ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.
KOMMISSIONENS BESLUT
av den 14 december 2004
om Lemwerder kommuns förvärv av mark från Aircraft Services Lemwerder
[delgivet med nr K(2004) 4748]
(Endast den tyska texten är giltig)
(Text av betydelse för EES)
(2005/664/EG)
EUROPEISKA GEMENSKAPERNAS KOMMISSION HAR FATTAT DETTA BESLUT
med beaktande av Fördraget om upprättandet av Europeiska gemenskapen, särskilt artikel 88.2 första stycket i detta,
med beaktande av avtalet om Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, särskilt artikel 62.1 a i detta,
efter att i enlighet med nämnda artiklar (1) ha gett berörda parter tillfälle att yttra sig och med beaktande av dessa synpunkter, och
av följande skäl:
I. FÖRFARANDE
(1)
Kommissionen mottog ett klagomål beträffande en fastighetsaffär mellan Lemwerder kommun och Aircraft Services Lemwerder (nedan kallat ”ASL”), enligt vilket köpet skulle innehålla ett inslag av stöd till ASL. Kommissionen begärde uppgifter från Tyskland genom en skrivelse av den 30 januari 2003. Tyskland svarade genom en skrivelse av den 18 mars 2003.
(2)
Genom beslut av den 17 september 2003 inledde kommissionen det förfarande som anges i artikel 88.2 i EG-fördraget avseende den anmälda åtgärden. Ärendet registrerades med nummer C 56/2003. Tyskland underrättades om beslutet genom en skrivelse av den 18 september 2003 och beslutet har offentliggjorts i Europeiska unionens officiella tidning (2). Kommissionen har inte mottagit några synpunkter från berörda parter.
(3)
De tyska myndigheternas kommentarer till kommissionens beslut mottogs i skrivelser av den 14 november 2003 och 18 november 2003. Kommissionen begärde ytterligare uppgifter genom skrivelser av den 13 januari 2004 och 10 maj 2004. Tyskland svarade genom skrivelser av den 13 februari 2004 och 31 augusti 2004. Den 13 oktober 2004 ägde ett möte rum mellan företrädare för kommissionen och Tyskland och en fastighetsexpert som lagt fram ett utlåtande. Efter mötet lade Tyskland fram ytterligare uppgifter genom en skrivelse av den 23 november 2004.
II. ÅTGÄRDEN
1. Mottagaren
(4)
ASL ligger i Lemwerder (i Niedersachsen nära Bremen) och producerar tjänster som till exempel flygplansunderhåll. År 2002/03 hade företaget cirka 700 anställda och en årsomsättning på 53,4 miljoner euro. Fram till 1993 ingick ASL i Deutsche Aerospace AG (DASA). När DASA ville lägga ned anläggningen vidtog delstaten Niedersachsen åtgärder för att rädda ASL. Kommissionen godkände dessa åtgärder genom beslut 97/753/EG av den 12 mars 1997 om statligt stöd till Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Den 1 januari 2004 förvärvade EADS en majoritetspost på 51 % i företaget. Därefter omstruktureras ASL. Underhållet av civila flygplan kommer att upphöra. I framtiden kommer verksamheten att bestå av reparations- och underhållsarbete av komponenter till stridsflygplan (Transall C-160, Tornado) samt montage av komponenter till militärflygplan (Eurofighter, A400M). Företaget beräknas ha 210 anställda 2006 (4).
2. Detaljerad beskrivning av åtgärden
(5)
Lemwerder kommun har förvärvat fastigheter som ASL inte haft behov av. Tyskland uppger att priset innefattat volymrabatt.
Datum
Fastighet
Yta (m2)
Pris/m2
(DEM/EUR)
Totalpris
(DEM/EUR)
28.6.2000
West och Mitte
241 643
(97 828 + 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Süd
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Exploateringen av fastigheten ”West” medförde totala kostnader på 1 355 040 euro. Av olika skäl antogs att kostnaderna för ”Mitte” skulle bli 10 % lägre.
(7)
Kommunen utgick ifrån att den skulle kunna sälja fastigheterna West och Mitte för […] tyska mark/m2 ([…] euro), sedan de försetts med nödvändig infrastruktur. Detta relativt höga pris motiverades av bra läge strax intill ASL:s flygplats och i direkt anslutning till järnvägsnätet samt med tillgång till ASL:s hamnanläggning vid Weser. Under 1999 och 2002 såldes fastigheter i närliggande Edenbüttel till samma pris, trots sämre tillgång till järnväg, flyg och Weser. Tyskland har lagt fram två ytterligare värderingar av fastigheter norr om ASL, som skulle ha ett jämförbart värde.
(8)
För att exploatera fastigheten ”West” fick kommunen ett stöd på 562 200 euro (till 50 % samfinansierat genom ERUF under mål 2) och tillhandahöll egna medel på 132 125 euro. Försäljningspriset uppgavs till […] euro.
(9)
Kommunen och Niedersachsens utvecklingsbolag NILEG inriktar sig främst på flygindustrin, men har inga begränsningar vad gäller möjliga köpare. År 2000 kollapsade fastighetsmarknaden. Sedan andra halvåret 2002 har efterfrågan på denna typ av fastigheter visserligen ökat, men hittills har ingen mark sålts.
III. SKÄLEN TILL ATT FÖRFARANDET INLEDDES
(10)
I sitt beslut om att inleda det förfarande som anges i artikel 88.2 i EG-fördraget anförde kommissionen tvivel på att det av kommunen betalade priset skulle återspegla marknadsvärdet. Fastigheten såldes som oexploaterad mark och ASL eller en privat eller offentlig köpare måste göra betydande investeringar för att kunna sälja fastigheten som exploaterad. Då någon värdering av den oexploaterade marken inte förelåg, gjorde kommissionen en skattning där den exploaterade fastighetens värde minskades med exploateringskostnaderna. Den tog därvid hänsyn till den sannolika förseningen om fastigheten sålts tomtvis, till projektets finansiella kostnader och till att det krävs mark för infrastruktur. Enligt denna skattning ligger den oexploaterade markens värde betydligt under det av kommunen betalade priset. Dessutom ifrågasatte kommissionen att en privat investerare skulle ha exploaterat en sådan fastighet, med tanke på de allmänna marknadsvillkoren i omedelbar anslutning till ASL. Den betvivlade också att en privat investerare skulle ha fått samma stöd som kommunen. Eftersom Tyskland inte motiverat förvärvet av fastighet ”Süd”, kunde fallet innehålla ytterligare inslag av stöd.
(11)
Kommissionen betvivlade att eventuella inslag av stöd i markköpen skulle vara förenliga med den gemensamma marknaden. Till exempel är markförsäljningen inte förenad med några investerings- eller omstruktureringskostnader. Enligt tyska uppgifter befinner sig företaget heller inte i svårigheter. Genom beslut 97/753/EG godkändes stöden på villkor att Tyskland under en femårsperiod inte skulle bevilja något stöd för särskilda ändamål. De med fastighetsaffären eventuellt förknippade stöden skulle emellertid ha beviljats under denna femårsperiod.
IV. KOMMENTARER FRÅN TYSKLAND
(12)
För oexploaterade fastigheters marknadsvärde finner Tyskland det lämpligt att utgå från värdet på jämförbara oexploaterade tomter, där även läget och anslutningen till infrastruktur beaktas. En ny värdering av den oexploaterade fastigheten presenterades. Denna baseras på en direkt jämförelse med andra oexploaterade fastigheter inom en omkrets på åtta mil, där även den varierande kvaliteten beaktas. Fastighetsexperten har besiktigat den berörda fastigheten och andra fastigheter. Han har därvid särskilt beaktat möjlig anslutning till infrastruktur. Fastighetsexperten kommer fram till ett värde på […] euro per m2, och då detta är högre än det av kommunen betalda priset skulle det följaktligen inte föreligga något stöd. Tyskland anser det inte nödvändigt att beakta exploateringskostnader, stöd och eventuella förseningar i samband med vidareförsäljning av tomter.
(13)
Dessutom tar statliga myndigheter långsiktiga hänsyn när industrifastigheter exploateras, exempelvis till skatteintäkter från företag som etablerar sig på en exploaterad fastighet. Reglerna för statligt stöd skulle göra det omöjligt för kommunerna att uppnå sina mål om de tvingades sälja till ett visst pris. Om kommuner vill sälja fastigheter kan de visserligen utlysa ett anbudsförfarande, men inte om de vill köpa en fastighetstomt som motsvarar deras exploateringsplaner. Säljaren skulle då ha en mycket fördelaktig förhandlingsposition. Under sådana förutsättningar skulle affären inte kräva något stöd till säljaren.
(14)
Dessutom skulle kommissionens skattning vara behäftad med fel. Till exempel omfattas en privat investerare inte av samma bestämmelser som en kommun. Enligt 127 § ff i Baugesetzbuch (byggnadslagen) skall kommuner bära minst 10 % av den stödberättigande exploateringskostnaden. Dessutom skall det ha uppstått oväntade kostnader för ammunitionsröjning. Vid förvärvstidpunkten kunde dessa kostnader alltså inte påverka priset. Enligt kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (6) (nedan kallat ”meddelandet”) behöver dessutom inte ytterligare kostnader för infrastruktur tas med i värderingen. Enligt meddelandet skall vidare ett högre pris kunna tillåtas under vissa förutsättningar (exempelvis gäller en toleransmarginal på 5 %).
(15)
Frågan om en privat investerare skulle exploaterat fastigheten är här oviktig. Exploateringen av fastigheter är en offentlig angelägenhet och faller under tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Kommuner exploaterar bara fastigheter om de - som i föreliggande fall - förväntar sig tillräckligt stor efterfrågan. Institut für Wirtschaftforschung i Niedersachsen hade förutspått flaskhalsar när det gäller utbudet av industritomter. Efterfrågan på industrimark har ökat genom den innovativa omstruktureringen av hela området, genom anslutningen till den nya Wesertunneln och den planerade kustmotorvägen till den planerade djupvattenhamnen i Wilhelmshaven. Vidare har Investment and Promotion Agency Niedersachsen hävdat att det därför handlar om särskilt värdefulla tomter och att kommunen skulle förspilla en så kallad ”Unique Selling Point”, om den inte köpte området. Den rekommenderade därför kommunen att köpa det, i synnerhet som det då skulle finnas en chans att säkra hela området mellan industrimarken ”Bahnhof Altenesch” och ASL-området.
(16)
Beträffande förvärvet av fastigheten ”Süd” hänvisar Tyskland till att dessa tomter var nödvändiga för markplaneringen, eftersom de tjänade som ersättnings- och utbytestomter till infrastrukturen för att exploatera fastigheten ”Mitte”.
V. BEDÖMNING
(17)
Enligt artikel 87.1 i EG-fördraget är ”stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den gemensamma marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna”. I föreliggande ärende skall det granskas om ASL särskilt gynnades genom fastighetsaffären. Så skulle vara fallet om kommunen erlade ett pris som översteg marknadsvärdet.
(18)
Kommissionen håller med Tyskland om att priset på den oexploaterade marken skall utgå från marknadspriset. Att fastställa den oexploaterade markens värde genom att dra av exploateringskostnaderna från den berörda markens värde är en kompletterande metod, ifall ingen direkt värdering föreligger. Kommissionen har därför noggrant granskat den nya värdering av den oexploaterade marken som Tyskland lagt fram.
(19)
Om myndigheter önskar köpa en viss fastighet måste de förhandla med ägaren. Att organisera ett villkorslöst anbudsförfarande är här ingen lösning, men kan delvis bli aktuellt. Föga tillämpliga på föreliggande fall är principerna i avsnitt II.1 i meddelandet om överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande. Delvis tillämpliga är däremot principerna i avsnitt II.2 i meddelandet.
(20)
Rapporten har tagits fram av en oberoende expert enligt avsnitt II.2 a i meddelandet. Experten har inte haft några riktlinjer och hans oberoende garanteras genom att han är auktoriserad. Experten arbetar för övrigt som certifierad sakkunnig för kommissionen och EG-domstolen. Han har särskild sakkunskap om värdering av mark i det berörda området. Trots att värderingen är daterad den 6 november 2003, dvs. efter försäljningen, är den relevant för det här förfarandet. Kommissionen anser att expertens tillämpade metod är adekvat, då hänsyn tas till andra fastigheters värde och den varierande kvaliteten. Kommissionen har granskat rapporten ingående, särskilt de jämförda fastighetstomternas storlek och typ, beaktandet av eventuella föroreningar, expertens oberoende, särskilt viktiga hänsyn till infrastrukturanslutning, marktyp och metoden för slutberäkningen. De bedömda fastigheternas priser varierade mellan 16 och 36 euro per m2. Kommissionen konstaterar att beräkningen av värdet […] euro per m2 kan vara mindre korrekt, men alternativa beräkningar skulle inte i något fall ge ett högre värde. På grundval av denna värdering drar kommissionen slutsatsen att värdet […] euro per m2 kan tjäna som grov uppskattning av den oexploaterade markens marknadsvärde vid försäljningstillfället. På grundval av rapporten kan kommissionen i alla fall utesluta att marknadsvärdet skulle understiga fastighetens faktiska försäljningspris, dvs. […] euro per m2.
(21)
Kommissionen konstaterar att kommunen i föreliggande fall inte köpt fastigheterna i ASL:s intresse utan för att förvärva och sälja dem i enlighet med sin markplanering och utifrån allmänna politiska överväganden (se punkt 15). Detta understryks av ERUF:s bidrag (se punkt 8). Att just ASL:s område valdes ligger i linje med de politiska övervägandena och kan förklaras med områdets unika infrastrukturella förbindelser, vilket bekräftas av Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Kommissionen medger att ett privat utvecklingsföretag för detta pris inte skulle kunna köpa den oexploaterade marken för att exploatera den, anlägga nödvändig infrastruktur och sedan sälja den exploaterade marken med vinst. Detta låter sig förklaras med några av Tysklands framlagda synpunkter, exempelvis vilka rättsregler som gällde för kommunen. Saken behöver dock inte granskas ytterligare, eftersom de två ovannämnda slutsatserna ingår i ärendet och räcker för att fastställa att ASL inte getts någon särskild fördel. Den första slutsatsen var att kommunen inte köpte fastigheterna till ett pris som översteg marknadspriset. Den andra slutsatsen var att kommunen inte köpt fastigheterna i ASL:s intresse, utan i enlighet med sin markplanering och utifrån allmänna politiska överväganden. De övriga tvivel som redovisas i kommissionens beslut om att inleda förfarandet är inte längre av någon vikt.
(23)
Kommissionen ansluter sig till Tysklands synpunkter på förvärvet av fastighetstomten ”Süd”. För övrigt skulle ett eventuellt stöd i detta fall inte överskrida tröskeln för stöd av mindre betydelse som är 100 000 euro.
VI. SLUTSATSER
(24)
Kommissionen konstaterar att Lemwerder kommun inte förvärvat fastigheten från ASL till ett pris som överstiger marknadsvärdet. Följaktligen gavs säljaren ingen fördel och därmed inget statligt stöd som omfattas av artikel 87.1 i EG-fördraget.
HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
Artikel 1
Fastighetsaffären mellan Lemwerder kommun och Aircraft Services Lemwerder utgör inte ett stöd som omfattas av artikel 87.1 i fördraget.
Artikel 2
Detta beslut riktar sig till Förbundsrepubliken Tyskland.
Utfärdat i Bryssel den 14 december 2004.