Parfait pour un 5 à 7! - Bar à cocktail - Vin - Bière - Vieux-Montréal\nDans son ambiance vivante et animée ainsi que son décor chic, découvrez les différents événements spéciaux et promotions qui font du Maggie Oakes un incontournable de la scène montréalaise.\nLe Maggie oakes veut devenir le\nNous participons à cette compétition de mixologie hors du commun où vous goûtez aux créations! Les mixologues des plus grands établissements du Vieux-Montréal s’affrontent devant vous pour créer le cocktail artisanal parfait. Vous dégustez et votez pour décider qui passe à la prochaine étape.\nCes soirées deviendront un incontournable pour vos 5 à 7!\nLa compétition aura lieu au LIVING ROOM de l’Hôtel William Gray, un espace au cachet unique en plein cœur du Vieux-Montréal. Vivez cette expérience hors du commun tous les mercredis dès 18h du 11 mars au 22 avril!\nExpérience Boeuf Vielli\nVivez une soirée de découvertes avec l’expérience bœuf vieilli. Ce menu dégustation 4 services est élaboré pour les amateurs de viande. Notre chef vous propose de 14 à 16 oz de viande par personne aux coupes et durées de vieillissement à sec différentes. Goûtez 3 coupes de viande telles que Kansas, Porterhouse et Tomahawk en une seule soirée!\nLes pièces de viande sont dévoilées par notre chef tout au long du repas. Le menu change régulièrement ce qui vous permet de revivre l’expérience plusieurs fois.\nLa table d’hôte 4 services est 79$ par personne. Vous pouvez y ajouter l’option accord mets et vins pour 59$ supplémentaire par personne.\nOffrez-vous une soirée unique remplie de surprises du 17 février au 20 avril. Réservez votre table dès aujourd’hui. Un seul service par soir, les places sont très limitées.\n*** Réservation obligatoire minimum 48 heures à l’avance. Possibilité de réserver pour des groupes de 6 à 10 personnes. Réservez dès maintenant via info@maggieoakes.com ou par téléphone au 514-656-6000.\nLe Maggie Oakes vous fait découvrir son cellier une fois par mois avec le WINE CLUB. Goûtez des vins d’exception accompagnés de délicieuses bouchées lors de ces soirées thématiques. C’est aussi l’occasion de mettre la main sur nos bouteilles d’importations privées, en vente uniquement durant ces événements. Venez partager, échanger et faire des découvertes dans une ambiance chaleureuse. Notre club saura plaire à tous les amateurs de vin!\nDégustation de 4 verres de vin (3oz)\n2 bouchées par vin (1 végétarienne et 1 carnivore) pour un total de 8 bouchées\nPossibilité d’acheter des bouteilles d’importations privées ($)\n*** Places limitées! Les Wine Club débutent à 18h selon le calendrier (voir plus bas). Réservez dès maintenant via info@maggieoakes.com ou en mentionnant "WINE CLUB" dans votre réservation en ligne.\nVoir le calendrier des WINE CLUB >\n25 Février - Vins du Canada *COMPLET*\n31 Mars - Napa VS Bordeaux *ANNULÉ*\n28 Avril - Les Vins Oranges\n26 Mai - Bio/Biodynamie/Nature\n30 Juin - Les Rosés\n28 Juillet - La Sicile\n25 Août - Le Riesling sous toutes ses formes\n29 Septembre - Les Vins du Jura\n27 Octobre - Vins d'Autriche\n24 Novembre – Les Cépage Rhodaniens\n29 Décembre - Les Bulles\nEn raison de la situation actuelle reliée au COVID-19, l'événement Cabane à sucre urbaine est malheureusement annulé.\nEXPÉRIENCE CABANE À SUCRE URBAINE\nSavourez un délicieux repas de cabane à sucre dans le Vieux-Montréal! Le Maggie Oakes revisite les grands classiques pour vous faire vivre cette tradition québécoise autrement. Goûtez aux plats de style cabane à sucre urbaine élaborés par notre chef. Il vous propose un menu 3 services et deux menus en table d’hôte pour les groupes de 10 personnes et plus. Sucrez-vous le bec sans aller bien loin!\n2 mars au 6 avril - Menu groupe à partager - 66 $\n2 mars au 6 avril - Menu groupe 4 services - 39 $\n20 mars au 5 avril - Menu 3 services - 34 $\nLe restaurant Maggie Oakes démontre son amour pour Montréal en créant une série de cocktails mettant en avant différents arrondissements. Pour le mois de décembre, c'est GRIFFINTOWN qui est à l'honneur. Allez découvrir le cocktail en l'honneur de ce quartier. Le Maggie Oakes vous propose ce cocktail spécial à seulement 10$ jusqu'au 31 décembre! Allez donc célébrer votre amour pour votre quartier vous aussi.


La Solidaire - 2021 - MSO-Chrono [DE]\n« La Solidaire - 2021\nDatum (vcal): 18.12.21\nAnmeldung: 15.11.2021 12:00 » 16.12.2021 12:00\nLa Solidaire revient en 2021 ! Les rues illuminées de la vieille ville de Delémont seront à nouveau le théâtre de courses à pied le samedi 18 décembre 2021 pour le bonheur des petits et des grands, qui auront le privilège de se donner à fonds sous les yeux et les encouragements des visiteurs du marché de Noël.\nPlusieurs parcours en boucle au départ de la cour du Château sont au programme. Les enfants boucleront les 500m de l’enceinte du Château et ses terribles escaliers menant à l’arrivée. Les adultes, quant à eux, se mesureront sur l’exigeant parcours de 1400m truffé de pavés, de virages, de relances et d’escaliers. Deux distances à choix: 3 tours (4.2km) ou 6 tours (8.4km)\nLes inscriptions en ligne possible jusqu’au 16 décembre à 12h00. Inscriptions sur place également possible jusqu’à 30 minutes avant le départ.\nPas de certificat COVID pour cette manifestation intégralement en extérieur.


Forfait mobile - Modèle Lettre Résiliation\nPour que votre lettre recommandée soit délivrée sans risque d’erreur, nos services vérifient en permanence l’adresse de résiliation. Elle est validée pour résilier le contrat Forfait mobile dans les meilleures conditions, et vous gagnez du temps en évitant de chercher. Même si l’adresse a changé depuis la signature du contrat Forfait mobile, vous êtes certain que votre recommandé arrivera, et vous aurez la certitude de résilier.\nSélectionnez le motif de résiliation, pour générer automatiquement le modèle de lettre conforme aux conditions générales. Toutes les lettres types sont validées par nos spécialistes juridiques et adaptées à la résiliation du service Forfait mobile. Si les conditions générales l’exigent, vous pouvez ajouter une pièce jointe, pour justifier votre résiliation Forfait mobile. D’autres informations, relatives à votre contrat, peuvent vous être demandées. Veillez à bien les renseigner, pour faciliter la résiliation du contrat Forfait mobile .\nPour garantir la résiliation de votre contrat Forfait mobile , vous devez indiquer vos coordonnées. Parmi elles, il y a votre adresse mail et votre numéro de téléphone mobile. Ces données sont importantes, car elles sont utilisées pour vous envoyer les notifications de suivi de l’acheminement de la lettre. Elles nous permettent également de vous contacter rapidement si nécessaire.\nLorsque toutes les informations nécessaires à votre lettre de résiliation Forfait mobile sont renseignées, visualisez l’aperçu du courrier. Vous pouvez revenir en arrière et modifier la lettre. Cliquez ensuite sur le bouton « Envoyez votre recommandé ». Le courrier de résiliation de votre contrat Forfait mobile sera imprimée par La Poste et envoyée en recommandé avec accusé de réception au destinataire.\nEn quelques minutes seulement et sans vous déplacer, vous avez résilié le contrat Forfait mobile , et gagné du temps.\nDès la réception du mail vous informant de l’envoi du courrier au destinataire, vous pouvez suivre son acheminement sur l’espace de suivi dont le lien et le numéro de suivi vous sont envoyés. Vous n’avez plus qu’à attendre la notification de la réception, puis la résiliation de votre contrat Forfait mobile .


Nous allons faire du Slime comestible. C’est une pâte élastique sucrée faite avec des guimauves ou des jujubes. Tu vas pouvoir jouer avec et même la manger.\nViens t’amuser au Bora Parc à Valcartier. C’est un parc aquatique intérieur époustouflant. Il y aura plusieurs jeux d’eau ainsi que des glissades. L’activité se déroulera de 16h00 à 22h00. Le coût de l’activité est de 26$. Tu dois amener ta serviette, ton costume de bain et ton cadenas. Si tu veux, tu pourras manger sur place et grignoter en y allant. Tu dois avoir ton transport à la MDJ de St-Rédempteur au 85-A, rue du Grand-Tronc, Lévis, G6K 1C3. De plus, tu dois t’inscrire à l’avance.\nNous allons apprendre à faire une recette de nouilles chinoises. Tu vas pouvoir aider à la préparation et même en manger. Viens mettre ton grain de sel.\nNous allons faire un concours de dessins. Viens nous montrer ce que tes doigts sont capables de faire avec un crayon et du papier. Les dessins qui se démarqueront le plus seront affichés sur les murs de la MDJ et seront publiés sur Facebook.\nSport École Pointe-Lévis\nViens bouger avec nous en faisant du sport ! Nous allons nous rendre à l’école Pointe-Lévis pour faire du sport dans un grand gymnase disponible rien que pour nous. L’activité va se dérouler de 18h00 à 22h00. Apporte des vêtements et des souliers de sport. Tu dois être à la MDJ de St-Rédempteur pour 18h00 et avoir ton transport de retour au même endroit pour 22h00. 85-A Rue du Grand-Tronc, Saint-Rédempteur, QC G6K 1C3.\nViens nous rejoindre pour une soirée implication réseau loisir à l’école Horizon. L’activité commencera à 18h00 et se terminera à 21h00. Tu dois faire la demande de ton transport à l’adresse suivante : 200 Rue Arlette-Fortin, Saint-Jean-Chrysostome\nC’est la soirée crêpes ! Viens préparer des crêpes avec nous! En plus de les préparer, tu pourras bien sûr te régaler.\nCollecte de sous\nCe samedi nous allons faire une collecte de sous. Cette collecte de sous te servira à financer tes futures activités. L’activité va se dérouler de 9h00 à 16h00. On t’attend pour 9h00 au 85-A, rue du Grand-Tronc, Saint-Rédempteur, QC G6K 1C3. Apporte un lunch pour dîner!\nArriba, Arriba, Arriba ! C’est la soirée nachos les amigos ! Viens apprendre à faire des nachos en nous aidant à les préparer. Et devine qu’est ce qu’on va faire après ? Tu as deviné ? Eh oui ! On va se régaler !\nSoirée régulière de 18h00 à 22h00.\nSoirée de 18h00 à 21h30.\nLa neige a fondu. Il commence à faire beau. Il faut en profiter. Nous allons jouer au Basketball sur le terrain de l’école secondaire l’Envol. Mets tes souliers de sport et apporte un vêtement chaud au cas où il fera froid durant soirée.\nL’Azur sera fermé. Profites-en pour te reposer.


Le Pays de Neuchâtel vu par les écrivains de l'extérieur\ndu milieu du XIXe à l'aube du XXIe siècle\nTous ceux qui aiment Neuchâtel devraient sans tarder se procurer l'ouvrage que vient de publier Philippe Terrier aux éditions Attinger. Paradoxalement, tous ceux que Neuchâtel exaspère y trouveraient tout aussi bien leur compte. Le livre rassemble les commentaires de plus de quatre-vingts écrivains de l'extérieur sur le canton de Neuchâtel. Des commentaires souvent sympathiques… mais pas toujours ! Au total, une série de textes assez courts dont le lecteur se délecte, grâce à l'écriture limpide de Philippe Terrier et à sa profonde connaissance du monde littéraire.\nDirecteur de l'Institut de langue et civilisation françaises, Philippe Terrier donne sur chacun des écrivains qu'il évoque les petits détails qui permettent de se faire une idée du grand personnage. Des détails personnels, comme la grave maladie psychique qui a marqué la vie du poète Antonin Artaud, mais aussi des faits presque divers, qui situent les circonstances dans lesquelles les auteurs ont parlé du Pays de Neuchâtel.\nPrésentés par ordre alphabétique dans cet ouvrage - ce qui permet des entrées multiples au lecteur - les quelque quatre-vingts écrivains évoquent une région neuchâteloise perçue fort différemment. Dürrenmatt s'en inspire par exemple pour planter le décor de sa pièce Die Physiker / Les Physiciens. D'autres ne feront aucune mention de Neuchâtel dans leur œuvre littéraire, mais se contenteront d'en parler au gré d'une lettre à un ami ou à un parent. Les écrits autobiographiques et personnels, comme les journaux intimes, constituent une source importante.\nSi plusieurs livres ont déjà été consacrés aux écrivains qui ont évoqué la Ville de Neuchâtel, l'ouvrage en question concerne tout le Pays de Neuchâtel et les écrivains de l'extérieur qui l'ont évoqué du milieu du XIXe à l'aube du XXIe siècle. Il révèle un grand nombre de textes jamais signalés auparavant, « si ce n'est dans notre étude intitulée Le Lac et les écrivains », précise Philippe Terrier. Mieux encore, il publie deux inédits : Dimanche au bord du lac, poème d'Hugues Richard et Neuchâtel ou le royaume de Micromanie, texte écrit en 1999 par Michel Tournier à la suite d'une invitation à l'Université de Neuchâtel.\nEnfin, à ne manquer sous aucun prétexte, le récit fait par Dürrenmatt de la dernière nuit de la Brasserie Strauss, à la rue Saint-Honoré. Une véritable bastringue racontée avec brio, mais aussi avec une pointe d'exagération romanesque, et à laquelle participèrent divers notables dont le très connu Archibald Quartier.\nPhilippe Terrier, Le Pays de Neuchâtel vu par les écrivains de l’extérieur – du milieu du XIXe à l’aube du XXIe siècle, Editions Attinger-Hauterive, 2011 ISBN: 978-2-940418-32-9


OFFRE PUBLIQUE D'ACQUISITION CONDITIONNELLE PAR. AG REAL ESTATE GROUP ASSET MANAGEMENT SA filiale d'ag Real Estate SA PORTANT SUR - PDF\nOFFRE PUBLIQUE D'ACQUISITION CONDITIONNELLE PAR. AG REAL ESTATE GROUP ASSET MANAGEMENT SA filiale d'ag Real Estate SA PORTANT SUR\nDownload "OFFRE PUBLIQUE D'ACQUISITION CONDITIONNELLE PAR. AG REAL ESTATE GROUP ASSET MANAGEMENT SA filiale d'ag Real Estate SA PORTANT SUR"\n1 OFFRE PUBLIQUE D'ACQUISITION CONDITIONNELLE PAR AG REAL ESTATE GROUP ASSET MANAGEMENT SA filiale d'ag Real Estate SA PORTANT SUR certificats immobiliers Westland Shopping Center 2004 émis par IREC Westland L Offre est ouverte du 14 décembre 2010 au 21 janvier 2011 inclus. Le prix est de 295 EUR par certificat immobilier. L Offre est faite sous la condition visée à la section 3.2 du présent Prospectus. Banque-Guichet Le 7 décembre 2010\n2 OFFRE PUBLIQUE D'ACQUISITION CONDITIONNELLE PAR AG REAL ESTATE GROUP ASSET MANAGEMENT SA (L' "OFFRANT" OU "AG REGAM") Siège social: boulevard Saint-Lazare 4-10, 1210 Bruxelles filiale d'ag Real Estate SA PORTANT SUR certificats immobiliers Westland Shopping Center 2004 émis par IREC Westland Siège social d'irec Westland: boulevard Saint-Lazare 4-10, 1210 Bruxelles L Offre est ouverte du 14 décembre 2010 au 21 janvier 2011 inclus. Le prix est de 295 EUR par certificat immobilier. L Offre est faite sous la condition visée à la section 3.2 du présent Prospectus. Banque-Guichet Les bulletins d'acceptation relatifs à l Offre peuvent être déposés sans frais auprès de la Banque-Guichet ou à l'intervention de tout autre intermédiaire financier en Belgique, auquel cas les frais éventuellement réclamés par ces intermédiaires sont à la charge du détenteur de Certificats Westland 2004 ayant apporté ses Certificats Westland 2004 à l Offre\n3 RESUME DU PROSPECTUS Le présent résumé (le «Résumé») contient les principales caractéristiques de l Offre qui sont plus amplement décrites dans le Prospectus. Ce résumé doit être lu comme une introduction au Prospectus. Toute décision d'apporter les Certificats Westland 2004 à l Offre doit être basée sur un examen exhaustif du Prospectus. Aucune responsabilité civile ne pourra être imputée à quiconque sur la base du seul Résumé ou de sa traduction en néerlandais sauf si son contenu est trompeur, inexact ou contradictoire par rapport aux autres parties du Prospectus. Les termes et expressions définis utilisés dans le Résumé ont la même signification que dans le Prospectus. En cas de divergence entre le Résumé et sa traduction en néerlandais, seule la version française fera foi. Offrant ou AG REGAM L Offrant est AG Real Estate Group Asset Management (anciennement Fortis Real Estate Group Asset Management), société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10, qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise L Offrant est une filiale d'ag Real Estate Asset Management (anciennement Fortis Real Estate Asset Management), elle-même filiale d'ag Real Estate (anciennement Fortis Real Estate). Toutes ces entités appartiennent au groupe Ageas (anciennement le groupe Fortis). AG Real Estate, principal groupe immobilier en Belgique, est actif dans différents métiers de l immobilier : Asset & Property Management, Development & Construction Management ainsi que dans la gestion des parkings publics via sa filiale Interparking. Certificats Westland 2004 Les Certificats Westland 2004 sont les certificats immobiliers Westland Shopping Center émis par IREC Westland dans le cadre d une souscription publique ouverte le 17 mai Les Certificats Westland 2004 ont pour sous-jacent des droits d emphytéose venant à expiration en 2036 sur une partie du complexe commercial Westland Shopping Center à Anderlecht. La Société Interne constituée en 1980 en vue d acquérir des droits réels sur le Westland Shopping Center (à l exception des trois grandes surfaces commerciales non concernées par l Offre) (les «Droits Réels») prendra fin, en principe, le 31 décembre 2010, de telle sorte que ces Droits Réels devront être mis en vente dans les trois ans de cette date d échéance et le solde net de la liquidation réparti aux détenteurs de Certificats Westland 2004 (sauf décision de l assemblée générale des détenteurs de Certificats Westland 1980 de proroger la Société Interne). L Offre porte sur Certificats Westland Emetteur L émetteur des Certificats Westland 2004 est IREC Westland, - 3 -\n4 société anonyme dont le siège social est situé à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10, enregistré au Registre des Personnes Morales sous le numéro d entreprise L Emetteur est une filiale d AG Real Estate Asset Management. Cette société a pour objet exclusif d émettre des certificats donnant droit à une quotité des répartitions et produits d opérations immobilières déterminées, de prendre des participations dans des sociétés qui procèdent à de telles émissions et de prendre directement ou indirectement des participations dans des opérations immobilières déterminées et/ou dans des sociétés spécialement constituées pour la réalisation de ces opérations, dont le financement prévoit l émission de tels certificats. Gérante La Gérante est L Investissement Foncier Westland Shopping Center, société anonyme dont le siège social est situé à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10 inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d entreprise La Gérante est une filiale d AG Real Estate Asset Management SA. La Gérante a pour objet l acquisition de tous droits généralement quelconques dans le Westland Shopping Center, l exploitation de celui-ci ainsi que la construction de ses extensions éventuelles. Conditions Période d Offre Mise à disposition du prospectus Acceptation de l Offre L Offre est soumise à la condition de la réussite de la Contre-offre lancée par AG REGAM sur les Certificats Westland Les termes et conditions de la Contre-offre sont résumés à la section 2.1 et décrits dans le prospectus de Contre-offre du 7 décembre L Offre est ouverte du 14 décembre 2010 au 21 janvier 2011 (inclus). Le Prospectus et les Bulletins d Acceptation sont disponibles gratuitement sur demande auprès de la Banque-Guichet. Le Prospectus peut également être consulté sur les sites Internet de l Offrant (www.agrealestate.eu, sous le lien Informations concernant la contre-offre de AG Real Estate Group Asset Management sur les certificats immobiliers Westland Shopping Center 1980 et concernant l offre publique d acquisition sur les certificats Westland Shopping Center 2004) et d'ing Belgique (www.ing.be - Investir/Actions et Obligations/Transactions sur actions) ou par téléphone au ING Contact Center ( ). Les mémoires en réponse de l Emetteur et de la Gérante sur l Offre seront également disponibles sur le site Internet de l Offrant et d ING Belgique, sur demande auprès de la Banque-Guichet et par téléphone dès qu ils auront été approuvés par la CBFA. Le Prospectus est disponible en français et en néerlandais. L Offre peut être acceptée pendant la Période d Offre. Les Bulletins d Acception doivent être dûment complétés et signés en deux exemplaires et déposés au plus tard avant 16 heures le 21]janvier 2011, auprès de la Banque-Guichet ou de tout intermédiaire financier, au choix des détenteurs de Certificats Westland\n5 Prix Le prix d achat offert est de 295 EUR par Certificat Westland 2004, coupons n 7 et suivants attachés. Paiement Objectifs de l Offrant Le prix sera payé à tous les détenteurs Certificats Westland 2004 par l intermédiaire de la Banque-Guichet dans les 10 jours ouvrables de la publication des résultats, soit en principe le 26 janvier En cas de réouverture de l Offre, le prix sera payé dans les 10 jours ouvrables de la publication des résultats de cette réouverture. L'objectif premier de l'offrant est d'offrir aux détenteurs de Certificats Westland 2004 une fenêtre de liquidité pour leurs certificats, qui n'étaient pas visés par l'offre d'atenor dans la mesure où cette dernière porte uniquement sur les Certificats Westland Atenor justifie sa décision de ne pas faire d'offre pour les Certificats Westland 2004 par le fait que seuls les Certificats Westland 1980 ont un droit de vote et confèrent le droit de s'opposer à une éventuelle prorogation de la Société Interne, qui est l'objectif recherché par Atenor en vue de la mise en vente à court ou à moyen terme des Droits Réels sousjacents 1. Dès lors que les Certificats Westland 1980 et les Certificats Westland 2004 ont le même sous-jacent, à savoir les Droits Réels sur le Centre Commercial, l'offrant - faisant partie d'un groupe immobilier de premier plan en Belgique- estime pour sa part justifié d'offrir une opportunité de sortie pour les deux types de certificats. L'Offrant pense pouvoir valoriser ces deux types de certificats par la vente à court ou moyen terme des Droits Réels. En tant qu entité du groupe AG Real Estate, principal groupe immobilier en Belgique, l Offrant dispose d une large expérience qui lui permet de valoriser au mieux les Droits Réels, compte tenu des informations dont il dispose en tant que détenteur des Droits Réels audelà de 2036 via Sodecoma 2000 et en tant que propriétaire d une autre partie du Westland Shopping Center par le biais de Shopimmo (voir sections et 6.3.3). AG Insurance, maison mère de l Offrant, était présente dès l origine du Westland Shopping Center dont la bonne gestion a été bénéfique pour les détenteurs de Certificats Westland 2004, comme en témoigne le rendement élevé desdits certificats pour autant qu'ils soient cédés dans le cadre de la présente Offre (voir section 3.3 à cet égard). Avantages de l Offre pour les détenteurs de Certificats Westland 2004 L'Offre présente pour les détenteurs de Certificats Westland 2004 les avantages suivants : - obtenir un paiement en espèces à brève échéance dans un marché très peu liquide; - obtenir un montant certain en dépit des incertitudes en ce qui concerne les investissements à faire dans le Centre Commercial en prenant en compte, d une part, les exigences énergétiques accrues des bâtiments et la concurrence potentielle accrue de nouveaux centres commerciaux actuellement à l étude en périphérie et région bruxelloise et, d autre part, le fait que les Droits Réels 1 Prospectus de l'offre d'atenor, page\n6 échoient le 31 décembre 2036 (et perdront donc toute valeur économique à cette date); - obtenir une réalisation immédiate et certaine des Certificats Westland 2004 sans frais éventuels, taxe ou retenue de nature fiscale qui frapperont la distribution du produit éventuel de la vente des Droits Réels. A l inverse, le produit de la vente des Droits Réels est soumis, dans le chef de certains investisseurs, à un précompte mobilier de 25% (voir section Error! Reference source not found.); - obtenir une fenêtre de liquidité au même titre que les Certificats Westland 1980, ce alors que les Certificats Westland 2004 n'ont pas de droit de vote et que leurs détenteurs n'ont par conséquent pas l'opportunité de se prononcer pour ou contre la prorogation de la Société Interne et des Certificats Westland Le Prix proposé se base sur une valorisation élevée des Droits Réels, car la valeur des Certificats Westland 2004 est amenée à décliner au fil des années dès lors que les droits sous-jacents s éteindront fin 2036 de plein droit et sans compensation financière pour les détenteurs de Certificats Westland Dans ces circonstances, la Gérante, qui en tout état de cause est légalement tenue de maintenir le bien en état (entretien et réparations ordinaires), sera amenée à choisir entre deux options qui seront sans conséquence sur la valeur de cession des Droits Réels fin 2036: - effectuer les investissements axés davantage sur la modernisation, l embellissement ou la restructuration du Centre Commercial nécessaires pour maintenir les niveaux de loyers actuels et futurs, ce qui impactera négativement les revenus nets des Certificats Westland 2004, ou - ne pas effectuer ces investissements qui pourraient ne pas être rentabilisés sur cette période, ce qui impactera négativement les loyers et donc les revenus nets des Certificats Westland Banque-Guichet Droit applicable Tribunaux compétents ING Belgique SA. L Offre et le Prospectus sont régis par le droit belge. Tout litige en rapport avec cette opération relève de la compétence exclusive des juridictions de Bruxelles\n7 TABLE DES MATIERES 1. Généralités Définitions Avertissement préalable Approbation par la Commission bancaire, financière et des assurances Personnes responsables du Prospectus Limitations Généralités Exclusions Déclarations prévisionnelles Arrondis des informations financières et statistiques Mise à disposition du Prospectus Contexte et objectifs de l Offre Contexte de l Offre Objectifs de l Offre Conditions et modalités de l Offre Objet de l Offre Condition à l Offre Prix de l Offre et justification Généralités Eléments de valorisation de l immobilier sous-jacent (Droits Réels) Eléments de valorisation des Certificats Westland Rendement de l opération pour les détenteurs de Certificats Westland 2004 ayant investis depuis l origine et rendement futur probable Période d'acceptation de l Offre Procédure d'acceptation de l Offre Acceptation pendant la durée de l Offre Contre-offre et surenchère Résultats de l Offre Absence de radiation Date et modalités de paiement Taxes et frais éventuels à charge des détenteurs de Certificats Westland Régularité de l Offre Décision de lancer l Offre Respect des conditions prévues à l'article 3 de l'arrêté Royal OPA Droit applicable - juridiction compétente Assemblée Générale des détenteurs de Certificats Westland Régime fiscal de l Offre Impôts directs Personnes physiques Sociétés résidentes belges et établissement belge de sociétés étrangères soumises à l'impôt des Sociétés ou à l'impôt des Non Résidents Sociétés Entités soumises à l'impôt des personnes morales Impôts indirects Présentation de l offrant Informations de caractère général Administration - Direction - Controle Aperçu historique du groupe Structure du groupe Activités du groupe Groupe Ageas AG Insurance AG Real Estate\n8 5.6 Développements récents Certificats Westland 1980 et 2004 détenus par l Offrant et des personnes liées Informations financières Informations sur l'emetteur, la Gérante et les Certificats Westland Informations de caractère général sur l'emetteur Information de caractère général sur la Gérante Aperçu historique et structure : l'emetteur et la Gérante sont associés dans une société interne Constitution de la Société Interne en Cession de la part d'intérêt de Fortis AG dans la Société Interne à IREC Westland Droits Réels cédés à la Gérante Personnes agissant de concert avec l'emetteur et/ou avec la Gérante Etats financiers de la Société Interne Composition actuelle de la Société Interne - Structure de l'opération Répartition des revenus entre associés et la Société Interne A la constitution A la reprise de la part d'intérêt de Fortis AG par IREC Westland A la liquidation de la Société Interne Revenus des Certificats Westland Evolution récente Les Certificats Westland Relevé des Certificats Westland Nombre de Certificats Westland 2004 détenus par l'emetteur ou ses filiales Evolution du cours de bourse des Certificats Westland Liquidation du Certificat Dématérialisation des Certificats Westland Présence du groupe Ageas dans le Centre Commercial Le Westland Shopping Center Situation Description du Westland Shopping Center Etat technique du Westland Shopping Center et rénovation effectuée en Pollution des sols Situation locative Gestion du Centre Commercial Calendrier prévisionnel\n9 ANNEXES Annexe 1 Bulletin d'acceptation Annexe 2 Comptes annuels consolidés d'ageas pour l'exercice 2009 Annexe 3 Rapport financier semestriel d'ageas relatif au premier semestre 2010 Annexe 4 Annexe 5 Annexe 6 Prospectus d'émission des Certificats Westland 2004, statuts du Certificat Westland 2004 et texte coordonné du contrat de Société Interne Rapport de l'emetteur aux détenteurs de Certificats Westland 2004 pour l'exercice 2009 (comprenant les comptes annuels de la Société Interne) Rapport de la Gérante pour l'exercice 2009 et rapport de gestion de la Gérante pour le 1 er semestre 2010 (non audité) Annexe 7 Rapport du Contrôleur de gestion pour l'exercice\n10 1. GENERALITES 1.1 Définitions Les termes et expressions commençant par une majuscule dans le présent Prospectus, ont la signification qui leur est donnée ci-dessous. Les définitions exprimées au singulier comprennent également la forme plurielle, et inversement. Ageas Groupe dont fait partie l Offrant et dont les sociétés-mères sont Ageas NV, société anonyme de droit néerlandais et Ageas SA/NV société anonyme de droit belge. AG Real Estate Société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10 et qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise Il s'agit du principal groupe immobilier en Belgique, actif dans trois domaines: la gestion d'actifs immobiliers, le développement immobilier et la gestion des parkings publics. AG Real Estate est une filiale d'ag Insurance, qui fait partie du groupe Ageas. AG Real Estate Asset Management Société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10, associée de la Société Interne, et qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise Elle regroupe les activités d'asset management d AG Real Estate pour compte de tiers. AG Insurance Société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1000 Bruxelles, boulevard Emile Jacqmain 53 et qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise Arrêté Royal OPA Arrêté Royal du 27 avril 2007 relatif aux offres publiques d acquisition. Atenor Atenor Group, société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1310 La Hulpe, avenue Reine Astrid 92 et qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise Elle a lancé une offre publique d acquisition conditionnelle sur les Certificats Westland 1980 telle que décrite dans la section 2.1. CBFA La Commission bancaire, financière et des assurances dont le siège social est établi à 1000 Bruxelles, rue du Congrès Centre Commercial Le Westland Shopping Center, à l'exception des trois grandes surfaces commerciales non concernées par l Offre et actuellement détenues par Shopimmo et Redevco Belgium. Certificat Westland 1980 Certificat immobilier relatif au Centre Commercial émis par Le Certificat Foncier en 1980 et faisant l'objet d'une négociation sur le marché réglementé d Euronext Brussels (fixing). Les Certificats Westland 1980 font l objet d une offre par Atenor et d une contre-offre par AG REGAM\n11 Certificat Westland 2004 Certificat immobilier relatif au Centre Commercial émis par IREC Westland en 2004 et faisant l'objet d'une négociation sur le marché réglementé d Euronext Brussels (fixing). Compagnie Bruxelles Lambert Société anonyme de droit belge, appelée à présent Groupe Bruxelles Lambert, ayant son siège social à 1000 Bruxelles, avenue Marnix 24, qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise , associée à l'origine de la Société Interne. Ses droits et obligations qui ont trait, directement ou indirectement, au Centre Commercial ont été repris par AG Real Estate Asset Management. Contre-offre Contre-offre publique d acquisition conditionnelle lancée par l Offrant sur les Certificats Westland 1980 à la suite de l Offre d'atenor. Devimo Consult Société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1140 Bruxelles, avenue Jules Bordet 12, qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise , et chargée de la gestion commerciale, administrative et technique du Centre Commercial. Droits Réels Ensemble des droits d emphytéose portant sur le Centre Commercial dont la Gérante est titulaire et venant à expiration le 31 décembre 2036, qui forment le sous-jacent à l émission des Certificats Westland 1980 et Westland Ils sont plus amplement décrits à la section du Prospectus. Galeries Anspach Société anonyme de droit belge, déclarée en faillite le 3 janvier IREC Westland ou l Emetteur Société anonyme de droit belge faisant publiquement appel à l'épargne, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10, qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise ; elle a acquis la participation dans la Société Interne cédée par Fortis AG en 2004 par l'émission des Certificats Westland Cette société fait partie du groupe Ageas. Le Certificat Foncier Société anonyme de droit belge faisant publiquement appel à l'épargne, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10, qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise et qui a émis le Certificat Westland Cette société fait partie du groupe Ageas. L'Investissement Foncier Westland Shopping Center ou la Gérante Société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10, qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise et qui est propriétaire des Droits Réels et gérante de la Société Interne. Cette société fait partie du groupe Ageas. Loi OPA Loi du 1 er avril 2007 relative aux offres publiques d acquisition. Offrant ou AG REGAM AG Real Estate Group Asset Management, société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10, qui est inscrite au Registre des\n12 Personnes Morales sous le numéro d'entreprise Offre Offre publique d acquisition conditionnelle lancée par l Offrant sur les Certificats Westland 2004 selon les modalités et conditions prévues dans le présent Prospectus. Offre d'atenor Offre publique d acquisition conditionnelle lancée par Atenor sur les Certificats Westland 1980, telle que décrite dans la section 2.1. Prix Le prix payé en espèces par l Offrant aux détenteurs de Certificats Westland 2004 qui auront valablement apporté leurs titres à l Offre, soit 295 EUR par Certificat Westland Prospectus Le présent prospectus ainsi que l ensemble de ses annexes qui en font partie intégrante. Shopimmo Société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint-Lazare 4-10, qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise Elle est l'emphytéote d'une parcelle de terrain de +/ m 2 contigu au Centre Commercial et des constructions y érigées (+/ m 2 ). Son droit d'emphytéose s'éteint au 31 mars Cette société fait partie du groupe Ageas. Société Interne Société interne sans personnalité juridique établie actuellement entre AG Real Estate Asset Management, IREC Westland, Le Certificat Foncier et L'Investissement Foncier Westland Shopping Center en vertu du contrat de Société Interne. Sodecoma 2000 Société de développement commercial d'anderlecht pour 2000, en abrégé Sodecoma 2000, société anonyme de droit belge, dont le siège social est établi à 1210 Bruxelles, boulevard Saint- Lazare 4-10, qui est inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro d'entreprise , à qui revient le bénéfice des Droits Réels appartenant actuellement à L'Investissement Foncier Westland Shopping Center à partir du 1 er janvier 2037 jusqu'au 31 mars Cette société fait partie du groupe Ageas. Westland Shopping Center Le complexe commercial dans sa totalité situé à 1070 Anderlecht, le long du boulevard Sylvain Dupuis, d'une surface totale au sol d'environ 7 ha. 1.2 Avertissement préalable Les détenteurs de Certificats Westland 2004 sont invités à se forger leur propre opinion sur l Offrant ainsi que sur les conditions de l Offre. Tout résumé et toute description de dispositions légales, de principes comptables ou de comparaisons de tels principes, de structures de droits des sociétés ou de relations contractuelles contenues dans le Prospectus sont fournis à titre exclusivement informatif et ne peuvent en aucun cas être interprétés comme un avis juridique ou fiscal quant à ces dispositions ou relations. Les détenteurs de Certificats Westland 2004 sont dès lors invités à consulter leurs propres conseillers en ce qui concerne les aspects juridiques, fiscaux, économiques, financiers et autres liés à leur participation éventuelle à l Offre. Les détenteurs de Certificats Westland 2004 assument la responsabilité finale de l analyse et de l évaluation des avantages et inconvénients liés à leur participation à l Offre\n13 Nul n est autorisé à donner des informations ou à faire des déclarations relatives à l Offrant ou à l'offre autres que celles qui sont contenues dans ce Prospectus et nul ne pourra se fier à de telles informations ou déclarations comme ayant été autorisées par l Offrant. 1.3 Approbation par la Commission bancaire, financière et des assurances Le Prospectus a été approuvé par la CBFA le 7 décembre 2010, en application de l article 19 de la Loi OPA. Cette approbation ne comporte aucune appréciation de l opportunité et de la qualité de l Offre, ni de la situation de l Offrant. Ce Prospectus a été établi conformément au schéma défini à l annexe II de l Arrêté Royal OPA. Aucune autre juridiction n'a approuvé le Prospectus ou l Offre. Aucune démarche en vue d'obtenir l'autorisation de diffuser le Prospectus dans d'autres juridictions, n'a été ou ne sera entreprise. 1.4 Personnes responsables du Prospectus L Offrant, représentée par son conseil d administration, assume la responsabilité de ce Prospectus. L Offrant atteste que, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, l information contenue dans le Prospectus est, à sa connaissance, conforme à la réalité et ne comporte pas d omission de nature à en altérer la portée. 1.5 Limitations Généralités Le Prospectus a été approuvé en Belgique uniquement. Aucune démarche n'a été entreprise (ni ne sera entreprise) en dehors de la Belgique en vue de rendre possible une offre dans une quelconque juridiction dans laquelle de telles démarches seraient requises. La diffusion du Prospectus, l Offre et l'acceptation de l Offre sont soumises dans certaines juridictions à des limitations légales. Les personnes qui entrent en possession du Prospectus doivent s'informer de ces limitations et s'y conformer. L Offrant n'assume aucune responsabilité pour toute infraction à ces limitations par qui que ce soit Exclusions L Offre ne s étend pas aux Etats-Unis d'amérique, ni en Australie, ni au Canada, ni au Japon et le Prospectus ne peut être diffusé ou envoyé aux Etats-Unis d'amérique, ni en Australie, ni au Canada, ni au Japon, ni par l'utilisation de la poste de ces pays, ni par un autre moyen, par le biais du commerce interétatique ou étranger, ou de toute bourse de valeurs mobilières de ces pays. Ceci comprend aussi, notamment, les transmissions par fax, téléphone et les transmissions électroniques. En conséquence, aucun exemplaire ou copie du Prospectus, ni aucun autre document en rapport avec l Offre, ne peut être envoyé, transmis ou diffusé, de quelque façon que ce soit, dans ces pays. Toute prétendue acceptation de l Offre résultant d'une violation directe ou indirecte de ces limitations sera réputée nulle. 1.6 Déclarations prévisionnelles Ce Prospectus contient des déclarations prévisionnelles. Celles-ci ont trait à des risques connus et inconnus, des incertitudes et d'autres facteurs susceptibles d'entraîner des différences substantielles entre les résultats, la situation financière, les performances ou réalisations effectives de l Offrant, de l Emetteur, de la Gérante ou du secteur, et les résultats, performances ou réalisations futures\n14 explicitement ou implicitement évoquées dans ces déclarations prévisionnelles. Eu égard à ces incertitudes, le détenteur du Certificat Westland 2004 est invité à ne pas se fier aveuglément à ces déclarations prévisionnelles. Ces déclarations prévisionnelles ne valent qu'à la date du Prospectus. L Offrant n est en aucun cas tenu d actualiser de telles déclarations prévisionnelles contenues dans le Prospectus afin de refléter toute modification des projections à cet égard ou toute modification des événements, conditions ou circonstances sur lesquelles se fondent ces déclarations, à moins que cette actualisation ne soit requise par l'article 17 de la Loi OPA. 1.7 Arrondis des informations financières et statistiques Certaines informations financières et statistiques contenues dans le Prospectus ont fait l'objet d'arrondis. En conséquence, la somme de certaines données peut ne pas être égale au total exprimé. 1.8 Mise à disposition du Prospectus Le Prospectus et les Bulletins d Acceptation sont disponibles gratuitement sur demande auprès d ING Belgique. Le Prospectus peut également être consulté sur les sites Internet de l Offrant (www.agrealestate.eu, sous le lien Informations concernant la contre-offre de AG Real Estate Group Asset Management sur les certificats immobiliers Westland Shopping Center 1980 et concernant l offre publique d acquisition sur les certificats Westland Shopping Center) et d'ing Belgique (www.ing.be - Investir/Actions et Obligations/Transactions sur actions) ou être obtenu par téléphone au ING Contact Center ( ). Le texte du Prospectus sur Internet ne constitue pas une offre dans les juridictions où pareille offre est illégale. Les mémoires en réponse de l Emetteur et de la Gérante sur l Offre seront également disponibles sur le site Internet de l Offrant et d ING Belgique, sur demande auprès de la Banque-Guichet et par téléphone dès qu ils auront été approuvés par la CBFA. Le Prospectus est disponible en français et en néerlandais. En cas de divergence entre la version néerlandaise et la version française, seule la version française fera foi, la version néerlandaise n étant qu une traduction de la version française\n15 2. CONTEXTE ET OBJECTIFS DE L OFFRE 2.1 Contexte de l Offre L Offre sur les Certificats Westland 2004 est concomitante à la Contre-offre sur les Certificats Westland 1980, laquelle a été lancée par AG REGAM suite à l Offre d'atenor sur les Certificats Westland L objectif premier visé par AG REGAM en lançant la Contre-offre est de procéder à la valorisation des Certificats Westland 1980 par la vente à court ou à moyen terme des Droits Réels sur le Centre Commercial dont dispose actuellement la Gérante. AG REGAM a conditionné sa Contre-offre sur les Certificats Westland 1980 à la réalisation des conditions suivantes: - l obtention par le Contre-offrant à la clôture de la période d acceptation d au moins 34% du nombre total des Certificats Westland 1980 ; - l absence de décision de prorogation de la Société Interne par l assemblée générale extraordinaire des détenteurs de Certificats Westland 1980 avant la date d annonce des résultats de la Contre-offre ; - l absence, entre la date du prospectus et la date d annonce des résultats de la Contre-offre, de Changement Préjudiciable Important; par Changement Préjudiciable Important, il faut entendre la survenance d un événement hors du contrôle du Contre-offrant ou la révélation d une information, non publiquement disponible à la date du Prospectus, affectant significativement ou raisonnablement susceptible d affecter significativement la valeur des Certificats Westland 1980, des Droits Réels ou du Centre Commercial ou ses conditions d exploitation futures. Par «affectant significativement» il faut entendre que le ou les événements ou information(s) en cause, pris dans leur ensemble, font obstacle à la libre disposition des Droits Réels ou ont un impact sur la valeur des Certificats Westland 1980, des Droits Réels ou du Centre Commercial (ou ses conditions futures d exploitation) supérieur à 2 millions d EUR, ou sont raisonnablement susceptibles d avoir un tel impact (dans ce dernier cas, tel que confirmé par un expert indépendant). Il est précisé toutefois qu aucun des événements suivants ne sera considéré comme un Changement Préjudiciable Important : (i) tout changement dans le cours ou le volume de transactions sur les Certificats Westland 1980, (ii) toute évolution générale des marchés boursiers, et (iii) tout effet préjudiciable résultant de l annonce ou de la réalisation de la Contre-offre, en dehors de ceux qui résulteraient d engagements ou conventions non connus à la date du Prospectus. 2.2 Objectifs de l Offre L'objectif premier de l'offrant est d'offrir aux détenteurs de Certificats Westland 2004 une fenêtre de liquidité pour leurs certificats, qui n'étaient pas visés par l'offre d'atenor dans la mesure où cette dernière porte uniquement sur les Certificats Westland Atenor justifie sa décision de ne pas faire d'offre pour les Certificats Westland 2004 par le fait que seuls les Certificats Westland 1980 ont un droit de vote et confèrent le droit de s'opposer à une éventuelle prorogation de la Société Interne, qui est l'objectif recherché par Atenor en vue de la mise en vente à court ou à moyen terme des Droits Réels sous-jacents 2. Dès lors que les Certificats Westland 1980 et les Certificats Westland 2004 ont le même sous-jacent, à savoir les Droits Réels sur le Centre Commercial, l'offrant - faisant partie d'un groupe immobilier de 2 Prospectus de l'offre d'atenor, page\n16 premier plan en Belgique- estime pour sa part justifié d'offrir une opportunité de sortie pour les deux types de certificats. L'Offrant pense pouvoir valoriser ces deux types de certificats par la vente à court ou moyen terme des Droits Réels. En tant qu entité du groupe AG Real Estate, principal groupe immobilier en Belgique, l Offrant dispose d une large expérience qui lui permet de valoriser au mieux les Droits Réels, compte tenu des informations dont il dispose en tant que détenteur des Droits Réels au-delà de 2036 et en tant que propriétaire d une autre partie du Westland Shopping Center. AG Insurance (dénommée précédemment AG Vie), maison mère de l Offrant, était présente dès l origine du Westland Shopping Center en finançant la moitié de l investissement initial des Droits Réels. Sa bonne gestion a été bénéfique pour les détenteurs de Certificats Westland 2004, comme en témoigne le rendement élevé desdits certificats pour autant qu'ils soient cédés dans le cadre de la présente Offre (voir section 3.3 à cet égard). L'Offre présente pour les détenteurs de Certificats Westland 2004 les avantages suivants : - obtenir un paiement en espèces à brève échéance dans un marché très peu liquide; - obtenir un montant certain en dépit des incertitudes en ce qui concerne les investissements à faire dans le Centre Commercial en prenant en compte, d une part, les exigences énergétiques accrues des bâtiments et la concurrence potentielle accrue de nouveaux centres commerciaux actuellement à l étude en périphérie et région bruxelloise et, d autre part, le fait que les Droits Réels échoient le 31 décembre 2036 (et perdront donc toute valeur économique à cette date); - obtenir une réalisation immédiate et certaine des Certificats Westland 2004 sans frais éventuels, taxe ou retenue de nature fiscale qui frapperont la distribution du produit éventuel de la vente des Droits Réels. A l inverse, le produit de la vente des Droits Réels est soumis, dans le chef de certains investisseurs, à un précompte mobilier de 25%. Les taxes et retenues de nature fiscale dues dans le cadre d une vente des Droits Réels dépendent de la situation individuelle de chaque investisseur et sont décrites plus amplement à la section Error! Reference source not found.; et - obtenir une fenêtre de liquidité au même titre que les Certificats Westland 1980, ce alors que les Certificats Westland 2004 n'ont pas de droit de vote et que leurs détenteurs n'ont par conséquent pas l'opportunité de se prononcer pour ou contre la prorogation de la Société Interne et des Certificats Westland Le Prix proposé se base sur une valorisation élevée des Droits Réels, car la valeur des Certificats Westland 2004 est amenée à décliner au fil des années dès lors que les droits sous-jacents s éteindront en 2036 de plein droit et sans compensation financière pour les détenteurs de Certificats Westland Dans ces circonstances, la Gérante, qui en tout état de cause est légalement tenue de maintenir le bien en état (entretien et réparations ordinaires), sera amenée à choisir entre deux options qui seront sans conséquence sur la valeur de cession des Droits Réels fin 2036 : - effectuer les investissements axés davantage sur la modernisation, l embellissement ou la restructuration du centre commercial nécessaires pour maintenir les niveaux de loyers actuels et futurs, ce qui impactera négativement les revenus nets des Certificats Westland 2004, ou - ne pas effectuer ces investissements qui pourraient ne pas être rentabilisés sur cette période, ce qui impactera négativement les loyers et donc les revenus nets des Certificats Westland Les investissements doivent donc être considérés comme des investissements d ordre financier à justifier par une rentabilité interne. Il convient toutefois de souligner que l emphytéote est tenu d entretenir l immeuble donné en emphytéose et d y faire les réparations ordinaires\n17 3. CONDITIONS ET MODALITES DE L OFFRE 3.1 Objet de l Offre L Offre porte sur la totalité des Certificats Westland 2004, coupon n 7 et suivants attachés émis par IREC Westland, qui ne sont pas détenus par l Offrant ou une société liée. 3.2 Condition à l Offre L Offre est faite sous l'unique condition de la réussite de la Contre-offre lancée par AG REGAM sur les Certificats Westland Cette condition est toutefois stipulée au bénéfice exclusif de l Offrant, qui se réserve le droit d y renoncer, en tout ou en partie. La décision de l Offrant à cet égard sera annoncée dans le communiqué de presse relatif aux résultats de l Offre visé à la section 3.8 du Prospectus. 3.3 Prix de l Offre et justification Le prix offert par Certificat Westland 2004 (coupon n 7 et suivants attachés) s élève à 295 EUR, payable en espèces dans les 10 jours ouvrables suivant la publication des résultats de l Offre. Ce prix est justifié par la valorisation des Droits Réels et par la valorisation des Certificats Westland 2004 qui en découle, telles que détaillées ci-après Généralités Emis en 2004, les Certificats Westland 2004 arriveront, en principe, prochainement à leur terme. Sauf décision contraire de l'assemblée générale des détenteurs de Certificats Westland 1980, la Société Interne sera en effet dissoute au 31 décembre Conformément au paragraphe 10 du Statut du Certificat Westland 1980 (Annexe 4) cette dissolution «entraînera automatiquement la mise en vente des droits détenus dans le Centre Commercial. Celle-ci devra intervenir au plus tard dans les trois ans». L'Emetteur a soumis à l approbation de l assemblée générale des détenteurs de Certificats Westland 1980, statuant à la majorité des deux tiers la prorogation de la Société Interne. Toutefois, les deux propositions mises à l'ordre du jour et visant cette prorogation amèneront, en raison de leur libellé, très probablement à la vente des Droits Réels à bref délai, entraînant la dissolution de la Société Interne. C est en vue de clarifier la situation que l'offrant, dans son prospectus de Contre-offre sur les Certificats Westland 1980, invite les détenteurs de Certificats Westland 1980 à voter contre les deux propositions de prorogation. La présente valorisation part dès lors de l hypothèse d une dissolution de la Société Interne le 31 décembre Toute chose étant égale, la valeur des Certificats Westland 2004 est amenée à diminuer au fur et à mesure qu on se rapproche de la date d échéance des Droits Réels en 2036, puisque la réalisation de ces Droits Réels se fera nécessairement pour un prix de plus en plus bas au fur et à mesure de la diminution de leur durée résiduelle d existence. La valeur des Certificats Westland 2004 dépend également d autres variables telles que l évolution des loyers, des charges, de l inflation et du taux d actualisation retenu. Ces variables peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. La valeur des Certificats Westland 2004 ne diminuera donc pas nécessairement dans l immédiat. Au 31 décembre 2036, les Droits Réels sous-jacents reviendront à Sodecoma 2000 sans aucune compensation financière pour les détenteurs de Certificats Westland\n18 La valorisation des Certificats Westland 2004 et l appréciation des mérites de l Offre repose tout d abord sur l évaluation du produit de réalisation des Droits Réels à durée de vie limitée (voir la section ci-après). Elle doit également tenir compte de certaines caractéristiques des certificats immobiliers en général et du Certificat Westland 2004 en particulier (voir la section ci-après) Eléments de valorisation de l immobilier sous-jacent (Droits Réels) La valeur des Certificats Westland 2004 est proportionnelle à la valeur des Droits Réels dont le produit de la vente sera réparti entre les détenteurs. Les éléments suivants sont pertinents pour valoriser les Droits Réels : Evolution des loyers : La situation locative ces dernières années s est globalement améliorée et la tendance à la hausse des loyers a été marquée en 2008/2009, avec un renouvellement de plus de 40% des baux durant ces deux années. L avenir en la matière est plus incertain, la crise étant passée par là. Sur base de son expérience dans la gestion des shopping centers, l Offrant estime que les possibilités de renouvellement de baux sont nettement plus limitées dans les années à venir (un peu plus de 10 % pour les années 2010/2011) eu égard au nombre de renouvellements récents dans le Centre Commercial et à la longueur intrinsèque d un bail commercial. Deux scénarios d évolution des loyers ont été pris en compte à cet égard. Ces scénarios sont décrits à la page 20. Taux d occupation : Selon le dernier rapport annuel de la Gérante (rapport 2009 qui figure en Annexe 5), «actuellement, la quasi-totalité des commerces est louée». Tant que le Westland Shopping Center ne sera pas confronté à la concurrence d une nouvelle implantation commerciale significative, il est probable que le taux d occupation restera élevé. Néanmoins, le Westland Shopping Center risque d être confronté à la concurrence d une nouvelle implantation commerciale significative et dans ces circonstances, il est possible qu une diminution des loyers soit nécessaire pour combler une baisse éventuelle du nombre de visiteurs, qui résulterait en une baisse du chiffre d affaire des commerçants. De même, l'offrant n a pas tenu compte de l hypothèse où une nouvelle implantation commerciale significative se concrétiserait (par exemple le projet de centre commercial de U-Place à Machelen, le projet de centre commercial au Heysel, le projet de centre commercial de Equilis au Pont van Praet à Bruxelles, le projet de centre commercial à Tour & Taxis, l extension du shopping centre de Nivelles). Il est probable dans ces circonstances que des travaux supplémentaires soient indispensables afin de sauvegarder la position du Westland Shopping Center et son attractivité à long terme. Travaux de rénovation : Le Westland Shopping Center a été construit il y a plus de 30 ans et les derniers travaux de rénovation remontent à 10 ans. Selon les termes de la Gérante, «Pour les années à venir, les «travaux propriétaires» pourraient représenter un budget important dans la mesure où le programme progressif de réfection de l asphalte du parking (et de la toiture) et la réparation d autres éléments de structure seraient mis en œuvre. Sauf imprévu, les budgets à prévoir sont couverts par les reports de la société interne et ne devraient pas avoir d impact significatif sur les distributions annuelles aux associés». L'Offrant a fait l hypothèse dans sa valorisation que les réserves actuellement accumulées permettraient de répondre aux travaux nécessaires à maintenir le Centre Commercial en bon état dans le moyen terme. L'Offrant n a par contre pas tenu compte dans sa valorisation de la vétusté du bien, en particulier en matière de performances énergétiques\n19 Il est important de signaler que : - la formule d une structure de certificat n est pas la plus flexible pour mener à bien des investissements importants dans le Westland Shopping Center ; - vu que l emphytéose se termine en 2036, les investissements (qui s imposeront dans ces circonstances afin de préserver les revenus, sans que ce soit une obligation légale) impacteront de manière négative et significative les cash-flows de l opération, sans possibilité de disposer d une quelconque valeur résiduelle. Durée de vie limitée des Droits Réels : Les Droits Réels du Centre Commercial comportent un caractère particulièrement atypique lié à leur durée de vie limitée. En effet, à la différence d une pleine propriété, les Droits Réels sur lesquels reposent les droits attachés aux Certificats Westland 2004 perdront toute valeur au 31 décembre A cette date, les Droits Réels, et le droit de percevoir les loyers, reviendront de plein droit et sans compensation financière à Sodecoma Un investissement immobilier en pleine propriété est traditionnellement valorisé en divisant les loyers actuels par le rendement attendu de l investissement («yield»), ce qui revient à capitaliser à l infini des loyers actuels. Dans ce cas, le taux de rendement attendu par l investisseur tient compte d'un certain nombre de paramètres dont une anticipation de plus-value liée entre autres au jeu de l'indexation des loyers. Cette anticipation de plus-value liée à tout investissement immobilier est valable dans le cas de centres commerciaux dont les paramètres et qualités propres sont jugés favorables (bonne localisation du centre commercial, croissance (des revenus) de la population cible, rareté du produit,...). Ces paramètres permettent à l investisseur d escompter que, non seulement ses revenus locatifs seront en croissance, mais aussi que la valeur de revente future du bien immobilier sera supérieure à son investissement initial. Or, en l espèce, cette perspective de plus-value ne peut être prise en considération puisque les Droits Réels sont appelés à s éteindre à terme, sans aucune indemnité ni compensation pour l investisseur. Il en résulte que le rendement attendu par l investisseur sera plus élevé pour un produit à durée de vie limitée qu il ne le serait pour un produit acquis en pleine propriété, et ce pour les raisons suivantes : - L augmentation des loyers, si elle se produit, ne se traduira pas dans une valeur de revente plus élevée vu la diminution de la durée résiduelle d existence des Droits Réels. - Lors des dernières années résiduelles des Droits Réels, l investisseur devra investir pour maintenir le Centre Commercial en état afin de préserver les revenus sans qu il puisse en bénéficier à terme parce que les Droits Réels sont cédés en 2036 à Sodecoma 2000 sans compensation financière. - L investisseur se trouvera dans une situation de négociation délicate avec ses locataires qui souhaiteraient conserver une pleine jouissance des droits d un bail commercial classique audelà de l échéance des Droits Réels, ce que l investisseur ne pourra plus garantir eu égard au fait qu il n en est plus le titulaire après le 31 décembre En l espèce, l'offrant a pris comme point de départ pour sa valorisation un taux de capitalisation de 6%. Ce taux de capitalisation est de l ordre de celui attendu par l'investisseur en centres commerciaux, lorsqu il investit dans un centre commercial de qualité en pleine propriété et à horizon illimité. Ce taux est conforme à des transactions récentes sur de tels centres commerciaux en Europe. Afin de définir la valorisation brute des Droits Réels, l'offrant a utilisé un modèle de Discounted Cash-Flow basé sur ce yield de 6 % en actualisant les revenus nets attendus pour l ensemble de la période jusqu à l expiration des Droits Réels. Dans ce calcul, il a été tenu compte de l inflation sur la durée totale des droits résiduels. L utilisation d un modèle Discounted Cash Flow est une méthodologie usuelle en matière de valorisation d investissements immobiliers\n20 Les revenus de 2011 à l origine du plan financier ont été évalués en tenant compte d un taux d inflation de 2% par rapport aux éléments annoncés par la Gérante pour l année Décote d illiquidité: Le produit que constituent les Droits Réels est un produit atypique à double titre: - pour un acteur financier, il présente les inconvénients de ne pas être coté, de ne pouvoir être valorisé que moyennant une expertise particulière et de ne pouvoir s acquérir qu en totalité (soit un montant globalement important au départ, amené à se réduire au fur et à mesure des années pour arriver à une valeur nulle à la fin de l année 2036) ; - pour un acteur immobilier, il présente les inconvénients d une structure juridique complexe, avec des Droits Réels d une durée de vie limitée. En outre, le complexe immobilier sur lequel portent les Droits Réels n est qu un morceau de l ensemble du Westland Shopping Center, au sein duquel deux autres grands propriétaires, Redevco et Shopimmo, font preuve d indépendance et gèrent leurs parties en fonction de leurs intérêts propres. Cette spécificité et complexité ont pour effet que la plupart des acteurs financiers et immobiliers exigeront une décote d illiquidité significative. Néanmoins, compte tenu du fait que le groupe du Contre-offrant possède, par l intermédiaire de la société Sodecoma 2000, les Droits Réels sur le Centre Commercial au-delà de 2036, le Contreoffrant a décidé de ne pas appliquer une décote d illiquidité dans sa valorisation. Le Contre-offrant a décidé de donner cet avantage aux détenteurs de certificats actuels. Il est néanmoins fort probable que dans le cadre d un processus de vente organisé par la Gérante, une décote d illiquidité significative (Atenor l avait estimée à 5%) sera requise par les sociétés candidates à l acquisition des Droits Réels. La valorisation de droit réels immobiliers à durée limitée comme ceux sur une partie du Westland Shopping Center comporte une très grande incertitude. Afin d approcher les paramètres, l'offrant a étudié deux scénarios basés sur la valeur locative globale actuelle de EUR (prévision 2010 selon le rapport de la Gérante) et sur des charges de EUR. Ce montant de EUR a été calculé sur la base d'une estimation des différents postes devant être considérés comme des dépenses non récupérables, à savoir les charges diverses, les charges d'assurance des bâtiments, les entretiens et les réparations, la commission de gestion, les honoraires divers et les taxes régionales (après déduction des taxes récupérées).: - dans le premier scénario, que l on peut considérer comme conservateur, les loyers évoluent parallèlement avec l inflation (indice santé) jusqu en 2027 (y compris). Au-delà de 2027, l inflation n a plus été prise en compte eu égard à la difficulté d octroyer des baux commerciaux d une longue durée (soit de 9 ans ou plus eu égard au fait que les Droits Réels arrivent à échéance le 31 décembre 2036). Lors des trois dernières années des Droits Réels, étant les années 2034, 2035 et 2036, 1/3 des loyers sont mis en réserve afin de couvrir la nécessité de réinvestir dans le bien pour le maintenir en état. - dans le second scénario, que l on peut considérer comme agressif, les loyers suivent pendant les années 2012 à 2014 une augmentation doublée par rapport à l inflation et suivent l inflation ensuite jusqu en Au-delà de 2027, l inflation n a plus été prise en compte eu égard à la difficulté d octroyer des baux commerciaux d une longue durée (soit de 9 ans ou plus eu égard au fait que les Droits Réels arrivent à échéance le 31 décembre 2036). Ce n est que lors de la dernière année des Droits Réels (l année 2036) que 50% des loyers sont mis en réserve pour couvrir la nécessité de réinvestir dans le Centre Commercial. La résultante de cet exercice donne une estimation moyenne de la valeur brute des Droits Réels à EUR. Il convient de déduire de cette valeur brute ou «acte en mains» les dépenses relatives à la réalisation de ces droits réels. Pour passer de cette valeur brute ou «acte en mains» à la valeur nette, un pourcentage global de déduction de 4% a été retenu. Le pourcentage effectif de déduction dépendra


Carte et plan de Cournonsec 34660 : Hôtel, tourisme, locations de vacances,mairie, informations locales sur la ville de Cournonsec.\nVous êtes ici > Carte > Carte Languedoc-Roussillon > Carte Hérault > Carte de Cournonsec\nOffice de tourisme le plus proche de Cournonsec :\nContacter L'office de tourisme le plus proche de Cournonsec.\nRéservation d'hôtel à Cournonsec\nLa carte routière de Cournonsec vous est proposée à l'aide des services Google maps ®, vous disposerez des vues du ciel (satellite), du mode Plan / Carte de Cournonsec, qui permettent une localisation géographique avec le réseau routier et une combinaison des deux modes (mixte) permettant de superposer la carte routière avec la vue du ciel de Cournonsec.\nSi vous recherchez un hôtel à Cournonsec, vous pouvez utiliser le bouton "Hôtel" présent en haut de la carte ou afficher les hôtels à proximité de Cournonsec.\nVous pouvez imprimer la carte de Cournonsec une fois les réglages effectués : imprimer la carte de Cournonsec.\nVoir la carte de Cournonsec sur google Earth\nLa ville de Cournonsec est située dans le département de l'Hérault en région Languedoc-Roussillon. Le code postal de Cournonsec est le 34660; son code INSEE le 34087.\nLa carte de Cournonsec vous présente les principaux axes routiers de la commune. Vous disposez, dans le menu associé, d'un plan interactif de Cournonsec vous permettant\tde visualiser sur la carte les hébergements (campings, hôtels, locations de vacances), commerces, activités de loisirs de Cournonsec localisés géographiquement. Les différents menus vous proposent un accès direct aux rubriques d'activités que vous souhaitez découvrir.\nLa mairie de Cournonsec se situe 34 rue du jeu du tambourin 34660 Cournonsec. Pour plus d'informations sur la mairie et les informations administratives de Cournonsec, Cliquer ici pour aller à la page Mairie\nLes communes avoisinant Cournonsec sont Cournonterral à 1.96 km , Montbazin à 3.98 km , Gigean à 6.47 km , Murviel-lès-Montpellier à 7.11 km , Pignan à 7.52 km , Poussan à 7.72 km , Fabrègues à 7.76 km , Saussan à 8.06 km , Saint-Paul-et-Valmalle à 9.11 km , Aumelas à 9.27 km .\nLa ville de Cournonsec s'étend sur une superfice de 12.06 km².\nLes habitants de Cournonsec sont appelés Cournonsécois.\nVilles proche de Cournonsec\nCournonterral : 1.96 km\nMontbazin : 3.98 km\nGigean : 6.47 km\nMurviel-lès-Montpellier : 7.11 km\nPignan : 7.52 km\nPoussan : 7.72 km\nFabrègues : 7.76 km\nSaussan : 8.06 km\nSaint-Paul-et-Valmalle : 9.11 km\nAumelas : 9.27 km\nInformations géographiques sur la ville de Cournonsec\nSuperficie 12.06 km²\nLatitude en décimale : 43.5495434514585\nLongitude en décimale : 3.70445251464844\nDernières activités à de Cournonsec\nCournonsec : Autres sources d'information\nVous souhaitez faire des rencontres à Cournonsec, découvrez nos pages rencontre Hérault 34\nVous pouvez également consulter le site officiel de la mairie de Cournonsec en cliquant ici ou retrouver les informations la page mairie de Cournonsec qui lui est consacrée sur notre site.\nSi vous cherchez des cartes différentes, vous pouvez consulter la carte de Cournonsec sur Mappy ®, sur Google Maps ® ou sur\tOpenStreetMap .\nPour plus d'information sur une commmune de l'Hérault autre que Cournonsec, choissisez dans la liste ci-dessous la ville correspondant à vos attentes.


Ces actions de croissance sont en hausse de 73% et 76% cette année – Conseils et développement\nCes actions de croissance sont en hausse de 73% et 76% cette année\nDe nombreux investisseurs se débattent avec l’idée d’acheter des actions à des niveaux record, et leur hésitation est compréhensible. Mais dans ces situations, essayez de vous rappeler que personne ne connaît l’avenir – le plus haut d’aujourd’hui sur 52 semaines pourrait être le plus bas sur 52 semaines dans un an.\nDans cet esprit, les actions de Hub Spot (NYSE : HUBS) et Mer limitée (NYSE:SE) sont en hausse de 73 % et 76 %, respectivement, cette année. Et les deux ont récemment atteint des sommets historiques. Même ainsi, vous devriez envisager d’ajouter quelques actions de ces actions de croissance à votre portefeuille.\n1. HubSpot : Le pionnier du marketing entrant\nHubSpot est spécialisé dans la gestion de la relation client (CRM). Sa plate-forme logicielle aide les petites entreprises à attirer, engager et fidéliser les clients ; cela inclut des outils qui stimulent la productivité dans les ventes, le service client, le marketing et la gestion de contenu.\nAlors, qu’est-ce qui rend cette entreprise différente ? HubSpot a été le pionnier du concept de marketing entrant. Cette approche diffère des tactiques sortantes traditionnelles, où les téléspectateurs reçoivent des publicités non sollicitées lorsqu’ils naviguent sur Internet. HubSpot renverse ce modèle, aidant les clients à créer du contenu (c’est-à-dire des médias sociaux, des sites Web, des blogs) pour attirer et engager des prospects, puis les convertir en clients.\nSurtout, le marketing entrant est beaucoup plus précis, ce qui signifie que les clients paient moins pour acquérir de nouveaux clients. En fait, les prospects entrants sont 61% moins chers que les prospects sortants, selon HubSpot. Mais si vous n’êtes toujours pas convaincu, l’entreprise utilise en fait son propre logiciel pour attirer de nouveaux clients sur sa plate-forme. Et les solides résultats financiers de HubSpot parlent d’eux-mêmes.\n441,4 millions de dollars\n144,5 millions de dollars\nL’une des choses les plus excitantes à propos de cette entreprise est l’opportunité de marché, qui reste relativement peu pénétrée. HubSpot compte actuellement 121 000 clients, mais la direction estime que ce chiffre pourrait atteindre 3 millions.\nÀ cette fin, HubSpot continue d’ajouter de nouveaux produits à sa plateforme CRM. Plus récemment, il a lancé Operations Hub, qui permet aux clients de synchroniser automatiquement les données client entre les applications critiques pour l’entreprise. Cela donne aux équipes de vente et de service un accès aux dernières informations, les aidant à offrir une expérience client agréable.\nVoici l’essentiel : après de solides gains au cours des huit premiers mois de l’année, HubSpot se négocie à 30 fois les ventes, ce qui signifie que l’action est assez chère. Malgré cela, l’entreprise a une grande opportunité de marché et (jusqu’à présent) une stratégie d’expansion efficace. C’est pourquoi je pense que les investisseurs devraient envisager d’acheter ce titre de croissance.\n2. Sea Limited : la triple menace\nSea Limited est une société holding qui gère trois activités principales : la place de marché de commerce électronique Shopee, la plateforme de jeux vidéo Garena et le service fintech SeaMoney. La société opère principalement en Asie du Sud-Est et à Taïwan, une région en pleine croissance économique, bien que Shopee se soit récemment étendue à certaines parties de l’Amérique latine et de l’Europe.\nSea s’est imposé comme un leader de l’industrie dans chaque entreprise. Shopee est le marché en ligne le plus visité de la région, avec en moyenne deux fois plus de visiteurs mensuels que le prochain concurrent le plus proche, Alibabac’est Lazada. Et pour renforcer cet avantage, Shopee propose la livraison du dernier kilomètre via Shopee Xpress et le traitement des paiements via SeaMoney, ce qui rend sa plate-forme plus pratique pour les vendeurs.\nSans surprise, à mesure que le marché en ligne de Sea s’est développé, sa plate-forme de paiement numérique a également évolué. Aujourd’hui, SeaMoney est l’un des principaux fournisseurs de services financiers de la région, et il gagne du terrain auprès des marchands du marché Shopee. Par exemple, les consommateurs peuvent utiliser le portefeuille mobile pour payer des factures de services publics et commander de la nourriture à livrer.\nEnfin, Garena est le développeur et éditeur de Feu gratuit, le jeu mobile le plus rentable en Asie du Sud-Est, en Amérique latine et en Inde. Contrairement aux autres activités de Sea, Garena génère des bénéfices, générant des liquidités qui permettent à l’entreprise d’investir de manière agressive dans Shopee et SeaMoney.\nCollectivement, ces avantages ont aidé Sea à générer une croissance à trois chiffres de son chiffre d’affaires au cours des trois dernières années, et la société affiche désormais un flux de trésorerie disponible positif, ce qui suggère que son modèle commercial est durable.\n557,5 millions de dollars\n(451,4 millions de dollars)\n932,2 millions de dollars\nVoici l’essentiel : Sea Limited opère dans trois secteurs à forte croissance, et la société a construit un fossé solide autour de ses activités. En conséquence, les actions ont grimpé de 2 470 % au cours des trois dernières années. Et malgré le commerce à un prix élevé de 26 fois les ventes, je m’attends à ce que Sea Limited soit un gagnant à long terme alors que le commerce électronique et les paiements numériques continuent de gagner du terrain en Asie du Sud-Est. C’est pourquoi ce titre de croissance ressemble toujours à un achat intelligent.\nArticle précédentPrécédent Gluwa lance le premier fonds de dette à risque de crypto-monnaie au sein de l’écosystème Ethereum\nArticle suivantSuivant 2 actions de croissance les plus importantes à acheter maintenant et à conserver à long terme


[Herran, Olivier] Ryan et le mystère de la salamandre\npar Pinky Dim 6 Jan 2019 - 13:46\nmerci à la maison d'édition et à l'auteur, ainsi qu'à l'équipe pour ce partenariat\nRe: [Herran, Olivier] Ryan et le mystère de la salamandre\npar Pandora Dim 6 Jan 2019 - 18:54\nLecture agréable, qui nous replonge un peu en enfance avec cette belle ouverte d'esprit et la soif d'aventure ! Il y a quelques maladresses (à mes yeux) dans l'écriture mais elles sont sans importances. Le récit est cohérent, les personnages sont attachants et les péripéties ne manquent pas.\nPourtant, je dois l'avouer j'ai parfois trouvé cela un peu... fade.\nNos trois amis, Ryan, Bernardo et Patrick pensaient vivre une journée ordinaire en se retrouvant ce jour là, après les cours. Le château du coin, ancienne propriété d'un illustre roi de France, est célèbre : en effet, la rumeur prétend qu'un passage secret y serait dissimulé. C'est précisément le but des recherches des 3 jeunes garçons qui se lancent dans une quête sans se douter le moins du monde de ce qu'ils vont découvrir.\nLà encore, la lecture est facile, fluide et il ne faut pas oublier que c'est destiné à un jeune public mais cela m'a semblé justement un peu trop facile et peu réaliste.\nException faite de Bernardo qui ne fait que manger des sucreries ou avoir la trouille, les deux autres sont dotés d'une culture un peu trop grande, ça manque de malice, de surprise, de hasard... C'est un peu lisse, tout s'enchaîne sans réellement surprendre ces enfants, comme s'ils croisaient des elfes, des lutins ou des licornes tous les jours..!\nJe ne suis pas habituée à lire des romans jeunesses, toutefois je pense que ce livre est adapté à de jeunes lecteurs, à l'école primaire ou début du collège. C'est accessible et de nombreuses thématiques fortes sont abordés, l'amitié bien sur, la volonté de poursuivre ses rêves, l'importance du respect de la nature et de la Vie.\nJ'ai beaucoup aimé les nombreuses références et explications mythologiques, mais cela m'a semblé parfois un peu contradictoire avec le reste. Pourquoi ? Parce que c'est assez compliqué et à cet âge les jeunes garçons sont majoritairement incollables sur les joueurs de foot, les pokémons... pas sur les Dieux Grecs ni sur Pythagore.\nJe n'aborderais pas davantage les éléments narratifs pour ne pas gâcher la surprise à ceux qui voudraient découvrir ce roman et je vais conclure en disant que c'est une lecture rapide, facile, qui manque un peu de piquant pour être vraiment top ! C'est un premier ouvrage, il ne peut pas être parfait, les personnages vont, je l'espère, gagner en profondeur, dans la suite.\nJe tiens tout particulièrement à remercier l'auteur qui m'a envoyé un bel ouvrage, avec une dédicace totalement en harmonie avec son livre, j'ai beaucoup apprécié cela. Un grand merci également aux membres du staff de Partage Lecture pour m'avoir choisie !


Charpentier-couvreur à Damville | Duvalcouvreur\nCouverture, Isolation, Isolation des combles, Charpente, Ravalement de façades, Rénovation de toiture, Zinguerie et gouttières, Entretien / nettoyage de toiture\nEtablie à Damville, l'entreprise Duvalcouvreur couvre toute prestation de couverture, toiture. Couverture, charpente, zinguerie et gouttières, isolation des combles, entretien / nettoyage de toiture, isolation, ravalement de façades, rénovation de toiture... Duvalcouvreur et ses artisans charpentier-couvreur couvrent toutes prestations de couverture, toiture dans le 27 !\nNous mettons à votre disposition un excellent rapport qualité prix et des prestations de couverture, toiture de choix. Il vous suffit simplement de nous confier votre projet et nous ferons de notre mieux pour vous guider et vous conseiller. Fiers de notre métier, nous faisons tout ce qui est en notre pouvoir pour préserver notre bonne réputation et obtenir votre entière satisfaction.\nRespect de l'environnement, respect des normes françaises en vigueur, ouvriers professionnels et qualifiés, respect des délais ou encore déplacement gratuit... Nos artisans charpentier-couvreur sont capables d'assurer des prestations irréprochables. Nous avons souscrit à ces assurances : garantie décennale.\nVous êtes dans les environs de Évreux ? Duvalcouvreur et ses artisans expérimentés ont l'habitude de travailler partout dans le département du 27.\nEn savoir plus sur Duvalcouvreur\nContactez Duvalcouvreur !


Découvrir Carcassonne | Ville de Carcassonne\nDécouvrir Carcassonne, c'est tout d'abord découvrir sa Cité Médiévale classée au Patrimoine Mondial de l'UNESCO en 1997 (sa visite est entièrement libre et gratuite sauf pour le Château Comtal, les tours et les remparts de l’enceinte intérieure). Ensuite, pourquoi ne pas rejoindre à pied la Bastide Saint-Louis (créée au XIIIe siècle) en passant par le Pont Vieux (ce lien de pierres chargé de 2000 ans d'Histoire), pour aboutir finalement au port de Carcassonne sur le Canal du Midi (construit au XVIIe siècle par l’architecte Pierre Paul Riquet et classé au Patrimoine Mondial de l’Humanité par l’UNESCO en 1996).\nNotre Office Municipal de Tourisme est à votre disposition pour vous aider à préparer votre séjour.\nCréée au XIIIe siècle selon un plan préétabli, la Bastide est toujours divisée en "carrons" délimités par quatre rues et qui couvrent entre 40 et 65 ares. Joyau de la Ville actuelle, la bastide est délimitée par les boulevards aménagés au XVIIIe siècle sur les anciens fossés de la ville autrefois fortifiée.\nLe Canal du Midi, construit au XVII° sous le règne de Louis XIV par l’architecte Pierre Paul Riquet a été classé Patrimoine Mondial de l’Humanité par l’UNESCO en 1996. Les études pour sa construction ont débuté en 1661 et il a été achevé en 1681. C’est le plus ancien canal encore en fonctionnement d’Europe.\nCarcassonne offre une multitude d’activités loisirs toute l'année : Golf (Domaine d’Auriac), Balade en bateau sur le canal du Midi (port de Carcassonne), Parc Accrobranche, Base de loisirs au Lac de la Cavayère (wake board, pédalos, structure gonflable et jeux d’eau, mini golf …), Piscines, Cours de tennis, Cinémas, Bowling, Karting, Stades (rugby, foot, athlétisme…), ...


Stranger Things S3 : ce personnage est-il vraiment mort ? Les créateurs réagissent - CinéSéries\nSTRANGER THINGS S3 : CE PERSONNAGE EST-IL VRAIMENT MORT ? LES CRéATEURS RéAGISSENT\nLa saison 3 de "Stranger Things" s'est achevée sur la mort d'un personnage important. Mais est-il vraiment mort ? Les créateurs ont réagi. ATTENTION AUX SPOILERS SUR LA SAISON 3 !!\nLa troisième saison de Stranger Things bat actuellement des records sur Netflix. Il faut dire qu'au fil des années, la bande d'ados de Hawkins s'est créée une véritable fan base qui attend chaque été de retrouver cette douce ambiance des années 1980. Cette saison, qui se déroule en 1985, soulève des enjeux plus dramatiques que les précédentes, qui vont de pair avec l'entrée dans l'adolescence des jeunes protagonistes et qui symbolisent la fin de l'innocence propre à l'enfance.\nLe dernier épisode est particulièrement chargé en émotions, puisque l'on assiste, après la bataille du Starcourt, à la mort de Jim Hopper, qui se sacrifie pour refermer le portail entre les deux mondes. Suite à cette disparition inattendue, Eleven est adoptée par la famille de Will qui déménage peu de temps après, séparant pour la première fois nos jeunes héros.\nMais une scène post-générique est venue mettre le doute dans la tête des spectateurs quant à la mort de Jim Hopper. Se déroulant dans une base secrète en Russie, elle s'ouvre sur un soldat venant chercher un prisonnier et une voix off clame "non pas l'américain". Il n'en fallait pas plus pour mettre la puce à l'oreille des aficionados qui ont logiquement pensé que l'américain en question était Hopper, et qu'il aurait en réalité survécu et serait prisonnier des Russes. D'autant plus que son corps a disparu juste après l'explosion.\nInterrogés par Entertainment Weekly sur le sujet, les frères Duffer, créateurs de la série, ont déclaré :\nLa phrase que dit le garde Russe a été écrite pour justement lancer un débat. On a besoin que les gens se questionnent sur le sujet (...) S'il y a une saison 4, il est évident que cette interrogation sera au centre de l'intrigue, de même que la présence du Demogorgon\nS'ils choisissent d'utiliser le conditionnel pour parler de la saison 4 étant donné que Netflix ne l'a pas encore officiellement annoncée, il n'y a cependant aucun doute à avoir quant à la mise en chantier de cette dernière. Espérons tout de même que les scénaristes se renouvellent suffisamment pour nous tenir en haleine une saison encore. Il ne s'agirait pas de trop tirer sur la corde de la nostalgie.


Pancakes au chocolat – Chocolate Hackers\nDark Chocolate 100%\nHome / Recettes / Crêpes et pancakes / Pancakes au chocolat\nBy chocolate hackers\nIn Crêpes et pancakes, Recettes\nPancakes au chocolat2016-09-202017-12-17http://chocolatehackers.com/wp-content/uploads/2018/07/logo-web-chocolate-hackers.pngChocolate Hackershttps://chocolatehackers.com/wp-content/uploads/2016/09/country-pancakes-au-chocolat-1.jpg200px200px\nRien ne vaut une bonne recette de famille. Celle qui ne rate jamais quoi que l’on ait sous la main et qui fait toujours plaisir à ses invités. Justement, sa recette de pancakes, Nancy la tient d’une famille du Vermont. Lorsqu’elle l’a apporté sur l’Ile du Prince-Edouard, elle l’a adaptée avec les ingrédients qu’elle avait à portée comme le beurre salé ou les graines de tournesol. Évidemment, elle les accompagne désormais toujours de sirop d’érable. Cela paraît déjà assez appétissant comme ça ? Certainement, mais comme il se trouve que nous avions justement sous la main un peu de chocolat, nous en avons donc ajouté un peu dans la préparation et réserver de côté pour en faire une sauce au chocolat à verser dessus. Un plaisir certes un peu dégressif mais non dissimulé 😉\n2 tasses/170 g avoines\n2 tasses/170 g lait\n1/2 tasse/60 g farine (n’importe quelle sorte)\n2 c. à thé de bicarbonate\n1 cuillère à soupe de sucre (ou miel)\n1 poignée de graines de tournesol (en option et peut-être remplacée par n’importe quel type de graines)\n1/3 tasse / 75 g de beurre salé (ou huile végétale)\n150 g de pépites de chocolat noir 70%\n200 g chocolat noir 70 %\n50 grammes de lait\n50 g crème 35 %\nSéparez les blancs des jaunes d’œufs. Battre les jaunes avec le sucre jusqu’à ce qu’ils blanchissent. Monter les blancs en neige.\nDans une casserole, faire bouillir l’avoine et le lait pendant 1 minute. Ajouter les jaunes d’oeufs blanchis, le beurre fondu, les graines de tournesol, la farine, le bicarbonate de soude et les pépites de chocolat. Bien mélanger. Ajouter les blancs de œufs et mélanger délicatement.\nFaire chauffer une grande poêle huilée sur feu moyen-vif. Verser une demi-louche de préparation pour chacun des pancakes. Faire cuire pendant 2 à 3 minutes, jusqu’à ce que des petites bulles apparaissent. Retourner et cuire pendant 1 à 2 minutes jusqu’à ce qu’ils soient bien dorés.\nPréparer la sauce au chocolat. Dans une casserole, faire fondre le chocolat avec l’eau, le lait et la crème en remuant continuellement jusqu’à ce la sauce soit lisse. Verser chaud ou froid sur les pancakes avec un filet de sirop d’érable.\nchocolat, pancake, pancakes\nMuffins aux courgettes et coeur chocolat\nExposition chocolat à la galerie Argyle Fine Art – Jeu de Pâques 2018\nLe gâteau au chocolat aux 5 ingrédients\nBûche de Noël chocolat et fleur de sel\nBonbons chocolat blanc fourrés à la pâte d’amandes au sureauBonbons chocolat et confiseries, Recettes\nMacarons chocolat à la liqueur de camerisesBonbons chocolat et confiseries, Recettes


Extension prime Ségur: rappel du contexte, des principales dispositions et des difficultés d’application. - www.naudrh.com\n<< Fusion des formulaires d'arrêt... Refus de titularisation: les... >>\n9 juin 2022 4 09 /06 /juin /2022 07:30\nExtension prime Ségur: rappel du contexte, des principales dispositions et des difficultés d’application.\nDeux décrets en date du 28 avril 2022 ont été publiés. L’un est relatif au versement d’une prime de revalorisation de 49 points d’indices (183 euros nets) pour les agents exerçant des fonctions d’accompagnement socioéducatif. L’autre prévoit un montant de 517 euros bruts pour les médecins coordonnateurs de PMI, à l’image des dispositions prévues pour les médecins coordonnateurs d’EHPAD.\nIl s’agit d’une possibilité d’attribution de ces montants à partir du 1er avril et si les collectivités le décident, aux agents du secteur privé non lucratif selon une clef de répartition (70 % à la charge de l’Etat et 30 % des employeurs) ; aux agents socioéducatifs de la FPT travaillant dans les PMI selon une clef de répartition (70 % à la charge des employeurs et 30 % à la charge de l’Etat).\nOr, le décret a étendu le périmètre des bénéficiaires des 183 euros nets aux agents de la filière socio-éducative travaillant dans les services de l’ASE et dans les services départementaux d’action sociale, en laissant à 100 % la charge aux Départements.\nL’extension de la prime de 517 euros bruts aux médecins de PMI sera prise en charge selon une clef de répartition de 30 % par l’Etat et 70 % par les employeurs.\nLes agents non concernés par les décrets sont les agents de la filière administrative et de la technique travaillant dans les services visés par les décrets.\nPar contre, les bénéficiaires peuvent être les secrétaires médicosociales en contact direct avec le public accompagné mais aussi les agents relevant de la FPH travaillant dans les foyers de l’enfance appartenant à l’un des 10 cadres d’emplois définis par le décret. Les veilleurs de nuit et les maîtresses de maison pourront bénéficier de la prime.\nEn plus des 8 cadres d’emplois prévus pour la FPT, la prime de revalorisation concernera aussi les aides à domicile les services d’aide et d’accompagnement à domicile territoriaux (SAAD), les personnels soignants de l’ASE (non revalorisés jusqu’à présent) ou les agents des centres de lutte contre la tuberculose.\nCette prime ne relève pas du régime indemnitaire, ni pour l’instant, du complément de traitement indiciaire (CTI) comme pour les autres mesures du Ségur. Aussi, cette prime ne peut entrer dans le calcul de la retraite car elle relève du règlement et non de la loi.\nSi cette revalorisation intervient pour 2022, on peut imaginer que l’Etat tiendra au-delà de 2022 son engagement concernant sa participation.\nPar contre, il n’existe aucune assurance concernant le maintien du caractère facultatif de la prime prévu par le décret.\nLe texte réglementaire prévoit que les agents bénéficiaires doivent exercer à titre principal (plus de 50 % de leur temps) leurs fonctions d’accompagnement socioéducatif (dans les services de PMI, d’ASE, dans les établissements et services sociaux et médicosociaux (ESMS), les services départementaux d’action sociale, les CCAS et les CIAS), a laissé les employeurs définir des critères supplémentaires d’attribution (ancienneté, fonction, organisation, lieux et liens avec le public…).\nBeaucoup d’employeurs soulignent le risque de télescopage de cette prime avec le nouveau RIFSEEP déjà mis en place ou en cours et regrettent que la prime ne puisse être intégrée. La programmation et le coût du RIFSEEP sont modifiés et les employeurs disent craindre de perdre leurs dernières marges de manœuvre indemnitaire.\nMalgré la pression inégale des organisations syndicales, les employeurs veulent éviter la précipitation dans la mise en œuvre et éviter un empilement de mesures.\nPour la plupart des employeurs, le périmètre de mise en œuvre sera celui des décrets même si certains métiers, certaines fonctions sont en cours d’arbitrage et font même l’objet d’une appréciation restrictive : évaluateurs APA, référents de parcours des assistants familiaux de la filière administrative, les cadres hors FPH sans contact avec les usagers, assistantes sociales de polyvalence.\nLes critères sont en cours d’examen ou déterminés strictement d’après le décret qui prévoit qu’ il faut « exercer à titre principal des fonctions socio-éducatives ».\nLa date d’application de la mesure se situe entre le 1er avril (obligatoire pour les agents FPH des Foyers de l’enfance) et le mois de septembre avec ou sans effet rétroactif et les dates de prise de délibération varient entre fin juin et octobre ou novembre 2022.\nEn une demi-journée le 20 juin 2022 (Visio), faites un point complet avec Naudrh.com\nsur les actualités statutaires RH FPT parues depuis le 1er janvier 2022\nLigne conseils statutaires RH FPT NAUDRH.COM:\n- 20 % sur les abonnements souscrits en juin 2022 -\nPublié par www.naudrh.com Pascal NAUD - dans Indemnités Actualités Paie-rémunération Collterr colterr FPT FPTerr


Scandia couverts de table d’Iittala\nIittala - Scandia couteau de table\nUVP 19.00 CHF 10.90 CHF TVA incluse, plus 6,90 CHF livraison\nCouvert avec décoration en relief\nLa forme simple mais prononcée du couvert Scandia a été conçue par le designer Kaj Franck pour Iittala en 1952. Depuis cette année-là, le couvert est un classique séduisant par un design intemporel et des détails particuliers.\nDans la collection de Kaj Franck, le couvert est disponible comme relancement en plus grand format optimisé. Ainsi, il est adapté aux habitudes alimentaires actuelles.\nSet de couvert intemporel de 24 pièces avec rainures\nLa collection de couvert intemporelle destinée à l’usage quotidien vont le mieux avec des séries clairs et discrets comme Teema et Cardio d’Iittala. Des rainures dans les manches du couvert flattent vraiment les mains.\nLe design du couvert de table Scandia rappelle les formes géométriques fondamentales et rend les articles aussi simples que géniaux.\nCouvert en acier inoxydable 18/10\nLe set de 24 pièces comprend 6 couteaux de table, 6 fourchettes de table, 6 cuillères de table et 6 cuillères à café en acier inoxydable 18/10 de grande qualité. Toutes les pièces du couvert sont aussi disponibles séparément. Pour compléter le set, un service de couvert est disponible avec le même design.\nNr. d’article 134037\nDétails Adapté au lave-vaisselle\nDimensions Profondeur: 1,9 cm, Longueur: 21 cm\nPoids 84 g (Sans emballage)\nCatégorie Couverts de table\nTOP Iittala - verres de boisson essence à partir de 16.50 CHF * 4.78 von 5 -34% Iittala Teema - blanc à partir de PVC 16.50 CHF 10.90 CHF * 4.88 von 5 TOP Hay - Ensemble de hang cintre à partir de 13.00 CHF * 4.81 von 5 -32% Iittala - Teema - gris perle à partir de PVC 17.50 CHF 11.90 CHF * 4.89 von 5\nScandia couteau de table d’Iittala\nImage détaillée du couteau de table d’Iittala de la collection Scandia. La collection a été conçue par Kaj Franck pour Iittala en 1952. Elle est intemporelle mais prononcée.\nScandia couvert de table d’Iittala\nImage de groupe du set de couvert de table Scandia d’Iittala comprenant 6 couteaux, 6 fourchettes, 6 cuillères et 6 cuillères à café avec des rainures en acier inoxydable de grande qualité.


L'histoire de la police de Cornwall\nL’agent Eddie Osler (en bas, à droite) examine\nles lieux du déraillement d’un train en juillet 1948.\nLa locomotive du CN qui voyageait en direction\nSud n’a pas réussi à négocier le virage en direction\nEst sur laSixième rue et a chaviré sur le côté juste\nau Sud de l’intersection.\nL'histoire de la Police de Cornwall remonte à 1784 lorsque les gendarmes de village David Wright et David Scheik patrouillaient les routes poussiéreuses de ce qui serait connu plus tard sous le nom de Cornwall et les Cantons. Bien qu'il y ait des données qui montrent que des gendarmes spéciaux travaillaient de 1835 à 1860, la première fois qu'on fait référence au Corps de police de Cornwall est en 1860 et le premier policier de la ville fut Sam Pollock. En 1882, Allan Cameron est le premier à être nommé au poste de chef de police. En 1900 Cornwall avait trois policiers à plein temps qui avaient des responsabilités telles qu'inspecteur de viandes et la perception des taxes.\nLe Chef Cameron mourut en 1902 et au cours des trente prochaines années le Corps de police fut controlé par la Commission de police et le Conseil. Tous les salaires et autorités étaient approuvés par ces conseils.\nAu fil des ans, avec la croissance de la population, une poignée de policiers assuraient le maintien de l'ordre sur le territoire d'un mille carré de Cornwall. Au début de la Deuxième Guerre mondiale, le Corps a augmenté ses rangs de six policiers, en tant que force distincte, qui patrouillaient les abords de la ville. Ils étaient connus sous le nom de Corps de Police du Canton de Cornwall.\nIl a fallu trois ans, mais la veille du jour de l'An 1946 Cornwall est devenu la 28e ville en Ontario. Tout a commencé à la suite de la fusion de la municipalité de Cornwall avec le quartier du Glebe (9e Rue à Fairgrounds et Cumberland à Marlborough) en 1943, augmentant la taille de la municipalité de Cornwall de 1000 à 15,000 habitants.\nLes quatorze hommes de Cornwall et les six policiers du Canton ont continué dans leurs rôles distincts, d'assumer la responsabilité de leur territoire, et à s'entraider, en cas de besoin.\nAu début des années 1950, la question de regrouper les deux corps de police fit surface. La Police Provinciale de l'Ontario assurait une présence dans les comtés et la croissance de la ville à ses limites actuelles se réalisa en 1957. Le Corps de Police de la ville de Cornwall a été formé avec un effectif combiné de 20 hommes, le 1er janvier 1957. En 1957, le Corps de Police de Cornwall a pris contrôle de la circulation routière et la patrouille générale sur l'île avoisinante de Cornwall et occupa cette fonction jusqu'au milieu des années soixante-dix.\nLe premier chef de police fut Allan Clarke et le premier chef adjoint fut Hormidas Poirier, chef de police du Canton.\nIl y eut de nombreux changements au cours des quarante prochaines années dans le maintien de l'ordre et par la suite plusieurs changements au sein du Corps de Police de Cornwall. En 1995 Tony Repa, un inspecteur de la Police régionale de Halton fut nommé Chef de la Police de Cornwall.\nEn 1997 la Loi sur les services policiers de l'Ontario a modifié la Loi en éliminant le mot "Corps". Cela signifiait que chaque Corps policier en Ontario devait enlever le mot "Corps" et le substituer par le mot "Service".\nLe Chef Repa est allé encore plus loin et a initié un projet pour rendre le Service de Police de Cornwall plus accessible en suivant l'exemple de la police de Peterborough-Lakefield et ajouta "Communautaire" au nom de la Police de Cornwall. En 1998, après avoir obtenu l'approbation de la Commission des Services policiers de Cornwall, le nom officiel du Service de la Police de Cornwall est devenu le Service Communautaire de la Police de Cornwall.\nLes informations ci-dessus ont été rédigées d'après les notes de Ray O'Collin et les recherches du Sgt.Thom Racine (retraité).