РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
DECIZIA COMISIEI
din 20 aprilie 2011
privind măsura C 37/04 (ex NN 51/04) pusă în aplicare de către Finlanda pentru Componenta Oyj
[notificată cu numărul C(2011) 2559]
(Numai textele în limbile finlandeză și suedeză sunt autentice)
(Text cu relevanță pentru SEE)
(2011/529/UE)
COMISIA EUROPEANĂ,
având în vedere Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, în special articolul 108 alineatul (2) primul paragraf,
având în vedere Acordul privind Spațiul Economic European, în special articolul 62 alineatul (1) litera (a),
după ce părțile interesate au fost invitate să își prezinte observațiile în conformitate cu dispozițiile menționate anterior (1),
întrucât:
I. PROCEDURĂ
(1)
La 10 martie 2004, Comisia a primit o plângere din partea Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB în care reclamantul a informat Comisia cu privire la o presupusă măsură de ajutor pusă în aplicare de către orașul Karkkila (denumit în continuare „Karkkila”) pentru societatea Componenta Corporation Oyj (denumită în continuare „Componenta”). Prin scrisoarea din data de 19 noiembrie 2004, Comisia a comunicat Finlandei decizia sa de iniția procedura prevăzută la articolul 88 alineatul (2) din Tratatul CE [în prezent articolul 108 alineatul (2) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene], cu privire la ajutor. Decizia Comisiei de a iniția procedura a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (2). Comisia a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile cu privire la măsura în cauză, însă nu a primit nicio observație.
(2)
La data de 20 octombrie 2005, Comisia a adoptat o decizie finală negativă și a dispus ca Finlanda să recupereze ajutorul de la Componenta (denumită în continuare „decizia din 2005”). Decizia din 2005 de încheiere a procedurii oficiale de investigare a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (3). Componenta a făcut apel împotriva deciziei, iar aceasta din urmă a fost anulată prin hotărârea din 18 decembrie 2008 („hotărârea”) pe motiv că nu a fost suficient motivată (4).
(3)
Finlanda a prezentat observații prin scrisorile din 5 ianuarie și 10 ianuarie 2010, care includeau, de asemenea, două studii privind evaluarea bunurilor imobiliare în cauză. Comisia a trimis trei solicitări suplimentare de informații la 9 ianuarie 2009, 23 iulie 2009 și 8 ianuarie 2010, care au fost soluționate prin scrisorile înregistrate la 9 martie 2009, 15 octombrie 2009 și, respectiv, 5 martie 2010. La 23 noiembrie 2009, a avut loc la Bruxelles o reuniune între Comisie, reprezentanți ai guvernului finlandez și beneficiar.
II. DESCRIERE A FAPTELOR
1. Tranzacția
(4)
Componenta este o societate metalurgică, cu sediul în Karkkila, Finlanda. Aceasta deține instalații de producție în Finlanda, Țările de Jos și Suedia. Compania a realizat cea mai mare parte a cifrei sale de afaceri, în valoare de 316 milioane de EUR, în țările nordice și Europa Centrală. Grupul avea aproximativ 2 200 de angajați în 2004.
(5)
Tranzacția care face obiectul evaluării se referă la societatea imobiliară Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (denumită în continuare „KK”), care deținea proprietăți imobiliare în orașul Karkkila, situat la aproximativ 65 km în partea de nord-vest a orașului Helsinki. KK a fost deținut în comun (50/50) de către Componenta și Karkkila. În 1996, fiecare partener al întreprinderii comune a acordat societății KK un împrumut participativ fără dobândă de 1 670 184 EUR.
(6)
În contractul de vânzare semnat la 16 decembrie 2003, s-a convenit că municipalitatea dobândește proprietatea exclusivă asupra KK prin achiziționarea acțiunilor deținute de către Componenta pentru un preț total de 2 383 276,50 milioane de EUR. Tranzacția s-a realizat în două etape:
-
Componenta a primit 713 092,50 EUR drept plată pentru 50 % din acțiunile vândute societății Karkkila;
-
KK a restituit societății Componenta împrumutul acționarului de 1 670 184 EUR pe care Componenta i l-a acordat în 1996. În acest scop, Karkkila i-a acordat societății KK un împrumut fără dobândă suplimentar cu aceeași valoare. Aceasta a condus la schimbarea creditorului, Karkkila fiind noul creditor în locul societății Componenta.
(7)
Prin urmare, Karkkila a mobilizat suma de 2 383 276,50 EUR pentru tranzacția menționată anterior: 713 092,50 de EUR drept plată pentru acțiunile deținute de KK și 1 670 184 EUR reprezentând un împrumut fără dobândă acordat societății KK.
(8)
Prețul de achiziție pentru acțiuni a fost calculat utilizându-se drept valoare de referință prețul standard la care Karkkila a vândut proprietățile imobiliare în 2003.
Tabelul 1
Prețurile de vânzare per m2 pentru parcelele vândute de KK
(în EUR)
Zona 1
Locuințe unifamiliale
11,11
Locuințe terasate
88,81
Blocuri
79,56
Zona 2
Locuințe unifamiliale
10,19
Locuințe terasate
74,02
Blocuri
64,76
Altele
Teren viran neînscris în planul de urbanism
1,18
Teren destinat parcurilor publice
1,18
(9)
Aceste prețuri standard au fost aplicate proprietăților imobiliare prezente în portofoliul societății KK la momentul efectuării tranzacției, iar suma obținută a fost împărțită la doi, ceea ce a dus la un preț de cumpărare al acțiunilor de 713 092,50 EUR.
(10)
Mai mult, contractul de vânzare între Karkkila și Componenta stipula următoarele:
(a)
Vânzătorul este de acord să se investească în extinderea unităților de producție ale Componenta Karkkila Oy în orașul Karkkila, astfel cum se prevede la anexa 1 la prezentul contract. Se estimează că investiția va crea 50 - 70 de noi locuri de muncă cu normă întreagă în Karkkila în 2004 (în 2003, numărul de locuri de muncă a fost de 130).
(b)
În cazul în care extinderea unităților de producție ale vânzătorului nu demarează în 2004, astfel cum se specifică la alineatul anterior, cumpărătorul are dreptul de a anula tranzacția în orice moment.
(11)
Anexa 1 la contractul de vânzare stabilea că Componenta va grupa activitățile a două dintre unitățile de producție ale grupului, și anume turnătoriile din Alvesta (situată în Suedia) și Karkkila, și că decizia privind amplasamentul viitor al turnătoriei va depinde de rezultatele unei analize. În 2005, a fost închisă turnătoria din Alvesta, iar producția a fost transferată la Karkkila.
(12)
După ce a preluat acțiunile societății KK deținute de către Componenta, Karkkila a hotărât să încheie activitățile societății KK și să transfere terenul către municipalitate.
2. Activele societății KK
(13)
Karkkila este situat la aproximativ 65 km în partea de nord-vest a orașului Helsinki, de-a lungul autostrăzii nr. 2, în partea de nord-est a provinciei Uusimaa. Karkkila avea aproximativ 8 500 de locuitori în 2003. Orașul s-a dezvoltat în jurul furnalului înalt din Högfors, construit în secolul al XIX-lea, iar partea de nord a acestuia s-a extins de-a lungul malului unui lac.
(14)
Proprietățile imobiliare deținute de KK se întindeau pe o suprafață de 730 000 m2 de teren în Karkkila și în împrejurimile sale imediate, la o distanță de cel mult 2,5 km de centrul orașului. În decembrie 2003, situația era următoarea:
-
terenurile cu valoarea cea mai mare se situează în zona Asemanranta (zona 1) și sunt destinate blocurilor. Această zonă reprezintă aproximativ jumătate din valoarea portofoliului societății KK.
-
cea mai mare parte a terenurilor este situată în zona Haapala/Uusitalo (zona 2). Această zonă este rezervată locuințelor unifamiliale și reprezintă aproximativ un sfert din valoarea totală a portofoliului.
-
portofoliul conține, de asemenea, câteva parcele rezervate locuințelor unifamiliale în alte zone rezidențiale, unele terenuri rezervate blocurilor în zona Takko I și câteva locuințe terasate.
-
o parte din terenurile agricole sunt destinate parcurilor publice.
-
portofoliul include, de asemenea, unele terenuri virane neînscrise în planul de urbanism.
(15)
În total, proprietățile imobiliare cuprind aproximativ 160 de parcele. Cu toate acestea, Karkkila intenționează să reconfigureze o parte dintre aceste terenuri și să le împartă în parcele mai mici. KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila la momentul tranzacției.
(16)
După dobândirea proprietății exclusive, Karkkila intenționează să închirieze o parte dintre aceste terenuri pentru a acoperi cheltuielile de funcționare. Cheltuielile de funcționare ale KK (salarii, chirie, dobânzi la împrumuturi) în perioada 2000-2003 au fost de cel mult 40 000 de EUR.
3. Alte informații relevante
(17)
Karkkila este situat la o distanță care permite efectuarea zilnică a navetei până la Helsinki. Proprietățile imobiliare din Helsinki și din împrejurimi au devenit foarte scumpe, iar prețurile continuă să crească. Această presiune a prețurilor a obligat populația să se stabilească în municipalitățile care se află în jurul capitalei, ceea ce a avut un efect puternic asupra prețurilor proprietăților imobiliare. Karkkila pot fi considerată o posibilă locație alternativă, împreună cu alte trei orașe: Vihti, Lohja și Hyvinkää. Distanțele de la Helsinki sunt următoarele:
Tabelul 2
Distanțele de la Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Aceste municipalități au atras un număr considerabil de noi rezidenți. În consecință, prețurile proprietăților imobiliare au crescut semnificativ înainte de (și după) tranzacție, prețurile dublându-se în Karkkila și, în unele cazuri, devenind de șase ori mai mari.
(19)
Potrivit previziunilor oficiale publicate în 2000, se aștepta ca populația orașului Karkkila să crească până la 9 600 de locuitori până în 2025, ceea ce ar însemna necesități locative de 600 de noi locuințe. Aceste previziuni au fost imediat percepute ca situându-se cu mult în urma creșterii reale a populației. Trei ani mai târziu, la momentul tranzacției, necesitățile locative prevăzute ale orașului Karkkila erau de aproximativ 70 de noi locuințe pe an, acest lucru fiind confirmat de un studiu al consiliului regional al Uusimaa care acoperea perioada de până în 2025 și care a fost prezentat la scurt timp după aceea. (S-au construit practic 63 de noi locuințe în 2005, 137 în 2006 și 95 în 2007).
(20)
În cursul celor cinci ani anteriori tranzacțiilor, prețurile proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut, în medie, cu 30 %.
III. OBSERVAȚIILE FINLANDEI
(21)
Finlanda a prezentat trei studii de specialitate ex-post cu privire la valoarea terenurilor. Concluziile acestora au fost că prețul plătit corespundea prețului pieței. Comisia a respins în mare parte studiul (Studiul A) prezentat în cursul primei proceduri de investigare prin decizia sa inițială din 2005 (5). După adoptarea deciziei din 2005, Finlanda a comandat două studii de specialitate suplimentare. Primul studiu (Studiul B) conține numai o afirmație generală potrivit căreia calculul valorii terenului a fost corect fără a intra în detalii. Al doilea studiu, raportul realizat de KP & P (Studiul C), analizează situația proprietăților imobiliare din Karkkila și din municipalitățile din împrejurimi într-un mod mai detaliat.
(22)
Finlanda susține că Karkkila a dobândit proprietatea exclusivă asupra acțiunilor deoarece era o investiție cu risc redus pe termen mediu și lung. Având în vedere creșterea constantă a prețurilor proprietăților imobiliare în municipalitățile învecinate, previziunile orașului Karkkila referitoare la o creștere a populației, la o saturare a cartierelor existente și la necesitatea extinderii, consiliul municipal al orașului Karkkila a considerat că este profitabil să dobândească proprietatea exclusivă a KK.
(23)
Finlanda a explicat, de asemenea, faptul că posibilitatea de a accelera procedurile a constituit un alt motiv pentru obținerea proprietății exclusive. Finlanda a sugerat în repetate rânduri că, din cauza intereselor comerciale divergente, cooperarea între Karkkila și Componenta nu a fost tocmai ideală. Ambii parteneri au convenit să desființeze întreprinderea comună, pentru a se evita blocarea mai multor decizii. În special, trebuiau luate numeroase decizii în zona Haapala/Uusitalo privind reîmpărțirea parcelelor pentru a facilita dezvoltarea zonei. Dat fiind că domeniul imobiliar nu constituia activitatea de bază a societății Componenta, era în interesul său să încheie acest domeniu de activitate, în vreme ce orașul Karkkila avea interesul să poată controla amenajarea terenurilor în mod complet independent.
(24)
Finlanda a explicat de ce era relevantă o comparație cu Vihti, Lohja și Hyvinkää. Finlanda a subliniat, printre altele, că orașele Vihti și Lohja nu dispuneau de o legătură de transport feroviar de călători care să permită navetiștilor să se deplaseze ușor între aceste municipalități și Helsinki.
(25)
Finlanda susține că modul în care Comisia a calculat valoarea ajutorului în 2005 a fost distorsionat din cauza faptului că împrumutul acordat de acționar a fost luat în considerare de două ori. Împrumutul a fost dedus din valoarea întreprinderii la calcularea valorii de 50 % din acțiuni și a fost luat în considerare ca rambursare pentru Componenta. Prin urmare, Finlanda afirmă că prețul acțiunilor (713 092,5) include deja împrumutul, deoarece această sumă a fost calculată pe baza valorii nete a societății KK.
IV. EVALUARE
(26)
În conformitate cu articolul 87 alineatul (1) din Tratatul CE, orice ajutor acordat de un stat membru sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care aceasta afectează schimburile comerciale între statele membre, este incompatibil cu piața comună. Curtea de Justiție a Uniunii Europene a susținut în mod constant că criteriul afectării schimburilor comerciale este îndeplinit în cazul în care întreprinderea destinatară desfășoară o activitate economică ce implică schimburi comerciale între statele membre.
(27)
Alte societăți din cadrul pieței interne fabrică aceleași produse ca și Componenta și fac obiectul unor schimburi comerciale intense între statele membre. În sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, resursele de stat includ resursele autorităților locale (6). Astfel, tranzacția în cauză, care a fost finanțată din resurse ale orașului Karkkila implică resurse de stat în sensul articolului 107 alineatul (1). Prin urmare, orice avantaj acordat societății Componenta în contextul tranzacției de care aceasta nu ar fi beneficiat în condiții normale de piață ar intra sub incidența articolului 87 alineatul (1) din Tratatul CE. Rezultă că principala problemă în acest caz este măsura în care Componenta a primit un nivel de plată care nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.
(28)
Comisia remarcă faptul că se poate considera clauza de răscumpărare din contractul de vânzare încheiat între Componenta și Karkkila drept o indicație a faptului că obiectivul condițiilor de cumpărare oferite de Karkkila era de a încuraja Componenta să păstreze unitatea de producție în Karkkila și să închidă furnalul înalt din Alvesta.
(29)
Hotărârea Tribunalului de Primă Instanță (7) a considerat că tranzacția a fost condițională, fără a preciza consecințele. În fapt, chiar în cazul în care condiționalitatea sugerează că tranzacția ar fi fost încheiată în condiții avantajoase pentru Componenta, nu există niciun avantaj pentru Componenta care să rezulte clar din aceste clauze. Într-adevăr, pe de-o parte, astfel cum se va vedea mai jos, prețul plătit societății Componenta pentru vânzarea participației sale la KK nu depășea prețul pieței și, pe de altă parte, Comisia nu a găsit nicio dovadă a altor avantaje pe care Componenta le-ar fi putut primi în temeiul acestor clauze. Prin urmare, Comisia a evaluat măsura în care un investitor de pe piață care deținea deja 50 % din acțiuni ar fi dobândit proprietatea exclusivă în aceste condiții.
(30)
Potrivit jurisprudenței consacrate, „deși comportamentul investitorului privat cu care trebuie comparată intervenția investitorului public care urmărește obiective de politică economică nu este în mod necesar cel al investitorului obișnuit care plasează capitaluri în vederea rentabilizării acestora pe termen mai mult sau mai puțin lung, acest comportament trebuie să fie cel puțin al unui holding privat sau al unui grup privat de întreprinderi care urmărește o politică structurală, globală sau sectorială și trebuie să fie condus de perspective de rentabilitate pe termen mai lung.” (8)
1. Considerații generale cu privire la valoarea acțiunilor
(31)
Comunicarea Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice (9) (denumită în continuare „comunicarea”) nu se aplică în mod direct, deoarece respectivul caz nu se referă de fapt la vânzarea de terenuri, ci la achiziționarea de acțiuni într-o societate imobiliară. Cu toate acestea, principiile din prezenta comunicare se pot aplica, deoarece valoarea acțiunilor societății KK este, în esență, determinată de valoarea de piață a terenului din portofoliul acesteia. Prin urmare, evaluarea valorii terenului deținut de către KK este crucială pentru stabilirea existenței unui ajutor de stat.
(32)
În orice caz, comunicarea se bazează pe principiul investitorului privat în economia de piață, adică vânzarea de terenuri de către autoritățile publice nu cuprinde elemente de ajutor de stat în cazul în care acestea sunt vândute la un preț pe care un investitor privat l-ar fi putut obține în condiții normale de piață.
(33)
Comisia consideră că punctul de plecare potrivit al analizei este prețul pe care un investitor în economia de piață care deținea 50 % din acțiunile societății KK ar fi fost dispus să îl plătească pentru dobândirea proprietății exclusive. Un operator din economia de piață și-ar baza calculul prețului pe care ar fi dispus să îl plătească pe rentabilitatea preconizată a investiției.
(34)
În cazul de față, Componenta nu a încercat să găsească un alt cumpărător. Era în interesul său să vândă acțiunile deținute celuilalt acționar. Într-adevăr, în conformitate cu acordul între acționari (10) și cu statutul societății KK (11), Karkkila avea drept de preemțiune asupra acțiunilor societății KK deținute de către Componenta KK și drept de răscumpărare, în cazul în care Componenta încerca să le vândă unei părți terțe. Aceste norme au fost un factor de descurajare pentru Componenta în ceea ce privește căutarea altor cumpărători. În plus, orice alt cumpărător privat nu ar fi fost interesat să cumpere 50 % din acțiunile societății KK fără a dobândi în același timp controlul asupra KK. Într-adevăr, orice nou partener care nu ar avea control deplin asupra KK ar fi supus respectării obligațiilor din statutul societății KK (12), conform căruia obiectivul societății KK a fost de a încetini creșterea prețului terenurilor și al locuințelor în Karkkila, în beneficiul populației.
(35)
De asemenea, Comisia consideră că un acționar în economia de piață care dobândește drepturi depline de proprietate ar lua în considerare finanțarea investiției globale (2,37 milioane EUR pentru acțiuni și împrumut).
(36)
În ceea ce privește rambursarea împrumutului acordat de acționar, Comisia remarcă faptul că activele din portofoliul societății KK au fost estimate la o valoare de 4,9 milioane EUR. Această valoare a acoperit în mare parte împrumuturile în curs de 3,34 milioane EUR, ceea ce înseamnă că rambursarea împrumutului ca atare nu părea problematică.
(37)
Finlanda a explicat, de asemenea, că orașul Karkkila intenționa să crească veniturile din chirii după tranzacție pentru a acoperi cheltuielile financiare și de funcționarea ale KK (sub 40 000 EUR pe an înainte de tranzacție). În cazul în care orașul ar deveni acționar unic, acesta ar fi în măsură să schimbe statutul societății KK, care limita marja de manevră a acestuia în ceea ce privește politicile de stabilire a prețurilor. Prin urmare, din punct de vedere juridic, nu există niciun motiv care să împiedice orașul să obțină venituri din chirii odată ce dobândește proprietatea exclusivă asupra KK.
(38)
Comisia constată că evoluțiile ulterioare confirmă faptul că acoperirea costurilor prin venituri din chirii a fost un plan realist. Karkkila a încheiat 28 de contracte de închiriere pe termen lung, care au determinat următoarele venituri:
Tabelul 3
Venituri din chirii după tranzacție
(în EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
În plus, în schimbul împrumutului fără dobândă, un investitor privat s-ar fi așteptat la o creștere a valorii participației sale la societate. În cazul de față, rentabilitatea investiției s-a concretizat prin creșterea valorii proprietăților imobiliare deținute de KK. Finlanda a explicat că valoarea terenului deținut de către KK a crescut semnificativ între 1996 și 2003. De-a lungul celor cinci ani de dinaintea tranzacției, prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut în medie cu 30 % și cu aproximativ 10 % între 2005 și 2008.
(40)
În același timp, se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila cu peste 100 de persoane pe an până în 2025, ceea ce, pe baza unei estimări prudente, ar însemna că ar trebui construite cel puțin 70 de noi locuințe în oraș în fiecare an (13).
(41)
Din aceste motive, un investitor privat s-ar putea aștepta la o creștere semnificativă a valorii participației sale în cadrul societății KK.
2. Valoarea terenurilor
(42)
Într-o primă etapă, Comisia a evaluat dacă prețul de achiziționare a acțiunilor plătit de Karkkila implica un avantaj pentru Componenta, dat fiind că vânzătorul ar fi obținut un preț mai mic în condiții normale de piață.
(43)
Finlanda a prezentat valoarea activelor societății KK după cum urmează (14):
Tabelul 4
Valoarea activelor societății KK, calculată de către Finlanda
Valoarea actuală a terenurilor
5 067 988
Numerar și depozite bancare
28 256
Totalul activelor
5 096 244
Împrumutul acționarului
3 340 368
Datorii curente
107
Total datorii
3 340 475
Valoarea netă a societății KK
1 755 769
50 % din valoarea netă a KK
877 885
(44)
Valoarea terenurilor a fost calculată pe baza prețurilor standard aplicate de către Karkkila în 2003. Acestea erau niște prețuri uniforme pentru toată regiunea Karkkila, singurele excepții fiind diferențele între două zone. Din datele prezentate de Finlanda, a reieșit faptul că prețurile reale ale pieței variază considerabil între diferite cartiere și zone rezidențiale. Din acest motiv, Comisia și-a axat evaluarea îndeosebi asupra zonelor în cauză.
(45)
Comisia constată că Karkkila s-a angajat să dobândească proprietatea exclusivă, dintr-o perspectivă pe termen mediu și lung. Nu este neobișnuit în domeniul imobiliar să se preconizeze o creștere semnificativă a valorii pe termen mediu sau lung, în cazul în care circumstanțele permit acest lucru. Karkkila a urmărit o strategie de investiții pe termen lung și a căutat să genereze profituri din creșterea vânzărilor viitoare.
(46)
Dată fiind situația specifică a Karkkila, Finlanda a demonstrat că Karkkika a avut motive întemeiate să preconizeze o mare creștere a populației într-un orizont pe termen mediu și lung care să conducă la necesități locative suplimentare considerabile. Principalul motiv a fost faptul că cele trei municipalități aflate la nord și la vest de Helsinki - Vihti, Lohja și Hyvinkää - au atras un număr mare de rezidenți, mulți dintre ei navetiști. Drept urmare, prețurile proprietăților imobiliare au crescut rapid și în mod constant și nu se preconiza o scădere a acestora în viitorul apropiat. În 2003, prețurile practicate în aceste municipalități învecinate au fost, în medie, de 2,5 ori mai mari decât în Karkkila. Prin urmare, Karkkila preconiza că o creștere ulterioară a prețurilor ar determina locuitorii să se stabilească în Karkkila drept următoarea alternativă logică din punct de vedere al locuinței, chiar și în cazul în care prețurile creșteau semnificativ și în Karkkila. Nu părea nerealist să se preconizeze dublarea prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila.
(47)
Deși evoluțiile ulterioare nu sunt relevante în mod direct pentru o analiză ex ante a tranzacției, evoluția prețurilor proprietăților imobiliare în cele trei municipalități învecinate în anii de după tranzacție a confirmat că aceste previziuni au fost realiste. În unele cazuri, prețurile proprietăților imobiliare au fost de peste patru ori mai mari decât în Karkkila.
(48)
Un alt motiv care permite preconizarea creșterii populației orașului Karkkila a fost refacerea programată a drumului spre Karkkila - aceste lucrări erau deja planificate la momentul tranzacției și s-au realizat ulterior.
(49)
Dobândirea proprietății exclusive a fost favorizată, de asemenea, de previziunile oficiale privind creșterea populației. Un prim studiu a fost publicat în 2000 de către consiliul regional din Uusimaa, în care se estima că populația orașului Karkkila ar crește cu aproximativ 9 600 de locuitori până în 2025 (respectiv aproximativ 10 %), și că ar fi necesare 600 de noi locuințe suplimentare. Peste scurt timp, această previziune s-a dovedit a fi prea prudentă. La momentul tranzacției, Karkkila preconiza o creștere mult mai mare a populației care ar determina necesități locative suplimentare de cel puțin 70 de noi locuințe pe an.
(50)
Această previziune pozitivă a fost confirmată ulterior de un studiu suplimentar, realizat de către consiliul regional al Uusimaa la 18 august 2009, conform căruia se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila de 100 de locuitori pe an până în 2030, conducând la necesități locative suplimentare de 70 de noi locuințe pe an. În acest caz, chiar și această a doua previziune a fost depășită, dat fiind că 137 de noi locuințe au fost construite în 2006 și 95 de noi locuințe în 2007.
(51)
De asemenea, ar trebui remarcat faptul că societatea KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila. La momentul tranzacției, numărul real de parcele imobiliare incluse în portofoliu era neclar, deoarece Karkkila intenționa să împartă și să reconfigureze unele parcele (în special în zona din Haapala/Uusitalo). În plus, se pot construi mai multe locuințe per parcelă pe terenurile destinate locuințelor terasate și mai ales pe terenurile destinate blocurilor. Lista proprietăților din portofoliu prezentată de Finlanda oferă sub 140 de terenuri pentru locuințe (restul terenurilor fiind destinate parcurilor). La momentul tranzacției, se estimau necesități locative de 70 de noi locuințe pe an, ceea ce înseamnă că necesitățile estimate pentru următorii 10 ani ar fi de 700 de noi locuințe și 1 400 de noi locuințe pentru următorii 20 de ani. Dat fiind că societatea KK nu a avut niciun concurent pe măsura sa în Karkkila, orașul Karkkila poate preconiza în mod rezonabil că va fi în măsură să vândă cea mai mare parte a proprietăților - dacă nu chiar portofoliul integral.
(52)
Finlanda a explicat că strategia orașului Karkkila a vizat, într-o primă etapă, să îmbunătățească valoarea terenului deținut prin reconfigurarea și dezvoltarea acestuia, să aștepte manifestarea reacției în lanț generate de creșterea generală a prețurilor din zonă și să vândă terenul abia într-o etapă ulterioară. Potrivit acestei strategii, KK s-a abținut deja în anii anteriori să desfășoare vânzări anticipate, ceea ce explică nivelul scăzut al vânzărilor din perioada anterioară tranzacției.
(53)
Comisia constată că terenurile deținute de KK au fost evaluate în mod diferit, în funcție de diferitele tipuri de teren, și anume terenuri pentru locuințe unifamiliale, locuințe terasate, blocuri de apartamente, parcuri și terenuri pentru uz public. Particularitățile fiecărei zone sunt descrise și analizate separat mai jos.
(54)
Terenurile destinate blocurilor situate în zona Asemanranta sunt evaluate la 2 358 158 EUR, respectiv aproximativ jumătate din valoarea activelor societății KK. Terenul a fost evaluat pentru tranzacție la 79,56 EUR/m2.
(55)
Studiile nu sunt pe deplin concludente în această privință, motivul principal fiind lipsa prețurilor de referință în Karkkila. În fapt, până la momentul tranzacției, nu s-a vândut nici un teren destinat blocurilor pe piața din Karkkila. În cadrul studiului de specialitate prezentat de Finlanda în cursul primei perioade de investigare (Studiul A) s-a precizat un preț de 50 EUR/m2. Finlanda explică în prezent că această cifră s-a bazat probabil pe cifrele utilizate pentru locuințele sociale finanțate de stat din regiune și a fost cu mult sub prețul pieței. De asemenea, acest studiu inițial estima valoarea terenului destinat blocurilor la o sumă cuprinsă între 60 și 75 EUR/m2. Al doilea studiu (Studiul B) arată că prețul plătit corespunde prețului pieței fără a furniza informații suplimentare. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) concluzionează că prețul de 79.56 EUR/m2 corespunde prețului pieței, dat fiind că este cu mult mai mic decât prețurile plătite în cele trei municipalități învecinate. În lipsa unor criterii de referință suplimentare, aceste studii oferă câteva orientări privind prețurile proprietăților imobiliare din împrejurimile orașului Helsinki la momentul tranzacției. Prin urmare, Comisia a verificat datele cuprinse în aceste studii și le-a completat cu propria sa evaluare.
(56)
Zona Asemanranta beneficiază de o locație foarte bună pe malul unui lac, la 200 m distanță de centrul orașului. Potrivit Finlandei, valoarea zonei este excepțional de mare, deoarece beneficiază de vedere directă către lac și de acces direct la acesta. O parcelă comparabilă a fost vândută în 2006 pentru 92,35 EUR/m2. Karkkila a considerat că valoarea proprietății era suficient de ridicată pentru a mări prețul de vânzare la 105 EUR/m2 în ianuarie 2008.
(57)
Un al doilea factor important în evaluarea valorii acestei zone îl constituie suprafața la care se aplică prețul. Evaluarea vânzării s-a bazat în mod prudent pe o autorizație de construcție pentru o suprafață de cel puțin 29 640 m2, care se putea aplica unei suprafețe de maxim 39 590 m2. Dată fiind creșterea preconizată a populației, Karkkila considera că ar putea fi utilizată o autorizație de construcție pentru suprafața maximă pentru a determina valoarea vânzărilor pe termen lung.
(58)
Deși nu s-a vândut niciun teren destinat blocurilor în Karkkila înainte de tranzacție, municipalitatea a putut preconiza în mod rezonabil că a existat o piață emergentă pentru acest tip de clădire. În 2003, s-au acordat patru permise de construcție pentru blocuri. Evoluția situației după tranzacție confirmă faptul că previziunile nu erau nerezonabile, având în vedere că au fost solicitate și acordate șase alte permise până în 2007 și s-au construit șapte blocuri între 2007 și jumătatea anului 2010.
(59)
Prețurile plătite în municipalitățile învecinate au crescut până la 133.6 EUR/m 2 în 2003 în Hyvinkää și au atins chiar o valoare maximă de 312.6 EUR/m2 pentru o vânzare în Vihti în 2004.
(60)
Comisia consideră că în cele trei studii se prezintă valori care sunt în mare măsură comparabile și nu apar în mod manifest eronate dacă se compară cu prețurile plătite pentru terenuri similare la momentul tranzacției. Nu este necesar să se stabilească care dintre aceste studii este cel mai fiabil, dat fiind că prețul plătit pentru acțiuni rămâne sub valoarea de piață, chiar și în cele mai prudente estimări (a se vedea calculul valorii totale de piață de la punctul 84 și următoarele). Cea mai mică valoare posibilă a fost estimată de Comisie după cum urmează: având în vedere prima locație a terenului în Asemanranta, prețul de piață a fost cel puțin în segmentul superior al intervalului furnizat de consultantul cel mai prudent, și anume 75 EUR/m2. Bazându-ne pe ipoteza prudentă conform căreia terenul se vinde doar pentru autorizația de construcție pentru suprafața minimă, valoarea minimă de piață ar fi de 2 223 000 EUR.
(61)
Astfel, valoarea maximă în caz de supraestimare - dacă este cazul - ar putea fi evaluată la 135 158,4 EUR, ceea ce ar corespunde sumei de 67 579,2 EUR echivalentă procentului de 50 %.
(62)
Comisia constată că această valoare include 8-9 hectare care aparțin tot zonei Asemanranta și care vor deveni străzi, parcuri, etc. De exemplu, în planul de urbanism parțial, zona aflată pe malul lacului este destinată activităților recreative și apare ca zonă naturală protejată. Prin urmare, aceste 8-9 hectare contribuie la prețul ridicat al zonei rezidențiale, însă prețul acestora nu a fost stabilit separat.
(63)
Cea mai mare parte a terenurilor aflate în portofoliul imobiliar al societății KK se situa în zona Haapala/Uusitalo, care se află la aproximativ 2,5 km în sud-vestul centrului orașului. Aceste două zone adiacente au fost destinate locuințelor unifamiliale rezidențiale și locuințelor terasate, însă nu au fost încă dezvoltate. Dat fiind că dezvoltarea acestora nu începuse încă, prețurile, dar și valoarea vânzărilor erau scăzute. KK deținea practic întreaga zonă.
(64)
În scopul tranzacției, terenul a fost evaluat la 1 612 059 EUR pentru toate tipurile de parcelă, cu un preț de 10.19 EUR/m2 în cazul locuințelor unifamiliale și de 74.02 EUR/m2 pentru locuințele terasate, în conformitate cu prețurile standard ale orașului. Valoarea totală a terenului în cazul locuințelor unifamiliale a fost de 973 268 EUR și de 811 209 EUR în cazul locuințelor terasate.
(65)
Toate cele trei studii afirmă că prețurile locuințelor unifamiliale au corespuns prețurilor pieței. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) explică faptul că prețurile pieței au fost cu 15-20 % mai mari decât prețurile practicate de Karkkila. Finlanda a prezentat date care arătau că prețul mediu era de aproximativ 14,4 EUR/m2 în 2003. Primul studiu de specialitate (Studiul A) a precizat că prețurile pieței în Karkkila variau între 9,43 EUR și 14,76 EUR.
(66)
Toate cele trei studii se refereau la prețurile medii de vânzare, însă datele prezentate de Finlanda au arătat diferențe semnificative între cartiere, zona Haapala/Uusitalo situându-se aparent la nivelul inferior al grilei de prețuri. În 2003, s-au vândut două parcele în Haapala (o societate privată către o persoană fizică): în aprilie 2003, s-a vândut o parcelă cu 9,25 EUR/m2, iar în august o altă parcelă cu 10,06 EUR/m2. Aceasta ar corespunde unui creșteri a prețului cu 8,8 % pe o perioadă de patru luni. Având în vedere evoluția generală a prețurilor în Karkkila, unde s-a înregistrat o creștere a prețurilor cu 12,6 % între 2001 și 2002 și cu 42,7 % între 2002 și 2003, se poate considera că o creștere cu 1,3 % a prețului pe parcursul ultimelor patru luni ale anului 2003 corespunde tendinței generale. Având în vedere aceste circumstanțe, Comisia nu vede nici un motiv pentru care un preț de 10.19 EUR/m2 în decembrie 2003 nu a putut fi acceptat drept prețul pieței.
(67)
În ceea ce privește prețurile pentru terenurile destinate locuințelor terasate, nu există vânzări de referință în zonă care să poată constitui un criteriu direct de referință. În primul studiu de specialitate, expertul a estimat o valoare de piață cuprinsă între 70 și 80 EUR/m2, iar raportul realizat de KP & p Report (Studiul C) se referă doar la prețuri mult mai ridicate pentru parcele destinate locuințelor terasate din municipalitățile învecinate. Deoarece toate cele trei studii concluzionează că prețul plătit corespunde prețului pieței și, având în vedere că nu există indicii cum că aceste concluzii nu ar fi corecte pentru zona Haapala/Uusitalo, Comisia poate accepta că prețul de 74,2 EUR/m2 a corespuns prețului pieței.
(68)
Comisia a invitat Finlanda să explice de ce orașul Karkkila avea interesul să dobândească proprietatea exclusivă asupra întregii zone, având în vedere că cifrele anterioare privind vânzările păreau să indice faptul că nu existau cumpărători care să fie interesați de această zonă, alte zone ale orașului fiind preferate, în mod evident, în pofida prețurilor mai ridicate. Finlanda a explicat că deja în anii precedenți, KK a urmat o strategie de investiții specifică, care consta în dezvoltarea zonei Haapala/Uusitalo drept viitoare zonă rezidențială a orașului Karkkila. În alte zone rezidențiale din oraș începuse deja să se înregistreze un nivel de saturare și, pe baza creșterii populației, se preconiza că ar trebui dezvoltate noi zone.
(69)
Zona Haapala/Uusitalo a fost înscrisă în planul de urbanism, însă nu se începuse încă dezvoltarea acesteia. Aceasta a inclus o nouă subdiviziune a terenului în parcele individuale și cu o formă mai adaptată, conectarea zonelor la rețelele de utilități și punerea la dispoziție a unor noi servicii.
(70)
Karkkila reușise să aplice cu succes aceeași strategie în alte cartiere: a extins serviciile de utilități publice în zonele Tuorila, Nikkimäki și Pumminmäki. În 2003, prețul mediu de vânzare în Pumminmäki era deja de 14,28 EUR, iar Karkkika a vândut cu succes parcele la noul preț standard de 14 EUR în 2004, înregistrând o creștere ulterioară a prețurilor în anii următori (până la 18,5 EUR/m2 în 2005).
(71)
Se preconiza că valoarea proprietăților imobiliare în Haapala/Uusitalo va atinge un nivel al prețurilor echivalent celui din zonele rezidențiale care au avut o dezvoltare similară și, în plus, că va urma tendințele generale de creștere a prețurilor. Prin urmare, a părut justificată o creștere a valorii de cel puțin 40-50 % după dezvoltare (respectiv în termen de 3 până la 4 ani), la care se adaugă creșteri suplimentare pe termen mediu și lung.
(72)
Era în interesul orașului Karkkila să dezvolte zona în cadrul unui proiect unic de infrastructură care să acopere întreaga zonă. O abordare unică și coordonată a dezvoltării ar fi mult mai puțin costisitoare decât dezvoltarea serviciilor pentru fiecare parcelă (municipalitatea este obligată prin lege să racordeze proprietățile imobiliare la rețelele de utilități, ceea ce, în mod normal, se realizează la cerere de către proprietarii care intenționează să construiască). Orașul Karkkila subliniază faptul că operațiunile ar decurge mult mai ușor dacă ar fi singurul proprietar și dacă ar deține control unic. Un număr mare de decizii individuale au trebuit adoptate pentru fiecare parcelă și pentru fiecare intervenție privind infrastructura de utilități publice. Dat fiind că dezvoltarea imobiliară nu constituia activitatea principală a societății Componenta (aceasta fiind o întreprindere siderurgică), era deja clar că aceste activități de dezvoltare erau mai dificile pentru aceasta.
(73)
Dată fiind strategia sa de dezvoltare pe termen lung și intenția sa de a efectua toate lucrările de inginerie în același timp, Karkkila nu avea niciun interes să vândă terenurile înainte de dezvoltarea acestora. Pentru acest motiv, nu s-au realizat practic deloc vânzări înaintea tranzacției.
(74)
Comisia poate admite că, în temeiul strategiei pe termen lung urmată de Karkkila pentru zona Haapala/Uusitalo, un investitor în economia de piață care ar deține deja 50 % din acțiuni în acea zonă ar putea avea, de asemenea, un interes economic de a achiziționa restul de 50 % din acțiuni. Perspectiva deținerii în întregime a viitoarei noi zone rezidențiale, riscul redus în termeni de preț și perspectivele bune de vânzare a majorității parcelelor în următorii zece ani și a restului acestora pe parcursul următorilor zece ani poate fi considerată o strategie de afaceri pe care ar fi urmărit-o un investitor în economia de piață.
(75)
Câteva parcele destinate locuințelor unifamiliale sunt situate în alte zone. Evaluarea (43 000 EUR) s-a bazat pe prețul oficial unitar de vânzare de 10.19/m2, aplicat de orașul Karkkila pentru terenuri de acest tip. Pentru motivele menționate anterior (considerentele 65-66), Comisia consideră că prețul din decembrie 2003 poate fi admis drept prețul pieței.
(76)
Portofoliul societății KK include, de asemenea, două parcele pentru blocuri situate în zona Takko I. Valoarea totală a acestei proprietăți imobiliare este de 110 191 EUR. Takko I este, de asemenea, situată în centrul orașului. Potrivit Studiului A, prețul pieței a variat între 60 și 75 EUR/m2. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) a ajuns la aceeași concluzie în ceea ce privește locațiile blocurilor, și anume că prețul corespundea pieței în raport cu prețul de vânzare plătit în municipalitățile învecinate.
(77)
În opinia Comisiei, nu este necesară stabilirea studiului de specialitate cel mai fiabil. Chiar și în cazul în care s-ar fi aplicat tranzacției cel mai mic preț de piață posibil (60 EUR/m2), valoarea totală a acțiunilor tot ar fi depășit prețul plătit de Karkkila (a se vedea calculul valorii minime a acțiunilor de mai jos). În această ipoteză a celei mai mici valori de piață posibile, terenul din Takko I ar fi fost supraevaluat cu 19.65 EUR/m2. Aceasta ar corespunde unui total de 27 212 EUR, respectiv 13 606 EUR pentru 50 % din acțiuni.
(78)
Valoarea atribuită terenurilor destinate parcurilor este de 456 601 EUR. Aceasta s-a bazat pe prețul standard de 1.18 EUR/m2 pe care Karkkila îl plătește în mod normal pentru un astfel de teren. Orașul are dreptul de a răscumpăra aceste zone la prețul curent (15). Dat fiind că aceste zone nu sunt destinate să fie construite în conformitate cu planul de urbanism, s-a utilizat aceeași bază de tarifare ca în cazul terenurilor virane neamenajate (a se vedea punctul 79). Prin urmare, Comisia a concluzionat că această parte a terenurilor nu a fost supraevaluată.
(79)
Portofoliului societății KK includea, de asemenea, unele terenuri virane neînscrise în planul de urbanism, evaluate la o valoare totală de 49 678, pe baza unui preț de 1,18 EUR/m 2. Studiile nu explică de ce consideră că acest teren a fost corect evaluat. Celelalte date prezentate de Finlanda cuprind o listă a vânzărilor de terenuri nedezvoltate din zone slab populate ale orașului Karkkila la un preț mediu de 1,86 EUR/m2. Pe această bază, Comisia poate admite că valoarea de 1,18 EUR nu a depășit prețul pieței.
(80)
Potrivit calculelor efectuate de Finlanda pe baza prețurilor standard la care KK și-a vândut proprietatea, valoarea proprietăților imobiliare ale KK a ajuns la 5 067 988 EUR. După deducerea sumelor referitoare la o potențială supraevaluare a terenurilor destinate blocurilor din Asemanranta [(135 158 EUR) și din Takko I (27 212 EUR), valoarea minimă a terenurilor ajunge la 4 905 618 EUR.
3. Rambursarea împrumutului
(81)
În 1996, atât Componenta, cât și Karkkila au acordat societății KK, în condiții egale (pari passu), un împrumut participativ fără dobândă de 1 814 670 EUR. Retragerea societății Componenta din cadrul KK a fost însoțită de rambursarea de către KK a împrumutului acordat de acționar. Dat fiind că KK ar fi trebuit să vândă o parte importantă a proprietății pentru a genera aceste fonduri și că, așa cum s-a arătat mai sus, aceasta ar pune în pericol strategia de afaceri pe termen mediu și lung, Karkkila a decis să acorde un nou împrumut fără dobândă societății KK pentru aceeași sumă, pe care KK l-a utilizat pentru rambursare. Drept rezultat, KK datora orașului Karkkila 3,34 milioane EUR în total.
(82)
Comisia este de acord cu Finlanda că împrumuturile au fost deja luate în considerare la evaluarea societății, și anume valoarea acțiunilor a fost deja redusă proporțional cu valoarea datoriei. Prin urmare, evaluarea rambursării împrumutului drept măsură separată ar echivala astfel unei duble contabilizări.
4. Valoarea acțiunilor
(83)
După deducerea sumei aferente potențialei supraevaluări, valoarea a 50 % din acțiunile societății KK este următoarea:
Tabelul 5
Valoarea KK
Valoarea actuală a terenurilor
4 905 618
Numerar și depozite bancare
28 256
Totalul activelor
4 933 874
Împrumutul acționarului
3 340 368
Datorii curente
107
Total datorii
3 340 475
Valoarea netă a KK
1 593 399
50 % din valoarea netă a KK
796 699,5
(84)
Dat fiind că Karkkila a achitat un preț de cumpărare de 713 092,50 EUR pentru 50 % din acțiuni, Comisia consideră că aceasta nu a plătit un preț care a depășit valoarea de piață.
V. CONCLUZIE
(85)
Comisia consideră că prețul plătit de către Karkkila societății Componenta pentru achiziționarea a 50 % din acțiunile societății KK nu depășește prețul pieței și, prin urmare, nu este vorba de un ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE,
ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
Articolul 1
Prețul de achiziție plătit de către orașul Karkkila societății Componenta Oyj pentru acțiunile deținute de Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy în conformitate cu contractul încheiat de către părți la 16 decembrie 2003 nu constituie ajutor de stat pentru Componenta Corporation Oyj în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
Articolul 2
Prezenta decizie se adresează Republicii Finlanda.
Adoptată la Bruxelles, 20 aprilie 2011.