ISHo 5.4.2019 Rivitalon valesokkeli- ja alapohjavauriot ja salainen taloudellinen virhe | asuntokaupanvirheet.fi\nAlla oli kysymys vuonnan 2011 ostetusta rivitalo-osakkeesta. Kauppahinta oli 215.000 euroa. Yhtiön 11 asuntoa oli rakennettu vuonna 1969. Kaupantekohetkellä ostaja tiesi, että kahdessa asunnossa oli tulossa sisäilmaongelmista johtuvia korjauksia. Kaupan jälkeen päätettiin että alapohjakorjaukset täytyi tehdä kaikkiin asuntoihin. Ostaja oli laskenut, että hänelle aiheutuu yhtiön kaikkien asuntojen korjauksista yli 100.000 euron lisäkulu ja vaati kaupan purkua, jota ei kuitenkaan hyväksytty. Sensijaan salaisen taloudellisen virheen perusteella myyjät velvoitettiin korvaamaan ostajalle 50.000 euroa hinnanalennusta. Käräjäoikeus oli ensin hylännyt hinnanalennusvaatimuksen koska laajemmista korjauksista ei oltu esitetty riittävää näyttöä. Hovioikeus katsoi että esitetyn näytön perusteella korjaus oli suurella todennäköisyydellä tehtävä kaikissa asunnoissa. Tapauksessa jouduttiin pohtimaan sitä mihin korjauksiin ostajan oli tullut varautua, mikä oli virheiden tarpeellinen korjauslaajuus, mikäli oli korjauksesta aiheutunut tason parannus.\nVirheenä oli valesokkeli ja kaksoisbetonilaatta ja niistä johtuva rakenteiden korjaustarve. Tähän liittyi myös pihan pintavesin ohjauksen korjaukset.\nOikeudellinen arvio HO mukaan:\n”Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Saman pykälän 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.\nSalaista taloudellista virhettä koskevien lain esitöiden mukaan odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua. Jos odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia, niistä aiheutuvien taloudellisten velvoitteiden yhteisvaikutusta on arvioitava kokonaisuutena. (HE 21/2005 vp s. 48- 49).\nOikeuskirjallisuudessa on katsottu, että ostajalla pitäisi olla oikeus vedota virheeseen siinäkin tilanteessa, että virhe johtuu rakentamisaikaan tyypillisestä ja sittemmin virheelliseksi osoittautuvasta rakenneratkaisusta kuten valesokkelirakenteesta (Kasso: Asunto-ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen, 2010, s. 279).\nOikeuskirjallisuudessa on suuntaa antavasti katsottu, että kun virheperusteen korjauskustannukset ovat olleet vaikutukseltaan noin 4-6 prosenttia asunnon kauppahinnasta, kyseeseen voi tulla havaitun vian tai puutteen arvioiminen hinnanalennukseen oikeuttavana salaisena virheenä (Keskitalo: Käytetyn asunnon kauppa, 2017, s. 241). Oikeuskirjallisuudessa on edelleen katsottu, että pelkästään ostajan talouteen vaikuttavan virheen merkittävyyskynnys olisi perusteltua asettaa euromääräisesti korkeammalle kuin sellaisen virheen, joka aiheuttaa myös haittaa asumiselle (Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 167). Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisussa KKO 2015:58 korostanut kokonaisarvioinnin merkitystä. Siksi hovioikeus katsoo, että kiinteää rajaa purkukynnyksen tai hinnanalennuskynnyksen ylittymiselle ei voida asettaa, eikä arviointia voida perustaa pelkästään virheen prosentuaaliselle osuudelle kauppahinnasta.\nHovioikeus katsoo, että asuntokauppalain mukaisen salaisen taloudellisen virheen tulkinnassa voidaan käyttää apuna asuntokauppalainja maakaaren laatuvirhettä koskevaa oikeuskirjallisuutta -käytäntöä. Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2015:58 koskee kiinteistössä ollutta salaista laatuvirhettä. Ratkaisun mukaan se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa. Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.”\nOstajan tietoisuudesta hovioikeus totesi:\n”Hovioikeus katsoo, että C on ennen kauppaa tullut tietoiseksi siitä, että huoneistoihin A3 ja B7 tulee mahdollisesti kohdistumaan kustannuksia aiheuttavia korjaustoimenpiteitä. Kunnossapitotarveselvityksen perusteella C ei ole kuitenkaan voinut olla tietoinen tulevien korjaustoimenpiteiden laajuudesta tai niistä aiheutuvista kustannuksista. C on lisäksi voinut ottaa huomioon, että vastuussa korjausten suorittamisesta on pääsääntöisesti yhtiö ja tämä osaltaan pienentää hänen vastuutaan korjauskustannuksista. HO hyvkäsyi 135.000 euron korjauskustanuksista taloudelliseksi salaiseksi virheeksi 50.000 euroa.”\nKuinka laaja korjaus oli välttämätön, hovioikeuden mukaan:\n”Yhtiön kummankin rakennuksen huoneistoissa on todettu kosteusvaurioita. Huoneistot on rakennettu samalla rakentamistyylillä, ja vaikka rakentamislaadussa onkin todettu olevan eroja, voidaan kuitenkin olettaa, että nyt jo todettujen virheiden kaltaisia virheitä varsin suurella todennäköisyydellä esiintyy rakennusten muissakin huoneistoissa. Kun yhtiö on kuitenkin päättänyt korjauttaa kaikki yhtiön huoneistot, tulee tästä aiheutumaan yhtiölle kustannuksia, joista myös C on osaltaan vastuussa. Virheiden laajuudesta ei kuitenkaan voida tehdä varmoja johtopäätöksiä. Hovioikeus arvioi, että tulevista korjauskustannuksista voidaan salaista taloudellista virhettä arvioitaessa ottaa huomioon noin puolet arvioidusta 244.900 eurosta eli noin 125.000 euroa. Huoneistojen A2 ja B8 korjauskustannuksista voidaan samalla tavalla salaisena taloudellisena virheenä pitää noin 45.000 euroa.”\n”Edellä esitetyillä perusteilla hovioikeus arvioi, että Cn osuus nyt huomioon otettavien korjauskustannusten määrästä on noin 50.000 euroa. Cn vastattavaksi jäävien kustannusten määrä huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kustannukset ovat asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla merkittävästi suuremmat kuin Clla on ollut kauppaa tehdessään perusteltua aihetta edellyttää. Tämän vuoksi kaupan kohteessa on ollut salainen taloudellinen virhe.\nHovioikeuden perustelut miksi kaupan purkuvaatimus on hylätty:\n”C on ensisijaisesti vaatinut kaupan purkamista. Kaupan purkaminen edellyttää, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Aikaisemmin mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että purkukynnystä harkittaessa kysymys on kokonaisarvioinnista, jossa kustannusten määrän lisäksi on otettava huomioon muitakin seikkoja. Purkukynnyksen ylittymisen puolesta puhuu osaltaan se, että tulevien kustannusten määrää ei voida varmuudella arvioida ja tulevat korjaukset on ajoitettu usean vuoden ajalle. Toisaalta C voi käyttää asuntoa asumiseen tai saada siitä vuokratuloja. Tämä osaltaan vähentää virheestä aiheutuvaa haittaa. Lisäksi asuntojen ulkopuoliset korjaukset on jo suurimmalta osaltaan tehty. Nämä seikat ja korjauksista Cn vastattavaksi jäävä määrä huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei edellytyksiä kaupan purkamiselle ole olemassa.”\nOikeudenkäyntikulut kumpikin joutui maksamaan itse käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa koska osa ostajan vaatimuksista (purku ja osa korvauksista) oli hylätty vaikka ostaja voittikin hinnanalennusvaatimuksen.\nItä-Suomen hovioikeus Tuomio Nro 168\nPohjois-Savon käräjäoikeus 22.2.2018 nro xxx (liitteenä)\nC on ensisijaisesti vaatinut, että Cn ja T ja PTn välinen asuntokauppa puretaan ja Tt velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 215.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen. (tuottokorko) kauppahinnan maksupäivästä 5.6.2011 lukien haasteen tiedoksi antopäivään 5.6.2015 saakka sekä siitä alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineenja että Tt velvoitetaan lisäksi yhteisvastuullisesti suorittamaan Clle korvauksena hänen asunto-osakeyhtiölle sen tekemistä rakennusten virheiden korjauksista rahoitusvastikkeina maksamista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista per 5.3.2018 32.168,94 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine vtivästyskorkoineen 5.6.2015 lähtien. Tarpeellisten ja hyödyllisten kustannusten kokonaismäärä kasvaa 5.4.2018 lähtien 734,23 euroa kuukaudessa.\nClle maksettavan palautettavan kauppahinnan, tarpeellisten ja hyödyllisten kustannusten korvauksen sekä näille maksettavan koron määrästä on vähennettävä Cn hyväkseen saama asumishyödyn määrä, joka on 31.3.2018 asti laskettuna 83.970,99 euroa. Asumishyödyn määrä kasvaa tämän jälkeen 1.307,82 euroa kuukaudessa.\nC on toissijaisesti vaatinut, että Tt velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Clle kaupan kohteessa olevien virheiden johdosta hinnanalennuksena 103.920,04 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen (tuottokorko) kauppahinnan maksupäivästä 5.6.2011 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 5.6.2015 saakka ja siitä alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.\nC on vielä vaatinut, että Tt velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.\nPerusteena C on vedonnut siihen, että kauppaa rasittaa salainen taloudellinen virhe. Asunto-osakeyhtiössä on tehty kaupan tekemisen jälkeen sekä sisä- että ulkopuolisia korjauksia.\nRakennusten ulkopuolisten virheiden korjauskustannukset ovat selvinneet vasta vuonna 2012, kun Asunto Oy Kuopion L on kilpailuttanut vierustäyttöön, rakennusten ympärillä oleviin salaojiin ja maanpinnan kallistuksiin liittyvät korjaukset. Ulkopuolisten korjaustoimien kokonaiskustannus yhtiölle on ollut 594.333,80 euroa. Ulkopuolisissa korjauksissa ei ole ollut kyse rakennusten elinkaareen liittyvistä korjauksista, vaan rakennusten rakentamisaikana tehtyjen rakennusvirheiden korjaamisesta.\nYhtiön omistamista rakennuksista rakennus A sijaitsee korkeammalla kalliorinteessä ja rakennus B noin 3 - 4 metriä rakennuksen A alapuolella kalliorinteessä. Molemmat rakennukset on perustettu siten, että rakennuksen anturat ovat kalliopinnassa kiinni. Ulkopuolisten korjausten toteuttamiseksi molempien rakennusten anturat kaivettiin auki ylärinteen puolelta A-rakennuksessa huoneistojen A2, A3 ja A4 kohdalta sekä B-rakennuksessa ylärinteen puolelta kokonaisuudessaan. Molempia rakennuksia ympäröi tiilisalaojaputki, joka seurasi kalliopinnan muotoja ja jossa ei tästä syystä ollut yhtenäistä suoraa kaatoa, vaan se seurasi kalliopinnan välillä lilotkeavia muotoja purkusuuntaansa. Anturan aukikaivuussa havaittiin se, että kalliopintaa pitkin alas valuneet pintavedet eivät päässeet purkautumaan rakennuksen B ylärinteen puolelta, vaan pintavesi oli lammikoitunut kalliopinnalle rakennuksen B anturaa vasten.\nRakennuksen A kattovedet oli alun perin ohjattu katon kaltevuutta hyväksi käyttäen sadevesikouruun, mutta sadevesien poisjohtamisessa oli rakennuksen A osalta ongelmana se, että vedet pääsivät osittain valumaan kalliorinnettä alas pahentamaan rakennuksen B pintavesiongelmaa. Puute korjattiin johtamalla rakennuksen A kattovedet sadevesiviemäriä hyväksikäyttäen nimenomaiseen purkukaivoon. Rakennuksen B omien kattovesien poisjohtamista parannettiin rakentamalla sadevesiviemäröinti, jossa purkusuunta on asuntojen B5, B6 ja B7 pihojen kautta purkukaivoon.\nRakennusten Aja B ulkopuolisessa korjauksessa ylärinteen puoleinen pintavesirasitus korjattiin vaihtamalla puutteellisen kaadon omaava tiilisalaojitus rakennuksen ylärinteen puolelle. Kalliorinteen kallistusten korjaukset tehtiin louhimalla rakennusten Aja B ylärinteen puoleinen kalliokaato koko rakennuksen pituudelta ja alarinteen puolelta rakennuksen A autotallien edestä asuntojen A2, A3 ja A4 kohdalla. Lisäksi kosteusrasitusta sokkelia vasten vähennettiin valamalla umpeen kalliopinnassa olleita painaumia, joihin pintavesi jäi seisomaan sekä kastelemaan sokkelirakenteita.\nUlkopuolisten korjausten toteuttamiseksi yhtiö joutui purkamaan Cn hallitseman huoneiston Al pihalla olevan terassin. Ulkopuoliset rakennustyöt edellyttivät myös huoneistojen B5, B6 ja B7 alarinteen puoleisten varastojen ja katosten purkamista. Huoneistojen B5, B6 ja B7 varastot ja katokset rakennettiin uudestaan yhtiön kustannuksella, mutta C joutui uusimaan terassin omakustanteisesti 2.650 euron hinnalla.\nClle on ennen kauppaa luovutettu isännöitsijä HHn laatima selvitys yhtiössä suoritetuista korjauksista sekä tulossa olevista korjauksista. Selvityksessä on mainittu huoneistojen A3 ja B7 epäillyistä sisäilmaongelmista, joiden syy ja korjauskustannukset eivät vielä kauppakirjan allekirjoituspäivänä 6.5.2011 ole olleet yhtiön tiedossa. Sisäpuoliset korjaukset on aikataulu tettu päättymään vasta vuonna 2031 ja vaadittu hinnanalennus sisäpuolisten korjausten osalta perustuu jo korjattujen huoneistojen korjauskustannuksiin sekä näiden jo tehtyjen korjauksien kustannuksiin perustuvaan rakennusinsinööri ATn laatimaan korjauskustannusarvioon.\nRakennusterveysasiantuntija ML on tutkinut huoneistojen A3 ja B7 kosteus- ja lahovaurioita vuoden 2011 lopussa, mutta tutkimukset ovat laajentuneet koko yhtiötä kattavaksi helmikuussa 2012. Rakennusavauksille soveltuvat kohdat on selvitetty infrapunakameralla ja merkkisavuilla. Rakennusvirheiden diagnosoimiseksi tehtyjä rakenneavauksia on tehty huoneistoihin A3, A4, B5, B7, B8 ja Bl 1. Lisäksi B7-huoneiston lattian kosteusprosentteja tutkittiin sandwich-laatan välissä olevasta eristetilasta, jossa olohuoneen oikean nurkan kosteusprosentti ylitti 70 prosenttia.\nRunkorakenteissa olevat mikrobi-, kosteus- ja lahovauriot olivat kaikissa tutkituissa huoneistoissa samanlaisia. Puurungon pystypuut ja alaohjauspuut olivat mikrobi-, kosteus- ja/tai lahovaurioituneita. Päällimmäisen pohjalaatan valu oli tehty rakentamalla puurunkorakenne, koska valun kuivumista ja kuivumislämpötilaa voitiin paremmin hallita. Ongelmana oli se, että päällimmäisen laatan valussa puurunkorakenteet, muun muassa alaohjauspuu kokonaisuudessaan sekä sisäverhouslevy alaosastaan, jäivät märän betonin sisään, jolloin ne kosteusvaurioituivat. Huoneistoissa A3 ja B7 tehtyjen mikrobitutkimusten mukaan betonilaatan sisään jäänyt alaohjauspuu, sisäverhouslevy ja rakennuspaperi olivat paikoitellen mikrobivaurioituneita. Kun osassa huoneistoista ulkopuolinen maanpinta oli lattiatasoa korkeammalla ja kun alaohjauspuu oli lattiatason alapuolella, tämä oli altistanut alaohjauspuun vaurioitumiselle maaperän kapillaarisesta kosteudesta.\nUlkoseinän tiiliverhous oli rakennettu kiinni puurunkorakenteeseenja lämmöneristekerrokseen ilman tuuletusväliä. Lämmöneristeen kylmältä puolelta puuttui tuulensuojalevy, mikä lisäsi lämpövuotoa ulkoseinärakenteen lävitse. Tiiliverhousta vasten olevissa pystypuissa ja alaohjauspuussa oli kosteusvaurioita. Lämmöneristekerroksen asennuksessa lämmöneristettä oli väkisin sullottu eristetilaan tai rakenteesta puuttui lämmöneriste kokonaan.\nUlkoseinän höyrynsulkuna käytetty rakennusmuovi oli asennettu väärin lämmöneristeen kylmälle eikä lämpimälle puolelle. Höyrynsulkuun tiivistyvä rakennuksen sisäinen kosteus valui höyrynsulun sisäpintaa pitkin rakennusten puurunkorakenteisiin sekä tarjosi kosteus- ja lahovaurioitumisen tarvitseman kosteuden. Höyrynsulussa oli myös ilmavuotokohtia, joiden kautta ulkoilman epäpuhtauksia kulkeutui lämmöneristeen lävitse ja epäpuhtaudet tarjosivat ravinteita lämmöneristeessä eläville kosteusvauriomikrobeille.\nRakennuksen B pohjalaatan alle oli rakennettu 1 metrin levyinen ja paikoitellen jopa 1,5 metriä korkea putkikanaali. Putkikanaalissa ollut irtovesi oli mikrobivaurioitunutta. Osassa huoneistoista oli selkeästi nimenomaan putkikanaalin mikrobivaurioituneesta ilmasta johtuva sisäilmaongelma. Mikrobivaurioitunut ilma pääsi putkikanaalista pohjalaatan halkeamien ja pohjalaatan kuivumisesta johtuneen kutistumisen takia kulkeutumaan rakennuksen sisäilmaan. Putkikanaalin aiheuttamaa sisäilmaongelmaa ei voinut korjata muutoin kuin täyttämällä kanaali karkealla maa-aineksella.\nHuoneistojen A3 ja B7 korjausten kustannukset ovat yhdessä huoneistossa Al tehtyjen LVIS-korjausten kustannusten kanssa olleet 155.096,76 euroa. LVIS töiden osuus kustannuksista on ollut 20.000 euroa, jolloin huoneistojen A3 ja B7 korjauskustannukset ovat olleet yhteensä 135.096,76 euroa. Huoneiston B8 korjauskustannukset 75.000 euroa ovat sisältäneet LVIS-töitä 20.000 euroa, jolloin kosteus- ja lahovaurioiden korjauskustannuksiksi on jäänyt 55.000 euroa. Huoneiston A2 korjauskustannukset, jotka eivät ole sisältäneet mitään LVIS-kuluja, ovat olleet yhteensä 36.758,73 euroa. Huoneistojen Al, A3 ja B7 valvontakulut ovat olleet yhteensä 26.216,60 euroa. Jos määrästä poistetaan huoneiston Al LVIS-töiden osuus 20.000 euroa, valvontakuluiksi huoneistojen A3 ja B7 osalta jää (135.096,76 euroa/155.096,76 euroa x 26.216,60 euroa) 22.835,92 euroa. Todistaja T on arvioinut jäljellä olevien huoneistojen A4, B5, B6, B9, BIO ja Bl 1 kokonaiskorjauskustannuksiksi 370.000 euroa.\nMäärä sisältää LVIS-töitä 125.100 euroa. Kosteus- ja lahovaurioiden korjauskustannus ilman LVIS-töitä on siten 244.900 euroa. Kosteus- ja lahovaurioiden korjauskustannusten kokonaismäärä on 494.591,41 euroa.\nSisäpuolisissa korjauksissa ei ole ollut kyse rakennusten elinkaareen liittyvistä korjauksista, vaan rakennusten rakentamisaikana tehtyjen rakennusvirheiden korjaamisesta. Runkorakenteiden, vierustäytön, rakennusten vierustan kalliopinnan kallistustenja salaojituksen virheiden korjauksissa ei ole ollut kyse korjauksista, jotka aiheuttaisivat rakennusten käyttöiän pidentymistä miltään osin.\nCn kustannusten määrä\nC on maksanut rahoitusvastiketta 5.5.2013-5.12.2013 välisenä aikana 46,20 euroa kuukaudessa, 5.1.2014-5.4.2014 617,04 euroa kuukaudessa,\n5.5.2014-5.4.2016 616,26 euroa kuukaudessa, 5.5.2016-5.4.2017 615,71 euroa\nkuukaudessa, 5.5.2017-5.12.2017 653,73 euroa kuukaudessa ja 5.1.2018 läh tien 734,23 euroa kuukaudessa.\nKosteus- ja lahovauriokorjaukset estävät asunto-osakehuoneiston myynnin kenellekään ulkopuoliselle taholle, koska kosteus- ja lahovaurioiden korjauskustannusten kokonaismäärä on tiedossa vasta vuonna 2031. Asuntoa ulkopuoliselle vuokraamalla C ei voi saada mitään tuottoa sijoitetulle pääomalle, vaan vuokratulo kattaa ainoastaan Cn maksaman hoito- ja rahoitusvastikkeen. Kaupan purku on Cn kannalta ainoa kohtuullinen seuraamus taloudellisesta virheestä.\nT ja PT ovat vastustaneet muutosvaatimuksia ja vaatineet, että C velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa omavastuuta koskevalta osalta laillisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.\nKäräjäoikeuden ratkaisu on oikea. Myyjät eivät ole menetelleet asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n vastaisesti. Kauppaa ei rasita salainen taloudellinen virhe, koska Suomen Sisäilmakeskuksen tarkastusraportissa ei yksilöidä mitään vikaa, joka olisi peruste kaupan purulle tai hinnanalennukselle.\nCn huoneiston terassi ei ole kuulunut kauppaan, vaan on tullut sen lisänä. Terassin uusimisesta ei ole aiheutunut Clle korvattavia kustannuksia.\nC on saanut ennen kaupan tekemistä riittävän selvyyden kaupan kohteen kunnosta. Kysymyksessä on 42 vuotta vanha talo. Suomen Sisäilmakeskuksen tutkimus on tehty virheellisesti. Cn hallitsema huoneisto on asumiskelpoinen ja siellä asutaan vuoteen 2031 saakka, mikä todistaa, ettei huoneistossa ole virheitä, eikä Suomen Sisäilmakeskuskaan ole niitä kirjannut. C on myös tiennyt rakennuksissa olevista vioista ja siitä, että yhtiö on päättänyt joka vuosi korjata yhden saunaosaston ja keittiön.\nOsakekaupan jälkeen on tapahtunut jatkuvaa rakentamista ja lainojen ottamista. Myyjät eivät ole näihin suunnitelmiin osallistuneet eivätkä ole niistä tietoisia.\nYhtiöön tehtyjen korjausten kustannukset ovat kohtuuttomat ja Cn vaatimukset perusteettomia. Korjauskulujen suuruus johtuu Suomen Sisäilmakeskuksen virheellisestä kuntoraportistaja Tn laatiman pihan korjaussuunnitelman toteutuksesta, jonka kustannukset kohosivat nelinkertaisiksi alun perin suunnitelluista kustannuksista. Pihan korjausurakan kiinteä hinta oli\n200.00 euroa ja loppusumma 800.000 euroa. On selvää, että kustannuslaskelmaa ei ole ollut olemassa. Korjaukset on tehty yksikköhintaperusteisesti, vaikka kysymyksessä on ollut kokonaishintaurakka. Yhtiön hallinnon ja isännöitsijän olisi pitänyt laskea, mitä kunnostus tulee maksamaan, sillä korjauskustannukset ovat kohtuuttomat.\nKaupan tekemisen jälkeen suoritettu Tn suunnitelman mukainen korjaus on ollut kohtuuttoman kallis ja perusteeton. Se on kauttaaltaan tasonparannusta ja ylimitoitettu. Yhtiö on virheellisesti suostunut urakoitsijoiden vaatimuksiin ja hyväksynyt kiinteähintaisen urakkasopimuksen yksikköhintaiseksi ja tuntityönä maksettavaksi.\nTiilisalaojaputki on voinut olla asennettu siten kuin valituksessa väitetään. Se on kuitenkin toiminut 42 vuotta, eikä mitään vaurioita ole tapahtunut. Patolevy on mahdollisesti estänyt veden pääsyn rakenteiden sisälle, joten kysymyksessä ei ole virhe.\nRakennuksessa B ei ole ollut pintavesiongelmaa eikä siihen liittyviä vaurioita ole havaittu tai kirjattu. Rakennuksen B omien kattovesien poisjohtamista parannettiin rakentamalla sadevesiviemäröinti. Kalliorinteen kallistusten oikaisut on tehty louhimallaja kalliopinnassa olevia painumia on valettu umpeen. Edellä mainitut työt ovat tasonparannuksia.\nRiskirakenteina on todettu valesokkelirakenne ja kaksoisbetonilaatta, mutta asiassa ei ole selvitetty, ovatko niihin liittyvät riskit toteutuneet ja millä tavalla. Vuonna 1969 voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti rakennettu virheellinen ratkaisu ei ole virhe, jos se on toiminut.\nVäite rakennusaikana tehtyjen rakennusvirheiden korjaamisesta ei pidä paikkaansa. Väite on summittainen ja yksilöimätön. Runkorakenteiden kuntoluokittelussa ei Suomen Sisäilmakeskuksen tutkimusraportista löydy perusteita sanotulle korjaamiselle. Kysymyksessä on perusparannus.\nKosteus- ja lahovaurioiden korjauskustannusten kokonaismäärä 494.591,41 euroa ei perustu mihinkään. Suomen Sisäilmakeskuksen tutkimuksessa ei vaurioita ole havaittu. Huoneistoissa A3 ja B7 ei ole ollut lahovaurioita, ja infrapunakameratutkimukset sekä ilmavuototutkimukset on tehty virheellisesti.\nViittaukset huoneistojen mikrobivaurioihin ovat jääneet näyttämättä, koska niitä ei ole tutkittu. Huoneistojen sisäilmaongelmista on ilmoitettu kauppakirjan liitteessä, joten kysymyksessä ei ole salainen virhe. Vaatimus on ennenaikainen huoneiston B 8 osalta, koska kysymys on vasta arvioista. Tn arvio huoneistojen A4, B5, B6, B9, BlO ja Bl 1 kokonaiskorjauskustannuksista ei perustu mihinkään ja kysymyksessä on tasonparannus. Ei ole todettu, että rakennuksissa olisi kosteus- ja lahovaurioita eikä ilma- ja lämpövuotoja ole tutkittu asianmukaisesti.\nC on ollut yhtiökokouksessa tekemässä päätöksiä nyt kysymyksessä olevista perusteettomista korjauksista. Hän olisi voinut valittaa päätöksistä, jolloin kohtuuttomia laskuja ei olisi langennut. Korjauskustannukset ovat täysin ylimitoitettuja. Niillä yli 40 vuotta vanhasta talosta yritetään tehdä uutta vastaava. Kysymyksessä on yhtiön hallinnon vahingonkorvausvastuuseen kuuluva asia. Kustannusten väärin arvioiminen on urakoitsijoiden vastuulla.\nKauppaa ei voida purkaa, koska osake ei ole palautettavissa saman arvoisena kuin aikaisemmin ja koska C on joutunut ottamaan kyseistä osaketta varten myös henkilökohtaista lainaa osakaslainana, jonka maksamiseen Tt eivät suostu. Myöskään hinnanalennus ei tule kysymykseen, koska asia olisi kunnossa ilman perusteettomia mittavia korjaustoimenpiteitä. Kaikki on lähtenyt tutkimusraportin virheellisistä tiedoista.\nHovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 20.-22.11.2018. Hovioikeudessa on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet lukuun ottamatta todisteita K6 ja V7sekä uusina todisteina tarkastuskertomus 1/2012, lomake KH 90-00394 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 10.1.2013, kokouskutsu 21.12.2012, ää niluettelo 8.1.2013, kustannusarvio/ urakoitsija JR 4.1.2012, luettelo merkittävimmät korjaukset vuonna 2013 ja urakkatarjoukset 4.12.2012 ja 10.12.2012. Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Ctaja PTta ja todistajina TKta, ATta, HHta, MLta, KMää, VHta sekä MNta.\nHovioikeuden ratkaisu oikeusavun jatkaminen\nKäräjäoikeudessa Tlle on myönnetty oikeusturvavakuutuksen enimmäikorvauksen ylittäviin oikeudenkäyntikuluihin oikeusapua 78 tuntia, josta on jäljellä hovioikeudessa 25,25 tuntia.\nHovioikeus on varannut asianajaja Plle mahdollisuuden lausua siitä, millä perusteella P katsoo, että hänellä on oikeus saada hovioikeudessa valtion varoista palkkio yli 25,25 tunnilta. P on lausumassaan pyytänyt oikeusavun jatkamista vielä tässä vaiheessa, koska Tn oikeus oikeusapuun on selvinnyt käräjäoikeuskäsittelyn loppuvaiheessa, jolloin P on käyttänyt paljon aikaa laskutuksen oikaisemiseen, ja tämän vuoksi unohtanut tehdä pyynnön oikeusavun jatkamisesta.\nOikeusapulain 3 b §:n mukaan pyyntö oikeusavun jatkamisesta on tehtävä hyvissä ajoin ennen kuin tuntimäärä on tullut täyteen. Kuitenkin oikeusapulain 13 §:n 1 momentin mukaan oikeusapu voidaan myöntää hakemuspäivästä lukien tai, jos siihen on edellytykset, myös taannehtivasti koskemaan asiassa jo suoritettuja tarpeellisia toimenpiteitä.\nHuomioon ottaen asian laatu ja laajuus sekä Tn oikeusturvan tarve hovioikeus katsoo, että oikeusavun jatkamiselle on erityisiä syitä.\nTlle myönnettyä oikeusapua jatketaan siten, että se kattaa avustajan toimenpiteet Pohjois-Savon käräjäoikeuden päätöksessä 15.2.2018 määrätyn 78 tunnin lisäksi valituksen ajamisesta hovioikeudessa 30 tunnilta eli yhteensä 108 tunnilta.\nAsiassa on kysymys salaisesta eli piilevästä taloudellisesta virheestä, josta säädetään asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa. Sen mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.\nAsuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Saman pykälän 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.\nHovioikeus katsoo, että asuntokauppalain mukaisen salaisen taloudellisen virheen tulkinnassa voidaan käyttää apuna asuntokauppalainja maakaaren laatuvirhettä koskevaa oikeuskirjallisuutta -käytäntöä. Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2015:58 koskee kiinteistössä ollutta salaista laatuvirhettä. Ratkaisun mukaan se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa. Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.\nAsianosaiset ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet asiaan vaikuttavilta osin pääpiirteittäin kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.\nCn vaatimusten perusteet\nCn vaatimukset perustuvat käräjäoikeuden tuomion sivulta 9 ilmenevällä tavalla ensinnäkin jo toteutuneisiin korjauskustannuksiin, joita ovat pihan korjauksesta aiheutuneet kustannukset 594.333,80 euroa, huoneistojen A3 ja B7 korjauskustannukset sekä huoneiston Al sokkelin korjauskustannukset LVIS-töiden osuudella vähennettynä 135.096,76 euroa, huoneiston B8 korjauskustannukset LVIS-töiden osuudella vähennettynä 55.000 euroa ja huoneiston A2 korjauskustannukset 36.758,73 euroa, sekä valvontakuluihin huoneiston Al valvontakulujen osuudella vähennettynä 22.835,92 euroa. Kun Cn osuus kustannuksista on 9,3 prosenttia, muodostuu hänen osuudekseen toteutuneista korjauskustannuksista ja valvontakuluista 78.494,34 euroa.\nTulevien korjausten kustannusten määräksi on arvioitu LVIS-töiden osalta vähennettynä 244.900 euroa, josta Cn osuus on 22.775,70 euroa.\nTerassin korjauskustannusten määrä on 2.650 euroa.\nAsiassa on kysymys siitä, mihin korjauksiin Cn on tullut varautua ja onko kaupan kohteessa salainen taloudellinen virhe. Lisäksi kysymys on siitä, missä laajuudessa Tt ovat Clle vastuussa aiheutuneista korjauskustannuksista. Cn vaatimukset perustuvat niihin kustannuksiin, jotka ovat aiheutuneet tai tulevat aiheutumaan yhtiön päättämistä korjaustoimenpiteistä. Clla on osakkaana ollut omistusaikanaan mahdollisuus osallistua päätösten tekemiseen tarvittavista korjaustoimista ja niiden laajuudesta. Tlla ei ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa yhtiön tekemiin ratkaisuihin. Tämän vuoksi Tt voivat olla vastuussa vain sellaisista korjaustoimenpiteistä,jotka ovat välttämättömiä. Yhtiön rakennusten korjaamisesta aiheutuu lähtökohtaisesti rakennusten ikä huomioon ottaen käyttöiän pidentymistä ja tason parantumista. Niistä hyöty koituisi huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajille eikä tasonparannus miltään osin hyödyttäisi Tta. Jos tasonparannusta aiheutuu tämä seikka on otettava huomioon arvioitaessa Tn vastuuta.\nPihan korjauskustannusten osalta riitaa on ollut siitä, kuinka laajalti korjaus on ollut tarpeen ja miltä osin kysymys on ollut tasonparannukseen verrattavasta korjauksesta. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan yhtiöön kuuluvat rakennukset sijaitsevat rinteessä siten, että A-talo on ylempänä ja B-talo alempana. B talon kosteusongelmat ovat osittain aiheutuneet siitä, että sadevedet valuvat talon pihan läpi B-talon seinustalle, jossa veden on havaittu jäävän seisomaan seinän vierustalle. Osittain B-talon kosteusongelmiin ovat todistajana kuullun rakennusinsinööri Tn mukaan vaikuttaneet talon puutteelliset rakenneratkaisut kuten valesokkeli ja ulkoseinärakenteen virheellisyys, koska höyrysulku on ollut väärässä paikassa ja seinästä on puuttunut tuuletusrako. Myös todistajina kuultujen rakennusinsinööri Hn ja rakennusinsinööri Ln mukaan tiettyjä rakennusvirheitä ja puutteellisuuksia talon ulkoseinärakenteessa on ollut. Samanlaisia rakenteellisia virheitä on ollut myös A-talossa. Hn mukaan näistä on aiheutunut vaurioita huoneistojen A3 ja B7 osalta.\nEdellä esitettyjen seikkojen perusteella hovioikeus arvioi, että yhtiön rakennuksissa havaittujen kosteusongelmien korjaaminen ja vastaavien ongelmien estäminen tulevaisuudessa on edellyttänyt yhtiön talojen välissä olevan pihan korjaamista ainakin joiltakin osin. Tarvittavien korjaustöiden laajuudesta on asiassa esitetty erilaisia näkemyksiä. Yhtiön suorittamat korjaustoimet ovat perustuneet rakennusinsinööri Tn laatimiin suunnitelmiin. Todistajana kuultu rakennusinsinööri H on pitänyt suoritettuja korjaustoimia liian laajoina. Hn mukaan vain perusmuurin vierialueen salaojitus ja kuivausjärjestelmä on ollut tarpeen uusia siellä, missä maa on viettänyt taloon päin. Kaikilta muilta osin kyse on ollut tasonparannuksesta. Tn esittämistä kirjallisista todisteista (VT 2.6 ja 2.7) ilmenee, että pihan korjaustöistä on esitetty kaksi eri kustannusarviota, jotka ovat olleet suuruudeltaan 424.350 euroa ja 284.622 euroa. Yhtiökokouksen päättäessä pihan korjauksesta yhtiökokouksessa oli ollut esillä JRn laatima kustannusarvio, joka oli ollut suuruudeltaan 143.616,80 euroa. Näitä tarjouksia ei ole yhtiökokouksessa hyväksytty. Yhtiökokous oli päättänyt teettää urakan yksikköhintaperusteisesti.\nH on arvioinut, että tarpeellisten korjauskustannusten määrä pihan vierialueen korjausten osalta on alle 100.000 euroa.\nTarpeellisten korjausten laajuutta arvioidessaan hovioikeus on ottanut huomioon, että talon piha-aluetta voidaan yleensä pitää sellaisena alueena, jonka korjaustoimet ainakaan nyt kyseessä olevassa laajuudessa eivät yleensä ole tarpeen. Nyt kuitenkin yhtiön rakennusten sijainnista ja piha-alueen muotoilusta johtuen valuma- ja sadevesistä on aiheutunut kosteusongelmia rakennuksille. Tämän vuoksi myös piha-alueen korjaustoimet ovat olleet tarpeen. Korjaustoimenpiteet ovat perustuneet rakennusinsinööri Tn laatimiin suunnitelmiin. T on suunnitelmia laatiessaan voinut perehtyä alueeseen ja tämän perusteella harkita tarpeellisten toimenpiteiden laajuuden. Tämän vuoksi hovioikeus katsoo, että hänen arviotaan tarpeellisten toimenpiteiden laajuudesta voidaan pitää luotettavimpana. Hovioikeus kuitenkin katsoo, että piha-alueen korjaamisesta ja uudelleen muotoilusta aiheutuu selvää tasonparannusta. Hovi oikeus arvioi tasonparannuksen määräksi noin puolet toteutuneista kustannuksista. Nyt huomioon otettavien korjauskustannusten määräksi hovioikeus tämän mukaisesti arvioi noin 295.000 euroa.\nHuoneistot A3 ja B7\nC on kauppaa tehtäessä ollut tietoinen kunnossapitotarveselvitykseen sisältyvästä maininnasta huoneistojen A3 ja B7 osalta. Kunnossapitotarveselvityksestä ilmenee, että terveystarkastaja oli antanut yhtiölle velvoitteen selvittää huoneiston A3 sisäilman laatuun vaikuttavat tekijät. Asukkaan ilmoituksen mukaan huoneistossa oli ollut hajua, joka todennäköisesti oli aiheutunut kosteudesta. Lisäksi kunnossapitotarveselvityksessä on maininta siitä, että huoneistojen A3 ja B7 osalta korjauksista päätetään sen jälkeen, kun tiedetään, onko huoneistoissa rakenteista aiheutuvaa sisäilmaongelmaa. Suomen Sisäilmakeskus on laatinut tutkimusraportin yhtiön huoneistoista. Huoneiston A3 osalta havainnot ilmenevät tutkimusraportin sivuilta 26 - 28 ja huoneiston B7 osalta tutkimusraportin sivuilta 35 - 37.\nHovioikeus katsoo, että C on ennen kauppaa tullut tietoiseksi siitä, että huoneistoihin A3 ja B7 tulee mahdollisesti kohdistumaan kustannuksia aiheuttavia korjaustoimenpiteitä. Kunnossapitotarveselvityksen perusteella C ei ole kuitenkaan voinut olla tietoinen tulevien korjaustoimenpiteiden laajuudesta tai niistä aiheutuvista kustannuksista. C on lisäksi voinut ottaa huomioon, että vastuussa korjausten suorittamisesta on pääsääntöisesti yhtiö ja tämä osaltaan pienentää hänen vastuutaan korjauskustannuksista.\nEdellä mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että osaa toteutuneista korjauskustannuksista voidaan Cn kannalta pitää ennaltaarvaamattomina. Toteutuneet korjauskustannukset huoneistojen A3 ja B7 osalta ovat olleet noin 135.000 euroa. Korjauksista on aiheutunut tasonparannusta. Hovioikeus arvioi, että Cn olisi kauppaa tehdessään silloin tiedossaan olevien seikkojen perusteella tullut varautua noin 60.000 euron suuruusluokkaa oleviin korjauksiin. Kun lisäksi otetaan huomioon korjauksista aiheutunut tasonparannus, hovioikeus katsoo, että salaista taloudellista virhettä arvioitaessa voidaan ottaa huomioon noin 50.000 euron kustannukset.\nMuut huoneistot ja kustannukset\nHuoneiston B8 korjauskustannukset ovat olleet 55.000 euroa. Huoneiston A2 korjauskustannukset ovat olleet 36.758,73 euroa. Todisteesta K5 c (sivu 4) ilmenee, että asunnossa on tehty saunaosaston remontti, jonka yhteydessä on korjattu myös eräitä rakennusvirheinä pidettäviä seikkoja. Selvitystä siitä, miten kustannukset jakautuvat saunaosastonja muiden korjausten välillä, ei ole esitetty. Muiden yhtiön huoneistojen korjauskustannusten määräksi ennen LVIS-töiden vähennystä on todisteessa Kl0 arvioitu 370.000 euroa. Todisteesta kuitenkin ilmenee, että mainittuihin kustannuksiin sisältyy kustannuksia huoneiston B7 osalta 61.000 euroa. Edellä on jo otettu kantaa sanotun huoneiston korjauskustannuksiin. Muiden todisteessa mainittujen huoneistojen korjauskustannukset ennen LVIS-töiden vähennystä ovat olleet 309.000 euroa. Suomen Sisäilmakeskuksen raportissa todetaan, että huoneistoissa Al - B11 tehtyjen tutkimusten perusteella voidaan sanoa, että huoneistot on tehty samalla rakentamistyylillä, mutta rakentamislaadussa on suuria eroja huoneistojen välillä. Rakenteissa on todettu erityyppisiä ja -asteisia vaurioita, jotka vaativat korjaustoimenpiteitä riskien pienentämiseksi. H on kritisoinut raportin johtopäätöksiä ja katsonut, että kaikkien siinä todettujen virheiden osalta kyse ei ole ollut virheestä. Hkin on kuitenkin todennut, että rakennusvirheistä on aiheutunut vaurio ainakin huoneistojen A3 ja B7 osalta. Mahdollisten tarpeellisten korjaustoimenpiteiden laajuutta arvioitaessa on lisäksi otettava huomioon, että kaikkia rakenteista otettuja näytteitä ei ole analysoitu eikä mahdollisten vaurioiden laajuutta näin ollen voida varmuudella todeta. Lisäksi tulevat korjaukset on ajoitettu useamman vuoden ajalle, joten lopullisten korjauskustannusten määrää ei voida varmuudella arvioida. Huoneistojen korjauksesta aiheutuu yhtiön rakennusten ikä huomioon ottaen tasonparannusta, miltä osin aiheutuneet kustannukset tulee ottaa vähennyksenä huomioon arvioitaessa sitä kustannusten määrää, joka otetaan huomioon salaista taloudellista virhettä arvioitaessa.\nYhtiön kummankin rakennuksen huoneistoissa on todettu kosteusvaurioita. Huoneistot on rakennettu samalla rakentamistyylillä, ja vaikka rakentamislaadussa onkin todettu olevan eroja, voidaan kuitenkin olettaa, että nyt jo todettujen virheiden kaltaisia virheitä varsin suurella todennäköisyydellä esiintyy rakennusten muissakin huoneistoissa. Kun yhtiö on kuitenkin päättänyt korjauttaa kaikki yhtiön huoneistot, tulee tästä aiheutumaan yhtiölle kustannuksia, joista myös C on osaltaan vastuussa. Virheiden laajuudesta ei kuitenkaan voida tehdä varmoja johtopäätöksiä. Hovioikeus arvioi, että tulevista korjauskustannuksista voidaan salaista taloudellista virhettä arvioitaessa ottaa huomioon noin puolet arvioidusta 244.900 eurosta eli noin 125.000 euroa.\nHuoneistojen A2 ja B8 korjauskustannuksista voidaan samalla tavalla salaisena taloudellisena virheenä pitää noin 45.000 euroa.\nKorjaustoimenpiteiden suorittamiseen liittyvien rakennustöiden valvonnasta aiheutuu kustannuksia, joiden määrä kirjallisen todisteen 4a mukaan on 26.216,60 euroa. C on vaatimuksissaan vähentänyt tästä huoneiston Al valvontakulut ja valvontakulujen määräksi on tällöin muodostunut 22.835,92 euroa. Valvontakulujen määrä on suhteessa tarvittavien korjausten laajuuteen. Hovioikeus on edellä katsonut, että tähän mennessä suoritetuista korjauksista kaikki tehdyt toimenpiteet eivät ole olleet välttämättömiä siinä laajuudessa kuin niitä on tehty ja tulevien korjaustoimenpiteiden laajuus on tässä vaiheessa vielä epäselvä. Tämän vuoksi hovioikeus arvioi tarpeellisten valvontakulujen määräksi noin 11.000 euroa.\nCn asuntoon liittyvä terassi on kuulunut kauppaan tarpeistona. C on pitänyt terassin osuutena 2.650 euroa. Pihatöiden yhteydessä terassi on jouduttu rakentamaan uudelleen. Tästä aiheutuvien kustannusten vähäisyys huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei asunnon hinta huomioon ottaen merkittävää tasonparannusta synny. Tämän vuoksi terassin osalta voidaan ottaa huomioon Cn vaatima määrä 2.650 euroa.\nEdellä esitetyillä perusteilla hovioikeus arvioi, että Cn osuus nyt huomioon otettavien korjauskustannusten määrästä on noin 50.000 euroa. Cn vastattavaksi jäävien kustannusten määrä huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että kustannukset ovat asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla merkittävästi suuremmat kuin Clla on ollut kauppaa tehdessään perusteltua aihetta edellyttää. Tämän vuoksi kaupan kohteessa on ollut salainen taloudellinen virhe.\nC on ensisijaisesti vaatinut kaupan purkamista. Kaupan purkaminen edellyttää, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Aikaisemmin mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että purkukynnystä harkittaessa kysymys on kokonaisarvioinnista, jossa kustannusten määrän lisäksi on otettava huomioon muitakin seikkoja. Purkukynnyksen ylittymisen puolesta puhuu osaltaan se, että tulevien kustannusten määrää ei voida varmuudella arvioida ja tulevat korjaukset on ajoitettu usean vuoden ajalle. Toisaalta C voi käyttää asuntoa asumiseen tai saada siitä vuokratuloja. Tämä osaltaan vähentää virheestä aiheutuvaa haittaa. Lisäksi asuntojen ulkopuoliset korjaukset onjo suurimmalta osaltaan tehty. Nämä seikat ja korjauksista Cn vastattavaksi jäävä määrä huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei edellytyksiä kaupan purkamiselle ole olemassa.\nSalaisen taloudellisen virheen perusteella Tt ovat velvollisia suorittamaan Clle hinnanalennuksena 50.000 euroa kanteessa vaadittuine korkoineen.\nAsia ratkaistaan osaksi Cn ja osaksi Tn eduksi. Asianosaiset saavat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:nja 16 §:n nojalla pitää käräjä- ja hovioikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.\nHovioikeus on jatkanut T ja PTn oikeusapua 30 tunnilla. Heillä on siten hovioikeudessa käytettävissä oikeusapua 55,25 tuntia. Pääkäsittelyn kesto on ollut 16,5 tuntia. Hovioikeus pitää asian laatuun ja laajuuteen nähden hyväksyttävänä Tn avustajan ajankäyttönä valmistautumisen osalta 30 tuntiajajälkitöiden osalta 1 tuntia.\nT ja PT velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Clle hinnanalennuksena 50.000 euroa ja sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa 5.6.2011 lukien 5.6.2015 saakka ja 6.6.2015 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.\nC vapautetaan velvollisuudesta korvata T ja PTn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa. C vapautetaan velvollisuudesta suorittaa valtiolle sen varoista Tlle annetusta oikeusavusta maksettu määrä.\nHovioikeus vahvistaa oikeusapua 75 prosentin omavastuuosuudella saavien Tn avustajaksi määrätylle asianajaja KPlle hovioikeudessa maksettavan palkkion määräksi asian hoitamisen edellyttämän kohtuulliseksi harkitun 47,5 tunnin työmäärän perusteella 5.225 euroa ja arvonlisäveron määräksi 1.254 euroa.\nHovioikeus vahvistaa T ja PTn omavastuuosuuden määräksi 4.859,25 euroa.\nValtion varoista maksetaan Plle palkkioksi Tn avustamisesta hovioikeudessa 1.306,25 euroa ja arvonlisäveron määrä 313,50 euroa eli yhteensä 1.619,75 euroa.\nOikeudenkäyntikulujen korvaamista hovioikeudessa koskevat vaatimukset hylätään.\nValitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.6.2019.\nAsian ovat ratkaisseet: hovioikeudenlaamanni RR\nhovioikeudenneuvos JH hovioikeudenneuvos MH\nValmistelija: hovioikeuden esittelijä EM\nItä-Suomen hovioikeus Tuomiolauselma xxx Asianumero\nMC vapautetaan velvollisuudesta korvata T ja PTn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa. MC vapautetaan velvollisuudesta suorittaa valtiolle sen varoista Tlle annetusta oikeusavusta maksettu määrä.\nKuopion kanslia/5.1 osasto\n22.2.2018 L xxx\nAsuntokaupan purkaminen tai hinnanalennus ym 29.5.2015\nKäräjäoikeus on 31.8.2015 tehnyt päätöksen asian jättämisestä asianosaisten suostumuksella lepäämään.\nAsiassa on päätetty aloittaa tuomioistuinsovittelu, joka on kuitenkin lopetettu 4.5.2017.\nMC on 6.5.2011 allekirjoitetulla kauppakirjalla (todiste 1) ostanut T ja PTlta Asunto Oy Kuopion L-nimisen yhtiön osakkeet nro 1-213, jotka oikeuttavat 106,50 m2 suuruisen huoneiston hallintaan osoitteessa Stie 23 A 1, Kuopio. Kauppahinta on ollut 215.000 euroa.\nYhtiön omistama rakennus on rakennettu vuonna 1969. Kysymyksessä on ns. hartiapankkirivitalo.\nVaatimukset Ensisijaisesti MC on vaatinut, että käräjäoikeus:\n1)purkaa ostajan ja myyjien välisen kysymyksessä olevan asuntokaupan ja velvoittaa Tt palauttamaan kauppahinnan 215.000,00 euroa korkolain 3 §:n.2 momentin mukaisine korkoineen (tuottokorko) kauppahinnan maksupäivästä 5.6.2011 haasteen tiedoksiantopäivään eli 5.6.2015 saakka seka s11tä alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen ja\n2)velvoittaa Tt yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle korvauksena asuntoyhtiölle yhtiön suorittamiin ja sen omistamien rakennuksien korjauksesta maksettuina rahoitusvastikkeina maksetuista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista 32.401,22 euroa korkolain 4§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 5.6.2015 lukien.\nC on maksanut rahoitusvastiketta 5.5.2013-5.12.2013 välisenä aikana 46,20 euroa, 5.1.2014-5.4.2014 617,04 euroa, 5.5.2014-5.4.2016 616,26 euroa, 5.5.2016-5.4.2017 615,71 euroa ja 5.5.2017 lähtien 653,73 euroa. Rahoitusvastikkeena maksettavien tarpeellisten ja hyödyllisten kustannusten määrä on laskettu valmisteluistuntoa edeltävän vastikkeenmaksupäivän per 5.9.2017 mukaiseen tilanteeseen. Tämän jälkeen rahoitusvastikkeena maksettavien tarpeellisten ja hyödyllisten kustannusten määrä lisääntyy rahoitusvastikkeen maksupäivän eli joka kuukauden 5. päivä mukaisesti 5.10.2017 jälkeen 5.12.2017 saakka 653,73 euroa/kuukaudessa. Rahoitusvastikkeiden määrä on edellä mainituin tavoin laskettuna on yhteensä 29.751,22 euroa.\nLisäksi 32.401,22 euron tarpeellisten ja hyödyllisten kustannusten määrässä on huomioitu Cn terassin uudelleen asennus 2.650 euroa.\nClle maksettavan kauppahinnan, tarpeellisten ja hyödyllisten kustannusten sekä koron määrästä on vähennettävä Cn hyväkseen saaman asumishyödyn määrä 81.355,35 euroa.\nToissijaisesti C on vaatinut, että käräjäoikeus\n1) velvoittaa Tt yhteisvastuullisesti suorittamaan Clle kaupan kohteessa olevien virheiden johdosta hinnanalennuksena 103.920,04 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen (luottokorko) kauppahinnan maksupäivästä 6.5.2011 haasteen tiedoksiantopäivään eli 5.6.2015 saakka ja siitä alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.\nLisäksi C on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 30.325 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion julistamisesta lukien. Oikeudenkäyntikulujen määrä muodostuu palkkiosta 20.140 eurosta, kuluista 4.350,56 eurosta ja arvonlisäveron määrästä 5.834,44 eurosta.\nKaupan kohteessa on salainen taloudellinen virhe.\nAsunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ovat asunnossa ja kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneiden odottamattomien vikojen ja puutteiden vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin Cllä on ollut perusteltua edellyttää.\nTaloyhtiön tiloissa kaupanteon jälkeen todettujen virheiden korjaamiseksi yhtiö on joutunut ottamaan lainaa, mikä on johtanut merkittävän lainaosuuden syntymiseen, josta C on joutunut vastuuseen.\nCn asuntoa A1:stä koskevan huoneiston lainaosuus on yhteensä (82.202,28) 78.494,34 euroa, johon määrään ei sisälly vielä vuonna 2017 korjaamatta olevien asuntojen A4, B5, B6, B9, B10 ja B11 korjauskustannukset. RI T on asuntojen A1, A2, A3, B7 ja B8 toteutuneiden korjauskustannusten perusteella laskenut jäljellä olevien asuntojen korjauskustannuksiksi (370.000-125.100) 244.900 euroa, johon määrään ei sisälly jäljellä olevien asuntojen pintamateriaalien asennus- eikä materiaalikuluja. Kun määrään lisätään Cn asunnon terassin ennalleen korjauskulut 2.650 euroa, niin päädytään Cn rahoitusvastikeosuuden kokonaismäärään 103.920,04 euroa eli 9,30 % korjauskustannusten kokonaismäärästä.\nVaadittu hinnanalennuksen määrä 103.920,04 euroa muodostuu jo toteutuneesta Cn vastattavaksi jääneestä lainaosuudesta/korjauskuluista 78.494,34 euroa, korjaamattomien asuntojen arvioiduista korjauskustannuksista 9.30 % (370.000 - 125.100) 244.900 eurosta eli 22.775,70 euroa ja terassin uudelleen rakentamisesta 2.650 euroa.\nLain esitöiden mukaan (HE 12/2005) "Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista". Myös asuntojen sisätiloissa havaittuja kosteusvaurioita voidaan pitää odottamattomina sen osalta, ettei kosteusvaurioiden korjaamista voida pitää tavanomaisina rakennuksen tai asunnon kunnossapitoon sen elinkaaren aikana kuuluvana korjauksena.\nAsuntokauppalain 6:16 §:n 3 momentin mukaan "Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena".\nKoska virheen korjauskustannukset nyt käsillä olevassa tapauksessa ovat 55 % kauppahinnasta, niin hovioikeuskäytännössä muodostunut kaupan purulle asetettu purkukynnys täyttyy korjauskustannusten vastikeosuuksien perusteella.\nAsuntokauppalain 6:16 §:n 1 momentin mukaan "Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen".\nToissijaisena seuraamuksena kaupan purun jälkeen vaadittua hinnanalennuksen määrää laskettaessa on huomioitu salaisesta taloudellisesta virheestä ostajalle kannettavaksi tulevan taloudellisen velvoitteen tai vastuun määrä. Nyt käsillä olevassa tapauksessa hinnanalennuksen määrä on laskettu Cn omistamien osakkeiden lukumäärän suhteesta yhtiön osakkeiden kokonaismäärästä. Cn vastuulle kuuluvan vastikkeen prosentuaalinen 9,3 prosentin osuus korjauskustannuksista 844.025,21 on siten 78.494,34 euroa, johon määrään ei sisälly vielä vuonna 2017 korjaamatta olevien asuntojen A4,89, 810 ja 811 korjauskustannukset. RI T on arvioinut jäljellä olevien asuntojen korjauskustannukseksi 370.000 euroa.\nMainitusta määrästä on vähennettävä LVI-töiden arvioitu osuus 125.100 euroa.\nKaupan kohteesta ostajalle annetut tiedot\nKaupan kohteesta ostajalle annetun isännöitsijäntodistuksen (todiste K1) 3.3.kohdan mukaan yhtiössä ei ollut suoritettu kuntoarvioita ja - tutkimuksia eikä muita selvityksiä.\nlsännöitsijäntodistuksen liitteenä olevan kunnossapitotarveselvityksen "Suunnitellut, aloittamatta olevat tai kesken olevat korjaukset" -kohdan mukaan yhtiössä tullaan tekemään keittiöiden putkistokorjauksia sekä yhtiön saunaosastokorjauksia vuodesta 2012 lähtien. Lisäksi kohdassa on ilmoitettu kolmen asunnon huoneiston A3, 85 ja 88 kattokorjauksista, joita on suunniteltu vuonna 2011 ja joista korjauksista on tehty toteutuspäätös yhtiökokouksessa 7.4.2010. Vielä yhtiön kahdessa huoneistossa A3 ja 87 on todettu sisäilmaongelma, jonka syiden selvittämiselle terveystarkastaja on asettanut velvoitteen yhtiölle.\nKaupan kohteen kiinteistönvälittäjä ei ollut saanut yhtiön edustajilta lisätietoa kunnossapitotarveselvityksessä mainittuihin korjaustarpeisiin. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut ostajalle, että kunnossapitotarveselvityksessä mainitut korjaukset eivät tule aiheuttamaan merkittäviä kustannuksia ostajalle (kantaja C ja todistaja M, todiste K1).\nCn ostaman huoneiston pesuhuoneessa ja saunassa oli tehty 28.4.2011 päivätty kosteuskartoitus, jossa ei ollut havaittu kohonneita kosteusarvoja (kantajan kirjallinen todiste K2).\nLämpövuodot, laho-, mikrobi- ja kosteusvauriot sekä niiden aiheuttajaksi todetut rakennusvirheet\nAsunto Oy Kuopion L -yhtiö oli tilannut Suomen Sisäilmakeskus Oy:ltä tutkimuksen yhtiön A3 ja 87 - huoneistoissa ilmenneen tunkkaisen sisäilman aiheuttajan selvittämiseksi. Tutkimus on kuitenkin tutkimisen aikana laajentunut koskemaan kaikkia yhtiön 11 asuntoa. Suomen Sisäilmakeskus Oy on toimittanut yhtiölle 21.5.2012 päivätyn tutkimusraportin rakennuksessa todetuista rakennusvirheistä (todiste K3a ja todistaja L).\n1.Taloyhtiön kaikkien osakehuoneistojen ulkoseinissä on todettu ilma- ja lämpövuotoja (todiste K3a).\n2.Tutkimusraportissa on tehty havaintoja maanpintatason tai lattiarakenteen alapuolelle asennetusta puurunkorakenteista, sisäverhouslevyistä ja lämmöneristeestä, jota ei ole kosteuseristetty ympäröivästä betonirakenteesta. Lämmöneriste oli paikoitellen asennettu suoraan sokkelia vasten ilman lämmöneristeen ja sokkelin välissä olevaa kosteuseristyskerrosta ja alaohjauspuuta. Pohjalaatan päälle asennetun alaohjauspuun alta puuttuu paikoitellen kosteuseriste tai kosteuseristeenä on käytetty rakennusmuovia, joka ei ominaisuuksiltaan sovellu kosteuseristeeksi. Nämä raknneratkaisut eivät vastaa hyvän rakennustavan asettamia vaatimuksia. Alaohjauspuu oli paikoitellen laho- Ja mikrobivaurioitunut (todiste K3a ja todistaja L).\n3: Rakenuksen pintaveden poisto on paikoitellen tehty virheellisesti siten, että rakennusta ympäröivä maanpinta viettää rakennusta päin eikä poispäin rakennuksesta (todiste K3a ja todistaja L).\nVirheiden korjauskustannuksista aiheutuneen salaisen taloudellisen virheen suuruus\nAs Oy Kuopion L -yhtiö on tilannut Rakennusinsinööritoimisto AT Ky:ltä korjaustyöselosteen yhtiön rakennusten pintaveden poiston sekä maaperästä kapilaarisesti nousevan kosteuden estämistä koskevat korjaustyöt. Näiden pintaveden poiston ja maaperästä nousevan kapilaarisen kosteuden korjauskustannukset ovat kunnossapitotarveselvityksessä 27.1.2015 yhteensä 594.333,80 euroa.\nLisäksi Cn takapihalla ollut puinen terassi on korjauksen yhteydessä suoritettujen pintaveden poiston ja maaperästä nousevan kapilaarisen kosteuden korjaustöiden yhteydessä jouduttu purkamaan. Terassin uudelleenrakennuskustannus SR Oy:n toimesta on maksanut 2.650 euroa.\nAs Oy Kuopion L -yhtiö on tehnyt toimeksiannon ulkovaipan ilma- ja lämpövuotojen sekä runkorakenteiden ja pohjalaatan kosteusvauriokorjauksista. Korjauksia on vuoden 2017 syksyyn mennessä tehty huoneistossa A1, A2, A3 ja B7. Lisäksi huoneiston B8 korjauksien kustannusarvio on valmistunut syyskuussa 2017, jonka perusteella huoneiston B8 korjauskustannus on 75.000 euroa suunnittelu- ja valvontakustannuksineen. Näiden viiden asunnon huoneistoala on yhteensä 565,00 m2. Kustannuksia on syntynyt 288.811,59 euroa, joten kosteusvauriokorjausten neliöhinta on 511,17 euroa/m2. Korjaustyön suunnittelijan ja valvojan RI Tn on laskenut jäljellä olevan kuuden osakehuoneiston (huoneistoalaltaan 786 m2) korjauskustannuksiksi 370.000 euroa. Tähän korjauskustannusmäärään ei sisälly huoneistojen pintamateriaalien asennus- ja materiaalikustannuksia. Tämä johtuu siitä, että As Oy Kuopion L-yhtiön yhtiökokous on tehnyt päätöksen, jonka mukaan huoneistojen A4, B5, B6, B8, B9, B10 ja B11 osakkeenomistajien henkilökohtaiseen kustannusvastuuseen kuuluu pintarakenteiden materiaali- ja asennustyö, kun taas yhtiö vastaa runkorakenteiden uusimisesta pintarakenteen takana olevaan höyrynsulkumuoviin saakka.\nJäljellä olevien ulkovaipan ilma- ja lämpövuotojen sekä runkorakenteiden ja pohjalaatan kosteusvauriokorjausten korjauskustannus on siten 370.000 euroa, johon määrään ei sisälly osakkaiden vastuulle kuuluvaa pintamateriaalien materiaali- ja asennustyön osuutta. Kantajan rahoitusvastikeosuus korjauskustannuksista on 213 osaketta / 2291 osaketta = 9,3 prosenttia korjauskustannusten kokonaismäärästä lisättynä terassin ennalleen saattamiskustannuksella 2.650 euroa eli 119.262,28 euroa, joka määrä ei siis sisällä huoneistojen A4, B5, B6, B8 B9, B10 ja B11 osakkeenomistajien vastuulle kuuluvia pintamateriaalien asennus- ja materiaalikustannusta (todistaja T sekä kantajan kirjallinen todiste K5a, K5b, K5c ja K10).\nMahdollinen käyttöiän pidennys\nAs Oy Kuopion L -yhtiön omistuksessa olevat rakennukset ovat valmistuneet 1969.\nRunkorakenteiden korjauksilla ei saavuteta mitään käyttöiän pidennystä. Myöskään pintaveden poistoon, kapilaarikatkoon ja vierustäyttöön liittyvillä korjauksilla ei saavuteta huomioitavaa käyttöiän pidennystä (todiste K7 ja todistaja T).\nKoska asunto on ollut asumiskelpoinen ja Cn käytettävissä, mahdollisesti maksettavaksi tuomittavista edellä 1 ja 2 kohdista ilmenevistä määristä on vähennettävä asumishyödyn määrä:\nAsuntojen neliövuokra Kuopion alueella vuonna 2011 on ollut 9,81 €/ m2, vuonna 2012 10,72 €/m2, vuonna 2013 11,13 €/m2, vuonna 2014 11,63 €/m2, vuonna 2015 11,97 €/m2 ja vuonna 2016 12,28 €/m2 (kantajan kirjallinen todiste K9). Näillä neliövuokrilla laskettuna Cn hyväkseen saama asumishyöty 1.7.2011- 31.12.2011 on ollut (6 kk x 106,5 m2 x 9,81 €/m2=) 6.268,59 euroa. Asumishyöty vuonna 2012 on ollut (12 kk x 106,5 m2 x 10,72 €/m2 =) 13.700,16 euroa. Asumishyöty vuonna 2013 on ollut (12 kk x 106,5 m2 x 11,13 €/ m2 =) 14.224,14 euroa. Asumishyöty vuonna 2014 on ollut (12 kk x 106,5 m2 x 11,63 €/m2 =) 14.863,14 euroa. Asumishyöty vuonna 2015 on ollut (12 kk x 106,5 m2 x 11,97 €/m2 =) 15.297,66 euroa. Asumishyöty vuonna 2016 on ollut (12 kk x 106, m2 x 12,28 €/m2 =)15.693,84 euroa. Asumishyöty vuonna 2017 on ollut (12 kk x 106,5 m2 x 12,28 €/m2 =) 15.693,84 euroa. Asumishyöty tammikuussa 2018 on ollut (1 kk x 106,5 m2 x 12,28 €/m2 =) 1.307,82 euroa. Asumishyöty on ollut yhteensä 81.355,35 euroa.\nT ja PT ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet sen hylkäämistä kokonaisuudessaan sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista myöhemmin esittävän laskun mukaisesti korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisin viivästyskorkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta.\nMahdollisesti maksettavaksi tuomittavista korvauksista tai hinnan alennuksesta on joka tapauksessa vähennettävä Cn saaman asumishyödyn arvo, koska C on voinut käyttää huoneistoa asumiseen kaupanteosta lähtien. Kaupan kohteessa todetut virheet eivät ole olleet odottamattomia eivätkä merkittävästi suurempia kuin ostajalla on ollut perusteltu syy odottaa.\nAsunto-osakeyhtiössä suoritetut korjaukset ovat olleet kaikilta osin tarpeettomia ja joka tapauksessa liian laajoja.\nKanteessa väitetyt virheet ovat tulleet Tn tietoon vasta noin vuosi kaupan tekemisen jälkeen.\nKaupan purkuvaatimus on kohtuuton. Vastaajilla ei ole varoja palauttaa kauppahintaa. Kaupan kohteena ei ole ollut terassi, joten sen kunnosta ei voi esittää mitään vaatimuksia.\nKaupan ajankohtana rakennus on ollut 42-43 vuotta vanha eli elinkaarensa lopussa. Kauppakirjan liitteenä olevasta kunnossapitoselvityksestä käy ilmi, että yhtiön rakennusten korjauksiin on käytetty rahaa noin 120.000 euroa. Asunto-osakeyhtiön eri huoneistot on tehty samalla rakentamistyylillä, mutta rakentamislaadussa on ollut suuria eroja huoneistojen välillä (Pn tarkastuskertomus s. 46).\nlsännöitsijäntodistuksen 7.3.2011 liitteenä olevassa kunnossapitotarveselvityksessä on nimenomaan mainittu merkittävistä kiinteistön korjaustarpeista. Lisäksi selvityksen allekirjoitussivulta käy ilmi, että rakennuksessa on huoneistoissa A 3, B 5 ja B 6 korjattavaa ja huoneistoissa A 3 ja B 7 sisäilmaongelma ja että B-talon edessä on routivien kaivojen korjaus ja tulossa on vielä ilmanvaihtokanavien puhdistus. Selvityksen sivulta 3/4 ilmenee, että talousarviossa varaudutaan mahdollisuuksien mukaan yhden saunaosaston ja yhden keittiön korjaukseen vuosittain ja että katon korjaustarvetta seurataan vuosittain. Näin ollen ostajan on tullut varautua korjauksiin ja niistä aiheutuviin kustannuksiin. Kysymys ei siten ainakaan kaikkien korjausten osalta ole odottamattomista vioista tai puutteista etenkin talon ikä huomioon ottaen.\nKun rakennukset ovat vuonna 2011 olleet 42 vuotta vanhoja, niin rakennusten korjausta käsiteltävien rakennusosien tekninen käyttöikä 50 vuotta on lopussa. Nyt olisi tehtävä kokonaisvaltainen suunnitelma rakennusten peruskorjauksesta, eikä ottaa käsiteltäväksi vain yhden asuntokaupan väitettyä virhettä.\nPn kertomuksessa mainituista riskeistä yksikään ei ole toteutunut.\nPn raportin sisältö\nVastaajat katsovat, että Pn lausunto on virheellinen.\nVastaaja katsovat, että Pn lausunnossa esitetyt virheet ja puutteet perustuvat suurelta osin virheellisiin tutkimustuloksiin ja niistä tehtyihin johtopäätöksiin. Hn ja Nn lausunnoissa on todettu,että P on suorittanut tutkimuksensa ammattitaidottomasti ja että siitä puuttuu sellaisia tutkimustuloksia, joita hän väittää tehneensä (todiste V5ja V6).\nTn korjaussuunnitelma perustuu tähän Pn virheelliseen lausuntoon, joten esitetyt korvausvaatimukset ja kaupanpurkuvaatimukset ovat aiheettomia.\nSelostuskappaleesta ilmenevät seikat\nVastaaja ilmoitti pääkäsittelyssä 16.1.2018, että kantajan ilmoittaman asumishyödyn määrä ajalta 2011-2018 on riidaton.\n-onko kysymys salaisesta taloudellisesta virheestä\nKirjalliset todisteet KO. Kauppakirja 06.05.2011\nK1. lsännöitsijäntodistus 7.3.2011 ja todistuksen liitteenä oleva kunnossapitotarveselvitys 11.2.2011\nK2. Kosteuskartoitus 28.4.2011\nK3a. Tutkimusraportti 21.5.2012 / Suomen sisäilmakeskus\nK3b. As Oy Kuopion L -yhtiön yhtiöjärjestys.\nK4a. As Oy Kuopion L -yhtiön kunnossapitotarveselvitys 27.1.2015.\nK4b. Maksukuitti 5.10.2014 SR Oy:lle.\nK5a. As Oy Kuopion L -yhtiön tilinpäätösasiakirjat 01.01.2013 - 31.12.2013.\nK5b. As Oy Kuopion L -yhtiön tilinpäätösasiakirjat 01.01.2014 - 31.12.2014.\nK5c. As Oy Kuopion L -yhtiön tilinpäätösasiakirjat 01.01.2015 - 31.12.2015.\nK5d. As Oy Kuopion L -yhtiön tilinpäätösasiakirjat 01.01.2016 - 31.12.2016.\nK6. Laskelma ostajan korjauksista maksamista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista per. 5.2.2018\nK7. Ote maanmittauslaitoksen rakennuksen hinnan arviointi (2011)\n-ohjeen s. 15.\nK8a). Maksuerittely ajalta 1.1.2017-30.4.2017\nK8b). Todistus vuonna 2017 suoritettavista korjauksista 21.9.2017.\nK9. Asuntojen vuokrat 2011 - 2016, tilastokeskus.\nK10. Sähköpostitse 29.10.2017 toimitettu kustannusarvio As Oy Kuopion L -yhtiön asuntojen A4, B5, B6, B7, B9 ja B11 korjauskustannuksista, RI T.\nK11. Alkuperäinen pohjapiirustus ja rakennustapaselitys.\nV1=KO. Kauppakirja 6.5.2011 (kantajalla oikeudenkäyntiaineistona, liite 1)\nV2=K1. lsännöitsijäntodistus, Kunnossapitoselvitys\nV4. Pihan korjaus/ AT 25.7.2012 V5. VHn lausunto 26.9.2017 V6. MNn lausunto/25.10.2017\nV7. Lyhennysjäljennös kantelusta eduskunnan oikeusasiamiehelle liitteineen\nC on pääkäsittelyssä ja loppulausunnossaan täsmentänyt vaatimansa hinnanalennuksen perusteita ja määrää.\nHinnanalennuksen määrä muodostuu seuraavasti:\n-todisteen K 4 a sivulta 3/5 ilmenevä toteutunut "pihan korjaus"594.333, 80 euroa,\n-todisteen K 4 a sivulta 4/5 ilmenevä "kosteuskorjaukset sisätiloissa "(huoneistojen A 3 ja B 7 korjaukset sekä vähän huoneiston A 1 sokkelin korjausta) 155.096,76 euroa vähennettynä huoneiston A 1 LVIS-töiden osuudelle, jolloin korjauskustannukseksi jää 135.096,76 euroa,todisteesta K 8 b sivulta 1 ilmenevä huoneiston B 8 korjaus 75.000 euroa vähennettynä arvioidulla LVIS-töiden osuudella, jolloin korjauskustannukseksi jää 55.000 euroa,\n-todisteesta K 5 c sivulta 4 ilmenevä huoneiston A 2 korjaus 36.758,73 euroa,\n-todisteesta K 4 a ilmenevä valvontakulu 26.216,60 euroa vähennettynä huoneiston A 1 valvontakuluilla, jolloin valvontakuluksi jää 22.835,92 euroa.\nEdellä mainitut summat ovat yhteensä 844.025,21 euroa, josta Cn vastattava osuus 9,3 prosenttia on 78.494,34 euroa.\nTodisteesta K 10 ilmenevät taloyhtiön tulevat remontit, joiden määrä on ATn arvion mukaan 370.000 euroa korjaamatta olevien huoneistojen osalta vähennettynä LVIS-töiden osuudella 125.000 eurolla, jolloin määräksi jää 244.900 euroa, josta C vastattava osuus 9,3 prosenttia on 22.775,70 euroa.Vaaditun hinnanalennuksen määrä on siten 78.494,34 + 22.775,70 euroa+ terassin osuus 2.650 euroa= 103.920,04 euroa.\nAsiassa on esitetty edellä lueteltu kirjallinen ja henkilötodistelu. Kaikki pääkäsittelyssä esitetty todistelu on otettu huomioon asiaa ratkaistaessa. Todistelua selostetaan jäljempänä vain olennaisilta ja keskeisiltä osin.\nAsuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää (salainen taloudellinen virhe).\nSäännöksen 3 momentin mukaan jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe sovelletaan, mitä tässä luvussa virheestä säädetään.\nLain esitöiden mukaan (HE 21/2005 vp s. 48-49) jotta kysymyksessä olisi lain kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute.\nEsimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista sekä lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta. Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Jos odottamattomia vikoja ja puutteita on useampia, niitä on arvioitava kokonaisuutena. Kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.\nMerkittävyysarvioinnissa voidaan vain osittain tukeutua samoihin seikkoihin kuin salaisen laatuvirheen kohdalla. Merkittävyyskynnys pelkästään ostajan talouteen vaikuttavan virheen osalta on perusteltua asettaa korkeammalle kuin asumishaittaa aiheuttavan virheen osalta. Yhteisömuotoiseen asumiseen kuuluu normaalina osana se, että asuntoyhteisön rakennuksissa on erilaisia korjaustarpeita, ja vain selvästi normaalista poikkeavia kustannuksia aiheuttavien vikojen pitäisi tulla arvioitavaksi salaisena taloudellisena virheenä (Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 164-167 ja Tapio Nevala: Asuntokauppalaki, 2011, s. 321-323, KRIL 3085/82/07).\nKysymyksessä on vuonna 1969 rakennettu rivitaloyhtiö, jossa on kaksi erillistä rakennusta. Cn ostama huoneisto A 1 on samassa rakennuksessa kuin huoneisto A 3. A-talossa on neljä huoneistoa ja B talossa on seitsemän huoneistoa. Rakennukset ovat puurunkoisia, tiiliverhottuja tasakattoisia taloja.\nAsiassa on riidatonta, että yhtiössä on suoritettu laajoja paljon kustannuksia vaatineita korjaustöitä. Lisäksi korjauksia on suunniteltu jatkettavan varsin mittavina. Riitaista on, ovatko korjaukseet olleet odottamattomia, välttämättömiä ja tarpeelhs1a Ja missä määrin korjauksista on aiheutunut tason parannusta: Riitaista on siten se, missä määrin myyjät eli Tt ovat tehdyistä korjauksista taloudellisessa vastuussa vai ovatko lainkaan.\nKaupan kohteesta annetut ja saadut tiedot\nAsiassa on riidatonta, että ostaja on saanut käyttöönsä ja tutustunut kaupan kohdetta koskevaan isännöitsijäntodistukseen, sen liitteenä olevaan kunnossapitotarveselvitykseen ja energiatodistukseen (todiste K ). Kunnossapitoselvitys oli päivitetty viimeksi isännöitsijän toimesta 12.2.2011 ja hallitus oli käsitellyt selvitystä viimeksi 17.2.2011.\nKunnossapitotarveselvityksestä ilmenee asunto-osakeyhtiössä tehdyt merkittävimmät korjaukset vuoden 1980 loppupuolelta alkaen.\nToteutettujen korjausten kustannus on ollut yhteensä alle 120.000 euroa. Yhtiössä ei ole suoritettu laajoja perusparannuksia. Putkistokorjauksia on tehty muutamissa huoneistoissa saunaosaston ja keittiön osalta.\nSelvityksen mukaan talousarviossa varaudutaan mahdollisuuksien mukaan yhden saunaosaston ja yhden keittiön korjaukseen vuosittain ja kattokorjauksen tarvetta seurataan vuosittain. Huoneistojen A 3, B 5 ja B 8 kattojen korjaus tarvittavilta osin. Huoneiston B 5 katto on vuotanut sään lämmetessä talvella 2010-2011. Huoneistoissa A 3 ja B 7 on sisäilmaongelma. Terveystarkastaja on antanut yhtiölle velvoitteen selvittää huoneiston A 3 sisäilman laatuun vaikuttavat tekijät. Asukkaan mukaan huoneistossa on hajua, joka todennäköisesti aiheutuu kosteudesta. On mahdollista, että kosteusongelma on rakennuksen yläpohjassa. Selvitystyö on käynnissä. Huoneistojen A 3 ja B 7 korjauksista päätetään sen jälkeen, kun tiedetään, onko huoneistoissa rakenteista aiheutuvaa sisäilmaongelmaa. Suomen Sisäilmakeskus tekee huoneistoista sisäilmamittauksen. Sen jälkeen Rakennusinsinööritoimisto AT laatii korjaussuunnitelman yhdessä Sisäilmakeskuksen kanssa.\nTodistaja TK on ollut kyseisen asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Yhtiön asukkaat huoneistoissa A 3 ja B 7 olivat oireilleet, minkä vuoksi yhtiössä oli ryhdytty laajemmin selvittämään rakennusten kuntoa. Huoneistojen A 3 ja B 7 ongelmaa oli käsitelty yhtiökokouksessa, jossa sisäilmakeskuksen henkilöt olivat olleet asiasta kertomassa. Näiden huoneistojen kunto oli ollut kaikista huonoin. Huoneistojen alla oli todettu onkaloita ja vettä. AT oli vuonna 2012 tehnyt yhtiön pihan korjaussuunnitelman. Yhtiön piharemontissa oli tullut paljon yllätyksiä ja korjauksen loppusumma oli ollut huomattavasti alkuperäistä summaa suurempi.\nTodistaja rakennusinsinööri ATn mukaan rakennusten ympärillä oli ollut vanhat salaojat, mutta niiden merkitys oli ollut vähäinen koska niissä ei mahdollisesti liikkunut lainkaan vettä.\nRakennusten sokkelin rakentamistapa, niin sanottu valesokkeli, oli virheellinen ja riskialtis rakenne. Rakentamisajankohtana valesokkelirakennetta kuitenkin käytettiin yleisesti. Myös rakennusten ulkoseinärakenne oli virheellinen, koska höyrynsulku oli väärässä kohdassa ja seinästä oli puuttunut tuuletusrako. Rakenteista aiheutuneita riskejä oli osittain toteutunut. Virheesta oli aiheutunut villojen tummumista ja kosteusongelmia sokkeleissaa. Korjauksen yhteydessä rakennusten ulkoseinissä oli havaittu jonkin verran vaurioita. Huoneistojen sisäilmassa oli myös ongelmaa. Rakennuksissa todetut puutteet johtuivat osin ajan kulumisesta ja osin rakenteellisista virheistä. Todisteesta K 4 a ilmenevä korjaussumma 594.333.80 euroa sisälsi rakennuste ulkopuolisia töitä sekä yhtiön ulkovarastojen korjauksen.\nUlkovarastoJen korjaustarpeen pystyi varastojen ulkopuolisesta kunnosta havaitsemaan. Varastot olivat "vinksin vonksin". Korjaussummaan 1 -9,76 sisältyi huoneistoissa A 1 ja B 7 tehtyjä kosteuskorjauksia sisätiloissa. Huoneiston B 8 korjausarvio on todisteesta K 8 b ilmenevä 75.000 euroa. Huoneistoissa tehtyjen sisäkorjausten johdosta oli tullut käyttöiän pidennystä LVI- ja sähkötöiden osalta. Huoneiston B 8 osalta noiden töiden arvo on 15.000-20.000 euroa. Todisteesta K 10 ilmenevä kustannusarvio 370.00 euroa vielä korjaamatta olevien asuntojen osalta sisältää LVIS-saneerausta, vesijohtojen korjausta ja lämmityksen korjausta samaan tasoon kuin huoneiston B 8 osalta eli arviolta 125.000 euron arvosta. T on laatinut todisteesta V 4 ilmenevän 25.7.2012 päivätyn pihan korjaussuunnitelman. Korjaukset paransivat alapohjan kosteusolosuhteita ja olivat entisen korjaamista. liman varastokoppien rakentamista ja LVIS -töitä pihan korjauksen kustannus olisi ollut 494.000 euroa.\nTodistaja HH on toiminut kyseisen yhtiön isännöitsijänä. Hn mukaan vuosina 2010-2011 oli keskitytty vain kahden huoneiston A 3 ja B 7 ongelmiin. Lisäksi vuonna 2011 oli tehty kattokorjauksia. Taloyhtiön koko piha-alueet rakennettiin kokonaan uusiksi ja varastot uusittiin. Pihakorjauksen yhteydessä talojen ympärykset avattiin, asennettiin salaojat, uusittiin maa-ainekset ja kalliopainanteita täytettiin. Huoneiston B 8 sisäkorjaus on melkein valmis. Huoneistojen korjauksen osalta osakkaat maksavat itse pintamateriaalit. Yhtiössä suoritetut korjaukset olivat LVIS-töiden osalta tavanomaisia rakennuksen elinkaareen liittyviä korjauksia. Muilta osin sisäkorjausten osalta kyse oli rakennusvirheiden korjaamista. Talon rakentamisajankohtana vastaavanlaisia rakenteita kuitenkin käytettiin paljon.\nTodistaja rakennusinsinööri ML on laatinut todisteena K 3 a olevan tutkimusraportin ja suorittanut raportista ilmenevät tutkimukset. L ei ollut suorittanut varsinaista lämpökamerakuvausta, vaan mittaustuloksia oli käytetty muiden havaintojen ohella lähtökohtana jatkotutkimuksille. L oli todennut rakennuksissa todisteen yhteenvedosta ilmenevät puutteet ja virheet.\nLn mukaan maanpinnan kallistuksissa oli ollut puutteita ja maanpinta oli osittain lattiapintaa korkeammalla. Talon ulkoseinissä oli sen rakenteesta johtuva vaurioitumisen mahdollisuus. Talon rakentamisajankohtana maanpinnan kallistuksista ei ollut sääntöjä eikä valesokkelia pidetty riskirakenteena. Rakenteiden piti kuitenkin myös tuohon aikaan pysyä kuivina. Ln mukaan kaikkien huoneistojen rakenteiden liitoskohdissa oli ilma- ja lämpövuotoja. Mittauksia oli tehty lähinnä seinän ja katon liitoskohdasta. Lattiarakenne eli kaksoisbetonilaatta oli kosteusteknisesti riskirakenne. Riskirakenteista johtuvat riskit olivat ainakin osittain toteutuneet. Kosteusvaurioiden korjaaminen ja mikrobikasvuston postaminen vaatii muun ohella ulkoseinärakenteiden ja lattiarakenteiden korjaamista/uusimista, väliseinien korjaamista/uusimista sekä mm. puualajuoksujen korvaamista kivirakenteisella materiaalilla, liitoskohtien tiivistämistä,ilmanvaihtojärjestelmän uusimista, pihan muotoilua ja seinänvierustojen multamaan vaihtamista kosteusteknisesti parempaan sekä salaojajärjestelmän toteutusta.\nTodistaja rakennusinsinööri VH on laatinut todisteesta V 5 ilmenevän lausunnon, jonka sisällön hän vahvisti oikeaksi.Hn mukaan Ln raportti on osittain virheellinen ja tehty ammattitaidottomasti. Lämpövuotojen osalta raportti on virheellinen eikä liitoskohtien tiivistyskorjaukselle pääosin ole perusteita. Lattiarakenteen osalta kysymys ei ole rakennusvirheestä eikä puun pehmeneminen osoita rakenteesta mitään. Ulkoseinien mineraalivillan tummentuminen on normaalia ja ajan kulumisesta johtuvaa. Valesokkelirakenne on nykytietämyksen mukaan riskirakenne. Rakentamisajankohtana sitä kuitenkin yleisesti käytettiin. Riskin toteutuminen riippuu siitä, miten rakennuksen ulkopuolinen maanpinta on muotoiltu. Hn mukaan Ln raportista ei ilmene, että valesokkelirakenteesta olisi aiheutunut vaurioita tai korjaustarvetta. Kapillaarista kosteuden nousua ei ollut osoitettu. Todisteesta V 4 ilmenevistä korjauksista vain perusmuurin vierialueen salaojitus ja kuivatusjärjestelmä oli ollut tarpeen tehdä siellä, missä maa oli viettänyt taloon päin. Kaikki muu korjaus oli ollut tason parannusta. Asiakirjoista ei ilmene, mihin piha-alueen korjaus oli perustunut. Korjaustyö yhtiössä on lähtenyt liikkeelle hallitsemattomasti.\nHn ja L vastakkain kuulemisesta ilmenee vielä seuraavaa:\nUlkoseinärakenteessa oli sekä Hn että L mukaan rakennusvirhe siltä osin, kun rakennusmuovi oli ollut väärässä paikassa, kuten todisteen K 3 a kuvista 175 ja 176 ilmenee. Rakennusvirheestä oli aiheutunut vaurio ainakin huoneistojen A 3 ja B 7 osalta. Sokkelin kallistuksen osalta siinä oli virhe Ln mukaan, mutta ei Hn mukaan (kuva 176).\nlima- ja lämpövuotoja oli Ln mukaan todettu useissa kohdin. Hn mukaan oli ollut vain lämpövuotoa, jolla ei ollut merkitystä kuin muutamassa kohdassa.\nRakennuksen alapohjassa ei ole todettu vaurioita, eikä niitä ole korjattu.\nLn mukaan maanpinnan kallistukset ja maa-aineksen muodot oli pitänyt korjata. Hn mukaan ainoa tarpeellinen korjaus pihan osalta voisi olla pihan vierialueen korjaus, jonka kustannus on alle\nLn mukaan rakennusten korjaustarve oli ollut selkeä. Hn mukaan oli tarvetta vain paikallisiin korjauksiin muutamien seinien tiivistämisen osalta (todiste K 3 a, kuvat 71, 73, 109 ja 115).\nTodistaja rakennusinsinööri MN on laatinut todisteita.Y 6 olevan lausunnon todisteen K 3 a lämpökuvausosioista,jonka sisällön N on vahvistanut oikeaksi. Nn mukaan kuvaustapa raportissa on ollut puutteellinen. Nn mukaan raportista ilmenevien lämpökuvien perusteella rakennuksen korjaustarvetta ei voida perustella.\nOsa rakenneavauksista on kuitenkin tukenut raportin havaintoja lämpövuodoista.\nKantajan asia on näyttää kanne toteen.\nKäräjäoikeus katsoo, että kaikki käräjäoikeudessa kuullut todistajat ovat sinänsä luotettavia ja alansa ammattilaisia. Asiassa ei ole ilmennyt syytä pitää jotakin todistajaa toista pätevämpänä tai luotettavampana.\nRakennusteknisissä asioissa on varsin yleistä, että asiantuntijoilla on toisistaan poikkeavia näkökantoja.\nAsiassa on ensiksi ratkaistava, onko ostaja edellä mainitun kunnossapitotarveselvityksen ja asunto-osakeyhtiön iän perusteella voinut pitää asunto-osakeyhtiössä kaupan teon jälkeen suoritettuja korjauksia ja niistä aiheutuneita velvoitteita odottamattomina ja merkittäväksi suurempina kuin hänellä on ollut perusteltua edellyttää.\nEsitetyn näytön perusteella puutalon tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta. Kaupantekohetkellä rakennusten ikä on ollut 42 vuotta.\nHuoneistojen A 3 ja B 7 korjaus\nOstaja on saanut käyttöönsä todisteesta K 1 ilmenevän kunnossapitotarveselvityksen ja tutustunut siihen. Edellä on selostettu selvityksen sisältöä.\nKäräjäoikeus katsoo, että ostajan on mainitun selvityksen ja rakennusten iän perusteella tullut varautua siihen, että ainakin huoneistojen A 3 ja B 7 sisäilman laatuun vaikuttavien tekijöiden selvittämisestä, huoneistojen rakenteiden tutkimisesta ja mahdollisesta korjaamisesta voi aiheutua yhtiölle kustannuksia. Näin ollen huoneistojen A 3 ja B 7 korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia ei voida pitää odottamattomina eikä sellaisina, mihin ostajan ei olisi tullut varautua.\nMuut sisätiloissa tehdyt korjaukset ja tulevat sisätilakorjaukset\nAsiassa on seuraavaksi ratkaistava, onko ostajan pitänyt kahdessa eri rakennuksessa olevissa huoneistossa ilmenneiden, kunnossapitotarveselvityksestä ilmenevien ongelmien vuoksi varautua siihen, että myös muissa yhtiön huoneistoissa voi olla ongelmia ja kustannuksia aiheuttavaa korjaustarvetta.\nHuoneistojen A 3 ja B 7 lisäksi muutamissa yhtiön huoneistoissa on jo tehty korjauksia. Osa huoneistoista on vielä korjaamatta. AT on antanut tulevista korjauksista todisteesta K 10 ilmenevän kustannusarvion.\nHuoneistojen korjaustarpeesta on esitetty ristiriitaista näyttöä. Tn ja Ln mukaan rakennuksen korjaustarve on ollut ilmeinen. Hn mukaan sen sijaan tarvetta on ollut vain paikallisille korjauksille.\nTodistaja N on suhtautunut kriittisesti Ln suorittamiin lämpökuvauksiin.\nEsitettyä näyttöä kokonaisuutena arvioidessaan käräjäoikeus katsoo, ettei kantaja ole riittävällä varmuudella näyttänyt huoneistojen sisäkorjausten tarpeellisuutta kaikilta osin. Vastaajien esittämä vastanäyttö on horjuttanut kantajien esittämää näyttöä siinä määrin. Kuitenkin myös Hn kertomuksen perusteella joitakin rakennusvirheitä ja niistä aiheutunutta paikallista korjaustarvetta on jossakin määrin ollut. Käräjäoikeudessa esitetystä näytöstä ei ole mahdollista tarkemmin eritellä korjauskustannusten kohdistumista.\nTodistelusta ilmenee vain eri huoneistojen korjausten yhteismääriä ilman tarkempia erittelyjä kustannusten muodostumisesta. Käräjäoikeus tarkemman selvityksen puuttuessa arvioi tarpeellisten jo toteutettujen sekä tulevien välttämättömien korjausten yhteismääräksi ilman tason parannusta 80.000 euroa. Käräjäoikeus katsoo, ettei ostajan ole pitänyt varautua korjauksiin näiltä osin kunnossapitotarveselvityksestä ilmenneiden huoneistoissa A 3 ja B 7 todettujen ongelmien vuoksi.\nAsiassa on esitetty ristiriitaista näyttöä myös rakennusten ulkopuolisten korjausten tarpeellisuudesta. Pihan korjaussummaan 594.333,80 euroa on riidattomasti sisältynyt ulkovarastojen uusiminen. Esitetyn todistelun perusteella käräjäoikeus katsoo, että ulkovarastot ovat olleet uusimisen tarpeessa ulkopuolelta havaittavan kuntonsa perusteella, joten niiden korjaamisesta aiheutuvaa kustannusta voida asian arvioinnissa ottaa huomioon. Kyse ei niiden osalta ole ollut odottamattomasta kustannuksesta, vaan kokonaisuudessaan tason parantamisesta.\nEsitetyn yhdensuuntaisen näytön perusteella rakennusten ulkopuolisen korjauksen eli pihan korjauksen korjaussumma 594.333,80 euroa on sisältänyt ulkovarastojen korjaamisen ohella piha-alueen täydellisen uudistamisen, kuten todisteesta V 4 sekä todistajien kertomuksista ilmenee.\nKäräjäoikeus esitettyä näyttöä kokonaisuutena arvioidessaan katsoo, että välttämätöntä pihan korjaustarvetta on ollut todistaja Hn kertomuksista ilmenevin tavoin enintään 100.000 euron arvosta. Muu osa korjauksesta on talojen ikä huomioon ottaen ollut pihan uudelleen rakentamista ja tason parannusta. Mainitun 100.000 euron määräisen korjauksen osalta korjaustarvetta voidaan pitää odottamattomana.\nAsiassa ei ole esitetty selvitystä Cn terassin uusimisen tarpeellisuutta siinä tapauksessa, että piha korjataan Hn esittämällä tavalla vain välttämättömältä osin. Uusimisen osalta on joka tapauksessa ainakin osittain kyse tason parannusta. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Cn terassin uusiminen olisi ollut 100.000 euroa maksavan pihan korjauksen toteuttamisen johdosta välttämätöntä.\nEdellä mainituilla perusteilla asian arvioinnissa huomioon otettavia kustannuksia ovat piha-alueen korjauskustannukset 100.000 euroa ja huoneistojen sisätilojen korjaukset ilman huoneistojen A 3 ja B 7 korjauksia arviolta 80.000 euroa eli yhteensä 180.000 euroa. Cn vastuulle tuleva osuus 9,3 prosenttia on siten 16.740 euroa.\nSeuraavaksi on ratkaistava, onko kysymyksessä olevan lainkohdan merkittävyyskynnys tässä tapauksessa, mainittu Cn vastuulle tuleva 16.740 euron vastikeosuus huomioon ottaen ylittynyt. Tässä arvioinnissa on otettava huomioon myös se, että yhtiössä suoritetut korjaukset on toteutettu useamman vuoden aikana ja että myös tulevat korjaukset on käräjäoikeuden käsityksen mukaan tarkoitettu toteuttaa useamman vuoden ajalla.\nKäräjäoikeus katsoo, ettei Cn velvoitteet mainittu 16.740 osuus huomioon ottaen ole olleet merkittävästi suuremmat kuin hänellä on etenkin talon ikä ja kunnossapitotarveselvityksestä ilmenevät seikat huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteessa ei siten ole ollut kanteessa tarkoitettua salaista taloudellista virhettä.\nEdellä mainituilla perusteilla Cn kanne on kokonaisuudessaan hylättävä.\nC on hävinnyt asian kokonaisuudessaan, joten hän on velvollinen korvaamaan Tn tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.\nPohjois-Savon käräjäoikeus on myöntänyt Tlle oikeusapua oikeusturvavakuutuksen ylimenevään osaan 75 prosentin omavastuuosuudella ja 426,40 euron lisäomavastuulla.\nTn oikeudenkäyntikulujen määrä muodostuu oikeusturvavakuutuksen osuudesta, oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuudesta ja valtion varoista maksettavasta osuudesta.\nAsianajaja P on vaatinut palkkiota oikeudenkäyntiin valmistautumisesta yhteensä 100 tunnilta. Varatuomari L on paljoksunut valmistautumiseen käytettyä aikaa 75 tuntia ylittävältä osalta.\nKäräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi asian valmistautumiseen käytetyksi ajaksi asian laatu ja laajuus sekä avustaja Pn toiminta huomioon ottaen 75 tuntia.\nC on pääkäsittelyssä luopunut todistaja TPn kuulemisesta. Tämän vuoksi Pn laskuttamaa Pn todistajan palkkiota ei korvata valtion varoista.\nTn oikeusturvavakuutuksen osuus on yhteensä 11.568,23 euroa, vakuutuksesta maksettava osuus on 9.833 euroa ja Tn omavastuuosuus on 1.735,23 euroa. Määrään sisältyy valmistautumista 45 tuntia 45 minuuttia ja kuluja arvonlisäveroineen 303,90 euroa.\nPllä on, oikeusturvavakuutuksesta maksettava määrä huomioon ottaen, oikeus saada valtion varoista palkkiota oikeudenkäyntiin valmistautumisesta asian hoitamisen edellyttämän kohtuulliseksi harkitun työmäärän perusteella 29 tunnilta 15 minuutilta.\nKäräjäoikeus vahvistaa oikeusapua oikeusturvavakuutuksen ylimenevään osaan 75 prosentin omavastuuosuudelle ja 426,40 euron lisäomavastuuosuudella saavien Toivasten avustajaksi määrätylle asianajaja KPlle maksettavan palkkion määräksi\n-oikeudenkäyntiin valmistautumisesta 3.217,50 euroa (29 tuntia 15 minuuttia)\n-valmisteluistunnoista (27.9.17 Ja 19.12.17 yhteensä 5 tuntia 45 minuuttia) 632,50 euroa\n-pääkäsittelystä (16.1. -18.1.2018 yhteensä 17 tuntia 45 minuuttia) 1.952,50 euroa\n-korvaukseksi tarpeellisista kuluista 51,31 euroa sekä arvonlisäveron määrä 1.404,91 euroa,\n-asiantuntijan lausunnosta 700 euroa ja todistajan palkkioista 1.180 euroa eli kaikki yhteensä 9.138,72 euroa.\nValtion varoista maksetaan Plle (2.284,68- 426,40 euroa) 1.858,28 euroa.\nTt velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Ple omavastuuosuutenaan (6.854,04 + 426,40) 7.280,44 euroa.\nMC velvoitetaan suorittamaan T ja PTlle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista asiassa\n-oikeusturvavakuutuksen osuus 9.833 euroa\n-oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuus 1.735,23 euroa\n-oikeusavun omavastuuosuus 7.280,44 euroa\neli yhteensä 18.848,67 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.3.2018 lukien.\nMC velvoitetaan suorittamaan valtiolle Tlle annetusta oikeusavusta valtion varoista maksettavaksi määrätty osuus 1.858,28 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.3.2018 lukien.\nRatkaisuun saa hakea muutosta valittamalla erillisistä\nmuutoksenhakuohjeista ilmenevin tavoin ja rajoituksin.\nMC elo aa ML on määräajan kuluessa ilmoittanut tyytymättömyytensä koko tuomioon.\nVastavalitus 9.4.2018 Valitusosoitus liitteenä.\nOs. Kuopion kanslia\nKuluttajan vai elinkeinonharjoittajan kiinteistökauppa


Varhaisiän musiikkikasvatus - Savonia AMK\nKorkeakouludiplomi: Varhaisiän musiikkikasvatus\nKoulutuksen laajuus: 35 op\nKoulutuksen ajankohta: 27.8.2021–26.8.2022 (1 vuosi)\nHaku koulutukseen: 1.-14.4.2021\nKoulutuksen hinta: Vuonna 2021 aloitetut avoimen amk:n opinnot voi suorittaa maksutta.\nKoulutuspaikka: Kuopio, Savonian Microkadun kampus sekä Kuopion Musiikkikeskus\nKorkeakouludiplomikoulutus on Savonian avoimessa ammattikorkeakoulussa järjestettävä lasten varhaisiän musiikkikasvatukseen keskittyvä täsmäkoulutus. Koulutuksen tavoitteena on vahvistaa varhaiskasvatuksessa ja musiikkikasvatuksessa työskentelevien musiikillista ja pedagogista osaamista ja laajentaa valmiuksia toimia musiikkikasvattajina varhaiskasvatuksessa. Lisäksi tavoitteena on lasten erilaisten tarpeiden huomioiminen ja uusien työtapojen ideointi varhaisiän musiikkikasvatukseen.\nMusiikkipedagogit (AMK) ja musiikin maisterit, joilla opettajan pedagogiset opinnot (60 op).\nVarhaiskasvatuksen opettajat ja varhaiskasvatuksen sosionomit, joilla on varhaiskasvatukseen ja sosiaalipedagogiikkaan suuntautuneet vähintään 60 opintopisteen laajuiset opinnot sekä musiikillista osaamista.\nSosionomin (AMK)-kelpoisuusvaatimus: toimia varhaiskasvatuslain 26 ja 27 §:ssä tarkoitetussa varhaiskasvatuksen opettajan tai varhaiskasvatuksen sosionomin tehtävässä (Varhaiskasvatuslaki 540/2018).\nVarhaiskasvatuksen pedagogiikka 5 op TAI\nOhjaus ja musiikillisten taitojen vahvistaminen I 5 op\nErityinen tuki ja lapsen osallisuuden vahvistaminen 10 op\nOhjaus ja musiikillisten taitojen vahvistaminen II 5 op\nKoulutus toteutetaan monimuotokoulutuksena digitaalisia oppimisympäristöjä hyödyntäen. Monimuoto-opiskeluun sisältyy kontaktiopetusta, pienryhmätyöskentelyä, verkko-opintoja, vertaisohjausta ja -oppimista, työelämäläheistä opiskelua sekä itsenäistä työskentelyä ja itsearviointia.\nKorkeakouludiplomin laajuus on 35 opintopistettä ja opiskeluaika on 1 vuosi. 35 opintopistettä vaatii noin 930 tuntia opiskelijan työtä.\nSyksyn 2021 lähipäivät Kuopiossa\nLisäksi opintoihin kuuluu 4 harjoitteluihin liittyvää webinaaria.\nKoulutuksessa edellytetään aikaisempaa musiikillista ja pedagogista koulutusta ja/tai kokemusta. Ilmoittautuneet toimittavat näytön musiikillisesta osaamisestaan sähköpostitse osoitteeseen jo.musita@savonia.fi ilmoittautumisajan loppuun mennessä (14.4.2021). Musiikinmaisterin, musiikkipedagogin tai muusikon musiikilliseksi näytteeksi riittää todistus suoritetusta tutkinnosta.\nLinkki ilmoittautumiseen. Ilmoittautuminen avautuu 1.4.2021.\nIlmoittautuneet kutsutaan 29.4.2021 etänä toteutettavaan haastatteluun, jonka tarkempi aikataulu ja linkki lähetetään ilmoitettuun sähköpostiin 23.4.2021 mennessä. Huom. Vain ne ilmoittautuneet, jotka toimittavat musiikillisen osaamisen näytön / todistuksen suoritetusta musiikkialan tutkinnosta ja osallistuvat haastatteluun, otetaan huomioon.\nTarkemmat ohjeet musiikillisen näytön toimittamisesta osalta saat ilmoittautumisen yhteydessä.\nOpiskelijavalinnat ilmoitetaan sähköpostitse 12.5.2021 mennessä. Opiskelupaikka täytyy ottaa vastaan 31.5.2021 mennessä.\nHanna Turunen, hanna.turunen(at)savonia.fi\nTerhi Rissanen, terhi.rissanen(at)savonia.fi\nKorkeakouludiplomikoulutus on tiettyyn aihepiiriin keskittyvä täsmäkoulutus, josta opiskelija saa todistuksen. Diplomikoulutus ei kuitenkaan ole tutkintoon johtavaa koulutusta. Korkeakouludiplomiopintoihin kuuluvia opintojaksoja voidaan soveltuvin osin sisällyttää AMK-tasoisiin tutkintoihin johtaviin opintoihin.


Juha Järveläinen – Wikipedia\nJuha Tapio Järveläinen (17. heinäkuuta 1932 Helsinki – 8. kesäkuuta 2015 Lapinlahti) oli suomalainen taiteilija.\nJärveläinen opiskeli Suomen Taideakatemian koulussa 1950–1954 ja Aukusti Tuhkan kurssiateljeessa 1959–1960. Vuonna 1954 hän teki opintomatkan Eurooppaan, Italiaan ja Ranskaan.\nJärveläinen toimi Savon Sanomien nurkkavitsien kuvittajana 1947–1949. Tilaajana oli Simo Puupponen eli pakinoitsija Aapeli. Samoihin aikoihin hän voitti ABC-piirustuskoulun piirustuskilpailun piirustuksellaan Ajurit. Kuopion ajoilta periytyi myös läheinen ystävyys akateemikko Rauni Mollbergin kanssa, jonka ensimmäisen teatteriohjauksen Järveläinen lavasti.\nOpintojensa jälkeen hän kuului taiteilijaryhmään "Nuoret graafikot", jonka muita jäseniä olivat muun muassa Lauri Ahlgrén, Anita Ermala, Simo Hannula, Pentti Kaskipuro ja Gunnar Pohjola. Järveläisen retrospektiivinen näyttely Hämeenlinnan taidemuseossa 1994 muodostui ryhmän uudelleenkohtaamiseksi. Ryhmän opettaja ja innoittaja oli Aukusti Tuhka, jonka vaikutus Järveläisen työhön oli merkittävä. Grafiikan lisäksi Järveläisen varhaiskauden töistä on keskeinen Siilinjärvellä sijaitsevan Toivalan metsäkoulun tiloissa oleva seinämaalaus Toukokuu, josta Sakari Saarikivi kirjoitti kiittävän arvostelun.\nJärveläinen avioitui 1959 taiteilija Anita Ermalan kanssa. He saivat kaksi poikaa.\nToimittuaan taideopettajana Kuopiossa sekä Espoon työväenopistossa Järveläinen valittiin Suomen Pankkiin perustettuun taiteilijan virkaan useista virkaa hakeneista eturivin taiteilijoista. Hän työskenteli tässä virassa vuosina 1967–1969. Työ sisälsi postimerkkien ja rahojen suunnitteluja sekä julkisia muotokuvia. Järveläisen suunnittelema Z. Topeliuksen juhlamerkki valittiin yleisöäänestyksessä Suomen kauneimmaksi postimerkiksi. Merkittävä työ tältä kaudelta on J. V. Snellmanin muotokuva.\nJärveläinen siirtyi Suomen Pankista Lahden taideteollisuusoppilaitokseen, jossa hän opetti grafiikkaa 1968–1970. Hänen näiden tehtävien jälkeinen työskentelynsä sisälsi muotokuvia, kirjankuvituksia ja piirustuksia. Toimiessaan aktiivisesti Ars Hämeen piirissä vuosina 1992–2002 Järveläinen korosti erityisesti piirrostaiteen merkitystä. Viimeiset kymmenen vuottaan Järveläinen eli Lapinlahdella. Hänen viimeinen retrospektiivinen näyttelynsä oli esillä Lapinlahden taidemuseossa vuonna 2002.\nJärveläisen varhaistuotantoon vaikutti kotimaisten opettajien ja taidehistoriallisten vaikutteiden ohella Wassily Kandinskyn ajattelu sekä Georges Seuratin samanaikaisten valöörikontrastien menetelmä. Keskityttyään piirrostyöhön hän mainitsi vaikuttajiksi Alberto Giacomettin ja Giorgio Morandin.\nJuha Järveläinen, Taiteilijamatrikkeli\nTatu Ollikainen, Juhan ateljeessa, Halosen museosäätiö 2008\nVariaatioita. Juha Järveläisen piirustuksia. Hämeenlinnan taidemuseo 1994\n↑ Juha Järveläisen muistokirjoitus Helsingin Sanomissa\n↑ Suomen kuvataiteilijamatrikkeli 2004\n↑ Tatu Ollikainen, Juha Järveläisen Curriculum vitae, teoksessa Juhan Ateljeessa 2008, ss. 73–81.\n↑ Ars. Suomen Taide 6, s. 130. Suomen Taiteen vuosikirja 1953–54.\n↑ Aukusti Tuhka, Gummerus 1995, s. 70.\n↑ Anita Ermala, Eemil.fi Yläsavolaiset kuvataiteilijat\n↑ Pappismunkki Arseni, Keskusteluja ja mietiskelyjä mielenmaisemassa, teoksessa Variaatioita; Tatu Ollikainen, Juha Järveläisen curriculum vitae Juhan Ateljeessa.\n↑ Taiteilijan muotokuva, Hämeenlinnan taiteilijaseura 50 v, Karisto 1998.\n↑ Tatu Ollikainen, Juha Järveläisen Curriculum vitae, teoksessa Juhan Ateljeessa.\n↑ Petri Järveläinen, Huomautuksia viivan filosofiasta, teoksessa Variaatioita; Tatu Ollikainen, Juhan ateljeessa.\nJuha Järveläinen, Eemil.fi Yläsavolaiset kuvataiteilijat\nNoudettu kohteesta ”https://fi.wikipedia.org/w/index.php?title=Juha_Järveläinen&oldid=18002268”\nViimeksi muokattu 14. maaliskuuta 2019 kello 16.51


Myllyhoitoyhdistys: Uusi verkkopalvelu ongelmasyömiseen | Apu\nJos syömisestä tulee ongelma, uusi maksuton verkkopalvelu voi auttaa. Ähky-palvelu on avoinna vuoden loppuun saakka.\nSyöminen on elämän edellytys ja parhaimmillaan nautinto, mutta se voi olla myös ongelma, jos se ei tunnu olevan omassa hallinnassa.\nHaitallisten riippuvuuksien vähentämiseen erikoistunut Myllyhoitoyhdistys ja Toimiva ry ovat avanneet Ähky-verkkopalvelun, josta voi saada apua hallitsemattomaan syömiseen. Verkkopalvelu on osa Myllyhoitoyhdistyksen Ruoka ja riippuvuus -hanketta.\nVerkkopalvelu on maksuton. Siihen ilmoittaudutaan mukaan verkkolomakkeella. Palvelusta saa tehtäviä ja materiaaleja hallitsemattoman syömisen hillintään kahdeksan viikon ajan.\nTarjolla on myös vertaistukea. Palveluun kirjautuminen onnistuu mihin vuorokaudenaikaan ja minä viikonpäivänä tahansa.\nMiksi ihminen syö niin kuin syö?\nÄhkyssä selvitellään omia ruokatottumuksia ja erityisesti sitä, miksi ihminen syö niin kuin syö. Tehtävissä pyritään työstämään omien tunteiden säätelyä ja pohtimaan omia arvoja.\nTavoitteena on, että apua hakenut henkilö ymmärtää, millaiset tekijät hallitsemattomaan syömiseen ajavat ja mikä pitää ongelmasyömistä yllä.\n– Oman ruokasuhteen pohtiminen on tärkeää, jos haluaa hillitä hallitsematonta syömistä, Ähkyn ylläpitäjä Taru Hyvärinen sanoo.\nHyvärinen on Toimiva-yhdistyksen ravitsemusasiantuntija. Toimiva on riippuvuuksista kärsivien ja näiden läheisten hyvinvointia ajamaan perustettu yhdistys.\nMilloin syöminen on hallitsematonta, sellaista, että siitä pitää huolestua?\nSyömishäiriöliiton mukaan ruokariippuvuudelle ja tunnesyömiselle ei ole virallisia määritelmiä ja diagnoosikriteereitä. Varsinaisten syömishäiriöiden piiriin mahtuu vain osa ongelmasyömisestä.\nRuoka ja riippuvuus -hankkeessa kerrotaan, että hallitsematon syöminen voi ilmetä ahmimisena, jatkuvana naposteluna, jojoiluna liikasyömisen ja laihduttamisen välillä tai jatkuvana ruoan ajattelemisena.\nÄhky-verkkopalvelu on avoinna vuoden loppuun. Lomakkeen täyttö on nopeaa, siinä kysytään vain perustiedot.\nJuttuun lisätty klo 12.15, että kyseessä myös Toimiva ry:n palvelu.