РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
BESCHLUSS DER KOMMISSION
vom 20. April 2011
über die Maßnahme C 37/04 (ex NN 51/04), die Finnland zugunsten von Componenta Oyj durchgeführt hat
(Bekannt gegeben unter Aktenzeichen K(2011) 2559)
(Nur der finnische und der schwedische Text sind verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
(2011/529/EU)
DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION -
gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 erster Unterabsatz,
gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a,
nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß den genannten Artikeln (1),
in Erwägung nachstehender Gründe:
I. DAS VERFAHREN
(1)
Die Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB hat der Kommission am 10. März 2004 eine Beschwerde übermittelt, in der sie den Verdacht äußerte, dass die Stadt Karkkila (nachstehend „Karkkila“ genannt) dem Unternehmen Componenta Oyj (nachstehend „Componenta“ genannt) Beihilfen gewährt hat. Die Kommission teilte Finnland mit Schreiben vom 19. November 2004 ihre Entscheidung mit, zu der fraglichen Beihilfe ein Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag (jetzt Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union) einzuleiten. Die Entscheidung der Kommission wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Die Kommission hat die Beteiligten aufgefordert, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen; bislang sind keine Stellungnahmen bei der Kommission eingegangen.
(2)
Die Kommission traf am 20. Oktober 2005 eine abschließende Negativentscheidung (nachstehend „Entscheidung 2005“ genannt), wonach Finnland die Beihilfe von Componenta zurückfordern muss. Die Entscheidung 2005 über den formalen Abschluss des Untersuchungsverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (3) veröffentlicht. Componenta legte Beschwerde gegen die Entscheidung ein, die durch ein Urteil vom 18. Dezember 2008 (nachstehend „Urteil“ genannt) aufgehoben wurde, da die Begründungen für die Entscheidung als fehlerhaft angesehen wurden (4).
(3)
Finnland nahm mit Schreiben vom 5. und 10. Januar 2010, die auch zwei Gutachten zur Wertermittlung für das fragliche Immobilieneigentum enthielten, Stellung. Die Kommission hat Finnland mit drei Schreiben vom 9. Januar 2009, 23. Juli 2009 und 8. Januar 2010 um weitere Auskünfte gebeten. Diese wurden mit den am 9. März 2009, 15. Oktober 2009 und 5. März 2010 eingegangenen Schreiben erteilt. Vertreter der Kommission, der Regierung Finnlands und der Begünstigten kamen am 23. November 2009 in Brüssel zusammen.
II. BESCHREIBUNG
1. Kaufabschluss
(4)
Componenta ist ein Metallunternehmen mit Hauptsitz in Karkkila. Es betreibt Produktionsstätten in Finnland, in den Niederlanden und Schweden. Der größte Teil des Jahresumsatzes 2004 in Höhe von 316 Mio. EUR wurde in Nord- und Mitteleuropa erwirtschaftet. Der Konzern hatte im Jahr 2004 etwa 2 200 Beschäftigte.
(5)
Das zu prüfende Geschäft betrifft die Immobilieninvestmentgesellschaft Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj (nachstehend „KK“ genannt). Sie besitzt Grundstücke in Karkkila, das ca. 65 km nordwestlich von Helsinki liegt. Componenta und Karkkila sind mit jeweils 50 % an KK beteiligt. Beide Partner des Gemeinschaftsunternehmens gewährten KK im Jahr 1996 ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von jeweils 1 670 184 EUR.
(6)
In dem am 16. Dezember 2003 unterzeichneten Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Stadt durch Kauf der im Besitz von Componenta befindlichen Anteile zu einem Preis von 2 383 276,50 EUR alleinige Eigentümerin von KK wird. Das Geschäft wurde in zwei Teilen abgewickelt:
-
Componenta erhielt 713 092,50 EUR für die 50 %ige Beteiligung, die an Karkkila verkauft wurde.
-
KK zahlte das Gesellschafterdarlehen aus dem Jahr 1996 in Höhe von 1 670 184 EUR an Componenta zurück. Für diese Zwecke gewährte Karkkila KK ein zusätzliches zinsloses Darlehen in gleicher Höhe. Damit gingen die Schulden von Componenta an die Stadt Karkkila über.
(7)
Somit hat Karkkila für das vorstehend beschriebene Geschäft 2 383 276,50 EUR aufgewendet: Der Anteil in Höhe von 713 092,50 EUR deckte die Zahlung für die KK-Aktien und der Anteil in Höhe von 1 670 184 EUR das KK gewährte zinslose Darlehen.
(8)
Der Kaufpreis der Anteile wurde anhand von Standardpreisen ermittelt, die Karkkila 2003 für Immobilien verlangt hatte.
Tabelle 1
Quadratmeterpreise für Grundstücke von KK
(in EUR)
1. Zone
Einfamilienhausgrundstücke
11,11
Reihenhausgrundstücke
88,81
Appartementhausgrundstücke
79,56
2. Zone
Einfamilienhausgrundstücke
10,19
Reihenhausgrundstücke
74,02
Appartementhausgrundstücke
64,76
Sonstige
Nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände
1,18
Im Bebauungsplan als Parkfläche ausgewiesen
1,18
(9)
Diese Standardpreise fanden auf alle Immobilien Anwendung, die sich zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses im Besitz von KK befanden. Die ermittelte Summe wurde halbiert. Der Aktienpreis wurde auf 713 092,50 EUR festgesetzt.
(10)
Im Kaufvertrag zwischen Karkkila und Componenta wurden zudem folgende Festlegungen getroffen:
a)
Der Verkäufer verpflichtet sich, in die in Anlage 1 des Vertrags festgelegte Erweiterungsinvestition der Produktionsanlagen der Componenta Karkkila Oyj in der Stadt Karkkila zu investieren. Damit sollten 2004 schätzungsweise 50 bis 70 neue Vollzeitarbeitsplätze in Karkkila geschaffen werden (Anzahl der Arbeitsplätze im Jahr 2003: ca. 130).
b)
Wird 2004 nicht, wie im vorangegangenen Absatz festlegt, mit der Erweiterung der Anlagen des Verkäufers begonnen, so kann der Käufer nach eigenem Ermessen das vereinbarte Geschäft widerrufen.
(11)
Laut Anlage 1 zum Kaufvertrag legt Componenta die beiden Produktionsstätten des Konzerns, d. h. die Gießerei in Alvesta in Schweden und die Gießerei in Karkkila, zusammen. Über den künftigen Standort der Gießerei wird nach Erstellung entsprechender Analysen entschieden. Im Jahr 2005 wurde die Gießerei in Alvesta geschlossen und die Fertigung nach Karkkila verlegt.
(12)
Nach Übernahme der KK-Anteile, die sich im Besitz von Componenta befanden, beschloss Karkkila, die Geschäftstätigkeit von KK einzustellen und die Grundstücke der Stadt zu übertragen.
2. Vermögen von KK
(13)
Karkkila liegt in Uusimaa, ca. 65 km nordwestlich von Helsinki an der Nationalstraße 2 im Nordosten der Region Uusimaa. Die Stadt hatte im Jahr 2003 etwa 8 500 Einwohner. Die Stadt entstand um den im 19. Jahrhundert erbauten Hochofen Högfors und breitete sich bis an die Ufer des nördlich davon gelegenen Sees aus.
(14)
Das Immobilienvermögen von KK umfasste Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 730 000 m2 in Karkkila und seiner unmittelbaren Umgebung bis max. 2,5 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Im Dezember 2003 stellte sich die Situation wie folgt dar:
-
Als wertvollste Vermögensteile gelten die Grundstücke im Gebiet Asemanranta (Zone 1), für die ein Bebauungsplan für Appartementhäuser besteht. Dieses Gebiet macht die Hälfte des Wertes des Vermögens von KK aus.
-
Der Hauptteil der Grundstücke liegt im Gebiet Haapala/Uusitalo (Zone 2). Für dieses Gebiet, das ca. ein Viertel des Vermögenswertes ausmacht, besteht ein Bebauungsplan für Einfamilienhäuser.
-
Das Vermögen umfasst außerdem einige Grundstücke für Einfamilienhäuser in anderen Wohngebieten, das für Appartementhäuser vorgesehene Gebiet Takko I sowie einige Grundstücke für Reihenhäuser.
-
Ein Teil der Grundstücke ist als Parkgelände ausgewiesen.
-
Das Vermögen umfasst ebenfalls nicht im Bebauungsplan erfasstes Rohbauland.
(15)
Insgesamt umfasst das Immobilieneigentum 160 Grundstücke. Karkkila hatte jedoch die Absicht, einen Teil der Grundstücke zu modernisieren und in kleinere Grundstücke aufzuteilen. KK war zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses zweifellos der größte Immobilieneigentümer in Karkkila.
(16)
Nach Erwerb der vollen Eigentumsrechte plante Karkkila, einen Teil der Grundstücke zur Deckung der Betriebskosten zu verpachten. Die Betriebskosten von KK (Löhne und Gehälter, Miete und Darlehenszinsen) beliefen sich in den Jahren 2000-2003 auf höchstens 40 000 EUR.
3. Andere sachdienliche Informationen
(17)
Karkkila liegt in Pendlerentfernung von Helsinki. In Helsinki und den nahe gelegenen Städten sind Immobilien sehr teuer geworden, und die Preise steigen weiter. Dieser Preisdruck veranlasst die Einwohner, in die umliegenden Gemeinden zu ziehen, so dass auch dort die Immobilienpreise steigen. Karkkila und andere Gemeinden wie Vihti, Lohja und Hyvinkää sind deshalb eine Alternative. Sie liegen in folgender Entfernung von Helsinki:
Tabelle 2
Entfernung von Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Diese Gemeinden ziehen in erheblichem Maße neue Einwohner an. Infolgedessen sind die Immobilienpreise vor dem Kaufabschluss (und auch danach) spürbar gestiegen. In Karkkila haben sich die Preise verdoppelt, in einigen Fällen sogar versechsfacht.
(19)
Nach einer im Jahr 2000 veröffentlichten Prognose sollte die Zahl der Einwohner in Karkkila bis 2025 auf 9 600 steigen, was den Bau von 600 neuen Wohnungen bedeuten würde. Wie sich jedoch bald herausstellte, sollte die Prognose deutlich hinter dem tatsächlichen Einwohnerzuwachs zurückbleiben. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses, d. h. drei Jahre später, prognostizierte Karkkila einen Wohnungsbedarf von 70 neuen Wohnungen jährlich. Diese Auffassung wurde wenig später in einer Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa bestätigt, die sich mit dem Zeitraum bis 2025 befasst. (2005 wurden letztendlich 63 Wohnungen, 2006 insgesamt 137 Wohnungen und 2007 nochmals 95 neue Wohnungen gebaut).
(20)
In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss sind die Preise in Karkkila um durchschnittlich 30 % gestiegen.
III. STELLUNGNAHME FINNLANDS
(21)
Finnland legte drei nachträglich erstellte Gutachten zur Wertermittlung der Grundstücke vor, und kam zu dem Schluss, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entsprach. Die Kommission lehnte das im Rahmen des ersten Untersuchungsverfahrens gelieferte Gutachten in ihrer vorläufigen Entscheidung von 2005 (Gutachten A) im Kern ab (5). Nach der Entscheidung von 2005 ließ Finnland zwei weitere Gutachten anfertigen. Im ersten Gutachten (Gutachten B) wird nur allgemein erklärt, dass die Grundstücke sachgerecht bewertet wurden, jedoch keine detaillierte Begründung dazu geliefert. Im zweiten Gutachten (Gutachten C, nachstehend „Gutachten KP&P“ genannt) wird die Immobiliensituation in Karkkila und Umgebung detaillierter analysiert.
(22)
Finnland führt aus, dass Karkkila die vollen Eigentumsrechte an den Anteilen erworben hat, da es sich hier um eine mittel- und langfristige Anlage handelte, bei der ein geringes Risiko besteht. Angesichts der kontinuierlich steigenden Immobilienpreise in den Nachbargemeinden, der von Karkkila prognostizierten Bevölkerungsentwicklung, der bereits genutzten bebauten Wohngebiete und des Bedarfs an der Erschließung weiterer Wohngebiete ist der Kauf des gesamten Anteilkapitals nach Auffassung der Stadtverwaltung Karkkila rentabel.
(23)
Nach Aussage Finnlands war zudem die Möglichkeit, die Abläufe zu beschleunigen, ein weiterer praktischer Grund für den Erwerb sämtlicher Eigentumsrechte. Finnland hat mehrfach ausgeführt, dass die Zusammenarbeit von Karkkila und Componenta wegen der sehr stark voneinander abweichenden kommerziellen Interessen nicht besonders gut verlief. Beide Partner vereinbarten die Auflösung des Gemeinschaftsunternehmens, um Entscheidungsblockaden zu vermeiden. Insbesondere für das Gebiet Haapala/Uusitalo mussten mehrere Entscheidungen bezüglich der Neuaufteilung von Grundstücken vereinbart werden, um die Erschließung der Grundstücke zu fördern. Da Immobilienanlagen nicht zum Kerngeschäft der Componenta zählten, lag es in ihrem Interesse, diese Tätigkeit einzustellen. Karkkila wiederum war daran interessiert, die Erschließung der Grundstücke vollkommen selbständig betreiben zu können.
(24)
Finnland erklärte, warum ein Vergleich mit Vihti, Lohja und Hyvinkää von Bedeutung war. Unter anderem wurde hervorgehoben, dass es nach Vihti und Lohja keinen Personenzugverkehr gebe, so dass die Verbindungen zwischen den genannten Gemeinden und Helsinki besser wären.
(25)
Nach Ansicht Finnlands hat sich die Tatsache, dass das Gesellschafterdarlehen in der Entscheidung der Kommission zweimal Berücksichtigung fand, verzerrend auf die Berechnung der Höhe der Beihilfen durch die Kommission ausgewirkt. Bei Festlegung des Werts von 50 % der Anteile wurde das Gesellschafterdarlehen vom Unternehmenswert abgezogen und als Rückzahlung des Darlehens an die Componenta berücksichtigt. Aus diesem Grund ist Finnland der Auffassung, dass der Preis der Anteile (713 092,50 EUR) bereits einen Darlehensanteil enthält, da die Summe auf der Grundlage des Nettowerts von KK berechnet wurde.
IV. WETTBEWERBSRECHTLICHE WÜRDIGUNG
(26)
Nach Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofes der Europäischen Union handelt es sich um eine Beeinträchtigung des Handels zwischen den Mitgliedstaaten, wenn ein Unternehmen, das Beihilfen erhält, eine Wirtschaftstätigkeit ausübt, die Handel zwischen Mitgliedstaaten einschließt.
(27)
Branchenprodukte von Componenta werden auf dem Binnenmarkt auch von anderen Unternehmen hergestellt, und mit ihnen wird zwischen den Mitgliedstaaten lebhafter Handel getrieben. Staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV umfassen auch Mittel von kommunalen Behörden (6). Somit werden in dem von Karkkila finanzierten, hier beschriebenen Geschäft auch staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 aufgewendet. Der damit für Componenta möglicherweise im Zusammenhang mit dem Kauf entstandene Vorteil, den Componenta unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte, fällt somit unter Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag. Die zentrale Frage ist also, ob Componenta einen Preis erhalten hat, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte.
(28)
Die Kommission stellt fest, dass die Klausel zum Vorverkaufsrecht im Kaufvertrag zwischen Componenta und Karkkila als Beweis dafür gelten kann, dass die von Karkkila angebotenen Kaufbedingungen zum Ziel hatten, Componenta zur Weiterführung ihres Produktionsbetriebs in Karkkila und zur Schließung ihres Hochofens in Alvesta zu bewegen.
(29)
In dem Urteil des Gerichts erster Instanz (7) wurde der Kauf als mit Auflagen versehen bezeichnet, auch wenn keine Konsequenzen festgelegt waren. Obgleich eine Konditionalität darauf hinweist, dass der Kauf so angelegt war, dass er für Componenta günstige Bedingungen bot, ist für Componenta kein aus diesen Klauseln abzuleitender eindeutiger Vorteil entstanden. Wie nachstehend ausgeführt wird, lag der Preis, der Componenta für seine KK-Beteiligung gezahlt wurde, nicht über dem Marktpreis; ebenso fand die Kommission keine Belege für sonstige Vorteile, die Componenta auf der Grundlage der fraglichen Klauseln hätte erzielen können. Deshalb prüfte die Kommission, ob ein marktwirtschaftlich handelnder Investor mit 50 %iger Beteiligung unter den fraglichen Bedingungen die gesamten Eigentumsrechte ebenfalls erworben hätte.
(30)
Nach ständiger Rechtsprechung muss „das Verhalten des privaten Investors, mit dem die Intervention des öffentlichen Investors, der wirtschaftspolitische Ziele verfolgt, verglichen werden muss, nicht zwangsläufig das eines gewöhnlichen Investors sein, der Kapital zum Zweck seiner mehr oder weniger kurzfristigen Rentabilisierung anlegt, es doch wenigstens das einer privaten Holding oder einer privaten Unternehmensgruppe zu sein hat, die eine globale oder sektorale Strukturpolitik verfolgt und sich von längerfristigen Rentabilitätsaussichten leiten lässt“ (8).
1. Allgemeine Erwägungen zum Wert der Anteile
(31)
Die „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (9) (nachstehend „Mitteilung“ genannt) kann nicht direkt angewendet werden, da es im vorliegenden Fall nicht um den eigentlichen Verkauf von Grundstücken, sondern um den Erwerb von Anteilen einer Immobilienanlagegesellschaft geht. Die Grundsätze der Mitteilung können jedoch herangezogen werden, da sich der Wert der Anteile von KK hauptsächlich durch den Marktwert der im Besitz von KK befindlichen Grundstücke bestimmt. Aus diesem Grund ist die Ermittlung des Werts der KK-Grundstücke von zentraler Bedeutung, um bestimmen zu können, ob es sich um eine staatliche Beihilfe handelt.
(32)
Ansatz der Mitteilung ist der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers, d. h. der Kauf eines Grundstücks durch eine staatliche Behörde ist beihilfefrei, wenn das Grundstück zu einem Preis verkauft wird, den ein privater Investor unter den üblichen Marktbedingungen hätte erzielen können.
(33)
Die Kommission ist der Auffassung, dass eine sachgerechte Bewertungsgrundlage durch den Preis gegeben ist, den ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber mit 50 %iger Beteiligung an KK für den Erwerb der gesamten Eigentumsrechte zu zahlen bereit wäre. Ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber würde bei seiner Preiskalkulation von einem Preis ausgehen, den er unter Berücksichtigung des zu erzielenden Gewinns für die Anlage gezahlt hätte.
(34)
Im vorliegenden Fall hat Componenta nicht einmal den Versuch unternommen, einen anderen Käufer zu finden. Es lag in Interesse des Unternehmens, die Anteile an den anderen Anteilseigner zu verkaufen. Nach der Gesellschaftervereinbarung (10) und der Satzung von KK (11) hatte Karkkila das Vorkaufsrecht auf die Anteile und das Ablösungsrecht für die KK-Anteile von Componenta, wenn Componenta versucht hätte, die Anteile an einen Dritten zu verkaufen. Deshalb bestand für Componenta kein Anreiz, andere Käufer zu finden. Darüber hinaus hätten andere private Anleger kein Interesse gehabt, 50 % der KK-Anteile zu erwerben, wenn sie damit nicht gleichzeitig auch die Entscheidungsgewalt innerhalb der KK erhielten. In jedem Fall hätte die Satzung von KK (12) einen neuen Partner gebunden, ohne dass dieser Entscheidungsgewalt hätte. Nach der Satzung verfolgt KK das Ziel, den Preisanstieg für Grundstücke und Wohnungen in Karkkila zum Nutzen der Einwohner in Grenzen zu halten.
(35)
Die Kommission ist außerdem der Ansicht, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber, der volle Eigentumsrechte erwirbt, überlegen müsste, wie die gesamte Kapitalanlage (insgesamt 2,37 Mio. EUR für Anteile und Darlehen) zu finanzieren ist.
(36)
Unter Berücksichtigung der Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens wurde der Kommission zufolge der Wert des KK-Vermögens auf 4,9 Mio. EUR geschätzt. Dieser Wert deckt weitgehend das verbleibende Darlehen in Höhe von 3,34 Mio. EUR, so dass die Rückzahlung des Darlehens an sich kein Problem darstellte.
(37)
Nach Aussage Finnlands hatte Karkkila die Absicht, nach dem Kaufabschluss seine Mieteinnahmen zu erhöhen, um die Finanzierungs- und Betriebskosten von KK (vor dem Kauf weniger als 40 000 EUR jährlich) zu decken. Wäre die Stadt der einzige Anteilseigner, könnte sie die Satzung von KK ändern, der ihre Freiheit bei der Preisbildung einschränkt. Rechtlich gesehen könnte die Stadt dann ihre Mieteinnahmen ungehindert erhöhen, da sie die vollen Eigentumsrechte an KK hätte.
(38)
Die Kommission stellt fest, dass die spätere Entwicklung bestätigt, dass die Deckung der Kosten durch Mieteinnahmen ein realistischer Ansatz war. Karkkila schloss 28 langfristige Mietverträge ab, mit denen sie die folgenden Einnahmen erwirtschaftete:
Tabelle 3
Mieteinnahmen nach Kaufabschluss
(in EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Zudem hätte ein privater Investor erwartet, dass der Wert seines Anteils im Gegenzug zur Gewährung eines zinslosen Darlehens steigt. Im vorliegenden Fall realisierte sich der Gewinn aus der Anlage in Form einer Wertsteigerung der Immobilien von KK, da der Wert der Grundstücke im Besitz von KK in den Jahren 1996-2003 deutlich gestiegen ist. In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss waren die Immobilienpreise durchschnittlich um 30 % und in den Jahren 2005-2008 um 10 % gestiegen.
(40)
Prognosen zufolge würde die Einwohnerzahl von Karkkila bis zum Jahr 2025 um jährlich 100 Einwohner steigen, so dass nach vorsichtigen Schätzungen jährlich mindestens 70 neue Wohnungen in der Stadt gebaut werden müssten (13).
(41)
Deshalb könnte ein privater Investor erwarten, dass der Wert seiner Anteile an KK deutlich steigt.
2. Grundstückspreise
(42)
Die Kommission hat zunächst geprüft, ob der Preis, den Karkkila für die Componenta-Anteile gezahlt hat, dem Unternehmen einen Vorteil erbrachte, da der Verkäufer unter den üblichen Marktbedingungen einen deutlich schlechteren Preis erzielt hätte.
(43)
Finnland hat den Wert der KK-Vermögenswerte wie folgt dargestellt (14):
Tabelle 4
Von Finnland kalkulierter Wert der KK-Vermögenswerte
Marktwert der Grundstücke
5 067 988
Bareinlagen und Bankguthaben
28 256
Aktiva insgesamt
5 096 244
Gesellschafterdarlehen
3 340 368
Kurzfristige Verbindlichkeiten
107
Passiva insgesamt
3 340 475
Nettowert von KK
1 755 769
50 % des Nettowerts von KK
877 885
(44)
Der Wert der Grundstücke wurde im Jahr 2003 auf der Grundlage der von Karkkila angelegten allgemeinen Grundstückspreise ermittelt. Im gesamten Gebiet von Karkkila wurden die gleichen Preise verwendet, die einzigen Abweichungen waren den Unterschieden zwischen den beiden Zonen geschuldet. Aus den von Finnland mitgeteilten Angaben geht jedoch hervor, dass die Marktpreise in der Praxis in den einzelnen Stadtteilen und Wohngebieten deutlich voneinander abweichen. Deshalb hat die Kommission vor allem die fraglichen Gebiete bewertet.
(45)
Die Kommission stellt fest, dass Karkkila mittel- bis langfristig den Erwerb der vollen Eigentumsrechte geplant hatte. Bei Immobilienanlagen wird üblicherweise mittel- oder langfristig von einer Wertsteigerung ausgegangen, wenn die Gegebenheiten dies rechtfertigen. Karkkila verfolgte eine langfristige Anlagestrategie und strebte nach Gewinn durch zunehmende künftige Verkäufe.
(46)
Für Karkkila hatte Finnland aufgezeigt, dass die Stadt begründet mittelfristig von einem erheblichen Bevölkerungswachstum ausgehen konnte, das zu einem deutlich höheren Wohnungsbedarf führen würde. Wichtigster Grund war, dass drei nördlich und westlich von Helsinki gelegene Gemeinden - Vihti, Lohja und Hyvinkää - viele Einwohner angezogen hatten, von denen etliche in einer anderen Gemeinde arbeiten. So kam es zu einem raschen und kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise, der Prognosen zufolge auch künftig anhalten wird. Das Preisniveau in diesen Nachbargemeinden lag 2003 durchschnittlich 2,5mal höher als in Karkkila. Deshalb erwartete Karkkila, dass der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise neue Einwohner nach Karkkila bringen würde, die die Stadt als nächste logische Wohnalternative sehen würden, obwohl die Preise auch hier deutlich anzogen. Eine Verdopplung der Immobilienpreise in Karkkila schien sehr wahrscheinlich.
(47)
Obgleich die spätere Entwicklung an sich für die Vorabanalyse zu dem Kaufabschluss nicht relevant war, bestätigte die Entwicklung der Immobilienpreise in den drei Nachbargemeinden in den folgenden Jahren, dass die Prognose realistisch war. In einigen Fällen überstiegen die Preise jene in Karkkila um mehr als das Vierfache.
(48)
Ein weiterer Grund für den Anstieg der Einwohnerzahl in Karkkila war der Ausbau der Nationalstraße nach Karkkila, der zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses bereits in Planung war (und später realisiert wurde).
(49)
Ein starker Anreiz für den Erwerb der vollen Eigentumsrechte waren auch die offiziellen Prognosen zum Anstieg der Einwohnerzahl. In einer ersten im Jahr 2000 veröffentlichten Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa wurde geschätzt, dass die Einwohnerzahl in Karkkila bis 2025 auf 9 600 (also um etwa 10 %) steigen und damit ein Bedarf an 600 neuen Wohnungen bestehen würde. Diese Voraussage erwies sich bald als zu vorsichtig. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses erwartete Karkkila einen weitaus größeren Anstieg der Einwohnerzahl und damit einen höheren Bedarf von 70 neuen Wohnungen pro Jahr.
(50)
Diese positive Prognose wurde später durch eine weitere vom Gemeindeverband Uusimaa am 18. August 2009 vorgelegte Untersuchung bestätigt, in der davon ausgegangen wurde, dass die Einwohnerzahl von Karkkila bis 2030 um jährlich 100 zunehmen würde. Damit würden jedes Jahr 70 neue Wohnungen benötigt. Auch diese Prognose wurde von der Realität übertroffen, denn im Jahr 2006 wurden 137 und 2007 insgesamt 95 neue Wohnungen gebaut.
(51)
KK war offensichtlich der größte Grundstückseigentümer in Karkkila. Um wie viele Immobilien es sich konkret handelte, war nicht klar, da Karkkila die Teilung und Neugliederung eines Teils der Grundstücke besonders im Gebiet von Haapala/Uusitalo beabsichtigte. Außerdem wurden mehr Wohnimmobilien pro Grundstück gebaut, wenn der Bebauungsplan für ein Grundstück Reihenhäuser und Appartementhäuser auswies. Dem von Finnland vorgelegten Verzeichnis über das Vermögen von KK zufolge umfasste dieses weniger als 140 für den Wohnungsbau vorgesehene Grundstücke (die übrigen Grundstücke waren als Parkflächen geplant). Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses sollten 70 neue Wohnungen pro Jahr entstehen, so dass in den nächsten 10 Jahren 700 neue Wohnungen und im Verlauf der nächsten 20 Jahre 1 400 neue Wohnungen benötigt würden. Da KK keine nennenswerte Konkurrenz in Karkkila hatte, konnte Karkkila mit einiger Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Gemeinde alle oder zumindest den größten Teil der in ihrem Besitz befindlichen Vermögensteile verkaufen konnte.
(52)
Nach Aussage Finnlands bestand die Strategie Karkkilas zunächst darin, den Wert ihrer Grundstücke durch Teilung und Erschließung zu erhöhen, die Auswirkungen des allgemeinen Preisanstiegs für das Gebiet abzuwarten und die Grundstücke erst später zu verkaufen. Diese Strategie, sich bei frühen Verkäufen zurückzuhalten, hatte KK auch schon in früheren Jahren verfolgt, was die geringen Verkaufszahlen in den Jahren vor dem Verkaufsabschluss erklärt.
(53)
Die Kommission führt an, dass der Wert der Grundstücke im Besitz von KK nach dem Grundstückstyp bestimmt wurde, Grundstücke für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Appartementhäuser sowie Parks und Flächen für den Gemeinbedarf also einen unterschiedlichen Wert hatten. Im Folgenden werden die Besonderheiten jedes Gebiets einzeln beschrieben und analysiert.
(54)
Für die im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke im Gebiet Asemanranta ist ein Wert von 2 358 158 EUR ermittelt worden, der der Hälfte des KK-Vermögens entspricht. Für den Kaufabschluss wurde ein Grundstückswert von 79,56 EUR/m2 angesetzt.
(55)
Die Untersuchungen sind diesbezüglich nur begrenzt aussagekräftig, da in Karkkila keine Vergleichspreise vorliegen. Vor dem Verkaufsabschluss wurden in Karkkila keine im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke zum Marktpreis verkauft. Im Sachverständigengutachten im Zusammenhang mit der ersten Untersuchung (Gutachten A) wurde ein Preis von 50 EUR/m2 genannt. Nun erklärt Finnland, dass diese Zahl offensichtlich auf Angaben aus dem staatlich finanzierten Wohnungsbau beruhe, die deutlich unter dem Marktpreis lagen. In der ursprünglichen Untersuchung für Appartementhausgrundstücke wurde ferner ein Wert von 60-75 EUR/m2 angegeben. Der zweiten Untersuchung (Gutachten B) zufolge entspricht der gezahlte Preis dem Marktpreis; nähere Angaben wurden jedoch nicht gemacht. In dem Gutachten von KP&P (Gutachten C) wird geschlussfolgert, dass ein Preis von 79,56 EUR/m2 dem Marktpreis entspricht, da er deutlich unter den Preisen in den drei Nachbargemeinden liegt. Mangels näherer Vergleichsdaten geben diese Aussagen einen Hinweis auf die Immobilienpreise, die zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses in der Umgebung von Helsinki erzielt wurden. Deshalb hat die Kommission die Angaben in den Gutachten geprüft und durch eigene Bewertungen ergänzt.
(56)
Das Gebiet Asemanranta befindet sich in besonderer Lage an einem Seeufer und 200 m vom Stadtzentrum entfernt. Nach Aussage Finnlands ist der Wert der Grundstücke aufgrund des Seeblicks und des direkten Zugangs zum Sees sehr hoch. Ein solches Grundstück wurde 2006 zu einem Preis von 92,35 EUR/m2 verkauft. Karkkila sah die Immobilie als ausreichend hochwertig an, um den Kaufpreis im Januar 2008 auf 105 EUR/m2 zu erhöhen.
(57)
Ein weiterer wichtiger Aspekt für die Bestimmung des Werts dieses Gebiets war die Fläche, für die dieser Preis galt. Der Verkaufswert wurde vorsichtig auf der Grundlage der Vergabe von Baurechten für mindestens 29 640 m2, möglicherweise aber auch für maximal 39 590 m2 festgelegt. Wegen des prognostizierten Anstiegs der Einwohnerzahl ging Karkkila davon aus, dass langfristig gesehen die maximale Zahl der Baurechte als Grundlage des Verkaufswerts herangezogen werden konnte.
(58)
Trotz der Tatsache, dass in Karkkila vor dem Verkaufsabschluss keine Grundstücke für Appartementhäuser verkauft worden waren, sah es die Stadt als begründet an, dass sich der Markt für diese Bautätigkeit entwickeln würde. Im Jahr 2003 wurden für Appartementhäuser vier Baugenehmigungen erteilt. Die Entwicklung nach dem Kaufabschluss bestätigt, dass die Prognose realistisch war, denn bis 2007 wurden sechs neue Anträge eingereicht und Genehmigungen erteilt, und zwischen 2007 und Mitte 2010 wurden sieben Appartementhäuser gebaut.
(59)
Die Preise in den Nachbargemeinden zogen dermaßen an, dass der Quadratmeterpreis in Hyvinkää im Jahr 2003 bei 133,60 EUR/m2 lag. 2004 betrug der Höchstpreis in Vihti 312,60 EUR/m2.
(60)
Die Kommission stellt fest, dass die in den betreffenden drei Gutachten angeführten Werte einander grundsätzlich entsprechen und auch keine Fehler aufzuweisen scheinen, wenn man sie mit den zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses für ähnliche Grundstücke gezahlten Preisen vergleicht. Es ist nicht erforderlich zu prüfen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist, lag doch der Preis für die Anteile sogar bei einer sehr vorsichtigen Wertermittlung unter dem Marktpreisniveau (siehe allgemeine Marktwertermittlung in Punkt 84 ff.). Die Kommission hat den geringstmöglichen Wert wie folgt berechnet: In Anbetracht der attraktiven Lage der Grundstücke in Asemanranta lag der Marktpreis mit 75 EUR/m2 in den vorsichtigen Expertenschätzungen auf jeden Fall im oberen Preisspektrum. Ausgehend von der vorsichtigen Annahme, dass die Grundstücke, für die für die Mindestfläche Baurechte erteilt wurden, verkauft werden, hätte das Gebiet einen Marktwert von mindestens 2 223 000 EUR.
(61)
Eine - wenn überhaupt erfolgte - Überbewertung beliefe sich somit höchstens auf 135 158,40 EUR, 50 % davon wären 67 579,20 EUR.
(62)
Die Kommission stellt fest, dass dieser Wert auch für Teile des Gebiets Asemanranta mit einer Fläche von 8-9 ha gilt, die unter anderem als Straßen und Parkflächen verbleiben. Ein Teil des Bebauungsplans ist beispielsweise als Erholungs- und Naturschutzgebiet vorgesehen. Deshalb wirken sich diese 8-9 ha auf den hohen Preis für das Wohngebiet aus, auch wenn ihr Preis nicht gesondert festgelegt wurde.
(63)
Die Grundstücke im Besitz von KK liegen größtenteils im Gebiet Haapala/Uusitalo, vom Zentrum aus etwa 2,5 km nach Südwesten. Für diese beiden nebeneinander liegenden Gebiete waren im Bebauungsplan Einfamilienhäuser und Reihenhäuser vorgesehen. Da jedoch mit der Erschließung des Gebiets noch nicht begonnen worden war, waren die Preise niedrig und die Verkaufszahlen gering. Fast das gesamte Gebiet war im Besitz von KK.
(64)
Der Wert des Gebiets wurde für den Verkaufsabschluss mit 1 612 059 EUR für alle Grundstücksarten angegeben. Der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser wurde nach den üblichen Preisen der Stadt auf 10,19 EUR und für Reihenhäuser auf 74,02 EUR festgelegt. Der Gesamtwert der Grundstücke für Einfamilienhäuser betrug 973 268 EUR und für Reihenhäuser 811 209 EUR.
(65)
In allen drei Gutachten wird ausgeführt, dass die Preise für Einfamilienhäuser den Marktpreisen entsprachen. Dem Gutachten der KP&P (Gutachten C) zufolge lagen die Marktpreise 15-20 % über den von Karkkila angesetzten Preisen. Nach den von Finnland vorgelegten Daten betrug der Durchschnittspreis im Jahr 2003 ca. 14,40 EUR/m2. Der erste Gutachter (Gutachten A) gab für Karkkila Marktpreise von 9,43 EUR bis 14,76 EUR an.
(66)
In allen drei Gutachten wurde auf durchschnittliche Verkaufspreise verwiesen; die von Finnland vorgelegten Daten zeigten jedoch erhebliche Preisunterschiede zwischen den einzelnen Wohngebieten. Das Gebiet Haapala/Uusitalo lag eindeutig an der Spitze der Preiskurve. Im Jahr 2003 wurden in Haapala zwei Grundstücke verkauft (von einer privaten Gesellschaft an eine Privatperson): Der Quadratmeterpreis für das im April 2003 verkaufte Grundstück betrug 9,25 EUR und für das im August verkaufte Grundstück 10,06 EUR. Das entspricht einem Preisanstieg von 8,8 % innerhalb von vier Monaten. Berücksichtigt man die allgemeine Preisentwicklung in Karkkila, wo die Preise in den Jahren 2001-2002 um 12,6 % und in den Jahren 2002-2003 um 42,7 % gestiegen sind, entspricht ein Preisanstieg von 1,3 % in den vier letzten Monaten des Jahres 2003 durchaus dem allgemeinen Trend. Daher ist die Kommission der Auffassung, dass ein Preis von 10,19 EUR/m2 (Dezember 2003) als Marktpreis akzeptiert werden kann.
(67)
In dem Gebiet wurden keine Kaufabschlüsse getätigt, die in Bezug auf die Preise für Reihenhausgrundstücke für einen direkten Vergleich herangezogen werden könnten. Wie der erste Gutachter ausführte, lag der Marktwert bei 70-80 EUR/m2. Im Gutachten der KP&P (Gutachten C) wird lediglich auf die weitaus höheren Preise für Reihenhausgrundstücke verwiesen. Da alle drei Gutachten zu der Schlussfolgerung gelangen, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entspricht und es keinen Grund gibt, diese Schlussfolgerung für das Gebiet Haapala/Uusitalo in Frage zu stellen, akzeptiert die Kommission, dass der Quadratmeterpreis von 74,20 EUR dem Marktpreis entsprach.
(68)
Die Kommission ersuchte Finnland zu erläutern, warum es für Karkkila lohnend war, das gesamte Gebiet in städtischen Besitz zu bringen, da, wie die Verkaufszahlen der vorangegangenen Jahre belegen, Käufer an diesem Wohngebiet nicht interessiert waren und andere Stadtteile trotz der höheren Preise vorzogen. Finnland erklärte dazu, dass KK schon in früheren Jahren eine sehr gezielte Anlagestrategie verfolgt hätte und das Gebiet Haapala/Uusitalo zu einem künftigen Wohngebiet in Karkkila entwickeln wollte. Die anderen Wohngebiete der Stadt stießen langsam an die Grenzen ihrer Aufnahmekapazität, und mit dem prognostizieren Anstieg der Einwohnerzahl würde künftig ein Bedarf für die Erschließung neuer Gebiete bestehen.
(69)
Ein Bebauungsplan für das Gebiet Haapala/Uusitalo bestand bereits, doch war mit den Erschließungsarbeiten noch nicht begonnen worden. Die Erschließung umfasste die Teilung der Grundstücke in stärker individuell zugeschnittene und zweckmäßigere Grundstücke, den Anschluss der Grundstücke an die kommunalen Versorgungsnetze und den Bau neuer Dienstleistungseinrichtungen.
(70)
Karkkila hatte diese Strategie bereits in anderen Wohngebieten erfolgreich verfolgt: Die Stadt hatte ihr Versorgungsnetz auf die Gebiete Tuorila, Nikkimäki und Pumminmäki ausgedehnt. Im Jahr 2003 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Gebiet Pumminmäki bereits 14,28 EUR. Karkkila verkaufte 2004 Grundstücke zum neuen Standardpreis von 14 EUR. Die Preise sind in den folgenden Jahren weiter gestiegen (18,5 EUR/m2 im Jahr 2005).
(71)
Es wurde davon ausgegangen, dass der Wert der Immobilien im Gebiet Haapala/Uusitalo das Preisniveau der bereits erschlossenen Wohngebiete erreichen und darüber hinaus dem allgemeinen Trend des Preisanstiegs folgen würde. Ein Wertzuwachs von mindestens 40 % bis 50 % nach der Erschließung (also im Verlauf von 3 bis 4 Jahren) schien begründet zu sein; zudem erfolgte der Wertzuwachs mittel- und langfristig.
(72)
Es lag im Interesse Karkkilas, das gesamte Gebiet im Rahmen eines umfassenden Infrastrukturvorhabens zu erschließen. Die Erschließung großer Areale wäre deutlich kostengünstiger, als Leistungen für jedes einzelne Grundstück bereitzustellen (die Gemeinde ist gesetzlich verpflichtet, eine Immobilie an das kommunale Netz anzuschließen, was üblicherweise auf Antrag der Eigentümer erfolgt, die einen Neubau planen). Karkkila unterstrich, dass dies einfacher zu bewerkstelligen ist, wenn die Stadt der einzige Eigentümer ist und die Entscheidungsgewalt besitzt. Für den Anschluss jedes einzelnen Grundstücks an die kommunale Versorgung wäre eine große Zahl von Einzelentscheidungen erforderlich. Da die Erschließung von Grundstücken nicht zum Kerngeschäft des in der Metallbranche tätigen Unternehmens Componenta gehört, hatte sich schon früh herausgestellt, dass eine Erschließung für das Unternehmen schwieriger gewesen wäre.
(73)
Angesichts der langfristigen Erschließungsstrategie von Karkkila und ihres Vorhabens, sämtliche Infrastrukturprojekte auf einmal zu realisieren, war die Stadt nicht daran interessiert, das Land vor seiner Erschließung zu verkaufen. Aus diesem Grund wurden vor Kaufabschluss praktische keine Grundstücke verkauft.
(74)
Die Kommission kann akzeptieren, dass angesichts dieser langfristigen Strategie für das Gebiet Haapala/Uusitalo es ein marktwirtschaftlich handelnder Investor, der bereits über 50 % der Anteile an dem fraglichen Gebiet verfügt, als wirtschaftlich rentabel ansieht, auch die restlichen 50 % der Anteile zu erwerben. Die Möglichkeit, das gesamte zu bebauende neue Wohngebiet zu besitzen, ein geringes Preisrisiko und gute Chancen, den Großteil der Grundstücke innerhalb der nächsten 10 Jahre und die restlichen Grundstücke in den darauf folgenden 10 Jahren zu verkaufen, kann als Geschäftsstrategie angesehen werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Investor verfolgt hätte.
(75)
Einige Grundstücke für Einfamilienhäuser liegen in anderen Gebieten. Die Wertbestimmung (43 000 EUR) basierte auf dem von Karkkila für ein solches Grundstück festgesetzten offiziellen Quadratmeterpreis von 10,19 EUR. Aus den vorgenannten Gründen (Erwägungsgründe 65 und 66) ist die Kommission der Ansicht, dass der im Dezember 2003 festgelegte Preis als Marktpreis akzeptiert werden kann.
(76)
KK besitzt auch zwei Grundstücke für Appartementhäuser im Gebiet Takko I. Der Gesamtwert dieser Immobilie beträgt 110 191 EUR. Takko I liegt ebenfalls im Stadtzentrum. Dem Gutachten A zufolge beträgt der Marktpreis hier 60-75 EUR/m2. In ihrem Gutachten gelangt die KP&P (Gutachten C) in Bezug auf den Preis für die Appartementhausgrundstücke ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Preis im Vergleich zu in Nachbargemeinden erzielten Verkaufspreisen dem Marktpreis entspreche.
(77)
Nach Auffassung der Kommission ist es nicht erforderlich festzustellen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist. Auch wenn bei dem Kaufabschluss der geringstmögliche Marktpreis von 60 EUR/m2 angesetzt werden würde, überstiege der berichtigte Gesamtwert für die Anteile dennoch den von Karkkila gezahlten Preis (siehe nachstehende Berechnung des Mindestpreises der Anteile). Bei Annahme dieses geringstmöglichen Marktwerts wären die Grundstücke im Gebiet Takko I um 19,65 EUR/m2 zu hoch angesetzt. Dies entspräche insgesamt 27 212 EUR bzw. 13 606 EUR für 50 % der Anteile.
(78)
Der Wert der als Parkflächen ausgewiesenen Areale wurde mit 456 601 EUR angesetzt. Zugrunde gelegt wurde ein Quadratmeterpreis von 1,18 EUR, wie ihn Karkkila nach den gesetzlichen Vorgaben für derartige Grundstücke zahlt. Dabei geht es um Flächen, die die Stadt zum aktuellen Preis veräußern kann (15). Da die Grundstücke dem Bebauungsplan zufolge nicht bebaut werden sollen, wird als Preisgrundlage der reguläre Preis für nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände angesetzt (siehe Erwägungsgrund 79). Daher ist die Kommission der Ansicht, dass dieser Teil der Grundstücke nicht überbewertet wurde.
(79)
Das KK-Vermögen umfasste auch Rohbauland, das nicht im Bebauungsplan enthalten war und dessen Gesamtwert bei einem Quadratmeterpreis von 1,18 EUR mit 49 678 EUR angesetzt wurde. In den Gutachten wird nicht erklärt, inwieweit der Wert Rohbaulands sachgerecht bewertet wurde. Darüber hinaus legte Finnland ein Verzeichnis der Kaufabschlüsse für nicht erschlossenes Bauland in dünn besiedelten Teilen von Karkkila vor, für das ein Quadratmeterpreis von 1,86 EUR gezahlt wurde. Aus diesem Grund kann die Kommission akzeptieren, dass der Preis von 1,18 EUR nicht über dem Marktpreis liegt.
(80)
Der von Finnland auf der Grundlage der Verkaufspreise für die Vermögensteile von KK ermittelte Wert des KK-Immobilienvermögens betrug 5 067 988 EUR. Bei Abzug der Beträge einer etwaigen Überbewertung der Appartementhausgrundstücke in den Gebieten Asemanranta (135 158 EUR) und Takko I (27 212 EUR) ergibt sich für die Grundstücke ein Mindestwert von 4 905 618 EUR.
3. Rückzahlung des Darlehens
(81)
Im Jahr 1996 hatten Componenta und Karkkila KK pari passu ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von 1 670 184 EUR gewährt. Der Rückzug von Componenta aus KK erfolgte mit gleichzeitiger Rückzahlung des Darlehens durch KK. Da KK einen wesentlichen Teil ihres Vermögens zur Beschaffung dieser Mittel hätte verkaufen müssen und dies - wie bereits dargelegt - ihre mittel- und langfristige Geschäftsstrategie gefährdet hätte, entschied Karkkila, KK ein zweites zinsloses Darlehen in gleicher Höhe zu gewähren, dass KK zur Rückzahlung des Darlehens verwendete. Damit belaufen sich die Verbindlichkeiten von KK gegenüber Karkkila auf insgesamt 3,34 Mio. EUR.
(82)
Die Kommission stimmt mit Finnland darin überein, dass die Darlehen bereits bei der Ermittlung des Wertes der Gesellschaft berücksichtigt wurden, d. h. der Wert der Anteile war bereits um die Schuldensumme reduziert worden. Die Würdigung der Darlehensrückzahlung als gesonderte Maßnahme käme somit einer nochmaligen Berücksichtigung gleich.
4. Wert der Anteile
(83)
Nach Abzug des als potenzielle Überbewertung ermittelten Betrags kann der Wert der 50 %igen Beteiligung an KK wie folgt beziffert werden:
Tabelle 5
Wert von KK
Marktwert der Grundstücke
4 905 618
Bareinlagen und Bankguthaben
28 256
Aktiva insgesamt
4 933 874
Gesellschafterdarlehen
3 340 368
Kurzfristige Verbindlichkeiten
107
Passiva insgesamt
3 340 475
Nettowert von KK
1 593 399
50 % des Nettowerts von KK
796 699,5
(84)
Der Kaufpreis von 713 092,50 EUR, den Karkkila für seinen 50 %igen Anteil bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis.
V. SCHLUSSFOLGERUNG
(85)
Der Kaufpreis, den Karkkila an Componenta für die 50 %ige Beteiligung an KK bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis. Deshalb handelt es sich nicht um eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union -
HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
Artikel 1
Der Kaufpreis, den die Stadt Karkkila an die Componenta Oyj für die Anteile der Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj nach Maßgabe des zwischen den Parteien am 16. Dezember 2003 geschlossenen Vertrags gezahlt hat, ist keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union.
Artikel 2
Dieser Beschluss ist an die Republik Finnland gerichtet.
Brüssel, den 20. April 2011