"Logement, crise publique, remèdes privés" - Vincent Benard, Institut Turgot, 2007 | Pauvreté | Société\nL'ouvrage montre que les interventions de l'état français dans le domaine du logement depuis 100 ans ont provoqué crise sur crise et propose des solutions de marché pour sortir de la crise permanente du logement.\nEnregistrerEnregistrer &quot;Logement, crise publique, remèdes privés&quot; - Vince... pour plus tard\n46K vues154 pages\nVilles et DD\nCR Convention Logement 07-11-09\nMurray Rothbard - Etat Qu'as tu Fait de Notre Monnaie\nLogement : les maires face à la crise\nLettre Information USH LivretA 23-12-2010\nLOG E ME NT:\nCr is e publ ique , rem ède s pri v é s\nO S ONS LA LI B ERT E !\nVi nc e nt BE NA RD\nIn st it ut Tur g o t\n© 20 07 Vi n c e nt BEN ARD & Ins ti t ut Tur got\nTa b le d es ma t ières\nIn tro du c t i o n\nI - Pre m i è re pa rt i e : Lo g em en t , qu a nd l' é t a t s' e m m ê l e\nI .A La c ri s e ac tu e l l e : p o u r q u i ? Qu e l l e a m p l eu r ? Qu el l e s c o ns é q u e n c es ?\nI .B Le l og e m e n t s o c i a l p u bl i c : s o lu t io n a u p ro b lè me o u p ro b lè m e sa n s so l ut i o n ?\nI .C Le ma r ch é p ri v é d u lo g e m en t : p as l ib r e, p a s e ff i c i e n t !\nI .D Po u rq u o i le lo g e m en t es t il au ss i c h e r d ep u is 1 0 an s ?\nI .E L' u r b an i s m e à l a f ra n ç a i s e , o u c o mm e n t o rg a n i s e r l a p én u ri e\nI .F No n , la v ill e l ib r e n ' e s t p a s l ' e n f er !\nII - De ux i è me pa r ti e : S o lu t io n s li b ér a le s p o u r e n f in i r a v e c l es cr i s e s d u l og e m e n t\nI I. A 7 p ro p o si t io n s p o u r tr a n s f o r me r le mo d è le fr a n ç a is d u l o g e m e n t\nI I. B Pro p o s i t i o n s e s s e n t ie l l e s\np r o p o s i t i o n n ° 1 : Un i f i e r l e m a r ch é d u l o g e m e n t en p riv a t i s a n l e p a r c HLM a u p r of i t d e s e s oc cu p a n t s a ct u e l s\np r o p o s i t i o n n ° 2 : Un e lo i d e li b é r at i o n f o n c i è r e po u r e n f in i r av e c l a p é n a l i t é r ég l e m e n t a i r e e t le lo g e me n t c h er\np r o p o s i t i o n n ° 3 : Re t r o u v e r u ne r el a t i o n l o c a t a i r e ba i ll eu r sa in e g r â c e à l a li b e r té c o n t r a c t u e l l e\np r o p o s i t i o n n ° 4 : Ré fo r m e r l' a i d e au lo g e me n t p o u r la di ri g e r ex cl u s iv em e n t v e r s l e s mé n a g e s à f a ib l e r e v en u : l e c h èq u e l o g e m e n t.\nI I. C Pro po s it i o n s c o mp l ém e n t a ire s\np r o p o s i t i o n n ° 5 : Ab a i s s e r la fi s ca l i t é s u r l e l o ge m e n t\np r o p o s i t i o n n ° 6 : Ou v ri r l arg e m e n t l e s p o r te s d e l ' i m m i g r a t i o n a u x p ro f e s s i o n n e l s d u b â t i m e n t , a u m o i n s d a ns l' UE\np r o p o s i t i o n n ° 7 : Tr an sf o r m er l e r ô l e d es s er v i c e s p u b li cs d e l ' u r b a n i s m e\nI I. D Le s ma u v a is e s so l u t i o n s d u g o u v e rn e me n t , d e l 'o p p o si t i o n , d es as so c i a t i o n s d e ma l lo g é s , e t l eu r s eff e t s p er v e r s\nI I. E Urg e n c e , a gg r av at io n d e la si tu a t io n e n v u e !\nCo nc l us io n\nAnne x e s\nI ntro d uct ion\nLe l o ge me n t, un e pré oc cu p at i o n ma jeu re\nL e l o g is , c'es t le tem p le de la fa m il l e Le Co r b u s ier\nLe lo g e men t t ien t u n e p lace ess en t iell e d ans la v ie d es f r an çai s et d an s le d éba t p u bl ic . C' es t u n s u jet p o r teu r p o u r l es mé d ias , et u n d o ma in e d an s leq u el to u t g o u v er neme nt se cr o it o b li gé de lé g ifér er. P as u n mo is ne se p as se s ans q u 'u n h eb d o ma dair e d ' in f or mati o n n e t itre s ur « la fl am b ée de l 'im m o b il ier » , « le s p r ix de l' i m mo b il i er d an s v o tr e ré gi o n » , « le s exc lu s / la c ri se d u lo g e men t » . Pa s u n e an n ée ne s 'éco u le s ans q u ' u n mi n i str e n e n o u s pr o me tte s o n lo t de n o u v el le s lo i s « e n fav eu r d u lo g eme n t » .\nLes p ri nc ip au x can d i dats à l 'éle ct i o n p rés id e n tie lle d e 2 0 0 7 s em bl ent av o i r p la cé la p ré occu p at io n d e s fr an çai s f ais an t f ace à de s d i ff icu l tés cr oi s san te s p o u r se lo g er au t o u t p re mier r an g des ax es de le ur s p r o gr am mes , b ie n p l u s q ue lo rs de s cam pag n es p récéd en tes . Cha cu n m u lti p l i e l es an n o nces s p ecta cu la ir es san s r éel leme n t s e d o n ne r les mo y en s d e la c réd i b ili té. S i l' u n a n n o nce q u 'i l fo rce ra les co m mu n es r écalcit ra n tes à r esp ect er u n e p r o p o rt i o n d e 2 0 % d e lo g e men t s soc ia u x , l 'au tr e r ép li q ue p ar l 'i n scr ip ti o n d an s l a co n st i tu t io n d 'u n « d r oi t au lo g eme n t » o p p o s abl e au x col lec ti vi tés lo cales , sa ns q u e le rap p o r t co ût - eff icaci té d e ces in ter v en t io n s ne so i t rée llemen t dé b at t u . L'a p par ent si m p lis me avec le q ue l la p l u pa rt d es c an d id at s ab o rd en t la q u es t io n i mm o b i lièr e tr an ch e a vec le s ér i eu x av ec le q ue l u n e ma jo rit é d e f r an çai s co n s id èr e la s i tu at io n d u l o ge men t d ep u i s q ue lq u es an née s.\nDe fai t, l' i n tér êt d es f ran çais es t s imp le à co mp re n d re, p u i s q ue les d épe n ses de l o ge men t so n t d even u es ces der n ièr es a nnée s le p rem ier p o s te d u b u d g et d es fa mi l les b ie n av an t l'a lim en tat io n . Pr o p or t io n n el lemen t au x r ev en u s , le lo g e men t de man de s o u ve nt u n eff or t p l u s i mp o r tan t au x f ami lle s les p lu s m o d es te s .\nDan s la h ié rar chie d es m o ti vat i o n s d e s act i o n s h um ai ne s étab l ie p ar M as lo w 1 , la r ech er che d e séc ur it é ar r ive en s ec o n de p o si ti o n apr ès la sa tis f act io n d u b es o in de n o u rr i t ur e. P o u v o ir d i s p o ser d ur ab lemen t d ' u n l o g eme nt es t d an s t o u te s ocié té la c lé d e cette séc ur ité . S an s lo g e men t, il d ev ien t d iffic ile , v o ir e i mp o s s i b le , d e r este r pr o p re , d e p la n if ier s o n ex i ste nc e, de tis se r d es re lat io n s s oci al es h ar mo n i eu se s, d e s'é p an o u ir au sei n d 'u n e fam ill e, d e r este r en b o n n e s an t é.\nP o u r les f ami lle s d is p o sa n t d ' u n lo g eme n t, l e r is q u e d 'e n pe rd re le bén éfic e en c as d e d iff icu lt é f in an ciè re est s o u v en t co n si d éré com me l 'u n e de s p ir e s calami tés q u i p u is se les affe cter.\nP ar co ns é q u en t , il ex is te u n e im p o r tan te de man de p o l iti q u e en fav eur d ' u ne i n ter v ent i o n p u b liq u e s u p p o sée pe rme ttr e au x f ami lle s en d iff icu l té f in an cièr e de d i s p o ser d ' u n l o ge men t q u o iq u ' i l ar riv e . U ne tel le d eman d e n 'ex i s te p as d an s d e\n1 P sy c h o l o g u e, Ab ra h am M as l o w ( 1 9 0 8 - 1 9 7 2 ) a c ar ac té ri s é la h i ér ar ch ie d es m o tiv a tio n s d es ac ti o n s h u m ai n es , sy n t h ét is ée p ar sa cé lè b r e « p y ra m id e d es b es o in s » .\nn o m br eu x au tr es se ct eur s . A in s i, il ex i s te d e s m én ag es q u i n e p eu v en t s 'o ffr ir u n e au t o mo b il e, mêm e d 'o cca s io n . Po u r t ant , ce ma n q ue, b ien q ue p o u va n t g ra veme n t o b ér er la capac ité d es pe rs o n ne s con cer n ée s à s 'e mp lo y er, n e s u sci te p as ( o u tr ès marg in ale men t) d e d eman de d 'i n ter ve n ti o n d e l'é ta t. Le l o ge men t , p arce q u ’i l est p er çu co m me « ab so lu me n t n écess air e » , acqu ie rt da n s l 'o p in i o n u n s ta tu t p ar tic u lier, à l 'i n s tar d es s o i n s m édi ca u x o u d e l'é d uc at i o n : u n e large ma jo r ité es time q u e la p u i s san ce p u b li q ue d o i t « fair e q uel q u e ch o se » p o u r q u' au cu ne fa mil le ne s o i t san s abr i.\nDan s l'o p t i q ue de p ré mu n ir la p o p u la ti o n co n tr e l'i nc ap ac ité d 'accéd er à u n ser v ice es sen tie l, le s p o u v o ir s p u b l ics , n at i o nau x o u lo cau x ( ap pelé s p ar la s u i te « état » p ar co m mo d it é) d is p o se n t tr ad it i o n n el lemen t de p lu s ie ur s lev ier s d 'act i o n :\n· To u t d 'ab o r d , l' ét at pe u t ch oi sir de n e r ien f air e par l u i- m ême , mai s cr éer l es co n d i ti o n s d e la p r is e en cha rge d es p l u s d ému n i s p ar l 'en tr ep r is e o u l a ch ar ité pr i vé e.\n· I l p eu t lé g ifér er p o u r ess a yer d e co n tr ai n dr e l'o ff r e d e l o ge men t à s ' adap te r à la de man de de s mé nag es le s m o in s s o l vab l es\n· I l p e ut red i s tr ib u er d es r ev en us p ar le b iai s de s u b ve n tio n s o u d e r emi se s f i scales , s o it au x d e man deu r s d e lo g e men t à f aib les r ev en u s, s o it au x off reur s\nd e l o ge men t .\n· En f i n , il p eu t cr éer en tan t q u 'o p éra teur maj or i tair e, v o ir e m o n o p o li s ti q ue ,\nd es en ti té s en c harge d e f o ur n ir les ser v ices d its « i n d is p en sa b les » à p er te,\nl 'i m p ô t ve n an t al or s fi na n cer le déf i ci t q u e le s é tab l iss em ent s a in s i cr éé s\nd o i ve n t s u p p o r ter d u fai t d u car actère s oc ial d e l eur m is s i o n .\nEn F r anc e, d an s le d o ma in e d u lo g e men t , to u s le s t y pe s d ' in ter v en t io n s p u b l iq u es coe x is t ent , et so u ve n t de p u is fo r t l o n g tem p s 2 . Or, à en cr oi re le s m éd ias , les p r o b lème s d 'e xcl us io n d u lo g e men t de me ur en t , les p r ix f lam be n t, p o u s sa n t u n n o m br e cr o is sa n t d e mén ag es v er s la p au vr eté . Dan s l'i n tr o d uc tio n d e s o n r ap p or t an n u el 2 0 0 6 , la f o n da ti o n A b b é- P ie rre , p r in ci pa l act eur c ar i tat if de la so c iété ci v ile p o u r le lo g emen t , d res s e u n co n sta t sa n s ap p el d e la s i tu ati o n :\n« Pa r to u t en F ra n ce, l'éc a rt en tre la d e ma n de et l' o ff re d e lo g emen t à l oyer ac ces s ib le se c reu s e. La cr is e d u lo g emen t t o uc he dé so r m a is le s cla s ses\nmo yen ne s (\n(. ) D a n s le s ca mp a g n es , le s h a b i ta t s d e fo r tu n e p er s i ste n t (\n.) Le s b i d o nv il les réa p p a r a is s en t en p ér ip h é ri e des g ra n d e s v ille s\nLe m a rc hé , bo u c ém iss a i re\nF ace à ces co n sta ts , la fo n d at io n A b bé Pi er r e rec om man de da n s ce mê me rap p o r t, co m me la p lu p ar t des o rg an i sat i o n s cari tati v es , de s m éd ia s, d es p ar tis p o li t iq u es , l 'au g me n tati o n d e l 'in te rv e n tio n d e l 'éta t dan s le d o ma in e d u lo g e men t , att r ib u an t\n2 Un e li s te d ét ai llé e d es i n t er v e n t io ns d e l' é ta t d an s l e d o m ai n e d u l o g em en t en Fr an c e p eu t ê tr e c o n s u lt ée à l ' an ne x e n ° 1 .\ni mp l ici teme n t a u « ma rc hé » et à s es h y p o t hé ti q ue s déf icien ces le s si t u at io n s d iff ici les r enco n tr ées p ar les mé nag es f rag i le s. Le m in is tre d es aff air es so ci al es Jea n Lo u i s Bo r l o o a a nn o nc é de p u is l'a n n ée 2 0 0 5 p lu s ie ur s me su res en ce s en s : u n e r elance d e la co n st r uc tio n d e l o ge men t s « s o ci au x » , u n p la n d 'access i o n à la p r o p rié té d e ma iso n s\n« d i sco u n t » à 1 0 0 . 0 0 0 eur o s g râce à d es ai d es p u b li q ues , et u n r en fo r cem en t d e l a p r ot ecti o n d es lo catair es en d iff ic u lté en so n t les p r in ci pa les co ns ti t u an ts .\nOr, n i les d i ff ic u lté s act ue lle s d u l o ge men t , n i les « s o l u ti o n s » ap p or tées p ar la clas se p o l it i q ue n e s o n t n o u v el les. Le p ré am b u le d u r ap p or t de la f o n da ti o n A b bé Pie rr e p o u rr ai t êtr e au mo t p r ès cel u i q u e l'i llu s tre fo n d ate ur d e cette i n s tit u ti o n au rai t p u écrir e l or s d e l 'h iv er 1 9 5 4 , q u i mar q ua le d éb ut d e s o n acti o n . Dep u i s 1 9 1 4 , l 'i n ter ve n tio n d e l 'éta t p o ur co rr i ger le s p r o b lème s d e l o ge men t nés de la pr em ière g u er r e mo n d ia le n 'a fai t q u e cr o ître , et p o u r au tan t , le ma l- lo g e men t, p o u r r epr en dr e le n éo l o g is me act uel leme n t en v o g u e, n' a jam ai s d i s paru et sem b le act uel leme n t d an s u ne p h ase d e re cru d es cen ce.\nA pr ès u n pr em ier ex amen rap i de d es p r o b lèmes r enco n tr és p ar le sec teur d u l o g em en t ,\ni l es t app ar u au x me mb res d u co n sei l sc ien t if i q ue d e l 'i n s ti t u t Tu rg o t 3 q u e la p rés o mp t i o n d e cu lp ab i li té d es mécan i sm es d e mar ch é e t la né ces si té d ' u n s ur cr o ît d ' in ter v en t io n p u b liq u e , q u o i q ue larg eme n t p ar tag ée s p ar l' o p i n io n , d eman d aie n t u n exa men cr it iq u e ap pr of o n d i .\nN o tam men t , il c o n vi ent d e d éter m in er s i, apr ès p lu s d' u n siè cle d ' in t er v en t io n s\np u b l iq u es mas s iv es d ans le d o ma in e d u lo g eme n t, la per s is ta nce d es éch ecs de ces i n ter v ent i o n s sa nc ti o n ne u n i q ue men t le ur i n s uffi s ance q ua n ti tat iv e, o u d es mét h o de s d ' in ter v en t io n in ad ap tée s, o u s i ce so n t ces in te rv en t io n s q u i , d e p ar le ur na tu re mê me, am p lif ie n t v o ir e cr éen t cer tai n s pr o b lè mes au lie u de les rés o u dr e.\nCet te ét u d e a p o u r pr em ier o bj et d 'an al y se r les p ri n ci p al es in ter v en t io n s d e l' ét at da n s la pr o d u cti o n d e lo g ement s et d an s la ge st i o n d e la de man d e , n o ta mme n t so c iale . Cet te ana ly s e se f o n der a s ur l'e x p lo i tat i o n d es s tat is ti q ue s o ff icielle s , le ur in te rp ré ta tio n s o u s l 'an g le d e l'a n al y se éco n o mi q u e li bér ale clas s iq u e, et d es co mp ar ai s o ns in ter n at io n ales .\npr ès u n r ap id e état de s li eu x d u l o gem en t en F ra nce, le r ap p or t an al ys er a les effets\nten d us et r éel s des p o l iti q u es s o ci ale s d u l o ge men t , des l o is enca dr an t l' offr e l ocat i ve\np ri v ée, et le rô le s o u ve n t mése s ti mé d e la r ég le men ta ti o n d e l' u s ag e d es s o l s su r la\nv ar iati o n d es pr i x d u lo g eme n t.\nDan s u n d er ni er te mp s s er o nt p r o p o sées de s so l u t io n s en ru p tu r e av ec les sch éma s d e p en sée d o m in an t s d e la p o li ti q u e f ra nçais e de ces cent d er n ièr es an né es. No u s\nm o n tre ro n s q u e ces p r o p os iti o n s , la is sa n t b ie n p l u s larg em en t co u r s q u ' ac tu e llem ent au x f or ces d u mar ch é , ta n t da n s le d o mai n e d u lo g eme nt q u e da n s la g est i o n d es so l s , s o n t d e n atu re n o n seu le men t à mi n i mis er, m ais à ramene r à u n e pr o p o r t io n n ég l ig ea b le, en q uel q u es an nées se ul em ent , le n o m br e d e s i tu at io n s d i ff ici les q u 'u n e s o l id ar it é co ll ec tiv e d evr a p re n dr e en charge.\n3 www. t u rg o t . o rg\nPrem ière p art ie :\nL o g e men t, q u a n d l'éta t s'em mê le\nA - La cri se a ct u el l e : p o u r q u i ? q u el l e a m p l eu r ? Q u el l es co n s éq u en c es ?\nI l p a r a ît q u e l a cri se ren d l es r ich es p l u s r ic hes et les p a u v res p lu s p a uvre s . Je n e v o is p a s en q u o i c' est u n e cri s e. De p u is q u e je s u i s p et it , c' est c omme ça Co lu c h e\nLa li s te d es i n ter ve n ti o n s d e l'é ta t v is a n t à « r ég u ler » le ma rché d u lo g eme n t e st i mp re ss io n n a n te 4 . Ces i n ter v ent i o n s o nt el les en ge n d ré u n e s it ua ti o n d u lo g eme n t sat is f ai sa n te ? Es t-o n b ien lo g é en F r anc e, et com m en t n o t re p ay s s e co m pare -t- il à ses\nv o i s in s ?\nTa u x de pro p ri ét é\n5 6 % d es F ra n çai s so n t p r o p r iéta ir es d e le u r lo g em ent , en p lei n e p r o pr ié té o u e n co ur s\nd 'acces s io n , à l 'is sue d e l'a n n ée 2 0 0 4 . Ce ta u x co n n aî t u ne p r o gr e ss io n len te mai s r ég u li èr e d ep u i s les an n ée s 8 0 , o ù i l d é pas sai t d e pe u 5 0% ( 52 % en 1 9 8 2 , 5 3% en\n1 9 8 8 ) . Ce tte fai bl e p r o g res s io n d o i t être r elati v i sé e p ar le f ai t q ue le n o m br e d e\nmé nag es à l o ge r est p ass é d e 1 9 mi l li o n s e n 1 9 8 0 à p rès d e 2 6 m i lli o n s en 2 0 0 5 , le\no m br e m o y en d e p er s o n ne p ar fo y er ayan t q ua n t à l ui f or t em en t d im i n ué ( de 3 , 0 à\n, 4 ) . L'a u g men ta ti o n d u n o mb r e d es d iv o r ce s et l'a ll o n ge men t de la v ie exp l i q uen t ce\nh én o mèn e. Au s s i en v aleu r ab so l ue , le n o m br e d e mén a ges p r o pr ié tair e s est p as sé d e\n, 9 à 1 4 , 5 mi ll io n s de mé nag es, s o i t 4 6 % d 'au g me n tat io n .\nLa p erf o rma n ce p o u rr ai t sem bl er fla tt eu s e, ma is el le d o it ê tre r elat iv is ée pa r celle d e\no s v o i si n s. D an s u ne é tu d e p u b l iée en 2 0 0 4 , le cab i net i mmo b i l ier ER A, im p l an té\nan s to u te l'E ur o pe d es 1 5 , co m pare les tau x d e p r o pr ié té che z n o s p r i nci pa u x\nar tena ire s en 2 0 0 3 :\n% a ge d e\nr o p riét ai r es\nEs p a g ne\nr lan de\nB el g iq u e\nR o y au m e Un i\nLu x em b o urg\nS u èd e\nF in l an d e\nA u tri ch e\nP ay s B as\nUn e li s te d ét ai llé e es t d i s p o n ib le e n a n n e x e I.\nlle ma g ne\nu is s e\nLa p er f o r man ce fr ançais e n 'a rie n d 'i nf ama n t co m p te te n u de la pr o g res si o n o b ser v ée\nd ep u is 1 9 8 0 , ma is ell e n 'a r ien d 'e xcep t i o n nel . Des p ay s co mm e l ' Au tr ic he, la Su è de o u\nles P ay s- Ba s , q u i s e s it ua ien t lé g èr emen t d er riè re n o u s i l y a q u el q ue s an nées , n o u s o n t\nr attr ap és , v o ire d épas sé s .\nI l n 'y a v is i b leme n t auc u ne cor r élati o n en tre tau x d e pr o p r iété et re ve n u m o ye n pa r\nh ab i tan t . L'E sp a g n e, clas sée en tête , a le s r even u s les pl u s f ai b les des p a y s com pa rés ,\nal or s q ue l'I r la n de, av ec u n tau x co m para b le, a les p l u s élev és. La Su i s s e a le tau x le\np l u s f aib le mal gr é la se co n d e p o p u lat io n la p lu s r ich e d ' Eur o pe, ap rè s le Lu xe mb o u rg ,\nq u i co mp te d eu x f oi s p lu s de p r o pr ié tair es. De mê me, u n mar ch é im m o b ilie r cher\nn 'e mp êc he p as d es tau x de p r o pr ié té élevé s , co m me l'i l lu s t ren t l'I r lan d e et la Gr an de Br etag n e. Ce p en d an t la Bel gi q u e, ave c u n i mmo b i lier b o n mar ch é , p o s sè de ég aleme n t\nu n ta u x d e p r o pr iété éle vé. L' Al lema g n e, avec d es co û t s co mp ar ab les et en ba is se r ég u li èr e, affi che u n tau x tr è s in f érie u r.\nLes s pécif ic ité s de cha q ue marc hé n e t ien n en t d o n c p as au n iv eau d e v ie o u au n i veau\ne pr i x d u m ar ché . Il s em b lera it - ma i s ce p o i nt , q u i n e se r a p a s d évelo p p é p a r l a\nré sen te é tu d e, mér iter a it d 'êt re a p p ro f o n d i - q u e le pr i nc ip al éléme n t de\ni scr i mi n at i o n en tr e le s d iffé ren ts p a ys s o it la lé g is lat i o n p lu s o u mo in s f av or ab l e à l 'acc ess i o n à la pr o p r iété . Ai n s i, en Es pa g ne, i l y a m o in s d e 1 % de lo g eme n ts s ocia u x , ma is le s aid es a u l o ge men t s e co ncen tr en t s ur le cré d it ai dé p o u r l'ac ces s io n à la\nr o pr ié té. Pa r co n tr e, en Su i ss e , u n e l o i fis cale f éd ér ale ado p té e par v o ta tio n d an s les\nan né es 7 0 p r év o it q ue l es p r o pr ié tair es occu p an t l eur l o ge men t d o i ve n t in t ég re r à leu r\nr even u le l o yer q u' i l s p aier aien t s' i ls lo u a ien t u n l o ge men t é q u iv alen t, dé d u ct io n fait e\nd ' u n éve n tu el cré d it en c ou r s, e t ce se lo n u n e v o lo n té « s oci al e » d u lég i s lateu r de\n« p lacer à é gal i té » les l oc at air es ( n éces sa ir eme n t déf av o r isé s) et p r o pr ié tair es . Cet te l o i u n iq u e au mo n d e a re n d u p ar t ic u lièr emen t p eu at tr acti v e l'o ccu pa ti o n d e sa p r o pr e\np r o pr ié té, d ' o ù cet te p r o p or ti o n éto n n am men t b as se de p r o pr ié tair es.\nLa cap aci té d es ménag e s d 'a ccé der à la p r o pr iét é a de n o m br eu s es ré per cu s si o n s éco n o miq u e s et s ocia les p o s i ti v es . To u t d 'a b or d , u n mé na ge p r o pr iétair e es t so u v e n t\nl u s à même d ' o b ten ir u n cr édi t h y p o th écai re p o u r lan cer u ne acti v i té éco n o mi q ue . De\nl u s , de s étu d es am ér icai ne s o n t m o n tré q u 'à r ev en u ég al , la p le in e p r o pr ié té d u\nl o ge men t p ar les p ar en ts au g men tai t d e 1 0 % les sc or es de s enf an ts au x d iffér en t s tes t s sc ol air es. En eff et, le s p r o pr iétair es p re n nen t p lu s s o i n de le ur l o ge men t q ue les l ocata ire s , et ce s u rcr o î t d 'at ten ti o n reja il lit da n s d 'au tr es d o ma in es : h y g iène,\nal ime n tati o n , et\n, ce q u i su ff ira it à ex p li q u er les d i ff ér en ces o b ser vée s. Aj o u to n s q u e\nmê me lo r sq u 'i l s o n t u n e ch arg e d ' em p r u n t, les mén ag es pr o p r iéta ire s te n den t à épa rg ne r\nu e les effets p syc h o lo g i q u es d e la p r o pr ié té co n d u i se n t à u ne amél io ra ti o n d e l 'est i me\nl u s q u e les l ocata ire s , ce q u i es t p l u tô t fa v or ab le à l' éc o n o mi e 5 . Enf in , il sem b lera it\nQu o i q u ' en p en s e n t les p a rt is an s d e l a « r el an c e p ar l a c o n s o m m at i o n » , u n co ns en s us p ar m i les é co n o m is t es « d e l ' o ff r e » se d é ga g e p o u r d i re q u ' u n e ép arg ne ab o n d an t e i n v es ti e d an s l' a p p a re il p ro d u c ti f es t u n e c o n d iti o n a b so lu m en t si n e q u a n on d e l a sa n t é é co n o m i q u e d es n at io n s .\nd e so i et à u n d éve lo p p eme n t p l u s h ar mo n ieu x d es rela tio n s s ocial es et\ni n ter p er so n ne lle s . Le s mo d e s d e v ie in d u i ts p ar la p r o pr iét é e n gen dr en t d o nc d es\nb éné fic es co ll at ér au x p o ur la s o ci ét é 6 .\nLes m én a ges m o d es t es excl u s d u p ro g rès gé néra l\nLa s i tu at io n f ra nçais e de v ien t par t icu l ière men t p r éoccu p an te si l 'o n co m par e l'é v o lu t i o n\nd es tau x d e pr o p r iété p o ur l es mén age s les p lu s m o de ste s en tr e 1 9 8 8 et 2 0 0 2 7 :\nMén ag es trè s m o de stes\nTo u s mén age s\n% a g e de mé na g e s prop ri é ta i re s de le u r lo g e m e n t\nA in s i , u ne F ra n ce à de u x v it es ses s em b le se d e ss in er da n s le d o ma in e de la p ro p ri ét é f o nc ièr e: d ' u n c ô té, o n o b se r ve u n e améli or at io n len te ma is sû r e de s co n d it io n s d 'accès à la p r o pr iété p o u r « c eu x q u i en o n t le s m o ye n s » , ma is en co nt r epa rt ie, u ne\nd égr ad at io n d e l 'acc ès à la p r o pr ié té d es p l u s m o des te s est n o ta b le. Ce s o n t\nes sen tie lle me n t les n o u v eau x ent r an ts s ur le mar ché d u l o ge men t q u i f o n t le s f ra is de cette év o lu t io n .\nI l es t à n o ter q u e les U SA , p o u r tan t s o u ven t p rés en t és co m me u n enf er p o ur le s pa u vr es\np ar n o mb r e d e p o l it i q ues et d 'o rg an es de pr e sse , p ré sen te n t u n e év o l u ti o n exa ctemen t i n ver se da n s ce d o mai ne : le tau x d e mén ag es pa u vr es pr o p ri étai re s d e le ur lo g e men t est\np as sé de 3 5% à 4 6 % en tr e 1 9 8 8 et 2 0 0 2 , p o ur u n tau x de pr o p r i ét é g éné ral d e 6 8 % à cette da te.\nEn F r anc e, l e p oi d s d u lo g e men t da ns le b u d ge t d es mén age s m o d es te s rep ré sen tai t\n2 2 % en 2 0 0 3 , et la p re ss e cit e co ur am men t le ch iff re de 2 5 % en 2 0 0 6 , même s i le\nch iffre o ff iciel n 'es t pas en cor e co n n u . Les p r of ess io n n els d e l 'im m o b i lier co n s i dèren t\nq u e c'e st à p art ir d e 2 5 % d u r ev en u q u e le r is q u e d e dé fai lla nce d es l oca ta ire s o u\nem pr u n t eur s d ev ien t élev é: i l y a à l' év i d ence u ne fr agi li s at io n de s mén ag e s mo d es tes\nar r ap p or t à leu r capaci té d e f ina nc em ent d e le ur b eso i n en lo g e men t .\nTo u s mé na g e s\nMén a g es m o des te s\nLo ge men t\nTr an s p o r ts\n1 6 , 1\nli men ta ti o n\n1 6 , 9\nPo ur c e n ta g e d es d é p en s e s d u b u d g e t d es m é na g es p a r d o ma i n e 8\nJo sep h Ha rk n ess an d Sa n d r a Newm an , “ Diff er en ti al Effe cts o f Ho m eo wn ers h ip o n C hi l d r en fr o m Hig h e r a n d L ow er- In co m e Fa m il i es , ” J o u r n a l o f Ho u s i n g Res ea rc h 1 4 ( 1 ) , 2 0 0 3 – e t Do n a ld R. Hau ri n , Th e Pr i va t e a n d S o c ia l Be n ef it s o f Ho meo wn ersh ip (Am e ri cu s , GA: Ha b i ta t fo r Hu m an it y Un i v e rs ity, 2 0 0 3 )\nS o u r ce : In s ee. f r – l es m én ag es t rès m o d est es co r r es po n d e nt à c eu x g ag n an t m o in s d e 5 0% d u r ev en u m é d i an , s o i t e n v ir on 11 % d u to ta l d es m én ag es .\nS o u r ce : In s ee, c h i ff r es 2 0 0 3 – La p ar t d u l o g em en t a au g m en té d e p u is .\nQ ua l i té d es lo g em en ts\nLa q u a lit é d es l o ge me n ts es t en h au ss e co n ti n ue en F ra nc e d ep u i s les an nées d 'ap rès\ng u er r e, et ce mo u v eme n t ne co n n aî t au cu n fre in , y co m pr i s p o ur les lo g e men t s des f ami lle s mo d es tes 9 , e t ce mê me s i d es rep o rt ag es télév i sés alar mi st es n o u s m o n tre n t q u ' il y a en co r e b ea uc o u p d e pr o g rès à fa ire dan s c e d o ma in e. Ai n si , en 1 9 7 8 , 2 7% d e s l o ge men ts ma n q u aien t d 'au mo in s u n é léme n t i mp o r tan t d u con f o r t san i tair e, co n tre\n2 , 5 % en 2 0 0 2 . N o us rev en o n s de tr ès lo i n !\nLà en co re , s i o n c o mp ar e la si tu at io n d e la Fra n ce et de s US A, o n con s t ate q u e 2 0% d es l o g em ent s d e fami l les p au v r es fr an çais e s s o n t co ns id éré s co mm e s ur p eu p lé s ( 2 0 0 2) , d o n t 1 5 % en s ur peu p le men t « lég er » - ma n q u e u n e p i èce – et 5 % en s ur peu p le men t sé vèr e. A u x US A 1 0 , ce ta u x es t de 5 , 7% à la mê me ép o q u e ( 4 , 4% lé ger – 1 , 3% s évè re) . 7 % d es lo g eme n ts d e mé n ag es p au v re s f ra nçais aff iche n t u ne car en ce sé vèr e e n ma ti èr e san i tair e (e au c o ur an te déf ect u eu se o u ab sen te , o u s an i tair es p ar tagé s) , co n tre 2 % au x U SA , ce q u i e st m o in s q u e l e t au x « t o u s mé nag es co nf o n d us » c hez n o u s ( 2 , 5 % ).\nLa s i tu at io n de la Fr ance es t d o nc là enco r e h o n or ab le, et sa pr o g re ss io n n e sa ur ai t être p as sée s o u s s i le nce , ma is n e sa ur ai t co n sti tu er u n e xem p le p o u r le r es te d u mo n d e. Et le m o dè le s o ci al fr anç ai s sem b le, en ma tièr e d e lo g eme n t, m o i n s p er fo rm an t q ue cel u i q u i n o u s es t s o u ven t pr ése n té co m me le r ep o u ss o ir ant i- s o cial ab so l u , celu i de s U SA .\nS ur f ace com p a rée d es lo g em en ts\nLa s ur face m o ye n ne de s lo g e men t s est p as s ée de 8 2 m 2 e n 1 9 8 4 à 9 0 m2 en 2 0 0 2 11 , ce q u i , r ap p or té au n o mb re d 'o ccu pa n ts par lo g eme n t, co n sti tu e u n e p r o gr es sio n n o t abl e, d e 2 9 à 3 7 m2 pa r p er so n n e. Ma is là enc or e, la p er fo r man ce f ra nçais e n 'es t p as d es me ill eu r es, co m par ée à celle d 'a u tres n at io n s co m par abl es :\nPa y s\nSu r fa c e mo ye n ne / ha b i ta nt , m2\nDa n em ar k\nSu èd e\nPa y s - Ba s\nUS A, m é n a g e s p a u v r e s ( 1 2 %)\nAl l e m a g n e (o u es t )\nFr anc e\n9 I n s ee, « l es co nd it i o n s d e l o g em e n t d es m é n ag e s à b as re v e n u s » , Dri an t et Rieg , 2 0 0 4 .\n1 0 Les s o u r ces am é ric a in es p r o v ie n n e n t d u Cen s u s b u r ea u , cen s u s . g o v. I l es t à n o t er q u e les d éf in it io n s d u su rp eu p le m en t d es lo g em en ts s o n t l ég èr em en t d iff ér en t es d es d eu x c ô t és d e l' At l an t i q u e . En fa it , e n p re n an t p o u r cr it èr e d e b as e l e n o m b r e d e p iè ces d e v i e p ar h ab it an t, o n c o n st at e q ue l es n o m b r e d e p iè ces r et en us p o u r d éf i n i r u n s u r p eu p l em en t "m o d ér é" o u "g ra v e" s o n t l es m êm es d an s la p l u p a rt d es cas c o u r an t s, l e cr i tè re F ran ça is es t p lu s d ra co n ie n d ' u n e p iè ce p o u r les f am i ll es m o n o p ar en ta les , l e cr it èr e a m ér ic ai n es t p lu s s év è re d ' u n e p i èc e p ou r p ou r l es fa m il l es c o m p o rt an t d e u x en fa n ts o u p lu s d e m o in s d e 7 an s . Le s ch iff r es s o n t d o n c t o u t à f ai t co m p a ra b les .\n11 I n s ee, t ab le au x d e l'é co no m ie Fr an ç ais e , 2 0 0 5 - 2 0 0 6\nUn i on Eu ro p ée n n e ( à 1 5 )\nRo y au me u n i\nLa F r an ce s e si t ue to u t ju s te d ans la mo y en n e de l' Un io n Eur o péen n e, e t u n mé nage\nm o ye n Fr an çai s d i s p o se d e mo i n s d’ es p ac e q u 'u n mén age p au vr e amér icai n . De s pa y s\nà d en s i té d e p o p u la ti o n p l u s f o rte q ue la n o tr e ( Al lema g ne, Da nemar k , P ay s- Bas) o n t d es lo g em ent s p lu s s p ac ieu x . La g éo gr ap h ie n' es t d o n c p as en cau s e.\nL' en ca d rem en t p a r l 'ét at du s ect eu r du l o gem ent n 'a d o n c vi s ib l em en t pa s p erm i s à l a Fr a nce de l o ge r m ieu x se s h a bi t a n t s qu e s es v o is in s , la pe rf or ma nc e fr an çai s e en ce d o m ai n e p eu t êtr e co n s id érée co mme t o u t ju s te m o ye n ne.\nS DF et h a bi t a t pr éca ire : un e év o l ut i o n p réocc up a nt e\nLes pr i x d u l o g em ent o n t au g men té d e 7 0 % p l u s v i te q u e le s r even u s d es mé nag es\nen tr e 1 9 9 5 et 2 0 0 5 , ce q u i con s t it ue u n e an o m al ie u n iq u e d an s l' h i st o i re d u ma rché d u l o ge men t d 'a p rès g u err e en F ra n ce. Ce tte si tu at io n s em b le a v oi r de s effets d e p lu s en p l u s d ésas tr eu x s ur les fa mil l es mo d es tes .\nDep u is l 'ap rè s g u er re, il n 'es t p a s u n e pé ri o d e o ù le l o g em ent n 'a it été p ré sen t é com m e\n« en cris e » p ar les méd ia s. Et d e fai t, l a pé ri o de act ue lle n' écha p pe p as à cette r èg le.\nLes méd ias n o u s b r o s sen t rég u liè re men t u n p or tr ait p eu r éjo u is sa n t de la s itu a tio n d es\n« exc lu s » : cr oi ss a n ce d u n o mb r e d e S DF, des « s q uatt s » in s al u br es , f o yer s d ' urg enc e\nsat u ré s ,\nLe p hé n o mè ne est d iff ici le à q u an ti fi er, ma is l 'I n se e s ' y est ess ayé en\n2 0 0 1 . Les ch iff r es o b te n u s so n t cités p ar le ra p p or t Do u tr el ig n e- Pel le tier d e 2 0 0 5 1 2 ,\nai ns i q ue p ar la f o n da ti o n Ab b é P ier re .\nEn 2 0 0 1 , o n d én o m br ai t en v ir o n 8 6 . 5 0 0 S DF, 4 1 . 0 0 0 h ab i t an t s en « co n st r uc tio n de f or t u ne » ( caban e s d e f o n d d e ja rd i n o u en mil i eu n at ur el ) , 1 5 0 . 0 0 0 à 3 0 0 . 0 0 0 p er s o n n es l o gées p ar d es p r oche s , 2 0 . 0 0 0 mén ag es s er aie n t l o gé s en c ham br e d ' h ô tel , et 3 5 0 . 0 0 0 en co n d i tio n s « aty p i q ues » .\nLe r ap p or t D o u tre li g n e- P el let ier s o u li g n e en o u tr e q ue s ur 6 0 0 . 0 0 0 p l aces d e camp i n g l o uées à l' an n ée , 1 2 0 . 0 0 0 l 'éta ien t p ar d es ména g es e n s i tu at io n d iff ici le en 2 0 0 1 . Ce s o n t s o u ven t d es mé nag es av ec u n sa lair e, mais i n s u ffi s ant p o u r tr o u v er u n l o ge men t p ri v é, o u p o u r pr ése nt er d es ga ra n ties s u ff i san tes au b ai lle ur, et t ro p élev é p o ur p ré ten dr e r en tr er en l o ge me n t H LM c om p te ten u de la p én ur ie o b s er vée d an s ce sec teur : en effet , en 2 0 0 4 , seu le men t u n (p et it) t ier s de s 1 . 3 0 0 . 0 0 0 d em an d es d e l o ge men t so c ial o n t été sati sf ai te s , n o u s ét u d ier o ns p o ur q u o i au chap itr e s u iv an t .\nLe r ecens em en t d e ces cas d iff ici les n 'est p as ch o se ais ée, aus si n 'a v o n s n o u s p as d e d o n n ée p l u s r écen te , ma is t o u t in d iq u e q u e l a s itu a tio n a e mp iré . En effet, de p u is 2 0 0 1 , les p r ix d u l o ge men t co r rig és d e l'eff et rev en u o n t au g men té d e p l u s de 5 0 % , les cas d e\n1 2 « Pro p o s it io n s p o u r u n e m ei l le u r e s écu r i t é d u lo g em en t » , ra p p o r t r em is au mi n i s tre d e l a co h é s io n s o ci al e, o ct o b r e 2 0 0 5 .\nco n ten tie u x p o u r l o yer imp a yé o n t au g men té de 2 5 % 1 3 et celu i de s décis io n s j u d icia ir es d 'e x p u ls i o n de 2 0 % , le n o mb r e d e t itu la ir es d u RMI s'es t env o lé p o ur dé pas se r le\nm il l io n\n« cara van i n g » p o ur m én ages p récair es , n o t am me n t da n s les zo n es cô tièr es o ù l 'en v o l\nd es tar if s f o nc ier s est pa rt icu li èr emen t p r o n o nc é. Les d i st r ib u ti o n s d e ten tes p o u r S DF p ar d es as s ociat io n s car i tat iv es s o n t en p lei n ess o r, et l 'im p r es si o n v i sue lle lai ss ée pa r le cen tre d es gr an d es v ill es en s oi ré e n ' in ci te p as à cro ir e q u e la si t u at io n s' amél io r e.\nLe s tr av ai l leur s s o ciau x té mo i g ne n t d ' u ne au g men ta tio n d u p h én o mè n e d u\nLa f o n d ati o n Ab bé Pi er r e e st ime q u e 7 0 0 à 8 0 0 . 0 0 0 p er so n n es s o n t « au x p or tes d u l o ge men t » , al or s q u e p lu s d e 3 mi l lio n s d e p er so n n es mo d e ste s v i ve n t d an s d es l o ge men ts i n s al u br es v o ir e i n d ig n es . Bie n q u e cer tai ns p o u rr aie nt s o u pç o n ne r la f o n da ti o n , q u i ré clame p l u s d 'in te r ve n ti o n de l'é tat , de n o ir cir le ta b lea u p o ur in f l éc h ir les p o l it i q u es p u b li q ue s , l 'ex a men d e se s so u r ces s em b le m o nt rer q u e s es ch iffr es so n t r elati v em en t f iab les , et q u e l ' o n p eu t s' y réf ére r av ec u n e marge d ’ im pr éci s io n r elati v em en t li m itée p o u r es tim er les p r o b lème s d u « ma l- lo g eme n t » e n Fra n ce.\nLe b l ue s d es cla s ses m o ye nn es\nF ai t n o u veau , les d i ff ic u ltés d e l o g em en t to u ch ent d e p l u s en p l u s les clas s es d i tes\nm o ye n nes , tr o p b ie n rém u nér ée s p o ur pr ét en d re acc éder au l o ge men t s oci al , ma is q u i n e p eu v e nt pr ése n ter d es g ar an t ies su ff is an tes p o ur lo u er s ur le mar ch é p r iv é. De n o m br eu x tém o ig n ag es p u b lié s pa r la p re s se 1 4 mo n tr en t q ue le p h én o m èn e s e\nd éve lo p p e, av ec p o u r co ns é q uen ce u n e r ecr u de s cen ce d e l' ha b ita t che z le s pa re n ts , l 'acc ep tat io n de d is tan ces d o m ici le- tr ava il d e p lu s en p lu s im p o r tan tes , et p arf o is , les\nI l ar r ive q u e c er tai ns\nh ébe rge men t s d e f or t u n e, h ôt el s me u b lés , h ô tel s so c iau x ,\np ar en ts cél ib atair es so ie n t co n tr ai n ts d e conf ier le ur s e nf an t s au x p ar en t s i n st all és lo i n ,\net o cc u p ent u n l o ge men t de fo rt u ne access i b le d e leu r li eu de tra v ai l .\nCe p hé n o mè ne a d es r ép er cu s s i o n s s ur le mar ch é d e l' em p lo i : ain s i , cer tai ne s\nad m in i s tr at i o n s n e tr o u ven t p lu s d e t itu la ir es p o u r cer t ai n s p o s tes , to u te s catég o r ies\nco nf o n d ues . Le s en tre pr is es de mai n d ' oe u vr e p eu q u al if iée so n t d an s la même s i tu at io n .\nLà e ncor e, i l es t d iff icil e d e tr o u v er de s ch iff r es off ic iels fia bl es q uan t if ia n t le p h én o mèn e, ce q u i es t p ar ti cul ièr emen t re gr et tab le .\nS ig n es d'u n pé nu ri e\nS el o n p lu s ie u rs s o ur ce s , co mme la fo n d at io n Ab b é Pi er r e, o u le m in is t èr e d u lo g eme nt , le d éf icit d u p ar c d e l o g em en t s est d 'en v ir o n 6 0 0 . 0 0 0 à 9 0 0 . 0 0 0 u n it és p ar r ap p or t au x b es oi n s actue ls . Plu s enc or e, s i l'o n tie n t co m p te d u p o u rcen ta ge d e lo g eme n ts v ac an ts n éc es s ai r es p o u r ass u re r u ne b o n n e fl u i d ité d u marc hé, ce so n t p l u s d ' u n m i ll io n e t d em i de l o ge men t s q u i ma n q uen t à l'a p p el . Ch r i s tia n J u l ien n e, pr ési den t d e l a f o n da ti o n Hér ita g e et Pr o gr ès et a ncien p r of es si o n n el d e l 'im m o b i lier, es tim e ai ns i q u 'e n tr e 1 9 8 0 e t 2 0 0 0 , i l a man q u é au p arc d e l o ge men t f ra nçais la c o ns tr uct i o n p r ès de\n1 0 0 . 0 0 0 l o ge men ts an n u el s p o u r gar an t ir la f l u id it é d u m ar ché . En eff et , le n o mb r e d e mé nag es au g men tan t d 'e n v ir o n 2 7 0 . 0 0 0 u n ité s p ar an , le n o m br e d e lo g eme n ts ar ri va n t\n1 3 S o u r ce : Mi n i st èr e d e la ju s ti ce , ci té p a r l a fo n d at io n Ab b é P ier re .\n1 4 Li r e n o t am m en t le d os s ie r « l es n o uv ea u x e xc lu s » d e l' E x pr ess , 1 2 ju il le t 2 0 0 4 . d isp o n i b l e e n l ig n e\nen fi n d e v ie ( vét u s té , i n salu b r i té) et les m ig ra ti o n s de la p o p u lat io n su r ven u es d an s l 'i n ter va lle co n d u is ent à e sti mer q u 'i l au ra it f all u co n st r u ir e p l u s de 4 0 0 . 0 0 0 lo g eme n ts p ar an d u ra n t cette pé ri o de , alo r s q u e la co ns tr uct i o n n 'a q ue r ar eme n t d ép a ss é les\n3 0 0 . 0 0 0 u n ité s . Le cap d es 4 0 0 . 0 0 0 u n i tés an n u el les , co u ra mme nt d épa s sé da n s le s an né es 7 0 , n 'a été à n o u v eau at tei nt q u 'e n 2 0 0 5 .\nDe fa it, le n o mb r e d e l o g em ent s v aca n ts en Fr an ce es t d e 1 , 9 1 2 m ill i o n s en 2 0 0 4 , s o it\n1 0 0 . 0 0 0 d e mo i n s q u 'en 2 0 0 2 . Si le ch iffr e p eu t p ar aî tr e éle vé d an s l'a bs o lu , il f au t\nsa v oi r q u ' il i nc lu t d es lo g em ent s i n sal u br es , d es lo g e men t s si t ués d an s de s r égi o n s en d éc lin , d 'au tr es en atten te d u r èg lemen t d 'u n e s ucces s i o n o u d 'u n d i v o rce, d 'a u tr es en\ntr av au x entr e d eu x l ocati o n s\ncor r es p o n d à u n p lu s ba s h is to ri q u e. Dan s le s fau b o u rg s s u b ur b ai n s des g r an des ag g l o mér ati o n s en fo r t dé vel o p pe men t, ces ta u x s o n t en co r e p lu s f aib le s. Ai ns i , p ar exe mp le , u ne en q u ê te r éali sé e p ar les com mu n es d u s u d n an ta is fa it état d ' u n tau x d e\nLe ta u x d e v ac anc e s e s i tu e au x alen t o u rs d e 6 %, ce q u i\nEt le u r co û t f la mb e.\nLes lo g e men ts v o lo n ta ire me n t l ai ss é s v ac an ts p ar d es ba il leu r s p o ten t iel s s o n t d o nc\nv ac ance d e l' or dr e d e 3 % . De fai t, les l oc at i o n s y s o n t ra ris si mes\np l u s r are q u e ce q u e l es rep o r tag es de la pr es se gé néra lis te la is se n t s u p p o se r.\nP én u ri e d e l' offr e et fla mb ée de s p r ix co nco mi t an te s em b len t d o n c êtr e à la s o ur ce d ' u ne cr ise p ar tic u lièr emen t aig uë. Po u r y r em édi er, la clas s e p o lit i q ue en v isa ge d e f aço n q ua si u n an i me u n s ur cr o ît d ' in te rv en t io n s p u b li q ue s , b u d g étai re s o u r ég lemen ta ire s .\nA in s i , le g o u v ern emen t d e M. De Vil lep i n i n ve st i en 2 0 0 5 a p rév u , p ar l 'en t rem is e d ' u n p la n d e « c o hés io n s oc iale » an n o ncé en 2 0 0 6 par l e m in i s tr e J ea n Lo u i s B o rl o o , tr o i s g ra n des me su re s p h ar e:\n1 . U ne au gm en t at i o n d e la co n s tr u ct i o n so c iale ,\n2 . De n o u v ea u x d is p o si t if s f i sc au x v is an t à fav o r is er l 'i n ve s ti s se men t l oca tif\np ri v é,\n3 . Un e au gm en t ati o n d es g ara n ti es et d es p ro te ct io n s de s lo catair es en cas d e\nd iff icu lt és de p aieme n t.\nLe p r o gr am me d u par ti soc ia lis te p o u r l es élec tio n s p ré sid e nt ie lle s d e 2 0 0 7 co n s ti tu e u n e si mp le s ur e nch èr e au t o ur d e ce s th ème s ( 1 2 0 . 0 0 0 lo g eme n ts s oc iau x an n ue ls\n) et le s s o lu t io n s p ro p o s ées p ar l 'en s em b le\nd es pa rt is p o l iti q ue s ma je ur s n e s o n t q u e la co n ti n ua ti o n d e celle s q u i o n t é té mi s es en o eu vr e d e p u is les an n ée s 5 0 , e t q u i n ' o n t p o u rta n t pa s em pêch é d 'a b o u tir à la si t ua ti o n\nactu el le.\np r om is , c o n tre 1 0 0 . 0 0 0 p o u r le p la n Bo r lo o\nI l est te mp s d 'é tu d ier p o u r q u o i ces tr o i s gr an d e s o r ien ta ti o n s de la p o lit i q ue p u b li q ue d u lo g eme n t en F r an ce n ' o n t p as p r o d u it les bé n éf ices esc o mp tés , et p o u r q u o i, h élas , i l en se ra de même ave c les p r o jet s à v en i r. Co m me nç o ns p ar u ne p lo n g ée en p ro f o n de u r d an s les eaux ( tro u b le s) d e la co n s tr u cti o n so c iale .\nB - Le l o g e men t s o ci a l p u b l i c : s o l u t i o n a u x p ro b l èm es o u p ro b l èm e sa n s so l u t i o n ?\nCeu x q u i cro ien t a gi r e n f o nc ti o n de l' i n térê t g én ér a l\ns o n t en ré a lit é co n d u it s à fa v o ri se r d es i n térê ts p a rt icu l ier s\nq u i n e fo n t p a s p ar tie de le u rs i n ten t io n s M ilt o n Fr ie d man\nLes ha b ita tio n s à l o yer m o dér é ( HL M) co n sti tu en t l'o u t i l pr in c ip al de l' in te rv e n tio n d e l 'éta t d ans le d o ma in e d u lo g eme n t. So n t i ls u n e s o lu ti o n ada p tée au p r o b lème d u l o ge men t d es p l u s d éf av o r is és ?\nL' a m pl eu r d u p a rc H LM\nI l exi st e en F r anc e env i r o n 4 , 3 m il l io n s d e lo g e men ts s oc iau x lo ca tif s . Ce s lo g eme n ts r epr és e n ten t en v ir o n 1 7 , 2 % d u p arc d e s r és i den ce s p r in ci pa le s, c on tr e 2 1 % d e lo c at if p ri v é « l ib r e » (l e p lu s s o u ve n t s o u m is à la l o i d e 1 9 8 9 q u an t à l' ét ab l is se men t d es b au x) et en v ir o n 1% de l o ge me n ts so c iau x « d e fa it » , c'es t à d ir e lo u és s o u s le r ég ime d e la lo i d e 1 9 4 8 .\nEn v ir o n 2 , 1 mil li o n s d e ces l o ge men t s s o n t g érés p ar 2 9 3 off ices p u b l ics (O PH LM o u OPAC) r attaché s à d es co lle ct iv it és lo cales ( co mmu n e s, in ter co m mu n al ités , d épa rte men t s) e mp lo y a n t 4 0 . 0 0 0 ag en t s d e d r o it p u b l ic. 4 0 0 . 0 0 0 so n t g ér és p ar des s oci ét és d 'éc o n o mie m ix te ( S EM) d o n t le f o nc ti o n ne men t est p r oc he d es off ices . 1 , 6 8 m il l io n s so n t l a pr o p r iété d e s o ci ét és an o n y mes ( S A) p r iv ées au st atu t t rès r ég lemen té p ar la lo i et q u i en co nt re par t ie d e marg es r ég le men tée s s o n t ex o n ér ées d e l 'im p ô t s u r les s o ciétés et de l a tax e p r of es s i o n nel le. Ce s S A emp lo ie n t 2 7 . 5 0 0 pe rs o n nes d e d r o it p ri v é. Il e st à n o te r q u e par m i le s acti o n na ir es d e ces S A, o n tr o u ve à h au te ur d e 3 9 % d es i n ter ve nan t s p u b l ics : OP HLM , S EM , col l ec tiv i tés , l es o rg an i sm es p r i vés co l lec teu r s d u « 1 % lo g em en t » p ré levé s u r la mas se s al ar iale de s en tr epr is es en tra n t q u an t à el les p o ur 3 4% da n s leu r c ap i tal . Le s ecte ur s o cial « p ri v é » est d o n c d e f ait f or te men t i n ve st i pa r le se ct eu r p u b l ic, re n da n t la d i s ti nc ti o n e nt re ces d e u x co m p os an t es re lati v em ent ar tif ic iel le.\nDes s oc iété s co o p ér at i ves o u so u s d 'au tr es s tat u ts g èr en t le p arc r ésid u e l.\nL' o ri g in e d es or g a ni s me s H LM\nLes S A d e H LM s o n t les h ér itiè re s de s pr em ière s s ocié tés p r iv ées d e cr éat i o n d' HB M ( ha b it at i o n s b o n m arc hé) cré ées en 1 8 9 4 p ar la lo i S ie gf r i ed , q u i acco rd ai t à ces en ti tés d es a van tag e s f o n cier s et f is ca u x , a in si q u 'u n accès au x fi na nceme n ts d e la Cai ss e des Dép ô ts ( d éjà) p o u r co ns tr ui re d e s h ab i tati o n s access ib le s à la p o p u lati o n o u v r ièr e. Le b i lan d e ces s oc ié tés d 'H BM s e ré vé lan t dé cev an t au x y e u x d e le ur s p r o mo te ur s , d i ver se s l o is co mp lét er o n t la l o i in it iale , d o n t la p lu s i mp o r tan te est s an s d o ut e la lo i Bo n n ev ay de 1 9 1 2 créan t le s o ff ices p u b l ics d ' HBM , créés p ar d éc is i o n d u co n sei l d 'é tat à la de ma n de d es co mm u ne s o u co n s e ils gé n ér au x . A p rès la p re mi èr e g uer re m o n d iale , au co u rs d e la q u el le 9 0 0 . 0 0 0 l o ge men t s o n t été d étr u it s , e ss en t iel leme n t\nd an s le n o rd - es t d e la Fra n ce, le s lo i s R ib o t d e 1 9 2 2 et Lo u ch eu r de 1 9 2 8 ten te n t de d o n n er d e l'a mp l eu r à ce mo u v e men t en au t or i sa n t d es fi na nc eme n ts p lu s fa vo ra b les . P o u r tan t, ces in i t ia ti ve s n 'a ur o n t pa s d ' effet s ur l a pé n ur ie d e l o g em en t s 1 5 .\nC' es t en 1 9 5 0 q u e ces H BM de v ien dr o nt HLM , et q u e leur o r ien ta ti o n évo l ue ra d ' u n e o ffr e d e l o ge men ts ma jo ri tair emen t co nçu s p o u r l'ac ces s io n à la pr o p ri été ver s le lo ca tif s oci al . Et c'es t a pr ès le ter ri bl e h i v er 1 9 5 4 d éjà év o q ué q u e le s mo y en s p u b lic s co n sacré s à la co n str u ct io n s oc iale c on na îtr o n t u ne en v o l ée ma je ur e. Ai n s i, 7 5 0 . 0 0 0\nl o ge men ts so c iau x s er o n t mi s en ser v ice en tr e 1 9 5 6 et 1 9 6 5 , 1 . 1 0 0 . 0 0 0 en tre 1 9 6 6 et\n1 9 7 5 , et enco re 7 5 0 . 0 0 0 e n tre 7 6 et 8 5 . P u is le r y th me d 'accr o i ss emen t d u p arc s o ci al s 'ame n u is er a à pa rt ir d e 1 9 8 6 , à mo i n s d e 5 0 . 0 0 0 mis es en ser v ices an n u el les e n m o ye n ne 1 6 .\nC om m ent f o n ct io n ne nt le s o rg a n is m es HLM\nLes aid es r eç ues p ar le s o rgan is mes HLM p o u r co n str ui re leu r s l o ge men t s so n t l es s u i van te s:\n· S u b v en t io n s d ' in v es t is se men t de l'é tat\n· P r êt s d e la cai s se d e s dé p ô ts g ar an t i s p ar les co lle ct i v ité s l ocal es , s u r u n e d u rée d e 5 0 an s à d es t au x b o n if ié s , fin a ncés gr âce à la co lle cte d e l 'ép arg n e d u l iv r et A,\nDe s ur cr o î t, le s o rg an i s mes HL M b én éf ici en t d es avan ta g es fi scau x s ui v ant s p ar r ap p or t s aux b ai lle ur s d e dr o i t pr i vé:\n· Ex o n ér at i o n d e la Tax e f o nc ièr e s u r les p r o pr ié té s bâ tie s p en d an t 1 5 an s\n· TVA à 5 , 5 % a u l ieu d e 1 9 , 6% s u r les t rav au x .\nCes d eu x de rn ièr es mes ur es p o u rr aie n t p ass er p o u r d es ex em p ti o n s , d es « cha rge s n o n d éc ai ss a b les » , q u i n e coû te n t p as d ir ecteme n t au b u d get d e l'é tat . Cela es t b ien év i dem men t u n leu r re : s ach an t q u e le n iv eau d e d épen s es p u b li q u es f i xe u n cer t ai n n i veau d e r ecet tes né ces sa ire s p o u r b o u cler les b u d g et s av ec u n déf ic it co mp t abl e p rés en ta b le, le s ex em p t io n s accor d ées a u x u n s d o i ve nt être fi na nc ées p ar d es p ré lève men t s p l u s él ev és sur les au tr es co n tr ib u ab le s. Les aid e s acco rd ées p ar exe mp ti o n f is ca le con s t it ue n t d o n c b ie n u n e ch arg e p o ur l 'en se mb le d es co n tr ib u ab le s.\nLa s o m me de ces ai des d ir ectes et i n di rec tes t ot al is e 4 1% d u p r ix de r ev ien t d u l o ge men t s ocia l, p o ur u n m o n tan t d e 1 , 7 M i ll iar d s d 'e u ro s en 2 0 0 3 1 7 . C o mp te ten u d u n o m br e d e lo g e men ts co n st r u i ts ( env ir o n 4 0 . 0 0 0 ) , cela re pr ése n te en vi r o n 4 0 . 5 0 0 eur o s p ar l o ge men t . I l f au t y aj o ut er le s ai des d i rec tes d es co l lec ti v it és l oc ale s q u i p ren ne n t en gé n ér al la fo r me d 'a id es f o n ci èr es , n o n ch iffr ées d an s les co m p tes d u lo g em ent .\nU ne f o is ces aid es i n tég ré es, le s off ice s H LM fo n cti o n n en t exa ctemen t com me le f er ai en t d es ba il leu r s p r iv é s: l es l o ye rs q u itt an cés (p l u s q u e lq u es pr o d u i t s f in an cier s r ési d ue ls co r resp o n d a nt à 2% de ce s lo y er s) f ina n cen t l es cha rg e s d es o rg an i s mes , à\n1 5 Ce p o i n t s er a d év e lo p p é au ch ap it r e I- C\n1 6 S o u r ce : « le l o g e m en t s o c ia l » , Amz al la g et Taff i n , e d . LGDJ , 2 0 0 3\n1 7 S o u r ce : Co m p t es d u l o g em e n t 2 0 0 3 , m i n is t èr e d u lo g e m en t\nsa v oi r 1 8 :\nTy p e d e d é p en s e\n% d e s l o y e r s r e c o u vr é s\nCh arg e s fin a n c iè r e s\nDé p en s es d e m ai n t e n a n c e\nFr a is d e g es t i o n\nTax e f o n c i è r e (lo g e me n t s d e p lu s d e 1 5 a n s)\nRé p a r t i t i o n d e s d ép e ns e s de s o r g a ni s me s HL M\nCela l ai ss e u n e marg e d 'au t o fi nanc emen t éga le à 9 % d es lo y er s t o tau x . Le s r ece ttes\n'e x p lo it at io n ( h o rs s u b v en t io n ) des o rg an i s mes HL M s e s o nt éta bl ie s à 1 2 , 4 M i llia rd s\n'e ur o s en 2 0 0 0 .\nI l es t n o ter q u 'u n e par t imp o r tan te d e ce s lo y er s s o n t per çu s aupr ès de fam il l es\nb éné fic ian t d ' u ne A PL (ai de p er s o n nal is ée au l o ge men t) , l' o b ten t i o n d e cet te aid e p ar\nles fam il l es étan t su b o r d o n née à l 'o ccu pa ti o n d ' u n l o ge me n t s o ci al . L' AP L n 'est d o n c\nq u e trè s p ar tie ll eme nt u n e aid e à la p er so n n e et co ns ti t u e d e f act o u n c o mp lém en t d e r ess o u r ces n o n né g li ge ab le s p o ur les o ffi ces H LM . De même , les au tr es ai d es à la\np er s o n n e p eu ve n t ég aleme n t at ter rir d an s l 'esc ar celle d es o rgan i s mes HLM .\nLes aide s to t ales an n ue lle s aux o rg an i sm es H LM d o i ve n t d o n c in té g rer ces ai des\np er s o n n el les, s o it en v ir o n 6 M d s € p o u r l 'A PL, et u n e p ar tie des 7 M d s€ p o ur l es au tres ai des .\nLes l o ge men t s pr o p o s és d an s l e s ecte u r so ci al av aie n t u n lo y er me n su el m o y en de\n3 , 9 € / m2 en 2 0 0 2 , co n tr e 7 € /m 2 d an s le s ect eu r p r iv é (8 0 % p l u s cher ) en p r o v in ce. Dan s la b an lie ue par i s ien n e , l 'éca rt e ntr e l es deu x sec te ur s était en cor e p lu s g ra n d ,\np u i s q ue le l o ye r de s l o g em ent s soc ia u x ét ait d e 4 , 5 € / m2 , alo rs q u ' il at te ig n ai t 1 0 , 9 €\nd an s le p ar c p r i vé (+ 1 4 0 %) . A P ari s , les pr ix au mètr e ca rr és d u se cteu r li br e d ép a s sen t co ur am men t 2 0 €/ m 2 en 2 0 0 5 , co nt re mo in s de la mo i t ié d ans le sec teur H LM .\nLe ta u x d 'e ffo r t mo y en ne t (p ar t d u rev en u co n sacr és au lo y er, h or s charges l oc at i ves ,\np ar k in g ,\nsec teur so c ial et d e 1 9 % da n s le secte ur p r i vé en 2 0 0 2 . A Pa ri s, le tau x d 'effo r t m o ye n\nd es lo catair es d u p r iv é at tei g nai t mê me 2 5 % à cet te d ate , et a enco re au g men té d ep u i s\nd u f ait d e l ’act uelle fla mb ée de s p r ix .\n, d éd u ct io n f aite d es ai des au lo g eme n t) de s mé nag es éta it d e 1 2 % d an s le\nLe l o gem e nt s oci a l rem pl i t- il sa m is s i o n s oci al e ?\nI l est é v id en t q u e la v o ca tio n p re mièr e d es o rg an i sm es H LM d e vr ai t être de l o ger en\np ri o r i té les mé nag es au x rev en u s les p lu s mo d e st es . En cr oi san t p l u si eur s d o n n ées\nd i s p o n ib les s ur le si t e i n ter ne t d e l'I NS EE, o n s 'ap erç o it q u e cet o b jec tif es t lo i n d ' êtr e at tei n t. L'I NS EE d i vi s e le s mén ag es e n ca tég o r ies ( tr ès m o de ste s , mo d es t es , au tr es) , e n f o nc ti o n d e la clas se d e rev e n us p ar p er so n n e à la q uelle i ls a p par ti en nen t . Les mén age s\n1 8 « l e l o g em en t so ci al » , Amz a lla g et Taffi n, 2 0 0 3\ntr ès mo d es tes s o n t ceu x q u i v iv en t en de ss o u s d u s eu i l de p au v r eté ( 5 0% d u re ve n u mé d ian) , s o it se lo n les der n ier s c h iff r es p u b l iés, l es 11 % le s p l u s pau vr es . Les mén a ges " m o de s tes " s o n t ar b itr a ire men t d és ig n é s co m me les mé nag es c om p ri s en tr e l es 11% et les 3 0 % p lu s m o de st es . En app r o f o n d is s an t l es r ech er ches , o n pe u t ég ale me n t tro u v er d es s ta ti s ti q ues s ur le s m énag es " mo y e n s " (r ev en us s u p ér ieu rs au x 3 0 % le s p l u s p au vr es et i nf éri eu r s à la m oi t ié la p lu s ai sée) et les mé n ag es « au tr es » , la m o it ié au x me ill eu r s r ev en u s .\nI l ap p ar aî t q u e la r ép ar tit io n d es mé nag es en tr e le p ar c l oc at if s oc ial (H LM ) et l e par c l ocat if p r iv é est la su i v an te ( en 2 0 0 3) :\nPa rc HLM , e n M i ll ier s d e lo ca t ai r es\nPa r c Loc a tif Pr ivé, En mi l l iers de l oca t a ir es\nM éna g es tr ès mo d este s\n0- 11 )\nM éna g es m o de ste s\n11 - 3 0)\no u s To ta l P ( 0- 3 0)\nmén a g es ' 'm o des te s' '\nM éna g es m o ye n s\nA u tre s mé na ges P ( 5 0- 1 0 0 )\no u s- to t al P( 3 0- 1 0 0)\nmén a g es ' 'n o n- m o des te s' '\nUn e ré p a r t it i o n p a s tr è s s oc i a l e ?\nO n con s t ate q u e 2 . 2 5 m il l io n s de mé na ges q u i n e d evr aien t p as av o ir b es o i n d 'a id e p u b l iq u e p o ur se lo g er o cc u p en t u n lo g e men t ai dé, so i t p lu s q u e le n o m br e d e mén a ges d ési g n és com me mo d es tes p ar l es crit èr es d e l 'I NS EE, alo rs q u e 1 . 6 mi l li o n s d e mé nag es s u p p o sé s m o de ste s o u tr ès mo d e s tes se lo g e n t p lu t ô t d ans le p ar c p r i vé.\nCer tes , il y a d es ex p l ica ti o ns lo g i q ue s p ar tie lles à ce s o b se rv at io n s . A in s i , u ne par t ie d es m énag es m o de ste s recen sé s d an s le p arc pr i v é s o n t des ét u d ian t s o u des céli ba tair es à fai b les rev en u s q u i p ré fèr ent h ab i ter d es s t u d io s et ' 'ch am br es d e b o n ne '' d an s des cent r es ur b ai n s p l u tô t q u e d es lo g eme n ts en q uar t ier HLM .\nCela n ' ex p li q ue p as p o ur q u o i p l u s d ' u n tier s de s o ccu p an t s d u p ar c " so cial " ap pa rt ien n en t au x classe s les p lu s aisée s d e l a p o p u lat io n , alo rs q u e de t o u te p ar t les mé d ias r ete n tis se n t d e p la in t es d e mé n ag es mo d e s tes q u i " n e tr o u ven t p as d e p lace" en H LM . Le r ap p o rt D o u tre li g ne- P el let ier c ite l e ch iffr e d '1 , 3 mi l li o n s de d e man de s d e l o ge men t H LM n o n s at i sf a ite s en 2 0 0 5 1 9 .\nI l es t év id en t q u 'u n e d iff ér ence d e lo y er, à s ur fa ce éga le, de 8 0 % à 1 4 0 % entr e HLM et sec teur p ri vé con s t it ue u ne i nc ita ti o n p u i s san t e à es say er d 'o b t eni r u n l o ge men t H LM ,\n1 9 Ra p p o r t a u m i n is t re d e l 'em p lo i, d e la co h ési o n s o ci al e et d u l o g em en t, o c to b r e 2 0 0 5\ns ur to u t s i celu i ci es t de q u al ité p ro c he d e cell e q u e l' o n p eu t o b te n ir da n s le se cteur p ri v é.\nOr, il e x iste , p o u r s imp l if ier, d eu x g r an des fami l les d e HLM : d ' u ne par t , ce u x q u i s o n t co nc ent ré s da n s le s « ci tés d iff ic il es » co n st r u i tes avan t 1 9 7 0 p o u r la p lu p art , q u i o n t été le l ieu de s éme u tes s pec tacu la ir es d e n o v em b re 2 0 0 5 , e t d 'au tr e p ar t , ceu x q u i s o n t i n tég r és , v o ir e s ciem men t mêlé s à d es pr o g r amme s d u s ecte ur p ri v é, q ui p ré sen te n t des cara ctér is ti q ue s so u ve n t éq u iv a len tes e n ter me de l ocal i sati o n et d e q u ali té d e co n st r uc tio n . I nu t i le d e pr éci ser q u e l 'at tr ai t d e ce s d e u x t y pe s d e pr o g ra mme s H LM n 'es t p as d u to u t le mê me. Dan s u n cas, o n p eu t s u p p o ser q ue l' ét at de d égr ad a tio n et les d iff ic u lté s lié es à la d is par i tio n d e l 'éta t de dr o it d a ns le s q u ar tier s co n cer n és j u s tif ie n t amp le men t la d iffér en ce d e l o yer ave c c eu x d e s l o g eme nt s en secte ur l ib re d e mê me ty p e d an s d' au tr es q u ar tier s . En r evan ch e, il es t év i de n t q u e les H LM ' 'in té g ré s' ' d an s d es q u ar tier s o ù a été r ech er chée u n e cer tai ne '' mi x i té s oc ia le'' pr ése n ten t u n r ap p or t q ua li té p ri x s ans aucu n e co m mu n e mes ur e avec ce q u ' off r e le sect eur p r iv é.\nP ar co ns éq u ent , o b te n ir ce ge nr e de lo g eme n t co n s ti t ue p o u r l' he ur eu x b én éf i ci air e u n e cha n ce. P o u r q u e cett e c hanc e n e d ev ie n n e p as u n e ren te d e s it ua ti o n i n d u e, l a l o i p ré v o it q u e to u te p er so n ne d épa s san t d e 4 0% le p laf o n d de r ess o u rces ad mi ss ib le s p o u r r en tr er e n HLM p ai e u n su r l o y er rap p r ocha n t le co û t de s o n l o ge men t de cel ui o b ser vé d an s le se cteur p ri v é.\nU n tel r èg le men t en g en dr e i né v it abl em en t so n effet p erv er s. S i les p la fo n d s d e r ess o u r ces né ces s aire s p o u r en tr er en lo g emen t HLM s o n t g é nérale me n t i nf ér ieu r s o u éq u i vale n ts au x r even u s méd ia n s d es mé nag es, il exi ste u ne f ra ng e ' ' in ter m édi ai r e' ' d e r even u s com pr i se ent r e 1 e t 1 , 4 fo i s le p laf o n d de r es s o ur ce s rég l em ent air e d an s la q uel le le s mén ag es n e p eu v en t ( en th éo r ie) accéder à u n lo g eme n t HLM , et d o n c n e p eu ve n t esp ér er r etr o u ver u n l o ge me n t HLM s' i l s q u i tte n t le le ur, ma is co n t in u en t d e b éné fic ier de l' av an ta g e ess en t iel q u e le u r co nf èr e leu r lo y er in f ér ieur d e m o it ié, v o ir e p l u s , à ce q u 'i l se rai t da n s le s ecte ur p r i vé.\nRap p o r t q ua li té p ri x i mb at tab le , et q u asi i mp o s si b il ité d e r etr o u ve r u n tel p r iv i lèg e ai lle ur s: u n e te lle co mb i n ai so n in cit e f or temen t à s 'i ncr u s ter co û te q u e co û te d an s u n b o n l o ge me n t so c ial . D e n o m br eu x té mo i g na ges p u b l iés p ar l a pr ess e co nf ir me nt l 'ex i s tenc e d e ce p hé n o mène 2 0 .\nLes chi ffr es o ff ic iel s co nf ir men t il s cette te n dan ce co n s erv atr ice et ces té mo ig n a ge s d e p r of e ss io n n el s d u lo g emen t soc ia l ? O u i ! La mo b ili té d es mén age s d ans le p ar c l oc at if p ri v é es t d e l 'o r dr e de 2 2% par an (2 0 0 2 ) , a lo rs q u e la m o b ili t é a u se in d u p ar c HLM o sci lle e n tre 1 0 , 5 e t 1 2 , 5 % d ep u is 1 5 a n s, l es c h iffr es le s p l u s b as se ren c o n tra nt l or s d es p ér io d es éco n o mi q ue men t les mo i n s p or te u ses 2 1 . S el o n Geo rges Me s mi n , ce tau x d e m o b ili té ét ai t e ncor e p lu s f aib le à P ar is d u fai t d u d i ff ér en t iel tr ès élevé ent r e l o ge men t p u b li c et pr iv é , p u is q u ' il a os ci l lé en tre 6 et 9 % p en da n t les a n n ées 8 0 . Ri en n e pe rme t d e cr o ir e q u e cela ai t év o l ué au j o ur d ' h u i: J ea n Yv es M an o , ad j oi n t au l o ge men t à la mair ie d e Par is , d éc lar ai t da n s le s co lo n n es d u '' mo n i teu r ' ' d e n o v em br e\n2 0 0 5 q u e le ta u x de r o tat io n da ns le s HL M pa ri s ien s in tr a m ur o s ét ait to m bé\n0 Ex em p le : l' e x p ress , 1 2 ju ill et 2 0 0 4 , « les n o u v e au x ex cl u s » - Le p h én o m èn e n ' es t p as n o u v eau e t a é té a b o n d a m m en t d écr i t p ar Geo rg es M es m in , d ép u té d e Pa ris , d an s u n o u v r ag e p ar u en 1 9 9 2 , « Ur b a n is me e t lo g em en t, a na ly se d 'u n e c ris e »\n1 « l e l o g em en t so ci al » , Amz a lla g -Ta ffi n , 2 0 0 3 .\nEt enco r e ces ch i ff res ne con s tit ue n t- t- ils q u e de s m o y en nes . En l'a b sen ce de s tat is ti q ue s p er met tan t d e d is tin g u er les « b o n s pr o g ra mm es » H LM d e s au tr es – p o l it i q ueme n t t ro p in co r rect, s ans d o u te -, et de d o n n ée s co r réla n t la mo b il i té d es mé nag es à le ur s r even u s , il es t im p o s s ib le d e p o u s se r p l u s ava n t les co n cl u sio n s .\nTo u tef o is , d e s té mo i g nage s recue ill i s lo r s d e cette ét u de c o nf ir men t q u e les lo catair es\nles p lu s s o uc ieu x de co n s er ver leu r lo g eme n t s o n t d ' u ne p ar t ceux q u i s o n t d a n s le s s i tu at io n s fin a ncière s le s p lu s cri ti q ue s , mêm e s ' il s hab i ten t en c ité d iffici le , mai s au ss i\nles mé n ages re lat iv emen t aisé s q u i h abi te n t da n s d e b o n s lo g emen t s s o cia u x i n tég rés d an s des q u ar tier s « m ix te s » , q u i p o ur ra ien t par ti r da n s l e pa rc p r iv é ma is q u i n e so n t p as p r êts à m u lt i p lier p ar de u x le u r effo rt f i nan cier p o ur s e lo g er d an s d es con d i t io n s j u s te si mi la ir es .\nLe r ésu lta t est q u ' u ne par t n o n n ég l i g ea b le d u p ar c HLM b én éf icie à de s ge n s q u i n 'en n ' o n t pa s la n écess i té, alo r s q u e les d eman d es en s o u ff r anc e v o i en t le ur d u rée d e\nsat is f act io n s' al l o n ger.\nLa ges ti o n d e l a fi le d 'a tt en te : c o nf ro nt a t io n ent re d es i nté rêt s pa rt ic ul i er s a u d étr im ent de la m is s io n so c ia le d es or g a nis me s H LM.\nSe lo n q u e l 'o n co n s id ère les re ven u s n éc ess air es p o u r p o u v o ir en tr er d ans u n l o ge men t\naid é, o u le re ven u p laf o n d max i mal p o u r p o u v o ir s 'y mai n ten ir s an s pé nali té f in an ci èr e,\nce so n t en tr e 6 et 9 m ill i o n s d e ména g es 2 2 n o n p ro p r iéta ire s d e leu r r és i denc e p ri nc ip a le q u i o n t v oc at io n à p o u v o ir o ccu p er u n l o ge men t HLM , al o r s q u 'il y a 4 , 3 mi l li o n s d e lo g eme n ts d i s p o n ib le s.\nLor sq u ' u n te l p hé n o mè ne se pr o d u it s ur u n mar ché l ib r e, le s p r ix d es b ie n s en pé n u ri e ten d en t à m o n ter, c e q u i i nc ite de n o u veau x en tr an t s à f o ur n i r l e se rv ic e de man dé s ur le marc h é, et à ré éq u il i br er les pr i x t o u t en effaçan t la p én ur ie. M ai s les l o yer s de s H LM ne p eu v ent mo n ter, car il s so n t r ég le men té s . En co n séq u en ce , le p r i x a rtif ic iel leme n t\ns de l'o ff re n e p eut q u e g én ére r u n e de ma n de e xcéd en tair e, d 'o ù mai n tie n d e la\nn u rie .\nDan s ces co n d it i o n s, co mm ent cett e file d 'a tte n te pe u t- el le êt r e g érée p ar le s\nco mm is s i o n s d 'at tr i b ut io n d ' HLM , et q ue ls e ffets pe rv er s so n t o b ser vé s ? I l co n v ien t ic i d 'ét u d ier p lu s p r éci sé men t les co mp o r teme n ts d es d iff ér en te s p art ie s p rena n tes .\nEn t h éo r ie, se u ls le s mén age s le s p lu s m o de s tes d ev r ai en t o cc u per d es l o ge men t s ai d és .\nTo u tef o is , n o u s av o n s v u q u e l or s q u ' u n mén age mo d este en tr ai t d an s u n H LM p u i s\nv o ya it s o n rev en u au g men te r, il co n ti n ua it co û te q u e co û te à o ccu pe r s o n l o ge men t s i\ncelu i ci étai t co rr ectem ent s it u é. Les mé nag e s de man de ur s o n t d o nc in té rêt à u t il is er to u s les mo y en s en le u r p o s ses si o n p o u r p lacer le ur d o s s ier en « tête d e p i le » , ta n t en\nmi n or an t le ur r even u im p o s ab le d éclar é q u 'en u t il i san t leu r s con n ai s san ces au s ei n d es\nco mm is s i o n s d ' at t r ib u t io n p o u r es p ér er d écr och er le s és ame d 'u n l o ge men t b o n if ié.\nVo ic i u n p et i t e xemp le co nc ret d e ma n ip u la ti o n o p ér ée p ar u n e p er so n n e s ach a n t ne pa s\nap p ar ten ir à l a cib l e n o rma le d e s o rga n is m es H LM : c ette per so n n e to u ch a it en v i r o n u n\ntier s de s a r ému n érat io n s o u s fo rme d e p ri mes ver sé es a u ti tr e d e l'a n né e p r écéd en te.\n2 2 Ca lc u ls d e l ' au t eu r à p ar t ir d es i n f o r m at io n s p u b l i ées p a r l ' INSE E s u r s o n s it e.\nCet te p er so n n e ay an t le ch o ix de dé cl ar er se s pr ime s au tit r e d e l 'an n ée d e p er cep ti o n o u à celu i d e l 'an n ée d e r attache men t , elle c h o is is s ait d e cu mu ler de u x an n ées d e\npr i mes su r u n e seu l e décla rati o n , d e f açon à ce q u e l 'an n ée s u i van te , el le p u is se fai re\néta t d ' u n r even u d éc laré in f érie u r à s o n rev en u r éel, e t, d e p ar so n q u o t ien t fa mil ia l, à s e\nretr o u v er n et temen t en d es s o u s d u p laf o n d d 'ad mi s s i o n d a n s le s l o ge men ts H LM .\nAi n s i, cet te p er so n ne p o u va it en t o ut e léga li té p ass er le p re mier o b s tac le q u i la s ép ar ai t\nd 'u n lo g e men t aid é. C e g enr e d e m an ip u la ti o n p o ur f air e cor r es p o n d re les r ev en u s d es\npe rs o n ne s au x p laf o n d s d 'a d mi ss io n d an s les lo g eme n ts H LM n ' es t p as marg i na le, ma is\nil n ' exi st e n a tu rel le men t au cu n e s ta ti s ti q ue p er met t an t d e q ua n tif ier l e p hé n o mène .\nTr i ch er s ur se s re ven u s n 'es t q u ' u ne de s m ét h o d es p o u r améli o r er la p r i se e n co m p te de\ns o n d o ss ier. O b ten ir l ’ap p u i d ’u n élu in f l uen t au sei n d es com m is s io n s d ' at tr i b u t io n\npe u t é galeme n t a id er.\nDan s s es r ap p or t s an n ue ls , la M II L OS , mi s s io n in ter mi n ist ér iel le d ' in s p ec tio n d u\nlo g eme n t s oc ial - q u i es t e n q u el q ue s or te la ' 'co u r d es co m p tes d u l o ge men t so cia l' '-\np o in te d e f aço n récur r en te d es ''i r ré g u lar ité s' ' da n s les p r océd u res d 'a tt ri b u tio n d es\nlo g eme n ts d an s env ir o n 1 /3 d es o rga n is m es q u 'e lle co n tr ô le . Ces p r oc éd u re s s o n t en\ni n ci p e c o llég i al es ent r e él u s d 'h o ri zo n d i v ers , o rg an i s mes H LM et s er v ices\néf ect or au x , la co llé g ia lité étan t cen sée li mi ter les p o s s ib i l ité s d e d é to u rn er le s r ègl es .\nM ai s les co n tr ô le s d e la MI I LO S m o n tre n t q u e c et o b jec tif n ' es t p as to u j o u r s at tei n t.\nNa tu re lle men t , to u te s ces i rré g u lar ité s n e pr és u men t p as s y sté mat iq u eme n t d 'u n man q u e men t d éo n t o lo g i q ue . E lle s r és u lt ent p ar fo i s d e s i mp le s er re ur s h u mai ne s.\nTo u tef o is , la r évé lat io n r ég u liè re d e scan d a les e n to u ran t l'a ttr i b u t io n d e l o ge men t s\np u b lic s mo n tr e q ue ces pr at iq u es, p o u r n 'ê tre pa s maj or it aire s , n 'en s o n t p as m o in s\nass ez co u ra n tes.\nLa s oci o lo g u e Sy lv i e Ti s s o t , mem br e d u Gr o u p eme nt d ’é tu d e et de l u tte co n tr e les d is cr imi n at io n s a r en d u en mai 2 0 0 1 u n ra pp o r t s ur le s d i s cr imi na ti o n s à l'e n tr ée d a ns\nle lo g emen t s ocia l 2 3 . Dan s u n e in ter v ie w à l' Hu m an ité , j o ur n al p eu su s p ect d 'a n tip a th ie\nà l'é g ar d d e la p o l it i q ue d u l o ge men t s ocia l, ell e d éclara it 2 4 :\n« L e p ro ce ss u s d’ a tt r ib u t i o n d u lo g emen t s o ci a l est co mp lexe et o p a q ue . I l es t\néré p a r le m a ire , l’ o ff ice H LM et le p ré fet , a vec a u f in a l, l ’ex clu s io n d e ceu x\nu i d evr a ie nt êt re les p re mier s b é néf ici a i res d e ces lo g emen ts . Au s ein de s\nco mmu n es , il y a u n e " p réfé re nce lo ca le " , p o u r de s r a i so n s d’ i ma g es et de cl ien té lis me . Cô t é o ff ices d’ H LM , a u n o m d e la ren t a b il ité , o n f a it la ch a s se\na u x ma u vai s p a ye u rs . Q u a n t a ux p ré fet s , i ls o n t p eu à p eu in té g r é l es cri tères\nd es d eux a u tres ac teu rs . D’ o ù cet te sé lect io n à l’ en t rée. »\nIl co n vi en t d e r ev eni r s ur ch acu n de s p o i n ts év o q u és pa r c e co u rt pa ragr ap h e.\nLes Or g a ni s me s HLM o nt int érê t à a cc ept er un po u rcen t a g e élev é d e « bo n s do s s i er s »\n3 www. l ad o cu m en ta ti o n fr an cai s e. f r/ ra p p o r ts -p u b li cs /0 1 4 0 0 0 4 3 7 /\n4 L'h u m a n i té , 2 8 m a i 2 0 0 1\nNo u s av o n s v u q u e la r ess o u rc e d 'e x p lo i tat io n de s o rg an i sm es H LM étai t co m p os ée à\n9 8% d es l o yer s encai ss és. Les su b ve n ti o n s q u ' i ls t o u ch en t ne co ncer n en t q u e\nl' i n v es t is s em en t . Par co n sé q ue n t, les o ff ice s H LM o n t u n e o b l ig at io n d e f air e la ch asse au x mau vai s paye u rs , co m me le d i t Mme Tis s o t. Mai s mie u x v au t pr év en ir q u e g u éri r. Le s org a n is mes HLM , m êm e lo rs q u 'il s ten te n t av ec h o n n ê teté d e f air e fac e à le ur mi s s io n so c iale , sav en t q u ' il s d o i ve n t ma in te n ir pa rm i le ur s l o cata ir es u n p o u rcen tag e élevé d e b o n s p ayeu r s et s o n t d o n c o b l i gés d 'é tab l ir u n pr o f i lage p l u s o u m o in s f or mel de s d o s s ier s q u i le ur p ar v ie n nen t. Ai n s i, de s d o s s ier s p ré sen ta n t u n b o n p o t ent ie l de s tab i lit é f ina n ci èr e, v o ire de pr o g r es si o n d an s l 'éch el le d es r even u s , p o u r ro n t êtr e acce p tés mê me si d es d o s s ier s d e p er so n n es m o i n s f av or is ées s' acc u mu le n t d an s la l is te de s d ema n des en s o uff ran ce . Et p o u r q u e ces l oc ata ire s in d i s p en s ab les à la s an té fi n anc ièr e de s o rgan is me s HL M s o ien t i nc it és à r es ter da n s l es l o ge men ts q ue les off ices l eur s pr o p o s en t , i l v a u t m ieu x leu r att r ib u er u n « b o n » H LM , co n str u it d an s le cadr e d 'u n e o p ér at i o n b ien i n tég r ée à u n q u ar t ier ex i sta n t.\nCes ch o i x so n t re nf o rc és pa r la n écess i té, p o ur les a spi ra n ts l ocat ai re s, d e tr o u ver d es mo y en s d e f aire g ri mp er le ur d o ss ie r v er s le so m met d e la p i le d e s de man d e s, et p ar là même , d e se f air e f av o ra b lemen t con na îtr e au p rè s d es él u s q u i s ièg e n t d a n s l es in s ta n ces d ir i gea nt es o u les com mi s sio n s d 'a ttr i b u tio n d es H LM . Et s elo n v o u s, q ui est mie u x p lacé p o u r jo u er ce je u : les i mm ig r és p au vr es , o u b ie n le s p o p u la ti o n s l ocale s d is p o sa n t d' u n n iv ea u d ' éd u cat io n cor r ect , si p o ss ib le b ien co n n ect ées au m o n de p o li t iq u e p ar le b iai s d 'act i v i tés ass o ci at i ves ?\nPi r e mê me , p o ur an t ici per s u r d 'év en t ue ls p ré ju g és d e t y pe et h n iq u e p rê té s par d éf au t au x p o p u la ti o ns lo cale s , cer tai ns o ff ice s v o n t fair e en s or te de l imi ter l'a ccè s à ces b o n s lo g eme n ts à d es f ami lle s i ss u es d e l 'i m mi gr at io n , afi n d 'év i ter q u e le v o is i n age n e s o it s o u rce d ' in s at isf act io n p o u r les lo catai res sta b les . Ce s p ra ti q ue s , q u i é taien t larg ement s u b o d o rées , o n t été co nf i rmé es pa r les r évélati o n s r éc en tes sur le « P r of ila ge e th n iq u e » de s d e man deu r s d ' HLM o pé rées p ar l' OPAC d e S ai n t- Et ien n e et ré vélée s p ar u n co n tr ôl e d e la M II LO S 2 5 . M êm e s i c e pr o f ilage n 'es t p as n éce ss air e men t au s s i mar q u é da n s to u s les o rgan i s me s, le rap p o r t Ti s so t conf ir me l 'ex is ten ce d e cette p r at i q ue , n e la met tan t p as s ur le co m p te d 'u n ra cis me dé lib ér é, marg i na l, ma is s ur la so c io l o gi e pr o p r e au f on c tio n n e men t i n ter n e d u m o u v em en t HLM :\nL o in d e se r éd u i re a ux se u le s d is cr im in a ti o n s in t ent i o n ne lle s , s a n s d o u te\na rg in a les o u l im it ées à q u el q ues o rg a n is mes o u ma i ri es et cer t a in s s i tes , le s\nt r a ite men ts in é g al it a ires s o n t p ri nc ip a le men t le fr u i t d ’ u n sy s tè me lo ca l a u q ue l\np a r t ici pe u n e mu l tit u de d ’ i n st i t u tio n s in s ta llé es d a n s d e s ro u t in es g e st i o n n a ires\net p a s t o u jo u r s co n s ci en tes d e s eff et s p ro d u it s p ar la cu lt u re d e l a n or me i mp l icit e. »\nQu 'e n ter mes élég an ts c es ch o ses là s o n t d ites\ncla ire men t q u e les p o p u la ti o n s imm i g rées s o n t d eve n u es de s p o p u lat io n s à r i sq u e p o ur les o rg an i s mes HLM :\nLe r ap p or t v a p lu s l o in en affir man t\n« A côté d ’ a u tres g ro u pes (f a mi lle s m o n o p a ren ta le s , Rmi s te s, t ra v a ill eu rs\n2 5 Le n o u v el o bs e rv at eu r, 2 2 fé v r ie r 2 0 0 6 , « S O S Ra cis m e se b a s e s u r u n ra p p o r t d e l a Miss i o n i n t erm in ist ér i el le d 'i n s p ec ti o n d u lo g em en t s o ci a l (M IIL OS ) é ta b l i e n 2 0 0 5 , re pro ch a n t à l 'OPAC d e S a i n t -Et i en n e d ' u t il is er u n e " g r i lle d e p e u p lem en t" p o ur c h a q u e im meu b l e »\np r éc a ires\n.) , l’ im a ge d e l ’ imm ig r é des a n n ée s 7 0 , « b o n l oc a ta ire » c a r b o n\nt r ava i ll eu r p a y a nt ré g u liè re men t s o n l o ye r, s’ es t mu ée en u ne ca tég o r ie red o u tée car sy n o ny me de d éva lo r i s a ti o n d u p a rc im mo b i lier et d e fu ite d es «\nb o n s » ca n di d a ts. C es repr é se n ta t i o n s o n t f in i p a r g u id e r le s p r at i q ue s d es\na g en ts q u i d is tin g u e n t e nt re le s « b o n s » et les « ma u va is » g ro u pe s a u m ép r i s\nd es cr itè re s f o r me ls d ’ a tt r ib u ti o n d es l o ge me n ts . »\nLe résu l tat con cre t d e ces in ci ta tio n s à l a sé g rég at io n e st u n e accu mu la ti o n d e p o p u lat io n s imm i g rées pl u s larg emen t t o uc h ées p ar le ch ô ma ge q u e les au tr es da n s l es cité s HLM co nce n tra tio n n ai re s d es an n ées 5 0 et 6 0 , accu m ul at io n d o n t les co n séq u ence s s oc io l o g i q ueme n t dé sas tr eu se s, q u e n o u s n e d ét ai l ler o n s p as , s o n t ap p ar ue s clair emen t lo r s de s éme u tes de n o v em b r e 2 0 0 5 .\nEn co n tr ep ar t ie, u n e c lass e d e lo ca tair es u lt r a- pr iv i lég ié s se d éve lo p p e d a n s les q ua rti er s o ù l es pr o g r amme s HLM o n t été mê lés a u p ar c pr iv é . P o u r j u s tif ier cet état d e fait d o n t le car act èr e d e ju s ti ce s oc ia le éch a p pera à to u t o b se rv a teur d e b o n sen s , le co n cep t d e « mix i té s o cia le » d e s q ua rt ier s a ét é in v e nt é. Ce con ce p t tech n oc ra tiq u e est u ne j us tif i ca ti o n co m mo d e p o u r la f o u r n it ur e d' u n e r ente d e s it ua ti o n à des c atég o r ies s o ci al es élec to ra lemen t r echer ch ée s p ar les él us , et in d i s pe n sab le s à l'é q u ili br e fi n anc ier d es o rg an i s mes HLM .\nLe s u rl o yer, u n m éca n i sm e en pr at i q ue p eu o p éra n t\nEn t h éor ie, l 'ap p l icat io n d ' u n su r lo y er es t cen sé e con tr ai n d r e le s mén age s « tr o p ri che s » à q u i tter le ur l o ge me n t H LM « d e lu x e » . Or, la MI I LOS , e ncor e elle , co n s tate q ue d an s c er tain s o ff ices, l 'ap p l icat io n d e ces su r lo y er s n e v a p as d e s o i , et d o i t s o u ven t être ar ra ché e à l' is s u e de con tr ô le s.\nDe s ur cr o ît, l or s q u ' u n o ff ice HLM la n ce u n e en q uête au p rès de ses l oc at air es p o u r co n n aî t re le ur s r ess o u rces , il n 'e st p as r are q u e ceu x q u i sa v en t q u e le ur r eve n u s e si tu e au de ss u s d es 1 4 0 % f ati d iq u es d u pl af o n d d e r ess o u rces « fas se n t les m or t s » p o u r\npa y er le s ur l o yer fo rf ai tair e d e\net u n l o ye r p r iv é e xcè d e 8 0 , v o ir e 1 4 0 %\n1 8 %, lo r sq ue la d iff ér enc e en tr e leu r l o yer « s oci al »\nRo g er Qu i lli o t , p r ési d en t d e l 'u n i o n na ti o na le d es f éd ér atio n s d ' HLM d e 1 9 8 5 à 1 9 9 1 , an cie n mi n i st r e d u l o ge men t d u g o u ve rn em en t Ma u ro y, av ait , à la f in d es an n ées 8 0 , ch o q u é l' o p in i o n en d éclaran t au jo u r n al té lév i sé q u e les o ff ices HLM f rei n ai en t s ci em me n t l 'ap p l icat io n d es su r lo y er s p o u r co n ser ve r le s l oc at air es , et q u ' u n d ur ci s sem en t d es lo i s en ce d o m ai n e co n da mn er ait le s orga n is m es d e l o ge men t s o ci al à fair e u n ap pe l ma ss if à de s s u b ve n ti o n s d 'e x p lo it ati o n p ayé es p ar le c o n tri b ua b le , ce q u i est in e n v isa ge ab le au v u d e l'é tat d e s f in an ce s p u b liq u es , o u , p ir e en cor e, le s m èner ait à la f ail li te.\nCet te d er n ièr e h y p o t hès e es t i n s u p p o rta b le aux y eu x d e la cl as s e p o l iti q ue f r ançais e . Le s lo catair es ai sés d u p arc so c ia l « s u pér ieu r » pe u v en t d o r mir tr an q u i lle s.\nLo g em en t s oc ia l et cl ient é li sm e\nFac e à u ne te ll e avala nc he d e cr iti q ue s , par fai temen t c o n n ues d e to u s les d éci d eu r s\np o li t iq u e s, o n p o ur r ait i mag i n er q u ' u ne p ar tie im p o r tan te d u p er s o n nel p o l iti q u e fr an çai s mi l i te p o ur u n e ref o n te com p lè te d es mo d al ités d e l'a id e au lo g e men t d es p l u s\ndé mu n i s . O r, f o rce es t d e con s ta ter q u 'à par t q u el q ues p er s o n nal i tés a ty p iq u es co m me\nGeo rg es Mes min , o u co m me Ray m o n d Ba rr e, d o n t u n r ap p or t d e 1 9 7 5 f u t à l'o r ig i ne\nla cr éa tio n d e l 'A PL , p er so n n e n ' o se r eme ttr e en cau s e le m o d èl e HLM c o mme o u t il\nen t iel d e la p o li t iq u e d u l o ge men t en F ra nc e.\nAu con t r air e, d r o ite et g auc h e co n vergen t su r ce su je t, en a nn o n ça n t r ég u lièr emen t u n e rela n ce d es p ro g ra mme s d e co ns tr ucti o n s ocia le 2 6 , mê me s' i l sa v ent cett e r elan ce ir r éal is te - à 4 0 . 0 0 0 eur o s d 'ai de s pa r l o g em en t . La d ro it e n e r em et p as en cau s e l' o b l ig a tio n cr éé e p ar la lo i S RU , élab o ré e p ar u n min i s tr e d u lo g em ent co mm u n is te , J ean C lau de Gay s s o t, d e p o s s éder 2 0% d e l o ge men t s s oc iau x s u r le te rr it o ir e s de s\ngr an d es a g gl o mér at io n s. 2 0 % d e pa u vr es p ar dé cr et, tel s em b le êt re l 'h o r izo n d e n ot re\ncla ss e p o l it i q u e u n an i m e. Q ue lle amb i ti o n !\nPo u r com p r en dr e cet a ttach eme nt au l o g em en t so cia l, il f au t h élas en ar r iver à f air e le\npr o cès d ' in te n ti o n de certa in es éli tes p o li t iq u es à l'a id e de s t hé or ie s d u « ch o ix p u b lic » élab o r ées et p o p ul ar is ée s p ar Jam es Bu cha na n , p ri x No b el d ' éco n o m ie 1 9 8 6 . C el u i c i a\nmo n tr é q u e l or s q u ' u ne ent i té p u b l iq u e é tai t s u p p o sée tr av ail ler p o u r l 'in té rê t g én éral , celu i ci éta n t dé fi ni d e fa çon ar b it rair e, al o r s cett e en ti té te n dai t à n e s 'at teler à s a\nmi s s io n q u 'ap rè s s'ê tr e a ss u rée p o u r el le mê me d e co nf o rt ab le s ava n tag es , et q u e le s\ngr o u p es de p re ss i o n g ra vi ta n t a u to u r de c ette en t ité av aien t u n in té rê t é co n o mi q ue f o r t\nà dé to u r ne r la n o t io n d 'i n tér êt géné ral à leu r p r of it , p o u r bé néfi ci er de s larg es se s d is p en sé es p ar l' org ani s me p u b li c en q u es ti o n .\nDan s le d o ma in e d u l o ge men t s o cial , le s d év o i em ent s d e l 'act io n p u b l iq u e o n t été mo n n aie cou ra n te.\nDe s OPA C b ie n o pa q ue s ?\nEn c o mme nçan t p ar q u el q ues p ecca d ill es , s ig n al o n s q u e la M II LOS ép in g le d an s s o n\nrap p o r t 2 0 0 1 , t o u jo u r s d a n s u n lan g ag e tech n oc ra tiq u e c hât ié, d es ' 'co m p tab i lit és\nlacu na ire s '' da n s en v ir o n 1 / 3 d es o rga n is mes c on tr ô lé s, d es ava n tag es ex t r a lé ga u x acco r dé s au x d ir i ge an ts s o u s f or me d e n o te d e f r ai s in j u s tif iée s, d ' ava n tage s en n at ur e\nn o n pr év u s p ar le s tex tes , d e v o y age s d 'é tu d e d o n t le c ar actèr e s tu d ie u x n 'ap par aî t g u èr e\név id en t , d e cu m u ls d e r ému n ér at i o n s n o n r ég le men ta ir es ,\nLe s chi ff re s o ff icie ls m o n tre n t q ue le s f rai s d e ge sti o n d es o ff ices HLM r epr é sen ten t\n1 9% d es lo y er s en cai s sés , là o u u n e agen ce pr i vée d e ge st io n l ocat i ve sé rie u se\nde man der a 5 à 6 % à u n b ai lle ur p r i vé p o ur le d écha rge r de t o ut s o uc i de g es t io n ,\nass u ra n ce p o ur l o yer s im p ay és co mp r is e. Cer tes , le s l o yer s d u p r iv é é tan t en v ir o n 2\nfo i s p l u s élev é s, l 'éca rt d e p er fo rm an ce n e se si t ue q u 'e n tr e 7 et 9 % . Ma is to u s c es\nch iff r es en d i s en t lo n g s ur la q ua li té p lu s q u e mé di o cr e d e la ge st i o n - p u b li q ue- d es\norg ani s me s H LM .\nNa tu re lle men t , ces f rai s de g esti o n n ' in cl ue n t p as l es c oû t s d es b u r eau cr atie s n a tio n a les\n(m in is tère s , AN RU , etc\n.) et l o cale s c hargée s de co- p il o ter les o rg an is mes d e l o ge men t\n2 6 Le p la n p rés en té p ar le m in is tr e d es affa ir es so ci al es Je an Lo u is Bo r lo o f in 2 0 0 5 an n o n ce 1 0 0 0 0 0 l o g em en ts s o ci au x a n n u els d a ns l es 5 an n ées à v e ni r, co n t re 3 5 à 4 0 0 0 0 les an n é es p ré céd en tes .\ns o ci al .\nTo u t c eci n ' est q u e pe ti te b iè re à cô té d es aff air es de cor r u p ti o n q u i o n t émai ll é la pr es se à s ca n da les d ep ui s 1 9 8 5 . L 'aff ai r e d e s lo g eme n ts d u d o ma in e pr i v é de la v i l le d e Par i s, at tri b ué s pa r l 'an cien n e m u n ici pal ité ( 1 9 7 6- 2 0 0 1 ) à d es ami s p r o ches ( pr at i q ue s em b le- t- i l per p ét uée p ar la maj or i té mu n ic ip ale d e g auc he is su e d u s cru t i n d e 2 0 0 1 mal gr é ses pr éte n tio n s ét h iq u es 2 7 ) , q u i au ra it d û co û ter sa ca rr ière p o l it i q ue à A lai n J u p p é, fa it fi g ur e d 'ane cd o te à cô té d e l 'affa ire d es mar ché s p u b lic s de co n s tr uc ti o n ( q ui co n cer na it e n tre autr es les marc hés d e con s tr u ct io n d 'H L M, ma is p as u n i q u em ent ) en Il e d e Fr an ce, r év é lée dan s l es an né es 9 0 et mi s e e n j u ge men t fi n 2 0 0 6 : l'e n q uê te a rév é lé q u ' u n p ac te d e rép ar tit i o n d es p o ts d e v in p ay és pa r l es en tr ep r ise s attr i b u tai r es pe rme tt ait d 'ar ro se r to u te s le s f or ma tio n s p o l it iq u es , d u RP R au P CF en pa ss an t p ar l' UD F et le PS .\nLe s d éb at s d u p ro cè s S ch u l ler 2 8 , anc ien d ir ec teu r d e l 'o ff i ce HLM d e s Ha u ts d e S ei ne, co n seil ler gé n ér al de ce dé part eme nt , so n t év o cateu r s de s dé to u r nem en t d e b i en p u bl ic o pé rés p ar c er tain s p o l itic ie n s p eu scr u p u leu x . S el o n le s r éq u i s it io n s d u p r oc u reur, l'a u d ien ce a mo n tr é q u e M . Sc h u ller s e s er va it d e l ' off ice H LM , s ur l eq uel il d i s p o sai t de s « p le in s p o u v o ir s » , n o n seu lem en t p o u r fi nanc er u n t rai n d e v ie t o u t à fa it fas tu eu x , u ne camp a g ne élec to ra le co û teu se en v u e d e s'e mp ar er d e la ma ir ie d e Cl ic h y, mai s a u ss i p o ur p r o met tre lo g em ent s et em p lo i s à de s électe ur s et rela is d 'o p i ni o n in tér es s an ts .\nNa tu re lle men t , il es t h o r s d e q ues ti o n d e pr éte n d re q ue ces p r at i q ue s s o n t g énér ale s,\nmai s rég u lièr em en t la pr ess e se f ai t l'éc h o d 'ir r ég u la rit és , v o ir e d e pr at iq u es d o u te u ses , da n s le mi l ieu H LM . A in s i , en tr e au tr es e xem p les , l 'H u man i té d u 1 0 o ct o br e 2 0 0 3 ex p o se cer tain es p ra tiq u e s d i s cu t abl es à l 'OPAM de N ice . Le « C ri d u Co n tr ib u ab le » de sep te mb r e 2 0 0 5 év o q u e d an s u n en tre fil et d es t ur p i tu d es s u r ve n ues à l ' OPA C d e\nEt ce n e s o n t là q u e q ue lq u e s ex em p les q u ' u ne si m p le r ech er ch e s u r in te rn e t\npe rme t d e tr o u v er ra p id eme n t.\nCet te rép é tit io n ad n au s ea m d' affa ire s tr o u b le s au t o ur d u mo u v eme n t HLM mo n tr en t q ue l'arg ent d u lo g emen t s ocia l, à dé fa u t d e b én éf icie r en maj o r ité à c eu x q u i en au ra ien t le p l u s be so i n , n 'e st pa s p er d u p o ur t o u t le m o n de .\nL'i m p a ct po l it iq ue d es H LM : de s b a n li eu es ro ug e s à l a lo i SR U\nSi les HLM s o n t au s s i p o p u la ires au p rè s d' u n e p ar tie d e la clas s e p o l it iq u e , ce n 'e st p as u n iq u eme n t p arce q u 'il s r ep r ésen te n t p o u r le s m o in s h o n n êtes d 'en t re eu x u n esp o ir d e ga in f acile. C 'e st au s s i pa rce q u e, co mm e l 'aff ai re Sc h u lle r l 'a mo n tr é, il s co n s ti t uen t u n mo y en d 'a ch at de v o te s s u scep t ib l es d e f air e b as cu ler u n e élect i o n .\nReve n o n s u n in s tan t à la t hé o rie d u cho i x p u b l ic d e Bu cha na n . Sa ch an t q u 'u n e é lect io n s e g ag n e g éné ra lemen t à la marg e g r âce au x v o ix d ' u n élec to ra t in d éc is q u e l 'o n d és ig n e co mme « flo t tan t » , Bu ch an an a mo n tr é q u e, p o u r se fa ire él ir e, les p o li ti cie ns o n t in tér êt à met tre en p la ce des me su re s d o n t le s c oû t s s o n t r ép ar t is su r le p lu s gr an d n o mb r e ( f i nanc emen t p u b lic s ur b u d ge t n at io n al) et le s b é néfi ce s r épar ti s s ur u n e\n7 Va le u rs act u el l es, 1 5 j u i ll et 2 0 0 5\n8 Re la tés p ar l ib ér at io n d an s s o n é d i ti o n d u 1 6 j u i ll et 2 0 0 5\nfr an g e étr o i te de l 'élec to ra t d o nt la sé d uc ti o n ser a p r im or d iale en v u e d u p ro cha in s cr u t in .\nLor s d e la mi se e n p lace, à la fi n d es anné es 5 0 p u i s 6 0 , d es g r an d s p r o gr am mes\nco n cen tr at io n n air es de l o ge men ts s o ciau x , da n s les ba n lie u es de Pa r is , l a g a uche n e s 'o p p o sa n u ll em ent à cette acti o n , mê me lo r sq ue C har les De Gau l le en f u t l e\no m o teu r, s auf p o u r en cr itiq u er l ' in s u ff isa nce d an s le cad re d u jeu d e rô le s q u e d ro i te\ng auc h e affectio n ne n t d ep u i s si lo n g te mp s . I l f au t d ir e q u e cet te p o li t iq u e a p er mi s à\nla g au c h e, et n o t amme n t au PCF, d e s 'as s ur er d es ma jo r ité s con f o r tab les d 'é lect eu r s\nn s la f ameu se cein tu r e ro u g e ( Bo b i g n y, C ré tei l , Au l na y, Tr ap p es , Mo n t r eu i l , en tr e\n) , al or s q ue la d r o i te p o u v ai t p ré ser ve r la tr an q u i l l ité d e ses élec teur s d e la\nb o urg eoi s ie mo y en n e et h au te, et p ar là même s es fi ef s élect or au x , en co nc en tr an t le s\ncla ss es o u v r ière s et mo y en n es in f ér ie ur es h o r s d e s es b as t io n s .\nAu j o ur d ' h u i en co r e, al o r s q u e s o n in f lu ence é lect or ale gé néra le s u r le ter r ito ir e es t\nde v en u e nég l i gea b le , le PC F r éu ss i t à co n ser v er u n e vi n g ta in e d e d ép u tés , p res q u e to u s\nélu s d an s de s b an l ieue s d i tes d iff ic iles , ca r se s rar es él ecte u rs y s o n t f or temen t\nn cen tr és . To u tef o i s, le r ais o n ne men t q ui d o n n ai t au t o mat iq u eme n t a ux co m mu n es d e\nu ch e les v o i x d e s class es mo d es tes d es b an l ieu es s o n t en tra in de f air e lo n g feu . La\nrti ci p ati o n p l u s fai b le à la v ie p o l it i q u e, l'e x as p éra ti o n v i s à v is de s q u es t io n s\nd 'i n sé cu r i té p o u s se n t u ne pa rt cr o is sa n te d es é lecte u rs d e ces p ar ti s ve rs les ext r êmes . La g a uche d ite « d e g o u v er neme n t » d o it i m pér ati ve men t tr o u ver d e s s trat égi es de rec han ge p o u r en ray er u n d écl in q ue le s ch a n ge men t s st r u ct ur els d e la s oc iété ren d r aien t au t r eme n t i né lu cta b le.\nVo ilà p o ur q u o i M. Jean Cl au de Gay s so t , m in is tr e co mm u n is te d ' u n g o u v er neme n t à maj or i té s oc ial i ste , a fa it v o te r e n d écemb r e 2 0 0 0 u n e l o i d i te l o i S RU (s o l id ar ité et ren o u v e lle men t u r ba in ) , q u i i mp o s e au x co m mu n es d e p l u s d e 3 5 0 0 ha b ita n ts d an s d es\ng lo mé ra tio n s de p l u s d e 5 0 0 0 0 h abi tan t s l a p r ésen ce d e 2 0 % d e lo g eme n ts so cia u x\nn s l eur p arc lo cati f .\nCe s eu i l d e 2 0 %, to ta lemen t arb i tr aire , p ro cède d ' u ne lo g i q ue p u r emen t d é mag o g i q ue.\nTo u t d 'a b or d , r econ n aî tr e imp l ici t em en t q u e da ns u n p ay s co m me la Fr a n ce, 2 0 % d es\nfo y er s d ev ra ien t av o ir be so i n d ' u n e ai de p o u r se lo g er est té mo i g ner d ' u ne co n f ian ce\nb ien f aib l e d e ce p ay s à cr éer p ar l u i mê me le s r ich esse s d o n t s es h ab i t an t s o n t b es o in .\nM ai s s ur t o ut , i l est rév é late ur d e l 'i nc ur ie éco n o mi q ue d e certa in s d écid eu r s . To u t\nd 'ab o r d , les s er v ice s d e p r o xi mité q u i s ' in s ta lle n t dan s le s co m mu n es « tr ès\nb o urg eoi s es » s 'ad a pt en t à l eu r cl ien tè le: imp o r ter d e fo r ce d es p o p u lat io n s p au v r es\nda n s ces com mu n es n e p er mett ra p as à ces d er n ièr es d 'accéd er fac ilemen t à d es\ns er v ices ada p té s à leur b u d g et , au mo i n s da n s u n p re mier te mp s .\nAj o u to n s q ue le s c o mmu n es p au vr es en lo g e men t s o ciau x so n t s o u ve n t de s co m mu n e s\no ù le f o nc ier es t cher s o i t p ar ce q u 'il es t r ar e, so i t p ar ce q ue la co m mu n e a su , au c our s\nde s tem p s , se spé cia li ser d an s l 'acc ue il d e f am il les ai sée s. I m p os er à ces com m u nes\n2 0% de lo g emen t s s o ciau x re vie n t à au g m ent er co n s id ér abl em en t la su b v e n ti o n\npe rme tt an t d e f i nanc er ces lo g eme n ts af in q ue leu r l o yer p u is se re ster s o u s l es\np laf o n d s léga u x im p o sé s au x H LM . Vo ilà q u i n e p eu t q u 'accro î tr e la ch arg e p es an t s ur\nle c on t ri b u ab le.\nDe s ur cr o ît , ces p r o g ram mes p u b lics , en au g men tan t la de man de f o nc ièr e su r d es\nco mm u ne s o n ér eu ses , r ench ér is se n t e ncor e le coû t d ' ha b ita ti o n p o u r le s cl as s es\nmo y en n e s d o n t n o u s a vo n s v u q u 'e lle s p o u v aien t d e mo i n s en m o in s accéde r s o i t au lo g eme n t soc ia l, so i t au p ar c p r iv é. La lo i S RU, en p ré ten dan t se fo cali s er sur les 2 0% de f amil le s le s p l u s m o de stes , ag i t d e fa it co mm e u n in s tr u me n t d 'e xcl us io n d es clas ses mo y en n e s- b as se s d es q u ar tier s de st an di n g m o ye n et s u pér i eur.\nIl n 'e st pa s cer ta in q u e cet te co n s éq uen ce pr év i si b l e d e la lo i S RU affli ge o u tr e me sur e\nla g auc h e. En eff et , i l est v ra is em b la b le q u e cet te d er n i èr e es pèr e q u e d an s le s terr i t o ire s o ù le s sco r es p o l it i q ue s s o n t s er r és , u n aff lu x s u p p lé men tair e d e f ami lle s mo d es tes et as si sté es p er met tra d e f air e b as cu ler à gauc h e o u de r aff er mir de s maj or i tés de g au che au sein d es com m u nes co n cer n ée s . Qu ' u n e p ar tie de la d r o ite p o li t iq u e fr an çai se so u t ien n e l a lo i SRU au jo u r d 'h u i p ar aît r a p lu s s ur p rena n t au p re mie r a bor d ,\nmai s se co mp r en dr a ai séme n t s i l’ o n so n g e au c alcu l ex p o s é par Bu cha n an : c er tain s p o li t ic ien s esp èr en t ain si fa ire f ina n cer p ar d es co n tr ib u ab le s d il u és u n c ad eau d o n t i ls p o ur r o n t se p r év al o i r a up r ès d ' u ne fr an g e f l uct ua n te d e l eur élect o ra t.\nA ce s tade , n o u s p o u v o ns a ff ir mer q u e s i l'é co sy s t èm e d u lo g eme nt s oci a l n ' a ss ure\npa s corre ct em ent s a m is s io n s oci al e, c 'es t pa rc e q u' a u cu n e d es pa rt ie s p ren a nt es\nde c et éco sy s t èm e n ' y a i nt érêt – à l 'ex cep ti o n de s fa mil les p au v re s, q ui co mp te n t p eu électo ra leme n t, p u i s q u 'el les te n den t à d és er ter le s u rn es , v o ir e n 'y o n t p as accès en\nrai s o n d e le ur n at io n ali té .\nAu t res e ffe ts p erv ers de la p o l i ti qu e d u l o gem en t s o cia l\nTo u s ces arg u me n ts j u st if ier aien t à eu x s eu ls u n e co n d am nat i o n sa n s r és erv e d u\ns y stè me f r anç ai s d e p r is e en com p te d u l o ge men t de s m o in s ai sé s p ar le se cteur p u b l ic.\nM ai s n o u s n 'en av o n s p as f in i ave c l 'én o n cé d es eff ets p er v er s d e ces p o l it i q ues .\nLe s d éfen se ur s d u lo g eme n t s oc ial met ten t les é ch ecs ci d ess u s éno n cé s s ur l e co mp t e\nde l 'i n s uff isa nce r éce nte d es p ro g ra mme s neuf s. « Si l e l o gem ent so cia l ne ma rc he p as ,\nc'e st p ar ce q u e n o u s n 'e n fa is o n s p as ass ez » . Il suffir ai t d 'a u g men ter l e pa rc s ocia l p o u r\nrés o r b er l es file s d 'a tten t e, de r en f or cer le s con t r ô les d e l 'éta t p o u r év it er c er tain s ab u s ,\net le to u r sera it j o ué .\nVa in es p o ir. Tan t q u ' u ne o ff re in f érie u re au pr i x d e mar ch é ex i s tera, la de man de\np o ten t iell e lu i ser a s u pér ieu r e, ce q u i eng en d re ra d es f iles d 'a tte n te, d o n t n o u s avo n s\ndé ta illé les co n sé q uenc es n éfas te s. Le se u l mo y en « co l lecti v is te » d e su p p r imer la\nd e s u p pr ime r l 'o ffr e p ri v ée,\nd is t or s i o n de p ri x av ec l 'o ffr e p ri vé e ser ai t évi de mme n\nc'e st à di re d e so c ial is er i n tég r alemen t l 'o ffr e de l o ge me n t en Fr an ce: n o u s o s o n s\nesp ér er q u 'a ucu n h o m me p o l it i q u e n' y pen s e sér ieu se men t . U n tel s y st èm e, pr at iq u é pa r\nto u s le s p a ys d e l 'ex - pacte d e Var s o v ie , a c o n d u it n o n seu lem en t à u n e p én u ri e\nn st ant e de lo g e men t s con t ra ig n an t p l u s d e 1 5% d es f ami l les à p ar tag er u n l o g em ent\nec d ' aut re s, s an s co mp t er q u e le s p as se- d r oi ts et b akc h ich s en v ue d 'o b t en ir les\nmei ll eur s l o g em en t s ( ceu x lég u és p ar l 'ép o q u e de s Tsar s , en g énér al\n.) ét ai en t lé g io n .\nêm e u ne ci té H LM de s p lu s dé cr ép ite s d e la b anl ie ue d e P ar is a ur ai t p aru l u x ue u se\nmp ar ée aux g r an des b ar re s d 'i mme u b les d écati s q u i e n to u re n t t o u tes les\ng lo mé ra tio n s d e l'e x URS S. En eff et, le s lo g eme n ts et le s p art ie s co m mu n es ,\nap p ar ten an t à l 'éta t, en fait à pe rs o n ne , n 'é ta ien t abs o lu me n t pa s en tr eten u s , q u an d i ls\nne fa isaie n t p a s l' o b jet d e d ég ra dat i o n s v ol o n ta ire s , sy m p t ô me s d u r ej et d u s y s tème p ar s es a ss u je tti s .\nLe même ma l to u che , à u n d eg ré mo i n dr e, le p arc HL M « s en s ib le » en Fr an ce, o ù l'e n tr etie n d es par t ies com m u nes , et s o u ven t de s l o ge me n ts , fai t h o n te à u ne n a tio n\nciv i li sé e. Vi tre s et b o i tes au x lett re s cas sées , o de ur s d ' ur i ne et de cr ass e, cav es\név en t r ées , asce nse u rs d an g er eu x\nLa lis te de s d ég r ad at io n s d u p arc s o cial d o n t la\npr es se s e f ait rég u l ière men t éch o d ep u i s p l u s d e 2 0 an s est im pr es s io n n an te , sa n s q u e ri en ne sem b le é vo l uer d an s le b o n se n s .\nAj o u to n s q u e le s ci tés o ù les l o g em ent s so c iau x f ur en t co ncen tr és d an s les an n ées 5 0 et\n6 0 n ' o n t jam ais r éell eme nt p u r ecev o i r les é q ui p em ent s p u b li cs d o n t el les au ra ien t eu\nbe so i n p o u r o cc u per cet te p o p u la ti o n , p u is q ue le s b u d g ets p o u r ces éq u ip emen ts é taien t\nin s u ff isan t s . Pr e n o n s l' ex em pl e de Va u lx e n Vel in : 4 0 . 0 0 0 h abi tan t s d o n t p lu s d e 6 0 %\nen l o ge men t s o ci al , u n e p r o p o r ti o n d e jeu ne s tr ès su pé r ieu re à la mo y en n e na ti o n ale, et, ju s q u 'à u n e ép o q u e r éce n te ( f in d e s an n ées 9 0 ) , AU CUN l y cée d 'e n sei g n em en t g én ér al, AU CU NE p i sc in e p u b l iq u e, ma is u ne éco le d 'i n g én i eu rs , t o u t de mê me ! Q u i a par lé d 'ad éq ua ti o n au x be so i n s ?\nM ai s les p ar tis an s d ' u n e e x tens i o n d e la p o li t iq u e d u lo g em ent so cia l o n t d ' aut r es\narg um en t s à ex p o se r.\nPar ex em p le, il es t s o u ven t a ff ir mé q ue la co n st r u ct io n de lo g eme n t s ocia u x se ra it\nécon o m i q ue e t amél i or er ai t le n o m br e de l o ge men t s con s tr u i t s à r ess o u rc e é gale. Cet t e\nass er ti o n es t b at tu e en b rèch e par p l u s ieur s rap p o rt s off iciel s . A in si , sel o n le r ap p or t\nFi g eat d e 1 9 8 7 ( co mm is sar ia t g éné ral au p la n ), le s c o û ts i n iti au x p l u s f aib le s de s lo g eme n ts s o ciau x o n t été large men t co mp en sé s p ar le s s ur co û ts l iés à le u r ent r et i en en\nrai s o n d 'u n e q ua li té d e co n st r uc ti o n déf i ci ent e, et p ar d es c o û ts d e de str ucti o n\nco n si d ér ab le s p o u r le s b ar re s les p l u s v ét u ste s .\nDe s ur cr o ît , le s ma rché s i n itia u x o n t s o u v en t été g re vés d 'av ena n ts co n s éq u en t s ( s oi t pa r mau v ai s e p lan if ica tio n d es chan tie rs , ma is au s si , h élas , lo r s q u e cer tai n s mar ché s\no n t d o n n é l ieu à de s co n tre p ar t ies o ccu lt es fl at te u r.\n) q u i o n t ren d u leu r b i lan f in an c ier mo i n s\nUn f rei n à l a créa t iv i t é et a u d y na m i sm e d u sec te ur d u l o ge me nt\nAj o u to n s q ue la co ns tr uct i o n soc ia le, avec se s co nt r ai n tes d e co û ts f or tes et s o n ab sen ce d 'in c ita tio n à pl air e à d e vr ai s ach eteur s dé p en s an t leu r arg ent , a p o u s sé le s\narc h itectes a m u lti p l i er la même ar ch itec tu re r épéti ti ve à b ase d e t o u rs et de b ar res , d e\nmo i n s de 5 étag es p o u r l es e n se mb l es h o r izo n t au x mu n i s de seu l s esc alier s , et le p l u s ha u t p o s si b l e p o ur le s autr es, c ar i l fa lla it b i en « ren ta b il iser le s ascen s e ur s » .\nCet te te n d ance a été in v er s ée à la fi n d es ann é es 8 0 , lo r s q u 'i l a f all u mi eu x i n tég rer les\npr o g r amme s H LM au x q uar ti er s r ésid e n tiel s exi sta n ts . Le s co û t s de co n str uc ti o n se\ns o n t a lo rs r ap pr o ché s d u sec teu r pr i vé .\nDe n o m b reu x p r of es s i o n nels d u b ât i men t cr o ien t de b o n ne f o i q u e le f in an cem en t d u\nlo g eme n t s oc ial so u t ien t le u r acti v it é. M ais c' es t r ai s o n ner à cou r t e v ue . Co mm e l'a mo n tr é f o rt b ie n Fr éd ér ic Bas t iat , ce q u e l 'o n v o i t, le s HLM , n e co mp en se p as ce q ue l' o n ne v o it p as , à sa v o ir t o u s le s i n ves ti s s emen ts p r i vés q u i aur aie n t p u êtr e f in an cé s pa r l'arg e n t p ri s au con t r i b uab l e p o ur f in an ce r le lo g eme n t s oc ia l. Les US A et le Cana da o n t u n e l o n g ue tr ad i ti o n d e co n s tr uc ti o n pr iv ée à b as co û t q u i n 'e x ist e p as en Fr an ce. De p u is q u e la S u èd e a en ta mé u n e d és é tat isat io n d e so n s ecte ur d u lo g emen t s o ci al , d es en tr epr ises p ri vé es tel les q u e le g r o u p e I KEA o n t mi s le ur cap aci té d 'i n n o va ti o n à co n tr ib u t i o n p o u r c réer de n o u v el les f o rme s d 'h ab i tat p o u r p er so n n es mo d es tes au rap p o r t q u ali té p ri x im ba tta b le 2 9 . C es n o u v eau x mo d e s de co n s tr uc ti o n co mme n cen t to u t j u s te à fa ire l eur ap p ari t io n en Fr an ce. Q ue d e te mp s pe rd u !\nDan s u n mar ch é li b re, co m me celu i d e l'a u to m o b il e, il ex ist e u n e tr ès g r an de v ar i ét é d 'o ffr es ad ap tées à u ne larg e cl ien tèle . Le p ri x d 'u n p r o d u i t e st g r o ss o mo d o f o n cti o n de ses q u al ité s i n tri n sèq u es , et d e s o n ima ge d e mar q u e. P o u r l es p l u s n éces s i teu x , le marc h é d e l 'o ccas io n p er met d 'accéd er avec q u e lq u es te mp s d e retar d a ux a rt icle s q u i av aie n t la fav eu r d es cl as s es m o yen n es q u el q ue s an n ées au p ar av an t. Ce lle s c i p eu v ent tr ès rap i de men t j o u ir à u n p r ix tr ès ab o rd a b le d 'i n n o va ti o n s q u i étaie n t r éser vée s au x cla ss es ais ées , v o ir e trè s ric he s, à p ei ne d i x o u v in g t an née s p lu s tô t , et les cy cles d 'ad o p t io n d es i n n o va ti o n s d an s le s g a mme s in fér ie ur es n e fai t q u e s 'accélér er. Q u i se s o u v ien t de l 'ép o q u e o ù se u les les v o it u re s de g r an d lu x e d i sp o s aie n t de l 'A BS , des air ba g s, de l'a ir co n d it io n n é ? C 'étai t enc o re le c as à la fi n d e s a n nées 8 0 . E t le ry t hm e d 'ad o p t io n d 'i n n o va ti o n s te lle s q u e le s an ti - so r t ie d e r ou te « ES P » o u le G PS a é té en co re p lu s i mp re s si o n n ant .\nIl n 'y a p as d e ra is o n q u e le mar ché d u lo g eme n t éch a p pe à cette l o g iq u e, et c'es t d 'ai ll eur s ce q u i se p ass e d an s le s éta ts amér icai ns et le s p ro v i nc es cana d ien n es o ù les rég le men tat i o n s é tat iq u es so n t les mo i n s co n tr ai g n an t es : le s lo g emen t s co n nais sen t u n ry t h me d e r en o u v el leme n t b ie n p lu s i mp o rt an t q u e chez n o u s , e t l a cr éativ i té d es arc h itectes y es t mi eu x s t im u lée. Ce m o de de f o nc ti o n ne me n t d u mar ché p er met au x pr o f es si o n ne ls d e l a co ns t r uc ti o n d e j o u ir d 'u n mar ché b ea u co u p p lu s p or te ur, et ce d e faç on p ér en n e. N o u s a ur o n s l 'o ccasi o n d ' y r even i r.\nUn m a rch é d u lo g eme nt co m p art im en t é\nEn F ra n ce, l a r ég leme n tat io n d u mar ch é d u l o ge men t s o cial p ar l 'éta t a c on d u i t à cr ée r u n mar ché s eg men t é ar tif i ci el le men t en tr an ch e s d e p ri x v aria n t d u s im p le au tri p le p o ur de s p r o d u it s q u as i i de n ti q ues . Le s eff ets de cett e s eg men ta ti o n art if icie ll e d u marc h é s o n t dé v as ta teu r s d an s l es g ra n d es ag g l o mér at i o n s.\nEn e ffet, n o u s av o n s v u q u 'u n p o s t u lan t à la l ocat io n p o u v ait v o i r s o n l o ye r v ar ier d u s im p le au d o u b le , et p lu s à P ar is , p o u r d es l o g em en t s d e q u al ité id en t iq u e. I l e n r és u l te, co mme n o u s l 'av o n s v u , q u e c eu x q u i p eu v e n t accéder à u n lo g eme n t « b o n if ié » ten te n t d e s ' y i ncr u s te r. C et te te n d ance p r o d ui t le s e ffets se co n dair es su i v an t s :\n· To u t d 'a b or d , les per s o n ne s l o gée s en H LM cor r ect , d o nt le lie u de tra va il s 'él o i g ne d e le ur r ési de nce, h és ite n t à cha n ger d 'a p par teme n t. El les s ave n t q u 'e lles o n t d û affr on te r u n p ar cou r s d u com b at tan t p o ur o b te n ir le ur\n2 9 Le g ro u p e IK EA a cr éé u n e f ili al e, Bo k l o k , q u i, ap rès a v o i r in v es t i l es m ar ch és sc an d in av es , p a rt à l ' ass au t d e l' a n g le te rre . www. b o k l o k . co m\nl o ge men t , et q u 'u n e n o u v el le r ech erc he d a n s le secte ur p r o tég é n e leu r s era p as f o rcé men t f av o rab l e. Qu an t à h ab i ter le sec teur p ri v é et se s l o y er s d o u b les , el les n 'y o n t p as in tér êt . Il en rés u l te u n man q u e d e fle x ib il ité de s l ieu x d e ré sid en ces par r ap p o r t au x lie u x d e tr av a il. En c or o lla ir e, l'éc han g e d e lo g e men t s , ré pan d u d an s d 'au tr es n at io n s tan t en l oc at io n q u 'e n p r o pr ié té, est p rat iq u eme n t i ne x is ta n t ch ez n o u s, et les co n tra in te s fi s cale s s ur les tr an sa cti o n s su r le lo g e men t n 'ex p l iq u en t pas t o u t. Le b il an en v ir o n n emen ta l et s o ci al d e cette r ig i d ité , en ter m e d e te mp s d e tra ns p or t, de k il o mètr es p ar co u r us et d e car bur an t s con s o mm és , et de r éd u ct i o n d es te mp s f am ilia u x , est d i ff ic ile à chi ffr er, ma is i l e st p r o ba b le q ue l 'au g me n ta tio n de s te mp s d e tr an s p or t o b ser v és da n s les gr an d es ag g lo m éra tio n s rés ul te a u mo i n s en p ar ti e d e ce p hé n o mèn e.\n· D 'au tr e p ar t, le ma in t ien en p lace d e n o y au x f ami lia u x d an s u n l o ge men t p ré v u p o u r tr o is à c in q p er s o n n es lo r s q ue le s e nf an t s o n t q u it té le d o mic il e f ami lia l co n st i t ue u n g as p il lag e d ' es p ace s u b ve n tio n n é par le co n tr i b ua b le. Dan s u n e so ci été o ù les l o yer s s er aie n t lib r es et le marché d u l o ge men t f lu id e , le s o ccu p an t s sera ien t i nc it és à réd u ir e le ur co û t d e lo g eme n t en ada p tan t le ur e sp ace à le u r s it ua ti o n , d ' o ù u n e m ei l leu re al lo ca ti o n de s r ess o u r ces d i s p o n ib les .\n· En f i n , en s épar an t les cl ien tè les d u mar ché l ib re et d u mar ch é s ocia l, et en r etir an t d u marc hé p r i vé u n e p ar t i n téres s an te d e la cl ien tè le d e cl as s e m o ye n ne, le sec te ur s ocial p o u s se les ac teu r s p r iv és à p r i v ilé g ier le s o p ér at i o ns en f aveu r de s clas s es s u p ér ieu res . Or les off re s « s o ci al es » n e s o n t p as o u v er t es au x cla sse s mo y en n es et l'e n v o l de s p r ix d u secte ur l ib re le ur en b ar r e l'accès . Il y a d o n c p r o gr e ss iv eme n t u n ap p au v r is se men t de l 'o ff r e d is p o n i b le p o ur les clas s es m o ye n nes e t cette o ff r e te n d à v o ir ses p ri x rej o in d re ceu x d e la g am me h au te d u sec te ur lib re ! Et v o ilà p o u r q u oi n o n s eu l em en t le s clas ses m o ye n n es n e p eu v ent p l u s se lo g er à Neu i l ly, ma is tr o u v en t d i ff ici leme n t lo g emen t à le ur me su r e à M o n tre u il o u d ans le s ar r on d i ss eme n ts na g uèr e p o p ul air es d e l' es t d e la cap ita le.\nCe d er n ier p o i n t m ér i te d 'ê tre a p pr o fo n d i . Natu re ll em en t , il s era it s t u p id e d 'e x p li q uer pa r ce seu l e ffet d e s épar at io n de s mar ch és la f lam bée récen te d es p r i x d u sec teu r l i br e, ce q u i fe ra l'o b je t de s chap itr es su i va n ts : le s r estr ict io n s à l a l i ber té co n tr ac tu e lle de s ba il leu r s et la r ar éfacti o n d u f o nc ier co n s tr u cti b le y con t r ib u en t c er t ain em en t da v an ta g e. Mai s en écrém a nt la c lie nt èle pa r le b a s e t e n ré du is a n t l a co n cu rre nc e s ur une p a rti e d u pa rc l oca t if a u l ieu d e l'a u g men te r s ur s a t o tal ité , l a sé g rég a t i o n ent re les de ux m a rch és co nt ri bu e à a u g me nt er les p ri x de l'e ns em bl e d u sec te ur li b re au d ét r im en t d e l ' offr e in te r méd ia ire .\nLe l o g em e nt so ci a l i nt erm éd ia i re\nAf in d e co m b ler le v id e ent re l 'o ffr e so c iale et l 'o ff r e p ri vé e ren d u e d e p l u s en p lu s o né reu s e, l e lé gi sl ate ur a pr év u q u 'u n certa in n o mb res d 'o p ér ati o n s s o cia les p or ten t s ur de s lo g em ent s à « lo y er in ter mé d iair e » , acces si b le s au x clas se s mo y en ne s . Af in d 'at ti r er d e « b o n s » d o s s ier s , c es lo g ement s, mo i n s aid és q u e l es lo g eme n ts s o ciau x à l' i n v es t is s em en t , s o n t g énér ale men t b ien co n s tr ui ts et s itu és da n s d es q u ar tier s\nag réab les .\nIn u t i le d e s'é ten d r e s ur ce ch ap it re : l' off re co n cer n ée es t res tée n ég l ig eabl e et r ep ro d u it les mê mes p ro b lè me s, à u n e éche ll e di ffér ente , q u e celle d es HLM s oc iau x : pr i x\narti f icie lle men t b as , e n tra în an t u n e d eman d e s u p ér i eur e à l 'o ff r e, u ne g es ti o n ar b itr air e\nde s f i les d 'at ten te , et au fi na l d es l oc at aire s « à v ie » d an s des lo g e men t s co n s tit uan t\nu ne re n te d e s i tu a tio n .\nLe co û t éco n o m i qu e d es HLM\nNo u s av o n s dé jà év o q ué le c o û t an n uel d irec t de la co n s tr u ct io n HLM , s o it 1 , 7 Md s €\nau x pr o d u cteur s, ai ns i q u e l'A PL ( 6M d s) q u i co n s t it ue u ne a id e d ég u i sée au x\norg ani s me s H LM , p u is q u e affectée u n i q u em en t au x lo ca tair es d u p ar c s oc ial .\nUn e p art ie n o n n ég l ig eab le d e ces aide s es t co n s ti t uée de p r êt s b o n if iés . Ces p rê ts s o n t\nfi n anc és par u n capi ta l q u i est fo u r ni p ar d es f on d s d 'é parg ne r ég leme n tés , d o n t le li vr et\nA es t le p lu s c on n u . L' en s em b le d e l 'ép arg n e « de st i née » au lo g emen t s o ci al\nrep r ésen ta it 1 9 9 M d s€ en 2 0 0 1 , r ép ar tis com me s u it 3 0 :\nLi v re t A\nLi v re t d 'E p arg ne Po p u l air e\nEp arg n e Lo g eme n t ( CEL ,\nLi v re t B leu\nCo d ev i\nD iv ers\nEn co u r s c e nt r a l i s é d e s f o nd s d ' ép a r g ne , En M i l l i a r d s d' e ur o s\nNa tu re lle men t , l 'en s em b le d e cette ép arg ne n 'e st p as i n ve s t ie e n p r êts au l o gem ent s o ci al . En eff et, p rê ter à d es o rgan i s mes H LM d e l 'arg en t su r 4 0 o u 5 0 an s à de s tau x tr ès b a s n ' es t p a s sa ns r is q u e, et u ne p ar tie n o n n é g lig eab le d e l 'ép arg n e co llecté e se rt à co u v rir ce r is q u e.\nSu r u n e an n ée d o n né e, l a capac ité d e fi na nc eme n t b r u te d éco u lan t d e ces d i s p o n ib i li tés en cap ita l, est l a s o mme d u s o l de de la col le ct e de l 'ép arg n e d e ces d i ff ér en ts in s tr u m ent s et d es r emb o u r seme n ts en pr i nc ip al d es empr u n ts p ass és . En 2 0 0 1 , cette s o mme a r epr és ent é 1 9 M d s € .\nL' ét at o p ère su r cett e r ess o ur ce u n pr élè v eme n t an n u el d e 3 Md s € , et le s o rga n is mes\nco lle cte ur s (c ais se d 'é p arg n e, b an q ue\nl'é pa rg n e col l ecté e éta it d o nc d e 1 3 M d s € en 2 0 0 1 , mai s d u fa it d es o b li ga ti o n s de co u v er tu re l ié s à la n at ur e de s p rê ts co n se n ti s , le s pr êt s b o n if iés au lo g em en t s oc ial n 'o n t c o n st i tu é q u e 4 , 3 M d s€ , le r es te étan t co n st i t ué d ' au tr es cré d its e t d 'ac tif s\n) 3 , 2 M d s€ . La c ap aci té d e fin a nceme nt n et te de\n3 0 « l e l o g em en t so ci al » , Amz a lla g -Ta ffi n , 2 0 0 3\nfi n anc ier\ns 3 1 .\nLe d is p o s i tif cen sé fi na n cer le l o ge men t so cia l n e p er met d o n c d e co n s acr er à cette\nmi s s io n q u ' en v ir o n u n q ua rt de s cap i tau x d i s p o n ib le s . Cer t es , les au tr es p l ace men ts\no pé rés p ar la cai s se des d ép ô ts n e s o n t p as p erd u s p o ur l'éc o n o mie . M ai s l ' i neff icac it é d u s y stè me e n co n s id ér ati o n d e sa m is s i o n i n it ia le r est e con f o n d ant e.\nPr ès d e 2 0 0 m ill iar d s d 'e ur o s d e capi tal s o n t c o ns acr és au fi na nc eme n t d 'u n d is p o s i tif d o n t le s fai ll es ( f ail lit es ? ) s o n t in n o m br ab le s et ave c u n e efficacité fi n anc ièr e dé p lo ra b le. Les ép arg n an t s acce p ten t d e co n fie r le u rs f o n d s à c es ép arg n es d u f ai t d e la s écu r ité d u re n demen t ( à tau x tr ès f aib le) q u i leu r es t gar an ti , et d e la d éf isca li s at io n\nde s i n térê ts co nce rn és . Sac h an t q u e s eu l en v ir o n u n q u ar t d e cet t e ép arg n e se ra\neff ectiv e men t co n sacr é au f i nan cemen t d u lo g e men t s o cial , q ue le r est e est p lacé d e\nfaç on p l u s r ému n éra tr ice p o u r les org a n is me s co ll ecteu r s san s q u e le s éparg na n ts n e\nv o ien t la co u leu r d e ces r ému n érat io n s s u p p l ém en tai re s, et s ach ant q u el les\nco mm is s i o n s se v er sen t le s orga n is m es d e c o llecte, ai n si q u ' u n état t o u jo u r s p l u s\ng o ur m an d d e « r ece ttes d e p o ch e » , o n pe u t s e d eman de r s i le d is p o si t if d e co llecte d e l'é pa rg n e p o p u lai re p o u r le l o ge men t s o cial n 'a p as été d é to u rn é en gr an d e p ar t ie d e s a\nmi s s io n i n it ial e au p ro f it d ' in tér êts a u tres q u e ceu x d e s épa rg n an ts o u de s fa mill es à\nlo g er.\nSi ces f o n d s r ég leme n tés n' ex i s taien t p as , n u l d o u te q u 'u n e p ar ti e d e c ette ép arg n e s 'o r ien te rai t v er s d es p la ce men ts p l u s r ém u nér ateu r s et des ti né s à d es agen ts écon o m i q ues p l u s eff icaces.\nDan s la p an o p lie d u f i nan cemen t d u lo g em en t s o cial f ig ur e é galeme n t le « 1% lo g eme n t » , e n fai t 0 , 9 5 % p ré le vés su r la m ass e s alar iale d es e nt re pr is es d e p l u s de 1 0 s al ar ié s a u pr o f i ts d ' orga n is mes co l lecte u rs agr éés, q u i l es r éin v es tis se n t en p r êts ai dés\nd iv er s , s o it v er s de s ba ill eu r s soc ia u x , s o i t v ers d es i n d iv i d u s , en c o n tre part ie d e la\nrés erv at io n de lo g emen t s s oc iau x au x salar ié s. Le sy s tè me e st d 'u n e g ra n d e co mp lex i té\nfait su r to u t la p ar t b ell e aux b u r eaucr ati es (F NA L , UE SL, e\n.) q u i émarg en t à cet te\nlle cte . Les en t r ep r i se s as s uj et tie s r ep rése n ten t 11 mi l li o n s de s alar iés , p o u r en v ir o n\n5 3 1 . 0 0 0 bé néf icia ire s en 2 0 0 1 : b el exe mp le d 'a p p licat i o n d es t hé or ie s d u ch o i x p u b l ic !\nLe mo n t ant t o tal d e la co l lec te s' éta b li t à en v ir o n 3 , 3 M d s€ 3 2 , d o n t 1 , 6 red i str ib u és en\naid e s d ire ctes , et la d iff ér ence v er s ée à d i ve r s o rg an i sm es co mme l 'A NRU (a genc e\nna ti o na le d e ré n o vat i o n u r b ain e) ch argée d e met tre en o eu v re la p o l it i q ue d e r én o v at i o n\nur b ai ne . 3 , 3 Md s € p e u ven t s em bl er b ie n mo d est es en r eg ar d des p re sq ue 3 0 0 Md s € d e\narg es s oc iale s p ré lev ées aux en tr ep ri se s , mai s ce p ré lève men t n 'aj o ut e r ien à la\nmp é titi v i té d u ter r i to ir e n a tio n al .\nLes HLM , ca p it a l m o rt d e l a s oc iét é Fra n ça i se ?\nL' éco n o mi s te pé ru v ie n H er nan d o d e S o to a co n s taté q u e l 'u n e d es g ra n des d iff icu l tés\ns p ays d u t ier s m o n de p r o ve n ai t d ' u n s y s tème d éf icien t d e d éf in it io n et d e g aran t ie d e\npr o p r iété , q u i in ter d is a it d e fa ct o d e tr an sf o r mer le s actif s « r éels » de ces p ay s , et\nn o tam men t im m o b ili er s , en act if s com p tab le s , éch an gea b le s à b o n p ri x , tra n s fo r mab le s\n1 « l e l o g em en t so ci al » , Amz a lla g -Ta ffi n , o p .c it .\n2 Ca lc u ls d e l ' au t eu r, l es d iff ér en ts si tes d es o rg an is m es b én é fi ci ai r e d él i v r an t u n e in fo rm a tio n\np ar cel l ai re .\nen p ar ts soc ia les d e cap it al , o u h y p o th éca b les . S el o n De S o to , c e « cap ita l mo r t » , s 'i l p o u va it êtr e « rév ei ll é » p ar u n e i n tég r at i o n da n s u n s y st èm e de rep r ésen ta ti o n de la pr o p r iété effic ace ( pa r la p o ss e ss io n d e t itr es d e pr o p r iété gar an t i s) , f ou r n ir ai t à ces pa y s des res so ur ces 1 0 0 0 f o is s u p ér ieur es à to u te s le s aide s h u man it air es q u 'i l ser ait p o s si b l e d e le u r adr esser 3 3 .\nIl es t p er mi s d e s e d em an d er si l es 4 , 3 m il l io n s d e lo g em en ts H LM l oca tif s n e co n st i tu en t pa s, d' u n e cert ai n e f açon , u n e f or me d e « capi tal mo r t » en Fr an ce. Leu r s pr o p r iéta ire s act u el s s o n t d es s tr u ct ur es d i spe n d ie us es d o n t l' ex i ste nce m o b ili s e u n ex cès d e cap i tal so u s emp l o yé et de s s tr u ct ur es p l ét h o r iq u es . El les ne p eu v en t met tre en ga ran t ie c es l o g em en t s p o u r i n ve st i r d an s d' au tr es s ecte ur s d e l 'éc o n om ie , car ce n 'es t pa s l eu r mét ier. U ne es tima ti o n tr ès co n ser v atr ice de 7 0 0 0 0 eur o s p ar l o ge men t (r és u lt an t de la m o y en ne entr e les lo g e men t s d es cités ma l co tées et c eu x d es q uar t ier s ch ic s) co n d u i t à é val u er à 3 0 0 Md s € le cap i tal ain s i re nd u i mp r o d u ctif .\nIm agi n o n s q u e ce cap it al s o it tra n sf ér é au x o cc u pa n ts actu e ls d es l o ge men t s: ceu x ci p o ur r o n t so i t en amél i or er la va leur en y effe ct uan t d e s rén o v at io n s , s o it le re ven dr e p o ur co n s ti tu er l 'ap p o r t p er s o n nel d ' u ne n o u v el le a cq u is i ti o n , s o i t l 'ap p o r ter en g ara n tie d 'au tr es in v es tis se me n ts fi na nc és p ar l 'em p r u nt . Dan s t o u s le s cas , l 'i m pact macr o- écon o m i q ue d ' u n te l tr an sf er t s er ai t tr ès p o s i tif .\nAi de s à la p ier re v s. a id es à l 'i n div id u.\nDe t o u t c e q u i p récèd e, i l ap p ar aî t q u e le d is p o si t if d 'a id e à la p ier re , d irec te o u dé g u is ée v ia l' AP L , co n s ti t ue u n g as p il lag e d e r es s o u rce s. Ce g as p il l ag e pr o v ie n t en tr e au tre s d u f ait q u e l' ai d e es t en cap s u lée da n s u n o b je t, l e lo g em ent , q u i bé néf icie à s o n oc cu p an t q u el le q ue s o i t l 'év o l u ti o n d e s es r even u s , et in ci te l'h e ur eu x lo cata ir e à ne p as q u it t er u n l o ge men t ai dé car l'a id e n e su i vr a pa s n écess air eme n t l' o ccu pa n t.\nL' ai d e à la p ier r e es t d o n c u n o b s tacle maje u r à la f l ui d i té d u ma rché d u lo g eme n t, fl u i d ité q u i p erm et tra it u ne me il leu re ad apt at io n d e l' off re à l 'év o l ut i o n de s ba ss in s d 'em p lo i et d e v i e.\nL' ai d e à la p ier r e est so u v e n t o p p o s ée à l'a id e p er s o n nel le: cette d er n ièr e co n si s te à ap p o rte r au x m énag es à f aib le r even u s u n co m pl ém en t p erme tta n t d e l o uer u n l o g em ent dé cen t adap té à la ta il le d e leu r fam ill e, en ma in t enan t u n t au x d ' eff or t réel accep tab l e pa r r ap p o rt à leu r n iv eau de re ven u .\nLe s avan t ag es d e l 'ai de à l 'i n d i v id u s ur l'a id e à la p ie rre so n t n o m br eu x :\n· L'ai d e à l' in d i v i d u n 'est p a s u n o b s tacle à la flu i di té d u mar ché. En s u iv an t la\ner s o n n e p l u tô t q u e le lo g e men t , l' ai d e pe rme t au x mén age s d 'en v is ag er\nea u co u p p lu s s er ein eme n t u n e m o b ili té pr o fes s io n n el le , u ne r echer ch e\n'e mp l oi apr ès u n li cenc ieme n t, o u l' accr o i ss eme n t d u n o m br e d 'e nf an t s.\n· L'ai d e à l' in d i v i d u est acc or d ée au x f ami lle s q u i en o n t b es o in s ur d es se u ls cr it èr es de r even u . Pa s d e p o s s i b il it é p o ur u n e com mi s sio n de n o tab les d e\np i s to n n er te lle o u tel le p er so n n e s u r des cr itèr es dé o n to lo g i q ue me n t\n3 3 He rn an d o d e So t o , « le m y s tè re d u c ap i t al » , v f: f la m m ar io n , 2 0 0 5 .\nd i scu ta b les.\n· L'ai d e à l' in d i v i d u peu t êtr e dé gr es s iv e en f o nc ti o n d es au tr e s r even u s , ce q u i i mp l i q ue q u 'e lle n 'e st ser v i e q u' à ceu x q u i en o n t b es o in et d a n s la me s ur e o u i ls en o n t b es oi n , et sa n s cr éer d 'eff et de se u il .\n· U ne ai d e à l ' in d i v id u f o n d ée u n iq u eme n t s ur d e s cr itèr es fi n an cier s n 'o b l i ge p as s es b énéf ici aire s à s 'e nf erm er d an s les ci tés g he tt o s q u i d éf raie n t la chr o n iq u e. Ce rte s , il n e f au t p as êtr e na ïf , le s f amil le s p au v re s n e s ' in s tal lera ien t pa s en m ass e da n s le XVI ème ar ro n d is s eme nt g râce à l' ai de p er s o n n el le, mai s l 'o b jec tif d e « mix i té s o ciale » en tr e clas se m o ye n ne e t clas se s mo d es tes sera it b ie n mie u x r emp li p ar u n mo u v eme n t li br e d es d eman d eu r s d e l o gem ent s su r u n mar ché li b re f lu i de q ue su r u n mar ché ar tif ic iel leme n t se g men té p ar l'é tat .\n· La g es ti o n d e l'a id e à l 'i n di v i d u ba sée u n i q ue men t s u r de s cr itères fin a nc ier s « mécan i q ue s » ne r equ ier t q u ' u ne b u r eaucr atie mi n i m al e.\n· Les b én éf ic iair es p e u ven t u til i ser c ette ai de au ss i b ie n e n lo cati o n q u 'à l'ac hat s i cette ai de es t b ie n co nçu e.\nIl n e f aut pa s mé se sti mer le s in co n v éni en t s d es ai d es à l 'in d i v id u :\n· Co m me to u t d is p o s i tif d 'a id e, u n e par t n o n nég l ig ea b le d 'i n d i v id u s y aya n t d r oi t n 'en bé n éf icier o n t p as car il s n e sau r o n t eff ectu er l es d émarc h es p o ur y p ar ven ir. Le s y s tème d o it êtr e co nçu av ec la p l u s gr an d e s imp l i ci té p o ur év i ter cet écu ei l.\n· L'ai d e à l' i n d iv id u ten d à d i s to r dr e le mar ché et à au g men ter le s lo y er s d es l o ge men ts ba s d e ga mme , p u is q u e le l ocatai re sa it p o u v o ir u ti lis er s o n aid e à la p er so n n e p o ur r éd u ir e s o n tau x d 'eff or t ne t: il ser a m o in s en cl in à n ég o ci er f er memen t s o n l o yer au d er n ier cen ti me.\n· El le es t p ar fo i s d is p o n i b le av ec u n « eff et re tar d » p ar r ap p o r t au mo me n t o ù le be so in d 'a id e ap par aî t. Ma is ces r etar d s ne r ep r ésen te n t p as g ra n d c ho se en co m para is o n d u d élai d 'at tr i b u tio n de s l o ge men ts s ocia u x\nTo u tef o is , il n o u s s em bl e q u e ces in co n v én ien t s s o n t b ie n p eu c o nsé q u en t s en r eg ar d de s i n n o mb r ab les f ail les d u sy s tème H LM q ue n o u s av o n s év o q ué es.\nAu s s i n o u s a ttach ero n s n o u s , lo r sq ue v ien d r o n t le s ch ap itr es co n sacr és au x so l u t io n s , à pr o p o s er d es r éfo r mes te n d an t à r emp lacer l e s y s tème d 'a id es actu el p ar u n e ai de fi n anc ièr e u n i q u e au x ména ge s, et à r emet tre le p arc d e l o ge men t s so cia u x d an s l e s ecte u r p r iv é.\nLe se cte ur pr iv é ?\nFac e à cette pr o p o s it i o n , les d éf en s eu rs d u s y s tème f ra nça is de l o ge men t s o ci al n e man q u er o n t p as de se r écr ier. Et la q u es ti o n d e fu s er : ' 'Ne s o n t- ce p a s le s\ndy sf o n ct i o n ne men t s r épé tés d e l' o ff re p rivé e d e l o ge me n t, n o t a mme n t e n l oc a ti f, q u i o n t\no b li gé l' ét a t à in t erven i r m a s si veme n t d a n s le sec teu r d u l o g eme n t ? ''\nC'e st o u b l ier q u 'en F r an ce, d ep u is 1 9 1 4 , le sec teur pr iv é d u l o ge men t n 'e st p as li br e . En fait , le lo g e men t a d ep ui s cette ép o q u e le tr is te pr i v i lège d 'ê tre le mar ch é le p l us cor set é q u i s o it . D an s u n secte ur o ù les effe ts d 'u n e p o l it i q ue p eu ven t con t i n u er à se f air e sen t ir p lu s ie u rs d izai ne s d 'a n née s a pr ès s a pr o m u l gat i o n , il co n v ien t d 'é tu d ier q u el l e a é té l' i n fl ue n ce d es dé ci si o n s p as sé es, et p o u rq u o i l'a ccu m u lat io n d 'i n ter v en ti o n s éta ti q ues p o ur en cadr er le m arc hé pr i vé a sy s té ma tiq u e men t ab o u t i à de s r és ul ta ts i n v er se s d e ceux q u i étaie n t a tten d u s.\nC - Le m arch é p ri v é d u l o g e m en t : p a s l i b re, p a s eff i ci en t !\nL e p l u s p iq u a n t es t q u e l 'é ta t , q u a n d il veu t c o rr ig er s es e rre u rs é co n o mi q ue s, les a g g ra v e. I l p eu t se co mp a re r à u n e a m b u la n ce q u i,\na p p e lée s u r les lie ux d' u n accid e n t d e l a ro u te,\nfo n ce rai t d a n s le t a s et t ue ra i t le s d ern ie rs s u r viva n t s\nJ ea n f ran ço i s Re vel\nLe co n t rô le de s lo y ers de 1 9 1 4 à no s j o urs\nC'e st en 1 9 1 4 q u 'u n bl o cage d e s l o y er s f u t mi s en p lace. Ce f u t n at ur el lemen t le dé cle n ch eme n t d e la g u er r e av ec l' Al l em ag ne q u i e n f u t le mo t if . Les h o mmes en v o yés au f r on t aban d o n n aie n t tra va il et sal aire , la is sa n t leu r s f ami lles d ans la d iffic u lt é. A u ss i le b lo cage des lo y er s av ai t i l p o u r b u t d 'e mp êch er q ue les f ami lle s d e s s o ld ats d o n n a nt leu r vi e à la F r an ce n e s o ie n t c has sées de ch ez el les .\nIl y aur ai t b eau c o u p à d ir e su r l 'er r eu r éco n o m iq u e i n hér en te à ce tte dé ci s io n . La is so n s l' u n de s mei lle ur s p éda g o g u es de l'é co n o m ie, Hen r y Hazl itt , en r és u mer l 'arg u men t d e faç on la p id air e 3 4 :\n« L es co n t rô l es d es l oyer s s o n t p a r f o is i mp o sés en t a n t q ue p a rt i e d' u n d i s p o si t if g éné r al d e co n tr ô le d es p r ix, m a is i ls so n t l e pl u s s o uve n t d écr été s p a r u n e l o i sp éc ia le. S o uven t l'oc ca si o n est fo u r n ie p a r le dé cle nc h eme n t d 'u n e\ng u er re . (\n.) de s ma i s o n s s o n t b el et bi en d étr u ite s p a r d e s b om b es d a n s\ncer ta i n es vil les , et l a né ces s ité de d is p o se r d 'a r me me n ts et d ' a u tres p ro vi si o n s d ét o ur n e m a tér ia u x et tr a vai l d e l 'i n d u str ie d u b â t ime n t.\nAu dé p a rt , le c on t rô le de s l oye rs e st i mp o sé en r a is o n d e l' a rg u ment se lo n le q ue l l'o f f re de lo g emen ts n 'est p as « él a s ti q ue » — c'e st- à- d ire q u 'u n e pé n u rie d e l o ge ment s n e p eu t p a s êt re r ég lée i mméd i at eme n t, q u el s q u e s o ien t l es n ivea u x q u e p u i s sen t a tte in d re le s l oyer s . Pa r co n sé q uen t , a f fir me- t- o n , le g o u ver neme n t, en in te rd is a n t l a h a u ss e de s lo yer s , p ro t ège les l oc a ta i re s co nt re l' ext o r s io n et l'ex pl o it a ti o n s a ns fa i re a u cu n ma l a u x p ro p r iét a ires et s a n s d éco u ra g er le s n o uvel les co ns tr u ct io n s .\nCet a rg u me n t es t er ro né, même e n s u p p o sa n t q u e le con t r ô le de s lo yer s n e rest er a p a s lo n g te mp s en p la ce. Il o u b l ie u n e con s éq u en ce i mm éd i a te. S i les p ro p r ié ta i re s o n t le d ro it d ' a u g me n ter leu rs l oy ers p o u r te n ir co m p te de l' i n fl at i o n mo n ét a i re et de s v ér it a b les co n d it i o n s de l' o ffre et de l a d ema n d e, l es l oc a ta i res in d iv id u el s ch erc hero n t à f ai re d es éco n o m ies e n p re n a n t mo i n s d e p l ace. Ceci p er me tt r a à d' a u tres per s o n nes d e p a rt a ger le s l o g emen ts d o n t l' o f fre est ré d u ite . L e même n o mb re de l o ge me nt s a b r iter a p l u s d e mo n de , j u s q u' à ce q ue l a p én u r ie p ren ne fin .\nL e co n tr ô le d es lo yer s , a u co n tr a i re , enc o u r a ge u n g a s p i ll a ge d 'e s p a ce. I l ét a b lit u n e d i scr i mi n a ti o n e n f aveu r d e ceux q u i oc cu p en t dé jà u n e m a is o n o u\n3 4 « L'é co n o m i e Po li ti q u e en u n e le ço n » , Hen r y Haz lit t, tr ad u i t e n Fr an ç a is p a r He rv é d e Qu en g o ,\nh tt p : // h e rv e. d eq u en g o . fr ee . f r/\nu n a p p a r teme n t d a n s u n e vil le o u u n e ré g io n d o n nées , et ceci a u x d épe n s d e ceu x q ui se ret ro uven t de h o rs . »\nai s da n s u n e s itu a tio n au s s i e xce p ti o n n elle q u 'u n e g u er re, o n pe u t c o mp ren dr e q u e\ns décis io n s éco n o m i q uem en t d is cu tab le s so i en t p r is es , les co n si dé rat io n s p u r emen t\némo t io n n ell es p r en an t à cette o cca si o n u n e im p or tan ce co n s id érab le . P lu s e n n u y eu x est q u 'ap rè s la g ue rre , p ar m an q ue d e co ur ag e e t d 'é d ucat io n éco n om i q ue d es h o mme s p o li t iq u e s, e t par ce q u e d e tr ès n o mb re u ses f ami l les s e r etr o u v aie nt or p h el in es d ' u n\npè re t o mb é au champ d e b at ai lle , ce con tr ô le n e fu t p as ab o l i, e t u n e l o i l im ita n t\nl'a u g men ta ti o n d es l o yer s f ut p r o mu l g uée .\ns oc iale men t d ésas tr eu x . Le ta u x\nd 'eff o r t d es mé nage s lo catair es ava n t la seco n de g u er r e m o n di ale était to mb é à en v i ro n\n3 , 5% d e le u r r even u 3 5 . En co n tr ep ar tie , le man q ue t o tal d 'att r ait de l' i n v es t is s em en t\nim m o b il ier a ma in ten u l a co n s tr u cti o n d e n o u v ea u x l o ge men ts à d es n i ve au x\nh is t or i q u em en t b as : 1 . 8 0 0 . 0 0 0 l o ge me n ts fu re n t c o n str u its en F ra nce ent re le s d eu x\nLe s r ésu l tat s d e c e con t r ô le à f ina li té s oc ial e f u ren t\ng ue rr es ( mo i n s d e 1 0 0 . 0 0 0 p ar an ! ), d o n t 1 7 5 . 0 0 0 Hab i tat i o n s Bo n Mar ché ( HB M) et\n3 0 0 . 0 0 0 l o ge men ts éd if ié s p ar les g ra n d es en tr ep ri s es p o ur l eur s s alar iés . En\nco mp ar ai s o n , la Gr an de Br etag ne , san s co n tr ô le d e l o y er s , co n s tr u ir a 3 , 7 mi l li o n s d e\ng eme n ts sur la même p ér io d e et en r én o vera 5 0 0 . 0 0 0 , al or s q ue l 'A lle mag n e , auta n t\nu ch ée q u e la F ra n ce p ar le s pe rt es h u ma in es , éc o n o mi q u emen t ét r an g lée p ar le t rai té\nde Ver sai lle s, v ic tim e de l' h y p er-i n f la ti o n d e 1 9 2 3 et de la m is e en co u pe r égl ée de l'éc o n o mie p ar l es N azi s à p ar ti r d e 1 9 3 3 , en co n s tr u i ra t o u t d e mê me 4 mi l lio n s 3 6 .\nPo u r êt r e ex ac t, i l con v ie n t d e p ré ci se r q u e l es p o l it i q ues d e r estr i ct io n m o né tair e\nco n d u ite s en ré actio n à l a cr ise d e 1 9 2 9 , et d o n t o n ne s 'ap er çu t q u 'a pr ès c o u p q u ' elle s\nco n st i tu èr en t d es er reur s fla gr an te s, jo u èr ent ég aleme n t u n r ô le im p or tan t d an s le rale n ti s seme n t d e la co n s tr u ct io n .\no u to n s q u e d u f ait d e cet te p én ur ie, q u i n e le s o b l ig eai t p as à co u rir ap rès le lo cat ai r e,\np ar ce q u e le b l oc age d es l o yer s n e leur en a d o n n é n i l' in ci tat io n n i le s m o ye n s, le s\no p r iéta ire s o n t f ait p eu d 'eff or t s p o ur amé li or er leu r pa tr im o i ne l oca tif .\nen r ésu lt a q u e 7 2 % d es f ami lle s d' o u v r iers f r ançais h ab i taie n t d an s d es l o ge men t s de\nmo i n s d e 3 p ièces e n 1 9 3 5 , c on t re 5 6 % en I talie , 5 2 % en A lle mag n e, 1 9% en An g le ter re.\nLa s eco n d e g ue rr e mo n d ia le p r o v o q uer a en Fr an ce d es d es tru c tio n s p l u s im p or tan tes q ue la p r emièr e en ma tièr e d e l o g emen t s, d u f ait q u e les b o m ba rd em ent s f ur en t r épart is s u r l 'en se mb le d u terr it o ir e. A titr e d 'e x em p le, le seu l b o mb ar d em en t d u Hav r e d e s ep t em b re 1 9 4 4 a d ét r u it 2 0 . 0 0 0 lo g em en ts .\nLe r ésu lta t de cet te s u cce ss io n de c alam ité s étati q ue s ( do n t les g u err es co n st it u ent le\npa ro x y s\nest i mé à 4 mil l i o n s, d o n t 2 m il l io n s d 'u n it és man q u an tes et 2 mi ll i o n s n éc ess i tan t d e s rép ar at i o n s d ' urg enc e. En o u tre , s u r le s 1 3 , 4 m il l io n s d e r ési de n ces p r in c ip ales\n) s o n t éd if i ant s . A u le n d emai n d e la g u er re, le d éf icit d e lo g em en ts es t\n5 Ge o rg es M es m i n , « Ur b a n is m e et l o g em e n t, an al y s e d ' u n e cr is e » , PUF, 1 9 9 2 .\n6 J M S téb é, « l e l o g em e n t so c ia l en F ran c e » , 1 9 9 8 -2 0 0 2 , P UF – A n o te r q u e l' a u t eu r, d ' i n s p i ra tio n o u v e rt em e n t c o l le ct iv is te , n e f ai t p as le l ie n e n t re ce tte s o u s c o n s tr u c ti o n e t l e c o n t r ô l e d es lo y e rs , et i m p u te c et te si tu at io n à u n en ga g e m e nt in s u ff is a n t d e l ' ét at\nrec en s ées , seu le s 1 , 2 mil l i o n s – mo in s d e 1 0 % ! - béné fic ie n t d e la to ta li té de s éléme n ts d u co n fo r t m o der n e d e l 'ép o q u e: Eau co u ra n te, WC, élect r ici té, d o u ch e, ch au ff ag e 3 7 .\nL' éco n o mi s te su é d o is As sar L in d b eck , q u i f u t p r ési de n t d u co mi té No be l d ' éco n o mi e, a\ndé clar é q u 'a pr ès les b o m be s i nc en d ia ire s , le co nt r ô le d es l o y er s était le p l u s s ûr mo y e n\nde r aser u n e v i ll e. A u v u d es ch iffre s ci d es s u s, l 'ex a gér at i o n de la f or m u le p ar aî t\nmi n i me. Cet t e c ita tio n l u i f u t i n sp i rée p ar l 'ét u de d u mar ché d u l o ge men t d e St o ck h o l m\nrès la g uer re, o ù il co n sta ta q u e la cap i tal e s uéd o is e, ép arg n ée par l e c o nf li t, s o u ff r ai t\ns m êm es s y m p tô me s d e p én ur ie q u e Lo n dr es me ur tr ie p ar le s b o m b ard e men t s 3 8 .\no u to n s q u e le sec teu r de la co n s tr uc ti o n f r an çai se est res t é p ar tic u lièr eme n t a rchaï q ue\ntre les de u x g u er r es : pa s d e c réatio n d e g éan ts i n d u str iel s , p as d e r ati o na li sat i o n d e\nl' offr e, d o n t l 'es se n tie l est ass u ré e pa r d es ar tisa n s au x m o ye n s f aib les et au x mét h o d es\ntra v ai l p eu co m pé tit i ve s.\nrè s g u er re, le s le ço n s d u b lo cag e d es l o ye rs s em b len t a v o ir été co m pr i se s p ar u n e\npa rti e d e la clas se p o li t i q ue: d es p r o p o si t io n s de rét ab l i ss emen t d e la l ib ert é de s lo y er s\ns er o n t in scr i tes à l 'ag en d a p ar leme n tair e. M ai s l' i n st ab i li té d es m aj o r ité s d e l 'ép o q u e et\nla n éc es s ai r e r ech er che d ’a rr an g eme n ts en tr e d es p ar tis d ' o bé d ienc e p ar fo is trè s d iffér en te s co n d u ir o n t au co m pr o m is b anca l de la f ameu se l o i de 1 9 4 8 , q u i p ré v o y ai t la li ber té d es l o yer s p o u r les l o ge me n ts n eu f s, et u n rat tra pa ge p r o gr e ss if d es lo y er s d es lo g eme n ts an cien s . Le man q u e d e co u rag e d es p o li t iq u e s d e l 'ép o q u e, ai n si q u ' u n man q u e d e co nf iance d an s l 'éco n o mie p ri vée 3 9 , f er on t q u e ce r attr ap age p r o g res sif n e s er a t o u jo u r s pa s a ch ev é de n o s jo u r s p o u r les l o ge men ts , h eur eu s em en t en n o m b re\nrés id u el , q u i r esten t s o u mi s à la lo i d e 1 9 4 8 .\nLa lo i p r év o it to u j o ur s q u e l e l o y er s o i t calcu l é s el o n d es f or mu l es d éter m i n ées p ar\nl'a d mi n i st r at i o n , q u i abo u t i ss en t t o u jo u r s à d es r ésu l t at s t ot al em ent déc o n n ecté s d e la\nréa lit é d u mar ché.\nCet te l o i, d écriée a j u st e t itr e p ar les p r o p rié ta ires de lo g e men t s trè s ancie n s, co ns t it u ai t\nan m o i n s u n lé g er p r o gr ès p ar r ap p or t la s i tu at io n an tér i eur e, q u i p er mit à la\nn st r u ct i o n p ri vé e d e r ef aire t im i deme n t s ur face. Mal gr é t o u t, en 1 9 5 2 , t o u s sec teu r s\nn fo n d u s , la F ra nc e co n str u is ai t 2 0 l o ge men ts p o u r 1 0 . 0 0 0 Hab ita n ts , co n t r e 9 9 en\nAl lema g n e o cci den t al e.\nLa r ai s o n d e la ti m id i té d e cette re pr ise n o u s est u ne n o u v el le f o is ex p l iq u ée av ec b r i o\npa r H en r y Haz lit t:\n« L es ef fet s d u co n tr ô le d es l oyer s emp i re n t a u fu r e t à mes u re q u e le co n t rô l e co n t in u e. On n e co n s tr u i t p a s de n o u ve a ux l o ge men t s, p a rce q u 'i l n 'y a p lu s de\nb o n n es r a is o n s d e les co n st r u ire. Avec l' a u g me n ta t i o n d es co û t s d e co n st r uc ti o n ( h a bi t ue lle men t le rés u lta t d e l' i n fla t i o n) , l' a n cien n ivea u des l oye rs n e\n7 I d e m .\n8 Th e h o u s in g s h o r ta g e. A st u d y o f t h e p r ic e s y st em in t h e h o u s in g ma rk e t – As sar Lin d b eck , 1 9 6 3 .\n9 Vo ici l e p r éam b u le d ' u n d o cu m en t d e p o l it iq u e g én é ra le é d i té p ar le m in is tè re d e l a r ec o n st r u ct i o n e n 1 9 4 5 : « l ' in te rv en ti o n p u b l i q u e s' i n s cr it d an s u n e li g n e d e j us t if i cat i o n s s el o n l es q u e ll es l a c o l le ct iv it é, p a r r ap p o r t a u j eu d es i n t ér êts p ri v és , à l ' an ar ch ie d es in it i at iv es d es p ro p r ié ta ir es et d es e n t re p r is es , m èn e u n e ac tio n co lle c tiv e et p r év o y an t e, re q u is e p ar l' i n t ér êt g én ér al » . ci té p ar Geo rg es M es mi n , o p . c it .\np er met tr a p a s d e fa ire u n p ro f it . S i, com me i l ar r ive s o u ven t, le g o u ve r n eme n t f in i t p a r l e reco n n a ît re et exemp t e l es n o u ve a u x l o g eme n ts d u con t rô l e de s l oye rs , il n'y a t o u jo u r s p a s u n e i nc it a ti o n a u s s i gr a n d e à co n st r u ire de n o u vea u x b â t im ent s q u e s i le s a nc ie ns l o ge me n ts écha p p a ie n t eu x a u s s i a u\nco n tr ô le d es l oy ers . S el o n l'a m p leu r d e l a d ép r éc ia t io n m o n ét a ire de p u is le ge l d es a n cien s l oyer s , les l o yer s de s n o u vea ux lo g emen t s pe uven t s e ret ro uver d ix o u vi n g t fo is p lu s élevés q ue le s a n cien s , à esp a ce éq u iv a len t . ( Ceci s' es t p ro d u i t en F ra n ce a p rè s l a d eux iè me g u er re mo n d i a le, p a r exem p le) . Da n s de\nte lles co n d i ti o n s , les l oca t a i re s ac tu els de s vieux b â t ime n ts n 'o n t a u cu n e env ie\nd e p a rt ir, même s i le u r f a mi lle s 'a g r a n d i t e t q u e leu r s co n d i ti o n s d 'h éb ergem en t\ns e d étér i o re n t.\nEn r a i so n d es fa i b les l oyer s g elés p o u r les a n cie n s b â ti men t s , les lo c a ta ire s q ui\ny h a b ite n t d éj à , et q u i s o n t lég a le me n t p ro tégé s con t re u n e a u g men t a ti o n d u\nl oye r, so n t en co u r a g és à g a s p il ler l'es p a ce , q ue leu r fa m il le se s o i t r éd u i te o u n o n . Ceci co nc en tre la p res s io n i mméd i a te de l a n o u ve lle de ma n d e s u r l e n o m b re rel a tiveme n t f a i b le d es n o u ve a ux lo g emen t s . C e q ui ten d à fa ire m o n ter\nur s lo yer s , a u d éb u t , à u n n ivea u p l u s élevé q u ' i ls n 'a u r a ien t a tt ei n t s u r u n\na rch é p a r f a it emen t li b re .\nNéa n m o in s , ceci n 'en co u r a ger a p a s d e m a n ière p ro p o r ti o n ne lle la c on st r u ct io n d e n o u vea ux lo g emen ts . Le s co n s tr u cteu r s o u l es p ro p r ié ta i re s d es\na p p a r te me n ts déj à e xi st a n t s, o b ten a n t d es p ro f it s r éd u i t s et su b i s s a n t p eu t- êt re mê me d es p er te s p o u r leu r s a n cien s a p p a rt eme n ts , a u ro n t pe u o u a ucu n ca pi ta l\nà p l ac er d a n s l a con s t r uct i o n . De p l u s , e ux, o u ce ux q u i p o s sè den t u n cap i t a l\np ro ven a n t d 'a ut res s o u rce s, p eu ve n t c ra in d re q u e le g o u ver ne me n t n e t ro uv e à t o u t i n s ta n t u ne e xcu se p o u r i mp o se r é ga leme n t d es con t rô l es d e lo yer s s u r les n o u vea u x lo g emen t s . Et , de f ai t , i l le fa i t so u ven t . »\nAj o u to n s q u e ce tt e l o i a i n tr o d ui t u n p r iv i lèg e d e n o n r és ili at io n et d 'h éré d ité d u b ai l : le pr o p r iéta ire n e p o u v ai t en aucu n cas s i g n if ier la f i n d u ba il au l oca tair e ta nt q u e celu i ci fai s ai t f ace à se s o b li ga ti o n s b ien lé g èr es d e l o y er, et le s e nf an t s h ab ita n t s o u s le t o it de s p ar en t s lo cata ir es p o u v aien t hér it er d u b a il. Il n 'éta it p as r are q u e , lo r s q u e la f in ap p ro cha it , le s e nf an t s rej o ig n en t leu r s p ar en ts ma lade s p eu av an t leu r d écè s p o ur pe rme ttr e cette p r or o g ati o n d u b ail . Vo ilà p o u r q u o i i l y a enc or e p lu s ie ur s centa in es d e mi l lie rs d e lo g eme n ts d o n t le s pr o p r iéta ir es so n t em p o is o n n és p ar u n ba il '' l o i 4 8 ''\nPo u r ach e ter u n l o g em ent , i l n 'é tai t p as r are q u ' il fai ll e ve rser au l oc ata ir e u n de ss o u s d e tab le p lu s éle vé q u e le pr ix v er sé au pr o p rié ta ire 4 0 . La l oi d e 1 9 1 4 m o d if iée par la l oi d e\n1 9 4 8 co n sti t uai t b e l et b ie n u n e c on f isca ti o n de la v a leur de s lo g em ent s au p ro f i t d u\nlo ca tai r e: p as éto n na n t q u e d an s ces c on d i ti o n s , l'i n ve s ti s se men t l ocati f p r iv é s oi t r esté mo d es te.\nC'e st d an s ce c on tex te q ue l' hi v er pa rt icu li èr emen t ru d e v éc u en 1 9 5 4 v er ra la n ai ss an ce de la f o n d ati o n A b bé Pi err e et cell e d es pr em ier s mo u v e men t s d 'en v erg u r e rev en d i q uan t le l o ge me n t p o ur to u s com me u n dr o i t i n alié n abl e. F ace à la p o p u lar it é\n4 0 Les p r o p r es g r an d s p a re n ts d e l ' au te u r d e ce tt e é tu d e o n t c o n n u ce tt e s it u a ti o n : p o u r a ch e te r u n l o g em en t an ci en d e b o n s ta n d i n g à P aris en 1 9 5 2 , ils o n t d û v ers er 3 5 0 . 0 0 0 f ra n cs d e l ' ép o q u e a u p ro p r ié ta ir e, to u t à fa it n o r m al em en t, et 9 0 0 . 0 0 0 Fr an cs e n d es s o u s d e t ab le au lo ca ta ir e p o u r q u e c el u i c i a cce p t e d e q u i tt er l es li eu x . La d is p r o p o rt io n d es d eu x v al eu rs l ais s e s o n g eu r.\nacqu i se par ce m o u ve men t, le s g o u ve rn emen t s f ero n t u n e er r eur ma je ur e d e d iag n o s t ic, attr i b ua n t au ma rché pr iv é et n o n à s es en tr av es lég i slat i v es l' i mp o s s ib le aju ste me n t d e l' offr e à la d eman d e. Au ss i , au l ieu de li bé rer l 'i n i tia ti ve p r iv ée , il s d écid er o n t d 'accro î tr e co n s i dér ab leme n t la p ar t d u lo g eme n t so ci al d an s la con s t ru c tio n , avec le s rés u l tat s q u e l 'o n a v u s p r écéd em men t .\nPo u r êt re e xac t, i l co n v ien t d e p ré ci se r q u 'a u sy s tème d e s orga n is me s HLM s' aj o u ta it alo r s celu i d es s u b ven t i o n s et d e s p rêt s ai dés d u Cr édi t F o n cier d e Fr anc e. Ces s u b v en t i o n s di re ctes à l 'access i o n à la p r o p rié té co nt r ib u er o n t à en v ir o n 4 0% de s co n st r u ct i o n s n eu ves da n s le s ann ées 6 0 . M ai s ce s y s tème co û te ch er. Lo rs q ue l'é ta t réd u it p r o g res si vem en t ces d i s p o sit if s à la fi n d es an née s 6 0 , ce q u i co rr esp o n d à la s eu l e p ér io d e d e b ai ss e d e la p r ess i o n f is ca le co n n u e p ar le s mén ag e s F ra n çai s s o u s la Vè me r ép u b li q ue , la c on st r uc ti o n pr i vée, q u i se reme t pr o g re s siv e men t d e l'a ban d o n d u b lo cage d es l o yer s p o u r les l o ge me n ts n eu f s, re par t à la h au s se: le l o ge men t n o n aidé , q u i r epr ése n tai t seu le men t 1 0 % d u t o ta l d es lo g eme n ts ach ev és en 1 9 6 0 , at tei n t 4 3 % d u to ta l en 1 9 7 5 . Et, mie u x enco re , ce g l is se men t v er s le sec teu r p r iv é d e la co ns tr uct i o n pe rme t u n e amél i or at io n g éné ra le d es m is es en ch an tier su r ce tt e p ér io d e 4 1 :\nLo g em e n t s no n ai d és\nM is e s en ch a nt i er\no t a l e s\n5 /6 0\n(+ ) 6 0 9, 0 0%\n( +) 6 2,0 0 %\nLo g em en t s a c he v é s , s e ct e u r l ib r e e t t o t a l, en mi l l i er s\nLe s ect eu r l ib r e a d o n c co m men cé, d an s le s an n ées 7 0 , à p er met t re u n r at trap age q ua n ti tati f , mai s au s s i q ua li tati f , de la d e man d e de lo g e men t p ar l' off re . M ais p o u r q u e ce sa lu ta ir e r éaj u s tem ent se p o u rs u i ve, i l eut f al lu p o u rs u i vr e l e d ése n g ageme n t d e l' ét at da n s l e l o g em ent . Ma lh eu re us eme n t, c'es t l 'i n ver s e q u i va se p r o d ui re en 1 9 8 2 , ave c l'ar r iv ée d e F ra n ço is M it terr an d a u p o u v o i r.\nLa Lo i Qu i ll ot : ret o u r d u co nt rô le d es l o yers , et c hu te d e l' in v es t i ss eme nt im m o bi l ier.\nAl or s q ue l' in f lat io n e st fo rte , et q u e de u x ch oc s p étr o l ier s ma l gér és p ar de s p ol i t iq u es écon o m i q ues i n ter ve n ti o n n is tes o n t p r o v o q u é u ne mu lt i p l icat i o n p ar 8 d u ch ô mag e en tre 1 9 7 3 et 1 9 8 1 , la d ema n de p o l it i q u e d es é lect eu rs es t f or te p o ur i n s tau rer u n e p l u s gr an d e s écu r i té p o u r les lo catai res . Cet te d ema n de ser a exau cée p ar la l o i Q u il lo t d u 2 2 ju i n 1 9 8 2 , q u i ét abl i t , d 'u n e p ar t, u n r ég ime d e co n t rô le d es l o y ers b as é s ur l' i n d ice IN SE E d e la con s tr u ct io n , q u i s u i t p eu o u pr o u cel ui d es pr i x à la c on s o mma ti o n d ep u i s\n1 9 7 0 , et d 'au tr e p ar t, q u i in s tau r e u n dr o i t accr u au mai n tie n d u l ocata ire da n s les l ieu x même en cas de d éf au t d e p a ieme n t. P lu s q u e la sé vé rit é d u c on tr ô le , c'es t l a cr ai nte d e le v o ir se d u r cir, ai ns i q ue cel le d e v o ir le s tri b u na u x cau tio n n er l es lo cata ire s\n4 1 Ge o rg es M es m i n , Op . Cit .\nir r esp o n sa b les , q u i p ro v o q u e u n v ér ita b le mar as me d u secte ur d u l o ge men t , et n o tam men t de l' in v es t is se men t lo cati f .\nIl es t d iff ici le d e d éter m in er la pa rt d e r es p o ns ab i li té de la lo i Q u il lo t p ar r ap p or t au x\nau tre s aber ra ti o ns éco n o mi q ue s ( no ta mme n t l 'i n s tau r ati o n d e l 'i m p ô t su r la f or tu n e , et l'ac cr o i ss em en t g én ér al de l a f is cal i té) co mmi s es p ar les g o u v er neme n ts M aur o y e t\nFa b iu s e n tre 1 9 8 1 et 1 9 8 6 , p o u r ex p li q u er la ch u te l ib re d es m is es en con s tr u ct io n d u\ns ecte u r pr i vé d u ra n t cette p ér i o d e, mai s co n s tat o n s q u e la l o i Mé h ai g ner ie d e 1 9 8 7 , en\nass o u p l is s ant le co nt r ô le d u l o yer et en rééq u il i br an t le s re lat i o n s en tre lo cata ir e et\npr o p r iéta ire s , a r elan cé le m arc hé 4 2 .\nAn né e\nM ise s en cha n t ier sect eu r lib r e\nill iers ,\nFr a n ce en ti èr e\nNo m b re d e p et i tes\nnno n ce s d u\n'' f ig ar o '' p o ur d es l o c a t io ns à Pa r is\nu m o is d e Févr i er\nM al g r é to u t , les imp ér ati fs p o li t iq u es de l'é p o q u e (p ér io d e de co ha b ita ti o n p r o p ice à\nu te s les d émag o g ies ) emp êc he n t u n e lib é ral is at io n p l u s i mp o r tan te d u co n tr at d e\nca tio n . No ta mmen t , le p r o p rié ta ire re st e en co re auj o ur d 'h u i s o u s la men ace d ' u n\nrec ou r s d e s o n l o catair e si cel u i ci pe u t dé mo n tr er q u e le l o ye r f ixé p o u r s o n b ie n s 'éca rte p ar t ro p d es ''r éf éren ces o p p o s abl es '' con s ta tées p ar l 'ad m in is tra ti o n sur s o n\nq ua rti er. Ce fac teur d e r is q u e est p r is en co m p te p ar le s pr o p ri étai re s et les p o u ss e à u n\nin v es t is se men t mo i n dr e d an s l' i mmo b i l ier l ocat if .\nPo u r d es r ais o n s q u e n o u s ver r o n s a u ch ap i tre s u iv an t , u n e b u lle i mm o b i lièr e s'e s t\nfo r mée en t r e 1 9 8 8 e t 1 9 9 2 s ur le ma rché par i s ien . L'a u g men ta ti o n d es p ri x s' es t al or s\nto ta leme n t d éco n n ectée d e l' i n d ice d es p ri x à l a c o ns o mma ti o n . La l o i Mer ma z-\nM al an da in d u 6 j u ille t 1 9 8 9 a d o nc r étab li le c o n trô le d es p r i x b a sé s ur l 'i n d ice I N SE E\net a sér ie u seme n t e ncad ré les p o s s ib i li t és d e rééva lu at io n d es l o y er s en r égi o n\nPar i si en n e. L' effe t s ur l e m ar ché d u l o g emen t p ar isie n a été im méd ia t, au p o i n t q u e le\np u té M alan d a in a l u i m êm e d eman d é u n as s o u p li ss em ent d e s a p ro p r e l o i q ue lq u e s\nn ées p l u s tar d . S an s s ucc ès.\nCo mm en t f o n cti o n ne e n p ra t iq u e le co nt rô le de s l o yer s\nPar co n sé q u ent , le p ro p ri ét aire re ste s o u m is au x d is p o s i ti o n s su i va n tes :\nL e lo ye r i n it i a l est f ixé l ib remen t p a r le s p ar t ies . La rév is i o n a n n u el le d u lo yer n e peu t ê tre effe ct u ée q u e s i le b a il la p ré vo it . El le es t ca lcu lé e e n f o nc ti o n de l' i n d ice m o yen I NS EE d u co û t de la c on st r u ct io n .\n4 2 Ge o rg es M es m i n , Op . c it .\nL e m o n ta n t d u l oy er p eu t être ma j o ré lo r sq u e p a r u n e cl a use e xp re ss e d u b a il ,\nle p ro pr iét a ire f a it exécu ter d es tr a va ux d' a méli o r a ti o n en a cco rd av ec l e\nl oc a ta i re .\nA l' exp i r a ti o n d u b a i l (3 a n s re co n d u cti b le s) , le p ro p r ié ta i re pe u t revo ir à l a\nh a u s se le mo n t a n t d u lo yer i n it i a l, s' il est i me q u 'il es t s o u s éval ué ( pr ix d u\n.) . D a n s ce ca s , il d o it\na d res se r a u l o ca ta i re 6 mo i s a u mo i n s av a n t le te rme , u n e o f fre d e\nren o u vel le me n t av ec le n o u vea u l o yer. Da n s l' a g g l o mé r a ti o n p a r is ien ne, ce tte h a u s se d e l oye r est enc a d rée p a r vo ie d e d écret p r is p o u r u n e a n n ée, et n e d o i t p a s dé p a ss er l a mo i tié d e l'é ca rt co n s ta té avec les lo ye rs p r a tiq u é s d a n s le\nvo is i n a ge , p res ta t i o n s d e l' im meu b l e et d u bi en l o\nvo is i n a ge .\nEn ca s d e d és acco rd su r ce n o u vea u lo ye r, l'u n e o u l ' a ut re d e s p a rt ies p eu t s a i si r l a co mmis si o n d e co nci l ia t io n d ép a rte men ta le . L' a cc o rd co n s i g né d a n s u n p ro to co le s' im p ose a ux p a r tie s. L' a u g me n ta t i o n est ét al ée p a r t ier s o u p a r s ix ième. El le n e remet p as en ca u se la cl a us e d ' in d exa ti o n a n n u el le.\nSi m p le , n o n ? Voi là q u i n e p eu t q ue r ass u re r le p r o pr ié tair e b ai lle ur, s' i l est f éru de jarg o n te ch n ocr ati q ue et d e mat h émat iq u e s, et s ' il accor de u n e con f ian ce to ta le da n s le s co mm is s i o n s ch arg ée s d 'é tu d ier u n li ti ge\nNo u s v er ro n s u lté rie u rem ent q u 'e n rais o n d ' u ne cer tai ne i né las tici té d e l 'o ffr e pa r\nrap p o r t à la d em an de -d o n t le s cau se s s o n t l o in d 'êtres t o u tes in t r in s èq u es a u p ro d u it\nlo g em en t p a r l u i m\npr o g r es si o n de s r even u s d es mén ag es , ma is q u' i l s 'en éc art e p ar cy c les s ur de s p ér i o d es p lu s c ou r tes .\n- , le p ri x d u l o ge me n t s u i t en te n d an ce lo n g u e l'i n d ice d e\nEn lia n t l'é v o lu ti o n d es lo y er s à l' in d i ce d e la co n str ucti o n , l ui mê me trè s p r oc he de l' i n d ice d es p r ix , in fé rie u r p ar n at u r e à celu i de s sala ire s, d o n t l'a u g men ta ti o n i n tèg r e u ne f r acti o n d e la cr oi s san ce éco n o mi q ue , le co n tr ô le d es lo y er s ten d à réd u ir e arti f icie lle men t l e r ap p or t en tr e l e l o y er et la va leu r b r ut e d u lo g em en t : le re n deme n t lo ca tif ten d à d i m i n uer a vec la d u r ée d e p r ésen ce d ' u n l oc ata ire . Cel a ex p li q u e p r esq u e s y sté mati q u em en t la h au s s e d u l o y er co n sta tée en cas de ch an g emen t de lo cata ir e: le ba il leu r pr o fi te d e la s eu le ' 'fe nê tr e d e t ir '' d o n t i l d i s p o se p o u r rééva lu er la v aleu r lo ca tiv e d e s o n b ien .\nM ai s c e n 'e st p as t o u t. Lor sq u e, co m me c' es t le cas actue lle men t, l a v aleu r d es lo g eme n ts au g men te b ien p l u s vi te q u e l es rev en us d es mé nag e s, le pr o p rié ta ire n e p eu t s u iv re cette év o lu t io n , p u is q u e l' i n d ice I NS EE enca dr e s o n l o ye r. Ma is lo r s q ue, co m me ce fu t le c as en tr e 1 9 9 2 et 1 9 9 7 , la v al eur d es l o ge men t s d imi n u e, les l oc atair es ne se pr i v ent p as , co mme cela es t n or mal , d e fair e jo u er la co nc ur r ence e n tre p r o pr i ét air es et d 'o b te n ir u n e b ais se d es l o ye rs .\nLe co n tr ô le d es lo y er s te l q u 'i l es t p r ati q ué act u el leme n t e st mo in s co n tr ai g nan t q u e celu i is su d es lo i s d e 1 9 4 8 p o u r les lo g e men t s anc ien s, p u is q u e la f ixa ti o n d u l o yer de dé p ar t est li br e. M ais s o n m o de d e f o nc ti o n n em en t ass u re au p r o p ri étai re q u ' il n e p o ur r a b énéf icier i n tég r al em ent d es ha u ss e s d u mar ch é i mm o b i lier, alor s q u 'i l r is q u e d e\ns u b ir t ot al eme nt l'eff et d es b ai ss es . Vo ilà q u i n 'est p a s d e n at ur e à i nc it er les\no p r iéta ire s à i n ve st i r d an s le l o cati f , à ré n o ver leu r s v ieu x l o ge men ts , à r eme ttr e sur\nma rché leu r s lo g e men t s va can t s .\nLe p ro pr ié t a i re, cet te v a ch e à l a it\nFa u t i l pr éci se r q u e l a f is cali té ap pl icab le à la l ocati o n n 'en f ai t p as, lo i n s' en f au t, u n\np lacemen t trè s lu cr at if ? Les lo y er s so n t ta x és d e la C SG ( au tau x s u pér ieu r d e 1 0 % su r\nles re ven u s d u cap ita l) , p u i s de l 'i m p ô t s ur le r ev en u . La pr o gr es si v i té d e cet imp ô t et le\nfait q u e l e r ev en u im m o b ili er s' aj o u te f réq u em men t à d 'a u tr es ( sala ir es , pe n si o n s, amène d e f act o le lo y er à êtr e i mp o s é à u n ta u x marg in al p l u tô t élevé .\nAj o u to n s q ue le lé g is l at eur a pr év u , à p ar tir d e 2 0 0 6 , d e s u p pr im er l 'ab a tte men t d e\n1 4% d u r ev en u i mp o sa b le co rr esp o n d an t au x fr ais q u e le p r o pr ié tair e d o i t\ngé n ér aleme n t en gag er p o u r en tr et en i r cor r ecte men t so n b ie n . Vo ilà u n e n o u v elle q u i v a\ns û re men t r éjo u i r le s p ro p r iét air es b a ille u rs\net le s i nc iter à mie u x en tr ete n ir leu r\npa tri m o i ne, sa n s au cu n d o u t e.\nEnf in , s i le p r o p rié ta ire à la c hanc e de p o u v o ir p o s s éder p l u si eur s b i en s en lo cat io n , il s er a vr ai s em b lab le men t rat tr ap é p ar l 'I S F.\nM ai s g ar d o ns n o u s d ’o u b l ier q u 'a v an t d 'êtr e tax é sur les r eve n us d e s o n i n ves ti s s em en t\nim m o b il ier, n o t re ba il leu r a ur a d û , s 'i l a in v est i da n s u n lo g eme n t ancie n , p aye r 6 , 9 2 %\nde d r o it s d e m u tat i o n et d e f r ais d 'actes n o ta rié s, et 5 , 5% d e TVA su r ses t rav a u x d e\nrén o v a tio n . S ' i l a i n ve st i d an s l e n eu f , il aur a p ayé 1 9 , 6% d e TVA s ur l' in t égr al ité d u\npr i x d e s o n achat . A uc u n aut r e p laceme n t n e s u b i t u n e te lle ta xa ti o n à la so u r ce !\nL’é léva ti o n d es d u rées d e pr êt , co m bi n ée à la ba iss e d e s tau x , ré du i t le r en de men t br u t\nlo ca tif q u ' u n pr o p r iéta ire p eu t esp ér er à la si g n at ur e d u b ai l . En e ffet, u n ach et eu r\np o u va n t emp r u nt er s ur 2 5 à 3 0 an s au x ta u x a ctu el s , ma lg r é le s d r o it s d e mu ta ti o n\natta ch és à s o n ach a t, d ev ra as su me r u n ta u x d 'eff or t i nf ér ieu r à 8 , v o ir e à 7 % de la\nleu r d u b ien ach eté. Po u r êtr e co m pé ti ti ve , la l ocat io n d o it se si t uer à d es n i veau x\ntte men t i nf ér ieu rs . A u ss i en rég i o n p ari s ien n e a u jo u rd ' h u i, le s r end em en t s lo catif s\nbr u t s s o n t de l 'o r dr e d e 4 à 5 %\npa s g r an d ch o se à n o t re b ai lle ur, s u r to u t s i s es lo catair es s o n t p eu m o b ile s !\nEn d éb u t d e b ai l. Ap r ès le p as s ag e d u f i sc , i l n e r es te\nUn e r égl em ent a t io n pl ét ho ri que et c o ût eu se\nL' ag en ce imm o b i l ière ERA , i mp la n tée d an s t o u te l 'Eur o p e, n o te q u e l es f r ais d 'ag en ce\npr éle v és en F ra nc e p ar le s i nt er méd ia ire s l o rs d 'u n e tra n sact io n i mm o b iliè re s o n t d e\ni n les p l u s élev és d ' E ur o p e, de l 'o r d r e d e 6% , al or s q u e ce ta u x es t g énér ale men t\nf ér ie ur à 3 % ch ez n o s v o i s in s .\nEn cau s e, u ne v ér ita b le t or n ad e r ég lemen ta ir e q u i s 'ab at s ur le v en de ur, et q u i l'o b li g e\ngé n ér aleme n t à d élég u er aux a genc es la co mm an d e d e p res ta ti o n s co mp lé men tai r es q u i\no n t u n co û t .\nAi n s i, le ve n d eu r de v ra, s el o n l a lo i Car r ez, ce rt if i er la sur face de s o n lo g emen t au m 2\npr ès , ce q ui s u p p o se so u v e n t l' in te r ve n tio n d 'u n pr o fes s io n n el . I l d evr a fai re étab l ir u n\nd iag n o s t ic sur la pr ése nce d e ter mi tes et d 'am ian t e. Dep u is f in 2 0 0 6 , il d o it étab l ir u n « d iag n o s t ic d e p erf or ma n ce énergé ti q ue » , al or s q ue l'ac hete ur s e co n ten te gé n ér aleme n t f or t b ie n d es d eu x de rn i ère s an n ées d e fac tu res d 'éle ct r ici té o u d e ga z\no ur l es éval ue r. D éj à, cer tai n s pa rl emen t ai r es p ar len t d 'y a jo u ter u n d iag n o s tic\nb li ga to i r e d e « la q u al ité de l'a ir in tér ie ur » , ce q u i e st abs o lu me n t ah ur i ss a n t, cet te\nq ua li té é tan t tr è s larg eme n t tr i b u tai r e d u n i vea u d 'h y g iè n e r es pecté p ar l es o ccu p an ts\nde s l ieu x , n o n me sur ab l e p ar d ia g n o st i\npa rf o is l e lir e d an s la p r ess e, d e pl acer l a q ua li té d e l 'a ir i nt ér ieu r au ra ng d e pr o b l èm e\nI l est p ar f aite men t r id ic u le, co mme o n p eu t\ngr av e aff ectant la san té d es cit o y en s , alo r s q u e la p lu p ar t d es so u r ces de g ran de\no ll u t io n (p o ële s à ch arb o n ,\n.) o n t d i s p ar u , et q ue l 'esp ér an ce d e v ie au g men te d ' 1 /3\n'an n ée p ar an. S i la q ua li té d e l'a ir i n téri eu r é tai t s i dé g ra dée q ue cer tai n s le\npr éte n d en t , co m men t ex p li q u er q ue cela n 'a it p as u n im pac t n éga tif su r n o t re e sp ér anc e\nde v ie ?\nCes o b li ga ti o n s p ar t ent s o u ve n t d ' u n se n ti men t off ici el lo u ab le d u lég i s lat eu r. Qu i co n te st er ait q u e la q u a lité de l' i nf o r mati o n d éli vr ée au x ach e teur s n e so i t p as u n\nélé men t d 'a ss ai n is sem ent d u mar ch é ? Mai s , d u f ait q u 'e ll es so n t o b li ga to ir e s , c es\npr es tat i o n s co n tr i b ue n t à r en ch éri r d e faç on d r ama tiq u e le coû t d es tr an sac ti o n s\nim m o b il ière s, ce q u i élo i g ne e ncor e les p lu s mo d est es de la p r o pr ié té. Ne f au d r ait- i l pa s au con tr ai re la is ser au v en deu r le ch o ix d 'eff ect uer o u n o n ces d émar ch es, à ch arg e\np o ur lu i d e re tir er u n s ur cr o ît d e va leu r d e s o n b ie n si ce s d ia g n o st ics m o n tr en t d es\nrés u l tat s i n tére s san t s ?\nLe p ro pr ié t a i re, un e x pl o ite ur ?\nAd me tt o n s q ue ma lg ré ces h an d icap s fis cau x et r égl em ent air es , n o t re b ai lle ur ch o is is s e\nto u t d e même d e me ttr e u n b ie n en lo ca ti o n . Le d r o it d e la l o cati o n l u i r éser ve d 'a u tr es\nch au s se- tr ap p es .\nAi n s i, la l o i de 1 9 8 9 , d an s l a con t i n u ité d es p r écéd en te s , r en d d iff ici le o u im p o s s ib le l'e x p u ls i o n d e mau v ai s p ay e ur s pen da n t l' h i v er, l' ex p ul s io n d e f am il les ' 's o ci al emen t en\nd iffic u lt é'' , et l or s q u e d es ar rê tés d 'ex p u l si o n s o n t p r i s p ar les tr i b u na u x , o b ten i r le u r ex écu t io n n 'e st p as to u j o ur s g ar ant i, ta n t les f or ces de l ' or d r e, p ar ai lle ur s dé b o rd ées , n e pe u v en t a ss is ter le b a ille u r p o u r fa ire v al o ir se s dr o it s s i l e l oca ta ire r ési st e d e to u te la mau v a ise f o i p o s s ib l e à s o n exp u l si o n .\nA la ba se d e ce dé séq u i li b r e lé gal en tr e lo catair e et p r o pr iét air e, u n p rés u p p o sé\np h il o s o p h iq u e mar x i ste, i mp u ta n t au p r o p ri étai re le r ô le d e « p r of i teu r » d e la si tu at io n\nf aib les se pr és u mée d u lo catai re. Fo r ce est de co ns tater q ue la lo i i n ve rs e to ta le men t\nrap p o r t d e f or ce. En tém o ig n e ce tt e p et ite co n ver s at io n e n tre u n l oc at ai r e et s o n\nba il leu r, b ât ie à p ar tir de té mo ig n age s d e p r o pr iétai res :\nLo cata ir e : « je vien s d e recevoi r mo n a v is de r ééval u a t io n a n n u e lle d e lo yer\nb a s ée su r l ' in d ice I NS EE . Je refu se d e p a ye r l'a u g me nt a ti o n p rév ue et vo u s\na d res se ra i u n chè q ue d e l' a n ci en m o n ta n t . »\nP r o p r iéta ir e: « ma is mo n s ie u r, cette au g men ta tio n est p ré v ue à la fo is p ar le ba il et la l o i. Vo us de vez v o u s y co n fo r mer, sa n s q u o i je me ver ra i o b li g é d e me tt re f in à v o tr e b ai l. » Lo cata ir e: « Ah o u i ? Je su i s lo ca t a ire a vec 3 en f a n ts et mo n é p o u se n e t r a vai l le\nPage 4 3\np a s , ess a yez d o n c de me fa i re met tre d eh o r s\nP r o p r iéta ir e: «\nEt enc or e le c as e x p osé c i d e ss u s es t u n d es mo in s g ra ves p o u r l e p r o pr ié tair e. Ce lu i- ci pe u t f air e fa ce à d es ar rê ts d e p ai em en t , q u an d s o n lo g eme n t n 'es t p as p u r emen t et s im p leme n t en va h i p ar de s sq ua tte u r s , p ar fo i s av ec la com p l ici té d ' ass o ci at i o n s m il ita n t p o ur l a r équ i s it io n d es l o g em ent s v acan ts .\nCer te s, l or s q u e l 'ex p u l si o n d 'u n l ocata ire in s o lv ab le e st p r o n o ncée et n o n ex écu té e, des fo n d s p u b l ics ( CA F) v ie n n en t d éd o m mage r l e b ai l leu r, ap rès u ne p ro céd ur e s o u v ent lo n g u e: la co llecti v i té d e s co n tri b u ab le s est d o n c p rié e d e se su b s ti t u er au x l oc at aire s ir r esp o n sa b les . Et de s as s ur an ce s sp éc ifi q ue s, q u i v i en nen t gr ev er le s lo y er s b ru t s , pe rme tt en t au x b ail le ur s d e l imi ter le s r i sq u es l iés à l 'o ccur rence d 'u n mau v a is lo ca tai r e. Le co û t d' u n ma n d at d e g es ti o n l oca ti ve in c lu an t u n e tell e ass ur an ce se s i tu e gé n ér aleme n t e n tre 5 et 6 % d es lo y er s.\nIl n e f aut pa s s 'é to n n er q u e d an s ces co n d i ti o n s , d e n o mb re u x p et i ts p r o p rié ta ires q u i o n t p eu r de d ev o ir re co ur ir à u n e j u s tic e le n te, a ux j u ge men t s d iff ic iles à met tre en ex écu t io n , et q u i p eu t les p la cer en p o s i tio n d 'a ccu sé s , la iss e nt d es l o ge me n ts v aca n ts , ce q u i re nf o rc e l a p én u r ie, et au g men t e l es co û ts d es l o ge me n ts res tan t s. La f o n da ti o n Hér ita g e et P r o gr ès esti me q ue c e s o n t ai ns i 4 0 0 . 0 0 0 l o ge men ts q u i p o ur r aien t êtr e mi s s u r le mar ch é l oc at if q u i ne le so n t p as à cau s e d u d éc o u rag emen t de s p r o pr iétai res .\nLe s b ail leu r s q u i p er s i sten t à lo u er le ur s l o ge men t s ex i ge n t d es ga ran t ie s acc ru es d e leu r s lo catair es : sal aire s éle vés et re ven u s sta b les , cau ti o n de p er s o n ne s ai sées ,\nLe r ésu l tat est q u 'u n e fr an ge cr o is sa n te de p er so n n es ayan t u n tr av ai l et d es r ev en u s co rr ect s ne tr o u ve n t p l u s à lo u e r. Ce u x q u i p eu v ent ach è ter o nt : p o u r u n tau x d 'e ff or t à pe in e s u p ér ieu r à la l oca ti o n , ils p o ur r o n t me ttr e le l o ge me n t ache té en g ar an t ie, ce q u i s u ff i r a à c on v ai n cr e u n b an q u i er d 'a van cer les f o n d s . P o u r ceu x q ui n e p eu ve n t tr o u v er u n lo g eme n t li b re au x p ri x d u mar ch é n i o b t eni r u n lo g e men t s oc ia l, il r es te le s car av an es e t mo b il - h o mes , d an s de s co n d it i o n s de con f or t e t d e séc ur i té p récai re\nLa p o li t i qu e d e l a ni ch e ( f isc a le)\nFac e à c es d iff icu lté s b ie n co n n ues , le s p o u v o ir s p u b l ics , f i dè les à le u r s pr écep tes in ter v en t io n n i s tes , o n t dé ci dé d e f av o ri s er f is cale me n t l 'i n ve s ti s seme n t imm o b ili er lo ca tif pr i vé . A in si , le s l oi s Bes s o n , p u i s Ro b ie n , p er met ten t à l 'ach eteu r q u i me t so n b ien en lo cat i o n d e déd u i re u n e pa rt ie de s o n in v est i ss e men t d e s o n im p ô t . No u s cite ro n s p o u r m ém o ir e les l o is Pé ri s so l , De Mes s i ne, Po n s , Gi r ard i n , q ui o pèr en t o u o n t o pé ré s ur d es cr én eau x pa rti cu l ier s sel o n le mê me p r in c ip e.\nLa lo i Be s so n , in s ta u rée p ar le g o u v er ne men t J os p i n , su b o r d o n nai t l 'o ctr o i de l'a va n tage f is cal au resp ec t d 'u n l o y er rég le men té, d o n t n o u s av o n s v u les eff ets pe rv er s, et d 'u n p laf o n d d e r ess o u rces m ax ima l d u l oc ata ire . Le r és u l tat était q u 'e n th éo ri e, u n l o g emen t ét ai t l o ué en i mp o s an t u n tau x d 'e ffo r t d e 3 0 v o ir 4 0 % à s o n lo ca tai r e ! P o u r co n to u r n er c ette in ep t ie lé g ale , facteu r d e ris q ue d e d éf ai l lance , les ba il leu r s o n t e u r eco u r s à d e m u lt i p le s s tra tagè mes : re ch erc he d e lo ca tair es aya n t v u\nleu r s rev en u s au g m en ter fo r teme n t l'a n née d e la s i g nat ur e d u b ail - le s r even u s pr is e n\nco mp te p ar la l o i ét ant ceu x d e l'a n né e p récéd en t e -, s i g n at u r e d u b ai l au n o m d 'u n\npa ren t ,\nLa lo i « De Ro b ie n » , q u an t à el le, i mp o s e to u j o ur s u n l o yer p laf o n d , co m pr i s en 2 0 0 6 en tre 1 0 et 1 9 , 8 eur o s me n su el s p ar m 2 sel o n la z one , mai s n ’ex i ge p l u s d e p laf o n d d e\nres so ur ce au x lo ca tair es .\nD' u ne man ièr e g énér ale , le mécani s me co ns is t ant à su b v en t io n n er, v ia u n e d éd uc ti o n fi sc ale , u n in v e st i ss emen t q u 'u n ma tr aq uag e rég lem en t aire et f is cal o n t r en d u pe u dé si r ab le c h o q ue l e b o n se n s. Ne s er ai t- i l pa s pr éf éra b le d e tax er mo i n s le s r eve n us d e s in v es t is se men t s, et d e n e p as d i s tr i b uer d 'a id e à q u el q ue sect eur q u e ce s o i t, afi n q u e l es ag en t s écon o m i q ues se dé ter mi ne n t e n f o n cti o n d es q u al ité s i n tr i n sèq u es d e ch aq u e pr o d u i t ?\nLe s effet s p er v er s d e la lo i De Ro b ien et d es au tres d is p o si t i fs s i mi lair es so n t en effe t\nn o mb r eu x . To u t d 'a b or d , l'é tat , en « f av or i sa n t » certa in s in v e st i ss emen ts au p r of i t d 'au tr es , cré ée le s co n d i ti o n s d u « ma l- in v est i ss e men t » da n s l e se cteur a id é: les\nép arg n an t s ap p o r ten t le ur s l i q u i d ité s d an s u n s ec teur p o u r b énéf ic ier de la p r i me, ma is né g li ge n t la q ua lit é i n tr in sèq u e d e leur in v e st i ss eme n t. D u f ait d e la hau s se de la de man de ar tif icie lle me n t g éné rée p ar l 'a id e, le p ri x d e l eur b ien imm o b i l ier e st p o u s sé à la h au s se, et p ar ce q u 'i ls se fo ca lise n t s u r la p ri me fi sc al e, les l o ge men t s r ésu l tan t d e\nleu r i n v es t is s emen t ne s o n t p as ad ap té s à la d em an de lo cale. A in si , d an s cer tai ne s v i lles\nmo y en n e s d u s u d o u est com me Tar b es o u M o n tau b an , Ag en , o ù d es in v es ti s seu r s n o n\nlo cau x o n t su r-i n ve st i d an s d e s lo g em ent s d e 2 /3 p ièce s p eu ada p té s à la d e man de lo ca le, sur le c on se il d ' o ff ici nes p as t o u jo u r s p ré occu p ées p ar la r en deme n t à l o n g\nterm e d u pl ace men t d e le ur s cl ien ts , 3 0 % des lo g emen t s « De Ro b ie n » s o n t v aca n ts 4 3 ,\nalo r s q u e da n s d e g ra n des ag gl o mér at i o ns , la p é n ur ie d e l o ge men t s rest e p aten te . Les\nlo i s de d is t o rs i o n fi s cale aug me n ten t l' i neffic ience d u p seu d o - marc h é d u l o ge men t .\nGar d o n s n o u s de g éné ra lis er. Cer tai n s pr of es si o n ne ls o n t v en d u d u « De Ro b i en » s ér ieu s emen t , en i n s is tan t aup rè s d e leu r s i n v est i ss eur s s ur l a n écess a ire r éf lex i o n à lo n g ter me q u 'u n te l in v es t is se men t s u p p o se. Mai s d' au tr es, p ro f it an t d e l'e ff et d 'au b a in e, o n t u t il isé la car o tte f is cale p o u r v en dr e à des « p i ge o n s » d es p ro g r amme s\nim m o b il ier s ma l ad ap té s , mal c o ns tr u its , à d es c ent ai ne s d e k i lo mè tr es de c hez e ux . La\ncar o tte f i scale a d o nc per m is à d es aig re fi n s de r éali ser de s pr o f i ts n o n ju s t if iés p ar la\nq ua li té d e le ur o ff r e s ur le d o s des co n tr i b ua b les o u d ' in v est iss e ur s mal or i ent és p ar le fi sc .\nDé jà, d ans certa in es co pr o p r iétés « D e Ro b i en » , d es di ff ic u lté s a p para is sen t . Les\nco p ro p r iéta ire s él o ig n és n e s e d ép lacen t pa s l o rs d es a ssem b lée s gé n ér ales . Les dé ci si o n s r elat iv es à l 'en tr et ien d es im me u b les s o n t ra len ti es . Le r eco u vr emen t d es ch arg es de co pr o pr ié té s e h e ur te à d es d iff icu l tés . Des p la in te s d ' in v es tis se u rs s 'e sti man t f lo u és pa r le s p r o mo te ur s en co mb r en t les tr ib u n au x .\nA ter me , l or s q u e l 'av an ta ge fis cal d is p ara îtra , il es t pr o b ab le q u ' u n gr an d n o mb r e\nd 'ap p ar te men t s « De Ro b i en » s o ien t m is en v en t e si m u l tan ém en t. Le d i s p o si t if ay an t été m is en p lace en 2 0 0 3 , re ndez v o u s e n 2 0 1 2 p o u r r éalis er d e b o n n es aff aire s l o rs d e\n4 3 Le m o n d e , 1 8 a v r il 2 0 0 6 , « d es l o g em e n t s n eu f s q u i n e tr o u v en t p as p r en eu r »\nla gr an d e br ad er i e q u i ne m an q uer a p as de s' en s u iv r e, s ur to u t si l e co n te x te gé néra l de\nl' i mm o b il i er se r eto u rn e.\nCes p hé n o mèn e s d e ma l-i n ve st i ss e men t s o n t p r o pr es à to u s l es d is p o si t ifs d 'i nc it at i o n fi sc ale . La lo i P o n s a per mi s d e v e n dr e à d e s p ar t icu l ier s p eu av i sés d e s ré sid en ces d e\nto u r ism e s tr u ct ur el lemen t dé fici ta ire s d an s les DOM , to u t en p o us sa n t à la h au s se le s\npr i x f o ncie rs d an s de s te rr i t o ires so u v e n t n a tu re lle men t esca rp és et ex ig u s . E t la\ncré ati o n en 2 0 0 6 d 'u n r égi me « Bo r lo o » - u n e s o rte de cl o ne d u rég i me Bes s o n\nim p o sa n t u n p laf o n d d e r even u s de 4 0 0 0 e ur o s p o ur le s l o cata ire s et u n lo y er i nf éri eu r\nde 3 0 % à c el u i d u « mar ché li br e » n e va p as ar ran ger le s ch os es : en s egm en ta nt le\nmarc h é p o ur accue ill ir c er tain s mé nag es da n s d es l o ge men ts s u b ven ti o n né s , o n res tre in t la ta il le d u s ecte ur lib r e, o n élim in e la c o ncu r r en ce s u r l es pr i x le s p lu s b as , ce\nq u i p r o v o q u e l 'au g me n tat io n de s p r i x de r éfér ence su r le mar ché p ri v é, et d o n\np laf o n d s de l o ye r « Bo r lo o » ! I l y a f or t à p arie r q u e s u r u n mar ch é u n if ié, le s l o ye r s\nli br eme n t f i xés ser ai ent i nf éri eu r s au « p laf o n d Bo r lo o » s i t o u s le s f acteu r s ag gr av an t\nla t im i d ité d es i n v est i ss eur s éta ien t levé s , et ce san s co û teu s e « car o tte f is ca le » .\nCes av an ta g es f i scau x co n se n ti s au x a che teur s o n t d ' aut r es e ffets p er ver s . Se lo n le s\nco mp te s d u lo g eme n t p u b lié s ch a q ue an née p ar l'a d mi n is tr at io n , il s re pr és en ten t p lu s\nd 'u n mi l liar d d 'e ur o s ann u el s . Mai s le p r o d u it f is ca l to ta l d o it s'a ju s ter a u x d épe n ses\np u b li q ue s o p ér ées par l'é tat p ar ai lle ur s, m o in s le déf i ci t an n uel q u e s 'a u to ri sen t\nco mp la isa mme n t to u s n o s g o u v er nem en t s de p u is 1 9 8 0 . Au s s i l 'av an tag e fis cal d e\nq ue lq u e s u n s est p ay é par to u s le s au tres . Na tu re lle men t , 1 m il lia r d d 'eur o s r épar t is s ur u ne m yr i ade d e co n tri b u ab l es n e r epr és e n ten t p as g r an d cho s e p ar av i s d ' im p o s it io n , et les b én éf iciair es g éné ral em ent ai sés s er o nt enc li n s à se s o u ve n ir d u n o m d e l eur b ien fa it eu r aux p r o chai ne s électi o n s : b el exe mp le d 'a p p licat i o n d e la t héo r ie d u c h o ix p u b lic !\nM ai s la r épét i ti o n a l 'en v i d es d is p o s i tif s de n ic hes f is ca le s d ans to u s les d o mai ne s\nd 'i n ve s ti s seme n t ( de l' i mm o b il ier au ciné ma en p as san t p ar les co nt en eu r s et l' ass u ra n ce\n) f in i t p ar co ût er t rès cher à l'e n sem bl e d e la co mm u na u té , p o u r u n r ésu l ta t le p l u s s o u v en t méd i oc re s i o n r etranc h e au x eff ets v is i b les d e c haq ue me su re – co m me p ar\nem p le le s 6 5 . 0 0 0 l o gem ent s f ina n cés so u s le rég im e de la lo i De R o b ien – l'e n s em b le\ns d o m mag es co l latéra u x q u e n o u s av o n s év o q u és p r écéd e mmen t .\nCo n cl us i o n\nDep u i s 1 9 1 4 , le mar ché d u lo g em en t Fr an ça is n e p eu t en a ucu n cas êtr e co n si d ér é\nmme ay an t été « l ib re » à u n q ue lco n q u e m o men t d e n o tr e h is t o ir e. Bi en au\nn tra ir e, le s en tr ave s é tat i q ues per si s ta n tes p o sé es à la r elat io n en tre l ocata ires et\npr o p r iéta ire s , et d es p o li ti q ue s d e ta xa ti o n- d éf is cal i sa ti o n ab er rante s con s ta mme n t\nmen ées p ar l es g o u v er n eme n ts s ucc ess if s o n t empêc h é r ég u lièr em ent le « marc hé » d u\nlo g eme n t d e r emp l ir s o n rô le n at ur el : p er met tr e l 'ad éq u ati o n de l' off re à la d e man d e.\nLe s déf en s eur s d e l 'i n ter ve n ti o n p u b li q ue r éto r q uer o n t q u e l e lo g emen t n 'e st pas u n b ien c o mme u n au tr e. A la f o is b ie n de co n s o m mati o n et d 'i n ve s ti s seme n t, i l es t\nû teu x à fi na n cer p o u r les mé nage s, et s u jet à d es f lu ct ua ti o n s d e v ale ur sa n s r app o r t\nec l 'év o l u tio n d e leu r s re ven u s . « S i le l o ge men t n' ét a i t p a s si cher, il n 'y a u r a it p a s\nbe so i n d 'i nt er ve n ti o n s o ci a le. M a is l o r sq u e le s p rix d u lo g em en t p r ivé a t te ig n en t le s\ns o mmet s a ct ue ls , s eu le u n e a i de d e l 'éta t p eu t p er met tre a u x p l u s f a i b les de s' en s o r ti r »\nM ai s alo r s , si le l o ge men t n 'éta it p as s i ch er, p o u r rai t- o n se p asser d 'a id es et\nd 'i n t er ve n ti o n s p u b liq u e s, o u d u mo i n s en r éd ui re fo r teme n t le s p ér imè tres ? P o u r q u o i le l o ge men t est il s i ch er ? Le p r i x él evé d u lo g e men t es t i l u n e f atal ité ?\nD - P o u rq u o i l e l o g em en t e st i l a u ss i ch er d ep u i s 1 0 an s ?\nI n Fl a tl a n d , a h o u s in g b u b b le ca n' t even g et s ta r ted P au l Kr u g m an\nFl a mb ée d es p ri x : u n p h én o m èn e g é nér a l ? I n év it a b le ?\nLe p r ix d es l o ge men ts s ur le mar ch é d it « l ib re » a fla mb é, d 'e n v ir o n 2 , 8 - 2 , 9 à 4 , 4 -\n4 , 6 fo is le r even u m o ye n des mé n ages en tr e 1 9 9 5 e t 2 0 0 5 (c f. ch ap it re 1 . A) . No u s\nav o n s o b s er vé les co n s éq ue n ces fu n este s de cet te ha u ss e s ur l'a cces s ib i li té d u lo g eme n t p o ur le s ména ge s le s mo i n s f or t u né s. Les rép o n se s com me le lo g eme n t so c ial , la li m ita ti o n co n tr actu ell e d es d ro i t s d u b ai ll eur o u le co n tr ô le des l o ye rs so n t i na dap tée s\net te n d en t à accr o ît r e le s flé au x q u 'e lle s so n t ce n sées g ué rir.\nRes te à d éter m in er le s cause s d e cett e f la mb ée d es pr ix , ap pa ren t es o u r éel les , et à s av o i r s i cette h au ss e r épo n d u n i q ue men t à d es f acte u rs s tru c tu rel s i nc o n to u r na b le s (co mm e u n e co n j o nct ur e m o n d iale p ar ticu l ièr e) o u s' il n 'ex i s te pa s d es f acte u rs d e ha u ss e ar tif ic ie lle d es p ri x q u i p o u r raie n t êtr e e ffica cemen t co m b at t u s.\nLa c o ur b e ci d es s o u s a ét é étab li e p ar Ja cq u es Fr i g g i t, che rch eur de l ' A s so cia ti o n d es Et u d es F o n cièr es 4 4 (A D EF ) . El le mo n tr e l' év o l u t io n d u p ri x mo y en d es lo g e men t s co mp ar ée à l'é v o lu t io n d u r ev en u d es ména g es d e p u is 1 9 6 5 , à P ar is , en I le de Fr a nc e et en Pr o v i n ce .