KOMMISSIONENS BESLUTNING
af 14. december 2004
om Lemwerder kommunes køb af grunde, der ejes af Aircraft Services Lemwerder
(meddelt under nummer K(2004) 4748)
(Kun den tyske udgave er autentisk)
(EØS-relevant tekst)
(2005/664/EF)
KOMMISSIONEN FOR DE EUROPÆISKE FÆLLESSKABER HAR -
under henvisning til traktaten om oprettelse af Det Europæiske Fællesskab, særlig artikel 88, stk. 2, første afsnit,
under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i overensstemmelse med disse artikler (1) og under hensyntagen til disse bemærkninger, og
ud fra følgende betragtninger:
I. SAGSFORLØB
(1)
Kommissionen har modtaget en klage vedrørende en ejendomshandel mellem Lemwerder kommune og Aircraft Services Lemwerder (herefter benævnt ASL), hvoraf det fremgår, at købet indebærer et støtteelement til fordel for ASL. Ved brev af 30. januar 2003 anmodede Kommissionen Tyskland om oplysninger herom. Tyskland svarede ved brev af 18. marts 2003.
(2)
Ved beslutning af 17. september 2003 indledte Kommissionen proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, over for ovennævnte støtteforanstaltning. Sagen blev registreret under nr. C 56/2003. Beslutningen blev meddelt Tyskland ved brev af 18. september 2003 og offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (2). Kommissionen har ikke modtaget bemærkninger fra interesserede parter.
(3)
Ved brev af 14. og 18. november 2003 fremsatte de tyske myndigheder synspunkter vedrørende Kommissionens beslutning. Kommissionen anmodede ved brev af 13. januar 2004 og 10. maj 2004 om supplerende oplysninger. Tyskland svarede ved brev af 13. februar 2004 og 31. august 2004. Den 13. oktober 2004 blev der afholdt et møde mellem repræsentanter for Kommissionen og Tyskland og den ansvarlige for den fremlagte ekspertise. Efter mødet fremlagde Tyskland ved brev af 23. november 2004 supplerende oplysninger.
II. FORANSTALTNINGEN
1. Støttemodtager
(4)
ASL (en virksomhed, der er beliggende i Lemwerder i Niedersachsen i nærheden af Bremen) udbyder tjenesteydelser, f.eks. eftersyn af flyvemaskiner. I 2002/03 havde virksomheden, der har ca. 700 ansatte, en omsætning på 53,4 mio. EUR. Indtil 1993 hørte ASL under Deutsche Aerospace AG (DASA). Da DASA ville lukke fabrikken, traf delstaten Niedersachsen foranstaltninger for at redde ASL. Disse foranstaltninger blev godkendt af Kommissionen ved beslutning 97/753/EF af 12. marts 1997 om statsstøtte til Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Den 1. januar 2004 overtog EADS en aktiemajoritet på 51 % i virksomheden. Herefter er ASL blevet omstruktureret. Eftersyn af civile fly opgives, og i fremtiden vil man koncentrere sig om reparation og eftersyn af komponenter til kampfly (Transall C-160, Tornado) og samling af komponenter til militærfly (Eurofighter, A400M). Der forventes 210 ansatte i 2006 (4).
2. Detaljeret beskrivelse af foranstaltningen
(5)
Kommunen Lemwerder har købt grunde, som ASL ikke havde brug for. Ifølge de tyske oplysninger omfattede købsprisen en kvantumsrabat.
Dato
Grund
Areal (m2)
Pris/m2
(DEM/EUR)
Samlet pris
(DEM/EUR)
28.6.2000
Vest og centrum
241 643
(97 828 & 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Syd
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Byggemodning af den vestlige grund androg i alt 1 355 040 EUR. Af forskellige årsager blev det antaget, at omkostningerne i forbindelse med den midterste grund ville blive ca. 10 % lavere.
(7)
Kommunen gik ud fra, at den efter etablering af den fornødne infrastruktur kunne sælge den vestlige og den midterste grund til en pris på […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Den forholdsvis høje pris forklares af grundenes beliggenhed i umiddelbar nærhed af ASL's flyveplads, den direkte tilslutning til jernbanenettet og mulighed for at benytte ASL's havneanlæg ved Weser. I 1999 og 2002 blev der solgt grunde i nabobyen Edenbüttel til samme pris, hvor adgangen til jernbane, luft og Weser imidlertid var dårligere. Tyskland har fremlagt to andre ekspertiser for grundene nord for ASL, der skulle have en tilsvarende værdi.
(8)
Kommunen modtog en støtte på 562 200 EUR (50 % samfinansieret under EFRU, mål nr. 2) og stillede af egne midler et beløb på 132 125 EUR til rådighed til byggemodning af den vestlige grund. Salgsprovenuet oplyses at andrage […] EUR.
(9)
Kommunen og det niedersachsiske udviklingsselskab NILEG fokuserer først og fremmest på luftfartsindustrien, men har dog ikke fastsat nogen begrænsning med hensyn til potentielle købere. I 2000 brød ejendomsmarkedet sammen. Siden andet halvår af 2002 er efterspørgslen efter denne type grunde steget, men der er hidtil ikke solgt nogen grunde.
III. BEGRUNDELSE FOR INDLEDNING AF PROCEDUREN
(10)
I sin beslutning om indledning af proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, betvivlede Kommissionen, at den pris, som kommunen betalte, svarede til markedsprisen. Grunden blev solgt uden byggemodning, og ASL eller en privat eller offentlig køber måtte investere et betydeligt beløb for at kunne sælge den med byggemodning. Da der ikke forelå en vurdering af den ikke-byggemodnede grund, har Kommissionen foretaget et skøn ved fra den byggemodnede grunds værdi at fradrage byggemodningsomkostningerne. Der er i denne forbindelse taget hensyn til den forventede forsinkelse ved salg af grunden i parceller, projektets finansielle omkostninger og det forhold, at der var brug for jord til infrastrukturer. Det fremgår af denne vurdering, at værdien af den ikke-byggemodnede grund ligger betydeligt under den pris, kommunen betalte. Kommissionen betvivler endvidere, om en privat investor overhovedet ville have byggemodnet grunden på grund af den generelle situation på markedet i og omkring ASL. Den betvivler endvidere, om en privat investor ville have opnået samme støtte som kommunen. Da Tyskland ikke har begrundet købet af den sydlige grund, kunne denne transaktion indeholde endnu et støtteelement.
(11)
Kommissionen betvivler, at de mulige støtteelementer i forbindelse med grundkøbene ville være forenelige med fællesmarkedet. Grundsalgene omfatter eksempelvis ingen investerings- eller omstruktureringsudgifter; ifølge de tyske oplysninger er virksomheden ikke i vanskeligheder. Ved beslutning 97/753/EF blev støtten ydet under forudsætning af, at Tyskland ikke yder ad hoc-støtte i en periode på fem år. Den støtte, der muligvis er forbundet med disse grundtransaktioner, blev imidlertid ydet inden for denne femårsperiode.
IV. TYSKLANDS SYNSPUNKT
(12)
Tyskland finder, at det mest hensigtsmæssige udgangspunkt for fastsættelse af markedsværdien for ikke-byggemodnede grunde, er værdien for sammenlignelige parceller på ikke-byggemodnede grunde, hvor der ligeledes tages hensyn til beliggenhed og tilslutning til infrastrukturer. Der blev fremlagt en ny vurdering af den ikke-byggemodnede grund. Denne er baseret på en direkte sammenligning med andre ikke-byggemodnede grunde i en omkreds på 80 km, og der er taget hensyn til kvalitetsforskelle. Eksperten har besigtiget den omhandlede grund og de andre parceller. Han har især taget hensyn til de infrastrukturforbindelser, der kan realiseres. Eksperten kommer til en værdi på […] EUR pr. m2, og da denne pris er højere end den pris, kommunen betalte, kunne der ikke være tale om støtte. Tyskland finder det ikke nødvendigt at tage hensyn til eventuelle forsinkelser i forbindelse med gensalg af parceller, byggemodningsomkostninger og støtte.
(13)
Ved byggemodning af industrigrunde er de statslige myndigheder endvidere motiveret af langfristede overvejelser, f.eks. skatteindtægter fra virksomheder, der etablerer sig på en byggemodnet grund. Statsstøttereglerne ville gøre det umuligt for kommunerne at nå deres mål, hvis de skulle sælge til en bestemt pris. Endvidere kunne kommunerne gennemføre et udbud, hvis de vil sælge grunde. Det er dog ikke tilfældet, hvis de vil erhverve parceller, der opfylder deres byggemodningskoncept. Sælgeren ville derfor befinde sig i en meget gunstig forhandlingssituation. En transaktion under sådanne forhold ville ikke kræve støtte til sælger.
(14)
Kommissionens vurdering er desuden behæftet med fejl. Der gælder f.eks. ikke samme regler for en privat investor som for en kommune. Ifølge § 127 ff i byggeloven (Baugesetz) skal kommunerne bære mindst 10 % af de støtteberettigede byggemodningsudgifter. Endvidere var der uventede udgifter til fjernelse af ammunition. På købstidspunktet kunne disse omkostninger derfor ikke påvirke prisen. Ifølge Kommissionens meddelelse om statsstøtteelementer ved offentlige myndigheders salg af bygninger og grunde (6) (herefter »meddelelsen«) er det ikke nødvendigt at tage hensyn til supplerende infrastrukturomkostninger i vurderingen. Ifølge meddelelsen kan der under visse betingelser tillades en højere pris (der gælder f.eks. en toleranceregel på 5 %).
(15)
Spørgsmålet om, hvorvidt en privat investor ville byggemodne grunden, er ikke relevant. Byggemodning af grunde er en offentlig opgave og falder ind under tjenesteydelser af almindelig samfundsøkonomisk interesse. En kommune byggemodner kun grunde, hvis den - som i det foreliggende tilfælde - forventer en tilstrækkelig stor efterspørgsel. Det niedersachsiske institut for økonomisk forskning (Institut für Wirtschaftforschung) havde forudset flaskehalse i udbuddet af industrigrunde. På grund af den innovative omstrukturering af hele området (tilslutning til den nye Weser-tunnel, den projekterede kystmotorvej og den projekterede dybdevandshavn i Wilhelmshaven) var efterspørgslen efter industrigrunde vokset. Niedersachsens »Investment and Promotion Agency« anførte endvidere, at der derfor var tale om særligt værdifulde arealer, og at kommunen derfor ville gå glip af en såkaldt »Unique Selling Point«, hvis den ikke købte grundene. Det anbefalede derfor, at kommunen købte grundene, ikke mindst for derved at åbne mulighed for, at hele området mellem industriområdet »Bahnhof Altenesch« og ASL-arealerne blev udnyttet.
(16)
Med hensyn til købet af den sydlige grund henviser Tyskland til, at denne parcel var nødvendig for det samlede koncept, da den fungerede som erstatnings- og byttearealer for den infrastruktur, der skulle etableres i forbindelse med byggemodning af den midterste grund.
V. VURDERING
(17)
Ifølge artikel 87, stk. 1, i EF-traktaten er »statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«. I det foreliggende tilfælde skal det fastslås, om ASL blev selektivt begunstiget på grund af transaktionen. Det vil være tilfældet, hvis kommunen skulle have betalt en pris, der ligger over markedsværdien.
(18)
Kommissionen er enig med Tyskland i, at prisen for den ikke-byggemodnede grund skal danne grundlag for markedsprisen. Beregning af værdien for ikke-byggemodnet jord ved at fradrage byggemodningsomkostninger fra værdien af byggemodnet jord, er en mulighed, når der ikke foreligger en mere direkte vurdering. Kommissionen har derfor nøje undersøgt den nye vurdering af den ikke-byggemodnede grund, som Tyskland har fremlagt.
(19)
Når myndigheder vil købe en bestemt grund, må de forhandle med ejeren. Afholdelse af et udbud, hvortil der ikke er knyttet nogen betingelser, er ingen løsning. Den kan dog i et vist omfang anvendes. Principperne i afsnit II, stk. 1, i meddelelsen vedrørende salg på grundlag af betingelsesløst udbud kan ikke finde anvendelse i det foreliggende tilfælde. Principperne i afsnit II, stk. 2, i meddelelsen kan i et vist omfang anvendes.
(20)
Rapporten blev udarbejdet af en uafhængig sagkyndig i overensstemmelse med afsnit II, stk. 2, litra a) i meddelelsen. Den sagkyndige har ikke modtaget instrukser, og hans uafhængighed er garanteret i kraft af, at han er offentligt udnævnt og har aflagt ed. Han arbejder i øvrigt som autoriseret ekspert for Kommissionen og EF-Domstolen. Han er især kompetent til at vurdere grunde i det pågældende område. Selv om vurderingen går tilbage til 6. november 2003, dvs. efter salget, kan den anvendes. Kommissionen mener, at den metode, som eksperten har anvendt og som tager hensyn til værdien på andre grunde og forskellige kvaliteter, er rimelig. Kommissionen har nøje undersøgt rapporten, især med hensyn til størrelse og type af de parceller, der sammenlignes med hensyntagen til eventuel forurening, den sagkyndiges uafhængighed, betydning af særlige referencer til infrastrukturtilslutning, jordart og den metode, der er anvendt ved beregning af slutresultatet. Priserne for de pågældende parceller svingede mellem 16 og 32 EUR pr. m2. Kommissionen fastslår, at beregningen af resultatet på […] EUR pr. m2 måske ikke er fuldstændigt korrekt, men alternative beregninger ville under alle omstændigheder give en højere pris. Kommissionen konkluderer derfor, at værdien på […] EUR pr. m2 kan tages som en grov indikation for markedsprisen for ikke-byggemodnet jord på salgstidspunktet. På basis af rapporten kan Kommissionen i hvert fald udelukke, at markedsværdien er lavere end den pris, som grunden faktisk blev solgt til, dvs. […] EUR pr. m2.
(21)
Kommissionen fastslår, at kommunen i det foreliggende tilfælde ikke har købt grundene i ASL’s interesse, men havde til hensigt at byggemodne og sælge dem i overensstemmelse med sin samlede planlægning og efter grundige politiske overvejelser (se betragtning 15). Det illustreres af tilskuddet fra EFRU (se betragtning 8). Valget af lige den grund, der ejes af ASL, er i overensstemmelse med de politiske overvejelser, og skyldes arealets enestående infrastrukturforbindelser, hvilket bekræftes af Niedersachsens Investment and Promotion Agency.
(22)
Kommissionen indrømmer, at en privat investor ikke ville have været i stand til at købe den ikke-byggemodnede grund til denne pris, byggemodne den, etablere den nødvendige infrastruktur og sælge den byggemodnede grund med fortjeneste. Det kan forklares ved hjælp af nogle af de argumenter, der er fremført fra tysk side, f.eks. de retlige rammer, der gælder for kommuner. Det er ikke nødvendigt at foretage en yderligere vurdering af sagen, fordi de to ovennævnte konklusioner - for det første, at kommunen ikke har købt grundene til en pris, der ligger over markedsprisen, og for det andet, at kommunen ikke har købt grundene i ASL’s interesse, men i overensstemmelse med sin samlede planlægníng og efter grundige politiske overvejelser - er tilstrækkelige til at fastslå, at ASL ikke har fået indrømmet en særlig fordel. Den resterende tvivl, der kom til udtryk i Kommissionens beslutning om procedurens indledning, er ikke længere relevant.
(23)
Kommissionen accepterer Tysklands argumenter vedrørende køb af den sydlige parcel. En eventuel støtte i denne forbindelse vil under ingen omstændigheder medføre, at de minimis-tærsklen på 100 000 EUR overskrides.
VI. KONKLUSION
(24)
Kommissionen konkluderer, at Lemwerder kommune ikke har købt grunden af ASL til en pris, der ligger over markedsprisen. Sælger har følgelig ikke fået indrømmet en fordel, og der er derfor ikke ydet statsstøtte i den i EF-traktatens artikel 87, stk. 1, anførte betydning -
VEDTAGET FØLGENDE BESLUTNING:
Artikel 1
Ejendomshandlen mellem Lemwerder kommune og Aircraft Services Lemwerder indeholder ikke noget statsstøtte-element i den i EF-traktatens artikel 87, stk. 1, anførte betydning.
Artikel 2
Denne beslutning er rettet til Forbundsrepublikken Tyskland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 14. december 2004.
A BIZOTTSÁG HATÁROZATA
(2004. december 14.)
Lemwerder községnek az Aircraft Services Lemwerdertől történő földterület-vásárlásáról
(az értesítés a C(2004) 4748. számú dokumentummal történt)
(Csak a német nyelvű szöveg hiteles)
(EGT vonatkozású szöveg)
(2005/664/EK)
AZ EURÓPAI KÖZÖSSÉGEK BIZOTTSÁGA,
tekintettel az Európai Közösséget létrehozó szerződésre és különösen annak 88. cikke (2) bekezdésére,
tekintettel az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásra és különösen annak 62. cikke (1) bekezdésének a) pontjára,
az érdekelt felek észrevételeik említett cikkek (1) alapján történő benyújtására való felkérését követően és ezen észrevételek figyelembevételével,
mivel:
I. AZ ELJÁRÁS
(1)
Panasz került a Bizottság elé a Lemwerder község és az Aircraft Services Lemwerder (a továbbiakban: „ASL”) közötti ingatlanüzletre vonatkozóan, amely szerint ezen tulajdonszerzés támogatási elemet tartalmazott az ASL javára. A Bizottság 2003. január 30-án kelt levelében információkat kért Németországtól. Németország a 2003. március 18-án kelt levelében válaszolt.
(2)
A Bizottság a bejelentett intézkedés vonatkozásában 2003. szeptember 17-i határozatával eljárást indított az EK-Szerződés 88. cikke (2) bekezdése értelmében. Az ügyet C 56/2003. számmal iktatták be. Németországot a 2003. szeptember 18-án kelt levélben értesítették a határozatról, amit kihirdettek az Európai Unió Hivatalos Lapjában (2). A Bizottsághoz nem érkeztek be észrevételek az érdekelt felektől.
(3)
A német hatóságok a Bizottság határozatával kapcsolatban 2003. november 14-én és 2003. november 18-án kelt levelükben foglaltak állást. A Bizottság 2004. január 13-án és 2004. május 10-én kelt levelében kiegészítő információkat kért Németországtól. Németország erre 2004. február 13-án és 2004. augusztus 31-én kelt levelében válaszolt. 2004. október 13-án megbeszélésre került sor a Bizottság és Németország képviselői, illetve az ingatlanra vonatkozó szakvélemény szerzője között. A megbeszélést követően Németország 2004. november 23-án kelt levelében kiegészítő információkat szolgáltatott a Bizottságnak.
II. AZ INTÉZKEDÉS
1. A kedvezményezett
(4)
Az ASL (amely az alsó-szászországi Lemwerderben, Bréma közelében működik) szolgáltatásokat nyújt, mint pl. légi járművek karbantartása. 2002/2003-ban 700 alkalmazottal rendelkezett és 53,4 millió eurò összegű forgalmat bonyolított le. 1993-ig a Deutsche Aerospace AG (DASA) részét képezte. Amikor a DASA be akarta zárni az üzemet, Alsó-Szászország tartomány intézkedéseket hozott az ASL megmentésére. A Bizottság 1997. március 12-i 97/753/EK határozatával beleegyezett ezen intézkedésekbe az Aircraft Services Lemwerdernek (ASL) nyújtott állami támogatást (3) illetően. 2004. január 1-jén az EADS 51 %-os többségi részesedést szerzett a vállalatban. Az ASL azóta átszervezés alatt áll. A civil légi járművek karbantartása a végéhez közeledik. A jövőben harci repülőgépek (Transall C-160, Tornado) alkatrészeinek javítását és karbantartását, valamint katonai repülőgépek alkatrészeinek összeszerelését fogják ott végezni. A tervek szerint 2006-ra az alkalmazottak száma 210 lesz (4).
2. Az intézkedés részletei
(5)
Lemwerder község megvásárolta azokat a földtulajdonokat, amelyek az ASL számára feleslegesek. Németország szerint a vételár mennyiség utáni engedményt tartalmazott.
Időpont
Földtulajdon
Terület (m2)
Ár/m2
(DEM/EUR)
Teljes ár
(DEM/EUR)
2000.6.28
West und Mitte
241 643
(97 828 és 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
2001.8.16
Süd
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
A „West” földtulajdon közművesítésének összes költsége 1 355 040 eurò volt. Különböző okokból azt feltételezték, hogy a „Mitte”-vel járó költségek kb. 10 %-kal alacsonyabbak lesznek.
(7)
A község abból indult ki, hogy a szükséges infrastruktúra kiépítését követően […] DEM/m2 ([…] EUR/m2) összegért fogja értékesíteni a „West” és a „Mitte” földtulajdonokat. A viszonylag magas ár a hely minőségéből adódik, hiszen az ASL-repülőtér közvetlen közelében található, közvetlenül csatlakozik a vasúthálózathoz és fennáll az ASL Weser-folyó melletti kikötő-berendezéseinek használati lehetősége. 1999-ben és 2002-ben a szomszédos Edenbüttelben ugyanezen az áron értékesítettek földtulajdonokat, melyek esetében azonban nehezebb a vasúti, a légi és a Weser-folyón történő hozzáférés. Németország további két, az ASL-től északra elhelyezkedő, hasonló értékű földtulajdon értékesítését helyezte kilátásba.
(8)
A község a „West” földtulajdon közművesítéséhez 562 200 eurò összegű támogatást kapott (50 %-ban az ERFA II. célkitűzése által finanszírozott) és saját forrásból 132 125 eurót bocsátott rendelkezésre. Az eladásból befolyt ellenértéket […] euróban állapították meg.
(9)
A község és a NILEG alsó-szászországi fejlesztési társaság elsősorban a repülőgépipart célozza meg, viszont nem helyeztek kilátásba korlátozást a potenciális vásárlóra nézve. 2000-ben összeomlott az ingatlanpiac. A 2002. év második fele óta felélénkült az ilyen jellegű földtulajdonok iránti kereslet, eddig azonban nem értékesítettek földterületet.
III. AZ ELJÁRÁS MEGINDÍTÁSÁNAK OKAI
(10)
A Bizottság az EK-Szerződés 88. cikkének (2) bekezdése értelmében való eljárás bevezetéséről szóló határozatában kétségbe vonta, hogy a község által fizetett ár megfelelt a piaci értéknek. A földtulajdont feltáratlan földterületként adták el, és az ASL-nek vagy az állami, illetve magánvásárlónak jelentős összeget kellene befektetnie annak érdekében, hogy a földtulajdont közművesítve adhassa el. Mivel nem állt rendelkezésre a feltáratlan földterület értékelése, a Bizottság becslés során levonta a közművesített földtulajdon értékéből a közművesítésből származó költségeket. Ennek során figyelembe vette a földtulajdon parcellákban történő eladásából adódó előrelátható késést, a projekt pénzügyi költségeit és azt a tényt, hogy e földterületek szükségesek az infrastruktúrához. Ezen értékelésből az következik, hogy a feltáratlan földterület értéke lényegesen a község által fizetett ár alatt van. Ezen túlmenően a Bizottság kétségbe vonja, hogy egy magánbefektető - tekintettel az ASL közvetlen közelében uralkodó általános piaci helyzetre - egyáltalán végrehajtotta-e volna a földtulajdon közművesítését. A Bizottság kétségbe vonja továbbá, hogy egy magánbefektető hozzájuthatott-e volna a községéhez hasonló támogatásokhoz. Mivel Németország nem indokolta meg a „Süd” földtulajdon megszerzését, a vásárlás feltehetőleg további támogatási elemet tartalmaz.
(11)
A Bizottság megkérdőjelezte a földszerzési ügyletek esetleges támogatási elemeinek a közös piaccal való összeegyeztethetőségét. A földterület eladásához nem kapcsolódnak például befektetési vagy átalakítási kiadások, és a német adatok szerint a vállalatnak nincsenek pénzügyi nehézségei. A 97/753/EK határozat azzal a feltétellel engedélyezte a támogatásokat, hogy Németország ötéves időszakra nem nyújt ad hoc támogatásokat. A földtulajdon-ügylethez kapcsolódó esetleges támogatásokat viszont ezen az ötéves időszakon belül nyújtották volna.
IV. NÉMETORSZÁG ÁLLÁSPONTJA
(12)
Németország úgy véli, hogy a feltáratlan földtulajdonok piaci értékének meghatározására a legmegfelelőbb kiindulópontként a feltáratlan földterületen lévő hasonló parcellák értéke szolgál, ami figyelembe veszi a helyet és az infrastrukturális szolgáltatásokhoz való csatlakozást. Németország újabb értékelést nyújtott be a feltáratlan földtulajdonok vonatkozásában. Ezen értékelés egyéb, 80 km-es körzetben elhelyezkedő feltáratlan földtulajdonokkal való közvetlen összehasonlításon alapul és figyelembe veszi a minőségbeli különbségeket. A szakértő megtekintette a szóban forgó, illetve egyéb földtulajdonokat. Különösen figyelembe vette a kivitelezhető infrastrukturális csatlakozásokat. A szakértő által felmért érték […] EUR/m2 és mivel ezen érték magasabb a község által fizetett árnál, nem lehetett szó támogatásról. Németország szerint nem szükséges figyelembe venni a parcellákban történő újraértékesítésből adódó esetleges késést, a közművesítésből származó költségeket és a támogatásokat.
(13)
Ezenkívül a hatóságokat az ipari területek közművesítése során hosszú távra szóló megfontolások vezérlik, mint például a közművesített területen letelepedő vállalatoktól származó adóbevételek. Az állami támogatásokra vonatkozó szabályok lehetetlenné tennék a községek számára céljaik elérését, amennyiben meghatározott áron kellene végrehajtaniuk az értékesítéseket. A községek ezen túlmenően végrehajthatnának versenytárgyalási eljárásokat, amennyiben földtulajdonokat kívánnak eladni, nem tehetik ezt azonban, amikor a közművesítési projektjükbe beilleszkedő parcellákat kívánnak megvásárolni. Az eladó ilyen esetben ugyanis nagyon kedvező tárgyalási pozícióba kerülhet. Az ilyen feltételek mellett végrehajtott üzlet nem jár támogatással az eladó számára.
(14)
Ezen túlmenően a Bizottság értékelése Németország szerint hibás. A magánbefektetőkre például nem ugyanazok az előírások vonatkoznak mint egy községre. Az építési törvénykönyv 127. és azt követő szakaszai értelmében a községek viselik a támogatható közművesítési költségek legalább 10 %-át. A lőszermentesítésből adódóan váratlan költségek is keletkeztek. Emiatt a vásárláskor ezek a költségek nem lehettek befolyással az árra. Ezenkívül a hatóságok által történő épület- és telekértékesítésnél felmerülő állami támogatási elemekről szóló bizottsági közlemény (6) (a továbbiakban: „közlemény”) értelmében nem szükséges további infrastrukturális költségek bevonása az értékelésbe. E közlemény szerint bizonyos feltételek mellet magasabb ár is engedélyezett (ennek megfelelően pl. 5 %-os különbözet van érvényben).
(15)
Lényegtelen, hogy adott esetben egy magánbefektető közművesítette-e volna a földtulajdont. A földterületek közművesítése közfeladat és az általános gazdasági érdekű szolgáltatások területébe sorolandó. A községek csak az esetben közművesítenek földterületeket, amennyiben - mint ebben az esetben - elegendő kereslet mutatkozik. Az alsó-szászországi gazdaságkutató intézet (Niedersächsische Institut für Wirtschaftforschung) az ipari területek szűk kínálatát jelezte előre. A Weser-folyó alatti alagúttal való összeköttetés és a wilhelmshaveni koncipált mélytengeri kikötőig vezető tervezett part menti autópálya által a teljes terület innovatív átstrukturálása valósulna meg, ami megnövelte az ipari terület iránti keresletet. Az alsó-szászországi Investment and Promotion Agency kifejtette továbbá, hogy ennélfogva ezek a területek különösen értékesek, és a község egy úgynevezett „unique selling point“ lehetőségét hagyná ki, amennyiben nem vásárolná meg a területet. Ezért ajánlotta a községnek a terület megvásárlását, annál is inkább, hogy ezáltal megnyílna a „Bahnhof Altenesch” ipari terület és az ASL területe között fekvő teljes terület hasznosításának lehetősége.
(16)
A „Süd” földtulajdon megvásárlását illetően Németország utal arra, hogy ez a parcella az átfogó projektre nézve nélkülözhetetlen, mivel helyettesítő-, illetve csereterület szerepét tölti be a „Mitte” földtulajdon közművesítéséhez szükséges infrastruktúrák tekintetében.
V. ÉRTÉKELÉS
(17)
Az EK-Szerződés 87. cikkének (1) bekezdése értelmében „a közös piaccal összeegyeztethetetlen a tagállamok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a tagállamok közötti kereskedelmet”. Ezen esetben azt kell meghatározni, hogy a földtulajdon-ügylet kapcsán szelektív módon előnyben részesítették-e az ASL-t. Mindez akkor állna fenn, ha a község piaci ár feletti összeget fizetett volna.
(18)
A Bizottság osztja Németország véleményét abban, hogy a feltáratlan földterület árát kell a piaci ár alapjául venni. Amennyiben nem áll rendelkezésre közvetlenebb módon való értékelés, kiegészítő módszerként használható az a módszer, amely a feltáratlan földterület értékét úgy számítja ki, hogy a közművesített földtulajdon értékéből levonják a közművesítés költségeit. A Bizottság emiatt alaposan megvizsgálta a feltáratlan földterületre vonatkozó, Németország által benyújtott újbóli értékelést.
(19)
Amennyiben a hatóságok egy bizonyos földtulajdont kívánnak megvásárolni, tárgyalniuk kell annak tulajdonosával. Feltételhez nem kötött pályázati eljárás szervezése nem jelent megoldást. Ezen eljárástípus csak bizonyos fokig alkalmazható. A feltételhez nem kötött pályázati eljárás útján történő eladásról szóló közlemény II. szakaszának 1. pontjában leírt elvek jelen esetben azonban nem érvényesek. A közlemény II. szakaszának 2. pontjában előírt elvek viszont bizonyos fokig alkalmazhatóak.
(20)
A jelentést független szakértő készítette a közlemény II. szakaszának 2a. pontja értelmében. A szakértő nem kapott utasításokat, függetlenségét a hatóságok által történő kinevezése és eskütétele biztosítja. Továbbá hiteles szakértőként tevékenykedik a Bizottság és az Európai Közösségek Bírósága számára. Különösen jó szakértő a szóban forgó környéken lévő földterületek felértékelésében. Bár az értékelést 2003. november 6-án - vagyis az eladást követően - állították ki, elfogadható az eljáráshoz. A Bizottság azon a véleményen van, hogy helyénvaló a szakértő által használt módszer, amely figyelembe veszi az egyéb földtulajdonok értékét és azok különböző minőségét. A Bizottság alaposan megvizsgálta a jelentést, különösen az összehasonlítási alapul szolgáló parcellák nagyságát és típusát, valamint azt, hogy mennyire vették figyelembe az esetleges szennyezést, a szakértő függetlenségét, az infrastrukturális csatlakozásokra való egyes hivatkozások jelentőségét, a talaj típusát, valamint a végeredmény kiszámításához alkalmazott módszert. A számításba vett földtulajdonok ára 16 és 36 EUR/m2 között mozog. A Bizottság megállapítja, hogy a […] EUR/m2 ár talán nem teljes mértékben felel meg a valóságnak, alternatív számítások viszont mindenképpen magasabb értéket adnának eredményül. A Bizottság ezen értékelés alapján arra az eredményre jut, hogy a […] EUR/m2 érték az eladás időpontjában hozzávetőlegesen a feltáratlan földterület piaci értékének tekinthető. A Bizottság a jelentés alapján ez esetben kizárhatja, hogy a piaci érték alacsonyabb lenne annál az árnál, amelyért ténylegesen eladásra került a földtulajdon (vagyis […] EUR/m2).
(21)
A Bizottság megállapítja, hogy a község jelen esetben nem az ASL érdekében vásárolta meg a földtulajdonokat, hanem azzal a szándékkal, hogy a község átfogó projektje értelmében, átfogó politikai meggondolások alapján közművesítse, azt követően pedig tovább értékesítse őket (lásd (15) bekezdés). Mindezt megerősíti az ERFA-támogatás (lásd (8) bekezdés). Az, hogy éppen az ASL földtulajdonára esett a község választása, összhangban áll a politikai megfontolásokkal, továbbá a terület egyedi infrastrukturális csatlakozásaival magyarázható, amit az alsó-szászországi Investment and Promotion Agency megerősít.
(22)
A Bizottság elismeri, hogy egy magántulajdonú fejlesztési vállalat nem tudná ezen az áron megvásárolni a feltáratlan földterületet, azt követően pedig végrehajtani a közművesítést, a szükséges infrastruktúra kiépítését, majd pedig nyereséggel újraértékesíteni azt. Magyarázatot szolgáltat erre néhány Németország által felhozott érv, mint például a községekre érvényes jogi keret. Az ügy további értékelése szükségtelennek bizonyul, mivel a jelen esetben fennálló feltételeket illetően a két fent említett következtetés - elsősorban, hogy a község nem a piaci ár feletti áron vásárolta meg a földtulajdonokat, másodsorban, hogy a község a földtulajdonokat nem az ASL érdekében, hanem átfogó projektjének megfelelően, átfogó politikai meggondolások alapján vásárolta meg - elegendő annak megállapításához, hogy az ASL nem jutott különleges előnyhöz. Az eljárás bevezetéséről szóló bizottsági határozatban kifejezett egyéb kétségek már nem relevánsak.
(23)
A Bizottság elfogadja a „Süd” parcella megvásárlására vonatkozó németországi érveket. Ezen túlmenően egy esetleges támogatás semmi esetre sem haladja meg a 100 000 eurós de minimis küszöbértéket.
VI. KÖVETKEZTETÉS
(24)
A Bizottság arra a következtetésre jutott, hogy Lemwerder község az ASL földtulajdonát nem a piaci érték feletti áron vásárolta meg. Következésképpen az eladó nem jutott előnyhöz és az EK-Szerződés 87. cikkének (1) bekezdése értelmében nem nyújtottak számára állami támogatást,
ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
1. cikk
A Lemwerder község és az Aircraft Services Lemwerder közötti földtulajdon-ügylet az EK-szerződés 87. cikkének (1) bekezdése értelmében nem tartalmaz támogatási elemet.
2. cikk
Ennek a határozatnak a Német Szövetségi Köztársaság a címzettje.
Kelt Brüsszelben, 2004. december 14-én.