ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
ODLUKA KOMISIJE (EU) 2015/507
od 16. rujna 2014.
o mjeri SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) koju je poduzela Njemačka
(priopćeno pod brojem dokumenta C(2014) 6411)
(Vjerodostojan je samo tekst na njemačkom jeziku)
(Tekst značajan za EGP)
EUROPSKA KOMISIJA,
uzimajući u obzir Ugovor o funkcioniranju Europske unije, a posebno njegov članak 108. stavak 2. prvi podstavak,
nakon što je pozvala zainteresirane strane da u skladu s navedenim člankom (1) iznesu svoje primjedbe i uzimajući u obzir njihove primjedbe,
budući da:
1. POSTUPAK
(1)
Trgovačko društvo Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dalje u tekstu: „NEUWOGES”) Komisiji je 30. ožujka 2007. na temelju članka 20. stavka 2. Uredbe Vijeća (EZ) br. 659/1999 (2) podnijelo pritužbu prema kojoj je trgovačkim društvima Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dalje u tekstu „BAVARIA 1” i „BAVARIA 2”; zajedno „BAVARIA”) u okviru Ugovora o nasljednom pravu građenja (njem. Erbbaurechtsvertrag) i Općeg ugovora o upravljanju (njem. Generalverwaltervertrag) dodijeljena nezakonita državna potpora. NEUWOGES je zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a.
(2)
Komisija je 6. kolovoza 2007., 14. svibnja 2008., 6. travnja 2009. i 3. veljače 2012. od Njemačke zatražila dodatne informacije. Njemačka je odgovorila 4. rujna 2007., 12. listopada 2007., 17. listopada 2007., 11. srpnja 2008., 14. srpnja 2008., 12. prosinca 2008., 30. lipnja 2009. i 28. veljače 2012. NEUWOGES je dostavio primjedbe 30. svibnja 2007., 5. studenoga 2007., 26. veljače 2008., 15. srpnja 2008., 30. rujna 2008., 18. prosinca 2008., 6. ožujka 2009., 4. lipnja 2009., 15. srpnja 2009., 26. kolovoza 2009., 22. rujna 2009. i 19. siječnja 2012. BAVARIA je podnijela primjedbu 13. svibnja 2008.
(3)
Pokrajinski sud Landgericht Rostock (dalje u tekstu „LG Rostock”) objavio je svoju presudu u postupku BAVARIA/NEUWOGES 28. studenoga 2008. BAVARIA je podnijela tužbu protiv NEUWOGES-a zbog neispunjenja ugovora koji su stranke sklopile. Nakon toga NEUWOGES je naveo da ugovor sadržava nezakonitu državnu potporu koja je nespojiva s unutarnjim tržištem i da je stoga ništavan. Sud LG Rostock donio je zaključak da trgovačkom društvu BAVARIA nije dodijeljena prednost i da stoga ne postoji državna potpora u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. NEUWOGES je protiv presude podnio žalbu. Postupak pred višim pokrajinskim sudom Oberlandesgericht Rostock (dalje u tekstu „OLG Rostock”) još je u tijeku. Osim toga, BAVARIA je pokrenula postupak pred upravnim sudom Verwaltungsgericht Greifswald (dalje u tekstu „VG Greifswald”) kako bi sudskim putem dobilo uvid u sve spise NEUWOGES-a ili grada Neubrandenburga povezane s navedenim ugovorima. Postupak je još uvijek u tijeku.
(4)
Dopisom od 4. lipnja 2009. NEUWOGES je u skladu s člankom 265. stavkom 2. UFEU-a od Komisije zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u roku od dva mjeseca.
(5)
Dopisom od 29. srpnja 2009. Komisija je NEUWOGES-u dostavila svoju privremenu procjenu prema kojoj ni Ugovor o nasljednom pravu građenja ni Opći ugovor o upravljanju ne sadržavaju državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
(6)
Dopisom od 26. kolovoza 2009. podnositelj pritužbe osporavao je privremenu ocjenu i od Komisije zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u roku od dva tjedna.
(7)
Dopisom od 15. rujna 2009. službe Komisije obavijestile su NEUWOGES da će mu dostaviti dodatan dopis s ocjenom posljednjih primjedaba NEUWOGES-a. Dopisom od 22. rujna 2009. NEUWOGES je obavijestio Komisiju da se ne slaže s prijedlogom Komisije.
(8)
NEUWOGES je 9. listopada 2009. podigao tužbu pred Sudom Europske unije i zatražio da Sud odluku koja je navodno sadržana u dopisu Komisije od 29. srpnja 2009. proglasi ništavnom ili da umjesto toga utvrdi da Komisija nije primjereno postupala jer je odbila pokrenuti službeni istražni postupak u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a. Sud je 9. siječnja 2012. odbio tužbu za poništenje kao nedopuštenu i tužbu zbog propusta kao neosnovanu (3).
(9)
Dopisom od 19. siječnja 2012. NEUWOGES je od Komisije ponovno zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a.
(10)
Dopisom od 21. ožujka 2012. Komisija je obavijestila Njemačku o svojoj odluci o pokretanju službenog istražnog postupka. Odluka Komisije o pokretanju postupka (dalje u tekstu „odluka o pokretanju postupka”) objavljena je u Službenom listu Europske unije (4). Komisija je pozvala zainteresirane strane da podnesu svoje primjedbe o toj mjeri. NEUWOGES je 22. ožujka 2012. podnio žalbu protiv odluke suda od 9. siječnja 2012. Sud je 15. studenoga 2012. odbio žalbu kao neosnovanu (5).
(11)
Komisija je 17. srpnja 2012., 2. listopada 2012., 4. travnja 2013. i 15. travnja 2014. zaprimila primjedbe NEUWOGES-a, a 18. lipnja 2012. i 22. travnja 2013. primjedbe trgovačkog društva BAVARIA. Primjedbe su 7. kolovoza 2012. i 16. rujna 2013. proslijeđene Njemačkoj. Po nalogu njemačke savezne vlade grad Neubrandenburg podnio je primjedbe 23. srpnja 2012. i 28. rujna 2012.; savezna pokrajina Berlin svoje je primjedbe dostavila 16. svibnja 2012., 28. rujna 2012. i 30. rujna 2013.
2. OPIS MJERA
(12)
NEUWOGES je društvo s ograničenom odgovornošću u skladu s njemačkim pravom. Grad Neubrandenburg vlasnik je 100 % njegovih udjela. Cilj je trgovačkog društva NEUWOGES velikom dijelu stanovništva grada Neubrandenburga i okolice osigurati pristupačne stanove. Društvo danas posjeduje 33 % svih stanova u gradu Neubrandenburgu. BAVARIA 1 i BAVARIA 2 društva su za upravljanje nekretninama osnovana isključivo za transakciju s NEUWOGES-om i u većinskom su vlasništvu zatvorenih fondova za nekretnine. BAVARIA 1 u vlasništvu je društva BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) i društva BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), dok je BAVARIA 2 u stopostotnom vlasništvu fonda Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Udjeli u fondovima BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn u vlasništvu su malih ulagača. Oba je fonda osnovalo trgovačko društvo Berliner Immobilien-Holding GmbH koje njima i upravlja, a koje je do 1. siječnja 2006. pripadalo banci Bankgesellschaft Berlin i otad je u stopostotnom izravnom vlasništvu savezne pokrajine Berlina.
(13)
NEUWOGES je, među ostalim, vlasnik niza zemljišta u Neubrandenburgu na kojima se nalazi 12 stambenih zgrada s ukupno 557 stanova i nekoliko poslovnih prostora. NEUWOGES i BAVARIA sklopili su 21. siječnja 1998. Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju („predmetni ugovori” ili zajedno „transakcija prodaje i uzimanja u zakup” (sale-and-lease-back)).
2.1. UGOVOR O NASLJEDNOM PRAVU GRAĐENJA
(14)
NEUWOGES i BAVARIA sklopili su 21. siječnja 1998. Ugovor o leasingu zemljišta i kupnji zgrada za 12 zgrada s ukupno 557 stanova. U okviru tog ugovora BAVARIA je dobila nasljedno pravo građenja na zemljištima tijekom razdoblja od 75 godina i stekla je zgrade.
(15)
Ugovor o nasljednom pravu građenja sastoji se od dvaju glavnih dijelova:
(a)
s jedne se strane BAVARIA obvezala na plaćanje iznosa od ukupno […] (6) EUR (7) NEUWOGES-u: […] EUR kao kapitalizirane kamate na nasljedno pravo građenja na zemljištu za razdoblje do 31. prosinca 2028. i […] EUR kao kupovne cijene za zgrade;
(b)
s druge strane BAVARIA od 1. siječnja 2029. tijekom razdoblja od deset godina mora plaćati godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, tj. od […] EUR po m2 odnosno […] EUR godišnje. Za preostalo trajanje Ugovora o nasljednom pravu građenja predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu cijena za ukupne životne troškove ako se on promijeni za više od […] %.
(16)
NEUWOGES je 1997. prije sklapanja Ugovora o nasljednom pravu građenja s trgovačkim društvom BAVARIA angažirao vlastite stručnjake za utvrđivanje vrijednosti objekata (zgrada i zemljišta). Prema toj stručnoj procjeni vrijednost objekata iznosila je […] EUR. NEUWOGES je 2007. dodatno angažirao vanjskog stručnjaka kako bi retroaktivno izradio još jednu stručnu procjenu tržišne vrijednosti objekata 1997. godine. Prema stručnoj procjeni iz 2007. procijenjena vrijednost objekata 1997. iznosila je […] EUR.
Zakon Altschuldenhilfegesetz
(17)
Ugovor o nasljednom pravu građenja sklopljen je s obzirom na Zakon o potpori u pogledu starih dugova (8) (njem. Altschuldenhilfegesetz). Nakon ponovnog ujedinjenja Njemačke 1990. nekadašnja stambena poduzeća u državnom vlasništvu u istočnoj Njemačkoj postala su zakonski samostalna komunalna stambena poduzeća. Imovina i obveze njihovih prethodnika prenesene su na ta nova poduzeća, što im je predstavljalo veliki teret. Kako bi se stambenim poduzećima omogućila dugoročna održivost, njemačko zakonodavno tijelo donijelo je zakon Altschuldenhilfegesetz koji je stupio na snagu 27. lipnja 1993.
(18)
Prema zakonu Altschuldenhilfegesetz komunalna stambena poduzeća u istočnoj Njemačkoj mogla su na zahtjev biti oslobođena starih dugova. U skladu s člankom 4. stavcima 1. do 2. zakona Altschuldenhilfegesetz za stare dugove koji premašuju iznos od 76,69 EUR po m2 mogao se odobriti djelomičan otpis, pri čemu se smio uzeti u obzir iznos od najviše 434,60 EUR po m2. S druge je strane stambeno poduzeće moralo prihvatiti određene obveze. Tako je, primjerice, moralo uložiti velike napore u privatizaciju 15 % stanova (članak 4. stavak 5. točka 1. u vezi s člankom 5.), raspolagati poslovnim planom za hitnu privatizaciju, modernizaciju i renoviranje stanova (članak 4. stavak 5. točka 2.) te izvješćivati o stanju svojeg programa ulaganja i rezultatima privatizacije (članak 4. stavci 5. do 7.). Prema verziji zakona koja je bila na snazi u tom trenutku (1997./1998.) stambena poduzeća mogla su do 31. prosinca 2003. ispuniti obvezu privatizacije. Ako stambeno poduzeće nije ispunilo obvezu privatizacije (odnosno nije uložilo velike napore u privatizaciju), moralo je vratiti već otpisane dugove.
(19)
Stambena poduzeća morala su prenijeti određeni postotak prihoda od privatizacije koji premašuju 76,69 EUR po m2 na fond za otplatu naslijeđenih dugova Erblastentilgungsfonds. U tom je trenutku (1997./1998.) člankom 5. stavkom 2. zakona Altschuldenhilfegesetz bilo predviđeno da je za sve privatizacije do 31. prosinca 1998. potrebno prenijeti 45 % prihoda od prodaje. Za privatizacije do 31. prosinca 2000. ili do 31. prosinca 2003. udio u prihodima određen je na 50 % odnosno 55 %. Ako je privatizacija provedena u obliku zasnivanja nasljednog prava građenja (tj. umjesto izravne prodaje zgrada i zemljišta prodane su samo zgrade, a u pogledu zemljišta zasnovano je nasljedno pravo građenja), prihod od prodaje na kojem se temeljio izračun obveze prijenosa sastojao se od cijene zgrade i neto sadašnje vrijednosti dogovorene kamate na nasljedno pravo građenja (članak 5. stavak 2.).
(20)
Tijekom 1995. pokazalo se da se izvorno planiranim oblikom privatizacije - tj. prodajom stanarima - vjerojatno ne bi ostvarila tražena stopa privatizacije od 15 %. U skladu s tim banka za obnovu Kreditanstalt für Wiederaufbau (dalje u tekstu „KfW”), koja je bila zadužena za upravljanje potporom u pogledu starih dugova, počela je prihvaćati i takozvanu „privatizaciju preko posrednika” (9). Prema tom modelu, koji se trebao primijeniti samo ako nije bilo izgledno da će se izravnom privatizacijom ostvariti stopa od 15 %, stambeno poduzeće moglo je komercijalnom kupcu prodati zgrade kao cjelinu. Kako bi ga se moglo uključiti u stopu privatizacije od 15 % koju su morala ispuniti stambena poduzeća, komercijalni se kupac morao obvezati na sanaciju zgrada i daljnju prodaju što većeg broja stanova (najmanje jedne trećine) stanarima (10). Ako je nakon predočenja konkretnih ponuda za prodaju znatno manje od trećine stanara bilo zainteresirano za kupnju, komercijalni kupac mogao je izuzeti 60 % stanova iz obveze privatizacije i tu obvezu ograničiti na privatizaciju trećine preostalih 40 % stanova (11).
NEUWOGES i zakon Altschuldenhilfegesetz
(21)
KfW je naposljetku priznao Ugovor o nasljednom pravu građenja kao primjeren način prodaje preko posrednika u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz. Sklapanjem transakcije povratnog leasinga NEUWOGES-u je omogućeno ispunjenje obveze privatizacije u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz. Međutim, ostaje nejasno i sporno u kojoj se mjeri zakonom Altschuldenhilfegesetz utjecalo na poslovne razloge na kojima se temeljila odluka NEUWOGES-a o sklapanju ugovorâ te je li potrebno uzeti u obzir otpis u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz koji je dobio NEUWOGES pri provjeri predstavlja li transakcija povratnog leasinga potporu trgovačkom društvu BAVARIA.
(22)
NEUWOGES je prema vlastitim navodima dobio otpis od ukupno […] EUR (12). NEUWOGES je obrazložio da je teško izračunati razmjeran dio ukupnog dobivenog otpisa u transakciji povratnog leasinga jer je u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz otpis moguć samo ako je stambeno poduzeće u potpunosti ispunilo obvezu privatizacije. Međutim, ako se dio iznosa ukupnog dobivenog otpisa mora uračunati u određenu mjeru privatizacije na temelju udjela tih privatizacija u ukupnoj obvezi privatizacije koju je preuzeo NEUWOGES, matematički bi se moglo izračunati da se na transakciju povratnog leasinga odnosi ukupni bruto otpis u iznosu od […] EUR. Od prihoda iz transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA bilo je potrebno prenijeti […] EUR u fond Erblastentilgungsfonds pa je NEUWOGES prema izračunu imao neto otpis u iznosu od […] EUR (13).
2.2. OPĆI UGOVOR O UPRAVLJANJU
(23)
BAVARIA i NEUWOGES potpisali su 21. siječnja 1998. i Opći ugovor o upravljanju kojim su NEUWOGES-u zgrade dane u povratni leasing. Prema Općem ugovoru o upravljanju NEUWOGES ostaje odgovoran za upravljanje i komercijalnu upotrebu predmetnih zgrada tijekom razdoblja od 30 godina. NEUWOGES zadržava sve prihode iz davanja zgrada u najam. NEUWOGES se u zamjenu za ta prava uporabe obvezao na fiksno mjesečno plaćanje leasinga u iznosu od […] EUR ([…] EUR godišnje) do dovršetka sanacijskih radova i […] EUR ([…] EUR godišnje) za kasnije razdoblje. Od 1. siječnja 2000. ta se rata leasinga povećala za […] % godišnje.
2.3. OPĆI PAUŠALNI UGOVOR
(24)
BAVARIA se obvezala na sanaciju predmetnih zgrada i u tu svrhu s društvom BRG Bau-Regie GmbH (dalje u tekstu „BRG”), društvom kćeri u stopostotnom vlasništvu NEUWOGES-a, sklopila Opći paušalni ugovor. Prema Općem paušalnom ugovoru BAVARIA je BRG-u plaćala paušalni iznos od […] EUR za dogovorene sanacijske radove.
3. PRIMJEDBE NJEMAČKE
(25)
Njemačka svoj odgovor na odluku o pokretanju postupka ograničava na objašnjenje da u predmetnom slučaju ne zauzima stav u pogledu odluke i da to prepušta obuhvaćenim tijelima lokalne i regionalne javne vlasti, odnosno gradu Neubrandenburgu i saveznoj pokrajini Berlinu.
4. PRIMJEDBE ZAINTERESIRANIH STRANA
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da sklapanjem predmetnih ugovora nije djelovao kao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu i da je time trgovačkom društvu BAVARIA nastala ekonomska prednost koja predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Prema procjenama NEUWOGES-a predmetni ugovori doveli su do gubitaka u iznosu od […] EUR (nominalno) odnosno […] EUR (diskontirano). NEUWOGES te gubitke smatra državnom potporom u korist trgovačkog društva BAVARIA nespojivom s unutarnjim tržištem.
(27)
Pri ocjeni usklađenosti predmetnih ugovora s tržišnom praksom NEUWOGES smatra da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno odvojeno ispitati (odjeljak 4.1.1.). U pogledu pojedinačnih ugovora NEUWOGES tvrdi da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio ni Ugovor o nasljednom pravu građenja (odjeljak 4.1.2.) ni Opći ugovor o upravljanju (odjeljak 4.1.3.). NEUWOGES nadalje obrazlaže da bi se gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu odlučio za alternativan pristup (odjeljak 4.1.4.). Naposljetku NEUWOGES napominje da prednost odobrena trgovačkom društvu BAVARIA predstavlja prijenos državnih sredstava koji se može pripisati gradu Neubrandenburgu (odjeljak 4.1.5.).
4.1.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(28)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju u pogledu pitanja jesu li oni sklopljeni prema tržišnim uvjetima bilo potrebno u potpunosti odvojeno ispitati. NEUWOGES navodi da su Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju pravno samostalni ugovori koji bi trebali postojati zasebno. Da su se dva ugovora zaista smatrala jednom cjelinom, oba je, prema mišljenju NEUWOGES-a, trebao ovjeriti javni bilježnik; međutim, javni bilježnik ovjerio je samo Ugovor o nasljednom pravu građenja.
(29)
Stoga NEUWOGES ispituje usklađenost s tržišnom praksom svakog ugovora zasebno.
4.1.2. Ugovor o nasljednom pravu građenja
(30)
NEUWOGES smatra da, prema stručnim procjenama izrađenima 1997. i 2007. u pogledu predmetnih objekata (zgrada i zemljišta), gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio Ugovor o nasljednom pravu građenja s trgovačkim društvom BAVARIA po dogovorenoj cijeni. Ni plaćanje kamata na nasljedno pravo građenja, otpis u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja, obveza sanacije ni ograničen postupak podnošenja ponuda ne bi mogli izmijeniti taj zaključak.
4.1.2.1. Kupovna cijena
(31)
NEUWOGES podsjeća na činjenicu da je BAVARIA platila iznos od […] EUR u novcu za zgrade uz iznos od […] EUR kao kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu. U stručnim procjenama fer vrijednosti iz 1997. i 2007. ukupna vrijednost objekata (vrijednost zemljišta i vrijednost zgrada) procijenjena je na […] EUR odnosno […] EUR. Nadalje, u stručnim procjenama nije uzeta u obzir samo ukupna vrijednost objekata, nego i odvojena vrijednost zemljišta (stručna procjena iz 1997.: […] EUR, stručna procjena iz 2007.: […] EUR) i zgrada (stručna procjena iz 1997.: […] EUR, stručna procjena iz 2007.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES smatra da stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. predstavlja realističnu procjenu vrijednosti objekta u predmetnom trenutku (1997./1998.) i da je u svrhu usporedbe potrebno uzeti u obzir samo cijenu koju je BAVARIA stvarno platila za zgrade (a ne cijenu za zgrade uvećanu za kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu). Prema tome, NEUWOGES smatra da je primio iznos koji je za […] EUR niži od tržišne cijene u mjerodavnom trenutku (1997./1998.). Čak i ako se uzme u obzir otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz, cijena koju je BAVARIA platila i dalje bi bila 16 % niža od niže vrijednosti navedene u stručnoj procjeni iz 2007. NEUWOGES smatra da je cijena koju je platila BAVARIA daleko niža od tržišne cijene tako da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi pristao na prodaju po toj cijeni.
(33)
U tom pogledu NEUWOGES podsjeća na to da se u skladu s Komunikacijom Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti (14) može, pod određenim uvjetima, kao tržišna cijena prihvatiti kupovna cijena koja je do 5 % niža od tržišne cijene utvrđene u neovisnoj stručnoj procjeni. S obzirom na to može se zaključiti da se cijena koja je i pod najpovoljnijom pretpostavkom za najmanje 16 % niža od najniže procjene ne može prihvatiti kao tržišna cijena.
4.1.2.2. Kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja na zemljištu
(34)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da se za usporedbu cijene koju je platila BAVARIA s cijenama utvrđenima u stručnim procjenama fer vrijednosti iz 1997. i 2007. (u kojima je utvrđena vrijednost ukupnog vlasništva nad zgradama i zemljištima) ne smiju uzeti u obzir kapitalizirane kamate na nasljedno pravo građenja za prvih 30 godina. Budući da se kamata na nasljedno pravo građenja plaća za zasnivanje i prijenos nasljednog prava građenja tijekom razdoblja od 75 godina, a ne za prijenos prava vlasništva nad zemljištima, ne može se primijeniti u usporedbi cijene koju je BAVARIA platila za zgrade i cijene utvrđene u jednoj od dviju stručnih procjena.
4.1.2.3. Otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz
(35)
NEUWOGES nadalje objašnjava da se otpis u iznosu od […] EUR na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz koji proizlazi iz predmetnih ugovora pri usporedbi cijene koju je platila BAVARIA s cijenom utvrđenom u stručnim procjenama fer vrijednosti ne smije uzimati u obzir. Za to se navode sljedeći razlozi:
-
Otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz prednost je koju je NEUWOGES-u odobrila treća osoba (KfW) koja nije povezana s kupcem. Ne postoji razlog zbog kojeg bi prodavatelj trebao prihvatiti cijenu nižu od tržišne cijene samo zato što transakcijom dobiva neke dodatne prednosti od treće osobe.
-
BAVARIA nije preuzela nikakve obveze iz zakona Altschuldenhilfegesetz kojima je prije podlijegao NEUWOGES i zbog kojih bi bilo potrebe za naknadom u obliku popusta na kupovnu cijenu. Iako se BAVARIA „na papiru” obvezala na pokušaj prodaje nekih stanova stanarima, angažirala je NEUWOGES za konkretnu provedbu privatizacije na vlastiti trošak NEUWOGES-a; tako BAVARIA nije preuzela stvarnu odgovornost i nije snosila ni rizik od odgovornosti u slučaju neuspješnih pokušaja privatizacije.
-
Budući da je otpis bio povezan s ispunjenjem obveze NEUWOGES-a u pogledu privatizacije 15 % svojih stanova, a da je transakcijom s trgovačkim društvom BAVARIA ispunjeno samo 20 % ukupne obveze privatizacije, realno (za razliku od matematičkog aspekta) nije moguće odrediti razmjeran udio otpisa u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz koji je omogućen na temelju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Drugim riječima, da NEUWOGES nije u potpunosti ispunio obvezu privatizacije, društvo ne bi dobilo prednost u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz na temelju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
-
Transakcija povratnog leasinga u svakom bi slučaju dovela do toga da NEUWOGES mora prenijeti samo relativno niži postotak (45 % umjesto 50 % ili 55 %) prihoda u fond Erblastentilgungsfonds, pri čemu bi, naprotiv, nesklapanje ugovora i potraga za drugim kupcem sadržavali rizik da se veći dio prihoda od prodaje mora prenijeti na fond.
-
NEUWOGES u svakom slučaju smatra da je naposljetku ispunio 165 % svoje obveze privatizacije, pa bi odobreni otpis bio potvrđen i bez transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
4.1.2.4. Sanacija
(36)
NEUWOGES dalje navodi da nije ostvario korist od sanacije koju je provela BAVARIA jer je BAVARIA bila vlasnik zgrada, a time i jedina imala koristi od sanacije.
4.1.2.5. Postupak podnošenja ponuda
(37)
NEUWOGES tvrdi da se ograničeni postupak podnošenja ponuda iz 1997. ne može navesti kao pokazatelj da je cijena koju je platila BAVARIA stvarno bila tržišna cijena. Postupak podnošenja ponuda nije bio javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući te stoga nije dovoljan za određivanje tržišne vrijednosti.
4.1.3. Opći ugovor o upravljanju
(38)
NEUWOGES navodi da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu slične veličine i u sličnoj situaciji ne bi sklopio Opći ugovor o upravljanju jer je otpočetka bilo jasno da će se Ugovorom prouzročiti veliki gubitci. NEUWOGES posebno navodi da su gubitci otpočetka bili predvidljivi jer su izračuni na kojima se ugovor temeljio bili usmjereni na pretpostavke o budućem razvoju tržišta iznajmljivanja stanova u Neubrandenburgu koje su očigledno bile preoptimistične. NEUWOGES navodi i da se raznim, navodno sličnim ugovorima na koje se BAVARIA pozvala radi usporedbe ne može dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom i da je NEUWOGES taj očito nepovoljan ugovor prihvatio isključivo iz političkih razloga koji nisu relevantni za primjenu kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
4.1.3.1. Opći ugovor o upravljanju u kontekstu tržišnih očekivanja
(39)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da glavne odredbe Općeg ugovora o upravljanju - fiksna mjesečna rata leasinga koja se godišnje povećava za […] %, neindeksirani odbitak troškova od izvornih cca. […] % (uključujući […] % rizika nenaplate najamnine) i trajanje od 30 godina - ne odgovaraju uvjetima koje bi prihvatio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. NEUWOGES u tom pogledu navodi sljedeće argumente:
-
na temelju niskog rizika nenaplate najamnine od samo […] % neto prihoda od najamnine NEUWOGES snosi financijski rizik za ostvarivanje stope iskorištenosti kapaciteta od najmanje […] %,
-
indeksacija fiksne rate leasinga od […] % godišnje znači da NEUWOGES snosi financijski rizik ako ne uspije provesti godišnje povećanje najamnine koje odgovara najmanje toj stopi,
-
budući da troškovi nisu indeksirani, NEUWOGES snosi financijski rizik za povećanje troškova upravljanja i održavanja, a samo bi se povećanjem najamnine većim od […] % godišnje moglo nadoknaditi povećanje troškova,
-
s obzirom na dugo razdoblje od 30 godina ti su financijski rizici veliki.
(40)
NEUWOGES navodi da je otpočetka bilo jasno da bi se ti rizici ostvarili i doveli do velikih gubitaka, zbog čega gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio ugovor. Gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio bi samo ugovor koji je isplativ ili barem ne dovodi do gubitaka. NEUWOGES objašnjava da se Ugovorom o javnom upravitelju mogla ostvariti dobit jedino da se moglo opravdano pretpostaviti da će se zaista ostvariti visoka stopa iskorištenosti kapaciteta, godišnje povećanje najamnine od […] % i stabilni troškovi. Međutim, već je pri sklapanju ugovora bilo jasno da prosječna stopa iskorištenosti kapaciteta od […] % nije ostvariva, da bi povećanje najamnine od najmanje […] % godišnje bilo nemoguće i da bi se troškovi upravljanja i održavanja neizbježno povećavali tijekom trajanja ugovora. U potporu tim tvrdnjama NEUWOGES upućuje na predviđeno smanjenje broja stanovnika i na tržište nekretnina u Neubrandenburgu te dodaje kako je, s obzirom na te informacije, bilo potrebno računati na gubitke. Budući da se broj stanovnika Neubrandenburga smanjivao još i prije sklapanja predmetnih ugovora, barem od 1995. postojala je prekomjerna ponuda stanova, pri čemu su neprivlačne velike stambene zgrade od gotovih betonskih ploča, koje su predmet ugovora, imale najviše praznih stanova i niske najamnine.
(41)
NEUWOGES smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu svoje izračune temeljio na pesimističnijim očekivanjima, kao, na primjer, na predviđenim povećanjima najamnine od […] % do […] %, riziku neplaćanja najamnine od […] % i indeksaciji troškova od […] %. Naknadnom analizom novčanog toka iz 2012. koju je dostavio NEUWOGES potvrđeno je da je na temelju tih pretpostavki u pogledu Općeg ugovora o upravljanju bilo potrebno računati na negativni novčani tok od […] EUR (nominalno) odnosno […] EUR (diskontirano) (15). NEUWOGES naglašava da taj iznos predstavlja državnu potporu koju je primila BAVARIA. Usto se navodi nekoliko verzija te analize novčanog toka iz kojih proizlazi da bi, čak i da su optimističnije pretpostavke bile opravdane (kao što je prosječna stopa praznih stanova od […] %, godišnje povećanje najamnine za […] % i povećanje troškova od […] %), predviđeni ukupni novčani tok isto tako bio negativan. Općim ugovorom o upravljanju dobit se mogla ostvariti samo na temelju navodno potpuno nerealističnih pretpostavki (stopa praznih stanova od […] %, godišnje povećanje najamnine od […] %, povećanje troškova od […] %).
4.1.3.2. Primjeri ugovora
(42)
NEUWOGES osporava da bi se određenim ugovorima iz sličnih transakcija (ugovori ([…] (16), […] (17) i […] (18)) mogla dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom. NEUWOGES se ne slaže s mišljenjem da su ugovori slični i obrazlaže da se od Općeg ugovora o upravljanju razlikuju u sljedećim bitnim točkama:
-
Budući da nisu dostavljeni dokazi za postojanje dovoljne sličnosti između gospodarske situacije i perspektive gradova u kojima se nalaze nekretnine povezane s primjerima ugovora te situacije i perspektive Neubrandenburga, ne može se smatrati da su ugovori općenito usporedivi.
-
Indeksacija rate leasinga u sličnim ugovorima znatno se razlikuje od indeksacije predviđene Općim ugovorom o upravljanju (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Svi su pregledani primjeri ugovora neprimjereni za usporedbu jer su okolnosti u svim slučajevima različite ([…]: manje zahtjevne obveze održavanja, […]: nije riječ o stanovima, nego o poslovnim prostorima sa stopom praznih prostora od 0 % pri sklapanju ugovora, […]: nekretnine u regiji koja se razvija).
(43)
Prema mišljenju NEUWOGES-a, primjerima ugovora ne može se dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom, nego se, upravo suprotno, njima dokazuje njegova neusklađenost s tržišnom praksom jer oni obuhvaćaju manje zahtjevne odredbe iako je gospodarska perspektiva za predmetne objekte bila bolja.
4.1.3.3. Politički razlozi
(44)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da je Opći ugovor o upravljanju, unatoč tome što je s gospodarskog stajališta očigledno nepovoljan, sklopljen zbog političkih razloga. NEUWOGES podsjeća na to da razlozi za odobravanje državnih potpora nisu relevantni za pravnu ocjenu i napominje da je upravo navedenim političkim razlozima dokazano da gospodarska razmatranja nisu imala odlučujuću ulogu. NEUWOGES objašnjava da je Opći ugovor o upravljanju sklopljen zbog sljedećih razloga:
-
postojao je velik politički pritisak za poticanje sanacije i privatizacije stanova u novim saveznim pokrajinama,
-
grad Neubrandenburg nadao se da će spriječiti stalan pad broja stanovnika sanacijom i privatizacijom stanova,
-
sklapanjem Općeg ugovora o upravljanju u kombinaciji s Općim paušalnim ugovorom razina ulaganja u Neubrandenburgu održala se na visokoj razini, dok bi smanjenje ulaganja imalo znatne posljedice za stopu nezaposlenosti na licu mjesta.
4.1.4. Druge opcije
(45)
NEUWOGES zaključuje da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu radije izabrao druge opcije umjesto predmetnih ugovora.
(46)
NEUWOGES najprije navodi da je prednost trebalo dati izravnoj prodaji jer bi se njome stvorila dobit, pri čemu su se u slučaju Općeg ugovora o upravljanju otpočetka mogli očekivati gubitci. Objekti (zgrade i zemljišta) mogli su se prodati po cijeni utvrđenoj u stručnoj procjeni fer vrijednosti ili po višoj cijeni. Čak i da je kupac samo kupio i zatim srušio zgrade, takva bi prodaja bila isplativija. NEUWOGES to mišljenje zastupa i u slučaju uzimanja u obzir otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz jer je NEUWOGES mogao pokušati svoje obveze ispuniti privatizacijom drugih zgrada, a prodaja bi i bez otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz bila isplativija od transakcije povratnog leasinga. Razlozi za odbijanje jedne od tih opcija sadržani su u političkim obvezama NEUWOGES-a.
(47)
Nadalje, NEUWOGES smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu radije sam financirao manje opsežnu sanaciju, nastavio davati prostore u najam bez sanacije ili srušio zgrade. I odbijanje tih opcija obrazloženo je političkim obvezama NEUWOGES-a.
(48)
Naposljetku, NEUWOGES smatra da je, u slučaju odluke o sanaciji, za NEUWOGES u svakom slučaju bilo isplativije te radove financirati na drugačiji način. NEUWOGES je, primjerice, mogao uzeti kredit za koji bi grad Neubrandenburg dao jamstvo, na temelju čega bi uvjeti kredita bili povoljniji nego u slučaju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
4.1.5. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(49)
NEUWOGES smatra da je navodna prednost odobrena iz državnih sredstava i da se može pripisati državi.
(50)
Najprije se NEUWOGES poziva na činjenicu da je grad Neubrandenburg kao jedini vlasnik udjela svojim kontrolnim utjecajem nad Nadzornim odborom imao kontrolni utjecaj na NEUWOGES. S obzirom na tu kontrolu navodni su gubitci iz transakcije povratnog leasinga predstavljali izmakla državna sredstva.
(51)
Nadalje, NEUWOGES navodi da u ovom slučaju postoje gotovo svi pokazatelji za pripisivost državi: grad Neubrandenburg ima opsežnu kontrolu nad NEUWOGES-om; za NEUWOGES je od najveće važnosti služiti interesima grada; predmetna transakcija sklopljena je zbog političkih razloga i dokazano je da je grad Neubrandenburg donio konačnu odluku u pogledu transakcije povratnog leasinga.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA odbija argumente koje je naveo NEUWOGES i objašnjava da su predmetni ugovori predstavljali uobičajene tržišne transakcije na temelju kojih za nju nije nastala prednost. S obzirom na to oni nisu predstavljali državnu potporu. BAVARIA najprije navodi da je predmetne ugovore potrebno smatrati gospodarskom cjelinom (odjeljak 4.2.1.). Kao drugo, ugovori ukupno gledajući nisu takvi da ih ne bi potpisao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu (odjeljak 4.2.2.). Kao treće, ostale opcije koje je naveo NEUWOGES ne bi bile povoljnije za NEUWOGES (odjeljak 4.2.3.). Naposljetku, BAVARIA objašnjava da nije došlo do prijenosa sredstava koja se mogu pripisati državi (odjeljak 4.2.4.).
4.2.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(53)
BAVARIA u tom pogledu navodi da je predmetne ugovore potrebno ocjenjivati kao cjelinu, a ne odvojeno. Prodaja i kasniji povratni leasing zgrada dva su povezana dijela jedne transakcije. BAVARIA naglašava da se transakcija nudila kao paket i da ju je NEUWOGES takvom smatrao, što se može iščitati iz internog zapisnika u kojem je zabilježen postupak donošenja odluke NEUWOGES-a.
(54)
Iz toga proizlazi, prema trgovačkom društvu BAVARIA, da je kriterij gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu potrebno primijeniti na transakciju kao cjelinu, a ne na svaki pojedini ugovor.
4.2.2. Transakcijom za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost
(55)
BAVARIA navodi da je mogućnost postojanja prednosti isključena već zato što je NEUWOGES proveo postupak podnošenja ponuda (iako u ograničenom opsegu) kako bi ispitao tržište. Ne postoji razlog za sumnju da je NEUWOGES izabrao ekonomski najpovoljniju ponudu.
(56)
Kako bi se utvrdilo bi li, neovisno o postupku podnošenja ponuda, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio transakciju, potrebno je uzeti u obzir posebnu situaciju NEUWOGES-a. NEUWOGES je morao prikupiti kapital i sanirati stanove kako bi ih mogao (uz i dalje povoljne najamnine) privatizirati i dobiti otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz. Stoga bi, prema trgovačkom društvu BAVARIA, i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u istoj situaciji sklopio tu transakciju.
(57)
S obzirom na odredbe iz Općeg ugovora o upravljanju i rizike povezane s razvojem tržišta nekretnina u Neubrandenburgu koji je ispod očekivanja (poput stope praznih prostora koja je veća od predviđene i sl.), BAVARIA navodi da rizik od neuspjeha u postizanju željene najamnine i stope iskorištenosti kapaciteta nije nametnut NEUWOGES-u, nego je kod njega ostao. NEUWOGES bi morao snositi posljedice razvoja tržišta ispod očekivanog i da nije provedena transakcija s trgovačkim društvom BAVARIA.
(58)
U pogledu pojedinih odredaba Općeg ugovora o upravljanju BAVARIA navodi da je prosječna najamnina po m2 upotrijebljena za izračun rate leasinga bila nešto niža od vrijednosti koje su se mogle očekivati s obzirom na prosječnu razinu najamnina u Neubrandenburgu. BAVARIA nadalje naglašava da se s obzirom na tu prosječnu razinu najamnina očekivalo povećanje najamnina nakon 1. siječnja 2000., zbog čega povećanje najamnina od […] % godišnje nije bilo nerealistično.
(59)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja BAVARIA naglašava da se stručne procjene fer vrijednosti izrađene 1997. i 2007. nije moglo izravno uspoređivati s Ugovorom o nasljednom pravu građenja jer su se stručne procjene odnosile na izravnu prodaju, dok je Ugovor o nasljednom pravu građenja obuhvaćao prodaju zgrada, a u pogledu zemljišta obuhvaćao je samo zasnivanje nasljednog prava građenja. Budući da je NEUWOGES ostao vlasnik zemljišta, vrijednost zemljišta utvrđena u stručnim procjenama nije se mogla uzeti u obzir. BAVARIA smatra da stručne procjene fer vrijednosti u svakom slučaju nisu od daljnje važnosti jer je u njima istražena samo teorijska vrijednost objekata, a ne stvarna vrijednost koja se može postići na tržištu.
(60)
BAVARIA dalje navodi da je potrebno uzeti u obzir otpis starih dugova postignut na temelju sklopljene transakcije. Jedan od ciljeva NEUWOGES-a pri sklapanju predmetne transakcije sastojao se od dobivanja otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz.
(61)
Osim točnih uvjeta iz Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju, BAVARIA smatra da je potrebno uzeti u obzir i prednosti koje je NEUWOGES dobio Općim paušalnim ugovorom. BAVARIA navodi da je NEUWOGES zahtijevao da sanaciju stanova povjeri BRG-u, svojem društvu kćeri, znajući da će NEUWOGES primiti svu dobit BRG-a (ali i odgovarati za pokrivanje eventualnih gubitaka). S obzirom na to dobit iz ugovora s BRG-om u iznosu od […] EUR potrebno je smatrati bitnom prednošću za NEUWOGES.
(62)
U pogledu logičnosti modela povratnog leasinga BAVARIA naposljetku navodi da se podrazumijeva da NEUWOGES mora vratiti izvorno ulaganje trgovačkog društva BAVARIA uvećano za kamate. BAVARIA upućuje na zapisnik internog postupka donošenja odluke NEUWOGES-a kako bi dokazala da je NEUWOGES bio u potpunosti svjestan činjenice da se ratom leasinga trebalo amortizirati izvorno ulaganje trgovačkog društva BAVARIA.
4.2.3. Druge opcije
(63)
U pogledu drugih opcija koje je naveo NEUWOGES, a koje bi prema njegovu mišljenju bile ekonomski isplativije, BAVARIA navodi da te opcije ili nisu bile dostupne ili ne bi bile povoljnije. U pogledu navodne opcije izravne prodaje stanarima BAVARIA smatra nevjerojatnim da je NEUWOGES mogao prodavati nesanirane stanove, no da istodobno nije raspolagao sredstvima za financiranje potrebne sanacije. Nadalje, BAVARIA u pogledu financiranja sanacije kreditom navodi da bi NEUWOGES pritom snosio jednake rizike i troškove kao u slučaju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Osim toga, izravna prodaja saniranih stanova stanarima ili komercijalnom kupcu ne bi bila privlačna jer bi NEUWOGES morao prenijeti velik postotak više cijene u fond Erblastentilgungsfonds.
4.2.4. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(64)
BAVARIA naposljetku navodi da transakcijom nisu obuhvaćena državna sredstva i da se ne može pripisati državi. NEUWOGES je uobičajeno društvo privatnog prava koje ne prima ni izravna ni neizravna državna sredstva. Opća kontrola koju provodi Nadzorni odbor čiji su članovi uglavnom predstavnici općine nije dovoljna da bi se transakcija pripisala državi. Argument NEUWOGES-a da je grad Neubrandenburg potaknuo NEUWOGES na sklapanje posla iz političkih razloga nije opravdan.
4.3. GRAD NEUBRANDENBURG
(65)
Grad Neubrandenburg, koji je vlasnik NEUWOGES-a, smatra da su predmetnim ugovorima obuhvaćene državne potpore. Grad se priključuje argumentima NEUWOGES-a i iznosi svoje primjedbe u pogledu nekih točaka.
4.3.1. Prednost
(66)
Kao prvo, Neubrandenburg smatra kako je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno odvojeno ocjenjivati jer su ih ugovorne strane u pravnom i ekonomskom smislu strogo odvojile. Kao drugo, Neubrandenburg upućuje na argumente koje je NEUWOGES naveo u pogledu predviđenog pada broja stanovnika koji bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu uzeo u obzir. Neubrandenburg nadalje naglašava da je gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu mogao jasno predvidjeti velik broj praznih prostora. Kao treće, Neubrandenburg smatra da je sanacija koju je BAVARIA naložila bila tako jednostavna da se nisu mogle očekivati velike stope iskorištenosti kapaciteta i znatna povišenja najamnine.
(67)
Neubrandenburg usto odbija daljnje argumente trgovačkog društva BAVARIA. Neubrandenburg posebno zastupa mišljenje da se postupak podnošenja ponuda ne može smatrati pokazateljem da je ponuda trgovačkog društva BAVARIA najpovoljnija ponuda dostupna na tržištu. Sudionik u tržišnom gospodarstvu u svakom slučaju ne bi prihvatio ponudu trgovačkog društva BAVARIA, čak i da je ona stvarno bila najpovoljnija ponuda na tržištu. U pogledu navodnih opcija, Neubrandenburg se u biti slaže s argumentima NEUWOGES-a. U pogledu stručne procjene fer vrijednosti i argumenta trgovačkog društva BAVARIA da se utvrđene cijene ne bi mogle ostvariti Neubrandenburg objašnjava da je stručnu procjenu fer vrijednosti potrebno odrediti kao parametar za tržišnu cijenu u mjerodavnom trenutku jer više nije moguće utvrditi koju bi cijenu NEUWOGES 1998. stvarno postigao na tržištu.
4.3.2. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(68)
Grad Neubrandenburg smatra da je njemu potrebno pripisati odgovornost za transakciju jer je imao dovoljan stupanj kontrole nad NEUWOGES-om općenito, a posebno u pogledu transakcije povratnog leasinga.
(69)
Kao jedini vlasnik udjela grad je prema vlastitim navodima imao potpunu kontrolu nad NEUWOGES-om. Uprava NEUWOGES-a stoga je obvezna slijediti smjernice Grada. Osim toga, osam od deset članova Nadzornog odbora NEUWOGES-a predstavnici su grada, što znači da on raspolaže još jednim kontrolnim mehanizmom. U skladu sa Zakonom o lokalnoj samoupravi Neubrandenburg je bio obvezan osigurati ostvarivanje odgovarajuće kontrole nad NEUWOGES-om.
(70)
U pogledu predmetne transakcije grad Neubrandenburg objašnjava da nije samo imao mogućnost provoditi kontrolu, nego da je to u pogledu te transakcije zaista i činio. Neubrandenburg smatra da, među ostalim, iz zapisnika Nadzornog odbora proizlazi da su predstavnici grada bili u velikoj mjeri uključeni i da je prije sklapanja transakcije bila potrebna odluka Nadzornog odbora. U pogledu uvjeta transakcije Neubrandenburg navodi da je grad zahtijevao zaštitu političkih interesa općine.
(71)
Grad Neubrandenburg zaključuje da su kontrola grada nad transakcijom povratnog leasinga i njegova odgovornost za nju potkrijepljeni činjenicama i da mu se stoga može pripisati odgovornost za posao.
4.4. SAVEZNA POKRAJINA BERLIN
(72)
Savezna pokrajina Berlin, koja je blisko povezana s trgovačkim društvom BAVARIA (19), smatra da predmetni ugovori ne sadržavaju potporu jer za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost.
4.4.1. Prednost
(73)
Berlin najprije obrazlaže da je predmetne ugovore potrebno smatrati jedinstvenom transakcijom jer su oni dijelovi transakcije povratnog leasinga koji se međusobno dopunjuju. NEUWOGES je s njima i postupao na taj način.
(74)
U pogledu kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu Berlin upućuje na činjenicu da je BAVARIA u pogledu gospodarske situacije NEUWOGES-a u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) i vrste željene transakcije (privatizacija u skladu s preduvjetima za otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz, sanacija stanova, nastavak upravljanja objektima, zadržavanje socijalnih najamnina) ponudila uravnoteženo rješenje.
(75)
Posebno u pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja Berlin najprije navodi da se iz postupka podnošenja ponuda može vidjeti da je NEUWOGES ponudu trgovačkog društva BAVARIA smatrao najpovoljnijom ponudom financiranja dostupnom na tržištu u predmetnom trenutku (1997./1998.). Nadalje, Berlin navodi da je potrebno uzeti u obzir otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz jer je ispunjenje obveze privatizacije na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz NEUWOGES-u bio važan cilj. Kao treće, Berlin naglašava da je prodaja po relativno niskoj cijeni (odabirom prodaje uz obvezu sanacije umjesto prodaje nakon završetka samostalno provedenih sanacijskih radova) bila u gospodarskom interesu NEUWOGES-a jer je niža cijena značila da je potrebno prenijeti manje novca u fond Erblastentilgungsfonds.
(76)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju Berlin najprije navodi da se primjerima ugovora pokazalo da ni trajanje ugovora ni indeksacija rate leasinga s […] % godišnje nisu bili neuobičajeni. Nadalje, indeksacija je u pogledu prosječne stope inflacije koja se mogla izračunati u tom trenutku (1997./1998.) bila opravdana. Kao treće, najamnina po m2 nalazila se unutar prosječne razine najamnina na snazi u Neubrandenburgu.
4.4.2. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(77)
Slično kao BAVARIA, savezna pokrajina Berlin smatra da grad Neubrandenburg NEUWOGES-u ne stavlja sredstva na raspolaganje. Točnije je da je NEUWOGES na raspolaganju imao samo vlastite prihode koje komunalna tijela nisu izravno nadzirala.
(78)
U pogledu pripisivanja odgovornosti Berlin ne smatra vjerojatnim da je grad Neubrandenburg odlučio odobriti potporu fondu za nekretnine iz Berlina na teret vlastitog društva za izgradnju stanova. Nadalje, ne postoji dovoljno pokazatelja da je grad Neubrandenburg sebi htio pripisati odgovornost za sklapanje ugovora.
5. RAZLOZI POKRETANJA SLUŽBENOG ISTRAŽNOG POSTUPKA
(79)
U odluci o pokretanju službenog istražnog postupka Komisija je zauzela privremeni stav u pogledu nekoliko pitanja i pozvala zainteresirane strane da dostave informacije posebno u pogledu triju pitanja.
(80)
Najprije je Komisija privremeno prihvatila da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno razmatrati kao cjelinu, a ne odvojeno, jer oba ugovora čine sastavni dio leasinga nekretnina u modelu povratnog leasinga (20). Prema tome, ocjena moguće ekonomske prednosti temelji se na analizi prihoda koje je NEUWOGES 1998. mogao očekivati s obzirom na zajedničko sklapanje Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju (21).
(81)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja Komisija je posebno navela dva pitanja:
-
najprije je bilo potrebno razjasniti je li u ocjenu potrebno uključiti otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz (22),
-
kao drugo, Komisija je htjela dobiti dodatne informacije o razlikama između stručnih procjena fer vrijednosti iz 1997. i 2007. jer bez detaljnijih informacija nije moguće utvrditi u kojoj bi se od tih procjena mogla odražavati stvarna tržišna vrijednost nekretnine u godinama 1997./1998. (23).
(82)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju Komisija je najprije uputila na činjenicu da iz primjera ugovora proizlazi da uvjeti koje su ugovorili NEUWOGES i BAVARIA u predmetnom trenutku (1997./1998.) nisu bili neuobičajeni na tržištu (24). Kao drugo, Komisija je navela da se ograničenim postupkom podnošenja ponuda koji je proveo NEUWOGES dokazuje da je NEUWOGES imao mogućnost ispitati tržište i donijeti ekonomski razumnu odluku (25). Kao treće, Komisija je uputila na činjenicu da su ugovorene najamnine za 2008. stvarno odgovarale prosječnoj najamnini u predmetnoj gradskoj četvrti 2008. ili su samo u maloj mjeri bile niže od nje (26).
(83)
Iako su svi ti čimbenici upućivali na usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom, Komisija je zatražila daljnje informacije o očekivanjima sudionika na tržištu nekretnina 1998. kako bi mogla bolje ispitati odgovarajuće argumente (27).
(84)
Naposljetku je Komisija istražila analizu novčanog toka koju je dostavio NEUWOGES i zaključila da se tom analizom zbog metodoloških nedostataka ne može dokazati ekonomska prednost u korist trgovačkog društva BAVARIA (28).
(85)
Komisija je stoga došla do zaključka da na temelju dostavljenih informacija ne može dokazati ekonomsku prednost u korist trgovačkog društva BAVARIA (29). Međutim, objavila je svoju namjeru detaljnijeg ispitivanja argumenata sudionika na tržištu i od svih je zainteresiranih strana zatražila dodatne relevantne informacije (30).
6. NACIONALNI SUDSKI POSTUPCI
(86)
Sud LG Rostock 28. studenoga 2008. donio je presudu u prvostupanjskom postupku između društava BAVARIA i NEUWOGES. BAVARIA je podnijela tužbu jer je NEUWOGES od listopada 2006. odbijao plaćanje mjesečne rate leasinga dogovorene u Općem ugovoru o upravljanju uz obrazloženje da je ugovor ništavan jer sadržava nezakonitu državnu potporu.
(87)
U svojoj presudi sud LG Rostock najprije je zaključio da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno promatrati kao cjelinu, a ne zasebno, jer su oba ugovora sastavni dio jedne transakcije povratnog leasinga (31).
(88)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja sud LG Rostock najprije je istražio godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja za prvih 30 godina trajanja Ugovora o nasljednom pravu građenja; ona je iznosila […] % godišnje. Sud LG Rostock smatrao je da pritom nije riječ o neprimjereno niskoj naknadi jer je NEUWOGES unaprijed primio kamate za prvih 30 godina i mogao ih je uložiti na način kojim bi ostvario dobit, što ne bi bilo moguće u slučaju godišnjeg plaćanja (32).
(89)
Nadalje, sud LG Rostock zaključio je da je oslobođenje od starih dugova koje je NEUWOGES dobio na temelju transakcije povratnog leasinga potrebno u potpunosti uzeti u obzir jer su na temelju te transakcije nastali preduvjeti za oslobođenje od starih dugova (33). Ako se iznos oslobođenja od starih dugova doda na kupovnu cijenu zgrada, dobiveni iznos samo je za 16 % niži od vrijednosti zgrada navedene u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 2007. i stoga nije nerazmjeran vrijednosti zgrade (34). Nadalje, sud LG Rostock navodi da je NEUWOGES bio zainteresiran za nisku kupovnu cijenu jer su se nižom kupovnom cijenom smanjili ukupni opseg ulaganja trgovačkog društva BAVARIA i odgovarajuća rata leasinga (35). Usto je sud LG Rostock zaključio da je niža kupovna cijena bila povoljna i jer obveze plaćanja NEUWOGES-a prema fondu Erblastentilgungsfonds ovise o prihodu od prodaje (36).
(90)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju sud LG Rostock najprije je naveo da u slučaju leasinga nekretnina trajanje ugovora od 30 godina nije ništa neuobičajeno (37). Kao drugo, sud je smatrao da ugovorena rata leasinga od izvornih […] EUR/m2 nije bila nerazmjerna prosječnim najamninama za slične zgrade u predmetnom razdoblju (1997./1998.) (38). Nadalje, sud je zaključio da je godišnje povećanje rate leasinga za […] % s obzirom na inflaciju od 1970. do 1998. (tj. prosječno 3,52 % godišnje) opravdano (39). Osim toga, sud LG Rostock uputio je na činjenicu da je stvarna promjena kamate na najamninu u predmetnim gradskim četvrtima u prvih deset godina trajanja ugovora odgovarala ugovorenom povećanju. Kao treće, sud LG Rostock naveo je argument da su troškovi upravljanja i održavanja izračunani prema važećim pravnim propisima i da nisu upućivali na prednost za trgovačko društvo BAVARIA (40).
(91)
U pogledu rizika nenaplate najamnine od […] % sud LG Rostock zastupao je mišljenje da korisnik leasinga u svakom odnosu leasinga snosi rizik u pogledu toga hoće li mu stvar dana na uporabu zaista i biti od koristi kako je predviđeno (41). Sud LG Rostock potvrdio je taj zaključak argumentom da nijedna kreditna institucija ne bi preuzela odgovornost da će se financirana nekretnina moći upotrebljavati prema planu.
(92)
Sud LG Rostock naposljetku je usporedio prosječnu ratu leasinga koja proizlazi iz transakcije povratnog leasinga s kamatnim stopama običnih kredita. Budući da prosječna godišnja kamatna stopa za leasing iznosi […] % godišnje, to, prema sudu LG Rostock, nije bilo nerazmjerno kretanjima kamata koje se su se mogle očekivati za građevinske kredite jer kamate na te kredite mogu iznositi do 10 % godišnje (42).
(93)
Sud LG Rostock zaključio je da trgovačkom društvu BAVARIA nije odobrena prednost jer bi i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio predmetne ugovore (43).
(94)
NEUWOGES je podnio žalbu protiv te presude; postupak pred sudom OLG Rostock još traje.
(95)
Osim toga, BAVARIA je pokrenula postupak pred sudom VG Greifswald kako bi sudskim putem ostvarila uvid u sve akte NEUWOGES-a ili grada Neubrandenburga koji se odnose na predmetne ugovore. BAVARIA je objasnila da je prije pokušala dobiti takav uvid zahtjevom u skladu sa Zakonom o slobodi informiranja (Informationsfreiheitsgesetz), ali ga je grad Neubrandenburg odbio uz argument da je BAVARIA u okviru postupaka pred sudovima LG Rostock i OLG Rostock i kod Europske komisije već imala pristup svim relevantnim dokumentima (44). I postupak pred sudom VG Greifswald još je u tijeku.
7. PROCJENA MJERE
7.1. POSTOJANJE POTPORE U SMISLU ČLANKA 107. STAVKA 1. UFEU-A
(96)
U skladu s člankom 107. stavkom 1. UFEU-a „svaka potpora koju dodijeli država članica ili koja se dodjeljuje putem državnih sredstava u bilo kojem obliku kojim se narušava ili prijeti da će narušiti tržišno natjecanje stavljanjem određenih poduzetnika ili proizvodnje određene robe u povoljniji položaj, nespojiva je s unutarnjim tržištem u mjeri u kojoj utječe na trgovinu među državama članicama”. Prema tome, mjera predstavlja državnu potporu ako su ispunjeni svi sljedeći preduvjeti:
(a)
mjerom se poduzetniku osigurava selektivna ekonomska prednost;
(b)
mjera se može pripisati državi i financira se iz državnih sredstava;
(c)
mjerom se narušava ili prijeti da će se narušiti tržišno natjecanje; i
(d)
mjerom se može utjecati na trgovinu među državama članicama.
7.1.1. Selektivna prednost u korist poduzetnika: opća načela
(97)
Prema ustaljenoj sudskoj praksi Suda preduvjeti koje mjera mora ispuniti kako bi se mogla svrstati u „potporu” u smislu članka 107. UFEU-a nisu ispunjeni ako bi poduzetnik koji je korisnik mjere istu prednost koja mu je odobrena iz državnih sredstava dobio i pod uvjetima koji odgovaraju uobičajenim tržišnim uvjetima. Za odgovor na pitanje bi li istu mjeru poduzeo gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu pod uobičajenim tržišnim uvjetima koji se, po mogućnosti, nalazi u sličnoj situaciji kao država, potrebno je uzeti u obzir samo prednosti i obveze povezane s ulogom države kao vlasnika udjela, ali ne one koje se temelje na ulozi države kao nositelja javne vlasti (45).
(98)
S obzirom na to, načelo gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu naposljetku se može primijeniti ako predmetna država članica ekonomsku prednost poduzetniku odobrava u svojstvu gospodarskog subjekta, a ne u svojstvu nositelja javne vlasti. Prema tome, država članica, ako se u upravnom postupku poziva na to načelo, u slučaju dvojbe mora jasno i na temelju objektivnih dokaza koji se mogu provjeriti dokazati da je provedenu mjeru donijela u svojstvu gospodarskog subjekta. Iz tih dokaza mora jasno proizići da je predmetna država članica prije ili istodobno s odobrenjem ekonomske prednosti donijela odluku da će u pogledu poduzetnika u gospodarstvu sudjelovati stvarno provedenom mjerom. U tom pogledu posebno mogu biti potrebni dokazi da se ta odluka temelji na gospodarskim procjenama koje su usporedive s onima koje bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u, po mogućnosti, sličnim okolnostima kao predmetna država članica poduzeo prije predmetnog ulaganja kako bi ispitao isplativost takvog ulaganja.
(99)
Gospodarske procjene koje se izrađuju poslije odobrenja te prednosti, retroaktivno utvrđivanje stvarne isplativosti ulaganja predmetne države članice ili kasnija opravdanja za stvarno odabrani pristup, s druge strane, nisu dovoljni za dokazivanje da je ta država članica donijela odluku u svojstvu gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu prije tog odobrenja ili istodobno s njim (46).
(100)
Iz navedenog najprije proizlazi da se dokumenti koje su dostavile ugovorne stranke i koji su izdani poslije donošenja mjere tijekom ispitivanja pridržavanja načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu kao takvi u predmetnom slučaju ne mogu uzeti u obzir.
(101)
Nadalje, iz navedenog proizlazi da se ni utjecaj zakona Altschuldenhilfegesetz na financijsku situaciju NEUWOGES-a u predmetnom slučaju ne može uzeti u obzir tijekom ispitivanja pridržavanja načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Zakon Altschuldenhilfegesetz stvarno je bio usmjeren na politički cilj, a samo je ograničena kategorija poduzetnika (članak 2. Zakona Altschuldenhilfegesetz) dolazila u obzir za potporu. Zakon se ne bi mogao primjenjivati na gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu koji je u sličnoj situaciji kao NEUWOGES.
7.1.2. Struktura procjene u ovom predmetu
(102)
Kako bi se istražilo je li trgovačkom društvu BAVARIA predmetnim ugovorima odobrena prednost, potrebno je provjeriti jesu li ti ugovori odgovarali ugovorima koje bi sklopio i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u sličnoj situaciji kao NEUWOGES.
(103)
Ispitivanje koje provodi Komisija uključuje tri faze. U prvoj se fazi analizira financijski utjecaj transakcije na NEUWOGES kako bi se istražilo na kakvu je dobit poduzeće moglo računati (odjeljak 7.2.). U drugoj se fazi transakcija povratnog leasinga uspoređuje s drugim opcijama, kao što je izravna prodaja, kako bi se utvrdilo bi li eventualne opcije bile gospodarski povoljnije (odjeljak 7.3.). U trećoj se fazi provodi usporedna analiza u kojoj se predmetna transakcija uspoređuje sa sličnim transakcijama povratnog leasinga zaključenima u približno istom trenutku, analiziraju se rezultati ograničenog postupka podnošenja ponuda koji je NEUWOGES proveo i uspoređuju se uvjeti transakcije s uobičajenim kamatnim stopama drugih transakcija financiranja u predmetnom trenutku (kraj 1997./početak 1998.) (odjeljak 7.4.). Na temelju tih triju faza analize omogućuje se okvirni zaključak o tome je li NEUWOGES postupao kao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
7.2. FINANCIJSKE POSLJEDICE TRANSAKCIJE ZA NEUWOGES
(104)
U prvoj fazi analize financijskih posljedica predmetne transakcije određuje se vrsta transakcije. U ovom je slučaju najvažnije odgovoriti na pitanje čine li dva ugovora koja su sklopili NEUWOGES i BAVARIA dva dijela jedinstvene transakcije ili ih je potrebno ispitati kao dvije odvojene transakcije (odjeljak 7.2.1.). Kako bi se, kao drugo, mogla provesti odgovarajuća procjena financijskih posljedica transakcije za NEUWOGES, ispituju se posebnosti transakcije povratnog leasinga (odjeljak 7.2.2.). Nakon detaljne odvojene analize financijskog utjecaja Ugovora o nasljednom pravu građenja (odjeljak 7.2.3.) i Općeg ugovora o upravljanju (odjeljak 7.2.4.) slijedi opća analiza isplativosti transakcije koju NEUWOGES može očekivati (odjeljak 7.2.5.).
7.2.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(105)
Najprije se podsjeća na to da se i u odluci Komisije o pokretanju postupka i u presudi suda LG Rostock zastupa mišljenje da je dva predmetna ugovora potrebno zajedno ispitati (47). Službenim istražnim postupkom taj je zaključak potvrđen zbog sljedećih razloga:
(a)
Dva su ugovora sastavni dijelovi jedne transakcije povratnog leasinga koji se međusobno dopunjuju. U brošuri koju je sastavila BAVARIA i u kojoj se promiče njezin poseban model povratnog leasinga upućuje se na to da bi se transakcija provela s pomoću dvaju ugovora, pri čemu bi se jednim uredila prodaja, a drugim povratni leasing (48). Nakon toga dva su se ugovora uvijek uzimala u obzir kao jedinstvena transakcija.
(b)
Ugovori su sklopljeni 21. siječnja 1998., tj. na isti dan, i međusobno upućuju jedan na drugog (49), što ukazuje na njihovu usku povezanost i na činjenicu da nijedan od dvaju ugovora ne bi bio sklopljen bez drugog.
(c)
Iz izvornog izračuna cijena trgovačkog društva BAVARIA koji je dostavio NEUWOGES proizlazi da su uvjeti iz ugovora neodvojivo međusobno povezani (50). Iznos predujma u novcu ovisio je o rati leasinga koju je NEUWOGES trebao mjesečno plaćati i o ulaganju u sanaciju zgrada koje je provela BAVARIA. U okviru transakcije povratnog leasinga ratom leasinga potrebno je amortizirati izvorno ulaganje davatelja leasinga. To znači da bi se u slučaju drugih odredaba u Općem ugovoru o upravljanju promijenile i brojke u Ugovoru o nasljednom pravu građenja i obrnuto (51).
(d)
Iz zapisnika sa sjednica Nadzornog odbora NEUWOGES-a proizlazi da je NEUWOGES dva ugovora uvijek smatrao sastavnim dijelom jedinstvene transakcije (52). Na primjer, u nacrtima dnevnog reda sjednica Nadzornog odbora od 30. listopada 1997. i 16. prosinca 1997. jasno je utvrđeno da se financiranje kupovne cijene provodi preko kupca s pomoću modela leasinga. To pokazuje da je NEUWOGES stvarno bio svjestan povezanosti Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju. Isto je tako na sjednici od 16. prosinca 1997. Uprava NEUWOGES-a objasnila Nadzornom odboru da je plaćanje dogovoreno s trgovačkim društvom BAVARIA cijena koja se mogla ostvariti za taj „paket” i da taj „paket” sadržava neke rizike za poduzeće, koji su, međutim, prihvatljivi. Upućivanjem na „paket” i s njim povezani rizik ponovno se dokazuje da su se dva ugovora smatrala jedinstvenom transakcijom.
(106)
Argumenti NEUWOGES-a o tome kako jedan od predmetnih ugovora nije ovjeren po javnom bilježniku nisu uvjerljivi. NEUWOGES kao glavni argument navodi da se činjenicom da jedan ugovor nije ovjeren potvrđuje namjera ugovornih stranaka da sklope dva odvojena i neovisna ugovora. Komisija upućuje na činjenicu da državne mjere mogu imati različite oblike i da ih je stoga potrebno ispitati s obzirom na njihov učinak pa se ne može isključiti da se nekoliko uzastopnih državnih mjera u svrhu primjene članka 107. stavka 1. UFEU-a može smatrati jedinstvenom mjerom. To bi, posebno, mogao biti slučaj u kojem su uzastopne mjere toliko blisko povezane, posebno u odnosu na njihovu kronologiju, svrhu i okolnosti poduzetnika u vrijeme tih mjera, da su međusobno neodvojive (53). Pojam jedinstvene transakcije tako je u pravilima Europske unije o državnoj potpori opširniji nego u njemačkom ugovornom pravu. Razmatranja obrazložena u uvodnoj izjavi 105. pokazuju da je predmetne ugovore u odnosu na njihovu kronologiju, svrhu i okolnosti poduzetnika u vrijeme sklapanja ugovora prema pravilima Europske unije o državnoj potpori potrebno smatrati jedinstvenom transakcijom.
7.2.2. Kontekst: uređenje transakcije povratnog leasinga
(107)
Transakcija između društava BAVARIA i NEUWOGES temelji se na modelu leasinga za nekretnine „Leasingmodell Immobilien” trgovačkog društva BAVARIA. Modelom je predviđeno da kupac (BAVARIA) svoje izvorno ulaganje financira povratnim leasingom stečenih zgrada prodavatelju (NEUWOGES). Za određivanje opsega ulaganja i odgovarajućih rata leasinga u modelu leasinga upotrijebljena je jednostavna formula prema kojoj se opseg ulaganja izračunava dijeljenjem nominalnog godišnjeg plaćanja leasinga s ratom leasinga (u %):
Rata leasinga dobiva se kombiniranjem trajanja ugovora, indeksacije rate leasinga i preostale vrijednosti zgrada:
Rata leasinga (u %):
Trajanje: 25 godina
Preostala vrijednost (u %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Trajanje: 30 godina
Preostala vrijednost (u %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Time je jasno da opseg ulaganja ovisi i o rati leasinga i o mjesečnim plaćanjima leasinga i obrnuto. Čim ugovorne stranke utvrde referentne vrijednosti (trajanje, godišnju indeksaciju i preostalu vrijednost) i željeni ukupni opseg ulaganja ili planirana, mjesečna plaćanja leasinga mogu se izračunati parametri koji nedostaju. Prema formuli kraće trajanje, manja preostala vrijednost, manja indeksacija ili manja nominalna mjesečna plaćanja leasinga rezultiraju manjim ukupnim opsegom ulaganja.
(109)
Nakon određivanja ukupnog opsega ulaganja oduzimaju se troškovi za sanaciju i poreze te ostali mogući troškovi. Preostali iznos odgovara kupovnoj cijeni. U okviru povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA kod kupovne cijene (predujam plaćen u novcu) ne pravi se razlika između cijene plaćene za vlasništvo nad zgradama i kamata na nasljedno pravo građenja.
Izračun transakcije između društava BAVARIA i NEUWOGES
Ukupni opseg ulaganja
[…] EUR
Sanacija
[…] EUR
Porezi i pristojbe
[…] EUR
Naknada za privatizaciju
[…] EUR
Kupovna cijena
[…] EUR
(110)
Predmetna transakcija povratnog leasinga sastoji se od dvaju dijelova, Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju; oni su pak povezani s Općim paušalnim ugovorom. Financijske posljedice Ugovora o nasljednom pravu građenja, Općeg ugovora o upravljanju i Općeg paušalnog ugovora za NEUWOGES potrebno je ocijeniti s obzirom na taj kontekst.
7.2.3. Određivanje očekivanog financijskog utjecaja Ugovora o nasljednom pravu građenja na NEUWOGES
(111)
Središnji sastavni dijelovi Ugovora o nasljednom pravu građenja jesu prodaja zgrada i zasnivanje nasljednog prava građenja na zemljištima na kojima se zgrade nalaze u trajanju od 75 godina. BAVARIA se obvezala na plaćanje iznosa od ukupno […] EUR NEUWOGES-u, od toga […] EUR kao kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu za razdoblje do 31. prosinca 2028. i […] EUR kao kupovnu cijenu za zgrade (54). Osim toga, BAVARIA od 1. siječnja 2029. mora tijekom razdoblja od deset godina plaćati godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, tj. od […] EUR/m2 odnosno […] EUR godišnje (55). Za preostalo trajanje Ugovora o nasljednom pravu građenja, od 2039. do kraja 2073., predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu ukupnih životnih troškova ako se on promijeni za više od […] % (56).
(112)
Uz kupnju zgrada i stjecanje nasljednog prava građenja na predmetnim zemljištima BAVARIA se obvezala na sanaciju zgrada i pristala na sklapanje ugovora o izvođenju građevinskih radova s BRG-om, društvom kćeri NEUWOGES-a.
(113)
Za određivanje visine kupovne cijene koju bi BAVARIA trebala platiti NEUWOGES-u u okviru Ugovora o nasljednom pravu građenja ugovorne su strane očekivale mjesečno plaćanje leasinga u iznosu od […] EUR/m2, indeksaciju od […] % godišnje, preostalu vrijednost zgrada od […] % (koju je NEUWOGES trebao platiti poslije isteka Ugovora o zasnivanju nasljednog prava građenja sklopljenog na 75 godina na temelju mišljenja stručnjaka koje će se izraditi u predmetnom trenutku) te trajanje od 30 godina za povratni leasing (57). Ukupni opseg ulaganja koji proizlazi iz tih pretpostavki iznosio je […] milijuna EUR (58). Nakon odbitka troškova sanacije u iznosu od […] EUR, troškova privatizacije u iznosu od […] EUR i poreza/pristojbi u iznosu od […] EUR prodajna cijena iznosila je […] EUR (59).
(114)
Ta je konačna cijena zatim podijeljena na cijenu za zgrade ([…] % = […] EUR) i kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu ([…] % = […] EUR) (60). Iznosi koji se odnose na zemljište i na zgrade nisu se posebno računali, nego su utvrđeni kao udjeli u ukupnoj prodajnoj cijeni.
(115)
Prve prednosti koje su za NEUWOGES nastale na temelju transakcije bili su gotovinsko plaćanje u iznosu od […] EUR i prihodi iz kamata na nasljedno pravo građenja koje će BAVARIA platiti nakon isteka razdoblja od 30 godina.
7.2.3.1. Ostali čimbenici
Naknada za privatizaciju
(116)
Najprije je potrebno utvrditi da je u svakom slučaju potrebno uzeti u obzir gotovinska plaćanja koja je BAVARIA platila NEUWOGES-u kao naknadu za privatizaciju u iznosu od […] EUR.
(117)
Kao kupac zgrada i nositelj nasljednog prava građenja na zemljištima BAVARIA je u skladu s predmetnim ugovorima morala poduzeti jasno određene napore za prodaju jednog dijela stanova stanarima. Taj je zahtjev bio određen ugovorom pa se prodaja mogla u svrhe zakona Altschuldenhilfegesetz smatrati „privatizacijom preko posrednika”. Prema tom zakonu komercijalni kupac trebao je uložiti napore kako bi što veći dio, ali najmanje 1/3 stanova preuzetih u okviru transakcije, prodao stanarima (61). U okviru tih obveza bilo je potrebno i uložiti napore kako bi se stanare informiralo o mogućnostima koje im stoje na raspolaganju te istražio njihov interes za kupnju stana. Zadaća ulaganja određenih napora ponovno je prenesena na NEUWOGES Ugovorom o nasljednom pravu građenja (V. dio, članci 1. do 3.). Osim toga, dogovoreno je da NEUWOGES za to dobije naknadu u iznosu od […] EUR/m2, čime je ukupna naknada za napore uložene u privatizaciju iznosila […] EUR.
(118)
Naknada NEUWOGES-u za napore uložene u cilju privatizacije najprije nije bila planirana; iznos koji je kasnije odvojeno plaćen kao naknada za napore privatizacije izvorno je bio samo dio planirane prodajne cijene (62). Činjenica je da za trgovačko društvo BAVARIA nema smisla plaćati naknadu NEUWOGES-u za djelatnosti koje trgovačkom društvu BAVARIA nisu bile u ekonomskom interesu. Odobrenje otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz povezano sa zahtjevom za napore uložene u privatizaciju bilo je isključivo u ekonomskom interesu NEUWOGES-a.
(119)
Naknada za napore uložene u privatizaciju, međutim, kasnije je oduzeta od cijene prodaje i umjesto toga isplaćena kao poseban iznos. Razlog tomu vjerojatno je bila činjenica da bi predmetni iznos, da je ostao dio prodajne cijene, podlijegao prijenosu u fond Erblastentilgungsfonds. Prodajna cijena koju je BAVARIA platila NEUWOGES-u umanjena je za odgovarajući iznos. Sa stajališta trgovačkog društva BAVARIA to nije činilo razliku u ekonomskom smislu. NEUWOGES je od trgovačkog društva BAVARIA dobio jednak iznos koji bi dobio da nije ugovorena odvojena naknada za privatizaciju. Činjenica je da je NEUWOGES sam dodao plaćanja za privatizaciju na očekivane prihode od povratnog leasinga (63).
(120)
Izdvajanje tih plaćanja kao odvojene naknade umjesto kao dijela prodajne cijene za NEUWOGES je bilo relevantno samo u kontekstu zakona Altschuldenhilfegesetz. Kako je već prethodno navedeno (vidjeti uvodnu izjavu 101.), gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi uzeo u obzir zakon Altschuldenhilfegesetz. Činjenica da je NEUWOGES uložio napore u privatizaciju i za tu svrhu namijenio sredstva u ovom kontekstu nije bitna. Gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu koji ne postupa u kontekstu zakona Altschuldenhilfegesetz ne bi uložio napore u privatizaciju, zbog čega se oni ne mogu uzeti u obzir ni u pogledu primjene kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
(121)
Tako je i naknadu za napore uložene u privatizaciju koju je BAVARIA plaćala NEUWOGES-u potrebno uzeti u obzir kao relevantnu prednost za NEUWOGES koju je potrebno dodati na prodajnu cijenu kako bi se odredio financijski utjecaj transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES u cjelini.
Sanacija
(122)
Sanacija provedena u okviru transakcije povratnog leasinga dodatno je financijski utjecala na NEUWOGES. Potrebno je podsjetiti na činjenicu da su troškovi sanacije bili neposredno povezani s plaćanjem trgovačkog društva BAVARIA NEUWOGES-u u skladu s Ugovorom o nasljednom pravu građenja koje je proizašlo iz izračuna ukupnog opsega ulaganja uz odbitak troškova, uključujući troškove sanacije (vidjeti uvodnu izjavu 109.). Drugim riječima: što su viši troškovi sanacije, niža je kupovna cijena. Iz tog razloga u alternativnom je izračunu transakcije, u kojem se polazilo od nižih najamnina, manje indeksacije, a time i znatno nižih stopa leasinga, kupovna cijena i dalje bila viša od cijene ugovorene Ugovorom o nasljednom pravu građenja; razlog tomu najprije je bila činjenica da su procijenjeni troškovi sanacije u tom alternativnom izračunu bili znatno niži od onih koje su na kraju dogovorili BAVARIA i BRG (64).
(123)
U tom kontekstu potrebno je napomenuti da je paušalni iznos za sanacijske radove koji je BAVARIA na temelju Općeg paušalnog ugovora platila BRG-u, trgovačkom društvu u stopostotnom vlasništvu NEUWOGES-a, iznosio znatno više od troškova sanacije koje je NEUWOGES izvorno procijenio (65). Dok je NEUWOGES iznos troškova izvorno procijenio na ukupno […] EUR odnosno […] EUR/m2, paušalni iznos za sanaciju koji su naposljetku dogovorili BAVARIA i BRG, društvo kći NEUWOGES-a, iznosio je […] EUR odnosno […] EUR/m2. Drugim riječima: dogovoreni troškovi premašivali su izvorno procijenjene troškove za […] EUR odnosno […] %. Znatno višim dogovorenim paušalnim troškovima bitno je smanjena kupovna cijena koju je BAVARIA platila NEUWOGES-u na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja.
(124)
Nije navedeno obrazloženje za razliku između izvorne procjene troškova i dogovorenog paušalnog iznosa. To još više iznenađuje jer je NEUWOGES procijenjene sanacijske troškove u iznosu od […] EUR/m2 u prosjeku izvorno nazivao „uobičajenima[…]”. (66) I u stručnoj procjeni koju je dostavio NEUWOGES pod naslovom Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (dalje u tekstu: „stručna procjena prema načelu PESTLE”) troškovi sanacije, slično načinu na koji ju je proveo BRG, procijenjeni su na […] EUR/m2 do […] EUR/m2 (67). Kao vlasnik i upravitelj zgrada NEUWOGES je točno poznavao potrebu za sanacijom i teško je razumjeti zašto je ona u tolikoj mjeri podcijenjena.
(125)
Troškove sanacije potrebno je uzeti u obzir pri određivanju financijskih učinaka Ugovora o nasljednom pravu građenja. Kao prvo, očito je da je za trgovačko društvo BAVARIA bilo nevažno koliko će visoke troškove sanacije izračunati BRG, društvo kći NEUWOGES-a, jer su svi dodatni troškovi sanacije jednostavno uračunani u kupovnu cijenu. Za NEUWOGES je, s druge strane, postojao očigledan ekonomski interes u sklapanju ugovora o izvođenju sanacijskih radova između društava BAVARIA i BRG i uračunavanju dijela prodajne cijene u troškove sanacije. Potonje razmatranje temeljilo se na činjenici da dobit koja je za društvo kći NEUWOGES-a nastala sanacijom nije podlijegala obvezi prijenosa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz. Prema nekim procjenama, dobit koja je nastala za BRG (a time i za NEUWOGES) na temelju sanacija koje je provela BAVARIA iznosila je […] EUR (68). Ta dobit predstavlja izravnu prednost za NEUWOGES koju je potrebno uzeti u obzir. Činjenica je da je i Uprava NEUWOGES-a radi opravdanja prodajne cijene uputila na ugovor o izvođenju sanacijskih radova sklopljen s BRG-om (69).
Kamata na nasljedno pravo građenja na zemljištu
(126)
U pogledu kamate na nasljedno pravo građenja potrebno je razmotriti argument NEUWOGES-a da BAVARIA prvih 30 godina de facto ne mora izvršavati plaćanja jer je kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja bila sadržana u prodajnoj cijeni. Pitanje naplaćuje li se kamata na nasljedno pravo građenja godišnje ili unaprijed kao kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja od male je važnosti za predmetnu procjenu. Nema naznaka za to da je takav sporazum bio nerazborit; bila je riječ samo o izražavanju preferencije NEUWOGES-a u korist početne likvidnosti.
(127)
Naposljetku se ne smije zaboraviti da je BAVARIA i nakon isteka Općeg ugovora o upravljanju obvezna plaćati kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu. Od 1. siječnja 2029. BAVARIA tijekom razdoblja od 10 godina mora godišnje plaćati kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, odnosno […] EUR/m2. Za preostalo trajanje predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu ukupnih životnih troškova života ako se on promijeni za više od […] %. Ako se, radi pojednostavnjenja, polazi od toga da se indeks troškova života neće mijenjati, ta se buduća plaćanja mogu procijeniti na nominalnu vrijednost od […] EUR. Pri ukupnoj procjeni potrebno je i vrijednost tih budućih plaćanja diskontiranu prema razini iz 1998. smatrati dijelom prednosti koju je ostvario NEUWOGES.
7.2.3.2. Zaključci
(128)
Ovdje valja podsjetiti da je cilj predmetne analize bio što točnije istražiti financijske učinke Ugovora o nasljednom pravu građenja na NEUWOGES. Iz analize proizlazi da su relevantne prednosti koje je dobio NEUWOGES sljedeće:
(a)
iznos u novcu koji je platila BAVARIA ([…] EUR);
(b)
naknada plaćena za napore uložene u privatizaciju ([…] EUR);
(c)
dobit ostvarena sanacijom ([…] EUR);
(d)
vrijednost kamate na nasljedno pravo građenja za razdoblje od 2029. u novcu (diskontirano […] EUR).
7.2.4. Određivanje očekivanih financijskih učinaka Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES
(129)
U skladu s Općim ugovorom o upravljanju NEUWOGES je odgovoran za upravljanje predmetnim zgradama. NEUWOGES-u pripadaju svi prihodi iz davanja stanova i poslovnih prostora u najam. S druge strane, obvezan je vlasniku (trgovačkom društvu BAVARIA) plaćati fiksnu mjesečnu ratu leasinga koja je određena na […] EUR do kraja sanacijskih radova i na […] EUR za razdoblje poslije radova (članak 3. Općeg ugovora o upravljanju). Ugovor vrijedi 30 godina, počevši od dovršetka sanacijskih radova (članak 2. stavak 1.). Mjesečna rata leasinga indeksirana je na […] % godišnje (članak 4. stavak 2.). Svrha je sljedeće analize odrediti financijske učinke Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES.
7.2.4.1. Kontekst (izračuni)
(130)
Mjesečna rata leasinga dobiva se množenjem očekivane neto najamnine po m2 i mjesecu - umanjene za troškove upravljanja i održavanja i rizik nenaplate najamnine - brojem raspoloživih kvadratnih metara (70). Središnje pretpostavke time se odnose na očekivanu neto najamninu po m2 i mjesecu te na očekivane troškove. U Općem ugovoru o upravljanju strane su očekivale neto najamninu u iznosu od […] EUR/m2 poslije sanacije i troškove u iznosu od […] EUR/m2; u skladu s tim, mjesečna rata leasinga određena je na […] EUR/m2 (71).
(131)
NEUWOGES je imao izbor pri određivanju konkretnih parametara koji su naposljetku preuzeti u Opći ugovor o upravljanju (72). Imao je mogućnost točno odrediti plaćanja koja mjesečno izvršava za vrijeme trajanja ugovora te prihode od prodaje utvrđivanjem drugog iznosa najamnine ili više indeksacije (73). Postoji izravna povezanost između preuzimanja većeg ili manjeg rizika utvrđivanjem određene rate leasinga (npr. utvrđivanjem drukčijih iznosa najamnine, drukčije indeksacije i drukčijih troškova) i likvidnosti sadržane u obliku prodajne cijene. Tako bi, primjerice, prema alternativnom izračunu koji je izradila BAVARIA i koji se temelji na indeksaciji od 2,0 %, iznosu najamnine od […] EUR i posljedičnoj cijeni leasinga od […] EUR mjesečni iznos leasinga bio […] EUR umjesto […] EUR (74). Naravno, i prodajna cijena bila bi niža.
7.2.4.2. Analiza financijskih učinaka
Opća razmatranja
(132)
Pri određivanju financijskih učinaka Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES potrebno je uzeti u obzir dva razmatranja. Kao prvo: rata leasinga računa se na temelju kvadratnih metara. Budući da su neki stanovi prodani nakon što je BAVARIA sklopila ugovor, ukupni broj kvadratnih metara promijenio se s izvornih […] m2 na […] m2 1999., […] m2 2000. i […] m2 2001. Nakon 2001. mjerodavni broj kvadratnih metara ostao je […] m2. U svojim primjedbama NEUWOGES je izračun projiciranih financijskih tokova temeljio na tom broju kvadratnih metara koji se postupno smanjivao. Budući da je važna jedino perspektiva ex ante, NEUWOGES nije smio smanjiti broj kvadratnih metara na kojem se temelji njegov izračun za stvarno prodani broj kvadratnih metara, nego za broj kvadratnih metara čiju je daljnju prodaju očekivao početkom 1998. U skladu s tim sljedeća se analiza ne temelji na brojevima koje je NEUWOGES naveo u svojim primjedbama, nego se temelji na brojevima koje je NEUWOGES očekivao u svojoj izvornoj projekciji dobiti, dakle na postupnom smanjenju s […] m2 na […] m2 do 2003. Kao drugo: kako bi se odredili očekivani financijski učinci Ugovora na NEUWOGES u trenutku sklapanja transakcije potrebno je diskontirati buduće prihode i troškove, što zahtijeva utvrđivanje diskontne stope. U skladu s izvornim dopisom i analizama novčanog toka koje je dostavio NEUWOGES Komisija očekuje diskontnu stopu od 5 % godišnje (75).
Pouzdanost analiza novčanog toka NEUWOGES-a
(133)
Prije neovisne ekonomske analize Općeg ugovora o upravljanju najprije je potreban komentar ex post analiza novčanog toka koje je dostavio NEUWOGES, a koje bi trebale pokazati koja bi ex ante očekivanja razborit gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu imao u pogledu novčanog toka nastalog na temelju Općeg ugovora o upravljanju. NEUWOGES obrazlaže da se u pogledu Općeg ugovora o upravljanju na temelju realističnih ex ante pretpostavki, a takve su, prema njegovu mišljenju, povećanje najamnine od […] % godišnje, indeksacija troškova od […] % godišnje i stopa praznih prostora od […] %, mogao očekivati negativan ukupni novčani tok koji nominalno iznosi […] EUR, a diskontirano […] EUR (76). NEUWOGES nadalje navodi da je iz Općeg ugovora o upravljanju samo u slučaju navodno nerealističnih ex ante pretpostavki, tj. povećanja najamnine od […] % godišnje, stope praznih prostora od […] % i stabilnih troškova, mogla proizići nominalna vrijednost od […] EUR i diskontirana vrijednost od […] EUR (77). Tako je, prema NEUWOGES-u, otpočetka bilo jasno da je samo za ostvarivanje rate leasinga svake godine bilo potrebno provesti povećanje najamnine od […] %, pri čemu ne bi ostalo mjesta za povećanje troškova.
(134)
U tom pogledu potrebno je napomenuti da NEUWOGES polazi od pretpostavki u pogledu troškova koje nisu jako uvjerljive (početna razina troškova jednaka je u svim analizama koje je NEUWOGES dostavio). Izračuni na kojima se temelji sklopljeni Opći ugovor o upravljanju polaze od ukupnih troškova (upravljanje, održavanje, rizik nenaplate najamnine) u iznosu od otprilike […] % najamninâ, dok se analize novčanog toka NEUWOGES-a temelje na razini troškova (nakon sanacije) od najmanje […] % ([…] % za rizik nenaplate najamnine, […] % za upravljanje i održavanje). Čak i ako se ne uzme u obzir veliko povećanje broja nenaplaćenih najamnina (od […] % do […] %), kod preostalih troškova ipak je još potrebno utvrditi povećanje najamnina s […] % na […] %. U primjedbama NEUWOGES-a ne nalazi se odgovarajuće obrazloženje za taj rast. S druge strane, NEUWOGES utvrđuje da je […] % ([…] EUR/m2) vjerojatna vrijednost u razdoblju neposredno nakon modernizacije, no da se ta vrijednost poslije mora godišnje povećavati za […] % godišnje (78). I u stručnoj procjeni fer vrijednosti čiju je izradu NEUWOGES zatražio prije prodaje polazilo se od ukupne razine troškova (uključujući rizik nenaplate najamnine (79)) između […] % i […] % (stručna procjena iz 1997.). Budući da se u stručnoj procjeni ne navodi točno na koji se postotak procjenjuju nenaplate najamnine, nije moguće istražiti u kojoj mjeri temeljne pretpostavke u pogledu ostalih troškova odstupaju od pretpostavki NEUWOGES-a. U svakom su slučaju troškovi koje NEUWOGES sada procjenjuje viši, čak i uz pretpostavku da je rizik nenaplate najamnine u stručnoj procjeni iz 1997. određen na […] %. S obzirom na to, analize novčanog toka NEUWOGES-a nisu prihvatljive i potrebno ih je ispraviti na temelju razine početnih troškova od […] %, bez rizika nenaplate najamnine (80).
(135)
Nadalje je u tom pogledu potrebno utvrditi da je pogrešna tvrdnja NEUWOGES-a kako je potrebno provesti povećanja najamnine od […] % samo kako bi se nadoknadilo povećanje rate leasinga. Budući da se rata leasinga računa kao postotak izvorne ukupne najamnine (u ovom slučaju […] %), povećanjem najamnine za […] % omogućila bi se nadoknada ne samo povećanja rate leasinga nego i povećanja troškova za […] %. U slučaju stabilnih troškova za nadoknadu povećanja rate leasinga bilo bi dovoljno već i manje povećanje najamnine. Činjenica je da bi na temelju rizika nenaplate najamnine od […] % i inače stabilnih troškova godišnje povećanje najamnine od […] % bilo dovoljno za nadoknadu povećanja rate leasinga. Svako veće povećanje NEUWOGES bi mogao upotrijebiti za plaćanje rastućih troškova ili za ostvarivanje dobiti.
Analiza financijskih učinaka
(136)
U trenutku sklapanja ugovora NEUWOGES je sâm proveo analizu nominalnog novčanog toka (81). U toj analizi polazio je od toga da će njegovi troškovi (upravljanje, održavanje) rasti za […] % godišnje, da će svake tri godine moći povećavati najamnine za […] %, da će moći održati stopu praznih prostora od […] % i da će prodati […] % stanova stanarima. Na temelju toga NEUWOGES je očekivao novčani tok stvoren na temelju Općeg ugovora o upravljanju od […] EUR tijekom razdoblja od 30 godina.
(137)
U okviru službenog istražnog postupka nije došlo do saznanja na temelju kojih bi se uzela u obzir pretpostavka da su navedeni izračuni svjesno provedeni na temelju pretjerano optimističnih očekivanja. Ništa ne upućuje na to da su predstavnici NEUWOGES-a koji su te brojke dostavili Nadzornom odboru NEUWOGES-a to učinili svjesni da je riječ o pogrešnim brojkama. Ne čini se ni da NEUWOGES tvrdi da je njegova Uprava svjesno sklopila nepovoljnu transakciju zbog političkih razloga, nego je pri ocjeni ekonomskog utjecaja vjerojatno došlo do pogrešne procjene (što se, prema mišljenju NEUWOGES-a, ne bi dogodilo u slučaju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu) (82).
(138)
Unatoč tomu potrebno je provjeriti jesu li očekivanja stvarno bila takva da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi na njima temeljio svoju odluku. U tom pogledu potrebno je napomenuti da bi, prema NEUWOGES-u, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu očekivao povećanje najamnine od samo […] % godišnje, rizik nenaplate najamnine od […] % i povećanje troškova upravljanja i održavanja od […] % (83). Na temelju tih pretpostavki, prema NEUWOGES-u ukupni novčani tok nominalno bi iznosio […] EUR, a diskontirano […] EUR, pri čemu se prije svega primjećuje nenaplata najamnine uvećana za više od sedam puta.
7.2.4.3. Očekivanja tržišta
(139)
Najprije se uputilo na dokumente kojima se pruža uvid u stvarna očekivanja dviju strana koje sudjeluju u transakciji. Kao prvo, iz zapisnika sa sjednice od 16. prosinca 1997. vidljivo je da je Uprava NEUWOGES-a ocijenila rizike povezane s transakcijom kao „podnošljive” (84). Nadalje, iz zapisnika se može vidjeti da je NEUWOGES svoje postupke temeljio na izračunima koji su polazili od povećanja najamnine od […] % svake tri godine, povećanja troškova (bez rizika nenaplate najamnine) od […] % i rizika nenaplate najamnine od […] % (85).
(140)
Prije potpisivanja ugovorâ NEUWOGES se savjetovao s revizorskim društvom Nordrevision, prema čijoj je procjeni povećanje najamnine od […] % odgovaralo općoj stopi inflacije, ali je bilo gotovo neostvarivo (86). Osim toga, društvo Nordrevision smatralo je da je početna razina troškova (izračun se temelji na procijenjenim troškovima u iznosu od […] % najamnina) uz pretpostavku stope praznih prostora od 0 % realistična, ali da je potrebna indeksacija troškova koja odgovara indeksaciji rate leasinga (87).
(141)
BAVARIA je polazila od toga da se, s obzirom na pretpostavljeni jednaki razvoj broja stanovnika u Neubrandenburgu (na temelju dolaska različitih velikih pružatelja usluga) (88) i dobro stanje zgrada, može očekivati vrlo niska stopa praznih stanova (89). Osim toga je smatrala da su povećanja najamnina u skladu s indeksacijom plaćanja leasinga moguća (90).
(142)
Naposljetku, upućuje se na to da je stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. izrađena na zahtjev NEUWOGES-a prije prodaje sadržavala podatke o očekivanim relevantnim promjenama. U stručnoj procjeni iz 1997. polazilo se od razine troškova od […] % do […] %, pri čemu nije navedeno na koji se postotak procjenjuje rizik nenaplate najamnine (91).
7.2.4.4. Ocjena
Troškovi upravljanja
(143)
Kao prvo, očekivanja u pogledu troškova upravljanja i održavanja, ne samo s obzirom na početnu razinu ([…] EUR/m2 odnosno […] % najamnina) nego i s obzirom na očekivano povećanje ([…] % godišnje), čine se opravdanima. U pogledu početne razine troškova taj se zaključak temelji na zaključku samog NEUWOGES-a da su time troškovi, barem za vrijeme neposredno poslije sanacije, procijenjeni na dovoljno visokoj razini. Kao drugo, u stručnoj procjeni prema načelu PESTLE utvrđeno je da će troškovi upravljanja i održavanja 1997. iznositi prosječno […] EUR/m2, što je […] EUR manje od iznosa istih troškova procijenjenih u okviru transakcije povratnog leasinga (92). Naposljetku su se i troškovi u procjenama stručnjaka kretali u tim okvirima. Povećanje tih troškova moglo se sa sigurnošću očekivati; pretpostavljeno povećanje od […] % godišnje činilo se opravdano i procijenjeno s određenim oprezom. Društvo Nordrevision samo je predložilo da se takva indeksacija troškova upravljanja prilagodi indeksaciji rate leasinga čime bi se dobilo godišnje povećanje za […] %, odnosno manje povećanje nego što je NEUWOGES stvarno pretpostavio. Uostalom, NEUWOGES sada sam zastupa mišljenje da se moglo očekivati stvarno povećanje za […] % godišnje, što znači da iznos od […] % godišnje sigurno nije bio neopravdano nizak.
Rizik nenaplate najamnine
(144)
U pogledu rizika nenaplate najamnine nije bilo nerealistično očekivati općenitu nenaplatu najamnine od […] %. Najprije je potrebno utvrditi da ta pretpostavka nije osporena u stručnoj procjeni društva Nordrevision u pogledu ugovora, iako su savjetnici izrazili zabrinutost u pogledu opće gospodarske situacije i tržišta nekretnina u Neubrandenburgu (93). Kao drugo, čini se da se u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997., čak i ako nema točnih navoda o pretpostavljenom riziku nenaplate najamnine, nisu očekivali znatno veći rizici nenaplate najamnine (94).
(145)
Kako proizlazi iz internih dokumenata povezanih s donošenjem odluke trgovačkog društva BAVARIA, BAVARIA je u pogledu dolaska različitih velikih pružatelja usluga očekivala da će stanovništvo u Neubrandenburgu ostati stabilno i da će se predmetni stanovi poslije sanacije gotovo u potpunosti moći dati u najam. Prema navodima NEUWOGES-a grad Neubrandenburg i savezna pokrajina Mecklenburg-Vorpommern 1997./1998. stvarno su računali na stabilan broj stanovnika i stabilan razvoj prihoda.
(146)
Naposljetku je potrebno uzeti u obzir da je Uprava NEUWOGES-a, koja je upravljala poduzećem koje je bilo vlasnik više od 30 % stanova u Neubrandenburgu i time dobro poznavalo lokalno tržište nekretninama, rizike povezane s transakcijom povratnog leasinga smatrala prihvatljivima i u vlastitim prognozama očekivala rizik nenaplate najamnine od […] %. Nema razloga zbog kojeg bi dokazani stručnjaci za lokalno tržište nekretninama svoje izračune temeljili na toj pretpostavci ako je ona temeljena na tako nerealistično niskim vrijednostima kako NEUWOGES sada tvrdi.
(147)
Istodobno je potrebno uzeti u obzir dokumente koje je NEUWOGES dostavio u pogledu pitanja bi li razborit sudionik na relevantnom tržištu nekretninama (zgrade od gotovih betonskih ploča u istočnoj Njemačkoj) očekivao veće stope praznih prostora ako su ti dokumenti nastali u razdoblju prije sklapanja transakcije povratnog leasinga. Iz dostavljenih stručnih procjena samo je procjena prema načelu PESTLE nastala u razdoblju prije sklapanja predmetnih ugovora. Ipak, potrebno je obratiti pažnju na činjenicu da se stručna procjena prema načelu PESTLE odnosi na Njemačku u cijelosti i da se u njoj ne uzimaju u obzir specifične lokalne okolnosti u Neubrandenburgu, zbog čega je njezina važnost u ovom kontekstu ograničena. U stručnoj procjeni vidljivi su neki općeniti problemi tržišta nekretninama u istočnoj Njemačkoj, no u njoj se ne pružaju dovoljni pokazatelji za to da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u svojoj odluci o ulaganju ne bi očekivao rizik nenaplate najamnine od […] %.
Najamnine
(148)
U pogledu najamnina najprije je potrebno navesti da NEUWOGES ne smatra da je razina najamnine očekivana poslije sanacije bila previsoka. Štoviše, tvrdi da se najamnine ne bi mogle povećati u očekivanom opsegu. U pogledu zaključka suda LG Rostock da se prosječni iznos najamnine od […] EUR/m2 na temelju Općeg ugovora o upravljanju kretao unutar primjenjive prosječne razine najamnina (95) može se zaključiti da je izvorni prosječni iznos najamnine određen realno.
(149)
U pogledu indeksacije dogovorene rate leasinga ne postoje izravni dokazi za to koje se prosječno povećanje najamnine općenito očekivalo 1998. Društvo Nordrevision samo je ustanovilo da je izvorno određenih […] % godišnje odgovaralo općoj stopi inflacije, no da to vjerojatno nije bilo ostvarivo u Neubrandenburgu (96). Činjenica da je NEUWOGES naposljetku prihvatio indeksaciju od „samo” […] % i očekivao da će svake tri godine moći provesti povećanja najamnine za […] % (odnosno […] % godišnje) vjerojatno govori u prilog tomu da je društvo to upozorenje uzelo u obzir. U stručnim procjenama fer vrijednosti nisu navedena izričita očekivanja u pogledu budućih povećanja najamnina. Ipak, potrebno je navesti da se u stručnim procjenama fer vrijednosti, s obzirom na to da nisu sadržavale izričite pretpostavke o razvoju inflacije i najamnina, očito polazilo od konvergencije povećanja najamnine i opće inflacije (koja je prethodnih desetljeća iznosila oko 3,5 %) (97). Sud LG Rostock smatrao je da je indeksacija u pogledu prosječne stope inflacije od 3,52 % godišnje u 28 godina prije sklapanja ugovora bila opravdana (98). Dalje je naveo da je, naravno, teško predvidjeti razvoj kamatne stope na najamninu tijekom razdoblja od 30 godina, no da ne može prepoznati velik nerazmjer između indeksacije rate leasinga i očekivanog razvoja kamatne stope na najamninu.
(150)
Stručna procjena prema načelu PESTLE koju je dostavio NEUWOGES ne sadržava podatke o stvarnim očekivanjima sudionika tržišta nekretninama u istočnoj Njemačkoj ni posebne podatke za Neubrandenburg. Ipak, ona sadržava pokazatelje da je tržište nekretninama u istočnoj Njemačkoj bilo potencijalno zahtjevno tržište. S obzirom na dalje navedene činjenice stručna procjena prema načelu PESTLE ipak nije dovoljna kako bi se dokazalo da je bilo pogrešno dogovoriti indeksaciju plaćanja leasinga s […] % godišnje i očekivati da će se moći provesti povećanja najamnina za […] % godišnje.
Trajanje
(151)
U pogledu trajanja ugovora sud LG Rostock naposljetku je argumentirao da su određeni ugovori o leasingu sklopljeni s dugim trajanjem (do 30 godina) i da ugovor poput predmetnog ugovora zbog toga nije neobičan (99). Iako se podrazumijeva da je trajanje od 30 godina imalo određene rizike, zbog njega je postojala i mogućnost ostvarivanja stabilne dobiti i osiguranja velike razine sigurnosti u pogledu očekivanih troškova. Usto je dugo trajanje značilo i da su mjesečna plaćanja leasinga potrebna za amortizaciju ulaganja kupca bila manja, odnosno da je prodajna cijena pri jednakim plaćanjima leasinga bila viša nego što bi bila kod ugovora s kraćim trajanjem (100). U tom pogledu ugovoreno trajanje od 30 godina ne čini se nerazboritim.
7.2.4.5. Zaključak
(152)
Prema tome, očekivanja koja je NEUWOGES naveo u svojem izvornom izračunu ne mogu se smatrati nerealističnima. U pogledu dostupnih dokumenata NEUWOGES je tako stvarno mogao očekivati da će na temelju Općeg ugovora o upravljanju ostvariti dobit. Pri diskontiranju očekivane nominalne dobiti u odnosu na mjerodavni trenutak (početak 1998.) pokazuje se da se odluka NEUWOGES-a temeljila na pretpostavci da Opći ugovor o upravljanju ima vrijednost u novcu od […] EUR.
7.2.5. Ukupna procjena
(153)
Komisija je već došla do zaključka da su Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju dijelovi jedinstvene transakcije. Za određivanje ukupne vrijednosti transakcije za NEUWOGES stoga je potrebno zbrojiti vrijednosti obaju ugovora u novcu. Podsjetnik: NEUWOGES je mogao očekivati sljedeće prednosti na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja:
(a)
cijenu u novcu koju plaća BAVARIA ([…] EUR);
(b)
naknadu plaćenu za napore uložene u privatizaciju ([…] EUR);
(c)
dobit ostvarenu sanacijom ([…] EUR);
(d)
vrijednost kamate na nasljedno pravo građenja u novcu za razdoblje od 2029. (diskontirano […] EUR).
(154)
Osim toga, za Opći ugovor o upravljanju, kako je utvrđeno u odjeljku 7.2.4., na temelju realističnih očekivanja NEUWOGES-a određena je diskontirana vrijednost u novcu od […] EUR. Tako je transakcija povratnog leasinga za NEUWOGES imala ukupnu vrijednost od […] EUR.
7.3. USPOREDBA S OSTALIM MOGUĆIM TRANSAKCIJAMA
(155)
Kako bi se moglo istražiti odgovara li transakcija povratnog leasinga koju je NEUWOGES sklopio s trgovačkim društvom BAVARIA ugovorima za koje bi se odlučio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu, vrijednost te transakcije sad je potrebno usporediti s vrijednošću drugih mogućih transakcija. Da je NEUWOGES imao alternativu povoljniju prema ekonomskim stajalištima, transakcija povratnog leasinga ne bi bila opcija za koju bi se odlučio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
(156)
U tom je pogledu potrebno napomenuti da davanje zgrada u najam bez sanacije ili čak njihovo rušenje ne bi bile prihvatljive opcije. Kao prvo, davanjem u najam bez sanacije ostvareni bi samo ograničeni prihodi. Usto, bilo je jasno da bi nesanirane zgrade imale veći broj praznih prostora od saniranih zgrada (101). Tako ne postoje čvrste činjenice kojima bi se omogućio zaključak da bi se u slučaju daljnjeg davanja u najam nesaniranih zgrada moglo računati na veću dobit od one koja se mogla očekivati u okviru transakcije povratnog leasinga. Rušenjem zgrada ne bi nastali nikakvi prihodi, već bi došlo do odgovarajućih troškova rušenja. Stoga ni to u predmetnom trenutku (1997./1998.) ne bi bila prihvatljiva alternativa.
7.3.1. Mogućnost kreditnog financiranja
(157)
Kao prva moguća alternativa uzeto je u obzir kreditno financiranje. Da je NEUWOGES kreditom financirao sanaciju predmetnih zgrada, mogao je dijelom ostvariti istu dobit kao u slučaju transakcije povratnog leasinga. Najprije je mogao sanirane zgrade dati u najam i tako ostvariti dobre prihode. Osim toga, ostao bi vlasnik zgrada, što nije slučaj kod transakcije povratnog leasinga.
(158)
Ipak, očigledno je da bi i kreditno financiranje imalo određene nedostatke. Najprije bi NEUWOGES morao staviti na raspolaganje 30 % opsega ulaganja iz vlastitog kapitala jer je, prema NEUWOGES-u, bilo potrebno zadržati stopu vlastitog kapitala od 30 % (102). Krajem 1997. Nadzorni odbor NEUWOGES-a razmatrao je sniženje stope vlastitog kapitala kako bi se omogućila veća ulaganja. Taj je prijedlog, međutim, Uprava odbacila kao ekonomski neodrživ jer bi se time dovelo do neprihvatljivo visokog zaduženja (103). Uprava je to objasnila na sljedeći način: „Sniženje stope vlastitog kapitala s 30 na 25 % ne bi bilo održivo (stupanj zaduženja)” (104). Gospodin Räuber, član Nadzornog odbora NEUWOGES-a, nadalje je zaključio da „sniženje stope vlastitog kapitala nije zamislivo s gospodarskog stajališta. Potrebno je podmiriti obveze poduzeća” (105). Za financiranje ulaganja u sanaciju u iznosu od […] EUR NEUWOGES bi tako morao uložiti […] EUR vlastitog kapitala. Malo je vjerojatno da bi toliki iznos vlastitog kapitala bio neposredno raspoloživ. Iz zapisnika Nadzornog odbora proizlazi da je mogući ukupni opseg ulaganja za 1998. (uključujući kredite) iznosio otprilike […] EUR i da je taj iznos već bio planiran za druge projekte. (106) Time je bilo jasno da bi NEUWOGES sanacijske radove mogao financirati kreditom samo da je odustao od drugih projekata.
(159)
Za razliku od kreditnog financiranja povratni leasing imao je prednost jer NEUWOGES ne samo da nije morao uložiti vlastiti kapital, nego je čak dobio svježu likvidnost i istodobno je osigurano potpuno financiranje sanacije zgrada.
(160)
Kad se sva ta razmatranja uzmu u obzir, ne može se smatrati dokazanim da bi sanacija bila moguća uz kreditno financiranje odnosno, da je bila moguća, da bi bila povoljnija za NEUWOGES od transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Činjenica da je NEUWOGES jedva raspolagao vlastitim kapitalom potrebnim za odobrenje kredita i mogao upotrijebiti dodatnu likvidnost za financiranje drugih ulaganja više upućuje na zaključak da je izbor povratnog leasinga, a ne kreditnog financiranja bio razborit.
7.3.2. Mogućnost izravne prodaje
(161)
Druga moguća opcija bila je izravna prodaja zgrada i zemljišta. Ključno je pitanje bi li takva prodaja bila povoljnija.
7.3.2.1. Ocjena s obzirom na stručne procjene fer vrijednosti iz 1997. i 2007.
(162)
U usporedbi vrijednosti transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES i prednosti koje bi imala izravna prodaja ključno je pitanje koju je cijenu NEUWOGES mogao ostvariti pri „običnoj” prodaji. Određenu ulogu pritom imaju stručne procjene fer vrijednosti iz 1997. i 2007.
(163)
NEUWOGES je naložio izradu tih dviju stručnih procjena kako bi dobio procjenu vrijednosti predmetnih objekata (zgrada i zemljišta) 1997. Jednu je procjenu 1997. izradio interni stručnjak, a drugu 2007. retroaktivno neovisni stručnjak. U stručnoj procjeni iz 1997. vrijednost je određena na […] EUR, a u stručnoj procjeni iz 2007. na […] EUR (107). U objema su stručnim procjenama zgrade (1997. […] EUR; 2007. […] EUR) i zemljišta (1997.: […] EUR; 2007. […] EUR) odvojeno ocjenjivani. Obje se stručne procjene u biti temelje na istoj metodi („ocjena vrijednosti prihoda”).
(164)
Budući da je stručna procjena fer vrijednosti iz 2007. izrađena tek nakon sklapanja transakcije povratnog leasinga, ona prema mišljenju Komisije ne može služiti kao pouzdan temelj za određivanje vrijednosti objekata 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a. NEUWOGES svoju odluku o sklapanju transakcije povratnog leasinga s trgovačkim društvom BAVARIA stoga nije mogao temeljiti na retroaktivnoj stručnoj procjeni izrađenoj 2007.
(165)
Komisija, međutim, smatra da se ni stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. ne može uzeti u obzir kao pouzdan pokazatelj za vrijednost nekretnina 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a. Kako je utvrđeno u okviru službenog istražnog postupka, Uprava NEUWOGES-a bila je svjesna toga da se stručna procjena iz 1997. u trenutku sklapanja predmetnih ugovora nije mogla smatrati pouzdanom osnovom za ocjenu. U tom su pogledu važni sljedeći zaključci:
(a)
Najamnine
U stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. polazilo se od najamnine u iznosu od […] EUR/m2 do […] EUR/m2. Istodobno su u prvom prikazu prosječne razine najamnina za grad Neubrandenburg, koji je vrijedio od 1. siječnja 1998. i temeljio se na podatcima iz 1997., za sanirane stanove navedene prosječne najamnine od 3,90 EUR/m2 do 4,38 EUR/m2. NEUWOGES je kao veliko poduzeće koje posluje s nekretninama u Neubrandenburgu bio obvezan poznavati prosječne iznose najamnina. Stoga valja pretpostaviti da se NEUWOGES pri ocjenjivanju vrijednosti nekretnina služio tim podatcima. Činjenica je da se u ugovoru povratnom leasingu za razdoblje nakon sanacije (dakle od 1999., tj. u trenutku koji je nastupio dvije godine kasnije od trenutka u kojem su zatraženi podatci iz prvog prikaza prosječne razine najamnina) predviđala prosječna najamnina u iznosu od […] EUR/m2, što je odgovaralo prikazu prosječne razine najamnina.
(b)
Troškovi sanacije
Dok se u stručnoj procjeni fer vrijednosti izrađenoj u proljeće 1997. polazilo od ukupnih troškova sanacije od […] EUR, Uprava NEUWOGES-a u istom je trenutku (ožujak 1997.) u dopisu trgovačkom društvu BAVARIA navela da troškove sanacije procjenjuje na […] EUR. Time je očigledno da je NEUWOGES bio svjestan činjenice da su potrebni troškovi sanacije u stručnoj procjeni iz 1997. bili izrazito podcijenjeni. Paušalni iznos za sanaciju nekretnina koji su ugovorili BAVARIA i BRG, društvo kći NEUWOGES-a, bio je čak znatno viši ([…] EUR), što služi kao pokazatelj da je NEUWOGES pri sklapanju ugovora s trgovačkim društvom BAVARIA bio svjestan da su sanacijski troškovi u stručnoj procjeni iz 1997. bili procijenjeni na iznos prenizak za gotovo 10 milijuna EUR.
(c)
Preostali vijek uporabe
U stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. s obzirom na planiranu sanaciju polazilo se od preostalog vijeka uporabe od […] do […] godina. Ovdje valjda napomenuti da niski troškovi sanacije iz stručne procjene iz 1997. nisu jednostavno u skladu s pretpostavkom da bi se sanacijom bitno produljio vijek uporabe zgrada.
(d)
Vrijednost zemljišta
Potrebno je utvrditi da u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. čimbenici kojima se umanjuje vrijednost nisu uzeti u obzir pri ocjenjivanju predmetnih zemljišta (dok su u stručnoj procjeni iz 2007. uzeti u obzir). U te se čimbenike, među ostalim, ubrajaju postojeće infrastrukture koje se ne mogu pomaknuti ili ukloniti (kanalizacija, cjevovodi) ili nepovoljna podjela zemljišta. To u pravilu za posljedicu ima umanjenje vrijednosti. Kao vlasnik zemljišta NEUWOGES je trebao biti upoznat s tim čimbenicima. Stoga je morao i znati da je vrijednost zemljišta u stručnoj procjeni iz 1997. određena previsoko.
(166)
Može se smatrati dokazanim da je NEUWOGES bio svjestan toga da neke od središnjih pretpostavki navedenih u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997., posebno u pogledu troškova sanacije, nisu bile utemeljene. Komisija je posljedično zaključila da se u stručnoj procjeni iz 1997. ne daju pouzdani navodi o vrijednosti objekata 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a.
(167)
Nadalje, Komisija smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu koji se nalazi u situaciji NEUWOGES-a na temelju informacija dostupnih NEUWOGES-u u predmetnom trenutku pri ex ante procjeni vrijednosti nekretnine vjerojatno došao do rezultata koji bi bili jako slični onima iz retroaktivno izrađene stručne procjene iz 2007. Kako se to i dogodilo u retroaktivnoj stručnoj procjeni iz 2007., gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a svoja bi ex ante očekivanja u pogledu ostvarivih najamnina temeljio na mjerodavnoj razini najamnina, procijenio troškove sanacije na iznos koji je bliži iznosu koji su dogovorili BAVARIA i BRG te prilagodio vrijednost zemljišta s obzirom na njemu poznate čimbenike kojima se umanjuje vrijednost. Osim toga, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a u pogledu planiranih mjera sanacije i usporednih podataka (kako se dogodilo u procjeni iz 2007.) pomno bi istražio preostali vijek uporabe, tako da se razborito može zaključiti da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a svoju procjenu temeljio na procjenama preostalog vijeka uporabe sličnima onima iz retroaktivne procjene iz 2007.
(168)
Stoga Komisija smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a vrijednost objekata prije sklapanja transakcije povratnog leasinga razborito procijenio na približno […] EUR (kao u stručnoj procjeni iz 2007.).
7.3.2.2. Usporedba mogućnosti izravne prodaje i povratnog leasinga
(169)
Podsjetnik: ukupna vrijednost transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES iznosila je […] EUR. Iz prethodne analize pak proizlazi da je NEUWOGES mogao realno očekivati vrijednost objekata od […] EUR, što iznosi samo […] % više od vrijednosti transakcije povratnog leasinga. Ipak, ta mala razlika ne znači da se gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu morao odlučiti za izravnu prodaju.
(a)
Najprije je potrebno uzeti u obzir da se predmetna opcija izravne prodaje odnosila na prodaju zgrada te predmetnih zemljišta, dok je BAVARIA samo kupila zgrade, a za zemljišta stekla nasljedno pravo građenja na 75 godina. Zemljišta kao takva ostala su u vlasništvu NEUWOGES-a. Vrijednost samih zemljišta NEUWOGES bi procijenio na […] EUR (kao i u stručnoj procjeni iz 2007.). Međutim, teško je točno odrediti vrijednost koju je NEUWOGES zadržao jer što nije prodao zemljišta, nego samo na njima zasnovao nasljedno pravo građenja. Ipak, potrebno je pretpostaviti da je zadržavanje vlasništva NEUWOGES-a nad zemljištem opravdalo nešto niži iznos transakcije.
(b)
Kao drugo, potrebno je zaključiti da postoje određene dvojbe u pogledu toga bi li se cijena koju bi procijenio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u istoj situaciji kao NEUWOGES zaista mogla ostvariti. Jedinu konkretnu ponudu za kupnju o kojoj je NEUWOGES dostavio informacije dostavilo je trgovačko društvo Felske-Immobilien, koje je, čini se, ponudilo cijenu od […] EUR/m2, što bi dovelo do ukupne kupovne cijene od […] EUR (108). Ta je cijena bila za znatno više od 1 milijuna EUR niža od cijene koju bi procijenio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a.
(c)
Kao treće, NEUWOGES je pri procjeni dobiti očekivane na temelju Općeg ugovora o upravljanju računao samo dobit do 2027., uključujući tu godinu, što je bilo pogrešno. Budući da je trajanje Općeg ugovora o upravljanju iznosilo 30 godina od dovršetka sanacijskih radova (tj. 30 godina od početka 1999.), pri izračunu je bilo potrebno uzeti u obzir dobit do 2028. godine, uključujući tu godinu. Pri odgovarajućem ispravku procjene povećala bi se vrijednost transakcije povratnog leasinga.
(d)
Pri izračunu vrijednosti kamate na nasljedno pravo građenja u novcu koju bi BAVARIA ubuduće trebala plaćati NEUWOGES-u radi jednostavnosti se pretpostavilo da će životni troškovi ostati nepromijenjeni i da se plaćanja stoga ne moraju prilagođavati. Ipak, realističnije je očekivati opće povećanje životnih troškova, tako da će buduća plaćanja vjerojatno biti viša od pretpostavljenih. I to bi za posljedicu imalo povećanje vrijednosti ugovora.
(170)
U pogledu tih razmatranja potrebno je zaključiti da je s gospodarskog stajališta bilo razborito dati prednost povratnom leasingu umjesto pokušaju izravne prodaje.
7.3.3. Zaključak
(171)
Ako se usporedi vrijednost transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES s vrijednošću ostalih opcija, potrebno je zaključiti da je transakcija bila osmišljena tako da bi nju zaključio i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
7.4. USPOREDNA ANALIZA
(172)
Budući da se sad može ustanoviti da je izbor povratnog leasinga umjesto drugih rješenja zaista odgovarao ponašanju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu, Komisija je za svaki slučaj provjerila i odgovara li transakcija drugim ugovorima koji su postojali na relevantnom tržištu u relevantnom trenutku i postoje li druge naznake kojima se učvršćuje zaključak Komisije da transakcija povratnog leasinga odgovara načelu gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
(173)
Raspoložive informacije o sličnim transakcijama odnose se na sporazume o povratnom leasingu koje je BAVARIA sklopila otprilike u isto vrijeme kad i predmetnu mjeru. Odgovarajući ugovori mogu pružati smjernice za to jesu li se i drugi sudionici u tržišnom gospodarstvu, uključujući privatna poduzeća, odlučili za tu vrstu transakcije povratnog leasinga, što bi se smatralo pokazateljem njezine usklađenosti s tržišnom praksom (odjeljak 7.4.1.). Osim toga, i ograničeni postupak podnošenja ponuda i usporedba s drugim transakcijama financiranja koje je proveo NEUWOGES daju informacije o usklađenosti predmetne transakcije s tržišnom praksom (odjeljci 7.4.2. i 7.4.3.).
7.4.1. Primjeri ugovora
(174)
U svrhu usporedbe pregledani su ugovori o trima sličnim transakcijama ([…]). Ipak, mogu se uzeti u obzir samo ugovori […] i […] jer su samo oni sklopljeni otprilike u isto vrijeme kad i transakcija povratnog leasinga između društava BAVARIA i NEUWOGES. Najprije je potrebno utvrditi da se obje slične transakcije od predmetne transakcije razlikuju u pogledu trajanja, indeksacije fiksne rate leasinga i sanacije. NEUWOGES se posebno služi drukčijom indeksacijom od ([…]: 1,5 % godišnje; […]: prilagodba razvoju životnih troškova) kako bi potvrdio da je Opći ugovor o upravljanju sadržavao odredbe koje u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) nisu odgovarale uobičajenoj tržišnoj praksi.
(175)
BAVARIA navodi transakcije […] i […] kao primjere za primjenu svojeg modela leasinga nekretnina „Leasingmodell Immobilien” (109), što dovodi do zaključka da su odredbe iz tih ugovora određene na temelju izračuna sličnih izračunima na kojima se temeljila transakcija povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA.
(176)
Kako je već navedeno ranije u tekstu (vidjeti uvodnu izjavu 131.), NEUWOGES je mogao slobodno izabrati parametre ugovora u okviru modela leasinga koji je ponudila BAVARIA. Tako bi NEUWOGES imao mogućnost izabrati manju indeksaciju ili oduzeti više troškove. Posljedica bi, naravno, bio niži plaćeni predujam. Može se pretpostaviti da je to vrijedilo i za […] i […].
(177)
Budući da su ugovorne strane očito mogle slobodno birati točne parametre transakcije u okviru modela koji je ponudila BAVARIA, čini se da za ocjenjivanje usklađenosti s tržišnom praksom transakcije povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA nije od središnje važnosti jesu li parametri koje je izabrao NEUWOGES bili jednaki parametrima koje su odabrale strane u transakcijama […] i […]. Odabir parametara bio je samo posljedica strateških poslovnih odluka strana. Važnija je okolnost da su se te transakcije temeljile na istom modelu transakcije.
(178)
Ako su se ugovori […] i […] temeljili na istom modelu izračuna, što dostupne informacije i potvrđuju, dopušta se zaključak da je model transakcije na kojem se temeljila i transakcija s NEUWOGES-om usklađen s tržišnom praksom. Važno je u tom kontekstu da su model leasinga nekretnina očigledno u jednakoj mjeri birala javna poduzeća ([…]) i privatna poduzeća ([…]) te da se on nudio i poduzećima koja su htjela imati koristi od otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz i stranama koje nisu obuhvaćene tim zakonom.
7.4.2. Postupak podnošenja ponuda
7.4.2.1. Kontekst
(179)
Kako je već navedeno, NEUWOGES u cilju privatizacije zgrada koje su naposljetku prodane trgovačkom društvu BAVARIA nije proveo sveobuhvatan javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući postupak podnošenja ponuda. Ipak, NEUWOGES je izvorno pozvao 72 potencijalna kupca na podnošenje ponuda. NEUWOGES se poziva na činjenicu da je adresate odabrao manje ili više slučajno i da odabir ne može vrijediti kao reprezentativan za ukupno tržište. Poslije slanja tih prvih poziva na iskaz interesa došlo je do daljnjih kontakata, među ostalim s trgovačkim društvom BAVARIA, kojem izvorno nije poslan poziv na podnošenje ponuda.
7.4.2.2. Rezultat postupka podnošenja ponuda
(180)
Od pristiglih ponuda, čiji je broj nepoznat, pet ih se smatra „iskoristivima” (110). Ipak, dvije su odbijene jer potencijalni kupci zbog manjka vremena nisu uspjeli dostaviti potpunu ponudu. Osim toga, dvije su ponude odbijene iz ekonomskih razloga. Peta ponuda, koju je dostavilo trgovačko društvo Felske-Immobilien, odbijena je jer je ponuđena cijena ocijenjena kao preniska (trgovačko društvo Felske ponudilo je cijenu od […] EUR/m2, što je odgovaralo ukupnoj kupovnoj cijeni od […] EUR). Osim pet navedenih dostavljene su još tri ponude - jedna ponuda trgovačkog društva BAVARIA i dvije od drugih podnositelja ponuda koji nisu pozvani na podnošenje ponuda. Započeti su pregovori i s jednim od dvaju drugih ponuditelja koji su sami dostavili ponudu, no i ta je ponuda naposljetku odbijena iz neodređenih ekonomskih razloga (111).
(181)
Poslije dovršetka pregovora Nadzorni odbor NEUWOGES-a morao je odobriti ugovore. Pri predstavljanju ugovorâ Nadzornom odboru Uprava je obrazložila da se ne može ostvariti viša prodajna cijena jer se ugovori odnose samo na zasnivanje nasljednog prava građenja na zemljištima (a ne na izravnu prodaju), trgovačko društvo BRG zaduženo je za provedbu sanacijskih radova, a NEUWOGES će zgradama upravljati još 30 godina (112). Na pitanje o razlici s obzirom na stručnu procjenu iz 1997. Uprava je ponovno objasnila da se nije mogla ostvariti viša cijena za transakciju (113).
7.4.2.3. Ocjena
(182)
Iako se postupak podnošenja ponuda ne može opisati kao javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući, iz njega se mogu donijeti naknadni zaključci u pogledu stanja ponuda na tržištu. U tom je pogledu važna i činjenica da je očito zaprimljeno nekoliko nezatraženih ponuda. Time se dokazuje da su i potencijalni kupci koji nisu bili među 72 izvorno pozvana poduzeća saznali za postupak i mogli sudjelovati u njemu.
(183)
Ocjena NEUWOGES-a u pogledu ponuda pokazuje da je NEUWOGES ponudu trgovačkog društva BAVARIA u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) smatrao najboljom ponudom dostupnom na tržištu. Argument NEUWOGES-a da je barem ponuda trgovačkog društva Felske bila povoljnija nije utemeljen. Iako je cijena koju je trgovačko društvo Felske očigledno ponudilo ([…] EUR) bila viša od predujma koji je BAVARIA naposljetku platila ([…] EUR), potrebno je podsjetiti na činjenicu da se transakcija povratnog leasinga smatra cjelinom i da je njezina ukupna vrijednost ([…] EUR) viša od cijene koju je ponudio Felske.
(184)
U pogledu tih obrazloženja potrebno je navesti da postupak podnošenja ponuda nije ispunjavao sve uvjete kako bi služio kao dokaz da je ponuda trgovačkog društva BAVARIA bila najbolja raspoloživa ponuda na tržištu, ali jasno upućuje na tu činjenicu. U svakom slučaju, ograničeni postupak podnošenja ponuda ne služi kao potvrda da je NEUWOGES u relevantnom trenutku (1997./1998.) imao na raspolaganju bolju ponudu.
7.4.3. Druge vrste transakcija u relevantnom trenutku
7.4.3.1. Okvir za ocjenjivanje
(185)
Korisno je istražiti predmetnu transakciju s obzirom na druge, slične vrste transakcija koje su se u predmetnom trenutku (1997./1998.) nudile na tržištu.
(186)
Predmetna transakcija tipična je transakcija povratnog leasinga. Sporazumi o povratnom leasingu po prirodi su transakcije financiranja. Kupnjom nekretnine od korisnika leasinga davatelj leasinga korisniku leasinga daje likvidna sredstva, odnosno financira veća ulaganja, poput sanacije starih zgrada. Kako bi se nekretnina mogla dalje upotrebljivati u poslovne ili druge svrhe, korisnik leasinga nekretninu daje u povratni leasing, čime se tijekom trajanja ugovora o leasingu (potpuno ili djelomično) amortizira ulaganje davatelja leasinga.
(187)
Kao transakcija financiranja sporazum o povratnom leasingu ima određenu sličnost s bankovnim kreditima i hipotekama. No postoje i neke važne razlike koje se moraju uzeti u obzir. Transakcijom povratnog leasinga prodavatelju/korisniku leasinga omogućeno je financiranje većih ulaganja i neposredan pristup likvidnim sredstvima, a da pritom nije ograničen na vlastiti kapital. To znači da su vlastiti kapital i dodatno ostvarena likvidna sredstva raspoloživi za druga ulaganja ili da korisnik leasinga može poduzimati ulaganja za koja mu zbog nedostatka vlastitog kapitala ili velikog stupnja zaduženosti ne bi bio odobren običan kredit. Budući da kupac/davatelj leasinga mora refinancirati svoje prvo ulaganje i ostvariti dobit, rata leasinga u pravilu je nešto viša od kamatne stope za sličan bankovni kredit (kako je pobliže objašnjeno u sljedećem odjeljku). Poslije isteka ugovora o leasingu korisnik leasinga mora ponovno otkupiti nekretninu ili ona ostaje u vlasništvu davatelja leasinga i stoji na raspolaganju za daljnju uporabu. To znači da rata leasinga ovisi o preostaloj vrijednosti nekretnine nakon isteka ugovora o leasingu koji su sklopile strane. Budući da je preostalu vrijednost u slučaju dugoročnih ugovora o leasingu često teško predvidjeti, ona za davatelja leasinga predstavlja čimbenik rizika koji se odražava u rati leasinga. Takav rizik ne postoji u slučaju običnih bankovnih kredita, a u slučaju hipoteka postoji samo u određenoj mjeri.
(188)
Posljedično, rate leasinga i kamatne stope za kredite/hipoteke nisu u potpunosti usporedive. Ako se uspoređuje rata leasinga predmetne transakcije s prosječnim kamatnim stopama za kredite/hipoteke u predmetnom trenutku (1997./1998.), nije moguće jasno odrediti je li tražena rata leasinga u predmetnom trenutku (1997./1998.) bila usklađena s tržišnom praksom. Ipak, moguće je ocijeniti je li rata leasinga bila toliko visoka da vjerojatno nijedan gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi zaključio tu transakciju.
7.4.3.2. Ocjena
(189)
U predmetnom pravnom poslu rata leasinga izvorno je utvrđena na […] % godišnje ukupnog opsega ulaganja. Indeksacijom iznosa koji će se naplatiti s […] % godišnje rata leasinga na kraju trajanja ugovora iznosit će […] %, što odgovara prosječnoj rati leasinga od […] % godišnje. Za usporedbu: da je NEUWOGES odlučio ne indeksirati ratu leasinga, ona bi tijekom ukupnog razdoblja od 30 godina bila određena na […] % godišnje. Ta je „nadoplata” cijena odluke da se na početku plaćaju niže, a pri kraju trajanja ugovora više rate leasinga, umjesto plaćanja stabilnih stopa tijekom cijelog trajanja ugovora.
(190)
Potrebno je najprije podsjetiti na činjenicu da je pokrajinski sud Landgericht Rostock ratu leasinga ocjenjivao s obzirom na kamatne stope drugih transakcija. Utvrdio je da se, iako je teško procijeniti razvoj kamatnih stopa za hipoteke tijekom razdoblja od 30 godina, u razdobljima viših kamata može računati na kamate više od 10 %. Prosječna rata leasinga koju je NEUWOGES zahtijevao stoga nije bila neusklađena s tržišnom praksom.
(191)
Za usporedbu su dostupni samo prilično općeniti podatci. Od svih podataka koje je njemačka savezna banka Deutsche Bundesbank prikupila za siječanj 1998. (trenutak u kojem je provedena predmetna transakcija) relevantnima se mogu smatrati dvije vrste kamatnih stopa. S jedne su strane zanimljive kamatne stope za „hipotekarne kredite na stambene nekretnine po fiksnoj kamatnoj stopi na deset godina” jer bi i NEUWOGES upotrebljavao stambene objekte za osiguranje kredita (neovisno o tome bi li se takvim kreditom ispunili svi službeni preduvjeti za hipoteku). S druge strane, i kamatne stope za „dugoročne kredite s fiksnom kamatnom stopom za poduzeća i samostalne poduzetnike od 500 000 do 5 milijuna EUR” mogle bi biti prikladne za usporedbu jer se NEUWOGES može smatrati poduzetnikom (hipoteke u pravilu podižu fizičke osobe koje same žive u nekretnini i ne daju je u podnajam).
(192)
Prema banci Bundesbank prosječna kamatna stopa za njemačke hipotekarne kredite s fiksnim kamatama na deset godina u siječnju 1998. iznosila je 6,40 % godišnje. Tada su se kamatne stope za tu vrstu kredita obično kretale unutar raspona od 6,17 % godišnje (donja granica raspona) do 6,97 % godišnje (gornja granica raspona). U slučaju dugoročnih kredita s fiksnom kamatom prosječna kamatna stopa u siječnju 1998. iznosila je 6,35 % godišnje i kretala se u rasponu od 5,55 % (donja granica raspona) do 7,73 % godišnje (gornja granica raspona). Banka Bundesbank, međutim, ne navodi prosječno trajanje „dugoročnog” kredita. Ipak, može se pretpostaviti da bi prosječno trajanje iznosilo najviše deset godina, a vjerojatno i manje (114).
(193)
Pri usporedbi rate leasinga koju plaća NEUWOGES s kamatnim stopama koje je banka Bundesbank navela za kredite dodijeljene u istom razdoblju (tj. u siječnju 1998.) potrebno je uzeti u obzir sljedeće aspekte:
-
Prosječna godišnja rata leasinga tijekom trajanja ugovora od 30 godina iznosi […] %. Kako je već navedeno, NEUWOGES je sam odlučio na početku trajanja ugovora plaćati nižu ratu leasinga koja će se kasnije nadoknaditi višom ratom leasinga. Ta odluka ima svoju cijenu: da se NEUWOGES odmah odlučio za fiksnu stopu leasinga, morao bi plaćati stopu od samo […] % godišnje. (115) Podatci banke Bundesbank odnose se na kredite s fiksnim kamatama, tj. kamatna stopa svake je godine jednaka. Ako se pretpostavi da bi NEUWOGES bio u stanju dogovoriti kredit sa sličnim uvjetima plaćanja (tj. niža plaćanja kamata na početku i viša plaćanja prema kraju), i to bi imalo svoju cijenu (iz jednakih razloga kao u slučaju trgovačkog društva BAVARIA) (116). Kamatne stope banke Bundesbank stoga bi trebalo uspoređivati sa stalnom ratom leasinga od […] %.
-
Rata leasinga određena je na razdoblje od 30 godina. Unatoč godišnjoj indeksaciji bilo je moguće već na početku trajanja ugovora izračunati prosječnu ratu leasinga za cjelokupno trajanje ugovora. Kamatne stope za hipotekarne kredite koje je navela banka Bundesbank određene su na samo deset godina (kako je ranije navedeno, nije poznato na koje su razdoblje određene kamate za poduzeća; ipak, može se pretpostaviti da razdoblje ne iznosi više od deset godina). Najprimjerenija usporedna vrijednost bile bi kamatne stope određene na 30 godina. Međutim, banka Bundesbank ne objavljuje takve podatke. Općenito, krediti s fiksnom kamatom postaju skuplji s duljim trajanjem. Primjerice, podatci banke Bundesbank za siječanj 1998. pokazuju da je prosječna kamatna stopa za hipotekarne kredite s mogućnošću fiksne kamatne stope uz fiksne kamate na pet godina iznosila 5,85 %, dok je fiksna kamatna stopa za kredite s fiksnom kamatom u trajanju od deset godina iznosila 6,40 %. Na temelju toga, opravdano je pretpostaviti da bi kamate na kredit s fiksnom kamatom u trajanju od 30 godina bile znatno više od prosječnih kamatnih stopa od 6,35 % odnosno 6,40 % koje je navela banka Bundesbank.
-
Banka Bundesbank navodi i prosječnu stopu i raspon koji se temelje na velikom broju ugovora o kreditu koji su sklopljeni u siječnju 1998. u Njemačkoj. U rati leasinga određenoj za NEUWOGES implicitno se odražava rizik za trgovačko društvo BAVARIA povezan s transakcijom. BAVARIA je najviše bila izložena kreditnom riziku, tj. riziku da će NEUWOGES postati nelikvidan ili da iz nekog drugog razloga neće moći ispunjivati svoju obvezu plaćanja potrebnih rata leasinga. Jednako bi tako banka prije odobrenja kredita ocijenila kreditnu sposobnost NEUWOGES-a. Klijenti sa slabijom kreditnom sposobnošću (ili većim kreditnim rizikom za banku) u pravilu kao nadoknadu za veći rizik moraju plaćati veću kamatnu stopu (117). Kako je navedeno u odjeljku 7.3.1., NEUWOGES je, s obzirom na svoju prilično veliku zaduženost i činjenicu da je njegov vlastiti kapital bio uključen u druge projekte ulaganja, imao samo ograničene mogućnosti za sklapanje novih ugovora o kreditu. Međutim, da je neka banka bila spremna NEUWOGES-u odobriti kredit, ona bi poštovala te aspekte pri utvrđivanju kamatne stope. Kamatne stope više su za kredite relativno visoko zaduženim poduzećima koja u svoje ulaganje mogu unijeti samo mali iznos vlastitog kapitala. Stoga bi u središtu svake usporedbe rate leasinga koju plaća NEUWOGES s kamatnim stopama za kredite dostupne na tržištu trebale biti veće stope raspona banke Bundesbank (118).
-
Kako je već navedeno, leasing-društvo mora refinancirati svoje prvo ulaganje (u ovom slučaju prije svega kupovnu cijenu za zgrade i troškove sanacije). Kamatna stopa koju mora platiti za vlastito refinanciranje ovisi o različitim aspektima kao što su njegova veličina, njegovo stanje u pogledu dugova i nekretnine koje posjeduje. Ta je kamatna stopa, međutim, samo polazište, jer leasing-društvu (BAVARIA) moraju biti nadoknađeni rizici koje snosi. Time su obuhvaćeni kamatni rizik (rizik povezan s tim da svoja ulaganja mora refinancirati po promjenjivoj kamatnoj stopi dok plaćanja leasinga imaju fiksnu kamatnu stopu), kreditni rizik (već spomenuta mogućnost da NEUWOGES postane nelikvidan i BAVARIA ne primi neplaćene iznose za leasing) te rizik preostale vrijednosti (nesigurnost u pogledu vrijednosti nekretnine nakon isteka ugovora o leasingu). Leasing-društvo vjerojatno snosi i određene opće troškove koji se isto tako odražavaju u rati leasinga (119). Osim toga, leasing-društvo želi ostvariti dobit i to uzima u obzir pri utvrđivanju rate leasinga (120). Čak i da je BAVARIA bila u stanju refinancirati svoja ulaganja po nižoj kamatnoj stopi od one koju bi NEUWOGES platio za bankovni kredit, kamatna stopa za refinanciranje morala bi se povisiti s obzirom na te različite elemente (nadoknadu za rizik, troškove i dobit) kako bi se dobila tražena rata leasinga koja je naposljetku mogla biti viša od kamatne stope za običan kredit.
(194)
S obzirom na sve navedene čimbenike rata leasinga od […] % godišnje u slučaju fiksne rate leasinga (ili čak od […] % z slučaju rate leasinga s indeksacijom od […] % koja je, međutim, manje primjerena za usporedbu) u usporedbi s kamatnim stopama koje banka Bundesbank navodi za kredite čini se prilično razboritom. Napominjemo da bi podatke banke Bundesbank trebalo prilagoditi, primjerice, razdoblju od 30 godina uz fiksnu kamatnu stopu. Iako se ispravak potreban za postizanje prikladne usporedne analize ne može točno kvantificirati, razlika između prosječnih kamatnih stopa za kredite/hipoteke i rate leasinga čini se dovoljno opravdanom za donošenje zaključka da ne postoje pokazatelji da je BAVARIA tražila previsoku ratu leasinga. Stoga Komisija zaključuje da je rata leasinga društva BAVARIA u mjerodavnom trenutku (kraj 1997./početak 1998.) bila u skladu s tržišnom praksom.
7.4.4. Zaključak
(195)
Dostupne informacije ukazuju na to da bi transakciju između društava NEUWOGES i BAVARIA proveo i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. Primjeri ugovorâ, postupak podnošenja ponuda i usporedba s drugim instrumentima financiranja ukazuju na to da je transakcija provedena prema tadašnjim tržišnim uvjetima i da model trgovačkog društva BAVARIA nije bio preskup.
7.5. DODATNA OCJENA: PREOSTALI ELEMENTI POTPORE I SPOJIVOST S UNUTARNJIM TRŽIŠTEM
(196)
Primarna istraga Komisije tako pokazuje da je odluka NEUWOGES-a o sklapanju transakcije povratnog leasinga bila u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu, tj. da transakcijom nije nastala prednost za trgovačko društvo BAVARIA i time mu nije odobrena ni potpora. Ipak je Komisija istražila i bi li drugi rezultat - da je trgovačkom društvu BAVARIA preko NEUWOGES-a stvarno odobrena prednost - obvezatno doveo do zaključka da je transakcija predstavljala državnu potporu nespojivu s unutarnjim tržištem. Polazeći od hipotetske pretpostavke da se NEUWOGES nije držao načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu i da je za trgovačko društvo BAVARIA time nastala prednost, Komisija je istražila je li u slučaju mjera bila riječ o državnoj potpori u korist trgovačkog društva BAVARIA i bi li se te eventualne potpore mogle smatrati spojivima s unutarnjim tržištem.
7.5.1. Preostali elementi potpore
7.5.1.1. Poduzetnik
(197)
Odobrenje javnih sredstava može se svrstati u državnu potporu samo ako je korisnik „poduzetnik” u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Prema ustaljenoj sudskoj praksi Suda pojmom poduzetnika obuhvaćen je svaki subjekt koji se bavi gospodarskom djelatnošću (121). Gospodarska djelatnost svaka je djelatnost koja se sastoji od nuđenja robe ili usluga na tržištu (122).
(198)
BAVARIA se bavi nizom gospodarskih djelatnosti, kao što su komercijalna ulaganja u nekretnine i davanje tih nekretnina u najam poslovnim i privatnim klijentima. BAVARIA je stoga poduzetnik u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
7.5.1.2. Upotreba državnih sredstava i mogućnost njihova pripisivanja državi
(199)
Mjera mora biti pripisiva državi i financirana iz državnih sredstava. Prema sudskoj praksi Suda u predmetu Stardust Marine (123) i državne potpore koje se ne financiraju izravno iz državnog proračuna mogu ispuniti taj kriterij ako su sredstva pod nadzorom države i odluka o prijenosu tih sredstava pripisiva je državi.
(200)
NEUWOGES je u stopostotnom vlasništvu grada Neubrandenburga i time je javno poduzeće u smislu članka 2. točke (b) Direktive Komisije 2006/111/EZ na koju se Sud pozvao u presudi Stardust Marine (124). Grad Neubrandenburg vlasnik je svih poslovnih udjela društva NEUWOGES i kao jedini član društva može preko Nadzornog odbora i Skupštine društva provoditi znatnu kontrolu nad NEUWOGES-om. Stoga Komisija zaključuje da grad može upravljati upotrebom sredstava NEUWOGES-a. Posljedično je transakcija povratnog leasinga sadržavala državna sredstva.
(201)
U pogledu pripisivosti državi Komisija zaključuje da je grad Neubrandenburg prema dostupnim informacijama imao mjerodavnu ulogu u sklapanju transakcije povratnog leasinga. Nadzorni odbor NEUWOGES-a, čiji članovi djeluju po nalogu Grada, morao je odobriti transakciju. Dokumenti dokazuju i da se Nadzorni odbor aktivno bavio dogovaranjem ugovora. Komisija stoga smatra da je sklapanje ugovora o povratnom leasingu pripisivo državi.
7.5.1.3. Selektivnost
(202)
U skladu s člankom 107. stavkom 1. UFEU-a mjera se smatra državnom potporom samo ako se njome određeni poduzetnici ili proizvodnja određene robe stavljaju u povoljniji položaj. Prema tome, samo su one mjere u korist poduzetnika obuhvaćene pojmom državne potpore kojima se tim poduzetnicima osigurava selektivna prednost.
(203)
Kako je predmetna mjera uključivala bilateralnu transakciju između društava NEUWOGES i BAVARIA, svaka bi prednost koju NEUWOGES dodijeli trgovačkom društvu BAVARIA bila selektivna jer joj nijedan drugi poduzetnik ne bi moglo pristupiti.
7.5.1.4. Narušavanje tržišnog natjecanja i utjecaj na trgovinu
(204)
Dodjele javnih sredstava poduzetnicima čine državne potpore u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a samo ako se njima narušava ili prijeti da će se narušiti tržišno natjecanje i utječe na trgovinu među državama članicama. Smatra se da se mjerom koju je dodijelila država narušava ili prijeti da će narušiti tržišno natjecanje ako se njome poboljšava konkurentan položaj poduzetnika u odnosu na poduzetnike s kojima se natječe (125). Stoga se govori o narušavanju tržišnog natjecanja čim država poduzetniku u liberaliziranoj gospodarskoj grani u kojoj postoji tržišno natjecanje ili bi moglo postojati dodijeli financijsku prednost.
(205)
Prema ustaljenoj praksi sudova Europske unije potpore u korist poduzetnika koji djeluju na tržištu mogu utjecati na trgovinu među državama članicama (126).
(206)
BAVARIA se s drugim fondovima za nekretnine i poduzetnicima-ulagačima iz Njemačke i ostalih država članica Europske unije natječe za ulagače i mogućnosti ulaganja. Financijskom prednošću dodijeljenom trgovačkom društvu BAVARIA ojačao bi se konkurentan položaj tog poduzetnika i stoga bi se njome moglo narušiti tržišno natjecanje. Kako je na tržištu ulaganja u nekretnine riječ o tržištu diljem Europske unije svakom bi se financijskom prednošću za trgovačko društvo BAVARIA ojačao tržišni položaj društva u usporedbi s njegovim konkurentima iz ostalih država članica, čime bi se utjecalo na trgovinu među državama članicama.
7.5.1.5. Zaključak
(207)
Pod pretpostavkom da transakcija povratnog leasinga - suprotno ranije navedenom primarnom zaključku Komisije - nije bila u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu i da je time za trgovačko društvo BAVARIA nastala prednost, morao bi se donijeti zaključak da je transakcija povratnog leasinga uključivala državnu potporu. Stoga bi pod tom hipotezom trebalo provjeriti može li se ta eventualna državna potpora smatrati spojivom s unutarnjim tržištem.
7.5.2. Spojivost s unutarnjim tržištem u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a
(208)
U skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a „potpore za olakšavanje razvoja određenih gospodarskih djelatnosti ili određenih gospodarskih područja [mogu se smatrati spojivima s unutarnjim tržištem] ako takve potpore ne utječu negativno na trgovinske uvjete u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu”. Pri primjeni članka 107. stavka 3. točke (c) Komisija mora usporediti pozitivne i željene posljedice mjere potpore s negativnim utjecajem na trgovinske uvjete koji nastaju iz njezine provedbe.
(209)
Kako bi mjera potpore prošla ispit usporedbe, ona mora ispuniti pet preduvjeta. Kao prvo, mjera potpore mora služiti točno određenom cilju od zajedničkog interesa. Kao drugo, mjera potpore mora predstavljati prikladan instrument za ostvarenje tog cilja. Kao treće, mjera potpore mora biti potrebna i imati poticajni učinak. Kao četvrto, mjera potpore mora biti primjerena. Kao peto, potporom se ne smije utjecati na trgovinske uvjete u mjeri koja je suprotna zajedničkom interesu.
7.5.2.1. Cilj od zajedničkog interesa
(210)
U skladu s člancima 3. i 174. UFEU-a ekonomska i socijalna kohezija cilj su Unije. Jačanje ekonomske i socijalne kohezije podrazumijeva poboljšanje gradskog okoliša i životne kvalitete stanovnika gradova. Politikom kohezije može se pridonijeti stvaranju održivih zajednica tako što će se osigurati da se ekonomski, socijalni i ekološki problemi rješavaju s pomoću integriranih strategija za obnovu, regeneraciju i razvoj gradskih i seoskih područja. To se može postići na različite načine (127).
(211)
Komisija zaključuje da je cilj prema statutu trgovačkog društva NEUWOGES osigurati dovoljnu opskrbu stanovima u regiji. Komisija nadalje zaključuje da je NEUWOGES sklapanjem transakcije povratnog leasinga slijedio određene političke ciljeve (u interese općine). NEUWOGES navodi sljedeće:
-
važan politički projekt 1990-ih nakon ponovnog ujedinjenja Njemačke bio je izjednačiti uvjete stanovanja u istočnoj Njemačkoj s onima u zapadnoj Njemačkoj; to je dovelo do toga da su se poticale privatizacija i sanacija stanova u istočnoj Njemačkoj, neovisno o tome je li to bilo gospodarski razborito ili nije,
-
privatizacija i sanacija zgrada koje su bile predmet ugovora o povratnom leasingu služile su osiguranju perspektive grada Neubrandenburga: osiguranjem pristupačnih stanova visoke kvalitete stanovanja i njihovom privatizacijom (na koju je BAVARIA bila obvezana) NEUWOGES se nadao da će povećati privlačnost Neubrandenburga za svoje građane.
(212)
Nadalje, Komisija je utvrdila da se BAVARIA obvezala na pokušaj prodaje određenog broja stanova tadašnjim stanarima. Pritom BAVARIA nije smjela tražiti tržišnu cijenu, nego se morala pridržavati određenih granica (128). Ugovorom s tim uvjetima tadašnjim je stanarima predmetnih zgrada tako osigurana određena prednost.
(213)
Da se transakcija povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA stvarno svrstala u državne potpore, što nije slučaj, ta bi potpora bila odobrena za ostvarenje navedenih političkih ciljeva. Osiguranje dovoljnog broja stambenih prostora u regiji, doprinos ostvarenju nacionalnog političkog cilja (izjednačavanje stambenih uvjeta u istočnoj i zapadnoj Njemačkoj poslije ponovnog ujedinjenja) i osiguranje perspektive grada Neubrandenburga stavljanjem pristupačnih stanova visoke kvalitete stanovanja na raspolaganje stanovništvu (i stavljanje tadašnjih stanara predmetnih zgrada u povoljniji položaj) ukupno se mogu smatrati točno određenim ciljevima od zajedničkog interesa. Prema mišljenju Komisije transakciju je stoga potrebno smatrati mjerom za ostvarenje cilja od zajedničkog interesa.
7.5.2.2. Primjerenost mjera
(214)
Neosporno je da su Ugovorom o povratnom leasingu između društava NEUWOGES i BAVARIA ostvareni željeni ciljevi. Tako je transakcija dovela do toga da su zgrade koje je kupila BAVARIA opsežno sanirane i privatizirane te ponuđene tadašnjim stanarima po nižoj kupovnoj cijeni te do povećanja ponude kvalitetnih stambenih prostora u regiji, a time i poboljšanja perspektive grada Neubrandenburga.
(215)
Pri potrazi za kupcem zgrada i ocjenjivanju svojih opcija NEUWOGES je poduzeo niz koraka kojima se stvarno osiguralo da je, u slučaju da transakcija povratnog leasinga sadržava potporu, ta potpora ograničena na minimum potreban za ostvarivanje željenih ciljeva. Točnije, NEUWOGES je proveo ograničeni postupak podnošenja ponuda, tijekom nekoliko mjeseci s trgovačkim društvom BAVARIA dogovarao uvjete transakcije i, naposljetku, uvjerio se da ta transakcija predstavlja najbolju ponudu na tržištu. Tako ne postoje naznake da bi, čak i da transakcija povratnog leasinga sadržava potporu, ta potpora premašila potreban minimum. Analizom u odjeljku 7.3., u okviru koje je transakcija povratnog leasinga uspoređena s različitim drugim opcijama (poput sanacije zgrada na temelju kredita ili izravne prodaje), pokazalo se da ne postoji alternativa kojom bi se bez odobrenja potpore ili uz manji iznos potpore ostvarili isti ciljevi. Transakcija povratnog leasinga i svaka potpora koja je u njoj mogla biti sadržana stoga su bile primjeren instrument za ostvarivanje ciljeva od zajedničkog interesa.
7.5.2.3. Potreba i poticajni učinak.
(216)
Polazeći od pretpostavke da je transakcija povratnog leasinga stvarno sadržavala državnu potporu, dalje bi bilo potrebno istražiti je li ta potpora imala poticajni učinak. NEUWOGES i BAVARIA dogovarali su uvjete transakcije tijekom nekoliko mjeseci. BAVARIA, čini se, ne bi sklopila transakciju koja ne odgovara njezinu modelu leasinga nekretnina. Da je transakcija koja je naposljetku provedena i koja se temeljila na modelu leasinga nekretnina trgovačkog društva BAVARIA sadržavala državnu potporu, neupitno je da BAVARIA bez te potpore ne bi sklopila transakciju.
7.5.2.4. Proporcionalnost
(217)
Komisija je već uputila na činjenicu da je ciljeve koje je NEUWOGES slijedio pri sklapanju te transakcije potrebno smatrati važnima. Sanacijom i privatizacijom zgrada te njihovom prodajom stanarima po nižoj cijeni ostvaren je važan doprinos poboljšanju ekonomske i socijalne kohezije u Europskoj uniji. Istodobno je iznos potpore sadržan u transakciji povratnog leasinga u korist trgovačkog društva BAVARIA bio u svakom slučaju ograničen, čime su ograničeni i mogući utjecaji mjera kojima bi se narušilo tržišno natjecanje. S obzirom na to, svaka mjera koja je mogla biti sadržana u transakciji povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA bila je proporcionalna željenom cilju.
7.5.2.5. Nema utjecaja na trgovinske uvjete u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu
(218)
Potrebno je podsjetiti na činjenicu da je iznos potpore u korist trgovačkog društva BAVARIA sadržan u transakciji povratnog leasinga u svakom slučaju bio nizak. Utjecaj mjere na trgovinske uvjete stoga je isto tako bio ograničen. Dok bi se svakom potporom sadržanom u transakciji povratnog leasinga poboljšala konkurentnost trgovačkog društva BAVARIA, koje se barem potencijalno nalazilo u tržišnom natjecanju s drugim poduzetnicima (i s poduzetnicima iz drugih država članica), raspon tog utjecaja ovisi o iznosu dobivene potpore. Budući da bi se konkurentnost trgovačkog društva BAVARIA tako poboljšala samo u maloj mjeri, može se zaključiti da se transakcijom povratnog leasinga, čak i ako je sadržavala potporu, na trgovinske uvjete nije utjecalo u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu.
7.5.3. Zaključak u pogledu preostalih elemenata potpore i spojivosti s unutarnjim tržištem
(219)
Da je transakcijom povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA nastala prednost, Komisija je na temelju razloga navedenih u odjeljku 7.5.2. došla do zaključka da bi ona sadržavala državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Ipak, Komisija je utvrdila i da bi svaka državna potpora sadržana u transakciji povratnog leasinga u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a bila spojiva s unutarnjim tržištem.
7.6. ZAKLJUČAK U POGLEDU POSTOJANJA POTPORE I SPOJIVOSTI S UNUTARNJIM TRŽIŠTEM
(220)
Iz analize vrijednosti transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES, usporedbe s mogućim drugim transakcijama i ispitivanja usklađenosti transakcije s tržišnom praksom može se zaključiti da je transakcija u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Sklapanjem transakcije povratnog leasinga NEUWOGES je postupao na način na koji bi postupao i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. Posebno je potrebno naglasiti da nije postojala gospodarski povoljnija alternativa niti da se uvjete transakcije povratnog leasinga u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) u pogledu dostupnih mjerila za usporedbu te ostalih ponuda proizišlih iz postupka podnošenja ponuda moglo smatrati neusklađenima s tržišnom praksom.
(221)
Stoga je potrebno zaključiti da transakcijom s NEUWOGES-om za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost jer je ponašanje NEUWOGES-a odgovaralo ponašanju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Budući da u okviru predmetne mjere nije odobrena prednost, jedan od preduvjeta za svrstavanje u državnu potporu nije ispunjen; stoga mjera ne predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
(222)
Uz primarni zaključak da transakcijom povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost i da ona stoga ne sadržava državnu potporu, Komisija dolazi do dodatnog zaključka da bi, u slučaju da je na temelju transakcije povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA ipak nastala prednost, to stvarno predstavljalo državnu potporu. Ta bi državna potpora, međutim, bila spojiva s unutarnjim tržištem u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a.
DONIJELA JE OVU ODLUKU:
Članak 1.
Transakcija koju su 21. siječnja 1998. sklopila trgovačka društva Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG u obliku Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju ne predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
Članak 2.
U slučaju da transakcija koju su 21. siječnja 1998. sklopila trgovačka društva Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG u obliku Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju ipak predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a, ona je spojiva s unutarnjim tržištem u smislu članka 107. stavka 3. točke (c) UFEU-a.
Članak 3.
Ova je Odluka upućena Saveznoj Republici Njemačkoj.
Sastavljeno u Bruxellesu 16. rujna 2014.