ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 23. listopadu 2005
o režimu podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“, který připravuje Německo, s přihlédnutím k trhu práce v regionu Berlín
(oznámeno pod číslem K(2005) 4434)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2006/566/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, zejména na čl. 88 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
po výzvě všech zúčastněných stran k předložení připomínek podle příslušných ustanovení (1) a s přihlédnutím k předloženým připomínkám,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
V dopise doručeném dne 19. ledna a datovaném dne 16. ledna 2004 oznámilo Německo Komisi režim podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“.
(2)
V dopise ze dne 17. února 2004 Komise požádala o další informace. Tyto informace Německo zaslalo v dopise ze dne 17. března 2004, doručeném dne 19. března.
(3)
Dopisem ze dne 26. dubna 2004 a v návaznosti na jednání konané dne 10. dubna 2004, kdy Německo oznámilo poskytnutí další informací o režimu podpory, Německo požádalo o prodloužení lhůty. Této žádosti bylo vyhověno v dopise ze dne 10. května 2004.
(4)
V dopise ze dne 14. května 2004, doručeném Komisi tentýž den, Německo předložilo další informace. V dopisech ze dne 30. června a 14. září 2004 si Komise vyžádala další informace o daném režimu podpory. Tyto informace Německo zaslalo v dopise datovaném dne 29. července a doručeném tentýž den a v dopise ze dne 6. října 2004, doručeném dne 15. října 2004.
(5)
Dopisem ze dne 1. prosince 2004 Komise sdělila Německu své rozhodnutí, že nemá žádné námitky vůči těm částem režimu, které se omezují na oblasti v nových spolkových zemích (2) podporované podle čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES. Kromě toho sdělila Komise své rozhodnutí zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES v souvislosti s městem Berlín a s těmi částmi Braniborska, které patří k trhu práce v rámci regionu Berlín (dále jen region Berlín) a které představují oblasti podporované ve smyslu čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES (3).
(6)
Toto rozhodnutí bylo zveřejněno dne 3. března 2005 v Úředním věstníku Evropské unie. Komise v něm vyzvala všechny zúčastněné strany, aby se vyjádřily k předmětnému režimu podpory (4). Ostatní zúčastněné strany jí však nezaslaly žádná stanoviska.
(7)
Německo předložilo své připomínky v dopise ze dne 14. února 2005.
2. REŽIM PODPORY
2.1 Souvislosti
(8)
Režim podpory osvobozuje bytové podniky a bytová družstva od daně z převodu nemovitosti odváděné při fúzích a převodu jmění, jestliže se převod týká nemovitostí v regionu Berlín.
(9)
V bývalé NDR se byty několik desetiletí stavěly podle centrálního plánování. Zároveň byla stará zástavba zanedbávána v takovém rozsahu, že v roce 1990 již nebylo možné velkou část bytů ve starých zástavbách užívat pro účely bydlení. Po sjednocení Německa rapidně vzrostla poptávka po nových bytech a domech v soukromém vlastnictví, což vyvolalo napjatou situaci na trhu s byty v nových spolkových zemích a v regionu Berlín. Odborníci a politici předpokládali, že napětí na trhu s byty bude pokračovat, a v letech 1990 až 1998 reagovali v nových spolkových zemích a v regionu Berlín zavedením daňových úlev a odpisů ve prospěch novostaveb a rekonstrukcí. Tyto podněty zapříčinily vznik přebytku obytné plochy tím spíše, když situace mezitím jasně ukázala, že poptávka po bytech navzdory očekávanému růstu klesla. V současnosti činí nadměrná nabídka přibližně 1 milion bytových jednotek.
(10)
Z tohoto důvodu Německo a nové spolkové země rozhodly o demolici prázdných bytů v rámci programu „Přestavba východní části města“. Podle informací z Německa budou muset bytové podniky a bytová družstva samy nést podstatnou část demoličních nákladů.
(11)
Německo poukazuje na to, že kapitálová oslabenost mnoha bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích a v regionu Berlín, která je důsledkem úniku příjmů kvůli vysoké míře prázdných prostor a poměrné roztříštěnosti trhu, ohrožuje demoliční program, považovaný spolkovou vládou a spolkovými zeměmi za nezbytný, jelikož podniky nejsou schopny hradit svou část demoličních nákladů.
(12)
Německo zdůrazňuje skutečnost, že rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou nelze obnovit pouhým odstraněním nadměrné nabídky, ale že je také třeba, aby se obytná plocha nabízela ve skutečně požadované kvalitě. Bytové podniky a bytová družstva v regionu Berlín a v nových spolkových zemích proto musí provést rozsáhlé investice, aby svůj bytový fond přizpůsobily dané poptávce. Německo je toho názoru, že těmto společnostem by měla být dána příležitost, aby fúzovaly kvůli případnému využití takto vzniklých synergických efektů z fúze, čímž by se tyto společnosti dostaly do situace, kdy by mohly investovat.
(13)
Podle názoru Německa představuje daň z převodu nemovitosti překážku při fúzování a převodu jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy. Dočasným osvobozením od této daně získají zúčastněné podniky možnost fúzovat. V důsledku rozšíření kapitálového základu vzrostou možnosti fúzujících podniků nést náklady nezbytné demolice a zároveň investovat potřebným způsobem tak, aby mohly nabízet moderní obytnou plochu.
(14)
Daň z převodu nemovitosti se odvádí při zápisu vlastnického práva k pozemku, kdy dochází ke změně vlastníka. Daň je splatná v okamžiku, kdy je pozemek prodán nebo je zcizen na základě jiného právního úkonu. Vyměřovacím základem daně z převodu nemovitosti je celková hodnota nemovitosti. Sazba daně činí 3,5 %.
2.2 Rozsah rozhodnutí
(15)
V dopise ze dne 1. prosince 2004 nevznesla Komise žádné námitky vůči těm částem připravovaného režimu podpory, které se týkají oblastí podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES. Předložené rozhodnutí se týká výlučně těch částí režimu podpory, které platí pro region Berlín, který je oblastí podporovanou podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES.
2.3 Účel režimu podpory
(16)
Cílem režimu je nově restrukturalizovat trh s byty v regionu Berlín tím, že se odstraní nadměrná nabídka a bytovým podnikům a bytovým družstvům se pomůže při zajišťování nabídky obytné plochy v kvalitě odpovídající současným požadavkům. Tím, že umožní podnikům, aby provedly demolici nevyužívané bytové zástavby, Německo zamýšlí zlepšit vzhled a infrastrukturu některých oblastí v regionu Berlín, které se vyznačují nepřípustným prostředím. […] (5).
2.4 Příjemci podpory
(17)
Příjemci režimu podpory jsou bytové podniky a bytová družstva nabývající nemovitosti fúzemi a převodem jmění uskutečněnými v regionu Berlín. Pro účely tohoto rozhodnutí se bytovými podniky a bytovými družstvy rozumí podniky a družstva, jejichž hlavní činností je správa, výstavba, prodej a nájem bytů. Režim neplatí pro podniky v nesnázích.
(18)
Zatím jsou naplánovány tři fúze mezi bytovými podniky v regionu Berlín. Fúze uskutečněné v Berlíně v letech 1995 až 1998 vynesly tyto částky daně z převodu nemovitosti: 3,1 mil. EUR za fúzi týkající se 19 pozemků, 1,4 mil. EUR za fúzi týkající se 39 pozemků a 6,7 mil. EUR za fúzi týkající se 491 pozemků.
2.5 Doba trvání podpory
(19)
Režim podpory platí pro všechny fúze a převody jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy uskutečněnými v období od 31. prosince 2003 do 31. prosince 2006.
3. ROZHODNUTÍ O ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(20)
Dopisem ze dne 1. prosince 2004 dospěla Komise na základě níže uvedených úvah k závěru, že se v případě oznámeného režimu jedná o státní podporu ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES:
-
Jsou uvolněny státní prostředky, protože osvobozením od daně z převodu nemovitosti německý stát přijde o příjmy, které jsou jinak zajištěné vybíráním daní.
-
Jedná se o selektivní opatření zaměřené na určité zeměpisně vymezené území v nových spolkových zemích a na zvýhodnění určitých podniků, a sice bytových podniků a bytových družstev v regionu Berlín. Režim platí pro fúze a převod jmění mezi podniky a družstvy vlastnící nemovitosti v nových spolkových zemích a v regionu Berlín.
-
Režim přináší výhodu bytovým podnikům a bytovým družstvům účastnícím se fúzí a převodu jmění, protože jsou osvobozeny od daně z převodu nemovitosti, kterou by jinak musely odvést.
-
Nabývání nemovitostí je předmětem obchodu mezi členskými státy, a proto nelze vyloučit, že tento režim ovlivní obchod mezi členskými státy.
(21)
Komise dospěla ve svém rozhodnutí 2002/581/ES (6) o daňových opatřeních pro banky, které uplatňuje Itálie, k názoru, že osvobození od daňové povinnosti při fúzích a převodu jmění, přiznané za účelem restrukturalizace hospodářských odvětví v nesnázích, je třeba pokládat za podpory, jejichž cílem je snížit běžné výdaje podniků, a proto podpory představují podporu na provoz. Ve svém rozhodnutí o zahájení probíhajícího řízení však Komise tuto otázku ponechala otevřenou, poněvadž zohlednila argumentaci Německa, z níž mělo vyplynout, že daný režim podpory lze posuzovat i jiným způsobem.
(22)
Komise měla vážné pochybnosti o tom, zda je německý režim určený regionu Berlín, který spadá pod rámec čl. 87 odst. 3 písm. c), přiměřený svému účelu a zda režim nenarušuje hospodářskou soutěž v míře odporující společnému zájmu. Komise dospěla k tomuto názoru z těchto důvodů:
-
Míra prázdných prostor ve výši 5,3 % u soukromých bytů a 8,77 % u bytů ve vlastnictví společností nebo družstev je podstatně nižší než v nových spolkových zemích, kde tato míra představuje 14,2 %. Téměř veškeré prázdné byty se nacházejí ve východních městských částech města Berlín.
-
Německo nepředložilo žádné údaje dokládající skutečnost, že region Berlín se vyznačuje odchodem obyvatelstva v takové míře, která je srovnatelná s oblastmi podporovanými na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES.
-
Zatímco v důsledku fúzí a převodu jmění bytových podniků a bytových družstev v oblastech spadajících do rámce čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES vznikla povinnost odvést daň z převodu nemovitosti pozemku ve výši 150 000 až 1,5 mil. EUR, činí naopak podle dosavadních zkušeností příslušné částky splatné za Berlín 1,4 až 6,7 mil. EUR.
-
Německo neposkytlo žádné údaje dokládající skutečnost, že přechodné osvobození od daňové povinnosti je vhodným opatřením k oživení trhu s nemovitostmi v regionu Berlín přinášejícím navíc kladné důsledky a že soukromá účast na sanaci bez zásahu státu je vysoce nepravděpodobná.
4. STANOVISKO NĚMECKA
(23)
Německo je toho názoru, že podpory poskytnuté na základě daného režimu nelze považovat za podporu na provoz podle pokynů ke státním podporám s regionálním zaměřením Společenství (7). Zvláštnost tohoto režimu podpory spočívá v osvobození obchodu s nemovitostmi v regionu Berlín od daně z převodu nemovitosti. Příjemci podpory jsou zúčastněné bytové podniky a bytová družstva, jestliže právní úkon spočívá ve fúzi nebo v převodu jmění. Pouze v takovém případě jsou zúčastněné podniky přechodně osvobozeny od daně z převodu nemovitosti. Poněvadž k fúzi nebo k převodu jmění mezi dvěma bytovými společnostmi nebo bytovými družstvy dochází v zásadě pouze jednou, nepokládá Německo podpory za příplatek na pokrytí běžných výdajů.
(24)
Bytové podniky a bytová družstva budou v zásadě při nákupu nemovitostí dále odvádět daň z převodu nemovitosti. Nabytí a prodej, resp. nájem nemovitostí patří mezi obvyklé obchodní činnosti těchto podniků, a proto lze připsat odvod daně z převodu nemovitosti k jejich provozním nákladům. Režim však neplatí pro tyto běžné provozní výdaje, protože jej nelze použít tehdy, když bytové podniky a bytová družstva koupí nebo zcizí pouze jednu nemovitost.
(25)
K údajně nízké míře prázdných prostor v Berlíně Německo uvádí, že toto obecné tvrzení není směrodatné, protože se Komise odvolává na průměrné údaje, a v některých městských částech města Berlín je tato míra srovnatelná s mírou v nových spolkových zemích. Podle údajů předložených Německem se oblasti se srovnatelnou mírou prázdných prostor (přibližně 14 %) nachází především ve východních městských částech, tj. v městských částech Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf a Lichtenberg.
(26)
V souvislosti s odchodem obyvatelstva Německo konstatuje, že počet obyvatel v regionu Berlín za poslední léta klesl, což vedlo k poklesu poptávky po bydlení. Ze statistických dat předložených Německem však vyplývá, že město Berlín poté, co se znovu stalo hlavním městem, již úbytkem obyvatelstva postiženo není a že vývoj počtu obyvatelstva je naopak stabilní. Údaje však potvrzují, že východní městské části jsou vystaveny odchodu obyvatelstva ve srovnatelném měřítku jako nové spolkové země.
(27)
Německo potvrzuje, že částky podpory vzniklé díky fúzím mezi bytovými podniky a bytovými družstvy v regionu Berlín jsou podstatně vyšší než v oblastech podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, což lze vysvětlit velikostí a vyšší hodnotou nemovitostí v tomto regionu (8).
(28)
Německo zastává názor, že fúze a převod jmění bytových podniků trh s byty celkově kladně ovlivní, protože nově vzniklé podniky budou mít kapacitu k zahájení urgentního restrukturalizačního procesu, tj. uvedou prázdné byty na trh, resp. zdemolují neobyvatelné byty. Daň z převodu nemovitosti značně zatěžuje likviditu těchto podniků, a proto odvod této daně brání nutným investicím.
5. POSOUZENÍ PODPORY
5.1 Státní podpory
(29)
Z důvodů uvedených v dopise ze dne 1. prosince 2004 (body 20, 21 a 22), které Německo nepopřelo, představuje režim „Osvobození od daně z převodu nemovitosti pro bytové podniky v nových spolkových zemích“ podle názoru Komise státní podporu podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
5.2 Zákonnost
(30)
Oznámením tohoto režimu podpory ve fázi jeho přípravy Německo splnilo svou povinnost uloženou čl. 88 odst. 3 Smlouvy o ES.
5.3 Slučitelnost
(31)
Podle čl. 87 odst. 2 Smlouvy o ES jsou některé druhy podpor slučitelné se společným trhem. Vzhledem k účelu podpory, tj. demolici prázdných bytů za účelem ozdravení trhu s byty, nelze podle názoru Komise na tento režim podpory použít ustanovení čl. 87 odst. 2 písm. a) a b) Smlouvy o ES, což Německo ani nenavrhlo.
(32)
Nepoužije se ani čl. 87 odst. 2 písm. c) Smlouvy o ES, protože příčinou nadměrné nabídky bytů není rozdělení Německa a města Berlín, nýbrž daňová opatření na podporu novostaveb a sanaci bytů v nových spolkových zemích a ve městě Berlín v letech 1990 až 1998.
(33)
V čl. 87 odst. 3 Smlouvy o ES jsou uvedeny jiné formy podpory považované za slučitelné se společným trhem. Vzhledem k druhu a k účelu režimu podpory a k jeho územní působnosti nelze podle názoru Komise použít čl. 87 odst. 3 písm. b) a d) Smlouvy o ES. Ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES umožňuje udělovat podpory určené k hospodářskému rozvoji oblastí s mimořádně nízkou životní úrovní nebo s vysokou nezaměstnaností. Region Berlín je však oblast podporovaná podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, a proto v tomto případě nelze použít ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. a).
(34)
K otázce, zda lze použít ustanovení o udělení výjimky z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, Soudní dvůr Evropských společenství mimo jiné ve svém rozsudku ze dne 14. ledna 1997, C-169/95 Španělské království v. Komise Evropských společenství (9), vyslovil názor, že čl. 87 odst. 3 „Komisi propůjčuje široké právo vlastního uvážení, které vykonává podle hospodářského a sociálního hodnocení platné pro Společenství jako celek“. Pro některé druhy podpor Komise stanovila, jakým způsobem bude využívat svou diskreční pravomoc, buď vypracováním nařízení o blokové výjimce, vypracováním rámce Společenství, pokynů nebo sdělení. Jestliže existuje příslušný podkladový materiál pro výklad, musí jej Komise použít při vyhodnocení podpory.
(35)
Je třeba také uvést, že režim podpory není omezen ani na opatření podle nařízení Komise (ES) č. 70/2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na státní podpory malým a středním podnikům (10), ani na opatření podle Pokynů Společenství o státní podpoře na záchranu a restrukturalizaci podniků v nesnázích (11), ani na tyto předpisy: rámec Společenství pro poskytování státní podpory na výzkum a vývoj (12), nařízení Komise (ES) č. 68/2001 ze dne 12. ledna 2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podpory na vzdělávání (13) nebo nařízení Komise (ES) č. 2204/2002 ze dne 12. prosince 2002 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na státní podpory zaměstnanosti (14). Z tohoto důvodu nelze v daném případě použít žádné z uvedených pokynů, rámců Společenství či nařízení. Pokyny Společenství o státní podpoře na ochranu životního prostředí (15) se nepoužijí, protože režim podpory není určen na ochranu životního prostředí.
(36)
Pro oblasti podporované podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES a pro region Berlín platí pokyny o státní podpoře regionů (dále jen „pokyny k udělování regionálních podpor“). Podle uvedených pokynů lze podporovat investice a vytváření pracovních míst, jestliže umožňují rozšíření, modernizaci a diverzifikaci podniků v znevýhodněných oblastech. V pokynech je rovněž zakotveno, že podpory omezené na určitou hospodářskou oblast mohou mít znatelné účinky na hospodářskou soutěž na daném trhu, přičemž tento vliv pravděpodobně nepřesáhne rámec regionálního rozvoje.
(37)
Pokyny k udělování regionálních podpor lze však použít pouze na určitý druh podpor, jako jsou podpory pro prvotní investice, vytváření pracovních míst, výjimečně i podpory na provoz. Podle bodu 4.15 uvedených pokynů se podpory na provoz smí poskytovat pouze v těch regionech, které přichází v úvahu při rozhodování o udělení výjimky podle čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, pokud jsou svým příspěvkem k regionálnímu rozvoji, svou povahou a výší přiměřené vzhledem k nevýhodám, které je třeba odstranit.
(38)
Osvobození bytových podniků činných v regionu Berlín od daňové povinnosti není spojené ani s prvotními investicemi, ani s rozšířením existujícího podniku podle bodu 4.4 pokynů. Osvobození od daňové povinnosti se netýká ani vytváření pracovních míst při realizaci prvotních investic podle bodu 4.11.
(39)
Tento režim podpor proto nepatří do oblasti působnosti platných pokynů, rámců Společenství či nařízení, které vychází z ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES. Z tohoto důvodu Komise režim posuzovala přímo na základě čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES.
5.3.1 Slučitelnost s čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES
(40)
Ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES dovoluje udělovat podpory určené k rozvoji určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem. Při prověřování slučitelnosti podpory s ustanoveními čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES Komise přihlíží k cílům Společenství a zjišťuje, zda je podpora vhodná k vyřešení aktuálních problémů v porovnání s jinými postupy a zda je přiměřená ve vztahu ke sledovanému cíli.
(41)
Cílem daného režimu podpory je ozdravit trh s byty v regionu Berlín odstraněním nadměrné nabídky a zároveň pomoci bytovým podnikům a bytovým družstvům při zajišťování nabídky obytné plochy v kvalitě odpovídající současným požadavkům. Podnikům působícím v oblasti bytové výstavby se má umožnit demolice nepoužívaných obytných bloků s cílem zlepšit vzhled a infrastrukturu některých oblastí v regionu Berlín […].
(42)
Odstranění stavebních nedostatků a sanace […] městských částí se stává stále naléhavější politickou prioritou Společenství. Komise v tomto smyslu schválila režimy podpory, které vycházejí přímo z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES a týkají se oblasti oživení městských zón, jako například rozhodnutí Komise 2003/433/ES ze dne 21. ledna 2003 o režimu podpor „Osvobození od kolkovného pro nemovitosti neurčené k bydlení ve znevýhodněných oblastech“ oznámeném Spojených královstvím (16) nebo režim podpory N 211/03 „Nové městské volné zóny“ (17). V uvedených rozhodnutích Komise uznala, že dokonce i v nejbohatších městech Společenství se nacházejí „nevyhovující oblasti“ zasažené sociálním vyloučením a charakterizované nedostatečným zázemím, co se týče infrastruktury, obytné plochy a občanské vybavenosti. Komise uznala požadavek vyhrazovat veřejné finanční prostředky na podporu obnovy městských zón a potvrdila slučitelnost těchto režimů podpory s cílem udržovat hospodářskou a sociální soudržnost Společenství, kam patří i minimalizace rozdílů mezi stupněm rozvoje jednotlivých městských částí.
(43)
Německo připustilo, že od té doby, co se město Berlín znovu stalo hlavním městem, již není postiženo odchodem obyvatelstva. Podle demografické studie předložené Německem počet obyvatel neklesne. Z těchto údajů však rovněž vyplývá, že v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg a Hohenschönhausen lze zaznamenat srovnatelný odchod obyvatelstva jako v nových spolkových zemích, a proto míra prázdných prostorů v městské části Marzahn-Hellersdorf dosáhla výše 14,1 %.
(44)
Režim podpory však předpokládá, že osvobození od daně z převodu nemovitosti platí jak pro bytové podniky a bytová družstva s vlastnictvím nemovitostí v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen či Neukölln, tak pro podniky se stejnou náplní činnosti v celém regionu Berlín. Komise sice uznává, že sanační proces je v Berlíně v nejrůznějších směrech ztížen kvůli jeho jedinečné minulosti a že uvedené městské části by bylo možné klasifikovat jako „nevyhovující oblasti“, zároveň je však přesvědčena o tom, že podpory na obnovu městských zón nejsou nutné v celém regionu Berlín.
(45)
V souvislosti s regionem Berlín Německo neuvedlo nic, co by dokládalo, že státní podpory určené na pomoc při fúzích a převodu jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy jsou vhodným nástrojem k účinnému odstranění nadměrné nabídky bytů v některých městských částech. Nadále není zcela jasné, zda režim podpory povede k tomu, že uvedené podniky nevyužívanou obytnou plochu v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen a Neukölln skutečně zdemolují.
5.3.2 Účinky na obchod, které jsou v rozporu se společným zájmem
(46)
Poté, co bylo zjištěno, že obnova městských zón patří mezi cíle sledované Společenstvím, je třeba přezkoumat, zda podmínky obchodu nejsou v rozporu se společným zájmem.
(47)
Německo uznává, že částky podpory předpokládané pro fúze a převody jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy v regionu Berlín jsou podstatně vyšší než v oblastech podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, což lze vysvětlit velikostí a vyšší hodnotou nemovitostí v tomto regionu (18). Německo potvrdilo, že podpory určené bytovým podnikům v rámci režimu mohou činit až 6,7 mil. EUR. Komise je toho názoru, že podpory v tomto rozsahu narušují hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod uvnitř Společenství. Kromě toho tento režim nevylučuje opakované fúzování daných podniků a není zajištěn žádný mechanismus k výkonu dozoru nad kumulací podpor.
(48)
Vzhledem k tomu, že toto opatření je určeno všem bytovým podnikům a bytovým družstvům s vlastnictvím nemovitostí v regionu Berlín, stavební rekonstrukce je však nezbytná pouze v některých městských částech, dospěla Komise k závěru, že režim podpory připravovaný Německem pro region Berlín, který představuje oblast podporovanou podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, není přiměřený ve vztahu ke sledovanému cíli. Podle názoru Komise by zvýhodnění převodu nemovitostí v celém regionu Berlín bylo neúčinné a podpory jsou v rozporu se společným zájmem, protože ovlivňují obchod a hospodářskou soutěž.
6. ZÁVĚRY
(49)
Pokyny k udělování regionálních podpor nelze v tomto případě použít. Režim nepodporuje ani prvotní investice, ani vytváření pracovních míst.
(50)
Komise považuje za vhodné, aby se při posouzení tohoto opatření vyšlo přímo z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, protože nelze použít žádný rámec Společenství, žádné pokyny ani nařízení. Obnova městských zón sice představuje jeden z cílů Společenství na podporu hospodářské soudržnosti a trvale udržitelného rozvoje, předložené opatření však ke splnění tohoto účelu není správně nastaveno.
(51)
Opatření je určeno pro celý region Berlín, nedostatky se však objevují pouze v některých městských částech. Z tohoto důvodu Komise považuje územní působnost režimu podpory za nepřiměřenou. Německo nevysvětlilo způsob, jakým je opatření zaměřeno na městské části, ve kterých je třeba provést obnovu městských zón, a jak opatření vlastně povede k demolici prázdných domů. Německo připustilo, že při osvobození od daňové povinnosti podle tohoto opatření přichází v úvahu veškeré bytové podniky a bytová družstva v regionu Berlín, i když nejsou vlastníky žádných nemovitostí ve znevýhodněných městských částech.
(52)
Částky podpory předjímané v uvedeném opatření dosahují značné výše zejména tehdy, když bytový podnik nebo bytové družstvo bude fúzovat několikrát nebo bude příjemcem kumulovaných podpor. To vede Komisi k závěru, že tento režim podpory ovlivňuje podmínky obchodu v takové míře, která je v rozporu se společným zájmem,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Režim podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“ připravovaný v Německu není v případě regionu Berlín slučitelný se společným trhem.
Z tohoto důvodu nesmí být režim podpory proveden.
Článek 2
Německo Komisi do dvou měsíců od doručení sdělí, jaká opatření přijalo ke splnění tohoto rozhodnutí.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 23. listopadu 2005.
DECISIÓN DE LA COMISIÓN
de 23 de noviembre de 2005
sobre la propuesta de régimen de ayuda de Alemania «Exención del impuesto sobre transacciones inmobiliarias para empresas inmobiliarias y cooperativas de viviendas en los nuevos Estados federados» en relación con la región del mercado laboral de Berlín
[notificada con el número C(2005) 4434]
(El texto en lengua alemana es el único auténtico)
(Texto pertinente a efectos del EEE)
(2006/566/CE)
LA COMISIÓN DE LAS COMUNIDADES EUROPEAS,
Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Europea y, en particular, su artículo 88, apartado 2, primer párrafo,
Visto el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo y, en particular, su artículo 62, apartado 1, letra a),
Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con las disposiciones citadas (1), y teniendo en cuenta dichas observaciones,
Considerando lo siguiente:
1. PROCEDIMIENTO
(1)
Por carta de 16 de enero de 2004, registrada el 19 de enero de 2004, Alemania notificó a la Comisión el régimen de ayuda «Exención del impuesto sobre transacciones inmobiliarias para empresas inmobiliarias y cooperativas de viviendas en los nuevos Estados Federados».
(2)
Por carta de 17 de febrero de 2004, la Comisión solicitó información complementaria. Alemania remitió dicha información por carta de 17 de marzo de 2004 registrada el 19 de marzo.
(3)
Por carta de 26 de abril de 2004 y tras una reunión celebrada el 10 de abril de 2004, en la cual Alemania anunció que iba a entregar más información sobre el régimen, este país solicitó la prórroga del plazo, lo que se le concedió por carta de 10 de mayo de 2004.
(4)
Por carta de 14 de mayo de 2004, registrada el mismo día por la Comisión, Alemania presentó información complementaria. La Comisión solicitó información complementaria sobre el régimen por cartas de 30 de junio y 14 de septiembre de 2004. Alemania remitió dicha información por cartas de 29 de julio y 6 de octubre de 2004 registradas el 29 de julio y el 15 de octubre de 2004.
(5)
Por carta de 1 de diciembre de 2004 la Comisión comunicó a Alemania su decisión de no plantear objeciones a aquellas partes del régimen que se limitan a las regiones asistidas, según el artículo 87, apartado 3, letra a), del Tratado CE, de los nuevos Estados federados (2). Además la Comisión comunicó su decisión de incoar el procedimiento establecido en artículo 88, apartado 2, del Tratado CE respecto a Berlín y las partes de Brandeburgo que corresponden a la región del mercado laboral de Berlín y que constituyen regiones asistidas de acuerdo con el artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE (3).
(6)
La Decisión se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea el 3 de marzo de 2005. En ella la Comisión invitaba a todos los interesados a presentar sus observaciones sobre la medida de ayuda en cuestión (4). A pesar de ello, no ha recibido observaciones de otras partes interesadas.
(7)
Alemania comunicó sus observaciones por carta de 14 de febrero de 2005.
2. EL RÉGIMEN DE AYUDAS
2.1. Antecedentes
(8)
Con este régimen de ayuda quedaban exentas del impuesto sobre transacciones inmobiliarias las empresas inmobiliarias y las cooperativas de viviendas en los casos de fusiones o adquisiciones de propiedades inmobiliarias en la región del mercado laboral de Berlín.
(9)
En la antigua RDA durante varias décadas las viviendas se construyeron según un sistema centralizado de planificación. Al mismo tiempo, se dejaban al abandono edificios antiguos, de forma que en 1990 muchas viviendas antiguas ya no eran habitables. Tras la reunificación alemana se produjo una intensa demanda de viviendas, pisos o casas, de nueva construcción, lo que engendró una situación de escasez en el mercado inmobiliario de los nuevos Estados federados y de la región del mercado laboral de Berlín. Los especialistas y políticos, suponiendo que la escasez de viviendas sería duradera, reaccionaron introduciendo, entre 1990 y 1998, ayudas fiscales y amortizaciones aceleradas para la construcción de nuevas viviendas o renovación de las antiguas en los nuevos Estados federados y en la región del mercado laboral de Berlín. Estos incentivos provocaron un exceso de superficie habitable, ya que entretanto se comprobó que la demanda de viviendas no aumentó tal como se había previsto, sino que se redujo. En este momento, el exceso de oferta ronda el millón de unidades de vivienda.
(10)
En vista de ello Alemania y los nuevos Estados federados decidieron derribar las viviendas vacías dentro del programa «Stadtumbau Ost». Según la información suministrada por Alemania, las inmobiliarias y las cooperativas deben correr con la mayor parte de los gastos de derribo.
(11)
Alemania argumentó que las dificultades financieras de muchas de las inmobiliarias y cooperativas de viviendas de los nuevos Estados federados y de la región del mercado laboral de Berlín, debidas al descenso de los ingresos a causa de la elevada tasa de desocupación y la relativa fragmentación del mercado, podía poner en peligro el programa de demoliciones que el gobierno federal y los Estados federados consideraban necesario, ya que las empresas no estaban en situación de hacerse cargo de su parte de los costes de derribo.
(12)
Alemania hizo hincapié en que el equilibrio entre la oferta y la demanda no podía restablecerse eliminando simplemente el exceso de oferta, sino que era necesario también ofrecer alojamientos de calidad. Para adaptar su parque de vivienda a esta demanda, las inmobiliarias y las cooperativas de viviendas en los nuevos Estados federados y en la región del mercado laboral de Berlín debían llevar a cabo importantes inversiones. En opinión de Alemania, para que estas empresas estuvieran en condiciones de invertir en los nuevos Estados federados y en la región del mercado laboral de Berlín, deberían poder unirse con el fin de aprovechar el efecto de sinergia generado.
(13)
En opinión de Alemania, el impuesto sobre transacciones inmobiliarias se reveló un obstáculo para las fusiones y adquisiciones de empresas y cooperativas inmobiliarias. Con la suspensión temporal de la aplicación de este impuesto, las empresas interesadas tendrían ocasión de unirse. Al ampliar la base de capital las empresas fusionadas tendrían mejores posibilidades para hacerse cargo de las demoliciones necesarias y al mismo tiempo llevar a cabo las inversiones apropiadas para poder ofrecer viviendas modernas.
(14)
El impuesto sobre transacciones inmobiliarias se recaudará en aquellas transferencias de terrenos que supongan modificaciones en la propiedad. El impuesto se aplicará siempre que se traspase un terreno mediante venta u otro acto jurídico. La base de cálculo del impuesto sobre transacciones inmobiliarias, cuyo tipo es del 3,5 %, es el valor unitario del inmueble.
2.2. Ámbito de la presente Decisión
(15)
En su carta de 1 de diciembre de 2004, la Comisión no planteó objeciones a aquellas partes de la ayuda «Exención del impuesto sobre transacciones inmobiliarias para empresas inmobiliarias en los nuevos Estados Federados» relativas a las regiones asistidas con arreglo al artículo 87, apartado 3, letra a), del Tratado CE. La presente Decisión se refiere exclusivamente a las partes del régimen relativas a la región del mercado laboral de Berlín, que es una región asistida de acuerdo con el artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE.
2.3. Objetivo del régimen de ayuda
(16)
El régimen pretende reestructurar el mercado inmobiliario de la región del mercado laboral de Berlín eliminando el exceso de oferta y ayudando a las empresas y cooperativas inmobiliarias a que puedan ofrecer viviendas de la calidad ahora demandada. Al ofrecer a estas empresas las condiciones para derribar los edificios de viviendas deshabitados, Alemania pretendía mejorar la imagen y las infraestructuras de determinadas zonas de la región del mercado laboral de Berlín, caracterizadas por un entorno físico degradado. […] (5).
2.4. Beneficiarios
(17)
Los beneficiarios del régimen son las empresas inmobiliarias y cooperativas de viviendas que pasen a ser propietarias de inmuebles en la región del mercado laboral de Berlín mediante fusiones y adquisiciones. A efectos de la presente Decisión, se entenderá por «empresas inmobiliarias y cooperativas de viviendas» aquellas empresas y cooperativas cuyas principales actividades sean la administración, construcción, venta y alquiler de viviendas. Las empresas en crisis quedan excluidas del régimen.
(18)
Hasta ahora hay previstas tres fusiones entre empresas inmobiliarias de la región del mercado laboral de Berlín. Para las fusiones que tuvieron lugar en Berlín entre 1995 y 1998, para los impuestos sobre transacciones inmobiliarias se señalaron los siguientes importes: 3,1 millones EUR en una fusión que afectaba a 19 terrenos, 1,4 millones EUR correspondientes a 39 terrenos y 6,7 millones EUR correspondientes a 491 terrenos.
2.5. Duración del régimen
(19)
El régimen se limita a todas las fusiones y adquisiciones entre empresas inmobiliarias y cooperativas de viviendas realizadas entre el 31 de diciembre de 2003 y el 31 de diciembre de 2006.
3. DECISIÓN DE INCOAR EL PROCEDIMIENTO
(20)
En su carta de 1 de diciembre de 2004 la Comisión, basándose en las consideraciones que se exponen a continuación, llegó a la conclusión de que se trataba de una ayuda estatal en el sentido del artículo 87, apartado 1, del Tratado CE:
-
nos encontramos ante una concesión de medios estatales, ya que al eximirse del impuesto sobre transacciones inmobiliarias, Alemania renuncia a unos ingresos tributarios que de otra manera hubiera recibido,
-
se trata de una medida selectiva limitada a un espacio geográfico determinado de los nuevos Estados federados y de la región del mercado laboral de Berlín para favorecer a determinadas empresas, a saber, las empresas y cooperativas inmobiliarias. El régimen se limita a las fusiones y adquisiciones entre empresas inmobiliarias y cooperativas de viviendas propietarias de inmuebles en los nuevos Estados federados y en la región del mercado laboral de Berlín,
-
el régimen beneficia a las empresas y cooperativas inmobiliarias que participan en fusiones y adquisiciones ya que les libra de pagar el impuesto sobre transacciones inmobiliarias que de otra forma deberían abonar,
-
como la adquisición de inmuebles es una actividad comercial entre Estados miembros, no puede excluirse la posibilidad de que este régimen afecte al comercio entre los Estados miembros.
(21)
En su Decisión 2002/581/CE (6) relativa al régimen de ayudas estatales aplicado por Italia en favor de los bancos, la Comisión consideró que las exenciones de impuestos concedidas para la reestructuración de sectores económicos en dificultades, con las que se beneficiaba a las fusiones y adquisiciones, debían considerarse ayudas destinadas a reducir los gastos corrientes de las empresas por lo que constituían ayudas de funcionamiento. En su decisión de incoar el presente procedimiento esta pregunta quedó sin respuesta ya que la Comisión tuvo en cuenta los argumentos presentados por Alemania según los cuales este régimen de ayuda también podía interpretarse de otra forma.
(22)
La Comisión tenía serias dudas de que el régimen alemán para la región del mercado laboral de Berlín, incluida en el artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE, guardara proporción respecto a su finalidad, y el régimen falseaba la competencia en forma contraria al interés común por las siguientes razones:
-
el porcentaje de viviendas vacías en Berlín, del 5,3 % para las viviendas particulares y del 8,77 % para las viviendas de empresas o cooperativas, es claramente inferior al de los nuevos Estados federados, del 14,2 %. Casi todas las viviendas vacías se hallan en los barrios orientales de Berlín,
-
Alemania no presentó datos que demostraran que la región del mercado laboral de Berlín se caracterizara por un éxodo comparable al de las regiones asistidas contempladas en el artículo 87, apartado 3, letra a), del Tratado CE,
-
mientras que en las fusiones y adquisiciones de empresas y cooperativas inmobiliarias en las zonas contempladas en el artículo 87, apartado 3, letra a), del Tratado CE, había que abonar un impuesto sobre transacciones inmobiliarias entre 150 000 y 1,5 millones EUR, los importes correspondientes para Berlín, según la experiencia hasta la fecha, se situaba entre 1,4 y 6,7 millones EUR.
-
Alemania no presentó dato alguno que demostrara que la exención fiscal temporal fuera apropiada para activar el mercado inmobiliario de la región del mercado laboral de Berlín y que tuviera también efectos positivos, además de que es muy poco probable que el sector privado hubiera participado en las tareas de saneamiento sin que hubiera habido intervención estatal.
4. OBSERVACIONES DE ALEMANIA
(23)
Alemania considera que las ayudas concedidas en virtud de este régimen no deben considerarse como ayudas de funcionamiento, con arreglo a las Directrices sobre ayudas estatales de finalidad regional (7) de la Comunidad. La particularidad de este régimen de ayuda consiste en que exime del impuesto sobre transacciones inmobiliarias a los negocios inmobiliarios de la región del mercado de trabajo de Berlín. Los beneficiarios son las empresas inmobiliarias o las cooperativas de viviendas participantes siempre que la operación consista en una fusión o adquisición. Solo en ese caso quedan temporalmente exentas del impuesto sobre transacciones inmobiliarias las empresas concernidas. Como las fusiones o adquisiciones entre dos empresas o cooperativas inmobiliarias sólo se efectúan, en principio, una vez, Alemania no ve en las ayudas subvención para gastos corrientes alguna.
(24)
Las empresas y cooperativas inmobiliarias siguen pagando el impuesto sobre transacciones inmobiliarias cuando adquieren inmuebles. Dado que la compraventa o el alquiler de inmuebles constituyen las actividades comerciales habituales de estas empresas, el pago del impuesto sobre transacciones inmobiliarias podría incluirse entre sus gastos corrientes de funcionamiento. El régimen de ayuda no afectaría, sin embargo, a estos gastos, ya que no es aplicable a los casos de compraventa de inmuebles por parte de las empresas y cooperativas inmobiliarias.
(25)
Por lo que respecta a la tasa de desocupación, relativamente baja, de Berlín, Alemania señala que esta afirmación general no es exacta, ya que la Comisión se basa en medias, mientras que en algunos barrios de la ciudad esta tasa es comparable a la de los nuevos Estados federados. Según indica Alemania, las zonas con una tasa de desocupación similar (alrededor del 14 %) se hallan sobre todo en los distritos de la parte oriental, a saber, Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf y Lichtenberg.
(26)
Por lo que respecta a la despoblación, Alemania argumenta que la población de la zona del mercado laboral de Berlín ha disminuido en los últimos años, lo que habría provocado un descenso de la demanda de alojamientos. Sin embargo, las estadísticas presentadas por Alemania muestran que Berlín, tras recuperar su capitalidad, no sufre de descenso alguno de la población sino que presenta una evolución demográfica estable. Las cifras confirman, sin embargo, que los barrios orientales de la ciudad sufren una despoblación similar a la de los nuevos Estados federados.
(27)
Alemania confirma que los importes de las ayudas vinculadas a las fusiones entre empresas y cooperativas inmobiliarias en la región del mercado laboral de Berlín son muy superiores a los de las regiones asistidas conforme al artículo 87, apartado 3, letra a), del Tratado CE, lo que debería achacarse al volumen y al elevado valor de los inmuebles en esta región (8).
(28)
Alemania mantiene la opinión de que las fusiones y adquisiciones de empresas inmobiliarias tendrán efectos positivos en el mercado inmobiliario, ya que las nuevas empresas surgidas de estas operaciones tendrían la capacidad de llevar a cabo el proceso de reestructuración citado, es decir, sacar al mercado las viviendas deshabitadas y/o derribar las viviendas inhabitables. Dado que el impuesto sobre transacciones inmobiliarias grava considerablemente a estas empresas, su recaudación impediría que llevaran a cabo las inversiones necesarias.
5. VALORACIÓN DE LA AYUDA
5.1. Existencia de ayudas estatales
(29)
Según los motivos expuestos en su carta de 1 de diciembre de 2004 (puntos 20, 21 y 22), no refutados por Alemania, la Comisión estima que el régimen «Exención del impuesto sobre transacciones inmobiliarias para empresas inmobiliarias en los nuevos Estados federados» constituye una ayuda de Estado conforme al artículo 87, apartado 1, del Tratado CE.
5.2. Legalidad
(30)
Con la notificación de este régimen de ayuda en fase de proyecto, Alemania cumplió la obligación que le impone el artículo 88, apartado 3, del Tratado CE.
5.3. Compatibilidad
(31)
Según el artículo 87, apartado 2, del Tratado CE, algunas formas de ayudas son compatibles con el mercado común. Habida cuenta de la finalidad de la ayuda, a saber, la demolición de viviendas desocupadas para sanear el mercado inmobiliario, la Comisión opina que en este caso no puede aplicarse el artículo 87, apartado 2, letras a) y b), del Tratado CE, lo que tampoco había propuesto Alemania.
(32)
Tampoco es de aplicación el artículo 87, apartado 2, letra c), del Tratado CE, ya que el exceso de la oferta de viviendas no se puede remontar a la división de Alemania y Berlín sino a las medidas fiscales para fomentar la nueva construcción y renovación de viviendas en los nuevos Estados federados y Berlín de los años 1990 a 1998.
(33)
El artículo 87, apartado 3, cita otras formas de ayuda que pueden considerarse compatibles con el mercado común. Teniendo en cuenta la naturaleza y el objetivo del régimen y su alcance geográfico, la Comisión considera que no es aplicable el artículo 87, apartado 3, letras b) y d), del Tratado CE. El artículo 87, apartado 3, letra a), del Tratado CE, autoriza las ayudas estatales destinadas a favorecer el desarrollo económico de regiones en las que el nivel de vida sea anormalmente bajo o en las que exista una grave situación de subempleo. Como la región del mercado laboral de Berlín es una región asistida con arreglo al artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE, no es de aplicación la letra a).
(34)
Respecto a la cuestión de si son de aplicación las excepciones del artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE, el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas estima, entre otras, en su sentencia de 14 de enero de 1997 sobre el asunto C-169/95 Reino de España/Comisión de las Comunidades Europeas (9), que en la aplicación por parte de la Comisión del artículo 87, apartado 3, «el ejercicio de su facultad discrecional requiere apreciaciones de carácter económico y social que deben efectuarse en un contexto comunitario». Para determinados tipos de ayudas, la Comisión ha precisado la forma en que utiliza su facultad discrecional, ya sea en forma de reglamentos de exención por categorías, encuadramientos comunitarios, directrices o comunicaciones. Si existen textos explicativos, la Comisión debe referirse a ellos al evaluar las ayudas.
(35)
Se constata que el régimen no se limita a medidas contempladas en el Reglamento (CE) no 70/2001 de la Comisión, de 12 de enero de 2001, relativo a la aplicación de los artículos 87 y 88 del Tratado CE a las ayudas estatales a las pequeñas y medianas empresas (10), ni a las medidas de las Directrices comunitarias sobre ayudas de Estado de salvamento y de reestructuración de empresas en crisis (11), ni a los textos siguientes: Encuadramiento comunitario sobre ayudas de Estado de investigación y desarrollo (12), Reglamento (CE) no 68/2001 de la Comisión, de 12 de enero de 2001, relativo a la aplicación de los artículos 87 y 88 del Tratado CE a las ayudas a la formación (13), o Reglamento (CE) no 2204/2002 de la Comisión, de 12 de diciembre de 2002, relativo a la aplicación de los artículos 87 y 88 del Tratado CE a las ayudas estatales para el empleo (14). Por esta razón no se pueden aplicar en el presente caso estas directrices, encuadramientos comunitarios o reglamentos. Tampoco se pueden aplicar las Directrices comunitarias sobre ayudas estatales en favor del medio ambiente (15), ya que el régimen de ayuda no está destinado a la protección del medio ambiente.
(36)
A las regiones asistidas con arreglo al artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE se aplican las Directrices sobre las ayudas de Estado de finalidad regional (en lo sucesivo, «Directrices sobre ayudas regionales»). Según estas directrices, las ayudas se pueden aplicar a las inversiones y la creación de empleo cuando favorecen la ampliación, modernización y diversificación de empresas situadas en regiones poco favorecidas. También se establece en ellas que las ayudas limitadas a un sector económico pueden tener un efecto importante sobre la competencia en el mercado en cuestión, pero que sus efectos sobre el desarrollo regional serán más bien limitados.
(37)
Las directrices sobre ayudas regionales sólo son aplicables a determinados tipos de ayudas, como por ejemplo las ayudas para inversiones iniciales, para la creación de empleo y, excepcionalmente, las ayudas de funcionamiento. Según el punto 4.15 de estas directrices, las ayudas de funcionamiento solo pueden concederse en aquellas regiones que entran dentro de la excepción prevista en el artículo 87, apartado 3, letra a), del Tratado CE, siempre que las ayudas estén justificadas en función de su contribución al desarrollo regional, su carácter y que su importe sea proporcionado a las dificultades que se pretende superar.
(38)
La exención fiscal para las empresas inmobiliarias de la región del mercado laboral de Berlín no va ligada a una inversión inicial ni por la ampliación de las actividades de una empresa existente, de conformidad con el punto 4.4 de las directrices. Tampoco está vinculada a la creación de empleo en relación con la realización de una inversión inicial, según el punto 4.11.
(39)
Por consiguiente, este régimen no entra en el ámbito de aplicación de las directrices, encuadramientos comunitarios o reglamentos existentes sobre la base del artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE. Por esta razón, la Comisión lo ha evaluado directamente sobre la base del mencionado artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE.
5.3.1. Compatibilidad con el artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE
(40)
El artículo 87, apartado 3, letra c), autoriza las ayudas estatales destinadas a facilitar el desarrollo de determinadas actividades o regiones económicas, siempre que no alteren las condiciones de los intercambios en forma contraria al interés común. Cuando examina la compatibilidad de una ayuda con el artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE, la Comisión tiene en cuenta los objetivos comunitarios y establece si la ayuda, en comparación a otros medios, puede resolver el problema planteado y si es proporcional al objetivo que se persigue.
(41)
El objetivo del régimen consiste en sanear el mercado inmobiliario de la región del mercado laboral de Berlín eliminando el exceso de oferta y ayudando a las empresas y cooperativas inmobiliarias a que puedan ofrecer viviendas de la calidad ahora demandada. Las empresas inmobiliarias deben encontrarse en condiciones de derribar los edificios de viviendas deshabitados, para mejorar la imagen y las infraestructuras de determinadas zonas de la región del mercado de trabajo de Berlín, […].
(42)
Remediar las carencias físicas y rehabilitar los barrios […] son prioridades políticas cada vez más urgentes de la Comunidad. En este sentido, la Comisión ha autorizado regímenes de ayuda en el ámbito de la rehabilitación urbana basándose directamente en el artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE, por ejemplo a través de la Decisión 2003/433/CE de la Comisión, de 21 de enero de 2003, sobre el régimen de ayudas «Exención del impuesto del timbre para los bienes inmuebles no residenciales sitos en regiones desfavorecidas» (16), notificada por el Reino Unido, o el régimen de ayuda N 211/03, «Nuevas zonas francas urbanas» (17). En estas decisiones, la Comisión ha reconocido que incluso en las ciudades más prósperas de la Comunidad subsisten «zonas desfavorecidas» caracterizadas por la exclusión social y entorno físico insuficiente, en el plano de las infraestructuras, vivienda e instalaciones sociales. La Comisión ha reconocido la necesidad de financiación pública para fomentar el proceso de renovación urbana y ha confirmado que estos regímenes son compatibles con los objetivos comunitarios de cohesión económica y social, lo que implica también la reducción de las diferencias en los niveles de desarrollo de las zonas urbanas.
(43)
Alemania ha admitido que Berlín ya no sufre descenso de su población desde que volvió a asumir su capitalidad. Según un estudio demográfico presentado por Alemania, el número de habitantes no disminuirá. Sin embargo, se desprende también de estas cifras que los distritos de Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg y Hohenschönhausen han sufrido una despoblación similar a la de los nuevos Estados federados, lo que explica que la tasa de viviendas vacías de Marzahn-Hellersdorf sea del 14,1 %.
(44)
Sin embargo, el régimen de ayuda prevé que la exención del impuesto sobre transacciones inmobiliarias se aplique no sólo a las empresas y cooperativas inmobiliarias de los barrios de Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen o Neukölln, sino también a las presentes en el conjunto de la región del mercado laboral de Berlín. La Comisión reconoce que el proceso de rehabilitación urbana de Berlín, debido a su especial pasado, se ve dificultado por diversas razones y que los citados barrios pueden considerarse zonas desfavorecidas, pero tiene la convicción de que el conjunto de la región del mercado laboral de Berlín no necesita ayudas para fomentar su renovación urbana.
(45)
Alemania no ha presentado datos sobre la región del mercado laboral de Berlín que indiquen que las ayudas estatales para fomentar las fusiones y las adquisiciones entre empresas y cooperativas inmobiliarias sean los instrumentos apropiados para eliminar eficazmente el exceso de oferta de viviendas en determinados barrios. No queda claro si el régimen hará que estas empresas derriben las viviendas desocupadas de barrios como Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen y Neukölln.
5.3.2. Efectos sobre el comercio contrarios al interés común
(46)
Una vez establecido que la renovación urbana figura entre los objetivos que persigue la Comunidad, debe determinarse si las condiciones de los intercambios no se ven afectadas en forma contraria al interés común.
(47)
Alemania ha reconocido que los importes de las ayudas vinculadas a las fusiones y adquisiciones entre empresas y cooperativas inmobiliarias en la región del mercado laboral de Berlín son muy superiores a los de las regiones asistidas conforme al artículo 87, apartado 3, letra a), del Tratado CE, lo que debería achacarse al volumen y al elevado valor de los inmuebles en esta región (18). También ha confirmado que las ayudas para las empresas inmobiliarias en virtud del régimen podrían alcanzar hasta 6,7 millones EUR. La Comisión opina que ayudas de este volumen falsean la competencia y afectan al comercio en la Comunidad. Además, este régimen no excluye que estas empresas puedan fusionarse más de una vez y tampoco está previsto un mecanismo para controlar la acumulación de ayudas.
(48)
Dado que la medida está destinada a todas las empresas inmobiliarias y cooperativas de vivienda propietarias de inmuebles en la región del mercado laboral de Berlín, pero solo algunos barrios deben ser renovados, la Comisión ha llegado a la conclusión de que el régimen previsto por Alemania para esta región, que es una región asistida de acuerdo con el artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE, no es proporcional al objetivo perseguido. En opinión de la Comisión, el trato preferencial concedido a las transferencias inmobiliarias en el conjunto de la región del mercado laboral de Berlín sería ineficaz y las ayudas alterarían el comercio y la competencia en una medida contraria al interés común.
6. CONCLUSIONES
(49)
Las directrices sobre ayudas regionales no son aplicables en el presente caso. El régimen no está destinado a inversiones iniciales ni a la creación de empleo.
(50)
La Comisión considera apropiado basar directamente la valoración de la presente medida en el artículo 87, apartado 3, letra c), del Tratado CE, ya que no son de aplicación ninguno de los encuadramientos comunitarios, directrices o reglamentos existentes. La renovación urbana constituye uno de los objetivos de la Comunidad para fomentar la cohesión económica y un desarrollo sostenible, pero la presente medida no está orientada correctamente para ello.
(51)
La medida está destinada al conjunto de la región del mercado laboral de Berlín, mientras que sólo algunos de los barrios de la ciudad son los que presentan carencias. Por esta razón la Comisión estima que el ámbito geográfico de aplicación del régimen es desproporcionado. Alemania no ha indicado de qué forma la medida se limitará a aquellos barrios que necesitan una renovación urbana ni cómo permitirá finalmente la demolición de los inmuebles desocupados. Ha admitido también que la exención fiscal prevista en la medida se aplicará a todas las empresas y cooperativas inmobiliarias de la región del mercado laboral de Berlín, aun cuando no posean inmuebles en los barrios desfavorecidos.
(52)
Los importes de las ayudas previstas en esta medida son importantes, sobre todo si una de las empresas o cooperativas inmobiliarias se fusiona varias veces o acumula ayudas. Por todo ello, la Comisión ha llegado a la conclusión de que el presente régimen de ayuda altera las condiciones del comercio en una medida contraria al interés común.
HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:
Artículo 1
El régimen de ayuda previsto por Alemania «Exención del impuesto sobre transacciones inmobiliarias para empresas inmobiliarias y cooperativas de viviendas en los nuevos Estados federados» no es compatible con el mercado común en la medida en que afecta a la región del mercado laboral de Berlín.
En consecuencia, no puede ejecutarse el régimen de ayuda.
Artículo 2
Alemania informará a la Comisión, en un plazo de dos meses a partir de la fecha de notificación de la presente Decisión, de las medidas adoptadas en cumplimiento de la misma.
Artículo 3
El destinatario de la presente Decisión es la República Federal de Alemania.
Hecho en Bruselas, el 23 de noviembre de 2005.