ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
DECISIÓN (UE) 2015/507 DE LA COMISIÓN
de 16 de septiembre de 2014
sobre la medida SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) de Alemania
[notificada con el número C(2014) 6411]
(El texto en lengua alemana es el único auténtico)
(Texto pertinente a efectos del EEE)
LA COMISIÓN EUROPEA,
Visto el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y, en particular, su artículo 108, apartado 2, párrafo primero,
Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con el citado artículo (1), y teniendo en cuenta dichas observaciones,
Considerando lo siguiente:
1. PROCEDIMIENTO
(1)
El 30 de marzo de 2007, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (en lo sucesivo, «NEUWOGES») presentó una denuncia ante la Comisión, a tenor del artículo 20, apartado 2, del Reglamento (CE) no 659/1999 del Consejo (2), en la que se alegaba que se había concedido una ayuda estatal ilegal a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG y Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (en lo sucesivo, «BAVARIA 1» y «BAVARIA 2»; conjuntamente, «BAVARIA») a través de un contrato enfitéutico (Erbbaurechtsvertrag, en lo sucesivo «EBV») y un contrato de gestión general (Generalverwaltervertrag, en lo sucesivo «GVV»). NEUWOGES solicitó la incoación de un procedimiento de investigación formal a tenor del artículo 108, apartado 2, del TFUE.
(2)
Los días 6 de agosto de 2007, 14 de mayo de 2008, 6 de abril de 2009 y 3 de febrero de 2012, la Comisión solicitó a Alemania información complementaria. Alemania respondió los días 4 de septiembre de 2007, 12 de octubre de 2007, 17 de octubre de 2007, 11 de julio de 2008, 14 de julio de 2008, 12 de diciembre de 2008, 30 de junio de 2009 y 28 de febrero de 2012. NEUWOGES remitió observaciones los días 30 de mayo de 2007, 5 de noviembre de 2007, 26 de febrero de 2008, 15 de julio de 2008, 30 de septiembre de 2008, 18 de diciembre de 2008, 6 de marzo de 2009, 4 de junio de 2009, 15 de julio de 2009, 26 de agosto de 2009, 22 de septiembre de 2009 y 19 de enero de 2012. BAVARIA presentó sus observaciones el 13 de mayo de 2008.
(3)
El 28 de noviembre de 2008, el Tribunal regional de Rostock (Landgericht Rostock, en lo sucesivo «LG Rostock») dictó sentencia en el asunto BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA había denunciado a NEUWOGES por incumplimiento del contrato suscrito entre ambas partes. A este respecto NEUWOGES arguyó que el contrato era ilegal y que incluía ayuda estatal incompatible con el mercado interior, por lo que era nulo. El LG Rostock llegó a la conclusión de que no aportaba ventaja alguna para BAVARIA y que, en consecuencia, no existía ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE. NEUWOGES interpuso recurso de apelación contra la sentencia. El procedimiento ante el Tribunal supremo regional de Rostock (Oberlandesgericht Rostock, en lo sucesivo, «OLG Rostock») todavía está pendiente. Además, BAVARIA inició un procedimiento ante el Tribunal administrativo de Greifswald (Verwaltungsgericht Greifswald, en lo sucesivo «VG Greifswald»), con el fin de obtener acceso por vía judicial a la documentación relativa a estos contratos en poder de NEUWOGES o de la ciudad de Neubrandenburg. El procedimiento todavía está pendiente.
(4)
Por carta de 4 de junio de 2009, NEUWOGES pidió a la Comisión, a tenor del artículo 265, apartado 2, del TFUE, que incoara el procedimiento de investigación formal en el plazo de dos meses.
(5)
Por carta de 29 de julio de 2009, la Comisión transmitió a NEUWOGES su evaluación preliminar de que ni el EBV ni el GVV incluían ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE.
(6)
En su carta de 26 de agosto de 2009, el denunciante indicó que discrepaba de esta evaluación preliminar y pidió a la Comisión que incoara el procedimiento de investigación formal en el plazo de dos meses.
(7)
Los servicios de la Comisión informaron a NEUWOGES, por carta de 15 de septiembre de 2009, que le enviarían una nueva carta en la que evaluarían las últimas observaciones de NEUWOGES. Por carta de 22 de septiembre de 2009, NEUWOGES informó a la Comisión de que no estaba de acuerdo con la propuesta de la Comisión.
(8)
El 9 de octubre de 2009, NEUWOGES interpuso un recurso ante el Tribunal General de la Unión Europea y solicitó que declarara nula la decisión que supuestamente se contemplaba en la carta de la Comisión de 29 de julio de 2009 o que, de no ser así, hiciera constar que la Comisión se había abstenido de actuar al negarse a incoar el procedimiento de investigación formal contemplado en el artículo 108, apartado 2, del TFUE. El 9 de enero de 2012, el Tribunal General declaró improcedente el recurso de nulidad e infundado el recurso por abstenerse de actuar (3).
(9)
Por carta de 19 de enero de 2012, NEUWOGES pidió de nuevo a la Comisión que incoara el procedimiento de investigación formal a tenor del artículo 108, apartado 2, del TFUE.
(10)
Por carta de 21 de marzo de 2012, la Comisión informó a Alemania de su decisión de incoar el procedimiento de investigación formal. La Decisión de la Comisión por la que se incoa el procedimiento (en lo sucesivo, «Decisión de incoación») se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea (4). La Comisión invitó a los interesados a presentar sus observaciones sobre la medida. El 22 de marzo de 2012 NEUWOGES interpuso un recurso de apelación contra la sentencia del Tribunal de 9 de enero de 2012. El 15 de noviembre de 2012, el Tribunal de Justicia declaró el recurso de apelación carente de objeto (5).
(11)
La Comisión recibió observaciones de NEUWOGES los días 17 de julio de 2012, 2 de octubre de 2012, 4 de abril de 2013 y 15 de abril de 2014 y de BAVARIA el 18 de junio de 2012 y el 22 de abril de 2013. Las observaciones se transmitieron a Alemania los días 7 de agosto de 2012 y 16 de septiembre de 2013. En nombre del Gobierno federal, la ciudad de Neubrandenburg presentó sus observaciones los días 23 de julio de 2012 y 28 de septiembre de 2012; el Estado federado de Berlín remitió sus observaciones los días 16 de mayo de 2012, 28 de septiembre de 2012 y 30 de septiembre de 2013.
2. DESCRIPCIÓN DE LAS MEDIDAS
(12)
NEUWOGES es una sociedad alemana de responsabilidad limitada. La ciudad de Neubrandenburg posee el 100 % de las acciones. El objetivo de NEUWOGES es proporcionar viviendas asequibles a una gran parte de la población de la ciudad de Neubrandenburg y de las zonas circundantes. Actualmente la sociedad es propietaria del 33 % del parque de viviendas de la cuidad de Neubrandenburg. BAVARIA 1 y BAVARIA 2 son sociedades instrumentales creadas específicamente para las transacciones con NEUWOGES y que son de propiedad mayoritaria de fondos inmobiliarios cerrados. BAVARIA 1 es propiedad de BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) y de BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mientras que BAVARIA 2 es propiedad al 100 % de Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG -LBB Fonds Dreizehn. Las acciones de BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG y las de Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG- LBB Fonds Dreizehn son propiedad de inversores privados. Berliner Immobilien Holding GmbH fue quien inició y comercializó ambos fondos, que pertenecieron a la Bankgesellschaft Berlin hasta el 1 de enero de 2006 y desde entonces son propiedad directa al 100 % del Land de Berlín.
(13)
NEUWOGES es propietario, entre otras cosas, de una serie de terrenos en Neubrandenburg sobre los que se levantan doce bloques de viviendas con un total de 557 viviendas y algunos espacios comerciales. El 21 de enero de 1998, NEUWOGES y BAVARIA suscribieron el EBV y el GVV («contratos de que se trata» o, conjuntamente, «operación sale-and-lease-back»).
2.1. CONTRATO ENFITÉUTICO
(14)
El 21 de enero de 1998, NEUWOGES y BAVARIA suscribieron un contrato de arrendamiento de terrenos y de venta de edificios con un total de 557 viviendas. En el marco del contrato, BAVARIA obtuvo los derechos de censo enfitéutico sobre los terrenos por 75 años y compró los edificios.
(15)
El EBV se divide en dos partes principales:
a)
Por un lado, BAVARIA se comprometía a abonar un total de […] (6) EUR (7) a NEUWOGES: […] EUR como canon enfitéutico capitalizado por el terreno hasta el 31 de diciembre de 2028 y […] EUR como precio de compra de los edificios.
b)
Por otro, BAVARIA debería pagar también, a partir del 1 de enero de 2029, y durante 10 años, un canon enfitéutico anual por un valor de […] % del valor actual de los terrenos, a saber, de […] EUR por m2 o de […] EUR anuales. Por el período de validez restante del EBV, se ha previsto una adaptación de dicho canon al índice de precios por el coste global de la vida siempre que fluctúe más de un […] %.
(16)
En 1997, antes de suscribir el EBV con Bavaria, NEUWOGES hizo que expertos de la casa determinaran el valor de la propiedad (edificios y terrenos). Según esta tasación, el valor de las propiedades ascendía a […] EUR. En 2007, NEUWOGES encargó adicionalmente a un experto externo que elaborara retrospectivamente una nueva tasación del valor en el mercado de las propiedades en 1997. Según la tasación de 2007, el supuesto valor de las propiedades en 1997 ascendía a […] EUR.
Ley de asistencia sobre la deuda heredada (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
El EBV se suscribió en el contexto de la Ley de asistencia sobre la deuda heredada (8) (en lo sucesivo, «AHG»). Tras la reunificación de Alemania en 1990, las antiguas empresas económicas de vivienda de propiedad pública de Alemania oriental se convirtieron en empresas de vivienda municipales jurídicamente independientes. Los activos y pasivos de las antiguas empresas se transfirieron a las nuevas, lo que supuso una pesada carga para estas. Para permitir que estas empresas de vivienda fueran viables a largo plazo, el legislador federal aprobó la Ley de asistencia sobre la deuda heredada (AHG), que entró en vigor el 27 de junio de 1993.
(18)
Según la AHG, las empresas de vivienda municipales de Alemania oriental podían obtener un alivio de su antigua deuda si lo solicitaban. Según el artículo 4, apartados 1 a 2, de la AHG, a la deuda antigua que superara un importe de 76,69 EUR por m2 se le podía conceder un alivio parcial de hasta un máximo de 434,60 EUR por m2. A cambio las empresas de viviendas debían aceptar determinadas obligaciones. Así, por ejemplo, debía esforzarse en privatizar el 15 % de las viviendas (artículo 4, apartado 5, punto 1, en relación con el artículo 5), disponer de un plan de negocios que previera una privatización, modernización y renovación rápidas de sus viviendas (artículo 4, apartado 5, punto 2) e informar sobre la situación de su programa de inversiones y de los resultados de la privatización (artículo 4, apartados 5 a 7). En la versión de la ley vigente en ese momento (1997/1998), las empresas de viviendas tenían hasta el 31 de diciembre de 2003 para cumplir su obligación de privatización. Si una empresa de viviendas no cumplía su obligación de privatización (es decir, no se había esforzado en hacerlo), se debía reembolsar el alivio de la deuda ya concedido.
(19)
Las empresas de viviendas tenían que transferir un determinado porcentaje de los ingresos que superaran los 76,69 EUR por m2 obtenidos por la privatización al fondo de amortización de la deuda heredada (Erblastentilgungsfonds, en lo sucesivo, «ETF»). En ese momento (1997/1998), el artículo 5, apartado 2, de la AHG contemplaba que todas las privatizaciones efectuadas hasta el 31 de diciembre de 1998 debían transferir el 45 % de los ingresos obtenidos por la venta. En las privatizaciones efectuadas hasta el 31 de diciembre de 2000 o hasta el 31 de diciembre de 2003 los porcentajes de los ingresos se fijaron en el 50 % y el 55 % respectivamente. Si la privatización se hizo en forma de concesión enfitéutica (es decir, en vez de vender directamente edificios y terrenos, se vendieron los edificios y se concedieron derechos de censo enfitéutico sobre los terrenos), los ingresos sobre los que se calcularon las obligaciones de transferencia fueron el precio de venta de los edificios y el valor en efectivo del canon enfitéutico acordado (artículo 5, apartado 2).
(20)
En el curso de 1995 se hizo evidente que con la privatización prevista originalmente -a saber, la venta a los inquilinos- probablemente no se llegaría a la tasa de privatización a que se aspiraba del 15 %. En consecuencia, el Instituto de crédito para la reconstrucción (Kreditanstalt für Wiederaufbau, en lo sucesivo, «KfW»), al que se había confiado la administración de la asistencia sobre la deuda heredada, empezó también a aceptar la denominada «privatización por comprador intermedio» (9). Según este modelo, que solo se aplicaría donde fuera previsible que no se iba a alcanzar la tasa del 15 % por la privatización directa, las empresas de viviendas podrían vender los edificios de apartamentos en bloque a un comprador comercial. Para que la venta pudiera contabilizarse en la tasa de privatización de la empresa de viviendas del 15 %, el comprador comercial debía comprometerse a rehabilitar el inmueble y a vender el mayor número posible de viviendas (un tercio como mínimo) a los inquilinos (10). Si tras presentarse ofertas de venta concretas quedaba claro que solo menos de un tercio de los inquilinos estaba interesado en la compra, el comprador comercial podía eximir el 60 % de las viviendas de la obligación de la privatización y limitar así sus obligaciones a la privatización de un tercio del restante 40 % de ellas (11).
NEUWOGES y la AHG
(21)
El KfW reconoció finalmente el EBV como una venta por comprador intermedio a tenor de la AHG. Suscribir la operación sale-and-lease-back facilitó también a NEUWOGES cumplir su obligación de privatización a tenor de la AHG. Sin embargo no queda claro y es objeto de controversia hasta qué punto la AHG influyó en las consideraciones comerciales que subyacían en la decisión de NEUWOGES de suscribir los contratos, y si el alivio de la deuda alcanzado por NEUWOGES según la citada ley debe tenerse en cuenta al analizar si la operación sale-and-lease-back constituye ayuda a BAVARIA.
(22)
Según su propia información, se concedió a NEUWOGES un alivio de la deuda por un total de […] EUR (12). NEUWOGES señaló que era difícil asignar parte del alivio total de la deuda recibido a la operación sale-and-lease-back, ya que la AHG solo concedía el alivio de la deuda si la empresa de viviendas había cumplido plenamente su obligación de privatización. Sin embargo, si se debiera asignar un importe parcial del alivio total de la deuda a una privatización concreta sobre la base de la parte de dichas privatizaciones respecto al total de la obligación de privatización de NEUWOGES, el alivio total bruto del alivio de la deuda por un total de […] EUR, se podría asignar matemáticamente a la operación sale-and-lease-back. De los ingresos generados por la operación BAVARIA se debían transferir […] EUR al ETF, con lo que NEUWOGES tendría un alivio neto matemático de […] EUR (13).
2.2. CONTRATO DE GESTIÓN GENERAL
(23)
El 21 de enero de 1998, BAVARIA y NEUWOGES suscribieron también el GVV, por el que se volvían a arrendar los edificios a NEUWOGES. De acuerdo con el GVV, NEUWOGES sigue siendo responsable del mantenimiento y el uso comercial de los edificios en cuestión por un período de 30 años. Todos los ingresos procedentes del alquiler de los edificios quedan en poder de NEUWOGES. A cambio de estos derechos de uso, NEUWOGES se comprometía a pagar mensualmente un arrendamiento fijo por valor de […] EUR ([…] EUR anuales) hasta que finalizaran las obras de rehabilitación y de […] EUR ([…] EUR anuales) posteriormente. A partir del 1 de enero de 2000 la cuota del arrendamiento se incrementó en un […] % anual.
2.3. CONTRATO A TANTO ALZADO GLOBAL
(24)
BAVARIA se comprometió a rehabilitar los edificios en cuestión y para ello suscribió un contrato a tanto alzado global (Globalpauschalvertrag, en lo sucesivo, «GVP») con BRG Bau-Regie GmbH (en lo sucesivo, «BRG»), filial al 100 % de NEUWOGES. De acuerdo con el GPV, BAVARIA abonó a BRG un importe a tanto alzado de […] EUR por las obras de rehabilitación acordadas.
3. COMENTARIOS DE ALEMANIA
(25)
En su respuesta a la Decisión de incoación, Alemania se limitó a explicar que en el presente asunto no expresaba opinión alguna sobre la Decisión y que dejaba la cuestión a los entes territoriales afectados, la ciudad de Neubrandenburg y el Estado federado de Berlín.
4. OBSERVACIONES DE LOS INTERESADOS
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES señala que, al suscribir los contratos de que se trata, no se comportó como un operador en una economía de mercado (en lo sucesivo, OEM) y que por ello concedió a BAVARIA una ventaja económica que constituía ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE. Según los cálculos de NEUWOGES, estos contratos supusieron pérdidas por un valor de […] EUR (nominal) o […] EUR (descontado). NEUWOGES considera que estas pérdidas constituyen ayuda estatal, incompatible con el mercado interior, para BAVARIA.
(27)
Argumenta NEUWOGES que para evaluar si el EBV y el GVV eran conformes al mercado, había que examinarlos por separado (sección 4.1.1). En relación con los contratos individuales, NEUWOGES considera que un OEM no hubiera suscrito el EBV (sección 4.1.2) ni el GVV (sección 4.1.3). NEUWOGES alega, además, que un OEM se habría decidido por un enfoque alternativo (sección 4.1.4). Por último, NEUWOGES considera que la ventaja otorgada a BAVARIA suponía una transferencia de recursos estatales que debían imputarse a la ciudad de Neubrandenburg (sección 4.1.5).
4.1.1. Evaluación conjunta frente a evaluación separada de los contratos en cuestión.
(28)
NEUWOGES argumenta que el EBV y GVV deberían evaluarse estrictamente por separado en relación con la cuestión de si dichos contratos se habían suscrito en condiciones de mercado. Según NEUWOGES, el EBV y el GVV son contratos jurídicamente independientes y que iban a existir separadamente. Si ambos contratos se hubieran concebido como una unidad, de acuerdo con NEUWOGES los dos deberían haber sido legalizados ante notario, sin embargo, solo se legalizó el EBV.
(29)
Por ello, para verificar su compatibilidad con el mercado, NEUWOGES evalúa por separado cada contrato.
4.1.2. Contrato enfitéutico (Erbbaurechtsvertrag-EBV)
(30)
NEUWOGES opina que, a la vista de las tasaciones de 1997 y 2007 de las propiedades en cuestión (edificios y terrenos), ningún OEM hubiera suscrito el EBV con BAVARIA al precio acordado. Ni el pago de canon enfitéutico, el alivio de la deuda a tenor de la AHG y sobre la base del EBV, la obligación de rehabilitación o el procedimiento de licitación limitado podrían modificar algún aspecto de esta conclusión.
4.1.2.1. Precio de compra
(31)
NEUWOGES recuerda que BAVARIA hizo un pago en metálico de […] EUR por los edificios, más […] EUR de canon enfitéutico capitalizado por los terrenos. En ambas tasaciones del valor de mercado, de 1997 y 2007, se estimó el valor conjunto de los objetos (de terrenos y edificios) en […] EUR y […] EUR respectivamente. Además, cada tasación estimó no solo el valor de la propiedad sino también el valor por separado de los terrenos (tasación de 1997: […] EUR, tasación de 2007: […] EUR) y de los edificios (tasación de 1997: […] EUR, tasación de 2007: […] EUR).
(32)
NEUWOGES considera que la tasación del valor de mercado de 1997 representa una estimación realista del valor del objeto en ese momento (1997/1998) por lo que para la comparación solo se debe tener en cuenta el precio realmente pagado por BAVARIA por los edificios (y no el precio por los edificios más el canon enfitéutico capitalizado por los terrenos). En consecuencia, NEUWOGES señala que, en su opinión, recibió un importe inferior en […] EUR al precio de mercado en el período en cuestión (1997/98). Incluso teniendo en cuenta el alivio de la deuda a tenor de la AHG, el precio pagado por BAVARIA seguiría siendo un 16 % inferior al valor más bajo de la tasación de 2007. Según NEUWOGES, el precio pagado por BAVARIA quedaba muy por debajo del precio de mercado, de tal manera que ningún OEM hubiera estado de acuerdo en vender a ese precio.
(33)
En este contexto, NEUWOGES recuerda que, según la «Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos» (14), un precio de venta que sea un 5 % inferior al precio de mercado calculado en una tasación independiente, puede aceptarse como precio de mercado. Por lo tanto, y argumentando a contrario, un precio que considerado en las mejores circunstancias fuera, como mínimo, un 16 % inferior a la valoración más baja, no puede aceptarse como precio de mercado.
4.1.2.2. Canon enfitéutico capitalizado por los terrenos
(34)
NEUWOGES arguye que, para comparar el precio pagado por BAVARIA con los precios calculados en las dos tasaciones del valor de mercado de 1997 y 2007 (en las que se estimó el valor de la propiedad completa de edificios y terrenos), no se debe tener en cuenta el canon enfitéutico capitalizado de los 30 primeros años. Como este canon enfitéutico se paga por el registro y transmisión del derecho de censo enfitéutico durante 75 años y no por la transferencia de los terrenos, no puede ser utilizado para comparar el precio pagado por BAVARIA por los edificios con el precio estimado en una u otra de las dos tasaciones.
4.1.2.3. Alivio de la deuda a tenor de la AHG
(35)
NEUWOGES sostiene, además, que al comparar el precio pagado por BAVARIA con el precio calculado en las dos tasaciones del valor de mercado, no puede tenerse en cuenta el alivio de la deuda, a tenor de la AHG, resultante de los contratos en cuestión y que asciende a […] EUR. Para ello se citan las siguientes razones:
-
El alivio a tenor del AHG es una ventaja concedida a NEUWOGES por un tercero (KfW) que no tiene relación alguna con el comprador. No hay razón alguna por la que un vendedor aceptaría un precio por debajo del de mercado solo porque a través de la transacción lograría algunas ventajas adicionales concedidas por un tercero.
-
BAVARIA no asumió obligación alguna a tenor del AHG que incumbiera previamente a NEUWOGES y que hubiera supuesto una remuneración en forma de descuento del precio de compra. Si bien es cierto que BAVARIA se comprometió «sobre el papel» a intentar vender algunas viviendas a los inquilinos, encargó a NEUWOGES la ejecución concreta de la privatización a expensas de NEUWOGES; por consiguiente, BAVARIA no asumió ninguna responsabilidad real ni asumió el riesgo de la responsabilidad en caso de que fallaran las medidas de privatización.
-
Como el alivio de la deuda estaba vinculado a que se cumpliera el compromiso de NEUWOGES de privatizar el 15 % de sus viviendas y la operación con BAVARIA solo cubría el 20 % de los compromisos totales de privatización, no era posible una asignación parcial del alivio real de la deuda (frente al matemático), a tenor del AHG, a través de la operación BAVARIA. Dicho de otra manera, si NEUWOGES no hubiera cumplido en la totalidad su compromiso de privatización, no habría recibido ventaja alguna, a tenor del AHG, de la operación con BAVARIA.
-
En cualquier caso, la operación hubiera supuesto que NEUWOGES hubiera tenido que transferir un porcentaje comparativamente bajo (un 45 % en vez de un 50 % o un 55 %) de los ingresos al ETF, mientras que si no se hubiera cerrado el contrato y hubiera habido que buscar otro comprador, se corría el riesgo de tener que transferir al fondo una parte mayor de los ingresos obtenidos por la venta.
-
En cualquier caso, NEUWOGES alega que finalmente había cumplido sus compromisos de privatización en un 165 %, lo que significa que aún sin la operación con BAVARIA se habría confirmado el alivio de la deuda ya concedido.
4.1.2.4. Rehabilitación
(36)
NEUWOGES señala, además, que no se benefició de la rehabilitación llevada a cabo por BAVARIA, ya que esta era propietaria del edificio y, por lo tanto única beneficiaria de la rehabilitación.
4.1.2.5. Procedimiento de licitación
(37)
NEUWOGES subraya que el procedimiento de licitación restringida llevada a cabo en 1997 no puede citarse como indicador de que el precio pagado por BAVARIA fuera, de hecho, el precio de mercado. El procedimiento de licitación no había sido abierto, transparente, incondicional y no discriminatorio y por ello no era suficiente para establecer el valor de mercado.
4.1.3. Contrato de gestión general (Generalverwaltervertrag-GVV)
(38)
NEUWOGES señala que ningún OEM de tamaño similar y en una situación similar hubiera suscrito el GVV, ya que desde el primer momento hubiera quedado claro que el contrato generaría pérdidas importantes. En particular argumenta NEUWOGES que las pérdidas eran previsibles desde el principio, ya que los cálculos en los que se basaba el contrato utilizaban las previsiones sobre la futura evolución del mercado de alquiler en Neubrandenburg, que eran claramente demasiado optimistas. NEUWOGES argumenta también que varios contratos supuestamente similares aportados por BAVARIA para su comparación, no pueden probar la compatibilidad con el mercado del GVV y que NEUWOGES aceptó este contrato claramente desventajoso solo por razones políticas, que son irrelevantes para aplicar el criterio del OEM.
4.1.3.1. El GVV teniendo en cuenta las expectativas del mercado
(39)
NEUWOGES considera que las disposiciones centrales del GVV -una cuota de arrendamiento fija mensual incrementada anualmente en un […] %, una deducción de gastos no indexada inicialmente de alrededor del […] % (incluido un […] % de riesgo de impago del alquiler) y una duración de 30 años- no corresponden a las condiciones que hubiera aceptado un OEM. NEUWOGES aporta, a este respecto, los siguientes argumentos:
-
Debido al bajo riesgo de impago del alquiler de solo el […] % de los ingresos netos por alquiler, NEUWOGES corre con el riesgo financiero de alcanzar una tasa de utilización de un […] % como mínimo.
-
La indexación de la cuota de arrendamiento fija en un […] % anual significa que NEUWOGES se hace cargo del riesgo financiero en caso de no poder aplicar los incrementos anuales a los alquileres correspondientes, como mínimo, a este tipo.
-
Como los costes no están indexados, NEUWOGES corre con el riesgo financiero de cualquier incremento en los costes administrativos y de mantenimiento, y solo un incremento del alquiler de más del […] % anual haría posible compensar un incremento de los costes.
-
Debido a la larga duración de 30 años, estos riesgos financieros son importantes.
(40)
Según NEUWOGES, estaba claro desde el principio que estos riesgos se producirían y que generarían grandes pérdidas, y que, en consecuencia, ningún OEM habría suscrito el contrato. Un OEM solo suscribiría contratos que fueran rentables o, como mínimo, no le generaran pérdidas. NEUWOGES señala que solo podía esperarse que el GVV pudiera generar beneficios si hubiera sido razonable esperar que se lograran realmente una elevada tasa de utilización, unos incrementos anuales de los alquileres de […] % y unos costes estables. Pero ya hubiera quedado claro al suscribirse el contrato que no se podía alcanzar una tasa de utilización media del […] %, un incremento del alquiler de un […] % mínimo anual y que era inevitable que los costes administrativos y de mantenimiento se incrementaran a lo largo de la duración del contrato. En apoyo de estas afirmaciones, NEUWOGES trae a colación tanto el previsto retroceso de la población como el mercado inmobiliario en Neubrandenburg, y destaca que, teniendo en cuenta estos factores, había que contar con pérdidas. Como la población de Neubrandenburg descendía incluso antes de que se suscribieran los contratos de que se trata, había un considerable exceso de oferta de viviendas, por lo menos desde 1995, siendo los poco atractivos bloques de apartamentos prefabricados, objeto del contrato, los que más se veían afectados por la desocupación y los bajos alquileres.
(41)
Según NEUWOGES, un OEM hubiera basado sus cálculos en unas expectativas más pesimistas, como por ejemplo, unos incrementos previstos en los alquileres del […] % al […] %, un riesgo de impago del alquiler del […] % y una indexación de los costes de […] %. Un análisis a posteriori del flujo de caja presentado por NEUWOGES y referido a 2012, muestra que, sobre la base de esas previsiones respecto al GVV habría que contar con un flujo de caja negativo de […] EUR (nominal) o […] EUR (descontado) (15). NEUWOGES considera que este importe representa la ayuda estatal recibida por BAVARIA. Se presentaron, además, una serie de variantes de este análisis de flujo de caja que muestran que aunque hubieran estado justificadas unas previsiones más optimistas (como una tasa de desocupación media de un […] %, unos incrementos anuales en los alquileres de un […] % y un incremento en los costes de un […] %), el flujo de caja total previsto hubiera sido también negativo. Con el GVV solo se hubieran podido esperar beneficios si se hubieran aceptado previsiones muy poco realistas ([…] % de tasa de desocupación, […] % de incremento anual del alquiler y […] % de incremento de los costes).
4.1.3.2. Contratos que sirven como ejemplo
(42)
NEUWOGES rechaza que determinados contratos de transacciones similares (contratos […] (16), […] (17) y […] (18)) puedan probar que el GVV se atiene al mercado. NEUWOGES no rechaza la opinión de que estos contratos son comparables, pero añade que difieren del GVV en los siguientes puntos esenciales:
-
Como no se presentaron pruebas de que existiera suficiente similitud entre la situación económica y las perspectivas de futuro de las ciudades en las que se encuentran los inmuebles a los que se refieren los contratos usados como ejemplo, y la situación y perspectivas de Neubrandenburg, no se puede suponer que los contratos en su conjunto sean comparables.
-
La indexación de la cuota de arrendamiento en los contratos que sirven de comparación difiere considerablemente de la prevista en el GVV (es decir, 1,0 % - 1,5 %).
-
Ninguno de los contratos usados como ejemplo es apropiado para la comparación porque las circunstancias son diferentes en cada caso ([…]: obligaciones de mantenimiento menos onerosas; […]: no son viviendas sino inmuebles comerciales con una tasa de desocupación de 0 % al suscribir el contrato; […]: inmuebles en una región en crecimiento).
(43)
En opinión de NEUWOGES los contratos usados como ejemplo no pueden probar que el GVV se atiene al mercado, sino que más bien indican lo contrario, su inadaptación al mismo, ya que incluyen menos disposiciones onerosas, pese a que las perspectivas económicas para los objetos en cuestión eran mejores.
4.1.3.3. Razones políticas
(44)
NEUWOGES señala que el GVV, a pesar de presentar desventajas de tipo económico, se cerró por razones políticas. NEUWOGES recuerda que las razones para conceder ayudas estatales no son relevantes para el análisis jurídico, y arguye que incluso las citadas razones políticas demuestran que las consideraciones económicas no desempeñaban el papel decisivo. NEUWOGES explica que el GVV se suscribió por las siguientes razones:
-
Había gran presión política para promover la rehabilitación y la privatización de las viviendas en los nuevos Estados federados.
-
La ciudad de Neubrandenburg esperaba contrarrestar el continuo descenso de población mediante la rehabilitación y la privatización de viviendas.
-
Mediante la celebración del GVV, en combinación con el GPV, se mantuvo un elevado nivel de inversión en Neubrandenburg, mientras que un retroceso en las inversiones hubiera supuesto consecuencias importantes en la cuota de desempleo local.
4.1.4. Alternativas
(45)
Por último NEUWOGES señala que un OEM hubiera preferido otras alternativas a los contratos de que se trata.
(46)
En primer lugar, NEUWOGES considera que hubiera sido preferible una venta directa, ya que habría generado un beneficio, mientras que con el GVV se podían prever pérdidas desde el primer momento. Los objetos (edificios y terrenos) hubieran podido venderse al precio establecido en las tasaciones del valor de mercado o por encima de él. Incluso si el comprador solo hubiera comprado los terrenos y hubiera derribado los edificios, dicha venta habría sido más rentable. Esta valoración se mantiene incluso en el caso de que se hubiera tenido en cuenta el alivio a tenor del AHG, ya que NEUWOGES podría haber tratado de cumplir sus obligaciones privatizando otros edificios e, incluso sin el mencionado alivio de la deuda, una venta habría sido más rentable que la operación sale-and-lease-back. Las razones para no optar por estas alternativas había que buscarlas en las obligaciones políticas de NEUWOGES.
(47)
NEUWOGES considera, además, que un OEM hubiera preferido financiar él mismo una rehabilitación más limitada, seguir alquilando sin rehabilitación o derribar los edificios. De nuevo hay que buscar en las obligaciones políticas de NEUWOGES que no se optara por estas alternativas.
(48)
Por último, NEUWOGES señala que, en caso de que se hubiera decidido la rehabilitación, hubiera sido más rentable para ella financiar las obras de otra forma. Por ejemplo, se hubiera podido suscribir un crédito por el que la ciudad de Neubrandenburg habría emitido una garantía, de tal manera que las condiciones del préstamo hubieran sido más favorables que las de la operación con BAVARIA.
4.1.5. Recursos estatales e imputabilidad
(49)
NEUWOGES opina que la supuesta ventaja se concedió mediante fondos estatales y que es imputable al Estado.
(50)
En primer lugar, NEUWOGES señala que la ciudad de Neubrandenburg, como única accionista y a través de su influencia dominante en el Consejo de supervisión, tenía influencia dominante sobre NEUWOGES. Teniendo en cuenta esta relación de control, las supuestas pérdidas de la operación sale-and-lease-back representan recursos estatales perdidos.
(51)
Considera NEUWOGES, además, que en el presente asunto concurren prácticamente todos los indicadores de imputabilidad: La ciudad de Neubrandenburg disfrutaba de amplio control sobre NEUWOGES; para NEUWOGES era de la máxima importancia servir los intereses de la ciudad; la operación de que se trata se llevó a cabo por razones políticas y los hechos muestran que la ciudad de Neubrandenburg tuvo la última palabra en la operación sale-and-lease-back.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA rechaza los argumentos de NEUWOGES y explica que los contratos en cuestión fueron transacciones de mercado normales y no otorgaron ventaja alguna. En consecuencia, tampoco constituyen ayuda estatal. Señala BAVARIA, en primer lugar, que los contratos de que se trata deben considerarse como una unidad económica (sección 4.2.1). En segundo lugar, los contratos, considerados como un todo, podría haberlos suscrito cualquier OEM (sección 4.2.2). En tercer lugar, las alternativas citadas por NEUWOGES no hubieran sido más ventajosas para NEUWOGES (sección 4.2.3). Por último, BAVARIA expone que no se asignaron fondos imputables al Estado (sección 4.2.4).
4.2.1. Evaluación conjunta frente a evaluación separada de los contratos en cuestión.
(53)
BAVARIA argumenta que los contratos en cuestión deben considerarse como una unidad y no deben evaluarse separadamente el uno del otro. La venta y posterior arrendamiento de los edificios eran dos partes relacionadas entre sí de una única operación. BAVARIA subraya que la operación se ofreció como un paquete y así lo consideró NEUWOGES, tal como se desprende de las actas internas que documentan su proceso de toma de decisiones.
(54)
En consecuencia -según BAVARIA- el criterio del OEM debe aplicarse a la operación en su conjunto y no a cada contrato por separado.
4.2.2. La transacción no reportó a BAVARIA ventaja alguna
(55)
Según BAVARIA, la posible existencia de una ventaja queda excluida por el hecho de que NEUWOGES llevó a cabo un procedimiento de licitación (aunque de alcance limitado) para sondear el mercado. No había razones para dudar de que NEUWOGES había escogido la oferta económicamente más ventajosa.
(56)
Para determinar si, independientemente del proceso de licitación, un OEM hubiera cerrado la operación, hay que tener en cuenta la situación particular de NEUWOGES. NEUWOGES tenía que obtener capital y rehabilitar las viviendas para privatizarlas (manteniendo alquileres moderados) y obtener el alivio a tenor del AHG. Por ello, según BAVARIA, un OEM en la misma situación también habría cerrado la operación.
(57)
Por lo que respecta a las disposiciones del GVV y los riesgos asociados a una evolución del mercado inmobiliario de Neubrandenburg por debajo de las expectativas (como por ejemplo una tasa de desocupación por encima de lo previsto, etc.), BAVARIA argumenta que el riesgo de no poder alcanzar el alquiler ni la tasa de utilización deseados, no se impuso a NEUWOGES, sino que más bien siguió con NEUWOGES. NEUWOGES también hubiera tenido que cargar con las consecuencias de una evolución del mercado situada por debajo de las expectativas, aunque no hubiera salido adelante la operación con BAVARIA.
(58)
En relación con las disposiciones concretas del GVV, BAVARIA señala que el alquiler medio por m2 utilizado para calcular la cuota de arrendamiento se situaba ligeramente por debajo de los valores que hubiera cabido esperar según la correspondiente tabla de alquileres de Neubrandenburg. BAVARIA subraya además que en la misma tabla de alquileres se partía de alquileres crecientes para el período posterior al 1 de enero de 2000, de manera que un incremento en los alquileres de un […] % anual no era irrealista.
(59)
En relación con el EBV, BAVARIA destaca que no se pueden comparar directamente las tasaciones del valor de mercado de 1997 y 2007 con el EBV, ya que las tasaciones se referían a una venta directa, mientras que el EBV, aun refiriéndose a una venta de los edificios, incluía solo la constitución de un derecho de censo enfitéutico sobre los terrenos. Como NEUWOGES seguía siendo el propietario de los terrenos, no se podía tener en cuenta el valor de los mismos establecido en las actas. En opinión de BAVARIA, las tasaciones, en cualquier caso, ya no tenían importancia ya que en ellas se establecía el valor teórico de los objetos y el valor real que podían alcanzar en el mercado.
(60)
Por otra parte, BAVARIA considera que se debe tener en cuenta el alivio de las antiguas deudas basado en la operación. Uno de los objetivos de NEUWOGES al suscribir el contrato de que se trata habría sido lograr el alivio a tenor del AHG.
(61)
Además de las condiciones precisas del EBV y el GVV, según BAVARIA se deben tener en cuenta también las ventajas que NEUWOGES ha obtenido del GPV. BAVARIA reitera que NEUWOGES insistió en confiar a su filial BRG la rehabilitación de las viviendas, teniendo presente que NEUWOGES recibiría todos los beneficios de BRG (aunque fuera también responsable de cubrir las eventuales pérdidas). En este contexto, los beneficios procedentes del contrato con BRG, por un volumen de […] EUR, deben considerarse como una ventaja relevante para NEUWOGES.
(62)
Por lo que respecta a la lógica general del modelo sale-and-lease-back, BAVARIA considera, finalmente, que NEUWOGES ha debido reembolsar, lógicamente, la inversión inicial de BAVARIA más los intereses. BAVARIA se remite a las actas internas que documentan el proceso de toma de decisiones de NEUWOGES para mostrar que esta era plenamente consciente de que con la cuota de arrendamiento se iba a amortizar la inversión inicial de BAVARIA.
4.2.3. Alternativas
(63)
Respecto a las alternativas que señaló NEUWOGES, y que en su opinión hubieran sido más ventajosas económicamente, BAVARIA señala que estas alternativas no estaban disponibles o no hubieran sido más ventajosas. En primer lugar, respecto a la supuesta opción de la venta directa a los inquilinos, BAVARIA considera muy poco probable que NEUWOGES hubiera podido vender viviendas no rehabilitadas, sin disponer, al mismo tiempo, de los medios para financiar la necesaria rehabilitación. En segundo lugar, en relación con la financiación de la rehabilitación mediante un crédito, BAVARIA señala que NEUWOGES hubiera corrido con los mismos riesgos y costes que con la operación con BAVARIA. Además, una venta directa de viviendas rehabilitadas a los inquilinos o a un comprador comercial no hubiera sido atractiva ya que NEUWOGES hubiera tenido que transferir un considerable porcentaje del precio más elevado al ETF.
4.2.4. Recursos estatales e imputabilidad
(64)
BAVARIA termina arguyendo que la operación no incluye medios estatales y no es imputable al Estado. Que NEUWOGES es una empresa normal de derecho privado y no recibe medios estatales directa o indirectamente. Que el control general a través del Consejo de supervisión de mayoría municipal no es suficiente para imputar la transacción al Estado. El argumento de NEUWOGES de que la ciudad de Neubrandenburg hubiera presionado a NEUWOGES por razones políticas para cerrar esta operación, no es plausible.
4.3. CIUDAD DE NEUBRANDENBURG
(65)
La ciudad de Neubrandenburg, propietaria de NEUWOGES, arguye que los contratos en cuestión incluyen ayudas estatales. La ciudad se distancia de los argumentos citados por NEUWOGES y adopta una posición propia respecto a una serie de puntos.
4.3.1. Ventaja
(66)
En primer lugar, Neubrandenburg considera que el EBV y el GVV deben evaluarse por separado, ya que las partes contratantes los mantuvieron cuidadosamente separados, tanto en el sentido jurídico como en el económico. En segundo lugar, Neubrandenburg hace referencia a los argumentos de NEUWOGES respecto al descenso previsto de su población, lo que, considera, un OEM hubiera tenido en cuenta. Neubrandenburg subraya, además, que un OEM hubiera podido prever claramente unas tasas de desocupación elevadas. En tercer lugar, Neubrandenburg considera que la rehabilitación encargada por BAVARIA era tan básica que no cabía esperar altas tasas de utilización ni incrementos importantes en los alquileres.
(67)
Además, Neubrandenburg rechaza otros argumentos de BAVARIA. En particular mantiene el punto de vista de que el proceso de licitación no puede tomarse como prueba de que la oferta de BAVARIA fuera la mejor de las disponibles en el mercado. En cualquier caso, un OEM no habría aceptado la oferta de BAVARIA, aunque hubiera sido realmente la mejor oferta del mercado. Por lo que respecta a las supuestas alternativas, Neubrandenburg recupera esencialmente los argumentos de NEUWOGES. En relación con las tasaciones del valor de mercado y el argumento de BAVARIA de que los precios estimados no hubieran podido alcanzarse, Neubrandenburg explica que la tasación debe utilizarse como parámetro del precio de mercado en ese momento, ya que no se puede establecer el precio que NEUWOGES hubiera podido obtener realmente en el mercado en 1998.
4.3.2. Recursos estatales e imputabilidad
(68)
La ciudad de Neubrandenburg considera que el acto jurídico le es imputable, ya que ejercía el suficiente grado de control sobre NEUWOGES en general y sobre la operación sale-and-lease-back en particular.
(69)
Como única accionista, la ciudad, según sus propias indicaciones, tenía el control completo de NEUWOGES. En consecuencia, la dirección de NEUWOGES estaba obligada a seguir las directrices de la ciudad. Además, ocho de los diez miembros del Consejo de supervisión de NEUWOGES eran representantes de la ciudad, por lo que esta disfrutaba de otro mecanismo con el que ejercer su control. La ciudad de Neubrandenburg estaba obligada por la normativa de administración local a garantizar que pudiera ejercer una influencia apropiada sobre NEUWOGES.
(70)
Por lo que respecta a la operación de que se trata, la ciudad de Neubrandenburg explica que no solo tenía la posibilidad de ejercer el control sino que realmente lo ejerció en esta operación. Neubrandenburg considera que, entre otras cosas, las actas del Consejo de supervisión demuestran la estrecha participación de los representantes de la ciudad y que antes de que se suscribiera el contrato era necesario que dicho Consejo adoptara una decisión al respecto. Respecto a las condiciones de la operación, Neubrandenburg señala que la ciudad pidió que se satisficieran los intereses políticos locales.
(71)
En conclusión, la ciudad de Neubrandenburg considera que el control de la ciudad sobre la operación sale-and-lease-back así como su responsabilidad a respecto se ven confirmados por los hechos, por lo que la operación le es imputable.
4.4. ESTADO FEDERADO DE BERLÍN
(72)
El Estado federado de Berlín, que está estrechamente vinculado a BAVARIA (19), arguye que los contratos en cuestión no contienen elementos de ayuda, ya que BAVARIA no obtuvo ventaja alguna.
4.4.1. Ventaja
(73)
Berlín argumenta, en primer lugar, que los contratos en cuestión deben considerarse como una única operación, ya que eran partes complementarias de una operación sale-and-lease-back. NEUWOGES también los había tratado como tales.
(74)
En relación con el criterio del OEM, Berlín considera que, teniendo en cuenta la situación económica de NEUWOGES en ese momento (1997/1998) y el tipo de operación que quería efectuar (privatizar a tenor de los requisitos de alivio del AHG, rehabilitar su parque de viviendas, mantener la actividad de administración de sus objetos y de los alquileres sociales), BAVARIA había ofrecido una solución equilibrada.
(75)
En particular y por lo que respecta al EBV, arguye Berlín en primer lugar que el proceso de licitación de NEUWOGES demuestra que esta consideró la oferta de BAVARIA como la mejor oferta de financiación disponible en el mercado en ese momento (1997/1998). En segundo lugar, señala Berlín que el alivio de la deuda a tenor del AHG debe tenerse en cuenta, ya que cumplir el compromiso de privatización con arreglo a dicha ley era un aspecto fundamental de NEUWOGES. En tercer lugar, Berlín subraya que la venta a un precio relativamente bajo (al preferir una venta ligada a la rehabilitación en vez de una venta tras finalizar los trabajos de rehabilitación) era en interés económico de NEUWOGES, ya que un precio más bajo suponía que había que transferir menos dinero al ETF.
(76)
En relación con el GVV, Berlín señala en primer lugar que los contratos usados como ejemplo mostraban que ni la duración del contrato ni la indexación de la cuota de arrendamiento en un […] % anual eran inhabituales. En segundo lugar, la indexación estaba justificada por la tasa de inflación media de aquel momento (1997/1998). En tercer lugar, el alquiler por m2 se situaba dentro de los tipos de alquiler aplicables en Neubrandenburg.
4.4.2. Recursos estatales e imputabilidad
(77)
Como BAVARIA, el Estado federado de Berlín argumenta que la ciudad de Neubrandenburg no puso medios a disposición de NEUWOGES. Más bien NEUWOGES dispuso solo de los ingresos generados por sus propias actividades, y sobre ellos las autoridades locales no tenían control directo.
(78)
En lo que respecta a la imputabilidad, Berlín considera poco verosímil que la ciudad de Neubrandenburg decidiera conceder una ayuda a un fondo inmobiliario de Berlín a costa de su propia inmobiliaria local. Alega, además, que no había suficientes indicaciones de que la ciudad de Neubrandenburg quisiera que se le imputara la celebración de los contratos.
5. RAZONES PARA INCOAR EL PROCEDIMIENTO DE INVESTIGACIÓN FORMAL
(79)
En su decisión de incoar el procedimiento de investigación formal, la Comisión adoptó un punto de vista provisional sobre una serie de cuestiones y solicitó a las partes interesadas que le remitieran información sobre tres cuestiones en particular.
(80)
En primer lugar la Comisión aceptó provisionalmente que el EBV y el GVV se evaluaran como una unidad y no por separado, ya que los dos formaban parte de un arrendamiento inmobiliario en su variante sale-and-lease-back (20). Por ello, basaba la evaluación de una posible ventaja económica en el análisis de los ingresos que NEUWOGES podía esperar en 1998 de la celebración conjunta del EBV y el GVV (21).
(81)
La Comisión planteó, en particular, dos cuestiones respecto al EBV:
-
Se debía aclarar, en primer lugar, si el alivio de la deuda a tenor del AHG debía tenerse en cuenta en la evaluación (22).
-
En segundo lugar, la Comisión quería más información sobre la diferencia entre las tasaciones del valor de mercado de 1997 y 2007, ya que sin más precisiones era imposible determinar cuál de ellas, en su caso, reflejaba el valor de mercado real de la propiedad en los años 1997/1998 (23).
(82)
En relación con el GVV, la Comisión señaló en primer lugar que de los contratos usados como ejemplo se desprende que las condiciones acordadas entre NEUWOGES y BAVARIA no eran inhabituales en el mercado en aquel momento (1997/1998) (24). En segundo lugar, la Comisión indicó que el proceso de licitación llevado a cabo por NEUWOGES, si bien limitado, demostraba que esta tenía la posibilidad de informarse en el mercado y tomar una decisión económicamente racional (25). En tercer lugar la Comisión se refiere al hecho de que los alquileres acordados por contrato para 2008 correspondían realmente a los alquileres medios en los barrios de referencia en 2008 o se situaban un poco por debajo de ellos (26).
(83)
A pesar de que todos estos factores apuntan hacia la conclusión de que el GVV se atiene al mercado, la Comisión solicitó nueva información sobre las expectativas de participantes en el mercado inmobiliario en 1998 con el fin de poder analizar los correspondientes argumentos con mayor detalle (27).
(84)
La Comisión examinó, por último, el análisis de flujo de caja presentado por NEUWOGES, y llegó a la conclusión de que, debido a deficiencias metodológicas, el análisis no podía demostrar ventaja económica alguna a favor de BAVARIA (28).
(85)
Por lo tanto, la Comisión llegó a la conclusión, sobre la base de la información presentada, de que no podía probar que BAVARIA hubiera recibido una ventaja económica (29). Sin embargo indicó su intención de analizar más en detalle los argumentos de los participantes y pidió a todas las partes interesadas que le facilitaran información complementaria pertinente (30).
6. PROCEDIMIENTOS JUDICIALES NACIONALES
(86)
El 28 de noviembre de 2008, el LG Rostock dictó sentencia en un procedimiento de primera instancia entre BAVARIA y NEUWOGES. BAVARIA presentó la demanda ya que, desde octubre de 2006, NEUWOGES había rechazado el pago de la cuota de arrendamiento mensual acordada en el GVV con el argumento de que dicho contrato no era válido porque incluía una ayuda estatal ilegal.
(87)
En su sentencia, el LG Rostock señaló que el EBV y el GVV debían contemplarse como una unidad y no por separado, ya que ambos contratos formaban parte de la misma operación sale-and-lease-back (31).
(88)
Respecto al EBV, el LG Rostock calculó en primer lugar el canon enfitéutico de los primeros treinta años del contrato, que fue del […] % anual. El tribunal expresó su punto de vista de que no se trataba de una remuneración desproporcionadamente baja ya que NEUWOGES recibió el canon enfitéutico de los primeros treinta años por adelantado y pudo invertirlo, lo que no hubiera sido el caso si el canon se hubiera pagado anualmente (32).
(89)
El LG Rostock señaló, además, que el alivio de la antigua deuda obtenido por NEUWOGES a tenor de la operación sale-and-lease-back debía tenerse completamente en cuenta, ya que esta operación había creado las condiciones para el alivio de la antigua deuda (33). Si se sumaba el importe del alivio de la antigua deuda al precio de compra de los edificios, la cifra resultante se situaba solo un 16 % por debajo del establecido para los edificios en la tasación del valor de mercado de 2007 por lo que no era desproporcionada respecto al valor de los edificios (34). Por último, el LG Rostock señaló que NEUWOGES tenía interés en un precio de compra bajo, ya que de esta forma se reducía el volumen total de la inversión de BAVARIA y la correspondiente cuota de arrendamiento (35). Sostuvo el tribunal, además, que un precio de compra bajo era también beneficioso porque las obligaciones de pago de NEUWOGES respecto al ETF dependían del precio obtenido en la venta (36).
(90)
Por lo que respecta al GVV, el LG Rostock expresó en primer lugar su opinión de que en las operaciones inmobiliarias una duración de treinta años no era inhabitual (37). En segundo lugar, el tribunal consideró que la cuota de arrendamiento acordada mediante contrato, que era originalmente de […] EUR/m2, no era desproporcionada respecto a las cuotas medias de edificios comparables en el período de referencia (1997/1998) (38). El tribunal llegó, además, a la conclusión de que el incremento anual de la cuota de arrendamiento en un […] % estaba justificado habida cuenta de la inflación entre 1970 y 1998 (a saber, una media del 3,52 % anual) (39). Por otra parte, el LG Rostock señaló que la evolución real de los alquileres en los barrios de referencia en los diez primeros años de contrato correspondían aproximadamente a los incrementos acordados mediante contrato. En tercer lugar, el tribunal sostuvo el argumento de que los costes administrativos y de mantenimiento se habían calculado siguiendo la normativa aplicable y no indicaban ventaja alguna para BAVARIA (40).
(91)
En relación con el riesgo de impago del alquiler de […] %, el LG Rostock consideró que en cualquier arrendamiento el arrendatario debe correr con el riesgo de que el objeto arrendado pueda utilizarse realmente tal como estaba previsto (41). El LG Rostock apoyó esta conclusión con el argumento de que ninguna institución de crédito asumiría la responsabilidad de que el bien inmobiliario financiado pudiera utilizarse tal como estaba previsto.
(92)
Por último, el LG Rostock comparó la cuota de arrendamiento media resultante de la operación sale-and-lease-back con los tipos de interés de los préstamos tradicionales. Como el tipo de arrendamiento medio anual se situaba en un […] % al año, según el LG Rostock no podía decirse que fuera desproporcionado respecto a la posible evolución de los tipos de interés para los préstamos inmobiliarios, que podían ascender hasta el 10 % anual (42).
(93)
En conclusión, el LG Rostock constató que no se había concedido a BAVARIA una ventaja, ya que un OEM habría suscrito los contratos en cuestión (43).
(94)
NEUWOGES recurrió contra esta resolución pero el procedimiento ante el OLG Rostock todavía está pendiente.
(95)
Además, BAVARIA inició un procedimiento ante el VG Greifswald, con el fin de obtener acceso por vía judicial a la documentación relativa a estos contratos en poder de NEUWOGES o de la ciudad de Neubrandenburg. BAVARIA explicó que ya había intentado obtener dicho acceso mediante una solicitud con arreglo a la Ley sobre Libertad de Información, pero que había sido rechazada por la ciudad de Neubrandenburg con el argumento de que BAVARIA ya había podido acceder a todos los documentos relevantes en el contexto de los procedimientos ante los LG/OLG Rostock y la Comisión Europea (44). El procedimiento ante el VG Greifswald también está todavía pendiente.
7. EVALUACIÓN DE LA MEDIDA
7.1. EXISTENCIA DE AYUDA A EFECTOS DEL ARTÍCULO 107, APARTADO 1, DEL TFUE
(96)
En virtud del artículo 107, apartado 1, del TFUE, «serán incompatibles con el mercado interior, en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre Estados miembros, las ayudas otorgadas por los Estados o mediante fondos estatales, bajo cualquier forma, que falseen o amenacen falsear la competencia, favoreciendo a determinadas empresas o producciones». En consecuencia, una medida es ayuda estatal cuando se cumplen las cuatro condiciones siguientes:
a)
la medida concede a una empresa una ventaja económica selectiva;
b)
la medida es imputable al Estado y se otorga mediante recursos estatales;
c)
la medida falsea o amenaza falsear la competencia;
d)
la medida puede afectar al comercio entre Estados miembros.
7.1.1. Ventaja selectiva a favor de una empresa: principios generales
(97)
Según jurisprudencia reiterada del Tribunal de Justicia, los requisitos que debe reunir una medida para incluirla en el concepto de «ayuda» en el sentido del artículo 107 del TFUE no concurren si la empresa beneficiaria podía obtener la misma ventaja que se puso a su disposición mediante recursos del Estado en circunstancias que correspondan a las condiciones normales del mercado. Para apreciar si en condiciones normales de mercado habría aplicado la misma medida un OEM que se encontrara en una situación lo más similar posible a la del Estado, solo se deben tener en cuenta los beneficios y las obligaciones ligados a la situación de este último en calidad de accionista, con exclusión de los que le correspondan como poder público (45).
(98)
En consecuencia, la aplicabilidad del principio del OEM depende en última instancia de que el Estado miembro de que se trate haya concedido, en su calidad de operador económico y no en la de poder público, una ventaja económica a una empresa. De ello se sigue que, si un Estado miembro invoca ese principio en el procedimiento administrativo, le incumbe en caso de duda acreditar inequívocamente y en virtud de factores objetivos y verificables que la medida ejecutada corresponde a su cualidad de operador económico. Esos factores deben poner de manifiesto con claridad que el Estado miembro interesado ha adoptado, con anterioridad o al mismo tiempo que la concesión de la ventaja económica, la decisión de realizar una operación económica en la empresa de que se trate a través de la medida efectivamente ejecutada. Sobre ese aspecto pueden ser necesarios, en particular, factores que pongan de manifiesto que esa decisión se funda en evaluaciones económicas comparables a las que habría efectuado un OEM que se hallara en una situación lo más similar posible a la del Estado miembro de que se trate, antes de llevar a cabo dicha inversión, con el fin de determinar la rentabilidad futura de esta.
(99)
En cambio, las evaluaciones económicas efectuadas después de la concesión de la referida ventaja, la apreciación retroactiva de la rentabilidad efectiva de la inversión realizada por el Estado miembro interesado o las justificaciones ulteriores de la elección del procedimiento efectivamente seguido no pueden bastar para acreditar que dicho Estado haya adoptado la aludida decisión en su condición de OEM, antes o al mismo tiempo de conceder la ventaja (46).
(100)
De lo anterior se desprende, en primer lugar, que los documentos presentados por las partes contratantes elaborados tras la adopción de la medida no pueden tenerse en cuenta como tales en el presente caso para verificar el cumplimiento del principio de OEM.
(101)
En segundo lugar, de lo anterior se desprende que el efecto de la AHG sobre la situación financiera de NEUWOGES tampoco puede tenerse en cuenta en el presente caso para verificar el cumplimiento del principio de OEM. La AHG perseguía de hecho un objetivo político y solo una categoría limitada de empresas (artículo 2 de la AHG) eran elegibles. Esta ley no hubiera sido aplicable a un OEM en una situación similar a NEUWOGES.
7.1.2. Estructura de la evaluación en el presente asunto
(102)
Para determinar si los contratos en cuestión otorgaron una ventaja a BAVARIA, hay que verificar si corresponden a los que hubiera suscrito un OEM en una situación similar a la de NEUWOGES.
(103)
La evaluación de la Comisión se hizo en tres fases. En una primera fase se analizan las implicaciones financieras de la operación para NEUWOGES con el fin de determinar los beneficios con los que podría contar la empresa (sección 7.2). En una segunda fase se compara la operación sale-and-lease-back con otras alternativas, como por ejemplo una venta directa, para establecer si otras alternativas hubieran sido más atractivas (sección 7.3). En una tercera fase se efectúa un análisis comparativo en el que se compara la operación en cuestión con operaciones similares sale-and-lease-back efectuadas alrededor de la misma época, se analizan los resultados de un proceso de licitación efectuado por NEUWOGES y se comparan las condiciones de la operación con los tipos de interés habituales de otras operaciones de financiación efectuadas en el mismo período (finales de 1997/principios de 1998) (sección 7.4). Estas tres fases de análisis permiten, desde una perspectiva general, llegar a una conclusión sobre si NEUWOGES actuó como un OEM.
7.2. CONSECUENCIAS FINANCIERAS DE LA OPERACIÓN PARA NEUWOGES
(104)
El primer paso al analizar las consecuencias financiera de la operación de que se trata consiste en determinar su naturaleza. En este caso se trata fundamentalmente de si los dos contratos suscritos entre NEUWOGES y BAVARIA constituyen dos partes de la misma operación integrada o si se deben evaluar como transacciones separadas (sección 7.2.1). El segundo paso consiste en examinar la operación sale-and-lease-back para poder efectuar una correcta evaluación de las consecuencias financieras de la operación para NEUWOGES (sección 7.2.2) Tras un análisis por separado en profundidad de las implicaciones financieras del EBV (sección 7.2.3) y del GVV (sección 7.2.4), se lleva a cabo un análisis global de la rentabilidad que se espera de la operación para NEUWOGES (sección 7.2.5)
7.2.1. Evaluación conjunta frente a evaluación separada de los contratos en cuestión.
(105)
Hay que recordar, en primer lugar, que tanto en la Decisión de incoación de la Comisión como en la sentencia del LG Rostock se sostiene que los dos contratos de que se trata deben examinarse conjuntamente (47). El procedimiento de investigación formal confirmó dicha constatación por las siguientes razones:
a)
Ambos contratos son partes complementarias de una única operación sale-and-lease-back. En el folleto editado por BAVARIA, en el que se hace publicidad de su modelo especial sale-and-lease-back, se indicaba que la operación se realizaría mediante dos contratos, uno para regular la venta y otro el arrendamiento posterior (48). Siempre se hacía referencia entonces a los dos contratos como una única operación.
b)
Los contratos se cerraron el 21 de enero de 1998, es decir, el mismo día y hacían referencia entre sí (49), lo que indicaba su estrecha conexión y el hecho de que ninguno de los contratos se hubiera cerrado sin el otro.
c)
Como se desprende del cálculo de precios original facilitado por NEUWOGES, las condiciones de los contratos están inseparablemente vinculadas entre sí (50). El importe del pago previo en efectivo dependía del pago mensual de la cuota de arrendamiento por NEUWOGES y de la inversión de BAVARIA en la rehabilitación de los edificios. En una operación sale-and-lease-back, la cuota de arrendamiento debe amortizar la inversión original del arrendador. Esto significa que si las disposiciones del CVV hubieran sido diferentes, las cifras del EBV también habrían cambiado, y viceversa (51).
d)
De las actas de las reuniones del Consejo de supervisión de NEUWOGES se desprende que esta empresa consideró siempre que estos dos contratos formaban parte de una operación única (52). Por ejemplo, en las actas del Consejo de supervisión de 30 de octubre de 1997 y 16 de diciembre de 1997 se establece claramente que la financiación del precio de compra por el comprador se basa en un modelo de arrendamiento. Esto muestra que NEUWOGES tenía plena conciencia de la conexión entre el EBV y el GVV. De igual forma, en la reunión de 16 de diciembre de 1997, la dirección de NEUWOGES explicó al Consejo de supervisión que el pago negociado con BAVARIA era el precio que podía alcanzarse por este «paquete» y que el «paquete» comportaba ciertos riesgos para la empresa, pero que estos eran soportables. La referencia al «paquete» y el riesgo vinculado demuestra una vez más que ambos contratos se consideraban una única operación.
(106)
Los argumentos de NEUWOGES sobre el hecho de que no se registrara uno de los contratos en cuestión, no son convincentes. El principal argumento de NEUWOGES es que el hecho de no registrar demuestra la intención de las partes de cerrar dos contratos separados independientes el uno del otro. La Comisión señala que, como las intervenciones estatales adoptan diversas formas y deben evaluarse en relación con sus efectos, no se puede excluir que varias medidas consecutivas de intervención estatal deban considerarse, a efectos de la aplicación del artículo 107, apartado 1, del TFUE, como una única medida. Este podría ser el caso, en particular, cuando las intervenciones consecutivas tienen vínculos tan estrechos entre sí, especialmente a la luz de su cronología, su finalidad y la situación de la empresa, que resulta imposible disociarlas (53). El concepto de operación única es, por lo tanto, más amplio en la legislación de la Unión en materia de ayudas estatales que en el Derecho contractual alemán. Lo expuesto en el considerando 105 muestra que los contratos de que se trata, a la luz de la cronología, la finalidad y la situación de la empresa en el momento de la celebración de los mismos, deben considerarse como una única operación a tenor de la de la legislación de la Unión en materia de ayudas estatales.
7.2.2. Contexto: diseño de la operación sale-and-lease-back
(107)
La operación entre BAVARIA y NEUWOGES se basa en el modelo de arrendamiento inmobiliario (Leasingmodell Immobilien) de BAVARIA. Este modelo prevé que el comprador (BAVARIA) financie su inversión original arrendando posteriormente los edificios comprados al vendedor (NEUWOGES). Para determinar el volumen de inversión y las correspondientes cuotas de arrendamiento, el modelo de arrendamiento utiliza una fórmula simple mediante la cual el volumen de inversión se calcula dividiendo el pago nominal de arrendamiento anual por la cuota de arrendamiento (en %):
La cuota de arrendamiento, a su vez, resulta de una combinación de la duración del contrato, la indexación de la cuota de arrendamiento y el valor residual de los edificios:
Cuota de arrendamiento (en %):
Duración: 25 años
Valor residual (en %)
Indexación
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Duración: 30 años
Valor residual (en %)
Indexación
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Queda así claro que el volumen de inversión depende tanto de la cuota de arrendamiento como de los pagos de arrendamiento mensuales y viceversa. Tan pronto como las partes del contrato hayan fijado los parámetros básicos (duración, indexación anual, valor residual) y el volumen total de inversión deseado o los pagos mensuales de arrendamiento previstos, se pueden calcular los parámetros que faltan. Según la fórmula, una duración más breve, un valor residual más bajo, una indexación más baja o unos pagos nominales de arrendamiento mensuales más bajos darían como resultado un volumen de inversión total más bajo.
(109)
Una vez que se ha fijado el volumen de inversión total, se deducen los costes de rehabilitación y los impuestos así como otros posibles costes. El importe resultante corresponde al precio de compra. En la operación sale-and-lease-back entre NEUWOGES y BAVARIA en el precio de compra (pago previo en efectivo) no se diferencia entre el precio pagado por la propiedad de los edificios y el canon enfitéutico.
Cálculo de la operación entre BAVARIA y NEUWOGES
Volumen total de inversión
[…] EUR
Rehabilitación
[…] EUR
Derechos e impuestos
[…] EUR
Remuneración de privatización
[…] EUR
Precio de compra
[…] EUR
(110)
La operación sale-and-lease-back en cuestión consiste en dos elementos, el EBV y el GVV, que a su vez están vinculados al GPV. Las consecuencias financieras del EBV, del GVV y del GPV para NEUWOGES deben evaluarse en este contexto.
7.2.3. Determinar las probables consecuencias financieras del EBV para NEUWOGES
(111)
Los elementos centrales del EBV son la venta de los edificios y el registro de un derecho de censo enfitéutico por los terrenos sobre los que se levantan los edificios, de una duración de 75 años. BAVARIA se comprometió a pagar un total de […] EUR a NEUWOGES, de los que […] EUR correspondían al canon enfitéutico capitalizado por los terrenos por el período hasta el 31 de diciembre de 2028 y […] EUR al precio de compra de los edificios (54). Además, BAVARIA debería pagar también, a partir del 1 de enero de 2029, y durante 10 años, un canon enfitéutico anual por un valor de […] % del valor actual de los terrenos, a saber, de […] EUR por m2 o de […] EUR anuales (55). Para el período de validez restante del EBV -de 2039 hasta finales de 2073- se ha previsto una adaptación de dicho canon al índice de precios por el coste global de la vida siempre que fluctúe más de un […] % (56).
(112)
Además de la compra de los edificios y la adquisición de derechos de censo enfitéutico por los terrenos correspondientes, BAVARIA aceptó la obligación de rehabilitar los edificios y suscribió un contrato con BRG, filial de NEUWOGES, para la ejecución de los trabajos.
(113)
Para determinar el precio de compra que BAVARIA debía pagar a NEUWOGES en el marco del EBV, las partes contratantes asumieron un pago de arrendamiento mensual de […] EUR/m2, una indexación del […] % anual, un valor residual de los edificios del […] % (que debía pagar NEUWOGES al expirar el contrato de 75 años por el registro de un derecho de censo enfitéutico basado en la valoración de un experto en ese momento) y una duración de 30 años por el arrendamiento posterior (57). El volumen total de inversión resultante de estas previsiones era de […] millones EUR (58). Una vez deducidos los costes de rehabilitación por un valor de […] EUR, los costes de privatización por […] EUR y los derechos/impuestos por […] EUR, el precio de venta se fijó en […] EUR (59).
(114)
Este precio final se dividió entonces en el precio de los edificios ([…] % = […] EUR) y el canon enfitéutico capitalizado por los terrenos ([…] % = […] EUR) (60). Las cantidades asignadas a los terrenos y los edificios no se calcularon por separado, sino como partes del precio de venta total.
(115)
Los primeros beneficios para NEUWOGES derivados de la operación fueron, en consecuencia, el pago en efectivo de […] EUR y, transcurridos 30 años, el canon enfitéutico que debía pagar BAVARIA.
7.2.3.1. Otros factores
Remuneración de privatización
(116)
En primer lugar hay que establecer que en cualquier caso se han tenido en cuenta los pagos en efectivo de BAVARIA a NEUWOGES por un valor de […] EUR en concepto de remuneración de privatización.
(117)
Como comprador de los edificios y propietario de los derechos de canon enfitéutico de los terrenos, BAVARIA tuvo que realizar las medidas claramente prescritas en los contratos de que se trata para vender una parte de las viviendas a los inquilinos. Esta condición se había incluido en el contrato para que una venta pudiera aceptarse como «privatización por comprador intermedio» a efectos de la AHG. Según esta ley, un comprador comercial debía ocuparse de vender a los inquilinos una parte lo mayor posible, como mínimo 1/3, de los apartamentos adquiridos en el marco de la operación (61). En el marco de esta obligación se tenían que esforzar también en informar a los inquilinos sobre las posibilidades a su alcance y destacar el interés en la compra de las viviendas. La tarea de ejecutar las correspondientes medidas se volvió a transferir efectivamente a NEUWOGES a través del EBV (parte V artículos 1 a 3). Se acordó, además, que NEUWOGES recibiera por ello una remuneración de […] EUR/m2, con lo que la remuneración total por las medidas de privatización ascendía a […] EUR.
(118)
En un principio no estaba previsto que NEUWOGES recibiera remuneración alguna por sus medidas de privatización; las cantidades pagadas más adelante por separado como remuneración por las medidas de privatización eran al principio solo parte del precio de venta previsto originalmente (62). De hecho para BAVARIA no tenía sentido pagar a NEUWOGES una remuneración por actividades en las que BAVARIA no tenía interés comercial. La obtención del alivio de la deuda a tenor del AHG, vinculado a la condición de esforzarse en la privatización, solo tenía interés económico para NEUWOGES.
(119)
Sin embargo la remuneración por las medidas de privatización se dedujo más adelante del precio de venta y se pagó por separado. El motivo para ello pudo haber sido que si el importe en cuestión hubiera seguido formando parte del precio de venta, habría sido obligatorio transferirlo al ETF. El precio de venta pagado por BAVARIA a NEUWOGES se redujo en la cantidad correspondiente. Desde la perspectiva de BAVARIA no había en ello diferencia económica alguna. NEUWOGES recibió exactamente el mismo importe de BAVARIA, que habría recibido de no haberse acordado una remuneración de privatización separada. De hecho NEUWOGES mismo incluyó los pagos de la privatización en los ingresos derivados de la operación sale-and-lease-back (63).
(120)
La liquidación de estos pagos como remuneración separada y no como parte del precio de venta tenía relevancia para NEUWOGES en el contexto de la AHG. Como ya se ha explicado antes (véase el considerando 101), un OEM no hubiera tenido en cuenta la AHG. El hecho de que NEUWOGES aplicara las medidas de privatización y utilizara recursos para ello no tiene importancia en este contexto. Un OEM que no actuara en el contexto de la AHG no se hubiera embarcado en medidas de privatización, razón por la que no pueden tenerse en cuenta al aplicar el criterio de OEM.
(121)
De igual forma, la remuneración pagada por BAVARIA a NEUWOGES por las medidas de privatización debe considerarse como una ventaja relevante para NEUWOGES que debe añadirse al precio de venta para determinar las consecuencias financieras de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES en su totalidad.
Rehabilitación
(122)
La rehabilitación llevada a cabo en el contexto de la operación sale-and-lease-back tuvo implicaciones financieras adicionales para NEUWOGES. Conviene recordar que los costes de rehabilitación estaban directamente relacionados con el pago por BAVARIA a NEUWOGES en el marco del EBV. Este pago fue el resultado de un cálculo del volumen total de la inversión, menos los costes, incluidos los costes de rehabilitación (véase el considerando 109). Dicho de otro modo, cuanto mayores fueran los costes de rehabilitación, menor sería el precio de compra. Este es el motivo de que en un cálculo alternativo de la operación, en el que se presupongan niveles de alquiler más bajos, menor indexación y, en consecuencia, pagos de arrendamiento inferiores, el precio de compra seguía siendo superior al del EBV, sobre todo porque se supone que los costes de rehabilitación en este cálculo alternativo son mucho más bajos que los acordados entre BAVARIA y BRG (64).
(123)
En este contexto, hay que señalar que el pago a tanto alzado destinado a la rehabilitación efectuado por BAVARIA a BRG, la filial al 100 % de NEUWOGES, con arreglo al contrato a tanto alzado global, era mucho más elevado que los costes de rehabilitación estimados en un principio por NEUWOGES (65). Aunque la estimación inicial de NEUWOGES suponía unos costes totales de […] o […] EUR por m2, los costes de rehabilitación a tanto alzado acordados finalmente entre BAVARIA y la filial de NEUWOGES BRG ascendieron a […] EUR y […] EUR por m2. En otras palabras, los costes acordados excedieron de los costes estimados en un primer momento en […] o el […] %. Los costes a tanto alzado significativamente más elevados redujeron de forma notable el pago de BAVARIA a NEUWOGES en el marco del EBV.
(124)
No se dio ninguna explicación en relación con la divergencia entre los costes estimados inicialmente y el pago a tanto alzado acordado. Ello resulta especialmente sorprendente habida cuenta de la afirmación de NEUWOGES de que la estimación inicial de unos costes de rehabilitación de […] EUR por m2 por término medio constituían costes habituales o usuales […] (66). El estudio titulado Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (Entre la rehabilitación y la demolición: Bloques de apartamentos prefabricados en los nuevos Estados federados, en lo sucesivo, el estudio «Pestel»), presentado por NEUWOGES, también estimó los costes de una rehabilitación similar a la efectuada por BRG entre […] EUR por m2 y […] EUR por m2 (67). En su calidad de propietario y administrador de los edificios, NEUWOGES tenía conocimiento directo de las necesidades de rehabilitación, y es difícil entender por qué las habría subestimado inicialmente de manera tan drástica.
(125)
Los costes de rehabilitación han de tomarse en consideración para determinar el impacto financiero del EBV. En primer lugar, está claro que para la propia BAVARIA era irrelevante qué costes de rehabilitación le facturaría la filial de NEUWOGES, BRG, simplemente porque todos los costes de rehabilitación se deducirían del precio de compra. Por otra parte, NEUWOGES tenía un interés económico manifiesto tanto en que BAVARIA contratase a BRG las obras de rehabilitación como en trasladar parte del precio de venta a los costes de rehabilitación. La razón de esta consideración es que los beneficios obtenidos de la rehabilitación por la filial de NEUWOGES no estaban sujetos a las obligaciones de cesión en virtud de la Ley de asistencia sobre la deuda heredada. Según sus propias estimaciones, los beneficios obtenidos por BRG (y, por tanto, NEUWOGES) de las rehabilitaciones de BAVARIA ascendieron a […] EUR (68). Estos beneficios constituyen una ventaja directa para NEUWOGES que debe tenerse en cuenta. A la hora de justificar el precio de venta, los gestores de NEUWOGES también subrayaron que se había contratado a BRG para llevar a cabo las obras de rehabilitación (69).
Canon enfitéutico
(126)
En cuanto al asunto del canon enfitéutico, es importante abordar el argumento de NEUWOGES de que, en realidad, BAVARIA no estaba obligada a pagar canon alguno durante los 30 primeros años, ya que el canon enfitéutico capitalizado estaba incluido en el precio de venta. No obstante, si el canon se abona anualmente o por adelantado en calidad de canon enfitéutico capitalizado no tiene casi incidencia alguna para la presente evaluación. No hay ninguna indicación de que tal solución fuera irracional: simplemente expresaba una preferencia por la liquidez inicial por parte de NEUWOGES.
(127)
Por último, no debe olvidarse que BAVARIA está obligada a pagar el canon enfitéutico incluso después de la expiración del GVV. A partir del 1 de enero de 2029 y durante un período de 10 años, BAVARIA tendrá que pagar un canon enfitéutico anual del […] % del valor actual del suelo, que se ha fijado en […] EUR por m2. Para el plazo restante, se contempla una adaptación del canon enfitéutico al índice total del coste de la vida, siempre que este último fluctúe más de un […] %. Partiendo de la hipótesis, en aras de la simplicidad, de que el índice del coste de la vida no fluctuará, estos pagos futuros tendrán un valor nominal de […] EUR. A modo de evaluación global, el valor actualizado a 1998 de estos pagos futuros debe considerarse también parte del beneficio obtenido por NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusiones
(128)
Se ha de señalar que la finalidad del análisis anterior consistía en determinar con la máxima precisión posible el impacto financiero del EBV sobre NEUWOGES. Este análisis conduce a la conclusión de que las ventajas obtenidas por NEUWOGES son:
a)
el precio en efectivo abonado por BAVARIA ([…] EUR);
b)
la bonificación abonada por las medidas de privatización ([…] EUR);
c)
los beneficios obtenidos de la rehabilitación ([…] EUR);
d)
el valor en efectivo del canon enfitéutico después de 2029 (actualizado, […] EUR).
7.2.4. Cálculo del impacto financiero del GVV sobre NEUWOGES
(129)
Con arreglo al GVV, NEUWOGES es responsable de la gestión de los edificios en cuestión. A cambio del derecho a acumular todos los ingresos generados del alquiler de los apartamentos y los locales comerciales, NEUWOGES ha de abonar al propietario (BAVARIA) una cuota de arrendamiento mensual fija de […] EUR hasta la finalización de las obras de rehabilitación, y […] EUR con posterioridad (sección 3 del GVV). El contrato tiene una vigencia de 30 años contada a partir de la finalización de las obras de rehabilitación (sección 2.1). La cuota de arrendamiento mensual está indexada al […] % al año (sección 4.2). Con el análisis que figura a continuación se pretende determinar el impacto financiero del GVV sobre NEUWOGES.
7.2.4.1. Contexto (Cálculos)
(130)
La cuota de arrendamiento mensual es el resultado de multiplicar el alquiler neto previsto por m2 y mes, deducidos los costes de gestión y mantenimiento, y teniendo en cuenta el riesgo de impago del alquiler, por el número de m2 disponibles (70). Por tanto, los supuestos esenciales son el alquiler neto previsto por m2 y mes, y los costes previstos. En el GVV, las partes contaron con niveles de alquiler neto de […] EUR/m2 tras la rehabilitación y unos costes de […] EUR/m2, lo que conduce a la cuota de arrendamiento mensual de […] EUR por m2 (71).
(131)
A la hora de establecer los distintos parámetros que en último término se incluyeron en el GVV, NEUWOGES pudo elegir (72). Al fijar un nivel de alquiler diferente o una indexación más elevada, pudo determinar con precisión sus pagos mensuales a lo largo de la vigencia del contrato y el precio que obtendría de la venta (73). Había, por tanto, una correlación directa entre asumir un riesgo superior o inferior a la hora de fijar una determinada cuota de arrendamiento (por ejemplo, estableciendo distintos niveles de alquiler, indexación y costes) y la liquidez recibida en forma del precio de venta. Por ejemplo, en un cálculo alternativo aportado por BAVARIA, que supone una indexación del 2,0 %, un nivel de alquiler de […] EUR y, por lo tanto, un arrendamiento de […] EUR, la renta mensual habría ascendido a […] EUR en lugar de […] EUR (74). Por supuesto, el precio de venta habría sido también inferior.
7.2.4.2. Análisis del impacto financiero
Consideraciones generales
(132)
A la hora de determinar el impacto financiero del GVV de NEUWOGES, es importante señalar dos elementos. En primer lugar, la cuota de arrendamiento se calcula por m2. Habida cuenta de que algunos apartamentos fueron vendidos por BAVARIA tras la celebración del contrato, la superficie total varió de […] m2, en un primer momento, a […] m2 en 1999, […] m2 en 2000, y […] m2 en 2001. Después de 2001, la cifra en cuestión se mantuvo estable en […] m2. En sus escritos, NEUWOGES se valió de estas magnitudes progresivamente decrecientes de m2 para calcular los flujos financieros previstos. Como solo es importante la perspectiva ex ante, NEUWOGES no debería haber reducido la cifra total de m2 en que se basan sus cálculos con la cuantía realmente vendida posteriormente, sino con el número que, a principios de 1998, esperaba que se vendiera posteriormente. En consecuencia, el análisis siguiente no se basará en las cifras utilizadas en los escritos de NEUWOGES, sino en las que NEUWOGES incluyó en sus previsiones originales de beneficios, que suponían una reducción progresiva de […] m2 a […] m2 hasta 2003. En segundo lugar, para determinar el impacto financiero del contrato sobre NEUWOGES, previsto una vez que finalizara la operación, se han de descontar los ingresos y costes futuros, lo que requiere que se fije un tipo de actualización. En consonancia con su carta original y los análisis de flujo de tesorería facilitados por NEUWOGES, la Comisión supone que el tipo de actualización es del 5 % anual (75).
Fiabilidad de los análisis de flujo de tesorería de NEUWOGES
(133)
Antes de proceder a proporcionar un análisis económico independiente del GVV, es preciso, en primer lugar, comentar los análisis de flujo de tesorería ex post facilitados por NEUWOGES, que supuestamente demuestran el flujo de tesorería que un OEM prudente habría esperado que generase ex ante el GVV. NEUWOGES alega que en el contexto de supuestos realistas ex ante -que según NEUWOGES consistían en un aumento del alquiler del […] % anual, una indexación de los costes del […] % al año y una tasa de desocupación del […] %- habría sido de esperar, ex ante, que el GVV generase un flujo de tesorería total negativo de […] EUR en términos nominales y de […] EUR, en términos actualizados (76). Asimismo NEUWOGES alega que solo en aquellos casos en los que se ha partido de supuestos irreales ex ante -aumento del alquiler del […] % anual, tasa de desocupación del […] %, y costes estables- podría haberse esperado que el GVV arrojase un valor positivo de […] EUR en términos nominales y de […] EUR, en términos actualizados (77). Sobre esta base, NEUWOGES sostiene que estaba claro, ex ante, que cada año se tendrían que haber aplicado subidas del alquiler del […] % solo para cubrir la cuota de arrendamiento, lo que no dejaba margen para aumentos de costes.
(134)
Procede señalar, a este respecto, que NEUWOGES formula hipótesis sobre los niveles de coste que resultan poco convincentes (los niveles iniciales de costes son los mismos en todos los análisis facilitados por NEUWOGES). Los cálculos subyacentes al GVV, tal como se celebró, suponen unos costes totales (gestión, mantenimiento, riesgo de impago de alquileres) que ascienden a aproximadamente un […] % del alquiler. Por el contrario, los análisis del flujo de tesorería de NEUWOGES asumen un primer nivel de costes (tras la rehabilitación) no inferior al […] % ([…] % del riesgo de impago del alquiler, el […] % de gestión y mantenimiento). Incluso en el supuesto de que no se tenga en cuenta el enorme incremento de impagos de alquiler (del […] % al […] %), se registra un incremento en otros costes del […] % al […] % del alquiler. Los escritos de NEUWOGES no explican suficientemente por qué sería necesario este aumento. Por el contrario, NEUWOGES indica que el nivel del […] % ([…] EUR por m2) era realista para el período inmediatamente posterior a la rehabilitación, pero que luego se incrementaría cada año en un […] % (78). Del mismo modo, la tasación encargada por NEUWOGES antes de la venta supuso unos niveles totales de costes (incluido el riesgo de impago del alquiler) de entre el […] % y el […] % (tasación de 1997) (79). Dado que la tasación no especifica qué porcentaje se destina al impago del alquiler, no es posible determinar en qué medida sus hipótesis de base relativas a otros costes se alejan de las de NEUWOGES. Sea como fuere, aun suponiendo que la tasación de 1997 se basaba en una estimación del riesgo de impago del alquiler del […] %, el resto de los costes asumidos por NEUWOGES son más elevados. A la luz de lo anterior, no se pueden aceptar los análisis de flujo de tesorería de NEUWOGES y deben corregirse sobre la base de un nivel de costes inicial del […] %, excluido el riesgo de impago del alquiler (80).
(135)
Teniendo esto en cuenta, se ha de señalar también que es erróneo el argumento de NEUWOGES según el cual, para cubrir el aumento de la cuota de arrendamiento, tendrían que aplicarse unas subidas del alquiler del […] %. Dado que la cuota de arrendamiento se calcula en porcentaje del alquiler original total (en este caso, el […] %), una subida del alquiler del […] % permitiría cubrir tanto un aumento de la cuota de arrendamiento como un incremento de los costes de un […] %. En caso de que los costes sean estables, un menor aumento del alquiler ya bastaría por sí mismo para compensar el aumento de las cuotas de arrendamiento. De hecho, suponiendo un riesgo de impago de alquileres del […] % y costes en general estables, un incremento del alquiler anual del […] % bastaría para cubrir el incremento de la cuota de arrendamiento. Todo aumento que supere lo anterior quedará a disposición de NEUWOGES para compensar los costes en aumento u obtener un beneficio.
Análisis del impacto financiero
(136)
En el momento de la suscripción del contrato, la propia NEUWOGES llevó a cabo un análisis del flujo de tesorería nominal (81). En este análisis, suponía que sus propios costes (gestión, mantenimiento) se incrementarían un […] % al año, que podría aumentar el alquiler un […] % cada tres años, que podría mantener una tasa de desocupación del […] % y que el […] % de los apartamentos se venderían a los inquilinos. Teniendo esto en cuenta, NEUWOGES esperaba que el GVV generaría un flujo de tesorería de […] EUR a lo largo de los 30 años de vigencia.
(137)
El procedimiento de investigación formal ha puesto de manifiesto que no había razón alguna para creer que estos cálculos se hicieron sobre la base de expectativas que se sabía eran demasiado optimistas. No se ha presentado ninguna prueba de que los representantes de NEUWOGES presentaran estas cifras a su Consejo de supervisión a sabiendas de que eran inexactas. De hecho, tampoco parece que NEUWOGES alegue que sus directivos se embarcasen conscientemente en una operación desfavorable por motivos políticos, sino más bien que se efectuó una apreciación errónea de las repercusiones económicas (que, en opinión de NEUWOGES, un OEM habría evitado) (82).
(138)
No obstante, es preciso demostrar si estas expectativas eran de tal índole que un OEM no habría basado su decisión en ellas. En este contexto, se señala que NEUWOGES sostiene que un OEM habría previsto un mero incremento del alquiler del […] % anual, un riesgo de impago del alquiler del […] % y un incremento de los costes de gestión y mantenimiento del […] % (83). Partiendo de estos supuestos, NEUWOGES alega que el flujo de tesorería total sería de -[…] EUR en términos nominales y de -[…] EUR, actualizados, habida cuenta de que el impacto más significativo lo provoca el hecho de que se multiplique más que por siete el impago del alquiler.
7.2.4.3. Expectativas de mercado
(139)
A continuación se hace referencia a los documentos que ofrecen información sobre las expectativas reales de los dos partes en la operación. En primer lugar, las actas de la reunión del consejo de supervisión de 16 de diciembre de 1997 demuestran que los administradores de NEUWOGES consideraron que los riesgos inherentes a la operación eran «soportables» (84). De esta acta de la reunión del Consejo de supervisión se deduce también que NEUWOGES actuó partiendo de cálculos que suponían un incremento del alquiler del […] % cada tres años, un aumento de los costes (sin referencia al riesgo de impago del alquiler) del […] %, y un riesgo de impago del alquiler del […] % (85).
(140)
Antes de firmar los contratos NEUWOGES consultó a la empresa de auditoría Nordrevision, la cual consideró que un incremento del alquiler del […] % correspondía a la tasa de inflación general, aunque probablemente no fuera alcanzable (86). Asimismo estimó que, si bien los costes iniciales eran razonables suponiendo que la desocupación fuera inexistente (los cálculos se basaron en una estimación de costes del […] % del alquiler), era necesario realizar una indexación de tales costes en consonancia con la del pago del arrendamiento (87).
(141)
BAVARIA, por su parte, supuso que, sobre la base de la expectativa de que la población de Neubrandenburg permaneciese estable (debido al establecimiento de varios grandes proveedores de servicios) (88) y de la buena situación de los edificios, era de esperar una tasa de viviendas desocupadas muy baja (89). También supuso que unos incrementos de los alquileres en consonancia con la indexación de los pagos de arrendamiento serían factibles (90).
(142)
Por último, debe señalarse que la tasación de 1997 encargada por NEUWOGES antes de la venta incluye información relativa a los acontecimientos más relevantes previstos. Esta tasación suponía niveles de costes de entre el […] % y el […] %, pero no especificó qué porcentaje se asignaba al riesgo de impago del alquiler (91).
7.2.4.4. Evaluación
Costes de gestión
(143)
En primer lugar, las expectativas relativas a los costes de gestión y mantenimiento, tanto por lo que respecta a su nivel inicial ([…] EUR/m2, o […] % del alquiler) como al incremento previsto ([…] % anual), parecen razonables. En cuanto al nivel inicial de costes, esta conclusión se deriva de las propias declaraciones de NEUWOGES según las cuales, al menos para el período inmediatamente posterior a la rehabilitación, estos costes habían sido fijados en un nivel suficientemente elevado. En segundo lugar, el estudio Pestel afirma que, en 1997, los costes de gestión y mantenimiento ascenderían por término medio a […] EUR por m2, es decir, […] EUR por debajo de la provisión para los mismos costes de la operación sale-and-lease-back (92). Por último, los costes asumidos en la tasación realizada por los expertos también se situaban en estas magnitudes. Aunque se podría esperar sin duda un aumento de estos costes, parece que suponer un aumento del […] % anual era razonable e incluso ligeramente prudente. Nordrevision había sugerido mantener una indexación de los costes de gestión en consonancia exclusivamente con la indexación de la cuota de arrendamiento, a saber, un incremento anual del […] %, inferior al asumido realmente por NEUWOGES. Por cierto, una indexación del […] % es lo que la propia NEUWOGES sostiene que podría esperarse razonablemente, lo que demuestra que el […] % anual no era desproporcionadamente bajo.
Riesgo de impago del alquiler
(144)
A este respecto, no resultaba descabellado prever un nivel general de impago del alquiler del […] %. En primer lugar, se ha de señalar que Nordrevision no cuestionó este nivel en su evaluación de los contratos, a pesar de manifestar otras dudas a propósito de la situación económica general y del mercado inmobiliario en Neubrandenburg (93). En segundo lugar, la tasación de 1997, a pesar de no especificar el supuesto riesgo de impago del alquiler, no parecía asumir riesgos de impago significativamente más elevados (94).
(145)
Los documentos internos de toma de decisiones de BAVARIA indican que la empresa suponía que, a la vista de la gran variedad de grandes proveedores de servicios establecidos en Neubrandenburg, la población de la ciudad probablemente se mantendría estable y se podrían alquilar casi todos los apartamentos en cuestión tras haber sido rehabilitados. En opinión de NEUWOGES, en 1997/98 la ciudad de Neubrandenburg y el Estado federado de Mecklemburgo-Pomerania Occidental estimaron que la población y el nivel de rentas permanecerían estables.
(146)
Por último, tampoco puede ignorarse el hecho de que la dirección de NEUWOGES, que gestionaba una empresa propietaria de más del 30 % de los apartamentos en Neubrandenburg y por tanto poseía un conocimiento exhaustivo del mercado inmobiliario local, consideraba que los riesgos inherentes a la operación sale-and-lease-back eran soportables y basó sus propias proyecciones en un riesgo de impago del alquiler del […] %. No hay razón de que estos expertos en el mercado inmobiliario local hubieran basado sus cálculos en esta hipótesis si hubiera sido descabelladamente baja, como sostiene ahora NEUWOGES.
(147)
Al mismo tiempo, se han de tomar en consideración los documentos facilitados por NEUWOGES en relación con la cuestión de si un operador prudente en el mercado inmobiliario de referencia (bloques de apartamentos prefabricados en Alemania Oriental) habría previsto tasas de desocupación más altas, habida cuenta de que los documentos se redactaron antes de la conclusión de la operación sale-and-lease-back. De los estudios facilitados, solo el estudio Pestel es anterior a la suscripción de los contratos que nos ocupan. En este contexto, se ha de constatar, no obstante, que el estudio Pestel se refiere a Alemania Oriental en su conjunto y no tiene en cuenta las condiciones específicas de Neubrandenburg, hecho este que limita su valor probatorio en este contexto. Si bien el estudio señala algunos problemas generales del mercado inmobiliario en Alemania Oriental, en sí mismo no basta para demostrar que un OEM no habría basado su decisión de invertir en un supuesto riesgo de impago del alquiler del […] %.
Alquiler
(148)
Por lo que respecta al alquiler, se ha de señalar, en primer lugar, que NEUWOGES no estima que los alquileres previstos tras la rehabilitación se fijaran en un nivel demasiado elevado. Sostiene, sin embargo, que no podían incrementarse mucho más de lo previsto. Habida cuenta de la constatación del Tribunal Regional de Rostock según la cual el nivel medio del alquiler de […] EUR por m2, en que se basa el GVV, se encontraba dentro de la horquilla establecida por la tabla de alquileres vigente (95), puede concluirse que el nivel del alquiler medio inicial era realista.
(149)
En cuanto a la indexación de la cuota de arrendamiento acordada, no hay evidencia directa de qué incremento medio del alquiler se esperaba, en términos generales, en 1998. Nordrevision señaló que, aunque el […] % anual establecido en un principio correspondía a la tasa de inflación general, no era probable que se alcanzara en Neubrandenburg (96). El hecho de que NEUWOGES aceptase finalmente una indexación de «solamente» el […] % y esperase poder aplicar incrementos del alquiler del […] % cada tres años (o el […] % anual) parece demostrar que tuvo en cuenta esta advertencia. En las tasaciones no se expresó explícitamente ninguna expectativa sobre futuros incrementos del alquiler. No obstante, se ha de señalar que, puesto que las tasaciones no explicitaron ninguna hipótesis en cuanto a la evolución del alquiler y la inflación general, la hipótesis subyacente es que convergerían el incremento del alquiler y la inflación general (que se había situado en torno al 3,5 % en las décadas precedentes) (97). El Tribunal Regional de Rostock estimó que la indexación estaba justificada a la luz de la tasa media anual de inflación del 3,52 % en los 28 años anteriores a la celebración de los contratos (98). Asimismo señaló que obviamente resultaba difícil predecir cuál sería la evolución de los alquileres a lo largo de un período de 30 años, pero que no podía reconocer una desproporción clara entre la indexación de la cuota de arrendamiento y la evolución prevista de los niveles del alquiler.
(150)
El estudio Pestel presentado por NEUWOGES no aporta dato alguno sobre lo que esperaban los operadores del mercado inmobiliario germanooriental y no contiene información específica sobre Neubrandenburg. Sin embargo, apunta a que era un mercado potencialmente difícil. No obstante, habida cuenta de las pruebas restantes, una vez más no consigue demostrar que fuera descabellado pactar una indexación de los pagos de arrendamientos del […] % anual y esperar poder aplicar incrementos de los alquileres del […] % al año.
Vigencia
(151)
Por lo que se refiere, por último, a la vigencia del contrato, el Tribunal Regional de Rostock argumentó que determinados contratos de arrendamiento presentan vigencias prolongadas (de hasta 30 años) y que el contrato en cuestión no es necesariamente poco habitual (99). Aunque una vigencia de 30 años implicaba sin duda algunos riesgos, también ofrecía la posibilidad de realizar beneficios estables y de tener certidumbre en cuanto a los costes. Además, una vigencia más larga también conllevaba que los pagos de arrendamiento mensuales necesarios para reembolsar la inversión del adquiriente fueran más bajos, o que el precio de venta fuera superior con pagos de arrendamiento equivalentes que si se hubiera optado por una vigencia más breve (100). En estas circunstancias, no parece descabellado acordar una vigencia de 30 años.
7.2.4.5. Conclusión
(152)
Habida cuenta de estas consideraciones, no puede decirse que las expectativas presentadas por NEUWOGES en su cálculo inicial sean irreales. En consecuencia, a la luz de los elementos de prueba facilitados, a NEUWOGES le parecía razonable obtener beneficios en el contexto del GVV. Si se descuentan del punto de referencia (principios de 1998) los beneficios nominales previstos, se pone de manifiesto que NEUWOGES actuó partiendo de la base de que el GVV tenía un valor en efectivo de […] EUR.
7.2.5. Evaluación general
(153)
La Comisión ha llegado a la conclusión de que el EBV y el GVV formaban parte de una misma operación integrada. Para determinar el valor total de la operación para NEUWOGES, se han de sumar los valores líquidos de ambos contratos. A modo de recordatorio: NEUWOGES podría esperar obtener del EBV las ventajas siguientes:
a)
el precio efectivo abonado por BAVARIA ([…] EUR);
b)
la bonificación pagada por los trámites de privatización ([…] EUR);
c)
los beneficios obtenidos de la rehabilitación ([…] EUR);
d)
el valor en efectivo del canon enfitéutico para el período posterior a 2029 ([…] EUR, en valor actualizado).
(154)
Además, se partía del supuesto de que (como se ha acreditado en la sección 7.2.4), sobre la base de las expectativas razonables de NEUWOGES, el GVV tenía un valor líquido actualizado de […] EUR. Por lo tanto, la operación sale-and-lease-back tenía un valor total de […] EUR para NEUWOGES.
7.3. COMPARACIÓN CON OTRAS OPCIONES ALTERNATIVAS
(155)
Con objeto de determinar si la decisión de NEUWOGES de suscribir la operación sale-and-lease-back con BAVARIA se encuadraba entre los contratos por los que un OEM se habría decantado, se ha de comparar ahora el valor de dicha operación con otras opciones comerciales alternativas. Si NEUWOGES hubiera tenido una alternativa que fuera económicamente más ventajosa, no podría decirse que la decisión de decantarse por la operación sale-and-lease-back habría sido la adoptada por un OEM.
(156)
En este contexto, conviene señalar que ni alquilar los edificios sin antes proceder a su rehabilitación ni llevar a cabo su demolición habrían sido alternativas viables. En primer lugar, alquilar los edificios sin haberlos rehabilitado habría generado escasos ingresos y es evidente que es más probable que unos edificios sin rehabilitar queden desocupados que si se modernizan (101). No hay, por tanto, razones sólidas para concluir que se pudiera esperar que los beneficios derivados de seguir alquilando los edificios sin rehabilitar superasen los obtenidos en el marco de la operación sale-and-lease-back. De modo análogo, la demolición no solo no habría generado ingresos sino que habría conllevado costes, por lo que tampoco puede considerarse una alternativa viable en el período en cuestión (1997/98).
7.3.1. Crédito como alternativa
(157)
Una primera posible alternativa habría sido plantearse solicitar un crédito. Si NEUWOGES hubiera financiado la rehabilitación de los edificios con un crédito, podría haber obtenido los mismos beneficios logrados con la operación sale-and-lease-back. En primer lugar, habría podido alquilar los edificios rehabilitados, generando así un buen flujo de ingresos. Además, contrariamente a lo sucedido con la operación sale-and-lease-back, habría seguido siendo propietaria de los edificios.
(158)
Asimismo es evidente que la financiación mediante crédito también habría conllevado ciertas desventajas. En primer lugar, NEUWOGES habría tenido que aportar de su capital propio el 30 % del volumen de la inversión, dado que consideraba que tenía que mantener una ratio de capital del 30 % (102). A finales de 1997, el Consejo de supervisión de NEUWOGES se planteó reducir la ratio de capital para facilitar una mayor inversión. No obstante, esta propuesta fue rechazada por la dirección por ser imposible desde una perspectiva económica, pues habría conducido a un grado de endeudamiento inaceptable (103). La dirección explicó que reducir la ratio de capital del 30 % al 25 % no sería factible (grado de endeudamiento) (104). El señor Räuber, miembro del consejo de supervisión de NEUWOGES, afirmó también que la reducción de la ratio de capital era impensable desde el punto de vista de la gestión empresarial, pues era imprescindible cumplir los compromisos de la empresa (105). Para financiar la inversión en rehabilitación de […] EUR, NEUWOGES habría tenido que aportar, por tanto, […] EUR de capital propio. Es muy dudoso que dispusiera de este importe de capital propio con carácter inmediato. De las actas del Consejo de supervisión queda claro que el posible volumen total de inversión para 1998 (incluidos los créditos) era de unos […] EUR, que ya estaba destinado a otros proyectos (106). Es evidente, pues, que NEUWOGES solo podría haber recurrido a un crédito para financiar las obras de rehabilitación si hubiera abandonado otros proyectos.
(159)
A diferencia de la financiación mediante crédito, la operación sale-and-lease-back no solo tenía la ventaja de que NEUWOGES no debía utilizar sus fondos propios sino que también recibía liquidez fresca, además de financiar en su totalidad la rehabilitación de los edificios.
(160)
Teniendo en cuenta todas estas consideraciones, no se puede considerar acreditado que habría sido posible llevar a cabo las obras de rehabilitación mediante la concesión de un crédito ni que, de ser así, fuera más ventajoso para NEUWOGES que la operación de BAVARIA. El hecho de que fuera improbable que NEUWOGES dispusiera del capital propio necesario para obtener el crédito y que pudiera utilizar la liquidez adicional para financiar otras inversiones puede llevar a la conclusión de que optar por la operación sale-and-lease-back era una decisión sensata.
7.3.2. Venta directa como opción alternativa
(161)
Una segunda alternativa seria habría sido una venta directa tanto de los edificios como del terreno. Lo fundamental consiste en determinar si tal decisión habría sido más ventajosa.
7.3.2.1. Evaluación en el contexto de las tasaciones de 1997 y 2007
(162)
A la hora de comparar el valor de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES y las ventajas que podría haber obtenido de una venta directa, la cuestión esencial que se plantea es qué precio podría haber obtenido de una venta «normal». Las dos tasaciones, de 1997 y 2007, tienen algo que decir al respecto.
(163)
NEUWOGES encargó las dos tasaciones con objeto de calcular el valor que tenían los bienes inmuebles en cuestión (edificios y solares). Una tasación fue llevada a cabo por un perito interno en 1997, y la otra fue realizada retrospectivamente por un tasador independiente en 2007. La tasación de 1997 estimó el valor en […] EUR, mientras que la de 2007 arrojó un cálculo aproximado de […] EUR (107). Ambas estimaciones incluían tasaciones separadas de los edificios (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) y los solares (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Ambas se basan esencialmente en el mismo método, el de valoración por rendimientos efectivos (Ertragswertverfahren).
(164)
La Comisión considera que, dado que la tasación de 2007 no se llevó a cabo hasta que tuvo lugar la operación sale-and-lease-back, no puede servir de base para determinar el valor de los bienes en 1997, sobre la base de los conocimientos que NEUWOGES tenía en aquel momento. NEUWOGES no podía entonces haber basado su decisión de participar en la operación sale-and-lease-back con BAVARIA sobre la tasación retrospectiva de 2007.
(165)
Al mismo tiempo, la Comisión considera que la tasación de 1997 tampoco es un indicador fiable del valor de los bienes en 1997, según los conocimientos que NEUWOGES tenía en aquel momento, puesto que el procedimiento de investigación formal ha revelado que la dirección de NEUWOGES era muy consciente de que la tasación de 1997 no era fiable en el momento en que suscribió los contratos objeto de investigación. Las siguientes observaciones son muy instructivas al respecto:
a)
Alquileres
La tasación de 1997 supone niveles de alquiler de entre […] EUR y […] EUR/m2. Al mismo tiempo, la primera tabla de alquileres de la ciudad de Neubrandenburg, válida del 1 de enero de 1998 en adelante y basada en los datos de 1997, indicaba niveles medios de alquiler para los apartamentos rehabilitados de entre 3,90 EUR y 4,38 EUR/m2. NEUWOGES, en su calidad de gran empresa inmobiliaria que opera en Neubrandenburg, tenía que conocer necesariamente los niveles medios de los alquileres que se pagaban en la ciudad y, por lo tanto, debía haber basado su tasación de los bienes en tales datos. Es cierto que el contrato de sale-and-lease-back preveía unos niveles medios de alquiler de […] EUR/m2 para el período posterior a la rehabilitación (es decir, de 1999 en adelante y, por lo tanto, dos años después de los datos en que se basa la primera tabla de alquileres). Esta cifra estaba en consonancia con la tabla de alquileres.
b)
Costes de rehabilitación
Aunque la tasación de 1997 se llevó a cabo en la primavera de ese año y suponía unos costes de rehabilitación de […] EUR, la dirección de NEUWOGES indicó en una carta escrita a BAVARIA en esas mismas fechas (marzo de 1997) que estimaba los costes de rehabilitación en […] EUR. Es evidente, por lo tanto, que NEUWOGES sabía perfectamente que la tasación de 1997 subestimó gravemente los costes de rehabilitación necesarios. El pago a tanto alzado acordado entre BAVARIA y BRG, filial de NEUWOGES, para la rehabilitación de los bienes inmuebles era netamente más elevado aún ([…] EUR), lo que demuestra que, cuando NEUWOGES suscribió los contratos con BAVARIA, era consciente de que la tasación de 1997 había subestimado los costes de rehabilitación en casi 10 millones EUR.
c)
Vida útil restante
Con la rehabilitación prevista en el horizonte, la tasación de 1997 estimó que la vida útil restante sería de entre 55 y 70 años. En este contexto, se ha de señalar que los bajos costes de rehabilitación de la tasación de 1997 no casan fácilmente con el supuesto de que la rehabilitación ampliara significativamente la vida útil de los edificios.
d)
Valor de los terrenos
Se ha de señalar que, al tasar los terrenos en cuestión, la tasación de 1997 no tuvo en cuenta factores reductores del valor (en cambio sí fueron tenidos en cuenta en la tasación de 2007). Entre tales factores se incluyen la infraestructura existente que no puede ser transportada o eliminada (sistemas de evacuación de aguas residuales, tuberías) y el hecho de que la parcela presentaba una forma poco adecuada. Estos factores suelen contribuir a la reducción del valor del terreno. En su calidad de propietario del solar, NEUWOGES ha debido ser conocedor de estos factores y saber que la tasación de 1997 subestimó el valor del terreno.
(166)
En conclusión, se puede demostrar que NEUWOGES sabía que algunos de los supuestos esenciales en que se basaba la tasación de 1997, especialmente en relación con los costes de rehabilitación, no eran fiables. Por tanto, la Comisión concluye que la tasación de 1997 no es una indicación fiable del valor de los bienes en 1997, sobre la base de los conocimientos que NEUWOGES tenía en aquel momento.
(167)
Al mismo tiempo, la Comisión estima que, según la información que obraba en poder de NEUWOGES en aquel momento, la tasación ex ante del valor de los bienes que podría haber obtenido de forma razonable un OEM en la posición de NEUWOGES habría sido muy probablemente muy similar a la incluida en la tasación retrospectiva de 2007. Como sucedió con la tasación retrospectiva de 2007, un OEM en la situación de NEUWOGES habría basado sus expectativas ex ante relativas al alquiler alcanzable en la tabla de alquileres, habría estimado que los costes de rehabilitación se acercaban más a los acordados entre BAVARIA y BRG, y habría ajustado el valor del terreno teniendo en cuenta los factores de reducción del valor de que tenía noticia. Por otra parte, un OEM en la posición de NEUWOGES habría evaluado detenidamente la vida útil restante a la luz de la rehabilitación prevista y de datos comparativos (como se hizo en la tasación de 2007), de forma que es razonable concluir que un OEM en la situación de NEUWOGES habría basado su tasación en estimaciones de la vida útil restante similares a las incluidas en la tasación retrospectiva de 2007.
(168)
Por consiguiente, la Comisión considera que un OEM en la posición de NEUWOGES habría estimado que el valor de los bienes, antes de la realización de la operación sale-and-lease-back, era aproximadamente de […] EUR (como en la tasación de 2007).
7.3.2.2. Comparación entre las opciones de venta directa y sale-and-lease-back
(169)
A modo de recordatorio digamos que el valor total de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES era de […] EUR. Por el contrario, el análisis anterior puso de manifiesto que NEUWOGES habría podido suponer de forma realista un valor de los bienes de […] EUR, que no era más que un […] % superior al valor de la operación sale-and-lease-back. Esta pequeña diferencia no significa, empero, que un OEM habría elegido necesariamente la alternativa de la venta directa:
a)
En primer lugar, no debe pasarse por alto que la alternativa de la venta directa en cuestión se refería a la venta de los edificios y los terrenos vinculados, mientras que BAVARIA solo adquirió los edificios, habiendo adquirido simplemente los derechos a arrendar los terrenos por un período de 75 años. Los terrenos propiamente dichos siguieron siendo propiedad de NEUWOGES. NEUWOGES estimó que los terrenos por sí solos tenían un valor de […] EUR (como en la tasación de 2007). Si bien resulta difícil cifrar con precisión el valor que mantuvo NEUWOGES por el hecho de no haber procedido a la venta de los terrenos sino únicamente haberlos alquilado, se ha de partir del principio de que el hecho de que NEUWOGES mantuviera la titularidad de los terrenos justificaba un precio de la operación ligeramente más bajo.
b)
En segundo lugar, se ha de señalar que se albergan ciertas dudas de si se habría logrado realmente el precio que habría estimado un OEM en la posición de NEUWOGES. La única oferta de compra de la que NEUWOGES ha informado procedió de Felske Immobilien, que al parecer ofreció un precio de […] EUR/m2, lo que arrojaba un precio de compra total de […] EUR (108). Esta oferta era más de 1 millón EUR inferior al precio que habría considerado un OEM que estuviera en la situación de NEUWOGES.
c)
En tercer lugar, al estimar los beneficios que esperaba obtener del GVV, NEUWOGES los calculó erróneamente solo hasta 2027, inclusive. Sin embargo, como la vigencia del GVV era de 30 años a partir de las obras de rehabilitación (es decir, 30 años a partir de principios de 1999), el cálculo debería haber incluido los beneficios hasta 2028, inclusive. Si se corrigiera la estimación en este sentido, supondría un incremento del valor de la operación sale-and-lease-back.
d)
Al calcular el valor líquido actualizado del canon enfitéutico que BAVARIA debía abonar a NEUWOGES, se partió de la base, en aras de la simplicidad, que no se modificaría el coste de la vida y que, por tanto, no habría que ajustar los pagos. Sin embargo, es más realista suponer que, en términos generales, el coste de la vida iría subiendo, por lo que es muy probable que en el futuro los pagos resulten ser más elevados de lo previsto. Ello conduciría a su vez a un incremento del valor del contrato.
(170)
Habida cuenta de estas consideraciones, se ha de concluir que optar por la operación sale-and-lease-back en lugar de la venta directa era razonable desde una perspectiva económica.
7.3.3. Conclusión
(171)
Si se compara el valor de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES con el valor de posibles medidas alternativas, se ha de concluir que la operación presentaba tales características que un OEM también la habría realizado.
7.4. EVALUACIÓN COMPARATIVA
(172)
Tras haber demostrado que decantarse por la operación sale-and-lease-back frente a otras alternativas era algo por lo que razonablemente un OEM habría optado, la Comisión también analizó, como medida cautelar, si la operación correspondía a otros contratos en el momento en cuestión en el mercado de referencia y si había otros indicios que socavasen la conclusión de la Comisión de que la operación sale-and-lease-back se ajustaba al principio del OEM.
(173)
La información de que se dispone sobre operaciones comparables se refiere a los contratos de sale-and-lease-back celebrados por BAVARIA en torno al mismo tiempo en que se adoptó la medida. Estos contratos pueden indicar si la operación sale-and-lease-back en cuestión presentaba características que también hubieran sido elegidas por otros operadores del mercado, incluso empresas privadas, apuntando por tanto a la conformidad con el mercado (sección 7.4.1). Además, el procedimiento de licitación restringido llevado a cabo por NEUWOGES y una comparación con otras operaciones financieras pueden arrojar cierta luz sobre la conformidad con el mercado de la operación en cuestión (secciones 7.4.2 y 7.4.3).
7.4.1. Contratos tipo
(174)
A efectos de comparación, se presentaron contratos relativos a tres actos jurídicos similares ([…]). No obstante, solo los contratos […] y […] pueden tenerse en cuenta, pues fueron los únicos que se suscribieron en torno a las mismas fechas que la operación sale-and-lease-back entre BAVARIA y NEUWOGES. En primer lugar, se ha de señalar que estos dos actos difieren de la operación en cuestión en cuanto a la vigencia, la indexación de la cuota fija de arrendamiento y la rehabilitación. NEUWOGES hace referencia, en particular, a la diferencia en la tasa de indexación ([…]: 1,5 % anual; […]: ajuste a la evolución del coste de la vida) para demostrar que el GVV incluía disposiciones que no eran práctica habitual en aquel momento (1997/98).
(175)
BAVARIA indica que las operaciones […] y […] eran ejemplos de la ejecución de su «modelo de arrendamiento de bienes inmuebles» (109), lo que sugiere que las disposiciones de estos contratos se establecieron sobre la base de cálculos similares a los realizados en el marco de la operación sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Como ya se ha señalado anteriormente (véase el considerando 131), NEUWOGES pudo elegir libremente los parámetros de contrato en el marco del modelo de arrendamiento ofrecido por BAVARIA. Ello implica que NEUWOGES podía haber elegido una indexación inferior o una deducción más elevada por los costes. Ni que decir tiene que ello habría supuesto un pago anticipado inferior. Puede suponerse que otro tanto sucedía en el caso de […] y de […].
(177)
Habida cuenta de que los socios contractuales tenían plena libertad para elegir los parámetros precisos de su operación en el marco del modelo ofrecido por BAVARIA, no parece esencial para determinar la conformidad del mercado de la operación sale-and-lease-back de NEUWOGES/BAVARIA si los parámetros elegidos por NEUWOGES eran idénticos a los escogidos por las partes en las operaciones […] y […]. La elección de los parámetros era simplemente la consecuencia de decisiones comerciales estratégicas de las partes implicadas. Lo importante, por el contrario, es el hecho de que todas estas operaciones se basaban en el mismo modelo de operación.
(178)
En la medida en que el contrato […] y el contrato […] se basaban en el mismo modelo matemático, en relación con el cual, a la luz de la información de que se dispone, no caben motivos de duda, es posible concluir que el modelo de operación en el que se basó la operación de NEUWOGES era conforme al mercado. En este contexto, es significativo que el «modelo de arrendamiento de bienes inmuebles» haya sido elegido tanto por empresas públicas ([…]) como privadas ([…]), y haya sido propuesto tanto por empresas que deseaban cumplir los requisitos para acogerse al alivio de la deuda al amparo de la AHG como por partes que no se encuadraban en el ámbito de aplicación de dicha Ley.
7.4.2. Procedimiento de licitación
7.4.2.1. Contexto
(179)
Como ya se ha indicado, habida cuenta de la privatización de los edificios vendidos finalmente a BAVARIA, NEUWOGES no llevó a cabo una licitación plenamente abierta, transparente, incondicional y no discriminatoria. No obstante, NEUWOGES solicitó inicialmente ofertas a 72 compradores potenciales. NEUWOGES alega que eligió a los beneficiarios de manera más o menos aleatoria y que no se podía considerar que la selección fuera representativa del conjunto del mercado. Tras el envío de esta primera convocatoria de manifestación de interés, se establecieron contactos adicionales, entre otros con BAVARIA, que no se encontraba entre los destinatarios contactados en un primer momento.
7.4.2.2. Resultado del procedimiento de licitación
(180)
De entre las ofertas recibidas, cuyo número total se desconoce, cinco fueron consideradas «aprovechables» (110). De ellas, se rechazaron, sin embargo, dos porque los compradores potenciales no pudieron presentar una oferta completa por falta de tiempo. Otras dos fueron rechazadas por razones económicas. La quinta oferta, presentada por Felske Immobilien, fue desestimada por considerarse que el precio era demasiado bajo (Felske había ofrecido […] EUR/m2, lo que da un precio de adquisición total de […] EUR). Además de estas cinco ofertas, BAVARIA y otros dos licitadores espontáneos presentaron también ofertas. Aunque se entablaron negociaciones con uno de los otros dos licitadores espontáneos, su oferta también fue desestimada por motivos económicos no especificados (111).
(181)
Una vez concluidas las negociaciones finales, el Consejo de supervisión de NEUWOGES tenía que aprobar los contratos. En la presentación de los contratos al consejo, la dirección alegó que no podía obtenerse un precio de venta más alto habida cuenta de que los contratos solo se referían al arrendamiento de los terrenos (en oposición a una venta directa), se encargaría a BRG de llevar a cabo las obras de rehabilitación y NEUWOGES seguiría gestionando los edificios por un período de 30 años (112). Interrogada sobre la diferencia con la tasación de 1997, la dirección volvió a afirmar que no se podía conseguir un precio más elevado para esta operación (113).
7.4.2.3. Evaluación
(182)
Aunque no se puede considerar que se trate de un procedimiento de licitación abierto, transparente, no discriminatorio e incondicional, ofrece, sin embargo, algún indicio sobre la situación de la oferta en el mercado. A este respecto, también resulta significativo que se recibiera una serie de ofertas espontáneas, lo que pone de manifiesto que algunos compradores potenciales que no se encontraban entre las 72 empresas a las que contactó en un primer momento también tuvieron la posibilidad de conocer la existencia del procedimiento y de participar en él.
(183)
La evaluación de las ofertas por parte de NEUWOGES indica que esta consideró que la de BAVARIA era la mejor del mercado en el período en cuestión (1997/98). El argumento de NEUWOGES de que al menos la oferta de Felske era la mejor no se sostiene. Si bien es cierto que el precio ofrecido por Felske ([…] EUR) era superior al anticipo que finalmente abonó BAVARIA ([…] EUR), se ha de señalar que la operación sale-and-lease-back se ha de evaluar en conjunto y que su valor total ([…] EUR) era superior al precio ofrecido por Felske.
(184)
En este contexto, se puede afirmar que, aunque el procedimiento de licitación presentaba lagunas que no le permitían demostrar, por sí solo, que la oferta de BAVARIA era la mejor del mercado, todo parece indicar claramente que tal era el caso. Sea como fuere, el procedimiento de licitación restringido no aporta ningún indicio fundado de que NEUWOGES dispusiera de una oferta mejor en aquel momento (1997/98).
7.4.3. Otros tipos de operaciones disponibles en aquel momento
7.4.3.1. Marco de evaluación
(185)
Resulta útil evaluar la operación que nos ocupa en el contexto de otros tipos diferentes, aunque similares, disponibles en el mercado en el período de referencia (1997/98).
(186)
La operación en cuestión es una operación típica de sale-and-lease-back. Los convenios de sale-and-lease-back son, por naturaleza, operaciones de financiación. Al adquirir un bien inmobiliario del arrendatario, el arrendador aporta al arrendatario liquidez o financia inversiones más importantes, como la rehabilitación de edificios antiguos. Con el fin de seguir utilizando el bien, para fines comerciales u otros, el arrendatario procede a su arrendamiento posterior, con lo que reembolsa (total o parcialmente) la inversión del arrendador a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento.
(187)
Tratándose de una operación financiera, el convenio de sale-and-lease-back presenta una cierta similitud con los créditos bancarios y las hipotecas, aunque hay que señalar algunas diferencias de importancia. Las operaciones sale-and-lease-back permiten al vendedor/arrendatario financiar grandes inversiones y obtener liquidez instantánea sin tener que depender de capital propio. Ello significa que el capital propio y la liquidez adicional están disponibles para otras inversiones, o que el arrendatario puede financiar inversiones aun cuando no se disponga de un crédito tradicional como consecuencia de la falta de capital propio o un alto grado de endeudamiento. Dado que el comprador/arrendador tiene que refinanciar su propia inversión inicial y obtener un beneficio, la cuota de arrendamiento suele ser un tanto más elevada que el tipo de interés aplicable a un crédito bancario comparable (como se explica más detalladamente en la sección siguiente). Al término del contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que readquirir el activo o este permanece en manos del arrendador y está disponible para su posterior uso. Ello implica que la cuota de arrendamiento depende del valor residual del bien inmueble al término del contrato de arrendamiento suscrito entre las dos partes. Habida cuenta de que el valor residual suele ser difícil de predecir, especialmente en el caso de arrendamientos a largo plazo, supone un factor de riesgo para el arrendador que se refleja en el arrendamiento. Este riesgo no existe en los créditos bancarios tradicionales y solo en cierto grado en las hipotecas.
(188)
En consecuencia, las cuotas de arrendamiento y los tipos de interés de los préstamos e hipotecas no son plenamente comparables. Al comparar la cuota de arrendamiento relativa a la operación en cuestión con los tipos de interés medios de los créditos e hipotecas existentes en el período de referencia (1997/98), no es posible determinar con precisión si la cuota de arrendamiento percibida estaba en consonancia con las condiciones de mercado en el período de referencia (1997/98). No obstante, se puede saber si la cuota de arrendamiento era tan elevada que ningún OEM habría participado en la operación.
7.4.3.2. Evaluación
(189)
En cuanto al acto jurídico de que se trata, la cuota de arrendamiento se fijó inicialmente en el […] % anual del volumen total de inversión. Con una indexación del importe adeudado del […] % anual, la cuota de arrendamiento se incrementará al […] % al término del contrato, lo que resulta en una cuota media de arrendamiento del […] % anual. A efectos de comparación, si NEUWOGES hubiera optado por no indexar la cuota de arrendamiento, se habría fijado en el […] % anual a lo largo de los 30 años de vigencia. Por tanto, el recargo se deriva de la decisión de abonar cuotas de arrendamiento inferiores al principio y superiores hacia el final del contrato, en lugar de cuotas estables a lo largo de todo el período.
(190)
En primer lugar, se ha de señalar que el Tribunal Regional de Rostock evaluó la cuota de arrendamiento en función de los tipos de interés de otras operaciones y constató que, si bien resultaba difícil prever la evolución de los tipos de interés aplicados a las hipotecas a lo largo de un período de 30 años, en períodos en los que estuvieran elevados se podía esperar tipos por encima del 10 %. La cuota media de arrendamiento aplicada a NEUWOGES no estaba en consonancia con las condiciones del mercado.
(191)
A efectos comparativos solo se dispone de datos bastante generales. De todos los datos acumulados por el Banco Central alemán relativos a enero de 1998 (cuando se celebró la operación en cuestión), se pueden considerar relevantes dos clases de tipos de interés. En primer lugar, los tipos de interés para los créditos hipotecarios garantizados mediante bienes inmuebles residenciales con tipos de interés fijos a 10 años resultan interesantes, dado que también NEUWOGES utilizaría bienes inmuebles como aval para un crédito (independientemente de que dicho crédito reúna todas las condiciones formales de una hipoteca). En segundo lugar, los tipos de interés aplicados a los créditos a interés fijo a largo plazo concedidos a empresas y trabajadores por cuenta propia de 500 000 EUR o más pero menos de 5 millones EUR también podrían servir a efectos comparativos, ya que se puede considerar a NEUWOGES una empresa (mientras que las hipotecas suelen suscribirlas personas físicas que residen realmente en el bien inmueble en lugar de alquilarlo).
(192)
Según datos del Banco Central alemán, en enero de 1998 los créditos hipotecarios alemanes con tipo de interés fijo a 10 años tenían un tipo medio del 6,40 % anual. En aquel momento, los tipos de interés para este tipo de créditos oscilaban entre el 6,17 % y el 6,97 % anual. Para los créditos a interés fijo a largo plazo, el tipo de interés medio en enero de 1998 era del 6,35 % anual y oscilaba entre el 5,55 % y el 7,73 % anual. El Banco Central alemán no especifica la vigencia media de un crédito a largo plazo. Sin embargo, puede suponerse que no sería de más de 10 años y probablemente inferior (114).
(193)
Al comparar la cuota de arrendamiento pagada por NEUWOGES con los tipos de interés en vigor del Banco Central alemán para los créditos celebrados en ese mismo período (enero de 1998) se han de tomar en consideración los siguientes elementos:
-
La cuota media de arrendamiento a lo largo del período de contrato de 30 años es del […] %. No obstante, como ya se ha señalado anteriormente, NEUWOGES decidió libremente abonar una cuota de arrendamiento más baja al principio del período contractual, compensada por una cuota más elevada posteriormente. Esta decisión tiene su coste, ya que, si NEUWOGES se hubiese decantado por una cuota de arrendamiento fija desde el principio, habría tenido que pagar una cuota de solo el […] % al año (115). Las cifras del Banco Central alemán se refieren a créditos a tipo de interés fijo, lo que significa que el tipo de interés es el mismo a lo largo de todo el período. Si partimos del principio de que NEUWOGES habría estado en condiciones de negociar un crédito con condiciones de pago similares (es decir, intereses más bajos al principio y más elevados al final), ello también habría supuesto un coste (por las mismas razones que en el caso de BAVARIA) (116). Por tanto, los tipos de interés del Banco Central alemán deben compararse con el tipo de arrendamiento fijo del […] %.
-
La cuota de arrendamiento se fijó para un período de 30 años. Aunque se indexa cada año, ya al principio del contrato era perfectamente posible calcular la cuota media para toda su vigencia. Los tipos de interés del Banco Central alemán se fijan para solo 10 años (como se ha explicado anteriormente, se desconoce para qué período se fijaron los tipos de interés para las empresas, pero se puede suponer que el período no fuera superior a 10 años). El valor de referencia más adecuado serían los tipos de interés fijados para 30 años, aunque el Banco Central alemán no publica estas cifras. En términos generales, cuanta mayor sea su vigencia, más caros son los créditos a tipo de interés fijo. Así por ejemplo, las cifras del Banco Central alemán para enero de 1998 muestran que una hipoteca con un tipo fijo a 5 años tenía un tipo de interés medio del 5,85 %, frente al 6,40 % de un crédito con un tipo fijo a 10 años. Por tanto, podemos afirmar sin temor a equivocarnos que el interés de un crédito a interés fijo a 30 años habría sido considerablemente más elevado que los tipos medios del Banco Central alemán del 6,35 % y el 6,40 %.
-
El Banco Central indica tanto un tipo medio como una horquilla de tipos de interés basados en un gran número de contratos de crédito celebrados en Alemania en enero de 1998. La cuota de arrendamiento que se aplicaba a NEUWOGES refleja implícitamente el riesgo inherente de la operación para BAVARIA. La mayor exposición de BAVARIA era el riesgo crediticio, es decir, el riesgo de que NEUWOGES quebrase o incumpliese de algún otro modo su obligación de abonar las cuotas de arrendamiento exigidas. De modo análogo, antes de conceder un crédito, cualquier banco habría realizado una evaluación de la solvencia de NEUWOGES. A los clientes con escasa solvencia (o un mayor riesgo crediticio para el banco) se les suele aplicar un tipo de interés más alto para compensar el riesgo adicional (117). Como se ha analizado anteriormente (véase la sección 7.3.1), NEUWOGES gozaba de una capacidad limitada para obtener nuevos préstamos por su grado relativamente alto de endeudamiento y por el hecho de que su capital propio se encontraba bloqueado en otros proyectos de inversión. Si, no obstante, un banco hubiera estado dispuesto a conceder un crédito a NEUWOGES, habría tenido estos elementos en cuenta a la hora de establecer el tipo de interés. Los créditos concedidos a empresas con un nivel de endeudamiento relativamente elevado que solo pueden realizar una aportación reducida de capital propio para su inversión presentan tipos de interés más altos. Por todo ello, toda comparación de la cuota de arrendamiento pagada por NEUWOGES y los tipos de interés aplicados a los créditos disponibles en el mercado debe centrarse en el extremo más alto de la horquilla de tipos de interés del Banco Central alemán (118).
-
Como se ha mencionado anteriormente, una sociedad de arrendamiento ha de refinanciar su inversión inicial (en este caso, principalmente el precio de adquisición de los edificios de apartamentos y los costes de rehabilitación). El tipo de interés que ha de pagar por su propia refinanciación dependerá de varios factores, como su tamaño, nivel de deuda, los bienes inmuebles en su cartera, etc. En cualquier caso, este tipo de interés no es más que el punto de partida, dado que la sociedad de arrendamiento (BAVARIA) también necesita ser compensada por los riesgos que soporta. Entre ellos pueden incluirse el riesgo de tipos de interés (el riesgo de que tenga que refinanciar su inversión a un tipo de interés variable, mientras que los pagos de arrendamiento tienen un tipo fijo), el riesgo crediticio (la posibilidad ya mencionada de que NEUWOGES quiebre y de que BAVARIA no pueda recuperar los pagos que se le adeuden), el riesgo del valor residual (la incertidumbre sobre el valor de los bienes inmuebles una vez expirado el contrato de arrendamiento). Es probable que la sociedad de arrendamiento deba hacer frente a algunos costes generales que también se reflejarían en la cuota de arrendamiento (119). Por último, la sociedad de arrendamiento también tiene la intención de obtener un beneficio y tendrá en cuenta este factor al establecer la cuota de arrendamiento (120). Aun cuando BAVARIA hubiera estado en condiciones de refinanciar su inversión a un tipo de interés inferior al que se habría aplicado a NEUWOGES por un crédito bancario, habría tenido que incrementarse el tipo de interés de refinanciación a la luz de estos distintos elementos (prima de riesgo, costes y beneficio) con el fin de obtener la cuota de arrendamiento exigida, que podría haber acabado siendo netamente superior al tipo de interés de un crédito tradicional.
(194)
Teniendo en cuenta todos los elementos anteriores, una cuota de arrendamiento del […] % anual para una cuota de arrendamiento fijo (o incluso del […] % en una cuota de arrendamiento con una indexación del […] %, aunque esta cifra parezca menos adecuada a efectos comparativos) parece más bien razonable si se compara con las cifras indicadas para los créditos por el Banco Central alemán. Conviene recordar que las cifras del Bundesbank deben ajustarse para reflejar, por ejemplo, una vigencia de 30 años a tipo fijo. Aunque no se pueden cuantificar con precisión las correcciones necesarias para llegar a un valor de referencia adecuado, la diferencia entre la media de los tipos de interés para los créditos y las hipotecas y la cuota de arrendamiento parece suficiente para concluir que no hay indicios de que la cuota de arrendamiento de BAVARIA fuera demasiado elevada. En consecuencia, la Comisión concluye que la cuota de arrendamiento aplicada por BAVARIA estaba en consonancia con las condiciones de mercado en el período de referencia (finales de 1997/principios de 1998).
7.4.4. Conclusión
(195)
Los datos de que se dispone indican que la operación NEUWOGES/BAVARIA también la habría llevado a cabo un OEM. Los contratos tipo, el procedimiento de licitación y la comparación con otros instrumentos de financiación sugieren que la operación era conforme a las condiciones de mercado que prevalecían en aquel momento y que el modelo de BAVARIA no presentaba un coste excesivo.
7.5. EVALUACIÓN COMPLEMENTARIA: ELEMENTOS DE AYUDA ESTATAL QUE SUBSISTEN Y COMPATIBILIDAD CON EL MERCADO INTERIOR
(196)
El análisis preliminar de la Comisión demuestra, por tanto, que la decisión de NEUWOGES de llevar a cabo la operación sale-and-lease-back se ajustaba al principio del OEM, lo que implica que no confería ninguna ventaja a BAVARIA y que, por consiguiente, no se le concedió ayuda alguna. No obstante, la Comisión también ha analizado si un resultado diferente, a saber, que NEUWOGES hubiera concedido una ventaja a BAVARIA, habría tenido necesariamente como consecuencia que la operación implicara ayuda estatal incompatible con el mercado interior. En el supuesto de que NEUWOGES no hubiera cumplido el principio del OEM y de que, por tanto, se hubiera concedido una ventaja a BAVARIA, la Comisión analizó si las medidas eran constitutivas de ayuda estatal a favor de BAVARIA y si esta ayuda podía ser considerada compatible con el mercado interior.
7.5.1. Elementos de ayuda estatal que subsisten
7.5.1.1. Empresa
(197)
La financiación pública concedida a una entidad solo puede ser considerada ayuda estatal si dicha entidad es una «empresa» a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE. El Tribunal de Justicia ha definido de manera coherente empresa como cualquier entidad que ejerza una actividad económica (121). Por actividad económica se entiende toda actividad que consista en ofrecer bienes y servicios en el mercado (122).
(198)
BAVARIA desarrolla toda una serie de actividades económicas, como inversiones comerciales en bienes inmuebles y el arrendamiento de tales bienes a clientes comerciales y privados. BAVARIA es, por tanto, una empresa a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE.
7.5.1.2. Uso de recursos estatales e imputabilidad al Estado
(199)
La medida debe ser imputable al Estado y ser financiada con recursos estatales. De conformidad con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia en la sentencia Stardust Marine (123), las ayudas estatales que no se financian directamente con cargo al presupuesto nacional pueden cumplir estos criterios si los fondos están sujetos al control del Estado y la decisión de transferir estos fondos es imputable al Estado.
(200)
NEUWOGES es propiedad al 100 % de la ciudad de Neubrandenburg y constituye, por tanto, una empresa pública a tenor del artículo 2, letra b), de la Directiva 2006/111/CE de la Comisión (124), según lo dispuesto por el Tribunal de Justicia en la sentencia Stardust Marine. La ciudad de Neubrandenburg es titular de todas las participaciones de NEUWOGES y, al ser el único accionista, puede ejercer un control significativo sobre el Consejo de supervisión y la junta general de accionistas. Por lo tanto, la Comisión llega a la conclusión de que Neubrandenburg está en condiciones de controlar a NEUWOGES. Por consiguiente, la operación sale-and-lease-back implicaba recursos del Estado.
(201)
Por lo que se refiere a la imputabilidad al Estado, la Comisión observa que la información disponible indica que la ciudad de Neubrandenburg estaba muy implicada en la celebración de la operación sale-and-lease-back. Participar en esta operación exigió la aprobación del Consejo de supervisión de NEUWOGES, cuyos miembros actuaron en nombre de la ciudad. Las actas muestran también que el Consejo de supervisión participó activamente en la negociación de los contratos. Por lo tanto, la Comisión considera que la celebración del contrato de sale-and-lease-back es imputable al Estado.
7.5.1.3. Selectividad
(202)
En aplicación del artículo 107, apartado 1, del TFUE, una medida se considera ayuda estatal solo si favorece a «determinadas empresas o producciones». Por lo tanto, solo las medidas que conceden a las empresas una ventaja selectiva entran en el ámbito de las ayudas estatales.
(203)
Puesto que la medida en cuestión constituye efectivamente una operación bilateral entre NEUWOGES y BAVARIA, cualquier ventaja concedida por NEUWOGES a BAVARIA habría sido selectiva, en el sentido de que otras empresas no habrían tenido acceso a la misma.
7.5.1.4. Falseamiento de la competencia y efecto sobre el comercio
(204)
Las subvenciones públicas a las empresas solo equivalen a ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE en la medida en que «falseen o amenacen falsear la competencia» y «afecten a los intercambios comerciales entre Estados miembros». Se considera que una medida concedida por un Estado falsea o amenaza falsear la competencia cuando es probable que mejore la posición competitiva del beneficiario frente a otras empresas con las que compite (125). Por tanto, se supone que se produce el falseamiento de la competencia cuando el Estado concede una ventaja financiera a una empresa en un sector liberalizado en el que hay, o podría haber, competencia.
(205)
La jurisprudencia de los tribunales europeos ha establecido que toda concesión de ayudas a una empresa que ejerza sus actividades en el mercado interior puede afectar a los intercambios comerciales entre los Estados miembros (126).
(206)
BAVARIA compite por los inversores y las oportunidades de inversión y los fondos inmobiliarios con otros inversores corporativos de Alemania y otros Estados miembros de la Unión. Una ventaja financiera concedida a BAVARIA reforzaría su posición de competencia y, por tanto, podría falsear la competencia. En el caso de inversiones en bienes inmuebles, dado que el mercado es de dimensión europea, cualquier ventaja financiera concedida a BAVARIA reforzaría su posición de mercado frente a la de sus competidores de otros Estados miembros e incidiría en el comercio entre los Estados miembros.
7.5.1.5. Conclusión
(207)
Suponiendo que, contrariamente a lo que afirma la Comisión, la principal conclusión citada más arriba, la operación de sale-and-lease-back no fuera conforme con el principio de OEM racional y, por consiguiente, concediera una ventaja a BAVARIA, habría que concluir que incluía ayuda estatal. Por consiguiente, debe examinarse si, en este caso, la ayuda estatal puede considerarse compatible con el mercado interior.
7.5.2. Compatibilidad con el marcado interior con arreglo al artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE
(208)
De conformidad con el artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE, pueden considerarse compatibles con el mercado interior las «ayudas destinadas a facilitar el desarrollo de determinadas actividades o de determinadas regiones económicas, siempre que no alteren las condiciones de los intercambios en forma contraria al interés común». Al aplicar el artículo 107, apartado 3, letra c), la Comisión debe sopesar los efectos positivos y los efectos deseados de una medida de ayuda en relación con los efectos adversos sobre las condiciones comerciales que resulten de su aplicación.
(209)
Para que una medida de ayuda supere la prueba de sopesamiento, ha de cumplir cinco condiciones acumulativas. En primer lugar, la ayuda debe servir a un objetivo bien definido de interés común; en segundo lugar, debe ser un instrumento adecuado para lograr este objetivo; en tercer lugar, debe ser necesaria y provocar un efecto incentivador; en cuarto lugar, debe ser proporcionada; y, en quinto lugar, no debe afectar a las condiciones comerciales en una medida contraria al interés común.
7.5.2.1. Objetivo de interés común
(210)
En virtud de los artículos 3 y 174 del TFUE, la cohesión económica y social es un objetivo de la Unión. El fortalecimiento de la cohesión económica y social implica una mejora del entorno urbano y la calidad de vida de los ciudadanos. La política de cohesión puede contribuir a crear comunidades sostenibles, garantizando que las cuestiones económicas, sociales y medioambientales se aborden mediante estrategias integradas de renovación, regeneración y desarrollo de las zonas urbanas y rurales. Esto puede realizarse de varias maneras (127).
(211)
La Comisión constata que la finalidad estatutaria de NEUWOGES es garantizar una «oferta de viviendas suficiente» en la región en la que opera. La Comisión también observa que, al celebrar la operación sale-and-lease-back, NEUWOGES persiguió determinados objetivos de interés público. NEUWOGES aclara que:
-
en los años noventa, tras la reunificación alemana, uno de los principales proyectos políticos era conseguir en Alemania Oriental una condiciones de vivienda similares a las de Alemania Occidental; ello tuvo como consecuencia que se privatizaron y rehabilitaron viviendas a toda prisa, con independencia de que estas medidas tuvieran sentido desde un punto de vista económico,
-
la privatización y rehabilitación de los edificios objeto de la operación sale-and-lease-back sirvió también para mejorar las perspectivas de futuro de la ciudad de Neubrandenburg: ofreciendo a los ciudadanos viviendas de gran calidad a precios asequibles y privatizándolas (como BAVARIA estaba obligada a hacer), NEUWOGES esperaba que Neubrandenburg fuera más atractivo para sus habitantes.
(212)
Por último, la Comisión señala que BAVARIA aceptó la obligación de tratar de vender una serie de apartamentos a los actuales inquilinos. Al hacerlo, BAVARIA no podía pedir un precio fijado libremente por el mercado sino que tenía que respetar determinados límites máximos (128). Por tanto, el contrato que imponía estas condiciones concedía una cierta ventaja a los actuales inquilinos de los edificios en cuestión.
(213)
Si la operación sale-and-lease-back entre NEUWOGES y BAVARIA se considerara de hecho ayuda estatal, que no es el caso, la ayuda se habría concedido con el fin de alcanzar los objetivos anteriormente mencionados. Dotar a una región de viviendas suficientes, contribuir a lograr un objetivo nacional de interés general (que las condiciones de alojamiento en Alemania Oriental sean equivalentes a las de Alemania Occidental tras la reunificación), mejorar las perspectivas de la ciudad de Neubrandenburg ofreciendo a sus ciudadanos viviendas atractivas a precios asequibles (incluso favoreciendo a los actuales inquilinos de los edificios en cuestión) son todos ellos objetivos de interés común. Por consiguiente, la Comisión estima que se ha de considerar que la medida persigue un objetivo de interés común.
7.5.2.2. Idoneidad de las medidas
(214)
Es incontestable que el contrato de sale-and-lease-back suscrito por NEUWOGES y BAVARIA alcanzó los objetivos deseados en el sentido de que la operación garantizó que los edificios adquiridos por BAVARIA fueran rehabilitados en profundidad, privatizados y ofrecidos a los actuales inquilinos a precios con límite máximo, y que ello condujo a una mayor oferta de viviendas de calidad en la región, mejorando así las perspectivas de la ciudad de Neubrandenburg de cara al futuro.
(215)
En la búsqueda de un comprador para los edificios y al evaluar sus opciones, NEUWOGES adoptó una serie de medidas que, de forma efectiva, garantizaron que, si la operación de sale-and-lease-back era constitutiva de ayuda, esta se circunscribiría al importe necesario para alcanzar los objetivos deseados. En particular, NEUWOGES llevó a cabo un procedimiento de licitación restringido, negoció con BAVARIA las condiciones de la operación a lo largo de varios meses, y, en último término, estaba convencida de que la operación representaba la mejor opción en el mercado. No hay nada que indique, por lo tanto, que, aunque la operación sale-and-lease-back fuese constitutiva de ayuda, esta exceda del mínimo necesario. El análisis anterior (véase la sección 7.3), que compara la operación sale-and-lease-back con diversas alternativas (como la rehabilitación de los edificios mediante créditos o una venta directa), demostró que no había ninguna alternativa que hubiera logrado los mismos objetivos sin que se concedieran ayudas o concediendo un importe de ayuda inferior. Por tanto, la operación sale-and-lease-back y toda ayuda que pudiera haber incluido constituían un instrumento adecuado para alcanzar los objetivos de interés común.
7.5.2.3. Necesidad y efecto incentivador
(216)
Suponiendo que la operación sale-and-lease-back implicase ayuda estatal, se ha de analizar si tenía un efecto incentivador. NEUWOGES y BAVARIA negociaron las condiciones de la operación por espacio de varios meses. Al parecer, BAVARIA no habría aceptado una operación que no se encuadrara en su «modelo de arrendamiento de bienes inmuebles». Si la operación que finalmente se celebró, basada en el «modelo de arrendamiento de bienes inmuebles» de BAVARIA, hubiera comportado elementos de ayuda estatal, en ese caso no cabe duda de que, de no ser por dicha ayuda, BAVARIA no habría tomado parte en la operación.
7.5.2.4. Proporcionalidad
(217)
La Comisión ya ha indicado que los objetivos políticos perseguidos por NEUWOGES al participar en esta operación han de ser considerados de gran importancia. La rehabilitación y privatización de los edificios, incluida su venta a los inquilinos a un precio inferior, contribuyeron de manera significativa a mejorar la cohesión económica y social de la Unión. Al mismo tiempo, el importe de ayuda destinado a BAVARIA e incluido en la operación sale-and-lease-back -de existir- era, en el peor de los casos, limitado. Este hecho limitaba también cualquier falseamiento de la competencia que pudiera provocar la medida. Teniendo esto en cuenta, cualquier ayuda que pudiera estar incluida en la operación sale-and-lease-back entre NEUWOGES y BAVARIA era proporcionada con el objetivo perseguido.
7.5.2.5. Ausencia de efecto sobre las condiciones comerciales contrario al interés común
(218)
Se debe recordar una vez más que el importe de ayuda destinado a BAVARIA incluido en la operación sale-and-lease-back era, en el peor de los casos, reducido. Por tanto, la incidencia de la medida sobre las condiciones comerciales también era escasa. Aunque toda ayuda incluida en la operación sale-and-lease-back habría mejorado la posición competitiva de BAVARIA, que se encontraba al menos en competencia con otras empresas (incluso de otros Estados miembros), la magnitud de este efecto depende de la cuantía recibida. Dado que la posición competitiva de BAVARIA solo había mejorado en muy pequeña medida, puede concluirse que la operación sale-and-lease-back, aunque fuese constitutiva de ayuda, no afectó a las condiciones comerciales de manera contraria al interés común.
7.5.3. Conclusión relativa a los elementos de ayuda estatal que subsisten y compatibilidad con el mercado interior
(219)
Habida cuenta de las razones expuestas en la sección 7.5.2, la Comisión ha concluido que, si la operación sale-and-lease-back hubiera concedido una ventaja a BAVARIA, seria constitutiva de ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE. No obstante, la Comisión constata también que toda ayuda incluida en la operación sería compatible con el mercado interior con arreglo al artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE.
7.6. CONCLUSIÓN RELATIVA A LA EXISTENCIA DE AYUDA Y COMPATIBILIDAD CON EL MERCADO INTERIOR
(220)
Sobre la base de los análisis del valor de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES, de la comparación con posibles operaciones alternativas y del análisis de la conformidad de la operación con las prácticas de mercado, puede concluirse que la operación se ajusta al principio del OEM. Al llevar a cabo la operación sale-and-lease-back, NEUWOGES se comportó como lo habría hecho un OEM. En particular, conviene señalar que, por una parte, no había ninguna alternativa económicamente más interesante y, por otra, que, a la luz de los valores de referencia disponibles y de todas las demás ofertas que habían surgido del procedimiento de licitación, las condiciones de la operación sale-and-lease-back en el período de referencia (1997/98) tampoco debían ser consideradas inhabituales en el mercado.
(221)
Por consiguiente, se ha de concluir que la operación con NEUWOGES no confirió una ventaja a BAVARIA, puesto que la conducta de NEUWOGES fue la de un OEM. Dado que la medida en cuestión no confiere una ventaja, no cumple una de las condiciones para ser considerada ayuda estatal, por lo que no constituye ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE.
(222)
Además de la conclusión preliminar de que la operación sale-and-lease-back no confirió ninguna ventaja a BAVARIA y, por lo tanto, no suponía ayuda estatal, la Comisión llega a la conclusión adicional de que, si, a pesar de todo, la operación sale-and-lease-back confiriese una ventaja a BAVARIA, la operación sería constitutiva, sin duda, de ayuda estatal. No obstante, esta ayuda estatal sería compatible con el mercado interior con arreglo al artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE.
HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:
Artículo 1
El acto jurídico celebrado el 21 de enero de 1998 entre Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG y Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG en la forma de un contrato enfitéutico y un contrato de gestión general no constituye ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE.
Artículo 2
Si, no obstante, el acto jurídico celebrado el 21 de enero de 1998 entre Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG y Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG en la forma de un contrato enfitéutico y un contrato de gestión general constituyese ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE, dicha ayuda será compatible con el mercado interior a tenor del artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE.
Artículo 3
El destinatario de la presente Decisión será la República Federal de Alemania.
Hecho en Bruselas, el 16 de septiembre de 2014.