ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
A BIZOTTSÁG (EU) 2015/507 HATÁROZATA
(2014. szeptember 16.)
a Németország által hozott SA.23129 (12/C) (korábbi 12/NN) (korábbi CP 141/2007) számú intézkedésről
(az értesítés a C(2014) 6411. számú dokumentummal történt)
(Csak a német nyelvű szöveg hiteles)
(EGT-vonatkozású szöveg)
AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,
tekintettel az Európai Unió működéséről szóló szerződésre, különösen annak 108. cikke (2) bekezdésének első albekezdésére,
miután az említett cikknek megfelelően felhívta az érdekelt feleket észrevételeik megtételére (1), és tekintettel a benyújtott észrevételekre,
mivel:
1. ELJÁRÁS
(1)
2007. március 30-án a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (a továbbiakban: NEUWOGES) az 659/1999/EK tanácsi rendelet (2) 20. cikkének (2) bekezdése alapján panaszt nyújtott be a Bizottsághoz, amely szerint a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG és a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (a továbbiakban: BAVARIA 1 és BAVARIA 2; együttesen: BAVARIA) egy építményi jogot alapító szerződés és egy ingatlankezelési szerződés formájában jogellenes állami támogatásban részesült. A NEUWOGES az EUMSZ 108. cikkének (2) bekezdése szerint hivatalos vizsgálati eljárás megindítását kérelmezte.
(2)
A Bizottság 2007. augusztus 6-án, 2008. május 14-én, 2009. április 6-án és 2012. február 3-án további felvilágosítást kért Németországtól. Németország 2007. szeptember 4-én, 2007. október 12-én, 2007. október 17-én, 2008. július 11-én, 2008. július 14-én, 2008. december 12-én, 2009. június 30-án és 2012. február 28-án válaszolt. A NEUWOGES 2007. május 30-án, 2007. november 5-én, 2008. február 26-án, 2008. július 15-én, 2008. szeptember 30-án, 2008. december 18-án, 2009. március 6-án, 2009. június 4-én, 2009. július 15-én, 2009. augusztus 26-án, 2009. szeptember 22-én és 2012. január 19-én nyújtott be észrevételeket. A BAVARIA 2008. május 13-án terjesztette elő észrevételeit.
(3)
A rostocki törvényszék 2008. november 28-án hozott ítéletet a BAVARIA kontra NEUWOGES eljárásban. A BAVARIA a két fél közötti szerződés nemteljesítése miatt nyújtott be keresetet a NEUWOGES ellen. Erre a NEUWOGES azt állította, hogy a szerződés jogellenes és a belső piaccal nem összeegyeztethető állami támogatást tartalmaz, és ezért semmis. A rostocki törvényszék arra a következtetésre jutott, hogy a BAVARIA nem jutott előnyhöz, és ezért nem áll fenn az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatás. A NEUWOGES fellebbezést nyújtott be az ítélettel szemben. A rostocki tartományi legfelsőbb bíróság előtt még folyamatban van az eljárás. A BAVARIA emellett eljárást kezdeményezett a greifswaldi közigazgatási bíróság előtt, hogy bírósági úton betekintést nyerjen a NEUWOGES, illetve Neubrandenburg város e szerződésekkel kapcsolatos valamennyi ügyiratába. Az eljárás még folyamatban van.
(4)
2009. június 4-i levelében a NEUWOGES az EUMSZ 265. cikkének (2) bekezdésével összhangban felkérte a Bizottságot, hogy két hónapon belül indítsa meg a hivatalos vizsgálati eljárást.
(5)
A Bizottság 2009. július 29-i levelében közölte a NEUWOGES-szel előzetes értékelését, miszerint sem az építményi jogot alapító szerződés, sem pedig az ingatlankezelési szerződés nem tartalmaz az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatást.
(6)
2009. augusztus 26-i levelével a panaszos megtámadta ezt az előzetes értékelést, és felszólította a Bizottságot, hogy két héten belül indítsa meg a hivatalos vizsgálati eljárást.
(7)
A Bizottság szolgálatai a 2009. szeptember 15-i levélben közölték a NEUWOGES-szel, hogy egy újabb levélben értékelni fogják a NEUWOGES legutóbbi észrevételeit. 2009. szeptember 22-i levelében a NEUWOGES arról tájékoztatta a Bizottságot, hogy nem ért egyet a Bizottság javaslatával.
(8)
2009. október 9-én a NEUWOGES keresetet nyújtott be az Európai Unió Törvényszékéhez, hogy az állítólag a Bizottság 2009. július 29-i levelében szereplő határozatot nyilvánítsa semmisnek, illetve másodsorban állapítsa meg, hogy a Bizottság mulasztott, mivel nem indította meg az EUMSZ 108. cikkének (2) bekezdése szerinti hivatalos vizsgálati eljárást. 2012. január 9-én a Törvényszék a megsemmisítés iránti keresetet mint elfogadhatatlan keresetet, az intézményi mulasztás megállapítása iránti keresetet pedig mint megalapozatlan keresetet utasította el. (3)
(9)
2012. január 19-i levelében a NEUWOGES ismételten felhívta a Bizottságot az EUMSZ 108. cikkének (2) bekezdése szerinti hivatalos vizsgálati eljárás megindítására.
(10)
2012. március 21-i levelében a Bizottság tájékoztatta Németországot a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatáról. Az eljárás megindításáról szóló bizottsági határozatot (a továbbiakban: az eljárás megindításáról szóló határozat) közzétették az Európai Unió Hivatalos Lapjában. (4) A Bizottság felkérte az érdekelt feleket az intézkedéssel kapcsolatos észrevételeik megtételére. 2012. március 22-én a NEUWOGES fellebbezést nyújtott be a Törvényszék 2012. január 9-i ítéletével szemben. A Bíróság a fellebbezést 2012. november 15-én okafogyottsága miatt elutasította. (5)
(11)
A Bizottság 2012. július 17-én, 2012. október 2-án, 2013. április 4-én és 2014. április 15-én kapta kézhez a NEUWOGES észrevételeit, a BAVARIA észrevételei pedig 2012. június 18-án és 2013. április 22-én érkeztek meg. Az észrevételeket a Bizottság 2012. augusztus 7-én és 2013. szeptember 16-án továbbította Németországnak. A németországi szövetségi kormány megbízásából Neubrandenburg városa 2012. július 23-án és 2012. szeptember 28-án fűzött észrevételeket az ügyhöz; Berlin tartomány 2012. május 16-án, 2012. szeptember 28-án és 2013. szeptember 30-án nyújtotta be észrevételeit.
2. AZ INTÉZKEDÉSEK ISMERTETÉSE
(12)
A NEUWOGES egy német jog szerint létrehozott korlátolt felelősségű társaság. Neubrandenburg városa 100 %-os részesedéssel rendelkezik a társaságban. A NEUWOGES célja, hogy a város és a környező térség lakosságának nagy részét megfizethető lakásokkal lássa el. A társaság jelenleg Neubrandenburg összes lakásának 33 %-át birtokolja. A BAVARIA 1 és BAVARIA 2 olyan ingatlantársaságok, amelyeket kifejezetten a NEUWOGES-szel kötendő ügylet céljából alapítottak, és zárt végű ingatlanalapok rendelkeznek bennük többségi részesedéssel. A BAVARIA 1-ben a BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG és a BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I 94 %-os, illetve 6 %-os részesedéssel rendelkezik, míg a BAVARIA 2 100 %-ban a Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn tulajdonában áll. A BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, valamint a Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn társaságban is magánbefektetők rendelkeznek tulajdonrésszel. Mindkét alapot a Berliner Immobilien-Holding GmbH hozta létre és értékesítette, amely 2006. január 1-jéig a Bankgesellschaft Berlinhez tartozott, azóta pedig Berlin tartomány 100 %-os közvetlen tulajdonában van.
(13)
A NEUWOGES többek között számos neubrandenburgi telek tulajdonosa, amelyeken összesen 557 lakóegységet magában foglaló tizenkét lakóépület és több ipari egység található. A NEUWOGES és a BAVARIA 1998. január 21-én megkötötte az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést (a továbbiakban: a szóban forgó szerződések vagy együttesen értékesítési és visszlízingügylet).
2.1. ÉPÍTMÉNYI JOGOT ALAPÍTÓ SZERZŐDÉS
(14)
A NEUWOGES és a BAVARIA 1998. január 21-én ingatlanlízing- és épület-adásvételi szerződést kötött tizenkét épületről, amelyek összesen 557 lakóegységet foglaltak magukban. E szerződés keretében a BAVARIA 75 éves időszakra építményi jogot szerzett a telkekre, és megszerezte az épületeket.
(15)
Az építményi jogot alapító szerződés két fő elemből áll:
a)
Egyrészt a BAVARIA kötelezettséget vállalt arra, hogy összesen […] (6) EUR (7) összeget fizet a NEUWOGES-nek: […] EUR tőkésített építménybért a telek használatáért a 2028. december 31-ig tartó időszakra és […] EUR vételárat az épületért.
b)
Másrészt a BAVARIA-nak 2029. január 1-jétől 10 éven át évente a jelenlegi telekérték […] %-ának megfelelő építménybért kell fizetnie, azaz négyzetméterenként […] EUR-t, illetve évente […] EUR-t. Az építményi jogot alapító szerződés ezt követő fennmaradó futamidejére az építménybért a fogyasztói árindexhez igazítják, amennyiben az több mint […] %-kal módosul.
(16)
1997-ben a NEUWOGES, mielőtt megkötötte volna építményi jogot alapító szerződést a BAVARIA-val, belső szakértővel állapíttatta meg az ingatlanok (az épületek és a telek) értékét. E szakvélemény alapján az ingatlanok értéke […] EUR volt. 2007-ben a NEUWOGES emellett egy külső szakértőt is megbízott azzal, hogy visszamenőlegesen állapítsa meg az ingatlanok 1997. évi piaci értékét. A 2007-es szakvélemény alapján az ingatlanok 1997-es becsült értéke […] EUR volt.
Adósságelengedési törvény (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Az építményi jogot alapító szerződést az adósságelengedési törvény (Altschuldenhilfegesetz, a továbbiakban: AHG) (8) figyelembevételével kötötték meg. Az 1990-es német újraegyesítést követően az egykori állami tulajdonú kelet-németországi lakásgazdálkodási vállalatok jogilag önálló önkormányzati ingatlankezelő társaságokká alakultak. Jogelődjeik eszközei és kötelezettségei ezekre az új társaságokra szálltak át, ami súlyos terhet jelentett számukra. Az ingatlankezelő társaságok hosszú távú életképességének biztosítása érdekében a német szövetségi jogalkotó elfogadta az adósságelengedési törvényt (AHG), amely 1993. június 27-én lépett hatályba.
(18)
Az AHG értelmében Kelet-Németországban az önkormányzati ingatlankezelő társaságok kérelemre mentesülhettek régi kötelezettségeik alól. Az AHG 4. cikkének (1)-(2) bekezdése szerint a négyzetméterenkénti 76,69 EUR összeget meghaladó régi kötelezettségek részlegesen elengedhetők, viszont ennek során négyzetméterenként legfeljebb 434,60 EUR összeget lehet figyelembe venni. Ennek fejében az ingatlankezelő társaságnak bizonyos kötelezettségeket kellett vállalnia. Így például hathatósan törekednie kellett a lakások 15 %-ának privatizálására (a 4. cikk (5) bekezdésének 1. mondata az 5. cikkel összefüggésben), üzleti tervvel kellett rendelkeznie lakásállományának gördülékeny privatizálására, korszerűsítésére és helyreállítására (a 4. cikk (5) bekezdésének második mondata), valamint be kellett számolnia beruházási programjának aktuális helyzetéről és a privatizáció eredményeiről (a 4. cikk (5)-(7) bekezdése). A törvény adott időpontban (1997-1998) hatályos változata értelmében az ingatlankezelő társaságok 2003. december 31-ig teljesíthették a privatizációs kötelezettségüket. Amennyiben egy ingatlankezelő társaság nem tett eleget privatizációs kötelezettségének (azaz nem törekedett hathatósan a privatizációra), akkor vissza kellett fizetnie a már megítélt adósságelengedés összegét.
(19)
Az ingatlankezelő társaságoknak a négyzetméterenkénti 76,69 EUR feletti privatizációs bevétel egy bizonyos százalékát be kellett fizetniük az örökölt adósságokat törlesztő alapba (Erblastentilgungsfonds, a továbbiakban: ETF). Akkoriban (1997-1998-ban) az AHG 5. cikkének (2) bekezdése úgy rendelkezett, hogy az 1998. december 31-ig lezárt valamennyi privatizáció után az értékesítésből származó bevétel 45 %-át kell befizetni. A 2000. december 31-ig, illetve 2003. december 31-ig lezárt privatizációk után a bevétel befizetendő hányadát 50 %-ban, illetve 55 %-ban állapították meg. Ha a privatizáció építményi jog alapítása formájában valósult meg (azaz az épület és a telek közvetlen értékesítése helyett csupán az épületet adták el, a telekre pedig felülépítményi jogot alapítottak), akkor a befizetési kötelezettség kiszámításához alapul vett értékesítési bevétel az épület árából és a megállapodás szerinti építménybér jelenértékéből tevődött össze (az 5. cikk (2) bekezdése).
(20)
1995 során kiderült, hogy az eredetileg tervezett privatizációs formával - azaz a bérlőknek történő értékesítés - valószínűleg nem érhető el a megkövetelt 15 %-os privatizációs arány. Ennek megfelelően az adósságelengedés igazgatási feladataival megbízott Újjáépítési Hitelintézet (Kreditanstalt für Wiederaufbau, a továbbiakban: KfW) kezdte elfogadni az úgynevezett „köztes vevőnek történő privatizálást” is. (9) E modell értelmében - amely csak akkor volt alkalmazandó, ha a 15 %-os arány közvetlen privatizációval előreláthatólag nem volt elérhető - az ingatlankezelő társaságok egészében eladhatták az épületet üzleti vevőnek. Ahhoz, hogy az ügyletet be lehessen számítani az ingatlankezelő társaság 15 %-os privatizációs arányába, az üzleti vevőnek kötelezettséget kellett vállalnia arra, hogy az épületeket felújítja, és lehetőleg minél több lakást (legalább azonban a lakások egyharmadát) továbbértékesíti a bérlőknek. (10) Ha a konkrét értékesítési ajánlatok bemutatását követően a bérlők egyharmadánál lényegesen kevesebben mutattak érdeklődést a vétel iránt, akkor az üzleti vevő a lakások 60 %-át kivonhatta a privatizációs kötelezettség köréből, így csak a lakások fennmaradó 40 %-ának egyharmadát volt köteles privatizálni. (11)
A NEUWOGES és az AHG
(21)
Az építményi jogot alapító szerződést végül a KfW elismerte az AHG-val összeegyeztethető, köztes vevőnek történő értékesítésként. Az értékesítési és visszlízingügylet megkötése tehát megkönnyítette a NEUWOGES számára az AHG-ban előírt privatizációs kötelezettség teljesítését. Az azonban továbbra sem tisztázott, és viták tárgyát képezi, hogy az AHG mennyiben befolyásolta azokat az üzleti megfontolásokat, amelyek alapján a NEUWOGES a szerződések megkötése mellett döntött, továbbá hogy mennyiben kell figyelembe venni a NEUWOGES számára az AHG alapján megadott adósságelengedést annak a kérdésnek a megítélésekor, hogy az értékesítési és visszlízingügylet támogatást jelent-e a BAVARIA számára.
(22)
A NEUWOGES saját adatai alapján összesen […] EUR adósságelengedésben részesült. (12) A NEUWOGES kifejtette, hogy nehéz az értékesítési és visszlízingügylethez arányosan hozzárendelni a kapott adósságelengedés teljes összegét, mivel az AHG értelmében az adósságelengedés csak akkor lehetséges, ha az ingatlankezelő társaság teljes mértékben eleget tesz a privatizációs kötelezettségének. Ha a megítélt adósságelengedés teljes összegének egy részösszegét mégis hozzá kell rendelni egy meghatározott privatizációs intézkedéshez, mégpedig annak alapján, hogy ez a privatizáció mekkora arányát teszi ki a NEUWOGES teljes privatizációs kötelezettségének, akkor a számítások alapján […] EUR összegű teljes bruttó adósságelengedést lehetne hozzárendelni az értékesítési és visszlízingügylethez. A BAVARIA-val kötött ügylet bevételeiből […] EUR-t kellett befizetni az ETF-nek, így a NEUWOGES a számítások szerint […] EUR összegű nettó adósságelengedésben részesült. (13)
2.2. INGATLANKEZELÉSI SZERZŐDÉS
(23)
Szintén 1998. január 21-én a BAVARIA és a NEUWOGES aláírta az ingatlankezelési szerződést, amelynek keretében az épületeket a NEUWOGES visszalízingelte. Az ingatlankezelési szerződés értelmében egy 30 éves időszakon át továbbra is a NEUWOGES felel a szóban forgó épületek kezeléséért és kereskedelmi hasznosításáért. A bérbeadásból származó összes bevétel a NEUWOGES-nél marad. A használati jogokért cserébe a NEUWOGES a felújítási munkálatok végéig egy fix, havi […] EUR (évente […] EUR) összegű, az azt követő időszakra pedig havi […] EUR (évente […] EUR) összegű lízingdíjat fizet. 2000. január 1-jétől ez a lízingdíj évente […] %-kal emelkedett.
2.3. ÁLTALÁNOS ÁTALÁNYDÍJAS SZERZŐDÉS
(24)
A BAVARIA kötelezettséget vállalt a szóban forgó épületek felújítására, és e célból általános átalánydíjas szerződést kötött a NEUWOGES egyik 100 %-os tulajdonában lévő leányvállalatával, a BRG Bau-Regie GmbH-val (a továbbiakban: BRG). Az általános átalánydíjas szerződés értelmében a BAVARIA […] EUR átalányösszeget fizetett a BRG-nek a megállapodás szerinti felújítási munkálatokért.
3. NÉMETORSZÁG ÉSZREVÉTELEI
(25)
Németország az eljárás megindításáról szóló határozatra adott válaszában mindössze azt nyilatkozta, hogy a szóban forgó ügyben nem fűz észrevételeket a határozathoz, hanem az érintett önkormányzatokra, Neubrandenburg városára és Berlin tartományra bízza ezt.
4. AZ ÉRDEKELT FELEK ÉSZREVÉTELEI
4.1. NEUWOGES
(26)
A NEUWOGES azt állítja, hogy a szóban forgó szerződések megkötésével nem úgy járt el, mint egy piacgazdasági szereplő, és ezért gazdasági előnyhöz juttatta a BAVARIA-t, amely az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak minősül. A NEUWOGES becslései szerint a szóban forgó szerződések […] EUR (nominálértéken), illetve […] EUR (diszkontálva) veszteséget okoztak. Ezeket a veszteségeket a NEUWOGES a belső piaccal nem összeegyeztethető állami támogatásnak tekinti.
(27)
A szóban forgó szerződések piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének értékelése során a NEUWOGES kifejtette, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést külön kell vizsgálni (4.1.1. szakasz). Az egyes szerződések tekintetében a NEUWOGES azt állította, hogy egy piacgazdasági szereplő sem az építményi jogot alapító szerződést (4.1.2. szakasz), sem pedig az ingatlankezelési szerződést (4.1.3. szakasz) nem kötötte volna meg. A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy egy piacgazdasági szereplő egy alternatív megközelítést választott volna (4.1.4. szakasz). Végezetül a NEUWOGES előadja, hogy a BAVARIA-nak juttatott előny állami források átruházásának minősül, amely Neubrandenburg városának tudható be (4.1.5. szakasz).
4.1.1. A szóban forgó szerződések közös, illetve külön-külön történő vizsgálata
(28)
A NEUWOGES szerint az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést abból a szempontból, hogy a szóban forgó szerződéseket piaci feltételek mellett kötötték-e meg, egymástól szigorúan elválasztva kell megvizsgálni. A NEUWOGES szerint az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés jogilag önálló szerződések, amelyeknek külön kell fennállniuk. Ha mindkét szerződést ténylegesen egy egységként dolgozták volna ki, akkor a NEUWOGES szerint mindkettőt közjegyzőnek kellett volna hitelesítenie, viszont csak az építményi jogot alapító szerződésen van közjegyzői hitelesítés.
(29)
Ezért a NEUWOGES külön vizsgálja minden egyes szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségét.
4.1.2. Építményi jogot alapító szerződés
(30)
A NEUWOGES megítélése szerint - tekintettel a szóban forgó ingatlanokkal kapcsolatban (épületek és telkek) 1997-ben és 2007-ben készített szakvéleményekre - piacgazdasági szereplő nem kötötte volna meg a BAVARIA-val a megállapodás szerinti áron az építményi jogot alapító szerződést. Sem az építménybér megfizetése, sem az AHG szerinti adósságelengedés, amelynek alapja az építményi jogot alapító szerződés, sem pedig a felújítási kötelezettség és a korlátozott körű ajánlattételi eljárás nem változtat ezen a következtetésen.
4.1.2.1. Vételár
(31)
A NEUWOGES emlékeztet arra, hogy a BAVARIA az épületekért […] EUR összegű készpénzt, a telek használatáért pedig […] EUR tőkésített építménybért fizetett. A forgalmi értékről 1997-ben és 2007-ben készített két szakvélemény az ingatlanok összértékét (a telek és az épület együttes értékét) […] EUR-ra, illetve […] EUR-ra becsülte. Emellett mindkét szakvélemény nemcsak az ingatlanok összértékét állapította meg, hanem külön-külön a telkek (1997-es szakvélemény: […] EUR; 2007-es szakvélemény: […] EUR) és az épületek (1997-es szakvélemény: […] EUR; 2007-es szakvélemény: […] EUR) értékét is.
(32)
A NEUWOGES azt az álláspontot képviseli, hogy a forgalmi értékre vonatkozó 1997-es szakvélemény reális becslést ad az ingatlan akkori (1997-1998-as) értékéről, és összehasonlításnál csak a BAVARIA által az épületekért ténylegesen megfizetett árat (nem pedig az épületeknek a telek használatáért fizetett tőkésített építménybérrel megnövelt árát) lehet figyelembe venni. Ennek megfelelően a NEUWOGES megítélése szerint az adott időpontban (1997-1998) a piaci árnál […] EUR-val alacsonyabb összeget kapott. A BAVARIA által fizetett ár még az AHG szerinti adósságelengedést figyelembe véve is 16 %-kal a 2007-es szakvélemény alacsonyabb értéke alatt van. A NEUWOGES szerint a BAVARIA által fizetett ár jóval a piaci ár alatt volt, úgyhogy piacgazdasági szereplő nem egyezett volna bele egy ilyen áron történő értékesítésbe.
(33)
Ebben az összefüggésben a NEUWOGES emlékeztet arra, hogy a hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló bizottsági közlemény (14) szerint bizonyos körülmények között a független szakértő által megállapított piaci értéknél legfeljebb 5 %-kal alacsonyabb vételár elfogadható piaci árként. Ezzel szemben az az ár, amely a legkedvezőbb feltevések mellett is legalább 16 %-kal a legalacsonyabb érték alatt van, nem fogadható el piaci árként.
4.1.2.2. A telek használatáért fizetett tőkésített építménybér
(34)
A NEUWOGES érvelése szerint a BAVARIA által fizetett ár és az 1997-es és 2007-es két szakvéleményben (amelyek az épületek és ingatlanok teljes tulajdonjogának értékét határozták meg) megállapított árak összehasonlításakor nem szabad figyelembe venni az első 30 évre fizetett tőkésített építménybért. Mivel az építménybért az építményi jog 75 éves időszakra szóló alapítására és átruházására fizetik meg, nem pedig a telkek tulajdonjogának átruházására, az a BAVARIA által az épületekért fizetett ár és a két szakvéleményben megállapított ár összehasonlításánál nem vehető figyelembe.
4.1.2.3. Az AHG szerinti adósságelengedés
(35)
A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy a szóban forgó szerződésekből adódóan az AHG alapján megadott, […] EUR összegű adósságelengedést nem szabad figyelembe venni a BAVARIA által fizetett ár és a forgalmi értékről készített két szakvéleményben megállapított ár összehasonlításakor. Ezt az állítást a következőkkel indokolta:
-
Az AHG szerinti adósságelengedés egy gazdasági előny, amelyet a vevővel semmilyen kapcsolatban nem álló harmadik fél (a KfW) nyújtott a NEUWOGES-nek. Semmi sem indokolja, hogy egy eladónak miért kellene elfogadnia egy piaci ár alatti árat, csak azért, mert az ügyletnek köszönhetően harmadik felek részéről néhány további gazdasági előnyhöz jutna.
-
A BAVARIA az AHG alapján semmilyen olyan kötelezettséget nem vállalt át, amely korábban a NEUWOGES-t terhelte, és vételárengedmény formájában ellentételezést tett volna indokolttá. A BAVARIA ugyan „papíron” kötelezettséget vállalt arra, hogy megpróbál néhány lakást eladni a bérlőknek, ugyanakkor megbízta a NEUWOGES-t azzal, hogy a NEUWOGES saját költségére konkrétan végrehajtsa a privatizációt; így a BAVARIA nem vállalt valós felelősséget, és a felelősségi kockázatot sem vállalta a privatizációs törekvések kudarca esetén.
-
Mivel az adósságelengedést ahhoz a feltételhez kötötték, hogy a NEUWOGES-nek lakásai 15 %-át privatizálnia kell, a BAVARIA-val kötött ügylet pedig a teljes privatizációs kötelezettségnek csak 20 %-át fedte le, a BAVARIA-ügylet által lehetővé tett AHG-adósságelengedésnek az értékesítési és visszlízingügylethez való arányos hozzárendelése a valóságban (szemben a számításokkal) nem lehetséges. Másképp megfogalmazva, ha a NEUWOGES nem tett volna teljes mértékben eleget a privatizációs kötelezettségének, akkor a társaságnak az AHG alapján semmilyen előnye nem lett volna a BAVARIA-val kötött ügyletből.
-
Az értékesítési és visszlízingügylet adott esetben ahhoz vezetett volna, hogy a NEUWOGES-nek a bevételeknek csupán egy viszonylag csekély százalékát (45 % az 50 % vagy 55 % helyett) kellett volna befizetnie az ETF-nek, ezzel szemben, ha nem köti meg a szerződést, és egy másik vevőt keres, az azzal a kockázattal járt volna, hogy az értékesítésből származó bevételnek egy nagyobb részét kellett volna befizetni az alapnak.
-
A NEUWOGES mindenképpen fenntartja, hogy a privatizációs kötelezettségeinek végül 165 %-ban eleget tett, úgyhogy a már megadott adósságelengedést a BAVARIA-val kötött ügylet nélkül is megerősítették volna.
4.1.2.4. Felújítás
(36)
A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy nem húzott hasznot a BAVARIA által elvégzett felújításból, mivel az épület tulajdonosa és így a felújítás kedvezményezettje a BAVARIA volt.
4.1.2.5. Ajánlattételi eljárás
(37)
A NEUWOGES megerősíti, hogy az 1997. évi korlátozott körű ajánlattételi eljárást nem lehet arra mutató elemként megemlíteni, hogy a BAVARIA által fizetett ár ténylegesen a piaci ár volt. Az ajánlattételi eljárás nem nyílt, nem átlátható, valamint nem feltétel- és megkülönböztetésmentes, és ezért nem megfelelő a piaci ár megállapításához.
4.1.3. Ingatlankezelési szerződés
(38)
A NEUWOGES kifejti, hogy hasonló méretű és hasonló helyzetben lévő piacgazdasági szereplő nem kötötte volna meg az ingatlankezelési szerződést, mivel kezdettől fogva világos volt, hogy a szerződés jelentős veszteségeket eredményez. A NEUWOGES különösen azzal érvel, hogy a veszteségek már kezdettől fogva előreláthatóak voltak, mivel a szerződés alapjául szolgáló számítások a neubrandenburgi bérlakáspiac jövőbeli alakulását illetően egyértelműen túl optimista feltevésekből indultak ki. A NEUWOGES érvei között az is szerepel, hogy azok az állítólag hasonló szerződések, amelyeket a BAVARIA az összehasonlítás céljából benyújtott, nem alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének a bizonyítására, továbbá hogy a NEUWOGES csak politikai okokból fogadta el ezt az egyértelműen hátrányos szerződést, amelyek a piacgazdasági szereplő kritériumának alkalmazása szempontjából nem bírnak jelentőséggel.
4.1.3.1. Ingatlankezelési szerződés a piaci várakozások figyelembevételével
(39)
A NEUWOGES kifejti, hogy az ingatlankezelési szerződés alapvető rendelkezései - fix havi lízingdíj, amely évente […] %-kal nő, az eredetileg […] %-os nem indexált költséglevonás (amely tartalmazza a bérlet díj kiesésének […] %-os kockázatát) és a 30 éves futamidő - nem felelnek meg azoknak a feltételeknek, amelyeket egy piacgazdasági szereplő elfogadott volna. Ebben az összefüggésben a NEUWOGES a következőkkel érvel:
-
Amiatt, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát alacsony szinten, a bérleti díjból származó bevételnek csupán […] %-ában rögzítették, a NEUWOGES viseli a legalább […] %-os kihasználtsági arány elérésének pénzügyi kockázatát.
-
A fix lízingdíj évi […] %-os indexálása azt jelenti, hogy a NEUWOGES viseli annak pénzügyi kockázatát, ha nem tud legalább ennek a százalékos aránynak megfelelő éves bérletidíj-emelést érvényesíteni.
-
Mivel a költségeket nem indexálták, a NEUWOGES viseli az adminisztratív és karbantartási költségek emelkedésének pénzügyi kockázatát, amelyet adott esetben csak egy évi […] % feletti bérletidíj-emelés tudna ellentételezni.
-
A hosszú, 30 éves futamidőt figyelembe véve ezek a pénzügyi kockázatok jelentősnek tekinthetők.
(40)
A NEUWOGES szerint már kezdettől fogva világos volt, hogy ezek a kockázatok fennállnak és túl nagy veszteségekhez vezetnek, következésképpen egy piacgazdasági szereplő sem kötötte volna meg a szerződést. Egy piacgazdasági szereplő csak megtérülő, illetve legalábbis veszteséggel nem járó szerződést kötött volna. A NEUWOGES kifejti, hogy az ingatlankezelési szerződés csak akkor tudott volna nyereséget hozni, ha ésszerűen azt lehetett volna feltételezni, hogy ténylegesen magas kihasználtsági arány, évi […] %-os bérletidíj-emelkedés és állandó költségszint érhető el. Viszont már a szerződés megkötésekor felismerhető volt, hogy a […] %-os átlagos kihasználtsági arány nem érhető el, a legalább évi […] %-os bérletidíj-emelés nem lehetséges, és hogy az adminisztratív és karbantartási költségek a szerződés futamideje alatt feltétlenül növekedni fognak. Ezen állítások alátámasztására a NEUWOGES utal mind a prognosztizált népességcsökkenésre, mind pedig a neubrandenburgi ingatlanpiacra, és megerősíti, hogy ezen információk alapján veszteséggel lehetett számolni. Mivel Neubrandenburg lakossága már a szóban forgó szerződések megkötése előtt csökkenőben volt, már legalább 1995-től jelentős túlkínálat volt a lakáspiacon, és a szerződés tárgyát képező, kevésbé vonzó panelépületek esetében volt a legjellemzőbb a lakások kihasználatlansága és az alacsony bérleti díj.
(41)
A NEUWOGES szerint egy piacgazdasági szereplő pesszimistább várakozásokra alapozta volna számításait, mint például […] -[…] %-os bérletidíj-emelkedésre, a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázatára, valamint a költségek […] %-os indexálására. A NEUWOGES által benyújtott 2012-es utólagos cashflow-elemzés azt támasztja alá, hogy e feltevések alapján az ingatlankezelési szerződés tekintetében […] EUR (nominálértéken), illetve […] EUR (diszkontálva) negatív cash-flow-val lehetett számolni. (15) A NEUWOGES érvelése szerint ez az összeg a BAVARIA által kapott állami támogatásnak minősül. Ezenfelül e cashflow-elemzés számos változatát bemutatták, amelyekből az derül ki, hogy még ha az optimistább feltevések indokoltak is lettek volna (például a kihasználatlan lakások átlagos […] %-os aránya, […] %-os éves bérletidíj-emelés és […] %-os költségnövekedés), az előrevetített teljes cash-flow akkor is negatív lett volna. Az ingatlankezelési szerződéssel csak vélhetően teljesen irreális feltevésekre alapozva lehetett volna nyereséget elérni (a kihasználatlan lakások […] %-os aránya, […] %-os éves bérletidíj-emelés és […] %-os költségnövekedés).
4.1.3.2. Példaként felhozott szerződések
(42)
A NEUWOGES vitatja, hogy a hasonló ügyletekben kötött bizonyos szerződések (a […] (16), a […] (17) és a […] (18) szerződés) alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének bizonyítására. A NEUWOGES nem osztja azt a véleményt, hogy a szerződések összehasonlíthatóak, és kifejti, hogy azok a következő lényeges pontokban különböznek az ingatlankezelési szerződéstől:
-
Mivel nem nyújtottak be bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy elégséges hasonlóság áll fenn a példaként felhozott szerződések tárgyát képező ingatlanok fekvése szerinti városok gazdasági helyzete és jövőbeli kilátásai, valamint Neubrandenburg helyzete és kilátásai között, nem lehet alapul venni, hogy a szerződések összességében összehasonlíthatók.
-
Az összehasonlításba bevont szerződésekben a lízingdíj indexálása jelentősen (azaz 1,0-1,5 %-kal) eltér az ingatlankezelési szerződésben előírt indexálástól.
-
A példaként felhozott szerződések egyike sem alkalmas az összehasonlításra, mivel a körülmények minden esetben eltérőek ([…]: kisebb költséggel járó karbantartási kötelezettségek; […]: nem lakások, hanem ipari ingatlanok, amelyeknél a kihasználatlanság a szerződés megkötésekor 0 % volt; […]: növekedési térségben található ingatlanok).
(43)
A NEUWOGES véleménye szerint a példaként felhozott szerződések nem alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének bizonyítására, mivel kisebb terhet jelentő rendelkezéseket tartalmaznak, miközben az érintett ingatlanok gazdasági kilátásai jobbak voltak.
4.1.3.3. Politikai indokok
(44)
A NEUWOGES szerint az ingatlankezelési szerződést a gazdaságilag egyértelműen hátrányos volta ellenére politikai okokból kötötték meg. A NEUWOGES emlékeztet arra, hogy az állami támogatások odaítélésének indokai a jogi értékelés szempontjából nem relevánsak, és kifejti, hogy éppen az említett politikai indokok bizonyítják, hogy nem a gazdasági megfontolások játszottak döntő szerepet. A NEUWOGES szerint az ingatlankezelési szerződést a következő politikai okokból kötötték meg:
-
Nagy volt a politikai nyomás, hogy fellendítsék az új szövetségi tartományok lakásállományának felújítását és privatizálását.
-
Neubrandenburg abban bízott, hogy a lakások felújításával és privatizálásával ellensúlyozni tudja a népességcsökkenést.
-
Az ingatlankezelési szerződés és az ahhoz kapcsolódó általános átalánydíjas szerződés megkötésével magas szinten tartották a beruházásokat Neubrandenburgban, míg a csökkenő beruházások jelentős mértékben érintették volna a helyi munkanélküliségi rátát.
4.1.4. Alternatívák
(45)
A NEUWOGES végezetül előadja, hogy egy piacgazdasági szereplő a szóban forgó szerződések alternatíváit részesítette volna előnyben.
(46)
A NEUWOGES először is azt részletezi, hogy a közvetlen értékesítést kellett volna előnyben részesíteni, mivel az nyereséget termelt volna, ezzel szemben az ingatlankezelési szerződésnél kezdettől fogva a veszteségekből lehetett kiindulni. Az ingatlanokat (épületek és telkek) a forgalmi értékről készített szakvéleményekben megállapított vagy azt meghaladó áron lehetett volna eladni. Az ilyen típusú értékesítés még akkor is kifizetődőbb lett volna, ha csupán a telkeket szerzik meg, az épületeket pedig lebontják. A NEUWOGES abban az esetben is fenntartja ezt az értékelést, ha figyelembe veszik az AHG szerinti adósságelengedést, mivel a NEUWOGES megpróbálhatott volna más épületek privatizálásával eleget tenni kötelezettségeinek, és az értékesítés az AHG szerinti adósságelengedés nélkül is kifizetődőbb lett volna, mint az értékesítési és visszlízingügylet. Annak okai, hogy eltekintett ezektől az alternatíváktól, a NEUWOGES politikai kötelezettségei között keresendők.
(47)
A NEUWOGES továbbá úgy ítéli meg, hogy egy piacgazdasági szereplő inkább maga finanszírozott volna egy kevésbé átfogó felújítást, illetve felújítás nélkül bérbe adta volna vagy lebontotta volna az épületeket. Szintén a NEUWOGES politikai kötelezettségei indokolják, hogy a társaság lemondott ezekről az alternatívákról.
(48)
Végezetül pedig a NEUWOGES rögzíti, hogy ha a felújítás mellett döntenek, a NEUWOGES számára mindenképpen kifizetődőbb lett volna más módon finanszírozni ezeket a munkálatokat. Például felvehetett volna hitelt, amelyre fedezetként Neubrandenburg városa kezességet vállalt volna, úgyhogy a hitelfeltételek kedvezőbbek lettek volna, mint a BAVARIA-val kötött ügylet esetében.
4.1.5. Állami források és az államnak való betudhatóság
(49)
A NEUWOGES véleménye szerint az állítólagos előnyt állami forrásokból nyújtották, és az az államnak tudható be.
(50)
Először is a NEUWOGES kijelenti, hogy Neubrandenburg városa egyedüli tulajdonosként és a felügyelő bizottságban meglévő meghatározó befolyásán keresztül meghatározó befolyást gyakorolt a NEUWOGES-re. Ezt az ellenőrzési viszonyt figyelembe véve az értékesítési és visszlízingügyletből származó állítólagos veszteségek elveszett állami forrásoknak minősülnek.
(51)
Ezenkívül a NEUWOGES szerint ebben az ügyben gyakorlatilag minden olyan mutató fennáll, amely a források államnak való betudhatóságát támasztja alá: Neubrandenburg városa széles körű ellenőrzést gyakorol a NEUWOGES felett; a NEUWOGES számára az a legfontosabb, hogy a város érdekeit szolgálja; a szóban forgó ügyletet politikai okokból kötötték meg, és az értékesítési és visszlízingügyletben bizonyíthatóan Neubrandenburg városa mondta ki az utolsó szót.
4.2. BAVARIA
(52)
A BAVARIA visszautasítja a NEUWOGES által előadott érveket, és kifejti, hogy a szóban forgó szerződések szokásos piaci ügyletek, és nem juttatták előnyhöz a társaságot. Ebből adódóan állami támogatásnak sem minősülnek. A BAVARIA először is előadja, hogy a szóban forgó szerződéseket egy gazdasági egységnek kell tekinteni (4.2.1. szakasz). Másodszor a szerződések összességében nem olyanok, hogy egy piacgazdasági szereplő ne írta volna alá őket (4.2.2. szakasz). Harmadrészt a NEUWOGES által a NEUWOGES számára felvázolt alternatívák nem előnyösebbek (4.2.3. szakasz). Végezetül pedig a BAVARIA kijelenti, hogy nem ruháztak át az államnak betudható forrásokat (4.2.4. szakasz).
4.2.1. A szóban forgó szerződések közös, illetve külön-külön történő vizsgálata
(53)
A BAVARIA azzal érvelt, hogy a szóban forgó szerződéseket egyetlen egységnek kell tekinteni, és egymástól különválasztva nem értékelhetők. Az épületek eladása, majd azt követő visszlízingje egyetlen ügylet két, egymással összefüggő részét képezik. A BAVARIA hangsúlyozza, hogy az ügyletet csomagként ajánlották fel, és azt a NEUWOGES is annak tekintette, ahogy az a NEUWOGES döntéshozatali folyamatát dokumentáló belső jegyzőkönyvből is kiderül.
(54)
Következésképpen - érvel a BAVARIA - a piacgazdasági szereplő kritériumát az egész ügyletre, nem pedig az egyes szerződésekre kell alkalmazni.
4.2.2. Az ügylet nem juttatta előnyhöz a BAVARIA-t
(55)
A BAVARIA szerint az előny lehetséges fennállását már az is kizárja, hogy a NEUWOGES a piac felmérése céljából ajánlattételi eljárást bonyolított le (még ha korlátozott körben is). Nincs ok kételkedni abban, hogy a NEUWOGES a gazdaságilag legkedvezőbb ajánlatot választotta ki.
(56)
Annak megállapítása érdekében, hogy az ajánlattételi eljárástól függetlenül egy piacgazdasági szereplő megkötötte volna-e az ügyletet, figyelembe kell venni a NEUWOGES sajátos helyzetét. A NEUWOGES-nek tőkéhez kellett jutnia és fel kellett újítania a lakásokat ahhoz, hogy ezeket a lakásokat (továbbra is kedvező bérleti díjak mellett) privatizálja, és megkapja az AHG szerinti adósságelengedést. Ezért a BAVARIA szerint egy piacgazdasági szereplő ugyanebben a helyzetben szintén megkötötte volna az ügyletet.
(57)
Az ingatlankezelési szerződés rendelkezéseit és a neubrandenburgi ingatlanpiac várakozásoktól elmaradó alakulásával együtt járó kockázatokat (mint például a kihasználatlan lakások prognosztizáltnál magasabb arányát) illetően a BAVARIA azzal érvel, hogy annak kockázatát, hogy nem tudják elérni a kívánt bérleti díjat és kihasználtsági arányt, nem rákényszerítették a NEUWOGES-re, hanem az sokkal inkább a NEUWOGES-nél jelentkezett. A NEUWOGES-nek akkor is viselnie kellett volna a várakozásoktól elmaradó piaci fejlemények következményeit, ha nem jött volna létre az ügylet a BAVARIA-val.
(58)
Az ingatlankezelési szerződés egyes rendelkezéseit illetően a BAVARIA kifejti, hogy a lízingdíj kiszámításához alapul vett négyzetméterenkénti átlagos bérleti díj valamennyivel elmaradt azoktól az értékektől, mint amelyek a neubrandenburgi bérleti díjak megfelelő jegyzéke alapján elvárhatók lettek volna. A BAVARIA hangsúlyozza továbbá, hogy a bérleti díjak ugyanezen jegyzékében a 2000. január 1-jét követő időszakra vonatkozóan emelkedő bérleti díjakkal számoltak, úgyhogy nem volt irreális feltevés a bérleti díjak évi […] %-os emelkedése.
(59)
Az építményi jogot alapító szerződést illetően a BAVARIA kiemeli, hogy a forgalmi értékről 1997-ben és 2007-ben készített szakvélemények közvetlenül nem hasonlíthatók össze az építményi jogot alapító szerződéssel, mivel a szakvélemények a közvetlen értékesítésről készültek, ezzel szemben az építményi jogot alapító szerződésben ugyan eladják az épületeket, a telkekre viszont csak építményi jogot alapítanak. Mivel a telkek tulajdonosa a NEUWOGES maradt, a szakvéleményekben megállapított telekértéket nem lehet figyelembe venni. A BAVARIA megítélése szerint a forgalmi értékekről készített szakvéleményeknek mindenesetre nincs további jelentőségük, mivel csak az épületek elméleti értékét, nem pedig piacon realizálható tényleges értékét állapítják meg.
(60)
A továbbiakban a BAVARIA kifejti, hogy figyelembe kell venni azokat a korábbi adósságokat, amelyeket az ügylet alapján engedtek el. A szóban forgó szerződések megkötésével a NEUWOGES egyik célja az volt, hogy az AHG alapján adósságelengedésben részesüljön.
(61)
Az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés pontos feltételeitől eltekintve a BAVARIA szerint azokat az előnyöket is figyelembe kell venni, amelyekhez a NEUWOGES az általános átalánydíjas szerződés keretében jutott. A BAVARIA megerősíti, hogy a NEUWOGES ragaszkodott ahhoz, hogy a lakások felújításával leányvállalatát, a BRG-t bízzák meg, tudván, hogy a BRG összes nyereségét a NEUWOGES kapja meg (mindazonáltal az esetleges veszteségek fedezéséért is felel). Emiatt a BRG-vel kötött szerződésből adódó nyereség, amelynek mértéke […] EUR volt, a NEUWOGES számára jelentkező lényeges előnynek tekintendő.
(62)
Az értékesítési és visszlízing modell általános logikáját illetően a BAVARIA végezetül kifejti, hogy a NEUWOGES-nek természetesen kamatokkal együtt vissza kellett fizetnie a BAVARIA kezdeti beruházását. A BAVARIA a NEUWOGES belső döntéshozatali folyamatáról készült jegyzőkönyvre utalva rámutat arra, hogy a NEUWOGES teljesen tudatában volt annak, hogy a lízingdíjjal a BAVARIA kezdeti beruházásának meg kellett térülnie.
4.2.3. Alternatívák
(63)
A NEUWOGES által bemutatott és véleménye szerint gazdaságilag előnyösebb alternatívákat illetően a BAVARIA kifejti, hogy ezek az alternatívák vagy nem álltak rendelkezésre, vagy pedig nem voltak előnyösebbek. Először is a bérlőnek történő közvetlen értékesítés állítólagos lehetőségét illetően a BAVARIA nagyon valószínűtlennek tartja, hogy a NEUWOGES értékesíteni tudta volna a fel nem újított lakásokat, ugyanakkor viszont a felújítás finanszírozásához szükséges forrásokkal sem rendelkezett. Másrészt a felújítás finanszírozásával kapcsolatban a BAVARIA rámutat, hogy ennek során a NEUWOGES-nek ugyanazokat a kockázatokat és költségeket kellett volna viselnie, mint a BAVARIA-val kötött ügylet esetében. Ráadásul a felújított lakások bérlőknek vagy egy üzleti vevőnek történő közvetlen értékesítése nem lett volna vonzó lehetőség, mivel a magasabb ár egy jelentős százalékát a NEUWOGES-nek be kellett volna fizetnie az ETF-be.
4.2.4. Állami források és az államnak való betudhatóság
(64)
Végezetül a BAVARIA kifejti, hogy az ügylet nem érintett állami forrásokat, és az nem az államnak tudható be. A NEUWOGES egy rendes magánjogi vállalat, amely sem közvetlenül, sem közvetve nem kap állami forrásokat. Az, hogy az általános ellenőrzést a többségében a várost képviselő tagokból álló felügyelő bizottság gyakorolja, nem elégséges ahhoz, hogy az ügylet az államnak legyen betudható. Tehát nem elfogadható a NEUWOGES azon érve, hogy Neubrandenburg városa politikai okokból az ügylet megkötésére kényszerítette a NEUWOGES-t.
4.3. NEUBRANDENBURG VÁROSA
(65)
Neubrandenburg városa, a NEUWOGES tulajdonosa szerint a szóban forgó szerződések állami támogatásokat foglalnak magukban. A város csatlakozik a NEUWOGES által előadott érvekhez, több ponthoz pedig maga is észrevételeket fűz.
4.3.1. Előny
(66)
Neubrandenburg véleménye először is az, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést külön kell értékelni, mivel a szerződő felek jogi és gazdasági értelemben is gondosan szétválasztott ák azokat. Másrészt Neubrandenburg megemlíti a NEUWOGES által előadott érvet, miszerint a népesség az előrejelzések szerint csökkenni fog, amit egy piacgazdasági szereplő figyelembe vett volna. Neubrandenburg hangsúlyozza továbbá, hogy egy piacgazdasági szereplő világosan előre látta volna, hogy a kihasználatlan lakások aránya magas lesz. Harmadrészt Neubrandenburg szerint a BAVARIA által megbízásba adott felújítás olyan egyszerű jellegű volt, hogy nem lehetett magas kihasználtsági aránnyal és a bérleti díjak jelentős növekedésével számolni.
(67)
Mindemellett Neubrandenburg visszautasítja a BAVARIA érveit. Neubrandenburg különösen azt az álláspontot képviseli, hogy az ajánlattételi eljárást nem lehet annak jeleként értelmezni, hogy a BAVARIA ajánlata a piacon elérhető legkedvezőbb ajánlat volt. Egy piacgazdasági szereplő semmiképpen sem fogadta volna el a BAVARIA ajánlatát, még akkor sem, ha az tényleg a piacon elérhető legkedvezőbb ajánlat lett volna. Az állítólagos alternatívákat illetően Neubrandenburg lényegében a NEUWOGES érveihez csatlakozik. A forgalmi értékről készült szakvéleményekkel, valamint a BAVARIA azon érvével kapcsolatban, hogy a megállapított árak nem lettek volna elérhetők, Neubrandenburg azt nyilatkozza, hogy az adott időpontban érvényes piaci ár megállapításához a forgalmi értékről készült szakvéleményeket mint paramétereket kell alapul venni, mivel már nem állapítható meg, hogy 1998-ban a NEUWOGES ténylegesen milyen árat kapott volna a piacon.
4.3.2. Állami források és az államnak való betudhatóság
(68)
Neubrandenburg városának véleménye szerint a jogügylet neki tudható be, mivel általában és különösen az értékesítési és visszlízingügyletet illetően kellő mértékű ellenőrzést gyakorolt a NEUWOGES felett.
(69)
Saját nyilatkozata szerint a város egyedüli tulajdonosként teljes ellenőrzést gyakorolt a NEUWOGES felett. Ezért a NEUWOGES ügyvezetését kötötték a város utasításai. Ráadásul a NEUWOGES felügyelő bizottságának tíz tagjából nyolc a város képviselője volt, úgyhogy a város egy további ellenőrzési mechanizmussal rendelkezett. Neubrandenburg városát kommunális jog kötelezte annak biztosítására, hogy megfelelő befolyást gyakorolhasson a NEUWOGES-re.
(70)
A szóban forgó ügylettel kapcsolatban Neubrandenburg városa kijelentette, hogy nem csak lehetősége volt az ellenőrzés gyakorlására, hanem ebben az ügyletben ténylegesen ellenőrzést is gyakorolt. Neubrandenburg véleménye szerint többek között a felügyelő bizottság jegyzőkönyveiből is kiderül, hogy szorosan bevonták a város képviselőit, az ügylet megkötése előtt pedig a felügyelő bizottságnak kellett döntenie. Az ügylet feltételeit illetően Neubrandenburg kifejti, hogy a város a várospolitikai érdekek védelmét követelte meg.
(71)
Összegzésképpen Neubrandenburg megállapítja, hogy tények bizonyítják a város által az értékesítési és visszlízingügylet felett gyakorolt ellenőrzést, úgyhogy az ügylet a városnak tudható be.
4.4. BERLIN TARTOMÁNY
(72)
A BAVARIA-val szoros kapcsolatban álló (19) Berlin tartomány kifejti, hogy a szóban forgó szerződések nem tartalmaznak támogatási elemet, mivel a BAVARIA nem részesült előnyben.
4.4.1. Előny
(73)
Berlin először is azzal érvel, hogy a szóban forgó szerződéseket egyetlen ügyletnek kell tekinteni, mivel azok egy értékesítési és visszlízingügylet egymást kiegészítő részei. A NEUWOGES is ekként kezelte azokat.
(74)
A piacgazdasági szereplőre vonatkozó kritériumot illetően Berlin arra mutat rá, hogy a BAVARIA - figyelembe véve az adott időpontban (1997-1998) a NEUWOGES gazdasági helyzetét, valamint a megkötni kívánt ügylet jellegét (privatizáció az AHG szerinti adósságelengedés feltételeivel összhangban, a lakásállományának a felújítása, az ingatlanjaival kapcsolatos ingatlankezelési tevékenység megtartása, a szociális normákkal összeegyeztethető bérleti díjak fenntartása) - egy kiegyensúlyozott megoldást kínált fel.
(75)
Különösen az építményi jogot alapító szerződéssel kapcsolatban Berlin kifejti, hogy a NEUWOGES ajánlattételi eljárása arra mutat rá, hogy a NEUWOGES az adott időpontban (1997-1998) a piacon rendelkezésre álló finanszírozási ajánlatok közül a legkedvezőbbnek tartotta a BAVARIA ajánlatát. Másrészt Berlin szerint figyelembe kell venni az AHG szerinti adósságelengedést, mivel az AHG-ben előírt privatizációs kötelezettség teljesítése a NEUWOGES egyik fontos feladata volt. Harmadrészt Berlin hangsúlyozza, hogy a NEUWOGES-nek gazdasági érdekében állt a viszonylag alacsony áron történő értékesítés (úgy, hogy a felújítási kötelezettséghez kötött értékesítést választotta ahelyett, hogy a felújítási munkálatok befejezése után értékesítette volna a lakásokat), mivel az alacsonyabb ár azt jelentette, hogy kevesebb pénzt kellett befizetni az ETF-nek.
(76)
Az ingatlankezelési szerződéssel kapcsolatban Berlin először is azt jegyzi meg, hogy a példaként felhozott szerződések arra mutatnak rá, hogy sem a szerződés futamideje, sem pedig a lízingdíj évi […] %-os indexálása nem volt szokatlan. Másrészt az adott időpontban (1997-1998) kalkulálható átlagos inflációs ráta fényében az indexálás megalapozott volt. Harmadrészt a négyzetméterenkénti bérleti díj a neubrandenburgi bérleti díjak jegyzékében megadott értékeken belül volt.
4.4.2. Állami források és az államnak való betudhatóság
(77)
A BAVARIA-hoz hasonlóan Berlin tartomány úgy érvel, hogy Neubrandenburg városa nem bocsátott forrásokat a NEUWOGES rendelkezésére. Sokkal inkább az volt a helyzet, hogy a NEUWOGES számára csak a saját maga által kigazdálkodott bevételek álltak rendelkezésre, amelyek felett a városi hatóságok nem gyakoroltak közvetlen ellenőrzést.
(78)
A támogatás államnak való betudhatóságát illetően Berlin kevéssé tartja valószínűnek, hogy Neubrandenburg városa úgy döntött volna, hogy egy berlini ingatlanalapnak a saját tulajdonú helyi lakásépíttető társasága terhére támogatást nyújt. Ráadásul arra sem utalnak elégséges jelek, hogy Neubrandenburg városa magának akarta volna betudni a szerződés megkötését.
5. A HIVATALOS VIZSGÁLATI ELJÁRÁS MEGINDÍTÁSÁNAK OKAI
(79)
A hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatában a Bizottság több kérdésben is előzetesen állást foglalt és különösen három kérdésben hívta fel az érdekelteket információk benyújtására.
(80)
Először is a Bizottság ideiglenesen elfogadta, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést egy egységként és nem egymástól elkülönítve kell értékelni, mivel mindkettő egy értékesítési és visszlízingügylet formájában megvalósuló ingatlanlízing része. (20) Ezért a lehetséges gazdasági előny értékelését azoknak a bevételeknek az elemzésére alapozta, amelyekre a NEUWOGES 1998-ban az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés együttes megkötése alapján számíthatott. (21)
(81)
Az építményi jogot alapító szerződéssel kapcsolatban a Bizottság különösen két kérdést tett fel:
-
Először is azt kell tisztázni, hogy az AHG szerinti adósságelengedést bevonják-e az értékelésbe. (22)
-
Másrészt a Bizottság további információkat akart szerezni a forgalmi értékre vonatkozó 1997-es és 2007-es szakvélemény közötti eltérésekről, mivel további pontosítás nélkül nem állapítható meg, hogy melyik szakvélemény tükrözi az ingatlan 1997-1998-as tényleges piaci értékét. (23)
(82)
Az ingatlankezelési szerződéssel kapcsolatban a Bizottság először is arra hívta fel a figyelmet, hogy a példaként felhozott szerződésekből az derül ki, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA közötti megállapodás feltételei abban az időszakban (1997-1998) nem voltak szokatlanok a piacon. (24) Másodsorban a Bizottság kifejtette, hogy a NEUWOGES által lebonyolított korlátozott körű ajánlattételi eljárás bizonyítja, hogy a NEUWOGES-nek lehetősége volt arra, hogy tájékozódjon a piacon, és gazdaságilag racionális döntést hozzon. (25) Harmadrészt a Bizottság felhívta a figyelmet arra, hogy a 2008-ra vonatkozóan szerződésben meghatározott bérleti díjak ténylegesen megfeleltek az adott városnegyedben 2008-ban jellemző átlagos bérleti díjaknak, vagy csak csekély mértékben maradtak el azoktól. (26)
(83)
Bár mindezek a tényezők arra utalnak, hogy az ingatlankezelési szerződés összeegyeztethető a piacon szokásos feltételekkel, a Bizottság a megfelelő érvek részletesebb vizsgálata érdekében tájékoztatást kért az ingatlanpiaci szereplők 1998-as piaci várakozásairól. (27)
(84)
Végezetül a Bizottság megvizsgálta a NEUWOGES által benyújtott cashflow-elemzést, és végül arra a következtetésre jutott, hogy ez az elemzés módszertani hiányosságok miatt nem alkalmas a BAVARIA számára jelentkező gazdasági előny bizonyítására. (28)
(85)
A Bizottság ezért arra az eredményre jutott, hogy a benyújtott információk alapján nem tudja bizonyítani a BAVARIA számára jelentkező gazdasági előnyt. (29) Bejelentette viszont, hogy szándékában áll részletesebben megvizsgálni a piaci szereplők érveit, és felkérte az érdekelteket, hogy nyújtsanak be további használható információkat. (30)
6. NEMZETI BÍRÓSÁG ELŐTTI ELJÁRÁS
(86)
A rostocki törvényszék 2008. november 28-án hozott ítéletet a BAVARIA és a NEUWOGES közötti elsőfokú eljárásban. A keresetet a BAVARIA nyújtotta be, mert a NEUWOGES 2006 októberétől elutasította az ingatlankezelési szerződésben megállapított havi lízingdíj megfizetését azzal az indoklással, hogy a szerződés semmis, mivel jogellenes állami támogatást tartalmaz.
(87)
A rostocki törvényszék ítélete először is megállapította, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést egy egységként és nem elkülönítve kell vizsgálni, mivel mindkét szerződés egyazon értékesítési és visszlízingügylet eleme. (31)
(88)
Az építményi jogot alapító szerződést illetően a rostocki törvényszék először a futamidő első 30 évére megállapította az éves építménybért; ez évi […] % volt. A rostocki törvényszék úgy ítélte meg, hogy ez nem aránytalanul alacsony ellentételezés, mivel a NEUWOGES az első 30 évre előre megkapta az építménybért, és azt nyereségszerzés céljából befektethette, ami éves díjfizetés esetén nem állt volna fenn. (32)
(89)
A rostocki törvényszék megállapította továbbá, hogy a NEUWOGES korábbi kötelezettségek alóli mentesítését - amelyet az értékesítési és visszlízing szerződés alapján kapott meg - teljes mértékben figyelembe kell venni, mivel ez az ügylet teremtette meg a feltételeit a korábbi kötelezettségek alóli mentesítésnek. (33) Ha a korábbi kötelezettségek alóli mentesítés összegét hozzáadjuk az épületek vételárához, akkor az így kapott érték csupán 16 %-kal marad a forgalmi értékről 2007-ben készített szakvéleményben megadott épületérték alatt, és így az épületértékhez képest nem aránytalan. (34) Végezetül a rostocki törvényszék kifejtette, hogy a NEUWOGES-nek érdekében állt az alacsony vételár, mivel az alacsonyabb vételáron keresztül csökkent a BAVARIA beruházásának összköltsége és ennek megfelelően a lízingdíj. (35) A rostocki törvényszék azt is megállapította, hogy az alacsonyabb vételár azért is előnyösebb volt, mert a NEUWOGES ETF-fel szembeni fizetési kötelezettsége az értékesítési bevételtől függött. (36)
(90)
Az ingatlankezelési szerződést illetően a rostocki törvényszék először is azon a véleményen volt, hogy az ingatlanlízing-szerződések esetében a 30 éves futamidő egyáltalán nem szokatlan. (37) Másrészt a törvényszék azt az álláspontot képviselte, hogy a szerződésben megállapított, eredetileg […] EUR/m2 összegű lízingdíj az adott időszakban (1997-1998) a hasonló épületek után fizetett átlagos bérleti díjakkal összehasonlítva nem volt aránytalan. (38) A törvényszék továbbá azt a következtetést vonta le, hogy tekintettel az 1970 és 1998 közötti inflációra (átlagosan évi 3,52 %), a lízingdíj […] %-os éves növekedése indokolt volt. (39) Ezen túlmenően a rostocki törvényszék felhívta a figyelmet arra, hogy a bérleti díjak a mérvadó városnegyedekben a futamidő első 10 éve alatt nagyjából a szerződésben megállapított emelésnek megfelelően alakultak. Harmadrészt a rostocki törvényszék azt az érvet terjesztette elő, hogy az adminisztratív és karbantartási költségeket az érvényes jogszabályok alapján számították ki, és semmi sem utal arra, hogy ezek előnyhöz juttatták a BAVARIA-t. (40)
(91)
A bérleti díj kiesésének […] %-os kockázatát illetően a rostocki törvényszék azon a véleményen volt, hogy a lízingbe vevőnek minden lízing esetében viselnie kell annak kockázatát, hogy a neki használatba adott vagyontárgyat a tervezettek szerint ténylegesen hasznosítani is tudja-e. (41) A rostocki törvényszék azzal az érvvel támasztotta alá ezt a következtetést, hogy egyetlen hitelintézet sem vállalná a felelősséget a finanszírozott ingatlan terv szerinti hasznosításáért.
(92)
A rostocki törvényszék végül összehasonlította az értékesítési és visszlízingügyletből adódó átlagos lízingdíjakat a hagyományos hitelek kamataival. Mivel az átlagos éves lízingkamat évi […] % volt, a rostocki törvényszék véleménye szerint ez az építési kölcsönök kamatainak várható alakulásához viszonyítva nem volt aránytalan, mivel az építési kölcsönök kamatai az évi 10 %-ot is elérhették. (42)
(93)
A rostocki törvényszék összegzésképpen megállapította, hogy a BAVARIA nem jutott előnyhöz, mivel a szóban forgó szerződéseket egy piacgazdasági szereplő is megkötötte volna. (43)
(94)
A NEUWOGES fellebbezett az ítélettel szemben; a rostocki tartományi legfelsőbb bíróság előtt még folyamatban van az eljárás.
(95)
A BAVARIA emellett eljárást kezdeményezett a greifswaldi közigazgatási bíróság előtt, hogy bírósági úton betekintést nyerjen a NEUWOGES, illetve Neubrandenburg város e szerződésekkel kapcsolatos valamennyi ügyiratába. A BAVARIA kifejtette, hogy az információs szabadságról szóló törvény alapján benyújtott kérelem útján korábban is megpróbált betekintést nyerni az iratokba, ezt azonban Neubrandenburg városa azzal az érvvel utasította el, hogy a BAVARIA a rostocki törvényszék/a rostocki tartományi legfelsőbb bíróság előtt és az Európai Bizottságnál folyó eljárások keretében már hozzáfért minden idevágó dokumentumhoz. (44) A greifswaldi közigazgatási bíróság előtt még folyamatban van az eljárás.
7. AZ INTÉZKEDÉS ÉRTÉKELÉSE
7.1. AZ EUMSZ 107. CIKKÉNEK (1) BEKEZDÉSE SZERINTI TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSA
(96)
Az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerint a belső piaccal összeegyeztethetetlen a tagállamok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a tagállamok közötti kereskedelmet. Következésképpen egy intézkedés akkor minősül állami támogatásnak, ha a következő feltételek közül mind a négy teljesül:
a)
Az intézkedés szelektív gazdasági előnyt biztosít egy vállalkozás számára.
b)
Az intézkedés az államnak tudható be, és azt állami forrásokból finanszírozzák.
c)
Az intézkedés torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget.
d)
Az intézkedés alkalmas arra, hogy a tagállamok közötti kereskedelmet érintse.
7.1.1. Egy vállalkozás számára biztosított szelektív előny: általános elvek
(97)
Az Európai Bíróság általános ítélkezési gyakorlata szerint azok a feltételek, amelyeknek valamely intézkedésnek meg kell felelnie ahhoz, hogy az EUMSZ 107. cikke szerinti „támogatás” fogalma alá tartozzon, nem teljesülnek, ha a kedvezményezett vállalat az állami források felhasználásával rendelkezésére bocsátott előnnyel azonos előnyhöz a rendes piaci feltételeknek megfelelő körülmények között is hozzájuthatott volna. Azon kérdés mérlegelése során, hogy ugyanezen intézkedést rendes piaci feltételek mellett az államéhoz lehető legközelebbi helyzetben lévő piacgazdasági szereplő is megtette volna-e, csak az állam részvényesi minőségéhez kapcsolódó előnyöket és kötelezettségeket kell figyelembe venni, tekintet nélkül azokra, amelyek a közhatalmi minőségéhez kapcsolódnak. (45)
(98)
Következésképpen a piacgazdasági szereplő kritériumának alkalmazása végeredményben attól függ, hogy az érintett tagállam gazdasági szereplői minőségében, ne pedig közhatalmi szervként nyújtson gazdasági előnyt egy vállalkozásnak. Ebből következik, hogy ha valamely tagállam a közigazgatási eljárás során az említett kritériumra hivatkozik, kétség esetén az ő feladata egyértelmű, objektív és ellenőrizhető bizonyítékokkal alátámasztani, hogy a végrehajtott intézkedés az ő piacgazdasági szereplői minőségéből ered. E bizonyítékokból világosan ki kell tűnnie, hogy az érintett tagállam a gazdasági előny nyújtását megelőzően vagy azzal egyidejűleg meghozta azt a döntést, hogy a ténylegesen végrehajtott intézkedéssel a vállalkozás tekintetében gazdasági tevékenységet végez. Ezzel összefüggésben többek között olyan bizonyítékokra lehet szükség, amelyekből kitűnik, hogy e döntés olyan gazdasági értékeléseken alapul, amelyek összemérhetők azokkal, amelyeket az említett tagállaméhoz lehető legközelebbi helyzetben lévő piacgazdasági szereplő az említett befektetés végrehajtása előtt lefolytatott volna annak érdekében, hogy meghatározza az ilyen befektetés jövőbeli jövedelmezőségét.
(99)
Ezzel szemben az említett előny nyújtása után lefolytatott gazdasági értékelések, az érintett tagállam által végrehajtott befektetés tényleges jövedelmezőségének visszamenőleges megállapítása vagy a ténylegesen lefolytatott eljárás megválasztásának utólagos igazolásai nem lehetnek elegendőek annak bizonyításához, hogy e tagállam az előny nyújtása előtt vagy azzal egyidejűleg piacgazdasági szereplői minőségében ilyen döntést hozott. (46)
(100)
A fentiekből először is az következik, hogy azok a szerződő felek által benyújtott dokumentumok, amelyeket az intézkedés elfogadását követően készítettek, ebben az ügyben a piacgazdasági szereplő elve betartásának vizsgálata során nem vehetők figyelembe.
(101)
Másrészt a fentiekből az is kitűnik, hogy ebben az ügyben a piacgazdasági szereplő elve betartásának vizsgálata során az sem vehető figyelembe, hogy az AHG milyen hatást gyakorolt a NEUWOGES pénzügyi helyzetére. Az AHG valójában politikai célt követett, és a vállalkozásoknak csak egy korlátozott kategóriája (az AHG 2. cikke) volt támogatható. A törvény nem lett volna alkalmazható egy, a NEUWOGES-hez hasonló helyzetben lévő piacgazdasági szereplőre.
7.1.2. Az ügy értékelésének szerkezete
(102)
Annak megállapításához, hogy a BAVARIA számára a szóban forgó szerződéseken keresztül előnyt biztosítottak-e, azt kell megvizsgálni, hogy ezek a szerződések megfelelnek-e az olyan szerződéseknek, amelyeket egy, a NEUWOGES-hez hasonló helyzetben lévő piacgazdasági szereplő is megkötött volna.
(103)
A Bizottság vizsgálata három lépésből áll. Az első lépésben az ügylet NEUWOGES-re gyakorolt pénzügyi hatásait elemzi annak meghatározása érdekében, hogy a vállalat milyen nyereséggel számolhatott (7.2. szakasz). A második lépésben összehasonlítja az értékesítési és visszlízingügyletet más alternatívákkal, például a közvetlen értékesítéssel, annak megállapítása érdekében, hogy az esetleges alternatívák gazdaságilag vonzóbbak lettek volna-e (7.3. szakasz). A harmadik lépésben összehasonlító értékelést végez, amelynek során a szóban forgó ügyletet összehasonlítja a hasonló, nagyjából ugyanabban az időpontban kötött értékesítési és visszlízingügyletekkel, elemzi egy NEUWOGES által lebonyolított korlátozott ajánlattételi eljárás eredményeit, és összehasonlítja az ügylet feltételeit az adott időpontban (1997 vége/1998 eleje) megkötött más finanszírozási ügyletek szokásos kamataival (7.4. szakasz). E három elemzési lépés alapján összességében levonható a következtetés arról, hogy a NEUWOGES piacgazdasági szereplőként viselkedett-e.
7.2. AZ ÜGYLET NEUWOGES-T ÉRINTŐ PÉNZÜGYI KÖVETKEZMÉNYEI
(104)
A szóban forgó ügylet pénzügyi következményeit elemző első lépés az ügylet jellegének meghatározása. Ebben az ügyben főleg az a kérdés, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA között megkötött két szerződés egy és ugyanazon összevont ügylet két részét képezik-e, vagy pedig két különálló ügyletként vizsgálandók (7.2.1. szakasz). Az ügylet NEUWOGES-t érintő pénzügyi következményeinek megfelelő értékelése érdekében második lépésben az értékesítési és visszlízingügylet sajátosságait kell megvizsgálni (7.2.2. szakasz). Az építményi jogot alapító szerződés (7.2.3. szakasz) és az ingatlankezelési szerződés (7.2.4. szakasz) pénzügyi következményeinek külön-külön történő, részletes elemzését az ügylet NEUWOGES szempontjából várható jövedelmezőségének elemzése követi (7.2.5. szakasz).
7.2.1. A szóban forgó szerződések közös, illetve külön-külön történő vizsgálata
(105)
Először is emlékeztetni kell arra, hogy mind a Bizottság eljárás megindításáról szóló határozata, mind pedig a rostocki törvényszék ítélete azt az álláspontot képviselte, hogy a szóban forgó két szerződést együttesen kell vizsgálni. (47) A hivatalos vizsgálati eljárás a következőkkel indokolta ezt a megállapítást:
a)
A két szerződés egyetlen értékesítési és visszlízingügylet egymást kiegészítő elemei. A BAVARIA által készített brosúra, amely saját speciális értékesítési és visszlízingmodelljét reklámozza, utal arra, hogy az ügyletet két szerződés keretében hajtják végre, ahol az egyik az értékesítést, a másik pedig a visszlízinget szabályozza. (48) Ezt követően a két szerződésre mindig csak közös ügyletként hivatkoznak.
b)
A szerződéseket 1998. január 21-én, azaz ugyanazon a napon kötötték meg, és azok hivatkoznak egymásra (49), ami szoros kapcsolatukra és arra a tényre utal, hogy a két szerződés közül egyiket sem kötötték volna meg a másik nélkül.
c)
Ahogy az a BAVARIA eredeti - a NEUWOGES által benyújtott - árkalkulációjából is kiderül, a szerződések feltételei elválaszthatatlanul összekapcsolódnak egymással. (50) A készpénzben előre fizetett összeg mértéke a NEUWOGES által havonta fizetendő lízingdíjtól és a BAVARIA által az épületek felújítására fordított beruházástól függött. Egy értékesítési és visszlízingügyletben a lízingdíj a lízingbeadó eredeti beruházásának megtérülését szolgálja. Ez azt jelenti, hogy az ingatlankezelési szerződés rendelkezéseinek megváltozása esetén az építményi jogot alapító szerződésben szereplő számok is változnak, és fordítva. (51)
d)
A NEUWOGES felügyelő bizottsági üléseinek jegyzőkönyveiből kiderül, hogy a NEUWOGES mindkét szerződést mindig egy és ugyanazon ügylet elemének tekintette. (52) Például a felügyelő bizottság 1997. október 30-i és 1997. december 16-i előterjesztéseiben egyértelműen rögzítették, hogy a vételárat a vevő egy lízingmodellen keresztül finanszírozza. Ez azt mutatja, hogy a NEUWOGES nagyon is tudatában volt az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés közötti kapcsolatnak. Szintén az 1997. december 16-i ülésen jelentette ki a NEUWOGES ügyvezetése a felügyelő bizottságnak, hogy a BAVARIA-val kialkudott fizetendő összeg az az ár, amely e „csomag” esetében megcélozható, és hogy a „csomag” néhány kockázatot hordoz a vállalat számára, ezek azonban vállalhatók. A „csomagra” és az ahhoz kapcsolódó kockázatokra tett utalás ismét azt bizonyítja, hogy a két szerződést egyetlen ügyletnek tekintették.
(106)
Nem meggyőzőek a NEUWOGES azon érvei, hogy a szóban forgó szerződések egyikét nem hitelesítette közjegyző. A NEUWOGES fő érve az, hogy a közjegyzői hitelesítés elmulasztása a szerződő felek azon szándékát támasztja alá, hogy két különálló, egymástól független szerződést kössenek. A Bizottság felhívja a figyelmet arra, hogy az állami beavatkozások különböző formákat ölthetnek, és a hatásaik szerint kell azokat elemezni, így nem zárható ki, hogy az állam több egymást követő beavatkozását az EUMSZ 107. cikk (1) bekezdésének alkalmazása szempontjából egyetlen beavatkozásnak kell tekinteni. Ez lehet a helyzet különösen akkor, ha az egymást követő beavatkozások - különösen az időbeli sorrendjükre, a céljukra és a vállalkozás ezen beavatkozások időpontjában fennálló helyzetére tekintettel - olyan szorosan kapcsolódnak egymáshoz, hogy nem lehet azokat elválasztani. (53) Az egyetlen ügylet fogalmát tehát az állami támogatásokra vonatkozó uniós jog szélesebben értelmezi, mint a német kötelmi jog. A (105) preambulumbekezdésben kifejtett megfontolások arra mutatnak rá, hogy a szóban forgó szerződések - az időbeli sorrendre, a céljukra és a vállalkozás szerződések megkötésének időpontjában fennálló helyzetére tekintettel - az állami támogatásokra vonatkozó uniós jog szerint egyetlen ügyletnek tekintendők.
7.2.2. Háttér-információk: Az értékesítési és visszlízingügylet kialakítása
(107)
A BAVARIA és a NEUWOGES közötti ügylet a BAVARIA „ingatlanlízing-modelljén alapul”. Ez a modell azt irányozza elő, hogy a vevő (BAVARIA) kezdeti beruházását úgy finanszírozza, hogy a megszerzett épületeket az eladó (NEUWOGES) visszalízingeli. A beruházási költségek és a megfelelő lízingdíjak meghatározására a lízingmodell egy egyszerű egyenletet használ, amely szerint a beruházási költségeket úgy számítják ki, hogy a fizetendő éves nominális lízingdíjat elosztják a (százalékban kifejezett) lízingdíjjal.
A lízingdíj viszont a szerződés futamidejének, a lízingdíj indexálásának és az épületek maradványértékének kombinációjából határozható meg:
Lízingdíj (%-ban):
Futamidő: 25 év
Maradvány-érték (%-ban)
Indexálás
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Futamidő: 30 év
Maradvány-érték (%-ban)
Indexálás
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Világos tehát, hogy a beruházási költség a százalékban meghatározott lízingdíjtól és a havonta fizetendő lízingdíjaktól is függ, és fordítva. Amint a szerződő felek rögzítették a sarokszámokat (futamidő, éves indexálás, maradványérték), valamint meghatározták az elérni kívánt teljes beruházási volument, vagy pedig a havonta fizetendő tervezett lízingdíjakat, máris kiszámíthatók a hiányzó paraméterek. Az egyenlet szerint a rövidebb futamidő, az alacsonyabb maradványérték, az alacsonyabb indexálás és a kisebb havi nominális lízingdíj alacsonyabb beruházási összköltséget eredményez.
(109)
A beruházási összköltség meghatározása után levonják a felújítás költségeit, az adókat, valamint az egyéb lehetséges költségeket. A fennmaradó összeg a vételárnak felel meg. A NEUWOGES és a BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügyletnél a (készpénzben előre kifizetett) vételár esetében nem tesznek különbséget az épületek tulajdonjogáért fizetett ár és az építménybér között.
A BAVARIA és a NEUWOGES közötti ügylet kalkulációja
Beruházás összköltsége
[…] EUR
Felújítás
[…] EUR
Adók és illetékek
[…] EUR
Privatizációért nyújtott ellentételezés
[…] EUR
Vételár
[…] EUR
(110)
A szóban forgó értékesítési és visszlízingügyletnek két eleme van, az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés; ezek viszont az általános átalánydíjas szerződéshez kapcsolódnak. Az építményi jogot alapító szerződés, az ingatlankezelési szerződés és az általános átalánydíjas szerződés NEUWOGES-t érintő pénzügyi következményeit ezen információk alapján kell értékelni.
7.2.3. Az építményi jogot alapító szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt várható pénzügyi hatások meghatározása
(111)
Az építményi jogot alapító szerződés központi elemei az épületek eladása, valamint 75 évre építményi jog alapítása azokon a telkeken, amelyeken az épületek állnak. A BAVARIA vállalta, hogy összesen […] EUR-t fizet a NEUWOGES-nek, ebből […] EUR-t tőkésített építménybérként fizet a telek használatáért a 2028. december 31-ig tartó időszakra, […] EUR-t pedig az épületek vételáraként fizet meg. (54) Emellett a BAVARIA-nak 2029. január 1-jétől 10 éven át évente a jelenlegi telekérték […] %-ának megfelelő építménybért kell fizetnie, azaz négyzetméterenként […] EUR-t, illetve évente […] EUR-t. (55) Az építményi jogot alapító szerződés fennmaradó idejére - 2039-től 2073 végéig - az építménybért a fogyasztói árindexhez igazítják, amennyiben az több mint […] %-kal módosul. (56)
(112)
Az épületek megvásárlásán és az érintett telkekre vonatkozó építményi jog megszerzésén túl a BAVARIA kötelezettséget vállalt az épületek felújítására, és beleegyezett abba, hogy az építési munkálatok elvégzéséről szerződést köt a BRG-vel, a NEUWOGES egyik leányvállalatával.
(113)
A BAVARIA által a NEUWOGES-nek az építményi jogot alapító szerződés keretében fizetendő vételárat a szerződő felek […] EUR/m2 összegű havi lízingfizetés, évi […] %-os indexálás, az épület […] %-os maradványértéke (amelyet a NEUWOGES-nek az építményi jog alapításáról 75 évre megkötött szerződés lejárta után az adott időpontban elkészítendő szakértői vélemény alapján kell megfizetnie), valamint a visszlízing 30 éves futamideje alapján határozták meg. (57) Az e feltevésekből kiszámolt beruházási összköltség […] millió EUR volt. (58) A […] EUR összegű felújítási költségek, a […] EUR összegű privatizációs költségek, valamint a […] EUR összegű adók és illetékek levonása után az értékesítési ár […] EUR-t tett ki. (59)
(114)
Ezt a végső árat aztán az épületért fizetendő árra ([…] % = […] EUR) és a telek használatáért fizetett tőkésített építménybérre ([…] % = […] EUR) bontották. (60) A telekre és az épületekre eső összegeket nem számolták ki külön, hanem a teljes értékesítési ár arányában fejezték ki.
(115)
A NEUWOGES számára az ügylet első előnyei így a […] EUR összegű készpénzfizetésben és a 30 év lejárta után a BAVARIA által fizetendő építménybérből adódó bevételekben jelentkeztek.
7.2.3.1. Egyéb tényezők
Privatizációért nyújtott ellentételezés
(116)
Először is rögzíteni kell, hogy a BAVARIA által a privatizációért a NEUWOGES-nek készpénzben fizetett […] EUR összegű ellentételezést minden esetben figyelembe kell venni.
(117)
Az épületek vevőjeként és a telkekre vonatkozó építményi jog jogosultjaként a BAVARIA-nak a szóban forgó szerződések értelmében egyértelműen előírt erőfeszítéseket kellett tennie annak érdekében, hogy a lakások egy részét eladja a bérlőknek. Ezt a kikötést szerződésben rögzítették, hogy az értékesítés mint „köztes vevőnek történő privatizáció” az AHG céljából elismerhető legyen. E törvény értelmében az üzleti vevőnek törekednie kell arra, hogy az ügylet keretében átvett lakásállomány lehetőleg nagy részét, de legalább 1/3-át értékesítsék a bérlőknek. (61) E kötelezettségvállalás keretében törekedni kellett arra is, hogy tájékoztassák a bérlőket a rendelkezésre álló lehetőségekről, és felmérjék a lakásvásárlás iránti érdeklődésüket. A megfelelő erőfeszítések megtételével kapcsolatos feladatot az építményi jogot alapító szerződéssel (V. rész 1-3. cikke) visszaruházták a NEUWOGES-re. Ezenkívül megállapodtak abban, hogy a NEUWOGES ezért […] EUR/m2 összegű ellentételezést kap, ezáltal a privatizációs erőfeszítésekért nyújtott ellentételezés teljes összege elérte a […] EUR-t.
(118)
Először nem volt tervbe véve, hogy a NEUWOGES ellentételezést kap a privatizációs erőfeszítéseiért; a később a privatizációs erőfeszítésekért nyújtott ellentételezésként megfizetett összeg eredetileg a tervezett értékesítési ár része volt. (62) Valójában a BAVARIA számára nem volt ésszerű olyan tevékenységért ellentételezést fizetni a NEUWOGES-nek, amelyhez a BAVARIA-nak nem fűződött gazdasági érdeke. Az AHG szerinti adósságelengedés biztosításához, amely privatizációs erőfeszítésekhez volt kötve, egyedül a NEUWOGES-nek fűződött gazdasági érdeke.
(119)
A privatizációs erőfeszítésekre nyújtott ellentételezést azonban később levonták az értékesítési árból, és egy későbbi kifizetés formájában fizették ki. Ennek oka az lehetett, hogy a szóban forgó összeget - ha az értékesítési ár része maradt volna - be kellett volna fizetni az ETF-nek. A BAVARIA által a NEUWOGES-nek fizetett értékesítési árat a megfelelő összeggel csökkentették. A BAVARIA szempontjából ez gazdasági értelemben semmilyen különbséget nem jelentett. A NEUWOGES pontosan ugyanazt az összeget kapta meg a BAVARIA-tól, amelyet akkor kapott volna, ha nem állapodtak volna meg külön privatizációs ellentételezésről. A NEUWOGES a privatizációs kifizetéseket ténylegesen hozzászámolta az értékesítési és visszlízingügyletből várható bevételekhez. (63)
(120)
Az, hogy ezeket a kifizetéseket külön ellentételezésként és ne az értékesítési ár részeként számolják el, csak az AHG miatt bírt jelentőséggel a NEUWOGES számára. A fentiekben kifejtetteknek megfelelően (lásd a (101) preambulumbekezdést) egy piacgazdasági szereplő figyelmen kívül hagyta volna az AHG-t. Ebben az összefüggésben nincs jelentősége annak a körülménynek, hogy a NEUWOGES privatizációs erőfeszítéseket tett, és erre forrásokat fordított. Egy piacgazdasági szereplő, amely nem az AHG keretei között jár el, nem tett volna privatizációs erőfeszítéseket, és emiatt ezeket az erőfeszítéseket a piacgazdasági szereplő kritériumának alkalmazása során sem lehet figyelembe venni.
(121)
Ennek megfelelően az az ellentételezés, amelyet a BAVARIA a NEUWOGES-nek privatizációs erőfeszítéseiért fizetett, a NEUWOGES számára jelentkező jelentős előnynek tekinthető, amelyet az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES-t érintő pénzügyi hatásai egészének meghatározása érdekében hozzá kell adni az értékesítési árhoz.
Felújítás
(122)
Az értékesítési és visszlízingügylet keretében elvégzett felújítás további pénzügyi hatásokat gyakorolt a NEUWOGES-re. Emlékeztetni kell arra, hogy a felújítási költségek közvetlen összefüggésben álltak a BAVARIA által az építményi jogot alapító szerződés szerint a NEUWOGES-nek teljesített kifizetéssel, amelyet a felújítási költségeket is tartalmazó költségek levonásával a beruházási összköltség számított értékéből kapunk meg (lásd a (109) preambulumbekezdést). Másképpen megfogalmazva: minél magasabbak a felújítási költségek, annál alacsonyabb a vételár. Emiatt az ügylet egy másik számítási módja esetében is - ahol alacsonyabb bérleti díjakat, alacsonyabb indexálást és így lényegesen alacsonyabb lízingdíjakat vettek alapul - a vételár még mindig magasabb az építményi jogot alapító szerződésben elfogadott árnál; ez elsősorban arra vezethető vissza, hogy a felújítási költségeket ebben az alternatív számításban lényegesen alacsonyabbra állították be, mint amelyet végül a BAVARIA és a BRG elfogadott. (64)
(123)
Ezzel összefüggésben meg kell említeni, hogy az az összeg, amelyet a BAVARIA a NEUWOGES 100 %-os tulajdonában lévő leányvállalatának, a BRG-nek az általános átalánydíjas szerződés szerint a felújítási munkálatokért átalányban fizetett, jelentősen meghaladta a NEUWOGES által eredetileg becsült felújítási költségeket. (65) Míg a NEUWOGES eredeti becslésében összesen […] EUR, illetve […] EUR/m2 összegben irányozta elő a költségeket, a BAVARIA és a NEUWOGES leányvállalata, a BRG végül […] EUR, illetve […] EUR/m2 átalányösszeget fogadott el a felújításra. Másképpen megfogalmazva: a szerződésben megállapított költségek […] EUR-val, illetve […] %-kal haladták meg az eredetileg becsült költségeket. A lényegesen magasabb szinten elfogadott költségátalány jelentősen csökkentette az építményi jogot alapító szerződés alapján a BAVARIA által a NEUWOGES-nek fizetett vételárat.
(124)
Az eredeti költségbecslés és az elfogadott átalányösszeg közötti különbséget nem indokolták meg. Ez annál is meglepőbb, mert a NEUWOGES az átlagosan […] EUR/m2 összegű becsült felújítási költségeket „általánosan megszokottnak[]” nevezte. (66) A NEUWOGES által benyújtott, „A felújítás és lebontás között: Panelépületek az új szövetségi tartományokban” című szakvélemény (a továbbiakban: Pestel-szakvélemény) is […]- […] EUR/m2 összegre becsülte a BRG által elvégzetthez hasonló felújítás költségeit. (67) Az épületek tulajdonosaként és kezelőjeként a NEUWOGES pontos ismeretekkel rendelkezett arról, hogy milyen felújításokra van szükség, és nehezen érthető meg, miért becsülte alul ennyire ezeket a költségeket.
(125)
A felújítási költségeket figyelembe kell venni az építményi jogot alapító szerződés pénzügyi hatásainak meghatározásakor. Egyrészről kézenfekvő, hogy a BAVARIA szempontjából lényegtelen volt, hogy a NEUWOGES leányvállalata, a BRG milyen összegben számítja fel a felújítási költségeket, hiszen minden további felújítási költséget egyszerűen elszámolt a vételárban. Ezzel szemben a NEUWOGES-nek nyilvánvaló gazdasági érdeke volt, hogy a BAVARIA szerződést kössön a BRG-vel a felújítási munkálatok elvégzéséről, és hogy az értékesítési ár egy részét hozzászámítsák a felújítási költségekhez. Ez utóbbi megfontolás azon alapult, hogy a felújítással a NEUWOGES leányvállalata által megkeresett nyereséget nem terhelte az AHG szerinti befizetési kötelezettség. Saját becslések szerint a BRG (és következésképpen a NEUWOGES) által a BAVARIA-felújításból elért nyereség […] EUR-t tett ki. (68) Ez a nyereség közvetlen előnyként jelentkezik a NEUWOGES-nél, amelyet figyelembe kell venni. Az értékesítési ár indoklásánál a NEUWOGES ügyvezetése is ténylegesen utalt a BRG-vel a felújítási munkálatok elvégzéséről kötött szerződésre. (69)
A telek használatáért fizetett építménybér
(126)
Az építménybért illetően e ponton meg kell vizsgálni a NEUWOGES érvét, miszerint a BAVARIA-nak az első 30 évre ténylegesen nem kellett fizetést teljesítenie, mivel a tőkésített építménybért az értékesítési ár tartalmazta. Annak a kérdésnek azonban, hogy az építménybért évente vagy pedig előre, tőkésített építménybérként fizetik meg, az elvégzendő értékelés szempontjából alig van jelentősége. Semmi jele sincs annak, hogy egy ilyen jellegű megállapodás ésszerűtlen lett volna; csupán annak megnyilvánulása volt, hogy a NEUWOGES azt részesített előnyben, hogy előre likviditáshoz jusson.
(127)
Végezetül nem szabad elfelejteni, hogy a BAVARIA az ingatlankezelési szerződés lejártát követően a telekhasználatért építménybért köteles fizetni. A BAVARIA-nak 2029. január 1-jétől 10 éven át évente a jelenlegi telekérték […] %-ának megfelelő építménybért, azaz négyzetméterenként […] EUR-t kell fizetnie. A fennmaradó futamidőre az építménybért a fogyasztói árindexhez igazítják, amennyiben az több mint […] %-kal módosul. Ha egyszerűsítésképpen abból indulunk ki, hogy a fogyasztói árindex nem fog változni, akkor a jövőbeli fizetéseket […] EUR nominális értéken értékelnék. Az összértékelésben e jövőbeli fizetések 1998-as évre diszkontált értéke szintén a NEUWOGES által elért előny részének tekintendő.
7.2.3.2. Következtetések
(128)
E ponton emlékeztetni kell arra, hogy a fenti elemzés célja az építményi jogot alapító szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt várható pénzügyi hatások lehető legpontosabb meghatározása volt. Az elemzésből kiderül, hogy a NEUWOGES által szerzett jelentős előny a következőket öleli fel:
a)
a BAVARIA által készpénzben fizetett ár ([…] EUR);
b)
a privatizációs erőfeszítésekért fizetett ellentételezés ([…] EUR);
c)
a felújítással megtermelt nyereség ([…] EUR);
d)
a 2029-től kezdődő időszakra fizetendő építménybér jelenértéke (leszámítolva […] EUR);
7.2.4. Az ingatlankezelési szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt várható pénzügyi hatások meghatározása
(129)
Az ingatlankezelési szerződés értelmében a NEUWOGES felel a szóban forgó épületek kezeléséért. A NEUWOGES rendelkezésére áll a lakások és ipari egységek bérbeadásából származó valamennyi bevétel. Ezért cserébe egy fix havi lízingdíjat kell fizetnie a tulajdonos (BAVARIA) részére, amelyet a felújítási munkálatok befejezéséig […] EUR összegben, az azt követő időszakra […] EUR összegben rögzítettek (az ingatlankezelési szerződés 3. cikke). A szerződés futamideje a felújítási munkálatok befejezésétől számítva 30 év (2. cikk (1) bekezdése). A havi lízingdíjat évi […] %-kal indexálták (4. cikk (2) bekezdése). A következő elemzés célja az ingatlankezelési szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt pénzügyi hatások meghatározása.
7.2.4.1. Háttér-információk (számítások)
(130)
A havi lízingdíj az elvárt négyzetméterenkénti havi nettó bérleti díj - levonva az adminisztratív és karbantartási költségeket és a bérleti díj kiesésének kockázatát - és a rendelkezésre álló négyzetméterek számának szorzata. (70) Az alapvető feltevések így az elvárt négyzetméterenkénti havi nettó bérleti díjat és a várható költségeket érintik. Az ingatlankezelési szerződésben a felek egy felújítás utáni […] EUR/m2 nettó bérleti díjat és […] EUR/m2 költséget vettek alapul; ennek megfelelően a havi lízingdíjat […] EUR/m2 összegben rögzítették. (71)
(131)
A végül az ingatlankezelési szerződésbe átemelt konkrét paraméterek meghatározásakor a döntés a NEUWOGES kezében volt. (72) Lehetősége volt arra, hogy az általa a szerződés futamideje alatt teljesítendő havi fizetéseket, valamint az értékesítésből származó bevételt egy eltérő mértékű bérleti díj vagy egy magasabb indexálás rögzítésével pontosan meghatározza. (73) Nem volt közvetlen korreláció aközött, hogy egy meghatározott lízingdíj rögzítésével (esetleg eltérő mértékű bérleti díjak, eltérő indexálás és eltérő költségek meghatározásával) nagyobb vagy kisebb kockázatot vállaltak, valamint az értékesítési ár formájában kapott likviditás között. Így például egy BAVARIA által bemutatott másik számítás szerint, ahol 2,0 %-os indexálást, […] EUR bérleti díjat és így […] EUR lízingdíjat vettek alapul, a havi lízingösszeg […] EUR lett volna […] EUR helyett. (74) Természetesen az értékesítési ár is alacsonyabb lett volna.
7.2.4.2. A pénzügyi hatások elemzése
Általános megfontolások
(132)
Az ingatlankezelési szerződés NEUWOGES-t érintő pénzügyi hatásainak meghatározásakor két megfontolást kell figyelembe venni. Egyrészt: a lízingdíjat négyzetméteralapon számítják ki. Mivel néhány lakást a BAVARIA-val megkötött szerződést követően eladtak, az eredetileg […] m2-nyi teljes négyzetméterszám 1999-ben […] m2-re, 2000-ben […] m2-re, 2001-ben pedig […] m2-re változott. 2001 után az irányadó négyzetméterszám változatlanul […] m2 maradt. A NEUWOGES észrevételeiben a tervezett pénzügyi mozgások kiszámításakor ezzel a fokozatosan csökkenő négyzetméterszámmal számolt. Mivel azonban csak az előzetes értékelés mérvadó, a NEUWOGES-nek nem lett volna szabad a számításaiban alapul vett teljes négyzetméterszámot a ténylegesen értékesített négyzetméterszámmal csökkentenie, hanem azzal a négyzetméterszámmal kellett volna csökkentenie, amelynek viszonteladásával 1998 elején számolt. Ennek megfelelően a következő elemzés nem a NEUWOGES által az észrevételeiben említett számokon, hanem sokkal inkább azokon a számokon alapul, amelyekből a NEUWOGES az eredeti nyereségprognózisában kiindult, nevezetesen hogy a négyzetméterszám 2003-ig fokozatosan […] m2-ről […] m2-re csökken. Másrészt: annak meghatározása érdekében, hogy az ügylet megkötése időpontjában a szerződés milyen várható pénzügyi hatást fejt ki a NEUWOGES-re, a jövőbeli bevételeket és költségeket le kell számítolni, és ehhez meg kell állapítani a leszámítolási kamatlábat. Az eredeti levelével és a NEUWOGES által benyújtott cashflow-elemzéssel összhangban a Bizottság 5 %-os éves leszámítolási kamatlábból indul ki. (75)
A NEUWOGES cashflow-elemzésének megbízhatósága
(133)
Az ingatlankezelési szerződés független gazdasági elemzése előtt először is megjegyzéseket kell fűzni a NEUWOGES által előterjesztett utólagos cashflow-elemzésekhez, amelyeknek azt kell bemutatniuk, hogy az ingatlankezelési szerződéssel generált cash-flow tekintetében milyen előzetes várakozásokkal rendelkezett volna egy körültekintő piacgazdasági szereplő. A NEUWOGES azzal érvel, hogy az ingatlankezelési szerződés esetében reális előzetes feltevések mellett - a NEUWOGES véleménye szerint ilyen feltevések a bérleti díj évi […] %-os emelkedése, a költségek évi […] %-os indexálása és a kihasználatlan ingatlanok […] %-os aránya - nominálisan -[…] EUR, leszámítolva pedig -[…] EUR (76) negatív teljes cash-flow-ra lehetett volna számítani. A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy az ingatlankezelési szerződés csak állítólag irreális előzetes feltevések mellett - a bérleti díj évi […] %-os emelkedése, a kihasználatlan ingatlanok […] %-os aránya, állandó költségszint - tudott volna nominálisan […] EUR, leszámítolva pedig […] EUR összegű pozitív értéket eredményezni. (77) Így a NEUWOGES megítélése szerint már kezdettől fogva világos volt, hogy csak a lízingdíj kigazdálkodásához minden évben […] %-os bérletidíj-emelést kellett volna érvényesíteni, miközben a költségemelkedés számára semmilyen mozgástér nem maradt volna.
(134)
Ebben az összefüggésben meg kell jegyezni, hogy a NEUWOGES a költségek mértékét illetően kevéssé meggyőző feltevésekből indul ki (az induló költségszint a NEUWOGES által benyújtott összes elemzésben azonos). A megkötött ingatlankezelési szerződés alapjául szolgáló számítások a bérleti díjak mintegy […] %-át kitevő összköltségből (adminisztráció, karbantartás, bérleti díjak kiesésének kockázata), ezzel szemben a NEUWOGES cashflow-elemzései (felújítás utáni) legalább […] %-os költségszintből (a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázata, […] % adminisztrációs és karbantartási költség) indulnak ki. Még ha a bérleti díjak kiesésének drámai mértékű emelkedését ([…] %-ról […] %-ra) figyelmen kívül is hagyjuk, a többi költség a bérleti díj százalékában kifejezve még mindig, […] %-ról […] %-ra emelkedett. Erre a növekedésre kielégítő indoklás nem található a NEUWOGES észrevételeiben. Ezzel szemben a NEUWOGES megállapítja, hogy a […] % ([…] EUR/m2) a közvetlenül a felújítást követő időszakra nézve egy elfogadható érték, utána azonban ezt az értéket évente […] %-kal növelni kellett. (78) A forgalmi értékről készített szakértői vélemény is, amelyre a NEUWOGES az értékesítés előtt adott megbízást, az összköltségek […] % és […] % közötti szintjéből indult ki (a bérleti díj kiesésének kockázatát is beleértve (79)) (az 1997-es szakvélemény). Mivel a szakértői vélemény nem adja meg pontosan, hogy a bérleti díj kiesését milyen százalékos arányúra értékelték, nem állapítható meg, hogy az egyéb költségek tekintetében az alapul szolgáló feltevések mennyiben térnek el a NEUWOGES feltevéseitől. A NEUWOGES által most megbecsült egyéb költségek mindenesetre magasabbak, még akkor is, ha azt feltételezzük, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát az 1997. évi szakvéleményben […] %-ban rögzítették. Mindezek miatt a NEUWOGES cashflow-elemzései nem fogadhatók el, és azokat egy […] %-os induló költségszint alapulvételével - amely nem tartalmazza a bérleti díj kiesésének kockázatát - ki kell igazítani. (80)
(135)
Ezzel összefüggésben azt is meg kell jegyezni, hogy téves a NEUWOGES azon állítása, miszerint egyedül a lízingdíj növekedésének ellentételezése érdekében […] %-os bérletidíj-emelést kellett volna érvényesíteni. Mivel a lízingdíjat az eredeti teljes bérleti díj százalékában fejezik ki (ebben az esetben […] %), egy […] %-os bérletidíj-emelés mind a lízingdíj-növekedés, mind pedig a […] %-os költségemelkedés ellensúlyozását lehetővé tenné. Állandó költségek mellett már egy csekélyebb bérletidíj-emelés is elegendő a lízingdíj növekedésének ellentételezéséhez. A bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatából és egyébként állandó költségszintből kiindulva lényegében egy évi […] %-os bérletidíj-emelés elegendő lenne a lízingdíj növekedésének kompenzálásához. Minden e feletti díjemelést a NEUWOGES a növekvő költségek kiegyenlítésére vagy nyereségszerzésre használhatna fel.
A pénzügyi hatások elemzése
(136)
A szerződés megkötésének időpontjában a NEUWOGES maga is elvégezte a nominális cash-flow elemzését. (81) Ebben az elemzésben abból indult ki, hogy saját költségei (adminisztráció, karbantartás) évente […] %-kal nőnek, hogy a bérleti díjakat minden harmadik évben […] %-kal emelheti, a kihasználatlan ingatlanok aránya […] %-on tartható, és hogy a lakások […] %-át adják el a bérlőknek. Ennek alapján a NEUWOGES arra számított, hogy az ingatlankezelési szerződés a 30 éves futamidő alatt […] EUR nominális cash-flow-t generál.
(137)
A hivatalos vizsgálati eljárás keretében nem jutottak olyan felismerésre, amely alátámasztotta volna azt a feltételezést, hogy az említett számításokat tudatosan túl optimista várakozások alapján végezték el. Semmi sem utal arra, hogy a NEUWOGES képviselői, akik benyújtották ezeket a számokat a NEUWOGES felügyelő bizottságának, ezt úgy tették volna, hogy tudták, a számok nem helyesek. Valójában úgy tűnik, hogy a NEUWOGES azt sem állítja, hogy ügyvezetése politikai okokból tudatosan ment bele egy hátrányos üzletbe, sokkal inkább azt, hogy a gazdasági hatások értékelésekor tévesek voltak a becslések (ami a NEUWOGES szerint egy piacgazdasági szereplő esetében nem fordult volna elő). (82)
(138)
Azt is vizsgálni kell, hogy a várakozások tényleg olyanok voltak-e, hogy egy piacgazdasági szereplő nem alapozta volna ezekre döntéseit. Ebben az összefüggésben megemlítendő, hogy a NEUWOGES véleménye szerint egy piacgazdasági szereplő a mindössze […] %-os bérletidíj-emelkedésből, a bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatából és az adminisztratív és karbantartási költségek […] %-os növekedéséből indult volna ki. (83) E feltevések alapján a NEUWOGES szerint a teljes cash-flow nominálisan […] EUR, leszámítolva […] EUR lenne, miközben költségként jelentkezik elsősorban az, hogy a bérleti díjak kiesése több mint hétszeresére nő.
7.2.4.3. Piaci várakozások
(139)
Először is utalni kell azokra a dokumentumokra, amelyek felvilágosítást adnak az ügyben részt vevő mindkét fél tényleges várakozásairól. Először is a felügyelő bizottság 1997. december 16-i ülésének jegyzőkönyvéből az olvasható ki, hogy a NEUWOGES az ügylethez kapcsolódó kockázatokat „vállalhatónak” minősítette. (84) A jegyzőkönyvből kiderül továbbá, hogy a NEUWOGES cselekvései alapjául szolgáló számítások abból indultak ki, hogy a bérleti díjakat minden harmadik évben […] %-kal emelik, a költségek (a bérleti díjak kiesésének kockázatát nem számítva) […] %-kal növekednek, a bérleti díjak kiesésének kockázata pedig […] % lesz. (85)
(140)
A szerződések aláírása előtt a NEUWOGES konzultált a Nordrevision könyvvizsgáló társasággal, amelynek becslése szerint a […] %-os bérletidíj-növekedés ugyan megfelelt az általános inflációs rátának, viszont aligha volt megvalósítható. (86) Emellett a Nordrevision úgy ítélte meg, hogy az induló költségszint (a számítások a bérleti díj […] %-át kitevő becsült költségeken alapultak) az ingatlanok teljes kihasználtságát feltételezve reális, azonban a költségeket a lízingdíj indexálásának megfelelően indexálni kell. (87)
(141)
A BAVARIA a maga részéről abból indult ki, hogy a neubrandenburgi népességszám előreláthatólag egyenletes alakulását (ami a különböző nagy szolgáltatók letelepedésének tudható be) (88) és az épületek jó helyzetét tekintve az ingatlanok kihasználatlansága várhatóan nagyon csekély arányú lesz. (89) Emellett azt feltételezte, hogy a lízingfizetés indexálásának megfelelően emelni lehet a bérleti díjakat. (90)
(142)
Végül fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a NEUWOGES megbízásából az értékesítés előtt a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény adatokat tartalmaz az idevágó várható fejleményekről. Az 1997-es szakvélemény […]-[…] %-os költségszintet vesz alapul, arra vonatkozóan azonban nem ad adatokat, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát hány százalékra értékelte. (91)
7.2.4.4. Értékelés
Adminisztratív költségek
(143)
Először is az adminisztratív és karbantartási költségekkel kapcsolatos várakozások mind az induló szint ([…] EUR/m2, illetve a bérleti díjak […] %-a), mind pedig a várható emelkedés (évente […] %) tekintetében valószínűnek tűnnek. A költségek kiinduló szintjét illetően ez a következtetés magának a NEUWOGES-nek a megállapításából vonható le, miszerint a költségeket - legalábbis a közvetlenül a felújítást követő időszakra vonatkozóan - megfelelően mérték fel. Másrészt a Pestel-szakvélemény megállapította, hogy az adminisztratív és karbantartási költségek 1997-ben négyzetméterenként átlagosan […] EUR-t tettek ki; ez […] EUR-val kevesebb annál, mint amit ugyanezekre a költségekre az értékesítési és visszlízing szerződés keretében előirányoztak. (92) Végezetül pedig a szakértői véleményben becsült költségek is ugyanebben a nagyságrendben mozogtak. E költségek emelkedésével biztosan lehetett számolni; az évi […] %-os növekedés feltételezése elfogadhatónak és inkább óvatos becslésnek tűnt. A Nordrevision csupán azt javasolta, hogy az adminisztratív költségek ilyen jellegű indexálását a lízingdíj indexálásához igazítsák; így az éves növekedés […] % lenne, ami a NEUWOGES által ténylegesen feltételezetthez képest szintén egy kisebb mértékű emelkedés. Egyébként immár maga a NEUWOGES is azon a véleményen volt, hogy reálisan egy […] %-os éves növekedést lehetett volna elvárni; ez azt jelenti, hogy az évi […] %-os érték biztosan nem volt vállalhatatlanul alacsony.
Bérleti díj kiesésének kockázata
(144)
A bérleti díj kiesésének kockázatát illetően nem volt irreális, hogy egy általános […] %-os bérletidíj-kieséssel számoltak. Először is le kell szögezni, hogy a szerződések értékelésekor a Nordrevision nem kérdőjelezte meg ezt a feltevést, bár másrészről a tanácsadók aggodalmuknak adtak hangot Neubrandenburg általános gazdasági helyzetével és ingatlanpiacával kapcsolatban. (93) Másrészt a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény láthatóan nem számolt a bérleti díjak kiesésének jelentősen magasabb kockázatával, még ha nem is adott pontosabb adatokat a feltételezett kockázatról. (94)
(145)
Ahogy a BAVARIA belső döntéshozatali dokumentumaiból is kitűnik, a BAVARIA - tekintettel arra, hogy a különböző nagy szolgáltatók a térségbe települtek - abból indult ki, hogy Neubrandenburg népessége állandó szinten marad, és hogy a szóban forgó lakásokat a felújítás után szinte százszázalékosan bérbe lehet adni. A NEUWOGES információi szerint Neubrandenburg városa és Mecklenburg-Elő-Pomeránia tartomány 1997-1998-ban tényleg állandó népességszámmal és a jövedelmek stabil alakulásával számoltak.
(146)
Végezetül pedig nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a NEUWOGES ügyvezetése - amely egy olyan vállalatot vezetett, amely a neubrandenburgi lakások több mint 30 %-ának volt a tulajdonosa, és így alapos ismeretekkel rendelkezett a helyi ingatlanpiacról - az értékesítési és visszlízingügylethez kapcsolódó kockázatokat vállalhatónak tekintette, és a bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatát vetítette előre. Semmiképpen sem látható be, hogy a helyi ingatlanpiac kijelölt szakértői miért alapozták volna számításaikat erre a feltevésre, ha az olyan irreálisan alacsony szinten értékelte volna a kockázatokat, ahogy azt most már a NEUWOGES állítja.
(147)
Ugyanakkor figyelembe kell venni azokat a dokumentumokat, amelyeket a NEUWOGES azzal a kérdéssel kapcsolatban nyújtott be, hogy az adott ingatlanpiac (kelet-németországi panelépületek) körültekintően eljáró szereplője a kihasználatlan ingatlanok magasabb arányára számított volna-e, amennyiben az adott dokumentumok az értékesítési és visszlízingügylet megkötése előtti időszakból származnak. A benyújtott szakvélemények közül csak a Pestel-szakvélemény készült a szóban forgó szerződések megkötése előtti időszakban. Mindazonáltal figyelembe kell venni, hogy a Pestel-szakvélemény Kelet-Németország egészét vizsgálta, és nem veszi figyelembe Neubrandenburg sajátos helyi adottságait, így ebben az összefüggésben kijelentései csak korlátozottan mérvadóak. A szakvélemény felsorolja a keletnémet ingatlanpiac néhány általános problémáját, azonban önmagában véve nem ad támpontokat arra, hogy egy piacgazdasági szereplő beruházási döntésekor nem a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázatából indult volna ki.
Bérleti díjak
(148)
A bérleti díjakkal kapcsolatban először is le kell szögezni, hogy a NEUWOGES szerint a felújítás után várható bérleti díjakat túl magasra értékelték. A NEUWOGES véleménye sokkal inkább az, hogy a bérleti díjakat nem lehetett az elvárt mértékben emelni. Tekintettel a rostocki törvényszék megállapítására, miszerint az ingatlankezelési szerződésben alapul vett átlagos, […] EUR/m2 összegű bérleti díj a bérleti díjak alkalmazandó jegyzékében (95) megadott sávban mozgott, az a következtetés vonható le, hogy az eredeti átlagos bérleti díjat reálisan becsülték meg.
(149)
A megállapodás szerinti lízingdíj indexálását illetően nincsenek konkrét bizonyítékok arra vonatkozóan, hogy 1998-ban általában milyen átlagos bérletidíj-emelkedést vettek alapul. A Nordrevision csupán azt állapította meg, hogy az eredetileg becsült évi […] % megfelelt az általános inflációs rátának, Neubrandenburgban viszont valószínűleg nem volt realizálható. (96) Az a körülmény, hogy a NEUWOGES végül a „csupán” […] %-os indexálásba egyezett bele, és abból indult ki, hogy háromévente […] %-os bérletidíj-emelést tud érvényesíteni, láthatóan amellett szól, hogy ezt a figyelmeztetést figyelembe vette. A forgalmi értékről készített szakvélemények nem fogalmaztak meg kifejezett várakozásokat a bérleti díjak jövőbeli emelkedésével kapcsolatban. Mindazonáltal rögzíteni kell, hogy a forgalmi értékekről készített szakvélemények - mivel nem fogalmaztak meg konkrét feltevéseket az infláció és a bérleti díjak alakulásával kapcsolatban - nyilvánvalóan abból indultak ki, hogy a bérleti díjak emelkedése és az általános infláció (amely az előző évtizedekben 3,5 % körül alakult) közelíteni fognak egymáshoz. (97) A rostocki törvényszék véleménye szerint tekintettel arra, hogy a szerződés megkötése előtti 28 évben az átlagos inflációs ráta évi 3,52 % volt, az indexálás helyénvalónak tekinthető. (98) Megjegyezte továbbá, hogy a bérleti díjak 30 éves időszak alatti alakulása természetesen csak nehezen vetíthető előre, viszont nem figyelhető meg feltűnő aránytalanság a lízingdíj indexálása és a bérleti díjak várt alakulása között.
(150)
A NEUWOGES által benyújtott Pestel-szakvélemény nem közöl adatokat a keletnémet ingatlanpiac szereplőinek tényleges várakozásairól, ahogy Neubrandenburgra vonatkozó konkrét adatokat sem tartalmaz. Ugyanakkor utal arra, hogy a keletnémet ingatlanpiac egy potenciálisan nehéz piac. A további felsorolt tényadatok fényében sem elégséges azonban a Pestel-szakvélemény annak bizonyítására, hogy a felek rossz utat választottak azzal, hogy a lízingfizetéseket közös megegyezéssel évi […] %-kal indexálták, és azzal számoltak, hogy évi […] %-os bérletidíj-emelést tudnak érvényesíteni.
Futamidő
(151)
Végül a szerződés futamidejével kapcsolatban a rostocki törvényszék úgy érvelt, hogy bizonyos lízingszerződéseket hosszú (akár 30 éves) futamidő jellemez, így egy olyan szerződés, mint amilyen a szóban forgó szerződés is, egyáltalán nem szokatlan. (99) Bár a 30 éves futamidő magától értetődően bizonyos kockázatokat rejt magában, viszont arra is lehetőséget kínál, hogy állandó nyereségre tegyenek szert, a várható költségek tekintetében pedig magas fokú kiszámíthatóságot biztosítsanak. A hosszú futamidő azt is jelentette, hogy a vevő beruházásának megtérüléséhez szükséges havi lízingfizetések mértéke alacsonyabb, illetve hogy az értékesítési ár ugyanolyan összegű lízingfizetés esetén magasabb annál, mint rövidebb futamidő mellett lenne. (100) Ennek fényében nem tűnik ésszerűtlennek, hogy a felek 30 éves futamidőben állapodtak meg.
7.2.4.5. Következtetés
(152)
A NEUWOGES eredeti számításaiban megfogalmazott várakozások ezért nem tekinthetők reálisnak. A benyújtott dokumentumok fényében a NEUWOGES éppenséggel abból indulhatott ki, hogy az ingatlankezelési szerződés keretében nyereségre tehet szert. Az elvárt nominális nyereséget az irányadó időpontra (1998 eleje) leszámítolva az látható, hogy a NEUWOGES döntése azon alapult, hogy az ingatlankezelési szerződés jelenértéke […] EUR.
7.2.5. Összesített értékelés
(153)
A Bizottság már levonta azt a következtetést, hogy az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés egy és ugyanazon összevont ügylet részei. Az ügylet NEUWOGES számára jelentkező összértékének meghatározásához ezért össze kell adni a két szerződés jelenértékét. Emlékeztetőül: a NEUWOGES a következő előnyökre számíthatott az építményi jogot alapító szerződésből:
a)
a BAVARIA által készpénzben fizetett ár ([…] EUR);
b)
a privatizációs erőfeszítésekért fizetett ellentételezés ([…] EUR);
c)
a felújítással megtermelt nyereség ([…] EUR);
d)
a 2029-től kezdődő időszakra fizetendő építménybér jelenértéke (leszámítolva […] EUR);
(154)
Ezen túlmenően az ingatlankezelési szerződés leszámítolt jelenértéke a 7.2.4. szakaszban bemutatottak szerint a NEUWOGES reális várakozásaiból kiindulva […] EUR volt. Így az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES számára jelentkező összértéke […] EUR volt.
7.3. ÖSSZEHASONLÍTÁS MÁS ÜGYLETI LEHETŐSÉGEKKEL
(155)
Annak megállapítása érdekében, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA között létrejött értékesítési és visszlízingszerződés megfelel-e azoknak a szerződéseknek, amelyeket egy piacgazdasági szereplő választott volna, össze kell vetni ezen ügylet értékét más ügyleti lehetőségek értékével. Ha a NEUWOGES egy gazdasági szempontból előnyösebb alternatívával rendelkezett volna, akkor az értékesítési és visszlízingügylet melletti döntést nem lehetne olyan cselekvési lehetőségnek tekinteni, amelyet egy piacgazdasági szereplő választott volna.
(156)
Ebben az összefüggésben megjegyzendő, hogy az épületek felújítás nélküli bérbeadása vagy akár lebontása aligha lett volna járható út. Először is felújítás nélküli bérbeadás csupán korlátozott bevételeket termelt volna. Ráadásul egyértelmű volt, hogy a nem felújított épületek körében nagyobb mértékű lenne a kihasználatlanság, mint a felújított épületeknél. (101) Így nincsenek olyan megbízható tények, amelyekből arra lehetne következtetni, hogy a nem felújított épületek további bérbeadása esetén nagyobb nyereséggel lehetett volna számolni, mint az értékesítési és visszlízingszerződés keretében, A lebontás semmilyen bevételt nem hozott volna, hanem bontási költségekkel járt volna. Így a mérvadó időpontban (1997-1998) ez sem lett volna járható út.
7.3.1. Hitelfelvétel mint lehetséges opció
(157)
Első lehetséges alternatívaként a hitelfelvétel jöhet szóba. Ha a NEUWOGES a szóban forgó épületek felújítását hitelből finanszírozta volna, akkor részben ugyanazt a nyereséget realizálhatta volna, mint az értékesítési és visszlízingszerződés esetében. Először is bérbe adhatta volna a felújított épületeket, és ezzel megfelelő bevételekre tehetett volna szert. Ezenkívül - az értékesítési és visszlízingszerződéssel ellentétben - az épületek tulajdonosa maradt volna.
(158)
Nyilvánvaló viszont, hogy a hitelfelvétel bizonyos hátrányokkal is járna. Először is a beruházási költségek 30 %-át a NEUWOGES-nek saját tőkéjéből kellett volna rendelkezésre bocsátania, mivel a NEUWOGES véleménye szerint fenn kell tartani a saját tőke 30 %-os arányát. (102) 1997 végén a NEUWOGES felügyelő bizottsága részletesen megvitatta azt a lehetőséget, hogy a nagyobb mértékű beruházás lehetővé tétele érdekében csökkentsék a saját tőke arányát. Az ügyvezetés azonban elutasította ezt a javaslatot mint gazdaságilag nem tartható elképzelést, mert elfogadhatatlanul nagy eladósodottsághoz vezetett volna. (103) Ezzel kapcsolatban az ügyvezetés a következőképpen nyilatkozott: „A saját tőke arányának 30 %-ról 25 %-ra való csökkentése nem lenne elfogadható (eladósodottság foka).” (104) Räuber úr, a NEUWOGES felügyelő bizottságának tagja megállapította továbbá, hogy „üzemgazdasági szempontból a saját tőke arányának csökkentése nem képzelhető el. A vállalkozás kötelezettségeit teljesíteni kell.” (105) A […] EUR nagyságrendű felújítási beruházás finanszírozásához így a NEUWOGES-nek […] EUR saját tőkével kellett volna hozzájárulnia. Igencsak kétséges, hogy ilyen összegű saját tőke közvetlenül rendelkezésre állt volna. A felügyelő bizottság jegyzőkönyvéből kiderül, hogy az 1998-ra tervezett lehetséges beruházási összköltség (hiteleket is beleértve) megközelítőleg […] EUR-t tett ki, és ezt az összeget már más projektekhez tervezték be. (106) Ez egyértelművé teszi, hogy a NEUWOGES a felújítási munkálatokat csak akkor tudta volna hitelből finanszírozni, ha más projektekről lemond.
(159)
A hitelfelvétellel szemben az értékesítési és visszlízingügylet azzal az előnnyel járt, hogy a NEUWOGES-nek nemcsak hogy nem kellett saját tőkét felhasználnia, hanem friss likviditáshoz is jutott, ráadásul biztosította az épületek felújításának teljes finanszírozását.
(160)
Mindezen megfontolások figyelembevételével nem igazolható, hogy lehetséges lett volna hitelből finanszírozni a felújítást, illetve ha lehetséges lett volna, akkor előnyösebb lett volna a NEUWOGES számára, mint a BAVARIA-val kötött ügylet. Az, hogy a NEUWOGES alig rendelkezett a hitel nyújtásához szükséges saját tőkével, valamint hogy a likviditási többletforrásokat más beruházások finanszírozására tudta felhasználni, inkább azt a következtetést támasztja alá, hogy ésszerű döntés volt az értékesítési és visszlízingügyletet választani, és a hitelfelvételt elvetni.
7.3.2. Közvetlen értékesítés mint lehetséges opció
(161)
A másik komolyan megfontolandó lehetőség az épületek és a telek közvetlen értékesítése lett volna. A döntő kérdés az, hogy ez az értékesítés előnyösebb lett volna-e.
7.3.2.1. Értékelés a forgalmi értékről készített 1997-es és 2007-es szakvélemény figyelembevételével
(162)
Amikor összehasonlítjuk az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES számára jelentkező értékét azokkal az előnyökkel, amelyekkel a közvetlen értékesítés járt volna, azt az alapkérdést kell feltenni, hogy a NEUWOGES „rendes” eladás során milyen árat kaphatott volna. Ezen a ponton bizonyos szerepet kap a forgalmi értékről 1997-ben és 2007-ben készített két szakvélemény.
(163)
Mindkét szakvéleményre a NEUWOGES adott megbízást, hogy megbecsültesse a szóban forgó ingatlanok (épületek és telkek) 1997. évi értékét. Az egyik szakvéleményt 1997-ben egy házon belüli szakértő készítette, a másikat pedig egy független szakértő 2007-ben, aki visszamenőlegesen állapította meg a forgalmi értéket. Az 1997-es szakvélemény […] EUR-ra értékelte az ingatlanokat, a 2007-es szakvélemény ezzel szemben […] EUR-ra. (107) Mindkét szakértő külön értékelte az épületeket (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) és a telkeket (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Mindkét szakvélemény lényegében ugyanazon a módszeren alapul („hozamérték-eljárás”).
(164)
Mivel a forgalmi értékről szóló 2007-es szakvéleményt csak az értékesítési és visszlízingügylet megkötése után készítették el, a Bizottság véleménye szerint nem szolgálhat megbízható alapként az ingatlanok 1997. évi, a NEUWOGES akkori ismereteit tükröző értékének megállapításához. A NEUWOGES végül is nem tudott a 2007-ben visszamenőlegesen elkészített szakvélemény alapján dönteni arról, hogy megkösse-e az értékesítési és visszlízingügyletet a BAVARIA-val.
(165)
A Bizottság megítélése szerint viszont a forgalmi értékről 1997-ben készített szakvélemény sem vehető figyelembe az ingatlanok 1997. évi, a NEUWOGES akkori ismereteit tükröző értékének megbízható mutatójaként. Ahogy a hivatalos vizsgálati eljárás során megállapítást nyert, a NEUWOGES ügyvezetése teljesen tudatában volt annak, hogy az 1997-es szakvéleményt a szóban forgó szerződések megkötésének időpontjában nem lehetett megbízható értékelési alapnak tekinteni. Ezzel kapcsolatban a következő megállapítások tanulságosak:
a)
Bérleti díjak
A forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény […] EUR/m2 és […] EUR/m2 közötti bérleti díjakat vett alapul. Ugyanakkor a bérleti díjak 1998. január 1-jétől érvényes és az 1997. évi adatokon alapuló első jegyzéke Neubrandenburg városára vonatkozóan a felújított lakások tekintetében 3,90 EUR/m2 és 4,38 EUR/m2 közötti átlagos bérleti díjakat mutatott ki. Neubrandenburgban működő ingatlanvállalkozásként a NEUWOGES-nek szükségszerűen ismernie kellett a neubrandenburgi átlagos bérleti díjakat. Következésképpen az ingatlanok értékelése során a NEUWOGES-nek ezeket az adatokat kellett volna alapul vennie. Az értékesítési és visszlízingszerződés a felújítás után időszakra (tehát 1999-től, azaz két évvel azt az időpontot követően, hogy a bérleti díjak első jegyzékének alapjául szolgáló adatokat gyűjtötték) ténylegesen átlagosan […] EUR/m2 bérleti díjat írt elő, ami megfelelt a bérleti díjak jegyzékének.
b)
Felújítási költségek
Míg a forgalmi értékről szóló szakvélemény 1997 tavaszán készült, és összesen […] EUR felújítási költséggel számolt, a NEUWOGES ügyvezetése ugyanebben az időpontban (1997 márciusa) a BAVARIA-nak címzett egyik levelében azt közölte, hogy a felújítási költségeket […] EUR-ra értékeli. Így nyilvánvaló, hogy a NEUWOGES nagyon is tudatában volt annak, hogy az 1997. évi szakvéleményben jelentősén alulértékelték a szükséges felújítási költségeket. A BAVARIA és a NEUWOGES leányvállalata, a BRG közötti megállapodás alapján az ingatlanok felújítására meghatározott átalányösszeg még ennél is lényegesen magasabb volt ([…] EUR), ami annak jeleként értékelendő, hogy amikor megkötötte a szerződést a BAVARIA-val, a NEUWOGES tudatában volt annak, hogy a felújítási költségeket az 1997-es szakvélemény majdnem 10 millió EUR-val alacsonyabban állapította meg.
c)
Használat fennmaradó időtartama
A forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény a tervezett felújításra tekintettel abból indult ki, hogy a használat fennmaradó időtartama 50-70 év. Ezzel kapcsolatban megemlítendő, hogy az 1997-es szakvéleményben megbecsült alacsonyabb felújítási költségek nem egyeztethetők össze egyszerűen azzal a feltevéssel, hogy a felújításnak köszönhetően az épületek élettartama jelentősen meghosszabbodik.
d)
Telekérték
Rögzíteni kell, hogy a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény a szóban forgó telkek értékelésekor figyelmen kívül hagyott értékcsökkentő tényezőket (a 2007-es szakvéleményt viszont figyelembe vette). E tényezők közé tartoznak többek között azok a meglévő infrastruktúrák, amelyeket nem lehet mozgatni vagy eltávolítani (szennyvízelvezető rendszerek, csővezetékek), vagy akár a telek kedvezőtlen felosztása. Ennek rendszerint értékcsökkenés a következménye. A telkek tulajdonosaként a NEUWOGES-nek ismernie kellett ezeket a tényezőket. Következésképpen azt is tudnia kellett, hogy a telkek értékét az 1997-es szakvélemény túl magasra becsülte.
(166)
Összefoglalásképpen megállapítható, hogy a NEUWOGES-nek bizonyítottan tudomása volt arról, hogy a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény néhány alapfeltevése, különösen a felújítási költségekre vonatkozók, nem tarthatók. Ebből adódóan a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy az 1997-es szakvélemény nem szolgáltat megbízható adatokat az ingatlanok 1997. évi, a NEUWOGES akkori ismereteit tükröző értékéről.
(167)
A Bizottság továbbá úgy ítéli meg, hogy egy NEUWOGES helyzetében lévő piacgazdasági szereplő a NEUWOGES számára az adott időpontban rendelkezésre álló információk alapján az ingatlanérték előzetes becslése során valószínűleg olyan eredményekre jutott volna, amelyek nagyon hasonlítanának a 2007-ben visszamenőlegesen elkészített szakvélemény eredményeire. Ahogy ebben a 2007-es visszamenőleges szakvéleményben is történt, egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében a realizálható bérleti díjak tekintetében a bérleti díjak irányadó jegyzékére alapozta volna előzetes várakozásait, a felújítási költségeket a BAVARIA és a BRG által elfogadott összeghez közelítő mértékben becsülte volna meg, a telekértéket pedig a számára ismert értékcsökkentő tényezők figyelembevételével kiigazította volna. Emellett egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében a tervezett felújítási lépések és a viszonyítási adatok fényében (ahogy a 2007-es értékelésben is történt) gondosan megvizsgálta volna a használat fennmaradó időtartamát, úgyhogy ésszerűen az a következtetés vonható le, hogy egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében értékelését a használat fennmaradó időtartamának olyan becsléseire alapozta volna, amelyek közelítenek a 2007-es visszamenőleges értékelés becsléseihez.
(168)
Így a Bizottság úgy ítéli meg, hogy egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében az értékesítési és visszlízingügylet megkötése előtt az ingatlanok értékét ésszerűen […] EUR-ra becsülte volna (ahogy a 2007-es szakvélemény is).
7.3.2.2. A közvetlen értékesítés opciójának és az értékesítési és visszlízingügyletnek az összehasonlítása
(169)
Emlékeztetőül: Az értékesítési és visszlízingügylet értéke a NEUWOGES szempontjából […] EUR-t képviselt. A fenti elemzés viszont arra az eredményre jutott, hogy a NEUWOGES reálisan […] EUR ingatlanértékből indulhatott volna ki, amely csupán […] %-kal haladja meg az értékesítési és visszlízingügylet értékét. Ez a csekély különbség azonban nem jelenti azt, hogy egy piacgazdasági szereplő szükségszerűen a közvetlen értékesítés mellett döntött volna.
a)
Először is nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a szóban forgó közvetlen értékesítés során az épületet és a telket is eladják, ezzel szemben a BAVARIA csak az épületeket vette meg, a telekre pedig építményi jogot szerzett 75 éves időtartamra. Maguk a telkek a NEUWOGES tulajdonában maradtak. Egyedül a telkek értékét a NEUWOGES […] EUR-ra becsülte volna (ahogy a 2007-es szakvélemény is). Bár nehéz pontosan számszerűsíteni azt az értéket, amely annak köszönhetően marad a NEUWOGES-nél, hogy a telkeket nem adta el, hanem csak építményi jogot alapított rájuk, viszont abból kell kiindulni, hogy az a tény, hogy a telek a NEUWOGES tulajdonában maradt, valamivel alacsonyabb ügyleti árat tett indokolttá.
b)
Másrészt megállapítható, hogy bizonyos kétségek merülnek fel azzal kapcsolatban, hogy ténylegesen realizálható lett volna-e az az ár, amelyet egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében megbecsült volna. Az egyetlen konkrét vételi ajánlatot, amellyel kapcsolatban a NEUWOGES információkat adott, a Felske-Immobilien cég nyújtotta be, és kétségkívül […] EUR/m2 árra tett ajánlatot, ami […] EUR teljes vételárat jelent. (108) Ez az ajánlat jóval több mint 1 millió EUR-val maradt el attól az ártól, amelyet egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében megbecsült volna.
c)
Harmadrészt a NEUWOGES az ingatlankezelési szerződés keretében várható nyereség becslésekor tévesen csak a 2027-ig bezárólag elért nyereséget vette számításba. Mivel azonban az ingatlankezelési szerződés futamideje a felújítási munkálatok befejezésétől számított 30 év volt (azaz 30 év 1999 elejétől), a 2028-ig bezárólag elért nyereséget kellett volna számításba venni. A becslés megfelelő kijavítása esetén az értékesítési és visszlízingügylet értéke növekedne.
d)
A jövőben a BAVARIA által a NEUWOGES-nek fizetendő építménybér jelenértékének kiszámítása során az egyszerűség miatt azt feltételeztük, hogy a megélhetési költségek változatlanok maradnak, és így a kifizetéseket nem kell kiigazítani. Jobban tükrözi azonban a valóságot, ha a megélhetési költségek általános emelkedéséből indulunk ki, így a jövőben teljesítendő kifizetések a feltételezettnél valószínűleg magasabbak lesznek. Ez is a szerződés értékének növekedéséhez vezet.
(170)
E megfontolások fényében azt a következtetést lehet levonni, hogy gazdasági szempontból ésszerű döntés volt a közvetlen értékesítésre törekvés helyett az értékesítési és visszlízingügyletet előnyben részesíteni.
7.3.3. Következtetés
(171)
Ha összehasonlítjuk az értékesítési és visszlízing ügylet értékét más ügyleti lehetőségek értékével, csak arra a következtetésre juthatunk, hogy az ügyletet úgy alakították ki, hogy egy piacgazdasági szereplő megkötötte volna azt.
7.4. ÖSSZEHASONLÍTÓ ÉRTÉKELÉS
(172)
Miután immár kijelenthető, hogy az értékesítési és visszlízingügyletet választó és más alternatív megoldásokat elutasító döntés teljesen megfelel egy piacgazdasági szereplő magatartásának, a Bizottság elővigyázatosságból azt is megvizsgálta, hogy az ügylet más olyan szerződéseknek is megfelel-e, amelyek az adott időpontban a piacon megfigyelhetők voltak, továbbá hogy vannak e más olyan jelek, amelyek alátámasztják a Bizottság azon következtetését, hogy az értékesítési és visszlízingügylet megfelel a piacgazdasági szereplő elvének.
(173)
Hasonló ügyletekről azok az értékesítési és visszlízing-megállapodások szolgáltattak információkat, amelyeket a BAVARIA nagyjából ugyanabban az időben kötött meg, mint amikor a szóban forgó intézkedést meghozták. A megfelelő szerződések támpontot nyújthatnak ahhoz, hogy más piaci szereplők - köztük magánvállalkozások - is az ilyen típusú értékesítési és visszlízingügylet mellett döntöttek-e, amit az ügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének jeleként lehetne értékelni (7.4.1. szakasz). Ezen túlmenően a NEUWOGES által lebonyolított korlátozott körű ajánlattételi eljárás és a más finanszírozási ügyletekkel való összehasonlítás is felvilágosítást adhat a szóban forgó ügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségéről (7.4.2. és 7.4.3. szakasz).
7.4.1. Példaként felhozott szerződések
(174)
Összehasonlítás céljából a Bizottság három hasonló ügylet szerződéseit vizsgálta meg ([…]). Mindazonáltal csak a ([…])- és a ([…])-szerződés vehető figyelembe, mert csak ezeket kötötték nagyjából a BAVARIA és a NEUWOGES közötti értékesítési és visszlízingszerződéssel azonos időpontban. Először is meg kell jegyezni, hogy az összehasonlításba bevont ügyletek a futamidő, a fix lízingdíj indexálása és a felújítás tekintetében eltértek a szóban forgó ügylettől. A NEUWOGES különösen az eltérő indexálással kívánja bizonyítani ([…]: 1,5 % évente; […]: hozzáigazítás a megélhetési költségek alakulásához), hogy az ingatlankezelési szerződés olyan rendelkezéseket tartalmazott, amelyek az adott időpontban (1997-1998) nem feleltek meg a piacon megszokott gyakorlatnak.
(175)
A BAVARIA az „ingatlanlízing-modelljére” (109) példaként hozza fel a […]- és a […]-ügyletet, ami arra enged következtetni, hogy e szerződések rendelkezéseit olyan számítások alapján határozták meg, amelyek hasonlítottak a NEUWOGES és BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet alapjául szolgáló számításokhoz.
(176)
Ahogy a fentiekből (lásd a (131) preambulumbekezdést) már kiderült, a NEUWOGES a BAVARIA által felkínált lízingmodell keretében szabadon megválaszthatta a szerződés paramétereit. Így a NEUWOGES-nek lehetősége volt arra, hogy alacsonyabb indexálást válasszon, illetve nagyobb költséglevonást alkalmazzon. Ennek következménye természetesen az, hogy az előre fizetett összeg mértéke kisebb. Feltételezhető, hogy ez a […]- és a […]-ügyletek esetében is érvényes volt.
(177)
Mivel a szerződő felek az ügylet pontos paramétereit a BAVARIA által felkínált modell keretében láthatóan szabadon választhatták meg, a NEUWOGES és BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének megítélésekor láthatóan nem központi jelentőségű az a kérdés, hogy a NEUWOGES által választott paraméterek azonosak-e azokkal a paraméterekkel, amelyeket a […]- és a […]-ügyletben részes felek választottak. A paraméterek megválasztása csupán a részes felek stratégiai üzleti döntéseinek következménye volt. Fontosabb az a körülmény, hogy ezen ügyletek mindegyike egy és ugyanazon tranzakciós modellen alapult.
(178)
Amennyiben a […]-szerződés és a […]-szerződés alapjául ugyanaz a számítási modell szolgált, amihez a rendelkezésre álló információk fényében nem fér kétség, akkor azt a következtetést lehet levonni, hogy a tranzakciós modell - amin a NEUWOGES-ügylet is alapult - megfelelt a piacon szokásos feltételeknek. Ebben az összefüggésben jelentősége van annak, hogy az „ingatlanlízing-modellt” láthatóan ugyanolyan mértékben választott ák állami vállalatok ([…]) és magánvállalkozások ([…]) is, és azt ugyanúgy felkínálták az AHG szerinti adósságelengedéssel élni kívánó vállalatoknak és olyan feleknek is, amelyek nem estek e törvény hatálya alá.
7.4.2. Ajánlattételi eljárás
7.4.2.1. Háttér-információk
(179)
Ahogy azt már kifejtettük, a NEUWOGES a végül a BAVARIA-nak eladott épületek privatizálásával kapcsolatban nem folytatott le teljesen átfogó, nyílt, átlátható, feltételekhez nem kötött és megkülönböztetésmentes ajánlattételi eljárást. Viszont felkért eredetileg 72 potenciális vevőt, hogy tegyen ajánlatot. A NEUWOGES kifejti, hogy a címzetteket többé-kevésbé véletlenszerűen választotta ki, és a kiválasztás a piacra nézve nem tekinthető reprezentatívnak. Az első szándéknyilatkozati felhívások kiküldését követően másokkal is felvették a kapcsolatot, többek között a BAVARIA-val is, akiket eredetileg nem szólítottak meg.
7.4.2.2. Az ajánlattételi eljárás eredménye
(180)
A beérkezett ajánlatok közül - a számuk nem ismert - ötöt tekintettek „felhasználhatónak”. (110) Ezek közül kettőt mégis elutasítottak, mert a potenciális vevők a rendelkezésre álló idő miatt nem láttak lehetőséget arra, hogy teljes körű ajánlatot nyújtsanak be. Emellett két ajánlatot gazdasági okokból utasítottak el. Az ötödik ajánlatot - amelyet a Felske-Immobilien nyújtott be - azért utasították el, mert az ajánlott árat túl alacsonynak találták (a Felske […] EUR/m2 árra tett ajánlatot, a teljes vételár így […] EUR lett volna). Az öt említett ajánlat mellett még három további ajánlatot nyújtottak be - egyet a BAVARIA, kettőt pedig olyan ajánlattevők, amelyeket nem kértek fel ajánlattételre. Az ajánlatot maguktól benyújtó két másik ajánlattevővel is megkezdték a tárgyalásokat, azonban pontosabban nem részletezett gazdasági okok miatt ezeket az ajánlatokat is elutasították. (111)
(181)
A tárgyalások lezárását követően a NEUWOGES felügyelő bizottságának jóvá kellett hagynia a szerződéseket. Amikor a szerződéseket a felügyelő bizottság elé terjesztették, az ügyvezetés azzal érvelt, hogy nem lehetett magasabb értékesítési árat elérni, mivel a szerződések csupán arról szólnak, hogy a telekhasználatra építményi jogot alapítanak (nem pedig közvetlen értékesítésről), továbbá hogy a felújítási munkálatokkal a BRG-t bízták meg, és az épületeket további 30 évig a NEUWOGES üzemelteti. (112) Amikor azt kérdezték, hogy miért van eltérés az 1997. évi szakvéleményhez képest, az ügyvezetés ismételten kifejtette, hogy magasabb árat nem lehetett realizálni az ügyletben. (113)
7.4.2.3. Értékelés
(182)
Bár az ajánlattételi eljárás nem nevezhető nyitottnak, átláthatónak, feltételekhez nem kötöttnek és megkülönböztetésmentesnek, mégis némi visszajelzést ad a piaci ajánlatokról. Ezzel kapcsolatban tanulságos az is, hogy láthatóan többen nyújtottak be úgy is ajánlatot, hogy nem kérték fel őket. Ez azt bizonyítja, hogy olyan potenciális vevők is tudomást szereztek az eljárásról, és részt akartak venni abban, akik nem tartoztak az eredetileg megkeresett 72 vállalat közé.
(183)
Az ajánlatok NEUWOGES általi értékelése azt mutatja, hogy a BAVARIA ajánlatát az adott időpontban (1997-1998) a NEUWOGES a piacon elérhető legjobb ajánlatnak tartotta. Így nem tartható a NEUWOGES azon érve, hogy legalábbis a Felske-ajánlat kedvezőbb volt. Bár a Felske által nyilvánosan kínált ár ([…] EUR) meghaladta a végül a BAVARIA által előre kifizetett összeget ([…] EUR), emlékeztetni kell azonban arra, hogy az értékesítési és visszlízingügylet egészében értékelendő, annak összértéke ([…] EUR) pedig meghaladta a Felske által ajánlott árat.
(184)
E fejtegetésekre tekintettel megállapítható, hogy az ajánlattételi eljárás ugyan önmagában teljes mértékben nem alkalmas annak bizonyítására, hogy a BAVARIA ajánlata a piacon elérhető legjobb ajánlat volt, azonban egyértelműen erre utal. A korlátozott körű ajánlattételi eljárás semmiképpen sem alapozza meg azt, hogy a NEUWOGES az adott időpontban (1997-1998) egy jobb ajánlatot kapott volna.
7.4.3. Más típusú ügyletek a kérdéses időpontban
7.4.3.1. Értékelési keret
(185)
Segítséget jelent, ha a szóban forgó ügyletet más, hasonló típusú ügyletek összefüggésében is megvizsgáljuk, amelyek a kérdéses időpontban (1997-1998) a piacon elérhetők voltak.
(186)
A szóban forgó ügylet egy tipikus értékesítési és visszlízingügylet. Az értékesítési és visszlízingügyletek természetükből adódóan finanszírozási ügyletek. A lízingbe adó, amikor megveszi az ingatlant a lízingbe vevőtől, likvid forrásokkal látja el a lízingbe vevőt, illetve finanszírozza a nagyobb beruházásokat, például a régi épületek felújítását. Hogy - üzleti vagy egyéb célokra - tovább is hasznosítani tudja az ingatlant, a lízingbe vevő visszalízingeli az ingatlant, így ezen ügyleten keresztül a lízingszerződés futamideje alatt (teljesen vagy részben) megtérül a lízingbe adó beruházása.
(187)
Finanszírozási ügyletként az értékesítési és visszlízing-megállapodások bizonyos hasonlóságot mutatnak a bankhitelekkel és jelzáloghitelekkel. Vannak azonban fontos különbségek is, amelyeket nem szabad figyelmen kívül hagyni. Egy értékesítési és visszlízingügylet lehetővé teszi az eladó/lízingbe vevő számára a nagyobb beruházások finanszírozását és azt, hogy azonnal likvid forrásokhoz jusson, anélkül, hogy a saját tőkéjére lenne utalva. Ez azt jelenti, hogy a saját tőke és a megszerzett többlet likvid forrás rendelkezésre áll más beruházásokhoz, vagy a lízingbe vevő olyan beruházásokat hajthat végre, amelyekre a saját tőke hiánya vagy az eladósodottságának mértéke miatt hagyományos hitelt nem kapott volna. Mivel a vevőnek/lízingbe adónak refinanszíroznia kell első beruházását, és nyereséget kell termelnie, a lízingdíj rendszerint magasabb, mint egy hasonló bankhitel kamata (ahogy azt a következő szakaszban részletesebben kifejtjük). A lízingszerződés lejártát követően a lízingbe vevő vagy visszavásárolja az ingatlant, vagy pedig az ingatlan a lízingbe adó tulajdonában marad, és további hasznosításra rendelkezésre áll. Ez azt jelenti, hogy a lízingdíj az ingatlannak a két fél között létrejött lízingszerződés lejárta utáni maradványértékétől függ. Mivel a maradványérték különösen a hosszú futamidejű lízingszerződések esetében gyakran nehezen látható előre, ez kockázati tényezőt jelent a lízingbe adó számára, ami a lízingdíjban is tükröződik. Ilyen kockázat a hagyományos bankhiteleknél nincs, és a jelzáloghiteleknél is csak bizonyos mértékben jelentkezik.
(188)
Következésképpen a lízingdíjak és a hitelek/jelzáloghitelek kamatlábai nem vethetők össze teljesen. Ha a kérdéses időpontban (1997-1998) összehasonlítjuk a szóban forgó ügylet lízingdíjait a hitelek/jelzáloghitelek kamatlábaival, akkor nem állapítható meg egyértelműen, hogy a megkövetelt lízingdíj az adott időpontban (1997-1998) megfelelt-e a piacon szokásos feltételeknek. Azt azonban meg lehet ítélni, hogy olyan magas volt-e a lízingdíj, hogy előreláthatólag piacgazdasági szereplő nem kötötte volna meg az ügyletet.
7.4.3.2. Értékelés
(189)
A szóban forgó jogügyletben az éves lízingdíjat eredetileg a beruházási összköltség […] %-ában határozták meg. A fizetendő összeget évi […] %-kal indexálták, így a lízingdíj a szerződés futamideje végén […] % lesz, ami évi […] %-os átlagos lízingdíjnak felel meg. Összehasonlításképpen: ha a NEUWOGES úgy döntött volna, hogy nem indexálja a lízingdíjat, akkor azt a teljes 30 éves futamidőre évi […] %-ban rögzítették volna. Ez a „felár” ekkor annak a döntésnek az ára, hogy kezdetben alacsonyabb, a szerződéses futamidő vége felé viszont magasabb lízingdíjat fizetnek a szerződés teljes futamideje alatti állandó kamatok helyett.
(190)
Először is emlékeztetni kell arra, hogy a rostocki törvényszék összehasonlította a lízingdíjat más ügyletek kamatlábaival. Megállapította, hogy ugyan nehéz egy 30 éves időszakra megbecsülni a jelzáloghitelek kamatlábainak alakulását, viszont a magas kamatok által jellemzett időszakokban akár 10 %-os kamatokra is számítani lehet. A NEUWOGES-től megkövetelt átlagos lízingdíj így nem volt szokatlan a piacon.
(191)
Az összehasonlításhoz csak elég általános adatok állnak rendelkezésre. A Deutsche Bundesbank (német szövetségi jegybank) által 1998 januárjára vonatkozóan (amikor a szóban forgó jogügyletet lebonyolították) gyűjtött adatok alapján két típusú kamatláb tekinthető mérvadónak. Az egyik a „lakóingatlan építésére szolgáló telkekre nyújtott 10 éves, állandó kamatozású jelzáloghitelek” kamatlába volt, mivel a hitel fedezeteként a NEUWOGES is lakástulajdont használt volna fel (függetlenül attól, hogy egy ilyen hitel eleget tenne-e egy jelzáloghitel valamennyi formális feltételének). Másrészt a „vállalkozásoknak és önálló vállalkozóknak 500 000 EUR-tól 5 millió EUR-ig terjedő összegben nyújtott hosszú távú, állandó kamatozású hitelek” kamatlábai szintén alkalmasak az összehasonlításra, mivel a NEUWOGES vállalkozásnak tekinthető (jelzáloghitelt rendszerint inkább magánszemélyek vesznek fel, akik maguk is az ingatlanban laknak, és azt nem adják bérbe).
(192)
A Bundesbank szerint az állandó kamatozású 10 éves német jelzáloghitelek átlagos kamatlába 1998-ban évi 6,40 % volt. Az ilyen típusú hitelek kamatlábai abban az időszakban rendes körülmények között az évi 6,17 % (alsó határ) és az évi 6,97 % (felső határ) közötti sávban mozogtak. A hosszú távú állandó kamatozású hitelek esetében az átlagos kamatláb 1998 januárjában évi 6,35 % volt, és az évi 5,55 % (alsó határ) és az évi 7,73 % (felső határ) közötti sávban mozgott. A Bundesbank viszont nem mond semmit a „hosszú távú” hitelek átlagos futamidejéről. Abból azonban ki lehet indulni, hogy az átlagos futamidő legfeljebb 10 év, vagy valószínűleg ennél kevesebb volt. (114)
(193)
Ha összehasonlítjuk a NEUWOGES által fizetett lízingdíjat a Bundesbank által az ugyanebben az időszakban (azaz 1998. januárban) nyújtott hitelekre közölt kamatlábakkal, akkor a következő szempontokat kell figyelembe venni:
-
A szerződés 30 éves futamideje alatt az átlagos éves lízingdíj […] %. A fent bemutatottak szerint azonban a NEUWOGES szabadon döntött arról, hogy a szerződés futamidejének elején alacsonyabb lízingdíjat fizet-e, amelyet aztán egy későbbi időpontban magasabb lízingdíjjal egyenlít ki. E döntésnek ára van: ugyanis ha a NEUWOGES kezdettől fogva egy állandó lízingdíjat választott volna, akkor csak évi […] %-os kamatot kellett volna fizetnie. (115) A Bundesbank állandó kamatozású hitelekre vonatkozó számadatai, azaz a kamatlábak minden évben ugyanolyan mértékűek. Ha abból indulunk ki, hogy a NEUWOGES abban a helyzetben lett volna, hogy egy hasonló fizetési feltételekkel rendelkező hitelt alkudjon ki (azaz kezdetben alacsonyabb kamatfizetés, a vége felé magasabb kamatfizetés), akkor ennek is meg lett volna az ára (ugyanazon okokból, mint a BAVARIA esetében). (116) A Bundesbank kamatlábait ezért össze kell vetni a […] %-os állandó lízingdíjjal.
-
A lízingdíjat 30 éves időszakra állapították meg. Az éves indexálás ellenére már a szerződés futamidejének kezdetén ki lehetett számítani a teljes futamidőre vonatkozó átlagos lízingdíjat. A jelzáloghitelekkel kapcsolatban a Bundesbank által közölt kamatlábakat csak 10 évre rögzítették (ahogy fent is kifejtettük, nem ismert, hogy a vállalatok számára milyen időszakra határozták meg a kamatokat; azonban abból kehet kiindulni, hogy az időszak nem haladta meg a 10 évet). A leginkább megfelelő referenciaértékek a 30 évre rögzített kamatlábak lennének. Ilyen adatokat azonban a Bundesbank nem tett közzé. Az állandó kamatozású hitelek a futamidő növekedésével általában egyre drágábbak lesznek. A Bundesbank 1998. januárra vonatkozó számadataiból például kiderül, hogy az állandó kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamatlába 5 éves állandó kamat esetén 5,85 % volt, míg az állandó kamatozású, 10 éves futamidejű hitelek kamatlába 6,40 % volt. Így jogosan abból lehet kiindulni, hogy egy állandó kamatozású hitel kamatai 30 éves futamidő mellett lényegesen magasabbak lettek volna, mint a Bundesbank által megadott 6,35 %-os, illetve 6,40 %-os kamatlábak.
-
A Bundesbank az átlagos kamatlábat és a kamatsávot is megadja, amelyek a Németországban 1998 januárjában megkötött nagyszámú hitelszerződéseken alapulnak. A NEUWOGES számára rögzített lízingdíj közvetve tükrözi a BAVARIA számára az ügylethez kapcsolódóan jelentkező kockázatokat is. A BAVARIA leginkább a hitelkockázatnak volt kitéve, azaz annak a kockázatnak, hogy a NEUWOGES fizetésképtelenné válhat, vagy más okból már nem tud eleget tenni a megkövetelt lízingdíjakkal kapcsolatos fizetési kötelezettségének. A hitel odaítélése előtt ugyanígy egy bank is értékelte volna a NEUWOGES hitelképességét. A rosszabb hitelképességű ügyfeleknek (vagy amelyek nagyobb hitelkockázatot jelentenek a bank számára) rendszerint a magasabb kockázat ellentételezéseként magasabb kamatlábat kell fizetniük. (117) Ahogy azt a 7.3.1. szakaszban is bemutattuk, a NEUWOGES-nek - magas fokú eladósodottságára és arra tekintettel, hogy saját tőkéje más beruházási projektekre volt lekötve - csak korlátozott lehetőségei voltak új hitelszerződések megkötésére. Ha egy bank mégis hajlandó lett volna hitelt nyújtani a NEUWOGES-nek, akkor a kamatláb meghatározásakor figyelembe vette volna ezeket a szempontokat. A viszonylag magas eladósodottságú vállalatok esetében, amelyek kevés saját tőkét tudnak nyújtani a beruházásukhoz, a hitelek kamatlába magasabb. Emiatt ha összehasonlítjuk a NEUWOGES által fizetett lízingdíjat a piacon elérhető hitelek kamatlábaival, akkor a Bundesbank által megadott sáv magasabb kamatlábait kell figyelembe venni. (118)
-
A fent említettek szerint egy lízingtársaságnak refinanszíroznia kell első beruházását (ebben az esetben elsősorban az épületek vételárát és a felújítási költségeket). Az a kamatláb, amelyet saját refinanszírozásáért fizetnie kell, különböző szempontoktól függ, mint például a vállalat méretétől, eladósodottságától és a portfóliójában található ingatlanoktól. Ez a kamatláb azonban csupán kiinduló pont, mivel a lízingtársaság (a BAVARIA) számára az általa viselt kockázatokért ellentételezést kell nyújtani. E kockázatok körébe tartozik a kamatváltozás kockázata (az azzal összefüggő kockázat, hogy beruházását változó kamatozás mellett kell refinanszíroznia, miközben a lízingdíjak fix kamatozásúak), a hitelkockázat (az a már említett lehetőség, hogy a NEUWOGES fizetésképtelenné válik, és a BAVARIA nem kapja meg a fennmaradó lízingdíjakat), valamint a maradványérték-kockázat (az azzal kapcsolatos bizonytalanság, hogy a lízingszerződés lejártát követően mekkora lesz az ingatlanérték). A lízingtársaságnak valószínűleg bizonyos általános költségeket is meg kell fizetnie, amelyeket szintén beépítenek a lízingdíjba. (119) Emellett a lízingtársaság nyereségre is szert akar tenni, amit szintén figyelembe vesz a lízingdíj megállapításakor. (120) Még ha a BAVARIA olyan helyzetben is lett volna, hogy alacsonyabb kamatláb mellett tudja refinanszírozni a beruházásait, mint amit a NEUWOGES bankhitelért fizetett volna, a refinanszírozási kamatlábat akkor is meg kellett volna növelni ezekkel a különböző elemekkel (kockázati felár, költségek és nyereség) annak a megkövetelt lízingdíjnak a megszerzése érdekében, amely végül magasabb lehetne, mint a hagyományos hitelek kamatlába.
(194)
Az összes fent említett tényezőt figyelembe véve az éves […] %-os lízingdíj állandó kamatozás mellett (vagy akár a […] %-os lízingdíj […] %-kal indexált kamat mellett, amely azonban kevésbé tűnik alkalmasnak az összehasonlításra) nagyon is ésszerűnek tűnik a Bundesbank által a hitelekre vonatkozóan közölt kamatlábakhoz képest. Emlékeztetni kell arra, hogy a Bundesbank számadatait például állandó kamatozás mellett 30 éves futamidőre extrapolálni kellene. Bár a megfelelő referenciaérték eléréséhez szükséges kiigazítást nem lehet pontosan számszerűsíteni, a hitelek/jelzáloghitelek átlagos kamatlába és a lízingdíj közötti különbség alapján kellő megalapozottsággal azt a következtetést lehet levonni, hogy semmilyen támpont nem igazolja azt, hogy a BAVARIA túl magas lízingdíjat kért volna. Ezért a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy a BAVARIA által az adott időpontban (1997 vége és 1998 eleje között) felszámított lízingdíj megfelelt a piacon szokásos feltételeknek.
7.4.4. Következtetés
(195)
A rendelkezésre álló információk arra utalnak, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA között létrejött ügyletet egy piacgazdasági szereplő is végrehajtotta volna. A példaként felhozott szerződések, az ajánlattételi eljárás és más finanszírozási eszközökkel való összehasonlítás mind azt mutatják, hogy az ügylet az akkoriban jellemző piaci feltételek mellett jött létre, és a BAVARIA modellje nem volt túl drága konstrukció.
7.5. KIEGÉSZÍTŐ ÉRTÉKELÉS: FENNMARADÓ TÁMOGATÁSI ELEMEK ÉS A BELSŐ PIACCAL VALÓ ÖSSZEEGYEZTETHETŐSÉG
(196)
A Bizottság elsődleges vizsgálata így azt mutatja, hogy a NEUWOGES azon döntése, hogy megkötötte az értékesítési és visszlízingügyletet, összhangban volt a piacgazdasági szereplő elvével, azaz az ügylet nem juttatta előnyhöz a BAVARIA-t, és így nem részesült állami támogatásban sem. A Bizottság ennek ellenére azt is megvizsgálta, hogy ha az eljárás más eredményre vezetett volna - azaz a BAVARIA a NEUWOGES-en keresztül ténylegesen előnyhöz jutott volna -, abból szükségszerűen az a következtetés adódik-e, hogy az ügylet a belső piaccal nem összeegyeztethető állami támogatásnak minősül. Ezért abból a hipotetikus feltevésből kiindulva, hogy a NEUWOGES nem tartotta be a piacgazdasági szereplő elvét, és ezzel előnyt biztosított a BAVARIA-nak, a Bizottság megvizsgálta, hogy az intézkedések a BAVARIA-nak nyújtott állami támogatásnak minősülnek-e, és hogy az esetleges támogatások összeegyeztethetőnek tekinthetők-e a belső piaccal.
7.5.1. Fennmaradó támogatási elemek
7.5.1.1. Vállalkozás
(197)
Az állami források nyújtása csak akkor minősíthető állami támogatásnak, ha a kedvezményezett az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében egy „vállalkozás”. A Bíróság állandó ítélkezési gyakorlata értelmében a vállalkozás fogalma magában foglal minden gazdasági tevékenységet folytató egységet. (121) A gazdasági tevékenység olyan tevékenység, amelynek lényege, hogy a piacon árukat vagy szolgáltatásokat kínálnak fel. (122)
(198)
A BAVARIA számos gazdasági tevékenységet folytat, például üzleti ingatlanberuházásokat hajt végre, és bérbe adja ezeket az ingatlanokat üzleti és magánügyfeleknek. A BAVARIA ezért az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti vállalkozásnak minősül.
7.5.1.2. Állami források felhasználása és az államnak való betudhatóság
(199)
Az intézkedésnek az államnak betudhatónak kell lennie, és azt állami forrásokból kell finanszírozni. A Bíróság által a Stardust Marine ügyben (123) alkalmazott ítélkezési gyakorlat szerint a nem közvetlenül az állami költségvetésből finanszírozott állami támogatások is megfelelhetnek ennek a kritériumnak, amennyiben a források állami ellenőrzés alatt állnak, és e források átruházásáról hozott döntés az államnak tudható be.
(200)
A NEUWOGES Neubrandenburg városának 100 %-os tulajdonában áll, és így a Bíróság által a Stardust Marine ügyben alapul vett 2006/111/EK bizottsági irányelv 2. cikkének b) pontja szerinti közvállalkozásnak minősül. (124) A NEUWOGES valamennyi üzletrésze Neubrandenburg városának tulajdonában van, és a város egyedüli társasági tagként a felügyelő bizottságon és a taggyűlésen keresztül jelentős ellenőrzést gyakorolhat a NEUWOGES felett. Ezért a Bizottság arra a következtetésre jut, hogy a városnak lehetősége van a források NEUWOGES általi felhasználásának irányítására. Következésképpen az értékesítési és visszlízingügylet állami forrásokat tartalmazott.
(201)
Az államnak való betudhatóság tekintetében a Bizottság megállapítja, hogy Neubrandenburg városa a rendelkezésre álló információk szerint mérvadó szerepet játszott az értékesítési és visszlízingügylet létrejöttében. Az ügyletet jóvá kellett hagynia a NEUWOGES felügyelő bizottságának, amelynek tagjai a város megbízásából jártak el. A dokumentumok azt is bizonyítják, hogy a felügyelő bizottság tevőlegesen is foglalkozott a szerződésekről folytatott tárgyalásokkal. A Bizottság ezért úgy ítéli meg, hogy az értékesítési és visszlízingügylet megkötése az államnak tudható be.
7.5.1.3. Szelektivitás
(202)
Az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerint egy intézkedés csak akkor minősül állami támogatásnak, ha bizonyos vállalkozásokat vagy bizonyos áruk termelését előnyben részesíti. Ennek értelmében a vállalkozásoknak kedvező intézkedések közül csak azok tekintendők állami támogatásnak, amelyek szelektív előnyhöz juttatják az érintett vállalkozást.
(203)
Mivel a szóban forgó intézkedések esetében egy NEUWOGES és BAVARIA közötti kétoldalú ügyletről volt szó, a NEUWOGES által a BAVARIA-nak biztosított minden előny szelektív lenne, mivel más vállalkozás nem juthatna hozzá ehhez az előnyhöz.
7.5.1.4. A verseny torzítása és a kereskedelemre gyakorolt hatás
(204)
A vállalkozásoknak juttatott állami források csak akkor minősülnek az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak, ha torzítják a versenyt, vagy azzal fenyegetnek, valamint érintik a tagállamok közötti kereskedelmet. Ha egy állam által nyújtott támogatás erősíti egy vállalkozás versenyhelyzetét a versenytársakkal szemben, akkor a versenyt torzító vagy azzal fenyegető intézkedésnek tekintendő. (125) Ezért a verseny torzítását feltételezik, ha az állam egy olyan liberalizált gazdasági ágazatban, ahol versenyfeltételek uralkodnak, illetve uralkodhatnak, pénzügyi előnyt biztosít egy vállalkozásnak.
(205)
Az Unió bíróságainak állandó ítélkezési gyakorlata szerint a belső piacon működő vállalkozásoknak nyújtott támogatások alkalmasak arra, hogy hatással legyenek a tagállamok közötti kereskedelemre. (126)
(206)
A BAVARIA a befektetőkért és a befektetési lehetőségekért más németországi vagy más uniós tagállamokból származó ingatlanalapokkal és vállalati befektetőkkel verseng. A BAVARIA-nak biztosított pénzügyi előny erősítené e vállalkozás versenyhelyzetét, és ezért alkalmas a verseny torzítására. Mivel az ingatlanberuházások piaca az egész Uniót felölelő piac, a BAVARIA-nak biztosított minden pénzügyi előny erősítené a vállalkozás piaci helyzetét más tagállamokból származó versenytársaival szemben, és így hatást gyakorolna a tagállamok közötti kereskedelemre is.
7.5.1.5. Következtetés
(207)
Azt feltételezve, hogy az értékesítési és visszlízing ügylet - szemben a Bizottság fent bemutatott elsődleges következtetésével - nem állt összhangban a piacgazdasági szereplő elvével, és így a BAVARIA számára előnyt biztosítottak, azt a következtetést kellene levonni, hogy az értékesítési és visszlízingügylet állami támogatásnak tekintendő. Ezért e hipotézis alapján meg kell vizsgálni, hogy ez az esetleges állami támogatás a belső piaccal összeegyeztethetőnek tekinthető-e.
7.5.2. Összeegyeztethetőség a belső piaccal az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja alapján
(208)
Az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja szerint a belső piaccal összeegyeztethetőnek tekinthető „az egyes gazdasági tevékenységek vagy gazdasági területek fejlődését előmozdító támogatás, amennyiben az ilyen támogatás nem befolyásolja hátrányosan a kereskedelmi feltételeket a közös érdekkel ellentétes mértékben.” Az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdése c) pontjának alkalmazása során a Bizottságnak mérlegelnie kell egyrészt a támogatási intézkedés pozitív és kívánatos hatásait, másrészt a végrehajtásából adódóan a kereskedelmi feltételeket hátrányosan érintő hatásait.
(209)
Ahhoz, hogy egy támogatási intézkedés kiállja e mérlegelés próbáját, öt feltételnek kell eleget tennie: Először is a támogatási intézkedésnek egy pontosan meghatározott közérdekű célt kell szolgálnia. Másrészt a támogatási intézkedésnek e cél elérésére alkalmas eszköznek kell lennie. Harmadrészt a támogatási intézkedésnek szükségesnek kell lennie, és ösztönző hatást kell kifejtenie. Negyedrészt a támogatási intézkedésnek alkalmasnak kell lennie a cél elérésére. Ötödrészt a támogatás nem befolyásolhatja hátrányosan a kereskedelmi feltételeket a közös érdekkel ellentétes mértékben.
7.5.2.1. Közérdekű cél
(210)
Az EUMSZ 3. és 174. cikke szerint az Unió egyik célja a gazdasági és társadalmi kohézió erősítése. A gazdasági és társadalmi kohézió erősítése magában foglalja a városi környezet és a városi lakosok életminőségének javítását. A kohéziós politika hozzájárulhat a fenntartható közösségek megteremtéséhez, amennyiben biztosítja, hogy a gazdasági, társadalmi és környezeti problémákat a városi és vidéki térségek megújítására, helyreállítására és fejlesztésére irányuló integrált stratégiák segítségével megoldják. Ez többféleképpen érhető el. (127)
(211)
A Bizottság megállapítja, hogy a NEUWOGES alapszabály szerinti célja a térség megfelelő lakásellátottságának biztosítása. A Bizottság azt is megállapítja, hogy a NEUWOGES az értékesítési és visszlízingügylet megkötésével meghatározott (város-)politikai célokat is követett. A NEUWOGES kifejti, hogy
-
az 1990-es években a német újraegyesítés után fontos politikai projekt volt, hogy a kelet-németországi lakhatási viszonyokat a nyugat-németországi viszonyokhoz közelítsék; ez ahhoz vezetett, hogy szorgalmazták a kelet-németországi lakásállomány privatizálását és felújítását, függetlenül attól, hogy az gazdaságilag ésszerű volt-e vagy sem;
-
az épületek privatizálása és szanálása, ami az értékesítési és visszlízingügylet tárgyát képezte, Neubrandenburg város jövőbeli kilátásainak biztosítását szolgálta: a jó minőségű lakhatást biztosító és megfizethető lakások rendelkezésre bocsátásával és azok privatizálásával (amire a BAVARIA kötelezettséget vállalt) a NEUWOGES azt remélte, hogy növeli Neubrandenburg vonzerejét polgárai számára.
(212)
A Bizottság megállapítja továbbá, hogy a BAVARIA kötelezettséget vállalt arra, hogy megpróbál egy bizonyos számú lakást eladni az akkori bérlőknek. Ennek során a BAVARIA nem követelhetett a piacon szabadon meghatározott árat, hanem egy meghatározott felső határértékhez kellett tartania magát. (128) A szerződés e kikötésekkel így bizonyos előnyt biztosított a szóban forgó épületek akkori bérlőinek.
(213)
Ha a NEUWOGES és BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet ténylegesen állami támogatásnak minősülne, ami ebben az esetben nem áll fenn, akkor ezt a támogatást a fent említett politikai célok megvalósítására nyújtották volna. A térség elégséges számú lakással való ellátása, egy nemzeti politikai cél megvalósításához való hozzájárulás (a kelet- és nyugat-németországi lakhatási viszonyok egymáshoz közelítése az újraegyesítés után), valamint Neubrandenburg város jövőbeli kilátásainak biztosítása jó minőségű lakhatást biztosító és megfizethető lakások rendelkezésre bocsátásán (és az adott épületek akkori bérlőinek előnyben részesítésén) keresztül mind pontosan meghatározott közérdekű célnak tekinthető. A Bizottság véleménye szerint ezért az ügylet közérdekű célt megvalósító intézkedésnek tekintendő.
7.5.2.2. Az intézkedések megfelelősége
(214)
Vitathatatlan, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet elérte a kitűzött célokat. Az ügylet eredményeképpen a BAVARIA által megvásárolt lakásokat átfogóan felújították és privatizálták, majd az akkori bérlőknek egy alacsonyabb vételáron felkínálták; nőtt a térségben a jó minőségű lakások kínálata, és ezzel javultak Neubrandenburg városának jövőbeli kilátásai.
(215)
Miközben vevőket keresett az épületekre és mérlegelte lehetőségeit, a NEUWOGES több lépést is tett, amelyek ténylegesen biztosították, hogy abban az esetben, ha az értékesítési és visszlízingügylet támogatási elemet tartalmazna, akkor azt a kitűzött cél eléréséhez szükséges minimumra korlátozzák. E tekintetben kiemelendő, hogy a NEUWOGES korlátozott körű ajánlattételi eljárást folytatott le, több hónapon át tárgyalt a BAVARIA-val az ügylet feltételeiről, és végül meggyőződött arról, hogy az ügylet a piacon elérhető legjobb ajánlat. Így semmi sem utal arra, hogy - még ha az értékesítési és visszlízingügylet támogatási elemet is tartalmazna - ez a támogatás túllépne a szükséges minimumon. A 7.3. szakaszban bemutatott elemzés, amely összehasonlította az értékesítési és visszlízingügyletet különböző más lehetőségekkel (mint például az épületek hitelből finanszírozott felújítása vagy a közvetlen értékesítés), kimutatta, hogy nem lett volna olyan alternatíva, ahol támogatás biztosítása nélkül vagy alacsonyabb támogatási összeggel ugyanezeket a célokat el lehetett volna érni. Az értékesítési és visszlízingügylet és az annak részét képező minden lehetséges támogatás így alkalmas eszköz volt a közérdekű célok eléréséhez.
7.5.2.3. Szükségesség és ösztönző hatás
(216)
Ha azt feltételezzük, hogy az értékesítési és visszlízingügylet ténylegesen állami támogatást tartalmaz, akkor a továbbiakban meg kellene vizsgálni, hogy e támogatásnak volt-e ösztönző hatása. A NEUWOGES és a BAVARIA több hónapon át tárgyalt az ügylet feltételeiről. A BAVARIA láthatóan nem kötött volna meg egy olyan ügyletet, amely nem illik bele „ingatlanlízing-modelljébe”. Ha a végső formájában megvalósított, „ingatlanlízing-modellen” alapuló ügylet állami támogatást tartalmazott volna, akkor nem kérdéses, hogy a BAVARIA e támogatás nélkül nem kötötte volna meg az ügyletet.
7.5.2.4. Arányosság
(217)
A Bizottság már utalt arra, hogy a NEUWOGES által ezen ügylet megkötése során követett célok fontosnak tekintendők. Az épületek felújítása és privatizálása, valamint a bérlőknek alacsonyabb áron történő értékesítésük fontos hozzájárulás volt az Unió gazdasági és társadalmi kohéziójának javításához. Ugyanakkor az értékesítési és visszlízingügylet keretében a BAVARIA-nak nyújtott támogatási összeg mindenképpen korlátozott volt, ami az intézkedés esetleges versenytorzító hatását is korlátozta. Ennek alapján a NEUWOGES és a BAVARIA között létrejött értékesítési és visszlízingügyletben esetlegesen előforduló támogatások mindegyike a kitűzött célhoz mérten arányos.
7.5.2.5. A támogatás nem befolyásolja hátrányosan a kereskedelmi feltételeket a közös érdekkel ellentétes mértékben
(218)
Emlékeztetni kell arra, hogy az értékesítési és visszlízingügylet keretében a BAVARIA-nak nyújtott támogatási összeg mindenképpen alacsony volt. Így az intézkedés kereskedelmi feltételekre gyakorolt hatása is korlátozott volt. Miközben minden támogatás, amely az értékesítési és visszlízingügylet részét képezi, javította volna a BAVARIA versenyhelyzetét, amely legalábbis potenciálisan versenyhelyzetben volt más vállalkozásokkal (más tagállamok vállalkozásaival is), e hatások mértéke a kapott támogatás összegétől függ. Mivel a BAVARIA versenyhelyzete csak csekély mértékben javult, az a következtetés vonható le, hogy az értékesítési és visszlízingügylet - még ha tartalmazott is támogatást - nem befolyásolta hátrányosan a kereskedelmi feltételeket a közös érdekkel ellentétes mértékben.
7.5.3. Következtetés a fennmaradó támogatási elemekről és a belső piaccal való összeegyeztethetőségről
(219)
Amennyiben az értékesítési és visszlízingügylet előnyt biztosított volna a BAVARIA számára, akkor a Bizottság a 7.5.2. szakaszban említett indokok alapján arra a következtetésre jut, hogy az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében állami támogatásnak minősül. Ugyanakkor a Bizottság megállapítja, hogy az értékesítési és visszlízingügylet részét képező minden állami támogatás az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében összeegyeztethető a belső piaccal.
7.6. KÖVETKEZTETÉS A TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSÁRÓL ÉS A BELSŐ PIACCAL VALÓ ÖSSZEEGYEZTETHETŐSÉGRŐL
(220)
Az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES számára jelentkező értékének elemzése, a más lehetséges ügyletekkel való összehasonlítás és az ügylet piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének vizsgálata alapján az a következtetés vonható le, hogy az ügylet összhangban van a piacgazdasági szereplő elvével. Az értékesítési és visszlízingügylet megkötésével a NEUWOGES olyan magatartást tanúsított, amelyet egy piacgazdasági szereplő is választott volna. Különösen kiemelendő, hogy nem állt rendelkezésre gazdaságilag vonzóbb alternatíva, és az adott időpontban (1997-1998) a piacon a rendelkezésre álló viszonyítási pontok és az ajánlattételi eljárás keretében benyújtott más ajánlatok figyelembevételével az értékesítési és visszlízingügylet feltételeit sem lehetett szokatlannak tekinteni.
(221)
Ezért azt a következtetést kell levonni, hogy a NEUWOGES-szel kötött ügylet nem biztosított előnyt a BAVARIA-nak, és a NEUWOGES magatartása összhangban volt a piacgazdasági szereplők magatartásával. Mivel a szóban forgó intézkedés keretében nem biztosítottak előnyt, az állami támogatásként való minősítés feltétele nem teljesül; így az intézkedés az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében nem minősül állami támogatásnak.
(222)
Azon elsődleges megállapításon túl, hogy az értékesítési és visszlízingügylet nem juttatta előnyhöz a BAVARIA-t, és így nem tartalmaz állami támogatást, a Bizottság azt a következtetést is levonja, hogy ha az értékesítési és visszlízingügylet mégis előnyhöz juttatta volna a BAVARIA-t, az ténylegesen állami támogatásnak minősülne. Ez az állami támogatás azonban az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében összhangban lenne a belső piaccal,
ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
1. cikk
Az 1998. január 21-én a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG és a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG közötti, egy építményi jogot alapító szerződés és egy ingatlankezelési szerződés formájában végrehajtott jogügylet nem minősül az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak.
2. cikk
Amennyiben az 1998. január 21-én a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG és a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG közötti, egy építményi jogot alapító szerződés és egy ingatlankezelési szerződés formájában végrehajtott jogügylet az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében mégis állami támogatásnak minősülne, akkor ez az állami támogatás az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében összeegyeztethető a belső piaccal.
3. cikk
Ennek a határozatnak a Németországi Szövetségi Köztársaság a címzettje.
Kelt Brüsszelben, 2014. szeptember 16-án.