KOMMISSIONENS AFGØRELSE
af 20. april 2011
om Finlands foranstaltning C 37/04 (ex NN 51/04) til fordel for Componenta Oyj
(meddelt under nummer K(2011) 2559)
(Kun den finske og svenske udgave er autentiske)
(EØS-relevant tekst)
(2011/529/EU)
EUROPA-KOMMISSIONEN HAR -
under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlig artikel 108, stk. 2, første afsnit,
under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte bemærkninger i overensstemmelse med ovennævnte bestemmelser (1), og
ud fra følgende betragtninger:
I. SAGSFORLØB
(1)
Den 10. marts 2004 modtog Kommissionen en klage fra Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, i hvilken klageren underrettede Kommissionen om en påstået støtteforanstaltning, som byen Karkkila (i det følgende benævnt »Karkkila«) havde iværksat til fordel for Componenta Corporation Oyj (i det følgende benævnt »Componenta«). Ved brev af 19. november 2004 underrettede Kommissionen Finland om sin beslutning om at indlede proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, (nu artikel 108, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde) over for støtteforanstaltningen. Kommissionens beslutning om at indlede proceduren blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (2). Kommissionen opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til foranstaltningen, men modtog ingen bemærkninger.
(2)
Den 20. oktober 2005 vedtog Kommissionen en endelig negativ beslutning og forpligtede Finland til at tilbagesøge støttebeløbet fra Componenta (»beslutningen af 2005«). Beslutningen af 2005 om at afslutte den formelle procedure blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (3). Componenta iværksatte appel mod beslutningen, der blev annulleret ved dom af 18. december 2008 (»dommen«) på grund af begrundelsesmangel (4).
(3)
Finland fremsatte bemærkninger ved brev af 5. januar og 10. januar 2010, der også indeholdt to undersøgelser om vurderingen af de pågældende jordarealer. Kommissionen fremsendte yderligere tre anmodninger om oplysninger den 9. januar 2009, 23. juli 2009 og 8. januar 2010, som blev besvaret ved brev registreret henholdsvis den 9. marts 2009, 15. oktober 2009 og 5. marts 2010. Den 23. november 2009 blev der afholdt et møde i Bruxelles med deltagelse af Kommissionen samt repræsentanter for den finske regering og støttemodtageren.
II. BESKRIVELSE AF OMSTÆNDIGHEDERNE
1. Transaktionen
(4)
Componenta er en metalforarbejdende virksomhed, som har hovedsæde i Karkkila, Finland. Den har produktionsanlæg i Finland, Nederlandene og Sverige. Hovedparten af virksomhedens omsætning på 316 mio. EUR i 2004 kom fra de nordiske lande og Mellemeuropa. Koncernen havde i 2004 ca. 2 200 ansatte.
(5)
Den undersøgte transaktion vedrører ejendomsselskabet Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (i det følgende benævnt »KK«), som besad jordejendom i byen Karkkila, der ligger omkring 65 km nordvest for Helsingfors. Componenta og Karkkila ejede hver halvdelen af KK. I 1996 ydede hver af joint venture-partnerne KK et rentefri aktionærlån på 1 670 184 EUR.
(6)
Det blev i henhold til handelsaftalen, der blev underskrevet den 16. december 2003, aftalt, at byen ville erhverve det fulde ejerskab af KK ved køb af de aktier, som var ejet af Componenta, for en samlet pris af 2 383 276,50 mio. EUR. Transaktionen bestod af to dele:
-
Componenta modtog 713 092,50 EUR for købet af 50 % af aktierne, der blev solgt til Karkkila
-
KK tilbagebetalte det aktionærlån på 1 670 184 EUR, som Componenta havde ydet det i 1996. Med henblik herpå ydede Karkkila KK yderligere et rentefrit lån på samme beløb. Derved ændredes kreditorforholdet fra Componenta til byen Karkkila.
(7)
Karkkila tilvejebragte derfor 2 383 276,50 EUR for ovennævnte transaktion: 713 092,50 EUR som betaling for KK's aktier og 1 670 184 EUR som et rentefrit lån til KK.
(8)
Købsprisen for aktierne blev beregnet med udgangspunkt i de faste priser, som Karkkila solgte fast ejendom til i 2003.
Tabel 1
Salgspriser pr.m2 for de af KK solgte jordarealer
(EUR)
Zone 1
Parcelhusgrunde
11,11
Rækkehuse
88,81
Etagehuse
79,56
Zone 2
Parcelhusgrunde
10,19
Rækkehuse
74,02
Etagehuse
64,76
Andet
Råjord uden for byplan
1,18
Jordarealer udlagt til offentlige parker
1,18
(9)
Disse faste priser blev anvendt på jordarealerne i KK's portefølje på transaktionstidspunktet og delt i to, hvilket gav aktieprisen på 713 092,50 EUR.
(10)
I handelsaftalen mellem Karkkila og Componenta indgik desuden følgende erklæring:
a)
Sælgeren forpligter sig til at foretage den i bilag 1 i nærværende aftale nærmere beskrevne udvidelsesinvestering i Karkkila by for at forøge Componenta Karkkila Oy's produktion. Investeringen anslås at skabe 50-70 nye, direkte fuldtidsarbejdspladser i Karkkila i 2004 (i 2003 var der ca. 130 arbejdspladser).
b)
Hvis den i ovennævnte stykke nævnte sælgers investeringsudvidelse ikke foretages i løbet af 2004, kan køberen, hvis han ønsker det, annullere handelen.
(11)
I handelsaftalens bilag 1 bekræftes det, at Componenta vil sammenlægge aktiviteterne på koncernens to produktionssteder, nemlig støberiet i Alvesta i Sverige og støberiet i Karkkila, og at beslutningen om støberiets fremtidige anbringelsessted vil afhænge af resultatet af en analyse. I 2005 blev støberiet i Alvesta lukket, og produktionen blev flyttet til Karkkila.
(12)
Efter at have købt Componentas aktier i KK besluttede Karkkila at nedlægge KK og lægge jordarealerne ind under byen.
2. KK's aktiver
(13)
Karkkila ligger ca. 65 kilometer nordvest for Helsingfors ad hovedvej nr. 2, i den nordøstlige del af Uusimaa-provinsen. Karkkila havde i 2003 ca. 8 500 indbyggere. Byen udvikledes i det 19. århundrede omkring højovnsanlægget i Högfors, og dens nordlige område strækker sig langs med bredderne af en sø.
(14)
De jordarealer, som KK ejede, dækkede 730 000 m2 jord i Karkkila og byens umiddelbare omgivelser, ikke mere end 2,5 km fra centrum. I december 2003 var situationen følgende:
-
Det jordareal, der har den højeste markedsværdi, ligger i Asemanranta-området (zone 1) og er udlagt til etageejendomme. Dette område svarer til omtrent halvdelen af værdien af KK's portefølje.
-
Hovedparten af jordarealerne er beliggende i Haapala/Uusitalo-området (zone 2). Det er udlagt til parcelhusgrunde og udgør ca. en fjerdedel af porteføljens samlede værdi.
-
Porteføljen omfatter ligeledes nogle få parcelhusgrunde i andre bebyggede områder, visse jordarealer, der er udlagt til etagehuse i Takko I-området og nogle få rækkehuse.
-
En del af jordarealet er udlagt til offentlige parker.
-
Porteføljen omfatter også råjord uden for byplanen.
(15)
I alt omfatter jordarealerne ca. 160 grunde. Karkkila by havde imidlertid til hensigt at omdanne en del af arealerne og dele dem op i mindre parceller. KK var langt den største ejer af jordejendom i Karkkila på tidspunktet for transaktionen.
(16)
Efter at have erhvervet det fulde ejerskab havde Karkkila til hensigt at lease en del af arealerne for at dække driftsomkostningerne. KK's driftsomkostninger (løn, leje, renter på lån) udgjorde i 2000-2003 højst 40 000 EUR.
3. Yderligere relevante oplysninger
(17)
Karkkila ligger inden for pendlerafstand fra Helsingfors. Fast ejendom i Helsingfors og omliggende områder er blevet meget dyr, og priserne stiger fortsat. Dette prispres har fået folk til at slå sig ned i kommunerne omkring hovedstaden, hvilket har slået kraftigt igennem på huspriserne disse steder. Karkkila kan betragtes som en mulig alternativ beliggenhed, sammen med tre andre byer: Vihti, Lohja og Hyvinkää. Afstandene fra Helsingfors er følgende:
Tabel 2
Afstande fra Helsingfors
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Disse kommuner har trukket et betydeligt antal nye beboere til sig. I konsekvens heraf steg ejendomspriserne kraftigt før (og efter) transaktionen, hvor priserne fordobledes i Karkkila, og i nogle tilfælde seksdobledes.
(19)
Ifølge officielle prognoser offentliggjort i 2000 skønnedes befolkningen i Karkkila at stige til 9 600 indbyggere frem til 2025, hvilket ville medføre et behov for 600 nye boliger. Disse prognoser viste sig hurtigt at blive overhalet af den faktiske befolkningstilvækst. Tre år senere, på tidspunktet for transaktionen, var Karkkilas forventede behov for boliger på ca. 70 nye boliger om året, hvilket blev bekræftet i en undersøgelse, som Uusimaas regionalråd havde ladet udføre kort tid efter, og som omfattede perioden op til 2025. (I praksis blev der opført 63 nye boliger i 2005, 137 i 2006 og 95 i 2007).
(20)
I de fem år forud for transaktionen var priserne på fast ejendom i Karkkila steget med i gennemsnit 30 %.
III. FINLANDS BEMÆRKNINGER
(21)
Finland fremsendte tre efterfølgende ekspertundersøgelser om vurderingen af jordarealerne. Konklusionen af disse var, at den betalte pris svarede til markedsværdien. Kommissionen afviste generelt den undersøgelse (undersøgelse A), der blev fremsendt under den første undersøgelsesprocedure i den oprindelige beslutning af 2005 (5). Efter vedtagelsen af 2005-beslutningen lod Finland udføre yderligere to ekspertundersøgelser. Den første af disse (undersøgelse B) indeholder kun en generel udtalelse om, at vurderingen af jordarealerne var korrekt, uden at den går i nærmere enkeltheder. Den anden undersøgelse, KP&P-rapporten, (undersøgelse C) analyserer situationen på ejendomsmarkedet i Karkkila og nabokommuner nærmere.
(22)
Finland anfører, at Karkkila erhvervede fuldt ejerskab over aktierne, fordi der var tale om en mellem- til langsigtet investering med lav risiko. I betragtning af den konstante stigning i ejendomspriserne i nabokommunerne, Karkkilas skønnede befolkningstilvækst, mætningen af de eksisterende beboelsesområder samt behovet for udvidelse, fandt Karkkilas byråd, at fuldt ejerskab af KK ville være profitabelt.
(23)
Finland forklarede ligeledes, at muligheden for at fremskynde procedurerne var en anden praktisk årsag til ønsket om at opnå eneejerskab. Finland pegede på flere situationer, hvor et samarbejde mellem Karkkila og Componenta ikke var ideelt på grund af deres divergerende kommercielle interesser. Begge partnere forpligtede sig til at bringe det aftalte joint venture til ophør for at undgå at komme ud i situationer, hvor mange beslutninger går i hårdknude. Især måtte der træffes en lang række beslutninger i Haapala/Uusitalo-området om en opdeling af grunde for at fremme udstykningen af området. Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde, var det i dens interesse at indstille denne særlige aktivitet, hvorimod det var i Karkkilas interesse at være i stand til at styre byggemodningen helt uafhængigt.
(24)
Finland forklarede, hvorfor en sammenligning med Vihti, Lohja og Hyvinkää var relevant. Finland understregede bl.a., at der ikke var nogen persontogforbindelse til Vihti og Lohja, som ville sætte pendlere i stand til let at rejse mellem disse kommuner og Helsingfors.
(25)
Finland gør gældende, at Kommissionens beregning af støttebeløbet i beslutningen af 2005 var forvrænget, idet aktionærlånet var medtaget to gange. Lånet var blevet fratrukket virksomhedens værdi med henblik på beregningen af værdien af 50 % af aktierne og dets funktion som tilbagebetaling til Componenta. Finland argumenterer således for, at prisen på aktierne (713 092,50 EUR) allerede inkluderer lånet, idet beløbet var beregnet på grundlag af KK's nettoværdi.
IV. VURDERING
(26)
I henhold til EF-traktatens artikel 87, stk. 1, er statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne. Domstolen for Den Europæiske Union har konsekvent stadfæstet, at kriteriet for samhandel, der påvirkes, er opfyldt, hvis den modtagende virksomhed udfører en økonomisk aktivitet, der involverer samhandel mellem medlemsstater.
(27)
Andre selskaber på hjemmemarkedet producerer samme produkter som Componenta, og de handles intensivt mellem medlemsstaterne. For så vidt angår artikel 107, stk. 1, i TEUF, omfatter statslige midler lokale myndigheders midler (6). Den pågældende transaktion, der blev finansieret med byen Karkkilas midler, indebærer statsmidler i den i artikel 107, stk. 1, nævnte forstand. Derfor vil enhver fordel, som Componenta modtager inden for rammerne af transaktionen, og som Componenta ikke ville have modtaget under normale markedsvilkår, være omfattet af EF-traktatens artikel 87, stk. 1. Det følger, at det vigtigste spørgsmål i denne sag er, om Componenta modtog en eller anden grad af betaling, som virksomheden ikke ville have fået under normale markedsvilkår.
(28)
Kommissionen bemærker, at indløsningsklausulen i handelsaftalen mellem Componenta og Karkkila kan ses som en indikation på, at købsbetingelserne, som Karkkila fik tilbudt, havde til hensigt at tilskynde Componenta til at bevare sit produktionssted i Karkkila og lukke højovnen i Alvesta.
(29)
I dommen afsagt af Retten i Første Instans (7) blev det stadfæstet, at handelen blev indgået på visse betingelser, men at den ikke angav følgevirkningerne nærmere. Der er reelt ikke nogen fordel for Componenta, der klart udspringer af disse betingelsesklausuler, selv om disse betingelser antyder, at transaktionen kan være indgået på favorable vilkår for Componenta. Faktisk oversteg, som det fremgår af nedenstående, den pris, der blev betalt til Componenta for salget af virksomhedens andel af KK, ikke markedsprisen, og samtidig fandt Kommissionen ikke nogen beviser på andre fordele, som Componanta kunne have fået i kraft af disse klausuler. Kommissionen analyserede derfor, om en markedsøkonomisk investor, der allerede ejer 50 % af aktierne, ville have erhvervet det fulde ejerskab under disse betingelser.
(30)
Det er fast retspraksis, at »der vel skal foretages en sammenligning mellem de indgreb, som iværksættes af en offentlig investor, når denne forfølger visse formål med hensyn til økonomisk politik, og den fremgangsmåde, der følges af en privat investor, men denne sidste behøver ikke nødvendigvis at være en almindelig investor, som placerer kapital til forrentning på kortere eller længere sigt, men skal dog i det mindste være et privat holdingselskab eller en privat koncern af virksomheder, som følger en global eller sektorbestemt strukturpolitik, og som lader sig lede af mere langsigtede rentabilitetsudsigter« (8).
1. Generelle overvejelser vedrørende værdien af aktierne
(31)
Meddelelsen fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (9) (i det følgende benævnt »meddelelsen«) finder ikke direkte anvendelse, da den pågældende handel ikke reelt vedrører salg af jord, men derimod køb af aktier i et ejendomsselskab. Imidlertid kan principperne i denne meddelelse lægges til grund, da værdien af KK's aktier i bund og grund bestemmes af markedsværdien på jordarealer i selskabets portefølje. Derfor er vurderingen af værdien af den jord, som KK ejer, af afgørende betydning for fastlæggelsen af, om der foreligger statsstøtte.
(32)
Under alle omstændigheder er meddelelsen baseret på det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. at offentlige myndigheders salg af jordarealer ikke omfatter elementer af statsstøtte, hvis de sælges til en pris, som en privat investor kunne have erhvervet dem til under normale markedsvilkår.
(33)
Kommissionen finder, at det passende udgangspunkt for analysen er den pris, som en markedsøkonomisk investor, der ejer 50 % af KK’s aktier, ville have været villig til at betale for erhvervelsen af fuldt ejerskab. En markedsøkonomisk investor ville basere beregningen på den pris, denne ville have været villig til at betale af det afkast, der kunne forventes af investeringen.
(34)
I den pågældende handel forsøgte Componenta ikke at finde en anden køber. Det var i dens interesse at sælge sine aktier til den anden aktionær. Reelt havde Karkkila i henhold til aktionæroverenskomsten (10) og KK's vedtægter (11) forkøbsret til Componentas aktier i KK, og den havde ret til indløsning, såfremt Componenta forsøgte at sælge dem til en tredjepart. Disse regler tilskyndede ikke Componenta til at lede efter andre købere. Derudover ville en hvilken som helst anden køber have afholdt sig fra at købe 50 % af aktierne i KK, medmindre denne derved ville have erhvervet fuld kontrol over KK. Reelt ville enhver ny partner, der ikke havde fuld kontrol over KK, være bundet af KK's vedtægter (12), i henhold til hvilke formålet med KK var at sænke stigningstakten i priserne for jord og bygninger i Karkkila til fordel for befolkningen.
(35)
Kommissionen har ligeledes den holdning, at en markedsøkonomisk aktionær, der erhverver fuldt ejerskab, ville lade finansieringen af hele investeringen (2,37 mio. EUR for aktierne og lånet) indgå i overvejelserne.
(36)
Med hensyn til tilbagebetalingen af aktionærlånet bemærker Kommissionen, at aktiverne i KK's portefølje var sat til en værdi af 4,9 mio. EUR. Denne værdi dækkede primært de udestående lån på 3,34 mio. EUR, hvilket betyder, at lånetilbagebetalingen som sådan ikke forekom problematisk.
(37)
Finland forklarede ligeledes, at Karkkila havde planlagt at forøge lejeindtægterne efter transaktionen for at dække finansieringen af KK's og dets driftsomkostninger (under 40 000 EUR om året før transaktionen). Hvis byen blev eneaktionær, ville den kunne ændre KK's vedtægter, hvilket begrænsede KK’s frihed med hensyn til prispolitikker. Der var således ud fra et juridisk synspunkt ikke noget til hinder for, at byen kunne forhøje lejeindtægten, når først den ejede KK fuldt ud.
(38)
Kommissionen bemærker, at udviklingen efterfølgende bekræfter, at omkostningsdækning gennem en lejeforhøjelse var en realistisk plan. Karkkila indgik 28 langtidslejeaftaler, der gav følgende indtægter:
Tabel 3
Lejeindtægter efter transaktionen
(EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Desuden ville en privat investor, som kompensation for det rentefri lån, have en forventning om en stigning i værdien af sin andel i selskabet. I den pågældende handel gav afkastet af investeringen sig udslag i den stigende værdi af de af KK ejede jordarealer. Finland forklarede, at de jordarealer, som KK ejede, var steget betragteligt i værdi i perioden fra 1996 til 2003. I de fem år forud for transaktionen var ejendomspriserne i Karkkila steget med i gennemsnit 30 % og med ca. 10 % mellem 2005 og 2008.
(40)
Samtidigt forventedes Karkkilas befolkning at stige med mere end 100 mennesker om året frem til 2025, hvilket med et konservativt skøn ville indebære, at der ville skulle bygges mindst 70 nye boliger i byen hvert år (13).
(41)
Af disse årsager kunne en privat investor forvente en betydelig stigning i værdien af sin andel i KK.
2. Værdien af jordarealerne
(42)
I første omgang vurderede Kommissionen, hvorvidt den pris, Karkkila betalte for aktierne, medførte en fordel for Componenta, da sælgeren ville have opnået en lavere pris under normale markedsvilkår.
(43)
Finland angav værdien af KK's aktiver således (14):
Tabel 4
Værdi af KK's aktiver som beregnet af Finland
Nutidsværdi af jordarealerne
5 067 988
Likvid kapital og bankindskud
28 256
Aktiver i alt
5 096 244
Aktionærlån
3 340 368
Kortfristet gæld
107
Gæld i alt
3 340 475
KK's nettoværdi
1 755 769
50 % af KK's nettoværdi
877 885
(44)
Værdien af jordarealerne blev beregnet med udgangspunkt i de faste priser, som Karkkila forlangte i 2003. Disse var ensartede priser for hele Karkkila-området, hvor den eneste undtagelse var forskellene mellem to zoner. Det fremgik af de af Finland fremsendte oplysninger, at de faktiske markedspriser varierer betydeligt mellem de forskellige bydele og boligområder. Kommissionen fokuserede derfor sin vurdering mere intensivt på de pågældende områder.
(45)
Kommissionen bemærker, at Karkkila igangsatte erhvervelsen af det fulde ejerskab i et mellemlangt til langt perspektiv. Det er ikke usædvanligt i forbindelse med ejendomshandler at forvente værdistigninger på mellemlang til lang sigt afhængigt af omstændighederne. Karkkila forfulgte en langsigtet investeringsstrategi og tilstræbte at skabe overskud af et fremtidigt mersalg.
(46)
I Karkkilas specifikke situation påviste Finland, at Karkkila havde saglige grunde til at forvente en større befolkningstilvækst på mellemlang til lang sigt, der ville medføre et betydeligt ekstra behov for nye boliger. Hovedårsagen var, at de tre kommuner nord og vest for Helsingfors - Vihti, Lohja og Hyvinkää - havde trukket et stort antal indbyggere til sig, som for manges vedkommende var pendlere. Som følge heraf steg ejendomspriserne hurtigt og konstant uden udsigt til en nedbremsning på meget kort sigt. I 2003 var priserne i nabokommunerne i gennemsnit 2,5 gange højere end i Karkkila. Karkkila forventede derfor, at yderligere prisstigninger ville få folk til at flytte til Karkkila som det næste logiske sted at bo, selv om priserne også i Karkkila steg betydeligt. Det syntes ikke urealistisk at forvente, at ejendomspriserne i Karkkila ville blive fordoblet.
(47)
Selv om efterfølgende udviklinger ikke er direkte relevante for en forudgående analyse af transaktionen, bekræftede udviklingen af ejendomspriserne i de tre nabokommuner i årene efter transaktionen, at skønnet var realistisk. I visse tilfælde var ejendomspriserne over fire gange så høje som i Karkkila.
(48)
En anden grund til at forvente, at Karkkilas befolkning ville stige, var den planlagte renovering af vejen til Karkkila - den var allerede planlagt på transaktionstidspunktet og blev efterfølgende ført ud i livet.
(49)
Erhvervelsen af det fulde ejerskab var ligeledes drevet af officielle prognoser over befolkningstilvæksten. Regionalrådet i Uusimaa havde i 2000 offentliggjort en indledende undersøgelse, ifølge hvilken Karkkilas befolkning ville stige med ca. 9 600 frem til 2025 (dvs. omkring 10 %), ligesom der forventedes at være behov for yderligere 600 nye boliger. Denne prognose viste sig hurtigt at være for konservativ. På tidspunktet for transaktionen forventede Karkkila en meget større befolkningstilvækst som følge af et yderligere behov for mindst 70 nye boliger om året.
(50)
Denne positive prognose blev senere bekræftet af en yderligere undersøgelse, der blev gennemført af Uusimaas regionalråd den 18. august 2009, ifølge hvilken Karkkilas befolkning forventedes at vokse med 100 indbyggere om året frem til 2030, hvilket førte til et behov for yderligere 70 nye boliger om året. Som det viste sig, blev selv denne prognose overgået, idet der i 2006 blev bygget 137 nye boliger og 95 nye boliger i 2007.
(51)
Det skal bemærkes, at KK var langt den største ejer af fast ejendom i Karkkila. På tidspunktet for transaktionen var antallet af grunde i porteføljen ikke klart, idet Karkkila havde til hensigt at opdele og omlægge nogle af dem (især i Haapala/Uusitalo-området). Desuden kan der opføres et større antal boliger pr. rækkehusgrund og endnu flere pr. etagehusgrund. Den af Finland fremsendte porteføljeliste angiver færre end 140 grunde til boligbyggeri (de resterende grunde var udlagt til parker). Med et skønnet behov på 70 nye boliger om året på tidspunktet for transaktionen ville det skønnede behov for de kommende 10 år være på 700 nye boliger og for de kommende 20 år 1 400 nye boliger. I betragtning af, at KK ikke havde nogen større konkurrent i Karkkila, kunne Karkkila by med rimelighed forvente at kunne sælge de fleste - om ikke alle - ejendomme i sin portefølje.
(52)
Finland forklarede, at Karkkilas strategi var først at forbedre værdien af jordarealerne i dens besiddelse ved at omlægge og udstykke dem, at vente på at den generelle prisstigning i området skulle slå igennem og først sælge grundene på et senere tidspunkt. KK havde allerede i overensstemmelse med denne strategi undladt tidlige frasalg i foregående år, hvilket forklarer de lave salgstal i årene forud for transaktionen.
(53)
Kommissionen bemærker, at de grunde, der er ejet af KK, var vurderet forskelligt afhængigt af de forskellige typer grunde, f.eks. grunde til parcelhuse, rækkehuse, etagehuse, parker og grunde til offentlig anvendelse. Hvert enkelt områdes særlige karakteristika beskrives og analyseres særskilt nedenfor.
(54)
De grunde, der er udlagt til etagehuse beliggende i Asemanranta-området, er vurderet til 2 358 158 EUR, dvs. omkring halvdelen af værdien af KK's aktiver. I relation til transaktionen blev grundene vurderet til 79,56 EUR/m2.
(55)
Undersøgelserne er ikke entydige i denne henseende, idet den vigtigste årsag er mangelen på referencepriser i Karkkila. Der var nemlig ikke blevet solgt nogen grunde til etageejendomme på markedet i Karkkila forud for transaktionen. Den af Finland fremsendte ekspertundersøgelse i den første undersøgelsesperiode (undersøgelse A) havde indikeret en pris på 50 EUR/m2. Finland har nu forklaret, at dette tal sandsynligvis var baseret på det tal, der var brugt til statsfinansieret socialt boligbyggeri i regionen, og som lå et godt stykke under markedsprisen. Denne første undersøgelse anslog ligeledes værdien af grundene til etageejendomme til mellem 60 EUR og 75 EUR/m2. Den anden undersøgelse (undersøgelse B) forklarer, at den betalte pris svarer til markedsprisen, uden at der bliver gjort yderligere rede herfor. KP&P-rapporten (undersøgelse C) konkluderer, at prisen på 79,56 EUR/m2 svarer til markedsprisen, idet den ligger langt under de priser, der blev betalt i de tre nabokommuner. I mangel af yderligere benchmarks opstiller disse undersøgelser visse retningslinjer for ejendomspriserne i områderne omkring Helsingfors på tidspunktet for transaktionen. Kommissionen verificerede derfor oplysningerne i disse tre undersøgelser og supplerede dem med sin egen vurdering.
(56)
Asemanranta-området nyder godt af en meget fin beliggenhed ved bredderne af en sø, 200 m fra centrum. Ifølge Finland er værdien af området ekstraordinært høj, fordi der er direkte udsigt og adgang til søen. En sammenlignelig grund blev i 2006 solgt for 92,35 EUR/m2. Karkkila anså ejendomsværdien for at være høj nok til, at salgsprisen kunne forhøjes til 105 EUR/m2 i januar 2008.
(57)
En anden vigtig faktor for vurderingen af værdien af dette område er det grundareal, som prisen er baseret på. Salgsvurderingen var konservativt baseret på det mindste areal på 29 640 m2, hvortil der er givet byggetilladelse, mens det største areal, hvortil der vil kunne gives byggetilladelse, kan komme op på 39 590 m2. I betragtning af den forventede befolkningstilvækst regnede Karkkila med en langsigtet business case baseret på den maksimale byggetilladelse.
(58)
På trods af at der ikke var solgt nogen grunde til etageejendomme i Karkkila forud for transaktionen, kunne byen med rimelighed forvente, at der var et nyt marked for denne type boliger. I 2003 blev der givet fire byggetilladelser til etageejendomme. Udviklingen efter transaktionen bekræfter, at prognosen ikke var urimelig i betragtning af, at der blev anmodet om og givet yderligere seks tilladelser frem til 2007, og der blev opført syv etageejendomme mellem 2007 og medio 2010.
(59)
De priser, der blev betalt i nabokommunerne, lå mellem 133,6 EUR/m2 i 2003 i Hyvinkää og endda helt op til 312,6 EUR/m2 for en handel i Vihti i 2004.
(60)
Kommissionen finder, at de tre undersøgelser anfører værdier, der er stort set sammenlignelige og ikke forekommer åbenlyst fejlbehæftede sammenholdt med de priser, der blev betalt for tilsvarende grunde på transaktionstidspunktet. Der er ingen grund til at få fastslået, hvilken af undersøgelserne der er den mest pålidelige, eftersom den pris, der blev betalt for aktierne, fortsat ligger under markedsværdien, selv under det mest konservative skøn (se samlet markedsværdiberegning i punkt 84 ff.). Den lavest mulige værdi er blevet skønnet af Kommissionen således: Med deres førsteklasses beliggenhed havde jordarealerne i Asemanranta en markedsværdi på mindst den højeste værdi, baseret på den mest konservative eksperts vurdering, dvs. 75 EUR/m2. Ud fra den konservative antagelse, at grundene kun sælges på grundlag af det mindste areal, hvortil der gives byggetilladelse, ville markedsværdien komme til at ligge på mindst 2 223 000 EUR.
(61)
Den maksimale værdi i tilfælde af en overvurdering - om nogen - kunne således anslås at udgøre 135 158,40 EUR, hvilket ville svare til 67 579,20 EUR for 50 %.
(62)
Kommissionen bemærker, at denne værdi omfatter 8-9 hektar, der ligeledes hører til Asemanranta-området, og som vil blive bevaret som veje og gader, parker osv. F.eks. er området ved søens bredder i dispositionsplanen udlagt til rekreative formål og som et fredet område. Derfor bidrager disse 8-9 hektar til den høje pris på det areal, der er udlagt til beboelse, men de er ikke prissat separat.
(63)
De fleste af jordarealerne i KK's portefølje lå i Haapala/Uusitalo-området, som ligger omkring 2,5 km sydvest for centrum. Disse to tilstødende områder var udlagt til parcelhuse og rækkehuse, men var endnu ikke blevet udstykket. Da udstykningen endnu ikke var startet, var priserne lave, og det samme var tilfældet med antallet af handler. KK ejede stort set hele området.
(64)
I forbindelse med transaktionen blev jordarealerne vurderet til 1 612 059 EUR for alle typer grunde, med en pris på 10,19 EUR/m2 for parcelhuse og 74,02 EUR/m2 for rækkehuse, i overensstemmelse med de faste priser, som byen opnåede. Den samlede værdi af parcelhusgrundene var 973 268 EUR og 811 209 EUR for rækkehusgrundene.
(65)
Alle tre undersøgelser anfører, at priserne på parcelhuse svarede til markedspriserne. KP&P-rapporten (undersøgelse C) forklarer, at markedspriserne var 15-20 % højere end de af Karkkila anvendte priser. Finland fremsendte data, der viste, at den gennemsnitlige pris var ca. 14,4 EUR/m2 i 2003. Den første ekspert (undersøgelse A) havde indikeret, at markedspriserne i Karkkila lå mellem 9,43 EUR og 14,76 EUR.
(66)
Alle tre undersøgelser refererede til gennemsnitlige salgspriser, hvorimod de af Finland fremsendte data afslørede betydelige forskelle mellem de forskellige bydele, hvor Haapala/Uusitalo tilsyneladende befandt sig i den lavere ende af prisskalaen. I 2003 blev der solgt to grunde i Haapala (en privat virksomhed til en privatperson): I april 2003 var der blevet solgt en grund for 9,25 EUR/m2, og i august en anden grund for 10,06 EUR/m2. Dette ville svare til en prisstigning på 8,8 % over fire måneder. Med den generelle prisudvikling i Karkkila, hvor priserne steg med 12,6 % mellem 2001 og 2002, og 42,7 % mellem 2002 og 2003, kan en prisstigning over de seneste fire måneder af 2003 på 1,3 % siges at ligge på linje med den generelle tendens. I lyset af disse omstændigheder ser Kommissionen ingen grund til, hvorfor en pris på 10,19 EUR/m2 i december 2003 ikke skulle kunne accepteres som markedsprisen.
(67)
Med hensyn til priserne på rækkehuse er der ikke foretaget nogen referencehandler i området, der kunne give en direkte benchmark. Den første ekspert havde anslået en markedsværdi på mellem 70 EUR og 80 EUR/m2, KP&P-rapporten (undersøgelse C) refererer kun til de meget højere priser for rækkehusgrunde i nabokommunerne. Da alle tre undersøgelser konkluderer, at den betalte pris svarede til markedsprisen, og da der ikke er nogen indikatorer for, at disse konklusioner ikke er korrekte for Haapala/Uusitalo-områdets vedkommende, kan Kommissionen acceptere, at prisen på 74,2 EUR/m2 svarede til markedsprisen.
(68)
Kommissionen bad Finland om at gøre rede for, hvorfor Karkkila havde en interesse i at erhverve det fulde ejerskab af hele dette område i betragtning af, at de tidligere handelstal syntes at antyde, at køberne ikke var interesseret i denne bydel, og at de indlysende foretrak andre områder i byen trods højere priser. Finland forklarede, at KK allerede i foregående år havde fulgt en målrettet strategi, der bestod i at udvikle Haapala/Uusitalo som det kommende boligområde i Karkkila. Andre boligområder i byen var allerede begyndt at blive mættet, og baseret på befolkningstilvæksten var det forventet, at der ville være behov for at byggemodne nye områder.
(69)
Haapala/Uusitalo-området blev lagt ind under byplanlægningen, men byggemodningen var ikke startet endnu. Hertil hørte en ny udstykning af arealet i individuelle og mere passende udformede grunde, tilslutning af grundene til de offentlige fordelingsnet samt opførelse af offentlige faciliteter.
(70)
Karkkila havde allerede fulgt samme strategi i andre bydele med succes: den havde udvidet de offentlige fordelingsnet til Tuorila-, Nikkimäki- og Pumminmäki-området. I 2003 udgjorde den gennemsnitlige salgspris i Pumminmäki allerede 14,28 EUR, og det var lykkedes Karkkila at sælge grunde til den nye faste pris på 14 EUR i 2004, og priserne fortsatte med at stige yderligere i de følgende år (op til 18,5 EUR/m2 i 2005).
(71)
Forventningen var, at ejendomsværdien i Haapala/Uusitalo ville nå op på denne værdi for tilsvarende udstykkede boligområder og derudover ville følge den almindelige prisudvikling. En værdistigning på mindst 40-50 % efter byggemodningen (dvs. inden for 3 til 4 år) syntes derfor at være forsvarlig, plus yderligere stigninger på mellemlang til lang sigt.
(72)
Det var i Karkkilas interesse at byggemodne området under et enkelt infrastrukturprojekt, der omfattede hele området. En enkelt koordineret byggemodningsproces ville være meget billigere end en byggemodning grund for grund (kommunen er forpligtet ved lov til at koble ejendommen til de offentlige fordelingsnetværk, hvilket normalt sker efter anmodning fra ejere, der har til hensigt at bygge). Karkkila understregede, at processerne forløb meget mere glat under dens eneejerskab og kontrol. Der skulle træffes et stort antal enkeltstående beslutninger for hver parcel og for hver enkelt teknisk foranstaltning. Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde (virksomheden var stålproducent), var det allerede blevet klart, at den havde større vanskeligheder med sådanne byggemodningsaktiviteter.
(73)
Som følge af Karkkilas langsigtede byggemodningsstrategi og byens intention om at udføre hele anlægsarbejdet på én gang, havde den ikke nogen interesse at sælge arealet, før det var byggemodnet. Det var årsagen til, at der praktisk taget ikke var sket nogen handler overhovedet forud for transaktionen.
(74)
Kommissionen kan acceptere, at en markedsøkonomisk investor på grundlag af Karkkilas langsigtede strategi for Haapala/Uusitalo-området, som allerede ejede 50 % af aktierne i dette område, ligeledes kunne have en økonomisk interesse i at erhverve de resterende 50 % af aktierne. Udsigten til at eje hele det kommende nye boligområde, den lave risiko med hensyn til pris, og de gode udsigter til at sælge de fleste af grundene over de næste ti år, og de resterende grunde over de følgende ti år, kan betragtes som en forretningsstrategi, som en markedsøkonomisk investor ville have forfulgt.
(75)
Nogle få parcelhusgrunde er beliggende i andre områder. Vurderingen (43 000 EUR) var baseret på Karkkilas officielle enhedssalgspris på 10,19 EUR/m2 for grunde af denne art. Af oven for anførte grunde (betragtning 65-66) finder Kommissionen, at prisen pr. december 2003 kan accepteres som markedsprisen.
(76)
KK's portefølje omfatter ligeledes to grunde til etageejendomme i Takko I-området. Den samlede værdi af disse grunde er 110 191 EUR. Takko I er ligeledes beliggende i centrum. Ifølge undersøgelse A svingede markedsprisen mellem 60 EUR til 75 EUR/m2. KP&P-rapporten (undersøgelse C) nåede frem til samme konklusion for etagehusgrundenes vedkommende, nemlig at prisen med udgangspunkt i de salgspriser, der blev betalt i visse nabokommuner, svarede til markedsprisen.
(77)
Efter Kommissionens opfattelse er der ikke noget behov for at få fastslået, hvilken en af ekspertundersøgelserne der er den mest pålidelige. Selv hvis der blev taget udgangspunkt i den lavest mulige markedspris på 60/m2 EUR, ville den korrigerede samlede værdi alligevel overstige den pris, som Karkkila har betalt (se beregningen af den mindste aktieværdi nedenfor). Under denne antagelse af den lavest mulige markedsværdi ville grundene i Takko I-området have været overvurderet med 19,65 EUR/m2. Dette ville svare til i alt 27 212 EUR, dvs. 13 606 EUR for 50 % af aktierne.
(78)
Værdien for jordarealer udlagt til parker anslås til 456 601 EUR. Dette var baseret på en fast pris på 1,18 EUR/m2, som Karkkila normalt betaler for sådanne jordarealer. Der er tale om arealer, som byen har ret til at købe til den gældende pris (15). Da disse arealer ikke påregnes bebygget ifølge byplanen, er der anvendt samme prisgrundlag som for råjord, der ikke er udlagt til bebyggelse (se betragtning 79). Kommissionen konkluderede derfor, at denne del af jorden ikke var vurderet for højt.
(79)
KK's portefølje omfattede tillige råjord uden for byplanen, der var vurderet til i alt 49 678 EUR baseret på en pris på 1,18 EUR/m2. Det forklares ikke i undersøgelserne, hvorfor disse jordarealer skulle være korrekt vurderet. De øvrige data fremsendt af Finland indeholder en liste over salg af ikke-byggemodnet jord i tyndt befolkede områder i Karkkila, der blev solgt til i gennemsnit 1,86 EUR/m2. Kommissionen kan på dette grundlag acceptere, at 1,18 EUR ikke oversteg markedsprisen.
(80)
I henhold til de beregninger, som Finland har foretaget på basis af de faste priser, som KK solgte sine jordarealer til, androg værdien af KK's jordarealer 5 067 988 EUR. Efter fradrag af beløbene i forbindelse med en eventuel overvurdering af etagehusgrundene i Asemanranta (135 158 EUR) og i Takko I (27 212 EUR), andrager værdien af jordarealerne mindst 4 905 618 EUR.
3. Tilbagebetaling af lånet
(81)
I 1996 havde både Componenta og Karkkila, ydet et rentefrit aktionærlån på 1 670 814 EUR til KK på lige vilkår (pari passu). Componentas udtræden af KK fortsatte med KK’s tilbagebetaling af aktionærlånet. Da KK ville skulle sælge betydelige jordarealer for at skaffe disse midler, og da dette som beskrevet ovenfor ville bringe forretningsstrategien på mellemlang og lang sigt i fare, besluttede Karkkila at yde et yderligere rentefrit lån til KK for samme beløb, som KK anvendte til tilbagebetalingen. Som følge heraf skyldte KK Karkkila i alt 3,34 mio. EUR.
(82)
Kommissionen er enig med Finland i, at lånene allerede var medtaget i vurderingen af virksomheden, dvs. at værdien af aktierne allerede var blevet nedskrevet med værdien af gælden. En vurdering af lånetilbagebetalingen som en separat foranstaltning ville derfor svare til, at lånet blev talt med to gange.
4. Værdien af aktierne
(83)
Efter fradrag af det eventuelt overvurderede beløb er værdien af 50 % af KK's aktier følgende:
Tabel 5
Værdien af KK
Nutidsværdi af jordarealerne
4 905 618
Likvid kapital og bankindskud
28 256
Aktiver i alt
4 933 874
Aktionærlån
3 340 368
Kortfristet gæld
107
Gæld i alt
3 340 475
KK's nettoværdi
1 593 399
50 % af KK's nettoværdi
796 699,5
(84)
Da Karkkila betalte en købspris på 713 092,50 EUR for 50 % af aktierne, finder Kommissionen ikke, at den betalte en pris, der lå over markedsværdien.
V. KONKLUSION
(85)
Kommissionen finder ikke, at den pris, som Karkkila betalte til Componenta for erhvervelsen af 50 % af aktierne i KK, overstiger markedsprisen, og den er således ikke omfattet af artikel 107, stk. 1, i TEUF -
VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
Artikel 1
Den pris, som byen Karkkila betalte til Componenta Oyj for købet af aktier i Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy i henhold til den kontrakt, der blev indgået af parterne den 16. december 2003, udgør ikke statsstøtte til Componenta Corporation Oyj i medfør af artikel 107, stk. 1, i TEUF.
Artikel 2
Denne afgørelse er rettet til Republikken Finland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 20. april 2011.
KOMISSION PÄÄTÖS,
annettu 20 päivänä huhtikuuta 2011,
toimenpiteestä C 37/04 (ex NN 51/04), jonka Suomi on toteuttanut Componenta Oyj:n hyväksi
(tiedoksiannettu numerolla K(2011) 2559)
(Ainoastaan suomen- ja ruotsinkieliset toisinnot ovat todistusvoimaiset)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
(2011/529/EU)
EUROOPAN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
on mainittujen artiklojen mukaisesti pyytänyt asianomaisia esittämään huomautuksensa (1),
sekä katsoo seuraavaa:
1. MENETTELY
(1)
Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB esitti komissiolle 10 päivänä maaliskuuta 2004 kantelun, jossa se ilmoitti epäilevänsä, että Karkkilan kaupunki, jäljempänä ’Karkkila’, on myöntänyt tukea yrityksen Componenta Oyj, jäljempänä ’Componenta’, hyväksi. Komissio ilmoitti 19 päivänä marraskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä Suomelle päätöksestään aloittaa kyseisen tuen osalta EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdassa (nykyisin Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan 2 kohta) tarkoitettu menettely. Komission päätös menettelyn aloittamisesta on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä (2). Komissio pyysi asianomaisia osapuolia toimittamaan toimenpidettä koskevat huomatuksensa, mutta se ei saanut tällaisia huomautuksia.
(2)
Komissio teki 20 päivänä lokakuuta 2005 lopullisen kielteisen päätöksen, jäljempänä ’vuoden 2005 päätös’, ja määräsi Suomen perimään tuen takaisin Componentalta. Vuoden 2005 päätös muodollisen tutkintamenettelyn lopettamisesta on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä (3). Componenta valitti päätöksestä, ja päätös kumottiin 18 päivänä joulukuuta 2008 annetulla tuomiolla, jäljempänä ’tuomio’, koska päätöksen perustelut katsottiin puutteellisiksi (4).
(3)
Suomi toimitti huomautuksia 5 ja 10 päivänä tammikuuta 2010 päivätyillä kirjeillä, jotka sisälsivät myös kaksi selvitystä kyseessä olevan kiinteistöomaisuuden arvon määrittämisestä. Komissio lähetti kolme uutta lisätietopyyntöä 9 päivänä tammikuuta 2009, 23 päivänä heinäkuuta 2009 ja 8 päivänä tammikuuta 2010. Niihin vastattiin 9 päivänä maaliskuuta 2009, 15 päivänä lokakuuta 2009 ja 5 päivänä maaliskuuta 2010 saapuneiksi kirjatuilla kirjeillä. Komission sekä Suomen hallituksen ja edunsaajan edustajat kokoontuivat 23 päivänä marraskuuta 2009 Brysselissä.
2. TOSISEIKKOJEN KUVAUS
1. Kauppa
(4)
Componenta on metalliteollisuusyritys, jonka päätoimipaikka on Karkkilassa. Sillä on tuotantolaitokset Suomessa, Alankomaissa ja Ruotsissa. Valtaosa yrityksen 316 miljoonan euron liikevaihdosta vuonna 2004 oli peräisin Pohjoismaista ja Keski-Euroopasta. Konsernilla oli vuonna 2004 palveluksessaan noin 2 200 työntekijää.
(5)
Tarkasteltava kauppa koskee kiinteistösijoitusyhtiötä Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy, jäljempänä ’KK’. Se omisti maa-alueita Karkkilassa, joka sijaitsee noin 65 km Helsingistä luoteeseen. Componenta ja Karkkila omistivat yhdessä KK:n osakekannan, kumpikin 50 prosentin omistusosuuksin. Kumpikin yhteisyrityksen osapuoli myönsi vuonna 1996 KK:lle 1 670 184 euron korottoman osakaslainan.
(6)
Kauppakirjassa, joka allekirjoitettiin 16 päivänä joulukuuta 2003, sovittiin, että kaupunki hankkii KK:n kokonaan omistukseensa ostamalla Componentan hallussa olevat osakkeet yhteensä 2 383 276,50 euron hintaan. Kauppa toteutettiin kahdessa osassa:
-
Componenta sai 713 092,50 euroa maksuksi 50 prosentin omistusosuudesta, joka myytiin Karkkilalle.
-
KK maksoi Componentalle takaisin 1 670 184 euron osakaslainan, jonka Componenta oli myöntänyt sille vuonna 1996. Jotta järjestely saatiin toteutettua, Karkkila myönsi KK:lle samansuuruisen korottoman lisälainan. Tästä seurasi, että velkoja muuttui Componentasta Karkkilan kaupungiksi.
(7)
Karkkila käytti siis edellä mainittuun kauppaan 2 383 276,50 euroa: 713 092,50 euron osuus käsitti maksun KK:n osakkeista ja 1 670 184 euron osuus KK:lle myönnetyn korottoman lainan.
(8)
Osakkeiden ostohinta laskettiin käyttämällä viitearvoina yleisiä hinnoitteluperusteita, joita Karkkila sovelsi myydessään kiinteistöjä vuonna 2003.
Taulukko 1
KK:n tonteista perimät myyntihinnat neliömetriä kohden
(euroa)
1. vyöhyke
Omakotitontit
11,11
Rivitalotontit
88,81
Kerrostalotontit
79,56
2. vyöhyke
Omakotitontit
10,19
Rivitalotontit
74,02
Kerrostalotontit
64,76
Muut
Asemakaavoittamaton raakamaa
1,18
Asemakaavoihin merkitty puistoalue
1,18
(9)
Näitä yleisiä hinnoitteluperusteita sovellettiin KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyviin kiinteistöihin kaupan toteutushetkellä, ja saatu summa jaettiin kahdella. Näin osakkeiden ostohinnaksi saatiin 713 092,50 euroa.
(10)
Karkkilan ja Componentan välisessä kauppakirjassa todettiin lisäksi seuraavaa:
a.
”Myyjä sitoutuu toteuttamaan Karkkilan kaupungissa tarkemmin liitteessä nro 1 määritellyn laajennusinvestoinnin, joka nostaa Componenta Karkkila Oy:n tuotantoa. Investoinnin arvioidaan tuovan vuonna 2004 50-70 välitöntä ja kokopäiväistä uutta työpaikkaa Karkkilaan (v. 2003 työpaikkojen lukumäärä n. 130).
b.
Mikäli kauppakirjassa määritelty myyjän laajennusinvestointi ei käynnisty vuoden 2004 aikana edellisessä kohdassa tarkoitetulla tavalla, voi ostaja niin halutessaan purkaa kaupan.”
(11)
Kauppakirjan liitteessä 1 todettiin, että Componenta yhdistää konsernin kahden tuotantolaitoksen eli Ruotsissa sijaitsevan Alvestan ja Karkkilan valimon toiminnot. Lisäksi todettiin, että valimon tulevasta sijaintipaikasta päätetään tehtävän analyysin perusteella. Vuonna 2005 Alvestan valimo suljettiin ja tuotanto siirrettiin Karkkilaan.
(12)
Ostettuaan Componentan omistamat KK:n osakkeet Karkkila päätti lopettaa KK:n toiminnan ja siirtää maa-alueet kaupungille.
2. KK:n omaisuus
(13)
Karkkila sijaitsee Uudellamaalla, noin 65 kilometriä Helsingistä luoteeseen valtatien 2 varrella Uudenmaan maakunnan koillisosassa. Karkkilassa oli vuonna 2003 noin 8 500 asukasta. Kaupunki kehittyi 1800-luvulla perustetun Högforsin masuunin ympärille ja on levittäytynyt sen pohjois-osassa sijaitsevan järven rantamille.
(14)
KK:n kiinteistöomaisuus käsitti 730 000 m2:n maa-alueet Karkkilassa ja sen välittömässä läheisyydessä, enintään 2,5 kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Joulukuussa 2003 tilanne oli seuraava:
-
Arvokkaimmiksi omaisuuseriksi voidaan katsoa Asemanrannan alueella (1. vyöhyke) sijaitsevat maa-alueet, joille on kaavoitettu kerrostaloja. Alue muodostaa noin puolet KK:n salkun arvosta.
-
Pääosa maa-alueista sijaitsee Haapalan/Uusitalon alueella (2. vyöhyke). Kyseinen alue on kaavoitettu omakotirakentamiseen, ja se muodostaa noin neljänneksen salkun kokonaisarvosta.
-
Salkku sisältää myös muutamia omakotitontteja muilla asuinalueilla, kerrostalorakentamiseen kaavoitettua maata Takko I -alueella ja joitakin rivitalotontteja.
-
Osa maa-alueesta on osoitettu puistoalueiksi.
-
Salkku sisältää myös asemakaavoittamatonta raakamaata.
(15)
Yhteensä kiinteistöomaisuus käsittää noin 160 tonttia. Karkkilan tarkoituksena oli kuitenkin modernisoida osa maa-alueista ja lohkoa niitä pienemmiksi tonteiksi. KK oli selvästi suurin kiinteistöomistaja Karkkilassa kaupan toteutusajankohtana.
(16)
Hankittuaan täyden omistusoikeuden Karkkilan tarkoituksena oli vuokrata osa maa-alueista toimintakulujen kattamiseksi. KK:n toimintakulut (palkat, vuokra, lainakorot) vuosina 2000-2003 olivat enintään 40 000 euroa.
3. Muut merkitykselliset tiedot
(17)
Karkkila sijaitsee työssäkäyntietäisyydellä Helsingistä. Kiinteistöistä on tullut Helsingissä ja sen ympäristökaupungeissa erittäin kalliita, ja hinnat nousevat edelleen. Tämä hintapaine ajaa asukkaita pääkaupunkia ympäröiviin kuntiin. Kehitys on ollut omiaan korottamaan kiinteistöjen hintoja myös ympäristökunnissa. Karkkilaa voidaankin pitää mahdollisena vaihtoehtona. Muita tällaisia kuntia ovat Vihti, Lohja ja Hyvinkää. Niiden etäisyydet Helsingistä ovat seuraavat:
Taulukko 2
Etäisyys Helsingistä
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Nämä kunnat houkuttelivat merkittävästi uusia asukkaita. Tämän seurauksena kiinteistöhinnat nousivat tuntuvasti ennen kauppaa (ja sen jälkeen), ja hinnat kaksinkertaistuivat Karkkilassa. Eräissä tapauksissa hinnat nousivat jopa kuusinkertaisiksi.
(19)
Vuonna 2000 julkaistun virallisen ennusteen mukaan Karkkilan väestön odotettiin kasvavan 9 600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä, mikä merkitsisi 600 uuden asunnon asuntotuotantotarvetta. Ennusteen todettiin pian jäävän selvästi jälkeen käytännössä toteutuneesta väestönkasvusta. Kauppa-ajankohtana kolme vuotta myöhemmin Karkkila ennakoi asuntotuotantotarpeen olevan noin 70 uutta asuntoa vuodessa. Tämä käsitys vahvistettiin pian sen jälkeen Uudenmaan liiton tuottamassa selvityksessä, joka ulottui vuoteen 2025. (Käytännössä vuonna 2005 rakennettiin 63, vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa).
(20)
Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia.
3. SUOMEN HUOMAUTUKSET
(21)
Suomi esitti kolme jälkikäteen tehtyä asiantuntijaselvitystä maa-alueiden arvon määrittämisestä, ja se päätteli, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa. Komissio hylkäsi alustavassa vuoden 2005 päätöksessään ensimmäisen tutkintamenettelyn aikana toimitetun selvityksen (selvitys A) pääosiltaan (5). Vuoden 2005 päätöksen jälkeen Suomi teetti vielä kaksi uutta asiantuntijaselvitystä. Ensimmäisessä (selvitys B) esitetään vain yleinen lausunto siitä, että maa-alueet oli arvostettu asianmukaisesti, mutta ei esitetty yksityiskohtaisia perusteluja. Toisessa selvityksessä (selvitys C), jäljempänä ’KP&P:n lausunto’, analysoidaan kiinteistötilannetta Karkkilassa ja ympäristökunnissa yksityiskohtaisemmin.
(22)
Suomi esittää, että Karkkila hankki osakkeiden täyden omistusoikeuden, koska kyseessä oli keskipitkän ja pitkän aikavälin sijoitus, jonka riski oli alhainen. Kun otetaan huomioon kiinteistöhintojen jatkuva nousu naapurikunnissa, Karkkilan ennustettu väestönkasvu, jo rakennettujen asuinalueiden täyttyminen ja tarve laajentaa uusille asuinalueille, Karkkilan kaupunginhallitus katsoi, että KK:n koko osakekannan ostaminen olisi kannattavaa.
(23)
Suomi selittää edelleen, että mahdollisuus järjestelyjen nopeuttamiseen oli toinen käytännön syy täyden omistusoikeuden hankkimiseen. Suomi on maininnut moneen otteeseen, että Karkkilan ja Componentan välinen yhteistyö ei sujunut kovin hyvin poikkeavien kaupallisten intressien vuoksi. Molemmat kumppanit sopivatkin lopettavansa yhteisyrityksen, jotta monien päätösten lukkiutuminen voitaisiin estää. Erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella oli tehtävä monta päätöstä tonttien lohkomiseksi uudelleen, jotta alueen kehittämistä voitiin helpottaa. Koska kiinteistösijoitustoiminta ei ollut Componentan ydinliiketoimintaa, sen edun mukaista oli luopua tästä toiminnasta. Karkkilan edun mukaista oli puolestaan pystyä ohjaamaan maa-alueiden kehitystä täysin itsenäisesti.
(24)
Suomi selitti, miksi vertailu Vihtiin, Lohjaan ja Hyvinkääseen oli merkityksellistä. Suomi korosti muun muassa, että Vihtiin ja Lohjalle ei ollut henkilöjunaliikennettä, jonka avulla työmatkaliikenne sujuisi helposti kyseisten kuntien ja Helsingin välillä.
(25)
Suomi katsoo, että komission laskelmaan tuen määrästä on vaikuttanut se, että vuoden 2005 päätöksessä osakaslaina on otettu kahteen kertaan huomioon. Kun 50 prosentin osakekannan arvoa määritettiin, osakaslaina vähennettiin yhtiön arvosta ja otettiin huomioon lainan takaisinmaksuna Componentalle. Tämän vuoksi Suomi esittää, että osakkeiden hinta (713 092,50 euroa) sisältää jo lainaosuuden, sillä summa laskettiin KK:n nettoarvon perusteella.
4. ARVIOINTI
(26)
EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaan valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Euroopan unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan toteutuu, jos tuensaajayritys harjoittaa taloudellista toimintaa, johon sisältyy jäsenvaltioiden välistä kauppaa.
(27)
Componentan toimialan tuotteita tuottavat sisämarkkinoilla myös toiset yritykset, ja niistä käydään tiivistä kauppaa jäsenvaltioiden välillä. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetut valtion varat käsittävät myös alueviranomaisten varat (6). Tämän vuoksi kyseessä olevaan, Karkkilan varoin rahoitettuun kauppaan sisältyy 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtion varojen käyttöä. Tästä syystä Componentalle kaupan yhteydessä mahdollisesti koitunut etu, jota Componenta ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, kuuluisi EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan. Keskeisin määritettävä kysymys siis on, saiko Componenta korvauksen, jota se ei olisi saanut, jos kauppa olisi toteutettu tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
(28)
Komissio toteaa, että Componentan ja Karkkilan väliseen kauppakirjaan sisältynyttä lunastuslauseketta voidaan pitää osoituksena siitä, että Karkkilan tarjoamien ostoehtojen tarkoituksena oli kannustaa Componentaa pitämään tuotantolaitoksensa Karkkilassa ja sulkemaan Alvestan masuuni.
(29)
Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen antamassa tuomiossa (7) kauppaa pidettiin ehdollisena, vaikka seurauksia ei määritetty. Vaikka ehdollisuus viittaa siihen, että kauppa olisi saatettu tehdä Componentan kannalta suotuisin ehdoin, Componentalle ei kuitenkaan koitunut selkeästi näistä lausekkeista johtuvaa etua. Kuten jäljempänä esitetään, Componentalle sen osuudesta KK:ssa maksettu hinta ei ylittänyt markkinahintaa, eikä komissio myöskään ole löytänyt todisteita muista eduista, joita Componenta olisi voinut saada kyseisten lausekkeiden perusteella. Tämän vuoksi komissio arvioi, olisiko jo 50 prosentin osuuden omistanut markkinataloussijoittaja ostanut täyden omistusoikeuden kyseisin ehdoin.
(30)
Vakiintuneessa oikeuskäytännössä todetaan, että vaikka sellaisen yksityisen sijoittajan toiminnan, johon talouspoliittisia päämääriä tavoittelevan julkisen sijoittajan toimintaa on verrattava, ei tarvitse vastata tavanomaisen sijoittajan toimintaa, jonka tarkoituksena on tuottaa sijoitetulle pääomalle voittoa suhteellisen lyhyellä aikavälillä, sen on ainakin vastattava yksityisen holdingyhtiön tai konsernin toimintaa, jossa noudatetaan kokonaisvaltaista tai alakohtaista rakennepolitiikkaa ja jonka on tarkoitus olla kannattavaa pidemmällä aikavälillä (8).
1. Yleisiä näkemyksiä osakkeiden arvosta
(31)
Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettua komission tiedonantoa (9), jäljempänä ’tiedonanto’, ei voida suoraan soveltaa, sillä käsiteltävänä olevassa asiassa ei ole kyse varsinaisesta maa-alueen myynnistä vaan kiinteistösijoitusyhtiön osakkeiden hankinnasta. Tiedonannon periaatteita voidaan kuitenkin soveltaa, sillä KK:n osakkeiden arvo määrittyy pääasiassa sen omaisuussalkkuun kuuluvien maa-alueiden markkina-arvon perusteella. Tämän vuoksi KK:n omistamien maa-alueiden arvon määrittäminen on keskeisen tärkeää, jotta voidaan arvioida, sisältyykö toimenpiteeseen valtiontukea.
(32)
Tiedonannon lähtökohtana on markkinataloudessa toimivan yksityissijoittajan periaate, eli julkisten viranomaisten toteuttamaan maa-alueen kauppaan ei sisälly valtiontukea, jos maa-alue myydään hintaan, jonka yksityissijoittaja olisi voinut saada tavanomaisissa markkinaolosuhteisissa.
(33)
Komissio katsoo, että tarkastelun asianmukainen lähtökohta on hinta, jonka 50 prosenttia KK:n osakekannasta omistava markkinataloussijoittaja olisi ollut valmis maksamaan täyden omistusoikeuden ostamisesta. Markkinataloussijoittaja käyttäisi hintalaskelmansa lähtökohtana hintaa, jonka hän olisi valmis maksamaan sijoitukselle saatavan tuoton perusteella.
(34)
Käsiteltävänä olevassa asiassa Componenta ei pyrkinyt löytämään toista ostajaa. Sen edun mukaista oli myydä osakkeet toiselle osakkaalle. Osakassopimuksen (10) ja KK:n yhtiöjärjestyksen (11) mukaan Karkkilalla oli etuosto-oikeus Componentan omistamiin KK:n osakkeisiin ja lunastusoikeus, jos Componenta olisi yrittänyt myydä osakkeet kolmannelle. Nämä säännöt eivät kannustaneet Componentaa etsimään muita ostajia. Lisäksi muut yksityiset ostajat eivät olisi olleet kiinnostuneita ostamaan 50 prosenttia KK:n osakkeista, jos ne eivät olisi samalla saaneet määräysvaltaa KK:ssa. Joka tapauksessa KK:n yhtiöjärjestys (12) olisi sitonut mahdollista uutta kumppania, jolla ei olisi ollut määräysvaltaa KK:ssa. Yhtiöjärjestyksen mukaan KK:n tarkoituksena oli hidastaa maan ja asuntojen hintojen nousua Karkkilassa sen asukkaita hyödyttävällä tavalla.
(35)
Komissio myös katsoo, että täyden omistusoikeuden hankkiva markkinataloussijoittaja harkitsisi, miten se rahoittaisi koko sijoituksen (yhteensä 2,37 miljoonaa euroa osakkeisiin ja lainaan).
(36)
Kun tarkastellaan osakaslainan takaisinmaksua, komissio toteaa, että KK:n salkkuun sisältyvien omaisuuserien arvoksi arvioitiin 4,9 miljoonaa euroa. Tämä arvo kattoi pitkälti jäljellä olevan 3,34 miljoonan euron lainan, mikä merkitsee, että lainan takaisinmaksu ei sellaisenaan vaikuttanut ongelmalliselta.
(37)
Suomi selittää, että Karkkila oli suunnitellut lisäävänsä vuokratuloja kaupan jälkeen kattaakseen KK:n rahoitus- ja toimintakulut (alle 40 000 euroa vuodessa ennen kauppaa). Jos kaupungista tulisi ainoa osakas, se pystyisi muuttamaan KK:n yhtiöjärjestystä, joka rajoitti sen hinnoitteluvapautta. Oikeudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna mikään ei siis estäisi kaupunkia korottamasta vuokratuloja, kun sillä olisi täysi omistusoikeus KK:ssa.
(38)
Komissio toteaa, että jälkeenpäin tapahtunut kehitys vahvistaa, että kustannusten kattaminen vuokratuloilla oli realistinen suunnitelma. Karkkila teki 28 pitkäaikaista vuokrasopimusta, joiden tuotto oli seuraava:
Taulukko 3
Vuokratulot kaupan jälkeen
(euroa)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Lisäksi yksityissijoittaja olisi odottanut osuutensa arvon nousevan korvaukseksi korottoman lainan myöntämisestä. Käsiteltävänä olevassa asiassa sijoituksen tuotto realisoitui KK:n omistamien kiinteistöjen arvonnousuna, sillä KK:n omistaman maaomaisuuden arvo nousi Suomen mukaan tuntuvasti vuosina 1996-2003. Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia ja vuosina 2005-2008 noin 10 prosenttia.
(40)
Karkkilan väestön ennustettiin samalla kasvavan yli sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2025 asti, mikä merkitsisi varovaisenkin arvion mukaan sitä, että kaupunkiin olisi rakennettava vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa (13).
(41)
Näistä syistä yksityissijoittaja voisi odottaa, että sen osuuden arvo KK:ssa nousisi tuntuvasti.
2. Maa-alueiden arvo
(42)
Komissio on ensiksi arvioinut, sisältyikö Karkkilan osakkeista maksamaan hintaan etua Componentan hyväksi, koska myyjä olisi saanut alhaisemman hinnan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
(43)
Suomi on esittänyt KK:n omaisuuserien arvon seuraavasti (14):
Taulukko 4
Suomen määrittämä KK:n omaisuuserien arvo
Maa-alueiden käypä arvo
5 067 988
Rahat ja pankkisaamiset
28 256
Varat yhteensä
5 096 244
Osakaslaina
3 340 368
Lyhytaikainen vieraspääoma
107
Velat yhteensä
3 340 475
KK:n nettoarvo
1 755 769
50 % KK:n nettoarvosta
877 885
(44)
Maa-alueiden arvo laskettiin Karkkilan vuonna 2003 veloittamien yleisten hinnoitteluperusteiden mukaan. Hinnoitteluperusteet olivat samat koko Karkkilan alueella, ainoat poikkeukset olivat kahden vyöhykkeen väliset erot. Suomen toimittamista tiedoista kuitenkin ilmeni, että käytännössä markkinahinnat vaihtelevat tuntuvasti eri kaupunginosissa ja asuinalueilla. Tästä syystä komissio arvioi lähemmin kyseisiä alueita.
(45)
Komissio toteaa, että Karkkila sitoutui täyden omistusosuuden ostamiseen keskipitkällä tai pitkällä aikavälillä. Kiinteistösijoitustoiminnassa on tavallista odottaa tuntuvaa keskipitkän ja pitkän aikavälin arvonnousua, jos olosuhteet sen sallivat. Karkkila noudatti pitkän aikavälin sijoitusstrategiaa ja pyrki saamaan voittoa lisääntyvistä myynneistä tulevaisuudessa.
(46)
Karkkilan tilanteessa Suomi on osoittanut, että Karkkilalla oli pätevät syyt odottaa keskipitkällä aikavälillä huomattavaa väestönkasvua, joka johtaisi asuntotuotantotarpeen selkeään kasvuun. Pääasiallinen syy oli se, että kolme Helsingin pohjois- ja länsipuolella sijaitsevaa kuntaa - Vihti, Lohja ja Hyvinkää - olivat houkutelleet paljon asukkaita, ja moni asukkaista kävi toisella paikkakunnalla töissä. Tästä syystä kiinteistöjen hintojen nousu oli nopeaa ja jatkuvaa, eikä sen odotettu hidastuvan lähitulevaisuudessa. Vuonna 2003 hintataso oli näissä naapurikunnissa keskimäärin 2,5 kertaa korkeampi kuin Karkkilassa. Tämän vuoksi Karkkila odotti, että hintojen jatkuva nousu toisi asukkaita Karkkilaan seuraavana loogisena asuinpaikkavaihtoehtona, vaikka hintataso nousisi tuntuvasti Karkkilassakin. Kiinteistöhintojen kaksinkertaistuminen Karkkilassa vaikutti täysin mahdolliselta.
(47)
Vaikka jälkikäteen tapahtunut kehitys ei ole sellaisenaan relevanttia kaupan ennakkoanalyysin kannalta, kiinteistöhintojen kehitys kolmessa naapurikunnassa kaupan jälkeisinä vuosina vahvisti, että ennuste oli realistinen. Joissakin tapauksissa hinnat olivat kohonneet yli nelinkertaisiksi Karkkilaan verrattuna.
(48)
Toisena Karkkilan väestönkasvun perusteena oli myös Karkkilaan johtavan tien parantaminen, joka oli jo suunnitteilla kaupantekohetkellä (ja joka myöhemmin toteutettiin).
(49)
Täyden omistusoikeuden hankkimisen veturina olivat myös viralliset väestönkasvuennusteet. Uudenmaan liiton vuonna 2000 julkaisemassa ensimmäisessä selvityksessä arvioitiin, että Karkkilan väestö kasvaisi noin 9 600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä (eli noin 10 prosenttia) ja että asuntotuotantotarve olisi 600 uutta asuntoa. Tämä ennuste osoittautui pian liian varovaiseksi. Kaupantekohetkellä Karkkila odotti väestönkasvun olevan paljon suurempaa ja asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan tämän vuoksi vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa.
(50)
Tämä myönteinen ennuste vahvistettiin myöhemmin Uudenmaan liiton 18 päivänä elokuuta 2009 toteuttamassa uudessa selvityksessä. Siinä odotettiin, että Karkkilan väestö kasvaisi sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2030 asti. Asuntotuotantotarve olisi tällöin 70 uutta asuntoa vuodessa. Tämä toinenkin ennuste ylittyi käytännössä, sillä vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa.
(51)
On syytä todeta, että KK oli selvästi suurin maa-alueiden omistaja Karkkilassa. Kaupantekohetkellä salkkuun kuuluneiden kiinteistöjen konkreettinen lukumäärä ei ollut selvillä, sillä Karkkila aikoi jakaa ja lohkoa uudelleen osan niistä erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella. Lisäksi tonttia kohden rakennetaan enemmän asuinkiinteistöjä, kun kyseessä on rivitalo- ja etenkin kerrostaloasumiseen kaavoitettu tontti. Suomen toimittama luettelo salkkuun sisältyvästä omaisuudesta osoittaa, että siihen kuului alle 140 asuinrakentamiseen tarkoitettua tonttia (loput maa-alueet oli kaavoitettu puistoiksi). Kaupantekohetkellä asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan 70 uutta asuntoa vuodessa, joten 10 seuraavan vuoden ennakoitu asuntotarve olisi 700 uutta asuntoa ja seuraavan 20 vuoden 1 400 uutta asuntoa. Koska KK:lla ei ollut merkittävää kilpailijaa Karkkilassa, Karkkila voisi kohtuudella odottaa pystyvänsä myymään kaikki salkkuunsa kuuluvat omaisuuserät tai ainakin pääosan niistä.
(52)
Suomi selitti, että Karkkilan strategiana oli ensin kohottaa omistamiensa maa-alueiden arvoa lohkomalla ja kehittämällä niitä, odottaa alueen yleisen hintojennousun vaikutuksia ja myydä maa-alueet vasta myöhemmin. Tämän strategian mukaisesti KK oli jo aikaisempina vuosina pidättäytynyt varhaisista myynneistä, mikä selittää kauppaa edeltävien vuosien alhaiset myyntimäärät.
(53)
Komissio toteaa, että KK:n omistamien maa-alueiden arvo määritettiin maa-alueen tyypin mukaisesti eli omakotitonttien, rivitalotonttien, kerrostalotonttien sekä puistojen ja yleiseen käyttöön tarkoitettujen alueiden arvot erosivat toisistaan. Seuraavassa kuvaillaan ja analysoidaan erikseen kunkin alueen erityispiirteitä.
(54)
Kerrostalorakentamiseen kaavoitetulla Asemanrannan alueella sijaitseville maa-alueille määritetty arvo on 2 358 158 euroa eli noin puolet KK:n omaisuuden arvosta. Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 79,56 euroa neliömetriltä.
(55)
Selvitykset eivät ole tältä osin tyhjentäviä pääasiassa sen vuoksi, että Karkkilassa ei ole vertailuhintoja. Ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty lainkaan kerrostalorakentamiseen kaavoitettuja markkinahintaisia maa-alueita. Ensimmäisen tutkinnan aikana toimitetussa asiantuntija-arvioissa (selvitys A) hinnaksi oli esitetty 50 euroa neliömetriltä. Suomi selitti nyt, että tämä luku perustui todennäköisesti valtion rahoittamassa sosiaalisessa asuntotuotannossa alueella käytettyyn lukuun ja oli selvästi alle markkinahinnan. Lisäksi tässä alkuperäisessä selvityksessä kerrostalotontin arvoksi määritettiin 60-75 euroa neliömetriltä. Toisessa selvityksessä (selvitys B) selostetaan, että maksettu hinta vastaa markkinahintaa, mutta asiasta ei esitetä lisätietoja. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) päätellään, että 79,56 euron hinta neliömetriä kohden vastaa markkinahintaa, sillä se on selvästi alle kolmessa naapurikunnassa maksettujen hintojen. Lähemmän vertailukohdan puuttuessa nämä selvitykset tarjoavat jonkinlaisia viitteitä kiinteistöjen hinnoista, jotka kaupantekohetkellä toteutuivat Helsinkiä ympäröivillä alueilla. Tämän vuoksi komissio on tarkastanut selvityksiin sisältyneet tiedot ja täydentänyt tietoja omilla arvioinneillaan.
(56)
Asemanrannan alueella on erityinen sijainti, sillä se on järven rannalla 200 metrin päässä kaupungin keskustasta. Suomen mukaan alueen arvo on poikkeuksellisen suuri, sillä sieltä on suora näkymä ja yhteys järvelle. Vastaavanlainen tontti myytiin vuonna 2006 hintaan, joka oli 92,35 euroa neliömetriltä. Karkkila katsoi kiinteistön arvon riittävän korkeaksi nostaakseen myyntihinnan 105 euroon neliömetriltä tammikuussa 2008.
(57)
Toinen tämän alueen arvon määrittämiseen liittyvä merkittävä tekijä on pinta-ala, johon hintaa sovelletaan. Myyntiarvo määritettiin varovaisesti 29 640 neliömetrin vähimmäisrakennusoikeuden perusteella, mutta enimmäisrakennusoikeus voisi olla jopa 39 590 neliömetriä. Ennustetun väestönkasvun vuoksi Karkkila uskoi, että myyntiarvon perustana voidaan pitkällä aikavälillä käyttää enimmäisrakennusoikeutta.
(58)
Huolimatta siitä, että ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty kerrostalotontteja, Karkkila saattoi kohtuullisesti odottaa, että tämäntyyppiselle rakentamiselle oli kehittyvät markkinat. Vuonna 2003 kerrostaloille myönnettiin neljä rakennuslupaa. Kaupan jälkeen tapahtunut kehitys vahvistaa, että ennuste oli realistinen, sillä kuusi uutta lupaa haettiin ja myönnettiin vuoteen 2007 mennessä, ja seitsemän kerrostaloa rakennettiin vuosien 2007 ja vuoden 2010 puolivälin välillä.
(59)
Naapurikunnissa maksetut hinnat kohosivat siten, että vuonna 2003 Hyvinkäällä maksettiin 133,6 euroa neliömetriltä. Vuonna 2004 hinnat nousivat Vihdissä korkeimmillaan 312,60 euroon neliömetriltä.
(60)
Komissio katsoo, että kyseiset kolme selvitystä sisältävät arvoja, jotka vastaavat pääsääntöisesti toisiaan, eivätkä ne vaikuta selvästi virheellisiltä, jos niitä verrataan kaupantekohetkellä samanlaisista maa-alueista maksettuihin hintoihin. Ei ole tarpeen ratkaista, mikä selvityksistä on luotettavin, sillä osakkeista maksettu hinta on alle markkinahintatason jopa varovaisinta arvonmääritystä sovellettaessa (ks. yleinen markkina-arvolaskelma johdanto-osan 84 kappaleessa ja sitä seuraavissa kappaleissa). Komissio on määrittänyt alhaisimman mahdollisen arvon seuraavasti: Kun otetaan huomioon Asemanrannan maa-alueiden houkutteleva sijainti, markkinahinta oli vähintään varovaisimman asiantuntijan esittämän vaihteluvälin yläpäässä eli 75 euroa neliömetriltä. Jos lähtökohdaksi otetaan varovainen oletus siitä, että maa-alue myydään vähimmäisrakennusoikeuden mukaisesti, sen markkina-arvo olisi vähintään 2 223 000 euroa.
(61)
Yliarvostuksen voidaan siis katsoa olevan enintään - jos sitä ylipäänsä oli - 135 158,40 euroa, mikä vastaisi 50 prosentin osalta 67 579,20 euroa.
(62)
Komissio toteaa, että tämä arvo käsittää myös 8-9 hehtaaria Asemanrannan alueeseen kuuluvia osia, jotka jäävät muun muassa kaduiksi ja puistoiksi. Esimerkiksi osayleiskaavassa ranta-alue on varattu virkistyskäyttöön ja luonnonsuojelualueeksi. Tämän vuoksi nämä 8-9 hehtaaria myötävaikuttavat asuinalueen korkeaan hintaan, vaikka niiden hintaa ei ole määritetty erikseen.
(63)
Pääosa KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyvistä maa-alueista sijaitsi Haapalan/Uusitalon alueella, joka sijaitsee noin 2,5 kilometriä lounaaseen keskustasta. Nämä kaksi rinnakkaista aluetta on kaavoitettu omakoti- ja rivitaloasumiseen, mutta alueiden kehittämistä ei ole vielä aloitettu. Koska aluetta ei ollut vielä kehitetty, hinnat olivat alhaisia ja myyntimäärät vähäisiä. KK omisti lähes koko alueen.
(64)
Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 1 612 059 euroa kaikkien tonttityyppien osalta. Omakotitonttien hinnaksi määritettiin 10,19 euroa neliömetriltä ja rivitalotonttien 74,02 euroa neliömetriltä kaupungin tavanomaisten hinnoitteluperusteiden mukaan. Omakotitonttien kokonaisarvo oli 973 268 euroa ja rivitalotonttien 811 209 euroa.
(65)
Kaikissa kolmessa selvityksessä todetaan, että omakotitonttien hinnat vastasivat markkinahintoja. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) selitetään, että markkinahinnat olivat 15-20 prosenttia kalliimmat kuin Karkkilan soveltamat hinnat. Suomi toimitti tietoja, jotka osoittivat, että keskimääräinen hinta oli noin 14,40 euroa neliömetriltä vuonna 2003. Ensimmäinen asiantuntija (selvitys A) esitti, että markkinahinnat olivat Karkkilassa 9,43-14,76 euroa.
(66)
Kaikissa kolmessa selvityksessä viitattiin keskimääräisiin myyntihintoihin, mutta Suomen toimittamat tiedot osoittivat kuitenkin hintojen vaihtelevan merkittävästi eri asuinalueilla. Haapalan/Uusitalon alue sijoittui selkeästi hintahaitarin alapäähän. Vuonna 2003 Haapalassa myyntiin kaksi tonttia (yksityiseltä yhtiöltä yksityishenkilölle): huhtikuussa 2003 myydyn tontin hinta oli 9,25 euroa neliömetriltä ja elokuussa myydyn 10,06 euroa neliömetriltä. Tämän perusteella hinta nousi 8,8 prosenttia neljän kuukauden aikana. Kun otetaan huomioon yleinen hintakehitys Karkkilassa, jossa hinnat nousivat 12,6 prosenttia vuosina 2001-2002 ja 42,7 prosenttia vuosina 2002-2003, hintojen nousua 1,3 prosentilla vuoden 2003 neljän viimeisen kuukauden aikana voidaan pitää yleisen suuntauksen mukaisena. Näiden olosuhteiden vuoksi komissio katsoo, että 10,19 euroa neliömetriltä joulukuussa 2003 voidaan hyväksyä markkinahinnaksi.
(67)
Rivitalotonttien hintojen osalta alueella ei ole tehty kauppoja, joita voitaisiin käyttää suoraan vertailuun. Ensimmäinen asiantuntija arvioi, että markkina-arvo oli 70-80 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) viitataan ainoastaan naapurikuntien paljon korkeampiin rivitalotonttien hintoihin. Koska kaikissa kolmessa selvityksessä päätellään, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa eikä sellaisia tosiseikkoja ole, jotka osoittaisivat tämän päätelmän virheelliseksi Haapalan/Uusitalon alueella, komissio voi hyväksyä, että 74,2 euroa neliömetriltä vastaa markkinahintaa.
(68)
Komissio pyysi Suomelta selvitystä siitä, miksi Karkkilan kannatti hankkia koko alue omistukseensa, sillä aikaisempien vuosien myyntilukujen perusteella ostajat eivät olleet kiinnostuneita tästä asuinalueesta ja suosivat selvästi muita kaupunginosia korkeammista hinnoista huolimatta. Suomi selitti, että KK oli jo aikaisempina vuosina noudattanut kohdennettua sijoitusstrategiaa, jolla Haapalan/Uusitalon alueesta pyrittiin kehittämään tuleva asuinalue Karkkilaan. Kaupungin muut asuinalueet alkoivat jo täyttyä ja väestönkasvun perusteella ennustettiin, että uusia alueita oli tarvetta kehittää.
(69)
Haapalan/Uusitalon alue oli jo kaavoitettu, mutta kehitystyötä ei ollut vielä aloitettu. Kehittäminen käsitti maa-alueiden lohkomisen uudelleen yksilöllisemmiksi ja tarkoituksenmukaisemmiksi osiksi, tonttien kytkennän kunnallistekniikkaverkkoon ja uusien palvelujen rakentamisen.
(70)
Karkkila oli jo noudattanut samaa strategiaa menestyksellisesti muilla asuinalueilla: Karkkila oli laajentanut kunnallistekniikan Tuorilan, Nikkimäen ja Pumminmäen alueille. Vuonna 2003 keskimääräinen myyntihinta Pumminmäen alueella oli jo 14,28 euroa. Karkkila myi tontteja menestyksekkäästi vuonna 2004 soveltamalla uutta hinnoitteluperustetta, joka oli 14 euroa. Hinnat nousivat seuraavina vuosina edelleen (18,5 euroa/neliömetri vuonna 2005).
(71)
Haapalan/Uusitalon alueella sijaitsevien kiinteistöjen arvon odotettiin saavuttavan vastaavasti kehitettyjen asuinalueiden hintatason ja lisäksi noudattavan yleistä hinnannousutrendiä. Vähintään 40-50 prosentin arvonnousu kehittämisen jälkeen (toisin sanoen 3-4 vuoden kuluessa) vaikutti siis perustellulta, ja sen lisäksi arvonnousua tapahtui keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä.
(72)
Karkkilan edun mukaista oli kehittää aluetta yhdellä koko alueen kattavalla infrastruktuurihankkeella. Suurten yksiköiden kehittäminen olisi paljon halvempaa kuin palvelujen kehittäminen tonttikohtaisesti (kunta on lain mukaan velvoitettu yhdistämään kiinteistö kunnallistekniikkaverkkoon, ja se tapahtuu yleensä rakentamista suunnittelevien omistajien hakemuksen perusteella). Karkkila korosti, että toiminta olisi sujuvampaa sen ollessa ainoa omistaja ja määräysvallan haltija. Kutakin yksittäistä tonttia ja kunnallistekniikan toimenpidettä varten tarvitaan suuri määrä yksittäisiä päätöksiä. Koska kiinteistökehitys ei ollut terästeollisuusyritys Componentan ydinliiketoimintaa, oli jo aikaisemmin käynyt ilmeiseksi, että kehitystoiminta oli sille tästä syystä hankalampaa.
(73)
Kun otetaan huomioon Karkkilan pitkän aikavälin kehitysstrategia ja aikomus toteuttaa kaikki infrastruktuurihankkeet kerralla, sen edun mukaista ei ollut myydä maa-aluetta ennen sen kehittämistä. Tämä oli syynä siihen, että ennen kauppaa tontteja ei ollut käytännössä myyty juuri lainkaan.
(74)
Komissio voi hyväksyä sen, että sellaisen pitkän aikavälin strategian perusteella, jota Karkkila noudatti Haapalan/Uusitalon alueella, myös markkinataloussijoittaja, joka omistaisi jo 50 prosenttia kyseisen alueen kattavista osakkeista, voisi pitää taloudellisesti kannattavana hankkia loput 50 prosenttia osakkeista. Mahdollisuutta omistaa rakennettava uusi asuinalue kokonaisuudessaan, vähäistä hintariskiä ja hyviä mahdollisuuksia myydä pääosa tonteista 10 seuraavan vuoden aikana ja loput 10 sitä seuraavan vuoden aikana voidaan pitää liiketoimintastrategiana, jota markkinataloussijoittaja olisi noudattanut.
(75)
Jotkut omakotitontit sijaitsevat muilla alueilla. Arvio (43 000 euroa) perustui Karkkilan tällaiseen maa-alueeseen soveltamaan viralliseen hintaan, joka oli 10,19 euroa neliömetriltä. Edellä esitetyistä syistä (johdanto-osan 65 ja 66 kappale) komissio katsoo, että joulukuun 2003 hintaa voidaan pitää markkinahintana.
(76)
KK:n salkku sisältää myös kaksi kerrostalotonttia, jotka sijaitsevat Takko I -alueella. Tämän kiinteistön kokonaisarvo on 110 191 euroa. Takko I sijaitsee myös kaupungin keskustassa. Selvityksessä A katsottiin, että markkinahinta oli 60-75 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) esitetään kerrostalotonteista sama hintapäätelmä. Hinnan katsottiin vastaavan markkinahintaa, kun sitä verrattiin naapurikunnissa maksettuihin myyntihintoihin.
(77)
Komission mielestä ei ole tarpeen ratkaista, mikä asiantuntijalausunnoista on luotettavin. Vaikka kauppaan sovellettaisiin alhaisinta mahdollista markkinahintaa, joka oli 60 euroa neliömetriltä, osakkeiden oikaistu kokonaisarvo ylittäisi silti Karkkilan maksaman hinnan (ks. jäljempänä laskelma osakkeiden vähimmäisarvosta). Alhaisinta mahdollista markkina-arvon oletusta soveltaen Takko I -alueella sijaitsevan maa-alueen yliarvostus olisi ollut 19,65 euroa neliömetriltä. Tämä vastaisi yhteensä 27 212 euroa eli 13 606 euroa, kun otetaan huomioon 50 prosenttia osakkeista.
(78)
Puistoiksi kaavoitetuille alueille määritetty arvo on 456 601 euroa. Lähtökohtana oleva hintaperuste on 1,18 euroa neliömetriltä, jonka Karkkila maksaa säännönmukaisesti korvaukseksi tämäntyyppisistä maa-alueista. Kyseessä ovat alueet, jotka kaupungilla on oikeus lunastaa käypään hintaan (15). Koska alueita ei ole asemakaavan mukaan tarkoitus rakentaa, niiden hinnoitteluperusteena on käytetty kaavoittamattoman raakamaan käypää hintaa (ks. johdanto-osan 79 kappale). Tämän vuoksi komissio katsoi, että tämä osa maa-alueista ei ole yliarvostettu.
(79)
KK:n salkku sisälsi myös asemakaavoittamatonta raakamaata, jonka arvoksi on määritetty yhteensä 49 678 euroa, kun lähtökohtana oleva hinnoitteluperuste on 1,18 euroa neliömetriltä. Selvityksissä ei selitetä, miksi tämän maan arvo katsotaan asianmukaisesti määritetyksi. Muut Suomen toimittamat tiedot sisältävät luettelon raakamaakaupoista Karkkilan haja-asutusalueella, ja keskimääräinen hinta on ollut 1,86 euroa neliömetriltä. Tämän vuoksi komissio voi hyväksyä, että 1,18 euroa ei ylitä markkinahintaa.
(80)
KK:n omaisuuseriin sovellettujen myyntihintojen perusteella tehtyjen Suomen laskelmien mukaan KK:n kiinteistöomaisuuden arvo oli 5 067 988 euroa. Kun tästä vähennetään määrät, jotka liittyvät Asemanrannan (135 158 euroa) ja Takko I -alueen (27 212 euroa) kerrostalotonttien mahdolliseen yliarvostukseen, maa-alueiden vähimmäisarvo on 4 905 618 euroa.
3. Lainan takaisinmaksu
(81)
Vuonna 1996 sekä Componenta että Karkkila olivat myöntäneet KK:lle tasavertaisin ehdoin (pari passu) korotonta osakaslainaa 1 670 184 euroa. Componentan vetäytyminen KK:sta toteutettiin siten, että KK:n saama osakaslaina maksettiin takaisin. Koska KK:n olisi pitänyt myydä merkittävä osa omaisuuttaan näiden varojen hankkimiseksi ja koska tämä olisi edellä kuvatulla tavalla vaarantanut keskipitkän ja pitkän aikavälin liiketoimintastrategian, Karkkila päätti myöntää KK:lle toisen samansuuruisen korottoman lainan, jonka KK käytti takaisinmaksuun. Tästä seurasi, että KK:n velka Karkkilalle oli yhteensä 3,34 miljoonaa euroa.
(82)
Komissio on yhtä mieltä Suomen kanssa siitä, että lainat oli jo otettu huomioon yhtiön arvoa määritettäessä eli osakkeiden arvoa oli jo alennettu velkamäärän mukaisesti. Lainan takaisinmaksun huomioon ottaminen erillisenä toimenpiteenä merkitsisi siis sen laskemista kahteen kertaan.
4. Osakkeiden arvo
(83)
Kun mahdollisen yliarvostuksen osuus vähennetään, KK:n osakekannan 50 prosentin osuuden arvo voidaan määrittää seuraavasti:
Taulukko 5
KK:n arvo
Maa-alueiden käypä arvo
4 905 618
Rahat ja pankkisaamiset
28 256
Varat yhteensä
4 933 874
Osakaslaina
3 340 368
Lyhytaikainen vieraspääoma
107
Velat yhteensä
3 340 475
KK:n nettoarvo
1 593 399
50 % KK:n nettoarvosta
796 699,50
(84)
Koska Karkkila maksoi 50 prosentin osuudesta ostohintana 713 092,50 euroa, komissio katsoo, ettei se maksanut markkina-arvoa ylittävää hintaa.
5. PÄÄTELMÄ
(85)
Komissio katsoo, että hinta, jonka Karkkila maksoi Componentalle ostaessaan 50 prosenttia KK:n osakekannasta, ei ylitä markkinahintaa. Tämän vuoksi kyseessä ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtiontuki,
ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Ostohinta, jonka Karkkilan kaupunki maksoi Componenta Oyj:lle Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy:n osakkeista osana sopimusta, jonka osapuolet tekivät 16 päivänä joulukuuta 2003, ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea Componenta Oyj:n hyväksi.
2 artikla
Tämä päätös on osoitettu Suomen tasavallalle.
Tehty Brysselissä 20 päivänä huhtikuuta 2011.