KOMMISSIONENS AFGØRELSE (EU) 2015/507
af 16. september 2014
om Tysklands foranstaltninger SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007)
(meddelt under nummer C(2014) 6411)
(Kun den tyske udgave er autentisk)
(EØS-relevant tekst)
EUROPA-KOMMISSIONEN HAR -
under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlige artikel 108, stk. 2, første afsnit,
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i overensstemmelse med denne artikel (1), og under hensyntagen til disse bemærkninger, og
ud fra følgende betragtninger:
1. SAGSFORLØB
(1)
Den 30. marts 2007 indgav Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (herefter kaldet »NEUWOGES«) en klage til Kommissionen på grundlag af artikel 20, stk. 2 i Rådets forordning (EF) nr. 659/1999 (2), i henhold til hvilken Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (herefter benævnt »BAVARIA 1« og »BAVARIA 2«; sammen »BAVARIA«) ved hjælp af en grundlejekontrakt (»Erbbaurechtsvertrag« - herefter benævnt »EBV«) og en forvaltningskontrakt (»Generalverwaltervertrag« - herefter benævnt »GVV«) blev tildelt en ulovlig statsstøtte. NEUWOGES ansøgte om indledning af en formel undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF.
(2)
Den 6. august 2007, 14. maj 2008, 6. april 2009 og 3. februar 2012 bad Kommissionen om yderligere oplysninger fra Tyskland. Tyskland svarede den 4. september 2007, 12. oktober 2007, 17. oktober 2007, 11. juli 2008, 14. juli 2008, 12. december 2008, 30. juni 2009 og 28. februar 2012. NEUWOGES fremsendte bemærkninger den 30. maj 2007, 5. november 2007, 26. februar 2008, 15. juli 2008, 30. september 2008, 18. december 2008, 6. marts 2009, 4. juni 2009, 15. juli 2009, 26. august 2009, 22. september 2009 og 19. januar 2012. BAVARIA fremsatte bemærkninger d. 13. maj 2008.
(3)
Den 28. november 2008 afsagde Landsretten i Rostock (herefter benævnt »LG Rostock«) dom i sagen BAVARIA mod NEUWOGES. BAVARIA havde klaget mod NEUWOGES på grund af manglende overholdelse af den indgåede kontrakt mellem de to parter. Efterfølgende havde NEUWOGES gjort gældende, at kontrakten indeholdt ulovlig statsstøtte, som var uforenelig med det indre marked, og dermed var ugyldig. LG Rostock nåede til den konklusion, at der ikke blev givet nogen fordel til BAVARIA, og at der derfor ikke var tale om statsstøtte, i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. NEUWOGES har appelleret denne dom. Sagen verserer stadig for delstatshøjesteretten i Rostock (Oberlandesgericht Rostock, herefter benævnt »OLG Rostock«). Derudover anlagde BAVARIA sag ved forvaltningsdomstolen i Greifswald (»Verwaltungsgericht Greifswald« - herefter benævnt »VG Greifswald«) for ad rettens vej at opnå indsigt i alle journaler angående kontrakter, der omhandler NEUWOGES eller byen Neubrandenburg. Sagen verserer stadig.
(4)
Ved skrivelse af 4. juni 2009 opfordrede NEUWOGES i overensstemmelse med artikel 265, stk. 2, i TEUF Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure inden for to måneder.
(5)
Ved skrivelse af 29. juli 2009 formidlede Kommissionen sin foreløbige vurdering til NEUWOGES, at hverken EBV eller GVV indeholder statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF.
(6)
Ved skrivelse af 26. august 2009 anfægtede klageren den foreløbige vurdering og opfordrede Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure inden for to uger.
(7)
Kommissionens tjenestegrene meddelte NEUWOGES ved skrivelse af 15. september 2009, at de ville fremsende endnu en skrivelse med en vurdering af de seneste bemærkninger fra NEUWOGES. Ved skrivelse af 22. september 2009 informerede NEUWOGES Kommissionen om, at de ikke var indforstået med Kommissionens forslag.
(8)
Den 9. oktober 2009 indgav NEUWOGES en klage for EU-Domstolen og nedlagde påstand om, at afgørelsen i Kommissionens skrivelse af 29. juli 2009 blev erklæret for ugyldig eller subsidiært, at Kommissionen ikke havde opfyldt sine forpligtelser, idet den afviste at indlede den formelle undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF. Den 9. januar 2012 afviste domstolen annullationssøgsmålet som ugyldigt og klagen om manglende reaktion som ubegrundet (3).
(9)
Ved skrivelse af 19. januar 2012 opfordrede NEUWOGES igen Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF.
(10)
Ved skrivelse af 21. marts 2012 informerede Kommissionen Tyskland om sin afgørelse om at indlede en formel undersøgelsesprocedure. Kommissionens afgørelse om at indlede proceduren (i det følgende benævnt »åbningsafgørelsen«) blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (4). Kommissionen opfordrede de interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til foranstaltningen. Den 22. marts 2012 appellerede NEUWOGES rettens kendelse af 9. januar 2012. Domstolen afviste appellen den 15. november 2012 som ubegrundet (5).
(11)
Kommissionen modtog bemærkninger fra NEUWOGES den 17. juli 2012, 2. oktober 2012, 4. april 2013 og 15. april 2014, samt fra BAVARIA den 18. juni 2012 og 22. april 2013. Disse bemærkninger blev fremsendt til Tyskland henholdsvis den 7. august 2012 og den 16. september 2013. På vegne af forbundsregeringen fremsatte byen Neubrandenburg bemærkninger den 23. juli 2012 og 28. september 2012, delstaten Berlin fremsendte sine bemærkninger den 16. maj 2012, 28. september 2012 og 30. september 2013.
2. BESKRIVELSE AF FORANSTALTNINGERNE
(12)
NEUWOGES er et tysk anpartsselskab. Byen Neubrandenburg ejer 100 % af alle andele. NEUWOGES har til formål at forsyne store dele af befolkningen i byen Neubrandenburg og de omkringliggende områder med billige boliger. Selskaber ejer i dag 33 % af alle boliger i byen Neubrandenburg. BAVARIA 1 og BAVARIA 2 er ejendomsselskaber, som er grundlagt specielt til handel med NEUWOGES, og hovedparten ejes af lukkede ejendomsfonde. BAVARIA 1 ejes af BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) og BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mens BAVARIA 2 ejes 100 % af Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Alle andele i BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG og Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn ejes af private investorer. Begge fonde er i værksat og drives af Berliner Immobilien-Holding GmbH, som indtil 1. januar 2006 tilhørte Bankgesellschaft Berlin, og derefter har tilhørt delstaten Berlin 100 %.
(13)
NEUWOGES er blandt andet ejer af en række byggegrunde i Neubrandenburg, hvorpå der befinder sig tolv beboelsesejendomme med i alt 557 boliger og flere erhvervslejemål. Den 21. januar 1998 indgik NEUWOGES og BAVARIA denne EBV og denne GVV (»omtalte kontrakter« eller samlet »salg og tilbagelejningshandelen«).
2.1. GRUNDLEJEKONTRAKT
(14)
Den 21. januar 1998 indgik NEUWOGES og BAVARIA en leasingkontrakt om grundene og en kontrakt om køb af tolv bygninger med i alt 557 boliger. Som en del af denne aftale fik BAVARIA bebyggelsesretten til grundene for en periode på 75 år, og de købte bygningerne.
(15)
Denne EBV består af to dele:
a)
For det første forpligter BAVARIA sig til en betaling på i alt […] (6) EUR (7) til NEUWOGES: […] EUR som afgift for bebyggelsesret på grund og jord for tidsrummet frem til den 31. december 2028, og […] EUR som købspris for bygningerne.
b)
For det andet skal BAVARIA fra den 1. januar 2029 i en periode på 10 år årligt betale en afgift for bebyggelsesret på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2 eller […] EUR pr. år. For aftalens efterfølgende resterende løbetid skal der foretages en tilpasning af afgiften til prisindekset for de samlede leveomkostninger, såfremt disse ændrer sig mere end […] %.
(16)
I 1997 fik NEUWOGES før indgåelse af EBV'en med BAVARIA vurderet genstandenes (bygninger og grunde) værdi af interne sagkyndige. Ifølge denne vurdering var genstandenes værdi […] EUR. I år 2007 bestilte NEUWOGES en supplerende vurdering fra en ekstern sagkyndig, som skulle fastslå markedsværdien af genstandene i 1997 med tilbagevirkende kraft. I henhold til vurderingen fra 2007 var genstandenes skønnede værdi i 1997 […] EUR.
Altschuldenhilfegesetz (Lov om støtte til overtagen gæld)
(17)
Denne EBV blev indgået på baggrund af Altschuldenhilfegesetz (8) (herefter benævnt »AHG«). Efter den tyske genforening i 1990 blev de tidligere samfundsejede boligselskaber i Østtyskland omdannet til retlig selvstændige kommunale boligselskaber. De tidligere virksomheders formuer og forpligtelser blev overført til disse nye selskaber, hvilket var en alvorlig belastning for dem. For at gøre boligselskaberne i stand til at overleve langfristet vedtog forbundslovgiveren Altschuldenhilfegesetz (»AHG«), som trådte i kraft den 27. juni 1993.
(18)
I henhold til AHG kunne kommunale boligselskaber i Østtyskland ansøge om støtte til overtagne forpligtelser. I henhold til § 4, stk. 1 og 2, i AHG kunne der ydes delvis støtte til overtagne forpligtelser for de beløb, der oversteg 76,69 EUR pr. m2, dog højest op til 434,60 EUR pr. m2. Til gengæld skulle boligselskaberne acceptere bestemte forpligtelser. Således skulle de f.eks. sørge for en hurtig privatisering af 15 % af boligerne (§ 4, stk. 5, 1. punktum sammenholdt med § 5), have en forretningsplan for hurtig privatisering, modernisering og renovering af boligbeholdningen (§ 4, stk. 5, 2. punktum) samt underrette om status for dets investeringsprogram og fremskridtet med privatiseringen (§ 4, stk. 5-7). I henhold til den udgave af loven, som var i kraft på det pågældende tidspunkt (1997/1998), havde boligselskaberne frem til den 31. december 2003 til at overholde deres privatiseringspligt. Hvis et boligselskab ikke kunne overholde sin privatiseringspligt (dvs. ikke sørge for en hurtig privatisering), skulle den allerede udbetalte støtte betales tilbage.
(19)
Boligselskabet skulle indbetale en bestemt procentsats af privatiseringsindtægterne, som lå over 76,69 EUR pr. m2, til gældsindfrielsesfonden (»Erblastentilgungsfond« - herefter benævnt, »ETF«). På daværende tidspunkt (1997/1998) var det fastsat i § 5, stk. 2, AHG, at 45 % af salgsindtægterne for alle privatiseringer indtil 31. december 1998 skulle indbetales. For privatiseringer frem til 31. december 2000 henholdsvis frem til 31. december 2003 blev indtægtsandelen fastlagt til henholdsvis 50 % og 55 %. Hvis privatiseringen skete ved hjælp af langtidsleje (dvs. frem for et direkte køb af bygningen og grundene blev kun bygningen solgt og grundene i stedet langtidsudlejet), bestod den salgsindtægt, som lå til grund for beregningen af indbetalingspligten, i prisen for bygningen og den kontante værdi af den aftalte leje for brugsretten (§ 5, stk. 2).
(20)
I løbet af 1995 viste det sig, at den oprindeligt planlagte privatiseringsform - dvs. salg til lejeren - sandsynligvis ikke ville resultere i den krævede privatiseringskvote på 15 %. Derfor begyndte Kreditanstalt für Wiederaufbau (herefter benævnt »KfW«), som var betroet med forvaltningen af støtte til afvikling af overtagen gæld, også at acceptere »privatisering til mellemhandler« (9). Ifølge denne model, som kun skulle anvendes, hvis det var sandsynligt, at kvoten på 15 % ikke kunne opnås gennem direkte privatiseringer, kunne et boligselskab sælge en bygning en bloc til en erhvervskunde. For at kunne blive medregnet i boligselskabets privatiseringskvote på 15 %, skulle erhvervskunden forpligte sig til at renovere bygningen og videresælge så mange boliger som muligt (dog mindst en tredjedel) til lejerne (10). Hvis betydelig færre end en tredjedel af lejerne var interesseret i at købe på grundlag af konkrete salgstilbud, kunne erhvervskøberen fritage 60 % af boligerne fra privatiseringspligten og dermed begrænse privatiseringspligten til at omfatte en tredjedel af de tilbageværende 40 % af lejlighederne (11).
NEUWOGES og AHG
(21)
EBV'en blev slutteligt anerkendt som et relevant mellemsalg i henhold til AHG'en. Afslutningen af salg og tilbagelejningshandelen gjorde det altså lettere for NEUWOGES at opfylde sine privatiseringsforpligtelser i henhold til AHG. Det forbliver dog uklart og diskutabelt, hvorvidt AHG'en havde indflydelse på de forretningsmæssige overvejelser, som lå til grund for NEUWOGES' beslutning om at indgå kontrakterne, og om AHG-støtten modtaget af NEUWOGES skal inddrages ved undersøgelsen af spørgsmålet om, hvorvidt salg og tilbagelejningshandelen udgør støtte til BAVARIA.
(22)
Ifølge eget udsagn modtog NEUWOGES støtte på i alt […] EUR (12). NEUWOGES forklarede, at det er svært udregne andelen af den samlede modtagne støtte, som kan tilskrives salg og tilbagelejningshandelen, fordi der i henhold til AHG'en kun ydes støtte, hvis boligselskabet har opfyldt sin privatiseringspligt fuldstændigt. Hvis det skulle vise sig nødvendigt at tilskrive et delbeløb af den samlede modtagne støtte fra en bestemt privatiseringsforanstaltning på grundlag af denne privatiserings andel af NEUWOGES samlede privatiseringspligt, kan man tilskrive en samlet beregnet bruttostøtte på […] EUR til salg og tilbagelejningshandelen. Der skulle indbetales […] EUR til ETF fra indtægterne fra BAVARIA-handelen, så NEUWOGES' beregnede nettostøtte var på […] EUR (13).
2.2. FORVALTNINGSKONTRAKT
(23)
Den 21. januar 1998 underskrev BAVARIA og NEUWOGES ligeledes en GVV, hvormed bygningerne blev leaset tilbage til NEUWOGES. Ifølge denne GVV forbliver NEUWOGES ansvarlig for forvaltningen og den kommercielle brug af de omtalte bygninger i et tidsrum på 30 år. Alle indtægter fra udlejningen af bygningerne forbliver hos NEUWOGES. Til gengæld for brugsrettighederne forpligter NEUWOGES sig til en fast månedlig leasingbetaling på […] EUR ([…] EUR pr. år) indtil renoveringsarbejdet er afsluttet, og […] EUR ([…] EUR pr. år) for tiden herefter. Fra den 1. januar 2000 blev leasingafgiften forhøjet med […] % pr. år.
2.3. GLOBAL FASTPRISKONTRAKT
(24)
BAVARIA forpligtede sig til at renovere de omtalte bygninger og indgik med henblik herpå en global fastpriskontrakt (herefter benævnt »GVP«) med BRG Bau-Regie GmbH (herefter benævnt »BRG«), et helejet datterselskab til NEUWOGES. Ifølge denne GPV skulle BAVARIA betale et fast beløb på […] EUR til BRG for de aftalte renoveringsopgaver.
3. TYSKLANDS BEMÆRKNINGER
(25)
Tyskland begrænser sit svar på den indledende afgørelse til en forklaring om, at landet ikke tager stilling til afgørelsen i den foreliggende sag og overlader dette til de relevante lokale myndigheder, byen Neubrandenburg og delstaten Berlin.
4. BEMÆRKNINGER FRA INTERESSEREDE PARTER
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES gør gældende, at de med indgåelsen af de omtalte kontrakter ikke handlede som en markedsøkonomisk aktør, og dermed skaffede BAVARIA en økonomisk fordel, som udgør statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. Ifølge NEUWOGES' skøn medfører de omtalte kontrakter tab på […] EUR (nominelt) eller […] EUR (diskonteret). Disse tab betragtes af NEUWOGES som statsstøtte til BAVARIA, som er uforenelig med det indre marked.
(27)
Ved vurderingen af praksis på markedet for de omtalte kontrakter gør NEUWOGES gældende, at EBV'en og GVV'en skal vurderes hver for sig (afsnit 4.1.1). Med hensyn til de enkelte kontrakter hævder NEUWOGES, at hverken EBV'en (afsnit 4.1.2) eller GVV'en (afsnit 4.1.3) ville være blevet indgået af en markedsøkonomisk aktør. NEUWOGES hævder desuden, at en markedsøkonomisk aktør ville have valgt en alternativ tilgang (afsnit 4.1.4). Afslutningsvis argumenterer NEUWOGES for, at den fordel, som er blevet indrømmet BAVARIA, udgør en overførsel af statsmidler, som kan henføres til byen Neubrandenburg (afsnit 4.1.5).
4.1.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(28)
NEUWOGES gør gældende, at EBV'en og GVV'en med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt de omtalte kontrakter blev indgået på markedsbetingelser, skal undersøges hver for sig. Ifølge NEUWOGES er EBV'en og GVV'en selvstændige retlige kontrakter, som skal bestå særskilt. Hvis begge kontrakter virkelig havde været udarbejdet som en enhed, havde det ifølge NEUWOGES været nødvendigt at lade begge bekræfte af en notar, men kun EBV'en var bekræftet af en notar.
(29)
Derfor kommenterer NEUWOGES de to kontrakter hver for sig, når det skal undersøges, om de følger praksis på markedet.
4.1.2. Grundlejekontrakt (EBV)
(30)
NEUWOGES er af den opfattelse, at ingen markedsøkonomisk aktør havde indgået denne EBV med BAVARIA til den aftalte pris på grundlag af de vurderinger af de omtalte genstande (bygninger og grunde), der blev udarbejdet i 1997 og 2007. Hverken betalingen af leje, AHG-støtten på grundlag af EBV'en, renoveringsforpligtelserne eller den begrænsede udbudsprocedure kunne ændre noget ved denne konklusion.
4.1.2.1. Købspris
(31)
NEUWOGES minder om, at BAVARIA har betalt et kontant beløb på […] EUR for bygningerne plus […] EUR som kapitaliseret leje af grund og jord. I begge vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 blev værdien af genstandene samlet (grundenes og bygningernes værdi) vurderet til henholdsvis […] EUR og […] EUR. Desuden blev ikke kun den samlede værdi for genstandene vurderet, men også grundenes værdi for sig (vurdering 1997: […] EUR, vurdering 2007: […] EUR) og bygningernes for sig (vurdering 1997: […] EUR, vurdering 2007: […] EUR) vurderet.
(32)
NEUWOGES mener, at vurderingen af handelsværdien fra 1997 giver en realistisk vurdering af genstandenes værdi på daværende tidspunkt (1997/1998), og at kun den faktiske pris, som BAVARIA betalte for bygningerne (og ikke prisen for bygningerne plus den kapitaliserede leje for grund og jord) skal medregnes ved en sammenligning. Dermed er NEUWOGES af den opfattelse, at de har modtaget et beløb, som på det pågældende tidspunkt (1997/1998) var […] EUR lavere end markedsprisen. Selv hvis der tages hensyn til AHG-støtten ville den pris, som BAVARIA har betalt, stadig ligge 16 % under den laveste pris fra vurderingen i 2007. Den pris, som BAVARIA betalte, lå ifølge NEUWOGES langt under markedsprisen, hvilket betyder, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have indgået en aftale til denne pris.
(33)
I denne sammenhæng minder NEUWOGES om, at i henhold til »meddelelse fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger« (14) kan en købspris, som ligger op til 5 % under den markedsværdi, der er fastsat i en uafhængig vurdering, under bestemte omstændigheder accepteres som markedspris. Omvendt kan en pris, som i bedste fald ligger mindst 16 % under den laveste vurdering, ikke accepteres som markedspris.
4.1.2.2. Kapitaliseret leje for jorden
(34)
NEUWOGES gør gældende, at den kapitaliserede leje for de første 30 år ikke må inddrages i sammenligningen mellem den pris, som BAVARIA betalte, og den pris, som de to vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 (hvori værdien af bygningerne og grundene blev undersøgt) nåede frem til. Da lejen for stiftelsen og overførelsen af rettighederne for lejen af grundene oprettes for et tidsrum på 75 år og ikke for overdragelsen af grundene, kan den ikke inddrages i sammenligningen af den af BAVARIA betalte pris for bygningerne og den i en af de to vurderinger udregnede pris.
4.1.2.3. AHG-støtte
(35)
NEUWOGES forklarer desuden, at AHG-støtten fra de omtalte kontrakter på […] EUR ikke må medregnes ved sammenligningen af den af BAVARIA betalte pris og den pris, som er formidlet i begge vurderinger af handelsværdien. Hertil gives følgende begrundelser:
-
AHG-støtten er en fordel, som gives NEUWOGES af en tredjepart (KfW), som ikke står i forbindelse til køberen. Der er ingen grund til, at en køber skulle acceptere en pris, som ligger under markedsprisen, kun fordi han modtager nogle yderligere fordele fra en tredjepart.
-
BAVARIA har på ingen måde overtaget forpligtelser fra AHG'en, som før var pålagt NEUWOGES og som ville berettige til en godtgørelse i form af en nedsættelse af købsprisen. BAVARIA forpligter sig godt nok »på papiret« til at forsøge at sælge nogle af lejlighederne til lejerne, men engagerede NEUWOGES til den konkrete udførelse af privatiseringen for NEUWOGES' egne omkostninger. BAVARIA overtog således intet egentligt ansvar og bar heller intet erstatningsansvar i tilfælde af, at privatiseringen ikke skulle lykkes.
-
Da støtten var bundet til opfyldelsen af NEUWOGES' forpligtelser til at privatisere 15 % af lejlighederne, og handelen med BAVARIA kun dækkede 20 % af de samlede privatiseringsforpligtelser, er en tildeling af andelen af AHG-støtten, som blev muliggjort af BAVARIA-handelen, reelt (i modsætning til beregnet) ikke muligt. Med andre ord, hvis NEUWOGES ikke havde opfyldt privatiseringsforpligtelserne fuldstændigt, havde selskabet ingen fordele modtaget i henhold til AHG'en fra handelen med BAVARIA.
-
Salg og tilbagelejningshandelen havde kun resulteret i, at NEUWOGES skulle have indbetalt en sammenlignelig lavere procentsats (45 % frem for 50 % eller 55 %) til ETF, hvorimod et valg om ikke at indgå kontrakten og søgningen efter en anden køber havde været forbundet med en risiko for at skulle indbetale en større del af salgsindtægterne til fonden.
-
NEUWOGES hævder i hvert fald, at de i sidste ende har opfyldt deres privatiseringsforpligtelser med 165 %, således at den allerede udbetalte støtte også ville være blevet bekræftet uden handelen med BAVARIA.
4.1.2.4. Renovering
(36)
NEUWOGES forklarer desuden, at de ikke har profiteret af den renovering, som BAVARIA gennemførte, da BAVARIA var ejer af bygningerne og dermed var de eneste, som fik fordel af renoveringen.
4.1.2.5. Udbudsprocedure
(37)
NEUWOGES bekræfter, at den begrænsede udbudsprocedure i år 1997 ikke kan gælde som indikator for, at den pris, som BAVARIA betalte, virkelig var markedsprisen. Udbudsproceduren var ikke åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri og dermed ikke tilstrækkelig til udregningen af markedsværdien.
4.1.3. Forvaltningskontrakt (GVV)
(38)
NEUWOGES bemærker, at ingen markedsøkonomisk aktør af en sammenlignelig størrelse og i en sammenlignelig situation ville have indgået denne GVV, da det fra starten var klart, at kontrakten ville medføre alvorlige tab. NEUWOGES argumenterer især for, at tabene fra starten var til at forudse, da de beregninger, som kontrakten var baseret på, tog udgangspunkt i antagelser om den fremtidige udvikling på lejeboligmarkedet i Neubrandenburg, som entydigt var for optimistiske. NEUWOGES argumenterer også, at forskellige angiveligt lignende kontrakter, som BAVARIA medbragte til sammenligning, ikke beviser en praksis på markedet for denne GVV, og at NEUWOGES kun havde accepteret denne entydigt ufordelagtige kontrakt af politiske grunde, som er irrelevante for anvendelsen af kriteriet for den markedsøkonomiske aktør.
4.1.3.1. GVV set i forhold til markedsforventningerne
(39)
NEUWOGES gør gældende, at de centrale bestemmelser i GVV'en - en fast månedlig leasingafgift, som forhøjes årligt med […] %, et ikke-indekseret udgiftsfradrag på oprindelig ca. […] % (inkl. […] % risiko for manglende lejeindtægter) og en løbetid på 30 år - ikke svarer til de betingelser, som en markedsøkonomisk aktør ville have accepteret. NEUWOGES angiver i denne sammenhæng følgende argumenter:
-
På grund af den lavt fastsatte risiko for manglende lejeindtægter på kun […] % af nettolejeindtægten bærer NEUWOGES den finansielle risiko for opnåelsen af en udlejningskvote på mindst […] %.
-
Indekseringen af den faste leasingafgift med […] % pr. år betyder, at NEUWOGES bærer den finansielle risiko, i det mindste i overensstemmelse med denne procentsats, da der ikke kan gemmeføres yderligere årlige afgiftsstigninger.
-
Da udgifterne ikke er indekserede, bærer NEUWOGES den finansielle risiko for en stigning i forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifter, og kun en huslejestigning på over […] % pr. år vil muligvis kunne kompensere for en udgiftsstigning.
-
I betragtning af den lange løbetid på 30 år er de finansielle risici betydelige.
(40)
Ifølge NEUWOGES var det fra starten klart, at disse risici kunne finde sted og medføre store tab, og derfor ville ingen markedsøkonomisk aktør have indgået kontrakten. En markedsøkonomisk aktør ville kun indgå en kontrakt, som er rentabel eller i det mindste ikke medfører tab. NEUWOGES forklarer, at GVV'en kun ville kunne give en fortjeneste, hvis man med rette havde kunnet antage, at den høje udlejningskvote, årlige lejeforhøjelser på […] % og stabile udgifter faktisk ville kunne opnås. Allerede ved indgåelsen af kontrakten var det dog synligt, at en gennemsnitlig udlejningskvote på […] % ikke kunne opnås, en lejeforhøjelse på mindst […] % pr. år ville være umulig, og at udgifterne til forvaltning og vedligeholdelse uvægerligt ville stige i løbet af kontraktens løbetid. For at underbygge denne påstand henviser NEUWOGES både til den prognosticerede befolkningstilbagegang og til boligmarkedet i Neubrandenburg og bekræfter, at der på grundlag af disse oplysninger kunne forventes tab. Da Neubrandenburgs indbyggertal allerede var faldende, var der i det mindste fra 1995 et betydeligt overudbud af boliger, og de mindre attraktive betonbyggerier, der er genstanden for kontrakten, var hårdest ramt af lave lejer og står oftest tomme.
(41)
Ifølge NEUWOGES havde en markedsøkonomisk aktør baseret sine beregninger på mere pessimistiske forventninger, som eksempelvis prognosticerede forhøjelser af leje på […] % til […] %, en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og en indeksering af omkostningerne med […] %. En af NEUWOGES fremlagt cashflow-analyse, som efterfølgende blev udført i år 2012, beviser, at der på grundlag af disse antagelser med hensyn til denne GVV kunne forventes et negativt cashflow på henholdsvis […] EUR (nominelt) og […] EUR (diskonteret) (15). NEUWOGES argumenterer, at dette beløb udgør statsstøtte til BAVARIA. Derudover fremlægges en række varianter af denne cashflow-analyse, hvoraf det fremgår, at selv hvis det kunne retfærdiggøres med mere optimistiske antagelser (som en gennemsnitlig kvote for tomme lejligheder på […] %, årlige lejeforhøjelser på […] % og en omkostningsstigning på […] %), ville det forventede samlede cashflow ligeledes have været negativt. Med denne GVV ville det kun på grundlag af fuldstændig urealistiske antagelser være muligt at skabe overskud ([…] % tomme lejligheder, årlig lejeforhøjelser på […] % og en omkostningsstigning på […] %).
4.1.3.2. Eksempler på kontrakter
(42)
NEUWOGES bestrider, at bestemte kontrakter fra sammenlignelige transaktioner ([…] (16)-, […] (17)- og […] (18)-kontrakter) er et bevis på, at GVV'en følger praksis på markedet. NEUWOGES tilslutter sig ikke den opfattelse, at kontrakterne er sammenlignelige og argumenterer, at de adskiller sig fra GVV'en på følgende væsentlige punkter:
-
Da der ikke er anført beviser for, at der bestod en tilstrækkelig lighed mellem den økonomiske situation og fremtidsperspektiver for byerne, hvori de ejendomme, som eksemplerne på kontrakter henviser til, befinder sig, og Neubrandenburgs situation og perspektiver, kan det ikke konkluderes, at disse kontrakter samlet set kan sammenlignes.
-
Indekseringen og leasingafgiften i sammenligningskontrakterne adskiller sig betydeligt fra den i denne GVV planlagte indeksering (dvs. 1,0 %-1,5 %).
-
Alle de fremlagte eksempler på kontrakter er uegnet til sammenligning, da omstændighederne i alle tilfælde er forskellige ([…]: mindre omfattende vedligeholdelsesforpligtelser, […]: ingen lejligheder, men derimod erhvervslejemål med 0 % tomme lokaler ved indgåelsen af kontrakten, […]: lejligheder i en region med vækst).
(43)
Ifølge NEUWOGES kan eksemplerne ikke bevise, at GVV'en følger praksis på markedet, men påpeger derimod netop, at der afviges fra praksis på markedet, da eksemplerne indeholder mindre belastende bestemmelser, selv om de økonomiske perspektiver for de pågældende genstande var bedre.
4.1.3.3. Politiske grunde
(44)
NEUWOGES gør gældende, at GVV'en på trods af entydig økonomisk bæredygtighed blev indgået af politiske grunde. NEUWOGES minder om, at begrundelserne for ydelse af statsstøtte ikke er relevant for den retlige vurdering, og gør gældende, at netop de nævnte politiske grunde beviser, at økonomiske overvejelser ikke spillede en afgørende rolle. NEUWOGES forklarer, at GVV'en blev indgået af følgende årsager:
-
Der var et stort politisk pres for at fremme renovering og privatisering af bestående boliger i de nye delstater.
-
Byen Neubrandenburg havde håbet på, at den kontinuerlige befolkningsnedgang kunne bremses ved hjælp af renovering og privatisering af boliger.
-
Med indgåelsen af GVV'en i kombination med GPV'en blev investeringsniveauet i Neubrandenburg holdt højt, mens et fald i investeringer ville have haft betydelige konsekvenser for den lokale arbejdsløshedskvote.
4.1.4. Alternativer
(45)
NEUWOGES argumenterer sluttelig for, at en markedsøkonomisk aktør havde foretrukket alternativer til de omtalte kontrakter.
(46)
NEUWOGES forklarer først, at et direkte køb havde været at foretrække, da det ville have genereret en gevinst, hvorimod det ved denne GVV fra starten af kunne forventes, at der ville opstå tab. Genstandene for kontrakerne (bygninger og grunde) ville kunne være blevet solgt til eller over den pris, som blev fastsat i vurderingerne af handelsprisen. Selv hvis en køber kun havde erhvervet grundene og revet bygningerne ned, havde et sådan salg været mere rentabelt. NEUWOGES fastholder også denne vurdering i lyset af AHG-støtten, for NEUWOGES havde kunnet forsøge at opfylde deres forpligtelser ved privatisering af andre ejendomme, og et salg ville også uden AHG-støtten have været mere rentabelt end salg og tilbagelejningshandelen. Årsagerne for at give afkald på et af disse alternativer skal ifølge NEUWOGES findes i deres politiske forpligtelser.
(47)
Desuden mener NEUWOGES, at en markedsøkonomisk aktør hellere selv ville have finansieret en omfattende renovering, have udlejet uden renovering eller have revet bygningerne ned. At man så bort fra disse alternativer skyldes ifølge NEUWOGES politiske forpligtelser.
(48)
Afslutningsvis fastholder NEUWOGES, at det for NEUWOGES, hvis man besluttede at renovere bygningerne, ville have været en bedre forretning at finansiere disse opgaver på anden vis. Eksempelvis ville det have været muligt at optage et lån, som byen Neubrandenburg kunne have sikret med kaution, sådan at lånebetingelserne havde været bedre end ved handelen med BAVARIA.
4.1.5. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(49)
NEUWOGES mener, at den påståede fordel er indrømmet for statslige midler og kan tilregnes staten.
(50)
Først gør NEUWOGES gældende, at byen NEUBRANDENBURG som eneste andelshaver og gennem den dominerende indflydelse på bestyrelsen havde en dominerende indflydelse på NEUWOGES. I betragtning af dette ejer forhold udgøres de angivelige tab af manglende statsstøtte på grund af salg og tilbagelejningshandelen.
(51)
Desuden gør NEUWOGES gældende, at praktisk talt alle indikatorer for, at midlerne kunne tilregnes staten, var til stede i denne sag: Byen Neubrandenburg har en vidtgående indflydelse på NEUWOGES, for NEUWOGES var det af største betydning at tjene byens interesser, den omtalte handel blev indgået af politiske grunde, og det er dokumenteret, at byen Neubrandenburg havde det sidste ord i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA afviser de argumenter, som NEUWOGES har fremlagt, og forklarer, at de omtalte kontrakter blev gennemført på markedsvilkår og ikke har givet BAVARIA nogen fordele. Derfor udgør de heller ikke nogen form for statsstøtte. BAVARIA forklarer for det første, at de omtalte kontrakter skal betragtes som en økonomisk enhed (afsnit 4.2.1). For det andet var kontrakterne ikke udformet sådan, at en markedsøkonomisk aktør ikke ville have underskrevet dem (afsnit 4.2.2). For det tredje ville de af NEUWOGES fremførte alternativer ikke have været fordelagtigere for NEUWOGES (afsnit 4.2.3). Afslutningsvis forklarer BAVARIA, at der ikke blev overført midler, som kan tilregnes staten (afsnit 4.2.4).
4.2.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(53)
BAVARIA argumenterer for, at de omtalte kontrakter skal betragtes som en enhed og ikke kan betragtes isoleret. Købet og den efterfølgende tilbagelejning af bygningerne var to dele af en sammenhængende handel. BAVARIA understreger, at handelen blev tilbudt som en samlet pakke og også blev anset som sådan af NEUWOGES, hvilket fremgår af den interne protokol, der dokumenterer beslutningsprocessen hos NEUWOGES.
(54)
Derfor skal kriteriet om den markedsøkonomiske aktør - ifølge BAVARIA - anvendes på den samlede handel og ikke på enkeltdelene.
4.2.2. Transaktionen gav ikke BAVARIA en fordel
(55)
Ifølge BAVARIA er muligheden for, at der er tale om en fordel allerede udelukket af den kendsgerning, at NEUWOGES gennemførte en udbudsprocedure (også selv om den var begrænset) for at sondere markedet. Der var ingen grund til at betvivle, at NEUWOGES havde udvalgt det økonomisk bedste tilbud.
(56)
For at fastslå om en markedsøkonomisk aktør uafhængigt af udbudsproceduren ville have gennemført handelen, skal der tages hensyn til NEUWOGES' særlige situation. NEUWOGES havde optaget et lån og skulle renovere lejlighederne for (med fortsat billig leje) at privatisere disse og modtage AHG-støtten. Derfor ville en markedsøkonomisk aktør i samme situation ifølge BAVARIA også have gennemført handelen.
(57)
Med hensyn til GVV-bestemmelserne og de risici, som er forbundet med den forventede udvikling for boligmarkedet i Neubrandenburg (som for eksempel flere tomme lejligheder end prognosticeret osv.), argumenterer BAVARIA, at risikoen for ikke at kunne opnå den ønskede leje og udlejningskvote ikke blev påtvunget NEUWOGES, men derimod forblev hos NEUWOGES. NEUWOGES havde også lidt konsekvenserne af en markedsudvikling, der lå under forventningerne, hvis handelen med BAVARIA ikke var blevet indgået.
(58)
Med hensyn til de enkelte GVV-bestemmelser gør BAVARIA gældende, at den til beregningen af leasingafgiften anvendte gennemsnitlige husleje pr. m2 ligger et stykke under de værdier, som man ville kunne forvente i henhold til de tilsvarende officielle gennemsnitlige huslejer for Neubrandenburg. Endvidere understreger BAVARIA, at der i offentliggørelsen af de samme officielle gennemsnitlige huslejer forventes stigende huslejer for tiden efter den 1. januar 2000, så en huslejestigning på […] % pr. år var ikke urealistisk.
(59)
Med hensyn til EBV'en understreger BAVARIA, at de vurderinger af handelsprisen, som blev fremlagt i 1997 og 2007, ikke kan sammenlignes direkte med denne EBV, da vurderingen omhandlede et direkte salg, hvorimod denne EBV godt nok indeholdt et salg af bygningerne, men også en kontrakt om leje af grundene. Da NEWOGES fortsat var ejer af grunden, kunne der ikke tages hensyn til værdierne af grundene i vurderingerne. Vurderingerne af handelsværdien er ifølge BAVARIA i hvert fald ikke af særlig betydning, da de kun indeholder genstandenes teoretiske værdi og ikke den værdi, som faktisk kunne opnås på markedet.
(60)
BAVARIA gør desuden gældende, at det er relevant at inddrage støtten til afvikling af gammel gæld, som var en følge af handelen. Et af målene for NEUWOGES med at indgå de omtalte kontrakter var at opnå AHG-støtten.
(61)
Uanset de præcise betingelser for EBV'en og GVV'en har de fordele, som NEUWOGES har opnået med denne GPV, ifølge BAVARIA også betydning. BAVARIA bekræfter, at NEWOGES forlangte, at deres datterselskab BRG overtog renoveringen af lejlighederne, velvidende, at NEUWOGES ville modtage alt overskud fra BRG (men dog også hæftede for dækningen af eventuelle tab). På baggrund af dette skal overskuddet fra kontrakten med BRG, som havde et omfang på […] EUR, betragtes som en relevant fordel for NEUWOGES.
(62)
Om salg og tilbagelejningsmodellens generelle logik forklarer BAVARIA slutteligt, at NEUWOGES selvfølgelig skulle betale den oprindelige investering fra BAVARIA tilbage med renter. BAVARIA henviser til protokollen for NEUWOGES interne beslutningsproces for at påvise, at NEUWOGES var helt bevist om den kendsgerning, at den oprindelige investering fra BAVARIA skulle tjenes ind med leasingafgiften.
4.2.3. Alternativer
(63)
Med hensyn til de af NEUWOGES anførte alternativer, som efter deres mening ville have været økonomisk mere fordelagtige, gør BAVARIA gældende, at disse alternative enten ikke var tilgængelige eller ikke ville have været mere fordelagtige. Hvad angår det første angivelige alternativ, som var et direkte salg til lejerne, mener BAVARIA, at det var meget usandsynligt, at NEUWOGES kunne have solgt ikke-renoverede lejligheder, og at virksomheden heller ikke havde midlerne til at finansiere de nødvendige renoveringer. For det andet forklarer BAVARIA med hensyn til finansieringen af renoveringerne med et lån, at NEUWOGES ville have haft de samme risici og udgifter som ved handelen med BAVARIA. Yderligere ville et direkte salg af renoverede boliger til lejerne eller til en erhvervskunde ikke have været attraktivt, fordi NEUWOGES så skulle have indbetalt en betydelig procentsats af den højere pris til ETF.
4.2.4. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(64)
BAVARIA gør slutteligt gældende, at handelen ikke omfatter statsmidler og ikke kan tilregnes staten. NEUWOGES er en normal privat virksomhed, som hverken direkte eller indirekte modtager statsmidler. Den generelle kontrol med bestyrelsen, hvori flertallet er kommunalt ansatte, er ikke tilstrækkeligt til at tilregne staten transaktionen. Argumentet fra NEUWOGES om, at byen Neubrandenburg skulle have presset NEUWOGES til at indgå handelen af politiske grunde, er ikke troværdigt.
4.3. BYEN NEUBRANDENBURG
(65)
Byen Neubrandenburg, som ejer NEUWOGES, gør gældende, at de omtalte kontrakter omfatter statsstøtte. Byen tilslutter sig de af NEUWOGES fremførte argumenter og tager selv stilling til en række punkter.
4.3.1. Spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om en fordel
(66)
Neubrandenburg er for det første af den opfattelse, at EBV'en og GVV'en skal vurderes adskilt, da kontrakternes parter havde adskilt dem omhyggeligt i både retlig og erhvervsmæssig forstand. For det andet henviser Neubrandenburg til de af NEUWOGES fremførte argumenter om det prognosticerede faldende befolkningstal, som en markedsøkonomisk aktør ville have taget højde for. Neubrandenburg understreger desuden, at det høje antal tomme lejligheder klart ville have været til at forudsige for en markedsøkonomisk aktør. For det tredje er Neubrandenburg af den opfattelse, at den renovering, som BAVARIA havde bestilt, var så simpel i sin art, at der ikke kunne forventes en høj udlejningskvote og signifikante huslejestigning.
(67)
Neubrandenburg afviser desuden de andre argumenter fra BAVARIA. Især er Neubrandenburg fortaler for det standpunkt, at udbudsproceduren ikke kan være tegn på, at tilbuddet fra BAVARIA var det bedste tilgængelige tilbud på markedet. En markedsøkonomisk aktør ville i hvert fald ikke have accepteret tilbuddet fra BAVARIA, selv hvis det faktisk havde været det bedste på markedet. Med hensyn til de påståede alternativer tilslutter Neubrandenburg sig i det væsentlige argumenterne fra NEUWOGES. Med hensyn til vurderingerne af handelsprisen og argumentet fra BAVARIA om, at priserne ikke ville kunne opnås, forklarer Neubrandenburg, at vurderingerne skal anvendes som parameter for markedsprisen på det pågældende tidspunkt, da det ikke længere ville kunne fastslås, hvilken pris NEUWOGES faktisk ville have kunne få på markedet i 1998.
4.3.2. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(68)
Byen Neubrandenburg er af den opfattelse, at handelen kan tilregnes dem, da de havde udøvet en tilstrækkelig kontrol over NEUWOGES i almindelighed og særligt med hensyn til salg og tilbagelejningshandelen.
(69)
Som den eneste andelshaver havde byen efter eget udsagn fuldstændig kontrol over NEUWOGES. Virksomhedsledelsen i NEUWOGES var derfor bundet af byens anvisninger. Derudover var otte af de ti medlemmer i bestyrelsen i NEUWOGES repræsentanter fra byen, således at de rådede over endnu en kontrolmekanisme. Byen Neubrandenburg var kommunalretligt forpligtet til at sikre, at de kunne udøve en passende indflydelse på NEUWOGES.
(70)
Med hensyn til den omtalte handel forklarer byen Neubrandenburg, at de ikke kun havde mulighed for at udøve kontrol, men også faktisk havde gjort det i forbindelse med denne handel. Neubrandenburg er af den opfattelse, at det blandt andet af bestyrelsens protokoller fremgår, at repræsentanterne for byen havde tætte forbindelser til bestyrelsen, og at en afgørelse fra den var nødvendig, før handelen kunne indgås. Med henblik på handelens betingelser forklarer Neubrandenburg, at byen havde krævet, at de kommunalpolitiske interesser blev varetaget.
(71)
Sammenfattende konkluderer byen Neubrandenburg, at byens kontrol med salg og tilbagelejningshandelen samt dens ansvar herfor er påvist gennem disse forhold, og handelen kan derfor tilregnes byen.
4.4. DELSTATEN BERLIN
(72)
Delstaten Berlin, som er tæt forbundet med BAVARIA (19), gør gældende, at de omtalte kontrakter ikke omfatter statsstøtte, da BAVARIA ikke opnåede nogen form for fordel.
4.4.1. Spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om fordel
(73)
Berlin argumenterer først, at de omtalte kontrakter skal betragtes som én handel, da de er dele af én salg og tilbagelejningshandel, som komplementerer hinanden. NEUWOGES behandlede dem også som sådan.
(74)
Med hensyn til kriteriet om den markedsøkonomiske aktør henviser Berlin til, at BAVARIA med hensyn til NEUWOGES' økonomiske situation på det relevante tidspunkt (1997/1998) og den tilstræbte handel (privatisering i overensstemmelse med AHG-støtteforudsætningerne, renovering af deres boligbeholdning, bibeholdelse af forvaltningsopgaverne for genstandene, opretholdelse af sociale huslejer) havde givet mulighed for en afbalanceret løsning.
(75)
Særligt med hensyn til EBV'en forklarer Berlin for det første, at NEUVOGES' udbudsprocedure viser, at NEUWOGES mente, at tilbuddet fra BAVARIA var det bedste finansieringstilbud, som var tilgængeligt på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998). For det andet gør Berlin gældende, at AHG-støtten skal tages i betragtning, da opfyldelsen af privatiseringspligten i henhold til AHG'en var et vigtigt anliggende for NEUWOGES. For det tredje understreger Berlin, at salget til en relativt lav pris (ved tilvalg af en betaling med renoveringspåbud frem for en betaling efter afslutningen af egne gennemførte renoveringsopgaver) var i NEUWOGES' økonomiske interesse, fordi en lavere pris betød, at der skulle indbetales færre penge til ETF.
(76)
Angående GVV'en forklarer Berlin for det første, at eksempelkontrakterne viser, at hverken kontraktens løbetid eller indekseringen af leasingafgiften med […] % pr. år var ualmindeligt. For det andet var indekseringen i betragtning af den på det daværende tidspunkts (1997/1998) kalkulérbare gennemsnitlige inflationsrate berettiget. For det tredje lå lejen pr. m2 inden for de gennemsnitlige officielle huslejer for Neubrandenburg.
4.4.2. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(77)
Ligesom BAVARIA argumenterer delstaten Berlin for, at byen Neubrandenburg ikke har stillet midler til rådighed for NEUWOGES. Derimod var det nærmere således, at NEUWOGES kun havde egne indtjente indtægter til rådighed, hvorover ingen kommunale myndigheder havde direkte kontrol.
(78)
Med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt midlerne kan tilregnes staten, ser Berlin det som ikke særligt plausibelt, at byen Neubrandenburg havde besluttet at yde støtte til en ejendomsfond fra Berlin på bekostning af deres eget lokale ejendomsselskab. Desuden er der ikke tilstrækkelige beviser for, at byen Neubrandenburg ville lade indgåelse af kontrakterne tilregnes dem.
5. GRUNDLAG FOR AT INDLEDE DEN FORMELLE UNDERSØGELSESPROCEDURE
(79)
I sin afgørelse om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure havde Kommissionen midlertidigt taget stilling til en række spørgsmål og bedt de involverede om at afgive oplysninger til specielt tre spørgsmål.
(80)
For det første accepterer Kommissionen midlertidigt, at EBV'en og GVV'en skal betragtes som én enhed og ikke hver for sig, da begge er bestanddele af en ejendomsleasing i salg og tilbagelejningsvarianten (20). Derfor er vurderingen af en mulig økonomisk fordel baseret på analysen af indtægterne, som NEUWOGES i 1998 kunne forvente af den fælles indgåelse af EBV'en og GVV'en (21).
(81)
Til EBV'en stillede Kommissionen særligt to spørgsmål:
-
For det første skulle det afklares, om AHG-støtten skulle inddrages i vurderingen (22).
-
For det andet ville Kommissionen have yderligere oplysninger om forskellene mellem vurderingerne af handelsprisen fra 1997 og 2007, da det uden yderligere præciseringer ikke kan fastsættes, hvilken af disse vurderinger, der afspejler den eventuelle faktiske markedsværdi af ejendommen i årene 1997/1998 (23).
(82)
Med hensyn til denne GVV henviser Kommissionen først til, at det af eksemplerne på kontrakter fremgår, at de aftalte betingelser mellem NEUWOGES og BAVARIA på det daværende tidspunkt (1997/1998) ikke har været ualmindelige på markedet (24). For det andet gør Kommissionen gældende, at den af NEUWOGES gennemførte begrænsede udbudsprocedure er et belæg for, at NEUWOGES havde mulighed for at orientere sig på markedet og træffe en økonomisk rationel beslutning (25). For det tredje henviser Kommissionen til det forhold, at de i kontrakten fastlagte huslejer for 2008 faktisk svarede til eller lå lidt under den gennemsnitlige leje i det relevante kvarter i 2008 (26).
(83)
Selv om alle disse faktorer henviser til, at GVV'en følger praksis på markedet, bad Kommissionen om at få yderligere oplysninger om forventningerne hos deltagerne på boligmarkedet i 1998 for at kunne undersøge de relevante argumenter (27).
(84)
Afslutningsvis undersøgte Kommissionen den af NEUWOGES fremlagte cashflow-analyse og kom til sidst til den konklusion, at analysen på grund af metodiske fejl ikke kan bevise, at BAVARIA opnåede en økonomisk fordel (28).
(85)
Kommissionen kom derfor til det resultat, at en økonomisk fordel for BAVARIA ikke er dokumenteret på grundlag af de fremlagte oplysninger (29). Den fremførte dog, at den havde til hensigt at undersøge de erhvervsdrivendes argumenter nærmere og bad alle parter om yderligere oplysninger til dette formål (30).
6. NATIONALE RETSSAGER
(86)
Den 28. november 2008 afsagde LG Rostock sin dom i sagen i første instans mellem BAVARIA og NEUWOGES. BAVARIA nedlagde indledningsvis påstand, fordi NEUWOGES fra oktober 2006 afviste at betale den månedlige leasingafgift, som var aftalt i GVV'en, hvilket blev begrundet med, at kontrakten var ugyldig, fordi den indeholdt ulovlig statsstøtte.
(87)
I dommen konkluderede LG Rostock først, at EBV'en og GVV'en skulle betragtes som en enhed og ikke behandles hver for sig, da begge kontrakter var dele af en og samme salg og tilbagelejningshandel (31).
(88)
Med hensyn til EBV'en beregnede LG Rostock først den årlige husleje for de første 30 år af EBV'en, som var på […] % pr. år. LG Rostock var af den opfattelse, at der ikke var tale om en upassende lav betaling, da NEUWOGES havde modtaget huslejen for de første 30 år som forudbetaling og dermed kunne investere den og opnå en gevinst, hvilket ikke ville have været muligt ved en årlig betaling (32).
(89)
Desuden konstaterede LG Rostock, at den befrielse for overtagne forpligtelser, som NEUWOGES opnåede ved salg og tilbagelejningshandelen, skal inddrages i fuldt omfang, da handlen gav mulighed for at komme af med de overtagne forpligtelser (33). Hvis beløbet for befrielsen for de overtagne forpligtelser lægges til købsprisen for bygningerne, ligger den værdi, der fås, kun 16 % under den værdi, som angives for bygningerne i vurderingen af handelsværdien fra 2007, og er derfor ikke uforholdsmæssig i forhold til bygningens værdi (34). Afslutningsvis forklarede LG Rostock, at NEUWOGES havde haft interesse i en lavere købspris, fordi den lavere købspris reducerede den samlede investeringsvolumen for BAVARIA og dermed også reducerede den tilsvarende leasingafgift (35). Desuden konkluderede LG Rostock, at en lav købspris også havde været fordelagtig, fordi NEUWOGES betalingsforpligtelser overfor ETF afhang af overskuddet fra salget (36).
(90)
For så vidt angår GVV'en mente LG Rostock for det første, at det ved ejendomsleasingshandler ikke var ualmindeligt med en løbetid på 30 år (37). For det andet havde domstolen den holdning, at den i kontrakten aftalte leasingafgift på oprindeligt […] EUR/m2 var i overensstemmelse med de gennemsnitlige huslejer for sammenlignelige bygninger i den relevante tidsperiode (1997/1998) (38). Desuden kom domstolen til den konklusion, at den årlige stigning af leasingafgiften på […] %, som blev beregnet på grundlag af inflationen mellem 1970 og 1998 (dvs. gennemsnitlig 3,52 % om året), var retfærdig (39). Derudover henviste LG Rostock til, at den faktiske huslejeudvikling i de relevante bykvarterer i de første 10 år af kontraktens løbetid nogenlunde havde svaret til den i kontrakten aftalte stigning. For det tredje fremsatte LG Rostock det argument, at forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne var blevet udregnet i henhold til gældende lovgivning og ikke afspejlede nogen fordel for BAVARIA (40).
(91)
For så vidt angår risikoen for manglende lejeindtægter på […] % argumenterede LG Rostock for, at leasingtageren ved ethvert leasingforhold bærer risikoen for om en genstand, som han er blevet overladt, også faktisk kan anvendes som tilsigtet (41). LG Rostock underbyggede konklusionen med det argument, at intet kreditinstitut ville overtage ansvaret for, at den finansierede ejendom kunne anvendes som planlagt.
(92)
LG Rostock sammenlignede afslutningsvis den gennemsnitlige leasingafgift, som salg og tilbagelejningshandelen resulterede i, med rentesatserne for almindelige lån. Da den gennemsnitlige årlige leasingrente lå på […] % pr. år, havde denne ifølge LG Rostock ikke været uforholdsmæssig i forhold til renteudviklingen for byggelån, da renterne for byggelån kunne være op til 10 % pr. år (42).
(93)
Sammenfattende konkluderede LG Rostock, at BAVARIA ikke blev givet en fordel, da en markedsøkonomisk aktør også ville have indgået de omtalte kontrakter (43).
(94)
NEUWOGES ankede denne dom, og sagen verserer stadig for OLG Rostock.
(95)
Derudover lagde BAVARIA sag an ved forvaltningsdomstolen i Greifswald (»Verwaltungsgericht Greifswald« - herefter benævnt »VG Greifswald«) for ad rettens vej at opnå indsigt i alle journaler angående kontrakter, der omhandlede NEUWOGES eller byen Neubrandenburg. BAVARIA forklarede, at de tidligere havde forsøgt, at opnå en sådan indsigt med en ansøgning i henhold til loven om informationsfrihed, som dog blev afvist af byen Neubrandenburg med det argument, at BAVARIA allerede havde haft adgang til alle relevante dokumenter i forbindelse med sagen for LG/OLG Rostock og ved Europa-Kommissionen (44). Sagen ved VG Greifswald verserer ligeledes stadig.
7. VURDERING AF FORANSTALTNINGEN
7.1. FOREKOMST AF STØTTE I HENHOLD TIL ARTIKEL 107, STK. 1, I TEUF
(96)
I henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF »er statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«. En foranstaltning udgør statsstøtte, hvis alle fire nedenstående forudsætninger er opfyldt:
a)
Foranstaltningen giver en virksomhed en selektiv erhvervsmæssig fordel.
b)
Foranstaltninger kan tilregnes staten og finansieres gennem statsmidler.
c)
Foranstaltningen fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene.
d)
Foranstaltningen kan have indvirkning på samhandelen mellem medlemsstaterne.
7.1.1. En virksomheds selektive fordel: generelle principper
(97)
I henhold til domstolens faste retspraksis er forudsætningerne, som en foranstaltning skal opfylde for at høre ind under begrebet »støtte« i overensstemmelse med artikel 107 i TEUF, ikke opfyldt, hvis den begunstigede virksomhed på betingelser, som svarer til normale markedsbetingelser, ville have kunne modtage den samme fordel, som statsmidlerne indrømmede den. Til vurderingen af spørgsmålet om, hvorvidt den samme foranstaltning under normale markedsbetingelser ville være blevet anvendt af en markedsøkonomisk aktør i en lignende situation som staten, skal der kun inddrages de fordele og forpligtelser, som hænger sammen med statens egenskab som andelshaver, men ikke dem, som knytter sig til dens egenskab af offentlig myndighed (45).
(98)
Følgelig afhænger anvendeligheden af princippet om den markedsøkonomisk aktør af, om den relevante medlemsstat har ydet en virksomhed en økonomisk fordel i sin egenskab af erhvervsdrivende og ikke i sin egenskab af indehaver af offentlig myndighed. Det følger heraf, at hvis en medlemsstat under den administrative procedure påberåber sig nævnte princip, tilkommer den utvetydigt og på grundlag af objektive elementer, som kan efterprøves, at bevise, at beslutningen om at gennemføre foranstaltningen blev truffet i dens egenskab af erhvervsdrivende. Det skal klart fremgå af beviserne, at den pågældende medlemsstat forud for eller samtidigt med indrømmelsen af den økonomiske fordel har truffet beslutning om at være erhvervsmæssig aktiv med den faktisk gennemførte foranstaltning. Der kan i denne forbindelse kræves beviser for, at denne beslutning er baseret på økonomiske vurderinger, som kan sammenlignes med dem, som en markedsøkonomisk aktør, der befinder sig i en lignende situation, som nævnte medlemsstat befinder sig i, under de foreliggende omstændigheder ville have gjort det samme med henblik på at sikre den fremtidige rentabilitet af en sådan investering, inden den foretog investeringen.
(99)
Derimod er økonomiske vurderinger foretaget efter tildeling af en fordel, en efterfølgende konstatering af, at den af den pågældende medlemsstat foretagne investering reelt var rentabel, eller efterfølgende begrundelser for valget af den fremgangsmåde, som blev fulgt, ikke tilstrækkelige til at godtgøre, at medlemsstaten forud for eller samtidigt med denne tildeling har truffet en sådan beslutning i sin egenskab af markedsøkonomisk aktør (46).
(100)
Af ovenstående følger for det første, at de dokumenter, som kontraktparterne har fremlagt, og som blev fremstillet efter offentliggørelsen af foranstaltningen, som sådan ikke kan inddrages i det foreliggende tilfælde ved undersøgelsen af, om princippet om den markedsøkonomiske aktør er overholdt.
(101)
For det andet viser ovenstående, at AHG'ens indflydelse på NEUWOGES' finansielle situation heller ikke kan inddrages i det foreliggende tilfælde i forbindelse med undersøgelsen af, om princippet om den markedsøkonomiske aktør er overholdt. AHG havde et politisk mål, og kun en begrænset kategori af virksomheder (§ 2 i AHG) kunne komme i betragtning til støtten. Loven ville ikke kunne anvendes i forbindelse med en markedsøkonomisk aktør i en situation, som ligner NEUWOGES'.
7.1.2. Opbygning af vurderingen i denne sag
(102)
For at undersøge om BAVARIA blev indrømmet en fordel med de omtalte kontrakter, skal det undersøges om kontrakterne svarede til de kontrakter, som en markedsøkonomisk aktør i en situation, som ligner NEUWOGES', ville have indgået.
(103)
Kommissionens undersøgelse består af tre trin. I første trin analyseres de finansielle konsekvenser af handelen for NEUWOGES for at undersøge hvilken fortjeneste, virksomheden kunne regne med (afsnit 7.2). I et andet trin bliver salg og tilbagelejningshandelen sammenlignet med andre alternativer, som eksempelvis et direkte salg, for at slå fast om eventuelle alternativer ville have været økonomisk mere attraktive (afsnit 7.3). I et tredje trin gennemføres en benchmarking, hvorved den omtalte handel sammenlignes med lignede salg og tilbagelejningshandler, som blev indgået på nogenlunde samme tidspunkt, resultaterne af en af NEUWOGES udført begrænset udbudsprocedure analyseres, og handelens betingelser sammenlignes med de almindelige rentesatser for andre finansieringsforretninger på det relevante tidspunkt (ultimo 1997/primo 1998) (afsnit 7.4). Med et samlet blik på disse tre analysetrin er det muligt at konkludere, om NEUWOGES har ageret som en markedsøkonomisk aktør.
7.2. DE FINANSIELLE KONSEKVENSER AF HANDELEN FOR NEUWOGES
(104)
Det første trin i analysen af de finansielle konsekvenser af den omtalte handel består i at bestemme handelstypen. I dette tilfælde omhandler den hovedsagelig spørgsmålet om, hvorvidt de to kontrakter, som blev indgået mellem NEUWOGES og BAVARIA, er to dele af en og samme integrerede handel, eller om de skal undersøges som to adskilte transaktioner (afsnit 7.2.1). For det andet skal der foretages en passende vurdering af de finansielle konsekvenser af handelen for NEUWOGES, og det særlige ved en salg og tilbagelejningshandel skal undersøges (afsnit 7.2.2). Efter en indgående separat analyse af de finansielle konsekvenser af EBV'en (afsnit 7.2.3) og GVV'en (afsnit 7.2.4) følger en global analyse af den forventede rentabilitet af handelen for NEUWOGES (afsnit 7.2.5).
7.2.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(105)
Først skal der mindes om, at både Kommissionens åbningsafgørelse og dommen fra LG Rostock konkluderer, at de to omtalte kontrakter skal undersøges samlet (47). Den formelle undersøgelsesprocedure bekræfter denne konklusion af følgende grunde:
a)
Begge kontrakter supplerer hinanden som bestanddele af en salg og tilbagelejningshandel. I den brochure, som BAVARIA har fremstillet, og hvori de reklamerer for deres særlige salg og tilbagelejningshandler, henvises der til, at handelen gennemføres ved hjælp af to kontrakter, hvoraf den ene regulerer købet, og den anden regulerer tilbage-leasingen (48). Der er derfor altid blevet henvist til de to kontrakter som én samlet handel.
b)
Kontrakterne blev indgået den 21. januar 1998, dvs. samme dag, og henviser gensidigt til hinanden (49), hvilket påviser deres tætte indbyrdes forbindelse og det faktum, at ingen af de to kontrakter ville være blevet indgået alene uden den anden.
c)
Som det fremgår af den oprindelige af NEUWOGES fremlagte prisberegning fra BAVARIA, er kontrakternes betingelser forbundet og uadskillelige fra hinanden (50). Den kontante forudbetaling var afhængig af den månedlige leasingafgift, som NEUWOGES skulle betale, og af den investering, som BAVARIA havde foretaget ved renoveringen af bygningen. Ved en salg og tilbagelejningshandel skal leasingafgiften indtjene leasinggiverens oprindelige investering. Det betyder, at hvis GVV'en havde haft andre bestemmelser, ville tallene i EBV'en ligeledes have ændret sig (51).
d)
Det fremgår af protokollerne fra bestyrelsesmøderne i NEUWOGES, at NEUWOGES hele tiden har set begge kontrakter som bestanddele af en og samme handel (52). Som eksempel fastslås det i bestyrelsesforslagene fra 30. oktober 1997 og 16. december 1997 klart, at køberens finansiering af købsprisen sker ved hjælp af en leasingmodel. Dette viser, at NEUWOGES virkelig var bevidst om forbindelsen mellem EBV'en og GVV'en. Ligeledes forklarede ledelsen hos NEUWOGES bestyrelsen på mødet den 16. december 1997, at betalingen, som var blevet forhandlet frem med BAVARIA, var prisen, som kunne opnås for denne »pakke«, og at »pakken« medførte nogle risici for virksomheden, men at de dog var til at bære. Henvisningen til »pakken« og den hermed forbundne risiko beviser på ny, at begge kontrakter blev anset som en samlet handel.
(106)
Argumenterne fra NEUWOGES om den forsømte attestering af en af de omtalte kontrakter er ikke overbevisende. NEUWOGES hævder som hovedargument, at den forsømte attestering beviser kontraktparternes hensigt om at indgå to adskilte kontrakter, som var uafhængige af hinanden. Kommissionen henviser til, at statslige foranstaltninger kan have forskellige former og dermed skal undersøges i henhold til deres virkninger, så det ikke kan udelukkes, at flere af statens på hinanden følgende foranstaltninger til formålsbestemt anvendelse af artikel 107, stk. 1, i TEUF skal betragtes som en enkelt foranstaltning. Dette kan bl.a. være tilfældet, hvis de på hinanden følgende indgreb, henset til bl.a. deres kronologi og formål samt virksomhedens situation på tidspunktet for indgrebene, er så tæt forbundne, at det er umuligt at adskille dem fra hinanden (53). Begrebet om den enkelte handel er i Unionens støtteregler dermed bredere affattet end i tysk aftaleret. De i betragtning 105 anførte overvejelser viser, at de omtalte kontrakter med hensyn til deres kronologi og formål samt virksomhedens situation på tidspunktet for kontraktens indgåelse i henhold til Unionens støtteregler skal anses som en samlet handel.
7.2.2. Baggrund: Udformningen af salg og tilbagelejningshandelen
(107)
Handelen mellem BAVARIA og NEUWOGES er baseret på »Leasingmodell Immobilien« fra BAVARIA. Denne model er beregnet på, at køberen (BAVARIA) finansierer sin oprindelige investering gennem en tilbageleasing af de erhvervede bygninger til sælgeren (NEUWOGES). Til at bestemme investeringsvolumenet og de tilsvarende leasingafgifter anvender leasingmodellen en enkel formel, hvormed investeringsvolumenet udregnes ved division af den nominelle årlige leasingbetaling med leasingafgiften (i %):
Leasingafgiften udregnes på den anden side af en kombination af kontraktens løbetid, indekseringen af leasingafgiften og bygningens restværdi:
Leasingafgift (i %):
Varighed: 25 år
Rest-værdi (i %)
Indeksering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Varighed: 30 år
Rest-værdi (i %)
Indeksering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Dermed er det klart, at investeringsvolumenet både er afhængigt af leasingafgiften og de månedlige leasingbetalinger og omvendt. Så snart kontraktparterne har fastlagt nøgletallene (løbetid, årlig indeksering, restværdi) og enten har fastlagt det tilstræbte samlede investeringsvolumen eller de planlagte månedlige leasingbetalinger, kan de manglende parametre beregnes. I henhold til formlen resulterer en kortere løbetid, en lavere restværdi, en lavere indeksering eller lavere nominelle månedlige leasingbetalinger i et lavere samlet investeringsvolumen.
(109)
Efter fastsættelsen af det samlede investeringsvolumen fratrækkes udgifterne til renovering og afgifter samt andre mulige udgifter. Det resterende beløb svarer til købsprisen. Ved salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA skelnes der ved købsprisen (kontant forudbetaling) ikke mellem prisen betalt for ejerskabet af bygning og huslejen.
Kalkulation af handelen mellem BAVARIA og NEUWOGES
Samlet investeringsvolumen
[…] EUR
Renovering
[…] EUR
Afgifter og gebyr
[…] EUR
Privatiseringsgodtgørelse
[…] EUR
Købspris
[…] EUR
(110)
Den omtalte salg og tilbagelejningshandel består af to dele, EBV'en og GVV'en, som er forbundet med GPV'en. De finansielle konsekvenser af EBV'en, GVV'en og GPV'en for NEUWOGES skal vurderes på denne baggrund.
7.2.3. Bestemmelse af de forventelige finansielle konsekvenser af EBV'en for NEUWOGES
(111)
De centrale bestanddele af EBV'en er salget af bygningerne og aftalen om leje af grundene, hvorpå bygningerne står, i en periode på 75 år. BAVARIA forpligter sig til en betaling på i alt […] EUR til NEUWOGES, deraf […] EUR som kapitaliseret husleje for grund og jord indtil 31. december 2028 og […] EUR som købspris for bygningerne (54). Derudover skal BAVARIA fra den 1. januar 2029 i en periode på 10 år årligt betale en leje på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2 el. […] EUR pr. år (55). For den resterende løbetid af EBV'en - fra 2039 til ultimo 2073 - er en tilpasning af lejen til indekset for de samlede leveomkostninger planlagt, såfremt disse ændrer sig mere end […] % (56).
(112)
Ud over købet af bygningerne og overtagelsen af brugsretten på de pågældende grunde har BAVARIA forpligtet sig at renovere bygningerne og indgået en kontrakt med BRG, et datterselskab tilhørende NEUWOGES, om gennemførelse af byggeopgaverne.
(113)
Til at bestemme størrelsen på den købspris, som BAVARIA skulle betale til NEUWOGES inden for rammerne af EBV'en, gik kontraktparterne ud fra en månedlig leasingbetaling på […] EUR/m2, en indeksering med […] % pr. år, en restværdi for bygningerne på […] % (den af NEUWOGES efter udløb af den for 75 år afsluttede kontrakt om leje af grundene på grundlag af en vurdering fra en sagkyndig udarbejdet på det pågældende tidspunkt) samt en løbetid på 30 år for tilbageleasingen (57). Det samlede investeringsvolumen baseret på disse antagelser var […] mio. EUR (58). Efter at renoveringsudgifterne på […] EUR, privatiseringsudgifterne på […] EUR og afgifter/gebyrer på […] EUR var fratrukket, var salgsprisen […] EUR (59).
(114)
Denne slutpris blev så splittet op i prisen for bygningerne ([…] % = […] EUR) og den kapitaliserede leje for jorden ([…] % = […] EUR) (60). De beløb, som går til jorden og bygningerne beregnes ikke særskilt, men fastsættes hver især som en andel af den samlede salgspris.
(115)
De første fordele, som NEUWOGES opnåede ved handelen, var dermed den kontante betaling på […] EUR og indtægterne fra den leje, som BAVARIA skulle betale efter udløbet af de 30 år.
7.2.3.1. Andre faktorer
Privatiseringsgodtgørelse
(116)
Først skal det fastsættes, om den kontante betaling på […] EUR, som BAVARIA har betalt til NEUWOGES i form af privatiseringsgodtgørelse, skal inddrages.
(117)
Som køber af bygningerne og indehaver af brugsretten til grundene var det BAVARIA, der i henhold til de omtalte kontrakter skulle forsøge at sælge en del af boligerne til lejerne. Dette påbud var fastsat i kontrakten, således at et salg som »privatisering til mellemhandler« kunne anerkendes, jf. AHG'en. I henhold til denne lov skulle en erhvervsdrivende køber forsøge at sælge så mange som muligt, dog mindst 1/3 af de boliger, som var omfattet af handelen, til lejerne (61). I forbindelse med denne forpligtelse, skulle der også gøres anstrengelser for at informere lejerne om de eksisterende muligheder og undersøge deres interesse for at købe lejlighederne. Denne opgave blev tilbageført til NEUWOGES med EBV'en (del V, §§ 1-3). Derudover blev det aftalt, at NEUWOGES fik en godtgørelse herfor på […] EUR/m2, hvormed den samlede godtgørelse for privatiseringsopgaven beløb sig til […] EUR.
(118)
Indledningsvis var det ikke planlagt, at NEUWOGES fik en godtgørelse for privatiseringsopgaverne. Det beløb, som senere blev betalt separat for privatiseringsopgaverne, var oprindelige blot en del af den planlagte salgspris (62). Det gav ikke mening for BAVARIA at betale en godtgørelse til NEUWOGES for opgaver, som BAVARIA ikke havde nogen form for økonomisk interesse i. Ydelsen af en støtte i henhold til AHG'en, som var knyttet til påbuddet om privatisering, var udelukkende i NEUWOGES' økonomiske interesse.
(119)
Godtgørelsen for privatiseringsopgaverne blev dog senere fratrukket salgsprisen og i stedet udbetalt i form af en separat betaling. Grunden hertil må have været, at det omtalte beløb havde været underlagt forpligtelsen til at indbetale til ETF'en, hvis den var forblevet en del af salgsprisen. Den salgspris, som BAVARIA betalte til NEUWOGES, blev nedsat med et tilsvarende beløb. Fra BAVARIAs synspunkt gjorde dette ingen økonomisk forskel. NEUWOGES modtog præcis det samme beløb fra BAVARIA, som de ville have modtaget, hvis der ikke havde været aftalt nogen separat privatiseringsgodtgørelse. Faktisk regnede NEUWOGES selv privatiseringsbetalingerne sammen med de forventede indtægter fra salg og tilbagelejningshandelen (63).
(120)
Afregningen af disse betalinger som separat godtgørelse og ikke som del af salgsprisen var kun relevant for NEUWOGES på grundlag af AHG'en. Som allerede nævnt ovenfor (se betragtning 101), ville en markedsøkonomisk aktør have set bort fra AHG'en. Den omstændighed, at NEUWOGES har udført privatiseringsopgaverne og brugt ressourcer herpå, er ikke af betydning for den foreliggende sag. En markedsøkonomisk aktør, som ikke havde handlet under AHG'en, ville ikke have udført nogen privatiseringsopgaver, hvorfor dette heller ikke kan anvendes i forbindelse med kriteriet om den markedsøkonomiske aktør.
(121)
Tilsvarende skal den af BAVARIA betalte godtgørelse til NEUWOGES for privatiseringsopgaverne betragtes som en relevant fordel for NEUWOGES, som skal medregnes i salgsprisen for at bestemme de finansielle konsekvenser af salg og tilbagelejningshandelen i sin helhed for NEUWOGES.
Renovering
(122)
Den renovering, som blev gennemført i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen, havde yderligere finansielle konsekvenser for NEUWOGES. Der mindes om, at renoveringsudgifterne umiddelbart havde forbindelse til betalingen fra BAVARIA til NEUWOGES i henhold til EBV'en, som var resultatet af beregningen af det samlende investeringsvolumen fratrukket udgifterne - inklusiv renoveringsudgifterne (se betragtning (109)). Med andre ord ville højere renoveringsudgifterne medføre en lavere købspris. Af denne grund lå købsprisen ved en alternativ beregning af transaktionen, hvor der blev anvendt lavere lejer, en lavere indeksering og dermed betydelig lavere leasingafgifter alligevel stadig over den i EBV'en aftalte pris. Først og fremmest skyldes dette, at renoveringsudgifterne i denne alternative beregning var fastsat væsentlig lavere end de udgifter, der til sidst blev aftalt mellem BAVARIA og BRG (64).
(123)
På baggrund af dette skal det bemærkes, at det engangsbeløb, som BAVARIA betalte til BRG, et datterselskab, som ejes 100 % af NEUWOGES, for renoveringsopgaverne, lå betydeligt over de renoveringsudgifter, som NEUWOGES oprindeligt havde skønnet (65). Mens NEUWOGES havde vurderet udgifterne i deres oprindelige vurdering til i alt […] EUR el. […] EUR/m2, var det endelige engangsbeløb for den renovering, som blev aftalt mellem BAVARIA og NEUWOGES' datterselskab, BRG, […] EUR eller […] EUR/m2. Med andre ord var de aftalte udgifter […] EUR eller […] % højere end de oprindeligt vurderede udgifter. Den betydelig højere aftalte udgift sænkede den købspris, som BAVARIA i henhold til EBV'en betalte til NEUWOGES, betydeligt.
(124)
Der er ikke blevet nævnt nogen begrundelse for forskellen mellem den oprindelige vurdering af udgifterne og det aftalte engangsbeløb. Dette er endnu mere overraskende, fordi NEUWOGES oprindeligt betegnede de vurderede renoveringsudgifter på gennemsnitlig […] EUR/m2 som »normal praksis[…]« (66). Også i den af NEUWOGES medbragte vurdering Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (herefter benævnt »Pestel-vurderingen«) blev udgifterne til renovering beregnet på lignende vis som skønnet af BRG til […] EUR/m2 til […] EUR/m2 (67). Som ejer og forvalter af bygningen havde NEUWOGES et præcist kendskab til renoveringsbehovet, og det er svært at følge, hvorfor dette blev undervurderet så drastisk.
(125)
Renoveringsudgifterne skal inddrages i vurderingen af de finansielle konsekvenser af EBV'en. Ved første øjekast ser det ud som om, at det ikke var relevant for BAVARIA, hvilket beløb NEUWOGES' datterselskab, BRG, ville opkræve for renoveringen, da alle yderligere renoveringsudgifter bare ville blive fratrukket købsprisen. NEUWOGES havde derimod en åbenlys økonomisk interesse i, at BAVARIA indgik en kontrakt med BRG om gennemførelsen af renoveringsopgaverne, og at en del af salgsprisen ville blive tillagt renoveringsudgifterne. Sidstnævnte overvejelse er baseret på det faktum, at den fortjeneste, som NEUWOGES' datterselskab opnåede ved renoveringen, ikke var omfattet af indbetalingspligten i henhold til AHG. Efter egne vurderinger var den af BRG (og dermed af NEUWOGES) indtjente økonomiske fortjeneste fra BAVARIA-renoveringerne på […] EUR (68). Denne fortjeneste giver NEUWOGES en umiddelbar fordel, som skal tages i betragtning. Faktisk henviste NEUWOGES-ledelsen i forbindelse med retfærdiggørelse af salgsprisen også til den med BRG indgåede kontrakt om gennemførelse af renoveringsopgaverne (69).
Leje af jorden
(126)
Med hensyn til lejen skal argumentet fra NEUWOGES, om at BAVARIA de facto ikke skulle betale noget for de første 30 år, her uddybes, da den kapitaliserede leje var indeholdt i salgsprisen. Spørgsmålet om, hvorvidt lejen betales årligt eller forud som kapitaliseret leje, er dog næsten ikke af betydning for den vurdering, der skal foretages. Der er ingen tegn på, at en sådan aftale var dårlig. Den var kun udtryk for NEUWOGES' præference for forhåndslikviditet.
(127)
Endelig må det ikke glemmes, at BAVARIA også efter GVV'ens udløb er forpligtet til at betale leje af jorden. Fra den 1. januar 2029 skal BAVARIA i en periode på 10 år årligt betale en leje på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2. For den resterende løbetid skal der foretages en tilpasning af lejen til indekset for de samlede leveomkostninger, såfremt disse ændrer sig mere end […] %. Går man for nemheds skyld ud fra, at indekset for leveomkostninger ikke svinger, skulle de fremtidige betalinger anslås til en nominel værdi på […] EUR. Ved en samlet vurdering skal den til år 1998 diskonterede værdi af disse fremtidige betalinger også betragtes som en fordel, som NEUWOGES har opnået.
7.2.3.2. Konklusioner
(128)
Det mindes her om, at ovenstående analyse havde til formål, at undersøge de finansielle konsekvenser af EBV'en for NEUWOGES så præcist som muligt. Af analysen fremgår det, at de fordele, som NEUWOGES har modtaget, omfatter følgende:
a)
den af BAVARIA betalte kontantpris ([…] EUR)
b)
den for privatiseringsopgaverne betalte godtgørelse ([…] EUR)
c)
den indtjente fortjeneste for renoveringen ([…] EUR)
d)
nutidsværdien for lejen for tiden fra 2029 (diskonteret […] EUR).
7.2.4. Bestemmelse af de forventelige finansielle konsekvenser af GVV'en for NEUWOGES
(129)
I henhold til GVV'en er NEUWOGES ansvarlig for forvaltningen af den omtalte bygning. NEUWOGES har krav på samtlige indtægter fra udlejning af boliger og erhvervslejemål. Til gengæld skal ejeren (BAVARIA) betale en fast månedlig leasingafgift, som er fastsat til […] EUR, indtil færdiggørelsen af renoveringsopgaverne, og til […] EUR for tiden derefter (§ 3 GVV). Kontrakten har en løbetid på 30 år regnet fra færdiggørelsen af renoveringsopgaverne (§ 2, stk. 1). Den månedlige leasingafgift er indekseret til […] % pr. år (§ 4, stk. 2). Formålet med nedenstående analyse er at bestemme de finansielle konsekvenser af GVV'en for NEUWOGES.
7.2.4.1. Baggrund (beregninger)
(130)
Den månedlige leasingafgift udregnes ved multiplikation af den forventede nettoleje pr. m2 og måned - fratrukket forvaltningsudgifter, vedligeholdelsesudgifter og risiko for manglende lejeindtægter - med antallet af tilgængelige kvadratmeter (70). De centrale antagelser gælder dermed den forventede nettoleje pr. m2 og måned samt de forventede udgifter. I GVV'en gik parterne ud fra en nettoleje på […] EUR/m2 efter renovering og udgifter på […] EUR/m2. Den månedlige leasingafgift blev tilsvarende fastsat til […] EUR/m2 (71).
(131)
NEUWOGES havde mulighed for at vælge ved fastlæggelsen af de konkrete parametre, som blev overtaget i GVV'en (72). De havde mulighed for præcis at bestemme de månedlige betalinger i løbet af kontraktens løbetid samt salgsindtægten ved fastsættelse af en forskellig leje eller en højere indeksering (73). Der var en direkte sammenhæng mellem overtagelsen af en højere eller lavere risiko ved fastlæggelsen af en bestemt leasingafgift (ved fastsættelse af forskellige lejer, en anden indeksering eller forskellige omkostninger) og den likviditet, der kunne modtages i form af salgsprisen modtagne likviditet. Således ville en alternativ beregning opstillet af BAVARIA med en indeksering på 2,0 %, en leje på […] EUR og en leasingpris på […] EUR, resultere i et månedlig leasingbeløb på […] EUR i stedet for […] EUR (74). Følgelig ville salgsprisen så også have været lavere.
7.2.4.2. Analyse af de finansielle konsekvenser
Generelle betragtninger
(132)
Ved bestemmelsen af GVV'ens finansielle konsekvenser for NEUWOGES skal der tages hensyn til to overvejelser. For det første, at leasingafgiften beregnes på kvadratmeter-basis. Da nogle lejligheder blev solgt af BAVARIA efter kontraktens indgåelse, ændredes det samlede antal kvadratmeter fra oprindeligt […] m2 til […] m2 i 1999, […] m2 i 2000 og […] m2 i 2001. Efter 2001 forblev det relevante antal kvadratmeter på […] m2. I deres bemærkninger baserede NEUWOGES deres beregning af de forventede cashflow på dette trinvise aftagende kvadratmeterantal. Men da kun ex-ante-perspektiverne har betydning, havde NEUWOGES ikke måttet reducere det samlede kvadratmeterantal, som lå til grund for deres beregninger, med det faktisk solgte antal kvadratmeter, men derimod med kvadratmeterantallet fra deres videresalg, som de gik ud fra i starten af 1998. I overensstemmelse hermed er den efterfølgende analyse ikke baseret på de tal, som er nævnt i NEUWOGES' bemærkninger, men i stedet baseret er den på de tal, som NEUWOGES gik ud fra i deres oprindelige fortjenesteprognose, nemlig en trinvis reducering fra […] m2 til […] m2 frem til 2003. For det andet skal man for at fastsætte de på tidspunktet for handelens indgåelse forventelige finansielle konsekvenser af kontrakten for NEUWOGES, diskontere de fremtidige indtægter og udgifter, hvilket kræver, at der fastsættes en diskonteringssats. I overensstemmelse med sin oprindelige vurdering og de af NEUWOGES fremlagte cashflow-analyser går Kommissionen ud fra en diskonteringssats på 5 % pr. år (75).
Pålideligheden af NEUWOGES' cashflow-analyser
(133)
Før der kan gennemføres en uafhængig økonomisk analyse af GVV'en, er det nødvendigt at kommentere de af NEUWOGES fremlagte ex post-cashflow-analyser, som skulle vise, hvilke ex ante-forventninger en fornuftig og markedsøkonomisk aktør ville have haft med hensyn til det cashflow, som GVV'en genererede. NEUWOGES argumenterer, at GVV'en på grundlag af realistiske ex ante-forventninger - det drejede sig set fra deres synspunkt om en lejestigning på […] % pr. år, en indeksering af udgifterne med […] % pr. år og […] % ledige boliger - kunne forventes at give et samlet negativt cashflow på nominelt -[…] EUR og diskonteret -[…] EUR (76). NEUWOGES gør desuden gældende, at GVV'en kun i tilfælde af urealistiske ex-ante-antagelser - lejestigninger på […] % pr. år, […] % ledige boliger, stabile udgifter - kunne indbringe en positiv værdi på nominelt […] EUR og diskonteret […] EUR (77). Dermed var det efter NEUWOGES opfattelse fra starten klart, at det for at indtjene leasingafgiften var nødvendigt at gennemføre årlige lejestigninger på […] %, hvorved der ikke ville være plads til stigninger i udgifterne.
(134)
I denne forbindelse skal det bemærkes, at NEUWOGES tager udgangspunkt i antagelser om udgifterne, som ikke er særligt overbevisende (udgangsniveauet for udgifterne er identisk i alle NEUWOGES fremlagte analyser). De beregninger, som den indgåede GVV er baseret på, anslår de samlede udgifter (forvaltning, vedligeholdelse, risiko for manglende lejeindtægter) til ca. […] % af lejen, derimod anslår cashflow-analyserne fra NEUWOGES udgiftsniveauerne (efter renoveringen) til mindst […] % ([…] % risiko for manglende lejeindtægter, […] % til forvaltning og vedligeholdelse). Selv hvis man ser bort fra den dramatiske stigning i manglende lejeindtægter (fra […] % til […] %), mangler der ved de øvrige udgifter alligevel en begrundelse for stigningen fra […] % til […] %. En tilstrækkelig begrundelse for denne stigning er ikke at finde i bemærkningerne fra NEUWOGES. NEUWOGES konstaterer derimod, at […] % ([…] EUR/m2) er en plausibel værdi for tiden umiddelbart efter moderniseringen, men at denne værdi også som følge heraf skal forhøjes med […] % om året (78). Vurderingen af handelsværdien, som NEUWOGES havde bestilt inden salget, anslog også et samlet udgiftsniveau (inklusiv risikoen for manglende lejeindtægter (79)) på mellem […] % og […] % (vurdering fra 1997). Da det ikke er præcist angivet i vurderingen, med hvilken procentsats de forventede manglende lejeindtægter blev anslået til, kan det ikke undersøges, hvorvidt grundlaget for antagelser vedrørende andre udgifter afviger fra NEUWOGES' antagelser. I hvert fald er de øvrige udgifter, som NEUWOGES nu anslog, højere, selv under antagelse af at risikoen for manglende lejeindtægter i vurderingen fra 1997 havde været fastsat til […] %. På baggrund af dette kan cashflow-analyserne fra NEUWOGES ikke accepteres og skal korrigeres på grundlag af et udgangsudgiftsniveau på […] % - uden risiko for manglende lejeindtægter (80).
(135)
Desuden kan det i denne sammenhæng konstateres, at NEUWOGES' påstand om, at der skulle gennemføres lejestigninger på […] % alene for at kompensere for stigningen i leasingafgiften, er forkert. Da leasingafgiften beregnes som en procentdel af den oprindelige samlede leje (i dette tilfælde […] %) ville en lejestigning på […] % gøre det muligt, både at dække leasingafgiftens stigning og en stigning i udgifter på […] %. Ved stabile udgifter ville en lavere stigning i leje være tilstrækkelig til at kompensere for leasingafgiftens stigning. Faktisk ville det være tilstrækkeligt med en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og ellers stabile udgifter til at udligne leasingafgiftens stigning med en lejestigning på […] %. Enhver stigning derover kunne NEUWOGES anvende til udligning af stigende udgifter eller til at skabe en fortjeneste.
Analyse af de finansielle konsekvenser
(136)
Ved kontraktens indgåelse foretog NEUWOGES selv en analyse af det nominelle cashflow (81). I denne analyse antog de, at deres egne udgifter (forvaltning, vedligeholdelse) ville stige med […] % pr. år, at lejen kunne forhøjes med […] % hvert tredje år, at antallet af tomme lejemål på […] % kunne holdes, og at […] % af lejlighederne ville blive solgt til lejerne. På grundlag heraf forventede NEUWOGES med GVV'en et genereret nominelt cashflow på […] EUR i løbet af de 30 år.
(137)
I forbindelse med den formelle undersøgelsesprocedure blev der ikke fundet frem til nogen oplysninger, som lod formode, at de nævnte beregninger bevidst blev foretaget på grundlag af forventningerne, som var for optimistiske. Der er ingen formodninger om, at repræsentanter fra NEUWOGES, som har forelagt disse tal for NEUWOGES' bestyrelse, havde gjort dette vel vidende, at der var tale om ukorrekte tal. Faktisk synes NEUWOGES heller ikke at hævde, at deres ledelse bevidst havde indladt sig på en handel med ulemper af politiske grunde, men derimod nærmere, at man foretog en fejlvurdering ved vurderingen af de økonomiske konsekvenser (hvilket efter NEUWOGES opfattelse ikke ville være sket for en markedsøkonomisk aktør) (82).
(138)
Ikke desto mindre er det nødvendigt at undersøge, om forventningerne virkelig var sådan, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have truffet sin beslutning på det grundlag. I denne forbindelse skal det bemærkes, at NEUWOGES mener, at en markedsøkonomisk aktør kun ville være gået ud fra en huslejestigning på […] % pr. år, en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og en stigning i forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifter på […] % (83). På grundlag af disse antagelser ville det samlede cashflow ifølge NEUWOGES være nominelt -[…] EUR og diskonteret -[…] EUR, hvilket især skyldes den mere end syv gange så høje risiko for manglende lejeindtægter.
7.2.4.3. Markedsforventninger
(139)
For det første henvises der til de dokumenter, der indeholder oplysninger om de faktiske forventninger, som de to parter, der deltog i handelen, havde. For det andet fremgår det af protokollen fra bestyrelsesmødet den 16. december 1997, at ledelsen i NEUWOGES vurderede risiciene, som var forbundet med handelen, som værende »til at bære« (84). Yderligere fremgår det af protokollen, at NEUWOGES baserer deres handlinger på beregninger, som indregner en huslejestigning på […] % hvert tredje år, en udgiftsstigning (uden risikoen for manglende lejeindtægter) på […] % og en risiko for manglende lejeindtægter på […] % (85).
(140)
Før underskrivelsen konsulterede NEUWOGES revisionsfirmaet Nordrevision, som vurderede, at en huslejestigning på […] % godt nok var i overensstemmelse med den almindelige inflationsrate, men nok ikke ville kunne realiseres (86). Derudover mente Nordrevision, at udgangsniveauet for udgifterne (beregningerne er baseret på skønnede udgifter på […] % af lejen) under antagelse af, at alle lejemål kunne udlejes, ville være realistisk, men at det dog ville være nødvendigt med en indeksering af udgifterne svarende til indekseringen af leasingafgiften (87).
(141)
BAVARIA gik på sin side ud fra, at det ved en konstant befolkningsudvikling i Neubrandenburg (på grund af tilstedeværelsen af flere store tjenesteudbydere) (88) og bygningens gode placering kunne forventes, at meget få lejemål ville stå tomme (89). Derudover gik de ud fra, at huslejestigninger svarende til indekseringen af leasingbetalingerne ville være muligt (90).
(142)
Afslutningsvis gøres der opmærksom på, at vurderingen af handelsværdien fra 1997, som NEUWOGES bestilte før salget, indeholder oplysninger om de forventede relevante udviklinger. Vurderingen fra 1997 tog udgangspunkt i et udgiftsniveau på […] % til […] %, men der er dog ingen oplysninger om, til hvilken procentsats risikoen for manglende lejeindtægter blev vurderet (91).
7.2.4.4. Vurdering
Forvaltningsomkostninger
(143)
For det første virker forventningerne til forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne både med hensyn til udgangsniveauet ([…] EUR/m2 el. […] % af lejen) og med hensyn til den forventede stigning ([…] % pr. år) plausible. Hvad angår udgifternes udgangsniveau, kan denne konklusion drages ud fra NEUWOGES egen konstatering af, at udgifterne for tiden umiddelbart efter renoveringen dermed var sat tilstrækkeligt højt. For det andet fremgår det af Pestel-vurderingen, at forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne i 1997 ville være på gennemsnitligt […] EUR/m2. Det er […] EUR mindre end de udgifter, som var fastsat i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen (92). Endelig befinder udgifterne i vurderingerne fra de sagkyndige sig også i denne størrelsesorden. Der kunne med sikkerhed forventes en stigning i disse udgifter. Antagelsen om en stigning på […] % pr. år syntes plausibel og forsigtigt. Nordrevision foreslog kun, at en sådan indeksering af forvaltningsudgifterne skulle tilpasses efter indekseringen af leasingafgiften. Dette ville betyde en årlig stigning på […] % om året, dvs. en lavere stigning end faktisk antaget af NEUWOGES. I øvrigt er NEOWOGES nu selv af den opfattelse, at det ville have været realistisk at forvente en stigning på […] % om året, hvilket betyder, at en værdistigning på […] % pr. år sikkert ikke ville have været uacceptabelt lavt.
Risiko for manglende lejeindtægter
(144)
Hvad angår risikoen for manglende lejeindtægter, var det ikke urealistisk at regne med generelt manglende indtægter på […] %. Det konstateres først, at antagelserne ved vurderingen af kontrakterne foretaget af Nordrevision ikke blev anfægtet, selv om rådgiveren ytrede en anden form for bekymring med hensyn til den generelle økonomiske situation og ejendomsmarkedet i Neubrandenburg (93). For det andet syntes vurderingen af handelsværdien fra 1997 på trods af manglende præcise oplysninger om risikoen for manglende lejeindtægter ikke at antage en specielt høj risiko for manglende lejeindtægter (94).
(145)
Som det fremgår af de interne beslutningsdokumenter fra BAVARIA, gik BAVARIA på baggrund af tilstedeværelsen af forskellige store tjenesteydere ud fra, at befolkningstallet i Neubrandenburg ville forblive stabilt, og at de omtalte lejligheder efter renoveringen næsten alle ville kunne udlejes. Ifølge NEUWOGES' oplysninger forventede byen Neubrandenburg og delstaten Mecklenburg-Vorpommern rent faktisk stabile befolkningstal og en stabil indkomstudvikling i årene 1997/1998.
(146)
Endelig må der ikke ses bort fra, at NEUWOGES-ledelsen, som ledte en virksomhed, der ejede mere end 30 % af lejlighederne i Neubrandenburg og dermed besad et grundigt kendskab til det lokale ejendomsmarked, anså de risici, som var forbundet med salg og tilbagelejningshandelen for at være til at bære og i deres egen projekteringer gik ud fra en risiko for manglende lejeindtægter på […] %. Der er ingen synlig grund til, at anerkendte eksperter i det lokale ejendomsmarked skulle have baseret deres beregninger på denne antagelse, hvis de havde været så urealistisk lave, som NEUWOGES nu hævder.
(147)
Samtidig skal de dokumenter inddrages, som NEUWOGES har fremlagt i forbindelse med spørgsmålet, om hvorvidt en fornuftig markedsøkonomisk aktør på det relevante ejendomsmarked (betonbyggerier i Østtyskland) ville have forventet et højere antal tomme lejligheder, hvis de pågældende dokumenter havde stammet fra tiden før indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen. Af de fremlagte vurderinger er det kun Pestel-vurderingen, som er udarbejdet før indgåelsen af de omtalte kontrakter. Det skal dog bemærkes, at Pestel-vurderingen omhandler Østtyskland i sin helhed og ikke tager hensyn til specifikke lokale omstændigheder i Neubrandenburg, hvilket begrænser dens betydning i denne sag. I vurderingen fremlægges nogle generelle problemer for det østtyske ejendomsmarked, men alligevel leverer vurderingen isoleret set ikke tilstrækkelige beviser for, at en markedsøkonomisk aktør ved sin investeringsbeslutning ikke ville være gået ud fra en risiko for manglende lejeindtægter på […] %.
Leje
(148)
Hvad angår lejen, så skal det først gentages, at NEUWOGES ikke mente, at den forventede leje efter renoveringen ville være for høj. Derimod hævder de, at lejen ikke kunne forhøjes i det forventede omfang. Set i lyset af LG Rostocks konstatering af, at de gennemsnitlige huslejer på […] EUR/m2, som GVV'en var baseret på, bevægede sig inden for rammerne af de officielle anvendelige gennemsnitlige huslejer (95), kan det konkluderes, at den oprindelige gennemsnitlige leje var realistisk fastsat.
(149)
Hvad angår indekseringen af den aftalte leasingafgift, er der ingen direkte beviser for, hvilke gennemsnitlige huslejestigninger man tog udgangspunkt i i 1998. Nordrevision konkluderede kun, at de oprindeligt fastsatte […] % pr. år svarede til den almindelige inflationsrate, men sandsynligvis ikke lod sig gennemføre i Neubrandenburg (96). Den omstændighed, at NEUWOGES til slut gik med til en indeksering med »kun« […] % og forventede at kunne hæve huslejen med […] % hvert tredje år (eller […] % pr. år), synes at bekræfte, at der var blevet taget hensyn til denne advarsel. I vurderingerne af handelsværdien var der ikke formuleret nogen direkte forventninger om fremtidige huslejestigninger. Ikke desto mindre skal det fastholdes, at vurderingerne af handelsværdien, fordi de ikke indeholdt nogen eksplicitte antagelser om udviklingen af inflationen og lejen, åbenbart gik ud fra en konvergens mellem lejestigninger og den generelle inflation (som i de forgangne årtier havde ligget på 3,5 %) (97). LG Rostock var af den opfattelse, at indekseringen set i lyset af den gennemsnitlige inflationsrate på årligt 3,52 % pr. år i de 28 år før indgåelsen af kontrakterne var rimelig (98). Desuden gjorde retten opmærksom på, at udviklingen for lejerenter gennem en periode på 30 år naturligvis er svær at forudse, men at den ikke så noget påfaldende misforhold mellem indekseringen af leasingafgiften og den udvikling i huslejerne, som kunne forventes.
(150)
Den af NEUWOGES fremlagte Pestel-vurdering indeholder ingen oplysninger om de faktiske forventninger hos parterne på det østtyske ejendomsmarked og ingen specifikke oplysninger om Neubrandenburg. Ikke desto mindre indeholder den henvisninger til, at det østtyske ejendomsmarked var et potentielt svært marked. På baggrund af de yderligere anførte forhold er Pestel-vurderingen dog ikke tilstrækkelig til at bevise, at enigheden om en indeksering af leasingbetalingerne med […] % pr. år og forventningen om at kunne gennemføre lejestigning på […] % pr. år, var urimelig.
Løbetid
(151)
Hvad angår kontraktens løbetid, argumenterer LG Rostock, at bestemte leasingkontrakter er kendetegnet ved lange løbetider (på op til 30 år), og at kontrakter som de omtalte dermed ikke var usædvanlige (99). Selvfølgelig indebar en løbetid på 30 år visse risici, dog bød den også på muligheden for stabile indtægter samt en høj grad af sikkerhed med hensyn til at garantere de udgifter, som kunne forventes. Yderligere betød en lang løbetid også, at de nødvendige månedlige leasingbetalinger for at opnå en forrentning af køberens investering enten var lavere, eller at salgsprisen ved lige høje leasingbetalinger var højere, end det ville have været tilfældet ved en kortere løbetid (100). Set i det lys synes aftalen om en løbetid på 30 år ikke at være ufornuftig.
7.2.4.5. Konklusion
(152)
De af NEUWOGES ytrede forventninger i deres oprindelige beregning kan ikke anses for at være urealistiske. Set i lyset af de fremlagte dokumenter kunne NEUWOGES virkelig gå ud fra, at de ville opnå en fortjeneste inden for rammerne af GVV'en. Diskonteres de forventede nominelle fortjenester på det relevante tidspunkt (starten af 1998), viser det sig, at NEUWOGES' beslutning var baseret på antagelsen om, at GVV'en havde en nutidsværdi på […] EUR.
7.2.5. Samlet vurdering
(153)
Kommissionen er allerede nået frem til den konklusion, at EBV'en og GVV'en er to dele af en og samme integrerede handel. Til at fastslå den samlede værdi af handelen for NEUWOGES er det dermed nødvendigt at lægge begge kontrakters nutidsværdi sammen. NEUWOGES kunne forvente følgende fordele af EBV'en:
a)
den af BAVARIA betalte kontantpris ([…] EUR)
b)
den for privatiseringsopgaverne betalte godtgørelse ([…] EUR)
c)
den indtjente fortjeneste for renoveringen ([…] EUR)
d)
nutidsværdien for lejen for tiden fra 2029 (diskonteret […] EUR).
(154)
Derudover skulle GVV'en, som konstateret i afsnit 7.2.4, baseret på NEUWOGES realistiske forventninger fastsættes med en diskonteret nutidsværdi på […] EUR. Dermed havde salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES en samlet værdi på […] EUR.
7.3. SAMMENLIGNING MED ANDRE FORRETNINGSMULIGHEDER
(155)
For at det kan undersøges, om den af NEUWOGES med BAVARIA indgåede salg og tilbagelejningshandel er i overensstemmelse med kontrakter, som en markedsøkonomisk aktør ville have besluttet sig for at indgå, skal handelens værdi nu sammenlignes med værdien af andre forretningsmuligheder. Hvis NEUWOGES fra et økonomisk synspunkt havde haft mere fordelagtige alternativer, kunne valget af salg og tilbagelejningshandelen ikke have været set som en handelsmulighed, som en markedsøkonomisk aktør ville have valgt.
(156)
I denne sammenhæng skal det bemærkes, at udlejning af bygningerne uden renovering eller ligefrem en nedrivning nok ikke ville have været et muligt alternativ. Udlejning ville uden renovering kun have indbragt begrænsede indtægter. Derudover stod det klart at ikke-renoverede bygninger i højere grad ville stå tomme end renoverede bygninger (101). Dermed foreligger der ingen solide fakta, som bidrager til den konklusion, at man i tilfælde af en fortsat udlejning af ikke-renoverede bygning ville have kunnet regne med en højere fortjeneste, end den som kunne forventes i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen. Nedrivning ville ikke have indbragt nogen form for indtægter, men ville derimod have været forbundet med udgifter til nedrivningen. Dermed ville disse på det relevante tidspunkt (1997/1998) ikke have været mulige alternativer.
7.3.1. Lånefinansiering som et muligt alternativ
(157)
Som første mulige alternativ ville en lånefinansiering være kommet i betragtning. Hvis NEUWOGES havde finansieret renoveringen af de omtalte bygninger med et lån, ville de til dels kunne have opnået de samme fortjenester som ved salg og tilbagelejningshandelen. For det første ville de have kunnet udleje de renoverede bygninger og dermed have kunnet opnå gode indtægter. Desuden ville de - i modsætning til ved salg og tilbagelejningshandelen - være forblevet ejer af bygningerne.
(158)
Det er dog oplagt, at en lånefinansiering også ville være forbundet med visse ulemper. For det første skulle NEUWOGES have stillet 30 % af investeringsvolumenet til rådighed fra deres egenkapital, da det ifølge NEUWOGES' opfattelse gjaldt om at opretholde en egenkapitalkvote på 30 % (102). Sidst i 1997 blev muligheden for at sænke egenkapitalkvoten med henblik på at foretage større investeringer diskuteret i NEUWOGES' bestyrelse. Dette forslag blev dog af ledelsen afvist som ikke økonomisk forsvarligt, da det ville føre til en uacceptabel høj gæld. (103) .Ledelsen forklarede hertil: »En sænkning af egenkapitalkvoten fra 30 til 25 % ville ikke være forsvarlig (»forhold mellem gæld og egenkapital«) (104). Hr. Räuber, medlem af NEUWOGES' bestyrelse, konstaterede desuden, at »en sænkning af egenkapitalkvoten fra et virksomhedsøkonomisk synspunkt ikke er tænkeligt. Virksomhedens forpligtelser skal overholdes« (105). Til finansiering af renoveringsinvesteringer på […] EUR havde NEUWOGES dermed skullet stille […] EUR til rådighed fra deres egenkapital. Der kan rejses stærk tvivl om, hvorvidt egenkapital i denne størrelse umiddelbart havde været tilgængelig. Af bestyrelsens protokol fremgår det, at det mulige samlede investeringsvolumen for 1998 (inklusiv lån) var på cirka […] EUR, og at dette beløb allerede var planlagt til anvendelse i andre forehavender (106). Dermed var det klart, at NEUWOGES kun havde kunnet finansiere renoveringsopgaverne med et lån, hvis de havde givet afkald på andre projekter.
(159)
I modsætning til en lånefinansiering havde salg og tilbagelejningshandelen den fordel, at NEUWOGES ikke kun kunne undlade at anvende egenkapital, men sågar modtog frisk likviditet, og derudover fik sikret den fulde finansiering af bygningernes renovering.
(160)
Ved inddragelse af alle disse overvejelser kan det ikke anses for godtgjort, at en lånefinansieret renovering ville have været mulig, eller såfremt den havde været muligt, at den ville have været mere fordelagtigt for NEUWOGES end handelen med BAVARIA. Da NEUWOGES knap nok rådede over den nødvendige egenkapital til, at der kunne ydes et lån, og virksomheden kunne anvende den supplerende likviditet til finansiering af andre investeringer, er det nærliggende at konkludere, at beslutningen for salg og tilbagelejningshandelen og mod en lånefinansiering var fornuftig.
7.3.2. Direkte salg som et muligt alternativ
(161)
Et andet alternativ, som kunne være interessant at tage i betragtning ville være et direkte salg af bygningerne og grundene. Det afgørende spørgsmål er, om et sådan salg havde været mere fordelagtigt.
7.3.2.1. Vurdering med inddragelse af vurderingerne af handelsværdien fra 1997 og 2007
(162)
Ved sammenligning af salg og tilbagelejningshandelens værdi for NEUWOGES og de fordele, som et direkte salg ville have haft, er det centrale spørgsmål, hvilken pris NEUWOGES ville have kunnet opnå ved et »normalt« salg. Her spiller de to vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 en vis rolle.
(163)
Begge vurderinger blev bestilt af NEUWOGES for at få en vurdering af værdien af de omtalte objekter (bygninger og grunde) i 1997. En af vurderingerne blev i 1997 foretaget af en intern sagkyndig, den anden blev foretaget i 2007 med tilbagevirkende kraft af en uafhængig sagkyndig. I vurderingen fra 1997 blev værdien vurderet til […] EUR, i vurderingen fra 2007 derimod til […] EUR (107). I begge vurderinger blev bygningerne (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) og grundene (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) vurderet særskilt. Begge vurderinger er i det væsentlige baseret på den samme metode (»indtægtsmetoden«).
(164)
Da vurderingen af handelsværdien fra 2007 først blev foretaget efter indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen, kan den efter Kommissionens opfattelse ikke anvendes som et pålideligt grundlag for bestemmelse af genstandenes værdi i 1997 efter NEUWOGES daværende viden. NEUWOGES kunne jo ikke basere deres beslutning om, hvorvidt de skulle indgå salg og tilbagelejningshandelen med BAVARIA, på en vurdering fremstillet med tilbagevirkende kraft i 2007.
(165)
Kommissionen mener dog heller ikke, at vurderingen af handelsværdien fra 1997 kan anvendes som en pålidelig indikator for ejendommens værdi i 1997 efter NEUWOGES daværende viden. Som det blev konkluderet i den formelle undersøgelsesprocedure, var NEUWOGES' ledelse helt bevidst om, at vurderingen fra 1997 på tidspunktet for indgåelsen af de omtalte kontrakter ikke kunne betragtes som pålideligt vurderingsgrundlag. Med hensyn hertil er de følgende konstateringer relevante:
a)
Leje
Vurderingen af handelsværdien fra 1997 tog udgangspunkt i en leje på mellem […] EUR/m2 og […] EUR/m2. Samtidig blev de fra 1. januar 1998 gældende officielle gennemsnitlige huslejer og data for gennemsnitlige huslejer fra 1997 for byen Neubrandenburg anslået til mellem 3,90 EUR/m2 og 4,38 EUR/m2 for renoverede lejligheder. Som et stort ejendomsselskab med aktiviteter i Neubrandenburg måtte NEUWOGES nødvendigvis have haft kendskab til de gennemsnitlige huslejer i Neubrandenburg. Derfor må NEUWOGES have baseret vurderingen af ejendommen på disse oplysninger. Faktisk var salg og tilbagelejningshandelen for tiden efter renoveringen (fra 1999, dvs. ca. to år efter at de data, som dannede grundlag for de første officielle gennemsnitlige huslejer, blev indsamlet) baseret på en leje på gennemsnitlig […] EUR/m2, hvilket også var i overensstemmelse med de officielle gennemsnitlige huslejer.
b)
Renoveringsudgifter
Mens vurderingen af handelsværdien blev foretaget i foråret 1997 og tog udgangspunkt i renoveringsudgifter på i alt […] EUR, angav NEUWOGES-ledelsen på samme tidspunkt (marts 1997) i et brev til BAVARIA, at de vurderede renoveringsudgifterne til at være […] EUR. Det er dermed åbenlyst, at NEUWOGES var bevidst om, at de nødvendige renoveringsudgifter i vurderingen fra 1997 blev undervurderet betydeligt. Det mellem BAVARIA og NEUWOGES' datterselskab, BRG, aftalte engangsbeløb for renoveringen af ejendommen var endda betydeligt højere ([…] EUR), hvilket kan vurderes som et tegn på, at NEUWOGES ved indgåelsen af kontrakterne med BAVARIA var bevidst om, at renoveringsudgifterne i vurderingen fra 1997 var sat næsten 10 mio. EUR for lavt.
c)
Restlevetid
I vurderingen af handelsværdien fra 1997 blev der med henblik på den planlagte renovering generelt regnet med en restlevetid på mellem 55 og 70 år. Hertil skal det dog bemærkes, at de i vurderingen fra 1997 lavt skønnede renoveringsudgifter ikke uden videre er forenelige med antagelsen om, at renoveringen ville forlænge bygningernes restlevetid betydeligt.
d)
Grundenes værdi
Det kan konstateres, at der i vurderingen af handelsværdien fra 1997 ikke blev taget hensyn til visse faktorer, som mindsker værdien, ved vurderingen af de omtalte grunde (i vurderingen fra 2007 blev de dog inddraget). Til disse faktorer hører blandt andet bestående infrastruktur, som ikke kan bevæges eller fjernes (spildevandssystem, kanaler) eller også grundens ugunstige form. Som regel medfører dette en lavere værdi. Som ejer af grundene måtte disse faktorer have været NEUWOGES bekendt. Følgelig måtte de også have vidst, at værdien af grundene i vurderingen fra 1997 var sat for højt.
(166)
Sammenfattende kan det konstateres, at der var dokumentation for, at NEUWOGES var bevidst om, at nogle af de centrale antagelser, som vurderingen af handelsværdien fra 1997 var baseret på, særlig med hensyn til renoveringsudgifterne, ikke var holdbare. Derfor kommer Kommissionen til den konklusion, at vurderingen fra 1997 ikke giver nogen pålidelige oplysninger om værdien af genstandene i 1997 efter NEUWOGES daværende viden.
(167)
Desuden mener Kommissionen, at en markedsøkonomisk aktør, som havde befundet sig i samme situation som NEUWOGES på grundlag af de oplysninger, som NEUWOGES havde til rådighed på det relevante tidspunkt ved ex ante-skønnet af ejendomsværdien, sandsynligvis ville være kommet til et resultat, som ville ligne det resultat, som fremgår af vurderingen med tilbagevirkende kraft fra 2007. Som det også skete i den vurdering fra 2007, som blev foretaget med tilbagevirkende kraft, havde en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES baseret sine ex ante-forventninger med hensyn til den mulige lejeindtægt på relevante gennemsnitlige lejer. Den ville have anslået renoveringsudgifter, som ville have været tættere på det mellem BAVARIA og BRG aftalte beløb, og tilpasset grundenes værdi under hensyntagen til de bekendte faktorer, som mindskede værdien. Desuden ville en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES i lyset af de planlagte renoveringsforanstaltninger og med sammenlignelige oplysninger omhyggeligt have undersøgt restlevetiden (som det også skete i vurderingen fra 2007), således at det på fornuftig vis kan konkluderes, at en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have baseret sin vurdering på et skøn af restlevetiden, som lå tæt på det, der blev foretaget i vurderingen med tilbagevirkende kraft fra 2007.
(168)
Dermed mener Kommissionen, at en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES på fornuftig vis ville have anslået værdien af genstandene for kontrakterne før indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen til ca. […] EUR (som i vurderingen fra 2007).
7.3.2.2. Sammenligning af alternativerne direkte salg og salg og tilbagelejning
(169)
Der mindes om, at den samlede værdi af salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES var […] EUR. Den foregående analyse har vist, at NEUWOGES realistisk set havde måttet tage udgangspunkt i en værdi på […] EUR, hvilket kun ligger […] % over salg og tilbagelejningshandelens værdi. Denne lille difference betyder dog ikke, at en markedsøkonomisk aktør nødvendigvis ville have bestemt sig for et direkte salg.
a)
Det må dog ikke glemmes, at det omtalte alternativ med et direkte salg gjaldt et salg af bygningerne samt de pågældende grunde, hvorimod BAVARIA kun købte bygningerne og kun erhvervede brugsret til jorden i en periode på 75 år. Grundene som sådan forblev NEUWOGES' ejendom. Værdien af grundene alene ville af NEUWOGES være blevet fastsat til en værdi på […] EUR (som det også var tilfældet i vurderingen fra 2007). Det er svært at sætte et tal på den værdi, som NEUWOGES kunne beholde ved ikke at sælge grundene og kun udleje brugsretten. Det kan dog formodes, det ville retfærdiggøre en noget lavere transaktionspris, hvis NEUWOGES havde beholdt grundene i deres ejendom.
b)
For det andet kan det konstateres, at der består nogen tvivl om, hvorvidt den pris, som en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have skønnet, ville kunne opnås. Det eneste konkrete købstilbud, som NEUWOGES har fremlagt oplysninger om, blev indleveret af firmaet Felske-Immobilien, som åbenbart havde tilbudt en pris på […] EUR/m2, hvilket ville have givet en samlet købspris på […] EUR (108). Dette tilbud lå mere end 1 mio. EUR under den pris, som en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have skønnet.
c)
For det tredje har NEUWOGES ved vurderingen af den i forbindelse med GVV mulige indtjente fortjeneste fejlagtigt kun beregnet fortjenesten frem til og med 2027. Men da løbetiden for GVV'en var 30 år fra renoveringsopgavernes færdiggørelse (dvs. 30 år fra starten af 1999), skulle fortjenesterne frem til og med 2028 have været inddraget i beregningerne. Ved en sådan ændring af skønnet ville værdien af salg og tilbagelejningshandelen stige.
d)
Ved beregningen af nutidsværdien af den leje, som BAVARIA fremover skulle betale til NEUWOGES, blev det for nemheds skyld antaget, at leveomkostningerne forblev uforandret, og at betalingerne dermed ikke skulle tilpasses. Det er dog mere realistisk af gå ud fra en generel stigning i leveomkostningerne, således at de fremtidige betalinger sandsynligvis ville have været højere end antaget. Dette ville også have medført en højere værdi af kontrakten.
(170)
Set i lyset af disse overvejelser må det konkluderes, at det økonomisk set var fornuftigt at foretrække salg og tilbagelejningshandelen frem for at forsøge sig med et direkte salg.
7.3.3. Konklusion
(171)
Sammenligner man værdien af salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES med værdien af andre alternativer, må konklusionen lyde, at handelen var udformet på en sådan måde, at en markedsøkonomisk aktør også ville have gennemført handelen.
7.4. BENCHMARKING
(172)
Efter at det nu kunne konstateres, at beslutningen om at indgå en salg og tilbagelejningshandel frem for alternative løsninger virkelig svarede til en markedsøkonomisk aktørs adfærd, har Kommissionen af forsigtighedsgrunde ligeledes undersøgt, om handelen svarer til andre kontrakter, som kunne observeres på det relevante tidspunkt på det relevante marked, og om der er andre tegn, som understøtter Kommissionens konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen er i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomiske aktør.
(173)
De tilgængelige oplysninger om sammenlignelige handler om salg og tilbagelejningsaftaler, som blev indgået af BAVARIA på nogenlunde samme tidspunkt, som de omtalte foranstaltninger blev truffet. De tilsvarende kontrakter kunne give anledning til formodninger om, at også andre erhvervsdrivende på markedet, inklusiv private virksomheder, ville have besluttet sig for denne type salg og tilbagelejningshandler, hvilket kunne udlægges som et tegn på markedspraksis (afsnit 7.4.1). Derudover kunne den af NEUWOGES gennemførte begrænsede udbudsprocedure og sammenligningen med andre finansieringshandler også give oplysninger om, hvorvidt de omtalte handler følger den almene praksis på markedet (afsnit 7.4.2 og 7.4.3).
7.4.1. Eksempler på kontrakter
(174)
Til sammenligning blev der inddraget kontrakter fra tre sammenlignelige handler ([…]). Dog kan kun […]- og […]-kontrakten inddrages, fordi kun de blev indgået på nogenlunde samme tidspunkt som salg og tilbagelejningshandelen mellem BAVARIA og NEUWOGES. Først skal det gøres klart, at begge handler til sammenligning adskiller sig fra den omtalte handel med hensyn til løbetid, indeksering af den faste leasingafgift og renovering. NEUWOGES påpeger især forskellen i indekseringen ([…]: 1,5 % pr. år, […]: tilpasning til udviklingen i leveomkostninger) for at bevise, at GVV'en indeholder bestemmelser, som ikke er i overensstemmelse med praksis på markedet på det relevante tidspunkt (1997/1998).
(175)
BAVARIA fremhæver […]- og […]-handlerne som eksempler på anvendelsen af deres »Leasingmodells Immobilien« (109), hvilket lader formode, at bestemmelserne i disse kontrakter blev fastlagt på grundlag af beregninger, som ligner de beregninger, som NEUWOGES' og BAVARIAs salg og tilbagelejningshandel er baseret på.
(176)
Som allerede nævnt ovenfor (se betragtning 131) kunne NEUWOGES frit vælge kontraktparametrene inden for rammerne af den af BAVARIA tilbudte leasingmodel. Dermed havde NEUWOGES mulighed for at vælge en lavere indeksering eller fratrække højere udgifter. Konsekvensen havde naturligvis været en lavere forudbetaling. Man må formode, at dette også gjaldt for […] og […].
(177)
Da kontraktparterne åbenbart frit kunne vælge handelens præcise parametre inden for rammerne af den af BAVARIA tilbudte model, synes det ikke at have central betydning for vurderingen af NEUWOGES' og BAVARIAs salg og tilbagelejningshandels overensstemmelse med praksis på markedet, om de af NEUWOGES valgte parametre var identiske med de parametre, som blev valgt af parterne som var del af […]- og […]-handelen. Valget af parametre var kun konsekvensen af strategiske forretningsbeslutninger foretaget af de involverede parter. Det er vigtigere, at alle disse handler var baseret på den samme transaktionsmodel.
(178)
Såfremt […]-kontrakten og […]-kontrakten var baseret på den samme beregningsmodel, hvad der er nogen grund til at betvivle i lyset af de tilgængelige oplysninger, kan der drages den konklusion, at den transaktionsmodel, som også var grundlag for NEUWOGES-transaktionen, er i overensstemmelse med praksis på markedet. Betydningsfuldt i denne sammenhængt er det, at »Leasingmodell Immobilien« åbenbart lige så ofte blev valgt af offentlige virksomheder([…]) som af private virksomheder ([…]), og dette både af virksomheder, som ville drage fordel af støtte i henhold til AHG'en, og af parter, som ikke hørte ind under denne lov.
7.4.2. Udbudsprocedure
7.4.2.1. Baggrund
(179)
Som allerede nævnt har NEUWOGES med hensyn til privatiseringen af de senere til BAVARIA solgte bygninger ikke gennemført en i fuldt omfang åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri udbudsprocedure. Alligevel opfordrede NEUWOGES oprindeligt 72 potentielle købere til at afgive et tilbud. NEUWOGES hævder, at disse købere blev udvalgt mere eller mindre tilfældigt, og at udvalget ikke kunne anses for at være repræsentativt for det samlede marked. Efter afsendelse af disse første opfordringer til interesse tilkendegivelser opstod der flere kontakter, blandt andet med BAVARIA, som der ikke var skrevet til oprindeligt.
7.4.2.2. Resultat af udbudsproceduren
(180)
Af de indsendte tilbud, hvis antal er ukendt, blev fem betragtet som »brugbare« (110). To af dem blev dog afvist, fordi de potentielle købere af tidsmæssige årsager ikke så sig i stand til at fremlægge et fuldstændigt tilbud. Derudover blev to tilbud afvist af økonomiske grunde. Det femte tilbud - fremlagt af Felske-Immobilien - blev afvist, fordi den tilbudte pris blev anset for at være for lav (Felske havde tilbudt en pris på […] EUR/m2, hvilket svarer til en samlet pris på […] EUR). Ud over de fem nævnte tilbud blev der også fremsendt tre yderligere tilbud - et fra BAVARIA og to fra andre tilbudsgivere, som ikke var blevet opfordret til at byde. Der blev også indledt forhandlinger med en af de to andre tilbudsgivere, som have forelagt et tilbud. Dog blev også dette tilbud til sidst afvist af ikke nærmere bestemte økonomiske grunde (111).
(181)
Efter afslutning af forhandlingerne skulle kontrakterne godkendes af NEUWOGES-bestyrelsen. Ved fremlæggelse af kontrakterne for bestyrelsen argumenterede ledelsen for, at der ikke kunne opnås en højere salgspris, da kontrakterne kun omhandlede muligheden for udlejning af grundene (og ikke et direkte salg), at BRG ville få til opgave at udføre renoveringsopgaverne, og at NEUWOGES ville drive bygningerne i yderligere 30 år (112). Til spørgsmålet om forskellen i sammenligningen med vurderingen fra 1997 forklarede ledelsen igen, at der ikke ville kunne opnås en højere pris for handelen (113).
7.4.2.3. Vurdering
(182)
Udbudsproceduren kan godt nok ikke betegnes som åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri, men den giver mulighed for at drage visse konklusioner om tilbudssituationen på markedet. Det er i den forbindelse også relevant, at der blev indsendt en række uopfordrede tilbud. Det beviser, at også potentielle købere, som ikke var blandt de oprindelige 72 virksomheder, som blev kontaktet, fik kendskab til proceduren og kunne deltage i denne.
(183)
NEUWOGES' vurdering af tilbuddene viser, at tilbuddet fra BAVARIA på det relevante tidspunkt (1997/1998) af NEUWOGES blev anset for at være det bedste af de på markedet tilgængelige tilbud. NEUWOGES' argument om, at Felske-tilbuddet som minimum var mere fordelagtigt, holder ikke. Godt nok lå den af Felske tilbudte pris ([…] EUR) over forudbetalingen fra BAVARIA ([…] EUR), men der skal huskes på, at salg og tilbagelejningshandelen skal ses som en samlet handel, og at dens samlede værdi ([…] EUR) lå over den pris, som Felske tilbød.
(184)
I lyset af disse forklaringer kan det konstateres, at udbudsproceduren godt nok ikke var tilstrækkelig til alene at kunne gælde som bevis for, at BAVARIA-tilbuddet var det bedste af de tilgængelige tilbud på markedet, men det tyder dog stærkt herpå. I hvert fald giver den begrænsede udbudsprocedure ingen begrundede henvisninger til, at NEUWOGES på det relevante tidspunkt (1997/1998) havde modtaget et bedre tilbud.
7.4.3. Andre typer af handler på det relevante tidspunkt
7.4.3.1. Vurderingsramme
(185)
Det er en hjælp at undersøge den omtalte handel på grundlag af andre lignende handler, som blev udbudt på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998).
(186)
Ved den omtalte handel er der tale om en typisk salg og tilbagelejningshandel. Salg og tilbagelejningsaftaler er i deres natur finansieringstransaktioner. Med købet af en ejendom fra leasingtageren forsyner leasinggiveren leasingtageren med likvide midler eller finansierer større investeringer så som renovering af gamle bygninger. For fortsat at kunne anvende ejendommen til erhvervsmæssige eller andre formål, leaser leasingtageren ejendommen tilbage, hvorved leasinggiverens investering tjener sig (helt eller delvist) ind i løbet af leasingkontraktens løbetid.
(187)
Som finansieringstransaktion har en salg og tilbagelejningsaftale en vis lighed med banklån og realkreditlån. Der er dog også et par vigtige forskelle, som ikke må glemmes. En salg og tilbagelejningshandel gør det muligt for sælgeren/leasingtageren at finansiere større investeringer og omgående have likvide midler til rådighed uden at skulle bruge egenkapital. Det betyder, at egenkapitalen og de yderligere erhvervede likvide midler står til rådighed for andre investeringer, eller at leasingtageren kan foretage andre investeringer, der ikke ville blive ydet et almindeligt lån til på grund af manglende egenkapital eller en høj gæld. Da køberen/leasinggiveren genfinansierer sin oprindelige investering og skal skabe en fortjeneste, er leasingafgiften som regel noget højere end rentesatsen for et sammenligneligt banklån (forklares yderligere nedenfor). Efter indgåelse af leasingkontrakten skal leasingtageren enten købe ejendommen tilbage eller lade den forblive i leasinggiverens eje, hvor den står til rådighed for videre anvendelse. Det betyder, at leasingafgiften afhænger af ejendommens restværdi efter udløbet af den mellem de to parter indgåede leasingkontrakt. Da det særligt i tilfælde af langsigtede leasingkontrakter ofte er svært at fastsætte restværdien på forhånd, er dette for leasinggiveren en risikofaktor, som afspejles i leasingafgiften. En sådan risiko findes ikke ved almindelige banklån og er begrænset ved realkreditlån.
(188)
I det følgende er leasingafgifter og rentesatserne for lån/realkreditlån ikke fuldstændig sammenlignelige. Hvis man sammenligner leasingafgiften for den omtalte handel med de gennemsnitlige rentesatser for lån/realkreditlån på det pågældende tidspunkt (1997/1998), er det ikke muligt entydigt at konstatere, om den forlangte leasingafgift var i overensstemmelse med praksis på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998). Det er ikke muligt at vurdere, om leasingafgiften var så høj, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have indgået handelen.
7.4.3.2. Vurdering
(189)
For den omtalte handel blev leasingafgiften oprindeligt fastlagt til […] % pr. år af det samlede investeringsvolumen. Med en indeksering af beløbet, som skulle betales med […] % pr. år, ville leasingafgiften ved slutningen af kontraktens løbetid ligge på […] %, hvilket svarer til en gennemsnitlig leasingafgift på […] % pr. år. Hvis NEUWOGES havde besluttet sig for ikke at indeksere leasingafgiften, ville den til sammenligning i løbet af den samlede løbetid på 30 år have været fastsat til […] % pr. år. »Tillægget« er dermed prisen for beslutningen om at have en lavere leasingafgift i starten af kontraktløbetiden og en højere til sidst i stedet for at betale stabile rater i løbet af den samlede kontraktløbetid.
(190)
Der mindes her om, at LG Rostock vurderede leasingafgiften i forhold til rentesatserne i andre handler. Den slog fast, at udviklingen i rentesatserne for realkreditlån over et tidsrum på 30 år var svære at vurdere, men i faser med høje renter skulle der regnes med renter på over 10 %. Den gennemsnitlige af NEUWOGES afkrævede leasingafgift var dermed i overensstemmelse med praksis på markedet.
(191)
Der er kun meget generelle data tilgængelige til sammenligning. Især blandt data indsamlet af Deutsche Bundesbank for januar 1998 (tidspunktet, hvor den omtalte handel blev gennemført) kan to typer rentesatser ses som relevante. Som det første er rentesatserne for »Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre« (»Realkreditlån på beboelsesgrunde med fast rente i 10 år«) af interesse, da NEUWOGES' beboelsesejendomme også blev anvendt til sikring af et lån (uafhængigt af, om et sådan lån opfylder alle formelle forudsætninger for et realkreditlån). Desuden kan rentesatserne for »Langfristige Festzinskredite an Unternehmen und Selbständige von 500 000 bis unter 5 Mio. EUR« (»Langfristede fastforrentede lån til virksomheder og selvstændige fra 500 000 op til 5 mio. EUR«) ligeledes være egnet til en sammenligning, da NEUWOGES kan betragtes som en virksomhed (realkreditlån optages som regel oftere af privatpersoner, som selv bor i ejendommen og ikke lejer den ud).
(192)
Ifølge Deutsche Bundesbank lå den gennemsnitlige rentesats for tyske realkreditlån til fast rente på 10 år i januar 1998 på 6,40 % pr. år. Dengang bevægede rentesatserne for denne type lån sig normalt mellem 6,17 % pr. år (undergrænsen) og 6,97 % pr. år (overgrænsen). Ved de langfristede fastforrentede lån lå den gennemsnitlige rentesats i januar 1998 på 6,35 % pr. år, og den bevægede sig inden for en spændvidde på mellem 5,55 % (undergrænsen) og 7,73 % pr. år (overgrænsen). Deutsche Bundesbank giver dog ingen oplysninger om den gennemsnitlige løbetid for et »langfristet« lån. Det kan dog formodes, at den gennemsnitlige løbetid ville ligge på maksimalt 10 år og sandsynligvis derunder (114).
(193)
Ved sammenligning af den af NEUWOGES betalte leasingafgift med den af Deutsche Bundesbank oplyste rentesats for lån, som blev givet i det samme tidsrum (dvs. i januar 1998), skal der tages hensyn til de følgende aspekter:
-
Den gennemsnitlige årlige leasingafgift med en 30-års løbetid for kontrakten er på […] %. Som det allerede er påvist, har NEUWOGES dog frit valgt at betale en lavere leasingafgift, som på et senere tidspunkt udlignes af en højere leasingafgift. Denne beslutning har en pris: For havde NEUWOGES fra starten valgt en fast leasingafgift, så ville de kun skulle have betalt […] %. pr. år (115). Tallene fra Deutsche Bundesbank er for fastforrentede lån, dvs. rentesatsen er lige høj hvert år. Hvis man antager, at NEUWOGES havde været i stand til at forhandle sig frem til et lån med lignende betalingsbetingelser (dvs. lavere rentebetalinger i starten og højere betalinger til sidst), ville dette også have haft sin pris (af de samme grunde som i tilfældet med BAVARIA) (116). Rentesatserne fra Deutsche Bundesbank skal derfor sammenlignes med en konstant leasingafgift på […] %.
-
Leasingafgiften er fastsat til et tidsrum på 30 år. På trods af den årlige indeksering var det helt sikkert muligt at beregne den gennemsnitlige leasingafgift for hele kontraktens løbetid allerede ved starten af kontraktens løbetid. Rentesatserne for realkreditlån, som Deutsche Bundesbank har oplyst, er kun fastlagt for 10 år (som uddybet ovenfor, er det ikke bekendt, for hvilken periode renterne er fastlagt for virksomheder. Det kan dog antages, at perioden ikke var på mere end 10 år). Det bedst egnede benchmark ville være rentesatser, som var fastsat i 30 år. Sådanne oplysninger offentliggøres dog ikke af Deutsche Bundesbank. Generelt bliver fastforrentede lån dyrere, jo længere løbetid. For eksempel viser tallene fra Deutsche Bundesbank for januar 1998, at den gennemsnitlige rentesats for fastforrentede lån med fast rente i 5 år lå på 5,85 %, mens rentesatsen for fastforrentede lån med en løbetid på 10 år lå på 6,40 %. Derfor er det berettiget af gå ud fra, at renterne for et fastforrentet lån med en løbetid på 30 år ville have været betydeligt højere end de gennemsnitlige rentesatser på 6,35 % og 6,40 %, som Deutsche Bundesbank oplyser.
-
Deutsche Bundesbank oplyser både en gennemsnitssats og en spredningsgrad, som er baseret på et stort antal lånekontrakter, der blev indgået i Tyskland i januar 1998. Den fastsatte leasingafgift for NEUWOGES afspejler implicit den risiko, som handelen er forbundet med for BAVARIA. Virksomheden havde den største lånerisiko, dvs. risikoen for, at NEUWOGES skulle blive insolvent eller af en anden grund ikke længere kunne opfylde sine betalingsforpligtelser. Ligeledes ville en bank have vurderet NEUWOGES' kreditværdighed inden ydelsen af et lån. Kunder med en dårlig kreditværdighed (eller en høj lånerisiko for banken) skal som regel betale en højere rentesats som udligning for den højere risiko (117). Som påvist i afsnit 7.3.1 havde NEUWOGES på baggrund af en forholdsvis høj gæld og det faktum, at egenkapitalen var bundet i andre investeringsprojekter, kun begrænsede muligheder for at indgå lånekontrakter. Ville en bank imidlertid have været villig til at give NEUWOGES et lån, ville den også have inddraget disse aspekter i fastsættelsen af rentesatsen. Rentesatserne på lån til relativt højt forgældede virksomheder, som kun kan fremvise en lav egenkapital i deres investering, er højere. Derfor skal der ved enhver sammenligning af den af NEUWOGES betalte leasingafgift med rentesatserne for lånemulighederne på markedet være fokus på de højeste satser i Deutsche Bundesbanks spredning (118).
-
Som nævnt ovenfor skal et leasingselskab genfinansiere sin oprindelige investering (i dette tilfælde især købsprisen for bygningen og renoveringsudgifterne). Den rentesats, som de skal betale for deres egen genfinansiering, er afhængig af forskellige aspekter som f.eks. selskabets størrelse, gældsniveau og ejendommene i dets portefølje. Denne rentesats er dog kun udgangspunktet, da leasingselskabet (BAVARIA) også skal kompenseres for den risiko, de bærer. Hertil hører også risikoen for renteændringer (risikoen, som er forbundet med, at de skal genfinansiere deres investering til en variabel rentesats, mens leasingbetalingerne har fast rente), lånerisikoen (den allerede nævnte mulighed for, at NEUWOGES bliver insolvent, og at BAVARIA ikke modtager de udestående leasingbetalinger) samt restværdirisikoen (uvisheden med hensyn til ejendommens værdi efter leasingkontraktens udløb). Leasingselskabet har sandsynligvis også bestemte omkostninger, som også afspejles i leasingafgiften (119). Derudover ønsker leasingselskabet også at skabe en fortjeneste og tager højde for dette ved fastsættelsen af leasingafgiften (120). Selv hvis BAVARIA havde været i stand til at genfinansiere deres investeringer til en lavere rentesats end den, som NEUWOGES havde betalt for et banklån, ville rentesatsen for genfinansieringen dog skulle forhøjes på grund af disse forskellige elementer (risikotillæg, udgifter og indtjening) for at kunne få den krævede leasingrate, som til sidst kunne ende med at være højere end rentesatsen for et almindeligt lån.
(194)
Under hensyntagen til alle førnævnte faktorer synes en leasingafgift på […] % pr. år med en fast leasingafgift (eller selv ved […] % ved en leasingafgift med en indeksering på […] %, som dog synes mindre egnet til en sammenligning) i sammenligning med de af Deutsche Bundesbank oplyste rentesatser for lån, ret fornuftig. Der skal her huskes på, at tallene fra Deutsche Bundesbank eksempelvis skal fremskrives til en løbetid på 30 år ved faste renter. Selv om den nødvendige justering til opnåelse af et egnet benchmark ikke kan kvantificeres, antages forskellen mellem de gennemsnitlige rentesatser for lån/realkreditlån og leasingafgiften at være tilstrækkeligt begrundet til at kunne drage den konklusion, at der ikke foreligger nogen beviser for, at BAVARIA havde forlangt en leasingafgift, som var for høj. Derfor konkluderer Kommissionen, at BAVARIAs leasingafgift på det relevante tidspunkt (ultimo 1997/primo 1998) var i overensstemmelse med praksis på markedet.
7.4.4. Konklusion
(195)
De tilgængelige oplysninger peger i retning af, at handelen mellem NEUWOGES og BAVARIA også ville være blevet gennemført af en markedsøkonomisk aktør. Eksempelkontrakterne, udbudsproceduren og sammenligningen med andre finansieringsinstrumenter tyder samlet på, at handelen blev indgået på de dengang herskende markedsbetingelser, og at BAVARIA-modellen ikke var for dyr.
7.5. SUPPLERENDE VURDERING: ØVRIGE STØTTEELEMENTER OG FORENELIGHED MED DET INDRE MARKED
(196)
Kommissionens primære undersøgelse viser dermed, at NEUWOGES' beslutning om at indgå salg og tilbagelejningshandelen var i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomisk aktør, dvs. handelen havde ikke indrømmet BAVARIA nogen fordel, og dermed blev der ikke ydet støtte til virksomheden. Alligevel har Kommissionen også undersøgt, om et andet resultat - nemlig hvis BAVARIA gennem NEUWOGES var blevet indrømmet en fordel - automatisk ville have ført til den konklusion, at handelen udgjorde statsstøtte, som var uforenelig med det indre marked. Med udgangspunkt i den hypotetiske antagelse, at NEUWOGES ikke havde overholdt princippet om den markedsøkonomisk aktør, og BAVARIA dermed var blevet indrømmet en fordel, har Kommissionen derfor undersøgt, om der for foranstaltningerne ville have været tale om statsstøtte til fordel for BAVARIA, og om denne eventuelle støtte ville kunne erklæres for forenelig med det indre marked.
7.5.1. Øvrige støtteelementer
7.5.1.1. Virksomhed
(197)
Ydelsen af offentlige midler kan kun kategoriseres som statsstøtte, hvis modtageren er en »virksomhed« i overensstemmelse med artikel 107, stk. 1, i TEUF. I henhold til domstolens faste retspraksis omfatter begrebet virksomhed enhver enhed, som udøver en økonomisk virksomhed (121). Enhver virksomhed, der består i at udbyde varer og tjenesteydelser på markedet, er økonomisk virksomhed (122).
(198)
BAVARIA udøver en række økonomiske virksomheder såsom kommercielle investeringer i ejendomme og udlejning af disse ejendomme til erhvervs- og privatkunder. BAVARIA er dermed en virksomhed i overensstemmelse med artikel 107, stk. 1, i TEUF.
7.5.1.2. Brug af statsmidler og tilregnelse til staten
(199)
Foranstaltningerne skal kunne tilregnes staten og være finansieret gennem statsmidler. Ifølge Domstolens retspraksis i retssagen Stardust Marine (123) kan statsstøtte, som ikke finansieres direkte via statens budget, opfylde dette kriterie, såfremt kontrollen med midlerne hører under staten og afgørelsen om overdragelsen af disse midler kan tilregnes staten.
(200)
NEUWOGES ejes 100 % af byen Neubrandenburg og er dermed en offentlig virksomhed, i henhold til artikel 2, litra b), i Kommissionens direktiv 2006/111/EF, som domstolen henviser til i Stardust Marine-dommen (124). Byen Neubrandenburg ejer samtlige andele i NEUWOGES og kan som eneejer udøve en væsentlig kontrol med bestyrelsen og generalforsamlingen. Derfor når Kommissionen til den konklusion, at byen havde mulighed for at styre NEUWOGES' anvendelse af midlerne. Dermed indeholdt salg og tilbagelejningshandelen statslige midler.
(201)
Med hensyn til spørgsmålet om tilregnelsen til staten slår Kommissionen fast, at byen Neubrandenburg ifølge de foreliggende oplysninger havde en væsentlig del i beslutningen om indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen. Handelen skulle godkendes af NEUWOGES' bestyrelse, hvis medlemmer repræsenterede byen. Dokumenterne beviser også, at bestyrelsen var aktivt involveret i forhandlingen af kontrakterne. Kommissionen mener derfor, at indgåelsen af salg og tilbagelejningskontrakten kan tilregnes staten.
7.5.1.3. Selektivitet
(202)
Det skal i denne forbindelse nævnes, at det i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF kræves, at en foranstaltning for at kunne betegnes som statsstøtte skal begunstige visse virksomheder eller visse produktioner. Afledt heraf er det kun de foranstaltninger til begunstigelse af virksomheder, som giver disse virksomheder en selektiv fordel, der hører ind under begrebet statsstøtte.
(203)
Da der ved de omtalte foranstaltninger er tale om en bilateral handel mellem NEUWOGES og BAVARIA, ville enhver fordel, som NEUWOGES har indrømmet BAVARIA, være selektiv, da ingen anden virksomhed ville have haft adgang til den.
7.5.1.4. Fordrejning af konkurrencen og indvirkning på samhandelen
(204)
Ved offentlige gaver til virksomheder er der tale om statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF, når den fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene og påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne. En foranstaltning, der ydes af en medlemsstat, anses for at fordreje eller true med at fordreje konkurrencevilkårene, hvis det er sandsynligt, at den vil forbedre modtagerens konkurrencemæssige stilling i forhold til andre virksomheder, som den konkurrerer imod (125). Det anses derfor for en fordrejning af konkurrencevilkårene, så snart en virksomhed i en liberaliseret branche, hvor der hersker eller kunne herske konkurrence, indrømmes en fordel.
(205)
I henhold til EU-domstolenes faste retspraksis er støtte, som begunstiger virksomheder, der er aktive på det indre marked, egnet til at påvirke samhandelen mellem medlemsstater (126).
(206)
BAVARIA konkurrerer med andre ejendomsfonde og virksomhedsinvestorer i Tyskland og andre medlemsstater i EU om investorer og investeringsmuligheder. En finansiel fordel indrømmet til BAVARIA ville styrke denne virksomheds konkurrencemæssige position og derfor være egnet til at fordreje konkurrencevilkårene. Da markedet for ejendomsinvesteringer er et marked, der dækker hele EU, ville enhver finansiel fordel til BAVARIA styrke virksomhedens markedsposition i forhold til dens konkurrenter fra andre medlemsstater og dermed påvirke samhandelen mellem medlemsstaterne.
7.5.1.5. Konklusion
(207)
Hvis det antages, at salg og tilbagelejningshandelen - i modsætning til ovennævnte primære konklusion fra Kommissionen - ikke havde været i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomisk aktør, og BAVARIA dermed var blevet indrømmet en fordel, så måtte der drages den konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen havde udgjort statsstøtte. Derfor skulle det som en del af denne hypotese undersøges, om denne eventuelle statsstøtte ville kunne anses som forenelig med det indre marked.
7.5.2. Forenelighed med det indre marked i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF
(208)
I henhold til artikel 107, stk. 3, litra c, i TEUF »kan støtte [anses for at være forenelig med det indre marked], hvis den fremmer udviklingen af visse erhvervsgrene eller økonomiske regioner, når den ikke ændrer samhandelsvilkårene på en måde, der strider mod den fælles interesse«. Ved anvendelsen af artikel 107, stk. 3, litra c), skal Kommissionen afveje de positive og ønskede konsekvenser af en støtteforanstaltning overfor dens negative påvirkning af samhandelsbetingelserne, som opstår ved dens udførelse.
(209)
For at en støtteforanstaltning kan bestå denne afvejning, skal fem forudsætninger være opfyldt. For det første skal støtteforanstaltningen have et veldefineret mål af fælles interesse. For det andet skal støtteforanstaltningen være et egnet instrument til at opnå dette mål. For det tredje skal støtteforanstaltningen være nødvendig og have en tilskyndelsesvirkning. For det fjerde skal støtteforanstaltningen være passende. For det femte må støtteforanstaltningen ikke påvirke samhandelsbetingelserne på en sådan måde, at det strider mod den fælles interesse.
7.5.2.1. Mål af fælles interesse
(210)
I henhold til artikel 3 og 174 i TEUF er økonomisk og social samhørighed et mål for Unionen. Styrkelsen af den økonomiske og sociale samhørighed implicerer en forbedring af bymiljøet og byboernes livskvalitet. Samhørighedspolitikken kan bidrage til at skabe bæredygtige fællesskaber, da den sikrer, at økonomiske, sociale og økologiske problemer løses ved hjælp af integrerede strategier for fornyelse, regenerering og udvikling af både bymæssige og landlige områder. Dette kan gøres på flere måder (127).
(211)
Kommissionen konstaterer, at NEUWOGES' lovfæstede mål består i at sikre en tilstrækkelig boligforsyning i regionen. Kommissionen konstaterer desuden, at NEUWOGES med indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen forfulgte bestemte (kommunal-)politiske mål. NEUWOGES gør gældende, at
-
det i 1990'erne efter genforeningen var et vigtigt politisk mål, at boligforholdene i Østtyskland og boligforholdene i Vesttyskland skulle nærme sig hinanden. Dette medførte, at privatiseringen og renoveringen af boligbestanden i Østtyskland skred frem, uafhængigt af om dette var økonomisk fornuftigt eller ej
-
privatiseringen og renoveringen af bygningerne, der var en del af salg og tilbagelejningshandelen, og som havde til formål at sikre fremskridtsperspektiver for byen Neubrandenburg. Ved at gøre billige boliger med en høj boligkvalitet tilgængelige og ved at privatisere dem (som BAVARIA var forpligtet til), var det NEUWOGES håb at gøre Neubrandenburg mere attraktiv for sine borgere.
(212)
Desuden konstaterer Kommissionen, at BAVARIA havde overtaget forpligtelsen til at forsøge at sælge et bestemt antal lejligheder til de daværende lejere. Derved måtte BAVARIA ikke forlange en fri markedsbestemt pris, men skulle derimod overholde bestemte maksimalgrænser (128). Kontrakten, som indeholdt disse påbud, gav dermed de omtalte bygningers lejere en vis fordel.
(213)
Hvis salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA virkelig skulle kategoriseres som statsstøtte, hvilket ikke er tilfældet, ville denne støtte være blevet givet til gennemførelse af de ovennævnte politiske mål. Forsyning af en region med tilstrækkelige boliger, bidrag til gennemførelsen af et nationalt politisk mål (udligning af boligforholdene i Øst- og Vesttyskland efter genforeningen) og sikring af fremtidsperspektiverne for byen Neubrandenburg ved at gøre billige boliger af høj kvalitet tilgængelige for befolkningen (og begunstigelse af de daværende lejere i de pågældende bygninger) kan alt sammen ses som præcist definerede mål af fælles interesse. Efter Kommissionens opfattelse er handelen derfor en foranstaltning til gennemførelse af et mål af fælles interesse.
7.5.2.2. Foranstaltningernes relevans
(214)
Det kan ikke bestrides, at salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA har opfyldt det tilstræbte mål. Således har handelen medført, at de af BAVARIA købte bygninger blev omfattende renoveret og privatiseret og tilbudt til de daværende lejer til en lav købspris, samt at udbuddet af boliger af god kvalitet i regionen blev øget, og dermed blev fremtidsperspektiverne for byen Neubrandenburg forbedret.
(215)
Ved søgningen efter en køber til bygningerne og ved vurdering af deres alternativer foretog NEUWOGES en række trin, som virkelig sikrede, at hvis salg og tilbagelejningshandelen indeholdt støtte, ville den være begrænset til et nødvendigt minimum for at opnå de efterstræbte mål. NEUWOGES gennemførte en begrænset udbudsprocedure, forhandlede i et tidsrum på flere måneder med BAVARIA om handelens betingelser og var til sidst overbevist om, at handelen var det bedste tilbud på markedet. Dermed foreligger der ingen tegn på, at denne støtte, hvis salg og tilbagelejningshandelen omfattede støtte, ville være gået ud over det nødvendige minimum. Analysen i afsnit 7.3, hvori salg og tilbagelejningshandelen blev sammenlignet med forskellige andre alternativer (som en lånebaseret renovering af bygningerne eller et direkte salg), har vist, at der ikke ville have været nogen alternativer, som ville have muliggjort, at disse mål blev opfyldt, uden at der blev ydet støtte, eller med et lavere støttebeløb. Salg og tilbagelejningshandelen og enhver eventuel ydet støtte var dermed et egnet instrument til at opnå målene af fælles interesse.
7.5.2.3. Nødvendighed og tilskyndelsesvirkning
(216)
Hvis det antages, at salg og tilbagelejningshandelen rent faktisk omfattede statsstøtte, skulle det desuden undersøges, om denne støtte havde en tilskyndelsesvirkning. NEUWOGES og BAVARIA har forhandlet betingelserne for handelen i et tidsrum på flere måneder. BAVARIA giver indtryk af, ikke at ville have indladt sig på en handel, som ikke havde passet til deres »Leasingmodell Immobilien«. Hvis den endelig gennemførte handel, som var baseret på »Leasingmodell Immobilien« fra BAVARIA, indeholdt statsstøtte, er det indiskutabelt, at BAVARIA ikke ville have indgået handelen uden denne støtte.
7.5.2.4. Proportionalitet
(217)
Kommissionen har allerede henvist til, at de mål, som NEUWOGES forfulgte ved indgåelsen af denne handel, skal anses for at være vigtige. Renoveringen og privatiseringen af bygningerne og salget til lejerne til en lavere pris, har ydet et vigtigt bidrag til forbedringen af den økonomiske og sociale samhørighed i Unionen. Samtidig var det støttebeløb, der måtte være indeholdt i den salg og tilbagelejningshandel, som begunstigede BAVARIA, under alle omstændigheder begrænset, hvorved eventuelle konkurrencefordrejende konsekvenser af foranstaltningen også ville have været begrænsede. På denne baggrund var enhver eventuel støtte indeholdt i salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA proportionel i forhold til det forfulgte mål.
7.5.2.5. Ingen konsekvenser for samhandelsbetingelserne, som ville være i modstrid med den fælles interesse
(218)
Der skal huskes på, at det i salg og tilbagelejningshandelen indeholdte støttebeløb til begunstigelse af BAVARIA var meget lavt. Konsekvenserne af foranstaltningen for handelsbetingelserne var dermed også begrænsede. Men enhver støtte indeholdt i salg og tilbagelejningshandelen ville have forbedret BAVARIAs konkurrenceevne, og da BAVARIA i det mindste potentielt konkurrerede med andre virksomheder (også virksomheder fra andre medlemsstater), afhænger omfanget af støttens konsekvenser af, hvor stort et beløb, virksomheden modtog i støtte. Da BAVARIAs konkurrenceposition kun blev forbedret meget lidt, kan det konkluderes, at salg og tilbagelejningshandelen, selv hvis den skulle have indeholdt en støtte, ikke har påvirket samhandelsbetingelserne i et sådant omfang, at det ville være i modstrid med den fælles interesse.
7.5.3. Konklusion på de øvrige støtteelementer og foreneligheden med det indre marked
(219)
Skulle salg og tilbagelejningshandelen have givet BAVARIA en fordel, så er Kommissionen af de i afsnit 7.5.2 nævnte årsager kommet til den konklusion, at der ikke ville være tale om statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. Kommissionen konstaterer dog også, at enhver indeholdt statsstøtte i salg og tilbagelejningshandelen i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF ville være forenelig med det indre marked.
7.6. KONKLUSION PÅ SPØRGSMÅLET OM STATSSTØTTE OG FORENELIGHED
(220)
Ud fra analysen af salg og tilbagelejningshandelens værdi for NEUWOGES, sammenligningen med andre mulige handler og undersøgelsen af handelens overensstemmelse med praksis på markedet kan det konkluderes, at handelen er i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomiske aktør. Med indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen har NEUWOGES udvist en adfærd, som en markedsøkonomisk aktør også ville have valgt. Særligt skal det fremhæves, at der hverken var et mere økonomisk attraktivt alternativ til rådighed, eller at betingelserne for salg og tilbagelejningshandelen på det pågældende tidspunkt (1997/1998) set i lyset af de tilgængelige sammenligningsmuligheder samt de andre tilbud, som fremgik af udbudsproceduren, kan betragtes som værende i uoverensstemmelse med praksis på markedet.
(221)
Det må derfor konkluderes, at handelen med NEUWOGES ikke har indrømmet BAVARIA nogen fordel, da NEUWOGES' adfærd svarede til en markedsøkonomisk aktørs adfærd. Da der ikke blev indrømmet nogen fordel inden for rammerne af de omtalte foranstaltninger, er en af forudsætningerne for kategoriseringen som statsstøtte ikke opfyldt, og dermed udgør foranstaltningen ikke statsstøtte, jf. artikel 107, stk. 1, i TEUF.
(222)
I tillæg til den primære konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen ikke har indrømmet BAVARIA nogen fordel, og dermed ikke indebar statsstøtte, er Kommissionen nået til den supplerende konklusion, at hvis salg og tilbagelejningshandelen havde indrømmet BAVARIA en fordel, ville den have udgjort statsstøtte. Denne statsstøtte ville dog i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF være forenelig med det indre marked -
VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
Artikel 1
Den handel af 21. januar 1998, som blev indgået mellem Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form af en grundlejekontrakt og en forvaltningskontrakt, kan ikke betragtes som statsstøtte, jf. artikel 107, stk. 1, i TEUF.
Artikel 2
Hvis den handel af 21. januar 1998, som blev indgået mellem Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form af en grundlejekontrakt og en forvaltningskontrakt, alligevel skulle blive betragtet som statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF, ville den i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF være forenelig med det indre marked.
Artikel 3
Denne afgørelse er rettet til Forbundsrepublikken Tyskland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 16. september 2014.
ODLUKA KOMISIJE (EU) 2015/507
od 16. rujna 2014.
o mjeri SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) koju je poduzela Njemačka
(priopćeno pod brojem dokumenta C(2014) 6411)
(Vjerodostojan je samo tekst na njemačkom jeziku)
(Tekst značajan za EGP)
EUROPSKA KOMISIJA,
uzimajući u obzir Ugovor o funkcioniranju Europske unije, a posebno njegov članak 108. stavak 2. prvi podstavak,
nakon što je pozvala zainteresirane strane da u skladu s navedenim člankom (1) iznesu svoje primjedbe i uzimajući u obzir njihove primjedbe,
budući da:
1. POSTUPAK
(1)
Trgovačko društvo Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dalje u tekstu: „NEUWOGES”) Komisiji je 30. ožujka 2007. na temelju članka 20. stavka 2. Uredbe Vijeća (EZ) br. 659/1999 (2) podnijelo pritužbu prema kojoj je trgovačkim društvima Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dalje u tekstu „BAVARIA 1” i „BAVARIA 2”; zajedno „BAVARIA”) u okviru Ugovora o nasljednom pravu građenja (njem. Erbbaurechtsvertrag) i Općeg ugovora o upravljanju (njem. Generalverwaltervertrag) dodijeljena nezakonita državna potpora. NEUWOGES je zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a.
(2)
Komisija je 6. kolovoza 2007., 14. svibnja 2008., 6. travnja 2009. i 3. veljače 2012. od Njemačke zatražila dodatne informacije. Njemačka je odgovorila 4. rujna 2007., 12. listopada 2007., 17. listopada 2007., 11. srpnja 2008., 14. srpnja 2008., 12. prosinca 2008., 30. lipnja 2009. i 28. veljače 2012. NEUWOGES je dostavio primjedbe 30. svibnja 2007., 5. studenoga 2007., 26. veljače 2008., 15. srpnja 2008., 30. rujna 2008., 18. prosinca 2008., 6. ožujka 2009., 4. lipnja 2009., 15. srpnja 2009., 26. kolovoza 2009., 22. rujna 2009. i 19. siječnja 2012. BAVARIA je podnijela primjedbu 13. svibnja 2008.
(3)
Pokrajinski sud Landgericht Rostock (dalje u tekstu „LG Rostock”) objavio je svoju presudu u postupku BAVARIA/NEUWOGES 28. studenoga 2008. BAVARIA je podnijela tužbu protiv NEUWOGES-a zbog neispunjenja ugovora koji su stranke sklopile. Nakon toga NEUWOGES je naveo da ugovor sadržava nezakonitu državnu potporu koja je nespojiva s unutarnjim tržištem i da je stoga ništavan. Sud LG Rostock donio je zaključak da trgovačkom društvu BAVARIA nije dodijeljena prednost i da stoga ne postoji državna potpora u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. NEUWOGES je protiv presude podnio žalbu. Postupak pred višim pokrajinskim sudom Oberlandesgericht Rostock (dalje u tekstu „OLG Rostock”) još je u tijeku. Osim toga, BAVARIA je pokrenula postupak pred upravnim sudom Verwaltungsgericht Greifswald (dalje u tekstu „VG Greifswald”) kako bi sudskim putem dobilo uvid u sve spise NEUWOGES-a ili grada Neubrandenburga povezane s navedenim ugovorima. Postupak je još uvijek u tijeku.
(4)
Dopisom od 4. lipnja 2009. NEUWOGES je u skladu s člankom 265. stavkom 2. UFEU-a od Komisije zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u roku od dva mjeseca.
(5)
Dopisom od 29. srpnja 2009. Komisija je NEUWOGES-u dostavila svoju privremenu procjenu prema kojoj ni Ugovor o nasljednom pravu građenja ni Opći ugovor o upravljanju ne sadržavaju državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
(6)
Dopisom od 26. kolovoza 2009. podnositelj pritužbe osporavao je privremenu ocjenu i od Komisije zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u roku od dva tjedna.
(7)
Dopisom od 15. rujna 2009. službe Komisije obavijestile su NEUWOGES da će mu dostaviti dodatan dopis s ocjenom posljednjih primjedaba NEUWOGES-a. Dopisom od 22. rujna 2009. NEUWOGES je obavijestio Komisiju da se ne slaže s prijedlogom Komisije.
(8)
NEUWOGES je 9. listopada 2009. podigao tužbu pred Sudom Europske unije i zatražio da Sud odluku koja je navodno sadržana u dopisu Komisije od 29. srpnja 2009. proglasi ništavnom ili da umjesto toga utvrdi da Komisija nije primjereno postupala jer je odbila pokrenuti službeni istražni postupak u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a. Sud je 9. siječnja 2012. odbio tužbu za poništenje kao nedopuštenu i tužbu zbog propusta kao neosnovanu (3).
(9)
Dopisom od 19. siječnja 2012. NEUWOGES je od Komisije ponovno zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a.
(10)
Dopisom od 21. ožujka 2012. Komisija je obavijestila Njemačku o svojoj odluci o pokretanju službenog istražnog postupka. Odluka Komisije o pokretanju postupka (dalje u tekstu „odluka o pokretanju postupka”) objavljena je u Službenom listu Europske unije (4). Komisija je pozvala zainteresirane strane da podnesu svoje primjedbe o toj mjeri. NEUWOGES je 22. ožujka 2012. podnio žalbu protiv odluke suda od 9. siječnja 2012. Sud je 15. studenoga 2012. odbio žalbu kao neosnovanu (5).
(11)
Komisija je 17. srpnja 2012., 2. listopada 2012., 4. travnja 2013. i 15. travnja 2014. zaprimila primjedbe NEUWOGES-a, a 18. lipnja 2012. i 22. travnja 2013. primjedbe trgovačkog društva BAVARIA. Primjedbe su 7. kolovoza 2012. i 16. rujna 2013. proslijeđene Njemačkoj. Po nalogu njemačke savezne vlade grad Neubrandenburg podnio je primjedbe 23. srpnja 2012. i 28. rujna 2012.; savezna pokrajina Berlin svoje je primjedbe dostavila 16. svibnja 2012., 28. rujna 2012. i 30. rujna 2013.
2. OPIS MJERA
(12)
NEUWOGES je društvo s ograničenom odgovornošću u skladu s njemačkim pravom. Grad Neubrandenburg vlasnik je 100 % njegovih udjela. Cilj je trgovačkog društva NEUWOGES velikom dijelu stanovništva grada Neubrandenburga i okolice osigurati pristupačne stanove. Društvo danas posjeduje 33 % svih stanova u gradu Neubrandenburgu. BAVARIA 1 i BAVARIA 2 društva su za upravljanje nekretninama osnovana isključivo za transakciju s NEUWOGES-om i u većinskom su vlasništvu zatvorenih fondova za nekretnine. BAVARIA 1 u vlasništvu je društva BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) i društva BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), dok je BAVARIA 2 u stopostotnom vlasništvu fonda Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Udjeli u fondovima BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn u vlasništvu su malih ulagača. Oba je fonda osnovalo trgovačko društvo Berliner Immobilien-Holding GmbH koje njima i upravlja, a koje je do 1. siječnja 2006. pripadalo banci Bankgesellschaft Berlin i otad je u stopostotnom izravnom vlasništvu savezne pokrajine Berlina.
(13)
NEUWOGES je, među ostalim, vlasnik niza zemljišta u Neubrandenburgu na kojima se nalazi 12 stambenih zgrada s ukupno 557 stanova i nekoliko poslovnih prostora. NEUWOGES i BAVARIA sklopili su 21. siječnja 1998. Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju („predmetni ugovori” ili zajedno „transakcija prodaje i uzimanja u zakup” (sale-and-lease-back)).
2.1. UGOVOR O NASLJEDNOM PRAVU GRAĐENJA
(14)
NEUWOGES i BAVARIA sklopili su 21. siječnja 1998. Ugovor o leasingu zemljišta i kupnji zgrada za 12 zgrada s ukupno 557 stanova. U okviru tog ugovora BAVARIA je dobila nasljedno pravo građenja na zemljištima tijekom razdoblja od 75 godina i stekla je zgrade.
(15)
Ugovor o nasljednom pravu građenja sastoji se od dvaju glavnih dijelova:
(a)
s jedne se strane BAVARIA obvezala na plaćanje iznosa od ukupno […] (6) EUR (7) NEUWOGES-u: […] EUR kao kapitalizirane kamate na nasljedno pravo građenja na zemljištu za razdoblje do 31. prosinca 2028. i […] EUR kao kupovne cijene za zgrade;
(b)
s druge strane BAVARIA od 1. siječnja 2029. tijekom razdoblja od deset godina mora plaćati godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, tj. od […] EUR po m2 odnosno […] EUR godišnje. Za preostalo trajanje Ugovora o nasljednom pravu građenja predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu cijena za ukupne životne troškove ako se on promijeni za više od […] %.
(16)
NEUWOGES je 1997. prije sklapanja Ugovora o nasljednom pravu građenja s trgovačkim društvom BAVARIA angažirao vlastite stručnjake za utvrđivanje vrijednosti objekata (zgrada i zemljišta). Prema toj stručnoj procjeni vrijednost objekata iznosila je […] EUR. NEUWOGES je 2007. dodatno angažirao vanjskog stručnjaka kako bi retroaktivno izradio još jednu stručnu procjenu tržišne vrijednosti objekata 1997. godine. Prema stručnoj procjeni iz 2007. procijenjena vrijednost objekata 1997. iznosila je […] EUR.
Zakon Altschuldenhilfegesetz
(17)
Ugovor o nasljednom pravu građenja sklopljen je s obzirom na Zakon o potpori u pogledu starih dugova (8) (njem. Altschuldenhilfegesetz). Nakon ponovnog ujedinjenja Njemačke 1990. nekadašnja stambena poduzeća u državnom vlasništvu u istočnoj Njemačkoj postala su zakonski samostalna komunalna stambena poduzeća. Imovina i obveze njihovih prethodnika prenesene su na ta nova poduzeća, što im je predstavljalo veliki teret. Kako bi se stambenim poduzećima omogućila dugoročna održivost, njemačko zakonodavno tijelo donijelo je zakon Altschuldenhilfegesetz koji je stupio na snagu 27. lipnja 1993.
(18)
Prema zakonu Altschuldenhilfegesetz komunalna stambena poduzeća u istočnoj Njemačkoj mogla su na zahtjev biti oslobođena starih dugova. U skladu s člankom 4. stavcima 1. do 2. zakona Altschuldenhilfegesetz za stare dugove koji premašuju iznos od 76,69 EUR po m2 mogao se odobriti djelomičan otpis, pri čemu se smio uzeti u obzir iznos od najviše 434,60 EUR po m2. S druge je strane stambeno poduzeće moralo prihvatiti određene obveze. Tako je, primjerice, moralo uložiti velike napore u privatizaciju 15 % stanova (članak 4. stavak 5. točka 1. u vezi s člankom 5.), raspolagati poslovnim planom za hitnu privatizaciju, modernizaciju i renoviranje stanova (članak 4. stavak 5. točka 2.) te izvješćivati o stanju svojeg programa ulaganja i rezultatima privatizacije (članak 4. stavci 5. do 7.). Prema verziji zakona koja je bila na snazi u tom trenutku (1997./1998.) stambena poduzeća mogla su do 31. prosinca 2003. ispuniti obvezu privatizacije. Ako stambeno poduzeće nije ispunilo obvezu privatizacije (odnosno nije uložilo velike napore u privatizaciju), moralo je vratiti već otpisane dugove.
(19)
Stambena poduzeća morala su prenijeti određeni postotak prihoda od privatizacije koji premašuju 76,69 EUR po m2 na fond za otplatu naslijeđenih dugova Erblastentilgungsfonds. U tom je trenutku (1997./1998.) člankom 5. stavkom 2. zakona Altschuldenhilfegesetz bilo predviđeno da je za sve privatizacije do 31. prosinca 1998. potrebno prenijeti 45 % prihoda od prodaje. Za privatizacije do 31. prosinca 2000. ili do 31. prosinca 2003. udio u prihodima određen je na 50 % odnosno 55 %. Ako je privatizacija provedena u obliku zasnivanja nasljednog prava građenja (tj. umjesto izravne prodaje zgrada i zemljišta prodane su samo zgrade, a u pogledu zemljišta zasnovano je nasljedno pravo građenja), prihod od prodaje na kojem se temeljio izračun obveze prijenosa sastojao se od cijene zgrade i neto sadašnje vrijednosti dogovorene kamate na nasljedno pravo građenja (članak 5. stavak 2.).
(20)
Tijekom 1995. pokazalo se da se izvorno planiranim oblikom privatizacije - tj. prodajom stanarima - vjerojatno ne bi ostvarila tražena stopa privatizacije od 15 %. U skladu s tim banka za obnovu Kreditanstalt für Wiederaufbau (dalje u tekstu „KfW”), koja je bila zadužena za upravljanje potporom u pogledu starih dugova, počela je prihvaćati i takozvanu „privatizaciju preko posrednika” (9). Prema tom modelu, koji se trebao primijeniti samo ako nije bilo izgledno da će se izravnom privatizacijom ostvariti stopa od 15 %, stambeno poduzeće moglo je komercijalnom kupcu prodati zgrade kao cjelinu. Kako bi ga se moglo uključiti u stopu privatizacije od 15 % koju su morala ispuniti stambena poduzeća, komercijalni se kupac morao obvezati na sanaciju zgrada i daljnju prodaju što većeg broja stanova (najmanje jedne trećine) stanarima (10). Ako je nakon predočenja konkretnih ponuda za prodaju znatno manje od trećine stanara bilo zainteresirano za kupnju, komercijalni kupac mogao je izuzeti 60 % stanova iz obveze privatizacije i tu obvezu ograničiti na privatizaciju trećine preostalih 40 % stanova (11).
NEUWOGES i zakon Altschuldenhilfegesetz
(21)
KfW je naposljetku priznao Ugovor o nasljednom pravu građenja kao primjeren način prodaje preko posrednika u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz. Sklapanjem transakcije povratnog leasinga NEUWOGES-u je omogućeno ispunjenje obveze privatizacije u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz. Međutim, ostaje nejasno i sporno u kojoj se mjeri zakonom Altschuldenhilfegesetz utjecalo na poslovne razloge na kojima se temeljila odluka NEUWOGES-a o sklapanju ugovorâ te je li potrebno uzeti u obzir otpis u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz koji je dobio NEUWOGES pri provjeri predstavlja li transakcija povratnog leasinga potporu trgovačkom društvu BAVARIA.
(22)
NEUWOGES je prema vlastitim navodima dobio otpis od ukupno […] EUR (12). NEUWOGES je obrazložio da je teško izračunati razmjeran dio ukupnog dobivenog otpisa u transakciji povratnog leasinga jer je u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz otpis moguć samo ako je stambeno poduzeće u potpunosti ispunilo obvezu privatizacije. Međutim, ako se dio iznosa ukupnog dobivenog otpisa mora uračunati u određenu mjeru privatizacije na temelju udjela tih privatizacija u ukupnoj obvezi privatizacije koju je preuzeo NEUWOGES, matematički bi se moglo izračunati da se na transakciju povratnog leasinga odnosi ukupni bruto otpis u iznosu od […] EUR. Od prihoda iz transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA bilo je potrebno prenijeti […] EUR u fond Erblastentilgungsfonds pa je NEUWOGES prema izračunu imao neto otpis u iznosu od […] EUR (13).
2.2. OPĆI UGOVOR O UPRAVLJANJU
(23)
BAVARIA i NEUWOGES potpisali su 21. siječnja 1998. i Opći ugovor o upravljanju kojim su NEUWOGES-u zgrade dane u povratni leasing. Prema Općem ugovoru o upravljanju NEUWOGES ostaje odgovoran za upravljanje i komercijalnu upotrebu predmetnih zgrada tijekom razdoblja od 30 godina. NEUWOGES zadržava sve prihode iz davanja zgrada u najam. NEUWOGES se u zamjenu za ta prava uporabe obvezao na fiksno mjesečno plaćanje leasinga u iznosu od […] EUR ([…] EUR godišnje) do dovršetka sanacijskih radova i […] EUR ([…] EUR godišnje) za kasnije razdoblje. Od 1. siječnja 2000. ta se rata leasinga povećala za […] % godišnje.
2.3. OPĆI PAUŠALNI UGOVOR
(24)
BAVARIA se obvezala na sanaciju predmetnih zgrada i u tu svrhu s društvom BRG Bau-Regie GmbH (dalje u tekstu „BRG”), društvom kćeri u stopostotnom vlasništvu NEUWOGES-a, sklopila Opći paušalni ugovor. Prema Općem paušalnom ugovoru BAVARIA je BRG-u plaćala paušalni iznos od […] EUR za dogovorene sanacijske radove.
3. PRIMJEDBE NJEMAČKE
(25)
Njemačka svoj odgovor na odluku o pokretanju postupka ograničava na objašnjenje da u predmetnom slučaju ne zauzima stav u pogledu odluke i da to prepušta obuhvaćenim tijelima lokalne i regionalne javne vlasti, odnosno gradu Neubrandenburgu i saveznoj pokrajini Berlinu.
4. PRIMJEDBE ZAINTERESIRANIH STRANA
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da sklapanjem predmetnih ugovora nije djelovao kao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu i da je time trgovačkom društvu BAVARIA nastala ekonomska prednost koja predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Prema procjenama NEUWOGES-a predmetni ugovori doveli su do gubitaka u iznosu od […] EUR (nominalno) odnosno […] EUR (diskontirano). NEUWOGES te gubitke smatra državnom potporom u korist trgovačkog društva BAVARIA nespojivom s unutarnjim tržištem.
(27)
Pri ocjeni usklađenosti predmetnih ugovora s tržišnom praksom NEUWOGES smatra da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno odvojeno ispitati (odjeljak 4.1.1.). U pogledu pojedinačnih ugovora NEUWOGES tvrdi da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio ni Ugovor o nasljednom pravu građenja (odjeljak 4.1.2.) ni Opći ugovor o upravljanju (odjeljak 4.1.3.). NEUWOGES nadalje obrazlaže da bi se gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu odlučio za alternativan pristup (odjeljak 4.1.4.). Naposljetku NEUWOGES napominje da prednost odobrena trgovačkom društvu BAVARIA predstavlja prijenos državnih sredstava koji se može pripisati gradu Neubrandenburgu (odjeljak 4.1.5.).
4.1.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(28)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju u pogledu pitanja jesu li oni sklopljeni prema tržišnim uvjetima bilo potrebno u potpunosti odvojeno ispitati. NEUWOGES navodi da su Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju pravno samostalni ugovori koji bi trebali postojati zasebno. Da su se dva ugovora zaista smatrala jednom cjelinom, oba je, prema mišljenju NEUWOGES-a, trebao ovjeriti javni bilježnik; međutim, javni bilježnik ovjerio je samo Ugovor o nasljednom pravu građenja.
(29)
Stoga NEUWOGES ispituje usklađenost s tržišnom praksom svakog ugovora zasebno.
4.1.2. Ugovor o nasljednom pravu građenja
(30)
NEUWOGES smatra da, prema stručnim procjenama izrađenima 1997. i 2007. u pogledu predmetnih objekata (zgrada i zemljišta), gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio Ugovor o nasljednom pravu građenja s trgovačkim društvom BAVARIA po dogovorenoj cijeni. Ni plaćanje kamata na nasljedno pravo građenja, otpis u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja, obveza sanacije ni ograničen postupak podnošenja ponuda ne bi mogli izmijeniti taj zaključak.
4.1.2.1. Kupovna cijena
(31)
NEUWOGES podsjeća na činjenicu da je BAVARIA platila iznos od […] EUR u novcu za zgrade uz iznos od […] EUR kao kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu. U stručnim procjenama fer vrijednosti iz 1997. i 2007. ukupna vrijednost objekata (vrijednost zemljišta i vrijednost zgrada) procijenjena je na […] EUR odnosno […] EUR. Nadalje, u stručnim procjenama nije uzeta u obzir samo ukupna vrijednost objekata, nego i odvojena vrijednost zemljišta (stručna procjena iz 1997.: […] EUR, stručna procjena iz 2007.: […] EUR) i zgrada (stručna procjena iz 1997.: […] EUR, stručna procjena iz 2007.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES smatra da stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. predstavlja realističnu procjenu vrijednosti objekta u predmetnom trenutku (1997./1998.) i da je u svrhu usporedbe potrebno uzeti u obzir samo cijenu koju je BAVARIA stvarno platila za zgrade (a ne cijenu za zgrade uvećanu za kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu). Prema tome, NEUWOGES smatra da je primio iznos koji je za […] EUR niži od tržišne cijene u mjerodavnom trenutku (1997./1998.). Čak i ako se uzme u obzir otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz, cijena koju je BAVARIA platila i dalje bi bila 16 % niža od niže vrijednosti navedene u stručnoj procjeni iz 2007. NEUWOGES smatra da je cijena koju je platila BAVARIA daleko niža od tržišne cijene tako da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi pristao na prodaju po toj cijeni.
(33)
U tom pogledu NEUWOGES podsjeća na to da se u skladu s Komunikacijom Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti (14) može, pod određenim uvjetima, kao tržišna cijena prihvatiti kupovna cijena koja je do 5 % niža od tržišne cijene utvrđene u neovisnoj stručnoj procjeni. S obzirom na to može se zaključiti da se cijena koja je i pod najpovoljnijom pretpostavkom za najmanje 16 % niža od najniže procjene ne može prihvatiti kao tržišna cijena.
4.1.2.2. Kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja na zemljištu
(34)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da se za usporedbu cijene koju je platila BAVARIA s cijenama utvrđenima u stručnim procjenama fer vrijednosti iz 1997. i 2007. (u kojima je utvrđena vrijednost ukupnog vlasništva nad zgradama i zemljištima) ne smiju uzeti u obzir kapitalizirane kamate na nasljedno pravo građenja za prvih 30 godina. Budući da se kamata na nasljedno pravo građenja plaća za zasnivanje i prijenos nasljednog prava građenja tijekom razdoblja od 75 godina, a ne za prijenos prava vlasništva nad zemljištima, ne može se primijeniti u usporedbi cijene koju je BAVARIA platila za zgrade i cijene utvrđene u jednoj od dviju stručnih procjena.
4.1.2.3. Otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz
(35)
NEUWOGES nadalje objašnjava da se otpis u iznosu od […] EUR na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz koji proizlazi iz predmetnih ugovora pri usporedbi cijene koju je platila BAVARIA s cijenom utvrđenom u stručnim procjenama fer vrijednosti ne smije uzimati u obzir. Za to se navode sljedeći razlozi:
-
Otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz prednost je koju je NEUWOGES-u odobrila treća osoba (KfW) koja nije povezana s kupcem. Ne postoji razlog zbog kojeg bi prodavatelj trebao prihvatiti cijenu nižu od tržišne cijene samo zato što transakcijom dobiva neke dodatne prednosti od treće osobe.
-
BAVARIA nije preuzela nikakve obveze iz zakona Altschuldenhilfegesetz kojima je prije podlijegao NEUWOGES i zbog kojih bi bilo potrebe za naknadom u obliku popusta na kupovnu cijenu. Iako se BAVARIA „na papiru” obvezala na pokušaj prodaje nekih stanova stanarima, angažirala je NEUWOGES za konkretnu provedbu privatizacije na vlastiti trošak NEUWOGES-a; tako BAVARIA nije preuzela stvarnu odgovornost i nije snosila ni rizik od odgovornosti u slučaju neuspješnih pokušaja privatizacije.
-
Budući da je otpis bio povezan s ispunjenjem obveze NEUWOGES-a u pogledu privatizacije 15 % svojih stanova, a da je transakcijom s trgovačkim društvom BAVARIA ispunjeno samo 20 % ukupne obveze privatizacije, realno (za razliku od matematičkog aspekta) nije moguće odrediti razmjeran udio otpisa u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz koji je omogućen na temelju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Drugim riječima, da NEUWOGES nije u potpunosti ispunio obvezu privatizacije, društvo ne bi dobilo prednost u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz na temelju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
-
Transakcija povratnog leasinga u svakom bi slučaju dovela do toga da NEUWOGES mora prenijeti samo relativno niži postotak (45 % umjesto 50 % ili 55 %) prihoda u fond Erblastentilgungsfonds, pri čemu bi, naprotiv, nesklapanje ugovora i potraga za drugim kupcem sadržavali rizik da se veći dio prihoda od prodaje mora prenijeti na fond.
-
NEUWOGES u svakom slučaju smatra da je naposljetku ispunio 165 % svoje obveze privatizacije, pa bi odobreni otpis bio potvrđen i bez transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
4.1.2.4. Sanacija
(36)
NEUWOGES dalje navodi da nije ostvario korist od sanacije koju je provela BAVARIA jer je BAVARIA bila vlasnik zgrada, a time i jedina imala koristi od sanacije.
4.1.2.5. Postupak podnošenja ponuda
(37)
NEUWOGES tvrdi da se ograničeni postupak podnošenja ponuda iz 1997. ne može navesti kao pokazatelj da je cijena koju je platila BAVARIA stvarno bila tržišna cijena. Postupak podnošenja ponuda nije bio javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući te stoga nije dovoljan za određivanje tržišne vrijednosti.
4.1.3. Opći ugovor o upravljanju
(38)
NEUWOGES navodi da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu slične veličine i u sličnoj situaciji ne bi sklopio Opći ugovor o upravljanju jer je otpočetka bilo jasno da će se Ugovorom prouzročiti veliki gubitci. NEUWOGES posebno navodi da su gubitci otpočetka bili predvidljivi jer su izračuni na kojima se ugovor temeljio bili usmjereni na pretpostavke o budućem razvoju tržišta iznajmljivanja stanova u Neubrandenburgu koje su očigledno bile preoptimistične. NEUWOGES navodi i da se raznim, navodno sličnim ugovorima na koje se BAVARIA pozvala radi usporedbe ne može dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom i da je NEUWOGES taj očito nepovoljan ugovor prihvatio isključivo iz političkih razloga koji nisu relevantni za primjenu kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
4.1.3.1. Opći ugovor o upravljanju u kontekstu tržišnih očekivanja
(39)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da glavne odredbe Općeg ugovora o upravljanju - fiksna mjesečna rata leasinga koja se godišnje povećava za […] %, neindeksirani odbitak troškova od izvornih cca. […] % (uključujući […] % rizika nenaplate najamnine) i trajanje od 30 godina - ne odgovaraju uvjetima koje bi prihvatio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. NEUWOGES u tom pogledu navodi sljedeće argumente:
-
na temelju niskog rizika nenaplate najamnine od samo […] % neto prihoda od najamnine NEUWOGES snosi financijski rizik za ostvarivanje stope iskorištenosti kapaciteta od najmanje […] %,
-
indeksacija fiksne rate leasinga od […] % godišnje znači da NEUWOGES snosi financijski rizik ako ne uspije provesti godišnje povećanje najamnine koje odgovara najmanje toj stopi,
-
budući da troškovi nisu indeksirani, NEUWOGES snosi financijski rizik za povećanje troškova upravljanja i održavanja, a samo bi se povećanjem najamnine većim od […] % godišnje moglo nadoknaditi povećanje troškova,
-
s obzirom na dugo razdoblje od 30 godina ti su financijski rizici veliki.
(40)
NEUWOGES navodi da je otpočetka bilo jasno da bi se ti rizici ostvarili i doveli do velikih gubitaka, zbog čega gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio ugovor. Gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio bi samo ugovor koji je isplativ ili barem ne dovodi do gubitaka. NEUWOGES objašnjava da se Ugovorom o javnom upravitelju mogla ostvariti dobit jedino da se moglo opravdano pretpostaviti da će se zaista ostvariti visoka stopa iskorištenosti kapaciteta, godišnje povećanje najamnine od […] % i stabilni troškovi. Međutim, već je pri sklapanju ugovora bilo jasno da prosječna stopa iskorištenosti kapaciteta od […] % nije ostvariva, da bi povećanje najamnine od najmanje […] % godišnje bilo nemoguće i da bi se troškovi upravljanja i održavanja neizbježno povećavali tijekom trajanja ugovora. U potporu tim tvrdnjama NEUWOGES upućuje na predviđeno smanjenje broja stanovnika i na tržište nekretnina u Neubrandenburgu te dodaje kako je, s obzirom na te informacije, bilo potrebno računati na gubitke. Budući da se broj stanovnika Neubrandenburga smanjivao još i prije sklapanja predmetnih ugovora, barem od 1995. postojala je prekomjerna ponuda stanova, pri čemu su neprivlačne velike stambene zgrade od gotovih betonskih ploča, koje su predmet ugovora, imale najviše praznih stanova i niske najamnine.
(41)
NEUWOGES smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu svoje izračune temeljio na pesimističnijim očekivanjima, kao, na primjer, na predviđenim povećanjima najamnine od […] % do […] %, riziku neplaćanja najamnine od […] % i indeksaciji troškova od […] %. Naknadnom analizom novčanog toka iz 2012. koju je dostavio NEUWOGES potvrđeno je da je na temelju tih pretpostavki u pogledu Općeg ugovora o upravljanju bilo potrebno računati na negativni novčani tok od […] EUR (nominalno) odnosno […] EUR (diskontirano) (15). NEUWOGES naglašava da taj iznos predstavlja državnu potporu koju je primila BAVARIA. Usto se navodi nekoliko verzija te analize novčanog toka iz kojih proizlazi da bi, čak i da su optimističnije pretpostavke bile opravdane (kao što je prosječna stopa praznih stanova od […] %, godišnje povećanje najamnine za […] % i povećanje troškova od […] %), predviđeni ukupni novčani tok isto tako bio negativan. Općim ugovorom o upravljanju dobit se mogla ostvariti samo na temelju navodno potpuno nerealističnih pretpostavki (stopa praznih stanova od […] %, godišnje povećanje najamnine od […] %, povećanje troškova od […] %).
4.1.3.2. Primjeri ugovora
(42)
NEUWOGES osporava da bi se određenim ugovorima iz sličnih transakcija (ugovori ([…] (16), […] (17) i […] (18)) mogla dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom. NEUWOGES se ne slaže s mišljenjem da su ugovori slični i obrazlaže da se od Općeg ugovora o upravljanju razlikuju u sljedećim bitnim točkama:
-
Budući da nisu dostavljeni dokazi za postojanje dovoljne sličnosti između gospodarske situacije i perspektive gradova u kojima se nalaze nekretnine povezane s primjerima ugovora te situacije i perspektive Neubrandenburga, ne može se smatrati da su ugovori općenito usporedivi.
-
Indeksacija rate leasinga u sličnim ugovorima znatno se razlikuje od indeksacije predviđene Općim ugovorom o upravljanju (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Svi su pregledani primjeri ugovora neprimjereni za usporedbu jer su okolnosti u svim slučajevima različite ([…]: manje zahtjevne obveze održavanja, […]: nije riječ o stanovima, nego o poslovnim prostorima sa stopom praznih prostora od 0 % pri sklapanju ugovora, […]: nekretnine u regiji koja se razvija).
(43)
Prema mišljenju NEUWOGES-a, primjerima ugovora ne može se dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom, nego se, upravo suprotno, njima dokazuje njegova neusklađenost s tržišnom praksom jer oni obuhvaćaju manje zahtjevne odredbe iako je gospodarska perspektiva za predmetne objekte bila bolja.
4.1.3.3. Politički razlozi
(44)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da je Opći ugovor o upravljanju, unatoč tome što je s gospodarskog stajališta očigledno nepovoljan, sklopljen zbog političkih razloga. NEUWOGES podsjeća na to da razlozi za odobravanje državnih potpora nisu relevantni za pravnu ocjenu i napominje da je upravo navedenim političkim razlozima dokazano da gospodarska razmatranja nisu imala odlučujuću ulogu. NEUWOGES objašnjava da je Opći ugovor o upravljanju sklopljen zbog sljedećih razloga:
-
postojao je velik politički pritisak za poticanje sanacije i privatizacije stanova u novim saveznim pokrajinama,
-
grad Neubrandenburg nadao se da će spriječiti stalan pad broja stanovnika sanacijom i privatizacijom stanova,
-
sklapanjem Općeg ugovora o upravljanju u kombinaciji s Općim paušalnim ugovorom razina ulaganja u Neubrandenburgu održala se na visokoj razini, dok bi smanjenje ulaganja imalo znatne posljedice za stopu nezaposlenosti na licu mjesta.
4.1.4. Druge opcije
(45)
NEUWOGES zaključuje da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu radije izabrao druge opcije umjesto predmetnih ugovora.
(46)
NEUWOGES najprije navodi da je prednost trebalo dati izravnoj prodaji jer bi se njome stvorila dobit, pri čemu su se u slučaju Općeg ugovora o upravljanju otpočetka mogli očekivati gubitci. Objekti (zgrade i zemljišta) mogli su se prodati po cijeni utvrđenoj u stručnoj procjeni fer vrijednosti ili po višoj cijeni. Čak i da je kupac samo kupio i zatim srušio zgrade, takva bi prodaja bila isplativija. NEUWOGES to mišljenje zastupa i u slučaju uzimanja u obzir otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz jer je NEUWOGES mogao pokušati svoje obveze ispuniti privatizacijom drugih zgrada, a prodaja bi i bez otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz bila isplativija od transakcije povratnog leasinga. Razlozi za odbijanje jedne od tih opcija sadržani su u političkim obvezama NEUWOGES-a.
(47)
Nadalje, NEUWOGES smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu radije sam financirao manje opsežnu sanaciju, nastavio davati prostore u najam bez sanacije ili srušio zgrade. I odbijanje tih opcija obrazloženo je političkim obvezama NEUWOGES-a.
(48)
Naposljetku, NEUWOGES smatra da je, u slučaju odluke o sanaciji, za NEUWOGES u svakom slučaju bilo isplativije te radove financirati na drugačiji način. NEUWOGES je, primjerice, mogao uzeti kredit za koji bi grad Neubrandenburg dao jamstvo, na temelju čega bi uvjeti kredita bili povoljniji nego u slučaju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
4.1.5. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(49)
NEUWOGES smatra da je navodna prednost odobrena iz državnih sredstava i da se može pripisati državi.
(50)
Najprije se NEUWOGES poziva na činjenicu da je grad Neubrandenburg kao jedini vlasnik udjela svojim kontrolnim utjecajem nad Nadzornim odborom imao kontrolni utjecaj na NEUWOGES. S obzirom na tu kontrolu navodni su gubitci iz transakcije povratnog leasinga predstavljali izmakla državna sredstva.
(51)
Nadalje, NEUWOGES navodi da u ovom slučaju postoje gotovo svi pokazatelji za pripisivost državi: grad Neubrandenburg ima opsežnu kontrolu nad NEUWOGES-om; za NEUWOGES je od najveće važnosti služiti interesima grada; predmetna transakcija sklopljena je zbog političkih razloga i dokazano je da je grad Neubrandenburg donio konačnu odluku u pogledu transakcije povratnog leasinga.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA odbija argumente koje je naveo NEUWOGES i objašnjava da su predmetni ugovori predstavljali uobičajene tržišne transakcije na temelju kojih za nju nije nastala prednost. S obzirom na to oni nisu predstavljali državnu potporu. BAVARIA najprije navodi da je predmetne ugovore potrebno smatrati gospodarskom cjelinom (odjeljak 4.2.1.). Kao drugo, ugovori ukupno gledajući nisu takvi da ih ne bi potpisao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu (odjeljak 4.2.2.). Kao treće, ostale opcije koje je naveo NEUWOGES ne bi bile povoljnije za NEUWOGES (odjeljak 4.2.3.). Naposljetku, BAVARIA objašnjava da nije došlo do prijenosa sredstava koja se mogu pripisati državi (odjeljak 4.2.4.).
4.2.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(53)
BAVARIA u tom pogledu navodi da je predmetne ugovore potrebno ocjenjivati kao cjelinu, a ne odvojeno. Prodaja i kasniji povratni leasing zgrada dva su povezana dijela jedne transakcije. BAVARIA naglašava da se transakcija nudila kao paket i da ju je NEUWOGES takvom smatrao, što se može iščitati iz internog zapisnika u kojem je zabilježen postupak donošenja odluke NEUWOGES-a.
(54)
Iz toga proizlazi, prema trgovačkom društvu BAVARIA, da je kriterij gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu potrebno primijeniti na transakciju kao cjelinu, a ne na svaki pojedini ugovor.
4.2.2. Transakcijom za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost
(55)
BAVARIA navodi da je mogućnost postojanja prednosti isključena već zato što je NEUWOGES proveo postupak podnošenja ponuda (iako u ograničenom opsegu) kako bi ispitao tržište. Ne postoji razlog za sumnju da je NEUWOGES izabrao ekonomski najpovoljniju ponudu.
(56)
Kako bi se utvrdilo bi li, neovisno o postupku podnošenja ponuda, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio transakciju, potrebno je uzeti u obzir posebnu situaciju NEUWOGES-a. NEUWOGES je morao prikupiti kapital i sanirati stanove kako bi ih mogao (uz i dalje povoljne najamnine) privatizirati i dobiti otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz. Stoga bi, prema trgovačkom društvu BAVARIA, i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u istoj situaciji sklopio tu transakciju.
(57)
S obzirom na odredbe iz Općeg ugovora o upravljanju i rizike povezane s razvojem tržišta nekretnina u Neubrandenburgu koji je ispod očekivanja (poput stope praznih prostora koja je veća od predviđene i sl.), BAVARIA navodi da rizik od neuspjeha u postizanju željene najamnine i stope iskorištenosti kapaciteta nije nametnut NEUWOGES-u, nego je kod njega ostao. NEUWOGES bi morao snositi posljedice razvoja tržišta ispod očekivanog i da nije provedena transakcija s trgovačkim društvom BAVARIA.
(58)
U pogledu pojedinih odredaba Općeg ugovora o upravljanju BAVARIA navodi da je prosječna najamnina po m2 upotrijebljena za izračun rate leasinga bila nešto niža od vrijednosti koje su se mogle očekivati s obzirom na prosječnu razinu najamnina u Neubrandenburgu. BAVARIA nadalje naglašava da se s obzirom na tu prosječnu razinu najamnina očekivalo povećanje najamnina nakon 1. siječnja 2000., zbog čega povećanje najamnina od […] % godišnje nije bilo nerealistično.
(59)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja BAVARIA naglašava da se stručne procjene fer vrijednosti izrađene 1997. i 2007. nije moglo izravno uspoređivati s Ugovorom o nasljednom pravu građenja jer su se stručne procjene odnosile na izravnu prodaju, dok je Ugovor o nasljednom pravu građenja obuhvaćao prodaju zgrada, a u pogledu zemljišta obuhvaćao je samo zasnivanje nasljednog prava građenja. Budući da je NEUWOGES ostao vlasnik zemljišta, vrijednost zemljišta utvrđena u stručnim procjenama nije se mogla uzeti u obzir. BAVARIA smatra da stručne procjene fer vrijednosti u svakom slučaju nisu od daljnje važnosti jer je u njima istražena samo teorijska vrijednost objekata, a ne stvarna vrijednost koja se može postići na tržištu.
(60)
BAVARIA dalje navodi da je potrebno uzeti u obzir otpis starih dugova postignut na temelju sklopljene transakcije. Jedan od ciljeva NEUWOGES-a pri sklapanju predmetne transakcije sastojao se od dobivanja otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz.
(61)
Osim točnih uvjeta iz Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju, BAVARIA smatra da je potrebno uzeti u obzir i prednosti koje je NEUWOGES dobio Općim paušalnim ugovorom. BAVARIA navodi da je NEUWOGES zahtijevao da sanaciju stanova povjeri BRG-u, svojem društvu kćeri, znajući da će NEUWOGES primiti svu dobit BRG-a (ali i odgovarati za pokrivanje eventualnih gubitaka). S obzirom na to dobit iz ugovora s BRG-om u iznosu od […] EUR potrebno je smatrati bitnom prednošću za NEUWOGES.
(62)
U pogledu logičnosti modela povratnog leasinga BAVARIA naposljetku navodi da se podrazumijeva da NEUWOGES mora vratiti izvorno ulaganje trgovačkog društva BAVARIA uvećano za kamate. BAVARIA upućuje na zapisnik internog postupka donošenja odluke NEUWOGES-a kako bi dokazala da je NEUWOGES bio u potpunosti svjestan činjenice da se ratom leasinga trebalo amortizirati izvorno ulaganje trgovačkog društva BAVARIA.
4.2.3. Druge opcije
(63)
U pogledu drugih opcija koje je naveo NEUWOGES, a koje bi prema njegovu mišljenju bile ekonomski isplativije, BAVARIA navodi da te opcije ili nisu bile dostupne ili ne bi bile povoljnije. U pogledu navodne opcije izravne prodaje stanarima BAVARIA smatra nevjerojatnim da je NEUWOGES mogao prodavati nesanirane stanove, no da istodobno nije raspolagao sredstvima za financiranje potrebne sanacije. Nadalje, BAVARIA u pogledu financiranja sanacije kreditom navodi da bi NEUWOGES pritom snosio jednake rizike i troškove kao u slučaju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Osim toga, izravna prodaja saniranih stanova stanarima ili komercijalnom kupcu ne bi bila privlačna jer bi NEUWOGES morao prenijeti velik postotak više cijene u fond Erblastentilgungsfonds.
4.2.4. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(64)
BAVARIA naposljetku navodi da transakcijom nisu obuhvaćena državna sredstva i da se ne može pripisati državi. NEUWOGES je uobičajeno društvo privatnog prava koje ne prima ni izravna ni neizravna državna sredstva. Opća kontrola koju provodi Nadzorni odbor čiji su članovi uglavnom predstavnici općine nije dovoljna da bi se transakcija pripisala državi. Argument NEUWOGES-a da je grad Neubrandenburg potaknuo NEUWOGES na sklapanje posla iz političkih razloga nije opravdan.
4.3. GRAD NEUBRANDENBURG
(65)
Grad Neubrandenburg, koji je vlasnik NEUWOGES-a, smatra da su predmetnim ugovorima obuhvaćene državne potpore. Grad se priključuje argumentima NEUWOGES-a i iznosi svoje primjedbe u pogledu nekih točaka.
4.3.1. Prednost
(66)
Kao prvo, Neubrandenburg smatra kako je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno odvojeno ocjenjivati jer su ih ugovorne strane u pravnom i ekonomskom smislu strogo odvojile. Kao drugo, Neubrandenburg upućuje na argumente koje je NEUWOGES naveo u pogledu predviđenog pada broja stanovnika koji bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu uzeo u obzir. Neubrandenburg nadalje naglašava da je gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu mogao jasno predvidjeti velik broj praznih prostora. Kao treće, Neubrandenburg smatra da je sanacija koju je BAVARIA naložila bila tako jednostavna da se nisu mogle očekivati velike stope iskorištenosti kapaciteta i znatna povišenja najamnine.
(67)
Neubrandenburg usto odbija daljnje argumente trgovačkog društva BAVARIA. Neubrandenburg posebno zastupa mišljenje da se postupak podnošenja ponuda ne može smatrati pokazateljem da je ponuda trgovačkog društva BAVARIA najpovoljnija ponuda dostupna na tržištu. Sudionik u tržišnom gospodarstvu u svakom slučaju ne bi prihvatio ponudu trgovačkog društva BAVARIA, čak i da je ona stvarno bila najpovoljnija ponuda na tržištu. U pogledu navodnih opcija, Neubrandenburg se u biti slaže s argumentima NEUWOGES-a. U pogledu stručne procjene fer vrijednosti i argumenta trgovačkog društva BAVARIA da se utvrđene cijene ne bi mogle ostvariti Neubrandenburg objašnjava da je stručnu procjenu fer vrijednosti potrebno odrediti kao parametar za tržišnu cijenu u mjerodavnom trenutku jer više nije moguće utvrditi koju bi cijenu NEUWOGES 1998. stvarno postigao na tržištu.
4.3.2. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(68)
Grad Neubrandenburg smatra da je njemu potrebno pripisati odgovornost za transakciju jer je imao dovoljan stupanj kontrole nad NEUWOGES-om općenito, a posebno u pogledu transakcije povratnog leasinga.
(69)
Kao jedini vlasnik udjela grad je prema vlastitim navodima imao potpunu kontrolu nad NEUWOGES-om. Uprava NEUWOGES-a stoga je obvezna slijediti smjernice Grada. Osim toga, osam od deset članova Nadzornog odbora NEUWOGES-a predstavnici su grada, što znači da on raspolaže još jednim kontrolnim mehanizmom. U skladu sa Zakonom o lokalnoj samoupravi Neubrandenburg je bio obvezan osigurati ostvarivanje odgovarajuće kontrole nad NEUWOGES-om.
(70)
U pogledu predmetne transakcije grad Neubrandenburg objašnjava da nije samo imao mogućnost provoditi kontrolu, nego da je to u pogledu te transakcije zaista i činio. Neubrandenburg smatra da, među ostalim, iz zapisnika Nadzornog odbora proizlazi da su predstavnici grada bili u velikoj mjeri uključeni i da je prije sklapanja transakcije bila potrebna odluka Nadzornog odbora. U pogledu uvjeta transakcije Neubrandenburg navodi da je grad zahtijevao zaštitu političkih interesa općine.
(71)
Grad Neubrandenburg zaključuje da su kontrola grada nad transakcijom povratnog leasinga i njegova odgovornost za nju potkrijepljeni činjenicama i da mu se stoga može pripisati odgovornost za posao.
4.4. SAVEZNA POKRAJINA BERLIN
(72)
Savezna pokrajina Berlin, koja je blisko povezana s trgovačkim društvom BAVARIA (19), smatra da predmetni ugovori ne sadržavaju potporu jer za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost.
4.4.1. Prednost
(73)
Berlin najprije obrazlaže da je predmetne ugovore potrebno smatrati jedinstvenom transakcijom jer su oni dijelovi transakcije povratnog leasinga koji se međusobno dopunjuju. NEUWOGES je s njima i postupao na taj način.
(74)
U pogledu kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu Berlin upućuje na činjenicu da je BAVARIA u pogledu gospodarske situacije NEUWOGES-a u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) i vrste željene transakcije (privatizacija u skladu s preduvjetima za otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz, sanacija stanova, nastavak upravljanja objektima, zadržavanje socijalnih najamnina) ponudila uravnoteženo rješenje.
(75)
Posebno u pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja Berlin najprije navodi da se iz postupka podnošenja ponuda može vidjeti da je NEUWOGES ponudu trgovačkog društva BAVARIA smatrao najpovoljnijom ponudom financiranja dostupnom na tržištu u predmetnom trenutku (1997./1998.). Nadalje, Berlin navodi da je potrebno uzeti u obzir otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz jer je ispunjenje obveze privatizacije na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz NEUWOGES-u bio važan cilj. Kao treće, Berlin naglašava da je prodaja po relativno niskoj cijeni (odabirom prodaje uz obvezu sanacije umjesto prodaje nakon završetka samostalno provedenih sanacijskih radova) bila u gospodarskom interesu NEUWOGES-a jer je niža cijena značila da je potrebno prenijeti manje novca u fond Erblastentilgungsfonds.
(76)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju Berlin najprije navodi da se primjerima ugovora pokazalo da ni trajanje ugovora ni indeksacija rate leasinga s […] % godišnje nisu bili neuobičajeni. Nadalje, indeksacija je u pogledu prosječne stope inflacije koja se mogla izračunati u tom trenutku (1997./1998.) bila opravdana. Kao treće, najamnina po m2 nalazila se unutar prosječne razine najamnina na snazi u Neubrandenburgu.
4.4.2. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(77)
Slično kao BAVARIA, savezna pokrajina Berlin smatra da grad Neubrandenburg NEUWOGES-u ne stavlja sredstva na raspolaganje. Točnije je da je NEUWOGES na raspolaganju imao samo vlastite prihode koje komunalna tijela nisu izravno nadzirala.
(78)
U pogledu pripisivanja odgovornosti Berlin ne smatra vjerojatnim da je grad Neubrandenburg odlučio odobriti potporu fondu za nekretnine iz Berlina na teret vlastitog društva za izgradnju stanova. Nadalje, ne postoji dovoljno pokazatelja da je grad Neubrandenburg sebi htio pripisati odgovornost za sklapanje ugovora.
5. RAZLOZI POKRETANJA SLUŽBENOG ISTRAŽNOG POSTUPKA
(79)
U odluci o pokretanju službenog istražnog postupka Komisija je zauzela privremeni stav u pogledu nekoliko pitanja i pozvala zainteresirane strane da dostave informacije posebno u pogledu triju pitanja.
(80)
Najprije je Komisija privremeno prihvatila da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno razmatrati kao cjelinu, a ne odvojeno, jer oba ugovora čine sastavni dio leasinga nekretnina u modelu povratnog leasinga (20). Prema tome, ocjena moguće ekonomske prednosti temelji se na analizi prihoda koje je NEUWOGES 1998. mogao očekivati s obzirom na zajedničko sklapanje Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju (21).
(81)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja Komisija je posebno navela dva pitanja:
-
najprije je bilo potrebno razjasniti je li u ocjenu potrebno uključiti otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz (22),
-
kao drugo, Komisija je htjela dobiti dodatne informacije o razlikama između stručnih procjena fer vrijednosti iz 1997. i 2007. jer bez detaljnijih informacija nije moguće utvrditi u kojoj bi se od tih procjena mogla odražavati stvarna tržišna vrijednost nekretnine u godinama 1997./1998. (23).
(82)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju Komisija je najprije uputila na činjenicu da iz primjera ugovora proizlazi da uvjeti koje su ugovorili NEUWOGES i BAVARIA u predmetnom trenutku (1997./1998.) nisu bili neuobičajeni na tržištu (24). Kao drugo, Komisija je navela da se ograničenim postupkom podnošenja ponuda koji je proveo NEUWOGES dokazuje da je NEUWOGES imao mogućnost ispitati tržište i donijeti ekonomski razumnu odluku (25). Kao treće, Komisija je uputila na činjenicu da su ugovorene najamnine za 2008. stvarno odgovarale prosječnoj najamnini u predmetnoj gradskoj četvrti 2008. ili su samo u maloj mjeri bile niže od nje (26).
(83)
Iako su svi ti čimbenici upućivali na usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom, Komisija je zatražila daljnje informacije o očekivanjima sudionika na tržištu nekretnina 1998. kako bi mogla bolje ispitati odgovarajuće argumente (27).
(84)
Naposljetku je Komisija istražila analizu novčanog toka koju je dostavio NEUWOGES i zaključila da se tom analizom zbog metodoloških nedostataka ne može dokazati ekonomska prednost u korist trgovačkog društva BAVARIA (28).
(85)
Komisija je stoga došla do zaključka da na temelju dostavljenih informacija ne može dokazati ekonomsku prednost u korist trgovačkog društva BAVARIA (29). Međutim, objavila je svoju namjeru detaljnijeg ispitivanja argumenata sudionika na tržištu i od svih je zainteresiranih strana zatražila dodatne relevantne informacije (30).
6. NACIONALNI SUDSKI POSTUPCI
(86)
Sud LG Rostock 28. studenoga 2008. donio je presudu u prvostupanjskom postupku između društava BAVARIA i NEUWOGES. BAVARIA je podnijela tužbu jer je NEUWOGES od listopada 2006. odbijao plaćanje mjesečne rate leasinga dogovorene u Općem ugovoru o upravljanju uz obrazloženje da je ugovor ništavan jer sadržava nezakonitu državnu potporu.
(87)
U svojoj presudi sud LG Rostock najprije je zaključio da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno promatrati kao cjelinu, a ne zasebno, jer su oba ugovora sastavni dio jedne transakcije povratnog leasinga (31).
(88)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja sud LG Rostock najprije je istražio godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja za prvih 30 godina trajanja Ugovora o nasljednom pravu građenja; ona je iznosila […] % godišnje. Sud LG Rostock smatrao je da pritom nije riječ o neprimjereno niskoj naknadi jer je NEUWOGES unaprijed primio kamate za prvih 30 godina i mogao ih je uložiti na način kojim bi ostvario dobit, što ne bi bilo moguće u slučaju godišnjeg plaćanja (32).
(89)
Nadalje, sud LG Rostock zaključio je da je oslobođenje od starih dugova koje je NEUWOGES dobio na temelju transakcije povratnog leasinga potrebno u potpunosti uzeti u obzir jer su na temelju te transakcije nastali preduvjeti za oslobođenje od starih dugova (33). Ako se iznos oslobođenja od starih dugova doda na kupovnu cijenu zgrada, dobiveni iznos samo je za 16 % niži od vrijednosti zgrada navedene u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 2007. i stoga nije nerazmjeran vrijednosti zgrade (34). Nadalje, sud LG Rostock navodi da je NEUWOGES bio zainteresiran za nisku kupovnu cijenu jer su se nižom kupovnom cijenom smanjili ukupni opseg ulaganja trgovačkog društva BAVARIA i odgovarajuća rata leasinga (35). Usto je sud LG Rostock zaključio da je niža kupovna cijena bila povoljna i jer obveze plaćanja NEUWOGES-a prema fondu Erblastentilgungsfonds ovise o prihodu od prodaje (36).
(90)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju sud LG Rostock najprije je naveo da u slučaju leasinga nekretnina trajanje ugovora od 30 godina nije ništa neuobičajeno (37). Kao drugo, sud je smatrao da ugovorena rata leasinga od izvornih […] EUR/m2 nije bila nerazmjerna prosječnim najamninama za slične zgrade u predmetnom razdoblju (1997./1998.) (38). Nadalje, sud je zaključio da je godišnje povećanje rate leasinga za […] % s obzirom na inflaciju od 1970. do 1998. (tj. prosječno 3,52 % godišnje) opravdano (39). Osim toga, sud LG Rostock uputio je na činjenicu da je stvarna promjena kamate na najamninu u predmetnim gradskim četvrtima u prvih deset godina trajanja ugovora odgovarala ugovorenom povećanju. Kao treće, sud LG Rostock naveo je argument da su troškovi upravljanja i održavanja izračunani prema važećim pravnim propisima i da nisu upućivali na prednost za trgovačko društvo BAVARIA (40).
(91)
U pogledu rizika nenaplate najamnine od […] % sud LG Rostock zastupao je mišljenje da korisnik leasinga u svakom odnosu leasinga snosi rizik u pogledu toga hoće li mu stvar dana na uporabu zaista i biti od koristi kako je predviđeno (41). Sud LG Rostock potvrdio je taj zaključak argumentom da nijedna kreditna institucija ne bi preuzela odgovornost da će se financirana nekretnina moći upotrebljavati prema planu.
(92)
Sud LG Rostock naposljetku je usporedio prosječnu ratu leasinga koja proizlazi iz transakcije povratnog leasinga s kamatnim stopama običnih kredita. Budući da prosječna godišnja kamatna stopa za leasing iznosi […] % godišnje, to, prema sudu LG Rostock, nije bilo nerazmjerno kretanjima kamata koje se su se mogle očekivati za građevinske kredite jer kamate na te kredite mogu iznositi do 10 % godišnje (42).
(93)
Sud LG Rostock zaključio je da trgovačkom društvu BAVARIA nije odobrena prednost jer bi i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio predmetne ugovore (43).
(94)
NEUWOGES je podnio žalbu protiv te presude; postupak pred sudom OLG Rostock još traje.
(95)
Osim toga, BAVARIA je pokrenula postupak pred sudom VG Greifswald kako bi sudskim putem ostvarila uvid u sve akte NEUWOGES-a ili grada Neubrandenburga koji se odnose na predmetne ugovore. BAVARIA je objasnila da je prije pokušala dobiti takav uvid zahtjevom u skladu sa Zakonom o slobodi informiranja (Informationsfreiheitsgesetz), ali ga je grad Neubrandenburg odbio uz argument da je BAVARIA u okviru postupaka pred sudovima LG Rostock i OLG Rostock i kod Europske komisije već imala pristup svim relevantnim dokumentima (44). I postupak pred sudom VG Greifswald još je u tijeku.
7. PROCJENA MJERE
7.1. POSTOJANJE POTPORE U SMISLU ČLANKA 107. STAVKA 1. UFEU-A
(96)
U skladu s člankom 107. stavkom 1. UFEU-a „svaka potpora koju dodijeli država članica ili koja se dodjeljuje putem državnih sredstava u bilo kojem obliku kojim se narušava ili prijeti da će narušiti tržišno natjecanje stavljanjem određenih poduzetnika ili proizvodnje određene robe u povoljniji položaj, nespojiva je s unutarnjim tržištem u mjeri u kojoj utječe na trgovinu među državama članicama”. Prema tome, mjera predstavlja državnu potporu ako su ispunjeni svi sljedeći preduvjeti:
(a)
mjerom se poduzetniku osigurava selektivna ekonomska prednost;
(b)
mjera se može pripisati državi i financira se iz državnih sredstava;
(c)
mjerom se narušava ili prijeti da će se narušiti tržišno natjecanje; i
(d)
mjerom se može utjecati na trgovinu među državama članicama.
7.1.1. Selektivna prednost u korist poduzetnika: opća načela
(97)
Prema ustaljenoj sudskoj praksi Suda preduvjeti koje mjera mora ispuniti kako bi se mogla svrstati u „potporu” u smislu članka 107. UFEU-a nisu ispunjeni ako bi poduzetnik koji je korisnik mjere istu prednost koja mu je odobrena iz državnih sredstava dobio i pod uvjetima koji odgovaraju uobičajenim tržišnim uvjetima. Za odgovor na pitanje bi li istu mjeru poduzeo gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu pod uobičajenim tržišnim uvjetima koji se, po mogućnosti, nalazi u sličnoj situaciji kao država, potrebno je uzeti u obzir samo prednosti i obveze povezane s ulogom države kao vlasnika udjela, ali ne one koje se temelje na ulozi države kao nositelja javne vlasti (45).
(98)
S obzirom na to, načelo gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu naposljetku se može primijeniti ako predmetna država članica ekonomsku prednost poduzetniku odobrava u svojstvu gospodarskog subjekta, a ne u svojstvu nositelja javne vlasti. Prema tome, država članica, ako se u upravnom postupku poziva na to načelo, u slučaju dvojbe mora jasno i na temelju objektivnih dokaza koji se mogu provjeriti dokazati da je provedenu mjeru donijela u svojstvu gospodarskog subjekta. Iz tih dokaza mora jasno proizići da je predmetna država članica prije ili istodobno s odobrenjem ekonomske prednosti donijela odluku da će u pogledu poduzetnika u gospodarstvu sudjelovati stvarno provedenom mjerom. U tom pogledu posebno mogu biti potrebni dokazi da se ta odluka temelji na gospodarskim procjenama koje su usporedive s onima koje bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u, po mogućnosti, sličnim okolnostima kao predmetna država članica poduzeo prije predmetnog ulaganja kako bi ispitao isplativost takvog ulaganja.
(99)
Gospodarske procjene koje se izrađuju poslije odobrenja te prednosti, retroaktivno utvrđivanje stvarne isplativosti ulaganja predmetne države članice ili kasnija opravdanja za stvarno odabrani pristup, s druge strane, nisu dovoljni za dokazivanje da je ta država članica donijela odluku u svojstvu gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu prije tog odobrenja ili istodobno s njim (46).
(100)
Iz navedenog najprije proizlazi da se dokumenti koje su dostavile ugovorne stranke i koji su izdani poslije donošenja mjere tijekom ispitivanja pridržavanja načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu kao takvi u predmetnom slučaju ne mogu uzeti u obzir.
(101)
Nadalje, iz navedenog proizlazi da se ni utjecaj zakona Altschuldenhilfegesetz na financijsku situaciju NEUWOGES-a u predmetnom slučaju ne može uzeti u obzir tijekom ispitivanja pridržavanja načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Zakon Altschuldenhilfegesetz stvarno je bio usmjeren na politički cilj, a samo je ograničena kategorija poduzetnika (članak 2. Zakona Altschuldenhilfegesetz) dolazila u obzir za potporu. Zakon se ne bi mogao primjenjivati na gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu koji je u sličnoj situaciji kao NEUWOGES.
7.1.2. Struktura procjene u ovom predmetu
(102)
Kako bi se istražilo je li trgovačkom društvu BAVARIA predmetnim ugovorima odobrena prednost, potrebno je provjeriti jesu li ti ugovori odgovarali ugovorima koje bi sklopio i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u sličnoj situaciji kao NEUWOGES.
(103)
Ispitivanje koje provodi Komisija uključuje tri faze. U prvoj se fazi analizira financijski utjecaj transakcije na NEUWOGES kako bi se istražilo na kakvu je dobit poduzeće moglo računati (odjeljak 7.2.). U drugoj se fazi transakcija povratnog leasinga uspoređuje s drugim opcijama, kao što je izravna prodaja, kako bi se utvrdilo bi li eventualne opcije bile gospodarski povoljnije (odjeljak 7.3.). U trećoj se fazi provodi usporedna analiza u kojoj se predmetna transakcija uspoređuje sa sličnim transakcijama povratnog leasinga zaključenima u približno istom trenutku, analiziraju se rezultati ograničenog postupka podnošenja ponuda koji je NEUWOGES proveo i uspoređuju se uvjeti transakcije s uobičajenim kamatnim stopama drugih transakcija financiranja u predmetnom trenutku (kraj 1997./početak 1998.) (odjeljak 7.4.). Na temelju tih triju faza analize omogućuje se okvirni zaključak o tome je li NEUWOGES postupao kao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
7.2. FINANCIJSKE POSLJEDICE TRANSAKCIJE ZA NEUWOGES
(104)
U prvoj fazi analize financijskih posljedica predmetne transakcije određuje se vrsta transakcije. U ovom je slučaju najvažnije odgovoriti na pitanje čine li dva ugovora koja su sklopili NEUWOGES i BAVARIA dva dijela jedinstvene transakcije ili ih je potrebno ispitati kao dvije odvojene transakcije (odjeljak 7.2.1.). Kako bi se, kao drugo, mogla provesti odgovarajuća procjena financijskih posljedica transakcije za NEUWOGES, ispituju se posebnosti transakcije povratnog leasinga (odjeljak 7.2.2.). Nakon detaljne odvojene analize financijskog utjecaja Ugovora o nasljednom pravu građenja (odjeljak 7.2.3.) i Općeg ugovora o upravljanju (odjeljak 7.2.4.) slijedi opća analiza isplativosti transakcije koju NEUWOGES može očekivati (odjeljak 7.2.5.).
7.2.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(105)
Najprije se podsjeća na to da se i u odluci Komisije o pokretanju postupka i u presudi suda LG Rostock zastupa mišljenje da je dva predmetna ugovora potrebno zajedno ispitati (47). Službenim istražnim postupkom taj je zaključak potvrđen zbog sljedećih razloga:
(a)
Dva su ugovora sastavni dijelovi jedne transakcije povratnog leasinga koji se međusobno dopunjuju. U brošuri koju je sastavila BAVARIA i u kojoj se promiče njezin poseban model povratnog leasinga upućuje se na to da bi se transakcija provela s pomoću dvaju ugovora, pri čemu bi se jednim uredila prodaja, a drugim povratni leasing (48). Nakon toga dva su se ugovora uvijek uzimala u obzir kao jedinstvena transakcija.
(b)
Ugovori su sklopljeni 21. siječnja 1998., tj. na isti dan, i međusobno upućuju jedan na drugog (49), što ukazuje na njihovu usku povezanost i na činjenicu da nijedan od dvaju ugovora ne bi bio sklopljen bez drugog.
(c)
Iz izvornog izračuna cijena trgovačkog društva BAVARIA koji je dostavio NEUWOGES proizlazi da su uvjeti iz ugovora neodvojivo međusobno povezani (50). Iznos predujma u novcu ovisio je o rati leasinga koju je NEUWOGES trebao mjesečno plaćati i o ulaganju u sanaciju zgrada koje je provela BAVARIA. U okviru transakcije povratnog leasinga ratom leasinga potrebno je amortizirati izvorno ulaganje davatelja leasinga. To znači da bi se u slučaju drugih odredaba u Općem ugovoru o upravljanju promijenile i brojke u Ugovoru o nasljednom pravu građenja i obrnuto (51).
(d)
Iz zapisnika sa sjednica Nadzornog odbora NEUWOGES-a proizlazi da je NEUWOGES dva ugovora uvijek smatrao sastavnim dijelom jedinstvene transakcije (52). Na primjer, u nacrtima dnevnog reda sjednica Nadzornog odbora od 30. listopada 1997. i 16. prosinca 1997. jasno je utvrđeno da se financiranje kupovne cijene provodi preko kupca s pomoću modela leasinga. To pokazuje da je NEUWOGES stvarno bio svjestan povezanosti Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju. Isto je tako na sjednici od 16. prosinca 1997. Uprava NEUWOGES-a objasnila Nadzornom odboru da je plaćanje dogovoreno s trgovačkim društvom BAVARIA cijena koja se mogla ostvariti za taj „paket” i da taj „paket” sadržava neke rizike za poduzeće, koji su, međutim, prihvatljivi. Upućivanjem na „paket” i s njim povezani rizik ponovno se dokazuje da su se dva ugovora smatrala jedinstvenom transakcijom.
(106)
Argumenti NEUWOGES-a o tome kako jedan od predmetnih ugovora nije ovjeren po javnom bilježniku nisu uvjerljivi. NEUWOGES kao glavni argument navodi da se činjenicom da jedan ugovor nije ovjeren potvrđuje namjera ugovornih stranaka da sklope dva odvojena i neovisna ugovora. Komisija upućuje na činjenicu da državne mjere mogu imati različite oblike i da ih je stoga potrebno ispitati s obzirom na njihov učinak pa se ne može isključiti da se nekoliko uzastopnih državnih mjera u svrhu primjene članka 107. stavka 1. UFEU-a može smatrati jedinstvenom mjerom. To bi, posebno, mogao biti slučaj u kojem su uzastopne mjere toliko blisko povezane, posebno u odnosu na njihovu kronologiju, svrhu i okolnosti poduzetnika u vrijeme tih mjera, da su međusobno neodvojive (53). Pojam jedinstvene transakcije tako je u pravilima Europske unije o državnoj potpori opširniji nego u njemačkom ugovornom pravu. Razmatranja obrazložena u uvodnoj izjavi 105. pokazuju da je predmetne ugovore u odnosu na njihovu kronologiju, svrhu i okolnosti poduzetnika u vrijeme sklapanja ugovora prema pravilima Europske unije o državnoj potpori potrebno smatrati jedinstvenom transakcijom.
7.2.2. Kontekst: uređenje transakcije povratnog leasinga
(107)
Transakcija između društava BAVARIA i NEUWOGES temelji se na modelu leasinga za nekretnine „Leasingmodell Immobilien” trgovačkog društva BAVARIA. Modelom je predviđeno da kupac (BAVARIA) svoje izvorno ulaganje financira povratnim leasingom stečenih zgrada prodavatelju (NEUWOGES). Za određivanje opsega ulaganja i odgovarajućih rata leasinga u modelu leasinga upotrijebljena je jednostavna formula prema kojoj se opseg ulaganja izračunava dijeljenjem nominalnog godišnjeg plaćanja leasinga s ratom leasinga (u %):
Rata leasinga dobiva se kombiniranjem trajanja ugovora, indeksacije rate leasinga i preostale vrijednosti zgrada:
Rata leasinga (u %):
Trajanje: 25 godina
Preostala vrijednost (u %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Trajanje: 30 godina
Preostala vrijednost (u %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Time je jasno da opseg ulaganja ovisi i o rati leasinga i o mjesečnim plaćanjima leasinga i obrnuto. Čim ugovorne stranke utvrde referentne vrijednosti (trajanje, godišnju indeksaciju i preostalu vrijednost) i željeni ukupni opseg ulaganja ili planirana, mjesečna plaćanja leasinga mogu se izračunati parametri koji nedostaju. Prema formuli kraće trajanje, manja preostala vrijednost, manja indeksacija ili manja nominalna mjesečna plaćanja leasinga rezultiraju manjim ukupnim opsegom ulaganja.
(109)
Nakon određivanja ukupnog opsega ulaganja oduzimaju se troškovi za sanaciju i poreze te ostali mogući troškovi. Preostali iznos odgovara kupovnoj cijeni. U okviru povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA kod kupovne cijene (predujam plaćen u novcu) ne pravi se razlika između cijene plaćene za vlasništvo nad zgradama i kamata na nasljedno pravo građenja.
Izračun transakcije između društava BAVARIA i NEUWOGES
Ukupni opseg ulaganja
[…] EUR
Sanacija
[…] EUR
Porezi i pristojbe
[…] EUR
Naknada za privatizaciju
[…] EUR
Kupovna cijena
[…] EUR
(110)
Predmetna transakcija povratnog leasinga sastoji se od dvaju dijelova, Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju; oni su pak povezani s Općim paušalnim ugovorom. Financijske posljedice Ugovora o nasljednom pravu građenja, Općeg ugovora o upravljanju i Općeg paušalnog ugovora za NEUWOGES potrebno je ocijeniti s obzirom na taj kontekst.
7.2.3. Određivanje očekivanog financijskog utjecaja Ugovora o nasljednom pravu građenja na NEUWOGES
(111)
Središnji sastavni dijelovi Ugovora o nasljednom pravu građenja jesu prodaja zgrada i zasnivanje nasljednog prava građenja na zemljištima na kojima se zgrade nalaze u trajanju od 75 godina. BAVARIA se obvezala na plaćanje iznosa od ukupno […] EUR NEUWOGES-u, od toga […] EUR kao kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu za razdoblje do 31. prosinca 2028. i […] EUR kao kupovnu cijenu za zgrade (54). Osim toga, BAVARIA od 1. siječnja 2029. mora tijekom razdoblja od deset godina plaćati godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, tj. od […] EUR/m2 odnosno […] EUR godišnje (55). Za preostalo trajanje Ugovora o nasljednom pravu građenja, od 2039. do kraja 2073., predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu ukupnih životnih troškova ako se on promijeni za više od […] % (56).
(112)
Uz kupnju zgrada i stjecanje nasljednog prava građenja na predmetnim zemljištima BAVARIA se obvezala na sanaciju zgrada i pristala na sklapanje ugovora o izvođenju građevinskih radova s BRG-om, društvom kćeri NEUWOGES-a.
(113)
Za određivanje visine kupovne cijene koju bi BAVARIA trebala platiti NEUWOGES-u u okviru Ugovora o nasljednom pravu građenja ugovorne su strane očekivale mjesečno plaćanje leasinga u iznosu od […] EUR/m2, indeksaciju od […] % godišnje, preostalu vrijednost zgrada od […] % (koju je NEUWOGES trebao platiti poslije isteka Ugovora o zasnivanju nasljednog prava građenja sklopljenog na 75 godina na temelju mišljenja stručnjaka koje će se izraditi u predmetnom trenutku) te trajanje od 30 godina za povratni leasing (57). Ukupni opseg ulaganja koji proizlazi iz tih pretpostavki iznosio je […] milijuna EUR (58). Nakon odbitka troškova sanacije u iznosu od […] EUR, troškova privatizacije u iznosu od […] EUR i poreza/pristojbi u iznosu od […] EUR prodajna cijena iznosila je […] EUR (59).
(114)
Ta je konačna cijena zatim podijeljena na cijenu za zgrade ([…] % = […] EUR) i kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu ([…] % = […] EUR) (60). Iznosi koji se odnose na zemljište i na zgrade nisu se posebno računali, nego su utvrđeni kao udjeli u ukupnoj prodajnoj cijeni.
(115)
Prve prednosti koje su za NEUWOGES nastale na temelju transakcije bili su gotovinsko plaćanje u iznosu od […] EUR i prihodi iz kamata na nasljedno pravo građenja koje će BAVARIA platiti nakon isteka razdoblja od 30 godina.
7.2.3.1. Ostali čimbenici
Naknada za privatizaciju
(116)
Najprije je potrebno utvrditi da je u svakom slučaju potrebno uzeti u obzir gotovinska plaćanja koja je BAVARIA platila NEUWOGES-u kao naknadu za privatizaciju u iznosu od […] EUR.
(117)
Kao kupac zgrada i nositelj nasljednog prava građenja na zemljištima BAVARIA je u skladu s predmetnim ugovorima morala poduzeti jasno određene napore za prodaju jednog dijela stanova stanarima. Taj je zahtjev bio određen ugovorom pa se prodaja mogla u svrhe zakona Altschuldenhilfegesetz smatrati „privatizacijom preko posrednika”. Prema tom zakonu komercijalni kupac trebao je uložiti napore kako bi što veći dio, ali najmanje 1/3 stanova preuzetih u okviru transakcije, prodao stanarima (61). U okviru tih obveza bilo je potrebno i uložiti napore kako bi se stanare informiralo o mogućnostima koje im stoje na raspolaganju te istražio njihov interes za kupnju stana. Zadaća ulaganja određenih napora ponovno je prenesena na NEUWOGES Ugovorom o nasljednom pravu građenja (V. dio, članci 1. do 3.). Osim toga, dogovoreno je da NEUWOGES za to dobije naknadu u iznosu od […] EUR/m2, čime je ukupna naknada za napore uložene u privatizaciju iznosila […] EUR.
(118)
Naknada NEUWOGES-u za napore uložene u cilju privatizacije najprije nije bila planirana; iznos koji je kasnije odvojeno plaćen kao naknada za napore privatizacije izvorno je bio samo dio planirane prodajne cijene (62). Činjenica je da za trgovačko društvo BAVARIA nema smisla plaćati naknadu NEUWOGES-u za djelatnosti koje trgovačkom društvu BAVARIA nisu bile u ekonomskom interesu. Odobrenje otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz povezano sa zahtjevom za napore uložene u privatizaciju bilo je isključivo u ekonomskom interesu NEUWOGES-a.
(119)
Naknada za napore uložene u privatizaciju, međutim, kasnije je oduzeta od cijene prodaje i umjesto toga isplaćena kao poseban iznos. Razlog tomu vjerojatno je bila činjenica da bi predmetni iznos, da je ostao dio prodajne cijene, podlijegao prijenosu u fond Erblastentilgungsfonds. Prodajna cijena koju je BAVARIA platila NEUWOGES-u umanjena je za odgovarajući iznos. Sa stajališta trgovačkog društva BAVARIA to nije činilo razliku u ekonomskom smislu. NEUWOGES je od trgovačkog društva BAVARIA dobio jednak iznos koji bi dobio da nije ugovorena odvojena naknada za privatizaciju. Činjenica je da je NEUWOGES sam dodao plaćanja za privatizaciju na očekivane prihode od povratnog leasinga (63).
(120)
Izdvajanje tih plaćanja kao odvojene naknade umjesto kao dijela prodajne cijene za NEUWOGES je bilo relevantno samo u kontekstu zakona Altschuldenhilfegesetz. Kako je već prethodno navedeno (vidjeti uvodnu izjavu 101.), gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi uzeo u obzir zakon Altschuldenhilfegesetz. Činjenica da je NEUWOGES uložio napore u privatizaciju i za tu svrhu namijenio sredstva u ovom kontekstu nije bitna. Gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu koji ne postupa u kontekstu zakona Altschuldenhilfegesetz ne bi uložio napore u privatizaciju, zbog čega se oni ne mogu uzeti u obzir ni u pogledu primjene kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
(121)
Tako je i naknadu za napore uložene u privatizaciju koju je BAVARIA plaćala NEUWOGES-u potrebno uzeti u obzir kao relevantnu prednost za NEUWOGES koju je potrebno dodati na prodajnu cijenu kako bi se odredio financijski utjecaj transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES u cjelini.
Sanacija
(122)
Sanacija provedena u okviru transakcije povratnog leasinga dodatno je financijski utjecala na NEUWOGES. Potrebno je podsjetiti na činjenicu da su troškovi sanacije bili neposredno povezani s plaćanjem trgovačkog društva BAVARIA NEUWOGES-u u skladu s Ugovorom o nasljednom pravu građenja koje je proizašlo iz izračuna ukupnog opsega ulaganja uz odbitak troškova, uključujući troškove sanacije (vidjeti uvodnu izjavu 109.). Drugim riječima: što su viši troškovi sanacije, niža je kupovna cijena. Iz tog razloga u alternativnom je izračunu transakcije, u kojem se polazilo od nižih najamnina, manje indeksacije, a time i znatno nižih stopa leasinga, kupovna cijena i dalje bila viša od cijene ugovorene Ugovorom o nasljednom pravu građenja; razlog tomu najprije je bila činjenica da su procijenjeni troškovi sanacije u tom alternativnom izračunu bili znatno niži od onih koje su na kraju dogovorili BAVARIA i BRG (64).
(123)
U tom kontekstu potrebno je napomenuti da je paušalni iznos za sanacijske radove koji je BAVARIA na temelju Općeg paušalnog ugovora platila BRG-u, trgovačkom društvu u stopostotnom vlasništvu NEUWOGES-a, iznosio znatno više od troškova sanacije koje je NEUWOGES izvorno procijenio (65). Dok je NEUWOGES iznos troškova izvorno procijenio na ukupno […] EUR odnosno […] EUR/m2, paušalni iznos za sanaciju koji su naposljetku dogovorili BAVARIA i BRG, društvo kći NEUWOGES-a, iznosio je […] EUR odnosno […] EUR/m2. Drugim riječima: dogovoreni troškovi premašivali su izvorno procijenjene troškove za […] EUR odnosno […] %. Znatno višim dogovorenim paušalnim troškovima bitno je smanjena kupovna cijena koju je BAVARIA platila NEUWOGES-u na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja.
(124)
Nije navedeno obrazloženje za razliku između izvorne procjene troškova i dogovorenog paušalnog iznosa. To još više iznenađuje jer je NEUWOGES procijenjene sanacijske troškove u iznosu od […] EUR/m2 u prosjeku izvorno nazivao „uobičajenima[…]”. (66) I u stručnoj procjeni koju je dostavio NEUWOGES pod naslovom Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (dalje u tekstu: „stručna procjena prema načelu PESTLE”) troškovi sanacije, slično načinu na koji ju je proveo BRG, procijenjeni su na […] EUR/m2 do […] EUR/m2 (67). Kao vlasnik i upravitelj zgrada NEUWOGES je točno poznavao potrebu za sanacijom i teško je razumjeti zašto je ona u tolikoj mjeri podcijenjena.
(125)
Troškove sanacije potrebno je uzeti u obzir pri određivanju financijskih učinaka Ugovora o nasljednom pravu građenja. Kao prvo, očito je da je za trgovačko društvo BAVARIA bilo nevažno koliko će visoke troškove sanacije izračunati BRG, društvo kći NEUWOGES-a, jer su svi dodatni troškovi sanacije jednostavno uračunani u kupovnu cijenu. Za NEUWOGES je, s druge strane, postojao očigledan ekonomski interes u sklapanju ugovora o izvođenju sanacijskih radova između društava BAVARIA i BRG i uračunavanju dijela prodajne cijene u troškove sanacije. Potonje razmatranje temeljilo se na činjenici da dobit koja je za društvo kći NEUWOGES-a nastala sanacijom nije podlijegala obvezi prijenosa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz. Prema nekim procjenama, dobit koja je nastala za BRG (a time i za NEUWOGES) na temelju sanacija koje je provela BAVARIA iznosila je […] EUR (68). Ta dobit predstavlja izravnu prednost za NEUWOGES koju je potrebno uzeti u obzir. Činjenica je da je i Uprava NEUWOGES-a radi opravdanja prodajne cijene uputila na ugovor o izvođenju sanacijskih radova sklopljen s BRG-om (69).
Kamata na nasljedno pravo građenja na zemljištu
(126)
U pogledu kamate na nasljedno pravo građenja potrebno je razmotriti argument NEUWOGES-a da BAVARIA prvih 30 godina de facto ne mora izvršavati plaćanja jer je kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja bila sadržana u prodajnoj cijeni. Pitanje naplaćuje li se kamata na nasljedno pravo građenja godišnje ili unaprijed kao kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja od male je važnosti za predmetnu procjenu. Nema naznaka za to da je takav sporazum bio nerazborit; bila je riječ samo o izražavanju preferencije NEUWOGES-a u korist početne likvidnosti.
(127)
Naposljetku se ne smije zaboraviti da je BAVARIA i nakon isteka Općeg ugovora o upravljanju obvezna plaćati kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu. Od 1. siječnja 2029. BAVARIA tijekom razdoblja od 10 godina mora godišnje plaćati kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, odnosno […] EUR/m2. Za preostalo trajanje predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu ukupnih životnih troškova života ako se on promijeni za više od […] %. Ako se, radi pojednostavnjenja, polazi od toga da se indeks troškova života neće mijenjati, ta se buduća plaćanja mogu procijeniti na nominalnu vrijednost od […] EUR. Pri ukupnoj procjeni potrebno je i vrijednost tih budućih plaćanja diskontiranu prema razini iz 1998. smatrati dijelom prednosti koju je ostvario NEUWOGES.
7.2.3.2. Zaključci
(128)
Ovdje valja podsjetiti da je cilj predmetne analize bio što točnije istražiti financijske učinke Ugovora o nasljednom pravu građenja na NEUWOGES. Iz analize proizlazi da su relevantne prednosti koje je dobio NEUWOGES sljedeće:
(a)
iznos u novcu koji je platila BAVARIA ([…] EUR);
(b)
naknada plaćena za napore uložene u privatizaciju ([…] EUR);
(c)
dobit ostvarena sanacijom ([…] EUR);
(d)
vrijednost kamate na nasljedno pravo građenja za razdoblje od 2029. u novcu (diskontirano […] EUR).
7.2.4. Određivanje očekivanih financijskih učinaka Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES
(129)
U skladu s Općim ugovorom o upravljanju NEUWOGES je odgovoran za upravljanje predmetnim zgradama. NEUWOGES-u pripadaju svi prihodi iz davanja stanova i poslovnih prostora u najam. S druge strane, obvezan je vlasniku (trgovačkom društvu BAVARIA) plaćati fiksnu mjesečnu ratu leasinga koja je određena na […] EUR do kraja sanacijskih radova i na […] EUR za razdoblje poslije radova (članak 3. Općeg ugovora o upravljanju). Ugovor vrijedi 30 godina, počevši od dovršetka sanacijskih radova (članak 2. stavak 1.). Mjesečna rata leasinga indeksirana je na […] % godišnje (članak 4. stavak 2.). Svrha je sljedeće analize odrediti financijske učinke Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES.
7.2.4.1. Kontekst (izračuni)
(130)
Mjesečna rata leasinga dobiva se množenjem očekivane neto najamnine po m2 i mjesecu - umanjene za troškove upravljanja i održavanja i rizik nenaplate najamnine - brojem raspoloživih kvadratnih metara (70). Središnje pretpostavke time se odnose na očekivanu neto najamninu po m2 i mjesecu te na očekivane troškove. U Općem ugovoru o upravljanju strane su očekivale neto najamninu u iznosu od […] EUR/m2 poslije sanacije i troškove u iznosu od […] EUR/m2; u skladu s tim, mjesečna rata leasinga određena je na […] EUR/m2 (71).
(131)
NEUWOGES je imao izbor pri određivanju konkretnih parametara koji su naposljetku preuzeti u Opći ugovor o upravljanju (72). Imao je mogućnost točno odrediti plaćanja koja mjesečno izvršava za vrijeme trajanja ugovora te prihode od prodaje utvrđivanjem drugog iznosa najamnine ili više indeksacije (73). Postoji izravna povezanost između preuzimanja većeg ili manjeg rizika utvrđivanjem određene rate leasinga (npr. utvrđivanjem drukčijih iznosa najamnine, drukčije indeksacije i drukčijih troškova) i likvidnosti sadržane u obliku prodajne cijene. Tako bi, primjerice, prema alternativnom izračunu koji je izradila BAVARIA i koji se temelji na indeksaciji od 2,0 %, iznosu najamnine od […] EUR i posljedičnoj cijeni leasinga od […] EUR mjesečni iznos leasinga bio […] EUR umjesto […] EUR (74). Naravno, i prodajna cijena bila bi niža.
7.2.4.2. Analiza financijskih učinaka
Opća razmatranja
(132)
Pri određivanju financijskih učinaka Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES potrebno je uzeti u obzir dva razmatranja. Kao prvo: rata leasinga računa se na temelju kvadratnih metara. Budući da su neki stanovi prodani nakon što je BAVARIA sklopila ugovor, ukupni broj kvadratnih metara promijenio se s izvornih […] m2 na […] m2 1999., […] m2 2000. i […] m2 2001. Nakon 2001. mjerodavni broj kvadratnih metara ostao je […] m2. U svojim primjedbama NEUWOGES je izračun projiciranih financijskih tokova temeljio na tom broju kvadratnih metara koji se postupno smanjivao. Budući da je važna jedino perspektiva ex ante, NEUWOGES nije smio smanjiti broj kvadratnih metara na kojem se temelji njegov izračun za stvarno prodani broj kvadratnih metara, nego za broj kvadratnih metara čiju je daljnju prodaju očekivao početkom 1998. U skladu s tim sljedeća se analiza ne temelji na brojevima koje je NEUWOGES naveo u svojim primjedbama, nego se temelji na brojevima koje je NEUWOGES očekivao u svojoj izvornoj projekciji dobiti, dakle na postupnom smanjenju s […] m2 na […] m2 do 2003. Kao drugo: kako bi se odredili očekivani financijski učinci Ugovora na NEUWOGES u trenutku sklapanja transakcije potrebno je diskontirati buduće prihode i troškove, što zahtijeva utvrđivanje diskontne stope. U skladu s izvornim dopisom i analizama novčanog toka koje je dostavio NEUWOGES Komisija očekuje diskontnu stopu od 5 % godišnje (75).
Pouzdanost analiza novčanog toka NEUWOGES-a
(133)
Prije neovisne ekonomske analize Općeg ugovora o upravljanju najprije je potreban komentar ex post analiza novčanog toka koje je dostavio NEUWOGES, a koje bi trebale pokazati koja bi ex ante očekivanja razborit gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu imao u pogledu novčanog toka nastalog na temelju Općeg ugovora o upravljanju. NEUWOGES obrazlaže da se u pogledu Općeg ugovora o upravljanju na temelju realističnih ex ante pretpostavki, a takve su, prema njegovu mišljenju, povećanje najamnine od […] % godišnje, indeksacija troškova od […] % godišnje i stopa praznih prostora od […] %, mogao očekivati negativan ukupni novčani tok koji nominalno iznosi […] EUR, a diskontirano […] EUR (76). NEUWOGES nadalje navodi da je iz Općeg ugovora o upravljanju samo u slučaju navodno nerealističnih ex ante pretpostavki, tj. povećanja najamnine od […] % godišnje, stope praznih prostora od […] % i stabilnih troškova, mogla proizići nominalna vrijednost od […] EUR i diskontirana vrijednost od […] EUR (77). Tako je, prema NEUWOGES-u, otpočetka bilo jasno da je samo za ostvarivanje rate leasinga svake godine bilo potrebno provesti povećanje najamnine od […] %, pri čemu ne bi ostalo mjesta za povećanje troškova.
(134)
U tom pogledu potrebno je napomenuti da NEUWOGES polazi od pretpostavki u pogledu troškova koje nisu jako uvjerljive (početna razina troškova jednaka je u svim analizama koje je NEUWOGES dostavio). Izračuni na kojima se temelji sklopljeni Opći ugovor o upravljanju polaze od ukupnih troškova (upravljanje, održavanje, rizik nenaplate najamnine) u iznosu od otprilike […] % najamninâ, dok se analize novčanog toka NEUWOGES-a temelje na razini troškova (nakon sanacije) od najmanje […] % ([…] % za rizik nenaplate najamnine, […] % za upravljanje i održavanje). Čak i ako se ne uzme u obzir veliko povećanje broja nenaplaćenih najamnina (od […] % do […] %), kod preostalih troškova ipak je još potrebno utvrditi povećanje najamnina s […] % na […] %. U primjedbama NEUWOGES-a ne nalazi se odgovarajuće obrazloženje za taj rast. S druge strane, NEUWOGES utvrđuje da je […] % ([…] EUR/m2) vjerojatna vrijednost u razdoblju neposredno nakon modernizacije, no da se ta vrijednost poslije mora godišnje povećavati za […] % godišnje (78). I u stručnoj procjeni fer vrijednosti čiju je izradu NEUWOGES zatražio prije prodaje polazilo se od ukupne razine troškova (uključujući rizik nenaplate najamnine (79)) između […] % i […] % (stručna procjena iz 1997.). Budući da se u stručnoj procjeni ne navodi točno na koji se postotak procjenjuju nenaplate najamnine, nije moguće istražiti u kojoj mjeri temeljne pretpostavke u pogledu ostalih troškova odstupaju od pretpostavki NEUWOGES-a. U svakom su slučaju troškovi koje NEUWOGES sada procjenjuje viši, čak i uz pretpostavku da je rizik nenaplate najamnine u stručnoj procjeni iz 1997. određen na […] %. S obzirom na to, analize novčanog toka NEUWOGES-a nisu prihvatljive i potrebno ih je ispraviti na temelju razine početnih troškova od […] %, bez rizika nenaplate najamnine (80).
(135)
Nadalje je u tom pogledu potrebno utvrditi da je pogrešna tvrdnja NEUWOGES-a kako je potrebno provesti povećanja najamnine od […] % samo kako bi se nadoknadilo povećanje rate leasinga. Budući da se rata leasinga računa kao postotak izvorne ukupne najamnine (u ovom slučaju […] %), povećanjem najamnine za […] % omogućila bi se nadoknada ne samo povećanja rate leasinga nego i povećanja troškova za […] %. U slučaju stabilnih troškova za nadoknadu povećanja rate leasinga bilo bi dovoljno već i manje povećanje najamnine. Činjenica je da bi na temelju rizika nenaplate najamnine od […] % i inače stabilnih troškova godišnje povećanje najamnine od […] % bilo dovoljno za nadoknadu povećanja rate leasinga. Svako veće povećanje NEUWOGES bi mogao upotrijebiti za plaćanje rastućih troškova ili za ostvarivanje dobiti.
Analiza financijskih učinaka
(136)
U trenutku sklapanja ugovora NEUWOGES je sâm proveo analizu nominalnog novčanog toka (81). U toj analizi polazio je od toga da će njegovi troškovi (upravljanje, održavanje) rasti za […] % godišnje, da će svake tri godine moći povećavati najamnine za […] %, da će moći održati stopu praznih prostora od […] % i da će prodati […] % stanova stanarima. Na temelju toga NEUWOGES je očekivao novčani tok stvoren na temelju Općeg ugovora o upravljanju od […] EUR tijekom razdoblja od 30 godina.
(137)
U okviru službenog istražnog postupka nije došlo do saznanja na temelju kojih bi se uzela u obzir pretpostavka da su navedeni izračuni svjesno provedeni na temelju pretjerano optimističnih očekivanja. Ništa ne upućuje na to da su predstavnici NEUWOGES-a koji su te brojke dostavili Nadzornom odboru NEUWOGES-a to učinili svjesni da je riječ o pogrešnim brojkama. Ne čini se ni da NEUWOGES tvrdi da je njegova Uprava svjesno sklopila nepovoljnu transakciju zbog političkih razloga, nego je pri ocjeni ekonomskog utjecaja vjerojatno došlo do pogrešne procjene (što se, prema mišljenju NEUWOGES-a, ne bi dogodilo u slučaju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu) (82).
(138)
Unatoč tomu potrebno je provjeriti jesu li očekivanja stvarno bila takva da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi na njima temeljio svoju odluku. U tom pogledu potrebno je napomenuti da bi, prema NEUWOGES-u, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu očekivao povećanje najamnine od samo […] % godišnje, rizik nenaplate najamnine od […] % i povećanje troškova upravljanja i održavanja od […] % (83). Na temelju tih pretpostavki, prema NEUWOGES-u ukupni novčani tok nominalno bi iznosio […] EUR, a diskontirano […] EUR, pri čemu se prije svega primjećuje nenaplata najamnine uvećana za više od sedam puta.
7.2.4.3. Očekivanja tržišta
(139)
Najprije se uputilo na dokumente kojima se pruža uvid u stvarna očekivanja dviju strana koje sudjeluju u transakciji. Kao prvo, iz zapisnika sa sjednice od 16. prosinca 1997. vidljivo je da je Uprava NEUWOGES-a ocijenila rizike povezane s transakcijom kao „podnošljive” (84). Nadalje, iz zapisnika se može vidjeti da je NEUWOGES svoje postupke temeljio na izračunima koji su polazili od povećanja najamnine od […] % svake tri godine, povećanja troškova (bez rizika nenaplate najamnine) od […] % i rizika nenaplate najamnine od […] % (85).
(140)
Prije potpisivanja ugovorâ NEUWOGES se savjetovao s revizorskim društvom Nordrevision, prema čijoj je procjeni povećanje najamnine od […] % odgovaralo općoj stopi inflacije, ali je bilo gotovo neostvarivo (86). Osim toga, društvo Nordrevision smatralo je da je početna razina troškova (izračun se temelji na procijenjenim troškovima u iznosu od […] % najamnina) uz pretpostavku stope praznih prostora od 0 % realistična, ali da je potrebna indeksacija troškova koja odgovara indeksaciji rate leasinga (87).
(141)
BAVARIA je polazila od toga da se, s obzirom na pretpostavljeni jednaki razvoj broja stanovnika u Neubrandenburgu (na temelju dolaska različitih velikih pružatelja usluga) (88) i dobro stanje zgrada, može očekivati vrlo niska stopa praznih stanova (89). Osim toga je smatrala da su povećanja najamnina u skladu s indeksacijom plaćanja leasinga moguća (90).
(142)
Naposljetku, upućuje se na to da je stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. izrađena na zahtjev NEUWOGES-a prije prodaje sadržavala podatke o očekivanim relevantnim promjenama. U stručnoj procjeni iz 1997. polazilo se od razine troškova od […] % do […] %, pri čemu nije navedeno na koji se postotak procjenjuje rizik nenaplate najamnine (91).
7.2.4.4. Ocjena
Troškovi upravljanja
(143)
Kao prvo, očekivanja u pogledu troškova upravljanja i održavanja, ne samo s obzirom na početnu razinu ([…] EUR/m2 odnosno […] % najamnina) nego i s obzirom na očekivano povećanje ([…] % godišnje), čine se opravdanima. U pogledu početne razine troškova taj se zaključak temelji na zaključku samog NEUWOGES-a da su time troškovi, barem za vrijeme neposredno poslije sanacije, procijenjeni na dovoljno visokoj razini. Kao drugo, u stručnoj procjeni prema načelu PESTLE utvrđeno je da će troškovi upravljanja i održavanja 1997. iznositi prosječno […] EUR/m2, što je […] EUR manje od iznosa istih troškova procijenjenih u okviru transakcije povratnog leasinga (92). Naposljetku su se i troškovi u procjenama stručnjaka kretali u tim okvirima. Povećanje tih troškova moglo se sa sigurnošću očekivati; pretpostavljeno povećanje od […] % godišnje činilo se opravdano i procijenjeno s određenim oprezom. Društvo Nordrevision samo je predložilo da se takva indeksacija troškova upravljanja prilagodi indeksaciji rate leasinga čime bi se dobilo godišnje povećanje za […] %, odnosno manje povećanje nego što je NEUWOGES stvarno pretpostavio. Uostalom, NEUWOGES sada sam zastupa mišljenje da se moglo očekivati stvarno povećanje za […] % godišnje, što znači da iznos od […] % godišnje sigurno nije bio neopravdano nizak.
Rizik nenaplate najamnine
(144)
U pogledu rizika nenaplate najamnine nije bilo nerealistično očekivati općenitu nenaplatu najamnine od […] %. Najprije je potrebno utvrditi da ta pretpostavka nije osporena u stručnoj procjeni društva Nordrevision u pogledu ugovora, iako su savjetnici izrazili zabrinutost u pogledu opće gospodarske situacije i tržišta nekretnina u Neubrandenburgu (93). Kao drugo, čini se da se u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997., čak i ako nema točnih navoda o pretpostavljenom riziku nenaplate najamnine, nisu očekivali znatno veći rizici nenaplate najamnine (94).
(145)
Kako proizlazi iz internih dokumenata povezanih s donošenjem odluke trgovačkog društva BAVARIA, BAVARIA je u pogledu dolaska različitih velikih pružatelja usluga očekivala da će stanovništvo u Neubrandenburgu ostati stabilno i da će se predmetni stanovi poslije sanacije gotovo u potpunosti moći dati u najam. Prema navodima NEUWOGES-a grad Neubrandenburg i savezna pokrajina Mecklenburg-Vorpommern 1997./1998. stvarno su računali na stabilan broj stanovnika i stabilan razvoj prihoda.
(146)
Naposljetku je potrebno uzeti u obzir da je Uprava NEUWOGES-a, koja je upravljala poduzećem koje je bilo vlasnik više od 30 % stanova u Neubrandenburgu i time dobro poznavalo lokalno tržište nekretninama, rizike povezane s transakcijom povratnog leasinga smatrala prihvatljivima i u vlastitim prognozama očekivala rizik nenaplate najamnine od […] %. Nema razloga zbog kojeg bi dokazani stručnjaci za lokalno tržište nekretninama svoje izračune temeljili na toj pretpostavci ako je ona temeljena na tako nerealistično niskim vrijednostima kako NEUWOGES sada tvrdi.
(147)
Istodobno je potrebno uzeti u obzir dokumente koje je NEUWOGES dostavio u pogledu pitanja bi li razborit sudionik na relevantnom tržištu nekretninama (zgrade od gotovih betonskih ploča u istočnoj Njemačkoj) očekivao veće stope praznih prostora ako su ti dokumenti nastali u razdoblju prije sklapanja transakcije povratnog leasinga. Iz dostavljenih stručnih procjena samo je procjena prema načelu PESTLE nastala u razdoblju prije sklapanja predmetnih ugovora. Ipak, potrebno je obratiti pažnju na činjenicu da se stručna procjena prema načelu PESTLE odnosi na Njemačku u cijelosti i da se u njoj ne uzimaju u obzir specifične lokalne okolnosti u Neubrandenburgu, zbog čega je njezina važnost u ovom kontekstu ograničena. U stručnoj procjeni vidljivi su neki općeniti problemi tržišta nekretninama u istočnoj Njemačkoj, no u njoj se ne pružaju dovoljni pokazatelji za to da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u svojoj odluci o ulaganju ne bi očekivao rizik nenaplate najamnine od […] %.
Najamnine
(148)
U pogledu najamnina najprije je potrebno navesti da NEUWOGES ne smatra da je razina najamnine očekivana poslije sanacije bila previsoka. Štoviše, tvrdi da se najamnine ne bi mogle povećati u očekivanom opsegu. U pogledu zaključka suda LG Rostock da se prosječni iznos najamnine od […] EUR/m2 na temelju Općeg ugovora o upravljanju kretao unutar primjenjive prosječne razine najamnina (95) može se zaključiti da je izvorni prosječni iznos najamnine određen realno.
(149)
U pogledu indeksacije dogovorene rate leasinga ne postoje izravni dokazi za to koje se prosječno povećanje najamnine općenito očekivalo 1998. Društvo Nordrevision samo je ustanovilo da je izvorno određenih […] % godišnje odgovaralo općoj stopi inflacije, no da to vjerojatno nije bilo ostvarivo u Neubrandenburgu (96). Činjenica da je NEUWOGES naposljetku prihvatio indeksaciju od „samo” […] % i očekivao da će svake tri godine moći provesti povećanja najamnine za […] % (odnosno […] % godišnje) vjerojatno govori u prilog tomu da je društvo to upozorenje uzelo u obzir. U stručnim procjenama fer vrijednosti nisu navedena izričita očekivanja u pogledu budućih povećanja najamnina. Ipak, potrebno je navesti da se u stručnim procjenama fer vrijednosti, s obzirom na to da nisu sadržavale izričite pretpostavke o razvoju inflacije i najamnina, očito polazilo od konvergencije povećanja najamnine i opće inflacije (koja je prethodnih desetljeća iznosila oko 3,5 %) (97). Sud LG Rostock smatrao je da je indeksacija u pogledu prosječne stope inflacije od 3,52 % godišnje u 28 godina prije sklapanja ugovora bila opravdana (98). Dalje je naveo da je, naravno, teško predvidjeti razvoj kamatne stope na najamninu tijekom razdoblja od 30 godina, no da ne može prepoznati velik nerazmjer između indeksacije rate leasinga i očekivanog razvoja kamatne stope na najamninu.
(150)
Stručna procjena prema načelu PESTLE koju je dostavio NEUWOGES ne sadržava podatke o stvarnim očekivanjima sudionika tržišta nekretninama u istočnoj Njemačkoj ni posebne podatke za Neubrandenburg. Ipak, ona sadržava pokazatelje da je tržište nekretninama u istočnoj Njemačkoj bilo potencijalno zahtjevno tržište. S obzirom na dalje navedene činjenice stručna procjena prema načelu PESTLE ipak nije dovoljna kako bi se dokazalo da je bilo pogrešno dogovoriti indeksaciju plaćanja leasinga s […] % godišnje i očekivati da će se moći provesti povećanja najamnina za […] % godišnje.
Trajanje
(151)
U pogledu trajanja ugovora sud LG Rostock naposljetku je argumentirao da su određeni ugovori o leasingu sklopljeni s dugim trajanjem (do 30 godina) i da ugovor poput predmetnog ugovora zbog toga nije neobičan (99). Iako se podrazumijeva da je trajanje od 30 godina imalo određene rizike, zbog njega je postojala i mogućnost ostvarivanja stabilne dobiti i osiguranja velike razine sigurnosti u pogledu očekivanih troškova. Usto je dugo trajanje značilo i da su mjesečna plaćanja leasinga potrebna za amortizaciju ulaganja kupca bila manja, odnosno da je prodajna cijena pri jednakim plaćanjima leasinga bila viša nego što bi bila kod ugovora s kraćim trajanjem (100). U tom pogledu ugovoreno trajanje od 30 godina ne čini se nerazboritim.
7.2.4.5. Zaključak
(152)
Prema tome, očekivanja koja je NEUWOGES naveo u svojem izvornom izračunu ne mogu se smatrati nerealističnima. U pogledu dostupnih dokumenata NEUWOGES je tako stvarno mogao očekivati da će na temelju Općeg ugovora o upravljanju ostvariti dobit. Pri diskontiranju očekivane nominalne dobiti u odnosu na mjerodavni trenutak (početak 1998.) pokazuje se da se odluka NEUWOGES-a temeljila na pretpostavci da Opći ugovor o upravljanju ima vrijednost u novcu od […] EUR.
7.2.5. Ukupna procjena
(153)
Komisija je već došla do zaključka da su Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju dijelovi jedinstvene transakcije. Za određivanje ukupne vrijednosti transakcije za NEUWOGES stoga je potrebno zbrojiti vrijednosti obaju ugovora u novcu. Podsjetnik: NEUWOGES je mogao očekivati sljedeće prednosti na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja:
(a)
cijenu u novcu koju plaća BAVARIA ([…] EUR);
(b)
naknadu plaćenu za napore uložene u privatizaciju ([…] EUR);
(c)
dobit ostvarenu sanacijom ([…] EUR);
(d)
vrijednost kamate na nasljedno pravo građenja u novcu za razdoblje od 2029. (diskontirano […] EUR).
(154)
Osim toga, za Opći ugovor o upravljanju, kako je utvrđeno u odjeljku 7.2.4., na temelju realističnih očekivanja NEUWOGES-a određena je diskontirana vrijednost u novcu od […] EUR. Tako je transakcija povratnog leasinga za NEUWOGES imala ukupnu vrijednost od […] EUR.
7.3. USPOREDBA S OSTALIM MOGUĆIM TRANSAKCIJAMA
(155)
Kako bi se moglo istražiti odgovara li transakcija povratnog leasinga koju je NEUWOGES sklopio s trgovačkim društvom BAVARIA ugovorima za koje bi se odlučio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu, vrijednost te transakcije sad je potrebno usporediti s vrijednošću drugih mogućih transakcija. Da je NEUWOGES imao alternativu povoljniju prema ekonomskim stajalištima, transakcija povratnog leasinga ne bi bila opcija za koju bi se odlučio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
(156)
U tom je pogledu potrebno napomenuti da davanje zgrada u najam bez sanacije ili čak njihovo rušenje ne bi bile prihvatljive opcije. Kao prvo, davanjem u najam bez sanacije ostvareni bi samo ograničeni prihodi. Usto, bilo je jasno da bi nesanirane zgrade imale veći broj praznih prostora od saniranih zgrada (101). Tako ne postoje čvrste činjenice kojima bi se omogućio zaključak da bi se u slučaju daljnjeg davanja u najam nesaniranih zgrada moglo računati na veću dobit od one koja se mogla očekivati u okviru transakcije povratnog leasinga. Rušenjem zgrada ne bi nastali nikakvi prihodi, već bi došlo do odgovarajućih troškova rušenja. Stoga ni to u predmetnom trenutku (1997./1998.) ne bi bila prihvatljiva alternativa.
7.3.1. Mogućnost kreditnog financiranja
(157)
Kao prva moguća alternativa uzeto je u obzir kreditno financiranje. Da je NEUWOGES kreditom financirao sanaciju predmetnih zgrada, mogao je dijelom ostvariti istu dobit kao u slučaju transakcije povratnog leasinga. Najprije je mogao sanirane zgrade dati u najam i tako ostvariti dobre prihode. Osim toga, ostao bi vlasnik zgrada, što nije slučaj kod transakcije povratnog leasinga.
(158)
Ipak, očigledno je da bi i kreditno financiranje imalo određene nedostatke. Najprije bi NEUWOGES morao staviti na raspolaganje 30 % opsega ulaganja iz vlastitog kapitala jer je, prema NEUWOGES-u, bilo potrebno zadržati stopu vlastitog kapitala od 30 % (102). Krajem 1997. Nadzorni odbor NEUWOGES-a razmatrao je sniženje stope vlastitog kapitala kako bi se omogućila veća ulaganja. Taj je prijedlog, međutim, Uprava odbacila kao ekonomski neodrživ jer bi se time dovelo do neprihvatljivo visokog zaduženja (103). Uprava je to objasnila na sljedeći način: „Sniženje stope vlastitog kapitala s 30 na 25 % ne bi bilo održivo (stupanj zaduženja)” (104). Gospodin Räuber, član Nadzornog odbora NEUWOGES-a, nadalje je zaključio da „sniženje stope vlastitog kapitala nije zamislivo s gospodarskog stajališta. Potrebno je podmiriti obveze poduzeća” (105). Za financiranje ulaganja u sanaciju u iznosu od […] EUR NEUWOGES bi tako morao uložiti […] EUR vlastitog kapitala. Malo je vjerojatno da bi toliki iznos vlastitog kapitala bio neposredno raspoloživ. Iz zapisnika Nadzornog odbora proizlazi da je mogući ukupni opseg ulaganja za 1998. (uključujući kredite) iznosio otprilike […] EUR i da je taj iznos već bio planiran za druge projekte. (106) Time je bilo jasno da bi NEUWOGES sanacijske radove mogao financirati kreditom samo da je odustao od drugih projekata.
(159)
Za razliku od kreditnog financiranja povratni leasing imao je prednost jer NEUWOGES ne samo da nije morao uložiti vlastiti kapital, nego je čak dobio svježu likvidnost i istodobno je osigurano potpuno financiranje sanacije zgrada.
(160)
Kad se sva ta razmatranja uzmu u obzir, ne može se smatrati dokazanim da bi sanacija bila moguća uz kreditno financiranje odnosno, da je bila moguća, da bi bila povoljnija za NEUWOGES od transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Činjenica da je NEUWOGES jedva raspolagao vlastitim kapitalom potrebnim za odobrenje kredita i mogao upotrijebiti dodatnu likvidnost za financiranje drugih ulaganja više upućuje na zaključak da je izbor povratnog leasinga, a ne kreditnog financiranja bio razborit.
7.3.2. Mogućnost izravne prodaje
(161)
Druga moguća opcija bila je izravna prodaja zgrada i zemljišta. Ključno je pitanje bi li takva prodaja bila povoljnija.
7.3.2.1. Ocjena s obzirom na stručne procjene fer vrijednosti iz 1997. i 2007.
(162)
U usporedbi vrijednosti transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES i prednosti koje bi imala izravna prodaja ključno je pitanje koju je cijenu NEUWOGES mogao ostvariti pri „običnoj” prodaji. Određenu ulogu pritom imaju stručne procjene fer vrijednosti iz 1997. i 2007.
(163)
NEUWOGES je naložio izradu tih dviju stručnih procjena kako bi dobio procjenu vrijednosti predmetnih objekata (zgrada i zemljišta) 1997. Jednu je procjenu 1997. izradio interni stručnjak, a drugu 2007. retroaktivno neovisni stručnjak. U stručnoj procjeni iz 1997. vrijednost je određena na […] EUR, a u stručnoj procjeni iz 2007. na […] EUR (107). U objema su stručnim procjenama zgrade (1997. […] EUR; 2007. […] EUR) i zemljišta (1997.: […] EUR; 2007. […] EUR) odvojeno ocjenjivani. Obje se stručne procjene u biti temelje na istoj metodi („ocjena vrijednosti prihoda”).
(164)
Budući da je stručna procjena fer vrijednosti iz 2007. izrađena tek nakon sklapanja transakcije povratnog leasinga, ona prema mišljenju Komisije ne može služiti kao pouzdan temelj za određivanje vrijednosti objekata 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a. NEUWOGES svoju odluku o sklapanju transakcije povratnog leasinga s trgovačkim društvom BAVARIA stoga nije mogao temeljiti na retroaktivnoj stručnoj procjeni izrađenoj 2007.
(165)
Komisija, međutim, smatra da se ni stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. ne može uzeti u obzir kao pouzdan pokazatelj za vrijednost nekretnina 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a. Kako je utvrđeno u okviru službenog istražnog postupka, Uprava NEUWOGES-a bila je svjesna toga da se stručna procjena iz 1997. u trenutku sklapanja predmetnih ugovora nije mogla smatrati pouzdanom osnovom za ocjenu. U tom su pogledu važni sljedeći zaključci:
(a)
Najamnine
U stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. polazilo se od najamnine u iznosu od […] EUR/m2 do […] EUR/m2. Istodobno su u prvom prikazu prosječne razine najamnina za grad Neubrandenburg, koji je vrijedio od 1. siječnja 1998. i temeljio se na podatcima iz 1997., za sanirane stanove navedene prosječne najamnine od 3,90 EUR/m2 do 4,38 EUR/m2. NEUWOGES je kao veliko poduzeće koje posluje s nekretninama u Neubrandenburgu bio obvezan poznavati prosječne iznose najamnina. Stoga valja pretpostaviti da se NEUWOGES pri ocjenjivanju vrijednosti nekretnina služio tim podatcima. Činjenica je da se u ugovoru povratnom leasingu za razdoblje nakon sanacije (dakle od 1999., tj. u trenutku koji je nastupio dvije godine kasnije od trenutka u kojem su zatraženi podatci iz prvog prikaza prosječne razine najamnina) predviđala prosječna najamnina u iznosu od […] EUR/m2, što je odgovaralo prikazu prosječne razine najamnina.
(b)
Troškovi sanacije
Dok se u stručnoj procjeni fer vrijednosti izrađenoj u proljeće 1997. polazilo od ukupnih troškova sanacije od […] EUR, Uprava NEUWOGES-a u istom je trenutku (ožujak 1997.) u dopisu trgovačkom društvu BAVARIA navela da troškove sanacije procjenjuje na […] EUR. Time je očigledno da je NEUWOGES bio svjestan činjenice da su potrebni troškovi sanacije u stručnoj procjeni iz 1997. bili izrazito podcijenjeni. Paušalni iznos za sanaciju nekretnina koji su ugovorili BAVARIA i BRG, društvo kći NEUWOGES-a, bio je čak znatno viši ([…] EUR), što služi kao pokazatelj da je NEUWOGES pri sklapanju ugovora s trgovačkim društvom BAVARIA bio svjestan da su sanacijski troškovi u stručnoj procjeni iz 1997. bili procijenjeni na iznos prenizak za gotovo 10 milijuna EUR.
(c)
Preostali vijek uporabe
U stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. s obzirom na planiranu sanaciju polazilo se od preostalog vijeka uporabe od […] do […] godina. Ovdje valjda napomenuti da niski troškovi sanacije iz stručne procjene iz 1997. nisu jednostavno u skladu s pretpostavkom da bi se sanacijom bitno produljio vijek uporabe zgrada.
(d)
Vrijednost zemljišta
Potrebno je utvrditi da u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. čimbenici kojima se umanjuje vrijednost nisu uzeti u obzir pri ocjenjivanju predmetnih zemljišta (dok su u stručnoj procjeni iz 2007. uzeti u obzir). U te se čimbenike, među ostalim, ubrajaju postojeće infrastrukture koje se ne mogu pomaknuti ili ukloniti (kanalizacija, cjevovodi) ili nepovoljna podjela zemljišta. To u pravilu za posljedicu ima umanjenje vrijednosti. Kao vlasnik zemljišta NEUWOGES je trebao biti upoznat s tim čimbenicima. Stoga je morao i znati da je vrijednost zemljišta u stručnoj procjeni iz 1997. određena previsoko.
(166)
Može se smatrati dokazanim da je NEUWOGES bio svjestan toga da neke od središnjih pretpostavki navedenih u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997., posebno u pogledu troškova sanacije, nisu bile utemeljene. Komisija je posljedično zaključila da se u stručnoj procjeni iz 1997. ne daju pouzdani navodi o vrijednosti objekata 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a.
(167)
Nadalje, Komisija smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu koji se nalazi u situaciji NEUWOGES-a na temelju informacija dostupnih NEUWOGES-u u predmetnom trenutku pri ex ante procjeni vrijednosti nekretnine vjerojatno došao do rezultata koji bi bili jako slični onima iz retroaktivno izrađene stručne procjene iz 2007. Kako se to i dogodilo u retroaktivnoj stručnoj procjeni iz 2007., gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a svoja bi ex ante očekivanja u pogledu ostvarivih najamnina temeljio na mjerodavnoj razini najamnina, procijenio troškove sanacije na iznos koji je bliži iznosu koji su dogovorili BAVARIA i BRG te prilagodio vrijednost zemljišta s obzirom na njemu poznate čimbenike kojima se umanjuje vrijednost. Osim toga, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a u pogledu planiranih mjera sanacije i usporednih podataka (kako se dogodilo u procjeni iz 2007.) pomno bi istražio preostali vijek uporabe, tako da se razborito može zaključiti da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a svoju procjenu temeljio na procjenama preostalog vijeka uporabe sličnima onima iz retroaktivne procjene iz 2007.
(168)
Stoga Komisija smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a vrijednost objekata prije sklapanja transakcije povratnog leasinga razborito procijenio na približno […] EUR (kao u stručnoj procjeni iz 2007.).
7.3.2.2. Usporedba mogućnosti izravne prodaje i povratnog leasinga
(169)
Podsjetnik: ukupna vrijednost transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES iznosila je […] EUR. Iz prethodne analize pak proizlazi da je NEUWOGES mogao realno očekivati vrijednost objekata od […] EUR, što iznosi samo […] % više od vrijednosti transakcije povratnog leasinga. Ipak, ta mala razlika ne znači da se gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu morao odlučiti za izravnu prodaju.
(a)
Najprije je potrebno uzeti u obzir da se predmetna opcija izravne prodaje odnosila na prodaju zgrada te predmetnih zemljišta, dok je BAVARIA samo kupila zgrade, a za zemljišta stekla nasljedno pravo građenja na 75 godina. Zemljišta kao takva ostala su u vlasništvu NEUWOGES-a. Vrijednost samih zemljišta NEUWOGES bi procijenio na […] EUR (kao i u stručnoj procjeni iz 2007.). Međutim, teško je točno odrediti vrijednost koju je NEUWOGES zadržao jer što nije prodao zemljišta, nego samo na njima zasnovao nasljedno pravo građenja. Ipak, potrebno je pretpostaviti da je zadržavanje vlasništva NEUWOGES-a nad zemljištem opravdalo nešto niži iznos transakcije.
(b)
Kao drugo, potrebno je zaključiti da postoje određene dvojbe u pogledu toga bi li se cijena koju bi procijenio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u istoj situaciji kao NEUWOGES zaista mogla ostvariti. Jedinu konkretnu ponudu za kupnju o kojoj je NEUWOGES dostavio informacije dostavilo je trgovačko društvo Felske-Immobilien, koje je, čini se, ponudilo cijenu od […] EUR/m2, što bi dovelo do ukupne kupovne cijene od […] EUR (108). Ta je cijena bila za znatno više od 1 milijuna EUR niža od cijene koju bi procijenio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a.
(c)
Kao treće, NEUWOGES je pri procjeni dobiti očekivane na temelju Općeg ugovora o upravljanju računao samo dobit do 2027., uključujući tu godinu, što je bilo pogrešno. Budući da je trajanje Općeg ugovora o upravljanju iznosilo 30 godina od dovršetka sanacijskih radova (tj. 30 godina od početka 1999.), pri izračunu je bilo potrebno uzeti u obzir dobit do 2028. godine, uključujući tu godinu. Pri odgovarajućem ispravku procjene povećala bi se vrijednost transakcije povratnog leasinga.
(d)
Pri izračunu vrijednosti kamate na nasljedno pravo građenja u novcu koju bi BAVARIA ubuduće trebala plaćati NEUWOGES-u radi jednostavnosti se pretpostavilo da će životni troškovi ostati nepromijenjeni i da se plaćanja stoga ne moraju prilagođavati. Ipak, realističnije je očekivati opće povećanje životnih troškova, tako da će buduća plaćanja vjerojatno biti viša od pretpostavljenih. I to bi za posljedicu imalo povećanje vrijednosti ugovora.
(170)
U pogledu tih razmatranja potrebno je zaključiti da je s gospodarskog stajališta bilo razborito dati prednost povratnom leasingu umjesto pokušaju izravne prodaje.
7.3.3. Zaključak
(171)
Ako se usporedi vrijednost transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES s vrijednošću ostalih opcija, potrebno je zaključiti da je transakcija bila osmišljena tako da bi nju zaključio i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
7.4. USPOREDNA ANALIZA
(172)
Budući da se sad može ustanoviti da je izbor povratnog leasinga umjesto drugih rješenja zaista odgovarao ponašanju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu, Komisija je za svaki slučaj provjerila i odgovara li transakcija drugim ugovorima koji su postojali na relevantnom tržištu u relevantnom trenutku i postoje li druge naznake kojima se učvršćuje zaključak Komisije da transakcija povratnog leasinga odgovara načelu gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
(173)
Raspoložive informacije o sličnim transakcijama odnose se na sporazume o povratnom leasingu koje je BAVARIA sklopila otprilike u isto vrijeme kad i predmetnu mjeru. Odgovarajući ugovori mogu pružati smjernice za to jesu li se i drugi sudionici u tržišnom gospodarstvu, uključujući privatna poduzeća, odlučili za tu vrstu transakcije povratnog leasinga, što bi se smatralo pokazateljem njezine usklađenosti s tržišnom praksom (odjeljak 7.4.1.). Osim toga, i ograničeni postupak podnošenja ponuda i usporedba s drugim transakcijama financiranja koje je proveo NEUWOGES daju informacije o usklađenosti predmetne transakcije s tržišnom praksom (odjeljci 7.4.2. i 7.4.3.).
7.4.1. Primjeri ugovora
(174)
U svrhu usporedbe pregledani su ugovori o trima sličnim transakcijama ([…]). Ipak, mogu se uzeti u obzir samo ugovori […] i […] jer su samo oni sklopljeni otprilike u isto vrijeme kad i transakcija povratnog leasinga između društava BAVARIA i NEUWOGES. Najprije je potrebno utvrditi da se obje slične transakcije od predmetne transakcije razlikuju u pogledu trajanja, indeksacije fiksne rate leasinga i sanacije. NEUWOGES se posebno služi drukčijom indeksacijom od ([…]: 1,5 % godišnje; […]: prilagodba razvoju životnih troškova) kako bi potvrdio da je Opći ugovor o upravljanju sadržavao odredbe koje u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) nisu odgovarale uobičajenoj tržišnoj praksi.
(175)
BAVARIA navodi transakcije […] i […] kao primjere za primjenu svojeg modela leasinga nekretnina „Leasingmodell Immobilien” (109), što dovodi do zaključka da su odredbe iz tih ugovora određene na temelju izračuna sličnih izračunima na kojima se temeljila transakcija povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA.
(176)
Kako je već navedeno ranije u tekstu (vidjeti uvodnu izjavu 131.), NEUWOGES je mogao slobodno izabrati parametre ugovora u okviru modela leasinga koji je ponudila BAVARIA. Tako bi NEUWOGES imao mogućnost izabrati manju indeksaciju ili oduzeti više troškove. Posljedica bi, naravno, bio niži plaćeni predujam. Može se pretpostaviti da je to vrijedilo i za […] i […].
(177)
Budući da su ugovorne strane očito mogle slobodno birati točne parametre transakcije u okviru modela koji je ponudila BAVARIA, čini se da za ocjenjivanje usklađenosti s tržišnom praksom transakcije povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA nije od središnje važnosti jesu li parametri koje je izabrao NEUWOGES bili jednaki parametrima koje su odabrale strane u transakcijama […] i […]. Odabir parametara bio je samo posljedica strateških poslovnih odluka strana. Važnija je okolnost da su se te transakcije temeljile na istom modelu transakcije.
(178)
Ako su se ugovori […] i […] temeljili na istom modelu izračuna, što dostupne informacije i potvrđuju, dopušta se zaključak da je model transakcije na kojem se temeljila i transakcija s NEUWOGES-om usklađen s tržišnom praksom. Važno je u tom kontekstu da su model leasinga nekretnina očigledno u jednakoj mjeri birala javna poduzeća ([…]) i privatna poduzeća ([…]) te da se on nudio i poduzećima koja su htjela imati koristi od otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz i stranama koje nisu obuhvaćene tim zakonom.
7.4.2. Postupak podnošenja ponuda
7.4.2.1. Kontekst
(179)
Kako je već navedeno, NEUWOGES u cilju privatizacije zgrada koje su naposljetku prodane trgovačkom društvu BAVARIA nije proveo sveobuhvatan javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući postupak podnošenja ponuda. Ipak, NEUWOGES je izvorno pozvao 72 potencijalna kupca na podnošenje ponuda. NEUWOGES se poziva na činjenicu da je adresate odabrao manje ili više slučajno i da odabir ne može vrijediti kao reprezentativan za ukupno tržište. Poslije slanja tih prvih poziva na iskaz interesa došlo je do daljnjih kontakata, među ostalim s trgovačkim društvom BAVARIA, kojem izvorno nije poslan poziv na podnošenje ponuda.
7.4.2.2. Rezultat postupka podnošenja ponuda
(180)
Od pristiglih ponuda, čiji je broj nepoznat, pet ih se smatra „iskoristivima” (110). Ipak, dvije su odbijene jer potencijalni kupci zbog manjka vremena nisu uspjeli dostaviti potpunu ponudu. Osim toga, dvije su ponude odbijene iz ekonomskih razloga. Peta ponuda, koju je dostavilo trgovačko društvo Felske-Immobilien, odbijena je jer je ponuđena cijena ocijenjena kao preniska (trgovačko društvo Felske ponudilo je cijenu od […] EUR/m2, što je odgovaralo ukupnoj kupovnoj cijeni od […] EUR). Osim pet navedenih dostavljene su još tri ponude - jedna ponuda trgovačkog društva BAVARIA i dvije od drugih podnositelja ponuda koji nisu pozvani na podnošenje ponuda. Započeti su pregovori i s jednim od dvaju drugih ponuditelja koji su sami dostavili ponudu, no i ta je ponuda naposljetku odbijena iz neodređenih ekonomskih razloga (111).
(181)
Poslije dovršetka pregovora Nadzorni odbor NEUWOGES-a morao je odobriti ugovore. Pri predstavljanju ugovorâ Nadzornom odboru Uprava je obrazložila da se ne može ostvariti viša prodajna cijena jer se ugovori odnose samo na zasnivanje nasljednog prava građenja na zemljištima (a ne na izravnu prodaju), trgovačko društvo BRG zaduženo je za provedbu sanacijskih radova, a NEUWOGES će zgradama upravljati još 30 godina (112). Na pitanje o razlici s obzirom na stručnu procjenu iz 1997. Uprava je ponovno objasnila da se nije mogla ostvariti viša cijena za transakciju (113).
7.4.2.3. Ocjena
(182)
Iako se postupak podnošenja ponuda ne može opisati kao javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući, iz njega se mogu donijeti naknadni zaključci u pogledu stanja ponuda na tržištu. U tom je pogledu važna i činjenica da je očito zaprimljeno nekoliko nezatraženih ponuda. Time se dokazuje da su i potencijalni kupci koji nisu bili među 72 izvorno pozvana poduzeća saznali za postupak i mogli sudjelovati u njemu.
(183)
Ocjena NEUWOGES-a u pogledu ponuda pokazuje da je NEUWOGES ponudu trgovačkog društva BAVARIA u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) smatrao najboljom ponudom dostupnom na tržištu. Argument NEUWOGES-a da je barem ponuda trgovačkog društva Felske bila povoljnija nije utemeljen. Iako je cijena koju je trgovačko društvo Felske očigledno ponudilo ([…] EUR) bila viša od predujma koji je BAVARIA naposljetku platila ([…] EUR), potrebno je podsjetiti na činjenicu da se transakcija povratnog leasinga smatra cjelinom i da je njezina ukupna vrijednost ([…] EUR) viša od cijene koju je ponudio Felske.
(184)
U pogledu tih obrazloženja potrebno je navesti da postupak podnošenja ponuda nije ispunjavao sve uvjete kako bi služio kao dokaz da je ponuda trgovačkog društva BAVARIA bila najbolja raspoloživa ponuda na tržištu, ali jasno upućuje na tu činjenicu. U svakom slučaju, ograničeni postupak podnošenja ponuda ne služi kao potvrda da je NEUWOGES u relevantnom trenutku (1997./1998.) imao na raspolaganju bolju ponudu.
7.4.3. Druge vrste transakcija u relevantnom trenutku
7.4.3.1. Okvir za ocjenjivanje
(185)
Korisno je istražiti predmetnu transakciju s obzirom na druge, slične vrste transakcija koje su se u predmetnom trenutku (1997./1998.) nudile na tržištu.
(186)
Predmetna transakcija tipična je transakcija povratnog leasinga. Sporazumi o povratnom leasingu po prirodi su transakcije financiranja. Kupnjom nekretnine od korisnika leasinga davatelj leasinga korisniku leasinga daje likvidna sredstva, odnosno financira veća ulaganja, poput sanacije starih zgrada. Kako bi se nekretnina mogla dalje upotrebljivati u poslovne ili druge svrhe, korisnik leasinga nekretninu daje u povratni leasing, čime se tijekom trajanja ugovora o leasingu (potpuno ili djelomično) amortizira ulaganje davatelja leasinga.
(187)
Kao transakcija financiranja sporazum o povratnom leasingu ima određenu sličnost s bankovnim kreditima i hipotekama. No postoje i neke važne razlike koje se moraju uzeti u obzir. Transakcijom povratnog leasinga prodavatelju/korisniku leasinga omogućeno je financiranje većih ulaganja i neposredan pristup likvidnim sredstvima, a da pritom nije ograničen na vlastiti kapital. To znači da su vlastiti kapital i dodatno ostvarena likvidna sredstva raspoloživi za druga ulaganja ili da korisnik leasinga može poduzimati ulaganja za koja mu zbog nedostatka vlastitog kapitala ili velikog stupnja zaduženosti ne bi bio odobren običan kredit. Budući da kupac/davatelj leasinga mora refinancirati svoje prvo ulaganje i ostvariti dobit, rata leasinga u pravilu je nešto viša od kamatne stope za sličan bankovni kredit (kako je pobliže objašnjeno u sljedećem odjeljku). Poslije isteka ugovora o leasingu korisnik leasinga mora ponovno otkupiti nekretninu ili ona ostaje u vlasništvu davatelja leasinga i stoji na raspolaganju za daljnju uporabu. To znači da rata leasinga ovisi o preostaloj vrijednosti nekretnine nakon isteka ugovora o leasingu koji su sklopile strane. Budući da je preostalu vrijednost u slučaju dugoročnih ugovora o leasingu često teško predvidjeti, ona za davatelja leasinga predstavlja čimbenik rizika koji se odražava u rati leasinga. Takav rizik ne postoji u slučaju običnih bankovnih kredita, a u slučaju hipoteka postoji samo u određenoj mjeri.
(188)
Posljedično, rate leasinga i kamatne stope za kredite/hipoteke nisu u potpunosti usporedive. Ako se uspoređuje rata leasinga predmetne transakcije s prosječnim kamatnim stopama za kredite/hipoteke u predmetnom trenutku (1997./1998.), nije moguće jasno odrediti je li tražena rata leasinga u predmetnom trenutku (1997./1998.) bila usklađena s tržišnom praksom. Ipak, moguće je ocijeniti je li rata leasinga bila toliko visoka da vjerojatno nijedan gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi zaključio tu transakciju.
7.4.3.2. Ocjena
(189)
U predmetnom pravnom poslu rata leasinga izvorno je utvrđena na […] % godišnje ukupnog opsega ulaganja. Indeksacijom iznosa koji će se naplatiti s […] % godišnje rata leasinga na kraju trajanja ugovora iznosit će […] %, što odgovara prosječnoj rati leasinga od […] % godišnje. Za usporedbu: da je NEUWOGES odlučio ne indeksirati ratu leasinga, ona bi tijekom ukupnog razdoblja od 30 godina bila određena na […] % godišnje. Ta je „nadoplata” cijena odluke da se na početku plaćaju niže, a pri kraju trajanja ugovora više rate leasinga, umjesto plaćanja stabilnih stopa tijekom cijelog trajanja ugovora.
(190)
Potrebno je najprije podsjetiti na činjenicu da je pokrajinski sud Landgericht Rostock ratu leasinga ocjenjivao s obzirom na kamatne stope drugih transakcija. Utvrdio je da se, iako je teško procijeniti razvoj kamatnih stopa za hipoteke tijekom razdoblja od 30 godina, u razdobljima viših kamata može računati na kamate više od 10 %. Prosječna rata leasinga koju je NEUWOGES zahtijevao stoga nije bila neusklađena s tržišnom praksom.
(191)
Za usporedbu su dostupni samo prilično općeniti podatci. Od svih podataka koje je njemačka savezna banka Deutsche Bundesbank prikupila za siječanj 1998. (trenutak u kojem je provedena predmetna transakcija) relevantnima se mogu smatrati dvije vrste kamatnih stopa. S jedne su strane zanimljive kamatne stope za „hipotekarne kredite na stambene nekretnine po fiksnoj kamatnoj stopi na deset godina” jer bi i NEUWOGES upotrebljavao stambene objekte za osiguranje kredita (neovisno o tome bi li se takvim kreditom ispunili svi službeni preduvjeti za hipoteku). S druge strane, i kamatne stope za „dugoročne kredite s fiksnom kamatnom stopom za poduzeća i samostalne poduzetnike od 500 000 do 5 milijuna EUR” mogle bi biti prikladne za usporedbu jer se NEUWOGES može smatrati poduzetnikom (hipoteke u pravilu podižu fizičke osobe koje same žive u nekretnini i ne daju je u podnajam).
(192)
Prema banci Bundesbank prosječna kamatna stopa za njemačke hipotekarne kredite s fiksnim kamatama na deset godina u siječnju 1998. iznosila je 6,40 % godišnje. Tada su se kamatne stope za tu vrstu kredita obično kretale unutar raspona od 6,17 % godišnje (donja granica raspona) do 6,97 % godišnje (gornja granica raspona). U slučaju dugoročnih kredita s fiksnom kamatom prosječna kamatna stopa u siječnju 1998. iznosila je 6,35 % godišnje i kretala se u rasponu od 5,55 % (donja granica raspona) do 7,73 % godišnje (gornja granica raspona). Banka Bundesbank, međutim, ne navodi prosječno trajanje „dugoročnog” kredita. Ipak, može se pretpostaviti da bi prosječno trajanje iznosilo najviše deset godina, a vjerojatno i manje (114).
(193)
Pri usporedbi rate leasinga koju plaća NEUWOGES s kamatnim stopama koje je banka Bundesbank navela za kredite dodijeljene u istom razdoblju (tj. u siječnju 1998.) potrebno je uzeti u obzir sljedeće aspekte:
-
Prosječna godišnja rata leasinga tijekom trajanja ugovora od 30 godina iznosi […] %. Kako je već navedeno, NEUWOGES je sam odlučio na početku trajanja ugovora plaćati nižu ratu leasinga koja će se kasnije nadoknaditi višom ratom leasinga. Ta odluka ima svoju cijenu: da se NEUWOGES odmah odlučio za fiksnu stopu leasinga, morao bi plaćati stopu od samo […] % godišnje. (115) Podatci banke Bundesbank odnose se na kredite s fiksnim kamatama, tj. kamatna stopa svake je godine jednaka. Ako se pretpostavi da bi NEUWOGES bio u stanju dogovoriti kredit sa sličnim uvjetima plaćanja (tj. niža plaćanja kamata na početku i viša plaćanja prema kraju), i to bi imalo svoju cijenu (iz jednakih razloga kao u slučaju trgovačkog društva BAVARIA) (116). Kamatne stope banke Bundesbank stoga bi trebalo uspoređivati sa stalnom ratom leasinga od […] %.
-
Rata leasinga određena je na razdoblje od 30 godina. Unatoč godišnjoj indeksaciji bilo je moguće već na početku trajanja ugovora izračunati prosječnu ratu leasinga za cjelokupno trajanje ugovora. Kamatne stope za hipotekarne kredite koje je navela banka Bundesbank određene su na samo deset godina (kako je ranije navedeno, nije poznato na koje su razdoblje određene kamate za poduzeća; ipak, može se pretpostaviti da razdoblje ne iznosi više od deset godina). Najprimjerenija usporedna vrijednost bile bi kamatne stope određene na 30 godina. Međutim, banka Bundesbank ne objavljuje takve podatke. Općenito, krediti s fiksnom kamatom postaju skuplji s duljim trajanjem. Primjerice, podatci banke Bundesbank za siječanj 1998. pokazuju da je prosječna kamatna stopa za hipotekarne kredite s mogućnošću fiksne kamatne stope uz fiksne kamate na pet godina iznosila 5,85 %, dok je fiksna kamatna stopa za kredite s fiksnom kamatom u trajanju od deset godina iznosila 6,40 %. Na temelju toga, opravdano je pretpostaviti da bi kamate na kredit s fiksnom kamatom u trajanju od 30 godina bile znatno više od prosječnih kamatnih stopa od 6,35 % odnosno 6,40 % koje je navela banka Bundesbank.
-
Banka Bundesbank navodi i prosječnu stopu i raspon koji se temelje na velikom broju ugovora o kreditu koji su sklopljeni u siječnju 1998. u Njemačkoj. U rati leasinga određenoj za NEUWOGES implicitno se odražava rizik za trgovačko društvo BAVARIA povezan s transakcijom. BAVARIA je najviše bila izložena kreditnom riziku, tj. riziku da će NEUWOGES postati nelikvidan ili da iz nekog drugog razloga neće moći ispunjivati svoju obvezu plaćanja potrebnih rata leasinga. Jednako bi tako banka prije odobrenja kredita ocijenila kreditnu sposobnost NEUWOGES-a. Klijenti sa slabijom kreditnom sposobnošću (ili većim kreditnim rizikom za banku) u pravilu kao nadoknadu za veći rizik moraju plaćati veću kamatnu stopu (117). Kako je navedeno u odjeljku 7.3.1., NEUWOGES je, s obzirom na svoju prilično veliku zaduženost i činjenicu da je njegov vlastiti kapital bio uključen u druge projekte ulaganja, imao samo ograničene mogućnosti za sklapanje novih ugovora o kreditu. Međutim, da je neka banka bila spremna NEUWOGES-u odobriti kredit, ona bi poštovala te aspekte pri utvrđivanju kamatne stope. Kamatne stope više su za kredite relativno visoko zaduženim poduzećima koja u svoje ulaganje mogu unijeti samo mali iznos vlastitog kapitala. Stoga bi u središtu svake usporedbe rate leasinga koju plaća NEUWOGES s kamatnim stopama za kredite dostupne na tržištu trebale biti veće stope raspona banke Bundesbank (118).
-
Kako je već navedeno, leasing-društvo mora refinancirati svoje prvo ulaganje (u ovom slučaju prije svega kupovnu cijenu za zgrade i troškove sanacije). Kamatna stopa koju mora platiti za vlastito refinanciranje ovisi o različitim aspektima kao što su njegova veličina, njegovo stanje u pogledu dugova i nekretnine koje posjeduje. Ta je kamatna stopa, međutim, samo polazište, jer leasing-društvu (BAVARIA) moraju biti nadoknađeni rizici koje snosi. Time su obuhvaćeni kamatni rizik (rizik povezan s tim da svoja ulaganja mora refinancirati po promjenjivoj kamatnoj stopi dok plaćanja leasinga imaju fiksnu kamatnu stopu), kreditni rizik (već spomenuta mogućnost da NEUWOGES postane nelikvidan i BAVARIA ne primi neplaćene iznose za leasing) te rizik preostale vrijednosti (nesigurnost u pogledu vrijednosti nekretnine nakon isteka ugovora o leasingu). Leasing-društvo vjerojatno snosi i određene opće troškove koji se isto tako odražavaju u rati leasinga (119). Osim toga, leasing-društvo želi ostvariti dobit i to uzima u obzir pri utvrđivanju rate leasinga (120). Čak i da je BAVARIA bila u stanju refinancirati svoja ulaganja po nižoj kamatnoj stopi od one koju bi NEUWOGES platio za bankovni kredit, kamatna stopa za refinanciranje morala bi se povisiti s obzirom na te različite elemente (nadoknadu za rizik, troškove i dobit) kako bi se dobila tražena rata leasinga koja je naposljetku mogla biti viša od kamatne stope za običan kredit.
(194)
S obzirom na sve navedene čimbenike rata leasinga od […] % godišnje u slučaju fiksne rate leasinga (ili čak od […] % z slučaju rate leasinga s indeksacijom od […] % koja je, međutim, manje primjerena za usporedbu) u usporedbi s kamatnim stopama koje banka Bundesbank navodi za kredite čini se prilično razboritom. Napominjemo da bi podatke banke Bundesbank trebalo prilagoditi, primjerice, razdoblju od 30 godina uz fiksnu kamatnu stopu. Iako se ispravak potreban za postizanje prikladne usporedne analize ne može točno kvantificirati, razlika između prosječnih kamatnih stopa za kredite/hipoteke i rate leasinga čini se dovoljno opravdanom za donošenje zaključka da ne postoje pokazatelji da je BAVARIA tražila previsoku ratu leasinga. Stoga Komisija zaključuje da je rata leasinga društva BAVARIA u mjerodavnom trenutku (kraj 1997./početak 1998.) bila u skladu s tržišnom praksom.
7.4.4. Zaključak
(195)
Dostupne informacije ukazuju na to da bi transakciju između društava NEUWOGES i BAVARIA proveo i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. Primjeri ugovorâ, postupak podnošenja ponuda i usporedba s drugim instrumentima financiranja ukazuju na to da je transakcija provedena prema tadašnjim tržišnim uvjetima i da model trgovačkog društva BAVARIA nije bio preskup.
7.5. DODATNA OCJENA: PREOSTALI ELEMENTI POTPORE I SPOJIVOST S UNUTARNJIM TRŽIŠTEM
(196)
Primarna istraga Komisije tako pokazuje da je odluka NEUWOGES-a o sklapanju transakcije povratnog leasinga bila u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu, tj. da transakcijom nije nastala prednost za trgovačko društvo BAVARIA i time mu nije odobrena ni potpora. Ipak je Komisija istražila i bi li drugi rezultat - da je trgovačkom društvu BAVARIA preko NEUWOGES-a stvarno odobrena prednost - obvezatno doveo do zaključka da je transakcija predstavljala državnu potporu nespojivu s unutarnjim tržištem. Polazeći od hipotetske pretpostavke da se NEUWOGES nije držao načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu i da je za trgovačko društvo BAVARIA time nastala prednost, Komisija je istražila je li u slučaju mjera bila riječ o državnoj potpori u korist trgovačkog društva BAVARIA i bi li se te eventualne potpore mogle smatrati spojivima s unutarnjim tržištem.
7.5.1. Preostali elementi potpore
7.5.1.1. Poduzetnik
(197)
Odobrenje javnih sredstava može se svrstati u državnu potporu samo ako je korisnik „poduzetnik” u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Prema ustaljenoj sudskoj praksi Suda pojmom poduzetnika obuhvaćen je svaki subjekt koji se bavi gospodarskom djelatnošću (121). Gospodarska djelatnost svaka je djelatnost koja se sastoji od nuđenja robe ili usluga na tržištu (122).
(198)
BAVARIA se bavi nizom gospodarskih djelatnosti, kao što su komercijalna ulaganja u nekretnine i davanje tih nekretnina u najam poslovnim i privatnim klijentima. BAVARIA je stoga poduzetnik u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
7.5.1.2. Upotreba državnih sredstava i mogućnost njihova pripisivanja državi
(199)
Mjera mora biti pripisiva državi i financirana iz državnih sredstava. Prema sudskoj praksi Suda u predmetu Stardust Marine (123) i državne potpore koje se ne financiraju izravno iz državnog proračuna mogu ispuniti taj kriterij ako su sredstva pod nadzorom države i odluka o prijenosu tih sredstava pripisiva je državi.
(200)
NEUWOGES je u stopostotnom vlasništvu grada Neubrandenburga i time je javno poduzeće u smislu članka 2. točke (b) Direktive Komisije 2006/111/EZ na koju se Sud pozvao u presudi Stardust Marine (124). Grad Neubrandenburg vlasnik je svih poslovnih udjela društva NEUWOGES i kao jedini član društva može preko Nadzornog odbora i Skupštine društva provoditi znatnu kontrolu nad NEUWOGES-om. Stoga Komisija zaključuje da grad može upravljati upotrebom sredstava NEUWOGES-a. Posljedično je transakcija povratnog leasinga sadržavala državna sredstva.
(201)
U pogledu pripisivosti državi Komisija zaključuje da je grad Neubrandenburg prema dostupnim informacijama imao mjerodavnu ulogu u sklapanju transakcije povratnog leasinga. Nadzorni odbor NEUWOGES-a, čiji članovi djeluju po nalogu Grada, morao je odobriti transakciju. Dokumenti dokazuju i da se Nadzorni odbor aktivno bavio dogovaranjem ugovora. Komisija stoga smatra da je sklapanje ugovora o povratnom leasingu pripisivo državi.
7.5.1.3. Selektivnost
(202)
U skladu s člankom 107. stavkom 1. UFEU-a mjera se smatra državnom potporom samo ako se njome određeni poduzetnici ili proizvodnja određene robe stavljaju u povoljniji položaj. Prema tome, samo su one mjere u korist poduzetnika obuhvaćene pojmom državne potpore kojima se tim poduzetnicima osigurava selektivna prednost.
(203)
Kako je predmetna mjera uključivala bilateralnu transakciju između društava NEUWOGES i BAVARIA, svaka bi prednost koju NEUWOGES dodijeli trgovačkom društvu BAVARIA bila selektivna jer joj nijedan drugi poduzetnik ne bi moglo pristupiti.
7.5.1.4. Narušavanje tržišnog natjecanja i utjecaj na trgovinu
(204)
Dodjele javnih sredstava poduzetnicima čine državne potpore u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a samo ako se njima narušava ili prijeti da će se narušiti tržišno natjecanje i utječe na trgovinu među državama članicama. Smatra se da se mjerom koju je dodijelila država narušava ili prijeti da će narušiti tržišno natjecanje ako se njome poboljšava konkurentan položaj poduzetnika u odnosu na poduzetnike s kojima se natječe (125). Stoga se govori o narušavanju tržišnog natjecanja čim država poduzetniku u liberaliziranoj gospodarskoj grani u kojoj postoji tržišno natjecanje ili bi moglo postojati dodijeli financijsku prednost.
(205)
Prema ustaljenoj praksi sudova Europske unije potpore u korist poduzetnika koji djeluju na tržištu mogu utjecati na trgovinu među državama članicama (126).
(206)
BAVARIA se s drugim fondovima za nekretnine i poduzetnicima-ulagačima iz Njemačke i ostalih država članica Europske unije natječe za ulagače i mogućnosti ulaganja. Financijskom prednošću dodijeljenom trgovačkom društvu BAVARIA ojačao bi se konkurentan položaj tog poduzetnika i stoga bi se njome moglo narušiti tržišno natjecanje. Kako je na tržištu ulaganja u nekretnine riječ o tržištu diljem Europske unije svakom bi se financijskom prednošću za trgovačko društvo BAVARIA ojačao tržišni položaj društva u usporedbi s njegovim konkurentima iz ostalih država članica, čime bi se utjecalo na trgovinu među državama članicama.
7.5.1.5. Zaključak
(207)
Pod pretpostavkom da transakcija povratnog leasinga - suprotno ranije navedenom primarnom zaključku Komisije - nije bila u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu i da je time za trgovačko društvo BAVARIA nastala prednost, morao bi se donijeti zaključak da je transakcija povratnog leasinga uključivala državnu potporu. Stoga bi pod tom hipotezom trebalo provjeriti može li se ta eventualna državna potpora smatrati spojivom s unutarnjim tržištem.
7.5.2. Spojivost s unutarnjim tržištem u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a
(208)
U skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a „potpore za olakšavanje razvoja određenih gospodarskih djelatnosti ili određenih gospodarskih područja [mogu se smatrati spojivima s unutarnjim tržištem] ako takve potpore ne utječu negativno na trgovinske uvjete u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu”. Pri primjeni članka 107. stavka 3. točke (c) Komisija mora usporediti pozitivne i željene posljedice mjere potpore s negativnim utjecajem na trgovinske uvjete koji nastaju iz njezine provedbe.
(209)
Kako bi mjera potpore prošla ispit usporedbe, ona mora ispuniti pet preduvjeta. Kao prvo, mjera potpore mora služiti točno određenom cilju od zajedničkog interesa. Kao drugo, mjera potpore mora predstavljati prikladan instrument za ostvarenje tog cilja. Kao treće, mjera potpore mora biti potrebna i imati poticajni učinak. Kao četvrto, mjera potpore mora biti primjerena. Kao peto, potporom se ne smije utjecati na trgovinske uvjete u mjeri koja je suprotna zajedničkom interesu.
7.5.2.1. Cilj od zajedničkog interesa
(210)
U skladu s člancima 3. i 174. UFEU-a ekonomska i socijalna kohezija cilj su Unije. Jačanje ekonomske i socijalne kohezije podrazumijeva poboljšanje gradskog okoliša i životne kvalitete stanovnika gradova. Politikom kohezije može se pridonijeti stvaranju održivih zajednica tako što će se osigurati da se ekonomski, socijalni i ekološki problemi rješavaju s pomoću integriranih strategija za obnovu, regeneraciju i razvoj gradskih i seoskih područja. To se može postići na različite načine (127).
(211)
Komisija zaključuje da je cilj prema statutu trgovačkog društva NEUWOGES osigurati dovoljnu opskrbu stanovima u regiji. Komisija nadalje zaključuje da je NEUWOGES sklapanjem transakcije povratnog leasinga slijedio određene političke ciljeve (u interese općine). NEUWOGES navodi sljedeće:
-
važan politički projekt 1990-ih nakon ponovnog ujedinjenja Njemačke bio je izjednačiti uvjete stanovanja u istočnoj Njemačkoj s onima u zapadnoj Njemačkoj; to je dovelo do toga da su se poticale privatizacija i sanacija stanova u istočnoj Njemačkoj, neovisno o tome je li to bilo gospodarski razborito ili nije,
-
privatizacija i sanacija zgrada koje su bile predmet ugovora o povratnom leasingu služile su osiguranju perspektive grada Neubrandenburga: osiguranjem pristupačnih stanova visoke kvalitete stanovanja i njihovom privatizacijom (na koju je BAVARIA bila obvezana) NEUWOGES se nadao da će povećati privlačnost Neubrandenburga za svoje građane.
(212)
Nadalje, Komisija je utvrdila da se BAVARIA obvezala na pokušaj prodaje određenog broja stanova tadašnjim stanarima. Pritom BAVARIA nije smjela tražiti tržišnu cijenu, nego se morala pridržavati određenih granica (128). Ugovorom s tim uvjetima tadašnjim je stanarima predmetnih zgrada tako osigurana određena prednost.
(213)
Da se transakcija povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA stvarno svrstala u državne potpore, što nije slučaj, ta bi potpora bila odobrena za ostvarenje navedenih političkih ciljeva. Osiguranje dovoljnog broja stambenih prostora u regiji, doprinos ostvarenju nacionalnog političkog cilja (izjednačavanje stambenih uvjeta u istočnoj i zapadnoj Njemačkoj poslije ponovnog ujedinjenja) i osiguranje perspektive grada Neubrandenburga stavljanjem pristupačnih stanova visoke kvalitete stanovanja na raspolaganje stanovništvu (i stavljanje tadašnjih stanara predmetnih zgrada u povoljniji položaj) ukupno se mogu smatrati točno određenim ciljevima od zajedničkog interesa. Prema mišljenju Komisije transakciju je stoga potrebno smatrati mjerom za ostvarenje cilja od zajedničkog interesa.
7.5.2.2. Primjerenost mjera
(214)
Neosporno je da su Ugovorom o povratnom leasingu između društava NEUWOGES i BAVARIA ostvareni željeni ciljevi. Tako je transakcija dovela do toga da su zgrade koje je kupila BAVARIA opsežno sanirane i privatizirane te ponuđene tadašnjim stanarima po nižoj kupovnoj cijeni te do povećanja ponude kvalitetnih stambenih prostora u regiji, a time i poboljšanja perspektive grada Neubrandenburga.
(215)
Pri potrazi za kupcem zgrada i ocjenjivanju svojih opcija NEUWOGES je poduzeo niz koraka kojima se stvarno osiguralo da je, u slučaju da transakcija povratnog leasinga sadržava potporu, ta potpora ograničena na minimum potreban za ostvarivanje željenih ciljeva. Točnije, NEUWOGES je proveo ograničeni postupak podnošenja ponuda, tijekom nekoliko mjeseci s trgovačkim društvom BAVARIA dogovarao uvjete transakcije i, naposljetku, uvjerio se da ta transakcija predstavlja najbolju ponudu na tržištu. Tako ne postoje naznake da bi, čak i da transakcija povratnog leasinga sadržava potporu, ta potpora premašila potreban minimum. Analizom u odjeljku 7.3., u okviru koje je transakcija povratnog leasinga uspoređena s različitim drugim opcijama (poput sanacije zgrada na temelju kredita ili izravne prodaje), pokazalo se da ne postoji alternativa kojom bi se bez odobrenja potpore ili uz manji iznos potpore ostvarili isti ciljevi. Transakcija povratnog leasinga i svaka potpora koja je u njoj mogla biti sadržana stoga su bile primjeren instrument za ostvarivanje ciljeva od zajedničkog interesa.
7.5.2.3. Potreba i poticajni učinak.
(216)
Polazeći od pretpostavke da je transakcija povratnog leasinga stvarno sadržavala državnu potporu, dalje bi bilo potrebno istražiti je li ta potpora imala poticajni učinak. NEUWOGES i BAVARIA dogovarali su uvjete transakcije tijekom nekoliko mjeseci. BAVARIA, čini se, ne bi sklopila transakciju koja ne odgovara njezinu modelu leasinga nekretnina. Da je transakcija koja je naposljetku provedena i koja se temeljila na modelu leasinga nekretnina trgovačkog društva BAVARIA sadržavala državnu potporu, neupitno je da BAVARIA bez te potpore ne bi sklopila transakciju.
7.5.2.4. Proporcionalnost
(217)
Komisija je već uputila na činjenicu da je ciljeve koje je NEUWOGES slijedio pri sklapanju te transakcije potrebno smatrati važnima. Sanacijom i privatizacijom zgrada te njihovom prodajom stanarima po nižoj cijeni ostvaren je važan doprinos poboljšanju ekonomske i socijalne kohezije u Europskoj uniji. Istodobno je iznos potpore sadržan u transakciji povratnog leasinga u korist trgovačkog društva BAVARIA bio u svakom slučaju ograničen, čime su ograničeni i mogući utjecaji mjera kojima bi se narušilo tržišno natjecanje. S obzirom na to, svaka mjera koja je mogla biti sadržana u transakciji povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA bila je proporcionalna željenom cilju.
7.5.2.5. Nema utjecaja na trgovinske uvjete u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu
(218)
Potrebno je podsjetiti na činjenicu da je iznos potpore u korist trgovačkog društva BAVARIA sadržan u transakciji povratnog leasinga u svakom slučaju bio nizak. Utjecaj mjere na trgovinske uvjete stoga je isto tako bio ograničen. Dok bi se svakom potporom sadržanom u transakciji povratnog leasinga poboljšala konkurentnost trgovačkog društva BAVARIA, koje se barem potencijalno nalazilo u tržišnom natjecanju s drugim poduzetnicima (i s poduzetnicima iz drugih država članica), raspon tog utjecaja ovisi o iznosu dobivene potpore. Budući da bi se konkurentnost trgovačkog društva BAVARIA tako poboljšala samo u maloj mjeri, može se zaključiti da se transakcijom povratnog leasinga, čak i ako je sadržavala potporu, na trgovinske uvjete nije utjecalo u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu.
7.5.3. Zaključak u pogledu preostalih elemenata potpore i spojivosti s unutarnjim tržištem
(219)
Da je transakcijom povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA nastala prednost, Komisija je na temelju razloga navedenih u odjeljku 7.5.2. došla do zaključka da bi ona sadržavala državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Ipak, Komisija je utvrdila i da bi svaka državna potpora sadržana u transakciji povratnog leasinga u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a bila spojiva s unutarnjim tržištem.
7.6. ZAKLJUČAK U POGLEDU POSTOJANJA POTPORE I SPOJIVOSTI S UNUTARNJIM TRŽIŠTEM
(220)
Iz analize vrijednosti transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES, usporedbe s mogućim drugim transakcijama i ispitivanja usklađenosti transakcije s tržišnom praksom može se zaključiti da je transakcija u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Sklapanjem transakcije povratnog leasinga NEUWOGES je postupao na način na koji bi postupao i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. Posebno je potrebno naglasiti da nije postojala gospodarski povoljnija alternativa niti da se uvjete transakcije povratnog leasinga u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) u pogledu dostupnih mjerila za usporedbu te ostalih ponuda proizišlih iz postupka podnošenja ponuda moglo smatrati neusklađenima s tržišnom praksom.
(221)
Stoga je potrebno zaključiti da transakcijom s NEUWOGES-om za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost jer je ponašanje NEUWOGES-a odgovaralo ponašanju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Budući da u okviru predmetne mjere nije odobrena prednost, jedan od preduvjeta za svrstavanje u državnu potporu nije ispunjen; stoga mjera ne predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
(222)
Uz primarni zaključak da transakcijom povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost i da ona stoga ne sadržava državnu potporu, Komisija dolazi do dodatnog zaključka da bi, u slučaju da je na temelju transakcije povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA ipak nastala prednost, to stvarno predstavljalo državnu potporu. Ta bi državna potpora, međutim, bila spojiva s unutarnjim tržištem u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a.
DONIJELA JE OVU ODLUKU:
Članak 1.
Transakcija koju su 21. siječnja 1998. sklopila trgovačka društva Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG u obliku Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju ne predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
Članak 2.
U slučaju da transakcija koju su 21. siječnja 1998. sklopila trgovačka društva Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG u obliku Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju ipak predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a, ona je spojiva s unutarnjim tržištem u smislu članka 107. stavka 3. točke (c) UFEU-a.
Članak 3.
Ova je Odluka upućena Saveznoj Republici Njemačkoj.
Sastavljeno u Bruxellesu 16. rujna 2014.