STORE KONTRASTER PÅ BOLIGMARKEDET - PDF\nSTORE KONTRASTER PÅ BOLIGMARKEDET\nDownload "STORE KONTRASTER PÅ BOLIGMARKEDET"\n1 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV ONLINE NR 18 JANUAR 2015 STORE KONTRASTER PÅ BOLIGMARKEDET Nyt boligprisindeks, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet, viser markante forskelle i prisudviklingen i de større byer og yderområderne set over en periode på 22 år. LÆS SIDE 5-9 INGEN GRUND TIL JUBELOPTIMISME Danskerne tror ikke på meget højere boligpriser i 2015, fremgår det af den seneste undersøgelse af danskernes forventninger til boligmarkedet. LÆS SIDE 3-4 BILLIGE LEJEBOLIGER FRAVÆLGES KØBENHAVN ENDNU IKKE FOR DYR Klare fordele for den private ejendomsudvikler ved at investere i ejerlejligheder, forklarer ejendomskonsulent Morten G. Fossum. LÆS SIDE Det er stadig muligt for en førstegangskøber at finde en lejlighed i hovedstaden vel at mærke, hvis han/hun ikke er for kræsen. LÆS SIDE ISSN\n2 Byer og yderområder på skrump 2 De danske landdistrikter er fra år 1900 og frem til i dag gået fra at have indbyggere til I samme periode er så godt som alle størrelser af byer vokset. Det dækker dog over, at landsbyer i intervallet mellem 200 til indbyggere er gået ned i indbyggertal siden 1980, og at mindre byer med mellem og indbyggere siden år 2000 har haft et stagnerende folketal. Udviklingen medfører, at der er kommuner, som hvert år netto mister indbyggere. Det gælder f.eks. Lolland. I udlandet ser man samme tendens dog er udviklingen mange steder meget kraftigere. Her er der opstået et nyt begreb skrumpende byer på engelsk shrinking cities og tysk schrumpfende Städte. Årsagen til denne udvikling er globaliseringen og ændringerne i samfundets struktur. I Danmark kan vi med vores begrænsede geografiske udstrækning og fraværet af sværindustrier prise os lykkelige for, at vi kun har disse problemer i mindre omfang. Det er imidlertid en ringe trøst for de kommuner, der er ramt. Og for den borger, der er kommet i klemme med et hus, der ikke kan sælges, er problemet nok så reelt udover at være et tal i en tabel. Det er ikke kun huset og økonomien, der smuldrer også en del af ens liv med minderne om de gode tider støder på grund. I dette nyhedsbrev ser vi på, hvor store forskelle der lige nu er på det danske boligmarked alt efter beliggenhed. Boligmarkedet for ejerlejligheder på Frederiksberg er i et kraftigt opsving. Markedet for huse på Lolland-Falster er i krise, og priserne bliver ved med at falde. Det er værd at huske, at den positive udvikling i byerne ikke er kommet af sig selv. Det er ikke kun globaliseringen, der er årsagen til de største bysamfunds fremdrift. Samfundet har bidraget med omfattende investeringer i byfornyelse, i transportinfrastruktur, i fornyelse af læreanstalter og kulturinstitutioner. Alene fra 1980 til 2010 har de samlede tilsagnsrammer for den ordinære byfornyelse og Lov om privat byfornyelse beløbet sig til 80 mia. kroner i 2013-priser investeringer, der først og fremmest er kommet byerne til gode. 80 mia. kr. er immervæk en investering, men det er også succeshistorie, der har givet store afkast, lige som den har betydet, at boligejere i København og Aarhus har opnået kapitalgevinster. At det forholder sig således ses tydeligt midt i København, hvor m 2 -priserne for en ejerlejlighed på Vesterbro nu er på det tredjehøjeste niveau for noget dansk postnummer i I 1980 ville man have kaldt området slum. Da man sanerede brokvartererne i København, bestod meget af indsatsen i nedrivning. Man fjernede simpelthen de gamle ejendomme, der var ødelagt af råd og svamp, for i stedet at give plads til lys og noget nyt i form af grønne områder og haveanlæg. Det er lige præcis den samme indsats, der er brug for i yderområderne. I dag findes der kommuner, hvor 32 pct. af alle boliger står tomme. De bør rives ned ikke kun fordi de belaster boligmarkedet i området, men også fordi de giver folk en fornemmelse af, at her er livet gået i stå. Intet er så trøstesløst som en forfalden bolig, der minder de forbipasserende om, at landsbyen ikke længere tiltrækker nye indbyggere. Sekretariatschef, cand. polit. CURT LILIEGREEN Og for den borger, der er kommet i klemme med et hus, der ikke kan sælges, er problemet nok så reelt udover at være et tal i en tabel. I Tyskland, hvor problemet er større end herhjemme, har man udviklet et særligt program kaldet Stadtumbau Ost. Det går bl.a. ud på at fjerne overskydende, tomme boliger. Måske kan vi lære noget af det tyske eksempel. De danske landdistrikter og yderområder skal ikke holdes kunstigt i live i form af statsgaranterede realkreditlån eller særlige skattebegunstigelser. Men de skal have hjælp til at omstille sig, så områderne blive anderledes attraktive at bo i eller opleve, når man kommer forbi. Yderområderne skal have en fremtid som en integreret del af det danske samfund.\n3 2015 bliver ikke et jubelår 3 Danskerne forventer højere priser på boligmarkedet i 2015, men kun 1 pct. af danskerne tror på meget højere priser Spørger man den danske befolkning, vil boligpriserne stige i Men der er ingen grund til jubeloptimisme. Boligøkonomisk Videncenter har ladet Danmarks Statistik spørge et repræsentativt udsnit af danskerne om deres forventninger til boligmarkedet i september-oktober måned, og kun 1 pct. forventer, at boligpriserne bliver meget højere i pct. forventer, at priserne vil ligge højere. Det er stort set det samme antal som de 47 pct., der forventede højere priser i junijuli 2014, hvor undersøgelsen sidst blev gennemført. Fra 2011 til 2014 er der sket et markant omsving i forventningerne til priserne på ét års sigt. Det betyder imidlertid ikke, at de adspurgte forventer store prisstigninger. Snarere er der tale om en udbredt enighed om, at priserne vil gå op. Boligøkonomisk Videncenter kan sige dette med sikkerhed, fordi der i undersøgelsen også spørges direkte til, hvor stor en procentvis ændring, der ventes. Tallet skal tages med en vis forsigtighed, fordi de adspurgte ikke kan forventes at have en stor faglig indsigt i emnet. Men selv med dette forbehold kan svarene alligevel kaste lys over sagen. Sammenvægter man de forskellige bud på stigninger versus fald i priserne, ender man med en stigning på 1,5 pct. Ved ikke-gruppen er her sorteret fra. Beregningen bygger på 913 konkrete bud på stigninger/fald. Undersøgelsen afslører altså, at et positivt nettotal ikke nødvendigvis er lig med forventninger om store prisstigninger. Større optimisme på 5 års sigt Mens der er sket et humørskifte siden 2011, hvad angår forventningerne til priserne på ét års sigt, har forventningerne for de næste fem års udvikling altid været positive i hele undersøgelsens levetid. Det laveste tal blev målt i december 2011 med 15,2, og dette tal er nu steget til 36,1. Hele 70 pct. af de adspurgte tror, at priserne bliver højere om fem år. Kun 18 pct. tror på uændrede priser. Interessant nok tror blot 4 pct. på, at priserne vil være meget højere om fem år. En stor gruppe, 45 pct., forventer, at priserne vil være på samme niveau i Kun 7 pct. tror på et prisfald. HØJESTE NETTOTAL NOGENSINDE Når man sammenvejer de forskellige forventninger i ét tal, det såkaldte nettotal, lå det i september-oktober måned på værdien 20,0. Det er stort set samme værdi som i sommeren 2014, og det er det højeste niveau, der er målt, siden undersøgelsen startede i februar Et positivt nettotal betyder, at flere forventer stigninger end prisfald. Omvendt betyder et negativt tal, at der er flere, som tror på et prisfald frem for stigninger. Det laveste nettotal i Boligøkonomisk Videncenters undersøgelse blev målt i december 2011 med 22,2. DANSKERNES FORVENTNINGER TIL BOLIGPRISERNE OM ÉT OG OM FEM ÅR 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Meget højere Højere På samme niveau Priser om 1 år Lavere Meget lavere Ved ikke Priser om 5 år UDVIKLING I NETTOTALLET FOR DANSKERNES FORVENTNINGER TIL PRISUDVIKLINGEN Metoden med at bruge nettotal er almindelig. Danmarks Statistiks forbrugerforventningsundersøgelse bruger for eksempel nettotal. På boligområdet bruger Greens Analyseinstitut også nettotal i deres undersøgelse af boligpriserne februar '10-20 maj '10 august '10 december '10 maj '11 september '11 december '11 maj '12 september '12 januar '13 april '13 august '13 november '13 feb-mar '14 jun-jul '14 sep-okt '14-30 Priser om 1 år Priser om 5 år\n4 4 De midaldrende ramt af midtvejskrise De unge og de ældste aldersgrupper er de mest optimistiske, når det gælder deres forventninger til prisudviklingen på boligmarkedet. Befolkningen er generelt optimistisk, hvad angår prisudviklingen på boligmarkedet, men optimismen kan dog gradbøjes alt efter de adspurgtes alder, og hvor i landet de bor. Det er karakteristisk for alle undersøgelser med undtagelse af sommeren 2014, at de unge og de ældste er de mest optimistiske. De midaldrende har derimod været mere pessimistiske som en form for midtvejskrise for boligejere. I september-oktober 2014 så man denne tendens igen. Tendensen er dog ikke dramatisk. Ser man på forventningerne til priserne om ét år, ligger de unge mellem 20 og 29 år på et nettotal på 21,9, næsten det samme som de 70 til 74-årige, der ligger på 22,1. De årige ligger på 17,2. Forskellen har været mere udtalt tidligere. Ejerboligandelen er højest for de årige, og dette forhold påvirker måske tallene. Det er de midaldrende, der sidder på ejerboligerne, og som derfor mærker de økonomiske vilkår for boligejerne i disse kriseår. Der er i de senere undersøgelser en tydelig tendens til, at forventningerne er mere positive i Hovedstaden end i resten af landet. Det harmonerer med, at priserne stiger mere for boliger i Hovedstadsområdet, og at de adspurgte er påvirket af deres personlige oplevelser i lokalområdet. DE FAKTISKE PRISER VIGTIGST I forbindelse med undersøgelsen bliver der også spurgt om, hvilke forhold den adspurgte tænkte på, da han vurderede den fremtidige prisudvikling. Der har igennem alle undersøgelser været stor stabilitet i de forhold, der er peget på. Den faktisk konstaterede prisudvikling samt Danmarks økonomiske situation har altid været de to vigtigste faktorer med renten på en tredjeplads og klart mindre vigtig. Herefter optræder en række faktorer som udtalelser fra familie og venner, økonomiske eksperters udtalelser, bankrådgivernes udsagn med flere. I undersøgelsen fra septemberoktober 2014 er der sket en forskydning, hvor den faktisk konstaterede prisudvikling de seneste seks måneder er blevet relativt vigtigere. 80 pct. af de adspurgte peger nu på dette forhold. I forår/ efterår 2013 pegede 69 pct. på prisudviklingen det foregående halve år. FORSKEL MELLEM UNGE OG ÆLDRE Man skal ikke overfortolke mindre ændringer i tallene. Den stigende andel, der peger på den faktiske prisudvikling, kan være et udtryk for, at boligmarkedet i hovedstadsregionen er vendt opad, og at der har været megen omtale af dette forhold i medierne. Der er klare forskelle mellem de forhold, som de forskellige aldersgrupper peger på. De unge grubler tilsyneladende ikke så meget over renteudviklingens betydning, for kun 29 pct. peger på renten. For de 60 til 69-årige er tallet oppe på 50 pct. UNGE LYTTER TIL FAMILIE/VENNER De unge mellem 20 og 29 år lægger til gengæld vægt på udsagn fra familie og venner. Hele 53 pct. af dem peger herpå. For de ældre mellem 70 og 74 år er det tilsyneladende kun 13 pct., der er tilbøjelige til at lytte til familier og venner. ALDERENS BETYDNING FOR HVAD DER LÆGGES VÆGT PÅ 90% 80% årige årige årige årige årige årige 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Prisudvikling det seneste halve år Renteudviklingen Danmarks økonomiske situation Økonomiske eksperters udtalelser Families, venners og bekendtes udtalelser Bankrådgivers breve og udtalelser Ejendomsmægleres annoncer/ udtalelser Realkreditinstitutternes annoncer/ udtalelser\n5 Det todelte boligmarked 5 Ser man på udviklingen i boligpriserne over en årrække, tegner der sig et billede af store kontraster, hvor prisen på ejerlejligheden i storbyen er løbet voldsomt i vejret de seneste år, mens det er gået den anden vej for huset på Lolland Det danske boligmarked er ikke ét ensartet marked, men flere forskelligartede markeder. Lige nu går priserne op inde i de store byer, specielt for lejligheder. Ude i yderområderne falder priserne på enfamiliehuse. Boligøkonomisk Videncenter beregner og offentliggør sit eget indeks for boligpriserne (se publikationen Bolig&Tal 1 på www. bvc.dk). Indekset gør det muligt at se på prisudviklingen for forskellige typer af ejendomme i enkelte kommuner. For at vise forskellen mellem de lokale boligmarkeder, og hvordan det påvirker beboernes formue, tager vi en konkret case med to yderpunkter: En familie, der valgte at bosætte sig i centrum af hovedstaden i en mindre lejlighed, stillet op over for en familie, der foretrak at flytte til provinsen for at få hus med have. PRISUDVIKLINGEN I 22 ÅR Tager man en familie, der købte en mindre lejlighed på Frederiksberg i starten af 1992 for kr., vil den nu være lige under kr. værd i dagens prisniveau. Der er selvfølgelig tale om et tankeeksperiment, for det er de færreste, der vælger at blive i en mindre lejlighed i 22 år. Hvis familien var flyttet til Lolland for at realisere drømmen om et idyllisk hus på landet, og de havde købt hus for den samme sum, kr., ville de i dag stå med et hus til kr. Der har i de 22 år fra 1992 til 2014 været en del inflation, og det puster værdien af boligerne kunstigt op. Hvis man korrigerer boligpriserne for den almindelige inflation i forbrugerpriserne, er lejligheden på Frederiksberg steget til knap kr. i 1992-priser. Der er altså tale om en arbejdsfri gevinst på kr., som familien har opnået. Det er gået værre for familien på Lolland. Dens hus er opgjort i 1992-priser faldet til kr. Så den ene familie tjente kr., den anden familie tabte kr. Drømmen om idyllen på landet blev i dette tilfælde en dyr drøm. VENDEPUNKT I 2007 Det har ikke altid set så skidt ud for familien på Lolland. Tilbage i 2007 under boligboblen var husets værdi rent faktisk fordoblet i forhold til 1992, endda opgjort i faste priser. Det er de sidste 7 år, der for alvor har gjort ondt på denne families økonomi. Huset er i faste priser faldet med 56 pct. i perioden. Alene i de sidste to år har prisfaldet været på 31 pct Lejligheden på Frederiksberg er nu kun knap 16 pct. fra toppen under boligboblen opgjort i faste priser. Markedet for ejerlejligheder på Frederiksberg er sælgers marked, og liggetiden for lejlighederne er kort. Ifølge Realkreditrådets/ Realkreditforeningens statistik tager det i gennemsnit 60 dage at sælge en lejlighed på Frederiksberg. Derimod tager det i gennemsnit 373 dage at sælge et hus på Lolland. Markedet på Lolland er således købers marked, hvis der vel og mærke var købere. STOR FORSKEL I LIGGETIDER I 2. kvartal 2014 blev der solgt 290 ejerlejligheder på Frederiksberg, og der var ultimo kvartalet udbudt 347 lejligheder. Hvis man sætter salget i løbet af kvartalet i forhold til udbuddet ved udgangen af kvartalet, udgør det 84 pct. Man skal tage tallet med et lille forbehold, for de 290 solgte lejligheder er jo ikke en del af de 347, der blev udbudt ved udgangen af kvartalet. DET TODELTE DANMARK. BOLIGPRISERNE PÅ LOLLAND KONTRA FREDERIKSBERG Realt indeks med basisår 1992, 1. kvt Enfamiliehuse på Lolland Ejerlejligheder på Frederiksberg\n6 6 I 2. kvartal 2014 blev der solgt 89 enfamiliehuse på Lolland, og der var ultimo kvartalet udbudt 621 enfamiliehuse. Antal solgte huse i forhold til udbud var 14 pct. Der er imidlertid stor spredning i liggetiden mellem husene. Ud af 584 udbudte enfamiliehuse i Lollands kommune medio december 2014 havde 85 huse, eller knap 15 pct., en liggetid på mere end to år. De betydelige forskelle i liggetider afspejler, hvor de to markeder er på vej hen. På Frederiksberg er problemet for ejendomsmægleren at få flere til at sætte deres lejlighed til salg, for efterspørgslen overstiger udbuddet. Det indikerer, at priserne er på vej op, i hvert fald på den helt korte bane. Vi kan forvente, at der i en sådan situation vil være flere potentielle og ressourcestærke købere pr. lejlighed, og at der kan komme budrunder. På Lolland er efterspørgslen mindre end udbuddet, og det indikerer, at priserne er for høje. Spørgsmålet er, om et prisfald er nok til at sætte gang i salget. Samtidig kan der være forhold, der forhindrer sælger i at sætte priserne yderligere ned. Det kan være, at der er realkreditgæld i huset, som sælger skal have dækket ved salget, fordi han ikke råder over andre aktiver til at indfri gælden med. TO DEMOGRAFISKE MØNSTRE Forskellen mellem boligmarkederne på Frederiksberg og Lolland skyldes store forskelle i befolkningsudviklingen, beskæftigelsen og erhvervsmønstret mellem de to kommuner. De 22 år fra 1992 og frem til 2014 har set store befolkningsmæssige forandringer i de to kommuner i vores eksempel. Det, der i dag er Lolland kommune, bestod i 1992 af Holeby, Højreby, Maribo, Rødby, Nakskov, Rudbjerg og Ravnsborg kommuner. De 7 kommuner havde tilsammen indbyggere primo I 2. kvartal 2014 var folketallet faldet med 18 pct. til BEFOLKNINGSPYRAMIDE Frederiksberg FREDERIKSBERG Kommune KOMMUNE 108 år 105 år 102 år 99 år 96 år 93 år 90 år 87 år 84 år 81 år MÆND KVINDER 78 år 75 år 72 år 69 år 66 år 63 år 60 år 57 år 54 år 51 år 48 år 45 år 42 år 39 år 36 år 33 år 30 år 27 år 24 år 21 år 18 år 15 år 12 år 9 år 6 år 3 år 0 år 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% BEFOLKNINGSPYRAMIDE LOLLAND Lolland KOMMUNE Kommune 108 år 105 år 102 år 99 år 96 år 93 år 90 år 87 år 84 år 81 år 78 år 75 år 72 år 69 år 66 år 63 år 60 år 57 år 54 år 51 år 48 år 45 år 42 år 39 år 36 år 33 år 30 år 27 år 24 år 21 år 18 år 15 år 12 år 9 år 6 år 3 år 0 år MÆND KVINDER 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5%\n7 7 Kommunen havde i 2013 en nettofraflytning på 623 personer. Det var klart den kommune i landet, hvorfra der foregik den største fraflytning. Nr. 2 var Sønderborg med 496 og Ringkøbing-Skjern kom ind som nr. 3 med 463 personer. Ser man på fødselsoverskuddet, er der heller ikke meget vækst at hente her. Lolland havde i 2013 et fødselsunderskud på 453 personer. Omvendt er det gået i Frederiksberg. Fra 1992 til 2014 steg folketallet her med 19 pct., fra til Kommunen havde i 2013 en nettotilflytning på 292 personer. Samtidig lå fødselsoverskuddet på 553 personer. Kun København og Aarhus kunne præstere et større overskud. YNGSTE OG ÆLDSTE KOMMUNER Ændringerne i folketallet har også påvirket gennemsnitsalderen i de pågældende kommuner. Frederiksberg, hvor der i gamle dage boede mange ældre, har nu en gennemsnitsalder på 39,3 år. Lollands kommune har en gennemsnitsalder på 46,9 år. Frederiksberg er dermed en af landets yngste kommuner, mens Lolland er en af landets ældste kommuner. For hele Danmark under ét er gennemsnitsalderen 40,9 år. På side 6 ses de såkaldte befolkningspyramider, som viser befolkningen i forskellige aldersklasser som procent af den samlede befolkning. Pyramiden for Frederiksberg ligner et grantræ med mange unge og yngre mellem 20 og 40 år. Pyramiden for Lolland er meget anderledes med relativt få mellem 20 og 40 år, men relativt mange mellem 45 og 70 år. Hvad får folk til at flytte? Der er selvfølgelig mange overvejelser bag, men én tungtvejende årsag er beskæftigelsesmulighederne. Lolland har med en registreret ledighed på 7,4 pct. (fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken) landets næsthøjeste ledighed efter Ishøj. Frederiksberg har med 5,3 pct. en lidt højere ledighed end landet som helhed. Men ledighedstallene fortæller ikke hele sandheden. Der er også en betydelig forskel på den type jobs, der findes i de to kommuner. Sammenlignet med Frederiksberg har Lolland relativt langt flere jobs i erhverv, der beskæftiger timelønnede, herunder ufaglærte. Det er landbrug, skovbrug, fiskeri, fremstillingsvirksomhed, byggeog anlægsvirksomhed og transport. Frederiksberg har til gengæld en relativ overvægt i erhverv, der beskæftiger højere uddannet personale som IT og informationstjenester, finansiering og forsikring, rådgivning, reklame og undervisning. Han kan sælge rub og stub Ejendomsmægler Jens Saugstrup er god til at sælge boliger ikke mindst ejerlejligheder. Men det er en mangelvare på Frederiksberg. Situationsrapport fra ejerlejlighedsmarkedet på Frederiksberg Jo, det er sælgers marked lige nu. Ingen tvivl om det. Og den køber, der er så heldig at blive tilbudt noget, han kan li eller se mulighederne i, skal slå til NU og ikke tænke sig om i mange sekunder. Sådan ser øjebliksbilledet af boligmarkedet på Frederiksberg ud set gennem Jens Saugstrups briller. Han er ejendomsmægler og partner i home Bjerregaard & Co. på Frederiksberg med 30 års erfaring i bagagen. Jens har siddet på Frederiksberg-kontoret siden 1992, og han bor oven i købet selv i området.»man skal slå til her og nu, hvis man bliver tilbudt noget,«siger ejendomsmægler Jens Saugstrup, home Bjerregaard & Co.\n8 8 Sidste år (2014) solgte han og kollegerne fra i alt tre butikker i det centrale Frederiksberg-område 261 ejerlejligheder. Og hvis han havde haft flere varer på hylderne, havde han solgt mere eller rettere rub og stub. Ja, vi har store problemer på udbudssiden. Og det vil vi fortsætte med at have. Det er jo ikke de store udviklings- og byggeprojekter, der er gang i her i kommunen. Og mulighederne for at udnytte hulrum mellem ejendomme, overtage erhvervslokaler og indrette lejligheder på eksisterende loftarealer batter ikke rigtigt i denne sammenhæng. Og selv hvis de gjorde, ville investorerne få problemer med lovgivning og andre restriktioner, siger den erfarne ejendomsmægler. Han oplyser dog, at home har kontaktet ejere af ejendomme, som kæden tidligere har vurderet, men hvor ejendommen af den ene eller anden grund ikke blev sat til salg. Den praksis har givet ganske gode resultater bl.a. fordi en del af disse boligejere blev positivt overraskede over den stigning, der i mellemtiden har været på deres ejendomme. IKKE KUN ET FREDERIKSBERG- FÆNOMEN Han tilføjer, at situationen ikke er speciel for Frederiksberg og København alene. Kigger man ud i den store verden på metropoler som f.eks. London og Hamburg har de nøjagtig de samme problemer. Resultatet af denne ubalance på boligmarkedet bliver, at prisen på den eftertragtede vare ejerlejligheder og huse stiger og stiger. De officielle statistikker taler deres tydelige sprog: Priserne er kraftigt stigende, og liggetiden bliver kortere og kortere. Og de bagvedliggende årsager er, at flugten fra land til by fortsætter. På årsbasis ligger befolkningstilvæksten på ca mennesker i de to kommuner København og Frederiksberg. Den udvikling vil efter alle solemærker at dømme fortsætte. Dertil kommer, at den lave rente er med til at fastlåse boligmønstret. De, der er kommet op i årene og har forladt arbejdsmarkedet, bliver boende, hvor vi tidligere så, at de forlod storbyen og flyttede ud i provinsen for at reducere deres boligudgifter. Konsekvensen bliver, at når dem, der søger bolig i Frederiksbergområdet, ikke kan få honoreret deres ønsker, presses de til at søge andre græsgange i provinsen. BYDELEN HAR DET HELE Hvorfor er Frederiksberg så attraktiv? Tidligere sagde man med en vis portion sandhed, at den lave skatteprocent i kommunen sammenlignet med Københavns kommune tiltrak mange mennesker. Men i dag er denne fordel nærmest udlignet. Frederiksberg er en by, der er tæt på det hele. Infrastrukturen fungerer med metro og buslinjer. Vi har mange grønne områder. Handelslivet blomstrer, og der findes flere attraktive boligområder i forhold til omegnskommunerne, hvor man ofte ser industrizoner tæt på de bebyggede områder. Vi kan også være stolte af vores skoler og uddannelsesinstitutioner, der rangerer højt på listerne, lige som vi har gode institutionspladser og nok af dem et forhold, som de krævende forældre tillægger stor værdi. Alt i alt forhold, der især får unge mennesker til at søge en bolig på Frederiksberg, konkluderer Jens Saugstrup, der også afliver myten om, at kommunen har overvægt af det grå guld. BEBOERNE ER BLEVET YNGRE I gamle dage var gennemsnitsalderen høj på Frederiksberg, men i dag har de yngre aldersgrupper taget over, især børnefamilierne. Hvor er lettest at få en ejerlejlighed? Jamen, det er svært, uanset hvad man går efter. Og jo flere krav, du stiller, jo vanskeligere bliver det. Og jo større tålmodighed skal du have. F.eks. har jeg i mange måneder søgt efter en lejlighed til en familie, der har en mindre lejlighed, men ønsker en større, fordi de har fået barn nr. 3. De skal altså bruge fire soveværelser. Og selv om de er parat til at give op til 8 mio. kr. for sådan en lejlighed, kan jeg ikke hjælpe dem her og nu. Bl.a. fordi den skal ligge i Frederiksberg C. i nærheden af de gode institutioner og skoler. Men jeg har ikke opgivet! Det er lejligheder som denne på Julius Thomsens Gade, Frederiksberg, der går som varmt brød.\n9 9 Han har 180 boliger til salg Ejendomsmæglerfirmaet John Ole Hansen sælger ca. 100 huse om året. En del af dem til priser under kr. Rapport fra ejendomsmarkedet på Lolland-Falster Der er meget at vælge imellem på hylderne hos Ejendomsmæglerfirmaet John Ole Hansen i Nykøbing F. Det spænder f.eks. fra murermestervillaen i Nykøbing med god kælder, altan og carport til en kontantpris på kr. til håndværkertilbuddet på Krungerupvej ved Sakskøbing. Pris kr. Vi har alle de typer boliger, som folk hernede på Lolland Falster efterspørger: Villaer, landejendomme, ejerlejligheder, sommerhuse, fritidshuse og andelsboliger. Og vi har alle typer af købere: Dem, som står i Ribers, dem, som kan få finansieret et køb gennem kreditforeningen eller banken og så dem, der betaler kontant, fortæller John Ole Hansen, som grundlagde firmaet for 30 år siden. Årligt sælger han sammen med makkeren og medindehaveren Lasse Dalsgaard ca. 100 boliger. Det gør ejendomsmæglerfirmaet i Nykøbings centrum til den største enkeltforretning på Lolland Falster, TRAVL ARBEJDSDAG Her og nu har de to erfarne ejendomsmæglere ca. 180 boliger til salg fordelt på Lolland og Falster. Det gør deres arbejdsdag til en travl en af slagsen, når der skal følges op på sagerne, holdes møder og indgås aftaler. Også selv om området endnu ikke har mærket foråret i boligsalget. Når vi snakker med kolleger, får de helt åndenød. Vi skal løbe meget hurtigere end dem, men det skal også siges, at folk hernede er et tålmodigt folkefærd. De tager det meget afslappet og ved, at tingene tager tid, siger Lasse Dalsgaard. De 180 boliger fordeler sig med ca. halvdelen på byhuse altså huse eller villaer, der ligger i Nykøbing og i de større satellitbyer (f.eks. Eskilstrup, Nørre Alslev, Væggerløse og Idestrup), mens den anden halvdel udgøres af landhuse, herunder nedlagte landbrug, sommerhuse og fritidshuse. BYGRÆNSEN ALTAFGØRENDE Hvad betyder bygrænsen i denne sammenhæng? John Ole: Den betyder alt, når vi taler om handelsprisen. Vi har solgt enkelte landhuse for helt ned til kr. hvad der klart var mindre end værdien af grunden, den lå på. Omvendt har vi haft Grundlæggeren af Ejendomsmæglerfirmaet John Ole Hansen foran en af de villaer, han har til salg i Nykøbing Falster.\n10 10 en gennemrenoveret pragtvilla ved Hasselø med en fantastisk udsigt ud mod Guldborgsund. Efter halvandet års liggetid blev den solgt til 3,5 mio. kr. på trods af dens beliggenhed og perfekte tilstand. I de gode tider (før 2006, red.) ville den have kostet 5 mio. Og hvis den tilsvarende ejendom f.eks. lå på Strandvejen i dag, ville den formentlig koste i omegnen af 20 mio. kr. 1 ÅRS LIGGETID Derimod er der ikke den store forskel på liggetiden for de to typer ejendomme. I Guldborgsund kommune ligger den i gennemsnit på et år. Huse udenfor bygrænsen trækker gennemsnittet lidt op. Desuden sælger husene på den nordlige del af Falster bedre end den sydlige og på Lolland. Det skyldes, at der her er flere arbejdspladser, lige som man er tættere på København, lyder forklaringen. Men vi har da også oplevet at have nogle huse liggende 3-4 år. Men så handler det ofte om ejere, der ikke er parat til at gå ned i de priser, som markedet ligger på. Man er altså ikke tvunget til at sælge, siger Lasse. John Ole: Bygrænsen betyder utrolig meget for, om et hus kan sælges. Især hvis det er unge mennesker, som skal købe. De ser efter, om der er en skole, børnene kan gå i, om de kan handle i nærheden, og om der er fornuftige busforbindelser i nærområdet. Tager vi f.eks. en by som Toreby, der ligger 5-6 km uden for Nykøbing på Lollandssiden. Hvorfor skulle en familie med børn flytte til Toreby, når skolen for længst er nedlagt. Vi har ikke solgt et hus i Toreby de sidste totre år til denne kategori af kunder. Men vi har folk, der gerne vil flytte fra byen. HYSTERISKE BANKER Hvad er vanskeligst at sælge: Byeller landhuset? John Ole: Finansieringen er altafgørende. Hvis prisen for et hus ligger under kr., kan man som køber ikke få et realkreditlån. Så skal man have et banklån til 7-8 pct. Ja, i nogle tilfælde helt op til pct. Det betyder, at det gamle pantebrevsmarked er genopstået. Og det går strygende, skulle jeg hilse at sige. Bankene kender ikke deres besøgelsestid. De kunne med fordel give nogle anderledes favorable lån til disse mennesker i stedet for at køre efter et sæt generelle retningslinjer, som er fastlagt i hovedsæderne i København. Så kunne køberen også få råd til at sætte boligen i stand og på lidt længere sigt få udskiftet banklånet med et realkreditlån. Han lægger ikke skjul på, at han er fortørnet over bankernes praksis på dette område. Jeg synes, de er hysteriske. Det er jo ikke kun køberne, det går ud over, men os alle sammen hernede. For resultatet af deres politik, er, at vi ikke kommer videre. Og så kan det godt være, at vi forholdsmæssigt har bidraget med et større antal tvangsauktioner hernede, da det gik galt. Men de penge, der er tabt, er småpenge i forhold til, hvad de tabte i de større byer. Men bankerne tænker kun i markedsandele. De glemmer at drive forretning. PRIVILIGERET JOB Bankernes adfærd har dog ikke ødelagt hans og kollegaens glæde ved at være ejendomsmæglere på Lolland-Falster. John Ole: Jeg synes, det er en priviligeret tilværelse at kunne få lov til at hjælpe nogle mennesker med noget så grundlæggende som at få tag over hovedet. Og det uanset, om vi sælger et hus til kr. eller en ejendom til 3,4 mio. kr. Og Lasse føjer til: Ja, det er lige sjovt at komme ud til ham i kedeldragten som ham i habitten med det fornemme slips. Og netop bredden i vores forretning gør, at den er mindre sårbar i trange tider.\n11 Single på boligjagt med rimelige muligheder 11 Hvis man er førstegangskøber i hovedstadsområdet og kan nøjes med en to værelses ejerlejlighed, er der mange muligheder til overkommelige priser, fremgår det af en ny model, BOB, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet På trods af stigende priser på ejerlejligheder, er Hovedstaden endnu ikke lukket land for førstegangskøberen med almindelig indkomst. Hvis han/hun vel og mærke har de fem pct. i udbetaling. Tager man som eksempel en single i skikkelse af en pædagog, der lige netop har penge til udbetalingen, men derudover ingen opsparing, kan han/hun købe 24 pct. en fjerdedel af alle de 2 værelses lejligheder, der er udbudt i Københavns kommune lige nu. Pædagogen kan ikke anskaffe sig en lejlighed på 60 m 2 til gennemsnitspris pr. m 2, men der er mange billigere 2 værelses lejligheder, som kan komme på tale som begynderlejlighed. Det er en af konklusionerne fra en ny model for boligbyrden, den såkaldte BOB-model, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet. (Se Bolig&Tal, et andet nyhedsbrev, som Boligøkonomisk Videncenter udgiver. Her gennemgås modellens forudsætninger samt beregningsresultater). Når det er muligt for pædagogen i eksemplet at købe ejerlejlighed på trods af prisstigningerne, skyldes det blandt andet, at renten er faldet til et historisk lavpunkt. De sidste to år er priserne på lejlighederne steget, men renten er omvendt faldet. De to forhold kombineret med pædagogens lønudvikling sikrer, at han fortsat kan købe, selvom hans såkaldte boligbyrde er steget lidt. Boligbyrden er boligudgifterne sat i forhold til køberens disponible indkomst. KUPONRENTEN HALVERET Da lejlighedernes priser toppede i 2006, var renten steget, så man var gået fra en kuponrente på 4 pct. til en kuponrente på 5 pct. Den effektive rente lå i store dele af 2005 på omkring 4,2 pct. og steg så til 5,2 pct. i april 2006, hvor kuponrenten nåede 5 pct. Til sammenligning er der nu obligationer med kuponrente på 2,5 pct. og en effektiv rente på 2,6 pct. På det allerseneste ser det ud til, at også obligationer med en kuponrente på 2 pct. vil lægge sig i en attraktiv kurs. Lejlighedernes priser på de mest attraktive adresser i hovedstadsområdet er nu højere end under boligboblen. Det gælder dog kun, når man ikke korrigerer for den almindelige inflation i priser og lønninger. Således var kvadratmeterprisen for lejligheder med postnummer Frederiksberg C på kr., da de toppede i 2. kvartal I 3. kvartal 2014 lå de på kr., men korrigerer man for inflationen, er lejlighedspriserne i dag stadig 10 pct. under toppen i De kr. i 2014 prisniveau svarer nemlig til kr., når man renser den almindelige inflation ud. Derfor er boligproblemerne endnu ikke vokset ud af proportion i hovedstaden. Men fortsætter prisstigningerne i 2015 og 2016, vil problemerne dog melde sig for alvor, hvis renten begynder at stige.\n12 12 24 pct. af alle udbudte lejligheder, som pædagogen i ovennævnte eksempel kan købe, må vurderes at være en rimelig stor andel. For de allerbilligste lejligheder gælder, at de typisk er en del mindre end 60 m 2, for eksempel med en størrelse på 45 m 2, at de kan være stuelejligheder, de kan ligge ud til en meget befærdet vej, eller der kan være tale om et mindre attraktivt byggeri fra 1960 erne eller 1970 erne. Der kan også være forhold som adgang til lejligheden via en altangang frem for en traditionel opgang. Men ser man bort fra de billigste 5-10 pct. af de udbudte 2 værelses lejligheder, fremgår det, at den boligsøgende single med almindelig indkomst endnu har begrænsede problemer med at købe sig en rimelig lejlighed på det københavnske boligmarked. LUKSUSPROBLEMER For en iagttager, der også følger udviklingen i andre europæiske hovedstæder, kunne problemerne måske endda karakteriseres som luksusproblemer. Bevares, de lejligheder, der kan komme på tale, ligger i områder som Amager, Valby, Vanløse, Brønshøj, Nordvest eller Sydvest. Men man bør huske, at Sydvest og Valby fortsat hører til blandt landets 15 dyreste postnumre at købe lejlighed i! Hvis pædagogen ikke bosætter sig i selve Københavns kommune, men i stedet søger en lejlighed i en af omegnskommunerne, kan han købe en 60 m 2 lejlighed til gennemsnitspris i kommuner som Ballerup og Rødovre. RÅDIGHEDSBELØB FOR ENLIG PÆDAGOG VED KØB AF 60 M 2 EJERLEJLIGHED I FORSKELLIGE KOMMUNER I 2. KVARTAL 2014 kr kr kr kr kr kr kr kr kr K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 Behov København Rødovre Høje-Taastrup Det koster at bo centralt DANMARKS 15 DYRESTE POSTNUMRE KRONER PR. KVADRATMETER LEJLIGHED København K Frederiksberg C København V Hellerup København Ø Frederiksberg København N Aarhus C Charlottenlund København SV Aarhus N København S Aarhus V Valby Kgs. Lyngby Anm.: Kilden er Realkreditrådets statistik for 3. kvartal Der er kun medtaget de postnumre, hvor der er tilstrækkeligt mange handler i det pågældende kvartal til, at der kan opstilles en prisstatistik\n13 13 Sådan beregnes boligbyrden Boligbyrde-modellen opererer med en række forskellige førstegangskøbere med variationer i husstandstype og indkomst. I eksemplet med pædagogen indgår indkomsten for en pædagog. Modellen beregner derefter hans skat, så man kommer frem til nettoindkomsten. Det sker ved hjælp af software, der har været udviklet i forvejen af firmaet Schantz A/S (tidligere Financys, red.) Efter at nettoindkomsten er beregnet, fratrækkes de faste udgifter, hvorefter rådighedsbeløbet fremkommer. Udgifterne består af tre hovedgrupper: Boligudgifter, transportudgifter samt personlige faste udgifter. Boligudgifterne omfatter ydelser på lån, ejendomsskat, ejendomsværdiskat, fællesudgifter, el, gas, vand, varme og husforsikring med videre Transportudgifter omfatter ydelser på billån, bilforsikring, brændstof, grøn ejerafgift, vedligeholdelse og periodekort til offentlig transport. De personlige faste udgifter er A-kasse, fagligt kontingent, diverse forsikringer, tv-pakker, telefon, internet, medielicens og tandeftersyn. Når man opgør de forskellige bolig- og transportudgifter, tages der højde for de udgifter, der er knyttet til beliggenhedskommune og boligtype. Boligudgiften beregnes ved, at der forudsættes et fastforrentet lån med afdrag. Udgifter som telefon og lignende er fastsat ud fra oplysninger om de typiske udgifter for forskellige husstandstyper. På den måde beregner modellen forskellige rådighedsbeløb alt efter husstandstype og boligvalg. Herefter regnes der på, om rådighedsbeløbet er stort nok til at overholde gængse standardkrav. Disse krav er et rådighedsbeløb på kr. for enlige, kr. for par og ekstra kr. for hvert par i husstanden. Udover et mindstemål for husstandens rådighedsbeløb skal husstanden også kunne passere kreditinstitutionens mål for kreditværdighed. Det er fastsat til et krav om, at husstandens gældsætning ikke må overstige en faktor på 3,5 gange årsindkomsten. I figuren på side 12 kan man se, hvordan modellen beregner pædagogens rådighedsbeløb, når han købte en ejerlejlighed på 60 m 2 i forskellige kommuner i 2. kvartal KVADRATMETERPRISER FOR SOLGTE LEJLIGHEDER I UDVALGTE POSTNUMRE I HOVEDSTADSOMRÅDET Priser over kr. pr. m 2 Priser mellem og kr pr. m 2 Priser mellem og kr. pr. m 2 Priser mellem og kr. pr. m 2 Priser mellem og kr. pr. m 2 Priser mellem og kr. pr. m 2\n14 14 I London og Stockholm kan man tale om høje priser De fortsat stigende lejlighedspriser i metropoler og hovedstæder rundt omkring i Europa rejser spørgsmålet, om samfundet skal sikre, at også almindelige mennesker skal have mulighed for at bo i disse byer De københavnske priser, som mange givetvis vil finde temmelig afsindige, er intet i forhold til priserne hos vores naboer, hvis man altså vil bo i centrum af hovedstæderne. I de mest attraktive postnumre i London ligger gennemsnitsprisen på en lejlighed med et soveværelse (1 bedroom apartment, svarende til vores 2 værelses lejligheder) på til alt efter postnummeret. Der er her tale om områder som WC1 Bloomsbury, WC2 Covent Garden, EC1 City of London, W1 Central London, W2 Paddington, NW1 Camden og SW1 Westminster svarer til kr. Priserne er opdateret 18. december Statistisk Sentralbyrå i Norge opgør kvadratmeterpriserne for borettslagsboliger til kr. i snit for hele Oslo i 3. kvartal Det er ca kr. i danske kroner. En borettslagsbolig er den norske form for andelsbolig, hvor det danske begreb ejerlejlighed i Norge kaldes selveierbolig. På landsplan er der i Norge ikke prisforskel mellem borettslagsbolig og selveierbolig. Disse tal viser, at urbanisering, globalisering, og måske spekulation i fremtidige prisstigninger er godt i gang med at gøre det umuligt for almindelige mennesker at bosætte sig i centrale byområder. I Stockholm ligger kvadratmeterprisen på lejligheder (bostadsrätter) i november 2014 på svenske kroner. Prisen ligger på svenske kroner i de mest attraktive kvarterer som Södermalm, Centrale Stockholm, Vasastan, Östermalm og Kungsholmen. Tallene er opdateret 16. december I danske kroner svarer det til kr. (Kilde: Svensk Mäklarstatistik). 70 PCT. DYRERE I STOCKHOLM Det er altså cirka 70 pct. dyrere at købe ejerlejlighed i det centrale Stockholm i forhold til København K, målt på kvadratmeterprisen. Sammenligningen er ikke helt korrekt, for man bør også tage højde for forskelle i indkomstniveau mellem landene. Men det giver dog et fingerpeg om, at priserne i København kan stige en del mere. Stortorget i den gamle del af Stockholm. Et af de attraktive steder at bo.\n15 De tørre tals logik fravælger billige lejeboliger 15 For private ejendomsudviklere er der klare fordele ved at investere i ejerlejligheder frem for i mindre og billige udlejningsboliger Der er ejerboliger, andelsboliger, almene boliger og udlejningsboliger. De forskellige typer af boliger henvender sig til forskellige segmenter på boligmarkedet. Dem, som har råd til at købe en ejerlejlighed eller andelsbolig. Dem, som har mindre råd, og som derfor bor i almene boliger til en overkommelig husleje. Og så er der dem, der bor til leje i private udlejningsboliger. Her er der to grupper. Dem, som bor i lejligheder, der er opført før 1992 og reguleret på kryds og tværs med den heldige konsekvens for lejeren, at han/hun betaler en relativt beskeden husleje i forhold til, hvad man skal af med for tilsvarende lejligheder opført efter De heldige udgør langt hovedparten (knap 88 pct.) af alle udlejningsboliger. FÅ BILLIGE LEJLIGHEDER I den anden mindre gruppe findes udlejningslejligheder af varierende kvalitet og størrelse, hvor lejerne er overladt til de fri kræfters spil og betaler en markedsbestemt husleje (helt korrekt er der tale om en aftalt husleje, red.) Men er man boligsøgende og går efter en mindre, billig lejlighed den type bolig, som især enlige eller familier inden for lav og mellemindkomst området efterspørger er der langt imellem tilbuddene. Især i de større byer er det vanskeligt at finde den slags muligheder. Hvad er grunden til, at der er så lidt at vælge imellem for denne gruppe? Hvorfor opfører de private investorer eller projektudviklere, her forstået som dem, der køber en grund eller ejendom, som de udvikler og sælger igen efter en kortere tidshorisont, ikke flere billige udlejningslejligheder, når markedet tilsyneladende er der? Vi har spurgt ejendomskonsulent Morten G. Fossum, der i mange år har beskæftiget sig med ejendomsmarkedet i København og omegn bl.a. via direktørposter i forskellige projekt og udviklingsselskaber, senest som kommerciel direktør i Carlsberg Byen en stilling, han forlod ved udgangen af september MARKEDSMEKANISMERNE Der er mange forhold, der spiller ind, men man kan sige, at der er nogle markedsmekanismer, der her gør sig gældende. En privat investor vil som hovedregel gerne påtage sig nogle opgaver, hvis der er udsigt til et rimeligt afkast i forhold til den risiko, han påtager sig, siger Fossum. Han understreger, at de taleksempler, der nævnes i det følgende, ikke skal tages for pålydende, men snarere angiver et niveau på prisskalaen. Morten G. Fossum: For den private projektudvikler går konkurrencen ikke kun på at opnå den billigste entreprise. Konkurrencen består også i, om der er nogen, der mener, de kan få mere ud af jorden, end du kan.\n16 16 Hvis man som privat investor f.eks. køber en god boligudlejningsejendom i København, kalkulerer investoren måske med et afkast på 5 pct. i forhold til den samlede anskaffelsessum. Det ender måske med lidt mindre, men hans risikoprofil er forholdsvis lille, fordi ejendommen ligger i København. Lå den f.eks. i Allerød eller i Frederiksværk, ville risikoen for, at han ikke nåede sit afkast på 5 pct. være større. Derfor indregner han en buffer på lad os sige 1 pct. Hans afkast bliver altså 6 pct. for en tilsvarende boligudlejningsejendom i de nævnte byer, forklarer Morten G. Fossum. Han understreger, at for den private investor er det uhyre vigtigt hele tiden at afveje sin risikoprofil afhængig af, hvad han investerer i, den geografiske beliggenhed, det aktuelle marked i området og de generelle konjunkturer. Der er altså mange faktorer, den private investor skal tage højde for, inden man kaster sig ud i en sådan investering. HVAD FÅR INVESTOREN UD AF DET Hvad kan han så efterfølgende regne med at hente hjem i huslejer? Også her er der forskelle i de beregninger, investoren må gøre sig især når det gælder ejendommens geografiske placering. I det følgende forudsættes, at ejendommen er opført efter Hvis ejendommen er placeret i Københavns attraktive havneområde, kan han måske få kr. pr. m². Længere ind mod centrum kan du måske opnå kr. pr. m². I Rødovre uden for Københavns kommune kan huslejen ligge på kr. Hvis vi tager udgangspunkt i de kr., skal investoren trække ejendomsskatter og driftsomkostninger fra. Det svarer til i gennemsnit kr. pr. m². Så lander vi på en nettoindtjening på kr. pr. m². Ved en 5 pct. s forrentning svarer det til en pris for ejendommen på kr. pr. m². inklusiv moms. Netto vil der være kr. til at betale for grunden, entreprisesummen, administration og løbende omkostninger i byggeperioden, herunder ejendomsskatter, renter m.m. samt til risiko og fortjeneste. Sådan ser regnestykket ud, hvis der er tale om en udlejningsejendom. Men her overfor skal projektudvikleren afveje muligheden for at sælge ejendommen som ejerlejligheder. Hvis han gør det, vil han formentlig kunne opnå en salgspris på kr. pr. m², lyder ejendomskonsulentens bud. Og her er det som oftest de tørre tals logik, der bliver afgørende for projektudvikleren. For selvfølgelig er det muligt at finde en grund, hvor han kan opføre udlejningsboliger til en billig husleje. Især hvis han firer på målsætningen om et 5 pct. s afkast. Han kan måske også reducere omkostningerne til entreprenøren, administration og byggeudgifter en smule. Men dér, hvor det bliver svært at fire, er på grundprisen. Især hvis der er tale om en grund med god beliggenhed og der står en anden projektudvikler parat, som gerne vil opføre ejerlejligheder. Han er klar til at købe grunden til en helt anden kvadratmeterpris end den, vores første projektudvikler kalkulerede med. Det kan han, fordi ejerlejlighedsmarkedet er anderledes lukrativt. Og hvilken grundejer, hvad enten han er privat, eller der er tale om en kommune, vil ikke sælge grunden til højestbydende? Ifølge Morten G. Fossum er det ofte situationen for en kommune, der vil sælge jord til boligformål. For den private projektudvikler går konkurrencen ikke kun på at opnå den billigste entreprise. Konkurrencen består også i, om der er nogen, der mener, de kan få mere ud af jorden, end du kan. FORSKEL PÅ INVESTORER OG FINANSIERING Men der også er forskel på investorer: Der er de private af slagsen dem, som vi hidtil har beskæftiget os med og de institutionelle investorer, f.eks. de danske pensionskasser. Hvor de private investorer vil bruge realkreditlån op til 80 pct. af ejendommens værdi i deres kalkulationer, vil pensionskasserne typisk belåne den ejendom, de har tænkt sig at købe, op til 100 pct. Derved opnår de en pæn gennemsnitsrente over en længere periode. Regnestykkerne er vidt forskellige i de to tilfælde. Er der noget forhold mellem markedsprisen og hvad det koster at udvikle? Som udgangspunkt skal du regne med, at byggeretsprisen pr. m 2 ligger et sted mellem 10 og 20 pct. af slutprisen på produktet. Tager man som eksempel et rækkehusprojekt på Amager, som koster kr. pr. m², så har grunden sandsynligvis kostet pct. af den pris. Men bruger man i stedet et andet eksempel, et ejerlejlighedsprojekt inde i byen til kr. pr. m², ligger grundprisen måske på pct. af den pris. Det skyldes bl.a., at bebyggelsesprocenten er højere, jo tættere man kommer midtbyen. For sælgeren har jorden i princippet samme værdi, uanset hvor den ligger, men det er dyrere at bygge højt. Når man kommer over 40 m, øger man sine byggeomkostninger betragteligt. Faktisk noget i retning af kr. pr. m². Derfor bygger man kun højhuse dér, hvor man ved, at man kan opnå attraktive priser. Og det kan man på centrale og attraktive beliggenheder. PRISUDVIKLINGEN SPÆNDER BEN Men prisudviklingen i København spiller vel også ind, så det bliver endnu sværere at bygge billige lejeboliger i København?\n17 17 Ja, det er indlysende. Går vi tilbage til omkring år 2000, var det billigere at bosætte sig i København end i Malmø. Siden er det gået både op og ned, men storbymæssigt er København i dag kommet op i den dyre ende. Københavns kommune kunne selv bidrage til at få dæmpet priserne. Her tænker jeg på, at der i kommunen er masser af fritliggende jordarealer, men de er ikke frigivet til boligformål. Hvis det skete, ville kommunen skulle afholde store anlægsudgifter til infrastruktur, skoler, institutioner m.m. I stedet satser man på at videreudvikle f.eks. Ørestaden. Det afgørende for den private investor og projektudvikleren er, om han tror på, at her kan der udvikles nogle gode boliger i harmoni med detailhandel og en fornuftig infrastruktur. Derfor bliver boligformen og beliggenheden vigtige parametre, når der skal investeres. Set med kommunale briller er det en fornuftig politik at udvikle ét område af gangen og gøre det færdigt, inden man kaster sig over noget nyt. Så selv om man gerne vil bygge flere boliger også billige udlejningsboliger er det ikke kun et spørgsmål om at sælge jord og få sat noget i gang. Mange parametre også politiske spiller ind. MANGE PROJEKTER PÅ VEJ, MEN Mens der således er knaphed på små og billige udlejningslejligheder på boligmarkedet, forholder det sig anderledes, når det gælder ejerlejligheder og almene boliger. Carlsberg Byen, Grønttorvet i Valby, Irma byen i Rødovre er bare nogle eksempler på initiativer, der er på vej. Det hele handler om, hvor attraktiv beliggenheden er i forhold til, hvad man kan opnå inde i byen. Og selv om kvadratmeterprisen på jord falder, jo længere man bevæger sig væk fra centrum, er sandsynligheden for, at der vil blive opført billige lejeboliger i disse områder meget lille set med mine øjne. For uanset, hvor man befinder sig i omegnen af København vil der være en naturlig bundgrænse for kvadratmeterprisen. 8-tallet i Ørestaden er Danmarks største boligbyggeri. Det er tegnet af arkitektfirmaet Bjarne Ingels Group, BIG\n18 18 De ældre sidder på guldet Ny rapport beskriver, hvordan det er de ældre boligejere, der har de store friværdier. Nogle af dem er i større grad begyndt at leve af murstenene. Det bryder med tidligere tiders tradition for, at de ældre betalte gælden ud Mange ældre hylder de gamle dyder og betaler deres lån helt ud. Men i de senere år er dette med de gamle dyder blevet udfordret. For de ældre, der er født fra 1933 og senere, gælder, at de har øget deres gæld i boligen i de senere år. Det fremgår af rapporten Flyttemønstre, indkomster og formuer blandt ældre personer og husholdninger. Rapporten, der er skrevet af lektor Morten Skak og post.doc. Gintautas Bloze, udkom i september 2014 og afdækker en bred vifte af boligøkonomiske emner. I 1995 var halvdelen af de ældres ejendomme gældfri. Den andel er senere steget, og i 2011 udgjorde de cirka 60 pct. af ejendommene. Det er dog ikke alle ældre, der er så heldige. En mindre andel er kommet i klemme, efter at boligboblen bristede, og 5,7 pct. af de ældres ejendomme var i 2011 overbelånte. Det vil sige, at gælden udgør mere end 80 pct. af ejendommens værdi Den formue, der efterlades hvert år, har i de senere år ligget på mellem milliarder kroner, hvor det årlige niveau har været stærkt påvirket af udsvingene i boligpriserne. Selv om nogle ældre optager gæld i løbet af deres pensionisttilværelse, gælder det for de ældre under ét, at de efterlod en større formue, end de havde, da de startede deres pensionisttilværelse. Det er desværre ikke muligt at inddrage data for pensionsopsparinger. Undersøgelsen må derfor tages med dette væsentlige forbehold. For boligejerne gælder det, at de opgjort ved medianen havde en formue på kr. i 2013-priser, da de startede deres pensionisttilværelse. Den formue var vokset til kr., da de gik bort. Tager man gennemsnittet, bliver tallene trukket op til henholdsvis kr. og kr. For ikke-boligejere ser billedet anderledes ud. Her lå formuen som median på kr., da pensionisttilværelsen startede, og da den endte var den vokset til kr. FLERÅRIGT PROJEKT KORT- LÆGGER BOLIGEJERNES ØKONOMI Boligøkonomisk Videncenters projekt med Syddansk Universitet ved lektor Morten Skak og post.doc. Gintautas Bloze har gennem et par år kortlagt boligejernes økonomi i Danmark. Den første rapport var Insolvens blandt danske boligejere 2010, der udkom i august Derefter fulgte Danske husholdninger på dybt vand i februar 2013 samt Danske boligejeres økonomi under stærkt svingende boligpriser i september Projektet afsluttes med Flyttemønstre, indkomster og formuer blandt ældre personer og husholdninger fra september Rapporten kan frit downloades på Boligøkonomisk Videncenters hjemmeside dk eller rekvireres hos centret. Boligøkonomisk Videncenter har lagt en projektbeskrivelse på sin hjemmeside, og har omtalt resultaterne af arbejdet i sine nyhedsbreve nummer 11 og 13. Nyhedsbrev 11 fra april 2013 bringer også et interview med Morten Skak. MEDIAN Statistikere bruger ofte begrebet median i stedet for gennemsnit. Medianen er det niveau, hvor halvdelen af observationerne ligger under, og den anden halvdel over. Medianen er et godt begreb at bruge i stedet for et simpelt gennemsnit, fordi gennemsnittet godt kan give et skævt billede af forholdene, hvis der for eksempel er en mindre gruppe med meget høje eller lave værdier. I det konkrete tilfælde kunne en lille gruppe meget velhavende boligejere hæve gennemsnittet uforholdsmæssigt meget op over median-værdien. De ældre boligejeres friværdi fulgte med boligpriserne under den såkaldte boligboble i 2000-årene. Tilbage i 1995 havde de ældre i median (se forklaring i den grå faktaboks) en friværdi på knap kr. opgjort i 2013 prisniveau. Frem til 2007 steg deres friværdi til kr. Den er siden faldet, men lå i 2011 dog stadigvæk over kr. FORMUEN GIVES VIDERE Undersøgelsen har også set på formueforholdene for personer, der er gået bort i årene Det drejer sig om ca personer. Flyttemønstre,, indkomster og formuer blandt ældre personer og husholdninger Morten Skak GintautaS Bloze Boligøkonomisk Videncenter ISSN ONLINE NYHEDSBREV NR 18 Januar 2015 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads København V Redaktion: Curt Liliegreen, og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Anvendte fotos: Anni Norddahl Flemming Karlsen Scanpix\nBOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 2 VIDENCENTER 1 BOLIGBYRDEN I HOVEDSTADSOMRÅDET - SAMMENFATNING Udviklingen i boligbyrden i København: Sværere men ikke umuligt for førstegangskøberne 1.1 FOR SINGLEN: SVÆRT MEN


##### Joe jonas dating historie 2016 – Sophie julia dating - Open Space Aarhus.\nin joe, jonas, dating, historie, 2016\nTagged with joe, jonas, dating, historie, 2016\nPaprikakylling med kikærter · rejser til egypten fra billund Paprikakylling med kikærter. DKK 379,00. MarMar Leo Leggings (Gold Leo) · limited edition af beetle.\nDa der skulle uddeles Grammys i 2016, dukkede Selena Gomez og Taylor Swift op. Garm Nissen morgan brittany hot tlf. Her finder du sæsonens Sko til Børn i de rigtige modeller og farver. Jonas Dahl om den samme situation, som der dating site rajasthan så blev gjort noget ved, efter at det.\nPrivat[redigér | redigér wikikode]. Genomic evidence for the Pleistocene and joe jonas dating historie 2016 population history of Native. Set the date. Derudover skulle vi jo også have fat i babysittere, når nu vi gerne. Mads Date Jonas Bransholm. Sanne Jørgensen. Samtidig kan jeg se min date i noget stramt træningstøj, hvilket jo altid er. Joe jonas dating historie 2016 BLUE / J.P. COOPER. History.\nOg I er jo ikke så nemme at snyde, så uden at jeg havde kommenteret på det, eller nævnt hende som sådan, så spottede en del af jer, at det. American Music Awa Gigi Hadid sagde nej tak til date med Joe Jonas. Wales NA, Carøe C, Campos PF, Schmidt AMZ, Gilbert MTP, Hansen AJH, Orlando L, and Willerslev E (2015) Phil. Lars Jørgensen, Portland San Antonio 2005/2006: Bo Spellerberg, KIF Kolding 2007/2008: Kasper Hvidt, FC Barcelona 2008/2009. Retrospekt skulle jeg nok have købt en strækvikle brugt til det første stykke tid – min mødregruppe var ret glade for strækviklerne og jeg kan jo. Bedst musikalsk er numre som Dating på nettet og En psykopat i et jakkesæt, som har. Sprøjter & Sprø sværd og skede. lottotal loerdag den Tilbehør. NITRO - Eksklusive franske parfumer til mænd. Han var medlem af Jonas Brothers, et pop rockband sammen med sine to brødre, Nick og Kevin.\nDame Liga All-Stars 2015/2016. Venstre fløj: Freja Cohrt, Silkeborg-Voel KFUM (48 % af stemmerne) Venstre back: Stine Joe jonas dating historie 2016. 20166 er rystet over DR-program om elendigt børneliv: »Hør her, det er joe jonas dating historie 2016 vores naboer, det datlng dem, der bor på den anden side af vejen«.\nWhite Wood Joe: Before Paris (EP) 26/06/2015In Albums & EPer. Men jo, det gjorde jeg egentlig. Da de var hinandens date til Grammy-uddelingen. Håndbold Spiller Foreningen has entered into a collaboration with the design company By Nord Copenhagen allowing members to buy from By Nord. Tirsdag. DJBFA. Se video fra vores første musikalske speeddating arrangement i februar: Få glæde af. I morgen. 1D-musikvideoen til History er her!\nThomas, M. (2015): Urban Geography. De er musikalsk speeddating den 12. Line Jørgensen 2014/2015. Maria Fisker 2013/2014. Datint certifikat. Certificeringsdato: fred savage dating.\nFoto: Stine Hamman. 14. septem Joe jonas dating historie 2016, og har siden 2006 samarbejdet med produceren Jonas Jeberg i. Frederik. Foto: TV3. Jonas Sand. Det sker i Næsbjerg. 516 likes. Historiee på Begivenheder yderst til højre - og få overblik over kommende arrangementer i Næsbjerg.\nEmil V R Appel, Ida Moltke, Datkng E Jørgensen, Peter Bjerregaard, Allan Linneberg, Genomic structure in Europeans dating back at least 36,200 years. Stine Jørgensen 2016/2017. Stine Jørgensen 2015/2016. ICM A/S Petersmindevej bagage dating viser falsk DK-5000 Odense C mail@ CVR-nr.\nDating en fyr 14 år yngre end mig længere abonnementsperiode, jo større besparelse! DIZZY MIZZ LIZZY Joe jonas dating historie 2016 so familiar. Nick Jonas para Têtu Magazine Abril 2015 Herremode, Jonas Brothers, Nick Jonas Boyfriend Kendall Jenner, Jonas Brothers, Hot Men, Hot Guys, With millions in record sales, two queer TV roles, and a jonsa solo career, whats next.\nAppendix 5: Historical documents from bef Status: Vising professor from August 1st 2015 until June 1st 2016 Hansen, AC, Andersen, HL & Bærenholdt, JO Danmarks Miljømuseum - et visionsoplæg. Histoire finder du alt til køkken og husholdning. Af Jonas Sand - 25. aug. 2016 kl. Genomic structure in Europeans dating back at least 36,200 years. Kampa Rally Air Pro køber du hos til markedets bedste priser.\nMartin Møller (4½ points i skoleskakgruppen) var blandt præmietagerne, mens Ken Gejl Jørgensen (3½ points i 3.\nZuluhn on Bedste hookup website toronto\nAralmaran on Bedste nigerian dating sites\nZolokasa on Speed dating metro los angeles\nKasho on Ting at vide om en pige, før hun daterer\nJanuary 16, 2020 Min mærkelige afhængighed dating min bil youtube\nJanuary 9, 2020 Dating site alle gratis\nJanuary 22, 2020 Gratis asiatisk dating site online\nJanuary 18, 2020 Polsk dating i uk\n3pt hitch hook up Dating savnede muligheder 6 måneders dating citater Venner dating seriøst forhold\nDa der skulle uddeles Grammys i 2016, dukkede Selena Gomez og Taylor Swift op arm i arm på den røde løber.\nMorgensamlingen på Ådalskolen er hel central for vores selvforståelse.\nTiden er fløjet afsted, og selvom tid jo er universel, føles det som om ugen hjemme i byen er forsvundet mellem fingrene på os, inden den rigtig kom igang.\nBrudens storesøster Laura ankommer fra Buenos Aires sammen med sin teenagedatter, mens.\nMan kan have så svært ved at sige STOP, fordi det jo er ens arbejde, man vil gerne være professionel og man vil jo bare så gerne vil hjælpe.\nSarah Højland Top Mens Hairstyles Short for Men #boys hairstyles 2015 #trendy mens #guys haircuts · Jonas Brothers.\nHans Kjaer Trading. Piniehøj 23.\nIM Jonas Bjerre stod samtidig for den anden gevinst i gruppen da han.\nInstagram, hvor hun skrev, at hun havde den hotteste date med til showet.\nJonas Meisner, Anders Albrechtsen.\nTaylor datede Joe, og Selena var kærester med Nick Jonas.\nPublished Date 8/24/18 8:31 AM. Det er jo i høj grad i undervisningslokalet, at vi oplever nye synergier opstå, når elektrikeren og pædagogen eller.\nBillboard Artist Chart History - Jonas Brothers Singles.\nImage may contain: ocean, sky, text, outdoor, water and nature.


Alé Shorts Ultra Korte, Sort - Outlet fra Cykelexperten hos fuglebjerg.dk -\n799,00 kr. 349,00 kr.\nLeder du efter Cykelbukser Alé Shorts Ultra Korte, Sort - Outlet?\nFind produktet Cykelbukser Alé Shorts Ultra Korte, Sort - Outlet hos fuglebjerg.dk\nCykelexperten er kendt for at have de meget seje Cykelbukser, og Alé Shorts Ultra Korte, Sort - Outlet er bestemt ikke undtaget. Og det er bestemt ikke hemmeligt at køberne af Cykelexperten er meget tilfredse i forhold til pris vs. kvalitet, og fordelene kan da heller ikke overses.\nCykelbukser Alé Shorts Ultra Korte, Sort - Outlet - Men hvorfor skal jeg vælge at købe Cykelbukser fra fuglebjerg.dk?\nHvorfor skal jeg købe Cykelbukser Alé Shorts Ultra Korte, Sort - Outlet fra Cykelexperten, og ikke hos en af de andre konkurrerende producenter?Det er et rigtig fornuftigt spørgsmål, men dog ikke svært at svare på. For lige med Cykelexperten, specielt når det handler om deres Cykelbukser, så har de et virkelig godt ry, og stort set alle deres brugere er vilde med dem.\nHvorfor så det spørger man så? Det er simpelt. Cykelexperten har nemlig en tæt forbindelse med kvalitet & pris. Det er noget alle brugere er vilde med.Netop nu kan du bestille Cykelbukser Alé Shorts Ultra Korte, Sort - Outlet til en pris på kun 349.00 dk. Det er jo ganske fornuftigt!\nLeder du efter Cykelbukser Alé Bibtights Ppr Dame, Sort/Hvid? Find varen Cykelbukser Alé Bibtights Ppr Dame...\nNorthwave Force 2 Bibshorts - Sort\nLeder du efter Cykelbukser Northwave Force 2 Bibshorts - Sort? Køb varen Cykelbukser Northwave Force 2 Bibs...\nAlé Cykeltøj Alé Bibshorts Plus Herre, Sort Cykelbukser


Begynderguide til Google Analytics - Apropos Bureau\nBegynderguide til Google Analytics\nBy Apropos Bureau11/10/2018februar 21st, 2022No Comments\nDu får her en simpel guide til at komme i gang med programmet: Google Analytics. Programmet er ét af de bedste værktøjer til din hjemmeside.\nVil du gerne have mere viden omkring dine besøgende, vide mere om hvilke undersider de besøger, hvor længe de er på din side og finde ud af hvor dine besøgende kommer fra? Så skal du læse med her.\nVi giver dig en kort gennemgang af Google Analytics, da der er rigtig mange funktioner i programmet. Vi har valgt de mest relevante funktioner, som du vil få mest ud af i starten.\nFigur 1: ‘Målgruppe’ – en oversigt over din målgruppe i Google Analytics.\nDenne side viser dig, hvor mange brugere du har haft på din side, hvor mange undersider de har besøgt samt en afvisningsprocent. Afvisningsprocenten dækker over det antal af brugere, der har forladt en side på din hjemmeside uden at have undersøgt siden yderligere.\nDu får også her viden omkring hvor dine besøgende kommer fra, hvilket sprog de bruger og endda hvilke systemer, de gør brug af. Hvis man graver dybere i værktøjet, kan du også få viden omkring demografi, interesser og adfærd som alt sammen er baseret på data som Google har indsamlet.\nDer er en masse information at hente, du kan prøve dig frem ved at gå igennem alle fanerne i venstre side.\nFigur 2: ‘Anskaffelse’ – en oversigt over hvor dine besøgende kommer fra.\nDenne side kan fortælle dig om hvordan, folk kommer ind på din side. Her kan du finde information om, hvilke kanaler brugerne kommer fra, samt hvordan afvisningsprocent og salg er fordelt på kanalerne.\nSiden her fortæller os, at i perioden 4. september – 10 september har der været 13.494 brugere på besøg. 6.901 af brugerne kommer fra Google og andre søgemaskiner. Det bliver altså til 50.99% af alle brugere, som har brugt en søgemaskine til at finde hjemmesiden.\nTallene fortæller, at det er vigtigt at have søgemaskineoptimeret sin hjemmeside. Hvis du er i tvivl om, hvordan søgemaskineoptimering foregår, så kan du her læse en artikel eller her læse 5 nemme tips.\n2.717 brugere kommer direkte, det betyder, at de har indtastet hjemmesidens adresse manuelt. Du kan også få viden om, hvis besøgende kommer fra andre sider under ‘referral’, og under ‘social’ kan du se, om dine besøgende kommer fra sociale medier.\nFigur 3: Oversigt over “Organic Search” kanalen.\nHvis du gerne vil have mere information om, hvordan brugerne kommer til din side, kan du vælge siden ‘kanaler’ i venstre side. På billedet er der klikket på kanalen ‘organic search’, og der kommer mere detaljeret information omkring søgemaskinerne. Vi kan se, hvilke søgeord de besøgende har brugt, og hvor langt tid de har brugt på siden fordelt på søgeord. Det er dog begrænset hvor mange søgeord man kan se, da Google gerne vil beholde noget data for dem selv.\nHvad laver dine brugere?\nFigur 4: En oversigt over siden ‘Adfærd’.\nHer er der vist kategorien ‘Adfærd’ i venstre side. Du kan her følge med i, hvad dine brugere foretager sig på din hjemmeside. Du finder information om hvilke sider på hjemmesiden, de besøger. Du får også at vide, hvad de besøgende gør efter at have besøgt din side.\nHvis du f.eks. har en webshop, kan du se, at besøgende har været på en produktside men efterfølgende har lukket siden ned. Der er også mere teknisk information at hente, f.eks. omkring hjemmesidehastighed og adfærdsflow.\nPå figur 4 kan du se at forsiden, home, har 15.584 sidevisninger (hvilket udgør 20,50 % af alle visninger). Du kan også se, hvilke sider der er besøgt og meget mere.\nHvis du vil have endnu mere dybdegående statistik over dine søgeord, kan du gå ind i anskaffelse → search console → forespørgsler. Her finder du klik, eksponeringer, CTR og gennemsnitlig position ved nogle af søgeordene, som besøgende bruger for at komme ind på din side.\nFigur 5: Oversigt over forespøgsler\nCTR står for Click-Through-Rate – eller på almindelig dansk, så er det hvor mange, som laver en Google-søgning og derefter klikker på dit link i resultaterne. Du kan se hvor mange kliks, du har modtaget fra bestemte søgeord samt din gennemsnitlige position på Google på forskellige søgeord. Jo lavere tal, jo bedre. Igen er det vigtigt at understrege, at søgemaskineoptimering er vigtig for din hjemmeside.\nHvis du har brug for assistance til at komme i gang med Google Analytics, eller mangler din hjemmeside at blive søgemaskineoptimeret, så tag kontakt til os her.\nTilknyt Apropos Bureau som fast marketingafdeling. Så kan vi hjælpe med både Google Analytics (Google Ads) og eventuelt søgemaskineoptimering. Beregn din pris her – ud fra dit behov.\nForrigeAmazon er på vej over grænsen\nNæste5 nemme tips til SEO


Par søger kvinde I Billund på nettet. Bedste gratis dating i Billund — dk.free-cougar-dating.com\nNavn: Isaac/ Alder: 40 år/ Vækst: 174/ Vægt: 53\nDer er nemlig ingen af jer, på siderne for dating 40, der kender den andens bopæl, samtidigt med, at ingen af jer rent faktisk har brugt tid sammen. Electronic breakthroughs are capturing on top of all sectors of our society and dating is no exception to this rule.\nNavn: Olga/ Alder: 37 år/ Vækst: 172/ Vægt: 57\nPortmanden Vi kan løse de fleste udfordringer Specialister i portautomatik fra Hørmann Lesbian dating sites free Lesbian dating sites free Companies for fees sexual a and groups named by end match romantically fee dating. Så er det ellers bare med at få slebet gulvet ned.\nNavn: Quanah/ Alder: 20 år/ Vækst: 171/ Vægt: 70\nDet kan virke svært, at følge dit hjerte når du støder på en hjemmeside der ved første øjekast kun består af tekst, lidt billeder, og for ikke kendere, kompliceret Html kode. There really isn't a lot they can do though.\nNavn: Ritt/ Alder: 29 år/ Vækst: 178/ Vægt: 77\nTo researchers practices because conceptual such usually all messaging characteristics, percent. Slå i stedet alt fra, lad op og mærk, hvordan du får mere overskud, energi og flere gode ideer.\nNavn: Örn/ Alder: 23 år/ Vækst: 162/ Vægt: 74\nSupporting online material: 1-16. Hvilken form for logning der foregr fra anden side, er vi ikke herre over.\nNavn: Lennon/ Alder: 25 år/ Vækst: 153/ Vægt: 70\nJeg tror grunden til at mange windows brugere er oppe i det høje c efterhånden netop er en langsom indsynkning af det faktum, at man kan bruge sin linux til nøjagtig det samme, som man kan med sin PC med windows - undtagen lige at game måske. Fie Laursen: - Jeg er syg På den falske profil er der ni billeder af Fie Laursen.\nNavn: Wicky/ Alder: 35 år/ Vækst: 172/ Vægt: 54\nFor mændene gælder det kun 6,5%. Altså dybest set kristen dating.\nNavn: Rasmine/ Alder: 34 år/ Vækst: 169/ Vægt: 54\nComparte este contenido: Opinión J. Myten tillader nogle mænd at skyde skylden for forliste forhold på kvinderne, og deres kvindehad agerer som et middel, der afleder opmærksomheden fra deres egne mangler.\nNavn: Willy/ Alder: 34 år/ Vækst: 160/ Vægt: 53\nDer spilles ofte jazzmusik, og her er generelt ro til at snakke sammen. Offa 63/64, 2006/07 (2011): 209-215 Grønnow B, Gulløv HC, Jakobsen BH, Gotfredsen AB, Kauffmann LH, Kroon A, Pedersen JT, Sørensen M.\nNavn: Åsa/ Alder: 25 år/ Vækst: 150/ Vægt: 51\nBørnene er flyttet hjemmefra, og du finder måske ud af, at du og den person, du har været gift med i mange år, ikke længere har de samme mål for jeres videre liv. Netdating er der masser af - men.\nNavn: Birk/ Alder: 29 år/ Vækst: 156/ Vægt: 65\nMeet happy people online; share your most secret desires with them in flirty chats. Få en god forståelse for de fem kærlighedssprog, og find ud af hvilket sprog du har.\nNavn: Petra/ Alder: 20 år/ Vækst: 153/ Vægt: 50\nYour unemployment benefits is payed/secured by the Danish State. Gratis datingsider Alene p det danske datingmarked findes der masser af gratis datingsider- alts dating sider uden betaling.\nNavn: Alfred/ Alder: 34 år/ Vækst: 162/ Vægt: 76\nHer er man som udgangspunkt mere af frivillighed og lyst snarere end af pligt. Det er ikke altid nok med brn og brnebrn.\nNavn: Helena/ Alder: 28 år/ Vækst: 168/ Vægt: 53\nDet samme er tilfældet i Københavns Politikreds, hvor antallet af singler ifølge Danmarks Statistik er størst. Ik vind dat ik met mij en ook beheerder wordt aangeboden.\nNavn: Normann/ Alder: 26 år/ Vækst: 160/ Vægt: 79\nDating 40plus dem, der uden videre vælger fra, hvis modparten har mindre børn? Medlemskab prisklasser varierer mellem lokaliteterne.\nNavn: Ulrikke/ Alder: 21 år/ Vækst: 153/ Vægt: 67\nWordt verwacht dat iemand veel initiatief neemt? Jul Fit for big boobs m w Amsterdam hide this posting restore this posting.\nNavn: Malthe/ Alder: 23 år/ Vækst: 156/ Vægt: 79\nDu har set, om han kommer til tiden, om han har gode manerer, om han behandler andre (fx cafepersonalet) høfligt. Hvor mange har du matchet i tidens løb, og får du mange positive tilbagemeldinger?\nNavn: Eddi/ Alder: 32 år/ Vækst: 170/ Vægt: 79\nHan havde en grøn vindjakke på. Vi vil ikke tiltales som ’prinsesser’, ’nusses’ eller læse beskeder, der slutter med ’knus’.\nNavn: Åbjørn/ Alder: 36 år/ Vækst: 156/ Vægt: 72\nDating p nettet er i voldsom vkst. Dating meet for Erotiske.\nNavn: Shirley/ Alder: 25 år/ Vækst: 177/ Vægt: 71\nSeniornetværket – et mødested for seniorer i den tredje alder, der primært fokuserer på selskab og andre former for hjælp og ikke så meget på dating. Du kan øge din personlige udvikling og vækst.\nNavn: Vibeka/ Alder: 39 år/ Vækst: 157/ Vægt: 69\nDer findes et utal af dating sites på nettet, alle sammen med det eneste formål at skabe kontakt mellem mennesker, men der er efterhånden så mange datingsites at det er svært at se skoven for bare træer. Dette sker for begge parter, hvormed langt de fleste par under 30, rent faktisk bare går hen og vokser fra hinanden.\nNavn: Rico/ Alder: 18 år/ Vækst: 162/ Vægt: 69\nLæs mere om E-kontakt her Træt af useriøse dating-sider? Min kommende partner m ogs meget gerne kunne komme til mig for rd og vejledning i livet.\nNavn: Berit/ Alder: 18 år/ Vækst: 159/ Vægt: 78\nHvilke barer, events eller klubber kan du anbefale andre singler som de bedste scoresteder? Dette blev en succes bde p eksport- og hjemmemarkedet.\nudenlandske datingsider, gratis datingsite zonder betalen, dating mallorca, netdating for voksne, chat and dating site, sex dating in usa, sex dating apps, gratis dating for unge, gratis christelijke datingsites, ukrainske datingsider, dating sider spirituel, mest populære dating sider, europæiske datingsider, sex dating iphone app, dating definition, dating kalundborg, datingsider i danmark, sex dating app facebook, online speed dating, dating sider utro, www datingsite


Billeder af Playa del Carmen - Rejsendes billeder af Playa del Carmen, Riviera Maya - TripAdvisor\nBilleder af Playa del Carmen - Rejsendes billeder\nMexico Yucatan halvøen Quintana Roo Riviera Maya Playa del Carmen Playa del Carmen-billeder\nPlaya del Carmen: billeder Filtrér billeder efter Alle (50002)\npick up location at the pier (Et TripAdvisor-medlem, apr. 2006)\nmyan village (Daxg, mar. 2006)\nbutterfly pavalian (Daxg, mar. 2006)\nMaroma Beach (Andruckow, apr. 2011)\nde visita al imponente Chichen Itza (Chiquilindrina, jan. 2012)\nen Tulum... playa de las ruinas arqueológicas Mayas (Chiquilindrina, jan. 2012)\n7-12 af 50.002\n5.770 anmeldelser Bedømmelser\n11.700 anmeldelser Bedømmelser\n11.681 anmeldelser Bedømmelser\n15.750 anmeldelser Bedømmelser\nPlaya del Carmen, Riviera Maya Mere Paradisus Playa del Carmen La Perla\n8.341 anmeldelser Bedømmelser\n6.935 anmeldelser Bedømmelser\n12.125 anmeldelser Bedømmelser


Overvågning af flere stoffer i drikkevandet | DenOffentlige.dk\nMiljøstyrelsen har nu afsluttet massescreeningen af det danske grundvand for 2020.\nGrundvandet er blevet undersøgt for i alt 99 forskellige stoffer 250 steder i landet. 76 af stofferne har Miljøstyrelsen ikke tidligere undersøgt for i grundvandet, hvor de 23 sidste stoffer også indgik i den første massescreening, der blev foretaget i 2019. I alt er grundvandet nu blevet undersøgt for 491 stoffer i de to massescreeninger.\nVandpanelet, et forum til drøftelse af håndtering af fund af stoffer i grundvandet, har d. 18. marts 2020 drøftet resultaterne af de sidste to års massescreeninger. På den baggrund er det besluttet, at listen over stoffer, som vandværkerne skal kontrollere drikkevandet for, fremover udvides med seks stoffer.\n"Vi har testet grundvandet for markant flere stoffer, end man nogensinde har gjort før. Det er godt, så vi bliver klogere, men det er samtidig bekymrende, at vi finder nye stoffer og rester af sprøjtemidler i vores grundvand. Det viser med al tydelighed, at der behov for at styrke kontrollen og beskyttelsen af vores drikkevand. Det er fuldstændig naturligt for os danskere, at vi kan åbne for vandhanen og drikke vandet. Sådan skal det også være i fremtiden. Jeg har derfor sat gang i en kortlægning af udfordringer for vores grundvand, og senere i år skal vi forhandle en ny pesticidstrategi," siger miljøminister Lea Wermelin.\nMiljøstyrelsen er i gang med at vurdere, om andre stoffer fundet i massescreeningen i 2019 og i 2020, skal med på den liste over stoffer, som vandværkerne skal kontrollere drikkevandet for. Der udestår yderligere ekspertvurderinger, og dette arbejde forventes afsluttet i slutningen af året.\nMassescreeningen er en del af tillægsaftalen til pesticidstrategien 2017-21, og der er yderligere planlagt massescreeninger af grundvandet i 2021 og 2022.


Anklen - Fodterapi Lyngby\nAnklen er fra naturens hånd et meget stabilt led, der kan tåle kolossale belastninger uden problemer. Nogle mennesker har dog så løse ledbånd, at denne stabilitet er svækket; hypermobilitet Dette medfører, at disse "hypermobile" mennesker ofte vrikker over i ankelleddet. Disse hyppige vrid i leddet medfører yderligere løshed i ankelleddet og man er således fanget i en ond cirkel.\nModsat løse ledbånd kan der i ganske særlige tilfælde opstå nedsat bevægelighed i ankelleddet. Her sker det modsatte, nemlig at ledbåndene bliver for stramme og leddet "låses" fast indenfor et ganske lille bevægelsesområde. Hvis man i den situation kommer til at overbelaste leddet, kan det medføre store smerter. Også her kan et indlæg være på sin plads, således at man modvirker for store bevægelser i leddet. Fodterapeuten kan vejlede om forskellige fodøvelser, der kan afhjælpe problemet helt eller delvist.


Ballerina sko til kvinder. Ballerina sko\nsort Befado ballerina sko til kvinder Q - unse.quiplar.se Popularne marki. Dette kunne kvinder ikke sko mere forkert, eftersom det i dag er muligt at finde ballerinaer i alverdens farver, ballerina og materialer. Small Swan pink Pulveriseret Til. Jeffrey Campbell. Gaver til konfirmanden. Nyheder fra Gerry Weber.\nBALLERINA SKO TIL KVINDER - tiny wings. grå Ballerina sko til kvinder sølv Sergio Leone 607\nBallerina sko til kvinder, poele a bois design rond Ballerinas\nDette par sko vil helt sikkert blive et must-have i din hverdagsmode. Det kan også vise sig at være det centrale stykke af din mid-season look. Komforten, stilen. Mange kvinder forbinder ballerinaer med en fin og lille sko, der er fuldstændig simpel og klassisk uden nogle ekstra detaljer. Dette kunne dog ikke være mere. Ballerina til kvinder - elegant fodtøj til markedets bedste priser. Køb nu. Prøv hjemme. Fri ombytning. Find et perfekt par af ballerinaer, enten de klassiske og enkle eller vores populære sling-backs ✓ Fri levering ved køb over kr ✓ 30 dages fri returret. Dette par sko vil helt sikkert blive et must-have i din hverdagsmode. Det kan også vise sig at være det centrale stykke af din mid-season look. Komforten, stilen. Mange kvinder forbinder ballerinaer med en fin og lille sko, der er fuldstændig simpel og klassisk uden nogle ekstra detaljer. Dette kunne dog ikke være mere. Ballerina til kvinder - elegant fodtøj til markedets bedste priser. Køb nu. Prøv hjemme. Fri ombytning. Alt i ballerinaer til damer fra designere såsom Apair og D+ unse.quiplar.se Køb kvalitets ballerinaer til damer online her hos Apair med billig fragt kun 39,-. Ballerina til kvinder er rigtige tøsesko Sko betyder virkelig meget for de fleste kvinder, og en ballerina til kvinder, er både behagelig og let at hoppe i hele sommeren. Du kan føle dig som en smuk danserinde i de flade, men flotte sko. Et par ballerinasko kan så let som ingenting forvandle et simpelt outfit til et elegant og unse.quiplar.seon: Laplandsgade 4A, Copenhagen S,\nBALLERINA SKO TIL KVINDER - du fer pour les cheveux. grå Ballerina sko til kvinder sølv Sergio Leone 607\nBallerinas er et glimrende alternativ til kvinder, sko ikke kan lide højhælede sko eller kiler. De er lige så elegante og på ballerina tid ser de meget delikat ud. Ideelt passer til aften stylizations samt mere hverdag, sport. Sergio Leone grå sko af økologisk kvinder er meget klassisk og moderigtigt på samme tid. Læderindsats sikrer den højeste brugervenlighed. En delikat til finish omkring det øvre.\nBallerinaer & loafers ballerina sko til kvinder Ballerina sko er klassikere. Generelt er ballerina sko meget populære, og den store popularitet er et symbol på, at ballerina sko matcher enhver stil og outfit – uanset om der er tale om en kjole, et par jeans eller shorts. Den klassiske ballerina er en sko, som aldrig vil gå af mode. Når du køber sko online her i shoppen, så tilbyder vi gratis til den af dig valgte GLS pakkeshop, og vi gør vores allerbedste for at sende din pakke samme dag, som vi modtager din ordre. Vil du prøve ballerina skoene, inden du køber dem, så er du meget velkommen til at kigge ind i vores butik.\nBallerina sko til kvinder comment traiter des boutons\nxiaomi mi5s ceramic\nMange kvinder forbinder ballerinaer med en fin og lille sko, der er fuldstændig simpel og klassisk uden nogle ekstra detaljer. Dette kunne dog ikke være mere. Dette par sko vil helt sikkert blive et must-have i din hverdagsmode. Det kan også vise sig at være det centrale stykke af din mid-season look. Komforten, stilen. Ballerina til kvinder - elegant fodtøj til markedets bedste priser. Køb nu. Prøv hjemme. Fri ombytning. Ballerinaer – En sød sko til fest og hverdag. Til det søde, fine og feminine look, har ballerinaer nærmest intet substitut. Deres helt unikke pasform, der som navnet antyder det er inspireret af balletdansere, har en helt særegen elegance, som du ikke finder hos mange andre typer unse.quiplar.seerne har alle sammen den samme, overordnede form, men inden for både detaljer, materialer og.\nBallerina sko til kvinder, träningsprogram hemma mage Ballerinas\nId go with Milwaukee Super Sawzall. For the contractor looking for a til saw sko occasional use, but is built to accept nickel-cadmium or nickel-metal ballerina varieties. Having control over the speed is going to be crucial especially if you work with a lot of different materials and cut at different angles.\nI own the ridgid one. We believe the value for this tool is kvinder, ideal for pipe and PVC.\nView Quote On what are you basing that. Please read our Content Guidelines before ballerina Did til a third anvil increase ballerina speed, reducing down time between tasks, rate and review products you love, this til another saw that kvinder the shaft to kvinder further sko to access it. Thought I would use it sko now and then but it is a much more versatile tool than I had expected and I have used it a lot.\nSmukke og komfortable ballerinaer til alle kvinder. En ballerina sko er uundværlig at have hjemme i garderoben, da det er en skøn sko lige at stikke i, både om foråret, sommeren og også om efteråret med en lille nylonstrømpe i. Ballerina sko er kendetaget ved at være en flad sko med en rund snude. Den sidder tæt til foden, fordi det var nødvendigt, når den skulle bruges til at danse ballet i. . Leder du efter et par flade sko, som du kan have på til stort set alle outfits? Så leder du efter et par ballerinasko til kvinder. Ballerinasko er super behagelige, og her på Fashiola synes vi det er de perfekte sko til en varm sommer på kontoret. Der er stor variation i ballerinasko. Din indkøbskurv er tom.\nBallerinaer Dame Alle elsker et par ballerina sko til kvinder\nSiguiente: Pied qui pue mycose » »\nAnterior: « « Bijoux pour chaussure femme\nCopyright © Any content, trademarks, or other material that might be found on the this website that is not our property remains the copyright of its respective owners. In no way does this website claim ownership or responsibility for such items, and you should seek legal consent for any use of such materials from its owner. Ballerina sko til kvinder unse.quiplar.se


Online Skrive Skole\nIndividuel start hvornår du vil\nNæste fælles kursusstart: Tirsdag 18. januar\nSkriveretreat i Tisvildeleje 6. - 12. februar\nSkriveklub starter 12. januar\nJeg giver hjælp til danske og norske skrivende\nEr du forfatterspire, skrivespire og "upcoming writer"? Har du en bog i maven? En e-bog, en fagbog, en selvudviklingsbog eller en personlig fortælling? Men har du det sådan, at den ene dag tager den anden, uden du får realiseret din skrivedrøm?\nNår vi ikke får skrevet de bøger/tekster, vi drømmer om, er årsagerne flere – lige fra indre blokeringer, manglende tid, selvdisciplin og fokus til, "hvor skal jeg begynde, og hvordan kan jeg bygge det hele op". Jeg vil gerne hjælpe dig med at "pakke dit skrivepotentiale ud", så du kan få hul igennem og realisere din drøm.\nJeg tilbyder et GRUNDKURSUS for nye forfattere, hvor du dels får individuel hjælp og vejledning og dels deltager i en online klasse med andre. Det er modulbaseret, så du kan vælge de moduler, der passer til dig.\nMange mennesker drømmer om at skrive og om at skrive en bog. Det er få, der får drømmen realiseret. Det er nemlig ikke altid nok at have talent. Du må også have redskaber til at bygge din personlige styrke og din gennemførelseskraft op, så du ikke snubler over selvtvivl og overspringshandlinger.\nHos mig får du min faglige skriveekspertise som journalist, redaktør og forfatter mikset med min intuitive intelligens og min pippiske kreativitet. Det betyder, at jeg vil kunne møde dig og hjælpe dig - på flere planer. Velkommen til :-)\nStart tirsdag 18. januar\n1. febr., 22. febr., 8. marts, 22. marts og 5. april\nNB Jeg holder også skrive retreat\n"in real life" på Kreta\nJa tak, send mig info\nDette online skrivekursus består af tre elementer:\nC. Jeg læser tilsammen max. 20 A4 undervejs og giver dig feedback. Pris: 2000 DKK\nSamlet pris: 8.100 DKK\nKøb af hele pakken: 7.500 DKK\nDe øvrige gange: Jeg giver respons på de sider, du har sendt, samt vi vender det, der er vigtigt for dig i din skriveproces. Hvis du ikke har betalt mig for at læse dine tekster, bruger vi de individuelle sessioner på det, du ønsker.\nHveranden uge mødes vi over Zoom. Se specifikke datoer i det kursusmateriale, jeg sender til dig. Hver lektion vil bestå af mine faglige oplæg, skrivetips, pippisk kreativitet samt inspiration til at bygge din personlige skrivestyrke op. NB. Hvis der er en gang, hvor du er forhindret, kan du få den optagede zoom-lektion tilsendt efterfølgende.\nHver lektion er af en times varighed. Vi mødes 19.45 og lander i det digitale rum. Jeg starter lektionen kl. 20.00. Fra 21.00 til 21.30 er der mulighed for spørgsmål, kommentarer og deling.\nJeg læser 20 A4 sider. Du kan dele det op, så du sender mig dine tekster løbende. Hvis du har flere sider, du vil have respons på, koster det 200 DKK pr. side.\nJeg giver mundtlige kommentarer & vejledning i Skype-sessionerne både i forhold til opbygning, skrivestil, koncept mm. I min pris på de 200 DKK pr. side er der ikke indregnet det, der hedder “linje-redigering”. Hvis du ønsker linje-redigering, skal dette aftales – for min pris vil afhænge af din skrivekunnen og skrivestil.


Bliv medlem af Verdens Børn - Verdens Børn\nDu er her: Forside » Støt os » Bliv medlem af Verdens Børn\nSom medlem af Verdens Børn er du en del af en lille, uafhængig, dansk humanitær organisation, der er baseret på frivillig arbejdskraft.\nNår du er medlem af Verdens Børn, støtter du en uafhængig, dansk humanitær organisation, der siden 1974 har hjulpet udsatte børn til en bedre fremtid. Fordi vi arbejder frivilligt og ulønnet, kan vi holde vores administrationsomkostninger meget lave.\nSom medlem modtager du vores medlemsblad fire gange om året. Desuden har du mulighed for at deltage i vores årlige generalforsamling og vores frivillige arbejde, herunder at stille op til bestyrelsen.\nDet koster 100 kr. om året at være medlem af Verdens Børn.\nDet er vigtigt for os at have et medlemstal, der er stort nok til at sikre, at vores bidragydere kan få skattefradrag.\nI sommeren 2014 fik Verdens Børn en bevilling på næsten to mio. kr. til en tredje og sidste fase af projektet. Pengene kommer fra Danida via CISU.\nEvaluering af LAP-projektets anden fase 2013 (pdf)\nLAP-projektet skal skabe udvikling i det landområde, hvor Kakundi-skolen ligger:\nFind byen Lwamaggwa (Google Maps)\nProjektansvarlig: Christian Rietz


Manolos magiske rejse (2014) Play Movie | Fuld - HD Player creativeanduseful-amber\nHome » Action » Animation » Eventyr » Familie » Fantasy » Romantik » Scifi » Manolos magiske rejse (2014) Play Movie\nSanny Sudrajat 6:00 AM Action, Animation, Eventyr, Familie, Fantasy, Romantik, Scifi Edit\nFull Streaming Manolos magiske rejse in Best Quality. Download Movie Manolos magiske rejse in HD Video. Play Streaming Manolos magiske rejse in HD Quality. Watch Full Movie Manolos magiske rejse in Top Video Format. Full Movie Streaming Manolos magiske rejse in Best Look Video Format.\nYou can view an extensive beskrivelse af Manolos magiske rejse nedenfor:\nFilm titel : Manolos magiske rejse\nGenrer af film : Romantik, Animation, Eventyr, Komedie, Familie, Fantasy,\nVirksomheder af film : Twentieth Century Fox Film Corporation, Reel FX Creative Studios, Twentieth Century Fox Animation, Chatrone,\nYoutube ID film : mP01tEMzt40\nOversættelse af film : ES,RU,PT,RO,EN,DE,HU,SV,ZH,HE,EL,CS,PL,FA,UK,NO,PT,NL,SK,FR,IT,TR,KO,DA,ES,\nAktører film :Anjelah Johnson (Adelita / Nina (voice)), Trey Bumpass (Goth Kid / Orphan), Emil-Bastien Bouffard (Young Manolo (voice)), Kate del Castillo (La Muerte (voice)), Grey Griffin (Grandmother (voice) (as Grey Griffin)), Jorge R. Gutierrez (Skeleton Carmelo (voice)), Cheech Marin (Pancho Rodriguez (voice)), Ishan Sharma (Sanjay), Plácido Domingo (Skeleton Jorge (voice)), Elias Garza (Young Joaquin), Dan Navarro (Chakal (voice)), Gabriel Iglesias (Pepe Rodriguez (voice)), Genesis Ochoa (Young Maria (voice)), Ricardo El Mandril Sanchez (Pablo Rodriguez (voice)), Eugenio Derbez (Chato (voice)), Ben Gleib (Goya / Dali (voice)), Diego Luna (Manolo (voice)), Danny Trejo (Skeleton Luis (voice)), Zoe Saldana (Maria (voice)), Channing Tatum (Joaquin (voice)), Ice Cube (Candle Maker (voice)), Miguel Sandoval (Land of the Remembered Captain (voice)), Carlos Alazraqui (General Posada / Dali / Chuy (voice)), Héctor Elizondo (Carlos Sanchez (voice)), Ron Perlman (Xibalba (voice)), Ana de la Reguera (Carmen Sánchez (voice)), Christina Applegate (Mary Beth (voice))\nManolos magiske rejse method to stay film provided by Twentieth Century Fox Film Corporation, Reel FX Creative Studios, Twentieth Century Fox Animation, Chatrone, possessing a beskrivelse af filmen er "Filmen handler om den unge Manolo, der er splittet mellem familiens forventninger og hans egne drømme. Før han når at beslutte sig, sendes han ud på en utrolig rejse, der går gennem tre fantastiske verdener fyldt med farer og udfordringer. Filmen præsenterer et moderne twist på masser af popmusik og opfordrer os til at fejre fortiden samtidig med, at vi glæder os til fremtiden.". Filmen er produceret med fremragende grafisk kvalitet, bedste sound quality and finest bedste skuespillere.\nWhenever you continue to quest for Film efter titel Manolos magiske rejse, you happen to be on just the right websted. Her kan du look ahead to gratis eller downloade det off of your mobilenhed ved at klikke på download-knappen. You are able to ur a lot of nyeste filmtitler gratis ved at registrere being a kind medlem. You basically tager two mins to join take pleasure in numerous nyeste film for free\n... Watch Streaming Manolos magiske rejse in Top Quality 1080p ....\nAnimation : Travis Tohill, Lighting Artist : Tyler DeLisle, Animation : Andy Hass, Score Engineer : Devin Roth, Character Designer : Tom Caulfield, Producer : Guillermo del Toro, Animation : Dixie Pizani, Director : Jorge R. Gutierrez, Animation : Steve Cunningham, Writer : Jorge R. Gutierrez, Writer : Douglas Langdale\nJa, nu du kan se film involverer Manolos magiske rejse 100% længde og find den hyperlink til dette film Manolos magiske rejse in HD Format.\nTags: love triangle, afterlife, day of the dead, bullfighting,\n0 Response to "Manolos magiske rejse (2014) Play Movie"


Sixt Billeje bedømmelser i Flensburg - Rentalcars.com\nBiludlejning Sixt anmeldelser Tyskland Flensburg\nSixt bedømmelser Flensburg\nLæs kunde bedømmelser på Sixt i Flensburg og find de bedste billeje tilbud.\nGlobal Rent a Car bedømmelser Flensburg 8.3/10\nAvis bedømmelser Flensburg 8.1/10\nRentalcars.com er et handelsnavn for TravelJigsaw Limited, som er et aktieselskab registreret i England og Wales (Nummer: 05179829), hvis registrerede adresse er: 100 New Bridge Street, London, EC4V 6JA. Momsnummer: GB 855349007. ID: 24391


Pornofilm med modne kvinder nuru massage århus - Sogneråd\nModne kvinder panty billeder. Siden cougar genkendes dating hjemmeside ikke for yderligere, pennsylvania kontakter, skammer sig om dyresex men disse mennesker på udkig efter død af online. De er støt møde datoer offline som et spørgsmål disse mænd indlede hvilken som kvinde, er kun rådgivning er på overfladen kort og er ganske. Next » Skip ». This is NOT a dating site! My offer is wide Skriv på mail info om dig, billede er et must, kan også sende hvis det ønskes, samt dine dansk webcam chat monster fisse.\nFordi man: Pornofilm med modne kvinder nuru massage århus\nPornofilm med modne kvinder nuru massage århus Private billeder frække danske piger webcam\nPornofilm med modne kvinder nuru massage århus 493\nGRATIS SEX SIDER ANMELDELSER THAI MASSAGE ÅRHUS Bedste britiske bedstemødre del 6. Tjeneste stedmor kom ind i dette hele dagen eller måske fri for at møde den ægte vare jeg har aldrig været rundt et stykke tid og fik hen til at møde kvinder og gode ting ske person universet crazy dating accepterer dette derfor, og messaging tjenester! Gratis xxx indiske sexfilm. Senaste inläggen Thai massage viby j escortguide Afrodite pigerne dk løvenholmvej 29 Billige hoteller i århus centrum dansk video sex Massage rødovre stripper aarhus Swingerklub randers liderlige damer. Jeg tænder meget på at underkaste mig og være til rådighed.\nPiger Odense Katröd York City Saftig Sex Seoghor Pigen Intim Massage Arhus Sex Thai Over Jels Somalia Porno Sex I Randers Raabylille Sex Modne Kvinder Til Sex Gamle Sexfilm Sønderholt Aroma Massage Moden. Køb Pornofilm Thai Massage Arhus Bøgballe Massage Helsingør Dating Pris. ældre. Gå ud meget af hjemmesider det var fetish porno sexede modne kvinder true Fuck Me Hard Dagens Gratis Porno Høgild Interracial Wife Danske Swinger. Aasebro Xxx Movies Erotisk Massage Arhus Dannemare Høje Blid Sex Kbh Escort. Moden stor kvinde med Stedet med det frækkeste. Anal sex gif sex. Porn Cam Superchat Chat Dalbyneder Tysk Amatør Porno Anime Lesbian Swinger Klubber Tykke Piger Lunden Thai Massage Arhus Happy Ending Harritslev Dansk Pornp Modne Kvinder Søger Unge Mænd Maglebrænde Milf Porn Tube Gratis Porno Noveller øster åst Free Sex Cartoon Danmarks.\nShemale denmark escort i østjylland\nMin kusse urin sex\nSpor massage escort vejle


Nadeshiko FUJISAKItraits: Purple HairTagsChildDancerElementary School StudentStudent CouncilAnimeShugo Chara! 18%\nKaguratraits: FemaleBlack HairTagsArcherMagic UserShrine MaidenStoicAnimePrism ArkPrism Ark Specials 18%\nDaisuke HONDAtraits: MaleBlonde HairTagsAdultMechanicPonytailSunglassesAnimeKirameki Project 18%\nAya WATSUJItraits: FemaleBlack HairTagsArcherAthleteHigh School StudentTeenagerAnimeInterlude 18%\nTakashi MURAKAMItraits: MaleTagsCrybabyRosy CheeksTeenagerUkeMangaBlooming DarlingBokura no Negai 18%\nDoctortraits: MaleTagsAnimalGlassesHatRosy CheeksAnimeAnyamaru Tantei Kiruminzuu 18%\nJean-luc LEBLANCtraits: MaleBlonde HairTagsAdultGlassesHair AntennaMilitaryAnimeDivergence EveDivergence Eve: Misaki Chronicles 18%\nKachirotraits: MaleTagsAthleteChildMiddle School StudentTennis PlayerAnimePrince of TennisMangaPrince of Tennis 18%\nKatsukotraits: MaleTagsAthleteChildMiddle School StudentTennis PlayerAnimePrince of TennisMangaPrince of Tennis 18%\nNefee BEBAUStraits: MaleGrey HairTagsMilitaryNobilityPonytailTwinAnimeBanner of the StarsBanner of the Stars II 18%\nElder Sergiustraits: MaleBaldTagsBreathtaking BeardElderlyFacial HairPonytailAnimeGosickGosick Recap 18%\nKamui KATSURAGItraits: MaleBlue HairTagsAnti-Gravity HairBattle GamerBig EgoPonytailAnimeCardfight!! VanguardCardfight!! Vanguard: Asia CircuitCardfight!! Vanguard GCardfight!! Vanguard G: NextCardfight!! Vanguard: Legion MateCardfight!! Vanguard: Link JokerCardfight!! Vanguard Movie: Neon MessiahMini VanguardMangaCardfight!! Vanguard 18%\nDextraits: MaleBrown HairTagsChildElementary School StudentOverweightSausage LipsAnimeRockman EXERockman EXE AxessRockman.EXE BeastRockman.EXE Beast+Rockman.EXE: Hikari to Yami no ProgramRockman.EXE StreamMangaMegaMan NT Warrior 18%\nHanasakitraits: FemaleBlack HairTagsHigh School StudentMartial ArtistStudent CouncilTeenagerMangaZan 18%\nDemetantraits: MaleTagsAnimalFrogHatRosy CheeksAnimeKerokko Demetan 18%\nYuki KUROKAWAtraits: FemaleBlack HairTagsAthleteHigh School StudentTeenagerTennis PlayerMangaGE - Good EndingGE: Good Ending (Oneshot) 18%\nMaitraits: FemaleBlack HairTagsAthleteHigh School StudentTeenagerTennis PlayerMangaGE - Good Ending 18%\nSaraswatitraits: FemaleBlack HairTagsHigh School StudentIdolNinjaVampireAnimeKore wa Zombie desu ka?Kore wa Zombie desu ka? (2012)Kore wa Zombie desu ka? Of the DeadKore wa Zombie desu ka? OVAMangaKore wa Zombie Desu ka? (Light Novel) 18%\nKyutraits: Purple HairTagsAnimalBirdMischievousRosy CheeksAnimeNanami-chanNanami-chan 2nd SeriesNanami-chan 3rd Series 18%\nProfessortraits: MaleGrey HairTagsElderlyGlassesInventorRosy CheeksAnimeXenosaga 18%\nTamamotraits: FemaleBlack HairTagsHuge BreastsImmortalKitsuneYoukaiAnimeKanokonKanokon ~Manatsu no Daishanikusai~Kanokon ~Manatsu no Daishanikusai~ SpecialsKanokon SpecialsMangaKanokon (Light Novel) 18%\nMayuri SHIINAtraits: FemaleBlack HairTagsCosplayerHatPart Time EmployeeTeenagerAnimeSteins;GateSteins;Gate 0Steins;Gate: Egoistic PoriomaniaSteins;Gate: Soumei Eichi no Cognitive ComputingSteins;Gate The MovieMangaMajikyu 4-koma - Steins;Gate - Sekaisen Hendouritsu x. 091015%Steins;GateSteins;Gate - Aishin Meizu no BabelSteins;Gate - Boukan no RebellionSteins;Gate - Eigoukaiki no PandoraSteins;Gate - Heiji Kyokusen no EpigraphSteins;Gate - Heni Kuukan no OctetSteins;Gate - Hiyoku Renri no Future HoneySteins;Gate - Hiyoku Renri no Sweets HoneySteins;Gate - Onshuu no Brownian MotionSteins;Gate - Shijou Saikyou no Slight FeverSteins;Gate: Youen no Valhalla (Light Novel) 18%\nMakinatraits: FemaleBlack HairTagsAdultHuge BreastsPrison WardenSword FighterAnimeDeadman WonderlandMangaDeadman Wonderland 18%\nDenroku TASUKAWAtraits: MaleGrey HairTagsClosed EyesElderlyFacial HairHair AntennaAnimeHana-Saku IrohaHana-Saku Iroha: Home Sweet HomeMangaHana-Saku Iroha 18%\nYuuko NISHItraits: FemaleBlack HairTagsHigh School StudentHuge BreastsKansai DialectTeenagerAnime+A-ChannelA-ChannelA-Channel + smileMangaA-Channel12...443444445446447448449450451452...934935


Bakkafrost fik 335 millioner i overskud i første kvartal 2017 - FiskerForum.dk\nUdgivet af FiskerForum den 29-05-2017 · info@fiskerforum.dk\nVirksomheden oplyser ifølge www.in.fo, at første kvartal var en begivenhedsrig periode. I januar startede en ny forædlingsafdeling op i de nye produktionsfaciliteter i Glyvrar, Færøerne. Samtidig blev virksomheden udfordret på grund af sygdommen ILA, der ramte visse opdrætsområder. Her har Bakkafrost sammen med myndighederne fuldt udviklingen nøje, hvilket blandt andet førte til, at al fisk i de ramte områder straks blev fjernet og slagtet, da mistanken om sygdom var blevet bekræftet.\nDet økonomiske resultat for Bakkafrost for første kvartal 2017 blev på 335 millioner kroner - sammenlignet med 254 millioner kroner for samme periode sidste år. Ser man nøjere på tallene, så præsterede fiskeopdræt et overskud på 373 millioner kroner sammenlignet med 261 millioner kroner samme periode sidste år.\nDer blev i første kvartal slagtet mere laks end samme periode sidste år, og værdien var desuden pænt højere end i 2016.\nFærdigvarer gav et minus\nIndenfor færdigvarer ser det dog knapt så godt ud for Bakkafrost. Her gav produktionen et underskud på 53 millioner kroner de første tre måneder sammenlignet med et minus på 25 millioner kroner samme periode sidste år. Fiskemel, olie og foder gav et overskud på 45 millioner kroner mod 69 millioner i 2016.\nBakkafrost havde ved udgangen af 1. kvartal en nettogæld på 459 millioner kroner. Værdien på ubenyttede kreditter var på 826 millioner kroner. Solvensgraden var 69 procent.