Beim deutschen Einzelhandelsangebot kam es aufgrund veränderter Konsumgewohnheiten und neuer Unternehmensstrategien zu starken strukturellen Veränderungen beim Umsatz und bei der Flächenexpansion. Das Immobilienresearch der Deutsche Hypo, dem Kompetenzzentrum für Gewerbeimmobilienfinanzierungen im NORD/LB-Konzern, hat in Kooperation mit der GfK GeoMarketing in ihrer aktuellen Studie "Einzelhandelsimmobilien - Trends auf der Angebotsseite" diese Veränderungen analysiert.\nSpeichernEinzelhandelsimmobilien - Trends auf Angebots- und... für später speichern\nGloba l Ma rket s\nRea l E st at e\nimmobilien – Trends\nRedaktionsschluss: 20. August 2009\nVerantwortlich für den Inhalt: Deutsche Hypothekenbank / Immobilien Reasearch\nAndreas Pohl · phone + 49 511 3045-310 · email: andreas.pohl@deutsche-hypo.de\nUlrich Berhorst · phone + 49 511 3045-640\nDr. Günter Vornholz · phone + 49 511 3045-640 · email: guenter.vornholz@deutsche-hypo.de\nManuel Jahn · phone + 49 40 22711223 · email: m.jahn@gfk-geomarketing.com\nImmobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite\n1. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien 5\n2. Die Nachfrageseite 6\nEinkommensentwicklung schwächt Einzelhandelskonsum 6\nDemographie belastet Nachfrage langfristig 7\n3. Die Angebotsseite 8\n3.1 Starker Strukturwandel im Einzelhandel 9\nSchwaches Umsatzwachstum in Deutschland 9\nStarkes Flächenwachstum in Deutschland 9\nTrendwende bei der Flächenproduktivität in Ostdeutschland,\nim Westen nur rückläufig 10\nEntwicklungslinien des Einzelhandels in Westdeutschland 10\nEntwicklungslinien des Einzelhandels in Ostdeutschland 11\nDaten terminieren das Ende des ostdeutschen Aufholprozesses auf 2001 12\nTrendwende bei den Städten im Zeitablauf mit Differenzen in Ost- und\nUrsachen der Entwicklung 15\nExkurs: Betriebswirtschaftliche Kennziffern der Betriebsformen 17\n3.2 Einzelhandel kommt (fast) zurück in die Städte 20\nTrendwende überwiegend zugunsten der Städte 20\nDaten belegen die weitgehende Trendwende in Deutschland 22\nExkurs: Einflussfaktoren auf die Miete 25\n3.3 Renaissance der Innenstädte – vorläufig nur in Ostdeutschland 26\nEntwicklungslinien in den Innenstädten 26\nRenaissance empirisch nicht immer belegbar 27\nVerbraucherwünsche und Unternehmensstrategien prägen Innenstädte 29\n3.4 Bedeutung der Innenstädte in den Städteclustern 30\nDifferenzierte Entwicklung in Deutschland 30\nEntwicklungslinien in den Städteclustern 30\nFlächenausstattung wächst zunehmend 31\n3.5 Deutsche Top-Standorte des Einzelhandels im Wandel 32\nSurvival of the fittest, hippest and cheapest – Der Textilmarkt in Deutschland 41\nvon Wilfried Reinhardt, Research Manager GfK GeoMarketing\nManagement Summary Dennoch haben die kleinen Städte und der\nländliche Raum den größten Anteil am Um-\nBeim deutschen Einzelhandelsangebot kam es satz bzw. an der Fläche, während die Städte\naufgrund veränderter Konsumgewohnheiten sowohl die höhere Verkaufsfläche pro Kopf\nund neuer Unternehmensstrategien zu star- als auch die höhere Flächenproduktivität\nken strukturellen Veränderungen beim Um- aufweisen. Dabei ist aber zu differenzieren,\nsatz und bei der Flächenexpansion. So haben denn die Flächenleistung ist heute in west-\nzwar schwaches Umsatzwachstum und deut- deutschen Städten deutlich höher und in ost-\nlicher Flächenzuwachs langfristig zu sinken- deutschen Städten drastisch niedriger als im\nder Flächenproduktivität geführt, aber dieser Bundesdurchschnitt.\ngenerelle Trend ist nicht in allen Teilmärkten\nund allen Zeitperioden gültig und häufig zei- Sehr unterschiedliche Entwicklungen gibt es\ngen sich sehr differenzierte Ausprägungen. zwischen den verschiedenen Städteclustern.\nSchon in den letzten Jahren wuchsen Umsatz Der Umsatz wuchs in den größeren Städten\nund Fläche in Deutschland relativ gleichmä- in den letzten fünf Jahren stärker, während\nßig, so dass die Flächenleistung stagnierte. in den zehn Jahren zuvor dies in den mitt-\nKurzfristig ist zu erwarten, dass die Flächen- leren und kleineren Städten der Fall war.\nproduktivität aufgrund der sinkenden Einzel- Bei der Flächenexpansion dagegen wuch-\nhandelsumsätze abnehmen wird; längerfristig sen die mittleren Städten immer stärker.\nist wieder mit einer Stagnation zu rechnen. Die differenzierte Expansionsstrategie der\nEinzelhandelsunternehmen hat zu größten\nWesentliche Unterschiede zeigen sich bei der Unterschieden bei der Flächenproduktivität\nEntwicklung in Ost- und Westdeutschland. geführt. Gleichzeitig gibt es in den Städten\nDer Einzelhandel in Ostdeutschland war eine Flächenillusion, da die größten Städte\nin den 90er Jahren von einem Aufholpro- zwar den größten Flächenbestand haben,\nzess geprägt, der einen überproportionalen aber die Verkaufsflächen pro Kopf dort am\nAnteil am Umsatz- und Flächenzuwachs geringsten unter allen Städteclustern sind.\nbedeutete. In der jetzigen Dekade war aber\ndie Flächenexpansion überall relativ ähn- Der Einzelhandel hat die Innenstädte wie-\nlich, der Umsatz dagegen stieg im Westen der entdeckt, wenn auch nicht überall. In\nleicht an und stagnierte in Ostdeutschland. Westdeutschland wächst der Umsatz nach\nÄhnliches zeigte sich auch bei der Flächen- jahrelangen Rückgängen wieder absolut,\nproduktivität: wo es im letzten Jahrzehnt in anteilmäßig ist aber wie bei der Fläche auch\nOstdeutschland noch Zuwächse gab. In die- noch keine Trendumkehr zu erkennen. An-\nser Dekade gab es überall eine stagnierende ders dagegen sieht die Situation in den ost-\nbis negative Entwicklung. Entsprechend lag deutschen Innenstädten aus, die jedoch eine\nOstdeutschland bei der Verkaufsfläche pro wesentlich geringere Bedeutung als die west-\nKopf nach der Vereinigung weit hinter dem deutschen Innenstädte haben. Seit Mitte die-\nBundesschnitt und weist heute einen deut- ses Jahrzehnts steigt dort der Anteil wieder.\nlich höheren Wert auf. Differenziert nach einzelnen Größenklassen\nist die Bedeutung der Innenstädte umso hö-\nDie Städte leisten bei der Einzelhandelsver- her, je kleiner eine Stadt ist. In den vergange-\nsorgung einen höheren Beitrag als es ihrem nen Jahren haben sich aber sehr unterschied-\nBevölkerungsanteil entspricht, dabei ist in liche Entwicklungstrends in diesen Clustern\nOstdeutschland ein noch höherer Flächen- vollzogen.\nund im Westen ein überproportional hoher\nUmsatzanteil festzustellen. Eine Trendwen- Die differenzierte Entwicklung setzt sich\nde im Zeitablauf hat sich in der Bedeutung auch auf der Ebene der hier betrachteten acht\nder Städte für den Einzelhandel vollzogen. Großstädte fort, Umsätze und Flächen sind\nIn den 90er Jahren nahm dieser aufgrund der sehr unterschiedlich gewachsen und auch die\nBauten auf der Grünen Wiese ab (Ausnah- einzelhandelsrelevanten Kennziffern haben\nme: Flächenanteil in ostdeutschen Städten), sich unterschiedlich entwickelt. Entspre-\nin dieser Dekade jedoch zog es den Einzel- chend sind auch die Mieten auf verschiede-\nhandel wieder vermehrt zurück in die Stadt. nen Niveaus und ungleich angestiegen.\nImmobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite\n1. Der Markt für Angebotsbedingungen wird häufig im\nRahmen von Marktanalysen weniger stark\nEinzelhandelsimmobilien gewichtet. Dies verdeutlicht beispielsweise\ndie Tatsache, dass die letzten amtlichen\nDaten zur Erfassung der Angebotsseite\nDer Markt für Einzelhandelsimmobilien aus der Handels- und Gaststättenzählung\nwird durch unterschiedliche Einflussfakto- des Statistischen Bundesamtes aus dem\nren sowohl auf der Angebots- als auch der Jahre 1993 stammen und in der Folgezeit\nNachfrageseite bestimmt. Einzelhandelsun- zunächst keine weitere kontinuierliche\nternehmen treten dabei als Nachfrager von Datenerfassung erfolgte. Erst zum Ende\nImmobilien auf, die den Anforderungen der der 90er Jahre änderte sich das Bild, nach-\nBranche an eine verkaufsfördernde Präsenta- dem die Nachfrage und in der Folge auch\ntion des Warenangebotes und der Schaffung der Umsatz nur schwach wuchsen. Dies\neiner ansprechenden Einkaufsatmosphäre hat schließlich die GfK GeoMarketing ver-\nfür den Kunden genügen. In Schaubild 1 anlasst, sich näher mit der Flächenentwick-\nsind die verschiedenen Determinanten des lung in Deutschland und seinen Teilräu-\nMarktes für diese Immobilien im Überblick men zu beschäftigen. Ab 2003 liegen somit\ndargestellt. detaillierte Statistiken über die Flächen-\nDie Nachfrage nach Einzelhandelsimmo- entwicklung auch in den größeren Städ-\nbilien hängt stark von den wirtschaftlichen ten (über 100 000 Einwohner) vor, die im\nErfolgsaussichten der jeweiligen Objekte ab. Folgenden verwendet werden. Aber auch\nHierfür stellt eine günstige Entwicklung der heute noch konzentrieren sich Marktana-\nNachfrage am Standort eine notwendige Be- lysen vorwiegend auf die Nachfrageseite\ndingung dar. Langfristig wird die Nachfrage und die Umsatzentwicklung. Dementspre-\nder Konsumenten durch gesamtwirtschaftli- chend vorsichtig sind dann auch die Prog-\nche und demographische Faktoren bestimmt. nosen hinsichtlich der zukünftigen Miet-\nDas Angebot an Einzelhandelsimmobilien und Leerstandsentwicklung zu betrachten,\nergibt sich dagegen aus dem Bestand an Ob- da nur eine Marktseite ausführlich unter-\njekten zuzüglich des Nettozugangs. sucht worden ist. Die Analyse der Trends\nauf der Angebotsseite ist aber notwendig,\nGerade die für den wirtschaftlichen Erfolg um ein vollständiges Bild der Marktlage zu\nwichtige hinreichende Bedingung guter erhalten.\n2. Die Nachfrageseite Einkommensentwicklung\nDie Nachfrage nach Produkten des deutschen Die Nachfrage im Einzelhandel wird zum\nEinzelhandels bewegt sich im europäischen einen wesentlich von der konjunkturellen\nVergleich auf einem sehr hohen Niveau, den- Entwicklung beeinflusst. Von besonderer\nnoch befindet sich der Einzelhandel in einer Relevanz ist hierbei die Entwicklung der\nschwierigen Marktsituation. Bereits 2007 Konsumausgaben der privaten Haushalte.\nwaren die Umsätze u. a. durch die Erhöhung Im Vergleich zum BIP wachsen die priva-\ndes Mehrwertsteuersatzes nominal wie auch ten Konsumausgaben in Deutschland nur\nreal gesunken. Im vergangenen Jahr konnten unterdurchschnittlich, so dass deren Anteil\ndie Umsätze zwar nominal zulegen, bedingt am BIP in den vergangenen Jahren abge-\ndurch die hohe Inflationsrate sanken aber nommen hat. Lag der Anteil zu Beginn des\ndie realen Umsätze gegenüber dem Vorjahr Jahrzehnts noch bei rund 59 v. H., ist er im\n(vgl. Schaubild 2). vergangenen Jahr bis auf 56 v. H. gesunken.\nDies ist die Fortsetzung der bereits seit Mittelfristig ist eher mit einer leicht rück-\nlängerem zu beobachtenden stagnierenden läufigen Entwicklung zu rechnen, auch\nEntwicklung im deutschen Einzelhandel. wenn in diesem Jahr der Anteil aufgrund\nIn dieser Dekade ist der Umsatz um nomi- des stark sinkenden Bruttoinlandsprodukts\nnal knapp 9 v. H., real um gerade 1 v. H. ge- leicht steigen wird. Wesentliche Ursache\nstiegen, wogegen im gleichen Zeitraum das für die schwache Konsumentwicklung ist\nBruttoinlandsprodukt (BIP) real um 15 v. H. der geringe Anstieg der Einkommen der\ngewachsen ist. Die Prognose für die nähere privaten Haushalte. Das verfügbare Ein-\nZukunft zeigt keine Besserung, vielmehr kommen ist real in diesem Jahrzehnt sogar\nist durch die Auswirkungen der Wirt- leicht gesunken, obwohl nominal noch\nschafts- und Finanzkrise mit weiteren no- leichte Zuwächse zu beobachten waren.\nminalen und realen Umsatzrückgängen zu Dies ist auf die schwachen Tarifabschlüs-\nrechnen. se zurückzuführen, die oftmals nicht aus-\nreichten, um die inflationsbedingten Kauf-\nDas im Vergleich zum Bruttoinlandspro- kraftverluste auszugleichen. Gleiches gilt\ndukt schwache Wachstum der Umsätze ist für die Entwicklung der Renten und der\ninsbesondere auf die Entwicklung der nach- Sozialleistungen, welche ebenfalls nur\nfrageseitigen Einflussgrößen „gesamtwirt- unterdurchschnittlich gestiegen sind. Eine\nschaftliche Entwicklung“ und „Demogra- weitere Ursache für diese Entwicklung ist\nphie“ zurückzuführen (siehe Schaubild 1). die steigende Unsicherheit bei der Alters-\nvorsorge, welche zu einem Anstieg der Weiterhin ergibt sich durch die auf der einen\nSparquote und damit zu einer Belastung Seite geringen Geburtenzahlen und auf der\ndes privaten Konsums führte. Daneben ha- anderen Seite steigende Lebenserwartung\nben sich auch strukturelle Verschiebungen ein struktureller Effekt mit einer zuneh-\nbei den Konsumausgaben ergeben, wobei mend älteren Bevölkerung. Die Zahl der über\ninsbesondere die Ausgaben für Wohn- 65-jährigen Personen wird bis 2050 deutlich\nnebenkosten und Gesundheit überdurch- zunehmen, alle anderen Altersgruppen wer-\nschnittlich angestiegen sind. Da zudem die den hingegen weniger Personen aufweisen.\nNachfrage für die Waren des Einzelhandels Der Anteil der „Alten“ an der Gesamtbe-\neinen vergleichsweise hohen Sättigungs- völkerung wird von heute knapp 20 v. H.\ngrad aufweist, hat dies zu Belastungen der auf 35 v. H. im Jahr 2050 wachsen. Diese\neinzelhandelsrelevanten Nachfrage geführt. veränderte Bevölkerungsstruktur wirkt sich\nMittelfristig hat so die Bedeutung des Ein- auf unterschiedliche Weise auf den einzel-\nzelhandels bei den Konsumausgaben deut- handelsrelevanten Konsum aus.\nNegative Effekte sind zum einen aufgrund\ndes niedrigeren Einkommensniveaus der äl-\nDemographie belastet Nachfrage teren Bevölkerungsgruppe zu erwarten. Laut\nlangfristig der GfK GeoMarketing liegt das Einkom-\nmen der über 65-jährigen mit knapp 20.000\nZum anderen wirken sich die demographi- Euro um rund 15 v. H. unter dem einer Per-\nschen Veränderungen langfristig auf die son in der erwerbsfähigen Altersgruppe, was\nNachfrage im Einzelhandel aus (vgl. unse- darauf zurückzuführen ist, dass die Renten\nre Studie Global Markets Real Estate vom niedriger als die Erwerbseinkommen sind.\nApril 2009). Hier ist zwischen den Effekten Da die ältere Bevölkerungsgruppe langfris-\neiner sinkenden absoluten Bevölkerungs- tig deutlich ansteigen wird, werden die ge-\nzahl, der sich verändernden Altersstruktur samten Einkommen niedriger ausfallen als\nund der regionalen Verteilung der Effekte zu unter den heutigen strukturellen Bedingun-\ndifferenzieren. gen. Geringere Einkommen führen zu einer\nniedrigeren einzelhandelsrelevanten Kauf-\nDie Bevölkerungszahl wird in Deutschland kraft.\nnach der aktuellen Prognose des Statistischen\nBundesamtes bis 2050 deutlich zurückge- Zum anderen sind Effekte durch strukturelle\nhen. Je nach unterstelltem Szenario wird Verschiebungen beim Konsum zu erwarten\ndieser Rückgang mehr oder weniger deutlich – allerdings nur geringe. Trotz beispielsweise\nausfallen, die Tendenz ist allerdings immer höherer Ausgaben der älteren Menschen für\ndieselbe. In dem von uns für wahrscheinlich Gesundheit bleiben die Anteile der Ausga-\ngehaltenen Prognoseszenario wird eine an- ben im Einzelhandel an den Konsumausga-\nnähernd konstante Geburtenhäufigkeit an- ben relativ konstant, so dass der Einzelhan-\ngenommen, die aber nicht ausreicht, um für del durch diese altersbedingte Veränderung\neine konstante Bevölkerungszahl zu sorgen. der Nachfragestruktur nur gering betroffen\nDieser negative Trend kann durch die beiden sein wird.\nfolgenden Faktoren nicht ausreichend kom-\npensiert werden. Zum einen ist zu erwarten, Die demographische Veränderung der Ge-\ndass die Lebenserwartung weiter ansteigen sellschaft wird regional sehr unterschied-\nwird. Zum anderen wird bezüglich der Au- lich verlaufen. Nach Untersuchungen des\nßenwanderung (Migration) per Saldo von der Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raum-\neher zurückhaltenden Annahme eines leich- forschung (BBSR) bestätigt sich der grund-\nten Überschusses ausgegangen. Insgesamt sätzliche Trend der Binnenmigration von\nführt dies zu einer sinkenden Bevölkerungs- Ost- nach Westdeutschland. Allerdings wer-\nzahl, was isoliert betrachtet einen negativen den bis 2020 auch Regionen in Westdeutsch-\nEffekt für den Einzelhandel hat, da weniger land von einem Rückgang der Bevölke-\nPersonen unter sonst gleichen Bedingungen rungszahl betroffen sein (z. B. das Saarland\nzu weniger Nachfrage führen. und das Ruhrgebiet) und in Ostdeutschland\nwird es Regionen mit einer wachsenden Be-\nvölkerungszahl geben, wie etwa in dem so\n3. Die Angebotsseite\ngenannten „Speckgürtel“ um Berlin oder\nanderen größeren Städten. Orte oder Re- Die Struktur und Entwicklung von Ein-\ngionen mit hoher Zuwanderung verfügen zelhandelsstandorten ist das Ergebnis eines\nauch häufig über eine entsprechend hohe Zusammenwirkens der Entscheidungen von\nKaufkraft, so dass hier mit einer insgesamt Konsumenten, Einzelhandelsunternehmen\nhöheren Nachfrage für den Einzelhandel ge- sowie von Politik und Verwaltung. Die Kon-\nrechnet werden kann. sumenten bestimmen die Struktur und Ent-\nwicklung von Einzelhandelsstandorten mit-\ntels ihres Kaufverhaltens und ihre Nachfrage\nAusblick wird wie in Kapitel 2 gezeigt durch ihr Ein-\nkommen bzw. die Einkommensentwicklung,\nLangfristig wird sich die Nachfrage im Ein- die demographischen Veränderungen und\nzelhandel nach Überwindung der aktuellen sonstige Faktoren beeinflusst. So verändert\nKrise wieder stabilisieren, aufgrund der be- beispielsweise eine steigende Pkw-Verfüg-\nschriebenen gesamtwirtschaftlichen Trends barkeit als nachfrageseitiger Einflussfaktor\naber nur schwach entwickeln. Die demogra- die Rahmenbedingungen für den Einzelhan-\nphische Entwicklung wird erst langfristig zu del. Dieser reagiert darauf mit einer Anpas-\neiner wesentlichen Herausforderung werden. sung seiner Wettbewerbsstrategie, was z. B.\nDie Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten zu der Entwicklung neuer autokundenorien-\nwird der Nachfrage der Bevölkerung folgen tierter Betriebsformen führt.\nund sich damit an Standorten konzentrie-\nren, die über eine günstige Entwicklung von Der Handlungsrahmen der Unternehmen\nBevölkerung und Kaufkraft verfügen. Die- wird durch Entscheidungen und Vorgaben\nses ist die notwendige Bedingung für den von Politik und Verwaltung bestimmt.\nwirtschaftlichen Erfolg einer Einzelhandels- Hierzu zählen Vorgaben stadtplanerischer\nimmobilie, hinreichend aber sind gute Ange- Art (z. B. Ansiedlungsverbote für bestimm-\nbotsbedingungen und -entwicklungen. Wo te Betriebsformen und Sortimente an ein-\nsich vorteilhafte Bedingungen auf der An- zelnen Standorten) wie auch der generelle\ngebotsseite gebildet haben, wird im nächsten gesetzliche Rahmen. Die durch Politik und\nKapitel analysiert. Verwaltung gesetzten Rahmenbedingungen\nsollen zum einen die Erreichung politischer\nund gesellschaftlicher Ziele sicherstellen,\nzum anderen aber auch insbesondere auf der\nkommunalen Ebene den Entscheidungsträ- unterschiedlich entwickelt haben, wird auf\ngern die Gestaltung des Standortes ermög- die jeweiligen Veränderungen auch differen-\nlichen. ziert eingegangen.\nDie Unternehmen im Einzelhandel reagie-\nren auf diese Einflussgrößen durch die Wahl Schwaches Umsatzwachstum\nder für den Standort optimalen Betriebsform in Deutschland\nund die Auswahl einer geeigneten Wettbe-\nwerbsstrategie. Vor dem Hintergrund die- Der am häufigsten für die Entwicklung der\nser Wirkungszusammenhänge ist es in den Branche herangezogene Indikator ist die\nvergangenen Dekaden zu einem erheblichen Veränderung der Umsätze im deutschen\nStrukturwandel im Einzelhandel gekom- Einzelhandel (vgl. Schaubild 2). Deren\nmen. Schaubild 3 gibt einen Überblick über Wachstum beträgt im Vergleich zum Jahr\ndie verschiedenen Einflussfaktoren auf die 2003 zwar knapp 5 v. H., in der jährlichen\nStruktur und Entwicklung von Einzelhan- Betrachtung bedeutet dies allerdings ledig-\ndelsstandorten. lich eine Zunahme um durchschnittlich no-\nminal 0,75 v. H. So ergibt sich für den gesam-\nten Beobachtungszeitraum ein schwaches\nUmsatzwachstum für den Einzelhandel in\n3.1 Starker Strukturwandel Deutschland.\nEin tief greifender Strukturwandel prägte Starkes Flächenwachstum\ndie Entwicklung des Einzelhandels in den in Deutschland\nzurückliegenden Jahrzehnten in Deutsch-\nland. Er war bedingt durch sich verändernde Das bereits seit Bestehen der Bundesrepub-\nAngebotsformen und ein sich wandelndes lik Deutschland zu beobachtende Flächen-\nNachfrageverhalten. Bevor auf diese struk- wachstum hat sich demgegenüber weiter\nturellen Veränderungen der Branche im fortgesetzt. Im dargestellten Zeitraum ist bis\nDetail eingegangen wird, soll im Folgenden 1996 ein deutlicher Anstieg der Verkaufsflä-\ndie Gesamtentwicklung des Einzelhandels chen zu beobachten, der in den Folgejahren\nin Deutschland anhand wesentlicher Kenn- zwar schwächer wird, sich dafür aber stabi-\nzahlen näher betrachtet werden. Da sich lisiert. Seit 2003 sind die Verkaufsflächen in\nUmsätze und Flächenangebot in Ost- und Deutschland jährlich im Durchschnitt etwa\nWestdeutschland und auch in den Städten anderthalb mal so stark gewachsen wie die\nUmsätze. Damit steht der stagnierenden unterschiedlichen Pfaden. In Westdeutsch-\nUmsatzentwicklung ein deutlich höheres land setzte sich die kontinuierliche Entwick-\nFlächenwachstum gegenüber, wodurch die lung fort. Diese war Mitte der 60er Jahre\nFlächenproduktivität nachhaltig belastet mit Einführung des Selbstbedienungsprin-\nwird (vgl. Schaubild 5). zips und – insbesondere im Lebensmittel-\neinzelhandel – neuer Verpackungsmateria-\nlien und -methoden beinahe revolutioniert\nTrendwende bei der Flächenproduktivität worden. Durch den wachsenden Wohlstand\nin Ostdeutschland, im Westen nur rück- und eine Ausweitung der Sortimente mit\nläufig einem größeren Flächenbedarf kam es zu\ndynamischem Wachstum der Branche und\nZwischen 1970 und 1993 konnte sich die der Entstehung neuer Vertriebsformen. Die\nFlächenproduktivität in Deutschland noch architektonisch einfach gehaltenen zumeist\nmehr als verdoppeln. In der Folge führte ein an den Stadträndern gelegenen Immobilien\nschwaches Wachstum der Einzelhandelsum- traten in Konkurrenz zu den traditionellen\nsätze in Kombination mit einer deutlichen Standorten in den Innenstädten. In diesen\nAusweitung der Verkaufsflächen zu einer Randlagen und auf der Grünen Wiese ent-\nlangfristigen Abnahme der Flächenleistung. standen die als „Flachmänner“ bezeichneten\nIn den vergangenen Jahren wuchsen Umsät- Massenkonsumeinrichtungen mit zumeist\nze und Verkaufsflächen relativ gleichmäßig, großen Parkplätzen.\nso dass im Ergebnis die Flächenleistung sta-\ngnierte. Kurzfristig ist zwar zu erwarten, In den 70er Jahren waren die Bauten auf der\ndass die Flächenproduktivität aufgrund der Grünen Wiese durch den Bau neuer Fach-\nkrisenbedingt sinkenden Einzelhandelsum- märkte und Fachmarktzentren weiter auf\nsätze abnehmen wird; längerfristig ist aber dem Vormarsch. Infolge dieser Entwicklung\nwieder mit einer stagnierenden Flächenleis- sank die Bedeutung des innerstädtischen\ntung in Deutschland zu rechnen. Einzelhandels deutlich. Daher wurden ers-\nte Gegenmaßnahmen eingeleitet, um die\nInnenstädte wieder attraktiver zu gestalten.\nEntwicklungslinien des Einzelhandels Dies erfolgte vor allem durch den Ausbau\nin Westdeutschland von Fußgängerzonen sowie integrierten\nShopping Centern und Passagen.\nBedingt durch die jahrzehntelange Teilung\nDeutschlands folgte die Entwicklung des Dies unterstützte zusätzlich den Mitte der\nEinzelhandels nach der Wiedervereinigung 80er Jahre einsetzenden Konzentrations-\nprozess in der Branche. Beschleunigt wurde de nach der Regel „all retail is local“ verfah-\ndie Fusionswelle durch die restriktive Ge- ren. Die Realisierung des EU-Binnenmark-\nnehmigungspraxis gerade bei großflächigen tes sowie der Fall des „eisernen Vorhangs“\nLebensmittelmärkten. Für dieses Vorge- eröffneten der Branche neue Marktchancen\nhen der Kommunen hatte die Novellierung und Herausforderungen. Waren diese in\ndes § 11,3 der Baunutzungsverordnung die Westeuropa durch bereits bestehende, gut\nGrundlage geschaffen, da sie den Neubau entwickelte Einzelhandelsstrukturen eher\nvon Märkten mit mehr als 800 m² Verkaufs- begrenzt, zeigte sich Osteuropa als Markt\nfläche untersagen konnten. Die Realisierung mit enormem Entwicklungspotenzial, da\neiner Expansionsstrategie im Segment groß- es hier systembedingt keine gewachsenen\nflächiger Einkaufszentren ging mehr oder Strukturen im Einzelhandel gab. Dem west-\nweniger nur noch über die Übernahme einer deutschen Einzelhandel bot sich mit der\nBestandsimmobilie eines Wettbewerbers. Wiedervereinigung eine besondere Möglich-\nDie Folge war eine deutliche Konzentra- keit, einen neuen Markt zu erschließen.\ntionsentwicklung der gesamten Branche.\nEine weitere Expansionsstrategie der Unter- Entwicklungslinien des Einzelhandels\nnehmen bestand in der Diversifikation des in Ostdeutschland\nAngebotes. Die großen Konzerne beispiels-\nweise sind bis heute nicht nur im Lebensmit- Eine außergewöhnliche Situation stellt si-\nteleinzelhandel präsent, sondern haben ihr cherlich die Wiedervereinigung Deutsch-\nAngebot um die Sortimente von Heimwer- lands dar, durch welche in Ostdeutschland\nker- und Drogeriemärkten, Unterhaltungs- ein enormes Nachholpotenzial für Konsum-\nelektronik oder Tourismus erweitert. Analog güter freigesetzt wurde. Da dieser Nach-\nentwickelten sie die modernen Fachmärkte frage kein adäquates Angebot durch den\nmit einem breiten, tiefen und preisgünstigen Einzelhandel gegenüberstand, kam es zu\nAngebot. Als Beispiele seien hier Obi, Prak- extensivem Flächen- und Umsatzwachstum\ntiker, Media Markt/Saturn, Pro Markt oder zu Beginn der 90er Jahre. Der Einzelhan-\nToom-Baumärkte genannt. del war durch eine außerordentlich geringe\nVerkaufsfläche pro Einwohner und eine ge-\nIn der Summe führten die beschriebenen ringe Anzahl an Geschäften charakterisiert,\nEntwicklungen zu Verödungstendenzen der so betrug die Verkaufsfläche pro Einwohner\nInnenstädte. Die dort vorwiegend angesie- nur rund ein Drittel des in Westdeutschland\ndelten Facheinzelhändler und Warenhäu- zu beobachtenden Wertes. Auch die Laden-\nser reagierten zunächst nicht auf diese neue dichte (Läden pro 1 000 Einwohner) lag mit\nMarktkonstellation. Später wurde versucht, 4,6 deutlich hinter dem Wert Westdeutsch-\nden Preiswettbewerb mit den Billigbetriebs- lands (5,4). Zudem verfügten mehr als 90\nformen über ein „Trading down“, einem Ab- v. H. der Einzelhandelsimmobilien über\nbau des hohen Qualitätsniveaus zugunsten eine Verkaufsfläche von unter 100 m² (in\nvon Waren der unteren Preis- (und Quali- Westdeutschland lediglich 70 v. H.). Groß-\ntäts-)kategorie, aufzunehmen. Die sich an- flächige Einzelhandelsstandorte fanden sich\nschließende Verdrängung gerade der kleinen zu dieser Zeit vorwiegend integriert in den\nund mittleren Einzelhandelsunternehmen Innenstädten oder in den großen Wohnsied-\naus den Innenstädten und deren zunehmende lungen am Stadtrand mit einem überwiegend\nFilialisierung führten zu einem nachhaltigen den kurzfristigen Bedarf deckenden Sorti-\nAttraktivitätsverlust für die Innenstadtlagen. ment („Kaufhallen“). Dies ist auf die geringe\nNach einer Zeit der Flächenoptimierung Bedeutung des Einzelhandels in einer so-\nrückt nun die Verbesserung der Aufenthalts- zialistischen Zentralverwaltungswirtschaft\nqualität und seiner Atmosphäre wieder mehr zurückzuführen. Die Branche erfüllte nicht\nin den Fokus der Planer. die Funktion des „Handels“ zwischen Groß-\nhandel und Endkunden, vielmehr bestand\nSeit Beginn der 90er Jahre muss der Einzel- diese in der reinen Verteilung preis- und\nhandel sich zudem der Herausforderung der mengenmäßig festgelegter Güter zur Ver-\nInternationalisierung stellen. Bis dahin wur- sorgung der Bevölkerung. Die Verteilungs-\nfunktion wurde durch staatliche Ketten und ausreichend Freiflächen zur Verfügung stan-\nstaatlich kontrollierte Konsumgenossen- den und planungsrechtliche Grundlagen\nschaften übernommen, die mehr als 80 v. H. sowie die Eigentumsverhältnisse unprob-\nder Ladenlokale und mehr als 90 v. H. des lematisch waren. Dabei kam es zum Teil\nUmsatzes ausmachten. zum unkoordinierten Bau von großen Ein-\nzelhandels- und Einkaufszentren in nicht\nIn der ersten Phase nach der Vereinigung zentraler Lage. Traditionelle Standortlagen\nwurden zunächst die kleinen Betriebe un- verloren dagegen auch hier stark an Bedeu-\nter 100 m² privatisiert, wobei die ehemaligen tung. Zwischen der Innenstadt und der Grü-\nBelegschaften und lokale Bieter bevorzugt nen Wiese waren vor allem die Gründerzeit-\nwurden. Größere Betriebe wurden jedoch gebiete die Verlierer des Strukturwandels in\nkonsequent an diejenigen veräußert, die das Ostdeutschland.\nhöchste Gebot abgaben. Das waren übli-\ncherweise die kapitalstarken westdeutschen\nEinzelhandelsketten. Wegen der mangeln- Daten terminieren das Ende\nden Rentabilität kleinflächiger Betriebe kam des ostdeutschen Aufholprozesses auf 2001\nes aber alsbald zur Schließung der Läden\nin unattraktiven Lagen. Damit vollzog sich Die beschriebenen Veränderungen zeigen\nauch in Ostdeutschland der Konzentrations- sich auch in den für die Entwicklung des\nprozess, welcher in Westdeutschland bereits Einzelhandels signifikanten Indikatoren.\nstattgefunden hatte. Hierdurch und auf-\ngrund einer Vielzahl von Neubauten stieg Die Umsätze wuchsen in Westdeutschland\ndie Verkaufsfläche deutlich an. Bereits Mitte nur schwach, jedoch auf einem vergleichs-\nder 90er Jahre überstieg vielerorts die durch- weise hohen Niveau. In den 90er Jahren\nschnittliche Verkaufsfläche pro Einwohner wuchs der Umsatz insgesamt um gut 2 v. H.,\nin Ostdeutschland den Wert vergleichbarer in den letzten fünf Jahren konnte der Zu-\nStädte in Westdeutschland. Das lag darin be- wachs dagegen leicht gesteigert werden und\ngründet, dass die Einzelhandelsdynamik fast betrug insgesamt rund 5 v. H. Der in Ost-\nausschließlich von Unternehmen aus den al- deutschland nach der Wiedervereinigung\nten Bundesländern mit großflächigen preis- einsetzende Nachholprozess zeigt sich in\naggressiven Betriebsformen getragen wurde. einer Zunahme der Umsätze um gut 65 v. H.\nBis Mitte der 90er Jahre wurden Investitio- in den 90er Jahren. In diesem Zeitraum stieg\nnen nahezu ausschließlich in nicht integrier- der Anteil Ostdeutschlands an den Einzel-\nten Lagen auf der Grünen Wiese oder aber handelsumsätzen auf 16 v. H. an (vgl. Schau-\nin Großwohnsiedlungen getätigt, da hier bild 6). Der Aufholprozess endete 2001, in\nden beiden Folgejahren kam es aufgrund weil die Flächenentwicklung seither demsel-\nder Wirtschaftskrise zu Einbrüchen und ben Trend wie in den alten Bundesländern\nseit 2003 verläuft die Entwicklung nahezu folgt.\ngleichmäßig. Bei einem Bevölkerungsanteil\nOstdeutschlands von 17 v. H. beträgt der Beim Vergleich der Flächenproduktivität in\nUmsatzanteil Ostdeutschlands in den letz- Ost- und Westdeutschland zeigen sich dif-\nten Jahren konstant rund 15 v. H. ferierende Entwicklungen. Seit 1992 nimmt\ndie Flächenproduktivität in Deutschland\nEine Trendwende zeigt sich deutlich in abso- nahezu kontinuierlich ab (vgl. Schaubild 5).\nluten Zahlen: In den 90er Jahren wurde das Hauptverantwortlich für diese Entwicklung\nWachstum von Ostdeutschland getragen, ist der Trend in Westdeutschland, da die-\nrund drei Viertel des Umsatzanstiegs erfolg- ser durch das deutlich höhere Gewicht des\nte im Osten. Seit 2003 war das absolute Um- westdeutschen Einzelhandels die Gesamt-\nsatzwachstum im Westen jedoch fünfmal entwicklung dominiert. In Ostdeutschland\nhöher. stieg die Flächenproduktivität wegen des\nstarken Strukturwandels zunächst sogar\nDie Verkaufsflächen wuchsen seit 1992 kon- um nahezu 10 v. H. an und sank nach Be-\ntinuierlich, wobei Westdeutschland im Ver- endigung des wiedervereinigungsbeding-\nlauf der Jahre einen immer größer werdenden ten Nachholprozesses ab 2001. In absoluten\nAnteil erzielen konnte. In beiden Dekaden Zahlen liegt die Flächenleistung in West-\nwar der Anstieg absolut in West- höher als deutschland mit rund 3 450 Euro in etwa auf\nin Ostdeutschland, prozentual dagegen gibt dem bundesdeutschen Niveau, während sie\nes in Ostdeutschland jeweils ein höheres in Ostdeutschland nur gut 3 100 Euro oder\nWachstum. Besonders deutlich zeigte sich ca. 90 v. H. beträgt.\nder Aufholprozess in den neuen Bundeslän-\ndern in der Ausweitung der Verkaufsflächen,\nindem der anfangs geringe Flächenbestand Trendwende bei den Städten\nhauptsächlich durch großflächige Neubau- im Zeitablauf mit Differenzen\nten erweitert wurde. In den 90er Jahren stieg in Ost- und Westdeutschland\ndie Verkaufsfläche um etwa 50 v. H. auf gut\n18 Mio. m². Der ostdeutsche Einzelhandel Neben der differierenden Entwicklung in\nerreichte einen Anteil von gut 17 v. H. an der den neuen und alten Bundesländern gibt es\ninsgesamt in Deutschland verfügbaren Ver- auch unterschiedliche Trends zwischen Städ-\nkaufsfläche (vgl. Schaubild 6). In der Folge ten und ländlichem Raum in den jeweiligen\nstabilisiert sich dieser Anteil bei gut 16 v. H., Regionen. Der ländliche Raum, hier und bei\nden Statistiken der GfK GeoMarketing defi- ses in dieser Dekade in den Städten deutlich\nniert als Gemeinden und Städte mit weniger höher. Jedoch erfolgt auch heute die Mehr-\nals 100 000 Einwohnern, weist den größten heit der Umsätze mit noch gut 60 v. H. im\nAnteil am Umsatz und der Verkaufsfläche ländlichen Raum.\nauf. Die Städte, definiert hier und bei den\nStatistiken der GfK GeoMarketing als Städ- Die Verkaufsflächen in den deutschen Städ-\nte mit mehr als 100 000 Einwohnern, haben ten wuchsen kontinuierlich, die Wachstums-\naber einen höheren Anteil beim Umsatz und dynamik nahm aber leicht ab. Gleichzeitig\nFläche als ihrem Bevölkerungsanteil ent- kam es zu einer Trendumkehr: wuchs in den\nspricht und verfügen über eine höhere Ver- 90er Jahren der ländliche Raum noch stärker\nkaufsfläche je Einwohner und eine höhere als die Städte, war es in den letzten fünf Jah-\nFlächenproduktivität. In ostdeutschen Städ- ren andersherum. In ostdeutschen Städten\nten ist der Flächenanteil höher als der Um- wurden die Flächen nach 1992 überdurch-\nsatzanteil; im Westen ist dies umgekehrt (s. schnittlich ausgeweitet, da kaum nutzbare\nSchaubild 7). Daher ist die Flächenleistung Flächen zur Verfügung standen. Allerdings\nheute in westdeutschen Städten deutlich hö- war absolut betrachtet im letzten Jahrzehnt\nher und in ostdeutschen Städten drastisch der Flächenzuwachs im ostdeutschen länd-\nniedriger als im Bundesdurchschnitt. Die lichen Raum insgesamt leicht höher, in den\nEntwicklung von Umsätzen und Verkaufs- letzten fünf Jahren sogar mehr als doppelt so\nflächen verlief dabei einerseits in den beiden hoch wie in den Städten. Ein gegenläufiger\nDekaden und andererseits in ost- und west- Trend zeigte sich in Westdeutschland. Hier\ndeutschen Städten unterschiedlich. wuchs die Fläche im letzten Jahrzehnt um\n17 Mio. m², wovon lediglich nur gut 6 Mio.\nDer Umsatz stieg sowohl in westdeutschen m² oder rund 35 v. H. auf die Städte entfie-\nals auch in den ostdeutschen Städten stetig len. In dieser Dekade stieg die Fläche in den\nan. Die absoluten Zuwächse in beiden Deka- westdeutschen Städten dagegen stärker als\nden waren in Westdeutschland höher, pro- im ländlichen Raum an.\nzentual hingegen waren die Wachstumsraten\nim Osten wegen des niedrigeren Ausgangs- Trendwenden haben sich bei der Bedeutung\nniveaus höher. Eine Umkehr der Entwick- des Einzelhandels bei den Städten vollzogen,\nlung in Deutschland zeigt sich beim Ver- gemessen an deren Anteilen am Gesamtvo-\ngleich der Städte mit dem ländlichen Raum. lumen, die in den Wachstumsraten so nicht\nWar in den 90er Jahren das Umsatzwachs- zum Ausdruck kommen. Beim Umsatz nahm\ntum im ländlichen Raum mit 28 Mrd. Euro der Anteil der ost- und westdeutschen Städ-\ndreimal so hoch wie in den Städten, war die- te zunächst in den 90er Jahren aufgrund der\nBauten auf der Grünen Wiese ab. Während Ursachen der Entwicklung\nder Flächenanteil der ostdeutschen Städte\ndeutlich steigt, ist dieser in Westdeutschland Die Ursachen für den beschriebenen Struk-\nkonstant. In dieser Dekade jedoch zog es den turwandel des Einzelhandels in den Regio-\nEinzelhandel wieder vermehrt zurück in die nen und bei den Städten sind auf Verände-\nStadt. Wegen der gegenläufigen Trends in der rungen bei der Nachfrage, durch die von\nZwischenzeit liegt der Anteil der Städte am der Politik gesetzten Rahmenbedingungen\nGesamtumsatz des deutschen Einzelhandels sowie geänderten Unternehmensstrategien\nwieder etwa auf dem Niveau des Jahres 1992. zurückzuführen.\nDer Flächenanteil ist leicht höher als 1992.\nIm Westen ist dieser Anteil stetig gestiegen, Die Ansprüche der Konsumenten an den\nwährend er in Ostdeutschland erst gestiegen Einzelhandel sind in den letzten Jahren\nund seit zwei Jahren leicht rückläufig ist. deutlich gewachsen und gleichzeitig viel-\nfältiger geworden, auch wenn der Umsatz\nIm Jahr 2008 ist die Bedeutung des Einzel- (= Nachfrage) nur im geringen Umfang ge-\nhandels in den Städten in Ost- und West- stiegen ist. Grundsätzlich gehen die Nach-\ndeutschland sehr unterschiedlich. Werden frager eher dorthin, wo sie das reichhaltigere\ndie Anteile der Städte am gesamten Einzel- Angebot vorfinden. Zum einen erwartet der\nhandel miteinander verglichen, so zeigt sich Konsument eine ansprechende Einkaufs-\nhier wiederum die starke Flächenexpansion atmosphäre z. B. im Rahmen des so ge-\nin Ostdeutschland. Während die ostdeut- nannten „Erlebnisshoppings“. Nicht nur\nschen Städte einen Anteil von 22 v. H. am die eingekauften Waren sollen einen Nutzen\nUmsatz haben, sind es bei der Fläche sogar stiften, sondern es soll gleichzeitig ein Zu-\nknapp 26 v. H. In Westdeutschland hingegen satznutzen („Erlebnis“) durch den Einkauf\nbeträgt der Umsatzanteil fast 42 v. H. und generiert werden. Gerade den letztgenann-\nder Flächenanteil nur gut 38 v. H. Diese Un- ten Ansprüchen der Nachfrager werden\nterschiede führen letztlich auch zu Unter- alte Einzelhandelsimmobilien zumeist nur\nschieden in der Flächenausstattung und der wenig gerecht. Zum anderen sind die Kon-\n-produktivität. sumentengruppen vielfältiger sowie deutlich\nausgeprägter geworden und die Nachfrage-\nDie Verkaufsfläche pro Kopf ist in den Städ- veränderungen vollziehen sich schneller. Die\nten wesentlich höher als im ländlichen Raum, unterschiedlichen Gruppen reichen von den\nbesonders hoch ist diese in ostdeutschen Luxuskonsumenten bis hin zu den „Geiz-\nStädten. Dort ist sie mit gut 1,9 m² je Ein- ist-geil“-Nachfragern. Für jeden Nachfrage-\nwohner deutlich höher als in westdeutschen typen ist ein eigener Bereich im Einzel-\nStädten mit gut 1,6 m² und ebenso liegt sie handel zu schaffen, um die entsprechenden\ndeutlich über dem Bundesdurchschnitt von Umsätze erreichen zu können. Insgesamt\n1,4 m² pro Kopf. Innerhalb von 15 Jahren ha- wünschen die Nachfrager eine moderne\nben die Städte in den neuen Bundesländern Warenpräsentation, die üblicherweise eine\ngemessen an diesem Indikator die Städte in größere Fläche benötigt. Des Weiteren sind\nden alten Ländern überholt. die Nachfrager deutlich mobiler geworden,\nso dass auch entferntere Einkaufsorte auf-\nBeim Vergleich mit dem bundesdeutschen gesucht werden können. Das geht zu Lasten\nVergleichswert von 3 450 Euro pro m² weisen des Einzelhandelsstandortes Stadt, der nicht\ndie Städte eine um 5 v. H. höhere Flächen- mehr wie früher im gleichen Maße von den\nproduktivität auf. In den westdeutschen städtischen Agglomerationsvorteilen profi-\nStädten ist diese sogar um 9 v. H. höher, tieren kann. Die konkurrierenden Standorte\nwährend sie in den ostdeutschen Städten in peripheren Lagen auf der Grünen Wiese\nmit 2 720 Euro pro m² drastisch niedriger oder im Stadtumland bieten für die mobi-\nausfällt. Dies ist insbesondere auf das dort len Nachfrager eine einkaufsgerechte Infra-\nfühlbar stärkere Flächenwachstum zurück- struktur.\nzuführen, aber auch auf die z. T. drastischen\nBevölkerungsrückgänge. Einen weiteren Beitrag zur Flächenexpan-\nsion haben die Kommunen und die Ver-\nwaltung geleistet, die, zur Verbesserung der Flächenleistungen erzielbar. Deswegen kann\nAttraktivität des Einzelhandelsstandortes in der Regel nur über das Flächenwachstum\nund um Kaufkraft in ihrem Bereich zu hal- die angestrebte Erhöhung der Marktantei-\nten, neue Betriebe ansiedeln. Dies führt auch le erzielt werden. Als Beispiele hierfür sei\ndazu, dass Arbeitsplätze dort geschaffen das Wachstum der Discounter, der Buch-\nund Steuereinnahmen erhöht werden. In den handels- und Drogerieketten genannt. Zum\nvergangenen Jahren wurden – insbesondere Flächenwachstum trägt andererseits bei,\nin den neuen Bundesländern – viele Projek- dass erfolgreiche Unternehmen weiter ex-\nte ohne eine ausreichende Abschätzung der pandieren wollen. So gehört zur Strategie\nFolgen genehmigt. Erst in den letzten Jah- nationaler und internationaler Filialisten, in\nren hat ein Umdenken eingesetzt, welches möglichst allen größeren Städten präsent zu\nzu umfangreichen Überlegungen zur Re- sein. Gleichzeitig gibt es natürlich das Behar-\nvitalisierung der Städte führte und die Ge- rungsvermögen der bestehenden Einzelhan-\nnehmigung weiterer Ansiedlungen auf der delsunternehmen, die trotz wirtschaftlicher\nGrünen Wiese zunehmend erschwerte. Die Schwierigkeiten nicht sofort ihre Geschäfte\ngrundsätzlichen Rahmenbedingungen der aufgeben. So kommt es kaum zur Substitution\nStandortgegebenheiten (Flächenverfügbar- neuer durch alte Verkaufsflächen, sondern\nkeit, Standorterschließung oder Preise für zu der beschriebenen Flächenausdehnung.\nGrundstücke) kommen von den Kommunen.\nDer Lebenszyklus der einzelnen Betriebs-\nAuf die sich wandelnden Anforderungen formen trägt ebenfalls zu diesem dynami-\nder Konsumenten haben die Einzelhandels- schen Marktwachstum bei. Letztlich haben\nunternehmen mit einer entsprechenden die Unternehmen die Sortimente in ihren\nAusdifferenzierung des Angebotes und Handelsgeschäften durch neue Konzepte\nFlächenexpansion reagiert und auch die ausgeweitet, so dass die Fläche je Ladenein-\nBetriebsformen haben entsprechend ihre heit seit der Vereinigung um rund 30 v. H.\nMarktanteile verändert. Die Unternehmen auf nunmehr knapp 300 m² angestiegen ist.\nsind einerseits bestrebt, über Umsatzstei-\ngerungen ihre Marktstellung zu verbes- Veränderte Konsumentenwünsche und neue\nsern. Dabei kann das Unternehmensziel die Unternehmensstrategien finden ihren Nie-\nMarktbesetzung, eine -potenzialsteigerung derschlag in den sich wandelnden Markt-\noder die Schaffung von Kosten- und Erlös- anteilen für die einzelnen Betriebsformen.\nvorteilen durch Expansion sein. Umsatzzu- Erfolgreich sind vor allem die großflächigen\nwächse sind in den letzten Jahren jedoch in Einzelhandelseinrichtungen, die zuneh-\nimmer geringerem Maße über verbesserte mende Umsatzanteile auf sich vereinen. Die\nFachmärkte konnten zulegen, da sie sich als stellen lediglich hoch spezialisierte Einzel-\nSpezialisten mit hoher Kompetenz für ein händler dar, die sich mit einem speziellen\nspezielles Sortiment erfolgreich positionie- Angebot an bestimmte Kunden richten und\nren konnten. Nachdem sie früher vorwie- eine Marktnische einnehmen.\ngend auf der Grünen Wiese angesiedelt wa-\nren, werden sie zunehmend in integrierten Daneben haben auch Warenhäuser als ty-\nLagen wie innerstädtischen Freiflächen oder pisch in Innenstadtlagen anzufindende Be-\nStadtteillagen angesiedelt. triebsform Marktanteile verloren. In ihrer\nHochphase hatten die Warenhäuser Mitte\nEindeutiger Verlierer der Entwicklung ist der 70er Jahre einen Marktanteil von rund\nder zumeist in den Innenstädten und in den 13 v. H. erreicht, aktuell liegen sie bei gut\nintegrierten Stadtteillagen lokalisierte tradi- 3 v. H. Den Warenhäusern fehlt es heute an\ntionelle Facheinzelhandel, welcher über den einer klaren Zielgruppenorientierung und es\nBeobachtungszeitraum fünf Prozentpunkte ist ihnen nicht gelungen, dem Verbraucher\nan Marktanteil eingebüßt hat. Ausnahmen eine klare Angebotskompetenz innerhalb des\nExkurs: Betriebswirtschaftliche ist die Verkleinerung der Kernsortimente, wie\nKennziffern der Betriebsformen es u. a. bei den SB-Warenhäusern festzustellen\nist. Um die Mietzahlungen entsprechend re-\nduzieren zu können, wird das Sortiment und\nIm Schaubild 10 sind zur Verdeutlichung in damit die Fläche verkleinert. Drittens hat sich\nTabellenform die marktüblichen Flächengrö- teilweise der Wettbewerb innerhalb der Sor-\nßen, die Flächenproduktivität und die Miet- timente drastisch verschärft. Während früher\nspannen für ausgewählte Betriebsformen und die Marktbereiche festgelegt zu sein schienen,\nSortimente aufgelistet. Bei den Werten handelt drängen heute die Wettbewerber in andere\nes sich um Durchschnittsgrößen, die je nach Marktgebiete vor, um sich so weitere Marktan-\nLage und Konzept durchaus variieren kön- teile zu sichern. Das wirkt sich mietsteigernd\nnen. Weiterhin ergeben sich Veränderungen im aus. Stark differenziert stellt sich die Situation\nZeitablauf, so auch durch neue Trends, die ak- in den Bereichen Textilhandel, der in den In-\ntuell am Markt festzustellen sind. Der Trend, nenstädten eine hohe Bedeutung hat, sowie\nsich verstärkt in der Innenstadt anzusiedeln, ist Freizeit- und Sportmarkt dar. Bei beiden gibt\nkennzeichnend für Betriebsformen wie SB-Wa- es eine Vielzahl von Flächenkategorien und\nrenhäuser, Supermärkte oder Discounter sowie -konzepten mit allgemeinen und Spezialan-\nfür die Segmente Elektrowaren und Drogerien. geboten; aufgrund dieser unterschiedlichen\nDies führt dazu, dass die Mietspanne teilwei- Marktstrukturen können die abgebildeten Da-\nse kräftig nach oben steigt. Ein zweiter Trend ten nur grobe Annäherungen darstellen.\nMarktübliche Umsatz pro m2 Mietspanne\nFlächengröße in m2 VKF in Euro Euro/m2/Monat\nSB-Warenhaus 6 000 – 15 000 3 500 – 5 000 9,20 –11,00\nVerbrauchermarkt 1 500 – 4 500 4 000 – 6 000 8,50 –11,00\nSupermarkt 1 200 – 1 500 4 000 – 5 000 9,00 –11,00\nDiscounter Lebensmittel 800 – 1 500 3 700 – 8 000 8,50 –12,00\nMöbelmarkt 3 000 – 30 000 1 000 – 2 500 6,00 – 8,50\nElektromarkt 2 000 – 6 000 4 000 – 7 000 8,00 –10,00\nTextilhandel (Fachmarkt) 800 – 3 000 1 000 – 2 500 7,00 –11,00\nBaumarkt 7 000 – 20 000 1 200 – 2 000 6,00 – 7,50\nDrogeriemarkt 300 – 800 2 500 – 6 500 9,00 –15,00\nFreizeit-/Sportmarkt 1 000 – 6 000 1 000 – 2 500 7,00 – 9,50\nSchaubild 10 Quelle: Deutsche Hypo, diverse\nWettbewerbsumfeldes zu vermitteln. Zwi- 80er Jahre auch die ersten Einkaufszentren\nschen den Fachgeschäften, die einen besse- in den Innenstädten. Der ab 1990 erkennbare\nren Service und ein attraktiveres Sortiment deutliche Anstieg der Neubauaktivität hat zu\nbieten, und den preisgünstigeren Fachmärk- einem großen Teil in ostdeutschen Standor-\nten wurde der Platz für die Warenhäuser ten auf der Grünen Wiese stattgefunden. Der\nzunehmend geringer. Die Funktion der Wa- Rückgang seitdem ist vor allem auf die res-\nrenhäuser wurde durch die innerstädtischen triktiven Genehmigungen zurückzuführen.\nShopping Center zunehmend abgelöst. In der Folgezeit gewannen die Stadtteillagen\nund vor allem die Innenstädte wieder an Be-\ndeutung als Standort für Shopping Center.\nder Boom geht zu Ende? Nach den Angaben des German Council of\nShopping Centers (GSCS) gab es Anfang 2009\nDie Shopping Center stellen eine weitere in Deutschland 414 Einkaufszentren. Derzeit\nwesentliche Ursache für die Flächenexpan- befinden sich diese zu 43 v. H. in Innenstäd-\nsion dar und umfassen heute bereits mehr ten, zu 39 v. H. in Stadtteillagen und nur zu\nals 7 v. H. der gesamten Einzelhandelsflä- 18 v. H. auf der Grünen Wiese. Während in den\nche und einen Anteil von gut 8 v. H. an den 90er Jahren die Shopping Center noch über-\nUmsätzen. Diese großflächigen Einrichtun- wiegend auf der Grünen Wiese eröffnet wur-\ngen mit einer Verkaufsfläche von mindes- den, sind dies heute überwiegend Standorte\ntens 10 000 m² bieten eine außerordentliche in den Innenstädten und in Stadtteilen. Auch\nWarenvielfalt in Kombination mit gastro- zukünftig werden mit Ausnahme des Loop5\nnomischen Angeboten und verschiedenen in Weiterstadt alle bis 2012 geplanten oder\nFreizeitaktivitäten. Da die Konzeption der gebauten Einkaufszentren in der Innenstadt\nShopping Center sehr gut in das Anfor- oder in Stadtteillagen gebaut. Die Entwickler\nderungsprofil der mobilen Konsumenten und Betreiber versuchen dabei verstärkt Shop-\npasst, sind ihre Zahl und ihr Flächenangebot ping Center zum so genannten „third place“ zu\nin den vergangenen Jahren stark gewachsen machen, einen Ort für Kommunikation jen-\n(siehe Schaubild 11). seits von Stätten des Arbeitens und Wohnens.\nDie Entwicklung begann 1964 mit den ers- Da die Shopping Center vermehrt in den\nten Shopping Centern in Bochum und dem Innenstädten oder in Stadtteilen sowie in\nMain-Taunus-Zentrum. Nachdem diese zu- mittleren und kleineren Städten angesiedelt\nnächst bis Mitte der 70er Jahre vor allem an werden, beträgt die durchschnittliche Ver-\ndezentralen Standorten entstanden, folgten kaufsfläche der bis 2012 geplanten Center rd.\ndann städtische Lagen und seit Anfang der 27 000 m². Das hat u.a. damit zu tun, dass die\nGrundstücke in den Innenstädten kleiner städte gesteigert werden, ohne die klassische\nund teurer sind. 1998 hatten die Center noch Fußgängerzone als Einkaufsort zu verlieren.\neine Durchschnittsgröße von 34 000 und\nheute von 31 600 m². Mit 4 171 Euro pro m²\nund Jahr liegt die Raumleistung in den Shop- Wachstumstreiber E-Commerce\nping Centern um rund 20 v. H. über dem all-\ngemeinen Einzelhandelsdurchschnitt. Der Internethandel (oder Business-to-Con-\nsumer-(B2C)-E-Commerce) stellt ein weite-\nWerden alle geplanten Einkaufszentren er- res wachsendes Segment des Einzelhandels\nöffnet, würde deren Verkaufsfläche wesent- dar, wobei er jedoch keine speziellen Im-\nlich schneller zunehmen als im Einzelhandel mobilien erfordert, da Warenpräsentation\ninsgesamt und die Shopping Center ihren und Verkauf über das Medium Internet ab-\nFlächenanteil auf gut 8 v. H. und bei den gewickelt werden. Die digitalen Technologi-\nUmsätzen auf knapp 10 v. H. steigern. en haben den Handel mit Waren (und auch\nDienstleistungen) grundlegend verändert.\nKritisch wird der Beitrag der Einkaufszen- Da nahezu alle Betriebsformen des Einzel-\ntren für die Entwicklung der Städte bzw. handels mittlerweile das Internet als Ver-\nInnenstädte diskutiert. Zum einen wird kaufsplattform verwenden, ist E-Commerce\nbefürchtet, dass die Einkaufszentren auf bei jeder Betriebsform in Schaubild 9 bereits\nder Grünen Wiese den Städten Kaufkraft, berücksichtigt.\nBeschäftigung und Gewerbesteuereinnah-\nmen abziehen. Seitdem Einkaufszentren ver- Die steigende Zahl von Internetnutzern und\nmehrt in den Innenstädten gebaut werden, die zunehmende Verschmelzung verschiede-\nwerden zum anderen die eher kleinräumigen ner Technologien erhöhen das Potenzial für\nAuswirkungen des innerstädtischen Shop- den Internethandel. So lagen die Zuwachs-\nping Centers auf seine direkte Umgebung raten in den letzten Jahren im zweistelligen\ndiskutiert. Die Einkaufszentren verfügen Bereich – ausgehend jedoch von einem sehr\nüber ausreichenden Parkraum und bieten ge- niedrigen Niveau. Die überdurchschnittli-\ngenüber der klassischen Innenstadt den Vor- chen Wachstumsraten haben den Anteil an\nteil der Plan- und Steuerbarkeit sämtlicher den gesamten Einzelhandelsumsätzen auf\nStrukturen von Flächen und Angeboten. Die derzeit ca. 5 v. H. erhöht. Für die nächsten\nInnenstädte sind dagegen ein Konglomerat Jahre ist weiterhin mit deutlich zweistelligen\nunterschiedlicher Einzelhändler und Immo- Raten in diesem Segment zu rechnen.\nbilieneigentümer, die dem Strukturwandel\neher unkoordiniert mit unterschiedlichen Seine Stärken hat diese Vertriebsform insbe-\nInteressen gegenüberstehen. sondere dort, wo vom Kunden nicht das klas-\nsische „Shopping“ mit Beratung oder einem\nAutarke Center als eine „Stadt in der Stadt“ Zusatznutzen erwartet wird. Bei standardi-\nmit einem breiten Angebotsspektrum stellen sierten, nicht verderblichen Waren ist das Sub-\nunabhängig von der Lage eine ernstzuneh- stitutionspotenzial größer als bei erklärungs-\nmende Konkurrenz dar, da sie die Kaufkraft bedürftigen oder verderblichen Produkten.\naus den Innenstädten abziehen. Selbst die Zwar wird der Anteil des E-Commerce in\nInnenstadtlage eines großen autarken, nicht der Zukunft weiter steigen, die Märkte für\nintegrierten Centers führt nicht zu mehr Einzelhandelsimmobilien werden hierdurch\nUmsatz beim verbleibenden Cityeinzelhan- jedoch nur im geringen Ausmaß tangiert\ndel, da die Konsumenten dort einkaufen werden. Oft wird der elektronische Ver-\nund nicht mehr in der weiteren Innenstadt. triebsweg zusätzlich angeboten, so dass ihre\nKleinere, nicht autarke Shopping Center, die Flächennachfrage sich nicht verändert. Wei-\nsich in die bestehende Einzelhandelsstruk- terhin gewinnt der Internethandel oftmals\ntur integrieren, können zu Synergieeffekten zu Lasten des traditionellen Versandhandels.\nfür den sonstigen Einzelhandel in den In- Es entstehen sogar zusätzliche Chancen für\nnenstädten führen. Mit auf den jeweiligen Einzelhändler, die das Internet als Plattform\nStandort abgestimmten Sortimenten könnte nutzen, um Kunden auch auf ihr stationäres\nauf diese Weise die Attraktivität der Innen- Angebot aufmerksam zu machen.\nAusblick mit mehr als 1 Million Einwohnern als A-\noder Mio.-Städte, zwischen 500 000 und\nKurzfristig wird die Entwicklung des Ein- 1 Millionen Einwohnern als B-Städte, zwi-\nzelhandels geprägt von den Folgen der Fi- schen 250 000 und 500 000 Einwohnern als\nnanz- und Wirtschaftskrise, der Umsatz C-Städte und zwischen 100 000 und 250 000\nwird sinken und auch zahlreiche Einzelhan- Einwohnern als D-Städte sowie die kleine-\ndelsprojekte werden zurückgenommen. Mit- ren Städte und Gemeinden als „ländlicher\ntelfristig ist eher mit einer wieder stagnie- Raum“ bezeichnet. Eine Besonderheit ergibt\nrenden Flächenproduktivität zu rechnen, da sich für Berlin, welches in den Statistiken der\nUmsatz und Flächen wieder ähnlich wachsen GfK GeoMarketing zu den westdeutschen\nwerden. Dabei wird die zukünftige Entwick- A-Städten gerechnet wird.\nlung in Ost- ähnlich wie in Westdeutschland\nverlaufen. Auch wird sich der Strukturwan-\ndel zu Gunsten der Städte fortsetzen, nicht Trendwende überwiegend zugunsten\nzuletzt aufgrund der restriktiven Genehmi- der Städte\ngungspraxis. Die immer stärker sich diffe-\nrenzierenden Konsumgewohnheiten werden Bevor auf die Entwicklung in und zwischen\nden Einzelhandel dazu veranlassen, seine den Clustern eingegangen wird, soll kurz\nKonzepte und Betriebsformen anzupassen. die Bedeutung der Gruppen verdeutlicht\nUnabhängig davon wird der Internethandel werden. So haben die A- und B-Städte, die\nzunächst weiter stark zunehmen. üblicherweise im Fokus der Analysen und\nMarktberichte stehen, im Jahr 2008 einen\nAnteil von nur 20 v. H. am Umsatz und\n16 v. H. an der gesamten Einzelhandelsfläche\ngehabt. Auf den gegenüber kaum betrach-\n3.2 Einzelhandel kommt (fast) zurück teten ländlichen Raum (inkl. der kleinen\nin die Städte Städte) entfielen gut 60 v. H. des Umsatzes\nund knapp 65 v. H. der Fläche, wobei der Be-\nDie strukturellen Veränderungen im Einzel- völkerungsanteil dieser Gruppe noch höher\nhandel zeigen sich in den einzelnen Städten ausfällt.\nbzw. Städteclustern, wobei sich im Verlauf\nder letzten 15 Jahre der Trend umgekehrt Dies ist das Ergebnis einer jahrelangen Ent-\nhat. Für die folgenden Überlegungen werden wicklung, die darüber hinaus in den Städ-\ndie Städte nach Größe in Cluster / Gruppen ten der beiden Teile Deutschlands system-\nzusammengefasst: Hiernach werden Städte bedingt grundlegend unterschiedlich verlief.\nIn Westdeutschland wurde die Konkurrenz Dieser Trend zur Grünen Wiese führte zu\nzwischen den Städten und den Umlands- einer Verschlechterung der Einzelhandels-\ntandorten durch die verbesserte Mobilität situation in den Städten. Als Gegenreaktion\nder Konsumenten und dem dadurch grö- wurden in diesem Jahrzehnt die Bedin-\nßer gewordenen Einzugsgebiet verschärft. gungen für die Ansiedlung von Flächen in\nSeit Mitte der 70er Jahre werden Einkaufs- nicht-zentraler Lage erschwert und An reize\nzentren und später auch Fachmärkte ver- für verstärkte Ansiedlung in den Städten\nstärkt im Einzugsgebiet der großen Städ- geschaffen. Die Attraktivierung der Städ-\nte und also in den umliegenden kleineren te erfolgt seitens der Verwaltung und Poli-\nStädten und Landkreisen errichtet. Das tik, da der städtische Handel eine wichtige\nist auch darauf zurückzuführen, dass hier Anziehungs- und Darstellungsfunktion für\ndie benötigten größeren Flächen zu relativ die Städte besitzt und häufig ein wichtiger\ngünstigen Preisen in ausreichendem Ausmaß Bestandteil des Stadtmarketings ist. Da der\nzur Verfügung standen. In der ehemaligen Einzelhandel zudem noch Arbeitsplätze\nDDR waren die großflächigen Einzelhan- schafft und die Steuereinnahmen erhöht, soll\ndelsstandorte dagegen vorwiegend in den die Kaufkraft durch die Ansiedlung neuer\nInnenstädten integriert oder in den großen Flächen in die Stadt zurückgeholt werden.\nWohnsiedlungen am Stadtrand. In diesen Neben dem Einfluss der öffentlichen Seite\nals „Kaufhalle“ bezeichneten größeren, wird der Strukturwandel auch von den Kon-\nräumlich nicht unterteilten eingeschossigen sumenten und Einzelhandelsunternehmen\nSelbstbedienungsläden wurden überwie- veranlasst.\ngend Lebensmittel und so genannte Waren\ndes täglichen Bedarfs angeboten. Kaufhal- Die Konsumenten sind bereit unterschied-\nlen gab es überwiegend in Städten, auf dem lich viel Zeit aufzuwenden, um an den Ein-\nLande erfolgte der Einkauf zumeist in den kaufsort zu gelangen. Dies hängt zum einen\n„Dorfkonsum“-Läden. von der Art der einzukaufenden Waren ab:\nje häufiger und je billiger ein Produkt ist,\nNach der Vereinigung setzte sich die de- umso kleiner ist das Einzugsgebiet um den\nzentral dynamische Entwicklung verstärkt Wohnort. Zum anderen beeinflusst die At-\nfort. Die in den 90er Jahren zu beobach- traktivität des Angebots die Wahl des Ein-\ntende Expansion der Verkaufsfläche auf kaufsortes: ein lukratives und großes An-\nder Grünen Wiese fand in Westdeutschland gebot führt dazu, dass mehr Konsumenten\nprimär im ländlichen Raum statt. Hier auch von weiter entfernt kommen. Auch\nwaren auch die höchsten Umsatz- und die Einkaufsmentalität änderte sich, da\nFlächenzuwächse zu verzeichnen. In Ost- die Verbraucher lieber in den (billigeren)\ndeutschland war dies wegen des Aufhol- Fachmärkten einkauften, die außerhalb der\nprozesses sogar noch deutlicher zu spüren: Städte entstanden.\nes erfolgte eine „Suburbanisierungswelle“\nmit dem massenhaften Bau neuer Verkaufs- Auch die Untenehmen haben zu dem Struk-\nflächen in nicht-zentralen Lagen. Die hie- turwandel zwischen den Städten beigetra-\nraus hervorgegangenen Strukturen sind bis gen. Zur Gewinnung von Marktanteilen er-\nheute ein Problem ostdeutscher Städte. Eine folgte eine Flächenexpansion an den Orten,\nbesondere Entwicklung ist in den kleinen die für die Unternehmen den größten Erfolg\nGemeinden im ländlichen Raum Deutsch- versprachen. In den 90er Jahren war dies\nlands zu beobachten. Bedingt durch die vornehmlich die Grüne Wiese, da hier die\nverstärkten Angebote auf der Grünen Wie- Verbraucher aufgrund der erhöhten Mobili-\nse und auch in den Städten sowie der höhe- tät ihre Einkäufe durchführten. Dies spiegelt\nren Mobilität kam es zu einem deutlichen sich in einer teilweise massiven Ausdehnung\nRückgang der Nahversorgungseinrichtun- der Fläche und einem teilweise deutlichen\ngen des täglichen Bedarfs in einigen Gebie- Umsatzanstieg wider. Da die Potenziale sich\nten. Die Nahversorgung der Bevölkerung hier aber verringert und gleichzeitig die Be-\nist in vielen Orten und Gegenden mit ge- dingungen in den Städten sich verbessert ha-\nringer Bevölkerungsdichte heute deutlich ben, erfolgte die Expansion in dieser Dekade\neingeschränkt. zunehmend in den Städten.\nEine besondere Rolle bei dieser Trendwen- kade insgesamt. Gleichzeitig fand zusätzlich\nde haben die Shopping Center gespielt. In ein Strukturwandel statt. In den 90er Jahren\nden 90er Jahren wurden diese großflächigen gewann der ländliche Raum durch die Grü-\nNeuansiedlungen noch überwiegend auf der ne Wiese-Bauten, darüber hinaus wuchsen\nGrünen Wiese eröffnet. Heute befinden sich auch die mittleren Städte (C- und D-Städte)\nderen neue Standorte mit wenigen Ausnah- überdurchschnittlich. Dennoch verloren die\nmen in den Innenstädten und Stadtteilzen- Städtecluster insgesamt Umsatzanteile zu\ntren. Genau wie die internationalen Einzel- Gunsten des ländlichen Raumes. Seit Mitte\nhandelsunternehmen und Filialisten haben dieses Jahrzehnts gewinnen die Städte An-\nsich die Shopping Center dabei zunächst teile wieder zurück. Die Verbesserung der\nin den großen Städten angesiedelt. Heute Umsatzsituation in den Städten ist u. a. da-\nsind beide Betriebsformen hier fast überall rin begründet, dass viele Konzepte zur Re-\nvertreten, was sich auch in einem Filialisie- vitalisierung der Städte mittlerweile greifen\nrungsgrad von rund 90 v. H. widerspiegelt. und neue Standorte immer weniger auf der\nIn den mittleren und kleineren Städten dage- Grünen Wiese zu finden sind. Je größer eine\ngen liegt dieser teilweise noch unter 40 v. H., Stadt ist, desto höher ist die Zunahme (abso-\nwas noch auf Potenziale für diese Betriebs- lut und relativ). Der ländliche Raum verlor\nformen hindeutet. dagegen an Bedeutung und sein Anteil liegt\nheute wieder auf dem Niveau von 1992.\nDaten belegen die weitgehende Bei der Verkaufsfläche liegt die Bedeu-\nTrendwende in Deutschland tung des ländlichen Raumes sogar noch\nleicht über der beim Umsatz, jedoch sinkt\nDer Großteil der Umsätze im deutschen der Anteil kontinuierlich. In den 90er Jah-\nEinzelhandel entfällt nach wie vor mit gut ren wuchs zwar die Fläche im ländlichen\n60 v. H. oder fast 250 Mrd. Euro auf den Raum absolut am stärksten, prozentual aber\nländlichen Raum. Danach kommen die Mio.- in den Städten, wobei die Dynamik zwi-\nStädte mit knapp 45 Mrd. Euro (ca. 11 v. H.), schen den Clustern relativ ausgeglichen ist.\ngefolgt von den C-und D-Städten sowie Die Zuwächse liegen zwischen 22 v. H. (D-\nzum Schluss die B-Städte mit einem Anteil Städte) und 38 v. H. (Mio.-Städte) und mit\nvon gut 8,5 v. H. Diese Rangfolge hat sich knapp 2,7 Mio. m² wachsen die C-Städte\nseit 1992 nicht verändert. Die Dynamik hat am stärksten. In diesem Jahrzehnt dagegen\nim Zeitablauf deutlich zugenommen, in den stieg die Fläche in den Städten schneller als\nletzten fünf Jahren gab es ein höheres Um- im ländlichen Raum, zudem war ein stär-\nsatzwachstum als in der davor liegenden De- keres Wachstum in den mittleren als in den\ngrößeren Städten festzustellen. Das prozen- als auch bei der -fläche, wobei die Anteile\ntual höchste Wachstum war sowohl in den jeweils höher als in Westdeutschland sind.\n90er Jahren als auch in dieser Dekade in den Im Unterschied zu Westdeutschland gibt es\nA-Städten zu verzeichnen, so dass deren Be- eine andere Reihenfolge beim Umsatz unter\ndeutung durchweg zunahm. Anteilsgewin- den Städteclustern. Die knapp 15 Mrd. Euro\nne, allerdings geringere, erlangten auch die Umsatz in ostdeutschen Städten verteilen\nC-Städte, während die anderen Städtegrup- sich vor allem auf die C-Städte, in denen rund\npen trendmäßig schrumpften. 6 Mrd. Euro oder 45 v. H. umgesetzt werden.\nDanach folgen die B-Städte und letztlich die\nDie Flächenproduktivität in den Städte- D-Städtegruppe mit einem Anteil von knapp\nclustern hat im Zeitablauf deutlich abge- 20 v. H. Ebenfalls zeigt sich in den einzelnen\nnommen, wenn sie auch in den letzten Jah- Städteclustern eine ausgesprochen hohe Dy-\nren teilweise stagnierte. Je größer eine Stadt namik, besonders in den ersten Jahren nach\nist, desto höher ist die Flächenleistung. Die der Vereinigung. In den ersten zehn Jahren\ngrößeren Städte liegen über dem Bundes- wuchsen die C-Städte mit mehr als 50 v. H.\ndurchschnitt, während die D-Städte und die und auch in den anderen Clustern war das\nOrte im ländlichen Raum geringere Werte Wachstum mit gut 40 v. H. nicht wesentlich\naufweisen. Zwischen den einzelnen Städte- geringer. In diesem Jahrzehnt hat sich aber\nclustern gibt es eine sehr starke Spreizung, die Dynamik wesentlich verringert und die\nda die Flächenproduktivität in den Mio.- Rangfolge hat sich gedreht. Nun wachsen\nStädten Westdeutschlands mit 4 359 Euro die C-Städte nur noch wenig (rund 2 v. H.)\npro m² am höchsten und in den C-Städten und die anderen Cluster nahmen jeweils um\nOstdeutschlands mit 2 422 Euro pro m² am rund 10 v. H. zu. Bei den Anteilen am Ge-\nniedrigsten ist. samtumsatz gab es eine Trendumkehr wie in\nWestdeutschland, die aber früher – bereits\nDer westdeutsche Einzelhandel dominiert Mitte der 90er Jahre – einsetzte. Während\nin Deutschland sowohl beim Umsatz als auch davor der Umsatz absolut viel stärker im\nbei der Fläche. Abgesehen von den Mio.- ländlichen Raum wuchs, war danach der Zu-\nStädten, die es nur in Westdeutschland gibt, wachs absolut und prozentual in den Städten\nhaben die westdeutschen Städtecluster einen viel stärker. Entsprechend nahm der Anteil\nAnteil, der mindestens 80 v. H. (Flächenan- des ländlichen Raums ab, wobei die größe-\nteil westdeutscher C-Städte) und höchstens ren Städte (B-Cluster) den höchsten Bedeu-\nknapp 95 v. H. (Flächenanteil westdeutscher tungszuwachs erzielten.\nD-Städte) beträgt. Daher entspricht die west-\ndeutsche Entwicklung auch im Wesentlichen Bei den Einzelhandelsflächen sind die An-\nder in Gesamtdeutschland. Nachdem die teile ähnlich wie beim Umsatz zwischen den\nAnteile in Westdeutschland nach der Verei- Städteclustern verteilt, einzig die Bedeutung\nnigung durch das ausgesprochen hohe Um- des C-Clusters ist zu Lasten des ländlichen\nsatz- und Flächenwachstum in Ostdeutsch- Raums größer. Bei deutlich reduziertem\nland zunächst gesunken sind, haben sie sich Wachstumstempo im Zeitablauf verschie-\nin den vergangenen Jahren stabil entwickelt. ben sich auch die Relationen zwischen den\nAusnahmen stellen zum einen die Mio.- Clustern. Zwar war die Zunahme in den\nStädte dar, die in beiden Dekaden beim Um- C-Städten immer absolut am stärksten, je-\nsatz und auch bei der Fläche schneller als die doch änderte sich die Reihenfolge bei den\nanderen Städtegruppen wuchsen. Zum ande- B- und D-Städten. Wuchs die Einzelhan-\nren ist die Reihenfolge bei den Umsatz- und delsfläche in den 90er Jahren noch stärker\nFlächenanteilen zwischen den Städteclustern in den großen Städten, konzentrieren sich\nanders, da die C-Städte aufgrund ihrer ho- die Unternehmen nun vornehmlich auf die\nhen Einzelhandelsbedeutung in Ostdeutsch- D-Städte. Im Gegensatz zu der Umsatz-\nland in Deutschland insgesamt auch größere entwicklung wuchsen die Flächen absolut\nAnteile als im Westen aufweisen. sowohl in den 90er Jahren als auch in dieser\nDekade im ländlichen Raum immer stärker\nIn Ostdeutschland dominiert der ländliche als in den Städten. Prozentual ist wegen des\nRaum sowohl bei dem Einzelhandelsumsatz niedrigeren Ausgangsniveaus das Wachstum\nin den Städten höher. Nach den deutlichen Einzelhandelskonzepten in ähnlicher Grö-\nAnteilsgewinnen in den 90er Jahren ist nun ße nur einmal in einer Stadt vertreten sind.\nder Anteil der Städte leicht rückläufig. Eine Die geringere Flächenausstattung führt auch\nRückkehr des Einzelhandels in die Städte ist dazu, dass die Flächenproduktivität höher\nderzeit bei der Flächenentwicklung im Ge- ist. Diese ist aber auch notwendig, um die\ngensatz zu der Entwicklung beim Umsatz in höhere Miete bezahlen zu können. Die Flä-\nOstdeutschland nicht festzustellen. chenleistung würde bei einer Ausdehnung\nder Fläche sinken und damit nicht mehr aus-\nDie Flächenproduktivität liegt in den ost- reichen, um die Miete bezahlen zu können.\ndeutschen Städteclustern partiell deutlich In den ostdeutschen Städten weist das C-\nunter den bundesdeutschen Vergleichswer- Cluster die höchste Flächenausstattung pro\nten. Besonders in den C-Städten beträgt die Einwohner auf und auch deren Wachstum ist\nDifferenz aufgrund des überdurchschnitt- hier am höchsten.\nlich starken Flächenzuwachses rund 30 v. H.\ngegenüber dem Bundesdurchschnittswert. Seit 1993 ist die Verkaufsfläche je Einwohner\nIn den ersten 10 Jahren sank in allen Clus- in allen deutschen Städteclustern gewachsen,\ntern die Flächenleistung gegenüber dem wobei aber die Dynamik im Zeitablauf abge-\nAusgangsniveau drastisch um rund 40 v. H. nommen hat. Zudem zeigt sich auch hier der\nSeit 2003 kommt es aber zu differenzierten Strukturwandel. Während in den 90er Jahren\nVerläufen in den einzelnen Clustern. Wäh- noch die A-Städte die höchsten Zuwächse\nrend die Ergiebigkeit in den C-Clustern aufwiesen, nahm in den letzten fünf Jahren\nnoch einmal um gut 2 v. H. sank, stieg sie in die Verkaufsfläche pro Kopf in den mittle-\nden anderen Gruppen aber an. Besonderhei- ren Städten am stärksten zu. Insgesamt wird\nten bestehen bei der Flächenproduktivität die Entwicklung der Flächenausstattung pro\nin den kleineren Städten (ländlichem Raum) Kopf im Wesentlichen durch das Flächen-\nOstdeutschlands. Zum einen ist die Leistung wachstum beeinflusst, die Bevölkerungsent-\nvon 1992 bis 2004 um knapp 20 v. H. gestie- wicklung hat dagegen nur einen marginalen\ngen. Danach ist sie zwar auch gesunken, Einfluss.\nliegt aber zum anderen heute über der in den\nostdeutschen Städtegruppen (teilweise sogar\ndeutlich). In Westdeutschland liegt die Pro- Ausblick\nduktivität des Einzelhandels im ländlichen\nRaum nur über der in dem D-Cluster. Für die Zukunft erwarten wir, dass die größ-\nten Wachstumspotenziale bei den mittleren\nDie Verkaufsfläche pro Kopf ist in den ein- Städten liegen werden. Sie werden zu den\nzelnen Städteclustern sehr unterschiedlich Gewinnern des Strukturwandels gehören,\nhoch und hat sich ungleich entwickelt. Im da gerade hier internationale Einzelhändler\nVergleich ist die Ausstattung mit Einzel- und Filialisten sowie Shopping Center Ent-\nhandelsflächen in den Städten höher als im wicklern noch Marktpotenziale sehen. Der\nländlichen Raum und in jedem Städteclus- ländliche Raum wird zugunsten der Städte\nter Ostdeutschlands höher als in den west- weiter Anteile verlieren, da auf der Grünen\ndeutschen. Im Jahr 2008 beträgt sie in den Wiese nur noch schwerlich Expansionschan-\nC-Städten Ostdeutschlands fast 2,2 m² pro cen bestehen.\nKopf, während die gewichtete Fläche nur bei\nknapp 1,4 m² in den westdeutschen A-Städ-\nEine „Flächenillusion“ gibt es in den west-\ndeutschen Städten. Zwar ist in den größten\nStädten der höchste Flächenbestand gege-\nben, die Verkaufsfläche pro Kopf aber ist in\ndiesen Städten niedriger als in den mittleren\nStädten. Eine Erklärung hierfür ist, dass\ndie überregionalen Unternehmen mit ihren\nExkurs: weniger Geschäfte gibt. Außerdem ist dort\nEinflussfaktoren auf die Miete das Nachfragepotenzial für gehobene Waren\nund Luxusartikel zu gering, so dass sich diese\nGeschäfte nur in größeren Städten befinden.\nPauschale Aussagen über die Einflussfaktoren Dieses Segment ist aber in der Lage und bereit,\nauf die Mieten sind schwierig, da jeder Ein- eine höhere Miete zu zahlen. Schließlich haben\nzelhandelsstandort seine makrospezifischen kleinere Städte auch einen geringeren Anteil\nMerkmale hat, was z. B. den Bestand an Ge- an Filialisten, die üblicherweise eine höhe-\nschäften betrifft. Hinzu kommt ein signifikan- re Miete als die traditionellen Fachgeschäfte\nter Einfluss mikrostandortspezifischer Fakto- zahlen. Auch die Nähe zu Shopping Centern\nren (u. a. Nachbarschaftssynergien). Wichtig wirkt sich auf die Miethöhe aus: Je näher ein\nist auch die aktuelle Marktsituation mit der Geschäft zu einem Shopping Center liegt, des-\naugenblicklich jeweils vorhandenen Nachfrage to höher ist tendenziell die Miete.\nund Angebot. Nichtsdestotrotz ergeben sich\nErkenntnisse, wenn einzelne Städte zu Städ- Die Mieten in Westdeutschland liegen um 25\nteclustern zusammengefasst und bezüglich der bis 60 v. H. über denen in Ostdeutschland,\nEinflussfaktoren auf die Miethöhe analysiert wobei die Differenz umso größer ist, je größer\nwerden. die Städte sind. Sowohl die regionalen Unter-\nschiede als auch die Differenzen zwischen den\nEs besteht ein positiver Zusammenhang zwi- Städteclustern lassen sich zum einen auf die\nschen der Größe des Städteclusters und der unterschiedlichen Höhen der Flächenproduk-\nHöhe der Mieten (s. Schaubild 14). Ebenfalls tivität zurückführen, zum anderen gab es vor\nist zu erkennen, dass die Miete umso höher ist, allem in den 90er Jahren unterschiedliche Ent-\nje mehr Verkaufsfläche, Kaufkraft und Umsatz wicklungen des Einzelhandels in West- und\neine Stadt hat (jeweils gemessen in absoluter Ostdeutschland (s. Kapitel 3.1), die sich noch\nHöhe). Außerdem gibt es eine positive Korre- heute auf die Miethöhe auswirken.\nlation zwischen der Höhe der Miete und der\nFlächenproduktivität. Ökonomisch lassen sich Die ansonsten bei der Analyse der Einzel-\ndiese Zusammenhänge wie folgt erklären: Eine handelsnachfrage gebräuchlichen GfK Geo-\nhohe Flächenproduktivität führt dazu, dass die Marketing-Indizes (Kaufkraft- bzw. Umsatz-\nMieter eine entsprechend höhere Miete zahlen index, Zentralitätskennziffer) sind nicht mit\nkönnen. Zum anderen lässt sich die Miethöhe der Miethöhe korreliert, sondern bei allen\nmit der Einzelhandelssituation in den Städten Städteclustern ungefähr gleich. Dies liegt wohl\nerklären. In kleineren Städten besteht häu- daran, dass bei diesen Kennziffern durch die\nfig eine geringere Konkurrenz, da es sowohl Berechnung als Pro-Kopf-Index eine Verzer-\ninsgesamt als auch in einzelnen Segmenten rung immanent ist.\n3.3 Renaissance der Innenstädte – Stadtgebiet noch immer unterproportional,\nvorläufig nur in Ostdeutschland was allerdings auch darauf zurückzufüh-\nren ist, dass innerstädtische Flächen nur\nbegrenzt zur Verfügung stehen und nicht\nDie Umwälzungen auf dem Einzelhandels- beliebig erweitert werden können. Dennoch\nmarkt schlagen sich ferner in der Struktur zieht es auch den großflächigen Einzelhan-\nder Städte nieder. Speziell zwischen den del in den letzten Jahren vermehrt zurück\nklassischen Standortlagen Innenstadt sowie in die Innenstädte. Shoppingcenter können\nden Stadtteilzentren und Wohngebieten be- dabei eine sinnvolle Ergänzung der beste-\nsteht ein Spannungsfeld. Somit sieht sich die henden Sortimentsstrukturen des innerstäd-\nInnenstadt mit Anforderungen konfrontiert, tischen Einzelhandels sein, sofern sie in ein\num der Konkurrenz in der Peripherie und im Einzelhandelskonzept eingebunden sind. Ist\nUmland ein eigenes Angebotsprofil entge- dies nicht der Fall, können große Einzelhan-\ngen setzen zu können. Die demographische delseinrichtungen in der Innenstadt zu Nut-\nEntwicklung wird den Standortwettbewerb zungskonflikten, Verkehrsproblemen und in\nzusätzlich verschärfen, so dass den Innen- der Folge zu Attraktivitätsverlusten führen.\nstädten als Einkaufsort in den Stadtmarke- Viele Kommunen haben aber bereits auf die-\ntingkonzepten eine zunehmende Bedeutung se Problemlage reagiert und versuchen im\nzukommt. Rahmen ihrer Stadtentwicklungskonzepte\ndie Innenstädte gezielt aufzuwerten, um im\nStandortwettbewerb auf diese Weise einen\nEntwicklungslinien in den Innenstädten wichtigen weichen Standortfaktor, die Ein-\nkaufsqualität, zu fördern.\nDie vorrangig auf der Grünen Wiese und\nim ländlichen Raum stattfindende Flächen- Neben den außerstädtischen Einkaufzent-\nexpansion der 90er Jahre verursachte auch ren erhalten die Innenstädte in letzter Zeit\neinen Bedeutungsverlust der Innenstädte. zudem neue Konkurrenz durch Fachmarkt-\nVielerorts konnten sich die über Jahrzehn- zentren, die zunehmend gerade für Anbieter\nte gewachsenen Strukturen des innerstäd- im unteren Preissegment interessant werden.\ntischen Einzelhandels nicht gegen die neue, Ihre Vorteile liegen dabei vor allem in güns-\npreisaggressive und großflächige Konkur- tigen Ladenmieten, gut zugeschnittenen\nrenz durchsetzen, so dass die Innenstädte als Flächen, einer verkehrsgünstigen Lage und\nEinzelhandelsstandorte ins Hintertreffen nicht zuletzt einer hohen Kundenfrequenz;\ngerieten. Autarke Shoppingcenter und große Laden lokale in Fachmarktzentren zuneh-\nFachmärkte mit autogerechter Infrastruktur mend auch für den weniger preisaggressi-\nzogen immer mehr Kaufkraft ab, worunter ven filialisierten Einzelhandel interessant\ninsbesondere der traditionelle Facheinzel- werden.\nhandel als typischer Nutzer der Innenstadt-\nlage zu leiden hatte. Dies zeigt auch die Um- In Westdeutschland weisen die Innenstädte\nsatzentwicklung in den Innenstädten in der während der gesamten Zeitspanne nach 1992\nZeitspanne von 1992 bis 2003 (vgl. Schaubild ein vergleichsweise geringes Wachstum auf.\n15). Während im übrigen Stadtgebiet stei- Aufgrund der hohen Bebauungsdichte war\ngende Umsätze und deutlich zunehmende eine weitere Flächenexpansion hauptsächlich\nVerkaufsflächen zu verzeichnen waren, san- nur durch die Erschließung ehemaliger Bra-\nken die innerstädtischen Umsätze, und die chen möglich. Diese Entwicklung spiegelt\nEinzelhandelsflächen wuchsen im Vergleich sich auch in den Anteilen westdeutscher In-\nzum übrigen Stadtgebiet nur unterpropor- nenstädte an Umsätzen und Verkaufsflächen\ntional. der Städte in Westdeutschland insgesamt\nwider. Seit 1992 ist hier ein kontinuierlicher\nIn den vergangenen fünf Jahren konnten Rückgang der Anteile beobachtbar. Ledig-\nsich die innerstädtischen Umsätze leicht er- lich die Flächenentwicklung hat im vergan-\nholen, ohne jedoch ganz das Niveau von 1992 genen Jahr zu einem leichten Anteils(rück)\nwieder zu erreichen. Das Flächenwachstum gewinn der Innenstädte geführt (vgl. Schau-\nentwickelte sich im Vergleich zum übrigen bild 16).\nDie Innenstädte Ostdeutschlands verloren innehat. Aufgrund der hohen regionalen De-\nin den ersten Jahren nach der Vereinigung zentralität der Geschäfte fällt dies aber nicht\nihre zuvor hohe Bedeutung als Einzelhan- so auf. Die Umsätze im Einzelhandel in den\ndelsstandort. Dies lag an dem schon be- Innenstädten gingen von 1992 bis 2005 kon-\nschriebenen Strukturwandel (siehe auch die tinuierlich zurück, absolut sanken diese um\nErklärungen im Kapitel 3.1) sowie an der rund 2,8 Mrd. Euro. Seit 2005 wächst zwar\neingeschränkten Flächenverfügbarkeit auf- der Umsatz wieder, aber deutlich geringer\ngrund der häufig ungeklärten Eigentums- als im sonstigen Stadtgebiet. Die Umsatz-\nverhältnisse und den fehlenden Planungen rückgänge der 90er Jahre konnten in diesem\nseitens der öffentlichen Hand. Der größere Jahrzehnt noch nicht wieder kompensiert\nTeil der neuen Verkaufsfläche entstand in werden, so dass der innerstädtische Umsatz\nden 90er Jahren an Standorten außerhalb der weiter unterhalb des Niveaus von 1992 liegt.\ninnerstädtischen Zentren in verkehrsgünsti- Im übrigen Stadtgebiet wuchs der Umsatz\nger Lage in Gewerbegebieten oder im ländli- seit 1992 stetig, absolut sogar stärker als in\nchen Raum. Seit einigen Jahren zeichnet sich den Innenstädten. Durch den prozentual\neine Trendwende ab, die Stadtzentren wer- immer stärkeren Zuwachs im übrigen Stadt-\nden wieder attraktiver für den Einzelhandel gebiet sank der Anteil der Innenstädte nach-\nund konnten Marktanteile im Einzelhandel haltig. Somit kann von einer Renaissance\nzurückgewinnen. nur gesprochen werden, wenn die absoluten\nZuwächse seit 2005 gemeint sind.\nRenaissance empirisch Das Comeback der Innenstädte in Deutsch-\nnicht immer belegbar land gilt aber für die Flächenentwicklung.\nBei der Flächenausstattung ist der Anteil\nIn den empirischen Daten spiegelt sich die der Innenstadt allerdings niedriger als\nThese der stärker werdenden Innenstädte beim Umsatz. In den 90er Jahren wuchs\nnur bedingt wider. Zwar zeigen verschiede- der Flächenbestand in den Innenstädten und\nne Indikatoren an, dass die Bedeutung der nach einem leichten Rückgang 2004/05 auch\nInnenstädte wieder steigt, aber es gibt auch in diesem Jahrzehnt wieder. Absolut hat\nAusnahmen. sich die Wachstumsdifferenz zu Gunsten\nder Innenstädte reduziert, gleichwohl wächst\nVon den gut 150 Mrd. Euro Umsatz in den die Fläche im übrigen Stadtgebiet immer\ndeutschen Städten werden in den Innen- noch weitaus stärker (90er Jahre: um das\nstädten nur 27 v. H. erzielt, so dass das übrige 8-fache; diese Dekade: um das 5-fache). Im\nStadtgebiet den bedeutenderen Part der Stadt übrigen Stadtgebiet ist eine Expansion in\nallen betrachteten Zeitphasen festzustel- Stadtgebieten leicht höher. Eine Ausnahme\nlen, wobei der Zuwachs aber in dieser De- bei der Entwicklung stellt der Flächenanteil\nkade nicht mehr so stark ausfiel. Dement- der Innenstadt dar, der nicht wie in Deutsch-\nsprechend sank der Anteil der Innenstadt land seit 2005, sondern erst seit 2007 wieder\nzunächst, um seit 2005 wieder zu steigen. steigt.\nDies ist vor allem darauf zurückzuführen,\ndass vermehrt Fläche in den Innenstädten Die ostdeutschen Innenstädte haben ei-\nerrichtet wird. Während in den 90er Jahren nen geringeren Anteil beim Umsatz als die\ndurchschnittlich nur 5 v. H. der gesamten westdeutschen. Der Aufholprozess zeigt\nFläche in den Innenstädten hinzukam, wa- sich auch beim Umsatz in den ostdeutschen\nren es in den letzten fünf Jahren immerhin Innenstädten, mit Ausnahme der Jahre\nfast 10 v. H. 2004/05 stieg der Umsatz stetig an. Jedoch\nsinkt der Anteil bis 2005. Danach ist ein Zu-\nDie Flächenproduktivität sinkt anhaltend wachs sowohl absolut als auch beim Anteil\nund liegt aktuell um knapp 20 v. H. unter festzustellen. In den letzten fünf Jahren lie-\ndem Wert von 1992. Verglichen mit dem gen die Wachstumsraten in den ostdeutschen\nDurchschnittswert in Deutschland von Innenstädten höher als im Westen, aber der\n3 456 Euro lt. GfK GeoMarketing ist die absolute Zuwachs betrug in Ostdeutschland\nFlächenleistung in den Innenstädten aber nur ein Drittel des Anstiegs Westdeutsch-\num 20 v. H. höher. Im übrigen Stadtgebiet ist lands. Im Vergleich mit dem übrigen Stadt-\ndie Flächenproduktivität auf dem gleichen gebiet war in den ostdeutschen Städten der\nNiveau wie der o.g. Durchschnittswert. prozentuale Zuwachs in den Innenstädten\nim letzten Jahrzehnt niedriger und in dieser\nIn den westdeutschen Innenstädten befin- Dekade höher.\nden sich rund 90 v. H. der Flächen und Um-\nsätze der deutschen Innenstädte und nur rund Die Fläche steigt kontinuierlich in den ost-\n10 v. H. in den ostdeutschen. Somit verläuft deutschen Innenstädten, aber absolut liegt\ndie Entwicklung der westdeutschen ähnlich das Wachstum in dem übrigen Stadtgebiet\nwie in gesamtdeutschen Innenstädten. Die immer höher als in den Innenstädten. Da\nInnenstädte haben aber in Westdeutschland die City seit 2005 höhere Wachstumsraten\nfür den Einzelhandel sowohl beim Umsatz aufweist, steigt der Flächenanteil der Innen-\nals auch bei der Fläche eine wesentlich hö- stadt nach jahrelangen Rückgängen wieder.\nhere Bedeutung als in Ostdeutschland und Dieser Trend entspricht dem im gesamten\ndamit auch in Deutschland. Ebenfalls ist deutschen Einzelhandel und entspricht der\ndie Flächenproduktivität in den einzelnen These der Renaissance.\nIn den Innenstädten ist die Flächenleistung Die langfristige relative Bedeutungsabschwä-\nbis zum Jahr 2005 gesunken, aber danach chung der Innenstädte auf Seiten der Un-\nsteigt sie wieder leicht. Während diese in ternehmen ist u. a. auf die Zunahme der\nden Innenstädten gut 8 v. H. unter dem ver- Unternehmen mit preisaggressiven Angebot\ngleichbaren Bundeswert liegt, ist sie im übri- zurückzuführen. Zudem hat sich die Sorti-\ngen Stadtgebiet rund 25 v. H. niedriger. mentsgestaltung zum Nachteil der Innen-\nstädte verändert: Immer mehr Waren werden\nEine andere Entwicklung in Ostdeutsch- an einer zunehmenden Zahl von Standorten\nland zeigt sich auch bei den Mieten. Die angeboten. Schließlich stellen die nur be-\nRenaissance der ostdeutschen Innenstäd- grenzt verfügbaren Flächen für die Expan-\nte hat gemäß den Daten von COMFORT sion des Einzelhandels ein Hemmnis für die\nzu einem stärkeren Anstieg der Mieten ge- innerstädtische Entwicklung dar. Aus die-\nführt als dies im Westen Deutschlands der sen Gründen waren die Gebiete im übrigen\nFall ist. Während für die westlichen Städte Stadtgebiet und im ländlichen Raum jahre-\neine durchschnittliche Steigerung über alle lang attraktiver als die Innenstädte für die\nuntersuchten Städte von 19 v. H. errechnet Flächenexpansion.\nwurde, betrug diese Steigerung im Osten\nknapp 30 v. H. Dennoch ist in den vergangenen Jahren ge-\nrade in Ostdeutschland zu beobachten, dass\nder Einzelhandel auch in die Innenstadt\nVerbraucherwünsche und Unternehmens- zurückkehrt. Speziell integrierte Shop-\nstrategien prägen Innenstädte pingcenter können hier einen Beitrag zur\nRevitalisierung der Innenstädte leisten, da\nEine Ursache für den langjährigen Rückgang sie mit Hilfe ihrer modernen Infrastruktur\nder Innenstädte in der Käufergunst ist in dem und Sortimentsauswahl Kunden wieder zu-\nsich verändernden Verhalten der Konsumen- rückbringen können. Für den Erfolg ist al-\nten zu sehen. Gerade die innenstadtrelevan- lerdings maßgeblich, dass das Waren- und\nten Handelsbereiche des traditionellen Fach- Dienstleistungsangebot mit dem des bereits\neinzelhandels hatten Marktanteile verloren bestehenden Einzelhandels abgestimmt\nund konnten sich gegen die Konkurrenz au- wird. Ansonsten kann es zu einem reinen\nßerhalb der Innenstadtlagen kaum behaup- Verdrängungswettbewerb kommen.\nten. Die bequem erreichbaren großflächigen\nEinzelhandelsmärkte in den Stadtteilen oder Um dies zu verhindern, sind auch die Städte\nauf der Grünen Wiese erhöhten den Konkur- selbst mit ihren kommunalen Entschei-\nrenzdruck auf den innerstädtischen Einzel- dungsträgern gefragt. Sie müssen in ihren\nhandel. Heute finden sich in den Sortimenten Stadtentwicklungskonzepten dafür Sorge\ndes Innenstadteinzelhandels primär Mode tragen, dass die Vielfalt der Innenstädte als\nund Schuhe, Güter des täglichen Bedarfes Einkaufs- und Einzelhandelsstandort als\ntauchen kaum noch auf. Aus Käufersicht wichtiger Bestandteil für deren Anziehungs-\nsind beispielsweise ein hoher Qualitätsstan- kraft gewährleistet ist. Durch ihre planungs-\ndard, hohe Markendichte und Serviceorien- rechtliche Leitlinienkompetenz haben sie\ntierung Merkmale, den Einzelhandel in der die Möglichkeit hierzu, indem sie jedes neue\nInnenstadt aufzusuchen. Auch geeignete Projekt entsprechend dieser Vorgaben auf\nKombinationen von Kauf-Kultur und Am- seine Verträglichkeit bzw. Eignung prüfen.\nbiente sowie zusätzliche Freizeitangebote Zudem existieren verschiedene Förderpro-\nsind Argumente, die den Verbraucher in die gramme, um bei attraktivitätssteigernden\nInnenstadt locken. Im reinen Preiswettbe- Investitionen in die Innenstädte zusätzliche\nwerb haben die Innenstadtlagen damit der- Haushaltsmittel einsetzen zu können.\nzeit kaum eine Chance. Eine Erfolg verspre-\nchende Möglichkeit, die Kundenfrequenz in\nden Innenstädten zu erhöhen, sehen wir in\nder sinnvollen Verbindung von Einzelhandel\nund Freizeitangeboten, um in den Innenstäd-\nten ein „Einkaufserlebnis“ zu schaffen.\nAusblick nimmt aber die Bedeutung der Innenstädte\nwieder leicht zu. Dies liegt auch daran, dass\nFür die Zukunft ist davon auszugehen, dass aufgrund vieler Attraktivierungsmaßnahmen\ngerade ältere Menschen im Zuge der Reur- das Flächenwachstum in den Innenstädten in\nbanisierung wieder vermehrt in die Städte den letzten vier Jahren durchschnittlich weit-\nzurückkehren werden. Damit haben auf die aus höher als in den Jahren zuvor war.\nBedürfnisse dieser Bevölkerungsgruppe ab-\ngestimmte Einzelhandelskonzepte gute Er- Regional gesehen befinden sich nur rund\nfolgsaussichten an innerstädtischen Stand- 10 v. H. der Innenstadtflächen in ostdeut-\norten. Dies gilt auch für die Versorgung mit schen Städten, was deutlich unter den An-\nden Dingen des täglichen Bedarfs, die derzeit teilen Ostdeutschlands an sonstigen Indika-\nin den Innenstadtlagen kaum noch erfolgt. toren wie Bevölkerung, Umsatz oder Fläche\nim Einzelhandel insgesamt liegt. Außer im\nJahr 2008 fällt prozentual der Zuwachs in\nden unterschiedlichen Zeitabschnitten in\nden ostdeutschen Innenstädten immer hö-\n3.4 Bedeutung der Innenstädte her aus als in Westdeutschland. Absolut\nin den Städteclustern war aber schon zwischen 1993 und 2005 das\nFlächenwachstum im Westen leicht höher,\nDer Strukturwandel im Einzelhandel auf- in den letzten vier Jahren war dieses sogar\ngrund der veränderten Konsumentenwünsche viermal so hoch. In Westdeutschland liegt\nund der neuen Unternehmensziele wirkt sich der Flächenanteil der Innenstädte deutlich\nauch bis in die Innenstädte aus. Die Bedeu- höher als in Ostdeutschland, aber die Ent-\ntung der Innenstädte wird in diesem Kapitel wicklung verlief ähnlich: zunächst nahm die\nanhand der Entwicklung der Verkaufsfläche Bedeutung ab und steigt seit Mitte dieses\nin den einzelnen Städteclustern analysiert. Jahrzehnts wieder an.\nDer Einzelhandel in den Innenstädten ist\nnicht nur häufig ein wesentlicher Bestandteil\ndes Stadtmarketings, sondern auch der An- Entwicklungslinien in den Städteclustern\nziehungspunkt für auswärtige Besucher zum\nEinkaufen. Im Durchschnitt aller deutschen Die Verteilung der Fläche über die Städ-\nStädte befinden sich rund 25 v. H. aller Ver- tecluster (vgl. Kapitel 3.2) ist in West- und\nkaufsflächen in der Innenstadt, jedoch hat Ostdeutschland allein schon deshalb unter-\nsich die Entwicklung im Zeitablauf geändert: schiedlich, da es in Ostdeutschland keine\nsowohl die Bedeutung der Innenstädte ist in Millionenstädte gibt. Aufgrund der Domi-\nden einzelnen Städteclustern unterschiedlich nanz Westdeutschlands beim Flächenanteil\nals auch die Zuwächse sind unterschiedlich entspricht die Verteilung in Deutschland\nausgefallen. Die Abgrenzung und Defini- weitgehend der in Westdeutschland. Die\ntion von „Innenstadt“ erfolgt entsprechend Entwicklung des Anteils der innerstädti-\ndem Vorgehen der GfK GeoMarketing. Für schen Flächen am Gesamtbestand folgt in\ndie einzelnen Städte wurden so die jeweiligen fast allen Städteclustern einem einheitlichen\nInnenstadtbereiche abgrenzt und für diese Muster. Zunächst besteht nach 1993 ein stär-\nwerden auch die Daten über Umsatz- und keres Wachstum der Flächen in den übrigen\nFlächenentwicklung erhoben. Stadtgebieten, da die Konsumenten eher\nden autogerechten Einkauf bevorzugen. Seit\n2005 wächst aber aufgrund der verstärkten\nDifferenzierte Entwicklung in Deutschland Aktivitäten zur Stärkung der Innenstädte\ndie Bedeutung teilweise deutlich, da ver-\nIn Deutschland ist die Verkaufsfläche in den mehrt Flächen eher in diesen Gebieten als im\nInnenstädten seit der Vereinigung um knapp übrigen Stadtgebiet gebaut werden. Nur in\n20 v. H. auf über 10 Mio. m² angewachsen. den mittleren Städteclustern Westdeutsch-\nDa aber die Fläche in den Städten insgesamt lands liegt der Anteil der Innenstadtflächen\ndeutlich stärker gewachsen ist, sank der Flä- an der Gesamtfläche in dem jeweiligen Clus-\nchenanteil der Innenstädte bis 2005. Seitdem ter auch 2008 unter den Werten von 2004.\nIn Westdeutschland befinden sich rund zwei gut 35 v. H. der Fläche hier vorzufinden ist,\nDrittel der innerstädtischen Flächen in den liegt der Umsatzanteil gut sechs Prozent-\nmittleren C- und D-Städten, während sich punkte höher.\nin den Millionenstädten nur gut 15 v. H. be-\nfinden. Verglichen mit der Verteilung der In Ostdeutschland wirkt sich der Struktur-\nBevölkerung und der gesamten städtischen wandel anders aus. Ähnlich ist die Entwick-\nVerkaufsfläche haben diese Städte einen lung im Zeitablauf, da sich die Bedeutung der\nüberdurchschnittlichen Anteil, der aber kon- Innenstädte genauso wie in den westdeut-\ntinuierlich sinkt. Dieser Rückgang ist darauf schen Städten verändert. Aber zwischen den\nzurückzuführen, dass die Unternehmen hier Städteclustern gibt es andere Entwicklungs-\nbislang nur unterdurchschnittlich die Flächen linien. Den höchsten Anteil an den gesamten\nerhöht haben, während sie wesentlich mehr Innenstadtflächen haben die C-Städte, wo-\nFlächen sowohl im übrigen Stadtgebiet dieser bei deren Anteil trendmäßig gesunken ist.\nStädtecluster (C- und D-Städte) als auch in Immer noch ist dieser Anteil aber verglichen\nden größeren Städten errichtet haben. mit deren Bevölkerungsanteil relativ hoch.\nVon der Bedeutung her folgen erst die B- und\nDie größeren Städte sind bei der Innenstadt- dann die D-Städte, deren Anteile leicht stei-\nfläche unterdurchschnittlich vertreten: so gen. Während aber die B-Städte einen An-\nwohnen in den Millionenstädten gut 30 v. H. teil von 40 v. H. an der Bevölkerung haben,\nder Bevölkerung, aber nur 15 v. H. der In- beträgt ihr Anteil an den Innenstadtflächen\nnenstadtfläche sind in diesen. Abgeschwächt nur 30 v. H. Bei den D-Städten ist hingegen\ngilt dies auch für die B-Städte. Diese Städ- der Flächenanteil in den Innenstädten höher\nte konnten aber in den letzten Jahren ihren als der Bevölkerungsanteil und stagniert seit\nAnteil vergrößern, da hier die innerstädti- 1993.\nschen Verkaufsflächen deutlich stärker als\nim Durchschnitt aller Städte wuchsen.\nFlächenausstattung wächst zunehmend\nFür 2008 liegen neben der Verteilung der\nFlächen auf die einzelnen Städtecluster auch Die durchschnittliche innerstädtische Ver-\ndie Umsatzanteile vor. Von den 42 Mrd. Euro kaufsfläche pro Einwohner liegt in Deutsch-\nUmsatz werden gut 55 v. H. in den mittleren land bei 0,4 m² pro Kopf und ist anders als\nStädten erzielt, jedoch gibt es hier 63 v. H. bei der gesamten Fläche in den west- und\nder Verkaufsfläche. Somit ist auch erklärbar, ostdeutschen Innenstädten gleich hoch.\ndass in diesen Städten eine geringe Flächen- Deutliche Unterschiede zeigen sich aber,\nproduktivität gegeben ist. Die Konsumenten wenn die unterschiedlichen Städtecluster\nzieht es in die größeren Städte. Obwohl nur betrachtet werden. Je größer die Städte sind,\ndesto geringer ist die Flächenausstattung. 3.5 Deutsche Top-Standorte\nSo ist in den westdeutschen Millionenstäd- des Einzelhandels im Wandel\nten die Verkaufsfläche pro Kopf nur halb so\nhoch wie im Durchschnitt und auch in den Die differenzierte Umsatz- und Flächen-\ngroßen ostdeutschen Städten liegt sie 25 v. H. entwicklung setzt sich auf der Ebene der\nniedriger. Die mittleren Städte weisen dage- Städte fort und auch die einzelhandelsrele-\ngen einen überdurchschnittlich hohen Flä- vanten Kennziffern haben sich unterschied-\nchenbestand pro Kopf auf. lich entwickelt. Entsprechendes gilt auch\nfür die Mieten. Die Reihenfolge der unter-\nUnterschiedlich ausgeprägt war das regio- suchten Städte orientiert sich an der Größe\nnale Wachstum der Innenstadtflächen. In der Verkaufsfläche gemäß den Daten der\nOstdeutschland wuchs die Flächenaus- GfK GeoMarketing. Von hier kommen auch\nstattung pro Kopf vor allem im Verlauf des die Daten über die Entwicklung der Kauf-\nAufholprozesses in den 90er Jahren, wie kraft-, Umsatz- und Zentralitätsindizes in\nauch im Stadtgebiet insgesamt wuchsen die den Schaubildern, wobei aufgrund teilwei-\nInnenstadtflächen besonders stark in den C- se fehlender Zahlen für einzelne Jahre diese\nStädten. In den westdeutschen Innenstädten z. T. geschätzt worden sind. In den Tabellen\nwar der Zuwachs dagegen überproportional werden die Entwicklungen der Rahmenbe-\nstark in den letzten fünf Jahren und hier- dingungen und des Einzelhandels mit dem\nbei besonderes deutlich in den Metropolen. Wachstum von 1993 bis 2008 in den acht\nIn diesen Städten war die Steigerung in den Standorten dargestellt. Die Daten über die\nInnenstädten auch stärker als im gesamten Bevölkerungs- und Einkommensentwick-\nStadtgebiet. Unterdurchschnittlich waren lung stammen vom Statistischen Bundesamt,\ndie Zunahmen in den mittleren westdeut- die Daten über die Umsätze und Flächen von\nschen Städten. der GfK GeoMarketing. Die Angaben über\ndie Mieten sind von COMFORT und bezie-\nEs ist zu erwarten, dass die Einzelhandelsun- hen sich auf standardisierte, idealtypische\nternehmen in den nächsten Jahren ihre Flä- Ladenlokale von 80 bis 120 m² reiner EG-\nchenexpansion zunehmend in den kleineren Verkaufsfläche mit besonderen Eigenschaf-\nund mittleren Städten vornehmen, da hier im ten in den Jahren 2002 bis 2009, in den Ta-\nGegensatz noch Bedarf zu den Metropolen bellen ist die Wachstumsrate im genannten\ngesehen wird. Zeitraum ausgewiesen.\nBerlin, das über die höchste Verkaufsfläche Die Verkaufsfläche ist allein in den letzten\nin Deutschland verfügt, weist eine Viel- fünf Jahren um mehr als 13 v. H. auf gut 4,5\nzahl an erstklassigen Einzelhandelslagen Mio. m² gestiegen. Das Wachstum erfolg-\nauf. Neben den beiden Innenstadtbereichen te vor allem dank der starken Expansion\nCity-West und Mitte (mit Alexanderplatz, von Einkaufszentren besonders an den o. g.\nFriedrichstraße und Potsdamer Platz) gibt es Standorten. Inzwischen liegt die Ausstat-\nhistorisch bedingt neun Hauptzentren und tung mit Shopping Centerflächen in Berlin\nviele dezentrale Zentren in den Stadtteilen. deutlich über der an anderen Standorten. Mit\nSomit ist auch zu erklären, dass Berlin mit insgesamt 1,3 m² Verkaufsfläche pro Kopf\n11,5 v. H. den geringsten Anteil an Fläche in liegt Berlin aber noch unter dem Bundes-\nder Innenstadt von allen Metropolen hat. durchschnitt.\nIn den vergangenen Jahren hat sich die Kauf- Die Flächenproduktivität beträgt knapp\nkraft auch wegen der Abwanderung ein- 3 900 Euro pro m², wodurch Berlin am Ende\nkommensstarker Bevölkerungsgruppen in der Rangliste der Städte und nur gut 10 v. H.\nden Speckgürtel von Berlin deutlich schwä- über dem Bundesdurchschnitt liegt.\ncher als im Bundesdurchschnitt entwickelt.\nTrotz der rückläufigen Kaufkraft hat Berlin Mit einer Höchstmiete von 260 Euro liegt\neine hohe Magnetwirkung für nationale und Berlin an zweiter Stelle und hat in den letz-\ninternationale Einzelhändler, was sich dann ten Jahren auch einen weit überdurchschnitt-\nauch in dem überdurchschnittlichen Um- lichen Zuwachs erzielen können.\nDie Attraktivität Berlins hat ständig zuge-\nnommen und gemessen am Zentralitätsindex\nsogar den höchsten Zuwachs unter den Groß- Indikator Wachstum in v. H.\nstädten. Berlin profitiert von den rund 5 Mio. Bevölkerung – 1,8\nEinwohnern im Einzugsgebiet und der in\nden letzten Jahren deutlich zugenommenen\nZahl an Touristen und Geschäftsreisenden,\ndie die geringe Kaufkraft Berlins mehr als Verkaufsfläche (von 2003–2008) 13,6\nkompensieren konnten. Berlin weist daher Miete 33,3\nauch den stärksten Anstieg bei der Zentrali- Quelle: Deutsche Hypo, diverse\nErklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel\ntätskennziffer unter allen Metropolen auf.\nDer Einzelhandel in der Innenstadt Ham- zahl und dem höchsten Einkommenszu-\nburgs teilt sich in einen östlichen Teil mit wachs verlief das Wachstum im Hamburger\nvorrangig konsumorientierter Ausrichtung Einzelhandel mit der zweit-schlechtesten\ndurch Kauf- und Warenhäuser und einer Zuwachsrate schleppend und lag 2008 bei\nVielzahl an nationalen und internationalen nur 10,5 Mrd. Euro Umsatz.\nFilialisten und in einen westlichen Teil, der\nsich insbesondere durch Luxus- und Niveau- Während die Verkaufsfläche in der Stadt\nlagen charakterisiert. überdurchschnittlich stieg, konnte die Flä-\nche in der Innenstadt erst in den letzten\nMit fast 3,5 Mio. Einwohnern hat Hamburg fünf Jahren deutlicher wachsen. Zuwächse\ndas zweitgrößte Einzugsgebiet der Metro- wurden vor allem in den hochpreisigen Ge-\npolen, wobei die Nachfrager vor allem aus schäftslagen der Innenstadt verzeichnet.\nder Stadt selber kommen. Im Vergleich zu\nden anderen wesentlichen Einzelhandelss- Die Verkaufsfläche pro Kopf mit 1,4 v. H.\ntandorten weist Hamburg stadtstaattypisch pro Einwohner liegt zwar im Bundesdurch-\neine relativ geringe Kaufkraft und Zentra- schnitt, verglichen mit den anderen Groß-\nlität auf, die aber noch deutlich über dem städten ist sie aber eher unterdurchschnitt-\nBundesdurchschnitt liegt. Es gelingt aber, lich hoch.\nüberdurchschnittlich viel vom Nachfragepo-\ntenzial des Einzugsgebietes im Hamburger Durch das hohe Wachstum der letzten Jahre\nEinzelhandel abzuschöpfen (gut 60 v. H.). ist die Flächenproduktivität in der Stadt re-\nlativ gering geblieben, in der Innenstadt ist\nTrotz eines robusten Umfeldes mit einer sie aber mit fast 6 000 Euro pro m² weit über-\nüberproportional gestiegenen Bevölkerungs- durchschnittlich.\nIndikator Wachstum in v. H. Die Spitzenmiete von 245 Euro ist durch-\nschnittlich, der relativ intensive Wettbewerb\nwie auch das schwache Umsatzwachstum\nhaben jedoch nur zu unterdurchschnitt-\nlichen Mietzuwächsen seit 2002 geführt.\nQuelle: Deutsche Hypo, diverse\nDer Münchener Einzelhandel nimmt in Die zahlreichen Ansiedlungen und Neu-\nDeutschland mit einem Umsatzindex von eröffnungen von Filialisten und Konzepten\nüber 153, der seit Jahren relativ konstant in den letzten Jahren setzen die ansässigen\nhoch ist, eine Spitzenposition ein. Ebenfalls großflächigen Einzelhändler unter bestän-\nweist die Kaufkraft den höchsten Wert mit digen Modernisierungsdruck. Dies führte\n125 unter den deutschen Metropolen auf. auch dazu, dass ein Großteil des Nachfra-\nAufgrund dieser hohen Werte ist die Zen- gepotentials des Einzugsgebiet in München\ntralität in der Vergangenheit langfristig nur ausgegeben wird.\nMünchen ist der begehrteste Standort, wenn\nRund 28 v. H. der einzelhandelsrelevanten als Maßstab die zu erzielende Spitzenmiete\nGesamtverkaufsfläche der Isarmetropole be- herangezogen wird. Die Top-Lagen erzie-\nfinden sich in der City, im Jahr 2008 rund len mit Ladenmieten bis zu 310 Euro pro m²\n450.000 m². Der innerstädtische Einzelhan- Höchstwerte. Dies liegt auch daran, dass in\ndel hat eine lange Tradition und lässt sich München die höchste Flächenleistung so-\nhervorragend nach charakteristischen La- wohl in der Stadt als auch in der Innenstadt\ngen differenzieren. Die ungewöhnlich starke erreicht wird. In der Stadt liegt die Flächen-\nPräsenz des regionalen Handels macht sich produktivität um rund 75 v. H. über dem\nin dem für eine Großstadt vergleichsweise Bundesdurchschnitt.\nniedrigen Filialisierungsgrad bemerkbar.\nDie wettbewerbsstarke Innenstadt profitiert\nauch von der gezielten Planung und Steue-\nrung der Flächenentwicklung. Dementspre-\nchend hat die Fläche in der Stadt wie auch\nin der Innenstadt nur unterdurchschnittlich Indikator Wachstum in v. H.\nzugenommen. Bevölkerung 4,6\nDie Ausstattung mit Verkaufsfläche liegt mit\n1,41 m² pro Kopf unter dem Bundesdurch-\nschnitt, in der Innenstadt wird sogar die ge- Verkaufsfläche 16,1\nringste unter den deutschen Metropolen ge- Miete 31,9\nmessen. Auch hier zeigen sich die Effekte der Quelle: Deutsche Hypo, diverse\nKöln ist die größte Stadt im Westen und ver- Köln belegt mit einem absoluten Einzelhan-\nfügt über einen dynamischen Einzelhandel delsumsatz von knapp 7 Mrd. Euro unter den\nmit einer attraktiven Innenstadt und dezent- deutschen Großstädten den vierten Rang,\nralen Zentren in den Stadtteilen. Die Innen- konnte aber die zweithöchsten Zuwächse\nstadt bietet mit einem einzigartigen Rundlauf seit 1992 erzielen.\nein hervorragendes Einzelhandelsangebot,\ndas in besonderem Maße von der touristi- Auch in Köln finden sich die für Metropo-\nschen Anziehungskraft der Stadt profitiert. len so typischen hochwertigen Filialunter-\nRund 20 v. H. der Kölner Einzelhandels- nehmen. Mit einer Flächenversorgung von\nflächen befinden sich in der Innenstadt. 1,6 m² pro Kopf liegt Köln an zweiter Stel-\nle unter den Metropolen, was auch darauf\nAuch die recht hohe Wirtschaftskraft ihrer zurückzuführen ist, dass die Fläche in der\nEinwohner hilft der Einkaufsstadt, wenn auch Stadt überdurchschnittlich angestiegen ist\nUmsatz- und Zentralitätsindex nur im Durch- und nun bei über 1,5 Mio. m² liegt.\nschnitt der Großstädte angestiegen sind.\nIn der Innenstadt ist sie aber nur unterdurch-\nInsbesondere wohlhabendere Bevölkerungs- schnittlich auf nunmehr 300 000 m² oder\ngruppen aus der Stadt sind in den vergange- 0,34 m² pro Einwohner angestiegen. Die\nnen Jahren ins Umland abgewandert. Mit Flächenproduktivität liegt im Durchschnitt\nknapp 2,5 Mio. Einwohnern hat Köln zwar der Metropolen und rund 25 v. H. über dem\ndas zweitgeringste Einzugsgebiet der Metro- bundesweiten Vergleichswert.\npolen, jedoch sorgt das attraktive Einzelhan-\ndelsangebot in Köln für einen relativ hohen Sowohl die Miethöhe mit 250 Euro pro m²\nUmsatzindex. als auch deren Entwicklung ist im Vergleich\nmit den anderen Großstädten durchschnitt-\nIndikator Wachstum in v. H. lich, was sicherlich auf die relativ starke Flä-\nchenexpansion bei durchschnittlicher Ein-\nkommensentwicklung zurückzuführen ist.\nDie Mainmetropole ist als wichtigstes Ein- deutlich zugenommen, aber erst in diesem\nkaufs- und umsatzstärkstes Oberzentrum im Jahr auch in der Innenstadt. Mit 0,34 m² pro\nBallungsraum Rhein-Main etabliert. Gleich- Einwohner ist die Flächenausstattung in\nzeitig zeigt sich aber, dass die Zentralitätsrate der Innenstadt noch durchschnittlich unter\nwie auch das Kaufkraftniveau im Vergleich den betrachteten Oberzentren, sie wird aber\nmit anderen Großstädten relativ niedriger ist. durch die kommenden Projekte steigen.\nSo liegt zwar die Kaufkraft im Durchschnitt\naller Metropolen, aber sowohl der Umsatz- Bei einem Einzelhandelsumsatz von gut vier\nindex als auch die Zentralitätskennziffer Mrd. Euro ist die Flächenproduktivität mit\nliegt leicht unter diesem Durchschnittswert. nur 4 028 Euro unterdurchschnittlich im\nVergleich mit den anderen Metropolen, in\nDer Zentralitätsindex liegt unterhalb dem der Innenstadt dagegen mit 5 440 Euro über-\nanderer großer deutscher Städte, da Frank- durchschnittlich.\nfurt in einem intensiven Wettbewerb mit der\nRegion steht. Es gibt teilweise attraktive in- Der Wettbewerb hat auch Auswirkungen\nnerstädtische Einkaufsbereiche in den umlie- auf die Miete, die mit 230 Euro nur durch-\ngenden Städten sowie ein starkes Angebot an schnittlich ist und den geringsten Anstieg\ngroßflächigen Einkaufszentren in der Stadt seit 2002 unter den betrachteten Oberzent-\nund im Umland, dessen Flächenwachstum ren aufweist.\nauch weiterhin anhält.\nSo kann Frankfurt auch nicht deutlich von\nder hohen Kaufkraft in den umliegenden\nKreisen profitieren und nur 30 v. H. des\nNachfragepotenzials des Einzugsgebietes\nwerden zu Umsatz im Frankfurter Einzel- Indikator Wachstum in v. H.\nhandel. Dies ist der zweitniedrigste Wert un- Bevölkerung 0,7\nter den Metropolen.\nDieser regionale Wettbewerb führte dazu,\ndass es seit 1993 eine vergleichsweise ge- Verkaufsfläche 15,0\nringe Flächenausweitung in der Stadt und Miete 15,0\nin der Innenstadt gab. Die Dynamik hat Quelle: Deutsche Hypo, diverse\nin der Stadt in den letzten fünf Jahren\nStuttgart verfügt über ein großflächiges Ein- sich gut 35 v. H. in der Innenstadt, was der\nzelhandelsangebot und einen weiträumigen zweithöchste Anteil unter den Metropolen\nEinzugsbereich. Bei knapp 3 Mio. Menschen ist. Auch beim Wachstum dieser Flächen\nim Einzugsgebiet kommen rund 80 v. H. der weist Stuttgart die höchste Rate auf. Da\nKonsumenten aus der Region, was der höchs- das Wachstum in der Stadt insgesamt aber\nte Wert unter den deutschen Metropolen ist. nicht so stark ausgefallen ist, liegt die Aus-\nWegen des zweithöchsten Zentralitätsindex stattung mit Verkaufsfläche in der Stadt im\nund dem drittgrößten Umsatzindizes ist Durchschnitt der Großstädte. In der In-\nStuttgart einer der attraktivsten Standorte nenstadt dagegen weist dieser Indikator den\nfür den Einzelhandel in Deutschland. Dem zweithöchsten Wert unter den betrachteten\nEinzelhandel gelingt es hier gut, Kaufkraft Metropolen auf.\naus der Region anzuziehen.\nSpitzenreiter ist Stuttgart beim Umsatz-\nGleichzeitig verfügen neben der Stadt Stutt- wachstum seit der Vereinigung, auch wenn\ngart einige Mittelzentren der Region über der Umsatz absolut nur bei gut 4,1 Mrd.\nsehr hohe Zentralitätskennziffern. Dies Euro zum sechsten Platz reicht. In der In-\nführt dazu, dass nur gut 25 v. H. des Markt- nenstadt werden davon rund 1,7 Mrd. Euro\npotenzials des Einzugsgebietes (über 15 umgesetzt, mit dem vierten Rang unter-\nMrd. Euro) vom Stuttgarter Einzelhandel streicht dies die Bedeutung der Innenstadt\nabgeschöpft werden, das ist der geringste Stuttgarts.\nWert unter den Metropolen.\nMit gut 4 700 Euro ist die Flächenproduk-\nStuttgart verfügt über eine Verkaufsfläche tivität ebenfalls deutlich überdurchschnitt-\nvon knapp 900 000 m². Davon befinden lich, in der Innenstadt ist diese nur leicht\nIndikator Wachstum in v. H.\nHohe Kaufkraft und Zentralität sichern\nSpitzenmieten von 240 Euro pro m² in der\nStuttgarter Innenstadt, wobei beim Miet-\nwachstum der höchste Wert erzielt werden\nVerkaufsfläche 15,0 konnte.\nHannover verfügt über die höchste Zentrali- in der Innenstadt. Seit 1993 wuchs die Ver-\ntätskennziffer unter den deutschen Einzel- kaufsfläche in Hannover am stärksten. Das\nhandels-Top-Standorten, die nach früheren Wachstum erfolgte vor allem in den 90er\nleichten Rückgängen im letzten Jahr wieder Jahren, während von 2003 bis 2008 der Zu-\ngesteigert werden konnte. Seit Mitte der 90er wachs deutlich schwächer ausfiel.\nJahre ist aber sowohl bei der Kaufkraft als\nauch beim Umsatz eine im Bundesvergleich Der Einzelhandel erreichte 2008 einen Um-\nunterdurchschnittliche Entwicklung fest- satz von knapp 4 200 Euro pro m² und lag\nzustellen. damit um 20 v. H. über dem Bundesdurch-\nschnitt. Die Flächenproduktivität in der\nSo stieg der Umsatz nur um knapp 3 v. H. (ge- Stadt und insbesondere in der Innenstadt\nringster Anstieg unter den Top-Standorten) ist aber im Vergleich zu den anderen Städten\nauf 3,5 Mrd. Euro. Ursachen hierfür sind u. a. unterdurchschnittlich hoch.\nder schwache Anstieg der verfügbaren Ein-\nkommen in Hannover, die nur halb so hoch Zwar weist Hannover die geringste Höchst-\nwie im Bundesdurchschnitt wuchsen und der miete mit 180 Euro pro m² unter den Top-\nleichte Bevölkerungsrückgang. Städten auf, konnte aber seit 2002 die zweit-\nhöchsten Zuwächse erzielen.\nDie Einkaufsstadt Hannover ist überdurch-\nschnittlich von ihrem Einzugsgebiet abhän-\ngig, aus dem rund drei Viertel des Nachfra-\ngevolumens stammen. Insgesamt leben im\nEinzugsgebiet der Stadt 3,4 Mio. Menschen\nmit einem potenziellen Nachfragevolu-\nmen von rund 9 Mrd. Euro. Es gelingt dem\nEinzelhandel in Hannover zwar nur knapp Indikator Wachstum in v. H.\n40 v. H. davon abzuschöpfen, aber dennoch Bevölkerung – 1,8\nweist Hannover den höchsten Zentralitäts-\nDie Verkaufsfläche in Hannover ist im Ver- Verkaufsfläche 28,8\ngleich der Top-Standorte stark innenstäd- Miete 35,3\ntisch geprägt. Von den insgesamt 850 000 m² Quelle: Deutsche Hypo, diverse\nVerkaufsfläche befinden sich rund 30 v. H.\nDüsseldorf hat mit der Königsallee die mit sive Wettbewerb im Einzugsgebiet zu einer\nAbstand höchstfrequentierte Niveaulage geringen Abschöpfung des Nachfragepoten-\nDeutschlands. Auch wenn die Stadt nur die zials in Düsseldorf (nur knapp 30 v. H.).\ngeringste Verkaufsfläche von den Metropo-\nlen aufweist, sind doch nahezu alle großen Die Verkaufsfläche pro Einwohner liegt in\nund internationalen Filialisten vertreten. der Stadt im Bundesdurchschnitt, aber diese\nDüsseldorf zählt zu den ersten Adressen für ist die höchste unter den analysierten Groß-\ndie Etablierung neuer Konzepte im Einzel- städten, wenn nur die Innenstädte berück-\nhandel. Dieser profitiert auch von der Mode- sichtigt werden.\nstadt mit ihren Messen.\nIn Düsseldorf ist der Einzelhandel am\nDie Stadt glänzt mit einer überdurchschnitt- stärksten auf die Innenstadt konzentriert, da\nlich hohen Kaufkraftkennziffer und einem sich rund 40 v. H. der städtischen Verkaufs-\nnoch höheren Umsatzindex. Dies sind die fläche in der Innenstadt befindet, jedoch nur\nzweithöchsten Werte unter den deutschen der zweithöchste Umsatzanteil.\nGroßstädten. Die hohe Kaufkraft der ansäs-\nsigen Bevölkerung trägt zusammen mit den Die starke Konkurrenz im Umland findet\nattraktiven Einzelhandelsgeschäften zu der ihren Niederschlag in dem Wachstum der\nüberdurchschnittlichen Zentralität bei. Verkaufsfläche in der gesamten Stadt. Unter\nden Metropolen ist es der geringste Anstieg\nDie Stadt hat ein Einzugsgebiet von 2,7 Mio. und dieser liegt auch nur leicht über dem\nEinwohnern, was sich in einem jährlichen Umsatzwachstum.\nEinzelhandelsumsatz von rund 4,2 Mrd.\nEuro widerspiegelt. Jedoch führt der inten- Auch die Höchstmieten mit 215 Euro pro m²\nsind wegen der Konkurrenzsituation relativ\nIndikator Wachstum in v. H. niedrig und ebenso fällt der Zuwachs seit\n1992 recht schwach aus.\nSurvival of the fittest, hippest entgegen dem oben skizzierten Trend ent-\nand cheapest – Der Textilmarkt wickeln sich verschiedene Konzepte auch\nin Deutschland sehr positiv weiter oder wurden sehr erfolg-\nreich neu am Markt etabliert.\nvon Wilfried Reinhardt,\nResearch Manager GfK GeoMarketing So sind derzeit vor allem klar positionierte\nund mit einem bestimmten Image ausgestat-\ntete Marken mit Monolabel-Stores auf dem\nVormarsch (wie u. a. Marc O’Polo, Esprit,\ns.Oliver, Vero Moda/Jack & Jones). Zum an-\nderen pflegen auch verschiedene filialisierte\nAls ein Kampf gegen Windmühlen mag Bekleidungshändler sehr erfolgreich ein ei-\nes manchem vorkommen, in Deutschland genes Image (etwa H & M oder die Inditex-\nBekleidung zu verkaufen. Und tatsächlich Labels Zara und Massimo Dutti).\nscheint angesichts der „nackten“ Daten der\nRahmen dafür denkbar schlecht zu sein.\nDenn die Deutschen geben Jahr für Jahr we-\nniger für Textilien aus. Machte die Branche Die vertikale Organisation ist heute\n1992 noch einen Umsatz von 44 Mrd. Euro, ein Schlüssel zum Erfolg\nwaren es im letzten Jahr nicht einmal mehr\n39 Mrd. Euro. Bei Textilfilialisten werden durch die Be-\nreitstellung aller Prozessschritte innerhalb\nDies entspricht einem nominalen Umsatz- der Wertschöpfungskette die fallenden Mar-\nrückgang von etwa 13 %. Zum Vergleich: gen „querfinanziert“. Zudem ist es in diesen\nder Einzelhandelsumsatz insgesamt ist in Strukturen wesentlich leichter, die Zahl der\nden letzten 15 Jahren um rd. 8 % gestiegen Kollektionen im Jahr deutlich zu erhöhen, was\n(vgl. Abb. 1). Dabei war um das Jahr 2005 besonders bei den Kundinnen gut ankommt.\neine gewisse Trendwende zu erkennen. Nun\nsteht jedoch zu befürchten, dass die Beklei- Eine andere Antwort auf den herrschenden\ndungsumsätze in 2009 und 2010 wieder sin- Preisdruck in der Branche ist die Erfolgs-\nken werden. geschichte der Textildiscounter. Auslöser\ndieser Entwicklung waren die SB-Waren-\nWer in diesem umkämpften Markt bestehen häuser mit preisaggressiven Textilangebo-\nwill, muss eine klare Strategie vertreten und ten. Davon angespornt nahmen zunächst die\nzielgerichtet und konsequent handeln. Denn großen Lebensmittel-Discounter sehr erfolg-\nreich Bekleidungsangebote in ihre Wechsel- klar die Branche. Hier sind auch die Um-\nsortimente auf. Im nächsten Schritt etablier- sätze der „lokalen“ bzw. inhabergeführten\nten sich eingeständige Textildiscounter wie Textilanbieter enthalten. Diese haben jedoch\nTakko, KiK, Vögele, die auch aktuell immer immer mehr damit zu kämpfen, dass ihnen\nnoch weiter expandieren. Nur konsequent die Möglichkeiten bzw. finanziellen Spiel-\nerscheint insofern die Ausbildung eigenstän- räume der vertikalen Konzepte fehlen. Aber\ndiger Discountschienen bei den großen Ein- auch die Nachfolgerproblematik spielt eine\nzelhändlern, plakativ illustriert durch den große Rolle.\nC & A „Ableger“ Avanti. Dieser „Discounte-\nrisierung“ verdankt die Branche im Übrigen, An Boden verloren haben insbesondere die\ndass trotz sinkender Umsätze die Anzahl der Warenhäuser. So mussten diese in den letz-\nverkauften Bekleidungsstücke über die Jahre ten Jahren fast die Hälfte ihres Bekleidungs-\nannährend konstant blieb. umsatzes abgeben. Ihr Marktanteil im Be-\nkleidungshandel ist in den letzten 15 Jahren\nDer hybride Kunde ist also im Textilhandel von einst 20 % auf rund 12,5 % gefallen.\nangekommen. Im Umkehrschluss heißt das\naber auch, dass Konzepte mit einer unklaren Damit rangiert er bereits hinter dem Ver-\nVertriebsstrategie und undefinierter Markt- sandhandel (inkl. Internethandel), der in-\nposition Schwierigkeiten bekommen. Wer zwischen immerhin rund 15,5 % des Textil-\nfür jeden etwas bietet, will, spricht nieman- umsatzes in Deutschland generiert. Die\ndem zielgenau an. Und hier sind wir nicht Lebensmittelfilialisten mit ihren ständig\nzuletzt beim Thema „Karstadt“ und „Her- wechselnden Angeboten erreichen noch ein-\ntie“ angelangt, das aktuell – im Unterschied mal rund 10 % Marktanteil.\nzum besser aufgestellten Warenhaus-Wett-\nbewerber Kaufhof – für viele Negativschlag-\nzeilen gesorgt hat. Es wird sehr spannend,\nwie sich die Warenhäuser weiterentwickeln Königsgeschäft bleibt Damenbekleidung\nund welche Strategien im Zuge der anste-\nhenden Karstadt-Sanierung entstehen wer- Neben dem Vertriebsweg ist aber auch die\nden. „Textile Kompetenz“ dürfte in diesem Frage, welche Sortimente verkauft werden\nKontext ein Schlüsselbegriff sein, wie es bei- sehr interessant. Eine detaillierte Markt-\nspielsweise Peek & Cloppenburg trotz eines untersuchung der Umsatzerlöse durch GfK\nbreiten Bekleidungs-Sortiments weiterhin GeoMarketing (GfK POS Umsatz Textil\neindrucksvoll demonstriert. 2009) belegt, was Männer schon immer ahn-\nten: Damenbekleidung verkauft sich um ein\nDie aufgezeigte Entwicklung skizziert den Vielfaches besser als Herrenmode (und hier\nRahmen des Strukturwandels der Vertriebs- ist das Thema Schuhe noch nicht einmal\nkanäle im Bekleidungssektor. berücksichtigt!). Auch die Kinderkleidung\nstellt ein untergeordnetes Thema dar – der\nNach wie vor dominiert der Facheinzelhan- Umsatzanteil bleibt sogar deutlich hinter\ndel mit gut 24 Mrd. Euro Umsatz pro Jahr dem Segment Wäsche zurück.\nAufteilung des Marktpotentials im Segment Bekleidung nach Vertriebstypen\nMarktpotenzial 2008 Umsatz\nBekleidung gesamt nach Vertriebstypen Mio. Euro\nFacheinzelhandel Bekleidung 24 039 292\nKauf- und Warenhäuser 4 830 59\nVersandhandel 5 953 72\nübriger Einzelhandel (u. a. Lebensmitteleinzelhandel) 3 778 46\nTotal 38 599 469\nTabelle 1 Quelle: GfK GeoMarketing GmbH 2009\nStandortfaktor beachten: Je kleiner die zur Umsatzentwicklung des Bekleidungs-\nStadt, desto größer der Umsatzrückgang einzelhandels aller deutschen Städte ab\n100 000 Einwohner (nach vier Stadt-\nSpannend wird es, wenn man diesen wirt- größenklassen) zeigt unterschiedliche Ent-\nschaftlichen Betrachtungen eine räumliche wicklungslinien auf. So verloren die kleinen\nDimension hinzufügt. Wie also wirkt sich Städte in dieser Untersuchung zwischen\ndie aufgezeigt Branchenentwicklung auf das 1992 und 2003 sehr beachtlich an Umsatz,\nräumlich-strukturelle Stadtgefüge aus und während die Metropolen nur gering betrof-\nwelche Rückschlüsse können Einzelhändler, fen waren. Im Zeitraum zwischen 2003 und\nProjektentwickler und Kommunen daraus 2008 konnten diese sogar ein Umsatzplus\nziehen? verzeichnen, während die übrigen Städ-\nte weiter verloren. Grob nach der Regel: Je\nEine Auswertung der GfK GeoMarketing- kleiner die Stadt, desto größer der Umsatz-\nDatenbank German Retail Network (GRN) rückgang.\nShopping Center generieren rund ein Vielen kleineren Städten hingegen bleibt pri-\nViertel der gesamten Textilumsätze mär eine Grundversorgungsfunktion erhal-\nten. Hier schlägt dann die Stunde der Textil-\nDie Ursache für den oben beschriebenen discounter à la Ernsting’s Family oder KiK.\nTrend zur Metropole ist ein sich selbst\nverstärkender Kreislauf. Die attraktiven Diese unterschiedliche Standortwahl zwi-\nInnenstädte – samt großer Shopping Cen- schen preisaggressiv (Kleinstädte) und Mar-\nter – der übergeordneten Metropolen mit ke (Metropolen) hat die räumlich-strukturell\nihren hohen Passantenfrequenzen sind ers- differenzierte Umsatzentwicklung für Tex-\nter Anziehungspunkt für neue, interessante tilien signifikant verschärft.\nTextiltrends und Handels-Konzepte. Davon\nangelockt besuchen die Kunden verstärkt In welchen Städten werden nun aber konkret\ndiese Standorte und erhöhen deren Attrak- die höchsten Bekleidungsumsätze realisiert?\ntivität weiter. Im Rahmen der Studie „GfK POS-Umsatz\n2009“ mit den Sortimentsgruppen Damen-,\nUnterstützend kommt hinzu, dass bei der Herren- und Kinderoberbekleidung (DOB,\nStandortwahl von Shoppingcenter-Entwick- Haka, KOB) wurde für alle Städte ab 40 000\nlungen ein deutlicher Trend in die City geht. Einwohner der POS-Bekleidungsumsatz er-\nDieser Faktor sollte dabei nicht unterschätzt mittelt, um so die regionale Verteilung der\nwerden. Fast ein Viertel der Facheinzelhan- Fachhandelsumsätze im Segment Beklei-\ndelsumsätze im Textileinzelhandel werden dungshandel am Verkaufsort (Point of Sale)\ninzwischen hier generiert. aufzuzeigen.\nErlebnis-Shopping versus Grund- „Zentralität“ als Kennziffer\nversorgung: Discounter punkten der Anziehungskraft des Einzelhandels\nErwartungsgemäß korrelieren in der Regel\nDie Innenstädte der Metropolen werden Stadtgröße und Höhe des Bekleidungsum-\nvon den Verbrauchern auch zur Freizeitge- satzes. Als Spitzenreiter bei einem Städteran-\nstaltung angesteuert – auch beim Einkauf king nach der absoluten Höhe der Umsätze\nwird hier etwas Besonderes gesucht. Dabei liegen erwartungsgemäß Berlin, München\nsind diese dann nicht ausschließlich preis- und Hamburg vorn. Hier kommt ihnen ihre\nsensibel. Einwohnerstärke zugute.\nAnders sieht die Rangfolge allerdings mit Differenziert nach Stadtgrößenklassen ist\nBlick auf die Zentralitätskennziffer aus. Sie danach festzustellen, dass die Innenstädte\nsetzt die Kaufkraft vor Ort ins Verhältnis mit der größeren Metropolen (vor allem Mün-\ndem Umsatz vor Ort und misst damit, wie chen und Hamburg) die relativ höchsten\nviel Anziehungskraft der Einzelhandel einer Flächenproduktivitäten erzielen. Dagegen\nStadt hat. Ein Vergleich der Bekleidungs- nimmt die Flächenproduktivität insbesonde-\nZentralitätswerte der deutschen Metropolen re bei den Städteklassen 100 000 bis 200 000\nmit mehr als 500 000 Einwohnern zeigt: die und zwischen 200 000 bis 500 000 Einwohner\nbeiden größten deutschen Städte Berlin und spürbar ab und weist geringere Spielräume\nHamburg erreichen nur hintere Plätze. auf. Spitzenreiter in den jeweiligen Klassen\nsind Wuppertal und Würzburg.\nFlächenproduktivität am höchsten\nin Metropolen Fazit\nNeben der Stadtgröße stellen das Einzugs- Im Ergebnis zeigt sich, dass sich derzeit\ngebiet und die räumliche Situierung der Stadt ein massiver Strukturwandel in der Textil-\nsowie die Kaufkraftsituation vor Ort und branche vollzieht, der auf verschiedensten\nim Umland entscheidende Makro-Faktoren Ebenen Auswirkungen hat, die erst einmal\ndar, die bei einer Standortwahl unbedingt zu „verdaut“ werden müssen.\nMit Blick auf das Format Warenhaus ist\nDass im Einzelnen aber ein detaillierter Blick festzustellen, dass dieses seinen Zenit längst\nauf die Mikro-Lage von Nöten ist, zeigt eine überschritten hat, so dass nur gute Standorte\nweitere Auswertung der GRN-Datenbank. und Objekte mit größerem Einzugsgebiet\nIn dieser werden auf der Basis von Verkaufs- nachhaltig bestehen werden. Auch die in-\nflächenerhebungen und Recherchen auch habergeführten Fachgeschäfte werden es in\ndie Bekleidungsumsätze der Innenstädte der Regel immer schwerer haben, gegenüber\nfortgeschrieben. So kann über den Parame- den „Vertikalen“ zu bestehen.\nter Flächenproduktivität (Umsatz/m² Ver-\nkaufsfläche p. a.) die Leistungsfähigkeit des Räumlich-strukturell zeigt sich, dass der\nBekleidungseinzelhandels für alle Städte ab Bekleidungssektor als Innenstadt-Leitmotiv\n100 000 Einwohner vergleichend beurteilt nach wie vor hohe Bedeutung besitzt und\nwerden. auch unmittelbar der Erfüllung übergeord-\nneter Versorgungsfunktionen dient. Aus Für Projektentwickler sowie auch (Textil-)\nSicht der kleineren Städte ergibt sich primär Einzelhändler erwächst daraus der Auftrag,\ndie Aufgabe, in den Innenstädten zumindest neue leistungsstarke Konzepte und For-\neine qualifizierte Grundversorgungsfunkti- mate zu entwickeln, die ggfs. mit kleineren\non zu erhalten. Verkaufsflächen funktionieren. Hier dürfte\ndie aktuell anstehende Neustrukturierung\nVor dem Hintergrund dieser Realitäten so mancher Warenhausimmobilie eine sehr\nscheint ein gezielter Umgang mit (groß- spannende Aufgabe darstellen.\nflächigen) Ansiedlungen notwendig zu\nsein. Dass dabei eine Steuerung vor al- Wer im Schlüsselsektor Bekleidung als\nlem in zentralen Lagen bzw. an zentra- Kommune, Einzelhändler oder Projekt-\nlen Standorten erfolgen muss, wäre unter entwickler kreative und kundenorientierte\nstadtentwicklungspolitischen Gründen Lösungen findet, kann auch heute trotz des\nsehr zu begrüßen und macht zumeist sehr schwierigen Marktumfelds erfolgreich\nauch aus absatzwirtschaftlichen Gründen agieren und zudem wichtige Akzente für die\nSinn. jeweilige Stadt setzen.\nÜbersicht der bisher erschienenen Studien:\nJuni 2001 Die Finanzierung von Fußballstadien\nNovember 2002 Krankenhausmarkt im Umbruch (Teil I)\nJanuar 2004 Krankenhausmarkt im Umbruch (Teil II)\n– Handlungsoptionen für die Zukunft\nMärz 2005 Immobilienmärkte – Einflussfaktoren und Perspektiven\nAugust 2005 Real Estate Investment Trusts\nDezember 2005 Housing Bubble USA – Crash or Soft Landing?\nMärz 2006 Logistikimmobilien – eine neue Chance\nfür den Gewerbeimmobilienmarkt?\nSeptember 2006 Liquiditätsschwemme auf deutschen Immobilienmärkten\nLiquidity hurricane in Germany’s property markets\nApril 2007 Abenteuerland Asien?\nAugust 2007 Herausforderungen für Einzelhandelsimmobilien\nMärz 2008 Zukunft der Wohnimmobilien und der\nAugust 2008 Entwicklungstrends für Hotelimmobilien in Deutschland\nApril 2009 Demographische Herausforderungen für die Immobilienmärkte\nTelefon +49 30 8 82 73 31\nTelefax +49 30 8 83 26 48\nDokumente ähnlich wie Einzelhandelsimmobilien - Trends auf Angebots- und Nachfrageseite