Inspiration til optimering af den kommunale ejendomsadministration - PDF\nDownload "Inspiration til optimering af den kommunale ejendomsadministration"\n1 Eli Nørgaard, Simon Hartwell Christensen og Kasper Lemvigh Inspiration til optimering af den kommunale ejendomsadministration Anden del af benchmarkinganalysen af otte kommuners ejendomsadministration\n2 Inspiration til optimering af den kommunale ejendomsadministration Anden del af benchmarkinganalysen af otte kommuners ejendomsadministration kan hentes fra hjemmesiden KORA og forfatterne Mindre uddrag, herunder figurer, tabeller og citater, er tilladt med tydelig kildeangivelse. Skrifter, der omtaler, anmelder, citerer eller henviser til nærværende, bedes sendt til KORA. Omslag: Mega Design og Monokrom Udgiver: KORA ISBN: Projekt: KORA Det Nationale Institut for Kommuners og Regioners Analyse og Forskning KORA er en uafhængig statslig institution, hvis formål er at fremme kvalitetsudvikling samt bedre ressourceanvendelse og styring i den offentlige sektor.\n3 Forord Økonomi- og Indenrigsministeriet har bedt KORA om at udarbejde en benchmarkinganalyse af den kommunale ejendomsadministration. Formålet med benchmarkinganalysen er at hjælpe kommunerne til en mere produktiv ejendomsadministration dels gennem sammenligning af nøgletal, og dels ved at identificere konkrete handlingsalternativer, som kan inspirere til en mere effektiv opgaveløsning. I denne rapport præsenteres resultaterne af den anden del af benchmarkinganalysen. Det vil sige analysen af de otte deltagerkommuners praksis på ejendomsadministrationsområdet. Rapporten skal ses i sammenhæng med nøgletalsrapporten Nøgletalsanalyse af otte kommuners ejendomsadministration første del af benchmarkinganalysen af kommunernes ejendomsadministration. Vi vil gerne takke de otte kommuner Esbjerg, Fredensborg, Frederikshavn, Hvidovre, Morsø, Odense, Rudersdal og Silkeborg Kommuner, der har deltaget i projektet. Deres velvillige deltagelse og store engagement har været en forudsætning for rapportens tilblivelse. Endvidere vil vi gerne takke KTC-netværkets faggruppe (Netværk af Kommunale Tekniske Chefer) omkring kommunal ejendomsdrift, som hurtigt trådte til og faciliterede kontakten til alle 98 kommuner forud for udvælgelsen af deltagerkommuner. Eli Nørgaard, Simon Hartwell Christensen og Kasper Lemvigh Maj 2015\n4 Indhold 1 Sammenfatning på tværs af temaerne Baggrund, formål og metode Formål og analysedesign Afgrænsning og definitioner Analysen i praksis Vedligeholdelse Hovedkonklusioner Kortlægning og vurdering Organisering Politikker og strategier Bygningsgennemgange og vedligeholdelsesplaner Systemunderstøttelse Konkurrenceudsættelse og brug af private leverandører Sammentænkning af opgaver og finansiering Forsyning Hovedkonklusioner Sammenhæng imellem nøgletal og praksis Kortlægning og vurdering Organisering Politikker og strategier Systemunderstøttelse Fokus på brugeradfærd Konkurrenceudsættelse og private leverandører Sammentænkning af finansieringen af energiprojekter Renholdelse Hovedkonklusioner Sammenhæng mellem nøgletal og praksis Kortlægning og vurdering Organisering Styringsmodel Konkurrenceudsættelse og udlicitering Kvalitetskontrol Arbejdstakt Systemunderstøttelse Konkret opgaveudførsel Medarbejderforhold og inklusion på arbejdsmarked Fælles drift Hovedkonklusioner Kortlægning af kommunernes praksis Organisering...51\n5 6.2.2 Indhold og personaletyper Politikker og strategier Systemunderstøttelse Konkurrenceudsættelse og leverandørvalg Kompetencer og efteruddannelse Arealudnyttelse Hovedkonklusioner Sammenhæng imellem nøgletal og praksis Kortlægning og vurdering Organisering Politikker og strategier Konkrete analyser sektortilgang og tværgående tilgang Overblik over ejendomsporteføljen Ejede/lejede bygninger Tomme bygninger Incitamentsmodeller...71 Litteratur Bilag 1 Skema til kortlægning af fælles driftsopgaver... 73\n6 1 Sammenfatning på tværs af temaerne Formålet med denne benchmarkinganalyse er at inspirere kommunerne til en mere produktiv ejendomsadministration. Den kommunale ejendomsadministration er i analysen afgrænset til følgende temaer: vedligeholdelse, forsyning, renhold, fælles drift og arealudnyttelse. Følgende otte kommuner indgår i analysen: Esbjerg, Fredensborg, Frederikshavn, Hvidovre, Morsø, Odense, Rudersdal og Silkeborg. På tværs af temaerne peger analysen på følgende tre centrale fokuspunkter, når kommunerne skal udvikle og optimere deres ejendomsadministration: Central organisering Analysen peger på, at en central organisering af den kommunale ejendomsadministration kan understøtte en effektiv ressourceudnyttelse. En central organisering giver mulighed for øget professionalisering og bedre styring af opgaven. Endvidere giver en central organisering mulighed for at indhøste stordriftsfordele samt at prioritere og optimere ressourceanvendelsen på tværs af sektorområder og institutioner/ejendomme. Derudover giver en central organisering mulighed for at høste driftsmæssige synergier mellem de forskellige elementer af ejendomsadministration, fx mellem vedligeholdelse og fælles drift eller mellem forsyning og fælles drift samt styringsmæssige synergier, fx i forhold til anvendelse og integration af data fra forskellige fagsystemer. Porteføljestyring Analysen peger på, at en samlet strategisk styring af den kommunale ejendomsportefølje kan understøtte en effektiv ressourceanvendelse. Centrale elementer i porteføljestyringen vil være etablering af et samlet overblik over ejendomsporteføljen og prioritering af indsatser. Porteføljestyringen giver bl.a. et samlet relevant beslutningsgrundlag for prioritering af vedligeholdelsesopgaver og energieffektiviseringer samt tilpasningsmuligheder i forbindelse med arealoptimering både på kort og lang sigt. Analysen peger på, at der i forbindelse med porteføljestyringen bl.a. kan fokuseres på udarbejdelse og anvendelse af en bygningsklassificering, samt hvordan lejede ejendomme skal indgå i ejendomsporteføljen. Analysen peger endvidere på, at kommunerne i forbindelse med deres porteføljestyring med fordel kan have fokus på at få etableret en hensigtsmæssig systemunderstøttelse, bl.a. således at ensartede data ikke skal ajourføres i forskellige systemer. Endelig vil det være en central del af porteføljestyringen, at der implementeres en stærk økonomistyring på området, herunder udarbejdelse af relevante kontoplaner og opgørelse af budget og forbrug på ejendomsniveau. Konkurrenceudsættelse Analysen peger endvidere på, at konkurrenceudsættelse af den kommunale ejendomsadministrations opgaver kan bidrage til en effektiv ressourceudnyttelse. Konkurrenceudsættelse er en måde til at teste, om opgaven løses bedst og billigst. Konkurrenceudsættelse betyder ikke nødvendigvis, at opgaven udliciteres, men at den bringes i udbud. Kommunen kan selv fx vedrørende rengøringsopgaven vinde udbuddet gennem et kontrolbud. Analysen peger endvidere på, at et ensidigt fokus på pris, fx timeprisen ved en vedligeholdelsesopgave og prisen for rengøringsopgaven, kan medføre, at opgaven ikke samlet set bliver udført bedst og billigst. Analysens hovedkonklusioner inden for de enkelte temaer fremgår i punktform af den følgende tabel. Hovedkonklusionerne er yderligere uddybet indledningsvis i de enkelte kapitler i rapporten. De gennemførte korlægninger og vurderinger, som ligger til grund for hovedkonklusionerne, findes i selve rapporten. 6\n7 Kommunerne kan tage afsæt i følgende hovedkonklusioner i deres arbejde med at vurdere og optimere egen praksis på det kommunale ejendomsadministrationsområde: Tabel 1.1 Overblik over analysens temaspecifikke hovedkonklusioner Tema Hovedkonklusioner Vedligeholdelse Central organisering af vedligeholdelsesområdet Brug af bygningsklassificering og fastsættelse af serviceniveau Konkurrenceudsættelse Sammentænkning af opgaver og finansieringskilder Forsyning Central organisering af forsyningsområdet Optimering af styring og drift Sammentænkning af finansiering af energiinvesteringer Renhold Central organisering af rengøringsområdet Konkurrenceudsættelse og udlicitering Optimering af arbejdstakten Systemunderstøttelse Fælles drift Central organisering af fælles drift Afgrænsning af de fælles driftsopgaver Kompetencer og uddannelse af det tekniske servicepersonale Arealudnyttelse Politisk forankring Igangsætning af analyser Overblik over ejendomsporteføljen Central organisering Lejede ejendomme 7\n8 2 Baggrund, formål og metode Regeringen og KL er, jf. Aftale om kommunernes økonomi 2015, enige om at igangsætte en benchmarkinganalyse af kommunernes ejendomsadministration med udgangspunkt i KORAs foranalyse af området 1. Økonomi- og Indenrigsministeriet har bedt KORA udarbejde benchmarkinganalysen. Analysen er forankret i en styregruppe beståendes af repræsentanter fra Økonomi- og Indenrigsministeriet, Kommunernes Landsforening, Finansministeriet, Energistyrelsen og Bygningsstyrelsen. Formålet med benchmarkinganalysen er at hjælpe kommunerne til en mere produktiv ejendomsadministration, dels gennem sammenligning af nøgletal, dels ved at identificere konkrete handlingsalternativer, som kan inspirere til en mere effektiv opgaveløsning. Benchmarkinganalysen står således på to ben, jf. nedenstående figur, der illustrerer benchmarkinganalysens overordnede analysedesign. Figur 2.1 Benchmarkinganalysens overordnede analysedesign Nøgletalsanalyse Analyse af praksis Nøgletal for otte deltagerkommuner Deltagerkommuner med det/de højeste hhv. laveste forbrug/udgifter Sammenhæng mellem deltagerkommunernes nøgletal og praksis Grundlag for at andre kommuner kan sammenligne sig med deltagerkommunerne Deltagerkommunernes vurdering af god praksis Nøgletalsberegner og vejledning Inspirationsrapport => produktive løsninger Der indgår otte kommunerne i benchmarkinganalysen. De otte deltagerkommuner er Esbjerg, Fredensborg, Frederikshavn, Hvidovre, Morsø, Odense, Rudersdal og Silkeborg. I denne rapport præsenteres resultaterne af den anden delanalyse af benchmarkinganalysen, dvs. analysen af de otte deltagerkommuners praksis på ejendomsadministrationsområdet. Rapporten skal ses i sammenhæng med nøgletalsrapporten Nøgletalsanalyse af otte kommuners ejendomsadministration første del af benchmarkinganalysen af kommunernes ejendomsadministration. Sammen med rapporterne udgives også en regnearksbaseret nøgletalsberegner med tilhørende vejledning. De enkelte kapitler i rapporten er opbygget efter samme skabelon. Først præsenteres analysens hovedkonklusioner, og derefter sammenholdes resultaterne fra nøgletalsanalysen med kortlægningen af deltagerkommunernes praksis. Efterfølgende præsenteres en mere detaljeret kortlægning af kommunernes praksis samt en kort vurdering heraf. Det vurderes, at hovedkon- 1 KORA, 2014, Kommunal ejendomsadministration. Foranalyse af mulighederne for benchmarking, beregning af produktivitetspotentiale og inspiration til realisering af potentialer. 8\n9 klusionerne især kan have kommunale politikere, direktører, økonomi- og ejendomschefers interesse. Den mere detaljerede kortlægning henvender sig derimod mere til kommunale direktører, chefer og specialister med særlig interesse for området. 2.1 Formål og analysedesign Formålet med analysen af deltagerkommunernes praksis er at identificere konkrete handlingsalternativer, som kan inspirere kommunerne til en mere effektiv opgaveløsning på ejendomsadministrationsområdet. Analysen består overordnet af to elementer, henholdsvis en kvalitativ kortlægning af deltagerkommunernes praksis samt en vurdering af praksis. Kortlægningen af deltagerkommunernes praksis tager udgangspunkt i følgende emner: Organisering Politikker og strategier Styring og incitamentsmodeller Systemunderstøttelse Udlicitering, konkurrenceudsættelse og OPP Konkrete effektiviseringstiltag I kortlægningen af praksis er der fokus på at afdække variationen mellem deltagerkommunerne. Det er derimod ikke intentionen at præsentere en fuld casebeskrivelse af alle otte deltagerkommuner. I analysens anden del er der fokus på at analysere sammenhænge på tværs af kommunerne. Der anvendes følgende to tilgange i analysen: Sammenhæng imellem nøgletal og praksis Deltagerkommunernes ledelsesmæssige drøftelser og vurderinger Det er et centralt element i analysen at undersøge, om der er sammenhæng mellem konkrete handlingsalternativer implementeret i deltagerkommunerne og nøgletallene. Det skal afdækkes, om kommunerne med det/de laveste forbrug/udgifter anvender en anden praksis end kommunerne med det/de højeste forbrug/udgifter. Deltagerkommunernes drøftelser og vurdering af praksis er også et centralt element til identifikation af handlingsalternativer, som kan medvirke til at optimere den kommunale ejendomsadministration. Det skyldes, at der indgår dele af den kommunale ejendomsadministration i praksisanalysen, som der ikke er udarbejdet nøgletal for. Det skyldes også, at der indgår nyere praksis i analysen, som ikke kan afspejles i nøgletallene, da nøgletallene er udarbejdet for år Analysens hovedkonklusioner fremgør indledningsvis i hvert kapitel. Konklusionerne peger på områder, som kommunerne overordnet kan tage fat på, hvis de vil optimere deres opgaveløsning. Det skal bemærkes, at der er mere konkret inspiration til, hvordan opgaven kan håndteres, i selve beskrivelserne af kommunernes praksis. Der beskrives fx meget konkrete eksempler på kommunernes praksis i kortfattede faktabokse. Det skal påpeges, at de enkelte eksempler ikke er evalueret. 9\n10 2.2 Afgrænsning og definitioner Den kommunale ejendomsadministration er afgrænset på baggrund af resultaterne i foranalysen af området 2. Analysen er derfor afgrænset til fem temaer inden for ejendomsadministrationsområdet og tre kommunale ejendomstyper. Afgrænsningerne er kort beskrevet nedenfor. For en yderligere gennemgang af afgræsningerne henvises til foranalysen. Ejendomsadministrationsområdet Overordnet set afgrænses den samlede benchmarkinganalyse til fem temaer inden for ejendomsadministrationsområdet: vedligeholdelse, forsyning, renhold, fælles drift og arealudnyttelse. Analysen afgrænses således til driftsforvaltning samt arealudnyttelse som en del af arealforvaltningen, jf. terminologier ofte anvendt inden for facility management litteraturen 3. Alle fem temaer indgår i nærværende analyse af kommunernes praksis på området. I nøgletalsanalysen er der kun udarbejdet nøgletal for tre af temaerne. Det er henholdsvis forsyning, renhold og arealudnyttelse. Figur 2.2 Afgrænsning af ejendomsadministrationsområdet inden for fem analysetemaer Vedligeholdelse* Forsyning Renhold Fælles drift** Arealudnyttelse Indgår Udvendig bygn. Indvendig bygn. Installationer Indgår El Vand Varme Indgår Indvendig Indgår Driftsopgaver, herunder daglige, akutte og øvrige Indgår Arealudnyttelse Indgår ikke Terræn Indgår ikke Renovation Indgår ikke Udvendig terræn Udvendig bygn. Vinduespolering Indgår ikke Drift af udv. arealer Materialer, maskiner o.lign. Indgår ikke Space management Flytninger Inventar Noter: * Vedligeholdelse indgår ikke i nøgletalsanalysen. ** Det var i nøgletalsanalysen ikke muligt at udarbejde og sammenligne deltagerkommunernes nøgletal på fælles driftsområdet. Den kommunale ejendomsportefølje Den kommunale ejendomsportefølje afgrænses til ejendomstyper, hvor ejendommene dels er relativt ensartede på tværs af kommuner, dels ejendomstyper med betydelige nettodriftsudgifter for kommunen. Konkret er den kommunale ejendomsportefølje i analysen afgrænset til administrations-, daginstitutions- og skole/sfo-ejendomme. Organisering Deltagerkommunernes organisering beskrives og karakteriseres inden for hvert af de fem analysetemaer i forhold til tre generiske organisationsmodeller. Modellerne er beskrevet i den følgende tabel. 2 3 KORA, 2014, Kommunal ejendomsadministration. Foranalyse af mulighederne for benchmarking, beregning af produktivitetspotentiale og inspiration til realisering af potentialer. Jensen, Per Anker, 2011, Håndbog i Facilities Management. 10\n11 Tabel 2.1 De tre organisationsmodeller Organisationsmodel Decentral model Forvaltermodel Beskrivelse af indhold Den politiske organisering er kendetegnet ved, at det politiske ansvar for ejendomsadministrationen er placeret i de forskellige relevante fagudvalg. Overordnede politiske prioriteringer foretages således inden for de forskellige sektorområder og i mindre grad tværgående. Den administrative organisering er kendetegnet ved, at der ikke er etableret en central ejendomsenhed eller et ejendomscenter. Budgetansvaret og ansvaret for opgaveløsningen vedrørende kommunens bygninger er placeret decentralt hos fagforvaltningen og/eller institutionerne. De overordnede prioriteringer i forhold til kommunens bygninger ligger således også decentralt på de enkelte sektorområder. Det politiske ansvar for ejendomsadministrationen er ligesom i den decentrale model placeret i de forskellige relevante fagudvalg. Administrativt har kommunen samlet hele eller dele af opgaveløsningen vedrørende ejendomsadministrationen i en central ejendomsenhed eller et ejendomscenter. Budgetansvaret og ansvaret for kommunens bygninger er stadig placeret decentralt hos fagforvaltningerne/institutionerne. Det er således fagforvaltningen/institutionerne, der grundlæggende bestemmer over bygningerne. De overordnede prioriteringer i forhold til kommunens bygninger ligger formelt set også decentralt, men kan i større eller mindre omfang ske i samarbejde med den centrale ejendomsenhed. Central model Kommunen har samlet den kommunale ejendomsadministration både politisk og administrativt. Det politiske ansvar for området er placeret i ét udvalg (oftest økonomiudvalget), og administrativt er både budgetansvar og opgaveløsning samlet i en central ejendomsenhed eller et ejendomscenter. Overordnede prioriteringer både politisk og administrativt er således også centraliseret. Kilde: Danske Regioner m.fl., 2008, Ejendomsadministration i kommuner og regioner bedre rammer for velfærd. 2.3 Analysen i praksis Analysens gennemførelse i praksis, herunder valg af deltagerkommuner, data og kvalitetssikring, beskrives kort i det følgende. Udvælgelse af deltagerkommuner Deltagerkommunerne er valgt med baggrund i følgende tre kriterier: 1. Spredning kommunerne imellem i deres opgaveløsning inden for de fem overordnede temaer i analysen: 1) forsyning, 2) vedligeholdelse, 3) arealudnyttelse, 4) fælles driftsopgaver og 5) renhold. 2. Spredning i forhold til forskellige baggrundskarakteristika som fx kommunestørrelse (både geografi og indbyggertal), befolkningstæthed, geografisk placering og befolkningsudvikling. 3. Endelig har det været centralt, at deltagerne kunne afse tid og ressourcer til at deltage i projektet. KTC-netværkets faggruppe (Netværk af Kommunale Tekniske Chefer) omkring kommunal ejendomsdrift har hjulpet KORA med at facilitere kontakten til kommunerne forud for udvælgelsen af deltagerne. KTC-netværket udsendte således mail omkring projektet til alle 98 kommuner. Mailen indeholdt endvidere et overslag på det tidsforbrug, som de endelige deltagerkommuner skulle forvente at bruge på projektet. Interessen for projektet viste sig at være betydelig. I alt 25 kommuner tilkendegav således i første omgang, at de gerne ville deltage. For at sikre at de endelige deltagere blev udvalgt i overensstemmelse med de opstillede kriterier, gennemførte KORA telefoninterview med alle 25 interesserede kommuner. De 25 kommuner blev spurgt om deres opgaveløsning i forhold til deres organisering (central vs. decentral), ud- 11\n12 arbejdede ejendomspolitikker og -strategier, brug af incitamentsmodeller, brug af kvalitetsstandarder, konkurrenceudsættelse, erfaringer med offentligt-privat samarbejde, brug af systemunderstøttelse mm. På baggrund af telefoninterviewene udvalgte styregruppen ni kommuner til at deltage i projektet. Umiddelbart før projektets opstart blev én kommune nødt til at melde fra. Det er KORAs vurdering, at det ikke har haft betydning i forhold til at sikre spredning imellem deltagerkommunerne. Deltagerkommunernes indbyggertal, areal, befolkningstæthed og region fremgår af den følgende tabel. Tabel 2.2 Præsentation af de otte deltagerkommuner i projektet Esbjerg Fredens densborg Frederikshavn Silkeborg Indbyggertal Areal (km 2 ) 794,9 112,1 649,4 22,9 366,4 305,6 73,3 850,3 Befolkningstæthed (Indbyggere pr. km 2 ) Region 145,1 355,0 93, ,3 56,9 646,0 755,1 105,6 Hvidovre Morsø Odense Rudersdal Syddanmark Hovedstaden Nordjylland Hovedstaden Nordjylland Syddanmark Hovedstaden Midtjylland Data Datagrundlaget for kortlægningen af deltagerkommunernes praksis er følgende: Skriftlige dokumenter Fem temaworkshops (specialister) Spørgsmål som opfølgning på temaworkshops (skriftlige tilbagemeldinger) To vurderingsworkshop (ledere og kontaktpersoner ) Indsamling af yderligere materiale og ad hoc telefoninterview Skriftlige dokumenter Deltagerkommunerne har fremsendt beskrivelser af deres praksis på ejendomsadministrationsområdet. Det er fx politikker og strategier, organisationsbeskrivelser, samarbejdsaftaler mellem ejendomscenteret og fagforvaltningerne, beskrivelser af serviceniveau (Service Level Agreements), konkrete businesscases, konkrete analyser, beskrivelser af udviklingsprojekter og konkrete effektiviseringsindsatser, uddannelsesprojekter, eksempler på vedligeholdelsesplaner mv. Der indgår et betydeligt antal dokumenter i analysen. Nogle dokumenter er meget omfangsrige, andre omfatter beskrivelser på enkelte sider. Det varierer, hvor meget skriftligt materiale deltagerkommunerne har fremsendt. Dokumentstudiet har bidraget med vigtig information om kommunernes opgaveløsning, men har også indgået som en del af forberedelserne til de efterfølende temaworkshops. Fem temaworkshops (specialister) Der er gennemført én teamworkshop for hvert af de fem temaer, der indgår i analysen. Formålet med de fem temaworkshops var primært at afdække deltagerkommunernes praksis. Det er primært deltagerkommunernes specialister inden for det konkrete tema, der har deltaget i de pågældende temaworkshops. 12\n13 De fem temaworkshops er tilrettelagt efter samme ramme med udgangspunkt i følgende emner: organisering, politikker og strategier, incitamentsmodeller, systemunderstøttelse, udlicitering, konkurrenceudsættelse og OPP samt konkrete effektiviseringstiltag. Der er endvidere drøftet konkrete temaspecifikke emner. En stor del af workshoppen blev gennemført som et semistruktureret gruppeinterview. Der blev endvidere forud for hver teamworkshop udvalgt to kommuner, som fremlage deres praksis på området. Kommunerne blev valgt på baggrund af det indledende dokumentstudie. Alle deltagerkommunerne blev endvidere inden temaworkshoppen bedt om at medbringe eksempler på konkrete effektiviseringsindsatser, som var gennemført i kommunen. De fem temaworkshops er afholdt i november og december Alle temaworkshops blev optaget og efterfølgende transskriberet. Spørgsmål som opfølgning på temaworkshops (skriftlige tilbagemeldinger) Der blev som opsamling på hver temaworkshop fremsendt konkrete spørgsmål til deltagerkommunerne. Kommunerne blev især bedt om at svare på spørgsmål omkring deres organisering, kortlægning af fælles driftsopgaver og systemunderstøttelse. Deltagerkommunerne gav en skriftlig tilbagemelding på spørgsmålene. To vurderingsworkshops (ledere og kontaktpersoner ) Der er afholdt to vurderingsworkshops i henholdsvis januar og marts Formålet med de to vurderingsworkshops var primært at drøfte og vurdere kommunernes praksis inden for de fem temaer. Det var kommunernes ledere på området og kontaktpersoner, der deltog i de to workshops. Deltagerkommunernes kontaktpersoner var alle centralt placerede medarbejdere med stor indsigt på området. Oprindelig var der kun planlagt én vurderingsworkshop. Det viste sig imidlertid nødvendigt med en workshop mere, således at der blev mulighed for yderligere drøftelser. Indsamling af yderligere materiale og ad hoc telefoninterview De var nødvendigt at indsamle yderligere data fra kommunerne efter de to vurderingsworkshops. Til dette formål anvendte KORA de analyseskemaer, som var udarbejdet ud fra en foreløbig vurdering af datamaterialet. Alle data er trianguleret og indarbejdet i et datadisplay. Datadisplayet (analyseskemaerne) blev således i en meget foreløbig version udsendt til deltagerkommunerne. Kommunerne fik på baggrund heraf mulighed for at indsende yderligere materiale. Endvidere er gennemført enkelte afklarende telefoninterview med nogle af deltagerkommunerne. Kvalitetssikring Analysens resultater er dels kvalitetssikret af deltagerkommunerne, dels af to eksterne reviewere. Et foreløbigt udkast af rapporten blev sendt til kommentering i deltagerkommunerne. Udkast til endelig rapport blev derefter sendt til to eksterne reviewere den ene med forskningsmæssig indsigt i området og den anden med praktisk indsigt. KORA er alene ansvarlig for rapporten og analyseresultaterne. 13\n14 3 Vedligeholdelse I det følgende kapitel præsenteres analysens hovedkonklusioner på vedligeholdelsesområdet. Derefter præsenteres en mere detaljeret kortlægning af kommunernes praksis på området samt en kort vurdering heraf. Der er ikke udarbejdet nøgletal for deltagerkommunerne på vedligeholdelsesområdet, hvorfor det ikke er muligt at undersøge eventuelle sammenhænge imellem nøgletal og praksis på området. 3.1 Hovedkonklusioner Analysens hovedkonklusioner fremgår af den følgende boks. Boks 3.1 Hovedkonklusioner vedligeholdelse Kommunerne kan tage afsæt i følgende punkter, hvis de vil vurdere og optimere praksis: Central organisering af vedligeholdelsesområdet Analysen peger på, at en centralisering af bygningsvedligeholdelsen indebærer væsentlige fordele og effektiviseringsmuligheder. En central model medfører en samlet og mere professionel strategisk styring af den kommunale ejendomsportefølje samt en styrkelse af mulighederne for prioritering af vedligeholdelsesindsatsen på tværs af sektorområderne. Det er centralt, at man sikrer kendskabet til ejendommen og brugernes behov fx gennem årlige bygningsgennemgange, opdaterede data og dialogmøder med brugerne. Brug af bygningsklassificering og fastsættelse af serviceniveau Analysen indikerer, at en bygningsklassificering vil være et stærkt redskab i forhold til ejendomsadministrationens styring og prioritering af deres vedligeholdelsesaktiviteter og -budgetter i deres daglige arbejde. En bygningsklassificering vil derudover give et afsæt for en diskussion af et politisk fastsat serviceniveau. Endvidere vil en bygningsklassificering sammen med et politisk fastsat serviceniveau give mulighed for at estimere vedligeholdelsesbehovet for de enkelte ejendomme såvel som den samlede ejendomsmasse. Konkurrenceudsættelse Analysen peger på, at konkurrenceudsættelse er med til at opnå priskonkurrence på vedligeholdelsesopgaverne såvel som en bedre kvalitet. Der er forskellige muligheder for at anvende private leverandører på vedligeholdelsesområdet fx hushåndværkere, underhåndsudbud og rammeaftaler. Modellerne har forskellige fordele og ulemper. Det er centralt, at kommunerne overvejer, hvilken kombination af modeller der giver den mest effektive brug af private leverandører givet kommunens konkrete behov og ressourcer. Sammentænkning af opgaver og finansieringskilder Derudover peger analysen på, at der er effektiviseringer forbundet med at koordinere og sammentænke anlægs-, vedligeholdelses- og energieffektiviseringsopgaver. Systematisk sammentækning af opgaver og kommunale finansieringstyper giver muligheder for fx at tænke driftsopgaver og anlægsprojekter sammen for derigennem at opnå bedre priser, højere kvalitet og en mindre ressourcekrævende opgaveløsning i ejendomsadministrationen. Endvidere giver det færre gener decentralt, at så meget arbejde som muligt udføres på samme tid. 14\n15 3.2 Kortlægning og vurdering Organisering Kortlægning af praksis Organiseringen af opgaveløsningen i deltagerkommunerne har både sammenfald og forskelligheder. En central organisering af den udvendige bygningsvedligeholdelse er udbredt blandt deltagerkommunerne. I Tabel 3.1 er givet et overblik over organiseringen af vedligeholdelsesopgaven i deltagerkommunerne, som den ser ud i dag. Organiseringen af den udvendige vedligeholdelse og vedligeholdelsen af installationer er sammenfaldende. Tabel 3.1 Deltagerkommunernes organisering vedligehold Central Forvalter Decentral Esbjerg Udvendig Indvendig Fredensborg 1 Udvendig og indvendig Indvendig Frederikshavn Udvendig og indvendig Hvidovre Udvendig Indvendig Morsø 2 Udvendig Indvendig Odense Udvendig Indvendig Rudersdal Udvendig Indvendig Silkeborg Udvendig og indvendig Note: 1) I Fredensborg Kommune er den indvendige vedligeholdelse fordelt således, at vedligeholdelse af alle overflader (herunder fx malerarbejde og gulve) ligger decentralt og vedligeholdelsen af nagelfaste elementer centralt. 2) Morsø Kommune har pr. 1. januar 2015 placeret både udvendig og indvendig vedligeholdelse central Som det fremgår af Tabel 3.1, er Frederikshavn og Silkeborg Kommuner på vedligeholdelsesområdet organiseret efter en central model. Det gælder både den udvendige og indvendige vedligeholdelse. I de resterende seks deltagerkommuner er budgetansvar og opgaveløsning vedrørende udvendig bygningsvedligeholdelse placeret i den centrale ejendomsenhed. Den indvendige vedligeholdelse ligger decentralt på skoleområdet i de seks kommuner, mens der ikke er afsat konkrete budgetter til daginstitutionerne. I Hvidovre Kommune er det dog kun en mindre del af budgettet til den indvendige vedligeholdelse, der ligger hos skolerne. Langt størstedelen af budgettet er samlet i ejendomsafdelingen, og opgaveløsningen varetages af en serviceenhed i afdelingen. Cirka halvdelen af deltagerkommunerne har en geografisk organisering af vedligeholdelsesopgaven. Eksempelvis er Silkeborg Kommune i forbindelse med etableringen af kommunens ejendomscenter gået fra en organisering, hvor medarbejderne var knyttet til konkrete ejendomme, til en geografisk opdelt organisering. Her valgte man at opdele kommunen i tre geografiske områder, hvor medarbejderne i den centrale ejendomsenhed har ansvaret for vedligeholdelsen af den samlede kommunale ejendomsportefølje i hvert sit område. Også Fredensborg og Odense Kommuner har lavet en geografisk organisering af vedligeholdelsesopgaven. I forbindelse med etableringen af bæredygtige børneområder er Frederikshavn Kommune ligeledes ved at omorganisere vedligeholdelsesopgaven til en mere geografisk orienteret organisering. Andre mulige organiseringer er fx, at medarbejderne er knyttet til konkrete ejendomme, bestemte ejendomstyper (fx skoler eller administrationsejendomme) eller organiseret efter medarbejdernes kompetencer og uddannelse (en uddannet tømrer laver tømrerarbejde, en elektriker kun elektrikerarbejde osv.). 15\n16 Vurdering af praksis Deltagerkommunerne har gjort forskellige erfaringer med organiseringen af vedligeholdelsesopgaven. Overordnet set er deltagerkommunerne enige om, at en centralisering af bygningsvedligeholdelsen indebærer væsentlige fordele og effektiviseringsmuligheder. En central model medfører en samlet og mere professionel strategisk styring af den kommunale ejendomsportefølje, herunder en styrkelse af muligheden for tværgående prioritering af vedligeholdelsesindsatsen i forhold til behovene set på tværs af sektorområderne i kommunerne. Endvidere betyder en central organisering, at den bygningsfaglige ekspertise i kommunen samles i samme enhed. Det sikrer, at den nødvendige byggefaglige ekspertise inddrages i forbindelse med prioritering, planlægning og koordinering af vedligeholdelsesopgaver. Ser man på organiseringen af selve den centrale ejendomsenhed, er det vigtigt at fremme et tæt samarbejde imellem medarbejdere med ansvar for henholdsvis vedligehold og anlægsprojekter. Et tæt samarbejde giver en lettere koordinering af opgaveløsningen og mere naturlig videndeling. Begge dele er med til at sikre, at man får tænkt opgaveløsningen sammen, så man får den bedste og billigste samlede løsning af både de planlagte vedligeholdelsesopgaver og anlægsopgaver. Et tæt samarbejde og en tæt koordinering imellem andet teknisk personale og projektmedarbejdere er ikke givet i alle deltagerkommunerne. En kommune peger fx på, at drifts- og projektarbejde kører adskilt, og at der ofte er eksempler på, at der planlægges anlægsopgaver, uden at vedligeholdelse kender til det. Endvidere peger nogle af deltagerkommunerne på, at en geografisk organisering af ejendomsadministrationen giver mulighed for en bredere koordinering af opgaveløsningen imellem både teknisk service, energiledelse, nybyggeri og vedligehold. Er man fx ude at vedligeholde ventilationen i et klasselokale, undersøger man samtidig, om der fx er behov for indvendigt vedligehold, udskiftning af vinduer eller andre energieffektiviseringer, så hele lokalet er i en god stand, når man er færdig med opgaven. Man kan på den måde få mulighed for at tænke i en bredere opgaveløsning med mulighed for forskellige finansieringer. En geografisk organisering kan endvidere være med til at sikre en tættere kontakt imellem vedligeholdelsesmedarbejderne centralt og de decentrale enheder og dermed være med til at sikre vedligeholdelsesmedarbejdernes detailkendskab til ejendommene. Nogle deltagerkommuner peger dog på, at en decentral organisering af den indvendige vedligeholdelse kan være med til at sikre større ejerskab og kendskab til bygningerne blandt det tekniske servicepersonale, som mange steder udfører dele af vedligeholdelsesopgaven, ligesom en decentral model i højere grad kan være med til, at vedligeholdelsen af kommunens ejendomme tilpasses brugernes ønsker og behov Politikker og strategier Kortlægning af praksis Ingen af de otte deltagerkommuner har en samlet politisk vedtaget politik eller strategi med særlig fokus på vedligeholdelsen af kommunernes ejendomme, der opstiller konkrete målsætninger for vedligeholdelsesindsatsen. Deltagerkommunerne arbejder overordnet set med to typer af strategiske dokumenter: 1) overordnede beskrivelser af ansvarsfordelingen imellem den centrale ejendomsadministration, sektorafdelingerne og de enkelte institutioner altså beskrivelser af, hvem der gør hvad hvornår, og 2) ejendomsklassificeringer, der mere præcist kobler ejendomstyper, mål for vedligeholdelsesstanden og vurderingen heraf samt mål for omfanget af vedligeholdelsesindsatsen. 16\n17 Deltagerkommunerne har forskellige strategiske dokumenter, der beskriver opgaverne på vedligeholdelsesområdet og arbejdsdelingen mellem den centrale ejendomsadministration og de decentrale enheder. Hovedparten af beskrivelserne er på et mere overordnet niveau. Nedenfor er kort beskrevet eksempler fra deltagerkommunerne. Boks 3.2 Kommunernes beskrivelse af opgaver og ansvar for opgaveløsning Fredensborg Kommune har i Servicekoncept 2014 beskrevet ansvars- og opgavedeling på vedligeholdelsesområdet imellem kommunale ejendomme og brugerne. Servicekonceptet beskriver ca. 25 forskellige vedligeholdelsesopgaver og opgavens placering hos enten kommunale ejendomme eller brugerne. Opgaverne varierer i indhold og omfang fx udvendige overflader og konstruktioner, udvendig belysning, tekniske anlæg, inventar, hårde hvidevarer, indeklima, brandmateriale mm. Rudersdal Kommune beskriver i Retningslinjer for vedligehold af kommunale ejendomme en overordnet arbejdsdeling mellem Rudersdal Ejendomme og de decentrale institutioner. Rudersdal Ejendomme har ansvaret for den samlede udvendige vedligeholdelse, institutionerne ansvaret for den indvendige og Teknik og Miljø ansvaret for vedligehold af udearealer. Dokumentet beskriver i forlængelse af arbejdsdelingen, hvilke opgaver der defineres som udvendigvedligehold, samt kort at Rudersdal Ejendomme udfører et årligt bygningssyn og på baggrund heraf udarbejder en vedligeholdelsesplan for kommunens ejendomme. I Esbjerg Kommune beskrives opgaver og arbejdsdeling i vedligeholdelsesvejledningen Drift, vedligehold og forandring. Kommunen har endvidere beskrevet konkrete interne målsætninger for den centrale ejendomsenhed, fx Dokumenteret bygningssyn på alle ejendomme gennemføres hvert år, vurdering af ejendommenes klassifikation, samlet udbud af større ensartede opretnings- og vedligeholdsopgaver på tværs af ejendomme og sektorområder. Frederikshavn og Esbjerg Kommuner har i dag modeller til klassificering af deres ejendomme i forhold til deres vedligeholdelsesmæssige stand. Begge kommuner arbejder med modeller, hvor den tekniske stand vurderes. Modellerne kan bruges til at optimere styring af vedligeholdelsesområdet med afsæt i et politisk besluttet niveau for bygningernes stand. Modellerne kan derfor også anvendes til prioritering af ressourcerne på området. Modellerne kan endvidere bruges som udgangspunkt for vurdering af et eventuelt vedligeholdelsesefterslæb. Et eventuelt efterslæb vil således blive beregnet ud fra den politiske fastsatte stand for ejendommen og ikke i forhold til en generel teknisk standard. Esbjerg Kommune arbejder som den eneste kommune med en model for klassificering af kommunens ejendomme, som ud over en vurdering af ejendommens tekniske stand også vurderer ejendommens funktionsmæssige stand. Modellen kobler overordnede ejendomskategorier (fx fredede bygninger og institutioner til børn og ældre) med henholdsvis en målsætning for ejendommenes stand og krav til vedligeholdelsesindsatsen. Klassificeringen kobler således en form for politisk besluttet serviceniveau for ejendommene med et planlagt vedligeholdelsesniveau. Modellen anvendes sammen med vedligeholdelsesplaner til styring og prioritering af kommunens vedligeholdelsesindsats. Esbjerg Kommune har endvidere udviklet på sit arbejde med klassificeringsmodellen. Med udgangspunkt i modellen har kommunen opgjort vedligeholdelsesefterslæbet for kommunens ejendomme, som både giver ejendomsenheden og politikerne overblik over vedligeholdelsesbehovet på kommunens ejendomme. Esbjerg Kommunes klassificeringsmodel er beskrevet mere detaljeret i boksen nedenfor. 17\n18 Boks 3.3 Bygningsklassificering i Esbjerg Kommune Overordnet set placeres ejendommene i Esbjerg Kommune i tre forskellige klasser. For hver klasse er der tilknyttet konkrete ejendomme samt en målbeskrivelse for vedligeholdelsesniveauet og en beskrivelse af et fastsat omfang af vedligeholdelsesindsatsen. Ejendommene klassificeres i klasse 1, når de anses for at være bevaringsværdige. Dette er eksempelvis museer, rådhuse, andre kulturelle ejendomme og bygninger i Ribe. Hvilke bygninger der er bevaringsværdige, er politisk godkendt. I klasse 2 findes skoler, institutioner, klubber og foreningshuse, mens de ejendomme, som klassificeres i klasse 3, er udlejningsejendomme i periferien af Esbjerg kommune, men som er strategiske i forhold til byudvikling. Under den overordnede klassificering ligger der ca. 30 vurderingselementer fx stand af klimaskærm og installationer. Hvert element vurderes på en skala fra 1-10, som summeres til en samlet vurdering af ejendommen fra Alle vurderingselementerne er vægtet, således at fx klimaskærmen vægtes 10. Alle ejendomme skal helst ligge mellem 3 og 6. Ligger vurderingen under 3, vil ejendomsenheden foreligge dette politisk med henblik på en beslutning om enten at opprioritere vedligeholdelsesindsatsen eller rykke ejendommen en klassificeringsgruppe ned. Esbjerg Kommune har udviklet på sit arbejde med klassificeringsmodellen ved at tage udgangspunkt i modellen til en opgørelse af vedligeholdelsesefterslæbet for kommunens ejendomme. En kobling af klassificeringen og opgørelsen af vedligeholdelsesefterslæbet har givet mulighed for en beregning af efterslæbet i forhold til et fastlagt serviceniveau for kommunens forskellige ejendomme. Med andre ord beregnes efterslæbet for den enkelte ejendom i forhold til den stand, der er politisk fastsat for ejendommen (i praksis ejendomstypen) og ikke i forhold til en generel ønsket teknisk stand fx fastsat med baggrund i en ingeniørs byggetekniske gennemgang af ejendomsmassen eller prisberegning som fx i v & s prisbøgerne. Konkret skal den enkelte sagsansvarlige lave en vurdering af vedligeholdelsesaktiviteter, der udskydes i forhold til, om udskydelsen er udtryk for 1) et reelt efterslæb (flytter aktiviteten, fordi der ikke er finansiering), 2) en ændret forudsætning (hvis fx en folkeskole inden for et år skal bygges om eller lukkes, så er det ikke hensigtsmæssigt at bruge midler på ejendommen nu), eller 3) aktiviteten kan være udført (selvom aktiviteten fx var skrevet ind i vedligeholdelsesplanen i 2015, kan den godt være udført i 2014). Man får således en vurdering af hver enkelt udskudt aktivitet og kan på den baggrund opgøre omkostningen ved de aktiviteter, der er karakteriseret som efterslæb. Esbjerg Kommune har med denne metode opgjort, at man har udskudt aktiviteter for i alt ca. 25 mio. kr. Frederikshavn Kommune har ikke i dag implementeret en klassificeringsmodel, der også vurderer den funktionelle stand, men har arbejdet på en model. Modellen arbejder med både en klassificering af kommunens ejendomme i forhold til den tekniske stand og i forhold til en funktionsmæssig stand. Modellen lægger endvidere op til, at der fastsættes et politisk niveau for ejendommenes ønskede stand i forhold til de to dimensioner. Den tekniske stand vurderes i modellen som enten A, B, C eller D. Niveau A har en meget høj bevaringsværdighed, B er bevaringsværdigt, C vedligeholdes og D vedligeholdes, så ejendommen ikke udgør nogen sikkerheds- eller sundhedsmæssig risiko. Den funktionsmæssige stand vurderes som fra 1 til 4, hvor 1 er optimal funktion, og 4 er bygninger med væsentlige funktionsmæssig mangler. En ejendoms kan således fx kategoriseres som B2. Under den tekniske klassificering vurderes bygningen i forhold til terræn, bygning udvendig og indvendig samt installationer. Under den funktionsmæssige stand vurderes logistik, pædagogiske rum, faglokaler og arbejdspladser. Frederikshavn Kommune har endvidere gjort sig overvejelser om en yderligere udvidelse af klassificeringsmodellen til fx også at indeholde en vurdering af ejendommen i forhold til dens energiog miljømæssige stand. 18\n19 Vurdering af praksis Deltagerkommunerne er enige om, at det er centralt for vedligeholdelsesarbejdet, at de har en grundig og valid klassificering af ejendommenes stand. Det er der en række grunde til. En bygningsklassificering vil være et stærkt redskab i forhold til ejendomsadministrationens styring og prioritering af deres vedligeholdelsesaktiviteter i deres daglige arbejde. En bygningsklassificering vil endvidere give et afsæt for at få en politisk stillingstagning til, hvilken stand man fra politisk side ønsker, at kommunens ejendomme skal være i altså et grundlag for en diskussion af et politisk fastsat serviceniveau. Endvidere vil en bygningsklassificering sammen med et politisk fastsat serviceniveau give mulighed for at estimere vedligeholdelsesbehovet for de enkelte ejendomme og i forlængelse heraf vedligeholdelsesbehovet for den samlede ejendomsmasse altså en estimering af et eventuelt vedligeholdelsesefterslæb. Endelig peger deltagerkommunerne på, at en fælles, landsdækkende model til bygningsklassificering kunne give mulighed for sammenligning af standen af kommunernes ejendomme på landsplan. En bygningsklassificering medfører således en række muligheder for at effektivisere vedligeholdelsesarbejdet i kommunen. Modellen giver mulighed for en mere ensartet og gennemskuelig prioritering af indsats og vedligeholdelsesmidler på tværs af ejendomme, som tager udgangspunkt i et politisk fastsat serviceniveau samt politisk fastsatte vurderingskriterier i stedet for rene byggefaglige standarder. Endvidere giver modellen mulighed for at prioritere vedligeholdelsen af nogle ejendomme højere end andre ud fra et politisk fastlagt grundlag. I Esbjerg Kommune har bygningsklassificeringen bl.a. konkret vist, at kommunen bruger forholdsvis mange vedligeholdelsesmidler på ejendomme, der er i dårlig stand, og i flere tilfælde lavt prioriterede ejendomme. Det har givet anledning til overvejelser om, hvorvidt vedligeholdelsesmidlerne prioriteres bedst muligt. Klassificeringsmodellen har endvidere givet grundlag for en politisk drøftelse af, hvilken stand man ønsker, at ejendommene i kommunen skal have herunder en drøftelse af vedligeholdelsesefterslæbets størrelse, når der tages højde for vedtaget serviceniveau Bygningsgennemgange og vedligeholdelsesplaner Overordnet set tilstræber deltagerkommunerne årlige bygningsgennemgange af kommunale ejendomme for at vurdere vedligeholdelsesbehovet. Disse gennemgange udgør et vigtigt grundlag for kommunernes efterfølgende udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner, hvor vedligeholdelsesbehovet og -aktiviteterne prioriteres. Formålene med kommunernes bygningsgennemgange og vedligeholdelsesplaner er overordnet set ens. Derimod er selve udførelsen og implementeringen af de faktiske strukturerede arbejdsprocesser mere varierende. Nedenfor redegøres der for centrale forskelle kommunerne imellem. Bygningsgennemgange I forbindelse med bygningsgennemgangene varierer kommunerne på særligt to parametre, henholdsvis hvor ofte de gennemfører bygningsgennemgangen, og hvem der udfører dem. Overordnet set tilstræber deltagerkommunerne at gennemføre en bygningsgennemgang af samtlige kommunale bygninger hvert år. Dette gør sig gældende for Silkeborg, Esbjerg, Rudersdal, Frederikshavn, Odense, Hvidovre og Morsø Kommuner. Nogle af kommunerne påpeger imidlertid, at det kan være vanskeligt at nå dette mål. Fredensborg Kommune har ikke gennemført en samlet bygningsgennemgang siden 2009/2010. I stedet gennemfører de løbende gennemgange af enkelte ejendomme og justeringer i deres bygningsdata. Det andet punkt, hvor kommunerne varierer i forbindelse med bygningsgennemgangene, er i forhold til det personale, der inddrages i processen. Som regel er det kommunernes egne fagpersoner, der står for gennemgangene. 19\n20 Silkeborg Kommune har tilrettelagt bygningsgennemgangen således, at der hvert andet år sker en fuld gennemgang af ejendommene af en konstruktør eller ingeniør og hvert andet år en mindre gennemgang af en ejendomsservicetekniker. I Rudersdal, Esbjerg, Morsø, Frederikshavn, Odense og Fredensborg Kommuner inddrages ud over det tekniske fagpersonale også ejendommens daglige driftsansvarlige, dvs. serviceleder, institutionsleder, skoleleder eller anden kontaktperson. Disse inviteres med, da de forventes at kunne bidrage med oplysninger om vedligeholdsstand, eventuelle bygningsskader og nedbrud i det tekniske anlæg. I Silkeborg Kommune inviteres institutionslederen til at komme med input efter bygningsgennemgangen. I Hvidovre Kommune har man én gang fået gennemført bygningsgennemgangen af en ekstern rådgiver, men erfaringerne var ikke gode. Det betyder, at Hvidovre Kommune fremadrettet vil gennemføre bygningsgennemgangen internt. Vedligeholdelsesplaner Vedligeholdelsesplaner bliver bl.a. udarbejdet på baggrund af data indsamlet i forbindelse med bygningsgennemgangen. Planernes overordnede formål er at planlægge, prioritere, budgettere og følge op på kommunens vedligeholdelsesaktiviteter. Vedligeholdelsesplanerne udarbejdes i kommunernes vedligeholdelsessystem. Kommunerne anvender forskellige it-systemer til at understøtte deres arbejde med vedligeholdelsesplaner. Systemerne understøtter forskellige dele af vedligeholdelsesopgaven herunder økonomistyring af vedligeholdelsesopgaverne, opbevaring af stamdata for ejendomsdata, mobilvedligehold og vedligeholdelsesplanlægning. Overordnet set udarbejder alle deltagerkommuner vedligeholdelsesplaner i forbindelse med bygningsgennemgangene. Kun Hvidovre Kommune skiller sig ud ved i dag ikke at have mere langsigtede vedligeholdelsesplaner. Der udarbejdes i dag vedligeholdelsesplaner med et 1-årigt sigte. Ambitionen er, at der også skal udarbejdes mere langsigtede planer. De øvrige kommuner arbejder med vedligeholdelsesplaner for en længere tidshorisont, selvom de kun har budgetsikkerhed for næste budgetår. Konkret varierer kommunernes vedligeholdelsesplaner i forhold til deres tidshorisont. Eksempelvis arbejder Esbjerg Kommune ofte med vedligeholdelsesplaner med et 6-årigt sigte. Fredensborg, Morsø og Rudersdal Kommuners vedligeholdelsesplaner har typisk et 10-årigt sigte. Frederikshavn Kommune arbejder både med 1-, 5- og 10-årigt sigte med særlig fokus på det 1-årige sigte. Silkeborg og Odense Kommuner arbejder med det længste sigte i deres vedligeholdelsesplaner. Odense kommunes vedligeholdelsesplaner har ofte en 15-års horisont, men 30-års for almennyttige bygninger. Silkeborg Kommune udarbejder planer med års tidshorisont. Kommunernes vedligeholdelsesplaner udarbejdes generelt på et relativt detaljeret niveau, idet de oftest opgøres på bygningsdelsniveau. Eksempelvis har Esbjerg Kommune opmålt alle deres facader, vinduespartier, døre og tagplader mm. Dermed kan en skole eksempelvis oprette en aktivitet på en facade, hvorved der automatisk udregnes en m 2 -pris, hvilket gør, at aktiviteten bliver budgetsat. Deltagerkommunerne er dog samtidig bevidste om, at det i den forbindelse er vigtigt at passe på med at blive for detaljeret, da det giver et overload af datainformationer at forholde sig til. Kommunerne har generelt en praksis med at inddrage alle aktiviteter i deres vedligeholdelsesplaner for på den måde at sikre, at planerne afspejler virkeligheden i form af det vedligeholdelsesbehov, som kommunernes ejendomme reelt har. Deltagerkommunerne peger imidlertid på, at det kan være vanskeligt at få driftsvedligeholdelsesmidlerne til at dække alle vedligeholdelsesaktiviteter i vedligeholdelsesplanerne. 20


Medlemsfrokost med Magnus Haahr Nielsen\nArkitekt MAA Magnus Haahr Nielsen, tidligere byplanlægger og projektleder i Roskilde Kommune fortæller om at arbejde som ung kommunal byplanlægger, og hvordan han har brugt sin arkitektfaglighed til at skabe indflydelse og rammer for menneskers liv. Hør også hvordan han har brugt sine erfaringer fra kommunalt regi, som afsæt for at stifte tegnestuen Gründl Haahr.\n21.06.2021 kl. 12.15-12.45\nPå baggrund af en række konkrete byudviklingsprojekter vil Magnus give et indblik i den faglige udvikling det har givet at gå fra klassisk tegnestuearkitekt til at arbejde som kommunal byplanlægger, hvor arkitektfagligheden skal anvendes på en anden måde og man skal lære at navigere i et nyt felt af politiske beslutningsprocesser, bygherrer og lokalplaner mv. Samtidig er det en enestående mulighed for at skabe indflydelse, sikre bevarelse af kulturmiljøer, udvikling af udsatte boligområder og bredt påvirke udviklingen af det fysiske miljø, som rammer for menneskers liv.\nI december 2020 etablerede Magnus sammen med Stefan J Gründl tegnestuen Gründl Haahr, der arbejder med strategisk byudvikling, landskab og arkitektur. Her udvikles projekterne i en helhedsorienteret og strategisk tilgang til faget, og i mødet mellem landskabets store skala, stedets historiske lag og de nære sanselige oplevelser for derigennem at fremkalde stedbundne fortællinger og klare planmæssige greb.\nI efteråret breder vi vores fokus ud til andre dele af faget og åbner op for nye input. Har du et emne eller projekt du brænder for at fortælle om eller diskutere med dine fagfæller, så er du velkommen til at byde ind på en dato. Møderne ligger mandag kl. 12.15-12.45 i ulige uger (uge 35-49). Kontakt: Katrine Østergaard Bang\nMedlemsfrokoster – vil du være med?\nVil du have fagligt input til dit arbejde, dele en indsigt på et område med os andre, etablere nye netværk og udforske samarbejdspotentialer på tværs af arbejdspladser og -opgaver?\nFormålet med frokostmøderne er at give MAA’er et indblik i bredden og diversiteten i det arkitektfaglige arbejde. Dit indspark kan være alt fra et lille oplæg til et værkbesøg, hvor du filmer og fortæller on site.\nSend dit forslag til en medlemsfrokost til fagkonsulent Katrine Østergaard Bang på mail kb@arkitektforeningen.dk. De foregår alle mandage fra 12.15-12.45 i ulige uger fra slut august til december.


Boganmeldelse: Den tidligere socialdemokratiske statsminister Helle Thorning-Schmidt er sprunget ud som talerør for tidsånden, og det klæder hende. »Blondinens betragtninger« har sine svagheder, men er overordnet begavet, velskrevet og tør inddrage et modigt og bredt spektrum af kvindelige stemmer. Det er en bog til tiden.\nTirsdag d. 05. oktober 2021, kl. 06.54\nStort set alle generationer har haft deres bølge af feminister. Men Generation X (født 1965-80) har primært hvilet på deres mødres, rødstrømpernes, resultater med fri abort, skilsmisse og udearbejde.\nNu styrer X’erne mod pensionen uden at have fået ændret særlig meget i de 30 år, de har haft muligheden.\nDet har til gengæld de yngre generationer, som har gjort feminisme til noget ydre og dermed sendt signaler om den forandring, de ønsker. Tænk blot på fjerdebølgefeministerne Louise Kjølsens, Ekaterina Andersens og Nikita Klæstrups »Ludermanifestet« (2017) og de senere års woke-aktivister, der har normaliseret flydende kønsidentitet. Derfor er deres version af feminisme også uden køn og inkluderer alle.\nRekonstruer dit tanksæt\nNu kommer løsningen til Generation X så fra en på sin vis uventet kant. Ingen ringere end vores første kvindelige statsminister, Helle Thorning-Schmidt (født 1966), har gjort sig til talsmand for den nye feminisme og for, at de wokes forældre skal »rekonstruere« deres tankesæt og favne den nye verden.\nI »Blondinens betragtninger« skriver hun for flydende kønsidentitet, for ligestilling på arbejdsmarkedet og i hjemmet, for opgør med den patriarkalske samfundsstruktur og for at kunne klæde sig, som man har lyst. Alt sammen i feminismens navn, som i hendes optik altid vil søge forandring, accept og inklusion.\nJa, hun påkalder sågar Gud, da hun funderer over, om ikke queer er skabt af ham i modsætning til menneskenes insisteren på kasser?\nBogen i 12 kapitler samt forord og efterskrift er blevet til i samarbejde med den ciskønnede, panseksuelle datter Johanne (født 1996), redaktøren Laila Vestgaard og journalisten Andreas Fugl Thøgersen.\nDe fire har optaget deres samtaler, hvorefter Thorning har tilføjet fakta samt gjort teksten til sin. Det fungerer generelt virkelig godt og giver teksterne både lethed og nerve – man får lyst til at diskutere med og komme med egne eksempler. Omvendt betyder det nødvendigvis også en vis tilfældighed og begrænsning.\nDet er sværere for en kvinde at skulle kræve sin ret inden for alt fra anerkendelse til løn, uden at hun føler, at hun skal skamme sig, uanset om hendes chef er en kvinde eller en mand, mener Helle Thorning-Schmidt. Fold sammen\nKvinder tryner også kvinder\nFor eksempel har jeg svært ved helt at finde logikken i kapitlet »Om at være køn eller kønnet«, hvor Thornings overordnede budskab er, at man ikke skal dømme på det ydre.\nHun giver blandt andet et eksempel på to personer, hun så i samtale ved et busstoppested: en ældre dame i klassisk beige og en drag queen i fuldt ornat. Det gav hende tårer i øjnene af glæde.\nMen umiddelbart før dette eksempel taler Thorning om, at danskerne har fordomme mod kvinder i burka, og fortæller om en tur til Yemen for Red Barnet, hvor hun oplevede burkaklædte, yderst kompetente og skønne kvinder.\nSelvfølgelig er de dygtige, og selvfølgelig har de personlighed, men det forklarer ikke, hvorfor de skal skjules i en burka? Og tror hun, at hun i Yemen havde oplevet en scene som den ved det danske busstoppested? Jeg forstår ikke helt pointen.\nThorning vil gerne gøre op med patriarkatet, som hun korrekt påpeger, at vi alle opretholder. Men en burka er jo helt bogstaveligt påført af en patriarkalsk samfundsmodel. Den er noget, man kan tage af, i modsætning til hudfarve eller seksualitet.\nSå hvorfor ikke insistere på, i feminismens navn, at de kvinder skal have love at klæde sig efter deres personlighed? I stedet for at tænde for autopiloten og tale om danskernes fordomme?\nDet ville klæde Thorning at gå dybere i den slags problematikker og droppe frygten for at komme på Støjbergs hold. Så er det straks sejere, når hun nævner en afghansk kvindelig politiker, som altid tog knaldrød læbestift på for at få mod, når hun skulle forhandle med Taleban.\nIkke desto mindre skriver Thorning med en forrygende og smittende energi, og det er svært ikke at give hende ret i det meste.\nFor vi har ikke ligestilling endnu, og det er sværere for en kvinde at skulle kræve sin ret inden for alt fra anerkendelse til løn, uden at hun føler, at hun skal skamme sig, uanset om hendes chef er en kvinde eller en mand.\nSom Thorning siger: Kvinder tryner også kvinder – fordi de kan, og fordi det giver point at være som mændene.\nFoto: Forlaget 28B.\nLivtag med krænkelser\nThorning var som bekendt politisk leder af Socialdemokratiet 2005-15, og hun er selvfølgelig nødt til at tage livtag med blandt andet krænkelsessagerne, for eksempel Jeppe Kofods, men påpeger, at man tænkte anderledes, før #metoo fra 2017 gjorde os alle sammen klogere.\nDet kan måske synes letkøbt, men omvendt minder hun cancel culture-tænkerne om, at man kun kan ændre fremadrettet, og at Rom ikke blev bygget på en dag.\nHun har nogle vigtige pointer om, hvorfor visse dele af udviklingen er gået så langsomt herhjemme, og hvorfor det er vigtigt, at forandringen kommer indefra og nedefra og ikke, som det for eksempel er sket i Sverige, bliver påduttet udefra og oppefra med »en kontraproduktiv politisk korrekthed«.\nJa, vidste man ikke bedre, kunne man næsten tro, at Thorning var gået hen og blevet borgerlig.\nOg så er der tiden i statsministeriet. Rent læsemæssigt står kapitlet »Om solidaritet« svagest; det virker som en møllesten i forhold til de øvriges lethed og glæde.\nDet er, som om bare tanken om de år dræner hende … Fra det, at Thorning ikke måtte være forfængelig og sexet, til det, at hun dels måtte tale dybere og langsommere, dels måtte nedtone feminismen.\nTil gengæld hjalp hun altid andre kvinder frem, uanset om de i princippet var hendes konkurrenter (for eksempel den nuværende statsminister Mette Frederiksen).\nMan kan undre sig over, hvordan Thorning egentlig havnede i den politiske kasse, for den har tydeligvis været alt for lille til hende; trukket hende ned og dæmpet hende unødigt. Godt, at hun kan tage revanche nu!\nDet, der tydeligvis driver Thorning, er dybe samtaler, energi, nysgerrighed, spontanitet og sex – og at forstå de unge, fordi de bærer fremtiden i sig.\nDet er det, hun nu deler med os andre, og selvom forordet tager højde for, at woke-generationen læser med, er »Blondinens betragtninger« som sagt især en bog til Generation X (og ældre) som en påmindelse om, at det aldrig er for sent at lære af de unge, aldrig for sent at rekonstruere sig selv og sine tanker; tværtimod er dét for hende indbegrebet af feminisme.\nMed andre ord: Helle Thorning-Schmidt er sprunget ud som talerør for tidsånden, og det klæder hende. Læs med! Ikke mindst, hvis du er født mellem 1965 og 1980.\n»Blondinens betragtninger. Om køn, feminisme og #metoo«\nForfatter: Helle Thorning-Schmidt. Sider: 192. Pris: 244,95 kroner Forlag: Forlaget 28B.


S Suites in Rome - Rom | Hotels.com\nDette gæstehus i middelhavsstil ligger i gåafstand fra Piazza del Popolo\nLaveste pris846 DKK584 DKK\nDeluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt - Værelse\nJunior-studiosuite - Faciliteter på badeværelset\nSuperior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge - Gadeudsigt\nDeluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt - Faciliteter på badeværelset\nDeluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt - Udvalgt billede\n1 - S Suites in Rome, Rom, Udendørsareal\n2 - S Suites in Rome, Rom, Deluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt, Værelse\n3 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n4 - S Suites in Rome, Rom, Deluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt, Værelse\n5 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n6 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n7 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Badeværelse\n8 - S Suites in Rome, Rom, Junior-studiosuite, Faciliteter på badeværelset\n9 - S Suites in Rome, Rom, Reception\n10 - S Suites in Rome, Rom, Indtjeknings-/udtjekningsområde\n11 - S Suites in Rome, Rom, Hotelinteriør\n12 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Gadeudsigt\n13 - S Suites in Rome, Rom, Junior-studiosuite, Værelse\n14 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelsesfacilitet\n15 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n16 - S Suites in Rome, Rom, Junior-studiosuite, Værelse\n17 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n18 - S Suites in Rome, Rom, Deluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt, Faciliteter på badeværelset\n19 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Badeværelse\n20 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n21 - S Suites in Rome, Rom, Deluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt, Værelse\n22 - S Suites in Rome, Rom, Deluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt, Værelse\n23 - S Suites in Rome, Rom, Junior-studiosuite, Værelse\n24 - S Suites in Rome, Rom, Junior-studiosuite, Værelse\n25 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n26 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n27 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelsesfacilitet\n28 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n29 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelsesfacilitet\n30 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelsesfacilitet\n31 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge, Værelse\n32 - S Suites in Rome, Rom\n33 - S Suites in Rome, Rom, Superior-værelse med dobbeltseng eller 2 enkeltsenge\nDoes not look like a hotel from the street. Just a door behind a fence. The people were… 26. sep. 2019\nGreat experience 20. sep. 2019\nDeluxe-suite - flere senge - køleskab - byudsigt\nI nærheden af S Suites in Rome\nDet med småt for S Suites in Rome\nMorgenmad serveres i baren bar, som ligger 50 meter fra overnatningsstedet. Hvis du vil have yderligere oplysninger, bedes du kontakte overnatningsstedets kontor via kontaktoplysningerne angivet i reservationsbekræftelsen.\nCourteney, gbRomantisk rejse på 3 nætter\nTrong, usRejse på 2 nætter\nSharon, gbRejse med venner på 4 nætter


Lesben in der sauna kostenlose geile geschichten\nwellness skive wellness tantra massage Intim Massage Nordsjælland Massage Escort Aalborg Thai massage århus anmeldelser tantrisk møde\nNøgne Danske Piger Katja K Video Flensborg hamborg tog vis din pik Thai massage danmark porno gril Tatoveringer glad slutning massage blæsejob i herning Lyngby-taarbæk Ung Mand Søger Kvinde Yngre 30 For Sex venus pizza valby åbningstider big boobs video.. frederikshavn sex dansk overtro..\nnøgen sauna københavn massage sex video,\nSexdaiting nøgne kvinder og mænd.\nOnsdagsavisen holstebro piger der får pik...\nHvad er hale forlystelser sjælland Glostrup Thai Massage Aarhus Luksusmassage swinger århus massage i helsingør\nLiderlige Mødre Swingerklub I Kbh Svulmende bryster kristine dovenskab bryster.\nMassage Glostrup Thai Bordel Glostrup Fisse Og Røv Angels Club Copenhagen Massage aabenraa massage amager thai seksuel sundhed klinik york monkgate uforpligtende sex scener\nSex Tilbydes Sports Massage Vejle dansk porno gratis domina dark\nImplantater Før Og Efter Art Gallery Arken Hvor mange danske kroner er en euro hillerød thai massage\nsvensk fisse aroma thai massage scor dk anmeldelser escort 4 dk store bryster med mælk milliarder khalife Herning Thai Massage Sexy Danish Girls Thai massage bjæverskov våd fisse Sex Massage Aarhus Thai Massage Hellerup.\nmilf gangbang erotiske annoncer Thai Massage I Lyngby Esbjerg Sex\ntantra massage denmark sex annoncer tykke dildoer bordel nordjylland\ngamle kvinder sex fugtig fisse Trans escort massage escort sec\nstripper nuna copenhagen sauna spa Escort shemale hotel med spa på værelset københavn massageklinik nordsjælland frække patter\ntantra massage i vejle aalborg sex Moden mand søger mand yngre 20 svendborg\ndomina danmark swing klub amager klub bdsm legetøjsshow i hovedstadsområdet Escortguide københavn byens wellness århus søndergade Moon Thai Massage Store Bløde Bryster..\nDreier Sex Stellungen Seitensprung Hannover Mænd Voksen På Nett Dating App Handel Og Maritime Museum Blå Hal Amager, Sex in køge gratis museer københavn Side 9 Pigerne 2014 Danske Barbie Porno Stramme stramme fisse voksen jul shirts Warsaw Escort Agency Verdens Længste Pik\nErotisk massage i odense svenske pornostjerner , Citater Om Fest Vesterbro 32 Odense\nthai massage wellness skanderborg transvestit massage Thai massage nyborg tjen penge online som teenager\nSex med gammel mand thai massage haderslev,\nFrække Nissepiger Tegninger Escort Cph København sex uforpligtende forhold... thai massage rønne bedste bordel københavn..\nSex massage amager dvd pornofilm Naked thai massage dansk porno sanne k Gratis annoncer gratis sex historier yoni massage kbh billig massage kbh Frække trusser sexet tøj til store piger Dansk videosex tranny on badoo voksen på nett dating site for modne kvinder yngre 20 viborg Wichsen pornokino onanieren dusche... Nøgen Billeder Af Berømte Kvinder Thai Massage Sorø Danske Par Porno Billeder Af Fisser\nStørre Brystvorter Nøgne Nisse Piger Gangbang düsseldorf party fick\nSide 9 Massage Danske Porno Billeder. Kinesisk Porno Painfull Analsex... søger uforpligtende sex thai massage ørestad, Dating I København Tjen Penge På Sex... Sushi hus vordingborg stella små bryster Dogging Fun Dk Lægerne Asylgade Skanderborg Fede damer sex erotisk massage roskilde Extrabladet dk massage randers\nMassage amager boulevard thai massage albertslund.\nBordel Hillerød Beautiful Shemale Polen dating thai massage guide, mulat baby sex med moden kvinder, wichsen macht spass tipps für telefonsex swingerklub i kolding lårlange læderstøvler\nHamborg Lufthavn Parkering P8 Thai Massage Anmeldelser parkering tirstrup lufthavn hæv euro i automat sex mellem piger frække damer billeder Bedste Par Adult Dating Sites Helt Gratis Hjørring.. Ao sex huren in sachsen anhalt escort kolding hotteste pornostjerner danish webcam girl rejsemakker søges Uartige piger smukke damer uden tøj Thai Glostrup Sugardaters Anmeldelse\nSex Massage Ringsted Porno Bundet... stripper jylland luder i skive Escort Massage Danmark Fisse Hår kvinde har sex med hund potensmidler priser på nett dating-tjenester for modne kvinder yngre 30 i albertslund Dating i irland for enlige forældre gaysex kontakter Thai massage guide kvinde søger pik fransk massage massage flensborg Hadsund dyrepark mine ex kæreste billeder monster pik herlev thai massage\nluder i aalborg body to body massage copenhagen\nVagina Streicheln Stillbeziehung Forum Tantra for mænd sex med bedstemor thai massage wellness skanderborg tykke kvinder best singles bar in mårslet auktionsdate saftig fisse\nMassage østerbro aalborg lingam massage århus Bedste Porno Sider Gentofte Thai Massage\nPp thai massage esbjerg swingerklub gl estrup museum brystforstørrelse.. Thai massage i ballerup danske piger med store bryster. Massage På Fyn Sex Butik Esbjerg Bedste sex dating side escort sønderjylland Utro Hjemmeside Thai Massage Sex pigen og pomfritten engesvang pizza Escort Experience Anmeldelse Af Thai Massage Randers Danske Frække Piger Wiki Shemale\nqilin sauna saarbrücken laufhaus gelsenkirchen graris porno film sexhistorier dk\nRetro porno tube røv fuck egen tumblr Tdc Dk Mobiltid Tantra Massage Jylland nøgne kvinder 66 sexet strip tease i flere billeder..\nStephanie Geggo Breasts Eskort Roskilde Thai escort århus signes brevkasse Kongebakkens Pizza Swinger Adam Og Eva Domina Tube Thai Massage Holte\nmoden kvinde søges thai massage skive escort girls københavn intim massage til kvinder,\nthai escort piger erotisk massage randers Sex med dildo silikone bryst pris escort fantasy private erotiske billeder\nForkælelse For Ham Escor Guide Flotte damer billeder pornoblade\nescortg gratis porno med danske piger Sxe piger tantra sønderjylland Frække flirtende citater i hindi sex kontakt kvinder København Ledsagere Hvorfor Har Søren øje Glas Stick, malayalam real sex billeder kvinder real sex Thai massage brønshøj anal slave, Gratis Telefon Chat Latino Asian Slikke Cam oliemassage københavn søger ældre kvinde..\nTænder Ikke På Min Mand Body 2 Body, hotwife danmark helsingør kino Shemale on shemale sort behåret kusse. Sex I Esbjerg Gratis Sex Video thai massage glostrup thai forum Gratis homo chat danske prostituerede, Fræk massage københavn www escort Privater pornodreh geile männerschwänze\nKøbenhavn zoo rabat modne damer free. ung mand søger mand ældre 20 for forholdet glostrup Bordeller På Fyn Gratis Web Sex\nRoyal Thai Massage Holmbladsgade Massage Piger Fyn Kvinder Søgerannoncer Amatuer Krop Trannum Girld Sex Moden Store Boble I Shemale Arbejdsgiveren Af Den Gave tjen penge på sex porno med gamle damer Woman Søger Mand Fisse I Aften Blowjob aarhus nordic bio odense Taletidskort med telefonnummer thai og sushi blåvand\nLulu thisted åbningstider thai sex jylland.. aktiver simkort tdc escort i fredericia..\nScala Bio Nykøbing F Amager Escort vejle sex massage i albertslund mandingo pornostjerne snore på engelsk... Thai massage danmark bøsse sex video\nSwingerclub In Oberfranken Gummi Pussy Escort G Sex Med ældre Kvinder\nIntim Massage Holbæk Danish Milf Danske barbie porno gradis prono kort asiatiske mannlige dating Gay Porno Gratis Virus Gratis Porno De Lucero Oliemassage århus Gratis Sex Webcam...\nLærerinde sex warsaw vip escort jubii sex escort piger aalborg Taletidskort Tdc Startpakke Thai Massage Stenlille Swinger klub opkald excort guide\nTynde Sæd Fødselsdagssang Youtube... Escortguode Hvordan Kan Du Blive Gravid, Ventilator Fucks Pornstar Kæmpe Cumshot,\ngamle kællinger gratis dansk sex chat Sexy tube massage sex københavn\ndanske amatør billeder todelte kropsmassage københavn.. brystforstørrelse hår reducerer kolding Escort Pige København Swingerklub Kolding Fedt fuck sex unge hustru fucked i sexet vask. lukkemuskel sprunget gamle overtro cinema aarhus trøjborg helvede Drikke Massage Runde Dans I Odense Danske piger escort sex klub aalborg escort ikast fantasia frederikssundsvej sauna klubber københavn intim massage roskilde\nNøgen rengøring ordsprog bryllup nøgenhed erotisk massage randers Kneppe I Det Fri Moden Dansk Fisse Dansk overtro hot pornostjerne Fremmed fisse dr licens afmelding privat\nNæstved thai massage veksle euro til danske kroner på nett dating apps til gamle enkelt biseksuelle tårnby, Erotisk massage nordsjælland massagepiger slagelse . Ich liebe anal getragene wäsche fetisch\nGratis koncerter odense unge damer danske piger på cam billig escort... Gratis voksen film sperm i mund Irina Babenko Bryster Den Blå Planet Odense Hvorfor kan jeg ikke blive gravid datingsider for seniorer... frække snapchat billeder dvd porno herning sex erotiske noveller utro.. Nuru massage kbh tdc dk mobiltid\nLiderlige Husmødre Søger Par Til Sex.. Gratis Erotiske Noveller Guide Til Blowjob Dream kvinde ønskede doku junkier adult dating agenturer Erotische Massagen Nrw Porno Mit\nThai Massage I Frederikssund Snap Sex porno dansk gratis massagebriks harald nyborg\nthai massage ribe escort hamburg escort odder wat pho thai massage helsingør .. Kø I Tyskland Massage Hellerup google hangouts gay chat gratis cams masyerbating gammeldags endefuld escort kobenhavn Dogging esbjerg gode porno hjemmesider Nordic film cinema næstved escort kbh... Sociale medier xxx køn nær ved københavn\nLokale sexforbrydere i pa sarasota voksne personals stripklub kbh pige søges til trekant Gul Og Gratis Knallert Billig Luder Swingerklub Aalborg Massage Næstved danske piger har sex piger der får pik... Verdens Smukkeste Bryster Kone Sex Engelsk dansk ordbog top 10 dating sider.\nTante I Engelsk Kolding Girls Vejlevej 90 Erotisk tantra escort massage bornholm Mor Og Datter Sex Sex Og Kærlighed Sex massage i nordjylland vil du kneppe. zum ersten mal im swingerclub strassenstrich leipzig\nmassage med udløsning thai massage grindsted Thai massage b2b hvordan bliver man tjekket for kønssygdomme Store patter porno oil massage sex\nSøg sexpartner tantra massage herning. Mega store patter massage sallingvej Forex hovedbanegården københavn eroguide thailisten, sex ældre kvinder liderlige modne damer Porno Dansk Gratis Sex Med Modne Østerport Fysioterapi Falsk Fisse... Escort Piger Danmark Swingerklub I Aalborg\nSkifterammer bilka massage odense sex thai massage vendsyssel massageklinik århus ekstrabladet dk nyheder ok horsens sex Escort pige fyn havemand søges Hotteste porno atlas biografer københavn.\nScrew my wife party shemals sex,\nmager pornostjerne bizarre analsex...\nzoo park næstved nordisk film cinemas odense Fussfetisch Köln Sm Shop Frankfurt\nFlade Bryster Elise Harritz Bryster Porno patter side 9 pigerne 2013, Se Og Hør Pigen Massage Escort Horsens sjove steder at have sex sex nu... Thai massage i københavn k trafik tyskland vejarbejde Wellness fredericia escort massage fyn pernille vermund nøgen thai massage ringsted Nøgen til massage parkering hamborg lufthavn p8 Escort Kontakt Www Escort2night Dk escort piger i århus rihanna nøgen kærlighed sex og dating tips homoseksuel dating sim swinger nordjylland escort slagelse sisters chapel næstved escort nykøbing Startpakke taletidskort randers escort...\nSiam massage herning thai massage tilst, Midaldrende mænd voksen dating randers slikke pik ekstrabladet dk massageescort Midaldrende bøsse voksen dating site horsens... Thai massage midtjylland billeder af dick\nModne Liderlige Kvinder Massage Dianalund... Thai Massage I Vejle Sex I Det Fri Hamborg Lufthavn Hotel Hund Slikker Fisse nutten flensburg bedste thai massage i københavn\nTurkish Escort Girls Lora Escort.. Füße Verwöhnen Modell Aktzeichnen. Sønderborg På Nett Voksen Dating App Til Unge Kvinder.\nTucan Swinger Klub Unge Swingers Hillerød gifte kvinder dating sites\nKnep mig hårdt sex i det fri film nøgenhed erotisk massage randers Massage Escort Viborg Tantra Valby... massagepiger esbjerg tantra massage til mænd video..\nenorme hængende bryster anal sex gay Hvordan giver man et godt blowjob fetish dk Swingerklub I Randers Sex I ålborg\nMassage I Silkeborg Frække Fantasier... massage køge gratis voksen porno escort thisted massage i frederikssund\nKøge Thai Massage Siam Massage Hillerød... Største Adult Personals Leasing Løbetid Dato.\nMassage piger mand søger ældre kvinde gynækolog i taastrup solcenter hvidovre massage flensburg wellness thai massage østerbro københavn\n, sex i randers thai massage døgnåben Tantra massage schweinfurt partytreff dorsten forum Massage helsinge tantra massage i jylland Www escort dk thai massage nyborg Swing Klub København Langt Ned I Halsen massage nordsjælland sprøjte fisse, Massage Uden Kondom Silke Escort Escort siden private pornofilm 1 million parfume matas østerbro thai massage\nbillige silikone bryster hvordan bliver jeg rig Bordeller i århus denice k porn Kvinder Søger Yngre Mænd Elsker At Sutte Pik Moden massage eventyrpigerne hjemmeside Sommerhus jylland med pool tantra glostrup\nPotensmidler Priser Massage Hinnerup sex med min søster billig thai massage Teen Cumshot Natasja Crone Bryster Handel og maritime museum thai prostitueret\nForex hovedbanegården københavn sex holbæk\nBdsm bondage thai massage i nordjylland\nBikini til små bryster massage i nordjylland\nDating i augsburg australske voksen dating\nThai frederikshavn bordeller i aalborg Copyrights © 2021 by Personlig assistent odense sjove ord og sætninger


Det naturen byder velkommen,\nvil din krop elske\nVi går forrest i overgangen til sikrere produkter uden giftige kemikalier med fornyelige og komposterbare materialer.\nSkift til certificerede komposterbare materialer\nAt bruge fornyelige og komposterbare materialer, der er gode for miljøet og vores kroppes sundhed, uden farlige kemikalier.\nFor at sikre dette tester vi to gange: hvert råmateriale og produkt i et uafhængigt laboratorium ned til nanogram et godt stykke under EU-reguleringsniveauet på milligram.\nStop med at komme plast, der stammer fra olie på din hud\nHvorfor ville du gå med plast, der stammer fra olie, når en plantebaseret menustrationsbeskyttelse er tilgængelig? Skift til 100 % komposterbare materialer, der er sikre for både din krop og planeten.\nMenstruation i tal\nI løbet af sit liv smider hver kvinde i gennemsnit 200 kg plastik væk fra brugte menustrationsprodukter. Behandl din hud med bevidsthed, du er det værd.\n0 % giftige kemikalier\nDin hud er et organ som indtager, samt det største organ i din krop. Det meste af det, du kommer på din hud, kommer ind i kroppen.\nLad vores certificeringer tale for sig selv!\nMiljøvenlige produkter er blevet store virksomheder, hvilket betyder, at mange virksomheder er glade for at greenwashe deres kunder. Naty blev født for over 25 år siden, langt før den 'grønne trend', og vi har altid brugt hårdt arbejde og gennemsigtighed til at sælge vores produkter.\nDer er ingen juridiske krav til ingredienslisten, men høje krav fra millennials. Tjek bare vores ingredienser på pakkerne og på vores hjemmeside.\n0 % plast der stammer fra olie på huden\nHos Naty bruger vi fornyelige og komposterbare materialer, når det er muligt. Den konventionelle oliebaserede plast er blevet erstattet med et plantebaseret materiale på babyhud.\nVi bruger plantebaseret materiale i vores emballage med en uafhængig certificering af fornybarheden af hvert materiale.\nMens andre har snakket, har vi handlet\n8 af 10 produktlinjer er lavet af komposterbart eller plantebaseret materiale med uafhængig certificering.\nBÆREDYGTIGHED PÅ VORES MÅDE\nVi har opnået international succes ved at drive forretning på en retfærdig og etisk måde, og vi fortsætter med at skabe positiv effekt gennem effektiv ressourceudnyttelse samt udvikling af vedvarende materialer.\nHos Naty kan du have en karriere uanset køn og nationalitet. Vores arbejdsstyrke er alsidig, og sådan kan vi lide det! Vores globale ledelsesteam består af lige så mange kvinder som mænd, og vores kontor i Stockholm er en smeltedigel af sprog og aldersgrupper.\nVi forbedrer konstant vores produkter og søger at finde nye og bedre løsninger, der kommer både vores kunder og samfundet til gode, udfordrer etablerede multinationale virksomheder og søger langsigtede partnerskaber med vores forretningspartnere for at ændre den måde, vi arbejder sammen, på en mere ansvarlig måde.\nHvorfor vi gør, som vi gør, for radikalt at ændre den måde, markedet fungerer på, for at beskytte planeten ved at sætte en person i stand til at træffe bevidste valg og give folk mulighed for at ændre samfundet.\nVores iværksætterkultur fremmer innovation, og vi forfølger den med ekspertise på en gennemsigtig måde. Vi vil hjælpe mennesker, der lever en sundere livsstil og øge bevidstheden om miljøspørgsmål for vores planets fremtid og dens naturressourcer.\nProduktion: Naty arbejder med udvalgte producenter, der handler ansvarligt og følger deres lands love og regler samt Natys specifikke krav: adfærdskodeks, arbejdsmiljø, beskyttelse af producentens medarbejderes rettigheder, intet børnearbejde, minimer miljøpåvirkningen.\nTransport: Det bedste alternativ fra et miljøperspektiv vælges: Søfragter foretrækkes, lastvognsfragt på land, luftfragt undgås.\nFair og etisk: Virksomheden er svensk og betaler fuld selskabsskat i Sverige. Hverken ingredienserne eller færdige produkter testes på dyr.