Kommissionens beslutning
af 9. april 2002
om Tysklands foranstaltninger til fordel for aktiviteter på industriområdet, som Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen har gennemført
(meddelt under nummer K(2002) 1339)
(Kun den tyske udgave er autentisk)
(EØS-relevant tekst)
(2003/162/EF)
KOMMISSIONEN FOR DE EUROPÆISKE FÆLLESSKABER HAR -
under henvisning til traktaten om oprettelse af Det Europæiske Fællesskab, særlig artikel 88, stk. 2, første afsnit,
under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger(1), og under hensyntagen til disse bemærkninger, og
ud fra følgende betragtninger:
1. SAGSFORLØB
(1) Ved brev af 23. april 1997 og 6. oktober 1997 blev Kommissionen af tredjemand underrettet om, at Landesentwicklungsgesellschaft mbH Thüringen ("LEG Thüringen") har gennemført aktiviteter, som eventuelt ikke er forenelige med Fællesskabets statsstøtteregler. Derpå opfordrede Kommissionen ved brev af 15. maj 1997 og 13. november 1997 Tyskland til at fremlægge nærmere, relevante oplysninger i denne sag. Ved brev af 1. juli 1997, 7. juli 1998, 13. juli 1998, 23. september 1998, 9., 18. og 30. december 1998 fremsendte Tyskland yderligere oplysninger til Kommissionen.
(2) Ved brev af 3. marts 1999 underrettede Kommissionen Tyskland om sin beslutning om at indlede proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, vedrørende støtte, som delstaten Thüringen eventuelt har ydet til aktiviteter på industriområdet via LEG.
(3) Kommissionens beslutning om at indlede proceduren blev offentliggjort i De Europæiske Fællesskabers Tidende(2). Kommissionen opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til den omhandlede støtte.
(4) Kommissionen har modtaget bemærkninger fra interesserede parter. Disse bemærkninger er ved brev af 6. januar 2000 videresendt til Tyskland, som fremsatte sine kommentarer hertil ved brev af 17. september 2001.
2. DETALJERET BESKRIVELSE
(5) Delstatsregeringen i Thüringen oprettede i 1992 LEG Thüringen som anpartsselskab (Gesellschaft mit beschränkter Haftung - GmbH) på ubestemt varighed. LEG ejes af delstaten Thüringen (97,6 %), Landeswohnungs- und Städtebaugesellschaft Bayern GmbH, Nürnberg (1,2 %) og Wohnstatt Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel (1,2 %).
(6) LEG Thüringen har af delstatsregeringen fået tillagt kompetence til agere på en række områder(3). Kommissionen begrænsede den formelle undersøgelsesprocedure til aktiviteterne på industriområdet. I denne forbindelse deltager LEG Thüringen ifølge sine vedtægter i opgaver og foranstaltninger, der er i delstaten Thüringens interesse inden for udvikling af strukturer (især byggeri), infrastruktur og økonomi.
(7) Det er LEG Thüringens væsentligste opgave at udvikle infrastruktur for delstaten i dennes interesse. Inden for industri og håndværk forsøger LEG Thüringen derfor at gøre det muligt igen at udnytte gamle industriområder, som efter 40 års socialistisk planøkonomi truer med at forfalde til bygningsmæssigt nedslidte og miljøbelastende industriarealer, til økonomiske formål. Derfor demonteres teknik, som der ikke længere er behov for, ikke-bevaringsværdige bygninger nedrives og anvendelige og bevaringsværdige bygninger saneres. Tidligere miljøskader (ökologische Altlasten) opspores, vurderes og fjernes. Der udarbejdes planer for de pågældende grunde, som byggemodnes, og man nyttiggør de således byggemodnede arealer gennem salg, udlejning eller forpagtning.
(8) LEG Thüringen beskæftiger sig således konkret med erhvervelse, forvaltning, finansiering, formidling, salg og sanering af fast ejendom samt byggemodning og nyplanering af grunde og bygninger. Selskabet kan endvidere erhverve og udbyde bebyggelsesret samt i eget eller fremmed navn og for egen eller fremmed regning erhverve, opføre, drive, forvalte, formidle og afstå bygninger, anlæg og udstyr af enhver art. Selskabet er forpligtet til at vedligeholde og modernisere den til enhver tid eksisterende beholdning af anlægsaktiver.
(9) For disse aktiviteter modtog LEG Thüringen fra 1994 til medio 2000 midler fra delstaten Thüringens budget på i alt 257841077 EUR (504293314,57 DEM). Der findes en særlig budgetpost til dette formål. Der var ikke tale om yderligere udbetalinger.
(10) Med hensyn til den opgave, som LEG Thüringen udfører til fordel for industriområder, har Tyskland ikke fastsat bestemmelser, som ville sætte disse aktiviteter i en støttemæssig sammenhæng. Der foreligger intet støtteprogram. Tyskland udarbejdede derfor en liste over virksomheder, som skal underkastes en støttemæssig vurdering, for så vidt angår sagens genstand.
3. BAGGRUNDEN FOR UNDERSØGELSESPROCEDURENS INDLEDNING
(11) Kommissionen har indledt en formel undersøgelsesprocedure vedrørende LEG Thüringens aktiviteter, da det var uklart, om de kriterier, der er nævnt i meddelelsen fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger(4), i alle tilfælde er blevet overholdt ved objekternes udbud på markedet.
(12) Endvidere kunne Kommissionen ikke på daværende tidspunkt fastslå, i hvilket omfang der på industriområdet blev anvendt ad hoc-støtte og/eller - til hele projekter eller en del af disse projekter - midler over en særlig post i delstaten Thüringens budget.
(13) Kommissionen kunne heller ikke udelukke, at LEG Thüringens aktiviteter kommer kriseramte virksomheder til gode. I seks tilfælde har LEG indrømmet lejere betalingshenstand og lån.
4. BEMÆRKNINGER FRA INTERESSEREDE PARTER
(14) LEG Thüringen har som eneste virksomhed fremsat bemærkninger som led i den formelle undersøgelsesprocedure. Heri er det anført, at LEG Thüringen som privatretlig juridisk person ikke er en del af Forbundsrepublikken Tysklands offentlige administration, der har højhedsrettigheder, eller en af dens underenheder, og at de grunde og bygninger, som selskabet har gjort anvendelige, blev solgt på markedsvilkår. LEG Thüringen har desuden gjort opmærksom på nogle aspekter, som faktisk ikke var gengivet rigtigt i Kommissionens beslutning om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure. Endvidere har selskabet anført, at Kommissionens beslutning om procedurens indledning ikke har gjort det muligt for det at udøve sin ret til forsvar. Dette er en tilsidesættelse af retten til kontradiktion. Ved brev af 17. september 2001 støttede Tyskland fuldt og helt indholdet af LEG Thüringens bemærkninger.
5. VURDERING
5.1. Henregning til staten og anvendelse af statsmidler
(15) LEG Thüringen skal betragtes som et offentligt organ, da 97,6 % af selskabet ejes af delstaten Thüringen, som også ifølge vedtægterne kan øve indflydelse på aktiviteterne; endvidere modtager LEG Thüringen midler fra delstaten Thüringens budget. Ved vurderingen af spørgsmålet om, hvorvidt der via LEG Thüringen eventuelt er ydet støtte til virksomheder, kan LEG Thüringens privatretlige selskabsform som anpartsselskab ikke medføre, at det ikke skal undersøges, om der foreligger støtte. Det er nemlig ufornødent at sondre mellem tilfælde, hvor støtten er ydet direkte af staten eller en af statens regionale forvaltninger, og tilfælde, hvor støtten er ydet gennem offentlige eller private organer, som staten eller den regionale forvaltning har oprettet eller udpeget med henblik på at administrere støtten(5).
(16) De midler, som stilles til rådighed for LEG Thüringen som led i aktiviteterne på industriområdet, tildeles udelukkende på grundlag af en særlig post i delstatens budget. LEG Thüringen modtager ikke yderligere midler til disse opgaver.
5.2. Individuel undersøgelse
(17) Da der ikke findes et støtteprogram vedrørende LEG Thüringens aktiviteter på industriområdet, og der som led i den formelle undersøgelsesprocedure heller ikke fremkom noget, der tyder på, at LEG Thüringen på industriområdet har truffet bestemte foranstaltninger, som opviser fællestræk og - på tværs af sektorer - har fundet anvendelse på alle virksomheder, skal de pågældende foranstaltninger fra LEG Thüringens side undersøges i de enkelte tilfælde. Tyskland har fremlagt en liste i denne henseende.
(18) På grundlag af den liste over virksomheder, som Tyskland har fremlagt med henblik på en nærmere undersøgelse, kan der ikke udledes nogen systematik med hensyn til en specifik modtagerkategori. Der er således potentielt tale om virksomheder af alle størrelser, inden for alle sektorer og uafhængigt af deres finansielle situation.
5.3. Påvirkning af samhandelen
(19) Med hensyn til de seks tilfælde af lån, som blev omtalt i Kommissionens beslutning om at indlede undersøgelsesproceduren (se betragtning 13), kunne Tyskland dokumentere, at der var tale om de minimis-beløb(6). Der er dermed ikke tale om støtte som omhandlet i EF-traktatens artikel 87.
5.4. Indrømmelse af en økonomisk fordel over for virksomheder
(20) Virksomhederne på den liste, som Tyskland har fremlagt, har af LEG Thüringen købt eller lejet jord og/eller bygninger, som tidligere er blevet saneret ved hjælp af statsmidler. Ved salget eller udlejningen kunne staten have givet afkald på indtægter, hvorved der vil være tale om en overførsel af statsmidler til disse virksomheder. Kommissionen undersøger derfor nedenfor, om de pågældende virksomheder har opnået en økonomisk fordel i forbindelse med de enkelt transaktioner.
a) Det markedsøkonomiske investorprincip
(21) Tyskland har bl.a. fremført det argument, at LEG Thüringen på industriområdet har handlet som en privat investor(7). LEG's investeringsadfærd med hensyn til gamle industriområder sammenlignes således med en privat investors adfærd. I henhold til det markedsøkonomiske investorprincip eller princippet om den private investor vil LEG Thüringens aktiviteter på industriområdet således ikke skulle betragtes som statsstøtte om omhandlet i EF-traktatens artikel 87, stk. 1.
(22) I denne henseende har Tyskland anført, at der i forbindelse med det markedsøkonomiske investorprincip skal tages hensyn til usædvanlige økonomiske rammebetingelser, som ikke lader sig forklare alene med klassiske markedslove. Det, der normalt gælder i en markedsøkonomi, skal i det konkrete tilfælde udvides til at omfatte de særlige konkurrencevilkår, der gælder på ejendomsmarkedet i Thüringen. Tyskland beskriver disse særlige vilkår på følgende måde: "et betydeligt overudbud på udbudssiden står over for et lille antal interesserede på efterspørgselssiden", "nyttiggørelsen af gamle industriområder ... lider under en manglende interesse fra potentielle aftagere", "balancen over erhvervsgrunde ... viser et betydeligt overudbud i de nye delstater ... allerede bekræftet for undersøgelsestidspunktet 1995 ... er blevet yderligere forstærket i årene efter 1995", "i de nye delstater var reserverne af byggemodne arealer i 1995 6,7 gange så store som behovet", "nye ekspanderede aftagere, der kommer ind på markedet, foretrækker ... nye erhvervsområder", "var erhvervsbyggegrunde i gamle industriområder først til rådighed på et tidspunkt, hvor behovet for arealer allerede i vidt omfang var dækket af nye byggemodnede områder, og reserven af udpegede erhvervsarealer lå allerede langt over behovet", "salget af industrijord toppede ... allerede i 1992", "de gamle industriområder, som på grund af den væsentligt vanskeligere og langvarige udvikling i de fleste tilfælde først kunne udbydes på markedet fra midten af 1990'erne, stod alene af den grund væsentligt dårligere med hensyn til markedsføringen", "er der en faldende tendens i prisniveauet for industrigrunde".
(23) Dette argument fra Tysklands side bekræftes af en ekspertvurdering, som LEG Thüringen havde ladet udføre af ejendomsmæglervirksomheden Aengevelts markedsanalyseafdeling, og som blev forelagt Kommissionen som led i den formelle undersøgelsesprocedure.
(24) Kommissionen er ikke enig i den vurdering, at LEG Thüringen havde handlet som en markedsøkonomisk investor, og dette af følgende grunde. LEG Thüringen optræder som en slags hovedentreprenør, der forestår den altomfattende forvaltning af industriarealer, som igen skal nyttiggøres. LEG Thüringen agerer i denne henseende som et byggemodningsselskab, der står for hele afviklingen lige fra køb til nyttiggørelse. Det skal derfor undersøges, om en privat erhvervsdrivende af sammenlignelig størrelse som LEG Thüringen under tilsvarende omstændigheder havde truffet de samme mikroøkonomiske beslutninger med hensyn til forvaltningen af industriarealer.
(25) De aktiviteter, der er relevante med hensyn til undersøgelsen af, om der foreligger støtte, gennemfører LEG Thüringen på et marked, som allerede er kendetegnet ved et stort overudbud af byggemodnede industri- og erhvervsarealer. LEG Thüringen går derfor bevidst ind på et allerede mættet marked(8) og gennemfører saneringsforanstaltninger på industri- og erhvervsarealer, selv om det allerede på forhånd er klart, at efterspørgslen vil være lav eller meget lav. Det forhold, at der på et allerede betydeligt mættet marked gennemføres netop de aktiviteter, som der allerede er et overudbud af, medfører nødvendigvis, at markedsprisen vil ligge under kostprisen og moderniseringsomkostningerne. Under de givne vilkår kan der selv på længere sigt ikke forventes en acceptabel rentabilitet af den investerede kapital. En sådan markedsstrategi ville en privat markedsaktør, som satser på gevinstmaksimering, ikke følge.
(26) Det kan være korrekt, at markedsprisen blev opnået i forbindelse med LEG Thüringens nyttiggørelse af industriobjekterne - hvis man går ud fra, at markedsprisen er den pris, som man på et bestemt tidspunkt kan opnå for et bestemt objekt hos interesserede aftagere på markedet. Denne kendsgerning er imidlertid ikke overbevisende som belæg for, at denne pris ligger til grund for en privat markedsaktørs adfærd. I forbindelse med projekter af denne størrelse og kompleksitet ledes en privat markedsaktør nemlig ikke udelukkende af, hvilken pris den pågældende kan opnå på en bestemt dag for et bestemt objekt.
(27) Delstaten Thüringens sociale og regionalpolitiske målsætning, såsom skabelse og sikring af arbejdspladser, forbedring af attraktiviteten af det industrielle grundlag i Thüringen generelt, opvejning af de ulemper, som gamle industriområder har i forhold til nye erhvervsarealer, og som gør, at disse derfor ikke synes attraktive for potentielt interesserede(9), er aspekter, som ikke må tages i betragtning ved vurderingen af det markedsøkonomiske investorprincip(10).
(28) Som foreløbig konklusion må det således fastslås, at det markedsøkonomiske investorprincip ikke bevirker, at LEG Thüringens aktiviteter på industriområdet ikke omfattes af anvendelsesområdet for EF-traktatens artikel 87.
b) Meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger
(29) Nedenfor behandles meddelelsen fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger. Blev kriterierne i denne meddelelse nemlig overholdt, er der ikke tale om støtte. Denne meddelelse, som blev offentliggjort i 1997, svarer i det store og hele til Kommissionens beslutningspraksis på dette område(11) og tjener derfor også som vurderingsgrundlag i den foreliggende sag, hvor der undersøges foranstaltninger fra 1992.
(30) Meddelelsen vedrører udtrykkeligt kun salg. Med hensyn til udlejning og bortforpagtning anvender Kommissionen de principper, der er forankret i meddelelsen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger, analogt(12).
(31) Meddelelsen lægger til grund, at når der er tale om et tilstrækkeligt publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, hvor det eneste eller højeste tilbud accepteres, er det bevist, at den pris, der fremkommer herved, afspejler den naturlige ligevægt på markedet. En eller anden virksomhed opnår derfor ikke en fordel, og en støtte er udelukket af denne grund.
(32) LEG Thüringen har i en lang række tilfælde af salg og udlejning(13) overholdt en sådan procedure(14). I alle disse tilfælde blev projektet publiceret i mindst to måneder ved hjælp af et byggeskilt og enten en brochure, en annonce på internettet eller en meddelelse i pressen, og undertiden blev projektet også præsenteret på regionale og nationale messer. Disse projekter blev således tilstrækkeligt publiceret, og alle potentielle købere kunne få kendskab til salget. Der var ikke tale om en begrænsning til en bestemt køber, hvorved salget var betingelsesløst. I de fleste tilfælde var der kun en enkelt interesseret. Hvis dette ikke var tilfældet, blev det højeste tilbud accepteret.
(33) Foruden udbud muliggør meddelelsen også, at der udføres en uafhængig vurdering af en vurderingssagkyndig. I tre tilfælde har LEG Thüringen ladet udføre en uafhængig vurdering med henblik på fastlæggelse af salgsprisen som omhandlet i afsnit II.2 i Kommissionens meddelelse om offentlige myndigheders salg af jord. Med hensyn til to tilfælde har Tyskland som led i undersøgelsesproceduren fremlagt en vurdering, som behandler de særlige forhold i forbindelse med disse tilfælde. Den handelsværdi, som den uafhængige sagkyndige er nået frem til, ligger under den pris, som LEG Thüringen har realiseret.
(34) Det må således fastslås, at LEG Thüringens aktiviteter i forhold til de virksomheder, der er nævnt i betragtning 32 og 33, er i overensstemmelse med meddelelsen fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger. Der er følgelig ikke tale om støtte.
c) Sammenligning mellem den faktisk opnåede og den ufordrejede markedspris
(35) I forbindelse med fire transaktioner blev kriterierne i ovennævnte meddelelse ikke overholdt. Hvad angår spørgsmålet om, hvorvidt disse fire virksomheder har opnået en økonomisk fordel, kunne der foretages en sammenligning mellem de faktisk opnåede købspriser og en efterfølgende analyse af markedet. I det konkrete tilfælde udgør et øjebliksbillede af markedspriserne, som udarbejdes efterfølgende, imidlertid ikke et vægtigt belæg, da Kommissionen antager, at markedsprisen for ubebyggede industriarealer blev påvirket af LEG Thüringen på grund af selskabets specifikke adfærd på markedet.
(36) Inden for fem år (fra medio 1993 til medio 1998) faldt prisen på den kategori af fast ejendom, der skal undersøges, fra 46 EUR/m2 (90 DEM) til 13 EUR/m2 (25,5 DEM) ifølge Aengevelts vurdering. Dette betydelige prisfald skyldes formentlig en række forskellige omstændigheder, såsom faldende investeringsaktiviteter i Østtyskland og cykliske faktorer. Det er imidlertid også klart, at LEG Thüringens omfattende aktiviteter i dette markedssegment bidrog til prisfaldet. Det er almindeligt anerkendt i den økonomiske teori, at en forøgelse af udbuddet har denne effekt på et allerede mættet marked.
(37) Kommissionen ser sig foranlediget til ikke at anerkende den meget lave pris, der er fastsat for de pågældende transaktioner - konkret er der tale om 1995, 1997 og 1998 - som rettesnor, da den blev skabt kunstigt som følge af LEG Thüringens adfærd på markedet.
(38) Da LEG Thüringen først fra midten af 1994 foretog køb og salg inden for industri og håndværk i større omfang(15), har Kommissionen også undersøgt dette år som reference. Ifølge vurderingen fra Aengevelt lå prisen på ubebyggede industrigrunde på daværende tidspunkt på ca. 24,5 EUR/m2 (48 DEM).
(39) Da de faktiske priser i alle fire tilfælde udgjorde over 24,5 EUR/m2 i forbindelse med ubebyggede industrigrunde, fastslår Kommissionen, at disse virksomheder ikke har opnået en økonomisk fordel, og at EF-traktatens artikel 87 ikke finder anvendelse -
VEDTAGET FØLGENDE BESLUTNING:
Artikel 1
Tysklands foranstaltninger med hensyn til tilfælde af salg og udlejning via Landesentwicklungsgesellschaft mbH Thüringen på industriområdet, som undersøges i forbindelse med denne beslutning, indeholder intet støtteelement og udgør ikke støtte efter EF-traktatens artikel 87, stk. 1.
Artikel 2
Denne beslutning er rettet til Forbundsrepublikken Tyskland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 9. april 2002.
Komission päätös,
tehty 9 päivänä huhtikuuta 2002,
toimenpiteistä, jotka Saksa on toteuttanut Landesentwicklungsgesellschaft Thüringenin yritysten hyväksi teollisuuslaitoksiin liittyvän toiminnan alalla
(tiedoksiannettu numerolla K(2002) 1339)
(Ainoastaan saksankielinen teksti on todistusvoimainen)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
(2003/162/EY)
EUROOPAN YHTEISÖJEN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan yhteisön perustamissopimuksen ja erityisesti sen 88 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
on kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa(1) ja ottanut huomioon nämä huomautukset,
sekä katsoo seuraavaa:
1 MENETTELY
(1) Komissio sai tietää eräiltä kolmansilta vastaanottamistaan 23 päivänä huhtikuuta 1997 ja 6 päivänä lokakuuta 1997 päivätyistä kirjeistä, että Landesentwicklungsgesellschaft mbH Thüringen (jäljempänä "LEG Thüringen") oli toiminut tavalla, joka oli mahdollisesti yhteisön valtiontukia koskevan lainsäädännön vastainen. Komissio kehotti 15 päivänä toukokuuta 1997 ja 13 päivänä marraskuuta 1997 päivätyillä kirjeillä Saksaa toimittamaan asiaan liittyviä seikkoja selventäviä lisätietoja. Saksa toimitti komissiolle lisätietoja 1 päivänä heinäkuuta 1997, 7 päivänä heinäkuuta 1998, 13 päivänä heinäkuuta 1998 sekä 9, 18 ja 30 päivänä joulukuuta 1998 päivätyillä kirjeillä.
(2) Komissio ilmoitti Saksalle 3 päivänä maaliskuuta 1999 päivätyllä kirjeellä päätöksestään aloittaa EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdassa tarkoitettu menettely, jonka kohteena olivat tuet, joita Thüringenin osavaltion epäiltiin myöntäneen LEG:n välityksellä teollisuuslaitoksiin liittyvää toimintaa varten.
(3) Komission päätös menettelyn aloittamisesta on julkaistu Euroopan yhteisöjen virallisessa lehdessä(2). Komissio on kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa kyseisestä tuesta.
(4) Komissio toimitti asianomaisilta saamansa huomautukset 6 päivänä tammikuuta 2000 päivätyllä kirjeellä Saksalle, joka esitti niitä koskevat huomautuksensa 17 päivänä syyskuuta 2001 päivätyllä kirjeellä.
2 YKSITYISKOHTAINEN KUVAUS
(5) Thüringenin osavaltion hallitus perusti LEG Thüringenin vuonna 1992 määräämättömäksi ajaksi rajavastuuyhtiön (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) muotoisena. LEG:n omistavat Thüringenin osavaltio (97,6 prosenttia), Landeswohnungs- und Städtebaugesellschaft Bayern GmbH, Nürnberg (1,2 prosenttia) ja Wohnstatt Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel (1,2 prosenttia).
(6) LEG Thüringenillä on valtuudet toimia useilla osavaltion hallituksen toimivaltaan kuuluvilla aloilla(3). Komissio rajoitti muodollisen tutkintamenettelyn koskemaan ainoastaan teollisuuslaitoksiin liittyvää toimintaa. Kyseisellä toimialueella LEG Thüringen osallistuu yhtiöjärjestyksensä mukaisesti kaikin tavoin Thüringenin osavaltion edun mukaisiin tehtäviin ja toimenpiteisiin, jotka liittyvät rakenteelliseen, erityisesti rakentamisen, infrastruktuurin ja talouden kehitykseen.
(7) LEG Thüringenin keskeisiin tehtäviin kuuluu osallistuminen osavaltion etujen mukaisesti sen infrastruktuurin kehittämiseen. Teollisuuden ja käsityöammattien liiketoiminta-alueella yhtiö pyrkii edistämään vanhojen teollisuusalueiden tulevaisuuteen suuntautuvaa taloudellista hyödyntämistä alueilla, jotka ovat 40-vuotisen sosialistisen suunnitelmatalouskauden jälkeen tuhoutumisvaarassa teollisuudenalojensa rakenteellisten ja ympäristölle vaarallisten ominaisuuksien vuoksi. Tätä varten romutetaan tarpeettomaksi käynyttä tekniikkaa, puretaan säilytyskelvottomia ja kunnostetaan käyttö- ja säilytyskelpoisia rakennuksia, selvitetään, arvioidaan ja poistetaan aikaisemmilta omistajilta periytyviä ympäristörasitteita, suunnitellaan ja toteutetaan kyseisten alueiden varustaminen kunnallistekniikalla sekä hyödynnetään tällaiset kiinteistöt myymällä tai vuokraamalla ne.
(8) LEG Thüringenin toiminta käsittää siis konkreettisesti kiinteistöjen hankintaa, hallinnointia, rahoitusta, välitystä, myyntiä ja saneerausta sekä tonttien varustamista kunnallistekniikalla, uudelleenjärjestelyä ja rakentamiskelpoiseksi valmistelua. Lisäksi yhtiö voi hankkia ja jakaa perinnöllisiä rakennusoikeuksia sekä hankkia, rakentaa, ylläpitää, hallinnoida, välittää ja myydä omissa nimissään tai muiden nimissä sekä omaan lukuunsa tai muiden lukuun kaikenlaisia rakennuksia, rakennelmia ja laitoksia. LEG:n tehtävänä on kuhunkin kiinteistöön kuuluvan käyttöomaisuuden kunnossapito, hoito ja uudenaikaistaminen.
(9) Tämän toiminnan rahoittamiseksi LEG Thüringen sai Thüringenin osavaltiolta vuoden 1994 ja vuoden 2000 puolivälin välisenä aikana yhteensä 257841077 euroa (504293314,57 Saksan markkaa). Tätä tarkoitusta varten käytössä oli erillinen budjettikohta. Muita maksuja ei ollut.
(10) Saksa ei ole antanut määräyksiä LEG Thüringenin teollisuusalueiden hyväksi toteuttamien toimien arvioimisesta valtiontukisäännösten kannalta. Tukiohjelmaa ei ole laadittu. Tästä syystä Saksa on esittänyt luettelon yrityksistä, joilta voidaan pyytää tämän menettelyn kohteena olevan asian edellyttämiä tukisäännösten mukaisia lausuntoja.
3 MENETTELYN ALOITTAMISEN SYYT
(11) Komissio aloitti LEG Thüringenin edellä mainittuja toimia koskevan muodollisen tutkintamenettelyn, koska oli epäselvää, oliko kaikissa tapauksissa, joissa kiinteistöjä tarjottiin markkinoilla myytäväksi, noudatettu julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetussa komission tiedonannossa(4) mainittuja perusteita.
(12) Sitä paitsi komissio ei kyseisenä ajankohtana pystynyt toteamaan, kuinka paljon tapauskohtaisia rahoitustukia oli myönnetty ja/tai kuinka paljon varoja oli osoitettu kaikille näille hankkeille tai osalle niistä Thüringenin osavaltion talousarvion teollisuuslaitoksia koskevasta erillisestä budjettikohdasta.
(13) Komissio ei pystynyt myöskään sulkemaan pois mahdollisuutta, että LEG Thüringenin toiminta hyödytti vaikeuksissa olevia yrityksiä. LEG myönsi vuokralaisille maksuajan pidennyksiä ja lainoja kuudessa tapauksessa.
4 ASIANOMAISTEN HUOMAUTUKSET
(14) LEG Thüringen on muodollisen tutkintamenettelyn yhteydessä esittänyt ainoana yrityksenä huomautuksensa. Niissä esitetään, että LEG Thüringen ei yksityisoikeudellisena oikeushenkilönä kuulu Saksan liittotasavallan valtionhallintoon tai sen osa-alueisiin eikä sillä siten ole valtaoikeuksia ja että sen kunnostamat kiinteistöt myytiin markkinaehdoin. Lisäksi viitataan joihinkin seikkoihin, jotka oli tosiasiassa esitetty virheellisesti muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista koskevassa komission päätöksessä. Huomautuksissa väitetään myös, että LEG Thüringen ei saanut tilaisuutta puolustautua ennen tutkintamenettelyn aloittamista koskevaa komission päätöstä. Tämän se väittää loukanneen laillista oikeuttaan tulla kuulluksi. Saksan liittotasavallan hallitus antaa 17 päivänä syyskuuta 2001 päivätyssä kirjeessään LEG Thüringenin väitteelle täyden tukensa ja on sen sisällöstä täysin samaa mieltä.
5 ARVIOINTI
5.1 Kuuluminen valtionhallintoon ja valtion varojen käyttö
(15) LEG Thüringen on katsottava valtion laitokseksi, koska Thüringenin osavaltio omistaa siitä 97,6 prosenttia ja voi yhtiöjärjestyksen mukaan myös käyttää määräysvaltaa yrityksen toimintaan. Lisäksi LEG Thüringenille on osoitettu budjettivaroja Thüringenin osavaltion talousarviossa. Näin ollen sen yksityisoikeudellinen yritysmuoto rajavastuuyhtiönä ei vapauta sitä tukisäännösten mukaisesta arvioinnista tutkittaessa, onko yrityksille mahdollisesti myönnetty tukivaroja LEG Thüringenin välityksellä. Sen perusteella ei näet tehdä minkäänlaista eroa, onko tuen myöntäjä ollut suoraan valtio, valtion aluehallinto vai julkinen tai yksityinen yksikkö, jonka valtio tai aluehallinto on perustanut tukiohjelman toteuttamista varten tai valtuuttanut toteuttamaan sen(5).
(16) LEG Thüringenin teollisuuslaitoksiin liittyvää toimintaa varten käytettävissä olevat budjettivarat ovat kokonaisuudessaan peräisin osavaltion talousarvion tähän tarkoitukseen varatusta budjettikohdasta. Tätä toimintaa varten LEG Thüringen ei saa muuta rahoitusta.
5.2 Yksittäistä tapausta koskeva arvio
(17) LEG Thüringenin teollisuuslaitoksiin liittyvää toimintaa varten ei ole voimassa olevaa tukiohjelmaa. Tutkinnan aikana ei myöskään ole tullut esiin seikkoja, joiden perusteella voitaisiin todeta LEG Thüringenin toteuttamilla teollisuuslaitoksiin liittyvillä toimilla olevan tiettyjä yhteisiä piirteitä, niiden koskevan monia aloja tai olevan sovellettavissa kaikkiin yrityksiin. Näin ollen LEG Thüringenin kyseiset toimenpiteet on arvioitava tapauskohtaisesti. Saksa on esittänyt tätä tarkoitusta varten laaditun luettelon.
(18) Saksan tarkasteltavaksi esittämien yritysten luettelosta ei voida päätellä, että vastaanottajat kuuluisivat järjestelmällisesti johonkin tiettyyn yritysten luokkaan. Näin ollen kysymykseen voivat mahdollisesti tulla kaikenkokoiset ja mitä tahansa taloudellista toimintaa harjoittavat yritykset rahoitusasemastaan riippumatta.
5.3 Kaupan rajoittuminen
(19) Menettelyn aloittamista koskevassa komission päätöksessä tarkoitetuissa kuudessa lainatapauksessa (ks. edellä 13 kappale) Saksa pystyi osoittamaan, että kyseessä olivat vähämerkityksiset tuet.(6) Näin ollen kyseessä ei ole EY:n perustamissopimuksen 87 artiklassa tarkoitettu tuki.
5.4 Yritysten taloudellinen suosiminen
(20) Saksan esittämässä luettelossa nimetyt yritykset ovat ostaneet tai vuokranneet LEG Thüringeniltä tontteja ja/tai rakennuksia, jotka on ensin kunnostettu valtion varoin. Myydessään tai vuokratessaan valtio on voinut luopua tuloista, mikä vastaa julkisten varojen siirtoa kyseisille yrityksille. Siksi komissio tarkastelee seuraavassa sitä, onko yksittäisistä kaupoista koitunut kyseisille yrityksille taloudellista hyötyä.
a) Markkinataloussijoittaja
(21) Saksa väittää muun muassa, että LEG Thüringen on harjoittanut teollisuuslaitoksiin liittyvää toimintaansa yksityisen sijoittajan tavoin(7). Tämän mukaan LEG Thüringenin vanhoihin teollisuusalueisiin liittyvä käyttäytyminen sijoittajana on verrattavissa yksityisen sijoittajan käyttäytymiseen. Markkinataloussijoittajaa koskevan teorian tai yksityisen rahoittajan periaatteen mukaisesti LEG Thüringenin teollisuuslaitoksiin liittyviä toimia ei näin ollen voida pitää EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuna valtiontukena.
(22) Tässä yhteydessä Saksa esittää, että markkinataloussijoittajan teoriaa sovellettaessa olisi otettava huomioon epätavalliset taloudelliset olosuhteet, jotka eivät johdu yksinomaan markkinoiden toimintaa sääntelevistä klassisista lainalaisuuksista. Markkinataloudellisen normaalitilanteen lisäksi on Saksan mielestä otettava huomioon Thüringenin kiinteistötalouteen konkreettisesti liittyvät erityiset kilpailuolosuhteet. Saksa kuvailee kyseisiä olosuhteita seuraavasti: "tarjontapuolella vallitsevan huomattavan ylitarjonnan vastapainona kiinnostus kysyntäpuolella on vähäistä", "vanhojen teollisuusalueiden hyödyntämistä (...) vaikeuttaa potentiaalisten ostajien vähäinen kiinnostus", "teollisuuden rakennusmaasta (...) on uusissa osavaltioissa merkittävää ylitarjontaa (...) todettu jo tutkimusajankohtana vuonna 1995 (...) vahvistunut vuoden 1995 jälkeisenä aikana entisestään", "uusissa osavaltioissa vuonna 1995 rakennuskelpoiset maareservit olivat 6,7-kertaiset verrattuna tarpeeseen", "markkinoille uusina tulevat toimintaansa laajentavat yritykset suosivat (...) vasta käyttöön otettuja teollisuusalueita", "vanhoilla teollisuusalueilla saatiin teollisuustontteja markkinoille vasta, kun rakennustonttien tarve oli jo tyydytetty uusilla sijoituspaikoilla ja kaavoitettujen teollisuusalueiden tarjonta ylitti jo huomattavasti kysynnän", "teollisuustonttien myynti (...) saavutti huippunsa jo vuonna 1992", "vanhat teollisuusalueet, jotka oli huomattavan vaikean ja aikaavievän kunnostustyön vuoksi mahdollista saada markkinoille enimmäkseen vasta 1990-luvun puolivälin jälkeen, olivat tästäkin syystä erittäin vaikeita markkinointikohteita", "teollisuustonttien hintataso on jatkuvassa laskussa".
(23) Kiinteistöyhtiö Aengeveltin markkinatutkimusosaston LEG Thüringenin toimeksiannosta antamassa ja komissiolle muodollisen tutkintamenettelyn aikana toimitetussa lausunnossa vahvistetaan nämä Saksan väitteet.
(24) Komissio ei voi olla yhtä mieltä arviosta, jonka mukaan LEG Thüringen olisi toiminut markkinataloussijoittajan tavoin. Perustelut tähän esitetään seuraavassa. LEG Thüringen toimii eräänlaisena pääurakoitsijana, joka huolehtii uudelleen käyttöönotettavien teollisuusalueiden kokonaishallinnoinnista. Tässä ominaisuudessa LEG Thüringen toimii kuin kiinteistöjalostaja, joka ottaa hoitoonsa koko oston ja myynnin välisen prosessin. Tästä syystä on tutkittava, olisiko kooltaan LEG Thüringeniä vastaava yksityinen talouden toimija tehnyt samoissa olosuhteissa samanlaiset teollisuusalueiden hallintaa koskevat yritystaloudelliset päätökset.
(25) LEG Thüringen teki tukisäännöksiin perustuvan tutkimuksen kannalta merkitykselliset päätöksensä markkinatilanteessa, jolloin teollisuuden ja käsityöammattien harjoittamiseen tarkoitetuista kaavoitetuista maa-alueista oli jo huomattavaa ylitarjontaa. LEG Thüringen oli näin ollen tietoinen siitä, että se oli tulossa jo kyllästetyille markkinoille(8). Se saneerasi teollisuus- ja käsityötoiminnan harjoittamiseen soveltuvia alueita, vaikka oli jo ennalta selvää, että kysyntä jäisi vähäiseksi tai erittäin vähäiseksi. Jo voimakkaasti ylikyllästetyillä markkinoilla juuri sellaisten toimintojen aloittaminen, joista on valmiiksi ylitarjontaa, johtaa väistämättä markkinahintojen alenemiseen omakustannus- ja saneerauskustannusten alapuolelle. Vallitsevissa olosuhteissa ei ole mahdollisuuksia olettaa saatavan sijoitetulle pääomalle riittävää tuottoa edes pitkällä aikavälillä. Voiton maksimointiin pyrkivä yksityinen markkinatoimija ei noudattaisi tällaista markkinastrategiaa.
(26) On toki mahdollista, että LEG Thüringen sai teollisuuskohteiden myynnistä markkinahinnan - jos lähdetään siitä, että markkinahinta on se hinta, jonka ostajat ovat valmiit tietystä kohteesta tiettynä ajankohtana maksamaan. Tämä ei kuitenkaan riitä todisteeksi siitä, että kyseisen hinnan saanti perustuu toimintaan yksityisenä markkinatoimijana. Suuruusluokaltaan ja vaikeusasteeltaan vastaavien hankkeiden yhteydessä yksityisen markkinatoimijan käyttäytyminen ei näet määräydy yksinomaan sen perusteella, minkä hinnan se voi tietystä kohteesta tiettynä ajankohtana saada.
(27) Thüringenin osavaltion asettamat sosiaaliset ja aluepoliittiset tavoitteet, kuten työpaikkojen luominen ja niiden turvaaminen, Thüringenin yleisen houkuttelevuuden lisääminen teollisuuden sijoituspaikkana ja vanhojen teollisuusalueiden kiinnostavuutta potentiaalisten ostajien markkinoilla uusiin verrattuna vähentävien haittapuolien tasoittaminen(9) ovat näkökohtia, joita ei voida ottaa huomioon arvioitaessa markkinataloussijoittajan periaatetta(10).
(28) Näin ollen voidaan päätellä, että LEG Thüringenin teollisuuslaitoksiin liittyvää toimintaa ei voida sulkea EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan soveltamisalan ulkopuolelle sillä perusteella, että se olisi toiminut markkinataloussijoittajan tavoin.
b) Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä tukia koskeva tiedonanto
(29) Seuraavassa tarkastellaan asiaa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä tukia koskevan komission tiedonannon näkökulmasta. Jos kyseisessä tiedonannossa mainittuja perusteita on noudatettu, toimenpiteisiin ei voida katsoa sisältyvän tukea. Mainittu tiedonanto julkaistiin vuonna 1997. Se vastaa pääpiirteittäin komission tätä alaa koskevissa päätöksissään noudattamaa käytäntöä(11) ja soveltuu näin ollen arviointiperusteeksi myös tarkasteltavana olevassa asiassa, jossa tutkitaan vuoden 1992 jälkeisiä tapahtumia.
(30) Tiedonannossa käsitellään yksinomaan myyntitoimintaa. Vuokraustoimintaa tarkastellessaan komissio ottaa huomioon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä tukia koskevassa tiedonannossa esitetyt periaatteet soveltuvin osin(12).
(31) Kyseisessä tiedonannossa katsotaan, että kun voidaan osoittaa, että sopimus on tehty riittävästi julkistetun, yleisen ja ilman ehtoja esitetyn tarjousmenettelyn jälkeen ainoan tarjoajan tai eniten tarjonneen tarjoajan kanssa, saadun hinnan on todistettu vastaavan luonnollista tasapainotilannetta markkinoilla. Tällöin mitään yritystä ei ole suosittu, ja kyseessä ei näin ollen ole tuki.
(32) LEG Thüringen on noudattanut kyseistä menettelyä(13) useissa myynti- ja vuokraustapauksissa(14). Kaikissa näissä tapauksissa käytettiin vähintään kahden kuukauden ajan rakennuspaikkaa osoittavaa kylttiä ja joko esitettä, Internetissä julkaistua ilmoitusta tai lehti-ilmoitusta ja usein myös hankkeen esittelyä alueellisilla ja sitä laajemmilla messuilla. Näin ollen hankkeet saivat riittävästi julkisuutta ja kaikki potentiaaliset ostajat pystyivät saamaan myynnistä tiedon. Kauppaa ei rajoitettu mihinkään tiettyyn käyttäjään, joten myynti toteutui ilman ehtoja. Useimmissa tapauksissa kohteesta oli kiinnostunut vain yksi käyttäjä. Muissa tapauksissa kauppa tehtiin eniten tarjoavan kanssa.
(33) Tarjousmenettelyn ohella voidaan tiedonannon mukaan hyväksyä myös riippumattoman arvioijan esittämä lausunto. Kolmessa tapauksessa LEG Thüringen on esittänyt riippumattoman arvioijan lausunnon myyntihinnan selvittämisestä julkisten maa-alueiden myyntiä koskevan tiedonannon II jakson 2 kohdan mukaisesti. Saksa on tutkintamenettelyn aikana esittänyt kahta tapausta koskevan lausunnon, jossa käsitellään kyseisten tapausten erityispiirteitä. Riippumattomien asiantuntijoiden selvittämä käypä hinta on alhaisempi kuin LEG Thüringenin saama myyntihinta.
(34) Näin ollen on pääteltävä, että LEG Thüringenin edellä 32 ja 33 kappaleessa mainittuihin yrityksiin liittyvä toiminta oli julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetun komission tiedonannon mukaista. Tästä syystä kyseessä ei ole tuki.
c) Toteutuneen kauppahinnan ja vääristymättömän markkinahinnan vertailu
(35) LEG Thüringen toteutti neljä kauppaa, joiden yhteydessä tiedonannossa määritellyt perusteet eivät täyttyneet. Jotta voitaisiin vastata kysymykseen, ovatko ostajina olleet neljä yritystä saaneet taloudellista etua, voidaan käyttää toteutuneen kauppahinnan ja jälkeenpäin tehdyn markkina-analyysin vertailua. Konkreettista tapausta koskeva jälkikäteen tehty tiettynä ajankohtana voimassa olleita markkinahintoja koskeva selvitys ei ole kuitenkaan pätevä todiste, koska komissio olettaa, että LEG Thüringenin erityinen markkinakäyttäytyminen on vaikuttanut rakentamattoman teollisuusmaan markkinahintaan.
(36) Aengeveltin lausunnon mukaan tarkastelun kohteena olevan tonttityypin hinta neliömetriltä romahti viiden vuoden aikana (vuoden 1993 puolivälistä vuoden 1998 puoliväliin) 46 eurosta (90 Saksan markasta) 13 euroon (25,5 Saksan markkaan). Tämä jyrkkä hinnanlasku johtuu varmasti useista eri tekijöistä, kuten esimerkiksi investointitoiminnan laimenemisesta Itä-Saksassa ja suhdannevaihteluista. On kuitenkin myös ilmeistä, että LEG Thüringenin erittäin aktiivinen toiminta alensi osaltaan hintoja tällä markkinasegmentillä. Vahvistetun talousteorian mukaisesti tarjonnan moninkertaistuminen jo ylikyllästetyillä markkinoilla aiheuttaa tällaiset seuraukset.
(37) Komissio ei pidä kyseisissä liiketoimissa - käytännössä kysymyksessä ovat vuodet 1995, 1997 ja 1998 - sovellettua hyvin alhaiseksi todettua hintatasoa sopivana vertailukohtana, koska se oli syntynyt markkinoilla keinotekoisesti LEG Thüringenin käyttäytymisen seurauksena.
(38) Koska LEG Thüringen alkoi harjoittaa teollisuuden ja käsityöammattien alaan liittyvää osto- ja myyntitoimintaa suuressa mittakaavassa vasta vuoden 1994 puolivälissä(15), komissio on ottanut vertailukohdaksi kyseisen ajankohdan. Rakentamattomien teollisuustonttien silloinen hinta oli Aengeveltin lausunnon mukaan noin 24,5 euroa neliömetriltä (48 Saksan markkaa).
(39) Koska rakentamattoman teollisuusmaan kauppahinnat olivat kaikissa neljässä tapauksessa yli 24,5 euroa neliömetriltä, komissio toteaa, että kyseiset yritykset eivät saaneet taloudellista etua eikä EY:n perustamissopimuksen 87 artiklaa näin ollen sovelleta,
ON TEHNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Tätä päätöstä varten tutkitut Saksan toteuttamat toimenpiteet, jotka liittyvät myynti- ja vuokraustoimiin Landesentwicklungsgesellschaft mbH Thüringenin teollisuuslaitoksiin liittyvän toiminnan yhteydessä, eivät sisällä tukea eivätkä ole EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja tukia.
2 artikla
Tämä päätös on osoitettu Saksan liitotasavallalle.
Tehty Brysselissä 9 päivänä huhtikuuta 2002.