РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
DECYZJA KOMISJI
z dnia 20 kwietnia 2011 r.
w sprawie środka pomocy C 37/04 (ex NN 51/04), wdrożonego przez Finlandię na rzecz Componenta Oyj
(notyfikowana jako dokument nr C(2011) 2559)
(Jedynie tekst w języku fińskim i szwedzkim jest autentyczny)
(Tekst mający znaczenie dla EOG)
(2011/529/UE)
KOMISJA EUROPEJSKA,
uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, w szczególności jego art. 108 ust. 2 akapit pierwszy,
uwzględniając Porozumienie o Europejskim Obszarze Gospodarczym, w szczególności jego art. 62 ust. 1 lit. a),
po wezwaniu zainteresowanych stron do przedstawienia uwag zgodnie z przywołanymi artykułami (1),
a także mając na uwadze, co następuje:
I. PROCEDURA
(1)
W dniu 10 marca 2004 r. Komisja otrzymała skargę od Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, w której skarżący poinformował Komisję o wdrożeniu przez miasto Karkkila domniemanego środka pomocy na rzecz spółki Componenta Corporation Oyj (zwanej dalej „Componenta”). Pismem z dnia 19 listopada 2004 r. Komisja powiadomiła Finlandię, że podjęła decyzję o wszczęciu procedury przewidzianej w art. 88 ust. 2 Traktatu WE (obecnie art. 108 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej) w odniesieniu do przedmiotowego środka pomocy. Decyzję Komisji o wszczęciu postępowania opublikowano w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej (2). Komisja wezwała zainteresowane strony do przedstawienia uwag na temat środka pomocy, ale nie otrzymała żadnych uwag.
(2)
W dniu 20 października 2005 r. Komisja przyjęła ostateczną negatywną decyzję i nakazała Finlandii odzyskanie pomocy od spółki Componenta („decyzja z 2005 r.”). Decyzja z 2005 r., kończąca formalne postępowanie wyjaśniające, została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej (3). Spółka Componenta wniosła odwołanie od decyzji, w stosunku do której stwierdzono nieważność wyrokiem z dnia 18 grudnia 2008 r. („wyrok”) z uwagi na brak właściwego uzasadnienia (4).
(3)
Finlandia przedstawiła uwagi w pismach z dnia 5 i dnia 10 stycznia 2010 r., do których dołączono również dwie ekspertyzy dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości. Komisja przesłała trzy kolejne wnioski o udzielenie informacji w dniach 9 stycznia 2009 r., 23 lipca 2009 r. oraz 8 stycznia 2010 r., na które odpowiedziano pismami zarejestrowanymi odpowiednio w dniach 9 marca 2009 r., 15 października 2009 r. oraz 5 marca 2010 r. W dniu 23 listopada 2009 r. w Brukseli odbyło się spotkanie między Komisją a przedstawicielami rządu Finlandii i beneficjenta.
II. OPIS STANU FAKTYCZNEGO
1. Transakcja
(4)
Componenta jest spółką metalurgiczną z siedzibą w mieście Karkkila w Finlandii. Jej zakłady produkcyjne znajdują się w Finlandii, Holandii i Szwecji. Większość obrotów wynoszących 316 mln EUR w 2004 r. spółka wygenerowała w krajach nordyckich oraz w Europie Środkowej. W 2004 r. grupa zatrudniała około 2 200 osób.
(5)
Transakcja będąca przedmiotem oceny dotyczy przedsiębiorstwa obrotu nieruchomościami Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (zwanego dalej „KK”), będącego właścicielem nieruchomości w mieście Karkkila, które znajduje się około 65 km na północny zachód od Helsinek. Przedsiębiorstwo KK było współwłasnością spółki Componenta oraz miasta Karkkila (stosunek udziałów 50/50). W 1996 r. każdy wspólnik w ramach spółki joint venture udzielił na rzecz KK nieoprocentowanej pożyczki udziałowca w wysokości 1 670 184 EUR.
(6)
Zgodnie z umową sprzedaży podpisaną w dniu 16 grudnia 2003 r. uzgodniono, że miasto uzyska pełny tytuł własności KK w wyniku nabycia udziałów należących do spółki Componenta za łączną kwotę 2 383 276,50 EUR. Transakcję przeprowadzono w dwóch etapach:
-
Componenta otrzymała 713 092,50 EUR jako zapłatę za sprzedaż 50 % udziałów miastu Karkkila,
-
KK zwróciło spółce Componenta kwotę pożyczki udziałowca przyznanej jej przez tę spółkę w 1996 r. w wysokości 1 670 184 EUR. W tym celu miasto Karkkila udzieliło KK kolejnej nieoprocentowanej pożyczki w takiej samej wysokości. W rezultacie nastąpiła zmiana wierzyciela ze spółki Componenta na miasto Karkkila.
(7)
Aby umożliwić realizację wspomnianej powyżej transakcji, miasto Karkkila uruchomiło środki w wysokości 2 383 276,50 EUR: 713 092,50 EUR jako zapłatę za nabycie udziałów KK oraz 1 670 184 EUR w postaci nieoprocentowanej pożyczki udzielonej na rzecz KK.
(8)
Cenę nabycia udziałów obliczono według standardowych cen, po których miasto Karkkila sprzedawało nieruchomości w 2003 r.
Tabela 1
Ceny działek sprzedanych przez KK (za m2)
(w EUR)
Strefa 1
Działki pod zabudowę jednorodzinną
11,11
Działki pod zabudowę szeregową
88,81
Działki pod zabudowę wielopiętrową
79,56
Strefa 2
Działki pod zabudowę jednorodzinną
10,19
Działki pod zabudowę szeregową
74,02
Działki pod zabudowę wielopiętrową
64,76
Pozostałe
Grunty nieobjęte miejskim planem zagospodarowania przestrzennego
1,18
Grunty przeznaczone na parki publiczne
1,18
(9)
Te standardowe ceny zastosowano do nieruchomości znajdujących się w portfelu gruntów KK w momencie zawierania transakcji i podzielono uzyskaną kwotę przez dwa, dzięki czemu uzyskano cenę nabycia udziałów w wysokości 713 092,50 EUR.
(10)
W umowie sprzedaży zawartej między miastem Karkkila a spółką Componenta zawarto ponadto następujące postanowienia:
a)
sprzedający zobowiązuje się do realizacji inwestycji określonej w załączniku nr 1 do umowy polegającej na rozbudowie zakładów produkcyjnych spółki Componenta Karkkila Oy na terenie miasta Karkkila. Szacuje się, że inwestycja bezpośrednio przyczyni się do utworzenia w 2004 r. w mieście Karkkila od 50 do 70 nowych miejsc pracy w pełnym wymiarze czasu pracy (w 2003 r. liczba miejsc pracy wynosiła 130);
b)
nabywca ma prawo unieważnić transakcję według własnego uznania, jeżeli rozbudowa zakładów sprzedającego nie rozpocznie się w 2004 r. w sposób opisany w punkcie powyżej.
(11)
W załączniku 1 do umowy sprzedaży postanowiono, że Componenta połączy działalność dwóch należących do grupy zakładów produkcyjnych, mianowicie odlewni w Alvesta (znajdującej się w Szwecji) i odlewni w mieście Karkkila, oraz że decyzja w sprawie przyszłej lokalizacji odlewni będzie uzależniona od wyników przeprowadzonej analizy. W 2005 r. odlewnia w Alvesta została zamknięta, a produkcja została przeniesiona do miasta Karkkila.
(12)
Po przejęciu posiadanych przez spółkę Componenta udziałów w KK miasto Karkkila podjęło decyzję o zakończeniu prowadzonej przez KK działalności i przekazaniu posiadanych przez nią gruntów na rzecz miasta.
2. Aktywa KK
(13)
Miasto Karkkila jest położone około 65 kilometrów na północny zachód od Helsinek przy autostradzie nr 2 w północno-wschodniej części regionu Uusimaa. W 2003 r. miasto Karkkila liczyło około 8 500 mieszkańców. Miasto rozwinęło się wokół utworzonej w XIX w. odlewni Högfors, a jego północna część rozciąga się wzdłuż brzegów jeziora.
(14)
Nieruchomości, których właścicielem było KK, obejmowały 730 000 m2 gruntów w mieście Karkkila i jej bezpośrednich okolicach oddalonych od centrum miasta o nie więcej niż 2,5 km. W grudniu 2003 r. sytuacja przedstawiała się następująco:
-
grunty o najwyższej wartości znajdują się na obszarze Asemanranta (strefa 1) i są przeznaczone pod zabudowę wielopiętrową. Wartość tego terenu to około połowa wartości portfela gruntów KK,
-
większość gruntów znajduje się na obszarze Haapala/Uusitalo (strefa 2). Są one przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną i stanowią około jednej czwartej całkowitej wartości portfela,
-
portfel obejmuje również kilka działek pod zabudowę jednorodzinną położonych na innych obszarach mieszkalnych, grunty przeznaczone pod zabudowę wielopiętrową na obszarze Takko I oraz kilka domów szeregowych,
-
część gruntów jest przeznaczona do użytku jako parki publiczne,
-
portfel obejmuje również pewne grunty nieobjęte miejskim planem zagospodarowania przestrzennego.
(15)
Na nieruchomość składa się łącznie około 160 działek. Miasto Karkkila zamierzało jednak przekształcić część gruntów i podzielić je na mniejsze działki. KK było zdecydowanie największym właścicielem nieruchomości w mieście Karkkila w momencie zawarcia transakcji.
(16)
Po uzyskaniu pełnego tytułu własności, miasto Karkkila zamierzało wydzierżawić część gruntów, by pokryć poniesione koszty operacyjne. Wysokość kosztów operacyjnych (wynagrodzenia, cena dzierżawy, odsetki od pożyczek) poniesionych przez KK w latach 2000-2003 wyniosła co najwyżej 40 000 EUR.
3. Dalsze istotne informacje
(17)
Miasto Karkkila jest położone w takiej odległości od Helsinek, że możliwe są dojazdy do pracy w stolicy. Nieruchomości w Helsinkach i w okolicy stały się bardzo drogie i ceny nadal rosną. Ta presja cenowa doprowadziła do tego, że mieszkańcy zaczęli przeprowadzać się do miast położonych wokół stolicy, co wywołało efekt domina w odniesieniu do cen nieruchomości na tych obszarach. Miasto Karkilla wraz z trzema innymi miastami - Vihti, Lohja i Hyvinkää - można uznać za możliwą lokalizację alternatywną. Poniższa tabela przedstawia odległości tych miast od Helsinek:
Tabela 2
Odległości od Helsinek
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Miasta te przyciągnęły znaczną liczbę nowych mieszkańców. W rezultacie ceny nieruchomości znacząco wzrosły w okresie poprzedzającym transakcję, a także po jej zawarciu, przy czym w mieście Karkilla ceny podwoiły się, a w niektórych przypadkach wzrosły sześciokrotnie.
(19)
Zgodnie z oficjalnymi prognozami opublikowanymi w 2000 r. oczekiwano, że do 2025 r. liczba mieszkańców miasta Karkkila wzrośnie do 9 600 osób, co oznaczałoby zwiększenie potrzeb mieszkaniowych o 600 nowych lokali mieszkalnych. Wkrótce okazało się, że prognozy te były nietrafne, ponieważ wzrost liczby mieszkańców następował znacznie szybciej niż przewidywano. Trzy lata później, w czasie zawierania transakcji, przewidywane potrzeby mieszkaniowe miasta Karkkila wynosiły około 70 nowych lokali mieszkalnych rocznie, co potwierdziło badanie przeprowadzone niedługo potem przez Radę Regionu Uusimaa, obejmujące okres do 2025 r. (W praktyce w 2005 r. wybudowano 63 nowe lokale mieszkalne, w 2006 r. - 137, a w 2007 r. - 95).
(20)
W ciągu pięciu lat poprzedzających zawarcie transakcji ceny nieruchomości w mieście Karkkila wzrosły średnio o 30 %.
III. UWAGI FINLANDII
(21)
Finlandia przedstawiła trzy ekspertyzy ex post dotyczące wyceny gruntów. W ekspertyzach stwierdzono, że zapłacona cena odpowiadała cenie rynkowej. W pierwotnej decyzji z 2005 r. (5) Komisja zdecydowanie odrzuciła ekspertyzę (ekspertyza A) przedstawioną podczas pierwszego postępowania wyjaśniającego. Po przyjęciu decyzji z 2005 r. Finlandia zleciła przeprowadzenie dwóch kolejnych ekspertyz. Pierwsza z nich (ekspertyza B) zawiera wyłącznie ogólne stwierdzenie, że wycena gruntów została przeprowadzona prawidłowo, bez podania żadnych szczegółowych informacji. W ramach drugiej ekspertyzy, tj. sprawozdania KP&P (ekspertyza C), przeprowadzono bardziej szczegółową analizę rynku nieruchomości w mieście Karkkila oraz w okolicznych miastach.
(22)
Finlandia argumentuje, że miasto Karkkila uzyskało tytuł własności pełnej liczby udziałów, ponieważ transakcja ta stanowiła inwestycję niskiego ryzyka w perspektywie od średnioterminowej do długoterminowej. Biorąc pod uwagę utrzymujący się wzrost cen nieruchomości w sąsiednich miastach, prognozowany wzrost liczby mieszkańców miasta Karkkila, wysoką gęstość zaludnienia sąsiednich miejscowości oraz potrzebę rozbudowy, Rada Miejska miasta Karkkila uznała, że uzyskanie pełnego tytułu własności KK będzie opłacalne.
(23)
Finlandia wyjaśniła również, że możliwość przyspieszenia procedur stanowiła kolejną praktyczną przyczynę uzyskania wyłącznej własności. Finlandia zwróciła uwagę na szereg sytuacji, w których współpraca między miastem Karkkila a spółką Componenta nie układała się pomyślnie z uwagi na rozbieżność interesów gospodarczych. Obydwaj partnerzy zdecydowali się zakończyć działalność spółki joint venture w celu uniknięcia paraliżu decyzyjnego w odniesieniu do wielu decyzji. W szczególności należało podjąć szereg decyzji w sprawie ponownego podziału działek na obszarze Haapala/Uusitalo w celu ułatwienia rozwoju tego obszaru. Ponieważ zarządzanie nieruchomościami nie stanowiło podstawowej działalności spółki Componenta, zbycie tej części jej działalności leżało w jej interesie, natomiast w interesie miasta Karkkila leżała możliwość całkowicie niezależnego decydowania o zagospodarowaniu przestrzennym.
(24)
Finlandia wyjaśniła, dlaczego porównanie sytuacji w mieście Karkkila z sytuacją w miastach Vihti, Lohja i Hyvinkää było właściwe. Finlandia zwróciła uwagę między innymi na brak pasażerskiego połączenia kolejowego z Vihti i Lohja, które umożliwiałoby osobom dojeżdżającym do pracy łatwe przemieszczanie się między tymi miastami a Helsinkami.
(25)
Finlandia twierdzi, że przeprowadzone przez Komisję obliczenia kwoty pomocy przedstawione w decyzji z 2005 r. były zniekształcone, ponieważ kwota udzielonej pożyczki udziałowca została w nich uwzględniona dwukrotnie. Kwotę pożyczki odjęto od wartości spółki w celu obliczenia wartości 50 % udziałów i następnie zaliczono na poczet spłaty pożyczki na rzecz spółki Componenta. W związku z tym Finlandia argumentuje, że kwota pożyczki zawiera się w cenie udziałów (713 092,50 EUR), ponieważ kwota ta została obliczona na podstawie wartości netto KK.
IV. OCENA
(26)
Zgodnie z art. 87 ust. 1 Traktatu WE wszelka pomoc przyznawana przez państwo członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów, jest niezgodna ze wspólnym rynkiem w zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między państwami członkowskimi. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej konsekwentnie twierdzi, że kryterium wywierania wpływu na wymianę handlową uznaje się za spełnione, jeżeli przedsiębiorstwo będące beneficjentem prowadzi działalność gospodarczą obejmującą wymianę handlową między państwami członkowskimi.
(27)
Inne przedsiębiorstwa działające na rynku wewnętrznym również wytwarzają takie same produkty jak Componenta, które są następnie przedmiotem intensywnej wymiany handlowej między państwami członkowskimi. Do celów art. 107 ust. 1 TFUE zasoby państwowe obejmują zasoby władz lokalnych (6). Przedmiotowa transakcja, która została sfinansowana z wykorzystaniem zasobów miasta Karkkila, dotyczy więc zasobów państwowych w rozumieniu art. 107 ust. 1. W związku z tym każda korzyść przyznana spółce Componenta w związku z przeprowadzoną transakcją, której nie uzyskałaby ona w normalnych warunkach rynkowych, wchodziłaby w zakres stosowania art. 87 ust. 1 Traktatu WE. Oznacza to, że kluczową kwestią w przedmiotowej sprawie pozostaje ustalenie, czy Componenta otrzymała zapłatę, której nie mogłaby uzyskać w normalnych warunkach rynkowych.
(28)
Komisja zauważa, że klauzulę wykupu zamieszczoną w umowie sprzedaży zawartej między spółką Componenta a miastem Karkkila można postrzegać jako przesłankę świadczącą o tym, że warunki kupna zaoferowane przez miasto Karkkila miały w założeniu zachęcić spółkę Componenta do utrzymania zakładu produkcyjnego w mieście Karkkila i zamknięcia odlewni w Alvesta.
(29)
W wyroku Sądu Pierwszej Instancji (7) stwierdzono, że transakcja była warunkowa, ale nie określono w niej skutków złamania ustalonych warunków. Nawet jeżeli warunkowość wskazuje na fakt, że transakcja mogła zostać zawarta na warunkach korzystnych dla spółki Componenta, spółka nie uzyskuje żadnej korzyści wyraźnie wynikającej z treści klauzul umownych. Z jednej strony bowiem, jak zostanie to przedstawione poniżej, cena zapłacona spółce Componenta za sprzedaż posiadanych przez nią udziałów w KK nie przewyższała ceny rynkowej, a z drugiej strony Komisja nie znalazła żadnych dowodów świadczących o wystąpieniu innych korzyści, które spółka Componenta mogłaby uzyskać wskutek tych klauzul umownych. W związku z tym Komisja przeprowadziła ocenę, aby ustalić, czy prywatny inwestor posiadający już 50 % udziałów nabyłby na tych warunkach pełną liczbę udziałów.
(30)
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem „mimo że zachowanie inwestora prywatnego, z którym należy porównać interwencję inwestora publicznego realizującego cele polityki gospodarczej, nie musi być zachowaniem zwykłego inwestora, który wykłada kapitał w celu osiągnięcia zysku w relatywnie krótkim czasie, musi być to przynajmniej zachowanie holdingu prywatnego lub prywatnej grupy przedsiębiorstw, które realizują politykę strukturalną, czy to ogólną, czy branżową, i kierują się przewidywaniami zyskowności w dłuższej perspektywie” (8).
1. Ogólne uwagi dotyczące wartości udziałów
(31)
Komunikat Komisji w sprawie elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przez władze publiczne (9) (zwany dalej „komunikatem”) nie ma w tym przypadku bezpośredniego zastosowania, ponieważ rozpatrywana sprawa faktycznie nie dotyczy sprzedaży gruntów, ale nabycia udziałów w przedsiębiorstwie zajmującym się obrotem nieruchomościami. Zasady zawarte w komunikacie mogą jednak mieć zastosowanie, ponieważ wartość udziałów KK określa się zasadniczo na podstawie wartości rynkowej gruntów znajdujących się w jej portfelu. W związku z tym dokonanie wyceny wartości gruntów znajdujących się w posiadaniu KK jest decydujące dla ustalenia występowania pomocy państwa.
(32)
W każdym razie komunikat opiera się na zasadzie, że prywatny inwestor prowadzi działalność w warunkach gospodarki rynkowej, tj. sprzedaż gruntów przez organy publiczne nie zawiera elementów pomocy państwa, jeżeli grunty sprzedaje się po cenie, którą inwestor prywatny uzyskałby w normalnych warunkach rynkowych.
(33)
Komisja uważa, że właściwym punktem wyjścia dla przeprowadzanej analizy jest cena, którą prywatny inwestor posiadający 50 % udziałów w KK byłby gotów zapłacić za uzyskanie pełnej własności. Podmiot gospodarczy prowadzący działalność w warunkach gospodarki rynkowej uzależniałby wysokość ceny, jaką byłby gotów zapłacić, od oczekiwanego zwrotu z inwestycji.
(34)
W przedmiotowej sprawie spółka Componenta nie próbowała znaleźć innego nabywcy. Sprzedaż posiadanych przez nią udziałów drugiemu udziałowcowi leżała w jej interesie. Zgodnie z umową między udziałowcami (10) oraz statutem spółki KK (11) miasto Karkkila dysponowało prawem odmowy w odniesieniu do posiadanych przez spółkę Componenta udziałów w KK oraz prawem wykupu tych udziałów, jeżeli spółka Componenta próbowałaby je sprzedać osobie trzeciej. Te postanowienia stanowiły czynnik zniechęcający spółkę Componenta do poszukiwania innych nabywców. Ponadto każdy inny nabywca prywatny byłby zniechęcony do zakupu 50 % udziałów w KK, chyba że w ten sposób uzyskałby nad nią pełną kontrolę. Każdy nowy wspólnik, które nie posiadałby pełnej kontroli nad KK, byłby związany statutem spółki KK (12), zgodnie z którym celem KK jest spowolnienie wzrostu cen gruntów i mieszkań w mieście Karkkila z korzyścią dla jego mieszkańców.
(35)
Komisja uważa również, że udziałowiec działający w warunkach gospodarki rynkowej, który uzyskałby pełną własność, wziąłby pod uwagę koszty związane z całą inwestycją (2,37 mln EUR za nabycie udziałów i pożyczkę).
(36)
W odniesieniu do kwestii zwrotu pożyczki udziałowca Komisja zauważa, że wartość aktywów w portfelu KK została oszacowana na 4,9 mln EUR. Wartość ta była w pełni wystarczająca do pokrycia kwoty niespłaconych pożyczek w wysokości 3,34 mln EUR, co oznacza, że sama spłata pożyczki nie powinna była stanowić problemu.
(37)
Finlandia wyjaśniła również, że miasto Karkkila planowało zwiększyć dochody z tytułu najmu po przeprowadzeniu transakcji, aby pokryć koszty finansowe i operacyjne KK (nieprzekraczające 40 000 EUR rocznie przed przeprowadzeniem transakcji). Jeżeli miasto stałoby się wyłącznym udziałowcem KK, mogłoby zmienić jej statut, który ograniczał swobodę KK w zakresie określania polityki cenowej. W związku z tym z prawnego punktu widzenia nic nie stało na przeszkodzie, aby miasto zwiększyło dochody z tytułu najmu po uzyskaniu własności wszystkich udziałów w KK.
(38)
Komisja zauważa, że dalszy rozwój sytuacji potwierdza, iż pokrycie kosztów dzięki zwiększeniu dochodów z tytułu najmu było wykonalne. Miasto Karkkila zawarło 28 długoterminowych umów najmu, które przyniosły następujące dochody:
Tabela 3
Dochody z tytułu najmu po przeprowadzeniu transakcji
(w EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Ponadto w zamian za udzielenie nieoprocentowanej pożyczki inwestor prywatny oczekiwałby zwiększenia wartości jego udziałów w spółce. W przedmiotowej sprawie zwrot z inwestycji osiągnięto dzięki zwiększeniu wartości nieruchomości będących w posiadaniu KK. Finlandia wyjaśniła, że wartość gruntów znajdujących się w posiadaniu KK znacznie wzrosła w latach 1996-2003. W ciągu pięciu lat poprzedzających zawarcie transakcji ceny nieruchomości w mieście Karkkila wzrosły średnio o 30 %, a w latach 2005-2008 wzrosły one o około 10 %.
(40)
Jednocześnie oczekiwano, że liczba mieszkańców miasta Karkkila będzie się zwiększać o ponad 100 osób rocznie do 2025 r., co według ostrożnych szacunków oznaczałoby, że w mieście należałoby wybudować około 70 nowych lokali mieszkalnych rocznie (13).
(41)
Z tych względów inwestor prywatny mógłby oczekiwać znacznego wzrostu wartości swoich udziałów w KK.
2. Wartość gruntów
(42)
W pierwszej kolejności Komisja ustaliła, czy cena zapłacona przez miasto Karkkila za zakup udziałów przyniosła korzyść spółce Componenta z uwagi na to, że w normalnych warunkach rynkowych sprzedawca uzyskałby niższą cenę.
(43)
Finlandia określiła wartość aktywów KK następująco (14):
Tabela 4
Wartość aktywów KK obliczona przez Finlandię
Obecna wartość gruntów
5 067 988
Środki pieniężne i depozyty bankowe
28 256
Aktywa razem
5 096 244
Pożyczka udziałowca
3 340 368
Zobowiązania krótkoterminowe
107
Całkowite zadłużenie
3 340 475
Wartość netto KK
1 755 769
50 % wartości netto KK
877 885
(44)
Wartość gruntów obliczono, odnosząc się do standardowych cen stosowanych przez miasto Karkkila w 2003 r. Ceny te były ustalone na takim samym poziomie dla całego obszaru miasta Karkkila; jedynym wyjątkiem były różnice w cenie między dwiema strefami. Z danych przedstawionych przez Finlandię wynikało, że faktyczne ceny rynkowe różniły się bardzo znacząco pomiędzy różnymi dzielnicami i obszarami mieszkalnymi. Dlatego też Komisja, przeprowadzając ocenę, w większym stopniu skupiła się na przedmiotowych obszarach.
(45)
Komisja zauważa, że miasto Karkkila rozpoczęło proces nabycia pełnej liczby udziałów w perspektywie od średnioterminowej do długoterminowej. W sektorze nieruchomości oczekiwanie znacznego wzrostu wartości w perspektywie od średnioterminowej do długoterminowej w sprzyjających okolicznościach nie jest niczym nadzwyczajnym. Miasto Karkkila realizowało długoterminową strategię inwestycyjną i dążyło do wygenerowania zysków ze zwiększonej przyszłej sprzedaży.
(46)
W odniesieniu do szczególnej sytuacji miasta Karkkila Finlandia wykazała, że miasto Karkkila miało uzasadnione powody, aby oczekiwać w perspektywie od średnioterminowej do długoterminowej znacznego wzrostu liczby mieszkańców, prowadzącego do istotnego zwiększenia potrzeb mieszkaniowych. Głównym powodem był fakt, że trzy miasta położone na północ i na zachód od Helsinek, tj. Vihti, Lohja i Hyvinkää, przyciągnęły dużą liczbę nowych mieszkańców, spośród których wielu dojeżdża do pracy w Helsinkach. W konsekwencji ceny nieruchomości zaczęły szybko i stale wzrastać i nie spodziewano się spowolnienia tego wzrostu w najbliższym czasie. W 2003 r. ceny nieruchomości w sąsiednich miastach były średnio 2,5 razy wyższe niż ceny w mieście Karkkila. W związku z tym miasto Karkkila oczekiwało, że logiczną konsekwencją dalszego wzrostu cen będzie zwiększenie atrakcyjności miasta Karkkila jako kolejnego alternatywnego miejsca zamieszkania, nawet gdyby ceny nieruchomości w tym mieście również znacznie wzrosły. Oczekiwanie podwojenia cen nieruchomości w mieście Karkkila nie było pozbawione podstaw.
(47)
Mimo że dalszy rozwój sytuacji nie ma bezpośredniego znaczenia dla analizy ex ante dotyczącej przeprowadzonej transakcji, zmiany cen nieruchomości w trzech sąsiednich miastach w latach następujących po przeprowadzeniu transakcji potwierdziły trafność prognozy. W niektórych przypadkach ceny nieruchomości były czterokrotnie wyższe niż ceny w mieście Karkkila.
(48)
Inną przyczyną oczekiwanego wzrostu liczby mieszkańców miasta Karkkila był planowany remont drogi prowadzącej do tego miasta - w momencie zawierania transakcji remont był już zaplanowany i został następnie przeprowadzony.
(49)
Oficjalne prognozy dotyczące wzrostu liczby mieszkańców miały również wpływ na podjęcie decyzji o nabyciu pełnej liczby udziałów. W 2000 r. opublikowano wyniki pierwotnego badania przeprowadzonego przez Radę Regionu Uusimaa, w którym szacowano, że do 2025 r. liczba mieszkańców miasta Karkkila wzrośnie do około 9 600 mieszkańców (tj. o około 10 %) i że w związku z tym konieczne będzie wybudowanie 600 dodatkowych lokali mieszkalnych. Wkrótce okazało się, że prognoza ta była zbyt ostrożna. W momencie przeprowadzania transakcji miasto Karkkila spodziewało się znacznie większego wzrostu liczby mieszkańców, skutkującego zwiększeniem potrzeb mieszkaniowych o co najmniej 70 nowych lokali mieszkalnych rocznie.
(50)
Tę pozytywną prognozę potwierdziło następnie kolejne badanie przeprowadzone przez Radę Regionu Uusimaa w dniu 18 sierpnia 2009 r., w którym przewidywano wzrost liczby mieszkańców miasta Karkkila o 100 osób rocznie do 2030 r., co skutkowałoby zwiększeniem potrzeb mieszkaniowych o 70 nowych lokali mieszkalnych rocznie. W rzeczywistości nawet ta druga prognoza został przekroczona, ponieważ w 2006 r. wybudowano 137, a w 2007 - 95 nowych lokali mieszkalnych.
(51)
Należy również zauważyć, że KK było zdecydowanie największym właścicielem nieruchomości w mieście Karkkila. W czasie przeprowadzania transakcji faktyczna liczba działek znajdujących się w portfelu KK była niejasna, ponieważ miasto Karkkila zamierzało podzielić i przekształcić część z nich (w szczególności na obszarze Haapala/Uusitalo). Ponadto na działkach pod zabudowę szeregową, a tym bardziej na działkach pod zabudowę wielopiętrową, można zbudować więcej mieszkań. Zgodnie z przedstawionym przez Finlandię wykazem zawartości portfela mniej niż 140 działek było przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną (pozostałe były przeznaczone na parki). Zakładając, że w momencie zawarcia transakcji do zaspokojenia szacunkowych potrzeb mieszkaniowych potrzeba było 70 nowych lokali mieszkalnych rocznie, prognoza na kolejne 10 lat wskazywałaby na 700 nowych lokali mieszkalnych, a na kolejne 20 lat - 1 400 nowych lokali mieszkalnych. Ponieważ KK nie miało żadnego poważnego konkurenta w mieście Karkkila, miasto miało uzasadnione podstawy, by oczekiwać, że będzie w stanie sprzedać większość nieruchomości znajdujących się w portfelu KK, jeżeli nie wszystkie te nieruchomości.
(52)
Finlandia wyjaśniła, że przyjęta przez miasto Karkkila strategia zakładała w pierwszej kolejności zwiększenie wartości posiadanych gruntów poprzez ich przekształcenie i zagospodarowanie, przeczekanie efektu domina w odniesieniu do ogólnego wzrostu cen na przedmiotowym obszarze i sprzedaż gruntów dopiero na późniejszym etapie. Zgodnie z tą strategią KK już w poprzednich latach powstrzymywało się od przedwczesnej sprzedaży nieruchomości, co tłumaczy niski poziom sprzedaży w latach poprzedzających zawarcie transakcji.
(53)
Komisja zauważa, że grunty znajdujące się w posiadaniu KK były różnie wyceniane w zależności od ich rodzaju, tj. grunty pod zabudowę jednorodzinną, grunty pod zabudowę szeregową, grunty pod zabudowę wielopiętrową, grunty przeznaczone na parki i grunty przeznaczone do użytku publicznego. Szczególne cechy każdego obszaru zostały oddzielnie opisane i przeanalizowane poniżej.
(54)
Wartość gruntów pod zabudowę wielopiętrową znajdujących na obszarze Asemanranta wyceniono na 2 358 158 EUR, co stanowiło około połowę wartości aktywów KK. Do celów przeprowadzanej transakcji wartość gruntów wyceniono na 79,56 EUR/m2.
(55)
Wyniki przeprowadzonych w tej kwestii ekspertyz nie są w pełni rozstrzygające, głównie ze względu na brak cen referencyjnych w mieście Karkkila. Do momentu przeprowadzenia transakcji na rynku nieruchomości w mieście Karkkila nie sprzedano żadnych gruntów pod zabudowę wielopiętrową. W ekspertyzie przedstawionej przez Finlandię w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego (ekspertyza A) wskazano cenę wynoszącą 50 EUR/m2. Finlandia wyjaśnia teraz, że cena ta została prawdopodobnie obliczona na podstawie danych stosowanych w odniesieniu do finansowanych przez państwo mieszkań czynszowych w regionie i w związku z tym była znacznie niższa od ceny rynkowej. W ramach tej pierwotnej ekspertyzy oszacowano również, że wartość gruntów pod zabudowę wielopiętrową wynosiła od 60 do 75 EUR/m2. W drugiej ekspertyzie (ekspertyza B) wyjaśniono, że zapłacona cena odpowiada cenie rynkowej, ale nie podano żadnych dodatkowych informacji. W sprawozdaniu KP&P (ekspertyza C) stwierdzono, że cena wynosząca 79,56 EUR/m2 odpowiada cenie rynkowej, ponieważ jest znacznie niższa od cen płaconych w trzech sąsiednich miastach. Wobec braku jakichkolwiek innych punktów odniesienia ekspertyzy te dostarczają pewnych wskazówek odnośnie do cen nieruchomości na obszarach wokół Helsinek w czasie przeprowadzania transakcji. W związku z tym Komisja zweryfikowała przedstawione w nich dane i uzupełniła je własną oceną.
(56)
Obszar Asemanranta jest położony bardzo korzystnie na brzegach jeziora w odległości 200 m od centrum miasta. Według władz fińskich wartość tego obszaru jest szczególnie wysoka z uwagi na bezpośredni widok na jezioro i dostęp do niego. Porównywalną działkę sprzedano w 2006 r. za 92,35 EUR/m2. W styczniu 2008 r. miasto Karkkila uznało, że wartość nieruchomości jest wystarczająco wysoka, aby podnieść jej cenę do 105 EUR/m2.
(57)
Drugim istotnym czynnikiem wpływającym na wycenę tego obszaru jest jego powierzchnia, w odniesieniu do której stosuje się daną cenę. Ostrożna wycena na potrzeby sprzedaży została sporządzona w oparciu o minimalny objęty pozwoleniem na budowę obszar o powierzchni 29 640 m2, chociaż maksymalny objęty pozwoleniem na budowę obszar mógł obejmować nawet 39 590 m2. Biorąc pod uwagę oczekiwany wzrost liczby mieszkańców, miasto Karkkila liczyło na długoterminowe przedsięwzięcie przy maksymalnym zakresie pozwolenia w ramach planu zagospodarowania przestrzennego.
(58)
Mimo że przed przeprowadzeniem transakcji w mieście Karkkila nie sprzedano żadnych gruntów pod zabudowę wielopiętrową, miasto miało uzasadnione podstawy, aby oczekiwać, że na obszarze miasta Karkkila istnieje wschodzący rynek dla tego rodzaju budownictwa. W 2003 r. wydano cztery pozwolenia na budowę wielopiętrowych budynków mieszkalnych. Rozwój sytuacji po przeprowadzeniu transakcji potwierdza, że prognoza ta nie była bezpodstawna, ponieważ do 2007 r. złożono wnioski o wydanie sześciu kolejnych pozwoleń, które zostały pozytywnie rozpatrzone, a w okresie od 2007 r. do połowy 2010 r. wybudowano siedem wielopiętrowych budynków mieszkalnych.
(59)
W 2003 r. ceny w sąsiednich miastach wzrosły do 133,60 EUR/m2 w Hyvinkää, a w 2004 r. w Vihti osiągnięto najwyższą cenę sprzedaży, tj. 312,60 EUR/m2.
(60)
Komisja uważa, że wartości przedstawione w trzech ekspertyzach są zasadniczo porównywalne i nie wydają się w oczywisty sposób błędne, jeżeli porówna się je z cenami oferowanymi w czasie zawierania transakcji za podobne grunty. Nie ma potrzeby ustalania, która z ekspertyz jest najbardziej wiarygodna, ponieważ cena zapłacona za udziały jest niższa od ceny rynkowej nawet w przypadku przyjęcia najbardziej ostrożnych szacunków (zob. ogólna wycena wartości rynkowej w pkt 84 i nast.). Komisja oszacowała najniższą możliwą wartość w następujący sposób: biorąc pod uwagę najlepszą lokalizację gruntów położonych na obszarze Asemanranta, ich cena rynkowa znajdowała się co najmniej w górnym segmencie zakresu cenowego przedstawionego przez najbardziej ostrożnych ekspertów, tj. 75 EUR/m2. Przyjmując ostrożne założenie, zgodnie z którym grunty są sprzedawane wyłącznie przy minimalnym zakresie pozwolenia w ramach planu zagospodarowania przestrzennego, minimalna wartość rynkowa wynosiłaby 2 223 000 EUR.
(61)
Można zatem uznać, że maksymalna wartość w przypadku ewentualnego przeszacowania wyniosłaby 135 158,4 EUR, co odpowiadałoby 67 579,20 EUR za 50 % udziałów.
(62)
Komisja zauważa, że wartość ta obejmuje 8-9 hektarów gruntów należących również do obszaru Asemanranta, na których powstaną ulice, parki itd. Na przykład w częściowym planie ogólnym obszar przybrzeżny został przeznaczony do celów rekreacyjnych i uznany za obszar ochrony środowiska. W związku z tym teren o powierzchni 8-9 hektarów wpływa na wysoką cenę gruntów w części mieszkalnej całego obszaru, ale nie został wyceniony oddzielnie.
(63)
Większość gruntów w portfelu nieruchomości KK znajdowało się na obszarze Haapala/Uusitalo oddalonym o około 2,5 km na południowy zachód od centrum miasta. Te dwa sąsiadujące ze sobą obszary zostały przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną i szeregową, ale nie zostały jeszcze zagospodarowane. Ponieważ proces zagospodarowania jeszcze się nie rozpoczął, cena gruntów, podobnie jak liczba sprzedanych działek, była niska. KK było właścicielem praktycznie całego obszaru.
(64)
Do celów przeprowadzanej transakcji wartość gruntów wyceniono na 1 612 059 EUR dla wszystkich rodzajów działek; cena działek pod zabudowę jednorodzinną wynosiła 10,19 EUR/m2, natomiast działek pod zabudowę szeregową - 74,02 EUR/m2, zgodnie ze standardowymi cenami ustalonymi przez miasto. Całkowita wartość gruntów pod zabudowę jednorodzinną wynosiła 973 268 EUR, a pod zabudowę szeregową - 811 209 EUR.
(65)
We wszystkich trzech ekspertyzach stwierdzono, że ceny działek pod zabudowę jednorodzinną odpowiadały cenom rynkowym. W sprawozdaniu KP&P (ekspertyza C) wyjaśniono, że ceny rynkowe były o 15-20 % wyższe niż ceny stosowane w mieście Karkkila. Zgodnie z przedstawionymi przez Finlandię danymi średnia cena w 2003 r. wynosiła około 14,40 EUR/m2. W pierwotnej ekspertyzie (ekspertyza A) wskazano, że ceny rynkowe w mieście Karkkila wahały się w granicach od 9,43 EUR do 14,76 EUR/m2.
(66)
We wszystkich trzech ekspertyzach odniesiono się do średnich cen sprzedaży, podczas gdy z danych przedstawionych przez Finlandię wynikały znaczne różnice cen pomiędzy poszczególnymi dzielnicami, przy czym ceny na obszarze Haapala/Uusitalo plasują się w niższym przedziale zakresu cen. W 2003 r. sprzedano dwie działki położone w Haapala (sprzedaż przez przedsiębiorstwo prywatne osobie fizycznej): w kwietniu 2003 r. działka została sprzedana za 9,25 EUR/m2, natomiast w kwietniu inną działkę sprzedano za 10,06 EUR/m2. Różnica ta odpowiadałaby wzrostowi cen w wysokości 8,8 % na przestrzeni czterech miesięcy. Uwzględniając ogólne zmiany wysokości cen w mieście Karkkila, gdzie w latach 2001-2002 ceny wzrosły o 12,6 %, a w latach 2002-2003 o 42,7 %, wzrost cen o 1,3 % w ciągu czterech ostatnich miesięcy 2003 r. można uznać za zgodny z ogólną tendencją. Mając na uwadze te okoliczności, Komisja nie widzi powodu, dla którego cena z grudnia 2003 r. wynosząca 10,19 EUR/m2 nie mogłaby zostać przyjęta jako cena rynkowa.
(67)
Jeżeli chodzi o ceny działek pod zabudowę szeregową, nie odnotowano przypadków sprzedaży na przedmiotowym obszarze, które stanowiłyby bezpośredni punkt odniesienia. W pierwotnej ekspertyzie oszacowano wartość rynkową działek na 70-80 EUR/m2, a w sprawozdaniu KP&P (ekspertyza C) wskazuje się jedynie na znacznie wyższe ceny działek pod zabudowę szeregową w sąsiednich miastach. Ponieważ we wszystkich trzech ekspertyzach stwierdzono, że zapłacona cena odpowiadała cenie rynkowej, i ponieważ nie ma przesłanek wskazujących, że takie wnioski mogą być nieprawidłowe w odniesieniu do obszaru Haapala/Uusitalo, Komisja uznaje, że cena 74,20 EUR/m2 odpowiadała cenie rynkowej.
(68)
Komisja zwróciła się do Finlandii o wyjaśnienie, dlaczego uzyskanie pełnego tytułu własności do całego obszaru leżało w interesie miasta Karkkila, biorąc pod uwagę fakt, że wcześniejsze dane liczbowe dotyczące sprzedaży wskazywały, że nabywcy najwyraźniej nie są zainteresowani zakupem działek w tej dzielnicy i wyraźnie preferują pozostałe obszary miasta mimo wyższych cen znajdujących się tam gruntów. Finlandia wyjaśniła, że już w poprzednich latach KK postępowało zgodnie z ukierunkowaną strategią inwestycyjną, zakładającą przekształcenie obszaru Haapala/Uusitalo w przyszłą dzielnicę mieszkalną miasta Karkkila. Pozostałe obszary mieszkalne w mieście stawały się coraz gęściej zaludnione i w związku z tym w oparciu o dane dotyczące przyrostu liczby ludności prognozowano, że konieczne będzie zagospodarowanie nowych obszarów.
(69)
Obszar Haapala/Uusitalo został uwzględniony w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego, ale prace nad jego zagospodarowaniem jeszcze się nie rozpoczęły. W planie zakładano ponowny podział gruntów na pojedyncze i lepiej ukształtowane działki, podłączenie działek do sieci mediów oraz wybudowanie obiektów użyteczności publicznej.
(70)
Miasto Karkkila z powodzeniem stosowało tę samą strategię w odniesieniu do innych dzielnic: wprowadziło obiekty użyteczności publicznej na obszarach Tuorila, Nikkimäki oraz Pumminmäki. W 2003 r. średnia cena sprzedaży w Pumminmäki wynosiła już 14,28 EUR, natomiast miasto Karkkila z powodzeniem sprzedawało działki po nowej standardowej cenie wynoszącej 14 EUR w 2004 r., przy czym w kolejnych latach obserwowano dalsze wzrosty cen (do 18,50 EUR/m2 w 2005 r.).
(71)
Oczekiwano, że wartość nieruchomości na obszarze Haapala/Uusitalo osiągnie wartość podobną do tej obserwowanej na podobnie zagospodarowanych obszarach mieszkalnych, a ponadto będzie zmieniać się zgodnie z ogólnymi tendencjami wzrostu cen gruntów. W związku z tym oczekiwanie wzrostu wartości o co najmniej 40-50 % po zagospodarowaniu (tj. w ciągu 3-4 lat) wydawało się uzasadnione, przy czym w perspektywie średnio- i długoterminowej można oczekiwać dodatkowych wzrostów.
(72)
Zagospodarowanie obszaru w ramach jednego projektu infrastrukturalnego obejmującego cały obszar leżało w interesie miasta Karkkila. Zastosowanie jednego, skoordynowanego podejścia do kwestii zagospodarowania byłoby o wiele tańsze niż zagospodarowanie kolejno poszczególnych działek (na mocy obowiązującego prawa miasto jest zobowiązane do przyłączenia nieruchomości do sieci mediów, co zwykle ma miejsce na wniosek właścicieli zamierzających rozpocząć budowę). Miasto Karkkila podkreśliło, że prace przebiegały o wiele sprawniej w ramach wyłącznej własności gruntów i sprawowania nad nimi wyłącznej kontroli. W odniesieniu do każdej działki i każdej części robót inżynieryjnych konieczne było podejmowanie licznych indywidualnych decyzji. Ponieważ zagospodarowanie nieruchomości nie było podstawową formą działalności prowadzonej przez spółkę Componenta (będącą producentem stali), stało się jasne, że prowadzenie takiej działalności będzie dla niej trudniejsze.
(73)
Z uwagi na realizowaną długoterminową strategię rozwojową i zamiar przeprowadzenia wszystkich robót inżynieryjnych w tym samym czasie sprzedaż gruntów przed ich zagospodarowaniem nie leżała w interesie miasta Karkkila. Dlatego też przed przeprowadzeniem transakcji nie sprzedano praktycznie żadnej działki.
(74)
Komisja może przyjąć, że na podstawie długoterminowej strategii dotyczącej obszaru Haapala/Uusitalo realizowanej przez miasto Karkkila prywatny inwestor posiadający już 50 % udziałów w odniesieniu do tego obszaru mógł również mieć interes gospodarczy w nabyciu pozostałych 50 % udziałów. Perspektywę uzyskania tytułu własności do całego przyszłego obszaru mieszkalnego, niskie ryzyko cenowe i realną perspektywę sprzedaży większości działek na przestrzeni kolejnych dziesięciu lat, a pozostałych w ciągu kolejnej dekady, można uznać za elementy strategii biznesowej, która mogłaby być prowadzona przez prywatnego inwestora.
(75)
Kilka działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną zlokalizowanych jest na innych obszarach. Wycena (43 000 EUR) została przeprowadzona w oparciu o oficjalną, ustaloną przez miasto Karkkila jednostkową cenę sprzedaży, wynoszącą 10,19 EUR za m2 tego rodzaju gruntów. Z powodów wskazanych powyżej (motywy 65-66) Komisja uważa, że cenę z grudnia 2003 r. można przyjąć jako cenę rynkową.
(76)
W portfelu nieruchomości KK znajdują się również dwie działki pod zabudowę wielopiętrową położone na obszarze Takko I. Całkowita wartość tych nieruchomości wynosi 110 191 EUR. Ponadto obszar Takko I znajduje się w centrum miasta. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w ekspertyzie A cena rynkowa gruntów na tym obszarze wynosiła 60-75 EUR/m2. W sprawozdaniu KP&P (ekspertyza C) przedstawiono takie same wnioski w odniesieniu do działek pod zabudowę wielopiętrową, stwierdzając, że cena odpowiada kursowi rynkowemu poprzez odniesienie jej wysokości do cen sprzedaży płaconych w sąsiednich miastach.
(77)
W opinii Komisji nie ma potrzeby ustalania, która z ekspertyz jest najbardziej wiarygodna. Nawet jeżeli w ramach transakcji zastosowano by najniższą możliwą cenę rynkową w wysokości 60 EUR/m2, skorygowana całkowita wartość udziałów wciąż przewyższałaby cenę zapłaconą przez miasto Karkkila (zob. obliczenia minimalnej wartości udziałów poniżej). Przy założeniu najniższej możliwej wartości rynkowej, wartość gruntów na obszarze Takko I byłaby zawyżona o 19,65 EUR/m2. Odpowiadałoby to łącznej kwocie równej 27 212 EUR, tj. 13 606 EUR za 50 % udziałów.
(78)
Wartość przypisana gruntom przeznaczonym na parki wynosi 456 601 EUR. Kwotę tę wyliczono w oparciu o standardową cenę w wysokości 1,18 EUR/m2, którą miasto Karkkila płaci zazwyczaj za tego rodzaju grunty. Miasto dysponuje prawem wykupu tych obszarów po cenie rynkowej (15). Ponieważ zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego obszary te nie są przeznaczone pod zabudowę, zastosowano wobec nich taką samą podstawę wyceny, jak w przypadku nieprzyporządkowanych do żadnej strefy gruntów, które nie zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego (zob. pkt 79). W związku z tym Komisja uznała, że wartość tych gruntów nie została zawyżona.
(79)
W portfelu KK znajdowały się również grunty nieobjęte miejskim planem zagospodarowania przestrzennego wycenione na łączną kwotę 49 678 EUR w oparciu o cenę wynoszącą 1,18 EUR/m2. W ekspertyzach nie wyjaśniono, dlaczego uznano, że wycena tych gruntów jest prawidłowa. Pozostałe informacje przedstawione przez Finlandię obejmują wykaz transakcji sprzedaży niezagospodarowanych gruntów położonych na słabiej zaludnionych obszarach miasta Karkkila, które były sprzedawane po średniej cenie wynoszącej 1,86 EUR/m2. Na tej podstawie Komisja może zgodzić się, że cena 1,18 EUR/m2 nie przewyższała ceny rynkowej.
(80)
Zgodnie z obliczeniami dokonanymi przez Finlandię w oparciu o standardowe ceny, po których KK sprzedawało swój majątek, wartość posiadanych przez KK nieruchomości wynosiła 5 067 988 EUR. Po odjęciu kwot wynikających z możliwego zawyżenia wartości gruntów pod zabudowę wielopiętrową na obszarze Asemanranta (135 158 EUR) oraz Takko I (27 212 EUR) minimalna wartość gruntów wynosi 4 905 618 EUR.
3. Spłata pożyczki
(81)
W 1996 r. spółka Componenta i miasto Karkkila udzieliły KK nieoprocentowanej pożyczki udziałowca w wysokości 1 670 814 EUR na równych warunkach (o równym stopniu uprzywilejowania). Wycofaniu przez spółkę Componenta jej udziałów w KK towarzyszył zwrot przez KK pożyczki udziałowca udzielonej temu przedsiębiorstwu. Ponieważ w celu wygenerowania takich funduszy KK musiałoby sprzedać znaczną część swojego majątku, co, jak wskazano powyżej, mogłoby zagrozić realizacji przyjętej średnio- i długoterminowej strategii biznesowej, miasto Karkkila podjęło decyzję o przyznaniu KK kolejnej nieoprocentowanej pożyczki w takiej samej wysokości, którą KK wykorzystało do spłaty swoich zobowiązań. W rezultacie łączna kwota zadłużenia KK względem miasta Karkkila wyniosła 3,34 mln EUR.
(82)
Komisja zgadza się z Finlandią co do tego, że kwoty pożyczek zostały już uwzględnione w ramach wyceny przedsiębiorstwa, tj. wartość udziałów została już pomniejszona o wartość zadłużenia. W związku z tym uznanie spłaty pożyczki za osobny środek pomocy oznaczałoby podwójne naliczanie odnośnych kwot.
4. Wartość udziałów
(83)
Po odjęciu kwoty wynikającej z możliwego zawyżenia wartości, wartość 50 % udziałów w KK przedstawia się następująco:
Tabela 5
Wartość KK
Obecna wartość gruntów
4 905 618
Środki pieniężne i depozyty bankowe
28 256
Aktywa razem
4 933 874
Pożyczka udziałowca
3 340 368
Zobowiązania krótkoterminowe
107
Całkowite zadłużenie
3 340 475
Wartość netto KK
1 593 399
50 % wartości netto KK
796 699,5
(84)
Ponieważ miasto Karkkila zapłaciło 713 092,50 EUR za zakup 50 % udziałów, Komisja uznaje, że nie zapłaciło ono ceny przewyższającej wartość rynkową tych udziałów.
V. WNIOSEK
(85)
Komisja uznaje, że cena zapłacona spółce Componenta przez miasto Karkkila za nabycie 50 % udziałów w KK nie przewyższa ceny rynkowej i w związku z tym nie kwalifikuje się jako pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE,
PRZYJMUJE NINIEJSZĄ DECYZJĘ:
Artykuł 1
Cena nabycia zapłacona spółce Componenta Oyj przez miasto Karkkila za zakup udziałów w Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy na podstawie umowy zawartej przez strony w dniu 16 grudnia 2003 r. nie stanowi pomocy państwa na rzecz Componenta Corporation Oyj w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
Artykuł 2
Niniejsza decyzja skierowana jest do Republiki Finlandii.
Sporządzono w Brukseli dnia 20 kwietnia 2011 r.