Vliv údržby na tržní hodnotu nemovitosti - PDF Free Download\n1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Vliv údržby na tržní hodnotu nemovitosti Bakalářská práce Autor: Kateřina Říhová Oceň...\nAuthor: Anna Beránková\n7 downloads 60 Views 3MB Size\nVliv údržby na tržní hodnotu nemovitosti Bakalářská práce\nKateřina Říhová Oceňování majetku\nV Sedlčanech 20.5.2010\nPoděkování Ráda bych poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborný dohled při tvorbě mé práce, za jeho tvůrčí připomínky i shovívavý přístup při pomoci se zpracováním zadaného tématu.\nMotto: A: „Tak třeba tenhle kousek, kolik myslíte, ţe je jeho cena?“ B: „Hm…….deset korun?“ A: „To nemyslíte váţně….!“ B: „Já vím, je to moc, je to moc.“ A: „Ale tak jsem to nemyslel, za ten bychom mohli klidně chtít takových dvě stě padesát korun!“ B: „Chtít bychom mohli, jenom jestli nám je někdo dá!“\nDialog Vlasty Buriana nad husarským palašem z majetku rodiny Valdštejnů při přípravě draţby ve filmu „ Ducháček to zařídí“ z třicátých let. 1\nZazvonil Zbyněk, Výnosová hodnota nemovitostí\nAnotace Jméno a příjmení autora:\nTrţní hodnota Nemovitost Údrţba Ochrana konstrukcí Biokoroze Povrchové úpravy\nAnotation Author :\nBanking Institute, College of Banking\nThe impact of maintenance on market value of the property\nMarket value Real estate Maintenance Protection of constructions Biocorrosion Surface modifications\nVlivy působící na ţivotnost staveb\nŢivotnost přestárlých staveb\nKonstrukční a statický průzkum\nVlhkostní průzkum objektu\nOpravy a rekonstrukce svislých konstrukcí\nOpravy a rekonstrukce vodorovných konstrukcí\nNátěrové hmoty k ochraně dřevěných konstrukcí\nPovrchové úpravy kovu 7\nZákladní rozdělení kovu\nPříklad nátěru ocelové střechy\nAnalýza nákladových aspektů pouţití rozdílných nátěrových hmot\nPovrchové úpravy minerálních podkladů\nVýhody a nevýhody jednotlivých typů fasádních nátěrů\nFasádní nátěry zaloţené na nanotechnologii\nIzolační hmoty pro protipoţární ochranu\nVýrobky s izolačními vlastnostmi proti hluku a otřesům\nTrţní oceňování nemovitostí\n1.Úvod Trţní hodnota má podle práva Evropské unie ( komunitárního práva ) vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Definice podle IVSC / TEGoVa Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.2\nDefinice podle českého práva – zákon 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.\nOrt Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVS , Praha 2005\nPokud chceme zachovat hodnotu nemovitosti, měli bychom dle statistických zjištění ročně vynaloţit přibliţně 1% z výchozí ceny nemovitosti na její údrţbu. Z počátku ţivotnosti stavby jsou částky na řádnou údrţbu logicky niţší neţ v letech pozdějších. Tato práce by měla zmapovat aspekty údrţby o nemovitost , které chrání\nprodluţují ţivotnost budov , rodinných domů, hal, rekreačních objektů apod. V současné době je logickou snahou maximálně prodlouţit interval , kdy je nutné provádět údrţbu. Investice, kterou jsme ochotni udělat, má vţdy určující charakter pro výběr materiálu. Bohuţel provizorní levná řešení jsou v konečném součtu drahá a kontraproduktivní. Pokud jde o výběr materiálů, existuje zřejmá přímá závislost mezi cenou a kvalitou. To by autorka chtěla ve své práci ukázat na konkrétním příkladu povrchové úpravy ocelové střechy.\n2.Teoretická část 2.1.Nemovitost Podle současně platné legislativy se za nemovitosti povaţují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou s nimi spojeny pevným základem. Nemovitosti jsou i trvalé porosty jakoţto součásti pozemků, ale i vodní plochy. Předmětem ocenění nebo odhadu trţní hodnoty bývá celý soubor nemovitostí - hlavní stavba, vedlejší stavby a parcela nebo několik parcel. Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní nebo rozlišenou způsobem vyuţití. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Nemovitosti - stavby - jsou veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Důleţité je na tomto místě poznamenat, ţe stavba není součástí pozemku. Stavby určené\npro bydlení, jsou především rodinné domy a bytové domy\n.Nemovitosti a právní vztahy k nim jsou evidovány v katastru nemovitostí. Je to soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení, jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Práva k nemovitostem vznikají právoplatným rozhodnutím Katastrálního úřadu o povolení vkladu do Katastru nemovitostí. Vklad do katastru nemovitostí je zápis do katastru nemovitostí, který vyvolává právní účinky vzniku, změny nebo zániku smluvně zaloţeného práva k nemovitostem. Tzv. záznamem jsou vyznačována práva k nemovitostem vznikající ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu.\n2.2.Tržní hodnota nemovitosti V úvodu autorka uvedla několik definicí trţní hodnoty nemovitosti. Trţní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, jsou to především: politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy),\nekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, ţivotní úroveň, moţnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra), sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, ţivotní styl, sociální politika), fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, architektura, ţivotní prostředí, vybavení, vyuţitelnost, stáří staveb, stav údrţby, technická, ekonomická, morální ţivotnost). Na hodnotu nemovitosti mají vliv situace v příslušné části trhu, stav nabídky a poptávky po konkrétním typu nemovitosti, stabilita nebo naopak rozkolísanost trhu, konkurenční prostředí, očekávání a předpokládané změny, trendy, druhy a velikosti rizik, snaha o nejlepší a nejvyšší uţití, působení politicko-správních, ekonomických, sociálních, demografických a fyzikálních vlivů. Všechny\ntyto vlivy je třeba\nanalyzovat a hodnotit s přihlédnutím k účelu ocenění. Obecně jsou pouţívány základní tři přístupy k trţnímu ocenění: Porovnávací metoda Nákladová metoda Příjmová metoda Odhad trţní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se pouţívá výpočet váţeného průměru trţních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky aplikace jednotlivých přístupů zjištění trţní hodnoty přispívají k výsledné trţní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota.\n2.3.Porovnávací metoda Základní myšlenkou porovnávací metody je přístup , ţe hodnota oceňované nemovitosti\nje obdobná jako u porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné\ndobě realizované na trhu. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Základní myšlenkou porovnávacího přístupu je, ţe hledaná trţní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Výsledek porovnávací metody je objektivní oceňovaná nemovitost a porovnávané nemovitosti jsou co do rozsahu, kvality a uţitku porovnatelné, máme dostatek porovnávaných cen, je dostatečný počet realizovaných obchodů za stejných podmínek. Základním předpokladem pro porovnávací metodu je databáze srovnávaných nemovitostí. Ceny můţeme zjišťovat přímo od účastníků jednotlivých obchodů , vytvářet si databázi vlastní. Případně můţeme zakoupit některou z externích databází, jako jsou například: databáze Moises, registr porovnávaných nemovitostí ČR, cenové mapy stavebních pozemků, databáze českého statistického úřadu, databáze cen nájmů bytů IRI. Nemovitosti porovnáváme buď v cenách za m2 podlahové, uţitné, pronajímané plochy nebo za m3 obestavěného prostoru. Ceny porovnatelných nemovitosti musíme kvůli odlišnostem vhodně upravit a korigovat. Tyto odlišnosti jsou například : poloha nemovitosti, technická vybavenost, ekonomické faktory (velikost pronajímatelných ploch apod. ), způsob a moţnost vyuţití.\n2.4.Příjmová metoda Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu , diskontovaných\n( odúročených ) na současnou\nhodnotu.3Výnosová hodnota měří hodnotu nemovitosti výší očekávaného prospěchu\nAlbert Bradáč, Nemovitosti\nz vlastnictví nemovitosti, je zaloţena na předpokladu, ţe čím vyšší, delší a jistější tento prospěch bude, tím vyšší hodnotu bude mít nemovitost pro potenciálního poptávajícího. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Při hledání výnosové hodnoty vycházíme z principu vývoje a změn ,jehoţ podstata spočívá v tom, ţe na hodnotu a její cenotvorné faktory nelze nahlíţet staticky jako na konstantní veličiny, ale jako na hodnoty dynamicky se vyvíjející a měnící v závislosti na čase a dalších trţních podmínkách. Jednoduše řečeno cena je dynamická, nemovitost jí nezdědila, ale mění se s měnící se situací trhu a s jeho potřebami. V případě výnosové hodnoty to znamená snahu o reflexi moţných budoucích očekávaných změn výnosů a výnosových či kapitalizačních měr, ale zároveň i o reflexi budoucí změny hodnoty samé. Tyto změny mohou souviset nejen s technickými změnami ( znehodnocení, opotřebení ), ale i s důsledky funkčních , uţitkových , právních, finančních a ekonomických změn váţících se k nemovitostem samým, jakoţ i v důsledku vlivů působících zvenčí. 4 Je také vhodné vzít v potaz princip klesající návratnosti. Víme, ţe návratnost investice , kterou učiníme, je zajištěna pouze do určité míry. S přemírou vloţených peněz za tuto mez návratnost klesá. Můţeme tedy říci, ţe pokud provádíme běţnou údrţbu , opravy, výměny, návratnost našich investic je zajištěna. Pokud investujeme peníze do luxusního zařízení a velmi nákladné rekonstrukce či modernizace, měli bychom uváţit, zda vloţené prostředky uţ nepřesahují nejvyšší moţnou trţní hodnotu dané nemovitosti. Pro výpočet rozeznáváme následující typy výnosů : hrubý příjem efektivní hrubý příjem čistý provozní příjem\nHrubý příjem je to výnos vyčíslený obvykle za jeden rok. Jedná se o součin vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného provozních nákladů. Při stanovení hrubého příjmu\nbychom měli brát v úvahy\nvšechny i hypotetické příjmy z objektu. Například reklamy, reklamní cedule, pronájem parkovacích ploch a podobně. Efektivní hrubý příjem získáme tím, ţe od hrubého příjmu odečteme ztráty způsobené vlivem výpadku v nájmech. Například neplacení nájemného, neobsazenost, výměna nájemníků, výpadky s pojené s dlouhodobými poruchami nebo ţivelnými katastrofami. Čistý provozní příjem získáme odpočtem rezervy na renovace a provozních nákladů od efektivního hrubého příjmu. Provozní náklady jsou náklady , které přímo souvisí s provozem objektu. Například pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie, náklady na údrţbu a opravy. Do provozních nákladů nepatří odpisy , daň z příjmu ani z přidané hodnoty. Současnou hodnotu výnosů získáme buď kapitalizací . Kapitalizační míra vyjadřuje zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Je to poměr realizovaných trţních cen a skutečných výnosů. Nejspolehlivější postup při stanovení kapitalizační míry je při dostatku údajů o prodejních cenách a příjmech statisticky stanovit průměr a následně ho aplikovat na ocenění podobných nemovitostí. Existují i další metody jako je například Inwoodova nebo Hoskhodova premisa. Pokud nemáme dostatek údajů , například četnost prodejů je nízká natolik, ţe nelze vytvořit databázi potom musíme zváţit, zda vůbec příjmovou metodu pouţít nebo pouţít analogicky jinou lokalitu, případně pouţít pomocný výpočet, který modeluje kapitalizační míru jako součet několika trţních faktorů .Kapitalizační míra bezrizikové investice, inflační míry, míry rizika,míra ţivotnosti. Někdy se pouţívá tzv. makléřská metoda, kdy pouţijeme kapitalizační míru 10%.\n2.5.Nákladová metoda Přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota. Věcná hodnota odpovídá výši současných celkových nákladů na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku. Trţní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby sníţené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních vlivů (tzv. funkční nedostatky) a zohlednění obecných trţních vlivů (tzv. ekonomické 15\nnedostatky). Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a sráţkou za znehodnocení (opotřebení). Analýza věcné hodnoty začíná popisem majetku a jeho zaměřením. Dále zjišťujeme reprodukční cenu, tzn. mnoţství vloţené práce, kvalitu a kategorie práce i předpoklad dalšího vývoje ( ţivotnost stavby). Ke stanovení reprodukční ceny nemovitosti můţeme pouţít Vlastní databázi reprodukčních cen Základní ceny za měrnou jednotku (obvykle 1m3 obestavěného prostoru) uváděné cenovým předpisem včetně úpravy koeficienty (kromě koeficientu prodejnosti) Ceník stavebních prací – KROK, ROZUK, THOMAS Rozpočtování - Pro stanovení nákladů pomocí poloţkového rozpočtu potřebujeme projektovou dokumentaci, výkaz výměr, jednotkové ceny příslušných poloţek rozpočtu. Jedná se o pracný výpočet, pro účely trţního ocenění nadbytečně přesný Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (po roce 1990) pomocí indexů Porovnání – u shodných nemovitostí , např. řadových domů , shodných panelových bytu apod. Funkční nedostatky mají ve výpočtu věcné hodnoty zohlednit případné morální zastarání stavby. Reprodukční cena stavby představuje ocenění technické a konstrukční stránky nemovitosti, ale neodráţí uţitek, funkčnost, kterou nemovitost přináší. Pod morálním zastaráním stavby si můţeme představit například nevhodnou dispozici bytu - průchozí pokoje, koupelny, absenci parkovacích míst u bytových domů. Ekonomické nedostatky mají vyjádřit poměr skutečně dosaţených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě. Ze statistického vyhodnocení trţních cen nemovitostí a jejich administrativních cen stanovuje\nkoeficienty prodejnosti, které lze najít v oceňovací vyhlášce. Dále je pro výpočet 16\ntrţní hodnoty nákladovým přístupem nutné stanovit opotřebení stavby a její ţivotnost.\n2.5.1.Opotřebení staveb Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání , atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Stárnutím a pouţíváním stavba postupně degraduje.Obvykle se udává v % z hodnoty nové stavby. Výpočet opotřebení se provádí metodou lineární, nelineární nebo analytickou. Pouţitá metoda by měla vyjadřovat i stav provedených oprav a modernizací. Obtíţné bývá vyjádřit údrţbu nemovitosti.Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem . Tato metoda, ač jednoduchá je velmi nepřesná, neboť opotřebení je v prvních letech uvedení stavby do uţívání nízké , ale s přibývajícími lety roste. Nelineární metody vycházejí naopak z předpokladu, ţe opotřebení v praxi probíhá nestejnoměrně. Existuje mnoho druhů nelineárních metod, dnes jsou však povaţovány za zastaralé. Nejpřesnější metodou je metoda analytická, která rozkládá stavbu na jednotlivé prvky , udává jejich jednotlivá opotřebení .\n2.5.2.Životnost staveb Pokud hovoříme o ţivotnosti objektu, rozlišujeme: Technickou životnost - rozumíme jí dobu od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu běţné údrţby. Na technickou ţivotnost mají vliv především konstrukční systém, údrţba, rekonstrukce a modernizace. Technická ţivotnost obvykle převyšuje ekonomickou ţivotnost. Právní životnost - rozumíme jí dobu od právního vzniku nemovitosti jako věci aţ po její zánik. Ekonomickou životnost - rozumíme jí dobu od vzniku stavby, do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti a smysluplnosti, tzn.do\nokamţiku, kdy jiţ\nschopna přinášet výnos. Pro ekonomickou ţivotnost je důleţitá doba vyuţitelnosti stavby. Okamţikem ekonomického zániku je rovněţ situace, kdy zanikne v daném místě důvod pro daný druh provozu a jednoúčelovou stavbu nelze vyuţít pro jinou funkci. 17\nMorální životnost (je to doba do okamţiku zastarání stavby - dispoziční řešení, styl, standardy a technologie, změny trhu, rozvoj území apod.)\n2.5.3 Vlivy působící na životnost stavby -Způsob zaloţení stavby ve vztahu k základovým podmínkám. -Intenzita jejího uţívání -Poloha stavby, působení povětrnostních, chemických a mechanických vlivů -Modernizace,rekonstrukce -Konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti. -Způsob a intenzita uţívání stavby . -Provádění běţné údrţby\nPředpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Číslo položky\nTabulka č. 1. Životnost konstrukcí a vybavení\n2.5.4.Životnost přestárlých staveb Přestárlou stavbou rozumíme v praxi oceňování nemovitostí takovou stavbu, která se blíţí nebo jiţ dokonce překročila ţivotnost původně pro daný druh stavby plánovanou. Tato situace vzniká v současné době velmi často, poněvadţ ţivotnosti uvaţované předpisy jsou při dostatečné údrţbě staveb v řadě případů překračovány. Jsou známy ve velkém mnoţství zděné stavby staré několik staletí, dřevěné srubové stavby rovněţ starší neţ 200-300 let. Dokonce i stavby z nepálených cihel (vepřovic) se doţívají podstatně vyššího stáří neţ 100 let a to v příznivějších podmínkách i při nehlubokém zaloţení. Při oceňování přestárlé stavby je třeba určit předpokládanou celkovou ţivotnost jako součet stáří stavby a doby jejího trvání. Odhad doby dalšího trvání stavby ( musíme zde mít stále na paměti, ţe je třeba uvaţovat stav při řádném provádění údrţby) je problematikou, na které se velmi intenzivně projeví odbornost a zkušenost znalce. Ţivotnost staveb nejvíce ovlivňuje jejich údrţba. 5\n2.5.5.Údržba Údrţba stavby je podle § 3 zákona č. 183/2006 Sb., O územním plánování a stavebním řádu\npráce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby\nnedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost. Ve všech předchozích částech této kapitoly je zdůrazňováno, ţe ţivotnost stavby je závislá na řádné a pravidelné údrţbě.Údrţba spočívá v pravidelné kontrole stavu objektu. Je to činnost, konaná za účelem udrţení objektu v provozuschopném stavu po dobu stanovenou technickými podmínkami, spočívá v pravidelně prováděné kontrole stavu objektu a v provedení preventivních zásahů. Údrţbou se obnovují ochranné povrchové úpravy konstrukčních prvky a odstraňují se drobné závady vyvolané běţným provozem v budově. V případě porušení některého konstrukčního prvku se odstranění těchto závad provádí opravou. Při opravě se vyměňují vadné a znehodnocené části konstrukčních dílů budovy, poškozené instalační prvky jednotlivých rozvodů, oken, dveří apod. Statisticky bylo ověřeno , ţe na řádnou údrţbu stavebního objektu (budovy, haly, rodinné domy, rekreační objekty apod.) je\nBradáč Albert, Nemovitosti\ntřeba vynakládat ročně průměrně 1% z její výchozí ceny, jak jiţ bylo zmíněno v úvodu práce. Znamená to, ţe na údrţbu například rodinného domu s novou cenou 2 mil. Kč by se mělo ročně vynakládat průměrně 20 tis. Kč. Samozřejmě se tato částka nebude vynakládat ve stejné výši kaţdým rokem, stejně jako se asi nebude vynakládat v prvních letech po postavení. Pak se ale nutné práce časem nashromáţdí a je nutno vynakládat částky vyšší. Pokud bychom u takového objektu zanedbali údrţbu například 15 let, pak uţ by za tuto dobu nashromáţděná částka na opravy měla činit 300 tis. Kč. V případě prodeje takového objektu by se tato částka měla zohlednit v ceně. Platná metodika oceňovacího předpisu to však neuvádí. Je to moţné snad jen pomocí analytické metody v případech objektů značně zchátralých. V případě ocenění mimo oceňovací předpis by se taková situace měla zohlednit.6 Údrţba a opravy představují zejména tyto práce: -\nOpravy a údrţba vnějších a vnitřních povrchových úprav , obkladů stěn, podlah a dlaţeb.\nOpravy a údrţba střešní krytiny a povrchu plochých střech, komínových těles a nadstřešních částí\nOprava a obnova nátěrů ,klempířských,zámečnických, truhlářských a tesařských prvků.\nOpravy oken a dveří včetně obnovy nátěrů a výměny křídel\nVýměna poškozených či opotřebovaných dílů a provozních náplní.\nOpravy komunikací a chodníků, zábradlí, venkovního osvětlení, oplocení,\nOpravy a údrţba vnitřních instalací\nVelmi důleţitým aspektem údrţby je také plánování oprav.V současné době bývá neprávem znevaţován. Zkušenosti však potvrzují, ţe nedostatečná údrţba, prováděná pozdě zvyšuje velmi náklady . Pro větší přehled níţe uvedená tabulka\nmapuje tabulkovou ţivotnost , vhodný cyklus oprav , předpokládaný rozsah oprav a pro informaci i profesi, která příslušnou opravu zajišťuje.\n2.5.6. Cykly oprav u vybraných položek bytového domu tabulková životnost 40-80 krytina\nosvětlovací společných prostor\n25-50 elektroinstalace bleskosvod\npracovní deska kuchyňské 15 linky\nTabulka č. 2 Cykly oprav\n2.5.7. Modernizace a rekonstrukce Jak jiţ bylo uvedeno, konstrukční prvky domu mají svou omezenou fyzickou i morální ţivotnost, kdy je třeba zcela nebo alespoň částečně tyto prvky vyměnit. Rekonstrukce budovy je oprava budovy většího rozsahu, při níţ se doplňují, vyměňují nebo opravují celé části objektu, například svislé a vodorovné konstrukce. Rekonstrukce jsou často nutné k odstranění poruch či k prodlouţení ţivotnosti nosných konstrukcí objektu. Modernizace jsou takové úpravy, při nichţ dochází k rozsáhlejší výměně těch částí budov, které vyuţíváním zastaraly a fyzicky se opotřebily. V modernizaci se uplatňují prvky technického pokroku a zpravidla se částí objektu nahrazují modernějšími , aniţ se mění vyuţití či účel budovy. Před plánovanou modernizací či rekonstrukcí je nutné nejprve provést stavebně technický průzkum budovy. Sem patří zejména konstrukční a statický průzkum, průzkum vlhkosti a průzkum biokoroze objektu. Na základě těchto průzkumů se následně stanovuje obsah a rozsah odpovídajících zásahů do objektu. 2.5.7.1. Konstrukční a statický průzkum V rámci konstrukčního a statického průzkumu se zaměřujeme zejména na zjištění stavu základových konstrukcí, svislých nosných konstrukcí , vodorovných nosných konstrukcí, střešních konstrukcí, schodišťových konstrukcí, visutých konstrukcí. Základní metody tohoto průzkumu jsou smyslové a přístrojové metody. Přístrojové metody mohou být destruktivní a nedestruktivní. Při destruktivních metodách je nutné odebrat větší mnoţství materiálu pro jeho laboratorní rozbor. Nedestruktivními metodami se potřebná informace zjišťuje přímo na konstrukci. ( Například optická kontrola, měření posunu a deformací, tvrdoměrné metody,metody místního porušení, ultrazvuková impulzová metoda, magnetická indikace kovů. )\nPřehled smyslových metod konstrukčního a statického průzkumu\nTabulka č. 3. Metody konstrukčního a st. průzkumu\n2.5.7.2. Vlhkostní průzkum objektu Při tomto průzkumu dochází k hodnocení vlhkostního poškození jednotlivých konstrukcí. Zaměřuje se zejména na osazení objektu v terénu, na druh a charakter bezprostředního okolí objektu, výškové poměry podlaţí a přiléhajícího terénu, druh a tloušťku zdiva,\ncharakteristiku povrchů ( omítky, obklady, nátěry), konstrukce\nstropů a podlah, povrchy fasád, stav umístění a dimenze klempířských prvků, výšky a charakter vlhkostních map, stupeň degradace povrchů zdiva, výskyt výkvětů a biologického napadení, způsob odvodu sráţkových vod apod. Pro stanovení vlhkosti se pouţívá několik metod. Je to zejména gravimetrická metoda, plynová metoda, odporová metoda a kapacitní metoda. 2.5.7.3. Průzkum biokoroze Tomuto průzkumu musí vţdy předcházet vlhkostní průzkum, protoţe biokoroze souvisí vţdy se zvýšenou vlhkostí v objektu.\nProvádíme průzkum dřevených\nkonstrukcí a průzkum prostor napadených plísněmi. Zjištění vlhkosti dřeva se 24\nprovádí např. elektronickými vlhkoměry. Výsledkem průzkumu je zjištění mnoţství plísní a dřevokazných hub popř. dalších mikroorganismů,\nzávadnosti pro člověka a návrh způsobu sanace. 2.5.7.4. Opravy a rekonstrukce svislých konstrukcí Vady na svislých konstrukcích vznikají v důsledku nedodrţení technologických postupů a následnými chybami v konstrukci, vlivem pouţití špatných materiálů nebo nekvalitních materiálů nebo vlivem vnějšího mechanického či chemického působení. Tyto vady se projevují jako nebezpečné trhliny a mají vliv na stabilitu budovy, proto je jim potřeba přikládat patřičnou váhu. Ze svislých konstrukcí je třeba brát na zřetel zejména ty nosné ,jako jsou nosné zdi, pilíře a příčky.\nTrhliny, které nám avizují\nnějaký problém v konstrukci, mohou být buď neškodné, v pohybu , nebo takové které jsou způsobeny váţnou poruchou a mají za následek zřícení stavby.\nObr. č. 1 - Příčiny vzniku trhlin\nPokud se objeví trhliny ,hlavně v nosných konstrukcích, je bezpodmínečně nutné učinit kroky proti zřícení budovy . Stavba se uvnitř podepře a zvenku zajistí opěrami a zdivo se náleţitě stáhne táhly z ploché oceli. Dále zjišťujeme, zda se trhlina zvětšuje do šířky či délky, zda se nezuţuje či nerozšiřuje, nebo zde je v klidu. Širší trhliny se zajišťují tzv. stehováním, kdy se přes trhlinu osadí skoby z oceli , které jsou zasazené do předvrtaných otvorů. Následně se zalijí cementovou maltou. Dále můţeme trhliny zajistit zainjektováním a dodatečným spínáním zdiva. 25\nKamenné konstrukce U kamenných konstrukcí dochází k mechanickému, chemickému a organickému poškození. Často se setkáváme se všemi druhy poškození najednou. Je důleţité zabránit působení vody na kámen. Ten obsahuje vápno a rozpustné soli , které se při působení vody rozpouštějí a krystalizují na povrchu. Při tomto procesu vzniká tlak a jeho opakováním dochází k poškození , které zasahuje obvykle do hloubky. Problémem u kamenných konstrukcí je také usazování rostlin jak na vodorovných , tak i na svislých stěnách. Uchycují se kořínky v kamenných trhlinkách a postupně kámen rozrušují. Betonové a železobetonové konstrukce Příčinou vzniku trhlin u betonových a ţelezobetonových konstrukcí je překročení pevnosti betonu v době jeho tuhnutí nebo po zatvrdnutí. Poruchy na montovaných stavbách mohou vzniknout smršťováním , které nastává úbytkem vlhkosti ve stavební hmotě a následným zmenšením jejího objemu. Tvrdne li tedy beton v suchém a teplém prostředí je smršťování větší a probíhá rychleji. Dotvarování betonu vzniká při dlouhodobém nebo trvalém zatíţení konstrukce. Dotvarování je velmi důleţitým jevem u ţelezobetonové a předpjaté konstrukce. Vyvolává zkracování podpůrných konstrukcí a průhyby betonových nosníků. Ocelové konstrukce Poruchy ocelových konstrukcí vznikají vlivem koroze, změnou mechanických vlastností, vlivem přetíţení konstrukce, vlivem materiálu. Korozi dělíme na chemickou a elektrochemickou. Pokud známe mechanismy koroze, tak jí můţeme zabránit vhodným výběrem materiálu. Z hlediska technologie je potřeba při výrobě oceli je nutné dodrţet předepsaný obsah síry, uhlíku a fosforu.\n2.5.7.5. Opravy a rekonstrukce vodorovných konstrukcí (stropy, podlahy) Strop je vodorovná konstrukce, která odděluje jednotlivá podlaţí. Podlahy jsou pouze dílčí konstrukcí, prováděnou v rámci dokončovacích prací. Skládají se z podlahových vrstev uloţených na nosném podkladu. ( stropní konstrukci nebo podloţí).Tyto konstrukce mají za úkol přenášet zatíţení způsobené lidmi, zvířaty či stroji do svislých nosných konstrukcí. Stropní konstrukce dělíme na dřevěné, keramické,ţelezobetonové nebo kombinované. Poruchy a opravy dřevěných stropních konstrukcí Dřevěné stropy jsou povalové, trámové, fošnové nebo kazetové. Poruchy dřevěných konstrukcí mohou být způsobeny vadami pouţitého dřeva, vadami v důsledku špatného provedení, chemickým působením prostředí, přetíţením konstrukce, přetvořením\nmimořádnými událostmi jako je povodeň nebo poţár.\nzpevňování dřevěných stropních konstrukcí jsou vhodné zejména příloţkování, kotvení do ocelových konzol, protézování, konzervování syntetickými polymery. Nepřímo můţeme zpevňovat podepřením, odlehčením, spřaţením původního konstrukčního celku s doplňkovou konstrukcí. Opravy keramických stropních konstrukcí Zpevnění keramických stropních konstrukcí je moţné provést pomocí spřaţení s nadbetonovanou ţelezobetonovou deskou, uloţenou do vodorovných dráţek po obvodu místnosti a spřaţené pomocí nastřelovacích kotvicích spojek. Pokud je v případě plochých kleneb nutné opravit polohu cihel, tvarovek, které ji v důsledku ztráty vzepětí mezi ocelovými nosníky ve svislém směru změnily nebo vypadly, je nutné dle rozsahu porušení strop staticky zajistit podepřením, stávající konstrukci rozebrat a znovu vyzdít. Opravy železobetonových stropních konstrukcí Porušené ţelezobetonové stropy lze plombovat stříkaným, nanášeným betonem nebo plastbetonem na očištěný a zdrsněný povrch. Větší trhliny se zaplňují injektáţí. Zesílení stropních ţelezobetonových konstrukcí pomocí nadbetonování je v případě 27\nkonstrukcí je často nutné zajistit dodatečné uloţení vodorovných prvků. To lze vyřešit pomocí přiloţených válcovaných ocelových profilů nebo ţelezobetonových tenkostěnných nosníků. Opravy podlahových konstrukcí Při obnově podlahových konstrukcí na dřevěných stropech je nutné zajistit prostupnost, aby nedocházelo k hromadění vlhkosti v prostoru dřevěné stropní konstrukce, právě proto nejsou vhodné dřevotřískové a dřevocementové desky, epoxidové nátěry, PVC, guma apod. Je nezbytně nutné posoudit odvětrávání stropní konstrukce. Také je dobré připomenout si nutnost statického posouzení podlahových vrstev. Zejména u průmyslových podlah je nutné stanovit zatíţení od strojů a technologií.\n3.Povrchové úpravy dřeva Dřevo si při vhodných podmínkách uchovává po dlouhou dobu svůj původní vzhled, strukturu a vlastnosti, a to i po dobu několika staletí. Dokumentují to nálezy z egyptských hrobek. V hrobě Tutanchámona byl nalezen dubový sarkofág z 14. století před Kristem. Dále se našly v dobrém stavu dřevěné konstrukce v japonských chrámech staré přibliţně 1300 let, nebo 1800 let staré trámy z teakového dřeva v budhistickém klášteře v Indii. Rozlišujeme pojem dřevo a dříví. Dřevo je substancí mezi dření a kůrou stromů obsahující lignin a celulózu.Dříví je definované jako dřevo v podobě stojících nebo pokácených stromů, případně ve formě jejich prvního zpracování. Pojem kulatina je uţíván pro dlouhé oblé dříví.Základní součástí dřeva jsou buňky, které mají zpočátku tvar nízkého hranolku, později jsou protáhlé a tvoří vláknitou strukturu dřeva.\n3.1Biokoroze Plísně, řasy, houby, bakterie. Tito biologičtí škůdci jsou pro člověka zdravotně závadní.Často jejich přítomnost je úzce spjata s vlhkostí v objektu.. Nejvíce ohroţeny těmito škůdci jsou především dřevené konstrukce. Druhy škůdců ohroţující dřevěné části staveb : hmyz, plísně a houby ,lišejníky, sinice, řasy, mechy, bakterie.\n3.2Napadení dřeva a) Dřevokazné houby Dřevokazné houby jsou nejčastějšími škůdci dřeva. Jejich spory rostou při optimální vlhkosti a teplotě na dřevě nebo jiném organickém materiálu a svými hyfami ho prorůstají. Houby pomocí svých enzymů urychlují rozklad molekul dřeva. Přestavbou nebo zhuštěním hyf vytvářejí plodnice, na kterých vznikají spory. Je-li vlhkost dřeva dlouhodobě nad 20%, riziko napadení se zvyšuje. b) Dřevokazný hmyz Dřevokazný hmyz je jedním z hlavních škůdců stavebního dřeva. Škody působí jejich larvy, které dřevo poškozují proţíráním\na jeho částečným trávením.\nVýsledkem tohoto jejich působení jsou poţerkové chodbičky. Po zakuklení larev a následném 29\nvýletu brouků, jsou jejich výletové otvory viditelným důkazem napadení dřeva. Minimální vlhkost dřeva 10% a teploty v rozmezí 18°C aţ 30°C jsou optimální pro vývoj larev.\nObr. č.2- životní cyklus dřevokazného hmyzu\n3.3. Vlhkost dřeva Vlhkost je hmotnost vody ve dřevě, vyjádřená v procentech hmotnosti absolutně suchého dřeva. Absolutně suché dřevo, tj. dřevo, které neobsahuje ţádnou vlhkost, se získává sušením dřeva do konstantní hmotnosti v odvětrávané sušárně. Přirozeně vyschlé dřevo není úplně suché, jeho vlhkost se mění v závislosti na teplotě a vlhkosti vzduchu. Sesycháním nebo bobtnáním se mění všechny rozměry a tudíţ i objem a plocha dřeva a je nutné s tím při zpravování dřeva počítat. Změny rozměrů závisí mimo jiné i na způsobu a rychlosti vysoušení. Včas provedená ochrana dřeva pravidelnými a vhodnými nátěry, zabraňuje předčasnému poškození či dokonce rozpadu dřevěných stavebních prvků a zajišťuje jejich dlouhodobou pevnost. Z 30\nhlediska ţivotnosti nátěrů ve venkovním prostředí patří údrţba dřevěných podkladů k těm nejproblematičtějším. Dřevo při styku s vodou pracuje, je snadno napadnutelné mikroorganizmy a vlivem vody a slunečního záření se poškozuje. Venkovní nátěry by těmto neţádoucím jevům měly zabránit. Na rozdíl od kovů, které mají v závislosti na teplotě mnohem větší roztaţnost, má dřevo jednu velkou nevýhodu. Kov zvětšuje svůj objem v závislosti na teplotě naprosto rovnoměrně, a tak k jeho nátěrům můţeme pouţít barvy, které mají roztaţnost menší neţ 30 aţ 50 %. Dřevo sice nepodléhá rovnoměrné tepelné roztaţnosti, ale vzhledem k jeho struktuře je poţadavek na pruţnost nátěru podstatně vyšší. Působením povětrnostních vlivů dřevo podél letokruhů praská, zejména u špatně proschlého nebo neodborně opracovaného dřeva. V takových případech však nepomůţe ani barva s průtaţností větší neţ 100 %. To znamená, ţe základním předpokladem kvality rámů oken, dveří nebo třeba slunolamů by mělo být pouţití kvalitního vyzrálého a suchého dřeva.\n3.4.Trvanlivost dřeva Zpravidla platí, ţe dřeviny s tmavějším jádrem jsou trvanlivější neţ dřeviny se světlým nebo nevýrazným jádrem. Trvanlivost dřeva nejvíc závisí na prostředí, ve kterém je dřevo pouţito a na druhu dřeva. Druh dřeva\nPrůměrná trvanlivost v letech\nÚdaje platí pro dřevo uloţené ve vzduchu, bez styku s půdou Tabulka č. 4 trvanlivost dřeva\n3.5. Ochrana dřeva Konstrukční ochrana dřeva proti dřevokazným škůdcům je zajištěna tam, kde bude dřevo trvale v prostředí, které nedovolí, aby se zvýšila jeho vnitřní objemová vlhkost nad 10%. Dále musí být zajištěno trvalé proudění vzduchu minimálně ze tří stran profilu. Je nutno zajistit, aby dřevo nebylo smáčeno vodou a nebylo v kontaktu s materiály obsahujícími vysoké procento vlhkosti, která potom přechází do dřevní hmoty. Pro dřevěné prvky je nutno zajistit dokonalý odvod sráţkové vody, zajistit cirkulaci vzduchu, izolace dřevěných prvků a betonu,kamenného i cihelného zdiva. Nové řezivo musí být před zabudováním dostatečně vysušeno.\n3.6. Chemická ochrana dřeva Dělí\nse na represivní a preventivní. Represivní chemická ochrana spočívá\nv okamţitém zničení dřevokazných škůdců. Preventivní ochrana má za úkol dřevo dlouhodobě chránit před napadením. Dřevo je nejcitlivější stavební materiál, okamţitě natáhne vlhkost z okolního prostředí, jeho vnitřní objemová vlhkost se zvýší a vznikají ideální podmínky pro dřevokazný hmyz.\n3.7.Postup likvidace dřevokazných hub V rámci likvidace dřevokazných hub je v první řadě nezbytné odstranit\nvlhkosti nebo zatékání.Následně musí být proveden průzkum napadeného objektu a zpracován sanační návrh.\nPři likvidaci napadeného dřeva platí několik\nZejména se musí odstranit napadené dřevo nejméně 500 mm\n„hnědého“ kousku. Při výskytu dřevomorky domácí musí být bezpodmínečně nalezeno ohnisko nebo výchozí bod napadení a zdroj vlhkosti. Dále je nutné rozdělit objekt tak ,aby nebyly zárodky dřevomorky roznášeny dále na zdravé části objektu. Hniloba a zbytky dřevokazných hub se musí odváţet ze stavby na místa k tomu určená mimo zástavbu. Dále se provede chemická ochrana dřeva i zdí.\nporostlé dřevomorkou musí být očištěno případně opáleno. Všechno nové nosné dřevo , které dále jiţ nebude moţné kontrolovat , musí být pečlivě impregnováno.\n3.8. Postup likvidace dřevokazného hmyzu Dřevo napadené se důkladně prohlédne a zjistí se rozsah napadení. Zjistí se aktivita dřevokazného hmyzu. Jsou li napadeny nosné díly, posoudí se jejich nosnost. Pokud je napadené malé provede se zásah insekticidem, pokud je napadení rozsáhlé musí se do sanace zahrnout celá budova. Podle technologie likvidace můţeme opatření rozdělit do následujících skupin Likvidace zvýšenou teplotou – spočívá v zahřátí dřeva na teplotu 55 °C po dobu nejméně jedné hodiny. Likvidace chemickými prostředky – pouţívají se insekticidy ve vyšší koncentraci, neţ jaká je potřeba při preventivní ochraně. Ozařování dřeva- pouţívá se zejména u uměleckých předmětů Likvidace zaplynováním – pouţitím toxických par a plynů\n3.9. Nátěrové hmoty k ochraně dřevěných konstrukcí Nátěrové hmoty\nse pouţívají na ochranu vnitřních a vnějších částí stavby a k\ndosaţení poţadované dekorativnosti. Chrání konstrukci před vlhkostí, povrchovou a podzemní vodou, před agresivními vodami, povětrnostními vlivy, větrem apod. Nátěrové hmoty\npo aplikaci vytváří na materiálu tenkou trvanlivou vrstvu.\nJednotlivé nátěrové látky obsahují filmotvorné látky, rozpouštědla, plniva, barviva, pigmenty, sušiva a pojiva . Pojivo vytváří na materiálu ochranný film, který určuje vlastnosti nátěru. Pojiva se pouţívají ve formě roztoku, disperze či prášková. U nás se nátěrové hmoty označují písmeny skupiny, která tvoří základní pojivo. A-\nOchrana dřeva nátěrem Dřevo vzhledem ke svému organickému původu podléhá různým vlivům prostředí, které mohou vést k jeho úplnému rozkladu. Proto je nutno dřevo chránit proti atmosférickým vlivům, biologickým škůdcům a proti ohni.Úkolem nátěrových hmot u dřevných výrobků je především ochrana proti znehodnocení. V první řadě je potřeba dřevo napustit látkami, které odpuzují vodu. V minulosti se pro tyto účely pouţívala fermeţ- lněný olej. Napouštědla- Nátěry napouštědlem provádíme nejen na pohledovou část dřevěné konstrukce, ale zejména tam, kam uţ se později nebude moţné dostat. U dřevěného obloţení nebo podbití krovů je to především rubová strana palubek. K impregnaci pouţíváme bezbarvé nebo lehce zabarvené přípravky buď koncentrované (před nátěrem je zředíme) nebo jiţ zředěné, ihned připravené k natírání. Slouţí k ochraně dřeva před hnilobou a dřevokazným hmyzem. Základní nátěr- většinou bílý disperzní nátěr (vodou ředitelný nebo rozpouštědlový), který slouţí ke zlepšení přilnavosti vrchního nátěru s plnícími schopnostmi. Obsahuje větší podíl sušiny, proto dosahuje vyššího krytí. Krycí nátěr- jedná se o nátěr, který se aplikuje na základní barvu. Tento nátěr můţe být vodouředitelný, syntetický popřípadě olejový.Vodou ředitelné nátěry, které rychle schnou, šíří menší zápach, a jsou ekologické. Pro exteriér jsou vhodnější spíše nátěry v lesklé variantě. Díky přidaným alkydovým pryskyřicím jsou odolnější. Rozpouštědlové nátěry mají delší dobu schnutí a šíří větší zápach. Mají vysoký stupeň krytí a vydatnosti (u sytých barevných odstínů někdy postačí i jeden nátěr). Jsou vysoce odolné proti povětrnostním vlivům i otěru. Bezzákladové barvy na dřevo- Jde o barvy vhodné pro nátěry dřeva v interiéru i exteriéru. Pouţívají se například na nátěry oken, dveří , dveří apod. 34\nLazurovací laky - Nejčastější formou finálního nátěru dřeva jsou takzvané lazurovací laky. Existují lazury slabovrstvé, středněvrstvé a silnovrstvé. Slabovrstvé lazury jsou nejvhodnější tam, kde očekáváme objemové změny dřeva. Středněvrstvé a silnovrstvé lazury jsou vhodné na dveře a okna, které jsou tvarově stálejší.\nVětšina těchto lazur je v rozpouštědlové\nvodouředitelné podobě. . Ve vnitřním prostředí , kde je sucho a nehrozí napadení plísněmi nebo hnilobou většinou nepouţijeme napouštědla, pouze v případě, kdy chceme léčit nějakou konkrétní závadu. Ve vnitřním prostředí hodnotíme zejména tvrdost, mechanickou odolnost , různé stupně lesku a barevnou škálu. Lazury vytvářejí ochrannou vrstvu, zabarvují dřevo, ale částečně zachovávají jeho strukturu a kresbu. . Čím je odstín nátěru světlejší, tím méně chrání dřevo proti UV záření, a sniţuje tedy trvanlivost nátěru (bezbarvé lazury nejsou vhodné pro venkovní aplikace) .Vodou ředitelné – rychle schnou,ale jsou náročnější na práci. Obvykle jsou\ncenových hladinách . Nabídka vodou ředitelných lazur se stále zvyšuje s tím jak roste poţadavek na sniţování těkavých látek v nátěrových hmotách. Vodou ředitelné lazury mohou být jak tenkovrstvé, tak středně i silnovrstvé. Rozpouštědlové lazury – zajišťují velmi dobrou ochranu dřeva. Dokáţou proniknout hluboko do dřeva a výborně odolávají povětrnostním vlivům. Proto stačí po 5 aţ 6 letech oţivit dřevo jedním nátěrem.\n3.10.Ochrana dřeva proti ohni Bohuţel ochrana proti ohni není tak dokonalá. Pouţívané ochranné látky pouze omezují hořlavost dřeva. Nejúčinnějším je fosforečnan amonný,síran hlinitý , soli boru a vodní sklo.\n4.Povrchové úpravy kovu Kovy jsou chemické prvky nebo jejich slitiny. Jejich typickými vlastnostmi jsou taţnost, kujnost, elektrická vodivost, tepelná vodivost, velká pevnost a pruţnost a poměrně značná hustota. Jejich vnitřní stavba je krystalická. Druh a tvar těchto krystalů se dá měnit tepelným zpracováním nebo jinou technologií tak, aby vazba krystalů byla pevnější a mechanické vlastnosti kovu lepší. Vyjmenované vlastnosti nevykazují všechny kovy ve stejné míře , zejména čisté kovy mají menší pevnost, zatímco slitiny, technické kovy ( v praxi téměř výhradně pouţívané ) vykazují potřebné typické vlastnosti kovů.\n4.1.Základní rozdělení kovu Kovy dělíme do dvou základních skupin Kovy ţelezné – ţelezo , litina, ocel Kovy neţelezné – hliník, měď,zinek, olovo, nikl Na vzduchu a ve vlhkém prostředí podléhá ocel a ţelezo korozi, která můţe probíhat jak na povrchu, tak i uvnitř kovu. Nejčastějším druhem chemické koroze je oxidace kovů vzdušným kyslíkem. Podobně jako kyslík působí na kov i jiné oxidační látky ( vodní páry, oxid uhličitý, oxid uhelnatý, oxid siřičitý, oxid sírový, sirovodík apod. ) Ocel lze chránit především přidáváním vhodných přísad při zkujňování surového ţeleza. Jde o tzv. legování oceli pomocí jiných kovů. Některé druhy slitinových ocelí nekorodují vůbec, např. oceli s přísadou chrómu, niklu a mědi ( nerezavějící ocel ) .\n4.2.Pokovování Další povrchovou úpravou oceli je pokovování nekorodujícími kovy. Nejrozšířenější a nejlepší ochrana oceli před korozí je zinkování. Jde o nanesení vrstvy zinku na povrch ţelezných resp. ocelových výrobků . Tato vrstva také slouţí jako ochrana proti korozi. Zinek chrání nejen mechanicky, ale i chemicky. Se ţelezem tvoří ve vlhku zinek elektrický článek. I při lokálním porušení vrstvy zinku probíhá koroze jen na zinkové vrstvě, zatímco ocel zůstane neporušena. Ochrana ale trvá jen do porušení zinkové vrstvy. Zinek se na povrch předmětů nanáší\nbuď zastudena elektrolyticky ( galvanické pozinkování) nebo ponořením předmětu do roztaveného zinku (ţárové zinkování).\n4.3.Smaltování Vhodným způsobem povrchové ochrany oceli nebo litiny je také smaltování sklovitými smalty ze ţivce, sody, z křemene a boraxu. Smalt je však křehký a k vypalování je třeba vysokých teplot. Výhodou je to, ţe je odolný proti chemickým vlivům. Smaltování našlo uplatnění především v oborech mimo stavebnictví.\n4.4. Stupně agresivity prostředí Kov musíme chránit proti korozi, prostředí ve kterých se kov nachází se můţe lišit svou agresivitou, podle této agresivity musíme následně zvolit vhodný nátěr. Stupně agresivity jsou následující C1 velmi nízká – atmosféra v uzavřeném prostředí klimatizovaných místností, v nichţ nedochází k občasné kondenzaci vodních par C2 nízká – vnitřní prostředí, v němţ dochází k občasné kondenzaci vody C3 střední – odpovídá suchým klimatům C4 vysoká odpovídá vlhkým prostředím s působením atmosférických nečistot průmyslových měst, přístavů aj. C5 velmi vysoká průmyslové prostředí se silnou chemickou zátěţí Kaţdá z uvedených kategorií vyţaduje jiné sloţení podle potřeb ţivotnosti nátěru. V průmyslových nátěrech se nejčastěji pouţívají základní barvy se zinkovým prachem nebo jinými antikorozními látkami . U běţných nátěrů pouţíváme materiály na bázi alkydového , alkyduretanového nebo akrylátového pojiva. Kaţdé aplikaci nátěru na ţelezné kovy musí předcházet důkladné očištění povrchu od všeho , co můţe ohrozit přilnavost nátěru . Je nutné odstranit především mastnoty, rez popř. zbytky starších nátěrů. Nejčastější je mechanické odstranění. Můţeme také pouţít chemickou cestu odrezení a odmaštění. Po odmaštění a odstranění rzi je vhodné začít s ošetřením základním nátěrem co nejdříve , protoţe narušený povrch koroduje velmi rychle i ve zdánlivě suchých podmínkách. Někdy se z těchto důvodů pouţívají i tzv. shop primery, které slouţí jen jako tenký ochranný nátěr pro dobu 37\nnutnou na přepravu nebo montáţe. Po montáţi se povrch otryská a opatří konečným nátěrem. Zvláštní pozornost je nutné věnovat základním nátěrům pozinkovaných plechů. Povrch je díky zinku velmi hladký a barva se na něm obtíţně udrţí , proto je potřeba zlepšit přilnavost nátěru. Nejlépe je ponechat vrstvu zinku\nzoxidovat po dobu\njednoho zimního období. Pro vrchní nátěry je důleţitá jejich estetická kvalita . Vrchní emaily mohou být aţ v čtyřech stupních lesku : mat, polomat, pololesk, vysoký lesk. Nejčastěji se pouţívají barvy na bázi alkydového pojiva. U nátěrů kovů jde o vytvoření optimální síly vrstvy nátěrového filmu tak, aby splnil poţadavky na antikorozní ochranu. Obecně platí, ţe nátěry do venkovního prostředí by měly mít souhrnnou sílu základního i vrchního nátěru 150- 180 μm suchého filmu . To odpovídá třem vrstvám provedených štětcem. Vydatnost tedy je cca 10m m2/l . Při aplikaci stříkáním musíme počítat se ztrátou prostřikem, tato ztráta nám můţe zvýšit spotřebu aţ o 50%.\n4.5. Příklad nátěru ocelové střechy velikosti 100 m2 Název\nU 2070 ,U2008\nodstín 1100 dle ČSN\n(základní + vrchní\n(základní + vrchní nátěr)\npolyuretanový nátěr 2\nZáklad: 8-10 m2 / l Spotřeba\nVrchní nátěr 7-9 l\nV litrech na 1 vrstvu\n12-13 m2 / l Základ : 7-8 m2 / l\nVrchní nátěr 7,7 -8,3 l Základ 12,5- 14 l\nnátěru Vrchní nátěr 190,-\nZákl. nátěr 140,2\nVrchní nátěr 236,Zákl. nátěr\nVrchní nátěr 14-18 l\n20-25 l barvy +\n15,4-16,6 l vrchní barvy +\nZáklad 10-13 l\n3 l tužidla 1 lt\n5 l tužidla ( á 642,- Kč)\n(á 642,- Kč )\n12,5 -14 l základní barvy\n5520,- až 6900,-\nVrchní barva :\nKč+ 1926,-- za\n3634,- až 3918,--\nPři potřebném počtu\n7746,- až 8826,--\n2850,- až 3192,-\nSpotřeba na 100 m\nCena za nátěr celé\nCelkem 9694,- až 10.320,Cca tedy 4720,Životnost\nTabulka č. 5 – nátěr střechy\n4.6 Analýza nákladových aspektů použití rozdílných nátěrových hmot Z tabulky je zřejmé, ţe pouţití jednovrstvých a dvouvrstvých kvalitních nátěrů je co do nákladů na materiál přibliţně na stejné úrovni. Pouţití jednovrstevného nátěru U2218 vychází ale o něco levněji a připočteme li menší mnoţství práce nutné k nanesení jedné vrstvy, toto řešení se zdá výhodnější. Na první pohled finančně nejvýhodnější by se zdálo pouţití lacinějších syntetických nátěrů typu SU2013, které jsou také co do průměrného objemu prodaných jednotek nejpopulárnějších. Je nutné však počítat s tím, ţe jejich ţivotnost je zhruba poloviční, neţ ţivotnost zde uvedených nátěrů kvalitnějších. To znamená, ţe během časové jednotky cca 10 let, po kterou vydrţí kvalitnější nátěry, je nutné nátěry barvami typu SU2013 provést dvakrát, čímţ se dostáváme na hladinu 9-10.000 Kč jen za materiál. K tomu je nutné přičíst dvojnásobné mnoţství práce. Souhrnně je tedy zřejmé, ţe nejvýhodnější je pouţití kvalitního jednovrstvého nátěru typu U2218, a to jak co do nákladů na materiál, tak pro jednoduchost aplikace (a tím i sníţených nákladů na práci)\n5. Povrchové úpravy minerálních podkladů 5.1.Exteriér Exteriérové stěny budov je po dokončení a dostatečném vyzrání podkladu , nejen z estetického hlediska, ale i z hledisky ochrany pláště budovy. Nátěr tak chrání omítku před nadměrným provlháním, které můţe být zničující jak pro omítku samotnou, tak pro celou stavbu. Některé nátěry mohou obsahovat i látky působící antibakteriálně a sníţí tak riziko plísní a řas.\n5.1.1.Vápenné nátěry Pouţívaly se zejména v minulosti, tyto nátěry velmi absorbovaly vlhkost a často se rychle odlupovaly od podkladu. Dnes se pouţívají velmi zřídka, například při rekonstrukcích historických budov, kdy je kladen důraz na zachování původní technologie. V nejjednodušším provedení je vápenná nátěrová hmota tvořena pouze hydroxidem vápenatým , tj. hašeným vápnem.\nPojivo je zde zároveň bílým\npigmentem a navíc i dezinfekčním prostředkem.\n5.1.2.Akrylátové nátěry- disperzní Jsou nenáročné v aplikaci. Nedostatkem akrylátových nátěrů můţe být v některých případech propustnost vodních par. Tento problém odpadá u suchých a dobře izolovaných staveb. Projevuje se spíše u starších budov se špatnou izolací. V současné době tvoří disperzní fasádní barvy naprostou většinu vyráběných a prodávaných fasádních nátěrových hmot.\n5.1.3. Silikonové nátěry Jakési pokračování akrylátového pojiva, kdy je obohaceno o silikonovou část, která ovlivní vlastnost nátěru v kontaktu s vodou. Je nutné pod ně pouţít silikonový penetrační roztok, jinak se jejich vlastnosti výrazně znehodnotí. Tento nátěr se velmi hodní do oblastí s vysokým obsahem sráţek, teplotních výkyvů . Vhodný je pro většinu minerálních omítek i betonu. Obrovskou výhodou je i to, ţe se omítka ošetřená silikonovým nátěrem můţe pravidelně čistit pomocí tlakové vody.\n5.1.4.Silikátové nátěry Na rozdíl od ostatních druhů nátěrových hmot , formuje nátěrový film jiným neţ fyzikálním způsobem. Krátce po jejich aplikaci dojde k reakci mezi křemičitanem draselným obsaţeným v pojivu barvy a vápnem v omítce. Nátěr je v podstatě neoddělitelný od omítky, má stejnou tepelnou roztaţnost jako omítka a proto odpadá riziko praskání vlivem teplotních zvratů. Silikátové barvy je vhodné nanášet nejlépe na nové , suché a dobře vyzrálé omítky nebo na omítky jiţ v minulosti silikátem ošetřené.\n5.1.5. Výhody a nevýhody jednotlivých typů fasádních nátěrů Druh nátěrové hmoty\nnevýhody propustnost Špatná\nnízké k podkladu,\npřirozené stárnutí Akrylátové barva\npovětrnostním vlivům vůči Vysoký difuzní odpor\naplikace i při renovacích Silikonová barva\nStejné výhody jako u Vyšší barev\nakrylátových penetračního nátěru\nnasákavostí Silikátová barva\nodpor, vynikající kontakt řemeslné zpracování a s podkladem Tabulka č. 6 výhody , nevýhody jednotlivých nátěrů\n5.1.6Antigraffiti nátěry Pro autory graffiti je čistá barevná plocha fasádního nátěru velkým lákadlem. Ať uţ své prováděných spreji nebo fixy. Při takové aplikaci dochází ke spojení pojiva graffiti s pojivem nátěru fasády, proto je odstranění velmi obtíţné či nemoţné. Jako ochrana se tedy pouţívá separační vrstva, která umoţní odstranění pouze graffiti a nepoškodí podklad. Antigraffiti nátěry jsou namíchány na různých chemických bázích. Epoxidové a polyuretanové nátěry, polysacharidové,silikonové, voskové nátěry, kombinované prostředky. Antigraffiti ochrana můţe být buď dočasná, jednorázová , která se smyje spolu s graffiti nebo permanentní stálá, která po očištění graffiti zůstává na povrchu a lze ji čistit několikrát. Z ekonomického hlediska je vrstva antigraffiti stejně drahá jako nový nátěr a proto se na natírané fasády většino nepouţívá. Poškozená fasáda se obvykle spíše očistí a provede se nový nátěr.\n5.1.7. Fasádní barvy založené na nanotechnologii7 Pod pojmem „nano“ se skrývají materiály a technologie, pohybující se v rozměrech menších neţ 100 nanometrů. Jeden nanometr je jedna miliardtina metru. Jeden nanometr je 50 000krát menší neţ lidský vlas. Velikosti atomů se pohybují v desetinách nanometrů. Je to svět, ve kterém působí jiné síly a vlastnosti neţ v běţném ţivotě. Výzkum a vyuţití těchto jevů je brán jako klíč do 21. století. Jiţ nyní se nanotechnologie uplatňují v počítačích, katalyzátorech aut či u povrchů van a sprch odpuzujících znečištění.Jako jeden ze zakladatelů nanotechnologie (třebaţe ještě nepouţil toho slova) je označován Richard Feynman, který základní myšlenky představil ve své slavné přednášce nazvané Tam dole, je spousta místa (There's Plenty of Room at the Bottom), kterou v roce 1959 přednesl na výroční schůzi Americké společnosti fyziků pořádané na Caltechu. Fasádní barva zaloţená na nanotechnologii kombinuje pruţnost disperzních nátěrů s tvrdostí minerálních barev. Nízká termoplasticita sniţuje znečištění povrchů. Povrch zpevněný minerálními nanočásticemi zůstává i při silném oslunění a vysokých teplotách jak extrémně tvrdý a nelepivý, tak i dostatečně pruţný. Nevznikají zde proto povrchové mikrotrhlinky jako u silikátových nátěrů. Současně\npodle podkladů společnosti H-Color\nve srovnání s disperzními nátěry ulpívají nečistoty na fasádě výrazně méně, jak ukazují i výsledky testů při zaprášení sazemi.Nanočástice vytvářejí na povrchu nátěru velmi jemnou homogenní síť, která rozvádí dopadající vodu stejnoměrně po povrchu. Výsledkem je proto překvapivá skutečnost, ověřená zkušebními testy, ţe nanonátěry mají niţší sklon k povrchovému znečištění neţ hydrofobní silikonové barvy. Hydrofilní povrch znamená čistou fasádu. Křídování povrchu, typické pro starší nátěry, je způsobeno postupným rozpadem pojiva. Na povrch se dostávají volné částice plniva a pigmentů, čímţ je ovlivněn především estetický vzhled nátěru. Zvětrávací testy potvrdily, ţe fasádní barva s nanočásticemi je odolná proti křídování povrchu.Zvýšená povrchová pevnost nátěru brání současně i uvolňování pigmentů z barvy, tyto barvy mají tudíţ vysokou stálobarevnost.\n5.2.Interiér V interiérech se nejčastěji setkáváme s těmito druhy omítek nebo povrchů.\n5.2.1 Vápenné omítky Dnes je najdeme jiţ jen na starších objektech. Před nátěrem je vhodné tuto omítku důkladně zpenetrovat . Pro tento typ omítky jsou vhodné všechny typy nátěrových hmot. Disperzní, silikátové i akrylátové nebo polyvinylacetátové.\n5.2.2 Vápenocementové omítky zde můţeme pouţít všechny typy interiérových barev na trhu dostupných. Disperzní, akrylátové nebo polyvinylacetátové. -sádrové omítky a stěrkové hmoty- u těchto podkladů je dobré se vyhnout nátěrovým hmotám s vysokým obsahem vody, mohli by totiţ rozpouštět tenkou vrstvu stěrky a odlupovat se od podkladu.\nNejlépe pouţijeme kvalitní akrylátové nebo\npolyvinylacetátové barvy. -sádrokarton\npouţijeme kvalitní akrylátové nebo polyvinylacetátové barvy.\nNejčastěji v tixotropní verzi. U akrylátových a polyvinylacetátových barev se předchozí nátěry neodstraňují. -sklovláknité\ntapety – Sklovláknité tapety se\npouţívají v prostředích s velmi\nintenzivní mechanickou zátěţí. Zde nejčastěji volíme akrylátové barvy. 44\n5.2.3 Izolační hmoty pro protipožární ochranu Výrobky určené pro poţární ochranu musí být z nehořlavých anorganických hmot s dobrou tepelnou izolací. Například izolační hmota z perlitu pro ochranu ocelových konstrukcí Sibatern,\nvrstvené desky Pyral, vysokoteplotní plst KolvitB, dále\ntenkovrstvá průmyslová nátěrová protipoţární hmota určená pro protipoţární ochranu ocelových nosných konstrukcí Barier 95. Její pouţití je moţné v interiérech s maximální relativní vlhkostí do 75%.Má předepsanou poţární odolnost 15-60 minut. Podle ČSN se stavební hmoty z hlediska hořlavosti dělí na A-nehořlavé, Bsnadno hořlavé, C1 těţce hořlavé, C2 středně hořlavé, C3 lehce hořlavé.\n5.2.4 Výrobky s izolačními vlastnostmi proti hluku a otřesům Problematiku obkladů, které pohlcují zvuk, řeší stavební akustika.Dělí se na akustiku konstrukcí a prostorovou akustiku. Nadměrná hlučnost je pro člověka nepříjemná a při delším trvání a vyšší intenzitě i zdraví škodlivá. Hlučnost ve městech je dnes spolu s vibracemi problémem zejména ve větších městech. Proto byty a domy s řádnou protihlukovou úpravou mají samozřejmě vyšší cenu. Standard bydlení se při takových úpravách výrazně zvyšuje.Pro izolaci proti hluku a otřesům pouţíváme zejména\nobklady z pórovitých materiálů,\nvýrobky z minerálních ,\nskleněných a čedičových vláken a výrobky z lehčených plastů. Dále akustické obklady a desky buď vyrobené z ocelového nebo hliníkového děrovaného plechu s absorpční vloţkou nebo dřevovláknité nelisované dírkované desky. Kaţdý materiál a kaţdá úprava povrchu je účinná v určitém rozsahu kmitočtů. Proto se jednotlivé prvky pro akustické izolace vyrábějí skládáním několika různých látek a pouţitím různých povrchových úprav. Nelze tudíţ jednoznačně určit akusticky izolující a neizolující materiály. Tyto výrobky se pouţívají pro zlepšení akustiky, při úpravách a rekonstrukcích interiérů. Tyto výrobky zlepšují akustické poměry nemovitosti a zvyšují tím jeho hodnotu.\n5.2.5 Ochrana proti radonu Radon vzniká rozpadem uranu, který je obsaţen v horninách nebo ve stavebních materiálech. Výskyt radonu je moţné určit pouze měřením. Dlouhodobé vdechování radonu můţe způsobit rakovinu plic. Při niţším výskytu radonu můţeme pouţít 45\nkvalitní hydroizolační materiál. Při vyšším výskytu je nutné\nz polyetylenu s vysokou hustotou. Některé protiradonové systémy izolují současně proti vlhkosti, vodě a radonu.\n6.Závěr Povrchová úprava budov tvoří důleţitou část jak z hlediska estetického, tak i z hlediska praktického a funkčního. Praktické a funkční hledisko znamená, ţe správná volba povrchové úpravy zvyšuje stupeň ochrany budov proti neţádoucím vlivům, opotřebení a haváriím. Správná volba této ochrany má potom důsledky ekonomické i funkční. Správně zvolená povrchová úprava významným způsobem ovlivňuje nejen vzhled budovy, ale zejména stupeň její ochrany a samozřejmě i atraktivitu pro budoucího kupce a tím samozřejmě vyšší cenu. Předkládaná práce shrnuje přehledným způsobem současné moţnosti ochrany povrchů budov. Z práce vyplývá, ţe volba povrchové úpravy by měla probíhat po důkladné rozvaze a to jak z hlediska technických, tak i ekonomických poţadavků. Zejména je nutné zdůraznit, ţe analýza těchto poţadavků by se měla vţdy provádět se zřetelem na dlouhodobé investice a nikoli krátkodobou návratnost. Dále z práce vyplývá i určitá cykličnost oprav a jejich plánování. Z uvedené práce jednoznačně vyplývá , ţe správná volba povrchových úprav ovlivňuje hodnotu nemovitosti v několika směrech. Z estetického hlediska je jasné, ţe na první pohled dobře vypadající a pěkně povrchově upravený objekt bude pro kupujícího přitaţlivější . Z technického hlediska je správná volba povrchové úpravy jednoznačně dobrou investicí, protoţe sniţuje opotřebení částí nemovitosti, zvyšuje její ţivotnost a tím pádem udrţuje její vysokou trţní hodnotu delší dobu. Zároveň je nutné konstatovat, ţe přehnané investice do rekonstrukcí, modernizací a údrţby budov mají ve svém důsledku klesající návratnost takové investice.\nObjednatel: Tomáš Říha Nádražní 92 264 01 Sedlčany Česká republika\nRodinný dům č. p. 92 Nádražní 92 264 01 Sedlčany\nDatum ocenění: 30. května 2010 48\nObsah Úvodní listopad Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení\nPřílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu\nPan Tomáš Říha Nádraţní 92 26401 Sedlčany Česká republika\nOznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Rodinný dům s provozovnou č.p. 92\nUvedený na listu vlastnictví č. 64, pro katastrální území Sedlčany, obec Sedlčany, okres Příbram Nacházejícího se na adrese Nádražní 92,26401 Sedlčany, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.\nTato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem , platným k 30. květnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známe, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.\nOceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Příbrami, na listu vlastnictví č. 64, pro katastrální území Sedlčany, obec Sedlčany, okres Příbram. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.12.2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění ( 30.květnu 2010 ) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu\nnáhradu, právu propadnutí majetku státu , soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.\nNáklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami , apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.\nPopisné informace Popis lokality Město Sedlčany se nachází při silnici I třídy č. 18 směr Příbram- Olbramovice, 30 km od bývalého okresního města Příbrami, 23 km od rychlostní komunikace č. 4 směr Praha – Strakonice, 16 km od silnice I. Třídy směr Praha – Benešov – Tábor a cca 65 km od hlavního města Prahy. Ve městě je úplná občanská vybavenost. Správní centrum je v místě. S okolím je město spojeno hromadnou autobusovou a ţelezniční dopravou,jezdící dobře. Oceňovaná nemovitost je umístěna naproti autobusovému nádraţí, v sousedství gymnázia , ve smíšené zástavbě.\nOceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka plus provozovna jím provozovaná a to prodejna drogerie. Stáří budovy je odhadem 100 let. 52\nPozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Sedlčany. Jako celek mají zhruba obdélníkový půdorys.Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek č. 228 o rozloze 362 m2 je z převáţné části zastavěn budovou č.p.92. Pozemek č. 229 o rozloze 339 m2 slouţí jako zahrada domu a nachází se na ní kůlna a zahradní domek. Pozemek č. 230/2 o rozloze 15 m2 je nezastavěný a přiléhá k rodinnému domu.. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě ( elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon ) , z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 716 m2 .\nVedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejšími stavbami je kůlna a zahradní domek. Kůlna je zděná, obdélníkového půdorysu, o jednom nadzemním podlaţí, opatřená pultovou střechou krytou tvrdou krytinou, s dřevěnými dveřmi a dřevěnými okny, zastavěná plocha 12,6 m2 , velmi dobrý technický stav. Zahradní domek je zděný, obdélníkového půdorysu, o jednom nadzemním podlaţí, bez podsklepení, zastřešený pultovou střechou opatřenou\ns výstupem na terasu, zastavěná plocha 39,6 m2 , velmi dobrý technický stav.\nVenkovní úpravy: 1. Přípojka vody z vodovodního řadu vedeného z ulice Nádraţní. 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu vedeného ulicí Nádraţní. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v Nádraţní ulici. Propojení mezi rodinným domem a zahradním domkem podzemním kabelem. 4. Obrubníky z prostého betonu. 5. Zděná opěrná zeď. 6. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 7. Vrata svařovaná z ocelových profilů. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Původní příslušenství bylo opraveno při rekonstrukci v roce 1989, téhoţ roku byly nově zřízeny i přípojky.\nTrvalé porosty Na zahradě byla zachována menší část původních starých ovocných stromů. Dále byl vysázen ţivý plot z jehličnatých stromků. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.\nRodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatnou budovu, která je budovou obytnou s provozní částí. Jde o budovu řadovou , koncovou v řadě. Stavba má jedno podlaţí nadzemní a 54\npodkroví o půdorysu přibliţně čtvercovém pod sedlovou střechou.\nkonstrukce je zděná zaloţená na základových pasech, s hydroizolacemi proti zemní vlhkosti. Krov je dřevěný se střešní krytinou z betonových tašek. Oplechování střechy, parapetů, ţlabů a svodů je provedeno z pozinkovaného plechu.\nStavba dispozičně obsahuje v prvním\nnadzemním podlaţí kotel\nústředního vytápění a zásobníkový ohřívač teplé vody. Je zde provozovna drogerie provozovaná majiteli nemovitosti. K provozovně patří kancelář , kuchyňka , koupelna a WC. Obytné podkroví obsahuje schodiště, pět obytných místností , koupelnu ,WC a technickou místnost. Celkově oceňovaná stavba obsahuje jak bytové prostory , tak prostory provozní. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty.\nKonstrukční řešení a vybavenost Základy jsou\nz prostého betonu prokládané kamenem s hydroizolací. Nosné\nzdivo je kamenné. Stropy jsou Keltovo , dřevěné s rovným podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Krytina je betonová taška . Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná , štuková, opatřená nátěrem. Vnitřní obklady jsou\nprovedeny v kuchyních, koupelnách i WC\nz bělinových obkladaček. Schody jsou provedeny z monolitického ţelezobetonu s dřevěným obkladem. Dveře jsou dřevěné náplňové. Zárubně jsou ocelové. Okna jsou plastová. Podlahy místností jsou pokryty částečně dlaţbou a částečně plovoucími podlahami. Vytápění je ústřední , s litinovými článkovými radiátory. Zdrojem tepla je plynový kotel typu FERROMAT. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem.. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových , závitových , pozinkovaných. Zdrojem teplé vody je jeden elektrický boiler o objemu 125 litrů. Zemní plyn je zaveden jak do prvního nadzemního podlaţí , tak i do podkroví. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, 55\nhrdlových. Kuchyně v prvním nadzemním\npodlaţí je vybavena kuchyňskou\nlinkou. Kuchyně v podkroví je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje akrylátovou vanu , sprchový kout, tři umyvadla, dvě WC standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje odsávač par, rozvod domácího telefonu a veřejného telefonu a televizní anténu.\nAnalýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nevyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení a podnikání majitelů objektu a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nevyšším vyuţitím.\nOcenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.\nPorovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme 57\npouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky , jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru , ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:\n539 000 Kč A je kalkulována následně 716 * 753 = 539 000 Kč\nKorekce Upravená hodnota C. Právní údaje\n0,9 630 Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 630 Existence věcných břemen Bez věcných Bez věcných břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 630 Využití podle územního Rodinný dům Občanská plánu vybavenost\n0,9 708,75 Absolutní vlastnictví 1 708,75 Bez věcných břemen 1 708,75 Občanská vybavenost\n0,9 752,7370518 Absolutní vlastnictví 1 752,7370518 Bez věcných břemen 1 752,7370518 Občanská vybavenost\n0,9 661,5 Absolutní vlastnictví 1 661,5 Bez věcných břemen 1 661,5 Občanská vybavenost\n1 708,75 Ano\n1 752,7370518 Ano\n1 661,5 Ano\n1 630 Nejsou\n1 708,75 Nejsou\n1 752,7370518 Nejsou\n1 661,5 Nejsou\nKorekce Upravená hodnota Jiná právní omezení závazky Korekce Upravená hodnota\n1 630 Rovinný\n1 744,1875 Rovinný\n1 790,3739044 Mírně svažitý\n1 661,5 Rovinný\nKorekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských Kompletní sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna\n1 630 Kompletní\n1 744,1875 Kompletní\n1,05 829,8925996 Kompletní\n1 661,5 Kompletní\n1 630 Nezjištěna\n1 744,1875 Nezjištěna\n1 829,8925996 Nezjištěna\n1 661,5 Nezjištěna\n1 829,8925996 Kompletní\nKorekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborné parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce\n1 630 Výborné\n1 744,1875 Výborné\n1 829,8925996 Výborné\n1 661,5 Průměrné\n1 744,1875 Ne\n1 829,8925996 Ne\n1,05 694,575 Ne\n1 630 Neaplikováno\n1 744,1875 Neaplikováno\n1 829,8925996 Neaplikováno\n1 694,575 Neaplikováno\nKorekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry\n1,05 661,5 30% plochy\n1,05 781,396875 30% plochy\n1,05 871,3872296 30% plochy\n1 694,575 30% plochy\nKorekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota\nPorovnávací hodnota 1 m2\njednotková hodnota Kč/m2\nKorekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost\nVelikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost\nv 272 302\nStanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Příbram v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě , ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dle vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci,velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je\n3 001 000 Kč\nPodrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.\nPříloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK\n1 Rodinný dům č.p. 92\nAdresa nemovitosti Katastrální území\nNádražní 92 Sedlčany\nHodnota za 1 m2 753 753 753 pozemku Hodnota pozemku 539148 1129500 564750 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku\nCena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce\nExistence věcných Ne břemen\nRodinný dům č.p.92\nUpravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce\nUpravená hodnota E. Technické parametry Lokalita\nUpravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost\nKorekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce\nKorekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce\nKorekce pro velikost nemovitosti Korekce\nUpravená hodnota F. Ostatní parametry\nUpravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota\nPorovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku\nUpravená hodnota Jiná korekce Korekce\nPříjmová metoda Nemovitosti , které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních\ndiskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je :\n2 477 000Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. 65\nPříjmová metoda Příjem z pronájmů\nNeobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájmu – 15%\nTržní hodnota zaokrouhlená\n2 477 000Kč\nNákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklad na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů,stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení 66\nhodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyty tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.\nPři kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :\nPodrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce:\nRodinný dům , Nádražní 92, Sedlčany\n1nadzemní, půdní vestavba\nCelkové reprodukční náklady\n3 358 000Kč\nZávěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1.6.2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:\nOceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ majetku – rodinný dům s provozovnou se v uvaţované lokaci ( Sedlčany ) často pronajímá. Přesto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodu uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 20%. Zejména u starších , i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnosty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku , jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30.5.2010 reprezentována částkou:\n=2 968 000 Kč (slovy: dvamilionydevětsetšedesátosmtisíckorunčeských)\nNeprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou zodpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.\nOmezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou 71\nuvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.\nOsvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.\nV Sedlčanech 30.května 2010\nObjednatel: Čapek Jaroslav Mgr. Komenského 241 550 00 Hradec Králové Česká republika\nBytový dům č.p. 241 Komenského 241 550 00 Hradec Králové\nDatum ocenění: 30. května 2010 81\nPan Čapek Jaroslav Komenského 241 500 00 Hradec Králové Česká republika\n30.května 2010 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného jako\nBytový dům 241 Uvedený na listu vlastnictví 9048, pro katastrální území Hradec Králové ,\nNacházející se na adrese Komenského 241, 500 00 Hradec Králové, Česká Republika\nV této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.\nTato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnoty výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jak je nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30.květnam 2010 – tedy ke dni místního šetření. Zpracovatelům této zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové argumentace a podklad pro jednání s potenciálními zájemci o předmětný bytový dům. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění 83\nvkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Hradci Králové , na listu vlastnictví číslo 9048, pro katastrální území Hradec Králové. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 30. dubna 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni 30.května 2010 – dni ocenění – nijak komerčně vyuţíván. Dle sdělení majitele a dostupné dokumentace na předmětné bytové jednotce neváznou ţádná věcná břemena ani zástavní práva. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovanou bytovou jednotku jsme při místním šetření osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu tyto faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. 84\nNáklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.\nPopisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 241 je umístěn ve středu města Hradec Králové, v dochůdné vzdálenosti historického centra, Malé a Velké náměstí. Tuto lokaci , lze z trţního hlediska povaţovat za jednu z nejlepších v Hradci Králové. Celkový charakter lokality je historické centrum Hradce Králové doplněné rezidenčním bydlením vyšší kategorie , hotely ,restauracemi apod. Obecně lze říci , ţe se jedná o komerčně mimořádně atraktivní lokalitu. Přímo před objektem je zastávka městské hromadné dopravy. Parkování je moţné pouze v přilehlých ulicích nebo po zakoupení rezidenční parkovací karty přímo před objektem.\nOceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je primární činností prováděnou v bytovém domě pronajímání bytů a provozování realitní kanceláře majitelem nemovitosti. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Hlavním objekte je zmíněný bytový dům postavený dle dostupných podkladů v roce 1881. Dům je masivní, prošel za dobu své dosavadní ţivotnosti několika dílčími rekonstrukcemi, které prodlouţily jeho celkovou ţivotnost na minimálně 160 roků. Objekt souţí k bytovým účelům , dva z bývalých bytů v parteru domu jsou upraveny na kanceláře. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky uvedené na listu vlastnictví č. 20018. Rozloha pozemku č. 315/1 činí 386 m2 , rozloha pozemku č. 315/2 činí 137 m2 . Celková rozloha pozemků je 523 m2. Pozemky jsou rovinné. Pozemky jsou napojeny na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí.\nVedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby objektu tvoří dřevník a bývalá prádelna, které tvoří zadní trakt vnitřního dvora a jsou přistavěny k opěrnému tarasu bývalých městských hradeb. Tyto zmíněné objekty byly přistavěny v roce 1969. Bytový dům Předmětný bytový dům, jak jiţ bylo dříve uvedeno, je situován jako koncový řadový dům v uliční frontě naproti Střední zdravotní škole v Komenského ulici, v Hradci Králové. Hlavním objektem je zmíněný činţovní dům o třech nadzemních podlaţích, se sedlovou střechou, postavený dle dostupných podkladů v roce 1881. Dům je masivní, prošel za dobu své dosavadní ţivotnosti několika dílčími rekonstrukcemi, které prodlouţily jeho celkovou ţivotnost na minimálně 160 roků. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a její vyuţití odpovídá )zemně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe se v objektu nacházejí byty s regulovaným nájemným, je příjem z takového domu relativně nízký 87\nnení tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití splněna. Investor však můţe spekulovat na to, ţe po zrušení regulovaného nájemného bude vyuţití majetku v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.\nPorovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři\nv porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky , jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru , ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:\n1 153 000 Kč A je kalkulována následovně: 523 * 2205 = 1153000 Kč\nVýpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.\nKomenského 241 Medkova ulice\nPlačice Hradec Svobodné dvory Kr. Hradec Králové Hradec Králové\n1 983 150\n0,9 2700 Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 2700 Existence věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 2700 Využití podle územního Bytový dům Občanská plánu vybavenost\n0,9 1791 Absolutní vlastnictví 1 1791 Bez věcných břemen 1 1791 Občanská vybavenost\n0,9 1755 Absolutní vlastnictví 1 1755 Bez věcných břemen 1 1755 Občanská vybavenost\n1 2700 Ano\n1 1791 Ano\n1 1755 Ano\nJiná právní omezení a Nejsou závazky\n1 2700 Pravidelný\n1,05 1880,55 Pravidelný\n1,05 1842,75 Pravidelný\n1 2700 Rovinný\n1 1880,55 Mírně svažitý\n1 1842,75 Rovinný\n1 1880,55 Rovinný\nKorekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských Kompletní sítí\n1 2700 Kompletní\n1,05 1974,5775 Kompletní\n1 1842,75 Kompletní\n1 1880,55 Kompletní\n1 2700 Nezjištěna\n1 1974,5775 Nezjištěna\n1 1842,75 Nezjištěna\n1 1880,55 Nezjištěna\n1 1974,5775 Kompletní\n1 2700 Porovnatelné\n1 1974,5775 Porovnatelné\n1 1842,75 Porovnatelné\n1 1880,55 Porovnatelné\nKorekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů\n1 2700 Ne\n1 1974,5775 Ne\n1 1842,75 Ne\n1 1880,55 Ne\n1 2700 Neaplikováno\n1 1974,5775 Neaplikováno\n1 1842,75 Neaplikováno\n1 1880,55 Neaplikováno\n1,05 2835 30% plochy\n1,05 2073,306375 30% plochy\n1,05 1934,8875 30% plochy\n1,05 1974,5775 30% plochy\nPorovnávací hodnota 1 2204,44284 m2 Rozloha pozemku 523\nKorekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost\nKorekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování\nStanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v Hradci Králové v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto t´druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru , ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je\n13 188 000 Kč\nPodrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. 92\nA. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Bytový dům čp. 241 Parcelní číslo 315/1,315,/2 Adresa nemovitosti Komenského 241 Katastrální území Hradec Králové Obec Hradec Králové Okres\nPorovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost\nBytový dům Bytový dům\nMalé náměstí Šafaříkova\nNový Hradec Králové Hradec Králové Hradec Králové\nHodnota za 1 m2 2205 2200 2200 2000 pozemku Hodnota pozemku 1153215 682000 772200 480000 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 587 300 853 600 jednotek Prodejní cena X 12 750 000 20 900 000 19 000 000 celkem Prodejní cena bez 12068000 20127800 18520000 ceny pozemku\n9 195 000 8321600\n23596,483 30866,66667 19352,55814 5.4.2010\n1/2 bytů s regul. Nájemným\n1/2 bytů s regul. nájemným 1\nJiná právní Ne omezení a závazky\nČást bytů s reg. nájemným\nTechnická Dobrá vybavenost budovy\nDalší moţný rozvoj Moţnost nemovitosti podkroví\nMoţnost podkroví 1\nautobus, vlak autobus, vlak\nautobus, vlak autobus,vlak 1\nJiná korekce Korekce Upravená hodnota\n7 138 000Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. 96\nNeobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájmu – 8%\nMarketing Ostatní provozní náklady\n7 138 000Kč\nNákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklad na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů,stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyty tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci 98\noceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :\nPodrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.\nObestavěný prostor hlavní stavby\n4020m3/ 4000kč m3 = 16 080 000 Kč\nObestavěný prostor dřevník\nObestavěný prostor bývalá prádelna\n16 901 500 Kč\n7 914 000Kč\nZávěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 30.května 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:\nNa základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku , jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30.května 2010 reprezentována částkou:\n11 668 000 = Kč (slovy: jedenáctmilionůšestsetšedesátosmtisícKč) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou zodpovědnost. 101\nNezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.\n1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé 102\nnebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.\nKateřina Říhová 104\n8.Analytická část Analýza realitního trhu okresu Příbram\nCharakteristika okresu Popis okresu Okres Příbram leţí v jihozápadní části Středočeského kraje. Jeho rozloha je 1692,05 km2. Je nejrozlehlejším okresem a 3. největším okresem v republice. V roce 2007 činil počet obyvatel 110333. Hustota zalidnění je 65,21 obyvatel na 1km2. Okres se skládá ze 121 obcí , z toho 7 měst ( Příbram, Dobříš,k Sedlčany, Roţmitálu pod Třemšínem, Březnice , Sedlec –Prčice a Nový Knín), 1 městyse ( Jince ) a jednoho vojenského újezdu ( Brdy). Soudící okresy jsou Beroun, Benešov, Praha- západ, Plzeň jih, Rokycany, Strakonice, Písek a Tábor. Okres se dělí na správní obvody Dobříš, Příbram, Sedlčany. Přírodní podmínky Okres je vysoce zalesněný a má členitý povrch. Jeho hranici tvoří na severu pásmo Brd. V jiţní části se nachází Středočeská pahorkatina řekou Vltavou, která dělí okres na dvě části. Tok Vltavy prochází okresem v délce asi 50 km . Nacházejí se zde přehrady Slapy, Kamýk, Orlík. Nejvyšší bod okresu vrchol Tok nejvyšším bodem středních Čech. Vrchol Tok (865m)\nse nachází na území\nVojenského újezdu Brdy. Známý je také vrchol Třemšín (826m). Na Příbramsku se nachází Národní přírodní památka Drbákov – Albertovy skály – jeden z nejúplnějších a nejlépe zachovaných souborů ekosystémů význačných pro říční fenomén střední Vltavy, ve kterém můţeme obdivovat přirozená společenstva skalních srázů v údolí Vltavy i zachovalé suťové lesy s hojným výskytem tisu. Dále je na Příbramsku celá řada drobných přírodních památek.\nNerostné suroviny V minulosti bylo Příbramsko bohaté zejména na rudy. Příbram byla známá jako hornické město. Jiţ od 13. století se tam těţilo stříbro, v řece Litavce se rýţovalo zlato.Od poloviny 20. století byla Příbram známá těţbou uranu, při níţ bylo otrocky vyuţíváno práce politických vězňů. V současné době jiţ těţba uranu neprobíhá, ale zůstala po ní nemalá ekologická zátěţ. V dnešní době v okrese probíhá těţba kamene a písků. Průmysl Po útlumu těţebního průmyslu\npo roce 1989 došlo k prudkému nárůstu\nnezaměstnanosti. Velký počet obyvatel začal dojíţdět za prací do Prahy. Mezi nejvýznamnější podniky okresu patří Ravak a.s., Kovohutě Příbram, Rukavičkářské závody Dobříš nebo Povltavské mlékárny Sedlčany. Doprava Nejvýznamnější silnicí okresu je silnice Praha – Strakonice – Hraniční přechod Stráţný.\nV okrese se nachází pět ţelezničních tratí z nichţ ţádná není\nelektrifikovaná ani dvoukolejná. Cestovní ruch Příbramsko je velmi atraktivní lokalitou Středočeského kraje. Soustava přehrad na Vltavě nabízí velké rekreační moţnosti.\nV blízkosti přehrad vznikly rekreační\nzařízení, hotely a kempy. Krajina středního Povltaví je také velmi vhodná pro turistické a cykloturistické výlety. Častým výletním místem je také krásná příroda Brd. Nachází se zde zámek Dobříš, zámeček Strţ u Staré Huti – tam se nachází muzeum Karla Čapka. Ze stavebních památek je to barokní komplex poutního místa Svatá Hora v Příbrami, zámky v Březnici, Dobříši, Roţmitálu a ve Vysokém Chlumci nebo zachovalé historické centrum malebného městečka Nový Knín. V Příbrami stojí za návštěvu také expozice Hornického muzea Příbram .\nPříbram byla jedním z nejmodernějších evropských důlních revírů aţ do 20. let 20. století. Dnes je však jiţ důlní činnost pozastavena a to velmi ovlivnilo chod města a podobu krajiny okolí města, v níţ se nyní nachází mnoho hald s vytěţenou zeminou, které se daří jen pomalu rekultivovat. Dílčí rekultivací prošly alespoň haldy uvnitř města. Zastavěná plocha obce činí 209 ha. Západní dominantu města tvoří zalesněný hřbet hory Třemešná v Brdech. Počet obyvatel je cca 35000. Pro horníky bylo v minulosti vystavěno velké mnoţství bytových domů, které získalo do vlastnictví město Příbram , to následně rozprodalo bytové jednotky do osobního vlastnictví jejich uţivatelům. Dokončilo se zde několik druţstevních bytových domů. V Příbrami působí tyto velké podniky ZAT, a. s. – výroba řídicích a informačních systémů pro energetiku, dopravu ZRUP, a. s. – výroba obytných buněk, ocelových konstrukcí a stavebních prvků; DISA Industries, s.r.o. – výroba tryskacích strojů; Kovohutě Příbram nástupnická, a. s. – recyklace a výroba olova a drahých kovů; Halex-Schauenberg – ocelové budovy a konstrukce; Vibros, s.r.o. – výroba příloţných vibrátorů a vibračních strojů; Průzkum Příbram, s.r.o. – důlní a geologické práce; 113\nRavak, a. s. – největší výrobce van a sprchových koutů ve střední a východní Evropě; Yoko, s.r.o. – plyšové hračky; Stella Ateliers, s.r.o. – výroba loţního prádla. Pozemky Proluky- volné proluky se v centu města jiţ nevyskytují. V minulosti byl největší nárůst cen\nstavebních pozemků , které byly schválené územním plánem\nk zástavbě. Tyto pozemky se pohybují v cenách v rozmezí 550-1030 Kč/ m2 Budovy - byty Největší nabídka bytů je v panelových domech ze 70. a 80. let minulého století. Největší zájem je o cihlové byty v centu Příbrami. Ceny bytů se pohybují v Příbrami v těchto relacích. Byt 1 + 1\n700 000 - 1. 000. 000 Kč\n1. 300.000 - 1. 600.000 Kč\nNájemné Byt 1+ 1\n5.500 - 7.500 Kč\n6.000- 12.500 Kč\n8.500- 13.500 Kč\nRodinné domy Cena za starší rodinné domy je poměrně vysoká, coţ je způsobeno nedostatkem zasíťovaných pozemků pro novou výstavbu. Trţní ceny starších domů , které nejsou ve špatném technickém stavu se pohybují kolem 2.000.000 Kč aţ 3.500.000 Kč. Novostavby se pohybují od 4.500.000 – 7.000.000 Kč. 114\nBytové domy Prodej těchto domů se téměř nevyskytuje, případně jde o objekty v historickém jádru před nebo po rekonstrukci. Rekreační objekty Ve městě se vyskytuje několik lokalit se zahrádkářskými koloniemi a chatkami. Jiné rekreační objekty se ve městě nevyskytují.\nZahrádkářské chatky se obchodují\nv rozmezí 300.000 aţ 900.000 Kč. Jde o zděné nebo dřevěné stavby. Průmyslové objekty U těchto nemovitostí trh zaznamenal velkou stagnaci a trţní hodnota průmyslových objektů klesla. Průmyslová výroba taktéţ stagnuje, takţe dochází spíše k pronájmu skladových prostor v průmyslových objektech. Prodejní prostory V centru města se obchodní prostory pronajímají za 3.000 Kč – 20.000 Kč za měsíc. Ceny podobných nemovitostí jsou stanoveny několika faktory. Jedním z nich je pak rozhodně poloha nemovitosti vzhledem jak centru obce, tak dopravní obsluţnosti a blízkosti prostor obsazených podobnými prodejními plochami.\nSedlčany jsou třetím největším městem okresu Příbram. Leţí v jeho jihovýchodní části a jsou sídlem pověřeného obecního úřadu , který vykonává některé přenesené působnosti i pro další blízké obce. Město leţí v takzvané Sedlčanské kotlině na soutoku Mastníku a Sedleckého potoka. Sedlčany mají 8.000 obyvatel. Nejvýznamnější památkou je kostel svatého Martina. Po listopadu 1989 došlo k privatizaci velkých průmyslových podniků, vzniku nových soukromých firem, úpravě historického jádra města i předměstí, ale také k částečnému úbytku obyvatel způsobenému\nNejvýznamnější firmy ve městě jsou Povltavské mlékárny, Kovodruţstvo Sedlčany a firma STROS.\nPozemky Volné stavební pozemky se nacházejí v Sedlčanech pouze v jediné lokalitě v blízkosti hlavní silnice, proto o tyto pozemky není tak velký zájem, jaký původně 116\nměsto předpokládalo. Ceny těchto pozemků se pohybují okolo 800 Kč za čtvereční metr.\nByty a bytové domy V Sedlčanech se nacházejí dvě sídliště s panelovou zástavbou. Jedná se o starší domy nacházející se na Severním sídlišti. Zde jsou byty obchodovány od 400 000 do 1 800 000 Kč. Novější domy se nacházejí v druhé panelákové lokalitě a to Za nemocnicí. Tato lokalita se nachází blíţe centu, je menší, klidnější a proto je o byty zde větší zájem. Zde jsou byty více poptávány, a tudíţ se prodávají zhruba o 20 – 30 % dráţe. Rodinné domy Trh s rodinnými domy v Sedlčanech je velmi malý. Pokud uţ se v nabídce realitních kanceláří nějaký rodinný dům k prodeji objeví, jedná se v naprosté většině o starší dvougenerační dům v původním stavu nebo po rekonstrukci. V centru se v současné dob domy neobchodují. Cena rodinných domů v Sedlčanech\nse pohybuje od\n3 000 000 do 5 000 000 Kč.\nDobříš Město Dobříš je druhým největším městem okresu. Má cca 9000 obyvatel. Ve městě převaţuje strojní, dřevozpracující a koţedělný průmysl. Nejvýznamnější památkou je zámek s francouzským parkem. V současné době je město velmi vyhledávanou lokalitou k bydlení, díky své dobré poloze při rychlostní silnici do Prahy. Velká část obyvatel tak dojíţdí za prací právě tam.\nPozemky V okrajových částech a přilehlých obcích se nacházejí zasíťované pozemky , určené pro výstavbu rodinných domů. Jejich cena se pohybuje od 900 do 2600 Kč za m2. Jejich rozloha je většinou 1000-2500 m2.\nByty a bytové domy Vzhledem k blízkosti Prahy , relativně čistému ovzduší a bydlení v blízkosti přírody je lokalita na Dobříši velmi ţádaná, coţ se projevuje převahou poptávky nad nabídkou i vyšší cenou. Ceny bytů se na Dobříši pohybují v této cenové relaci. Byt 1+1\n1500000 – 2000000 Kč\n2000000- 2500000 Kč\n2000000 - 3000000 Kč\nZávěrečné shrnutí Investice do nemovitosti se v současné době navzdory hospodářské krizi stále zdá jako dobrá investice. Pozemky pro výstavbu rodinných domů budou i nadále ţádané, zejména ty zajištěné inţenýrskými sítěmi. Trh s byty by měl po zrušení regulovaného nájemného zaznamenat také zvýšenou nabídku. Trh s realitami , který byl v minulých letech velmi úspěšný je v současnosti díky celosvětové finanční krizi velmi zpomalen. Výstavby nových projektů jsou velmi omezeny. Banky jsou velmi opatrné při poskytování hypotečních úvěrů, ekonomická situace lidí je zhoršená, takţe při zpřísněných podmínkách bank na hypotéky nedosahují. Z tohoto důvodu dochází momentálně ke zvýšené poptávce po pronájmech jak bytů , tak i domů. Bohatým investorům současná situace podle mého názoru nahrává neboť ceny 118\nnemovitostí jsou díky krizi nízké , proto se dá levně koupit , dobře pronajmout a případně v budoucnu výhodně prodat. Při takových investicích bude investor daleko více hledět na lokaci, kvalitu a vybavení. Při obchodování s realitami se tedy zatím nedá očekávat ţádné výraznější oţivení. Zájem bude nejvíce o nemovitosti s menší zastavěnou plochou v atraktivní lokalitě .\n9. Seznam použité literatury Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc., Prof. JUDr. J. Fiala, CSc., Ing. V. Hlavinková, Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, Linde Praha, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2 Prof. Ing. Josef Michálek, CSc., Ing. Roman Mizera, Úvod do pozemního stavitelství, 1. vydání, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2009, Praha, ISBN 97880-7265-142-9\nIng. Petr Ort, Ph.D., Moderní metody oceňování na tržních principech, 1. vydání (dotisk), Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, Praha, ISBN 978-80-7265-113-9\nIng. Petr Ort, Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, Praha, ISBN 978-80-7265-101\nIng. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Oceňování na tržních principech, 1. vydání, Bankovní institut vysoká škola, a.s 2008, Praha, ISBN 978-80-7265-128-3\nDoc.Ing. Luboš Svoboda, CSc. a kolektiv, Stavební hmoty, 1.vydání , Jaga group spol. s r. o., Bratislava 2004, ISBN 80-8076-007-1\nIng. Miloň Dědek, Ing. František Vošický, Stavební materiály, 5.vydání, Sobotáles, Praha 2006, ISBN 80-86817-17-2\nDoc.Ing. Milan Vlček CSc. a kolektiv, Poruchy a rekonstrukce staveb, 1.vydání, ERA group spol. s r.o., Šlapanice 2001, ISBN 80-86517-10-1\nIng. Zbyněk Zazvonil, Výnosová hodnota nemovitostí, 1.vydání, CEDUK, Praha 2004, ISBN 80-902-109-3-7\nPetr Borovec, Malby a nátěry, 1.vydání, ERA group,spol. s r.o., Brno 2007, ISBN 978-80-7366-083-3\nIng. Luboš Hamák,CSs. a kolektiv, Stavební materiály II, 4.vydání, Sobotáles, Praha 2003, ISBN 80-85920-95-6\nPrávní předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování\nReport "Vliv údržby na tržní hodnotu nemovitosti"