KOMMISSIONENS AFGØRELSE
af 20. april 2011
om Finlands foranstaltning C 37/04 (ex NN 51/04) til fordel for Componenta Oyj
(meddelt under nummer K(2011) 2559)
(Kun den finske og svenske udgave er autentiske)
(EØS-relevant tekst)
(2011/529/EU)
EUROPA-KOMMISSIONEN HAR -
under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlig artikel 108, stk. 2, første afsnit,
under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte bemærkninger i overensstemmelse med ovennævnte bestemmelser (1), og
ud fra følgende betragtninger:
I. SAGSFORLØB
(1)
Den 10. marts 2004 modtog Kommissionen en klage fra Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, i hvilken klageren underrettede Kommissionen om en påstået støtteforanstaltning, som byen Karkkila (i det følgende benævnt »Karkkila«) havde iværksat til fordel for Componenta Corporation Oyj (i det følgende benævnt »Componenta«). Ved brev af 19. november 2004 underrettede Kommissionen Finland om sin beslutning om at indlede proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, (nu artikel 108, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde) over for støtteforanstaltningen. Kommissionens beslutning om at indlede proceduren blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (2). Kommissionen opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til foranstaltningen, men modtog ingen bemærkninger.
(2)
Den 20. oktober 2005 vedtog Kommissionen en endelig negativ beslutning og forpligtede Finland til at tilbagesøge støttebeløbet fra Componenta (»beslutningen af 2005«). Beslutningen af 2005 om at afslutte den formelle procedure blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (3). Componenta iværksatte appel mod beslutningen, der blev annulleret ved dom af 18. december 2008 (»dommen«) på grund af begrundelsesmangel (4).
(3)
Finland fremsatte bemærkninger ved brev af 5. januar og 10. januar 2010, der også indeholdt to undersøgelser om vurderingen af de pågældende jordarealer. Kommissionen fremsendte yderligere tre anmodninger om oplysninger den 9. januar 2009, 23. juli 2009 og 8. januar 2010, som blev besvaret ved brev registreret henholdsvis den 9. marts 2009, 15. oktober 2009 og 5. marts 2010. Den 23. november 2009 blev der afholdt et møde i Bruxelles med deltagelse af Kommissionen samt repræsentanter for den finske regering og støttemodtageren.
II. BESKRIVELSE AF OMSTÆNDIGHEDERNE
1. Transaktionen
(4)
Componenta er en metalforarbejdende virksomhed, som har hovedsæde i Karkkila, Finland. Den har produktionsanlæg i Finland, Nederlandene og Sverige. Hovedparten af virksomhedens omsætning på 316 mio. EUR i 2004 kom fra de nordiske lande og Mellemeuropa. Koncernen havde i 2004 ca. 2 200 ansatte.
(5)
Den undersøgte transaktion vedrører ejendomsselskabet Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (i det følgende benævnt »KK«), som besad jordejendom i byen Karkkila, der ligger omkring 65 km nordvest for Helsingfors. Componenta og Karkkila ejede hver halvdelen af KK. I 1996 ydede hver af joint venture-partnerne KK et rentefri aktionærlån på 1 670 184 EUR.
(6)
Det blev i henhold til handelsaftalen, der blev underskrevet den 16. december 2003, aftalt, at byen ville erhverve det fulde ejerskab af KK ved køb af de aktier, som var ejet af Componenta, for en samlet pris af 2 383 276,50 mio. EUR. Transaktionen bestod af to dele:
-
Componenta modtog 713 092,50 EUR for købet af 50 % af aktierne, der blev solgt til Karkkila
-
KK tilbagebetalte det aktionærlån på 1 670 184 EUR, som Componenta havde ydet det i 1996. Med henblik herpå ydede Karkkila KK yderligere et rentefrit lån på samme beløb. Derved ændredes kreditorforholdet fra Componenta til byen Karkkila.
(7)
Karkkila tilvejebragte derfor 2 383 276,50 EUR for ovennævnte transaktion: 713 092,50 EUR som betaling for KK's aktier og 1 670 184 EUR som et rentefrit lån til KK.
(8)
Købsprisen for aktierne blev beregnet med udgangspunkt i de faste priser, som Karkkila solgte fast ejendom til i 2003.
Tabel 1
Salgspriser pr.m2 for de af KK solgte jordarealer
(EUR)
Zone 1
Parcelhusgrunde
11,11
Rækkehuse
88,81
Etagehuse
79,56
Zone 2
Parcelhusgrunde
10,19
Rækkehuse
74,02
Etagehuse
64,76
Andet
Råjord uden for byplan
1,18
Jordarealer udlagt til offentlige parker
1,18
(9)
Disse faste priser blev anvendt på jordarealerne i KK's portefølje på transaktionstidspunktet og delt i to, hvilket gav aktieprisen på 713 092,50 EUR.
(10)
I handelsaftalen mellem Karkkila og Componenta indgik desuden følgende erklæring:
a)
Sælgeren forpligter sig til at foretage den i bilag 1 i nærværende aftale nærmere beskrevne udvidelsesinvestering i Karkkila by for at forøge Componenta Karkkila Oy's produktion. Investeringen anslås at skabe 50-70 nye, direkte fuldtidsarbejdspladser i Karkkila i 2004 (i 2003 var der ca. 130 arbejdspladser).
b)
Hvis den i ovennævnte stykke nævnte sælgers investeringsudvidelse ikke foretages i løbet af 2004, kan køberen, hvis han ønsker det, annullere handelen.
(11)
I handelsaftalens bilag 1 bekræftes det, at Componenta vil sammenlægge aktiviteterne på koncernens to produktionssteder, nemlig støberiet i Alvesta i Sverige og støberiet i Karkkila, og at beslutningen om støberiets fremtidige anbringelsessted vil afhænge af resultatet af en analyse. I 2005 blev støberiet i Alvesta lukket, og produktionen blev flyttet til Karkkila.
(12)
Efter at have købt Componentas aktier i KK besluttede Karkkila at nedlægge KK og lægge jordarealerne ind under byen.
2. KK's aktiver
(13)
Karkkila ligger ca. 65 kilometer nordvest for Helsingfors ad hovedvej nr. 2, i den nordøstlige del af Uusimaa-provinsen. Karkkila havde i 2003 ca. 8 500 indbyggere. Byen udvikledes i det 19. århundrede omkring højovnsanlægget i Högfors, og dens nordlige område strækker sig langs med bredderne af en sø.
(14)
De jordarealer, som KK ejede, dækkede 730 000 m2 jord i Karkkila og byens umiddelbare omgivelser, ikke mere end 2,5 km fra centrum. I december 2003 var situationen følgende:
-
Det jordareal, der har den højeste markedsværdi, ligger i Asemanranta-området (zone 1) og er udlagt til etageejendomme. Dette område svarer til omtrent halvdelen af værdien af KK's portefølje.
-
Hovedparten af jordarealerne er beliggende i Haapala/Uusitalo-området (zone 2). Det er udlagt til parcelhusgrunde og udgør ca. en fjerdedel af porteføljens samlede værdi.
-
Porteføljen omfatter ligeledes nogle få parcelhusgrunde i andre bebyggede områder, visse jordarealer, der er udlagt til etagehuse i Takko I-området og nogle få rækkehuse.
-
En del af jordarealet er udlagt til offentlige parker.
-
Porteføljen omfatter også råjord uden for byplanen.
(15)
I alt omfatter jordarealerne ca. 160 grunde. Karkkila by havde imidlertid til hensigt at omdanne en del af arealerne og dele dem op i mindre parceller. KK var langt den største ejer af jordejendom i Karkkila på tidspunktet for transaktionen.
(16)
Efter at have erhvervet det fulde ejerskab havde Karkkila til hensigt at lease en del af arealerne for at dække driftsomkostningerne. KK's driftsomkostninger (løn, leje, renter på lån) udgjorde i 2000-2003 højst 40 000 EUR.
3. Yderligere relevante oplysninger
(17)
Karkkila ligger inden for pendlerafstand fra Helsingfors. Fast ejendom i Helsingfors og omliggende områder er blevet meget dyr, og priserne stiger fortsat. Dette prispres har fået folk til at slå sig ned i kommunerne omkring hovedstaden, hvilket har slået kraftigt igennem på huspriserne disse steder. Karkkila kan betragtes som en mulig alternativ beliggenhed, sammen med tre andre byer: Vihti, Lohja og Hyvinkää. Afstandene fra Helsingfors er følgende:
Tabel 2
Afstande fra Helsingfors
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Disse kommuner har trukket et betydeligt antal nye beboere til sig. I konsekvens heraf steg ejendomspriserne kraftigt før (og efter) transaktionen, hvor priserne fordobledes i Karkkila, og i nogle tilfælde seksdobledes.
(19)
Ifølge officielle prognoser offentliggjort i 2000 skønnedes befolkningen i Karkkila at stige til 9 600 indbyggere frem til 2025, hvilket ville medføre et behov for 600 nye boliger. Disse prognoser viste sig hurtigt at blive overhalet af den faktiske befolkningstilvækst. Tre år senere, på tidspunktet for transaktionen, var Karkkilas forventede behov for boliger på ca. 70 nye boliger om året, hvilket blev bekræftet i en undersøgelse, som Uusimaas regionalråd havde ladet udføre kort tid efter, og som omfattede perioden op til 2025. (I praksis blev der opført 63 nye boliger i 2005, 137 i 2006 og 95 i 2007).
(20)
I de fem år forud for transaktionen var priserne på fast ejendom i Karkkila steget med i gennemsnit 30 %.
III. FINLANDS BEMÆRKNINGER
(21)
Finland fremsendte tre efterfølgende ekspertundersøgelser om vurderingen af jordarealerne. Konklusionen af disse var, at den betalte pris svarede til markedsværdien. Kommissionen afviste generelt den undersøgelse (undersøgelse A), der blev fremsendt under den første undersøgelsesprocedure i den oprindelige beslutning af 2005 (5). Efter vedtagelsen af 2005-beslutningen lod Finland udføre yderligere to ekspertundersøgelser. Den første af disse (undersøgelse B) indeholder kun en generel udtalelse om, at vurderingen af jordarealerne var korrekt, uden at den går i nærmere enkeltheder. Den anden undersøgelse, KP&P-rapporten, (undersøgelse C) analyserer situationen på ejendomsmarkedet i Karkkila og nabokommuner nærmere.
(22)
Finland anfører, at Karkkila erhvervede fuldt ejerskab over aktierne, fordi der var tale om en mellem- til langsigtet investering med lav risiko. I betragtning af den konstante stigning i ejendomspriserne i nabokommunerne, Karkkilas skønnede befolkningstilvækst, mætningen af de eksisterende beboelsesområder samt behovet for udvidelse, fandt Karkkilas byråd, at fuldt ejerskab af KK ville være profitabelt.
(23)
Finland forklarede ligeledes, at muligheden for at fremskynde procedurerne var en anden praktisk årsag til ønsket om at opnå eneejerskab. Finland pegede på flere situationer, hvor et samarbejde mellem Karkkila og Componenta ikke var ideelt på grund af deres divergerende kommercielle interesser. Begge partnere forpligtede sig til at bringe det aftalte joint venture til ophør for at undgå at komme ud i situationer, hvor mange beslutninger går i hårdknude. Især måtte der træffes en lang række beslutninger i Haapala/Uusitalo-området om en opdeling af grunde for at fremme udstykningen af området. Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde, var det i dens interesse at indstille denne særlige aktivitet, hvorimod det var i Karkkilas interesse at være i stand til at styre byggemodningen helt uafhængigt.
(24)
Finland forklarede, hvorfor en sammenligning med Vihti, Lohja og Hyvinkää var relevant. Finland understregede bl.a., at der ikke var nogen persontogforbindelse til Vihti og Lohja, som ville sætte pendlere i stand til let at rejse mellem disse kommuner og Helsingfors.
(25)
Finland gør gældende, at Kommissionens beregning af støttebeløbet i beslutningen af 2005 var forvrænget, idet aktionærlånet var medtaget to gange. Lånet var blevet fratrukket virksomhedens værdi med henblik på beregningen af værdien af 50 % af aktierne og dets funktion som tilbagebetaling til Componenta. Finland argumenterer således for, at prisen på aktierne (713 092,50 EUR) allerede inkluderer lånet, idet beløbet var beregnet på grundlag af KK's nettoværdi.
IV. VURDERING
(26)
I henhold til EF-traktatens artikel 87, stk. 1, er statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne. Domstolen for Den Europæiske Union har konsekvent stadfæstet, at kriteriet for samhandel, der påvirkes, er opfyldt, hvis den modtagende virksomhed udfører en økonomisk aktivitet, der involverer samhandel mellem medlemsstater.
(27)
Andre selskaber på hjemmemarkedet producerer samme produkter som Componenta, og de handles intensivt mellem medlemsstaterne. For så vidt angår artikel 107, stk. 1, i TEUF, omfatter statslige midler lokale myndigheders midler (6). Den pågældende transaktion, der blev finansieret med byen Karkkilas midler, indebærer statsmidler i den i artikel 107, stk. 1, nævnte forstand. Derfor vil enhver fordel, som Componenta modtager inden for rammerne af transaktionen, og som Componenta ikke ville have modtaget under normale markedsvilkår, være omfattet af EF-traktatens artikel 87, stk. 1. Det følger, at det vigtigste spørgsmål i denne sag er, om Componenta modtog en eller anden grad af betaling, som virksomheden ikke ville have fået under normale markedsvilkår.
(28)
Kommissionen bemærker, at indløsningsklausulen i handelsaftalen mellem Componenta og Karkkila kan ses som en indikation på, at købsbetingelserne, som Karkkila fik tilbudt, havde til hensigt at tilskynde Componenta til at bevare sit produktionssted i Karkkila og lukke højovnen i Alvesta.
(29)
I dommen afsagt af Retten i Første Instans (7) blev det stadfæstet, at handelen blev indgået på visse betingelser, men at den ikke angav følgevirkningerne nærmere. Der er reelt ikke nogen fordel for Componenta, der klart udspringer af disse betingelsesklausuler, selv om disse betingelser antyder, at transaktionen kan være indgået på favorable vilkår for Componenta. Faktisk oversteg, som det fremgår af nedenstående, den pris, der blev betalt til Componenta for salget af virksomhedens andel af KK, ikke markedsprisen, og samtidig fandt Kommissionen ikke nogen beviser på andre fordele, som Componanta kunne have fået i kraft af disse klausuler. Kommissionen analyserede derfor, om en markedsøkonomisk investor, der allerede ejer 50 % af aktierne, ville have erhvervet det fulde ejerskab under disse betingelser.
(30)
Det er fast retspraksis, at »der vel skal foretages en sammenligning mellem de indgreb, som iværksættes af en offentlig investor, når denne forfølger visse formål med hensyn til økonomisk politik, og den fremgangsmåde, der følges af en privat investor, men denne sidste behøver ikke nødvendigvis at være en almindelig investor, som placerer kapital til forrentning på kortere eller længere sigt, men skal dog i det mindste være et privat holdingselskab eller en privat koncern af virksomheder, som følger en global eller sektorbestemt strukturpolitik, og som lader sig lede af mere langsigtede rentabilitetsudsigter« (8).
1. Generelle overvejelser vedrørende værdien af aktierne
(31)
Meddelelsen fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (9) (i det følgende benævnt »meddelelsen«) finder ikke direkte anvendelse, da den pågældende handel ikke reelt vedrører salg af jord, men derimod køb af aktier i et ejendomsselskab. Imidlertid kan principperne i denne meddelelse lægges til grund, da værdien af KK's aktier i bund og grund bestemmes af markedsværdien på jordarealer i selskabets portefølje. Derfor er vurderingen af værdien af den jord, som KK ejer, af afgørende betydning for fastlæggelsen af, om der foreligger statsstøtte.
(32)
Under alle omstændigheder er meddelelsen baseret på det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. at offentlige myndigheders salg af jordarealer ikke omfatter elementer af statsstøtte, hvis de sælges til en pris, som en privat investor kunne have erhvervet dem til under normale markedsvilkår.
(33)
Kommissionen finder, at det passende udgangspunkt for analysen er den pris, som en markedsøkonomisk investor, der ejer 50 % af KK’s aktier, ville have været villig til at betale for erhvervelsen af fuldt ejerskab. En markedsøkonomisk investor ville basere beregningen på den pris, denne ville have været villig til at betale af det afkast, der kunne forventes af investeringen.
(34)
I den pågældende handel forsøgte Componenta ikke at finde en anden køber. Det var i dens interesse at sælge sine aktier til den anden aktionær. Reelt havde Karkkila i henhold til aktionæroverenskomsten (10) og KK's vedtægter (11) forkøbsret til Componentas aktier i KK, og den havde ret til indløsning, såfremt Componenta forsøgte at sælge dem til en tredjepart. Disse regler tilskyndede ikke Componenta til at lede efter andre købere. Derudover ville en hvilken som helst anden køber have afholdt sig fra at købe 50 % af aktierne i KK, medmindre denne derved ville have erhvervet fuld kontrol over KK. Reelt ville enhver ny partner, der ikke havde fuld kontrol over KK, være bundet af KK's vedtægter (12), i henhold til hvilke formålet med KK var at sænke stigningstakten i priserne for jord og bygninger i Karkkila til fordel for befolkningen.
(35)
Kommissionen har ligeledes den holdning, at en markedsøkonomisk aktionær, der erhverver fuldt ejerskab, ville lade finansieringen af hele investeringen (2,37 mio. EUR for aktierne og lånet) indgå i overvejelserne.
(36)
Med hensyn til tilbagebetalingen af aktionærlånet bemærker Kommissionen, at aktiverne i KK's portefølje var sat til en værdi af 4,9 mio. EUR. Denne værdi dækkede primært de udestående lån på 3,34 mio. EUR, hvilket betyder, at lånetilbagebetalingen som sådan ikke forekom problematisk.
(37)
Finland forklarede ligeledes, at Karkkila havde planlagt at forøge lejeindtægterne efter transaktionen for at dække finansieringen af KK's og dets driftsomkostninger (under 40 000 EUR om året før transaktionen). Hvis byen blev eneaktionær, ville den kunne ændre KK's vedtægter, hvilket begrænsede KK’s frihed med hensyn til prispolitikker. Der var således ud fra et juridisk synspunkt ikke noget til hinder for, at byen kunne forhøje lejeindtægten, når først den ejede KK fuldt ud.
(38)
Kommissionen bemærker, at udviklingen efterfølgende bekræfter, at omkostningsdækning gennem en lejeforhøjelse var en realistisk plan. Karkkila indgik 28 langtidslejeaftaler, der gav følgende indtægter:
Tabel 3
Lejeindtægter efter transaktionen
(EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Desuden ville en privat investor, som kompensation for det rentefri lån, have en forventning om en stigning i værdien af sin andel i selskabet. I den pågældende handel gav afkastet af investeringen sig udslag i den stigende værdi af de af KK ejede jordarealer. Finland forklarede, at de jordarealer, som KK ejede, var steget betragteligt i værdi i perioden fra 1996 til 2003. I de fem år forud for transaktionen var ejendomspriserne i Karkkila steget med i gennemsnit 30 % og med ca. 10 % mellem 2005 og 2008.
(40)
Samtidigt forventedes Karkkilas befolkning at stige med mere end 100 mennesker om året frem til 2025, hvilket med et konservativt skøn ville indebære, at der ville skulle bygges mindst 70 nye boliger i byen hvert år (13).
(41)
Af disse årsager kunne en privat investor forvente en betydelig stigning i værdien af sin andel i KK.
2. Værdien af jordarealerne
(42)
I første omgang vurderede Kommissionen, hvorvidt den pris, Karkkila betalte for aktierne, medførte en fordel for Componenta, da sælgeren ville have opnået en lavere pris under normale markedsvilkår.
(43)
Finland angav værdien af KK's aktiver således (14):
Tabel 4
Værdi af KK's aktiver som beregnet af Finland
Nutidsværdi af jordarealerne
5 067 988
Likvid kapital og bankindskud
28 256
Aktiver i alt
5 096 244
Aktionærlån
3 340 368
Kortfristet gæld
107
Gæld i alt
3 340 475
KK's nettoværdi
1 755 769
50 % af KK's nettoværdi
877 885
(44)
Værdien af jordarealerne blev beregnet med udgangspunkt i de faste priser, som Karkkila forlangte i 2003. Disse var ensartede priser for hele Karkkila-området, hvor den eneste undtagelse var forskellene mellem to zoner. Det fremgik af de af Finland fremsendte oplysninger, at de faktiske markedspriser varierer betydeligt mellem de forskellige bydele og boligområder. Kommissionen fokuserede derfor sin vurdering mere intensivt på de pågældende områder.
(45)
Kommissionen bemærker, at Karkkila igangsatte erhvervelsen af det fulde ejerskab i et mellemlangt til langt perspektiv. Det er ikke usædvanligt i forbindelse med ejendomshandler at forvente værdistigninger på mellemlang til lang sigt afhængigt af omstændighederne. Karkkila forfulgte en langsigtet investeringsstrategi og tilstræbte at skabe overskud af et fremtidigt mersalg.
(46)
I Karkkilas specifikke situation påviste Finland, at Karkkila havde saglige grunde til at forvente en større befolkningstilvækst på mellemlang til lang sigt, der ville medføre et betydeligt ekstra behov for nye boliger. Hovedårsagen var, at de tre kommuner nord og vest for Helsingfors - Vihti, Lohja og Hyvinkää - havde trukket et stort antal indbyggere til sig, som for manges vedkommende var pendlere. Som følge heraf steg ejendomspriserne hurtigt og konstant uden udsigt til en nedbremsning på meget kort sigt. I 2003 var priserne i nabokommunerne i gennemsnit 2,5 gange højere end i Karkkila. Karkkila forventede derfor, at yderligere prisstigninger ville få folk til at flytte til Karkkila som det næste logiske sted at bo, selv om priserne også i Karkkila steg betydeligt. Det syntes ikke urealistisk at forvente, at ejendomspriserne i Karkkila ville blive fordoblet.
(47)
Selv om efterfølgende udviklinger ikke er direkte relevante for en forudgående analyse af transaktionen, bekræftede udviklingen af ejendomspriserne i de tre nabokommuner i årene efter transaktionen, at skønnet var realistisk. I visse tilfælde var ejendomspriserne over fire gange så høje som i Karkkila.
(48)
En anden grund til at forvente, at Karkkilas befolkning ville stige, var den planlagte renovering af vejen til Karkkila - den var allerede planlagt på transaktionstidspunktet og blev efterfølgende ført ud i livet.
(49)
Erhvervelsen af det fulde ejerskab var ligeledes drevet af officielle prognoser over befolkningstilvæksten. Regionalrådet i Uusimaa havde i 2000 offentliggjort en indledende undersøgelse, ifølge hvilken Karkkilas befolkning ville stige med ca. 9 600 frem til 2025 (dvs. omkring 10 %), ligesom der forventedes at være behov for yderligere 600 nye boliger. Denne prognose viste sig hurtigt at være for konservativ. På tidspunktet for transaktionen forventede Karkkila en meget større befolkningstilvækst som følge af et yderligere behov for mindst 70 nye boliger om året.
(50)
Denne positive prognose blev senere bekræftet af en yderligere undersøgelse, der blev gennemført af Uusimaas regionalråd den 18. august 2009, ifølge hvilken Karkkilas befolkning forventedes at vokse med 100 indbyggere om året frem til 2030, hvilket førte til et behov for yderligere 70 nye boliger om året. Som det viste sig, blev selv denne prognose overgået, idet der i 2006 blev bygget 137 nye boliger og 95 nye boliger i 2007.
(51)
Det skal bemærkes, at KK var langt den største ejer af fast ejendom i Karkkila. På tidspunktet for transaktionen var antallet af grunde i porteføljen ikke klart, idet Karkkila havde til hensigt at opdele og omlægge nogle af dem (især i Haapala/Uusitalo-området). Desuden kan der opføres et større antal boliger pr. rækkehusgrund og endnu flere pr. etagehusgrund. Den af Finland fremsendte porteføljeliste angiver færre end 140 grunde til boligbyggeri (de resterende grunde var udlagt til parker). Med et skønnet behov på 70 nye boliger om året på tidspunktet for transaktionen ville det skønnede behov for de kommende 10 år være på 700 nye boliger og for de kommende 20 år 1 400 nye boliger. I betragtning af, at KK ikke havde nogen større konkurrent i Karkkila, kunne Karkkila by med rimelighed forvente at kunne sælge de fleste - om ikke alle - ejendomme i sin portefølje.
(52)
Finland forklarede, at Karkkilas strategi var først at forbedre værdien af jordarealerne i dens besiddelse ved at omlægge og udstykke dem, at vente på at den generelle prisstigning i området skulle slå igennem og først sælge grundene på et senere tidspunkt. KK havde allerede i overensstemmelse med denne strategi undladt tidlige frasalg i foregående år, hvilket forklarer de lave salgstal i årene forud for transaktionen.
(53)
Kommissionen bemærker, at de grunde, der er ejet af KK, var vurderet forskelligt afhængigt af de forskellige typer grunde, f.eks. grunde til parcelhuse, rækkehuse, etagehuse, parker og grunde til offentlig anvendelse. Hvert enkelt områdes særlige karakteristika beskrives og analyseres særskilt nedenfor.
(54)
De grunde, der er udlagt til etagehuse beliggende i Asemanranta-området, er vurderet til 2 358 158 EUR, dvs. omkring halvdelen af værdien af KK's aktiver. I relation til transaktionen blev grundene vurderet til 79,56 EUR/m2.
(55)
Undersøgelserne er ikke entydige i denne henseende, idet den vigtigste årsag er mangelen på referencepriser i Karkkila. Der var nemlig ikke blevet solgt nogen grunde til etageejendomme på markedet i Karkkila forud for transaktionen. Den af Finland fremsendte ekspertundersøgelse i den første undersøgelsesperiode (undersøgelse A) havde indikeret en pris på 50 EUR/m2. Finland har nu forklaret, at dette tal sandsynligvis var baseret på det tal, der var brugt til statsfinansieret socialt boligbyggeri i regionen, og som lå et godt stykke under markedsprisen. Denne første undersøgelse anslog ligeledes værdien af grundene til etageejendomme til mellem 60 EUR og 75 EUR/m2. Den anden undersøgelse (undersøgelse B) forklarer, at den betalte pris svarer til markedsprisen, uden at der bliver gjort yderligere rede herfor. KP&P-rapporten (undersøgelse C) konkluderer, at prisen på 79,56 EUR/m2 svarer til markedsprisen, idet den ligger langt under de priser, der blev betalt i de tre nabokommuner. I mangel af yderligere benchmarks opstiller disse undersøgelser visse retningslinjer for ejendomspriserne i områderne omkring Helsingfors på tidspunktet for transaktionen. Kommissionen verificerede derfor oplysningerne i disse tre undersøgelser og supplerede dem med sin egen vurdering.
(56)
Asemanranta-området nyder godt af en meget fin beliggenhed ved bredderne af en sø, 200 m fra centrum. Ifølge Finland er værdien af området ekstraordinært høj, fordi der er direkte udsigt og adgang til søen. En sammenlignelig grund blev i 2006 solgt for 92,35 EUR/m2. Karkkila anså ejendomsværdien for at være høj nok til, at salgsprisen kunne forhøjes til 105 EUR/m2 i januar 2008.
(57)
En anden vigtig faktor for vurderingen af værdien af dette område er det grundareal, som prisen er baseret på. Salgsvurderingen var konservativt baseret på det mindste areal på 29 640 m2, hvortil der er givet byggetilladelse, mens det største areal, hvortil der vil kunne gives byggetilladelse, kan komme op på 39 590 m2. I betragtning af den forventede befolkningstilvækst regnede Karkkila med en langsigtet business case baseret på den maksimale byggetilladelse.
(58)
På trods af at der ikke var solgt nogen grunde til etageejendomme i Karkkila forud for transaktionen, kunne byen med rimelighed forvente, at der var et nyt marked for denne type boliger. I 2003 blev der givet fire byggetilladelser til etageejendomme. Udviklingen efter transaktionen bekræfter, at prognosen ikke var urimelig i betragtning af, at der blev anmodet om og givet yderligere seks tilladelser frem til 2007, og der blev opført syv etageejendomme mellem 2007 og medio 2010.
(59)
De priser, der blev betalt i nabokommunerne, lå mellem 133,6 EUR/m2 i 2003 i Hyvinkää og endda helt op til 312,6 EUR/m2 for en handel i Vihti i 2004.
(60)
Kommissionen finder, at de tre undersøgelser anfører værdier, der er stort set sammenlignelige og ikke forekommer åbenlyst fejlbehæftede sammenholdt med de priser, der blev betalt for tilsvarende grunde på transaktionstidspunktet. Der er ingen grund til at få fastslået, hvilken af undersøgelserne der er den mest pålidelige, eftersom den pris, der blev betalt for aktierne, fortsat ligger under markedsværdien, selv under det mest konservative skøn (se samlet markedsværdiberegning i punkt 84 ff.). Den lavest mulige værdi er blevet skønnet af Kommissionen således: Med deres førsteklasses beliggenhed havde jordarealerne i Asemanranta en markedsværdi på mindst den højeste værdi, baseret på den mest konservative eksperts vurdering, dvs. 75 EUR/m2. Ud fra den konservative antagelse, at grundene kun sælges på grundlag af det mindste areal, hvortil der gives byggetilladelse, ville markedsværdien komme til at ligge på mindst 2 223 000 EUR.
(61)
Den maksimale værdi i tilfælde af en overvurdering - om nogen - kunne således anslås at udgøre 135 158,40 EUR, hvilket ville svare til 67 579,20 EUR for 50 %.
(62)
Kommissionen bemærker, at denne værdi omfatter 8-9 hektar, der ligeledes hører til Asemanranta-området, og som vil blive bevaret som veje og gader, parker osv. F.eks. er området ved søens bredder i dispositionsplanen udlagt til rekreative formål og som et fredet område. Derfor bidrager disse 8-9 hektar til den høje pris på det areal, der er udlagt til beboelse, men de er ikke prissat separat.
(63)
De fleste af jordarealerne i KK's portefølje lå i Haapala/Uusitalo-området, som ligger omkring 2,5 km sydvest for centrum. Disse to tilstødende områder var udlagt til parcelhuse og rækkehuse, men var endnu ikke blevet udstykket. Da udstykningen endnu ikke var startet, var priserne lave, og det samme var tilfældet med antallet af handler. KK ejede stort set hele området.
(64)
I forbindelse med transaktionen blev jordarealerne vurderet til 1 612 059 EUR for alle typer grunde, med en pris på 10,19 EUR/m2 for parcelhuse og 74,02 EUR/m2 for rækkehuse, i overensstemmelse med de faste priser, som byen opnåede. Den samlede værdi af parcelhusgrundene var 973 268 EUR og 811 209 EUR for rækkehusgrundene.
(65)
Alle tre undersøgelser anfører, at priserne på parcelhuse svarede til markedspriserne. KP&P-rapporten (undersøgelse C) forklarer, at markedspriserne var 15-20 % højere end de af Karkkila anvendte priser. Finland fremsendte data, der viste, at den gennemsnitlige pris var ca. 14,4 EUR/m2 i 2003. Den første ekspert (undersøgelse A) havde indikeret, at markedspriserne i Karkkila lå mellem 9,43 EUR og 14,76 EUR.
(66)
Alle tre undersøgelser refererede til gennemsnitlige salgspriser, hvorimod de af Finland fremsendte data afslørede betydelige forskelle mellem de forskellige bydele, hvor Haapala/Uusitalo tilsyneladende befandt sig i den lavere ende af prisskalaen. I 2003 blev der solgt to grunde i Haapala (en privat virksomhed til en privatperson): I april 2003 var der blevet solgt en grund for 9,25 EUR/m2, og i august en anden grund for 10,06 EUR/m2. Dette ville svare til en prisstigning på 8,8 % over fire måneder. Med den generelle prisudvikling i Karkkila, hvor priserne steg med 12,6 % mellem 2001 og 2002, og 42,7 % mellem 2002 og 2003, kan en prisstigning over de seneste fire måneder af 2003 på 1,3 % siges at ligge på linje med den generelle tendens. I lyset af disse omstændigheder ser Kommissionen ingen grund til, hvorfor en pris på 10,19 EUR/m2 i december 2003 ikke skulle kunne accepteres som markedsprisen.
(67)
Med hensyn til priserne på rækkehuse er der ikke foretaget nogen referencehandler i området, der kunne give en direkte benchmark. Den første ekspert havde anslået en markedsværdi på mellem 70 EUR og 80 EUR/m2, KP&P-rapporten (undersøgelse C) refererer kun til de meget højere priser for rækkehusgrunde i nabokommunerne. Da alle tre undersøgelser konkluderer, at den betalte pris svarede til markedsprisen, og da der ikke er nogen indikatorer for, at disse konklusioner ikke er korrekte for Haapala/Uusitalo-områdets vedkommende, kan Kommissionen acceptere, at prisen på 74,2 EUR/m2 svarede til markedsprisen.
(68)
Kommissionen bad Finland om at gøre rede for, hvorfor Karkkila havde en interesse i at erhverve det fulde ejerskab af hele dette område i betragtning af, at de tidligere handelstal syntes at antyde, at køberne ikke var interesseret i denne bydel, og at de indlysende foretrak andre områder i byen trods højere priser. Finland forklarede, at KK allerede i foregående år havde fulgt en målrettet strategi, der bestod i at udvikle Haapala/Uusitalo som det kommende boligområde i Karkkila. Andre boligområder i byen var allerede begyndt at blive mættet, og baseret på befolkningstilvæksten var det forventet, at der ville være behov for at byggemodne nye områder.
(69)
Haapala/Uusitalo-området blev lagt ind under byplanlægningen, men byggemodningen var ikke startet endnu. Hertil hørte en ny udstykning af arealet i individuelle og mere passende udformede grunde, tilslutning af grundene til de offentlige fordelingsnet samt opførelse af offentlige faciliteter.
(70)
Karkkila havde allerede fulgt samme strategi i andre bydele med succes: den havde udvidet de offentlige fordelingsnet til Tuorila-, Nikkimäki- og Pumminmäki-området. I 2003 udgjorde den gennemsnitlige salgspris i Pumminmäki allerede 14,28 EUR, og det var lykkedes Karkkila at sælge grunde til den nye faste pris på 14 EUR i 2004, og priserne fortsatte med at stige yderligere i de følgende år (op til 18,5 EUR/m2 i 2005).
(71)
Forventningen var, at ejendomsværdien i Haapala/Uusitalo ville nå op på denne værdi for tilsvarende udstykkede boligområder og derudover ville følge den almindelige prisudvikling. En værdistigning på mindst 40-50 % efter byggemodningen (dvs. inden for 3 til 4 år) syntes derfor at være forsvarlig, plus yderligere stigninger på mellemlang til lang sigt.
(72)
Det var i Karkkilas interesse at byggemodne området under et enkelt infrastrukturprojekt, der omfattede hele området. En enkelt koordineret byggemodningsproces ville være meget billigere end en byggemodning grund for grund (kommunen er forpligtet ved lov til at koble ejendommen til de offentlige fordelingsnetværk, hvilket normalt sker efter anmodning fra ejere, der har til hensigt at bygge). Karkkila understregede, at processerne forløb meget mere glat under dens eneejerskab og kontrol. Der skulle træffes et stort antal enkeltstående beslutninger for hver parcel og for hver enkelt teknisk foranstaltning. Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde (virksomheden var stålproducent), var det allerede blevet klart, at den havde større vanskeligheder med sådanne byggemodningsaktiviteter.
(73)
Som følge af Karkkilas langsigtede byggemodningsstrategi og byens intention om at udføre hele anlægsarbejdet på én gang, havde den ikke nogen interesse at sælge arealet, før det var byggemodnet. Det var årsagen til, at der praktisk taget ikke var sket nogen handler overhovedet forud for transaktionen.
(74)
Kommissionen kan acceptere, at en markedsøkonomisk investor på grundlag af Karkkilas langsigtede strategi for Haapala/Uusitalo-området, som allerede ejede 50 % af aktierne i dette område, ligeledes kunne have en økonomisk interesse i at erhverve de resterende 50 % af aktierne. Udsigten til at eje hele det kommende nye boligområde, den lave risiko med hensyn til pris, og de gode udsigter til at sælge de fleste af grundene over de næste ti år, og de resterende grunde over de følgende ti år, kan betragtes som en forretningsstrategi, som en markedsøkonomisk investor ville have forfulgt.
(75)
Nogle få parcelhusgrunde er beliggende i andre områder. Vurderingen (43 000 EUR) var baseret på Karkkilas officielle enhedssalgspris på 10,19 EUR/m2 for grunde af denne art. Af oven for anførte grunde (betragtning 65-66) finder Kommissionen, at prisen pr. december 2003 kan accepteres som markedsprisen.
(76)
KK's portefølje omfatter ligeledes to grunde til etageejendomme i Takko I-området. Den samlede værdi af disse grunde er 110 191 EUR. Takko I er ligeledes beliggende i centrum. Ifølge undersøgelse A svingede markedsprisen mellem 60 EUR til 75 EUR/m2. KP&P-rapporten (undersøgelse C) nåede frem til samme konklusion for etagehusgrundenes vedkommende, nemlig at prisen med udgangspunkt i de salgspriser, der blev betalt i visse nabokommuner, svarede til markedsprisen.
(77)
Efter Kommissionens opfattelse er der ikke noget behov for at få fastslået, hvilken en af ekspertundersøgelserne der er den mest pålidelige. Selv hvis der blev taget udgangspunkt i den lavest mulige markedspris på 60/m2 EUR, ville den korrigerede samlede værdi alligevel overstige den pris, som Karkkila har betalt (se beregningen af den mindste aktieværdi nedenfor). Under denne antagelse af den lavest mulige markedsværdi ville grundene i Takko I-området have været overvurderet med 19,65 EUR/m2. Dette ville svare til i alt 27 212 EUR, dvs. 13 606 EUR for 50 % af aktierne.
(78)
Værdien for jordarealer udlagt til parker anslås til 456 601 EUR. Dette var baseret på en fast pris på 1,18 EUR/m2, som Karkkila normalt betaler for sådanne jordarealer. Der er tale om arealer, som byen har ret til at købe til den gældende pris (15). Da disse arealer ikke påregnes bebygget ifølge byplanen, er der anvendt samme prisgrundlag som for råjord, der ikke er udlagt til bebyggelse (se betragtning 79). Kommissionen konkluderede derfor, at denne del af jorden ikke var vurderet for højt.
(79)
KK's portefølje omfattede tillige råjord uden for byplanen, der var vurderet til i alt 49 678 EUR baseret på en pris på 1,18 EUR/m2. Det forklares ikke i undersøgelserne, hvorfor disse jordarealer skulle være korrekt vurderet. De øvrige data fremsendt af Finland indeholder en liste over salg af ikke-byggemodnet jord i tyndt befolkede områder i Karkkila, der blev solgt til i gennemsnit 1,86 EUR/m2. Kommissionen kan på dette grundlag acceptere, at 1,18 EUR ikke oversteg markedsprisen.
(80)
I henhold til de beregninger, som Finland har foretaget på basis af de faste priser, som KK solgte sine jordarealer til, androg værdien af KK's jordarealer 5 067 988 EUR. Efter fradrag af beløbene i forbindelse med en eventuel overvurdering af etagehusgrundene i Asemanranta (135 158 EUR) og i Takko I (27 212 EUR), andrager værdien af jordarealerne mindst 4 905 618 EUR.
3. Tilbagebetaling af lånet
(81)
I 1996 havde både Componenta og Karkkila, ydet et rentefrit aktionærlån på 1 670 814 EUR til KK på lige vilkår (pari passu). Componentas udtræden af KK fortsatte med KK’s tilbagebetaling af aktionærlånet. Da KK ville skulle sælge betydelige jordarealer for at skaffe disse midler, og da dette som beskrevet ovenfor ville bringe forretningsstrategien på mellemlang og lang sigt i fare, besluttede Karkkila at yde et yderligere rentefrit lån til KK for samme beløb, som KK anvendte til tilbagebetalingen. Som følge heraf skyldte KK Karkkila i alt 3,34 mio. EUR.
(82)
Kommissionen er enig med Finland i, at lånene allerede var medtaget i vurderingen af virksomheden, dvs. at værdien af aktierne allerede var blevet nedskrevet med værdien af gælden. En vurdering af lånetilbagebetalingen som en separat foranstaltning ville derfor svare til, at lånet blev talt med to gange.
4. Værdien af aktierne
(83)
Efter fradrag af det eventuelt overvurderede beløb er værdien af 50 % af KK's aktier følgende:
Tabel 5
Værdien af KK
Nutidsværdi af jordarealerne
4 905 618
Likvid kapital og bankindskud
28 256
Aktiver i alt
4 933 874
Aktionærlån
3 340 368
Kortfristet gæld
107
Gæld i alt
3 340 475
KK's nettoværdi
1 593 399
50 % af KK's nettoværdi
796 699,5
(84)
Da Karkkila betalte en købspris på 713 092,50 EUR for 50 % af aktierne, finder Kommissionen ikke, at den betalte en pris, der lå over markedsværdien.
V. KONKLUSION
(85)
Kommissionen finder ikke, at den pris, som Karkkila betalte til Componenta for erhvervelsen af 50 % af aktierne i KK, overstiger markedsprisen, og den er således ikke omfattet af artikel 107, stk. 1, i TEUF -
VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
Artikel 1
Den pris, som byen Karkkila betalte til Componenta Oyj for købet af aktier i Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy i henhold til den kontrakt, der blev indgået af parterne den 16. december 2003, udgør ikke statsstøtte til Componenta Corporation Oyj i medfør af artikel 107, stk. 1, i TEUF.
Artikel 2
Denne afgørelse er rettet til Republikken Finland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 20. april 2011.
ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.