РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
SKLEP KOMISIJE (EU) 2015/507
z dne 16. septembra 2014
o ukrepu SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), ki ga je izvedla Nemčija
(notificirano pod dokumentarno številko C(2014) 6411)
(Besedilo v nemškem jeziku je edino verodostojno)
(Besedilo velja za EGP)
EVROPSKA KOMISIJA JE -
ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije in zlasti prvega pododstavka člena 108(2) Pogodbe,
po pozivu vsem zainteresiranim stranem, naj predložijo svoje pripombe v skladu z navedenim členom (1), in ob upoštevanju njihovih pripomb,
ob upoštevanju naslednjega:
1. POSTOPEK
(1)
Družba Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (v nadaljnjem besedilu: družba NEUWOGES) je 30. marca 2007 pri Komisiji vložila pritožbo na podlagi člena 20(2) Uredbe Sveta št. 659/1999 (2), v kateri navaja, da je bilo družbama Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG in Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (v nadaljnjem besedilu: družba BAVARIA 1 in družba BAVARIA 2; skupaj: družba BAVARIA) dodeljena nezakonita državna pomoč, in sicer s pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa (Erbbaurechtsvertrag, v nadaljnjem besedilu: zakupna in prodajna pogodba) ter splošno pogodbo o upravljanju (Generalverwaltervertrag). Družba NEUWOGES je zahtevala začetek formalnega postopka preiskave v skladu s členom 108(2) PDEU.
(2)
Komisija je 6. avgusta 2007, 14. maja 2008, 6. aprila 2009 in 3. februarja 2012 nemške organe pozvala, naj predložijo dodatne informacije. Nemški organi so odgovorili 4. septembra 2007, 12. oktobra 2007, 17. oktobra 2007, 11. julija 2008, 14. julija 2008, 12. decembra 2008, 30. junija 2009 in 28. februarja 2012. Družba NEUWOGES je pripombe predložila 30. maja 2007, 5. novembra 2007, 26. februarja 2008, 15. julija 2008, 30. septembra 2008, 18. decembra 2008, 6. marca 2009, 4. junija 2009, 15. julija 2009, 26. avgusta 2009, 22. septembra 2009 in 19. januarja 2012. Družba BAVARIA je pripombe predložila 13. maja 2008.
(3)
Deželno sodišče v Rostocku (Landgericht Rostock) je 28. novembra 2008 podalo svojo sodbo glede postopka pred sodiščem med družbama BAVARIA in NEUWOGES. Družba BAVARIA je družbo NEUWOGES tožila zaradi neizpolnitve pogodbe, sklenjene med obema strankama, družba NEUWOGES pa je trdila, da je pogodba vključevala nezakonito in nezdružljivo državno pomoč, zaradi česar je nična. Deželno sodišče v Rostocku je ugotovilo, da družbi BAVARIA ni bila dodeljena nobena prednost, zato državna pomoč v smislu člena 107(1) PDEU ni bila prisotna. Družba NEUWOGES se je na sodbo pritožila, postopek pred višjim deželnim sodiščem v Rostocku (Oberlandesgericht Rostock) pa še poteka. Družba BAVARIA je poleg tega začela postopek pred upravnim sodiščem v Greifswaldu (Verwaltungsgericht Greifswald), s katerim je poskušala doseči izdajo odločbe za dostop do vse dokumentacije, ki sta jo imela družba NEUWOGES ali mesto Neubrandenburg v zvezi z zadevnima pogodbama. Postopek še poteka.
(4)
Družba NEUWOGES je od Komisije z dopisom z dne 4. junija 2009 zahtevala, naj v skladu s členom 265(2) PDEU v dveh mesecih začne formalni postopek preiskave.
(5)
Komisija je družbi NEUWOGES z dopisom z dne 29. julija 2009 posredovala svojo predhodno oceno, v kateri je ugotovila, da pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošna pogodba o upravljanju ne pomenita pomoči v smislu člena 107(1) PDEU.
(6)
Družba NEUWOGES je z dopisom z dne 26. avgusta 2009 nasprotovala oceni dejstev, ki jo je podala Komisija, in slednjo pozvala, naj v dveh tednih začne formalni postopek preiskave.
(7)
Komisija je družbo NEUWOGES z dopisom z dne 15. septembra 2009 obvestila, da bo poslala nov dopis z oceno najnovejših pripomb, ki jih je predložila družba NEUWOGES. Slednja je Komisijo z dopisom z dne 22. septembra 2009 obvestila, da se ne strinja z njenim predlogom.
(8)
Družba NEUWOGES je 9. oktobra 2009 začela postopek pred Splošnim sodiščem in zahtevala, naj sklep Komisije, ki naj bi ga vseboval dopis Komisije z dne 29. julija 2009, razglasi za ničen ali pa naj razglasi, da je Komisija z zavrnitvijo zahteve glede začetka formalnega postopka preiskave v skladu s členom 108(2) PDEU opustila ukrepanje. Splošno sodišče je 9. januarja 2012 ničnostno tožbo zavrglo kot nedopustno, tožbo zaradi opustitve ukrepanja pa kot neutemeljeno (3).
(9)
Družba NEUWOGES je Komisijo z dopisom z dne 19. januarja 2012 ponovno pozvala, naj začne formalni postopek preiskave iz člena 108(2) PDEU.
(10)
Komisija je z dopisom z dne 21. marca 2012 nemške organe obvestila o svojem sklepu, da začne formalni postopek preiskave. Sklep Komisije o začetku postopka (v nadaljnjem besedilu: sklep o začetku postopka) je bil objavljen v Uradnem listu Evropske unije (4). Komisija je pozvala zainteresirane strani, naj predložijo svoje pripombe o ukrepu. Družba NEUWOGES se je 22. marca 2012 pritožila na odločbo Splošnega sodišča z dne 9. januarja 2012. Sodišče je 15. novembra 2012 pritožno zavrnilo kot brezpredmetno (5).
(11)
Komisija je pripombe družbe NEUWOGES prejela 17. julija 2012, 2. oktobra 2012, 4. aprila 2013 in 15. aprila 2014, pripombe družbe BAVARIA pa 18. junija 2012 in 22. aprila 2013. Navedene pripombe so bile nemškim organom posredovane 7. avgusta 2012 in 16. septembra 2013. Mesto Neubrandenburg je v imenu nemške vlade pripombe predložilo 23. julija 2012 in 28. septembra 2012, dežela Berlin pa 16. maja 2012, 28. septembra 2012 in 30. septembra 2013.
2. OPIS UKREPOV
(12)
Družba NEUWOGES je delniška družba nemškega prava. Mesto Neubrandenburg ima v lasti 100-odstoten delež družbe. Družba NEUWOGES si prizadeva za zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj velikemu delu prebivalstva v Neubrandenburgu in okolici. V lasti ima 33 % vseh stanovanj v mestu Neubrandenburg. Družbi BAVARIA 1 in BAVARIA 2 sta nepremičninski družbi, ki sta bili ustanovljeni zlasti za posle z družbo NEUWOGES in sta v večinski lasti zaprtih nepremičninskih skladov. Družba BAVARIA 1 je v lasti sklada BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) in družbe BAVARIA Immobilien Management GmbH i.I (6 %), družba BAVARIA 2 pa je v celoti v lasti sklada Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Deleži skladov BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG in Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn so v lasti zasebnih vlagateljev. Oba sklada je ustanovila in tržila družba Berliner Immobilien Holding GmbH, ki je bila do 1. januarja 2006 v lasti banke Bankgesellschaft Berlin, od takrat pa je neposredno in v celoti v lasti dežele Berlin.
(13)
Družba NEUWOGES je med drugim lastnik več zemljišč v Neubrandenburgu, na katerih je dvanajst stanovanjskih blokov s skupno 557 stanovanji in nekaj poslovnimi enotami. Družbi NEUWOGES in BAVARIA sta 21. januarja 1998 sklenili pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju (v nadaljnjem besedilu: zadevni pogodbi; skupaj: posel prodaje in povratnega zakupa).
2.1 POGODBA O DOLGOROČNEM ZAKUPU Z MOŽNOSTJO NAKUPA
(14)
Družbi NEUWOGES in BAVARIA sta 21. januarja 1998 sklenili pogodbo za zakup zemljišča in pogodbo za prodajo stavb za 12 stavb s skupno 557 stanovanji. Družba BAVARIA je na podlagi navedene pogodbe zemljišče zakupila za 75 let in kupila stavbe.
(15)
Pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa je sestavljena iz dveh glavnih delov:
a.
Prvič, družba BAVARIA se je zavezala, da bo družbi NEUWOGES plačala skupno […] EUR (6) (7), od tega je bilo […] EUR kapitalizirane najemnine za zemljišče za obdobje do 31. decembra 2028, […] EUR pa je bila nakupna cena za stavbe.
b.
Družba BAVARIA bo morala od 1. januarja 2029 plačevati letno najemnino za zemljišče v višini […] % sedanje vrednosti zemljišča, ki je bila izračunana na […] EUR na m2 ali […] EUR na leto, in sicer 10 let. Za preostali čas veljavnosti pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa je predvideno, da se bo najemnina prilagodila v skladu z gibanjem indeksa skupnih življenjskih stroškov, če bo ta nihal za več kot […] %.
(16)
Strokovnjaki družbe NEUWOGES so leta 1997, tj. pred sklenitvijo pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa z družbo BAVARIA, ocenili vrednost nepremičnine (stavb in zemljišča). V skladu s to cenitvijo je bila nepremičnina vredna […] EUR. Družba NEUWOGES je leta 2007 pri zunanjem strokovnjaku naknadno naročila izračun tržne vrednosti nepremičnine v letu 1997. V cenitvi iz leta 2007 je bila vrednost nepremičnine v letu 1997 ocenjena na […] EUR.
Zakon o odpisu podedovanega dolga (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa je bila sklenjena v okviru zakona o odpisu podedovanega dolga (8). Po združitvi Nemčije leta 1990 so bile nekdanje „ljudske nepremičninske družbe“ v Vzhodni Nemčiji vključene kot pravno ločene občinske nepremičninske družbe. Sredstva in obveznosti starih subjektov so se prenesli na te nove družbe, kar je zanje pomenilo veliko breme. Da bi se nepremičninskim družbam omogočilo dolgoročno uspešno poslovanje, je zvezni zakonodajalec sprejel zakon o odpisu podedovanega dolga, ki je začel veljati 27. junija 1993.
(18)
Občinskim nepremičninskim družbam v Vzhodni Nemčiji se je lahko na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga z vložitvijo zahtevka odpisal dolg. Na podlagi oddelkov 4(1) in 4(2) zakona se je lahko pri dolgu, ki je presegal 76,69 EUR na m2, odpisalo največ 434,60 EUR na m2. Nepremičninska družba je morala v zameno prevzeti nekatere obveznosti, in sicer si je morala zlasti razumno prizadevati za privatizacijo 15 % svojih stanovanj (oddelek 4(5)(1) skupaj z oddelkom 5), imeti je morala poslovni načrt, v katerem je bila predvidena hitra privatizacija, posodobitev in prenova njenih stanovanj (oddelek 4(5)(2)), ter poročati o svojem programu naložb in privatizaciji (oddelki od 4(5) do 4(7)). V skladu z različico zakona, ki je veljala v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998), so morale nepremičninske družbe svojo obveznost privatizacije izpolniti do 31. decembra 2003. Če nepremičninska družba ni izpolnila svoje obveznosti privatizacije (tj. si za to ni razumno prizadevala), je bilo treba dodeljeni odpis dolga povrniti.
(19)
Določen odstotek prihodka, ki je presegal 76,69 EUR na m2 in ga je nepremičninska družba pridobila prek privatizacije, je bilo treba prenesti na „sklad za odpis podedovanega dolga“ (Erblastentilgungsfonds). V zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) je bilo treba v skladu z oddelkom 5(2) zakona o odpisu podedovanega dolga za privatizacije do 31. decembra 1998 prenesti 45 % zadevnega prihodka. Za privatizacije do 31. decembra 2000 oziroma 31. decembra 2003 je bilo treba prenesti 50- oziroma 55-odstotni delež. Če je privatizacija potekala v obliki uveljavljanja pravice do dolgoročnega zakupa z možnostjo nakupa (namesto neposredne prodaje stavb in zemljišča), se je kot prihodek, na podlagi katerega so se izračunale obveznosti prenosa, štela prodajna cena stavb in odkupna vrednost dogovorjene najemnine za zemljišče (oddelek 5(2) zakona o odpisu podedovanega dolga).
(20)
Leta 1995 je postalo jasno, da se s prvotno predvideno obliko privatizacije, tj. prodajo najemnikom, ne bo dosegel 15-odstotni delež privatizacije. Banka za obnovo (Kreditanstalt für Wiederaufbau), ki je bila zadolžena za upravljanje programa za odpis dolga, je zato začela sprejemati t. i. „privatizacijo prek posrednika“ (9). Nepremičninska družba je lahko na podlagi tega modela, ki naj bi se uporabil le, če 15-odstotnega deleža predvidoma ne bi bilo mogoče doseči z neposredno privatizacijo, večstanovanjske stavbe prodala skupaj poslovnemu kupcu. Da bi se prodaja lahko upoštevala v obveznost nepremičninske družbe glede 15-odstotnega deleža privatizacije, je moral poslovni kupec sprejeti obveznost, da bo posodobil stavbe in najemnikom poskušal prodati čim več stanovanj (najmanj tretjino) (10). Če se je po podanih zavezujočih ponudbah za prodajo za nakup zanimala manj kot tretjina najemnikov, je lahko poslovni kupec iz obveznosti privatizacije izvzel 60 % stanovanj ter tako svojo obveznost omejil na privatizacijo ene tretjine od ostalih 40 % stanovanj (11).
Družba NEUWOGES in zakon o odpisu podedovanega dolga
(21)
Banka za obnovo je za pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa nazadnje priznala, da na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga pomeni zadevno „privatizacijo prek posrednika“. Sklenitev posla prodaje in povratnega zakupa je torej pripomogla k temu, da je družba NEUWOGES izpolnila obveznost privatizacije na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga. Vendar ni jasno in je sporno, v kolikšni meri je ta zakon vplival na poslovne premisleke, na podlagi katerih se je družba NEUWOGES odločila za sklenitev pogodb, in ali je treba odpis dolga družbi NEUWOGES v skladu z zakonom upoštevati pri presoji, ali je posel prodaje in povratnega zakupa pomenil pomoč za družbo BAVARIA.
(22)
Družbi NEUWOGES je bil po lastnih navedbah skupno odpisan dolg v višini […] EUR (12). Družba NEUWOGES je navedla, da je bilo del skupnega odpisanega dolga, ki ga je prejela, težko pripisati poslu prodaje in povratnega zakupa, saj je bil na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga dolg odpisan le, če je nepremičninska družba v celoti izpolnila svojo obveznost privatizacije. Če se je del prejetega skupnega odpisanega dolga pripisal posamezni privatizaciji na podlagi deleža teh privatizacij v skupni obveznosti privatizacije družbe NEUWOGES, se je lahko skupni bruto odpis dolga v višini […] EUR matematično pripisal poslu prodaje in povratnega zakupa. Od prihodka, ustvarjenega s prodajo družbi BAVARIA, je bilo treba […] EUR prenesti na sklad za odpisani podedovani dolg, družbi NEUWOGES pa je ostal matematični neto odpis v višini […] EUR (13).
2.2 SPLOŠNA POGODBA O UPRAVLJANJU
(23)
Družbi BAVARIA in NEUWOGES sta 21. januarja 1998 podpisali tudi splošno pogodbo o upravljanju, s katero je družba NEUWOGES dejansko zakupila stavbe. Družba NEUWOGES na podlagi te pogodbe ostaja odgovorna za upravljanje in poslovno izkoriščanje zadevnih stavb nadaljnjih 30 let. Ves prihodek od oddajanja stavb ostane družbi NEUWOGES. Slednja se je v zameno za te pravice do uporabe zavezala, da bo do zaključka posodobitve plačevala vnaprej določene mesečne obroke zakupnine v višini […] EUR ([…] EUR letno), nato pa v višini […] EUR ([…] EUR letno). Obrok zakupnine se je od 1. januarja 2000 zvišal za […] % letno.
2.3 POGODBA O SKUPNEM PAVŠALNEM ZNESKU
(24)
Družba BAVARIA se je zavezala, da bo posodobila zadevne stavbe, v ta namen pa je sklenila pogodbo o skupnem pavšalnem znesku z družbo BRG Bau-Regie GmbH (v nadaljnjem besedilu: družba BRG), ki je odvisna družba v 100-odstotni lasti družbe NEUWOGES. Družba BAVARIA je na podlagi te pogodbe družbi BRG plačala pavšalni znesek v višini […] EUR za dogovorjeno posodobitev.
3. UGOTOVITVE NEMČIJE
(25)
Nemčija je v svojem odgovoru na sklep o začetku postopka pojasnila le, da v tem primeru ne bo podala nobenih pripomb na sklep o začetku postopka. To bo prepustila zadevnima ozemeljskima enotama, tj. mestu Neubrandenburg in deželi Berlin.
4. PRIPOMBE ZAINTERESIRANIH STRANI
4.1 DRUŽBA NEUWOGES
(26)
Družba NEUWOGES trdi, da pri sklenitvi zadevnih pogodb ni ravnala kot udeleženec v tržnem gospodarstvu in je zato družbi BAVARIA dodelila gospodarsko prednost, ki pomeni državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU. Družba NEUWOGES ocenjuje, da je imela zaradi zadevnih pogodb nominalno izgube v višini […] EUR, po odbitku pa […] EUR. Po njenem mnenju so te izgube nezdružljiva pomoč družbi BAVARIA.
(27)
Družba NEUWOGES za namen ocenjevanja skladnosti zadevnih pogodb s trgom trdi, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju proučiti ločeno (oddelek 4.1.1). Glede posameznih pogodb trdi, da udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi sklenil niti pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa (oddelek 4.1.2) niti splošne pogodbe o upravljanju (oddelek 4.1.3). Nadalje trdi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu izbral drugačen pristop (oddelek 4.1.4). Trdi tudi, da prednost, podeljena družbi BAVARIA, pomeni prenos državnih sredstev, ki jih je mogoče pripisati mestu Neubrandenburg (oddelek 4.1.5).
4.1.1 Skupna in ločena ocena zadevnih pogodb
(28)
Družba NEUWOGES trdi, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju ne glede na to, ali sta bili zadevni pogodbi sklenjeni v skladu z razmerami na trgu, oceniti strogo ločeno. Po mnenju družbe NEUWOGES sta pogodbi pravno neodvisni in naj bi obstajali ločeno. Če naj bi pogodbi dejansko sestavljali eno enoto, bi morali biti po mnenju družbe NEUWOGES obe notarsko overjeni, notarsko overjena pa je bila le pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa.
(29)
Družba NEUWOGES je na podlagi teh trditev skladnost posamezne pogodbe s trgom ocenila ločeno.
4.1.2 Pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa
(30)
Družba NEUWOGES meni, da ob upoštevanju cenitev zadevne nepremičnine (stavb in zemljišča) iz let 1997 in 2007 noben udeleženec v tržnem gospodarstvu pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa z družbo BAVARIA ne bi sklenil po dogovorjeni ceni. Plačilo najemnine za zemljišče, odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa, obveznost glede posodobitve ali omejen postopek za zbiranje ponudb ne bi mogli vplivati na to ugotovitev.
4.1.2.1 Nakupna cena
(31)
Družba NEUWOGES poudarja, da je družba BAVARIA plačala denarni znesek v višini […] EUR za stavbe plus […] EUR kot kapitalizirano najemnino za zemljišče. Poudarja tudi, da je bila v cenitvah iz let 1997 in 2007 celotna vrednost nepremičnine (skupna vrednost zemljišča in stavb) ocenjena na […] EUR oziroma […] EUR. Nazadnje opozarja, da je bilo v posamezni cenitvi poleg skupne vrednosti nepremičnine posebej ocenjena tudi vrednost zemljišča (cenitev iz leta 1997: […] EUR; cenitev iz leta 2007: […] EUR) in stavb (cenitev iz leta 1997: […] EUR; cenitev iz leta 2007: […] EUR).
(32)
Družba NEUWOGES ob ugotovitvi, da cenitev iz leta 1997 predstavlja realno oceno vrednosti nepremičnine v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998), trdi, da bi bilo treba pri primerjavi upoštevati le ceno, ki jo je družba BAVARIA dejansko plačala za stavbe (namesto cene za stavbe plus kapitalizirane najemnine za zemljišče). Glede na to družba NEUWOGES ugotavlja, da je prejela […] EUR manj, kot je znašala tržna cena v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998). Nadalje trdi, da bi bila cena, ki jo je plačala družba BAVARIA, tudi če bi se k prodajni ceni prištel odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga, še vedno za 16 % nižja od nižje cenitve iz leta 2007. Po mnenju družbe NEUWOGES je bila cena, ki jo je plačala družba BAVARIA, precej nižja od tržne cene, zato se po tej ceni noben udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi odločil za prodajo.
(33)
V tem okviru družba NEUWOGES poudarja, da se v skladu s „Sporočilom Komisije o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti“ (14) prodajna cena, ki je do 5 % nižja od cene, izračunane v neodvisni cenitvi, v določenih okoliščinah lahko sprejme kot tržna cena. Trdi, da nasprotno cene, ki je tudi z najbolj pozitivnega vidika vsaj 16 % nižja od najnižje cenitve, ni mogoče sprejeti za tržno ceno.
4.1.2.2 Kapitalizirana najemnina za zemljišče
(34)
Družba NEUWOGES trdi, da se pri primerjavi cene, ki jo je plačala družba BAVARIA, s cenami, izračunanimi v cenitvah iz let 1997 in 2007 (v katerih je bila ocenjena vrednost popolnega lastništva stavb in zemljišča), kapitalizirana najemnina za prvih 30 let ne bi smela upoštevati. Ta najemnina se plačuje za pravico do uporabe zemljišča za 75 let, ne pa za lastništvo zemljišča, zato je ni mogoče uporabiti pri primerjavi cene, ki jo je za stavbe plačala družba BAVARIA, z eno ali drugo ceno iz cenitev.
4.1.2.3 Odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga
(35)
Družba NEUWOGES nadalje trdi, da se odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga na podlagi zadevnih pogodb, ki je znašal […] EUR, pri primerjavi cene, ki jo je plačala družba BAVARIA, s cenami, določenimi v obeh cenitvah, ne sme upoštevati. Razlogi za to so naslednji:
-
odpis dolga je v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga prednost, ki jo je družbi NEUWOGES dodelila tretja stran (banka za obnovo), ta pa ni povezana s kupcem. Ni razloga za to, da bi moral prodajalec sprejeti ceno, nižjo od tržne, ker bo posel prinesel nekaj dodatnih ugodnosti, ki jih dodeli tretja stran,
-
družba BAVARIA na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga ni prevzela nobenih obveznosti, ki so bile prej naložene družbi NEUWOGES, kar bi odtehtalo povračilo v obliki nižje prodajne cene. Družba BAVARIA je uradno prevzela obveznost, da bo najemnikom poskusila prodati več stanovanj, vendar je družbo NEUWOGES pooblastila za dejansko izvedbo privatizacije na lastne stroške družbe NEUWOGES, torej ni prevzela nobene dejanske obveznosti. Družba BAVARIA tudi ne bi bila odgovorna, če bi bila prizadevanja za privatizacijo neuspešna,
-
odpis dolga je bil povezan z izpolnitvijo obveznosti družbe NEUWOGES glede privatizacije 15 % njenih stanovanj, s poslom z družbo BAVARIA pa je bilo izpolnjenih le 20 % obveznosti privatizacije, zato sorazmerna dodelitev odpisa dolga zaradi posla dejansko (ne pa matematično) ni mogoča. To pomeni, da če družba NEUWOGES ne bi izpolnila celotne obveznosti privatizacije, za posel z družbo BAVARIA na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga ne bi prejela nobene ugodnosti,
-
v najboljšem primeru je morala družba NEUWOGES zaradi posla prodaje in povratnega zakupa v sklad za odpisani podedovani dolg prenesti le primerljivo majhen odstotek prihodka (45 % namesto 50 % ali 55 %), če pogodba ne bi bila sklenjena in bi morala družba iskati drugega kupca, pa bi morda morala v sklad prenesti večji delež prihodka od prodaje,
-
družba NEUWOGES v vsakem primeru trdi, da ji je obveznost privatizacije uspelo izpolniti na stopnji 165 %, torej bi bil odpis dolga potrjen tudi brez posla z družbo BAVARIA.
4.1.2.4 Posodobitev
(36)
Družba NEUWOGES trdi tudi, da ni imela nobene koristi od posodobitve, ki jo je izvedla družba BAVARIA, saj je bila lastnik stavb družba BAVARIA, ki je imela torej edina korist od posodobitve.
4.1.2.5 Postopek za zbiranje ponudb
(37)
Družba NEUWOGES trdi, da omejenega postopka za zbiranje ponudb, ki se je izvedel leta 1997, ni mogoče navajati kot pokazatelja, da je bila cena, ki jo je plačala družba BAVARIA, dejansko tržna cena. Trdi, da postopek za zbiranje ponudb ni bil odprt, pregleden, brezpogojen in nediskriminatoren, zato na njegovi podlagi ni mogoče ugotavljati tržne vrednosti.
4.1.3 Splošna pogodba o upravljanju
(38)
Družba NEUWOGES trdi, da noben udeleženec v tržnem gospodarstvu, ki bi bil podobnega obsega in v podobnem položaju, ne bi sklenil splošne pogodbe o upravljanju, saj je bilo že na začetku jasno, da bo pogodba prinesla znatne izgube. Natančneje, družba NEUWOGES trdi, da je bilo mogoče izgube predvideti že na začetku, saj so izračuni, na katerih je temeljila pogodba, temeljili na predpostavkah glede prihodnjega gibanja na trgu najemnih stanovanj v mestu Neubrandenburg, ki so bile očitno preveč optimistične. Trdi tudi, da razne domnevno podobne pogodbe, ki jih je družba BAVARIA predložila za primerjavo, ne morejo dokazati skladnosti splošne pogodbe o upravljanju s trgom; družba NEUWOGES je to očitno neugodno pogodbo sprejela le iz političnih razlogov, ki pa pri uporabi merila udeleženca v tržnem gospodarstvu niso pomembni.
4.1.3.1 Splošna pogodba o upravljanju ob upoštevanju pričakovanj na trgu
(39)
Družba NEUWOGES trdi, da osrednje določbe splošne pogodbe o upravljanju, tj. vnaprej določeni mesečni obroki zakupnine, ki se letno zvišajo za […] %, neindeksiran odbitek stroškov za prvotno približno […] % za stroške (vključno z […]-odstotnim tveganjem izgube najemnine) in 30-letna veljavnost pogodbe, ne ustrezajo pogojem, na katere bi pristal udeleženec v tržnem gospodarstvu. Natančneje, družba NEUWOGES trdi, da:
-
ji je bilo zaradi nizko izračunanega tveganja izgube najemnine v višini le […] % neto prihodka od najemnin naloženo finančno tveganje, vezano na zmožnost doseganja vsaj […]-odstotne stopnje zasedenosti,
-
zaradi indeksacije vnaprej določenega obroka zakupnine za […] % letno nosi finančno tveganje, vezano na zmožnost uvedbe letnih zvišanj najemnin, ki ustrezajo vsaj temu deležu,
-
nosi finančno tveganje, vezano na morebitno zvišanje stroškov upravljanja in vzdrževanja, saj se stroški ne indeksirajo neodvisno, zvišanje stroškov pa naj bi bilo mogoče izravnati le z zvišanjem najemnine za […] % letno,
-
so ta finančna tveganja glede na dolgo, 30-letno veljavnost pogodbe precejšnja.
(40)
Družba NEUWOGES trdi, da je bilo že na začetku jasno, da se bodo ta tveganja uresničila in prinesla velike izgube, in da zaradi tega noben udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi sklenil pogodbe. Po njenem mnenju bi udeleženec v tržnem gospodarstvu sklenil le pogodbo, ki bi bila donosna ali vsaj ne bi prinesla izgub. Trdi, da bi se na podlagi splošne pogodbe o upravljanju lahko pričakoval dobiček le, če bi bilo razumno pričakovati, da se bodo dosegli visoka stopnja zasedenosti, letno zvišanje najemnine za […] % in nespremenljivi stroški. Po mnenju družbe NEUWOGES pa je bilo že ob sklenitvi pogodbe jasno, da se povprečna stopnja zasedenosti v višini […] % ne bo dosegla, da bi bilo nemogoče zviševati najemnine za […] % letno ter da se bodo v času veljavnosti pogodbe stroški upravljanja in vzdrževanja nedvomno zvišali. Te trditve je podprla s podatki o napovedanem zmanjševanju števila prebivalcev in nepremičninskem trgu v Neubrandenburgu, pri čemer je trdila, da je bilo ob upoštevanju teh dejavnikov jasno, da bo pogodba prinesla izgube. Število prebivalcev v Neubrandenburgu je padalo še pred sklenitvijo zadevnih pogodb, zato je bila vsaj od leta 1995 na trgu prevelika ponudba stanovanj, pri čemer so bili neprivlačni montažni stanovanjski bloki, ki so predmet pogodbe, najbolj prazni, za stanovanja v teh stavbah pa se je plačevala nizka najemnina.
(41)
Družba NEUWOGES trdi, da bi izračun udeleženca v tržnem gospodarstvu temeljil na bolj pesimističnih pričakovanjih, kot so predvideno povečanje najemnin v višini od […] % do […] %, tveganje izgube najemnin v višini […] % in indeksacija stroškov v višini […] %. Predložila je naknadno analizo denarnih tokov, ki je bila pripravljena leta 2012 in dokazuje, da bi se na podlagi teh predpostavk v zvezi s splošno pogodbo o upravljanju pričakoval denarni tok, ki bi nominalno znašal […] EUR, po odbitku pa […] EUR (15). Po njenem mnenju ta znesek pomeni državno pomoč, ki jo je prejela družba BAVARIA. Predloženih je več različic te analize denarnih tokov, ki kažejo, da bi bil splošni napovedani denarni tok tudi ob upravičenih bolj optimističnih predpostavkah (kot so povprečno […]-odstotni delež praznih stanovanj, letna zvišanja najemnine za […] % in zvišanje stroškov za […] %) negativen. Dobiček na podlagi splošne pogodbe o upravljanju bi bilo mogoče pričakovati le, če so bile sprejete domnevno precej nerealne predpostavke ([…]-odstotni delež praznih stanovanj, […]-odstotno letno zvišanje najemnin in […]-odstotno zvišanje stroškov).
4.1.3.2 Pogodbe za primerjavo
(42)
Družba NEUWOGES nasprotuje trditvi, da se lahko z nekaterimi pogodbami za podobne posle (pogodbe z […] (16), […] (17) in […] (18)) dokaže skladnost splošne pogodbe o upravljanju s trgom. Ob zavračanju trditev, da so te pogodbe primerljive, trdi, da se od splošne pogodbe o upravljanju razlikujejo z naslednjih bistvenih vidikov:
-
Predložen ni bil noben dokaz, da so gospodarski položaj in obeti teh mest (v katerih so nepremičnine, povezane s pogodbami za primerjavo) dovolj podobni položaju in obetom Neubrandenburga, zato ni mogoče predpostavljati, da so pogodbe kot celota primerljive.
-
Indeksacija obroka zakupnine v pogodbah za primerjavo je precej drugačna od indeksacije v splošni pogodbi o upravljanju (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Nobena od posameznih pogodb za primerjavo zanjo ni primerna, saj so okoliščine v vseh primerih različne (družba […]: manj zahtevne obveznosti upravljanja; družba […]: ne gre za stanovanja, ampak poslovne nepremičnine, ki so bile ob sklenitvi pogodbe vse oddane; družba […]: nepremičnine so se nahajale v rastoči regiji).
(43)
Po mnenju družbe NEUWOGES pogodbe za primerjavo ne dokazujejo skladnosti splošne pogodbe o upravljanju s trgom, ampak ravno njeno neskladnost, saj kljub temu, da so povezane z nepremičnino z boljšimi gospodarskimi obeti, vključujejo manj zahtevne določbe.
4.1.3.3 Politična motivacija
(44)
Družba NEUWOGES trdi, da je bila splošna pogodba o upravljanju kljub temu, da z gospodarskega vidika ni prinašala nobene prednosti, sklenjena iz političnih razlogov. Po poudarjanju, da razlogi, iz katerih javni organ dodeli državno pomoč, niso pomembni za pravno oceno, trdi, da politična motivacija dokazuje, da gospodarski premisleki niso bili odločujoči dejavnik. Natančneje, trdi, da je bila splošna pogodba o upravljanju sklenjena iz naslednjih razlogov:
-
prisoten je bil velik politični pritisk k spodbujanju posodobitve in privatizacije stanovanj v lasti lokalnih nepremičninskih družb v nekdanji Vzhodni Nemčiji,
-
mesto Neubrandenburg je upalo, da bo s posodobitvijo in privatizacijo stanovanj preprečilo nadaljnje padanje števila prebivalcev,
-
s sklenitvijo splošne pogodbe o upravljanju se je skupaj s pogodbo o skupnem pavšalnem znesku ohranila visoka stopnja naložb v Neubrandenburgu, saj bi njen padec precej pripomogel k zvišanju lokalne stopnje brezposelnosti.
4.1.4 Druge možnosti
(45)
Družba NEUWOGES trdi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu namesto zadevnih pogodb raje izbral druge možnosti.
(46)
Prvič, družba NEUWOGES trdi, da bi bila ugodnejša neposredna prodaja, saj bi ustvarila dobiček, pri splošni pogodbi o upravljanju pa se je lahko od začetka pričakovalo, da bo prinesla izgube. Trdi, da bi se lahko nepremičnina (stavbe in zemljišče) prodala po ceni, enaki ali višji od cene, ugotovljene v cenitvah. Nadalje je trdila, da bi bila donosnejša tudi prodaja, pri kateri bi kupec kupil zemljišče in podrl stavbe. Ta ocena bi bila enaka tudi ob upoštevanju odpisa dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga, saj bi lahko družba NEUWOGES poskusila izpolniti svoje obveznosti s privatizacijo drugih stavb, tudi brez odpisa dolga pa bi bila prodaja donosnejša od posla prodaje in povratnega zakupa. Trdi, da razlogi, zaradi katerih se ni uporabila katera od teh možnosti, izhajajo iz političnih zavez družbe NEUWOGES.
(47)
Drugič, družba NEUWOGES trdi tudi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu prav tako raje izbral financiranje posodobitve v manjšem obsegu na lastne stroške, nadaljnje oddajanje stanovanj brez posodabljanja ali rušenje stavb. Razlogi, zaradi katerih se ni izbrala katera od teh možnosti, ponovno izhajajo iz političnih zavez družbe NEUWOGES.
(48)
Nazadnje družba NEUWOGES trdi, da bi bilo ob sprejetju odločitve o posodobitvi zanjo donosneje, če bi gradbena dela financirala z drugimi sredstvi. Lahko bi se na primer vzelo posojilo, ki bi se lahko zavarovalo z jamstvom mesta Neubrandenburg, pogoji posojila pa bi bili ugodnejši kot tisti iz posla z družbo BAVARIA.
4.1.5 Državna sredstva in pripis državi
(49)
Družba NEUWOGES meni, da je bila domnevna prednost dodeljena z državnimi sredstvi in jo je mogoče pripisati državi.
(50)
Prvič, družba NEUWOGES trdi, da je imelo mesto Neubrandenburg, ki je bilo njen edini delničar in je prevladovalo v njenem nadzornem svetu, nanjo prevladujoč vpliv. Na podlagi tega nadzora izgube, ki naj bi bile posledica posla prodaje in povratnega zakupa, pomenijo državna sredstva, ki se jim je država odrekla.
(51)
Drugič, družba NEUWOGES trdi, da so v tem primeru prisotni skoraj vsi kazalniki pripisa državi. Poudarja, da ima mesto Neubrandenburg nad njo velik nadzor, da je zanjo delo v interesu mesta izredno pomembno, da je bil zadevni posel sklenjen iz političnih razlogov ter da je imelo mesto Neubrandenburg v skladu z dokazi pri poslu prodaje in povratnega zakupa zadnjo besedo.
4.2 DRUŽBA BAVARIA
(52)
Družba BAVARIA nasprotuje trditvam družbe NEUWOGES in trdi, da sta bili zadevni pogodbi običajni tržni posel, s katerim ni bila dodeljena nobena prednost in ne pomeni državne pomoči. Družba BAVARIA najprej trdi, da je treba zadevni pogodbi obravnavati kot gospodarsko enoto (oddelek 4.2.1); drugič, da pogodbi kot celota nista bili takšni, da ju udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi sklenil (oddelek 4.2.2); tretjič, da druge možnosti, ki jih je navedla družba NEUWOGES, za to družbo ne bi bile ugodnejše (oddelek 4.2.3); in četrtič, da ni bilo prenosa državnih sredstev, ki bi ga bilo mogoče pripisati državi (oddelek 4.2.4).
4.2.1 Skupna in ločena ocena zadevnih pogodb
(53)
Družba BAVARIA trdi, da je treba zadevni pogodbi obravnavati kot enoto in ju ni mogoče oceniti ločeno. Prodaja in posledični povratni zakup stavb pomenita dva medsebojno odvisna dela enega posla. Poudarja, da se je posel oglaševal kot paket in za takega ga je štela tudi družba NEUWOGES, kot to dokazuje interni zapisnik, v katerem je zabeležen njen postopek odločanja.
(54)
Zato je treba po mnenju družbe BAVARIA merilo udeleženca v tržnem gospodarstvu uporabiti za posel kot celoto, ne pa za vsako posamezno pogodbo.
4.2.2 Posel družbi NEUWOGES ni dodelil prednosti
(55)
Po mnenju družbe BAVARIA morebitni obstoj prednosti izključuje že dejstvo, da je družba NEUWOGES začela postopek za zbiranje ponudb (čeprav je bil ta omejen), da bi preverila trg. Po njenem mnenju ni razloga za dvom, da družba NEUWOGES ni izbrala gospodarsko najugodnejše ponudbe, ki je bila na voljo.
(56)
Družba BAVARIA meni, da je treba pri ugotavljanju, ali bi udeleženec v tržnem gospodarstvu ne glede na postopek za zbiranje ponudb sklenil posel, upoštevati poseben položaj družbe NEUWOGES. To vključuje potrebo po zbiranju kapitala, posodobitvi stanovanj, da bi se lahko privatizirala (ob ohranjanju zmernih najemnin), in odpisu dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga. Družba BAVARIA ob upoštevanju teh dejavnikov trdi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu, ki bi bil v enakem položaju, sklenil posel.
(57)
Glede določb v splošni pogodbi o upravljanju in tveganj, povezanih z gibanjem na nepremičninskem trgu mesta Neubrandenburg, ki bi bilo slabše od pričakovanega (kot je delež praznih stanovanj, višji od pričakovanega itd.), družba BAVARIA trdi, da tveganje, da ne bo mogoče doseči zaželene višine najemnine in stopnje zasedenosti, družbi NEUWOGES ni bilo vsiljeno, ampak je nekako z njo ostalo. Tudi če družba NEUWOGES ne bi sklenila posla z družbo BAVARIA, bi morala nositi posledice gibanja na trgu, ki bi bilo slabše od pričakovanega.
(58)
Glede posameznih določb splošne pogodbe o upravljanju družba BAVARIA trdi, da je bila povprečna najemnina na m2, na kateri je temeljil izračun obroka zakupnine, dejansko malo nižja od najemnine, ki bi se lahko pričakovala ob upoštevanju zadevne preglednice z najemninami za Neubrandenburg. Družba BAVARIA je nadalje poudarila, da je bilo v isti preglednici z najemninami predvideno zvišanje najemnin v obdobju po 1. januarju 2000, zato pričakovanje, da se bodo najemnine zviševale za […] % letno, ni bilo nerealno.
(59)
Družba BAVARIA je glede pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa poudarila, da neposredna primerjava s cenitvama iz let 1997 in 2007 ni mogoča, saj sta se ti cenitvi nanašali na neposredno prodajo, s pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa, ki je sicer zajemala prodajo stavb, pa se je ustvaril le zakup zemljišča. Družba NEUWOGES je ostala lastnik zemljišča, zato vrednosti zemljišča, navedene v cenitvah, ni mogoče upoštevati. Družba BAVARIA trdi tudi, da cenitvi nadalje nista pomembni, saj je bila z njima določena le teoretična vrednost nepremičnine in ne dejanska tržna vrednost.
(60)
Družba BAVARIA nadalje trdi, da je treba upoštevati odpis dolga na podlagi posla. Trdi, da je bila zagotovitev odpisa dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga eden od ciljev družbe NEUWOGES, ko je sklenila zadevni posel.
(61)
Družba BAVARIA trdi tudi, da je treba poleg natančnih pogojev pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošne pogodbe o upravljanju upoštevati tudi prednosti, ki jih je družba NEUWOGES pridobila s pogodbo o skupnem pavšalnem znesku. Trdi, da je družba NEUWOGES vztrajala pri tem, da je za posodobitev nepremičnin zadolžena njena odvisna družba BRG, pri tem pa je družba NEUWOGES upoštevala, da bo prejela ves dobiček družbe BRG (je pa bila odgovorna tudi za kritje morebitnih izgub). Ob upoštevanju navedenega je treba dobiček, ustvarjen na podlagi pogodbe z družbo BRG, tj. […] EUR, šteti za pomembno prednost za družbo NEUWOGES.
(62)
Glede splošne logike modela prodaje in povratnega zakupa družba BAVARIA trdi, da je povsem običajno, da družba NEUWOGES družbi BAVARIA povrne prvotno naložbo plus obresti. Družba BAVARIA navaja zapisnik internega postopka odločanja družbe NEUWOGES, da bi dokazala, da se je slednja popolnoma zavedala namena obroka zakupnine, tj. da družbi BAVARIA povrne prvotno naložbo.
4.2.3 Druge možnosti
(63)
Glede drugih možnosti, ki jih navaja družba NEUWOGES in za katere meni, da bi bile gospodarsko ugodnejše, družba BAVARIA trdi, da te možnosti niso bile dejansko na voljo ali pa niso bile ugodnejše. Prvič, glede domnevne možnosti prodaje neposredno najemnikom družba BAVARIA trdi, da družbi NEUWOGES najverjetneje ne bi uspelo prodati neposodobljenih stanovanj, hkrati pa ni imela sredstev za financiranje potrebne posodobitve. Drugič, glede financiranja posodobitve s posojilom družba BAVARIA trdi, da bi bili tveganja in stroški družbe NEUWOGES enaki kot pri poslu z družbo BAVARIA. Poleg tega prodaja posodobljenih stanovanj neposredno najemnikom ali poslovnemu kupcu za družbo NEUWOGES ne bi bila zanimiva možnost, saj bi morala v sklad za odpisani podedovani dolg prenesti znaten odstotek višje cene.
4.2.4 Državna sredstva in pripis državi
(64)
Družba BAVARIA nazadnje trdi, da posel ne vključuje državnih sredstev in ga ni mogoče pripisati državi. Trdi zlasti, da je družba NEUWOGES običajna družba pod zasebnim pravom, ki neposredno ali posredno ne prejema nobenih državnih sredstev. Splošni nadzor nadzornega odbora, v katerem prevladujejo predstavniki mesta Neubrandenburg, ni dovolj, da bi se posel pripisal državi. Trditev družbe NEUWOGES, da je mesto Neubrandenburg pritiskalo na družbo NEUWOGES, naj sklene ta posel iz političnih razlogov, ni verjetna.
4.3 MESTO NEUBRANDENBURG
(65)
Mesto Neubrandenburg, ki je lastnik družbe NEUWOGES, trdi, da zadevni pogodbi vključujeta državno pomoč. Mesto podpira trditve, ki jih je predložila družba NEUWOGES, vendar glede več točk navaja lastne utemeljitve.
4.3.1 Prednost
(66)
Prvič, mesto Neubrandenburg trdi, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju oceniti ločeno, saj sta ju pogodbenici v pravnem in gospodarskem smislu skrbno ločevali. Drugič, mesto Neubrandenburg navaja trditve družbe NEUWOGES glede predvidenega zmanjšanja števila prebivalcev, ki bi ga po njenem mnenju udeleženec v tržnem gospodarstvu upošteval. Poudarja tudi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu jasno predvidel velik delež praznih stanovanj. Tretjič, trdi, da je bila posodobitev, ki jo je naročila družba BAVARIA, tako osnovna, da ni upravičila pričakovanja glede visoke stopnje zasedenosti in velikih zvišanj najemnin.
(67)
Poleg tega mesto Neubrandenburg nasprotuje dodatnim trditvam, ki jih je predložila družba BAVARIA. Najpomembneje, trdi, da postopka za zbiranje ponudb ni mogoče upoštevati kot kazalnika, da je bila ponudba družbe BAVARIA najboljša, ki je bila na voljo na trgu. Trdi, da udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi sprejel ponudbe družbe BAVARIA, tudi če bi bila to dejansko najboljša ponudba, ki bi bila na voljo na trgu. Glede domnevnih drugih možnosti mesto Neubrandenburg v bistvu povzema trditve družbe NEUWOGES. Glede cenitev in trditve družbe BAVARIA, da ocenjenih cen ne bi bilo mogoče doseči, mesto Neubrandenburg trdi, da ni več mogoče ugotoviti, kakšno ceno bi družba NEUWOGES dejansko lahko dosegla na trgu leta 1998, zato je treba cenitev uporabiti kot kazalnik cene na trgu v zadevnem času.
4.3.2 Državna sredstva in pripis državi
(68)
Mesto Neubrandenburg trdi, da mu je posel mogoče pripisati, saj je v dovolj veliki meri nadzorovalo družbo NEUWOGES na splošno, zlasti pa posel prodaje in povratnega zakupa.
(69)
Mesto Neubrandenburg kot edini delničar družbe NEUWOGES trdi, da je imelo nad njo popoln nadzor. Zlasti uprava družbe NEUWOGES je bila po dolžnosti zavezana k upoštevanju navodil mesta. Poleg tega je osem od desetih članov nadzornega odbora družbe NEUWOGES predstavnikov mesta, kar je eden od mehanizmov, prek katerega lahko mesto izvaja nadzor. Dejansko je bilo mesto Neubrandenburg v skladu z regionalnim pravom pravno zavezano k zagotavljanju, da lahko ustrezno vpliva na družbo NEUWOGES.
(70)
Glede zadevnega posla mesto Neubrandenburg trdi, da je lahko izvajalo nadzor, kar je pri tem poslu tudi izkoristilo. Meni, da med drugim zapisniki nadzornega sveta dokazujejo tesno vključenost predstavnikov mesta in da je bila pred sklenitvijo posla potrebna odločitev navedenega odbora. Glede pogojev posla trdi, da je zahtevalo zadostitev lokalnim političnim interesom.
(71)
Nazadnje mesto Neubrandenburg trdi, da dejstva potrjujejo nadzor mesta pri poslu prodaje in povratnega zakupa ter njegovo odgovornost v tem primeru, zato mu je posel treba pripisati.
4.4 DEŽELA BERLIN
(72)
Dežela Berlin, ki je tesno povezana z družbo BAVARIA (19), trdi, da zadevni pogodbi ne vključujeta državne pomoči, saj družbi BAVARIA ni bila dodeljena nobena prednost
4.4.1 Prednost
(73)
Dežela Berlin najprej trdi, da je treba zadevni pogodbi šteti za en posel, saj sta dela posla prodaje in povratnega zakupa, ki se vzajemno dopolnjujeta. Trdi, da ju je kot takšni obravnavala tudi družba NEUWOGES.
(74)
Glede merila udeleženca v tržnem gospodarstvu dežela Berlin trdi, da je družba BAVARIA glede na gospodarski položaj družbe NEUWOGES v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) in vrsto posla, ki ga je ta želela skleniti (privatizacija v skladu s pogoji iz zakona o odpisu podedovanega dolga, da se zagotovi odpis dolga, posodobitev in nadaljnje upravljanje stanovanj ter ohranjanje zmernih najemnin), ponudila uravnoteženo rešitev.
(75)
Natančneje, zlasti glede pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa dežela Berlin najprej trdi, da postopek za zbiranje ponudb, ki ga je izvedla družba NEUWOGES, dokazuje, da je bila po mnenju slednje družbe ponudba družbe BAVARIA najboljša ponudba za financiranje, ki je bila v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) na voljo na trgu. Drugič, trdi, da je treba upoštevati odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga, saj je bila izpolnitev obveznosti privatizacije v skladu z navedenim zakonom osrednja spodbuda družbe NEUWOGES. Tretjič, poudarja, da je bilo v gospodarskem interesu družbe NEUWOGES, da proda po razmeroma nizki ceni (s prodajo neposodobljenih stanovanj z obveznostjo glede posodobitve, namesto da bi sama izvedla posodobitev in nato prodala), saj je nižja cena pomenila, da je bilo treba v sklad za odpisani podedovani dolg prenesti manj denarja.
(76)
Glede splošne pogodbe o upravljanju dežela Berlin najprej trdi, da pogodbe za primerjavo dokazujejo, da sta čas veljavnosti pogodbe in indeksacija obroka zakupnine za […] % običajna. Drugič, indeksacija je upravičena ob upoštevanju povprečne stopnje inflacije v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998). Tretjič, najemnina na m2 je bila v okviru veljavnih preglednic z najemninami za mesto Neubrandenburg.
4.4.2 Državna sredstva in pripis državi
(77)
Dežela Berlin podobno kot družba BAVARIA trdi, da mesto Neubrandenburg ni financiralo družbe NEUWOGES. Trdi, da je bil družbi NEUWOGES na voljo le prihodek, ki ga je ustvarila z lastnimi dejavnostmi, nad njim pa lokalni organi niso imeli neposrednega nadzora.
(78)
Glede pripisa državi dežela Berlin trdi, da trditev, da se je mesto Neubrandenburg odločilo za dodelitev pomoči nepremičninskemu skladu iz dežele Berlin v škodo lastni lokalni nepremičninski družbi, ni verjetna. Nadalje trdi, da ni dovolj dokazov, da je mesto Neubrandenburg načrtovalo, da se mu pripiše sklenitev pogodb.
5. RAZLOGI ZA ZAČETEK FORMALNEGA POSTOPKA PREISKAVE
(79)
Komisija je v sklepu o začetku formalnega postopka preiskave podala predhodno mnenje glede več vprašanj in zainteresirane strani pozvala, naj predložijo informacije zlasti v zvezi s tremi vprašanji.
(80)
Prvič, Komisija je začasno sprejela, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju oceniti kot enoto in ne ločeno, saj sta bili obe sestavna dela posla prodaje in povratnega zakupa nepremičnine (20). Ugotovila je, da je ocena morebitne gospodarske prednosti temeljila na analizi donosa, ki ga je družba NEUWOGES leta 1998 lahko pričakovala od hkratne sklenitve pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošne pogodbe o upravljanju (21).
(81)
Komisija je zlasti glede pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa izrazila dva pomisleka:
-
Prvič, pojasniti je bilo treba, ali bi se lahko odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga upošteval pri oceni (22).
-
Drugič, Komisija je zahtevala dodatne informacije glede razlik med cenitvama iz let 1997 in 2007, pri čemer je trdila, da brez dodatnega pojasnila ni mogoče ugotoviti, katera cenitev je, če sploh, predstavljala dejansko tržno vrednost nepremičnine med letoma 1997 in 1998 (23).
(82)
Glede splošne pogodbe o upravljanju je Komisija najprej pojasnila, da glede na pogodbe za primerjavo pogoji, za katere sta se dogovorili družbi NEUWOGES in BAVARIA, v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) na trgu niso bili neobičajni (24). Komisija je nato trdila, da postopek za zbiranje ponudb, ki ga je izvedla družba NEUWOGES, čeprav je bil omejen, dokazuje, da se je družba NEUWOGES lahko pozanimala na trgu in sprejela gospodarsko razumno odločitev (25). Tretjič, Komisija je navedla dejstvo, da je bila pogodbeno dogovorjena višina najemnine za leto 2008 dejansko primerljiva s povprečno najemnino v zadevni mestni četrti leta 2008 ali pa je bila le nekoliko nižja (26).
(83)
Komisija je kljub dejstvu, da je bilo na podlagi teh dejavnikov mogoče ugotoviti, da je bila splošna pogodba o upravljanju v skladu z običajnimi razmerami na trgu, zahtevala dodatne informacije o dejanskih pričakovanjih udeležencev na nepremičninskem trgu leta 1998, da bi lahko podrobneje analizirala zadevne trditve (27).
(84)
Komisija je proučila tudi analizo denarnih tokov, ki jo je predložila družba NEUWOGES, in nazadnje ugotovila, da zaradi metodoloških pomanjkljivosti z analizo ni mogoče dokazati gospodarske prednosti v korist družbe BAVARIA (28).
(85)
Komisija je nazadnje ugotovila, da na podlagi predloženih informacij ne more dokazati, da je bila družbi BAVARIA dodeljena gospodarska prednost (29). Vendar je izrazila svojo namero, da podrobneje analizira trditve udeležencev, in zainteresirane strani pozvala, naj predložijo dodatne koristne informacije (30).
6. NACIONALNI SODNI POSTOPEK
(86)
Deželno sodišče v Rostocku je 28. novembra 2008 podalo svojo sodbo v postopku na prvi stopnji med družbama BAVARIA in NEUWOGES. Postopek je začela družba BAVARIA, saj družba NEUWOGES od oktobra 2006 ni plačevala mesečnega obroka zakupnine, dogovorjenega v splošni pogodbi o upravljanju, ker je trdila, da je pogodba zaradi vsebovane nezakonite državne pomoči nična.
(87)
Deželno sodišče v Rostocku je v svoji sodbi menilo, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju šteti za eno enoto, ne pa ločeno, saj sta obe sestavljali en posel prodaje in povratnega zakupa (31).
(88)
Glede pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa je deželno sodišče v Rostocku najprej izračunalo letno najemnino za zemljišče v prvih 30 letih veljavnosti pogodbe in ugotovilo, da znaša […] % letno. Sodišče je menilo, da ta znesek ne pomeni neustrezno nizkega povračila, saj je družba NEUWOGES najemnino za zemljišče za prvih 30 let prejela vnaprej in jo je lahko uporabila za naložbe, tega pa ne bi mogla, če bi se najemnina plačevala letno (32).
(89)
Deželno sodišče v Rostocku je nadalje potrdilo, da je treba odpis dolga za družbo NEUWOGES na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa upoštevati v celoti, saj so s tem poslom nastali pogoji za zagotovitev odpisa dolga (33). Če se odpis dolga prišteje nakupni ceni za stavbe, je dobljena številka le za 16 % nižja od cene, ki je bila za stavbe ugotovljena v cenitvi iz leta 2007, zato ni nesorazmerna z vrednostjo stavb (34). Sodišče je nazadnje menilo, da je bila nizka nakupna cena v interesu družbe NEUWOGES, saj sta se z nižjo nakupno ceno zmanjšala splošni obseg naložb družbe BAVARIA in ustrezni obrok zakupnine (35). Poleg tega je menilo, da je bila nižja nakupna cena ugodna, ker je bila plačilna obveznost družbe NEUWOGES do sklada za odpisani podedovani dolg odvisna od cene pri prodaji (36).
(90)
Deželno sodišče v Rostocku je zlasti glede splošne pogodbe o upravljanju najprej menilo, da 30-letna veljavnost pogodbe v nepremičninskih zakupnih poslih ni neobičajna (37). Menilo je tudi, da pogodbeno dogovorjen obrok zakupnine, ki je najprej znašal […] EUR na m2, ni bil nesorazmeren s povprečnimi najemninami za primerljive stavbe v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) (38). Deželno sodišče v Rostocku je nadalje menilo, da je letno zvišanje obroka zakupnine za […] % upravičeno ob upoštevanju povprečne inflacije med letoma 1970 in 1998 (tj. 3,52 % letno) (39). Poleg tega je sodišče ugotovilo, da je dejansko gibanje najemnin v zadevnih mestnih četrtih v prvih 10 letih pogodbe v grobem ustrezalo pogodbeno dogovorjenemu zvišanju. Tretjič, sodišče je trdilo, da so se stroški upravljanja in vzdrževanja izračunali v skladu z veljavno zakonodajo in niso pomenili prednosti za družbo BAVARIA (40).
(91)
Glede tveganja za izgubo najemnine v višini […] % je deželno sodišče v Rostocku menilo, da mora pri vsakem zakupu zakupnik nositi tveganje, ali se bo lahko zakupljen predmet uporabljal v skladu z namenom (41). To ugotovitev je podprlo s trditvijo, da nobena kreditna institucija ne bi sprejela odgovornosti za to, ali se lahko nepremičnina, za katero se je vzelo posojilo, uporablja v skladu z namenom.
(92)
Deželno sodišče v Rostocku je še primerjalo povprečno obrestno mero pri zakupu na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa z obrestnimi merami pri običajnih posojilih. Trdilo je, da je povprečna letna obrestna mera pri zakupu znašala […] % letno, in menilo, da se to ne more šteti za nesorazmerno z verjetnim gibanjem obrestnih mer za posojila za stavbe, ki bi lahko znašale tudi 10 % letno (42).
(93)
Nazadnje je deželno sodišče v Rostocku ugotovilo, da družbi BAVARIA ni bila dodeljena prednost, saj bi tudi udeleženec v tržnem gospodarstvu sklenil zadevni pogodbi (43).
(94)
Družba NEUWOGES se je na to sodbo pritožila, postopek pred višjim deželnim sodiščem v Rostocku pa še poteka.
(95)
Družba BAVARIA je poleg tega začela postopek pred upravnim sodiščem v Greifswaldu, s čimer je poskušala doseči izdajo odločbe za dostop do vse dokumentacije, ki sta jo imela družba NEUWOGES ali mesto Neubrandenburg v zvezi z zadevnima pogodbama. Družba BAVARIA je trdila, da je že poskušala pridobiti tak dostop prek uporabe informacij javnega značaja, vendar jo je mesto Neubrandenburg zavrnilo na podlagi trditve, da je že imela dostop do vse ustrezne dokumentacije v okviru postopkov pred deželnim sodiščem v Rostocku, višjim deželnim sodiščem in Evropsko komisijo (44). Zadeva pred upravnim sodiščem v Griefswaldu prav tako še poteka.
7. OCENA UKREPA
7.1 OBSTOJ DRŽAVNE POMOČI NA PODLAGI ČLENA 107(1) PDEU
(96)
Člen 107(1) PDEU določa, da „je vsaka pomoč, ki jo dodeli država članica, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva s skupnim trgom, kolikor prizadene trgovino med državami članicami“. V skladu s tem ukrep pomeni državno pomoč, če so izpolnjeni naslednji štirje kumulativni pogoji:
(a)
ukrep podjetju zagotavlja selektivno gospodarsko prednost;
(b)
ukrep je mogoče pripisati državi in je financiran z državnimi sredstvi;
(c)
ukrep izkrivlja ali bi lahko izkrivljal konkurenco;
(d)
ukrep bi lahko vplival na trgovino med državami članicami.
7.1.1 Podjetju je dodeljena selektivna prednost: splošna načela
(97)
V skladu z ustaljeno sodno prakso Sodišča pogoji, ki jih mora ukrep izpolnjevati, da se lahko šteje za „pomoč“ v smislu člena 107 PDEU, niso izpolnjeni, če bi lahko upravičeno podjetje v okoliščinah, ki ustrezajo običajnim razmeram na trgu, pridobilo enako prednost, kot mu je bila dodeljena z državnimi sredstvi. Pri presoji vprašanja, ali bi udeleženec v tržnem gospodarstvu, ki je v položaju, zelo podobnem položaju države, v običajnih tržnih pogojih sprejel isti ukrep, je treba upoštevati le koristi in obveznosti, povezane s položajem države kot delničarke, in ne tistih, ki so povezane z državo kot javno oblastjo (45).
(98)
Uporaba merila udeleženca v tržnem gospodarstvu je na koncu odvisna od tega, ali zadevna država članica gospodarsko prednost podjetju dodeli kot gospodarski subjekt in ne kot javna oblast. Iz tega sledi, da mora država članica, če se v upravnem postopku sklicuje na to merilo, v primeru dvoma nedvoumno ter na podlagi objektivnih in preverljivih elementov dokazati, da je izvedeni ukrep sprejela kot gospodarski subjekt. Na podlagi teh dokazov mora biti jasno razvidno, da je zadevna država članica predhodno ali istočasno z dodelitvijo gospodarske prednosti z dejansko izvedenim ukrepom sprejela odločitev o izvedbi gospodarske dejavnosti v zvezi s podjetjem. V zvezi s tem bi bili lahko zlasti potrebni dokazi, na podlagi katerih bi bilo razvidno, da je ta odločitev temeljila na ekonomskih ocenah, primerljivih s tistimi, ki bi jih razumen zasebni subjekt v zelo podobnem položaju kot država članica opravil pred izvedbo naložbe, da bi lahko opredelil prihodnji donos take naložbe.
(99)
Nasprotno, ekonomske ocene, izvedene po dodelitvi take prednosti, naknadna ugotovitev dejanskega donosa naložbe, ki jo izvede zadevna država članica, ali naknadne utemeljitve dejansko uporabljenega postopka ne morejo zadostovati za dokaz, da je ta država članica predhodno ali istočasno s to dodelitvijo tako odločitev sprejela kot udeleženec v tržnem gospodarstvu (46).
(100)
Iz navedenega sledi, da v tej zadevi pri uporabi merila udeleženca v tržnem gospodarstvu dokumentacije, ki so jo strani predložile po sprejetju ukrepa, ni mogoče upoštevati.
(101)
Iz navedenega sledi tudi, da pri uporabi merila udeleženca v tržnem gospodarstvu v tej zadevi ni mogoče upoštevati niti učinka zakona o odpisu podedovanega dolga na finančni položaj družbe NEUWOGES. Dejansko si je zakon o odpisu podedovanega dolga prizadeval za cilj javne politike, do ugodnosti, ki so bile na podlagi tega zakona dodeljene, pa je bila upravičena le omejena kategorija podjetij (oddelek 2 zakona o odpisu podedovanega dolga). Ta zakon ne bi veljal za udeleženca v tržnem gospodarstvu, ki bi bil v zelo podobnem položaju kot družba NEUWOGES.
7.1.2 Struktura ocene v zadevnem primeru
(102)
Da bi se ugotovilo, ali je bila z zadevnima pogodbama družbi BAVARIA dodeljena prednost, je treba ugotoviti, ali sta navedeni pogodbi sodili v obseg poslov, ki jih bi sklenil udeleženec v tržnem gospodarstvu v zelo podobnem položaju kot družba NEUWOGES.
(103)
Ocena, ki jo je izvedla Komisija, je sestavljena iz treh korakov. Prvič, kot predhodni korak so se proučile finančne posledice posla za družbo NEUWOGES, da bi se ugotovilo, kakšen dobiček je lahko družba pričakovala zaradi posla (oddelek 7.2). Drugič, da bi se ugotovilo, ali bi bila z ekonomskega vidika privlačnejša katera od drugih razpoložljivih možnosti, se je posel prodaje in povratnega zakupa primerjal z drugimi možnostmi, kot je neposredna prodaja (oddelek 7.3). Tretjič, izvedla se je primerjalna analiza, pri kateri se je zadevni posel primerjal s podobnimi posli prodaje in povratnega zakupa, ki so se sklenili v približno enakem obdobju, analizirali so se rezultati omejenega postopka za zbiranje ponudb, ki ga je izvedla družba NEUWOGES, pogoji posla pa so se primerjali z običajnimi obrestnimi merami pri drugih finančnih poslih, ki so bili na voljo v zadevnem obdobju (konec leta 1997/začetek leta 1998) (oddelek 7.4). Na podlagi vseh treh ravni analize skupaj je mogoče ugotoviti, ali je družba NEUWOGES ravnala kot udeleženec v tržnem gospodarstvu.
7.2 FINANČNE POSLEDICE POSLA ZA DRUŽBO NEUWOGES
(104)
Prvi korak v analizi finančnih posledic zadevnega posla je ugotoviti naravo posla. V tem primeru je vprašanje zlasti, ali pogodbi, ki sta ju sklenili družbi NEUWOGES in BAVARIA, predstavljata dva dela enega celovitega posla ali pa ju je treba oceniti kot ločena posla (oddelek 7.2.1). Drugič, da se omogoči ustrezna ocena finančnega učinka posla na družbo NEUWOGES, se je proučila posebna narava posla prodaje in povratnega zakupa (oddelek 7.2.2). Po poglobljeni ločeni analizi finančnega učinka pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa (oddelek 7.2.3) ter splošne pogodbe o upravljanju (oddelek 7.2.4) se je opravila splošna ocena donosnosti, ki bi jo družba NEUWOGES lahko pričakovala zaradi posla (oddelek 7.2.5).
7.2.1 Skupna in ločena ocena zadevnih pogodb
(105)
Najprej je treba poudariti, da je bilo v sklepu Komisije o začetku postopka in sodbi deželnega sodišča v Rostocku ugotovljeno, da je treba zadevni pogodbi analizirati skupaj (47). S formalno preiskavo je bila ta ugotovitev potrjena iz naslednjih razlogov:
(a)
pogodbi sta dela enega posla prodaje in povratnega zakupa, ki se vzajemno dopolnjujeta. Iz zloženke družbe BAVARIA, v kateri je oglaševala svoj posebni model prodaje in povratnega zakupa, je bilo razvidno, da bi se posel sklenil prek dveh pogodb, in sicer bi ena urejala prodajo, druga pa povratni zakup (48). Pogodbi sta se nato vedno navajali kot paketni posel.
(b)
Pogodbi sta bili sklenjeni istega dne (21. januarja 1998) in se sklicujeta druga na drugo (49), kar kaže na njuno tesno povezavo in dejstvo, da ene pogodbe ne bi bilo mogoče skleniti brez druge.
(c)
Pogoji pogodb so med seboj neločljivo povezani, kar dokazuje tudi prvotni izračun družbe BAVARIA, ki ga je predložila družba NEUWOGES (50). Znesek vnaprejšnjega gotovinskega plačila je bil odvisen od mesečnega obroka zakupnine, ki ga bo plačevala družba NEUWOGES, in naložb družbe BAVARIA v posodobitev stavb. Dejansko je v poslu prodaje in povratnega zakupa obrok zakupnine namenjen poplačilu prvotne naložbe zakupodajalca. To pomeni, da bi bile v primeru drugačnih določb splošne pogodbe o upravljanju drugačne tudi številke v zakupni in prodajni pogodbi ter obratno (51).
(d)
Iz zapisnika sej nadzornega odbora družbe NEUWOGES je razvidno, da je družba NEUWOGES za obe pogodbi vedno štela, da sta en sam posel (52). V predložitvah na sejah nadzornega odbora z dne 30. oktobra 1997 in 16. decembra 1997 je na primer navedeno, da nakupna cena, ki jo financira kupec, temelji na modelu zakupa, kar kaže, da se je družba NEUWOGES dobro zavedala povezave med pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju. Podobno je na seji dne 16. decembra 1997 uprava družbe NEUWOGES nadzornemu odboru pojasnila, da je bilo plačilo, dogovorjeno z družbo BAVARIA, cena, ki jo je bilo mogoče doseči za ta „paket“, in da so bila pri „paketu“ prisotna nekatera tveganja za družbo, vendar so bila sprejemljiva. Navedba „paketa“ in prisotnega tveganja prav tako dokazuje, da sta se obe pogodbi šteli za en posel.
(106)
Trditve družbe NEUWOGES glede tega, da ena od zadevnih pogodb ni bila notarsko overjena, niso prepričljive. Glavna trditev družbe NEUWOGES je, da to dokazuje namen strank, da skleneta dve ločeni, medsebojno neodvisni pogodbi. Komisija poudarja, da so državni posegi različnih oblik in jih je treba oceniti glede na njihov učinek, vendar ni mogoče izključiti, da je treba več zaporednih posegov države za namene člena 107(1) PDEU šteti za en sam poseg. To se lahko zgodi zlasti, če med zaporednimi posegi z vidika njihovega časovnega zaporedja, namena in položaja podjetja ob teh posegih obstaja tako tesna povezava, da jih ni mogoče ločiti (53). Pojem enega posla za namene državne pomoči EU je zato širši od pojma enega posla na podlagi nemškega pogodbenega prava. Premisleki iz uvodne izjave 105 kažejo, da je treba zadevni pogodbi za namene zakonodaje EU o državni pomoči zaradi časovnega zaporedja, namena in položaja podjetja ob sklenitvi navedenih pogodb šteti za en posel.
7.2.2 Ozadje: kako deluje posel prodaje in povratnega zakupa
(107)
Posel med družbama BAVARIA in NEUWOGES temelji na nepremičninskem modelu zakupa (Leasingmodell Immobilien) družbe BAVARIA. Osnovna formula, na kateri temelji ta model, je, da kupec (družba BAVARIA) financira svojo prvotno naložbo tako, da prodajalec (NEUWOGES) zakupi prodane stavbe. Da bi se določili obseg naložbe in ustrezni obroki zakupnine, se pri modelu zakupa uporablja preprosta formula, s katero se obseg naložbe izračuna tako, da se nominalni letni obrok zakupnine deli z obrestno mero pri zakupu (izraženo v %):
Obrestna mera pri zakupu je obratno rezultat kombinacije časa veljavnosti pogodbe, indeksacije obroka zakupnine in preostale vrednosti stavb:
Obrestna mera pri zakupu (v %):
Čas veljavnosti: 25 let
Preostala vrednost (v %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Čas veljavnosti: 30 let
Preostala vrednost (v %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Na podlagi navedenega je jasno, da je obseg naložb odvisen od obrestne mere pri zakupu in mesečnih obrokov zakupnine ter obratno. Ko udeleženci v poslu izberejo osnovne parametre (čas veljavnosti pogodbe, letna indeksacija, preostala vrednost) in ciljni skupni obseg naložbe ali načrtovane mesečne obroke zakupnine, se lahko izračunajo manjkajoči parametri. Pri tej formuli krajši čas veljavnosti, nižja preostala vrednost, nižja indeksacija ali nižji nominalni mesečni obroki zakupnine vsi vplivajo na nižji skupni obseg naložbe.
(109)
Ko se določi skupni obseg naložbe, se odbijejo stroški posodobitve, davki in drugi morebitni stroški. Znesek, ki ostane, je nakupna cena. Pri poslu prodaje in povratnega zakupa med družbama NEUWOGES in BAVARIA ta nakupna cena (vnaprejšnje gotovinsko plačilo) ne razlikuje med ceno, plačano za lastništvo stavb, in najemnino za zemljišče.
Izračun, na katerem temelji posel med družbama BAVARIA in NEUWOGES
Skupni obseg naložbe
[…] EUR
Posodobitev
[…] EUR
Davki in pristojbine
[…] EUR
Povračilo za privatizacijo
[…] EUR
Nakupna cena
[…] EUR
(110)
Zadevni posel prodaje in povratnega zakupa sestavljata dva elementa, tj. pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošna pogodba o upravljanju, ki sta obe povezani s pogodbo o skupnem pavšalnem znesku. Finančne posledice pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa, splošne pogodbe o upravljanju in pogodbe o skupnem pavšalnem znesku za družbo NEUWOGES je treba oceniti ob upoštevanju navedenega.
7.2.3 Ugotavljanje verjetnega finančnega učinka pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa na družbo NEUWOGES
(111)
Osrednja dela pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa sta prodaja stavb in 75-letni zakup zemljišča, na katerem stojijo. Družba BAVARIA se je zavezala, da bo družbi NEUWOGES plačala skupno […] EUR, od tega je bilo […] EUR kapitalizirane najemnine za zemljišče za obdobje do 31. decembra 2028, […] EUR pa je bila nakupna cena za stavbe (54). Družba BAVARIA bo morala od 1. januarja 2029 deset let plačevati letno najemnino v višini […] % sedanje vrednosti zemljišča, ki je bila izračunana na […] EUR na m2 ali […] EUR na leto (55). Določeno je, da se bo najemnina od leta 2039 naprej in do izteka veljavnosti pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa konec leta 2073 prilagodila indeksu skupnih življenjskih stroškov, če bo ta nihal za več kot […] % (56).
(112)
Poleg nakupa stavb in zakupa zadevnega zemljišča je družba BAVARIA sprejela obveznost glede posodobitve stavb in se strinjala, da za gradbena dela sklene pogodbo z odvisno družbo družbe NEUWOGES, tj. družbo BRG.
(113)
Da bi se določila nakupna cena, ki jo mora na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa družba BAVARIA plačati družbi NEUWOGES, sta stranki predvideli mesečni obrok zakupnine v višini […] EUR na m2, indeksacijo za […] % letno, preostalo vrednost stavb v višini […] % (ki jo družba NEUWOGES plača po izteku veljavnosti pogodbe za 75-letni zakup zemljišča in na podlagi strokovne cenitve v zadevnem času) in 30-letni čas veljavnosti povratnega zakupa (57). Skupni obseg naložbe na podlagi teh predpostavk je znašal […] EUR (58). Po odbitku stroškov posodobitve v višini […] EUR, stroškov privatizacije v višini […] EUR in davkov/pristojbin v višini […] EUR je bila dobljena prodajna cena določena na […] EUR (59).
(114)
Ta končna cena je bila nato razdeljena na ceno za stavbe ([…] % = […] EUR) in kapitalizirano najemnino za zemljišče ([…] % = […] EUR) (60). Zneska, dodeljena za zemljišče in stavbe, se nista izračunala ločeno, ampak sta se določila kot deleža skupne prodajne cene.
(115)
Prvi koristi, ki ju je imela družba NEUWOGES na podlagi posla, sta bili torej gotovinsko plačilo v višini […] EUR in po 30 letih prihodek od najemnine za zemljišče, ki bi ga plačevala družba BAVARIA.
7.2.3.1 Drugi dejavniki
Povračilo za privatizacijo
(116)
Pred nadaljevanjem je treba spomniti, da je treba vsekakor upoštevati gotovinsko plačilo v višini […] EUR, ki ga je družba BAVARIA družbi NEUWOGES plačala kot povračilo za privatizacijo.
(117)
Družba BAVARIA si je morala kot kupec stavb in zakupnik zemljišča v skladu z zadevnima pogodbama prizadevati za prodajo deleža stanovanj najemnikom, ta prizadevanja pa so bila jasno določena. Navedeni pogoj je bil vključen v pogodbo, da bi se prodaja za namene zakona o odpisu podedovanega dolga sprejela kot „privatizacija prek posrednika“. Na podlagi navedenega zakona je moral poslovni kupec poskusiti najemnikom prodati čim večji delež - vsaj eno tretjino - stanovanj, pridobljenih v poslu (61). Ta obveznost je vključevala prizadevanja za obveščanje najemnikov o njihovih možnostih in oceno njihovega zanimanja za nakup stanovanj. Na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa (oddelki 1-3 dela V) se je zagotavljanje teh prizadevanj dejansko preneslo nazaj na družbo NEUWOGES, slednja pa naj bi za to prejela povračilo v višini […] EUR na m2, zaradi česar je skupno povračilo za ukrepe privatizacije znašalo […] EUR.
(118)
Prvotno ni bil namen, da družba NEUWOGES prejme kakršno koli povračilo za prizadevanja za privatizacijo, zneski, ki so bili pozneje plačani kot ločeno povračilo za prizadevanja za privatizacijo, pa so bili dejansko del prvotno predvidene prodajne cene (62). Dejansko za družbo BAVARIA ne bi bilo smiselno, da bi družbi NEUWOGES plačala povračilo za izvajanje dejavnosti, ki niso v poslovnem interesu družbe BAVARIA. Odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga, zaradi česar je bilo potrebno prizadevanje za privatizacijo, je bil le v gospodarskem interesu družbe NEUWOGES.
(119)
Vendar se je povračilo za prizadevanja za privatizacijo pozneje odbilo od prodajne cene in plačalo ločeno, predvidoma ker bi se moralo, če bi ostalo del prodajne cene, prenesti v sklad za odpisani podedovani dolg. Prodajna cena, ki jo je družba BAVARIA plačala družbi NEUWOGES, je bila znižana za ustrezen znesek. Z vidika družbe BAVARIA ta sprememba ni pomenila razlike v ceni. Družba NEUWOGES je prejela natanko enak znesek sredstev od družbe BAVARIA, kot bi ga prejela, če se družbi ne bi dogovorili za ločeno povračilo za privatizacijo. Dejansko je družba NEUWOGES plačila za privatizacijo sama vključila v prihodek, ki ga je prejela na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa (63).
(120)
Da so se ta plačila obravnavala kot ločena provizija in ne kot del prodajne cene, je bilo za družbo NEUWOGES pomembno le zaradi zakona o odpisu podedovanega dolga. Vendar, kot je bilo že pojasnjeno (v uvodni izjavi 101), udeleženec v tržnem gospodarstvu zakona o odpisu podedovanega dolga ne bi upošteval. Dejstvo, da si je družba NEUWOGES prizadevala za privatizacijo in zanjo porabila sredstva, v tem okviru ni pomembno. Udeleženec v tržnem gospodarstvu, ki ne bi deloval na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga, si ne bi prizadeval za privatizacijo, zato tega pri uporabi merila udeleženca v tržnem gospodarstvu tega ni mogoče upoštevati.
(121)
V skladu s tem je treba povračilo za prizadevanja za privatizacijo, ki ga je družba BAVARIA plačala družbi NEUWOGES, šteti za pomembno korist za družbo NEUWOGES, ki jo je treba prišteti prodajni ceni, da se lahko določi skupni finančni učinek posla prodaje in povratnega zakupa na družbo NEUWOGES.
Posodobitev
(122)
Posodobitev, izvedena v okviru posla prodaje in povratnega zakupa, je imela nadaljnje finančne posledice za družbo NEUWOGES. Poudariti je treba, da so bili stroški posodobitve neposredno povezani s plačilom, ki ga je družba BAVARIA družbi NEUWOGES plačala na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa. To plačilo je bilo dobljeno z izračunom skupnega obsega naložbe minus stroški, vključno s stroški posodobitve (glej uvodno izjavo 109). To pomeni, da višji so stroški posodobitve, nižja je nakupna cena. Nakupna cena v nadomestnem izračunu posla, v katerem so se upoštevale nižje najemnine, nižja indeksacija in s tem precej nižji obroki zakupnine, je bila tako vedno višja od cene iz dejanske pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa, to pa zato, ker so se v tem izračunu predvideli precej nižji stroški posodobitve od tistih, za katere sta se na koncu dogovorili družbi BAVARIA in BRG (64).
(123)
Na tej podlagi je treba opozoriti, da je bilo pavšalno plačilo za posodobitev, ki ga je družba BAVARIA odvisni družbi BRG v 100-odstotni lasti družbe NEUWOGES plačala na podlagi pogodbe o skupnem pavšalnem znesku, precej višje od stroškov posodobitve, kot jih je prvotno ocenila družba NEUWOGES (65). V prvotni oceni, ki jo je podala družba NEUWOGES, so bili predvideni skupni stroški v višini […] EUR ali […] EUR na m2, pavšal za stroške posodobitve, za katerega sta se na koncu dogovorili družba BAVARIA in odvisna družba družbe NEUWOGES, tj. družba BRG, pa je znašal […] EUR ali […] EUR na m2. To pomeni, da so dogovorjeni stroški presegli prvotno ocenjene stroške za […] EUR ali […] %. Zaradi znatno višjega dogovorjenega pavšala za stroške je družba BAVARIA družbi NEUWOGES na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa plačala precej nižji znesek.
(124)
Za to razhajanje med prvotno ocenjenimi stroški in dogovorjenim pavšalnim plačilom ni bilo predloženo nobeno pojasnilo. To je presenetljivo zlasti ob upoštevanju prvotne trditve družbe NEUWOGES, da so bili ocenjeni stroški posodobitve, ki so v povprečju znašali […] EUR na m2, „običajni“ stroški[] (66). V študiji „Med posodobitvijo in rušenjem: montažni stanovanjski bloki v Vzhodni Nemčiji“ (v nadaljnjem besedilu: študija družbe Pastel), ki jo je predložila družba NEUWOGES, je bila ocena stroškov posodobitve podobna oceni, ki jo je podala družba BRG, tj. med […] EUR na m2 in […] EUR na m2 (67). Družba NEUWOGES je kot lastnik in upravljavec stavb dobro vedela, kakšna posodobitev je potrebna, zato ni mogoče razumeti, zakaj je te stroške prvotno tako zelo podcenila.
(125)
Stroške posodobitve je treba upoštevati pri ugotavljanju finančnega učinka pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa. Jasno je, da za družbo BAVARIA ni bilo pomembno, kakšne stroške posodobitve ji bo zaračunala odvisna družba družbe NEUWOGES, tj. družba BRG, saj bi se dodatni stroški posodobitve preprosto odšteli od nakupne cene. Družbi NEUWOGES pa je bilo v očitnem gospodarskem interesu, da je družba BAVARIA sklenila pogodbo z družbo BRG za izvedbo posodobitve in da je del prodajne cene na prenesla stroške posodobitve. Razlog za ta premislek je, da za dobiček od posodobitve, ki ga je prejela odvisna družba družbe NEUWOGES, niso veljale obveznosti prenosa na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga. V skladu z ocenami, ki jih je podala družba BRG, je njen dobiček (in s tem dobiček družbe NEUWOGES) od posodobitev, ki jih je naročila družba BAVARIA, znašal […] EUR (68). Ta dobiček pomeni neposredno korist za družbo NEUWOGES, ki ga je treba upoštevati. Ko je uprava družbe NEUWOGES utemeljevala prodajno ceno, je prav tako poudarila, da je bila družba BRG najeta za izvedbo posodobitve (69).
Najemnina za zemljišče
(126)
Pri najemnini za zemljišče je treba obravnavati trditev družbe NEUWOGES, da družbi BAVARIA dejansko ni bilo treba plačati nobene najemnine za prvih 30 let, saj je bila kapitalizirana najemnina za zemljišče vključena v prodajno ceno. Vendar vprašanje, ali se najemnina za zemljišče plačuje letno ali pa vnaprej kot kapitalizirana najemnina, ni ravno odločilno pri tej oceni. Nič ne kaže na to, da bi bil takšen dogovor nerazumen; pomenil je le, da je družba NEUWOGES dala prednost vnaprejšnjim likvidnostnim sredstvom.
(127)
Nazadnje je treba spomniti, da bo morala družba BAVARIA po izteku veljavnosti splošne pogodbe o upravljanju za zemljišče plačevati najemnino. Družba BAVARIA bo morala od 1. januarja 2029 deset let plačevati letno najemnino v višini […] % sedanje vrednosti zemljišča, ki je bila določena na […] EUR na m2. Za nadaljnji preostali čas veljavnosti je določeno, da se bo najemnina za zemljišče prilagodila indeksu skupnih življenjskih stroškov, če bo ta nihal za več kot […] %. Če se zaradi poenostavitve predpostavlja, da indeks skupnih življenjskih potrebščin ne bo nihal, bo nominalna vrednost teh prihodnjih plačil znašala […] EUR. Pri splošni oceni je treba kot del koristi, ki jo je prejela družba NEUWOGES, upoštevati tudi diskontirano vrednost teh prihodnjih plačil v letu 1998.
7.2.3.2 Sklepne ugotovitve
(128)
Poudariti je treba, da je bil namen izvedene analize čim natančneje ugotoviti finančni učinek pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa na družbo NEUWOGES. Na podlagi te analize je mogoče sklepati, da zadevne koristi, ki jih je prejela družba NEUWOGES, vključujejo:
(a)
plačilo v gotovini, ki ga je plačala družba BAVARIA ([…] EUR);
(b)
pristojbino za prizadevanja za privatizacijo ([…] EUR);
(c)
dobiček od posodobitve ([…] EUR);
(d)
odkupno vrednost najemnine za zemljišče po letu 2029 ([…] EUR po odbitku).
7.2.4 Ugotavljanje verjetnega finančnega učinka splošne pogodbe o upravljanju na družbo NEUWOGES
(129)
Družba NEUWOGES je na podlagi splošne pogodbe o upravljanju odgovorna za upravljanje zadevnih stavb. V zameno za pravico do zadržanja vsega prihodka, ustvarjenega z oddajanjem stanovanj in poslovnih prostorov, mora družba NEUWOGES do zaključka posodobitve lastniku (družbi BAVARIA) plačevati vnaprej določen mesečni obrok zakupnine v višini […] EUR, nato pa […] EUR (oddelek 3 splošne pogodbe o upravljanju). Čas veljavnosti pogodbe je 30 let od zaključka posodobitve (oddelek 2.1). Mesečni obrok zakupnine se indeksira za […] % letno (oddelek 4.2). Namen naslednje analize je ugotavljanje finančnega učinka splošne pogodbe o upravljanju na družbo NEUWOGES.
7.2.4.1 Ozadje (izračuni)
(130)
Mesečni obrok zakupnine se je izračunal tako, da se je verjetno neto najemnina na m2 in na mesec, znižana za stroške upravljanja in vzdrževanja ter ob upoštevanju tveganja izgube najemnine, pomnožila s številom m2, ki so bili na voljo (70). Osrednje predpostavke so torej verjetna neto najemnina na m2 in na mesec ter verjetni stroški. V splošni pogodbi o upravljanju sta stranki predvideli neto najemnino v višini […] EUR na m2 po posodobitvi in stroške v višini […] EUR na m2, na tej podlagi pa je bil mesečni obrok zakupnine določen na […] EUR na m2 (71).
(131)
Pri določanju posebnih parametrov, ki bili na koncu vključeni v splošno pogodbo o upravljanju, je imela družba NEUWOGES možnost izbire (72). Če bi določila drugačno višino najemnine ali višjo indeksacijo, bi lahko natanko določila svoje mesečne obroke v času veljavnosti pogodbe in ceno, ki bi jo dobila s prodajo (73). Obstajala je torej neposredna povezava med prevzemom večjega ali manjšega tveganja pri določanju posameznega obroka zakupnine (npr. če bi določila drugačno višino najemnine, indeksacijo in stroške) in likvidnostnimi sredstvi, prejetimi v obliki prodajne cene. V drugem izračunu, ki ga je predložila družba BAVARIA in v katerem so predvideni indeksacija v višini 2,0 %, najemnina v višini […] EUR in s tem obrok zakupnine v višini […] EUR, bi na primer mesečni obrok zakupnine namesto […] EUR znašal […] EUR (74). Nižja bi bila seveda tudi prodajna cena.
7.2.4.2 Analiza finančnega učinka
Splošni premisleki
(132)
Pri ugotavljanju finančnega učinka splošne pogodbe o upravljanju na družbo NEUWOGES je treba upoštevati dva premisleka. Prvič, obrok zakupnine se je izračunal na podlagi m2. Družba BAVARIA je po sklenitvi pogodbe prodala več stanovanj, zato se je zadevno število s prvotnih […] m2 spremenilo na […] m2 leta 1999, […] m2 leta 2000 in […] m2 leta 2001. Po letu 2001 je zadevno število ostalo enako, in sicer […] m2. Družba NEUWOGES je v svojih predložitvah za izračun predvidenih finančnih tokov uporabila postopno zmanjšano število m2. Ker je pomemben le predhodni vidik, družba NEUWOGES skupnega števila m2, na katerem je temeljil njen izračun, ne bi smela zmanjšati za število, ki ga je nato dejansko prodala, ampak za število, za katero je v začetku leta 1998 pričakovala, da se bo nato prodalo. V skladu s tem naslednja analiza ne bo temeljila na podatkih, uporabljenih v predložitvah družbe NEUWOGES; namesto tega se bodo uporabili podatki, ki jih je družba NEUWOGES vključila v svojo prvotno napoved dobička, v kateri je bilo predvideno postopno zmanjšanje z […] m2 na […] m2 do leta 2003. Drugič, da se določi finančni učinek pogodbe na družbo NEUWOGES, ki se je pričakoval ob sklenitvi pogodbe, je treba odšteti prihodnji prihodek in stroške ter v ta namen določiti diskontno stopnjo. Komisija v skladu s prvotnim dopisom in analizami denarnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES, predpostavlja, da diskontna stopnja znaša 5 % letno (75).
Zanesljivost analiz denarnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES
(133)
Pred izvedbo neodvisne gospodarske analize splošne pogodbe o upravljanju je treba najprej predložiti pripombe o naknadnih analizah finančnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES in naj bi dokazovale, kakšen denarni tok bi skrben udeleženec v tržnem gospodarstvu pričakoval, da bo naknadno ustvarila splošna pogodba o upravljanju. Družba NEUWOGES trdi, da bi se za splošno pogodbo o upravljanju na podlagi realnih predhodnih predpostavk - kar naj bi bili po mnenju družbe NEUWOGES zvišanje najemnine za […] % letno, indeksacija stroškov za […] % letno in […]-odstotni delež praznih stanovanj - predhodno pričakoval skupni negativni denarni tok v višini […] EUR nominalno in […] EUR po odbitku (76). Družba NEUWOGES trdi tudi, da bi se za splošno pogodbo o upravljanju lahko le ob domnevno nerealnih predhodnih predpostavkah - zvišanje najemnine za […] % letno, […]-odstotni delež praznih stanovanj in nespremenljivi stroški - pričakovalo, da bo prinesla pozitivno vrednost v višini […] EUR nominalno in […] po odbitku (77). Na tej podlagi družba NEUWOGES trdi, da je bilo predhodno jasno, da bi bilo treba najemnine višati za […] % letno le zaradi kritja obroka zakupnine, ne bi pa bilo mogoče kriti višjih stroškov.
(134)
Glede tega je treba opozoriti, da predpostavke družbe NEUWOGES glede višine stroškov niso prepričljive (prvotna višina stroškov je enaka v vseh analizah, ki jih je preložila družba NEUWOGES). V izračunih, na katerih temelji splošna pogodba o upravljanju, kot je bila sklenjena, so predvideni skupni stroški (upravljanje, vzdrževanje, tveganje izgube najemnine) v višini približno […] % najemnine. Nasprotno pa je v analizah denarnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES, predvidena prvotna višina stroškov (po posodobitvi) najmanj […] % ([…] % za tveganje izgube najemnine, […] % za upravljanje in vzdrževanje). Tudi če se precej višja izguba najemnine (z […] % na […] %) ne upošteva, je prisotno zvišanje drugih stroškov z […] % na […] % najemnine. Predložitve družbe NEUWOGES ne pojasnjujejo v zadostni meri, zakaj bi bilo to zvišanje potrebno. Nasprotno, družba NEUWOGES trdi, da je bila stopnja […] % ([…] EUR na m2) verjetna za obdobje takoj po posodobitvi, vendar bi se v tem primeru vsako leto zvišala za […] % (78). Podobno je bila v cenitvi, ki jo je družba NEUWOGES naročila pred prodajo, predvidena skupna višina stroškov (vključno s tveganjem izgube najemnine (79)) v višini od […] % do […] % (cenitev iz leta 1997). Ker v cenitvi ni navedeno, kakšen odstotek je dodeljen izgubi najemnine, ni mogoče ugotoviti, kako se te osnovne predpostavke glede drugih stroškov razlikujejo od predpostavk družbe NEUWOGES. Tudi če bi se predvidevalo, da je cenitev iz leta 1997 temeljila na oceni tveganja izgube najemnine v višini […] %, so drugi stroški, ki jih je predvidela družba NEUWOGES, višji. Ob upoštevanju navedenega analiz denarnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES, ni mogoče sprejeti in jih je treba popraviti na podlagi prvotnih stroškov v višini […] %, brez tveganja izgube najemnine (80).
(135)
Ob upoštevanju navedenega je treba nadalje pripomniti, da je trditev družbe NEUWOGES, da bi bilo treba le zaradi kritja višjih obrokov zakupnine zvišati najemnino za […] %, napačna. Ker se obrok zakupnine izračuna kot odstotek prvotne skupne najemnine (v tem primeru […] %), bi bilo mogoče z zvišanjem najemnine za […] % kriti tako zvišanje obroka zakupnine kot zvišanje stroškov za […] %. Če se stroški ne spreminjajo, bi manjše zvišanje najemnine že zadoščalo za kritje zvišanja obroka zakupnine. Dejansko bi ob predvidenem […]-odstotnem tveganju izgube najemnine in drugih nespremenjenih stroških letno zvišanje najemnine za […] % zadoščalo za kritje zvišanja obroka zakupnine. Z vsakim zvišanjem, ki bi presegalo navedeno, bi lahko družba NEUWOGES krila višanje stroškov ali imela dobiček.
Analiza finančnega učinka
(136)
Družba NEUWOGES je ob sklenitvi pogodbe sama izvedla analizo nominalnih denarnih tokov (81). V tej analizi je predvidela, da se bodo njeni stroški (upravljanje, vzdrževanje) zviševali za […] % letno, da lahko vsaka tri leta zviša najemnino za […] %, da lahko prenese […]-odstotni delež praznih stanovanj in da bo […] % stanovanj prodanih najemnikom. Na tej podlagi je družba NEUWOGES pričakovala, da bo s splošno pogodbo o upravljanju v 30-letni veljavnosti pogodbe ustvarila nominalni denarni tok v višini […] EUR.
(137)
V formalnem postopku preiskave ni nič pokazalo na to, da bi bili ti izračuni narejeni na podlagi pričakovanj, za katera bi bilo znano, da so preveč optimistična. Predložen ni bil noben dokaz, da so predstavniki družbe NEUWOGES, ki so te podatke predložili odboru družbe NEUWOGES, to storili vedoč, da so napačni. Dejansko se zdi, da družba NEUWOGES ne trdi, da so njeni upravitelji zavestno sklenili neugoden posel iz političnih razlogov, ampak da je bila opravljena napačna ocena gospodarskih posledic (ki bi se jim v predložitvah družbe NEUWOGES udeleženec v tržnem gospodarstvu izognil) (82).
(138)
Kljub temu je treba proučiti, ali so bila ta pričakovanja takšna, da jih udeleženec v tržnem gospodarstvu pri odločitvi ne bi upošteval. V tem okviru je treba opozoriti, da družba NEUWOGES trdi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu pričakoval zvišanje najemnine za le […] % letno, tveganje izgube najemnine za […] % ter zvišanje stroškov upravljanja in vzdrževanja za […] % (83). Družba NEUWOGES na podlagi teh predpostavk trdi, da bi skupni denarni tok nominalno znašal […] EUR, po odbitku pa […] EUR, na kar bi najbolj vplivalo več kot sedemkratno povečanje izgube najemnine.
7.2.4.3 Pričakovanja na trgu
(139)
Najprej so navedeni dokumenti z informacijami o dejanskih pričakovanjih obeh strank v poslu. Zapisnik seje nadzornega odbora z dne 16. decembra 1997 dokazuje, da so bila po mnenju upraviteljev družbe NEUWOGES tveganja, prisotna v poslu, „sprejemljiva“ (84). Na podlagi tega zapisnika je poleg tega jasno, da je družba NEUWOGES ukrepala na podlagi izračunov, v katerih je bilo predvideno zvišanje najemnine za […] % vsaka tri leta, zvišanje stroškov (brez navedbe tveganja izgube najemnine) za […] % in tveganje izgube najemnine v višini […] % (85).
(140)
Družba NEUWOGES se je pred podpisom pogodb posvetovala z revizijsko družbo Nordrevision, ki je ocenila, da zvišanje najemnine za […] % ustreza splošni stopnji inflacije, vendar tega verjetno ne bo mogoče doseči (86). Menila je tudi, da so bili prvotni stroški ob predpostavki popolne zasedenosti stanovanj razumni (izračuni so temeljili na oceni stroškov v višini […] % najemnine), vendar je potrebna indeksacija navedenih stroškov v skladu z indeksacijo obroka zakupnine (87).
(141)
Družba BAVARIA je po drugi strani na podlagi pričakovanja, da se število prebivalcev v Neubrandenburgu ne bo spreminjalo (zaradi ustanovitve več velikih ponudnikov storitev) (88), in dobre lokacije stavb predvidevala, da se lahko pričakuje zelo nizek delež praznih stanovanj (89). Nadalje je predvidevala, da bi bilo najemnino mogoče zvišati v skladu z indeksacijo obrokov zakupnine (90).
(142)
Nazadnje je treba poudariti, da so v cenitvi nepremičnine, ki jo je družba NEUWOGES naročila pred prodajo, navedeni podatki o zadevnem pričakovanem razvoju dogodkov. V cenitvi iz leta 1997 so bili predvideni stroški med […] % in […] %, ni pa bilo navedeno, kakšen odstotek je dodeljen tveganju izgube najemnine (91).
7.2.4.4 Ocena
Stroški upravljanja
(143)
Prvič, pričakovanja glede stroškov upravljanja in vzdrževanja se glede njihove prvotne višine ([…] EUR na m2 ali […] % najemnine) in pričakovanega zvišanja ([…] % letno) zdijo razumni. Glede prvotne višine stroškov ta ugotovitev temelji na trditvi družbe NEUWOGES, da so bili ti stroški vsaj za obdobje takoj po posodobitvi določeni dovolj visoko. Drugič, v študiji družbe Pestel je navedeno, da bi leta 1997 stroški upravljanja in vzdrževanja povprečno znašali […] EUR na m2, kar je […] EUR manj od stroškov, kot so bili določeni v poslu prodaje in povratnega zakupa (92). Stroški, predvideni v cenitvi strokovnjaka, so bili prav tako v tem razponu. Zvišanje teh stroškov je bilo vsekakor mogoče pričakovati, vendar se zdi, da je bilo predvideno zvišanje za […] % letno razumno in celo nekoliko previdno. Revizijska družba Nordrevision je predlagala, da se takšna indeksacija stroškov upravljanja ohrani le v skladu z indeksacijo obroka zakupnine, tj. z letnim zvišanjem za […] %, kar je nižje od zvišanja, ki ga je dejansko predvidela družba NEUWOGES. Po naključju družba NEUWOGES sedaj ravno za indeksacijo za […] % trdi, da bi jo bilo mogoče razumno pričakovati, kar dokazuje, da […] % letno ni bilo nerazumno nizko.
Tveganje izgube najemnine
(144)
Glede tveganja izgube najemnine ni bilo nerazumno pričakovati splošno izgubo višine najemnine za […] %. Najprej je treba opozoriti, da se revizijski družbi Nordrevision v njenih ocenah pogodb ta višina ni zdela vprašljiva, čeprav je izrazila druge pomisleke o splošnih gospodarskih razmerah in nepremičninskem trgu v Neubrandenburgu (93). Drugič, v cenitvi iz leta 1997 sicer ni navedeno predvideno tveganje izgube najemnine, vendar očitno niso predvidena znatno višja tveganja izgube najemnine (94).
(145)
Iz dokumentacije internega postopka odločanja družbe BAVARIA je razvidno, da je družba BAVARIA zaradi ustanovitve več velikih ponudnikov storitev v Neubrandenburgu predvidevala, da se število prebivalcev mesta ne bo spreminjalo in da se bo po posodobitvi lahko oddala večina zadevnih stanovanj. Dejansko sta po trditvah družbe NEUWOGES med letoma 1997 in 1998 mesto Neubrandenburg in dežela Mecklenburg-Vorpommern predvidela, da se število prebivalcev in prihodki ne bodo zmanjševali.
(146)
Prezreti se ne sme tudi dejstva, da je uprava družbe NEUWOGES, ki je vodila podjetje, ki je imelo v lasti več kot 30 % stanovanj v Neubrandenburgu in je torej dobro poznalo lokalni nepremičninski trg, tveganja, ki so bila prisotna pri poslu prodaje in povratnega zakupa, ocenila za sprejemljiva in pri svojih napovedih upoštevala tveganje izgube najemnine v višini […] %. Ni jasno, zakaj bi ti strokovnjaki na lokalnem nepremičninskem trgu pri svojih izračunih upoštevali to predpostavko, če je bila tako nerazumno nizka, kot zdaj trdi družba NEUWOGES.
(147)
Hkrati je treba upoštevati dokumentacijo, ki jo je družba NEUWOGES predložila v zvezi z vprašanjem, ali bi skrben udeleženec na zadevnem nepremičninskem trgu (montažni stanovanjski bloki v Vzhodni Nemčiji) pričakoval višji delež praznih stanovanj, če je bila zadevna dokumentacija pripravljena pred sklenitvijo posla prodaje in povratnega zakupa. Od vseh predloženih študij je bila le študija družbe Pestel pripravljena pred sklenitvijo zadevnih pogodb. V tem okviru je treba spomniti, da se študija družbe Pestel nanaša na Vzhodno Nemčijo v celoti in ne upošteva posebnih lokalnih pogojev v Neubrandenburgu, zaradi česar je omejena njena dokazna vrednost v zadevnem okviru. V študiji je poudarjenih nekaj splošnih težav na nepremičninskem trgu Vzhodne Nemčije, vendar sama študija ne zadošča za ugotovitev, da udeleženec v tržnem gospodarstvu pri odločanju glede naložbe ne bi upošteval predvidenega tveganja izgube najemnine v višini […] %.
Najemnina
(148)
Glede najemnine je treba najprej spomniti, da družba NEUWOGES ni trdila, da so bile pričakovane najemnine po posodobitvi določene previsoko. Namesto tega trdi, da jih ni bilo mogoče zvišati v skladu s pričakovanji. Ob upoštevanju ugotovitve deželnega sodišča v Rostocku, da je bila povprečna najemnina v višini […] EUR na m2, na kateri temelji splošna pogodba o upravljanju, v razponu iz veljavne preglednice z najemninami (95), je mogoče ugotoviti, da je bila prvotna povprečna višina najemnine določena realno.
(149)
Glede indeksacije dogovorjenega obroka zakupnine nič neposredno ne kaže na to, kakšno povprečno zvišanje najemnine je bilo na splošno pričakovano leta 1998. Revizijska družba Nordrevision je pripomnila le, da je prvotno določenih […] % letno ustrezalo splošni stopnji inflacije, vendar je v Neubrandenburgu verjetno ne bi bilo mogoče doseči (96). Dejstvo, da se je družba NEUWOGES nazadnje strinjala z indeksacijo za „le“ […] % in pričakovala, da bo lahko vsake tri leta najemnino zvišala za […] % (ali […] % letno), kaže na to, da je upoštevala to opozorilo. V cenitvah ni bilo izrecno izraženo nobeno pričakovanje glede zvišanj najemnin v prihodnosti. Kljub temu je treba opozoriti, da v cenitvah niso bile navedene izrecne predpostavke o gibanju inflacije in najemnine, vendar vključujeta temeljno predpostavko, da se bo zvišanje najemnine približalo splošni inflaciji (ki je v prejšnjih desetletjih znašala približno 3,5 %) (97). Deželno sodišče v Rostocku je menilo, da je bila indeksacija upravičena ob upoštevanju povprečne letne 3,52-odstotne stopnje inflacije v 28 letih pred sklenitvijo pogodb (98). Nadalje je ugotovilo, da je gibanje najemnin v 30-letnem obdobju očitno težko predvideti, vendar ne more predvidevati, da se lahko pričakuje jasno nesorazmerje med indeksacijo obroka zakupnine in gibanja višine najemnine.
(150)
Študija družbe Pestel, ki jo je predložila družba NEUWOGES, ne zagotavlja nobenih podatkov o dejanskih pričakovanjih udeležencev na nepremičninskem trgu Vzhodne Nemčije in ne vsebuje nobenih posebnih podatkov o Neubrandenburgu. Kljub temu kaže na morebitno težaven trg v Vzhodni Nemčiji. Vendar ob upoštevanju ostalih dokazov ne dokazuje, da je bilo strinjanje z indeksacijo obrokov zakupnine za […] % letno in pričakovanje glede uvedbe zvišanja najemnin za […] % letno nerazumno.
Čas veljavnosti
(151)
Glede časa veljavnosti pogodbe je deželno sodišče v Rostocku menilo, da je za nekatere zakupne pogodbe značilen dolg čas veljavnosti (do 30 let) in da zadevna pogodba ni nujno neobičajna (99). Zaradi 30-letne veljavnosti so bila seveda prisotna nekatera tveganja, vendar je to pomenilo tudi možnost rednega dobička in visoko zanesljivost glede stroškov. Poleg tega je daljši čas veljavnosti pomenil tudi, da so bili mesečni obroki zakupnine, potrebni zaradi povračila za naložbo kupcu, nižji ali pa da je bila prodajna cena višja, obroki zakupnine pa enaki, kot če bi se izbral krajši čas veljavnosti (100). Ob upoštevanju navedenega se 30-letna veljavnost pogodbe ne zdi nerazumna.
7.2.4.5 Sklepna ugotovitev
(152)
Na podlagi teh premislekov se zdi, da se za pričakovanja, ki jih je družba NEUWOGES izrazila v svojem prvotnem izračunu, ne more trditi, da so bila nerazumna. V skladu s tem je bilo ob upoštevanju predloženih dokazov razumno, da je družba NEUWOGES pričakovala, da bo v okviru splošne pogodbe o upravljanju ustvarila dobiček. Če se nominalni pričakovani dobiček za zadevno obdobje (začetek leta 1998) odbije, se izkaže, da je družba NEUWOGES ukrepala na podlagi predpostavke, da je odkupna vrednost splošne pogodbe o upravljanju znašala […] EUR.
7.2.5 Splošna ocena
(153)
Ker je Komisija že ugotovila, da zakupna in prodajna pogodba ter splošna pogodba o upravljanju sestavljata en sam celovit posel, je treba odkupni vrednosti obeh pogodb sešteti, da se ugotovi skupna vrednost posla za družbo NEUWOGES. Skratka, družba NEUWOGES je lahko na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa pričakovala naslednje koristi:
(a)
plačilo v gotovini, ki ga je plačala družba BAVARIA ([…] EUR);
(b)
pristojbino za prizadevanja za privatizacijo ([…] EUR);
(c)
dobiček od posodobitve ([…] EUR);
(d)
odkupno vrednost najemnine za zemljišče po letu 2029 ([…] EUR po odbitku).
(154)
Poleg tega se je predvidevalo (kot je bilo ugotovljeno v oddelku 7.2.4), da je imela splošna pogodba o upravljanju na podlagi razumnih pričakovanj družbe NEUWOGES diskontirano odkupno vrednost v višini […] EUR. Posel prodaje in povratnega zakupa je bil torej za družbo NEUWOGES skupno vreden […] EUR.
7.3 PRIMERJAVA Z DRUGIMI POSLOVNIMI MOŽNOSTMI
(155)
Da se ugotovi, ali je bila odločitev družbe NEUWOGES glede sklenitve posla prodaje in povratnega zakupa v okviru ekonomskega ravnanja, za katerega bi se razumen udeleženec v tržnem gospodarstvu razumno odločil, je treba vrednost navedenega posla primerjati z drugimi poslovnimi možnostmi. Če je imela družba NEUWOGES na voljo možnost, ki je bila gospodarsko ugodnejša, za odločitev glede sklenitve posla prodaje in povratnega zakupa ni mogoče ugotoviti, da bi jo udeleženec v tržnem gospodarstvu sprejel.
(156)
V tem okviru je treba opozoriti, da oddaja stanovanj brez predhodne posodobitve ali rušenje stavb ne bi bili primerni poslovni možnosti. Prvič, oddaja stanovanj brez posodobitve bi prinesla omejen prihodek, pri čemer je bilo jasno, da bi bile neposodobljene stavbe bolj prazne od posodobljenih stavb (101). Zato ni trdne osnove za ugotovitev, da bi se lahko pričakovalo, da bo dobiček od nadaljnjega oddajanja neposodobljenih stavb presegel dobiček na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa. Podobno tudi rušenje ne bi prineslo prihodkov, ampak bi nastali stroški rušenja. Zato tudi rušenje v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) ni bila primerna možnost.
7.3.1 Možnost financiranja s posojilom
(157)
Prva možnost, ki bi jo bilo treba proučiti, bi bilo financiranje s posojilom. Če bi družba NEUWOGES posodobitev zadevnih stavb financirala prek posojila, bi lahko prejela nekaj istega dobička, kot ga je prejela s poslom prodaje in povratnega zakupa. Lahko bi oddajala posodobljene stavbe in s tem ustvarila dober tok prihodkov. Poleg tega bi v nasprotju z njenim položajem na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa ostala lastnik stavb.
(158)
Vendar je jasno tudi, da bi bili pri financiranju s posojilom prisotni nekateri negativni učinki. Prvič, družba NEUWOGES bi morala 30 % obsega naložbe zagotoviti z lastnim kapitalom, saj je menila, da mora ohraniti 30-odstotni kapitalski količnik (102). Konec leta 1997 je nadzorni odbor družbe NEUWOGES razpravljal o znižanju kapitalskega količnika, da bi spodbudil več naložb. Vendar je uprava ta predlog zavrnila kot neizvedljivega z gospodarskega vidika, saj bi bila posledica nesprejemljiva stopnja zadolženosti (103). Uprava je pojasnila, da znižanje kapitalskega količnika s 30 % na 25 % ne bi bilo izvedljivo (stopnja zadolženosti) (104). Brukhard Räuber, član nadzornega odbora družbe NEUWOGES, je nadalje trdil, da bi bilo znižanje kapitalskega količnika z vidika poslovne ekonomije nesprejemljivo. Izvajati je bilo treba zaveze družbe (105). Da bi se financirala naložba v posodobitev v višini […] EUR, bi morala družba NEUWOGES torej prispevati […] EUR lastnega kapitala. Ni zelo verjetno, da je bil ta znesek lastnega kapitala takoj na voljo. Iz zapisnika seje nadzornega odbora je razvidno, da je možni skupni obseg naložb v letu 1998 (vključno s posojili) znašal približno […] EUR, ta znesek pa je že bil namenjen za druge projekte (106). Zato je jasno, da bi lahko družba NEUWOGES za financiranje posodobitve vzela posojilo le, če bi opustila druge projekte.
(159)
V nasprotju s financiranjem s posojilom je bila prednost posla prodaje in povratnega zakupa ta, da družbi NEUWOGES ni bilo treba vlagati lastnega kapitala, poleg popolnega financiranja posodobitve stavb pa je prejela tudi sveža likvidnostna sredstva.
(160)
Ob upoštevanju vseh teh premislekov ni mogoče trditi, kot je bilo ugotovljeno, da bi bila posodobitev, financirana s posojilom, na voljo ali pa bi bila za družbo NEUWOGES ugodnejša kot posel z družbo BAVARIA. Dejstvo, da družba NEUWOGES verjetno ne bi imela lastnega kapitala, potrebnega za pridobitev posojila, in da bi dodatna likvidnostna sredstva lahko uporabila za financiranje drugih naložb, kaže na ugotovitev, da je bila odločitev za posel prodaje in povratnega zakupa namesto za financiranje s posojilom razumna.
7.3.2 Možnost glede neposredne prodaje
(161)
Druga resna možnost bi bila neposredna prodaja stavb in zemljišča. Glavno vprašanje je, ali bi bila takšna prodaja ugodnejša.
7.3.2.1 Ocena ob upoštevanju cenitev iz let 1997 in 2007
(162)
Pri poskusu primerjave vrednosti posla prodaje in povratnega zakupa za družbo NEUWOGES ter koristi, ki bi jih lahko pridobila z neposredno prodajo, je glavno vprašanje, kakšno ceno bi lahko družba NEUWOGES dosegla pri „običajni“ prodaji. V tem okviru sta pomembni cenitvi iz let 1997 in 2007.
(163)
Družba NEUWOGES je obe študiji naročila zaradi ocene vrednosti zadevne nepremičnine (stavb in zemljišča) leta 1997. Eno študijo je izvedel strokovnjak družbe leta 1997, drugo pa naknadno neodvisni strokovnjak leta 2007. V cenitvi iz leta 1997 je bila vrednost ocenjena na […] EUR, v študiji iz leta 2007 pa na […] EUR (107). V obeh študijah so bili ločeno ocenjeni stavbe (cenitev iz leta 1997: […] EUR; cenitev iz leta 2007: […] EUR) in zemljišče (cenitev iz leta 1997: […] EUR; cenitev iz leta 2007: […] EUR). Obe študiji temeljita na dejansko enaki metodologiji, tj. metodi bruto najemnine (Ertragswertverfahren).
(164)
Ker je bila cenitev iz leta 2007 pripravljena šele po izvedbi posla prodaje in povratnega zakupa, Komisija meni, da je ni mogoče uporabiti pri ugotavljanju vrednosti nepremičnine leta 1997, kot je bila družbi NEUWOGES znana v zadevnem obdobju. Družba NEUWOGES se takrat na podlagi naknadne cenitve iz leta 2007 ne bi mogla odločiti, ali bi sklenila posel prodaje in povratnega zakupa z družbo BAVARIA.
(165)
Komisija hkrati meni, da cenitev iz leta 1997 ni zanesljiv pokazatelj vrednosti nepremičnine leta 1997, kot je bilo znano družbi NEUWOGES v zadevnem času, saj se je v okviru formalnega postopka preiskave ugotovilo, da se je uprava družbe NEUWOGES dobro zavedala nezanesljivosti cenitve v obdobju, v katerem je sklenila pogodbi v preiskavi. Na to kažejo naslednje ugotovitve:
(a)
Najemnina
V cenitvi iz leta 1997 je predvidena višina najemnine od […] EUR do […] EUR na m2. Hkrati so bile v prvi preglednici z najemninami za mesto Neubrandenburg, ki je veljala od 1. januarja 1998 naprej in je temeljila na podatkih iz leta 1997, navedene povprečne višine najemnine za posodobljena stanovanja od 3,90 EUR do 4,38 EUR na m2. Družba NEUWOGES bi kot velika nepremičninska družba, dejavna v Neubrandenburgu, morala biti seznanjena s povprečnimi višinami najemnin v mestu, zato bi morala nepremičnino oceniti na podlagi teh podatkov. Dejansko je bila v zakupni in prodajni pogodbi za obdobje po posodobitvi (tj. od leta 1999 naprej in s tem dve leti pozneje kot podatki, na katerih je temeljila prva preglednica z najemninami) predvidena povprečna najemnina v višini […] EUR na m2. Ta podatek je bil v skladu s preglednico z najemninami.
(b)
Stroški posodobitve
V cenitvi iz leta 1997, ki je bila izvedena spomladi leta 1997, so bili predvideni skupni stroški posodobitve v višini […] EUR, vendar je uprava družbe NEUWOGES v dopisu družbi BAVARIA, ki je bil sestavljen v istem obdobju (marca 1997), navedla, da je stroške posodobitve ocenila na […] EUR. Zato je jasno, da se je družba NEUWOGES dobro zavedala, da so bili v cenitvi iz leta 1997 potrebni stroški posodobitve zelo podcenjeni. Pavšalni znesek za posodobitev nepremičnine, za katerega sta se dogovorili družba BAVARIA in odvisna družba družbe NEUWOGES, tj. družba BRG, je bil znatno višji ([…] EUR), kar dokazuje, da je družba NEUWOGES ob sklenitvi pogodb z družbo BAVARIA vedela, da so bili v cenitvi iz leta 1997 stroški posodobitve podcenjeni za skoraj 10 milijonov EUR.
(c)
Preostala življenjska doba
V cenitvi iz leta 1997 je bila ob upoštevanju predvidene posodobitve preostala življenjska doba ocenjena med 55 in 70 let. V tem okviru je treba opozoriti, da nizko ocenjeni stroški posodobitve v cenitvi iz leta 1997 niso v skladu s predpostavko, da bo posodobitev znatno podaljšala gospodarsko življenjsko dobo stavb.
(d)
Vrednost zemljišča
Opozoriti je treba, da se v cenitvi iz leta 1997 pri vrednotenju zadevnega zemljišča niso upoštevali dejavniki, ki zmanjšajo vrednost (upoštevali pa so se v cenitvi iz leta 2007). Taki dejavniki vključujejo obstoječo infrastrukturo, ki je ni mogoče preseliti ali odstraniti (kanalizacija, cevi), in dejstvo, da je bila oblika zemljišča neugodna. Ti dejavniki običajno znižajo vrednost zemljišča. Družba NEUWOGES je morala biti kot lastnik zemljišča s temi dejavniki seznanjena in je torej morala vedeti, da je bila v cenitvi iz leta 1997 vrednost zemljišča precenjena.
(166)
Družba NEUWOGES se je torej očitno zavedala, da so bile nekatere ključne predpostavke, na katerih je temeljila cenitev iz leta 1997, zlasti glede stroškov posodobitve, nezanesljive. Komisija zato ugotavlja, da cenitev iz leta 1997 ni zanesljiv pokazatelj vrednosti zemljišča leta 1997, kot je bila družbi NEUWOGES znana v zadevnem času.
(167)
Hkrati Komisija meni, da bi bila na podlagi informacij, ki so bili družbi NEUWOGES na voljo v zadevnem času, predhodna ocena vrednosti nepremičnine, ki bi jo udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES morda razumno dosegel, verjetno zelo podobna oceni iz naknadne cenitve iz leta 2007. Kot v primeru naknadne cenitve iz leta 2007 bi udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES pri svojih predhodnih pričakovanjih glede najemnine, ki bi jo bilo mogoče doseči, upošteval zadevno preglednico z najemninami, za stroške posodobitve bi ocenil, da so bližje stroškom, za katere sta se dogovorili družbi BAVARIA in BRG, vrednost zemljišča pa bi prilagodil z upoštevanjem njemu poznanih dejavnikov, ki znižajo vrednost. Poleg tega bi udeleženec v tržnem gospodarstvu skrbno ocenil preostalo življenjsko dobo ob upoštevanju predvidene posodobitve in podatkov za primerjavo (kot je bilo storjeno v cenitvi iz leta 2007), zato je mogoče razumno ugotoviti, da bi cenitev, ki bi jo izvedel udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES, temeljila na ocenah preostale življenjske dobe, podobnih ocenam iz naknadne cenitve iz leta 2007.
(168)
Komisija zato meni, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES vrednost nepremičnine pred sklenitvijo posla prodaje in povratnega zakupa razumno ocenil na približno […] EUR (kot v cenitvi iz leta 2007).
7.3.2.2 Primerjava neposredne prodaje ter prodaje in povratnega zakupa
(169)
Skupna vrednost posla prodaje in povratnega zakupa za družbo NEUWOGES je bila torej […] EUR. Nasprotno je zgornja analiza pokazala, da bi morala družba NEUWOGOES realno predvideti vrednost nepremičnine v višini […] EUR, kar je bilo le za […] % več od vrednosti posla prodaje in povratnega zakupa. Vendar ta majhna razlika ne pomeni, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu izbral možnost neposredne prodaje:
(a)
Prvič, upoštevati je treba, da je bila zadevna možnost neposredne prodaje povezana z neposredno prodajo stavb in zemljišča, družba BAVARIA pa je kupila le stavbe in pridobila pravico do zakupa zemljišča za 75 let. Zemljišče samo po sebi je ostalo v lasti družbe NEUWOGES. Slednja je vrednost zemljišča ocenila na […] EUR (kot v cenitvi iz leta 2007). Čeprav je težko natančno oceniti vrednost, ki jo je družba NEUWOGES pridobila z zakupom zemljišča namesto z njegovo prodajo, je treba iz tega sklepati, da je nekoliko nižja cena posla, ker je družba NEUWOGES ohranila lastništvo nad zemljiščem, upravičena.
(b)
Drugič, ugotoviti je treba, da obstaja nekaj pomislekov, ali bi bilo ceno, ki bi jo podal udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES, dejansko mogoče doseči. Edina dejanska ponudba za odkup, glede katere je družba NEUWOGES predložila informacije, je bila ponudba družbe Felske Immobilien, ki naj bi ponudila ceno […] EUR na m2, kar pomeni skupno nakupno ceno v višini […] EUR (108). Ta ponudba je bila za več kot 1 milijon EUR nižja od cene, kot bi jo ocenil udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES.
(c)
Tretjič, družba NEUWOGES je pri oceni dobička, ki ga je pričakovala na podlagi splošne pogodbe o upravljanju, napačno izračunala dobiček le do vključno leta 2027. Ker je bil čas veljavnosti splošne pogodbe o upravljanju 30 let od konca posodobitve (tj. 30 let od začetka leta 1999), bi moral biti v izračun vključen dobiček do vključno leta 2028. S takim popravkom ocene bi bila vrednost posla prodaje in povratnega zakupa višja.
(d)
Pri izračunu odkupne vrednosti prihodnjih plačil najemnine za zemljišče, ki bi jih družba BAVARIA plačala družbi NEUWOGES, se je zaradi poenostavitve predvidelo, da se življenjski stroški ne bi spreminjali in da obrokov zato ne bo treba prilagoditi. Vendar je bolj realno predvidevanje, da se bodo življenjski stroški na splošno dvignili, s čimer bodo obroki, ki jih bo treba plačati v prihodnosti, verjetno višji od predvidenih. S tem bi se prav tako zvišala vrednost pogodbe.
(170)
Ob upoštevanju teh premislekov je treba ugotoviti, da je bilo dajanje prednosti poslu prodaje in povratnega zakupa namesto neposredni prodaji gospodarsko razumno.
7.3.3 Sklepna ugotovitev
(171)
Po primerjavi vrednosti posla prodaje in povratnega zakupa za družbo NEUWOGES z vrednostjo morebitnih drugih ukrepov je treba ugotoviti, da bi tak posel sklenil tudi udeleženec v tržnem gospodarstvu.
7.4 PRIMERJALNA ANALIZA
(172)
Po ugotovitvi, da je posel prodaje in povratnega zakupa namesto drugih možnosti tista izbira, za katero se bi razumno odločil udeleženec v tržnem gospodarstvu, je Komisija kot previdnostni ukrep proučila tudi, ali je bil posel v skladu z drugimi pogodbami, zabeleženimi v zadevnem času na zadevnem trgu, in ali bi lahko kakšne druge navedbe nasprotovale ugotovitvi Komisije, da je bil posel prodaje in povratnega zakupa v skladu z načelom ravnanja udeleženca v tržnem gospodarstvu.
(173)
Razpoložljive informacije o primerljivih poslih se nanašajo na dogovore o prodaji in povratnem zakupu, ki jih je družba BAVARIA sklenila ob približno istem času, kot se je sprejel ukrep. Te pogodbe lahko pokažejo, ali je bil zadevni posel prodaje in povratnega zakupa takšne vrste, da so ga izbrali tudi drugi udeleženci na trgu, vključno z zasebnimi podjetji, kar bi kazalo na skladnost s trgom (oddelek 7.4.1). Poleg tega lahko omejen postopek za zbiranje ponudb, ki ga je izvedla družba NEUWOGES, in primerjava z drugimi finančnimi posli nekoliko pojasnita skladnost zadevnega posla s trgom (oddelka 7.4.2 in 7.4.3).
7.4.1 Pogodbe za primerjavo
(174)
Za primerjavo so bile predložene pogodbe, povezane s tremi primerljivimi posli ([…]). Vendar sta bili le pogodbi z […] in […] sklenjeni ob približno istem času kot posel prodaje in povratnega zakupa med družbama BAVARIA in NEUWOGES ter se torej lahko upoštevata. Najprej je treba opozoriti, da se od zadevnega posla oba posla razlikujeta glede časa veljavnosti, indeksacije vnaprej določenega obroka zakupnine in posodobitve. Družba NEUWOGES navaja zlasti razliko v stopnji indeksacije ([…]: 1,5 % letno; […]: prilagoditve na spremembe življenjskih stroškov), da bi dokazala, da nekatere določbe splošne pogodbe o upravljanju v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) niso bile običajna tržna praksa.
(175)
Družba BAVARIA navaja, da sta bila posla z […] in […] primera izvajanja njegovega „nepremičninskega modela zakupa“ (109), kar pomeni, da so bile določbe teh pogodb oblikovane na podlagi izračunov, podobnih tistim, na katerih je temeljil posel prodaje in povratnega zakupa, ki sta ga sklenili družbi NEUWOGES in BAVARIA.
(176)
Kot je bilo že obravnavano (glej uvodno izjavo 131), naj bi imela družba NEUWOGES možnost, da v okviru modela zakupa, ki ga je ponujala družba BAVARIA, sama izbere parametre pogodbe. To pomeni, da bi lahko družba NEUWOGES izbrala nižjo indeksacijo ali višji odbitek za stroške. Zaradi tega bi bilo seveda vnaprejšnje gotovinsko plačilo nižje. Predvideva se lahko, da to velja tudi za […] in […].
(177)
Ker naj bi imeli pogodbeni partnerji v okviru modela, ki ga je ponujala družba BAVARIA, možnost izbire natančnih parametrov svojega posla, se za skladnost posla prodaje in povratnega zakupa med družbama NEUWOGES in BAVARIA s trgom ne zdi bistveno vprašanje, ali so bili parametri, ki jih je izbrala družba NEUWOGES, enaki parametrom, ki sta jih izbrali stranki v poslih z […] in […]. Te izbire so bile le strateške poslovne odločitve sodelujočih strank. Pomembneje je dejstvo, da so vsi ti posli temeljili na istem modelu posla.
(178)
Če pogodbi z […] in […] temeljita na istem osnovnem modelu izračuna, kar ob upoštevanju razpoložljivih informacij ni vprašljivo, kažeta tudi na skladnost modela posla, na katerem temelji posel z družbo NEUWOGES, s trgom. V tem okviru je pomembno, da so „nepremičninski model zakupa“ očitno izbrala javna ([…]) in zasebna ([…]) podjetja, ponujen pa je bil podjetjem, ki so želela pridobiti odpis dolga na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga, in strankam, za katere se določbe navedenega zakona niso uporabljale.
7.4.2 Postopek za zbiranje ponudb
7.4.2.1 Ozadje
(179)
Kot je bilo že navedeno, družba NEUWOGES ni izvedla popolnega, odprtega, preglednega, brezpogojnega in nediskriminatornega razpisa za privatizacijo stavb, ki jih je na koncu kupila družba BAVARIA. Vendar je družba NEUWOGES na začetku zbrala ponudbe 72 morebitnih kupcev. Družba NEUWOGES trdi, da je prejemnike izbrala več ali manj naključno in da se izbor ne more šteti za reprezentativnega za celoten trg. Nadaljnji stiki so potekali po tem, ko so se poslali ti prvotni pozivi za prijavo interesa, med drugim z družbo BAVARIA, ki ni bila med prejemniki prvotnega dopisa.
7.4.2.2 Izid postopka za zbiranje ponudb
(180)
Od neznanega števila prejetih ponudb se jih je pet štelo za „uporabne“ (110). Dve od teh sta bili kljub temu zavrnjeni, ker morebitna kupca nista mogla predložiti popolne ponudbe „zaradi časovne omejitve“. Dve sta bili zavrnjeni iz gospodarskih razlogov. Peta ponudba, tj. ponudba družbe Felske Immobilien, je bila zavrnjena, ker je bila ponujena cena prenizka (družba Felske je ponudila […] EUR na m2, kar pomeni skupno nakupno ceno v višini […] EUR). Poleg teh petih ponudb so bile podane še tri ponudbe, in sicer od družbe BAVARIA in dveh drugih nepovabljenih ponudnikov. Pogajanja so se začela tudi z enim od drugih dveh nepovabljenih ponudnikov, vendar je bila ta ponudba na koncu zavrnjena iz nedoločenih gospodarskih razlogov (111).
(181)
Po zaključku končnih pogajanj je moral odbor družbe NEUWOGES odobriti pogodbi. Uprava je pri predložitvi pogodb odboru trdila, da višje prodajne cene ni bilo mogoče doseči, saj sta se pogodbi nanašali le na zakup zemljišča (namesto na neposredno prodajo), družba BRG bi se najela za izvedbo posodobitve in družba NEUWOGES bi še naprej upravljala stavbe nadaljnjih 30 let (112). Uprava je ob vprašanju o razlikah glede na cenitev iz leta 1997 ponovno navedla, da pri tem poslu ni bilo mogoče doseči višje cene (113).
7.4.2.3 Ocena
(182)
Tega postopka za zbiranje ponudb ni mogoče šteti za odprt, pregleden, nediskriminatoren in brezpogojen razpis, vendar kljub temu kaže na to, kakšne ponudbe so bile na voljo na trgu. V zvezi s tem je pomembno tudi, da je bilo očitno prejetih več nepovabljenih ponudb, kar kaže na to, da so lahko za postopek izvedeli tudi morebitni kupci, ki niso bili med prvotno pozvanimi 72 podjetji, in v njem sodelovali.
(183)
Družba NEUWOGES je ponudbe ocenila, kar kaže na to, da je bila po njenem mnenju ponudba družbe BAVARIA najboljša, ki je bila na voljo na trgu v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998). Trditev družbe NEUWOGES, da je bila vsaj ponudba družbe Felske dejansko boljša, ne drži. Res je, da je bila cena, ki naj bi jo ponudila družba Felske ([…] EUR), višja od vnaprejšnjega plačila, ki ga je na koncu izvedla družba BAVARIA ([…] EUR), vendar je treba poudariti, da je treba posel prodaje in povratnega zakupa oceniti kot celoto ter da je bila njegova skupna vrednost ([…] EUR) višja od cene, ki jo je ponudila družba Felske.
(184)
Ob upoštevanju navedenega je mogoče trditi, da postopek za zbiranje ponudb sam po sebi ne dokazuje, da je bila ponudba družbe BAVARIA najboljša, ki je bila na voljo na trgu, vendar nakazuje v to smer. V vsakem primeru na podlagi omejenega postopka za zbiranje ponudb ni mogoče utemeljeno sklepati, da je imela družba NEUWOGES v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) na voljo boljšo ponudbo.
7.4.3 Druge vrste razpoložljivih poslov v zadevnem obdobju
7.4.3.1 Okvir ocene
(185)
Koristno je oceniti zadevni posel glede na druge, vendar na splošno podobne vrste poslov, ki so se ponujali na trgu v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998).
(186)
Zadevni posel je običajni posel prodaje in povratnega zakupa. Dogovori za prodajo in povratni zakup so po naravi finančni posli. Zakupodajalec, ki od zakupnika kupi nepremičnino, temu zagotovi likvidnostna sredstva in/ali financira velike finančne naložbe, kot je posodobitev starih stavb. Da bi lahko zakupnik še naprej uporabljal nepremičnino v poslovne ali druge namene, nato zakupi to nepremičnino, s čimer v času veljavnosti zakupne pogodbe (v celoti ali delno) povrne naložbo zakupodajalca.
(187)
Ker je to finančni posel, je dogovor za prodajo in povratni zakup nekoliko podoben bančnim posojilom in hipotekam. Vendar med njimi obstaja nekaj pomembnih razlik, ki jih je treba upoštevati. Posel prodaje in povratnega zakupa prodajalcu/zakupniku omogoča financiranje velikih naložb in zagotovi takojšnja likvidnostna sredstva, pri čemer ne potrebuje lastnega kapitala. To pomeni, da so lastni kapital in pridobljena likvidnostna sredstva na voljo za druge naložbe ali pa da lahko zakupnik financira naložbe tudi v primerih, ko običajno posojilo ne bi bilo na voljo zaradi pomanjkanja lastnega kapitala ali visoke stopnje zadolženosti. Ker mora kupec/zakupnik refinancirati lastno prvotno naložbo in ustvariti dobiček, je obrestna mera pri zakupu običajno nekoliko višja od obrestne mere pri primerljivem bančnem posojilu (kot je podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju). Ob izteku veljavnosti zakupne pogodbe mora zakupnik ponovno kupiti nepremičnino, ali pa ta ostane v lasti zakupodajalca in je na voljo za nadaljnjo uporabo. To pomeni, da je obrestna mera pri zakupu odvisna od preostale vrednosti nepremičnine ob izteku veljavnosti zakupne pogodbe, ki jo skleneta stranki. Preostalo vrednost je pogosto težko predvideti, zlasti pri dolgoročnih zakupih, zato predstavlja dejavnik tveganja za zakupodajalca, ki je zajet v obrestni meri pri zakupu. Pri običajnih bančnih posojilih tega tveganja ni, pri hipotekah pa je prisotno le v določeni meri.
(188)
Iz tega sledi, da obrestne mere pri zakupu in obrestne mere za posojila/hipoteke niso popolnoma primerljive. S primerjavo obrestne mere pri zakupu za zadevni posel s povprečnimi obrestnimi merami pri posojilih/hipotekah, ki so bile na voljo v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998), ni mogoče natančno ugotoviti, ali je bila zaračunana obrestna mera pri zakupu v skladu s tržnimi razmerami v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998). Mogoče pa je sklepati, ali je bila obrestna mera pri zakupu tako visoka, da zaradi nje verjetno noben udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi razumno sklenil posla.
7.4.3.2 Ocena
(189)
Pri zadevnem poslu je bila obrestna mera pri zakupu prvotno določena na […] % skupnega obsega naložb letno. Zaradi indeksacije dolgovanega zneska za […] % letno se bo obrestna mera pri zakupu do izteka pogodbe zvišala na […] %, poprečna obrestna mera pri zakupu pa bo zato znašala […] % letno. Za primerjavo, če se družba NEUWOGES ne bi odločila za indeksacijo obrestne mere pri zakupu, bi bila ta določena pri […] % letno za celotno 30-letno veljavnost pogodbe. „Premija“ je torej strošek izbire nižjih obrestnih mer pri zakupu na začetku in višjih obrestnih mer pri zakupu proti izteku veljavnosti pogodbe namesto nespremenjenih obrestnih mer v celotnem obdobju trajanja.
(190)
Najprej je treba poudariti, da je deželno sodišče v Rostocku ocenilo obrestno mero pri zakupu glede na obrestne mere za druge posle. Ugotovilo je, da je obrestne mere pri hipotekah v 30-letnem obdobju težko napovedati, vendar se lahko v obdobjih visokih obrestnih mer pričakujejo več kot 10-odstotne obrestne mere. Ugotovilo je, da povprečne obrestne mere pri zakupu, ki jo je plačevala družba NEUWOGES, torej ni mogoče šteti za neskladno s pogoji na trgu.
(191)
Za primerjavo so na voljo le pretežno splošni podatki. Od vseh podatkov, ki jih je banka Deutsche Bundesbank zbrala za januar 1998 (čas sklenitve zadevnega posla), se lahko za pomembni štejeta le dve vrsti obrestnih mer. Prvič, zanimive so obrestne mere za „hipotekarna posojila, zavarovana s stanovanjsko nepremičnino s fiksnimi obrestnimi merami za obdobje 10 let“, saj bi družba NEUWOGES posojilo prav tako zavarovala z nepremičnino (ne glede na to, ali bi tako posojilo izpolnjevalo vse formalne pogoje hipoteke). Drugič, za primerjavo bi lahko bile primerne tudi obrestne mere za „dolgoročna posojila s fiksno obrestno mero za podjetja in samozaposlene v višini vsaj 500 000 EUR in manj kot 5 milijonov EUR“, saj se družba NEUWOGES lahko šteje za podjetje (hipoteke sicer običajno jemljejo fizične osebe, ki v nepremičnini dejansko živijo in je ne oddajajo).
(192)
Po navedbah banke Deutsche Bundesbank je januarja 1998 povprečna obrestna mera za nemška hipotekarna posojila z 10-letno fiksno obrestno mero znašala 6,40 % letno. V zadevnem času so se obrestne mere za to vrsto posojila običajno gibale med 6,17 % in 6,97 % letno. Pri dolgoročnih posojilih s fiksno obrestno mero je povprečna obrestna mera januarja 1998 znašala 6,35 % letno ter se gibala med 5,55 % in 7,73 % letno. Banka Deutsche Bundesbank ni navedla povprečnega časa veljavnosti „dolgoročnega“ posojila. Vendar se lahko predpostavlja, da ne bi bilo daljše od 10 let in bi bilo verjetno še krajše (114).
(193)
Pri primerjavi obrestne mere pri zakupu, ki jo je plačala družba NEUWOGES, in obrestnih mer banke Deutsche Bundesbank za posojila, sklenjena v istem obdobju (tj. januar 1998), je treba upoštevati naslednje:
-
Povprečna letna obrestna mera pri zakupu v 30-letnem obdobju trajanja pogodbe je […] %. Kot pa je bilo pojasnjeno, je ta obrestna mera takšna, ker se je družba NEUWOGES odločila, da bo na začetku pogodbenega obdobja plačevala nižjo obrestno mero pri zakupu, ki se bo izravnala z višjo obrestno mero pri zakupu v poznejšem obdobju. Ta izbira ima posledice, saj bi morala družba NEUWOGES, če bi izbrala pavšalno obrestno mero pri zakupu že na začetku, plačevati le […]-odstotno obrestno mero pri zakupu letno (115). Podatki banke Deutsche Bundesbank so za posojila s fiksno obrestno mero, kar pomeni, da je obrestna mera vsa leta enaka. Ob predpostavki, da bi se lahko družba NEUWOGES dogovorila za posojilo s podobnimi plačilnimi pogoji (tj. plačevanje nižjih obresti na začetku in višjih obresti proti koncu), bi to prav tako imelo posledice (iz enakih razlogov kot pri poslu z družbo BAVARIA) (116). Obrestne mere banke Deutsche Bundesbank bi zato bilo treba primerjati z […]-odstotno pavšalno obrestno mero pri zakupu.
-
Obrestna mera pri zakupu je bila vnaprej določena za obdobje 30 let. Čeprav se vsako leto indeksira, je bilo že ob sklenitvi pogodbe mogoče izračunati povprečno obrestno mero pri zakupu za čas veljavnosti pogodbe. Obrestne mere banke Deutsche Bundesbank so vnaprej določene le za 10 let (kot je bilo pojasnjeno, ni znano, za kakšno obdobje se obrestne mere za podjetja določijo vnaprej, vendar se lahko predvideva, da to obdobje ni daljše od 10 let). Najprimernejša primerjava bi bile obrestne mere, določene vnaprej za obdobje 30 let, vendar banka Deutsche Bundesbank teh podatkov ne objavlja. Na splošno za posojila s fiksno obrestno mero velja, da z daljšim časom veljavnosti postanejo dražja. Podatki banke Deutsche Bundesbank za januar 1998 na primer kažejo, da je bila povprečna obrestna mera pri hipoteki s 5-letno fiksno obrestno mero 5,85-odstotna, pri posojilu z 10-letno fiksno obrestno mero pa 6,40-odstotna. Zato je mogoče predpostavljati, da bi bile obresti pri posojilu s fiksno obrestno mero in 30-letno veljavnostjo pogodbe precej višje od povprečij pri banki Deutsche Bundesbank, ki znašajo 6,35 % in 6,40 %.
-
Podatki banke Deutsche Bundesbank zagotavljajo povprečno obrestno mero in razpon obrestnih mer na podlagi številnih nemških posojilnih pogodb, sklenjenih januarja 1998. Obrestna mera pri zakupu, ki je veljala za družbo NEUWOGES, implicitno odraža tveganje, ki ga je posel predstavljal za družbo BAVARIA. Slednja je bila najbolj izpostavljena kreditnemu tveganju, tj. tveganju, da bi družba NEUWOGES bankrotirala ali kako drugače ne bi izpolnila obveznosti glede plačevanja obrokov zakupnine. Podobno bi tudi banka pred dodelitvijo posojila ocenila kreditno sposobnost družbe NEUWOGES. Strankam z nižjo kreditno sposobnostjo (ali višjim kreditnim tveganjem za banko) se običajno zaračuna višja obrestna mera zaradi izravnave dodatnega tveganja (117). Kot je bilo pojasnjeno (glej oddelek 7.3.1), je bila družba NEUWOGES omejena pri pridobivanju novih posojil zaradi razmeroma visoke stopnje zadolženosti in dejstva, da je bil njen lastni kapital namenjen za druge naložbene projekte. Če bi bila banka družbi NEUWOGES pripravljena dodeliti posojilo, bi navedene elemente upoštevala pri določanju obrestne mere. Posojila družbam z razmeroma visokim dolgom in nizkim prispevkom lastnega kapitala k naložbi imajo višje obrestne mere. Zato bi bilo treba pri vsaki primerjavi obrestne mere pri zakupu, ki jo je plačala družba NEUWOGES, in obrestnih mer pri posojilih, ki so bila na voljo na trgu, upoštevati zgornjo mejo razpona obrestne mere banke Deutsche Bundesbank (118).
-
Kot je bilo navedeno, mora družba, ki se ukvarja z zakupi, refinancirati svojo prvotno naložbo (v tem primeru zlasti nakupno ceno za stanovanjske bloke in stroške posodobitve). Obrestna mera, ki jo mora plačati za lastno refinanciranje, je odvisna od več dejavnikov, kot so njena velikost, stopnja dolga, nepremičnine na njenem portfelju itd. Ta obrestna mera pa je le izhodišče, saj se morajo družbi, ki se ukvarja z zakupi (BAVARIA), povrniti tudi tveganja, ki jih nosi. Ta tveganja lahko vključujejo tveganje, povezano z obrestno mero (tveganje, da bo morala svojo naložbo refinancirati na podlagi spremenljive obrestne mere, obroki zakupnine pa imajo fiksno obrestno mero), kreditno tveganje (možnost, kot je bilo pojasnjeno, da bo družba NEUWOGES bankrotirala in družba BAVARIA ne bo mogla izterjati dolgovanih obrokov zakupnine) in tveganje glede preostale vrednosti (negotovost glede vrednosti nepremičnine po izteku zakupne pogodbe). Takšna družba bo verjetno imela tudi nekatere splošne stroške, ki bi bili prav tako zajeti v obrestni meri pri zakupu (119). Družba, ki se ukvarja z zakupi, namerava imeti tudi dobiček in bo to upoštevala pri določanju obrestne mere pri zakupu (120). Tudi če bi družba BAVARIA svojo naložbo lahko refinancirala po obrestni meri, nižji od obrestne mere, ki bi jo družba NEUWOGES plačevala za bančno posojilo, bi bilo treba ob upoštevanju teh različnih elementov (premija za tveganje, stroški in dobiček) zvišati obrestno mero refinanciranja, da se bi dobila ustrezna obrestna mera pri zakupu, ta pa bi lahko bila na koncu višja od obrestne mere pri običajnem posojilu.
(194)
Ob upoštevanju navedenih elementov se zdi […]-odstotna letna obrestna mera pri zakupu za vnaprej določene obroke zakupnine (ali celo […]-odstotna pri obroku zakupnine, indeksiranim za […] %, čeprav ta podatek ni tako primeren za primerjavo) precej razumna v primerjavi s podatki banke Deutsche Bundesbank za posojila. Podatke banke Deutsche Bundesbank bi bilo treba prilagoditi, da bi na primer zajeli 30-letno veljavnost pogodbe s fiksno obrestno mero. Popravka, ki bi bil potreben za primerno primerjavo, ni mogoče natančno določiti, vendar se zdi, da razlika med povprečnimi obrestnimi merami za posojila in hipoteke ter obrestno mero pri zakupu zadošča za ugotovitev, da nič ne kaže na previsoko obrestno mero družbe BAVARIA pri zakupu. Komisija zato ugotavlja, da je bila obrestna mera pri zakupu, ki jo je uporabila družba BAVARIA, v skladu z razmerami na trgu v zadevnem obdobju (konec leta 1997/začetek leta 1998).
7.4.4 Sklepna ugotovitev
(195)
Iz razpoložljivih informacij je razvidno, da je bil posel med družbama NEUWOGES in BAVARIA v razponu poslov, ki bi jih udeleženec v tržnem gospodarstvu razumno sklenil. Pogodbe za primerjavo, postopek za zbiranje ponudb in primerjava z drugimi instrumenti financiranja kažejo na to, da je bil posel v skladu z razmerami na trgu v zadevnem času in da model družbe BAVARIA ni bil precenjen.
7.5 DODATNA OCENA: OSTALI ELEMENTI DRŽAVNE POMOČI IN ZDRUŽLJIVOST Z NOTRANJIM TRGOM
(196)
Glavna analiza Komisije dokazuje, da je bila odločitev družbe NEUWOGES glede sklenitve posla prodaje in povratnega zakupa v skladu z načelom udeleženca v tržnem gospodarstvu, kar pomeni, da posel družbi BAVARIA ni dodelil prednosti in da ji zato ni bila dodeljena nobena pomoč. Komisija je kljub temu proučila, ali bi bilo ob drugačnem izidu, tj. da bi družba NEUWOGES družbi BAVARIA dejansko dodelila prednost, zagotovo ugotovljeno, da je posel pomenil državno pomoč, nezdružljivo z notranjim trgom. Ob hipotetični predpostavki, da družba NEUWOGES ni izpolnila načela udeleženca v tržnem gospodarstvu in da je bila zato družbi BAVARIA dodeljena prednost, je Komisija zato proučila, ali so ukrepi pomenili državno pomoč za družbo BAVARIA in ali bi se ta pomoč lahko razglasila za združljivo z notranjim trgom.
7.5.1 Ostali elementi državne pomoči
7.5.1.1 Podjetje
(197)
Javna sredstva, dodeljena subjektu, se lahko za državno pomoč štejejo le, če je subjekt „podjetje“ v smislu člena 107(1) PDEU. Sodišče je podjetje vedno opredelilo kot subjekt, ki opravlja gospodarsko dejavnost (121). Gospodarska dejavnost je vsaka dejavnost, ki vključuje ponujanje blaga in storitev na trgu (122).
(198)
Družba BAVARIA opravlja več gospodarskih dejavnosti, kot so poslovne naložbe v nepremičnine ter dajanje v zakup takih nepremičnin poslovnim in zasebnim strankam. Družba BAVARIA je torej podjetje v smislu člena 107(1) PDEU.
7.5.1.2 Uporaba državnih sredstev in odgovornost države
(199)
Ukrep je mogoče pripisati državi, financiran pa je iz državnih sredstev. V skladu s sodno prakso Sodišča v zadevi Stardust Marine (123) lahko državna pomoč, ki ni financirana neposredno iz državnega proračuna, to merilo izpolnjuje, če so sredstva pod nadzorom države, odločitev glede prenosa sredstev pa je mogoče pripisati državi.
(200)
Družba NEUWOGES je v 100-odstotni lasti mesta Neubrandenburg, torej je javno podjetje v smislu člena 2(b) Direktive Komisije 2006/111/ES (124), kot je navedlo Sodišče v sodbi v zadevi Stardust Marine. Mesto Neubrandenburg ima v lasti vse delnice družbe NEUWOGES, kot edini delničar pa ima znaten nadzor nad nadzornim svetom in na skupščini delničarjev. Komisija zato ugotavlja, da mesto lahko nadzoruje uporabo sredstev družbe NEUWOGES. Zato je posel prodaje in povratnega zakupa vključeval državna sredstva.
(201)
Glede odgovornosti države Komisija ugotavlja, da je imelo mesto Neubrandenburg v skladu z razpoložljivimi informacijami pomembno vlogo pri sklenitvi posla prodaje in povratnega zakupa. Pred sklenitvijo tega posla je bilo potrebno soglasje nadzornega odbora družbe NEUWOGES, njegovi člani pa so delovali v imenu mesta. Iz dokumentacije je razvidno tudi, da je nadzorni odbor dejavno sodeloval pri pogajanju glede pogodb. Komisija zato ugotavlja, da je sklenitev prodaje in povratnega zakupa mogoče pripisati državi.
7.5.1.3 Selektivnost
(202)
V skladu s členom 107(1) PDEU se ukrep šteje za državno pomoč le, če daje prednost „posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga“. Zato pod državno pomoč spadajo le ukrepi, ki podjetjem dodelijo selektivno prednost.
(203)
Zadevni ukrep je bil dvostranski posel med družbama NEUWOGES in BAVARIA, zato bi bila vsaka prednost, ki bi jo družba NEUWOGES dodelila družbi BAVARIA, selektivna, in sicer do nje ne bi imelo dostopa nobeno drugo podjetje.
7.5.1.4 Izkrivljanje konkurence in vpliv na trgovino
(204)
Javna podpora podjetjem je državna pomoč v smislu člena 107(1) PDEU le, če „izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco“, in le, če „prizadene trgovino med državami članicami“. Za ukrep, ki ga dodeli država, se šteje, da izkrivlja ali bi lahko izkrivljal konkurenco, kadar izboljša konkurenčni položaj prejemnika pomoči v primerjavi z drugimi podjetji, ki so njegovi konkurenti (125). Izkrivljanje konkurence se začne s tem, ko država podjetju v liberaliziranem sektorju, v katerem je konkurenca prisotna ali bi lahko bila prisotna, dodeli finančno prednost.
(205)
V skladu s sodno prakso evropskih sodišč lahko vsaka pomoč, dodeljena podjetju, ki svoje dejavnosti opravlja na notranjem trgu, izkrivlja trgovino med državami članicami (126).
(206)
Družba BAVARIA za vlagatelje in priložnosti za naložbe konkurira z drugimi nepremičninskimi skladi in poslovnimi vlagatelji iz Nemčije in drugih držav članic Unije. Finančna prednost, dodeljena družbi BAVARIA, bi okrepila konkurenčni položaj navedenega podjetja in bi torej lahko izkrivljala konkurenco. Ker trg za naložbe v nepremičnine obsega vso Unijo, bi vsaka finančna prednost družbi BAVARIA okrepila njen položaj na trgu v primerjavi z njenimi konkurenti iz drugih držav članic, to pa bi vplivalo na trgovino med državami članicami.
7.5.1.5 Sklepna ugotovitev
(207)
Ob predpostavki in v nasprotju z zgoraj navedeno glavno ugotovitvijo Komisije, da posel prodaje in povratnega zakupa ni bil v skladu z načelom razumnega udeleženca v tržnem gospodarstvu in je bila z njim družbi BAVARIA dodeljena prednost, bi bilo treba ugotoviti, da je posel prodaje in povratnega zakupa vključeval državno pomoč. Zato je treba oceniti, ali bi se na podlagi te hipoteze državna pomoč lahko štela za združljivo z notranjim trgom.
7.5.2 Združljivost z notranjim trgom v skladu s členom 107(3)(c) PDEU
(208)
V skladu s členom 107(3)(c) PDEU se lahko za združljivo z notranjim trgom šteje vsaka pomoč, če je namenjena „pospeševanj[u] razvoja določenih gospodarskih dejavnosti ali določenih gospodarskih območij, kadar takšna pomoč ne spreminja trgovinskih pogojev v obsegu, ki bi bil v nasprotju s skupnimi interesi“. Zaradi uporabe člena 107(3)(c) mora Komisija proučiti pozitivne in zaželene učinke ukrepa pomoči ter škodljive učinke na trgovinske pogoje, ki izhajajo iz izvedbe ukrepa.
(209)
Da bi ukrep pomoči prestal ta preskus, mora izpolnjevati pet kumulativnih pogojev. Prvič, ukrep pomoči mora biti usmerjen v natančno opredeljen cilj skupnega interesa. Drugič, mora biti ustrezen instrument za dosego tega cilja. Tretjič, mora biti nujen in imeti spodbujevalni učinek. Četrtič, mora biti sorazmeren. Petič, ne sme spreminjati trgovinskih pogojev v obsegu, ki bi bil v nasprotju s skupnimi interesi.
7.5.2.1 Cilj skupnega interesa
(210)
Na podlagi členov 3 in 174 PDEU je ekonomska in socialna kohezija cilj Unije. Krepitev ekonomske in socialne kohezije prinaša izboljšanje mestnega okolja in kakovosti življenja mestnega prebivalstva. Kohezijska politika lahko pomaga ustvariti trajnostne skupnosti, tako da zagotovi, da so gospodarske, družbene in okoljske zadeve obravnavane z integriranimi strategijami za obnovo, prenovo ter razvoj mest in podeželja. To se lahko doseže na več načinov (127).
(211)
Komisija ugotavlja, da je pravni namen družbe NEUWOGES zagotoviti „dovolj stanovanj“ v regijah, v katerih posluje. Komisija ugotavlja tudi, da si je pri sklenitvi posla prodaje in povratnega zakupa družba NEUWOGES prizadevala za določene cilje politike. Družba NEUWOGES pojasnjuje, da:
-
je bil v 90. letih prejšnjega stoletja, tj. po združitvi Nemčije, pomemben politični projekt ureditev stanovanjskih razmer v Vzhodni Nemčiji po vzoru razmer v Zahodni Nemčiji, posledica pa je bila, da so bile stavbe v Vzhodni Nemčiji na hitro privatizirane in posodobljene ne glede na to, ali je bilo to z gospodarskega vidika razumno,
-
so bila prizadevanja za privatizacijo in posodobitev stavb, ki so bile predmet posla prodaje in povratnega zakupa, usmerjena tudi v izboljšanje prihodnjih obetov za mesto Neubrandenburg: s ponujanjem visokokakovostnih, cenovno dostopnih stanovanj ljudem in s privatizacijo teh stanovanj (h kateri je bila zavezana družba BAVARIA) je družba NEUWOGES poskušala narediti Neubrandenburg privlačnejši za njegove prebivalce.
(212)
Nazadnje Komisija ugotavlja, da je družba BAVARIA sprejela obveznost, da poskusi prodati določeno število stanovanj tedanjim najemnikom. Pri tem družba BAVARIA ni mogla zahtevati cene, ki jo je prosto določil trg, ampak je morala upoštevati nekatere omejitve cen (128). Pogodba, ki je nalagala te pogoje, je torej dodelila določeno prednost tedanjim najemnikom v zadevni stavbi.
(213)
Če bi se posel prodaje in povratnega zakupa, ki sta ga sklenili družbi NEUWOGES in BAVARIA, dejansko štel za državno pomoč, kar v tem primeru ne drži, bi bila ta pomoč dodeljena v okviru uresničevanja navedenih ciljev politike. Zagotavljanje zadostnega števila stanovanj v regiji, pomoč pri doseganju nacionalnega javnega cilja politike (ureditev stanovanjskih razmer v Vzhodni Nemčiji po vzoru razmer v Zahodni Nemčiji po njuni združitvi), izboljšanje prihodnjih obetov za mesto Neubrandenburg s ponujanjem privlačnih in cenovno dostopnih stanovanj njegovim prebivalcem (vključno z dajanjem prednosti tedanjim najemnikom v zadevnih stavbah) so vsi natančno opredeljeni cilji skupnega interesa. Po mnenju Komisije je zato treba za ukrep šteti, da si prizadeva za cilj skupnega interesa.
7.5.2.2 Ustreznost ukrepov
(214)
Ni sporno, da je posel prodaje in povratnega zakupa, ki sta ga sklenili družbi NEUWGES in BAVARIA, dosegel želene cilje, saj je zagotovil, da so bile stavbe, ki jih je kupila družba BAVARIA, celovito posodobljene, privatizirane in ponujene tedanjim najemnikom po omejeni ceni, povečalo pa se je tudi število kakovostnih stanovanj v regiji, s čimer so se izboljšali prihodnji obeti za mesto Neubrandenburg.
(215)
Družba NEUWOGES je pri iskanju kupca za stavbe in ocenjevanju svojih možnosti sprejela več ukrepov, ki so posledično zagotovili, da bi bila morebitna pomoč, če bi bila prisotna v poslu prodaje in povratnega zakupa, omejena na znesek, potreben za dosego želenih ciljev. Družba NEUWOGES je zlasti izvedla omejen postopek za zbiranje ponudb, se z družbo BAVARIA več mesecev dogovarjala glede pogojev posla in se je na koncu prepričala, da je bil zadevni posel najboljša ponudba na trgu. Nič torej ne kaže na to, da je pomoč, če je bila prisotna v poslu prodaje in povratnega zakupa, presegala potrebni minimum. Analiza (glej oddelek 7.3), v kateri se je posel prodaje in povratnega zakupa primerjal z več drugimi možnostmi (kot je posodobitev s pomočjo posojila ali neposredna prodaja), je pokazala, da ni bilo na voljo nobene druge možnosti, s katero bi se lahko dosegli isti cilji brez dodeljene pomoči ali z dodeljenim nižjim zneskom pomoči. Posel prodaje in povratnega zakupa ter morebitna pomoč, ki jo je ta posel vseboval, sta bila torej ustrezna instrumenta za dosego ciljev skupnega interesa.
7.5.2.3 Nujnost in spodbujevalni učinek
(216)
Ob predpostavki, da je posel prodaje in povratnega zakupa vključeval državno pomoč, je treba proučiti tudi, ali je imela ta pomoč spodbujevalni učinek. Družbi NEUWOGES in BAVARIA sta se glede pogojev posla dogovarjali več mesecev. Zdi se, da družba BAVARIA ne bi sklenila posla, ki ne bi bil v skladu z njenim „nepremičninskim modelom zakupa“. Če je posel, ki je bil nazadnje sklenjen in je temeljil na „nepremičninskem modelu zakupa“ družbe BAVARIA, vključeval državno pomoč, potem ni nobenega dvoma, da družba BAVARIA brez te pomoči posla ne bi sklenila.
7.5.2.4 Sorazmernost
(217)
Komisija je že navedla, da je treba cilje politike, za katere si je družba NEUWOGES prizadevala pri sklenitvi tega posla, šteti za pomembne. Posodobitev in privatizacija stavb, vključno z njihovo prodajo po omejeni ceni najemnikom, pomenijo pomemben prispevek k izboljšanju ekonomske in socialne kohezije v Uniji. Hkrati je bil morebitni znesek pomoči v korist družbe BAVARIA, vključen v posel prodaje in povratnega zakupa, kvečjemu omejen, zaradi tega pa je bilo omejeno tudi morebitno izkrivljanje konkurence zaradi ukrepa. Ob upoštevanju navedenega je bila pomoč, ki je bila morebiti vključena v posel prodaje in povratnega zakupa med družbama NEUWOGES in BAVARIA, sorazmerna glede na zastavljeni cilj.
7.5.2.5 Brez učinka na trgovinske pogoje, ki bi bil v nasprotju s splošnim interesom
(218)
Ponovno je treba poudariti, da je bil morebitni znesek pomoči v korist družbe BAVARIA, ki je bil vključen v posel prodaje in povratnega zakupa, kvečjemu omejen. Učinek ukrepa na trgovinske pogoje je bil torej prav tako omejen. Čeprav bi morebitna pomoč, vključena v posel prodaje in povratnega zakupa, izboljšala konkurenčni položaj družbe BAVARIA, ki je vsaj potencialno konkurirala drugim podjetjem (vključno s podjetji iz drugih držav članic), bi bil obseg tega učinka odvisen od zneska prejete pomoči. Ker bi se konkurenčni položaj družbe BAVARIA s tem le nekoliko izboljšal, je mogoče ugotoviti, da posel prodaje in povratnega zakupa, tudi če je vključeval pomoč, ni vplival na trgovinske pogoje v meri, ki bi bila v nasprotju s splošnim interesom.
7.5.3 Sklepna ugotovitev glede ostalih elementov državne pomoči in združljivosti z notranjim trgom
(219)
Na podlagi razlogov iz oddelka 7.5.2 je Komisija sklenila, da bi posel prodaje in povratnega zakupa, če bi družbi BAVARIA dodelil prednost, pomenil državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU. Vendar Komisija nadalje ugotavlja, da bi bila morebitna državna pomoč, vključena v posel prodaje in povratnega zakupa, združljiva z notranjim trgom na podlagi člena 107(3)(c) PDEU.
7.6 SKLEPNA UGOTOVITEV GLEDE OBSTOJA POMOČI IN ZDRUŽLJIVOSTI Z NOTRANJIM TRGOM
(220)
Na podlagi analize vrednosti posla prodaje in povratnega zakupa za družbo NEUWOGES, primerjave z morebitnimi drugimi možnostmi ter presoje skladnosti posla s tržnimi praksami se lahko ugotovi, da je posel v skladu z načelom udeleženca v tržnem gospodarstvu. Pri sklenitvi posla prodaje in povratnega zakupa so bili ukrepi družbe NEUWOGES takšni, da bi jih sprejel tudi udeleženec v tržnem gospodarstvu. Bistveno je, da ni bila na voljo nobena možnost, ki bi bila z ekonomskega vidika privlačnejša, ter da so bili ob upoštevanju razpoložljivih primerjav in drugih ponudb na podlagi postopka za zbiranje ponudb pogoji posla prodaje in povratnega zakupa v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) v skladu z razmerami na trgu.
(221)
Zato je treba skleniti, da posel z družbo NEUWOGES družbi BAVARIA ni dodelil nobene prednosti, saj je bilo ravnanje družbe NEUWOGES takšno, kot bi bilo ravnanje udeleženca v tržnem gospodarstvu. Z zadevnim ukrepom ni bila dodeljena prednost, zato ne izpolnjuje pogojev, da se opredeli za državno pomoč, torej ne pomeni državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU.
(222)
Ob glavni ugotovitvi, da s poslom prodaje in povratnega zakupa družbi BAVARIA ni bila dodeljena prednost in zato ni vključeval državne pomoči, Komisija ugotavlja tudi, da bi posel prodaje in povratnega zakupa, če bi družbi BAVARIA dodelil prednost, dejansko pomenil državno pomoč. Vendar bi bila ta državna pomoč združljiva z notranjim trgom na podlagi člena 107(3)(c) PDEU -
SPREJELA NASLEDNJI SKLEP:
Člen 1
Pravni posel, ki so ga dne 21. januarja 1998 sklenile družbe Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG in Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v obliki pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošne pogodbe o upravljanju, ne pomeni državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU.
Člen 2
Če posel, ki so ga dne 21. januarja 1998 sklenile družbe Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG in Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v obliki pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošne pogodbe o upravljanju, pomeni državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU, je ta pomoč združljiva z notranjim trgom v smislu člena 107(3)(c) PDEU.
Člen 3
Ta sklep je naslovljen na Zvezno republiko Nemčijo.
V Bruslju, 16. septembra 2014