KOMMISSIONENS AFGØRELSE
af 20. april 2011
om Finlands foranstaltning C 37/04 (ex NN 51/04) til fordel for Componenta Oyj
(meddelt under nummer K(2011) 2559)
(Kun den finske og svenske udgave er autentiske)
(EØS-relevant tekst)
(2011/529/EU)
EUROPA-KOMMISSIONEN HAR -
under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlig artikel 108, stk. 2, første afsnit,
under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte bemærkninger i overensstemmelse med ovennævnte bestemmelser (1), og
ud fra følgende betragtninger:
I. SAGSFORLØB
(1)
Den 10. marts 2004 modtog Kommissionen en klage fra Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, i hvilken klageren underrettede Kommissionen om en påstået støtteforanstaltning, som byen Karkkila (i det følgende benævnt »Karkkila«) havde iværksat til fordel for Componenta Corporation Oyj (i det følgende benævnt »Componenta«). Ved brev af 19. november 2004 underrettede Kommissionen Finland om sin beslutning om at indlede proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, (nu artikel 108, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde) over for støtteforanstaltningen. Kommissionens beslutning om at indlede proceduren blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (2). Kommissionen opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til foranstaltningen, men modtog ingen bemærkninger.
(2)
Den 20. oktober 2005 vedtog Kommissionen en endelig negativ beslutning og forpligtede Finland til at tilbagesøge støttebeløbet fra Componenta (»beslutningen af 2005«). Beslutningen af 2005 om at afslutte den formelle procedure blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (3). Componenta iværksatte appel mod beslutningen, der blev annulleret ved dom af 18. december 2008 (»dommen«) på grund af begrundelsesmangel (4).
(3)
Finland fremsatte bemærkninger ved brev af 5. januar og 10. januar 2010, der også indeholdt to undersøgelser om vurderingen af de pågældende jordarealer. Kommissionen fremsendte yderligere tre anmodninger om oplysninger den 9. januar 2009, 23. juli 2009 og 8. januar 2010, som blev besvaret ved brev registreret henholdsvis den 9. marts 2009, 15. oktober 2009 og 5. marts 2010. Den 23. november 2009 blev der afholdt et møde i Bruxelles med deltagelse af Kommissionen samt repræsentanter for den finske regering og støttemodtageren.
II. BESKRIVELSE AF OMSTÆNDIGHEDERNE
1. Transaktionen
(4)
Componenta er en metalforarbejdende virksomhed, som har hovedsæde i Karkkila, Finland. Den har produktionsanlæg i Finland, Nederlandene og Sverige. Hovedparten af virksomhedens omsætning på 316 mio. EUR i 2004 kom fra de nordiske lande og Mellemeuropa. Koncernen havde i 2004 ca. 2 200 ansatte.
(5)
Den undersøgte transaktion vedrører ejendomsselskabet Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (i det følgende benævnt »KK«), som besad jordejendom i byen Karkkila, der ligger omkring 65 km nordvest for Helsingfors. Componenta og Karkkila ejede hver halvdelen af KK. I 1996 ydede hver af joint venture-partnerne KK et rentefri aktionærlån på 1 670 184 EUR.
(6)
Det blev i henhold til handelsaftalen, der blev underskrevet den 16. december 2003, aftalt, at byen ville erhverve det fulde ejerskab af KK ved køb af de aktier, som var ejet af Componenta, for en samlet pris af 2 383 276,50 mio. EUR. Transaktionen bestod af to dele:
-
Componenta modtog 713 092,50 EUR for købet af 50 % af aktierne, der blev solgt til Karkkila
-
KK tilbagebetalte det aktionærlån på 1 670 184 EUR, som Componenta havde ydet det i 1996. Med henblik herpå ydede Karkkila KK yderligere et rentefrit lån på samme beløb. Derved ændredes kreditorforholdet fra Componenta til byen Karkkila.
(7)
Karkkila tilvejebragte derfor 2 383 276,50 EUR for ovennævnte transaktion: 713 092,50 EUR som betaling for KK's aktier og 1 670 184 EUR som et rentefrit lån til KK.
(8)
Købsprisen for aktierne blev beregnet med udgangspunkt i de faste priser, som Karkkila solgte fast ejendom til i 2003.
Tabel 1
Salgspriser pr.m2 for de af KK solgte jordarealer
(EUR)
Zone 1
Parcelhusgrunde
11,11
Rækkehuse
88,81
Etagehuse
79,56
Zone 2
Parcelhusgrunde
10,19
Rækkehuse
74,02
Etagehuse
64,76
Andet
Råjord uden for byplan
1,18
Jordarealer udlagt til offentlige parker
1,18
(9)
Disse faste priser blev anvendt på jordarealerne i KK's portefølje på transaktionstidspunktet og delt i to, hvilket gav aktieprisen på 713 092,50 EUR.
(10)
I handelsaftalen mellem Karkkila og Componenta indgik desuden følgende erklæring:
a)
Sælgeren forpligter sig til at foretage den i bilag 1 i nærværende aftale nærmere beskrevne udvidelsesinvestering i Karkkila by for at forøge Componenta Karkkila Oy's produktion. Investeringen anslås at skabe 50-70 nye, direkte fuldtidsarbejdspladser i Karkkila i 2004 (i 2003 var der ca. 130 arbejdspladser).
b)
Hvis den i ovennævnte stykke nævnte sælgers investeringsudvidelse ikke foretages i løbet af 2004, kan køberen, hvis han ønsker det, annullere handelen.
(11)
I handelsaftalens bilag 1 bekræftes det, at Componenta vil sammenlægge aktiviteterne på koncernens to produktionssteder, nemlig støberiet i Alvesta i Sverige og støberiet i Karkkila, og at beslutningen om støberiets fremtidige anbringelsessted vil afhænge af resultatet af en analyse. I 2005 blev støberiet i Alvesta lukket, og produktionen blev flyttet til Karkkila.
(12)
Efter at have købt Componentas aktier i KK besluttede Karkkila at nedlægge KK og lægge jordarealerne ind under byen.
2. KK's aktiver
(13)
Karkkila ligger ca. 65 kilometer nordvest for Helsingfors ad hovedvej nr. 2, i den nordøstlige del af Uusimaa-provinsen. Karkkila havde i 2003 ca. 8 500 indbyggere. Byen udvikledes i det 19. århundrede omkring højovnsanlægget i Högfors, og dens nordlige område strækker sig langs med bredderne af en sø.
(14)
De jordarealer, som KK ejede, dækkede 730 000 m2 jord i Karkkila og byens umiddelbare omgivelser, ikke mere end 2,5 km fra centrum. I december 2003 var situationen følgende:
-
Det jordareal, der har den højeste markedsværdi, ligger i Asemanranta-området (zone 1) og er udlagt til etageejendomme. Dette område svarer til omtrent halvdelen af værdien af KK's portefølje.
-
Hovedparten af jordarealerne er beliggende i Haapala/Uusitalo-området (zone 2). Det er udlagt til parcelhusgrunde og udgør ca. en fjerdedel af porteføljens samlede værdi.
-
Porteføljen omfatter ligeledes nogle få parcelhusgrunde i andre bebyggede områder, visse jordarealer, der er udlagt til etagehuse i Takko I-området og nogle få rækkehuse.
-
En del af jordarealet er udlagt til offentlige parker.
-
Porteføljen omfatter også råjord uden for byplanen.
(15)
I alt omfatter jordarealerne ca. 160 grunde. Karkkila by havde imidlertid til hensigt at omdanne en del af arealerne og dele dem op i mindre parceller. KK var langt den største ejer af jordejendom i Karkkila på tidspunktet for transaktionen.
(16)
Efter at have erhvervet det fulde ejerskab havde Karkkila til hensigt at lease en del af arealerne for at dække driftsomkostningerne. KK's driftsomkostninger (løn, leje, renter på lån) udgjorde i 2000-2003 højst 40 000 EUR.
3. Yderligere relevante oplysninger
(17)
Karkkila ligger inden for pendlerafstand fra Helsingfors. Fast ejendom i Helsingfors og omliggende områder er blevet meget dyr, og priserne stiger fortsat. Dette prispres har fået folk til at slå sig ned i kommunerne omkring hovedstaden, hvilket har slået kraftigt igennem på huspriserne disse steder. Karkkila kan betragtes som en mulig alternativ beliggenhed, sammen med tre andre byer: Vihti, Lohja og Hyvinkää. Afstandene fra Helsingfors er følgende:
Tabel 2
Afstande fra Helsingfors
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Disse kommuner har trukket et betydeligt antal nye beboere til sig. I konsekvens heraf steg ejendomspriserne kraftigt før (og efter) transaktionen, hvor priserne fordobledes i Karkkila, og i nogle tilfælde seksdobledes.
(19)
Ifølge officielle prognoser offentliggjort i 2000 skønnedes befolkningen i Karkkila at stige til 9 600 indbyggere frem til 2025, hvilket ville medføre et behov for 600 nye boliger. Disse prognoser viste sig hurtigt at blive overhalet af den faktiske befolkningstilvækst. Tre år senere, på tidspunktet for transaktionen, var Karkkilas forventede behov for boliger på ca. 70 nye boliger om året, hvilket blev bekræftet i en undersøgelse, som Uusimaas regionalråd havde ladet udføre kort tid efter, og som omfattede perioden op til 2025. (I praksis blev der opført 63 nye boliger i 2005, 137 i 2006 og 95 i 2007).
(20)
I de fem år forud for transaktionen var priserne på fast ejendom i Karkkila steget med i gennemsnit 30 %.
III. FINLANDS BEMÆRKNINGER
(21)
Finland fremsendte tre efterfølgende ekspertundersøgelser om vurderingen af jordarealerne. Konklusionen af disse var, at den betalte pris svarede til markedsværdien. Kommissionen afviste generelt den undersøgelse (undersøgelse A), der blev fremsendt under den første undersøgelsesprocedure i den oprindelige beslutning af 2005 (5). Efter vedtagelsen af 2005-beslutningen lod Finland udføre yderligere to ekspertundersøgelser. Den første af disse (undersøgelse B) indeholder kun en generel udtalelse om, at vurderingen af jordarealerne var korrekt, uden at den går i nærmere enkeltheder. Den anden undersøgelse, KP&P-rapporten, (undersøgelse C) analyserer situationen på ejendomsmarkedet i Karkkila og nabokommuner nærmere.
(22)
Finland anfører, at Karkkila erhvervede fuldt ejerskab over aktierne, fordi der var tale om en mellem- til langsigtet investering med lav risiko. I betragtning af den konstante stigning i ejendomspriserne i nabokommunerne, Karkkilas skønnede befolkningstilvækst, mætningen af de eksisterende beboelsesområder samt behovet for udvidelse, fandt Karkkilas byråd, at fuldt ejerskab af KK ville være profitabelt.
(23)
Finland forklarede ligeledes, at muligheden for at fremskynde procedurerne var en anden praktisk årsag til ønsket om at opnå eneejerskab. Finland pegede på flere situationer, hvor et samarbejde mellem Karkkila og Componenta ikke var ideelt på grund af deres divergerende kommercielle interesser. Begge partnere forpligtede sig til at bringe det aftalte joint venture til ophør for at undgå at komme ud i situationer, hvor mange beslutninger går i hårdknude. Især måtte der træffes en lang række beslutninger i Haapala/Uusitalo-området om en opdeling af grunde for at fremme udstykningen af området. Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde, var det i dens interesse at indstille denne særlige aktivitet, hvorimod det var i Karkkilas interesse at være i stand til at styre byggemodningen helt uafhængigt.
(24)
Finland forklarede, hvorfor en sammenligning med Vihti, Lohja og Hyvinkää var relevant. Finland understregede bl.a., at der ikke var nogen persontogforbindelse til Vihti og Lohja, som ville sætte pendlere i stand til let at rejse mellem disse kommuner og Helsingfors.
(25)
Finland gør gældende, at Kommissionens beregning af støttebeløbet i beslutningen af 2005 var forvrænget, idet aktionærlånet var medtaget to gange. Lånet var blevet fratrukket virksomhedens værdi med henblik på beregningen af værdien af 50 % af aktierne og dets funktion som tilbagebetaling til Componenta. Finland argumenterer således for, at prisen på aktierne (713 092,50 EUR) allerede inkluderer lånet, idet beløbet var beregnet på grundlag af KK's nettoværdi.
IV. VURDERING
(26)
I henhold til EF-traktatens artikel 87, stk. 1, er statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne. Domstolen for Den Europæiske Union har konsekvent stadfæstet, at kriteriet for samhandel, der påvirkes, er opfyldt, hvis den modtagende virksomhed udfører en økonomisk aktivitet, der involverer samhandel mellem medlemsstater.
(27)
Andre selskaber på hjemmemarkedet producerer samme produkter som Componenta, og de handles intensivt mellem medlemsstaterne. For så vidt angår artikel 107, stk. 1, i TEUF, omfatter statslige midler lokale myndigheders midler (6). Den pågældende transaktion, der blev finansieret med byen Karkkilas midler, indebærer statsmidler i den i artikel 107, stk. 1, nævnte forstand. Derfor vil enhver fordel, som Componenta modtager inden for rammerne af transaktionen, og som Componenta ikke ville have modtaget under normale markedsvilkår, være omfattet af EF-traktatens artikel 87, stk. 1. Det følger, at det vigtigste spørgsmål i denne sag er, om Componenta modtog en eller anden grad af betaling, som virksomheden ikke ville have fået under normale markedsvilkår.
(28)
Kommissionen bemærker, at indløsningsklausulen i handelsaftalen mellem Componenta og Karkkila kan ses som en indikation på, at købsbetingelserne, som Karkkila fik tilbudt, havde til hensigt at tilskynde Componenta til at bevare sit produktionssted i Karkkila og lukke højovnen i Alvesta.
(29)
I dommen afsagt af Retten i Første Instans (7) blev det stadfæstet, at handelen blev indgået på visse betingelser, men at den ikke angav følgevirkningerne nærmere. Der er reelt ikke nogen fordel for Componenta, der klart udspringer af disse betingelsesklausuler, selv om disse betingelser antyder, at transaktionen kan være indgået på favorable vilkår for Componenta. Faktisk oversteg, som det fremgår af nedenstående, den pris, der blev betalt til Componenta for salget af virksomhedens andel af KK, ikke markedsprisen, og samtidig fandt Kommissionen ikke nogen beviser på andre fordele, som Componanta kunne have fået i kraft af disse klausuler. Kommissionen analyserede derfor, om en markedsøkonomisk investor, der allerede ejer 50 % af aktierne, ville have erhvervet det fulde ejerskab under disse betingelser.
(30)
Det er fast retspraksis, at »der vel skal foretages en sammenligning mellem de indgreb, som iværksættes af en offentlig investor, når denne forfølger visse formål med hensyn til økonomisk politik, og den fremgangsmåde, der følges af en privat investor, men denne sidste behøver ikke nødvendigvis at være en almindelig investor, som placerer kapital til forrentning på kortere eller længere sigt, men skal dog i det mindste være et privat holdingselskab eller en privat koncern af virksomheder, som følger en global eller sektorbestemt strukturpolitik, og som lader sig lede af mere langsigtede rentabilitetsudsigter« (8).
1. Generelle overvejelser vedrørende værdien af aktierne
(31)
Meddelelsen fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (9) (i det følgende benævnt »meddelelsen«) finder ikke direkte anvendelse, da den pågældende handel ikke reelt vedrører salg af jord, men derimod køb af aktier i et ejendomsselskab. Imidlertid kan principperne i denne meddelelse lægges til grund, da værdien af KK's aktier i bund og grund bestemmes af markedsværdien på jordarealer i selskabets portefølje. Derfor er vurderingen af værdien af den jord, som KK ejer, af afgørende betydning for fastlæggelsen af, om der foreligger statsstøtte.
(32)
Under alle omstændigheder er meddelelsen baseret på det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. at offentlige myndigheders salg af jordarealer ikke omfatter elementer af statsstøtte, hvis de sælges til en pris, som en privat investor kunne have erhvervet dem til under normale markedsvilkår.
(33)
Kommissionen finder, at det passende udgangspunkt for analysen er den pris, som en markedsøkonomisk investor, der ejer 50 % af KK’s aktier, ville have været villig til at betale for erhvervelsen af fuldt ejerskab. En markedsøkonomisk investor ville basere beregningen på den pris, denne ville have været villig til at betale af det afkast, der kunne forventes af investeringen.
(34)
I den pågældende handel forsøgte Componenta ikke at finde en anden køber. Det var i dens interesse at sælge sine aktier til den anden aktionær. Reelt havde Karkkila i henhold til aktionæroverenskomsten (10) og KK's vedtægter (11) forkøbsret til Componentas aktier i KK, og den havde ret til indløsning, såfremt Componenta forsøgte at sælge dem til en tredjepart. Disse regler tilskyndede ikke Componenta til at lede efter andre købere. Derudover ville en hvilken som helst anden køber have afholdt sig fra at købe 50 % af aktierne i KK, medmindre denne derved ville have erhvervet fuld kontrol over KK. Reelt ville enhver ny partner, der ikke havde fuld kontrol over KK, være bundet af KK's vedtægter (12), i henhold til hvilke formålet med KK var at sænke stigningstakten i priserne for jord og bygninger i Karkkila til fordel for befolkningen.
(35)
Kommissionen har ligeledes den holdning, at en markedsøkonomisk aktionær, der erhverver fuldt ejerskab, ville lade finansieringen af hele investeringen (2,37 mio. EUR for aktierne og lånet) indgå i overvejelserne.
(36)
Med hensyn til tilbagebetalingen af aktionærlånet bemærker Kommissionen, at aktiverne i KK's portefølje var sat til en værdi af 4,9 mio. EUR. Denne værdi dækkede primært de udestående lån på 3,34 mio. EUR, hvilket betyder, at lånetilbagebetalingen som sådan ikke forekom problematisk.
(37)
Finland forklarede ligeledes, at Karkkila havde planlagt at forøge lejeindtægterne efter transaktionen for at dække finansieringen af KK's og dets driftsomkostninger (under 40 000 EUR om året før transaktionen). Hvis byen blev eneaktionær, ville den kunne ændre KK's vedtægter, hvilket begrænsede KK’s frihed med hensyn til prispolitikker. Der var således ud fra et juridisk synspunkt ikke noget til hinder for, at byen kunne forhøje lejeindtægten, når først den ejede KK fuldt ud.
(38)
Kommissionen bemærker, at udviklingen efterfølgende bekræfter, at omkostningsdækning gennem en lejeforhøjelse var en realistisk plan. Karkkila indgik 28 langtidslejeaftaler, der gav følgende indtægter:
Tabel 3
Lejeindtægter efter transaktionen
(EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Desuden ville en privat investor, som kompensation for det rentefri lån, have en forventning om en stigning i værdien af sin andel i selskabet. I den pågældende handel gav afkastet af investeringen sig udslag i den stigende værdi af de af KK ejede jordarealer. Finland forklarede, at de jordarealer, som KK ejede, var steget betragteligt i værdi i perioden fra 1996 til 2003. I de fem år forud for transaktionen var ejendomspriserne i Karkkila steget med i gennemsnit 30 % og med ca. 10 % mellem 2005 og 2008.
(40)
Samtidigt forventedes Karkkilas befolkning at stige med mere end 100 mennesker om året frem til 2025, hvilket med et konservativt skøn ville indebære, at der ville skulle bygges mindst 70 nye boliger i byen hvert år (13).
(41)
Af disse årsager kunne en privat investor forvente en betydelig stigning i værdien af sin andel i KK.
2. Værdien af jordarealerne
(42)
I første omgang vurderede Kommissionen, hvorvidt den pris, Karkkila betalte for aktierne, medførte en fordel for Componenta, da sælgeren ville have opnået en lavere pris under normale markedsvilkår.
(43)
Finland angav værdien af KK's aktiver således (14):
Tabel 4
Værdi af KK's aktiver som beregnet af Finland
Nutidsværdi af jordarealerne
5 067 988
Likvid kapital og bankindskud
28 256
Aktiver i alt
5 096 244
Aktionærlån
3 340 368
Kortfristet gæld
107
Gæld i alt
3 340 475
KK's nettoværdi
1 755 769
50 % af KK's nettoværdi
877 885
(44)
Værdien af jordarealerne blev beregnet med udgangspunkt i de faste priser, som Karkkila forlangte i 2003. Disse var ensartede priser for hele Karkkila-området, hvor den eneste undtagelse var forskellene mellem to zoner. Det fremgik af de af Finland fremsendte oplysninger, at de faktiske markedspriser varierer betydeligt mellem de forskellige bydele og boligområder. Kommissionen fokuserede derfor sin vurdering mere intensivt på de pågældende områder.
(45)
Kommissionen bemærker, at Karkkila igangsatte erhvervelsen af det fulde ejerskab i et mellemlangt til langt perspektiv. Det er ikke usædvanligt i forbindelse med ejendomshandler at forvente værdistigninger på mellemlang til lang sigt afhængigt af omstændighederne. Karkkila forfulgte en langsigtet investeringsstrategi og tilstræbte at skabe overskud af et fremtidigt mersalg.
(46)
I Karkkilas specifikke situation påviste Finland, at Karkkila havde saglige grunde til at forvente en større befolkningstilvækst på mellemlang til lang sigt, der ville medføre et betydeligt ekstra behov for nye boliger. Hovedårsagen var, at de tre kommuner nord og vest for Helsingfors - Vihti, Lohja og Hyvinkää - havde trukket et stort antal indbyggere til sig, som for manges vedkommende var pendlere. Som følge heraf steg ejendomspriserne hurtigt og konstant uden udsigt til en nedbremsning på meget kort sigt. I 2003 var priserne i nabokommunerne i gennemsnit 2,5 gange højere end i Karkkila. Karkkila forventede derfor, at yderligere prisstigninger ville få folk til at flytte til Karkkila som det næste logiske sted at bo, selv om priserne også i Karkkila steg betydeligt. Det syntes ikke urealistisk at forvente, at ejendomspriserne i Karkkila ville blive fordoblet.
(47)
Selv om efterfølgende udviklinger ikke er direkte relevante for en forudgående analyse af transaktionen, bekræftede udviklingen af ejendomspriserne i de tre nabokommuner i årene efter transaktionen, at skønnet var realistisk. I visse tilfælde var ejendomspriserne over fire gange så høje som i Karkkila.
(48)
En anden grund til at forvente, at Karkkilas befolkning ville stige, var den planlagte renovering af vejen til Karkkila - den var allerede planlagt på transaktionstidspunktet og blev efterfølgende ført ud i livet.
(49)
Erhvervelsen af det fulde ejerskab var ligeledes drevet af officielle prognoser over befolkningstilvæksten. Regionalrådet i Uusimaa havde i 2000 offentliggjort en indledende undersøgelse, ifølge hvilken Karkkilas befolkning ville stige med ca. 9 600 frem til 2025 (dvs. omkring 10 %), ligesom der forventedes at være behov for yderligere 600 nye boliger. Denne prognose viste sig hurtigt at være for konservativ. På tidspunktet for transaktionen forventede Karkkila en meget større befolkningstilvækst som følge af et yderligere behov for mindst 70 nye boliger om året.
(50)
Denne positive prognose blev senere bekræftet af en yderligere undersøgelse, der blev gennemført af Uusimaas regionalråd den 18. august 2009, ifølge hvilken Karkkilas befolkning forventedes at vokse med 100 indbyggere om året frem til 2030, hvilket førte til et behov for yderligere 70 nye boliger om året. Som det viste sig, blev selv denne prognose overgået, idet der i 2006 blev bygget 137 nye boliger og 95 nye boliger i 2007.
(51)
Det skal bemærkes, at KK var langt den største ejer af fast ejendom i Karkkila. På tidspunktet for transaktionen var antallet af grunde i porteføljen ikke klart, idet Karkkila havde til hensigt at opdele og omlægge nogle af dem (især i Haapala/Uusitalo-området). Desuden kan der opføres et større antal boliger pr. rækkehusgrund og endnu flere pr. etagehusgrund. Den af Finland fremsendte porteføljeliste angiver færre end 140 grunde til boligbyggeri (de resterende grunde var udlagt til parker). Med et skønnet behov på 70 nye boliger om året på tidspunktet for transaktionen ville det skønnede behov for de kommende 10 år være på 700 nye boliger og for de kommende 20 år 1 400 nye boliger. I betragtning af, at KK ikke havde nogen større konkurrent i Karkkila, kunne Karkkila by med rimelighed forvente at kunne sælge de fleste - om ikke alle - ejendomme i sin portefølje.
(52)
Finland forklarede, at Karkkilas strategi var først at forbedre værdien af jordarealerne i dens besiddelse ved at omlægge og udstykke dem, at vente på at den generelle prisstigning i området skulle slå igennem og først sælge grundene på et senere tidspunkt. KK havde allerede i overensstemmelse med denne strategi undladt tidlige frasalg i foregående år, hvilket forklarer de lave salgstal i årene forud for transaktionen.
(53)
Kommissionen bemærker, at de grunde, der er ejet af KK, var vurderet forskelligt afhængigt af de forskellige typer grunde, f.eks. grunde til parcelhuse, rækkehuse, etagehuse, parker og grunde til offentlig anvendelse. Hvert enkelt områdes særlige karakteristika beskrives og analyseres særskilt nedenfor.
(54)
De grunde, der er udlagt til etagehuse beliggende i Asemanranta-området, er vurderet til 2 358 158 EUR, dvs. omkring halvdelen af værdien af KK's aktiver. I relation til transaktionen blev grundene vurderet til 79,56 EUR/m2.
(55)
Undersøgelserne er ikke entydige i denne henseende, idet den vigtigste årsag er mangelen på referencepriser i Karkkila. Der var nemlig ikke blevet solgt nogen grunde til etageejendomme på markedet i Karkkila forud for transaktionen. Den af Finland fremsendte ekspertundersøgelse i den første undersøgelsesperiode (undersøgelse A) havde indikeret en pris på 50 EUR/m2. Finland har nu forklaret, at dette tal sandsynligvis var baseret på det tal, der var brugt til statsfinansieret socialt boligbyggeri i regionen, og som lå et godt stykke under markedsprisen. Denne første undersøgelse anslog ligeledes værdien af grundene til etageejendomme til mellem 60 EUR og 75 EUR/m2. Den anden undersøgelse (undersøgelse B) forklarer, at den betalte pris svarer til markedsprisen, uden at der bliver gjort yderligere rede herfor. KP&P-rapporten (undersøgelse C) konkluderer, at prisen på 79,56 EUR/m2 svarer til markedsprisen, idet den ligger langt under de priser, der blev betalt i de tre nabokommuner. I mangel af yderligere benchmarks opstiller disse undersøgelser visse retningslinjer for ejendomspriserne i områderne omkring Helsingfors på tidspunktet for transaktionen. Kommissionen verificerede derfor oplysningerne i disse tre undersøgelser og supplerede dem med sin egen vurdering.
(56)
Asemanranta-området nyder godt af en meget fin beliggenhed ved bredderne af en sø, 200 m fra centrum. Ifølge Finland er værdien af området ekstraordinært høj, fordi der er direkte udsigt og adgang til søen. En sammenlignelig grund blev i 2006 solgt for 92,35 EUR/m2. Karkkila anså ejendomsværdien for at være høj nok til, at salgsprisen kunne forhøjes til 105 EUR/m2 i januar 2008.
(57)
En anden vigtig faktor for vurderingen af værdien af dette område er det grundareal, som prisen er baseret på. Salgsvurderingen var konservativt baseret på det mindste areal på 29 640 m2, hvortil der er givet byggetilladelse, mens det største areal, hvortil der vil kunne gives byggetilladelse, kan komme op på 39 590 m2. I betragtning af den forventede befolkningstilvækst regnede Karkkila med en langsigtet business case baseret på den maksimale byggetilladelse.
(58)
På trods af at der ikke var solgt nogen grunde til etageejendomme i Karkkila forud for transaktionen, kunne byen med rimelighed forvente, at der var et nyt marked for denne type boliger. I 2003 blev der givet fire byggetilladelser til etageejendomme. Udviklingen efter transaktionen bekræfter, at prognosen ikke var urimelig i betragtning af, at der blev anmodet om og givet yderligere seks tilladelser frem til 2007, og der blev opført syv etageejendomme mellem 2007 og medio 2010.
(59)
De priser, der blev betalt i nabokommunerne, lå mellem 133,6 EUR/m2 i 2003 i Hyvinkää og endda helt op til 312,6 EUR/m2 for en handel i Vihti i 2004.
(60)
Kommissionen finder, at de tre undersøgelser anfører værdier, der er stort set sammenlignelige og ikke forekommer åbenlyst fejlbehæftede sammenholdt med de priser, der blev betalt for tilsvarende grunde på transaktionstidspunktet. Der er ingen grund til at få fastslået, hvilken af undersøgelserne der er den mest pålidelige, eftersom den pris, der blev betalt for aktierne, fortsat ligger under markedsværdien, selv under det mest konservative skøn (se samlet markedsværdiberegning i punkt 84 ff.). Den lavest mulige værdi er blevet skønnet af Kommissionen således: Med deres førsteklasses beliggenhed havde jordarealerne i Asemanranta en markedsværdi på mindst den højeste værdi, baseret på den mest konservative eksperts vurdering, dvs. 75 EUR/m2. Ud fra den konservative antagelse, at grundene kun sælges på grundlag af det mindste areal, hvortil der gives byggetilladelse, ville markedsværdien komme til at ligge på mindst 2 223 000 EUR.
(61)
Den maksimale værdi i tilfælde af en overvurdering - om nogen - kunne således anslås at udgøre 135 158,40 EUR, hvilket ville svare til 67 579,20 EUR for 50 %.
(62)
Kommissionen bemærker, at denne værdi omfatter 8-9 hektar, der ligeledes hører til Asemanranta-området, og som vil blive bevaret som veje og gader, parker osv. F.eks. er området ved søens bredder i dispositionsplanen udlagt til rekreative formål og som et fredet område. Derfor bidrager disse 8-9 hektar til den høje pris på det areal, der er udlagt til beboelse, men de er ikke prissat separat.
(63)
De fleste af jordarealerne i KK's portefølje lå i Haapala/Uusitalo-området, som ligger omkring 2,5 km sydvest for centrum. Disse to tilstødende områder var udlagt til parcelhuse og rækkehuse, men var endnu ikke blevet udstykket. Da udstykningen endnu ikke var startet, var priserne lave, og det samme var tilfældet med antallet af handler. KK ejede stort set hele området.
(64)
I forbindelse med transaktionen blev jordarealerne vurderet til 1 612 059 EUR for alle typer grunde, med en pris på 10,19 EUR/m2 for parcelhuse og 74,02 EUR/m2 for rækkehuse, i overensstemmelse med de faste priser, som byen opnåede. Den samlede værdi af parcelhusgrundene var 973 268 EUR og 811 209 EUR for rækkehusgrundene.
(65)
Alle tre undersøgelser anfører, at priserne på parcelhuse svarede til markedspriserne. KP&P-rapporten (undersøgelse C) forklarer, at markedspriserne var 15-20 % højere end de af Karkkila anvendte priser. Finland fremsendte data, der viste, at den gennemsnitlige pris var ca. 14,4 EUR/m2 i 2003. Den første ekspert (undersøgelse A) havde indikeret, at markedspriserne i Karkkila lå mellem 9,43 EUR og 14,76 EUR.
(66)
Alle tre undersøgelser refererede til gennemsnitlige salgspriser, hvorimod de af Finland fremsendte data afslørede betydelige forskelle mellem de forskellige bydele, hvor Haapala/Uusitalo tilsyneladende befandt sig i den lavere ende af prisskalaen. I 2003 blev der solgt to grunde i Haapala (en privat virksomhed til en privatperson): I april 2003 var der blevet solgt en grund for 9,25 EUR/m2, og i august en anden grund for 10,06 EUR/m2. Dette ville svare til en prisstigning på 8,8 % over fire måneder. Med den generelle prisudvikling i Karkkila, hvor priserne steg med 12,6 % mellem 2001 og 2002, og 42,7 % mellem 2002 og 2003, kan en prisstigning over de seneste fire måneder af 2003 på 1,3 % siges at ligge på linje med den generelle tendens. I lyset af disse omstændigheder ser Kommissionen ingen grund til, hvorfor en pris på 10,19 EUR/m2 i december 2003 ikke skulle kunne accepteres som markedsprisen.
(67)
Med hensyn til priserne på rækkehuse er der ikke foretaget nogen referencehandler i området, der kunne give en direkte benchmark. Den første ekspert havde anslået en markedsværdi på mellem 70 EUR og 80 EUR/m2, KP&P-rapporten (undersøgelse C) refererer kun til de meget højere priser for rækkehusgrunde i nabokommunerne. Da alle tre undersøgelser konkluderer, at den betalte pris svarede til markedsprisen, og da der ikke er nogen indikatorer for, at disse konklusioner ikke er korrekte for Haapala/Uusitalo-områdets vedkommende, kan Kommissionen acceptere, at prisen på 74,2 EUR/m2 svarede til markedsprisen.
(68)
Kommissionen bad Finland om at gøre rede for, hvorfor Karkkila havde en interesse i at erhverve det fulde ejerskab af hele dette område i betragtning af, at de tidligere handelstal syntes at antyde, at køberne ikke var interesseret i denne bydel, og at de indlysende foretrak andre områder i byen trods højere priser. Finland forklarede, at KK allerede i foregående år havde fulgt en målrettet strategi, der bestod i at udvikle Haapala/Uusitalo som det kommende boligområde i Karkkila. Andre boligområder i byen var allerede begyndt at blive mættet, og baseret på befolkningstilvæksten var det forventet, at der ville være behov for at byggemodne nye områder.
(69)
Haapala/Uusitalo-området blev lagt ind under byplanlægningen, men byggemodningen var ikke startet endnu. Hertil hørte en ny udstykning af arealet i individuelle og mere passende udformede grunde, tilslutning af grundene til de offentlige fordelingsnet samt opførelse af offentlige faciliteter.
(70)
Karkkila havde allerede fulgt samme strategi i andre bydele med succes: den havde udvidet de offentlige fordelingsnet til Tuorila-, Nikkimäki- og Pumminmäki-området. I 2003 udgjorde den gennemsnitlige salgspris i Pumminmäki allerede 14,28 EUR, og det var lykkedes Karkkila at sælge grunde til den nye faste pris på 14 EUR i 2004, og priserne fortsatte med at stige yderligere i de følgende år (op til 18,5 EUR/m2 i 2005).
(71)
Forventningen var, at ejendomsværdien i Haapala/Uusitalo ville nå op på denne værdi for tilsvarende udstykkede boligområder og derudover ville følge den almindelige prisudvikling. En værdistigning på mindst 40-50 % efter byggemodningen (dvs. inden for 3 til 4 år) syntes derfor at være forsvarlig, plus yderligere stigninger på mellemlang til lang sigt.
(72)
Det var i Karkkilas interesse at byggemodne området under et enkelt infrastrukturprojekt, der omfattede hele området. En enkelt koordineret byggemodningsproces ville være meget billigere end en byggemodning grund for grund (kommunen er forpligtet ved lov til at koble ejendommen til de offentlige fordelingsnetværk, hvilket normalt sker efter anmodning fra ejere, der har til hensigt at bygge). Karkkila understregede, at processerne forløb meget mere glat under dens eneejerskab og kontrol. Der skulle træffes et stort antal enkeltstående beslutninger for hver parcel og for hver enkelt teknisk foranstaltning. Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde (virksomheden var stålproducent), var det allerede blevet klart, at den havde større vanskeligheder med sådanne byggemodningsaktiviteter.
(73)
Som følge af Karkkilas langsigtede byggemodningsstrategi og byens intention om at udføre hele anlægsarbejdet på én gang, havde den ikke nogen interesse at sælge arealet, før det var byggemodnet. Det var årsagen til, at der praktisk taget ikke var sket nogen handler overhovedet forud for transaktionen.
(74)
Kommissionen kan acceptere, at en markedsøkonomisk investor på grundlag af Karkkilas langsigtede strategi for Haapala/Uusitalo-området, som allerede ejede 50 % af aktierne i dette område, ligeledes kunne have en økonomisk interesse i at erhverve de resterende 50 % af aktierne. Udsigten til at eje hele det kommende nye boligområde, den lave risiko med hensyn til pris, og de gode udsigter til at sælge de fleste af grundene over de næste ti år, og de resterende grunde over de følgende ti år, kan betragtes som en forretningsstrategi, som en markedsøkonomisk investor ville have forfulgt.
(75)
Nogle få parcelhusgrunde er beliggende i andre områder. Vurderingen (43 000 EUR) var baseret på Karkkilas officielle enhedssalgspris på 10,19 EUR/m2 for grunde af denne art. Af oven for anførte grunde (betragtning 65-66) finder Kommissionen, at prisen pr. december 2003 kan accepteres som markedsprisen.
(76)
KK's portefølje omfatter ligeledes to grunde til etageejendomme i Takko I-området. Den samlede værdi af disse grunde er 110 191 EUR. Takko I er ligeledes beliggende i centrum. Ifølge undersøgelse A svingede markedsprisen mellem 60 EUR til 75 EUR/m2. KP&P-rapporten (undersøgelse C) nåede frem til samme konklusion for etagehusgrundenes vedkommende, nemlig at prisen med udgangspunkt i de salgspriser, der blev betalt i visse nabokommuner, svarede til markedsprisen.
(77)
Efter Kommissionens opfattelse er der ikke noget behov for at få fastslået, hvilken en af ekspertundersøgelserne der er den mest pålidelige. Selv hvis der blev taget udgangspunkt i den lavest mulige markedspris på 60/m2 EUR, ville den korrigerede samlede værdi alligevel overstige den pris, som Karkkila har betalt (se beregningen af den mindste aktieværdi nedenfor). Under denne antagelse af den lavest mulige markedsværdi ville grundene i Takko I-området have været overvurderet med 19,65 EUR/m2. Dette ville svare til i alt 27 212 EUR, dvs. 13 606 EUR for 50 % af aktierne.
(78)
Værdien for jordarealer udlagt til parker anslås til 456 601 EUR. Dette var baseret på en fast pris på 1,18 EUR/m2, som Karkkila normalt betaler for sådanne jordarealer. Der er tale om arealer, som byen har ret til at købe til den gældende pris (15). Da disse arealer ikke påregnes bebygget ifølge byplanen, er der anvendt samme prisgrundlag som for råjord, der ikke er udlagt til bebyggelse (se betragtning 79). Kommissionen konkluderede derfor, at denne del af jorden ikke var vurderet for højt.
(79)
KK's portefølje omfattede tillige råjord uden for byplanen, der var vurderet til i alt 49 678 EUR baseret på en pris på 1,18 EUR/m2. Det forklares ikke i undersøgelserne, hvorfor disse jordarealer skulle være korrekt vurderet. De øvrige data fremsendt af Finland indeholder en liste over salg af ikke-byggemodnet jord i tyndt befolkede områder i Karkkila, der blev solgt til i gennemsnit 1,86 EUR/m2. Kommissionen kan på dette grundlag acceptere, at 1,18 EUR ikke oversteg markedsprisen.
(80)
I henhold til de beregninger, som Finland har foretaget på basis af de faste priser, som KK solgte sine jordarealer til, androg værdien af KK's jordarealer 5 067 988 EUR. Efter fradrag af beløbene i forbindelse med en eventuel overvurdering af etagehusgrundene i Asemanranta (135 158 EUR) og i Takko I (27 212 EUR), andrager værdien af jordarealerne mindst 4 905 618 EUR.
3. Tilbagebetaling af lånet
(81)
I 1996 havde både Componenta og Karkkila, ydet et rentefrit aktionærlån på 1 670 814 EUR til KK på lige vilkår (pari passu). Componentas udtræden af KK fortsatte med KK’s tilbagebetaling af aktionærlånet. Da KK ville skulle sælge betydelige jordarealer for at skaffe disse midler, og da dette som beskrevet ovenfor ville bringe forretningsstrategien på mellemlang og lang sigt i fare, besluttede Karkkila at yde et yderligere rentefrit lån til KK for samme beløb, som KK anvendte til tilbagebetalingen. Som følge heraf skyldte KK Karkkila i alt 3,34 mio. EUR.
(82)
Kommissionen er enig med Finland i, at lånene allerede var medtaget i vurderingen af virksomheden, dvs. at værdien af aktierne allerede var blevet nedskrevet med værdien af gælden. En vurdering af lånetilbagebetalingen som en separat foranstaltning ville derfor svare til, at lånet blev talt med to gange.
4. Værdien af aktierne
(83)
Efter fradrag af det eventuelt overvurderede beløb er værdien af 50 % af KK's aktier følgende:
Tabel 5
Værdien af KK
Nutidsværdi af jordarealerne
4 905 618
Likvid kapital og bankindskud
28 256
Aktiver i alt
4 933 874
Aktionærlån
3 340 368
Kortfristet gæld
107
Gæld i alt
3 340 475
KK's nettoværdi
1 593 399
50 % af KK's nettoværdi
796 699,5
(84)
Da Karkkila betalte en købspris på 713 092,50 EUR for 50 % af aktierne, finder Kommissionen ikke, at den betalte en pris, der lå over markedsværdien.
V. KONKLUSION
(85)
Kommissionen finder ikke, at den pris, som Karkkila betalte til Componenta for erhvervelsen af 50 % af aktierne i KK, overstiger markedsprisen, og den er således ikke omfattet af artikel 107, stk. 1, i TEUF -
VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
Artikel 1
Den pris, som byen Karkkila betalte til Componenta Oyj for købet af aktier i Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy i henhold til den kontrakt, der blev indgået af parterne den 16. december 2003, udgør ikke statsstøtte til Componenta Corporation Oyj i medfør af artikel 107, stk. 1, i TEUF.
Artikel 2
Denne afgørelse er rettet til Republikken Finland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 20. april 2011.
A BIZOTTSÁG HATÁROZATA
(2011. április 20.)
a Finnország által a Componenta Oyj részére nyújtott C 37/04 (ex NN 51/04) számú intézkedésről
(az értesítés a C(2011) 2559. számú dokumentummal történt)
(Csak a finn és a svéd nyelvű szöveg hiteles)
(EGT-vonatkozású szöveg)
(2011/529/EU)
AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,
tekintettel az Európai Unió működéséről szóló szerződésre és különösen annak 108. cikke (2) bekezdésének első albekezdésére,
tekintettel az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásra és különösen annak 62. cikke (1) bekezdésének a) pontjára,
miután az érdekelt feleket a fent említett rendelkezéseknek megfelelően felkérte észrevételeik megtételére (1),
mivel:
I. ELJÁRÁS
(1)
2004. március 10-én panasz érkezett a Bizottsághoz a Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB-től, amelyben a panaszos Karkkila város (a továbbiakban: „Karkkila”) által a Componenta Corporation Oyj (a továbbiakban: „Componenta”) részére nyújtott állítólagos támogatási intézkedésről tájékoztatta a Bizottságot. A Bizottság a 2004. november 19-én kelt levelében tájékoztatta Finnországot az EK-Szerződés 88. cikkének (2) bekezdése (jelenleg az Európai Unió működéséről szóló szerződés 108. cikkének (2) bekezdésében) szerinti eljárás megkezdéséről a támogatással kapcsolatban. A Bizottság határozata az eljárás megkezdéséről megjelent az Európai Unió Hivatalos Lapjában (2). A Bizottság felkérte az érintetteket az intézkedéssel kapcsolatos észrevételeik benyújtására, de nem kapott ilyen jellegű észrevételeket.
(2)
A Bizottság 2005. október 20-án fogadta el a végleges elítélő határozatot, és felszólította Finnországot, hogy téríttesse vissza a támogatást a Componentával (a 2005. évi határozat). A hivatalos vizsgálati eljárás lezárásáról szóló 2005. évi határozat megjelent az Európai Unió Hivatalos Lapjában (3). A Componenta fellebbezési eljárást indított a határozat ellen. A 2008. december 18-i ítélet (a továbbiakban: az ítélet) megsemmisítette a határozatot, mivel az nem nyújtott megfelelő indokolást (4).
(3)
Finnország 2010. január 5-én és január 10-én kelt levelében küldte el észrevételeit, amelyek két, a szóban forgó ingatlan értékének meghatározásával kapcsolatos tanulmányt is tartalmaztak. A Bizottság 2009. január 9-én, 2009. július 23-án és 2010. január 8-án három további információkérést küldött ki, amelyeket a 2009. március 9-én, 2009. október 15-én és 2010. március 5-én beérkezett levélben válaszoltak meg. A Bizottság, valamint a finn kormány és a kedvezményezett képviselői közötti megbeszélésre 2009. november 23-án, Brüsszelben került sor.
II. A TÉNYEK ISMERTETÉSE
1. Tranzakció
(4)
A Componenta fémipari vállalat, amelynek székhelye a finnországi Karkkilában van. Finnországban, Hollandiában és Svédországban is működnek gyártóüzemei. A vállalat 2004. évi 316 millió EUR árbevételének nagy része a skandináv országokból és Közép-Európából származik. A konszern 2004-ben mintegy 2 200 főt foglalkoztatott.
(5)
A vizsgálat tárgyát képező tranzakció a Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (a továbbiakban: KK) nevű ingatlanvállalatot érinti, amely ingatlanokkal rendelkezett a Helsinkitől 65 km-re északnyugatra fekvő Karkkilában. A KK fele-fele arányban a Componenta és Karkkila tulajdonában volt. 1996-ban a közös vállalatban résztulajdonos partnerek egyenként 1 670 184 EUR összegű kamatmentes részvényesi kölcsönt nyújtottak a KK-nak.
(6)
A 2003. december 16-án kötött adásvételi szerződés szerint a Componenta tulajdonában lévő részvények 2 383 276,50 millió EUR összegért való megvásárlásával a város megszerzi a KK feletti kizárólagos tulajdonjogot. A tranzakció két részből állt:
-
a Componenta 713 092,50 EUR-t kapott Karkkilától a részvények 50 %-áért,
-
a KK visszafizette a Componentának az 1 670 184 EUR összegű részvényesi kölcsönt, amelyet a Componenta 1996-ban nyújtott neki. Ennek érdekében Karkkila ugyanolyan összegű, kamatmentes kölcsönt nyújtott a KK-nak. Így a Componenta helyett Karkkila lett a hitelező.
(7)
Karkkila 2 383 276,50 EUR összeget mozgósított a fenti tranzakcióhoz; 713 092,50 EUR-t a KK részvényeiért, 1 670 184 EUR-t pedig a KK-nak nyújtott kamatmentes kölcsönre.
(8)
A részvényekért fizetett árat a Karkkila által 2003-ban eladott ingatlanok szokásos árai alapján számították ki.
1. táblázat
A KK által eladott telkek négyzetméterára
(EUR-ban)
1. zóna
Családi házak
11,11
Sorházak
88,81
Toronyházak
79,56
2. zóna
Családi házak
10,19
Sorházak
74,02
Toronyházak
64,76
Egyéb
A városfejlesztési terven kívül eső közművesítetlen földterületek
1,18
Közparkok számára kijelölt területek
1,18
(9)
Ezeket a szokásos árakat alkalmazták a tranzakció idején a KK földterület-portfóliójában lévő ingatlanokra, majd elosztották kettővel, ennek eredményeképpen alakult ki a részvények 713 092,50 EUR vételára.
(10)
Karkkila és a Componenta által kötött adásvételi szerződés ezenkívül a következőket tartalmazta:
a)
az eladó vállalja, hogy megvalósítja a Componenta Karkkila Oy Karkkilában lévő termelőüzemeinek az 1. számú mellékletben pontosabban meghatározott bővítési beruházását. A beruházás a becslések szerint 2004-ben 50-70 új főállású munkahelyet teremt Karkkilában (2003-ban a foglalkoztatottak száma 130 fő volt);
b)
amennyiben az eladó nem kezdi meg 2004-ben az előző pontnak megfelelően a bővítési beruházást, a vevő elállhat a szerződéstől.
(11)
Az adásvételi szerződés 1. melléklete szerint a Componenta egyesíti a konszern két gyártóüzemének, az alvestai (Svédországban található) és a karkkilai öntödéjének tevékenységét, és az öntöde jövőbeli helyszínére vonatkozó döntés elemzés eredményén alapul majd. Az alvestai öntödét 2005-ben bezárták, és a gyártást áthelyezték Karkkilába.
(12)
A Componenta tulajdonában lévő KK-részvények megvásárlását követően Karkkila döntést hozott a KK megszüntetéséről és a földterületek városra való átruházásáról.
2. A KK eszközei
(13)
Karkkila körülbelül 65 kilométerre északnyugatra fekszik Helsinkitől a 2. számú főút mellett, Uusimaa tartomány északkeleti részén. Karkkilában 2003-ban mintegy 8 500-an laktak. A város a 19. században alapított Högfors kohászat körül épült fel, északi része pedig egy tó mellett húzódik.
(14)
A KK tulajdonában lévő ingatlan 730 000 m2-nyi földterületre terjedt ki Karkkilában és közvetlen környezetében, a városközponttól 2,5 km-re. 2003 decemberében a következő volt a helyzet:
-
A legértékesebb földterület az asemanrantai területen található (1. zóna), és toronyházak építésére jelölték ki. Ez a terület a KK-portfólió értékének körülbelül felét teszi ki.
-
A földterület legnagyobb része a haapalai/uusitalói városrészen (2. zóna) található. Családi házak építésére jelölték ki, és a portfólió teljes értékének körülbelül egynegyedét teszi ki.
-
A portfólió tartalmaz továbbá néhány, más lakóövezetben lévő, családi ház építésére szolgáló telket, a Takko I. területen lévő, toronyházak építésére kijelölt földterületet, és néhány sorházat.
-
A földterület egy részét közparkok számára jelölték ki.
-
A portfólió tartalmaz néhány, a város területén kívül eső közművesítetlen földterületet is.
(15)
Az ingatlan összesen körülbelül 160 telekből áll. Karkkila a területek egy részét azonban át akarta alakítani és kisebb telkekre akarta osztani. A tranzakció idején a KK volt messze a legnagyobb ingatlantulajdonos Karkkilában.
(16)
A kizárólagos tulajdonjog megszerzése után Karkkila a földterületek egy részét bérbe akarta adni a működési költségek fedezésére. A KK működési költségei (bérek, bérleti díj, a kölcsönök kamatai) 2000 és 2003 között legfeljebb 40 000 EUR-t tettek ki.
3. További lényeges információk
(17)
Karkkila Helsinkitől való távolsága alkalmassá teszi a várost az ingázók befogadására. A Helsinkiben és környékén található ingatlanok rendkívül megdrágultak, és az árak továbbra is növekszenek. Ez az inflációs nyomás arra ösztönözte az embereket, hogy a főváros körüli településeken telepedjenek le, ami kihatott az ottani ingatlanárakra. Karkkila három másik várossal, Vihtivel, Lohjával és Hyvinkäävel együtt alternatívának számít az itt letelepedni szándékozóknak. A városok távolsága Helsinkitől:
2. táblázat
Távolságok Helsinkitől
Lohja
52 km
38 perc
Hyvinkää
56 km
45 perc
Vihti
58 km
42 perc
Karkkila
68 km
50 perc
(18)
Ezek a települések sok új lakót vonzottak. Ennek következtében az ingatlanárak jelentős mértékben megnőttek a tranzakció előtt (és után): Karkkilában megduplázódtak, egyes esetekben pedig hatszorosukra nőttek.
(19)
A 2000-ben közzétett hivatalos előrejelzések szerint 2025-re Karkkila népessége 9 600 főre emelkedhet, ami azt jelentené, hogy 600 új lakásra lenne szükség. Hamarosan kiderült azonban, hogy ezek az előrejelzések meg sem közelítik a tényleges népességnövekedést. Három évvel később, a tranzakció idején, Karkkila várható lakóingatlan-igénye évente körülbelül 70 új lakást jelentett, amit az Uusimaa régió tanácsa által készített, a 2025-ig terjedő időszakot felölelő tanulmány nem sokkal később meg is erősített. (A gyakorlatban 2005-ben 63, 2006-ban 137, 2007-ben pedig 95 új lakás épült.)
(20)
A tranzakciót megelőző öt év alatt az ingatlanárak Karkkilában átlagosan 30 %-kal nőttek.
III. FINNORSZÁG ÉSZREVÉTELEI
(21)
Finnország három utólagos szakértői tanulmányt nyújtott be a földterület értékbecsléséről. A tanulmányok következtetései szerint a kifizetett ár megfelelt a piaci árnak. A Bizottság első, 2005. évi határozatában elutasította az első vizsgálati eljárás során benyújtott tanulmányt (A. tanulmány) (5). A 2005. évi határozat elfogadása után Finnország két további szakértői tanulmány elkészítésére adott megbízást. Ezek közül az első (B. tanulmány) csak egy általános nyilatkozatot tartalmaz arról, hogy a földterület értékbecslése pontos volt, de nem tér ki a részletekre. A második tanulmány, a KP&P-jelentés (C. tanulmány) Karkkila és a környéki települések ingatlanpiacát elemzi részletesebben.
(22)
Finnország szerint Karkkila azért szerezte meg a részvények kizárólagos tulajdonjogát, mert az közép-, illetve hosszú távú, alacsony kockázatú befektetés volt. A szomszédos települések ingatlanárainak folyamatos növekedését, Karkkila népességének becsült növekedését, a meglévő kerületek telítettségét és a terjeszkedés szükségét tekintve Karkkila városi tanácsa úgy gondolta, hogy a KK kizárólagos tulajdonjogának megvásárlása nyereséges lenne.
(23)
Finnország kifejtette továbbá, hogy a kizárólagos tulajdonjog megszerzésének másik oka az eljárások felgyorsításának lehetősége volt. Finnország több alkalommal is utalt arra, hogy Karkkila és a Componenta közötti együttműködés nem volt ideális, mivel kereskedelmi érdekeik ütköztek. A partnerek megállapodtak, hogy befejezik a közös vállalkozást, és így elkerülik a döntéshozatali holtpontokat. Különösen azért, mert számos döntést kellett hozni a haapalai/uusitalói városrészen lévő telkek újraosztásáról a terület fejlesztésének elősegítése érdekében. Mivel az ingatlanügyletek nem tartoztak a Componenta fő tevékenységi körei közé, az állt érdekében, hogy felhagyjon ezzel a tevékenységi körrel, míg Karkkilának az állt érdekében, hogy teljesen függetlenül irányíthassa a földterületek fejlesztését.
(24)
Finnország kifejtette azt, hogy a Vihtivel, Lohjával és Hyvinkäävel való összehasonlítás miért tartozik a tárgyhoz. Finnország kiemelte többek között azt is, hogy nincs vasúti személyszállítás Vihtibe és Lohjába, amely pedig megkönnyítené az ingázók utazását az említett települések és Helsinki között.
(25)
Finnország határozottan állítja, hogy a 2005. évi bizottsági határozatban kiszámított támogatási összeg hibás volt, mivel a részvényesi kölcsönt kétszer vették figyelembe. A kölcsönt levonták a vállalat értékéből a részvények 50 %-ának a kiszámításához, és figyelembe vették a kölcsön Componentának való visszafizetésének megállapításánál is. Ezért Finnország szerint a részvények ára (713 092,5 EUR) már tartalmazza a kölcsönt, mivel az összegét a KK nettó értéke alapján számították ki.
IV. ÉRTÉKELÉS
(26)
Az EK-Szerződés 87. cikkének (1) bekezdése értelmében a tagállamok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy a verseny torzításával fenyeget, összeegyeztethetetlen a közös piaccal, amennyiben ez érinti a tagállamok közötti kereskedelmet. Az Európai Unió Bírósága ítélkezése szerint a tagállamok közötti kereskedelem befolyásolása megvalósul, amennyiben a támogatásban részesülő vállalat olyan gazdasági tevékenységet folytat, amelynek a tagállamok közötti kereskedelem is részét képezi.
(27)
A belső piacon több vállalat is gyártja ugyanazokat a termékeket, mint a Componenta, és ezekkel intenzív kereskedelem folyik a tagállamok között. Az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében az önkormányzati források is az állami források közé tartoznak (6). Tehát a kérdéses tranzakció, amelyet Karkkila forrásaiból finanszíroztak, a 107. cikk (1) bekezdése értelmében állami forrásokat is tartalmaz. Így a Componentának a tranzakcióval kapcsolatban nyújtott előnyök, amelyeket a Componenta rendes piaci feltételek között nem kapott volna meg, az EK-Szerződés 87. cikke (1) bekezdésének hatálya alá esnének. Következésképpen a szóban forgó esettel kapcsolatban az a legfontosabb kérdés, hogy a Componenta akkora összeget kapott-e, amelyet a rendes piaci feltételek között nem kapott volna meg.
(28)
A Bizottság megállapítja, hogy a Componenta és Karkkila által kötött adásvételi szerződés visszafizetési záradéka arra is utalhat, hogy a Karkkila által kínált vételi feltételek célja az volt, hogy arra ösztönözzék a Componentát, tartsa meg karkkilai gyártóüzemét, és zárja be alvestai kohászatát.
(29)
Az elsőfokú bíróság ítélete (7) szerint a megállapodásnak voltak feltételei, de nem határozta meg a következményeket. Még ha a feltételesség utal is arra, hogy a tranzakció a Componenta számára előnyös feltételekkel történt, a Componentának nem származott olyan előnye, amely egyértelműen az említett záradékokból ered. Sőt egyrészt, mint ahogy az az alábbiakban is kiderül, a Componentának a KK-ban lévő részesedéséért fizetett összeg nem haladta meg a piaci árat, másrészt pedig a Bizottság nem talált bizonyítékot egyéb előnyökre, amelyeket a Componenta az említett záradékok alapján kapott volna. Ezért a Bizottság megvizsgálta, hogy a részvények 50 %-át tulajdonában tartó piaci befektető ezen feltételek mellett megszerezte volna-e a kizárólagos tulajdonjogot.
(30)
Az esetjog szerint „jóllehet az a magánbefektetői magatartás, amelyhez a gazdaságpolitikai célkitűzések szerint eljáró állami befektető beavatkozását hasonlítani kell, nem feltétlenül a többé-kevésbé rövid távú megtérülés céljával tőkét elhelyező hagyományos befektető magatartása, annak legalább az olyan, strukturális, átfogó vagy ágazati politikát folytató magánholding vagy -cégcsoport magatartásának kell lennie, amelyet hosszabb távú jövedelmezőségi kilátások vezérelnek” (8).
1. Általános megfontolások a részvények értékével kapcsolatban
(31)
A hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló bizottsági közlemény (9) (a továbbiakban: a közlemény) nem alkalmazható közvetlenül, mivel a szóban forgó eset nem földterület eladásával, hanem egy ingatlanvállalat részvényeinek megvételével kapcsolatos. Az említett közlemény elvei azonban alkalmazhatóak, hiszen a KK részvényeinek értékét alapvetően a portfóliójában lévő földterületek piaci értéke határozza meg. Így a KK tulajdonában lévő földterületek értékének meghatározása döntő jelentőségű annak meghatározásában, hogy volt-e állami támogatás.
(32)
Mindenesetre a közlemény a piacgazdaságban működő magánbefektető elvén alapul, vagyis az állami hatóságok által történő földeladás nem tartalmaz állami támogatási elemeket, amennyiben olyan áron adták el, amelyet egy magánbefektető rendes piaci körülmények között kifizethetett volna.
(33)
A Bizottság úgy véli, hogy az elemzést arra az árra kell alapozni, amelyet a KK részvényeinek 50 %-át birtokló piacgazdasági befektető fizetett volna a kizárólagos tulajdonjogért. Egy piacgazdasági befektető arra alapozná az árat, amelyet kifizetne, hogy mennyi hasznot remélhet a befektetéstől.
(34)
A szóban forgó esetben a Componenta nem próbált másik vevőt keresni. Az állt az érdekében, hogy részvényeit a másik részvényesnek adja el. Sőt a részvényesi megállapodás (10) és a KK alapító okirata (11) szerint Karkkilának elővásárlási joga volt a Componenta tulajdonában lévő KK-részvényekre, a KK-nak pedig visszavásárlási joga volt, amennyiben a Componenta megpróbálta volna eladni a részvényeket harmadik félnek. Ezek a szabályok arra ösztönözték a Componentát, hogy ne keressen más vevőket. Ráadásul a többi magánbefektető sem akarta volna megvásárolni a KK részvényeinek 50 %-át, kivéve, ha ezáltal megszerezték volna a kizárólagos tulajdonjogot. Az olyan új partnereket, akik nem szerezték meg a KK összes részvényét, kötné a KK alapító okirata (12), amely szerint a KK célja az, hogy a lakosság érdekében lelassítsa a karkkilai földterületek és házak árának növekedését.
(35)
A Bizottság úgy gondolja továbbá, hogy az olyan piacgazdasági részvényes, aki megszerezné a kizárólagos tulajdonjogot, a teljes befektetés finanszírozását is figyelembe venné (2,37 millió EUR a részvényekért és a kölcsönért).
(36)
A részvényesi kölcsön visszafizetése tekintetében a Bizottság megállapítja, hogy a KK portfóliójában lévő eszközök értékét 4,9 millió EUR-ra becsülték. Ez az érték nagyrészt a 3,34 millió EUR összegű tartozásokat érintette, ami azt jelenti, hogy a kölcsön visszafizetése nem okozott gondot.
(37)
Finnország kifejtette továbbá azt is, hogy Karkkila azt tervezte, hogy a tranzakció után megnöveli a bérbeadásból származó bevételeit annak érdekében, hogy fedezni tudja a KK finanszírozási és működtetési költségeit (a tranzakció előtt évente kevesebb mint 40 000 EUR volt). Amennyiben a város válik az egyedüli részvényessé, megváltoztathatja a KK alapító okiratát, amely eddig korlátozta az árképzési politikával kapcsolatos szabadságát. Tehát amint a város megszerzi a KK feletti teljes tulajdonjogot, jogi szempontból semmi nem állna az útjában annak, hogy megemelje a bérbeadásból származó bevételeit.
(38)
A Bizottság megállapítja, hogy a későbbi fejlemények megerősítették, hogy a költségeknek a bérbeadásból származó bevételek általi fedezése ésszerű terv volt. Karkkila 28 hosszú távú bérleti szerződést kötött, amelyek az alábbi bevételt eredményezték:
3. táblázat
A bérbeadásból származó bevételek a tranzakció után
(EUR-ban)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
A kamatmentes kölcsönért cserébe egy magánbefektető azt várta volna, hogy növekedjen a tulajdonában lévő részvények értéke. A szóban forgó esetben a befektetés hozama a KK tulajdonában lévő ingatlanok értékének növekedésében nyilvánult meg. Finnország kifejtette, hogy a KK tulajdonában lévő földterületek értéke jelentősen növekedett 1996 és 2003 között. A tranzakciót megelőző öt év alatt a karkkilai ingatlanárak átlagosan 30 %-kal, 2005 és 2008 között pedig körülbelül 10 %-kal nőttek.
(40)
Karkkila népessége ugyanakkor az előrejelzések szerint 2025-ig évente több mint 100 fővel nőtt volna, ami óvatos becsléssel azt jelentené, hogy minden évben legalább 70 új lakásnak kellene épülnie a városban (13).
(41)
Ezen okokból a magánbefektetők jelentős növekedést várhatnának a KK-ban lévő részesedésének értékében.
2. A földterület értéke
(42)
A Bizottság első lépésként azt vizsgálta meg, hogy a Karkkila által a részvényekért fizetett vételi ár haszonnal járt-e a Componenta számára abból adódóan, hogy az eladó rendes piaci körülmények között alacsonyabb áron tudta volna eladni a részvényeket.
(43)
Finnország a következőképpen határozta meg a KK eszközeinek értékét (14):
4. táblázat
A KK eszközeinek értéke Finnország számításai szerint
A földterület jelenlegi értéke
5 067 988
Készpénz és bankbetétek
28 256
Eszközök összesen
5 096 244
Részvényesi kölcsön
3 340 368
Rövid lejáratú kötelezettségek
107
Tartozások összesen
3 340 475
A KK nettó értéke
1 755 769
A KK nettó értékének 50 %-a
877 885
(44)
A földterület értékét a Karkkila által 2003-ban eladott ingatlanok szokásos árainak megfelelően számították ki. Ezek Karkilla teljes területére vonatkozó, egységesen meghatározott árak voltak, a két zóna közötti különbségek figyelembevételétől eltekintve. A Finnország által benyújtott adatok alapján nyilvánvalóvá vált, hogy a tényleges piaci árak jelentős eltéréseket mutatnak a különböző kerületek és lakóövezetek között. Így a Bizottság értékelése csak az érintett területekre terjedt ki.
(45)
A Bizottság megállapítja, hogy Karkkila közép-, illetve hosszú távú perspektívában gondolkozott, amikor a kizárólagos tulajdonjog megszerzése mellett döntött. Bevett gyakorlat az ingatlanpiacon, hogy a piaci szereplők adott esetben jelentős közép-, illetve hosszú távú értéknövekedést várnak. Karkkila hosszú távú befektetési stratégiát követett, és az volt a célja, hogy a jövőbeli eladások növekedése révén profitot termeljen.
(46)
Finnország szemléltette, hogy Karkkilának minden oka megvolt arra, hogy közép-, illetve hosszú távon a lakások iránti kereslet számottevő erősödését előidéző, jelentős népességnövekedéssel számoljon. A legfőbb ok az volt, hogy a Helsinkitől északra és nyugatra fekvő három település, Vihti, Lohja és Hyvinkää sok lakót, köztük sok ingázót vonzott. Ennek eredményeképpen az ingatlanárak gyors ütemben és folyamatosan növekedtek, és nem tűnt úgy, hogy a közeljövőben ez a növekedés lelassulna. 2003-ban ezeken a szomszédos településeken az ingatlanárak átlagosan 2,5-ször magasabbak voltak, mint Karkkilában. Ezért Karkkila arra számított, hogy a további áremelkedések miatt az emberek a legközelebbi alternatív lakóhelyre, Karkkilába költöznek majd, még akkor is, ha Karkkilában is jelentősen emelkednek az árak. Nem tűnt megalapozatlannak az a várakozás, hogy a karkillai ingatlanárak akár meg is duplázódhatnak.
(47)
Habár a későbbi fejlemények közvetlenül nem relevánsak a tranzakció előzetes értékelésében, a három szomszédos település ingatlanárainak alakulása a tranzakciót követő években megerősítette, hogy az előrejelzések helyesek voltak. Néhány esetben az ingatlanárak meghaladták a karkkilai ingatlanárak négyszeresét.
(48)
A Karkkila népességének növekedésére vonatkozó előrejelzések másik oka az volt, hogy tervbe vették a Karkkilába vezető út felújítását - a tranzakció idején már készen voltak a tervek, később pedig végre is hajtották őket.
(49)
A kizárólagos tulajdonjog megszerzését a népességnövekedésre vonatkozó hivatalos előrejelzések is ösztönözték. Uusimaa régió tanácsa 2000-ben közzétette előzetes tanulmányát, amely szerint Karkkila népessége 2025-re 9 600 főre emelkedhet (vagyis körülbelül 10 %-kal), és hogy 600 új otthonra lesz szükség. Hamarosan bebizonyosodott, hogy ez az előrejelzés túl óvatos volt. A tranzakció idején Karkkila sokkal nagyobb népességnövekedésre számított, amely további, évente legalább 70 új lakásigényt eredményezett volna.
(50)
Ezt a pozitív előrejelzést később megerősítette az Uusima régió tanácsa által 2009. augusztus 18-án közzétett tanulmány is, amely szerint Karkkila népessége 2030-ig évente 100 fővel emelkedhet, így évente 70 új lakásra lesz szükség. Végül még ezt a második előrejelzést is túlszárnyalták, hiszen 2006-ban 137, 2007-ben pedig 95 új otthon épült.
(51)
Meg kell említeni azt is, hogy a KK volt messze a legnagyobb ingatlantulajdonos Karkkilában. A tranzakció idején a portfólióban lévő telkek tényleges száma bizonytalan volt, mivel Karkkila fel akarta osztani és át akarta formálni néhányukat (különösen a haapalai/uusitalói városrészen lévőket). Ráadásul a családi házak építésére szolgáló telkekre több lakás is építhető telkenként, a toronyházak építésére szolgáló telkekre pedig még több. A Finnország által benyújtott portfóliólista 140-nél kevesebb házépítésre szolgáló telket tartalmaz (a maradékot parkok építésére jelölték ki). A tranzakció idején előrejelzett, évente 70 új lakásigény alapján a következő 10 évre vetített igény 700 új lakás lenne, a következő 20 évre pedig 1 400. Mivel a KK-nak nem volt jelentős versenytársa Karkkilában, Karkkila ésszerűen azt várta, hogy a portfólióban szereplő legtöbb, ha nem is az összes, ingatlant el tudja adni.
(52)
Finnország kifejtette, hogy Karkkila stratégiája az volt, hogy először növeli a tulajdonában lévő telkek értékét azáltal, hogy átalakítja és fejleszti őket, majd megvárja a környékre jellemző általános áremelkedés hatását, és csak ezután adja el a telkeket. Ennek a stratégiának megfelelően a KK már a korábbi években is tartózkodott a korai eladásoktól, ami megmagyarázza a tranzakció előtti évekre jellemző alacsony értékesítési szintet.
(53)
A Bizottság megállapítja, hogy a KK tulajdonában lévő telkeket különbözőképpen becsülték fel a földterület fajtájától függően (családi házak, sorházak, emeletes házak, parkok és közterületek építésére szolgáló telkek). Az egyes területek konkrét jellemzőinek leírása és elemzése alább található.
(54)
Az asemanrantai területen található, toronyházak építésére kijelölt földterület értékét 2 358 158 EUR-ra becsülik, ami a KK eszközei értékének nagyjából felét jelenti. A tranzakció céljából a földterületet 79,56 EUR/m2-re értékelték.
(55)
A tanulmányok ebben a tekintetben nem teljesen döntőek, főleg mivel nem állnak rendelkezésre karkkilai referenciaárak. A tranzakció előtt tulajdonképpen nem adtak el Karkkilában toronyházak építésére szolgáló telkeket. A Finnország által az első vizsgálati időszak alatt benyújtott szakértői tanulmány (A. tanulmány) 50 EUR/m2-es árat tartalmazott. Finnország most kifejtette, hogy ez az ár valószínűleg az állam által a régióban finanszírozott szociális lakásépítéseknél használt adatokon alapult, és lényegesen a piaci ár alatt volt. Ez az első tanulmány a toronyházak építésére szolgáló telkek értékét 60 és 75 EUR/m2 közé becsülte. A második tanulmány (B. tanulmány) kifejti, hogy a kifizetett ár megfelel a piaci árnak, de nem tartalmaz további információkat. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) következtetései szerint a 79,56 EUR/m2 ár megfelel a piaci árnak, hiszen jóval a három szomszédos településre jellemző árak alatt van. További referenciák hiányában csak ezek a tanulmányok nyújtanak iránymutatást a tranzakció idején Helsinki környékén érvényes ingatlanárakkal kapcsolatban. Így a Bizottság ellenőrizte a tanulmányokban található adatokat, és kiegészítette őket a saját értékelésével.
(56)
Az asemanrantai terület nagyon jó fekvésű, egy tó mellett található, 200 méterre a városközponttól. Finnország szerint a terület értéke azért ilyen kivételesen magas, mert közvetlen rálátást biztosít a tóra és szomszédos vele. 2006-ban egy hasonló telket 92,35 EUR/m2 áron adtak el. Karkkila az ingatlan értékét elég magasnak tartotta ahhoz, hogy 2008 januárjában 105 EUR/m2-re emelje az eladási árat.
(57)
A terület értékének megállapításában fontos tényező továbbá a terület kiterjedése, amelyre az árat alkalmazzák. Az értékesítési értékbecslés 29 640 m2-es minimális építési engedélyen alapult, míg a maximális építési engedély a 39 590 m2-t is elérheti. A várt népességnövekedés miatt Karkkila hosszú távú üzletre számított a maximális építési engedély esetében.
(58)
Habár a tranzakció előtt Karkkilában még nem adtak el toronyház építésére szolgáló telket, a város jogosan várhatta, hogy felmerül majd az igény az ilyen típusú épületek iránt. 2003-ban négy építési engedélyt adtak ki toronyházak építésére. A tranzakció utáni fejlemények megerősítették, hogy az előrejelzés jogos volt, mivel 2007-ig hat további engedélyt kérvényeztek és adtak meg, valamint 2007 és 2010 közepe között hét toronyház épült.
(59)
Hyvinkääben és a szomszédos településeken 2003-ban fizetett árak elérték a 133,6 EUR/m2-t, 2004-ben Vihtiben pedig csúcsot is döntöttek a négyzetméterenkénti 312,6 EUR árral.
(60)
A Bizottság szerint a három tanulmányban olyan értékek szerepelnek, amelyek nagyjából hasonlóak és nem tűnnek alapvetően hibásnak, ha a tranzakció idején a hasonló telkekért fizetett árakhoz hasonlítjuk őket. Nem kell meghatározni, hogy melyik tanulmány a legmegbízhatóbb, hiszen a részvényekért fizetett összeg még a legóvatosabb becslések szerint is a piaci érték alatt van (lásd a 84. és az azt követő bekezdésekben a piaci értékek átfogó kiszámítását). A lehető legalacsonyabb értéket a Bizottság a következőképpen becsülte meg: az asemanrantai telkek kiváló fekvését tekintve a piaci ár legalább a legóvatosabb tanácsadók által megállapított tartomány felső részében volt, ami 75 EUR/m2-t jelent. Arra az óvatos feltételezésre alapozva, hogy a telket a minimális építési engedélyért adják el, a minimális piaci érték 2 223 000 EUR lenne.
(61)
Túlbecsülés esetén a maximális érték 135 158,4 EUR lehet, ennek az 50 %-a pedig 67 579,2 EUR lenne.
(62)
A Bizottság megállapítja, hogy ez az érték az asemanrantai területhez tartozó 8-9 hektáros részre is vonatkozik, amelyen utcák, parkok stb. maradnak. A részleges főtervben például a parti területet szabadidős célokra jelölték ki, és természetvédelmi területnek nyilvánították. Így ez a 8-9 hektár hozzájárul a térség lakóövezeti részének magas árához, amelynek árát nem számították ki külön.
(63)
A KK ingatlanportfóliójában lévő telkek többsége a haapalai/uusitalói városrészen található, amely körülbelül 2,5 km-re délnyugatra fekszik a városközponttól. Ezt a két szomszédos területet családi házak és sorházak építésére jelölték ki, de fejlesztésük még nem zajlott le. Mivel a fejlesztés még nem kezdődött meg, az árak alacsonyak voltak, hasonlóan az eladások számához. Tulajdonképpen az egész térség a KK tulajdonában volt.
(64)
A tranzakció céljából a földterületet 1 612 059 EUR-ra értékelték az összes telket beleértve, a családi ház építésére szolgáló telkekre 10,19 EUR/m2 árat, a sorház építésére szolgáló telkekre 74,02 EUR/m2 árat állapítottak meg a város rögzített árainak megfelelően. A családi ház építésére szolgáló telkek összértéke 973 268 EUR, a sorház építésére szolgáló telkeké pedig 811 209 EUR volt.
(65)
A családi ház építésére szolgáló telkek ára mindhárom tanulmány szerint megfelel a piaci áraknak. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) kifejti, hogy a piaci árak 15-20 %-kal magasabbak voltak a karkkilai áraknál. A Finnország által benyújtott adatok szerint 2003-ban körülbelül 14,4 EUR/m2 volt az átlagár. Az előzetes szakértői tanulmány (A. tanulmány) szerint a piaci árak Karkkilában 9,43 és 14,76 EUR között voltak.
(66)
Mindhárom tanulmány átlagos értékesítési árakat említ, míg a Finnország által benyújtott adatok jelentős különbségeket fedtek fel a kerületek között, a haapalai/uusitalói városrész például az árkategória alján található. 2003-ban két telket adtak el Haapalában (magáncég magánszemélynek): egyet 2003 áprilisában 9,25 EUR/m2 áron, egyet pedig augusztusban 10,06 EUR/m2 áron. Ez négy hónap alatt 8,8 %-os áremelkedésnek felel meg. A karkkilai árak általános alakulását tekintve, ahol 2001 és 2002 között 12,6 %-kal, 2002 és 2003 között pedig 42,7 %-kal emelkedtek az árak, a 2003 utolsó négy hónapjában tapasztalt 1,3 %-os áremelkedés megfelel az általános tendenciának. A fenti körülmények ismeretében a Bizottság nem lát okot arra, hogy a 2003. decemberi 10,19 EUR/m2 ár ne lehetne elfogadható piaci ár.
(67)
Ami a sorház építésére szolgáló telkek árait illeti, nincsenek a térségben olyan referenciaügyletek, amelyek közvetlen kiindulópontként szolgálhatnának. Az előzetes szakértői tanulmány becslései szerint 70 és 80 EUR/m2 között van a piaci érték, míg a KP&P-jelentés (C. tanulmány) csak azt említi, hogy a szomszédos településeken sokkal magasabb a sorházak építésére szolgáló telkek ára. Mivel mindhárom tanulmány arra a következtetésre jutott, hogy a fizetett összeg megfelel a piaci árnak és mivel semmi nem utal arra, hogy ezek a következtetések ne lennének helyesek a haapalai/uusitalói városrész esetében, a Bizottság elfogadja, hogy a 74,2 EUR/m2 ár megfelel a piaci árnak.
(68)
A Bizottság megkérte Finnországot, hogy fejtse ki, miért állt Karkkila érdekében az említett terület kizárólagos tulajdonjogának megszerzése, tekintve hogy a korábbi értékesítési adatok arra utaltak, hogy a vevők nem érdeklődtek a környék iránt, és egyértelmű volt, hogy a magasabb árak ellenére is a város más részeit részesítették előnyben. Finnország kifejtette, hogy a KK már a korábbi években is célzott beruházási stratégiát követett, amely a haapalai/uusitalói városrésznek Karkkila jövőbeli lakóövezetévé való fejlesztését jelentette. A város többi lakóövezete már kezdett telítődni, és a népességnövekedés alapján várható volt, hogy újakat kell kialakítani.
(69)
A haapalai/uusitalói városrész várostervezés alá került, de a fejlesztés még nem kezdődött el. Ennek során újraosztották a földterületet megfelelőbb formájú telkekre, rákötötték őket a közműhálózatra, és egyéb kényelmi szolgáltatásokat is kiépítettek.
(70)
Karkkila korábban már sikeresen végrehajtotta ezt a stratégiát más szomszédos városrészeken: kiterjesztette a közműhálózatot Tuorilára, Nikkimäkire és Pumminmäkire is. 2003-ban Pumminmäkiben az átlagos értékesítési ár már 14,28 EUR volt, Karkkila pedig 2004-ben sikeresen értékesített telkeket az új, rögzített 14 EUR áron, majd az ár a későbbi években tovább emelkedett (2005-ben elérte a 18,5 EUR/m2-t).
(71)
A várakozások szerint az ingatlanok értéke a haapalai/uusitalói városrészen elérné a hasonlóképpen fejlett lakóövezetekét, és követné az általános áremelkedési tendenciát. Így indokoltnak tűnt a fejlesztés utáni (vagyis 3-4 éven belüli), legalább 40-50 %-os értékemelkedés, valamint további emelkedések közép-, illetve hosszú távon.
(72)
Karkkila érdekében az állt, hogy az egész területet infrastrukturális projekt keretében fejlesszék. Az egységes koordinált fejlesztés sokkal olcsóbb lenne, mint a telkek egyenként való fejlesztése (a településeket törvény kötelezi az ingatlanok közműhálózatokba való bekötésére, ami általában az építkezést tervező tulajdonosok kérésére történik meg). Karkkila kiemelte, hogy a műveletek sokkal simábban folytak kizárólagos tulajdona és irányítása alatt. Sok egyéni döntést kellett meghozni az egyes telkekkel és mérnöki intézkedésekkel kapcsolatban. Mivel az ingatlanfejlesztés nem tartozott a Componenta fő tevékenységi körei közé (acélgyártással foglalkozott), már korábban is nyilvánvalóvá vált, hogy ezeket a fejlesztési tevékenységeket nehezen tudta volna kivitelezni.
(73)
Karkkilának nem állt érdekében a földterületet a fejlesztések előtt eladni, mivel hosszú távú fejlesztési stratégiát követett, és az összes mérnöki munkát egyszerre akarta végrehajtani. Ezért nem történt szinte egy értékesítés sem a tranzakció előtt.
(74)
A Bizottság elfogadja, hogy Karkkila által a haapalai/uusitalói városrész esetében követett hosszú távú stratégia alapján egy olyan piacgazdasági befektetőnek, akinek az érintett területen már a részvények 50 %-a a tulajdonában volt, az is gazdasági érdeke lehet, hogy a részvények maradék 50 %-át is megszerezze. A lehetőség a tervezett új lakóövezet kizárólagos tulajdonjogának megszerzésére, az árstabilitással kapcsolatos alacsony kockázat, és hogy tíz év alatt valószínűleg el lehet adni a legtöbb telket, a maradékot pedig a következő tíz évben - mindezek olyan üzleti stratégia részeit képezhetik, amelyet egy piacgazdasági befektető követett volna.
(75)
Néhány családi ház építésére szolgáló telek más területeken található. Az értékbecslés (43 000 EUR) a Karkkila által alkalmazott hivatalos négyzetméteráron alapult, amely a családi ház építésére szolgáló telkek esetében 10,19 EUR/m2 volt. A fenti okokból ((65)-(66) preambulumbekezdés) a Bizottság úgy ítéli meg, hogy a 2003. decemberi ár elfogadható piaci árként.
(76)
A KK portfóliójában van továbbá két, a Takko I. területen található, toronyház építésére szolgáló telek. Az ingatlan összértéke 110 191 EUR. A Takko I. is a városközpontban található. Az A. tanulmány szerint a piaci ár 60 és 75 EUR/m2 között van. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) ugyanerre a következtetésre jutott a toronyház építésére szolgáló telkek tekintetében, azaz hogy az ár a szomszédos településeken kifizetett árak alapján megfelelt a piaci árnak.
(77)
A Bizottság véleménye szerint nincs szükség annak megállapítására, hogy melyik szakértői tanulmány a legmegbízhatóbb. Még ha a lehető legalacsonyabb, 60 EUR/m2 árat alkalmaznák is a tranzakcióra, a részvények korrigált összértéke még mindig meghaladná a Karkkila által fizetett árat (lásd a részvények minimális értékének kiszámítását). E szerint a lehető legalacsonyabb piaci értékre vonatkozó feltevés szerint a Takko I. területen lévő földterületeket 19,65 EUR/m2-rel túlértékelték volna. Ez összesen 27 212 EUR-nak, vagyis a részvények 50 %-ára kivetítve 13 606 EUR-nak felelne meg.
(78)
A parkok építésére kijelölt földterületek értékét 456 601 EUR-ban állapították meg. Ez azon az 1,18 EUR/m2-es szokásos áron alapult, amelyet Karkkila általában az ilyen jellegű földterületekért fizet. A városnak joga van ezeket a területeket piaci áron visszavásárolni (15). Mivel ezek a területek a városfejlesztési terv alapján nem kerülnek beépítésre, ugyanazt az árképzési alapot alkalmazták rájuk, mint a zónamegjelölés nélküli, közművesítetlen területekre (lásd a (79) preambulumbekezdést). Ezért a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy a földterületnek ezt a részét nem értékelték túl.
(79)
A KK portfóliójában volt továbbá néhány, városfejlesztési terven kívül eső földterület, amelyek összértékét az 1,18 EUR/m2-es ár alapján 49 678 EUR-ban állapították meg. A tanulmányok nem fejtik ki, hogy mi alapján jutottak arra a következtetésre, hogy ezt a földterületet helyesen becsülték fel. A Finnország által benyújtott egyéb adatok között szerepel a Karkkila ritkán lakott területein található, közművesítetlen földterületek értékesítéseinek listája, amely területeket 1,86 EUR/m2 átlagáron adtak el. Ez alapján a Bizottság elfogadja, hogy az 1,18 EUR nem haladta meg a piaci árat.
(80)
Finnország számításai szerint, amelyek azokon a szokásos árakon alapultak, amelyeken a KK eladta tulajdonát, a KK ingatlanának értéke 5 067 988 EUR volt. Miután levonják azokat az összegeket, amelyek Asemanrantában és a Takko I. területen lévő toronyházak építésére szolgáló telkek lehetséges túlbecslésének mértékén alapulnak (Asemanranta: 135 158 EUR, Takko I: 27 212 EUR), a földterület minimális értéke 4 905 618 EUR-ban állapítható meg.
3. A kölcsön visszafizetése
(81)
1996-ban a Componenta és Karkkila egyenlő feltételekkel (pari passu)1 670 814 EUR összegű kamatmentes részvényesi kölcsönt nyújtott a KK-nak. A Componenta kilépése a KK-ból a részvényesi kölcsön visszafizetésével egy időben történt. Mivel a KK csak tulajdona jelentős hányadának eladásával tudta volna előteremteni ezeket az összegeket, és mivel, mint ahogy az fentebb is olvasható, ez veszélyeztetné a közép-, illetve hosszú távú üzleti stratégiát, Karkkila úgy döntött, hogy további, kamatmentes kölcsönt nyújt a KK-nak, ugyanakkora összeget, mint amekkorát a KK a visszafizetésre használt. A KK így összesen 3,34 millió EUR-val tartozott Karkkilának.
(82)
A Bizottság egyetért Finnországgal abban, hogy a kölcsönöket már figyelembe vették a vállalat felbecsülésénél, azaz a részvények értékéből már levonták a tartozás értékét. Ezért a kölcsön visszafizetésének különálló intézkedésként való értékelése azt jelentené, hogy kétszer veszik figyelembe.
4. A részvények értéke
(83)
A lehetséges túlértékelés összegének levonása után a KK-részvények 50 %-ának értéke a következő:
5. táblázat
A KK értéke
A földterület jelenlegi értéke
4 905 618
Készpénz és bankbetétek
28 256
Eszközök összesen
4 933 874
Részvényesi kölcsön
3 340 368
Rövid lejáratú kötelezettségek
107
Tartozások összesen
3 340 475
A KK nettó értéke
1 593 399
A KK nettó értékének 50 %-a
796 699,5
(84)
Mivel Karkkila 713 092,50 EUR vételárat fizetett a részvények 50 %-áért, a Bizottság úgy ítéli meg, hogy a város nem fizetett a piaci értéket meghaladó árat.
V. KÖVETKEZTETÉS
(85)
A Bizottság úgy ítéli meg, hogy a Karkkila által a KK részvényeinek 50 %-áért a Componentának fizetett vételár nem haladja meg a piaci árat, és így az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében nem minősül állami támogatásnak,
ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
1. cikk
A Karkkila által 2003. december 16-án kötött szerződés szerint a Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy részvényeiért a Component Oyjnak fizetett vételár az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében nem minősül a Componenta Corporation Oyjnak nyújtott állami támogatásnak.
2. cikk
Ennek a határozatnak a Finn Köztársaság a címzettje.
Kelt Brüsszelben, 2011. április 20-án.