseinandersetzungen oder der Bestatter hat schon vorher gehÃ¶rt, dass Immobilien aus dem alten Bestand komplett verÃ¤uÃŸert werden sollen. Gebt ihr feste Provisionen an diese Leute, kÃ¶nnen Sie echt Gold wert sein!\nDie PrÃ¼fung deiner Investment Immobilie / Kapitalanlage – Worauf musst du achten?\nWidmen wir uns der Immobilie bzw. dem Objekt der Begierde. Wir unterscheiden bei der ObjektprÃ¼fung in zwei groÃŸe Teile:\nDie KaufmÃ¤nnische ObjektprÃ¼fung\nDie technische ObjektprÃ¼fung\nPrivat: Kalkulation von Immobilien Investments â€“ Excel Tool DP-IMMOFINANZ\nEinholung aller Unterlagen die relevant sind\nIch unterscheide bei der Einholung der objektrelevanten Unterlagen in zwei Phasen:\nPrÃ¼fung der RentabilitÃ¤t des Investments\nNachdem ich einen groben Ãœberschlag mit der Maklerformel gemacht habe und das Objekt mein Interesse geweckt hat, gehe ich ins Detail. Ich checke das Objekt mit meiner Erstkalkulationsliste, die du dir hier downloaden kannst:\nHIER KALKULATIONSTOOL SICHERN âž© Informationen die du hierfÃ¼r einholen musst sind:\nObjekt: WohnflÃ¤che, GrundstÃ¼cksflÃ¤che, Kaufpreis, % Kaufnebenkosten\nFalls nÃ¶tig, geschÃ¤tzter Sanierungsaufwand\nMietspiegel des Investitionsstandortes zwecks PrÃ¼fung steigerungsfÃ¤higer Mieten\nEin How-To zu meinen Kalkulationstools findest du hier: KLICK\nEinholung der Unterlagen zur Finanzierung, sobald ich mich fÃ¼r das Objekt entscheiden habe\nSobald ich mich fÃ¼r ein Investment entschieden habe, gehe ich zur Finanzierungsanfrage Ã¼ber. GrundsÃ¤tzlich kommt es immer auf die jeweilige Bank, Ã¼ber die ihr finanziert, an, welche Unterlagen benÃ¶tigt werden. Eine allgemeine Unterlagenliste, welche Daten die du meist benÃ¶tigst und woher du diese beziehen kannst, findest du hier zum kostenlosen Download:\nZur Unterlagenliste âž\nIn Sachen technische ObjektprÃ¼fung hat sich ganz klar eine strukturierte Vorgehensweise, wie Â beispielsweise nach einer Checkliste, bewÃ¤hrt, die sich immer wiederholt. Zur ersten Besichtigung kÃ¶nnt ihr alleine gehen. Geht einfach nach einem festen, durch euch vorgegebenen Schema durch die Immobilie und haltet die Augen offen. Fragt den VerkÃ¤ufer oder Makler, wenn euch etwas ins Auge fÃ¤llt! Achtet auf Wellen oder Unebenheiten an WÃ¤nden und BÃ¶den, sichtet alle Decken, WÃ¤nde und Boden nach WasserrÃ¤ndern oder Schimmel. Sind die WÃ¤nde und Decken Â frei von Rissen? Achtet speziell im Keller auf Feuchte, riecht es modrig? Ist der Dachboden sauber und das GebÃ¤lk nicht faul oder morsch? Ich habe euch eine Checkliste erstellt, die ihr einfach zu euren Besichtigungen mitnehmen Â und Punkt fÃ¼r Punkt abarbeiten kÃ¶nnt. Dies reicht zum ersten Termin. Der endgÃ¼ltige detaillierte Check erfolgt, wenn die Bausubstanz in Ordnung ist und ihr euch entschlossen habt, die Immobilie zu kaufen.\nHIER ZUR CHECKLISTE IMMOBILIE OBJEKTBEGEHUNG âž©\nZweite Begehung mit Experten bei unsicherer Sachlage\nGerade neuen Investoren kann ich nur den Rat geben, immer einen Bauexperten mitzunehmen, bevor ihr eine finale Kaufentscheidung Â fÃ¤llt. KlÃ¤rt mit eurem Bauexperten vorher ab, dass ihr kein Gutachten braucht, sondern eine kurze prÃ¤gnante Zusammenfassung aller festgestellten MÃ¤ngel, sowie eine kurze Schilderung des Gesamteindrucks des Objektes. Dazu noch einen kurzen MaÃŸnahmenplan, um die Immobilie zu sanieren inklusive einem KostenÃ¼berschlag. Â Bei dieser Besichtigung gehe ich immer so vor, dass ich Â die Immobilie einfach Â mit meinem Bauexperten durchlaufe und ihn dann reden lasse, was er festgestellt hat. Danach frage ich ihn noch Ã¼ber meine Unsicherheiten, die ich anhand meiner Checkliste aufgeschrieben hatte, um letzte Unklarheiten aus dem Weg zu schaffen. Ihr solltet bei Unklarheiten, gerade bei Ã¤lteren HÃ¤usern, was bauliche MaÃŸnahmen betrifft, ebenso immer Â mit einem Experten RÃ¼cksprache halten. Anbauten sind ein gutes Beispiel. Oft sind diese einfach ohne Baugenehmigung errichtet worden, also bitte vor dem Kauf die Baugenehmigung checken und Grundrisse, Bauzeichnungen von damals genau durchleuchten. Auf dem zustÃ¤ndigen Bauamt kÃ¶nnt ihr euch auch ohne Probleme Ã¼ber die Thematik informieren und alles einsehen bei berechtigtem Kaufinteresse.\nWas prÃ¼fe ich wann genau? VorprÃ¼fung vs. DetailprÃ¼fung\nWie Du gelesen hast kann eine genaue PrÃ¼fung einer Immobilie sehr viel Zeit und BemÃ¼hungen beanspruchen. Bevor du jedoch Makler oder VerkÃ¤ufer unnÃ¶tig nach detaillierten Unterlagen fragst, kÃ¼mmern wir uns als aller erstes um die Objekt VorprÃ¼fung: Bevor Du in die detaillierte PrÃ¼fung gehst, solltest du alle vorgefilterte Anzeigen aus den cleveren & smarten SuchauftrÃ¤gen mit der Maklerformel checken, ob diese weiter relevant fÃ¼r dich sind. So filterst du nach und nach weiter die Objekte, bis du an einem Punkt bist, der eine detailliertere PrÃ¼fung interessant macht. Nehmt aber nicht den reinen Kaufpreis x Faktor, sondern immer die Kosten die euch die Immobilie tatsÃ¤chlich kostet in dem Zustand, in dem ihr sie vermietet wollt, also die GIK (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungskosten). Wenn ich die Objekte gefunden habe, die meinem Suchfaktor entsprechen (beispielsweise alles <15), werte ich weiter aus. Der nÃ¤chste Schritt ist die Berechnung der Nettorendite und der Ãœberschlag vom Cashflow. DafÃ¼r brauche ich folgende Daten:\nDie Nettorenditeberechnung sieht folgendermaÃŸen aus: Nettorendite = Jahresnettokaltmiete / GIK Mit dem GIK berechne ich mein Kapitalbedarf (meist 100% den ich finanziere) und setze diesen momentan mit 4% pro Jahr an (2,5 % Tilgung 1,5% Zins). GIK * 4% = Kapitaldienst (Zins + Tilgung) . AnschlieÃŸend subtrahiere ich die einzelnen Positionen von der Jahresnettokaltmiete: Jahresnettokaltmiete -Bewirtschaftungskosten pauschal 25% -errechneter Kapitaldienst ~ 4% = Cash-Flow pro Jahr Wenn diese Werte passen, gehe ich in eine komplette DetailprÃ¼fung mit meinen Tools und berechne Szenarien mit Aufwertungen oder beispielsweise Anpassungen auf Marktmieten. Die Immobilie muss im IST-Zustand bereits alle Parameter erfÃ¼llen, nach denen ich suche! Wie du mit meinen Tools umgehst kannst du dir hier ansehen!\nDer Kauf deiner Investmentimmobilie\nDer Bereich Verhandlung nimmt eine wichtige Rolle im Kaufprozess ein. Ich habe zurzeit die Erfahrung gemacht, dass es sehr schwierig Â aufgrund der jetzigen Marktlage ist, riesige Verhandlungen Ã¼ber den Preis zu fÃ¼hren. Allerdings kannst du Â bei Immobilien mit SchÃ¤den oft den Preis drÃ¼cken, indem du auflistest, was die Behebung kosten wÃ¼rde. Was du auf jeden Fall machen solltest, ist dich nicht in eine Immobilie zu verlieben. Setze dir nÃ¼chtern, nach Â Kalkulation und EinschÃ¤tzung, Â einen maximalen Preis Â , den du keinesfalls Ã¼berschreitest! Das kann sonst schnell in einem finanziellen Kollaps enden, wenn du diese Regel brichst! Wenn die Immobilie Ã¼ber Vermittler, wie beispielsweise Makler, lÃ¤uft, habe ich einen kleinen Tipp fÃ¼r dich, wie du diese Position sehr hilfreich fÃ¼r dich ausnutzen kannst. Viele sehen den Makler als leidigen Posten, den sie zahlen mÃ¼ssen, wenn es um die Kaufnebenkosten einer Immobilie geht. Klammern wir die Leistung, die er liefert mal aus, denn das soll keine Debatte Pro vs. Contra einer gerechten VergÃ¼tung fÃ¼r Makler werden, sondern wie wir das als Investoren sinnvoll nutzen kÃ¶nnen. Ich habe schon Ã¶fter mit Maklern Deals abgeschlossen, in welchen ich darauf hingewiesen habe, dass nur die Gesamtinvestitionskosten fÃ¼r den Kauf dieser Immobilie fÃ¼r mich relevant sind. Also habe ich dem Makler gesagt, dass ich bereit bin, ihm 5000 â‚¬ mehr Provision zu zahlen, wenn er den Preis der Immobilie beim VerkÃ¤ufer um 25.000 â‚¬ drÃ¼cken kann. Des Weiteren habe ich ihm zugesichert, dass ich ihm die Provision am Tag der Beurkundung direkt nach dem Beurkundungstermin am Bankterminal in seinem Beisein Ã¼berweise. Makler haben oft das Problem der Zahlungsschwierigkeit bei Klienten, deshalb dieser Vorschlag. Ihr glaubt nicht, wie oft solche Deals funktionieren! Eigentlich will der Makler einen hohen Kaufpreis erzielen, allerdings nutzt ihr genau diese LÃ¼cke mit einer Zusatzprovision aus um das Denken des Maklers in Richtung des KÃ¤ufers massiv zu beeinflussen. ReservierungsgebÃ¼hren werden oft von Maklern gewÃ¼nscht, wenn es um begehrte Objekt geht. Sei hier vorsichtig, denn der Makler kann mit unbegrenzt vielen Kaufinteressenten diesen Deal eingehen. Wenn also einer der Interessenten plÃ¶tzlich mehr bietet als Du, gibt der Makler dir deine GebÃ¼hr zurÃ¼ck und verkauft die Immobilie einem anderen. ReservierungsgebÃ¼hren sind meist um die 500 â€“ 1,000 â‚¬ schwer.\nWas Du vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag eines Immobilieninvestments wissen solltest â€“ Ãœbernahme eines Mietobjektes\nSofern Ihr ein bereits vermietetes Objekt kauft, greift die Regel â€žKauf bricht Miete nichtâ€œ. Das bedeutet, dass alle MietverhÃ¤ltnisse auf euch unverÃ¤ndert Ã¼bergehen. Es werden keine neuen MietvertrÃ¤ge geschlossen, sondern unverÃ¤ndert weitergefÃ¼hrt. Der Zeitpunkt, zu dem alle Rechten und Pflichten des Alt-EigentÃ¼mers auf dich Ã¼bergehen, ist die endgÃ¼ltige Eintragung im Grundbuch. Einen vorherigen Ãœbergang der Rechte und Pflichten ist nur mit einem hohen Aufwand durchzufÃ¼hren. Der Ãœbergang der Rechte und Pflichten muss im Kaufvertrag mit dem VerkÃ¤ufer geregelt & niedergeschrieben werden und der schwierigste Teil, Du brauchst zusÃ¤tzlich von jedem Mieter die schriftliche Zustimmung. MietverhÃ¤ltnisse gehen nur an dich Ã¼ber, wenn zum EigentumsÃ¼bergang (Grundbuch) bereits die Wohnung an den neuen Mieter Ã¼berlassen war, sprich der neue Mieter konnte die Wohnung bereits eines gÃ¼ltigen Mietvertrages die Wohnung nutzen (SchlÃ¼sselÃ¼bergabe). Lasst euch im Kaufvertrag die Klausel einpflegen, dass der VerkÃ¤ufer keinerlei mÃ¼ndliche Nebenabreden mit Mietern neben den bereitgestellten MietvertrÃ¤gen getÃ¤tigt hat. Vor dem Beurkundungstermin ist es essentiell, dass ihr ALLE Unterlagen, die fÃ¼r euch als Vermieter interessant sind, aushÃ¤ndigen lasst. Lasst euch nicht auf vertragliche Abreden ein, dass die Unterlagen spÃ¤ter bereitgestellt werden oder dergleichen! MietvertrÃ¤ge und MieterhÃ¶hungsverlangen, alle unterschrieben im Original, gehen vor der Unterschrift an euch! Aus den Unterlagen kÃ¶nnt ihr euch eine Mietaufstellung selbst erstellen, indem alle Mieten erfasst sind, inklusive zusÃ¤tzlichen Mieten fÃ¼r StellplÃ¤tze oder Mobiliar. Dies ist wichtig, denn nur die Kaltmiete ist die Berechnungsgrundlage fÃ¼r spÃ¤tere MieterhÃ¶hungen laut Mietspiegel (Laut Â§ xxx BGB). Des Weiteren prÃ¼ft anhand von Belegen, ob die MieteingÃ¤nge immer pÃ¼nktlich kommen Â â€“ das heiÃŸt, prÃ¼fe die letzten 3 MieteingÃ¤nge jeder Wohneinheit per Kontoauszug. Die KontoauszÃ¼ge legst du dir als Nachweis fÃ¼r die Bank ab. Gab es Mietminderungen oder andere erhebliche ZahlungsrÃ¼ckstÃ¤nde? Wurden die Betriebskostennachzahlungen, falls welche entstanden sind, geleistet?\nMiete sichern ab der Beurkundung â€“ nicht erst nach Eintragung im Grundbuch\nWas ich immer mache, ist die vertragliche Vereinbarung eines sogenannten Verrechnungstermins. Das bedeutet, dass die Nutzungen und Lasten des Objektes mit diesem Termin auf den KÃ¤ufer Ã¼bergehen. Alle Mieten und sonstigen zu erbringenden Leistungen der Mieter gehen somit auf den neuen EigentÃ¼mer Ã¼ber. Der bisherige EigentÃ¼mer verpflichtet sich, ein Schreiben an alle Mieter des Objektes aufzusetzen, indem er Ã¼ber den Vermieterwechsel unterrichtet und dass alle Zahlungen ab dem festgesetzten Termin auf dein Konto flieÃŸen mÃ¼ssen. Bankverbindung des NeueigentÃ¼mers und beide Unterschriften unter das Schreiben (KÃ¤ufer und VerkÃ¤ufer). Lass den VerkÃ¤ufer alle Schreiben Â zum Notar-Termin in Couverts mitbringen und unterschreibe den Kaufvertrag erst, wenn alle Schreiben beiderseits unterschrieben sind. AnschlieÃŸend fertigst du Kopien an und versendest die Schreiben an alle Mieter mit Einschreiben und RÃ¼ckschein als Nachweis, dass alle Mieter die Briefe erhalten haben.\nHat der Mieter dem Vorbesitzer Mietvorauszahlungen geleistet, sind diese Vorauszahlungen mit dem Verkauf der Immobilien immer noch wirksam. Wenn der EigentumsÃ¼bergang nach dem 15. des laufenden Monats erfolgt ist, gilt die Mietvorauszahlung noch fÃ¼r den Folgemonat, ansonsten nur fÃ¼r den ablaufenden Monat. Alle Mietvorauszahlungen, die darÃ¼ber hinaus geflossen sind, kann der Mieter vom ehemaligen EigentÃ¼mer zurÃ¼ckfordern. Er muss ab dem oben beschriebenen Zeitpunkt die Miete an dich zahlen.\nAlle Kautionen, die vom Vorbesitzer erhoben wurden, kÃ¶nnen durch die Mieter von ihm bei EigentumsÃ¼bergang eingefordert werden. Wenn die Kautionen Ã¼bergehen sollen, mÃ¼ssen die Kautionen gesondert abgetreten werden, also regelt dies einwandfrei im Kaufvertrag, sodass der Notar auch die EingÃ¤nge der Kautionen Ã¼berwachen kann.\nAlle Betriebskostenvorauszahlungen gehen aus den MietvertrÃ¤gen hervor. PrÃ¼ft welche Methode angewendet wurde, um die Betriebskosten wirksam auf die Mieter umzulegen (Inklusivmiete, Vorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale?). Falls Vorauszahlungen geleistet wurden, checkt die Ãœberweisungsbelege, ob die Vorauszahlungen immer eingegangen sind und gleicht die HÃ¶he Â mit der des Mietvertrages ab! Nach der ersten Abrechnungsperiode als neuer EigentÃ¼merkÃ¶nnt ihr die Nebenkosten anpassen. Allerdings achtet unbedingt darauf, dass bei Pauschalen im Mietvertrag die Anpassung der Pauschale auch verankert ist, ansonsten kÃ¶nnen hier Probleme entstehen. Wenn es um die Abrechnung der ersten Periode nach Ãœbergang geht, gibt es unterschiedliche MÃ¶glichkeiten:\nGrundsÃ¤tzlich ist man nur Ã¼ber die Abrechnung der geleisteten Vorauszahlungen von Betriebskosten nach EigentumsÃ¼bergang verpflichtet. Alle davor geleisteten Zahlungen mÃ¼ssen vom alten EigentÃ¼mer abgerechnet werden\nIch finde es besser, wenn im Kaufvertrag vereinbart wird, dass alle Vorauszahlungen der Betriebskosten vom VerkÃ¤ufer an den KÃ¤ufer Ã¼berwiesen werden und der neue EigentÃ¼mer die Jahresabrechnung mit den Mietern Ã¼bernimmt.\nFÃ¼r alle SchÃ¤den und Ereignisse die vor dem EigentumsÃ¼bergang entstanden sind, haftet weiterhin der alte EigentÃ¼mer gegenÃ¼ber den Mietern. Ebenso haftet der alte EigentÃ¼mer gegenÃ¼ber den Mietern, wenn der neue EigentÃ¼mer seinen Pflichten aus der Vermietung & Verpachtung oder sonstigen vertraglichen Vereinbarungen nicht nachkommt. Der Vorbesitzer kann sich der Haftung entziehen, wenn er allen Mietern ein EigentumsÃ¼bergangsschreiben zukommen lÃ¤sst (wie auch unter dem Punkt Miete sichern ab der Beurkundung â€“ nicht erst nach Eintragung im Grundbuch beschrieben). Die Mieter haben dann ab diesem Zeitpunkt ein KÃ¼ndigungsrecht zum rechtmÃ¤ÃŸig nÃ¤chstmÃ¶glichen Termin(Mietvertrag).\nAlle FÃ¤lle, die vor dem EigentumsÃ¼bergang geschehen sind, mÃ¼ssen von Mieter zu Alt-EigentÃ¼mer abgewickelt werden. Sie kÃ¶nnen nur fÃ¼r Vorkommnisse Schadensersatz geltend machen, wenn dieser Fall nach dem EigentumsÃ¼bergang entstanden ist oder immer noch anhÃ¤lt.\nKÃ¼ndigung von MietverhÃ¤ltnissen\nGrundsÃ¤tzlich gilt, dass es keinerlei SonderkÃ¼ndigungsrechte gibt, wenn man ein vermietetes Objekt erwirbt. Es gelten die ganz normalen gesetzlichen Regeln. Das heiÃŸt kÃ¼ndigen darfst du beispielsweise nur, wenn der Mieter zwei Monatsmieten nicht bezahlt hat. KÃ¼ndigungen, die durch den alten Vermieter aufgrund von Eigenbedarf ausgesprochen wurden, werden unwirksam. Durch die Klausel im Vertrag, dass alle MietverhÃ¤ltnisse, wie in den MietvertrÃ¤gen niedergeschrieben, Ã¼bergeben werden, habt ihr hier eine Sicherheit.\nErstellung eines neuen Mietvertrages\nKauf bricht Miete nicht â€“ Das bedeutet die alten VertrÃ¤ge werden einfach fortgefÃ¼hrt. Man kann natÃ¼rlich mit dem Mieter ein GesprÃ¤ch suchen und neue VertrÃ¤ge unterzeichnen, diese haben dann aber keinerlei Mehrwert gegenÃ¼ber den alten, auÃŸer Sie ergÃ¤nzen Klauseln, die bisher nicht niedergeschrieben wurden oder erhÃ¶hen die Mieten. Der Mieter muss hier allerdings erst unterschreiben, sonst sind diese VertrÃ¤ge unwirksam. Ein vernÃ¼nftig gefÃ¼hrtes GesprÃ¤ch hilft hier oft deutlich mehr als direkt mit der Keule zu kommen.\nIm Rahmen des Erwerbs in einer Zwangsversteigerung kann man in den Genuss einer SonderkÃ¼ndigungsmÃ¶glichkeit kommen. GrundsÃ¤tzlich ist das MietverhÃ¤ltnis auch unter den gesetzlichen Vorschriften kÃ¼ndbar. Beim SonderkÃ¼ndigungsrecht ist folgendes zu beachten: Nach Â§ 57a Satz 2 ZVG muss die SonderkÃ¼ndigung zum erstmÃ¶glichen Termin erfolgen, sonst ist sie unwirksam.\nMietvertrÃ¤ge Ã¼ber Wohnraum kÃ¶nnen nach Â§ 57a Satz 1 ZVG i. V. m. Â§ 573d Abs. 2 Satz 1, 1. Halbsatz BGB auÃŸerordentlich spÃ¤testens am dritten Werktag eines Kalendermonats fÃ¼r den Ablauf des Ã¼bernÃ¤chsten Kalendermonats gekÃ¼ndigt werden.\nBeispiel fÃ¼r die auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung von WohnrÃ¤umen also Wohnimmobilien: Der Wohnraummietvertrag kann bis zum 03.03.2016 zum Ablauf des 31.5.2016 gekÃ¼ndigt werden.\nMietvertrÃ¤ge Ã¼ber GeschÃ¤ftsrÃ¤ume kÃ¶nnen nach Â§ 57a Satz 1 ZVG i. V. m. Â§ 580a Abs. 2 BGB spÃ¤testens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs fÃ¼r den Ablauf des nÃ¤chsten Kalendervierteljahrs gekÃ¼ndigt werden.\nBeispiel fÃ¼r die auÃŸerordentliche KÃ¼ndigung von GeschÃ¤ftsrÃ¤umen also Gewerbeimmobilien: Bis zum 05.04.2016 (der 02.04. und 03.04. ist Samstag und Sonntag) kann der GeschÃ¤ftsraummietvertrag zum Ablauf des 30.06.2016 gekÃ¼ndigt werden.\nAnruf beim Notar mit Wunsch eines Beurkundungstermins\nTerminvorschlag wird abgestimmt\nKV Entwurf wird versendet\nBeide Parteien kÃ¶nnen Ã„nderungen beantragen\nFinale Version wird vor dem Beurkundungstermin versendet\nBeurkundungstermin: Notar liest vor und beide Unterschriften werden gezeichnet\nProzess nach Beurkundung:\nNotar veranlasst beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung -> ErklÃ¤rung\nBank oder zahlende Partei wird angeschrieben, dass der Kaufpreis nun fÃ¤llig wird\nKÃ¤ufer bzw. Bank zahlt\nÃœbergabetermin wird vereinbart\nÃœbergabeprotokoll wird angefertigt und von beiden unterschrieben. SchlÃ¼sselÃ¼bergabe\nNotar veranlasst die neue Eintragung des KÃ¤ufers im Grundbuch und Auflassungsvormerkung wird gelÃ¶scht und VerkÃ¤ufer wird auch gelÃ¶scht\nNotarieller Prozess bis zum unterschriebenen Kaufvertrag:\nSolltet ihr euch mit dem KÃ¤ufer Ã¼ber den Preis fÃ¼r eure kÃ¼nftige Investmentimmobilie geeinigt haben, wird von einer Partei der Notar bestellt. Wer das macht, ist egal, Notare mÃ¼ssen neutral handeln und keiner Partei Vorteile verschaffen, von daher kÃ¶nnt ihr zu jedem beliebigen Notar gehen. Nach der telefonischen AnkÃ¼ndigung und Wunsch eines Beurkundungstermins erfolgt vom Notariat eine Einladung. Der Notar verschickt meist direkt im Nachgang per E-Mail einen standardisierten Kaufvertrag mit ErgÃ¤nzung der von euch gelieferten Daten Â und der Immobilie. AnschlieÃŸend ist jede Partei an der Reihe, Ã„nderungen zu beantragen. Wenige Tage vor dem Beurkundungstermin, versendet der Notar an beide Parteien die finale Version des Vertrags. Hier solltest du auf jeden Fall den kompletten Vertrag durchlesen und prÃ¼fen, was genau geÃ¤ndert wurde. PrÃ¼fe, ob alle deine Punkte aufgenommen und was von VerkÃ¤uferseite ergÃ¤nzt wurde. Sollten nun Unstimmigkeiten entstanden sein, kannst du unmittelbar mit dem Notar Kontakt aufnehmen, ErklÃ¤rungen anfordern und eventuell noch einmal den Vertrag Ã¤ndern lassen. Am Beurkundungstermin treffen sich beide Parteien und der Notar liest den kompletten Vertrag vor. Eventuell werden nochmals Ã„nderungen vorgenommen oder Daten ergÃ¤nzt. Wenn alle Parteien Einkunft erzielt haben, wird der Vertrag von Notar, KÃ¤ufer und VerkÃ¤ufer unterschrieben. Abschriften der Urkunde gehen an: Grunderwerbsteuerstelle (Grunderwerbsteuerbescheid), finanzierende Bank und Bank des VerkÃ¤ufers, zustÃ¤ndige Gutachterausschuss, Grundbuchamt, Hausverwalter falls vorhanden und ebenso falls vorhanden der Makler.\nProzess nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag:\nDer Notar schreibt die Bank des VerkÃ¤ufers an, dass eine LÃ¶schungsbewilligung an ihn zugesendet werden soll. Nachdem diese Bewilligung eingegangen ist, kÃ¶nnen alle Altlasten aus dem Grundbuch zur LÃ¶schung beantragt werden. Unmittelbar nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag, veranlasst der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung beim zustÃ¤ndigen Grundbuchamt. Diese Auflassungsvormerkung, dient fÃ¼r den KÃ¤ufer als Sicherheit, einerseits dass der VerkÃ¤ufer die Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann und andererseits, dass die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen erfÃ¼llt werden mÃ¼ssen, um den Kauf abwickeln zu kÃ¶nnen (FÃ¤lligkeit des Kaufpreises vor endgÃ¼ltiger Eintragung im Grundbuch; nÃ¤heres Â§ 883 BGB).\nKaufpreisfÃ¤lligkeit wird mitgeteilt\nDer Notar setzt alle Parteien, meist auch die finanzierende Bank, in Kenntnis, dass nun der Kaufpreis innerhalb einer Frist fÃ¤llig ist. Die finanzierende Bank wird nun die BetrÃ¤ge auf die vom Notar angegebenen Konten Ã¼berweisen. Sobald der Eingang des Kaufpreises vom VerkÃ¤ufer bestÃ¤tigt wurde, kann die Ãœbergabe erfolgen.\nÃœbergabe der Immobilie\nEs wird ein Ãœbergabetermin mit dem VerkÃ¤ufer abgestimmt, an dem ihr euch in der gekauften Immobilie trefft. Sofern Mieter in der Immobilie leben, soll der VerkÃ¤ufer den Termin mit allen Mietern abstimmen, sodass ihr Zugang zu allen RÃ¤umlichkeiten habt. Begeht die komplette Immobilie und stellt fest, ob Abweichungen zum Zeitpunkt als ihr die Immobilie vor dem Kauf besichtigt habt, aufgetreten sind. Fertigt ein Ãœbergabeprotokoll an und schreibt alle besonderen Abweichungen hinein. Auch alle ZÃ¤hlerstÃ¤nde, die notwendig sind, solltet ihr im Protokoll aufnehmen. Wenn das Protokoll unterschrieben wurde, hÃ¤ndigt der VerkÃ¤ufer euch Zug um Zug die SchlÃ¼ssel der Immobilie aus.\nDer Notar holt, falls das Objekt sich in einer WEG (WohnungseigentÃ¼merschaft) befindet, die Zustimmung des Hausverwalters zur VerÃ¤uÃŸerung ein. Die LÃ¶schungsbewilligung des VerkÃ¤ufers und seiner finanzierenden Bank hat der Notar bereits beim Grundbuchamt eingereicht. Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (Grunderwerbsteuer wurde entrichtet), veranlasst der Notar die endgÃ¼ltige Eintragung im Grundbuch des neuen EigentÃ¼mers. Zugleich lÃ¤sst er die Auflassungsvormerkung lÃ¶schen. Der KÃ¤ufer ist nun im Grundbuch Abteilung I als EigentÃ¼mer eingetragen, der VerkÃ¤ufer gelÃ¶scht. In Abteilung II sind alle Altbelastungen, die im Rahmen der Kaufabwicklung besprochen wurden, gelÃ¶scht. In Abteilung III sind alle alten Grundschulden des VerkÃ¤ufers gelÃ¶scht.\nBewirtschaftung und Aufwertung deiner Investmentimmobilie / Kapitalanlage\nImmobilienbetreuung im Bestand\nJeder muss fÃ¼r sich hier einen Weg finden, wie er die Mieterbetreuung am Besten regelt. Ich bin eher der Typ, der sich um die Objektentwicklungen kÃ¼mmert und mit dem â€žDaily-Businessâ€œ, sofern es anders machbar ist, wenig BerÃ¼hrung haben mÃ¶chte. Ich steuere bei MehrfamilienhÃ¤usern das Ganze so, dass ich einen Hausmeister habe und diese Telefonnummer an alle Mieter weitergebe. Wenn nun alltÃ¤gliche Probleme auftreten, ruft der Mieter den Hausmeister an und dieser kÃ¼mmert sich darum. Die Kosten fÃ¼r den Hausmeister kannst Du umlegen auf die Mieter. Am besten gibst du dem Hausmeister einen freien Kostenrahmen pro MaÃŸnahme vor und im Falle der Ãœberschreitung Â soll er dich kontaktieren. Rechnungen zum Material gehen dann an dich. Wenn du eine ETW dein Eigen nennst, hast du sowieso eine Hausverwaltung, die sich um alles kÃ¼mmert. Darin enthalten sind aber nicht die Leistungen fÃ¼r die Verwaltung deines Sondereigentums, also beispielsweise der Verwaltung deines MietverhÃ¤ltnisses! Du kannst natÃ¼rlich die bestehende Verwaltung fragen, ob sie dir die Verwaltung des Sondereigentums abnimmt, das kostet dich allerdings Cash, weshalb du entscheiden musst, was der richtige Weg fÃ¼r dich ist.\nIch gehe hier nur grob an die Betriebskostenabrechnung, da man hierÃ¼ber ein eigenes Buch schreiben kÃ¶nnte. Wichtig ist hier wieder der Ansatz fÃ¼r dich: Willst du das selbst machen, weil du es eventuell Â lernen mÃ¶chtest oder es dir SpaÃŸ macht, oder willst du outsourcen? Bei der Betriebskostenabrechnung gibt es Positionen, die auf die Mieter umgelegt werden kÃ¶nnen und andere wiederum nicht. AuÃŸerdem sind Fristen zu beachten die vorgeschrieben sind. Falls du das Thema selbst angehen mÃ¶chtest, rate ich dir zu einem Buch (ob man eine Software braucht hÃ¤ngt von jedem persÃ¶nlichen Geschmack ab und unter anderem auch an der Anzahl an Wohneinheiten die man abrechnen muss, eventuell mache ich hierzu noch einen Empfehlungs-Blog-Post). Ich empfehle dieses Buch jedem als Grundbasis fÃ¼r die Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskostenabrechnung kann zu 100% auch in Excel erfolgen. Sichere dir jetzt das Buch: Clever & einfach die Betriebskostenabrechnung meistern âž¡\nWichtiger Bestandteil der Immobilie, ist die stetige Instandhaltung. Wenn Du die Immobilie nicht Instand haltest, dann wirst Du frÃ¼her oder spÃ¤ter Mietminderungen in Kauf nehmen mÃ¼ssen oder sogar Leerstand. Die LÃ¶sung ist hierbei, dass ihr pro Wohneinheit eine InstandhaltungsrÃ¼cklage bildet. Bei einer WEG Ã¼bernimmt dies fÃ¼r euch die Hausverwaltung, solltest Du ein MFH dein Eigen nennen, seid ihr dafÃ¼r selbst verantwortlich! Du musst einschÃ¤tzen, wie hoch die Aufwendungen fÃ¼r die Instandhaltung deines Objektes sein werden. Herrscht bereits ein sanierungsbedÃ¼rftiger Zustand oder ist das GebÃ¤ude komplett gepflegt und instand gehalten? Als Wert gehe von 7,50 â‚¬ bis 12,50 â‚¬ pro Quadratmeter im Jahr aus. Hausverwalter gehen nach der Petersschen Formel und kalkulieren die InstandhaltungsrÃ¼cklage. Ich bin mit meinen BetrÃ¤gen immer gut gefahren und diese werden auch von anderen Investoren so in die Kalkulation mit einbezogen.\nMietangelegenheiten bei Immobilieninvestments / Kapitalanlagen\nBeim Thema Mietvertrag kannst du auf die VertrÃ¤ge von Haus & Grund zurÃ¼ckgreifen. Diese VertrÃ¤ge kosten zwar ein paar Euro, allerdings sind die VertrÃ¤ge immer auf dem neuesten Stand und meiner Meinung nach eher vermieterfreundlich gestaltet. Hier kÃ¶nnt ihr euch die VertrÃ¤ge kaufen: http://www.haus-und-grund.com/mietvertrag.html Eine kostenlose Alternative sind die MietvertrÃ¤ge von Immobilienscout24: https://www.immobilienscout24.de/eigentuemerplus/dokumentenvorlagen/start\nMieterhÃ¶hungen sind essentiell als Immobilieninvestor. FÃ¼r MieterhÃ¶hungen generell lese dir Â§558 (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html ) im BGB durch und studiere diesen, du wirst ihn womÃ¶glich Ã¶fter brauchen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung, wenn Probleme auftreten oder du dir unsicher bist, kontaktiere hier immer einen Rechtsanwalt. GrundsÃ¤tzlich musst du hierbei folgendes beachten:\nDie MieterhÃ¶hung darf frÃ¼hestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten MieterhÃ¶hung stattfinden (Einzugsdatum & Datum ab dem die neue Miete gÃ¼ltig war – 558 Abs. 1 Satz 1 BGB)\nDu musst die Kappungsgrenze beachten, das heiÃŸt die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht Ã¼ber 20 % erhÃ¶ht werden. In 274 StÃ¤dten und Gemeinden ist die Kappungsgrenze sogar auf 15% reduziert worden (Hier gibt es eine Ãœbersicht in welchen StÃ¤dten die Kappungsgrenze 15% betrÃ¤gt: http://www.finanztip.de/kappungsgrenze/#c41136 )\nDie MieterhÃ¶hung muss schriftlich erfolgen (Â§558a BGB), kann also auch per E-Mail geschehen. Ich prÃ¤feriere Einschreiben mit RÃ¼ckschein oder persÃ¶nliche Ãœbergabe.\nDie MieterhÃ¶hung muss begrÃ¼ndet sein (Per Mietspiegel oder Vergleichsmiete)\nDer Mieter muss der MieterhÃ¶hung zustimmen, damit sie wirksam wird. Er kann sie nicht einfach ablehnen, sondern kann nur ablehnen, wenn die MieterhÃ¶hung nicht rechtmÃ¤ÃŸig ist.\nDer Mieter hat eine Frist zur Zustimmung. Die Frist wird unter 558b Abs. 2 Satz 1 BGB geregelt und besagt, dass die Frist mit Zugang des ErhÃ¶hungsschreibens beim Mieter beginnt und mit dem Ablauf des Ã¼bernÃ¤chsten Monats endet.\nDer Mieter kann formfrei zustimmen, das heiÃŸt auch mÃ¼ndlich. Ich rate aber immer, dies aufgrund der Nachweispflicht bei Streitigkeiten schriftlich einzuholen\nMit Zugang der MieterhÃ¶hung hat der Mieter ein SonderkÃ¼ndigungsrecht von zwei Monaten innerhalb der Frist, die ihm zur Reaktion auf das MieterhÃ¶hungsverlangen zu steht\nEs gibt folgende Arten von MieterhÃ¶hungen:\nMieterhÃ¶hung nach Mietspiegel oder Vergleichsmieten\nDu darfst als Vermieter die Miete auf ein ortsÃ¼bliches Niveau anheben (BGB Â§558). Eine MieterhÃ¶hung nach Mietspiegel begrÃ¼ndet sich auf die Berechnungen der Durchschnittsmieten einer Stadt / Gemeinde. Die Stadtverwaltung fÃ¼hrt Â in der Regel alle 2 Jahre eine Neuberechnung des Mietspiegels durch. Diesen Mietspiegel kannst du auf der Website deiner Stadtverwaltung oder auch in Papierform dort vor Ort einsehen. Die Miete pro Quadratmeter, die dort fÃ¼r die WohnflÃ¤che und Ausstattung deiner Wohneinheit angegeben ist, kannst du also maximal verlangen. Du musst allerdings auch die generellen Punkte, die oben beschrieben sind, beachten, denn die Miete darf beispielsweise nicht Ã¼ber die 20% in drei Jahren erhÃ¶ht werden! Wenn es keinen Mietspiegel gibt, musst du Immobilien suchen, die Ã¤hnlich oder vergleichbar mit deiner vermieteten Immobilie sind. Es mÃ¼ssen mindestens 3 Vergleiche aufgezeigt werden und die Kappungsgrenzen, sowie die anderen Regeln gelten ebenso. Diese Vergleiche sind immer recht leicht anfechtbar, deshalb empfehle ich 5-6 Vergleichsmieten in der Hand zu haben um 2-3 Anfechtungen abwehren zu kÃ¶nnen. Investorenkontakte sind hierbei Gold wert. Sie kÃ¶nnen dir einfach und unkompliziert viele Vergleichsmieten zur VerfÃ¼gung stellen.\nMieterhÃ¶hung nach SanierungsmaÃŸnahme\nLaut Â§ 559 BGB kann der Vermieter die Kosten einer Sanierung / Modernisierung auf den Mieter umlegen. Jedoch kann nicht jede SanierungsmaÃŸnahme umgelegt werden, auch hier gibt es Vorschriften:\nEnergetische Sanierung: 555 b BGB Wenn die SanierungsmaÃŸnahme dem Mieter eine Heizkostenersparnis erbringt (Neue bessere Fenster, FassadendÃ¤mmung, DachdÃ¤mmung, neues Dach vollstÃ¤ndig gedÃ¤mmt, KellerdeckendÃ¤mmung, effizientere Heizanlage) ist diese umlagefÃ¤hig.\nSanierung, die den Vertragszustand der Wohnung verbessert: 555 b BGB Wenn die Sanierung eine Verbesserung der Immobilie im Gegensatz zu vorher erbringt, wie beispielsweise ein Balkonanbau, ist diese umlagefÃ¤hig. Eine reine Instandhaltung ist NICHT umlagefÃ¤hig (TÃ¼r / Fenster defekt, neue einbauen die gleichwertig ist). Die Schaffung von neuer WohnflÃ¤che ist auch umlagefÃ¤hig.\nDie tatsÃ¤chlichen Sanierungskosten die dem Vermieter entstanden sind, kann er mit bis zu 11% auf die Miete umlegen. Beispiel:\nAustausch der Fenster gegen effizientere\nSanierungskosten 5000 â‚¬\n11% umlagefÃ¤hig 550 â‚¬\nBisherige Kaltmiete pro Monat 450 â‚¬\nBisherige Kaltmiete pro Jahr 5400 â‚¬\nNeue Kaltmiete pro Jahr 5950 â‚¬\nNeue Monatsmiete 495,83 â‚¬\nDer Mieter hat auch hier wieder das SonderkÃ¼ndigungsrecht, wie bereits beschrieben. Die Sanierung muss spÃ¤testens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten angekÃ¼ndigt werden und Ã¼ber Art, Umfang, Beginn und die voraussichtliche Dauer berichten. AuÃŸerdem muss aufgrund von BaukostenschÃ¤tzungen (am besten gestempelt vom Architekt) die voraussichtliche MieterhÃ¶hung und Betriebskosten (die sich dadurch minimieren) kommuniziert werden. WICHTIG: Die MieterhÃ¶hung laut Â§ 559 BGB unterliegt nicht der Kappungsgrenze! Das bedeutet, wenn ihr ein Objekt habt, das sehr niedrige Mieten aufweist, erhÃ¶ht erst unter Einhaltung aller Fristen und Rechten nach Vergleichsmiete bzw. Mietspiegel und DANACH noch eine Sanierungsaufwertung inklusive ErhÃ¶hung! So kÃ¶nnt ihr Mieten rasch erhÃ¶hen!\nBei einer Neuvermietung kÃ¶nnt ihr grundsÃ¤tzlich eine Miete vereinbaren, die ihr euch wÃ¼nscht. Ihr mÃ¼sst jedoch aufpassen, wenn es um das Thema Wucher oder Mietpreisbremse geht. Mietwucher liegt in der Regel vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent Ã¼ber dem ortsÃ¼blichen Niveau liegt. Laut dem neuen Gesetz der Mietpreisbremse, dÃ¼rfen ab dem 01.06.2015 Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent Ã¼ber der ortsÃ¼blichen Vergleichsmiete liegen. Sofern deine Immobilie in einer Region mit Mietpreisbremse liegt, darfst du bei Neuvermietungen nicht mehr als 10% auf die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete aufschlagen! Viele Vermieter umgehen dies einfach, indem Sie mÃ¶bliert vermieten, weil dann zieht die Mietpreisbremse nicht mehr. Hier kannst du checken, wo genau die Mietpreisbremse aktiv ist: https://www.mietpreisbremse.bund.de/service/interaktive-deutschlandkarte/\nMieterhÃ¶hung nach Staffelmiete oder Indexmiete\nWenn du Neuvermietungen vornimmst mit neuem Mietvertrag, versuche immer mit Staffel- bzw. IndexmietvertrÃ¤gen zu vermieten! Du wirst keine Steuerungsprobleme mehr Â mit MieterhÃ¶hungen haben, weil die Mieten automatisch nach dem im Vertrag vorgegebenen Muster vorgenommen werden. StaffelmietvertrÃ¤ge werden mit einer jÃ¤hrlich im Vertrag festgelegten Miete gestaltet: Ab dem 01.01.2016 wird eine Kaltmiete von 450,00 â‚¬ vereinbart. Ab dem 01.01.2017 wird eine Kaltmiete von 475,00 â‚¬ vereinbart. Ab dem 01.01.2018 wird eine Kaltmiete von 500,00 â‚¬ vereinbart. Laut diesem Â Schema wird fortgefÃ¼hrt bis zum letzten vereinbarten Datum. Wichtig ist, dass Du weiÃŸt, dass wenn die StaffelbetrÃ¤ge im Vertrag enden, diese Miete weiterlÃ¤uft und Du nur nach Mietspiegel erhÃ¶hen kannst! IndexmietvertrÃ¤ge sind meine Empfehlung fÃ¼r jeden Investor. Beim Indexmietvertrag orientiert sich die Kaltmiete jedes Jahr am amtlichen Verbraucherpreisindex fÃ¼r alle privaten Haushalte. Das bedeutet, dass eure vereinbarte Miete unmittelbar an die Inflation gebunden ist. Ihr mÃ¼sst bei dieser Variante abwÃ¤gen, was schneller steigen wird: die Inflation oder die ortsÃ¼bliche Kaltmiete. Zwischen zwei MieterhÃ¶hungen muss mindestens 1 Jahr liegen. Auch beim Indexmietvertrag muss die MieterhÃ¶hung schriftlich erfolgen und die neue Kaltmiete beinhalten. Die MieterhÃ¶hung gilt ab dem Ã¼bernÃ¤chsten Monat nach Eingang der Mitteilung beim Mieter. Du kannst nur nach Index die Miete erhÃ¶hen mit Abschluss des Mietvertrags, andere ErhÃ¶hungsarten sind nicht mehr zulÃ¤ssig. Die Kappungsgrenze von 15-20% zÃ¤hlt NICHT bei Staffel- & IndexmietvertrÃ¤gen! Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt festgelegt: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/Tabellen_/VerbraucherpreiseKategorien.html?cms_gtp=145114_list%253D2%2526145112_list%253D2%2526145110_slot%253D2&https=1 Ob ihr nun mit Staffel- oder Indexmietvertrag oder sogar ohne fester MieterhÃ¶hungsvereinbarung vermietet bleibt euch Ã¼berlassen.\nRisiken bei Immobilieninvestments / Kapitalanlagen\nAllgemeine Wertentwicklung des Marktes (kein Einfluss)\nDie allgemeine Wertentwicklung des gesamten Immobilienmarktes kÃ¶nnen wir nicht beeinflussen. Wir haben bei allen Anlageformen ein Marktrisiko, bei der Immobilie haben wir allerdings immer noch den Wert der Immobilie als Sicherheit und die Mieten, die uns bei guter Kalkulation einen positiven Cash-Flow erwirtschaften.\nMessi in der Immobilie\nStammtischweisheit Nummer 1, wenn man das Thema Vermietung von Wohnimmobilien anspricht, ist der Messi. Die erste Gegenfrage die man hier stellen kann ist, ob der GesprÃ¤chspartner schon mal einen Messi persÃ¶nlich gesehen bzw. erlebt hat (Schaden). Meist kennen die Leute die ganzen Messi-Geschichte nur aus dem TV oder sonstigen Panikmachen, haben allerdings selbst noch nie einen erlebt! Fakt ist, dass es Ã¤uÃŸerst wenige Messis gibt und wir selbst aktiv managen kÃ¶nnen, wen wir durch unsere saubere, grÃ¼ndliche Mieterauswahl in unsere Immobilie einziehen lassen. Wer einen mÃ¶glicherweise zukÃ¼nftigen Mieter sorgfÃ¤ltig mit Schufa, Belegen, Vorvermieterbescheinigung, usw. checkt, der wird hier keine Probleme bekommen. Des Weiteren spielt hier auch eine saubere Arbeit bei der Objektakquise eine Rolle. Wenn wir beispielsweise soziale Brennpunkte als Investitionsstandort meiden, so Â minimiert sich das Risiko des Messis ebenfalls. Solltest du dennoch noch groÃŸe Angst vor einem Schaden und Mietausfall durch Messis haben, kannst du hier sogar Versicherungen abschlieÃŸen, die dein Risiko gegen null setzen.\nMietausfall ist kalkulierbares Risiko! Rechne einfach in die nicht umlagefÃ¤higen Kosten deines Investments einen Wert von durchschnittlich 5% ,ein wenn du unsicher bist. Mietausfall kann man auch deutlich minimieren, indem man eine erstklassige Standortauswahl seines Investments trifft (zukunftssicher, viele Jobs, gutes Milieu, gute Infrastruktur, etc.). An solchen Standorten hat man normalerweise keine Probleme, Mieter zu finden, denn gewohnt wird immer und an guten Standorten herrscht Wohnungsknappheit. Bei deiner Finanzierung kannst du auf die MÃ¶glichkeit der Tilgungssaussetzung zurÃ¼ckgreifen (achtet bei der Finanzierung darauf, dass die MÃ¶glichkeit eingerÃ¤umt wird), was die monatliche Belastung bei Mietausfall deutlich minimiert. Ebenfalls wie beim Messi, kannst du dich auch hier gegen Mietausfall gegen einen monatlichen Beitrag versichern (nicht umlegbar aber steuerlich absetzbar!). Wenn MietausfÃ¤lle beispielsweise durch WasserschÃ¤den oder dergleichen stattfinden, bekommst du von der GebÃ¤udeversicherung den Mietausfall ebenfalls bezahlt.\nDas Zinsrisiko bei Immobilieninvestments\nDer Zins ist aktuell sehr tief, was uns natÃ¼rlich gefÃ¤llt. Allerdings birgt dieses Zinstief ein sehr gefÃ¤hrliches Risiko und zwar das Risiko des Zinsanstiegs bis zur Anschlussfinanzierung. Alle, die denken, sie kÃ¶nnen sich mit der aktuellen AnnuitÃ¤t Â eine Immobilie â€žleistenâ€œ bzw. einen positiven Cash-Flow erzielen, sollten immer auch die Restschuld nach Ihrer angenommenen Darlehenslaufzeit errechnen! Rechnet mit einer AnschlussannuitÃ¤t in HÃ¶he von 6-8%. Es ist Ansichtssache, mit welchem Prozentsatz man hier ins Rennen geht (konservativ vs. Risiko). Beispiel:\nObjektrisiken: Sanierungsstau usw., Instandhaltung mit ein berechnen\nOft mÃ¶chten Investoren mÃ¶glichst gÃ¼nstig Objekte einkaufen und verlieren hier den Ãœberblick. Die meisten Immobilien, die gÃ¼nstig sind, sind Problemobjekte. Das ist nicht einmal schlimm, sondern fÃ¼r uns Investoren eine schÃ¶ne MÃ¶glichkeit, sich im Markt zu bewegen. Allerdings solltet ihr die die SanierungsmaÃŸnahmen korrekt kalkulieren. Hilfreich ist hier ein Fachmann, Â m der euch eine BaukostenschÃ¤tzung Ã¼ber alle MaÃŸnahmen kalkulieren kann. Bedenkt sowieso, dass die meisten Banken eine gestempelte Baukostenaufstellung eines Architekten verlangen, wenn ihr Sanierungen mitfinanzieren wollt. AuÃŸerdem solltet ihr in den Bewirtschaftungskosten der Immobilie je nach Zustand auch fÃ¼r die laufende Instandhaltung einen Betrag von 10-20 â‚¬ pro mÂ² im Jahr mit einplanen.\nSchÃ¤den hÃ¶herer Gewalt, die die Immobilie zerstÃ¶ren\nAlle SchÃ¤den die durch hÃ¶here Gewalt entstehen, kÃ¶nnen durch Versicherungen abgedeckt werden. Versicherungen sind auf die Mieter umlagefÃ¤hig (je nach Versicherung).\nHohe Eigenkapitalrendite als Risiko\nHier hatte ich dir den Hebel- bzw. – Leverageeffekt erklÃ¤rt. Allerdings kann der Hebeleffekt auch in die negative Richtung auftreten. Das bedeutet, je mehr Fremdkapital in deiner Immobilie steckt, desto hÃ¶her ist dein Kapitaldienst. Wenn dir auf einmal Mieten wegbrechen, ist die Belastung Â viel hÃ¶her, als wenn du mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht hÃ¤ttest. Mietausfall oder Mietminderungen sind allerdings meist Fehler des Investors. Sei es eine falsche Standortanalyse oder Sanierungsstau in den Immobilien. Durch saubere Arbeit in der Objektanalyse und des Managements kann man dieses Risiko in der heutigen Zeit deutlich senken wenn man seine Hausaufgaben macht!\n]]> https://dp-immofinanz.de/immobilien-investment/feed/ 11 DKB Vermieterpaket Erfahrungen â€“ volle Kontrolle fÃ¼r Vermieter https://dp-immofinanz.de/dkb-vermieterpaket-erfahrungen/ https://dp-immofinanz.de/dkb-vermieterpaket-erfahrungen/#comments Wed, 28 Nov 2018 06:52:52 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=30213\nThe post DKB Vermieterpaket Erfahrungen â€“ volle Kontrolle fÃ¼r Vermieter appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nWarum das DKB Vermieterpaket? Kontrolle & Ãœbersicht Ã¼ber alle Konten aus einer Hand\nSobald man sich in die Welt der Vermietung begibt und mehr als eine Wohnung sein Eigen nennt, bekommt man oft Schwierigkeiten in Sachen Ãœbersichtlichkeit & Organisation der Mieten, Kautionen oder anderen ZahlungsstrÃ¶men die mit der Vermietung einhergehen.\nAlle Mieten auf ein Girokonto mit allen anderen EinkÃ¼nften und Ausgaben zu fÃ¼hren ist natÃ¼rlich mÃ¶glich, allerdings verliert man hier sehr schnell den Ãœberblick.\nDies Alles kombiniert mit einem Online Portal bei dem Du jede Transaktion online durchfÃ¼hren kannst, erleichtert die Arbeit als Vermieter enorm.\nDenke nur jedes Mal bei einer Neuvermietung an die herkÃ¶mmliche ErÃ¶ffnung eines Mietkautionskontos auf der Bank (vor Ort) â€“ Hier machst Du dies mit wenigen Klicks online und kannst alle Formulare jederzeit abrufen und ausdrucken.\nVor allem bei MehrfamilienhÃ¤usern, kommen noch die Themen Instandhaltung & Versorgerzahlungen hinzu, die man selbst zu bilden hat (keine Hausverwaltung).\nHier bietet es sich an pro Haus, mehrere Unterkonten zu erÃ¶ffnen um alle Zahlungen und RÃ¼cklagen auf dem Radar zu behalten.\nWie organisiert man seine Immobilien-, Kautions- & Mietkautionskonten richtig?\nIch habe folgende Aufteilung pro Immobilie bzw. als Aufteilung der Konten als meinen Way-to-go herausgefunden:\nHier fliesen alle Warmmieten ein und die Kapitaldienste (Kreditzahlungen) der Banken werden hier abgebucht. Falls es Eigentumswohnungen sind, lasse ich hier auch das Hausgeld abbuchen. Wer noch strukturierter Vorgehen mÃ¶chte, legt pro Objekt ein Mieteingangskonto an.\nâž¨ InstandhaltungsrÃ¼cklage (Ich habe nur ein Sammelkonto, manche legen pro Objekt eins an):\nHier lasse ich monatliche per Dauerauftrag vom Mieteingangskonto, meine kalkulierte InstandhaltungsrÃ¼cklage verbuchen. Wenn Reparaturen an den Objekten anstehen, bezahle ich hiermit.\nâž¨ Versorgerkonto (Ich habe nur ein Sammelkonto, manche legen pro Objekt eins an):\nHier lasse ich monatliche per Dauerauftrag vom Mieteingangskonto, meine vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter verbuchen. Die Versorger lasse ich von diesem Konto das Geld einziehen. Dieses Konto entfÃ¤llt bei ETWâ€™s weil hier die Betriebskosten Ã¼ber das Hausgeld bezahlt werden.\nMietkautionskonto bei der DKB\nPro Mieter kÃ¶nnt ihr ein Mietkautionskonto einfach online anlegen, welches immer eine eigene IBAN Kontonummer bekommt. So kÃ¶nnt ihr einfach eure Mieter entweder direkt die Kaution auf die IBAN des Kautionskontos Ã¼berweisen lassen oder Ihr zahlt die Barkaution selbst ein und Ã¼berweist es auf das Mietkautionskonto. Sobald eine Zahlung auf das Mietkautionskonto eingegangen ist, habt ihr die MÃ¶glichkeit eine BestÃ¤tigung Ã¼ber den Eingang und die HÃ¶he der Kaution fÃ¼r eure Mieter auszudrucken oder einen PDF-Export zu ziehen.\nMietkautionskonten bei der DKB bieten den Vorteil, dass die Verzinsung und Zuweisung der ErtrÃ¤ge tagesgenau dem Debitor, also dem Mieter, zugewiesen werden. AuÃŸerdem bietet die DKB die MÃ¶glichkeit eine Bescheinigung der ZinsertrÃ¤ge die Ã¼ber das Mietkautionskonto erwirtschaftet werden zu drucken oder per PDF zu exportieren. Dies ist wichtig, denn der Mieter benÃ¶tigt diese jÃ¤hrlich fÃ¼r das Finanzamt (Erstattung der Kapitalertragssteuer beim Mieter).\nKosten des DKB Vermieterpakets\nUm das DKB Vermieterpaket nutzen zu kÃ¶nnen, ist es zwingend notwendig ein DKB CASH Girokonto zu erÃ¶ffnen. Im Zusammenhang mit der ErÃ¶ffnung des Girokontos, beantragt ihr dann das Vermieterpaket bei der DKB.\nAb 700 â‚¬ Geldeingang zÃ¤hlt ihr bei der DKB als sogenannter â€žAktivkundeâ€œ: Ihr habt beispielsweise den Vorteil bei einer Bargeldabhebung auÃŸerhalb der EWR-Staaten, dass ihr keine GebÃ¼hren zahlt, hingegen als Standardkunde 1,75% vom verfÃ¼gten Betrag bezahlen mÃ¼sst. Die meisten Leistungen sind jedoch kostenlos und gleichen sich (Preis- und Leistungsverzeichnis der DKB).\nKonkret bedeutet dies, dass Ihr all diese Leistungen die wir hier beschreiben KOSTENLOS in Anspruch nehmen kÃ¶nnt!\nFalls ihr einen genauen Blick in das Preis- und Leistungsverzeichnis der DKB nehmen wollt kÃ¶nnt ihr das Hier tun:\nZum Preis- & Leistungsverzeichnis der DKB\nBequem Ã¼berweisen & arbeiten mit Push TAN bei der DKB\nUm Ãœberweisungen oder andere Transaktionen durchzufÃ¼hren, bietet die DKB das Push TAN Verfahren an. Dies bedeutet, dass ihr mittels einer App auf eurem Smartphone, die KennwortgeschÃ¼tzt ist, einfach eure TAN abfragen kÃ¶nnt und diese zur BestÃ¤tigung im Online-Portal eintrÃ¤gt um Transaktionen final durchfÃ¼hren zu kÃ¶nnen.\nDas bedeutet kein MitfÃ¼hren von elendig langen TAN-Listen mehr und Zugriff auf den vollen Funktionsumfang von Ã¼berall auf der Welt (vorausgesetzt Ihr habt Online Zugang!).\nBonbon: Die DKB VISA kostenlos dazu â€“ Im Ausland kostenlos Bargeld abheben & zahlen?!\nWenn Ihr Kunde der DKB werdet, kÃ¶nnt Ihr euch die DKB Visa sichern. Diese bietet euch vor Allem den Vorteil der weitest gehenden kostenlosen Bargeldabhebung im Ausland.\nHier kÃ¶nnt ihr euch die Konditionen Stand Oktober 2017 ansehen (*EWR bedeutet: Zum EuropÃ¤ischen Wirtschaftsraum gehÃ¶ren derzeit die 28 EU-Staaten: Belgien, Bulgarien, DÃ¤nemark, Deutschland, Estland, Finnland, Frankreich, Griechenland, Irland, Italien, Kroatien, Lettland, Litauen, Luxemburg, Malta, Niederlande, Ã–sterreich, Polen, Portugal, RumÃ¤nien, Schweden, Slowakei, Slowenien, Spanien, Tschechische Republik, Ungarn, Vereinigtes KÃ¶nigreich von GroÃŸbritannien sowie Zypern und die LÃ¤nder Island, Liechtenstein und Norwegen.):\nEbenso kÃ¶nnt ihr mit der DKB VISA kostenlos bargeldlos zahlen. Konditionen siehe hier:\nDie rechten Spalten liefern die Konditionen fÃ¼r sogenannte Aktivkunden, dh. Wenn ihr 700 â‚¬ und mehr pro Monat an Kontobewegungen / ZahlungseingÃ¤nge habt, zÃ¤hlt ihr als â€žAktivkundeâ€œ. Ihr habt beispielsweise den Vorteil bei einer Bargeldabhebung auÃŸerhalb der EWR-Staaten, dass ihr keine GebÃ¼hren zahlt, hingegen als Standardkunde 1,75% vom verfÃ¼gten Betrag bezahlen mÃ¼sst. Die meisten Leistungen sind jedoch kostenlos und gleichen sich.\nDas vollstÃ¤ndige Preis- und Leistungsverzeichnis der DKB kÃ¶nnt ihr Hier einsehen:\nPreis- & Leistungsverzeichnis der DKB\nBild anklicken zum vergrÃ¶ÃŸern!\nVorteile des DKB Vermieterpakets auf einen Blick\nâ€¢ Konten einfach online erÃ¶ffnen, verwalten und schlieÃŸen\nâ€¢ Online Abfrage der SCHUFA bei potentiellen Mieterinteressenten (gÃ¼nstiger als direkt bei der SCHUFA)\nâ€¢ Zahlreiche Konten parallel erÃ¶ffnen ohne Zusatzkosten\nâ€¢ Automatische Ãœberwachung mit E-Mail-Benachrichtigung bei MieteingÃ¤ngen\nâ€¢ Formulare fÃ¼r Mieter jederzeit einfach online verfÃ¼gbar\nâ€¢ Automatische Zinszuweisung usw. fÃ¼r Mietkautionen\nâ€¢ Kostenlos die DKB VISA dazu nehmen â€“ weitgehend kostenlos in der Welt Bargeld abheben!\nSichere dir Hier kostenlos das Vermieterpaket\nAnleitung: Einrichtung & Beantragung des DKB Vermieterpakets\nBeantragung des DKB Cash Kontos\n(Wenn ihr auf die Bilder klickt werden diese in OriginalgrÃ¶ÃŸe dargestellt!)\nDie Registration erfolgt Hier (Werbung) oder einfach auf das Banner klicken: Werbung\nAnschlieÃŸend kommt ihr auf folgende Seite auf der Ihr den rot markierten Button klickt:\nEs erscheint nun die Eingabemaske fÃ¼r eure persÃ¶nlichen Daten die Ihr ausfÃ¼llen mÃ¼sst:\nEs wird nun eine Ãœbersicht der eingegebenen Daten erzeugt – klickt auf „zum Vertrag“:\nSobald Ihr nun auf Konto erÃ¶ffnen klickt, bekommt ihr via E-Mail die weiteren Schritte zugesendet um euch zu legitimieren. Das kÃ¶nnt ihr via Post-Ident Verfahren oder mit Hilfe des neuen Video-Ident Verfahrens machen.\nSobald die Unterlagen bei der DKB legitimiert wurden, erÃ¶ffnet die Bank euer Konto. Ihr erhaltet binnen circa 2 Werktagen Post mit den Willkommensunterlagen. Bis Ihr den vollen Umfang nutzen kÃ¶nnt vergehen meist 2 Wochen weil alle PINs und die Kreditkarte in einzelnen Briefen versendet werden.\nSobald ihr online Zugriff habt, meldet ihr euch unter: https://www.dkb.de/banking mit eurer per Post zugesendeten Anmeldedaten an (Anmeldename & PIN).\nBeantragung DKB Vermieterpaket im eingeloggten Mitgliederbereich\nNun kann man im Mitgliederbereich des DKB Cash Kontos, das DKB Vermieterpaket beantragen.\nMeldet ihr euch unter: https://www.dkb.de/banking mit eurer per Post zugesendeten Anmeldedaten an (Anmeldename & PIN).\nIm Mitgliederbereich geht ihr auf den Registerpunkt „Privatkunden“\nAnschlieÃŸend auf „Eigentum & Miete“ und dann rechts auf das Vermieterpaket:\nKlickt auf „Vermieterpaket beantragen“\nNun mÃ¼sst ihr wieder die HÃ¤kchen setzen fÃ¼r eure EinverstÃ¤ndniserklÃ¤rungen und die Anzahl eurer Wohneinheiten unten eintragen:\nNun bestÃ¤tigt ihr eure Eingaben mittels PushTan, deshalb mÃ¼sst ihr auch vorher zwingend alle Unterlagen des DKB Cash Kontos erhalten haben:\nDie Anmeldung zum Vermieterpaket ist nun abgeschlossen, ihr erhaltet jetzt wieder per Post einen Brief mit euren Zugangsdaten:\nFAQ â€“ HÃ¤ufig gestellte Fragen\nSCHUFA Auswirkung bei Beantragung?\nLeute die Ã¶fter Immobilien fremdfinanzieren, stellt sich die Frage ob die ErÃ¶ffnung dieser vielen Konten SCHUFA-relevant ist.\nDas Giro der DKB wird der SCHUFA gemeldet, weil es einen kleinen Dispo aufweist. ALLE Unterkonten weisen keinerlei Dispos auf, sofern ihr nicht selbst welche darauf anlegen lÃ¤sst! Sie haben somit keinen negativen Einfluss auf die SCHUFA!\nDu kannst circa 3 Wochen ab Beantragungsdatum realistisch damit rechnen mit dem DKB Vermieterpaket loslegen zu kÃ¶nnen.\nWie sieht der Support seitens der DKB aus?\nSowohl telefonisch und per Mail ist der Support erreichbar. Telefonisch ohne groÃŸe Warteschleifen erreichbar und sehr hilfsbereit & kompetent! Per E-Mail bekommt man meist sogar am selben Tag eine Antwort.\nWie lange dauert die ErÃ¶ffnung eines neuen Miet- / Kautionskontos?\nSofern alle bereits von der DKB angelegten Kontonummern vom User vergeben wurden, reicht ein kurzes Mail an den Support aus und meist stehen 3 neue Kontonummern zur VerfÃ¼gung. Die Dauer betrÃ¤gt hier im Schnitt einen Tag.\nKann man eine SCHUFA Auskunft eines Mietinteressenten Ã¼ber das DKB Vermieterpaket beziehen?\nJa, das ist mÃ¶glich. Und Ã¼ber das Vermieterpaket sogar vergÃ¼nstigt! Eine gewÃ¶hnliche SCHUFA Selbstauskunft Ã¼ber SCHUFA.de kostet 29.95 â‚¬. Hier zahlt ihr einen vergÃ¼nstigten Preis in HÃ¶he von 16,90 â‚¬!\n]]> https://dp-immofinanz.de/dkb-vermieterpaket-erfahrungen/feed/ 39 Immobilien Rendite berechnen – Excel Tool Gratis https://dp-immofinanz.de/immobilien-rendite-excel/ Tue, 21 Nov 2017 14:44:30 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=30404\nThe post Immobilien Rendite berechnen – Excel Tool Gratis appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nIMMOBILIEN RENDITE BERECHNEN â€“ GANZ EINFACH MIT EXCEL ?!\nDanke fÃ¼r deine E-Mail - Du erhÃ¤lst das Excel-Tool in deinen Mails!\nHIER EXCEL TOOL KOSTENLOS SICHERN\nEinfach die Zahlen, Daten & Fakten in die freien Felder eingeben und das Excel-Tool berechnet dir alle relevanten Renditen, die du fÃ¼r eine Kaufentscheidung fÃ¼r ein Investment benÃ¶tigst!\nVollautomatische Berechnung des Cash-Flows deiner Immobilie unter Beachtung von Bewirtschaftungskosten, MietausfÃ¤llen und den Darlehenszahlungen.\nÃœbersichten wie sich deine Immobilie innerhalb von 30 Jahren entwickelt mit einer angenommenen Wertsteigerung. InflationsÃ¼bersicht wie dein Darlehen an Kaufkraft verliert innerhalb von 30 Jahren.\nVergleich des AnnuitÃ¤tendarlehens vs. EndfÃ¤lliges Darlehen (Zinsbelastung innerhalb 10-30 Jahren usw.)\nEinen detaillierten Plan mit monatlichen BetrÃ¤gen zu Zins und Tilgung, inklusive Ãœbersicht der Restschuld.\nHochrechnungsszenario fÃ¼r die zu erwartende Steuer. Inklusive Einbeziehung aller zu versteuernden Einkommen die anfallen.\nKurze, prÃ¤gnante Ãœbersicht aller wichtigsten Kennziffer um schnell und einfach eine Kaufentscheidung oder ErsteinschÃ¤tzung treffen zu kÃ¶nnen!\nAusfÃ¼hrliche Schritt fÃ¼r Schritt Videoanleitung zum Tool. Bei Fehlern Support via E-Mail. Kostenlose Updates bei Funktionserweiterungen!\nÃœBERBLICK DER FUNKTIONEN:\nIn unserem Video kannst du dir einen Eindruck Ã¼ber die Funktionen unseres Tools verschaffen. Wir gehen LIVE in das Tool und kalkulieren mit dir eine Beispiel-Immobilie.\nSICHERE DIR JETZT DAS EXCEL TOOL!\nIch drucke mittlerweile die Kalkulationen aus und lege diese bei den FinanzierungsgesprÃ¤chen direkt den Bankern vor. Ich habe durchweg sehr posititve Erfahrungen mit der methode bei meinen Bankern gemacht und diese sprechen mich sogar mittlerweile auf die Auswertungen bei neuen Finanzierungen vor ab an!\nFunktionsumfang – Pro vs. Basis\nWenn ihr euch registriert, bekommt ihr die Basis-Version des Excel Kalkulationstools per Mail gesendet. Um alle Features genieÃŸen zu kÃ¶nnen, werden wir in Zukunft eine Pro-Version anbieten, die ALLE Funktionen und noch zusÃ¤tzliche Berichte wie beispielsweise eine Aufbereitung der VermÃ¶gensverhÃ¤ltnisse & der Haushaltsrechnung fÃ¼r die finanzierende Bank, beinhaltet.\nHome Â Â Â Â kontakt Â Â Blog\nImpressum Â Â Datenschutz | Disclaimer\nImmobilienmakler, Immobilienverkauf rund um Worms & der Metropolregion Rhein-Neckar, Frankenthal, Ludwigshafen, Mannheim, Mainz, BÃ¼rstadt, Bensheim, Heppenheim, Lorsch, Lampertheim, Alzey, Speyer\n]]> Die Ãœbergangsfalle bei Immobilien Investments – Wenn Du diesen fatalen Fehler machst, geben die Banken dir keine Kredite mehr https://dp-immofinanz.de/8er-stress-annuitaet/ https://dp-immofinanz.de/8er-stress-annuitaet/#respond Thu, 18 May 2017 11:50:10 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=30041\nThe post Die Ãœbergangsfalle bei Immobilien Investments – Wenn Du diesen fatalen Fehler machst, geben die Banken dir keine Kredite mehr appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nWas ist mit der Ãœbergangsfalle bei Immobilien & Kapitalanlagen gemeint?\nVon Ãœbergangsfalle bei fremdfinanzierten Immobilien spricht man, wenn man Immobilien kauft die nicht rentabel genug sind um die RisikoabschlÃ¤ge der Banken zu decken. Viele Banken stellen die Sicht deiner BonitÃ¤t im Laufe der Investmentkarriere um. Anfangs wird nahezu alles finanziert, was in deine persÃ¶nliche BonitÃ¤t (am besten noch als Angestellter) reinpasst. Das bedeutet die Bank prÃ¼ft und belichtet die Immobilie nicht genau, weil deine persÃ¶nlichen EinkÃ¼nfte / ÃœberschÃ¼sse fÃ¼r das Investment â€žbÃ¼rgenâ€œ. Wenn ein Mietausfall stattfindet, rechnet die Bank damit, dass du mit deinem Gehalt diesen Mietausfall ausgleichen kannst. Das Risiko ist somit deutlich niedriger fÃ¼r die Bank einzustufen, als wenn wir von Unternehmern oder Leuten sprechen, die ausschlieÃŸlich mit der Vermietung von Immobilien ihren Lebensunterhalt verdienen.\nWarum Du von Anfang an die Ãœbergangsfalle im Blick haben musst, wenn du in Immobilien investieren willst\nDieses â€žProblemâ€œ Ãœbergangsfalle, ist eigentlich gar keines. Du solltest spitzhÃ¶rig werden, wenn Banken gewisse RisikoabschlÃ¤ge bei Immobilien einkalkulieren. ErfÃ¼llen Immobilien diese RisikoabschlÃ¤ge nicht, sind Sie fÃ¼r das investieren in Immobilien schlichtweg zu teuer. Im Moment (Jahr 2017) befinden sich die Immobilienpreise auf HÃ¶chstniveau und speziell in den Ballungsgebieten erreichen Immobilien mittlerweile Preise, die nicht mehr tragbar sind zum Investieren, sondern eigentlich nur noch Spekulation auf noch hÃ¶here Preise sind. Beim investieren sollte man nÃ¼chtern und nach Fakten entscheiden, nicht nach Emotionen. Wenn sich Immobilien im Moment nur mit wenigen Prozenten an Rendite zum Kauf finden, lasst die Finger davon wenn ihr damit Geld verdienen wollt. FÃ¼r reine Kapitalanleger gibt es hÃ¤ufig noch interessante Objekte mit 5-7% Rendite am Markt, allerdings ist fÃ¼r Kapitalanleger die Ãœbergangsfalle meist kein Thema aufgrund der maximalen Beleihungsgrenze die schlichtweg zu hoch fÃ¼r einen Kapitalanleger mit 2-3 Eigentumswohnungen ist.\nWarum die Ãœbergangsfalle ein super Risikoinstrument fÃ¼r jeden Investor ist\nMeiner Meinung nach ist die Ãœbergangsfalle bei fremdfinanzierten Immobilien, ein super Instrument um zu euphorische Investoren vor sich selbst zu schÃ¼tzen. Viele Investoren kalkulieren sich die Immobilien schÃ¶n, das heiÃŸt Sie kalkulieren die InstandhaltungsrÃ¼cklage viel zu niedrig, kalkulieren keine MietausfÃ¤lle ein, kalkulieren ohne Hausverwalter und machen es am Anfang selbst um anschlieÃŸend zu merken, dass Sie es doch eine Hausverwaltung machen lassen oder kaufen Objekte die viel zu hoch vermietet waren und kassieren bei der Neuvermietung viel weniger Miete als beim Kauf (Paradebeispiel sind hier EinfamilienhÃ¤user die an Montagemitarbeiter vermietet werden und somit keine nachhaltige hohe Miete erzielen sondern rein Ã¼ber die Zimmervermietung eine hÃ¶here Miete erzielen).\nAuÃŸerdem fÃ¶rdern die RisikoabschlÃ¤ge der Banken, hÃ¶here EigenkapitaleinsÃ¤tze oder hohe Tilgungen um nachhaltig den gestressten Kapitaldienst decken zu kÃ¶nnen.\nSofern hohe BeleihungsauslÃ¤ufe im Portfolio vorliegen und die Mieten zu niedrig sind, wird der Investor somit gezwungen mehr Eigenkapital anzusparen und einzubringen um die gestressten Kapitaldienste bei der Anschlussfinanzierung decken zu kÃ¶nnen. Ansonsten finanzieren die Banken einfach keine weiteren Immobilien mehr.\nAb wann wird von persÃ¶nlicher BonitÃ¤tsbetrachtung auf die Portfoliobetrachtung umgestellt\nDie Umstellung von der persÃ¶nlichen BonitÃ¤t auf die Portfoliobetrachtung innerhalb der Banken ist komplett unterschiedlich je nach Bank. Es empfiehlt sich bei der Bank bei der ihr eure erste Immobilie finanziert, anzufragen wann auf Portfoliobetrachtung umgestellt wird und wie die Bank das Darlehen stresstestet. Es gibt bereits Bank die ab 500000 â‚¬ Beleihung / Finanzierungssumme umstellen aber auch welche die bei Ã¼ber 1 Million erst umstellen. Sofern ihr allerdings die Indikatoren aus dem nÃ¤chsten Abschnitt beachtet und nach diesen, euer Portfolio zusammenstellt, stellt die Umstellung auf Portfoliobetrachtung fÃ¼r euch kein Hindernis dar.\nWas sind die Indikatoren die die Bank wÃ¤hlt um das Portfolio zu stressen?\nEs gibt unterschiedliche Arten wie die Banken euer gesamtes Immobilienportfolio einem Stresstest unterziehen. Hier findet ihr die jeweiligen Methoden:\n8er bzw. angepasste AnnuitÃ¤t\nDie Bank unterstellt bei der Anschlussfinanzierung eines fremdfinanzierten Objektes, eine AnnuitÃ¤t von 8% (manche Banken rechnen auch mit 7 oder 9 %) auf die Restschuld.\nKaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 300000 â‚¬\nAnfÃ¤ngliche Tilgung: 2%\nRate: 925 â‚¬\nRestschuld nach 10 Jahren: 234648,55 â‚¬\nSzenario 8% ergibt eine Rate von: 1564,32 â‚¬, die durch die Kaltmiete gedeckt werden muss.\nDas Objekt wÃ¼rde die 8er AnnuitÃ¤t tragen (Kaltmiete / Monat = 1666â‚¬ zu Rate = 1564 â‚¬)\nKonkret bedeutet das in diesem Fall, dass euer Objekt eine monatliche Kaltmiete von 1.564,32â‚¬ stemmen muss um die 8er AnnuitÃ¤t decken zu kÃ¶nnen. Durch mehr Eigenkapitaleinsatz oder eine hÃ¶here Tilgung kÃ¶nnt ihr die Restschuld drÃ¼cken und somit die Rate reduzieren.\n25% nicht gedeckte Kosten der Jahresnettokaltmiete\nEine andere Risikobetrachtungsweise, besteht bei den Banken darin, dass die Jahresnettokaltmiete des Objektes, abzÃ¼glich 25-30% Bewirtschaftungskosten, die Rate der Anschlussfinanzierung decken muss.\nSzenario 25% (von JNKM) ergibt Kaltmiete von: 1250 â‚¬ (15000 â‚¬ im Jahr)\nDieses Beispiel wÃ¤re ein Fall fÃ¼r mehr Eigenkapitaleinsatz / Tilgung!\nWie du die Ãœbergangsfalle umgehst â€“ Von Anfang an!\nDie Ãœbergangsfalle kann dich natÃ¼rlich deutlich beim investieren in Immobilien ausbremsen sobald sie in Kraft tritt! Allerdings hast Du nun vorab die Informationen um nicht in die Ãœbergangsfalle zu geraten.\nRechne deine Immobilien nicht schÃ¶n!\nKaufe keine Immobilien zur Kapitalanlage, sondern Immobilien ab 10% Rendite (meist Problemimmobilien)\nKalkuliere mit den RisikoabschlÃ¤gen deiner finanzierenden Bank und hole dir vorher die Infos bei deiner Bank / Finanzierungsvermittler ein wie die RisikoabschlÃ¤ge intern bei der Portfoliobetrachtung aussehen!\nSpeziell am Anfang: Kaufe kleine ETWâ€™s und arbeite dich hoch zu MFHâ€™s (weniger Arbeit & weniger Risiko) â€“ mit kleinen, gÃ¼nstigen ETWâ€™s kann man mit ausschÃ¶pfen von Aufwertungspotentialen auch in besseren Lagen 10%er finden!\nSpare genÃ¼gend Eigenkapital und bringe es in die Finanzierung ein â€“ speziell in guten Lagen kannst du somit evtl. die 8er AnnuitÃ¤t trotzdem stemmen\nKalkuliere: 25% Bewirtschaftungskosten, 5-10% Mietausfall um Risiken abfedern zu kÃ¶nnen. Wenn weniger Kosten anfallen ist das gut und bildet ein Polster fÃ¼r deine Invests.\nVertiefe dein Wissen – werde ein Profi in Sachen Immobilieninvestments\nFalls Du dein Wissen im Bereich Immobilieninvestments festigen / vertiefen oder auch als Einsteiger erlernen mÃ¶chtest, kauf dir das Buch “ ErfolgReich mit Immobilien-Investments: Die Kunst, wie Privatinvestoren mit Wohnimmobilien Geld verdienen „. Die Jungs sind fit und predigen keinen Schrott von wegen in 5 Jahren zum ImmobilienmillionÃ¤r. Die Ãœbergangsfalle wird dort ebenfalls behandelt:\nSichere dir hier das Buch\n]]> https://dp-immofinanz.de/8er-stress-annuitaet/feed/ 0 Eigenheim vs. Kapitalanlage – Unterschied und was ist besser? Quick & dirty https://dp-immofinanz.de/eigenheim-vs-kapitalanlage-unterschied-und-was-ist-besser-quick-dirty/ https://dp-immofinanz.de/eigenheim-vs-kapitalanlage-unterschied-und-was-ist-besser-quick-dirty/#comments Tue, 18 Apr 2017 09:52:28 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=29667\nThe post Eigenheim vs. Kapitalanlage – Unterschied und was ist besser? Quick & dirty appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nKompakter Vergleich Zahlen, Daten & Fakten: Eigenheim gegenÃ¼ber Immobilien Investment / Kapitalanlage:\nKapitalanlage / Immobilien Investments\nKaufpreis: 200.000 â‚¬\nKaufnebenkosten 7%: 14.000 â‚¬\n100% Finanzierung Ã¼ber 30 Jahre\nMonatliche Rate bei 1,5% Zins & 2,5% Tilgung: 667 â‚¬\nDavon Zinsen Ã¼ber Laufzeit : 50.722 â‚¬\nRestschuld nach 30 Jahren: 10.709 â‚¬\nGesamtkosten: 264.722 â‚¬\nMiete monatlich: 8,50 â‚¬ x 85qm = 722,50 â‚¬\nJahresnettokaltmiete = 8.670 â‚¬\nx30 Jahre = 260.100 â‚¬\nAbschreibung von 150.000 (reiner GebÃ¤udewert) 2% = 3.000 / Jahr x 30 = 90.000 â‚¬ Minderung des zu versteuernden Einkommens + 50.722 â‚¬\nGesamtkosten: 264.722 â‚¬ – 260.100 â‚¬ Miete = 4.622 â‚¬!\nzusÃ¤tzlich 90000+50722 = 140722 â‚¬Minderung des zu versteuernden Einkommens!\nNochmal, das Beispiel dient nur der Veranschaulichung!! Es gibt natÃ¼rlich noch mehr Vorteile, die hier aber alles nur komplizierter machen wÃ¼rden (Sanierungen nicht steuerlich relevant beim Eigenheim, uvw.)\nEmotion vs. RationalitÃ¤t bei Eigenheim im Vergleich zur Kapitalanlage\nBei dieser Thematik gibt es selbstverstÃ¤ndlich immer sehr emotionale Entscheidungen. FÃ¼r viele Menschen ist es deutlich komfortabler bzw fÃ¼hlen sich wohler in den eigenen vier WÃ¤nden, anstatt in Miete zu wohnen.\nGeht man die Sache rational an, geben die Fakten allerdings die Richtung klar vor seitens der Kapitalanlage in Immobilien.\nDie Entscheidung fÃ¼r oder gegen ein Eigenheim\nDiese Entscheidung muss schlussendlich jeder selbst fÃ¤llen. Ich kann es sehr gut nachvollziehen, sich mit einem Eigenheim wohler zu fÃ¼hlen (emotionale Basis), kann aber auch die rationale Entscheidung fÃ¼r die Miete vollstens verstehen!\n]]> https://dp-immofinanz.de/eigenheim-vs-kapitalanlage-unterschied-und-was-ist-besser-quick-dirty/feed/ 4 Wie viel Geld brauche ich um mit Immobilien Investments / Kapitalanlagen starten zu kÃ¶nnen? https://dp-immofinanz.de/wie-viel-geld-brauche-ich-um-mit-immobilien-investments-kapitalanlagen-starten-zu-koennen/ https://dp-immofinanz.de/wie-viel-geld-brauche-ich-um-mit-immobilien-investments-kapitalanlagen-starten-zu-koennen/#comments Mon, 03 Apr 2017 13:58:01 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=29550\nThe post Wie viel Geld brauche ich um mit Immobilien Investments / Kapitalanlagen starten zu kÃ¶nnen? appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nUm erfolgreich in Immobilien investieren zu kÃ¶nnen, braucht man in sehr vielen FÃ¤llen Eigenkapital um eine Finanzierung bei den Banken zu bekommen.\nWas verlangt die Bank an Sicherheit von dir um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen?\nIn der Regel verlangen Banken mindestens, dass Du die Kaufnebenkosten deiner Immobilie selbst bezahlst (Notarkosten, Grunderwerbsteuer & eventuell die MaklergebÃ¼hr).\nDie Banken dÃ¼rfen nur Kredite Ã¼ber den Kaufpreis deiner Immobilie erteilen. Alles was Ã¼ber den Kaufpreis geht, nennt sich Blankoanteil, sprich die Bank hat fÃ¼r diesen Teil der Finanzierung keine Sicherheit (kein Grundbuch) aufgrund einer vorhandenen Immobilie.\nWenn du eine Immobilie unter Marktwert einkaufst bringt dir das am Anfang in der Beleihung bei der Bank keinerlei Vorteil mehr. Die Bank ist an das Niederstwertprinzip gebunden bei der Bewertung deines Objektes. Das bedeutet, die Bank bewertet deine Immobilie und sieht den Kaufpreis zu dem Du kaufen mÃ¶chtest. Der niedrigste Wert wird nun als die 100% Beleihungsgrenze angesetzt.\nWenn du also Ã¼ber dem Marktwert kaufst, musst du mehr Sicherheiten hinterlegen. Wenn du unter Marktwert kaufst, wird die Beleihungsgrenze nach der Bankbewertung festgesetzt, nicht auf der Basis des Marktwertes. In diesem Fall kannst du nicht die Kaufnebenkosten damit kompensieren, da du unter Marktwert gekauft hast. (Wie Du hier trotzdem enorm viel Potentiale freisetzen kannst, findest du in meinem Guide zum rollierenden Eigenkapital)\nDas bedeutet Du musst mindestens 8,5% des Kaufpreises an Eigenkapital einbringen (je nach Bundesland mehr aufgrund der unterschiedlichen Grunderwerbsteuer).\nKann ich nicht die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?\nDie Antwort ist Jaein!\nAlle Banken die ich kenne, machen das seit der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht mehr. Es gibt hier allerdings zwei lukrative Alternativen:\nKaufnebenkosten Ã¼ber ein zweites Darlehen finanzieren\nDu kannst dir die Kaufnebenkosten Ã¼ber eine spezielle Bank sichern. Die Hanseatic Bank finanziert die Kaufnebenkosten als Privatkredit (Es gibt noch mehr Banken aber die Hanseatic hat sich darauf regelrecht spezialisiert!). Das bedeutet ohne Eintragung im Grundbuch, wie wenn du dir beispielsweise ein Auto finanzieren wÃ¼rdest. Der Nachteil hierbei ist, dass diese Art von Darlehen keine Immobiliendarlehen sind und somit erheblich hÃ¶here Zinsbelastungen (Ich habe ~ 6% bis 60.000 â‚¬ im Kopf) zur Folge haben. Wenn du eine solche Finanzierung abschlieÃŸt, sollte dein grÃ¶ÃŸter Fokus darauf liegen, dieses Privatdarlehen so schnell wie mÃ¶glich zu tilgen.\nJegliche Art von Sicherheiten in die Finanzierung einbringen als Eigenkapitalersatz inklusive Abtretung an die Bank:\nDie Bank erkennt nicht nur bares Geld als Eigenkapital an:\nBereits vorhandene Immobilien die freie Grundschulden aufweisen\nVersicherungspolicen mit Wert\nsind beispielsweise Formen von Eigenkapital, die an die Bank abgetreten werden kÃ¶nnen. Abtreten bedeutet in dem Fall, Du kannst nicht auf das â€žEigenkapitalâ€œ zugreifen, solange es nicht durch dich abgelÃ¶st werden kann.\nWenn Du beispielsweise eine Lebensversicherung mit einem Beleihungswert von 25.000 â‚¬ dein eigen nennst, kannst du dies abtreten und die Bank wertet dies als Eigenkapital. Du kannst nun nicht mehr die Versicherung auflÃ¶sen solange die Police der Bank als Sicherheit dient. Die Versicherung lÃ¤uft einfach in dieser Zeit weiter und du leistest weiter deine Zahlungen fÃ¼r die Versicherung. Nachdem Ã¼ber die monatliche Tilgung der Betrag, nehmen wir wieder die 25000â‚¬, getilgt wurde, gibt die Bank die Sicherheit wieder frei und du kannst nun frei darÃ¼ber verfÃ¼gen.\nHier habe ich solch einen Prozess nochmal genau beschrieben â€“ Stichwort rollierendes Eigenkapital!\nDu kannst dir also wenn Du ausreichend Sicherheiten vorweisen kannst, den vollen Betrag fÃ¼r die Immobilie und Kaufnebenkosten von der Bank leihen, und dafÃ¼r mit einer Abtretung mit Tilgungsfreigabe arbeiten. Es gibt hier einige Banken die gerne mit Abtretungen arbeiten (Sparkassen sind hier gut unterwegs) und einige die hier gar nichts machen.\nDie Bank hat hier kein Problem, da durch die Sicherheit der Beleihungsauslauf niedriger und somit das Risiko der Bank gemindert wird.\nWie viel Eigenkapital brauche ich als AnfÃ¤nger nun um in Immobilien investieren zu kÃ¶nnen?\nDa ich speziell AnfÃ¤ngern immer raten wÃ¼rde klein zu starten, ist die Summe die Du brauchen wÃ¼rdest um zu starten nicht immens hoch und kann von jedem der den Ehrgeiz hat in Immobilien zu investieren aufgebracht werden.\nMachen wir ein Beispiel anhand eines kleinen Appartments aus meinem Portfolio zum Start:\nAuf einer EigentÃ¼merversammlung, kÃ¼ndigte der Hausverwalter vor der ErÃ¶ffnung an, dass eine EigentÃ¼merin die ein Appartment in unserer Wohnanlage besaÃŸ, ihn informiert hat, dass Sie schnell verkaufen wollte und er das an der Versammlung allen EigentÃ¼mern mitteilen sollte.\nIch wartete die komplette Versammlung ab und keiner hatte daran Interesse bekundet. Also bin ich nach der Versammlung zu meinem Hausverwalter und lies mir die Telefonnummer geben.\nDie Dame wollte schnell verkaufen, weil Sie an die Nordsee umziehen wollte und hiermit nichts mehr zu tun haben wollte. Die Mieterin musste immer ein wenig erinnert werden (keine gute Zahlungsmoral laut der Dame) und Sie hat keine Lust mehr auf die ganze Verwaltung.\nDas sind schon einmal sehr gute Voraussetzungen fÃ¼r einen Schnapper, also bot ich nach PrÃ¼fung und Besichtigung 25.000 â‚¬ zum Kauf an.\nDie Kaltmiete betrug 250 â‚¬ monatlich und war auf jeden Fall steigerungsfÃ¤hig wenn eine Neuvermietung anstehen wÃ¼rde. Die 250 â‚¬ reichten aber locker fÃ¼r einen positiven Cash-Flow aus.\nDie Kaufnebenkosten bei diesem Investment betrugen 5% Grunderwerbsteuer + 2% Notarkosten = 1.750 â‚¬.\nIch behaupte hier ganz einfach wer wirklich starten will kann diese Summe aufbringen oder was meinst Du?\nWichtig ist das du STARTEST und nicht immer nur Informationen konsumierst und nichts tust!\nâ€žAlles Wissen der Welt ist nichts wert ohne Umsetzungâ€œ\nIch hoffe ich konnte dir hier die HÃ¼rde des Eigenkapitalanteils ein wenig verringern und hoffe, dass Du bald dein erstes eigenes Investment tÃ¤tigst! Solltest Du UnterstÃ¼tzung brauchen sende mit eine dementsprechende Anfrage Ã¼ber mein Kontaktformular.\nAllzeit gute Deals!\n]]> https://dp-immofinanz.de/wie-viel-geld-brauche-ich-um-mit-immobilien-investments-kapitalanlagen-starten-zu-koennen/feed/ 1 Guide: Rollierendes Eigenkapital bei Immobilien Investments / Kapitalanlagen â€“ was ist das? https://dp-immofinanz.de/rollierendes-eigenkapital/ https://dp-immofinanz.de/rollierendes-eigenkapital/#comments Mon, 03 Apr 2017 07:42:05 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=29431\nThe post Guide: Rollierendes Eigenkapital bei Immobilien Investments / Kapitalanlagen â€“ was ist das? appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nVielleicht hast Du es schon mal gehÃ¶rt oder gesehen, dass ein Investor stÃ¤ndig nur am Kaufen ist? Jedes Jahr eine Eigentumswohnung und er ist eventuell noch gar nicht so lange im GeschÃ¤ft. NatÃ¼rlich kommt jetzt direkt die Pauschalisierungskeule: â€žLinke GeschÃ¤fteâ€œ, oder andere Ã„uÃŸerungen. Nein, er nutzt rollierendes Eigenkapital und kann somit ziemlich schnell ein ansehnliches Portfolio aufbauen!\nWas bedeutet rollierendes Eigenkapital bei Immobilienfinanzierungen\nRollierendes Eigenkapital bedeutet, dass du dein eingesetztes Eigenkapital, dass als Sicherheit fÃ¼r die Bank dient, wieder freigegeben oder ausgezahlt bekommst sobald der Wert des eingebrachten Eigenkapitals durch die vereinbarte Tilgung, abbezahlt wurde. Die Sicherheit die hier eingebracht wird, kann aus vielen verschiedenen werthaltigen Sicherheiten bestehen. In der Regel akzeptieren Banken folgende Sicherheiten:\nFreie Grundschulden bereits vorhandener Immobilien\nVersicherungen wie beispielsweise Lebensversicherungen\nNicht alle Formen von Eigenkapital werden allerdings von den Banken gleich bewertet. Die AbschlÃ¤ge die von den Banken fÃ¼r die einzelnen Werte eingepreist werden sind im Schnitt:\nCash auf dem Konto – 100%\nFestgeld – 100%\nAktien – 50-70% je nach Bank\nFreie Grundschulden bereits vorhandener Immobilien – 50-90%\nVersicherungen wie beispielsweise Lebensversicherungen – 50-70%\nWie funktioniert das aus Investorensicht â€“ Ein Beispiel\nNehmen wir an, dass Otto eine rentable Eigentumswohnung gefunden hat die er gerne erwerben mÃ¶chte. Otto kann bei der Bank mit einer ausgezeichneten BonitÃ¤t glÃ¤nzen und weiÃŸt ein hohes MaÃŸ an Eigenkapital aus. Er bietet der Bank folgenden Deal an:\nMFH 6 Wohneinheiten\nKaufpreis 350.000 â‚¬\n7% Kaufnebenkosten 24.500 â‚¬\nGIK 374.500 â‚¬\n30.000 â‚¬ Jahresnettokaltmiete steigerungsfÃ¤hig\nFaktor auf GIK: 11,66\nBruttorendite: 8,57 %\nDarlehensbetrag: 374.500 â‚¬ (Richtig, Kaufpreis plus aller Nebenkosten)\neingebrachtes EK in die Immo = 35.000 â‚¬\nKaufnebenkosten: 24.500 â‚¬\nEingebrachtes Eigenkapital = 35.000 â‚¬ + 24.500 â‚¬ = 59.500 â‚¬ (KNK mÃ¼ssen voll mit eingebracht werden)\nZinssatz 0,95 %\nDas Eigenkapital wird auf ein Tagesgeldkonto der finanzierenden Bank eingezahlt und komplett an die Bank abgetreten. Sobald die 59.500 â‚¬ durch die Tilgung abbezahlt wurden, wird das Tagesgeldkonto wieder freigegeben und steht frei zur VerfÃ¼gung.\nOtto rechnet sich natÃ¼rlich vorher aus wie lange er bei welcher anfÃ¤nglichen Tilgung brauchen wÃ¼rde um das Eigenkapital wieder frei zu bekommen. Das bedeutet konkret, wann wird die Restschuld auf 315.000 â‚¬ fallen. Ihr kÃ¶nnt allerdings auch mit der Bank Zwischenschritte vereinbaren ab denen wieder freigegeben wird.\nBei 4% vereinbarter anfÃ¤nglicher Tilgung, wÃ¤re das nach 48 Monaten der Fall, also nach 4 Jahren!\nNach diesen knapp 4 Jahren hat Otto wieder die 59.500 â‚¬ zur VerfÃ¼gung, hat die ganze Zeit Ã¼ber vom Cash-Flow & der Inflation profitiert und kann nun das frei gewordene Eigenkapital in die nÃ¤chste Immobilie stecken.\nDie 24.500 â‚¬ sind allerdings meist nicht mÃ¶glich. Die Nebenkosten will die Bank zu meist immer direkt vom KÃ¤ufer bezahlt haben und werden nur bei sehr guter BonitÃ¤t mitfinanziert und das auch nicht bei jeder x-beliebigen Bank.\nDie unterschiedlichen Darlehenstypen fÃ¼r den maximalen Output aus rollierendem Eigenkapital\nDie Standardvariante: AnnuitÃ¤tendarlehen\nIm oben stehenden Beispiel von Otto, handelt es sich um ein AnnuitÃ¤tendarlehen. Die meisten Leute kennen diese Form des Darlehens weil hiermit auch bei Eigenheimfinanzierungen zu 99% gearbeitet wird. Der ganz groÃŸe Nachteil hierbei ist, dass die Tilgung monatlich zu nimmt und der Zinsanteil sinkt! Du hast mit zunehmender Laufzeit deines Darlehens immer weniger Zinsanteile die du steuerlich geltend machen kannst und somit erhÃ¶ht sich dein zu versteuerndes Einkommen immer mehr.\nDas endfÃ¤llige Darlehen â€“ die optimierte Version zum AnnuitÃ¤tendarlehen\nDas endfÃ¤llige Darlehen, hat den positiven Effekt auf die Zinsbelastung (aus Investorensicht), den das AnnuitÃ¤tendarlehen nicht hat. Konkret heiÃŸt das, dass Du Ã¼ber die gesamte Laufzeit hinweg nur einen festen Zinsbetrag pro Monat zahlst. Das bedeutet deine Zinsbelastung nimmt Ã¼ber die gesamte Laufzeit nicht ab!\nDoch wohin nun mit der Tilgung? Die Tilgung wird gesammelt und am Ende der Laufzeit als Einmalbetrag der Restschuld abgezogen.\nDer TilgungstrÃ¤ger bei rollierendem Eigenkapital\nWenn du aufgepasst hast, kann das endfÃ¤llige Darlehen so wie oben beschrieben mit rollierendem Eigenkapital nicht funktionieren. Du zahlst keine Tilgung und somit wÃ¤re dein Eigenkapital Ã¼ber die Darlehenslaufzeit gebunden sein wie bei herkÃ¶mmlichen Finanzierungen\nDas Zauberwort heiÃŸt TilgungstrÃ¤ger!\nOtto schlÃ¤gt dem Finanzierungsberater der Bank nun einen Deal nach seinem Geschmack vor:\nOtto will ein endfÃ¤lliges Darlehen abschlieÃŸen Ã¼ber die 374.500 â‚¬. Die Sicherheit in HÃ¶he von 59.500 â‚¬ bringt er in einen Bausparvertrag ein den er der finanzierenden Bank als Sicherheit abtritt. Er kalkuliert die Tilgung so ein, dass der Bausparer nach 10 Jahren zuteilungsreif ist und sichert sich somit einen Anschlusszins von 1,25% fÃ¼r weitere 15 Jahre. Somit kann Otto die Immobilie die ersten 10 Jahre lang fÃ¼r 0,95 % finanzieren und anschlieÃŸend mit einem Garantiezins von 1,25 % die Anschlussfinanzierung abschlieÃŸen!\nMit diesem Weg kÃ¶nnt ihr das Thema Zinsrisiko bei Immobilieninvestments gen 0 tendieren lassen, weil ihr Ã¼ber die 25 Jahre auf jeden Fall die Immobilie voll tilgen kÃ¶nnt wenn ihr mÃ¶chtet ohne die monatliche Belastung in astronomische HÃ¶hen wandern zu lassen.\nFÃ¼r die Leute die einen schnellen Portfolioaufbau vorziehen, gibt es auch die MÃ¶glichkeit ein Aktiendepot als Sicherheit abzutreten. Hier habt ihr die MÃ¶glichkeit, dass das Kapital, dass ihr abgetreten habt noch fÃ¼r euch arbeitet wÃ¤hrend der Tilgungsphase. Dann kÃ¶nnt ihr das Kapital nach beispielsweise 2,5- 3 Jahren einfach wieder in die nÃ¤chste Immobilie einsetzen und hebeln.\nDie KÃ¶nigsdisziplin â€“ Profifinanzierung mit Nachbewertung der Immobilie\nKommen wir zur absoluten KÃ¶nigsdisziplin. Diese Variante erfordert gute Bankkontakte, damit meine ich Du solltest eine gute BonitÃ¤t aufweisen kÃ¶nnen und dazu schon einige Deals Ã¼ber die Bank laufen haben. AuÃŸerdem ist es erforderlich, dass du die Immobilie unter Marktwert bzw. unter der Bewertung nach Sprengnetter einkaufst.\nAls erstes musst du eine Immobilie finden die unterbewertet ist nach Sprengnetter. Deshalb prÃ¼fe bevor du die Immobilie kaufen mÃ¶chtest ob das der Fall ist HIER:\nHIER ZU SPRENGNETTER\nSollte die Immobilie nun unter Wert kÃ¤uflich sein, kommen wir zum Finanzierungsablauf:\nDu benÃ¶tigst fÃ¼r diese Variante Ã¼berhaupt kein Eigenkapital!\nDu splittest deine Finanzierung in zwei Darlehen:\nDarlehen = Immobiliendarlehen mit 70-80 % Beleihungsauslauf\nWarum? Dieses Darlehen nimmst du als ganz normales Immobiliarsdarlehen auf. Ein Immobiliarsdarlehen mit geringem Beleihungsauslauf, bedeutet erstklassige Zinskonditionen. Du kannst solche Darlehen mit 0,9% Zins abschlieÃŸen.\nDarlehen = Rest der benÃ¶tigten Gesamtsumme\nJetzt kommt der knifflige Part an der Sache. Du brauchst einen Kreditgeber der dir die restlichen DarlehensbetrÃ¤ge als Privatdarlehen auszahlt! Dieses Darlehen schlieÃŸt du mit der MÃ¶glichkeit der sofortigen Volltilgung ab. Das Privatdarlehen hat normalerweise hÃ¶here Zinsbelastungen zur Folge (auÃŸer du kannst das Ã¼ber Verwandte / Eltern geschickt regeln). Du darfst die Bank aber nicht tÃ¤uschen und musst mit offenen Karten spielen (Dh. deine Selbstauskunft muss korrekt ausgefÃ¼llt sein und dem Banker bekannt sein).\nUm diese Finanzierung durchziehen zu kÃ¶nnen, vereinbart ihr mit der Bank die die Immobilie beleiht, eine Nachbewertung nach einem Jahr!\nNun zahlt ihr fleiÃŸig ein Jahr lang die entstehenden DarlehensbetrÃ¤ge und nach einem Jahr kommt die Nachbewertung ins Spiel.\nDie Nachbewertung nach Sprengnetter oder anderen Bewertungsmethoden (KlÃ¤re vorher mit der finanzierenden Bank ab mit welcher Methode die Nachbewertung durchgefÃ¼hrt wird!) ergibt dann logischerweise eine Abweichung zur damaligen Bewertung der Bank.\nNun werden direkt Grundschulden frei, weil Du Sicherheiten abgetreten hast die gar nicht notwendig gewesen wÃ¤ren weil deine Immobilie mehr wert ist als damals angegeben.\nIm Optimalfall hast du das Ganze so gesteuert, das alle frei werdenden Grundschulden die Darlehenssumme des Privatdarlehens abdecken und somit dieses Darlehen komplett abgelÃ¶st werden kann!\nFazit â€“ Finanzierung ohne rollierendes Eigenkapital? Nie wieder!\nMeine persÃ¶nliche Meinung ist: Wenn es schnell gehen soll mit dem Portfolioaufbau ist rollierendes Eigenkapital ein MUST-HAVE fÃ¼r jeden Investor! Oft ist doch nur die Menge an fehlendem Eigenkapital das knappste Gut eines Investors der am Anfang steht oder der schnell, viele Immobilien kaufen mÃ¶chte. Hiermit kannst du dir Abhilfe schaffen. Oft wird rollierendes Eigenkapital auch Ã¼berschÃ¤tzt. Man darf nicht vergessen durch die Tilgung und Nachbewertung von Immobilien kÃ¶nnen auch freie Grundschulden entstehen die als Eigenkapital eingesetzt werden kÃ¶nnen. DafÃ¼r braucht man nicht so viel Koordinationsaufwand und die Bank bevorzugt dies deutlich, weil sie diese Prozesse kennt und es nicht mit viel individuellem Aufwand zusammenhÃ¤ngt.\nIch hoffe ich konnte dir das Thema nÃ¤her bringen und dich einen Schritt nach vorne befÃ¶rdern auf deinem Weg! Falls du eine Finanzierung brauchst kannst du mich gerne ansprechen.\n]]> https://dp-immofinanz.de/rollierendes-eigenkapital/feed/ 4 Hausverwaltung in Eigenregie selber machen ? https://dp-immofinanz.de/hausverwaltung-selber-machen/ https://dp-immofinanz.de/hausverwaltung-selber-machen/#comments Mon, 03 Apr 2017 06:47:18 +0000 http://dp-immofinanz.de.w0195eea.kasserver.com/?p=29412\nThe post Hausverwaltung in Eigenregie selber machen ? appeared first on â–· Immobilienmakler Worms / Rheinhessen | DP-IMMOFINANZ.\nVor allem viele Neulinge scheuen oft das Thema Betriebskostenabrechnung und die sonstigen anfallenden administrativen TÃ¤tigkeiten rund um eine Immobilie und lagern deshalb alles an eine Hausverwaltung aus.\nPro und Contra: Was sind die Vor- und Nachteile von einer Hausverwaltung?\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â keine Arbeit mit der Betriebskostenabrechnung & Sicherstellung der Einhaltung von Fristen und gesetzlichen Regelungen\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Mieter hat direkt einen anderen Ansprechpartner bei Problemen\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Sie kÃ¶nnen sich um andere Dinge kÃ¼mmern und haben mehr Zeit\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Juristische Aspekte sollten bei einer guten Hausverwaltung immer berÃ¼cksichtigt werden (zB. Kleinreparaturregelung usw.)\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Hausverwaltung kann auch Mieter suchen und Wohnungen nachbesetzen (BonitÃ¤t prÃ¼fen, Anzeigen schalten, WohnungsÃ¼bergabe bei Aus- und Einzug, Besichtigungen, MietvertrÃ¤ge)\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Hausverwaltung verfÃ¼gt Ã¼ber viele Kontakte im Handwerk etc. und kann viele Vergleichsangebote bei MaÃŸnahmen einholen\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Dokumentation in allen Mieterangelegenheiten wird von der Hausverwaltung sicher gestellt\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Haftung des EigentÃ¼mers kann in einigen FÃ¤llen auf die Hausverwaltung Ã¼bertragen werden (zB. Einhaltung Winterdienst, DurchfÃ¼hrung Reparaturen, etc.) Â·Â Â Â Â Â Â Â Â Eine Hausverwaltung frisst die Rendite teilweise weg, da die Kosten nicht umlegbar auf die Mieter sind\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Die Kosten belaufen sich im Schnitt auf 25-35 â‚¬ pro Wohneinheit pro Monat\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Viele Hausverwaltungen arbeiten desastrÃ¶s â€“ gute Hausverwaltungen sind rar gesÃ¤t!\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Kalkulation der InstandhaltungsmaÃŸnahmen usw. kommt auf die Kompetenz der Hausverwaltung an und bleibt meistens am EigentÃ¼mer selbst hÃ¤ngen\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Mieter bauen ein positives VerhÃ¤ltnis zum Vermieter auf bei gutem Umgang\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Direkter Einfluss bei der Mieterwahl (meist ist der persÃ¶nliche Eindruck und BauchgefÃ¼hl sehr von Vorteil!)\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Bei Sanierungen entscheidest Du welche Firmen ein Angebot abgeben als neutrale Person (keine Zuteilung von Angeboten an einen â€žguten Freundâ€œ)\nÂ·Â Â Â Â Â Â Â Â Keine Garantie, dass die Hausverwaltung alles korrekt durchfÃ¼hrt\nWorauf wÃ¼rde ich bei der Auswahl einer Hausverwaltung achten?\nEntscheidend fÃ¼r mich, wÃ¤re immer ob ich die Hausverwaltung beispielsweise aus einer WEG in der ich eine Eigentumswohnung besitze schon kenne oder andere Investoren eine Empfehlung aussprechen kÃ¶nnen. Ich kenne viele Investoren die noch keine einzige passable Hausverwaltung empfehlen konnten und dies nahezu immer in Eigenregie Ã¼bernehmen und bei entsprechender GrÃ¶ÃŸe des Portfolios irgendwann eine eigene Hausverwaltung grÃ¼nden.\nDie Entscheidung liegt immer bei jedem selbst!\nDie Vor â€“ und Nachteile kann jeder fÃ¼r sich abwÃ¤gen und eine eigene Entscheidung treffen. Oft resultiert die Entscheidung auch auf der persÃ¶nlichen Art des Investors. Bist du Jemand der gerne alles lernen mÃ¶chte und Sachen selbst anpackt und gerne Dinge lernt dann ist die Variante die Betriebskosten und Verwaltung selbst zu machen vielleicht besser fÃ¼r dich geeignet. Bei dieser Geschichte wirst du Ã¼ber Trail & Error bestimmt mal stolpern aber auch viel lernen (kalkuliere hier auch fÃ¼r das stolpern, die Kosten ein).\nDer passive Investor, der eher im Hintergrund seine FÃ¤den zieht und sowieso kaum Zeit hat weil er beruflich extrem eingespannt ist, fÃ¼r denjenigen ist es besser auf eine Hausverwaltung zurÃ¼ckzugreifen. Falls man eine wirklich gute Hausverwaltung gefunden hat, kann dies immense Zeit & Arbeitseinsparungen mit sich bringen und man lagert das Risiko (Beispielsweise der Abrechnung) an den Verwalter aus.\nDrum prÃ¼fe wer sich bindet…\nZum Anfang einer GeschÃ¤ftsbeziehung mit einer Hausverwaltung empfehle ich unbedingt genau die Leistungsbeschreibungen im Vertrag durchzulesen und bei Unklarheiten dies durchzusprechen. Holt euch unbedingt mehrere Angebote ein und vergleicht die Leistungen die angeboten werden. Oft verlangen Hausverwaltungen auch hohe GebÃ¼hren bei Sonderservices wie Komplettabwicklungen von Nachbesetzungen der Mieteinheiten.\nWenn ihr euch fÃ¼r eine Hausverwaltung entschieden habt, prÃ¼ft zumindest am Anfang eurer neuen GeschÃ¤ftsbeziehung Alles, was die Hausverwaltung an Leistungen durchfÃ¼hrt. Wenn anschlieÃŸend zufriedenstellende Ergebnisse abgeliefert werden, steht einer erfolgreichen und langen Zusammenarbeit nichts im Wege.\nHausverwaltung selbst machen – Hier findest Du die Hilfe!\nFalls Du interessiert daran bist die Hausverwaltung deiner Objekte selbst in die Hand zu nehmen, empfehle ich dir das Buch „ Rechne mit Deinem Mieter ab!: Betriebskosten, die zweite Miete „.\nHier wird auf die hÃ¤ufigsten Fallstricke in der Betriebskostenabrechnung eingegangen und wie Du Sie als Vermieter vermeidest (separater Artikel auch Ã¼ber die Heizkostabrechnung nach der offiziellen Heizkostenverordnung) und Ã¼ber die zu verwendenden VerteilerschlÃ¼ssel usw.\nDu findest auch Musterabrechnungen die Du einfach Ã¼bernehmen kannst!\nKlicke auf den Button um dir JETZT das Buch zu sichern:\nHIER DAS BUCH SICHERN\n]]> https://dp-immofinanz.de/hausverwaltung-selber-machen/feed/ 1