ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
KOMISIJOS SPRENDIMAS (ES) 2015/507
2014 m. rugsėjo 16 d.
dėl priemonės SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), kurią įgyvendino Vokietija
(pranešta dokumentu Nr. C(2014) 6411)
(Tekstas autentiškas tik vokiečių kalba)
(Tekstas svarbus EEE)
EUROPOS KOMISIJA,
atsižvelgdama į Sutartį dėl Europos Sąjungos veikimo, ypač į jos 108 straipsnio 2 dalies pirmą pastraipą,
pakvietusi suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas pagal minėtą straipsnį (1) ir atsižvelgdama į jų pastabas,
kadangi:
1. PROCEDŪRA
(1)
2007 m. kovo 30 d. įmonė Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (toliau - NEUWOGES), remdamasi Tarybos reglamento (EB) Nr. 659/1999 20 straipsnio 2 dalimi, pateikė Komisijai skundą (2), kuriame nurodė, kad įmonėms Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ir Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (toliau - BAVARIA 1 ir BAVARIA 2, kartu - BAVARIA) užstatymo teisės sutartimi (vok. Erbbaurechtsvertrag, toliau - EBV) ir generalinio administratoriaus sutartimi (vok. Generalverwaltervertrag, toliau - GVV) suteikta neteisėta valstybės pagalba. NEUWOGES paprašė pradėti oficialią tyrimo procedūrą pagal SESV 108 straipsnio 2 dalį.
(2)
2007 m. rugpjūčio 6 d., 2008 m. gegužės 14 d., 2009 m. balandžio 6 d. ir 2012 m. vasario 3 d. Komisija paprašė Vokietijos suteikti papildomos informacijos. Vokietija atsakė 2007 m. rugsėjo 4 d., 2007 m. spalio 12 d., 2007 m. spalio 17 d., 2008 m. liepos 11 d., 2008 m. liepos 14 d., 2008 m. gruodžio 12 d., 2009 m. birželio 30 d. ir 2012 m. vasario 28 d. NEUWOGES pateikė pastabas 2007 m. gegužės 30 d., 2007 m. lapkričio 5 d., 2008 m. vasario 26 d., 2008 m. liepos 15 d., 2008 m. rugsėjo 30 d., 2008 m. gruodžio 18 d., 2009 m. kovo 6 d., 2009 m. birželio 4 d., 2009 m. liepos 15 d., 2009 m. rugpjūčio 26 d., 2009 m. rugsėjo 22 d.2012 m. sausio 19 d. BAVARIA pateikė pastabas 2008 m. gegužės 13 d.
(3)
2008 m. lapkričio 28 d. Rostoko žemesnysis federalinės žemės teismas (vok. Landgericht Rostock, toliau - LG Rostock) paskelbė sprendimą byloje BAVARIA prieš NEUWOGES. BAVARIA kaltino NEUWOGES jų abiejų sudarytos sutarties nevykdymu. NEUWOGES tvirtino, kad į sutartį įtraukta neteisėta ir su vidaus rinka nesuderinama valstybės pagalba ir todėl sutartis yra niekinė. LG Rostock priėjo prie išvados, kad pranašumas BAVARIA nesuteiktas, todėl ir valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje, nesuteikta. NEUWOGES šį sprendimą apskundė. Byla Rostoko aukštesniajame federalinės žemės teisme (vok. Oberlandesgericht Rostock, toliau - OLG Rostock) dar nagrinėjama. Be to, BAVARIA iškėlė bylą Greifsvaldo administraciniame teisme (vok. Verwaltungsgericht Greifswald, toliau - VG Greifswald), siekdama teismine tvarka susipažinti su visais su sutartimi susijusiais NEUWOGES arba Noibrandenburgo miesto dokumentais. Ši byla dar nagrinėjama.
(4)
2009 m. birželio 4 d. raštu NEUWOGES pagal SESV 265 straipsnio antrą pastraipą paragino Komisiją per du mėnesius pradėti oficialią tyrimo procedūrą.
(5)
2009 m. liepos 29 d. raštu Komisija pateikė įmonei NEUWOGES preliminarų įvertinimą, kad nei į EBV, nei į GVV neįtraukta valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje.
(6)
2009 m. rugpjūčio 26 d. raštu skundo pateikėja šį preliminarų įvertinimą atmetė ir paragino Komisiją per dvi savaites pradėti oficialią tyrimo procedūrą.
(7)
Komisijos tarnybos 2009 m. rugsėjo 15 d. raštu įmonei NEUWOGES pranešė, kad atsiųs jai dar vieną raštą, kuriame bus pateiktas paskiausių NEUWOGES pastabų įvertinimas. 2009 m. rugsėjo 22 d. raštu NEUWOGES Komisijai pranešė su Komisijos pasiūlymu nesutinkanti.
(8)
2009 m. spalio 9 d. NEUWOGES pateikė ieškinį Europos Sąjungos Bendrajam Teismui ir paprašė 2009 m. liepos 29 d. Komisijos rašte tariamai išdėstytą sprendimą pripažinti niekiniu arba, šio prašymo nepatenkinus, konstatuoti, kad Komisija nesiėmė veiksmų, nes atsisakė pradėti oficialią tyrimo procedūrą pagal SESV 108 straipsnio 2 dalį. 2012 m. sausio 9 d. Bendrasis Teismas ieškinį dėl pripažinimo niekiniu atmetė kaip nepriimtiną, o ieškinį dėl neveikimo - kaip nepagrįstą. (3)
(9)
2012 m. sausio 19 d. raštu NEUWOGES dar kartą paragino Komisiją pradėti oficialią tyrimo procedūrą pagal SESV 108 straipsnio 2 dalį.
(10)
2012 m. kovo 21 d. raštu Komisija informavo Vokietiją apie sprendimą pradėti oficialią tyrimo procedūrą. Komisijos sprendimas pradėti procedūrą (toliau - sprendimas pradėti procedūrą) paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (4). Komisija paragino suinteresuotąsias šalis pateikti pastabas dėl priemonės. 2012 m. kovo 22 d. NEUWOGES apskundė 2012 m. sausio 9 d. Bendrojo Teismo nutartį. 2012 m. lapkričio 15 d. Teisingumo Teismas šį skundą atmetė kaip praradusį dalyką. (5)
(11)
2012 m. liepos 17 d., 2012 m. spalio 2 d., 2013 m. balandžio 4 d. ir 2014 m. balandžio 15 d. Komisija gavo NEUWOGES pastabas, o 2012 m. birželio 18 d. ir 2013 m. balandžio 22 d. - BAVARIA pastabas. Šios pastabos perduotos Vokietijai 2012 m. rugpjūčio 7 d. ir 2013 m. rugsėjo 16 d. Noibrandenburgo miestas Federalinės Vyriausybės pavedimu pateikė pastabas 2012 m. liepos 23 d. ir 2012 m. rugsėjo 28 d.; Berlyno žemė pastabas pateikė 2012 m. gegužės 16 d., 2012 m. rugsėjo 28 d. ir 2013 m. rugsėjo 30 d.
2. PRIEMONIŲ APIBŪDINIMAS
(12)
NEUWOGES pagal Vokietijos teisę yra ribotos atsakomybės akcinė bendrovė. 100 % šios bendrovės akcijų priklauso Noibrandenburgo miestui. NEUWOGES tikslas - didelę Noibrandenburgo miesto ir aplinkinių vietovių gyventojų dalį aprūpinti butais už prieinamą kainą. Šiuo metu akcinei bendrovei priklauso 33 % visų Noibrandenburgo miesto butų. BAVARIA 1 ir BAVARIA 2 yra objektų bendrovės, specialiai įsteigtos sudarant sandorį su NEUWOGES; dauguma jų akcijų priklauso uždariesiems nekilnojamojo turto fondams. BAVARIA 1 akcijos priklauso BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) ir BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), o visos BAVARIA 2 akcijos priklauso Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Bendrovių BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG ir Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn akcijos priklauso privatiems akcininkams. Abu šiuos fondus įsteigė ir skirstė įmonė Berliner Immobilien-Holding GmbH; iki 2006 m. sausio 1 d. ji priklausė įmonei Bankgesellschaft Berlin, o nuo šios datos visa tiesiogiai priklauso Berlyno žemei.
(13)
NEUWOGES yra, be kita ko, kelių žemės sklypų, esančių Noibrandenburge, savininkė; juose stovi dvylika gyvenamųjų pastatų, kuriuose iš viso yra 557 gyvenamieji ir keli komerciniai vienetai. 1998 m. sausio 21 d. NEUWOGES ir BAVARIA sudarė EBV ir GVV (toliau - svarstomos sutartys arba kartu - atgalinės nuomos sandoris).
2.1. UŽSTATYMO TEISĖS SUTARTIS
(14)
1998 m. sausio 21 d. NEUWOGES ir BAVARIA sudarė žemės sklypų finansinės nuomos ir pastatų pirkimo-pardavimo sutartį dėl dvylikos pastatų, kuriuose iš viso yra 557 gyvenamieji vienetai. Pagal šią sutartį BAVARIA įgijo žemės sklypų užstatymo teises 75 metų laikotarpiui ir įsigijo pastatus.
(15)
Užstatymo teisės sutartį sudaro dvi pagrindinės dalys:
a)
pirma, BAVARIA įsipareigojo sumokėti NEUWOGES iš viso […] (6) EUR (7): […] EUR kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę už laikotarpį iki 2028 m. gruodžio 31 d. ir […] EUR pastatų pirkimo-pardavimo kainą;
b)
antra, nuo 2029 m. sausio 1 d. BAVARIA dešimt metų kasmet turės mokėti atlygį už užstatymo teisę, siekiantį […] proc. dabartinės žemės sklypų vertės, t. y. […] EUR/m2 arba […] EUR per metus. Tolesnį likusį EBV galiojimo laikotarpį atlygį už užstatymo teisę numatyta pakoreguoti atsižvelgiant į bendrųjų pragyvenimo išlaidų indeksą, jei jis pakistų daugiau kaip […] proc.
(16)
1997 m., prieš sudarydama EBV su BAVARIA, NEUWOGES savo ekspertams pavedė nustatyti objektų (pastatų ir žemės sklypų) vertę. Šiame įvertinime nurodyta objektų vertė sudarė […] EUR. 2007 m. NEUWOGES išorės ekspertams pavedė dar kartą įvertinti objektų rinkos vertę 1997 m. (atgaline data). 2007 m. įvertinime nurodyta apskaičiuota 1997 m. objektų vertė sudarė […] EUR.
Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymas
(17)
EBV sudaryta atsižvelgiant į Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymą (8) (vok. Altschuldenhilfegesetz, toliau - AHG). 1990 m. susivienijus Vokietijai, ankstesnės Rytų Vokietijos valstybinės butų ūkių įmonės tapo teisiškai savarankiškomis vietos savivaldos butų ūkių įmonėmis. Jų pirmtakų turtas ir įsipareigojimai buvo perduoti šioms naujoms įmonėms ir tapo joms didele našta. Siekdama užtikrinti ilgalaikį butų ūkių įmonių gyvybingumą, federalinė įstatymų leidimo institucija priėmė Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymą (AHG); jis įsigaliojo 1993 m. birželio 27 d.
(18)
Pateikusios prašymą pagal AHG Rytų Vokietijos vietos savivaldos butų ūkių įmonės galėjo būti atleistos nuo ankstesnių įsipareigojimų. Pagal AHG 4 paragrafo 1 ir 2 dalis nuo ankstesnių įsipareigojimų, viršijančių 76,69 EUR/m2 sumą, galėjo būti iš dalies atleista, tačiau galėjo būti atsižvelgiama į daugiausia 434,60 EUR/m2 sumą. Už tai butų ūkio įmonė turėjo prisiimti tam tikrus įsipareigojimus. Pavyzdžiui, ji turėjo aktyviai rūpintis tuo, kad būtų privatizuota 15 % butų (4 paragrafo 5 dalies pirmas sakinys kartu su 5 paragrafu), būti parengusi spartaus turimų butų privatizavimo, modernizavimo ir priežiūros veiklos planą (4 paragrafo 5 dalies antras sakinys) ir pateikti savo investicijų programos būsenos ir privatizavimo rezultatų ataskaitą (4 paragrafo 5-7 dalys). Pagal susijusiu laikotarpiu (1997-1998) galiojusios redakcijos įstatymą butų ūkių įmonės privatizavimo prievolę galėjo įvykdyti iki 2003 m. gruodžio 31 d. Privatizavimo prievolės neįvykdžiusi (t. y. privatizavimu aktyviai nesirūpinusi) butų ūkio įmonė turėjo grąžinti įsipareigojimų, nuo kurių ji jau buvo atleista, sumą.
(19)
Tam tikrą procentinę su didesne kaip 76,69 EUR/m2 verte susijusių privatizavimo pajamų dalį butų ūkių įmonės turėjo sumokėti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui (vok. Erblastentilgungsfonds). Tuometiniu laikotarpiu (1997-1998) AHG 5 paragrafo 2 dalyje buvo nustatyta sumokėti 45 % visų iki 1998 m. gruodžio 31 d. privatizuotų objektų pardavimo pajamų. Iki 2000 m. gruodžio 31 d. arba iki 2003 m. gruodžio 31 d. privatizuotiems objektams taikyta atitinkamai 50 % arba 55 % pajamų dalis. Jei objektai privatizuoti nustatant užstatymo teisę (t. y. užuot tiesiogiai pardavus pastatus ir žemės sklypus, parduoti tik pastatai, o dėl žemės sklypų nustatytos užstatymo teisės), pardavimo pajamos, kuriomis remiantis nustatyti mokėtini įsipareigojimai, apskaičiuotos atsižvelgiant į pastatų kainą ir dabartinę sutarto atlygio už užstatymo teisę vertę (5 paragrafo 2 dalis).
(20)
1995 m. paaiškėjo, kad pirmiau numatytu privatizavimo būdu - t. y. parduodant objektus nuomininkams - tikriausiai nepavyks pasiekti reikalaujamos 15 % privatizavimo dalies. Todėl Vokietijos atkūrimo bankas (vok. Kreditanstalt für Wiederaufbau, toliau - KfW), kuriam pavesta valdyti paramą ankstesnėms skoloms mažinti, ėmė pripažinti ir vadinamąjį privatizavimą netiesioginio įsigijimo būdu. (9) Pagal šį modelį, kurį buvo galima taikyti tik jei tiesioginio privatizavimo būdu tikriausiai nebūtų buvusi pasiekta 15 % dalis, butų ūkio įmonė pastatus en bloc galėjo parduoti komerciniam pirkėjui. Kad būtų galima užskaityti 15 % butų ūkio įmonės privatizavimo dalį, komercinis pirkėjas turėjo įsipareigoti renovuoti pastatus ir kuo daugiau butų (mažiausiai trečdalį) perparduoti nuomininkams. (10) Jei pateikus konkrečius pardavimo pasiūlymus pirkimu buvo suinteresuoti gerokai mažiau nei trečdalis nuomininkų, komercinis pirkėjas galėjo netaikyti privatizavimo prievolės 60 % butų ir taikyti ją likusiems 40 % butų, iš kurių trečdalis turėjo būti privatizuojama. (11)
NEUWOGES ir AHG
(21)
Galiausiai KfW pripažino EBV atitinkamu netiesioginiu įsigijimu ir pardavimu pagal AHG. Taigi sudarius atgalinės nuomos sandorį, NEUWOGES atleista nuo privatizavimo prievolės pagal AHG. Vis dėlto neaišku ir ginčytina, kokį poveikį AHG turėjo ekonominiams sumetimams, kuriais buvo grindžiamas NEUWOGES sprendimas sudaryti sutartis, ir ar į NEUWOGES atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG reikia atsižvelgti tikrinant, ar atgalinės nuomos sandoris yra įmonei BAVARIA suteikta pagalba.
(22)
NEUWOGES duomenimis, įsipareigojimai, nuo kurių ji atleista, iš viso sumažinti […] EUR. (12) NEUWOGES nurodė, kad priskirti dalį visos įsipareigojimų, nuo kurių ji atleista, sumos atgalinės nuomos sandoriui sudėtinga, nes atleisti nuo įsipareigojimų pagal AHG galima tik butų ūkio įmonei visiškai įvykdžius privatizavimo prievolę. Vis dėlto, jei dalis visos įsipareigojimų, nuo kurių atleista, sumos priskirtina konkrečiai privatizavimo priemonei atsižvelgiant į tai, kokią visos NEUWOGES privatizavimo prievolės dalį sudaro šis privatizavimas, atgalinės nuomos sandoriui būtų galima matematiškai priskirti iš viso bendrąją […] EUR įsipareigojimų, nuo kurių ji atleista, sumą. […] EUR BAVARIA sandorio pajamų reikėjo sumokėti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui, taigi apskaičiuota grynoji įsipareigojimų, nuo kurių NEUWOGES atleista, suma sudarė […] EUR. (13)
2.2. GENERALINIO ADMINISTRATORIAUS SUTARTIS
(23)
1998 m. sausio 21 d. BAVARIA ir NEUWOGES pasirašė GVV, pagal kurią pastatai išnuomoti įmonei NEUWOGES. Pagal GVV NEUWOGES 30 metų lieka atsakinga už susijusių pastatų administravimą ir komercinį naudojimą. Visos pastatų nuomos pajamos tenka NEUWOGES. Už šias naudojimosi teises NEUWOGES, kol bus baigti renovavimo darbai, įsipareigojo mokėti sutartą mėnesinį […] EUR finansinės nuomos mokėjimą ([…] EUR per metus), o vėliau - mėnesinį […] EUR mokėjimą ([…] EUR per metus). Nuo 2000 m. sausio 1 d. ši finansinės nuomos įmoka padidėjo […] proc. per metus.
2.3. VISUOTINĖ FIKSUOTOS KAINOS PASLAUGŲ SUTARTIS
(24)
BAVARIA įsipareigojo renovuoti aptariamus pastatus ir šiuo tikslu su įmone BRG Bau-Regie GmbH (toliau - BRG) - NEUWOGES visiškai priklausančia patronuojamąja įmone - sudarė visuotinę fiksuotos kainos paslaugų sutartį (vok. Globalpauschalvertrag, toliau - GVP). Pagal GPV BAVARIA už sutartus renovavimo darbus įmonei BRG sumokėjo fiksuotą […] EUR sumą.
3. VOKIETIJOS PASTABOS
(25)
Atsakydama į sprendimą pradėti procedūrą, Vokietija tik paaiškino šioje byloje pastabų dėl šio sprendimo nepateikianti ir šią teisę perleidžianti susijusioms teritorinėms - Noibrandenburgo miesto ir Berlyno žemės - valdžios institucijoms.
4. SUINTERESUOTŲJŲ ŠALIŲ PASTABOS
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES tvirtina, kad, sudarydama svarstomas sutartis, ji neveikė kaip rinkoje veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas ir todėl suteikė įmonei BAVARIA ekonominį pranašumą, kuris yra valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje. NEUWOGES skaičiavimu, dėl svarstomų sutarčių susidaro […] EUR (nominalieji) arba […] EUR (diskontuoti) nuostoliai. Šiuos nuostolius NEUWOGES laiko su vidaus rinka nesuderinama įmonei BAVARIA suteikta valstybės pagalba.
(27)
Vertindama svarstomų sutarčių atitiktį rinkos sąlygoms NEUWOGES tvirtina, kad EBV ir GVV turi būti nagrinėjamos atskirai (4.1.1 dalis). Dėl pavienių sutarčių NEUWOGES tvirtina, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų sudaręs nei EBV (4.1.2 dalis), nei GVV (4.1.3 dalis). NEUWOGES taip pat nurodo, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų pasirinkęs alternatyvų metodą (4.1.4 dalis). Galiausiai NEUWOGES nurodo, kad pranašumas BAVARIA suteiktas skyrus valstybinius išteklius, priskirtinus Noibrandenburgo miestui (4.1.5 dalis).
4.1.1. Svarstomų sutarčių nagrinėjimas kartu arba atskirai
(28)
NEUWOGES tvirtina, kad sprendžiant, ar svarstomos sutartys sudarytos rinkos ekonomikos sąlygomis, nagrinėjamas EBV ir GVV reikia griežtai atskirti. NEUWOGES teigimu, EBV ir GVV yra teisiškai savarankiškos sutartys, kurios turėtų galioti atskirai. NEUWOGES tvirtina, kad jei abi sutartys iš tikrųjų būtų buvusios rengtos kaip vienetas, abi jos turėjo būti tvirtinamos notariškai, bet taip patvirtinta tik EBV.
(29)
Todėl tikrindama, ar sutartys atitiko rinkos sąlygas, NEUWOGES kiekvieną sutartį vertina atskirai.
4.1.2. Užstatymo teisės sutartis (EBV)
(30)
NEUWOGES mano, kad, atsižvelgiant į 1997 ir 2007 m. parengtus su svarstomais objektais (pastatais ir žemės sklypais) susijusius įvertinimus, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas sutartos kainos EBV su BAVARIA sudaręs nebūtų. Šios išvados negalėtų keisti nei atlygio už užstatymo teisę mokėjimas, nei atleidimas nuo įsipareigojimų pagal Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymą remiantis EBV, nei renovavimo įsipareigojimas arba ribotas kainos siūlymas aukcione.
4.1.2.1. Pirkimo-pardavimo kaina
(31)
NEUWOGES primena, kad BAVARIA sumokėjo […] EUR grynaisiais pinigais už pastatus ir […] EUR kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę. Ji nurodo, kad abiejuose 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimuose nustatyta objektų (žemės sklypų ir pastatų) vertė sudarė iš viso atitinkamai […] EUR arba […] EUR. Be to, abiejuose įvertinimuose ne tik visa objektų vertė, bet ir žemės sklypų vertė (1997 m. įvertinime […] EUR, 2007 m. įvertinime […] EUR) ir pastatų vertė (1997 m. įvertinime […] EUR, 2007 m. įvertinime […] EUR) nustatytos atskirai.
(32)
NEUWOGES mano, kad 1997 m. rinkos vertės įvertinime nustatyta tikroviška tuometinio laikotarpio (1997-1998) objektų vertė ir kad palyginimo tikslais reikia atsižvelgti tik į kainą, kurią BAVARIA iš tikrųjų sumokėjo už pastatus (o ne į kainą už pastatus ir kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę). Todėl NEUWOGES mano gavusi už atitinkamo laikotarpio (1997-1998) rinkos kainą […] EUR mažesnę sumą. NET atsižvelgiant į atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG, kaina, kurią sumokėjo BAVARIA, būtų 16 % mažesnė už mažesniąją 2007 m. įvertinime nustatytą vertę. NEUWOGES teigimu, BAVARIA sumokėta kaina buvo gerokai mažesnė už rinkos kainą, todėl joks rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų sutikęs parduoti objektų už tokią kainą.
(33)
Šiuo atžvilgiu NEUWOGES primena, kad, kaip nurodyta Komisijos komunikate dėl valstybės pagalbos elementų valdžios institucijoms parduodant žemę ir pastatus (14), tam tikromis aplinkybėmis iki 5 % už nepriklausomame įvertinime nurodytą rinkos kainą mažesnė pirkimo-pardavimo kaina gali būti pripažįstama rinkos kaina. Darant atvirkštinę išvadą, kainos, kuri ir darant palankiausią prielaidą yra bent 16 % mažesnė už mažiausią įvertintą kainą, negalima pripažinti rinkos kaina.
4.1.2.2. Kapitalizuotas atlygis už žemės užstatymo teisę
(34)
NEUWOGES tvirtina, kad įmonės BAVARIA sumokėtą kainą lyginant su abiejuose 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimuose (juose nustatyta visos pastatų ir žemės sklypų nuosavybės vertė) nustatytomis kainomis negali būti atsižvelgiama į kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę už pirmuosius 30 metų. Atlygis už užstatymo teisių nustatymą ir perdavimą mokamas ne už žemės sklypų nuosavybės teisės perdavimą, bet už 75 metų laikotarpį, todėl į jį negalima atsižvelgti lyginant įmonės BAVARIA už pastatus sumokėtą kainą ir abiejuose įvertinimuose nustatytą kainą.
4.1.2.3. Atleidimas nuo įsipareigojimų pagal AHG
(35)
Be to, NEUWOGES tvirtina, kad lyginant įmonės BAVARIA sumokėtą kainą su abiejuose rinkos vertės įvertinimuose nustatyta kaina, negalima atsižvelgti į remiantis svarstomomis sutartimis apskaičiuotą […] EUR įsipareigojimų, nuo kurių atleista pagal AHG, sumą. Šiuo atžvilgiu nurodomos šios priežastys:
-
atleidimas nuo įsipareigojimų pagal AHG yra pranašumas, kurį įmonei NEUWOGES suteikė su pirkėju visiškai nesusijusi trečioji šalis (KfW). Nėra priežasčių, dėl kurių pardavėjas turėtų sutikti su žemesne nei rinkos kaina vien dėl to, kad sudaręs sandorį jis įgytų kelis papildomus pranašumus iš trečiosios šalies;
-
BAVARIA neprisiėmė jokių AHG įsipareigojimų, kuriuos pirmiau privalėjo vykdyti NEUWOGES ir dėl kurių turėtų būti skiriama kompensacija mažinant pirkimo-pardavimo kainą. BAVARIA formaliai įsipareigojo stengtis parduoti keletą butų nuomininkams, bet konkrečiai privatizuoti butus ji pavedė įmonei NEUWOGES savo lėšomis; taigi BAVARIA neprisiėmė jokios faktinės atsakomybės ir nepatyrė atsakomybės rizikos dėl privatizavimo pastangų neveiksmingumo;
-
atleidimas nuo įsipareigojimų buvo susietas su NEUWOGES įsipareigojimu privatizuoti 15 % jos butų, o į sandorio su BAVARIA taikymo sritį pateko tik 20 % visų privatizavimo įsipareigojimų, todėl faktiškai (ne matematiškai) nustatyti įsipareigojimų, nuo kurių dėl BAVARIA sandorio atleista pagal AHG, dalies neįmanoma. Kitaip tariant, neįvykdžiusi visų privatizavimo įsipareigojimų NEUWOGES pagal AHG dėl sandorio su BAVARIA pranašumo įgijusi nebūtų;
-
geriausiu atveju dėl atgalinės nuomos sandorio NEUWOGES Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui būtų turėjusi sumokėti tik palyginti nedidelę procentinę pajamų dalį (45 % vietoj 50 % arba 55 %), o nesudarius sutarties ir ieškant kito pirkėjo būtų kilusi rizika, kad fondui būtų reikėję mokėti didesnę pardavimo pajamų dalį;
-
kaip bebūtų, NEUWOGES tvirtina, kad ji galiausiai įvykdė 165 % privatizavimo įsipareigojimų ir kad nuo įsipareigojimų, nuo kurių ji jau buvo atleista, ji būtų buvusi atleista ir tuo atveju, jei nebūtų sudariusi sandorio su BAVARIA.
4.1.2.4. Renovavimas
(36)
Be to, NEUWOGES nurodo, kad ji iš BAVARIA atlikto renovavimo pelno negavo, nes BAVARIA yra pastatų savininkė, taigi ir vienintelė naudos iš renovavimo gavėja.
4.1.2.5. Kainos siūlymas aukcione
(37)
NEUWOGES tvirtina, kad 1997 m. surengtas ribotas kainos siūlymas aukcione negali būti laikomas rodikliu, jog BAVARIA sumokėta kaina iš tikrųjų buvo rinkos kaina. Jos teigimu, kainos siūlymas aukcione nebuvo atviras, skaidrus, besąlygiškas ir nediskriminacinis, todėl jo nepakanka rinkos vertei nustatyti.
4.1.3. Generalinio administratoriaus sutartis (GVV)
(38)
NEUWOGES nurodo, kad panašioje padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis panašaus dydžio ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų sudaręs GVV, nes nuo pat pradžių buvo aišku, kad sutartis bus labai nuostolinga. Pirmiausia NEUWOGES argumentuoja, kad nuostolius buvo galima numatyti nuo pat pradžių, nes skaičiavimai, kuriais buvo grindžiama sutartis, atlikti darant akivaizdžiai pernelyg optimistines būsimų butų nuomos rinkos pokyčių Noibrandenburge prielaidas. Be to, NEUWOGES tvirtina, kad įvairiomis tariamai panašiomis sutartimis, kurias BAVARIA pateikė palyginimo tikslais, negalima patvirtinti GVV atitikties rinkos sąlygoms ir kad NEUWOGES su šia akivaizdžiai nepalankia sutartimi sutiko tik dėl politinių priežasčių, kurios, taikant rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijų, nėra svarbios.
4.1.3.1. GVV atsižvelgiant į rinkos lūkesčius
(39)
NEUWOGES tvirtina, kad pagrindinės GVV nuostatos - sutarta mėnesinė finansinės nuomos įmoka, kasmet didinama […] proc., neindeksuotas išlaidų atskaitymas, iš pradžių siekęs apie […] proc. (įskaitant […] proc. nuomos mokesčių negavimo riziką) ir 30 metų sutarties galiojimo trukmė - neatitinka sąlygų, su kuriomis būtų sutikęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. Šiuo atžvilgiu NEUWOGES pateikia šiuos argumentus:
-
dėl nustatytos per mažos […] proc. grynųjų nuomos pajamų atitinkančios nuomos mokesčių negavimo rizikos NEUWOGES patiria finansinę riziką, susijusią su bent […] proc. pajėgumų išnaudojimo užtikrinimu;
-
dėl sutartos finansinės nuomos įmokos indeksavimo […] proc. per metus NEUWOGES patiria finansinę riziką, susijusią su tuo, kad jai gali nepavykti kasmet padidinti nuomos mokesčių bent šią dalį atitinkančia suma;
-
kadangi išlaidos neindeksuojamos, NEUWOGES patiria finansinę administracinių ir priežiūros išlaidų padidėjimo riziką; galimą išlaidų padidėjimą būtų galima kompensuoti tik didinant nuomos mokestį daugiau kaip […] proc. per metus;
-
dėl ilgos 30 metų sutarties galiojimo trukmės ši finansinė rizika yra didelė.
(40)
NEUWOGES teigimu, nuo pat pradžių buvo aišku, kad ši rizika kyla ir kad dėl jos susidarytų didelių nuostolių, todėl joks rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas šios sutarties sudaręs nebūtų. Rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas sudarytų tik pelningą arba bent nenuostolingą sutartį. NEUWOGES aiškina, kad GVV būtų buvusi pelninga tik jei būtų buvę galima daryti pagrįstą prielaidą, kad iš tikrųjų būtų galima pasiekti didelį pajėgumų išnaudojimą, metinį nuomos mokesčio didinimą […] proc. ir išlaidų stabilumą. Tačiau, jau sudarant sutartį buvo galima numatyti, kad vidutinis […] proc. pajėgumų išnaudojimas yra nepasiekiamas, nuomos mokesčio padidinimas bent […] proc. per metus būtų neįmanomas, o administracinės ir priežiūros išlaidos sutarties galiojimo laikotarpiu laikui bėgant neišvengiamai padidėtų. Grįsdama šiuos teiginius, NEUWOGES nurodo ne tik prognozuojamą gyventojų skaičiaus mažėjimą, bet ir Noibrandenburgo nekilnojamojo turto rinką, ir tvirtina, kad remiantis šia informacija buvo galima tikėtis nuostolių. Noibrandenburgo gyventojų skaičius jau prieš sudarant svarstomas sutartis mažėjo, todėl bent jau nuo 1995 m. butų pasiūla buvo per didelė, o didžiausiu tuščių vienetų skaičiumi ir mažiausiais nuomos mokesčiais pasižymėjo nepatrauklūs daugiaaukščiai blokiniai namai, kurie yra sutarties dalykas.
(41)
NEUWOGES teigimu, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas skaičiavimus būtų grindęs pesimistiškesniais lūkesčiais, pvz., prognozuojamu nuo […] proc. iki […] proc. nuomos mokesčio didinimu, […] proc. nuomos mokesčių negavimo rizika ir […] proc. išlaidų indeksavimu. Vienos NEUWOGES vėliau pateiktos 2012 m. grynųjų pinigų srautų analizės rezultatai patvirtina, kad, remiantis šiomis prielaidomis, dėl GVV buvo galima tikėtis neigiamo […] EUR (nominaliojo) arba […] EUR (diskontuoto) grynųjų pinigų srauto (15). NEUWOGES tvirtina, kad ši suma yra BAVARIA gauta valstybės pagalba. Be to, pateikiamos kelios šios grynųjų pinigų srautų analizės versijos, iš kurių matyti, kad net jei būtų buvusios pagrįstos optimistiškesnės prielaidos (pvz., vidutiniškai […] proc. tuščių vienetų, nuomos mokesčio didinimas […] proc. per metus ir […] proc. išlaidų padidėjimas), prognozuojamas visas grynųjų pinigų srautas vis tiek būtų buvęs neigiamas. Pelno pagal GVV būtų buvę galima gauti tik darant tariamai visiškai tikrovės neatitinkančias prielaidas ([…] proc. tuščių vienetų, nuomos mokesčio didinimas […] proc. per metus, […] proc. išlaidų padidėjimas).
4.1.3.2. Pavyzdinės sutartys
(42)
NEUWOGES ginčija, kad, remiantis tam tikromis panašių sandorių sutartimis ([…] (16), […] (17) ir […] (18) sutartimis) galima įrodyti GVV atitiktį rinkos sąlygoms. NEUWOGES nesutinka su tuo, kad sutartys yra panašios, ir nurodo, kad jos nuo GVV skiriasi šiais esminiais aspektais:
-
nepateikta įrodymų, kad miestų, kuriuose yra nekilnojamasis turtas, su kuriais yra susijusios pavyzdinės sutartys, ekonominė padėtis ir ateities perspektyvos buvo pakankamai panašios į Noibrandenburgo padėtį ir perspektyvas, todėl negalima daryti prielaidos, kad sutartys yra apskritai panašios;
-
lyginamosiose sutartyse nustatytas finansinės nuomos įmokos indeksavimas labai skiriasi nuo generalinio administratoriaus sutartyje nustatyto indeksavimo (t. y. 1,0-1,5 %);
-
nė viena iš pateiktų pavyzdinių sutarčių palyginimui netinka, nes kiekvienu atveju skiriasi aplinkybės ([…] - mažesni techninės priežiūros įsipareigojimai, […] - ne butai, bet komercinis nekilnojamasis turtas, kurio tuščių vienetų dalis sudarant sutartį buvo 0 %, […] - nekilnojamasis turtas augančios ekonomikos regione).
(43)
NEUWOGES nuomone, pavyzdinėmis sutartimis negalima įrodyti, kad GVV atitiko rinkos sąlygas - iš jų kaip tik matyti, kad ši sutartis neatitinka rinkos sąlygų, nes jose nustatytos mažiau griežtos nuostatos, nors ekonominės susijusių objektų perspektyvos buvo geresnės.
4.1.3.3. Politinės priežastys
(44)
NEUWOGES tvirtina, kad GVV, nepaisant akivaizdžių ekonominių trūkumų, sudaryta dėl politinių priežasčių. NEUWOGES primena, kad valstybės pagalbos suteikimo priežastys teisiniam vertinimui nėra svarbios, ir tvirtina, kad būtent iš nurodytų politinių priežasčių matyti, kad ekonominiai aspektai nebuvo lemiami. NEUWOGES aiškina, kad GVV buvo sudaryta dėl šių priežasčių:
-
darytas didelis politinis spaudimas siekiant skatinti butų renovavimą ir privatizavimą naujosiose federacinėse žemėse;
-
renovuodamas ir privatizuodamas butus, Noibrandenburgo miestas tikėjosi stabdyti nuolatinį gyventojų skaičiaus mažėjimą;
-
sudarius GVV kartu su GPV, išlaikytas investavimo Noibrandenburge lygis, nes sumažėjus investicijoms būtų labai padidėjęs vietos nedarbo lygis.
4.1.4. Alternatyvos
(45)
Galiausiai NEUWOGES tvirtina, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas pirmenybę būtų teikęs svarstomų sutarčių alternatyvoms.
(46)
Pirmiausia NEUWOGES nurodo, kad pirmenybė būtų teikiama tiesioginiam pardavimui, nes būtų buvę galima gauti pelno, o sudarant GVV nuo pat pradžių buvo galima tikėtis nuostolių. Objektus (pastatus ir žemės sklypus) būtų buvę galima parduoti rinkos vertės įvertinimuose nustatyta arba didesne kaina. NET jei pirkėjas būtų įsigijęs tik žemės sklypus, o pastatus nugriovęs, juos parduoti būtų buvę pelningiau. Šio vertinimo NEUWOGES laikosi ir atsižvelgdama į atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG, nes NEUWOGES būtų galėjusi stengtis įvykdyti įsipareigojimus privatizuodama kitus pastatus, o pardavimas, net jei ji nebūtų buvusi atleista nuo įsipareigojimų pagal AHG, būtų buvęs pelningesnis už atgalinės nuomos sandorį. Šių alternatyvų netaikymo priežastys, jos teigimu, susijusios su politiniais NEUWOGES įsipareigojimais.
(47)
Be to, NEUWOGES mano, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas pirmenybę būtų teikęs mažesnio masto renovavimo finansavimui savo lėšomis, nerenovuotų vienetų nuomai arba pastatų nugriovimui. Ir šių alternatyvų atsisakymas grindžiamas politiniais NEUWOGES įsipareigojimais.
(48)
Galiausiai NEUWOGES mano, kad, nusprendus renovuoti objektus, jai būtų buvę pelningiau šiuos darbus finansuoti kitaip. Pavyzdžiui, galėjo būti imamas kreditas, kurio užtikrinimą būtų laidavęs Noibrandenburgo miestas, todėl kredito sąlygos būtų buvusios palankesnės už sandorio su BAVARIA sąlygas.
4.1.5. Valstybiniai ištekliai ir priskirtinumas valstybei
(49)
NEUWOGES mano, kad tariamas pranašumas suteiktas valstybei priskirtinais valstybiniais ištekliais.
(50)
Pirma, NEUWOGES tvirtina, kad Noibrandenburgo miestas, kaip vienintelis akcijų savininkas, dėl lemiamos įtakos stebėtojų tarybai turėjo lemiamą įtaką NEUWOGES. Atsižvelgiant į šį kontrolės santykį, tariami atgalinės nuomos sandorio nuostoliai yra negauti valstybiniai ištekliai.
(51)
Antra, NEUWOGES teigimu, šiuo atveju beveik visi veiksniai rodo priskirtinumą valstybei: Noibrandenburgo miestas turi didelę įtaką NEUWOGES; NEUWOGES buvo labai svarbu atsižvelgti į miesto interesus; svarstomas sandoris sudarytas dėl politinių priežasčių, o Noibrandenburgo miestas, kaip galima įrodyti, sudarant atgalinės nuomos sandorį, tarė paskutinį žodį.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA atmeta NEUWOGES pateiktus argumentus ir tvirtina, kad svarstomos sutartys buvo įprasti rinkos sandoriai ir kad pranašumas įmonei BAVARIA nesuteiktas. Todėl šie sandoriai esą nėra valstybės pagalba. BAVARIA nurodo, kad, pirma, svarstomos sutartys laikytinos ekonominiu vienetu (4.2.1 dalis). Antra, apskritai sutartys nėra tokios, kad jų nebūtų pasirašęs rinkoje veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas (4.2.2 dalis). Trečia, NEUWOGES nurodytos alternatyvos NEUWOGES nebūtų buvusios pranašesnės (4.2.3 dalis). Galiausiai BAVARIA aiškina, kad valstybei priskirtinų išteklių nesuteikta (4.2.4 dalis).
4.2.1. Svarstomų sutarčių nagrinėjimas kartu arba atskirai
(53)
BAVARIA tvirtina, kad svarstomas sutartis reikia vertinti ne atskirai viena nuo kitos, bet kaip vienetą. Pastatų pirkimas-pardavimas ir paskesnė atgalinė jų nuoma yra dvi tarpusavyje susijusios vieno sandorio dalys. BAVARIA pabrėžia, kad sandoris pasiūlytas kaip rinkinys ir, kaip matyti iš vidaus protokolo, kuriame dokumentuojamas NEUWOGES sprendimo priėmimo procesas, šį sandorį NEUWOGES tokiu laikė.
(54)
Todėl, BAVARIA nuomone, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijų reikia taikyti ne kiekvienai iš sutarčių atskirai, bet sandoriui kaip visumai.
4.2.2. Pranašumas įmonei BAVARIA sandoriu nesuteiktas
(55)
BAVARIA teigimu, galimo pranašumo negalėjo būti jau vien dėl to, kad, siekdama ištirti rinką, NEUWOGES surengė (nors ir riboto masto) kainos siūlymą aukcione. Nėra pagrindo abejoti, kad NEUWOGES pasirinko ekonomiškai palankiausią pasiūlymą.
(56)
Siekiant nustatyti ar, nepaisant kainos siūlymo aukcione, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų sudaręs sandorį, reikia atsižvelgti į ypatingą NEUWOGES padėtį. NEUWOGES turėjo pritraukti kapitalo butams renovuoti, kad galėtų juos (ir toliau esant nedideliems nuomos mokesčiams) privatizuoti ir būti atleista nuo įsipareigojimų pagal AHG. Todėl, BAVARIA teigimu, tokioje pačioje padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas šį sandorį taip pat būtų sudaręs.
(57)
Dėl GVV nuostatų ir lūkesčių neatitinkančių nekilnojamojo turto rinkos pokyčių Noibrandenburge (pvz., didesnės nei prognozuojama tuščių vienetų dalies ir pan.) rizikos, BAVARIA tvirtina, kad su negalėjimu nustatyti pageidaujamo nuomos mokesčio ir išnaudoti pajėgumus susijusią riziką NEUWOGES buvo ne priversta prisiimti, bet kad ši rizika NEUWOGES teko. Lūkesčių neatitinkančių rinkos pokyčių padarinius NEUWOGES būtų patyrusi net jei būtų nesudariusi sandorio su BAVARIA.
(58)
Dėl pavienių GVV nuostatų BAVARIA tvirtina, kad apskaičiuojant finansinės nuomos įmoką taikytas vidutinis nuomos mokestis už vieną m2 buvo šiek tiek mažesnis už vertes, kurių būtų buvę galima tikėtis atsižvelgiant į atitinkamą Noibrandenburgo nuomos mokesčių apžvalgą. BAVARIA taip pat pabrėžia, kad šioje nuomos mokesčio apžvalgoje daryta prielaida, jog po 2000 m. sausio 1 d. nuomos mokestis didės, todėl nuomos mokesčio didinimas […] proc. per metus nebuvo neatitinkantis tikrovės.
(59)
Dėl EBV BAVARIA atkreipia dėmesį į tai, kad 1997 ir 2007 m. parengtų rinkos vertės įvertinimų negalima tiesiogiai lyginti su EBV, nes jie buvo susiję su tiesioginiu pardavimu, o EBV sudaryta dėl pastatų pardavimo, bet tik dėl žemės sklypų užstatymo teisių nustatymo. Kadangi žemės sklypų savininke liko NEUWOGES, į įvertinimuose nustatytą žemės sklypų vertę atsižvelgti nebuvo galima. BAVARIA nuomone, rinkos vertės įvertinimai bet kuriuo atveju nėra toliau svarbūs, nes juose nustatyta ne iš tikrųjų rinkoje galima gauti, bet tik teorinė objektų vertė.
(60)
BAVARIA taip pat tvirtina, kad reikia atsižvelgti į ankstesnes skolas, nuo kurių atleista dėl sandorio. Jos teigimu, sudarydama svarstomą sandorį NEUWOGES, be kita ko, siekė atleidimo pagal AHG.
(61)
Be tikslių EBV ir GVV sąlygų, įmonės BAVARIA teigimu, taip pat reikia atsižvelgti į NEUWOGES dėl GPV įgytus pranašumus. BAVARIA teigimu, NEUWOGES reikalavo, kad renovuoti butus būtų pavesta jos patronuojamajai įmonei BRG, aiškiai žinodama, kad visas BRG pelnas (tačiau taip pat atsakomybė už visų galimų nuostolių padengimą) teks NEUWOGES. Šiuo atžvilgiu […] EUR vertės sutarties su BRG naudą reikia laikyti svarbiu NEUWOGES įgytu pranašumu.
(62)
Galiausiai dėl bendrosios atgalinės nuomos modelio logikos BAVARIA nurodo, kad, žinoma, NEUWOGES turi grąžinti pirminę BAVARIA investiciją ir palūkanas. Nurodydama NEUWOGES vidaus sprendimų priėmimo proceso protokolą BAVARIA siekia parodyti, kad NEUWOGES puikiai žinojo, jog finansinės nuomos įmoka turi būti laipsniškai kompensuojama pirminė BAVARIA investicija.
4.2.3. Alternatyvos
(63)
BAVARIA tvirtina, kad NEUWOGES nurodytų alternatyvų, kurios, NEUWOGES nuomone, būtų buvusios ekonomiškai pranašesnės, nebuvo arba jos nebuvo pranašesnės. Pirma, dėl tariamos tiesioginio pardavimo nuomininkams galimybės BAVARIA mano, kad, tikimybė, jog NEUWOGES būtų galėjusi parduoti nerenovuotus butus, buvo labai maža, o lėšų, kurių būtų reikėję jiems renovuoti, ji neturėjo. Antra, dėl renovavimo finansavimo kreditu BAVARIA nurodo, kad NEUWOGES būtų tekusi tokia pat rizika ir išlaidos, kaip ir sudarius sandorį su BAVARIA. Be to, tiesioginis renovuotų butų pardavimas nuomininkams arba komerciniams pirkėjams nebūtų buvęs patrauklus, nes didelę procentinę didesnės kainos dalį NEUWOGES būtų turėjusi sumokėti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui.
4.2.4. Valstybiniai ištekliai ir priskirtinumas valstybei
(64)
Galiausiai BAVARIA tvirtina, kad sandoris nėra susijęs su valstybiniais ištekliais ir nėra priskirtinas valstybei. Jos teigimu, NEUWOGES yra įprasta privatinės teisės įmonė, negaunanti valstybinių išteklių nei tiesiogiai, nei netiesiogiai. Bendrosios daugiausia iš vietos savivaldos narių sudarytos stebėtojų tarybos kontrolės nepakanka, kad sandorį būtų galima priskirti valstybei. Jos nuomone, NEUWOGES argumentas, kad Noibrandenburgo miestas dėl politinių priežasčių darė įmonei NEUWOGES spaudimą sudaryti sandorį, yra nepagrįstas.
4.3. NOIBRANDENBURGO MIESTAS
(65)
Noibrandenburgo miestas - NEUWOGES savininkas - tvirtina, kad svarstomos sutartys yra valstybės pagalba. Miestas pritaria NEUWOGES pateiktiems argumentams ir pateikia pastabas įvairiais aspektais.
4.3.1. Pranašumas
(66)
Pirma, Noibrandenburgas mano, kad EBV ir GVV reikia vertinti atskirai, nes šių sutarčių šalys jas atidžiai atskyrė teisiniu ir ekonominiu požiūriu. Antra, Noibrandenburgas nurodo NEUWOGES pateiktus argumentus dėl numatomo gyventojų skaičiaus mažėjimo, į kurį būtų atsižvelgęs rinkoje veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. Be to, Noibrandenburgas atkreipia dėmesį į tai, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų galėjęs aiškiai numatyti didelę tuščių vienetų dalį. Trečia, Noibrandenburgo nuomone, BAVARIA užsakytas renovavimas buvo toks paprastas, kad nebuvo galima tikėtis išnaudoti daug pajėgumų ir labai padidinti nuomos mokesčių.
(67)
Noibrandenburgas taip pat atmeta kitus BAVARIA argumentus. Pirmiausia, Noibrandenburgo nuomone, kainos siūlymo aukcione negalima laikyti įrodymu, kad BAVARIA pasiūlymas buvo palankiausias rinkoje galimas pasiūlymas. Bet kuriuo atveju rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas BAVARIA pasiūlymo nebūtų priėmęs, net jei jis būtų buvęs iš tikrųjų palankiausias rinkos pasiūlymas. Dėl tariamų alternatyvų Noibrandenburgas iš esmės pakartoja NEUWOGES argumentus. Dėl rinkos vertės įvertinimų ir BAVARIA argumento, kad nustatytų kainų nebūtų buvę galima gauti, Noibrandenburgas aiškina, kad rinkos vertės įvertinimus reikia laikyti rinkos kainos atitinkamu laikotarpiu parametru, nes nebeįmanoma nustatyti, kokią kainą NEUWOGES 1998 m. rinkoje būtų galėjusi iš tikrųjų gauti.
4.3.2. Valstybiniai ištekliai ir priskirtinumas valstybei
(68)
Noibrandenburgo miestas mano, kad teisinis sandoris priskirtinas jam, nes jis turėjo pakankamai didelę įtaką įmonei NEUWOGES apskritai ir pirmiausia atgalinės nuomos sandorio atžvilgiu.
(69)
Kaip vienintelis akcininkas, miestas, jo nuomone, visiškai kontroliavo NEUWOGES. Todėl NEUWOGES vadovybė esą turi laikytis miesto nurodymų. Be to, aštuoni iš dešimties NEUWOGES stebėtojų tarybos narių yra miesto atstovai, todėl jis turėjo dar vieną kontrolės mechanizmą. Noibrandenburgo miestas pagal vietos savivaldos teisę buvo įpareigotas užsitikrinti galimybes daryti tinkamą poveikį NEUWOGES.
(70)
Dėl svarstomo sandorio Noibrandenburgo miestas aiškina, kad jis kontrolę ne tik galėjo vykdyti, bet ir, sudarius šį sandorį, vykdė. Noibrandenburgas mano, kad, be kita ko, iš stebėtojų tarybos protokolų matyti aktyvus miesto atstovų dalyvavimas ir kad, prieš sudarant sandorį, stebėtojų taryba turėjo priimti sprendimą. Dėl sandorio sąlygų Noibrandenburgas nurodo, kad miestas reikalavo atsižvelgti į vietos savivaldos politikos interesus.
(71)
Apibendrindamas Noibrandenburgo miestas konstatuoja, kad jo poveikis atgalinės nuomos sandoriui ir atsakomybė už šį sandorį yra patvirtinti faktais, todėl sandoris priskirtinas jam.
4.4. BERLYNO ŽEMĖ
(72)
Berlyno žemė, kuri yra glaudžiai susijusi su įmone BAVARIA (19), tvirtina, kad į svarstomas sutartis pagalbos aspektas neįtrauktas, nes pranašumas įmonei BAVARIA nesuteiktas.
4.4.1. Pranašumas
(73)
Pirmiausia Berlynas argumentuoja, kad svarstomos sutartys turi būti laikomos vienu sandoriu, nes jos yra viena kitą papildančios atgalinės nuomos sandorio dalys. NEUWOGES jas esą tokiomis ir laikė.
(74)
Dėl rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijaus Berlynas nurodo, kad BAVARIA, atsižvelgiant į NEUWOGES ekonominę padėtį atitinkamu laikotarpiu (1997-1998) ir į siekiamo sandorio rūšį (privatizavimas laikantis atleidimo nuo įsipareigojimų pagal AHG sąlygų, savo butų renovavimas, administracinės savo objektų veiklos išlaikymas, socialiniu požiūriu tinkamų nuomos mokesčių išsaugojimas), pasiūlė subalansuotą sprendimą.
(75)
Ypač dėl EBV Berlynas, pirma, nurodo, kad iš NEUWOGES kainos siūlymo aukcione matyti, jog BAVARIA pateiktą pasiūlymą NEUWOGES laikė atitinkamu laikotarpiu (1997-1998) rinkoje palankiausiu galimu finansavimo pasiūlymu. Antra, Berlynas tvirtina, kad reikia atsižvelgti į atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG, nes privatizavimo prievolės įvykdymas pagal AHG buvo esminis NEUWOGES siekis. Trečia, Berlynas atkreipia dėmesį į tai, kad pardavimas už palyginti nedidelę kainą (pasirinkus ne pačiai atlikti renovavimo darbus ir po to parduoti objektus, bet su renovavimo sąlygomis susijusį pardavimą) atitiko ekonominius NEUWOGES interesus, nes dėl mažesnės kainos reikėjo mažiau mokėti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui.
(76)
Dėl generalinio administratoriaus sutarties Berlynas aiškina, kad, kaip matyti iš pavyzdinių sutarčių, nebuvo neįprasta nei sutarčių galiojimo trukmė, nei finansinės nuomos įmokos indeksavimas […] proc. per metus. Antra, indeksavimas buvo pateisinamas atsižvelgiant į tuometiniu laikotarpiu (1997-1998 m.) prognozuotą vidutinį infliacijos dydį. Trečia, nuomos mokestis už vieną m2 atitiko galiojusių Noibrandenburgo nuomos mokesčių apžvalgos verčių intervalą.
4.4.2. Valstybiniai ištekliai ir priskirtinumas valstybei
(77)
Panašiai kaip BAVARIA, Berlyno žemė argumentuoja, kad Noibrandenburgo miestas išteklių NEUWOGES neskiria. Šios žemės teigimu, NEUWOGES gali naudotis tik jos pačios gautomis pajamomis, kurių vietos savivaldos įstaigos tiesiogiai kontroliuoti negali.
(78)
Dėl priskirtinumo, Berlyno nuomone, nelabai pagrįsta manyti, kad Noibrandenburgo miestas būtų nusprendęs suteikti pagalbą Berlyno nekilnojamojo turto fondui savo paties vietos butų statybos bendrovės nenaudai. Be to, jo teigimu, nėra pakankamai požymių, kad Noibrandenburgo miestas norėjo priskirti sutarčių sudarymą sau.
5. OFICIALIOS TYRIMO PROCEDŪROS PRADĖJIMO PRIEŽASTYS
(79)
Sprendime pradėti oficialią tyrimo procedūrą Komisija pateikė preliminarią nuomonę įvairiais klausimais ir paragino suinteresuotąsias šalis pateikti informaciją pirmiausia trim klausimais.
(80)
Pirma, Komisija preliminariai sutiko su tuo, kad EBV ir GVV reikia vertinti ne atskirai, bet kaip vieną vienetą, nes abi sutartys yra sudedamosios nekilnojamojo turto finansinės nuomos kaip atgalinės nuomos sandorio dalys (20). Todėl galimo ekonominio pranašumo vertinimas buvo grindžiamas pelno, kurio NEUWOGES 1998 m. galėjo tikėtis kartu sudarydama EBV ir GVV, analize (21).
(81)
Dėl EBV Komisija nurodė pirmiausia du klausimus:
-
pirma, reikia išsiaiškinti, ar vertinant reikėtų atsižvelgti į atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG (22);
-
antra, Komisija norėjo gauti daugiau informacijos apie 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimų skirtumus, nes neturint tikslesnės informacijos negalima nustatyti, kuriame iš šių įvertinimų galėjo būti nustatyta tikroji 1997-1998 m. žemės nuosavybės rinkos vertė (23).
(82)
Dėl generalinio administratoriaus sutarties Komisija nurodė, kad, pirma, kaip matyti iš pavyzdinių sutarčių, NEUWOGES ir BAVARIA sutartos sąlygos tuometiniu laikotarpiu (1997-1998 m.) rinkoje nebuvo neįprastos (24). Antra, kaip tvirtino Komisija, NEUWOGES surengtu ribotu kainos siūlymu aukcione įrodoma, kad NEUWOGES galėjo ištirti rinką ir priimti ekonominiu požiūriu pagrįstą sprendimą (25). Trečia, Komisija nurodė, kad sutartyse nustatyti 2008 m. nuomos mokesčiai iš tikrųjų atitiko 2008 m. vidutinius nuomos mokesčius susijusiame miesto kvartale arba buvo už juos tik šiek tiek mažesni (26).
(83)
Nors visi šie veiksniai rodė GVV atitiktį rinkos sąlygoms, Komisija, siekdama geriau ištirti susijusius argumentus, prašė pateikti daugiau informacijos apie 1998 m. nekilnojamojo turto rinkos dalyvių lūkesčius (27).
(84)
Galiausiai, išnagrinėjusi NEUWOGES pateiktą pinigų srautų analizę, Komisija priėjo prie išvados, kad dėl metodinių trūkumų šia analize negalima įrodyti BAVARIA įgyto ekonominio pranašumo (28).
(85)
Todėl Komisija priėjo prie išvados, kad, remdamasi pateikta informacija, ji negali įrodyti BAVARIA įgyto ekonominio pranašumo (29). Vis dėlto ji išreiškė ketinimą išnagrinėti rinkos dalyvių argumentus nuodugniau ir paprašė visų suinteresuotųjų šalių pateikti papildomos tikslingos informacijos (30).
6. NACIONALINIAI TEISMŲ PROCESAI
(86)
2008 m. lapkričio 28 d.LG Rostock paskelbė sprendimą pirmosios instancijos BAVARIA ir NEUWOGES byloje. BAVARIA pateikė ieškinį, nes NEUWOGES nuo 2006 m. spalio mėnesio atsisakė mokėti generalinio administratoriaus sutartyje nustatytą mėnesinę finansinės nuomos įmoką nurodydama, kad sutartis yra niekinė, nes į ją įtraukta neteisėta valstybės pagalba.
(87)
Savo sprendime LG Rostock pirmiausia konstatavo, kad EBV ir GVV reikia vertinti ne atskirai, bet kaip vienetą, nes abi sutartys yra vieno ir to paties atgalinės nuomos sandorio dalys (31).
(88)
Dėl EBV LG Rostock pirmiausia nagrinėjo metinį atlygį už užstatymo teisę už pirmuosius 30 EBV galiojimo laikotarpio metų; jis sudarė […] proc. per metus. LG Rostock nuomone, atlygis nėra nepagrįstai mažas, nes už pirmuosius 30 metų NEUWOGES atlygį už žemės sklypų užstatymo teisę gavo iš anksto ir galėjo jį pelningai investuoti, ko nebūtų galėjusi daryti, jei jis būtų buvęs mokamas kasmet (32).
(89)
Be to, LG Rostock konstatavo, kad reikia visapusiškai atsižvelgti į ankstesnius įsipareigojimus, nuo kurių NEUWOGES atleista dėl atgalinės nuomos sandorio, nes šiuo sandoriu sudarytos atleidimo nuo ankstesnių įsipareigojimų sąlygos (33). Pridėjus ankstesnių įsipareigojimų, nuo kurių ji atleista, sumą prie pastatų pirkimo-pardavimo kainos, gauta vertė būtų tik 16 % mažesnė už 2007 m. rinkos vertės įvertinime nurodytą pastatų vertę, todėl ji nėra neproporcinga pastatų vertei (34). Galiausiai LG Rostock aiškino, kad NEUWOGES buvo suinteresuota nedidele pirkimo-pardavimo kaina, nes dėl mažesnės pirkimo-pardavimo kainos mažėjo bendra BAVARIA investicijų suma ir atitinkama finansinės nuomos įmoka (35). Be to, LG Rostock nustatė, kad mažesnė pirkimo-pardavimo kaina būtų buvusi pranašesnė dar ir todėl, kad NEUWOGES mokėjimo Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui įsipareigojimai buvo susiję su pardavimo pajamomis (36).
(90)
Dėl generalinio administratoriaus sutarties LG Rostock manė, kad, pirma, 30 metų sutarties galiojimo trukmė nekilnojamojo turto finansinės nuomos sandoriams nėra neįprasta (37). Antra, teismo nuomone, sutartyje nustatyta finansinės nuomos įmoka, kuri iš pradžių siekė […] EUR/m2, anaiptol nebuvo neproporcinga atitinkamo laikotarpio (1997-1998) vidutiniams panašių pastatų nuomos mokesčiams (38). Be to, teismas priėjo prie išvados, kad, atsižvelgiant į 1970-1998 m. infliaciją, finansinės nuomos įmokos didinimas […] proc. per metus (t. y. vidutiniškai 3,52 % per metus) yra pagrįstas (39). Be to, LG Rostock nurodė, kad tikrieji nuomos mokesčių pokyčiai susijusiuose miesto kvartaluose per pirmuosius 10 sutarties galiojimo laikotarpio metų maždaug atitiko sutartyje nustatytą padidinimą. Trečia, LG Rostock argumentavo, kad administracinės ir priežiūros išlaidos buvo apskaičiuotos pagal galiojančias teisės nuostatas ir nėra jokių požymių, kad jomis įmonei BAVARIA būtų buvęs suteiktas pranašumas (40).
(91)
Dėl […] proc. nuomos mokesčių negavimo rizikos LG Rostock manė, kad esant bet kokiems finansinės nuomos santykiams finansinės nuomos paslaugos gavėjui kyla rizika, ar jam naudoti perduotą daiktą jis iš tikrųjų galės naudoti taip, kaip numatyta (41). Šią išvadą LG Rostock grindė argumentu, kad jokia kredito įstaiga neprisiimtų atsakomybės už tai, kad finansuojamą nekilnojamąjį turtą būtų galima naudoti, kaip numatyta.
(92)
Galiausiai vidutinę atgalinės nuomos sandorio finansinės nuomos įmoką LG Rostock lygino su įprastinių kreditų palūkanų normomis. Kadangi vidutinis metinis finansinės nuomos mokestis sudaro […] proc. per metus, jis, LG Rostock nuomone, nebuvo neproporcingas palūkanų pokyčiams, kurių buvo galima tikėtis, nes statybos darbų mokestis gali siekti iki 10 % per metus (42).
(93)
Apibendrindamas LG Rostock konstatavo, kad pranašumas įmonei BAVARIA nesuteiktas, nes svarstomas sutartis būtų sudaręs ir rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas (43).
(94)
NEUWOGES dėl šio sprendimo pateikė apeliacinį skundą; byla OLG Rostock dar nagrinėjama.
(95)
Be to, BAVARIA iškėlė bylą Verwaltungsgericht Greifswald, kad teismine tvarka galėtų susipažinti su visais su sutartimi susijusiais NEUWOGES arba Noibrandenburgo miesto dokumentais. BAVARIA aiškino, kad jau pirmiau pagal Informacijos laisvės įstatymą, buvo pateikusi prašymą gauti leidimą susipažinti su šiais dokumentais, bet šį prašymą Noibrandenburgo miestas atmetė remdamasis tuo, kad BAVARIA bylose LG Rostock, OLG Rostock ir Europos Komisijoje jau turėjo galimybę susipažinti su visais susijusiais dokumentais (44). Byla VG Greifswald taip pat dar nagrinėjama.
7. PRIEMONĖS VERTINIMAS
7.1. VALSTYBĖS PAGALBOS BUVIMAS PAGAL SESV 107 STRAIPSNIO 1 DALĮ
(96)
Pagal SESV sutarties 107 straipsnio 1 dalį „valstybės narės arba iš jos valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su vidaus rinka, kai ji daro įtaką valstybių narių tarpusavio prekybai“. Taigi priemonė yra valstybės pagalba, jei ji atitinka visus šios keturis kriterijus:
a)
priemone įmonei suteikiamas atrankusis ekonominis pranašumas;
b)
priemonė priskirtina valstybei ir finansuojama valstybiniais ištekliais;
c)
priemonė iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti;
d)
priemonė gali daryti įtaką valstybių narių tarpusavio prekybai.
7.1.1. Įmonei suteikiamas atrankusis pranašumas. Bendrieji principai
(97)
Pagal nuolatinę Bendrojo Teismo praktiką kriterijai, kuriuos turi atitikti priemonė, kad patektų į sąvokos „pagalba“, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnyje, taikymo sritį, nėra įvykdyti, jei pranašumą įgijusi įmonė tokį pranašumą, koks jai suteiktas valstybiniais ištekliais, būtų galėjusi įgyti įprastines rinkos aplinkybes atitinkančiomis aplinkybėmis. Siekiant nuspręsti, ar tokios pat priemonės įprastinėmis rinkos sąlygomis būtų ėmęsis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, kurio padėtis yra labai panaši į valstybės padėtį, reikia atsižvelgti ne į tuos pranašumus ir įsipareigojimus, kurie yra susiję su ja kaip viešosios valdžios institucija, bet tik į tuos, kurie yra susiję su valstybe kaip akcininke (45).
(98)
Taigi rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principo taikomumą galiausiai lemia tai, ar susijusi valstybė narė ekonominį pranašumą įmonei suteikia ne kaip viešosios valdžios institucija, bet kaip ekonominės veiklos vykdytoja. Todėl administracinėje byloje remdamasi šiuo principu valstybė narė prireikus turi objektyviais ir patikrinamais įrodymais įrodyti, kad taikytos priemonės ji ėmėsi kaip ekonominės veiklos vykdytoja. Iš šių įrodymų turi būti aiškiai matyti, kad susijusi valstybė narė prieš suteikiant ekonominį pranašumą arba jo suteikimo metu priėmė sprendimą imtis ekonominių veiksmų įmonės atžvilgiu iš tikrųjų įgyvendinta priemone. Šiuo atžvilgiu pirmiausia gali prireikti įrodymų, iš kurių būtų matyti, kad šis sprendimas pagrįstas ekonominiais įvertinimais, panašiais į įvertinimus, kuriuos prieš investuodamas atitinkamą kapitalą, siekdamas nustatyti būsimą šios kapitalo investicijos pelningumą, būtų atlikęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, kurio padėtis yra labai panaši į susijusios valstybės narės padėtį.
(99)
Tačiau siekiant įrodyti, kad ši valstybė narė prieš suteikiant šį pranašumą arba jo suteikimo metu priėmė šį sprendimą kaip rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, suteikus šį pranašumą parengtų ekonominių įvertinimų, susijusios valstybės narės investuoto kapitalo faktinio pelningumo nustatymo atgaline data arba vėlesnių iš tikrųjų pasirinkto metodo pateisinimų nepakanka (46).
(100)
Iš to, kas išdėstyta pirmiau, matyti, kad, pirma, šioje byloje tikrinant, ar įvykdytas rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijus, negali būti atsižvelgiama į sutarčių šalių pateiktus dokumentus, parengtus po to, kai buvo pradėta taikyti priemonė.
(101)
Antra, iš to, kas išdėstyta pirmiau, matyti, kad šioje byloje tikrinant, ar įvykdytas rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijus, taip pat negali būti atsižvelgiama į AHG poveikį finansinei NEUWOGES padėčiai. Iš tikrųjų Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymu siekta politinio tikslo ir paramą pagal jį buvo numatyta teikti tik apibrėžtos kategorijos įmonėms (AHG 2 paragrafas). Šio įstatymo nebūtų buvę galima taikyti rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančiam ekonominės veiklos vykdytojui, esančiam panašioje padėtyje, kaip NEUWOGES.
7.1.2. Šios bylos vertinimo struktūra
(102)
Siekiant nustatyti, ar svarstomomis sutartimis įmonei BAVARIA suteiktas pranašumas, reikia patikrinti, ar šios sutartys atitiko sutartis, kurias būtų sudaręs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, esantis panašioje padėtyje, kaip NEUWOGES.
(103)
Komisijos tikrinimą sudaro trys etapai. Pirmajame etape analizuojami finansiniai sandorio padariniai įmonei NEUWOGES, siekiant nustatyti, kokio pelno įmonė galėjo tikėtis (7.2 dalis). Antrajame etape atgalinės nuomos sandoris lyginamas su kitomis alternatyvomis, pvz., tiesioginiu pardavimu, siekiant nustatyti, ar galimos alternatyvos būtų buvusios patrauklesnės (7.3 dalis). Trečiajame etape atliekama lyginamoji analizė: svarstomas sandoris lyginamas su panašiais maždaug tuo pačiu metu sudarytais atgalinės nuomos sandoriais, analizuojami NEUWOGES surengto riboto kainos siūlymo aukcione rezultatai ir sandorio sąlygos lyginamos su įprastomis kitų atitinkamo laikotarpio (1997 m. pabaigos - 1998 m. pradžios) finansavimo sandorių palūkanų normomis (7.4 dalis). Remiantis visų šių trijų etapų analize galima daryti išvadą dėl to, ar NEUWOGES elgėsi kaip rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
7.2. FINANSINIAI SANDORIO PADARINIAI ĮMONEI NEUWOGES
(104)
Analizuojant finansinius svarstomo sandorio padarinius pirmiausia reikia nustatyti sandorio pobūdį. Šiuo atveju svarbiausia išsiaiškinti, ar abi NEUWOGES ir BAVARIA sudarytos sutartys yra dvi vieno ir to paties vientiso sandorio dalys, ar jas reikia tikrinti kaip du atskirus sandorius (7.2.1 dalis). Antra, kad būtų galima tinkamai įvertinti finansinius sandorio padarinius įmonei NEUWOGES, nagrinėjamos atgalinės nuomos sandorio ypatybės (7.2.2 dalis). Atskirai išsamiai išanalizavus finansinius EBV (7.2.3 dalis) ir GVV (7.2.4 dalis) padarinius, apskritai analizuojamas tikėtinas sandorio pelningumas įmonei NEUWOGES (7.2.5 dalis).
7.2.1. Svarstomų sutarčių nagrinėjimas kartu arba atskirai
(105)
Pirmiausia primenama, kad, kaip teigiama Komisijos sprendime pradėti procedūrą ir LG Rostock sprendime, abi svarstomas sutartis reikia tikrinti kartu (47). Per oficialią tyrimo procedūrą šis teiginys patvirtintas dėl šių priežasčių:
a)
abi sutartys yra viena kitą papildančios sudedamosios vieno atgalinės nuomos sandorio dalys. BAVARIA parengtoje brošiūroje, kurioje reklamuojamas ypatingas BAVARIA atgalinės nuomos modelis, nurodoma, kad sandoris vykdomas pagal dvi sutartis: viena iš jų reguliuojamas pardavimas, o kita - atgalinė finansinė nuoma (48). Toliau abi sutartys visada nurodytos kaip vienas sandoris;
b)
sutartys sudarytos 1998 m. sausio 21 d., t. y. tą pačią dieną, ir kiekvienoje iš jų pateikiamos nuorodos į atitinkamą antrąją sutartį (49); iš to matyti glaudus jų tarpusavio ryšys ir tai, kad nė viena iš šių dviejų sutarčių nebūtų buvusi sudaryta be atitinkamos antrosios sutarties;
c)
iš pirminių NEUWOGES pateiktų BAVARIA kainos skaičiavimų matyti, kad sutarčių sąlygos yra neatsiejamai tarpusavyje susijusios (50). Išankstinio mokėjimo grynaisiais pinigais dydį lėmė NEUWOGES kas mėnesį mokėtina finansinės nuomos įmoka ir BAVARIA investicija į pastatų renovavimą. Pagal atgalinės nuomos sandorius finansinės nuomos įmoka kompensuojama pirminė finansinės nuomos paslaugos teikėjo investicija. Todėl, jei GVV sąlygos būtų buvusios kitokios, taip pat būtų pakitę EBV nurodyti skaičiai, ir atvirkščiai (51);
d)
iš NEUWOGES stebėtojų tarybos protokolų matyti, kad NEUWOGES abi sutartis visada laikė sudedamosiomis vieno ir to paties sandorio dalimis. (52) Pavyzdžiui, 1997 m. spalio 30 d. ir 1997 m. gruodžio 16 d. stebėtojų tarybos posėdžiams skirtuose dokumentuose aiškiai nustatyta, kad pirkimo-pardavimo kainos finansavimą pagal finansinės nuomos modelį vykdo pirkėjas. Iš to matyti, kad įmonei NEUWOGES EBV ir GVV sąsaja buvo aiškiai žinoma. Be to, per 1997 m. gruodžio 16 d. posėdį NEUWOGES vadovybė stebėtojų tarybai paaiškino, kad su BAVARIA sutartas mokėjimas yra kaina, kurią pavyko suderėti už šį paketą, ir kad įmonei kyla tam tikra su šiuo paketu susijusi rizika, tačiau ji yra priimtina. Nuoroda į paketą ir į su juo susijusią riziką dar kartą patvirtinama, kad abi sutartys laikytos vienu sandoriu.
(106)
NEUWOGES argumentai dėl vienos iš svarstomų sutarčių nepatvirtinimo nėra įtikinami. Kaip pagrindinį argumentą NEUWOGES nurodo, kad šis nepatvirtinimas yra įrodymas, jog sutarčių šalys ketino sudaryti dvi atskiras viena nuo kitos nepriklausomas sutartis. Komisija atkreipia dėmesį į tai, kad valstybinės priemonės gali būti įvairios, todėl reikia tirti jų poveikį; taigi negalima atmesti, kad viena po kitos SESV 107 straipsnio 1 dalies taikymo tikslais taikytos valstybės priemonės gali būti vertinamos kaip viena priemonė. Tai pirmiausia taikytina tuo atveju, kai viena po kitos taikomos priemonės, ypač atsižvelgiant į chronologinę jų taikymo tvarką, paskirtį ir įmonės padėtį šių priemonių taikymo metu, yra taip glaudžiai viena su kita susijusios, kad jų neįmanoma vienos nuo kitos atsieti (53). Sąjungos pagalbos teisės srityje vartojama vieno sandorio sąvoka yra platesnė už Vokietijos sutarčių teisės srityje vartojamą sandorio sąvoką. Iš to, kas išdėstyta šio sprendimo 105 konstatuojamojoje dalyje, matyti, kad svarstomos sutartys, atsižvelgiant į chronologinę jų taikymo tvarką, paskirtį ir įmonės padėtį sutarčių sudarymo metu, pagal Sąjungos pagalbos teisę laikytinos vienu sandoriu.
7.2.2. Bendroji informacija. Atgalinės nuomos sandorio apiforminimas
(107)
BAVARIA ir NEUWOGES sandoris pagrįstas BAVARIA nekilnojamojo turto finansinės nuomos modeliu. Pagal šį modelį pirkėjas (BAVARIA) pirminę savo investiciją finansuoja išnuomodamas įsigytus pastatus pagal atgalinės nuomos sutartį pardavėjui (NEUWOGES). Investicijų sumai ir atitinkamoms finansinės nuomos įmokoms pagal šį finansinės nuomos modelį nustatyti taikoma paprasta formulė, pagal kurią investicijų suma apskaičiuojama nominalųjį metinį finansinės nuomos mokėjimą dalijant iš finansinės nuomos įmokos (proc.):
Finansinės nuomos įmoka apskaičiuojama atsižvelgiant į sutarties galiojimo trukmę, finansinės nuomos įmokos indeksavimą ir likutinę pastatų vertę:
Finansinės nuomos įmoka (proc.)
25 metų galiojimo trukmė
Likutinė vertė (proc.)
Indeksavimas
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
30 metų galiojimo trukmė
Likutinė vertė (proc.)
Indeksavimas
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Taigi akivaizdu, kad investicijų suma susijusi ir su finansinės nuomos įmoka, ir su mėnesiniais finansinės nuomos mokėjimais, ir atvirkščiai. Sutarčių šalims nustačius pagrindines vertes (galiojimo trukmę, metinį indeksavimą, likutinę vertę) ir visą siekiamų investicijų sumą arba numatytus mėnesinius finansinės nuomos mokėjimus, galima apskaičiuoti likusius parametrus. Nustačius trumpesnę galiojimo trukmę, mažesnę likutinę vertę, mažesnį indeksavimą arba mažesnius nominaliuosius mėnesinius finansinės nuomos mokėjimus, pagal formulę gaunama mažesnė visa investicijų suma.
(109)
Nustačius visą investicijų sumą, išskaičiuojamos renovavimo, mokesčių ir kitos galimos išlaidos. Likusi suma atitinka pirkimo-pardavimo kainą. Nustatant NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandorio pirkimo-pardavimo kainą (išankstinį mokėjimą grynaisiais pinigais) už pastatų nuosavybę sumokėta kaina ir atlygis už užstatymo teisę neskiriami.
Su BAVARIA ir NEUWOGES sandoriu susiję skaičiavimai
Visa investicijų suma
[…] EUR
Renovavimas
[…] EUR
Mokesčiai ir rinkliavos
[…] EUR
Kompensacija už privatizavimą
[…] EUR
Pirkimo-pardavimo kaina
[…] EUR
(110)
Svarstomą atgalinės nuomos sandorį sudaro dvi dalys: EBV ir GVV; abi jos yra susijusios su GPV. Šiuo atžvilgiu reikia įvertinti finansinius EBV, GVV ir GPV padarinius įmonei NEUWOGES.
7.2.3. Tikėtinų finansinių EBV padarinių įmonei NEUWOGES nustatymas
(111)
Pagrindinės EBV sudedamosios dalys yra pastatų pardavimas ir žemės sklypų, kuriuose stovi pastatai, užstatymo teisių nustatymas 75 metų laikotarpiui. BAVARIA įsipareigojo sumokėti NEUWOGES iš viso […] EUR: […] EUR kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę už laikotarpį iki 2028 m. gruodžio 31 d. ir […] EUR pastatų pirkimo-pardavimo kainą (54). Be to, nuo 2029 m. sausio 1 d. BAVARIA dešimt metų kasmet turi mokėti […] proc. dabartinės žemės sklypo vertės dydžio atlygį už užstatymo teisę, t. y. […] EUR/m2 arba […] EUR per metus (55). Likusiu EBV galiojimo laikotarpiu - nuo 2039 m. iki 2073 m. pabaigos - atlygį už užstatymo teisę numatyta pritaikyti atsižvelgiant į bendrųjų pragyvenimo išlaidų indeksą, jei jis pakistų daugiau kaip […] proc (56).
(112)
BAVARIA ne tik nusipirko pastatus ir įgijo susijusių žemės sklypų užstatymo teises, bet ir įsipareigojo renovuoti pastatus, todėl sutiko su tuo, kad su NEUWOGES patronuojamąja įmone BRG būtų sudaryta sutartis dėl statybos darbų.
(113)
Nustatydamos pirkimo-pardavimo kainą, kurią turėtų mokėti BAVARIA įmonei NEUWOGES pagal EBV, sutarčių šalys darė prielaidą, kad mėnesinis finansinės nuomos mokėjimas siekia […] EUR/m2, indeksavimas - […] proc. per metus, likutinė pastatų vertė - […] proc. (šią sumą, remdamasi atitinkamu metu parengtinu ekspertų įvertinimu, NEUWOGES turėjo sumokėti baigus galioti 75 metams sudarytai sutarčiai dėl užstatymo teisių nustatymo), o atgalinės finansinės nuomos laikotarpis - 30 metų (57). Remiantis šiomis prielaidomis apskaičiuota visa investicijų suma sudarė […] mln. EUR (58). Išskaičiavus […] EUR renovavimo išlaidas, […] EUR privatizavimo išlaidas ir […] EUR mokesčius bei rinkliavas, pardavimo suma sudarė […] EUR. (59)
(114)
Tada ši galutinė kaina padalyta į kainą už pastatus ([…] proc. = […] EUR) ir į kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę ([…] proc. = […] EUR) (60). Sumos už žemės sklypus ir pastatus apskaičiuotos ne atskirai, bet atitinkamai nustatytos kaip visos pirkimo-pardavimo kainos dalys.
(115)
Taigi pirmieji su sandoriu susiję NEUWOGES įgyti pranašumai buvo […] EUR dydžio mokėjimas grynaisiais pinigais ir pajamos iš praėjus 30 metams įmonių BAVARIA mokėtino atlygio už užstatymo teisę.
7.2.3.1. Kiti veiksniai
Kompensacija už privatizavimą
(116)
Pirmiausia konstatuotina, kad bet kuriuo atveju reikia atsižvelgti į […] EUR sumą grynaisiais pinigais, kurią BAVARIA sumokėjo įmonei NEUWOGES kaip kompensaciją už privatizavimą.
(117)
BAVARIA kaip pastatų pirkėja ir užstatymo teisių turėtoja pagal svarstomas sutartis turėjo dėti aiškiai nustatytas pastangas dalį butų parduoti nuomininkams. Ši sąlyga buvo nustatyta sutartyje, kad pardavimą AHG taikymo tikslais būtų galima pripažinti privatizavimu netiesioginio įsigijimo būdu. Pagal šį įstatymą komercinis pirkėjas turėjo stengtis parduoti nuomininkams kuo didesnę dalį, bet ne mažiau kaip vieną trečdalį pagal sandorį perimtų butų (61). Vykdant šį įsipareigojimą taip pat reikėjo dėti pastangas informuoti nuomininkus apie jų galimybes ir tirti jų susidomėjimą butų pirkimu. Užduotis dėti atitinkamas pastangas pagal EBV (V dalies 1-3 paragrafus) perduota įmonei NEUWOGES. Be to, sutarta, kad už tai NEUWOGES gaus […] EUR/m2 kompensaciją; visa kompensacija už privatizavimo pastangas siekė […] EUR.
(118)
Iš pradžių nebuvo numatyta, kad NEUWOGES gaus kompensaciją už privatizavimo pastangas; vėliau atskirai kaip kompensacija už privatizavimo pastangas sumokėta suma iš pradžių buvo numatytos pirkimo-pardavimo kainos dalis (62). Iš tikrųjų įmonei BAVARIA nebuvo naudinga mokėti kompensaciją įmonei NEUWOGES už veiklą, kurios atžvilgiu BAVARIA neturėjo jokio ekonominio intereso. Su privatizavimo pastangų sąlyga susietas atleidimas nuo įsipareigojimų pagal AHG atitiko vien ekonominį NEUWOGES interesą.
(119)
Vis dėlto vėliau kompensacija už privatizavimo pastangas buvo išskaičiuota iš pirkimo-pardavimo kainos ir sumokėta atskirai. Tai galėjo būti grindžiama tuo, kad tam tikrą dalį svarstomos sumos, jei ji būtų likusi įtraukta į pirkimo-pardavimo kainą, būtų buvę privaloma pervesti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui. Iš pirkimo-pardavimo kainos, kurią BAVARIA sumokėjo įmonei NEUWOGES, atimta atitinkama suma. Ekonominiu požiūriu įmonei BAVARIA skirtumo nebuvo. NEUWOGES gavo iš BAVARIA lygiai tokią sumą, kurią būtų gavusi, jei nebūtų buvę sutarta dėl atskiros kompensacijos už privatizavimo pastangas. Iš tikrųjų NEUWOGES prie tikėtinų atgalinės nuomos sandorio pajamų priskaičiavo net privatizavimo mokėjimus (63).
(120)
Tai, kad šie mokėjimai apskaityti ne kaip pirkimo-pardavimo kainos dalis, bet kaip atskira kompensacija, įmonei NEUWOGES buvo svarbu tik AHG atžvilgiu. Kaip paaiškinta pirmiau (žr. 101 konstatuojamąją dalį), rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas į AHG būtų nekreipęs dėmesio. Tai, kad NEUWOGES dėjo privatizavimo pastangas ir dėl to naudojo išteklius, šiuo atžvilgiu neturi reikšmės. Į AHG neatsižvelgiantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų dėjęs privatizavimo pastangų, todėl į jas negalima atsižvelgti ir taikant rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijų.
(121)
Todėl kompensaciją, kurią BAVARIA sumokėjo įmonei NEUWOGES už privatizavimo pastangas, reikia laikyti svarbiu įmonei NEUWOGES suteiktu pranašumu, kurį, siekiant nustatyti visus finansiniu atgalinės nuomos sandorio padarinius įmonei NEUWOGES, reikia priskaičiuoti prie pirkimo-pardavimo kainos.
Renovavimas
(122)
Pagal atgalinės nuomos sandorį atliktas renovavimas turėjo įmonei papildomų finansinių padarinių. Reikėtų priminti, kad renovavimo išlaidos buvo tiesiogiai susijusios su suma, kurią BAVARIA sumokėjo NEUWOGES pagal EBV; jos apskaičiuotos apskaičiavus visą investicijų sumą ir atėmus iš jos išlaidas, įskaitant renovavimo išlaidas (žr. šio sprendimo 109 konstatuojamąją dalį). Kitaip tariant, kuo didesnės renovavimo išlaidos, tuo mažesnė pirkimo-pardavimo kaina. Todėl pasirinkus alternatyvų sandorio skaičiavimą, pagal kurį daryta prielaida, kad nuomos mokesčiai yra maži, indeksavimas mažesnis, taigi ir mažesnės finansinės nuomos įmokos, pirkimo-pardavimo kaina vis tiek buvo didesnė už užstatymo teisės sutartyje nustatytą kainą; pirmiausia tai galėjo būti susiję su tuo, kad pagal šį alternatyvų skaičiavimą nustatytos renovavimo išlaidos buvo gerokai mažesnės nei galiausiai sutarė BAVARIA ir BRG (64).
(123)
Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad fiksuota suma už renovavimo darbus, kurią BAVARIA sumokėjo įmonei BRG (ji yra įmonės NEUWOGES visiškai patronuojama bendrovė), buvo gerokai didesnė už iš pradžių įmonės NEUWOGES apskaičiuotas renovavimo išlaidas (65). NEUWOGES iš pradžių buvo apskaičiavusi iš viso […] EUR arba […] EUR/m2 išlaidas, o BAVARIA ir NEUWOGES patronuojamosios įmonės BRG sutarta fiksuota suma už renovavimą siekė […] EUR arba […] EUR/m2. Kitaip tariant, sutartos išlaidos pirmiau apskaičiuotas išlaidas viršijo […] EUR arba […] proc. Dėl gerokai didesnės sutartos fiksuotos sumos įmonės BAVARIA įmonei NEUWOGES pagal EBV sumokėta pirkimo-pardavimo suma labai sumažėjo.
(124)
Kodėl skyrėsi pirmiau apskaičiuotos išlaidos ir sutarta fiksuota suma, nenurodyta. Tai dar keisčiau dėl to, kad NEUWOGES apskaičiuotas vidutiniškai […] EUR/m2 renovavimo išlaidas iš pradžių vadino „apskritai įprastomis []“ (66). NEUWOGES pateiktame įvertinime Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (toliau - Pestel įvertinimas) renovavimo, kuris buvo panašus į BRG atliktą renovavimą, išlaidų sąmata siekė nuo […] EUR/m2 iki […] EUR/m2 (67). Kaip pastatų savininkė ir administratorė NEUWOGES puikiai žinojo renovavimo poreikius, todėl sunku suprasti, kodėl jis buvo taip nuvertintas.
(125)
Nustatant finansinius EBV padarinius, reikia atsižvelgti į renovavimo išlaidas. Pirmiausia akivaizdu, kad BAVARIA nebuvo svarbu, už kokias savo atlikto renovavimo išlaidas NEUWOGES patronuojamoji įmonė BRG išrašytų sąskaitą faktūrą, nes visos papildomos renovavimo išlaidos būtų paprasčiausiai išskaitytos iš pirkimo-pardavimo kainos. NEUWOGES turėjo akivaizdų ekonominį interesą, kad BAVARIA sudarytų sutartį su BRG dėl renovavimo darbų atlikimo ir kad dalis pirkimo-pardavimo kainos būtų priskirta renovavimo išlaidoms. Pastarasis aspektas grindžiamas tuo, kad NEUWOGES patronuojamosios įmonės gautam renovavimo pelnui pagal AHG nebuvo taikoma mokesčių išskaičiavimo prievolė. BRG skaičiavimu, jos (taigi ir NEUWOGES) gautas su BAVARIA sutarto renovavimo pelnas sudarė […] EUR (68). Šis pelnas yra tiesioginis NEUWOGES įgytas pranašumas ir į jį reikia atsižvelgti. Iš tikrųjų NEUWOGES vadovybė, siekdama pagrįsti pirkimo-pardavimo kainą, taip pat nurodė su BRG sudarytą sutartį dėl renovavimo darbų atlikimo (69).
Atlygis už žemės užstatymo teisę
(126)
Šiuo atžvilgiu dėl atlygio už užstatymo teisę reikia atsižvelgti į NEUWOGES argumentą, kad už pirmuosius 30 metų BAVARIA mokėjimų mokėti de facto neprivalo, nes kapitalizuotas atlygis už užstatymo teisę buvo įtrauktas į pirkimo-pardavimo kainą. Vis dėlto klausimas, ar atlygis už užstatymo teisę mokamas kasmet, ar iš anksto kaip kapitalizuotas atlygis už užstatymo teisę, atliktinam vertinimui iš esmės nėra svarbus. Nėra jokių požymių, kad toks susitarimas buvo nelogiškas; iš jo tik matyti, kad NEUWOGES teikė pirmenybę išankstiniam likvidumui.
(127)
Galiausiai negalima pamiršti, kad atlygį už užstatymo teisę BAVARIA privalo mokėti ir pasibaigus GVV galiojimo laikotarpiui. Nuo 2029 m. sausio 1 d. BAVARIA 10 metų kasmet turi mokėti atlygį už užstatymo teisę, atitinkantį […] proc. dabartinės žemės sklypų vertės, t. y. […] EUR/m2. Likusį sutarties galiojimo laikotarpį atlygį už užstatymo teisę numatyta pritaikyti atsižvelgiant į bendrųjų pragyvenimo išlaidų indeksą, jei jis pakistų daugiau kaip […] proc. Paprastumo dėlei darant prielaidą, kad pragyvenimo išlaidų indeksas nesvyruos, apskaičiuota būsima nominalioji šių mokėjimų vertė būtų […] EUR. Atliekant bendrąjį vertinimą, 1998 m. verte grindžiama diskontuota šių būsimų mokėjimų vertė taip pat laikytina NEUWOGES įgyto pranašumo dalimi.
7.2.3.2. Išvados
(128)
Primenama, kad šia analize siekta kuo tiksliau nustatyti finansinius EBV padarinius įmonei NEUWOGES. Iš analizės matyti, kad prie svarbių NEUWOGES įgytų pranašumų priskiriama:
a)
kaina, kurią BAVARIA sumokėjo grynaisiais pinigais ([…] EUR);
b)
už privatizavimo pastangas sumokėta kompensacija ([…] EUR);
c)
iš renovavimo gautas pelnas ([…] EUR);
d)
dabartinė atlygio už užstatymo teisę už laikotarpį nuo 2029 m. vertė (diskontuota […] EUR).
7.2.4. Tikėtinų finansinių GVV padarinių įmonei NEUWOGES nustatymas
(129)
Pagal GVV įmonė NEUWOGES yra atsakinga už susijusių pastatų administravimą. Įmonei NEUWOGES atitenka visos butų ir komercinių vienetų nuomos pajamos. Už tai ji savininkei (BAVARIA) turi mokėti sutartą mėnesinę finansinės nuomos įmoką; nustatyta, kad iki renovavimo darbų pabaigos ji sudaro […] EUR, o po to - […] EUR (GVV 3 paragrafas). Sutarties galiojimo trukmė - 30 metų; ji skaičiuojama nuo renovavimo darbų pabaigos (2 paragrafo 1 dalis). Mėnesinė finansinės nuomos įmoka indeksuojama […] proc. per metus (4 paragrafo 2 dalis). Toliau išdėstytos analizės tikslas - nustatyti finansinius GVV padarinius įmonei NEUWOGES.
7.2.4.1. Bendroji informacija (skaičiavimai)
(130)
Mėnesinė finansinės nuomos įmoka apskaičiuojama tikėtiną grynąjį mėnesio nuomos mokestį už vieną m2 - išskaičiavus administracines išlaidas, priežiūros išlaidas ir nuomos mokesčių negavimo riziką - padauginus iš esamų kvadratinių metrų skaičiaus (70). Taigi svarbiausios prielaidos susijusios su tikėtinu grynuoju nuomos mokesčiu už vieną m2 ir mėnesį ir su tikėtinomis išlaidomis. GVV šalys darė prielaidą, kad grynasis nuomos mokestis po renovavimo bus […] EUR/m2, o išlaidos - […] EUR/m2; atitinkamai nustatyta mėnesinė finansinės nuomos įmoka siekė […] EUR/m2 (71).
(131)
Nustatydama konkrečius parametrus, kurie galiausiai įtraukti į generalinio administratoriaus sutartį, NEUWOGES galėjo rinktis iš kelių galimybių (72). Sutarties galiojimo laikotarpiu jos mokėtinus mėnesinius mokėjimus ir pardavimo pajamas ji galėjo tiksliai nustatyti nustatydama įvairaus dydžio nuomos mokesčius arba didesnį indeksavimą (73). Didesnės arba mažesnės rizikos prisiėmimas nustatant tam tikrą finansinės nuomos įmoką (pvz., nustatant skirtingą nuomos mokestį, įvairų indeksavimą ir įvairias išlaidas) ir pirkimo-pardavimo kaina įgytas likvidumas buvo tiesiogiai susiję. Pavyzdžiui, pagal BAVARIA atliktą alternatyvų skaičiavimą taikant 2,0 % indeksavimą, […] EUR nuomos mokestį, todėl ir […] EUR finansinės nuomos kainą, mėnesinė finansinės nuomos suma būtų buvusi ne […] EUR, bet […] EUR (74). Žinoma, taip pat būtų buvusi apskaičiuota mažesnė pirkimo-pardavimo kaina.
7.2.4.2. Finansinių padarinių analizė
Bendrieji aspektai
(132)
Nustatant finansinius GVV padarinius įmonei NEUWOGES reikia atsižvelgti į du aspektus. Pirma, finansinės nuomos įmoka apskaičiuojama vienam kvadratiniam metrui. Kadangi po to, kai buvo sudaryta sutartis, BAVARIA kelis butus pardavė, bendras kvadratinių metrų skaičius pakito iš pirminio […] m2 į […] m2 1999 m., […] m2 2000 m. ir […] m2 2001 m. Po 2001 m. susijęs kvadratinių metrų skaičius - […] m2 - nekito. Savo pastabose pateiktus prognozuojamų finansinių srautų skaičiavimus NEUWOGES grindė laipsniškai mažėjančiu kvadratinių metrų skaičiumi. Tačiau kadangi svarbi tik ex ante prognozė, iš bendro kvadratinių metrų skaičiaus, kuriuo grindžiami skaičiavimai, NEUWOGES turėjo atimti ne iš tikrųjų parduotų kvadratinių metrų skaičių, bet kvadratinių metrų skaičių, kurį perparduoti ji tikėjosi 1998 m. pradžioje. Todėl toliau pateikta analizė grindžiama ne NEUWOGES pastabose nurodytais skaičiais, bet skaičiais, kuriuos NEUWOGES buvo numačiusi pagal pirminę pelno prognozę, būtent laipsnišką mažinimą iki 2003 m. nuo […] m2 iki […] m2. Antra, siekiant nustatyti sudarant sandorį tikėtinus finansinius sutarties padarinius įmonei NEUWOGES, būsimas pajamas ir išlaidas reikia diskontuoti, todėl reikia nustatyti diskonto normą. Remdamasi savo pirminiu raštu ir įmonės NEUWOGES pateiktomis grynųjų pinigų srauto analizėmis, Komisija daro prielaidą, kad diskonto norma yra 5 % per metus (75).
NEUWOGES grynųjų pinigų srautų analizių patikimumas
(133)
Prieš pradedant nepriklausomą ekonominę GVV analizę pirmiausia reikia pakomentuoti įmonės NEUWOGES pateiktas ex post grynųjų pinigų srautų analizes, iš kurių turi būti matyti, kokių ex ante lūkesčių dėl grynųjų pinigų srautų, kuriuos būtų galima gauti pagal GVV, galėjo turėti apdairiai rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. NEUWOGES argumentuoja, kad taikant realistines ex ante prielaidas - tokios jos, kaip ji mano, ir buvo laikant, kad nuomos mokestis bus didinamas […] proc. per metus, išlaidų indeksavimas bus […] proc. per metus, o tušti vienetai sudarys […] proc. - pagal GVV būtų buvę galima tikėtis neigiamo […] EUR nominaliojo arba […] EUR diskontuoto bendrojo grynųjų pinigų srauto (76). NEUWOGES taip pat tvirtina, kad tik taikant tariamai tikrovės neatitinkančias ex ante prielaidas - laikant, kad nuomos mokestis bus didinamas […] pro. per metus, tuščių vienetų bus […] proc., o išlaidos bus stabilios - pagal GVV būtų galima gauti teigiamą […] EUR nominaliąją arba […] EUR diskontuotą vertę (77). Todėl, NEUWOGES nuomone, jau nuo pat pradžių buvo aišku, kad, norint uždirbti finansinės nuomos įmoką, kasmet reikėtų nustatyti […] proc. didesnį nuomos mokestį, o į išlaidų didėjimą nebūtų galima atsižvelgti.
(134)
Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad su išlaidų dydžiu susijusios NEUWOGES prielaidos nelabai įtikinamos (pradinis išlaidų lygis visose NEUWOGES pateiktose analizėse yra vienodas). Skaičiavimai, kuriais grindžiama sudaryta GVV, atlikti darant prielaidą, kad visos (administravimo, priežiūros, nuomos mokesčių negavimo rizikos) išlaidos sudaro apie […] proc. nuomos mokesčių, o NEUWOGES grynųjų pinigų srautų analizėse daroma prielaida, kad išlaidos (po renovavimo) sudaro bent […] proc. ([…] proc. nuomos mokesčių negavimo rizika, […] proc. administravimas ir priežiūra). NET nepaisant didelio padidėjimo dėl negautų nuomos mokesčių (nuo […] proc. iki […] proc.), vis tiek galima nustatyti kitų išlaidų padidėjimą nuo […] proc. iki […] proc. nuomos mokesčių. Šis padidėjimas NEUWOGES pastabose tinkamai nepagrįstas. NEUWOGES kaip tik konstatuoja, kad […] proc. ([…] EUR/m2) yra pagrįsta vertė laikotarpiu po modernizavimo, bet kad ši vertė po to kasmet turėtų didėti […] proc (78). Prieš parduodant pastatus NEUWOGES užsakytame rinkos vertės įvertinime taip pat daryta prielaida, kad bendros išlaidos (įskaitant nuomos mokesčių negavimo riziką (79)) bus nuo […] proc. iki […] proc. Kadangi įvertinime tiksliai nenurodyta, kokia procentinė dalis tenka nuomos mokesčių negavimo rizikai, negalima nustatyti, kiek susijusios prielaidos kitų išlaidų atžvilgiu skiriasi nuo NEUWOGES prielaidų. Bet kuriuo atveju dabar NEUWOGES padaryta kitų išlaidų sąmata yra didesnė, net darant prielaidą, kad 1997 m. įvertinime būtų buvusi nustatyta […] proc. nuomos mokesčių negavimo rizika. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau, NEUWOGES grynųjų pinigų srautų analizių priimti negalima; jas reikia patikslinti grindžiant […] proc. pradiniu išlaidų - neįskaitant nuomos mokesčių negavimo rizikos - lygiu (80).
(135)
Šiuo atžvilgiu taip pat konstatuotina, kad NEUWOGES tvirtinimas, kad, siekiant kompensuoti vien finansinės nuomos įmokos didėjimą, reikėtų nustatyti […] proc. didesnius nuomos mokesčius, yra neteisingas. Kadangi finansinės nuomos įmoka apskaičiuojama kaip pirminio bendro nuomos mokesčio dalis (šiuo atveju […] proc.), padidinus nuomos mokestį […] proc. būtų galima kompensuoti ne tik finansinės nuomos įmokos didėjimą, bet ir išlaidų didėjimą […] proc. Jei išlaidos būtų stabilios, finansinės nuomos įmokos padidėjimą būtų galima kompensuoti didinant nuomos mokestį dar mažiau. Iš tikrųjų darant prielaidą, kad nuomos mokesčių negavimo rizika būtų […] proc., o šiaip išlaidos išliktų stabilios, siekiant kompensuoti finansinės nuomos įmokos padidėjimą, nuomos mokestį pakaktų kasmet didinti […] proc. Bet kokia didesne procentine dalimi NEUWOGES galėtų naudotis siekdama apmokėti didėjančias išlaidas arba gauti pelno.
Finansinių padarinių analizė
(136)
Sudarydama sutartį NEUWOGES pati atliko nominaliojo grynųjų pinigų srautų analizę (81). Šioje analizėje ji darė prielaidą, kad jos pačios (administravimo, priežiūros) išlaidos didėtų […] proc. per metus, kad ji nuomos mokesčius galėtų kas trejus metus didinti […] proc., kad būtų galima išlaikyti […] proc. tuščių vienetų dalį ir kad […] proc. butų būtų galima parduoti nuomininkams. Remdamasi šia prielaida NEUWOGES tikėjosi, kad 30 metų galiojimo laikotarpiu pagal GVV susidarys […] EUR nominalusis grynųjų pinigų srautas.
(137)
Oficialios tyrimo procedūros metu nenustatyta požymių, patvirtinančių spėjimą, kad nurodyti skaičiavimai sąmoningai grįsti pernelyg optimistiškais lūkesčiais. Nėra jokių požymių, kad šiuos skaičius NEUWOGES atstovai NEUWOGES stebėtojų tarybai pateikė žinodami, jog skaičiai yra netikslūs. Iš tikrųjų, atrodo, NEUWOGES net netvirtina, kad jos vadovybė dėl politinių priežasčių sąmoningai sudarė nepalankų sandorį, bet, kad ji klaidingai įvertino ekonominius padarinius (NEUWOGES nuomone, su rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančiu ekonominės veiklos vykdytoju to nebūtų atsitikę) (82).
(138)
Nepaisant to, reikia patikrinti, ar lūkesčiai iš tikrųjų buvo tokie, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų grindęs jais savo sprendimo. Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad, NEUWOGES nuomone, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų daręs prielaidą, pagal kurią nuomos mokesčio padidėjimas siektų tik […] proc. per metus, nuomos mokesčių negavimo rizika - […] proc., o administracinės ir priežiūros išlaidos padidėtų […] proc (83). Darant šias prielaidas, NEUWOGES teigimu, nominalioji bendrojo grynųjų pinigų srauto vertė būtų -[…] EUR, o diskontuota vertė - -[…] EUR; šiuo atžvilgiu daugiausia įtakos turi daugiau kaip septynis kartus padidėjusi negautų nuomos mokesčių rizika.
7.2.4.3. Rinkos lūkesčiai
(139)
Pirmiausia atkreiptinas dėmesys į dokumentus, kuriuos stebėtojų taryba pateikė dėl faktinių abiejų sandorio šalių lūkesčių. Pirma, kaip nurodyta 1997 m. gruodžio 16 d. stebėtojų tarybos posėdžio protokole, NEUWOGES vadovybė su sandoriu susijusią riziką įvertino kaip „priimtiną“ (84). Be to, kaip matyti iš protokolo, NEUWOGES rėmėsi skaičiavimais, kuriuos atliekant daryta prielaida, kad nuomos mokestis kas trejus metus bus didinamas […] proc., išlaidos (neįskaitant nuomos mokesčių negavimo rizikos) padidės […] proc., o nuomos mokesčių negavimo rizika sieks […] proc (85).
(140)
Prieš pasirašydama sutartis NEUWOGES konsultavosi su audito įmone Nordrevision, kurios skaičiavimu, nuomos mokesčio didinimas […] proc. atitiko bendrąją infliacijos normą, bet buvo beveik neįgyvendinamas (86). Be to, kaip manė Nordrevision, pradinis išlaidų lygis (skaičiavimai buvo grindžiami prognozuojamomis […] proc. nuomos mokesčių dydžio išlaidomis), darant prielaidą, kad tuščių vienetų nebus, atitinka tikrovę, bet kad išlaidas būtina indeksuoti atsižvelgiant į finansinės nuomos įmokos indeksavimą (87).
(141)
BAVARIA darė prielaidą, kad dėl tikriausiai nekisiančios gyventojų skaičiaus raidos Noibrandenburge (steigiantis įvairiems stambiems paslaugų teikėjams) (88) ir geros pastatų vietos galima tikėtis labai mažos tuščių vienetų dalies (89). Be to, ji darė prielaidą, kad, atsižvelgiant į finansinės nuomos mokėjimų indeksavimą bus įmanoma didinti nuomos mokestį (90).
(142)
Galiausiai nurodoma, kad įmonės NEUWOGES prieš parduodant pastatus užsakytame 1997 m. rinkos vertės įvertinime pateikti susijusių tikėtinų pokyčių duomenys. 1997 m. įvertinime daryta prielaida, kad išlaidų lygis bus nuo […] proc. iki […] proc., bet nuomos mokesčių negavimo rizikos procentinės dalies duomenų sąmatos nepateikta (91).
7.2.4.4. Vertinimas
Administracinės išlaidos
(143)
Pirma, su administracinėmis ir priežiūros išlaidomis susiję lūkesčiai dėl pradinio lygio ([…] EUR/m2 arba […] proc. nuomos mokesčių) ir tikėtino didėjimo ([…] proc. per metus) atrodo esantys pagrįsti. Su pradiniu išlaidų lygiu susijusi išvada padaryta atsižvelgiant į tai, kad, kaip nustatė NEUWOGES, bent laikotarpio iškart po renovavimo išlaidos nustatytos pakankamai didelės. Antra, Pestel įvertinime nustatyta, kad administracinės ir priežiūros išlaidos 1997 m. būtų vidutiniškai […] EUR/m2; ši suma […] EUR mažesnė už tas pačias išlaidas, nustatytas sudarant atgalinės nuomos sandorį (92). Galiausiai ir ekspertų įvertinime nurodytos panašaus dydžio išlaidos. Tai, kad šios išlaidos didės, abejonių nekilo; prielaida, kad jos didės […] proc. per metus, atrodė esanti pagrįsta ir palyginti atsargi. Nordrevision tik pasiūlė šį administracinių išlaidų indeksavimą suvienodinti su finansinės nuomos įmokos indeksavimu; jį suvienodinus, metinis padidėjimas būtų […] proc., taigi, mažesnis nei iš tikrųjų manė NEUWOGES. Beje, dabar pati NEUWOGES mano, kad tikroviškesnės būtų buvusios padidėjimo […] proc. per metus prognozės; taigi […] proc. per metus vertė tikrai nebuvo nepagrįstai maža.
Nuomos mokesčių negavimo rizika
(144)
Dėl nuomos mokesčių negavimo rizikos pasakytina, kad tikėtis negauti […] proc. nuomos mokesčių nebuvo nerealu. Pirma, pažymėtina, kad vertindama sutartis Nordrevision dėl šios prielaidos neabejojo, nors dėl kitų dalykų - bendrosios ekonominės padėties ir nekilnojamojo turto rinkos Noibrandenburge - konsultantai išreiškė susirūpinimą (93). Antra, nors 1997 m. rinkos vertės įvertinime tikslių duomenų apie numatytą nuomos mokesčių negavimo riziką nepateikta, atrodo, nemanyta, kad nuomos mokesčių negavimo rizika bus gerokai didesnė (94).
(145)
Kaip matyti iš BAVARIA vidaus sprendimų priėmimo dokumentų, dėl to, kad steigėsi įvairūs stambūs paslaugų teikėjai, BAVARIA darė prielaidą, kad gyventojų skaičius Noibrandenburge išliks stabilus ir kad po renovavimo bus galima išnuomoti beveik visus aptariamus butus. NEUWOGES duomenimis, Noibrandenburgo miestas ir Meklenburgo-Pomeranijos žemė 1997-1998 m. iš tikrųjų tikėjosi stabilaus gyventojų skaičiaus ir stabilių pajamų pokyčių.
(146)
Galiausiai negalima nekreipti dėmesio į tai, kad NEUWOGES vadovybė, vadovavusi įmonei, kuri buvo daugiau kaip 30 % butų Noibrandenburge savininkė ir todėl labai gerai nusimanė apie vietos nekilnojamojo turto rinką, su atgalinės nuomos sandoriu susijusią riziką vertino kaip priimtiną ir savo prognozėse darė prielaidą, kad nuomos mokesčių negavimo rizika bus […] proc. Nematyti priežasčių, kodėl žinomi vietos nekilnojamojo turto rinkos ekspertai skaičiavimus būtų grindę šia prielaida, jei ji būtų buvusi tokia nerealiai maža, kaip dabar tvirtina NEUWOGES.
(147)
Kartu reikėtų atsižvelgti į dokumentus, kuriuos pateikė NEUWOGES dėl klausimo, ar apdairiai veikiantis susijusios nekilnojamojo turto (Rytų Vokietijos daugiaaukščių blokinių namų) rinkos dalyvis būtų numatęs didesnę tuščių vienetų dalį, jei tie dokumentai parengti prieš sudarant atgalinės nuomos sandorį. Iš pateiktų įvertinimų tik Pestel įvertinimas parengtas prieš sudarant susijusias sutartis. Vis dėlto reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad Pestel įvertinimas susijęs su visa Rytų Vokietija, o ne su konkrečiomis vietos aplinkybėmis Noibrandenburge, todėl jo įtikinamumas šiuo atveju yra nedidelis. Šiame įvertinime nurodoma keletas bendrųjų Rytų Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos problemų, tačiau vien jame nepateikiama pakankamai įrodymų dėl to, kad priimdamas investavimo sprendimą rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų daręs prielaidos, kad nuomos mokesčių negavimo rizika būtų […] proc.
Nuomos mokesčiai
(148)
Dėl nuomos mokesčių pirmiausia pažymėtina, kad NEUWOGES nuomone, nustatytas tikėtinas nuomos mokestis po renovavimo nebuvo per didelis. Ji tik tvirtina, kad nuomos mokesčiai negalėjo būti didinami tiek, kiek tikėtasi. Atsižvelgiant į LG Rostock konstatavimą, kad generalinio administratoriaus sutartyje nustatytas vidutiniškai […] EUR/m2 nuomos mokestis pateko į taikytinų nuomos mokesčių apžvalgos verčių intervalą (95), galima daryti išvadą, kad iš pradžių nustatytas vidutinis nuomos mokestis atitiko tikrovę.
(149)
Dėl sutartos finansinės nuomos įmokos indeksavimo pažymėtina, kad tiesioginių įrodymų dėl apskritai 1998 m. darytos vidutinio nuomos mokesčių didinimo prielaidos nėra. Nordrevision tik nustatė, kad iš pradžių nustatytas didinimas […] proc. per metus atitiko bendrąją infliacijos normą, bet Noibrandenburge jis buvo neįgyvendinamas (96). Kadangi galiausiai NEUWOGES sutiko su indeksavimu „tik“ […] proc. ir tikėjosi galėsianti kas trejus metus didinti nuomos mokestį […] proc. (arba […] proc. per metus), atrodo, ji į šį įspėjimą atsižvelgė. Rinkos vertės įvertinimuose aiškių lūkesčių dėl būsimo nuomos mokesčio didinimo nenurodyta. Vis dėlto pažymėtina, kad, dėl to, jog rinkos vertės įvertinimuose aiškių prielaidų dėl infliacijos ir nuomos mokesčių pokyčių nepadaryta, akivaizdu, kad juose daryta nuomos mokesčių didėjimo ir bendrosios infliacijos (praėjusiais dešimtmečiais ji siekė apie 3,5 %) konvergencijos prielaida (97). LG Rostock nuomone, atsižvelgiant į tai, kad vidutinė metinė 28 metų laikotarpio prieš sudarant sutartis infliacijos norma sudarė 3,52 % per metus, indeksavimas buvo pagrįstas (98). Jis taip pat pažymėjo, kad, žinoma, 30 metų nuomos mokesčių pokyčius prognozuoti sunku, bet aiškaus finansinės nuomos įmokos indeksavimo ir tikėtinų nuomos mokesčių pokyčių disbalanso jis nepastebi.
(150)
NEUWOGES pateiktame Pestel įvertinime nepateikta duomenų apie faktinius Rytų Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos dalyvių lūkesčius ir jokių konkrečių su Noibrandenburgu susijusių duomenų. Vis dėlto iš jo matyti, kad Rytų Vokietijos nekilnojamojo turto rinka yra galimai sudėtinga. Tačiau atsižvelgiant į toliau išdėstytus faktus Pestel įvertinimo nepakanka siekiant įrodyti, kad susitarimas indeksuoti finansinės nuomos mokėjimus […] proc. per metus ir lūkesčiai, kad nuomos mokesčius bus galima didinti […] proc. per metus, buvo nepagrįsti.
Galiojimo trukmė
(151)
Galiausiai dėl sutarties galiojimo trukmės LG Rostock argumentuoja, kad tam tikroms atgalinės nuomos sutartims būdinga ilga (iki 30 metų) galiojimo trukmė ir kad dėl to tokia sutartis, kaip svarstomoji, nėra neįprasta (99). Žinoma, su 30 metų trukme susijusi tam tikra rizika, bet ją pasirinkus buvo galima gauti stabilų pelną ir užtikrinti su tikėtinomis išlaidomis susijusį tikrumą. Be to, pasirinkus ilgą galiojimo trukmę, taip pat nustatyti mažesni pirkėjo investicijoms kompensuoti būtini mėnesiniai finansinės nuomos mokėjimai, o pirkimo-pardavimo kaina, esant vienodo dydžio finansinės nuomos mokėjimams, buvo didesnė nei pasirinkus trumpesnę galiojimo trukmę (100). Šiuo atžvilgiu susitarimas dėl 30 metų galiojimo trukmės neatrodo esąs nepagrįstas.
7.2.4.5. Išvada
(152)
Todėl atliekant pirminius skaičiavimus NEUWOGES išreikšti lūkesčiai negali būti laikomi neatitinkančiais tikrovės. Todėl, atsižvelgiant į turimus dokumentus, NEUWOGES tikrai galėjo daryti prielaidą, kad pagal GVV ji galės gauti pelno. Diskontavus tikėtiną nominalųjį pelną taikant susijusio laikotarpio (1998 m. pradžios) normą, matyti, kad NEUWOGES sprendimas buvo grindžiamas prielaida, jog dabartinė GVV vertė sudaro […] EUR.
7.2.5. Bendrasis įvertinimas
(153)
Komisija jau priėjo prie išvados, kad EBV ir GVV yra vieno sandorio dalys. Todėl, siekiant nustatyti bendrąją NEUWOGES sandorio vertę, reikia sudėti dabartines abiejų sutarčių vertes. Primenama, kad NEUWOGES iš EBV galėjo tikėtis šių pranašumų:
a)
kainos, kurią BAVARIA sumokėjo grynaisiais pinigais ([…] EUR);
b)
už privatizavimo pastangas sumokėtos kompensacijos ([…] EUR);
c)
iš renovavimo gauto pelno ([…] EUR);
d)
dabartinės atlygio už užstatymo teisę už laikotarpį nuo 2029 m. vertės (diskontuotos […] EUR vertės).
(154)
Be to, kaip nustatyta 7.2.4 dalyje, remiantis realistiškais NEUWOGES lūkesčiais, diskontuota dabartinė GVV vertė galėjo siekti […] EUR. Todėl bendra atgalinės nuomos sandorio vertė įmonei NEUWOGES sudarė […] EUR.
7.3. PALYGINIMAS SU KITAIS GALIMAIS SANDORIAIS
(155)
Siekiant nustatyti, ar NEUWOGES ir BAVARIA sudarytas atgalinės nuomos sandoris atitinka sutartis, kurias būtų nusprendęs sudaryti rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, šio sandorio vertę reikia palyginti su kitų galimų sandorių vertėmis. Jei NEUWOGES būtų turėjusi ekonominiu požiūriu palankesnę alternatyvą, sprendimą sudaryti atgalinės nuomos sutartį nebūtų galima laikyti galimybe, kurią būtų pasirinkęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
(156)
Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad nerenovuotų pastatų nuomojimas arba net nugriovimas nebūtų buvusios perspektyvios alternatyvos. Nerenovuotų pastatų nuomos pajamos būtų labai nedidelės. Be to, buvo aišku, kad nerenovuotuose pastatuose būtų buvę daugiau tuščių vienetų nei renovuotuose pastatuose (101). Taigi nėra patikimų faktų, kuriais remiantis būtų galima daryti išvadą, kad toliau nuomojant nerenovuotus pastatus būtų buvę galima tikėtis didesnio pelno nei sudarius atgalinės nuomos sandorį. Nugriovus pastatus ne tik nebūtų buvę gauta pajamų, bet ir būtų patirtos atitinkamos griovimo išlaidos. Todėl ir ši galimybė susijusiu laikotarpiu (1997-1998) nebūtų buvusi tinkama alternatyva.
7.3.1. Finansavimo kreditu galimybė
(157)
Kaip pirmą galimą alternatyvą būtų buvę galima apsvarstyti finansavimo kreditu galimybę. Jei NEUWOGES susijusių pastatų renovavimą būtų finansavusi kreditu, iš dalies ji būtų gavusi tokį pat pelną, kaip ir pagal atgalinės nuomos sandorį. Pirmiausia ji būtų galėjusi renovuotus pastatus išnuomoti ir gauti nemažas nuomos pajamas. Be to ji - kitaip nei pagal atgalinės nuomos sandorį - būtų likusi pastatų savininke.
(158)
Vis dėlto akivaizdu, kad finansavimas kreditu būtų turėjęs tam tikrų trūkumų. Pirma, 30 % investicijų sumos NEUWOGES būtų turėjusi padengti nuosavu kapitalu, nes, NEUWOGES nuomone, reikėjo išlaikyti 30 % nuosavo kapitalo dalį (102). 1997 m. pabaigoje NEUWOGES stebėtojų taryboje apsvarstyta galimybė mažinti nuosavo kapitalo dalį, siekiant sudaryti sąlygas didesnėms investicijoms. Vis dėlto šį pasiūlymą vadovybė atmetė kaip nepriimtiną, nes dėl to būtų susidaręs nepriimtinai didelis įsiskolinimas (103). Šiuo atžvilgiu vadovybė aiškino: „Nuosavo kapitalo mažinimas nuo 30 iki 25 % būtų nepriimtinas (įsiskolinimo lygis)“ (104). Be to, NEUWOGES stebėtojų tarybos narys B. Räuber konstatavo, kad „įmonės ekonomikos požiūriu mažinti nuosavo kapitalo dalies neįmanoma. Įmonės įsipareigojimai turi būti vykdomi“ (105). Todėl, kad būtų buvę galima finansuoti […] EUR renovavimo investicijas, NEUWOGES būtų turėjusi skirti […] EUR nuosavo kapitalo. Labai abejotina, ar iš karto būtų buvę galima turėti tokio dydžio nuosavą kapitalą. Iš stebėtojų tarybos protokolo matyti, kad galima 1998 m. investicijų suma (įskaitant kreditus) sudarė apie […] EUR ir kad šią sumą jau buvo suplanuota skirti kitiems sumanymams (106). Taigi akivaizdu, kad renovavimo darbus NEUWOGES būtų galėjusi finansuoti tik atsisakiusi kitų projektų.
(159)
Kitaip nei finansavimas kreditu, atgalinės nuomos sandoris buvo pranašus tuo, kad NEUWOGES ne tik neturėjo skirti nuosavo kapitalo, bet net ir įgijo naujo likvidumo ir kartu užtikrino visišką pastatų renovavimo finansavimą.
(160)
Atsižvelgiant į visus šiuos svarstymus negalima manyti, jog įrodyta tai, kad renovavimą būtų buvę įmanoma finansuoti kreditu arba kad, jei tai būtų buvę įmanoma, toks finansavimas NEUWOGES būtų buvęs pranašesnis už sandorį su BAVARIA. Atsižvelgiant į tai, kad NEUWOGES beveik neturėjo nuosavo kapitalo, kurio būtų reikėję, kad būtų galima suteikti kreditą, o papildomu likvidumu galėjo naudotis kitoms investicijoms finansuoti, kaip tik galima daryti išvadą, kad sprendimas finansuoti ne kreditu, bet sudaryti atgalinės nuomos sandorį buvo pagrįstas.
7.3.2. Tiesioginio pardavimo galimybė
(161)
Kita rimtai vertintina galimybė būtų buvusi tiesioginis pastatų ir žemės sklypo pardavimas. Svarbu išsiaiškinti, ar toks pardavimas būtų buvęs pranašesnis.
7.3.2.1. Vertinimas atsižvelgiant į 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimus
(162)
Lyginant atgalinės nuomos sandorio vertę įmonei NEUWOGES ir pranašumus, kuriais būtų pasižymėjęs tiesioginis pardavimas, svarbiausia išsiaiškinti, kokią kainą NEUWOGES būtų galėjusi gauti parduodama įprastinėmis aplinkybėmis. Šiuo atžvilgiu iš dalies svarbu atsižvelgti į abu 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimus.
(163)
Abu šiuos įvertinimus NEUWOGES užsakė siekdama įvertinti susijusių objektų (pastatų ir žemės sklypų) 1997 m. vertę. Vieną iš šių įvertinimų 1997 m. parengė pačios įmonės ekspertas, o kitą atgal galiojantį įvertinimą 2007 m. parengė nepriklausomas ekspertas. 1997 m. įvertinime nustatyta […] EUR vertė, o 2007 m. įvertinime - […] EUR vertė (107). Abiejuose įvertinimuose pastatai (1997 m. […] EUR; 2007 m. […] EUR) ir žemės sklypai (1997 m. […] EUR; 2007 m. […] EUR) įvertinti atskirai. Abu įvertinimai iš esmės grindžiami tuo pačiu metodu (grynojo kapitalizuoto pelno metodu).
(164)
Kadangi 2007 m. rinkos vertės įvertinimas parengtas tik sudarius atgalinės nuomos sandorį, Komisijos nuomone, juo negalima naudotis kaip patikimu objektų vertės 1997 m. nustatymo remiantis tuometinėmis NEUWOGES žiniomis pagrindu. Sprendimą, ar turėtų sudaryti atgalinės nuomos sandorį su BAVARIA, NEUWOGES negalėjo grįsti atgal galiojančiu 2007 m. įvertinimu.
(165)
Tačiau ir 1997 m. rinkos vertės įvertinimo, Komisijos nuomone, negalima laikyti patikimu nekilnojamojo turto vertės 1997 m. tuometinėmis NEUWOGES žiniomis rodikliu. Kaip nustatyta vykdant oficialią tyrimo procedūrą, NEUWOGES vadovybė puikiai žinojo, kad 1997 m. įvertinimo svarstomų sutarčių sudarymo metu nebuvo galima laikyti patikimu vertinimo pagrindu. Šiuo atžvilgiu svarbūs šie nustatyti dalykai:
a)
Nuomos mokesčiai
1997 m. rinkos vertės įvertinime nustatytas nuo […] EUR/m2 iki […] EUR/m2 nuomos mokestis. Kartu nuo 1998 m. sausio 1 d. galiojusioje 1997 m. duomenimis pagrįstoje pirmojoje Noibrandenburgo miesto nuomos mokesčių apžvalgoje nurodyta, kad vidutinis renovuotų butų nuomos mokestis siekia nuo 3,90 EUR/m2 iki 4,38 EUR/m2. Kaip Noibrandenburge veikianti didelė nekilnojamojo turto įmonė, NEUWOGES neabejotinai turėjo žinoti vidutinį nuomos mokestį Noibrandenburge. Todėl vertindama nekilnojamąjį turtą NEUWOGES tikriausiai rėmėsi šiais duomenimis. Iš tikrųjų atgalinės nuomos sutartyje laikotarpiu po renovavimo (taigi nuo 1999 m., t. y. po dvejų metų nuo tada, kai surinkti pirmieji skaičiai, kuriais grindžiama pirmoji nuomos mokesčių apžvalga) numatyta taikyti nuomos mokestį, siekiantį vidutiniškai […] EUR/m2; jis atitiko nuomos mokesčių apžvalgą.
b)
Renovavimo išlaidos
Nors 1997 m. pavasarį parengtame rinkos vertės įvertinime nustatytos iš viso […] EUR renovavimo išlaidos, tuo pačiu laikotarpiu (1997 m. kovo mėn.) BAVARIA skirtame NEUWOGES rašte vadovybė nurodė, kad renovavimo išlaidų sąmata siekia […] EUR. Taigi akivaizdu, kad NEUWOGES puikiai žinojo, jog 1997 m. įvertinime nurodytos gerokai mažesnės būtinosios renovavimo išlaidos. BAVARIA ir NEUWOGES patronuojamosios įmonės BRG sutarta fiksuota suma už nekilnojamojo turto renovavimą buvo gerokai didesnė ([…] EUR); tai galima laikyti požymiu, kad, sudarydama sutartis su BAVARIA, įmonė NEUWOGES žinojo, jog 1997 m. įvertinime nurodytos beveik 10 mln. EUR mažesnės renovavimo išlaidos.
c)
Likusi naudojimo trukmė
1997 m. rinkos vertės įvertinime, atsižvelgiant į numatytą renovavimą, apskritai nustatyta nuo […] iki […] metų likusi naudojimo trukmė. Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad 1997 m. įvertinime apskaičiuotos nedidelės renovavimo išlaidos nėra iš karto suderinamos su prielaida, kad renovavus pastatus būtų labai pailginta jų naudojimo trukmė.
d)
Žemės sklypų vertė
Pažymėtina, kad 1997 m. rinkos vertės įvertinime neatsižvelgta į svarstomų žemės sklypų vertės mažėjimo veiksnius (2007 m. įvertinime į juos atsižvelgta). Prie šių veiksnių priskiriama, be kita ko, esama infrastruktūra, kurios negalima perkelti arba pašalinti (nuotekų sistema, vamzdžiai) arba nepatogi žemės sklypo konfigūracija. Paprastai dėl šių veiksnių mažėja vertė. Įmonei NEUWOGES kaip žemės sklypų savininkei šie veiksniai turėjo būti žinomi. Todėl ji taip pat turėjo žinoti, kad 1997 m. įvertinime nurodyta per didelė žemės sklypų vertė.
(166)
Apibendrinant galima konstatuoti, kad, kaip galima įrodyti, NEUWOGES žinojo, jog kelios esminės prielaidos, kuriomis grindžiamas 1997 m. rinkos vertės įvertinimas, pirmiausia susijusios su renovavimo išlaidomis, nebuvo patikimos. Todėl Komisija prieina prie išvados, kad 1997 m. įvertinime nepateikta patikimų duomenų apie objektų vertę 1997 m. tuometinėmis NEUWOGES žiniomis.
(167)
Be to, Komisijos nuomone, NEUWOGES padėtyje buvęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, ex ante vertindamas nekilnojamojo turto vertę remdamasis įmonei NEUWOGES susijusiu laikotarpiu turėta informacija tikriausiai būtų gavęs rezultatus, kurie būtų labai panašūs į 2007 m. parengtame atgal galiojančiame įvertinime pateiktus duomenis. Kaip ir šiame atgal galiojančiame 2007 m. įvertinime, įmonės NEUWOGES padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas savo ex ante lūkesčius dėl galimų gauti nuomos mokesčių būtų grindęs atitinkama nuomos mokesčių apžvalga, renovavimo išlaidas būtų numatęs panašesnes į BAVARIA ir BRG sutartą sumą, o žemės sklypų vertę būtų patikslinęs atsižvelgdamas į žinomus vertės mažėjimo veiksnius. Be to, NEUWOGES padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis ekonominės veiklos vykdytojas, atsižvelgdamas į numatytas renovavimo priemones ir lyginamuosius duomenis (kaip 2007 m. įvertinime) būtų atidžiai įvertinęs likusią naudojimo trukmę, todėl galima daryti pagrįstą išvadą, kad NEUWOGES padėtyje buvęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas savo skaičiavimus būtų grindęs įvertinta likusia naudojimo trukme ir šie skaičiavimai būtų buvę panašūs į atgal galiojančio 2007 m. įvertinimo skaičiavimus.
(168)
Todėl Komisija mano, kad NEUWOGES padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, prieš sudarydamas atgalinės nuomos sandorį, būtų racionaliai apskaičiavęs apie […] EUR objektų vertę (kaip 2007 m. įvertinime).
7.3.2.2. Tiesioginio pardavimo ir atgalinės nuomos galimybių palyginimas
(169)
Primenama, kad visa atgalinės nuomos sandorio vertė įmonei NEUWOGES sudarė […] EUR. Vis dėlto pirmiau išdėstytos analizės rezultatai rodo, kad NEUWOGES turėjo nustatyti tikrovę atitinkančią […] EUR objektų vertę, viršijančią atgalinės nuomos sandorio vertę tik […] proc. Tačiau dėl šio nedidelio skirtumo negalima manyti, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas bet kuriuo atveju būtų apsisprendęs pasirinkti tiesioginį pardavimą.
a)
Pirma, negalima nekreipti dėmesio į tai, kad svarstoma tiesioginio pardavimo galimybė buvo susijusi su pastatų ir susijusių žemės sklypų pardavimu, tačiau BAVARIA pirko tik pastatus, o dėl žemės sklypų tik įgijo žemės užstatymo teises 75 metų laikotarpiui. Žemės sklypai liko NEUWOGES nuosavybė. NEUWOGES sudaryta vien žemės sklypų vertės sąmata būtų siekusi […] EUR (kaip ir 2007 m. įvertinime). Sunku tiksliai nustatyti NEUWOGES likusią vertę dėl to, kad ji žemės sklypus ne pardavė, bet tik nustatė jų užstatymo teises. Vis dėlto galima daryti prielaidą, kad tuo, jog įmonė NEUWOGES liko žemės sklypų savininke, galima pagrįsti mažesnę sandorio vertę.
b)
Antra, pažymėtina, kad kyla tam tikrų abejonių, ar kainą, kurią būtų nustatęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, esantis tokioje padėtyje, kaip NEUWOGES, iš tikrųjų būtų buvę galima gauti. Vienintelį konkretų pasiūlymą pirkti, apie kurį NEUWOGES pateikė informacijos, pateikė įmonė Felske-Immobilien, pasiūliusi, kaip matyti, […] EUR/m2 kainą, pagal kurią būtų buvę galima apskaičiuoti iš viso […] EUR kainą (108). Šio pasiūlymo vertė buvo gerokai daugiau nei 1 mln. EUR mažesnė už kainą, kurią būtų numatęs NEUWOGES padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
c)
Trečia, prognozuodama pagal GVV tikėtiną pelną, NEUWOGES klaidingai apskaičiavo tik pelną iki 2027 m. imtinai. Vis dėlto kadangi GVV galiojimo trukmė sudarė 30 metų nuo renovavimo darbų pabaigos (t. y. 30 metų nuo 1999 m. pradžios), į skaičiavimus reikėjo įtraukti pelną iki 2028 m. Atitinkamai patikslinus įvertinimą, padidėtų atgalinės nuomos sandorio vertė.
d)
Apskaičiuojant dabartinę atlygio už užstatymo teisę, kurį ateityje BAVARIA turės mokėti įmonei NEUWOGES, vertę, paprastumo dėlei daryta prielaida, kad pragyvenimo išlaidos nekis, todėl ir mokėjimų pritaikyti nereikės. Vis dėlto tikroviškesnė būtų prielaida, kad pragyvenimo išlaidos apskritai didės, ir todėl ateityje atliktini mokėjimai tikriausiai bus didesni nei numatyta. Dėl šios priežasties taip pat būtų padidėjusi sutarties vertė.
(170)
Atsižvelgiant į šiuos svarstymus darytina išvada, kad ekonominiu požiūriu buvo pagrįsta teikti pirmenybę ne tiesioginio pardavimo galimybei, bet atgalinės nuomos sandoriui.
7.3.3. Išvada
(171)
Palyginus atgalinės nuomos sandorio vertę įmonei NEUWOGES su kitų galimybių verte, darytina išvada, kad sandoris buvo toks, kokį taip pat būtų sudaręs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
7.4. LYGINAMOJI ANALIZĖ
(172)
Dabar, kai galima konstatuoti, kad apsisprendimas sudaryti atgalinės nuomos sandorį ir netaikyti alternatyvių sprendimų visiškai atitinka rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo elgseną, Komisija atsargumo dėlei dar patikrino, ar sandoris atitinka kitas susijusiu laikotarpiu atitinkamoje rinkoje sudarytas sutartis ir ar yra kitų požymių, kuriais patvirtinama Komisijos išvada, kad atgalinės nuomos sandoris atitinka rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principą.
(173)
Turima informacija apie panašius sandorius susijusi su atgalinės nuomos susitarimus, kuriuos BAVARIA sudarė beveik tuo pačiu metu, kaip ir svarstomą priemonę. Iš atitinkamų sutarčių galima matyti, ar ir kiti rinkos dalyviai, įskaitant privačias įmones, būtų apsisprendę sudaryti šio pobūdžio atgalinės nuomos sandorį - tai galima laikyti požymiu, kad sandoris atitiko rinkos sąlygas (7.4.1 dalis). Be to, spręsti, ar svarstomas sandoris atitinka rinkos sąlygas, galima atsižvelgiant į NEUWOGES surengtą ribotą kainos siūlymą aukcione ir lyginant sandorį su kitais finansavimo sandoriais (7.4.2 ir 7.4.3 dalys).
7.4.1. Pavyzdinės sutartys
(174)
Palyginimo tikslais pateiktos trys sutartys dėl panašių teisinių sandorių ([…]). Vis dėlto galima atsižvelgti tik į […] ir […] sutartis, nes tik jos sudarytos maždaug tuo pačiu metu, kaip BAVARIA ir NEUWOGES atgalinės nuomos sandoris. Pirmiausia konstatuotina, kad skiriasi abiejų lyginamųjų sandorių ir svarstomo sandorio galiojimo trukmė, sutartos finansinės nuomos įmokos indeksavimas ir renovavimas. Siekdama įrodyti, kad nustatytos tokios GVV sąlygos, kurios susijusiu laikotarpiu (1997-1998 m.) neatitiko įprastos rinkos praktikos, NEUWOGES pirmiausia nurodo skirtingą indeksavimą ([…] - 1,5 % per metus; […] - pritaikymas atsižvelgiant į pragyvenimo išlaidų pokyčius).
(175)
[…] ir […] sandorius BAVARIA nurodo kaip savo nekilnojamojo turto finansinės nuomos modelių (109) taikymo pavyzdžius; iš to galima daryti išvadą, kad šių sutarčių sąlygos nustatytos remiantis skaičiavimais, panašiais į skaičiavimus, kuriais grindžiamas NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandoris.
(176)
Kaip jau nurodyta pirmiau (žr. 131 konstatuojamąją dalį), sutarties parametrus pagal BAVARIA pasiūlytą finansinės nuomos modelį NEUWOGES galėjo rinktis savo nuožiūra. Taigi NEUWOGES būtų turėjusi galimybę pasirinkti mažesnį indeksavimą arba išskaičiuoti didesnes išlaidas. Dėl to, žinoma, būtų sumažėjusios sumokėtos išankstinės įmokos. Galima spėti, kad tai taip pat taikyta […] ir […].
(177)
Kadangi tikslius sandorio parametrus sutarties partneriai pagal BAVARIA pasiūlytą modelį, kaip matyti, galėjo rinktis savo nuožiūra, atrodo, kad vertinant, ar NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandoris atitinka rinkos sąlygas, nėra labai svarbu, ar NEUWOGES pasirinkti parametrai sutampa su parametrais, kuriuos pasirinko […] ir […] sandoryje dalyvaujančios šalys. Pasirinktus parametrus lėmė vien strateginiai susijusių šalių verslo sprendimai. Svarbiau tai, kad visi šie sandoriai buvo grindžiami tuo pačiu sandorių modeliu.
(178)
Kadangi […] ir […] sutartys buvo grindžiamos tuo pačiu skaičiavimo modeliu, kuo, atsižvelgiant į turimą informaciją, nėra priežasčių abejoti, galima daryti išvadą, kad sandorių modelis, kuriuo buvo grindžiamas ir NEUWOGES sandoris, atitiko rinkos sąlygas. Šiuo atžvilgiu svarbu tai, kad, kaip matyti, nekilnojamojo turto finansinės nuomos modelį vienodai rinkosi ir viešosios ([…]), ir privačiosios įmonės ([…]), ir kad jis siūlytas ir įmonėms, kurios norėjo būti atleistos nuo įsipareigojimų pagal AHG, ir į šio įstatymo taikymo sritį nepatenkančioms šalims.
7.4.2. Kainos siūlymas aukcione
7.4.2.1. Bendroji informacija
(179)
Kaip nurodyta pirmiau, pastatų, kurie parduoti BAVARIA, privatizavimo atžvilgiu NEUWOGES galiausiai nesurengė visa apimančio atviro, skaidraus, besąlygiško ir nediskriminacinio kainos siūlymo aukcione. Vis dėlto NEUWOGES paragino iš pradžių buvusius 72 potencialius pirkėjus pateikti pasiūlymus. NEUWOGES tvirtina, kad adresatai atrinkti daugiau ar mažiau atsitiktinai ir kad atrinktų adresatų negalima laikyti tipiniais visai rinkai. Išsiuntus šiuos pirmuosius kvietimus pareikšti susidomėjimą, užmegzta daugiau ryšių, be kita ko, su BAVARIA, kuriai iš pradžių kvietimas nebuvo neišsiųstas.
7.4.2.2. Kainos siūlymo aukcione rezultatas
(180)
Iš gautų pasiūlymų (jų skaičius nežinomas) priimtinais laikyti penki (110). Vis dėlto du iš jų atmesti, nes dėl laiko stokos potencialūs pirkėjai negalėjo pateikti išsamaus pasiūlymo. Kiti du pasiūlymai atmesti dėl ekonominių priežasčių. Penktasis - Felske-Immobilien pateiktas - pasiūlymas atmestas, nes pasiūlyta kaina laikyta per maža (Felske siūlė […] EUR/m2 kainą; ji atitiko iš viso […] EUR pirkimo-pardavimo kainą). Be penkių nurodytų pasiūlymų, pateikti dar trys pasiūlymai - vieną pateikė BAVARIA, o kitus du - kiti aukciono dalyviai, kurie nebuvo raginti pateikti pasiūlymų. Buvo pradėtos derybos ir su vienu iš kitų dviejų aukciono dalyvių, kurie pateikė pasiūlymus neraginami, tačiau galiausiai ir šis pasiūlymas atmestas dėl išsamiau nenurodytų ekonominių priežasčių (111).
(181)
Baigus derybas, sutartis turėjo patvirtinti NEUWOGES stebėtojų taryba. Pateikdama sutartis stebėtojų tarybai vadovybė argumentavo, kad didesnės pirkimo-pardavimo kainos gauti negalima, nes sutartys susijusios tik su žemės sklypų užstatymo teisių nustatymu (o ne su tiesioginiu pardavimu), kad įmonei BRG pavedama atlikti renovavimo darbus ir kad NEUWOGES pastatus valdys dar 30 metų (112). Atsakydama į klausimą apie skirtumą, palyginti su 1997 m. įvertinimu, vadovybė dar kartą paaiškino, kad didesnės kainos už sandorį nebuvo galima gauti (113).
7.4.2.3. Vertinimas
(182)
Nors kainos siūlymo aukcione proceso negalima laikyti atviru, skaidriu, besąlyginiu ir nediskriminaciniu, vis dėlto į jį atsižvelgiant galima daryti tam tikras išvadas apie pasiūlymų padėtį rinkoje. Šiuo atžvilgiu svarbu ir tai, kad, kaip matyti, pasiūlymai teikti ir negavus kvietimo juos teikti. Tai patvirtina, kad apie procesą taip pat sužinojo ir jame dalyvauti galėjo potencialūs pirkėjai, nepriskiriami prie 72 įmonių, su kuriomis susisiekta pirmiau.
(183)
Iš NEUWOGES atlikto pasiūlymų vertinimo matyti, kad ji įmonės BAVARIA pateiktą pasiūlymą susijusiu laikotarpiu (1997-1998 m.) laikė geriausiu rinkoje esančiu pasiūlymu. NEUWOGES argumentas, kad bent Felske pasiūlymas būtų buvęs palankesnis, yra nepagrįstas. Nors nurodyta Felske pasiūlyta kaina ([…] EUR) viršija sumą, kurią galiausiai iš anksto sumokėjo BAVARIA ([…] EUR), reikėtų atminti, kad atgalinės nuomos sandoris vertintinas kaip visuma ir kad jo bendroji vertė ([…] EUR) viršijo Felske pasiūlytą kainą.
(184)
Atsižvelgiant į šiuos svarstymus konstatuotina, kad kainos siūlymas aukcione nebuvo pakankamas, kad vien jį būtų galima laikyti įrodymu, jog BAVARIA pasiūlymas buvo geriausias pasiūlymas rinkoje, bet iš jo aiškiai matyti, kad šis pasiūlymas buvo geriausias. Bet kuriuo atveju iš riboto kainos siūlymo aukcione nematyti pagrįstų požymių, kad atitinkamu laikotarpiu (1997-1998) NEUWOGES būtų gavusi geresnį pasiūlymą.
7.4.3. Kitos sandorių rūšys svarstomu laikotarpiu
7.4.3.1. Bendrosios vertinimo aplinkybės
(185)
Svarstomą sandorį būtų tikslinga išnagrinėti atsižvelgiant į kitus svarstomu laikotarpiu (1997-1998) rinkoje siūlytus panašių rūšių sandorius.
(186)
Svarstomas sandoris yra tipinis atgalinės nuomos sandoris. Atgalinės nuomos susitarimai pagal pobūdį yra finansavimo sandoriai. Finansinės nuomos paslaugos teikėjas, pirkdamas nekilnojamąjį turtą iš finansinės nuomos paslaugos gavėjo, suteikia pastarajam likvidžių priemonių ir (arba) finansuoja didesnes investicijas, pvz., senų pastatų renovavimą. Kad nekilnojamąjį turtą - komerciniais arba kitais tikslais - būtų galima naudoti toliau, finansinės nuomos paslaugos gavėjas vėl išsinuomoja nekilnojamąjį turtą, todėl finansinės nuomos paslaugos teikėjo investicijos per finansinės nuomos sutarties laikotarpį (visiškai arba iš dalies) kompensuojamos.
(187)
Kaip finansavimo sandoris atgalinės nuomos susitarimas yra šiek tiek panašus į banko kreditą ir hipoteką. Vis dėlto yra keli svarbūs skirtumai, į kuriuos negalima neatsižvelgti. Pagal atgalinės nuomos sandorį pardavėjui (finansinės nuomos paslaugos gavėjui) suteikiama galimybė finansuoti didesnes investicijas ir iš karto gauti likvidžių priemonių, neatsižvelgiant į nuosavą kapitalą. Todėl nuosavą kapitalą ir papildomai įgytas likvidžias priemones galima naudoti kitoms investicijoms arba finansinės nuomos paslaugos gavėjas gali imtis investicijų, kurioms dėl nepakankamo nuosavo kapitalo arba didelio įsiskolinimo nebūtų suteikiamas įprastas kreditas. Kadangi pirkėjas (finansinės nuomos paslaugos teikėjas) turi refinansuoti pirminę investiciją ir gauti pelno, finansinės nuomos įmoka paprastai yra didesnė už panašaus banko kredito palūkanų normą (kaip išsamiau paaiškinta tolesnėje dalyje). Pasibaigus finansinės nuomos sutarčiai, finansinės nuomos paslaugos gavėjas nekilnojamąjį turtą turi išpirkti arba šis turtas lieka finansinės nuomos paslaugos teikėjo nuosavybė ir jį galima toliau naudoti. Todėl finansinės nuomos įmoka yra susijusi su likutine nekilnojamojo turto verte pasibaigus abiejų šalių sudarytai finansinės nuomos sutarčiai. Kadangi prognozuoti likutinę vertę, ypač jei sudaromos ilgalaikės finansinės nuomos sutartys, dažnai sunku, ji yra finansinės nuomos paslaugos teikėjui kylančios rizikos veiksnys, į kurį atsižvelgiama nustatant finansinės nuomos įmoką. Ši rizika dėl įprastų banko kreditų nekyla, o dėl hipotekos kyla tik iš dalies.
(188)
Todėl finansinės nuomos įmokos ir kreditų/hipotekos palūkanų normos nėra visiškai palyginamos. Lyginant svarstomo sandorio finansinės nuomos įmoką su susijusio laikotarpio (1997-1998) vidutinėmis kreditų ir (arba) hipotekos palūkanų normomis, negalima vienareikšmiškai nustatyti, ar reikalauta finansinės nuomos įmoka susijusiu laikotarpiu (1997-1998) atitiko rinkos sąlygas. Vis dėlto galima įvertinti, ar finansinės nuomos įmoka buvo tokia didelė, kad sandorio tikriausiai nebūtų sudaręs joks rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
7.4.3.2. Vertinimas
(189)
Sudarant svarstomą teisinį sandorį iš pradžių nustatyta metinė finansinės nuomos įmoka atitiko […] proc. visų investicijų. Indeksuojant mokėtiną sumą […] proc. per metus, sutarties galiojimo pabaigoje finansinės nuomos įmoka sudarys […] proc., t. y. atitiks vidutinę […] proc. finansinės nuomos įmoką per metus. Galima palyginti: jei NEUWOGES būtų nusprendusi finansinės nuomos įmokos neindeksuoti, finansinės nuomos įmoka per visą 30 metų galiojimo laikotarpį būtų siekusi […] proc. per metus. Šiuo atveju priedas prie įmokos yra kaina už sprendimą ne visą sutarties galiojimo laikotarpį mokėti stabilią finansinės nuomos įmoką, bet iš pradžių mokėti mažesnę, o baigiantis sutarties galiojimo laikotarpiui - didesnę finansinės nuomos įmoką.
(190)
Pirmiausia primenama, kad Landgericht Rostock finansinės nuomos įmoką vertino lygindamas ją su kitų sandorių palūkanų normomis. Jis konstatavo, kad 30 metų laikotarpio hipotekos palūkanų normų pokyčius įvertinti sunku, bet kad didelių palūkanų laikotarpiais palūkanos gali būti didesnės kaip 10 % Todėl, jo teigimu, vidutinė NEUWOGES reikalauta finansinės nuomos įmoka nebuvo neįprasta rinkoje.
(191)
Turimi duomenys, kuriais galima remtis lyginant sandorius, yra tik bendro pobūdžio. Iš visų banko Deutsche Bundesbank surinktų 1998 m. (laikotarpio, kuriuo vykdytas svarstomas teisinis sandoris) duomenų svarbiomis galima laikyti dvi palūkanų rūšis. Viena vertus, svarbios „gyvenamųjų žemės sklypų hipotekos kreditų, kuriems taikoma 10 metų fiksuotoji norma,“ palūkanų normos, nes ir NEUWOGES gyvenamoji nuosavybė būtų naudojama kreditui užtikrinti (neatsižvelgiant į tai, ar šis kreditas atitiktų visas formalias hipotekos sąlygas). Antra vertus, vertinant būtų galima remtis ir „ilgalaikių fiksuotos normos kreditų įmonėms ir savarankišką veiklą vykdantiems asmenims nuo 500 000 iki mažiau nei 5 mln. EUR“ taikomomis palūkanų normomis, nes NEUWOGES galima laikyti įmone (hipoteka paprastai naudojasi privatūs asmenys, patys gyvenantys nekilnojamojo turto objekte ir jo nepernuomojantys).
(192)
Bundesbank duomenimis, 1998 m. sausio mėn. 10 metų fiksuotos palūkanų normos Vokietijos hipotekos kreditų vidutinė palūkanų norma sudarė 6,40 % per metus. Tuometinės šios kredito rūšies palūkanų normos siekė nuo 6,17 % per metus (mažiausia intervalo vertė) iki 6,97 % per metus (didžiausia intervalo vertė). Vidutinė ilgalaikių fiksuotos kredito normos kreditų palūkanų norma 1998 m. sudarė 6,35 % per metus ir siekė nuo 5,55 % (mažiausia intervalo vertė) iki 7,73 % per metus (didžiausia intervalo vertė). Vis dėlto Bundesbank nenurodo vidutinės ilgalaikio kredito galiojimo trukmės. Nepaisant to, galima daryti prielaidą, kad vidutinė galiojimo trukmė yra daugiausia 10 metų, bet tikriausiai trumpesnė (114).
(193)
Lyginant NEUWOGES mokėtą finansinės nuomos įmoką su Bundesbank nurodytomis tuo pačiu laikotarpiu (t. y. 1998 m. sausio mėn.) suteiktų kreditų palūkanų normomis, reikia atsižvelgti į šiuos aspektus:
-
vidutinė metinė 30 metų sutarties galiojimo trukmės finansinės nuomos įmoka sudaro […] proc. Tačiau, kaip nurodyta, NEUWOGES pasirinko sutarties galiojimo laikotarpio pradžioje mokėti mažesnę finansinės nuomos įmoką, kuri vėliau kompensuojama mokant didesnę finansinės nuomos įmoką. Šio sprendimo kaina yra ta, kad jei NEUWOGES būtų apsisprendusi nuo pat pradžių mokėti sutarto dydžio finansinės nuomos įmoką, ji būtų turėjusi mokėti tik […] proc. per metus (115). Bundesbank skaičiai susiję su fiksuotos palūkanų normos kreditais, t. y. palūkanų norma kasmet yra vienoda. Jei NEUWOGES būtų galėjusi išsiderėti kreditą panašiomis mokėjimo sąlygomis (t. y. iš pradžių mokėti mažesnes palūkanas, o pabaigoje - didesnes), už tai taip pat būtų reikėję mokėti (dėl tų pačių priežasčių, kaip ir BAVARIA atveju) (116). Todėl Bundesbank palūkanų normos turėtų būti lyginamos su nekintančia […] proc. finansinės nuomos įmoka;
-
finansinės nuomos įmoką nustatyta taikyti 30 metų. Nepaisant metinio indeksavimo, jau sutarties galiojimo laikotarpio pradžioje tikrai buvo įmanoma apskaičiuoti vidutinę visos sutarties galiojimo trukmės finansinės nuomos įmoką. Bundesbank nurodytos hipotekos kreditų palūkanų normos nustatytos tik 10 metų (kaip pirmiau paaiškinta, nežinoma, kuriam laikotarpiui įmonėms nustatytos palūkanos; vis dėlto galima daryti prielaidą, kad laikotarpio trukmė nebuvo ilgesnė kaip 10 metų). Tinkamiausias kriterijus būtų 30 metų taikomos palūkanų normos. Tačiau tokių duomenų Bundesbank neskelbia. Apskritai, kuo ilgesnė galiojimo trukmė, tuo brangesnis fiksuotos palūkanų normos kreditas. Pavyzdžiui, iš Bundesbank 1998 m. sausio mėn. skaičių matyti, kad fiksuotos palūkanų normos hipotekos kreditų, kuriems nustatyta 5 metų fiksuotos palūkanos, vidutinė palūkanų norma buvo 5,85 %, o 10 metų galiojimo trukmės fiksuotos palūkanų normos kredito palūkanų norma - 6,40 % Todėl galima pagrįstai daryti prielaidą, kad 30 metų galiojimo trukmės fiksuotos palūkanų normos kredito palūkanos būtų buvusios gerokai didesnės už Bundesbank nurodytas vidutines 6,35 % arba 6,40 % palūkanų normas;
-
Bundesbank nurodo ne tik vidutinę palūkanų normą, bet ir intervalą, kuriuo buvo grindžiamos daugelis 1998 m. sausio mėn. Vokietijoje sudarytų kredito sutarčių. Nustatyta NEUWOGES mokėtina finansinės nuomos įmoka netiesiogiai atitinka su sandoriu susijusią BAVARIA riziką. Labiausiai BAVARIA grėsė kredito negrąžinimo rizika, t. y. rizika, kad NEUWOGES taps nemoki arba dėl kitos priežasties nebegalės vykdyti įsipareigojimo mokėti reikalaujamą finansinės nuomos įmoką. Prieš suteikdamas kreditą, bankas taip pat būtų įvertinęs NEUWOGES kreditingumą. Mažesnio kreditingumo klientai (arba klientai, dėl kurių bankui kyla didesnė kredito negrąžinimo rizika) paprastai kaip kompensaciją už didesnę riziką turi mokėti didesnes palūkanas (117). Kaip nurodyta 7.3.1 dalyje, NEUWOGES galimybės sudaryti kreditų sutartis, atsižvelgiant į palyginti didelį jos įsiskolinimą ir į tai, kad jos nuosavas kapitalas buvo susietas su kitais investavimo sumanymais, buvo tik ribotos. Vis dėlto bankas, pasirengęs suteikti NEUWOGES kreditą, būtų atsižvelgęs į šiuos aspektus nustatydamas palūkanų normą. Palyginti labai įsiskolinusioms įmonėms, galinčioms skirti savo investicijoms tik labai nedaug nuosavo kapitalo, nustatomos didesnės kreditų palūkanų normos. Todėl lyginant NEUWOGES mokėtą finansinės nuomos įmoką su rinkoje suteiktų kreditų palūkanų normomis visada reikia atsižvelgti į didesnes Bundesbank nurodyto intervalo normas (118);
-
kaip minėta, finansinės nuomos bendrovė turi refinansuoti savo pirminę investiciją (šiuo atveju pirmiausia pastatų pirkimo-pardavimo kainą ir renovavimo išlaidas). Palūkanų normą, kurią ji turi mokėti už savo refinansavimą, lemia įvairūs aspektai, pvz., jos pačios dydis, jos įsiskolinimas ir jos portfelį sudarantys nekilnojamojo turto objektai. Vis dėlto ši palūkanų norma yra tik pradinė vertė, nes finansinės nuomos bendrovei (BAVARIA) taip pat turi būti atlyginama už patiriamą riziką. Prie jos priskiriama palūkanų pasikeitimo rizika (rizika, susijusi su tuo, kad jos investicijų refinansavimui bus taikoma kintama palūkanų norma, o finansinės nuomos mokėjimams - fiksuota palūkanų norma), kredito negrąžinimo rizika (jau nurodyta galimybė, kad NEUWOGES taps nemoki ir BAVARIA negaus dar neatliktų finansinės nuomos mokėjimų) ir likutinės vertės rizika (nežinomybė dėl nekilnojamojo turto vertės pasibaigus finansinės nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui). Finansinės nuomos įmonė tikriausiai patiria ir pridėtinių išlaidų, į kurias taip pat atsižvelgiama nustatant finansinės nuomos įmoką (119). Be to, finansinės nuomos įmonė taip pat siekia gauti pelno ir į tai atsižvelgia nustatydama finansinės nuomos įmoką (120). NET jei įmonei BAVARIA būtų buvę įmanoma refinansuoti savo investicijas taikant mažesnę palūkanų normą už tą, kurią NEUWOGES būtų mokėjusi už banko kreditą, refinansavimo palūkanų normą būtų reikėję padidinti atsižvelgiant į šiuos įvairius aspektus (rizikos priedą prie įmokos, išlaidas ir pelną), kad būtų galima išlaikyti reikalaujamą finansinės nuomos įmoką, kuri galiausiai galėtų būti didesnė už įprastinio kredito palūkanų normą.
(194)
Atsižvelgiant į visus pirmiau nurodytus veiksnius atrodo, kad sutarta […] proc. finansinės nuomos įmoka per metus (arba net […] proc. finansinės nuomos įmoka, kuriai taikomas […] proc. indeksavimas, bet kuri atrodo esanti mažiau tinkama palyginimui), palyginti su Bundesbank nurodytomis kreditų palūkanų normomis, yra racionali. Primenama, kad Bundesbank skaičius, pvz., reikėtų padidinti pritaikant prie 30 metų galiojimo trukmės, taikant fiksuotą palūkanų normą. Nors tiksliai nustatyti pataisos, kurios reikia siekiant nustatyti tinkamą lyginamąją normą, neįmanoma, atrodo, kad skirtumas tarp vidutinių kreditų ir (arba) hipotekos palūkanų normų ir finansinės nuomos įmokos yra pakankamai pagrįstas, kad būtų galima daryti išvadą, jog nėra jokių požymių, kad BAVARIA reikalavo per didelės finansinės nuomos įmokos. Todėl Komisija daro išvadą, kad BAVARIA finansinės nuomos įmoka susijusiu laikotarpiu (1997 m. pabaigoje - 1998 m. pradžioje) atitiko rinkos sąlygas.
7.4.4. Išvada
(195)
Iš turimos informacijos matyti, kad NEUWOGES ir BAVARIA rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų taip pat sudaręs šį sandorį. Iš visko - pavyzdinių sutarčių, kainų siūlymo aukcione ir palyginimo su kitomis finansavimo priemonėmis - matyti, kad sandoris sudarytas tuometinėmis rinkos sąlygomis ir kad BAVARIA modelis nebuvo per brangus.
7.5. PAPILDOMAS VERTINIMAS. LIKĘ PAGALBOS ELEMENTAI IR SUDERINAMUMAS SU VIDAUS RINKA
(196)
Taigi, iš pirminio Komisijos tyrimo matyti, kad NEUWOGES sprendimas sudaryti atgalinės nuomos sandorį buvo suderinamas su rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principu, t. y. kad sandoriu pranašumas įmonei BAVARIA nesuteiktas, todėl nesuteikta ir pagalba. Vis dėlto Komisija taip pat tikrino, ar gavus kitą rezultatą - t. y. kad NEUWOGES iš tikrųjų suteikė pranašumą įmonei BAVARIA - bet kuriuo atveju būtų galima daryti išvadą, kad sandoris yra su vidaus rinka nesuderinama valstybės pagalba. Todėl darydama hipotetinę prielaidą, kad NEUWOGES nesilaikė rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principo ir kad pranašumas BAVARIA suteiktas, Komisija nagrinėjo, ar priemonės buvo BAVARIA gauta valstybės pagalba ir ar šią galimą pagalbą būtų galima laikyti suderinama su vidaus rinka.
7.5.1. Likę pagalbos elementai
7.5.1.1. Įmonė
(197)
Valstybinių išteklių skyrimą galima laikyti valstybės pagalba tik jei gavėjas yra įmonė, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje. Pagal nuolatinę Bendrojo Teismo praktiką įmonės sąvoka apima kiekvieną ekonominę veiklą vykdantį vienetą (121). Ekonominė veikla yra bet kokia veikla, kurią vykdant rinkoje teikiamos prekės arba paslaugos (122).
(198)
BAVARIA vykdo įvairią ekonominę veiklą, pvz., vykdo komercines investicijas į nekilnojamąjį turtą ir šį nekilnojamąjį turtą nuomoja komerciniams ir privatiems klientams. Taigi BAVARIA yra įmonė, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje.
7.5.1.2. Valstybinių išteklių naudojimas ir priskirtinumas valstybei
(199)
Priemonė turi būti priskirtina valstybei ir finansuojama iš valstybinių išteklių. Remiantis Bendrojo Teismo praktika byloje Stardust Marine (123), šį kriterijų gali atitikti ir valstybės pagalba, finansuojama netiesiogiai iš valstybės biudžeto, jei išteklius kontroliuoja valstybė ir sprendimas dėl šių išteklių perdavimo priskirtinas valstybei.
(200)
NEUWOGES visiškai priklauso Noibrandenburgo miestui, todėl ji yra valstybės įmonė, kaip apibrėžta Komisijos direktyvos 2006/111/EB, kuria Bendrasis Teismas rėmėsi sprendime byloje Stardust Marine, 2 straipsnio b punkte (124). Noibrandenburgo miestui priklauso visos NEUWOGES akcijos ir kaip vienintelis akcininkas per stebėtojų tarybą ir akcininkų susirinkimą jis gali iš esmės kontroliuoti įmonę NEUWOGES. Todėl Komisija daro išvadą, kad miestas turi galimybę kontroliuoti NEUWOGES išteklių naudojimą. Todėl atgalinės nuomos sandoris yra valstybinis išteklius.
(201)
Dėl priskirtinumo valstybei Komisija konstatuoja, kad, kaip matyti iš turimos informacijos, Noibrandenburgo miestas labai prisidėjo prie atgalinės nuomos sandorio sudarymo. Sandorį turėjo patvirtinti NEUWOGES stebėtojų taryba, kurios nariai veikė miesto pavedimu. Dokumentais taip pat patvirtinama, kad stebėtojų taryba aktyviai dalyvavo derybose dėl sutarčių. Todėl Komisija mano, kad atgalinės nuomos sutarties sudarymas priskirtinas valstybei.
7.5.1.3. Atrankumas
(202)
Pagal SESV sutarties 107 straipsnio 1 dalį priemonė laikoma valstybės pagalba, jei ja palaikomos tam tikros įmonės arba tam tikrų prekių gamyba. Taigi į sąvokos „valstybės pagalba“ taikymo sritį patenka tik tos priemonės, kuriomis šioms įmonėms suteikiamas atrankusis pranašumas.
(203)
Kadangi svarstoma priemonė yra dvišalis NEUWOGES ir BAVARIA sandoris, bet koks pranašumas, kurį NEUWOGES suteikė įmonei BAVARIA, būtų atrankusis, nes jo negalėtų įgyti jokia kita įmonė.
7.5.1.4. Konkurencijos iškraipymas ir poveikis prekybai
(204)
Valstybinės subsidijos įmonėms yra valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje, tik tada, jei jomis iškraipoma arba gali būti iškraipoma konkurencija ir daroma neigiama įtaka valstybių narių tarpusavio prekybai. Jei valstybės suteikta subsidija pagerinama įmonės konkurencinė padėtis jos konkurentų atžvilgiu, ši subsidija laikoma priemone, kuria iškraipoma arba gali būti iškraipoma konkurencija (125). Todėl laikoma, kad iškraipoma konkurencija, jei valstybė įmonei liberalizuotoje ūkio šakoje, kurioje vyksta arba galėtų vykti konkurencija, suteikia finansinį pranašumą.
(205)
Pagal nuolatinę Sąjungos teismų praktiką pagalba vidaus rinkoje veikiančioms įmonėms gali daryti poveikį valstybių narių tarpusavio prekybai (126).
(206)
BAVARIA konkuruoja su kitais nekilnojamojo turto fondais ir įmonių investuotojais iš Vokietijos ir kitų Sąjungos valstybių narių dėl investuotojų ir investicijų galimybių. Įmonei BAVARIA suteiktas finansinis pranašumas sustiprintų šios įmonės konkurencinę padėtį ir todėl galėtų iškraipyti konkurenciją. Kadangi nekilnojamojo turto investicijų rinka yra Sąjungos rinka, bet kokiu įmonei BAVARIA suteiktu finansiniu pranašumu būtų sustiprinama įmonės padėtis rinkoje, palyginti su jos konkurentais iš kitų valstybių narių, ir kartu jis turėtų poveikį valstybių narių tarpusavio prekybai.
7.5.1.5. Išvada
(207)
Jei atgalinės nuomos sandoris - kitaip nei nustatyta pirmiau pateiktose pirminėse Komisijos išvadose - nebūtų atitikęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principo ir todėl įmonei BAVARIA būtų suteiktas pranašumas, reikėtų daryti išvadą, kad atgalinės nuomos sandoris buvo valstybės pagalba. Todėl darant šią hipotezę reikėtų patikrinti, ar galimą valstybės pagalbą būtų galima laikyti suderinama su vidaus rinka.
7.5.2. Suderinamumas su vidaus rinka pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą
(208)
Pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą „[vidaus rinkai neprieštaraujančia gali būti laikoma] pagalba, skirta tam tikros ekonominės veiklos rūšių arba tam tikrų ekonomikos sričių plėtrai skatinti, jei ji netrikdo prekybos sąlygų taip, kad prieštarautų bendram interesui“. Taikydama 107 straipsnio 3 dalies c punktą Komisija turi įvertinti viena vertus, teigiamo ir pageidaujamo pagalbos priemonės poveikio ir, kita vertus, neigiamo jos poveikio prekybos sąlygoms, susidarančioms ją įgyvendinant, pusiausvyrą.
(209)
Kad pagalbos priemonės pusiausvyros tyrimo rezultatas būtų teigiamas, ji turi atitikti penkias sąlygas. Pirma, pagalbos priemone turi būti siekiama tiksliai apibrėžto bendro intereso tikslo. Antra, pagalbos priemonė turi būti tinkama šiam tikslui siekti. Trečia pagalbos priemonė turi būti reikalinga ir turėti skatinamąjį poveikį. Ketvirta, pagalbos priemonė turi būti tinkama. Penkta, pagalba neturi paveikti prekybos sąlygų taip, jog tai prieštarautų bendro intereso tikslui.
7.5.2.1. Bendro intereso tikslas
(210)
Pagal SESV 3 ir 174 straipsnius ekonominė ir socialinė sanglauda yra Sąjungos tikslas. Siekiant didinti ekonominę ir socialinę sanglaudą reikia gerinti miestų aplinką ir miestų gyventojų gyvenimo kokybę. Sanglaudos politika galima kurti tvarias bendruomenes, užtikrinant, kad ekonominės socialinės ir ekologinės problemos būtų sprendžiamos taikant integruotą miesto ir kaimo vietovių atnaujinimo, atkūrimo ir vystymosi strategiją. To galima siekti įvairiai (127).
(211)
Komisija konstatuoja, kad, įstatais nustatytas NEUWOGES tikslas - regione užtikrinti pakankamą aprūpinimą butais. Komisija taip pat konstatuoja, kad sudarydama atgalinės nuomos sandorį NEUWOGES siekė tam tikrų (savivaldos) politikos tikslų. NEUWOGES tvirtina, kad:
-
paskutinįjį XX a. dešimtmetį įgyvendintas svarbus politinis projektas siekiant Rytų Vokietijos būsto sąlygas suvienodinti su Vakarų Vokietijos būsto sąlygomis; todėl skatintas Rytų Vokietijos butų privatizavimas ir renovavimas, neatsižvelgiant į tai, ar tai buvo naudinga ekonominiu požiūriu;
-
privatizuojant ir renovuojant pastatus, kurie buvo atgalinės nuomos sutarties dalykas, siekta užtikrinti Noibrandenburgo miesto ateities perspektyvas: teikdama įperkamus kokybiškus butus ir juos privatizuodama (ši prievolė teko įmonei BAVARIA) NEUWOGES tikėjosi didinti Noibrandenburgo patrauklumą piliečiams.
(212)
Be to, Komisija konstatuoja, kad BAVARIA įsipareigojo stengtis tam tikrą skaičių butų parduoti tuometiniams nuomininkams. BAVARIA negalėjo savo nuožiūra reikalauti rinkoje nustatytos kainos - ji turėjo laikytis tam tikrų viršutinių ribų. (128) Sutartimi, kurioje nustatytos šios sąlygos, tuometiniams svarstomų pastatų nuomininkams suteiktas tam tikras pranašumas.
(213)
Jei NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandoris iš tikrųjų būtų laikytas valstybės pagalba (jis tokiu nelaikomas), ši pagalba būtų buvusi suteikta siekiant įgyvendinti pirmiau išdėstytus politinius tikslus. Regiono aprūpinimą pakankama gyvenamąja erdve, nacionalinio politinio tikslo (suvienodinti Rytų ir Vakarų Vokietijų būsto sąlygas po susivienijimo) įgyvendinimo pagalbą ir Noibrandenburgo miesto ateities perspektyvų užtikrinimą teikiant įperkamus kokybiškus butus gyventojams (taip pat sudarant palankesnes sąlygas susijusių pastatų nuomininkams) galima laikyti tiksliai apibrėžtais bendro intereso tikslais. Todėl, Komisijos nuomone, sandoris laikytinas bendro intereso tikslo įgyvendinimo priemone.
7.5.2.2. Priemonių tinkamumas
(214)
NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sutartimi siekti tikslai neabejotinai įgyvendinti. Pavyzdžiui, vykdant sandorį įmonės BAVARIA nupirkti pastatai visapusiškai renovuoti, privatizuoti ir už mažesnę pirkimo-pardavimo kainą siūlyti tuometiniams nuomininkams, taip pat padidinta vertingos gyvenamosios erdvės pasiūla regione ir kartu pagerintos Noibrandenburgo miesto ateities perspektyvos.
(215)
Ieškodama pastatų pirkėjo ir vertindama galimybes, NEUWOGES ėmėsi įvairių veiksmų, kuriais iš tikrųjų užtikrinta, kad jei atgalinės nuomos sandoris būtų pagalba, ji būtų apribota tiek, kiek būtina siekiamiems tikslams įgyvendinti. Pirmiausia NEUWOGES surengė ribotą kainos siūlymą aukcione, keletą mėnesių derėjosi su BAVARIA dėl sandorio sąlygų ir galiausiai buvo įsitikinusi, kad šis sandoris yra geriausias rinkoje galimas pasiūlymas. Todėl nėra požymių, kad net jei į atgalinės nuomos sandorį būtų įtraukta pagalba, ši pagalba būtų viršijusi tai, kas būtina. Iš 7.3 dalyje išdėstytos analizės, kurią atliekant atgalinės nuomos sandoris lygintas su įvairiomis kitomis galimybėmis (pvz., kreditu grindžiamu pastatų renovavimu arba tiesioginiu pardavimu), rezultatų matyti, kad nebūtų buvę alternatyvos, pagal kurią nesuteikus pagalbos arba skyrus nedidelę pagalbos sumą būtų pasiekti tie patys tikslai. Todėl atgalinės nuomos sandoris ir bet kokia į jį įtraukta pagalba buvo tinkama priemonė bendro intereso tikslams įgyvendinti.
7.5.2.3. Būtinybė ir skatinamasis poveikis
(216)
Darant prielaidą, kad į atgalinės nuomos sandorį iš tikrųjų buvo įtraukta valstybės pagalba, taip pat reikėtų patikrinti ar ji turėjo skatinamąjį poveikį. NEUWOGES ir BAVARIA dėl sandorio sąlygų derėjosi keletą mėnesių. Atrodo, BAVARIA nebūtų sudariusi sandorio, kuris nebūtų tikęs jos nekilnojamojo turto finansinės nuomos modeliui. Jei į galiausiai sudarytą sandorį, kuris buvo pagrįstas BAVARIA nekilnojamojo turto finansinės nuomos modeliu, būtų buvusi įtraukta pagalba, neabejotina, kad be šios pagalbos šio sandorio BAVARIA nebūtų sudariusi.
7.5.2.4. Proporcingumas
(217)
Komisija jau nurodė, kad sudarant šį sandorį NEUWOGES siektus tikslus reikia laikyti svarbiais. Renovuojant ir privatizuojant pastatus, taip pat parduodant juos už mažesnę kainą nuomininkams, labai pagerinta ekonominė ir socialinė sanglauda Sąjungoje. Be to, į atgalinės nuomos sandorį įtraukta pagalbos BAVARIA naudai suma geriausiu atveju buvo ribota, todėl galimas priemonės konkurencijos iškraipymo poveikis taip pat buvo ribotas. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, bet kokia pagalba, kuri galėjo būti įtraukta į NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandorį, buvo proporcinga siekiamo tikslo atžvilgiu.
7.5.2.5. Bendro intereso tikslui prieštaraujančio poveikio prekybos sąlygoms nėra
(218)
Primenama, kad į atgalinės nuomos sandorį įtraukta pagalbos BAVARIA naudai suma geriausiu atveju buvo nedidelė. Todėl priemonės poveikis prekybos sąlygoms taip pat buvo tik ribotas. Nors įmonės BAVARIA, kuri bent potencialiai konkuravo su kitomis įmonėmis (taip pat su įmonėmis iš kitų valstybių narių), konkurencinę padėtį būtų pagerinusi bet kokia į atgalinės nuomos sandorį įtraukta pagalba, šio poveikio mastą lemia gautos pagalbos suma. Kadangi todėl BAVARIA konkurencinė padėtis būtų pagerėjusi tik nedaug, galima daryti išvadą, kad atgalinės nuomos sandoris, net jei į jį buvo įtraukta pagalba, nepaveikė prekybos sąlygų taip, kad tai prieštarautų bendro intereso tikslui.
7.5.3. Išvada dėl likusių pagalbos elementų ir suderinamumas su vidaus rinka
(219)
Jei atgalinės nuomos sandoriu įmonei BAVARIA suteiktas pranašumas, dėl 7.5.2 dalyje nurodytų priežasčių Komisija priėjo prie išvados, kad šis sandoris būtų valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje. Vis dėlto Komisija taip pat konstatuoja, kad bet kokia į atgalinės nuomos sandorį įtraukta pagalba pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą būtų suderinama su vidaus rinka.
7.6. IŠVADA DĖL PAGALBOS BUVIMO IR SUDERINAMUMO SU VIDAUS RINKA
(220)
Remiantis atgalinės nuomos sandorio vertės įmonei NEUWOGES analize, palyginimu su kitais galimais sandoriais ir sandorio atitikties rinkos sąlygoms patikra galima daryti išvadą, kad sandoris atitinka rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principą. Sudarydama atgalinės nuomos sandorį, NEUWOGES elgėsi taip, kaip būtų elgęsis ir rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. Pirmiausia dėmesys atkreiptinas į tai, kad ekonomiškai patrauklios alternatyvos nebuvo, o atgalinės nuomos sandorio sąlygų susijusiu laikotarpiu (1997-1998 m.), atsižvelgiant į esamus lyginamuosius aspektus ir į surengus kainų siūlymą aukcione gautus kitus pasiūlymus, nebuvo galima laikyti neatitinkančiomis rinkos sąlygų.
(221)
Todėl darytina išvada kad sandoriu su įmone NEUWOGES pranašumas BAVARIA nesuteiktas, nes NEUWOGES elgėsi taip, kaip elgtųsi rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. Kadangi svarstoma priemone pranašumas nesuteiktas, neįvykdyta viena iš priskyrimo prie valstybės pagalbos sąlygų; todėl priemonė nėra valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje.
(222)
Be pirminio konstatuoto fakto, kad atgalinės nuomos sandoriu įmonei BAVARIA pranašumas nesuteiktas ir todėl į šį sandorį valstybės pagalba neįtraukta, Komisija daro papildomą išvadą, kad jei atgalinės nuomos sandoriu pranašumas BAVARIA būtų suteiktas, sandoris iš tikrųjų būtų valstybės pagalba. Tačiau pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą ši valstybės pagalba būtų suderinama su vidaus rinka,
PRIĖMĖ ŠĮ SPRENDIMĄ:
1 straipsnis
1998 m. sausio 21 d.Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ir Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sudarant užstatymo teisės sutartį ir generalinio administratoriaus sutartį sudarytas teisinis sandoris nėra valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje.
2 straipsnis
Jei 1998 m. sausio 21 d.Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ir Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sudarant užstatymo teisės sutartį ir generalinio administratoriaus sutartį sudarytas teisinis sandoris būtų valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje, ji pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą būtų suderinama su vidaus rinka.
3 straipsnis
Šis sprendimas skirtas Vokietijos Federacinei Respublikai.
Priimta Briuselyje 2014 m. rugsėjo 16 d.