KOMMISSIONENS BESLUTNING
af 14. december 2004
om Lemwerder kommunes køb af grunde, der ejes af Aircraft Services Lemwerder
(meddelt under nummer K(2004) 4748)
(Kun den tyske udgave er autentisk)
(EØS-relevant tekst)
(2005/664/EF)
KOMMISSIONEN FOR DE EUROPÆISKE FÆLLESSKABER HAR -
under henvisning til traktaten om oprettelse af Det Europæiske Fællesskab, særlig artikel 88, stk. 2, første afsnit,
under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i overensstemmelse med disse artikler (1) og under hensyntagen til disse bemærkninger, og
ud fra følgende betragtninger:
I. SAGSFORLØB
(1)
Kommissionen har modtaget en klage vedrørende en ejendomshandel mellem Lemwerder kommune og Aircraft Services Lemwerder (herefter benævnt ASL), hvoraf det fremgår, at købet indebærer et støtteelement til fordel for ASL. Ved brev af 30. januar 2003 anmodede Kommissionen Tyskland om oplysninger herom. Tyskland svarede ved brev af 18. marts 2003.
(2)
Ved beslutning af 17. september 2003 indledte Kommissionen proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, over for ovennævnte støtteforanstaltning. Sagen blev registreret under nr. C 56/2003. Beslutningen blev meddelt Tyskland ved brev af 18. september 2003 og offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (2). Kommissionen har ikke modtaget bemærkninger fra interesserede parter.
(3)
Ved brev af 14. og 18. november 2003 fremsatte de tyske myndigheder synspunkter vedrørende Kommissionens beslutning. Kommissionen anmodede ved brev af 13. januar 2004 og 10. maj 2004 om supplerende oplysninger. Tyskland svarede ved brev af 13. februar 2004 og 31. august 2004. Den 13. oktober 2004 blev der afholdt et møde mellem repræsentanter for Kommissionen og Tyskland og den ansvarlige for den fremlagte ekspertise. Efter mødet fremlagde Tyskland ved brev af 23. november 2004 supplerende oplysninger.
II. FORANSTALTNINGEN
1. Støttemodtager
(4)
ASL (en virksomhed, der er beliggende i Lemwerder i Niedersachsen i nærheden af Bremen) udbyder tjenesteydelser, f.eks. eftersyn af flyvemaskiner. I 2002/03 havde virksomheden, der har ca. 700 ansatte, en omsætning på 53,4 mio. EUR. Indtil 1993 hørte ASL under Deutsche Aerospace AG (DASA). Da DASA ville lukke fabrikken, traf delstaten Niedersachsen foranstaltninger for at redde ASL. Disse foranstaltninger blev godkendt af Kommissionen ved beslutning 97/753/EF af 12. marts 1997 om statsstøtte til Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Den 1. januar 2004 overtog EADS en aktiemajoritet på 51 % i virksomheden. Herefter er ASL blevet omstruktureret. Eftersyn af civile fly opgives, og i fremtiden vil man koncentrere sig om reparation og eftersyn af komponenter til kampfly (Transall C-160, Tornado) og samling af komponenter til militærfly (Eurofighter, A400M). Der forventes 210 ansatte i 2006 (4).
2. Detaljeret beskrivelse af foranstaltningen
(5)
Kommunen Lemwerder har købt grunde, som ASL ikke havde brug for. Ifølge de tyske oplysninger omfattede købsprisen en kvantumsrabat.
Dato
Grund
Areal (m2)
Pris/m2
(DEM/EUR)
Samlet pris
(DEM/EUR)
28.6.2000
Vest og centrum
241 643
(97 828 & 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Syd
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Byggemodning af den vestlige grund androg i alt 1 355 040 EUR. Af forskellige årsager blev det antaget, at omkostningerne i forbindelse med den midterste grund ville blive ca. 10 % lavere.
(7)
Kommunen gik ud fra, at den efter etablering af den fornødne infrastruktur kunne sælge den vestlige og den midterste grund til en pris på […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Den forholdsvis høje pris forklares af grundenes beliggenhed i umiddelbar nærhed af ASL's flyveplads, den direkte tilslutning til jernbanenettet og mulighed for at benytte ASL's havneanlæg ved Weser. I 1999 og 2002 blev der solgt grunde i nabobyen Edenbüttel til samme pris, hvor adgangen til jernbane, luft og Weser imidlertid var dårligere. Tyskland har fremlagt to andre ekspertiser for grundene nord for ASL, der skulle have en tilsvarende værdi.
(8)
Kommunen modtog en støtte på 562 200 EUR (50 % samfinansieret under EFRU, mål nr. 2) og stillede af egne midler et beløb på 132 125 EUR til rådighed til byggemodning af den vestlige grund. Salgsprovenuet oplyses at andrage […] EUR.
(9)
Kommunen og det niedersachsiske udviklingsselskab NILEG fokuserer først og fremmest på luftfartsindustrien, men har dog ikke fastsat nogen begrænsning med hensyn til potentielle købere. I 2000 brød ejendomsmarkedet sammen. Siden andet halvår af 2002 er efterspørgslen efter denne type grunde steget, men der er hidtil ikke solgt nogen grunde.
III. BEGRUNDELSE FOR INDLEDNING AF PROCEDUREN
(10)
I sin beslutning om indledning af proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, betvivlede Kommissionen, at den pris, som kommunen betalte, svarede til markedsprisen. Grunden blev solgt uden byggemodning, og ASL eller en privat eller offentlig køber måtte investere et betydeligt beløb for at kunne sælge den med byggemodning. Da der ikke forelå en vurdering af den ikke-byggemodnede grund, har Kommissionen foretaget et skøn ved fra den byggemodnede grunds værdi at fradrage byggemodningsomkostningerne. Der er i denne forbindelse taget hensyn til den forventede forsinkelse ved salg af grunden i parceller, projektets finansielle omkostninger og det forhold, at der var brug for jord til infrastrukturer. Det fremgår af denne vurdering, at værdien af den ikke-byggemodnede grund ligger betydeligt under den pris, kommunen betalte. Kommissionen betvivler endvidere, om en privat investor overhovedet ville have byggemodnet grunden på grund af den generelle situation på markedet i og omkring ASL. Den betvivler endvidere, om en privat investor ville have opnået samme støtte som kommunen. Da Tyskland ikke har begrundet købet af den sydlige grund, kunne denne transaktion indeholde endnu et støtteelement.
(11)
Kommissionen betvivler, at de mulige støtteelementer i forbindelse med grundkøbene ville være forenelige med fællesmarkedet. Grundsalgene omfatter eksempelvis ingen investerings- eller omstruktureringsudgifter; ifølge de tyske oplysninger er virksomheden ikke i vanskeligheder. Ved beslutning 97/753/EF blev støtten ydet under forudsætning af, at Tyskland ikke yder ad hoc-støtte i en periode på fem år. Den støtte, der muligvis er forbundet med disse grundtransaktioner, blev imidlertid ydet inden for denne femårsperiode.
IV. TYSKLANDS SYNSPUNKT
(12)
Tyskland finder, at det mest hensigtsmæssige udgangspunkt for fastsættelse af markedsværdien for ikke-byggemodnede grunde, er værdien for sammenlignelige parceller på ikke-byggemodnede grunde, hvor der ligeledes tages hensyn til beliggenhed og tilslutning til infrastrukturer. Der blev fremlagt en ny vurdering af den ikke-byggemodnede grund. Denne er baseret på en direkte sammenligning med andre ikke-byggemodnede grunde i en omkreds på 80 km, og der er taget hensyn til kvalitetsforskelle. Eksperten har besigtiget den omhandlede grund og de andre parceller. Han har især taget hensyn til de infrastrukturforbindelser, der kan realiseres. Eksperten kommer til en værdi på […] EUR pr. m2, og da denne pris er højere end den pris, kommunen betalte, kunne der ikke være tale om støtte. Tyskland finder det ikke nødvendigt at tage hensyn til eventuelle forsinkelser i forbindelse med gensalg af parceller, byggemodningsomkostninger og støtte.
(13)
Ved byggemodning af industrigrunde er de statslige myndigheder endvidere motiveret af langfristede overvejelser, f.eks. skatteindtægter fra virksomheder, der etablerer sig på en byggemodnet grund. Statsstøttereglerne ville gøre det umuligt for kommunerne at nå deres mål, hvis de skulle sælge til en bestemt pris. Endvidere kunne kommunerne gennemføre et udbud, hvis de vil sælge grunde. Det er dog ikke tilfældet, hvis de vil erhverve parceller, der opfylder deres byggemodningskoncept. Sælgeren ville derfor befinde sig i en meget gunstig forhandlingssituation. En transaktion under sådanne forhold ville ikke kræve støtte til sælger.
(14)
Kommissionens vurdering er desuden behæftet med fejl. Der gælder f.eks. ikke samme regler for en privat investor som for en kommune. Ifølge § 127 ff i byggeloven (Baugesetz) skal kommunerne bære mindst 10 % af de støtteberettigede byggemodningsudgifter. Endvidere var der uventede udgifter til fjernelse af ammunition. På købstidspunktet kunne disse omkostninger derfor ikke påvirke prisen. Ifølge Kommissionens meddelelse om statsstøtteelementer ved offentlige myndigheders salg af bygninger og grunde (6) (herefter »meddelelsen«) er det ikke nødvendigt at tage hensyn til supplerende infrastrukturomkostninger i vurderingen. Ifølge meddelelsen kan der under visse betingelser tillades en højere pris (der gælder f.eks. en toleranceregel på 5 %).
(15)
Spørgsmålet om, hvorvidt en privat investor ville byggemodne grunden, er ikke relevant. Byggemodning af grunde er en offentlig opgave og falder ind under tjenesteydelser af almindelig samfundsøkonomisk interesse. En kommune byggemodner kun grunde, hvis den - som i det foreliggende tilfælde - forventer en tilstrækkelig stor efterspørgsel. Det niedersachsiske institut for økonomisk forskning (Institut für Wirtschaftforschung) havde forudset flaskehalse i udbuddet af industrigrunde. På grund af den innovative omstrukturering af hele området (tilslutning til den nye Weser-tunnel, den projekterede kystmotorvej og den projekterede dybdevandshavn i Wilhelmshaven) var efterspørgslen efter industrigrunde vokset. Niedersachsens »Investment and Promotion Agency« anførte endvidere, at der derfor var tale om særligt værdifulde arealer, og at kommunen derfor ville gå glip af en såkaldt »Unique Selling Point«, hvis den ikke købte grundene. Det anbefalede derfor, at kommunen købte grundene, ikke mindst for derved at åbne mulighed for, at hele området mellem industriområdet »Bahnhof Altenesch« og ASL-arealerne blev udnyttet.
(16)
Med hensyn til købet af den sydlige grund henviser Tyskland til, at denne parcel var nødvendig for det samlede koncept, da den fungerede som erstatnings- og byttearealer for den infrastruktur, der skulle etableres i forbindelse med byggemodning af den midterste grund.
V. VURDERING
(17)
Ifølge artikel 87, stk. 1, i EF-traktaten er »statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«. I det foreliggende tilfælde skal det fastslås, om ASL blev selektivt begunstiget på grund af transaktionen. Det vil være tilfældet, hvis kommunen skulle have betalt en pris, der ligger over markedsværdien.
(18)
Kommissionen er enig med Tyskland i, at prisen for den ikke-byggemodnede grund skal danne grundlag for markedsprisen. Beregning af værdien for ikke-byggemodnet jord ved at fradrage byggemodningsomkostninger fra værdien af byggemodnet jord, er en mulighed, når der ikke foreligger en mere direkte vurdering. Kommissionen har derfor nøje undersøgt den nye vurdering af den ikke-byggemodnede grund, som Tyskland har fremlagt.
(19)
Når myndigheder vil købe en bestemt grund, må de forhandle med ejeren. Afholdelse af et udbud, hvortil der ikke er knyttet nogen betingelser, er ingen løsning. Den kan dog i et vist omfang anvendes. Principperne i afsnit II, stk. 1, i meddelelsen vedrørende salg på grundlag af betingelsesløst udbud kan ikke finde anvendelse i det foreliggende tilfælde. Principperne i afsnit II, stk. 2, i meddelelsen kan i et vist omfang anvendes.
(20)
Rapporten blev udarbejdet af en uafhængig sagkyndig i overensstemmelse med afsnit II, stk. 2, litra a) i meddelelsen. Den sagkyndige har ikke modtaget instrukser, og hans uafhængighed er garanteret i kraft af, at han er offentligt udnævnt og har aflagt ed. Han arbejder i øvrigt som autoriseret ekspert for Kommissionen og EF-Domstolen. Han er især kompetent til at vurdere grunde i det pågældende område. Selv om vurderingen går tilbage til 6. november 2003, dvs. efter salget, kan den anvendes. Kommissionen mener, at den metode, som eksperten har anvendt og som tager hensyn til værdien på andre grunde og forskellige kvaliteter, er rimelig. Kommissionen har nøje undersøgt rapporten, især med hensyn til størrelse og type af de parceller, der sammenlignes med hensyntagen til eventuel forurening, den sagkyndiges uafhængighed, betydning af særlige referencer til infrastrukturtilslutning, jordart og den metode, der er anvendt ved beregning af slutresultatet. Priserne for de pågældende parceller svingede mellem 16 og 32 EUR pr. m2. Kommissionen fastslår, at beregningen af resultatet på […] EUR pr. m2 måske ikke er fuldstændigt korrekt, men alternative beregninger ville under alle omstændigheder give en højere pris. Kommissionen konkluderer derfor, at værdien på […] EUR pr. m2 kan tages som en grov indikation for markedsprisen for ikke-byggemodnet jord på salgstidspunktet. På basis af rapporten kan Kommissionen i hvert fald udelukke, at markedsværdien er lavere end den pris, som grunden faktisk blev solgt til, dvs. […] EUR pr. m2.
(21)
Kommissionen fastslår, at kommunen i det foreliggende tilfælde ikke har købt grundene i ASL’s interesse, men havde til hensigt at byggemodne og sælge dem i overensstemmelse med sin samlede planlægning og efter grundige politiske overvejelser (se betragtning 15). Det illustreres af tilskuddet fra EFRU (se betragtning 8). Valget af lige den grund, der ejes af ASL, er i overensstemmelse med de politiske overvejelser, og skyldes arealets enestående infrastrukturforbindelser, hvilket bekræftes af Niedersachsens Investment and Promotion Agency.
(22)
Kommissionen indrømmer, at en privat investor ikke ville have været i stand til at købe den ikke-byggemodnede grund til denne pris, byggemodne den, etablere den nødvendige infrastruktur og sælge den byggemodnede grund med fortjeneste. Det kan forklares ved hjælp af nogle af de argumenter, der er fremført fra tysk side, f.eks. de retlige rammer, der gælder for kommuner. Det er ikke nødvendigt at foretage en yderligere vurdering af sagen, fordi de to ovennævnte konklusioner - for det første, at kommunen ikke har købt grundene til en pris, der ligger over markedsprisen, og for det andet, at kommunen ikke har købt grundene i ASL’s interesse, men i overensstemmelse med sin samlede planlægníng og efter grundige politiske overvejelser - er tilstrækkelige til at fastslå, at ASL ikke har fået indrømmet en særlig fordel. Den resterende tvivl, der kom til udtryk i Kommissionens beslutning om procedurens indledning, er ikke længere relevant.
(23)
Kommissionen accepterer Tysklands argumenter vedrørende køb af den sydlige parcel. En eventuel støtte i denne forbindelse vil under ingen omstændigheder medføre, at de minimis-tærsklen på 100 000 EUR overskrides.
VI. KONKLUSION
(24)
Kommissionen konkluderer, at Lemwerder kommune ikke har købt grunden af ASL til en pris, der ligger over markedsprisen. Sælger har følgelig ikke fået indrømmet en fordel, og der er derfor ikke ydet statsstøtte i den i EF-traktatens artikel 87, stk. 1, anførte betydning -
VEDTAGET FØLGENDE BESLUTNING:
Artikel 1
Ejendomshandlen mellem Lemwerder kommune og Aircraft Services Lemwerder indeholder ikke noget statsstøtte-element i den i EF-traktatens artikel 87, stk. 1, anførte betydning.
Artikel 2
Denne beslutning er rettet til Forbundsrepublikken Tyskland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 14. december 2004.
KOMISSION PÄÄTÖS,
tehty 14 päivänä joulukuuta 2004,
Lemwerderin kunnan Aircraft Services Lemwerder -yritykseltä hankkimasta maa-alueesta
(tiedoksiannettu numerolla K(2004) 4748)
(Ainoastaan saksankielinen teksti on todistusvoimainen)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
(2005/664/EY)
EUROOPAN YHTEISÖJEN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan yhteisön perustamissopimuksen ja erityisesti sen 88 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
ottaa huomioon sopimuksen Euroopan talousalueesta ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
on mainittujen artiklojen mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,
sekä katsoo seuraavaa:
I MENETTELY
(1)
Komissiolle on toimitettu kantelu, joka koskee Lemwerderin kunnan ja Aircraft Services Lemwerder -yrityksen (jäljempänä ’ASL’) välistä kiinteistökauppaa. Kantelun mukaan kauppaan sisältyy tukea ASL:lle. Komissio pyysi Saksan viranomaisilta tietoja 30 päivänä tammikuuta 2003 päivätyllä kirjeellä. Saksan viranomaiset vastasivat 18 päivänä maaliskuuta 2003 päivätyllä kirjeellä.
(2)
Komissio aloitti 17 päivänä syyskuuta 2003 tehdyllä päätöksellä ilmoitettua toimenpidettä koskevan EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn. Asian viitenumero on C 56/2003. Päätös toimitettiin Saksan viranomaisille 18 päivänä syyskuuta 2003 päivätyllä kirjeellä ja julkistettiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä (2). Komissio ei ole saanut huomautuksia kolmansilta.
(3)
Saksan viranomaiset toimittivat komission päätöstä koskevat huomautuksensa 14 ja 18 päivänä marraskuuta 2003 päivätyillä kirjeillä. Komissio pyysi Saksan viranomaisilta lisätietoja 13 päivänä tammikuuta 2004 ja 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätyillä kirjeillä. Saksan viranomaiset vastasivat 13 päivänä helmikuuta 2004 ja 31 päivänä elokuuta 2004 päivätyillä kirjeillä. Komission ja Saksan viranomaisten edustajat ja kiinteistön arvon määrityksestä vastannut henkilö tapasivat 13 päivänä lokakuuta 2004 pidetyssä kokouksessa. Kokouksen jälkeen Saksan viranomaiset toimittivat lisätietoja 23 päivänä marraskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä.
II TOIMENPIDE
1. Tuensaaja
(4)
ASL, jonka päätoimipaikka on Niedersachsenin osavaltiossa Bremenin lähellä sijaitsevassa Lemwerderissä, tarjoaa palveluja muun muassa huoltamalla ilma-aluksia. Yrityksellä oli tilikaudella 2002-2003 noin 700 työntekijää ja 53,4 miljoonan euron liikevaihto. ASL oli vuoteen 1993 saakka osa Deutsche Aerospace AG -yritystä (jäljempänä ’DASA’). Kun DASA alkoi suunnitella ASL:n toiminnan lopettamista, Niedersachsenin osavaltio ryhtyi toimiin yrityksen pelastamiseksi. Komissio hyväksyi kyseiset toimenpiteet ASL:lle myönnettävää valtiontukea koskevalla päätöksellä 97/753/EY, joka tehtiin 12 päivänä maaliskuuta 1997 (3). EADS hankki 1. tammikuuta 2004 51 prosentin enemmistöosuuden ASL:stä. Siitä lähtien ASL:ssä on toteutettu rakenneuudistusta. Siviili-ilma-alusten huoltotoiminta lopetetaan. Tulevaisuudessa yritys keskittyy taistelukoneiden (Transall C-160, Tornado) komponenttien huolto- ja korjaustöihin sekä sotilasilma-alusten (Eurofighter, A400M) komponenttien kokoonpanoon. Työntekijöiden lukumääräksi on suunniteltu 210 vuonna 2006 (4).
2. Toimenpiteen kuvaus
(5)
Lemwerderin kunta osti tontin, jota ASL ei tarvinnut. Saksan viranomaisten toimittamien tietojen mukaan tontin hintaan sisältyi sen kokoon perustuva paljousalennus.
Ajankohta
Tontti
Pinta-ala (m2)
Hinta/m2
(Saksan markkaa/euroa)
Kokonaishinta
(Saksan markkaa/euroa)
28.6.2000
Länsi- ja keskiosa
241 643
(97 828 + 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Eteläosa
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Tontin länsiosan kunnallistekniikkaan liittyvät investoinnit aiheuttivat 1 355 040 euron kokonaiskustannukset. Useista syistä tontin keskiosan katsottiin aiheuttavan 10 prosenttia pienemmät kustannukset.
(7)
Lemwerderin kunta arvioi, että tarvittavan infrastruktuurin rakentamisen jälkeen tontin länsi- ja keskiosa voitaisiin myydä hintaan […] Saksan markkaa/m2 ([…] euroa/m2). Hinta on suhteellisen korkea tontin tarjoamien mahdollisuuksien vuoksi. Se sijaitsee ASL:n lentokentän välittömässä läheisyydessä, rautatieverkkoon on suora yhteys ja ASL:n Weser-joen rannalla sijaitsevia satamarakennuksia on mahdollisuus käyttää. Maata myytiin samaan hintaan läheisellä Edenbüttelin alueella vuosina 1999 ja 2002, vaikka sinne on huonompi pääsy Weser-joelta sekä rautateiltä ja lentokentältä. Saksan viranomaiset ovat toimittaneet kaksi muutakin hinta-arviota, jotka koskevat ASL:stä pohjoiseen sijaitsevia tontteja, joiden arvon katsotaan vastaavan ASL:n tonttia.
(8)
Kunta on saanut tontin länsiosan kunnallistekniikkaan liittyviä investointeja varten tukea 562 200 euroa, johon sisältyy 50 prosentin yhteisrahoitus EAKR:n tavoitteen 2 mukaisesti. Kunnan omia varoja on käytetty 132 215 euroa. Tontin myynnistä toivottiin saatavan […] euroa.
(9)
Kunnan ja Niedersachsenin osavaltion kehitysviraston (niedersächsische Entwicklungsgesellschaft, NILEG) pääasiallinen kohderyhmä on ilmailuteollisuus, mutta potentiaalisten ostajien ryhmää ei ole rajattu mitenkään. Kiinteistömarkkinat romahtivat vuonna 2000. Vuoden 2002 jälkipuoliskolta alkaen tämäntyyppisten maa-alueiden kysyntä on piristynyt, mutta kauppoja ei ole toistaiseksi syntynyt.
III SYYT MENETTELYN ALOITTAMISEEN
(10)
Kun komissio teki päätöksen EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn aloittamisesta, se epäili, että kunnan maksama hinta ei vastannut tontin markkina-arvoa. Kauppa koski pelkkää maa-aluetta, joten ASL tai muu julkinen tai yksityinen ostaja joutuisi tekemään merkittäviä investointeja pystyäkseen myymään tontin käyttövalmiina. Koska pelkän maa-alueen arvo ei ollut tiedossa, komissio arvioi sen vähentämällä käyttövalmiin tontin arvosta investointikustannukset. Arviossa on otettu huomioon, että tontin myynti osina aiheuttaa viivästyksiä, hankkeen rahoituskustannukset sekä se, että infrastruktuurin rakentamiseen tarvitaan maata. Arviosta käy ilmi, että pelkän maa-alueen arvo on selvästi kunnan maksamaa kauppahintaa pienempi. Tämän lisäksi komissio epäilee, olisiko yksityinen sijoittaja ylipäätään osallistunut hankkeeseen, kun otetaan huomioon ASL:n tontin lähialueen yleinen markkinatilanne. On myös epäselvää, olisiko yksityinen sijoittaja saanut yhtä paljon tukea kuin kunta. Tontin eteläosan hankkimiseen saattaa myös sisältyä tukea, koska Saksan viranomaiset eivät ole esittäneet perusteluja kyseiselle kaupalle.
(11)
Komissio katsoo, että maakauppoihin saattaa sisältyä tukea, joka ei sovellu yhteismarkkinoille. Tontin myyntiin ei esimerkiksi sisälly lainkaan investointeihin eikä rakenneuudistuksiin liittyviä ehtoja. Saksan viranomaisten mukaan yritys ei myöskään ole vaikeuksissa. Tuki hyväksyttiin päätöksellä 97/753/EY sillä edellytyksellä, että Saksa ei myönnä tapauskohtaista tukea viiteen vuoteen. Kyseisiin maakauppoihin mahdollisesti liittyvä tuki on kuitenkin myönnetty ennen mainitun viiden vuoden määräajan täyttymistä.
IV SAKSAN HUOMAUTUKSET
(12)
Pelkän maa-alueen markkina-arvoa määritettäessä lähtökohdaksi olisi Saksan viranomaisten mielestä otettava vastaavan suuruisista osista koostuvan maa-alueen arvo, jossa otetaan huomioon sijainti ja yhteydet muuhun infrastruktuuriin. Pelkän maa-alueen arvosta toimitettiin uusi arvio. Arvio perustuu välittömään vertailuun vastaavien enintään 80 kilometrin säteellä sijaitsevien tonttien kanssa ottaen huomioon niiden laadussa esiintyvät erot. Arvion tehnyt asiantuntija on tutkinut käsiteltävänä olevaan asiaan liittyvän tontin sekä muut vertailuun valitut tontit. Hän on ottanut erityisesti huomioon toteutettavissa olevat yhteydet muuhun infrastruktuuriin. Asiantuntijan arvion mukaan maan arvo on […] euroa/m2. Koska neliöhinta on korkeampi kuin kunnan maksama hinta, kauppaan ei ole voinut sisältyä tukea. Saksan viranomaisten mukaan tontin osien myynnin aiheuttamia viivytyksiä, kunnallistekniikkaan liittyvistä investoinneista aiheutuvia kustannuksia eikä tukea tarvitse ottaa huomioon.
(13)
Teollisuusalueisiin tehtävissä investoinneissa viranomaisten on myös otettava huomioon pitkän aikavälin näkökohdat, kuten käyttövalmiille tontille sijoittautuvilta yrityksiltä saatavat verotulot. Kunnat eivät voi saavuttaa tavoitteitaan, jos niiden on määritettävä myyntihinta valtiontukisääntöjen mukaisesti. Kunnat voivat järjestää tarjouskilpailun myydessään tontteja, mutta se ei ole mahdollista kuntien halutessa ostaa kunnallistekniikan kehittämisstrategiaansa sopivia tonttien osia. Myyjä saattaa näin ollen päästä erittäin edulliseen neuvotteluasemaan. Näissä olosuhteissa tehty kauppa ei merkitsisi tuen myöntämistä myyjälle.
(14)
Komission tekemän arvion väitetään lisäksi olevan virheellinen. Yksityissijoittajaan ei esimerkiksi sovelleta samoja säännöksiä kuin kuntaan. Liittovaltion maankäyttö- ja rakennuslain 127 §:n (ja sitä seuraavien pykälien) mukaan kunnan on maksettava vähintään 10 prosenttia tukikelpoisista investointikustannuksista. Lisäksi räjähteiden raivauksesta on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia. Kaupantekohetkellä näillä kustannuksilla ei voinut olla vaikutusta kauppahintaan. Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetussa komission tiedonannossa (6) (jäljempänä ’tiedonanto’) ei myöskään edellytetä ylimääräisten infrastruktuurikustannusten sisällyttämistä maa-alueen arvoon. Tiedonannossa annetaan myös mahdollisuus soveltaa korkeampaa hintaa tiettyjen edellytysten täyttyessä (esimerkiksi viiden prosentin liikkumavara).
(15)
Sillä ei katsota olevan merkitystä, olisiko yksityinen sijoittaja liittänyt tonttia kunnallistekniikkaan. Kunnallistekniikan rakentaminen kuuluu julkisille tahoille, ja se on yleisen taloudellisen edun mukainen palvelu. Kunta rakentaa kunnallistekniikan ainoastaan siinä tapauksessa, että se katsoo tontilla olevan kysyntää, kuten tässä tapauksessa. Niedersachsenin osavaltion taloudellisen tutkimuskeskuksen ennusteiden mukaan teollisuusmaan tarjonnassa esiintyy tulevaisuudessa pullonkauloja. Teollisuusmaan kysyntää on lisännyt koko aluetta koskeva innovatiivinen rakenneuudistus, jonka puitteissa rakennetaan muun muassa yhteys uuteen Weser-tunneliin. Lisäksi Wilhemshaveniin suunniteltuun syväsatamaan aiotaan rakentaa rannikkoa pitkin kulkeva moottoritie. Niedersachsenin osavaltion investointien edistämisvirasto on myös todennut, että tontit ovat tämän vuoksi erittäin arvokkaita, ja jättämällä maa-alueen ostamatta kunta menettäisi mahdollisuuden saada aikanaan poikkeuksellisen hyvät myyntituotot. Virasto suositteli kunnalle maa-alueen ostamista erityisesti siksi, että kaupan myötä kunta saisi mahdollisuuden hyödyntää koko Bahnhof Alteneschin teollisuusalueen ja ASL-tontin välistä aluetta.
(16)
Tontin eteläosan hankinta on Saksan viranomaisten mielestä osa kokonaissuunnitelmaa, koska se toimii korvaavana ja vaihtoehtoisena maa-alueena rakennettaessa kunnallistekniikkaa tontin keskiosalle.
V ARVIOINTI
(17)
EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaisesti jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Käsiteltävänä olevassa asiassa on selvitettävä, onko ASL saanut tonttikaupasta perusteetonta etua. Tämä edellyttäisi, että kunnan maksama kauppahinta on markkina-arvoa suurempi.
(18)
Komissio on Saksan viranomaisten kanssa yhtä mieltä siitä, että markkina-arvoksi on katsottava pelkän maa-alueen hinta. Pelkän maan arvon määrittäminen vähentämällä kunnallistekniikan rakentamiskustannukset käyttövalmiin tontin arvosta on vain apuväline, jota tulee käyttää ainoastaan siinä tapauksessa, että tarkempaa hinta-arviota ei ole saatavilla. Tämän vuoksi komissio on tutkinut huolellisesti Saksan viranomaisten toimittaman uuden arvion pelkän maa-alueen arvosta.
(19)
Kun viranomaiset haluavat ostaa tietyn tontin, niiden on neuvoteltava omistajan kanssa. Vailla ehtoja olevan tarjouskilpailun järjestäminen ei ole hyvä ratkaisu. Tiedonannon II jakson 1 kohdan mukaisia periaatteita, jotka koskevat myyntiä tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, ei voida soveltaa käsiteltävänä olevassa asiassa. Sen sijaan II jakson 2 kohtaan sisältyviä periaatteita voidaan soveltaa jossain määrin.
(20)
Tiedonannon II jakson 2 kohdan a alakohdan mukaisesti arviointiraportin on laatinut riippumaton asiantuntija. Arvion tehneelle asiantuntijalle ei ole annettu ohjeita, ja riippumattomuuden takeita ovat nimitysmenettelyn julkisuus ja nimittämisen yhteydessä annettu vakuutus. Kyseinen asiantuntija on suorittanut virallisia arviointeja sekä komission että Euroopan yhteisöjen tuomioistuimen lukuun. Hänellä on erityinen asiantuntemus maa-alueiden arvonmäärityksestä kyseisellä seudulla. Arviota voidaan käyttää tässä menettelyssä, vaikka se onkin tehty vasta 6. marraskuuta 2003 eli kaupanteon jälkeen. Komissio pitää asiantuntijan käyttämää arviointimenetelmää asianmukaisena, koska siinä otetaan huomioon vastaavien muiden tonttien arvo ja laatuerot. Komissio on tutkinut raportin huolellisesti ja ottanut erityisesti huomioon vertailussa käytettyjen tonttien koot ja tyypit, mahdollisen saastumisen käsittelyn raportissa, arvioijan riippumattomuuden, infrastruktuuriyhteyksiin tehtyjen viittausten merkityksen, maaperän laadun sekä lopullisen arvion laskennassa sovelletun menetelmän. Vertailussa arvioitujen tonttien hinnat olivat 16-36 euroa neliömetriltä. Komissio toteaa, että vaikka lopullista hinta-arviota ([…] euroa/m2) ei kenties ole laskettu täysin oikein, vaihtoehtoiset laskentatavat tuottaisivat vielä korkeamman arvon. Arvion perusteella komissio katsoo pelkän maa-alueen markkina-arvon olleen karkeasti ottaen […] euroa/m2 kaupantekohetkellä. Arvion perusteella komissio voi joka tapauksessa sulkea pois sen mahdollisuuden, että markkina-arvo olisi vähemmän kuin […] euroa/m2 eli tontin toteutunut kauppahinta.
(21)
Komissio toteaa, että kunta ei toiminut ASL:n etujen mukaan ostaessaan tontin. Sen sijaan tavoitteena oli kunnan laajempiin poliittisiin näkökohtiin perustuvan kaavoitusstrategian mukaisesti investoida tontin kunnallistekniikkaan ja myydä se (ks. 15 kappale). Tämän vahvistaa EAKR:n varoista myönnetty tuki (ks. 8 kappale). Kunta valitsi ostokohteekseen ASL:n tontin poliittisten näkökohtien vuoksi sekä siksi, että kyseiseltä alueelta on erinomaiset liikenneyhteydet. Tämän tosiseikan on Niedersachsenin osavaltion investointien edistämisvirasto vahvistanut.
(22)
Komissio myöntää, että yksityinen sijoittaja ei olisi pystynyt ostamaan pelkkää maa-aluetta nyt toteutuneella hinnalla, tekemään infrastruktuuriin liittyviä ja muita tarpeellisia investointeja eikä myymään maa-aluetta voitolla. Tämä saattaa johtua muun muassa kuntiin sovellettavasta erilaisesta lainsäädännöstä, kuten Saksan viranomaisten huomautuksista käy ilmi. Asiaa koskevien tutkimusten jatkaminen ei kuitenkaan ole tarpeen, koska edellä on tehty kaksi johtopäätöstä, jotka osoittavat, että ASL:lle ei ole koitunut erityistä etua. Ensinnäkin kunnan tontista maksama hinta ei ylittänyt markkina-arvoa. Toiseksi kunta ei toiminut ASL:n etujen mukaan tonttia ostaessaan vaan tavoitteena oli kunnan laajempiin poliittisiin näkökohtiin perustuvan kaavoitusstrategian noudattaminen. Menettelyn aloittamista koskevassa komission päätöksessä esitetyt muut epäilykset eivät ole enää merkityksellisiä.
(23)
Komissio hyväksyy Saksan viranomaisten esittämät perustelut, jotka koskevat tontin eteläosan hankintaa. Asiaan liittyvä tuki ei sitä paitsi ylittäisi missään olosuhteissa 100 000 euron vähimmäistasoa.
VI JOHTOPÄÄTÖS
(24)
Komissio toteaa, että Lemwerderin kunnan ASL:n tontista maksama hinta ei ylittänyt markkina-arvoa. Myyjälle ei näin ollen koitunut etua eikä tälle myönnetty EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea,
ON TEHNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Lemwerderin kunnan ja Aircraft Services Lemwerder -yrityksen väliseen tonttikauppaan ei sisälly EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea.
2 artikla
Tämä päätös on osoitettu Saksan liittotasavallalle.
Tehty Brysselissä 14 päivänä joulukuuta 2004.