РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
BESCHLUSS (EU) 2015/507 DER KOMMISSION
vom 16. September 2014
über die Maßnahme SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) Deutschlands
(Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2014) 6411)
(Nur der deutsche Text ist verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION -
gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 Unterabsatz 1,
nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß dem genannten Artikel (1) und unter Berücksichtigung dieser Stellungnahme,
in Erwägung nachstehender Gründe:
1. VERFAHREN
(1)
Am 30. März 2007 reichte die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (im Folgenden „NEUWOGES“) auf der Grundlage von Artikel 20 Absatz 2 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates eine Beschwerde bei der Kommission ein (2), derzufolge der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (im Folgenden „BAVARIA 1“ und „BAVARIA 2“; zusammen „BAVARIA“) mittels eines Erbbaurechtsvertrags (im Folgenden „EBV“) und eines Generalverwaltervertrags (im Folgenden „GVV“) eine rechtswidrige staatliche Beihilfe gewährt wurde. NEUWOGES beantragte die Einleitung eines förmlichen Prüfverfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV.
(2)
Am 6. August 2007, 14. Mai 2008, 6. April 2009 und 3. Februar 2012 forderte die Kommission von Deutschland weitere Auskünfte an. Deutschland antwortete am 4. September 2007, 12. Oktober 2007, 17. Oktober 2007, 11. Juli 2008, 14. Juli 2008, 12. Dezember 2008, 30. Juni 2009 und 28. Februar 2012. NEUWOGES übermittelte Stellungnahmen am 30. Mai 2007, 5. November 2007, 26. Februar 2008, 15. Juli 2008, 30. September 2008, 18. Dezember 2008, 6. März 2009, 4. Juni 2009, 15. Juli 2009, 26. August 2009, 22. September 2009 und 19. Januar 2012. BAVARIA nahm am 13. Mai 2008 Stellung.
(3)
Am 28. November 2008 verkündete das Landgericht Rostock (im Folgenden „LG Rostock“) sein Urteil im Verfahren BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA hatte gegen NEUWOGES wegen Nichterfüllung des zwischen den beiden Parteien geschlossenen Vertrags geklagt. Daraufhin hatte NEUWOGES geltend gemacht, dass der Vertrag rechtswidrige und mit dem Binnenmarkt unvereinbare staatliche Beihilfen enthalte und daher nichtig sei. Das LG Rostock gelangte zu der Schlussfolgerung, dass es keinen Vorteil zugunsten von BAVARIA und daher keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV gebe. NEUWOGES legte gegen das Urteil Rechtsmittel ein. Das Verfahren vor dem Oberlandesgericht Rostock (im Folgenden „OLG Rostock“) ist noch anhängig. Darüber hinaus strengte BAVARIA ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Greifswald (im Folgenden „VG Greifswald“) an, um auf dem Gerichtsweg Einsicht in alle diese Verträge betreffenden Akten der NEUWOGES oder der Stadt Neubrandenburg zu erwirken. Das Verfahren ist noch anhängig.
(4)
Mit Schreiben vom 4. Juni 2009 forderte NEUWOGES im Einklang mit Artikel 265 Absatz 2 AEUV die Kommission auf, das förmliche Prüfverfahren innerhalb von zwei Monaten einzuleiten.
(5)
Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 übermittelte die Kommission NEUWOGES ihre vorläufige Einschätzung, dass weder der EBV noch der GVV eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV enthalten.
(6)
Mit Schreiben vom 26. August 2009 focht die Beschwerdeführerin diese vorläufige Würdigung an und forderte die Kommission auf, das förmliche Prüfverfahren innerhalb von zwei Wochen einzuleiten.
(7)
Die Kommissionsdienststellen teilten NEUWOGES mit Schreiben vom 15. September 2009 mit, dass sie ihr ein weiteres Schreiben mit einer Würdigung der letzten Stellungnahmen von NEUWOGES übermitteln würden. Mit Schreiben vom 22. September 2009 informierte NEUWOGES die Kommission darüber, dass sie mit dem Vorschlag der Kommission nicht einverstanden sei.
(8)
Am 9. Oktober 2009 erhob NEUWOGES Klage vor dem Gericht der Europäischen Union und beantragte, den angeblich im Schreiben der Kommission vom 29. Juli 2009 enthaltenen Beschluss für nichtig zu erklären oder hilfsweise festzustellen, dass die Kommission es unterlassen habe, tätig zu werden, da sie sich geweigert habe, das förmliche Prüfverfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV einzuleiten. Am 9. Januar 2012 wies das Gericht die Nichtigkeitsklage als unzulässig und die Untätigkeitsklage als unbegründet zurück (3).
(9)
Mit Schreiben vom 19. Januar 2012 forderte NEUWOGES die Kommission erneut zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV auf.
(10)
Mit Schreiben vom 21. März 2012 informierte die Kommission Deutschland über ihren Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens. Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht (4). Die Kommission forderte die Beteiligten auf, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen. Am 22. März 2012 legte NEUWOGES Rechtsmittel gegen den Beschluss des Gerichts vom 9. Januar 2012 ein. Der Gerichtshof wies das Rechtsmittel am 15. November 2012 als gegenstandslos ab (5).
(11)
Bei der Kommission gingen am 17. Juli 2012, 2. Oktober 2012, 4. April 2013 und 15. April 2014 Stellungnahmen von NEUWOGES sowie am 18. Juni 2012 und am 22. April 2013 Stellungnahmen von BAVARIA ein. Die Stellungnahmen wurden Deutschland am 7. August 2012 und 16. September 2013 zugeleitet. Im Auftrag der Bundesregierung nahm die Stadt Neubrandenburg am 23. Juli 2012 und am 28. September 2012 Stellung; das Land Berlin übermittelte seine Stellungnahmen am 16. Mai 2012, 28. September 2012 und 30. September 2013.
2. BESCHREIBUNG DER MASSNAHMEN
(12)
NEUWOGES ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach deutschem Recht. Die Stadt Neubrandenburg hält 100 % der Anteile. NEUWOGES verfolgt das Ziel, große Teile der Bevölkerung der Stadt Neubrandenburg und der umliegenden Gebiete mit bezahlbaren Wohnungen zu versorgen. Die Gesellschaft besitzt heute 33 % aller Wohnungen der Stadt Neubrandenburg. BAVARIA 1 und BAVARIA 2 sind Objektgesellschaften, die eigens für das Geschäft mit NEUWOGES gegründet wurden und mehrheitlich von geschlossenen Immobilienfonds gehalten werden. BAVARIA 1 wird von der BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) und der BAVARIA Immobilien-Management GmbH i. I. (6 %) gehalten, während BAVARIA 2 zu 100 % von Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn gehalten wird. Die Anteile an BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG wie auch an Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn werden von Privatanlegern gehalten. Beide Fonds wurden von der Berliner Immobilien-Holding GmbH initiiert und vertrieben, die bis zum 1. Januar 2006 der Bankgesellschaft Berlin gehörte und seither zu 100 % unmittelbar im Eigentum des Landes Berlin steht.
(13)
NEUWOGES ist unter anderem Eigentümerin einer Reihe von Grundstücken in Neubrandenburg, auf denen sich zwölf Wohngebäude mit insgesamt 557 Wohneinheiten und mehreren Gewerbeeinheiten befinden. Am 21. Januar 1998 schlossen NEUWOGES und BAVARIA den EBV und den GVV („in Rede stehende Verträge“ oder zusammen „Sale-and-lease-back-Geschäft“).
2.1. ERBBAURECHTSVERTRAG
(14)
Am 21. Januar 1998 schlossen NEUWOGES und BAVARIA einen Grundstücksleasing- und Gebäudekaufvertrag für zwölf Gebäude mit insgesamt 557 Wohneinheiten ab. Im Rahmen dieses Vertrags erhielt BAVARIA die Erbbaurechte für die Grundstücke über einen Zeitraum von 75 Jahren und erwarb die Gebäude.
(15)
Der EBV gliedert sich in zwei Hauptbestandteile:
a)
Zum einen verpflichtete sich BAVARIA zu einer Zahlung von insgesamt […] (6) EUR (7) an NEUWOGES: […] EUR als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2028 und […] EUR als Kaufpreis für die Gebäude.
b)
Zum anderen muss BAVARIA ab dem 1. Januar 2029 über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswertes entrichten, d. h. von […] EUR pro m2 bzw. […] EUR pro Jahr. Für die nachfolgende Restlaufzeit des EBV ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Preisindex für die Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert.
(16)
1997 hat NEUWOGES vor Abschluss des EBV mit BAVARIA den Wert der Objekte (Gebäude und Grundstücke) durch hausinterne Sachverständige ermitteln lassen. Laut diesem Gutachten betrug der Wert der Objekte […] EUR. 2007 beauftragte die NEUWOGES zusätzlich einen externen Sachverständigen, rückwirkend ein weiteres Gutachten über den Marktwert der Objekte im Jahr 1997 zu erstellen. Nach dem Gutachten von 2007 belief sich der für 1997 geschätzte Wert der Objekte auf […] EUR.
Das Altschuldenhilfegesetz
(17)
Der EBV wurde vor dem Hintergrund des Altschuldenhilfegesetzes (8) (im Folgenden „AHG“) geschlossen. Nach der deutschen Wiedervereinigung im Jahr 1990 wurden die früheren volkseigenen Wohnungswirtschaftsbetriebe in Ostdeutschland zu rechtlich selbstständigen kommunalen Wohnungsunternehmen. Die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten ihrer Vorgänger wurden auf diese neuen Unternehmen übertragen, was eine schwere Belastung für sie darstellte. Um die Wohnungsunternehmen in die Lage zu versetzen, langfristig existenzfähig zu sein, verabschiedete der Bundesgesetzgeber das Altschuldenhilfegesetz (AHG), das am 27. Juni 1993 in Kraft trat.
(18)
Nach dem AHG konnten kommunale Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland auf Antrag eine Entlastung von ihren Altverbindlichkeiten erhalten. Nach § 4(1)-(2) AHG konnte für Altverbindlichkeiten, die einen Betrag von 76,69 EUR pro m2 übersteigen, eine Teilentlastung gewährt werden, wobei jedoch höchstens 434,60 EUR pro m2 berücksichtigt werden durften. Im Gegenzug musste das Wohnungsunternehmen bestimmte Verpflichtungen akzeptieren. So musste es z. B. sich intensiv um die Privatisierung von 15 % der Wohnungen (§ 4 Abs. 5 Satz 1 in Verbindung mit § 5) bemühen, über einen Geschäftsplan zur zügigen Privatisierung, Modernisierung und Instandsetzung seiner Wohnungsbestände verfügen (§ 4 Abs. 5 Satz 2) sowie über den Stand seines Investitionsprogramms und die Ergebnisse der Privatisierung berichten (§ 4 Abs. 5-7). Nach der Fassung des Gesetzes, die zum betreffenden Zeitpunkt (1997/1998) in Kraft war, konnten die Wohnungsunternehmen ihrer Privatisierungspflicht bis zum 31. Dezember 2003 nachkommen. Kam ein Wohnungsunternehmen seiner Privatisierungspflicht nicht nach (d. h. bemühte es sich nicht intensiv um die Privatisierung), musste die bereits gewährte Entlastung zurückgezahlt werden.
(19)
Die Wohnungsunternehmen mussten einen bestimmter Prozentsatz der über 76,69 EUR pro m2 liegenden Privatisierungserlöse an den Erblastentilgungsfonds (im Folgenden „ETF“) abführen. Zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) sah § 5 Abs. 2 AHG vor, dass für alle Privatisierungen bis zum 31. Dezember 1998 45 % der Veräußerungserlöse abgeführt werden mussten. Für Privatisierungen bis zum 31. Dezember 2000 oder bis zum 31. Dezember 2003 wurden die Erlösanteile auf 50 % bzw. 55 % festgelegt. Wenn die Privatisierung in Form einer Erbbaurechtsbestellung erfolgte (d. h. anstelle des Direktverkaufs der Gebäude und Grundstücke lediglich die Gebäude verkauft und für die Grundstücke Erbbaurechte bestellt wurden), bestand der für die Berechnung der Abführungsverpflichtungen zugrunde gelegte Veräußerungserlös im Preis der Gebäude und dem Barwert des vereinbarten Erbbauzinses (§ 5 Abs. 2).
(20)
Im Laufe des Jahres 1995 stellte sich heraus, dass die ursprünglich geplante Privatisierungsform - d. h. der Verkauf an die Mieter - wahrscheinlich nicht zu der geforderten Privatisierungsquote von 15 % führen würde. Dementsprechend begannt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (im Folgenden „KfW“), die mit der Verwaltung der Altschuldenhilfe betraut war, auch die sogenannte „Privatisierung an Zwischenerwerber“ zu akzeptieren (9). Diesem Modell zufolge, das lediglich Anwendung finden sollte, wenn die Quote von 15 % durch direkte Privatisierungen voraussichtlich nicht zu erreichen war, konnte ein Wohnungsunternehmen Gebäude en bloc an einen gewerblichen Käufer veräußern. Um auf die Privatisierungsquote des Wohnungsunternehmens in Höhe von 15 % angerechnet werden zu können, musste sich der gewerbliche Käufer dazu verpflichten, die Gebäude zu sanieren und möglichst viele Wohnungen (mindestens aber ein Drittel) an die Mieter weiterzuveräußern (10). Wenn nach Vorlage konkreter Verkaufsangebote deutlich weniger als ein Drittel der Mieter an einem Kauf interessiert war, konnte der gewerbliche Käufer 60 % der Wohnungen von der Privatisierungspflicht ausnehmen und dadurch diese Pflicht auf die Privatisierung eines Drittels der verbleibenden 40 % der Wohnungen begrenzen (11).
NEUWOGES und das AHG
(21)
Der EBV wurde schließlich von der KfW als einschlägige Zwischenerwerbsveräußerung nach dem AHG anerkannt. Der Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts erleichterte NEUWOGES also die Erfüllung seiner Privatisierungsverpflichtung nach dem AHG. Es bleibt allerdings unklar und umstritten, inwieweit das AHG die geschäftlichen Erwägungen beeinflusste, die der Entscheidung von NEUWOGES zum Abschluss der Verträge zugrunde lagen, und ob die von NEUWOGES erhaltene AHG-Entlastung bei der Prüfung der Frage, ob das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe für BAVARIA darstellt, zu berücksichtigen ist.
(22)
NEUWOGES erhielt eigenen Angaben zufolge eine Entlastung von insgesamt […] EUR (12). NEUWOGES führte aus, dass es schwierig sei, einen Teil der gesamten erhaltenen Entlastung dem Sale-and-lease-back-Geschäft anteilig zuzuordnen, da nach dem AHG nur dann eine Entlastung möglich sei, wenn das Wohnungsunternehmen seiner Privatisierungspflicht vollständig nachgekommen ist. Sollte jedoch ein Teilbetrag der erhaltenen Gesamtentlastung einer bestimmten Privatisierungsmaßnahme auf der Grundlage des Anteils dieser Privatisierungen an der Gesamtprivatisierungspflicht von NEUWOGES zugeordnet werden müssen, könnte eine Gesamtbruttoentlastung in Höhe von […] EUR rechnerisch dem Sale-and-lease-back-Geschäft zugeordnet werden. Von den Erlösen aus dem BAVARIA-Geschäft mussten […] EUR an den ETF abgeführt werden, sodass NEUWOGES rechnerisch eine Nettoentlastung in Höhe von […] EUR hatte (13).
2.2. GENERALVERWALTERVERTRAG
(23)
Ebenfalls am 21. Januar 1998 unterzeichneten BAVARIA und NEUWOGES den GVV, durch den die Gebäude an NEUWOGES zurückgeleast wurden. Dem GVV zufolge bleibt NEUWOGES für die Verwaltung und kommerzielle Nutzung der in Rede stehenden Gebäude über einen Zeitraum von 30 Jahren verantwortlich. Alle Erlöse aus der Vermietung der Gebäude verbleiben bei NEUWOGES. Im Gegenzug für diese Nutzungsrechte verpflichtete sich NEUWOGES zu einer festen monatlichen Leasingzahlung in Höhe von […] EUR ([…] EUR pro Jahr) bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und […] EUR ([…] EUR pro Jahr) für die Folgezeit. Ab dem 1. Januar 2000 erhöhte sich diese Leasingrate um […] % pro Jahr.
2.3. GLOBALPAUSCHALVERTRAG
(24)
BAVARIA verpflichtete sich zur Sanierung der in Rede stehenden Gebäude und schloss zu diesem Zweck mit der BRG Bau-Regie GmbH (im Folgenden „BRG“), einer 100 %igen Tochtergesellschaft von NEUWOGES, einen Globalpauschalvertrag (im Folgenden „GVP“) ab. Nach dem GPV zahlte BAVARIA der BRG einen Pauschalbetrag von […] EUR für die vereinbarten Sanierungsarbeiten.
3. BEMERKUNGEN DEUTSCHLANDS
(25)
Deutschland beschränkt seine Antwort auf den Einleitungsbeschluss auf die Erklärung, dass es im vorliegenden Fall nicht zu dem Beschluss Stellung nimmt und dies den betroffenen Gebietskörperschaften, der Stadt Neubrandenburg und dem Land Berlin überlässt.
4. STELLUNGNAHMEN VON BETEILIGTEN
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES macht geltend, dass sie mit dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge nicht wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gehandelt und daher BAVARIA einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft habe, der eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV darstelle. Schätzungen von NEUWOGES zufolge führen die in Rede stehenden Verträge zu Verlusten in Höhe von […] EUR (nominal) bzw. […] EUR (abgezinst). Diese Verluste werden von NEUWOGES als mit dem Binnenmarkt unvereinbare staatliche Beihilfe für BAVARIA angesehen.
(27)
Bei der Bewertung der Marktüblichkeit der in Rede stehenden Verträge macht NEUWOGES geltend, dass der EBV und der GVV getrennt voneinander geprüft werden müssen (Abschnitt 4.1.1). In Bezug auf die Einzelverträge behauptet NEUWOGES, dass weder der EBV (Abschnitt 4.1.2) noch der GVV (Abschnitt 4.1.3) von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten geschlossen worden wären. NEUWOGES führt ferner aus, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter sich für einen alternativen Ansatz entschieden hätte (Abschnitt 4.1.4). Schließlich bringt NEUWOGES vor, dass der BAVARIA gewährte Vorteil eine Übertragung staatlicher Mittel darstelle, die der Stadt Neubrandenburg zuzurechnen sei (Abschnitt 4.1.5).
4.1.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(28)
NEUWOGES macht geltend, dass der EBV und der GVV hinsichtlich der Frage, ob die in Rede stehenden Verträge zu Marktbedingungen geschlossen wurden, streng voneinander getrennt geprüft werden müssten. NEUWOGES zufolge sind der EBV und der GVV rechtlich selbstständige Verträge, die gesondert bestehen sollten. Wenn die beiden Verträge tatsächlich als Einheit konzipiert worden wären, hätten NEUWOGES zufolge beide notariell beglaubigt werden müssen; nur der EBV sei aber notariell beglaubigt worden.
(29)
Daher geht NEUWOGES auf jeden Vertrag getrennt ein, um seine Marktüblichkeit zu prüfen.
4.1.2. Erbbaurechtsvertrag (EBV)
(30)
NEUWOGES vertritt die Auffassung, dass angesichts der 1997 und 2007 erstellten Gutachten zu den in Rede stehenden Objekten (Gebäude und Grundstücke) kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter den EBV mit BAVARIA zu dem vereinbarten Preis abgeschlossen hätte. Weder die Zahlung von Erbbauzinsen, noch die AHG-Entlastung auf der Grundlage des EBV, die Sanierungsverpflichtung und das eingeschränkte Bieterverfahren könnten etwas an dieser Schlussfolgerung ändern.
4.1.2.1. Kaufpreis
(31)
NEUWOGES erinnert daran, dass BAVARIA einen Barbetrag von […] EUR für die Gebäude zuzüglich […] EUR als kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden entrichtet hat. In den beiden Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 sei der Wert der Objekte insgesamt (Grundstücks- plus Gebäudewert) auf […] EUR bzw. […] EUR geschätzt worden. Ferner sei in beiden Gutachten nicht nur der Gesamtwert der Objekte, sondern auch der Wert der Grundstücke (Gutachten 1997: […] EUR, Gutachten 2007: […] EUR) und der Gebäude (Gutachten 1997: […] EUR, Gutachten 2007: […] EUR) getrennt ermittelt worden.
(32)
NEUWOGES vertritt den Standpunkt, dass das Verkehrswertgutachten von 1997 eine realistische Einschätzung des Objektwerts zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) darstellt und lediglich der tatsächlich von BAVARIA für die Gebäude entrichtete Preis (und nicht der Preis für die Gebäude zuzüglich des kapitalisierten Erbbauzinses auf Grund und Boden) für Vergleichszwecke zu berücksichtigen ist. Dementsprechend hat NEUWOGES ihrer Auffassung nach einen Betrag erhalten, der den Marktpreis zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) um […] EUR unterschreitet. Selbst unter Berücksichtigung der AHG-Entlastung würde der von BAVARIA entrichtete Preis immer noch 16 % unter dem niedrigeren Wert aus dem Gutachten von 2007 liegen. Der von BAVARIA gezahlte Preis lag NEUWOGES zufolge weit unter dem Marktpreis, sodass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter einem Verkauf zu diesem Preis zugestimmt hätte.
(33)
In diesem Zusammenhang erinnert NEUWOGES daran, dass gemäß der „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (14) unter bestimmten Umständen ein Kaufpreis, der bis zu 5 % unter dem in einem unabhängigen Gutachten ermittelten Marktwert liegt, als Marktpreis akzeptiert werden kann. Im Umkehrschluss könne ein Preis, der auch unter günstigster Annahme mindestens 16 % unter der niedrigsten Bewertung liegt, nicht als Marktpreis akzeptiert werden.
4.1.2.2. Kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden
(34)
NEUWOGES macht geltend, dass für den Vergleich des von BAVARIA gezahlten Preises mit den in den beiden Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 (in denen der Wert des vollständigen Eigentums an den Gebäuden und Grundstücken ermittelt wurde) ermittelten Preisen die kapitalisierten Erbbauzinsen für die ersten 30 Jahre nicht berücksichtigt werden dürfen. Da der Erbbauzins für die Bestellung und Übertragung der Erbbaurechte über einen Zeitraum von 75 Jahren und nicht für die Übereignung der Grundstücke entrichtet wird, kann er nicht für den Vergleich zwischen dem von BAVARIA für die Gebäude gezahlten Preis und dem in einen der beiden Gutachten ermittelten Preis herangezogen werden.
4.1.2.3. AHG-Entlastung
(35)
NEUWOGES erklärt ferner, dass die sich aus den in Rede stehenden Verträgen ergebende AHG-Entlastung in Höhe von […] EUR beim Vergleich des von BAVARIA entrichteten Preises mit dem in den beiden Verkehrswertgutachten ermittelten Preis nicht berücksichtigt werden darf. Dafür werden folgende Gründe angeführt:
-
Die AHG-Entlastung ist ein Vorteil, der NEUWOGES von einem Dritten (der KfW) gewährt wurde, der in keiner Verbindung zum Käufer steht. Es gibt keinen Grund, warum ein Verkäufer einen unter dem Marktpreis liegenden Preis akzeptieren sollte, nur weil ihm durch die Transaktion einige zusätzliche Vorteile von dritter Seite zufließen.
-
BAVARIA hat keinerlei Pflichten aus dem AHG übernommen, die zuvor NEUWOGES oblagen und eine Vergütung in Form eines Kaufpreisnachlasses verdienen würden. BAVARIA verpflichtete sich zwar „auf dem Papier“ zu dem Versuch, einige Wohnungen an die Mieter zu verkaufen, beauftragte aber NEUWOGES mit der konkreten Durchführung der Privatisierung auf eigene Kosten von NEUWOGES; somit übernahm BAVARIA keine wirkliche Verantwortung und trug auch nicht das Haftungsrisiko im Falle des Scheiterns der Privatisierungsbemühungen.
-
Da die Entlastung an die Erfüllung der Verpflichtung von NEUWOGES gebunden war, 15 % ihrer Wohnungen zu privatisieren, und das Geschäft mit BAVARIA nur 20 % der gesamten Privatisierungsverpflichtungen deckte, ist eine anteilige Zuordnung der durch das BAVARIA-Geschäft ermöglichten AHG-Entlastung real (im Gegensatz zu rechnerisch) nicht möglich. Anders ausgedrückt, wenn NEUWOGES ihre Privatisierungsverpflichtung nicht vollständig erfüllt hätte, hätte die Gesellschaft keinerlei Vorteil nach dem AHG aus dem Geschäft mit BAVARIA erhalten.
-
Das Sale-and-lease-back-Geschäft hätte allenfalls dazu geführt, dass NEUWOGES nur einen vergleichsweise geringen Prozentsatz (45 % anstatt 50 % oder 55 %) der Erlöse an den ETF hätte abführen müssen, wohingegen der Nichtabschluss des Vertrags und die Suche nach einem anderen Käufer mit dem Risiko verbunden gewesen wäre, einen größeren Teil der Veräußerungserlöse an den Fonds abführen zu müssen.
-
NEUWOGES nimmt für sich auf jeden Fall in Anspruch, ihren Privatisierungsverpflichtungen schlussendlich zu 165 % nachgekommen zu sein, sodass die bereits gewährte Entlastung auch ohne das Geschäft mit BAVARIA bestätigt worden wäre.
4.1.2.4. Sanierung
(36)
NEUWOGES führt weiter aus, dass sie von der Sanierung durch BAVARIA nicht profitiert habe, da BAVARIA Eigentümerin der Gebäude und somit die einzige Begünstigte der Sanierung war.
4.1.2.5. Bieterverfahren
(37)
NEUWOGES bekräftigt, dass das eingeschränkte Bieterverfahren im Jahr 1997 nicht als Indikator darauf angeführt werden könne, dass der von BAVARIA entrichtete Preis tatsächlich der Marktpreis war. Das Bieterverfahren sei nicht offen, transparent, bedingungs- und diskriminierungsfrei gewesen und reiche daher für die Ermittlung des Marktwerts nicht aus.
4.1.3. Generalverwaltervertrag (GVV)
(38)
NEUWOGES führt aus, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von vergleichbarer Größe und in vergleichbarer Lage den GVV abgeschlossen hätte, da von vornherein klar gewesen sei, dass der Vertrag zu erheblichen Verlusten führen würde. NEUWOGES argumentiert insbesondere dahingehend, dass Verluste von Anfang an vorhersehbar waren, da die Berechnungen, auf die sich der Vertrag stützte, von Annahmen über die künftige Entwicklung des Mietwohnungsmarkts in Neubrandenburg ausgingen, die eindeutig zu optimistisch waren. NEUWOGES argumentiert auch, dass verschiedene angeblich ähnliche Verträge, die BAVARIA für Vergleichszwecke beibrachte, nicht die Marktüblichkeit des GVV belegen können, und dass NEUWOGES diesen eindeutig nachteiligen Vertrag nur aus politischen Gründen akzeptiert habe, die für die Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten irrelevant seien.
4.1.3.1. GVV unter Berücksichtigung der Markterwartungen
(39)
NEUWOGES macht geltend, dass die zentralen Bestimmungen des GVV - eine feste monatliche Leasingrate, die jährlich um […] % erhöht wird, ein nicht indexierter Kostenabzug von ursprünglich ca. […] % (einschließlich […] % Mietausfallrisiko) und eine Laufzeit von 30 Jahren - nicht den Bedingungen entsprechen, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter akzeptiert hätte. NEUWOGES bringt in diesem Zusammenhang folgende Argumente vor:
-
Aufgrund des niedrig angesetzten Mietausfallrisikos von lediglich […] % der Nettomieterlöse trägt NEUWOGES das finanzielle Risiko für die Erzielung einer Auslastungsquote von mindestens […] %.
-
Die Indexierung der festen Leasingrate mit […] % pro Jahr bedeutet, dass NEUWOGES das finanzielle Risiko trägt, zumindest diesem Satz entsprechende jährliche Mieterhöhungen nicht durchsetzen zu können.
-
Da die Kosten nicht indexiert sind, trägt NEUWOGES das finanzielle Risiko für eine Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, und nur eine Mieterhöhung von über […] % pro Jahr könnte möglicherweise einen Kostenanstieg kompensieren.
-
In Anbetracht der langen Laufzeit von 30 Jahren sind diese finanziellen Risiken beträchtlich.
(40)
NEUWOGES zufolge war von Beginn an klar, dass diese Risiken eintreten und zu hohen Verlusten führen würden und folglich kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter den Vertrag geschlossen hätte. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter würde nur einen Vertrag schließen, der rentabel ist oder zumindest keine Verluste nach sich zieht. NEUWOGES erklärt, dass der GVV nur dann Gewinn hätte abwerfen können, wenn man vernünftigerweise hätte annehmen können, dass die hohe Auslastungsquote, jährliche Mieterhöhungen von […] % und stabile Kosten tatsächlich erreicht werden können. Bereits bei Abschluss des Vertrags sei jedoch erkennbar gewesen, dass eine durchschnittliche Auslastungsquote von […] % nicht erreichbar sei, eine Mieterhöhung von mindestens […] % pro Jahr unmöglich wäre und dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten unweigerlich über die Laufzeit des Vertrags erhöhen würden. Zur Untermauerung dieser Behauptungen verweist NEUWOGES sowohl auf den prognostizierten Bevölkerungsrückgang als auch auf den Immobilienmarkt in Neubrandenburg, und bekräftigt, dass aufgrund dieser Informationen mit Verlusten zu rechnen war. Da die Einwohnerzahl Neubrandenburgs schon vor dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge rückläufig war, bestand zumindest ab 1995 ein erhebliches Überangebot an Wohnungen, wobei die wenig attraktiven Plattenbauten, die Gegenstand des Vertrags sind, am stärksten von Leerständen und niedrigen Mieten betroffen waren.
(41)
NEUWOGES zufolge hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Berechnungen auf pessimistischere Erwartungen gestützt, wie beispielsweise prognostizierte Mieterhöhungen von […] % bis […] %, ein Mietausfallrisiko von […] % und eine Indexierung der Kosten mit […] %. Eine von NEUWOGES vorgelegte nachträgliche Cashflow-Analyse aus dem Jahr 2012 belegt, dass auf der Grundlage dieser Annahmen hinsichtlich des GVV mit einem negativen Cashflow von […] EUR (nominal) bzw. […] EUR (abgezinst) zu rechnen war (15). NEUWOGES bringt vor, dass dieser Betrag die von BAVARIA erhaltene staatliche Beihilfe darstellt. Zudem wird eine Reihe von Varianten dieser Cashflow-Analyse beigebracht, aus denen hervorgeht, dass selbst wenn optimistischere Annahmen gerechtfertigt gewesen wären (wie eine durchschnittliche Leerstandsquote von […] %, jährliche Mieterhöhungen um […] % und ein Kostenanstieg von […] %), der projizierte Gesamt-Cashflow ebenfalls negativ gewesen wäre. Mit dem GVV hätte nur unter Zugrundelegung angeblich völlig unrealistischer Annahmen ein Gewinn erwirtschaftet werden können ([…] % Leerstandsquote, jährliche Mieterhöhung um […] %, Kostenanstieg von […] %).
4.1.3.2. Beispielverträge
(42)
NEUWOGES bestreitet, dass bestimmte Verträge aus vergleichbaren Transaktionen ([…] (16)-, […] (17)- und […] (18)-Verträge) die Marktüblichkeit des GVV nachweisen können. NEUWOGES schließt sich nicht der Auffassung an, dass die Verträge vergleichbar sind, und führt aus, dass sie sich vom GVV in folgenden wesentlichen Punkten unterscheiden:
-
Da keine Beweise dafür beigebracht wurden, dass eine hinreichende Ähnlichkeit zwischen der wirtschaftlichen Lage und den Zukunftsperspektiven der Städte, in denen sich die Immobilien befinden, auf die sich die Beispielverträge beziehen, und der Lage und den Perspektiven Neubrandenburgs bestand, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Verträge insgesamt vergleichbar sind.
-
Die Indexierung der Leasingrate in den Vergleichsverträgen unterscheidet sich erheblich von der im GVV vorgesehenen Indexierung (d. h. 1,0 %-1,5 %).
-
Jeder der herangezogenen Beispielverträge ist für den Vergleich ungeeignet, da die Umstände in jedem Fall verschieden sind ([…]: weniger aufwendige Instandhaltungsverpflichtungen, […]: keine Wohnungen, sondern Gewerbeimmobilien mit einer Leerstandsquote von 0 % bei Vertragsabschluss, […]: Immobilien in einer Wachstumsregion).
(43)
Nach Auffassung von NEUWOGES können die Beispielverträge die Marktüblichkeit des GVV nicht belegen, sondern weisen vielmehr umgekehrt gerade dessen Marktunüblichkeit nach, da sie weniger belastende Bestimmungen umfassen, obwohl die wirtschaftlichen Perspektiven für die betreffenden Objekte besser waren.
4.1.3.3. Politische Gründe
(44)
NEUWOGES macht geltend, dass der GVV trotz eindeutiger wirtschaftlicher Nachteilhaftigkeit aus politischen Gründen geschlossen wurde. NEUWOGES erinnert daran, dass die Gründe der Gewährung staatlicher Beihilfen für die rechtliche Würdigung nicht relevant sind, und macht geltend, dass eben die angeführte politischen Gründe belegen, dass wirtschaftliche Erwägungen nicht die entscheidende Rolle spielten. NEUWOGES erklärt, dass der GVV aus folgenden Gründen geschlossen wurde:
-
Es habe großer politischer Druck bestanden, die Sanierung und Privatisierung der Wohnungsbestände in den neuen Bundesländern voranzutreiben.
-
Die Stadt Neubrandenburg habe gehofft, dem kontinuierlichen Bevölkerungsschwund durch die Sanierung und Privatisierung von Wohnungen entgegenzuwirken.
-
Durch den Abschluss des GVV in Kombination mit dem GPV wurde das Investitionsniveau in Neubrandenburg hoch gehalten, während rückläufige Investitionen erhebliche Auswirkungen auf die Arbeitslosenquote vor Ort gehabt hätten.
4.1.4. Alternativen
(45)
NEUWOGES bringt abschließend vor, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter Alternativen für die in Rede stehenden Verträge bevorzugt hätte.
(46)
NEUWOGES führt zunächst aus, dass ein Direktverkauf vorzuziehen gewesen wäre, da er einen Gewinn generiert hätte, wohingegen beim GVV von Anfang an von Verlusten ausgegangen werden konnte. Die Objekte (Gebäude und Grundstücke) hätten zu oder über dem in den Verkehrswertgutachten ermittelten Preis veräußert werden können. Selbst wenn ein Käufer lediglich die Grundstücke erworben und die Gebäude abgerissen hätte, wäre ein solcher Verkauf rentabler gewesen. NEUWOGES hält an dieser Bewertung auch für den Fall einer Berücksichtigung der AHG-Entlastung fest, denn NEUWOGES hätte versuchen können, ihren Verpflichtungen durch die Privatisierung anderer Gebäude nachzukommen, und ein Verkauf wäre auch ohne die AHG-Entlastung rentabler als das Sale-and-lease-back-Geschäft gewesen. Die Gründe für den Verzicht auf eine dieser Alternativen seien in den politischen Verpflichtungen von NEUWOGES zu sehen.
(47)
Ferner vertritt NEUWOGES die Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter lieber eine weniger umfassende Sanierung selbst finanziert, ohne Sanierung weiter vermietet oder die Gebäude abgerissen hätte. Der Verzicht auf diese Alternativen wird wiederum mit den politischen Verpflichtungen von NEUWOGES begründet.
(48)
Schließlich hält NEUWOGES fest, dass es im Falle einer Sanierungsentscheidung für NEUWOGES jedenfalls rentabler gewesen wäre, diese Arbeiten anders zu finanzieren. Beispielsweise hätte ein Kredit aufgenommen werden können, für den die Stadt Neubrandenburg eine Bürgschaft zur Absicherung übernommen hätte, sodass die Kreditbedingungen günstiger als beim Geschäft mit BAVARIA ausgefallen wären.
4.1.5. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(49)
NEUWOGES ist der Meinung, der angebliche Vorteil sei aus staatlichen Mitteln gewährt worden und dem Staat zurechenbar.
(50)
Zunächst einmal macht NEUWOGES geltend, dass die Stadt Neubrandenburg als alleinige Anteilseignerin und durch ihren beherrschenden Einfluss auf den Aufsichtsrat einen beherrschenden Einfluss auf NEUWOGES hatte. In Anbetracht dieses Kontrollverhältnisses stellten die angeblichen Verluste aus dem Sale-und-lease-back-Geschäft entgangene staatliche Mittel dar.
(51)
Ferner macht NEUWOGES geltend, dass im vorliegenden Fall praktisch alle Indikatoren für eine Zurechenbarkeit vorliegen: Die Stadt Neubrandenburg habe eine weitreichende Kontrolle über NEUWOGES; für NEUWOGES sei es von größter Bedeutung, den Interessen der Stadt zu dienen; das in Rede stehende Geschäft sei aus politischen Gründen abgeschlossen worden, und die Stadt Neubrandenburg habe nachweislich das letzte Wort bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft gehabt.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA weist die von NEUWOGES vorgebrachten Argumente zurück und erklärt, dass die in Rede stehenden Verträge normale Markttransaktionen waren und ihr keinen Vorteil verschafft haben. Folglich stellten sie auch keine staatliche Beihilfe dar. BAVARIA führt zunächst aus, dass die in Rede stehenden Verträge als eine wirtschaftliche Einheit zu betrachten seien (Abschnitt 4.2.1). Zweitens seien die Verträge insgesamt nicht so, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter sie unterzeichnet hätte (Abschnitt 4.2.2). Drittens seien die von NEUWOGES angeführten Alternativen für NEUWOGES nicht vorteilhafter gewesen (Abschnitt 4.2.3). Schließlich erklärt BAVARIA, dass keine dem Staat zurechenbaren Mittel übertragen wurden (Abschnitt 4.2.4).
4.2.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(53)
BAVARIA argumentiert dahingehend, dass die in Rede stehenden Verträge als eine Einheit zu betrachten sind und nicht isoliert voneinander bewertet werden können. Der Verkauf und das anschließende Rückleasing der Gebäude seien zwei miteinander in Zusammenhang stehende Teile eines einzigen Geschäfts. BAVARIA betont, dass das Geschäft als Paket angeboten war und von NEUWOGES auch so angesehen wurde, wie aus dem internen Protokoll hervorgehe, das den Entscheidungsfindungsprozess bei NEUWOGES dokumentiere.
(54)
Folglich ist - BAVARIA zufolge - das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten auf das Geschäft als Ganzes und nicht auf jeden einzelnen Vertrag anzuwenden.
4.2.2. Die Transaktion verschaffte BAVARIA keinen Vorteil
(55)
BAVARIA zufolge ist die mögliche Existenz eines Vorteils bereits durch die Tatsache ausgeschlossen, dass NEUWOGES ein Bieterverfahren (wenn auch nur in beschränktem Umfang) durchführte, um den Markt zu sondieren. Es gebe keinen Grund daran zu zweifeln, dass NEUWOGES das wirtschaftlich günstigste Angebot ausgewählt habe.
(56)
Um festzustellen, ob, unabhängig von dem Bieterverfahren, ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das Geschäft abgeschlossen hätte, müsse die besondere Situation von NEUWOGES berücksichtigt werden. NEUWOGES habe Kapital aufnehmen und die Wohnungen sanieren müssen, um diese (bei weiterhin günstigen Mieten) zu privatisieren und die AHG-Entlastung zu erhalten. Daher hätte BAVARIA zufolge ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in derselben Situation ebenfalls das Geschäft abgeschlossen.
(57)
Hinsichtlich der GVV-Bestimmungen und der Risiken, die mit einer unter den Erwartungen liegenden Entwicklung des Immobilienmarktes in Neubrandenburg einhergehen (wie eine über den Prognosen liegende Leerstandsquote usw.) argumentiert BAVARIA dahingehend, dass das Risiko, die gewünschte Miete und Auslastungsquote nicht erreichen zu können, NEUWOGES nicht aufoktroyiert wurde, sondern vielmehr bei NEUWOGES verblieb. NEUWOGES hätte die Folgen einer unter den Erwartungen liegenden Marktentwicklung auch tragen müssen, wenn das Geschäft mit BAVARIA nicht zustande gekommen wäre.
(58)
In Bezug auf die einzelnen GVV-Bestimmungen macht BAVARIA geltend, dass die für die Berechnung der Leasingrate herangezogene Durchschnittsmiete pro m2 etwas unter den Werten lag, die nach dem entsprechenden Mietspiegel für Neubrandenburg zu erwarten gewesen wären. Ferner betont BAVARIA, dass im selben Mietspiegel von steigenden Mieten für die Zeit nach dem 1. Januar 2000 ausgegangen wurde, sodass eine Mieterhöhung von […] % pro Jahr nicht unrealistisch war.
(59)
In Bezug auf den EBV betont BAVARIA, dass die 1997 und 2007 erstellten Verkehrswertgutachten nicht direkt mit dem EBV verglichen werden können, da die Gutachten einen Direktverkauf betrafen, wohingegen der EBV zwar einen Verkauf der Gebäude, aber lediglich eine Bestellung von Erbbaurechten für die Grundstücke beinhaltete. Da NEUWOGES Grundstückseigentümerin blieb, konnte der in den Gutachten festgestellte Grundstückswert nicht berücksichtigt werden. Die Verkehrswertgutachten sind nach Auffassung von BAVARIA in jedem Fall nicht weiter von Bedeutung, da darin nur der theoretische Wert der Objekte und nicht ihr tatsächlich auf dem Markt erzielbarer Wert ermittelt wurde.
(60)
BAVARIA macht ferner geltend, dass die aufgrund des Geschäfts erreichte Altschuldenentlastung zu berücksichtigen ist. Eines der Ziele von NEUWOGES beim Abschluss des in Rede stehenden Geschäfts habe darin bestanden, die AHG-Entlastung zu erreichen.
(61)
Abgesehen von den genauen Bedingungen des EBV und des GVV müssen BAVARIA zufolge auch die Vorteile, die NEUWOGES durch den GPV erhalten hat, berücksichtigt werden. BAVARIA bekräftigt, dass NEUWOGES darauf bestand, ihre Tochtergesellschaft BRG mit der Sanierung der Wohnungen zu betrauen, wohl wissend, dass NEUWOGES sämtliche Gewinne der BRG erhalten würde (allerdings auch für die Deckung etwaiger Verluste haftete). Vor diesem Hintergrund sind die Gewinne aus dem Vertrag mit BRG, der einen Umfang von […] EUR hatte, als relevanter Vorteil für NEUWOGES anzusehen.
(62)
Zur allgemeinen Logik des Sale-and-lease-back-Modells führt BAVARIA schließlich aus, dass NEUWOGES selbstverständlich die ursprüngliche Investition von BAVARIA zuzüglich Zinsen zurückzahlen müsse. BAVARIA verweist auf das Protokoll des internen Entscheidungsfindungsprozesses von NEUWOGES, um zu zeigen, dass sich NEUWOGES durchaus der Tatsache bewusst war, dass mit der Leasingrate die ursprüngliche Investition von BAVARIA zu amortisieren war.
4.2.3. Alternativen
(63)
Hinsichtlich der von NEUWOGES vorgebrachten Alternativen, die ihrer Meinung nach wirtschaftlich vorteilhafter gewesen wären, macht BAVARIA geltend, dass diese Alternativen entweder nicht zur Verfügung standen oder nicht vorteilhafter gewesen wären. Was erstens die angebliche Option des Direktverkaufs an die Mieter betrifft, hält es BAVARIA für sehr unwahrscheinlich, dass NEUWOGES nicht sanierte Wohnungen hätte verkaufen können, gleichzeitig aber auch nicht über die Mittel zur Finanzierung der notwendigen Sanierung verfügte. Zweitens führt BAVARIA in Bezug auf die Finanzierung der Sanierung mit einem Kredit aus, dass NEUWOGES dabei die gleichen Risiken und Kosten wie bei dem Geschäft mit BAVARIA zu tragen gehabt hätte. Darüber hinaus wäre ein Direktverkauf sanierter Wohnungen an die Mieter oder an einen gewerblichen Käufer nicht attraktiv gewesen, da NEUWOGES einen beträchtlichen Prozentsatz des höheren Preises an den ETF hätte abführen müssen.
4.2.4. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(64)
BAVARIA macht schließlich geltend, dass das Geschäft keine staatlichen Mittel betreffe und nicht dem Staat zurechenbar sei. NEUWOGES sei ein normales privatrechtliches Unternehmen, das weder direkt noch indirekt staatliche Mittel erhalte. Die allgemeine Kontrolle durch den mehrheitlich kommunal besetzten Aufsichtsrat reiche nicht aus, um die Transaktion dem Staat zuzurechnen. Das Argument von NEUWOGES, die Stadt Neubrandenburg habe NEUWOGES aus politischen Gründen zum Abschluss des Geschäfts gedrängt, sei nicht plausibel.
4.3. STADT NEUBRANDENBURG
(65)
Die Stadt Neubrandenburg, die Eigentümerin von NEUWOGES ist, macht geltend, dass die in Rede stehenden Verträge staatliche Beihilfen umfassen. Die Stadt schließt sich den von NEUWOGES vorgebrachten Argumenten an und nimmt zu einer Reihe von Punkten selbst Stellung.
4.3.1. Vorteil
(66)
Neubrandenburg ist erstens der Auffassung, dass der EBV und der GVV getrennt bewertet werden müssen, da die Vertragsparteien sie sowohl im rechtlichen als auch im wirtschaftlichen Sinne sorgfältig getrennt hätten. Zweitens verweist Neubrandenburg auf die von NEUWOGES vorgebrachten Argumente hinsichtlich der prognostizierten Bevölkerungsabnahme, der ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter Rechnung getragen hätte. Neubrandenburg betont ferner, dass hohe Leerstandsquoten für einen marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten klar vorhersehbar gewesen wären. Drittens ist Neubrandenburg der Auffassung, dass die von BAVARIA in Auftrag gegebene Sanierung so einfacher Art war, dass keine hohen Auslastungsquoten und signifikante Mieterhöhungen zu erwarten waren.
(67)
Neubrandenburg weist zudem weitere Argumente von BAVARIA zurück. Insbesondere vertritt Neubrandenburg den Standpunkt, dass das Bieterverfahren nicht als Indiz dafür genommen werden kann, dass das Angebot von BAVARIA das günstigste am Markt verfügbare Angebot war. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hätte das Angebot von BAVARIA jedenfalls nicht akzeptiert, selbst wenn es tatsächlich das günstigste Angebot auf dem Markt gewesen wäre. Was die angeblichen Alternativen betrifft, greift Neubrandenburg im Wesentlichen die Argumente von NEUWOGES auf. In Bezug auf die Verkehrswertgutachten und das Argument von BAVARIA, die ermittelten Preise hätten nicht erreicht werden können, erklärt Neubrandenburg, dass das Verkehrswertgutachten als Parameter für den Marktpreis zum maßgeblichen Zeitpunkt zugrunde gelegt werden müsse, da nicht mehr feststellbar sei, welchen Preis NEUWOGES 1998 auf dem Markt tatsächlich hätte erzielen können.
4.3.2. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(68)
Die Stadt Neubrandenburg ist der Auffassung, dass das Rechtsgeschäft ihr zuzurechnen ist, da sie ein ausreichendes Maß an Kontrolle über NEUWOGES im Allgemeinen und im Besonderen hinsichtlich des Sale-and-lease-back-Geschäfts ausgeübt habe.
(69)
Als alleinige Anteilseignerin hatte die Stadt nach eigenen Angaben die vollständige Kontrolle über NEUWOGES. Die Geschäftsführung von NEUWOGES sei daher an die Weisungen der Stadt gebunden. Darüber hinaus seien acht der zehn Mitglieder des Aufsichtsrats von NEUWOGES Vertreter der Stadt, so dass diese über einen weiteren Kontrollmechanismus verfüge. Die Stadt Neubrandenburg sei kommunalrechtlich verpflichtet gewesen sicherzustellen, dass sie einen angemessenen Einfluss auf NEUWOGES ausüben konnte.
(70)
In Bezug auf das in Rede stehende Geschäft erklärt die Stadt Neubrandenburg, dass sie nicht nur die Möglichkeit zur Kontrollausübung hatte, sondern dies bei diesem Geschäft tatsächlich auch getan habe. Neubrandenburg ist der Auffassung, dass unter anderem aus den Protokollen des Aufsichtsrats die enge Einbindung der Stadtvertreter hervorgehe und dass vor dem Abschluss des Geschäfts eine Entscheidung des Aufsichtsrats erforderlich war. Im Hinblick auf die Bedingungen des Geschäfts führt Neubrandenburg aus, dass die Stadt die Wahrung der kommunalpolitischen Interessen gefordert habe.
(71)
Zusammenfassend stellt die Stadt Neubrandenburg fest, dass die Kontrolle der Stadt über das Sale-and-lease-back-Geschäft sowie ihre Verantwortung dafür durch die Fakten belegt seien, sodass das Geschäft ihr zurechenbar sei.
4.4. LAND BERLIN
(72)
Das Land Berlin, das eng mit BAVARIA (19) verbunden ist, macht geltend, dass die in Rede stehenden Verträge kein Beihilfeelement enthalten, da BAVARIA kein Vorteil verschafft wurde.
4.4.1. Vorteil
(73)
Berlin argumentiert zunächst, dass die in Rede stehenden Verträge als ein einziges Geschäft betrachtet werden müssen, da sie einander ergänzende Teile eines Sale-and-lease-back-Geschäfts seien. NEUWOGES habe sie auch als solche behandelt.
(74)
Hinsichtlich des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten verweist Berlin darauf, dass BAVARIA angesichts der wirtschaftlichen Lage von NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) und der Art des angestrebten Geschäfts (Privatisierung im Einklang mit den AHG-Entlastungsvoraussetzungen, Sanierung ihres Wohnungsbestandes, Beibehaltung der Verwaltungstätigkeit für ihre Objekte, Aufrechterhaltung sozialverträglicher Mieten) eine ausgewogene Lösung geboten habe.
(75)
Insbesondere hinsichtlich des EBV führt Berlin erstens aus, dass das Bieterverfahren von NEUWOGES zeige, dass NEUWOGES das Angebot von BAVARIA für das günstigste zu dem betreffenden Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt verfügbare Finanzierungsangebot gehalten habe. Zweitens macht Berlin geltend, dass die AHG-Entlastung berücksichtigt werden müsse, da die Erfüllung der Privatisierungsverpflichtung nach dem AHG ein wesentliches Anliegen von NEUWOGES war. Drittens betont Berlin, dass der Verkauf zu einem relativ niedrigen Preis (durch Wahl einer mit Sanierungsauflagen verbundene Veräußerung anstelle einer Veräußerung nach Abschluss selbst durchgeführter Sanierungsarbeiten) im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES gelegen habe, weil ein niedrigerer Preis bedeutete, dass weniger Geld an den ETF abzuführen war.
(76)
In Bezug auf den GVV führt Berlin erstens aus, dass die Beispielverträge zeigten, dass weder die Vertragslaufzeit noch die Indexierung der Leasingrate mit […] % pro Jahr unüblich gewesen seien. Zweitens sei die Indexierung in Anbetracht der zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) kalkulierbaren durchschnittlichen Inflationsrate gerechtfertigt gewesen. Drittens habe die Miete pro m2 innerhalb der gültigen Mietspiegelwerte für Neubrandenburg gelegen.
4.4.2. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(77)
Ähnlich wie BAVARIA argumentiert das Land Berlin dahingehend, dass die Stadt Neubrandenburg NEUWOGES keine Mittel zur Verfügung stellt. Vielmehr sei es so, dass NEUWOGES nur die selbst erwirtschafteten Einnahmen zur Verfügung stünden, über welche die kommunalen Behörden keine direkte Kontrolle hätten.
(78)
Hinsichtlich der Zurechenbarkeit hält es Berlin für wenig plausibel, dass die Stadt Neubrandenburg beschlossen habe, einem Immobilienfonds aus Berlin zu Lasten ihrer eigenen lokalen Wohnungsbaugesellschaft eine Beihilfe zu gewähren. Ferner gebe es keine ausreichenden Hinweise darauf, dass die Stadt Neubrandenburg sich den Abschluss der Verträge zurechnen lassen wollte.
5. GRÜNDE FÜR DIE ERÖFFNUNG DES FÖRMLICHEN PRÜFVERFAHRENS
(79)
In ihrer Entscheidung zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens hatte die Kommission einen vorläufigen Standpunkt zu einer Reihe von Fragen eingenommen und die Beteiligten zur Übermittlung von Informationen zu insbesondere drei Fragen aufgefordert.
(80)
Erstens akzeptierte die Kommission vorläufig, dass der EBV und der GVV als eine Einheit und nicht gesondert voneinander betrachtet werden müssen, da beide Bestandteil eines Immobilienleasings in der Sale-and-Lease-Back-Variante sind (20). Daher basiere die Bewertung eines möglichen wirtschaftlichen Vorteils auf der Analyse der Erlöse, die NEUWOGES 1998 aus dem gemeinsamen Abschluss des EBV und des GVV erwarten konnte (21).
(81)
Zum EBV führte die Kommission insbesondere zwei Fragen an:
-
Erstens müsse geklärt werden, ob die AHG-Entlastung in die Bewertung miteinbezogen werden solle (22).
-
Zweitens wollte die Kommission weitere Informationen zu den Unterschieden zwischen den Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 erhalten, da ohne weitere Präzisierungen nicht feststellbar sei, welches dieser Gutachten ggf. den tatsächlichen Marktwert des Grundbesitzes in den Jahren 1997/1998 widerspiegle (23).
(82)
In Bezug auf den GVV wies die Kommission zunächst darauf hin, dass aus den Beispielverträgen hervorgehe, dass die zwischen NEUWOGES und BAVARIA vereinbarten Bedingungen zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt nicht unüblich gewesen seien (24). Zweitens machte die Kommission geltend, dass das von NEUWOGES durchgeführte beschränkte Bieterverfahren belege, dass NEUWOGES die Möglichkeit hatte, sich am Markt zu erkundigen und eine wirtschaftlich rationale Entscheidung zu treffen (25). Drittens verwies die Kommission auf die Tatsache, dass die vertraglich vereinbarten Mieten für 2008 tatsächlich der durchschnittlichen Miete in dem maßgebenden Stadtviertel im Jahr 2008 entsprachen oder nur geringfügig darunter lagen (26).
(83)
Obwohl alle diese Faktoren auf die Marktüblichkeit des GVV hinwiesen, bat die Kommission um weitere Informationen über die Erwartungen der Immobilienmarktteilnehmer im Jahr 1998, um die entsprechenden Argumente eingehender prüfen zu können (27).
(84)
Schließlich prüfte die Kommission die von NEUWOGES vorgelegte Cashflow-Analyse und kam letztlich zu dem Schluss, dass diese Analyse aufgrund methodischer Mängel einen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten von BAVARIA nicht nachweisen könne (28).
(85)
Die Kommission kam daher zu dem Ergebnis, dass sie auf der Grundlage der vorgelegten Informationen einen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten von BAVARIA nicht nachweisen könne (29). Sie bekundete jedoch ihre Absicht, die Argumente der Marktteilnehmer eingehender zu prüfen und ersuchte alle Beteiligten um zusätzliche zweckdienliche Informationen (30).
6. NATIONALE GERICHTSVERFAHREN
(86)
Am 28. November 2008 hat das LG Rostock sein Urteil im erstinstanzlichen Verfahren zwischen BAVARIA und NEUWOGES verkündet. BAVARIA hatte die Klage eingereicht, da NEUWOGES ab Oktober 2006 die Zahlung der im GVV vereinbarten monatlichen Leasingrate mit der Begründung abgelehnt hatte, dass der Vertrag nichtig sei, da er eine rechtswidrige staatliche Beihilfe beinhalte.
(87)
In seinem Urteil stellte das LG Rostock zunächst fest, dass der EBV und der GVV als Einheit und nicht isoliert zu betrachten seien, da beide Verträge Bestandteil ein und desselben Sale-and-lease-back-Geschäfts seien (31).
(88)
Im Hinblick auf den EBV ermittelte das LG Rostock zunächst für die ersten 30 Jahre der Laufzeit des EBV den jährlichen Erbbauzins; dieser lag bei […] % pro Jahr. Das LG Rostock vertrat die Auffassung, dass es sich dabei um keine unangemessen niedrige Vergütung handele, da NEUWOGES den Erbauzins für die ersten 30 Jahre im Voraus erhalten habe und ihn gewinnbringend anlegen konnte, was bei einer jährlichen Zahlung nicht der Fall gewesen wäre (32).
(89)
Ferner stellte das LG Rostock fest, dass die von NEUWOGES aufgrund des Sale-and-lease-back-Geschäfts erlangte Befreiung von Altverbindlichkeiten vollumfänglich berücksichtigt werden müsse, da dieses Geschäft die Voraussetzungen für die Befreiung von den Altverbindlichkeiten geschaffen habe (33). Wenn der Betrag der Befreiung von den Altverbindlichkeiten zum Kaufpreis der Gebäude hinzugerechnet werde, liege der sich daraus ergebende Wert lediglich 16 % unter dem im Verkehrswertgutachten von 2007 angegebenen Wert der Gebäude und steht daher nicht außer Verhältnis zum Gebäudewert (34). Schließlich führte das LG Rostock aus, dass NEUWOGES ein Interesse an einem niedrigen Kaufpreis gehabt habe, da sich durch den geringeren Kaufpreis das Gesamtinvestitionsvolumen von BAVARIA und die entsprechende Leasingrate reduziert habe (35). Zudem stellte das LG Rostock fest, dass ein niedrigerer Kaufpreis auch deshalb vorteilhaft gewesen sei, da die Zahlungsverpflichtungen von NEUWOGES gegenüber dem ETF von dem Verkaufserlös abhingen (36).
(90)
In Bezug auf den GVV war das LG Rostock erstens der Auffassung, dass bei Immobilienleasinggeschäften eine Vertragslaufzeit von 30 Jahren nichts Ungewöhnliches sei (37). Zweitens vertrat das Gericht den Standpunkt, dass die vertraglich vereinbarte Leasingrate von ursprünglich […] EUR/m2 in keinem Missverhältnis zu den durchschnittlichen Mieten für vergleichbare Gebäude in der relevanten Zeit (1997/1998) gestanden habe (38). Ferner kam das Gericht zu dem Schluss, dass die jährliche Steigerung der Leasingrate um […] % angesichts der Inflation zwischen 1970 und 1998 (d. h. durchschnittlich 3,52 % pro Jahr) gerechtfertigt sei (39). Darüber hinaus verwies das LG Rostock darauf, dass die tatsächliche Mietzinsentwicklung in den maßgebenden Stadtvierteln in den ersten zehn Jahren der Vertragslaufzeit etwa der vertraglich vereinbarten Anhebung entsprochen habe. Drittens brachte das LG Rostock das Argument vor, dass die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nach den geltenden Rechtsvorschriften berechnet worden seien und auf keinen Vorteil für BAVARIA hinwiesen (40).
(91)
Im Hinblick auf das Mietausfallrisiko von […] % vertrat das LG Rostock die Auffassung, dass der Leasingnehmer bei jedem Leasingverhältnis das Risiko zu tragen habe, ob er die ihm zum Gebrauch überlassene Sache so wie vorgesehen auch tatsächlich nutzen kann (41). Das LG Rostock untermauerte diese Schlussfolgerung mit dem Argument, dass kein Kreditinstitut die Verantwortung dafür übernehmen würde, dass die finanzierte Immobilie wie geplant genutzt werden kann.
(92)
Das LG Rostock verglich schließlich die durchschnittliche, aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft resultierende Leasingrate mit den Zinssätzen herkömmlicher Kredite. Da der durchschnittliche jährliche Leasingzins bei […] % pro Jahr liege, habe dies, so das LG Rostock, nicht außer Verhältnis zu der erwartbaren Zinsentwicklung für Baugeld gestanden, da die Baugeldzinsen bis zu 10 % pro Jahr betragen könnten (42).
(93)
Zusammenfassend stellte das LG Rostock fest, dass BAVARIA kein Vorteil gewährt wurde, da auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter die in Rede stehenden Verträge abgeschlossen hätte (43).
(94)
NEUWOGES legte gegen dieses Urteil Berufung ein; das Verfahren vor dem OLG Rostock ist noch anhängig.
(95)
Darüber hinaus strengte BAVARIA ein Verfahren vor dem VG Greifswald an, um auf dem Gerichtsweg Einsicht in alle diese Verträge betreffenden Akten von NEUWOGES oder der Stadt Neubrandenburg zu erwirken. BAVARIA erklärte, zuvor versucht zu haben, eine derartige Einsichtnahme durch einen Antrag nach dem Informationsfreiheitsgesetz zu erhalten, der jedoch von der Stadt Neubrandenburg mit dem Argument abgelehnt worden sei, dass BAVARIA im Rahmen der Verfahren vor dem LG/OLG Rostock und bei der Europäischen Kommission bereits Zugang zu allen relevanten Dokumenten gehabt habe (44). Das Verfahren vor dem VG Greifswald ist ebenfalls noch anhängig.
7. WÜRDIGUNG DER MASSNAHME
7.1. VORLIEGEN EINER BEIHILFE NACH ARTIKEL 107 ABSATZ 1 AEUV
(96)
Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV „sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen“. Folglich ist eine Maßnahme eine staatliche Beihilfe, wenn alle vier nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sind:
a)
Die Maßnahme verschafft einem Unternehmen einen selektiven wirtschaftlichen Vorteil.
b)
Die Maßnahme ist dem Staat zuzurechnen und wird aus staatlichen Mitteln finanziert.
c)
Die Maßnahme verfälscht den Wettbewerb oder droht ihn zu verfälschen.
d)
Die Maßnahme ist geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen.
7.1.1. Selektiver Vorteil zugunsten eines Unternehmens: allgemeine Grundsätze
(97)
Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs sind die Voraussetzungen, die eine Maßnahme erfüllen muss, um unter den Begriff der „Beihilfe“ im Sinne des Artikels 107 AEUV zu fallen, nicht erfüllt, wenn das begünstigte Unternehmen denselben Vorteil, der ihm aus staatlichen Mitteln gewährt wurde, unter Umständen, die normalen Marktbedingungen entsprechen, hätte erhalten können. Zur Beurteilung der Frage, ob dieselbe Maßnahme unter normalen Marktbedingungen von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten, der sich in einer möglichst ähnlichen Lage befindet wie der Staat, ergriffen worden wäre, sind nur die Vorteile und Verpflichtungen zu berücksichtigen, die mit der Eigenschaft des Staates als Anteilseigner zusammenhängen, nicht aber jene, die sich an seine Eigenschaft als Träger von öffentlicher Gewalt knüpfen (45).
(98)
Folglich hängt die Anwendbarkeit des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten letztlich davon ab, ob der betroffene Mitgliedstaat in seiner Eigenschaft als Wirtschaftsbeteiligter und nicht in seiner Eigenschaft als Träger öffentlicher Gewalt einem Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil gewährt. Daher muss ein Mitgliedstaat, wenn er sich im Verwaltungsverfahren auf diesen Grundsatz beruft, im Zweifelsfall eindeutig und anhand objektiver und nachprüfbarer Nachweise belegen, dass er die durchgeführte Maßnahme in seiner Eigenschaft als Wirtschaftsbeteiligter getroffen hat. Aus diesen Nachweisen muss klar hervorgehen, dass der betroffene Mitgliedstaat vor oder gleichzeitig mit der Gewährung des wirtschaftlichen Vorteils die Entscheidung getroffen hat, mit der tatsächlich durchgeführten Maßnahme im Hinblick auf das Unternehmen wirtschaftlich tätig zu werden. Insoweit können insbesondere Nachweise erforderlich sein, die zeigen, dass diese Entscheidung auf wirtschaftlichen Bewertungen beruht, die mit jenen vergleichbar sind, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer möglichst ähnlichen Lage wie der betreffende Mitgliedstaat vor der betreffenden Kapitalanlage vorgenommen hätte, um die künftige Rentabilität einer solchen Kapitalanlage zu ermitteln.
(99)
Wirtschaftliche Bewertungen, die nach Gewährung dieses Vorteils erstellt werden, die rückblickende Feststellung der tatsächlichen Rentabilität der vom betroffenen Mitgliedstaat getätigten Kapitalanlage oder spätere Rechtfertigungen der tatsächlich gewählten Vorgehensweise reichen demgegenüber nicht für den Nachweis aus, dass dieser Mitgliedstaat vor oder gleichzeitig mit dieser Gewährung eine solche Entscheidung in seiner Eigenschaft als marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter getroffen hat (46).
(100)
Aus dem Vorstehenden folgt erstens, dass die von den Vertragsparteien vorgelegten Unterlagen, die nach dem Erlass der Maßnahme erstellt wurden, als solche im vorliegenden Fall bei der Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht berücksichtigt werden können.
(101)
Zweitens ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass der Einfluss des AHG auf die finanzielle Situation von NEUWOGES im vorliegenden Fall bei der Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten ebenfalls keine Berücksichtigung finden kann. Das AHG verfolgte in der Tat ein politisches Ziel, und nur eine begrenzte Kategorie von Unternehmen (§ 2 AHG) kam für eine Förderung in Betracht. Das Gesetz wäre nicht auf einen marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten in einer ähnlichen Lage wie NEUWOGES anwendbar gewesen.
7.1.2. Aufbau der Würdigung in dieser Sache
(102)
Um zu ermitteln, ob BAVARIA durch die in Rede stehenden Verträge ein Vorteil gewährt wurde, muss geprüft werden, ob diese Verträge solchen Verträgen entsprachen, auf die sich auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer ähnlichen Lage wie NEUWOGES eingelassen hätte.
(103)
Die Prüfung der Kommission umfasst drei Schritte. In einem ersten Schritt werden die finanziellen Auswirkungen des Geschäfts auf NEUWOGES analysiert, um zu ermitteln, mit welchen Gewinnen das Unternehmen rechnen konnte (Abschnitt 7.2). In einem zweiten Schritt wird das Sale-and-lease-back-Geschäft mit anderen Alternativen, wie etwa einem Direktverkauf, verglichen, um festzustellen, ob etwaige Alternativen wirtschaftlich attraktiver gewesen wären (Abschnitt 7.3). In einem dritten Schritt wird ein Benchmarking durchgeführt, wobei das in Rede stehende Geschäft mit ähnlichen Sale-and-lease-back-Geschäften, die in etwa zum selben Zeitpunkt abgeschlossen wurden, verglichen wird, die Ergebnisse eines von NEUWOGES durchgeführten beschränkten Bieterverfahrens analysiert werden und die Bedingungen des Geschäfts mit den üblichen Zinssätzen anderer Finanzierungsgeschäfte zum relevanten Zeitpunkt (Ende 1997/Anfang 1998) verglichen werden (Abschnitt 7.4). Diese drei Analyseschritte lassen in der Gesamtschau eine Schlussfolgerung darüber zu, ob sich NEUWOGES wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter verhalten hat.
7.2. DIE FINANZIELLEN FOLGEN DES GESCHÄFTS FÜR NEUWOGES
(104)
Der erste Schritt bei der Analyse der finanziellen Folgen des in Rede stehenden Geschäfts besteht in der Bestimmung der Art des Geschäfts. In diesem Fall geht es hauptsächlich um die Frage, ob die beiden zwischen NEUWOGES und BAVARIA geschlossenen Verträge zwei Teile ein und desselben integrierten Geschäfts darstellen oder ob sie als zwei getrennte Transaktionen zu prüfen sind (Abschnitt 7.2.1). Um zweitens eine angemessene Würdigung der finanziellen Folgen des Geschäfts für NEUWOGES vornehmen zu können, werden die Besonderheiten eines Sale-and-lease-back-Geschäfts untersucht (Abschnitt 7.2.2). Nach einer eingehenden separaten Analyse der finanziellen Auswirkungen des EBV (Abschnitt 7.2.3) und des GVV (Abschnitt 7.2.4) folgt eine globale Analyse der für NEUWOGES zu erwartenden Rentabilität des Geschäfts (Abschnitt 7.2.5).
7.2.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(105)
Zunächst sei daran erinnert, dass sowohl im Einleitungsbeschluss der Kommission als auch im Urteil des LG Rostock die Auffassung vertreten wird, dass die beiden in Rede stehenden Verträge zusammen zu prüfen seien (47). Das förmliche Prüfverfahren bestätigte diese Feststellung aus folgenden Gründen:
a)
Die beiden Verträge sind einander ergänzende Bestandteile eines einzigen Sale-and-lease-back-Geschäfts. In der von BAVARIA erstellten Broschüre, in der für ihr besonderes Sale-and-lease-back-Modell geworben wird, wird darauf hingewiesen, dass das Geschäft mittels zweier Verträge durchgeführt würde, wobei der eine den Verkauf und der andere das Rückleasing regeln würde (48). Auf die beiden Verträge wurde sodann immer nur als gemeinsames Geschäft Bezug genommen.
b)
Die Verträge wurden am 21. Januar 1998, d. h. am selben Tag, abgeschlossen und nehmen jeweils aufeinander Bezug (49), was auf ihre enge Verbindung und auf die Tatsache verweist, dass keiner der beiden Verträge ohne den jeweils anderen geschlossen worden wäre.
c)
Wie aus der ursprünglichen, von NEUWOGES vorgelegten Preiskalkulation von BAVARIA hervorgeht, sind die Bedingungen der Verträge untrennbar miteinander verbunden (50). Die Höhe der Vorabzahlung in bar hing von der von NEUWOGES monatlich zu entrichtenden Leasingrate und der von BAVARIA in die Gebäudesanierung getätigten Investition ab. Bei einem Sale-and-lease-back-Geschäft soll die Leasingrate die ursprüngliche Investition des Leasinggebers amortisieren. Dies bedeutet, dass sich im Falle anderer Bestimmungen im GVV die Zahlen im EBV sich ebenfalls geändert hätten und umgekehrt (51).
d)
Aus den Protokollen der Aufsichtsratssitzungen von NEUWOGES geht hervor, dass NEUWOGES die beiden Verträge stets als Bestandteil ein und desselben Geschäfts angesehen hat (52). Zum Beispiel wird in den Aufsichtsratsvorlagen vom 30. Oktober 1997 und 16. Dezember 1997 klar festgestellt, dass die Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer über ein Leasingmodell erfolgt. Dies zeigt, dass sich NEUWOGES der Verbindung zwischen dem EBV und dem GVV sehr wohl bewusst war. Ebenfalls in der Sitzung vom 16. Dezember 1997 erklärte die Geschäftsleitung von NEUWOGES dem Aufsichtsrat, dass die mit BAVARIA ausgehandelte Zahlung der Preis sei, der für dieses „Paket“ erzielt werden könne, und dass das „Paket“ einige Risiken für das Unternehmen beinhalte, die jedoch tragbar seien. Der Verweis auf das „Paket“ und das damit verbundene Risiko belegt erneut, dass beide Verträge als ein einziges Geschäft angesehen wurden.
(106)
Die Argumente von NEUWOGES bezüglich der Nichtbeurkundung eines der in Rede stehenden Verträge sind nicht überzeugend. NEUWOGES führt als Hauptargument an, dass diese versäumte Beurkundung die Absicht der Vertragsparteien belege, zwei getrennte, voneinander unabhängige Verträge abzuschließen. Die Kommission weist darauf hin, dass staatliche Maßnahmen unterschiedliche Formen annehmen können und somit nach ihren Wirkungen zu untersuchen sind, sodass nicht ausgeschlossen werden kann, dass mehrere aufeinanderfolgende Maßnahmen des Staates für die Zwecke der Anwendung des Artikels 107 Absatz 1 AEUV als eine einzige Maßnahme zu betrachten sind. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn aufeinanderfolgende Maßnahmen insbesondere in Anbetracht ihrer zeitlichen Abfolge, ihres Zwecks und der Lage des Unternehmens zum Zeitpunkt dieser Maßnahmen derart eng miteinander verknüpft sind, dass sie sich unmöglich voneinander trennen lassen (53). Der Begriff des einzigen Geschäfts ist im Beihilferecht der Union somit weiter gefasst als im deutschen Vertragsrecht. Die in Erwägungsgrund 105 ausgeführten Überlegungen zeigen, dass die in Rede stehenden Verträge angesichts der zeitlichen Abfolge, ihres Zwecks und der Lage des Unternehmens zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge nach dem Beihilferecht der Union als ein einziges Geschäft anzusehen sind.
7.2.2. Hintergrund: Ausgestaltung des Sale-and-lease-back-Geschäfts
(107)
Das Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES beruht auf dem „Leasingmodell Immobilien“ von BAVARIA. Dieses Modell sieht vor, dass der Käufer (BAVARIA) seine ursprüngliche Investition durch ein Rückleasing der erworbenen Gebäude an den Verkäufer (NEUWOGES) finanziert. Zur Bestimmung des Investitionsvolumens und der entsprechenden Leasingraten verwendet das Leasingmodell eine einfache Formel, nach der das Investitionsvolumen durch Division der nominalen jährlichen Leasingzahlung durch die Leasingrate (in %) berechnet wird:
Die Leasingrate wiederum ergibt sich aus einer Kombination der Vertragslaufzeit, der Indexierung der Leasingrate und des Restwerts der Gebäude:
Leasingrate (in %):
Laufzeit: 25 Jahre
Restwert (in %)
Indexierung
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Laufzeit: 30 Jahre
Restwert (in %)
Indexierung
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Somit ist klar, dass das Investitionsvolumen sowohl von der Leasingrate als auch von den monatlichen Leasingzahlungen und umgekehrt abhängt. Sobald die Vertragsparteien die Eckwerte (Laufzeit, jährliche Indexierung, Restwert) und entweder das angestrebte Gesamtinvestitionsvolumen oder die geplanten monatlichen Leasingzahlungen festgelegt haben, können die fehlenden Parameter berechnet werden. Nach der Formel ergeben eine kürzere Laufzeit, ein geringerer Restwert, eine geringere Indexierung oder niedrigere nominale monatliche Leasingzahlungen ein niedrigeres Gesamtinvestitionsvolumen.
(109)
Nach Festlegung des Gesamtinvestitionsvolumens werden die Kosten für Sanierung und Steuern sowie sonstige mögliche Kosten abgezogen. Der verbleibende Betrag entspricht dem Kaufpreis. Bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA wird bei dem Kaufpreis (Vorabzahlung in bar) nicht zwischen dem für das Eigentum an den Gebäuden gezahlten Preis und den Erbbauzinsen unterschieden.
Kalkulation für das Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES
Gesamtinvestitionsvolumen
[…] EUR
Sanierung
[…] EUR
Steuern und Gebühren
[…] EUR
Privatisierungsvergütung
[…] EUR
Kaufpreis
[…] EUR
(110)
Das in Rede stehende Sale-and-lease-back-Geschäft hat zwei Bestandteile, den EBV und den GVV; diese stehen wiederum mit dem GPV in Verbindung. Die finanziellen Folgen des EBV, des GVV und des GPV für NEUWOGES sind vor diesem Hintergrund zu bewerten.
7.2.3. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES
(111)
Die zentralen Bestandteile des EBV sind der Verkauf der Gebäude und die Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken, auf denen die Gebäude stehen, für die Dauer von 75 Jahren. BAVARIA verpflichtete sich zu einer Zahlung in Höhe von insgesamt […] EUR an NEUWOGES, davon […] EUR als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2028 und […] EUR als Kaufpreis für die Gebäude (54). Außerdem muss BAVARIA ab dem 1. Januar 2029 über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2 bzw. […] EUR pro Jahr (55). Für die Restlaufzeit des EBV - ab 2039 und bis Ende 2073 - ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert (56).
(112)
Zusätzlich zum Kauf der Gebäude und zum Erwerb von Erbbaurechten an den betreffenden Grundstücken hat sich BAVARIA zur Sanierung der Gebäude verpflichtet und einem Vertragsabschluss mit BRG, einer Tochtergesellschaft von NEUWOGES, über die Durchführung der Bauarbeiten zugestimmt.
(113)
Zur Bestimmung der Höhe des von BAVARIA an NEUWOGES im Rahmen des EBV zu zahlenden Kaufpreises gingen die Vertragsparteien von einer monatlichen Leasingzahlung in Höhe von […] EUR/m2, einer Indexierung mit […] % pro Jahr, einem Restwert der Gebäude von […] % (der von NEUWOGES nach Ablauf des für 75 Jahre geschlossenen Vertrags über die Bestellung von Erbbaurechten auf der Grundlage eines zum betreffenden Zeitpunkt zu erstellenden Sachverständigengutachtens entrichtet werden sollte) sowie einer Laufzeit von 30 Jahren für das Rückleasing aus (57). Das sich aus diesen Annahmen ergebende Gesamtinvestitionsvolumen betrug […] Mio. EUR (58). Nach Abzug der Sanierungskosten in Höhe von […] EUR, der Privatisierungskosten in Höhe von […] EUR sowie der Steuern/Gebühren in Höhe von […] EUR belief sich der Verkaufspreis auf […] EUR (59).
(114)
Dieser Endpreis wurde dann in den Preis für die Gebäude ([…] % = […] EUR) und den kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden ([…] % = […] EUR) aufgespalten (60). Die auf Grund und Boden und auf die Gebäude entfallenden Beträge wurden nicht gesondert berechnet, sondern jeweils als Anteil des Gesamtverkaufspreises festgelegt.
(115)
Die ersten Vorteile, die NEUWOGES aus dem Geschäft erwuchsen, waren somit die Barzahlung in Höhe von […] EUR und die Einnahmen aus den nach Ablauf von 30 Jahren von BAVARIA zu zahlenden Erbbauzinsen.
7.2.3.1. Sonstige Faktoren
Privatisierungsvergütung
(116)
Zunächst ist festzustellen, dass in jedem Fall die von BAVARIA als Privatisierungsvergütung an NEUWOGES geleisteten Barzahlungen in Höhe von […] EUR zu berücksichtigen sind.
(117)
Als Käuferin der Gebäude und Inhaberin der Erbbaurechte an den Grundstücken hatte BAVARIA gemäß den in Rede stehenden Verträgen klar vorgeschriebene Anstrengungen zur Veräußerung eines Teils der Wohnungen an die Mieter zu unternehmen. Diese Auflage war vertraglich festgelegt, sodass eine Veräußerung als „Privatisierung an Zwischenerwerber“ für die Zwecke des AHG anerkannt werden konnte. Nach diesem Gesetz hatte sich ein gewerblicher Käufer zu bemühen, einen möglichst großen Teil, mindestens aber 1/3 des im Rahmen des Geschäfts übernommenen Wohnungsbestands, an die Mieter zu veräußern (61). Im Rahmen dieser Verpflichtung waren auch Bemühungen zu unternehmen, um die Mieter über die für sie bestehenden Möglichkeiten zu informieren und ihr Interesse am Wohnungskauf zu erkunden. Die Aufgabe, entsprechende Bemühungen zu unternehmen, wurde durch den EBV (Teil V §§ 1-3) auf NEUWOGES rückübertragen. Außerdem wurde vereinbart, dass NEUWOGES hierfür eine Vergütung in Höhe von […] EUR/m2 erhält, womit sich die Gesamtvergütung für die Privatisierungsbemühungen auf […] EUR bemaß.
(118)
Zunächst war nicht geplant, dass NEUWOGES eine Vergütung für ihre Privatisierungsbemühungen erhält; der später separat als Vergütung für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Betrag war ursprünglich schlicht Teil des ins Auge gefassten Verkaufspreises (62). In der Tat machte es für BAVARIA keinen Sinn, NEUWOGES für Tätigkeiten, an denen BAVARIA keinerlei wirtschaftliches Interesse hatte, eine Vergütung zu zahlen. Die Gewährung einer Entlastung nach dem AHG, die an die Auflage von Privatisierungsbemühungen geknüpft war, lag allein im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES.
(119)
Die Vergütung für die Privatisierungsbemühungen wurde jedoch später vom Verkaufspreis abgezogen und stattdessen in Form einer separaten Zahlung ausgezahlt. Der Grund hierfür dürfte darin bestanden haben, dass der in Rede stehende Betrag, wenn er Teil des Verkaufspreises geblieben wäre, der Verpflichtung zur Abführung an den ETF unterlegen hätte. Der von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Verkaufspreis wurde um den entsprechenden Betrag gemindert. Aus der Sicht von BAVARIA machte dies wirtschaftlich gesehen keinen Unterschied. NEUWOGES erhielt genau denselben Betrag von BAVARIA, den sie erhalten hätte, wenn keine separate Privatisierungsvergütung vereinbart worden wäre. Tatsächlich rechnete NEUWOGES selbst die Privatisierungszahlungen zu den zu erwartenden Erlösen aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft hinzu (63).
(120)
Die Abrechnung dieser Zahlungen als separate Vergütung und nicht als Teil des Verkaufspreises war für NEUWOGES nur vor dem Hintergrund des AHG von Relevanz. Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 101) dargelegt, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das AHG außer Acht gelassen. Der Umstand, dass NEUWOGES die Privatisierungsbemühungen unternommen und dafür Ressourcen aufgewendet hat, ist im vorliegenden Kontext nicht von Bedeutung. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der nicht im Kontext des AHG agiert, hätte keine Privatisierungsbemühungen unternommen, weshalb diese auch nicht im Zuge der Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten berücksichtigt werden können.
(121)
Entsprechend ist die von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Vergütung für die Privatisierungsbemühungen als relevanter Vorteil für NEUWOGES zu betrachten, der zum Verkaufspreis hinzugerechnet werden muss, um die finanziellen Auswirkungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES in Gänze zu bestimmen.
Sanierung
(122)
Die im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts durchgeführte Sanierung hatte für NEUWOGES zusätzliche finanzielle Auswirkungen. Es ist daran zu erinnern, dass die Sanierungskosten unmittelbar mit der Zahlung von BAVARIA an NEUWOGES nach dem EBV in Verbindung standen, die sich aus der Berechnung des Gesamtinvestitionsvolumens abzüglich der Kosten - einschließlich Sanierungskosten - ergab (siehe Erwägungsgrund 109). Anders ausgedrückt: Je höher die Sanierungskosten, desto niedriger der Kaufpreis. Aus diesem Grund lag bei einer alternativen Berechnung der Transaktion, bei der von niedrigeren Mieten, einer geringeren Indexierung und somit deutlich niedrigeren Leasingraten ausgegangen wurde, der Kaufpreis trotzdem immer noch über dem im EBV vereinbarten Preis; in erster Linie war dies darauf zurückzuführen, dass die Sanierungskosten in dieser alternativen Berechnung wesentlich niedriger angesetzt wurden als letztlich zwischen BAVARIA und BRG vereinbart (64).
(123)
Vor diesem Hintergrund ist anzumerken, dass der von BAVARIA an BRG, einer 100 %ige Tochter von NEUWOGES, nach dem GPV gezahlte Pauschalbetrag für die Sanierungsarbeiten erheblich über den ursprünglich von NEUWOGES geschätzten Sanierungskosten lag (65). Während NEUWOGES die Kosten in ihrer ursprünglichen Schätzung mit insgesamt […] EUR bzw. […] EUR/m2 angesetzt hatte, belief sich der zwischen BAVARIA und der NEUWOGES-Tochter BRG schließlich vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung auf […] EUR bzw. […] EUR/m2. Anders ausgedrückt: Die vereinbarten Kosten überstiegen die ursprünglich geschätzten Kosten um […] EUR bzw. […] %. Die deutliche höhere vereinbarte Kostenpauschale senkte den nach dem EBV von BAVARIA an NEUWOGES gezahlten Kaufpreis signifikant.
(124)
Eine Begründung für die Differenz zwischen der ursprünglichen Kostenschätzung und dem vereinbarten Pauschalbetrag wurde nicht genannt. Dies ist umso überraschender, als NEUWOGES die geschätzten Sanierungskosten in Höhe von durchschnittlich […] EUR/m2 ursprünglich als „allgemein üblich“ bezeichnet hatte (66). Auch in dem von NEUWOGES beigebrachten Gutachten Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (im Folgenden „Pestel-Gutachten“) wurden die Kosten einer Sanierung, ähnlich wie sie von BRG durchgeführt wurde, auf […] EUR/m2 bis […] EUR/m2 veranschlagt (67). Als Eigentümerin und Verwalterin der Gebäude verfügte NEUWOGES über eine genaue Kenntnis des Sanierungsbedarfs, und es ist schwer nachvollziehbar, warum dieser so drastisch unterschätzt wurde.
(125)
Die Sanierungskosten sind bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des EBV zu berücksichtigen. Zunächst einmal liegt auf der Hand, dass es für BAVARIA irrelevant war, in welcher Höhe die NEUWOGES-Tochter BRG ihr Sanierungskosten in Rechnung stellen würde, da alle zusätzlichen Sanierungskosten einfach mit dem Kaufpreis verrechnet würden. NEUWOGES hingegen hatte ein offenkundiges wirtschaftliches Interesse daran, dass BAVARIA einen Vertrag mit BRG über die Durchführung der Sanierungsarbeiten schließt und dass ein Teil des Verkaufspreises den Sanierungskosten zugerechnet wird. Letztere Überlegung basierte auf der Tatsache, dass der von der NEUWOGES-Tochter durch die Sanierung erwirtschaftete Gewinn nicht der Abführungspflicht nach dem AHG unterlag. Nach eigenen Schätzungen belief sich der von BRG (und folglich von NEUWOGES) aus den BAVARIA-Sanierungen erwirtschaftete Gewinn auf […] EUR (68). Dieser Gewinn stellt einen unmittelbaren Vorteil für NEUWOGES dar, den es zu berücksichtigen gilt. Tatsächlich verwies auch die NEUWOGES-Geschäftsleitung zur Rechtfertigung des Verkaufspreises auf den mit BRG geschlossenen Vertrag über die Durchführung der Sanierungsarbeiten (69).
Erbbauzins auf Grund und Boden
(126)
Hinsichtlich des Erbbauzinses muss an dieser Stelle auf das Argument von NEUWOGES eingegangen werden, dass BAVARIA für die ersten 30 Jahre de facto keine Zahlungen leisten müsse, da der kapitalisierte Erbbauzins im Verkaufspreis enthalten war. Die Frage, ob der Erbbauzins jährlich oder vorab als kapitalisierter Erbbauzins entrichtet wird, ist für die vorzunehmende Würdigung jedoch kaum von Belang. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass eine derartige Vereinbarung unvernünftig war; sie war lediglich Ausdruck einer Präferenz von NEUWOGES zugunsten einer Vorabliquidität.
(127)
Schließlich darf nicht vergessen werden, dass BAVARIA auch nach Ablauf des GVV zur Zahlung des Erbbauzinses auf Grund und Boden verpflichtet ist. Ab dem 1. Januar 2029 muss BAVARIA über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2. Für die Restlaufzeit ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert. Geht man der Einfachheit halber davon aus, dass der Lebenshaltungskostenindex nicht schwanken wird, wären diese künftigen Zahlungen mit einem nominalen Wert von […] EUR zu veranschlagen. Bei einer Gesamtbewertung ist der auf das Jahr 1998 abgezinste Wert dieser künftigen Zahlungen ebenfalls als Teil des von NEUWOGES erzielten Vorteils anzusehen.
7.2.3.2. Schlussfolgerungen
(128)
An dieser Stelle sei daran erinnert, dass die vorstehende Analyse zum Ziel hatte, die finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES so genau wie möglich zu ermitteln. Aus der Analyse geht hervor, dass die von NEUWOGES erhaltenen relevanten Vorteile Folgendes umfassen:
a)
den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR);
b)
die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR);
c)
die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR);
d)
den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR).
7.2.4. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES
(129)
Nach dem GVV ist NEUWOGES für die Verwaltung der in Rede stehenden Gebäude zuständig. NEUWOGES stehen sämtliche Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu. Im Gegenzug hat sie der Eigentümerin (BAVARIA) eine feste monatliche Leasingrate zu zahlen, die auf […] EUR bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und auf […] EUR für die Zeit danach festgesetzt ist (§ 3 GVV). Der Vertrag hat eine Laufzeit von 30 Jahren, gerechnet ab Beendigung der Sanierungsarbeiten (§ 2 Abs. 1). Die monatliche Leasingrate ist mit […] % pro Jahr indexiert (§ 4 Abs. 2). Zweck der folgenden Analyse ist es, die finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES zu bestimmen.
7.2.4.1. Hintergrund (Berechnungen)
(130)
Die monatliche Leasingrate ergibt sich durch Multiplikation der erwarteten Nettomiete pro m2 und Monat - abzüglich Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallrisiko - mit der Zahl der verfügbaren Quadratmeter (70). Die zentralen Annahmen betreffen somit die erwartete Nettomiete pro m2 und Monat sowie die erwarteten Kosten. Im GVV gingen die Parteien von einer Nettomiete von […] EUR/m2 nach der Sanierung und Kosten in Höhe von […] EUR/m2 aus; entsprechend wurde die monatliche Leasingrate auf […] EUR/m2 festgesetzt (71).
(131)
Bei der Festlegung der konkreten Parameter, die schließlich in den GVV übernommen wurden, hatte NEUWOGES die Wahl (72). Sie hatte die Möglichkeit, die von ihr während der Vertragslaufzeit zu leistenden monatlichen Zahlungen sowie den Verkaufserlös durch Festsetzung einer unterschiedlichen Miethöhe oder einer höheren Indexierung genau zu bestimmen (73). Es bestand eine direkte Korrelation zwischen der Übernahme eines höheren oder niedrigeren Risikos durch Festlegung einer bestimmten Leasingrate (etwa durch Festlegung unterschiedlicher Miethöhen, einer unterschiedlichen Indexierung und unterschiedlicher Kosten) und der in Form des Verkaufspreises erhaltenen Liquidität. So hätte beispielsweise nach einer von BAVARIA angestellten alternativen Berechnung, bei der eine Indexierung von 2,0 %, eine Miethöhe von […] EUR und damit ein Leasingpreis von […] EUR zugrunde gelegt wurde, der monatliche Leasingbetrag […] EUR anstelle von […] EUR betragen (74). Selbstverständlich wäre auch der Verkaufspreis niedriger ausgefallen.
7.2.4.2. Analyse der finanziellen Auswirkungen
Allgemeine Erwägungen
(132)
Bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES sind zwei Überlegungen zu berücksichtigen. Erstens: Die Leasingrate wird auf Quadratmeter-Basis berechnet. Da einige Wohnungen nach Vertragsabschluss von BAVARIA verkauft wurden, änderte sich die Gesamtquadratmeterzahl von ursprünglich […] m2 auf […] m2 im Jahr 1999, […] m2 im Jahr 2000 und […] m2 im Jahr 2001. Nach 2001 blieb die maßgebliche Quadratmeterzahl unverändert bei […] m2. In ihren Stellungnahmen legte NEUWOGES bei der Berechnung der projizierten Finanzströme diese schrittweise abnehmende Quadratmeterzahl zugrunde. Da aber allein die Ex-ante-Perspektive von Bedeutung ist, hätte NEUWOGES nicht die ihren Berechnungen zugrunde liegende Gesamtquadratmeterzahl um die tatsächlich verkaufte Quadratmeterzahl reduzieren dürfen, sondern um die Quadratmeterzahl, von deren Weiterverkauf sie Anfang 1998 ausging. Entsprechend stützt sich die folgende Analyse nicht auf die von NEUWOGES in ihren Stellungnahmen genannten Zahlen; vielmehr werden die Zahlen zugrunde gelegt, von denen NEUWOGES in ihrer ursprünglichen Gewinnprojektion ausging, nämlich einer schrittweisen Reduzierung von […] m2 auf […] m2 bis 2003. Zweitens: Um die zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses erwarteten finanziellen Auswirkungen des Vertrags für NEUWOGES zu bestimmen, müssen die künftigen Einnahmen und Kosten abgezinst werden, was die Festlegung eines Abzinsungssatzes erfordert. Im Einklang mit ihrem ursprünglichen Schreiben und den von NEUWOGES vorgelegten Cashflow-Analysen geht die Kommission von einem Abzinsungssatz von 5 % pro Jahr aus (75).
Zuverlässigkeit der Cashflow-Analysen von NEUWOGES
(133)
Vor einer unabhängigen wirtschaftlichen Analyse des GVV bedarf es zunächst einer Kommentierung der von NEUWOGES vorgelegten Ex-post-Cashflow-Analysen, die aufzeigen sollen, welche Ex-ante-Erwartungen ein umsichtig und marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hinsichtlich des durch den GVV generierten Cashflows gehabt hätte. NEUWOGES argumentiert, dass der GVV bei Zugrundelegung realistischer Ex-ante-Annahmen - um solche handelte es sich aus ihrer Sicht bei einer Mieterhöhung von […] % pro Jahr, einer Indexierung der Kosten mit […] % pro Jahr und einem Leerstand von […] % - einen negativen Gesamt-Cashflow von nominal -[…] EUR und abgezinst -[…] EUR (76) hätte erwarten lassen. NEUWOGES macht ferner geltend, dass der GVV nur im Falle angeblich unrealistischer Ex-ante-Annahmen - Mieterhöhung von […] % pro Jahr, Leerstand von […] %, stabile Kosten - einen positiven Wert von nominal […] EUR und abgezinst […] EUR hätte erbringen können (77). Somit sei nach Auffassung von NEUWOGES von vornherein klar gewesen, dass allein um die Leasingrate zu erwirtschaften, alljährlich Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, wobei kein Raum für Kostensteigerungen geblieben wäre.
(134)
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass NEUWOGES von Annahmen bezüglich der Höhe der Kosten ausgeht, die wenig überzeugend sind (das Ausgangsniveau der Kosten ist in allen von NEUWOGES vorgelegten Analysen identisch). Die dem abgeschlossenen GVV zugrunde liegenden Berechnungen gehen von Gesamtkosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko) in Höhe von ca. […] % der Mieten aus, die Cashflow-Analysen von NEUWOGES hingegen von einem Kostenniveau (nach der Sanierung) von mindestens […] % ([…] % Mietausfallrisiko, […] % Verwaltung und Instandhaltung). Selbst wenn man den dramatischen Anstieg bei den Mietausfällen (von […] % auf […] %) außer Acht lässt, bleibt bei den übrigen Kosten immerhin noch ein Anstieg von […] % auf […] % der Mieten festzustellen. Eine hinreichende Begründung für diesen Anstieg findet sich in den Stellungnahmen von NEUWOGES nicht. Im Gegensatz stellt NEUWOGES fest, dass […] % ([…] EUR/m2) ein plausibler Wert für die Zeit unmittelbar nach der Modernisierung sei, dass sich dieser Wert dann aber in der Folge jährlich um […] % pro Jahr erhöhen müsse (78). Auch das Verkehrswertgutachten, das NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegeben hatte, ging von einem Gesamtkostenniveau (einschließlich Mietausfallrisiko (79)) zwischen […] % und […] % (Gutachten von 1997) aus. Da in dem Gutachten nicht genau angegeben wird, mit welchem Prozentsatz Mietausfälle veranschlagt werden, kann nicht ermittelt werden, inwieweit die zugrunde liegenden Annahmen hinsichtlich sonstiger Kosten von den NEUWOGES-Annahmen abweichen. In jedem Fall sind die von NEUWOGES jetzt veranschlagten sonstigen Kosten höher, selbst bei der Annahme, dass das Mietausfallrisiko im Gutachten von 1997 mit […] % angesetzt worden wäre. Vor diesem Hintergrund können die Cashflow-Analysen von NEUWOGES nicht akzeptiert werden und müssen unter Zugrundelegung eines Ausgangskostenniveaus von […] % - ohne Mietausfallrisiko - korrigiert werden (80).
(135)
Ferner ist in diesem Zusammenhang festzustellen, dass die Behauptung von NEUWOGES, dass Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, um allein die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren, falsch ist. Da die Leasingrate als Prozentanteil der ursprünglichen Gesamtmiete (in diesem Fall […] %) berechnet wird, würde eine Mieterhöhung um […] % es ermöglichen, sowohl die Steigerung der Leasingrate als auch eine Erhöhung der Kosten um […] % aufzufangen. Bei stabilen Kosten würde bereits eine geringere Mieterhöhung ausreichen, um die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren. Tatsächlich wäre bei Zugrundelegung eines Mietausfallrisikos von […] % und ansonsten stabiler Kosten eine jährliche Mieterhöhung von […] % ausreichend, um die Steigerung der Leasingrate auszugleichen. Jede darüber hinausgehende Erhöhung könnte NEUWOGES für die Begleichung steigender Kosten oder für die Erzielung eines Gewinns nutzen.
Analyse der finanziellen Auswirkungen
(136)
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat NEUWOGES selbst eine Analyse des nominalen Cashflows vorgenommen (81). In dieser Analyse ging sie davon aus, dass ihre eigenen Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) um […] % pro Jahr steigen würden, dass sie die Mieten alle drei Jahre um […] % erhöhen könnte, dass eine Leerstandsquote von […] % gehalten werden könnte und dass […] % der Wohnungen an die Mieter verkauft würden. Auf dieser Grundlage erwartete NEUWOGES einen durch den GVV generierten nominalen Cashflow von […] EUR während der Laufzeit von 30 Jahren.
(137)
Im Rahmen des förmlichen Prüfverfahrens wurden keine Erkenntnisse gewonnen, die die Vermutung nahelegen würden, dass die genannten Berechnungen bewusst auf der Grundlage zu optimistischer Erwartungen vorgenommen worden seien. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Vertreter von NEUWOGES, die dem NEUWOGES-Aufsichtsrat diese Zahlen vorlegt haben, dies in dem Bewusstsein getan hätten, dass es sich um unkorrekte Zahlen handelte. Tatsächlich scheint NEUWOGES auch nicht zu behaupten, dass ihre Geschäftsleitung sich aus politischen Gründen wissentlich auf ein nachteiliges Geschäft eingelassen hätte, sondern vielmehr, dass man einer Fehleinschätzung bei der Bewertung der wirtschaftlichen Auswirkungen erlegen sei (was nach Auffassung von NEUWOGES im Falle eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht geschehen wäre) (82).
(138)
Nichtsdestoweniger gilt es zu prüfen, ob die Erwartungen tatsächlich derart waren, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Entscheidung darauf gestützt hätte. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass nach Ansicht von NEUWOGES ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von einer Mieterhöhung von lediglich […] % pro Jahr, einem Mietausfallrisiko von […] % und einem Anstieg der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten um […] % ausgegangen wäre (83). Bei Zugrundelegung dieser Annahmen würde NEUWOGES zufolge der Gesamt-Cashflow nominal -[…] EUR und abgezinst -[…] EUR betragen, wobei vor allem der um mehr als das Siebenfache erhöhte Mietausfall zu Buche schlägt.
7.2.4.3. Markterwartungen
(139)
Zunächst sei auf die Unterlagen verwiesen, die Aufschluss über die tatsächlichen Erwartungen der beiden an dem Geschäft beteiligten Parteien geben. Erstens ist dem Protokoll der Aufsichtsratssitzung am 16. Dezember 1997 zu entnehmen, dass die Geschäftsleitung von NEUWOGES die mit dem Geschäft verbundenen Risiken als „tragbar“ einstufte (84). Weiterhin geht aus dem Protokoll hervor, dass sich NEUWOGES in ihrem Handeln auf Berechnungen stützte, die von einer Mieterhöhung um […] % alle drei Jahre, einem Kostenanstieg (ohne Mietausfallrisiko) von […] % und einem Mietausfallrisiko von […] % ausgingen (85).
(140)
Vor Unterzeichnung der Verträge konsultierte NEUWOGES das Wirtschaftsprüfungsunternehmen Nordrevision, nach dessen Einschätzung eine Mieterhöhung von […] % zwar der allgemeinen Inflationsrate entsprach, aber kaum realisierbar sei (86). Außerdem vertrat Nordrevision die Auffassung, dass das Ausgangsniveau der Kosten (die Berechnungen stützen sich auf geschätzte Kosten in Höhe von […] % der Mieten) bei Annahme eines Null-Leerstands realistisch sei, dass jedoch eine Indexierung der Kosten entsprechend der Indexierung der Leasingrate notwendig sei (87).
(141)
BAVARIA ging ihrerseits davon aus, dass angesichts einer voraussichtlich gleichbleibenden Bevölkerungsentwicklung in Neubrandenburg (aufgrund der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister) (88) und der guten Lage der Gebäude eine sehr geringe Leerstandsquote zu erwarten sei (89). Außerdem ging sie davon aus, dass Mieterhöhungen entsprechend der Indexierung der Leasingzahlungen möglich seien (90).
(142)
Schließlich wird darauf hingewiesen, dass das von NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten von 1997 Angaben zu den erwarteten einschlägigen Entwicklungen enthielt. Das Gutachten von 1997 ging von einem Kostenniveau von […] % bis […] % aus, wobei jedoch keine Angaben dazu gemacht wurden, mit welchem Prozentsatz das Mietausfallrisiko veranschlagt wurde (91).
7.2.4.4. Würdigung
Verwaltungskosten
(143)
Zunächst einmal erscheinen die Erwartungen hinsichtlich der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowohl in Bezug auf das Ausgangsniveau ([…] EUR/m2 bzw. […] % der Mieten) als auch in Bezug auf den erwarteten Anstieg ([…] % pro Jahr) plausibel. Was das Ausgangsniveau der Kosten betrifft, ergibt sich diese Schlussfolgerung aus der Feststellung von NEUWOGES selbst, dass damit die Kosten zumindest für die Zeit unmittelbar nach der Sanierung ausreichend hoch angesetzt waren. Zweitens wurde im Pestel-Gutachten festgestellt, dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im Jahr 1997 auf durchschnittlich […] EUR/m2 belaufen würden; dies sind […] EUR weniger als für dieselben Kosten im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts angesetzt waren (92). Schließlich bewegten sich auch die im Sachverständigengutachten angesetzten Kosten in dieser Größenordnung. Von einem Anstieg dieser Kosten war mit Sicherheit auszugehen; die Annahme eines Anstiegs um […] % pro Jahr erschien plausibel und eher vorsichtig geschätzt. Nordrevision hatte lediglich vorgeschlagen, eine derartige Indexierung der Verwaltungskosten an der Indexierung der Leasingrate auszurichten; damit ergäbe sich eine jährliche Steigerung um […] %, also eine geringere Erhöhung als von NEUWOGES tatsächlich angenommen. Im Übrigen vertritt NEUWOGES nunmehr selbst die Auffassung, dass realistischerweise eine Erhöhung um […] % pro Jahr hätte erwartet werden können; dies bedeutet, dass ein Wert von […] % pro Jahr sicherlich nicht unvertretbar niedrig war.
Mietausfallrisiko
(144)
Was das Risiko eines Mietausfalls betrifft, war es nicht unrealistisch, mit einem allgemeinen Mietausfall von […] % zu rechnen. Erstens ist festzustellen, dass diese Annahme bei der Bewertung der Verträge durch Nordrevision nicht infrage gestellt wurde, obwohl die Berater anderweitig Besorgnis angesichts der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und des Immobilienmarktes in Neubrandenburg äußerten (93). Zweitens schien das Verkehrswertgutachten von 1997, auch wenn keine genauen Angaben zum angenommenen Mietausfallrisiko gemacht wurden, nicht von signifikant höheren Mietausfallrisiken auszugehen (94).
(145)
Wie aus den internen Beschlussfassungsunterlagen von BAVARIA hervorgeht, ging BAVARIA angesichts der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister davon aus, dass die Bevölkerung in Neubrandenburg stabil bleiben werde und dass die in Rede stehenden Wohnungen nach der Sanierung nahezu vollständig vermietet werden könnten. Den Angaben von NEUWOGES zufolge rechneten die Stadt Neubrandenburg und das Land Mecklenburg-Vorpommern in den Jahren 1997/1998 tatsächlich mit stabilen Bevölkerungszahlen und einer stabilen Einkommensentwicklung.
(146)
Schließlich darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass die NEUWOGES-Geschäftsleitung - die ein Unternehmen leitete, welches Eigentümer von über 30 % der Wohnungen in Neubrandenburg war und somit über eine gründliche Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes verfügte - die mit dem Sale-and-lease-back-Geschäft verbundenen Risiken als tragbar betrachtete und bei ihren eigenen Projektionen von einem Mietausfallrisiko von […] % ausging. Es ist kein Grund ersichtlich, warum ausgewiesene Experten für den lokalen Immobilienmarkt ihre Berechnungen auf diese Annahme gestützt hätten, wenn diese so unrealistisch niedrig angesetzt gewesen wäre, wie NEUWOGES nunmehr behauptet.
(147)
Gleichzeitig sind die Unterlagen heranzuziehen, die NEUWOGES mit Blick auf die Frage vorgelegt hatte, ob ein umsichtig handelnder Teilnehmer des relevanten Immobilienmarkts (Plattenbauten in Ostdeutschland) höhere Leerstandsquoten erwartet hätte, soweit die betreffenden Unterlagen aus der Zeit vor Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts stammen. Von den vorgelegten Gutachten wurde nur das Pestel-Gutachten in der Zeit vor dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge erstellt. Es ist allerdings zu beachten, dass das Pestel-Gutachten Ostdeutschland als Ganzes betrifft und nicht den spezifischen lokalen Gegebenheiten in Neubrandenburg Rechnung trägt, womit seine Aussagekraft im vorliegenden Kontext begrenzt ist. In dem Gutachten werden einige allgemeine Probleme des ostdeutschen Immobilienmarktes aufgezeigt, doch liefert das Gutachten allein für sich genommen keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter bei seiner Investitionsentscheidung nicht von einem Mietausfallrisiko von […] % ausgegangen wäre.
Mieten
(148)
Was die Mieten anbelangt, so ist zunächst festzuhalten, dass NEUWOGES nicht der Ansicht ist, die nach der Sanierung erwartete Miethöhe sei zu hoch angesetzt gewesen. Vielmehr behauptet sie, dass die Mieten nicht im erwarteten Umfang erhöht werden konnten. Im Lichte der Feststellung des LG Rostock, dass sich die im GVV zugrunde gelegte durchschnittliche Miethöhe von […] EUR/m2 innerhalb der Bandbreite des anwendbaren Mietspiegels (95) bewegte, kann geschlussfolgert werden, dass die ursprüngliche durchschnittliche Miethöhe realistisch angesetzt war.
(149)
Was die Indexierung der vereinbarten Leasingrate betrifft, so liegen keine direkten Belege dafür vor, von welcher durchschnittlichen Mieterhöhung generell im Jahr 1998 ausgegangen wurde. Nordrevision stellte lediglich fest, dass die ursprünglich angesetzten […] % pro Jahr der allgemeinen Inflationsrate entsprachen, in Neubrandenburg aber wahrscheinlich nicht zu realisieren seien (96). Der Umstand, dass NEUWOGES letztlich einer Indexierung mit „nur“ […] % zustimmte und davon ausging, alle drei Jahre Mieterhöhungen um […] % (bzw. […] % pro Jahr) durchsetzen zu können, scheint dafür zu sprechen, dass sie diese Warnung berücksichtigt hat. In den Verkehrswertgutachten wurden keine expliziten Erwartungen hinsichtlich künftiger Mieterhöhungen formuliert. Nichtsdestoweniger ist festzuhalten, dass die Verkehrswertgutachten, da sie keine expliziten Annahmen zur Entwicklung der Inflation und der Mieten enthielten, offenbar von einer Konvergenz des Mietanstiegs und der allgemeinen Inflation (die in den vorangegangenen Jahrzehnten bei etwa 3,5 % gelegen hatte) ausgingen (97). Das LG Rostock war der Auffassung, dass die Indexierung im Lichte der durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 3,52 % pro Jahr in den 28 Jahren vor Abschluss der Verträge gerechtfertigt war (98). Ferner merkte es an, dass sich die Mietzinsentwicklung über einen Zeitraum von 30 Jahren natürlich nur schwer prognostizieren lasse, dass es aber kein auffälliges Missverhältnis zwischen der Indexierung der Leasingrate und der zu erwartenden Mietzinsentwicklung erkennen könne.
(150)
Das von NEUWOGES vorgelegte Pestel-Gutachten enthält keine Daten über die tatsächlichen Erwartungen der Teilnehmer des ostdeutschen Immobilienmarktes und keine spezifischen Daten für Neubrandenburg. Nichtsdestoweniger enthält es Hinweise darauf, dass es sich beim ostdeutschen Immobilienmarkt um einen potenziell schwierigen Markt handelte. Vor dem Hintergrund der weiteren angeführten Fakten reicht das Pestel-Gutachten aber wiederum nicht, um zu beweisen, dass die Verständigung auf eine Indexierung der Leasingzahlungen mit […] % pro Jahr und die Erwartung, Mieterhöhungen um […] % pro Jahr durchsetzen zu können, abwegig gewesen seien.
Laufzeit
(151)
Was schließlich die Laufzeit des Vertrags betrifft, so argumentierte das LG Rostock, dass sich bestimmte Leasing-Verträge durch lange Laufzeiten (von bis zu 30 Jahren) auszeichneten und dass ein Vertrag wie der in Rede stehende somit nicht ungewöhnlich sei (99). Zwar barg eine Laufzeit von 30 Jahren selbstverständlich gewisse Risiken, doch bot sie auch die Möglichkeit, stabile Gewinne zu erzielen sowie ein hohes Maß an Sicherheit hinsichtlich der zu erwartenden Kosten zu gewährleisten. Zudem bedeutete eine lange Laufzeit auch, dass die zur Amortisierung der Investitionen des Käufers erforderlichen monatlichen Leasingzahlungen geringer ausfielen bzw. dass der Verkaufspreis bei gleich hohen Leasingzahlungen höher war als dies bei einer kürzeren Laufzeit der Fall gewesen wäre (100). In diesem Lichte betrachtet erscheint die Vereinbarung einer Laufzeit von 30 Jahren nicht unvernünftig.
7.2.4.5. Schlussfolgerung
(152)
Daher können die von NEUWOGES bei ihrer ursprünglichen Berechnung geäußerten Erwartungen nicht als unrealistisch angesehen werden. Im Lichte der vorliegenden Unterlagen konnte NEUWOGES somit durchaus davon ausgehen, dass sie im Rahmen des GVV einen Gewinn erzielen werde. Werden die erwarteten nominalen Gewinne auf den maßgeblichen Zeitpunkt (Anfang 1998) abgezinst, zeigt sich, dass der Entscheidung von NEUWOGES die Annahme zugrunde lag, dass der GVV einen Barwert von […] EUR habe.
7.2.5. Gesamtbewertung
(153)
Die Kommission ist bereits zu dem Schluss gelangt, dass der EBV und der GVV Teile ein und desselben integrierten Geschäfts sind. Zur Bestimmung des Gesamtwerts des Geschäfts für NEUWOGES sind somit die Barwerte beider Verträge zusammenzurechnen. Zur Erinnerung: NEUWOGES konnte die folgenden Vorteile aus dem EBV erwarten:
a)
den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR);
b)
die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR);
c)
die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR);
d)
den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR).
(154)
Darüber hinaus war der GVV, wie in Abschnitt 7.2.4 festgestellt, bei Zugrundelegung der realistischen Erwartungen von NEUWOGES mit einem abgezinsten Barwert von […] EUR anzusetzen. Somit hatte das Sale-and-lease-back-Geschäft für NEUWOGES einen Gesamtwert von […] EUR.
7.3. VERGLEICH MIT ANDEREN GESCHÄFTSOPTIONEN
(155)
Damit ermittelt werden kann, ob das von NEUWOGES mit BAVARIA abgeschlossene Sale-and-lease-back-Geschäft den Verträgen entspricht, für die sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter entschieden hätte, muss der Wert dieses Geschäfts nun mit dem Wert anderer Geschäftsoptionen verglichen werden. Hätte NEUWOGES eine unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorteilhaftere Alternative gehabt, könnte die Entscheidung für das Sale-and-lease-back-Geschäft nicht als Handlungsoption betrachtet werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gewählt hätte.
(156)
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass eine Vermietung der Gebäude ohne Sanierung oder gar ein Abriss kaum gangbare Alternativen gewesen wären. Zunächst einmal hätte eine Vermietung ohne Sanierung lediglich begrenzte Einnahmen generiert. Zudem war klar, dass unsanierte Gebäude in stärkerem Maße von Leerstand betroffen sein würden als sanierte Gebäude (101). Somit liegen keine soliden Fakten vor, die den Schluss zulassen, dass man im Falle einer weiteren Vermietung unsanierter Gebäude mit höheren Gewinnen hätte rechnen können, als sie im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts zu erwarten waren. Ein Abriss hätte keinerlei Einnahmen gebracht, sondern wäre mit entsprechenden Abrisskosten verbunden gewesen. Somit wäre auch dies zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) keine gangbare Alternative gewesen.
7.3.1. Kreditfinanzierung als mögliche Option
(157)
Als erste mögliche Alternative wäre eine Kreditfinanzierung in Betracht gekommen. Hätte NEUWOGES die Sanierung der in Rede stehenden Gebäude über einen Kredit finanziert, hätte sie zum Teil dieselben Gewinne realisieren können wie bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft. An erster Stelle hätte sie die sanierten Gebäude vermieten und damit gute Einnahmen erzielen können. Außerdem wäre sie - anders als bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft - Eigentümerin der Gebäude geblieben.
(158)
Es liegt jedoch auf der Hand, dass eine Kreditfinanzierung auch mit gewissen Nachteilen verbunden gewesen wäre. Erstens hätte NEUWOGES 30 % des Investitionsvolumens aus seinem Eigenkapital bereitstellen müssen, da es nach Auffassung von NEUWOGES eine Eigenkapitalquote von 30 % beizubehalten galt (102). Ende 1997 wurde im NEUWOGES-Aufsichtsrat die Möglichkeit erörtert, die Eigenkapitalquote abzusenken, um höhere Investitionen zu ermöglichen. Dieser Vorschlag wurde jedoch von der Geschäftsleitung als wirtschaftlich nicht vertretbar abgelehnt, weil dies zu einer inakzeptabel hohen Verschuldung geführt hätte (103). Die Geschäftsleitung erklärte hierzu: „Eine Absenkung der Eigenkapitalquote von 30 auf 25 % wäre nicht vertretbar (Verschuldungsgrad).“ (104) Herr Räuber, Mitglied des NEUWOGES-Aufsichtsrats, stellte des Weiteren fest, dass „aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine Absenkung der Eigenkapitalquote nicht denkbar ist. Die Verpflichtungen des Unternehmens müssen bedient werden.“ (105) Zur Finanzierung der Sanierungsinvestitionen in Höhe von […] EUR hätte NEUWOGES somit […] EUR an Eigenkapital beisteuern müssen. Es darf stark bezweifelt werden, dass Eigenkapital in dieser Höhe unmittelbar zur Verfügung gestanden hätte. Aus dem Protokoll des Aufsichtsrats geht hervor, dass sich das mögliche Gesamtinvestitionsvolumen für 1998 (einschließlich Krediten) auf ca. […] EUR belief und dass dieser Betrag bereits für andere Vorhaben eingeplant war (106). Damit war klar, dass NEUWOGES die Sanierungsarbeiten nur dann über einen Kredit hätte finanzieren können, wenn sie auf andere Projekte verzichtet hätte.
(159)
Im Gegensatz zu einer Kreditfinanzierung hatte das Sale-and-lease-back-Geschäft den Vorteil, dass NEUWOGES nicht nur kein Eigenkapital einsetzen musste, sondern sogar frische Liquidität erhielt und zudem die vollständige Finanzierung der Sanierung der Gebäude gesichert wurde.
(160)
Bei Berücksichtigung all dieser Überlegungen kann es nicht als erwiesen gelten, dass eine kreditfinanzierte Sanierung möglich gewesen wäre bzw., sofern sie möglich gewesen wäre, für NEUWOGES vorteilhafter gewesen wäre als das Geschäft mit BAVARIA. Dass NEUWOGES kaum über das für die Gewährung eines Kredits erforderliche Eigenkapital verfügte und die zusätzliche Liquidität zur Finanzierung anderer Investitionen nutzen konnte, legt eher den Schluss nahe, dass die Entscheidung für das Sale-and-lease-back-Geschäft und gegen eine Kreditfinanzierung vernünftig war.
7.3.2. Direktverkauf als mögliche Option
(161)
Eine zweite ernsthaft in Betracht kommende Option wäre ein Direktverkauf der Gebäude sowie des Grundstücks gewesen. Die entscheidende Frage lautet, ob ein solcher Verkauf vorteilhafter gewesen wäre.
7.3.2.1. Bewertung unter Berücksichtigung der Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007
(162)
Bei einem Vergleich des Werts des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES und den Vorteilen, die ein Direktverkauf gehabt hätte, lautet die zentrale Frage, welchen Preis NEUWOGES bei einem „normalen“ Verkauf hätte erzielen können. Hier spielen die beiden Verkehrswertgutachten aus den Jahren 1997 und 2007 eine gewisse Rolle.
(163)
Diese beiden Gutachten wurden von NEUWOGES in Auftrag gegeben, um den Wert der in Rede stehenden Objekte (Gebäude und Grundstücke) im Jahr 1997 schätzen zu lassen. Eines der Gutachten wurde 1997 von einem hauseigenen Sachverständigen, das andere im Jahr 2007 rückwirkend von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt. Im Gutachten von 1997 wurde der Wert mit […] EUR angesetzt, im Gutachten von 2007 hingegen mit […] EUR (107). In beiden Gutachten wurden Gebäude (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) und Grundstücke (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) getrennt bewertet. Beide Gutachten basieren im Wesentlichen auf derselben Methode („Ertragswertverfahren“).
(164)
Da das Verkehrswertgutachten von 2007 erst nach Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts erstellt wurde, kann es nach Auffassung der Kommission nicht als verlässliche Grundlage für die Bestimmung des Werts der Objekte im Jahr 1997 nach dem damaligen Kenntnisstand von NEUWOGES dienen. NEUWOGES konnte ihre Entscheidung darüber, ob sie das Sale-and-lease-back-Geschäft mit BAVARIA eingehen sollte, schließlich nicht auf das 2007 rückwirkend erstellte Gutachten stützen.
(165)
Nach Ansicht der Kommission kann aber auch das Verkehrswertgutachten von 1997 nicht als zuverlässiger Indikator für den Wert der Immobilien im Jahr 1997 nach dem damaligen Kenntnisstand von NEUWOGES herangezogen werden. Wie im Zuge des förmlichen Prüfverfahrens festgestellt wurde, war sich die NEUWOGES-Geschäftsleitung durchaus dessen bewusst, dass das Gutachten von 1997 zum Zeitpunkt des Abschlusses der in Rede stehenden Verträge nicht als verlässliche Bewertungsgrundlage betrachtet werden konnte. Diesbezüglich sind die folgenden Feststellungen aufschlussreich:
a)
Mieten
Das Verkehrswertgutachten von 1997 ging von einer Miete zwischen […] EUR/m2 und […] EUR/m2 aus. Gleichzeitig wies der ab 1. Januar 1998 geltende und auf Daten von 1997 basierende erste Mietspiegel für die Stadt Neubrandenburg für sanierte Wohnungen Durchschnittsmieten zwischen 3,90 EUR/m2 und 4,38 EUR/m2 aus. Als in Neubrandenburg tätiges großes Immobilienunternehmen dürften NEUWOGES die Neubrandenburger Durchschnittsmieten zwangsläufig bekannt gewesen sein. Folglich dürfte sich NEUWOGES bei der Bewertung der Immobilien auf diese Daten gestützt haben. Tatsächlich sah der Sale-and-lease-back-Vertrag für die Zeit nach der Sanierung (also ab 1999, d. h. zu einem um zwei Jahre späteren Zeitpunkt als dem Zeitpunkt, zu dem die dem ersten Mietspiegel zugrunde liegenden Daten erhoben wurden) eine Miethöhe von durchschnittlich […] EUR/m2 vor, was auch dem Mietspiegel entsprach.
b)
Sanierungskosten
Während das Verkehrswertgutachten im Frühjahr 1997 erstellt wurde und von Sanierungskosten in Höhe von insgesamt […] EUR ausging, gab die NEUWOGES-Geschäftsleitung zum selben Zeitpunkt (März 1997) in einem Schreiben an BAVRIA an, dass sie die Sanierungskosten mit […] EUR veranschlage. Es ist somit offenkundig, dass NEUWOGES sich sehr wohl dessen bewusst war, dass die erforderlichen Sanierungskosten im Gutachten von 1997 erheblich unterschätzt wurden. Der zwischen BAVARIA und dem NEUWOGES-Tochterunternehmen BRG vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung der Immobilien war sogar noch deutlich höher ([…] EUR), was als Indiz dafür zu werten ist, dass NEUWOGES bei Abschluss der Verträge mit BAVARIA bewusst war, dass die Sanierungskosten im Gutachten von 1997 um fast 10 Mio. EUR zu niedrig angesetzt worden waren.
c)
Restnutzungsdauer
Im Verkehrswertgutachten von 1997 wurde mit Blick auf die geplante Sanierung allgemein von einer Restnutzungsdauer von […] bis […] Jahren ausgegangen. Hierbei ist zu bemerken, dass die im Gutachten von 1997 geschätzten niedrigen Sanierungskosten nicht ohne weiteres mit der Annahme vereinbar sind, dass durch die Sanierung die Lebensdauer der Gebäude wesentlich verlängert würde.
d)
Grundstückswert
Es ist festzustellen, dass im Verkehrswertgutachten von 1997 wertmindernde Faktoren bei der Bewertung der in Rede stehenden Grundstücke außer Acht gelassen wurden (im Gutachten von 2007 wurden sie dagegen berücksichtigt). Zu diesen Faktoren zählen unter anderem bestehende Infrastrukturen, die nicht bewegt oder entfernt werden können (Abwassersysteme, Rohrleitungen) oder auch ein ungünstiger Zuschnitt des Grundstücks. In der Regel hat dies eine Wertminderung zur Folge. Als Eigentümerin der Grundstücke müssen NEUWOGES diese Faktoren bekannt gewesen sein. Folglich muss sie auch gewusst haben, dass der Wert der Grundstücke im Gutachten von 1997 zu hoch angesetzt war.
(166)
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich NEUWOGES nachweislich dessen bewusst war, dass einige der dem Verkehrswertgutachten von 1997 zugrunde liegenden zentralen Annahmen, insbesondere hinsichtlich der Sanierungskosten, nicht haltbar waren. Folglich gelangt die Kommission zu dem Schluss, dass das Gutachten von 1997 keine verlässlichen Angaben zum Wert der Objekte im Jahr 1997 nach damaligem Kenntnisstand von NEUWOGES liefert.
(167)
Ferner ist die Kommission der Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der sich in der Situation von NEUWOGES befunden hätte, auf der Grundlage der NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt vorliegenden Informationen bei der Ex-ante-Schätzung des Immobilienwerts wahrscheinlich zu Ergebnissen gekommen wäre, die denen des rückwirkend erstellten Gutachtens von 2007 sehr ähnlich gewesen wären. Wie auch in diesem rückwirkenden Gutachten von 2007 geschehen, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES seine Ex-ante-Erwartungen hinsichtlich der erzielbaren Mieten auf den maßgeblichen Mitspiegel gestützt, Sanierungskosten in einer Höhe veranschlagt, die der zwischen BAVARIA und BRG vereinbarten Summe näher gekommen wäre, und den Grundstückswert unter Berücksichtigung der ihm bekannten wertmindernden Faktoren angepasst. Außerdem hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES im Lichte der geplanten Sanierungsmaßnahmen und von Vergleichsdaten (wie auch bei der Bewertung von 2007 geschehen) sorgfältig die Restnutzungsdauer beleuchtet, sodass vernünftigerweise geschlussfolgert werden darf, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES seine Bewertung auf Schätzungen der Restnutzungsdauer gestützt hätte, die denen der rückwirkenden Bewertung aus dem Jahr 2007 nahegekommen wären.
(168)
Somit ist die Kommission der Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES den Wert der Objekte vor Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts vernünftigerweise mit annähernd […] EUR (wie auch im Gutachten von 2007) veranschlagt hätte.
7.3.2.2. Vergleich der Optionen Direktverkauf und Sale-and-lease-back
(169)
Zur Erinnerung: Der Gesamtwert des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES betrug […] EUR. Die vorstehende Analyse hingegen hat ergeben, dass NEUWOGES realistischerweise von einem Objektwert von […] EUR hätte ausgehen dürfen, was lediglich […] % über dem Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts liegt. Diese geringe Differenz bedeutet jedoch nicht, dass sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter zwangsläufig für einen Direktverkauf entschieden hätte.
a)
Zunächst einmal darf nicht übersehen werden, dass die in Rede stehende Option des Direktverkaufs einen Verkauf der Gebäude sowie der betreffenden Grundstücke betraf, wohingegen BAVARIA nur die Gebäude gekauft und auf Grund und Boden lediglich Erbbaurechte für die Dauer von 75 Jahren erworben hat. Die Grundstücke als solche verblieben im Eigentum von NEUWOGES. Der Wert der Grundstücke allein wäre von NEUWOGES mit einem Wert von […] EUR veranschlagt worden (wie auch im Gutachten von 2007). Zwar ist es schwierig, jenen Wert genau zu beziffern, der NEUWOGES dadurch erhalten blieb, dass sie die Grundstücke nicht verkauft hat, sondern nur Erbbaurechte für sie bestellt hat. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Verbleib des Grundstückeigentums bei NEUWOGES einen etwas geringeren Transaktionspreis rechtfertigte.
b)
Zweitens ist festzustellen, dass gewisse Zweifel bestehen, ob der Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in derselben Situation wie NEUWOGES geschätzt hätte, auch tatsächlich hätte erzielt werden können. Das einzige konkrete Kaufangebot, zu dem NEUWOGES Informationen vorgelegt hat, wurde von der Firma Felske-Immobilien eingereicht, die offenbar einen Preis von […] EUR/m2 angeboten hatte, was einen Gesamtkaufpreis von […] EUR ergeben hätte (108). Dieses Angebot lag um deutlich mehr als 1 Mio. EUR unter dem Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES geschätzt hätte.
c)
Drittens hat NEUWOGES bei der Schätzung der im Rahmen des GVV erwarteten Gewinne fälschlicherweise nur die Gewinne bis einschließlich 2027 berechnet. Da aber die Laufzeit des GVV 30 Jahre ab Beendigung der Sanierungsarbeiten betrug (d. h. 30 Jahre ab Anfang 1999), hätten bei der Berechnung die Gewinne bis einschließlich 2028 einbezogen werden müssen. Bei einer entsprechenden Korrektur der Schätzung würde sich der Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts erhöhen.
d)
Bei der Berechnung des Barwerts des künftig von BAVARIA an NEUWOGES zu zahlenden Erbbauzinses wurde aus Gründen der Einfachheit angenommen, dass die Lebenshaltungskosten unverändert bleiben und die Zahlungen somit nicht angepasst werden müssen. Realistischer ist jedoch, von einem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten auszugehen, sodass die künftig zu leistenden Zahlungen wahrscheinlich höher als angenommen ausfallen werden. Auch dies hätte eine Erhöhung des Werts des Vertrags zur Folge.
(170)
Im Lichte dieser Überlegungen muss geschlussfolgert werden, dass es wirtschaftlich gesehen vernünftig war, dem Sale-and-lease-back-Geschäft den Vorzug gegenüber dem Versuch eines Direktverkaufs zu geben.
7.3.3. Schlussfolgerung
(171)
Vergleicht man den Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES mit dem Wert anderer Optionen, muss die Schlussfolgerung lauten, dass das Geschäft so ausgestaltet war, dass sich auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter darauf eingelassen hätte.
7.4. BENCHMARKING
(172)
Nachdem nunmehr festgestellt werden kann, dass die Entscheidung für ein Sale-and-lease-back-Geschäft und gegen alternative Lösungen durchaus dem Verhalten eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten entspricht, hat die Kommission vorsichthalber ebenfalls geprüft, ob das Geschäft anderen Verträgen entspricht, die zum relevanten Zeitpunkt in dem relevanten Markt zu beobachten war, und ob es andere Anzeichen gibt, die die Schlussfolgerung der Kommission, dass das Sale-und-lease-back-Geschäft dem Prinzip des marktwirtschaftliche handelnden Wirtschaftsbeteiligten entspricht, untermauern.
(173)
Die verfügbaren Informationen über vergleichbare Geschäfte betreffen Sale-and-lease-back-Vereinbarungen, die von BAVARIA ungefähr zur gleichen Zeit wie die in Rede stehende Maßnahme getroffen wurden. Die entsprechenden Verträge können Anhaltspunkte dafür liefern, ob sich auch andere Marktteilnehmer, einschließlich Privatunternehmen, für diese Art von Sale-and-lease-Back-Geschäft entschieden haben, was als Indiz für dessen Marktüblichkeit zu werten wäre (Abschnitt 7.4.1). Darüber hinaus können auch das von NEUWOGES durchgeführte beschränkte Bieterverfahren und der Vergleich mit anderen Finanzierungsgeschäften Aufschluss über die Marktüblichkeit des in Rede stehenden Geschäfts geben (Abschnitte 7.4.2 und 7.4.3).
7.4.1. Beispielverträge
(174)
Zu Vergleichszwecken wurden Verträge über drei vergleichbare Rechtsgeschäfte herangezogen ([…]). Allerdings können nur der […]- und der […]-Vertrag berücksichtigt werden, weil nur sie ungefähr zur selben Zeit wie das Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES geschlossen wurden. Zunächst ist festzustellen, dass sich beide Vergleichsgeschäfte hinsichtlich Laufzeit, Indexierung der festen Leasingrate und Sanierung von dem in Rede stehenden Geschäft unterscheiden. NEUWOGES stellt insbesondere auf die unterschiedliche Indexierung ab ([…]: 1,5 % pro Jahr; […]: Anpassung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten), um zu belegen, dass der GVV Bestimmungen enthielt, die zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) nicht der üblichen Marktpraxis entsprachen.
(175)
BAVARIA führt das […]- und das […]-Geschäft als Beispiele für die Anwendung ihres „Leasingmodells Immobilien“ (109) an, was den Schluss nahelegt, dass die Bestimmungen dieser Verträge auf der Grundlage von Berechnungen festgelegt wurden, die den dem NEUWOGES/BAVARIA-Sale-and-lease-back-Geschäft zugrunde liegenden Berechnungen ähnelten.
(176)
Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 131) dargelegt, konnte NEUWOGES die Vertragsparameter im Rahmen des von BAVARIA angebotenen Leasingmodells frei wählen. Somit hätte NEUWOGES die Möglichkeit gehabt, eine niedrigere Indexierung zu wählen oder höhere Kosten in Abzug zu bringen. Die Konsequenz wäre natürlich eine geringere Höhe der geleisteten Vorabzahlung gewesen. Es darf gemutmaßt werden, dass dies auch für […] und […] galt.
(177)
Da die Vertragspartner die genauen Parameter des Geschäfts im Rahmen des von BAVARIA angebotenen Modells offenbar frei wählen konnten, scheint es zur Beurteilung der Marktüblichkeit des NEUWOGES/BAVARIA-Sale-and-lease-back-Geschäfts nicht von zentraler Bedeutung zu sein, ob die von NEUWOGES gewählten Parameter identisch mit den Parametern waren, die von den am […]- und am […]-Geschäft beteiligten Parteien gewählt wurden. Die Wahl der Parameter war lediglich die Konsequenz strategischer Geschäftsentscheidungen der beteiligten Parteien. Wichtiger ist der Umstand, dass alle diese Geschäfte auf ein und demselben Transaktionsmodell beruhten.
(178)
Insofern dem […]-Vertrag und dem […]-Vertrag dasselbe Berechnungsmodell zugrunde lag, woran angesichts der verfügbaren Informationen kein Grund zum Zweifel besteht, lassen sie den Schluss zu, dass das Transaktionsmodell, welches auch der NEUWOGES-Transaktion zugrunde lag, marktüblich war. Bedeutsam ist in diesem Zusammenhang, dass das „Leasingmodell Immobilien“ offenbar gleichermaßen von öffentlichen Unternehmen ([…]) und privaten Unternehmen ([…]) gewählt wurde und dass es sowohl Unternehmen, die von einer Entlastung nach dem AHG profitieren wollten, als auch nicht unter dieses Gesetz fallenden Parteien angeboten wurde.
7.4.2. Bieterverfahren
7.4.2.1. Hintergrund
(179)
Wie bereits erläutert hat NEUWOGES mit Blick auf die Privatisierung der schließlich an BAVARIA verkauften Gebäude kein vollumfassendes offenes, transparentes, bedingungs- und diskriminierungsfreies Bieterverfahren durchgeführt. Jedoch forderte NEUWOGES ursprünglich 72 potenzielle Käufer zur Abgabe eines Angebots auf. NEUWOGES macht geltend, dass sie die Adressaten mehr oder weniger zufällig ausgewählt habe und dass die Auswahl nicht als repräsentativ für den Gesamtmarkt gelten könne. Nach Versendung dieser ersten Aufrufe zur Interessenbekundung kam es zu weiteren Kontakten, unter anderem mit BAVARIA, die ursprünglich nicht angeschrieben worden war.
7.4.2.2. Ergebnis des Bieterverfahrens
(180)
Von den eingegangen Angeboten, deren Zahl nicht bekannt ist, wurden fünf als „verwertbar“ angesehen (110). Zwei davon wurden dennoch abgelehnt, weil die potenziellen Käufer sich aus Zeitgründen nicht in der Lage sahen, ein vollständiges Angebot vorzulegen. Darüber hinaus wurden zwei Angebote aus wirtschaftlichen Gründen abgelehnt. Das fünfte - von Felske-Immobilien vorgelegte - Angebot wurde abgelehnt, weil der angebotene Preis für zu niedrig erachtet wurde (Felske hatte einen Preis von […] EUR/m2 angeboten, was einem Gesamtkaufpreis von […] EUR entsprach). Außer den fünf genannten wurden noch drei weitere Angebote unterbreitet - eines von BAVARIA und zwei von anderen nicht zur Angebotsabgabe aufgeforderten Bietern. Es wurden auch Verhandlungen mit einem der beiden anderen Bieter eingeleitet, die von sich aus ein Angebot unterbreitet hatten, doch wurde dieses Angebot schließlich ebenfalls aus nicht näher bestimmten wirtschaftlichen Gründen abgelehnt (111).
(181)
Nach Abschluss der Verhandlungen mussten die Verträge vom NEUWOGES-Aufsichtsrat gebilligt werden. Bei Vorlage der Verträge im Aufsichtsrat argumentierte die Geschäftsleitung, dass kein höherer Verkaufspreis erzielt werden könne, da die Verträge lediglich die Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken (und nicht einen Direktverkauf) beträfen, die BRG mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten beauftragt werde und NEUWOGES die Gebäude für weitere 30 Jahre bewirtschaften werde (112). Auf die Frage nach dem Unterschied im Vergleich zum Gutachten von 1997 hin erklärte die Geschäftsleitung erneut, dass ein höherer Preis für das Geschäft nicht zu erzielen gewesen sei (113).
7.4.2.3. Würdigung
(182)
Zwar kann das Bieterverfahren nicht als offen, transparent, bedingungs- und diskriminierungsfrei bezeichnet werden, doch lässt es gewisse Rückschlüsse auf die Angebotslage am Markt zu. Aufschlussreich ist in diesem Zusammenhang auch, dass offenbar eine Reihe nicht angeforderter Angebote eingingen. Dies belegt, dass auch potenzielle Käufer, die nicht zu den ursprünglich kontaktierten 72 Unternehmen gehörten, von dem Verfahren Kenntnis erlangten und daran teilnehmen konnten.
(183)
Die Bewertung der Angebote durch NEUWOGES zeigt, dass das Angebot von BAVARIA zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) von NEUWOGES für das beste am Markt verfügbare Angebot erachtet wurde. Das Argument von NEUWOGES, dass zumindest das Felske-Angebot günstiger gewesen sei, ist nicht haltbar. Zwar lag der von Felske offenbar gebotene Preis ([…] EUR) über der schließlich von BAVARIA vorab geleisteten Zahlung ([…] EUR), doch ist daran zu erinnern, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft als Ganzes zu bewerten ist und dessen Gesamtwert ([…] EUR) über dem von Felske gebotenen Preis lag.
(184)
Im Lichte dieser Ausführungen ist festzustellen, dass das Bieterverfahren zwar nicht ausreichend qualifiziert war, um allein für sich genommen als Nachweis dafür gelten zu können, dass das BAVARIA-Angebot das beste am Markt verfügbare Angebot war, es jedoch deutlich daraufhin deutet. In jedem Fall liefert das beschränkte Bieterverfahren keinen begründeten Hinweis darauf, dass NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) ein besseres Angebot vorgelegen hätte.
7.4.3. Andere Arten von Geschäften zum fraglichen Zeitpunkt
7.4.3.1. Bewertungsrahmen
(185)
Es ist hilfreich, das in Rede stehende Geschäft vor dem Hintergrund anderer ähnlicher Arten von Geschäften, die zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt angeboten wurden, zu prüfen.
(186)
Bei dem in Rede stehenden Geschäft handelt es sich um ein typisches Sale-and-lease-back-Geschäft. Sale-and-lease-back-Vereinbarungen sind naturgemäß Finanzierungsgeschäfte. Durch den Kauf einer Immobilie vom Leasingnehmer versorgt der Leasinggeber den Leasingnehmer mit liquiden Mitteln bzw. finanziert größere Investitionen wie die Sanierung alter Gebäude. Um die Immobilie - für gewerbliche oder andere Zwecke - weiter nutzen zu können, least der Leasingnehmer die Immobilie zurück, wodurch sich die Investition des Leasinggebers über die Laufzeit des Leasingvertrags (ganz oder teilweise) amortisiert.
(187)
Als Finanzierungsgeschäft hat eine Sale-and-lease-back-Vereinbarung eine gewisse Ähnlichkeit mit Bankkrediten und Hypotheken. Es gibt allerdings auch einige wichtige Unterschiede, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Ein Sale-and-lease-back-Geschäft ermöglicht es dem Verkäufer/Leasingnehmer, größere Investitionen zu finanzieren und umgehend liquide Mittel zur Verfügung zu haben, ohne auf Eigenkapital angewiesen zu sein. Dies bedeutet, dass das Eigenkapital und die zusätzlich erworbenen liquiden Mittel für andere Investitionen zur Verfügung stehen oder der Leasingnehmer Investitionen tätigen kann, für die aufgrund eines Mangels an Eigenkapital oder eines hohen Verschuldungsgrads kein herkömmlicher Kredit gewährt würde. Da der Käufer/Leasinggeber seine Erstinvestition refinanzieren und einen Gewinn erwirtschaften muss, ist die Leasingrate in der Regel etwas höher als der Zinssatz für einen vergleichbaren Bankkredit (wie im folgenden Abschnitt näher erläutert wird). Nach Ablauf des Leasingvertrags muss der Leasingnehmer die Immobilie entweder zurückkaufen oder sie verbleibt im Eigentum des Leasinggebers und steht für eine weitere Nutzung zur Verfügung. Dies bedeutet, dass die Leasingrate vom Restwert der Immobilie nach Ablauf des zwischen den beiden Parteien geschlossenen Leasingvertrags abhängt. Da der Restwert insbesondere im Falle langfristiger Leasingverträge oft schwer vorauszusehen ist, stellt er für den Leasinggeber einen Risikofaktor dar, der sich in der Leasingrate widerspiegelt. Ein solches Risiko besteht bei herkömmlichen Bankkrediten nicht und bei Hypotheken nur in gewissem Maße.
(188)
In der Folge sind die Leasingraten und die Zinssätze für Kredite/Hypotheken nicht vollständig vergleichbar. Wenn man die Leasingrate des in Rede stehenden Geschäfts mit den durchschnittlichen Zinssätzen für Kredite/Hypotheken zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) vergleicht, ist es nicht möglich eindeutig festzustellen, ob die verlangte Leasingrate zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) marktüblich war. Es ist jedoch möglich zu beurteilen, ob die Leasingrate so hoch war, dass sich voraussichtlich kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter auf das Geschäft eingelassen hätte.
7.4.3.2. Würdigung
(189)
Bei dem in Rede stehenden Rechtsgeschäft wurde die Leasingrate ursprünglich auf […] % pro Jahr des gesamten Investitionsvolumens festgelegt. Durch eine Indexierung des zu entrichtenden Betrags mit […] % pro Jahr wird die Leasingrate am Ende der Vertragslaufzeit bei […] % liegen, was einer durchschnittlichen Leasingrate von […] % pro Jahr entspricht. Zum Vergleich: Wenn NEUWOGES entschieden hätte, die Leasingrate nicht zu indexieren, wäre sie über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren auf […] % pro Jahr festgesetzt worden. Der „Aufschlag“ ist dann der Preis der Entscheidung, zu Beginn niedrigere und gegen Ende der Vertragslaufzeit höhere Leasingraten anstatt über die gesamte Vertragslaufzeit stabile Raten zu zahlen.
(190)
Es sei zunächst daran erinnert, dass das Landgericht Rostock die Leasingrate im Vergleich zu Zinssätzen anderer Geschäfte bewertet hat. Es stellte fest, dass die Entwicklung der Zinssätze für Hypotheken über einen Zeitraum von 30 Jahren zwar schwer einzuschätzen sei, in Hochzinsphasen jedoch mit Zinsen von über 10 % zu rechnen sei. Die durchschnittliche von NEUWOGES verlangte Leasingrate sei somit nicht marktunüblich gewesen.
(191)
Es stehen nur recht allgemeine Daten für einen Vergleich zur Verfügung. Von all den von der Deutschen Bundesbank für Januar 1998 gesammelten Daten (der Zeitpunkt, zu dem das in Rede stehende Rechtsgeschäft durchgeführt wurde) können zwei Arten von Zinssätzen als relevant angesehen werden. Zum einen sind die Zinssätze für „Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre“ von Interesse, da auch NEUWOGES Wohneigentum zur Besicherung eines Kredits verwenden würde (unabhängig davon, ob ein solcher Kredit alle formalen Voraussetzungen einer Hypothek erfüllen würde). Zum anderen könnten die Zinssätze für „Langfristige Festzinskredite an Unternehmen und Selbständige von 500 000 bis unter 5 Mio. EUR“ ebenfalls für einen Vergleich geeignet sein, da NEUWOGES als Unternehmen betrachtet werden kann (Hypotheken werden in der Regel eher von Privatpersonen aufgenommen, die selbst in der Immobilie wohnen und sie nicht weitervermieten).
(192)
Laut Bundesbank lag der durchschnittliche Zinssatz für deutsche Hypothekarkredite zu Festzinsen auf zehn Jahre im Januar 1998 bei 6,40 % pro Jahr. Damals bewegten sich die Zinssätze für diese Art von Krediten normalerweise innerhalb einer Streubreite von 6,17 % pro Jahr (Untergrenze der Streubreite) und 6,97 % pro Jahr (Obergrenze der Streubreite). Bei den langfristigen Festzinskrediten lag der durchschnittliche Zinssatz im Januar 1998 bei 6,35 % pro Jahr und bewegte sich innerhalb einer Spanne von 5,55 % (Untergrenze der Streubreite) bis 7,73 % pro Jahr (Obergrenze der Streubreite). Die Bundesbank trifft jedoch keine Aussage über die durchschnittliche Laufzeit eines „langfristigen“ Kredits. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die durchschnittliche Laufzeit bei maximal zehn Jahren und wahrscheinlich darunter liegen würde (114).
(193)
Bei einem Vergleich der von NEUWOGES gezahlten Leasingrate mit den von der Bundesbank angegebenen Zinssätzen für Kredite, die im selben Zeitraum (d. h. im Januar 1998) vergeben wurden, sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:
-
Die durchschnittliche jährliche Leasingrate über die 30-jährige Vertragslaufzeit liegt bei […] %. Wie bereits dargelegt, hat NEUWOGES jedoch frei entschieden, zu Beginn der Vertragslaufzeit eine niedrigere Leasingrate zu zahlen, die durch eine höhere Leasingrate zu einem späteren Zeitpunkt ausgeglichen wird. Diese Entscheidung hat ihren Preis: Denn hätte sich NEUWOGES von Anfang an für eine feste Leasingrate entscheiden, hätte sie nur eine Rate von […] % pro Jahr zahlen müssen (115). Die Zahlen der Bundesbank sind für Festzinskredite, d. h., der Zinssatz ist in jedem Jahr gleich hoch. Geht man davon aus, dass NEUWOGES in der Lage gewesen wäre, einen Kredit mit ähnlichen Zahlungsbedingungen (d. h. niedrigere Zinszahlungen zu Beginn und höheren Zahlungen gegen Ende) auszuhandeln, hätte auch dies seinen Preis gehabt (aus den gleichen Gründen wie im Falle von BAVARIA) (116). Die Zinssätze der Bundesbank sollten daher mit der gleichbleibenden Leasingrate von […] % verglichen werden.
-
Die Leasingrate ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren festgelegt worden. Trotz der jährlichen Indexierung war es durchaus möglich, bereits zu Beginn der Vertragslaufzeit die durchschnittliche Leasingrate für die gesamte Vertragslaufzeit zu berechnen. Die von der Bundesbank angegebenen Zinssätze für Hypothekarkredite sind auf nur zehn Jahre festgelegt (wie oben erläutert, ist nicht bekannt, für welchen Zeitraum die Zinsen für Unternehmen festgesetzt werden; es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der Zeitraum nicht mehr als zehn Jahre beträgt). Die am besten geeignete Benchmark wären auf 30 Jahre festgelegte Zinssätze. Solche Daten werden jedoch von der Bundesbank nicht veröffentlicht. Im Allgemeinen werden Festzinskredite mit zunehmender Laufzeit teurer. Zum Beispiel zeigen die Zahlen der Bundesbank für Januar 1998, dass der durchschnittliche Zinssatz für festverzinsliche Hypothekarkredite zu Festzinsen auf fünf Jahre bei 5,85 % lag, während der Zinssatz für Festzinskredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 6,40 % lag. Daher kann berechtigterweise davon ausgegangen werden, dass die Zinsen auf einen Festzinskredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren erheblich höher gewesen wären als die von der Bundesbank angegebenen durchschnittlichen Zinssätze von 6,35 % bzw. 6,40 %.
-
Die Bundesbank gibt sowohl einen Durchschnittssatz als auch eine Streubreite an, die sich auf eine große Zahl von im Januar 1998 in Deutschland abgeschlossenen Kreditverträgen stützen. Die für NEUWOGES festgesetzte Leasingrate spiegelt implizit das mit dem Geschäft für BAVARIA verbundene Risiko wider. Am stärksten war BAVARIA dem Kreditrisiko ausgesetzt, d. h. dem Risiko, dass NEUWOGES zahlungsunfähig werden oder aus einem anderen Grund ihrer Verpflichtung zur Zahlung der erforderlichen Leasingraten nicht mehr nachkommen könnte. Ebenso hätte eine Bank vor der Gewährung eines Kredits die Kreditwürdigkeit von NEUWOGES bewertet. Kunden mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit (oder einem höheren Kreditrisiko für die Bank) müssen in der Regel als Ausgleich für das höhere Risiko einen höheren Zinssatz zahlen (117). Wie in Abschnitt 7.3.1 dargelegt, hatte NEUWOGES angesichts ihrer recht hohen Verschuldung und der Tatsache, dass ihr Eigenkapital in anderen Investitionsvorhaben gebunden war, nur begrenzte Möglichkeiten, neue Kreditverträge abzuschließen. Wäre eine Bank jedoch bereit gewesen, NEUWOGES einen Kredit zu gewähren, so hätte sie diese Aspekte bei der Festsetzung des Zinssatzes berücksichtigt. Die Zinssätze von Krediten an relativ hoch verschuldete Unternehmen, die nur wenig Eigenkapital in ihre Investition einbringen können, sind höher. Aus diesem Grund sollten bei jedem Vergleich der von NEUWOGES gezahlten Leasingrate mit den Zinssätzen für auf dem Markt verfügbare Kredite die höheren Sätze der Streubreite der Bundesbank im Blickpunkt stehen (118).
-
Wie bereits erwähnt, muss eine Leasinggesellschaft ihre Erstinvestition (in diesem Fall vor allem den Kaufpreis für die Gebäude und die Sanierungskosten) refinanzieren. Der Zinssatz, den sie für ihre eigene Refinanzierung zahlen muss, hängt von verschiedenen Aspekten ab wie z. B. ihrer eigenen Größe, ihrem Schuldenstand und den Immobilien in ihrem Portfolio. Dieser Zinssatz ist jedoch lediglich der Ausgangspunkt, da die Leasinggesellschaft (BAVARIA) auch für die vor ihr getragenen Risiken entschädigt werden muss. Dazu gehören das Zinsänderungsrisiko (das damit verbundene Risiko, dass sie ihre Investition zu einem variablen Zinssatz refinanzieren muss, während die Leasingzahlungen über einen festen Zinssatz verfügen), das Kreditrisiko (die bereits erwähnte Möglichkeit, dass NEUWOGES zahlungsunfähig wird und BAVARIA die noch ausstehenden Leasingzahlungen nicht erhält) sowie das Restwertrisiko (die Ungewissheit bezüglich des Immobilienwerts nach Ablauf des Leasingvertrags). Die Leasinggesellschaft trägt wahrscheinlich auch bestimmte Gemeinkosten, die sich ebenfalls in der Leasingrate widerspiegeln (119). Darüber hinaus will die Leasinggesellschaft auch Gewinne erwirtschaften und berücksichtigt dies bei der Festsetzung der Leasingrate (120). Selbst wenn BAVARIA in der Lage gewesen wäre, ihre Investitionen zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren als dem, den NEUWOGES für einen Bankkredit gezahlt hätte, so hätte der Refinanzierungszinssatz doch um diese verschiedenen Elemente (Risikoaufschlag, Kosten und Gewinn) erhöht werden müssen, um die verlangte Leasingrate zu erhalten, die letztlich höher als der Zinssatz für einen herkömmlichen Kredit sein könnte.
(194)
Unter Berücksichtigung aller zuvor genannten Faktoren erscheint eine Leasingrate von […] % pro Jahr bei einer festen Leasingrate (oder selbst von […] % bei einer Leasingrate mit einer Indexierung mit […] %, die jedoch für einen Vergleich weniger geeignet erscheint) im Vergleich zu den von der Bundesbank für Kredite angegebenen Zinssätzen recht vernünftig. Es sei daran erinnert, dass die Zahlen der Bundesbank beispielsweise auf eine Laufzeit von 30 Jahren bei festem Zinssatz hochgerechnet werden sollten. Obwohl sich die zur Erreichung einer geeigneten Benchmark nötige Korrektur nicht genau quantifizieren lässt, scheint die Differenz zwischen den durchschnittlichen Zinssätzen für Kredite/Hypotheken und der Leasingrate hinreichend begründbar zu sein, um den Schluss zu ziehen, dass keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass BAVARIA eine zu hohe Leasingrate verlangt hat. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die BAVARIA-Leasingrate zum maßgeblichen Zeitpunkt (Ende 1997/Anfang 1998) marktüblich war.
7.4.4. Schlussfolgerung
(195)
Die verfügbaren Informationen weisen darauf hin, dass das Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA auch von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten vollzogen worden wäre. Die Beispielverträge, das Bieterverfahren und der Vergleich mit anderen Finanzierungsinstrumenten weisen allesamt darauf hin, dass das Geschäft zu den damals herrschenden Marktbedingungen erfolgte und das BAVARIA-Modell nicht überteuert war.
7.5. ERGÄNZENDE WÜRDIGUNG: VERBLEIBENDE BEIHILFEELEMENTE UND VEREINBARKEIT MIT DEM BINNENMARKT
(196)
Die primäre Prüfung der Kommission zeigt somit, dass die Entscheidung von NEUWOGES, sich auf das Sale-and-lease-back-Geschäft einzulassen, mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang stand, d. h., das Geschäft hat BAVARIA keinen Vorteil verschafft, und ihr wurde somit auch keine Beihilfe gewährt. Dennoch hat die Kommission auch geprüft, ob ein anderes Ergebnis - nämlich dass BAVARIA durch NEUWOGES tatsächlich ein Vorteil gewährt wurde - zwangsläufig zu der Schlussfolgerung geführt hätte, dass das Geschäft eine nicht mit dem Binnenmarkt vereinbare staatliche Beihilfe darstellte. Ausgehend von der hypothetischen Annahme, dass NEUWOGES den Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht eingehalten hätte und BAVARIA somit ein Vorteil gewährt worden wäre, hat die Kommission daher untersucht, ob es sich bei den Maßnahmen um staatliche Beihilfen zugunsten von BAVARIA gehandelt hat und ob diese etwaigen Beihilfen für mit dem Binnenmarkt vereinbar erklärt werden könnten.
7.5.1. Verbleibende Beihilfeelemente
7.5.1.1. Unternehmen
(197)
Die Gewährung öffentlicher Mittel kann nur dann als staatliche Beihilfe eingestuft werden, wenn der Empfänger ein „Unternehmen“ im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs umfasst der Begriff des Unternehmens jede eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübende Einheit (121). Eine wirtschaftliche Tätigkeit ist jede Tätigkeit, die darin besteht, Güter oder Dienstleistungen auf dem Markt anzubieten (122).
(198)
BAVARIA übt eine Reihe wirtschaftlicher Tätigkeiten aus wie kommerzielle Investitionen in Immobilien und die Vermietung dieser Immobilien an gewerbliche und private Kunden. BAVARIA ist somit ein Unternehmen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV.
7.5.1.2. Verwendung staatlicher Mittel und Zurechenbarkeit an den Staat
(199)
Die Maßnahme muss dem Staat zuzurechnen sein und aus staatlichen Mitteln finanziert werden. Laut der Rechtsprechung des Gerichtshofs in der Rechtssache Stardust Marine (123) können auch staatliche Beihilfen, die nicht direkt aus dem Staatshaushalt finanziert werden, dieses Kriterium erfüllen, sofern die Mittel der Kontrolle des Staates unterliegen und die Entscheidung über die Übertragung dieser Mittel dem Staat zuzurechnen ist.
(200)
NEUWOGES steht zu 100 % im Eigentum der Stadt Neubrandenburg und ist damit ein öffentliches Unternehmen im Sinne des Artikels 2 Buchstabe b der vom Gerichtshof im Urteil Stardust Marine herangezogenen Richtlinie 2006/111/EG der Kommission (124). Die Stadt Neubrandenburg hält sämtliche Geschäftsanteile an NEUWOGES und kann als Alleingesellschafterin über den Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung wesentliche Kontrolle über NEUWOGES ausüben. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Stadt die Möglichkeit hat, die Verwendung der Mittel von NEUWOGES zu steuern. Folglich beinhaltete das Sale-and-lease-back-Geschäft staatliche Mittel.
(201)
Hinsichtlich der Zurechenbarkeit an den Staat stellt die Kommission fest, dass die Stadt Neubrandenburg laut den vorliegenden Informationen maßgeblich am Zustandekommen des Sale-and-lease-back-Geschäfts beteiligt war. Das Geschäft musste vom NEUWOGES-Aufsichtsrat genehmigt werden, dessen Mitglieder im Auftrag der Stadt handelten. Die Unterlagen belegen auch, dass der Aufsichtsrat aktiv mit der Aushandlung der Verträge befasst war. Die Kommission ist daher der Auffassung, dass der Abschluss des Sale-and-lease-back-Vertrags dem Staat zuzurechnen ist.
7.5.1.3. Selektivität
(202)
Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV gilt eine Maßnahme nur dann als staatliche Beihilfe, wenn sie bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige begünstigt. Demnach fallen nur diejenigen Maßnahmen zugunsten von Unternehmen unter den Begriff der staatlichen Beihilfe, die diesen Unternehmen einen selektiven Vorteil verschaffen.
(203)
Da es sich bei der in Rede stehenden Maßnahme um ein bilaterales Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA handelte, wäre jeder Vorteil, den NEUWOGES BAVARIA gewährt hat, selektiv, da kein anderes Unternehmen Zugang dazu gehabt hätte.
7.5.1.4. Verfälschung des Wettbewerbs und Auswirkungen auf den Handel
(204)
Bei öffentlichen Zuwendungen für Unternehmen handelt es sich nur dann um staatliche Beihilfen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV, wenn sie den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen und den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Stärkt eine vom Staat gewährte Zuwendung die Wettbewerbsposition eines Unternehmens gegenüber seinen Wettbewerbern, wird sie als Maßnahme erachtet, die den Wettbewerb verfälscht oder zu verfälschen droht (125). Es wird daher von einer Wettbewerbsverfälschung ausgegangen, sobald der Staat einem Unternehmen in einem liberalisierten Wirtschaftszweig, in dem Wettbewerb herrscht oder herrschen könnte, einen finanziellen Vorteil gewährt.
(205)
Nach der ständigen Rechtsprechung der Gerichte der Union sind Beihilfen zugunsten von auf dem Binnenmarkt tätigen Unternehmen geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen (126).
(206)
BAVARIA konkurriert mit anderen Immobilienfonds und Unternehmensinvestoren aus Deutschland und anderen Mitgliedstaaten der Union um Investoren und Anlagemöglichkeiten. Ein BAVARIA gewährter finanzieller Vorteil würde die Wettbewerbsposition dieses Unternehmens stärken und wäre daher geeignet, den Wettbewerb zu verfälschen. Da es sich bei dem Markt für Immobilieninvestitionen um einen unionsweiten Markt handelt, würde jeder finanzielle Vorteil für BAVARIA die Marktposition des Unternehmens im Vergleich zu seinen Wettbewerbern aus anderen Mitgliedstaaten stärken und sich somit auf den Handel zwischen Mitgliedstaaten auswirken.
7.5.1.5. Schlussfolgerung
(207)
Angenommen, das Sale-and-lease-back-Geschäft hätte - entgegen der oben dargelegten primären Schlussfolgerung der Kommission - nicht mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang gestanden, und wäre BAVARIA somit ein Vorteil gewährt worden, so müsste der Schluss gezogen werden, dass es sich bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft um eine staatliche Beihilfe gehandelt hat. Daher wäre unter dieser Hypothese zu prüfen, ob diese etwaige staatliche Beihilfe als mit dem Binnenmarkt vereinbar angesehen werden könnte.
7.5.2. Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV
(208)
Nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV können „Beihilfen zur Förderung der Entwicklung gewisser Wirtschaftszweige oder Wirtschaftsgebiete [als mit dem Binnenmarkt vereinbar betrachtet werden], soweit sie die Handelsbedingungen nicht in einer Weise verändern, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft“. Bei der Anwendung des Artikels 107 Absatz 3 Buchstabe c muss die Kommission die positiven und gewünschten Auswirkungen einer Beihilfemaßnahme gegen ihre negativen Auswirkungen auf die Handelsbedingungen, die sich aus ihrer Umsetzung ergeben, abwägen.
(209)
Damit eine Beihilfemaßnahme der Abwägungsprüfung standhält, muss sie fünf Voraussetzungen erfüllen. Erstens muss die Beihilfemaßnahme einem genau definierten Ziel von gemeinsamem Interesse dienen. Zweitens muss die Beihilfemaßnahme ein geeignetes Instrument zur Erreichung dieses Ziels darstellen. Drittens muss die Beihilfemaßnahme erforderlich sein und einen Anreizeffekt haben. Viertens muss die Beihilfemaßnahme angemessen sein. Fünftens darf die Beihilfe die Handelsbedingungen nicht in einem Maße beeinträchtigen, das dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft.
7.5.2.1. Ziel von gemeinsamem Interesse
(210)
Nach den Artikeln 3 und 174 AEUV ist der wirtschaftliche und soziale Zusammenhalt ein Ziel der Union. Die Stärkung des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts impliziert eine Verbesserung der städtischen Umwelt und der Lebensqualität der Stadtbewohner. Die Kohäsionspolitik kann dazu beitragen, nachhaltige Gemeinschaften zu schaffen, indem sie sicherstellt, dass wirtschaftliche, soziale und ökologische Probleme mithilfe integrierter Strategien für die Erneuerung, Regenerierung und Entwicklung sowohl städtischer als auch ländlicher Gebieten gelöst werden. Dies kann auf unterschiedliche Weise erreicht werden (127).
(211)
Die Kommission stellt fest, dass das satzungsmäßige Ziel von NEUWOGES darin besteht, eine ausreichende Wohnungsversorgung in der Region sicherzustellen. Die Kommission stellt ferner fest, dass NEUWOGES mit dem Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts bestimmte (kommunal-)politische Ziele verfolgte. NEUWOGES macht geltend, dass
-
es in den 1990er-Jahren nach der Wiedervereinigung ein wichtiges politisches Projekt gewesen sei, die Wohnverhältnisse in Ostdeutschland an die Wohnverhältnisse in Westdeutschland anzugleichen; dies habe dazu geführt, dass die Privatisierung und Sanierung der Wohnungsbestände in Ostdeutschland vorangetrieben worden sei, unabhängig davon, ob dies wirtschaftlich sinnvoll war oder nicht;
-
die Privatisierung und Sanierung der Gebäude, die Gegenstand des Sale-and-lease-back-Vertrags waren, der Sicherung der Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg dienten: durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen mit hoher Wohnqualität und deren Privatisierung (zu der BAVARIA verpflichtet war) habe NEUWOGES gehofft, die Attraktivität Neubrandenburgs für seine Bürger zu steigern.
(212)
Des Weiteren stellt die Kommission fest, dass BAVARIA die Verpflichtung eingegangen ist, den Versuch zu unternehmen, eine bestimmte Anzahl von Wohnungen an die derzeitigen Mieter zu verkaufen. Dabei durfte BAVARIA keinen frei vom Markt bestimmten Preis verlangen, sondern musste bestimmte Höchstgrenzen einhalten (128). Der Vertrag mit diesen Auflagen gewährte den derzeitigen Mietern der in Rede stehenden Gebäude somit einen gewissen Vorteil.
(213)
Würde das Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA tatsächlich als staatliche Beihilfe eingestuft, was nicht der Fall ist, dann wäre diese Beihilfe zur Verwirklichung der oben genannten politischen Ziele gewährt worden. Die Versorgung einer Region mit ausreichendem Wohnraum, der Beitrag zur Verwirklichung eines nationalen politischen Ziels (Angleichung der Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland nach der Wiedervereinigung) und die Sicherung der Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen mit hoher Wohnqualität für die Bevölkerung (und die Begünstigung der derzeitigen Mieter der betreffenden Gebäude) können allesamt als genau definierte Ziele von gemeinsamem Interesse angesehen werden. Nach Auffassung der Kommission ist das Geschäft deshalb als eine Maßnahme zur Verwirklichung eines Ziels von gemeinsamem Interesse anzusehen.
7.5.2.2. Angemessenheit der Maßnahmen
(214)
Es ist unbestritten, dass der Sale-and-lease-back-Vertrag zwischen NEUWOGES und BAVARIA die angestrebten Ziele erreicht hat. So hat das Geschäft dazu geführt, dass die von BAVARIA gekauften Gebäude umfassend saniert und privatisiert wurden und den derzeitigen Mietern zu einem niedrigeren Kaufpreis angeboten wurden und dass das Angebot an hochwertigem Wohnraum in der Region erhöht und damit die Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg verbessert wurden.
(215)
Bei der Suche nach einem Käufer für die Gebäude und bei der Beurteilung ihrer Optionen unternahm NEUWOGES eine Reihe von Schritten, die in der Tat sicherstellten, dass für den Fall, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe beinhalten sollte, diese auf das zur Erreichung der angestrebten Ziele erforderliche Minimum begrenzt wäre. Insbesondere führte NEUWOGES ein eingeschränktes Bieterverfahren durch, handelte mit BAVARIA über einen Zeitraum von mehreren Monaten die Bedingungen des Geschäfts aus und war schließlich davon überzeugt, dass es sich bei dem Geschäft um das beste Angebot auf dem Markt handelte. Somit liegen keine Hinweise darauf vor, dass selbst dann, wenn das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe beinhaltete, diese Beihilfe über das erforderliche Minimum hinausgegangen wäre. Die Analyse in Abschnitt 7.3, in deren Rahmen das Sale-and-lease-back-Geschäft mit verschiedenen anderen Optionen (wie einer kreditbasierten Sanierung der Gebäude oder einem Direktverkauf) verglichen wurde, hat gezeigt, dass es keine Alternative gegeben hätte, bei der ohne die Gewährung einer Beihilfe oder mit einem geringeren Beihilfebetrag dieselben Ziele erreicht worden wären. Das Sale-and-lease-back-Geschäft und jede etwaige darin enthaltene Beihilfe waren somit ein geeignetes Instrument zur Erreichung der Ziele von gemeinsamem Interesse.
7.5.2.3. Erforderlichkeit und Anreizeffekt.
(216)
Ausgehend von der Annahme, dass, das Sale-and-lease-back-Geschäft tatsächlich eine staatliche Beihilfe beinhaltete, wäre ferner zu prüfen, ob diese Beihilfe einen Anreizeffekt hatte. NEUWOGES und BAVARIA haben die Bedingungen des Geschäfts über einen Zeitraum von mehreren Monaten ausgehandelt. BAVARIA hätte sich dem Anschein nach nicht auf ein Geschäft eingelassen, das nicht zu ihrem „Leasingmodell Immobilien“ gepasst hätte. Wenn das letztlich durchgeführte Geschäft, das auf dem „Leasingmodell Immobilien“ von BAVARIA beruhte, eine staatliche Beihilfe beinhaltet hätte, dann steht außer Frage, dass sich BAVARIA ohne diese Beihilfe nicht auf das Geschäft eingelassen hätte.
7.5.2.4. Verhältnismäßigkeit
(217)
Die Kommission hat bereits darauf hingewiesen, dass die von NEUWOGES beim Abschluss dieses Geschäfts verfolgten Ziele als wichtig angesehen werden müssen. Die Sanierung und Privatisierung der Gebäude, wie auch deren Verkauf zu einem niedrigeren Preis an die Mieter, haben einen wichtigen Beitrag zur Verbesserung des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts in der Union geleistet. Gleichzeitig war der im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfebetrag zugunsten von BAVARIA allenfalls begrenzt, wodurch etwaige wettbewerbsverzerrende Wirkungen der Maßnahme ebenfalls begrenzt wurden. Vor diesem Hintergrund war jede möglicherweise in dem Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA enthaltene Beihilfe im Hinblick auf das verfolgte Ziel verhältnismäßig.
7.5.2.5. Keine Auswirkungen auf die Handelsbedingungen, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderlaufen
(218)
Es sei daran erinnert, dass der im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfebetrag zugunsten von BAVARIA allenfalls gering war. Die Auswirkungen der Maßnahme auf die Handelsbedingungen waren somit ebenfalls nur begrenzt. Während jede im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfe die Wettbewerbsposition von BAVARIA, die zumindest potenziell im Wettbewerb mit anderen Unternehmen (auch mit Unternehmen aus anderen Mitgliedstaaten) stand, verbessert hätte, hängt das Ausmaß dieser Auswirkungen vom Betrag der erhaltenen Beihilfe ab. Da sich die Wettbewerbsposition von BAVARIA somit nur geringfügig verbessert hätte, kann der Schluss gezogen werden, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft, selbst wenn es eine Beihilfe beinhaltete, die Handelsbedingungen nicht in einem Maße beeinträchtigt hat, das dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft.
7.5.3. Schlussfolgerung zu den verbleibenden Beihilfeelementen und der Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt
(219)
Sollte das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA einen Vorteil verschafft haben, so ist die Kommission aus den in Abschnitt 7.5.2 genannten Gründen zu dem Schluss gekommen, dass es sich um eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikel 107 Absatz 1 AEUV handeln würde. Die Kommission stellt jedoch auch fest, dass jede in dem Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene staatliche Beihilfe nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar wäre.
7.6. SCHLUSSFOLGERUNG ZUM VORLIEGEN EINER BEIHILFE UND ZUR VEREINBARKEIT MIT DEM BINNENMARKT
(220)
Aus der Analyse des Werts des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES, dem Vergleich mit möglichen anderen Geschäften und der Prüfung des Geschäfts auf Marktüblichkeit kann der Schluss gezogen werden, dass das Geschäft mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang steht. Mit dem Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts hat NEUWOGES eine Verhaltensweise gezeigt, die auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gewählt hätte. Besonders hervorzuheben ist, dass weder eine wirtschaftlich attraktivere Alternative zur Verfügung stand, noch die Bedingungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts zu dem maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) im Lichte der verfügbaren Vergleichsmaßstäbe sowie der aus dem Bieterverfahren hervorgegangenen anderen Angebote als marktunüblich anzusehen waren.
(221)
Es muss daher der Schluss gezogen werden, dass das Geschäft mit NEUWOGES der BAVARIA keinen Vorteil gewährt hat, da das Verhalten von NEUWOGES dem eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers entsprach. Da im Rahmen der in Rede stehenden Maßnahme kein Vorteil gewährt wurde, ist eine der Voraussetzungen zur Einstufung als staatliche Beihilfe nicht erfüllt; somit stellt die Maßnahme keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar.
(222)
Zusätzlich zu der primären Feststellung, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA keinen Vorteil gewährt hat und somit keine staatliche Beihilfe beinhaltet, gelangt die Kommission zu der zusätzlichen Schlussfolgerung, dass für den Fall, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA doch einen Vorteil gewährt hätte, es in der Tat eine staatliche Beihilfe darstellen würde. Diese staatliche Beihilfe wäre jedoch nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar -
HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
Artikel 1
Das am 21. Januar 1998 zwischen der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG in Form eines Erbbaurechtsvertrags und eines Generalverwaltervertrags vollzogene Rechtsgeschäft stellt keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar.
Artikel 2
Falls das am 21. Januar 1998 zwischen der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG in Form eines Erbbaurechtsvertrags und eines Generalverwaltervertrags vollzogene Rechtsgeschäft doch eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV darstellen sollte, ist diese im Sinne des Artikels 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar.
Artikel 3
Dieser Beschluss ist an die Bundesrepublik Deutschland gerichtet.
Brüssel, den 16. September 2014