ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
ΑΠΌΦΑΣΗ (ΕΕ) 2015/507 ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΉΣ
της 16ης Σεπτεμβρίου 2014
σχετικά με το μέτρο SA.23129 - (12/C) (πρώην 12/NN) (πρώην CP 141/2007) που χορηγήθηκε από τη Γερμανία
[κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό C(2014) 6411]
(Το κείμενο στη γερμανική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό)
(Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)
Η ΕΥΡΩΠΑΪΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ,
Έχοντας υπόψη τη Συνθήκη για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΣΛΕΕ), και ιδίως το άρθρο 108 παράγραφος 2 πρώτο εδάφιο,
Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με το προαναφερθέν άρθρο (1) και έλαβε υπόψη τις παρατηρήσεις αυτές,
Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
1. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
(1)
Στις 30 Μαρτίου 2007 η Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (εφεξής «NEUWOGES») βάσει του άρθρου 20 παράγραφος 2 του κανονισμού (ΕΚ) αριθ. 659/1999 του Συμβουλίου υπέβαλε καταγγελία στην Επιτροπή (2), σύμφωνα με την οποία χορηγήθηκε παράνομη κρατική ενίσχυση στην Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG και στην Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (εφεξής «BAVARIA 1» και «BAVARIA 2»· μαζί «BAVARIA») μέσω μιας σύμβασης εμφύτευσης (Erbbaurechtsvertrag, εφεξής EBV) και μιας διοικητικής σύμβασης (Generalverwaltervertrag, εφεξής GVV). Η NEUWOGES ζήτησε την κίνηση επίσημης διαδικασίας έρευνας βάσει του άρθρου 108 παράγραφος 2 της ΣΛΕΕ.
(2)
Στις 6 Αυγούστου 2007, στις 14 Μαΐου 2008, στις 6 Απριλίου 2009 και στις 3 Φεβρουαρίου 2012, η Επιτροπή ζήτησε περαιτέρω πληροφορίες από τη Γερμανία. Η Γερμανία απάντησε στις 4 Σεπτεμβρίου 2007, στις 12 Οκτωβρίου 2007, στις 17 Οκτωβρίου 2007, στις 11 Ιουλίου 2008, στις 14 Ιουλίου 2008, στις 12 Δεκεμβρίου 2008, στις 30 Ιουνίου 2009 και στις 28 Φεβρουαρίου 2012. Η NEUWOGES υπέβαλε παρατηρήσεις στις 30 Μαΐου 2007, στις 5 Νοεμβρίου 2007, στις 26 Φεβρουαρίου 2008, στις 15 Ιουλίου 2008, στις 30 Σεπτεμβρίου 2008, στις 18 Δεκεμβρίου 2008, στις 6 Μαρτίου 2009, στις 4 Ιουνίου 2009, στις 15 Ιουλίου 2009, στις 26 Αυγούστου 2009, στις 22 Σεπτεμβρίου 2009 και στις 19 Ιανουαρίου 2012. Η BAVARIA υπέβαλε τις παρατηρήσεις της στις 13 Μαΐου 2008.
(3)
Στις 28 Νοεμβρίου 2008 το κατώτερο περιφερειακό δικαστήριο του Ροστόκ (εφεξής «LG Rostock») εξέδωσε την απόφασή του στη διαδικασία BAVARIA κατά NEUWOGES. Η BAVARIA άσκησε προσφυγή κατά της NEUWOGES για αθέτηση της σύμβασης που έχει συναφθεί μεταξύ των δύο διαδίκων. Στη συνέχεια, η NEUWOGES ισχυρίστηκε ότι η σύμβαση εμπεριείχε κρατικές ενισχύσεις παράνομες και ασυμβίβαστες με την εσωτερική αγορά και, ως εκ τούτου, είναι άκυρη. Το LG Rostock κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν υπάρχει πλεονέκτημα υπέρ της BAVARIA και, ως εκ τούτου, δεν υφίσταται κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ. Η NEUWOGES άσκησε έφεση κατά της απόφασης. Η διαδικασία ενώπιον του Εφετείου Ροστόκ (εφεξής «OLG Rostock») εκκρεμεί. Επιπλέον, η BAVARIA κίνησε διαδικασίες ενώπιον του Διοικητικού Δικαστηρίου Greifswald (εφεξής «VG Greifswald»), προκειμένου να αποκτήσει διά της δικαστικής οδού πρόσβαση σε όλα τα αρχεία της NEUWOGES ή του Δήμου Neubrandenburg που αφορούν αυτές τις συμβάσεις. Η διαδικασία εκκρεμεί.
(4)
Με επιστολή της 4ης Ιουνίου 2009 η NEUWOGES ζήτησε σύμφωνα με το άρθρο 265 παράγραφος 2 της ΣΛΕΕ από την Επιτροπή να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας εντός δύο μηνών.
(5)
Με επιστολή της 29ης Ιουλίου 2009, η Επιτροπή διαβίβασε στη NEUWOGES την προκαταρκτική της εκτίμηση ότι ούτε η EBV ούτε η GVV περιέχουν κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
(6)
Με επιστολή της 26ης Αυγούστου 2009, ο καταγγέλλων αμφισβήτησε αυτήν την προκαταρκτική εκτίμηση και κάλεσε την Επιτροπή να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας εντός δύο εβδομάδων.
(7)
Οι υπηρεσίες της Επιτροπής κοινοποίησαν στη NEUWOGES, με επιστολή της 15ης Σεπτεμβρίου 2009, ότι επρόκειτο να της διαβιβάσουν άλλη επιστολή που θα περιείχε εκτίμηση των τελευταίων παρατηρήσεων της NEUWOGES. Με επιστολή της 22ας Σεπτεμβρίου 2009 η NEUWOGES ενημέρωσε την Επιτροπή ότι διαφωνεί με την πρόταση της τελευταίας.
(8)
Στις 9 Οκτωβρίου 2009 η NEUWOGES άσκησε προσφυγή ενώπιον του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης και ζήτησε να ακυρωθεί η απόφαση που υποτίθεται ότι περιέχεται στην επιστολή της Επιτροπής της 29ης Ιουλίου 2009 ή, εναλλακτικά, να διαπιστωθεί ότι η Επιτροπή παρέλειψε να ενεργήσει, αφού αρνήθηκε να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας βάσει του άρθρου 108 παράγραφος 2 της ΣΛΕΕ. Στις 9 Ιανουαρίου 2012 το Δικαστήριο απέρριψε την προσφυγή ακύρωσης ως απαράδεκτη και την προσφυγή κατά παραλείψεως ως αβάσιμη. (3)
(9)
Με επιστολή της 19ης Ιανουαρίου 2012 η NEUWOGES ζήτησε εκ νέου από την Επιτροπή να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας βάσει του άρθρου 108 παράγραφος 2 της ΣΛΕΕ.
(10)
Με επιστολή της 21ης Μαρτίου 2012, η Επιτροπή ενημέρωσε τη Γερμανία σχετικά με την απόφασή της να κινήσει επίσημη διαδικασία έρευνας. Η απόφαση της Επιτροπής να κινήσει τη διαδικασία (εφεξής: «απόφαση κίνησης της διαδικασίας») δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης. (4) Η Επιτροπή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με το εν λόγω μέτρο. Στις 22 Μαρτίου 2012 η NEUWOGES άσκησε έφεση κατά της απόφασης του Δικαστηρίου της 9ης Ιανουαρίου 2012. Το Δικαστήριο απέρριψε την έφεση στις 15 Νοεμβρίου 2012 ως άνευ αντικειμένου. (5)
(11)
Η Επιτροπή στις 17 Ιουλίου 2012, στις 2 Οκτωβρίου 2012, στις 4 Απριλίου 2013 και στις 15 Απριλίου 2014 έλαβε τις παρατηρήσεις της NEUWOGES και στις 18 Ιουνίου 2012 και στις 22 Απριλίου 2013 έλαβε τις παρατηρήσεις της BAVARIA. Οι παρατηρήσεις διαβιβάστηκαν στη Γερμανία στις 7 Αυγούστου 2012 και στις 16 Σεπτεμβρίου 2013. Κατ’ εντολή της ομοσπονδιακής κυβέρνησης, ο Δήμος Neubrandenburg υπέβαλε παρατηρήσεις στις 23 Ιουνίου 2012, και στις 28 Σεπτεμβρίου 2012· το ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου υπέβαλε τις παρατηρήσεις του στις 16 Μαΐου 2012, στις 28 Σεπτεμβρίου 2012 και στις 30 Σεπτεμβρίου 2013.
2. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΜΕΤΡΩΝ
(12)
Η NEUWOGES είναι γερμανική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Ο Δήμος Neubrandenburg κατέχει το 100 % των μεριδίων. Η NEUWOGES ως στόχο έχει την παροχή προσιτής στέγης σε μεγάλο μέρος του πληθυσμού του Δήμου Neubrandenburg και των γύρω περιοχών. Σήμερα η εταιρεία κατέχει το 33 % των κατοικιών του Δήμου Neubrandenburg. Η BAVARIA 1 και η BAVARIA 2 είναι εταιρείες ακινήτων που συστάθηκαν ειδικά για τη συναλλαγή με τη NEUWOGES και ανήκουν κατά πλειοψηφία σε εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα. Η BAVARIA 1 ανήκει στην BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) και στην BAVARIA Immobilien-Management GmbH υπό πτώχευση (6 %), ενώ η BAVARIA 2 ανήκει κατά 100 % στην Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Τα μερίδια στην BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG και στην Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn ανήκουν σε ιδιώτες επενδυτές. Τα δύο επενδυτικά κεφάλαια υλοποιήθηκαν και διατέθηκαν από την Berliner Immobilien-Holding GmbH, η οποία ως την 1η Ιανουαρίου 2006 ανήκε στην Bankgesellschaft Berlin και έκτοτε ανήκει κατά 100 % στο ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου.
(13)
Η NEUWOGES είναι, μεταξύ άλλων, ιδιοκτήτρια μιας σειράς ακινήτων στο Neubrandenburg, στα οποία βρίσκονται δώδεκα κτήρια κατοικιών με συνολικά 557 κατοικίες και πολλές επαγγελματικές μονάδες. Στις 21 Ιανουαρίου 1998 η NEUWOGES και η BAVARIA σύναψαν την EBV και την GVV («επίμαχες συμβάσεις» και συλλογικά «συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης»).
2.1. ΣΥΜΒΑΣΗ ΕΜΦΥΤΕΥΣΗΣ (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Στις 21 Ιανουαρίου 1998 η NEUWOGES και η BAVARIA σύναψαν σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτου και πώλησης κτηρίου για δώδεκα κτήρια με συνολικά 557 κατοικίες. Στο πλαίσιο αυτής της σύμβασης, η BAVARIA απέκτησε δικαιώματα εμφύτευσης για τα ακίνητα για περίοδο 75 ετών και απέκτησε τα κτήρια.
(15)
Η EBV εμπεριέχει δύο κύρια στοιχεία:
α)
Αφενός η BAVARIA δεσμεύτηκε να καταβάλει συνολικά […] (6) ευρώ (7) στη NEUWOGES: […] ευρώ ως κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για τη χρήση οικοπέδου όσον αφορά την περίοδο που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2028 και […] ευρώ ως τιμή αγοράς για τα κτίρια.
β)
Αφετέρου, η BAVARIA από την 1η Ιανουαρίου 2029 και για δεκαετή περίοδο θα πρέπει να καταβάλλει ετησίως μίσθωμα ύψους […] % της τρέχουσας αξίας του ακινήτου, δηλαδή […] ευρώ ανά m2 ή […] ευρώ ανά έτος. Για τον υπολειπόμενο χρόνο της EBV, προβλέπεται προσαρμογή του μισθώματος στον δείκτη τιμών για το συνολικό κόστος διαβίωσης, εφόσον αυτός δεν μεταβληθεί πάνω από […] %.
(16)
Το 1997, πριν από τη σύναψη της EBV με τη BAVARIA, η NEUWOGES ανέθεσε σε εσωτερικούς εμπειρογνώμονες την εκτίμηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων (κτήρια και οικόπεδα). Σύμφωνα με την εν λόγω πραγματογνωμοσύνη, η αξία των περιουσιακών στοιχείων ανερχόταν στα […] ευρώ. Επιπλέον, το 2007 η NEUWOGES ανέθεσε αναδρομικά σε εξωτερικό εμπειρογνώμονα να συντάξει μία ακόμη πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς των περιουσιακών στοιχείων το 1997. Σύμφωνα με την πραγματογνωμοσύνη του 2007, η εκτιμώμενη αξία των περιουσιακών στοιχείων για το 1997 ανερχόταν σε […] ευρώ.
Altschuldenhilfegesetz
(17)
Η EBV συνήφθη κατόπιν συνεκτίμησης του Altschuldenhilfegesetz (8) (εφεξής «AHS»). Μετά την επανένωση της Γερμανίας το 1990, οι πρώην κρατικές οικονομικές επιχειρήσεις κατοικίας στην Ανατολική Γερμανία μετατράπηκαν σε νομικά ανεξάρτητες δημοτικές οικοδομικές εταιρείες. Τα στοιχεία ενεργητικού και οι υποχρεώσεις των προκατόχων τους μεταβιβάστηκαν σε αυτές τις νέες εταιρείες, γεγονός που τους επέφερε μεγάλη επιβάρυνση. Προκειμένου να έχουν οι οικοδομικές εταιρείες τη δυνατότητα να είναι βιώσιμες σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, ο ομοσπονδιακός νομοθέτης θέσπισε τον Altschuldenhilfegesetz (AHG), ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις 27 Ιουνίου 1993.
(18)
Σύμφωνα με τον AHG, οι δημοτικές οικοδομικές εταιρείες στην Ανατολική Γερμανία μπορούσαν να λάβουν κατόπιν αιτήματος απαλλαγή από τις παλαιές υποχρεώσεις τους. Σύμφωνα με το άρθρο 4 παράγραφοι 1 έως 2 του AHG, για παλαιές υποχρεώσεις που υπερέβαιναν το ποσό των 76,69 ευρώ ανά m2, μπορούσε να χορηγηθεί μερική απαλλαγή, στην οποία εντούτοις δεν μπορούσαν να ληφθούν υπόψη πάνω από 434,60 ευρώ ανά m2. Σε αντάλλαγμα, η οικοδομική εταιρεία έπρεπε να αποδεχτεί ορισμένες υποχρεώσεις. Γι’ αυτό έπρεπε π.χ. να καταβάλλει εντατικές προσπάθειες για την ιδιωτικοποίηση του 15 % των κατοικιών (άρθρο 4 παράγραφος 5 πρόταση 1, σε συνδυασμό με το άρθρο 5), να διαθέτει επιχειρηματικό σχέδιο για την ταχεία ιδιωτικοποίηση, τον εκσυγχρονισμό και την επισκευή των αποθεμάτων κατοικιών της (άρθρο 4 παράγραφος 5 εδάφιο 2) και να υποβάλλει εκθέσεις σχετικά με την κατάσταση του επενδυτικού της προγράμματος και τα αποτελέσματα της ιδιωτικοποίησης (άρθρο 4 παράγραφοι 5-7). Σύμφωνα με την έκδοση του νόμου, η οποία ίσχυε κατά την αντίστοιχη χρονική περίοδο (1997/1998), οι οικοδομικές εταιρείες μπορούσαν να εκπληρώσουν την υποχρέωση ιδιωτικοποίησής τους έως την 31η Δεκεμβρίου 2003. Σε περίπτωση που μια οικοδομική εταιρεία δεν εκπληρώσει την υποχρέωση ιδιωτικοποίησής της (δηλαδή δεν καταβάλλει έντονες προσπάθειες για την ιδιωτικοποίηση), η απαλλαγή που έχει ήδη χορηγηθεί θα πρέπει να επιστραφεί.
(19)
Οι οικοδομικές εταιρείες έπρεπε να καταβάλουν ορισμένο ποσοστό των εσόδων από ιδιωτικοποιήσεις που ξεπερνούσαν τα 76,69 ευρώ ανά m2 στο ταμείο εξόφλησης κληρονομημένου χρέους (εφεξής «ETF»). Εκείνη τη χρονική περίοδο (1997/1998) το άρθρο 5 παράγραφος 2 του AHG προέβλεπε ότι για όλες τις ιδιωτικοποιήσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 1998 έπρεπε να καταβάλλεται το 45 % των εσόδων της εκποίησης. Για τις ιδιωτικοποιήσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2000 ή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2003, τα μερίδια των εσόδων είχαν καθοριστεί σε 50 % και 55 % αντίστοιχα. Εάν η ιδιωτικοποίηση πραγματοποιείτο με τη μορφή σύστασης δικαιώματος εμφύτευσης (δηλαδή, αντί της άμεσης πώλησης των κτηρίων και των οικοπέδων πωλούνται μόνο τα κτήρια και για τα οικόπεδα συστήνονται μόνο δικαιώματα εμφύτευσης), τα έσοδα εκποίησης που λαμβάνονταν ως βάση για τον υπολογισμό των υποχρεώσεων καταβολής αποτελούνταν από την τιμή των κτηρίων και την τρέχουσα αξία του συμφωνηθέντος μισθώματος (άρθρο 5 παράγραφος 2).
(20)
Κατά τη διάρκεια του 1995 κατέστη σαφές ότι η αρχικά προγραμματισμένη μορφή ιδιωτικοποίησης - δηλαδή η πώληση στους μισθωτές - πιθανώς δεν θα οδηγούσε στο απαιτούμενο ποσοστό ιδιωτικοποίησης 15 %. Κατά συνέπεια, η Kreditanstalt für Wiederaufbau (εφεξής «KfW»), στην οποία ανατέθηκε η διαχείριση της βοήθειας για το παλαιό χρέος, άρχισε να αποδέχεται την αποκαλούμενη «ιδιωτικοποίηση σε ενδιάμεσους αγοραστές». (9) Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, το οποίο έπρεπε να εφαρμόζεται μόνο όταν δεν αναμενόταν να επιτευχθεί η ποσόστωση 15 % με άμεση ιδιωτικοποίηση, μια οικοδομική εταιρεία μπορούσε να πωλεί κτήρια μαζικά σε έναν επαγγελματία αγοραστή. Για να μπορεί να καταλογίζεται η ποσόστωση ιδιωτικοποίησης της οικοδομικής εταιρείας σε ύψος 15 %, ο επαγγελματίας αγοραστής έπρεπε να δεσμευτεί ότι θα ανακαίνιζε τα κτήρια και θα μεταπωλούσε στους μισθωτές όσο το δυνατόν περισσότερες κατοικίες (πάντως τουλάχιστον το ένα τρίτο). (10) Αν μετά την υποβολή συγκεκριμένων προσφορών πώλησης, υπήρχε ενδιαφέρον για αγορά πολύ κάτω από το ένα τρίτο των μισθωτών, ο επαγγελματίας αγοραστής θα μπορούσε να αποκλείσει το 60 % των κατοικιών από την υποχρέωση ιδιωτικοποίησης και με αυτόν τον τρόπο να περιορίσει αυτήν την υποχρέωση στην ιδιωτικοποίηση του ενός τρίτου του υπόλοιπου 40 % των κατοικιών. (11)
NEUWOGES και AHG
(21)
Η EBV αναγνωρίστηκε τελικά από την KfW ως σχετική εκποίηση προσωρινής απόκτησης σύμφωνα με τον AHG. Συνεπώς, η σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης διευκόλυνε την NEUWOGES στην εκπλήρωση της υποχρέωσης ιδιωτικοποίησής της σύμφωνα με τον AHG. Ωστόσο, παραμένει ασαφές και αμφισβητούμενο σε ποιο βαθμό ο AHG επηρέαζε τις επιχειρηματικές θεωρήσεις στις οποίες βασιζόταν η απόφαση της NEUWOGES για τη σύναψη των συμβάσεων και κατά πόσον η απαλλαγή από τον AHG την οποία έλαβε η NEUWOGES πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά την εξέταση του ερωτήματος κατά πόσον η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης αποτελεί ενίσχυση για τη BAVARIA.
(22)
Η NEUWOGES έλαβε, σύμφωνα με δικά της στοιχεία, απαλλαγή ύψους συνολικά […] ευρώ. (12) Η NEUWOGES δήλωσε ότι ήταν δύσκολο να καταμεριστεί αναλογικά στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης ένα μέρος της συνολικής απαλλαγής που ελήφθη αφού, σύμφωνα με τον AHG, η απαλλαγή είναι δυνατή μόνο αν η οικοδομική εταιρεία έχει εκπληρώσει πλήρως την υποχρέωση ιδιωτικοποίησής της. Εάν, ωστόσο, ένα μέρος της συνολικής απαλλαγής που ελήφθη πρέπει να καταμεριστεί σε ένα συγκεκριμένο μέτρο ιδιωτικοποίησης βάσει του μεριδίου αυτών των ιδιωτικοποιήσεων στη συνολική υποχρέωση ιδιωτικοποίησης της NEUWOGES, μια συνολική μεικτή απαλλαγή ύψους […] ευρώ θα μπορούσε να καταμεριστεί υπολογιστικά στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Από τα έσοδα από τη συναλλαγή με τη BAVARIA έπρεπε να καταβληθούν […] ευρώ στο ETF, ούτως ώστε η NEUWOGES να έχει υπολογιστικά μια καθαρή απαλλαγή ύψους […] ευρώ. (13)
2.2. ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΗ ΣΥΜΒΑΣΗ
(23)
Επίσης, την 21η Ιανουαρίου 1998 η BAVARIA και η NEUWOGES σύναψαν την GVV, μέσω της οποίας τα κτήρια επαναμισθώθηκαν στη NEUWOGES. Σύμφωνα με την GVV, η NEUWOGES παραμένει υπεύθυνη για τη διαχείριση και την εμπορική εκμετάλλευση των εν λόγω κτηρίων για περίοδο 30 ετών. Όλα τα έσοδα από την εκμίσθωση των κτηρίων παραμένουν στη NEUWOGES. Ως αντάλλαγμα γι’ αυτά τα δικαιώματα χρήσης, η NEUWOGES δεσμεύτηκε για σταθερή καταβολή μηνιαίας πληρωμής μίσθωσης ύψους […] ευρώ ([…] ευρώ ετησίως) έως την ολοκλήρωση των εργασιών αποκατάστασης και […] ευρώ ([…] ευρώ ετησίως) για την επόμενη περίοδο. Από την 1η Ιανουαρίου 2000, αυτό το μίσθωμα αυξήθηκε κατά […] % ετησίως.
2.3. ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΜΒΑΣΗ ΤΙΜΗΣ ΚΑΤ’ ΑΠΟΚΟΠΗ
(24)
Η BAVARIA δεσμεύτηκε να αποκαταστήσει τα εν λόγω κτήρια και σύναψε γι’ αυτόν το σκοπό με την BRG Bau-Regie GmbH (εφεξής «BRG»), μια εξ ολοκλήρου θυγατρική της NEUWOGES, γενική σύμβαση τιμής κατ’ αποκοπή (εφεξής «GVP»). Σύμφωνα με την GPV, η BAVARIA κατέβαλε στην BRG ένα κατ’ αποκοπή ποσό […] ευρώ για τις συμφωνημένες εργασίες αποκατάστασης.
3. ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΓΕΡΜΑΝΙΑΣ
(25)
Η Γερμανία περιορίζει την απάντησή της στην απόφαση για την κίνηση της διαδικασίας, ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν υποβάλλει παρατηρήσεις για την απόφαση και αναθέτει τη ρύθμιση του εν λόγω θέματος στους ενδιαφερόμενους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης, στον Δήμο Neubrandenburg και στο ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου.
4. ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΩΝ
4.1. NEUWOGES
(26)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι με τη σύναψη των επίμαχων συμβάσεων δεν ενήργησε ως οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς και, ως εκ τούτου, η BAVARIA απέκτησε οικονομικό πλεονέκτημα που συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της NEUWOGES, οι επίμαχες συμβάσεις προκαλούν ζημίες ύψους […] ευρώ (ονομαστικές) ή […] ευρώ (σε παρούσα αξία). Η NEUWOGES θεωρεί ότι αυτές τις ζημίες συνιστούν κρατική ενίσχυση για την BAVARIA, ασυμβίβαστη με την εσωτερική αγορά.
(27)
Κατά την αξιολόγηση του κατά πόσον οι επίμαχες συμβάσεις είναι συμβατές με την αγορά, η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι η EBV και η GVV πρέπει να εξεταστούν χωριστά (τμήμα 4.1.1). Όσον αφορά τις επιμέρους συμβάσεις, η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι ούτε η EBV (τμήμα 4.1.2), ούτε η GVV (τμήμα 4.1.3) θα συνάπτονταν από έναν οικονομικό φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Η NEUWOGES αναφέρει επίσης ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα επέλεγε μια εναλλακτική προσέγγιση (τμήμα 4.1.4). Τέλος, η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι το πλεονέκτημα που χορηγήθηκε στην BAVARIA αποτελεί μεταβίβαση κρατικών πόρων, η οποία πρέπει να καταλογιστεί στον Δήμο Neubrandenburg (τμήμα 4.1.5).
4.1.1. Κοινή αξιολόγηση έναντι χωριστής αξιολόγησης των επίμαχων συμβάσεων
(28)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι η EBV και η GVV θα έπρεπε να αξιολογηθούν αυστηρά χωριστά, όσον αφορά το ζήτημα κατά πόσον οι επίμαχες συμβάσεις συνήφθησαν σύμφωνα με τους όρους της αγοράς. Σύμφωνα με τη NEUWOGES, η EBV και η GVV είναι νομικά ανεξάρτητες συμβάσεις που πρέπει να υφίστανται χωριστά. Εάν οι δύο συμβάσεις είχαν πράγματι καταρτιστεί ως μονάδα, σύμφωνα με τη NEUWOGES θα έπρεπε αμφότερες να επικυρωθούν συμβολαιογραφικά. Όμως μόνο η EBV έχει επικυρωθεί συμβολαιογραφικά.
(29)
Ως εκ τούτου, η NEUWOGES προσεγγίζει κάθε σύμβαση χωριστά, προκειμένου να αξιολογήσει κατά πόσον είναι συμβατή με την αγορά.
4.1.2. Σύμβαση εμφύτευσης (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
Η NEUWOGES θεωρεί ότι, με βάση τις πραγματογνωμοσύνες που εκπονήθηκαν το 1997 και το 2007 σχετικά με τα επίμαχα περιουσιακά στοιχεία (κτήρια και οικόπεδα), κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε συνάψει την EBV με την BAVARIA στη συμφωνηθείσα τιμή. Ούτε η καταβολή μισθωμάτων, ούτε η απαλλαγή του AHG βάσει της EBV, ούτε η υποχρέωση αποκατάστασης ή η κλειστή διαδικασία διαγωνισμού θα μπορούσαν να αλλάξουν κάτι σε αυτό το συμπέρασμα.
4.1.2.1. Τιμή αγοράς
(31)
Η NEUWOGES υπενθυμίζει ότι η BAVARIA έχει καταβάλει ένα ποσό σε μετρητά […] ευρώ για τα κτήρια συν […] ευρώ ως κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο. Στις δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007, η αξία των περιουσιακών στοιχείων συνολικά (αξία οικοπέδων και κτηρίων) εκτιμήθηκε σε […] ευρώ και […] ευρώ αντίστοιχα. Επιπλέον, στις δύο πραγματογνωμοσύνες εξακριβώθηκαν χωριστά όχι μόνο η συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων, αλλά και η αξία των οικοπέδων (πραγματογνωμοσύνη 1997: […] ευρώ, πραγματογνωμοσύνη 2007: […] ευρώ) και των κτηρίων (πραγματογνωμοσύνη 1997: […] ευρώ, πραγματογνωμοσύνη 2007: […] ευρώ).
(32)
Η NEUWOGES υποστηρίζει την άποψη ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 παρουσιάζει μια ρεαλιστική εκτίμηση της αξίας του περιουσιακού στοιχείου τη δεδομένη χρονική περίοδο (1997/1998) και ότι για σκοπούς σύγκρισης πρέπει να λαμβάνεται υπόψη μόνον η τιμή που πράγματι καταβλήθηκε από την BAVARIA για τα κτήρια (και όχι η τιμή για τα κτήρια συν το κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο). Αναλόγως, η NEUWOGES έλαβε, κατά την άποψή της, ποσό χαμηλότερο κατά […] ευρώ από την τιμή αγοράς κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998). Ακόμη και αν ληφθεί υπόψη η απαλλαγή του AHG, η τιμή που καταβλήθηκε από την BAVARIA εξακολουθεί να βρίσκεται 16 % κάτω από τη χαμηλότερη αξία της πραγματογνωμοσύνης του 2007. Η τιμή που καταβλήθηκε από την BAVARIA ήταν, σύμφωνα με τη NEUWOGES, πολύ κάτω από την τιμή της αγοράς, με αποτέλεσμα κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μην είχε συμφωνήσει σε πώληση σε αυτήν την τιμή.
(33)
Σε αυτό το πλαίσιο, η NEUWOGES υπενθυμίζει ότι, σύμφωνα με την «Ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με τα στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από δημόσιες αρχές» (14), υπό ορισμένες περιστάσεις μπορεί να γίνει δεκτή ως τιμή της αγοράς μια τιμή αγοράς που βρίσκεται έως 5 % κάτω από μια αξία αγοράς που προσδιορίστηκε σε ανεξάρτητη πραγματογνωμοσύνη. Αντίθετα, δεν θα μπορούσε να γίνει δεκτή ως τιμή της αγοράς μια τιμή που βρίσκεται τουλάχιστον 16 % κάτω από τη χαμηλότερη αξιολόγηση, ακόμη και με πιο ευνοϊκή αποδοχή.
4.1.2.2. Κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο
(34)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι για τη σύγκριση της καταβεβλημένης από την BAVARIA τιμής με τις τιμές που προσδιορίστηκαν στις δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007 (στις οποίες προσδιορίστηκε η αξία του συνόλου της περιουσίας σε κτήρια και οικόπεδα) δεν πρέπει να ληφθούν υπόψη τα κεφαλαιοποιημένα μισθώματα για τα πρώτα 30 έτη. Δεδομένου ότι το μίσθωμα για τη σύσταση και τη μεταφορά των δικαιωμάτων εμφύτευσης καταβάλλεται σε περίοδο 75 ετών και όχι για τη μεταφορά της ιδιοκτησίας των ακινήτων, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη σύγκριση μεταξύ της τιμής που κατεβλήθη από την BAVARIA για τα κτήρια και της τιμής που προσδιορίστηκε στις δύο πραγματογνωμοσύνες.
4.1.2.3. Απαλλαγή του AHG
(35)
Η NEUWOGES δηλώνει επιπλέον ότι η απαλλαγή του AHG που προκύπτει από τις εν λόγω συμβάσεις ύψους […] ευρώ δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά τη σύγκριση της τιμής που κατεβλήθη από την BAVARIA με την τιμή που προσδιορίστηκε στις δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς. Αναφέρονται οι εξής λόγοι:
-
Η απαλλαγή του AHG είναι ένα πλεονέκτημα που χορηγήθηκε στη NEUWOGES από τρίτο μέρος (KfW), το οποίο δεν σχετίζεται με τον αγοραστή. Δεν υπάρχει κανένας λόγος για τον οποίο ένας πωλητής θα δεχόταν τιμή κατώτερη από την τιμή αγοράς, μόνο και μόνο διότι μέσω της συναλλαγής προκύπτουν μερικά πρόσθετα πλεονεκτήματα από τρίτους.
-
Η BAVARIA δεν έχει αναλάβει καμία υποχρέωση από τον AHG, η οποία βάρυνε προηγουμένως τη NEUWOGES και θα επέφερε αποζημίωση υπό μορφή της μείωσης της τιμής αγοράς. Η BAVARIA δεσμεύτηκε μεν «στα χαρτιά» να προσπαθήσει να πωλήσει κάποιες κατοικίες στους μισθωτές, όμως ανέθεσε στη NEUWOGES τη συγκεκριμένη διεξαγωγή της ιδιωτικοποίησης με έξοδα της ίδιας της NEUWOGES. Με αυτόν τον τρόπο, η BAVARIA δεν ανέλαβε πραγματική ευθύνη και δεν έφερε ούτε τον κίνδυνο της αστικής ευθύνης σε περίπτωση αποτυχίας των προσπαθειών ιδιωτικοποίησης.
-
Επειδή η απαλλαγή σχετιζόταν με την εκπλήρωση της υποχρέωσης της NEUWOGES να ιδιωτικοποιήσει το 15 % των κατοικιών της και η συναλλαγή με την BAVARIA κάλυπτε μόνο το 20 % των συνολικών υποχρεώσεων ιδιωτικοποίησης, δεν είναι δυνατή μια πραγματική (σε αντίθεση με την υπολογιστική) αναλογική κατανομή της απαλλαγής του AHG που κατέστη δυνατή από τη συναλλαγή με τη BAVARIA. Με άλλα λόγια, αν η NEUWOGES δεν είχε εκπληρώσει πλήρως την υποχρέωση ιδιωτικοποίησής της, η εταιρεία δεν θα είχε αποκτήσει από τη συναλλαγή με τη BAVARIA κανενός είδους πλεονέκτημα σύμφωνα με τον AHG.
-
Η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης θα είχε ενδεχομένως ως αποτέλεσμα να πρέπει η NEUWOGES να καταβάλει στο ETF μόνον ένα σχετικά μικρό ποσοστό (45 % αντί 50 % ή 55 %) των εσόδων, ενώ η μη σύναψη της σύμβασης και η αναζήτηση άλλου αγοραστή θα σχετιζόταν με τον κίνδυνο να πρέπει να καταβληθεί στο ταμείο μεγαλύτερο μέρος των εσόδων της πώλησης.
-
Η NEUWOGES ισχυρίζεται σε κάθε περίπτωση ότι έχει εκπληρώσει εντέλει τις υποχρεώσεις ιδιωτικοποίησής της κατά 165 %, με αποτέλεσμα η ήδη χορηγηθείσα απαλλαγή να έχει επιβεβαιωθεί ακόμη και χωρίς τη συναλλαγή με την BAVARIA.
4.1.2.4. Αποκατάσταση
(36)
Η NEUWOGES αναφέρει επίσης ότι δεν ωφελήθηκε από την αποκατάσταση που διεξήγαγε η BAVARIA, διότι η BAVARIA ήταν ιδιοκτήτρια των κτηρίων και ως εκ τούτου η μόνη δικαιούχος της αποκατάστασης.
4.1.2.5. Διαδικασία διαγωνισμού
(37)
Η NEUWOGES επιβεβαιώνει ότι η κλειστή διαδικασία διαγωνισμού το 1997 δεν μπορεί να αναφερθεί ως ένδειξη ότι η τιμή που καταβλήθηκε από την BAVARIA ήταν πράγματι η τιμή της αγοράς. Υποστηρίζει ότι η διαδικασία διαγωνισμού δεν ήταν ανοικτή, διαφανής, άνευ όρων και χωρίς διακρίσεις και, ως εκ τούτου, δεν επαρκεί για τον προσδιορισμό της αξίας αγοράς.
4.1.3. Διοικητική σύμβαση (GVV)
(38)
Η NEUWOGES αναφέρει ότι κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, συγκρίσιμου μεγέθους και σε συγκρίσιμη κατάσταση, δεν θα είχε συνάψει την GVV, αφού ήταν εκ των προτέρων σαφές ότι η σύμβαση θα επέφερε σημαντικές ζημίες. Η NEUWOGES ισχυρίζεται ειδικότερα ότι οι ζημίες ήταν προβλέψιμες από την αρχή, αφού οι υπολογισμοί στους οποίους βασίστηκε η σύμβαση προήλθαν από παραδοχές σχετικά με τη μελλοντική ανάπτυξη της αγοράς μισθωμένων κατοικιών στο Neubrandenburg, οι οποίες ήταν σαφώς υπερβολικά αισιόδοξες. Η NEUWOGES ισχυρίζεται επίσης ότι διάφορες, υποθετικά παρόμοιες, συμβάσεις, τις οποίες παρέθεσε η BAVARIA για λόγους σύγκρισης, δεν μπορούν να αποδείξουν ότι η GVV είναι συμβατή με την αγορά, και ότι η NEUWOGES αποδέχτηκε αυτήν τη σαφώς μειονεκτική σύμβαση μόνο για πολιτικούς λόγους, οι οποίοι δεν συνδέονται με την εφαρμογή του κριτηρίου του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
4.1.3.1. GVV κατόπιν συνεκτίμησης των προσδοκιών της αγοράς
(39)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι οι κεντρικές διατάξεις της GVV - το σταθερό μηνιαίο μίσθωμα που αυξάνεται ετησίως κατά […] %, η μη τιμαριθμικά αναπροσαρμοζόμενη έκπτωση εξόδων αρχικά περίπου […] % (συμπεριλαμβανομένου του κινδύνου απώλειας ενοικίων […] %) και η διάρκεια 30 ετών - δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θα είχε δεχτεί ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Σε αυτό το πλαίσιο, η NEUWOGES προβάλλει τα ακόλουθα επιχειρήματα:
-
Λόγω του χαμηλά εκτιμημένου κινδύνου απώλειας ενοικίων, μόνο […] % επί των καθαρών εσόδων από ενοίκια, η NEUWOGES φέρει τον οικονομικό κίνδυνο για την επίτευξη ποσοστού χρησιμοποίησης τουλάχιστον […]%.
-
Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή του σταθερού μισθώματος κατά […] % ετησίως σημαίνει ότι η NEUWOGES φέρει τον οικονομικό κίνδυνο να μην μπορεί να εφαρμόσει ετήσιες αυξήσεις ενοικίων αντίστοιχες τουλάχιστον με αυτό το ποσοστό.
-
Δεδομένου ότι τα έξοδα δεν αναπροσαρμόζονται τιμαριθμικά, η NEUWOGES φέρει τον οικονομικό κίνδυνο αύξησης των δαπανών διοίκησης και συντήρησης, και μόνο μια αύξηση ενοικίου άνω του […] % ετησίως θα μπορούσε ενδεχομένως να αντισταθμίσει την αύξηση των εξόδων.
-
Ενόψει της μεγάλης διάρκειας των 30 ετών, αυτοί οι οικονομικοί κίνδυνοι είναι σημαντικοί.
(40)
Σύμφωνα με τη NEUWOGES, ήταν σαφές από την αρχή ότι θα εμφανίζονταν οι εν λόγω κίνδυνοι, οι οποίοι θα οδηγούσαν σε μεγάλες ζημίες και, ως εκ τούτου, κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε συνάψει τη σύμβαση. Ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα σύναπτε μόνο μια σύμβαση που θα ήταν επικερδής ή τουλάχιστον δεν θα προκαλούσε ζημίες. Η NEUWOGES δηλώνει ότι η GVV θα μπορούσε να αποφέρει κέρδος μόνο υπό την εύλογη πιθανότητα ότι μπορούν πράγματι να επιτευχθούν υψηλό ποσοστό χρησιμοποίησης, ετήσιες αυξήσεις ενοικίων […] % και σταθερά έξοδα. Ωστόσο, ήδη κατά τη σύναψη της σύμβασης ήταν εμφανές ότι δεν μπορούσε να επιτευχθεί μέσο ποσοστό χρησιμοποίησης […] %, θα ήταν αδύνατη αύξηση ενοικίου τουλάχιστον […] % ετησίως και ότι οι δαπάνες διοίκησης και συντήρησης θα αυξάνονταν αναπόφευκτα κατά τη διάρκεια της σύμβασης. Προς τεκμηρίωση αυτών των ισχυρισμών, η NEUWOGES παραπέμπει τόσο στην προβλεπόμενη μείωση του πληθυσμού όσο και στην αγορά ακινήτων στο Neubrandenburg, και επιβεβαιώνει ότι βάσει αυτών των πληροφοριών αναμένονταν ζημίες. Επειδή ο πληθυσμός του Neubrandenburg ήδη μειωνόταν πριν από τη σύναψη των επίμαχων συμβάσεων, τουλάχιστον από το 1995 υπήρχε σημαντική υπερπροσφορά κατοικιών, όπου τα λιγότερο ελκυστικά προκατασκευασμένα κτήρια που αποτελούν αντικείμενο της σύμβασης πλήττονταν περισσότερο από κενά διαμερίσματα και χαμηλά ενοίκια.
(41)
Σύμφωνα με τη NEUWOGES, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε βασίσει τους υπολογισμούς του σε πιο απαισιόδοξες προσδοκίες, όπως για παράδειγμα προβλεπόμενες αυξήσεις ενοικίων από […] % έως […] %, κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] % και τιμαριθμική αναπροσαρμογή των εξόδων κατά […] %. Μια εκ των υστέρων ανάλυση των ταμειακών ροών που υποβλήθηκε από τη NEUWOGES από το 2012 αποδεικνύει ότι, με βάση αυτές τις παραδοχές σχετικά με την GVV, αναμένονταν αρνητικές ταμειακές ροές […] ευρώ (ονομαστικές) ή […] ευρώ (σε παρούσα αξία). (15) Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι αυτό το ποσό αντιπροσωπεύει την κρατική ενίσχυση που έλαβε η BAVARIA. Επιπλέον, παρατίθεται μια σειρά από παραλλαγές της εν λόγω ανάλυσης ταμειακών ροών, από όπου προκύπτει ότι, ακόμη και αν ήταν δικαιολογημένες πιο αισιόδοξες παραδοχές (όπως ένα μέσο ποσοστό κενών ακινήτων […] % ετήσιες αυξήσεις ενοικίων […] % και αύξηση των εξόδων […] %), η προβλεπόμενη συνολική ταμειακή ροή θα ήταν επίσης αρνητική. Με την GVV θα μπορούσε να επιτευχθεί κέρδος μόνο με βάση υποθετικά εντελώς μη ρεαλιστικές παραδοχές ([…] % ποσοστό κενών ακινήτων, ετήσια αύξηση ενοικίων κατά […] % αύξηση των εξόδων κατά […] %).
4.1.3.2. Παράδειγμα συμβάσεων
(42)
Η NEUWOGES αμφισβητεί ότι ορισμένες συμβάσεις από συγκρίσιμες συναλλαγές (συμβάσεις […] (16), […] (17) και […] (18)) μπορούν να αποδείξουν ότι η GVV είναι συμβατή με την αγορά. Η NEUWOGES δεν συμμερίζεται την άποψη ότι οι συμβάσεις είναι παρόμοιες, και αναφέρει ότι διαφέρουν από την GVV στα εξής βασικά σημεία:
-
Επειδή δεν παρατέθηκαν αποδεικτικά στοιχεία ότι υπάρχει επαρκής ομοιότητα μεταξύ της οικονομικής κατάστασης και των μελλοντικών προοπτικών των πόλεων στις οποίες βρίσκονται τα ακίνητα στα οποία αναφέρονται τα παραδείγματα συμβάσεων, καθώς και την κατάσταση και τις προοπτικές του Neubrandenburg, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι οι συμβάσεις είναι γενικά παρόμοιες.
-
Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος στις συμβάσεις διακανονισμού διαφέρει σημαντικά από την τιμαριθμική αναπροσαρμογή που προβλέπεται στη GVV (δηλαδή 1,0 % - 1,5 %).
-
Οι συμβάσεις που χρησιμοποιήθηκαν ως παράδειγμα δεν ενδείκνυνται προς σύγκριση, διότι οι περιστάσεις είναι διαφορετικές σε κάθε περίπτωση ([…]: λιγότερο δαπανηρές υποχρεώσεις συντήρησης, […]: δεν υπάρχουν κατοικίες, αλλά εμπορικά ακίνητα με ποσοστό κενών ακινήτων 0 % κατά τη σύναψη της σύμβασης, […]: ακίνητα σε αναπτυγμένη περιφέρεια).
(43)
Κατά την άποψη της NEUWOGES, τα παραδείγματα συμβάσεων δεν μπορούν να καταδείξουν ότι η GVV είναι συμβατή με την αγορά, αλλά αντίστροφα καταδεικνύουν μάλλον ότι η GVV δεν είναι συμβατή με την αγορά, αφού περιέχουν λιγότερο επιβαρυντικές διατάξεις παρά το γεγονός ότι οι οικονομικές προοπτικές για τα εν λόγω περιουσιακά στοιχεία ήταν καλύτερες.
4.1.3.3. Λόγοι πολιτικής
(44)
Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι η GVV συνήφθη για λόγους πολιτικής παρ’ όλα τα σαφή οικονομικά μειονεκτήματα. Η NEUWOGES υπενθυμίζει ότι οι λόγοι για τη χορήγηση κρατικών ενισχύσεων δεν είναι συναφείς για τη νομική εκτίμηση και υποστηρίζει ότι οι λόγοι πολιτικής που αναφέρονται καταδεικνύουν ακριβώς ότι τα οικονομικά ζητήματα δεν διαδραματίζουν αποφασιστικό ρόλο. Η NEUWOGES εξηγεί ότι η GVV συνήφθη για τους εξής λόγους:
-
Υπήρξαν σημαντικές πολιτικές πιέσεις για την προώθηση της αποκατάστασης και της ιδιωτικοποίησης των αποθεμάτων κατοικιών στα νέα ομόσπονδα κρατίδια.
-
Ο Δήμος Neubrandenburg ήλπιζε να καταπολεμήσει τη συνεχή δημογραφική συρρίκνωση μέσω της αποκατάστασης και της ιδιωτικοποίησης κατοικιών.
-
Μέσω της σύναψης της GVV σε συνδυασμό με την GPV, το επίπεδο επενδύσεων στο Neubrandenburg διατηρήθηκε σε υψηλό επίπεδο, ενώ οι μειούμενες επενδύσεις είχαν σημαντικό αντίκτυπο στο ποσοστό ανεργίας σε τοπικό επίπεδο.
4.1.4. Εναλλακτικές λύσεις
(45)
Τέλος, η NEUWOGES υποστηρίζει ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε προτιμήσει εναλλακτικές λύσεις για τις επίμαχες συμβάσεις.
(46)
Πρώτον, η NEUWOGES αναφέρει ότι θα ήταν προτιμότερη η άμεση πώληση, αφού θα απέφερε κέρδος, ενώ με την GVV αναμένονταν ζημίες από την αρχή. Τα περιουσιακά στοιχεία (κτήρια και οικόπεδα) θα μπορούσαν να πωληθούν στην τιμή που προσδιορίστηκε στις πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς ή πάνω από αυτήν. Ακόμη και αν ένας αγοραστής είχε αποκτήσει μόνο τα οικόπεδα και είχε κατεδαφίσει τα κτήρια, η εν λόγω πώληση θα ήταν πιο επικερδής. Η NEUWOGES επιμένει σε αυτήν την αξιολόγηση, επίσης για την περίπτωση που θα ληφθεί υπόψη η απαλλαγή του AHG, αφού η NEUWOGES θα μπορούσε να προσπαθήσει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της μέσω της ιδιωτικοποίησης άλλων κτηρίων, και η πώληση, ακόμη και χωρίς την απαλλαγή του AHG, θα ήταν πιο επικερδής από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Οι λόγοι για την παραίτηση από κάποια από αυτές τις εναλλακτικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν στις πολιτικές υποχρεώσεις της NEUWOGES.
(47)
Επιπλέον, η NEUWOGES θεωρεί ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα προτιμούσε να χρηματοδοτήσει ο ίδιος μια λιγότερο εκτεταμένη αποκατάσταση, θα είχε συνεχίσει να εκμισθώνει το ακίνητο χωρίς αποκατάσταση ή θα είχε κατεδαφίσει τα κτήρια. Η παραίτηση από αυτές τις εναλλακτικές λύσεις δικαιολογείται επίσης από τις πολιτικές υποχρεώσεις της NEUWOGES.
(48)
Τέλος, η NEUWOGES υποστηρίζει ότι σε περίπτωση απόφασης για αποκατάσταση θα ήταν σε κάθε περίπτωση πιο επικερδές για τη NEUWOGES να χρηματοδοτήσει αυτές τις εργασίες με διαφορετικό τρόπο. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να ληφθεί δάνειο, για το οποίο ο Δήμος Neubrandenburg θα αναλάμβανε εγγύηση για την εξασφάλιση, ούτως ώστε οι πιστωτικοί όροι να ήταν ευνοϊκότεροι από ό,τι στη συναλλαγή με την BAVARIA.
4.1.5. Κρατικοί πόροι και καταλογισμός
(49)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι το υποτιθέμενο πλεονέκτημα χορηγήθηκε από κρατικούς πόρους και καταλογίζεται στο κράτος.
(50)
Καταρχάς, η NEUWOGES υποστηρίζει ότι ο Δήμος Neubrandenburg είχε δεσπόζουσα επιρροή στην NEUWOGES ως μοναδικός μεριδιούχος και χάρη στην κυρίαρχη επιρροή του στο εποπτικό συμβούλιο. Ενόψει αυτής της σχέσης ελέγχου, οι υποτιθέμενες ζημίες από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης αποτελούσαν απολεσθέντες κρατικούς πόρους.
(51)
Επιπλέον, η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι στην προκειμένη περίπτωση υπάρχουν σχεδόν όλοι οι δείκτες ενός καταλογισμού: ο Δήμος Neubrandenburg ασκεί εκτενή έλεγχο επί της NEUWOGES· για τη NEUWOGES είναι υψίστης σημασίας να υπηρετεί τα συμφέροντα του Δήμου· η επίμαχη συναλλαγή συνήφθη για πολιτικούς λόγους και ο Δήμος Neubrandenburg είχε αποδεδειγμένα τον τελευταίο λόγο κατά τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης.
4.2. BAVARIA
(52)
Η BAVARIA απορρίπτει τα επιχειρήματα που προέβαλε η NEUWOGES και δηλώνει ότι οι επίμαχες συμβάσεις ήταν κανονικές συναλλαγές της αγοράς και δεν της παρείχαν κανένα πλεονέκτημα. Κατά συνέπεια, δεν αποτελούσαν κρατική ενίσχυση. Η BAVARIA αναφέρει, πρώτον, ότι οι επίμαχες συμβάσεις πρέπει να θεωρηθούν οικονομική μονάδα (τμήμα 4.2.1). Δεύτερον, οι συμβάσεις δεν ήταν συνολικά τέτοιες ώστε κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μην τις είχε υπογράψει (τμήμα 4.2.2). Τρίτον, οι εναλλακτικές λύσεις που ανέφερε η NEUWOGES δεν ήταν πιο συμφέρουσες για τη NEUWOGES (τμήμα 4.2.3). Τέλος, η BAVARIA δηλώνει ότι δεν μεταβιβάστηκαν πόροι που καταλογίζονται στο κράτος (τμήμα 4.2.4).
4.2.1. Κοινή αξιολόγηση έναντι χωριστής αξιολόγησης των επίμαχων συμβάσεων
(53)
Η BAVARIA υποστηρίζει ότι οι επίμαχες συμβάσεις πρέπει να θεωρηθούν ως μία μονάδα και δεν μπορούν να αξιολογηθούν μεμονωμένα η μία από την άλλη. Η πώληση και η επακόλουθη επανεκμίσθωση των κτηρίων είναι δύο αλληλοσυνδεόμενα μέρη μιας ενιαίας συναλλαγής. Η BAVARIA τονίζει ότι η συναλλαγή προσφέρθηκε ως πακέτο και θεωρήθηκε ως πακέτο από τη NEUWOGES, όπως προκύπτει από το εσωτερικό πρωτόκολλο, που τεκμηριώνει τη διαδικασία λήψης αποφάσεων στη NEUWOGES.
(54)
Κατά συνέπεια - σύμφωνα με την BAVARIA - το κριτήριο του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς εφαρμόζεται στη συναλλαγή στο σύνολό της και όχι σε κάθε επιμέρους σύμβαση.
4.2.2. Η συναλλαγή δεν εξασφάλισε πλεονέκτημα στην BAVARIA
(55)
Σύμφωνα με την BAVARIA, η πιθανή ύπαρξη πλεονεκτήματος έχει ήδη αποκλειστεί από το γεγονός ότι η NEUWOGES πραγματοποίησε μια διαδικασία διαγωνισμού (έστω και σε περιορισμένο βαθμό), προκειμένου να διερευνήσει την αγορά. Δεν υπάρχει κανένας λόγος να αμφιβάλλουμε ότι η NEUWOGES επέλεξε την πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά.
(56)
Προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσον, ανεξάρτητα από τη διαδικασία διαγωνισμού, ένας οικονομικός φορέας ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, έπρεπε να ληφθεί υπόψη η ιδιαίτερη κατάσταση της NEUWOGES. Η NEUWOGES έπρεπε να αντλήσει κεφάλαια και να αποκαταστήσει τις κατοικίες, προκειμένου να τις ιδιωτικοποιήσει (με ακόμη χαμηλότερα ενοίκια) και να αποκτήσει την απαλλαγή του AHG. Ως εκ τούτου, σύμφωνα με την BAVARIA, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην ίδια κατάσταση, θα είχε επίσης συνάψει τη συναλλαγή.
(57)
Όσον αφορά τις διατάξεις της GVV και τους κινδύνους που σχετίζονται με ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων χαμηλότερη από την αναμενόμενη στο Neubrandenburg (όπως ένα ποσοστό κενών ακινήτων πάνω από τις προγνώσεις κ.λπ.), η BAVARIA προβάλλει το επιχείρημα ότι ο κίνδυνος να μην μπορέσει να επιτευχθεί το επιθυμητό ενοίκιο και ποσοστό χρησιμοποίησης δεν επιβλήθηκε στη NEUWOGES, αλλά παρέμεινε μάλλον στη NEUWOGES. Η NEUWOGES θα βαρυνόταν με τις συνέπειες της χαμηλότερης από την αναμενόμενη ανάπτυξης της αγοράς, ακόμη και αν δεν υλοποιείτο η συναλλαγή με την BAVARIA.
(58)
Όσον αφορά τις επιμέρους διατάξεις της GVV, η BAVARIA ισχυρίζεται ότι το μέσο ενοίκιο ανά m2 που χρησιμοποιήθηκε για τον υπολογισμό του μισθώματος ήταν λίγο χαμηλότερο από τις τιμές που θα αναμένονταν σύμφωνα με τον αντίστοιχο τιμοκατάλογο ενοικίων για το Neubrandenburg. Επιπλέον, η BAVARIA τονίζει ότι στον ίδιο τιμοκατάλογο ενοικίων θεωρήθηκε ως βάση η αύξηση των ενοικίων για την περίοδο μετά την 1η Ιανουαρίου 2000, ούτως ώστε να είναι ρεαλιστική αύξηση ενοικίου ύψους […] % ετησίως.
(59)
Όσον αφορά την EBV, η BAVARIA τονίζει ότι οι πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς που καταρτίστηκαν το 1997 και το 2007 δεν μπορούν να συγκριθούν άμεσα με την EBV, αφού οι πραγματογνωμοσύνες αφορούσαν μια άμεση αγορά, ενώ η EBV περιείχε μεν πώληση των κτηρίων, όμως μόνο σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης για τα οικόπεδα. Επειδή η NEUWOGES παρέμεινε ιδιοκτήτρια των ακινήτων, δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη η αξία του ακινήτου που καθορίστηκε στην πραγματογνωμοσύνη. Κατά την άποψη της BAVARIA, οι πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς σε κάθε περίπτωση δεν είναι σημαντικές, διότι σε αυτές προσδιορίστηκε μόνον η θεωρητική αξία των περιουσιακών στοιχείων και όχι η πραγματική αξία που μπορεί να επιτευχθεί στην αγορά.
(60)
Η BAVARIA υποστηρίζει επίσης ότι πρέπει να ληφθεί υπόψη η απαλλαγή των παλαιών χρεών που επιτεύχθηκε λόγω της συναλλαγής. Ένας από τους στόχους της NEUWOGES κατά τη σύναψη της επίμαχης συναλλαγής ήταν να επιτύχει την απαλλαγή του AHG.
(61)
Εκτός από τους ακριβείς όρους της EBV και της GVV, σύμφωνα με την BAVARIA πρέπει να συνεκτιμηθούν επίσης τα πλεονεκτήματα που απέκτησε η NEUWOGES από την GPV. Η BAVARIA επιβεβαιώνει ότι η NEUWOGES επέμενε να αναθέσει στη θυγατρική της, την BRG, την αποκατάσταση των κατοικιών, γνωρίζοντας ότι η NEUWOGES θα λάμβανε όλα τα κέρδη της BRG (όμως ήταν υπεύθυνη επίσης για την κάλυψη τυχόν ζημιών). Υπό τις συνθήκες αυτές, τα κέρδη από τη σύμβαση με την BRG, τα οποία ανέρχονταν σε […] ευρώ, πρέπει να θεωρηθούν σημαντικό πλεονέκτημα για τη NEUWOGES.
(62)
Τέλος, για τη γενική λογική του μοντέλου πώλησης και επανεκμίσθωσης, η BAVARIA αναφέρει ότι η NEUWOGES φυσικά πρέπει να αποπληρώσει την αρχική επένδυση της BAVARIA συν τους τόκους. Η BAVARIA παραπέμπει στο πρωτόκολλο της εσωτερικής διαδικασίας λήψης αποφάσεων της NEUWOGES, για να καταδείξει ότι η NEUWOGES γνώριζε καλά το γεγονός ότι με το μίσθωμα επρόκειτο να αποσβεστεί η αρχική επένδυση της BAVARIA.
4.2.3. Εναλλακτικές λύσεις
(63)
Όσον αφορά τις εναλλακτικές λύσεις που προτάθηκαν από τη NEUWOGES και θα ήταν κατά τη γνώμη της πιο συμφέρουσες οικονομικά, η BAVARIA υποστηρίζει ότι αυτές οι εναλλακτικές λύσεις είτε δεν ήταν διαθέσιμες είτε δεν θα ήταν πιο συμφέρουσες. Πρώτον, όσον αφορά τη φερόμενη επιλογή της άμεσης πώλησης στον μισθωτή, η BAVARIA θεωρεί πολύ απίθανο η NEUWOGES να μπορούσε να πωλήσει μη αποκατασταθείσες κατοικίες, όμως παράλληλα δεν διέθετε τους πόρους για τη χρηματοδότηση της απαραίτητης αποκατάστασης. Δεύτερον, η BAVARIA, όσον αφορά τη χρηματοδότηση της αποκατάστασης με δάνειο, αναφέρει ότι η NEUWOGES τότε θα βαρυνόταν με τους ίδιους κινδύνους και κόστος, όπως κατά τη συναλλαγή με την BAVARIA. Επιπλέον, μια άμεση πώληση αποκατασταθεισών κατοικιών στους μισθωτές ή σε επαγγελματία αγοραστή δεν θα ήταν ελκυστική, αφού η NEUWOGES θα έπρεπε να καταβάλει στο ETF ένα σημαντικό ποσοστό της υψηλότερης τιμής.
4.2.4. Κρατικοί πόροι και καταλογισμός
(64)
Τέλος, η BAVARIA ισχυρίζεται ότι η συναλλαγή δεν αφορά κρατικούς πόρους και δεν καταλογίζεται στο κράτος. Η NEUWOGES είναι μια κανονική επιχείρηση ιδιωτικού δικαίου, η οποία δεν λαμβάνει ούτε άμεσα ούτε έμμεσα κρατικούς πόρους. Ο γενικός έλεγχος από το εποπτικό συμβούλιο που στελεχώνεται κατά πλειοψηφία από τον δήμο δεν επαρκεί για να καταλογιστεί η συναλλαγή στο κράτος. Το επιχείρημα της NEUWOGES ότι ο Δήμος Neubrandenburg πίεσε τη NEUWOGE να συνάψει τη συναλλαγή για πολιτικούς λόγους, δεν ευσταθεί.
4.3. ΔΗΜΟΣ NEUBRANDENBURG
(65)
Ο Δήμος Neubrandenburg, ο οποίος είναι ιδιοκτήτης της NEUWOGES, υποστηρίζει ότι οι επίμαχες συμβάσεις περιλαμβάνουν κρατικές ενισχύσεις. Ο δήμος συμφωνεί με τα επιχειρήματα που προέβαλε η NEUWOGES και υποβάλλει ο ίδιος παρατηρήσεις για μια σειρά σημείων.
4.3.1. Πλεονέκτημα
(66)
Πρώτον, το Neubrandenburg θεωρεί ότι η EBV και η GVV πρέπει να αξιολογηθούν χωριστά, διότι τα συμβαλλόμενα μέρη τις είχαν διαχωρίσει προσεκτικά, τόσο από νομική όσο και από οικονομική άποψη. Δεύτερον, το Neubrandenburg παραπέμπει στα επιχειρήματα που προβλήθηκαν από τη NEUWOGES σχετικά με την προβλεπόμενη μείωση του πληθυσμού, την οποία θα είχε λάβει υπόψη ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Το Neubrandenburg τονίζει επίσης ότι τα υψηλά ποσοστά κενών ακινήτων θα ήταν σαφώς προβλέψιμα για έναν οικονομικό φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Τρίτον, το Neubrandenburg υποστηρίζει ότι η αποκατάσταση που ανατέθηκε από την BAVARIA ήταν τόσο απλή, ώστε να μην αναμένονται υψηλά ποσοστά χρησιμοποίησης και σημαντικές αυξήσεις ενοικίων.
(67)
Το Neubrandenburg απορρίπτει επίσης περαιτέρω επιχειρήματα της BAVARIA. Ειδικότερα, το Neubrandenburg υποστηρίζει την άποψη ότι η διαδικασία διαγωνισμού δεν μπορεί να θεωρηθεί ένδειξη ότι η προσφορά της BAVARIA ήταν η φθηνότερη προσφορά που ήταν διαθέσιμη στην αγορά. Ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε αποδεχτεί την προσφορά της BAVARIA σε καμία περίπτωση, ακόμη και αν ήταν πράγματι η ευνοϊκότερη προσφορά στην αγορά. Όσον αφορά τις υποτιθέμενες εναλλακτικές λύσεις, το Neubrandenburg αναφέρεται κυρίως στα επιχειρήματα της NEUWOGES. Όσον αφορά τις πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς και το επιχείρημα της BAVARIA ότι δεν θα μπορούσαν να επιτευχθούν οι προσδιοριζόμενες τιμές, το Neubrandenburg δηλώνει ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς πρέπει να ληφθεί υπόψη ως παράμετρος για την τιμή αγοράς κατά την καθοριστική χρονική περίοδο, αφού δεν μπορεί πλέον να διαπιστωθεί ποια τιμή θα μπορούσε πράγματι να έχει επιτύχει η NEUWOGES στην αγορά το 1998.
4.3.2. Κρατικοί πόροι και καταλογισμός
(68)
Ο Δήμος Neubrandenburg είναι της γνώμης ότι η δικαιοπραξία μπορεί να καταλογιστεί σε αυτόν, διότι ασκούσε επαρκή βαθμό ελέγχου γενικότερα επί της NEUWOGES και ειδικότερα όσον αφορά τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης.
(69)
Ως μοναδικός μέτοχος, ο δήμος σύμφωνα με δικά του στοιχεία είχε πλήρη έλεγχο της NEUWOGES. Ως εκ τούτου, η διαχείριση της NEUWOGES δεσμεύεται από τις οδηγίες του δήμου. Επιπλέον, οκτώ από τα δέκα μέλη του εποπτικού συμβουλίου της NEUWOGES είναι εκπρόσωποι του δήμου, ούτως ώστε αυτός να διαθέτει έναν επιπλέον μηχανισμό ελέγχου. Ο Δήμος Neubrandenburg είχε την υποχρέωση, βάσει της νομοθεσίας για τους δήμους, να διασφαλίζει ότι θα μπορούσε να ασκεί εύλογη επιρροή στη NEUWOGES.
(70)
Σε σχέση με την επίμαχη συναλλαγή, ο Δήμος Neubrandenburg εξηγεί ότι όχι μόνο είχε τη δυνατότητα να ασκήσει έλεγχο, αλλά πράγματι το έπραξε σε αυτήν τη συναλλαγή. Το Neubrandenburg είναι της άποψης ότι, μεταξύ άλλων, από τα πρακτικά του εποπτικού συμβουλίου προκύπτει η στενή συμμετοχή των εκπροσώπων του δήμου και ότι πριν από τη σύναψη της συναλλαγής απαιτείτο απόφαση του εποπτικού συμβουλίου. Όσον αφορά τους όρους της συναλλαγής, το Neubrandenburg αναφέρει ότι ο δήμος είχε ζητήσει τη διαφύλαξη των συμφερόντων της τοπικής αυτοδιοίκησης.
(71)
Συνοψίζοντας, ο Δήμος Neubrandenburg διαπιστώνει ότι ο έλεγχος του δήμου επί της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης, καθώς και η ευθύνη του γι’ αυτήν, αποδεικνύονται από τα γεγονότα, ούτως ώστε η συναλλαγή να καταλογίζεται σε αυτόν.
4.4. ΟΜΟΣΠΟΝΔΟ ΚΡΑΤΟΣ ΤΟΥ ΒΕΡΟΛΙΝΟΥ
(72)
Το ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου, το οποίο συνδέεται στενά με την BAVARIA (19), υποστηρίζει ότι οι επίμαχες συμβάσεις δεν περιέχουν κανένα στοιχείο ενίσχυσης, αφού δεν παρασχέθηκε πλεονέκτημα στην BAVARIA.
4.4.1. Πλεονέκτημα
(73)
Το Βερολίνο ισχυρίζεται, πρώτον, ότι οι επίμαχες συμβάσεις πρέπει να θεωρηθούν ως ενιαία συναλλαγή, αφού είναι συμπληρωματικά μέρη μιας συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Η NEUWOGES τις αντιμετώπισε επίσης ως τέτοιες.
(74)
Όσον αφορά το κριτήριο του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, το Βερολίνο επισημαίνει ότι η BAVARIA, δεδομένης της οικονομικής κατάστασης της NEUWOGES κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) και του είδους της επιδιωκόμενης συναλλαγής (ιδιωτικοποίηση, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις απαλλαγής του AHG, αποκατάσταση του αποθέματος κατοικιών της, διατήρηση της διαχειριστικής δραστηριότητας για τα περιουσιακά στοιχεία της, διατήρηση κοινωνικά αποδεκτών ενοικίων), θα είχε προσφέρει μια ισορροπημένη λύση.
(75)
Ειδικότερα, όσον αφορά την EBV, το Βερολίνο αναφέρει ότι, πρώτον, η διαδικασία διαγωνισμού της NEUWOGES καταδεικνύει ότι η NEUWOGES θεώρησε την προσφορά της BAVARIA ως την ευνοϊκότερη προσφορά χρηματοδότησης που ήταν διαθέσιμη στην αγορά κατά την αντίστοιχη χρονική περίοδο (1997/1998). Δεύτερον, το Βερολίνο υποστηρίζει ότι πρέπει να ληφθεί υπόψη η απαλλαγή του AHG, αφού η εκπλήρωση της υποχρέωσης ιδιωτικοποίησης σύμφωνα με τον AHG ήταν μια σημαντική ανησυχία της NEUWOGES. Τρίτον, το Βερολίνο τονίζει ότι η πώληση σε σχετικά χαμηλή τιμή (μέσω επιλογής μιας πώλησης που συνδεόταν με υποχρεώσεις αποκατάστασης αντί της πώλησης μετά την εκτέλεση εργασιών αποκατάστασης από την ίδια) ήταν προς το οικονομικό συμφέρον της NEUWOGES, διότι μια χαμηλότερη τιμή σήμαινε ότι θα καταβάλλονταν λιγότερα χρήματα στο ETF.
(76)
Όσον αφορά την GVV, το Βερολίνο αναφέρει ότι, πρώτον, τα παραδείγματα συμβάσεων κατέδειξαν ότι ούτε η διάρκεια της σύμβασης ούτε η τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά […] % ετησίως ήταν ασυνήθιστες. Δεύτερον, η τιμαριθμική αναπροσαρμογή ήταν δικαιολογημένη ενόψει του μέσου ποσοστού πληθωρισμού που υπολογιζόταν εκείνη τη χρονική περίοδο (1997/1998). Τρίτον, το μίσθωμα ανά m2 βρισκόταν εντός των ισχυουσών τιμών του τιμοκαταλόγου ενοικίων για το Neubrandenburg.
4.4.2. Κρατικοί πόροι και καταλογισμός
(77)
Όπως και η BAVARIA, το ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου υποστηρίζει ότι ο Δήμος Neubrandenburg δεν διαθέτει στη NEUWOGES κανέναν πόρο. Αυτό που μάλλον συμβαίνει είναι ότι στη διάθεση της NEUWOGES θα ήταν μόνο τα έσοδα που είχε αποκτήσει η ίδια, επί των οποίων οι δημοτικές αρχές δεν θα είχαν άμεσο έλεγχο.
(78)
Όσον αφορά τον καταλογισμό, το Βερολίνο θεωρεί απίθανο ότι ο Δήμος Neubrandenburg αποφάσισε να χορηγήσει ενίσχυση σε ένα ταμείο ακινήτων από το Βερολίνο εις βάρος του οικείου τοπικού στεγαστικού οργανισμού. Επιπλέον, δεν υπάρχουν επαρκή αποδεικτικά στοιχεία ότι ο Δήμος Neubrandenburg ήθελε να αναλάβει την ευθύνη για τη σύναψη των συμβάσεων.
5. ΛΟΓΟΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΙΝΗΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΣΗΜΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΕΡΕΥΝΑΣ
(79)
Στην απόφασή της να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας, η Επιτροπή είχε υιοθετήσει μια προσωρινή άποψη σε μια σειρά ερωτημάτων και κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να διαβιβάσουν πληροφορίες για τρία συγκεκριμένα ερωτήματα.
(80)
Πρώτον, η Επιτροπή δέχθηκε προσωρινά ότι η EBV και η GVV πρέπει να αξιολογηθούν ως μονάδα και όχι χωριστά η μία από την άλλη, αφού και οι δύο αποτελούν μέρος μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων στην παραλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. (20) Ως εκ τούτου, η αξιολόγηση ενός πιθανού οικονομικού οφέλους βασίζεται στην ανάλυση των εσόδων που θα μπορούσε να αναμένει η NEUWOGES το 1998 από την κοινή σύναψη της EBV και της GVV. (21)
(81)
Για την EBV, η Επιτροπή αναφέρει ειδικότερα δύο ερωτήματα:
-
Πρώτον, πρέπει να διευκρινιστεί κατά πόσον η απαλλαγή του AHG θα πρέπει να συμπεριληφθεί στην αξιολόγηση. (22)
-
Δεύτερον, η Επιτροπή ήθελε να λάβει περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις διαφορές μεταξύ της πραγματογνωμοσύνης για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007, αφού χωρίς περαιτέρω διευκρινίσεις δεν μπορεί να διαπιστωθεί ποια από αυτές τις πραγματογνωμοσύνες αντικατοπτρίζει ενδεχομένως την πραγματική αξία αγοράς του ακινήτου κατά τα έτη 1997/1998. (23)
(82)
Όσον αφορά την GVV, η Επιτροπή επισήμανε καταρχάς ότι από τα παραδείγματα συμβάσεων προκύπτει ότι οι όροι που είχαν συμφωνηθεί μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA εκείνη τη χρονική περίοδο (1997/1998) δεν ήταν ασυνήθιστοι στην αγορά. (24) Δεύτερον, η Επιτροπή υποστήριξε ότι η περιορισμένη διαδικασία διαγωνισμού που διεξήγαγε η NEUWOGES αποδεικνύει ότι η NEUWOGES είχε τη δυνατότητα να ενημερωθεί στην αγορά και να λάβει μια οικονομικά ορθολογική απόφαση. (25) Τρίτον, η Επιτροπή αναφέρεται στο γεγονός ότι τα συμβατικά συμφωνημένα ενοίκια για το 2008 πράγματι αντιστοιχούσαν με το μέσο ενοίκιο στην καθοριστική συνοικία το 2008 ή ήταν απλώς ελαφρώς χαμηλότερα. (26)
(83)
Παρά το γεγονός ότι όλοι αυτοί οι παράγοντες υποδεικνύουν ότι η GVV είναι συμβατή με την αγορά, η Επιτροπή ζήτησε περαιτέρω πληροφορίες σχετικά με τις προσδοκίες των συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων το 1998 προκειμένου να μπορέσει να εξετάσει πιο διεξοδικά τα αντίστοιχα επιχειρήματα. (27)
(84)
Τέλος, η Επιτροπή εξέτασε την ανάλυση ταμειακών ροών που υπέβαλε η NEUWOGES και κατέληξε τελικά στο συμπέρασμα ότι αυτή η ανάλυση δεν δύναται να αποδείξει οικονομικό πλεονέκτημα υπέρ της BAVARIA λόγω μεθοδολογικών ελλείψεων. (28)
(85)
Ως εκ τούτου, η Επιτροπή κατέληξε στο συμπέρασμα ότι, με βάση τις πληροφορίες που υποβλήθηκαν, δεν μπορεί να αποδείξει οικονομικό πλεονέκτημα υπέρ της BAVARIA. (29) Ωστόσο, εξέφρασε την πρόθεσή της να εξετάσει πιο διεξοδικά τα επιχειρήματα των συμμετεχόντων στην αγορά και ζήτησε από όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη να παράσχουν πρόσθετες σχετικές πληροφορίες. (30)
6. ΕΚΔΙΚΑΣΗ ΕΝΩΠΙΟΝ ΕΘΝΙΚΩΝ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΩΝ
(86)
Στις 28 Νοεμβρίου 2008, το LG Rostock εξέδωσε την απόφασή του στην πρωτοβάθμια διαδικασία μεταξύ της BAVARIA και της NEUWOGES. Η BAVARIA είχε καταθέσει την αγωγή, διότι η NEUWOGES από τον Οκτώβριο του 2006 δεν κατέβαλε στην GVV το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα με την αιτιολογία ότι η σύμβαση είναι άκυρη, διότι περιέχει παράνομη κρατική ενίσχυση.
(87)
Στην απόφασή του, το LG Rostock ανέφερε αφενός, ότι η EBV και η GVV πρέπει να αξιολογηθούν ως μία μονάδα και όχι μεμονωμένα, αφού οι δύο συμβάσεις αποτελούν μέρος της ίδιας συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. (31)
(88)
Όσον αφορά την EBV, το LG Rostock προσδιόρισε αρχικά το ετήσιο μίσθωμα για τα πρώτα 30 έτη της διάρκειας της EBV· αυτό ήταν […] % ετησίως. Το LG Rostock υποστήριξε ότι δεν πρόκειται για δυσανάλογα χαμηλή αποζημίωση, αφού η NEUWOGES έχει λάβει προκαταβολικά το μίσθωμα για τα πρώτα 30 έτη και θα μπορούσε να το επενδύσει επικερδώς, γεγονός που δεν θα συνέβαινε σε περίπτωση ετήσιας πληρωμής. (32)
(89)
Επιπλέον, το LG Rostock διαπίστωσε ότι πρέπει να ληφθεί πλήρως υπόψη η απαλλαγή από παλαιές υποχρεώσεις την οποία πέτυχε η NEUWOGES χάρη σε αυτήν τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης, αφού αυτή η συναλλαγή δημιούργησε τις προϋποθέσεις για την απαλλαγή από τις παλαιές υποχρεώσεις. (33) Αν το ποσό της απαλλαγής από παλαιές υποχρεώσεις προστεθεί στην τιμή αγοράς των κτηρίων, η αξία που προκύπτει βρίσκεται μόνο 16 % κάτω από την αξία που αναφέρεται στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς των ακινήτων το 2007, και ως εκ τούτου, δεν είναι δυσανάλογη προς την αξία των κτηρίων. (34) Τέλος, το LG Rostock ανέφερε ότι η NEUWOGES είχε συμφέρον σε μια χαμηλή τιμή αγοράς, διότι χάρη στη χαμηλότερη τιμή αγοράς μειώθηκε το συνολικό ποσό επενδύσεων της BAVARIA και το αντίστοιχο μίσθωμα. (35) Επιπλέον, το LG Rostock διαπίστωσε ότι η χαμηλότερη τιμή αγοράς ήταν επίσης συμφέρουσα, διότι οι υποχρεώσεις πληρωμής της NEUWOGES έναντι του ETF εξαρτιόνταν από τα έσοδα της πώλησης. (36)
(90)
Όσον αφορά την GVV, το LG Rostock υποστήριξε ότι, πρώτον, δεν είναι ασυνήθιστη η διάρκεια σύμβασης 30 ετών σε συναλλαγές μίσθωσης ακινήτων. (37) Δεύτερον, το δικαστήριο έκρινε ότι το αρχικό συμβατικά συμφωνημένο μίσθωμα ύψους […] ευρώ/m2 δεν ήταν δυσανάλογο σε σχέση με τα μέσα ενοίκια για συγκρίσιμα κτήρια την υπό εξέταση χρονική περίοδο (1997/1998). (38) Επιπλέον, το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η ετήσια αύξηση του μισθώματος κατά […] % ήταν δικαιολογημένη λόγω του πληθωρισμού μεταξύ του 1970 και του 1998 (δηλαδή κατά μέσο όρο 3,52 % ετησίως). (39) Επιπλέον, το LG Rostock επεσήμανε ότι η πραγματική εξέλιξη των μισθωμάτων στις καθοριστικές συνοικίες κατά τα πρώτα 10 έτη της διάρκειας της σύμβασης αντιστοιχούσε περίπου με τη συμβατικά συμφωνημένη αύξηση. Τρίτον, το LG Rostock προέβαλε το επιχείρημα ότι οι δαπάνες διοίκησης και συντήρησης σύμφωνα με τις ισχύουσες νομικές προδιαγραφές είχαν υπολογιστεί και δεν παρέπεμπαν σε πλεονέκτημα για την BAVARIA. (40)
(91)
Όσον αφορά τον κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] %, το LG Rostock ήταν της άποψης ότι ο μισθωτής σε κάθε σχέση μίσθωσης έπρεπε να φέρει τον κίνδυνο κατά πόσον μπορεί πραγματικά να χρησιμοποιήσει όπως προβλεπόταν το αντικείμενο που του μεταβιβάστηκε προς χρήση. (41) Το LG Rostock τεκμηρίωσε αυτό το συμπέρασμα με το επιχείρημα ότι κανένα πιστωτικό ίδρυμα δεν θα αναλάμβανε την ευθύνη ότι το χρηματοδοτούμενο ακίνητο θα μπορεί να χρησιμοποιείται όπως έχει προγραμματιστεί.
(92)
Τέλος, το LG Rostock συνέκρινε το μέσο μίσθωμα που προκύπτει από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης με τα επιτόκια των συμβατικών δανείων. Επειδή το μέσο ετήσιο μίσθωμα ανέρχεται στα […] % ετησίως, αυτό, σύμφωνα με το LG Rostock, δεν ήταν δυσανάλογο σε σχέση με την αναμενόμενη εξέλιξη των επιτοκίων για τα στεγαστικά δάνεια, διότι τα επιτόκια για τα στεγαστικά δάνεια θα μπορούσαν να ανέρχονται έως και σε 10 % ετησίως. (42)
(93)
Συνοψίζοντας, το LG Rostock διαπίστωσε ότι δεν χορηγήθηκε κανένα πλεονέκτημα στη BAVARIA, αφού ακόμη κι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε συνάψει τις επίμαχες συμβάσεις. (43)
(94)
Η NEUWOGES άσκησε έφεση κατά της ανωτέρω απόφασης· η διαδικασία ενώπιον του OLG Rostock εκκρεμεί.
(95)
Επιπλέον, η BAVARIA κίνησε διαδικασίες ενώπιον του VG Greifswald προκειμένου να αποκτήσει διά της δικαστικής οδού πρόσβαση σε όλα τα αρχεία της NEUWOGES ή του Δήμου Neubrandenburg που αφορούν αυτές τις συμβάσεις. Η BAVARIA δήλωσε ότι είχε προσπαθήσει προηγουμένως να λάβει την εν λόγω δυνατότητα πρόσβασης μέσω μιας αίτησης σύμφωνα με τον Νόμο περί ελευθερίας των πληροφοριών, η οποία είχε ωστόσο απορριφθεί από τον Δήμο Neubrandenburg με το επιχείρημα ότι η BAVARIA, στο πλαίσιο της διαδικασίας ενώπιον του LG/OLG Rostock και της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, είχε ήδη πρόσβαση σε όλα τα σχετικά έγγραφα. (44) Η διαδικασία ενώπιον του VG Greifswald εκκρεμεί επίσης.
7. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΟΥ ΜΕΤΡΟΥ
7.1. ΥΠΑΡΞΗ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 107 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 1 ΤΗΣ ΣΛΕΕ
(96)
Σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ, «ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την εσωτερική αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ κρατών μελών συναλλαγές». Κατά συνέπεια, ένα μέτρο συνιστά κρατική ενίσχυση εφόσον πληρούνται και οι τέσσερις παρακάτω προϋποθέσεις:
α)
Το μέτρο παρέχει σε μια επιχείρηση επιλεκτικό οικονομικό πλεονέκτημα.
β)
Το μέτρο μπορεί να καταλογιστεί στο κράτος και χρηματοδοτείται από κρατικούς πόρους.
γ)
Το μέτρο νοθεύει ή απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό.
δ)
Το μέτρο μπορεί να επηρεάσει τις συναλλαγές μεταξύ κρατών μελών.
7.1.1. Επιλεκτικό πλεονέκτημα υπέρ μιας επιχείρησης: γενικές αρχές
(97)
Κατά πάγια νομολογία του Δικαστηρίου, οι όροι που πρέπει να πληροί ένα μέτρο προκειμένου να υπαχθεί στον όρο «ενίσχυση» κατά την έννοια του άρθρου 107 της ΣΛΕΕ, δεν πληρούνται εάν η δικαιούχος επιχείρηση θα μπορούσε, υπό συνθήκες αντίστοιχες με τις κανονικές συνθήκες της αγοράς, να αποκτήσει τα ίδια πλεονεκτήματα με αυτά που της χορηγήθηκαν μέσω κρατικών πόρων. Για να εκτιμηθεί εάν ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς ευρισκόμενος σε κατάσταση όσο το δυνατόν παραπλήσια εκείνης του Δημοσίου θα είχε λάβει το ίδιο μέτρο υπό τους συνήθεις όρους της αγοράς, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη μόνο τα πλεονεκτήματα και οι υποχρεώσεις που συνδέονται με την ιδιότητα του Δημοσίου ως μετόχου, αποκλειομένων εκείνων που συνδέονται με την ιδιότητά του ως φορέα δημόσιας εξουσίας. (45)
(98)
Κατά συνέπεια, η δυνατότητα εφαρμογής της αρχής του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς εξαρτάται, εντέλει, από το κατά πόσον το συγκεκριμένο κράτος μέλος χορηγεί οικονομικό πλεονέκτημα σε μια επιχείρηση με την ιδιότητά του ως οικονομικού φορέα και όχι με την ιδιότητά του ως φορέας δημόσιας εξουσίας. Επομένως, εάν κράτος μέλος επικαλείται, κατά τη διοικητική διαδικασία, την εν λόγω αρχή, εν αμφιβολία, σε αυτό απόκειται να αποδείξει πλήρως και επί τη βάσει αντικειμενικών και επαληθεύσιμων στοιχείων ότι το μέτρο που έλαβε συναρτάται με την ιδιότητά του ως οικονομικού φορέα. Από τα στοιχεία αυτά πρέπει να προκύπτει σαφώς ότι το συγκεκριμένο κράτος μέλος είχε λάβει, πριν ή συγχρόνως με τη χορήγηση του οικονομικού πλεονεκτήματος, την απόφαση να δραστηριοποιηθεί οικονομικά σε σχέση με την επιχείρηση, με το μέτρο που πράγματι εφάρμοσε. Μπορεί, μεταξύ άλλων, να απαιτηθούν συναφώς στοιχεία από τα οποία να προκύπτει ότι η απόφαση αυτή στηρίχθηκε σε οικονομικές αξιολογήσεις παρόμοιες με εκείνες στις οποίες, υπό τις περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, θα είχε προβεί ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς ευρισκόμενος σε κατάσταση όσο το δυνατόν παραπλήσια με εκείνη του εν λόγω κράτους μέλους πριν προχωρήσει στην εν λόγω επένδυση, προκειμένου να προσδιορίσει τη μελλοντική κερδοφορία της.
(99)
Αντιθέτως, οικονομικές αξιολογήσεις οι οποίες γίνονται μετά τη χορήγηση του εν λόγω πλεονεκτήματος, η εκ των υστέρων διαπίστωση ότι η επένδυση που πραγματοποίησε το κράτος μέλος ήταν πράγματι κερδοφόρος ή όψιμοι λόγοι που δικαιολογούν την επιλογή της διαδικασίας που πράγματι εφαρμόστηκε δεν επαρκούν για να αποδείξουν ότι το κράτος μέλος αυτό έλαβε, πριν ή συγχρόνως προς τη χορήγηση αυτή, τέτοια απόφαση με την ιδιότητά του ως οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. (46)
(100)
Από τα ανωτέρω προκύπτει, αφενός, ότι τα έγγραφα που υποβάλλονται από τα συμβαλλόμενα μέρη και καταρτίστηκαν μετά τη θέσπιση του μέτρου δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη ως τέτοια στην προκειμένη περίπτωση κατά την εξέταση της τήρησης της αρχής του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
(101)
Δεύτερον, από τα προεκτεθέντα προκύπτει ότι η επιρροή του AHG στην οικονομική κατάσταση της NEUWOGES στην προκειμένη περίπτωση δεν μπορεί επίσης να ληφθεί υπόψη κατά την εξέταση της τήρησης της αρχής του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Ο AHG επιδίωκε στην πραγματικότητα έναν πολιτικό στόχο, και μόνο μια μικρή κατηγορία επιχειρήσεων (άρθρο 2 του AHG) ήταν επιλέξιμη για προώθηση. Ο νόμος δεν θα ήταν εφαρμόσιμος σε έναν οικονομικό φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ευρισκόμενο σε κατάσταση παραπλήσια με εκείνη της NEUWOGES.
7.1.2. Δομή της αξιολόγησης σε αυτό το θέμα
(102)
Προκειμένου να προσδιοριστεί κατά πόσον χορηγήθηκε στην BAVARIA πλεονέκτημα από τις επίμαχες συμβάσεις, πρέπει να εξεταστεί κατά πόσον αυτές οι συμβάσεις αντιστοιχούσαν με τέτοιες συμβάσεις τις οποίες θα είχε συνάψει ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ευρισκόμενος σε κατάσταση παραπλήσια με εκείνη της NEUWOGES.
(103)
Ο έλεγχος της Επιτροπής περιλαμβάνει τρία βήματα. Στο πρώτο στάδιο αναλύονται οι οικονομικές επιπτώσεις της συναλλαγής στη NEUWOGES για να προσδιοριστεί πόσα κέρδη θα μπορούσε να αναμένει η επιχείρηση (τμήμα 7.2). Στο δεύτερο στάδιο, η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης συγκρίνεται με άλλες εναλλακτικές λύσεις, όπως η άμεση αγορά, για να προσδιοριστεί αν τυχόν εναλλακτικές λύσεις θα ήταν πιο ελκυστικές οικονομικά (τμήμα 7.3). Στο τρίτο στάδιο διεξάγεται μια συγκριτική αξιολόγηση, όπου η επίμαχη συναλλαγή συγκρίνεται με παρόμοιες συναλλαγές πώλησης και επανεκμίσθωσης που ολοκληρώθηκαν περίπου την ίδια χρονική περίοδο, αναλύονται τα αποτελέσματα μιας περιορισμένης διαδικασίας διαγωνισμού που διεξήχθη από τη NEUWOGES, και οι όροι της συναλλαγής συγκρίνονται με τα συνήθη επιτόκια άλλων συναλλαγών χρηματοδότησης για την υπό εξέταση χρονική περίοδο (τέλη 1997/αρχές 1998) (τμήμα 7.4). Αυτά τα τρία στάδια ανάλυσης επιτρέπουν συνολικά να εξαχθεί συμπέρασμα ως προς το εάν η NEUWOGES συμπεριφέρθηκε ως οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
7.2. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΤΗΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗΣ ΓΙΑ ΤΗ NEUWOGES
(104)
Το πρώτο βήμα για την ανάλυση των οικονομικών συνεπειών της επίμαχης συναλλαγής είναι να προσδιοριστεί το είδος της συναλλαγής. Σε αυτή την περίπτωση πρόκειται κατά κύριο λόγο για το ερώτημα κατά πόσον οι δύο συμβάσεις που συνήφθησαν μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA αποτελούν δύο μέρη μιας και της αυτής ολοκληρωμένης συναλλαγής ή πρέπει να αξιολογηθούν ως δύο χωριστές συναλλαγές (τμήμα 7.2.1). Δεύτερον, προκειμένου να είναι εφικτή η κατάλληλη αξιολόγηση των οικονομικών συνεπειών της συναλλαγής για τη NEUWOGES, εξετάζονται οι λεπτομέρειες της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης (τμήμα 7.2.2). Ύστερα από διεξοδική ανάλυση των επιμέρους οικονομικών επιπτώσεων της EBV (τμήμα 7.2.3) και της GVV (τμήμα 7.2.4) ακολουθεί σφαιρική ανάλυση της αναμενόμενης για τη NEUWOGES αποδοτικότητας της συναλλαγής (τμήμα 7.2.5).
7.2.1. Κοινή αξιολόγηση έναντι χωριστής αξιολόγησης των επίμαχων συμβάσεων
(105)
Πρώτον, υπενθυμίζεται ότι τόσο στην απόφαση για την κίνηση της διαδικασίας της Επιτροπής όσο και στην απόφαση του LG Rostock εκφράζεται η άποψη ότι οι δύο επίμαχες συμβάσεις πρέπει να εξεταστούν από κοινού. (47) Η επίσημη διαδικασία έρευνας επιβεβαίωσε αυτή τη διαπίστωση για τους εξής λόγους:
α)
Οι δύο συμβάσεις είναι συμπληρωματικά συστατικά μέρη μιας ενιαίας συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. Στο φυλλάδιο που καταρτίστηκε από την BAVARIA, στο οποίο διαφημίζεται το ιδιάζον μοντέλο πώλησης και επανεκμίσθωσής της, επισημαίνεται ότι η συναλλαγή διεξάγεται μέσω δύο συμβάσεων, εκ των οποίων η μία θα ρύθμιζε την πώληση και η άλλη την επαναμίσθωση. (48) Στη συνέχεια, οι δύο συμβάσεις πάντα αναφέρονταν μόνον ως κοινή συναλλαγή.
β)
Οι συμβάσεις συνήφθησαν την 21η Ιανουαρίου 1998, δηλαδή την ίδια ημέρα, και αναφέρονται η μία στην άλλη (49), γεγονός που παραπέμπει στη στενή σχέση τους και στο γεγονός ότι καμία από τις δύο συμβάσεις δεν θα είχε συναφθεί χωρίς την άλλη.
γ)
Όπως προκύπτει από τον αρχικό υπολογισμό τιμών της BAVARIA που υπεβλήθη από τη NEUWOGES, οι όροι των συμβάσεων είναι άρρηκτα συνδεδεμένοι μεταξύ τους. (50) Το ποσό της προκαταβολής σε μετρητά εξαρτάτο από το μηνιαίο μίσθωμα που κατέβαλε η NEUWOGES και την επένδυση που πραγματοποιήθηκε από την BAVARIA για την αποκατάσταση των κτηρίων. Σε περίπτωση συναλλαγής πώλησης και επαναμίσθωσης, το μίσθωμα πρέπει να αποσβέσει την αρχική επένδυση του εκμισθωτή. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση άλλων διατάξεων της GVV τα στοιχεία της EBV θα είχαν επίσης μεταβληθεί, και αντίστροφα. (51)
δ)
Από τα πρακτικά των συνεδριάσεων του διοικητικού συμβουλίου της NEUWOGES προκύπτει ότι η NEUWOGES πάντα θεωρούσε τις δύο συμβάσεις μέρος της ίδιας συναλλαγής. (52) Για παράδειγμα, στα υποβληθέντα έγγραφα του εποπτικού συμβουλίου της 30ής Οκτωβρίου 1997 και της 16ης Δεκεμβρίου 1997 διαπιστώνεται σαφώς ότι η χρηματοδότηση της τιμής αγοράς από τον αγοραστή πραγματοποιείται μέσω ενός μοντέλου χρηματοδοτικής μίσθωσης. Αυτό καταδεικνύει ότι η NEUWOGES γνώριζε πλήρως τη σχέση μεταξύ της EBV και της GVV. Επίσης, κατά τη συνεδρίαση της 16ης Δεκεμβρίου 1997 το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES δήλωσε στο εποπτικό συμβούλιο ότι η τιμή που συζητήθηκε με την BAVARIA είναι η τιμή που θα μπορούσε να επιτευχθεί γι’ αυτό το «πακέτο» και ότι το «πακέτο» παρουσίαζε ορισμένους κινδύνους για την επιχείρηση, οι οποίοι ήταν εντούτοις ανεκτοί. Η παραπομπή στο «πακέτο» και ο συναφής κίνδυνος αποδεικνύουν και πάλι ότι οι δύο συμβάσεις θεωρήθηκαν ως ενιαία συναλλαγή.
(106)
Τα επιχειρήματα της NEUWOGES σε σχέση με τη μη πιστοποίηση μιας από τις επίμαχες συμβάσεις δεν είναι πειστικά. Η NEUWOGES επικαλείται ως κύριο επιχείρημα το γεγονός ότι αυτή η μη πραγματοποιηθείσα πιστοποίηση αποδεικνύει την πρόθεση των συμβαλλόμενων μερών να συνάψουν δύο χωριστές, ανεξάρτητες μεταξύ τους συμβάσεις. Η Επιτροπή επισημαίνει ότι τα κρατικά μέτρα μπορούν να προσλαμβάνουν διαφορετικές μορφές και, κατά συνέπεια, πρέπει να εξετάζονται ως προς τα αποτελέσματά τους, ούτως ώστε να μην μπορεί να αποκλειστεί ότι πολλά διαδοχικά μέτρα του κράτους για τους σκοπούς της εφαρμογής του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ πρέπει να θεωρούνται ως ένα και μοναδικό μέτρο. Αυτό θα μπορούσε να ισχύει, συγκεκριμένα, όταν διαδοχικές παρεμβάσεις συνδέονται τόσο στενά μεταξύ τους, ιδίως λαμβανομένων υπόψη της χρονολογικής σειράς τους, του σκοπού τους και της κατάστασης της επιχείρησης κατά τον χρόνο των εν λόγω παρεμβάσεων, ώστε να καθίσταται αδύνατος ο μεταξύ τους διαχωρισμός. (53) Ως εκ τούτου, η έννοια της ενιαίας συναλλαγής είναι ευρύτερη στη νομοθεσία της Ευρωπαϊκής Ένωσης περί ενισχύσεων από ό,τι στο γερμανικό δίκαιο περί συμβάσεων. Οι συλλογισμοί που αναφέρονται στην αιτιολογική σκέψη 105 καταδεικνύουν ότι οι επίμαχες συμβάσεις σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ευρωπαϊκής Ένωσης περί ενισχύσεων πρέπει να θεωρηθούν ως ενιαία συναλλαγή, λαμβανομένων υπόψη της χρονολογικής σειράς τους, του σκοπού τους και της κατάστασης της επιχείρησης κατά τον χρόνο της σύναψης των συμβάσεων.
7.2.2. Ιστορικό: Διαμόρφωση της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης
(107)
Η συναλλαγή μεταξύ της BAVARIA και της NEUWOGES βασίζεται στο «μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» της BAVARIA. Αυτό το μοντέλο προβλέπει ότι ο αγοραστής (BAVARIA) χρηματοδοτεί την αρχική επένδυσή του μέσω επαναμίσθωσης των κτηρίων που αποκτώνται στον πωλητή (NEUWOGES). Για τον προσδιορισμό του ποσού επενδύσεων και των αντίστοιχων μισθωμάτων, το μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης χρησιμοποιεί έναν απλό τύπο, σύμφωνα με τον οποίο το ποσό της επένδυσης υπολογίζεται μέσω διαίρεσης των ονομαστικών ετήσιων πληρωμών μίσθωσης διά το μίσθωμα (σε %):
Το μίσθωμα με τη σειρά του προκύπτει από έναν συνδυασμό της διάρκειας της σύμβασης, της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του μισθώματος και της υπολειμματικής αξίας των κτηρίων:
Μίσθωμα (σε %):
Διάρκεια: 25 έτη
Υπολειμματική αξία (σε%)
Τιμαριθμική αναπροσαρμογή
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Διάρκεια: 30 ετών
Υπολειμματική αξία (σε%)
Τιμαριθμική αναπροσαρμογή
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Ως εκ τούτου, είναι σαφές ότι το ποσό επενδύσεων εξαρτάται τόσο από το μίσθωμα όσο και από τις μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης, και αντίστροφα. Οι παράμετροι που λείπουν μπορούν να υπολογιστούν μόλις τα συμβαλλόμενα μέρη καθορίσουν τις βασικές παραμέτρους (διάρκεια, ετήσια τιμαριθμική αναπροσαρμογή, υπολειμματική αξία), καθώς και είτε το επιδιωκόμενο συνολικό ποσό επενδύσεων είτε τις προγραμματισμένες μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης. Σύμφωνα με τον τύπο, η συντομότερη διάρκεια, η μικρότερη υπολειμματική αξία, η χαμηλότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή ή οι χαμηλότερες ονομαστικές μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης έχουν ως αποτέλεσμα χαμηλότερο συνολικό ποσό επενδύσεων.
(109)
Μετά τον καθορισμό του συνολικού ποσού επενδύσεων, αφαιρούνται τα έξοδα αποκατάστασης και οι φόροι, καθώς και άλλες πιθανές δαπάνες. Το υπόλοιπο ποσό αντιστοιχεί με την τιμή αγοράς. Στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA, στην τιμή αγοράς (προκαταβολή σε μετρητά) δεν γίνεται διάκριση μεταξύ της τιμής που καταβάλλεται για την κυριότητα των κτηρίων και των μισθωμάτων.
Υπολογισμός για τη συναλλαγή μεταξύ της BAVARIA και της NEUWOGES
Συνολικό ποσό επενδύσεων
[…] ευρώ
Αποκατάσταση
[…] ευρώ
Τέλη και φόροι
[…] ευρώ
Αποζημίωση ιδιωτικοποίησης
[…] ευρώ
Τιμή αγοράς
[…] ευρώ
(110)
Η επίμαχη συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης έχει δύο συστατικά μέρη, την EBV και την GVV. Αυτές με τη σειρά τους σχετίζονται με την GPV. Οι οικονομικές συνέπειες της EBV, της GVV και της GPV για τη NEUWOGES πρέπει να αξιολογηθούν με βάση αυτό το ιστορικό.
7.2.3. Προσδιορισμός των αναμενόμενων οικονομικών επιπτώσεων της EBV για τη NEUWOGES
(111)
Τα κύρια συστατικά μέρη της EBV είναι η πώληση των κτηρίων και η σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης στα οικόπεδα στα οποία βρίσκονται τα κτήρια, για περίοδο 75 ετών. Η BAVARIA δεσμεύτηκε για καταβολή ύψους συνολικά […] ευρώ στη NEUWOGES, εκ των οποίων […] ευρώ ως κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο για την περίοδο που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2028 και […] ευρώ ως τιμή αγοράς για τα κτήρια. (54) Αφετέρου, η BAVARIA από την 1η Ιανουαρίου 2029 και για δεκαετή περίοδο θα πρέπει να καταβάλλει ετησίως μίσθωμα ύψους […] % της τρέχουσας αξίας του ακινήτου, δηλαδή […] ευρώ/m2 ή […] ευρώ ανά έτος. (55) Για τον υπολειπόμενο χρόνο της EBV - από το 2039 και έως τα τέλη του 2073 - προβλέπεται προσαρμογή του μισθώματος στον τιμάριθμο για το συνολικό κόστος διαβίωσης, εφόσον αυτός δεν μεταβληθεί πάνω από […]%. (56)
(112)
Επιπροσθέτως προς την αγορά των κτηρίων και την απόκτηση των δικαιωμάτων εμφύτευσης επί των αντίστοιχων οικοπέδων, η BAVARIA έχει δεσμευτεί για την αποκατάσταση των κτηρίων και συμφώνησε στη σύναψη σύμβασης με την BRG, θυγατρική της NEUWOGES, σχετικά με την εκτέλεση των κατασκευαστικών εργασιών.
(113)
Για τον προσδιορισμό του ύψους της τιμής αγοράς που πρέπει να καταβληθεί από την BAVARIA στην NEUWOGES στο πλαίσιο της EBV, τα συμβαλλόμενα μέρη θεώρησαν ως βάση μηνιαία πληρωμή μίσθωσης ύψους […] ευρώ/m2, τιμαριθμική αναπροσαρμογή κατά […] % ετησίως, υπολειμματική αξία των κτηρίων ύψους […] % (η οποία θα έπρεπε να καταβληθεί από τη NEUWOGES μετά το τέλος της σύμβασης που συνήφθη για 75 έτη σχετικά με τη σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης βάσει πραγματογνωμοσύνης εμπειρογνώμονα που θα καταρτιστεί την αντίστοιχη χρονική περίοδο), καθώς και διάρκεια 30 ετών για την επανεκμίσθωση. (57) Το προκύπτον από αυτές τις παραδοχές συνολικό ποσό επενδύσεων ανήλθε σε […] εκατ. ευρώ. (58) Μετά την αφαίρεση του κόστους αποκατάστασης ύψους […] ευρώ, του κόστους ιδιωτικοποίησης ύψους […] ευρώ καθώς και των φόρων/τελών ύψους […] ευρώ, η τιμή πώλησης ανήλθε σε […] ευρώ. (59)
(114)
Στη συνέχεια, αυτή η τελική τιμή διασπάστηκε στην τιμή για τα κτήρια ([…] % = […] ευρώ) και το κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο ([…] % = […] ευρώ). (60) Τα ποσά που αντιστοιχούν με το οικόπεδο και τα κτήρια δεν υπολογίζονταν χωριστά, αλλά κάθε φορά καθορίζονταν ως ποσοστό της συνολικής τιμής πώλησης.
(115)
Ως εκ τούτου, τα πρώτα πλεονεκτήματα που προέκυψαν για τη NEUWOGES από τη συναλλαγή ήταν η καταβολή μετρητών ύψους […] ευρώ και τα έσοδα από τα μισθώματα που είναι καταβλητέα στην BAVARIA ύστερα από 30 έτη.
7.2.3.1. Άλλοι παράγοντες
Αποζημίωση ιδιωτικοποίησης
(116)
Καταρχάς πρέπει να διαπιστωθεί ότι σε κάθε περίπτωση πρέπει να ληφθούν υπόψη οι καταβολές μετρητών ύψους […] ευρώ που έχουν πραγματοποιηθεί από την BAVARIA ως αποζημίωση ιδιωτικοποίησης στη NEUWOGES.
(117)
Ως αγοραστής των κτηρίων και κάτοχος των δικαιωμάτων εμφύτευσης στα οικόπεδα, η BAVARIA έπρεπε σύμφωνα με τις επίμαχες συμφωνίες να καταβάλει σαφώς προδιαγεγραμμένες προσπάθειες για την πώληση ενός μέρους των κατοικιών στους μισθωτές. Αυτή η υποχρέωση έχει καθοριστεί συμβατικά, ούτως ώστε η πώληση να μπορεί να αναγνωριστεί ως «ιδιωτικοποίηση σε ενδιάμεσους αγοραστές» για τους σκοπούς του AHG. Σύμφωνα με τον εν λόγω νόμο, ένας επαγγελματίας αγοραστής έπρεπε να προσπαθήσει να πωλήσει στους μισθωτές το μέγιστο δυνατό μέρος, όμως τουλάχιστον το 1/3 του αποθέματος κατοικιών που είχε αναλάβει στο πλαίσιο της συναλλαγής. (61) Στο πλαίσιο αυτής της υποχρέωσης, έπρεπε να καταβληθούν επίσης προσπάθειες για να ενημερωθούν οι μισθωτές σχετικά με τις δυνατότητες που τους προσφέρονται και να ερευνηθεί το ενδιαφέρον τους να αγοράσουν κατοικίες. Η EBV ανέθεσε εκ νέου στη NEUWOGES το καθήκον της καταβολής των αντίστοιχων προσπαθειών (Μέρος V άρθρα 1-3). Επιπλέον, συμφωνήθηκε ότι η NEUWOGES θα λάβει γι’ αυτόν το σκοπό αποζημίωση ύψους […] ευρώ/m2, με την οποία η συνολική αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης ανέρχονται σε […] ευρώ.
(118)
Αρχικά, δεν ήταν προγραμματισμένο να λάβει η NEUWOGES αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησής της. Το ποσό που κατεβλήθη αργότερα χωριστά ως αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης αρχικά ήταν απλώς ένα μέρος της σχεδιαζόμενης τιμής πώλησης. (62) Στην πραγματικότητα, δεν είχε νόημα για την BAVARIA να καταβάλει αποζημίωση στη NEUWOGES για δραστηριότητες στις οποίες η BAVARIA δεν είχε κανένα οικονομικό συμφέρον. Η χορήγηση απαλλαγής σύμφωνα με τον AHG, η οποία συνδεόταν με την υποχρέωση καταβολής προσπαθειών ιδιωτικοποίησης, ήταν μόνο προς το οικονομικό συμφέρον της NEUWOGES.
(119)
Ωστόσο, η αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης αφαιρέθηκε αργότερα από την τιμή πώλησης και αντ’ αυτού κατεβλήθη με τη μορφή χωριστής πληρωμής. Ο λόγος γι’ αυτό θα μπορούσε να είναι ότι το επίμαχο ποσό, αν είχε παραμείνει μέρος της τιμής πώλησης, θα υπόκειτο στην υποχρέωση καταβολής στο ETF. Η τιμή πώλησης που καταβλήθηκε από την BAVARIA στη NEUWOGES μειώθηκε κατά το αντίστοιχο ποσό. Από τη σκοπιά της BAVARIA, αυτό δεν είχε καμία διαφορά σε οικονομικό επίπεδο. Η NEUWOGES έλαβε από την BAVARIA ακριβώς το ποσό το οποίο θα λάμβανε αν δεν είχε συμφωνηθεί χωριστή αποζημίωση ιδιωτικοποίησης. Στην πραγματικότητα, η NEUWOGES πρόσθετε ακόμη και τις πληρωμές ιδιωτικοποίησης στα αναμενόμενα έσοδα από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. (63)
(120)
Ο υπολογισμός αυτών των πληρωμών ως χωριστή αποζημίωση και όχι ως μέρος της τιμής πώλησης ήταν σημαντικός για τη NEUWOGES μόνο στο πλαίσιο του AHG. Όπως προαναφέρθηκε (βλέπε αιτιολογική σκέψη 101), ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε λάβει υπόψη τον AHG. Το γεγονός ότι η NEUWOGES έχει αναλάβει τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης και έχει δαπανήσει πόρους γι’ αυτόν το σκοπό δεν είναι σημαντικό στο παρόν πλαίσιο. Ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ο οποίος δεν λειτουργεί στο πλαίσιο του AHG, δεν θα είχε καταβάλει προσπάθειες ιδιωτικοποίησης και ως εκ τούτου δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη στο πλαίσιο της εφαρμογής του κριτηρίου του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
(121)
Αντίστοιχα, η αποζημίωση που καταβάλλεται από την BAVARIA στη NEUWOGES για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης πρέπει να θεωρηθεί σημαντικό πλεονέκτημα για τη NEUWOGES, το οποίο πρέπει να προστεθεί στην τιμή πώλησης προκειμένου να προσδιοριστούν οι οικονομικές επιπτώσεις της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES συνολικά.
Αποκατάσταση
(122)
Η αποκατάσταση που διεξάγεται στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης είχε επιπλέον πρόσθετες επιπτώσεις για τη NEUWOGES. Θα πρέπει να υπενθυμιστεί ότι το κόστος αποκατάστασης ήταν σε άμεση σχέση με την πληρωμή της BAVARIA στη NEUWOGES σύμφωνα με την EBV, η οποία προέκυψε από τον υπολογισμό του συνολικού ποσού επενδύσεων μείον τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένου του κόστους αποκατάστασης (βλέπε αιτιολογική σκέψη (109)). Δηλαδή: Όσο υψηλότερο είναι το κόστος αποκατάστασης τόσο χαμηλότερη είναι η τιμή αγοράς. Για τον λόγο αυτόν, σε περίπτωση εναλλακτικού υπολογισμού της συναλλαγής, κατά τον οποίο θεωρούνται ως βάση χαμηλότερα ενοίκια, μικρότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή και ως εκ τούτου σημαντικά χαμηλότερα ενοίκια, η τιμή αγοράς παρ’ όλα αυτά βρισκόταν πάνω από την τιμή που συμφωνήθηκε στην EBV. Κατά κύριο λόγο αυτό οφειλόταν στο γεγονός ότι το κόστος αποκατάστασης σε αυτόν τον εναλλακτικό υπολογισμό εκτιμήθηκε σημαντικά χαμηλότερο από ό,τι είχε συμφωνηθεί τελικά μεταξύ της BAVARIA και της BRG. (64)
(123)
Υπό τις συνθήκες αυτές, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το κατ’ αποκοπή ποσό που καταβλήθηκε σύμφωνα με την GPV από την BAVARIA στην BRG, μια εξ ολοκλήρου θυγατρική της NEUWOGES, για τις εργασίες αποκατάστασης ήταν σημαντικά υψηλότερο από το κόστος αποκατάστασης που εκτιμήθηκε αρχικά από τη NEUWOGES. (65) Ενώ η NEUWOGES στην αρχική της αξιολόγηση εκτίμησε το κόστος συνολικά σε […] ευρώ, δηλαδή […] ευρώ/m2, το κατ’ αποκοπήν ποσό που συμφωνήθηκε τελικά μεταξύ της BAVARIA και της θυγατρικής της NEUWOGES, της BRG, για την αποκατάσταση ανήλθε σε […] ευρώ, δηλαδή […] ευρώ/m2. Δηλαδή: Το συμφωνηθέν κόστος υπερέβη το αρχικά εκτιμημένο κόστος κατά […] ευρώ ή […] %. Το σημαντικά υψηλότερο συμφωνηθέν κατ’ αποκοπήν κόστος μείωσε σημαντικά την τιμή αγοράς που κατεβλήθη από την BAVARIA στη NEUWOGES σύμφωνα με την EBV.
(124)
Δεν αναφέρθηκε αιτιολογία για τη διαφορά μεταξύ της αρχικής εκτίμησης του κόστους και του συμφωνηθέντος κατ’ αποκοπήν ποσού. Αυτό προκαλεί ακόμη μεγαλύτερη έκπληξη, διότι η NEUWOGES είχε αναφέρει αρχικά το εκτιμώμενο κόστος αποκατάστασης ύψους κατά μέσο όρο […] ευρώ/m2 ως «γενικά σύνηθες []». (66) Επίσης στην πραγματογνωμοσύνη που προσκομίστηκε από τη NEUWOGES Μεταξύ αποκατάστασης και κατεδάφισης: προκατασκευασμένα κτήρια στα νέα ομόσπονδα κρατίδια (εφεξής «Πραγματογνωμοσύνη Pestel»), το κόστος αποκατάστασης, όπως πραγματοποιήθηκε από την BRG, εκτιμήθηκε σε […] ευρώ/m2 έως […] ευρώ/m2. (67) Ως ιδιοκτήτρια και διαχειρίστρια των κτηρίου, η NEUWOGES είχε ακριβή γνώση της ανάγκης για αποκατάσταση και είναι δύσκολο να κατανοηθεί για ποιο λόγο αυτή υποτιμήθηκε τόσο δραστικά.
(125)
Το κόστος αποκατάστασης πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά τον καθορισμό των οικονομικών επιπτώσεων της EBV. Πρώτα απ’ όλα είναι προφανές ότι δεν έχει σημασία για την BAVARIA σε ποιο βαθμό η θυγατρική της NEUWOGES, η BRG, θα χρέωνε το κόστος αποκατάστασής της, αφού κάθε πρόσθετο κόστος αποκατάστασης απλά θα συμψηφιζόταν με την τιμή αγοράς. Αντιθέτως, η NEUWOGES είχε προφανές οικονομικό συμφέρον να συνάψει η BAVARIA σύμβαση με την BRG σχετικά με την εκτέλεση των εργασιών αποκατάστασης και ένα μέρος της τιμής αγοράς να καταλογιστεί στο κόστος αποκατάστασης. Ο τελευταίος συλλογισμός βασίστηκε στο γεγονός ότι τα κέρδη που απέκτησε η θυγατρική της NEUWOGES χάρη στην αποκατάσταση δεν υπόκεινταν στην υποχρέωση καταβολής σύμφωνα με τον AHG. Σύμφωνα με δικές της εκτιμήσεις, τα κέρδη που απέκτησε η BRG (και κατά συνέπεια η NEUWOGES) από τις αποκαταστάσεις της BAVARIA ανήλθαν σε […] ευρώ. (68) Αυτό το κέρδος αντιπροσωπεύει ένα άμεσο πλεονέκτημα για τη NEUWOGES, το οποίο πρέπει να ληφθεί υπόψη. Πράγματι, το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES για να δικαιολογήσει την τιμή πώλησης παρέπεμψε στη σύμβαση που συνήφθη με την BRG για την εκτέλεση των εργασιών αποκατάστασης. (69)
Μίσθωμα για το οικόπεδο
(126)
Όσον αφορά το μίσθωμα, σε αυτό το σημείο πρέπει να ληφθεί υπόψη το επιχείρημα της NEUWOGES ότι η BAVARIA για τα πρώτα 30 έτη δεν χρειάζεται να πραγματοποιήσει πληρωμές, αφού το κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο συμπεριλαμβανόταν στην τιμή πώλησης. Ωστόσο, το ερώτημα κατά πόσον το μίσθωμα καταβάλλεται ετησίως ή προκαταβολικά ως κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα έχει μικρή σημασία για την εκτίμηση που πρόκειται να πραγματοποιηθεί. Δεν υπάρχει καμία ένδειξη ότι μια τέτοια συμφωνία ήταν αλόγιστη. Απλώς ήταν η έκφραση της προτίμησης της NEUWOGES για προηγούμενη ρευστότητα.
(127)
Τέλος, δεν πρέπει να ξεχνάει κανείς ότι η BAVARIA είναι υποχρεωμένη να καταβάλλει το μίσθωμα για το οικόπεδο, ακόμη και μετά τη λήξη της GVV. Από την 1η Ιανουαρίου 2029 και για δεκαετή περίοδο θα πρέπει να καταβάλλει ετησίως μίσθωμα ύψους […] % της τρέχουσας αξίας του ακινήτου, δηλαδή […] ευρώ/m2. Για τον υπολειπόμενο χρόνο προβλέπεται προσαρμογή του μισθώματος στον τιμάριθμο για το συνολικό κόστος διαβίωσης, εφόσον αυτός δεν μεταβληθεί πάνω από […] %. Αν υποτεθεί για λόγους απλούστευσης ότι ο δείκτης κόστους ζωής δεν θα έχει διακυμάνσεις, αυτές οι μελλοντικές πληρωμές θα πρέπει να εκτιμηθούν με ονομαστική αξία ευρώ […]. Σε περίπτωση γενικής αξιολόγησης, η παρούσα αξία το 1998 αυτών των μελλοντικών πληρωμών πρέπει επίσης να θεωρηθεί μέρος του πλεονεκτήματος που επιτεύχθηκε από τη NEUWOGES.
7.2.3.2. Τελικά συμπεράσματα
(128)
Σε αυτό το σημείο πρέπει να υπενθυμιστεί ότι η παραπάνω ανάλυση είχε στόχο να προσδιορίσει όσο το δυνατόν ακριβέστερα τις οικονομικές επιπτώσεις της EBV για τη NEUWOGES. Από την ανάλυση προκύπτει ότι τα σημαντικά πλεονεκτήματα που απέκτησε η NEUWOGES περιλαμβάνουν τα εξής:
α)
την τιμή τοις μετρητοίς που κατέβαλε η BAVARIA ([…] ευρώ)·
β)
την αποζημίωση που κατεβλήθη για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης ([…] ευρώ)·
γ)
τα κέρδη που αποκτήθηκαν από την αποκατάσταση ([…] ευρώ)·
δ)
την παρούσα αξία του μισθώματος για την περίοδο από το 2029 και μετά (σε παρούσα αξία […] ευρώ).
7.2.4. Προσδιορισμός των αναμενόμενων οικονομικών επιπτώσεων της GVV για τη NEUWOGES
(129)
Σύμφωνα με την GVV, η NEUWOGES είναι αρμόδια για τη διαχείριση των επίμαχων κτηρίων. Η NEUWOGES δικαιούται όλα τα έσοδα από την εκμίσθωση των κατοικιών και των επαγγελματικών μονάδων. Σε αντάλλαγμα, πρέπει να καταβάλλει στην ιδιοκτήτρια (BAVARIA) σταθερό μηνιαίο μίσθωμα που έχει οριστεί σε […] ευρώ μέχρι τη σύναψη των εργασιών αποκατάστασης και σε […] ευρώ για την επόμενη περίοδο (άρθρο 3 της GVV). Η σύμβαση έχει διάρκεια 30 ετών, από την ολοκλήρωση των εργασιών αποκατάστασης (άρθρο 2 παράγραφος 1). Το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται σε […] % ετησίως, με τιμαριθμική αναπροσαρμογή (άρθρο 4 παράγραφος 2). Σκοπός της παρακάτω ανάλυσης είναι να προσδιορίσει τις οικονομικές επιπτώσεις της GVV για τη NEUWOGES.
7.2.4.1. Ιστορικό (υπολογισμοί)
(130)
Το μηνιαίο μίσθωμα προκύπτει μέσω πολλαπλασιασμού του αναμενόμενου καθαρού ενοικίου ανά m2 και μήνα - μείον τις δαπάνες διοίκησης, τις δαπάνες συντήρησης και τον κίνδυνο απώλειας ενοικίων - επί τον αριθμό των διαθέσιμων τετραγωνικών μέτρων. (70) Ως εκ τούτου, οι βασικές παραδοχές αφορούν το αναμενόμενο καθαρό ενοίκιο ανά m2 και μήνα, καθώς και το αναμενόμενο κόστος. Στη GVV τα συμβαλλόμενα μέρη θεώρησαν ως βάση καθαρό ενοίκιο ύψους […] ευρώ/m2 μετά την αποκατάσταση και τα έξοδα ύψους […] ευρώ/m2. Αντίστοιχα, το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε σε […] ευρώ/m2. (71)
(131)
Κατά τον καθορισμό των συγκεκριμένων παραμέτρων, οι οποίες τελικά ενσωματώθηκαν στην GVV, η NEUWOGES είχε την επιλογή. (72) Είχε τη δυνατότητα να προσδιορίσει με ακρίβεια τις μηνιαίες πληρωμές που πρέπει να πραγματοποιεί κατά τη διάρκεια της σύμβασης καθώς και τα έσοδα της πώλησης, προσδιορίζοντας διαφορετικό ύψος μισθώματος ή υψηλότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή. (73) Υπήρχε άμεση συσχέτιση μεταξύ της ανάληψης υψηλότερου ή χαμηλότερου κινδύνου, μέσω καθορισμού ενός συγκεκριμένου μισθώματος (όπως μέσω καθορισμού διαφορετικού ύψους μισθώματος, διαφορετικής τιμαριθμικής αναπροσαρμογής και διαφορετικών δαπανών) και της ρευστότητας που προκύπτει με τη μορφή της τιμής πώλησης. Για παράδειγμα, ύστερα από εναλλακτικό υπολογισμό που διεξήχθη από την BAVARIA, ο οποίος βασίστηκε σε τιμαριθμική αναπροσαρμογή 2,0 %, ύψος μισθώματος […] ευρώ και κατά συνέπεια τιμή μίσθωσης […] ευρώ, το μηνιαίο ποσό μίσθωσης ανέρχεται σε […] ευρώ αντί […] ευρώ. (74) Φυσικά, και η τιμή πώλησης θα προέκυπτε χαμηλότερη.
7.2.4.2. Ανάλυση των οικονομικών επιπτώσεων
Γενικές παρατηρήσεις
(132)
Κατά τον προσδιορισμό των οικονομικών επιπτώσεων της GVV για τη NEUWOGES, πρέπει να ληφθούν υπόψη δύο συλλογισμοί. Πρώτον: Το μίσθωμα υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα. Επειδή ορισμένες κατοικίες πωλήθηκαν μετά τη σύναψη της σύμβασης με την BAVARIA, το συνολικό εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα μεταβλήθηκε από αρχικά […] m2 σε […] m2 το 1999, […] m2 το 2000 και […] m2 το 2001. Μετά το 2001, το καθοριστικό εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα παρέμεινε αμετάβλητο στα […] m2. Στις παρατηρήσεις της, η NEUWOGES για τον υπολογισμό των προβλεπόμενων ταμειακών ροών βασίστηκε σε αυτό το σταδιακά μειούμενο εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα. Επειδή όμως σημαντική είναι μόνο η εκ των προτέρων θεώρηση, η NEUWOGES δεν θα έπρεπε να μειώσει το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα στο οποίο βασίστηκε το συνολικό εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα κατά το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα που πωλήθηκε πραγματικά, αλλά κατά το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα, στη μεταπώλησή του οποίου βασίστηκε στις αρχές του 1998. Κατά συνέπεια, η παρακάτω ανάλυση δεν βασίζεται στα στοιχεία που αναφέρονται από τη NEUWOGES στις παρατηρήσεις της. Αντίθετα, χρησιμοποιούνται ως βάση τα στοιχεία που χρησιμοποίησε η NEUWOGES στην αρχική πρόβλεψη κερδών της, συγκεκριμένα σταδιακή μείωση από […] m2 σε […] m2 έως το 2003. Δεύτερον: Προκειμένου να προσδιοριστούν οι οικονομικές επιπτώσεις της σύμβασης για τη NEUWOGES οι οποίες αναμένονται κατά την ημερομηνία σύναψης της συναλλαγής, πρέπει να προεξοφληθούν τα μελλοντικά έσοδα και έξοδα, γεγονός που απαιτεί τον καθορισμό ενός προεξοφλητικού επιτοκίου. Σύμφωνα με την αρχική επιστολή και τις αναλύσεις ταμειακών ροών που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES, η Επιτροπή βασίζεται σε προεξοφλητικό επιτόκιο 5 % ετησίως. (75)
Αξιοπιστία των αναλύσεων ταμειακών ροών της NEUWOGES
(133)
Πριν από μια ανεξάρτητη οικονομική ανάλυση της GVV, πρώτα είναι απαραίτητο να σχολιαστούν οι εκ των υστέρων αναλύσεις ταμειακών ροών που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES, οι οποίες αναμένεται να καταδείξουν ποιες εκ των προτέρων προσδοκίες θα είχε ένας συνετός οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες όσον αφορά τις ταμειακές ροές που δημιουργούνται από την GVV. Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι η GVV βάσει ρεαλιστικών εκ των προτέρων παραδοχών - αυτό συνέβαινε, κατά την άποψή της, σε περίπτωση αύξησης ενοικίου κατά […] % ετησίως, τιμαριθμική αναπροσαρμογή του κόστους ύψους […] % ετησίως και ποσοστό κενών ακινήτων […] % - θα δημιουργούσε προσδοκίες για αρνητικές συνολικές ταμειακές ροές ονομαστικού ύψους […] ευρώ και σε παρούσα αξία ύψους -[…] ευρώ (76). Η NEUWOGES υποστηρίζει επίσης ότι η GVV μόνο στην περίπτωση υποτιθέμενων μη ρεαλιστικών εκ των προτέρων παραδοχών - αύξηση ενοικίου κατά […] % ετησίως, ποσοστό κενών ακινήτων […] %, σταθερά έξοδα - θα μπορούσε να προσφέρει θετική ονομαστική αξία […] ευρώ και σε παρούσα αξία […] ευρώ. (77) Ως εκ τούτου, κατά την άποψη της NEUWOGES ήταν σαφές από την αρχή ότι μόνο για να επιτευχθεί το μίσθωμα, θα έπρεπε να εφαρμόζονται ετησίως αυξήσεις ενοικίων ύψους […] %, όπου δεν θα έμενε περιθώριο για αυξήσεις του κόστους.
(134)
Στο πλαίσιο αυτό, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η NEUWOGES θεωρεί ως βάση παραδοχές σχετικά με το ύψος των εξόδων, οι οποίες δεν είναι πολύ πειστικές (το αρχικό επίπεδο των εξόδων είναι πανομοιότυπο σε όλες τις αναλύσεις που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES). Οι υπολογισμοί στους οποίους βασίστηκε η GVV που συνήφθη θεωρούν ως βάση συνολικές δαπάνες (διοίκησης, συντήρησης, κίνδυνο απώλειας ενοικίων) ύψους περίπου […] % των ενοικίων, αντίθετα οι αναλύσεις των ταμειακών ροών της NEUWOGES θεωρούν ως βάση επίπεδο δαπανών (μετά την αποκατάσταση) τουλάχιστον […] % ([…] % κίνδυνο απώλειας ενοικίων, […] % διοίκηση και συντήρηση). Ακόμη και αν δεν ληφθεί υπόψη η δραστική αύξηση στις απώλειες ενοικίων (από […] % σε […] %), εξακολουθεί, ωστόσο, να διαπιστώνεται αύξηση από […] % σε […] % των ενοικίων. Στις παρατηρήσεις της NEUWOGES δεν υπάρχει επαρκής αιτιολογία για την αύξηση αυτή. Αντίθετα, η NEUWOGES διαπιστώνει ότι […] % ([…] ευρώ/m2) είναι μια εύλογη τιμή για το χρονικό διάστημα αμέσως μετά τον εκσυγχρονισμό, ότι αυτή η τιμή όμως θα πρέπει να αυξάνεται στη συνέχεια κατά […] % ετησίως. (78) Επίσης, η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς την οποία είχε αναθέσει η NEUWOGES πριν από την πώληση, θεωρούσε ως βάση συνολικό επίπεδο δαπανών (συμπεριλαμβανομένου του κινδύνου απώλειας ενοικίων (79)) μεταξύ […] % και […] % (πραγματογνωμοσύνη του 1997). Επειδή στην πραγματογνωμοσύνη δεν αναφέρεται λεπτομερώς με ποιο ποσοστό εκτιμώνται οι απώλειες ενοικίων, δεν μπορεί να προσδιοριστεί σε ποιο βαθμό οι βασικές παραδοχές σε σχέση με τα λοιπά έξοδα αποκλίνουν από τις παραδοχές της NEUWOGES. Σε κάθε περίπτωση, τα λοιπά έξοδα που εκτιμώνται τώρα από τη NEUWOGES είναι υψηλότερα, ακόμη και με την παραδοχή ότι ο κίνδυνος απώλειας ενοικίων στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 θα εκτιμάτο σε […] %. Σε αυτό το πλαίσιο, οι αναλύσεις των ταμειακών ροών της NEUWOGES δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές και πρέπει να διορθωθούν, με βάση σε ένα αρχικό επίπεδο δαπανών […] % - χωρίς κίνδυνο απώλειας ενοικίων. (80)
(135)
Επιπλέον, σε αυτό το πλαίσιο πρέπει να διαπιστωθεί ότι είναι εσφαλμένος ο ισχυρισμός της NEUWOGES ότι πρέπει να επιβληθούν αυξήσεις ενοικίων ύψους […] %, προκειμένου να αντισταθμιστεί μόνο η αύξηση του μισθώματος. Δεδομένου ότι το μίσθωμα υπολογίζεται ως ποσοστό επί του αρχικού συνολικού ενοικίου (σε αυτήν την περίπτωση […] %), μια αύξηση ενοικίου ύψους […] % θα έδινε δυνατότητα να απορροφηθούν τόσο η αύξηση του μισθώματος όσο και η αύξηση των εξόδων κατά […] %. Σε περίπτωση σταθερών εξόδων, θα αρκούσε ήδη μια μικρή αύξηση ενοικίου για να αντισταθμιστεί η αύξηση του μισθώματος. Πράγματι, με βάση κίνδυνο απώλειας ενοικίων […] % και κατά τα λοιπά σταθερές δαπάνες, μια ετήσια αύξηση του ενοικίου κατά […] % θα επαρκούσε για να αντισταθμίσει την αύξηση του μισθώματος. Η NEUWOGES θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει κάθε περαιτέρω αύξηση για την εξόφληση αυξανόμενων εξόδων ή για την επίτευξη κέρδους.
Ανάλυση των οικονομικών επιπτώσεων
(136)
Κατά τη στιγμή της σύναψης της σύμβασης, η NEUWOGES πραγματοποίησε η ίδια μια ανάλυση των ονομαστικών ταμειακών ροών. (81) Σε αυτήν την ανάλυση, θεώρησε ως βάση ότι οι δικές της δαπάνες (διοίκηση, συντήρηση) θα αυξάνονταν κατά […] % ετησίως, ότι θα μπορούσε να αυξάνει τα ενοίκια ανά τρία έτη κατά […] %, ότι θα μπορούσε να διατηρείται ένα ποσοστό κενών ακινήτων […] % και ότι το […] % των κατοικιών θα πωλούνταν στους μισθωτές. Σε αυτή τη βάση, η NEUWOGES ανέμενε να δημιουργηθούν από την GVV ονομαστικές ταμειακές ροές ύψους […] ευρώ κατά τη διάρκεια των 30 ετών.
(137)
Στο πλαίσιο της επίσημης διαδικασίας έρευνας, δεν προέκυψαν αποδεικτικά στοιχεία, τα οποία να επιβεβαιώνουν την εικασία ότι οι παραπάνω υπολογισμοί είχαν πραγματοποιηθεί σκόπιμα βάσει υπερβολικά αισιόδοξων προσδοκιών. Δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι οι εκπρόσωποι της NEUWOGES που υπέβαλαν αυτά τα στοιχεία στο εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES το είχαν πράξει γνωρίζοντας ότι ήταν εσφαλμένα στοιχεία. Στην πραγματικότητα η NEUWOGES δεν φαίνεται να ισχυρίζεται ότι το διοικητικό της συμβούλιο ενεπλάκη συνειδητά σε μια επιζήμια συναλλαγή για λόγους πολιτικής, αλλά μάλλον ότι υπέπεσε σε λανθασμένη εκτίμηση κατά την αξιολόγηση των οικονομικών επιπτώσεων (πράγμα που κατά τη γνώμη της NEUWOGES δεν θα είχε συμβεί σε περίπτωση οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς). (82)
(138)
Ωστόσο, πρέπει να εξεταστεί αν οι προσδοκίες ήταν πράγματι τέτοιες ώστε κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μη στήριζε την απόφασή του σε αυτές. Σε αυτό το πλαίσιο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι, κατά την άποψη της NEUWOGES, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε θεωρήσει ως βάση μια αύξηση ενοικίου μόνο […] % ετησίως, κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] % και αύξηση των δαπανών διοίκησης και συντήρησης κατά […] %. (83) Με βάση αυτές τις παραδοχές, σύμφωνα με τη NEUWOGES οι συνολικές ταμειακές ροές ανέρχονται ονομαστικά σε -[…] ευρώ και σε παρούσα αξία σε -[…] ευρώ, όπου αφήνει κέρδη κυρίως η πάνω από επταπλάσια αύξηση της απώλειας ενοικίων.
7.2.4.3. Προσδοκίες της αγοράς
(139)
Καταρχάς, γίνεται παραπομπή στα έγγραφα που παρέχουν πληροφορίες σχετικά με τις πραγματικές προσδοκίες των δύο συμβαλλόμενων μερών που συμμετέχουν στη συναλλαγή. Πρώτον, τα πρακτικά της συνεδρίασης του εποπτικού συμβουλίου στις 16 Δεκεμβρίου 1997 καταδεικνύουν ότι το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES κατέταξαν τους κινδύνους που συνδέονται με τη συναλλαγή ως «ανεκτούς». (84) Επιπλέον, από τα πρακτικά προκύπτει ότι η NEUWOGES στις ενέργειές της βασίστηκε σε υπολογισμούς που θεωρούσαν ως βάση αύξηση ενοικίων κατά […] % ανά τρία έτη, αύξηση των εξόδων (χωρίς κίνδυνο απώλειας ενοικίων) ύψους […] % και κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] %. (85)
(140)
Πριν από την υπογραφή των συμβάσεων, η NEUWOGES συμβουλεύτηκε την επιχείρηση λογιστικού ελέγχου Nordrevision, σύμφωνα με την εκτίμηση της οποίας μια αύξηση ενοικίου […] % αντιστοιχούσε μεν με το γενικό ποσοστό πληθωρισμού, αλλά ήταν μάλλον ανέφικτη. (86) Εκτός αυτού, η Nordrevision ήταν της άποψης ότι το αρχικό επίπεδο των δαπανών (οι υπολογισμοί βασίζονται σε εκτιμώμενες δαπάνες ύψους […] % των ενοικίων) είναι ρεαλιστικό, με παραδοχή μηδενικών κενών ακινήτων, αλλά ότι είναι απαραίτητη η τιμαριθμική αναπροσαρμογή των δαπανών σύμφωνα με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος. (87)
(141)
Η BAVARIA από την πλευρά της θεώρησε ως βάση ότι, δεδομένης της αναμενόμενης σταθερής εξέλιξης του πληθυσμού στο Neubrandenburg (λόγω της εγκατάστασης πολλών μεγάλων παρόχων υπηρεσιών) (88) και της καλής θέσης των κτηρίων, αναμένεται πολύ χαμηλό ποσοστό κενών ακινήτων. (89) Επιπλέον, θεώρησε ως βάση ότι είναι δυνατές αυξήσεις ενοικίων αντίστοιχες με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή των πληρωμών μίσθωσης. (90)
(142)
Τέλος, επισημαίνεται ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 την οποία είχε αναθέσει η NEUWOGES πριν από την πώληση, περιείχε στοιχεία για τις αναμενόμενες σχετικές εξελίξεις. Η πραγματογνωμοσύνη του 1997 θεώρησε ως βάση επίπεδο δαπανών […] % έως […] %, όπου όμως δεν δόθηκαν πληροφορίες σχετικά με το ποσοστό με το οποίο εκτιμήθηκε ο κίνδυνος απώλειας ενοικίων. (91)
7.2.4.4. Εκτίμηση
Διοικητικές δαπάνες
(143)
Πρώτον, οι προσδοκίες σε σχέση με τις δαπάνες διοίκησης και συντήρησης, τόσο σε σχέση με το αρχικό επίπεδο ([…] ευρώ/m2 ή […] % των ενοικίων), όσο και σε σχέση με την αναμενόμενη αύξηση ([…] % ετησίως), φαίνονται αληθοφανείς. Όσον αφορά το αρχικό επίπεδο των δαπανών, αυτό το συμπέρασμα προκύπτει από τη διαπίστωση της ίδιας της NEUWOGES ότι με αυτόν τον τρόπο το κόστος, τουλάχιστον για την περίοδο αμέσως μετά την αποκατάσταση, είχε εκτιμηθεί σε επαρκές ύψος. Δεύτερον, στην πραγματογνωμοσύνη PESTEL διαπιστώθηκε ότι οι δαπάνες διοίκησης και συντήρησης θα ανέρχονταν το 1997 κατά μέσο όρο σε […] ευρώ/m2. Αυτό το ποσό είναι κατά […] ευρώ λιγότερο από ό,τι είχε εκτιμηθεί για τις ίδιες δαπάνες στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. (92) Τέλος, οι δαπάνες που εκτιμήθηκαν στην πραγματογνωμοσύνη των εμπειρογνωμόνων κινήθηκαν επίσης σε αυτή την τάξη μεγέθους. Μια αύξηση αυτών των δαπανών θεωρήθηκε με βεβαιότητα ως δεδομένη. Η παραδοχή αύξησης κατά […] % ετησίως φαινόταν αληθοφανής και μάλλον συνετά εκτιμημένη. H Nordrevision είχε προτείνει μόνο να ευθυγραμμιστεί μια τέτοια τιμαριθμική αναπροσαρμογή στην τιμαριθμική αναπροσαρμογή των μισθωμάτων. Με αυτόν τον τρόπο θα προέκυπτε ετήσια αύξηση κατά […] %, δηλαδή μικρότερη αύξηση από εκείνη που είχε υποτεθεί στην πραγματικότητα από τη NEUWOGES. Και κατά τα λοιπά, η NEUWOGES είναι τώρα πλέον η ίδια της άποψης ότι θα μπορούσε να αναμένεται ρεαλιστικά μια αύξηση κατά […] % ετησίως. Αυτό σημαίνει ότι μια αξία […] % ετησίως ασφαλώς δεν ήταν απαράδεκτα χαμηλή.
Κίνδυνο απώλειας ενοικίων
(144)
Όσον αφορά τον κίνδυνο απώλειας ενοικίων, δεν ήταν μη ρεαλιστικό να αναμένεται γενική απώλεια ενοικίων ύψους […] %. Πρώτον, πρέπει να διαπιστωθεί ότι αυτή η παραδοχή δεν αμφισβητήθηκε κατά την αξιολόγηση των συμβάσεων από τη Nordrevision, παρά το γεγονός ότι οι σύμβουλοι εξέφρασαν ανησυχία, δεδομένης της γενικής οικονομικής κατάστασης και της αγοράς ακινήτων στο Neubrandenburg. (93) Δεύτερον, η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, ακόμη αν και δεν δόθηκαν ακριβείς πληροφορίες για τον υποτιθέμενο κίνδυνο απώλειας ενοικίων, δεν φαινόταν ότι θεωρούσε δεδομένους σημαντικά υψηλότερους κινδύνους απώλειας ενοικίων. (94)
(145)
Όπως προκύπτει από τα εσωτερικά έγγραφα λήψης αποφάσεων της BAVARIA, η BAVARIA βάσει της εγκατάστασης διάφορων μεγάλων παρόχων υπηρεσιών θεώρησε ως δεδομένο ότι ο πληθυσμός θα παραμείνει σταθερός στο Neubrandenburg και ότι οι επίμαχες κατοικίες θα μπορούσαν να εκμισθωθούν σχεδόν πλήρως μετά την αποκατάσταση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της NEUWOGES, ο Δήμος Neubrandenburg και το ομόσπονδο κράτος Mecklenburg-Vorpommern κατά τα έτη 1997/1998 ανέμεναν στην πραγματικότητα σταθερούς πληθυσμούς και σταθερή εξέλιξη των εισοδημάτων.
(146)
Τέλος, θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES - το οποίο διοικούσε μια επιχείρηση που ήταν ιδιοκτήτρια άνω του 30 % των κατοικιών στο Neubrandenburg και κατά συνέπεια είχε πλήρη γνώση της τοπικής αγοράς ακινήτων - θεωρούσε ανεκτούς τους κινδύνους που συνδέονται με τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης και στις δικές του προβλέψεις θεωρούσε ως βάση κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] %. Δεν διαφαίνεται κανένας λόγος για τον οποίο αναγνωρισμένοι εμπειρογνώμονες θα είχαν βασίσει τους υπολογισμούς τους για την τοπική αγορά ακινήτων σε αυτήν την παραδοχή, αν αυτή είχε εκτιμηθεί σε τόσο μη ρεαλιστικά χαμηλό επίπεδο όσο ισχυρίζεται τώρα η NEUWOGES.
(147)
Ταυτόχρονα πρέπει να χρησιμοποιηθούν τα έγγραφα που είχε υποβάλει η NEUWOGES σε σχέση με το ζήτημα κατά πόσον ένας συνετός συμμετέχων στη σχετική αγορά ακινήτων (προκατασκευασμένα κτήρια στην Ανατολική Γερμανία) θα ανέμενε υψηλότερα ποσοστά κενών ακινήτων, εφόσον τα σχετικά έγγραφα προέρχονται από την περίοδο πριν από τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επαναγοράς. Από τις υποβληθείσες πραγματογνωμοσύνες, μόνο η πραγματογνωμοσύνη Pestel καταρτίστηκε κατά την περίοδο πριν από τη σύναψη των επίμαχων συμβάσεων. Ωστόσο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η πραγματογνωμοσύνη Pestel αφορά την Ανατολική Γερμανία στο σύνολό της και όχι τις ειδικές τοπικές συνθήκες στο Neubrandenburg, με αποτέλεσμα η αποδεικτική αξία της να είναι περιορισμένη στο παρόν πλαίσιο. Στην πραγματογνωμοσύνη αναφέρονται ορισμένα γενικά προβλήματα της αγοράς ακινήτων στην Ανατολική Γερμανία, ωστόσο, η πραγματογνωμοσύνη από μόνη της δεν παρέχει επαρκείς ενδείξεις ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς κατά τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων δεν θα είχε θεωρήσει ως βάση κίνδυνο απώλειας ενοικίων […] %.
Ενοίκια
(148)
Όσον αφορά τα ενοίκια, πρώτα πρέπει να επισημανθεί ότι η NEUWOGES δεν είναι της άποψης ότι το ύψος του ενοικίου που αναμένεται μετά την αποκατάσταση είχε εκτιμηθεί σε υπερβολικά μεγάλο ύψος. Αντίθετα, υποστηρίζει ότι τα ενοίκια δεν θα μπορούσαν να αυξηθούν στην αναμενόμενη έκταση. Υπό το φως της διαπίστωσης του LG Rostock ότι το μέσο ύψος ενοικίων […] ευρώ/m2 που αποτέλεσε τη βάση της GVV κινείτο εντός του εύρους του εφαρμοζόμενου τιμοκαταλόγου ενοικίων (95), μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι το αρχικό μέσο ύψος ενοικίου είχε εκτιμηθεί ρεαλιστικά.
(149)
Όσον αφορά την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντος μισθώματος, δεν υπάρχουν άμεσες αποδείξεις βάσει των οποίων θα μπορούσε να είναι ρεαλιστική μέση αύξηση ενοικίου γενικά το 1998. Η Nordrevision διαπίστωσε απλώς ότι το αρχικά εκτιμηθέν ποσοστό […] % ετησίως αντιστοιχούσε με το γενικό ποσοστό πληθωρισμού, όμως ήταν απίθανο να υλοποιηθεί στο Neubrandenburg. (96) Το γεγονός ότι η NEUWOGES τελικά συμφώνησε με τιμαριθμική αναπροσαρμογή κατά «μόνο» […] % και θεώρησε ότι μπορεί να επιβάλλει ανά τρία έτη αυξήσεις ενοικίων κατά […] % (ή […] % ετησίως) φαίνεται να υποδεικνύει ότι έχει λάβει υπόψη αυτήν την προειδοποίηση. Στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς δεν διατυπώθηκαν ρητές προσδοκίες όσον αφορά τις μελλοντικές αυξήσεις ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, θα πρέπει να επισημανθεί ότι οι πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς, αφού δεν περιείχαν ρητές παραδοχές σχετικά με την εξέλιξη του πληθωρισμού και των ενοικίων, προφανώς θεώρησαν δεδομένο ότι η αύξηση των ενοικίων θα συγκλίνει με το γενικό πληθωρισμό (ο οποίος κατά τις προηγούμενες δεκαετίες ήταν περίπου 3,5 %). (97) Το LG Rostock ήταν της άποψης ότι η τιμαριθμική αναπροσαρμογή, υπό το πρίσμα του μέσου ετήσιου ποσοστού πληθωρισμού 3,52 % ανά έτος ήταν δικαιολογημένη κατά τα 28 έτη πριν από τη σύναψη των συμβάσεων. (98) Επιπλέον, παρατήρησε ότι η εξέλιξη των μισθωμάτων φυσικά θα ήταν δύσκολο να προβλεφθεί για μια περίοδο 30 ετών, αλλά ότι δεν μπορούσε να αναγνωρίσει εμφανή δυσαναλογία μεταξύ της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του μισθώματος και της αναμενόμενης εξέλιξης των μισθωμάτων.
(150)
Η πραγματογνωμοσύνη Pestel που υπέβαλε η NEUWOGES δεν περιέχει δεδομένα σχετικά με τις πραγματικές προσδοκίες των συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων στην Ανατολική Γερμανία ούτε συγκεκριμένα δεδομένα για το Neubrandenburg. Μολαταύτα, περιέχει ενδείξεις ότι η αγορά ακινήτων στην Ανατολική Γερμανία αποτελεί μια δυνητικά δύσκολη αγορά. Ωστόσο, στο πλαίσιο των άλλων γεγονότων που αναφέρονται, η πραγματογνωμοσύνη Pestel δεν επαρκεί με τη σειρά της για να αποδείξει ότι η συμφωνία σε τιμαριθμική αναπροσαρμογή των πληρωμών μίσθωσης κατά […] % ετησίως και η προσδοκία ότι θα μπορούσαν να επιβληθούν αυξήσεις ενοικίων ύψους […] % ετησίως ήταν εσφαλμένες.
Διάρκεια
(151)
Τέλος, όσον αφορά τη διάρκεια της σύμβασης, το LG Rostock υποστήριξε ότι ορισμένες συμβάσεις μίσθωσης χαρακτηρίζονταν από τη μεγάλη διάρκεια (έως 30 έτη) και ότι, ως εκ τούτου, μια σύμβαση όπως η επίμαχη δεν ήταν ασυνήθιστη. (99) Παρά το γεγονός ότι η διάρκεια 30 ετών έκρυβε κάποιους κινδύνους, προσέφερε επίσης τη δυνατότητα να επιτευχθούν σταθερά κέρδη, ούτως ώστε να εξασφαλίζεται υψηλός βαθμός βεβαιότητας όσον αφορά τις αναμενόμενες δαπάνες. Επιπλέον, μια μεγάλη διάρκεια σήμαινε επίσης ότι οι μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης που απαιτούνταν για την απόσβεση των επενδύσεων του αγοραστή προέκυπταν χαμηλότερες ή ότι η τιμή πώλησης σε εξίσου υψηλές πληρωμές μίσθωσης ήταν υψηλότερη από ό,τι θα συνέβαινε σε περίπτωση μικρότερης διάρκειας. (100) Υπό αυτό το πρίσμα, η συμφωνία για διάρκεια 30 ετών δεν φαίνεται παράλογη.
7.2.4.5. Συμπέρασμα
(152)
Ως εκ τούτου, οι προσδοκίες που εξέφρασε η NEUWOGES στον αρχικό της υπολογισμό δεν μπορούν να θεωρηθούν μη ρεαλιστικές. Συνεπώς, υπό το φως των σημερινών εγγράφων η NEUWOGES θα μπορούσε να θεωρήσει ότι θα επιτύγχανε κέρδος στο πλαίσιο της GVV. Αν τα αναμενόμενα ονομαστικά κέρδη προεξοφληθούν στην καθοριστική χρονική περίοδο (αρχές του 1998), αποδεικνύεται ότι η απόφαση της NEUWOGES βασίστηκε στην παραδοχή ότι η GVV θα είχε παρούσα αξία […] ευρώ.
7.2.5. Συνολική αξιολόγηση
(153)
Η Επιτροπή έχει ήδη καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η EBV και η GVV αποτελούν μέρη μιας και της αυτής ολοκληρωμένης συναλλαγής. Συνεπώς, για τον προσδιορισμό της συνολικής αξίας της συναλλαγής για τη NEUWOGES πρέπει να αθροιστεί η παρούσα αξία των δύο συμβάσεων. Υπενθύμιση: Η NEUWOGES μπορούσε να αναμένει τα εξής πλεονεκτήματα από την EBV:
α)
την τιμή τοις μετρητοίς που κατέβαλε η BAVARIA ([…] ευρώ)·
β)
την αποζημίωση που κατεβλήθη για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης ([…] ευρώ)·
γ)
τα κέρδη που αποκτήθηκαν από την αποκατάσταση ([…] ευρώ)·
δ)
την παρούσα αξία του μισθώματος για την περίοδο από το 2029 και μετά (σε παρούσα αξία […] ευρώ).
(154)
Επιπλέον, η GVV, όπως διαπιστώνεται στο σημείο 7.2.4, με βάση τις ρεαλιστικές προσδοκίες της NEUWOGES έπρεπε να εκτιμηθεί με προεξοφλημένη παρούσα αξία […] ευρώ. Ως εκ τούτου, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης είχε συνολική αξία […] ευρώ για τη NEUWOGES.
7.3. ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΑΛΛΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΛΟΓΕΣ
(155)
Για να μπορεί να προσδιοριστεί κατά πόσον η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης που σύναψε η NEUWOGES με την BAVARIA αντιστοιχεί με τις συμβάσεις για τις οποίες ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, η αξία αυτής της συναλλαγής πρέπει να συγκριθεί τώρα με την αξία άλλων οικονομικών επιλογών. Αν η NEUWOGES είχε μια πιο ευνοϊκή εναλλακτική λύση από οικονομική άποψη, η απόφαση για τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί επιλογή δράσης, την οποία θα είχε κάνει ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
(156)
Σε αυτό το πλαίσιο πρέπει να σημειωθεί ότι η εκμίσθωση των κτηρίων χωρίς αποκατάσταση ή ακόμη και η κατεδάφιση θα ήταν ελάχιστα εφαρμόσιμες εναλλακτικές λύσεις. Καταρχάς, μια εκμίσθωση χωρίς αποκατάσταση θα δημιουργούσε περιορισμένα μόνο έσοδα. Επιπλέον, ήταν σαφές ότι τα μη αποκαταστημένα κτήρια θα πλήττονταν σε μεγαλύτερο βαθμό από κενά ακίνητα, από ό,τι τα αποκαταστημένα κτήρια. (101) Ως εκ τούτου, δεν υπάρχουν αδιάσειστα στοιχεία που να οδηγούν στο συμπέρασμα ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης μη αποκαταστημένων κτηρίων θα μπορούσαν να αναμένονται υψηλότερα κέρδη από ό,τι αναμενόταν στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. Η κατεδάφιση δεν θα έφερνε κανενός είδους έσοδα, αλλά θα συνεπαγόταν τις αντίστοιχες δαπάνες κατεδάφισης. Ως εκ τούτου, ούτε αυτή κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) δεν θα ήταν εφαρμόσιμη εναλλακτική λύση.
7.3.1. Χρηματοδότηση μέσω δανείων ως πιθανή επιλογή
(157)
Ως πρώτη πιθανή εναλλακτική λύση θα λαμβανόταν υπόψη η χρηματοδότηση μέσω δανείων. Αν η NEUWOGES χρηματοδοτήσει την αποκατάσταση των επίμαχων κτηρίων μέσω δανείων, θα μπορούσε να υλοποιήσει κατά ένα μέρος τα ίδια κέρδη, όπως στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Πρώτον, θα είχε εκμισθώσει το αποκατεστημένο κτήριο και κατά συνέπεια θα μπορούσε να επιτύχει καλά έσοδα. Επιπλέον, θα είχε παραμείνει - σε αντίθεση με τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης - ιδιοκτήτρια των κτηρίων.
(158)
Ωστόσο, είναι προφανές ότι μια χρηματοδότηση μέσω δανείων θα συνδεόταν επίσης με ορισμένα μειονεκτήματα. Πρώτον, η NEUWOGES θα έπρεπε να διαθέσει το 30 % του ποσού επενδύσεων από τα ίδια κεφάλαια της, αφού κατά την άποψη της NEUWOGES έπρεπε να διατηρηθεί δείκτης ίδιων κεφαλαίων 30 %. (102) Στα τέλη του 1997, στο εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES συζητήθηκε η δυνατότητα να μειωθεί ο δείκτης ίδιων κεφαλαίων για να δοθεί δυνατότητα μεγαλύτερων επενδύσεων. Ωστόσο, αυτή η πρόταση απορρίφθηκε από το διοικητικό συμβούλιο ως οικονομικά ασύμφορη, διότι θα οδηγούσε σε απαράδεκτα υψηλό χρέος. (103) Το διοικητικό συμβούλιο δήλωσε σχετικά: «Η μείωση του δείκτη ίδιων κεφαλαίων από 30 σε 25 % θα ήταν απαράδεκτη (ύψος χρέους)». (104) Ο κ. Räuber, μέλος του εποπτικού συμβουλίου της NEUWOGES, διαπίστωσε επίσης ότι «από την πλευρά της οικονομίας των επιχειρήσεων, είναι αδιανόητη η μείωση του δείκτη ίδιων κεφαλαίων. Οι υποχρεώσεις της επιχείρησης πρέπει να εκπληρώνονται». (105) Ως εκ τούτου, για τη χρηματοδότηση των επενδύσεων αποκατάστασης ύψους […] ευρώ, η NEUWOGES θα έπρεπε να συνεισφέρει […] ευρώ ως ίδια κεφάλαια. Υπάρχουν σημαντικές αμφιβολίες ότι θα ήταν άμεσα διαθέσιμα ίδια κεφάλαια σε αυτό το ύψος. Από τα πρακτικά του εποπτικού συμβουλίου προκύπτει ότι το πιθανό συνολικό ποσό επενδύσεων για το 1998 (συμπεριλαμβανομένων των δανείων) ανερχόταν περίπου σε […] ευρώ και ότι αυτό το ποσό είχε ήδη προγραμματιστεί για άλλα σχέδια. (106) Με αυτόν τον τρόπο ήταν σαφές ότι η NEUWOGES θα μπορούσε να είχε χρηματοδοτήσει τις εργασίες αποκατάστασης μέσω δανείου μόνο αν είχε παραιτηθεί από άλλα έργα.
(159)
Σε αντίθεση με τη χρηματοδότηση μέσω δανείων, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης είχε το πλεονέκτημα ότι η NEUWOGES όχι μόνο δεν χρειαζόταν να χρησιμοποιήσει ίδια κεφάλαια, αλλά ελάμβανε ακόμη και νέα ρευστότητα και επιπλέον εξασφαλιζόταν η πλήρης χρηματοδότηση της αποκατάστασης των κτηρίων.
(160)
Αν ληφθούν υπόψη όλοι αυτοί οι συλλογισμοί, δεν μπορεί να θεωρηθεί αποδεδειγμένο ότι θα ήταν δυνατή μια αποκατάσταση χρηματοδοτούμενη από δάνεια ή, εφόσον θα ήταν δυνατή, θα ήταν πιο συμφέρουσα για τη NEUWOGES από ό,τι μια συναλλαγή με την BAVARIA. Το γεγονός ότι η NEUWOGES σχεδόν δεν διέθετε τα ίδια κεφάλαια που απαιτούνται για τη χορήγηση δανείου και δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει την πρόσθετη ρευστότητα για τη χρηματοδότηση άλλων επενδύσεων οδηγεί μάλλον στο συμπέρασμα ότι ήταν λογική η απόφαση υπέρ της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης και κατά της χρηματοδότησης μέσω δανείων.
7.3.2. Άμεση πώληση ως πιθανή επιλογή
(161)
Μια δεύτερη σοβαρή υπό εξέταση επιλογή θα ήταν η άμεση πώληση των κτηρίων και του οικοπέδου. Το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσον η εν λόγω πώληση θα ήταν πιο συμφέρουσα.
7.3.2.1. Εκτίμηση λαμβάνοντας υπόψη τις πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007
(162)
Κατά τη σύγκριση της αξίας της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES και όσον αφορά τα πλεονεκτήματα που θα είχε η άμεση αγορά, το κεντρικό ερώτημα είναι ποια τιμή θα μπορούσε να επιτύχει η NEUWOGES σε περίπτωση «κανονικής» πώλησης. Στην περίπτωση αυτή, οι δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007 διαδραματίζουν συγκεκριμένο ρόλο.
(163)
Αυτές οι δύο πραγματογνωμοσύνες ανατέθηκαν από τη NEUWOGES προκειμένου να εκτιμηθούν τα επίμαχα περιουσιακά στοιχεία (κτήρια και οικόπεδα) το 1997. Η μία πραγματογνωμοσύνη καταρτίστηκε το 1997 από εσωτερικό εμπειρογνώμονα της εταιρείας και η άλλη το 2007 καταρτίστηκε αναδρομικά από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα. Στην πραγματογνωμοσύνη του 1997, η αξία εκτιμήθηκε σε […] ευρώ, αντίθετα στη πραγματογνωμοσύνη του 2007 σε […] ευρώ. (107) Στις δύο πραγματογνωμοσύνες τα κτήρια (1997: […] ευρώ, 2007: […] ευρώ) και τα οικόπεδα (1997: […] ευρώ, 2007: […] ευρώ) αξιολογήθηκαν χωριστά. Οι δύο πραγματογνωμοσύνες βασίζονται ουσιαστικά στην ίδια μέθοδο («Μέθοδος ταμειακής ροής»).
(164)
Δεδομένου ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 2007 δεν καταρτίστηκε παρά μόνο μετά τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης, κατά την άποψη της Επιτροπής δεν μπορεί να χρησιμεύσει ως αξιόπιστη βάση για τον προσδιορισμό της αξίας των περιουσιακών στοιχείων το 1997, σύμφωνα με το τότε επίπεδο γνώσεων της NEUWOGES. Η NEUWOGES τελικά δεν μπόρεσε να στηρίξει την απόφασή της για το αν θα έπρεπε να συνάψει τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης με την BAVARIA στην πραγματογνωμοσύνη που καταρτίστηκε το 2007 αναδρομικά.
(165)
Ωστόσο, κατά την άποψη της Επιτροπής, ούτε η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αξιόπιστος δείκτης για την αξία των ακινήτων το 1997 σύμφωνα με το τότε επίπεδο γνώσεων της NEUWOGES. Όπως διαπιστώθηκε κατά τη διάρκεια της επίσημης διαδικασίας έρευνας, το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES γνώριζε καλά ότι η πραγματογνωμοσύνη του 1997 δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί αξιόπιστη βάση αποτίμησης κατά τη στιγμή της σύναψης των επίμαχων συμβάσεων. Σε αυτό το πλαίσιο, διαφωτιστικές είναι οι εξής διαπιστώσεις:
α)
Ενοίκια
Η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 βασίστηκε σε ενοίκιο μεταξύ […] ευρώ/m2 και […] ευρώ/m2. Ταυτόχρονα, ο πρώτος τιμοκατάλογος ενοικίων για το Δήμο Neubrandenburg που ίσχυε από την 1η Ιανουαρίου 1998 και βασιζόταν σε δεδομένα του 1997 για αποκατεστημένες κατοικίες εμπεριείχε μέσο επίπεδο ενοικίων μεταξύ 3,90 ευρώ/m2 και 4,38 ευρώ/m2. Ως μεγάλη εταιρεία ακινήτων που δραστηριοποιείται στο Neubrandenburg, η NEUWOGES θα έπρεπε αναγκαστικά να γνωρίζει το μέσο επίπεδο ενοικίων στο Neubrandenburg. Κατά συνέπεια, η NEUWOGES κατά την εκτίμηση των ακινήτων θα έπρεπε να στηρίζεται σε αυτά τα δεδομένα. Στην πραγματικότητα, η σύμβαση συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για την περίοδο μετά την αποκατάσταση (άρα μετά το 1999, δηλαδή σε στιγμή μεταγενέστερη κατά δύο έτη από τη στιγμή κατά την οποία συγκεντρώθηκαν τα δεδομένα στα οποία βασίστηκε ο πρώτος τιμοκατάλογος ενοικίων) προέβλεπε ύψος ενοικίου κατά μέσο όρο […] ευρώ/m2, γεγονός που αντιστοιχούσε επίσης με τον τιμοκατάλογο ενοικίων.
β)
Κόστος αποκατάστασης
Κατά τη διάρκεια της σύνταξης της πραγματογνωμοσύνης για την αξία αγοράς την άνοιξη του 1997 με βάση έξοδα αποκατάστασης ύψους […] ευρώ, το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES ανέφερε την ίδια χρονική περίοδο (Μάρτιος 1997) σε μια επιστολή στην BAVARIA ότι εκτιμούσε το κόστος αποκατάστασης σε […] ευρώ. Συνεπώς, είναι προφανές ότι η NEUWOGES πολύ πιθανόν γνώριζε ότι το απαιτούμενο κόστος αποκατάστασης στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 είχε υποτιμηθεί σημαντικά. Το κατ’ αποκοπή ποσό που συμφωνήθηκε μεταξύ της BAVARIA και της θυγατρικής της NEUWOGES, της BRG, για την αποκατάσταση των ακινήτων ήταν ακόμη και σημαντικά υψηλότερο ([…] ευρώ), γεγονός που πρέπει να θεωρηθεί ένδειξη ότι η NEUWOGES κατά τη σύναψη των συμβάσεων με την BAVARIA γνώριζε ότι το κόστος αποκατάστασης στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 είχε εκτιμηθεί υπερβολικά χαμηλά κατά σχεδόν 10 εκατ. ευρώ.
γ)
Απομένουσα ωφέλιμη ζωή
Στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, σε σχέση με την προγραμματισμένη αποκατάσταση γενικά θεωρήθηκε ως βάση απομένουσα ωφέλιμη ζωή […] έως […] ετών. Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι το χαμηλό κόστος αποκατάστασης που είχε εκτιμηθεί στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 δεν είναι οπωσδήποτε συμβατό με την παραδοχή ότι η αποκατάσταση θα παρέτεινε σημαντικά τη διάρκεια ζωής των κτηρίων.
δ)
Αξία οικοπέδων
Πρέπει να διαπιστωθεί ότι στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, κατά την εκτίμηση των επίμαχων οικοπέδων δεν ελήφθησαν υπόψη παράγοντες μείωσης της αξίας (αντίθετα, στην πραγματογνωμοσύνη του 2007 ελήφθησαν υπόψη). Σε αυτούς τους παράγοντες συγκαταλέγονται, μεταξύ άλλων, οι υφιστάμενες υποδομές που δεν μπορούν να μετακινηθούν ή να αφαιρεθούν (συστήματα αποχέτευσης, αγωγοί) ή ακόμη και μια δυσμενής κατάτμηση του οικοπέδου. Κατά κανόνα, αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση της αξίας. Αυτοί οι παράγοντες έπρεπε να ήταν γνωστοί στη NEUWOGES, ως ιδιοκτήτρια των οικοπέδων. Κατά συνέπεια, έπρεπε επίσης να γνωρίζει ότι η αξία των οικοπέδων είχε εκτιμηθεί σε υπερβολικά μεγάλο ύψος στην πραγματογνωμοσύνη του 1997.
(166)
Συνοψίζοντας, μπορεί να διαπιστωθεί ότι η NEUWOGES αποδεδειγμένα γνώριζε ότι ορισμένες από τις κεντρικές παραδοχές στις οποίες βασίστηκε η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, ιδίως όσον αφορά τις κόστος αποκατάστασης, δεν ευσταθούσαν. Ως εκ τούτου, η Επιτροπή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η πραγματογνωμοσύνη του 1997 δεν παρέχει αξιόπιστα δεδομένα για την αξία των περιουσιακών στοιχείων το 1997, σύμφωνα με το τότε επίπεδο γνώσεων της NEUWOGES.
(167)
Επιπλέον, η Επιτροπή είναι της άποψης ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ο οποίος θα είχε βρεθεί στην κατάσταση της NEUWOGES, βάσει των πληροφοριών που ήταν διαθέσιμες στη NEUWOGES κατά την καθοριστική χρονική περίοδο κατά την εκ των προτέρων εκτίμηση της αξίας του ακινήτου θα είχε πιθανώς καταλήξει σε αποτελέσματα που θα ήταν πολύ παρόμοια με εκείνα της πραγματογνωμοσύνης του 2007 η οποία καταρτίστηκε αναδρομικά. Όπως συνέβη επίσης σε αυτήν την αναδρομική πραγματογνωμοσύνη του 2007, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην κατάσταση της NEUWOGES, στηριζόμενος στις εκ των προτέρων προσδοκίες του όσον αφορά τα ανακτήσιμα ενοίκια που αναφέρονται στον καθοριστικό τιμοκατάλογο ενοικίων, θα είχε εκτιμήσει το κόστος αποκατάστασης σε ύψος που θα προσέγγιζε περισσότερο το ποσό που είχε συμφωνηθεί μεταξύ της BAVARIA και BRG και θα είχε προσαρμόσει την αξία του οικοπέδου, λαμβάνοντας υπόψη τους παράγοντες μείωσης της αξίας που θα του ήταν γνωστοί. Εκτός αυτού, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην κατάσταση της NEUWOGES, υπό το πρίσμα των σχεδιαζόμενων μέτρων αποκατάστασης και από συγκριτικά στοιχεία (όπως είχε συμβεί και στην αξιολόγηση του 2007) θα είχε εξετάσει προσεκτικά την απομένουσα ωφέλιμη ζωή, ούτως ώστε να μπορεί να εξαχθεί εύλογα το συμπέρασμα ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην κατάσταση της NEUWOGES θα είχε στηρίξει την αξιολόγησή του σε αξιολογήσεις της απομένουσας ωφέλιμης ζωής που θα προσέγγιζαν εκείνες της αναδρομικής αξιολόγησης του 2007.
(168)
Ως εκ τούτου, η Επιτροπή είναι της άποψης ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην κατάσταση της NEUWOGES θα είχε εκτιμήσει την αξία των περιουσιακών στοιχείων πριν από τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης λογικά κατά προσέγγιση σε […] ευρώ (όπως και στην πραγματογνωμοσύνη του 2007).
7.3.2.2. Σύγκριση των επιλογών «άμεση πώληση» και «πώληση και επανεκμίσθωση»
(169)
Υπενθύμιση: Η συνολική αξία της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης ανήλθε σε […] ευρώ για τη NEUWOGES. Ωστόσο, η παραπάνω ανάλυση έδειξε ότι η NEUWOGES ρεαλιστικά θα μπορούσε να θεωρήσει ως βάση αξία του περιουσιακού στοιχείου […] ευρώ, η οποία που βρίσκεται μόνο […] % πάνω από την αξία της συναλλαγής πώλησης και επαναμίσθωσης. Αυτή η μικρή διαφορά δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε επιλέξει αναγκαστικά την άμεση πώληση.
α)
Πρώτον, δεν πρέπει να παραβλέπεται το γεγονός ότι η επίμαχη επιλογή της άμεσης πώλησης αφορούσε πώληση των κτηρίων καθώς και των αντίστοιχων οικοπέδων, ενώ η BAVARIA έχει αγοράσει μόνο τα κτήρια, ενώ για το οικόπεδο έχει αποκτήσει μόνο δικαιώματα εμφύτευσης για περίοδο 75 ετών. Τα οικόπεδα παρέμειναν με αυτή τη μορφή στην κυριότητα της NEUWOGES. Η αξία των οικοπέδων και μόνο θα είχε εκτιμηθεί από τη NEUWOGES σε αξία […] ευρώ (όπως και στη πραγματογνωμοσύνη 2007). Είναι βεβαίως δύσκολο να υπολογιστεί με ακρίβεια η αξία που διατηρήθηκε για τη NEUWOGES λόγω του γεγονότος ότι δεν έχει πωλήσει τα οικόπεδα, αλλά έχει συστήσει μόνο δικαιώματα εμφύτευσης σε αυτά. Πρέπει, ωστόσο, να θεωρηθεί ότι η παραμονή της κυριότητας των οικοπέδων στη NEUWOGES δικαιολογούσε μια κάπως χαμηλότερη τιμή συναλλαγής.
β)
Δεύτερον, πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχουν αμφιβολίες ως προς το αν θα μπορούσε πράγματι να έχει επιτευχθεί η τιμή την οποία ο οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε εκτιμήσει στην ίδια κατάσταση όπως η NEUWOGES. Η μόνη συγκεκριμένη προσφορά αγοράς για την οποία η NEUWOGES προσκόμισε πληροφορίες υπεβλήθη από την εταιρεία Felske-Immobilien, η οποία φέρεται να είχε προσφέρει τιμή […] ευρώ/m2, η οποία θα είχε οδηγήσει σε συνολική τιμή αγοράς […] ευρώ. (108) Αυτή η προσφορά ήταν χαμηλότερη κατά πολύ πάνω από 1 εκατ. ευρώ από την τιμή την οποία ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε εκτιμήσει στην ίδια κατάσταση όπως η NEUWOGES.
γ)
Τρίτον, η NEUWOGES κατά την εκτίμηση των κερδών που αναμένονται στο πλαίσιο της GVV υπολόγισε ψευδώς μόνο τα κέρδη έως και το 2027. Επειδή όμως η διάρκεια της GVV ήταν 30 έτη από την ολοκλήρωση των εργασιών αποκατάστασης (δηλαδή 30 έτη από τις αρχές του 1999), στον υπολογισμό θα έπρεπε να συμπεριληφθούν τα κέρδη έως και το 2028. Με την κατάλληλη διόρθωση της εκτίμησης, η αξία της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης θα αυξανόταν.
δ)
Κατά τον υπολογισμό της παρούσας αξίας των μελλοντικών μισθωμάτων που θα καταβληθούν από την BAVARIA στη NEUWOGES υποτέθηκε για λόγους απλούστευσης ότι το κόστος ζωής παραμένει αμετάβλητο και, ως εκ τούτου, δεν χρειάζεται να προσαρμοστούν οι πληρωμές. Ωστόσο, είναι ρεαλιστικότερο να αναμένεται γενική αύξηση του κόστους ζωής, με αποτέλεσμα οι πληρωμές που θα πρέπει να γίνουν μελλοντικά να προκύψουν υψηλότερες από ό,τι αναμενόταν. Και αυτό θα είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση της αξίας της σύμβασης.
(170)
Υπό το φως αυτών των συλλογισμών πρέπει να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι δεν θα ήταν λογικό από οικονομική άποψη να προτιμηθεί η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης αντί της απόπειρας για άμεση πώληση.
7.3.3. Συμπέρασμα
(171)
Αν συγκριθεί η αξία της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES με την αξία άλλων επιλογών, το συμπέρασμα πρέπει να είναι ότι η συναλλαγή ήταν διαμορφωμένη με τρόπο ώστε και ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να την είχε συνάψει.
7.4. ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ
(172)
Αφού τώρα πλέον μπορεί να διαπιστωθεί ότι η απόφαση υπέρ της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης και κατά εναλλακτικών λύσεων αντιστοιχεί πλήρως με τη συμπεριφορά ενός οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, η Επιτροπή έλεγξε επίσης, ως μέτρο προφύλαξης, κατά πόσον η συναλλαγή είναι σύμφωνη με άλλες συμβάσεις, οι οποίες μπορούσαν να παρατηρηθούν την υπό εξέταση χρονική περίοδο στη σχετική αγορά και κατά πόσον υπάρχουν άλλες ενδείξεις που να υποστηρίζουν το συμπέρασμα της Επιτροπής ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης ανταποκρίνεται στην αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
(173)
Οι διαθέσιμες πληροφορίες σχετικά με συγκρίσιμες συναλλαγές αφορούν συμφωνίες πώλησης και επανεκμίσθωσης που συνήφθησαν από την BAVARIA περίπου την ίδια χρονική περίοδο όπως το επίμαχο μέτρο. Οι αντίστοιχες συμβάσεις μπορούν να παρέχουν ενδείξεις για το αν και άλλοι φορείς της αγοράς, συμπεριλαμβανομένων των ιδιωτικών επιχειρήσεων, έχουν αποφασίσει υπέρ αυτού του είδους συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης, γεγονός που θα μπορούσε να θεωρηθεί ένδειξη συμβατότητας με την αγορά (τμήμα 7.4.1). Επιπλέον, η περιορισμένη διαδικασία διαγωνισμού που διεξήγαγε η NEUWOGES και η σύγκριση με άλλες χρηματοδοτικές συναλλαγές μπορούν να είναι διαφωτιστικές σχετικά με τη συμβατότητα της επίμαχης συναλλαγής με την αγορά (τμήματα 7.4.2 και 7.4.3).
7.4.1. Παράδειγμα συμβάσεων
(174)
Για σκοπούς σύγκρισης, χρησιμοποιήθηκαν συμβάσεις για τρεις συγκρίσιμες δικαιοπραξίες ([…]). Ωστόσο, μπορούν να ληφθούν υπόψη μόνο η σύμβαση […] και η σύμβαση […], διότι μόνο αυτές είχαν συναφθεί την ίδια χρονική περίοδο με τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της BAVARIA και της NEUWOGES. Καταρχάς, θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι δύο συγκρινόμενες συναλλαγές όσον αφορά τη διάρκεια, την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του σταθερού μισθώματος και την αποκατάσταση διαφέρουν από την επίμαχη συναλλαγή. Η NEUWOGES βασίζεται ιδίως στη διαφορετική τιμαριθμική αναπροσαρμογή ([…]: 1,5 % ετησίως· […]: προσαρμογή στην εξέλιξη του κόστους ζωής) για να αποδείξει ότι η GVV περιείχε διατάξεις που δεν ήταν σύμφωνες με τη συνήθη πρακτική της αγοράς κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998).
(175)
Η BAVARIA αναφέρει τη συναλλαγή […] και τη συναλλαγή […] ως παραδείγματα της εφαρμογής του «μοντέλου χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» (109), γεγονός που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι διατάξεις αυτών των συμβάσεων καθορίστηκαν βάσει υπολογισμών παρόμοιων με εκείνους στους οποίους βασίστηκε η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης της NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Όπως ήδη προαναφέρθηκε (βλέπε αιτιολογική σκέψη (131)), η NEUWOGES μπορούσε να επιλέξει ελεύθερα τις παραμέτρους της σύμβασης στο πλαίσιο του μοντέλου μίσθωσης που προσφέρεται από την BAVARIA. Ως εκ τούτου, η NEUWOGES είχε τη δυνατότητα να επιλέξει χαμηλότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή ή να αφαιρέσει υψηλότερες δαπάνες. Το αποτέλεσμα θα ήταν, φυσικά, μικρότερο ύψος της καταβαλλόμενης προκαταβολής. Μπορεί να υποτεθεί ότι αυτό ίσχυε και για την […] και την […].
(177)
Επειδή τα συμβαλλόμενα μέρη προφανώς μπορούσαν να επιλέγουν ελεύθερα τις ακριβείς παραμέτρους στο πλαίσιο του μοντέλου που προσφέρεται από την BAVARIA, δεν φαίνεται ότι έχει μεγάλη σημασία για την αξιολόγηση της συμβατότητας της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης των NEUWOGES/BAVARIA το αν οι παράμετροι που έχουν επιλεγεί από τη NEUWOGES ήταν ταυτόσημες με τις παραμέτρους που θα είχαν επιλέξει τα συμβαλλόμενα μέρη της συναλλαγής […] και της συναλλαγής […]. Η επιλογή των παραμέτρων ήταν απλώς η συνέπεια των στρατηγικών επιχειρηματικών αποφάσεων των συμβαλλόμενων μερών που συμμετέχουν. Σημαντικότερο είναι το γεγονός ότι όλες αυτές οι συναλλαγές βασίζονται στο ίδιο μοντέλο συναλλαγής.
(178)
Εφόσον η σύμβαση […] και η σύμβαση […] βασίστηκαν στο ίδιο μοντέλο υπολογισμού, γεγονός που δεν υπάρχει λόγος να αμφισβητηθεί βάσει των διαθέσιμων πληροφοριών, μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι το μοντέλο συναλλαγής στο οποίο βασίστηκε και η συναλλαγή της NEUWOGES, ήταν συμβατό με την αγορά. Σε αυτό το πλαίσιο, σημαντικό είναι ότι το «μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» προφανώς επελέγη εξίσου από δημόσιες επιχειρήσεις ([…]) και ιδιωτικές επιχειρήσεις ([…]) και ότι προσφέρθηκε τόσο σε επιχειρήσεις που ήθελαν να επωφεληθούν από μια απαλλαγή σύμφωνα με τον AHG, όσο και σε συμβαλλόμενα μέρη που δεν υπάγονται σε αυτόν το νόμο.
7.4.2. Διαδικασία διαγωνισμού
7.4.2.1. Ιστορικό
(179)
Όπως έχει ήδη εξηγηθεί, η NEUWOGES, ενόψει της ιδιωτικοποίησης των κτηρίων που πωλήθηκαν τελικά στην BAVARIA, δεν διεξήγαγε πλήρη, ανοιχτή, διαφανή διαδικασία διαγωνισμού, άνευ όρων και διακρίσεων. Ωστόσο, η NEUWOGES ζήτησε αρχικά από 72 πιθανούς αγοραστές να υποβάλουν προσφορά. Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι επέλεξε τους παραλήπτες λίγο-πολύ τυχαία και ότι η επιλογή δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί αντιπροσωπευτική του συνόλου της αγοράς. Μετά την αποστολή αυτών των πρώτων προσκλήσεων εκδήλωσης ενδιαφέροντος, έγιναν περαιτέρω επαφές, μεταξύ άλλων με την BAVARIA, η οποία αρχικά δεν είχε εγγραφεί.
7.4.2.2. Αποτέλεσμα της διαδικασίας διαγωνισμού
(180)
Από τις προσφορές που παρελήφθησαν, ο αριθμός των οποίων δεν είναι γνωστός, πέντε θεωρήθηκαν ως «αξιοποιήσιμες». (110) Ωστόσο, δύο εξ αυτών απορρίφθηκαν, διότι οι δυνητικοί αγοραστές ελλείψει χρόνου δεν ήταν σε θέση να υποβάλουν μια πλήρη προσφορά. Επιπλέον, δύο προσφορές απορρίφθηκαν για οικονομικούς λόγους. Η πέμπτη προσφορά - που υποβλήθηκε από τη Felske-Immobilien - απορρίφθηκε διότι η προσφερόμενη τιμή κρίθηκε υπερβολικά χαμηλή (η Felske είχε προσφέρει τιμή […] ευρώ/m2, η οποία αντιστοιχούσε με συνολική τιμή αγοράς […] ευρώ). Εκτός από τις πέντε προαναφερόμενες, υποβλήθηκαν τρεις ακόμη προσφορές - μία από την BAVARIA και δύο από άλλους υποψηφίους που δεν είχαν προσκληθεί να υποβάλουν προσφορές. Άρχισαν επίσης διαπραγματεύσεις με έναν από τους άλλους δύο υποψηφίους, οι οποίοι είχαν υποβάλει προσφορά από μόνοι τους, όμως αυτή η προσφορά στο τέλος απορρίφθηκε, επίσης για απροσδιόριστους οικονομικούς λόγους. (111)
(181)
Μετά την ολοκλήρωση των διαπραγματεύσεων, οι συμβάσεις έπρεπε να εγκριθούν από το εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES. Κατά την υποβολή των συμβάσεων στο εποπτικό συμβούλιο, το διοικητικό συμβούλιο υποστήριξε ότι δεν μπορεί να επιτευχθεί υψηλότερη τιμή πώλησης, αφού οι συμβάσεις αφορούσαν μόνο τη σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης στα οικόπεδα (και όχι άμεση πώληση), στην BRG ανατέθηκε η πραγματοποίηση των εργασιών αποκατάστασης και η NEUWOGES θα εκμεταλλευόταν τα κτήρια για 30 ακόμη έτη. (112) Στην ερώτηση για τη διαφορά σε σύγκριση με την πραγματογνωμοσύνη του 1997, το διοικητικό συμβούλιο δήλωσε πάλι ότι δεν επιτεύχθηκε υψηλότερη τιμή για τη συναλλαγή. (113)
7.4.2.3. Εκτίμηση
(182)
Βεβαίως η διαδικασία διαγωνισμού δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ανοιχτή, διαφανής, άνευ όρων και διακρίσεων, όμως επιτρέπει να εξαχθούν ορισμένα συμπεράσματα σχετικά με την κατάσταση της προσφοράς στην αγορά. Σε αυτό το πλαίσιο είναι διαφωτιστικό επίσης το γεγονός ότι φαίνεται ότι ελήφθη μια σειρά από αυτόκλητες προσφορές. Αυτό αποδεικνύει ότι και δυνητικοί αγοραστές, οι οποίοι δεν ανήκαν στις 72 επιχειρήσεις με τις οποίες έγινε αρχικά επαφή, έλαβαν γνώση της διαδικασίας και μπόρεσαν να συμμετάσχουν σε αυτήν.
(183)
Η αξιολόγηση των προσφορών από τη NEUWOGES καταδεικνύει ότι η προσφορά της BAVARIA κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) θεωρήθηκε από τη NEUWOGES η καλύτερη προσφορά που ήταν διαθέσιμη στην αγορά. Το επιχείρημα της NEUWOGES ότι τουλάχιστον η προσφορά της Felske ήταν ευνοϊκότερη δεν ευσταθεί. Παρά το γεγονός ότι η τιμή που φαίνεται ότι προσέφερε η Felske ([…] ευρώ) υπερέβαινε την πληρωμή που πραγματοποίησε τελικά η BAVARIA εκ των προτέρων ([…] ευρώ), πρέπει να υπενθυμιστεί ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης πρέπει να αξιολογηθεί στο σύνολό της και ότι η συνολική αξία της ([…] ευρώ) υπερέβαινε την τιμή που προσφέρθηκε από τη Felske.
(184)
Υπό το φως αυτών των σκέψεων, πρέπει να διαπιστωθεί ότι η διαδικασία διαγωνισμού δεν πληρούσε βεβαίως επαρκείς προϋποθέσεις για να μπορεί να θεωρηθεί από μόνη της αποδεικτικό στοιχείο ότι η προσφορά της BAVARIA ήταν η καλύτερη προσφορά που ήταν διαθέσιμη στην αγορά, όμως αποτελεί σαφή ένδειξη αυτού. Σε κάθε περίπτωση, η περιορισμένη διαδικασία διαγωνισμού δεν παρέχει δικαιολογημένη ένδειξη ότι η NEUWOGES κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) θα είχε υποβάλει καλύτερη προσφορά.
7.4.3. Άλλα είδη συναλλαγών κατά την καθοριστική χρονική περίοδο
7.4.3.1. Πλαίσιο αξιολόγησης
(185)
Είναι χρήσιμο η επίμαχη συναλλαγή να εξεταστεί στο πλαίσιο άλλων παρόμοιων ειδών συναλλαγών που προσφέρθηκαν στην αγορά κατά το υπό εξέταση χρονικό διάστημα (1997/1998).
(186)
Η επίμαχη συναλλαγή αποτελεί μια τυπική συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Οι συμφωνίες πώλησης και επανεκμίσθωσης είναι από τη φύση τους χρηματοοικονομικές συναλλαγές. Μέσω της αγοράς ενός ακινήτου από τον μισθωτή, ο εκμισθωτής παρέχει στον μισθωτή μετρητά ή χρηματοδοτεί μεγαλύτερες επενδύσεις, όπως η αποκατάσταση παλαιών κτηρίων. Για να μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιείται το ακίνητο - για εμπορικούς ή άλλους σκοπούς - ο μισθωτής επανεκμισθώνει το ακίνητο, με αποτέλεσμα η επένδυση του εκμισθωτή να αποσβένεται (εν όλω ή εν μέρει) κατά τη διάρκεια της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης.
(187)
Ως συναλλαγή χρηματοδότησης, μια συμφωνία πώλησης και επανεκμίσθωσης παρουσιάζει μια ορισμένη ομοιότητα με τα τραπεζικά δάνεια και τα ενυπόθηκα δάνεια. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης μερικές σημαντικές διαφορές που δεν πρέπει να αγνοηθούν. Η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης επιτρέπει στον πωλητή/μισθωτή να χρηματοδοτεί μεγαλύτερες επενδύσεις και να διαθέτει άμεσα μετρητά, χωρίς να χρειάζεται να καταφύγει σε ίδια κεφάλαια. Αυτό σημαίνει ότι είναι διαθέσιμα τα ίδια κεφάλαια και τα μετρητά που αποκτήθηκαν επιπροσθέτως για άλλες επενδύσεις ή ότι ο μισθωτής μπορεί να πραγματοποιεί επενδύσεις για τις οποίες δεν θα χορηγείτο συμβατικό δάνειο λόγω έλλειψης ίδιων κεφαλαίων ή υψηλού δείκτη χρέους. Επειδή ο αγοραστής/εκμισθωτής πρέπει να αναχρηματοδοτήσει την αρχική επένδυσή του και να αποκομίσει κέρδος, το μίσθωμα κατά κανόνα είναι ελαφρώς υψηλότερο από το επιτόκιο για ένα συγκρίσιμο τραπεζικό δάνειο (όπως εξηγείται λεπτομερέστερα στο επόμενο τμήμα). Μετά τη λήξη της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, ο μισθωτής πρέπει είτε να επαναγοράσει το ακίνητο, είτε αυτό να παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή και να είναι διαθέσιμο για περαιτέρω χρήση. Αυτό σημαίνει ότι το μίσθωμα εξαρτάται από την υπολειμματική αξία του ακινήτου μετά τη λήξη της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης που έχει συναφθεί μεταξύ των δύο συμβαλλόμενων μερών. Επειδή συχνά είναι δύσκολο να προβλεφθεί η υπολειμματική αξία, ιδίως σε περίπτωση μακροχρόνιων συμβάσεων μίσθωσης, αποτελεί για τον εκμισθωτή παράγοντα κινδύνου, ο οποίος αντικατοπτρίζεται στο μίσθωμα. Ένας τέτοιος κίνδυνος δεν υπάρχει στα συμβατικά τραπεζικά δάνεια, ενώ στα ενυπόθηκα δάνεια υπάρχει μόνο σε κάποιο βαθμό.
(188)
Ως εκ τούτου, τα μισθώματα και τα επιτόκια των δανείων/ενυπόθηκων δανείων δεν είναι απολύτως συγκρίσιμα. Αν συγκριθεί το μίσθωμα της επίμαχης συναλλαγής με τα μέσα επιτόκια για δάνεια/ενυπόθηκα δάνεια κατά την επίμαχη χρονική περίοδο (1997/1998), δεν είναι δυνατόν να διαπιστωθεί με σαφήνεια κατά πόσον το ζητούμενο μίσθωμα κατά την επίμαχη χρονική περίοδο (1997/1998) ήταν συμβατό με την αγορά. Ωστόσο, είναι δυνατόν να εκτιμηθεί κατά πόσον το μίσθωμα ήταν τόσο υψηλό, ώστε πιθανότατα κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μην είχε προβεί στη συναλλαγή.
7.4.3.2. Εκτίμηση
(189)
Στην επίμαχη δικαιοπραξία, το μίσθωμα καθορίστηκε αρχικά σε […] % του συνολικού ποσού επενδύσεων ετησίως. Μέσω της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του καταβλητέου ποσού κατά […] % ετησίως, το μίσθωμα κατά το τέλος της διάρκειας της σύμβασης θα είναι […] %, το οποίο αντιστοιχεί με μέσο μίσθωμα […] % ετησίως. Σύγκριση: Αν η NEUWOGES είχε αποφασίσει να μην αναπροσαρμόζει τιμαριθμικά το μίσθωμα, αυτό θα είχε καθοριστεί σε […] % ετησίως καθ’ όλη τη διάρκεια των 30 ετών. Τότε η «προσαύξηση» αποτελεί το τίμημα της απόφασης, στην αρχή να πληρώνονται χαμηλότερα και προς το τέλος της διάρκειας της σύμβασης υψηλότερα μισθώματα, αντί να πληρώνονται σταθερά επιτόκια καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης.
(190)
Αρχικά πρέπει να υπενθυμιστεί ότι το κατώτερο περιφερειακό δικαστήριο του Ροστόκ εκτίμησε το μίσθωμα σε σύγκριση με τα επιτόκια άλλων συναλλαγών. Διαπίστωσε ότι ενώ είναι δύσκολο να εκτιμηθεί η εξέλιξη των επιτοκίων για ενυπόθηκα δάνεια εντός περιόδου 30 ετών, σε φάσεις υψηλών επιτοκίων, ωστόσο, είναι πιθανό να αναμένονται επιτόκια άνω του 10 %. Ως εκ τούτου, το μέσο μίσθωμα που ζητεί η NEUWOGES δεν ήταν ασύμβατο με την αγορά.
(191)
Διαθέσιμα για σύγκριση είναι μόνο πολύ γενικά στοιχεία. Από όλα τα δεδομένα που συγκεντρώθηκαν από την Deutsche Bundesbank για τον Ιανουάριο του 1998 (χρονική περίοδος κατά την οποία πραγματοποιήθηκε η επίμαχη δικαιοπραξία), δύο είδη επιτοκίων μπορούν να θεωρηθούν συναφή. Αφενός, τα επιτόκια για «ενυπόθηκα δάνεια για κατοικίες με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη» έχουν ενδιαφέρον, αφού και η NEUWOGES θα χρησιμοποιούσε κατοικίες για να εξασφαλίσει ένα δάνειο (ανεξάρτητα από το αν αυτό το δάνειο θα πληρούσε όλες τις τυπικές προϋποθέσεις ενός ενυπόθηκου δανείου). Αφετέρου, τα επιτόκια για «μακροπρόθεσμα δάνεια προς επιχειρήσεις και αυτοαπασχολούμενους ύψους 500 000 έως κάτω από 5 εκατ. ευρώ» είναι επίσης κατάλληλα για σύγκριση, αφού η NEUWOGES μπορεί να θεωρηθεί επιχείρηση (τα ενυπόθηκα δάνεια λαμβάνονται συνήθως από ιδιώτες, οι οποίοι κατοικούν οι ίδιοι στο ακίνητο και δεν το εκμισθώνουν).
(192)
Σύμφωνα με την Bundesbank, το μέσο επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων στη Γερμανία με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη τον Ιανουάριο του 1998 ήταν 6,40 % ετησίως. Εκείνη την εποχή, τα επιτόκια σε αυτά τα είδη δανείων κινούνταν κανονικά εντός εύρους 6,17 % ετησίως (κατώτερο όριο του εύρους) και 6,97 % ετησίως (ανώτερο όριο του εύρους). Στα μακροπρόθεσμα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου, το μέσο επιτόκιο τον Ιανουάριο του 1998 ήταν 6,35 % ετησίως και κινείτο εντός εύρους 5,55 % (κατώτερο όριο του εύρους) έως 7,73 % ανά έτος (ανώτερο όριο του εύρους). Ωστόσο, η Bundesbank δεν αναφέρει τη μέση διάρκεια ενός «μακροπρόθεσμου» δανείου. Εντούτοις, μπορεί να θεωρηθεί ότι η μέση διάρκεια θα ήταν το πολύ 10 έτη και πιθανώς χαμηλότερη. (114)
(193)
Κατά τη σύγκριση του επιτοκίου που κατεβλήθη από τη NEUWOGES με τα επιτόκια που αναφέρονται από την Bundesbank για τα δάνεια που χορηγήθηκαν κατά την ίδια περίοδο (δηλαδή τον Ιανουάριο του 1998), θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τα εξής ζητήματα:
-
Το μέσο ετήσιο μίσθωμα κατά τη διάρκεια της σύμβασης των 30 ετών είναι […] %. Όπως προαναφέρθηκε, η NEUWOGES αποφάσισε ελεύθερα να καταβάλλει στην αρχή της διάρκειας της σύμβασης χαμηλότερο μίσθωμα, το οποίο αντισταθμίζεται από το υψηλότερο μίσθωμα σε μεταγενέστερη χρονική περίοδο. Αυτή η απόφαση έχει τίμημα. Και τούτο διότι αν η NEUWOGES είχε αποφασίσει από την αρχή για σταθερό μίσθωμα, θα έπρεπε να καταβάλλει επιτόκιο μόνο […] % ετησίως. (115) Τα στοιχεία της Bundesbank αφορούν τα δάνεια σταθερού επιτοκίου, δηλαδή το επιτόκιο είναι το ίδιο κάθε χρόνο. Αν θεωρηθεί ότι η NEUWOGES θα ήταν σε θέση να διαπραγματευτεί ένα δάνειο με παρόμοιους όρους πληρωμής (δηλαδή χαμηλότερες πληρωμές τόκων στην αρχή και υψηλότερες πληρωμές προς το τέλος), αυτό θα είχε επίσης το τίμημά του (για τους ίδιους λόγους όπως και στην περίπτωση της BAVARIA). (116) Ως εκ τούτου, τα επιτόκια της Bundesbank θα έπρεπε να συγκριθούν με το σταθερό μίσθωμα […] %.
-
Το μίσθωμα καθορίστηκε για χρονικό διάστημα 30 ετών. Παρά την ετήσια τιμαριθμική αναπροσαρμογή, ήταν απολύτως δυνατόν να υπολογιστεί ήδη κατά την αρχή της διάρκειας της σύμβασης το μέσο μίσθωμα για όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Τα επιτόκια που αναφέρονται από την Bundesbank για τα ενυπόθηκα δάνεια καθορίζονται σε 10 έτη (όπως εξηγήθηκε πιο πάνω, δεν είναι γνωστό για ποια περίοδο καθορίζονται οι τόκοι για τις επιχειρήσεις· μπορεί να θεωρηθεί, ωστόσο, ότι η περίοδος δεν υπερβαίνει τα 10 έτη). Το πιο κατάλληλο σημείο αναφοράς θα ήταν επιτόκια καθορισμένα για 30 έτη. Ωστόσο, τέτοια δεδομένα δεν δημοσιεύονται από την Bundesbank. Σε γενικές γραμμές, τα δάνεια σταθερού επιτοκίου γίνονται ακριβότερα όσο αυξάνεται η διάρκεια. Για παράδειγμα, τα στοιχεία της Bundesbank για τον Ιανουάριο του 1998 καταδεικνύουν ότι το μέσο επιτόκιο για ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου με σταθερό επιτόκιο για 5 έτη ήταν 5,85 %, ενώ το επιτόκιο για δάνεια σταθερού μισθώματος με διάρκεια 10 ετών ήταν 6,40 %. Ως εκ τούτου, είναι λογικό να υποτεθεί ότι οι τόκοι για ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου με διάρκεια 30 ετών θα ήταν σημαντικά υψηλότεροι από τα μέσα επιτόκια 6,35 % και 6,40 % που αναφέρονται από την Bundesbank.
-
Η Bundesbank αναφέρει τόσο ένα μέσο επιτόκιο όσο και ένα εύρος, τα οποία βασίζονται σε ένα μεγάλο αριθμό δανειακών συμβάσεων που συνήφθησαν τον Ιανουάριο του 1998. Το μίσθωμα που έχει καθοριστεί για τη NEUWOGES αντανακλά σιωπηρώς τον κίνδυνο για την BAVARIA που ενυπάρχει στη συναλλαγή. Η BAVARIA ήταν πιο εκτεθειμένη στον πιστωτικό κίνδυνο, δηλαδή τον κίνδυνο η NEUWOGES να πτωχεύσει ή να μην μπορεί πλέον για άλλο λόγο να ανταποκριθεί στην υποχρέωσή της να καταβάλλει τα απαιτούμενα μισθώματα. Ομοίως, μια τράπεζα πριν από τη χορήγηση δανείου θα είχε αξιολογήσει την πιστοληπτική ικανότητα της NEUWOGES. Οι πελάτες με χειρότερη πιστοληπτική ικανότητα (ή υψηλότερο πιστωτικό κίνδυνο για την τράπεζα) πρέπει κατά κανόνα να καταβάλλουν υψηλότερο επιτόκιο, ως αντιστάθμιση του υψηλότερου κινδύνου. (117) Όπως αναφέρεται στο τμήμα 7.3.1, η NEUWOGES, λόγω του σχετικά υψηλού χρέους της και του γεγονότος ότι τα ίδια κεφάλαιά της ήταν δεσμευμένα σε άλλα επενδυτικά σχέδια, είχε περιορισμένες μόνο δυνατότητες να συνάψει νέες δανειακές συμβάσεις. Αν, ωστόσο, μια τράπεζα ήταν πρόθυμη να χορηγήσει δάνειο στη NEUWOGES, θα είχε εξετάσει αυτά τα ζητήματα κατά τον καθορισμό του επιτοκίου. Τα επιτόκια των δανείων σε σχετικά υπερχρεωμένες επιχειρήσεις που μπορούν να συνεισφέρουν λίγα μόνο ίδια κεφάλαια στην επένδυσή τους είναι υψηλότερα. Για τον λόγο αυτόν, σε κάθε σύγκριση των μισθωμάτων που καταβάλλονται από τη NEUWOGES με τα επιτόκια των δανείων που είναι διαθέσιμα στην αγορά πρέπει να βρίσκονται στο επίκεντρο τα υψηλότερα ποσοστά του εύρους της Bundesbank. (118)
-
Όπως προαναφέρθηκε, μια εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης πρέπει να αναχρηματοδοτήσει την αρχική επένδυσή της (σε αυτήν την περίπτωση, κυρίως την τιμή αγοράς για τα κτήρια και το κόστος αποκατάστασης). Το επιτόκιο το οποίο πρέπει να πληρώσει για τη δική της αναχρηματοδότηση εξαρτάται από πολλά ζητήματα, όπως π.χ. το δικό της μέγεθος, τον όγκο του χρέος της και τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στο χαρτοφυλάκιό της. Ωστόσο, αυτό το επιτόκιο είναι μόνο η αφετηρία, αφού η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης (η BAVARIA) πρέπει να αποζημιωθεί και για τους κινδύνους που έχει αναλάβει. Σε αυτούς περιλαμβάνονται ο κίνδυνος μεταβολής του επιτοκίου (ο ενεχόμενος κίνδυνος να πρέπει να αναχρηματοδοτήσει την επένδυσή της με κυμαινόμενο επιτόκιο, ενώ οι πληρωμές μίσθωσης έχουν σταθερό επιτόκιο), ο πιστωτικός κίνδυνος (η προαναφερθείσα πιθανότητα ή NEUWOGES να πτωχεύσει και η BAVARIA να μη λάβει τις εκκρεμείς πληρωμές μίσθωσης), καθώς και ο κίνδυνος για την υπολειμματική αξία (η αβεβαιότητα σχετικά με την αξία του ακινήτου μετά τη λήξη της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης). Η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης βαρύνεται πιθανώς με ορισμένα γενικά έξοδα, τα οποία αντανακλώνται επίσης στο μίσθωμα. (119) Επιπλέον, η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης θα αποκομίσει επίσης κέρδη και λαμβάνει υπόψη αυτό το γεγονός κατά τον καθορισμό του μισθώματος. (120) Ακόμη και αν η BAVARIA ήταν σε θέση να αναχρηματοδοτήσει τις επενδύσεις της με χαμηλότερο επιτόκιο από εκείνο που θα είχε πληρώσει η NEUWOGES για ένα τραπεζικό δάνειο, το επιτόκιο αναχρηματοδότησης θα έπρεπε ωστόσο να αυξηθεί κατά αυτά τα διαφορετικά στοιχεία (ασφάλιστρο κινδύνου, έξοδα και κέρδος), για να αποκτηθεί το μίσθωμα που ζητήθηκε, το οποίο τελικά θα μπορούσε να είναι υψηλότερο από το επιτόκιο για ένα συμβατικό δάνειο.
(194)
Αν ληφθούν υπόψη όλοι οι προαναφερόμενοι παράγοντες, ένα μίσθωμα […] % ετησίως σε περίπτωση σταθερού μισθώματος (ή ακόμη και […] % σε περίπτωση μισθώματος με τιμαριθμική αναπροσαρμογή κατά […] %, το οποίο όμως φαίνεται λιγότερο κατάλληλο για σύγκριση) φαίνεται αρκετά λογικό σε σύγκριση με τα επιτόκια που αναφέρονται από την Bundesbank για τα δάνεια. Θα πρέπει να υπενθυμιστεί ότι τα στοιχεία της Bundesbank θα πρέπει να αναχθούν για παράδειγμα σε διάρκεια 30 ετών με σταθερό επιτόκιο. Παρά το γεγονός ότι η διόρθωση που είναι απαραίτητη για να επιτευχθεί κατάλληλη συγκριτική αξιολόγηση δεν μπορεί να προσδιοριστεί ποσοτικά με ακρίβεια, η διαφορά μεταξύ του μέσου όρου των επιτοκίων για δάνεια/ενυπόθηκα δάνεια και του μισθώματος φαίνεται επαρκώς δικαιολογημένη, για να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι η BAVARIA ζήτησε υπερβολικό μίσθωμα. Ως εκ τούτου, η Επιτροπή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το μίσθωμα της BAVARIA κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (τέλη 1997/αρχές 1998) ήταν συμβατό με την αγορά.
7.4.4. Συμπέρασμα
(195)
Οι διαθέσιμες πληροφορίες υποδηλώνουν ότι η συναλλαγή μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA θα είχε συναφθεί ακόμη και από έναν οικονομικό φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Τα παραδείγματα συμβάσεων, η διαδικασία διαγωνισμού και η σύγκριση με άλλα συναφή χρηματοδοτικά μέσα υποδηλώνουν στο σύνολό του ότι η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε με τους τότε επικρατούντες όρους της αγοράς και ότι το μοντέλο της BAVARIA δεν ήταν υπερτιμημένο.
7.5. ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ: ΥΠΟΛΟΙΠΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ ΚΑΙ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑ ΜΕ ΤΗΝ ΕΣΩΤΕΡΙΚΗ ΑΓΟΡΑ
(196)
Ως εκ τούτου, ο πρωτογενής έλεγχος της Επιτροπής δείχνει ότι η απόφαση της NEUWOGES να προβεί στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης συνάδει με την αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, δηλαδή η συναλλαγή με την BAVARIA δεν παρέχει πλεονέκτημα και κατά συνέπεια δεν της χορηγήθηκε ενίσχυση. Ωστόσο, η Επιτροπή εξέτασε επίσης κατά πόσον ένα άλλο αποτέλεσμα - συγκεκριμένα ότι στη BAVARIA πράγματι χορηγήθηκε πλεονέκτημα από τη NEUWOGES - θα οδηγούσε αναπόφευκτα στο συμπέρασμα ότι η συναλλαγή αποτελεί κρατική ενίσχυση ασυμβίβαστη με την εσωτερική αγορά. Ως εκ τούτου, με βάση την υποθετική παραδοχή ότι η NEUWOGES δεν θα είχε συμμορφωθεί με την αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς και κατά συνέπεια στη BAVARIA θα είχε χορηγηθεί πλεονέκτημα, η Επιτροπή εξέτασε κατά πόσον τα μέτρα συνιστούν κρατική ενίσχυση υπέρ της BAVARIA και κατά πόσον αυτές οι ενδεχόμενες ενισχύσεις μπορούν να κηρυχθούν συμβατές με την εσωτερική αγορά.
7.5.1. Υπόλοιπα στοιχεία ενίσχυσης
7.5.1.1. Επιχείρηση
(197)
Η χορήγηση δημόσιων πόρων μπορεί να χαρακτηριστεί ως κρατική ενίσχυση μόνο αν ο αποδέκτης είναι «επιχείρηση» κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ. Κατά πάγια νομολογία του Δικαστηρίου, η έννοια της επιχείρησης περιλαμβάνει κάθε μονάδα που ασκεί οικονομική δραστηριότητα. (121) Αποτελεί οικονομική δραστηριότητα κάθε δραστηριότητα η οποία συνίσταται στην προσφορά αγαθών ή υπηρεσιών στην αγορά. (122)
(198)
Η BAVARIA ασκεί μια σειρά από οικονομικές δραστηριότητες, όπως εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα και μίσθωση αυτών των ακινήτων σε επαγγελματίες και ιδιώτες πελάτες. Ως εκ τούτου, η BAVARIA είναι επιχείρηση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
7.5.1.2. Χρήση κρατικών πόρων και καταλογισμός στο κράτος
(199)
Το μέτρο πρέπει να καταλογιστεί στο κράτος και να χρηματοδοτείται από κρατικούς πόρους. Σύμφωνα με τη νομολογία του Δικαστηρίου στην υπόθεση Stardust Marine, (123) οι κρατικές ενισχύσεις, οι οποίες δεν χρηματοδοτούνται απευθείας από τον κρατικό προϋπολογισμό, μπορούν επίσης να εκπληρώνουν αυτό το κριτήριο, εφόσον οι πόροι υπόκεινται στον έλεγχο του κράτους και η απόφαση σχετικά με τη μεταβίβαση αυτών των πόρων μπορεί να καταλογιστεί στο κράτος.
(200)
Η NEUWOGES ανήκει κατά 100 % στο Δήμο Neubrandenburg και κατά συνέπεια είναι δημόσια επιχείρηση κατά την έννοια του άρθρου 2 στοιχείο β) της οδηγίας 2006/111/ΕΚ της Επιτροπής την οποία επικαλέστηκε το Δικαστήριο στην υπόθεση Stardust Marine. (124) Ο Δήμος Neubrandenburg κατέχει όλα τα μερίδια της NEUWOGES και μπορεί να ασκεί σημαντικό έλεγχο επί της NEUWOGES ως μοναδικός εταίρος, μέσω του εποπτικού συμβουλίου και της συνέλευσης των εταίρων. Ως εκ τούτου, η Επιτροπή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι ο δήμος έχει τη δυνατότητα να ελέγχει τη χρήση των πόρων από τη NEUWOGES. Κατά συνέπεια, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης περιελάμβανε κρατικούς πόρους.
(201)
Όσον αφορά τον καταλογισμό στο κράτος, η Επιτροπή διαπιστώνει ότι ο Δήμος Neubrandenburg σύμφωνα με τις διαθέσιμες πληροφορίες συμμετείχε καθοριστικά στη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. Η συναλλαγή έπρεπε να εγκριθεί από το εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES, τα μέλη του οποίου ενεργούσαν κατ’ εντολή του δήμου. Τα έγγραφα αποδεικνύουν επίσης ότι το εποπτικό συμβούλιο συμμετείχε ενεργά στη διαπραγμάτευση των συμβάσεων. Κατά συνέπεια, η Επιτροπή θεωρεί ότι η σύναψη της σύμβασης πώλησης και επανεκμίσθωσης πρέπει να καταλογιστεί στο κράτος.
7.5.1.3. Επιλεκτικότητα
(202)
Το άρθρο 107 παράγραφος 1 ΣΛΕΕ επιβάλλει, για να μπορεί ένα μέτρο να χαρακτηριστεί ως κρατική ενίσχυση, να συνιστά ευνοϊκή μεταχείριση «ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής». Κατά συνέπεια, στην έννοια της κρατικής ενίσχυσης εμπίπτουν μόνο τα μέτρα υπέρ επιχειρήσεων που παρέχουν ένα επιλεκτικό πλεονέκτημα σε αυτές τις επιχειρήσεις.
(203)
Δεδομένου ότι τα επίμαχα μέτρα αφορούν μια διμερή συναλλαγή μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA, κάθε πλεονέκτημα που είχε χορηγήσει η NEUWOGES στην BAVARIA ήταν επιλεκτικό, αφού καμία άλλη επιχείρηση δεν θα είχε πρόσβαση σε αυτό.
7.5.1.4. Στρέβλωση του ανταγωνισμού και αντίκτυπος στο εμπόριο
(204)
Οι δημόσιες επιχορηγήσεις για επιχειρήσεις αφορούν κρατικές ενισχύσεις κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ μόνο εφόσον νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό και επηρεάζουν το εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών. Ένα μέτρο που χορηγείται από το Δημόσιο θεωρείται ότι νοθεύει ή απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό, όταν είναι ικανό να βελτιώσει την ανταγωνιστική θέση της δικαιούχου επιχείρησης σε σχέση με άλλες επιχειρήσεις με τις οποίες ανταγωνίζεται. (125) Ως εκ τούτου, θεωρείται ότι υπάρχει στρέβλωση του ανταγωνισμού, εφόσον το κράτος χορηγεί οικονομικό πλεονέκτημα σε μια επιχείρηση σε έναν απελευθερωμένο κλάδο της οικονομίας στον οποίο επικρατεί ή θα μπορούσε να επικρατεί ανταγωνισμός.
(205)
Σύμφωνα με την πάγια νομολογία των Δικαστηρίων της Ένωσης, οι ενισχύσεις υπέρ επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στην εσωτερική αγορά είναι ικανές να επηρεάσουν το εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών. (126)
(206)
Η BAVARIA ανταγωνίζεται με άλλες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα και εταιρικούς επενδυτές από τη Γερμανία και άλλα κράτη μέλη της Ένωσης για επενδυτές και επενδυτικές δυνατότητες. Ένα οικονομικό πλεονέκτημα που θα χορηγείτο στην BAVARIA θα ενίσχυε την ανταγωνιστική θέση αυτής της επιχείρησης και ως εκ τούτου θα ήταν ικανό να νοθεύσει τον ανταγωνισμό. Δεδομένου ότι η αγορά των επενδύσεων σε ακίνητα αποτελεί αγορά σε ολόκληρη την Ένωση, κάθε οικονομικό πλεονέκτημα για την BAVARIA θα ενίσχυε τη θέση της επιχείρησης στην αγορά σε σύγκριση με τους ανταγωνιστές της από άλλα κράτη μέλη και ως εκ τούτου θα είχε επιπτώσεις στο εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών.
7.5.1.5. Συμπέρασμα
(207)
Αν υποτεθεί ότι η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης - αντίθετα προς το προαναφερθέν κύριο συμπέρασμα της Επιτροπής - δεν συνάδει με την αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς και ως εκ τούτου θα χορηγείτο πλεονέκτημα στην BAVARIA, θα έπρεπε να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης συνιστά κρατική ενίσχυση. Ως εκ τούτου, στο πλαίσιο αυτής της υπόθεσης θα έπρεπε να ελέγχει κατά πόσο μπορεί να θεωρηθεί ότι αυτή η ενδεχόμενη κρατική ενίσχυση συμβιβάζεται με την εσωτερική αγορά.
7.5.2. Συμβατότητα με την εσωτερική αγορά σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 3 στοιχείο γ της ΣΛΕΕ
(208)
Σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της ΣΛΕΕ, οι ενισχύσεις για την προώθηση της αναπτύξεως ορισμένων οικονομικών δραστηριοτήτων ή οικονομικών περιοχών δύνανται να θεωρηθούν ότι συμβιβάζονται με την εσωτερική αγορά, εφόσον δεν αλλοιώνουν τους όρους των συναλλαγών κατά τρόπο που θα αντιτίθετο προς το κοινό συμφέρον. Κατά την εφαρμογή του άρθρου 107 παράγραφος 3 στοιχείο γ), η Επιτροπή πρέπει να σταθμίσει τα θετικά και επιθυμητά αποτελέσματα του μέτρου ενίσχυσης προς τις αρνητικές επιπτώσεις του στους όρους των συναλλαγών που προκύπτουν από την εφαρμογή του.
(209)
Προκειμένου ένα μέτρο ενίσχυσης να ικανοποιεί το κριτήριο της εξισορρόπησης, πρέπει να πληροί πέντε προϋποθέσεις. Πρώτον, το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να υπηρετεί έναν σαφώς καθορισμένο στόχο κοινού ενδιαφέροντος. Δεύτερον, το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να αποτελεί κατάλληλο μέσο για την επίτευξη αυτού του στόχου. Τρίτον, το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να είναι απαραίτητο και να έχει προτρεπτικό αποτέλεσμα. Τέταρτον, το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να είναι εύλογο. Πέμπτον, η ενίσχυση δεν πρέπει να επηρεάζει τους όρους του εμπορίου σε βαθμό αντίθετο προς το κοινό συμφέρον.
7.5.2.1. Στόχος κοινού ενδιαφέροντος
(210)
Σύμφωνα με τα άρθρα 3 και 174 της ΣΛΕΕ, η οικονομική και κοινωνική συνοχή αποτελεί στόχο της Ένωσης. Η ενίσχυση της οικονομικής και κοινωνικής συνοχής προϋποθέτει τη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος και της ποιότητας ζωής των κατοίκων των πόλεων. Η πολιτική της συνοχής μπορεί να βοηθήσει στη δημιουργία βιώσιμων κοινοτήτων, διασφαλίζοντας ότι τα οικονομικά, κοινωνικά και περιβαλλοντικά προβλήματα επιλύονται με τη βοήθεια ολοκληρωμένων στρατηγικών για την ανανέωση, την αναγέννηση και την εξέλιξη τόσο των αστικών όσο και των αγροτικών περιοχών. Τούτο μπορεί να επιτευχθεί με διάφορους τρόπους. (127)
(211)
Η Επιτροπή διαπιστώνει ότι ο καταστατικός στόχος της NEUWOGES είναι να διασφαλίσει επαρκή προσφορά κατοικιών στην περιφέρεια. Η Επιτροπή διαπιστώνει επίσης ότι η NEUWOGES με τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης επιδίωκε ορισμένους στόχους (τοπικής) πολιτικής. Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι
-
κατά τη δεκαετία του 1990, μετά την επανένωση, υπήρχε ένα σημαντικό πολιτικό σχέδιο για την εξίσωση των συνθηκών στέγασης στην Ανατολική Γερμανία με τις συνθήκες στέγασης στη Δυτική Γερμανία· αυτό είχε ως αποτέλεσμα την προώθηση της ιδιωτικοποίησης και της αποκατάστασης των αποθεμάτων κατοικιών στην Ανατολική Γερμανία, ανεξάρτητα από το αν αυτό είχε νόημα από οικονομική άποψη ή όχι·
-
η ιδιωτικοποίηση και η αποκατάσταση των κτηρίων που αποτελούν το αντικείμενο της σύμβασης πώλησης και επανεκμίσθωσης, εξυπηρετούσαν την εξασφάλιση των μελλοντικών προοπτικών του δήμου Neubrandenburg: μέσω της παροχής προσιτών κατοικιών με υψηλή ποιότητα στέγασης και της ιδιωτικοποίησής τους (για την οποία ήταν υποχρεωμένη η BAVARIA), η NEUWOGES ήλπιζε να αυξήσει την ελκυστικότητα του Neubrandenburg για τους πολίτες του.
(212)
Επιπλέον, η Επιτροπή διαπιστώνει ότι η BAVARIA έχει δεσμευτεί να επιχειρήσει να πωλήσει έναν ορισμένο αριθμό κατοικιών στους τρέχοντες μισθωτές. Τότε η BAVARIA δεν μπορούσε να απαιτήσει τιμή καθορισμένη ελεύθερα από την αγορά, αλλά έπρεπε να τηρεί ορισμένα ανώτατα όρια. (128) Ως εκ τούτου, η σύμβαση με αυτές τις υποχρεώσεις παρείχε στους τρέχοντες μισθωτές των επίμαχων κτηρίων κάποιο πλεονέκτημα.
(213)
Αν η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA πραγματικά χαρακτηριζόταν ως κρατική ενίσχυση, γεγονός που δεν συμβαίνει, η εν λόγω ενίσχυση θα είχε χορηγηθεί για την επίτευξη των παραπάνω στόχων πολιτικής. Ο εφοδιασμός μια περιφέρειας με επαρκή στέγαση, η συμβολή στην επίτευξη ενός εθνικού στόχου πολιτικής (ευθυγράμμιση των συνθηκών διαβίωσης στην Ανατολική και τη Δυτική Γερμανία μετά την επανένωση) και η εξασφάλιση των μελλοντικών προοπτικών του Δήμου Neubrandenburg μέσω της παροχής προσιτών κατοικιών με υψηλή ποιότητα διαβίωσης για τον πληθυσμό (και η εύνοια προς τους τρέχοντες μισθωτές των επίμαχων κτηρίων) μπορούν να θεωρηθούν όλοι ως καλά καθορισμένοι στόχοι κοινού ενδιαφέροντος. Κατά την άποψη της Επιτροπής, η συναλλαγή πρέπει συνεπώς να θεωρηθεί μέτρο για την επίτευξη ενός στόχου κοινού ενδιαφέροντος.
7.5.2.2. Καταλληλότητα των μέτρων
(214)
Είναι αδιαμφισβήτητο ότι η σύμβαση πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA έχει επιτύχει τους επιδιωκόμενους στόχους. Άρα, η συναλλαγή είχε ως αποτέλεσμα την άμεση αποκατάσταση και ιδιωτικοποίηση των κτηρίων που αγοράστηκαν από την BAVARIA και την προσφορά χαμηλότερης τιμής αγοράς στους τρέχοντες μισθωτές, καθώς και την αύξηση της προσφοράς στέγασης υψηλής ποιότητας στην περιφέρεια και, ως εκ τούτου, τη βελτίωση των μελλοντικών προοπτικών της Neubrandenburg.
(215)
Κατά την αναζήτηση νέου αγοραστή για τα κτήρια και κατά την αξιολόγηση των επιλογών της, η NEUWOGES ανέλαβε μια σειρά μέτρων που διασφάλιζαν στην πραγματικότητα ότι σε περίπτωση που η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης περιελάμβανε ενίσχυση, αυτή θα έπρεπε να περιοριστεί στο ελάχιστο απαιτούμενο ύψος για την επίτευξη των επιδιωκόμενων στόχων. Ειδικότερα, η NEUWOGES εφάρμοσε μια κλειστή διαδικασία διαγωνισμού, διαπραγματεύτηκε τους όρους της σύμβασης με την BAVARIA για περίοδο πολλών μηνών, και τελικά πείστηκε ότι η συναλλαγή αποτελούσε την καλύτερη προσφορά που υπήρχε στην αγορά. Ως εκ τούτου, δεν υπάρχουν στοιχεία που να δείχνουν ότι, ακόμη και αν η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης περιελάμβανε ενίσχυση, αυτή η ενίσχυση θα υπερέβαινε το ελάχιστο απαιτούμενο ύψος. Η ανάλυση που γίνεται στο τμήμα 7.3, στο πλαίσιο της οποίας η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης συγκρίθηκε με διάφορες άλλες επιλογές (όπως μια αποκατάσταση των κτηρίων βασιζόμενη σε πίστωση ή άμεση πώληση), έδειξε ότι δεν θα υπήρχε εναλλακτική λύση στην οποία θα είχαν επιτευχθεί οι ίδιοι στόχοι χωρίς τη χορήγηση ενίσχυσης ή με χαμηλότερο ποσό ενίσχυσης. Ως εκ τούτου, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης και κάθε πιθανή ενίσχυση που περιλαμβάνεται σε αυτήν ήταν ένα κατάλληλο μέσο για την επίτευξη των στόχων κοινού ενδιαφέροντος.
7.5.2.3. Αναγκαιότητα και προτρεπτικό αποτέλεσμα
(216)
Με βάση την παραδοχή ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης πράγματι περιελάμβανε κρατική ενίσχυση, θα έπρεπε επίσης να εξεταστεί κατά πόσον η εν λόγω ενίσχυση είχε προτρεπτικό αποτέλεσμα. Η NEUWOGES και η BAVARIA διαπραγματεύτηκαν τους όρους της συναλλαγής για περίοδο πολλών μηνών. Η BAVARIA κατά τα φαινόμενα προέβη σε μια συναλλαγή που δεν ταιριάζει με το «μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» της. Αν η συναλλαγή που διεξήχθη τελευταία, η οποία βασίστηκε στο «μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» της BAVARIA, περιελάμβανε κρατική ενίσχυση, τότε είναι αδιαμφισβήτητο ότι η BAVARIA δεν θα είχε προβεί στη συναλλαγή χωρίς την εν λόγω ενίσχυση.
7.5.2.4. Αναλογικότητα
(217)
Η Επιτροπή έχει ήδη επισημάνει ότι οι στόχοι που επιδιώκονται από τη NEUWOGES κατά τη σύναψη αυτής της συναλλαγής πρέπει να θεωρηθούν σημαντικοί. Η αποκατάσταση και η ιδιωτικοποίηση των κτηρίων, καθώς και η πώλησή τους σε χαμηλότερη τιμή στους μισθωτές έχουν συμβάλει σημαντικά στη βελτίωση της οικονομικής και κοινωνικής συνοχής στην Ένωση. Ταυτόχρονα, το ποσό ενίσχυσης που περιλαμβάνεται στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης υπέρ της BAVARIA ήταν σε κάθε περίπτωση περιορισμένο, με αποτέλεσμα να ήταν περιορισμένες τυχόν στρεβλωτικές για τον ανταγωνισμό συνέπειες του μέτρου. Σε αυτό το πλαίσιο, κάθε ενίσχυση που περιλαμβανόταν στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA ήταν αναλογική ενόψει του επιδιωκόμενου στόχου.
7.5.2.5. Δεν υπάρχουν επιπτώσεις στους όρους του εμπορίου που θα ήταν αντίθετες προς το κοινό συμφέρον
(218)
Υπενθυμίζεται ότι το ποσό ενίσχυσης που περιλαμβάνεται στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης υπέρ της BAVARIA ήταν σε κάθε περίπτωση ελάχιστο. Ως εκ τούτου, οι επιπτώσεις του μέτρου στους όρους των συναλλαγών ήταν επίσης περιορισμένες. Ενώ κάθε ενίσχυση που περιλαμβάνεται στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης θα είχε βελτιώσει την ανταγωνιστική θέση της BAVARIA, η οποία, τουλάχιστον δυνητικά, βρισκόταν σε ανταγωνισμό με άλλες επιχειρήσεις (επίσης με επιχειρήσεις από άλλα κράτη μέλη), η έκταση αυτών των επιπτώσεων εξαρτάται από το ποσό της ληφθείσας ενίσχυσης. Ως εκ τούτου, επειδή η ανταγωνιστική θέση της BAVARIA είχε βελτιωθεί μόνο ελαφρώς, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης, ακόμη και αν περιελάμβανε ενίσχυση, δεν θα είχε επηρεάσει τους όρους του εμπορίου σε τέτοιο βαθμό ώστε να αντίκειται προς το κοινό συμφέρον.
7.5.3. Συμπέρασμα για τα υπόλοιπα στοιχεία ενίσχυσης και τη συμβατότητα με την εσωτερική αγορά
(219)
Σε περίπτωση που η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης παρείχε πλεονέκτημα στην BAVARIA, η Επιτροπή, για τους λόγους που αναφέρονται στο σημείο 7.5.2, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι πρόκειται για κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ. Ωστόσο, η Επιτροπή διαπιστώνει επίσης ότι κάθε κρατική ενίσχυση που περιλαμβάνεται στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης θα ήταν συμβατή με την εσωτερική αγορά σύμφωνα με το άρθρο 107, παράγραφος 3 στοιχείο γ) της ΣΛΕΕ.
7.6. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΑΡΞΗ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ ΚΑΙ ΤΗ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑ ΜΕ ΤΗΝ ΕΣΩΤΕΡΙΚΗ ΑΓΟΡΑ
(220)
Από την ανάλυση της αξίας της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES, τη σύγκριση με άλλες πιθανές συναλλαγές και την εξέταση κατά πόσον η συναλλαγή είναι συμβατή με την αγορά, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η συναλλαγή είναι σύμφωνη με την αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Με τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης η NEUWOGES έχει επιδείξει μια συμπεριφορά την οποία θα είχε επιλέξει ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Είναι ιδιαίτερα αξιοσημείωτο ότι ούτε ήταν διαθέσιμη μια πιο ελκυστική οικονομικά εναλλακτική λύση, ούτε θα θεωρούνταν ασύμβατοι με την αγορά οι όροι της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) υπό το φως των διαθέσιμων σημείων αναφοράς, καθώς και των άλλων προσφορών που θα προέκυπταν από τη διαδικασία διαγωνισμού.
(221)
Ως εκ τούτου, πρέπει να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η σύμβαση με τη NEUWOGES δεν εξασφάλισε κανένα πλεονέκτημα στην BAVARIA, αφού η συμπεριφορά της NEUWOGES αντιστοιχούσε με εκείνη ενός φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς Επειδή στο πλαίσιο του επίμαχου μέτρου δεν χορηγήθηκε κανένα πλεονέκτημα, δεν πληρούται μία από τις προϋποθέσεις για την κατάταξη στην κρατική ενίσχυση. Συνεπώς, το μέτρο δεν συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
(222)
Εκτός από την πρωτογενή διαπίστωση ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης δεν εξασφάλισε κανένα πλεονέκτημα στην BAVARIA και ως εκ τούτου δεν περιέχει κρατική ενίσχυση, η Επιτροπή καταλήγει στο πρόσθετο συμπέρασμα ότι σε περίπτωση που η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης θα εξασφάλιζε παρ’ όλα αυτά πλεονέκτημα στην BAVARIA, αυτό θα συνιστούσε στην πράξη κρατική ενίσχυση. Ωστόσο, αυτή η κρατική ενίσχυση θα ήταν συμβατή με την εσωτερική αγορά σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 3 στοιχείο β) της ΣΛΕΕ.
ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
Άρθρο 1
Η δικαιοπραξία που συνήφθη στις 21 Ιανουαρίου 1998 μεταξύ της Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, της Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG και της Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG με τη μορφή σύμβασης εμφύτευσης και διοικητικής σύμβασης δεν συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
Άρθρο 2
Σε περίπτωση που η δικαιοπραξία που συνήφθη στις 21 Ιανουαρίου 1998 μεταξύ της Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, της Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG και της Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG με τη μορφή σύμβασης εμφύτευσης και διοικητικής σύμβασης συνιστούσε παρ’ όλα αυτά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ, αυτή είναι συμβατή με την εσωτερική αγορά σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της ΣΛΕΕ.
Άρθρο 3
Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας.
Βρυξέλλες, 16 Σεπτεμβρίου 2014.