РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
A BIZOTTSÁG HATÁROZATA
(2011. április 20.)
a Finnország által a Componenta Oyj részére nyújtott C 37/04 (ex NN 51/04) számú intézkedésről
(az értesítés a C(2011) 2559. számú dokumentummal történt)
(Csak a finn és a svéd nyelvű szöveg hiteles)
(EGT-vonatkozású szöveg)
(2011/529/EU)
AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,
tekintettel az Európai Unió működéséről szóló szerződésre és különösen annak 108. cikke (2) bekezdésének első albekezdésére,
tekintettel az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásra és különösen annak 62. cikke (1) bekezdésének a) pontjára,
miután az érdekelt feleket a fent említett rendelkezéseknek megfelelően felkérte észrevételeik megtételére (1),
mivel:
I. ELJÁRÁS
(1)
2004. március 10-én panasz érkezett a Bizottsághoz a Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB-től, amelyben a panaszos Karkkila város (a továbbiakban: „Karkkila”) által a Componenta Corporation Oyj (a továbbiakban: „Componenta”) részére nyújtott állítólagos támogatási intézkedésről tájékoztatta a Bizottságot. A Bizottság a 2004. november 19-én kelt levelében tájékoztatta Finnországot az EK-Szerződés 88. cikkének (2) bekezdése (jelenleg az Európai Unió működéséről szóló szerződés 108. cikkének (2) bekezdésében) szerinti eljárás megkezdéséről a támogatással kapcsolatban. A Bizottság határozata az eljárás megkezdéséről megjelent az Európai Unió Hivatalos Lapjában (2). A Bizottság felkérte az érintetteket az intézkedéssel kapcsolatos észrevételeik benyújtására, de nem kapott ilyen jellegű észrevételeket.
(2)
A Bizottság 2005. október 20-án fogadta el a végleges elítélő határozatot, és felszólította Finnországot, hogy téríttesse vissza a támogatást a Componentával (a 2005. évi határozat). A hivatalos vizsgálati eljárás lezárásáról szóló 2005. évi határozat megjelent az Európai Unió Hivatalos Lapjában (3). A Componenta fellebbezési eljárást indított a határozat ellen. A 2008. december 18-i ítélet (a továbbiakban: az ítélet) megsemmisítette a határozatot, mivel az nem nyújtott megfelelő indokolást (4).
(3)
Finnország 2010. január 5-én és január 10-én kelt levelében küldte el észrevételeit, amelyek két, a szóban forgó ingatlan értékének meghatározásával kapcsolatos tanulmányt is tartalmaztak. A Bizottság 2009. január 9-én, 2009. július 23-án és 2010. január 8-án három további információkérést küldött ki, amelyeket a 2009. március 9-én, 2009. október 15-én és 2010. március 5-én beérkezett levélben válaszoltak meg. A Bizottság, valamint a finn kormány és a kedvezményezett képviselői közötti megbeszélésre 2009. november 23-án, Brüsszelben került sor.
II. A TÉNYEK ISMERTETÉSE
1. Tranzakció
(4)
A Componenta fémipari vállalat, amelynek székhelye a finnországi Karkkilában van. Finnországban, Hollandiában és Svédországban is működnek gyártóüzemei. A vállalat 2004. évi 316 millió EUR árbevételének nagy része a skandináv országokból és Közép-Európából származik. A konszern 2004-ben mintegy 2 200 főt foglalkoztatott.
(5)
A vizsgálat tárgyát képező tranzakció a Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (a továbbiakban: KK) nevű ingatlanvállalatot érinti, amely ingatlanokkal rendelkezett a Helsinkitől 65 km-re északnyugatra fekvő Karkkilában. A KK fele-fele arányban a Componenta és Karkkila tulajdonában volt. 1996-ban a közös vállalatban résztulajdonos partnerek egyenként 1 670 184 EUR összegű kamatmentes részvényesi kölcsönt nyújtottak a KK-nak.
(6)
A 2003. december 16-án kötött adásvételi szerződés szerint a Componenta tulajdonában lévő részvények 2 383 276,50 millió EUR összegért való megvásárlásával a város megszerzi a KK feletti kizárólagos tulajdonjogot. A tranzakció két részből állt:
-
a Componenta 713 092,50 EUR-t kapott Karkkilától a részvények 50 %-áért,
-
a KK visszafizette a Componentának az 1 670 184 EUR összegű részvényesi kölcsönt, amelyet a Componenta 1996-ban nyújtott neki. Ennek érdekében Karkkila ugyanolyan összegű, kamatmentes kölcsönt nyújtott a KK-nak. Így a Componenta helyett Karkkila lett a hitelező.
(7)
Karkkila 2 383 276,50 EUR összeget mozgósított a fenti tranzakcióhoz; 713 092,50 EUR-t a KK részvényeiért, 1 670 184 EUR-t pedig a KK-nak nyújtott kamatmentes kölcsönre.
(8)
A részvényekért fizetett árat a Karkkila által 2003-ban eladott ingatlanok szokásos árai alapján számították ki.
1. táblázat
A KK által eladott telkek négyzetméterára
(EUR-ban)
1. zóna
Családi házak
11,11
Sorházak
88,81
Toronyházak
79,56
2. zóna
Családi házak
10,19
Sorházak
74,02
Toronyházak
64,76
Egyéb
A városfejlesztési terven kívül eső közművesítetlen földterületek
1,18
Közparkok számára kijelölt területek
1,18
(9)
Ezeket a szokásos árakat alkalmazták a tranzakció idején a KK földterület-portfóliójában lévő ingatlanokra, majd elosztották kettővel, ennek eredményeképpen alakult ki a részvények 713 092,50 EUR vételára.
(10)
Karkkila és a Componenta által kötött adásvételi szerződés ezenkívül a következőket tartalmazta:
a)
az eladó vállalja, hogy megvalósítja a Componenta Karkkila Oy Karkkilában lévő termelőüzemeinek az 1. számú mellékletben pontosabban meghatározott bővítési beruházását. A beruházás a becslések szerint 2004-ben 50-70 új főállású munkahelyet teremt Karkkilában (2003-ban a foglalkoztatottak száma 130 fő volt);
b)
amennyiben az eladó nem kezdi meg 2004-ben az előző pontnak megfelelően a bővítési beruházást, a vevő elállhat a szerződéstől.
(11)
Az adásvételi szerződés 1. melléklete szerint a Componenta egyesíti a konszern két gyártóüzemének, az alvestai (Svédországban található) és a karkkilai öntödéjének tevékenységét, és az öntöde jövőbeli helyszínére vonatkozó döntés elemzés eredményén alapul majd. Az alvestai öntödét 2005-ben bezárták, és a gyártást áthelyezték Karkkilába.
(12)
A Componenta tulajdonában lévő KK-részvények megvásárlását követően Karkkila döntést hozott a KK megszüntetéséről és a földterületek városra való átruházásáról.
2. A KK eszközei
(13)
Karkkila körülbelül 65 kilométerre északnyugatra fekszik Helsinkitől a 2. számú főút mellett, Uusimaa tartomány északkeleti részén. Karkkilában 2003-ban mintegy 8 500-an laktak. A város a 19. században alapított Högfors kohászat körül épült fel, északi része pedig egy tó mellett húzódik.
(14)
A KK tulajdonában lévő ingatlan 730 000 m2-nyi földterületre terjedt ki Karkkilában és közvetlen környezetében, a városközponttól 2,5 km-re. 2003 decemberében a következő volt a helyzet:
-
A legértékesebb földterület az asemanrantai területen található (1. zóna), és toronyházak építésére jelölték ki. Ez a terület a KK-portfólió értékének körülbelül felét teszi ki.
-
A földterület legnagyobb része a haapalai/uusitalói városrészen (2. zóna) található. Családi házak építésére jelölték ki, és a portfólió teljes értékének körülbelül egynegyedét teszi ki.
-
A portfólió tartalmaz továbbá néhány, más lakóövezetben lévő, családi ház építésére szolgáló telket, a Takko I. területen lévő, toronyházak építésére kijelölt földterületet, és néhány sorházat.
-
A földterület egy részét közparkok számára jelölték ki.
-
A portfólió tartalmaz néhány, a város területén kívül eső közművesítetlen földterületet is.
(15)
Az ingatlan összesen körülbelül 160 telekből áll. Karkkila a területek egy részét azonban át akarta alakítani és kisebb telkekre akarta osztani. A tranzakció idején a KK volt messze a legnagyobb ingatlantulajdonos Karkkilában.
(16)
A kizárólagos tulajdonjog megszerzése után Karkkila a földterületek egy részét bérbe akarta adni a működési költségek fedezésére. A KK működési költségei (bérek, bérleti díj, a kölcsönök kamatai) 2000 és 2003 között legfeljebb 40 000 EUR-t tettek ki.
3. További lényeges információk
(17)
Karkkila Helsinkitől való távolsága alkalmassá teszi a várost az ingázók befogadására. A Helsinkiben és környékén található ingatlanok rendkívül megdrágultak, és az árak továbbra is növekszenek. Ez az inflációs nyomás arra ösztönözte az embereket, hogy a főváros körüli településeken telepedjenek le, ami kihatott az ottani ingatlanárakra. Karkkila három másik várossal, Vihtivel, Lohjával és Hyvinkäävel együtt alternatívának számít az itt letelepedni szándékozóknak. A városok távolsága Helsinkitől:
2. táblázat
Távolságok Helsinkitől
Lohja
52 km
38 perc
Hyvinkää
56 km
45 perc
Vihti
58 km
42 perc
Karkkila
68 km
50 perc
(18)
Ezek a települések sok új lakót vonzottak. Ennek következtében az ingatlanárak jelentős mértékben megnőttek a tranzakció előtt (és után): Karkkilában megduplázódtak, egyes esetekben pedig hatszorosukra nőttek.
(19)
A 2000-ben közzétett hivatalos előrejelzések szerint 2025-re Karkkila népessége 9 600 főre emelkedhet, ami azt jelentené, hogy 600 új lakásra lenne szükség. Hamarosan kiderült azonban, hogy ezek az előrejelzések meg sem közelítik a tényleges népességnövekedést. Három évvel később, a tranzakció idején, Karkkila várható lakóingatlan-igénye évente körülbelül 70 új lakást jelentett, amit az Uusimaa régió tanácsa által készített, a 2025-ig terjedő időszakot felölelő tanulmány nem sokkal később meg is erősített. (A gyakorlatban 2005-ben 63, 2006-ban 137, 2007-ben pedig 95 új lakás épült.)
(20)
A tranzakciót megelőző öt év alatt az ingatlanárak Karkkilában átlagosan 30 %-kal nőttek.
III. FINNORSZÁG ÉSZREVÉTELEI
(21)
Finnország három utólagos szakértői tanulmányt nyújtott be a földterület értékbecsléséről. A tanulmányok következtetései szerint a kifizetett ár megfelelt a piaci árnak. A Bizottság első, 2005. évi határozatában elutasította az első vizsgálati eljárás során benyújtott tanulmányt (A. tanulmány) (5). A 2005. évi határozat elfogadása után Finnország két további szakértői tanulmány elkészítésére adott megbízást. Ezek közül az első (B. tanulmány) csak egy általános nyilatkozatot tartalmaz arról, hogy a földterület értékbecslése pontos volt, de nem tér ki a részletekre. A második tanulmány, a KP&P-jelentés (C. tanulmány) Karkkila és a környéki települések ingatlanpiacát elemzi részletesebben.
(22)
Finnország szerint Karkkila azért szerezte meg a részvények kizárólagos tulajdonjogát, mert az közép-, illetve hosszú távú, alacsony kockázatú befektetés volt. A szomszédos települések ingatlanárainak folyamatos növekedését, Karkkila népességének becsült növekedését, a meglévő kerületek telítettségét és a terjeszkedés szükségét tekintve Karkkila városi tanácsa úgy gondolta, hogy a KK kizárólagos tulajdonjogának megvásárlása nyereséges lenne.
(23)
Finnország kifejtette továbbá, hogy a kizárólagos tulajdonjog megszerzésének másik oka az eljárások felgyorsításának lehetősége volt. Finnország több alkalommal is utalt arra, hogy Karkkila és a Componenta közötti együttműködés nem volt ideális, mivel kereskedelmi érdekeik ütköztek. A partnerek megállapodtak, hogy befejezik a közös vállalkozást, és így elkerülik a döntéshozatali holtpontokat. Különösen azért, mert számos döntést kellett hozni a haapalai/uusitalói városrészen lévő telkek újraosztásáról a terület fejlesztésének elősegítése érdekében. Mivel az ingatlanügyletek nem tartoztak a Componenta fő tevékenységi körei közé, az állt érdekében, hogy felhagyjon ezzel a tevékenységi körrel, míg Karkkilának az állt érdekében, hogy teljesen függetlenül irányíthassa a földterületek fejlesztését.
(24)
Finnország kifejtette azt, hogy a Vihtivel, Lohjával és Hyvinkäävel való összehasonlítás miért tartozik a tárgyhoz. Finnország kiemelte többek között azt is, hogy nincs vasúti személyszállítás Vihtibe és Lohjába, amely pedig megkönnyítené az ingázók utazását az említett települések és Helsinki között.
(25)
Finnország határozottan állítja, hogy a 2005. évi bizottsági határozatban kiszámított támogatási összeg hibás volt, mivel a részvényesi kölcsönt kétszer vették figyelembe. A kölcsönt levonták a vállalat értékéből a részvények 50 %-ának a kiszámításához, és figyelembe vették a kölcsön Componentának való visszafizetésének megállapításánál is. Ezért Finnország szerint a részvények ára (713 092,5 EUR) már tartalmazza a kölcsönt, mivel az összegét a KK nettó értéke alapján számították ki.
IV. ÉRTÉKELÉS
(26)
Az EK-Szerződés 87. cikkének (1) bekezdése értelmében a tagállamok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy a verseny torzításával fenyeget, összeegyeztethetetlen a közös piaccal, amennyiben ez érinti a tagállamok közötti kereskedelmet. Az Európai Unió Bírósága ítélkezése szerint a tagállamok közötti kereskedelem befolyásolása megvalósul, amennyiben a támogatásban részesülő vállalat olyan gazdasági tevékenységet folytat, amelynek a tagállamok közötti kereskedelem is részét képezi.
(27)
A belső piacon több vállalat is gyártja ugyanazokat a termékeket, mint a Componenta, és ezekkel intenzív kereskedelem folyik a tagállamok között. Az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében az önkormányzati források is az állami források közé tartoznak (6). Tehát a kérdéses tranzakció, amelyet Karkkila forrásaiból finanszíroztak, a 107. cikk (1) bekezdése értelmében állami forrásokat is tartalmaz. Így a Componentának a tranzakcióval kapcsolatban nyújtott előnyök, amelyeket a Componenta rendes piaci feltételek között nem kapott volna meg, az EK-Szerződés 87. cikke (1) bekezdésének hatálya alá esnének. Következésképpen a szóban forgó esettel kapcsolatban az a legfontosabb kérdés, hogy a Componenta akkora összeget kapott-e, amelyet a rendes piaci feltételek között nem kapott volna meg.
(28)
A Bizottság megállapítja, hogy a Componenta és Karkkila által kötött adásvételi szerződés visszafizetési záradéka arra is utalhat, hogy a Karkkila által kínált vételi feltételek célja az volt, hogy arra ösztönözzék a Componentát, tartsa meg karkkilai gyártóüzemét, és zárja be alvestai kohászatát.
(29)
Az elsőfokú bíróság ítélete (7) szerint a megállapodásnak voltak feltételei, de nem határozta meg a következményeket. Még ha a feltételesség utal is arra, hogy a tranzakció a Componenta számára előnyös feltételekkel történt, a Componentának nem származott olyan előnye, amely egyértelműen az említett záradékokból ered. Sőt egyrészt, mint ahogy az az alábbiakban is kiderül, a Componentának a KK-ban lévő részesedéséért fizetett összeg nem haladta meg a piaci árat, másrészt pedig a Bizottság nem talált bizonyítékot egyéb előnyökre, amelyeket a Componenta az említett záradékok alapján kapott volna. Ezért a Bizottság megvizsgálta, hogy a részvények 50 %-át tulajdonában tartó piaci befektető ezen feltételek mellett megszerezte volna-e a kizárólagos tulajdonjogot.
(30)
Az esetjog szerint „jóllehet az a magánbefektetői magatartás, amelyhez a gazdaságpolitikai célkitűzések szerint eljáró állami befektető beavatkozását hasonlítani kell, nem feltétlenül a többé-kevésbé rövid távú megtérülés céljával tőkét elhelyező hagyományos befektető magatartása, annak legalább az olyan, strukturális, átfogó vagy ágazati politikát folytató magánholding vagy -cégcsoport magatartásának kell lennie, amelyet hosszabb távú jövedelmezőségi kilátások vezérelnek” (8).
1. Általános megfontolások a részvények értékével kapcsolatban
(31)
A hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló bizottsági közlemény (9) (a továbbiakban: a közlemény) nem alkalmazható közvetlenül, mivel a szóban forgó eset nem földterület eladásával, hanem egy ingatlanvállalat részvényeinek megvételével kapcsolatos. Az említett közlemény elvei azonban alkalmazhatóak, hiszen a KK részvényeinek értékét alapvetően a portfóliójában lévő földterületek piaci értéke határozza meg. Így a KK tulajdonában lévő földterületek értékének meghatározása döntő jelentőségű annak meghatározásában, hogy volt-e állami támogatás.
(32)
Mindenesetre a közlemény a piacgazdaságban működő magánbefektető elvén alapul, vagyis az állami hatóságok által történő földeladás nem tartalmaz állami támogatási elemeket, amennyiben olyan áron adták el, amelyet egy magánbefektető rendes piaci körülmények között kifizethetett volna.
(33)
A Bizottság úgy véli, hogy az elemzést arra az árra kell alapozni, amelyet a KK részvényeinek 50 %-át birtokló piacgazdasági befektető fizetett volna a kizárólagos tulajdonjogért. Egy piacgazdasági befektető arra alapozná az árat, amelyet kifizetne, hogy mennyi hasznot remélhet a befektetéstől.
(34)
A szóban forgó esetben a Componenta nem próbált másik vevőt keresni. Az állt az érdekében, hogy részvényeit a másik részvényesnek adja el. Sőt a részvényesi megállapodás (10) és a KK alapító okirata (11) szerint Karkkilának elővásárlási joga volt a Componenta tulajdonában lévő KK-részvényekre, a KK-nak pedig visszavásárlási joga volt, amennyiben a Componenta megpróbálta volna eladni a részvényeket harmadik félnek. Ezek a szabályok arra ösztönözték a Componentát, hogy ne keressen más vevőket. Ráadásul a többi magánbefektető sem akarta volna megvásárolni a KK részvényeinek 50 %-át, kivéve, ha ezáltal megszerezték volna a kizárólagos tulajdonjogot. Az olyan új partnereket, akik nem szerezték meg a KK összes részvényét, kötné a KK alapító okirata (12), amely szerint a KK célja az, hogy a lakosság érdekében lelassítsa a karkkilai földterületek és házak árának növekedését.
(35)
A Bizottság úgy gondolja továbbá, hogy az olyan piacgazdasági részvényes, aki megszerezné a kizárólagos tulajdonjogot, a teljes befektetés finanszírozását is figyelembe venné (2,37 millió EUR a részvényekért és a kölcsönért).
(36)
A részvényesi kölcsön visszafizetése tekintetében a Bizottság megállapítja, hogy a KK portfóliójában lévő eszközök értékét 4,9 millió EUR-ra becsülték. Ez az érték nagyrészt a 3,34 millió EUR összegű tartozásokat érintette, ami azt jelenti, hogy a kölcsön visszafizetése nem okozott gondot.
(37)
Finnország kifejtette továbbá azt is, hogy Karkkila azt tervezte, hogy a tranzakció után megnöveli a bérbeadásból származó bevételeit annak érdekében, hogy fedezni tudja a KK finanszírozási és működtetési költségeit (a tranzakció előtt évente kevesebb mint 40 000 EUR volt). Amennyiben a város válik az egyedüli részvényessé, megváltoztathatja a KK alapító okiratát, amely eddig korlátozta az árképzési politikával kapcsolatos szabadságát. Tehát amint a város megszerzi a KK feletti teljes tulajdonjogot, jogi szempontból semmi nem állna az útjában annak, hogy megemelje a bérbeadásból származó bevételeit.
(38)
A Bizottság megállapítja, hogy a későbbi fejlemények megerősítették, hogy a költségeknek a bérbeadásból származó bevételek általi fedezése ésszerű terv volt. Karkkila 28 hosszú távú bérleti szerződést kötött, amelyek az alábbi bevételt eredményezték:
3. táblázat
A bérbeadásból származó bevételek a tranzakció után
(EUR-ban)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
A kamatmentes kölcsönért cserébe egy magánbefektető azt várta volna, hogy növekedjen a tulajdonában lévő részvények értéke. A szóban forgó esetben a befektetés hozama a KK tulajdonában lévő ingatlanok értékének növekedésében nyilvánult meg. Finnország kifejtette, hogy a KK tulajdonában lévő földterületek értéke jelentősen növekedett 1996 és 2003 között. A tranzakciót megelőző öt év alatt a karkkilai ingatlanárak átlagosan 30 %-kal, 2005 és 2008 között pedig körülbelül 10 %-kal nőttek.
(40)
Karkkila népessége ugyanakkor az előrejelzések szerint 2025-ig évente több mint 100 fővel nőtt volna, ami óvatos becsléssel azt jelentené, hogy minden évben legalább 70 új lakásnak kellene épülnie a városban (13).
(41)
Ezen okokból a magánbefektetők jelentős növekedést várhatnának a KK-ban lévő részesedésének értékében.
2. A földterület értéke
(42)
A Bizottság első lépésként azt vizsgálta meg, hogy a Karkkila által a részvényekért fizetett vételi ár haszonnal járt-e a Componenta számára abból adódóan, hogy az eladó rendes piaci körülmények között alacsonyabb áron tudta volna eladni a részvényeket.
(43)
Finnország a következőképpen határozta meg a KK eszközeinek értékét (14):
4. táblázat
A KK eszközeinek értéke Finnország számításai szerint
A földterület jelenlegi értéke
5 067 988
Készpénz és bankbetétek
28 256
Eszközök összesen
5 096 244
Részvényesi kölcsön
3 340 368
Rövid lejáratú kötelezettségek
107
Tartozások összesen
3 340 475
A KK nettó értéke
1 755 769
A KK nettó értékének 50 %-a
877 885
(44)
A földterület értékét a Karkkila által 2003-ban eladott ingatlanok szokásos árainak megfelelően számították ki. Ezek Karkilla teljes területére vonatkozó, egységesen meghatározott árak voltak, a két zóna közötti különbségek figyelembevételétől eltekintve. A Finnország által benyújtott adatok alapján nyilvánvalóvá vált, hogy a tényleges piaci árak jelentős eltéréseket mutatnak a különböző kerületek és lakóövezetek között. Így a Bizottság értékelése csak az érintett területekre terjedt ki.
(45)
A Bizottság megállapítja, hogy Karkkila közép-, illetve hosszú távú perspektívában gondolkozott, amikor a kizárólagos tulajdonjog megszerzése mellett döntött. Bevett gyakorlat az ingatlanpiacon, hogy a piaci szereplők adott esetben jelentős közép-, illetve hosszú távú értéknövekedést várnak. Karkkila hosszú távú befektetési stratégiát követett, és az volt a célja, hogy a jövőbeli eladások növekedése révén profitot termeljen.
(46)
Finnország szemléltette, hogy Karkkilának minden oka megvolt arra, hogy közép-, illetve hosszú távon a lakások iránti kereslet számottevő erősödését előidéző, jelentős népességnövekedéssel számoljon. A legfőbb ok az volt, hogy a Helsinkitől északra és nyugatra fekvő három település, Vihti, Lohja és Hyvinkää sok lakót, köztük sok ingázót vonzott. Ennek eredményeképpen az ingatlanárak gyors ütemben és folyamatosan növekedtek, és nem tűnt úgy, hogy a közeljövőben ez a növekedés lelassulna. 2003-ban ezeken a szomszédos településeken az ingatlanárak átlagosan 2,5-ször magasabbak voltak, mint Karkkilában. Ezért Karkkila arra számított, hogy a további áremelkedések miatt az emberek a legközelebbi alternatív lakóhelyre, Karkkilába költöznek majd, még akkor is, ha Karkkilában is jelentősen emelkednek az árak. Nem tűnt megalapozatlannak az a várakozás, hogy a karkillai ingatlanárak akár meg is duplázódhatnak.
(47)
Habár a későbbi fejlemények közvetlenül nem relevánsak a tranzakció előzetes értékelésében, a három szomszédos település ingatlanárainak alakulása a tranzakciót követő években megerősítette, hogy az előrejelzések helyesek voltak. Néhány esetben az ingatlanárak meghaladták a karkkilai ingatlanárak négyszeresét.
(48)
A Karkkila népességének növekedésére vonatkozó előrejelzések másik oka az volt, hogy tervbe vették a Karkkilába vezető út felújítását - a tranzakció idején már készen voltak a tervek, később pedig végre is hajtották őket.
(49)
A kizárólagos tulajdonjog megszerzését a népességnövekedésre vonatkozó hivatalos előrejelzések is ösztönözték. Uusimaa régió tanácsa 2000-ben közzétette előzetes tanulmányát, amely szerint Karkkila népessége 2025-re 9 600 főre emelkedhet (vagyis körülbelül 10 %-kal), és hogy 600 új otthonra lesz szükség. Hamarosan bebizonyosodott, hogy ez az előrejelzés túl óvatos volt. A tranzakció idején Karkkila sokkal nagyobb népességnövekedésre számított, amely további, évente legalább 70 új lakásigényt eredményezett volna.
(50)
Ezt a pozitív előrejelzést később megerősítette az Uusima régió tanácsa által 2009. augusztus 18-án közzétett tanulmány is, amely szerint Karkkila népessége 2030-ig évente 100 fővel emelkedhet, így évente 70 új lakásra lesz szükség. Végül még ezt a második előrejelzést is túlszárnyalták, hiszen 2006-ban 137, 2007-ben pedig 95 új otthon épült.
(51)
Meg kell említeni azt is, hogy a KK volt messze a legnagyobb ingatlantulajdonos Karkkilában. A tranzakció idején a portfólióban lévő telkek tényleges száma bizonytalan volt, mivel Karkkila fel akarta osztani és át akarta formálni néhányukat (különösen a haapalai/uusitalói városrészen lévőket). Ráadásul a családi házak építésére szolgáló telkekre több lakás is építhető telkenként, a toronyházak építésére szolgáló telkekre pedig még több. A Finnország által benyújtott portfóliólista 140-nél kevesebb házépítésre szolgáló telket tartalmaz (a maradékot parkok építésére jelölték ki). A tranzakció idején előrejelzett, évente 70 új lakásigény alapján a következő 10 évre vetített igény 700 új lakás lenne, a következő 20 évre pedig 1 400. Mivel a KK-nak nem volt jelentős versenytársa Karkkilában, Karkkila ésszerűen azt várta, hogy a portfólióban szereplő legtöbb, ha nem is az összes, ingatlant el tudja adni.
(52)
Finnország kifejtette, hogy Karkkila stratégiája az volt, hogy először növeli a tulajdonában lévő telkek értékét azáltal, hogy átalakítja és fejleszti őket, majd megvárja a környékre jellemző általános áremelkedés hatását, és csak ezután adja el a telkeket. Ennek a stratégiának megfelelően a KK már a korábbi években is tartózkodott a korai eladásoktól, ami megmagyarázza a tranzakció előtti évekre jellemző alacsony értékesítési szintet.
(53)
A Bizottság megállapítja, hogy a KK tulajdonában lévő telkeket különbözőképpen becsülték fel a földterület fajtájától függően (családi házak, sorházak, emeletes házak, parkok és közterületek építésére szolgáló telkek). Az egyes területek konkrét jellemzőinek leírása és elemzése alább található.
(54)
Az asemanrantai területen található, toronyházak építésére kijelölt földterület értékét 2 358 158 EUR-ra becsülik, ami a KK eszközei értékének nagyjából felét jelenti. A tranzakció céljából a földterületet 79,56 EUR/m2-re értékelték.
(55)
A tanulmányok ebben a tekintetben nem teljesen döntőek, főleg mivel nem állnak rendelkezésre karkkilai referenciaárak. A tranzakció előtt tulajdonképpen nem adtak el Karkkilában toronyházak építésére szolgáló telkeket. A Finnország által az első vizsgálati időszak alatt benyújtott szakértői tanulmány (A. tanulmány) 50 EUR/m2-es árat tartalmazott. Finnország most kifejtette, hogy ez az ár valószínűleg az állam által a régióban finanszírozott szociális lakásépítéseknél használt adatokon alapult, és lényegesen a piaci ár alatt volt. Ez az első tanulmány a toronyházak építésére szolgáló telkek értékét 60 és 75 EUR/m2 közé becsülte. A második tanulmány (B. tanulmány) kifejti, hogy a kifizetett ár megfelel a piaci árnak, de nem tartalmaz további információkat. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) következtetései szerint a 79,56 EUR/m2 ár megfelel a piaci árnak, hiszen jóval a három szomszédos településre jellemző árak alatt van. További referenciák hiányában csak ezek a tanulmányok nyújtanak iránymutatást a tranzakció idején Helsinki környékén érvényes ingatlanárakkal kapcsolatban. Így a Bizottság ellenőrizte a tanulmányokban található adatokat, és kiegészítette őket a saját értékelésével.
(56)
Az asemanrantai terület nagyon jó fekvésű, egy tó mellett található, 200 méterre a városközponttól. Finnország szerint a terület értéke azért ilyen kivételesen magas, mert közvetlen rálátást biztosít a tóra és szomszédos vele. 2006-ban egy hasonló telket 92,35 EUR/m2 áron adtak el. Karkkila az ingatlan értékét elég magasnak tartotta ahhoz, hogy 2008 januárjában 105 EUR/m2-re emelje az eladási árat.
(57)
A terület értékének megállapításában fontos tényező továbbá a terület kiterjedése, amelyre az árat alkalmazzák. Az értékesítési értékbecslés 29 640 m2-es minimális építési engedélyen alapult, míg a maximális építési engedély a 39 590 m2-t is elérheti. A várt népességnövekedés miatt Karkkila hosszú távú üzletre számított a maximális építési engedély esetében.
(58)
Habár a tranzakció előtt Karkkilában még nem adtak el toronyház építésére szolgáló telket, a város jogosan várhatta, hogy felmerül majd az igény az ilyen típusú épületek iránt. 2003-ban négy építési engedélyt adtak ki toronyházak építésére. A tranzakció utáni fejlemények megerősítették, hogy az előrejelzés jogos volt, mivel 2007-ig hat további engedélyt kérvényeztek és adtak meg, valamint 2007 és 2010 közepe között hét toronyház épült.
(59)
Hyvinkääben és a szomszédos településeken 2003-ban fizetett árak elérték a 133,6 EUR/m2-t, 2004-ben Vihtiben pedig csúcsot is döntöttek a négyzetméterenkénti 312,6 EUR árral.
(60)
A Bizottság szerint a három tanulmányban olyan értékek szerepelnek, amelyek nagyjából hasonlóak és nem tűnnek alapvetően hibásnak, ha a tranzakció idején a hasonló telkekért fizetett árakhoz hasonlítjuk őket. Nem kell meghatározni, hogy melyik tanulmány a legmegbízhatóbb, hiszen a részvényekért fizetett összeg még a legóvatosabb becslések szerint is a piaci érték alatt van (lásd a 84. és az azt követő bekezdésekben a piaci értékek átfogó kiszámítását). A lehető legalacsonyabb értéket a Bizottság a következőképpen becsülte meg: az asemanrantai telkek kiváló fekvését tekintve a piaci ár legalább a legóvatosabb tanácsadók által megállapított tartomány felső részében volt, ami 75 EUR/m2-t jelent. Arra az óvatos feltételezésre alapozva, hogy a telket a minimális építési engedélyért adják el, a minimális piaci érték 2 223 000 EUR lenne.
(61)
Túlbecsülés esetén a maximális érték 135 158,4 EUR lehet, ennek az 50 %-a pedig 67 579,2 EUR lenne.
(62)
A Bizottság megállapítja, hogy ez az érték az asemanrantai területhez tartozó 8-9 hektáros részre is vonatkozik, amelyen utcák, parkok stb. maradnak. A részleges főtervben például a parti területet szabadidős célokra jelölték ki, és természetvédelmi területnek nyilvánították. Így ez a 8-9 hektár hozzájárul a térség lakóövezeti részének magas árához, amelynek árát nem számították ki külön.
(63)
A KK ingatlanportfóliójában lévő telkek többsége a haapalai/uusitalói városrészen található, amely körülbelül 2,5 km-re délnyugatra fekszik a városközponttól. Ezt a két szomszédos területet családi házak és sorházak építésére jelölték ki, de fejlesztésük még nem zajlott le. Mivel a fejlesztés még nem kezdődött meg, az árak alacsonyak voltak, hasonlóan az eladások számához. Tulajdonképpen az egész térség a KK tulajdonában volt.
(64)
A tranzakció céljából a földterületet 1 612 059 EUR-ra értékelték az összes telket beleértve, a családi ház építésére szolgáló telkekre 10,19 EUR/m2 árat, a sorház építésére szolgáló telkekre 74,02 EUR/m2 árat állapítottak meg a város rögzített árainak megfelelően. A családi ház építésére szolgáló telkek összértéke 973 268 EUR, a sorház építésére szolgáló telkeké pedig 811 209 EUR volt.
(65)
A családi ház építésére szolgáló telkek ára mindhárom tanulmány szerint megfelel a piaci áraknak. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) kifejti, hogy a piaci árak 15-20 %-kal magasabbak voltak a karkkilai áraknál. A Finnország által benyújtott adatok szerint 2003-ban körülbelül 14,4 EUR/m2 volt az átlagár. Az előzetes szakértői tanulmány (A. tanulmány) szerint a piaci árak Karkkilában 9,43 és 14,76 EUR között voltak.
(66)
Mindhárom tanulmány átlagos értékesítési árakat említ, míg a Finnország által benyújtott adatok jelentős különbségeket fedtek fel a kerületek között, a haapalai/uusitalói városrész például az árkategória alján található. 2003-ban két telket adtak el Haapalában (magáncég magánszemélynek): egyet 2003 áprilisában 9,25 EUR/m2 áron, egyet pedig augusztusban 10,06 EUR/m2 áron. Ez négy hónap alatt 8,8 %-os áremelkedésnek felel meg. A karkkilai árak általános alakulását tekintve, ahol 2001 és 2002 között 12,6 %-kal, 2002 és 2003 között pedig 42,7 %-kal emelkedtek az árak, a 2003 utolsó négy hónapjában tapasztalt 1,3 %-os áremelkedés megfelel az általános tendenciának. A fenti körülmények ismeretében a Bizottság nem lát okot arra, hogy a 2003. decemberi 10,19 EUR/m2 ár ne lehetne elfogadható piaci ár.
(67)
Ami a sorház építésére szolgáló telkek árait illeti, nincsenek a térségben olyan referenciaügyletek, amelyek közvetlen kiindulópontként szolgálhatnának. Az előzetes szakértői tanulmány becslései szerint 70 és 80 EUR/m2 között van a piaci érték, míg a KP&P-jelentés (C. tanulmány) csak azt említi, hogy a szomszédos településeken sokkal magasabb a sorházak építésére szolgáló telkek ára. Mivel mindhárom tanulmány arra a következtetésre jutott, hogy a fizetett összeg megfelel a piaci árnak és mivel semmi nem utal arra, hogy ezek a következtetések ne lennének helyesek a haapalai/uusitalói városrész esetében, a Bizottság elfogadja, hogy a 74,2 EUR/m2 ár megfelel a piaci árnak.
(68)
A Bizottság megkérte Finnországot, hogy fejtse ki, miért állt Karkkila érdekében az említett terület kizárólagos tulajdonjogának megszerzése, tekintve hogy a korábbi értékesítési adatok arra utaltak, hogy a vevők nem érdeklődtek a környék iránt, és egyértelmű volt, hogy a magasabb árak ellenére is a város más részeit részesítették előnyben. Finnország kifejtette, hogy a KK már a korábbi években is célzott beruházási stratégiát követett, amely a haapalai/uusitalói városrésznek Karkkila jövőbeli lakóövezetévé való fejlesztését jelentette. A város többi lakóövezete már kezdett telítődni, és a népességnövekedés alapján várható volt, hogy újakat kell kialakítani.
(69)
A haapalai/uusitalói városrész várostervezés alá került, de a fejlesztés még nem kezdődött el. Ennek során újraosztották a földterületet megfelelőbb formájú telkekre, rákötötték őket a közműhálózatra, és egyéb kényelmi szolgáltatásokat is kiépítettek.
(70)
Karkkila korábban már sikeresen végrehajtotta ezt a stratégiát más szomszédos városrészeken: kiterjesztette a közműhálózatot Tuorilára, Nikkimäkire és Pumminmäkire is. 2003-ban Pumminmäkiben az átlagos értékesítési ár már 14,28 EUR volt, Karkkila pedig 2004-ben sikeresen értékesített telkeket az új, rögzített 14 EUR áron, majd az ár a későbbi években tovább emelkedett (2005-ben elérte a 18,5 EUR/m2-t).
(71)
A várakozások szerint az ingatlanok értéke a haapalai/uusitalói városrészen elérné a hasonlóképpen fejlett lakóövezetekét, és követné az általános áremelkedési tendenciát. Így indokoltnak tűnt a fejlesztés utáni (vagyis 3-4 éven belüli), legalább 40-50 %-os értékemelkedés, valamint további emelkedések közép-, illetve hosszú távon.
(72)
Karkkila érdekében az állt, hogy az egész területet infrastrukturális projekt keretében fejlesszék. Az egységes koordinált fejlesztés sokkal olcsóbb lenne, mint a telkek egyenként való fejlesztése (a településeket törvény kötelezi az ingatlanok közműhálózatokba való bekötésére, ami általában az építkezést tervező tulajdonosok kérésére történik meg). Karkkila kiemelte, hogy a műveletek sokkal simábban folytak kizárólagos tulajdona és irányítása alatt. Sok egyéni döntést kellett meghozni az egyes telkekkel és mérnöki intézkedésekkel kapcsolatban. Mivel az ingatlanfejlesztés nem tartozott a Componenta fő tevékenységi körei közé (acélgyártással foglalkozott), már korábban is nyilvánvalóvá vált, hogy ezeket a fejlesztési tevékenységeket nehezen tudta volna kivitelezni.
(73)
Karkkilának nem állt érdekében a földterületet a fejlesztések előtt eladni, mivel hosszú távú fejlesztési stratégiát követett, és az összes mérnöki munkát egyszerre akarta végrehajtani. Ezért nem történt szinte egy értékesítés sem a tranzakció előtt.
(74)
A Bizottság elfogadja, hogy Karkkila által a haapalai/uusitalói városrész esetében követett hosszú távú stratégia alapján egy olyan piacgazdasági befektetőnek, akinek az érintett területen már a részvények 50 %-a a tulajdonában volt, az is gazdasági érdeke lehet, hogy a részvények maradék 50 %-át is megszerezze. A lehetőség a tervezett új lakóövezet kizárólagos tulajdonjogának megszerzésére, az árstabilitással kapcsolatos alacsony kockázat, és hogy tíz év alatt valószínűleg el lehet adni a legtöbb telket, a maradékot pedig a következő tíz évben - mindezek olyan üzleti stratégia részeit képezhetik, amelyet egy piacgazdasági befektető követett volna.
(75)
Néhány családi ház építésére szolgáló telek más területeken található. Az értékbecslés (43 000 EUR) a Karkkila által alkalmazott hivatalos négyzetméteráron alapult, amely a családi ház építésére szolgáló telkek esetében 10,19 EUR/m2 volt. A fenti okokból ((65)-(66) preambulumbekezdés) a Bizottság úgy ítéli meg, hogy a 2003. decemberi ár elfogadható piaci árként.
(76)
A KK portfóliójában van továbbá két, a Takko I. területen található, toronyház építésére szolgáló telek. Az ingatlan összértéke 110 191 EUR. A Takko I. is a városközpontban található. Az A. tanulmány szerint a piaci ár 60 és 75 EUR/m2 között van. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) ugyanerre a következtetésre jutott a toronyház építésére szolgáló telkek tekintetében, azaz hogy az ár a szomszédos településeken kifizetett árak alapján megfelelt a piaci árnak.
(77)
A Bizottság véleménye szerint nincs szükség annak megállapítására, hogy melyik szakértői tanulmány a legmegbízhatóbb. Még ha a lehető legalacsonyabb, 60 EUR/m2 árat alkalmaznák is a tranzakcióra, a részvények korrigált összértéke még mindig meghaladná a Karkkila által fizetett árat (lásd a részvények minimális értékének kiszámítását). E szerint a lehető legalacsonyabb piaci értékre vonatkozó feltevés szerint a Takko I. területen lévő földterületeket 19,65 EUR/m2-rel túlértékelték volna. Ez összesen 27 212 EUR-nak, vagyis a részvények 50 %-ára kivetítve 13 606 EUR-nak felelne meg.
(78)
A parkok építésére kijelölt földterületek értékét 456 601 EUR-ban állapították meg. Ez azon az 1,18 EUR/m2-es szokásos áron alapult, amelyet Karkkila általában az ilyen jellegű földterületekért fizet. A városnak joga van ezeket a területeket piaci áron visszavásárolni (15). Mivel ezek a területek a városfejlesztési terv alapján nem kerülnek beépítésre, ugyanazt az árképzési alapot alkalmazták rájuk, mint a zónamegjelölés nélküli, közművesítetlen területekre (lásd a (79) preambulumbekezdést). Ezért a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy a földterületnek ezt a részét nem értékelték túl.
(79)
A KK portfóliójában volt továbbá néhány, városfejlesztési terven kívül eső földterület, amelyek összértékét az 1,18 EUR/m2-es ár alapján 49 678 EUR-ban állapították meg. A tanulmányok nem fejtik ki, hogy mi alapján jutottak arra a következtetésre, hogy ezt a földterületet helyesen becsülték fel. A Finnország által benyújtott egyéb adatok között szerepel a Karkkila ritkán lakott területein található, közművesítetlen földterületek értékesítéseinek listája, amely területeket 1,86 EUR/m2 átlagáron adtak el. Ez alapján a Bizottság elfogadja, hogy az 1,18 EUR nem haladta meg a piaci árat.
(80)
Finnország számításai szerint, amelyek azokon a szokásos árakon alapultak, amelyeken a KK eladta tulajdonát, a KK ingatlanának értéke 5 067 988 EUR volt. Miután levonják azokat az összegeket, amelyek Asemanrantában és a Takko I. területen lévő toronyházak építésére szolgáló telkek lehetséges túlbecslésének mértékén alapulnak (Asemanranta: 135 158 EUR, Takko I: 27 212 EUR), a földterület minimális értéke 4 905 618 EUR-ban állapítható meg.
3. A kölcsön visszafizetése
(81)
1996-ban a Componenta és Karkkila egyenlő feltételekkel (pari passu)1 670 814 EUR összegű kamatmentes részvényesi kölcsönt nyújtott a KK-nak. A Componenta kilépése a KK-ból a részvényesi kölcsön visszafizetésével egy időben történt. Mivel a KK csak tulajdona jelentős hányadának eladásával tudta volna előteremteni ezeket az összegeket, és mivel, mint ahogy az fentebb is olvasható, ez veszélyeztetné a közép-, illetve hosszú távú üzleti stratégiát, Karkkila úgy döntött, hogy további, kamatmentes kölcsönt nyújt a KK-nak, ugyanakkora összeget, mint amekkorát a KK a visszafizetésre használt. A KK így összesen 3,34 millió EUR-val tartozott Karkkilának.
(82)
A Bizottság egyetért Finnországgal abban, hogy a kölcsönöket már figyelembe vették a vállalat felbecsülésénél, azaz a részvények értékéből már levonták a tartozás értékét. Ezért a kölcsön visszafizetésének különálló intézkedésként való értékelése azt jelentené, hogy kétszer veszik figyelembe.
4. A részvények értéke
(83)
A lehetséges túlértékelés összegének levonása után a KK-részvények 50 %-ának értéke a következő:
5. táblázat
A KK értéke
A földterület jelenlegi értéke
4 905 618
Készpénz és bankbetétek
28 256
Eszközök összesen
4 933 874
Részvényesi kölcsön
3 340 368
Rövid lejáratú kötelezettségek
107
Tartozások összesen
3 340 475
A KK nettó értéke
1 593 399
A KK nettó értékének 50 %-a
796 699,5
(84)
Mivel Karkkila 713 092,50 EUR vételárat fizetett a részvények 50 %-áért, a Bizottság úgy ítéli meg, hogy a város nem fizetett a piaci értéket meghaladó árat.
V. KÖVETKEZTETÉS
(85)
A Bizottság úgy ítéli meg, hogy a Karkkila által a KK részvényeinek 50 %-áért a Componentának fizetett vételár nem haladja meg a piaci árat, és így az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében nem minősül állami támogatásnak,
ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
1. cikk
A Karkkila által 2003. december 16-án kötött szerződés szerint a Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy részvényeiért a Component Oyjnak fizetett vételár az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében nem minősül a Componenta Corporation Oyjnak nyújtott állami támogatásnak.
2. cikk
Ennek a határozatnak a Finn Köztársaság a címzettje.
Kelt Brüsszelben, 2011. április 20-án.