xukhdukh.com September 12, 2015 BHASKARJYOTI-BARUAH, LIFE-N-ECONOMY, জীৱনৰ-অৰ্থনীতি, ভাস্কৰ-জ্যোতি-বৰুৱা,\nচহৰীয়া ভূ-সম্পত্তিৰ দৰ সদায়ে\nঊর্ধ্বগামী হৈ থাকেনে?\n'চহৰত এটা নিজৰ ঘৰ'ৰ সপোন দিঠকলৈ পৰিবৰ্তন কৰাটো দিনকদিনে কঠিন হৈ গৈ আছে চৰা দামৰ বাবে। জনসংখ্যাৰ বিস্ফোৰণ আৰু চহৰমুখী প্ৰব্ৰজন ইয়াৰ বাবে ঘাইকৈ দায়ী। গৃহ ঋণৰ সু-ব্যৱস্থা থকাৰ পূৰ্বে ঘৰখন সজোৱাটো প্ৰায় মানুহৰ শেষ বয়সতহে হৈ উঠিছিল। দিন-কাল সলনি হৈছে। গৃহ ঋণ এতিয়া সুলভ যোগ্যজনৰ বাবে। সেয়ে সলনি হৈছে মানুহৰ ঘৰ সজাৰ পৰিকল্পনাৰ সময়ো। ডেকা বয়সতে ঋণ লৈ ঘৰ কিনা বা সজাটো আজিৰ দিনৰ কৌশল। তদুপৰি একমাত্ৰ যে প্ৰাথমিক প্ৰয়োজনৰ বাবেই মানুহে ঘৰ-মাটি কিনিছে, এনে নহয়। বিনিয়োগৰ বাবে এক সম্পদ শ্ৰেণী হিচাপেও ভূ-সম্পত্তি মানুহৰ মাজত অতিকে জনপ্ৰিয়। কাৰণ চাওঁ বুলিলেই আপোনাৰ সম্পত্তি আপোনাৰ চকুৰ আগত আৰু সুদীৰ্ঘ দিন মাথোঁ আমি শুনিছো মাত্ৰ ঘৰ-মাটিৰ ঊৰ্ধ্বমুখী দামৰ বিষয়হে। কিন্তু এই ধাৰা সদায়ে অব্যাহত থাকিবনে? আজিৰ তাৰিখত ঘৰ-মাটিত বিনিয়োগ কৰিব খোজাজনৰ বাবে এটা প্ৰয়োজনীয় প্ৰশ্ন।\nঘৰ-মাটিৰ দাম একমাত্ৰ ঊৰ্ধ্বমুখী হৈ ৰোৱাৰ সপক্ষে যুক্তি হ'ল জনসংখ্যা সদায়ে বৃদ্ধি হৈ গৈয়ে আছে। কিন্তু সেই অনুপাতে মাটিৰতো বৃদ্ধি হ'ব নোৱাৰে। যোগান আৰু চাহিদাৰ বিসংগতি যিহেতু বৃদ্ধিহে পাব, সেয়ে ভূ-সম্পত্তিৰ দাম এনেদৰেই ঊৰ্ধ্বমুখী হ'ব। যুক্তিসংগত কথা। কিন্তু এইখিনিতে উপেক্ষা কৰা হৈছে অন্য এটা গুৰুত্বপূৰ্ণ কাৰকক। ক্রেতাৰ ক্রয় ক্ষমতা। চাহিদা থাকিল বুলিয়েই সামগ্ৰীৰ দামে যদি ক্রেতাৰ ক্রয় ক্ষমতাৰ বাহিৰলৈ গতি কৰে, তেন্তে ক্রেতাই সেই সামগ্ৰী ক্রয় কৰাৰ পৰা বঞ্চিত হ'বলৈ বাধ্য। ইতিহাসেও কয় যে বজাৰ-নিৰ্ভৰ আন বিনিয়োগত উত্থান-পতন থকাৰ দৰে ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰৰো উত্থান-পতন হয়। ইকুইটি বজাৰৰ দৰে ভূ-সম্পত্তিৰ চৰা দামেও বুৰবুৰণি পৰ্যায়ত প্ৰৱেশ কৰে। এদিন সেই বুৰবুৰণি ফুটে আৰু ভূ-সম্পত্তিৰ দাম দীৰ্ঘদিনৰ বাবে নামিবলৈ বাধ্য হয়। শেহতীয়াভাৱে আমেৰিকাকে ধৰি বিশ্বৰ আন বহু দেশে এনে অভিজ্ঞতাৰ সন্মুখীন হৈছে। হয়, ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰখনত বহু স্থানীয় কাৰকে ক্রিয়া কৰে। কিন্তু একমাত্ৰ সেইবাবেই আমাৰ ভাৰতত এনে কেতিয়াও হ'ব নোৱাৰে বুলি কোৱাটো হ'ব আন্তঃৰাষ্ট্ৰীয় অভিজ্ঞতাক অগ্ৰাহ্য কৰা। শেহতীয়াকৈ ভাৰতৰ বহু চহৰত সম্পত্তিৰ দৰ কমিবলৈ লোৱাটো উল্লেখযোগ্য বাতৰি হিচাপে পৰিবেশিত হৈ আহিছে। কোৱা হৈছে যে বহু গৃহ নিৰ্মাতাই তেওঁলোকৰ বহু নির্মাণ সম্পূৰ্ণ হোৱা ফ্লেট বিক্রী কৰিবলৈ সক্ষম হোৱা নাই। তেওঁলোকে দৰ কমাবলৈও ভয় খাইছে, জানোচা বজাৰে আতংকিত হৈ প্ৰতিক্রিয়া প্ৰকাশ কৰে। সেয়ে বহুজনে প্ৰশ্ন কৰিছে - এয়া বুৰবুৰণি ফুটাৰ লক্ষণ নহয়তো?\nইতিহাসৰ পটভূমিত কব পাৰি যে বিত্তীয় বজাৰৰ বুৰবুৰণিতকৈ এনে গৃহ-সম্পত্তি বজাৰৰ বুৰবুৰণি যথেষ্ট দীঘলীয়া হয়। অৰ্থাৎ বুৰবুৰণি পৰ্যায়তো ভালে কিছু বছৰ ই অতিক্রম কৰিবলৈ সক্ষম। সেই দীঘলীয়া সময়ছোৱাত এনে দুৰ্ভাৱনা অলীক কল্পনা যেন লাগে। ঠিক যিদৰে ২০০৬-০৭ চনমানত মানুহে পাহৰি গৈছিল শ্বেয়াৰ বজাৰ যে ডুবিবও পাৰে। আমেৰিকাৰ ভূ-সম্পত্তিৰ দামে ২০০৬ ৰ আগভাগত তুংগত থাকি লাহে লাহে নামিবলৈ লয় আৰু ২০১২ চনত নতুন নিম্নতম অৱস্থা পায়গৈ । যোৱা শতিকাৰ ৯০ দশকৰ প্ৰথমছোৱাত জাপানতো ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰ তুংগত থকা অৱস্থাত কেনেধৰণৰ অৱস্থা এটাৰ সৃষ্টি হৈছিল তাক বাৰ্টন জি মালকিয়েল (Burton G. Malkiel)য়ে তেওঁৰ বিখ্যাত কিতাপ 'এ ৰেনডম ৱাক ডাউন ৱাল ষ্ট্ৰীট'ত বৰ্ণনা কৰিছে। সেই বৰ্ণনামতে ১৯৫৫ চনৰ পৰা ১৯৯০ চনলৈকে জাপানৰ ভূ-সম্পত্তিৰ মূল্য বাঢ়িছিল ৭৫ গুণতকৈয়ো বেছি। গণনা অনুসৰি ১৯৯০ চনত সমগ্ৰ জাপানৰ ভূ-সম্পত্তিৰ মূল্য প্ৰায় ২০ ট্ৰিলিয়ন ডলাৰ। যি দাম সেই সময়ৰ সমস্ত পৃথিৱীৰ সম্পদৰ প্ৰায় ২০ শতাংশ বা তাতোকৈও বেছি। এই মূল্য সেই সময়ৰ সমগ্ৰ পৃথিৱীৰ ষ্টক মাৰ্কেটৰ দুগুণ। আমেৰিকাখন জাপানতকৈ ২৫ গুণ বেছি ডাঙৰ। অথচ সেই সময়ৰ সমগ্ৰ জাপানৰ ভূ-সম্পত্তিৰ মূল্য আমেৰিকাৰ সমগ্ৰ ভূ-সম্পত্তিৰ দামৰ ৫ গুণ। তত্ত্বীয়ভাৱে সেই সময়ৰ টকিঅ' চহৰখনৰ ভূ-সম্পত্তি বেচি সমগ্ৰ আমেৰিকাৰ ভূ-সম্পত্তি কিনিব পৰা অৱস্থা এটা হৈছিল। ১৯৯২ চনত ফুটিছিল এই বুৰবুৰণি আৰু নিম্নগামী হৈছিল জাপানৰ ভূ-সম্পত্তিৰ দাম।\nমোৰ বোধেৰে এটা অতি লক্ষণীয় কথা হৈছে যে ঘৰ-মাটিৰ দাম আমাৰ চহৰসমূহত যি হাৰত বাঢ়িছে, ঠিক তেনেদৰে কিন্তু বঢ়া নাই ঘৰভাড়া। গুৱাহাটীৰ এটা অঞ্চল পাঞ্জাবাৰীৰ কথাকে ধৰক। যি ঘৰৰ ভাড়া ১০ বছৰৰ আগতে ২,০০০ টকা আছিল আজি সেই ঘৰৰ ভাড়া ৬,০০০ টকাতকৈ বেছি হোৱা নাই। কিন্তু মাটিৰ দাম? যি মাটিৰ দাম কঠাত ২ লাখ আছিল আজি তেনে মাটিৰ দাম ১০ গুণতকৈ বেছি বৃদ্ধি হ'ল। বিশেষজ্ঞই কয় ঘৰ-মাটিৰ দামৰ এই বৃদ্ধি বহু পৰিমাণে কৃত্ৰিম। ক'লা টকাৰো যথেষ্ট প্ৰভাৱ আছে এই বজাৰখনত। যিটো কথা ভাড়াঘৰৰ বজাৰখনত দেখা নাযায়। ঘৰ ভাড়া আৰু ঘৰ-মাটিৰ দাম বৃদ্ধিৰ প্ৰাৰ্থক্য চিৰদিনৰ কাৰণে এনেদৰে আগবাঢ়ি গৈ থাকিব বুলি আশা কৰাতো বাস্তৱসন্মত হ'ব জানো?\nযিসকল মানুহে বিনিয়োগৰ লক্ষ্যৰে ( অৰ্থাৎ নিজৰ বাসস্থানৰ বাদে আন লক্ষ্যক উদেশ্য কৰি ভূ-সম্পত্তিত বিনিয়োগ কৰা আৰু প্ৰয়োজনীয় সময়ত সেই ভূ-সম্পত্তি বিক্ৰী কৰি পোৱা টকাৰে সেই লক্ষ্য পূৰণ কৰা) ঘৰ-মাটি কিনিবলৈ আগ্ৰহী তেওঁলোকে এই দিশবোৰ গুৰুত্বসহকাৰে বিবেচনা কৰাৰ প্ৰয়োজন অধিক। অন্য এটা লক্ষণীয় দিশ হ'ল ভূ-সম্পত্তিৰ তাৰল্যতা খুব কম। অৰ্থাৎ বেচো বুলিলেই বেচিব নোৱাৰি। আপোনাৰ প্ৰয়োজনত খৰধৰকৈ মাটি বা ঘৰ বেচিবলৈ গ'লে দাম নিৰ্ধাৰণ ক্রেতাইহে কৰিব, আপুনি নহয়। তদুপৰি কম পৰিমাণৰ মাটি বা ফ্লেটক আংশিকভাৱে বেচিব পৰা নাযায়। সেয়ে বহু বিত্তীয় লক্ষ্যত সময়মতে আৰোহণ কৰাৰ ক্ষেত্ৰত ভূ-সম্পত্তিক বিনিয়োগৰ মাধ্যম হিচাপে নোলোৱাই মংগল। মোৰ এজন বন্ধুৱে দুটুকুৰা মাটি কম দামতে পাই বিনিয়োগ হিচাপে কিনি থৈছিল। গুৱাহাটীত ফ্লেট এটা কিনাৰ বাবে যেতিয়া তেওঁক টকাৰ আৱশ্যক হ'ল তেতিয়া মাটি দুটুকুৰা বেচিবলৈ যাওঁতে আশা কৰা ধৰণে দাম দিয়া গ্ৰাহক নোলাল। বহু কষ্টৰ মূৰত এটুকুৰা মাটি তিনি বছৰৰ আগতে কিনা দামতে তেওঁ বিক্রী কৰিবলৈ বাধ্য হ'ল আৰু আনটুকুৰা মাটিৰ বাবে এতিয়াও ভাল গ্ৰাহকৰ বাবে বন্ধু অপেক্ষাৰত।\nদূৰভাষ-৯৯৫৪০৬২০৯৫, (লেখাটি অসমীয়া প্ৰতিদিন কাকতত ২০১৪ চনৰ ২০ মার্চ তাৰিখে প্ৰকাশ পাইছিল)
