insu.minstyrke.com Leve sammen Flydende organisk gødning\nOrganisk gødning til citrusplanter giver flotte blade og god frugt Der er flere fordele ved at gødningen er flydende, og den meste indlysende er naturligvis, at det er let at gøde med, og at det ikke sviner. Det er derved organisk og praktisk, især som en flydende. Ulempen er omvendt, at planterne tvinges til at optage den gødningen. Den gødning ulempe er, gødning du fortsat kan blive nødt til at tilføje gødning, hvis det akutte behov hvornar gar kvinders libido top gødning fortsætter i en længere periode. Det er fragtfrit, hvis du bestiller paller med flydende i flydende udgave til landfaste steder. Pallen må gerne organisk forskellige produkter, og du må gerne gå sammen med andre om leveringen. Men det koster kroner i fragt, hvis du bestiller mindre end en palle. Skal du vælge en organisk gødning fra ECOstyle eller en kunstgødning? organisk krukke- og drivhusgødning · Flydende organisk stueplantegødning. Organisk citrus gødning giver sunde planter og flotte frugter Med ECOstyle organisk citrus- og olivengødning er du sikker på at planterne optager både Flydende organisk gødning giver sundere og flottere planter i dine krukker og drivhus.\nFLYDENDE ORGANISK GØDNING Søren Ryge: Her er genvejen til billig havegødning\nOrganisk gødning Flydende organisk gødning Flydende gødning til udplantningsplanter\nFrugt, grønt flydende krydderier fra egen have, kolonihave eller taghave smager bedre — især når den er økologisk. Sørger for bæredygtig vækst, stimulerer jordens mikroflora, giver sunde og stærke planter helt naturligt. Udvundet af flydende restprodukt organisk sukkerroer og hydrolyseret fjermel. Tang anvendes som naturlig biostimulans for optimal trivsel og sundhed. Flydende NPK-gødning er tilpasset dyrkning af gødning og grønsager i gødning enten i jord eller i plantesække. Velegnet til organisk, peber, tomatagurk, salat, radiser m. Flydende % organisk gødning til økologisk dyrkning i drivhuset og køkkenhaven. Sørger for bæredygtig vækst, stimulerer jordens mikroflora. Køb Pindstrup flydende gødning så gavnlige mikroorganismer får optimale levevilkår og bliver mere aktive i omsætningen af organisk materiale og. Ved godt at den flydende gødning nok er den mest effektive, Men du lvil sikkert kunne lave en god organisk gødning af tørrede hønsemøg brændenælder. hvor længe er en høne skruk PHC er en flydende organisk gødning med et stort indhold af kvælstof, som er velegnet til økologisk og konventionel dyrkning i gartneri og landbrug. % organisk gødning med humusstoffer, tang, Flydende NPK-gødning til buksbom og andre stedsegrønne planter i krukker eller på friland. Det hygger og vi glædes ved dem" - Bente. Krukker med planter og blomster skaber liv og hygge.\nOrganisk flydende drivhusgødning og gødning til planter i krukker. % naturlig gødning giver sunde og stærke planter med flere skud og flottere blomster. Har dine planter & afgrøder akut behov for kvælstof? Hos Farmergødning leverer vi flydende gødning, som tilfører organiske gødninger der virker hurtigt. Flydende gødning NPK til buksbom og andre stedsegrønne planter i Flydende % organisk gødning til økologisk dyrkning i drivhuset og. Gødning – både organiske og mineralske gødningsløsninger Vores gødningsprogram er omfattende, fleksibelt og dækker ethvert behov. Vi tilbyder organiske og biologiske løsninger, der er miljøvenlige, bæredygtige og CO2-neutrale samt helt mineralske gødningsløsninger eller løsninger sammensat af organisk- og mineralsk indhold. Flydende organisk (økologisk) gødning. DKK 69, Se produkt. Flydende Gødning, Chili, ml. Giver store og flotte chili frugter. DKK 39,95 Se. Chillo har Danmarks største udvalg i Cannabis Gødning til Danmarks flydende gødning, har Biobizz hjulpet folk med at vokse succesfuldt og organisk.\nGødning til krukker og drivhus flydende organisk gødning Flydende organisk gødning opløses i vand og vandes ud med en vandkande. Den er særligt velegnet at bruge til krukker, i drivhuset og til planter. OSMO Bio Universal Gødning er en gødning til frugt og grønt, til inde og ude. Flydende % organisk gødning til økologisk dyrkning i drivhus/køkkenhave.\nDenne flydende gødning til økologisk dyrkning fra Pindstrup, er en % organisk gødning, der inderholder 5% kalium og 2,3% kvælstof. Den er dermed særlig. Køb Pindstrup flydende gødning økologisk 2,5 l online hos BAUHAUS. Vi har altid den rigtige pris og 3 måneders returret. Citrustræer giver en helt speciel sydlandsk stemning. De flotte grønne blade pryder enhver udestue og terrasse, mens de dejlige smagfulde frugter langsomt modnes på træerne. Citrus- og oliventræer og andre middelhavsplanter er flotte og fascinerer med deres flotte grønne blade og lysende blomster og frugter.\nDer er ingen grund til at gøde, før gødning begynder at vokse, og det kræver lidt ægte flydende. Med et digitalt abonement får du fuld adgang til hele politiken. Men vi har en hel række andre nyhedsbreve, som organisk kunne interessere dig. Spørgsmål fra læser F. Giver kraftig vækst og blomstring samt planter organisk et sundt gødning stærkt rodnet. Orkidé Gødning Krukkegødning Flydende gødning NPK med makro og mikro næringsstoffer til flydende. Fx krukker, altankasser og ampler. Giver kraftig vækst og blomstring med et sundt og stærkt rodnet. Krukkegødning Citrus Gødning Flydende NPK-gødning med tang og ekstra jern sørger for høj kvalitet og flot grøn farve til dine citrusplanter citroner, klementiner, kumquat, appelsiner. Pindstrup flydende gødning økologisk 2,5 l\nfeb Skal det være organisk gødning eller NPK. Ryge præsenterer den billigste løsning. PHC er en flydende organisk gødning med et stort indhold af kvælstof, som er velegnet til økologisk og konventionel dyrkning i gartneri og landbrug. Fire flydende gødninger testet. I løbet af er de første indledende forsøg gennemført, og virkningen af fire flydende økologiske gødninger er blevet testet.\nFlydende organisk gødning lærke lilholt\nFLYDENDE GØDNING FRA FARMERGØDNING flydende organisk gødning\nDer findes flere former for gødning, som du kan anvende i haven. Færdigudviklede planter knap så meget.\nGiver kraftig vækst og blomstring samt planter med et sundt og stærkt rodnet. Orkidé Gødning Krukkegødning Flydende gødning NPK med makro og mikro næringsstoffer til terrasseplanter. Fx krukker, altankasser og ampler. Giver kraftig vækst og blomstring med et sundt og stærkt rodnet. tung styrketræning\nOrganisk citrus gødning giver sunde planter og flotte frugter Med ECOstyle organisk citrus- og olivengødning er du sikker på at planterne optager både Flydende organisk gødning giver sundere og flottere planter i dine krukker og drivhus. feb Skal det være organisk gødning eller NPK. Ryge præsenterer den billigste løsning.\nDer er ingen grund til at gøde, før planterne begynder at vokse, og det kræver lidt ægte forår. Få mere ud af dine citrus- og oliventræer. Så selvom du har en økologisk køkkenhave eller drivhus fyldt med hjemmedyrkede grøntsager og frugter, behøver du altså ikke at gå på kompromis med at give dine planter gødning.\nFlydende organisk gødning Orkidé Gødning Krukkegødning Flydende gødning NPK med makro og mikro næringsstoffer til terrasseplanter. Ulempen er omvendt, at planterne tvinges til at optage den gødningen. Kære DBU og landsholdsstjerner - spar os for al den spin og flere mørkelege. Citrus- og olivengødning sikrer udvikling af sunde og robuste planter, der får flotte grønne blade, flere blomster og bedre frugter. Hus og Have\nPindstrup flydende gødning til økologisk dyrkning Kunstgødning (mineralsk gødning)\nVed godt at den flydende gødning nok er den mest effektive, Men du lvil sikkert kunne lave en god organisk gødning af tørrede hønsemøg brændenælder. PHC er en flydende organisk gødning med et stort indhold af kvælstof, som er velegnet til økologisk og konventionel dyrkning i gartneri og landbrug.\nFølge: Harene » »\nCopyright © Legal Disclaimer: Dette websted kan bruge affilierede links til forskellige virksomheder. Denne hjemmeside fungerer uafhængigt og er fuldt ansvarlig for indholdet. Kontakt venligst tro4for@gmail.com for spørgsmål om dette websted. Flydende organisk gødning insu.minstyrke.com


10 lærere får en halv million kroner | Uddannelsesforbundet\nEfter to år med overarbejde for underviserne i dansk som andetsprog på AOF Nord Sprogcenter Frederikshavn opstod der uenighed mellem de ansatte og ledelsen om, hvorvidt der var tale om overarbejde, eller om det i virkeligheden var ferie, der ikke var blevet afholdt.\nMen sammen med Uddannelsesforbundets forhandler fik den lokale tillidsrepræsentant en aftale på plads med ledelsen, der sikrer de ansatte, at overarbejdet kan blive udbetalt.\nDen aftale betyder, at de 10 berørte sproglærere får udbetalt 515.000 kroner for overarbejdet i perioden 2011-2013. Desuden er ledelse og medarbejdere enige om at oprette en pulje på 70.000 kroner, der i 2016 skal bruges på såkaldte velfærdsfremmende initiativer på arbejdspladsen.\nFik 42 ekstra feriedage\nSproglærerne får udbetalt beløb mellem 16.000 og 104.000 kroner, mens et enkelt medlem har valgt at afholde overarbejdet som ferie. Dermed kan sproglærer Joan Skriver Larsen se frem til 42 feriedage – som hun regner med at bruge en stor del af på en rejse til Tanzania.\n- Det er godt, vi fik en aftale. Og jeg glæder mig til min tur til Tanzania, som minimum skal vare tre uger, siger hun.\n- Jeg er den eneste, der har valgt at afholde det som ferie, men når man har haft en masse overarbejde, så er det ikke ok bare at lave det om til at ferie uden at spørge de ansatte, mener Joan Skriver Larsen.\nHun tilføjer, at hun håber, den ”velfærdsfremmende pulje” skal bruges på at skabe sammenhold på en arbejdsplads med mange nye ansatte, der underviser spredt over et stort geografisk område.\nMen forløbet understreger også for Joan Skriver Larsen, hvorfor det giver mening at være medlem af en overenskomstbærende fagforening.\nKendelse freder betalt frokostpause


Insolvens og rekonstruktion | DLA Piper\nNår krisen rammer, og konkursen truer, er det altafgørende at finde værdiskabende løsninger, som fungerer for alle involverede parter. Det kræver en kompetent samarbejdspartner, som man har tillid til. Her kan vi hjælpe.\nVores insolvensadvokater har betydelig erfaring med økonomisk rådgivning om alle insolvensretlige aspekter, rekonstruktioner og retssager. Vi rådgiver om alle forhold vedrørende private virksomheder, som er i økonomisk krise eller er direkte nødlidende.\nOmfattende erfaring med rekonstruktion og konkurser\nI DLA Piper hjælper vi mange forskellige kunder. Vi rådgiver bl.a. nødlidende virksomheder, usikrede kreditorer, panthavere, långivere, statslige virksomheder, kuratorer, kapitalejere og topchefer, samt købere af aktiver i nødlidende selskaber.\nVi varetager både mellemstore og store nationale og internationale rekonstruktioner og konkurser. Derudover har vi erfaring med samtlige problemstillinger, der kan opstå i forbindelse med rekonstruktion og konkurs.\nVores globale, specialiserede insolvensadvokater har den nødvendige viden, erfaring og kapacitet til at varetage vores kunders interesser i forbindelse med rekonstruktioner og konkurser både nationalt og internationalt.\nRekonstruktionsmodeller International insolvensret Retssager i forbindelse med konkursbehandling Insolvensretlige kerneområder Bistand til kreditorer og panthavere\nVores insolvensspecialister er blandt de førende inden for samtlige områder, der vedrører virksomheder i økonomisk krise. Ovenfor er et overblik over vores rådgivningsområder.\nDLA Piper Denmark får flotte rankings hos IFLR1000\n+45 20 16 58 02\n+45 21 37 68 20\nHead of Finance, Project & Restructuring\n+45 29 25 62 23


⇒ Billige Abena Produkter online [Se bedste tilbud] - Kvindepanelet\nHjem⇒ Billige Abena Produkter online [Se bedste tilbud]\n⇒ Billige Abena Produkter online [Se bedste tilbud]\nNiceHair.dk er nu iblandt de mest benyttede online varehuse inden for beauty-produkter. Firmaets sortiment udgøres af på den anden side af 14000 produkter fra flere brands. Virksomhedens Trustpilot-bedømmelse på 9,4 af 10 demonstrerer stor kundetilfredshed. Scoren er baseret på 37612 ratings, hvoraf 31933 af disse giver topkarakter. På Facebook er 225196 mennesker fans af NiceHair.dk, og her har netshoppen modtaget 4607 bedømmelser med en middel score på 4,1 af 5, hvilket tillige er vældig overlegent.\nMade4men.dk er nu iblandt de bedste webbutikker inden for beauty-produkter. Forretningens udvalg indeholder mere end 3000 produkter fra forskellige producenter. Virksomhedens Trustpilot-rating på 9,4 ud af 10 røber enorm tilfredshed hos kunderne. Vurderingen er baseret på 6942 evalueringer, hvoraf 5800 af disse giver topkarakter. På Facebook er 6276 mennesker tilhængere af Made4men.dk, og her har netshoppen modtaget 75 anmeldelser med en gennemsnitlig rating på 4,1 af 5, som lige så vel er yderst overlegent.\nLookfoxy.dk er i dag iblandt de mest benyttede internet virksomheder med beauty-produkter. Webbutikkens udvalg indbefatter i omegn af 300 produkter fra flere brands. Firmaets Trustpilot-evaluering på 6,9 ud af 10 tilkendegiver stærk tilfredshed hos kunderne. Vurderingen er baseret på 43 evalueringer, hvoraf 14 af disse giver topkarakter. På Facebook er 608 mennesker tilhængere af Lookfoxy.dk, og her har butikken modtaget 10 vurderinger med en gennemsnitlig vurdering på 3,9 af 5, hvilket lige så vel er meget beundringsværdig.\nMatas.dk er pt. en af de bedste internet butikker med beauty-produkter. Deres sortiment spænder over på den anden side af 90000 produkter fra forskellige brands. Forretningens Trustpilot-bedømmelse på 8,2 af 10 markerer stor kundetilfredshed. Ratingen er baseret på 12075 ratings, hvoraf 8851 af dem er 5-stjernede. På Facebook er 279941 brugere fans af Matas.dk, og her har de modtaget 549 evalueringer med en gennemsnitlig bedømmelse på 3,8 ud af 5, hvilket ligeså er ret så imponerende.\nLuxplus.dk er nu en af de førende internet foretagender inden for beauty-produkter. Forretningens sortiment rummer flere end 40000 produkter fra diverse brands. Netbutikkens Trustpilot-rating på 9,6 ud af 10 bevidner utrolig kundeloyalitet. Tallet er baseret på 27258 ratings, hvoraf 23476 af disse er 5-stjernede. På Facebook er 108766 mennesker fans af Luxplus.dk, og herpå har forhandleren modtaget 5451 evalueringer med en middel score på 4,8 ud af 5, hvilket tillige er særdeles beundringsværdig.\nEn masse webbutikker i Danmark giver på nuværende tidspunkt et hav af forskellige muligheder for levering. En der er meget populær er lige nu udleveringssteder, hvor du så selv henter ordren lige når det passer dig. Leveringsformen er nemlig ultra praktisk, samt typisk ydermere den mest betalelige fragttype.\nDu bør omvendt tænke over at bestille levering hjem til din privatadresse eller til når du er på job. Fragtløsningen viser sig godt nok en sjat mere bekostelig, men lige så vel særdeles hensigtsmæssig. Den mindst kostelige fragtform af abena produkter kan ikke benægtes at være at hente ordren selv, hvilket forudsætter at du bor nærved abena produkter e-forretningens adresse.\nFragttiden er selvfølgelig ualmindeligt vigtig når vi absolut skal bruge dine nye varer om kort tid, så i det øjemed er det ganske fornuftigt at man gransker leveringstiden for den vedkommende vare.\nEn masse abena produkter internet outlets præsterer levering på blot en enkelt hverdag på adskillige varenumre, hvilket dog antager at du når at bestille forud for et fastsat tidspunkt, så de højst sandsynligt kan nå at få abena produkter ordnet inden pakkemedarbejderne har fyraften.\nEn hel del webbutikker præsterer fri fragt, men undertiden er det under betingelse af at man køber for et præcist beløb. Som alternativ bør man vælge den mindst kostelige fragtform, som oftest – uafhængig om du bor tæt på Næstved, Svendborg eller Støvring – er at få dem til at levere pakken til en pakkeshop.\nDet er i dag ultra gnidningsløst for alle og enhver at vurdere prisniveauet på abena produkter på flere e-butikker, og så har langt de fleste internet foretagender fundet det uundgåeligt at sænke salgspriserne på mange af deres produkter – til børn, og samtidig til herrer og damer – markant, og endda nogle gange frembyde levering uden omkostninger.\nTil gengæld kan det til hver en tid blive profitabelt at efterprøve nogle få forretninger på nettet efter abena produkter tilbud forud for at du gennemfører din bestilling, således at man er garanteret at indhente den mest betalelige pris.\nDu må lige meget hvad være obs på, at ifald en internet handler tilbyder abena produkter til salg for en udsalgspris som kan virke enormt attraktiv, så burde det ofte være et symbol på en uærlig shop. Handler med kort er ikke desto mindre indbefattet af en foranstaltning, som garanterer en imod fup internet forretninger.\nVi går generelt ind for køb med kort eller betalinger med mobilen. Som en anden løsning kan du overveje en afbetalingsløsning som for eksempel ViaBill, for så vidt du agter at godtgøre beløbet over et længere tidsrum.\nForinden nogen handler abena produkter i en netbutik kunne man principielt gøre sig bekendt med indholdet af e-shoppens forretningsaftale, men det er naturligvis ikke særlig sjovt.\nEt alternativt forslag kan være at se om internet forretningen er tilsluttet e-mærket, grundet at det kan være et bevis på at internet shoppen tilslutter sig de danske love, og at internet shoppen tit føres tilsyn med af jurister som er indført i vedtægterne på området. Desuden tilbydes du mulighed for en håndsrækning, for så vidt du møder vanskeligheder i processen med din shopping.\nTillige slår vi et slag for at køber er vaks omkring de grundlæggende vedtægter der kan spille ind i forbindelse med bestillingen, som fx hvilken ombytningsret på abena produkter internet butikken bruger. I den relation er det ligeledes relevant, at man permanent bibeholder sin faktura e-mail, således man altid vil kunne vidne om ordren, om man er på udkig efter varer til en pige eller dreng.\nTrustpilot fremskaffer faktisk stabile genveje til at tyde ganske mange forhenværende forbrugeres evalueringer og derved stiller vi forslag om, at du ser nærmere på internet butikkens abena produkter vurderinger før du færdiggør din shopping.\nFacebook giver dig ydermere altid udmærkede muligheder for at få indtryk af online butikkens popularitet. Foruden det ses endda online shops i Danmark hvor man kan udforme en evaluering af deres køb, som desuden burde benyttes til at bedømme tilfredsheden hos kunderne.\nVores hjemmeside er finansieret af reklameindtægter. Vi har samarbejder med en del e-shops derved at vi markedsfører forretningernes produkter, og indhenter godtgørelse hvis en af de besøgende på vores hjemmeside udfører en transaktion.\nVejledning om abena produkter og webshops vedligeholdes løbende, men vi påtager os ikke ansvaret for justeringer der måtte være iværksat efter at vi senest opdaterede websitets informationer.


myUpload.dk – Besøg af politiet - Rasmus is BLOGGIN'\nJeg har tidligere postet at vores server til myUpload blev beslaglagt af det Hollandske politi på vegne af det Britiske politi. Det har nu udviklet sig og i dag havde Christian og jeg besøg af Politiet på min bopæl.\nJeg havde lavet aftale med dem om at de kom i dag, og klokken 08 i morges stod der 1 betjent fra Herning, 1 betjent fra NITEC (National High Tech Crime Centre) og 2 betjente fra det Britiske politi iklædt jakkesæt.\nGrunden til dette og de tidligere aktioner i mod myUpload skyldes terror i England.\nDet var noget af en vild oplevelse som nok de færreste oplever. Vi er dog meget glade for at vi har kunne hjælpe det Britiske politi i denne sag og håber at de får så meget som muligt ud af de infomationer som vi har kunne give dem.\nLast Modified on oktober 29, 2009\nTagged with britisk politi, myUpload, myupload.dk, Politi, Terror\nBookmark this article myUpload.dk – Besøg af politiet


Løsningslaboratorier – Drop gruppearbejdet og lad alle udvikle på deres egen ide | Samtalesaloner\nLøsningslaboratorier – Drop gruppearbejdet og lad alle udvikle på deres egen ide\nNoget af det mest befriende ved “samtalesaloner classic” er, at samtalerne ikke i sig selv er målrettede. Det er samtaler for samtalernes egen skyld, og som vært ved man aldrig rigtigt, hvad der er blevet snakket om, fordi det bryder det intime rum, hvis der skal følges op på samtalerne til sidst. Men som vært kan det være lidt frustrerende, at man ikke aner, hvad deltagerne er så optagede af at snakke om, fordi det vil bryde den fine intimitet mellem dem, hvis man blander sig eller laver opsamling i plenum bagefter. Men dermed være ikke sagt, at man ikke også kan bruge salonteknikkerne til nogle mere målrettede processer, hvor man kan ”høste” ideer, policy-forslag eller beslutningsgrundlag. Det gør vi i Borgerlystregi gennem de Løsningslaboratorier, vi holder for ministerier, styrelser, kommuner og erhvervslivet – og engang imellem for os selv, når vi har en konkret udfordring, vi gerne vil have Borgerlyst-samfundets hjælp til at finde løsninger på.\nDeltagerne i et Løsningslaboratorium for Geodatastyrelsen om åbne kort og frie data prototyper på hver deres ide, mens samtaleøvelser undervejs sikrer den faglige krydsbestøvning mellem embedsfolkene, iværksætterne og civilsamfundets nye nøgleaktører.\nBilledet er fra Digitaliseringsstyrelsens camp om Open Government, hvor Borgerlyst stod for at lave alternativ form for navneskilte, der med en slags “balkortkoncept” lagde op til faglig krydsbefrugtning og kompetencedating.\nSamtalesalon hos Georg Jensen Damask, hvor jeg i samarbejde med Designskolen Kolding stod for projektet “Bæredygtige forstyrrelser” hos fire udvalgte virksomheder.


Boligudvalget (2. samling) BOU alm. del - Bilag 115 Offentligt. Velfærdsministeriet. Evaluering af støttede private ungdomsboliger - PDF\nBoligudvalget (2. samling) BOU alm. del - Bilag 115 Offentligt. Velfærdsministeriet. Evaluering af støttede private ungdomsboliger\nDownload "Boligudvalget (2. samling) BOU alm. del - Bilag 115 Offentligt. Velfærdsministeriet. Evaluering af støttede private ungdomsboliger"\n1 Boligudvalget (2. samling) BOU alm. del - Bilag 115 Offentligt Velfærdsministeriet Evaluering af støttede private ungdomsboliger Endelig rapport Juli 2008\n2 Indhold Rapportens overordnede kapitler Forord 1 Resume 2 DEL 1 BAGGRUND Lov om støttede private ungdomsboliger De støttede ungdomsboliger Evalueringen 58 DEL 2 BYGGERIERNES OG BOLIGERNES KVALITET Metodisk Byggeriernes karakteristika Kvaliteter Delkonklusioner 106 DEL 3 BYGGEPROCESSEN Byggeriernes initiering og organisering Tilskudsproceduren Kommunernes rolle Byggeprocessen 132\n3 12. Tilfredshed med støtteordningen og proceduren Delkonklusioner 145 DEL 4 BYGGERIERNES ØKONOMI Metodisk Anlægsøkonomi Driftsøkonomi Totaløkonomien for de støttede private ungdomsboliger Delkonklusioner 178 DEL 5 BEBOERNE Beboernes oplevelse Beboelsesmønstre Demografi Delkonklusioner 208 DEL 6 TVÆRGÅENDE TEMAER OG PERSPEKTIVER Tværgående analyser Anbefalinger og perspektivering 226 BILAG 233 A. Ansøgningsskemaer 234 B. Byggeriets faser 244 C. Normkrav 245 D. Kontaktplan 247 E. Spørgeskemadeltagernes køn, alder og uddannelse 250 F. Normkrav, der har direkte relevans for beboerne 251\n4 Indhold Forord 1 Resume 2 Formål 2 Kort om ordningen 2 Datagrundlaget i evalueringen 4 Byggeriernes og boligernes kvalitet 4 Byggeprocessen og støtteordningen fra bygherrernes perspektiv 6 Byggeprocessen fra kommunernes perspektiv 9 Byggeriernes økonomi 10 Beboerne 13 Tværgående temaer 15 Anbefalinger 18 DEL 1 BAGGRUND Lov om støttede private ungdomsboliger Ungdomsboliger før og nu Lovens baggrund og tilblivelse Ordningen i praksis Ungdomsboliger efter lov om almene boliger De støttede ungdomsboliger Ansøgningsrunderne Bedømmelsesudvalg Byggerier, der indgår i evalueringen Evalueringen Formål og baggrund 58\n5 3.2 Temaer og vurderingskriterier Tilrettelæggelse Udvælgelse, respons og frafald Evalueringens kvalitet 69 DEL 2 BYGGERIERNES OG BOLIGERNES KVALITET Metodisk Registreringstilgang Kvalitetsdefinitioner Samlet kvalitetsvurdering Byggeriernes karakteristika Niveau 0 Byggeriet i forhold til omgivelser Niveau 1 Bebyggelsesplan Niveau 2 Bygning Niveau 3 Boligenhed Niveau 4 Rum i bolig Kvaliteter Funktion Byggeteknisk kvalitet Arkitektonisk kvalitet Normkravene Privat finansieret byggeri Delkonklusioner 106 DEL 3 BYGGEPROCESSEN Byggeriernes initiering og organisering Initiering Organisering og roller Byggeriernes organisering Tilskudsproceduren Ansøgningsproceduren De afviste De frafaldne Kommunernes rolle Kommunernes brug af ordningen Forholdet til de almene ungdomsboliger Samarbejde med bygherrer og driftsherrer Projekter, der ikke er blevet realiseret Kommunernes tilsynsforpligtelse Indstillingsudvalgene Byggeprocessen Afvikling af byggerierne De forsinkede byggerier Kommunernes tilsyn Norm- og lovkravenes betydning 137\n6 12. Tilfredshed med støtteordningen og proceduren Støtteordningen generelt Proceduren Forslag til forbedringer Delkonklusioner 145 DEL 4 BYGGERIERNES ØKONOMI Metodisk Tilgang til kortlægningen af økonomi Forudsætninger for sammenligning Definition af nøgletal Anlægsøkonomi Tilskudsgraden Anlægsomkostningerne til en bolig Kvadratmeterprisen Anlægsomkostningernes fordeling Driftsøkonomi Nettoindtjening i forhold til anskaffelsesværdien (%) Huslejeindtægt pr. m² Overskudsgrad (driftsoverskud/indtægter) Driftsomkostninger pr. m² Fordeling af driftsomkostninger Totaløkonomien for de støttede private ungdomsboliger Delkonklusioner 178 DEL 5 BEBOERNE Beboernes oplevelse Datagrundlag Byggeriet og dets beliggenhed Den enkeltes bolig og bygningens centrale rum Klager over boligen og byggeriet Fællesrum og det sociale samvær Beboerindflydelse Beboelsesmønstre Metode Beboersammensætning Varighed og flyttehistorik Demografi Demografien på landsplan Demografien regionalt Delkonklusioner 208\n7 DEL 6 TVÆRGÅENDE TEMAER OG PERSPEKTIVER Tværgående analyser Organisering, økonomi og kvalitet Konkurrenceelementet Beboertilfredshed, kvalitet, geografi og husleje Anbefalinger og perspektivering Anbefalinger omkring fremtidens støtteordninger Ungdomsboligbyggeri i fremtiden 229 BILAG 233 A. Ansøgningsskemaer 234 A.1 Skema A.2 Skema A.3 Skema B. Byggeriets faser 244 C. Normkrav 245 D. Kontaktplan 247 E. Spørgeskemadeltagernes køn, alder og uddannelse 250 F. Normkrav, der har direkte relevans for beboerne 251\n8 Forord Denne rapport er frugten af et tæt samarbejde mellem Capacent A/S, EM- CON A/S, KPMG og sbs om evalueringen af støttede private ungdomsboliger. Evalueringen, der er gennemført for Velfærdsministeriet, er indledt i april 2006 og afsluttet i juni Ordningen om støttede private ungdomsboliger er oprindeligt etableret under Økonomi og Erhvervsministeriet, hvor den lå i Erhvervs og Boligstyrelsen. Siden er ordningen videreført i regi af Socialministeriet og i dag i regi af Velfærdsministeriet. I denne rapport refereres til Velfærdsministeriet som opdragsgiver for ordningen og nærværende evaluering for hele perioden. Dette for ikke at komplicere rollefordelingen i ordningen unødigt. Rapporten er redigeret af partner Jesper Høegh (Capacent) og indeholder bidrag fra senior manager Merete Kjær Buchgreitz (KPMG), senior consultant Jannie Noer (Capacent), partner Thomas Riisom (Capacent), bygherrerådgiver Gert Munksgaard Thorsøe (EMCON), arkitekt maa Bjørk Trøst Bigum (sbs), arkitekt maa Jonas Qvesel (sbs) og områdechef Henrik Zuschlag (sbs). Til at planlægge, gennemføre og dokumentere interview, spørgeskemaundersøgelser og registreringer af byggerier har desuden medvirket senior consultant Thomas Andersen (Capacent), senior manager Morten Jensen (KPMG), manager Rene Milholt (KPMG), researcher Iben Rohde (Capacent), researcher Mia Bøje (Capacent), researcher Line Lindø (Capacent), consultant Kasper Schmidt (Capacent) og diplomingeniør Morten Wind (EMCON). Hanne Kokholm (Capacent) og Britta Reimer (sbs) har fungeret som projektsekretærer. Capacent A/S EMCON A/S KPMG sbs 1\n9 Resume Formål Velfærdsministeriet, tidligere Socialministeriet, udbød i 2005 konsulentopgaven "Evaluering af støttede private ungdomsboliger". Evalueringen blev tilrettelagt, så resultaterne skulle kunne indgå i drøftelser om en eventuel forlængelse af ordningen efter dennes udløb ultimo Evalueringen sigter mod at afdække erfaringer med ordningen generelt; vurdere, om ordningen har ført til byggeri af "gode" ungdomsboliger; samt foretage en komparativ undersøgelse af de støttede private ungdomsboliger og ungdomsboliger opført som almene boliger. Dette resume søger at introducere læserne til de væsentligste pointer i rapporten, der er ganske omfattende. Kort om ordningen Fra 2003 til og med 2007 er der netto modtaget 50 ansøgninger om støtte til opførelse af private ungdomsboliger. Heraf er 32 godkendt og tildelt støtte (to ansøgninger er siden trukket tilbage). Den samlede støtte udgør 741 mio.kr., svarende til, at 80% af ordningens samlede ramme er anvendt. De 30 godkendte byggerier repræsenterer boliger, svarende til 65% af de boliger, der var målet for ordningen. Der bygges altså lidt færre boliger procentvis i forhold til forbruget af tilsagnsrammen. Figuren nedenfor illustrerer sammenhængen mellem antal boliger og tildelte støttekroner sammenholdt med målet om boliger for den oprindelige ramme på 1 mia.kr. 2\n10 Målsætningen for ordningen på boliger for den oprindelige ramme på 1 mia.kr. sammenholdt med de givne tilsagn på 741 mio.kr. til opførelsen af boliger. Det ses, at målet ikke helt er nået, men der er delvis proportionalitet mellem tilsagn og antal boliger Runde 2 Runde 3 Runde 4 og 5 Runde 6 Målsætning 500 Runde Tilsagnene dækker over tilskudsprocenter på mellem 25 og 50% af forventede anlægsomkostninger for byggerierne. De realiserede tilskudsprocenter ligger i intervallet 29 til 56% og svarer til et tilskud på mellem ca. 4 tkr. og op til over 9 tkr. pr. m² bruttoetageareal. Af de 30 byggerier, der har opnået tilsagn om støtte, er 15 byggerier færdiggjorte og indgår i evalueringen. Dertil indgår som sammenligningsgrundlag syv almene byggerier, der er opført i samme periode, og et privat byggeri opført uden støtte. Bedømmelsesudvalg Allerede ved støtteordningens start nedsatte Erhvervs- og Byggestyrelsen et bedømmelsesudvalg til at støtte styrelsen i vurderingen af de enkelte ansøgningers byggetekniske kvalitet, vurderet ud fra overholdelse af normkravene. De tre udpegede medlemmer af udvalget er udnævnt på baggrund af den viden, de hver har både inden for ungdomsboliger og boligbyggeri i almindelighed. Udvalget har bedømt den bygningsmæssige kvalitet ud fra projekternes overholdelse af normkravene, som det har været udvalgets primære opgave at sikre. Herudover har udvalget ført tilsyn med projekternes overholdelse af arealkravet på maks. 50 m² pr. bolig. Udvalget har peget på, at normkravene ved en revision af loven bør opdateres i forhold til det nye bygningsreglement og dagens byggestandard i øvrigt. Konkret har udvalget peget på, at maksimumkravet på 50 m² ved ombygninger er uhensigtsmæssigt, og at der bør kunne gives dispensation i disse tilfælde. 3\n11 Datagrundlaget i evalueringen I alt indgår 15 støttede private, syv almene og et privat byggeri i evalueringen. De støttede private udgør evalueringens primære fokus, mens de almene og det ene private udgør evalueringens komparative del. Afhængigt af byggeriernes fremdrift er de evalueret på forskellige målepunkter. Derfor er evalueringen baseret på følgende grundlag: Kvalitetsregistrering af 14 støttede private, syv almene og et privat byggeri Spørgeskema og interview med 15 støttede private og syv almene bygherrer Interview med 14 af de 15 bygherrers økonomiansvarlige om anlægsøkonomi Spørgeskema og interview med ni støttede private og fem almene driftsherrer Telefoninterview med seks forsinkede bygherrer Telefoninterview med tre bygherrer, som ikke har modtaget tilsagn Interview med en bygherre, der trods tilsagn har valgt ikke at modtage støtte Interview med seks repræsentanter for indstillingsudvalgene, der tilsammen repræsenterer otte kommuner Ud af støttede private og almene ungdomsboliger har beboere fra 580 boliger besvaret spørgeskemaet. Ud af 296 private ungdomsboliger har beboere fra 77 boliger besvaret spørgeskemaet. Interview med to medlemmer af bedømmelsesudvalget, der har vurderet alle ansøgningerne. Byggeriernes og boligernes kvalitet Byggerierne er evalueret ud fra forskellige perspektiver eller temaer. Det første tema omhandler byggeriernes og boligernes kvalitet. I vores vurderinger af byggeriernes og boligernes kvalitet skelnes mellem funktionel kvalitet, byggeteknisk kvalitet og arkitektonisk kvalitet. Definitionerne er beskrevet mere uddybende i rapportens afsnit 4.2. Kvaliteten af byggerierne er vurderet udefra og ind, dvs. først byggeriets placering, dernæst bebyggelsesplanen, bygningen, boligenheden og endelig boligens enkelte rum. Desuden har vi, hvor det er muligt, vurderet, om fastsatte normkrav synes at være overholdt. Byggeriernes karakteristika Blandt de 15 støttede private byggerier er det mest udbredte dispositionsprincip for bebyggelsesplan, at boligerne er samlet i én bygningskrop (f.eks. i en L-form eller U-form) med ét primært udendørs opholdsareal. Tilsvarende er et flertal af byggerierne disponeret med ensidigt vendte boliger på hver 4\n12 side af en korridor. Uanset det potentielt hensigtsmæssige for byg- og driftsherre i at vælge denne bebyggelsestype vurderes det at have negative konsekvenser for boligernes kvalitet og byggeriets interne adgangsforhold og sammenhæng. Ligeledes bedømmes belysning af udendørsarealer og parkeringsforhold ringe i mange byggerier. Af de 15 støttede private byggerier er de fem ombygninger af eksisterende ejendomme, og ti er nybyggerier. Hovedparten af byggerierne rummer både etrums- og torumsboliger. Alle byggerier har overholdt indretningskravet om handicapboliger. I et enkelt byggeri har det dog ikke været muligt at bese handicapboligerne fysisk under registreringen. Overflader, materialevalg og nagelfast inventar er generelt meget ensartet og typisk for nutidens boligbyggeri nybyggeri såvel som ombygninger. Af de 15 støttede private byggerier træder fem byggerier ud som værende af særlig høj kvalitet med hensyn til disponering af rum, areal, indretning og rumlige kvaliteter (materialevalg, lysindfald, visuel kontakt til omgivelser). Alle disse byggerier er gennemlyste boliger, dvs. der er vinduer til minimum to sider. I alle støttede private byggerier er de enkelte rum udført i henhold til normkrav og fremstår principielt i orden. Der ses dog stor variation i bolig- og rumstørrelser fra sted til sted, hvilket eksempelvis indvirker på køkkenets størrelse og brugbarhed, der er et punkt, hvor store udsving ses. I enkelte ombygningsprojekter udgør den eksisterende ejendoms fysiske volumen grænser for boligens og rummenes størrelse, hvilket er forståeligt, men ikke desto mindre har negative konsekvenser for boligens samlede kvalitet. Disse begrænsninger giver dog ikke anledning til at anbefale, at ombygninger af eksisterende bygninger, typisk erhvervsbygninger, til ungdomsboliger ikke skal tillades, men blot at der bør indføres mere fleksible regler for disse ombygninger i forhold til normkravene. Arkitektonisk, funktionel og byggeteknisk kvalitet Det er det helt gennemgående overordnede indtryk, at de støttede private byggerier i arkitektonisk, funktionel og byggeteknisk henseende er af standardkvalitet. Det gælder for alle byggerierne, at der kun er få og begrænsede forhold, der har kunnet karakteriseres som værende af særlig høj eller særlig lav kvalitet. Kvaliteten er i øvrigt meget tæt på den kvalitet, der er registreret i de syv almene referencebyggerier. På alle betydende punkter har standarden og kvaliteten i de to typer ungdomsboliger været meget tæt på hinanden. 5\n13 At standarden svarer til det almene, er på sin vis forventeligt, idet der netop er taget udgangspunkt i kvadratmeterpriserne for alment byggeri ved udmålingen af den maksimale støtte pr. m². Den sammenlignelige kvalitet i forhold til de almene byggerier er til trods for, at de almene ikke overholder, og heller ikke skal overholde, de samme normkrav som de støttede private. Det må karakteriseres som positivt, at kvaliteten af de støttede private ungdomsboliger har den standard, der er konstateret, og at bygherrerne ikke har bygget byggerier, der kvalitetsmæssigt ligger under standard for at opnå en lavere byggesum. Normkrav Det kan dog også konstateres, at normkravene i visse situationer ikke er opfyldt. Ud af de 43 normkrav er der 16 normkrav, som ikke opfyldes ved alle byggerierne. Andelen af opfyldte normkrav 100% 75% 50% 25% 0% Opfyldelsen af de 43 normkrav for de støttede private byggerier Støttede private byggerier At normkravene i visse situationer ikke er opfyldt, indikerer manglende myndighedstilsyn på dette område. Det ene registrerede privatfinansierede byggeri har en klart højere standard og kvalitet på næsten alle punkter. Byggeriet er et prestigebyggeri, både arkitektonisk og kvalitativt, hvilket også har kunnet konstateres på alle punkter. Der er dog også løsninger i dette byggeri, som er kontroversielle i forhold til, hvordan flertallet af ungdomsboligerne er opført, nemlig at der alene er fælleskøkkener. En løsning, der i forhold til en umiddelbar kvalitetsbedømmelse vil trække i negativ retning, og en løsning, som beboerne i evalueringens fokusgrupper ikke umiddelbart finder attraktiv. Byggeprocessen og støtteordningen fra bygherrernes perspektiv I rapportens del 3 sættes fokus på hele forløbet i byggeprojekterne, fra det første initiativ og ansøgning om tilskud til selve processen og kontakten med kommunen. 6\n14 Beskrivelse og vurdering af byggeprocessen behandler helt overvejende delkonklusioner vedrørende evalueringen af den private støtteordning. Muligheden for at bygge støttede ungdomsboliger har tiltrukket forskellige typer af bygherrer: Selvejende institutioner og fonde (fire af 15), heraf to bygherrer, der i forvejen driver kollegier eller ungdomsboligbyggeri Projektudviklere og/eller totalentreprenører (syv af 15) Ejendomsbesiddere (fire af 11). I 11 ud af 15 byggerier er bygherrer og driftsherrer identiske. Generel tilfredshed Bygherrerne udtrykker generelt stor tilfredshed med støtteordningen og understreger især den lette administration af skema 123. Enkelte bygherrer opfatter decideret administrationen af skema 123 for "ren luksus" i forhold til den almene støtteordning (skema ABC). Ikke overraskende får ordningens overordnede intentioner om opførelse af flere ungdomsboliger ros med på vejen. Alle bygherrer anfører, at støttetilsagnet har været 100% afgørende for byggeriernes realisering. Proces og samarbejde Bygherrerne er helt overvejende tilfredse med kommunernes administration af ordningen. Det generelle billede er, at samarbejdet med kommunerne er forløbet tilfredsstillende med sædvanlig og relativ begrænset dialog vedrørende myndighedskrav og byggetilladelse. Samtidig bemærkes det, at bygherrerne ikke har oplevet et særligt kommunalt tilsyn med støtteordningen og de tilhørende byggetekniske lovkrav og/eller normkrav. Tilsvarende tilkendegiver bygherrerne tilfredshed med Velfærdsministeriets administration af ordningen. Bygherrernes samarbejde med rådgivere og entreprenører har karakter af samarbejde på "sædvanligt niveau" og er generelt forløbet i en positiv ånd. Det kan i den sammenhæng konstateres, at mange af byggeopgaverne er gennemført i samarbejde med tidligere samarbejdspartnere. Rammerne omkring samarbejdet mellem bygherrer og rådgivere/entreprenører har i øvrigt været karakteriseret ved, at bygherrerne har anvendt deres foretrukne entrepriseformer. Der er i den sammenhæng ikke konstateret særlige tendenser i retning af bestemte entrepriseformer. Der er således anvendt både totalentrepriser, hovedentrepriser, stor- og fagentrepriser. Tilsvarende er samarbejdet mellem disse parter foregået på helt traditionelle vilkår uden nogen nævneværdig involvering af partneringelementer og/eller andre innovative og/eller udviklende samarbejdstiltag. Byggeopgaverne er langt hen ad vejen gennemført som "business as usual". Generelt er der dog en vis tilbøjelighed til, at entreprenøren involveres tidligt i processen som en naturlig konsekvens af bygherrens behov for at fastlåse de økonomiske rammer så tidligt som muligt i procesforløbet. 7\n15 De sædvanlige aftalegrundlag (ABR 89, AB 92 og/eller ABT 93) har været anvendt i alle tilfælde. Norm- og lovkrav Normkravene finder overvejende accept ud fra en betragtning om, at en støtteordning må og skal medføre krav til støttemodtager. Normkravene betragtes generelt som værende fornuftige og rimelige, dog unødigt detaljerede på nogle få områder. Mest kritik møder arealkravet (lovkravet) på 50 m². Bygherrerne tilkendegiver generelt, at dette krav er for restriktivt, og at kravet hindrer fremtidig fleksibilitet og anvendelsesmuligheder. Der udtrykkes generelt et ønske om, at der blødes op på kravene til arealdisponering. Flere bygherrer tilkendegiver, at normkravene er med til at sikre et vist kvalitetsniveau. Enkelte bygherrer oplever normkravene positivt i relation til "programmering" af byggeriet, da prædefinerede udfaldskrav begrænser bygherrens omkostninger til kravspecifikation (byggeprogram). Manglende overholdelse af arealkrav er i øvrigt den primære årsag til afslag på skema 1. Tid Det er bygherrernes generelle tilbagemelding, at støtteordningen (administrationen heraf) ikke har givet anledning til forsinkelser af projektforløbene set i forhold til andre og sammenlignelige byggerier. Varigheder for projektering og udførelse er generelt på samme niveau som varighederne for projektering og udførelse af tilsvarende byggeopgaver. Årsager til forsinkelser er først og fremmest begrundet med de seneste års udvikling i markedssituationen dvs. kraftigt stigende priser og mangel på kvalificeret arbejdskraft. Flere bygherrer har på den baggrund været nødsaget til at gennemføre flere udbud, før "prisen var hjemme". Der er generelt arbejdet med traditionel overordnet faseopdeling af projekteringsforløbet, herunder har skema 123 defineret en række naturlige milpæle. Økonomi og drift Driftsherrerne har i de fleste tilfælde kun været involveret på et meget overordnet niveau og har generelt ikke deltaget aktivt i formuleringen af de specifikke krav til byggeriet. Dette skyldes bl.a., at flere af byggerierne først er solgt, efter at kravspecifikationen er udarbejdet. Normkravene indeholder en række bestemmelser, som har til formål at optimere byggerierne i forhold til drift og vedligehold, men de private bygherrer vurderes herudover ikke at have særlige incitamenter for yderligere optimering af projektets totaløkonomi. Således en antydning af, at de private bygherrer har mere fokus på overholdelse af anlægsøkonomien end på initial investering i løsninger, som på det lange sigt giver mere driftsoptimale byggerier. Årsagen hertil kan muligvis findes i det forhold, at flere af de private bygherrer overvejer og/eller gennemfører salg af byggeriet inden idriftsættelse. 8\n16 Kvalitet Mål og forventninger Bygherrernes egen vurdering af byggeriernes kvalitet afspejler et kvalitetsniveau "på det jævne" med kun få afstikkere i opadgående retning. Generelt anfører de private bygherrer, at kvaliteten er på niveau med alment byggeri. Bygherrerne opfatter gennemgående byggerierne som gode referencer dog uden at være prangende på nogen måde. Bygherrerne udtrykker generelt, at traditionelle målsætninger vedrørende tid, økonomi og kvalitet er nogenlunde indfriet altså et niveau på det jævne. Der er generelt ikke ofret megen tid på drøftelse og afstemning af fælles mål og forventninger mellem bygherrer, rådgivere og entreprenører. Dette er oftest begrundet med tidligere samarbejdsrelationer og heraf følgende fælles billeder af forventninger til samarbejde og kvalitet. Byggeprocessen fra kommunernes perspektiv Del 3 omkring byggeprocessen omfatter endvidere en beskrivelse af byggeprocessen set fra kommunernes perspektiv. Kommunal praksis Kommunerne har ud over det sædvanlige byggetilsyn og godkendelsesproceduren i forhold til bygge- og planlovgivningen ansvar for, om normkravene er opfyldt, og skal tilse, om byggerierne er gennemført i overensstemmelse med vejledningen. Kommunerne har kun i enkelte tilfælde fastlagt en praksis for ordningens administration. Vi finder, at det må tilskrives dels ordningens beskedne antal sager eksempelvis sammenlignet med antallet af almindelige byggesager dels at kommunerne reelt har forholdt sig passivt til ordningen. Der har ingen orientering af politikere været, der har intet særligt tilsyn som følge af normkravene været, og det har ikke været tilset, om bygherrerne har overholdt udbudsregler. Generelt udtrykker kommunerne tilfredshed med de administrative krav, og bl.a. har disse bemærket, at indberetningerne i BOSSINF er enkle. Dog har flere kommuner måttet hastegodkende ansøgninger fra bygherrer op til Velfærdsministeriets ansøgningsfrist, som følge af at bygherrer har undervurderet kommunernes almindelige sagsbehandlingstid. En vis distance til ordningen Kommunernes distance til ordningen kommer også til udtryk ved, at flere af dem, uden at orientere bygherrer eller ministeriet herom, finder, at byggeriernes placering i forhold til uddannelsesinstitutioner eller centrale faciliteter er for uhensigtsmæssig. Der er derfor eksempler på støttede byggerier, hvor der enten er udlejningsproblemer, eller hvor det ventes, at de støttede byggerier vil resultere i udlejningsproblemer i almene ungdomsboliger. Yderligere tilkendegiver flere kommuner, at der samlet set er for mange ungdomsboliger. 9\n17 Kommunerne har oplyst, at der ikke i forbindelse med ordningen har været problemer i forhold til de almene boligselskaber, heller ikke omkring den fælles anvisning. Der udtrykkes fra flere kommuner ønske om en større indflydelse i ansøgningsfasen. Dette bl.a. for efterfølgende bedre at kunne sikre tilsyn med byggerierne. Byggeriernes økonomi I rapportens del 4 beskrives byggeriernes anlægs-, drifts- og totaløkonomi. Definitioner og metode til at sikre et ensartet sammenligningsgrundlag er uddybet i rapportens kapitel 14. Anlægsøkonomi Anlægsøkonomien beskrives først. De private bygherrer har opnået et tilskud pr. m² på mellem 29% og 56% af de faktiske anlægsomkostninger. Tilskudsbeløbet er fastlagt inden byggeriets opstart. Tilskudsgrad viser tilskud pr. m² i forhold til anlægsomkostningen pr. m² Den generelle tendens er, at den faktiske tilskudsgrad enten er på niveau eller mindre end tilskudsgraden på ansøgningstidspunktet, idet de faktiske anlægsomkostninger ikke overraskende er blevet højere end forventet. Der er forskel på, hvor mange boliger der er bygget pr. 1 mio. tilskudskrone. Der er ikke nogen tendens til, at der er bygget flest boliger pr. 1 mio. tilskudskrone i enten hovedstaden eller provinsen. Boligerne i provinsen rummer flere m² end boligerne i hovedstaden. To hovedstadsbyggerier afviger markant ved, at der er opnået 4,6 og 4,8 boliger, dog med få m². For de almene ungdomsboliger er tendensen i hovedstaden, at boligstørrelsen her er lidt større end ved de støttede private, mens den gennemsnitlige boligstørrelse for de almene og støttede private er på samme niveau i provinsen. De samlede anlægsomkostninger pr. bolig varierer ganske meget fra ca. 490 tkr. til ca. 936 tkr. pr. bolig. Geografi kan ikke alene forklare disse forskelle. Variationen afspejler delvist forskel i boligernes størrelse. Anlægsomkostningerne pr. m² svinger mellem 12 tkr. og 22 tkr. I de tilfælde, hvor bygherren samtidig med ungdomsboligen har bygget andre bygninger, er der en tendens til, at stordriftsfordelen har givet sig udslag i lavere anlægsomkostninger pr. bolig, mens ombygningsbyggeri er dyrere end nybyggeri. Sammenligningen med de almene ungdomsboliger viser, at anlægsomkostningerne for de støttede private byggerier ligger på niveau med de almene, bortset fra to støttede private ombygningsbyggerier (et hovedstadsbyggeri og et provinsbyggeri), der har været dyrere. Fordelingen af anlægsomkostningerne på grund, håndværksudgifter og omkostninger viser, at grundprisen har en væsentlig indflydelse på byggerier- 10\n18 nes samlede omkostninger. Grundens andel af anlægsomkostningerne i provinsen ligger generelt på et lavere niveau end i hovedstaden. For de almene er billedet ikke det samme. Grundens andel af anlægsomkostningerne er generelt på samme niveau i provinsen som i hovedstaden. Driftsøkonomi Afkastprocenten viser driftsoverskuddet (nettoindtjeningen) i procent af byggeriets anskaffelsessum Evalueringen af driftsøkonomien er begrænset af, at hovedparten af byggerierne på evalueringstidspunktet kun har været i drift i et enkelt kalenderår, hvorfor usikkerheden på data er stor. Ved analyse af driftsøkonomien for ungdomsboligerne har vi i første omgang vurderet nettoindtjeningen for den enkelte ejendom udtrykt ved afkastprocenten. Afkastprocenten ligger for såvel de støttede private som de almene ungdomsboliger på mellem 3,0 og 4,5. Der er ikke væsentlig forskel på, om beliggenheden for de støttede private ungdomsboliger er hovedstaden eller provinsen. Der er ikke nogen klar tendens til, at de støttede private ungdomsboliger genererer et væsentlig højere afkast end de almene ungdomsboliger. Afkastet på enkelte ejendomme er markant højere end på de resterende ejendomme, hvilket skyldes en kombination af lavere anlægsomkostninger (anskaffelsessum) og opnåelse af et stort tilskud (høj tilskudsgrad), men også lave driftsomkostninger. Modregnes tilskuddet i anskaffelsessummen for de støttede private ungdomsboliger, genererer de fleste ejendomme et afkast på mellem 4% og 6%. Umiddelbart vurderes det opnåede afkast at ligge over afkastprocenten for andre typer af udlejningsejendomme i perioden. Den foretagne analyse giver ikke grundlag for endegyldigt at konkludere, hvorvidt afkastprocenten for ungdomsboliger ligger på et højere niveau i provinsen end i hovedstaden. Typisk er afkastkravet til ejendomme beliggende i provinsen højere end for hovedstadsområdet Huslejeindtægten blandt de støttede private er lidt højere i hovedstaden end i provinsen. Der er ikke en væsentlig forskel på huslejeindtægten pr. m² mellem støttede private og almene ungdomsboliger beliggende i hovedstaden. I provinsen synes tendensen at være, at huslejeindtægten pr. m² ligger lidt over niveauet for de støttede private, men samlet set er der ikke betydelig forskel mellem de støttede private og de almene ungdomsboliger. Overskudsgraden viser driftsoverskuddet i procent af de samlede huslejeindtægter Analysen af overskudsgraden viser nogle høje overskudsgrader, sammenlignet med andre brancher, hvilket skyldes, at finansieringsomkostninger, der udgør væsentlige driftsposter i ungdomsboligerne, ikke er fratrukket driftsresultatet ved beregningen af overskudsgraden. 11\n19 For at kunne analysere den reelle indtjening for ungdomsboligerne har vi for samtlige ungdomsboliger fratrukket finansieringsomkostningerne i driftsresultaterne, modregnet tilskud i anskaffelsessummen for de støttede private ungdomsboliger og derefter beregnet nøgletallet overskudsgrad på ny. Finansieringsomkostningerne er beregnet på basis af et ensartet finansieringsgrundlag (40% egenkapital og 60% lånefinansieret kapital med forrentning på 5% p.a.). Overskudsgraden herefter svinger mellem -7,2 og 53,8%. Det store udsving i overskudsgraden efter finansieringsomkostninger kan forklares ved, at niveauet for de fratrukne finansieringsomkostninger afhænger af anskaffelsessummens størrelse. Der er en tendens til, at de ungdomsboliger, der har en lav anskaffelsessum pr. m², ligeledes er dem, der genererer den højeste overskudsgrad efter finansieringsomkostninger. Det er et resultat af, at finansieringsomkostningerne er så afgørende for indtjeningen. For de fleste ejendomme ses da en positiv overskudsgrad, der giver en forrentning af egenkapitalandelen på de 40%. Med den usikkerhed, der ligger i, at analysen for de fleste ungdomsboliger i undersøgelsen kun omfatter ét driftsår, så er der alligevel en antydning af, at de private investorer kan tjene penge på udlejning af støttede private ungdomsboliger. Der er ikke et ensartet niveau for driftsomkostningerne inkl. administrationsomkostninger pr. m² for de støttede private ungdomsboliger, som svinger mellem 164 kr. og 421 kr. pr. m². Flere af ejendommene med de højere driftsomkostninger pr. m² er beliggende i hovedstaden, hvor omkostningsniveauet sammenlignet med provinsen generelt er højere. Herudover har det en indvirkning, at ikke alle de støttede private ungdomsboliger er pålignet ejendomsskat, jf. kapitel 16. Omfanget af boliger pr. ejendom har også en betydning, idet få boliger pr. ejendom medfører højere administrative omkostninger pr. m², mens en driftsherre, der ejer en portefølje af ejendomme, kan reducere den enkelte ejendoms andel af driftsomkostningerne. Af de ejendomme, der indgår i undersøgelsen, fremgår det, at de gennemsnitlige driftsomkostninger i de almene boliger ligger 12% højere end i de støttede private. De almene ungdomsboliger har højere driftsomkostninger pr. m² end de støttede private. Driftsomkostningerne pr. m² ekskl. administration for de almene ungdomsboliger ligger på et ensartet niveau i modsætning til driftsomkostningerne for de støttede private ungdomsboliger. Ved sammenholdelse af de gennemsnitlige driftsomkostninger pr. m² er det vores vurdering, at der på nuværende tidspunkt ikke er væsentlig forskel i omkostningsbasen mellem private investorer og almene boligorganisationer, og at vi ikke på nuværende tidspunkt kan konkludere, at den løbende drift før finansieringsomkostninger af de almene ungdomsboliger er væsentlig dyrere end af de støttede private. Totaløkonomi for de støttede private ungdomsboliger I forhold til byggeriernes totaløkonomi er der en tendens til, at de ungdomsboliger, der har en lav anskaffelsessum pr. m², genererer den højeste overskudsgrad efter finansieringsomkostninger. Det understreger, at niveauet for finansieringsomkostningerne har en væsentlig indflydelse på indtjeningen. 12\n20 Der vurderes ikke at være en sammenhæng mellem størrelsen af anlægsomkostninger og huslejeindtægter. Datagrundlaget til vurdering af sammenhængen mellem niveauet for anlægsomkostninger pr. m² og vedligeholdelsesomkostninger pr. m² er ikke tilstrækkeligt til at kunne konkludere ud fra. Beboerne I rapportens del 5 vurderes byggerierne fra et beboerperspektiv. Beboernes vurdering af og ønsker til ungdomsboligerne bygger på en spørgeskemaundersøgelsen sendt til alle beboerne i de byggerier, der har været i brug i mindst ni måneder. Spørgeskemaundersøgelsen er suppleret med fem fokusgruppeinterview. Udenomsarealer og egen bolig generelt set 56% af beboerne i de støttede private ungdomsboliger er tilfredse med udenomsarealerne, og 76% er tilfredse med egen bolig samlet set. Dette dækker over en væsentlig variation byggerierne imellem, og en række konkrete forhold ved byggeriet og boligen har vist sig at kunne bidrage med at forklare denne variation. I forhold til udenomsarealerne har arealernes udformning og indretning stor betydning, mens huslejen, udformning og indretning samt boligens størrelse har stor betydning for beboernes vurdering af boligen. Samtidig er det væsentligt for beboerne, at byggeriet understøtter de daglige behov og gøremål, og funktionaliteten i byggeriet er for mange beboere vigtigere end arkitektonisk nytænkning. Til sammenligning er en mindre andel af beboerne i de almene ungdomsboliger tilfredse med udenomsarealet, mens en større andel er tilfreds med egen bolig. Fokusgruppeinterviewene viste, at udenomsarealet ikke er helt så afgørende for beboerne som egen bolig, når de skal vurdere, om ungdomsboligen er en god ungdomsbolig. Udenomsarealet prioriteres væsentligt lavere end boligens indendørsforhold. Bad og køkken Beboernes oplevelse af bad og køkken indgår også i analysen, der viser, at størstedelen af beboerne er tilfredse med begge faciliteter. 69% af beboerne i de støttede private ungdomsboliger har adgang til både fælleskøkken og eget køkken, mens kun 1% kun har adgang til eget køkken. Dette i modsætning til de almene ungdomsboliger, hvor eget køkken er den mest udbredte køkkenform. Her har 58% adgang til eget køkken og 8% adgang til både eget køkken og fælleskøkken. Til trods for, at langt de fleste beboere i de støttede private ungdomsboliger har både eget køkken og fælleskøkken, bruger 89% af de beboere, der har begge muligheder, eget køkken som det primære køkken. Det skyldes primært, at de har mest lyst til at lave mad i eget køkken, og i et vist omfang, at udformning og indretning af fælleskøkkenet er uhensigtsmæssig. 13\nKlagenævnet for Udbud J.nr.: 2009-0018549 (Kirsten Thorup, Knud Erik Busk, Annette Jacobsen) 27. marts 2009\nKlagenævnet for Udbud J.nr.: 2009-0018549 (Kirsten Thorup, Knud Erik Busk, Annette Jacobsen) 27. marts 2009 K E N D E L S E Ungdomsboliger i Aalborg AB (selv) mod Velfærdsministeriet (selv) I medfør af\nKonkrete spørgsmål og afklaringsspørgsmål\nANSØGNING NOTAT Frikommunenetværk om billige boliger og fleksible boligløsninger 09-02-2017 Konkrete spørgsmål og afklaringsspørgsmål Ansøgning om midlertidig huslejetilskud I forhold til et midlertidigt\nTILSYNET MED STØTTET BYGGERI\n- 1 - EJENDOMSFORVALTNINGEN TILSYNET MED STØTTET BYGGERI Til: Byrådet Dato: 25. juni 2004 Notat Emne.: Evaluering af retningslinier for alment nybyggeri Notatet omhandler en evaluering af de eksisterende\n- 1 - EJENDOMSFORVALTNINGEN TILSYNET MED STØTTET BYGGERI Notat Til: Byrådet Dato: 25. juni 2004 Emne.: Nøgletal for alment byggeri med tilsagn i 1999-2002 Notatet omhandler en sammenligning af nøgletal\nHøringsudkast: Bilag 1 Ansøgningsskema Etablering af startboliger til unge Ansøgning sendes til: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Gammel Mønt 4, 1117 København K. Att.: Kontor for Almene Boliger.\nPunkterne 2, 3, 4,og 5 er ikke relevante, såfremt det besluttes helt at undlade opkrævning af gebyr.\nBilag 1: Notat - bemærkninger fra byggesagsafdelingen til 5 punkter. Gebyrfastsættelse - Byggesagsbehandling Planudvalget skal tage stilling til følgende 5 punkter 1. Skal kommunen opkræve byggesagsgebyrer,?\nDette notat tager udgangspunkt i besvarelserne fra de spejderhytter, som har indsendt selvevalueringen.\nNotat NIRAS A/S Åboulevarden 80 Postboks 615 DK-8100 Århus C Lokale- og Anlægsfonden SPEJDERHYTTER Telefon 8732 3232 Fax 8732 3200 E-mail niras@niras.dk CVR-nr. 37295728 Tilsluttet F.R.I Notat vedr. spejderhytter\nNotat. Ungdomsboligsituationen i Aarhus i foråret 2013. Ungdomsboligsituationen i Aarhus Aarhus Byråd. Aarhus Kommune. Den 11.\nNotat Emne: Til: Ungdomsboligsituationen i Aarhus Aarhus Byråd Den 11. juni 2013 Aarhus Kommune Teknik og Miljø Ungdomsboligsituationen i Aarhus i foråret 2013 Ungdomsboliggaranti 2012 Ungdomsboliggarantien\nNotat. Ungdomsboligsituationen i Aarhus Aarhus Byråd. Planlægning og Byggeri. Den 24. maj 2012\nNotat Emne: Til: Ungdomsboligsituationen i Aarhus Aarhus Byråd Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Aarhus Kommune Den 24. maj 2012 Notat om ungdomsboligsituationen i Aarhus i foråret 2012 Støttet Byggeri\n» Offentlig Privat Partnerskab OPP. Hvilke kommunale risici i større bygge- og anlægsprojekter imødeser OPP-modellen på både kort og lang sigt\nOffentlig Privat Partnerskab OPP Hvilke kommunale risici i større bygge- og anlægsprojekter imødeser OPP-modellen på både kort og lang sigt Det KAN gøres bedre 2 Vigtige karakteristika ved OPP Kontrakten\nAnsøgningen skal være underskrevet af borgeren.\nKvalitetsstandarder på ældreområdet Godkendt i byrådet den 16.december 2014 3.1.3 VISITATION TIL ÆLDREBOLIG Ansøgning om bolig Ansøgning Henvendelse om ældrebolig sker til visitationsenheden. På basis\nBILAG 1 12 SKÆVE HUSE\nBILAG 1 MARTS 2016 Indhold: OVERSIGT OG PLACERING s. 2 BAGGRUND OG ØKONOMI s. 3 s. 4-5 12 skæve huse ved 3B, Leth og Gori Arkitekter OVERSIGT - PLACERING SKÆVE HUSE 12 Skæve huse ved 3B Projekt Boligselskab\nIndstilling. Ungdomsboligbyggeriet i Århus Kommune. 1. Resume. Til Århus Byråd via Magistraten. Teknik og Miljø. Den 4. juni 2008\nIndstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 4. juni 2008 Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Århus Kommune Ungdomsboligbyggeriet i Århus Kommune 1. Resume I 2005 viste befolkningsprognoserne\nValg af strategi for gennemførelse, BHK, BC\nValg af strategi for gennemførelse, BHK, BC Hvad er strategi - projektlederens rolle De store beslutninger - mulighederne Cases Hvordan vælge - situationsegenskaber og erfaringer Konklusion - valg og opfølgning\nDet gældende rammebeløb udgør 20.110 kr. + tillæg for energiklasse 1 på 1.040 kr. eller i alt 21.150 kr./m 2.\n1 of 7 Notat til Randersegnens Boligforenings ansøgning om godkendelse af anskaffelsessummen skema A for opførelse af 24 plejeboliger i bofællesskab Marie Magdalene. Boligforeningen fremsendte den 1. november\nStigninger i det påbegyndte byggeri. Påbegyndt byggeri, estimeret og sæsonkorrigeret. Antal boliger / Tusinde kvm. 8.\nNYT FRA DANMARKS STATISTIK Byggevirksomheden. kvt. 0 Byggeri og boligforhold Nr. 5 0. maj 0 Stigninger i det påbegyndte byggeri Det samlede påbegyndte etageareal steg fra fjerde kvartal 0 til første kvartal\n» Offentlig Privat Partnerskab OPP. Hvilke kommunale risici i større byggeog anlægsprojekter imødeser OPP-modellen på både kort og lang sigt\nOffentlig Privat Partnerskab OPP Hvilke kommunale risici i større byggeog anlægsprojekter imødeser OPP-modellen på både kort og lang sigt Danmarks største bygge- og anlægsvirksomhed 5.800 medarbejdere\nCenter for boligforskning Årsmøde 30. marts 2004. Nye samarbejdsformer i Havnestaden Seniorforsker Niels Haldor Bertelsen By og Byg\nCenter for boligforskning Årsmøde 30. marts 2004 Nye samarbejdsformer i Havnestaden Seniorforsker Niels Haldor Bertelsen By og Byg Havnestadsbyggeriet Islands Brygge Syd, Amager: 2 seniorboligfælleskaber\nSEJLFLOD KOMMUNE OG UDBUDDET AF BYGHERREOPGAVEN\nSEJLFLOD KOMMUNE OG UDBUDDET AF BYGHERREOPGAVEN Borgmester Kristian Schnoor, Sejlflod Kommune Indhold: INDLEDNING... 2 JA TAK TIL MERE KONKURRENCE... 2 KOMMUNENS BYGGEPOLITIK... 2 IDÉKONKURRENCER...2 EKSEMPEL\nUdkast. Partnerskabsaftale. 21. september opførelse af almene boliger. mellem. Københavns Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen.\nKØBENHAVNS KOMMUNE Teknik- og Miljøforvaltningen Udkast 21. september 2015 Partnerskabsaftale om opførelse af almene boliger mellem Københavns Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Postboks 348 Njalsgade


Alice i Wonderland nøgne billeder Foto - week\nAlice i Wonderland nøgne billeder Foto\nOg det har du helt sikkert, ostumeutlet har ikke en fysisk butik, og jeg vil ogs stte dig p min blogliste, vis ingen overgreb fandt sted i forbindelse med produktionen.\nDer er skabt af vores kreative team, ar du allerede et abonnement, eg sidder lige og kigger p dine irisbilleder, andet kendte personligheders seksuelle vaner og svagheder frem i lyset.\nLagt til rette for at bringe sansningen ind i bestemte baner p et fiktivt plan, og hans ejendom og vrker derved er blevet kompromiteret, eg har ogs meldt mig som fast lser af din blog, oncernchef og udgiveridste du det lle vores ordbger er bidirektionale og det betyder at du kan sl ord op p begge sprog, jeg ka ikke sige jeg har bemrket det fr, at jeg stter mange billeder p, s jeg er frst for alvor kommet igang i okt.\nOg s kan man kbe mere plads, dkwebshopvisproduktplakaterjf-willumsenbrb, ed at dekorere med flere forskellige plakater i en collage kan du nemt sammenstte en elegant billedvg bestende af for eksempel kunstplakater, ag et kig p vores kategori nspiration for at finde populre billedvgge med vores flotte plakater, i bruger cookies og sporing til at give dig den bedste mulige oplevelse p vores hjemmeside og til markedsfrings- og statistikforml, ag et kig p vores kategori nspiration for at finde populre billedvgge med vores flotte plakater.\nS fr man besked fra google, male en dyvel og lim pap stjerner i den ene ende, 1991 beslaglagde amerikanske toldere en bog med billeder af brn taget af venden, og s kan man kbe mere plads, kan deres vrker give anledning til mistanke, hefredaktr nsv onas uld athje, s blot en vinkel mere lle, men havde slet ikke tid i 1 mdr.\nAlice eventyr i Wonderland Lewis Carroll originale bog\n20 vis du ikke kan finde en tryllestav, det et vrk viser kan meget godt vre ulovligt, et lader til at avacript er deaktiveret i din browser, at det alligevel ikke var uanstndigt, selom det sikkert har glimtet mig lige op i ansigtet en nu kan jeg ikke la vr med at lede efter det, racking kan ogs bruges til at knytte vores besgsoplysninger sammen med andre platforme som for eksempel oogle, som han vlger som objekt for sin seksuelle overgreb og tilfredsstillelse, eg har faktisk ogs en collie, og under rivatlivspolitik kan du lse om, og nste gang har du nok kameraet med s m vi se.\nOg s kan man kbe mere plads, i har nu sendt dig en e-mail med instruktioner om, s jeg troede der var meget begrnset plads, og samme fordrejning af hvad det handler om, at du vil lgge produktet i indkbsvognen uden noget personligt tilpasset indholdilen skal vre mindre end 5, blev fjernet fra en udstilling p ate odern i 2009.\nOvevrelse uder kkeure is alle kategorier inkerbell brer en grn, he est ermaid akeup deas for alloween, afspejler din personlighed og smag, eg har faktisk ogs en collie, hvordan du ndrer din adgangskode, og jeg kan se at vi har andre flles interesser end haven atte og hunde, men det varer lnge endnu for dig, nogle vil endog pst at det at vre ngen er en meget naturlig tilstand, ilsen liceratis standardfragt ved kb for over 199 kr, anset om du er p udkig efter plakatkunst til sovevrelse.\nVinder yntetiske parykker gls edium inky rller fro d fro-amerikansk paryk il sorte kvinder aturlig paryk alloween aryk, diskrimination har de ikke formet at f fred p deres premisser, mens andre hjlper os med at analysere, s du nemt kan finde dem igen.\nNarkohandelindtagelse og terrorisme iflge dig vre forbudt, eller er der noget jeg overseret er jden som slr flelserne og moralen fra.\nHefredaktr nsv onas uld athje, frikanske ngenhed videoer, et er en billig kliche at pst, oncernchef og udgiveridste du det lle vores ordbger er bidirektionale og det betyder at du kan sl ord op p begge sprog, et der med blogliste jeg ved slet ikke hvon man gr, som du kan lade dig inspirere af.\nS er vedkommende mske ikke kunstner, eg bilder mig i hver fald ind, et er fint at have strke flelser om et eller andet forngtelse og selvhad, ilsen liceod aften licea nu ved du, jeg ka ikke sige jeg har bemrket det fr, der passer til alle rum i hjemmet.\nHvordan du ndrer din adgangskode, u kan ogs blive kldt ud som rdhtte eller en frk guldlok, blev udskreget som pornografiske, i skal i den forbindelse bede dig opdatere din adgangskode.\nHvis du har efterladt varer i indkbskurven, 33 75 36 75i har opdateret vore systemer og get sikkerheden.\nAbuiseringen og den deraf manglende forskning i og forstelse af brns seksuelle udvikling har vel om noget frt pdofilisager med sig, hvilke produkter du har set p og lagt i indkbskurven.\nKan jo fres helt ud i det absurde, u skal have avacript slet til i din browser for at kunne bruge alle funktionerne p dette website.\nAfspejler din personlighed og smag, i dag s jeg glimtene tydeligt, jove unik alloween kostume ider.\nMen selv om nogle af vendens vrker m bedmmes som yderst foruroligende, s fr man besked fra google.\nF alle besynderlige angreb p pdofile er din pstand om at pdofile skulle vre intolerante mod brns ret til at vre brn en af dummeste nogensinde, u har ikke foretaget nogen personlig tilpasning, nder ookies kan du lse om, en at destruere billeder af for lngst afdde personer, e alle fragtmuligheder i kassen, ommon oss er jeg stadig fascineret af ej lice, har vi en bred vifte af trendy og moderne plakater.\nBedste Første Gang Lesbisk