ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.
DECISIÓN DE LA COMISIÓN
de 14 de diciembre de 2004
sobre la compra de terrenos pertenecientes a Aircraft Services Lemwerder por parte del ayuntamiento de Lemwerder
[notificada con el número C(2004) 4748]
(El texto en lengua alemana es el único auténtico)
(Texto pertinente a efectos del EEE)
(2005/664/CE)
LA COMISIÓN DE LAS COMUNIDADES EUROPEAS,
Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Europea y, en particular, su artículo 88, apartado 2,
Visto el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo y, en particular, su artículo 62, apartado 1, letra a),
Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con los artículos citados (1), y teniendo en cuenta dichas observaciones,
Considerando lo siguiente:
I. PROCEDIMIENTO
(1)
La Comisión presenta una denuncia por una transacción inmobiliaria entre el ayuntamiento de Lemwerder y Aircraft Services Lemwerder (en lo sucesivo, «ASL»), según la cual dicha compra contenía un elemento de ayuda en favor de ASL. Mediante carta de 30 de enero de 2003, la Comisión solicitó información a Alemania. Alemania respondió por carta de 18 de marzo de 2003.
(2)
Mediante decisión de 17 de septiembre de 2003, la Comisión incoó el procedimiento del artículo 88, apartado 2, del Tratado CE en relación a la mencionada medida. El asunto se registró con el número C 56/2003. La decisión fue transmitida a Alemania mediante carta de 18 de septiembre de 2003 y fue publicada en el Diario Oficial de la Unión Europea (2). La Comisión no recibió observaciones de los interesados.
(3)
Las autoridades alemanas formularon sus observaciones a la decisión de la Comisión mediante sendas cartas de 14 y 18 de noviembre de 2003. Por cartas de 13 de enero y de 10 de mayo de 2004, la Comisión solicitó información adicional. Alemania respondió por cartas de 13 de febrero y de 31 de agosto de 2004. El 13 de octubre de 2004 tuvo lugar una reunión entre los representantes de la Comisión y los de Alemania y el autor de un informe inmobiliario presentado. Tras la reunión, Alemania presentó información adicional por carta de 23 de noviembre de 2004.
II. MEDIDAS
2.1. Beneficiario
(4)
ASL (ubicada en la localidad de Lemwerder, cerca de Bremen, Baja Sajonia) presta servicios como, por ejemplo, el mantenimiento de aeronaves. En 2002/03 tenía unos 700 trabajadores y generó un volumen de negocios de 53,4 millones EUR. Hasta 1993, ASL formaba parte de Deutsche Aerospace AG (DASA). Cuando DASA quiso cesar en la actividad, el Estado federado de Baja Sajonia tomó una serie de medidas de salvamento a favor de ASL. La Comisión aprobó dichas medidas mediante la Decisión 97/753/CE, de 12 de marzo de 1997, relativa a la ayuda estatal concedida a Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). El 1 de enero de 2004, EADS adquirió una participación mayoritaria del 51 % en la empresa. Desde entonces, se está reestructurando ASL. Ya no se realiza el mantenimiento de aviones civiles. En un futuro, allí se llevará a cabo la reparación y el mantenimiento de componentes de aviones de combate (Transall C-160, Tornado) y el ensamblaje de componentes de aviones militares (Eurofighter, A400M). Para 2006, está prevista una plantilla de 210 trabajadores (4).
2.2. Descripción detallada de la medida
(5)
El ayuntamiento de Lemwerder compró unos terrenos que ASL no necesitaba. Según la información de Alemania, hubo un descuento en el precio de compra.
Fecha
Terreno
Superficie (m2)
Precio/m2
(DEM/EUR)
Precio total
(DEM/EUR)
28.6.2000
Oeste y centro
241 643
(97 828 & 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Sur
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
La urbanización del terreno «oeste» ocasionó unos gastos totales de 1 355 040 EUR. Por diversas razones se consideró que los costes para el terreno «centro» serían alrededor de un 10 % inferiores.
(7)
El ayuntamiento supuso que, después de crear las necesarias infraestructuras, podría enajenar los terrenos oeste y centro por un precio de […] DEM/m2 ([…] EUR). El precio relativamente alto se justifica por la calidad del emplazamiento, en las inmediaciones del aeródromo de ASL, la conexión directa con la red ferroviaria y las posibilidades de utilización de las instalaciones portuarias de ASL en el Weser. En 1999 y 2002 se vendieron terrenos en el vecino Edenbüttel por el mismo precio, aun teniendo un acceso por ferrocarril, aéreo y fluvial más difícil. Alemania presentó otras dos tasaciones de los terrenos al norte de ASL, que deberían demostrar un valor comparable.
(8)
Para la urbanización del terreno «oeste» el ayuntamiento recibió una ayuda de 562 200 EUR (cofinanciados en un 50 % por el FEDER-Objetivo 2) y aportó de sus propios fondos una cantidad de 132 125 EUR. El producto de la venta se declaró en […] EUR.
(9)
Aunque el ayuntamiento y la Sociedad de Desarrollo de Baja Sajonia NILEG tenían como primer objetivo la industria aeronáutica, no impusieron restricciones en cuanto a los compradores potenciales. En el año 2000 se hundió el mercado del suelo. A partir del segundo semestre del año 2002 se reavivó la demanda de este tipo de terrenos, aunque hasta la fecha todavía no se ha vendido ninguno.
III. MOTIVOS PARA LA INCOACIÓN DEL PROCEDIMIENTO
(10)
En su decisión de incoar el procedimiento previsto en el artículo 88, apartado 2, del Tratado CE, la Comisión dudaba de que el precio pagado por el ayuntamiento correspondiera al precio de mercado. El terreno se vendió como terreno no urbanizado y ASL o un comprador privado o público tendría que invertir una cantidad considerable para poderlo vender como terreno urbanizado. Al no haber una tasación del terreno no urbanizado, la Comisión realizó una estimación descontando los costes de urbanización del valor del terreno urbanizado. Entre ellos tuvo en cuenta el previsible retraso por la venta del terreno en parcelas, los costes financieros del proyecto y el hecho de que sería necesario terreno para infraestructuras. De esta estimación se deduce que el valor del terreno no urbanizado es claramente inferior al precio pagado por el ayuntamiento. Además, la Comisión se preguntaba si un inversor privado, ante la situación general del mercado en el entorno inmediato de ASL, hubiera urbanizado siquiera el terreno. Por otra parte, dudaba de si un inversor privado recibiría ayudas similares a las del ayuntamiento. Puesto que Alemania no ha justificado la compra del terreno «sur», este proceder podría constituir otro elemento de ayuda.
(11)
La Comisión dudaba de que el posible elemento de ayuda en la transacción inmobiliaria de la compra fuera compatible con el mercado común. La venta de terrenos, por ejemplo, no va unida a obligaciones de invertir o reestructurar; según la información facilitada por Alemania, la empresa tampoco se encuentra en crisis. Mediante la Decisión 97/753/CE se autorizaron las ayudas con la condición de que Alemania no concediera ayudas ad hoc en un plazo de cinco años. Sin embargo, las ayudas posiblemente ligadas a estos negocios inmobiliarios se concedieron dentro de ese plazo de cinco años.
IV. OBSERVACIONES DE ALEMANIA
(12)
Para Alemania, el punto de partida adecuado del valor de mercado de los terrenos no urbanizados sería el valor de parcelas comparables de terreno no urbanizado tomando en cuenta el emplazamiento y la incorporación de infraestructuras. Se presentó una nueva tasación del terreno no urbanizado. Dicha tasación se basa en una comparación directa con otros terrenos no urbanizados en un radio de 80 km y tiene en cuenta las diferencias cualitativas. El perito ha visitado tanto el terreno en cuestión como los otros terrenos. Ha tenido en cuenta especialmente las conexiones de infraestructuras que podrían realizarse. El perito le atribuye un valor de […] EUR/m2. Puesto que dicho valor es superior al precio pagado por el ayuntamiento, no podría constituir una ayuda. Alemania no considera necesario tomar en cuenta posible retrasos en la reventa de las parcelas, los costes de urbanización y las ayudas.
(13)
Además, al urbanizar terrenos industriales, a las entidades públicas les guían consideraciones a largo plazo, como los ingresos tributarios procedentes de las empresas que se instalen en un terreno urbanizado. Las normas sobre ayudas estatales impedirían a los ayuntamientos conseguir sus objetivos si debieran vender a un precio determinado. Por otra parte, aunque los ayuntamientos podrían realizar un procedimiento de licitación si quisieran vender terrenos, no podrían, sin embargo, si quisieran comprar una parcela que respondiera a su idea de urbanización. El vendedor podría así encontrarse en una posición de negociación muy favorable. Para una transacción en esas condiciones el vendedor no necesitaría ayuda alguna.
(14)
Por otra parte, la estimación de la Comisión tiene errores. Un inversor privado, por ejemplo, no está sujeto a las mismas normas que un ayuntamiento. En virtud de los artículos 127 y ss. de la Ley de edificación (Baugesetzbuch), los ayuntamientos tienen que hacerse cargo como mínimo del 10 % de los costes de urbanización repercutibles. También han surgido costes imprevistos por la recogida de municiones. Por tanto, en el momento de la compra estos costes no podrían influir en el precio. Asimismo, según la Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (6) (en lo sucesivo, «la Comunicación»), no es necesario incluir en la tasación costes de infraestructura adicionales. Por otro lado, la Comunicación permite un precio más alto en determinadas condiciones (por ejemplo, se aplica un margen del 5 %).
(15)
La cuestión de si un inversor privado habría urbanizado el terreno no procede en este caso. La urbanización de terrenos es una tarea pública y entra en el ámbito de los servicios de interés económico general. Un ayuntamiento sólo urbaniza un terreno cuando, como en el presente caso, espera una demanda suficiente. El Instituto de Investigación Económica de Baja Sajonia tuvo dificultades para pronosticar la oferta de suelo industrial. La innovadora reestructuración de la zona en su conjunto, gracias a la conexión con el nuevo túnel bajo el Weser y a la autopista prevista en la costa hasta el puerto de aguas profundas proyectado en Wilhelmshaven, ha elevado la demanda de terrenos industriales. Además, la Agencia de Promoción e Inversiones de Baja Sajonia explicó que se trataba, por esta razón, de superficies de especial valor y que el ayuntamiento dejaría escapar una, por así decir, proposición única de venta («Unique Selling Point»), si no comprara el terreno. Por ello, aconsejó al ayuntamiento que comprara el terreno, más aún cuando eso daría la posibilidad de utilizar el espacio común entre el polígono «Estación Altenesch» y los terrenos de ASL.
(16)
En cuanto a la compra del terreno «sur», Alemania señala que esta parcela es necesaria dentro del concepto global ya que sirve como superficie de sustitución y de interfase para la infraestructura en la urbanización del terreno «centro».
V. EVALUACIÓN
(17)
Con arreglo al artículo 87, apartado 1, del Tratado CE, «son incompatibles con el mercado común, en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre Estados miembros, las ayudas otorgadas por los Estados o mediante fondos estatales, bajo cualquier forma, que falseen o amenacen falsear la competencia, favoreciendo a determinadas empresas o producciones». En el presente caso hay que determinar si ASL se benefició de manera selectiva con la transacción inmobiliaria, como así ocurriría si el ayuntamiento hubiera pagado un precio superior al valor de mercado.
(18)
La Comisión está de acuerdo con Alemania en que el precio del terreno no urbanizado debe tomarse como referencia de precio de mercado. La determinación del valor del terreno no urbanizado descontando los costes de urbanización del valor del terreno urbanizado es un procedimiento auxiliar cuando no se dispone de una tasación más directa. Por esta razón, la Comisión ha examinado cuidadosamente la nueva tasación del terreno no urbanizado presentada por Alemania.
(19)
Si las autoridades desean comprar un terreno concreto deben negociar con el propietario. Organizar una licitación incondicional no es la solución. Los principios de la Sección II, apartado 1, de la Comunicación por lo que se refiere a la venta mediante licitación incondicional no son válidos en el presente caso, pero los de la Sección II, apartado 2, son, hasta cierto punto, aplicables.
(20)
El informe ha sido elaborado por un perito independiente, conforme a la Sección II, apartado 2, letra a), de la Comunicación. Al perito no se le pusieron condiciones y su independencia la garantizan su designación y juramento. Por lo demás, el tasador ejerce como perito certificado tanto para la Comisión como para el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas. Es especialmente competente en la tasación de terrenos en la zona en cuestión. Aunque la tasación tiene fecha de 6 de noviembre de 2003, es decir, posterior a la venta, puede tomarse como base en este procedimiento. La Comisión opina que el método utilizado por el perito para evaluar el valor de otros terrenos y las diferencias en cuanto a la calidad es correcto. La Comisión ha examinado a fondo el informe, especialmente el tamaño y la naturaleza de las parcelas de terreno tomadas como comparación, la consideración de la posible contaminación, la independencia del perito, la importancia de las referencias especiales a la incorporación de infraestructuras, el tipo de suelo y el método aplicado para el cálculo de los resultados finales. El precio de los terrenos en cuestión oscila entre 16 y 36 EUR/m2. La Comisión señala que el cálculo del resultado de […] EUR/m2 puede que no sea totalmente correcto pero que, de todas formas, los cálculos alternativos darían un valor superior. Basándose en esta tasación, la Comisión llega a la conclusión de que el valor de […] EUR/m2 como base bruta del valor de mercado del terreno no urbanizado puede tomarse como referencia en el momento de la venta. En cualquier caso, basándose en el informe la Comisión, puede concluir que el valor de mercado es inferior al precio al que efectivamente se vendió el terreno, es decir, […] EUR/m2.
(21)
La Comisión señala que en el presente caso el ayuntamiento no compró el terreno en interés de ASL sino con la intención, basada en consideraciones políticas de conjunto, de urbanizarlo con arreglo a su plan general y venderlo (véase el considerando 15). La subvención del FEDER lo corrobora (véase el considerando 8). La elección de este terreno de ASL concuerda con las consideraciones de índole política y se explica por las conexiones de infraestructuras extraordinarias del terreno, lo que confirma la Agencia de Promoción e Inversiones de Baja Sajonia.
(22)
La Comisión reconoce que un promotor privado no estaría en condiciones de comprar a ese precio el terreno no urbanizado, urbanizarlo, crear la infraestructura necesaria y vender con beneficios el terreno urbanizado. Algunos de los argumentos aducidos por Alemania, por ejemplo, el marco jurídico de los ayuntamientos, pueden explicarlo. Sin embargo, no es necesario seguir considerando este aspecto, ya que en las condiciones del presente caso, las dos conclusiones mencionadas, la primera, que el ayuntamiento no compró el terreno a un precio superior al de mercado, y la segunda, que el ayuntamiento no compró el terreno en interés de ASL, sino con arreglo a su plan general y basándose en consideraciones políticas de conjunto, bastan para determinar que no se concedió a ASL ninguna ventaja específica. Las demás dudas manifestadas por la Comisión en su decisión de incoar el procedimiento ya no son relevantes.
(23)
La Comisión está de acuerdo con el argumento de Alemania sobre la compra de la parcela «sur». Además, una posible ayuda al respecto no sobrepasaría en ningún caso el umbral de 100 000 EUR de las ayudas de minimis.
VI. CONCLUSIÓN
(24)
La Comisión concluye que el ayuntamiento de Lemwerder no adquirió el terreno de ASL a un precio que estuviera por encima del precio de mercado. En consecuencia, no se concedió al vendedor ninguna ventaja ni, por tanto, ayuda estatal en el sentido del artículo 87, apartado 1, del Tratado CE.
HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:
Artículo 1
La transacción de los terrenos entre el ayuntamiento de Lemwerder y Aircraft Services Lemwerder no contiene elementos de ayuda estatal en el sentido del artículo 87, apartado 1, del Tratado CE.
Artículo 2
El destinatario de la presente Decisión es la República Federal de Alemania.
Hecho en Bruselas, el 14 de diciembre de 2004.