Замена обычных кавычек на кавычки-елочки
Произвольный HTML нельзя парсить регулярками. Регулярками нельзя парсить произвольный HTML.
Регулярки — не инструмент для парсинга HTML. Как уже многократно сказано, произвольный HTML регулярками парсить невозможно.

Подробнее на StackOverflow.
Используйте & laquo; и & raquo; вместо обычных кавычек в коде.