Projet de loi
Le présent projet de loi ratifie l'ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité.
Les organismes de foncier solidaire (OFS) créés par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) en 2014 visent à développer une offre de logement en accession sociale à la propriété, à des prix durablement abordables. Le dispositif repose sur le principe de la dissociation de la propriété foncière et bâtie mis en œuvre par le bail réel solidaire (BRS).
L’article 106 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (3DS) a consacré l’objet principal des organismes fonciers solidaires (OFS) à savoir «
 de gérer des terrains ou des biens immobiliers dont ils sont propriétaires, le cas échéant après avoir procédé à leur acquisition, en vue de réaliser, y compris par des travaux de réhabilitation ou de rénovation, des logements destinés à des personnes aux ressources modestes, sous conditions de plafond, et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l'article L. 301-1 du code de la construction et de l'habitation 
Par ailleurs, la loi a étendu les compétences de ces organismes en prévoyant qu’à titre subsidiaire, et dans un but de mixité fonctionnelle, « 
ils peuvent intervenir pour réaliser ou faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel sur des terrains acquis ou gérés au titre de leur activité principale
– d’une part il s’agit de faciliter l’émergence de programmes immobiliers comportant des logements en bail réel et solidaire (BRS) là où la mixité fonctionnelle est nécessaire ou imposée. La mesure facilite le montage économique et juridique des opérations, qui est commun à l’ensemble des lots de la copropriété ;
– d’autre part, par son caractère abordable et anti-spéculatif, le dispositif figure parmi les outils de la revitalisation des territoires en favorisant l’installation d’entreprises.
Le même article prévoyait une habilitation à légiférer par voie d’ordonnance (article 106, III) pour définir le régime contractuel applicable.
L'ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité, prise sur ce fondement, a été publiée au 
Journal officiel
Le présent projet de loi comporte un article unique de ratification de cette ordonnance qui permet de créer le bail réel solidaire d’activité (BRSA) reprenant ou s’inspirant fortement les éléments constitutifs du bail réel et solidaire (BRS), à savoir :
– le principe de la dissociation de la propriété foncière et bâtie, avec le versement d’une redevance foncière à l’organisme de foncier solidaire (OFS) ;
– un bail de longue durée, avec un caractère rechargeable après chaque cession ;
– la faculté de pouvoir céder les droits réels à tout moment sous réserve d’un encadrement des prix de cession. Par ailleurs, certaines dispositions générales du BRS seront par renvoi applicables au BRSA.
Cependant, compte tenu de son objet, ce contrat présente par ailleurs quelques spécificités.
Sur la nature du preneur (nouveaux articles L. 256-2 à L. 256-5 du code la construction et de l’habitation) :
Le bail pourra être consenti aux microentreprises, au sens de la recommandation 2003/361/CE de la Commission du 6 mai 2003 concernant la définition des micros, petites et moyennes entreprises. Le preneur occupera et exploitera le local concerné sans pouvoir le louer (nouvel article L. 256-2).
En fonction des objectifs recherchés, l’OFS pourra éventuellement appliquer des critères complémentaires ou plus restreints à ces microentreprises. Ces conditions spécifiques d’éligibilité, fondées notamment sur le chiffre d’affaires, le statut ou le type d’activité, seront fixées par décret en Conseil d’Etat.
Afin d’articuler l’activité de certains OFS avec celle des foncières commerciales mises en place à l’initiative des collectivités, le BRSA pourra également être consenti à un établissement public ou à une entreprise publique locale qui assurera, dans ce cadre, la mise en location des locaux à une microentreprise sous condition que le loyer soit plafonné (nouvel article L. 256-3).
Un tel opérateur, réalisant l’opération principale comprenant des logements en BRS, pourra également réaliser le ou les locaux d’activité destinés à faire l’objet du BRSA et céder les droits réels à des microentreprises après son intervention (nouvel article L. 256-4).
Il est prévu un principe de publicité préalable pour toute intention de conclure un BRSA, ce qui permet en particulier d’assurer une forme de transparence quant à la mise en œuvre de ce dispositif par les OFS et/ou les éventuels opérateurs intervenant après l’OFS (nouvel article L. 256-5).
Sur la durée minimale du bail (nouvel article L. 256-1 du code la construction et de l’habitation) :
Compte tenu des spécificités de certaines activités et de la situation de microentreprises pouvant prétendre à un tel dispositif, il est prévu une durée minimale de douze ans.
Sur la nature de l’activité exercée dans le local (nouvel article L. 256-7 du code la construction et de l’habitation) :
L’ordonnance prévoit la faculté pour les OFS de préciser dans le bail, la nature des activités exercées dans le local et, dans ce cas, de faire de cette précision un critère d’agrément de l’acquéreur en cas de cession du local. Par ailleurs, pour tout changement d’activité pendant la durée du bail, l’accord préalable de l’OFS est requis.
Sur l’évolution de la redevance (nouvel article L. 256-8 du code de la construction et de l’habitation) :
A l’instar de ce qui est prévu pour le bail réel solidaire (BRS), outre le prix de cession des droits réels, le preneur du BRSA devra s’acquitter d’une redevance liée au foncier à l’OFS. Cependant, pour le BRSA, cette redevance sera constituée d’une part fixe et d’une part variable qui pourra être modulée en fonction de l’évolution de la situation du preneur et notamment des gains tirés de l’exploitation du local.
Sur la prise en compte de l’activité du preneur (articles L. 256-15 à L. 256-17 du code de la construction et de l’habitation) :
L’enjeu est de sécuriser le preneur à bail qui aurait potentiellement créé et développé par exemple un fonds de commerce dans le local acquis dans le cadre d’un BRSA, et ce en particulier lorsqu’il souhaite céder ses droits réels. L’ordonnance prévoit notamment sous certaines conditions qu’une indemnisation du fonds peut être proposée en cas de préemption par l’OFS quant à l’acquisition des droits réels dans le cadre d’une cession du local objet du BRSA.
Un décret en Conseil d’Etat permettra de préciser certaines des modalités du BRSA, en particulier concernant celles relatives à la publicité préalable ou encore au plafonnement des loyers.
L'article 106 de la loi « 3DS » précitée prévoit qu'un «
 projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement au plus tard trois mois à compter de la publication de l'ordonnance 
NOR : TREL2307700L
Article unique
L'ordonnance no 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité est ratifiée.
Le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et le ministre délégué auprès du ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, chargé de la Ville et du Logement, ont présenté un projet de loi ratifiant l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d'activité (BRSA).

 Les organismes de foncier solidaire (OFS) ont pour objectif de créer une offre de logements en accession sociale à la propriété à des prix durablement abordables.

 Grâce à la dissociation de la propriété foncière et de la propriété bâtie et à l’encadrement des prix de cession, le bail réel solidaire (BRS), conclu entre un OFS et un ménage, sous conditions de ressources, permet de développer une offre de logements en accession sociale pérenne. Ce dispositif innovant permet un accès à la propriété à des prix inférieurs de 30 à 50 % aux prix du marché. Il connait un franc succès avec cent vingt-neuf OFS aujourd’hui agréés sur l’ensemble du territoire et plusieurs centaines de logements déjà livrés et d’opérations lancées.

 Afin de compléter ce dispositif, l’article 106 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale a étendu le champ d’activité des OFS pour leur permettre de réaliser et de céder, à titre subsidiaire, des locaux d’activités. L’objectif est de permettre aux OFS de créer de la mixité au sein de leur opération et de favoriser l’installation de certaines entreprises ou activités, notamment dans les secteurs à revitaliser.

 Grâce à cet outil, les OFS pourront céder des locaux d’activité à des microentreprises (moins de dix salariés et moins de deux millions d’euros de chiffre d’affaires) dans des conditions économiques durablement maîtrisées.

 Deux possibilités de mise à disposition de ces locaux sont offertes. La première permet aux OFS de céder, sous plafond de prix, les droits réels relatifs au local d’activité directement à des microentreprises qui pourront être titulaires du BRSA, en contrepartie d’une redevance foncière et sans pouvoir le louer. L’OFS peut imposer, dans le contrat de bail, des conditions tenant à la nature de l’activité exercée et moduler le montant de la redevance en fonction des gains tirés de l’exploitation du local. Le local peut être cédé ou transmis à une autre microentreprise, sous réserve du plafond de prix et de l’agrément préalable de cet acquéreur par l’OFS. La seconde possibilité bénéficie aux établissements publics et entreprises publiques locales, constituées à l’initiative des collectivités, notamment dans le cadre de leur intervention en matière de revitalisation commerciale et artisanale. Ces structures pourront acquérir les droits réels relatifs à des locaux d’activité auprès d’un OFS, et être ainsi titulaires du BRSA, dans le but de les offrir à la location pour des microentreprises à des niveaux de loyers modérés. La microentreprise occupante ne pourra pas sous-louer le local, et il revient au titulaire du BRSA, l’établissement public ou l’entreprise publique locale, de s’acquitter de la redevance foncière auprès de l’OFS.

 Enfin, l’ordonnance fixe les dispositions relatives à la cession de ces locaux et prévoit notamment l’obligation d’une publicité préalable dans un objectif de transparence des contrats conclus.

 Ce nouveau dispositif répond aux attentes de nombreux élus locaux. Il est un outil de plus à la main des territoires et des élus afin de créer durablement de la mixité, de l’animation et de la proximité.

Le projet de loi présenté a pour unique objet de ratifier cette ordonnance. Un décret en Conseil d’Etat en précisera les modalités de mise en oeuvre.