ԱՆՇԱՐ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅՈՒՄ Գոյություն ունեցող ԽՆԴԻՐՆԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄ Նախատեսված տնտեսությունից շուկայական տնտեսություն անցնելով ՝ սկսեց զարգանալ Հայաստանի տնտեսության նոր մասը ՝ անշարժ գույքի շուկան: Շուկայի նյութական հիմքը ձեւավորվում է երկու աղբյուրից: Երկրորդը `շինարարության ոլորտում իրացման հատվածի ձևավորումն է, և բացի առևտրային շինարարական օբյեկտներից (շինարարության և անշարժ գույքի վաճառքի առաջնային շուկա): շուկա) անվճար վճարված Հետագայում ձեւավորվեց անշարժ գույքի երկրորդային շուկա ՝ նախկինում սեփականաշնորհված կամ նոր վաճառված օբյեկտների վերավաճառքի շուկա առաջին անգամ: Անշարժ գույք են համարվում հողամասերը, ընդերքի հողերը, ջրային մարմինները, անտառները, բազմամյա տնկիները, վերգետնյա շենքերը, շենքերը, հողին կից այլ գույք, այսինքն ՝ այն օբյեկտները, որոնք կարող են օգտագործվել առանց հողի փոփոխության: դադարեցման կամ դրա նպատակային օգտագործման հետագա օգտագործման անհնարինություն [1]: Անշարժ գույքի շուկան կազմակերպչական միջոցառումների համակարգ է, որի միջոցով գնորդներն ու վաճառողները հավաքվում են որոշելու որոշակի գին, թե ինչպես կարող են որոշակի ապրանքներ փոխանակվել որպես անշարժ գույք: Անշարժ գույքի շուկան տնտեսական և իրավական տարածք է, որտեղ համագործակցություն է տեղի ունենում անշարժ գույքի առք ու վաճառքում ներգրավված բոլոր գնորդների և վաճառողների միջև: Անշարժ գույքի շուկան ունի բարդ, ճյուղավորված կառուցվածք, այն կարելի է տարբերակել ըստ տարբեր չափանիշների [2]: Անշարժ գույքի շուկան շատ կարևոր տնտեսական դերակատար է: Անշարժ գույքը, բացի հասարակության կարևորագույն կարիքներից մեկը բավարարելուց, տնտեսության մեջ հարստության հիմնական «պաշարներից» է:   Այսպիսով, զարգացող երկրներում ընդհանուր անշարժ գույքի շուկայական արժեքը սովորաբար բազմակի անգամ ավելին է, քան ֆինանսական շուկաների կապիտալիզացիան `երկիր մուտք գործող ներդրումների ծավալով:   Դա եզակի տնտեսական «էներգիայի» աղբյուր է: Անշարժ գույքի սեփականությունը հանդիսանում է կապիտալի ստեղծման հիմնական «գործիքը», երբ այն դառնում է վարկային ապահովություն (գրավ), այդպիսով ազատելով `նյութականացնելով« ներսում »տնտեսական էներգիան:   Ի՞նչ ասաց նա «ստեղծել կապիտալ»:   Պետք է միայն փորձել պատկերացնել, թե երկրի անշարժ գույքը որքան ներդրում կարող է ապահովել տնտեսության իրական հատվածում, եթե, իհարկե, այն բավականաչափ իրացվելի է. «Ֆինանսական միջնորդները պատրաստ են այն ընդունել որպես գրավ:   Հենց այս հատկությունն է կապում անշարժ գույքի շուկայական գները ֆինանսական համակարգի վիճակի և շուկայական գործունեության հետ:  Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքի շուկան ազդում է իրական ֆինանսական հատվածի զարգացման վրա, քանի որ այս շուկայում առաջարկն ու պահանջարկը կախված են երկրի տնտեսության վիճակից և ֆինանսական համակարգից: Այս շուկայում գները սովորաբար առաջնորդվում են ֆինանսական-բիզնես ցիկլերով ՝ որոշ չափով դառնալով տնտեսական բարոմետր ՝ տալով շատ տեղեկություններ տնտեսության, ապա նաև գազի զարգացման մասին [7]: Շուկայական պայմաններում հողն ունի բազմաֆունկցիոնալ նշանակություն: Որպես բնական օբյեկտ, որը գոյություն ունի անկախ մարդկանց կամքից, երկիրն ամբողջ մոլորակն է, մարդու բնօրրանը, որն իրականացնում է առավել էկոլոգիական գործառույթ:   Միևնույն ժամանակ, երկիրը երկիրն է, մեր մոլորակների շերտը, դրա մակերևութային կամ տարածական հիմքը, օբյեկտը, և, համապատասխանաբար, արտացոլում է տնտեսական հարաբերությունները:   Շուկայական հարաբերություններում օրինականացված համապատասխան հողերի կատեգորիաների իրավունքը խթանում է բիզնես-ներդրումային գործունեությունը: Նրանց օգտագործման կամ անշարժ գույքի ներգրավումը որպես բիզնեսի օբյեկտ ծառայում է որպես բիզնեսի կայունության և կապիտալի վերարտադրության որոշակի երաշխիք: Ներդրողները, որոնք ներդրումներ են կատարում անշարժ գույքում, սովորաբար ոչ միայն վերադարձնում են սեփական կապիտալը, այլ նաև օգուտ են բերում և փոխհատուցում են մնացած բոլոր ծախսերը: Անշարժ գույքի շուկան ազգային շուկայական տնտեսության մի հատված է, որը ներկայացնում է անշարժ գույքի օբյեկտների, շուկայական տնտեսության (ստեղծում), սուբյեկտների, շուկայական գործընթացների, այսինքն `արտադրության օգտագործման, անշարժ գույքի կառավարման գործունեության մեխանիզմների (շուկայական ենթակառուցվածքների) ամբողջ մեխանիզմը: Օբյեկտների փոխանակման շուկայի գործընթացի գույքում տրված սահմանման համաձայն, շուկայի կառուցվածքը ներառում է. Ազգային տնտեսության մեջ անշարժ գույքի շուկան իրականացնում է հետևյալ գործառույթները [1]. • Անշարժ գույքի օգտակար հատկությունների ստեղծման և օգտագործման հետ կապված սոցիալական խնդիրների արդյունավետ լուծում, • Անշարժ գույքի օբյեկտների լիակատար կամ մասնակի սեփականության իրավունքի օտարումը մեկ տնտեսականից սուբյեկտ այլ անձի նկատմամբ. • Այս իրավունքների պաշտպանություն. անվճար Freeառայությունների անվճար գնագոյացում; • Ներդրումների հոսքերի վերաբաշխում անշարժ գույքի մրցակցային տեսակների միջև. • Ներդրումների հոսքերի վերաբաշխում մրցակցային հողօգտագործումների միջև: ՀՀ անշարժ գույքի շուկայում ներկայումս առաջացել են մի շարք խնդիրներ, որոնց համակարգային լուծումը կհանգեցնի անշարժ գույքի շուկայի զարգացմանը:   Այս խնդիրներն առաջացան ոչ թե անմիջապես, այլ ժամանակի ընթացքում: Քննարկվում են կառուցվածքային խնդիրները. • Անշարժ գույքի գնահատման հուսալի շուկայի մեխանիզմների ներդրում: • Անշարժ գույքի շուկայի պրոֆեսիոնալ մասնակիցների համար բարենպաստ պայմանների ստեղծում: • իրականացնել անշարժ գույքի շուկայի համակարգված մոնիտորինգ: • Որպես անշարժ գույքի սեփականատեր պետության անշարժ գույքի գործառույթների հստակեցում: կարգավորող, • Հիպոթեկային վարկավորման ներդրումների արդյունավետության բարձրացում: • Անշարժ գույքի շուկայի անհավասար զարգացում: Հայաստանում անշարժ գույքի գնահատումը, վերլուծությունը, թույլ վերլուծական մեթոդաբանության օգտագործումը համարվում են անշարժ գույքի շուկայի խնդիրներ, որոնք սխալ վարկածներ են, ընթացակարգեր, տեղական շուկաների վերաբերյալ անորակ տվյալներ, շուկայի անհիմն ուսումնասիրություն, դրանց հիման վրա ներդրումային որոշումներ: Անշարժ գույքի գնահատման գործունեությունը կազմակերպում են իրավաբանական անձինք և անհատ ձեռնարկատերեր համարվող ֆիզիկական անձինք `գնահատողի միջոցով անշարժ գույքի գնահատման հրամանի հիման վրա: Անշարժ գույքի գնահատման հրամանի իրավական հիմքը օրենքով սահմանված կարգով անշարժ գույքի գնահատողների միջեւ կնքված պայմանագիրն է: [6] Մասնավոր ընկերություններն ու գիտական ​​կազմակերպությունները, ինչպես նաև պետական ​​կազմակերպությունները ներկայումս զբաղվում են Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությամբ:   Այնուամենայնիվ, այս բոլոր կազմակերպությունների կողմից կատարված վերլուծությունները ընդհանուր մեթոդաբանական հիմք չունեն, և երբեմն արդյունքները շատ տարբեր են միմյանցից:   Շուկայում տարբեր կարգավիճակի մեկնաբանություններ ունենալու համար: Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված մոնիտորինգի միակ խնդիրն է շուկայի բոլոր մասնակիցներին տեղեկատվություն տրամադրել բնութագրերի փոփոխության կառուցվածքի դինամիկայի վերաբերյալ:   Այս բնութագրերը պետք է արտացոլեն ինչպես անշարժ գույքի շուկայում առկա ընդհանուր միտումները, այնպես էլ անհատական ​​ցուցանիշների միտումները, որոնք օգտագործվում են ներդրումների որոշումները արդարացնելու համար: Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված մոնիտորինգի համակարգ ստեղծելու համար անհրաժեշտ է լուծել մի շարք կազմակերպական-մեթոդաբանական խնդիրներ [4]: Առաջին խնդիրը մարզերի կողմից տրամադրվող տեղեկատվության հավաքագրման և դրանց հետագա օգտագործման կազմակերպումն է:  Այս խնդրի լուծումը պետք է լինի Հայաստանում անշարժ գույքի շուկայի վիճակի վերաբերյալ տարեկան ամփոփ հաշվետվությունը:   Այս զեկույցը պետք է զարգացնի, վերլուծի և ընդհանրացնի տեղեկատվություն անշարժ գույքի շուկաների տարբեր տեսակների վերաբերյալ:   Եկույցը պետք է պարունակի ընդհանրացված տեղեկատվություն առանձին քաղաքների և մարզերի անշարժ գույքի շուկաների վերաբերյալ:  Անհրաժեշտ է պարզել Հայաստանի անշարժ գույքի շուկաների զարգացման առանձնահատուկ ձևերը `հաշվի առնելով տեղական շուկաների տարածքային առանձնահատկությունները, երկրի տնտեսության մեջ տեղի ունեցող ընդհանուր գործընթացները: Երկրորդ խնդիրն է տրամադրել միասնական մեթոդաբանություն, տեղեկատվության հավաքագրման և մշակման գործիքներ: Տվյալների հավաքումն ու մշակումը, ինչպես նաև խորացված ընդլայնման վերլուծությունն ապահովելու համար անհրաժեշտություն կա տվյալների ստանդարտացված ձևերն ու բովանդակությունը ստանդարտացնելու, ինչպես նաև դրանց մշակումը ավտոմատացնելու: Երրորդ խնդիրը, որն առաջանում է անշարժ գույքի շուկայի համակարգված մոնիտորինգի ընթացքում, տեղեկատվության կանոնավոր տրամադրումն ու հուսալիությունն ապահովելն է:   ՀՀ կառավարության 1997 թվականի հոկտեմբերի 22-ի N 465 որոշմամբ հաստատվել է անշարժ գույքի համակարգված մոնիտորինգի կարգ, որի հիման վրա կադաստրային կոմիտեն իրականացնում է համակարգված մոնիտորինգ, այսինքն `վիճակի, արժեքի և որակի չափանիշներ, որոնք ազդում են անշարժ գույքի վրա:   Անշարժ գույքի համակարգված մոնիտորինգի օբյեկտը Հայաստանի Հանրապետության տարածքում գտնվող անշարժ գույքն է `հող (ըստ նշանակության), շենքեր, շինություններ (անկախ սեփականության տեսակից):   Անշարժ գույքի համակարգված մոնիտորինգի նպատակն է .1. Աջակցել անշարժ գույքի շուկայի զարգացմանը: 2. Ապահովել անշարժ գույքի տեղեկատվության բանկի և հուսալի տեղեկատվության ստեղծում անշարժ գույքի շուկայում: 3. Տրամադրել օբյեկտիվ-վերլուծական տեղեկատվություն անշարժ գույքի շուկայի վիճակի և գնային իրավիճակի վերաբերյալ:  Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված մոնիտորինգի արդյունքում հանձնաժողովը մշակեց բնակելի հողերի կադաստրային գնահատում, գոտիավորման սահմաններ, գործակիցներ և բազային արժեքներ `հիմնվելով անշարժ գույքի շուկայի գնագոյացման գործոնների և շուկայական արժեքներից բխող հիմքերի վրա:   Դրանք հաստատվել են Հայաստանի Հանրապետության կառավարության կողմից ՀՀ կառավարության 2003 թ. Դեկտեմբերի 24-ի «ՀՀ բնակավայրերի հողերի կուտակային գնահատման կարգի մասին. «Սահմանները հաստատելու մասին» N 1746-Ն գործակիցները:   Գնահատման գոտիները և այդ որոշմամբ սահմանված գործակիցները հիմք են հանդիսանում այդ հողերի կադաստրային արժեքները հաշվարկելու համար `օտարման (ուղղակի կամ աճուրդային վաճառք), վարձակալության, շինարարության` պետական ​​կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող բնակավայրերի իրավունքներով:   Սիստեմատիկ մոնիտորինգի արդյունքում կառավարության կողմից հաստատվել են շենքերի և շինությունների գոտիային կադաստրային գնահատման գոտիավորման նկարագրերի գործակիցները և մշակվել են գործակիցները: Պարբերաբար, ամսական, եռամսյակային, կիսամյակային, տասնմեկ ամիս և տարեկան իրականացվում է անշարժ գույքի շուկայի համակարգված մոնիտորինգ, վերլուծություններ, որոնց նյութերը տպագրվում են մամուլում, լուսաբանվում են զանգվածային լրատվության միջոցներով. Պետական ​​մարմիններ, անշարժ գույքի շուկա: մասնակիցները `իրազեկությունը բարձրացնելու համար: [5] Այսպիսով, ենթադրվում է, որ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի համապարփակ և սիստեմատիկ վերլուծության կազմակերպումը կարող է իրականացվել ազգային մակարդակով. Մասնագիտական ​​միությունների վերլուծական ստորաբաժանումներ (նպատակային ֆինանսավորման ենթակա), կամ մասնագիտական ​​առևտրային կազմակերպություններ, որոնց գործն է որակյալ վերլուծական տեղեկատվության վաճառք:  Ավելին, պետությունը, որը ձգտում է անշարժ գույք ներգրավել շուկայի շրջանառության մեջ, և ստանա զգալի եկամուտներ դրանից, ենթադրվում է շուկայի տեղեկատվության առաջնային սպառողներից մեկը, ինչը շատ բնական է, ֆինանսավորող կողմերից մեկը: Հարկ է նշել, որ չնայած այս ամենին, Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան օժտված է բարձր մակարդակի «շեմային» ներդրումների անհրաժեշտությամբ, որոնք պահանջում են մեծ ֆինանսական միջոցներ, որոնք, մի կողմից, կարող են նվազեցնել այլ ակտիվների մասնաբաժինը, մյուս կողմից, ներդրողը կարող է չտիրապետել նման միջոցներին: Ուսումնասիրությունները ցույց են տվել, որ տարբեր երկրներում զարգացող շուկաների համար բնակարանների արժեքի փոփոխության ընդհանուր ձև կա ՝ սկսած գների սկզբնական բարձրացումից մինչև «գլոբալ» շուկաների հետագա կայունացում:   Այս աճը կարող է դանդաղել որոշ ժամանակաշրջաններում (նույնիսկ գների ժամանակավոր անկում) `տարածաշրջանի սոցիալ-տնտեսական իրավիճակի կտրուկ վատթարացման, բնակչության մեծ արտահոսքի պատճառով, բայց աստիճանաբար բոլոր քաղաքներում գները հասնում են սովորական մակարդակի` տատանվում են տնտեսական, ներդրումային և միգրացիոն ցիկլերով: Այս օրինաչափության էությունն այն է, որ անշարժ գույքի շուկան իր զարգացման ընթացքում անցնում է մի շարք փուլերի: Մեկ փուլից մյուսը անցնելիս, սկզբունքորեն, փոխվում են հետևյալ գործոնների արժեքները. • Նախնական գնի մակարդակ; • Անշարժ գույքի առաջնային և երկրորդային և գների հարաբերակցություն; • առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցություն; • Վաճառողների և գնորդների շուկայական իրազեկության մակարդակ (օրենքներ, կանոններ և իրավունքներ, առաջարկ և պահանջարկ, գին, արտարժույթի փոխարժեք, շուկայի դոլարացում), • շուկայական գործունեության մակարդակ (գործարքների մասնաբաժին գրանցված անշարժ գույքի օբյեկտների ընդհանուր թվաքանակում ), • օրենսդրական միջավայր (օրենսդրական, նորմատիվ հիմքերի վիճակ, շուկայի ստվերի մակարդակ), • շուկայական ենթակառուցվածքների զարգացման մակարդակ (մեթոդաբանական հիմք, շուկայի գործակալների կորպորատիվ գործունեություն) Հիփոթեքային վարկավորումն իր ուրույն տեղն ունի անշարժ գույքի շուկայի զարգացման և ակտիվացման գործում:   Ընդգծելով հիփոթեքային վարկերի շուկայի զարգացման անհրաժեշտությունը, որպես կանոն, շեշտադրում են տնտեսական զարգացման չորս կարևոր հիմնախնդիրներ. • բնակարանաշինություն, • ֆինանսական միջնորդության ինստիտուտների զարգացում, • հիպոթեկային վարկի ֆինանսավորման կայուն, արդյունավետ մեխանիզմների ստեղծում, • սոցիալական: Հարկ է նշել, որ հիփոթեքային վարկի շուկայի զարգացմանն ուղղված հատուկ ուշադրությունը հնարավորություն կտա իրականացնել մի շարք ծրագրային նպատակներ (Աղքատության հաղթահարման ռազմավարության փաստաթուղթ, Միջնաժամկետ ծախսերի շրջանակ), որոնք ընդունվել են ՀՀ կառավարության կողմից տնտեսական առումով: և սոցիալական արդյունքներ: Այս խնդիրները լուծելու համար անհրաժեշտ է զարգացնել և շուկային խթանող ինքնակարգավորող մեխանիզմներ (զերծ պետության միջամտությունից), բարենպաստ օրենսդրական-ենթաօրենսդրական դաշտ, կարգավորվող իրավատնտեսական հարաբերություններ, ինչպես նաև քայլեր ձեռնարկել սոցիալական ոլորտի բարձրացման ուղղությամբ: արդարություն և անվտանգություն: Նշենք, որ ներկայումս Հայաստանում կա հիպոթեկային վարկավորման ակտիվացում, որն իր հերթին իր ազդեցությունն է թողնում անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացման վրա:  Այնուամենայնիվ, այս գործունեության մեջ նրա առյուծի բաժինը եզակիությունն է, ինչը, մասնավորապես, ուղղակիորեն ազդեց պետական ​​միջոցներով էշուկայի ակտիվացման վրա: Միջազգային ուսումնասիրությունները ցույց են տվել, որ պետության անմիջական մասնակցությունը հիպոթեկային շուկայի զարգացմանը (չնայած համակարգային ռիսկի առկայությանը) կարող է արդյունավետ լինել միայն կապիտալ-հիպոթեկային երկրորդային շուկայի զարգացման դեպքում:   Պետության ուղղակի և մշտական ​​միջամտությունը (օրինակ `շուկայի կառավարման օպերատորի ինստիտուտի ստեղծումը) շուկան անհիմն կախվածություն է առաջացնում պետությունից, կրում է լրացուցիչ ծախսեր, ազդում տոկոսադրույքների վրա, խախտում է պետություն-մասնավոր կապերի համաչափությունը, կուտակում համակարգային ռիսկեր, որոնք կարող են վնասակար լինել սխալ կառավարման և (կամ) չարաշահման պատճառով (հիմնվելով անցյալի բացասական փորձի վրա): Մեր կարծիքով, հիպոթեկային շուկայի կայացման համար պետության դերը չպետք է գերակշռի մասնավոր հատվածը, և միջամտությունը պետք է լինի անուղղակի:  Դա կարող է լինել. O բարենպաստ օրենսդրության, խաղի կանոնները կարգավորող ենթաօրենսդրության միջոցով, o մասնավոր մասնագիտացված հաստատությունների ստեղծմանը նպաստելը, գրավի վարկավորման գործընթացին օժանդակելը, o ապահովագրության մեխանիզմների միջոցով տնտեսությունում ռիսկերի նվազեցումը, o կարճաժամկետ խթանումը - բանկերում ժամկետային ավանդների ներդրում, սոցիալական խնդիրների լուծում ներկայացված մոդելի տարբեր տարրերի միջոցով: Մենք անհրաժեշտ ենք համարում խթանել կորպորատիվ պարտատոմսերի շուկայի ընդհանուր զարգացումը `հաշվի առնելով վերջինիս ազդեցությունը հիփոթեքային վարկի շուկայի վրա, եթե ռիսկերը նույնն են: Այս մոտեցումները կապահովեն ավելի ամուր հիմք շուկայական տնտեսության համար, կնվազեցնեն հիպոթեկային շուկայում պետության շարունակական մասնակցության անհրաժեշտությունը [4]:  Այսպիսով, ամփոփելով, կարելի է ասել, որ այդ խնդիրների լուծումները պահանջում են նոր մոտեցում:   Այլ կերպ ասած, խնդիրները լուծելու համար անհրաժեշտ է դրանց հստակ գնահատականներ տալ, այնուհետև ուսումնասիրել օտարերկրյա փորձը, որի հիման վրա հնարավոր կլինի ստեղծել այնպիսի մոդել, որը կապահովի անշարժ գույքի հայեցակարգային փոփոխություններ: Հայաստանի Հանրապետության շուկա ԳՐԱԿԱՆՈՒԹՅՈՒՆ [1] Հովհաննիսյան Վ., Գրիգորյան Ա., Ստեփանյան Ս., Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն և կառավարում, Երևան 2007, էջ 96-100, 152, 153: [4] URL:  http: //www.irtek.am/views/act.aspx?aid=26214 (Հղումը ՝ 16.03.2019) [5] URL:  https: //www.cadastre.am/page/real_estate_market (Հղումը արված է 16.03.2019 թ.): [6] URL:  https: //www.arlis.am/DocumentView.aspx?DocID=121476 (Հղումը ՝ 16.03.2019) [7] URL: https: //asue.am/amberd/publications/ra/real/estate/market/and/economy/not/barometer (Հղումը ՝ 16.03.2019): Գրիգորյան ԱՆՇԱՐ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅՈՒՄ ԽՆԴԻՐՆԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄ Հիմնաբառեր. Անշարժ գույք, հիփոթեքային վարկավորում, համակարգված մոնիտորինգ, ազգային շուկա, արդյունավետության բարձրացում: ։

ՀՀ-ում  անշարժ  գույքի  շուկայի  զարգացումն  ու  աշխուժացումը  ապահովելու  համար անրժեշտ  գոծոները բազմազան են։
   Ականհայտ է, որ անշարժ գույքի շուկայի  զարգացմանը  խթանող  գործոները  ուժի  մեջ  դնելու,  և  դրա  արդյունավետությունը  ապահովելու համար, նախ պետք է գնահատել այն խնդիրները, որոնք կխոչընդոտեն  անշարժ  գույքի  զարգացմանը։
   Հոդվածում  առաջ  է  քաշվել  անշարժ  գույքի  շուկայում  առկա  կառուցվացքային  խնդիրները,  որոնց  լուծումը  կնպաստի  անշարժ  գույքի  շուկայի զարգացմանը և կատարելագործմանը։
