Andelsbasen.dk. Økonomisk Analyse. De 100 største foreninger i Hovedstadsområdet. Udgivet: 21. november PDF\nAndelsbasen.dk. Økonomisk Analyse. De 100 største foreninger i Hovedstadsområdet. Udgivet: 21. november 2011\nDownload "Andelsbasen.dk. Økonomisk Analyse. De 100 største foreninger i Hovedstadsområdet. Udgivet: 21. november 2011"\n1 Andelsbasen.dk Økonomisk Analyse De 100 største foreninger i Hovedstadsområdet Udgivet: 21. november 2011 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, København K 2011, Andelsbasen.dk\n2 Indhold 1 Introduktion til rapporten Baggrund for rapporten Hvem er Andelsbasen.dk Datagrundlag Gruppering baseret på solvens De formuestabile De stabile De konsoliderende De spekulative De truede Sammenfatning Formueforhold Valg af vurderingsmetode Udvikling i gæld Afdragsprofiler Renteswaps Boligafgiftens udvikling Udvikling i restancer til foreningen Vedligeholdelsesgrad Vedligeholdelsesgrad Indtægtsgrundlag Andre forhold Anvendte vurderingsmetoder Anskaffelsessum Valuarvurdering Offentlig vurdering Interessekonflikter Konklusion Vedligeholdelse Valuarvurdering Appendiks A Definitioner Appendiks B Listning af foreninger i rapporten , Andelsbasen.dk 2\n3 1 Introduktion til rapporten Andelsbasen.dk s analyse viser at økonomien i de 100 største andelsboligforeninger generelt er god. De fleste foreninger er velpolstrede og kan klare selv store fald i ejendomspriserne uden at blive truede på deres eksistens. Men for et mindre antal af foreninger ser fremtiden dog ikke lys ud. For den enkelte andelshaver kan situationen være helt anderledes. Ser vi på privatøkonomien for andelshavere med store banklån vil et fald i ejendomsvurderingen og derved også i andelsboligens værdi kunne betyde at de bliver teknisk insolvente. For at afbøde disse fald helt eller delvist viser analysen, at en del foreninger har foretaget regnskabstekniske ændringer, såsom at flytte hensættelser til vedligeholdelse over på egenkapitalen, for at fastholde en høj andelskrone. Analysen viser, at en del foreninger i flere år har været underfinansierede gennem en uhensigtsmæssig tæring på foreningens værdier. Nu står foreningerne overfor større stigninger i boligafgiften, da foreningens tidligere værdier nu er borte. Underfinansieringen er f.eks. sket ved frasalg af lejligheder, hvor provenuet ikke er blevet brugt på nedbringelse af gæld, men til at holde boligafgiften nede. Et ofte debatteret emne er andelsboligforeningernes vedligeholdelsesgrad. Rigtigt mange foreninger har i de seneste år slanket budgettet til vedligeholdelse for at holde boligafgiften nede. Foreningerne har et efterslæb på vedligeholdelse som vil medføre store stigninger i boligafgiften og eventuelt kræve optagelse af lån med deraf følgende fald i andelskronen. Stigningen i boligafgiften, forøgelsen af belåningen samt den manglende vedligeholdelse i en årrække gør ikke andelsboligen mere salgbar. Dette er prisen for det kortsigtede fokus på andelshavernes personlige økonomi og lav boligafgift frem for det langsigtede mål at sikre den fælles økonomi, ejendommen og foreningen. Flere foreninger kan stå overfor større stigninger i boligafgiften, hvis ikke de får ændret deres økonomi- og risikostyring. Finansieringen med afdragsfrie lån og lån med variabel rente er i en del foreninger sket uden skelen til risiko eller reduktion af/afbetaling på gæld. Det betyder på sigt en fremtidig forøgelse af boligafgifter og større risiko for fald i andelsboligens værdi og den personlige formue. Lånetyperne medfører at fremtidens andelshavere betaler for de nuværende andelshaveres manglende vilje/evne til at sikre foreningens eksistens på sigt. Lån med rentetilpasning har stor negativ betydning for foreninger, hvor økonomien i forvejen er presset der er simpelthen ikke det nødvendige økonomiske råderum til at afbøde effekten af eventuelle rentestigninger. Samtidigt afdrager disse foreninger oftest ikke på gælden, hvilket betyder at de skubber en stor regning foran sig. Andelsbasen.dk merner at det bør være bestyrelsens langsigtede mål primært at sikre 3 forhold i foreningen: stabil andelskrone, stabil drift og langsigtet vedligeholdelse af ejendom(me). Analysen viser at disse mål langt fra er blevet opfyldt af mange af andelsboligforeningernes bestyrelser. 2011, Andelsbasen.dk 3\n4 1.1 Baggrund for rapporten Rapporten er lavet med udgangspunkt i 100 af de største foreningers regnskaber i 2008 og Foreningerne er placeret i hovedstadsområdet og udvalgt fra listen af foreninger vi har regnskaber fra i Foreningernes størrelse er målt efter antal boliger i foreningerne. For nogle af foreningerne har vi ikke regnskaber fra begge år. Udgangspunktet for klassifikationen af foreningernes formue er den offentlige vurdering. Grunden til at vi tager denne vurdering er, at vi betragter den som det bedste grundlag for sammenligning af foreningerne. Man kan argumentere for at bruge en valuarvurdering eller foreningernes egne værdiansættelser, men dette vil give et meget uens grundlag for sammenligningen. Analysen kan ikke benyttes til en egentlig værdiansættelse af den enkelte forening. 1.2 Hvem er Andelsbasen.dk Andelsbasen.dk er Danmarks eneste uafhængige analysevirksomhed, som indsamler og behandler data fra andelsboligforeninger til brug for banker, ejendomsmæglere, andelsboligforening, medier og andre interessenter i markedet. Vores målsætning er at skabe et gennemskueligt andelsboligmarked gennem oplysning af og samarbejde med andelsboligforeningerne og deres interessenter. Andelsbasen.dk inddeler andelsboligforeninger i 5 grupper efter solvensgrad. Grupperingen har til formål, at forenkle køberens valg i forhold til andelsboligforeningernes økonomiske forhold såsom formue, gæld, vedligeholdelse osv. Andelsbasen.dk s udgangspunkt er at give overblik over værdierne i andelsboligforeningerne. 1.3 Datagrundlag Andelsbasen.dk indsamler løbende regnskabsdata fra alle andelsboligforeninger i Danmark. Det er dog ikke altid muligt for Andelsbasen.dk at få de nødvendige regnskaber eller oplysninger om lån. Af de 100 foreninger i denne rapport har Andelsbasen.dk regnskaber fra alle 100 foreninger for 2010 og regnskaber fra 2008 fra 61 foreninger. For enkelte foreninger er 2011 regnskabet brugt for 2010 og tilsvarende 2009 brugt for 2008 da regnskabsperioden primært dækker året før. Andelsbasen.dk har 3 eller flere års regnskaber fra ca. halvdelen af foreningerne. Andelsbasen.dk har baseret gæld på låneinformationer i regnskaberne for alle foreninger. Der er ikke foretaget detaljerede analyser af gældsforhold. I de tilfælde hvor der åbenlyst forekommer information om gældens værdi er denne benyttet i de andre tilfælde er foreningens opgivelse blevet benyttet. Oplysningerne om foreningens gæld er optaget til kursværdi. Andelsbasen.dk har i denne rapport ikke taget hensyn til om andelsboligforeningernes regnskaber er i overensstemmelse med de regnskabsgrupperinger som normalt anvendes af 2011, Andelsbasen.dk 4\n5 Andelsbasen.dk. Eksempelvis er der stor forskel fra revisor til revisor på der betragtes som vedligeholdelse. Andelsbasen.dk har ukritisk accepteret revisors valg. I flere tilfælde stemmer antallet af kvadratmeter ikke overens mellem foreningens oplysninger og foreningens BBR-dokument. Andelsbasen.dk har i de tilfælde det er oplyst, benytte foreningens oplysninger til vores beregninger. Kvaliteten af informationerne i regnskaberne er meget varierende. Det svinger fra at være meget brugbare til analyse til at være utilstrækkelige til at få et overblik over foreningens økonomi. For sidstnævnte betyder det at man som interessent må udbede sig flere oplysninger fra foreningen, for at få et fuldt overblik over økonomien. Specielt oplysninger som relaterer til gældsforhold er i nogle foreninger udeladt eller meget begrænsede. 2011, Andelsbasen.dk 5\n6 2 Gruppering baseret på solvens I dette afsnit vil vi beskrive de fem grupper vi har placeret andelsboligforeningerne i. Grupperingen er baseret på et solvenskriterium beregnet som forholdet mellem gæld og andelsboligforeningens egenkapital ved brug af den offentlige vurdering. Hensættelser er ikke medtaget i solvensberegningen. Grupperingen er simpel og bruges til at lette sammenligningen af foreningerne. Vi baserer diskussionerne i analysen på basis af generelle kendetegn i de enkelte grupper ikke på enkelte foreningers data. Andelsboligforeningens egenkapital (EK) er i denne analyse beregnet som den offentlige vurdering fratrukket andelsboligforeningens gæld. Andelsboligforeningens solvens er beregnet som egenkapitalen delt med den offentlige vurdering. Jo større egenkapital des højere solvensgrad. Negativ solvensgrad betyder negativ egenkapital - hvis andelsboligforeningens værdier opgøres til den offentlige vurdering. Grupperingen giver et hurtigt billede af en forenings økonomiske beredskab uden dog at være den eneste faktor, der afgør om en forening klare sig godt eller dårligt. Solvensen er i dette dokument beregnet på to måder: (1) Andelsbasen.dk s beregning af egenkapital iht. den offentlige vurdering uden hensættelser og (2) foreningens opgørelse af egenkapital. ( ) ( ) Grupperingen af andelsboligforeningerne baseret på solvensgraden er angivet i denne tabel. Gruppe Solvens Formuestabil >90% Stabile 70%-90% Konsoliderende 50%-70% Spekulativ 25%-50% Truet <25% Bruges Andelsbasen.dk s beregning af solvensgrad er der en mindre del af froeningerne, der har en negativ solvensgrad og derfor har mindre værdi end gæld i henhold til den offentlige 2011, Andelsbasen.dk 6\n7 vurdering. Der er ingen andelsboligforeninger med negativ solvensgrad, hvis andelsboligforeningens egne tal bruges. Grupperne i grupperingen er delt ind i farvekoder og er beskrevet i nedenfor. De andelsboligforeninger hvor Andelsbasen.dk ikke har informationer om gældsforhold er andelsboligforeningen ikke placeret i en gruppe dette er kun aktuelt for De formuestabile Ældre foreninger kendetegnet ved formuestabilitet, opsparing og langsigtet drift og vedligeholdelse. Andelsboligforeningerne har opbygget en tradition for hvordan driften bør afvikles. Boligafgiften er stabil og følger i de fleste foreninger samfundsudviklingen. Andelsboligforeningerne er finansieret med fastforrentede lån med afdrag og benytter sig sjældent af kassekreditter som langsigtet finansiering. Vedligeholdelsen sker løbende og i mange tilfælde bliver ikke afholdte omkostninger til vedligeholdes hensat til fremtidige udgifter herved opbygges en regnskabsmæssig hensættelse til vedligeholdelse. Undersøgelsen indeholder 14 foreninger i denne gruppe. Kendetegnende for foreningerne i denne gruppe er: Foreningerne er normalt over 25 år gamle Foreningerne er godt administrerede. Foreningerne har få eller ingen indtægter udover boligafgiften Andelskronen er baseret på offentlig vurdering eller en moderat valuarvurdering. Boligafgiften og andelskronen har kun mindre udsving. Der er afdragsprofil for foreningens gæld. 2.2 De stabile Yngre andelsboligforeninger med samme værdier og kendtegn som de formuestabile andelsboligforeninger. De Stabile andelsboligforeninger har de seneste 20 år arbejdet aktivt for at blive formuestabile godt hjulpet af konjunkturerne. De er dog stadig sårbare overfor større vedligeholdelsesprojekter, da de ikke har foretaget de nødvendige reservationer. Hensættelser til vedligeholdelse og værdiforringelser er udpræget i denne gruppe. Foreningerne er primært finansieret med en blanding af længere lån med variabel rente og lån med fast rente. Der afdrages på hovedparten af gælden. Undersøgelsen indeholder 48 foreninger i denne gruppe. Kendetegnende for foreningerne i denne gruppe er: 2011, Andelsbasen.dk 7\n8 Hovedparten af de store foreninger tilhører denne gruppe Størstedelen af disse foreninger er stiftet før de store prisstigninger i 00 erne. Foreningerne har nydt godt af de stigende ejendomspriser og brugt det konstruktivt. Flere af andelsboligforeningerne må i de kommende år forvente stigende boligafgifter, hvis renten på de variabelt forrentede lån stiger. 2.3 De konsoliderende Yngre foreninger med manglende fokus på formuestabilitet, men med fordel af de store prisstigninger på boligmarkedet siden stiftelsen. De konsoliderende blev stiftet i samme periode som de stabile, men har i dag langt mere gæld. En af hovedårsagerne skal findes i at gruppen ikke hensætter til vedligeholdelse i tilstrækkelig grad. Større byggeprojekter, bliver primært finansieret med lånte penge. Byggeprojekterne er primært vedligeholdelse og giver derved et fald i andelskronen. Gruppen benytter oftere risikofyldte lånetyper, uden afdrag og med variabel rente. Valget af disse lånetyper sker oftest for at holde boligafgiften lav. Undersøgelsen omfatter 23 foreninger i denne gruppe. Kendetegnende for foreningerne i denne gruppe er: Størstedelen af disse foreninger er stiftet i 90 erne. Foreningerne har haft fokus på at have en lav boligafgift, frem for at styrke andelskronen. Foreningerne vil i de kommende år få større stigninger i boligafgiften end markedsniveauet, hvis renten stiger på rentetilpasningslån, og når afdrag på de afdragssfrie lån påbegyndes. Foreningerne er sårbare overfor større renoveringsprojekter, da der sjældent er tilstrækkelige hensættelser til at dække omkostningerne i projektet. Foreningerne i denne gruppe er mere risikovillige ved valg af lånetyper end flertallet af foreninger generelt. 2.4 De spekulative Foreninger der søger alternative måder at holde boligafgiften nede eller styrke egenkapitalen. I disse foreninger er der oftest fokus på den enkelte andelshavers privatøkonomi frem for foreningens samlede økonomi. Gruppen er uhomogen. Den består af foreninger som kunne have været (formue-) stabile, men har valgt at bruge friværdien i ejendommen til eksempelvis udlån til andelshaverne, at bygge tag-lejligheder eller andre projekter som foreningerne forventer at kunne få ekstra indtægter fra. 2011, Andelsbasen.dk 8\n9 Risikoen for fald i andelsværdi eller kraftige udsving i boligafgiften er i disse foreninger betydelig, pga. fokus på andre ting end drift af andelsboligforeningen. Undersøgelsen omfatter 7 foreninger. Kendetegnende for denne grupper er: Meget uhomogen. Stort fokus på lav boligafgift for medlemmerne Flere tilfælde af aktiviteter der ikke normalt relaterer til drift af en andelsboligforening. Betydelig risiko for ændringer i boligafgift og andelskrone. 2.5 De truede Helt nye foreninger, der ofte er stiftet på meget spinkelt økonomisk grundlag. Forudsætningerne for deres drift er bygget på primært tre finansieringskilder boligafgift, lejeindtægter og frasalg af lejeboliger. Samtidig hænger budgetterne kun sammen pga. forventede frasalg af lejeboliger. Ses bort fra disse frasalg har foreningerne massive underskud på driften. Da det private ejendomsmarked er faldet drastisk, kan værdien af foreningens aktiver ikke fastholdes på niveauet ved stiftelsen. Foreningerne kæmper stadig for at fastholde værdien af andelskronen, da de bl.a. skal frasælge lejeboliger for at få budgettet til at hænge sammen eller fordi andelshaverne har store private gældsposter med boligen som sikkerhed. Fastholdelsen af værdien sker praktisk ved at benytte anskaffelsessum eller en valuarvurdering som vurderingsmetode. Vi ser betydelige træk på kassekreditter og der afdrages ikke på prioritetsgæld. Vedligeholdelsen er samtidigt væsentligt mindre i denne gruppe sammenlignet med de andre grupper. Undersøgelsen omfatter 8 foreninger. Kendetegnende for denne gruppe er: Stiftet på toppen af boligmarkedet i 00 erne Har ingen afdragsprofil for gælden. Boligafgiften stiger mere end markedet generelt, hvis renten stiger på rentetilpasningslån, og når foreningen skal begynde at afdrage på afdragsfire lån. Her finder vi den største udbredelse af swap-kontrakter. Lav vedligeholdelsesfaktor. 2011, Andelsbasen.dk 9\n10 2.6 Sammenfatning Fordeling på klasse i Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Andelsbasen.dk Foreningerne På grafen overfor viser vi fordelingen for 2010 af andelsboligforeninger i de 5 grupper efter henholdsvis Andelsbasen.dk s beregning og andelsboligforeningernes egne oplysninger. Opdelingen af andelsboligforeningerne i de fem grupper gør det muligt at sammenligne to foreninger let. De kendetegn analysen viser for foreningerne i de enkelte grupper er så stærke at kun få foreninger afviger fra disse kedetegn i den gruppe de er placeret i. Der er mange parametre, der er med til at definere det samlede billede af en forening. Derfor ser vi også at der er forskel på Andelsbasen.dk s gruppering og foreningernes egen gruppering. Dette skyldes i højere grad hensættelser i regnskaberne end valg af vurderingsmetode. 2011, Andelsbasen.dk 10\n11 3 Formueforhold En andelsboligforenings formue er værdien af de ejendomme foreningen ejer. Formuen reduceres med gælden i foreningen og de regnskabsmæssige og tekniske hensættelser. Værdien af foreningens ejendomme kan fastsættes efter flere forskellige metoder. I analysen er opgørelsen af foreningernes formueforhold baseres på den offentlge vurdering som vurderingsmetode. Foreningernes formueforhold er kun ændret betydeligt for de truede foreninger i perioden 2008 til For de truede foreninger er der sket en forværring. Det skyldes primært brugen af renteswaps kombineret med fald i den offentlige vurdering. Et negativt tal i grafen nedenfor betyder, at der er mere gæld i foreningen, end der er værdi baseret på den offentlige vurdering. Derfor har disse foreninger en negativ egenkapital og dermed negativ solvensgrad i Andelsbasen.dk s beregninger. De truede foreninger må benytte sig af andre vurderingsmetoder end den offentlige vurdering såsom anskaffelsessum eller valuarvurdering for at opnå en positiv andelskrone. Der kan være gode grunde til at benytte en anden vurderingsmetode end den offentlige vurdering, men for de truede foreninger skal man dog være klar over at værdierne kan være opskruede. I de truede foreninger vil andelskronen være særdeles påvirkelig af prisudviklingen på boligmarkedet generelt og renteudviklingen i særdeleshed. 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% -20,0% Solvens ift. offentlig vurdering Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede ,9% 78,4% 61,9% 37,5% -13,2% ,1% 80,9% 61,9% 36,9% -10,0% Udviklingen i solvensgrad fra 2008 til Beregningen er foretaget udfra den offentlige vurdering uden at medregne hensættelser. Blandt de truede foreninger er der en udbredt brug af vurderingsmetoden baseret på anskaffelsessummen af foreningernes ejendomme. Dette bruges normalt af foreninger hvor den offentlige vurdering eller valuarvurderingen ikke kan dække gæld inklusive negative virkninger af renteswaps. 2011, Andelsbasen.dk 11\n12 Analysen viser at når man kalkulerer foreningernes formue baseret på den offentlige vurdering så er der flere truede foreninger med mere gæld end der er værdier. For foreningerne i de andre grupper er der ikke andet at bemærke end at formueforholdene stort set er uændrede fra 2008 til Valg af vurderingsmetode Andelsboligforeninger i denne analyse anvender en af de tre vurderingsmetoder, der er angivet nedenfor. Der findes andre metoder, men de bruges yderst sjældent eller slet ikke. I kapitel 7 Andre forhold gennemgår vi de anvendte vurderingsmetoder i detaljer: Anskaffelsessum Valuarvurdering Offentlig vurdering Vurderingen baseres på anskaffelsessummen af foreningens ejendomme med stiftelse af foreningen. Vurderingen baseres på en ekstern valuars vurdering af markedsværdien af foreningens ejendomme, hvis de skulle sælges som udlejningsejendomme. Vurderingen baseres på den offentlige vurdering af foreningens ejendomme. Metodevalget er afgørende for beregningen af andelsboligforeningens egenkapital og dermed andelskronen. Andelskronen fastsætter den øvre grænse for salgsprisen på en andelsbolig. I vores data for metodevalg kan vi se at der er en tendens til at skifte fra offentlig vurdering til valuarvurdering eller anskaffelsessum for at bevare andelskronens værdi. Dette gælder alle grupper, men er meget udbredt i de spekulative og truede foreninger. Skiftet viser, at der i foreningerne er et internt pres for at holde andelskronen oppe eller for de truedes vedkommende et eksternt pres kommende fra faldende valuarvurderinger og stigende negative konsekvenser fra rentefølsomme lånetyper. 40 Metodevalg Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Off. Vurdering Valuar vurd Anskaffelsessum Andelsboligforeningernes metodevalg fordelt på de enkelte grupper i , Andelsbasen.dk 12\n13 Metodevalg Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Off. Vurdering Valuar vurd Anskaffelsessum Andelsboligforeningernes metodevalg fordelt på de enkelte grupper i Når det kommer til metodevalg kan de enkelte andelshaveres økonomi spille en vigtig rolle. Er der overvejende gamle andelshavere med små eller ingen lån i deres boliger og har disse andelshavere ingen planer om at flytte, så er der intet eller kun et moderat pres i foreningen for at få øget andelskronens værdi. Er der derimod overvejende nye andelshavere i foreningen, hvoraf mange har lånt store beløb for at komme ind i foreningen, er der et kraftigt pres for at holde andelskronen høj. Dette skyldes altså andelshavernes privatøkonomiske interesser foreningens langsigtede drift bliver altså nedprioriteret. Metodevalget har ingen direkte betydning for foreningens muligheder for at optage lån. Långivere til andelsboligkøbere (og andelskøberne selv) bør dog vurdere om der er værdier i foreningen, der modsvarer værdiansættelsen i regnskabet dette gælder også for den offentlige vurdering. Vi har endnu ikke set, at banker, som yder lån til de enkelte andelshavere, systematisk har haft fokus på, at foreningernes værdier kan have ændret sig i forhold til tidspunktet da lånet blev givet. Et øget fokus på dette vil kunne medfører stigende renter for den enkelte andelshaver, da risikoen i bankens engagement er øget. Omvendt vil en positiv økonomisk udviklingen kunne give øget økonomisk råderum for den enkelte andelsbolighaver, såfremt banken revurderer engagementet. 3.2 Udvikling i gæld Selvom den samlede gæld i andelsboligforeningerne har været stigende så viser Andelsbasen.dk s beregninger at stigningen generelt er sket i de foreninger, der i forvejen har en stor gæld. En del af udviklingen i gæld skyldes de negative virkninger af renteswaps. På grund af de markante fald i renten har foreningerne med disse lånetyper oplevet en kraftig stigning i deres gæld. 2011, Andelsbasen.dk 13\n14 Kroner I grafen nedenfor har Andelsbasen.dk beregnet foreningernes samlede gæld i forhold til samlede antal kvm. Dette tal er vigtigt når man skal beregne den egentlige pris for en andelsbolig, da denne foreningsgæld i princippet overtages af køber. Ser man f.eks. på den gennemsnitlige gæld pr. kvm for de truede foreninger overtager en køber af 100 kvm bolig en foreningsgæld på 1,41 mio kroner. Dette beløb skal ligges til købsprisen for andelen for at give et sammenligneligt prisniveau ift. ejerboligmarkedet eller andre andelsboliger. Sammenlignet med en gennemsnitlig 100 kvm bolig i en formuestabil forening overtager, køber foreningsgæld for kun kroner Gæld pr. KVM Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Gennemsnitlig gæld pr. kvadratmeter bolig fordelt på de forskellige grupper for årene 2008 og Ved et andelsboligsalg oplyses disse tal sjældent i tilstrækkelig grad. Det er derfor ikke muligt for køber at lave en egentlig sammenligning af prisen på forskellige andelsboliger eller sammenligne disse med priserne på ejerboligmarkedet. Tallene viser hvor stor forskellen er på gælden i formuestabile foreninger sammenlignet med de andre foreninger. Risikoen, der er forbundet med gældens størrelse, bliver andelsboligkøberen kun sjældent gjort opmærksom på. Især i de spekulative og truede foreninger overtager man ved boligkøb samtidig en stor foreningsgæld. Grafen viser med al tydelighed, hvorfor priserne på andelsboliger er svære at sammenligne når oplysninger om foreningsgæld ikke fremgår klart af salgsdokumenterne. Kritikere vil hævde at gælden er et udtryk for et øjebliksbillede af foreningens økonomi, fordi den bygger på kursudviklingen i rentemarkederne og at en køber af andelsboliger i de allermest rentefølsomme foreninger bør ske til dagkurs. Vi kan være tilbøjelige til at give kritikerne ret. Det skyldes at muligheden for insiderviden i høj grad er til stede. Udsvingene på en forenings værdi kan være store sammenlignet med værdien ved sidste regnskabs afslutning. 2011, Andelsbasen.dk 14\n15 Procent i klasse 3.3 Afdragsprofiler En afdragsprofil er den plan foreningen pt. har for afbetaling af gæld. Vi måler afdragsprofilen som andelen af den samlede gæld der afbetales på. Betales der således af på al gæld er afdragsprofilen 100%, mens foreninger der slet ikke afdrager på gæld har en afdragsprofil på 0%. Nedenfor er vist fordelingen af afdragsprofiler på de forskellige grupper. Det er påfaldende at de mest forgældede foreninger samtidig er de foreninger som ikke afdrager på gælden. Sammenholdes afdragsprofilen med solvensgrafen fra tidligere tegner der sig et billede af en række foreninger som har en stor gæld, som ikke bliver afdraget. Der gøres næsten intet for at afdrage på gældsbyrden i disse foreninger. 100,0% Afdragsprofil ,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Formue Stabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede 100% 78,6% 70,8% 36,4% 28,6% 0,0% 50-99% 7,1% 16,7% 27,3% 42,9% 0,0% 1-50% 7,1% 4,2% 36,4% 14,3% 33,3% 0% 7,1% 8,3% 0,0% 14,3% 66,7% Andelsboligforeningernes afdragsprofiler i Afdragsprofilerne er defineret som andelen af gælden der afdrages på. Afdragsprofilerne er opgjort procentvis indenfor hver gruppe. Da der i fremtiden vil komme udgifter til vedligeholdelse og udskiftninger på ejendommene, som ejes af de mest forgældede foreninger, kan de manglende afdrag på gæld betyde at foreningerne får problemer med at finansiere disse udgifter gennem yderligere lån. Hvilke konsekvenser det kan have for disse foreninger er op til andelshaverne, men krav om ekstraordinære indskud fra andelshavere, kraftig forøgelse af boligafgift, dårlig vedligeholdelse eller decideret konkurs er blandt de mulige følger. 3.4 Renteswaps Et meget omdiskuteret finansieringsprodukt til andelsboligforeninger er aftaler om renteswaps. For andelsboligforeningers vedkommende er renteswaps en aftale mellem foreningen og et pengeinstitut om at bytte et variabelt forrentet lån til et fast forrentet lån i en fast periode. Det er ikke indenfor rammerne af denne rapport at analysere om renteswaps er gode eller dårlige for foreninger. Produktet er mest udbredt blandt de foreninger som har stor gæld. 2011, Andelsbasen.dk 15\n16 Samtidig skal det bemærkes at virkningen af renteswaps skal modregnes foreningens egenkapital med mindre foreningen anvender anskaffelsessum som metodevalg. Vi kan i analysen se at renteswaps har en stor negativ konsekvens for de foreninger, der i forvejen har stor gæld. Valget af renteswaps er oftest foretaget for at holde boligafgiften stabil, men konsekvenserne har været at der er sket store fald i egenkapitalen og dermed andelskronen. Dette skyldes at der har været et kortsigtet fokus på boligafgift og ikke på formuestabilitet. Nedenfor viser vi den procentvise fordeling af swapaftaler i de enkelte klasser. 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Swapaftale 2010 Formue Stabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Swapaftale 7,1% 18,8% 21,7% 28,6% 62,5% Fordelingen af aftaler om renteswaps på de forskellige grupper i Fordelingen er opgjort procentvis indenfor hver gruppe. For en del af de nystiftede foreninger har vi set at renteswaps er kombineret med trappelån en aftale hvor renten på lånet stiger en lille smule hvert halvår. Logikken bag aftalen er, at foreningen efterhånden får solgt overskydende lejeboliger fra, så der kan afdrages på gælden og der derfor bliver flere til at betale de øgede udgifter til renter på den resterende gæld. Det har dog i de fleste tilfælde vist sig at planerne for frasalg af lejeboliger har været alt for optimistiske fraflytning fra ofte billige lejeboliger har været langt mindre end forventet. Desuden har de negative konsekvenser af swapaftalen og trappelånet reduceret værdien af de lejeboliger, der skulle sælges dyrt. I de fleste tilfælde er det forventede provenu ikke opnået. Aftaler om renteswaps, kan have sin berettigelse i de formuestabile foreninger men det er svært at se berettigelsen for foreningerne i de andre grupper, da renteswaps har alt for stor indflydelse på formuen. 2011, Andelsbasen.dk 16\n17 4 Boligafgiftens udvikling Sammenligningen og gennemgangen af boligafgiften er baseret på de 62 foreninger hvor vi har regnskaber fra både 2008 og Udvikling i boligafgift ,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Stigning ,1% 5,3% 7,0% 6,7% 4,2% Udviklingen i boligafgift fra 2008 til 2010 fordelt på de 5 grupper. Som det kan ses af grafen er der en moderat i stigning i boligafgiften i alle grupperne. Det skal bemærkes at stigningerne i boligafgiften næsten udelukkende kommer fra foreninger med byggeprojekter eller store ufinansierede vedligeholdelsesomkostninger. Det er interessant at sammenholde udviklingen i boligafgiften med grafen for solvens og afviklingen af gæld. Sammenholdes disse grafer ses det at de formuestabile og stabile foreninger har forsat med at afdrage på deres gæld, mens de spekulative og truede foreninger har opnået lave stigninger i boligafgiften på bekostning af afdrag på gælden. Vi forventer derfor at boligafgiften vil forsætte med at være på samme niveau for de formuestabile og stabile foreninger, mens boligafgiften på et tidspunkt vil stige betydeligt for de spekulative og truede foreninger. Af grafen for udviklingen i boligafgiften pr. kvm fra 2008 til 2010 kan det ses at især de spekulative foreninger holder boligafgiften lav. Forholdene hos de spekulative foreninger er for varierende til at kunne sige noget generelt om årsagen, men tendensen i grafen viser dog at boligafgiften for disse foreninger er betydeligt lavere end forventet og har potentiale for kraftige stigninger såfremt foreningernes tiltag for at holde boligafgiften lav slår fejl. 2011, Andelsbasen.dk 17\n18 Boligafgift/KVM 2008 og 2010 Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Boligafgiften pr. kvadratmeter i 2008 og 2010 fordelt på de 5 grupper. Ser man på forskellene i boligafgiften indenfor de enkelte grupper kan det ses at der kan være store udsving i boligafgiften. Udsvingene kan bero på mange forskellige ting, eksempelvis beliggenhed, installationer i foreningen, graden af afdrag på gæld, osv Min og ma boligafgift 2010 Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Mindste boliafg./kvm Største boliafg./kvm Spredningen i boligafgift pr. kvadratmeter i 2010 fordelt på de 5 grupper. Vi ser, at flere af foreninger har benyttet sig af reglerne om at måtte viderelåne prioritetsgæld til andelshaverne. Herved opnår andelshaverne retten til rentefradrag, mens foreningen løber en kreditrisiko på den enkelte andelshaver. Metoden er samtidig med til at nedbringe boligafgiften. Dette er især gældende blandt de spekulative foreninger, hvor vi ser en meget stor forskel i boligafgiften og hvor boligafgiften samtidig virker lavere i forhold til det forventede. 2011, Andelsbasen.dk 18\n19 Min og ma boligafgift 2008 Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Mindste boliafg./kvm Største boliafg./kvm Spredningen i boligafgift pr. kvadratmeter i 2008 fordelt på de 5 grupper. 4.1 Udvikling i restancer til foreningen Datagrundlaget for beregning af restancer er begrænset. Det skyldes primært at ikke alle foreninger oplyser om restancer i regnskabet i tilstrækkelig grad eller har restanceposter placeret under andre poster i regnskabet. 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Restancer på boligafgift 2010 Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Restancer 0,89% 1,80% 2,66% 1,48% 4,32% Restancer på boligafgiften i 2010 fordelt på de 5 grupper. Vi kan se at restancerne i foreningerne stiger når solvensen falder. Det er yderligere med til at presse de gældstunge foreninger på likviditeten. Igen træder de spekulative foreninger frem med et brud på tendensen. Vi har ikke nogen entydig forklaring på dette. 2011, Andelsbasen.dk 19\n20 Hvad grafen ikke viser er, at der er tendens til stigende restancer i foreningerne. Restancerne hvor de er kendte er fordoblet fra 2008 til Restancerne kan være et forvarsel for fremtidige generalforsamlinger, hvor pressede andelshaveres personlige økonomiske interesser kan blive vægtet højere end foreningens behov. De billigste men sjældent de bedste løsninger vil blive valgt og regningen skubbet videre til efterfølgende år. Den årlige generalforsamling kan i slemme tilfælde blive meget ubehagelig, da nødvendige stigninger i boligafgift kan tvinge de økonomiske svageste ud af foreningen. Vi har oplevet generelforsamlinger med skænderier, trusler, gråd og hvor andelshavere har smidt håndklædet i ringen og er gået i betalingsstandsning med økonomiske konsekvenser for hele foreningen til følge. 2011, Andelsbasen.dk 20\n21 5 Vedligeholdelsesgrad Tallene for vedligeholdelse er baseret på en ukritisk accept af foreningernes angivelser af beløb til vedligeholdelse samt hensættelser til fremtidig vedligeholdelse. Tallene dækker over stor varians i foreningernes definitioner af vedligeholdelse fra energimærkingsordninger, administrationshonorarer, graffitiafrensning, renteudgifter til egentlige reparationer og vedligeholdelsesopgaver på ejendommen og installationerne. Desuden er der en række foreninger, hvor dele af vedligeholdelsen er blevet aktiveret og derfor ikke fremgår som vedligeholdelse i regnskabet, men som opskrivning af ejendommens værdi. Nedenfor er vist det vægtede gennemsnit af vedligeholdelsen pr. KVM over 5 år. Vedligeholdelse pr. KVM over 5 år Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Gennemsnit Vægtet gennemsnit af vedligeholdelse pr. kvadratmeter fordelt på de 5 grupper. Samlet bruger foreningerne 117 kroner pr. KVM på vedligeholdelse om året. Vi kan af grafen se at især de truede foreninger bruger mindre på vedligeholdelse end de andre foreninger. Det er derfor rimeligt at antage at disse foreninger skubber større vedligeholdelsesomkostninger ud i fremtiden. De truede foreninger har en manglende vedligeholdelse på 16% ift. gennemsnittet. Dette svarer til et helt års manglende vedligeholdelse hvert 6. år. Sammenholdes informationerne om vedligeholdelse med informationerne om afdrag på gæld og solvens er det meget uheldigt at de truede foreninger skubber denne pukkel foran sig. Som tidligere beskrevet kan dette have store konsekvenser for de truede foreninger medførende stigende boligafgifter, øget gældsættelse med fald i andelskronen, krav om ekstraordinære indskud fra andelshavere eller i værste fald konkurs. 2011, Andelsbasen.dk 21\n22 Tendensen på tværs af alle foreningerne er at de velstillede foreninger har løbende vedligeholdelse og hensættelser til fremtidig vedligeholdelse, mens de dårligere stillede foreninger tager vedligeholdelsen i klumper. For den sidste gruppe giver dette store udsving i vedligeholdelsen samt medfølgende stigninger i boligafgifter og gældsættelse. Derfor skal man som andelsboligkøber være opmærksom på at en lav boligafgift kan skyldes en lav vedligeholdelsesgrad, som senere vil udløse boligafgift stigninger for at udjævne den manglende vedligeholdelse. 5.1 Vedligeholdelsesgrad Vi er i analysen kommet frem til at gennemsnittet for vedligeholdelse blandt de 100 største foreninger er på 117 kr. pr. kvm. pr. år. Dette tal er en del over det som har været den gængse tommelfingerregel blandt administratorer og revisorer. Mange foreninger kan derfor blive nødt til at revurdere niveauet for vedligeholdelse af ejendomme for at undgå ekstraordinære store vedligeholdelsesomkostninger i fremtiden. Vi har også konstateret at hensættelser til vedligeholdelse bliver tilbageført for at styrke egenkapitalen og dermed andelskronen. Her er fokus sat på de andelshavere, der ønsker at sælge, og dem med store lån i andelsboligen. Til gengæld er der ikke fokus på foreningens langsigtede drift. I vores analyse har vi også konstateret at manglende vedligeholdelse tit opfattes som ekstraordinært, altså kan det udefra se ud som om at udskiftning af tag, faldstammer eller en facaderenovering ikke har været forventet. Boligafgiften er således blevet holdt lav og andelskronen høj frem til renoveringen herefter er der så sket et spring i boligafgiften og et større fald i andelskronen, da foreningen ikke har hensat de nødvendige midler i forvejen. Mange foreninger har investeret i vedligeholdelsesplaner, men vi ser i flere tilfælde at de ikke er kommet til udtryk i foreningens regnskab. Ligeledes er ufinansieret vedligeholdelse gennem tekniske hensættelser udenfor regnskabet udbredt i mange andelsboligforeninger. Dette betyder at der ikke er sparet op til vedligeholdelsen på trods af hensættelserne og foreningen derfor må optage lån for at gennemføre projekterne. 2011, Andelsbasen.dk 22\n23 6 Indtægtsgrundlag Indtægtsgrundlaget for foreningerne viser at de formuestabile foreninger er de eneste foreninger, der ikke er eksponeret mod anden virksomhed end at drive andelsboligforening. Især foreninger i de to gældstunge grupper er særdeles eksponerede mod udlejning til private og erhverv. Som køber af en bolig i en af de to grupper, bliver man således også ejer af en andel i en udlejningsvirksomhed. I opgangstider kan udlejningsvirksomheden være en økonomisk fordel for foreningen, men tilsvarende vil udlejningsvirksomheden være en klods om benet i nedgangstider. Nedenfor viser vi indtægtsgrundlaget for foreningerne i 2010 som procent af de samlede indtægter på boligafgift og leje. 120,0% 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Indtægtsgrundlag 2010 Formuestabile Stabile Konsoliderende Spekulative Truede Boligafgift 97,9% 90,3% 86,3% 81,4% 83,7% Leje 1,9% 8,2% 11,3% 14,1% 12,7% Erhverv 0,3% 1,5% 2,4% 4,5% 3,6% Indtægtsgrundlaget for foreningerne i 2010 som procent af de samlede indtæægter på boligafgift og leje. Talene er fordelt på de 5 grupper. Risikoen omfatter ikke kun manglende salg men også at der kan forekomme tomgang (manglende lejeindtægter) i perioder. Den manglende indtægt fra udlejning vil falde tilbage til andelshaverne. Det har stor betydning for den økonomiske risiko ved en andelsbolig at foreningen har andre indtægter end boligafgiften. I de store ejendomme er det primært lejeboliger, mens vi ser en meget stor eksponering mod erhverv specielt i mindre foreninger. Der findes eksempler på andelsboligforeninger, hvor over 80% af indtægterne kommer fra udlejning af erhvervslokaler. 2011, Andelsbasen.dk 23\n24 7 Andre forhold 7.1 Anvendte vurderingsmetoder Vi vil i dette afsnit diskutere fordele og ulemper af forskellige vurderingsmetoder brugt af andelsboligforeninger. Først en hurtig gentagelse af hvad metoderne står for Anskaffelsessum Valuarvurdering Offentlig vurdering Vurderingen baseres på anskaffelsessummen af foreningens ejendomme ved stiftelse af foreningen med tillæg for omkostninger ved stiftelsen og senere forbedringer af ejendommen. Vurderingen baseres på en ekstern valuars vurdering af markedsværdien af foreningens ejendomme, hvis de skulle sælges i fri handel som udlejningsejendomme. Vurderingen baseres på den offentlige vurdering af foreningens ejendomme med tillæg for forbedringer af ejendommen foretaget efter sidste vurdering. Der findes andre vurderingsmetoder, men de er stort set ikke anvendt Anskaffelsessum Foreningen behøver ikke tage hensyn til kursudviklingen på finansiering. Derved kan mere spekulative finansieringsprodukter anvendes uden at påvirke egenkapitalen. Foreningen vil derfor næsten altid kunne opnå en positiv værdi for andelskronen, også i de tilfælde hvor foreningen er teknisk insolvent. I nogle få tilfælde er metoden benyttet af ældre meget sunde foreninger for at give nye andelshaver en billig bolig da anskaffelsessummen med nutidens øjne er meget lav. Her benyttes anskaffelsessummen af præcis modsat årsag end i nye foreninger nemlig for at holde andelskronen kunstigt lav mod kunstigt høj. Gælden er opgivet nominelt og ikke til kursværdi. Ligeledes er ejendommen optaget til kostpris og ikke den offentlige vurdering eller valuarvurderingen. Altså kræver det en beregning at finde den reelle markedsværdi af boligen. Normalt vil anvendelsen af anskaffelsessummen som metode gøre det svært for køber at vurdere den reelle værdi af boligen, der er sat til salg. Det er direkte et vurderingsprincip, der øger ugennemskueligheden ved handel med andelsboliger Valuarvurdering Foreningen kan få en vurdering af markedsværdien på ejendommen i fri handel som udlejningsejendom. I visse områder er denne vurdering betydeligt højere end den offentlige vurdering. En valuarvurdering bruges af foreningerne til at øge værdien af andelsboligerne i foreningen. Dette giver mulighed for højere salgspriser og højere belåning af andelsboligen for de enkelte andelshavere. 2011, Andelsbasen.dk 24\n25 Der er kun ringe kontrol og åbenhed omkring fastsættelse af vurderingen foretaget af valuarer. Andelsbasen.dk har set valuarvurderinger, der svinger fra at være under den offentlige vurdering til op mod 4 gange over den offentlige vurdering. Foreninger som benytter valuarvurdering, vil over tid risikere at få økonomisk svagere andelshavere da priserne på andelsboligerne bliver højere og andelshaverne derfor har større privat gæld. Desuden skal det bemærkes at en valuarvurdering ikke er garanti for at foreningens værdier er vurderet korrekt. Handelsprisen for andelsboliger kan svinge med prisudviklingen på boligmarkedet hvilket gælder alle metodevalg Offentlig vurdering Umiddelbart er grundlaget for den offentlige vurdering baseret på prisniveauet i den område foreningen ligger i. Den offentlige vurdering er oftest lavere end vurderingen hos en valuar. Når der sker store udsving i boligmarkedet følger den offentlige vurdering kun langsomt med og i visse tilfælde holdes vurderingen i ro af politiske eller samfundsøkonomiske årsager. Den offentlige vurdering har udviklet sig til at være en teknisk værdiansættelse af ejendomme og ikke længere foretages ved syn af ejendommen. Mange foreninger foretrækker derfor en valuarvurdering, da de skønner at denne er tættere på den egentlige handelsværdi af ejendommen. 7.2 Interessekonflikter Vi har konstateret en forholdsvis høj andelskrone på kort sigt kan virke tillokkende især for de andelshavere, der ønsker at sælge eller belåne andelsboligen. For en del foreninger har det dog med tiden en negativ konsekvens for foreningens drift. En høj andelskrone vil gøre det mere attraktivt at sælge eller belåne sin andel. Højere salgspriser og øget belåning blandt andelshaverne betyder mindre økonomiske råderum blandt andelshaverne. Det betyder igen at beslutninger, der kræver øget boligafgift eller reduktion i andelskronen, bliver betydeligt sværere at gennemføre og giver splittelse mellem gamle og nye andelshavere. Der er åbenlyse interessekonflikter pga. privatøkonomiske forhold. Som et eksempel på ovenstående har vi set foreninger som er skiftet fra at have en normal vedligeholdelse og rengøring til stort set at afskaffe vedligeholdelse og rengøring til frustration for gamle andelshavere en interessekonflikt som blusser op i det daglige. Analysen bygger på de største foreninger. Fordelingen kan være anderledes når vi ser på eksempelvis foreninger med betydeligt færre andelshavere. Her er afhængighed af de enkelte medlemmer langt større på godt og ondt. 2011, Andelsbasen.dk 25\n26 8 Konklusion Vores analyse af de 100 største andelsboligforeninger viser at en overvejende del har det godt. Andelen af foreninger som vi definerer som truede, er under 10%. Når dette er sagt er det ikke ensbetydende med at andelsboligforeningerne og deres medlemmer ikke står overfor store udfordringer i de kommende år. Udfordringerne handler primært om at boligafgiften i mange foreninger må forventes at stige betydeligt i de kommende år. Påstanden bygger på at en del foreninger ikke har det fornødne likvide beredskab til at dække planlagte vedligeholdelsesomkostninger i de kommende år. Foreningerne vil altså være tvunget til finde finansiering til disse projekter gennem låntagning, øget indskud eller kraftig stigning i boligafgiften. Stigningen i boligafgiften vil ofte være ganske betydelig. En anden gruppe af foreninger, har benyttet frasalg af boliger til finansiering af daglig drift og fastholdelsen af en lav boligafgift. Disse foreninger må forventes at få betydelige huslejestigninger i takt med at frasalget bliver mindre og til sidst falder bort. Ukritisk brug af valuarvurderinger medfører at flere foreninger i dag værdisætter deres boliger til langt højere kvadratmeterpriser end tilsvarende ejerlejligheder. Det bliver ofte glemt af andelsboligkøberen at man også køber sig ind i foreningens gæld. I de tilfælde hvor der samtidigt er mange usolgte lejeboliger eller erhvervslejemål bliver gældsandelen betydeligt højere. 8.1 Vedligeholdelse I analysen har vi vist at de fleste foreninger anvender ca. 120 kr. pr. kvm på årlig vedligeholdelse. Dette tal er betydeligt over tommelfingerreglen på 90 kr. pr. kvm brugt af mange administratorer og revisorer. De foreninger hvor vedligeholdelsen er under 120 kr. pr. kvm må derfor forvente at skulle betale dette efterslæb gennem øgede boligafgifter eller låntagning. Vi ser at hensættelser til vedligeholdelse i udpræget grad er ufinansierede. Det betyder at hensættelsen fremgår af regnskabet, men de likvide midler er ikke til stede. De manglende likvide midler skal derfor finansieres af de fremtidige andelshavere. 8.2 Valuarvurdering Valuarvurderingerne er meget svingende i kvalitet og grundlag. Det er næsten umuligt at drage en valuar til ansvar for en værdiansættelse af en ejendom. Samtidig er der manglende åbenhed omkring beregningerne bag valuarvurderingen. Vi har set valuarvurderinger svingende mellem 4 gange den offentlige vurdering til under den offentlige vurdering. Det har ikke været muligt i valuarvurderingerne eller i foreningernes regnskaber at se nogen saglig begrundelse for de store udsving. Det må derfor antages at valuarvurderingerne bruges til at muliggøre fri prisfastsættelse af andelsboligerne gennem opskrivning af ejendomsværdien som direkte medfører større egenkapital. 2011, Andelsbasen.dk 26\n27 Andelsbasen.dk anbefaler at købere og långivere får en uvildig undersøgelse af en forenings værdier inden køb eller udlån. 2011, Andelsbasen.dk 27\n28 Appendiks A Definitioner Afdragsprofil Hensættelser Er foreningens tidshorisont for tilbagebetaling af prioritetsgæld. Hvis foreningen ingen afdragsprofil har betyder det, at det ikke er beskrevet klart i regnskabet hvordan og hvornår foreningen påtænker at tilbagebetale gælden. Hensættelser forekommer flere steder i andelsboligforeningernes regnskaber i selve regnskabet og i opgørelsen af andelskronen. Der findes primært to betegnelser for hensættelser. 1) Hensættelser til værdiforringelser 2) Hensættelser til vedligeholdelse. Klassifikationssystem System udviklet af Andelsbasen.dk til at skabe overblik over formueudviklingen i Andelsboligforeningerne. Klassifikationen spænder over fem grupper med aftagende solvens i.f.t. den offentlige vurdering uden medregning af hensættelser. Formuestabile solvens over 90% Stabile solvens mellem 70% og 90% Konsoliderende solvens mellem 50% og 70% Spekulative solvens mellem 25% og 50% Truede solvens under 25% Nedsparing Prioritetsgæld Regnskabstekniske ændringer Når andelsboligforeningen benytter foreningens værdier ved at optage lån og/eller tærer på reserverne for at holde boligafgiften lavere end omkostningerne egentlig kræver. Kreditforeningsgæld men kan også være langfristet bankgæld. Referer til at revisoren eller andelsboligforeningen flytter afsatte midler, der er hensat til vedligeholdelse, over til egenkapital. Dette sker for at styrke andelskronen ofte efter et fald i vurdering eller værdiansættelse af gælden. Rentefølsomme lånetyper De rentefølsomme lånetyper opdeles i to grupper: 1) direkte rentefølsomme og 2) indirekte rentefølsomme. Direkte rentefølsomme lånetyper er lån med kort rente som skal refinansieres løbende eksempelvis F1, F5 eller F10 lån og trappelån. Indirekte rentefølsomme lånetyper er lån som bygger på renteforskellen mellem kort og langrente som grundlag for værdien af aftalen oftest i form af SWAP-aftaler eller trappelån. Solvens Andelsbasen.dk beregner solvens som egenkapitalen baseret på 2011, Andelsbasen.dk 28\n29 den offentlige vurdering målt op mod foreningens samlede gæld. Hensætter, er ikke medtaget. Spekulative finansieringsprodukter For andelsboligforeninger dækker dette SWAP-aftaler eller trappelån, hvis værdi bygger på forskellen mellem eksempelvis den korte og den lange rente. Begrebet kan også dækker over lån optaget i fremmed valuta, hvor der spekuleres i kursudviklingen. Ufinansieret vedligeholdelse Hensættelser til vedligeholdelse, som ikke sker med grundlag i rede penge, men derimod som en reservation i ejendommens værdi. Det hensatte beløb er ikke fysisk til stede i foreningen, men skal frembringes (oftest gennem låntagning) såfremt det ønskes benyttet. Videreudlån Gældsbreve mellem andelshaverne og andelsboligforeningen. 2011, Andelsbasen.dk 29\nOversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato\n(nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Stabil Dato 2012-05-30 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160 Antal andele 158 Samlet KVM\nNøgletalsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato\nFuld rapport: A/B Eksempel Forening (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 6 Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-06-04 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160\nTid Økonomi Kvalitet Hvormangetimerbrugerdusamletpå bestyrelsesarbejdepr.måned? 1#5 33% 6#10 40% 11#15 13% Hvad(er(jeres(største(udfordringer(som(bestyrelse?( Sæt(gerne(mere(end(ét(X Manglende((tid(til(\nRådgivningsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 Fuld rapport: Eksempel (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 6 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over\nAndelsbasen.dk. Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0. Udgivet: 2013-01-10. Andelsbasen.dk. St. Kongensgade 40 H, 2.\nAndelsbasen.dk Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0 Udgivet: 2013-01-10 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, 2. 1264 København K 2012, Andelsbasen.dk http://www.andelsbasen.dk Et hurtigt kik i boligannoncerne\nAndelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Vesterbro, KBH. Udgivet:\nAndelsbasen.dk Sammenligning af kvadratmeterpriser for Andelsboliger og Ejerboliger Vesterbro, KBH Udgivet: 2012-07-17 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, 2. 1264 København K 2012, Andelsbasen.dk http://www.andelsbasen.dk\nAndelskronen. Vurderinger og Beregninger. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 1\nAndelskronen Vurderinger og Beregninger 2. Hvad udtrykker andelskronen? 3. Metoder til vurdering 4. Hvornår benyttes en bestemt metode? 5. Hensættelser til værdiregulering 6. Hvad medfører en høj andelskrone?\nKasse-tjek for. A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3\nKasse-tjek for A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3 Udarbejdet for bestyrelsen af Dansk Andelsbolig Analyse i samarbejde med Bofinans November 2016 A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3 Stiftet: 1988 Bygget:\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A\n7. november 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A U D K A S T Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det\nMaksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet\n19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab\n2016 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling AB-Nymindegaard 21. juni 2016 Andelsboligforeningen NYMINDEGAARD ekstraordinær generalforsamling 21. juni 2016 Nymindegaard den 10. juni 2016 Indkaldelse\nVejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv.\nFinanstilsynet 3. november 2015 BANK1 J.nr. 123-0014 /aia Vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv. Denne vejledning anviser, hvordan penge- og realkreditinstitutter\nPriserne på andelsboliger holder skansen\n31. januar 11 Priserne på andelsboliger holder skansen Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Redaktion Phillip Cheføkonom Oldorf Christian Hilligsøe old@rd.dk Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ANDELSBOLIGFORENINGEN BANGSBO\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ANDELSBOLIGFORENINGEN BANGSBO Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at skemaet udleveres\nFinanstilsynet 13. januar 2014 Århusgade København Ø Att.: Underdirektør Lars Stage\nPr. e-mail Finanstilsynet 13. januar 2014 Århusgade 110 2100 København Ø Att.: Underdirektør Lars Stage Vejledning om individuelle nedskrivninger og hensættelser Vi har den 13. december 2013 fra jer modtaget\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ANDELSBOLIGFORENINGEN BRYNHILDE\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ANDELSBOLIGFORENINGEN BRYNHILDE Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at skemaet udleveres\nAXEL&BOR.R.E REGNSKAB VED TOFTEN AN DELSBOLIG FORENI NG EN AD\_1OI(A-I-FR. Vedtaget på foreningens generalforsamling. dirigent:\nAXEL&BOR.R.E AD\_1OI(A-I-FR AN DELSBOLIG FORENI NG EN VED TOFTEN REGNSKAB 214 Vedtaget på foreningens generalforsamling den 215 dirigent: Foren ingsoplysn inger Foreningen AB Ved Toften Elmevænget 1-13\nStort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi\n24. juni 2013 Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi Henover sommeren er forældrekøb det klassiske tema på boligmarkedet i takt med, at studiestarten\nGenerelt om nøgleoplysningsskema\nBoligexperten Administration A/S og Ejendomsforeningen Danmark Generelt om nøgleoplysningsskema Preben Løth, adm. direktør i Boligexperten Administration A/S 5. maj 2014 www.ejendomsforeningen.dk 1. Lovgrundlag\nBy- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt\nBy- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt NOTAT Dato: 15. april 2015 Kontor: Boligøkonomi Sagsnr.: 2015-345 Skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012)\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN. Andelsboligforeningen Tingstedet\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Tingstedet Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at skemaet udleveres\nVurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi\nVurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi 12. April 2012. Baggrund og formål: På generalforsamlingen i maj 2011 blev der nedsat en økonomigruppe der, i samarbejde med bestyrelsen, skulle se på foreningens\nDanske unges gældsadfærd\nDanske unges gældsadfærd Indledning De unge gældssætter sig som aldrig før, men mange har svært ved at tilbagebetale deres gæld. Ifølge de seneste tal fra Experian står godt 55.000 unge mellem 18 og 30\nForældrekøb kan give plus på kontoen\n5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN. ABF Lundbis, A/B Lundbyesgade 7-7A Bissesgade 18\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ABF Lundbis, A/B Lundbyesgade 7-7A Bissesgade 18 Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN. Boligforeningen Frederiksberg Arbejderhjem\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Boligforeningen Frederiksberg Arbejderhjem Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at skemaet\nNØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN\n29. oktober 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Tilrettet skema udarbejdet af ED som input til ministeriet. Baseret på v 036 af 29. oktober 2013. Elementer der er taget ud er samlet til\nFlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år\n2. november 2009 FlexLån har sparet dig for 150.000 kroner eller 11 år Så er det endnu engang ved at være tid til at mere end ½ mio. danske boligejere og virksomheder skal have en ny rente. Langt de fleste\nBoligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån\nBoligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne\nStrategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013\nStrategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3\nKommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008\nKommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008 1. Vedtægtsændringer Vedtægtsændringer træder først i kraft, når de er besluttet af to på hinanden følgende generalforsamlinger. 2.\nStrategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014\nStrategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne\nRegnskabsmæssige forhold i andelsboligforeninger\nRegnskabsmæssige forhold i andelsboligforeninger Ny vejledning og modelregnskab Ejendomsforeningen Danmark 23. marts 2011 Agenda Hvad er nyt eller blot en ændret præsentationsform? Behandling af ejendom\nRevisor Robert Krogsgaard\nRevisor Robert Krogsgaard ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN II. ÅRSRAPPORT 2014. (20. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2015 H P Hansensvej 19 * 4500 Nykøbing Sjælland * Tlf.: 56 63 63 37 * Fax: 56\nInsolvens blandt danske boligejere 2010\nSyddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger\nAttraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi\n18. juni 2014 Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi Traditionen tro er forældrekøb et stort tema på boligmarkedet hen over sommeren som en konsekvens\nAndel, eje eller leje?\nAndel, eje eller leje? Hovedbrud. Det er blevet mere fordelagtigt at købe lejlighed i forhold til at leje. Det viser beregninger, Berlingske Business har fået Danske Bank til at lave, men det kan være\nog en god boligrådgiver\nDer er mange ting at tage stilling til, hvis man står over for at skulle købe sin første bolig. Man kan få mange gode råd især om det økonomiske i det lokale pengeinstitut. Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed\nA/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11\nA/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11 Generalforsamling den 30. nov. 2010 - orientering om finansiering Udarbejdet af: Susan Kielstrup Finanscenter København Tlf.nr.: 4455 2447 Email : suki@nykredit.dk Henning


Vikingernes religion skal under luppen [sitemap]\n< Aktuelt Vikingernes religion skal under luppen\nNationalmuseet s�s�tter et nyt forskningsprojekt om vikingernes f�rkristne religion. Form�let er at komme n�rmere p� jernalderens og vikingetidens hedenske religion, der herskede i Danmark f�r Kristendommen for alvor holdt sit indtog.\nDe fleste af os kender til historien om Harald Bl�tand, der p� den st�rste af Jellingestenene fort�ller, at han gjorde danerne kristne. Men hvad var vikingerne egentlig f�r, at kristendommen kom til landet, og hvordan ud�vede de deres religion? � Det vil et nyt forskningsprojekt p� Nationalmuseet fors�ge at give svaret p�. Projektet finansieres af A.P. M�ller & Hustru Chastine Mc-Kinney M�llers Fond til almene Formaal, der har bevilget i alt 11,2 millioner kroner over en periode p� 5 �r. Nye ark�ologiske udgravninger og tolkninger betyder, at vi i dag kan identificere levn fra danskernes f�rkristne ritualer og dermed forst�, hvordan kulten var organiseret og fungerede i det 1. �rtusinde e.Kr. Ark�ologiske spor p� datidens stormandsg�rde rummer nemlig vidnesbyrd om en f�rkristen religion i en periode, hvor den nordiske mytologis gudeverden med Odin, Thor og Freja tog form. Kultbygninger, offeranl�g og rituelle handlinger tr�der nu frem. Og det er blandt andet dem, forskningsprojektet vil unders�ge n�rmere.\nDer er langt fra en identifikation af sporene til en forst�else af deres betydning, og det er dette skridt, projektet skal v�re med til at tage. M�ls�tningen er over en 5-�rig periode at udforske og beskrive udviklingen af den f�rkristne religion i tiden frem til vikingetidens afslutning omkring �r 1050 i et internationalt og tv�rvidenskabeligt samarbejde. Og det har A.P. M�ller & Hustru Chastine Mc-Kinney M�llers Fond til almene Formaal nu bevilget 11,2 millioner til. N�r projektet kommer i gang vil det ogs� komme til at omfatte samarbejde med K�ge Museum, Museum Lolland-Falster og Kalundborg & Omegns Museum, samt en r�kke udenlandske forskningsinstitutioner


TechDaily: Google viser Pixel 4 - med iPhone-pukkel\nTechDaily: Google viser Pixel 4 – med iPhone-pukkel\nGoogle viser Pixel 4 – med iPhone-pukkel\nFarvel hemmeligholdelse: Efter at flere lækager er dukket op i de seneste dage til Googles næste top-smartphone Pixel 4, er den amerikanske gruppe gået overraskende på offensiven. Google sendte nu det første officielle foto af Pixel 4 på Twitter med et blink: “Det ser ud til, at du er interesseret, så lad os gå, men vent, indtil du ser, hvad det kan gøre. # Pixel4.” Billedet bekræfter de nylige rygter om, at selv den næste pixel modtager et tredobbelt kamera med en firkantet pukkel på bagsiden, da det allerede er forventet / frygtet for iPhone 11.\n“Google og Apple indleder en æra med grimme firkantede mobiltelefonkameraer,” konkluderer The Verge. Hvorfor viser Google allerede en smartphone, som forventes i oktober? CNET spekulerer af tre grunde: “Google kan vise, at den ikke har kopieret iPhone 11.” Og: “Pixel 4 kommer måske tidligere end i oktober.” Og: “Google ved, at hemmeligholdelse ikke fungerer alligevel.” Stadig hemmelig er de andre tekniske detaljer i Pixel 4 – som kan kontrolleres med en ny teknik kaldet “soloer” angiveligt berøringsfri ved hånd- og fingerbevægelser.\nAmazon kaprer grundloven\nMed sin “grundlæggende lov som magasin” har den initiativrige Hamburg-medievirksomhed Oliver Wurm landet et kup – og har givet sig et navn i den politiske kultur i Tyskland. Overraskelsesuccesen har nu kaldt imitatorer på scenen. Hos Amazon er der nu en billig version under den samme titel “The Basic Law as a magazine” og med den samme underrubrik “Menneskenes værdighed er ukrenkelig” i tilbudet – stort set uden grafisk design, og uden de mange detaljer, såsom fotos af Alexander Gerst fra Rum, som bidrog til succes med “ormforfatningen”.\nAmazon har trykt selve ideen uønsket (“Printed in Poland by Amazon Fulfillment”) og placeret den direkte i miljøet og som et alternativ til originalen. På Facebook fortæller en vred Oliver Wurm historien om den kaprede forfatning. Hans tilhængere tilføjer yderligere detaljer i kommentarerne og ved: ”Faktisk har kopiarbejdet været en vigtig del af Amazon i nogen tid.” Hvorvidt den amerikanske gruppe har indledt dublingen selv eller udskriver bogen kun på vegne af tredjepart, er hidtil uklart. , Alene placeringen direkte i det originale miljø giver kun én konklusion: Er det stadig, Amazon?\nFortnite-selskab køber social media-app Houseparty\nLige siden sidste januar taler Ellen DeGeneres og sangerinnen Christina Aguilera spillede live på tv med “Houseparty”, betragtes videoklip-appen som et af de hotteste programmer blandt amerikanske teenagere. Nu har blandingen af TikTok, Chatroulette, Snapchat og FaceTime en ny ejer: Epic Games, opfinder af dubbingen “Fortnite Battle Royale”, har overtaget Houseparty. Appen tillader live videochats for to til otte personer med lukkede værelser på anmodning for at give sikkerhed for forfølgere og ubudne publikum.\nEfter også chatten og den fælles afhængighed med Fortnite er en af prioriteterne, kunne de to apps komplementere hinanden perfekt i fremtiden. Houseparty-videochats lige i “Fortnite Battle Royale” eller en separat Fortnite-kanal på Houseparty – det vil yderligere sløre grænserne mellem spil og sociale medier, spekulerer Gizmodo. Ifølge Houseparty-blogindlægget skal appen forblive uafhængig i øjeblikket. På lang sigt, men en Fortnite Houseparty Mashup forventes, en slags “Fortniteparty”.\nOver skyerne: Hamburger drone starter\nHurtigere mad: Uber-dronerne skal reducere leveringstiden for burgere og fries til en tredjedel (Foto: Uber)\nNavnet “Uber” passer perfekt ind i dette projekt: over deres kunders hoveder har den amerikanske taxajagt til hensigt at levere fastfood med droner. Ifølge Uber er leveringstiden for hans madtjeneste “Uber Eats” inden for en radius på 2,4 kilometer fra de nuværende 21 minutter med bil eller cykelkurer til syv minutter falder – så kun mere end en tredjedel af ventetiden. En første test med nyudviklede droner fra Hamborg, der holder fødevarer varme selv under flyvning, er planlagt i år i San Diego, ifølge Bloomberg.\nUber antager, at madtrusler vil være så almindelige om ti år, at fastfood-forretninger vil fokusere på hele deres logistik. Dronerne skal ikke levere mad direkte til kundens hjem – blandt andet McDonald’s – men placere den på sikre steder tæt på kunden. Derfra overtager leverandører derefter de sidste par meter. Disse sikre steder kunne også omfatte tagene på Uber-køretøjer – som genkender droner ved hjælp af QR-koder på taget. Leveringsprisen på i øjeblikket $ 8,50 i San Diego bør forblive uændret, selv med den nye teknologi.\nUSB 4 kommer i 2020\nEn forbindelse under dette nummer: USB 4 nærmer sig (Foto: USB Promoter Group)\nMangfoldigheden af forskellige USB-porte øges fortsat. Efter USB 3.2 og USB-C følger USB 4 i slutningen af 2020. Dette er blevet annonceret af standard USB Promoter Group. Ifølge Anandtech bruger USB 4 det samme stik som det aktuelle USB-C – men leverer konstante overførselshastigheder på 40 gigabits pr. Sekund. Nuværende USB-C-porte er imidlertid normalt kun 20 Gbit / s, nogle gange falder hastigheden til kun 5 til 10 Gbit / s. De nye porte er kompatible med USB-C, USB 3.2, Thunderbolt 3 og endda med den 2002 introducerede USB 2. De endelige specifikationer for den fremtidige USB-standard afsluttes i sommer.\nEnden på LEAD: The Smash Bros. Ultimate Museum\nNintendos “Super Smash Bros. Ultimate” til konsolomskifteren er et af de mest populære videospil i de senere år og nyder nu kultstatus. Grafiker Jorge Marme har nu generet – og tegnet hver eneste karakter af spillet i sin helt egen stil. Det featured Smash Bros.-museum er åbnet på Instagram.\nUgens bedste apps, del 39\nDe 13 bedste innovationer i iOS 13\nAnnoncering med influencere: En ny guide tydeliggør


Hvordan man opbygger en Booth PVC rør - Tips for you - Tipsed.Com\nDer er mange grunde til at gøre en stand.Hjem karnevaler, for eksempel, kræver billet og vildt kabiner.Mens træ er en robust løsning, PVC rør er let og lige så, hvis ikke stærkere end alternativet.Med et par enkle værktøjer og et par timer, kan du lave din egen kabine ud af PVC rør.\nPVC cement og applikator\nZip-bånd eller stof lim\nFire6-fods lange, 2-tommer tykke PVC-rør\nSyv 4-fods lange, 2-tommer tykke PVC-rør\nFire PVC albuer (90 graders rørfittings)\nFire tre-vejs rørfittings (en 90 graders albue stykkemed en anden montering vinklet vinkelret ud af den fælles)\nTo tre-vejs rørfittings (en 90 graders albue stykke med en anden montering direkte modsat ud for den første forbindelse - hvilket gør en lige linie)\nto ark af stof (6 'x 4' hver)\nEt ark af stof (4 "x 3 ')\nAt gøre Walls\nAdskil PVC rør i bunker af 6 fodlængder, og 4 fods længder.Skær to af de\n6 fod PVC-rør i halvdelen med din sav, så du har fire 3 stykke stykker af PVC.\nPlacer en 6 fod lang stykke af PVC-rør på en flad overflade, såsom jorden eller et bord.Placer en 4 fod lang PVC sektion i en ret vinkel på den nederste kant af 6 fodstykket.Placer to af de 3 fod PVC stykker på en ret vinkel til 4 fodstykket.Sørg for, at to 3 fod stykker linje op i en lige linje, så de lige en 6 fod længde.Placer en anden 4 fods længde i en ret vinkel i forhold til disse stykker.Når du er færdig, du ønsker at have en løs rektangulær ramme bygget af PVC-rør.\nAnvend PVC cement til en 1-inch afsnit af ydersiden af den ene ende af 6-fod lange PVC rør og overholde en 90 graders rørstykke til det.Når på plads, sætte lim på en af dine 4-fods længder af PVC rør på samme måde, og skub det ind i den modsatte ende af PVC-albue-stikket.Lad begge leddene tørre.\nAnvend PVC cement til den øverste kant af den 6-fods lange PVC rør og placere en anden 90-graders albue over det.Sørge for, at albuen peger i retning nøjagtige som den første albue du har anvendt i trin 3. Dette skal være en rektangulær ramme, og det vil være vanskeligt at opnå, at hvis PVC rør ikke orrientated i samme retning.Det er derfor, det er bedst at gøre dette på en flad overflade.\nCement anden 4-fods længde rør ind i den nye åbning på PVC-albue-stikket.Sørg for at alle stykker er vinkelret på hinanden.\nCement og placere en trestrenget albueleddet på de frie ender af både 4-fods PVC-rør.Sørg for, at åbne slots PVC-stik er spidse indad (mod den modsatte 4-fods PVC rør).De resterende åbne forbindelser skal understreges lige opad fra den flade tabel.\nTag to 3-fods stykke PVC-rør og forbinde dem sammen med 3-strenget PVC stik (den, der gør en lige linje med en åben forbindelse vinkelret på denne).Sæt 2 PVC-rør i åbningerne, der er modsat hinanden, hvilket gør en lige linje.Cementere dem på plads.\nCement og skub nybyggede 6-fods rør (fra sidste trin) ind i de rørfittings, der er placeret på de frie ender af 4-fods lange rør.Stikket i midten skal stadig have en åben hul, og du vil være sikker på dette peger opad (det samme som de to andre åbne forbindelser).Du skulle have skabt en rektangulær ramme med tre led alle peger opad langs den samme linje.\nDu kan også nødt til at skære ned på 6-fods (lavet af de to 3-fods stykker) PVC-rør, så det passer ind i leddene korrekt.Ved at tilføje 3-punkts-stik i midten, kan du have lavet den side yderligere 1-6 inches i længden.Mål længden igen og afbrød enhver ekstra, at du skal til at lave en perfekt rektangel.Hvis du tage et vist beløb, skal du sørge for at huske, hvilken side det var så, at når du laver den anden væg, kan du gøre det samme operation og holde alt niveau.\nGentag trin 2-8, hvilket skaber en anden væg ramme.Den eneste forskel bør være, at de tre led på den ene PVC-rør, der pegede opad før, nu skal pege nedad i stedet.Cement og give alle brikkerne til at tørre.\nFront og Fabric\nCement tre 4-fods stykker af PVC rør ind i de tre åbne stikben på en af væg rammer, så de alle peger opad.Tillad tid for dem at tørre og derefter placere muren oprejst.Du skal have en væg fuldstændig, og forsiden af standen næsten fuldstændig.\nCement den anden væg på forsiden af standen ved at placere de åbne ender af de tre 4-fodstykker i den anden væg er åbne forbindelser.Du skulle nu have et 3-walled ramme til din kabine.\nTilslut stort stykke stof til en væg.Du kan gøre dette ved at strække stoffet ud og tilføje små huller til hjørner og zip-binde stoffet på plads ved at sikre dem omkring rørene.Hvis din kabine er midlertidig, så dette kan være den bedste og nemmeste løsning.Hvis du gerne vil lidt mere holdbarhed, derefter anvende stof lim (eller endda PVC cement vil fungere så godt) til røret og lægge stof over det, trække det på plads og sikre det stramt.Dette vil sprede spændingen på stoffet over en større mængde af areal, så det er faktisk mere robuste end zip-slips metode.\nGentag trin 3 for den anden væg, og derefter tilføje de mindre, kortere stykke stof til den nederste halvdel af forsiden af din kabine.Dette vil efterlade en 3-walled, indhyllet kabine, med et vindue i front uanset årsagen, du har brug for.\ndimensionerne i denne vejledning er alle variable.Hvis du ønsker en større kabine, blot tilføje fødder på hver af de rørlængder PVC.\nDu kan også tilføje ekstra støtte ved at forbinde den øverste tilbage, og nederste bagerste hjørner af dine vægge sammen.Du skal blot forbinde væggene med trestrenget, 90-graders-stik i stedet for albueled.Og derefter tilføje en anden 4-fods PVC rør mellem de øverste og nederste hjørner, cementering den på plads.\nHvis du planlægger at bruge denne kabine uden for et karneval, for eksempel, kan det være en god idé at veje den ned med sandsække eller indsatser.Der er en mulighed, at med stoffet, vil den flyve væk i en stærk vind.Vær forsigtig.


Løsning: Tilbagekaldelsesoplysninger for sikkerhedscertifikatet for dette websted er ikke tilgængelige - k2rx.com\nNogle brugere modtager tilbagekaldelsesoplysningerne til sikkerhedscertifikatet for dette websted er ikke tilgængelig fejl i form af et sikkerhedsalarm, når de besøger sikre websteder. Denne meddelelse betyder i det væsentlige, at sikkerhedscertifikatet for det pågældende websted ikke er tilgængeligt, er blevet tilbagekaldt eller fundet i certifikatophævelseslisten ( CRL ).\nVed at klikke på knappen Vis certifikat kan brugere kontrollere certifikatet i forbindelse med det sikre domæne eller websiden.\nHvad er et sikkerhedscertifikat?\nEt certifikat fungerer på samme måde som et fysisk dokument. Det skaber tillid mellem browseren og de websteder, du besøger. En certifikatophævelsesliste (CRL) er en liste over tilbagekaldte certifikater, der bruges til at bestemme, om det nuværende certifikat stadig er betroet. Hvis certifikatet for det websted, du forsøger at besøge, vises på CRL-listen, betyder det, at det er blevet tilbagekaldt, og udstederen ikke længere stoler på det. Der er mange grunde til, at dette kunne ske. Her er blot nogle få:\neksponering af certifikatets private nøgle\ninternt hacking forsøg\nSiden bliver klar til at lukke\nHvis du for øjeblikket kæmper med dette problem, vil du være glad for at vide, at vi formåede at identificere et par potentielle løsninger, der formåede at hjælpe brugere i samme situation til at løse problemet. Følg hver metode i rækkefølge, indtil du støder på en løsning, der eliminerer tilbagekaldelsesoplysningerne til sikkerhedscertifikatet for dette websted, er ikke tilgængelig fejl.\nMetode 1: Indstilling af korrekt dato og klokkeslæt\nDette er langt den største synder uden for bunken. For det meste vises problemet, fordi computerens dato og klokkeslæt er forkerte. Dette scenario fremlægger automatisk et gyldigt sikkerhedscertifikat, der skal behandles på samme måde som et certifikat, der findes på genopkaldslisten. Du kan afhjælpe dette problem ved at ændre datoen og synkronisere tiden med time.windows.com .\nFor at gøre dette skal du højreklikke på tidspunktet i nederste højre hjørne og klikke på Juster dato / klokkeslæt .\nGå til Dato og klokkeslæt i dato og klokkeslæt og sørg for, at datoen er korrekt. Derefter skal du flytte til tidszone, indstille den korrekte tidszone og derefter markere feltet i nærheden af Automatisk justering af ur for ændring af sommertid. Endelig skal du flytte til Internet Time og markere boksen i forbindelse med Automatisk synkronisering med en internet-tidsserver. Brug derefter rullemenuen nær server til at indstille time.windows.com som standard og tryk på knappen Opdater nu .\nNår den rigtige tid og dato er indstillet, skal du genstarte computeren og se, om problemet er løst. Hvis du stadig ser tilbagekaldelsesoplysningerne til sikkerhedscertifikatet for dette websted, er der ikke nogen fejl, når du åbner et betroet websted, skal du gå ned til metode 2.\nMetode 2: Fjernelse af potentielle appkonflikter\nHvis den forkerte tid og dato ikke var årsagen til dit problem, lad os se, om du har installeret en sikkerhedsapps, der vides at forårsage en konflikt af denne art. McAfee Web Advisor og Browser Defender er kendt for at forårsage interferens med sikkerhedscertifikater.\nDen eneste måde at korrekt afgøre, om en sikkerhedsapp er årsag til tilbagekaldelsesoplysningerne til sikkerhedscertifikatet for dette websted, er ikke tilgængelig. Fejl er at fjerne softwaren fra din computer.\nHvis appen er selvstændig, skal du åbne et Kør vindue (Windows-tast + R), skrive appwiz.cpl og trykke Enter for at åbne Programmer og funktioner . Derefter skal du blot højreklikke på softwaren og trykke på Afinstaller.\nHvis du har en sikkerhedsapplikation til udvidelsestype, skal du åbne din browser og afinstallere den respektive udvidelse / tilføjelse / plugin fra browserindstillingerne.\nMetode 3: Opdater Java-miljø\nEn anden potentiel årsag til angivelsen af tilbagekaldelsesoplysningerne til sikkerhedscertifikatet for dette websted er ikke tilgængeligt. Fejl er en forældet Java-version. Som det viser sig, kan nogle ældre Java- versioner muligvis ikke få adgang til webstedet, hvor certifikatet er gemt. I dette tilfælde vil løsningen være at opdatere java til den nyeste version.\nFor at gøre dette skal du besøge dette link (her) og klikke på Free Java Download for at downloade java installer. Åbn installationsprogrammet og følg vejledningen på skærmen for at installere den nyeste Java-version. Når installationen er færdig, skal du genstarte dit system manuelt, hvis det ikke bliver bedt om installationsvinduet.\nHvis du stadig er generet af tilbagekaldelsesoplysningerne til sikkerhedscertifikatet for dette websted, er der ikke nogen fejl, skal du gå ned til den endelige metode.\nMetode 4: Sluk Kontroller for tilbagekaldelse af servercertifikat\nSelvom denne metode helt sikkert vil fjerne fejlmeddelelsen, svarer det til at fjerne batteriet fra røgdetektoren for at stoppe det fra at gå op. Følgende trin fjerner tilbagekaldelsesoplysningerne for sikkerhedscertifikatet for dette websted er ikke tilgængelig fejlmeddelelse, men dette er kun et symptom på problemet.\nMen hvis du beslutter dig for dette, her er en hurtig vejledning gennem hele sagen:\nTryk på Windows-tasten + R for at åbne et Kør vindue. Skriv inetcpl.cpl for at åbne internetegenskaber .\nGå til fanen Avanceret i vinduet Internetegenskaber og rul helt ned til Sikkerhed. Når du er der, fjern afkrydsningsfeltet ud for Check for publisher's certificate revocation og tryk Apply for at bekræfte ændringerne.\nGenstart dit system. Oplysningerne om tilbagekaldelse af sikkerhedscertifikatet for dette websted er ikke tilgængelige. Fejlmeddelelsen skal fjernes efter genstart.\nFlere Windows 10-brugere har rapporteret en ejendommelig fejl i den nyeste version af det populære Microsoft-operativsystem. Åbn med indstilling er ikke synlig, når en fil er højreklikket.Brugere kan normalt se og bruge indstillingen Åbn med, som vises, når du højreklikker på et program. Det gi\niOS 10.3 er måske ikke den nyeste version af Apples økosystem, men er stadig den mest stabile, og mange brugere foretrækker det stadig over de nyere udgivelser. Bortset fra det er det kendt, at ældre iPhone og iPad modeller arbejder snappier på iOS 10.3 sa


Bodrum Holiday Resort & Spa er et værdigt eksempel på 5-stjernede hoteller i Bodrum, som tilbyder smukke værelser med udsigt over Ægæerhavet. Denne italienske buygning blev moderniseret i 2010.\nStedet ligger 3,8km fra Halikarnas Club, French Tower og Bodrum Windmills. Placeret i det populære kvarter og 5km fra byens centrum.\nDet unikke hotel byder på let adgang til mødesteder med natteliv og diskoteker.\nDenne ejendom har 441 værelser, herunder Familieværelse med 2 soveværelser, Familie-bungalow og Økonomiværelse, som er indrettet med en værdiboks til bærbar pc, klimaanlæg, kabel-tv, en balkon og trådløst internet. Nogle værelser byder på en utrolig udsigt over haven. De byder på badeværelser med en bruser, en hårtørrer og håndklæder.\nDer serveres morgenmad i spiseområdet hver morgen. Hotellets a la carte-restaurant serverer lækre tyrkiske måltider. Baren Poolside Snack omfatter live musik og billiard,og byder på alkoholiske drinks.\nGrundet den bakkeskråning beliggenhed, vil det kun tage dig 35 minutters kørsel at komme til Milas lufthavn.\nGæsterne på Bodrum Holiday Resort & Spa er velkomne til at benytte en lysbilled-projektor, et business-center og et mødelokale.\nEt spabad og en sauna er til rådighed på stedet. Fitnessentret tilbyder aerobics-lektioner, et træningscenter og vandfitness for træning.


Forestillinger Om Støv 2 - Det Hemmelige Samfund af Philip Pullman - Indbundet Bog - Gucca.dk\nForestillinger Om Støv 2 - Det Hemmelige Samfund - Philip Pullman - Bog\nI 'Forestillinger om Støv 2 - Det Hemmelige Samfund' - får vi den dramatiske historie om, hvordan det gik Lyra efter de eventyrlige begivenheder i 'Det Gyldne Kompas'-trilogien. Lyra har stadig... Læs mere.\nI 'Forestillinger om Støv 2 - Det Hemmelige Samfund' - får vi den dramatiske historie om, hvordan det gik Lyra efter de eventyrlige begivenheder i 'Det Gyldne Kompas'-trilogien.\nLyra har stadig Det Gyldne Kompas og er nu blevet handlekraftig ung kvinde. Hun tager endnu en gang kampen op mod de magtfulde, religiøse kræfter, der truer hende og den verden, hun kender. Vi følger hende på en farefuld rejse, der bringer hende langt væk fra Oxford, til fremmede lande fulde af ukendte farer, men også gode mennesker, der hjælper hende i kampen mod Kirken.\nUndervejs kommer hun i kontakt med Det Hemmelige Samfund, der både udfordrer hendes verdenssyn og hjælper hende med den farlige mission, hun har taget på sig.\nHer er et fantasydrama, der rummer aspekter af politik, religion og kærlighed og trækker tråde til den verden, vi kender.\nI et interview har Philip Pullman selv sagt om denne nye trilogi, at han gerne vil udforske vigtigheden af den menneskelige forestillingsevne, farerne ved snæversynethed, dogmatisme og en skråsikkerhed, der udelukker alle andre synsvinkler end ens egen. Disse destruktive tendenser kommer i særlig grad til udtryk i relation til politik, religion og videnskab, og det er nogle af de elementer, der indgår i historien om Lyras rejse i 'Forestillinger om Støv 2 - Det Hemmelige Samfund'.\nHos Gucca.dk prioriterer vi sikkerhed enorm højt, og vi ser den, som det vigtigste område ved e-handel. Der er garanti for sikkerheden bag din betaling online, når du handler hos os, for vores betalingsløsning er godkendt af NETS. Så online køb og betaling hos Gucca.dk er altid ensbetydende med fuld sikkerhed.\nUagtet hvilke varer du har købt hos os, tilbyder vi altid 30 dages returret. Såfremt du skulle fortryde dit køb, og ikke ønsker at beholde din vare, så send blot din vare tilbage til os, og vi refunderer dine penge. Inden du sender returvaren tilbage, er det en en god ide, at tage kontakt til os først.\nVi er klar over, at du venter på din vare, og vi skruer derfor op for leveringshastigheden, så produktet kommer hurtigt og sikkert frem til dig. Det betyder, at hvis din vare er på lager, så får du den leveret indenfor 1-2 hverdage. Du kan altid se den præcise lagerstatus på det enkelte produkt. Du kan altid ringe eller sende en e-mail til os, såfremt du har spørgsmål til leveringstid eller lagerstatus.\nHos Gucca er der flere forskellige betalingsmuligheder at vælge iblandt. Du skal naturligvis gå efter den betalingsmulighed, der passer lige til dig. Uanset hvilken betalingsmetode, du gør brug af - kan du altid være sikker og tryg. I vores FAQ får du alle vores betalingsmuligheder. Husk på, at betalingskort har den fordel, at det først er på dagen hvor vi sender varen, at vi hæver pengene fra din konto.\nOpstår der problemer, eller har du spørgsmål når du besøger Gucca.dk, skriver eller ringer du naturligvis bare til os. Vores kundeservice er åben for henvendelse imellem 10-15 alle hverdage, og vi bestræber os altid på, ikke kun at give dig den assistance du efterspørger, men også at det er i godt humør og med et smil på læben.\nNår du køber hos Gucca.dk, kan du bagefter følge, hvor langt ordren er kommet. Når du har fuldendt købet, kan du gå ind på din personlige ordreside. Her kan du følge med i, hvornår dit produkt sendes afsted. Du modtager også en mail i det øjeblik, vi afsender dine produkter.\nForestillinger Om Støv 2, Bøger, Bog\nDin anmeldelse af Forestillinger Om Støv 2 - Det Hemmelige Samfund\nproduct_stock_yes product_offer_no product_preorder_no\tproduct_buyable_yes product_group_bog path__forside path__bøger path__ungdomsbøger path__philippullman path__forestillingeromstøv2dethemmeligesamfund\n149,95 krForestillinger Om Støv 1 - La Belle Sauvage - Bog\n149,95 krDet Gyldne Kompas 1 - Det Gyldne Kompas - Bog\n149,95 krDet Gyldne Kompas 3 - Ravkikkerten - Bog\n149,95 krDet Gyldne Kompas 2 - Skyggernes Kniv - Bog