Les meilleures marques de fours : laquelle choisir ?\nChoixlib - Gros électroménager - Four - Les meilleures marques de fours\nChoisir un four se fait selon différents critères comme le type de chaleur, la contenance ou encore sa technologie de nettoyage. La marque entre également en compte pour faire le bon choix d’appareils. Dans ce guide, nous vous présentons les meilleures marques de four en fonction des appareils les plus vendus sur le marché, les marques les plus réputées et celles qui disposent des meilleurs retours clients.\n1. Comparatif des meilleures marques de fours\n12. Nos autres guides sur les fours\nComparatif des meilleures marques de fours\n700 à 4 300 €\n550 à 2600 €\nTypes de fours proposés\nFours encastrables multifonctions, fours compacts, fours micro-ondes\nFours encastrables multifonctions, fours compacts, fours micro-ondes, fours sans poignée\nFours encastrables classiques, fours compacts\nFours encastrables multifonctions, fours compacts\nFours encastrables multifonctions\nDisponibilité moyenne des pièces détachées\n20 ans pour les fours pyrolyse et 14 pour les autres\nTrès bonne, respectueuse de l’environnement\nAvantages majeurs des fours de la marque\nConnectés, équipés de nombreuses technologies, variété de la gamme, esthétique\nConnectés, thermosonde sans fil, caméra intégrée, refroidissement rapide, rail coulissant, ouverture/fermeture douceur, capteur de proximité\nRail Comfort Flex, commandes tactiles intuitives, esthétique, porte hide et slide hide, connecté, cuisson 4 plats simultané\nRail télescopique, revêtement EcoClean, répartition homogène de la chaleur, porte SoftMove\nPorte froide, fermeture douce, technologie 6ème sens, cuisson 4 plats en simultané,\nPorte froide, technologie multiflow, rails télescopiques, contrôle électronique de la température\nPorte froide, technologie Easy Cook, performance, fermeture douce, connecté\nRails télescopiques, écran, commandes, esthétisme, préchauffage rapide, ouverture/fermeture en douceur\nPorte froide, esthétisme, écran, programmateur Préco Touch ou Full Touch\nPorte froide, rails télescopiques, système de fermeture en douceur, fonction mémorisation mode de cuisson\nTypes de cuisson proposés\nVapeur, gril, chaleur tournante, cuisson sous-vide\nProgrammes automatiques, chaleur tournante, fonction HydraCook, fonction Crisp\nVapeur, gril, étuve, programmes automatiques\nProgrammes automatiques, HotAir 3D/4D, gril, éco, convectionaturelle\nGril, vapeur, maintien au chaud, chaleur tournante, convection naturelle, chaleur pulsée\nVapeur, programmes automatiques, gril, éco\nGril, chaleur tournante, éco, traditionnel\nGril, air pulsé, hot air, cuisson douce, vapeur, éco\nVapeur, chaleur pulsée, gril, chaleur tournante, Master Bak\nChaleur tournante pulsée, traditionnel, éco, gril\nPyrolyse, ecoClean Plus\nAutres spécialisations de la marque\nLave-vaisselle, lave-linge, sèche-linge, tables de cuisson, micro-ondes, hottes, congélateurs, réfrigérateurs, climatiseurs, purificateurs, aspirateurs, nettoyeurs de vitre\nTables de cuisson, hottes, machines à café, congélateurs, réfrigérateurs, caves à vin, lave-vaisselle, aspirateurs\nTables de cuisson, micro-ondes, hottes, réfrigérateurs, congélateurs, lave-vaisselle, lave-linge, sèche-linge, machine à café\nLave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, réfrigérateurs, congélateurs, micro-ondes, tables de cuisson, hottes, robots cuiseurs, petit électroménager de cuisine, aspirateurs, machines à café, outils bricolage et jardinage\nLave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, réfrigérateurs, congélateurs, micro-ondes, plaques de cuisson, hottes, climatiseurs\nLave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, réfrigérateurs, micro-ondes, plaques de cuisson, hottes\nPlaques de cuisson, cuisinières, micro-ondes, hottes\nTables de cuisson, hottes, micro-ondes, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, réfrigérateurs, congélateurs, machine à café\nTables de cuisson, hottes, micro-ondes, lave-vaisselle, cuisinières, réfrigérateurs\nTables de cuisson, cuisinières, hottes, micro-ondes, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, réfrigérateurs, congélateurs, machine à café, petit électroménager de cuisine\nElectrolux est une marque suédoise de base. Ce fabricant qui ne cesse d’innover propose des fours de plus en plus perfectionnés qui permettent par la même occasion d’apporter un grand confort dans la cuisine et une aide précieuse dans la réalisation de plats maison.\nAutrefois accessibles, les fours Electrolux sont aujourd’hui des appareils qui font partie d’une catégorie du milieu et haut de gamme. Les fours offrent des technologies modernes comme le nettoyage par pyrolyse et hydrolyse, de la chaleur à air pulsé qui assure une précision optimale dans la cuisson.\nCôté design, Electrolux a su se mettre à jour avec des coloris modernes comme l’inox, les façades miroir, etc.\nBien sûr, on retrouve aussi des appareils plus traditionnels avec de la chaleur par convection naturelle et des nettoyages manuels ou semi-automatique, à savoir, par catalyse.\nDans tous les cas, la durabilité d’Electrolux est plutôt intéressante avec une disponibilité des pièces détachées de 10 ans, gage de qualité et de confiance.\nDe fabrication allemande, Miele est une marque dont la réputation des produits n’est plus à faire.\nPrésent sur de nombreux secteurs comme l’aspiration et le soin du linge, Miele l’est aussi dans la cuisine avec du gros électroménager de qualité. Ici, nous faisons face à une marque de luxe en termes d’électroménager. Les prix des fours sont élevés avec des tarifs de départ aux alentours des 700 € et certains modèles qui dépassent les 4 000 €.\nPar quel critère expliquer ces prix ?\nDans un premier temps, la durabilité des appareils. Les fours profitent d’une disponibilité des pièces détachées de 15 ans\nLa réputation de la qualité allemande\nLe service après-vente disponible et réactif\nEn termes de technologies, Miele surprend les consommateurs avec des fours connectés, mais aussi des fonctions qui améliorent toujours plus la cuisson.\nL’Hydracook qui apporte un certain taux d’humidité lors de la cuisson pour des aliments tendres et savoureux\nLa sonde sans fil qui permet de contrôler la cuisson en fonction de la température à cœur de l’aliment\nLes programmes automatiques de cuisson qui adaptent la température et le mode de cuisson selon les aliments\nLa présence de caméras dans la cavité pour contrôler la cuisson à distance\nLe maintien au chaud avec refroidissement rapide préalable pour éviter de trop cuire les aliments.\nNiveau nettoyage aussi Miele est performant avec de la pyrolyse et de l’hydrolyse qui offrent un résultat des plus probants pour toujours plus de confort lors de l’utilisation.\nAutrement dit, les fours Miele ont tout pour plaire… sauf le prix qui rend ces appareils accessibles aux budgets les plus conséquents.\nNeff est une marque allemande spécialisée dans l’électroménager encastrable. Plaques, lave-vaisselle, hottes, cafetières, mais surtout fours, les appareils sont toujours plus qualitatifs et design avec le même soin de proposer un grand confort d’utilisation.\nLes prix des fours Neff sont élevés et s’inscrivent dans une gamme plutôt luxueuse. Les fours les plus basiques démarrent aux alentours de 700 € et dépassent rapidement les 1 000 € pour ensuite surpasser les 2 000 € pour les appareils les plus perfectionnés.\nConcrètement, un four Neff, qu’est-ce que c’est ?\nUne cavité XXL grâce à des composants pensés pour être les plus petits possibles et libérer un maximum de place pour la cuisson\nUn nettoyage pyrolyse ou hydrolyse\nUne interface généralement tactile\nDes technologies de cuisson ultra modernes\nOn retrouve aussi une signature de la marque Neff concernant la porte avec des modèles abattants escamotables “Slide&Hide”. La porte s’ouvre puis vient se ranger dans un compartiment dédié sous l’appareil afin de dégager parfaitement l’espace devant la cavité. Idéal pour enfourner sans être dérangé.\nNeff est aussi très réputé pour les fours à vapeur.\nOn y retrouve un générateur de vapeur intégré derrière le bandeau du four. La vapeur diffusée emprunte des conduites dans la cavité avec des buses réparties qui offrent une cuisson homogène et très qualitative. Cette fonction vapeur est aussi employée pour l’hydrolyse à haute pression où la vapeur d’eau est utilisée pour le nettoyage des parois du four pour une dissolution des graisses.\nLa qualité de la marque Bosch est réputée dans de nombreux domaines. Les fours n’échappent pas à cette firme qui propose des appareils haut de gamme. Encore une fois, la qualité allemande est prouvée avec des fours qui sont pourvus de ce qui se fait de mieux actuellement.\nSi certains de ces appareils sont accessibles aux alentours de 400 €, on monte rapidement dans les tours avec des appareils à plus de 1 000, voire 2 000 €. Disponibles pour tous les budgets, les fours Bosch proposent des caractéristiques qui diffèrent d’une gamme à l’autre.\nVous pouvez parfaitement retrouver un four Bosch à catalyse avec une chaleur tournante traditionnelle comme des fours à pyrolyse, équipés de la chaleur 4D qui enveloppe et cible les aliments pour une cuisson ultra précise.\nLa garantie Bosch est, comme pour comme tous ses concurrents de 2 ans. La disponibilité des pièces détachées est quant à elle de 10 ans, ce qui permet de renforcer cette idée de qualité et de durabilité de l’appareil.\nNiveau design, les fours Bosch sont modernes et parfaitement dans l’ère du temps avec l’utilisation de l’inox très tendance, mais aussi le verre noir qui fait ressortir les interfaces de commandes tactiles et pourvues d’écrans.\nLa marque propose des fours grande contenance tout en conservant des dimensions standards. On retrouvera aussi des fours compacts pour servir de four d’appoint ou en complément d’un grand four dans les cuisines des grandes familles par exemple. Fours connectés, qui se nettoient seuls et ultra précis ou modèles plus traditionnels, il y en a pour tous les goûts, tous les besoins et tous les budgets !\nWhirlpool est une marque américaine, mais dont les usines de production sont principalement situées en Europe. Les appareils sont agréables sur le plan de l’utilisation, mais aussi du design avec des fours modernes.\nL’utilisation est intuitive et la prise en main rapide. Les programmes sont généralement nombreux pour permettre de multiples possibilités avec les fours de la marque.\nNiveau prix, Whirlpool s’adapte à différents budgets avec des premiers prix qui oscillent généralement autour de 400 € et qui pourront atteindre les 1 300 € pour certains appareils perfectionnés. On retrouve principalement des fours encastrables standards, mais certains modèles compacts sont proposés.\nLa pyrolyse est bien présente chez Whirlpool qui a également su développer un revêtement de cavité appelé iXelium pour un entretien vraiment minimal sans forcer pour le nettoyage. Les graisses et les cendres sont réduites au maximum pour une élimination en un simple coup de chiffon.\nLa technologie 6e Sens est également chère aux yeux de la marque avec des fours qui sont connectés au réseau Wifi et dont il est possible de piloter à distance via une application qui propose des recettes avec des programmes automatiques adaptés pour chaque aliment.\nRestons dans la lancée des marques américaines avec les fours Hotpoint Ariston. Appréciée pour sa gamme de prix, la marque propose des fours de bonne qualité qui s’inscrivent dans un bon milieu de gamme. Comptez entre 300 et 700 € pour un four qui restera assez classique dans ses technologies et sa façon de fonctionner.\nA ces prix-là, qu’est-ce qu’on a ?\nUn design moderne mais qui manque de finitions pour certains fours qui peuvent alors paraître bas de gamme\nUne qualité de matériaux qui mériterait d’être upgradée\nUne qualité de cuisson qui reste très intéressante avec certains modèles proposant une fonction vapeur et la chaleur pulsée\nLa pyrolyse pour la plupart des références\nUne utilisation très simple sans trop de programmes face auxquels il est possible de s’y perdre.\nLes fours Hotpoint Ariston sont adaptés pour les cuisiniers amateurs qui vont utiliser le four pour un poulet, un gratin et un gâteau le dimanche. Ceux qui rêvent de précision dans la cuisson et de réaliser des pâtisseries dignes des plus grands chefs devront alors se tourner vers des appareils plus hauts de gamme et donc, plus chers à l’achat.\nNous avons choisi la marque Sauter. D’origine française, ce fabricant propose différents produits pour la maison dont l’électroménager. Le made in France est à l’honneur et ça fait plaisir.\nPour les fours, la gamme n’est pas la plus étoffée, mais on retrouve des appareils plutôt performants et à des prix raisonnables qui tournent entre 450 et 750 €. Les fonctionnalités des fours Sauter restent cependant classiques malgré un nettoyage pyrolyse qui équipe la quasi-totalité des appareils. La chaleur est tournante pour une cuisson homogène.\nLa marque tend à proposer des modèles plus perfectionnés avec des recettes automatiques accessibles via un panneau de commandes bien pensé et équipé d’écran en couleur. La possibilité de connecter son four au réseau wifi de la maison et ainsi l’intégrer dans un mode de vie ultra connecté est disponible sur certains appareils de la marque.\nNiveau format et design, Sauter reste assez classique avec des fours de taille standard et des looks modernes, mais passe partout, généralement pourvus de façades noires.\nSauter est donc un très bon milieu de gamme pour ceux qui souhaitent acheter français.\nSiemens s’inscrit dans la lignée des marques allemandes précédemment citées dans ce guide. Comme Neff et Miele, Siemens propose exclusivement des appareils haut de gamme. Les fours de la marque sont des appareils très performants, bourrés de technologies, mais avec des prix qui ne sont pas accessibles à tous. À partir de 550 € pour les entrées de gamme et avec plus de 2 500 € pour des appareils modernes et dédiés à un usage intensif, Siemens séduit un grand nombre de consommateurs.\nLes fours encastrables Siemens sont généralement dotés de cavités XXL qui permettent d’y placer de grosses pièces de viande ou plusieurs plats en simultané.\nLa qualité de la chaleur tournante, généralement un flux d’air pulsé assure une cuisson homogène sur tous les étages du four et sans aucun mélange d’odeurs. La cuisson d’un poisson et d’un gâteau en même temps est possible grâce aux nombreuses technologies intégrées.\nSi on trouve de nombreux fours de taille standard, on peut aussi apprécier des fours compacts ou des modèles larges avec pas moins de 90 cm de dimensions. Attention, ces fours luxueux sont à encastrer et entrent donc dans un cadre de sur mesure complet.\nLe préchauffage est rapide chez Siemens ce qui vaut aux fours des notes plutôt bonnes sur les étiquettes énergie. Un préchauffage instantané réduit la durée d’utilisation inutile d’un four et réduit la consommation.\nTous les fours profitent d’une garantie minimale de 2 ans. Les appareils plus hauts de gamme profitent quant à eux de 5 ans de garantie constructeur et d’une disponibilité des pièces pendant 10 ans. Les fonctionnalités diverses et variées présentes sur ces fours permettent une utilisation par tous les profils, du cuisinier débutant au plus confirmé.\nOn peut relever la chaleur 4D pour une cuisson extrêmement précise, les réglages prédéfinis pour une utilisation du four simplifiée, la fonction vapeur présente sur certains modèles ou encore la fonction Sabbat qui autorise l’utilisation des appareils par tout le monde même selon les convictions religieuses. Siemens pousse donc la recherche jusqu’au bout avec des fours haut de gamme.\nRetournons sur une marque française : Rosières. Présente depuis plusieurs années désormais, Rosières a su se faire une place sur le marché de la cuisson avec des plaques, des hottes, mais aussi des fours de qualité.\nRobustes et performants sont certainement les deux mots les plus adaptés pour présenter les fours de la marque. La gamme de ces fours est assez vaste avec des modèles plutôt accessibles, fabriqués en Chine, mais qui permettent d’avoir accès à un appareil de bonne qualité sans trop débourser.\nLes fours Rosières fabriqués en France profitent quant à eux de technologies plus avancées, de matériaux plus qualitatifs, mais aussi d’une meilleure durabilité. Cela se fait ressentir dans les prix qui peuvent alors dépasser les 1 000 €. De la catalyse à la pyrolyse, Rosières propose plusieurs technologies adaptées à différents budgets.\nOn peut aussi noter la qualité de la fonction vapeur des fours les plus avancés de la marque ou encore les modèles à double cavité qui permettent de séparer en deux parties distinctes la cavité pour permettre deux modes de cuisson différents à des températures également différentes. Rosières est un excellent milieu-haut de gamme pour des fours toujours plus agréables à utiliser et 7 ans de disponibilité des pièces détachées petit point négatif par rapport aux 10 ans de nombreux concurrents.\nPour terminer, nous avons sélectionné Brandt et ses fours d’origine France garantie. Du petit au gros électroménager, Brandt est présent dans la cuisine et la buanderie avec des appareils de bonne qualité, mais à des prix qui restent raisonnables, tournant aux alentours des 500 € en moyenne. Certains appareils pourront dépasser les 500 € pour les plus hauts de gamme.\nLe fonctionnement reste assez traditionnel malgré un abandon quasi complet de la catalyse au profit de la pyrolyse bien plus performante et agréable à utiliser pour automatiser le nettoyage.\nOn retrouve quelques fours connectés pour permettre à Brandt de rester à la page et ne pas être mis de côté. De même on trouve des fonctions vapeur, le Smart Assist qui donne des conseils de cuisson et de durée selon les aliments sélectionnés sur l’interface de commande.\nLes designs sont bien finis, mais restent traditionnels. Il s’agit d’ailleurs du mot qui caractérise le plus la marque Brandt mais c’est aussi ce qui convient aux adeptes de la marque.\nLe gros avantage est sans aucun doute la durabilité des produits Brandt. Les fours à pyrolyse disposent d’une disponibilité des pièces détachées de 20 ans et 14 ans pour les autres technologies. Ce sont des fours qui vous accompagnent pendant de très nombreuses années en cuisine et ça, c’est un gros atout pour l’environnement d’autant plus que les appareils sont fabriqués en France.


Pourquoi la signature du compromis de vente a-t-elle lieu chez le notaire ?\nLorsque vient le moment de la rédaction et de la signature du compromis de vente, la question se pose régulièrement de savoir si c’est l’agence immobilière qui s’en charge sous seing privé ou bien le notaire. Pour nous c’est le notaire sans équivoque ! Voici pourquoi.\n1 - Il s’agit d’un contrat spécifique qui nécessite l’intervention d’un juriste\nLe compromis de vente doit être rédigé comme un vrai contrat : il y a des règles et une forme à respecter, ainsi que plusieurs documents obligatoires à annexer.\nRetrouvez la liste des documents obligatoires ici !\nL’absence d’une ou plusieurs pièces obligatoires peut avoir des conséquences importantes sur la validité de la signature du compromis de vente :\n- la date du début du délai de rétractation est reportée au jour où l’acquéreur reçoit le document manquant.\n- si, dans le compromis de vente, il manque des pièces obligatoires, l’acquéreur a le droit de renoncer à l’achat, sans devoir donner de motif ni d’indemnité, même si le compromis a déjà été signé.\nDe plus, le notaire, en tant qu’autorité juridique, garantit que la signature du compromis de vente se passe en toute sécurité et qu’elle soit valide d’un point de vue légal.\n2 - Le notaire aura rédigé son propre document de travail et sera plus à l’aise avec ses outils\nComme tout professionnel, le notaire préfère travailler avec ses outils plutôt que d’avoir à travailler avec des documents réalisés par d’autres. Il préfèrera donc rédiger le compromis de vente selon le modèle qu’il a créé lui-même qu’il s’agisse de contenu ou de forme et y gagnera beaucoup de temps.\nSi le compromis est rédigé par un autre professionnel, il sera obligé de le lire intégralement avant de pouvoir purger les clauses suspensives pour être sûr qu’il ne manque rien et que le compromis est conforme.\nLe compromis contient un certain nombre de clauses suspensives, comme les clauses liées au droit de préemption, au cadastre, aux hypothèques éventuelles... qui seront purgées suite à la signature du compromis de vente. Si le même notaire rédige et purge les clauses, il aura plus de facilité à s’y retrouver et gagnera du temps !\n3 - Le notaire assure le suivi du compromis jusqu’à l’acte définitif et plus encore\nL’acte définitif devra obligatoirement être signé devant un notaire. Il s’agit d’un acte notarié.\nIl est donc préférable que l’avant-contrat (donc compromis de vente) et le contrat (acte définitif de vente) soient rédigés par un seul professionnel qui saura à qui s’adresser s’il manque des documents ou informations et à qui vous pourrez également vous adresser plutôt que de multiplier les interlocuteurs.\n4 - Le danger de la signature sous seing privé : votre vente est unique !\nSi la signature sous seing-privé est une option possible, cela signifie que votre compromis sera rédigé à partir d’un modèle-type qui ne garantie pas de préciser l’intégralité des clauses spécifiques à votre vente. Vous, ou l’agent immobilier qui n’est pas spécialisé dans la rédaction de documents juridiques, pourrait oublier une clause essentielle. Idem pour les documents obligatoires !\nLe soutien du notaire au moment de la signature du compromis de vente est donc la solution la plus sécurisante pour la suite de votre vente. Cela vous permettra d’éviter les erreurs. Chez Marton, vous recevrez l’accompagnement et l’expertise dont vous avez besoin pour que votre vente se passe de la façon la plus simple possible. Vous avez un bien à vendre? Contactez-nous vite !


Comment porter le crop top dans la vraie vie ? - themodeuse - Blog - Be.com\nComment porter le crop top dans la vraie vie ?\nPublié le 14 July 2014 à 10h00\nJ'ai toujours adoré les crop tops. Cette version courte du t-shirt est un très bon moyen pour ne pas crever de chaud en été, je considère cela comme un maillot de bain de ville en fin de compte ! Le seul hic, c'est qu'à moins de vivre à Los Angeles et de s'appeler Kylie Jenner, le crop top reste assez dur à assumer. J'ai donc voulu trouvé une solution à ce problème, parce que je suis têtue et que je veux toujours que les choses fonctionnent comme je l'avais prédis. Alors après plusieurs minutes de réflexion intense, j'ai enfin obtenu gain de cause. En effet, le crop top peut tout à fait être porté dans la vraie vie. Mais pour cela, il faut tout de même respecter quelques règles : associer-le avec une jupe/un short/un pantalon taille haute ! Ce détail allongera votre silhouette et aura l'avantage de montrer moins de peau qu'avec un taille basse. Vous pouvez également porter un blazer par-dessus ou même une salopette en jean. Pensez à accessoiriser le tout pour un rendu plus adapté à la ville. Avec ces quelques conseils, vous savez désormais que le crop top n'est pas réservé qu'à la plage ! Elle x\n« Dream career : Tory Burch\nComment rester chic sur la plage ? »\nComplètement fan de ces look !\nLe 14/07 à 11h50\nIl est très bien ton article! Je déteste les crop top mais la ça m'a donné envie d'en acheter un pour avoir un de ces merveilleux looks!\nLe 14/07 à 11h52\nJe suis d'accord avec toi, en ville et au travail, il est difficile de porter un crop top sans faire vulgaire... Perso, je le porte sous un kimono, autre tendance phare de la saison, cela donne un aspect vaporeux et structuré à la silhouette, on l'on oublie presque qu'un bout de ventre est visible !\nLe 14/07 à 12h10\n*trouver. Il manque, en plus de l'orthographe, un point essentiel : le crop top ne peut souffrir un ventre capitonné et/ou rebondi et/ou non parfaitement plat. Ce qui ne nous rend pas toutes égales face à ce bout de tissu discriminant, qui fait, en fin de compte, surtout faire des économies aux grands groupe de fringues.\nLe 14/07 à 12h27\nLe 14/07 à 12h28\nLe 14/07 à 16h48\n@monkeykey en plus de l'orthographe ? Pouvez-vous être plus clair s'il-vous plait ?\nLe 15/07 à 00h31\nje suis fan du crop top et je suis bien d'accord avec cet article! Le taille haute et le crop top donne une style chic je trouve ^^\nLe 15/07 à 01h15\n@monkeykey parle du "j'ai voulu trouvé" je pense. Je trouve ces looks fantastiques, mais je ne pourrais pas me permettre d'essayer avec mon petit ventre.\nLe 16/07 à 08h43\nenfin un article réaliste sur le crop top car il ya divers façon de s'habillé mai jusqu'ici ça frôlé le vulgaire est s'était moche avoir xp\nLe 16/07 à 13h51\nj'avoue que quand j'ai vu cette mode revenir,j'ai eu peur !! les magasins n'ont que ça ! je ne me voyais pas du tout porter ça dans la rue, mais aptes avoir lu cet article, j'ai envie de dire, pourquoi pas ;-) mais je pense que la veste ou un petit surplus par dessus est obligatoire, sous peine de se faire siffler à tout les coin de rue :-\_\nLe 17/07 à 21h30\nMerci pour cet article qui réhabilite le crop top en mode tenue respectable!\nLe 17/07 à 22h59


mai 2017 – Chambre Syndicale de la Photographie Professionnelle\nCourrier transmis aux services de la Présidence de la République, le 23 mai 2017 Monsieur le Président, Veuillez recevoir toutes nos félicitations pour votre accession à ce poste émérite, et à ces responsabilités du plus haut niveau pour notre pays. Nous vous souhaitons la meilleure réussite possible dans les projets que vous allez mettre… Lire la suite Lettre à Monsieur le Président de la République\n19 mai 2017 23 mai 2017 C.S.P.P.2 commentaires\nJournée formation/information du 26 juin 2017\nBonjour, Réservez la date du 26 juin 2017. La C.S.P.P. Organise une nouvelle journée de formation/information le 26 juin 2017, de 10h à 18h, à Saulx les Chartreux, au studio de Bernard Languille. Un fournisseur viendra présenter ses services, ses produits. Nous parlerons prises de vue et éclairages, en vous présentant deux façonneurs de lumière… Lire la suite Journée formation/information du 26 juin 2017\n18 mai 2017 4 juin 2017 C.S.P.P.\nNuit blanche de la photographie dans un vieux manoir !\nBonjour, Est-ce rassurant de passer une nuit dans un vieux manoir avec Philippe Gaucher ? Après avoir suivi plusieurs formations de Philippe lors de différents stages, je peux affirmer que cela vaut la peine de prendre le risque. La formation a lieu le 11 et 12 juin prochain. En voici le contenu : 1er JOURNEE… Lire la suite Nuit blanche de la photographie dans un vieux manoir !\n3 mai 2017 C.S.P.P.\nConseil du commerce de France – Philippe Paillat\nBonjour, Philippe Paillat est intervenu pendant les états généraux du commerce devant les représentants des candidats à la présidence de la république et les représentants des fédérations du commerce. Les nouveaux enjeux du commerce ont été abordés, son intervention est axé sur les ventes hors-taxes des markets place et le problème de la micro entreprise… Lire la suite Conseil du commerce de France – Philippe Paillat\n3 mai 2017 18 mai 2017 C.S.P.P.


A. Ce cahier a deux vocations principales : 1) Vous permettre de lire les annexes - PDF\nA. Ce cahier a deux vocations principales : 1) Vous permettre de lire les annexes\nDownload "A. Ce cahier a deux vocations principales : 1) Vous permettre de lire les annexes"\n2 Le cahier intitulé «contrôle des annexes» a été élaboré par l ARC suite à l obligation issue du décret comptable de retranscrire la situation financière de la copropriété sur cinq annexes. Ces documents seront envoyés par votre syndic à tous les copropriétaires en même temps que la convocation d assemblée générale. Ces obligations seront effectives à partir de l assemblée générale de 2008 pour les comptes A. Ce cahier a deux vocations principales : 1) Vous permettre de lire les annexes Le décret comptable rend obligatoire la présentation des comptes dans des annexes normalisées, annexes dont le fonctionnement est complexe voire compliqué Ce cahier aura donc comme objet premier de vous assister dans la compréhension des différentes annexes en vous expliquant chaque ligne. 2) Vous permettre d interpréter l information Ces annexes ont pour principale fonction d informer les copropriétaires sur la situation financière et comptable de la copropriété. À ce titre, au-delà de la lecture pure et simple des annexes, il est indispensable de savoir interpréter les informations fournies et éventuellement de relever les anomalies ou les dysfonctionnements financiers et comptables au sein de votre copropriété. Pour cela, après un ou des commentaires accompagneront chaque explication afin de mettre en évidence les points à vérifier ou à corriger. B. L a technique utilisée : 1. Le cahier se décompose en cinq onglets, un par annexe. À l intérieur de ceux-ci sont distinguées des sous parties reprenant les sous-parties des annexes. 2. Afin de mieux vous aider dans l analyse, chaque annexe a été reproduite avec des codes couleurs permettant d identifier l information et de rechercher cette information dans vos propres documents. C. Recommandations 1. Ce cahier va vous permettre, comme il a été signalé, de relever ou de vous alerter sur certaines anomalies ou dysfonctionnements. Si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez néanmoins lire notre guide pratique : «Copropriété : la comptabilité pour tous». 2. Chaque annexe informe et apporte des renseignements précieux sur la situation de la copropriété. C est pourquoi, nous vous recommandons de ne pas attendre la dernière minute pour commencer à travailler sur ces annexes. Bon courage! 2\n3 Annexe 1 : État financier 1 ère partie L annexe 1 est une pièce comptable importante à exploiter : elle permet de connaître la situation financière de la copropriété, en distinguant d une part, la situation de trésorerie, et d autre part, l état des dettes et des créances. De plus, l annexe 1 permet de comparer les soldes d une année sur l autre. Ainsi, elle fournira le solde de l année précédente en comparaison du solde de l année à approuver. I/Situation financière et trésorerie : Beaucoup de copropriétaires se demandent pourquoi, dans ce tableau, les fonds immédiatement disponibles sont à gauche et les fonds non disponibles sont à droite. Il s agit d une pure convention comptable : à gauche ce sont les sommes que la copropriété a confié à un tiers (le banquier) qui lui DOIT cet argent ; à droite ce sont les sommes que la copropriété a appelé auprès des copropriétaires et qu elle comptabilise pour leur compte. A/Trésorerie : Rappelons en préalable que les montants indiqués dans l'annexe sont des soldes (Crédits Débits) : ils ne rendent donc pas compte de l'ampleur des flux financiers qui ont transités par les comptes (de capitaux, de banque ou de tiers), mais simplement de leurs soldes en fin d'exercice. 50 : Fonds placés : ce compte correspond à des sommes d argent placées (sur un compte bancaire ou en SICAV ou sur un compte d épargne) afin de générer des intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires. À noter : lorsque des intérêts sont réalisés, le syndic est tenu de proposer en assemblée générale une affectation permettant, par exemple, de réduire un poste de charges ou bien d alimenter un compte travaux (voir plus en détail dans l annexe 3). 51 Banque ou fonds disponibles : ce montant correspond à votre solde bancaire si vous avez un compte séparé ou à votre trésorerie disponible, si vous ne disposez pas d un compte bancaire séparé (dans ce cas, les sommes sont déposées sur le compte unique du syndic). Cependant, une situation financière bancaire excédentaire ne veut pas forcément dire que la situation de la copropriété est pour autant positive! On verra pourquoi. 53 : Caisse : ce compte correspond à des liquidités mises à disposition (du gardien, du conseil syndical) pour effectuer des menus dépenses. Analysons plus en profondeur : 50 : Fonds placés : dans la colonne «Exercice clos», le montant doit être, en principe, plus important que celui de la colonne «Exercice précédent approuvé». Si ce n est pas le cas : 1) Vérifiez que les intérêts ont bien été calculés. 2) Vérifiez qu une partie des sommes placées n a pas été utilisée. Vérifiez alors qu une résolution d assemblée générale a bien autorisé cette dépense. Si le montant est plus important que N-1 c est qu il n y a pas eu a priori de dépenses : Banque ou fonds disponibles : il n est pas nécessaire d avoir un compte «banque» ayant un solde très important en fin d exercice, sachant que les provisions trimestrielles doivent permettre de supporter les charges en cours d année. Un solde trop important constitue de la trésorerie pour le syndic (en cas de compte unique). Lorsqu il y a un compte séparé, il est nécessaire, en cas de variation trop importante (par rapport à l année précédente) d obtenir des explications de la part du syndic. 3\n4 Il est rare que le solde indiqué sur l annexe soit le même que celui du relevé bancaire ; la différence se justifie avec le «rapprochement bancaire». 53 : Caisse : cette caisse doit être réduite, le moins d argent possible devant transiter par ce compte. Dans le cas où le solde serait trop important, il faut vérifier son usage et le diminuer, si sa gestion reste évasive. Au cas où le solde aurait augmenté par rapport à l exercice précédent, il faudra en connaître la cause. B/Provisions et avances : L article 45-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit une distinction entre les «provisions» et les «avances» : - les provisions ce sont des sommes affectées (à des charges, à des travaux précis) ; elles sont régularisables (ajustement provisions / coût réel) après l approbation des comptes et donc non remboursables au vendeur en cas de mutation ; - les avances, ce sont des sommes non affectées ; elles sont remboursables au copropriétaire vendeur en cas de mutation et exigibles auprès de l acquéreur. 102 : Provisions pour travaux : il s agit des montants qui ont été appelés auprès des copropriétaires pour faire des travaux «précis» ; les sommes sont comptabilisées dans le compte 102 tant que les travaux correspondants n ont pas encore démarré. 103 : Avances 1031 : Avances de trésorerie : ce montant correspond à une somme d argent permettant à la copropriété de faire face à une insuffisance éventuelle de trésorerie ou à un budget déficitaire. Attention! Le compte «Avance de trésorerie» doit être voté en assemblée générale (à la majorité de l article 26) ou bien être prévu dans le règlement de copropriété. Cela veut dire que SI vous aviez un ancien compte appelé «fonds de roulement», ce «fonds» doit vous être remboursé dès lors qu aucune «réserve de trésorerie» n est prévue au règlement de copropriété OU qu aucune décision de maintenir ce fonds de roulement n a été prise en assemblée à la majorité de l article 26. Par ailleurs, cette avance ne peut pas dépasser 1/6 ème du budget prévisionnel (ou 2/12 ème ) comme le précise l article 35 du décret du 17 mars Vérifions si c est le cas. Nous allons diviser le budget prévisionnel par 6 pour savoir si le montant du compte d avances dépasse pas le 6 ème du budget prévisionnel.. Indiquez le budget prévisionnel (se trouvant dans l annexe 2 en bleu). / 6 =. Votre compte d avances de trésorerie ne pourra pas excéder ce montant : Avances pour travaux : ce montant correspond à des sommes qui ont été appelées pour des travaux futurs non encore votés. Il est indispensable que ces fonds soient placés au profit de la copropriété. Une diminution de la somme par rapport à l exercice précédent approuvé signifiera que ce compte a été utilisé pour la réalisation de travaux. Il est nécessaire de vérifier si une résolution a été votée pour permettre cette utilisation : Autres avances : il peut s agir d avances de types différents, comme celles destinées à faire face aux impayés. Il est cependant important de ne pas multiplier les comptes d avances qui seront une charge supplémentaire pour les copropriétaires et assureront parfois, simplement une trésorerie supplémentaire au syndic. 4\n5 12 Solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles : ce compte correspond à la différence entre les sommes appelées auprès des copropriétaires et celles effectivement payées aux entreprises. Ce compte sera étudié en profondeur dans l annexe 5 pour les gros travaux. IMPORTANT : Le total du montant des provisions et avances peut fort bien être supérieur au total des montants des fonds disponibles, ce qui peut laisser croire aux copropriétaires que les provisions et avances ont été en partie dépensées, ce n est évidemment pas le cas. Cela peut tout simplement vouloir dire que vous avez trop d impayés, problème que nous allons aborder maintenant. Compliqués, les comptes? Mais non! Vérifions la situation financière de la copropriété :. Indiquez le montant du Total I de trésorerie (se trouvant dans l annexe 1 en vert).. Indiquez le montant du Total I des provisions et avances (se trouvant - dans l annexe 1 en = jaune).. En principe il est préférable que ce montant soit positif Cependant il peut être positif et masquer des dysfonctionnements graves (exemple : fournisseurs impayés). Par ailleurs il peut être négatif et s expliquer (exemple : forte régularisation de charges ). II/Etat des dettes et des créances : La deuxième sous partie de l annexe 1 correspond aux dettes et créances de la copropriété vis-à-vis des tiers (aussi bien fournisseur que copropriétaire). A/Créances (sommes dues à la copropriété) 45 : Copropriétaires/Sommes exigibles restant à recevoir : le décret comptable impose (de façon impérative) que soit fournie la liste nominative des copropriétaires présentant en fin d exercice un solde avec leur montant respectif, donc la liste de tous les soldes débiteurs. Un solde débiteur peut se justifier soit parce que le copropriétaire concerné n a pas payé toutes ses provisions, soit par l insuffisance du budget prévisionnel, qui explique alors une régularisation auprès des copropriétaires qui va faire apparaître un débit, y compris chez les copropriétaires qui ont payé TOUS les appels de fonds (en effet, les comptes doivent être présentés APRÈS répartition ; néanmoins dans ce cas les sommes ne seront DUES qu après l approbation éventuelle des comptes par l assemblée). Il est donc nécessaire de bien analyser l état des copropriétaires débiteurs. 5\n6 Comment savoir su la dette d un copropriétaire est acceptable?. Indiquez le solde débiteur d un copropriétaire.. Indiquez le montant d un / = appel de charges moyen trimestriel (pour ce faire, prenez votre appel de charges en le pondérant par rapport à la copropriété).. Ce chiffre correspond au nombre moyen d appels de charges non réglées. En cas de non règlement de plus de 4 trimestres, il est nécessaire de faire avec le gestionnaire, un point sur les procédures engagées pour résorber la dette. 459 : Copropriétaires/Créances douteuses : ce compte correspond aux montants des charges non réglées par les copropriétaires en fin d exercice et qui font l objet d un recouvrement judiciaire. Comme pour le compte précédent, doit être fournie de façon nominative, avec leur solde respectif, la liste des copropriétaires présentant en fin d exercice une créance douteuse (c'est-à-dire, les charges qui risquent de ne pas être récupérées intégralement). C est dans ce compte que vous retrouvez les soldes débiteurs des copropriétaires les plus endettés, en lieu et place des comptes 450. Ce compte reprend donc la totalité des créances douteuses des tiers (copropriétaires et fournisseurs). Le montant de la créance douteuse est ajusté en fonction des résultats des procédures lancées par le syndicat. Comment savoir s il y a TROP d impayés? C est simple, pour cela on analyse le niveau total des impayés par rapport au budget prévisionnel. Voici comment faire :.. Montant des charges impayées par les copropriétaires débiteurs (compte 45 et 459). Indiquez le montant du X 100 : = budget prévisionnel (situé dans l annexe 2 en bleu)... % Si ce pourcentage est supérieur à 20 %, cela signifie que la situation est réellement préoccupante. Et à ce titre, la copropriété présente une des caractéristiques d une «copropriété en difficulté». Voici par ailleurs un exemple de tableau qu il serait intéressant de compléter pour suivre l état de procédure des impayés et savoir si votre syndic récupère bien les charges auprès des débiteurs : N Copropriétaire Soldes Type de mesures ou procédures engagées Efficacité Exemples Monsieur X 500 Echéancier Echéancier respecté Remarques A surveiller à 46 : Autres créances et débiteurs divers : ces comptes correspondent à des créances que la copropriété détient auprès d autres tiers extérieurs à la copropriété. Cela reste très limité ; il peut s agir, par exemple, des organismes sociaux ayant reçu un trop perçu de cotisations, ou bien d un prestataire faisant appel aux services de la copropriété (encart publicitaire, relais antenne, ) et qui doit un loyer. 47 : Compte d attente : ce compte correspond à des sommes qui n ont pas été affectées à un poste précis de charges. Il doit désormais s agir d une exception, les comptes d attente devant être soldés à 6\n7 la fin de l exercice ou, à défaut, justifiés ligne à ligne. À défaut de justification acceptable, il faudra agir auprès du syndic. Analysons un exemple compte d attente : N Montant Justification Que faire? Travaux non votés en attente Refus et prise en charge d acceptation éventuelle par par le syndic (ou l assemblée générale. acceptation si le syndic a Total 850 Montant ancien non justifié par le gestionnaire. une raison valable). Proposition : apurer ce montant dans les charges ou demander au syndic son remboursement. Ce montant doit correspondre à la somme indiquée sur votre annexe en compte : Compte de régularisation : ce montant correspond à des charges ou des produits qui ont été constatés ou réglées en fin d exercice mais qui se rapportent à l exercice ultérieur. Il faudra savoir ce que deviennent ces sommes l année suivante! B/Dettes Comme son nom l indique, cette rubrique correspond aux sommes que la copropriété doit à des tiers (exemple : les fournisseurs, mais aussi les copropriétaires). 45 : Copropriétaires / excédents versés : ce compte correspond à des sommes d argent que la copropriété doit à un copropriétaire ou des copropriétaires, à la suite, par exemple, d un règlement plus important que l appel de fonds ou bien à la suite d un résultat excédentaire (dépenses moins importantes que le budget). À noter : depuis le 1 er septembre 2004, le syndic doit obligatoirement solder les comptes des copropriétaires vendeurs lors de la vente. Il ne peut donc pas y avoir de «copropriétaires vendeurs créditeurs» (en principe ). 40 : Fournisseurs : le compte 40 se décline en plusieurs sous comptes que l on va analyser. Ces comptes correspondent à des dettes que le syndicat a vis-à-vis des fournisseurs. 401 : Factures parvenues : ce compte correspond à des factures parvenues et enregistrées, mais qui n ont pas été réglées en fin d exercice. Il est impératif de connaître la date de facturation de ces sommes ainsi que les raisons des non-paiements. Voici un exemple de tableau de suivi des factures non réglées que vous pourriez compléter en interrogeant votre gestionnaire : Factures Date de facturation Montant Justification du non règlement Eau 25/12/ Facture reçue trop tard Entreprise RGC 01/08/ Ce compte présente la même somme depuis plusieurs exercices, il faut donc trouver les causes et les solutions TOTAL (1) - (1) ce montant doit correspondre au montant indiqué sur l annexe. 42 à 44 : Autres dettes : ces comptes correspondent à des dettes relatives aux employés d immeuble, qui se distinguent de la façon suivante : - compte 42 : Salaires à verser auprès du personnel ; - compte 44 : Dettes auprès d organismes sociaux et impôts. Il est absolument nécessaire de vérifier la cohérence de ces montants et de connaître la raison des non-paiements. 7\n8 47 Compte d attente : l utilisation des comptes d attente doit restée exceptionnelle, comme on l a déjà dit. Ces sommes correspondent à des montants en attente d affectation (affectation qui, si elle était effectuée, permettrait de diminuer le coût d un poste de charges par exemple). Il est donc important de connaître la justification ligne par ligne du compte d attente ; puis de proposer une affectation à ces sommes en déduction des charges, afin, d une part de réduire leur montant, d autre part, de ne pas pénaliser la copropriété, en laissant «en sommeil», par exemple, une somme qui aurait pu minorer des charges de la copropriété. Analysons un compte d attente : N Montant Justification Affectation en cas de non paiement Chèque encaissé sans connaître la provenance du chèque. Il est important que le gestionnaire entreprenne une investigation pour connaître l origine de ce chèque Solde d un ancien syndic non expliqué. Rien ne justifie que ce montant reste en compte d attente. Il faut donc impérativement voter l affectation de ce montant (exemple : un audit de charges). Total 700 (1) (1) ce montant doit correspondre au montant indiqué sur l annexe. 48 : Compte de régularisation : ce compte correspond à des règlements qui ont été opérés par des copropriétaires ou des tiers de la copropriété, mais qui concerne l exercice suivant. Il est important de vérifier que ce montant sera bien affecté l année suivante. 49 : Dépréciation des comptes de tiers : ce compte correspond à des sommes votées en assemblée générale, pour apurer des charges impayées qui ont été définitivement estimées par le gestionnaire comme étant irrécouvrables, même après une saisie immobilière. Prenons un exemple illustré : Dette totale d un copropriétaire Déduction du «super privilège» accordé à la copropriété en plus des sommes qui risquent d être recouvrées après une procédure judiciaire (et procédure d ordres) (1) = Dette estimée irrécouvrable 3000 (2) (1) Il est important de s assurer de la bonne estimation de ce montant qui viendra des sommes qui vont être récupérées donc en déduction de l estimation de la dette irrécouvrable. En effet, le syndic pourrait être tenté de réduire son estimation afin de faire supporter un montant plus important aux copropriétaires, générant ainsi à son actif de la trésorerie. (2) Comme l impose le décret, le compte 49 «Dépréciation compte de tiers» doit être détaillé de façon individualisée. À noter : il faudra bien suivre ce compte, car au final (une fois touché effectivement le montant du «super-privilège») ce compte peut présenté un solde créditeur, qu il faudra rembourser aux autres copropriétaires 8\n9 Annexe 2 : Compte de gestion de l exercice clos réalisé et budget prévisionnel de l exercice L annexe 2 permet de visualiser l ensemble des charges de la copropriété et les produits. Cette annexe se veut être comparative, puisque sont présentés les montants des postes de charges de l année dont les comptes sont à approuver (année N), ceux de l année précédente (N -1) plus l année en cours (N+1), ainsi que l exercice à venir (N +2). Cette annexe est scindée en 2 parties, opérations courantes et opérations exceptionnelles. Attention : Vous ferez attention que les conventions (N, N+1, N+2 ) sont différentes des conventions traditionnelles : en effet pour tout le monde l année N+1 est l année à venir ; on verra plus bas que N+1 est l année en cours!!! I/ Opérations courantes : Ce tableau est lui-même divisé en deux parties : En horizontal, se trouvent les différents exercices ; En vertical, se trouvent les différents comptes de charges ou de produits. A/ les différents exercices 5 colonnes à analyser : L année N-1 - La colonne N-1, indiquée en gris, correspond à l année (ou exercice) précédent l année dont les comptes sont à approuver. Exemple : Supposons que l exercice 2007 soit l année à approuver ; on l appelle par convention année N ; l année N-1 correspond donc à l année 2007 moins un an, soit l année L année N - l année N correspond, comme on vient de le voir, à l année dont les comptes sont à approuver ( et non à l année en cours, comme on le croit souvent). Deux colonnes sont renseignées : «exercice clos, budget voté», qui correspond, au budget prévisionnel voté et «exercice clos réalisé à voter», qui correspond tout simplement aux charges réelles. C est donc cette colonne qu il faudra approuver pour les comptes de l exercice. L année N +1 - N+1 correspond au budget prévisionnel de l année en cours (exemple : si l assemblée générale a lieu en 2008, c est le budget de l année 2008 et non 2009 comme on le croit souvent). C est donc sur la base de ce budget que sont effectués les appels de fonds. L année N +2 - N+2 correspond à l année future dont il faudra voter le budget prévisionnel. 9\n10 Exemple : assemblée générale de 2008 convoquée pour approbation des comptes de l exercice allant du 01/01/2007 au 31/12/2007. N-1 N Rappel du budget voté N Budget réalisé à approuver N+1 Budget prévisionnel voté l an passé (à modifier éventuellement) N+2 Budget prévisionnel à voter Le vote du budget prévisionnel pour l année N+2 permettra au syndic de faire des appels de fonds pour Analysons plus en profondeur : La colonne «N, budget réalisé» reste celle qu il faut particulièrement étudier, car c est cette colonne qu il faudra approuver. Pour ce faire, il faudra procéder à une comparaison évolutive des montants des dépenses. Dans un premier temps, il faudra déjà comparer le budget prévisionnel voté pour l année N avec le budget réalisé. Voici un exemple de tableau, qui vous permettra de mieux visualiser les différences de coûts entre le budget prévisionnel et le budget réalisé, poste par poste. DEPENSES/CHARGES BUDGET BUDGET PREVISIONNEL REALISÉ DIFFERENCES Chauffage % Eau ,5% Entretien et petites réparations POURCENTAGE % % Ce tableau permet une comparaison rapide entre le budget réalisé et le budget prévisionnel. En toute logique, le budget réalisé doit correspondre pratiquement au budget prévisionnel. Une différence trop importante serait donc suspecte et demanderait une analyse plus fine (voir plus bas). Quant à la colonne «N+1», son analyse est tout autant indispensable, puisque, comme il a déjà été dit, c est sur ces bases que les appels de l année en cours sont faits. Il faut donc vérifier que le budget en cours est bien adapté aux besoins de la copropriété. Pour cela, il faut connaître la justification de chaque montant de charges et savoir si elle est valable ou non. Voici l analyse à effectuer pour chaque poste: compte 603 CHARGES Energie - chauffage, combustibles BUDGET PREVISIONNEL DE L ANNEE N BUDGET REALISE DE L ANNEE N Eau JUSTIFICATION DE L EVOLUTION AVANCEE PAR LE GESTIONNAIRE L hiver était moins rude Détection de fuites BUDGET PREVISIO NNEL DE L ANNEE N RECONDUCTION OU NON DUES CHARGES DE L ANNEE N SUR POUR PREVISIONNEL DE L ANNEE N+1 Le maintien de 5000 se justifie du fait de la méconnaissance à l avance de la rigueur de l hiver. Le maintien de 9000 ne se justifie pas si la fuite a été réparée. Cette étude pourra être aussi réalisée pour la reconduction du budget prévisionnel de l année N+2. B/ Les différents comptes de charges Comme vous pouvez le constater, à côté de chaque poste de charges se trouve un numéro qui correspond à un compte attribué par le décret comptable. 10\n11 En effet, chaque dépense correspond à un compte, et il n est plus question de confondre dans un même compte les dépenses «eau» et «chauffage» (voir guide ARC «La comptabilité pour tous») dans un compte créé par le syndic qui s intitulerait «fluides» ou bien de confondre l énergie chauffage (compte 601) et le contrat de maintenance chauffage (compte 614) dans un compte intitulé : «chauffage». Un seul problème : les charges sont regroupées dans cette annexe par nature et non par clef de répartition. Exemple : si une copropriété a plusieurs bâtiments, le compte «eau» indiquera la consommation totale en euros de l ensemble des bâtiments sans distinguer la consommation par bâtiment. Même chose pour le poste «électricité» où sera confondue l électricité des parties communes avec celle de l ascenseur et celle de la chaufferie. Nous verrons que dans l annexe 3, il y aura une répartition par type de charges. Analysons maintenant les données du tableau : Chaque ligne doit être analysée. Il n est nullement question de valider une ligne sans justification sérieuse et cohérente. Prenons des exemples concrets : Compte 603 Charges Energie chauffage, combustibles Budget prévisionnel Budget réalisé Eau Justification éventuelle que pourra invoquer le gestionnaire Cette année il a fait plus froid L installation d eau a présenté des fuites sur parties communes Vérification Vérifiez auprès de l ARC si effectivement la rigueur de l hiver était plus forte que celle des années précédentes. Dans le cas contraire, il ne faudra pas laisser le gestionnaire en assemblée générale vous donner ce type d excuses. L augmentation peut être justifiée. Cependant, il faut vérifier que les travaux de réparation ont été réalisés. Eventuellement avec des factures à l appui. En tout état de cause, l année suivante, une augmentation ne serait être justifiée. Astuces : si certains intitulés de comptes sont utilisés plusieurs fois, créez des sous comptes afin de les dissocier et de pouvoir ainsi mieux les contrôler. Exemple : 614 Contrat de maintenance ; Contrat de maintenance ascenseur ; Contrat de maintenance chaufferie. C/ Produits pour opérations courantes : Cette partie du tableau se décompose en deux : - en horizontal figurent les différents exercices. - en vertical, sont annoncés l ensemble des produits que la copropriété a comptabilisé. 11\n12 ATTENTION!!! Il ne faut pas confondre «produits» et «recettes», en effet, les produits sont les sommes appelées ou dues et qui doivent donc être réglées, alors que les recettes sont les sommes réellement encaissées. 701 : Provisions copropriétaires : ce compte correspond aux sommes appelées auprès des copropriétaires et permettant de couvrir les charges courantes de la copropriété. ATTENTION!!! Le montant indiqué correspond aux appels faits sur la base du budget prévisionnel et non sur le budget réalisé. Il faudra donc bien vérifier si le résultat est déficitaire ou excédentaire (pour vérifier cette opération, reportez-vous plus bas). Par ailleurs, il sera intéressant de comparer le budget prévisionnel de l année N-1 avec celui de l année N. Une augmentation importante du budget devra faire l objet d un contrôle rigoureux. En effet, le budget des charges courantes doit NORMALEMENT se répéter d une année sur l autre sans grande fluctuation. Vérifions ensemble si les appels de fonds effectués correspondent bien au budget prévisionnel voté... Indiquez la somme identifiée en rouge dans l annexe 2 (cette somme correspond au budget prévisionnel). =.. Indiquez la somme identifiée en bleu dans l annexe 2 (cette somme doit correspondre aux appels de fonds afin de couvrir le budget prévisionnel). Ces deux montants doivent être obligatoirement identiques. Dans le cas contraire, il est indispensable d avoir des explications auprès de votre gestionnaire. 713 Indemnités d assurances : comme le libellé le mentionne, ce compte comptabilise des indemnités d assurances notifiées ou versées à la suite d un sinistre. Comme le prévoit le décret comptable, ces produits doivent être mis en déduction d un poste de charges afin de diminuer son montant. En toute logique, il serait normal d affecter cette indemnité aux charges «travaux» qui ont permis le traitement des dégâts occasionnés. Cette affectation sera retranscrite de façon comptable dans l annexe 3 (voir annexe 3). IMPORTANT : contrairement à ce que pourront prétendre certains syndics, les indemnités sont à comptabiliser dès notifications par l assurance et non pas lors du versement. Nous avons obtenu que la Recommandation numéro 6 de la Commission Relative à la Copropriété le précise. Citons : «Recommande de constater les produits financiers à la date de leur exigibilité conformément aux disposition des articles 3 et 4 du décret du 14 mars 2005». Ce point devra être contrôlé attentivement. 714 Produits divers : ce compte correspond à tout type de produits sauf ceux correspondants aux appels de fonds ou aux produits financiers. Exemples : location d espaces publicitaires, location de la loge du gardien, location d espaces pour antennes téléphoniques, etc. Vérifions si votre résultat est excédentaire ou déficitaire : Pour cela, vous allez vous référer à la ligne intitulée : «solde» encadré en orange Deux hypothèses seront possibles ; 12\n13 soit : soit : LE SOLDE SE SITUE AU NIVEAU DES CHARGES LE SOLDE SE SITUE AU NIVEAU DES PRODUITS L estimation du budget prévisionnel a été supérieure à celui des charges réelles de la copropriété, il est donc excédentaire. Le budget prévisionnel est inférieur à celui des charges réalisées, il est donc déficitaire. L excédent doit être redistribuer sur les comptes des copropriétaires (et non en leur remettant un chèque ). Le déficit doit être appelé auprès des copropriétaires (ce qui peut expliquer que, sur l annexe 1, certains copropriétaires présentent un solde débiteur léger). Il est intéressant de connaître l origine de cet excédant et de vérifier que le syndic ne gonfle pas volontairement le budget prévisionnel pour faire de la trésorerie ou bien pour combler les impayés. Il faut connaître l origine de ce déficit et vérifier, le cas échéant poste par poste, que chaque dépense est justifiée. 13\n14 II/ Travaux et opérations exceptionnelles : A/ Charges pour travaux et opérations exceptionnelles Ce sous tableau se lit comme celui des charges pour opérations courantes : - en horizontal, les années (ou exercices) : en raison du caractère exceptionnel de ces charges, ne sont pas indiqués les budgets prévisionnels à venir. - en vertical, les charges correspondant aux travaux ou opérations exceptionnelles. Les termes «TRAVAUX ET OPERATIONS EXCEPTIONNELLES» répondent à des types de travaux ou d interventions précisés dans l article 44 du décret du 11 mars A contrario, les autres types d interventions ou de prestations doivent être intégrés dans le budget prévisionnel. 661 : Remboursement d annuités d emprunt : ce compte correspond aux remboursements d échéances bancaires relatives à un prêt bancaire obtenu. 671 à 673 : Travaux : ces comptes correspondent à des travaux votés en assemblée générale. Il faut donc comparer les montants votés dans la colonne «exercice clos budget voté» avec ceux réellement payés dans la colonne «exercice clos réalisé à approuver». Une différence trop importante entre le budget prévisionnel et le réalisé pourrait indiquer que nous avons affaire soit à des travaux pluriannuels soit à une surestimation des travaux lors de leur vote. Voyons ensemble comment contrôler la bonne marche des travaux ou opérations exceptionnelles : Types de travaux Entreprise choisie Date des votes Montant des travaux Porte de garage FDT 05/07/ : Pertes sur créances irrécouvrables : ce compte correspond à la quote-part des charges non payés par un ou plusieurs copropriétaires et dont, même après une saisie immobilière, la copropriété ne pourra pas récupérer le total de la dette. La dette irrécouvrable sera donc le montant de la dette totale du copropriétaire MOINS les sommes susceptibles d être récupérées, comme le super privilège ou les sommes qui peuvent être récupérées après la procédure judiciaire. Il est important donc de vérifier la bonne estimation de ce montant qui sera calculé par le syndic. Un montant trop important entraînerait un effort financier inutile pour les copropriétaires et constituerait de la trésorerie supplémentaire pour le syndic. Pour ce faire, il faudra que le syndic détaille par copropriétaire présentant une créance jugée irrécouvrable son estimation de la façon suivante : Dette totale d un copropriétaire _ Déduction du «superprivilège» dont la copropriété bénéficiera + les sommes qui risquent d être recouvrées après une procédure judiciaire (et la procédure d ordre) Dette estimée irrécouvrable (1) 3000 (2) (1) il est important de s assurer de la bonne estimation de ce montant qui viendra donc en déduction de l estimation de la dette irrécouvrable. (2) comme l impose le décret, le compte 49 «dépréciation compte de tiers» doit être détaillé de façon individualisée. = 14\n15 B/ Produits pour travaux et opérations exceptionnelles 702 : Provisions pour travaux : ce compte correspond aux sommes appelées auprès des copropriétaires concernant des travaux ou opérations exceptionnelles. En cas de travaux pluriannuels, il est possible que soit indiqué dans la colonne «exercice clos budget voté», le montant des travaux votés. 703 : Avances versées par les copropriétaires : ce compte correspond aux sommes appelées dans le cadre d avances pour travaux. Attention!!! Le compte est intitulé dans le décret «avances versées par les copropriétaires», mais il faut comprendre avances «appelées» auprès des copropriétaires (ou «versées théoriquement»). En effet, ce compte indique les sommes appelées et non celles versées. 714 : Produits divers : ce compte inclut tous les autres types de produits non listés dans l annexe. 716 : Produits financiers : ce compte correspond aux intérêts générés par les sommes placées en banque ou en sicav dans le cadre de travaux ou d opérations exceptionnelles, non déterminés ou à prévoir. 718 : Produits exceptionnels : ce compte correspond à des produits non récurrents, comme par exemple, le versement d une somme auprès du syndicat suite à une condamnation judiciaire d un tiers ou d un copropriétaire. 78 : Reprises de dépréciation sur créances douteuses : ce compte correspond à la rétrocession du solde suite aux appels trop importants concernant l estimation de la créance douteuse. Si le syndic a appelé de provisions sur créances douteuses mais que celles-ci ne sont, en définitive, QUE de 1.800, le solde (à restituer aux copropriétaires) sera de 200. Exemple : Estimation syndic créances irrécouvrables 2000 Appels sur créances irrécouvrables auprès des copropriétaires 2000 Sommes réellement irrécouvrables après condamnation et procédure d ordre 1800 = Cette somme correspond à la reprise de dépréciation sur créances douteuses\n16 Annexe 3 : Compte de gestion pour opérations de l exercice clos réalisé L Annexe 3 est l un des documents les plus intéressants à exploiter et cela pour plusieurs raisons : 1. Elle permet d analyser les montants et les évolutions des charges courantes de votre copropriété (à l inverse de l annexe 4) sur quatre ans : (l année précédent l année à approuver, l année à approuver, l année en cours et l année à venir. 2. Elle permet de distinguer les différents types de charges courantes par clé de charges donc par catégorie (à l inverse de l annexe 2) sur 4 ans. 3. Elle permet d identifier et de prendre en compte les différents produits de l exercice qui ont été affectés à un poste de charges. En effet, le décret impose que soit obligatoirement présentés aux copropriétaires les produits que la copropriété a comptabilisé afin de décider de leur affection et de diminuer ainsi le coût de l un ou l autre poste de charge. Prenons un exemple : si le montant du poste «procédure de recouvrement de charge» est de , pourront venir en déduction de ce montant les produits provenant des frais et intérêts de retard de paiement. Ainsi, si les frais de retard sont de 3.220, ces derniers viendront en déduction des charges de recouvrement (de ) pour ne faire plus que de charges (voir plus bas). Cette disposition est une véritable avancée du décret et il faudra bien vérifier que l ensemble des produits sera bien affecté à un poste de charges. 4. Elle permet de connaître les charges réelles que la copropriété supportera après affectation des produits en déduction des charges. 5. Elle permet donc de connaître la situation réelle (excédentaire ou déficitaire). I- COMMENT LIRE LE DOCUMENT? Le document présente une double entrée : A. Dans la partie horizontale (encadrée en bleu) sont indiqués les exercices de références (comme dans l annexe 2). B. Dans la partie verticale on distingue deux colonnes : 1. dans la première colonne (en orange) sont précisés les différents postes de charges répartis par clé. Ainsi, par exemple : le poste ascenseur (qui fait appel à une clé de répartition propre) sera distinct de celui du chauffage, avec, dans chacun d eux, la part propre à l électricité (celle concernant l ascenseur, celle concernant le chauffage). 2. La deuxième colonne (en rose) indique d une part : Le montant réel du poste de charge (en bleu) le montant éventuel des produits ( en vert) le montant de la charge nette ( en rouge) : charge moins produit. Certains syndics vont présenter ce document d une façon différente de celle prévue par le décret (volontairement ou non). Il est important de bien vérifier ce point et de ne pas oublier qu ils devront obligatoirement présenter d une part les charges, puis les produits affectés, enfin les charges réelles après déduction des produits affectés. 16\n17 II- ÉTUDIER LES DIFFÉRENTS POSTES Ce document va donc permettre de comparer les dépenses. Il est donc intéressant d étudier les problèmes poste par poste. IL NE FAUT JAMAIS LAISSER UNE AUGMENTATION DU COUT D UN POSTE SANS REPONSE, MEME SI CETTE DERNIERE PEUT PARAITRE INSIGNIFIANTE PAR RAPPORT AU BUDGET. Considérons un exemple reprenant l ensemble des poins indiqués en haut : Voici un extrait d une annexe 3 : Charges Année 2006 Charge eau froide Charges procédures judiciaires Année 2007 budget voté Année 2007 budget réalisé Année 2008 Année 2009 N-1 N N N+1 N+2 Charges Produits affectés Net Charges Produits affectés 400 Net Ce tableau peut paraître compliqué, mais il est en réalité fort simple. L exemple ci-dessus expose deux types de charges en indiquant d une part l évolution du poste sur quatre ans, d autre part la différence entre les charges votés et celles réellement dépensées. Dans notre exemple, le coût du poste «charges d eau» voté n a cessé d évoluer, augmentant entre 2006 et 2008 de presque 1.000, soit de 16 %. Ceci ne peut incontestablement rester sans justification. Il est donc nécessaire de questionner votre gestionnaire et d étudier attentivement les factures. ATTENTION!!! En matière d eau, il est intéressant de connaître le coût du m³ d eau mais aussi la consommation en m³ afin de connaître les augmentations de consommation. Ces augmentations peuvent, par exemple, venir du fait qu il y a une fuite sur les parties communes ou bien du fait à une sur-occupation. IL FAUDRA DONC D ABORD IDENTIFIER L AUGMENTATION EVENTUELLE ET EN DEUXIEME TEMPS CHERCHER Á CONNAITRE LES CAUSES REELLES. En matière de procédure judiciaire, le montant des charges (dans notre exemple) reste conséquent même s il baisse! Il est donc d ores et déjà intéressant de connaître la justification de ces montants et par la même, de connaître l efficacité des actions engagées (date de jugement, obtention de titre exécutoire, mode d exécution de la décision ). Des frais de procédures n ayant aucun effet sur les débiteurs seraient des charges inconsidérées et inutiles. Par ailleurs, comme on peut le remarquer en ce qui concerne le budget réalisé de 2007, un produit de 400 a été constaté et affecté à ce poste, ramenant par là le coût initial de la charge pour procédures à 3800 (soit ). Le gestionnaire a donc bien affecté le produit à un poste de charge pour en diminuer le coût. Cependant, il faudra vérifier que les produits affectés correspondent bien à l ensemble des produits (par exemple tous ceux issus des intérêts de retard) et non à une partie seulement. CES OPERATIONS DE CONTROLE DOIVENT SE FAIRE POUR L ENSEMBLE DES ECRITURES DE VOTRE ANNEXE 3 AFIN DE REPERER TOUTES ANOMALIES SUSCEPTIBLES D ETRE 17\n18 PENALISANTES POUR LA COPROPRIETE ET PAR CONSEQUENT POUR VOUS, COPROPRIETAIRE. PAR AILLEURS, APRES AVOIR REPERÉ DES ANOMALIES, RAPPELEZ-VOUS QUE DES LIVRES COMME «TRAVAUX DE MAINTENANCE EN COPROPRIETE» OU «LE MANUEL DU CONSEIL SYNDICAL» SONT A LA DISPOSITION DES COPROPRIETAIRES, POUR VOUS PERMETTRE D ALLER PLUS LOIN. III- COMPARER LES TOTAUX Apres avoir vérifié l ensemble des informations de cette annexe nous allons nous intéresser à différents totaux: Total des charges nettes : ce chiffre se trouve en bas de votre annexe (indiqué en violet) et fournit le montant total supporté réellement par la copropriété, produits affectés déduits. Ce montant est calculé tout simplement en additionnant l ensemble des charges nettes des différents postes (donc après déduction des produits affectés). Remarquons à cet égard que le total de l'annexe 2 pour les charges courantes n'est pas forcément égal à celui de l'annexe 3 dans la mesure ou la première n'intègre pas des produits extournés en charges alors que la seconde les intègrent Provisions copropriétaires : cette rubrique (indiquée en marron) correspond aux appels de fonds lancés au cours de l année et qui doivent être équivalent au budget prévisionnel voté. Analysons plus en détail la cohérence de vos comptes : L annexe 3 reprend les comptes de l annexe 2 (1 ère partie «charges courantes») en les détaillant par clé. À ce titre il serait logique et normal de trouver les mêmes résultats. Nous allons donc vérifier la cohérence de vos documents comptables : Pour commencer nous allons vérifier que le montant indiqué pour les provisions appelées sont bien les mêmes (sur l annexe 2 et sur l annexe 3). Pour cela il faudra comparer le montant indiqué dans l annexe 2 au niveau des produits (compte 701 en rouge) et les provisions indiquées dans l annexe 3 (en marron en bas). Comparons donc les provisions appelées pour l année N. Reportez le montant indiqué en rouge dans l annexe 2 pour l année N (provisions appelées). = Reportez le montant indiqué en marron dans l annexe 3 pour l année N (provisions appelées). Il est faut nécessairement trouver le même montant ; dans le cas où ces montants ne seraient pas identiques il est évident qu il y a eu une erreur et, il faudra demander une correction sous peine de non approbation des comptes Puis, nous allons vérifier les soldes excédentaires ou déficitaires indiqués de façon respective dans l annexe 2 et 3. Pour cela nous allons donc vérifier la cohérence des montants indiqués dans ces deux documents. Comme précédemment, il est obligatoire que ces deux montants soit exactement les mêmes 18\n19 Comparons donc les montants : Reportez le montant indiqué en orange dans l annexe 2 au niveau du solde de la colonne budget clos réalisé à approuver. = Reportez le montant indiqué en jaune dans l annexe 3 au niveau de solde du budget clos réalisé à approuver. 19\n20 Annexe 4 : Compte de gestion pour travaux de l article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l exercice I- Présentation L Annexe 4 est elle aussi un des documents très intéressant à exploiter et cela à plusieurs titres : Elle permet d analyser de façon distincte des dépenses courantes, la réalisation dans l année de gros travaux (ceux visés par l article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) et celle des opérations dites exceptionnelles. Voici l extrait de l article 44 du décret du 17 mars 1967 qui donne la définition des travaux et opérations hors budget courant. Article 44 Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes : 1 Aux travaux de conservation ou d'entretien de l' immeuble, autres que ceux de maintenance ; 2 Aux travaux portant sur les éléments d'équipemen t communs, autres que ceux de maintenance ; 3 Aux travaux d'amélioration, tels que la transfor mation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; 4 Aux études techniques, telles que les diagnostic s et consultations ; 5 Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne c oncourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble. 1. Il faudra à ce titre être vigilant et vérifier que les travaux et opérations exceptionnelles ont bien fait l objet d un vote distinct de celui des opérations courantes. Par ailleurs, il faudra aussi vérifier qu une résolution distincte de celle de l approbation des opérations courantes a été prévue pour l approbation des comptes concernant les travaux et opérations exceptionnelles. Exemple : supposons qu une copropriété ait réalisé l année précédente des travaux et que cette année, elle reconduise d autres travaux. Devront figurer, sur la convocation d assemblée générale, pas moins de quatre résolutions concernant les comptes : A. approbation du budget réalisé pour un montant de x pour l exercice du 1 er janvier 2007 au 31 décembre 2007 ; B. approbation des travaux hors budget réalisés pour un montant de x pour l exercice du 1 er janvier 2007 au 31 décembre 2007, compris assurance dommage-ouvrage, honoraires de syndic, d architecte, etc. ; C. vote du budget prévisionnel pour un montant de x pour l exercice du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2009 ; 20\n21 D. vote des travaux hors budget pour un montant de x pour l exercice du 1 er janvier 2008 au 31 décembre 2008, y compris DO, honoraires de syndic, d architecte, etc. 2. Elle permet de distinguer les différents types de travaux ou opérations exceptionnelles par clé de charges (à l inverse de l annexe 2) en comparant ce qui a été appelé de ce qui a été dépensé pour en déduire le solde (voir plus bas) 3. Elle permet d identifier et de prendre en compte les produits qui ont été affectés à telle ou telle dépense afin d en diminuer le coût. En effet, le décret impose que soit obligatoirement présentés les produits que la copropriété a perçu ou doit percevoir afin de décider de leur affectation pour, - par exemple - diminuer le coût d un poste de charge. Supposons que des travaux de peinture aient été réalisés suite à un sinistre, pour un montant de , et que l indemnité d assurance s élève à 12000, le syndic devra proposer d affecter ce montant au coût total des travaux pour en diminuer la charge totale supportée par la copropriété. La charge totale concernant ces travaux, ne sera donc plus que de C est ce qu on appelle des «produits affectés» (indemnités) aux charges travaux de peinture. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PEUT REFUSER CETTE AFECTATION, MAIS DEVRA OBLIGATOIREMENT EN PROPOSER UNE AUTRE. MAIS EN TOUTE LOGIQUE IL EST NORMAL D IMPUTER UNE INDEMNITE D ASSURANCE AUX TRAVAUX QUE CETTE DERNIÈRE COUVRE. Il faudra donc vérifier que l ensemble des produits a bien été affecté. Pour ce faire, il faudra identifier l ensemble des produits se trouvant en vert dans l annexe 2, partie «travaux et opérations exceptionnelles», dans la rubrique «produits» pour vérifier si l ensemble des produits présentés sont bien affectés à une charge dans l annexe 4. Voici un tableau que vous pourrez compléter pour contrôler ce point : N de compte Produits indiqués sur l annexe 2 Montant du produit Produit affecté au poste : Montant de la charge Montant résiduel de la charge Exemple Indemnité assurance 520 euros Travaux peinture 1000 euros 480 euros\n22 II- Comment lire l annexe 4? Le document est en double partie : Dans la partie horizontale (en vert), sont indiquées les trois informations suivantes : 1. Charges ou dépenses : Cette ligne indique les montants engagés pour la réalisation des travaux et opérations exceptionnelles. 2. Provisions appelées : ces sommes correspondent au montant appelé auprès des copropriétaires. Ce dernier doit être inférieur ou égal à celui voté en assemblée générale pour la réalisation des travaux ou opérations exceptionnelles. Pour cela, il est donc indispensable de vérifier cette information sur le procès verbal de l assemblée générale précédente. Voici un tableau qu il serait intéressant de compléter afin de suivre la gestion des travaux et des opérations exceptionnelles : Travaux Montant voté Provisions appelées 3. Le solde : celui-ci correspond à la différence entre le montant des travaux voté et donc appelé celui réellement engagé pour la réalisation de ces derniers. Trois situations sont alors possibles : - soit le solde est excédentaire (c'est-à-dire que le syndic a appelé plus que le montant des travaux) ; dans ce cas, il faudra voter l affectation du surplus, - soit le solde est déficitaire, dans ce cas, il faudra être vigilant sur ce surcoût et vérifier que le conseil syndical a été consulté, - soit le solde est nul. Au niveau vertical, on retrouve deux sous parties : les travaux de l article 14-2 d un côté, les opérations exceptionnelles de l autre. Par ailleurs, ces deux parties seront distinguées par clé de charges. Cela permettra d une part de discerner avec quelle clé de charge a été calculée la répartition et d autre part de savoir si vous devez supporter ces travaux Par ailleurs, on distingue trois éléments (indiqués en bleu) qui sont : - charges : cette ligne indique le montant réel des travaux ou opérations exceptionnelles, - produits affectés : cette ligne indique les produits mis éventuellement en déduction du montant de la charge (voir plus haut) - le montant net : cette ligne indique la charge réellement supportée par la copropriété après déduction des produits affectés. Il faudra donc lire le tableau de la façon suivante : a. identifier le type de travaux et opérations exceptionnelles (voir plus haut) ; b. vérifier que la charge répond bien à la clé de répartition dans laquelle elle est inscrite ; 22


Le présent document constitue la Politique de confidentialité de Faronics Corporation et Faronics Pte Ltd. et des autres membres de ce groupe de sociétés désignées ci-après :\n(le “Groupe ”).\nDans la présente Politique de confidentialité, les termes “Faronics”, “nous ”, “nos ” ou “notre ”, font référence à la société concernée au sein du Groupe.\nLa présente Politique de confidentialité explique comment Faronics recueille, utilise et traite vos données personnelles. Elle fournit également certaines informations juridiquement obligatoires et, le cas échéant, présente vos droits en matière de données personnelles.\nNous pouvons modifier notre Politique de confidentialité selon les besoins. Le cas échéant, nous vous informerons de ces modifications au moyen d’une notification publiée sur notre site Web. 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Des informations relatives à la procédure à suivre sont disponibles sur la page https://ico.org.uk/concerns/\nSi vous souhaitez exercer l’un ou l’autre des droits énoncés précédemment, veuillez utiliser les coordonnées communiquées dans le premier chapitre de la présente Politique de confidentialité pour nous contacter.


J'ai quelques questions aux Transexuels - Transsexualité, transgendérisme : syndrome de Benjamin - FORUM sexualité\nJ'ai quelques questions aux Transexuels\nPosté le 01/06/2012 à 19:22:29\nSalut tout le monde , je suis un mec hétéro qui se pose des questions sur la Transexualité et surtout le changement de Sexe .\n1- A Quoi ressemble un sexe d'homme transformé en celui d'une femme ?\n2- Après l'opération , est ce que la " Nouvelle Femme " peut esperer avoir des sensation comme les vrais Femmes\n3- Quelles sont les différentes technique ?\nPosté le 02/06/2012 à 14:24:35\nEn grande majorité les mecs qui se travestissent sont hétéro tu sais... Ceci dit, je me pose les même questions que toi, j'attends de voir les réponses.\nPosté le 04/06/2012 à 11:49:06\n1) a deux tranche de foie entourant de la tripe de poulet\n2) autant qu'en frottant une vielle cicatrice\n3) aucun rapport\nPosté le 04/06/2012 à 11:54:44\nQuand je dit " Différente Technique " , je parle des technique d'opération ...\nPosté le 04/06/2012 à 12:48:36\nDonc sexuellement, une trans n'a plus de plaisir? 0_o\nPosté le 04/06/2012 à 12:51:34\nbin regarde les phots de vagino sur le net c'est vraiment merdique\nPosté le 04/06/2012 à 14:01:23\nUne vision, l'autre vision est que niveau esthétique il n'y a aucune différence. Un homme l'essayant ne verrait aucune différence avec une femme bio. Pour la personne trans, elle aura beaucoup de sensations car le néo-clito est bien nervuré.\nMessage édité par sianobel le 04/06/2012 à 15:20:27\nPosté le 04/06/2012 à 14:27:36\nEt elle pourrait avoir un orgasme? Mais il serait différent de l'orgasme masculin, non?\nPosté le 04/06/2012 à 15:08:54\nBien sur que ça sera différent de l'orgasme masculin. Ce dernier est lié aux hormones masculines et à la verge. Après l'opération, il ne reste plus que des hormones féminines et un néo-vagin avec un néo-clitoris. Les sensations sont totalement différentes. Si tu veux voir les photos, je peux te les envoyer par mp.\nPosté le 04/06/2012 à 16:58:27\nsianobel , envoie par Mp alors\nQuestions sur moi meme pour vous , transexuels\nPlus de sujets relatifs à : J'ai quelques questions aux Transexuels\ncomment devenir transexuelle 21 29/05/2013 à 00:02:55\nA 20 ans, je veux ma premiere expérience ! 2 25/05/2012 à 00:27:42\nEssayage en boutique 23 23/10/2012 à 18:34:09\nsuis-je transgenre ou transexuelle ?? 11 23/05/2012 à 14:25:01\nMa vie 19 10/07/2012 à 16:50:27