Nemovitost jako zástava úvěru - PDF\nNemovitost jako zástava úvěru\nDownload "Nemovitost jako zástava úvěru"\n1 Bankovní institut vysoká škola Praha Finance Nemovitost jako zástava úvěru Diplomová práce Autor: Alexander Flaška Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Březen,\n2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne 30. března 2009 Alexander Flaška 2\n3 Anotace: Cílem práce je nadefinování podmínek pro získání úvěru. Kaţdý úvěr musí být zajištěn odpovídající hodnotou - zástavou. Problematika zástav je řešena v kapitole dvě, kde je proveden rozbor vhodnosti. Pro upřesnění vlastnických a jiných věcných práv jsou vyuţívána data z katastru nemovitostí. Tato data tvoří jeden ze základních informačních systémů státní (veřejné) správy v České republice. Dalším dokumentem o nemovitostech je trţní ocenění, ve kterém je odhadnuta jejich trţní hodnota. Pro vyloučení rizik spojených s vlastnictvím nemovitosti je vyţadováno pojištění, které je popsáno v následující kapitole. Jednou z forem získání úvěru je stavební spoření, coţ je produkt pro získání prostředků na financování bydlení. Stavební spoření, jeho princip a účel uzavírá teoretickou část práce. Závěr práce tvoří řešení úvěrové ţádosti dokladované na nemovitosti rodinného domu. Annotation: The goal of this work is to define the conditions for gaining a loan. Each loan has to be secured with sufficient equity. Security is dealt with in chapter two by using suitability analysis. Data from the Land Registry is used for accurate ownership rights and other property rights. This data creates one of the main informative systems of the government administration in the Czech Republic. Another document relating to properties is the market evaluation document, where their market value is appraised. In order to exclude risks linked with ownership of the property, insurance is required. The insurance is described in the following chapter. One of the loan forms is a building savings. Building savings is a product which provides finances to secure dwellings. Building savings, its principle and purpose, finalizes the theoretical part of this thesis. The final part of the thesis shows a sample of how to deal with a loan request for a family house. 3\n4 Poděkování: Rád bych poděkoval mému vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D. za odbornou pomoc při pořizování podkladů a informací pro mou diplomovou práci. 4\n5 Úvod Základní pojmy Vhodnost zástavy Zástava vhodná Zástava podmínečně vhodná Zástava nevhodná Katastr nemovitostí Základní pojmy v katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa Geometrický plán Metodika oceňování majetku na trţních principech Účel úvěru Výstavba Nákup nemovitosti Rekonstrukce modernizace Refinancování Zástavní smlouva Pojištění Pojištění budov Pojištění pro případ smrti Stavební spoření, princip a účel Základní princip Základní charakteristika produktu Právní vztahy s klientem\n6 8.3.1 Uzavření smlouvy o stavebním spoření Účastník stavebního spoření Státní podpora Překlenovací úvěr Úvěr ze stavebního spoření Řešení úvěrové ţádosti Ţádost o úvěr Účel úvěru Ocenění Závěr Seznam pouţité literatury\n7 Úvod Ve své diplomové práci se zabývám tématem Nemovitost jako zástava úvěru. Jsou zde popsány pouze nejčastěji pouţívané nemovitosti, které slouţí jako zástava při zajištění stavebních a překlenovacích úvěrů. Jedná se o pozemky, rodinné domy a bytové jednotky. Mým cílem je zpracovat ucelenou metodiku postupu zaměstnanců bank a stavebních spořitelen zejména pracovníků úvěrových oddělení při přijímání nemovitostí do zástavy a tedy posoudit jejich vhodnost pro zajištění úvěru. V první části jsou popsány základní pojmy a výrazy se kterými se lze v této oblasti setkat a to jak v odhadech dodávaných bankám jejich externími znalci a odhadci tak např. v katastru nemovitostí, nabývacích titulech apod. V práci jsou stručně zmíněny tři základní metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty nemovitostí. Dále je popsán katastr nemovitostí, který nám dává prostřednictvím listu vlastnictví základní údaje o nemovitosti a je tedy spolu s katastrální mapou jedním z hlavních dokumentů pro posouzení vhodnosti zástavy. V předposlední části je zmíněna velice důleţitá podmínka pro zajištění úvěru a tím je pojištění zastavované nemovitosti. V části stavební spoření je vysvětlen jeho základní princip a účel. Je zde proveden výklad základních ukazatelů, od nichţ se odvíjí přípustná výše úvěru. Závěrečná část této kapitoly je věnována problematice překlenovacích úvěrů. Vzorový příklad praktického řešení úvěrové ţádosti lze pouţít jako základ obecné metodiky při úvěrovém řízení. 7\n8 1 Základní pojmy Stavba Stavba (ve smyslu stavebního zákona) 1 veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Nemovitost Definice nemovitosti je uvedena v 119 Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Podle této legislativní normy jsou nemovitostmi 2 jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součásti nemovitosti Podle následujícího 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: Stavba není součástí pozemku. Součásti pozemku rozdělujeme na nadpovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji porosty. Obecně platí, ţe součástí pozemku je všechno co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčen jiný právní reţim. Součástí pozemku např. není: stavba, 1 Zákon č. 183/2006 Sb., 2 2 Zákon č. 40/1964 Sb., 119 8\n9 loţiska tzv. vyhrazených surovin, tedy těch surovin, které jsou majetkem státu, archeologické a paleontologické nálezy. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, apod. Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zástrčky (třeba mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti. Problematická jsou různá technologická zařízení. Pokud si jako příklad vezmeme strojírenskou výrobní halu, zjistíme, ţe jednotlivé soustruhy, buchary, frézky, apod. jsou obvykle pevně spojeny s podlahou pomocí ocelových kotev se šroubovými závity. Tyto stroje jsou zjevně pevně spojeny se stavbou, ale logicky nejsou její součástí. V praxi jsou za součást stavby povaţována taková technologická zařízení, která jsou se stavbou pevně spojena a slouţí přímo stavbě jako zařízení dopravní obsluţnosti (výtahy, eskalátory), zařízení zajišťující optimální tepelné a vlhkostní podmínky (zařízení kotelen, klimatizační jednotky), zabezpečovací zařízení a zařízení poţární ochrany a zařízení hygienického vybavení. Z hlediska stavebního práva je podstatné, ţe jedna stavba (např. garáţ přistavěná u rodinného domu) je součástí jiné stavby pouze pokud je s touto stavbou provozně propojena. Nestačí tedy pouze technologické propojení např. společným rozvodem elektřiny, ale musí se skutečně jednat o propojení dveřmi, společnou chodbou, apod. Příslušenství nemovitosti Podle 121 jiţ zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly a hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem uţívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleţí na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu) jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale můţe to být např. i stavební dokumentace. 9\n10 Zástavní právo Zástavní právo 3 ( ObčZ, 117a ObchZ) umoţňuje věřiteli uspokojit své pohledávky z předmětu zástavy, pokud dluţník nesplní svoji platební nebo jinou povinnost. Zástavní věřitel nemá právo "dělat si se zástavou co chce", zástava mu nemůţe taktéţ propadnout. Zástavní věřitel má právo na uspokojení své pohledávky ze zpeněţení zástavy. Prodej zástavy např. ve veřejné draţbě nenastává automaticky, musí jej navrhnout zástavní věřitel. Zástavní právo nevzniká uzavřením samotné smlouvy, ale aţ pravomocným rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Odevzdání movité věci zástavnímu věřiteli můţe být nahrazeno předáním věci do úschovy nebo skladováním u třetí osoby. Místo odevzdání věci vzniká zástavní právo k movitým věcem také jeho vyznačením v listině, která osvědčuje vlastnictví věci a bez které nelze s věcí nakládat nebo ji pouţívat, anebo viditelným označením na movité věci. Význam zástavního práva jako zajišťovacího prostředku násobí i výhodnější postavení zástavního věřitele v konkurzním řízení. Zástavní věřitel se v něm stává odděleným věřitelem, jehoţ pohledávka je uspokojena z výtěţku zpeněţení zastavené věci. Obvyklá cena Majetek 4 a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim Zákon č. 151/1997 Sb. 2 10\n11 2 Vhodnost zástavy Nemovitosti, které mají být předmětem zástavy mohou mít z nějakého důvodu různá omezení. A to jak rizika uvedená na listu vlastnictví např. exekuce, různá omezení vlastnických práv, zástavní práva, zástavní právo soudcovské, předkupní právo, duplicitní vlastnictví atd. tak mohou být ohroţena nahodilou škodní událostí typu pádu letadla nebo poţáru a dalších katastrofických událostí. Pochopitelně existují i další právní rizika jako je třeba vyvlastnění bez náhrady, apod. Dále musí nemovitost splňovat účel vyuţití tak, k jakému byla zkolaudována neboť toto muţe mít zásadní vliv na ţivotnost stavby. Další podmínkou vhodnosti můţe být např. technický stav, různé poruchy a to jak v základním konstrukčním systému stavby, nosných konstrukcí tak v prvcích krátkodobé ţivotnosti. Z těchto důvodů dělíme nemovitosti do tří základních skupin: 1. zástava vhodná 2. zástava podmínečně vhodná 3. zástava nevhodná 2.1 Zástava vhodná Aby mohla být nemovitost uznána, jako nemovitost vhodná pro zástavu úvěru musí splňovat minimálně tyto poţadavky: 1. Nemovitost musí být evidována v katastru nemovitostí. Zvláště v rozlehlých průmyslových areálech je moţné najít řadu objektů, které vznikly načerno, tedy bez stavebního povolení a jsou uţívány bez kolaudačního rozhodnutí. Tato praxe je negativním důsledkem podmínek pro investiční výstavbu před rokem 1990, kdy tehdejší státní podniky měly předepsány plán investic a pokud potřebovaly postavit nějaký objekt mimo tento plán musely prostředky na jeho výstavbu deklarovat třeba v poloţce údrţba. Vzhledem k tomu, ţe čerpání prostředků v jiné neţ předepsané struktuře bylo trestným činem, nebylo moţné tyto ilegálně vzniklé objekty ani kolaudovat, ani evidovat v tehdejší Evidenci nemovitostí. Pokud není takový objekt dodnes evidován, nelze na něj uplatnit zástavní právo, a proto logicky nemůţe být předmětem nemovité zástavy úvěru. 2. Právní stav nemovitosti je v souladu se skutečným stavem.v mnoha případech je moţné zjistit, ţe objekt, který byl v minulosti kolaudován, např. jako činţovní dům je dnes 11\n12 fakticky vyuţíván jako administrativní budova, aniţ by proběhla rekolaudace. Přitom technické, poţární, hygienické a další poţadavky na bytový dům a administrativní budovu jsou často diametrálně odlišné. Rizika vyplývající z vyuţívání objektu v rozporu s jeho právním stavem jsou natolik závaţná (například riziko neproplacení pojistného plnění v případě škodní události), ţe podobný objekt nelze přijmout jako zástavu úvěru. 3. Nemovitost musí být v absolutním vlastnictví. Zde je potřeba připomenout, ţe absolutní vlastnictví je takové vlastnictví, které není omezeno nájemními smlouvami nebo jiným omezením, ale podléhá např. vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku nebo zdanění. V praxi se za nemovitost v absolutním vlastnictví povaţuje taková stavba nebo pozemek, který buď vyuţívá vlastník pro svojí potřebu nebo je pronajata krátkodobě (na kratší dobu neţ jeden rok) nebo je pronajata dlouhodobě nebo na dobu neurčitou, ale výpovědní doba je kratší, neţ jeden rok a výpověď z nájmu není spojena s povinností platit nějakou pokutu, penále, apod. S nemovitostí, která není v absolutním vlastnictví, jsou spojena rizika vyplývající z kvality nájemní smlouvy a z omezení moţnosti prodat nemovitost s břemenem za obvyklých trţních podmínek. 4. K nemovitosti je zajištěn přístup z veřejné komunikace. Řada průmyslových, skladových a jiných areálů nebo vojenských objektů (kasáren) byla v nových ekonomických podmínkách trţního hospodářství nově vyuţita tak, ţe byla rozdělena na řadu dílčích hal nebo budov a tyto byly jednotlivě prodány různým subjektům. V mnoha případech nebyla dořešena problematika vlastnictví vnitřních obsluţných komunikací a je zde riziko, ţe pokud nemá objekt přijímaný jako zástava zajištěn přístup z veřejné komunikace, můţe být jeho vyuţívání znemoţněno tím, ţe k objektu bude nějakým způsobem zamezen přístup. Tento problém se také vyskytuje u mnoha rekreačních objektů a chat, ke kterým se je sice dlouhodobě vyuţívána nějaká cesta, ale v katastru nemovitostí nemusí být vůbec evidována nebo není zapsána jako veřejná komunikace a samozřejmě se mohou vyskytnout problémy s vlastnictvím. 5. Nemovitost musí být v dobrém technickém stavu, její opotřebení musí odpovídat předpokládané ţivotnosti. Podle stavebního práva je vlastník nemovitosti povinen jí udrţovat v dobrém technickém stavu. Pokud tak nečiní, porušuje zákon a např. riskuje, ţe jeho majetek nebude moţno pojistit nebo, ţe v případě škodní události nebude poskytnuto pojistné plnění. Nemovitost ve špatném technickém stavu také výrazně rychleji ztrácí svojí trţní hodnotu a schopnost produkovat zisk z nájmu. 12\n13 6. Nemovitost musí vyhovovat všem technickým, bezpečnostním, poţárním, ekologickým a jiným souvisejícím normám a předpisům. Stavba můţe být v dobrém technickém stavu, ale přesto z nějakých důvodů nemusí vyhovovat výše uvedeným normám a předpisům. Existují budovy, při jejichţ stavbě byly pouţity látky jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo byly postaveny z materiálů vyzařujícího radon. Taková nemovitost nejen ţe můţe mít nulovou trţní hodnotu, ale můţe mít i hodnotu negativní, pokud je s jejím vlastnictvím spojena povinnost jí na náklady vlastníka odstranit a vzniklou suť ekologicky zlikvidovat a deponovat. Podobně mohou existovat budovy, jejichţ úroveň protipoţárního zabezpečení neodpovídá současným poţadavkům se vším z toho vyplývajícími riziky. 7. Pokud je předmětem zajištění volný pozemek určený k zástavbě, musí být právně zajištěno, ţe předmětem zástavy budou i veškeré budoucí stavby na tomto pozemku. Tato podmínka vhodnosti zástavy vyplývá z jiţ zmíněné anomálie českého právního řádu, kdy je moţné různé vlastnictví pozemku a stavby na tomto pozemku stojící. Pochopitelně, ţe pokud by byl pozemek zastavěn stavbou jiného vlastníka jednalo by se zástavu nevhodnou. 2.2 Zástava podmínečně vhodná Tyto nemovitosti mají ke dni podání ţádosti o úvěr nějakou závadu nebo překáţku, která je vylučuje jako vhodnou zástavu, ale tato závada je odstranitelná v reálném čase a bez neúměrných investičních nebo jiných nákladů. Nutným předpokladem je to, ţe po odstranění závad nebo překáţek se stává nemovitostí vhodnou jako zástava. Některé závady tohoto typu: 1. Nemovitost není evidována v katastru nemovitostí. Nutným předpokladem je moţnost nechat zapsat uvedenou nemovitost do katastru nemovitostí bez větších právních nebo administrativních problémů. Příkladem můţe být rodinný dům, který někdo začal stavět před mnoha lety svépomocně, nějak ho dostavěl do stavu, kdy byl schopen uţívání, začal v něm bydlet, aniţ by se staral o jeho kolaudaci a následný zápis do katastru. 2. Nemovitost je ve spoluvlastnictví a chybí souhlas všech vlastníků s pouţitím nemovitosti jako předmětu zástavy. Podle našeho právního řádu je třeba k některým právním aktům souvisejícím s nemovitostí souhlasu všech jejich vlastníků. Tato situace obvykle vzniká při nejednotném názoru spoluvlastníků na budoucí vyuţití nemovitosti, 13\n14 často je některý ze spoluvlastníků dlouhodobě v cizině, apod. Nemovitost, kde souhlas všech vlastníků chybí nelze přijmout jako zástavu z důvodu značných právních rizik. 3. Užívání nemovitosti je omezeno věcným břemenem.zde je potřeba dobře uváţit, do jaké míry věcné břemeno ovlivňuje trţní hodnotu majetku neboli její případnou obchodovatelnost. Je samozřejmě rozdíl mezi podzemním vedením v odlehlém koutě zahrady a břemenem bezplatného uţívání celého rodinného domu na doţití. Aţ na úplné výjimky kaţdé věcné břemeno trţní hodnotu majetku sniţuje. Pokud je zjištěno, obvykle z výpisu z katastru nemovitostí, ţe majetek je zatíţen (omezen) věcným břemenem, musí se tato skutečnost zohlednit v provedeném trţním ocenění. Ve většině případů banka poţaduje věcná břemena s výjimkou věcných břemen technického charakteru vymazat. V případě věcného břemene práva chůze a jízdy, kdy např. vede cesta k sousední nemovitosti a nijak výrazně neomezuje vlastníka nemovitosti tímto břemenem zatíţené je moţno jej akceptovat v celém rozsahu. Toto věcné břemeno musí být přesně vymezeno a zakresleno geometrickým plánem, který je součástí evidence v katastru nemovitostí. Věcná břemena jsou podrobněji popsána v kapitole Majetek není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Jak je uvedeno výše, majetek s břemenem nájemních smluv je takový majetek, který je buď dlouhodobě pronajat bez moţnosti výpovědi nájemní smlouvy, nebo je výpověď nájemní smlouvy podmíněna nějakou sankcí. Aby se takováto nemovitost stala vhodnou pro zajištění úvěru, je třeba buď změnit nájemní smlouvy tak, aby se z ní stala nemovitost v absolutním vlastnictví. 5. Právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou. Z výpisu z katastru nemovitostí je zjištěno, ţe právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou. Zde by měl potenciální klient nejprve objasnit, o jaké změny se jedná a své tvrzení pochopitelně podloţit průkaznými dokumenty. Následně banka sdělené informace posoudí a rozhodne. Obvykle se taková nemovitost stává vhodnou aţ ve chvíli, kdy uvedené změny skutečně proběhnou, a právní stav nemovitosti je stabilní. 6. Nemovitost je zatížena zástavním právem. Pokud je zástavní právo ve prospěch jiné banky, neţ u které je ţádost o úvěr vyřizována, pak je nutné toto zástavní právo vymazat nebo doloţit doklad od banky, ţe úvěr byl jiţ splacen a zástavní právo zaniklo. Jiná situace nastává pokud je účelem úvěru refinancování. V tomto případě poţaduje banka potvrzení od zástavního věřitele, ţe souhlasí s předčasným splacením původního úvěru a tím dojde 14\n15 k zániku zástavního práva. Dalším případem kdy se setkáváme se zástavním právem je při nové výstavbě. Např. při novostavbě bytového domu je výstavba této nemovitosti financována bankou, která má na celou nemovitost zástavní právo. Při vloţení prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí dojde k vyčlenění bytových jednotek a příslušných podílů na domě a pozemku (pozemcích) a zástavní právo se objeví na všech bytových jednotkách. Klient, který ţádá o úvěr u jiné banky má v kupní smlouvě uvedeno za jakých podmínek toto zástavní právo zanikne. 7. K majetku není zajištěn přístup z veřejné komunikace. V tomto případě je předpokladem to, ţe přístup k nemovitosti není smluvně dořešen smlouvou o věcném břemeni přístupu (právu cesty) nebo nějakou jinou právní formou, ale ve skutečnosti je přístup fyzicky moţný. V tomto případě je nutné zajistit přístup smlouvou o věcném břemeni a následně vloţit do katastru nemovitostí. V některých případech se lze setkat i se smlouvami nájemními, ty však nebývají nejvhodnější, vzhledem k tomu, ţe nájemní smlouva je vţdy uzavřena mezi fyzickými popř. právnickými osobami (vlastníky nemovitosti) a v případě realizace zástavy (prodeji nemovitosti), kdy se změní vlastník by tato smlouva byla neplatná. 8. Nemovitost je užívána bez kolaudačního rozhodnutí. Předpokladem je, ţe stavba, obvykle budova, má takové technické a provozní parametry, ţe bez větších investic vyhovuje všem aktuálním předpisům a normám. Získání kolaudačního rozhodnutí je více méně formálním aktem. 9. Nemovitost nebo její část je postavena nebo uţívána v rozporu s projektovou dokumentací. Pokud nebyla postavena podle schválené projektové dokumentace, neměla by být ani zkolaudována. Jedna moţnost je, ţe projektová dokumentace byla změněna jiţ před kolaudací (v průběhu stavby). Další, obvyklejší, případ je ten, ţe majitel nebo uţivatel stavbu během jejího uţívání nějak změnil, aniţ by tuto skutečnost dal právně do pořádku. Podobně jako v předchozím případě i zde je nutné, aby uvedená změna stavby nebyla v rozporu s předpisy a normami. 2.3 Zástava nevhodná U této skupiny nemovitostí se jedná o takové případy, kdy závady bránící pouţití nemovitosti jako zástavy úvěru jsou tak závaţné, ţe fakticky nemohou být odstraněny. 15\n16 1. Nemovitost je postavena na pozemku jiného vlastníka. Toto je případ anomálie našeho právního řádu. Stavba postavená na pozemku jiného vlastníka můţe klidně bezproblémově slouţit potřebám svého vlastníka nebo uţivatele po celou dobu své ţivotnosti, ale je ohroţena tolika právními riziky, ţe je podle názoru všech finančních institucí v České republice nevhodná jako zástava úvěru. 2. Pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka. U pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka se objevuje otázka jeho faktické prodejnosti. I kdyţ je moţné, ţe by takový pozemek byl prodejný, je třeba vymezit sektor potenciálních klientů a výši trţní hodnoty. Prakticky jedinými zájemci o podobné pozemky jsou jednak vlastnící nemovitostí, na pozemku stojících, kteří si potřebují vyřešit právní rizika spojená se stavbou na cizím pozemku jednak investoři, kteří koupí podobný pozemek z důvodu výnosu z nájmu. 3. Stavby s vydaným demoličním výměrem. Hodnota stavby s vydaným demoličním výměrem, ať jiţ z důvodu zchátralosti budovy nebo z toho důvodu, ţe stavba bude odstraněna v zájmu vlastníka nebo ve veřejném zájmu je rovna hodnotě vyuţitelných zbytků. Tato hodnota je obvykle tak nízká, ţe podobný typ nemovitosti nemůţe slouţit jako zástava úvěru. 4. Vybrané jednoúčelové stavby jako jsou jednoúčelové technické provozy, důlní a vodní díla. V tomto případě je situace relativně velmi sloţitá. V prvé řadě je třeba posoudit, zda uvedené stavby fungují nebo jsou obchodovány samostatně nebo jako funkční části většího celku, třeba technologického provozu. Proto je také zdůrazněno, ţe se jedná o vybrané jednoúčelové stavby. Malá vodní elektrárna je bezpochyby jednoúčelová technická stavba, ale přitom můţe být vysoce zisková a dobře prodejná. Naopak těţko lze definovat kupce byť funkčního, ale opuštěného důlního díla. 5. Nemovitosti v záplavovém nebo geologicky nestabilním území. S existencí podobných nemovitostí jsou spojena neúměrná rizika. Mimo to, jsou tyto majetky vyloučeny z pojištění. Jelikoţ platí zásada, ţe kaţdá nemovitost přijatá jako zástava úvěru musí být pojištěna, jsou tyto nemovitosti nevhodné jako zajišťovací prostředek jiţ z tohoto důvodu. 6. Nemovitosti, u nichž nelze objektivně zjistit tržní hodnotu. Většinou se jedná o tak specifické majetky, ţe neexistuje ţádný sektor trhu s nimi, ani nelze definovat potenciální zájemce o takový majetek. Příkladem mohou být třeba kontaminované pozemky, jejichţ vlastnictví je spojeno s povinností odstranit kontaminaci na vlastní náklady. Zde někdy 16\n17 můţe mít majetek i zápornou hodnotu břemeno spojené s náklady na dekontaminaci je větší neţ potenciální trţní hodnota dekontaminovaného pozemku. 3 Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí České republiky (dále jen katastr nemovitostí ) se zabývá podrobným evidováním nemovitostí. Představuje soupis, popis a geometrické a polohové určení vybraných nemovitostí na území státu a jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Tento ucelený, průběţně aktualizovaný, počítačově ovládaný informační systém o pozemcích, vybraných stavbách (budovách) a o vybraných bytech a nebytových prostorech tvoří jeden ze základních informačních systémů státní ( veřejné ) správy v České republice. V katastru nemovitostí se evidují takové údaje, které zabezpečují jeho vysokou společenskou vyuţitelnost. Je postupně propojován s jednotlivými odvětvovými informačními systémy, např. s centrálním registrem obyvatel, s automatizovaným daňovým informačním systémem, s registrem ekonomických subjektů, číselníkem částí obcí apod. Efektivní komunikace těchto informačních systémů vychází z vlastní podstaty katastru nemovitostí, jehoţ význam a účel je vymezen tak, ţe je zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Údaje o druzích pozemků podávají přehled o rozloţení půdního fondu v České republice, kaţdoročně se bilancuje i rozčlenění orné půdy a zemědělské půdy podle výrobních podoblastí. 3.1 Základní pojmy v katastru nemovitostí Bonitovaná půdně ekologická jednotka ( BPEJ ) Základní mapovací a oceňovací jednotka zemědělských půd, tj. specifický územní celek s konkrétními stanovišťními vlastnostmi, vyjádřenými pětimístným číselným kódem, který vyjadřuje rozdílné produkční a ekonomické efekty zemědělského území. 17\n18 Číslice: 1 = příslušnost ke klimatickému regionu 2 a 3 = příslušnost k určité půdní jednotce 4 = kombinace svaţitosti pozemku a jeho expozice ke světovým stranám 5 = kombinace hloubky a skeletovitosti půdního profilu Budova Nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Pole zákona č. 72/1992 Sb., musí mít budova nejméně dva prostorově uzavřené samostatné uţitkové prostory (s výjimkou hal) a rozhodnutím vlastníka lze za budovu povaţovat rovněţ sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, ţe můţe plnit samostatně základní funkci budovy. Budova rozestavěná Budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, ţe je jiţ patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo nebo evidenční, a budova, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Byt Místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Byt rozestavěný Místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě s byty a nebytovými prostory, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Část obce Evidenční jednotka vytvářená objekty s čísly popisnými, popř. čísly evidenčními v jedné číselné řadě. Obec můţe mít jednu nebo i více částí. Část obce nemá ohraničené uzavřené území, můţe z části nebo ve výjimečných případech i zcela leţet na území jiné obce. 18\n19 Digitalizace mapy Proces převodu analogové (grafické) mapy nebo jiných podkladů do počítačově zpracovatelné formy. Druh pozemku Závazně stanovená charakteristika účelu uţívání pozemku: orná půda, chmelnice, ovocné sady, trvalé travní porosty (dříve louky a pastviny), které tvoří v souhrnu zemědělské pozemky, dále lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy. Dřívější pozemková evidence Operát bývalého pozemkového katastru a navazujícího přídělového a scelovacího řízení; ve zvláštních případech téţ pozemková kniha a evidence nemovitostí. Evidence nemovitostí Soupis a popis vybraných nemovitostí doplněný evidencí zákonem stanovených uţívacích a vlastnických vztahů k nim. Nemovitosti byly geometricky zobrazeny na pozemkových mapách. Evidence nemovitostí se vedla v letech na základě zákona č. 22/1964 Sb. Evidenční číslo Číslo, kterým se označují budovy a objekty, které slouţí k prozatímnímu nebo občasnému bydlení (zahradní domky, chaty apod.) a nejsou označeny popisným číslem. Části obce mají samostatné evidenční číslovaní budov. Geometrické určení nemovitosti a katastrálního území Určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezený jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Geometrický plán Technický podklad a neoddělitelná součást listin, podle nichţ má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy (při zápisu věcného břemene k části pozemku je geometrický plán přílohou listiny, do katastrální mapy se nezobrazuje). 19\n20 Identifikátor Vyjadřuje jednoznačné určení informačního údaje (rodné číslo občana, identifikační číslo právnické osoby, číslo katastrálního území podle jednotného číselníku prostorových jednotek statistického úřadu apod.). Katastrální území Technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. V katastru nemovitostí je označeno šestimístným číselným kódem jednotného číselníku prostorových jednotek. Mapa bývalého pozemkového katastru Označení pro katastrální mapu dřívější pozemkové evidence (bývalého pozemkového katastru). Operát Součásti technického díla, stanovené co do druhu a úplnosti pro určité, přesně vymezené dílo. Parcela Obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen svislým průmětem hranic v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné ploch a nádvoří. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Parcelní číslo Parcelní číslo (kmenové) je číslo, kterým je označena parcela ve všech částech katastrálního operátu v jednom katastrálním území. Parcelní číslo ve tvaru zlomku se skládá z kmenového čísla v čitateli a z čísla poddělení ve jmenovateli. Parcely se v kaţdém katastrálním území označují arabskými čísly buď ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely, nebo v jedné číselné řadě bez ohledu na druh pozemku. Plomba Upozornění ve výpisu z katastru nemovitostí, v informacích o parcelách, budovách, bytech a nebytových prostorech, ţe zapsané právní vztahy a další práva jsou dotčeny změnou. Plomba je vyznačena na listu vlastnictví písmenem P u kaţdé dotčené nemovitosti a na 20\n21 listu vlastnictví pro jednotku u kaţdé dotčené jednotky. Na listu vlastnictví pro dům je plomba vztahující se k jednotce vyznačena pouze u budovy. Popisné číslo Číslo, kterým se označuje v obci kaţdá samostatná budova (popř. soubor budov) trvalého charakteru (obytná, provozní, obchodní), která je oddělena od jiné budovy. Kaţdá budova se označuje pouze jediným číslem popisným nebo evidenčním. Spojí-li se dvě nebo více budov v jednu, má tato budova všechna čísla původních budov do nového rozhodnutí obce o přečíslování budov. Části obce mají samostatné popisné číslování budov. Pozemek Přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, popřípadě rozhraním způsobu vyuţití pozemku. Vklad Druh zápisu práva k nemovitosti do katastru nemovitostí na základě rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí. Záznam Druh zápisu práva k nemovitosti v katastru nemovitostí, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí (práva, které vzniklo, změnilo se nebo zaniklo zejména ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné draţbě, vydrţením, přírůstkem a zpracováním, a to na základě listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy). 3.2 Výpis z katastru nemovitostí 5 List vlastnictví obsahuje údaje katastru nemovitostí o vlastníku a jiném oprávněném, o nemovitostech, které jsou evidovány v jeho vlastnictví, o podrobnějších údajích katastru nemovitostí, které se váţí k vlastníkovi nebo k nemovitostem a k jednotkám ( bytům a nebytovým prostorům ) v jeho vlastnictví. 5 Katastr nemovitostí po novele Bohumil Kuba, Květa Olivová, 2002 ISBN\n22 Označuje se číslem listu vlastnictví. Listy vlastnictví jsou číslovány od jedničky s tím, ţe je vyhrazeno číslo: 1 pro bývalé místní národní výbory, popř. pro současné obce při přechodu majetku ČR do majetku obce 2 pro okresní úřady zpravidla pro obce pro Pozemkový fond ČR zpravidla pro neznámého vlastníka List vlastnictví je rozdělen na záhlaví a části označené A, B, B1, C, D, E a F. Zakládá se vţdy jeden pro nemovitosti, ke kterým jsou vztaţeny shodné vlastnické vztahy pro kaţdého vlastníka (spoluvlastníka) nebo jiného oprávněného v rámci katastrálního území. Samostatný list vlastnictví se zakládá i pro dům s vymezenými jednotkami a v souvislosti s tím se zakládají i samostatné listy vlastnictví pro vlastníky (spoluvlastníky) vymezených jednotek. Samostatný list vlastnictví se zakládá i pro duplicitní zápis vlastnictví nemovitosti. Záhlaví 6 Obsahuje vţdy číslo listu vlastnictví, údaje o datu, hodině a minutě, kdy byl výpis z katastru pořízený a identifikační údaje k lokalitě a nemovitosti. Tedy okres, obec a katastrální území (u kaţdého je uvedený kód a název) a specifický název dokumentu podle typu nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí, Vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory, nebo Vlastnictví bytu a nebytového prostoru. Pod nadpisem a identifikačními údaji by neměla chybět informace o druhu číslování parcel. Přesně řečeno, zda pozemky v daném katastrálním území jsou vedené v jedné nebo dvou číselných řadách. Části listu vlastnictví ČÁST A - VLASTNÍK, JINÝ OPRÁVNĚNÝ Označuje právní vztah a udává přehled všech vlastníků a dalších oprávněných, kteří souvisí s konkrétní nemovitostí\n23 Údaje o vlastnících (spoluvlastnících) zahrnují nejen jméno, akademický titul a adresa trvalého bydliště nebo sídla, ale i označení zda se jedná o společné jmění manţelů (zkratka SJM) a jedinečný identifikátor vlastníka, tedy rodné číslo nebo IČO. Ve sloupci Podíl lze vyčíst, jak velkou část kaţdý z majitelů vlastní. V případě, ţe se jedná o 100 procentní vlastnictví bytu, zde nebude vypsáno ţádné číslo. Údajů o spoluvlastnictví by si měl všímat především kupec dané nemovitosti. Pokud má o ni váţný zájem, musí koupi projednat se všemi vlastníky. To se týká i společného vlastnictví manţelů. Pokud je například nemovitost součástí SJM, nelze ji koupit bez vědomí a souhlasu obou manţelů. Kupní smlouva by mohla být v budoucnu zpochybněna. Vlastníci, se kterými nebyla podepsaná, by se mohli dovolávat její neplatnosti. ČÁST B - NEMOVITOSTI V této části jsou uvedeny podrobné identifikační údaje o nemovitostech, které se vztahují k vlastníkům vyjmenovaným v části A. U klasického vlastnictví bytu se zde dá vyčíst nejen specifikace bytové jednotky (tedy číslo bytu a číslo listu vlastnictví k bytu) a její podíl na společných částech domu a pozemku, ale i detaily k parcelám souvisejících s domem, a tedy i bytem. Údaje k pozemkům obsahují parcelní číslo, výměru, druh pozemku a způsob vyuţití i ochrany. Způsob ochrany u pozemku pod činţovním domem bude například označený jako zastavěná plocha a nádvoří a přiléhající pozemek jako zahrada. Mohou zde být ale i jiné ochrany jako například chráněná území. Údaje k budovám zahrnují informace o části obce, čísle popisném či evidenčním, typu budovy a způsobu jejího vyuţití a ochrany (u bytového domu např. bude bydlení ) a dále pak i číslo parcely, na které je budova evidována. Údaje k jednotkám, tedy bytovým jednotkám, obsahují informace o domě, ve kterém se nacházejí, číslo jednotky a případně i její vymezení v rámci domu (tj. číslo bytu) typ a způsob vyuţití a velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, případně i pozemku. Důleţité poznámky a zkratky: PK = Pozemkový registr EN = Evidence nemovitostí 23\n24 GP = Grafický příděl P = plomba (označuje skutečnost, ţe se s nemovitostí něco děje probíhá zde např. řízení o změně vlastnického práva nebo vkladu zástavního práva banky či jiné instituce) Pokud je nemovitost zaplombovaná, tedy je u ní uvedeno P, měl by se kupující zajímat o důvody a o to, co se s nemovitostí děje. V horším případě to můţe znamenat, ţe nemovitost jiţ prodávající prodal či si k ní zřídil zástavní právo. Údaj Chráněná krajinná oblast nebo Památkově chráněné území u způsobu ochrany zpravidla představují pro majitele řadu omezení v nakládání s konkrétní nemovitostí, coţ je třeba vést v patrnosti uţ při koupi či jiné změně vlastnictví. ČÁST B1 JINÁ PRÁVA Tato část se týká dalších práv k nemovitosti vyjma vlastnictví. Zde jsou uváděna jiná věcná práva jako například věcná břemena. Pokud k nemovitosti ţádná taková další práva nejsou, mělo by zde být uvedené Bez zápisu. ČÁST C OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA Specifikuje konkrétní omezení k vlastnictví nemovitosti. Ačkoli třeba k bytu se ţádná omezení nevztahují, mohou se určitá omezení vztahovat k bytovému domu, kde byt je. Tato část tedy uvádí informace, zda je nemovitost zatíţená zástavním, podzástavním právem, omezením dispozičních práv kvůli prohlášení konkurzu či opatření soudu nebo nařízené exekuci či zda je u nemovitosti věcné předkupní právo nebo jiné omezení z práva odpovídajícího věcnému břemeni. Součástí této části jsou také údaje o fyzických či právnických osobách, které mají tato práva, a o listinách, které tato práva a omezení dokládají. Do těch je moţné za poplatek nahlédnout a vyţádat si jejich kopii přímo na katastrálním úřadě. Bytový dům, který má třeba v nebytových prostorách technologické zařízení teplárny, bude mít v této části například specifikované věcné břemeno o bezplatném uţívání nebytových prostor za účelem zřízení, provozování a udrţování technologického zařízení pro dodávku tepla a teplé vody na dobu X let s adresou konkrétní teplárny, které se toto břemeno týká. 24\n25 ČÁST D JINÉ ZÁPISY V této části bývají doplňující poznámky váţící se k nemovitosti. Mohou zde být například informace o podaném ţalobním návrhu, zahájení pozemkových úprav či opravě chyby v katastrálním operátu (souhrnu geodetických informací, např. mapy) nebo změně hranic katastrálního území. Budou zde také zmínky o dalších nejasnostech ohledně vlastnictví či probíhajícím soudním sporu, který by mohl ovlivnit jednoznačnost vlastnictví této nemovitosti. ČÁST E NABÝVACÍ TITULY A JINÉ PODKLADY ZÁPISU V této části je moţné zjistit, jakým způsobem vlastník nabyl vlastnické právo k nemovitosti. Uvádí se zde přehled listin, na jejichţ základě vzniklo nebo bylo změněno vlastnické a jiné právo uvedené v části A, k nemovitostem uvedeným v části B. Současně je zde i přehled všech oprávněných osob, ke kterým se listiny váţí. Můţe se jednat nejen o kupní smlouvy, ale i o darovací smlouvy nebo dědické řízení. ČÁST F VZTAH BONITOVANÝCH PŮDNĚ EKOLOGICKÝCH JEDNOTEK (BPEJ) K PARCELÁM Tato část se týká výhradně zemědělských pozemků. Zahrnuje informace o výměře, parcelním čísle a původu parcely. 3.3 Katastrální mapa Polohopisná mapa velkého měřítka (do 1 : 5000 včetně) s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastr nemovitostí. Předměty obsahu katastrální mapy se vyznačují standardizovanými mapovými značkami. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků; budovy se zobrazují průnikem nebo průmětem svého vnějšího obvodu. Katastrální mapy vyhotovené v dekadickém měřítku obsahují body bodového pole, hranice chráněných území a ochranných pásem a další prvky polohopisu. Digitální katastrální mapa má svůj obsah zaznamenán číselně a je moţno jej prostřednictvím výpočetní a zobrazovací techniky znázornit nebo jinak účelově vyuţít. Katastrální mapy jsou státním mapovým dílem. 25\n26 3.4 Geometrický plán Geometrický plán je výsledkem zeměměřičských činností a svým obsahem, způsobem zpracování a účelem, pro který je vyhotovován, úzce souvisí s vedením katastru nemovitostí. Geometrický plán je technickým podkladem a neoddělitelnou součástí všech listin, podle nichţ má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy, a přílohou listin, kterými se zřizuje věcné břemeno k části pozemku. Geometrický plán se zhotovuje zejména pro: změnu hranice katastrálního území a hranice územní správní jednotky v případech, kdy její nový průběh nelze ztotoţnit s průběhem hranice parcely, která je jiţ zobrazena v katastrální mapě, rozdělení pozemku (např. při prodeji části pozemku jiné osobě), změnu hranice pozemku (např. při vyrovnání hranice pozemků mezi sousedy), změnu hranice druhu pozemku (např. mezi lesním pozemkem a trvalým travním porostem, ornou půdou a chmelnicí), vyznačení nové budovy (která je předmětem evidování v katastru nemovitostí) nebo změny jejího vnějšího půdorysného ohraničení např. pro vydání kolaudačního rozhodnutí (s výjimkou drobných staveb), vyznačení budovy nebo změny jejího vnějšího půdorysného ohraničení jedná-li se o budovu, která je příslušenstvím jiné budovy evidované v katastru nemovitostí na téţe parcele (s výjimkou drobných staveb), vyznačení rozestavěné budovy, určení hranic nových pozemků při pozemkových úpravách, není-li výsledkem úprav obnovený katastrální operát (tj. včetně katastrální mapy), určení části hranice obvodu komplexních pozemkových úprav, jejíţ průběh nelze ztotoţnit s průběhem hranice parcely, která je jiţ zobrazena v katastrální mapě, doplnění katastru nemovitostí o pozemek, vedený dosud ve zjednodušené evidenci parcel, pokud se jeho hranice vytyčují a označují v terénu hraničními znaky ( jedná se o pozemek, nezobrazený v katastrální mapě, který byl dříve sloučen do většího půdního celku), 26\n27 grafické vyjádření rozsahu práva, které omezuje vlastníka pozemku ve prospěch jiného (věcné břemeno k části pozemku). Součásti geometrického plánu: popisové pole grafické znázornění výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí výkaz údajů o bonitovaných půdně ekologických jednotkách ( BPEJ ) k parcelám nového stavu ověření a potvrzení geometrického plánu 4 Metodika oceňování majetku na tržních principech Pro zajištění úvěru neboli pro potřeby bank je zásadní, aby byla pouţita některá z metod trţního ocenění a tedy odhadnuta trţní hodnota nemovitosti. Znalecké posudky se zjištěnou cenou podle cenového předpisu nejsou pro tento účel nejvhodnější, i kdyţ některé banky tyto znalecké posudky akceptují, pokud je účelem úvěru např. nákup zastavované nemovitosti a klient má jiţ tento znalecký posudek zpracován např. pro daňové účely. Používané metody při tržním ocenění 7 Porovnávací metoda Porovnávací metoda, jak jiţ vyplývá z jejího názvu je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Prvním předpokladem aplikace porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Některé prameny uvádějí, ţe kvalitní cenová databáze se vytváří třicet let za předpokladu 7 Ing. Petr Ort, Ph. D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha, 2006, ISBN:\n28 kontinuálních a standardních trţních podmínek tedy vyloučením závaţných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn, apod. Při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí naráţíme na dva zásadní problémy: 1. úplnost informací o porovnávané nemovitosti, 2. pravdivost informací. Problém se objevuje ve dvou rovinách: 1. Skutečná prodejní cena lze nahlédnout do kupní smlouvy obvykle ano, na katastrálním úřadu. Mohou existovat i případy, kdy se cenu spolehlivě dozvíme i z jiných zdrojů např. jsme vlastníky realitní kanceláře apod. To, ţe skutečnou prodejní cenu zná někdy jen prodávající a kupující je bohuţel realita a musíme s ní v našich úvahách počítat. 2. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti obvykle není problém udělat vnější obhlídku, popř. se dostat do veřejně přístupných prostor. Bez problémů také získáme výpis z katastru nemovitostí. Pokud nejsme v kontaktu s majitelem porovnávané nemovitosti, bude relativně náročné provést zaměření budovy (nutné pro zjištění správného počtu porovnatelných jednotek) a získat relevantní informace např. o typu nájemních smluv. Nákladová metoda Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí popisem (nálezem) a zaměřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby). Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost 28\n29 a omezená vypovídající schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost). Příjmová metoda Teorie příjmové metody filosoficky vychází s analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti generovat. Uvedená definice je sice platná ve speciálních případech, ale není platná všeobecně. Pokud bychom jí akceptovali, jednak bychom se nemuseli zabývat ani porovnávací, ani nákladovou metodou, jednak bychom předmět ocenění zúţili pouze na typy majetku, které jsou vytvářeny pouze na komerční bázi. Majetky (nemovitosti), které jsou nekomerční nebo je jejich hlavní účel jiný neţ komerční bychom potom mohli touto metodou ocenit jen obtíţně nebo nedokonale. Lze tedy konstatovat, ţe neexistuje jediná, dokonalá a absolutní metoda jak stanovit objektivní trţní hodnotu. Pro ilustraci jednotlivých metod oceňování nám můţe poslouţit tato alegorie: Minulost Současnost Budoucnost Nákladový přístup Porovnávací přístup Příjmový přístup S jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali Jaká je současná trţní hodnota majetku na trhu Jaký očekáváme v budoucnosti výnos Vidíme tedy, ţe ţádná ze základních metod oceňování majetku není samoúčelná, ale ţe má své logické místo a svojí úlohu při analýze výsledné trţní hodnoty. 29\n30 Oceňování věcných břemen 8 Věcných břemen, která se mohou nějak vázat na nemovitý majetek je celá řada. Podstatou většiny věcných břemen je to, ţe vlastník nemovitosti, ke které se věcné břemeno váţe je povinen: něco strpět, něčeho se zdrţet, něco konat. U pozemku se jedná například o: právo chůze a jízdy po pozemku, poţívací právo k porostům na pozemku, vedení nadzemních nebo podzemních silových nebo jiných rozvodů na pozemku, podzemní garáţe. U stavby se můţe jednat například o: právo bezplatného uţívání části nebo celého objektu, regulované nájemné, právo vstupu do cizího objektu. Při ocenění věcného břemena je třeba v prvním kroku zjistit, zda je věcné břemeno poskytnuto bezplatně nebo za úplatu. Obecně je třeba říci, ţe aţ na naprosté výjimky (věcné břemeno za úplatu, která přesahuje výrazně obvyklé trţní nájemné) kaţdé věcné břemeno trţní hodnotu majetku sniţuje, tím, ţe omezuje jeho výnosový potenciál nebo jeho trţní uplatnění. Jestliţe tedy např. zákon č. 151/97 Sb. v 18 hovoří o ročním uţitku z věcného břemene, jedná se z ekonomického hlediska spíše o roční ztrátu z břemene. Přesto je věcné břemeno ekonomický statek a jako takový musí být nějakým způsobem ocenitelné. 8 Ing. Petr Ort, Ph. D.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha\n31 Porovnávací metoda tuto metodu můţeme pouţít pouze tehdy, pokud máme dostatek relevantních trţních informací o uţitcích (ztrátách) z porovnatelných věcných břemen. Tento přístup je spíše teoretický, protoţe v praxi jsou jednotlivá věcná břemena natolik unikátní, ţe je prakticky nelze porovnat. Jedinou výjimkou z tohoto obecného pravidla je regulované nájemné u bytu, které je de facto věcným břemenem. Nákladová metoda i nákladová metoda je při ocenění věcného břemene pouţívána spíše výjimečně. Její podstata (filosofie) je zaloţena na úvaze, jaké náklady musíme vynaloţit, aby trţní hodnota majetku zatíţeného věcným břemenem dosáhla optimální hodnoty (maximálního výnosového potenciálu). Příjmová metoda tato metoda je při ocenění věcného břemene jednoznačně nejrozšířenější. Pokud se jedná o věcné břemeno zřízené za úplatu (například nám jako majiteli pozemku někdo platí roční paušál za to, ţe má právo přes pozemek procházet), která je ve výši trţně obvyklé v daném čase a místě, oceníme toto břemeno pomocí standardního algoritmu příjmové metody. Mnohem častější je případ bezplatného uţívání bytu nebo jiného komerčně vyuţitelného prostoru (části rodinného domu). Pokud je věcné břemeno bezplatného uţívání stanoveno na dobu určitou, třeba deset let, určí se jeho hodnota jako součet ztráty z nájmu uvedeného prostoru za dobu trvání věcného břemene, jinými slovy jako příslušným způsobem kapitalizovaný (inflace, průměrný úrok z vkladu) desetinásobek ročního nájemného prostoru. Pokud je věcné břemeno bezplatného uţívání zřízeno na dobu neurčitou bez moţnosti jej zrušit, ocení se pomocí instrumentu kapitalizace věčné renty. Sloţitější je situace tehdy, pokud je věcné břemeno vázáno na osobu, například právo bezplatného uţívání bytu na doţití konkrétní osoby. Ocenění podle právního předpisu oceněním věcných břemen se zabývá (jak jiţ bylo zmíněno) i zákon č. 151/97 Sb. O oceňování majetku a to v 18. Tento zákon stanoví, ţe věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny. Tento základní oceňovací princip se neuplatní tehdy, pokud existuje smlouva o věcném břemeni nebo jiný relevantní dokument (řízení o dědictví, rozhodnutí 31\n32 orgánu státní správy, apod.) z něhoţ lze zjistit roční uţitek. Aby se zabránilo případným daňovým únikům je v citovaném zákoně dále klauzule, ţe roční uţitek dohodnutý ve smlouvě o věcném břemeni nebo v jiném dokumentu nesmí být niţší neţ dvě třetiny obvyklé ceny. Roční uţitek zjištěný jedním nebo druhým způsobem se následně násobí počtem let uţívání práva, nejvíce však pěti. Výjimkou je okolnost, kdy věcné právo patří určité osobě po dobu jejího ţivota. V tomto případě se roční uţitek násobí deseti bez ohledu na osobu. Zákon uvaţuje i tu moţnost, ţe nelze roční uţitek ţádným obvyklým způsobem zjistit. V tomto případě se věcné břemeno ocení paušální částkou Kč. 5 Účel úvěru Ke kaţdé ţádosti o úvěr by měl být předloţen účel úvěru, tedy k čemu klient získané finanční prostředky pouţije. U stavebních spořitelen, které ze své podstaty financují výhradně bydlení, rozeznáváme 4 typy účelu úvěrů. 5.1 Výstavba Při výstavbě nemovitosti by měla být v ocenění uvedena obvyklá cena pozemku a dále obvyklá cena budoucí po dokončení stavby. Součástí ocenění je projekt a výkresová dokumentace s rozpočtem nákladů na stavbu. Při tomto typu úvěru bývá zpravidla pouţit systém postupného čerpání, kdy klient dokládá protokoly o stavu stavby s vypočítanou rozestavěností objektu a odhadem současné trţní hodnoty. Toto samozřejmě neplatí pokud je trţní hodnota pozemku dostatečná a zajistí tak úvěr v plné výši. V první fázi je předmětem zástavy pouze pozemek (pozemky) a poté co je moţné zapsat rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí dojde k vyhotovení nových zástavních smluv stává se předmětem zástavy i stavba. Zápis rozestavěné stavby se provádí čestným prohlášením vlastníka, ţe je rozestavěná budova ve smyslu ust. 27 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Budova je jiţ v takovém stupni rozestavěnosti, ţe je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí. Po dokončení stavby musí být doloţeno kolaudační rozhodnutí a přidělení čísla popisného. 32\n33 5.2 Nákup nemovitosti Při nákupu nemovitosti je dokládáno standardní ocenění s odhadem obvyklé ceny nemovitosti a kupní smlouva. Pokud si klient půjčuje pouze na nákup nemovitosti a ne na její modernizaci je třeba posoudit stáří a její technický stav (nejedná-li se o novostavbu) a zhodnotit zda je nemovitost je schopna po celou dobu splácení úvěru jej v plné výši zajistit. Je-li vyhodnoceno, ţe bude nutná následná rekonstrukce, aby nedošlo k jejímu dalšímu znehodnocení, měl by klient doloţit, ţe má dostatečné disponibilní zdroje na provedení oprav směřujících k zamezení dalšího chátrání budov. 5.3 Rekonstrukce modernizace Jedním z velice častých důvodů a ţádostí o úvěr je nákup nemovitosti a její následná rekonstrukce nebo modernizace. V tomto případě je důleţité, aby bylo doloţeno ocenění mimo stanovené obvyklé ceny současné také stanovení obvyklé cena budoucí a ceny minimální v rekonstrukci. Cena minimální v rekonstrukci je taková, kdy je odhadnuta trţní hodnota po demolici všech prvků, které je potřeba na stavbě odstranit. Např. při opravě nebo výměně střešní krytiny, kdy dojde k odstranění těchto částí stavby, změně dispozičního řešení objektu, kompletní výměně vnitřních rozvodů, výměně oken apod. Je nutné doloţit soupis všech budoucích prováděných prací s předběţným rozpočtem nákladů nebo, pokud je rekonstrukce rozsáhlejší, tak i projekt, rozpočet od stavební firmy, která bude rekonstrukci provádět, stavební povolení popř. ohlášení stavby. U přístaveb je třeba po dokončení nechat zaměřit skutečný stav a nový půdorys stavby geometrickým plánem a vloţit do katastru nemovitostí. Při rekonstrukci objektu můţe dojít ke zjištění, ţe jsou narušeny i základové konstrukce a bude tedy nutné celou stavbu odstranit nebo je stavba v jiţ tak špatném stavebně technickém stavu, ţe její rekonstrukce by si vyţádala mnohem větší náklady, neţ stavba nová. V obou těchto případech musí vlastník nemovitosti poţádat stavební úřad o demoliční výměr, nechat původní stavbu vymazat z katastru nemovitostí a nechat zapsat novou stavbu jako rozestavěnou. To vše samozřejmě s vědomím úvěrující banky. Pokud klient postupuje jinak a banka má v zástavě stále původní objekt s č.p., který jiţ fyzicky zanikl vystavuje se nebezpečí okamţitého splacení úvěru za hrubé porušení úvěrových podmínek. Na nově vzniklý objekt by se v tomto případě zástavní právo nevztahovalo. 33\n34 5.4 Refinancování Systém refinancování se pouţívá, kdyţ klient přechází od jedné banky k druhé. Většinou je to ke konci fixace úrokových sazeb, kdy je pro klienta výhodnější převést úvěr k jiné bance a stávající úvěr jednorázově splatit. Pro tyto účely mají banky různá kriteria, ale v podstatě se snaţí ţádost o úvěr pro klienta co nejvíce zjednodušit. U některých bank je např. akceptováno původní ocenění, které by však nemělo být starší neţ 5 let a čestné prohlášení obchodního zástupce nebo jiného externího pracovníka banky, ţe nemovitost navštívil a její stav odpovídá stavu uvedenému v odhadu nebo, ţe je jiţ zmodernizována, popř. dokončena a zkolaudována a pořídí její aktuální fotodokumentaci. 6 Zástavní smlouva Zástavní smlouva je smlouva mezi zástavním dluţníkem (tím, kdo dává nemovitost do zástavy) a zástavním věřitelem (bankou), popisující práva a povinnosti těchto smluvních stran, a pohledávku věřitele vůči dluţníkovi (hypoteční úvěr) a zástavu (nemovitost). Příklad obecné zástavní smlouvy : Zástavní smlouva na nemovitou věc Zástavní věřitel (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma) (bydliště, nebo sídlo) (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO) Zástavní dlužník (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma) (bydliště, nebo sídlo) (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO) Čl. 1 Předmět zástavního práva 34\n35 Zástavní dluţník je výlučným vlastníkem:...zde JE UVEDENA PŘESNÁ DEFINICE PŘEDMĚTU ZÁSTAVY Hodnota nemovitosti byla znaleckým posudkem ze dne stanovena na Kč. Znalecký posudek je přílohou této smlouvy. Čl. 2 Důvod zástavního práva a jeho zřízení Zástavní dluţník je dluţníkem ze smlouvy o půjčce uzavřené dne se zástavním věřitelem. Výše půjčky činí Kč, splatná je dne Smlouva o půjčce tvoří přílohu této smlouvy. Zástavní dluţník zřizuje k nemovitosti specifikované v čl. 1 zástavní právo ve prospěch zástavního věřitele k zajištění plnění z této smlouvy o půjčce. Zástavní věřitel toto právo přijímá. Čl. 3 Práva a povinnosti zástavního dlužníka Zástavní dluţník se zavazuje po dobu trvání závazku z této zástavní smlouvy nepřevést zastavenou nemovitost bez souhlasu zástavního věřitele na třetí osobu. Zastavenou nemovitost popsanou nesmí zástavní dluţník ani dále zastavit, ani zřídit věcné břemeno bez souhlasu zástavního věřitele. Zástavní dluţník prohlašuje, ţe na nemovitosti neváznou dluhy, věcná břemena ani jiné právní povinnosti. Zástavní dluţník dále prohlašuje, ţe ke dni podpisu této smlouvy se neváţe k nemovitosti ţádný nájemní vztah a současně se zavazuje nepronajmout nadále nemovitost třetí osobě. Zástavní dluţník je povinen zdrţet se všeho, čím by se stav zástavy zhoršoval k újmě zástavního věřitele. Ztratí-li zástava na ceně tak, ţe zajištění pohledávky se stane nedostatečné, bude postupováno dle 151 písm. e) občanského zákoníku. Pro tento případ je sjednáno, ţe 35\n36 zástavní věřitel je oprávněn písemně poţádat zástavce, aby do jednoho měsíce od doručení ţádosti zástavního věřitele přiměřeně doplnil zástavu původní. Čl. 4 Závěrečná ustanovení Smlouva je platná a účinná dnem podpisu této smlouvy obou smluvních stran. Věcněprávní účinky smlouvy nastávají zápisem vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí. Smlouva je vyhotovena v 6 vyhotoveních, z nichţ strany obdrţí po jedné a po čtyřech vyhotoveních obdrţí katastrální úřad. Účastníci prohlašují, ţe si text smlouvy důkladně přečetli, s obsahem souhlasí a ţe tato smlouva byla uzavřena podle jejich skutečné, svobodné a váţné vůle a na důkaz toho pod ni připojují své podpisy. Čl. 5 Intabulační doložka Podle této smlouvy provede Katastrální úřad v v katastru nemovitostí na LV č. pro obec, katastrální území tuto změnu: V části C LV: Ostatní části beze změny. V dne.. Podpisy: (zástavní věřitel) (zástavní dluţník) Definice do zástavních smluv musí být naprosto jednoznačná a přesně popisující nemovitosti, které budou předmětem zástavy, tak jak jsou evidovány v katastru nemovitostí. 36\n37 7 Pojištění 9 Majetek logicky souvisí s pojištěním, neboť podléhá velkému mnoţství různých rizik a jejich realizací dochází k velkým materiálním škodám. Majitelé nemovitostí mají dvě moţnosti jak škodu uhradit: 1. z vlastních finančních prostředků 2. rozhodnou se majetek pojistit. Neţivotní pojištění zahrnuje krytí velkého mnoţství rizik neţivotního charakteru na rozdíl od ţivotního pojištění (pouze dvě rizika: riziko smrti a riziko doţití). Jde například o tyto skupiny rizik: - ţivelní riziko - odcizení - vandalství - strojní rizika - odpovědnostní rizika - rizika finančních ztrát - úvěrová rizika atd. Velké mnoţství rizika má za následek velkou nabídku pojistných produktů v neţivotním pojištění. Je potřeba systematicky utřídit a logickým způsobem zpřehlednit širokou nabídku produktů. V odborné literatuře je několik způsobů třídění, ještě větší škála třídících přístupů je u samotných pojišťoven. Nejpřehlednější a logicky nejlépe uspořádané členění v odborné literatuře je, podle mého názoru, v knize Principy pojištění a pojišťovnictví autorky Evy Ducháčkové. Autorka rozděluje produkty neţivotního pojištění do následujících oblastí: - neţivotní pojištění osob - pojištění majetková - pojištění odpovědnostní 9 Rous Alois: Sylaby přednášek - Pojišťovnidtví 37\n38 - pojištění právní ochrany - cestovní pojištění. Předmětem mého zájmu je pojištění majetku a to jenom v té části, která je těsněji spjata s obsahem diplomové práce. Majetek obyvatelstva můţeme z velmi obecného hlediska rozdělit na tři skupiny, které většina občanů více méně důvěrně zná a sice: - domácnosti - budovy - auta. Vlastnit majetek je v dnešní době prestiţní záleţitost, smyslem ţivotního snaţení mnoha lidí. Ti určitě mají s majetkem pozitivní i negativní zkušenosti. Starosti jim způsobují především škody na majetku a krádeţe. Pojištění vzniklo, aby tyto chmury zmizely. Z odborného pojistného hlediska potom hovoříme o: - pojištění domácností - pojištění budov havarijním pojištění aut. V dalším výkladu se budu věnovat problematice pojištění domácnosti a pojištění budov (budova chápaná jako typický představitel nemovitosti). 7.1 Pojištění budov Budovy definují pojistitelé ve většině pojistek jako soukromé obydlí (cihlové,kamenné nebo betonové se střechou břidlicovou, taškovou, kovovou, asfaltovou nebo betonovou), jeho přístavky a příslušenství, zdi, ploty, vrata, ohrady, plavecké bazény, terasy, příjezdové cesty a chodníky. Praktické východisko ze sloţité definice můţe být to, ţe součástí budovy je v podstatě vše, co zanecháváme na místě, kdyţ se z domu stěhujeme. Z toho důvodu sem patří i stálé vybavení kuchyně, elektrická instalace, dvojité zasklení oken. Při této příleţitosti je dobré zdůraznit rozdíl mezi pojištěním domácností a pojištěním budov. Stručně to lze vyjádřit následovně: - předmětem pojištění domácností jsou: mobilní věci - předmětem pojištění budov jsou: stěny, podlahy, stropy, střechy atd. 38\n39 Pojištění nemovitostí poskytuje pojistnou ochranu nemovitosti a ostatních staveb na pozemku náleţejících k této budově před následky škod vzniklých působením ţivelných pohrom a dalších rizik. V rámci pojištění nemovitosti lze pojistit: rodinný dům bytový dům pojištění bytů (v osobním vlastnictví pojištěného, zapsaných v katastru nemovitostí) rekreační chalupa nebo chata garáţ příslušenství staveb (ploty, bazény, skleníky apod.) movité věci, slouţící k výstavbám, opravám nebo rekonstrukcím (stavební materiál, dočasné objekty umístěné na staveništi atd.) Nemovitost lze pojistit i pokud je ve výstavbě. Pojištěny jsou také stavební materiál a dočasné objekty, zařízení staveniště potřebné k nově zahajované stavbě (novostavbě) pojištěné budovy, pokud se nacházejí na pozemcích, které jsou v jednotném funkčním celku s pozemkem, na němţ je umístěna tato pojištěná budova. Rozsah rizik, na které se pojištění budov vztahuje je ve skutečnosti velmi četný. Při výkladu této problematiky jde vţdy jen o orientační výčet škod. Teoreticky lze rozdělit rozsah rizik do tří modelových variant: - základní varianta (ţivelní rizika, odcizení, vandalství) - širší varianta (základní varianta + pád předmětů, zřícení skal, vodovodní rizika) - nejširší varianta All risks s výlukami válečných a politických rizik. Konkrétní rozsah rizik si určuje kaţdá pojišťovna sama. Můţe se tedy stát, ţe u jedné pojišťovny škody vzniklé např. dešťovou vodou zaplaceny jsou a u druhé pojišťovny nikoliv. Proto je důleţité znát všeobecné i specifické pojistné podmínky, které jsou nezbytnou součástí kaţdé pojistné smlouvy. Pojistná částka je jednak horní hranicí plnění pojišťovny v případě, ţe dojde k pojistné události, jednak se z ní vypočítává pojistné. Čím vyšší pojistná částka, tím vyšší platíme 39\n40 pojistné. Pojistná částka má odpovídat hodnotě pojištěné nemovitosti, tak aby se vyloučilo podpojištění. Aby k podpojištění nedošlo, je třeba pojistnou částku udrţovat v souladu s hodnotou nemovitosti, která můţe růst v průběhu času. V případě podpojištění by totiţ pojišťovna, dojde-li pak k pojistné události, vyplatila sníţené plnění, které bude v takovém poměru ke škodě, v jakém je pojistná částka k hodnotě nemovitosti. Naopak pojistná částka, která hodně převyšuje hodnotu nemovitosti také není praktická, neboť se z ní zbytečně platí vyšší pojistné. A v případě škody stejně nikdy nemůţeme obdrţet pojistné plnění vyšší neţ je výše škody, neboť pojištění nesmí vést k obohacení pojištěného. Pojistná částka se většinou stanovuje na novou cenu věci. Novou cenou se rozumí cena poškozené věci bez odpočtu opotřebení. Přesto pokud máme např. exkluzivní plastová okna, pojišťovna vyplatí plnění za běţně dostupná plastová okna. Pojištění můţete sjednat i na časovou cenu, tj. cenu poškozené věci bezprostředně před pojistnou událostí (s odpočtem opotřebení). Co ovlivňuje výši pojistného? výše pojistné částky; výše zvolené spoluúčasti; rozsah sjednaných připojištění; lokalita místa pojištění s ohledem na moţnost výskytu povodně, či vloupání. Pokud se nemovitost nenachází v záplavové oblasti, je moţné vyuţít pojištění na rizika povodně a záplavy. Nachází-li se ovšem objekt v záplavové oblasti, ve které v posledních několika letech byla opakovaně velká voda, tato skutečnost můţe mít vliv na navýšení pojistného, v některých případech i sjednání pojištění s výlukou pojistného nebezpečí povodeň - záplava. Důvodem je, ţe pojištění slouţí jako ochrana proti nahodilým událostem a ne jako pokrytí pravidelně se opakujících jevů. Pojistné podmínky definují předmět pojištění, nikde však není stanoven způsob výpočtu hodnoty dané nemovitosti. Prodejci pojištění mají sice k dispozici pomůcku pro oceňování nemovitosti, jedná se však o velmi zjednodušený materiál, který slouţí pouze ke snadnějšímu stanovení pojistné částky a kontrole pojistné částky ze strany pojišťoven. 40\n41 Například ČSOB Pojišťovna či Hasičská vzájemná pojišťovna při sjednávání pojištění stavby kontrolují pojistnou hodnotu pojišťované stavby v aktuálním čase výpočtem na základě sazeb za m3 obestavěného prostoru. Tyto sazby vyplývají z vyhlášky ze zákona o oceňování majetku. Pojišťovna Generali naopak vychází z aktuálních tabulek kaţdoročně vydávaných poradenskou firmou ÚRS. Oba tyto základní ukazatele vykazují přibliţně stejné hodnoty, s tím rozdílem, ţe ÚRS narozdíl od vyhlášky tyto ceny aktualizuje kaţdoročně. Základní rozpočtové ukazatele ohodnotí metr obestavěné plochy bez ohledu na umístění stavby. Proto tyto základní proměnné pojišťovny upravují pomocí koeficientů pro jednotlivé oblasti, kde se pojištěná nemovitost nachází. Tyto tzv. náklady na umístění stavby se mezi jednotlivými pojišťovnami různí. Vedle toho se pojišťovny různí také v oceňování opotřebení. Přestoţe tak pojišťovny vycházejí z přibliţně stejných podkladů, je stejný dům před podpisem pojistné smlouvy oceněn různými pojišťovnami odlišně. Při uzavírání pojistné smlouvy si můţeme vyţádat informace, jak daná pojišťovna postupuje při oceňování nemovitosti. 7.2 Pojištění pro případ smrti Na začátku této kapitoly bylo řečeno, ţe s pořizováním nemovitostí úzce souvisí pojištění pro případ smrti. Hned na počátku výkladu tohoto produktu je třeba zdůraznit, ţe se jedná o pojistný produkt, který patří do oblasti ţivotního pojištění na rozdíl od pojištění domácností a budov, patřící do oblasti neţivotního pojištění. Ţivotní pojištění kryje pouze dvě základní rizika (na rozdíl od mnoha rizik v neţivotním pojištění), a sice: - riziko smrti - riziko doţití. Rostoucí význam tohoto pojištění pro současnou moderní společnost je zajištění jistiny úvěru. V tomto případě je pojistné plnění plně vinklováno ve prospěch poskytovatele úvěru. V případě pojistné události je zbytek jistiny jednorázově splacen pojistným plněním z pojištění pro případ smrti. Pojištění pro případ smrti je označováno termínem rizikové ţivotní pojištění. Rizikové pojistné je charakterizováno tím, ţe hodnota pravděpodobnosti pojistné události po dobu trvání pojištění v čase se výrazně nemění, kolísání kolem průměru není v čase příliš významné a tato část pojistného se spotřebovává v průběhu pojistného období a není z 41\n42 něho tvořena dlouhodobá rezerva. Veškeré zaplacené pojistné je pouţito ke krytí pojistného rizika. Charakteristickým ryse tohoto pojištění je relativně nízké pojistné při stanovení vysoké pojistné částky. Za pojistné ve výši několika set korun měsíčně můţe být stanovena milionová pojistná částka. Pojistnou událostí tohoto pojištění je smrt pojištěného. Před smrtí jsou si všichni lidé rovní, všichni zemřou. Nerovnost je v tom, kdy zemřou, v kterém věku ţivota. Pro pojištění je velmi důleţitý rys nahodilosti a nahodilost smrti nespočívá v tom, zda smrt nastane, ale kdy nastane. Pojistnou částku si určuje sám pojistník. Sjednaná pojistná částka se v případě smrti pojistníky vyplácí osobě, kterou určil pojistník v pojistné smlouvě, tzv. obmyšlenému. Obmyšleným v převaţující podobě jsou: - pozůstalí - banka. Pojištění pro případ smrti se dělí do dvou základních skupin, rozhodujícím kritériem je způsob sjednání pojistné doby a to neomezeně nebo dočasně. Časově neomezené pojištění pro případ smrti je zaloţeno na neexistenci speciálně stanovené pojistné doby s klientem. Pojišťovna sama si však stanovuje určité limity: - placení pojistného např. do 65 let věku klienta, výplata pojistného plnění klientovi např. do 85 let. To znamená, ţe u tohoto typu rizikového ţivotního pojištění je pojistné plnění vţdy vyplaceno. Dočasné pojištění pro případ smrti kryje riziko výhradně v rámci sjednané pojistné doby. Kdyţ během této pojistné doby: - dojde k úmrtí pojišťovna vyplatí pojistnou částku, - nedojde k úmrtí pojišťovna nevyplatí pojistnou částku. Kdyţ nedojde k tragické události během pojistného období, pojišťovna nevyplatí pojistné plnění, protoţe toto rizikové pojištění neobsahuje spořící sloţku. Je to samozřejmě velká nevýhoda pro klienta, je to typický produkt neekvivalentního vztahu mezi pojišťovnou a klientem. Přesto tento produkt má velké uplatnění. 42\n43 Tento typ rizikového ţivotního pojištění se vyuţívá při zajištění jistiny úvěru, většinou hypoték. Pojistná částka se odvíjí od výše hypotéky a stanovuje se jako: - pevně sjednaná pojistná částka, - klesající pojistná částka. Výhodou tohoto produktu je, ţe klesající pojistná částka odpovídá klesající dluţné částce v hypotéce (kaţdý rok klesá výše pojistné částky, aby přesně odpovídala dosud nesplacené části hypotéky). Tímto způsobem se stává pojistka levnější- pojistné se platí jen 2/3 pojistné doby (např. 7 let u pojistky sjednané na 10 let). Délku pojistného období si klient stanovuje sám. Pojišťovna garantuje výplatu pojistné částky v případě úmrtí klienta. Nevýhodou tohoto produktu je, ţe nemá spořící sloţku, nesplňuje tedy podmínku pro daňovou uznatelnost. Pojišťovna negarantuje ţádné zhodnocení vloţených peněz do tohoto produktu. 43\n44 8 Stavební spoření, princip a účel Základní princip U stavebních spořitelen je zachován princip, podle kterého se úvěry poskytují z vkladů ostatních členů kolektivu, kteří ještě úvěr nezískali. Úvěr tedy můţe získat pouze ten účastník, který nejprve určitou dobu spoří. Spořící klient vyplacení úložky naspořené částky úvěr ze stavebního stát státní podpora fond stavebního spoření spoření splátky úvěru klient splácející úvěr úroky z vkladů stavební spořitelna úroky z úvěrů Obr. 1 Toky prostředků v systému stavebního spoření. Do fondu stavebního spoření plynou spořící úloţky a splátky úvěru jednotlivých účastníků. Z tohoto fondu jsou vypláceny úvěry i uspořené částky účastníků po ukončení fáze spoření. 10 Stavební spoření, Asociace stavebních spořitelen, Praha\n45 Spořící sloţky jednotlivých klientů tvoří takzvaný fond stavebního spoření, ze kterého jsou vypláceny prostředky na poskytnutí úvěru, ale i výplaty uspořených částek. Fond stavebního spoření Jedná se o objem prostředků, které má stavební spořitelna k dispozici pro přidělování cílových částek a vyplácení uspořených částek v případě výpovědi smlouvy účastníkem stavebního spoření. Obecně můţeme fond stavebního spoření chápat takto: + uspořené částky účastníků ve fázi spoření - pohledávky za účastníky v úvěrové fázi - vypovězené, avšak dosud nevyplacené vklady - přidělené, avšak dosud nevyplacené vklady a úvěry + cizí zdroje = fond stavebního spoření Význam prvních čtyř poloţek je zřejmý. Jedná se o rozdíl mezi uspořenými částkami a poskytnutými úvěry, přičemţ je ve třetí a čtvrté poloţce pamatováno i na skutečnost, ţe výplata prostředků (jak naspořených částek, tak i úvěrů) následuje vţdy bezprostředně po výpovědi či přidělení smlouvy, ale ţe zde můţe dojít k časové prodlevě. Poslední poloţka jsou cizí zdroje. V určitých situacích totiţ můţe stavební spořitelna zvýšit svůj fond stavebního spoření, aby dokázala uspokojit více účastníků. Můţe si například vypůjčit na finančním trhu určitý objem prostředků, uloţit je do fondu stavebního spoření a poskytnout tak více úvěrů. 8.2 Základní charakteristika produktu Stavební spoření vzniklo jako produkt určený pro získání prostředků potřebných pro financování bydlení. Od doby, kdy tento produkt vznikl, se situace na trhu finančních sluţeb změnila od základu. Důvody, proč stavební spoření i nadále zůstává oblíbeným produktem, však trvají. Investice do bydlení je totiţ pro drtivou většinu obyvatel největší investicí v jejich ţivotě. A stavební spoření je jiţ ze svého principu konstruováno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování pro co nejširší skupinu moţných klientů. Pro financování 45\n46 bydlení je typické spojení alespoň dvou zdrojů: spoření a úvěru. Stavební spoření oba tyto zdroje spojuje do jednoho produktu a vyuţívá všech výhod, které s tohoto spojení plynou. Smlouva o stavební spoření uzavřená mezi účastníkem stavebního spoření a stavební spořitelnou obsahuje několik důleţitých náleţitostí: cílovou částku úrokovou sazbu vkladů i poskytnutého úvěru a popis tarifu, který zahrnuje základní podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření Cílová částka je klíčovým parametrem celé smlouvy o stavebním spoření. Jedná se o celkový finanční objem, který můţe klient pomocí stavebního spoření získat, přičemţ stanovenou část musí naspořit a část získá formou úvěru. Na cílové částce závisí řada parametrů a podmínek konkrétního tarifu stavebního spoření (například čekací doba na přidělení cílové částky, výše splátky úvěru ze stavebního spoření nebo i výše poplatku za uzavření smlouvy). Úrokové sazby vkladů i poskytovaných úvěrů jsou ze zákona stanoveny jako pevné. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěrů ze stavebního spoření a navíc jejich rozdíl nesmí podle zákona přesáhnou tři procentní body. Výjimku zákon umoţňuje pouze v případě, ţe klient po určité době spoření neprojeví zájem o poskytnutí úvěru. Právě úrokové sazby jsou jednou z rozhodujících výhod stavebního spoření, protoţe klientovi je jiţ při podpisu smlouvy o stavebním spoření garantována pevná úroková sazba nejen pro fázi spoření, ale i pro fázi úvěru, který mu můţe být po několika letech spoření poskytnut. Podmínky pro poskytnutí úvěru jsou dány zákonem a všeobecnými obchodními podmínkami konkrétní stavební spořitelny. Přidělení cílové částky je okamţik, kdy klient splnil všechny podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření a můţe tedy přejít ze spořící fáze do fáze úvěrové. S účastníkem je uzavřena smlouva, na jejímţ základě můţe zahájit čerpání úvěru. 46\n47 Výše úvěru Naspořená částka cílová částka Hodnotící číslo je údaj, který vyhodnocuje intenzitu a délku spoření účastníka. Čím déle a čím víc účastník spoří, tím vyšší má hodnotící číslo. Hodnotící číslo je nástrojem stavební spořitelny pro řízení aktiv a pasiv. Fáze spoření Fáze splácení úvěru Přidělení cílové částky Obr. 2 Modelový vývoj zůstatku na účtu stavebního spoření. Po několika letech spoření klient získá úvěr ve výši rozdílu mezi cílovou a naspořenou částkou. Fáze splácení úvěru je zpravidla delší neţ fáze spoření. Stavební spoření má dvě fáze. Tou první je fáze spoření. Klient ukládá měsíční vklady, obvykle ve výši 0,3 % 0,7 % cílové částky (podle podmínek tarifu). Ve fázi spoření je mu dále na účet připisována státní podpora ve výši stanovené zákonem. Výše měsíční úloţky je kalkulována zpravidla tak, aby klient během doby, která přibliţně odpovídá vázací lhůtě, naspořil stanovenou částku potřebnou pro přidělení (obvykle se jedná o 30 % - 50 % cílové částky). 47\n48 Pro získání nároku na úvěr ze stavebního spoření musí klient splnit předem stanovené podmínky. Tento okamţik se nazývá splnění podmínek pro přidělení cílové částky. Klient je dotázán, zda přidělení přijímá, a má v této situaci velkou volnost. Můţe přidělení přijmout, nebo můţe pokračovat ve spoření. Klient, který přidělení přijme, obdrţí vyplacenou uspořenou částku a můţe vyuţít i úvěr ze stavebního spoření ve výši aţ do rozdílu mezi cílovou částkou a uspořenou částkou. Poskytnutý úvěr je splácen měsíčními splátkami, jejichţ výše se obvykle neliší od měsíční úloţky ve fázi spoření. Klient, který splnil podmínky pro přidělení cílové částky, nemusí přijmout přidělení okamţitě. Můţe pokračovat dále ve spoření a přijmout přidělení později. Klient, který nemá zájem o úvěr, můţe spoření kdykoli výpovědí smlouvy bez ohledu na to, zda splnil podmínky pro přidělení či ne. Výpovědí smluvní vztah mezi klientem a stavební spořitelnou končí. 8.3 Právní vztahy s klientem Uzavření smlouvy o stavebním spoření Fyzická nebo právnická osoba se stává účastníkem stavebního spoření uzavřením smlouvy o stavebním spoření. Smlouva o stavebním spoření musí vedle identifikace účastníků smlouvy obsahovat i ujednání o výši cílové částky. Povinně musí obsahovat i údaj o úročení vkladů a úročení úvěru ze stavebního spoření, který bude na základě této smlouvy účastníkovi v budoucnu poskytnut. Smlouva o stavebním spoření, kterou uzavírá účastník fyzická osoba, musí obsahovat i údaj o tom, zda ţádá či neţádá o státní podporu. Toto prohlášení lze měnit pouze jedenkrát ročně. Podle 7 zákona je stavební spořitelna povinna vypracovat všeobecné obchodní podmínky (VOP), které podléhají schválení Ministerstvem financí ČR. VOP musí obsahovat podmínky uzavírání smluv a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření, podmínky uzavírání smluv o úvěru ze stavebního spoření a postup při jejich uzavírání, změnách a ukončování. Vedle toho musí VOP obsahovat i postup při zániku stavební spořitelny nebo 48\n49 při odnětí bankovní licence. VOP obsahují poměrně podrobný popis a vysvětlení těchto povinných náleţitostí a obsahují rovněţ popis poskytování, čerpání a splácení úvěrů, jejich zajištění apod. VOP stavebního spoření jsou součástí smlouvy o stavebním spoření a kaţdý účastník je obdrţí při uzavření smlouvy. Jsou rovněţ k dispozici na webových stránkách stavebních spořitelen. Kaţdá stavební spořitelna má vedle VOP zpracovány ještě všeobecné úvěrové podmínky, které doplňují a upřesňují ujednání obsaţená v úvěrových smlouvách Účastník stavebního spoření Účastníkem stavebního spoření můţe být podle 4 odst. 1 zákona jakákoliv fyzická nebo právnická osoba, jak občan České republiky, tak i cizinec. Omezen je však okruh účastníků, kteří mohou získat státní podporu. Jak jiţ bylo uvedeno, vedle občanů České republiky mohou státní podporu podle 4 odst. 2 získat pouze občané Evropské unie, kterým byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území ČR a bylo mu přiděleno příslušným orgánem České republiky rodné číslo, a další fyzické osoby s trvalým pobytem na území ČR a přidělený rodným číslem. Některou z podmínek uvedených v odst. 2 musí tyto fyzické osoby splňovat po celý kalendářní rok, za který má být přiznána státní podpora, výjimku tvoří pouze rok uzavření a skončení smlouvy o stavebním spoření, kdy postačí, aby podmínka byla splněna po dobu, kdy v daném roce trvá doba spoření. Z uvedeného vyplývá, ţe uzavírání smluv o stavebním spoření s fyzickými osobami, které nejsou občany České republiky a ţádají o státní podporu, je sloţitější neţ u Českých občanů. Vedle identifikace klienta musí stavební spořitelny zkontrolovat i splnění některé z dalších podmínek, na jejichţ splnění je vázáno přiznání státní podpory. To cizinec obvykle dokládá platným vízem či průkazem o povolení k pobytu. Účastníkovi stavebního spoření cizinci můţe být samozřejmě poskytnut i úvěr, a to jak úvěr překlenovací, tak úvěr ze stavebního spoření. Ţádné zákonné omezení pro poskytování úvěrů cizincům účastníkům stavebního spoření neexistuje, s jedinou výjimkou. Bytová potřeba, která má být s výnosu úvěru financována, se musí nacházet na území České republiky. 49\n50 8.4 Státní podpora Státní podpora je jedním ze základních fenoménů stavebního spoření a bez její existence by tento produkt nemohl v současné době prakticky existovat. Hlavní role státní podpory je role motivační. V době zakládání stavebního spoření je velmi důleţité, aby výše státní podpory byla stanovena tak, aby motivovala co největší počet klientů a došlo co nejrychleji k dostatečné kumulaci zdrojů v kolektivu. V době, kdy je systém jiţ zaběhnut, dochází zpravidla k její určité redukci. Obdobný vývoj byl i v dosavadní historii stavebního spoření v České republice. V době přijetí zákona (č. 96/1993 Sb.) měl kaţdý klient právo získat státní podporu ve výši 25 % z ročně uspořené částky, maximálně však 1500 Kč. Vázací lhůta, tedy období, po které nesmí klient nakládat s vkladem, aniţ by přišel o státní podporu, byla stanovena na 5 let. Změnou zákona s účinností od se tato výše státní podpory změnila na 15 % z ročně uspořené částky, maximálně však 3000 Kč a vázací lhůta byla prodlouţena na 6 let. 50\n51 Cílová částka Výše úvěru Naspořená částka cílová částka 8.5 Překlenovací úvěr Zákon ( 5, odst. 5) umoţňuje stavebním spořitelnám poskytnout klientům úvěr na řešení bytových potřeb jiţ před tím, neţ vznikne nárok na přidělení cílové částky. V podmínkách českých stavebních spořitelen se pro tento úvěr vţil název překlenovací úvěr (někdy také tzv. meziúvěr). Poskytování překlenovacích úvěrů je označováno za tzv. mimokolektivní obchod. Fáze spoření Fáze splácení úvěru Přidělení cílové částky Překlenovací úvěr Obr. 3 Překlenovací úvěr slouţí k překlenutí doby do přidělení cílové částky. Umoţní klientovy získat celou cílovou částku potřebnou pro financování dříve, neţ splní podmínky pro přidělení. Překlenovací úvěr není splácen postupně, účastník platí pouze úroky. V okamţiku přidělení je překlenovací úvěr splacen přidělenou cílovou částkou. 51\n52 Ze mimokolektivní obchod jsou překlenovací úvěry označovány z toho důvodu, ţe jejich poskytnutím nedochází k ţádnému ovlivňování parametrů, které jsou rozhodné pro přidělení cílové částky. Na jejich refinancování nemusí stavební spořitelna pouţít ani zdroje z kolektivu. Např. v Německu je přípustné výše kolektivních zdrojů, které jsou k poskytování překlenovacích úvěrů vyuţívány, zákonem omezena. Nicméně při vysokém stupni proúvěrovanosti a při existenci poptávky po překlenovacích úvěrech bude muset stavební spořitelna vyuţít externí zdroje z mimobankovního trhu. Potom lze předpokládat, ţe i některé tyto překlenovací úvěry budou poskytovány za variabilní úrokovou sazbu. Také v České republice zákon omezuje, resp. limituje poskytování překlenovacích úvěrů ( 9 odst. 3), aby stavební spořitelna měla zajištěn dostatečný objem zdrojů pro poskytování úvěrů ze stavebního spoření. Překlenovací úvěry mohou být poskytnuty maximálně do výše cílové částky. V době poskytnutí překlenovacího úvěru je tedy klient zatíţen: placením úroků z překlenovacího úvěru výší dohodnutého vkladu (a to aţ do doby, neţ naspoří stanovené minimální procento cílové částky). Vzhledem k tomu, ţe poţadavky klientů na financování komplexního zajištění bydlení prostřednictvím stavebního spoření narůstají, přizpůsobují stavební spořitelny svoje tarify této skutečnosti a jimi poskytované úvěry se přibliţují podmínkám hypotečních úvěrů. Protoţe klient není zbaven povinnosti dospořování, z důvodů dosáhnout co nejniţšího měsíčního zatíţení se splatnost překlenovacích úvěrů prodluţuje (a tím i trvání úvěrové fáze). To zároveň nutí i stavební spořitelny k vyšší obezřetnosti v oblasti úvěrového rizika, coţ v některých případech je řešeno formou variabilních úrokových sazeb. Dalším fenoménem je i zavedení tzv. konstantních splátek, coţ v praxi znamená, ţe klient je jak ve fázi překlenovacího úvěru, tak ve fázi úvěru ze stavebního spoření zatíţen neměnnou splátkovou resp. platební povinností. 8.6 Úvěr ze stavebního spoření Úvěry ze stavebního spoření jsou úročeny úrokovou sazbou, která je nejen nízká, ale také pevná. Navíc je tato úroková sazba obsaţena jiţ ve smlouvě o stavebním spoření, je tedy sjednána několik let před vlastním poskytnutím úvěru. To je vlastnost, která není u ostatních bankovních úvěrů obvyklá. Navíc, pokud účastník splní předepsané podmínky, 52\n53 má stavební spořitelna povinnost takový úvěr poskytnout, je však na klientovy, zda tuto moţnost vyuţije. Běţné banky obvykle zajišťují pevné úrokové sazby dlouhodobých úvěrů buď emisí dlouhodobých dluhopisů (např. hypotečních zástavních listů), nebo pomocí finančních derivátů. S délkou fixace úrokové sazby však roste i její výše, a proto není pevné úročení dlouhodobých úvěrů obvyklé. Pevné úrokové sazby ze stavebního spoření jsou zajištěny specifickým mechanizmem řízení zdrojů pro poskytování úvěrů. Úvěry ze stavebního spoření jsou totiţ poskytovány zásadně z primárních vkladů, tedy z uspořených částek ostatních účastníků stavebního spoření. Primární vklady mohou přirozeně jako zdroje pro poskytování úvěrů pouţívat i jiné banky, nemohou je však vyuţít do té míry jako stavební spořitelny. Všeobecné obchodní podmínky upravují za jakých podmínek můţe účastník získat úvěr. Tato podmínky musí zajistit, aby na úvěry ze stavebního spoření nebylo poskytnuto více peněz, neţ tvoří vklady účastníků ve fázi spoření. Pokud je tato rovnováha zajištěna, není pak problém poskytovat úvěry s pevnou úrokovou sazbou, jelikoţ úroková sazba z vkladů je taky pevná. Stavební spořitelny tedy mohou nabízet pouze takové tarify, které zajistí dostatek primárních zdrojů pro poskytování úvěrů ze stavebního spoření. Objem vkladů na spořících účtech musí být vţdy větší nebo nejvýše roven objemu poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření. Všeobecné obchodní podmínky proto stanovují, ţe úvěr ze stavebního spoření můţe být poskytnut aţ po určité době spoření, úvěr ze stavebního spoření můţe být poskytnut pouze do určité výše v poměru k objemu naspořené částky a tento poskytnutý úvěr musí být ve stanovené době splacen. 53\n54 9 Řešení úvěrové žádosti 9.1 Žádost o úvěr Kupní smlouva S prodávajícím nebo s realitní kanceláří začněte připravovat kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Informace o tom, co mají smlouvy obsahovat, najdete třeba na nebo Se zpracováním vám však pomůţe i realitní makléř. Potvrzení o příjmech Zajděte do mzdové účtárny a nechte si potvrdit příjmy. Pokud podnikáte, musíte vyrazit na finanční úřad k ţádosti o hypotéku budete přikládat daňové přiznání za poslední rok. Banky chtějí, aby bylo orazítkované na kaţdé stránce, proto budete muset nejspíš na úřad zamířit osobně, protoţe při odevzdávání jste dostali razítko jen na první stranu. Pokud jste zaměstnanec a přitom máte i ţivnostenský list, počítejte s tím, ţe vás cesta na úřad také nemine. Jste-li manţelé, potvrzení přineste oba. List vlastnictví Výpis z listu vlastnictví sice můţete stáhnout z internetu, pro banku však budete potřebovat originál orazítkovaný katastrálním úřadem. Získáte ho na kterékoli pobočce úřadu, ale vyplatí se zajet tam, kde leţí kupovaná nemovitost později totiţ budete potřebovat i snímek katastrální mapy a ten vám vystaví jen místně příslušný úřad. Informace hledejte na Odhad nemovitosti Dohodněte se s bankou, jak u ní probíhá odhad nemovitosti. Někde dostanete jen seznam spolupracujících odhadců, s některým se zkontaktujete a dohodnete si sami podmínky, jindy je domluvena pevná cena. Nebo prostě bance zadáte poţadavek a pak uţ jen zařídíte, aby byla nemovitost přístupná v době příchodu odhadce. U běţného domu se s odhadem pravděpodobně vejdete do 5000 korun, byt je levnější. Žádost o úvěr S výše uvedenými dokumenty v ruce můţete sepsat ţádost o úvěr. Nemělo by vás překvapit, ţe se banka zeptá na vaše výdaje, moţná bude chtít vidět výpis z vašeho účtu, pojistky, jiné úvěrové nebo leasingové smlouvy. V ţádosti stanovíte, kolik let chcete 54\n55 splácet, jak dlouhá má být doba fixace a jiné podmínky, podle toho, co banka umoţňuje můţete si třeba domluvit moţnost předčasného splacení úvěru. Úvěrová smlouva a poplatek Banka připraví úvěrovou smlouvu a dá vám ji k prostudování. Této části věnujte mimořádnou pozornost. Ptejte se na vše, čemu nerozumíte, a pamatujte si, ţe v této fázi jsou změny ještě docela snadné. Aţ podepíšete, budete za kaţdou úpravu smlouvy platit. Jste-li spokojeni se zněním smlouvy, zaplatíte poplatek za její zpracování, který se ve všech případech vejde do jednoho procenta z půjčované částky a současně nebývá vyšší neţ korun. Aţ se od pokladny vrátíte k úvěrovému pracovníkovi banky, smlouvu podepíšete. Tím však ještě není dáno, ţe jsou peníze na cestě. Je třeba vyřešit zástavu. Zástava a vklad do katastru Banka současně s úvěrovou smlouvou připraví i podklady k zastavení nemovitosti. Ty bude podepisovat prodávající, protoţe dům či byt je zatím jeho majetkem. Nezapomeňte si s ním tuto skutečnost vyjasnit včas, tedy uţ při sepisování kupní smlouvy. Často se totiţ stává, ţe v této fázi se obchod zasekne prodávající znejistí ještě nemá peníze a uţ má zastavovat dům. Zástavní smlouvu potom vloţíte na katastr nemovitostí. Druhý den na katastr vloţíte i smlouvu kupní. Je třeba, aby oba vklady měly různé datum. Pojištění Zařiďte pojistku zastavované nemovitosti a nechte ji vinkulovat ve prospěch banky. K tomu vám banka opět připraví formulář, který si necháte potvrdit pojišťovnou. Uvolnění finančních prostředků Jakmile obdrţí banka pojistku s vinkulací a potvrzený návrh na vklad zástavy z katastru nemovitostí můţete dát příkaz k odeslání peněz. Obvykle se posílají na speciální účet nebo do notářské úschovy a prodávajícímu jsou vyplaceny aţ ve chvíli, kdy jste na základě kupní smlouvy zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí. To by sice nemělo trvat déle neţ 60 dní, ale v praxi záleţí na vytíţenosti úřadu. V Praze není výjimkou, ţe na dopis o provedení vkladu čekáte i déle neţ tři měsíce. Pokud si důvěřujete, peníze můţete poslat prodávajícímu hned. Záleţí na tom, co jste si dohodli v kupní smlouvě. 55\n56 9.2 Účel úvěru V této konkrétní ţádosti o úvěr byly splněny všechny podmínky pro jeho získání a jako účel úvěru byla předloţen nákup a následná rekonstrukce rodinného domu č.p. 26 na st. pozemku p.č. 67/1, pozemek st. p.č. 67/1 a pozemek p.č. 826/2. Dále byl doloţen seznam budoucích prováděných prací s orientačním rozpočtem. Další popis je uveden v ocenění. 56\n57 9.3 Ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti Pro úvěrové řízení v Raiffeisen stavební spořitelně a. s. Nemovitost: RD č.p 26 na st. p.č. 67/1, st. pozemek p.č. 67/1, pozemek p.č. 826/2 Klient: Vlastník nemovitosti: Odhadce: Alexander Flaška U Elektrárny 8, Praha 7 Tel.: Datum vypracování: Datum místního šetření: Počet vyhotovení: 1 Počet příloh: 6 Odhad obsahuje 16 stran textu včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení. 57\n58 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 1 / 1 Typ nemovitosti : Rodinný dům v rekonstrukci Předmět ocenění : Rodinný dům č.p. 26, LV č. 302 na pozemku p.č. st. 67/1. Pozemky p.č. st. p.č. 67/1, p.č. 826/2, LV č. 302, Kraj : Jihočeský Město/obec: Ostrov Poč. obyv.: 50 Kat. území : Koţlí u Myštic Ulice : č.p. : 26 LVč. : 302 Objednatel: Zpracováno pro XY Raiffeisen stavební spořitelnu, a.s. Vlastník: XY podíl 1/1 Vyhodnocení rizik - nemovitost je zapsána na LV, byl předloţen aktuální originál - stavba je umístěna na vlastním pozemku - k nemovitosti je po právní stránce zajištěn bezproblémový přístup - nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno doţivotního uţívání, nájemní smlouvy na dobu neurčitou a předkupní práva - nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. zástavní právo, exekuce, apod. - stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její ţivotnost - nemovitost je uţívána v souladu s právním stavem - stavba je určena výhradně k bydlení nebo k rekreačním účelům - stavba je zkolaudována a je jí přiděleno č.p. event. evidenční - nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno - stavba není dokončena 58\n59 Obvyklá cena současná: Obvyklá cena budoucí: Vyhodnocení kupní smlouvy Nemovitost byla obchodována v lednu 2008 za ,- Kč. Tato cena je pod hranicí obvyklých cen v daném místě a čase z důvodu finanční tísně prodávajícího. V roce 2008 zahájil nový majitel rozsáhlou rekonstrukci, která dosud probíhá. Popis nemovitosti Stavby: Jedná se o rodinný dům, samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený s vyuţitým podkrovím. Zdivo smíšené a cihelné, střecha sedlová, krytina tašková, stropy dřevěné trámové + klenba, podlahy keramická dlaţba, textilní, vnitřní omítky štukové, kuchyň, koupelna a WC keramické obklady, okna dřevěná špaletová a zdvojená, dveře hladké, schodiště dřevěné. Proveden rozvod teplé i studené vody, el. bojler, kanalizace svedena do septiku, el. 400/230 V, vytápění ústřední - krbová vloţka. Další stavby, příslušenství: garáţ, maštal, 2x stodola, 2x kopaná studna, přípojky, oplocení. V současné době probíhá vestavba podkroví a vrtaná studna. Práce jsou prováděny svépomocí a ve standardní kvalitě. Stáří a technický stav: Stáří RD cca 80 let, krytina 40 let, v r provedena částečná rekonstrukce chodba a levá část rodinného domu vestavba koupelny, WC, zadní chodby, výměna podlah, instalací, nové vnitřní omítky k datu ocenění nedokončená vestavba podkroví a fasáda. Pozemky: Pozemky st. p.č. 67/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), p.č. 826/2 ( zahrada ve funkčním celku ) jsou situovány na severním okraji zastavěného území části Svobodka, osada Ostrov s přístupem z místní zpevněné komunikace p.č. 976 ( ostatní plocha ostatní komunikace ) s moţností napojení na el. a tel., bez moţnost napojení na ostatní sítě pozemky obdélníkového půdorysu st. p.č. 67/1 rovinatá, zahrada p.č. 826/2 svaţitá. 59\n60 Podklady pro ocenění - výpis z KN, LV č. 302, k.ú. Koţlí u Myštic - snímek katastrální mapy vyhotovený dálkovým přístupem do KN - zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti - informace a údaje sdělené objednatelem - vlastní fotodokumentace - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výkresová dokumentace nebyla doloţena Datum předání kompletních podkladů: Umístění v lokalitě Obec Svobodka - osada Ostrov spadá pod obec Myštice ( 270 obyv. ), osada Ostrov leţí 0,5 km od obce Svobodka, leţící na silnici Blatná - Mirovice od Blatné ( 6660 obyv. ) 10 km, obec je bez občanské vybavenosti, OÚ, obchod se smíšeným zboţím v Myšticích ( 2 km ), vlastní dopravou bezproblémové, dobře dostupné autobusovým spojením ostatní úřady, školy, zdravotnictví v Blatné, omezené pracovní moţnosti v místě, velmi dobré pracovní moţnosti v Blatné. Nemovitost č.p. 26 je situována na severním okraji zastavěného území osady Ostrov v zástavbě rodinných domů ( objekty k trvalému bydlení a k rekreaci ) s přístupem z místní zpevněné komunikace ( pozemek p.č ostatní komunikace ve vlastnictví obce Myštice ) s moţností napojení na el. sítě bez moţnosti napojení na ostatní inţ. sítě. Autobusová zastávka 500 m, klidná přírodní lokalita, v místě není narušeno ţivotní prostředí. Pro obec je schválen územní plán, předmětné území je stabilizované, nemovitost není v zátopovém území. Reprodukční cena O.P m 3 Cena/ m Kč/m 3 CELKEM Kč Základní informace Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví : 1 CELKEM 2 Rozestavěnost 100 % Zast. pl. 1.NP : 176 m 2 Počet bytových jednotek 1 Z toho obsazených : 0 Počet garáţí : 1 Výměra nebyt. ploch : 0 m 2 Radon: nezjišťován Mimořádná výbava: krbová vloţka, podlahové vytápění Technický stav: dobrý Stáří: 80 roků Rekonstrukce v rekonstrukci Stáří: 1 roků Výměra pozemku : 3745 m 2 Cena pozemku: Kč/m 2 Cena pozemku celkem Kč Napojení na inţenýrské sítě : Elektro, septik 60\n61 Popis provedení budovy ( po dokončení rekonstrukce ) Konstrukce Provedení % dokonč. konstrukce Provedení % dokonč. základy z prostého betonu 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 izol.proti zem. vlhk. bez izolací 100 obvodové stěny cihelného zdiva v tl. do 60 cm 100 sv.nosné konstrukce zděné + kamenné 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 100 stropy dřevěné trámové s 100 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 podhledem krov sedlový 100 schodiště dřevěné 100 Popis vybavení Provedení % dokonč. Provedení % dokonč. okna zdvojená dřevěná, 100 rozvod vody studené a teplé 100 špaletová dveře hladké lakované 100 rozvod plynu není proveden 100 podlahy obyt. místn. keramické, jekor 100 zdroj teplé vody bojler 100 podlahy neb. místn. keramická dlaţba 100 vybav. kuchyně plynový sporák PB 100 vytápění elektro ústřední, krbová vloţka světelný a motorový rozvod 100 vybav. koupelny vana vybav. WC kombi WC 100 Výčet místností 1. NP Podkroví veranda 7 m 2 pokoj 15 m 2 m 2 předsíň 12 m 2 pokoj 15 m 2 m 2 kuchyně 24 m 2 chodba 7 m 2 m 2 obývací pokoj 22 m 2 koupelna + WC 9 m 2 m 2 pokoj 15 m 2 m 2 m 2 WC 2 m 2 m 2 m 2 koupelna 4 m 2 m 2 m 2 Celkem 86 m 2 Celkem 46 m 2 Celkem 0 m 2 Užitná plocha celkem: 132 m 2 61\n62 Výpočet rozestavěnosti objektu: konstrukce obj.podíl stupeň dokončení (%) dokončení z celku 1 základy vč. zemních prací 0, ,082 2 svislé konstrukce 0, ,191 3 stropy 0, ,063 4 zastřešení mimo krytinu 0, ,073 5 krytina 0, ,034 6 klempířské konstrukce 0, ,007 7 vnitřní omítky 0, ,041 8 fasádní omítky 0, ,000 9 vnější obklady 0, , vnitřní obklady 0, , schody 0, , dveře 0, , okna 0, , podlahy obytných místností 0, , podlahy ostatních místností 0, , vytápění 0, , elektroinstalace 0, , bleskosvod 0, , rozvod vody 0, , zdroj teplé vody 0, , instalace plynu 0, , kanalizace 0, , vybavení kuchyně 0, , vnitřní hygienické vybavení 0, , záchod 0, , ostatní 0, , ,65% 62\n63 Výpočet srovnávací hodnoty Oceňovaná Srovnávaná Srovnávaná Srovnávaná nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 nemovitost č. 3 Popis objektu Rodinný dům č.p. 26 Ostrov Rodinný dům Drahenice Rodinný dům Bělčice Rodinný dům Chobot Zdroj informace xxx Nabídková cena (Kč) xxx Korekce xxx 0,85 0,85 0,85 Upravená cena xxx Zastavěná plocha (m 2 ) Uţitná plocha (m 2 ) Korekce xxx 0,9 1 1 Upravená cena xxx Počet podlaţí 1NP+podkroví 1PP,1NP moţnost podkroví 1NP, moţnost podkroví 1NP, moţnost podkroví Plocha pozemku (m 2 ) Korekce xxx 1 1,15 1,1 Upravená cena xxx Vztah k pozemku vlastní vlastní vlastní Vlastní Počet a typ bytů 5+1+garáţ garáţ 2+1 Poloha v lokalitě samostatně stojící na kraji obce samostatně stojící na kraji obce řadový samostatně stojící na kraji obce Korekce xxx 1,15 1,1 1 Upravená cena xxx Vybavenost IS elektro elektro veškeré IS elektro Korekce xxx 1 0,8 1 63\n64 Upravená cena xxx Tech. stav objektu v rekonstrukci nutná rekonstrukce dobrý v rekonstrukci Korekce xxx 1,1 0,9 1 Upravená cena xxx Záplavové území ne ne ne ne Věcná břemena ne ne ne ne Korekce xxx Upravená cena (Kč) xxx Kč/m 2 uţitné plochy Porovnávací cena\n65 Vyhodnocení srovnávací hodnoty a odhad obvyklé ceny Stanovení srovnávací hodnoty: Srovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji v daném regionu. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě několika hledisek. Princip metody spočívá v tom, ţe z databáze odhadce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí jsou porovnávány známé parametry ( m 2 uţitné plochy ). Dále jsou uvedena specifika a zvláštnosti nemovitostí pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci, jeho provedení a technického stavu. Cílem srovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené srovnávací objekty a uvedl jejich základní parametry. Vzhledem k charakteru oceňovaného RD a porovnávaným parametrům z uvedeného přehledu vyplývá, ţe realizovaná nebo nabídková cena po sníţení za obdobné objekty činí cca Kč, resp Kč/1m 2 uţitné plochy. Po přepočtu na uţitnou plochu oceňovaného RD činí porovnávací cena Kč. Jedná se o podobné RD, obdobné velikosti, ve stejném stavu, vybavení a regionu, před nebo v rekonstrukci. Pro posouzení odhadu obvyklé ceny nemovitosti vzhledem ke stavu trhu s tímto typem nemovitostí byly vyuţity závěry uvedené v předchozích částech ocenění, odborný názor a znalosti odhadce a údaje o srovnatelných nemovitostech na trhu. Vzhledem k probíhající rekonstrukci a dobré budoucí kvalitě RD je budoucí obvyklá cena odhadnuta na ,- Kč. OC budoucí z toho pozemek z toho stavba rozestavěnost 83,65% cena stavby rozest OC současná cena min. v rekonstrukci nebyla stanovena 65\n66 Další fotodokumentace: 1 NP 66\n67 Podkroví: Koupelna + WC 67\n68 List vlastnictví: 68