ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
ROZHODNUTIE KOMISIE (EÚ) 2015/507
zo 16. septembra 2014
o opatrení SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), ktoré vykonáva Nemecko
[oznámené pod číslom C(2014) 6411]
(Iba nemecké znenie je autentické)
(Text s významom pre EHP)
EURÓPSKA KOMISIA,
so zreteľom na Zmluvu o fungovaní Európskej únie, a najmä na jej článok 108 ods. 2 prvý pododsek,
po vyzvaní zainteresovaných strán, aby predložili pripomienky v súlade s uvedenými ustanoveniami (1), a so zreteľom na tieto pripomienky,
keďže:
1. KONANIE
(1)
Dňa 30. marca 2007 podala spoločnosť Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (ďalej len „NEUWOGES“) na základe článku 20 ods. 2 nariadenia Rady (ES) č. 659/1999 (2) Komisii sťažnosť na základe ktorej bola spoločnostiam Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (ďalej len „BAVARIA 1“ a „BAVARIA 2“, spoločne „BAVARIA“) prostredníctvom zmluvy prenájme (Erbbaurechtsvertrag, ďalej len „ZP“) a zmluvy o správe (Generalverwaltervertrag, ďalej len „ZS“) udelená neoprávnená štátna pomoc. Spoločnosť NEUWOGES požiadala o začatie formálneho vyšetrovacieho konania podľa článku 108 ods. 2 ZFEÚ.
(2)
V dňoch 6. augusta 2007, 14. mája 2008, 6. apríla 2009 a 3. februára 2012 požadovala Komisia od Nemecka ďalšie informácie. Nemecko odpovedalo 4. septembra 2007, 12. októbra 2007, 17. októbra 2007, 11. júla 2008, 14. júla 2008, 12. decembra 2008, 30. júna 2009 a 28. februára 2012. Spoločnosť NEUWOGES zaslala svoje pripomienky 30. mája 2007, 5. novembra 2007, 26. februára 2008, 15. júla 2008, 30. septembra 2008, 18. decembra 2008, 6. marca 2009, 4. júna 2009, 15. júla 2009, 26. augusta 2009, 22. septembra 2009 a 19. januára 2012. Spoločnosť BAVARIA predložila svoje pripomienky 13. mája 2008.
(3)
Dňa 28. novembra 2008 vyniesol Landgericht Rostock (okresný súd v Rostocku, ďalej len „LG Rostock“) rozsudok v konaní BAVARIA/NEUWOGES. Spoločnosť BAVARIA podala na spoločnosť NEUWOGES podnet z dôvodu neplnenia zmluvy uzavretej medzi týmito dvomi zmluvnými stranami. Následne spoločnosť NEUWOGES uviedla, že zmluva obsahuje neoprávnenú a s vnútorným trhom nezlučiteľnú štátnu pomoc, a preto je neplatná. Súd LG Rostock dospel k záveru, že nevznikla žiadna výhoda v prospech spoločnosti BAVARIA, a preto ani žiadna štátna pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Spoločnosť NEUWOGES podala proti tomuto rozsudku odvolanie. Konanie pred súdom Oberlandesgericht Rostock (Odvolací súd v Rostocku, ďalej len „OLG Rostock“) ešte prebieha. Okrem toho požiadala spoločnosť BAVARIA o konanie pred súdom Verwaltungsgericht Greifswald (správny súd Greifswaldu, ďalej len „VG Greifswald“), s cieľom zaistiť prostredníctvom súdneho konania prístup ku všetkým spisom vzťahujúcim sa na tieto zmluvy spoločnosti NEUWOGES alebo mesta Neubrandenburg. Konanie ešte prebieha.
(4)
Listom zo 4. júna 2009 vyzvala spoločnosť NEUWOGES Komisiu v súlade s článkom 265 ods. 2 ZFEÚ, aby do dvoch mesiacov začala formálne vyšetrovacie konanie.
(5)
V liste z 29. júla 2009 Komisia zaslala spoločnosti NEUWOGES svoje predbežné posúdenie, podľa ktorého ani ZP, ani ZS neobsahovali štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
(6)
Listom z 26. augusta 2009 sťažovateľ spochybnil toto predbežné posúdenie a vyzval Komisiu, aby do dvoch mesiacov začala formálne vyšetrovacie konanie.
(7)
Útvary Komisie oznámili spoločnosti NEUWOGES v liste z 15. septembra 2009, že jej odošlú ďalší list s posúdením posledných pripomienok spoločnosti NEUWOGES. V liste z 22. septembra 2009 informovala spoločnosť NEUWOGES Komisiu o tom, že s návrhom Komisie nesúhlasí.
(8)
Dňa 9. októbra 2009 podala spoločnosť NEUWOGES žalobu pred Všeobecným súdom Európskej únie a požiadala, aby rozhodnutie, ktoré je podľa nej obsiahnuté v liste Komisie z 29. júla 2009 prehlásené za neplatné alebo aby sa subsidiárne konštatovalo, že Komisia nekonala, pretože odmietla začať formálne vyšetrovacie konanie podľa článku 108 ods. 2 ZFEÚ. Dňa 9. januára 2012 súd zamietol žalobu o neplatnosť ako neprípustnú a žalobu pre nečinnosť ako neodôvodnenú (3).
(9)
Listom z 19. januára 2012 spoločnosť NEUWOGES znova vyzvala Komisiu na začatie formálneho vyšetrovacieho konania podľa článku 108 ods. 2 ZFEÚ.
(10)
Listom z 21. marca 2012 Komisia informovala Nemecko o svojom rozhodnutí týkajúcom sa začatia formálneho vyšetrovacieho konania. Rozhodnutie Komisie o začatí konania (ďalej len „rozhodnutie o začatí konania“) bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie (4). Komisia vyzvala zainteresované strany, aby predložili svoje pripomienky k opatreniu. Dňa 22. marca 2012 podala spoločnosť NEUWOGES proti rozhodnutiu súdu z 9. januára 2012 odvolanie. Súdny dvor rozsudok dňa 15. novembra 2012 zamietol ako bezpredmetný (5).
(11)
Komisia 17. júla 2012, 2. októbra 2012, 4. apríla 2013 a 15. apríla 2014 prijala pripomienky spoločnosti NEUWOGES a 18. júna 2012 a 22. apríla 2013 pripomienky spoločnosti BAVARIA. Pripomienky boli 7. augusta 2012 a 16. septembra 2013 odoslané Nemecku. Z poverenia spolkovej vlády predložilo 23. júla 2012 a 28. septembra 2012 pripomienky mesto Neubrandenburg. Spolková krajina Berlín predložila pripomienky 16. mája 2012, 28. septembra 2012 a 30. septembra 2013.
2. OPIS OPATRENÍ
(12)
NEUWOGES je podľa nemeckého práva spoločnosťou s ručením obmedzeným. Mesto Neubrandenburg vlastní 100 % akcií. Cieľom spoločnosti NEUWOGES je poskytnúť veľkej časti obyvateľstva mesta Neubrandenburg a priľahlých oblastí dostupné bývanie. Spoločnosť dnes vlastní 33 % všetkých bytov v meste Neubrandenburg. Spoločnosti BAVARIA 1 a BAVARIA 2 sú účelovo zriadené spoločnosti, ktoré boli zriadené výlučne s cieľom uzavretia transakcie so spoločnosťou NEUWOGES, a ich väčšinovými vlastníkmi sú uzatvorené fondy nehnuteľností. Vlastníkmi spoločnosti BAVARIA 1 sú spoločnosti BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatiaľ čo 100 % vlastníkom spoločnosti BAVARIA 2 je spoločnosť Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Akcie spoločnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, ako aj spoločnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn vlastnia súkromní investori. Obidva fondy iniciovala aj predávala spoločnosť Berliner Immobilien-Holding GmbH, ktorá do 1. januára 2006 patrila spoločnosti Bankgesellschaft Berlin. Odvtedy je jej 100 % priamym vlastníkom spolková krajina Berlín.
(13)
Spoločnosť NEUWOGES je okrem iného vlastníkom mnohých pozemkov v Neubrandenburgu, na ktorých sa nachádza dvanásť obytných budov s celkovo 557 bytovými jednotkami a obchodnými priestormi. Dňa 21. januára 1998 uzavreli spoločnosti NEUWOGES a BAVARIA ZP a ZS (ďalej len „predmetné zmluvy“ alebo spolu „transakcia predaja a spätného lízingu“).
2.1. ZMLUVA O PRENÁJME
(14)
Dňa 21. januára 1998 uzavreli spoločnosti NEUWOGES a BAVARIA zmluvu o prenájme pozemkov a predaji budov týkajúcu sa dvanástich budov s celkovým počtom 557 bytových jednotiek. V rámci tejto zmluvy získala spoločnosť BAVARIA právo na dlhodobý prenájom pozemkov na obdobie 75 rokov a budovy si kúpila.
(15)
Zmluva ZP má dve hlavné časti:
a)
Po prvé, spoločnosť BAVARIA sa zaviazala uhradiť spoločnosti NEUWOGES sumu v celkovej výške […] (6) EUR (7): […] EUR predstavujúcu kapitalizované nájomné za pozemky v období do 31. decembra 2028 a […] EUR predstavujúcu kúpnu cenu budov.
b)
Po druhé, spoločnosť BAVARIA musí od 1. januára 2029 v priebehu 10 rokov každoročne uhrádzať nájomné vo výške […] % aktuálnej hodnoty pozemku, teda […] EUR za m2, resp. […] EUR ročne. Pre následnú zostávajúcu dobu trvania ZP je možné poplatok z dedičného práva stavby prispôsobiť celkovému indexu životných nákladov, ak sa zmení o viac než […] %.
(16)
V roku 1997 si spoločnosť NEUWOGES pred uzatvorením ZP so spoločnosťou BAVARIA nechala interným znalcom stanoviť hodnotu objektov (budov a pozemkov). Podľa tohto posudku bola cena objektov […] EUR. V roku 2007 požiadala spoločnosť NEUWOGES externého znalca o dodatočné spätné vytvorenie posudku týkajúceho sa trhovej ceny objektov v roku 1997. Podľa posudku z roku 2007 mali objekty v roku 1997 odhadovanú hodnotu […] EUR.
Zákon o odpustení pri starých dlhov (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Zmluva ZP bola uzavretá v súlade so zákonom o odpustení starých dlhov (8) (Altschuldenhilfegesetz, ďalej len „AHG“). Po opätovnom zjednotení Nemecka v roku 1990 sa pôvodné bytové hospodárske podniky vo vlastníctve štátu z východného Nemecka zmenili na právne samostatné komunálne bytové podniky. Na tieto nové podniky sa preniesli aktíva a záväzky ich predchodcov, čo pre ne predstavovalo veľkú záťaž. S cieľom dosiahnuť dlhodobú životaschopnosť bytových podnikov prijal spolkový zákonodarný orgán zákon o odpustení starých dlhov, ktorý nadobudol účinnosť 27. júna 1993.
(18)
Po prijatí AHG mohli komunálne bytové podniky vo východnom Nemecku požiadať o odpustenie dlhov vyplývajúcich zo záväzkov z minulosti. Podľa § 4(1)-(2) AHG bolo možné v prípade záväzkov z minulosti, ktorých suma presiahla 76,69 EUR za m2, poskytnúť čiastočné odpustenie dlhov, pričom však bolo možné zohľadniť maximálne 434,60 EUR za m2. Bytový podnik za to musel prijať určité záväzky. Musel sa napríklad intenzívne usilovať o privatizáciu 15 % bytov (§ 4 ods. 5 veta 1 v spojení s § 5), musel mať podnikateľský plán na urýchlenú privatizáciu, modernizáciu a renováciu svojich obytných objektov (§ 4 ods. 5 veta 2), ako aj podávať správy o stave svojich investičných programov a výsledkoch privatizácie (§ 4 ods. 5 - 7). Podľa znenia zákona, ktoré bolo platné v danom čase (1997/1998), mohli bytové podniky svoju privatizačnú povinnosť splniť do 31. decembra 2003. Ak bytový podnik svoju privatizačnú povinnosť nesplnil (t. j. neusiloval sa intenzívne o privatizáciu), musel v minulosti odpustené dlhy splatiť.
(19)
Bytové podniky museli odviesť určitý percentuálny podiel z výnosov z privatizácie presahujúcich 76,69 EUR za m2 do Fondu na vyrovnanie zdedeného bremena (Erblastentilgungsfond, ďalej len „ETF“). V tom čase (1997/1998) bolo v § 5 ods. 2 AHG stanovené, že je potrebné odviesť 45 % výnosov z predaja v prípade všetkých privatizácií do 31. decembra 1998. V prípade privatizácií do 31. decembra 2000 alebo 31. decembra 2003 bol podiel výnosov stanovený na 50 %, resp. 55 %. Keď sa uskutočnila privatizácia vo forme ustanovenia dedičného práva stavby (t. j. namiesto priameho predaja budovy a pozemku sa predala len budova a na pozemok na ustanovilo dedičné právo stavby), vznikol výnos z predaja, ktorý bol základom pre výpočet odvodovej povinnosti a ktorý bol tvorený cenou budovy a súčasnou hodnotou dohodnutého poplatku z dedičného práva stavby (§ 5 ods. 2).
(20)
V priebehu roku 1995 sa ukázalo, že pôvodne plánovaná forma privatizácie - t. j. predaj nájomníkom - pravdepodobne nepovedie k požadovanej miere privatizácie na úrovni 15 %. Na základe toho začala banka Úverová spoločnosť pre obnovu(Kreditanstalt für Wiederaufbau, ďalej len „KfW“), ktorá bola poverená spravovaním pomoci pri starých dlhoch, akceptovať takzvanú „privatizáciu cez sprostredkujúceho nadobúdateľa“ (9). Podľa tohto modelu, ktorý sa mal použiť iba v prípade, ak by bolo pravdepodobné, že sa kvótu 15 % nepodarí dosiahnuť prostredníctvom priamej privatizácie, by mohol bytový podnik predávať budovy ako celok obchodnému kupujúcemu. Aby bolo možné bytovému podniku započítať takýto predaj do jeho nákup 15 % privatizačnej kvóty, musel sa obchodný kupujúci zaviazať, že vykoná rekonštrukciu danej budovy a čo najviac bytov (najmenej však jednu tretinu) postúpi na predaj nájomníkom (10). Keď sa po predložení konkrétnej ponuky na predaj o kúpu zaujímala jednoznačne menej než tretina nájomníkov, obchodný kupujúci mohol 60 % bytov vyňať z privatizačnej povinnosti a túto povinnosť obmedziť na privatizáciu tretiny zo zostávajúcich 40 % bytov (11).
Spoločnosť NEUWOGES a AHG
(21)
Banka KfW napokon uznala ZP ako relevantný spôsob predaja sprostredkujúcemu nadobúdateľovi podľa AHG. Uzavretím transakcie predaja a spätného lízingu sa pre spoločnosť NEUWOGES zjednodušilo aj splnenie privatizačnej povinnosti podľa AHG. Zostáva však nejasné a diskutabilné, do akej miery AHG ovplyvnil obchodné úvahy, na základe ktorých sa spoločnosť NEUWOGES rozhodla zmluvy uzavrieť, a či odpustenie dlhov na základe AHG treba brať do úvahy pri overovaní, či transakcia predaja a spätného lízingu predstavovala pre spoločnosť BAVARIA pomoc.
(22)
Spoločnosti NEUWOGES bol podľa jej údajov odpustený dlh v celkovej výške […] EUR (12). Spoločnosť NEUWOGES uviedla, že je náročné proporcionálne priradiť určitú časť celého odpusteného dlhu transakcii predaja a spätného lízingu, pretože podľa AHG je dlhy možné odpustiť iba v prípade, keď bytový podnik svoju privatizačnú povinnosť splní v plnej miere. Ak by však bolo čiastkovú sumu potrebné priradiť k celkovému odpustenému dlhu v rámci konkrétneho privatizačného opatrenia na základe podielu tejto privatizácie na celkovej privatizačnej povinnosti spoločnosti NEUWOGES, bolo by možné odpustené dlhy v celkovej výške […] EUR v hrubom z matematického hľadiska priradiť transakcii predaja a spätného lízingu. Z príjmov z transakcie so spoločnosťou BAVARIA bolo potrebné odviesť […] EUR do fondu ETF, čo znamená, že spoločnosti NEUWOGES boli z matematického hľadiska odpustené dlhy vo výške […] EUR v čistom (13).
2.2. ZMLUVA O SPRÁVE NEHNUTEĽNOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Dňa 21. januára 1998 podpísali spoločnosti BAVARIA a NEUWOGES ZS, na základe ktorej boli spoločnosti NEUWOGES príslušné budovy spätne poskytované formou lízingu. Podľa ZS zostáva spoločnosť NEUWOGES zodpovedná za správu a komerčné využitie predmetných budov v priebehu 30 rokov. Všetky príjmy za prenájom budov zostávajú spoločnosti NEUWOGES. Za tieto užívacie práva sa spoločnosť NEUWOGES zaviazala uhrádzať mesačne pevne stanovené lízingové platby vo výške […] EUR ([…] EUR ročne) až do ukončenia rekonštrukčných prác a vo výške […] EUR ([…] EUR ročne) po ich dokončení. Od 1. januára 2000 sa lízingová splátka zvýšila o […] % ročne.
2.3. GLOBÁLNA ZMLUVA NA PEVNÚ ČIASTKU
(24)
Spoločnosť BAVARIA sa zaviazala zrekonštruovať predmetné budovy a uzavrela na tento účel so spoločnosťou BRG Bau-Regie GmbH (ďalej len „BRG“), ktorá je 100 % dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES, globálnu zmluvu na pevnú čiastku (ďalej len „GZPČ“). Po uzavretí zmluvy GZPČ zaplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti BRG paušálnu čiastku vo výške […] EUR za dohodnuté rekonštrukčné práce.
3. PRIPOMIENKY NEMECKA
(25)
Nemecko svoju odpoveď na rozhodnutie o začatí konania obmedzuje na vysvetlenie, že v uvedenom prípade k rozhodnutiu nemá žiadne pripomienky. Prenecháva ich zainteresovaným jednotkám územnej samosprávy - mestu Neubrandenburg a spolkovej krajine Berlín.
4. PRIPOMIENKY ZÚČASTNENÝCH STRÁN
4.1. NEUWOGES
(26)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že pri uzatváraní predmetných zmlúv nekonala ako hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, a preto spoločnosť BAVARIA získala hospodársku výhodu pozostávajúcu zo štátnej pomoci v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Podľa odhadov spoločnosti NEUWOGES viedli predmetné zmluvy k stratám vo výške […] EUR (nominálne), resp. […] EUR (po diskontácii). Spoločnosť NEUWOGES tieto straty považuje za štátnu pomoc v prospech spoločnosti BAVARIA nezlučiteľnú s vnútorným trhom.
(27)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že pri hodnotení súladu predmetných zmlúv s trhovou praxou treba zmluvy ZP a ZS skúmať nezávisle od seba (časť 4.1.1). Na základe jednotlivých zmlúv spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluvu ZP (časť 4.1.2), ani zmluvu ZS (časť 4.1.3) by neuzatvoril hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Spoločnosť NEUWOGES okrem toho uvádza, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by sa rozhodol pre alternatívny prístup (časť 4.1.4). Spoločnosť NEUWOGES následne uvádza, že výhoda poskytnutá spoločnosti BAVARIA predstavuje prenos štátnych prostriedkov, ktorý možno pripísať mestu Neubrandenburg (časť 4.1.5).
4.1.1. Spoločné a samostatné hodnotenie predmetných zmlúv
(28)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluvy ZP a ZS treba v prípade otázky, či boli predmetné zmluvy uzatvorené vzhľadom na podmienky na trhu, skúmať striktne nezávisle od seba. Podľa spoločnosti NEUWOGES sú zmluvy ZP a ZS právne nezávislé a mali by existovať samostatne. Ak by boli obe zmluvy v skutočnosti zostavované ako jeden celok, podľa spoločnosti NEUWOGES by museli byť obe notársky overené. Notársky overená je však len zmluva ZP.
(29)
Na základe týchto argumentov posudzuje spoločnosť NEUWOGES súlad každej zmluvy s trhovou praxou samostatne.
4.1.2. Zmluva o dedičnom práve stavby (ZP)
(30)
Spoločnosť NEUWOGES zastáva názor, že vzhľadom na posudky k predmetným objektom (budovám a pozemkom) vypracované v rokoch 1997 a 2007 by zmluvu ZP so spoločnosťou BAVARIA s dohodnutou cenou neuzavrel žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Na tomto závere nemôže nič zmeniť ani fakt platenia poplatkov z dedičného práva stavby, odpustenie dlhov na základe AHG podľa zmluvy ZP, povinnosť rekonštruovania ani obmedzená verejná súťaž.
4.1.2.1. Kúpna cena
(31)
Spoločnosť NEUWOGES upozorňuje, že spoločnosť BAVARIA hotovostnou platbou uhradila sumu vo výške […] EUR za budovy plus […] EUR ako kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok. V oboch znaleckých posudkoch z rokov 1997 a 2007 bola celková hodnota objektov (pozemkov a budov) odhadnutá na […] EUR, resp. […] EUR. V obidvoch posudkoch nie je uvedená len celková hodnota objektov, ale samostatne je tu uvedená aj hodnota pozemkov (posudok 1997: […] EUR, posudok 2007: […] EUR) a hodnota budov (posudok 1997: […] EUR, posudok 2007: […] EUR).
(32)
Spoločnosť NEUWOGES zastáva názor, že znalecký posudok z roku 1997 predstavuje realistické posúdenie hodnoty objektov vzhľadom na daný čas (1997/1998) a pri porovnávaní by sa do úvahy mala brať len cena, ktorú spoločnosť BAVARIA zaplatila za budovy (a nie cena za budovy plus kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok). Na základe toho sa spoločnosť NEUWOGES domnieva, že suma, ktorú dostala, sa od trhovej ceny platnej v príslušnom čase (1997/1998) líši o […] EUR. Aj po zohľadnení odpustenia dlhov na základe AHG zaplatila spoločnosť BAVARIA o 16 % menej než je nižšia hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, ktorú spoločnosť BAVARIA zaplatila, je podľa spoločnosti NEUWOGES výrazne nižšia než trhová cena a žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by s predajom za takúto cenu nesúhlasil.
(33)
V tejto súvislosti spoločnosť NEUWOGES upozorňuje na to, že podľa „oznámenia Komisie týkajúceho sa prvkov štátnej pomoci pri predajoch stavieb alebo pozemkov orgánmi verejnej moci“ (14) možno ako trhovú cenu za určitých okolností akceptovať kúpnu cenu, ktorá je do 5 % nižšia než trhová cena uvedená v nezávislom posudku. Cenu, ktorá je aj za priaznivejšieho predpokladu minimálne o 16 % nižšia než najnižšie ohodnotenie, však nemožno akceptovať ako trhovú cenu.
4.1.2.2. Kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok
(34)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že pri porovnávaní ceny, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA, a cien uvedených v oboch znaleckých posudkoch z rokov 1997 a 2007 (v ktorých bola stanovená hodnota úplného vlastníctva budov a pozemkov) sa nesmú zohľadňovať kapitalizované poplatky z dedičného práva stavby na pozemok za prvých 30 rokov. Keďže poplatok z dedičného práva stavby bol vytvorený z dôvodu ustanovenia a prenosu dedičných práv stavby počas 75 rokov a nie z dôvodu prevodu pozemkov, nemožno ho použiť pri porovnávaní ceny, ktorú za budovy zaplatila spoločnosť BAVARIA, a ceny uvedenej v niektorom z oboch posudkov.
4.1.2.3. Odpustenie dlhov na základe zákona AHG
(35)
Spoločnosť NEUWOGES ďalej tvrdí, že odpustenie dlhov na základe zákona AHG vo výške […] EUR vyplývajúce z predmetných zmlúv nemožno zohľadňovať pri porovnávaní ceny, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA, a ceny uvedenej v oboch znaleckých posudkoch. Uvádza nasledujúce dôvody:
-
Odpustenie dlhov na základe zákona AHG je výhoda, ktorú spoločnosti NEUWOGES poskytla tretia strana (KfW), ktorá nemá žiadnu spojitosť s kupujúcim. Neexistuje žiaden dôvod, prečo by mal predávajúci akceptovať cenu nižšiu, ako je trhová cena, len preto, lebo prostredníctvom transakcie získa ďalšie výhody od tretej strany.
-
Na spoločnosť BAVARIA sa zo zákona AHG nepreniesli žiadne povinnosti, ktoré predtým prináležali spoločnosti NEUWOGES a ktoré by nariaďovali províziu vo forme zľavy z kúpnej ceny. Spoločnosť BAVARIA sa formálne zaviazala skúsiť predať niektoré byty nájomníkom, konkrétnou realizáciou privatizácie však poverila spoločnosť NEUWOGES na náklady spoločnosti NEUWOGES. Spoločnosť BAVARIA tak neprevzala žiadnu skutočnú zodpovednosť a neniesla riziko zodpovednosti v prípade zlyhania pokusov o privatizáciu.
-
Keďže odpustenie dlhov bolo podmienené splnením záväzku spoločnosti NEUWOGES týkajúceho sa privatizácie 15 % jej bytov a transakcia so spoločnosťou BAVARIA pokryla len 20 % celkovej privatizačnej povinnosti, nie je proporcionálne priradenie odpustenia dlhov na základe zákona AHG, ktoré umožnila transakcia so spoločnosťou BAVARIA, reálne (na rozdiel od matematického hľadiska) možné. Inými slovami, ak by spoločnosť NEUWOGES svoju privatizačnú povinnosť nesplnila v plnej miere, nezískala by z transakcie so spoločnosťou BAVARIA žiadnu výhodu vyplývajúcu zo zákona AHG.
-
Transakcia predaja a spätného lízingu by v každom prípade viedla k tomu, že by spoločnosť NEUWOGES musela do fondu ETF odviesť len relatívne nízky percentuálny podiel (45 % namiesto 50 % alebo 55 %) z príjmov, zatiaľ čo v prípade neuzatvorenia zmluvy a hľadania iného kupujúceho by vzniklo riziko, že bude musieť do fondu odviesť väčšiu časť výnosov z predaja.
-
Spoločnosť NEUWOGES vyhlasuje, že privatizačnú povinnosť napokon splnila na 165 % a že nárok na odpustenie dlhov, ktoré jej už boli odpustené, by mala aj bez transakcie so spoločnosťou BAVARIA.
4.1.2.4. Rekonštrukcia
(36)
Spoločnosť NEUWOGES ďalej uvádza, že z rekonštrukcie vykonanej spoločnosťou BAVARIA nemala žiaden zisk, pretože vlastníkom budov je spoločnosť BAVARIA, ktorej ako jedinej vyplynuli z rekonštrukcie výhody.
4.1.2.5. Verejná súťaž
(37)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že na základe obmedzenej verejnej súťaže vypísanej v roku 1997 nemožno určiť, že cena, ktorú spoločnosť BAVARIA zaplatila, bola skutočnou trhovou cenou. Verejná súťaž nebola otvorená, transparentná, nepodmienená ani nediskriminačná, preto nie je dostačujúca na určenie trhovej hodnoty.
4.1.3. Zmluva o správe (ZS)
(38)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve porovnateľnej veľkosti a v porovnateľnej pozícii by zmluvu ZS neuzavrel, pretože aj bez ďalšieho posudzovania bolo jasné, že takáto zmluva by spôsobila značné straty. Spoločnosť NEUWOGES argumentuje predovšetkým tým, že straty boli od začiatku predvídateľné, pretože výpočty, na základe ktorých je zmluva vytvorená, vychádzali z predpokladaného budúceho vývoja trhu s nájomnými bytmi v Neubrandenburgu, ktorý bol jednoznačne príliš optimistický. Spoločnosť NEUWOGES argumentuje aj tým, že rôzne, údajne podobné zmluvy, ktoré spoločnosť BAVARIA poskytla na účely porovnania, nemôžu preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou a že spoločnosť NEUWOGES túto jednoznačne nevýhodnú zmluvu akceptovala len z politických dôvodov, ktoré sú pre uplatňovanie kritéria podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve nerelevantné.
4.1.3.1. Zmluva ZS vzhľadom na trhové očakávania
(39)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že hlavné ustanovenia zmluvy ZS - pevne stanovená mesačná lízingová splátka, ktorá sa ročne zvyšuje o […] %, neindexované zníženie nákladov z pôvodných cca. […] % (vrátane […] % rizika straty prenájmu) a doba platnosti 30 rokov - nezodpovedajú podmienkam, ktoré by akceptoval hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Spoločnosť NEUWOGES v tejto súvislosti uvádza nasledujúce argumenty:
-
Na základe rizika straty prenájmu stanoveného len na […] % čistých ziskov z prenájmu znáša spoločnosť NEUWOGES finančné riziko súvisiace s dosiahnutím miery využitia kapacity minimálne […] %.
-
Indexácia pevne stanovenej lízingovej splátky so sadzbou […] % ročne znamená, že spoločnosť NEUWOGES znáša finančné riziko v prípade, že sa jej nepodarí presadiť ročné zvýšenie nájomného zodpovedajúce minimálne tejto sadzbe.
-
Keďže náklady indexované nie sú, spoločnosť NEUWOGES nesie finančné riziko súvisiace so zvýšením administratívnych nákladov a nákladov na údržbu, pričom zvýšenie nákladov možno kompenzovať len zvýšením nájomného o viac než […] % ročne.
-
Vzhľadom na dlhú dobu platnosti 30 rokov sú tieto finančné riziká značné.
(40)
Podľa spoločnosti NEUWOGES bolo od začiatku jasné, že sa tieto riziká vyskytnú a budú viesť k značným stratám a že zmluvu by neuzavrel hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by zmluvu uzavrel, len ak by bola rentabilná alebo aspoň nespôsobovala straty. Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluva ZS by mohla priniesť zisk len v prípade, ak by bolo možné odôvodnene predpokladať, že sa skutočne podarí dosiahnuť vysokú mieru využitia kapacity, ročné zvýšenie nájomného o […] % a stabilné náklady. Už pri uzatváraní zmluvy bolo však jasné, že priemernú mieru využitia kapacity […] % nie je možné dosiahnuť, zvýšenie nájomného minimálne o […] % ročne je nemožné a administratívne náklady a náklady na údržbu sa budú počas platnosti zmluvy nevyhnutne zvyšovať. Na odôvodnenie tohto tvrdenia poukazuje spoločnosť NEUWOGES na predpokladaný pokles počtu obyvateľov, ako aj na trh s nehnuteľnosťami v Neubrandenburgu a tvrdí, že na základe týchto informácií bolo potrebné očakávať straty. Počet obyvateľov Neubrandenburgu už pred uzavretím predmetnej zmluvy klesal a ponuka bytov bola minimálne od roku 1995 nadmerná. Najmenej atraktívne panelové domy, ktoré sú predmetom zmluvy, boli využívané najmenej a nájomné v nich bolo najnižšie.
(41)
Podľa spoločnosti NEUWOGES by hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve pri výpočtoch vychádzal z pesimistických očakávaní, ako sú napríklad predpokladané zvýšenia nájomného o […] % až […] %, riziko straty prenájmu vo výške […] % a indexácia nákladov vo výške […] %. Dodatočná analýza peňažných tokov z roku 2012 predložená spoločnosťou NEUWOGES dokladá, že na základe týchto predpokladov týkajúcich sa zmluvy ZS bolo potrebné očakávať negatívny peňažný tok vo výške […] EUR (nominálne), resp. […] EUR (po diskontácii) (15). Spoločnosť NEUWOGES uvádza, že táto suma predstavuje štátnu pomoc poskytnutú spoločnosti BAVARIA. Bolo predložených množstvo variantov analýzy peňažných tokov, z ktorých vyplýva, že aj keby boli optimistickejšie predpoklady odôvodnené (napríklad priemerné zastúpenie prázdnych bytov vo výške […] %, ročné zvyšovanie nájomného o […] % a zvyšovanie nákladov vo výške […] %), plánovaný celkový peňažný tok by bol negatívny. Zmluva ZS mohla priniesť zisk len na základe úplne nerealistických predpokladov ([…] % zastúpenie prázdnych bytov, ročné zvýšenie nájomného o […] % a zvyšovanie nákladov vo výške […] %).
4.1.3.2. Príkladové zmluvy
(42)
Spoločnosť NEUWOGES spochybňuje fakt, že určité zmluvy z porovnateľných transakcií (zmluvy so spoločnosťami […] (16), […] (17) a […] (18)) môžu preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou. Spoločnosť NEUWOGES sa nedomnieva, že zmluvy sú porovnateľné, a uvádza, že sa od zmluvy ZS líšia v nasledujúcich podstatných bodoch:
-
Keďže neboli poskytnuté žiadne dôkazy o dostatočnej podobnosti medzi hospodárskou situáciou a perspektívami miest, v ktorých sa nachádzajú nehnuteľnosti, na ktoré sa vzťahujú príkladové zmluvy, a situáciou a perspektívami Neubrandenburgu, nemožno vychádzať z faktu, že zmluvy sú celkovo porovnateľné.
-
Indexácia lízingovej splátky v príkladových zmluvách sa výrazne líši od indexácie uvedenej v zmluve ZS (t. j. 1,0 % - 1,5 %).
-
Žiadna z uvedených príkladových zmlúv nie je vhodná na porovnávanie, pretože v každom prípade sú okolnosti iné ([…]: menej zaťažujúcich záväzkov vo veci údržby, […]: žiadne byty, ale nehnuteľnosti určené na podnikanie s 0 % zastúpením prázdnych priestorov pri uzatvorení zmluvy, […]: nehnuteľnosti v regióne s vysokým hospodárskym rastom).
(43)
Podľa oznámenia spoločnosti NEUWOGES nemôžu príkladové zmluvy preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou. Oveľa viac však naopak preukazujú jej nesúlad s trhovou praxou, pretože obsahujú menej zaťažujúce ustanovenia aj napriek tomu, že hospodárske perspektívy príslušných objektov boli lepšie.
4.1.3.3. Politické dôvody
(44)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluva ZS bola aj napriek jednoznačnej hospodárskej nevýhodnosti uzatvorená z politických dôvodov. Spoločnosť NEUWOGES upozorňuje, že dôvody poskytnutia štátnej pomoci nie sú relevantné na právne posúdenie, a tvrdí, že uvedené politické dôvody dokazujú, že ekonomické hľadiská nezohrávali kľúčovú úlohu. Spoločnosť NEUWOGES vysvetľuje, že zmluva ZS bola uzatvorená z nasledujúcich dôvodov:
-
Bol vyvinutý výrazný politický tlak na urýchlenie rekonštrukcie a privatizácie obytných objektov v nových spolkových krajinách.
-
Mesto Neubrandenburg dúfalo, že rekonštrukciou a privatizáciou bytov sa mu podarí vyriešiť neustále znižovanie počtu obyvateľov.
-
Uzatvorením zmluvy ZS v kombinácii so zmluvou GZPČ by sa investície v Neubrandenburgu držali na vysokej úrovni, pričom pokles investícií by mal značný vplyv na mieru nezamestnanosti na danom mieste.
4.1.4. Alternatívne scenáre
(45)
Spoločnosť NEUWOGES následne tvrdí, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by v prípade predmetných zmlúv uprednostnil alternatívne scenáre.
(46)
Spoločnosť NEUWOGES zároveň uvádza, že mal byť uprednostnený priamy predaj, keďže by generoval zisk, zatiaľ čo pri ZS sa dali od začiatku očakávať straty. Objekty (budovy a pozemky) mohli byť predané za cenu stanovenú v znaleckom posudku alebo za ešte vyššiu cenu. Ak by napríklad kupujúci získal len dané pozemky a budovy by nechal zbúrať, bol by takýto predaj výnosnejší. Toto hodnotenie by sa podľa spoločnosti NEUWOGES nezmenilo, ani keby sa vzalo do úvahy odpustenie dlhov na základe zákona AHG, pretože spoločnosť NEUWOGES by sa mohla pokúsiť splniť si svoje povinnosti privatizáciou iných budov a predaj by bol výnosnejší ako transakcia predaja a spätného lízingu aj bez odpustenia dlhov na základe zákona AHG. Dôvody nevyužitia žiadnej z týchto alternatív sú podľa spoločnosti NEUWOGES spôsobené politickými záväzkami tejto spoločnosti.
(47)
Spoločnosť NEUWOGES sa ďalej domnieva, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by radšej sám financoval menej rozsiahlu rekonštrukciu, naďalej by budovu prenajímal bez rekonštrukcie alebo by nechal budovu zbúrať. Nevyužitie týchto alternatívnych scenárov je aj v tomto prípade spôsobené politickými záväzkami spoločnosti NEUWOGES.
(48)
Spoločnosť NEUWOGES sa na záver domnieva, že v prípade rozhodnutia zrekonštruovať budovy by bolo výnosnejšie financovať takéto práce pomocou iných prostriedkov. V prípade získania úveru, pri ktorom by mesto Neubrandenburg ručilo poskytnutím záruky, by sa napríklad dosiahli výhodnejšie podmienky ako pri transakcii so spoločnosťou BAVARIA.
4.1.5. Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
(49)
Spoločnosť NEUWOGES sa domnieva, že údajná výhoda bola poskytnutá zo štátnych prostriedkov a je pripísateľná štátu.
(50)
Spoločnosť NEUWOGES v prvom rade tvrdí, že mesto Neubrandenburg malo na spoločnosť NEUWOGES výrazný vplyv, keďže bolo jediným akcionárom a malo veľký vplyv na dozornú radu. V súvislosti s týmto kontrolným vzťahom predstavovali údajné straty z transakcie predaja a spätného lízingu nevyužité štátne prostriedky.
(51)
Spoločnosť NEUWOGES ďalej tvrdí, že v tomto prípade sú prítomné takmer všetky indikátory na pripísateľnosť: Mesto Neubrandenburg malo údajne nad spoločnosťou NEUWOGES veľkú kontrolu, podľa tvrdení spoločnosti NEUWOGES bolo pre túto spoločnosť veľmi dôležité slúžiť záujmom mesta, predmetná transakcia bola údajne uzatvorená z politických dôvodov a mesto Neubrandenburg malo pri transakcii predaja a spätného lízingu údajne posledné slovo.
4.2. BAVARIA
(52)
Spoločnosť BAVARIA odmieta argumenty predložené spoločnosťou NEUWOGES a vysvetľuje, že predmetné zmluvy boli bežnými trhovými transakciami a neposkytli jej žiadnu výhodu. Zároveň nepredstavovali ani žiadnu štátnu pomoc. Spoločnosť BAVARIA na začiatok uvádza, že predmetné zmluvy majú byť považované za jeden hospodársky subjekt (časť 4.2.1). Zároveň podľa spoločnosti BAVARIA neplatí, že tieto zmluvy by nepodpísal žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve (časť 4.2.2). Po tretie, alternatívne scenáre, ktoré uviedla spoločnosť NEUWOGES, by údajne neboli výhodnejšie (časť 4.2.3). Na záver spoločnosť BAVARIA uvádza, že nedošlo k preneseniu prostriedkov pripísateľných štátu (časť 4.2.4).
4.2.1. Spoločné a samostatné hodnotenie predmetných zmlúv
(53)
Spoločnosť BAVARIA argumentuje, že predmetné zmluvy treba posudzovať ako celok a nie samostatne. Predaj a následný spätný lízing budov predstavujú údajne dve vzájomne prepojené časti jednej transakcie. Spoločnosť BAVARIA zdôrazňuje, že transakcia bola ponúknutá ako balík a spoločnosť NEUWOGES ju takto aj vnímala. Dôkazom je interný protokol, v ktorom je zdokumentovaný rozhodovací proces v spoločnosti NEUWOGES.
(54)
Preto by sa podľa spoločnosti BAVARIA malo kritérium podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve použiť na transakciu ako celok a nie na jednotlivé zmluvy.
4.2.2. Transakcia neposkytla spoločnosti BAVARIA žiadnu výhodu
(55)
Podľa spoločnosti BAVARIA je možná existencia výhody vylúčená už len tým, že spoločnosť NEUWOGES uskutočnila verejnú súťaž (aj keď s obmedzeným rozsahom) na preskúmanie trhu. Nie je dôvod pochybovať o tom, že spoločnosť NEUWOGES si vybrala hospodársky najvýhodnejšiu ponuku.
(56)
Na rozhodnutie o tom, či by, nezávisle od verejnej súťaže, hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve túto transakciu uzatvoril, by bolo potrebné zvážiť konkrétnu situáciu spoločnosti NEUWOGES. Spoločnosť NEUWOGES by musela získať kapitál a zrekonštruovať byty, aby ich mohla privatizovať (pri stále výhodných cenách nájomného) a získať odpustenie dlhov na základe zákona AHG. Na základe toho spoločnosť BAVARIA usudzuje, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by v danej situácii transakciu uzatvoril.
(57)
Na základe ustanovení zmluvy ZS a rizík spojených s vývojom na trhu s nehnuteľnosťami v Neubrandenburgu, ktorý prebiehal horšie, ako sa očakávalo (bolo napríklad vyššie zastúpenie prázdnych priestorov, ako uvádzali prognózy), argumentuje spoločnosť BAVARIA, že riziko, že sa nedosiahne želaná výška nájomného a potrebná miera využitia kapacity, nebolo spoločnosti NEUWOGES nanútené, ale skôr ostalo na spoločnosti NEUWOGES. Aj keby spoločnosť NEUWOGES neuzatvorila so spoločnosťou BAVARIA túto transakciu, musela by znášať následky vývoja na trhu, ktorý prebiehal horšie, ako sa očakávalo.
(58)
V súvislosti s jednotlivými ustanoveniami zmluvy ZS sa spoločnosť BAVARIA vyjadruje, že priemerná cena nájomného za m2 použitá pri výpočte lízingovej splátky bola o niečo nižšia ako cena, ktorá sa dala očakávať podľa indexu priemerných cien nájomného pre mesto Neubrandenburg. Spoločnosť BAVARIA ďalej zdôrazňuje, že sa vychádzalo z rastúcich cien nájomného v rámci rovnakého indexu priemerných cien nájomného po 1. januári 2000, a preto nebolo ročné zvyšovanie nájomného o […] % nerealistické.
(59)
V súvislosti so zmluvou ZP spoločnosť BAVARIA zdôrazňuje, že nie je možné priamo porovnávať znalecké posudky z rokov 1997 a 2007 so zmluvou ZP, keďže posudky sa vzťahovali na priamy predaj. V zmluve ZP sa totiž hovorilo len o predaji budov a na pozemky sa vzťahovalo len dedičné právo stavby. Keďže spoločnosť NEUWOGES bola aj naďalej vlastníkom pozemku, hodnota pozemku stanovená v posudkoch nemohla byť zohľadnená. Znalecké posudky nie sú podľa spoločnosti BAVARIA ďalej dôležité, keďže cena objektov, ktorá v nich bola uvedená, bola len teoretická a nezodpovedala skutočnej dosiahnuteľnej trhovej cene.
(60)
Spoločnosť BAVARIA ďalej tvrdí, že treba vziať do úvahy odpustenie starých dlhov, ktoré sa transakciou dosiahlo. Jedným z cieľov spoločnosti NEUWOGES pri uzatvorení predmetnej transakcie bolo dosiahnutie odpustenia dlhov na základe zákona AHG.
(61)
Odhliadnuc od presných podmienok zmluvy ZP a ZS sa musia podľa spoločnosti BAVARIA zohľadniť aj výhody, ktoré spoločnosť NEUWOGES získala zo zmluvy GZPČ. Spoločnosť BAVARIA tvrdí, že spoločnosť NEUWOGES trvala na tom, že rekonštrukciu bytov uskutoční jej dcérska spoločnosť BRG. Spoločnosť NEUWOGES si plne uvedomovala, že získa všetky zisky spoločnosti BRG (a zároveň bude ručiť za pokrytie možných strát). Z uvedeného vyplýva, že zisky zo zmluvy so spoločnosťou BRG v hodnote […] EUR treba vnímať ako dôležitú výhodu pre spoločnosť NEUWOGES.
(62)
Spoločnosť BAVARIA považuje za logický záver vyplývajúci z modelu predaja a spätného lízingu to, že spoločnosť NEUWOGES splatí pôvodnú investíciu spoločnosti BAVARIA aj s úrokmi. Spoločnosť BAVARIA odkazuje na protokol interného rozhodovacieho procesu spoločnosti NEUWOGES, ktorý dokazuje, že spoločnosť NEUWOGES si uvedomovala, že prostredníctvom lízingovej splátky sa spoločnosti BAVARIA vrátia jej investície.
4.2.3. Alternatívne scenáre
(63)
Pokiaľ ide o alternatívne scenáre spoločnosti NEUWOGES, ktoré by mali byť podľa tejto spoločnosti hospodársky výhodnejšie, spoločnosť BAVARIA uvádza, že dané alternatívy buď neboli k dispozícii, alebo neboli výhodnejšie. Pri opcii priameho predaja nájomníkom považuje spoločnosť BAVARIA za veľmi nepravdepodobné, že by sa spoločnosti NEUWOGES podarilo predať nezrekonštruované byty, a súčasne uvádza, že spoločnosť NEUWOGES nemala prostriedky na financovanie potrebnej rekonštrukcie. V súvislosti s možnosťou financovania rekonštrukcie prostredníctvom úveru uvádza spoločnosť BAVARIA, že spoločnosť NEUWOGES by musela niesť rovnaké riziká a náklady ako pri transakcii so spoločnosťou BAVARIA. Priamy predaj zrekonštruovaných bytov nájomníkom alebo obchodnému kupujúcemu by navyše nebol atraktívny, pretože spoločnosť NEUWOGES by musela značný percentuálny podiel z vysokej ceny odviesť do fondu ETF.
4.2.4. Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
(64)
Na záver spoločnosť BAVARIA tvrdí, že transakcia nepredstavovala štátne prostriedky a nie je pripísateľná štátu. Spoločnosť NEUWOGES je bežný súkromnoprávny podnik, ktorý nezískal priame ani nepriame štátne prostriedky. Všeobecná kontrola dozornou radou, v ktorej väčšinu tvoria zástupcovia mesta, nestačí na to, aby bolo možné transakciu pripísať štátu. Argument spoločnosti NEUWOGES, že mesto Neubrandenburg ju z politických dôvodov donútilo uzavrieť transakciu, je nepochopiteľný.
4.3. MESTO NEUBRANDENBURG
(65)
Mesto Neubrandenburg, ktoré je vlastníkom spoločnosti NEUWOGES, tvrdí, že predmetné zmluvy obsahujú štátnu pomoc. Mesto súhlasí s argumentmi predloženými spoločnosťou NEUWOGES a k viacerým bodom predkladá vlastné pripomienky.
4.3.1. Výhoda
(66)
Mesto Neubrandenburg je v prvom rade toho názoru, že zmluvy ZP a ZS treba hodnotiť samostatne, pretože ich zmluvné strany starostlivo oddeľovali, a to nielen z právneho, ale aj z hospodárskeho hľadiska. Mesto Neubrandenburg zároveň poukazuje na argumenty predložené spoločnosťou NEUWOGES v súvislosti s predpokladaným poklesom počtu obyvateľov, ktoré by hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve vzal do úvahy. Ďalej mesto zdôrazňuje, že vysoké zastúpenie prázdnych priestorov by bolo pre hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve jasne predvídateľné. Zároveň je mesto Neubrandenburg toho názoru, že rekonštrukcia, ktorú mala uskutočniť spoločnosť BAVARIA, bola natoľko jednoduchá, že sa neočakávali vysoké miery využitia kapacity ani výrazné zvýšenia nájomného.
(67)
Mesto Neubrandenburg odmieta ďalšie argumenty spoločnosti BAVARIA. Mesto Neubrandenburg zastáva najmä názor, že verejná súťaž nemôže slúžiť ako indikátor toho, že ponuka spoločnosti BAVARIA bola najvýhodnejšou ponukou na trhu. Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by údajne ponuku spoločnosti BAVARIA neprijal, aj keby skutočne išlo o najvýhodnejšiu ponuku na trhu. V súvislosti s údajnými alternatívnymi scenármi vyzdvihuje mesto Neubrandenburg najmä argumenty spoločnosti NEUWOGES. V súvislosti so znaleckými posudkami a argumentom spoločnosti BAVARIA, že stanovené ceny by nebolo možné dosiahnuť, mesto Neubrandenburg vysvetľuje, že ako parameter trhovej ceny v relevantnom čase je potrebné použiť znalecký posudok, keďže už nie je možné zistiť, akú cenu mohla spoločnosť NEUWOGES v roku 1998 na trhu skutočne dosiahnuť.
4.3.2. Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
(68)
Mesto Neubrandenburg zastáva názor, že danú transakciu je potrebné pripísať mestu, keďže vo všeobecnosti vykonávalo nad spoločnosťou NEUWOGES rozsiahlu kontrolu, a to obzvlášť pri transakcii predaja a spätného lízingu.
(69)
Ako jediný akcionár malo mesto podľa vlastných údajov nad spoločnosťou NEUWOGES úplnú kontrolu. Vedenie spoločnosti NEUWOGES sa preto riadilo pokynmi mesta. Okrem toho figuruje osem z desiatich členov dozornej rady spoločnosti NEUWOGES zároveň vo funkcii zástupcov mesta. Majú tak k dispozícii ďalší kontrolný mechanizmus. Mesto Neubrandenburg bolo na základe komunálnych zákonov povinné zabezpečiť, že bude mať na spoločnosť NEUWOGES primeraný vplyv.
(70)
Mesto Neubrandenburg vysvetľuje, že pri predmetnej transakcii nielen že malo možnosť vykonávať kontrolu, ale ju skutočne aj vykonávalo. Mesto zastáva názor, že z protokolov dozornej rady vyplýva okrem iného úzke zapojenie mestských zástupcov a fakt, že pred uzatvorením transakcie sa vyžadovalo rozhodnutie dozornej rady. Mesto Neubrandenburg uvádza, že pri podmienkach transakcie požadovalo zachovanie záujmov komunálnej politiky.
(71)
Na záver mesto Neubrandenburg konštatuje, že prostredníctvom faktov doložilo svoju kontrolu nad transakciou predaja a spätného lízingu aj svoju zodpovednosť, preto by mu mala byť transakcia pripísaná.
4.4. SPOLKOVÁ KRAJINA BERLÍN
(72)
Spolková krajina Berlín, ktorá je úzko prepojená so spoločnosťou BAVARIA (19), tvrdí, že predmetné zmluvy neobsahovali žiadne komponenty pomoci, keďže spoločnosť BAVARIA nezískala žiadnu výhodu.
4.4.1. Výhoda
(73)
V prvom rade Berlín argumentuje, že predmetné zmluvy treba vnímať ako jednu transakciu, pretože tvoria vzájomne sa dopĺňajúce časti transakcie predaja a spätného lízingu. Spoločnosť NEUWOGES ich údajne takto aj vnímala.
(74)
V súvislosti s kritériom podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve tvrdí Berlín, že vzhľadom na hospodársku situáciu spoločnosti NEUWOGES v relevantnom čase (1997/1998) a na druh sledovanej transakcie (privatizácia v súlade s požiadavkami na odpustenie dlhov na základe zákona AHG, rekonštrukcia obytných objektov, snaha o pokračovanie v správe objektov, zachovanie sociálne únosného nájomného) ponúkla spoločnosť BAVARIA vyvážené riešenie.
(75)
Najmä v súvislosti so zmluvou ZP uvádza Berlín, že verejná súťaž spoločnosti NEUWOGES ukazuje, že spoločnosť považovala ponuku spoločnosti BAVARIA v relevantnom čase (1997/1998) za najvýhodnejšiu dostupnú finančnú ponuku na trhu. Zároveň Berlín tvrdí, že odpustenie dlhov na základe zákona AHG treba vziať do úvahy, keďže splnenie privatizačnej povinnosti vyplývajúcej zo zákona AHG bolo dôležitou motiváciou spoločnosti NEUWOGES. Okrem toho Berlín zdôrazňuje, že predaj za pomerne nízku cenu (predaj nezrekonštruovaných bytov s povinnosťou následnej rekonštrukcie namiesto uskutočnenia rekonštrukcie a následného predaja) bol v hospodárskom záujme spoločnosti NEUWOGES, pretože nízka cena znamenala odvedenie nižšej sumy do fondu ETF.
(76)
K zmluve ZS Berlín na začiatok uvádza, že aj na základe ďalších príkladových zmlúv nebola platnosť zmluvy ani indexácia lízingovej splátky so sadzbou […] % ročne nezvyčajná. Indexácia bola údajne vzhľadom na vypočítateľnú priemernú mieru inflácie v tom čase (1997/1998) odôvodnená. Nájomné za m2 údajne zodpovedalo platnému indexu priemerných cien nájomného pre Neubrandenburg.
4.4.2. Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
(77)
Podobne ako spoločnosť BAVARIA argumentuje aj spolková krajina Berlín, že mesto Neubrandenburg neposkytlo spoločnosti NEUWOGES žiadne prostriedky. Zdôrazňuje, že spoločnosť NEUWOGES mala k dispozícii len prostriedky z vlastných príjmov, nad ktorými nemali komunálne orgány žiadnu priamu kontrolu.
(78)
Pri otázke pripísateľnosti považuje Berlín za nepochopiteľné, že sa mesto Neubrandenburg rozhodlo poskytnúť pomoc fondu nehnuteľností z Berlína na úkor vlastnej lokálnej spoločnosti zameranej na výstavbu bytov. Ďalej uvádza, že neexistujú dostatočné dôkazy o tom, že by si mesto Neubrandenburg chcelo pripísať uzatvorenie zmlúv.
5. DÔVODY NA ZAČATIE FORMÁLNEHO VYŠETROVACIEHO KONANIA
(79)
Vo svojom rozhodnutí o začatí formálneho vyšetrovacieho konania si vytvorila Komisia predbežný názor k mnohým otázkam a zúčastnené strany požiadala o predloženie informácií predovšetkým k trom otázkam.
(80)
V prvom rade sa Komisia predbežne rozhodla, že zmluvy ZP a ZS bude vnímať ako celok a nie ako nezávislé časti, pretože obidve sú súčasťou transakcie predaja a spätného lízingu nehnuteľností (20). Hodnotenie možnej hospodárskej výhody je založené na analýze výnosov, ktoré mohla spoločnosť NEUWOGES v roku 1998 z uzatvorenia oboch zmlúv (ZP aj ZS) očakávať (21).
(81)
V súvislosti so zmluvou ZP mala Komisia predovšetkým dve otázky:
-
V prvom rade bolo potrebné vysvetliť, či sa má do hodnotenia zahrnúť aj odpustenie dlhov na základe zákona AHG (22).
-
Zároveň vyžadovala Komisia ďalšie informácie k rozdielom medzi znaleckými posudkami z rokov 1997 a 2007. Bez ďalších objasnení totiž nebolo možné zistiť, ktorý z týchto posudkov odrážal skutočnú trhovú cenu pozemku v rokoch 1997/1998 (23).
(82)
V súvislosti so zmluvou ZS poukázala Komisia predovšetkým na to, ako z príkladových zmlúv vyplýva, že podmienky dohodnuté medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA neboli v relevantnom čase (1997/1998) na trhu nezvyčajné (24). Zároveň Komisia uviedla, že verejná súťaž, ktorú v obmedzenej forme uskutočnila spoločnosť NEUWOGES, dokladá, že táto spoločnosť mala možnosť preskúmať trh a rozhodnúť sa pre hospodársky rozumné riešenie. (25) Okrem toho poukázala Komisia na skutočnosť, že zmluvne dohodnuté ceny nájomného za rok 2008 skutočne zodpovedali priemerným cenám nájomného v príslušnej mestskej časti v roku 2008, prípadne boli o niečo nižšie (26).
(83)
Aj keď všetky uvedené faktory poukazovali na súlad zmluvy ZS s trhovou praxou, Komisia požiadala o ďalšie informácie týkajúce sa očakávaní subjektov na trhu s nehnuteľnosťami v roku 1998, aby mohla tieto argumenty posúdiť dôkladnejšie (27).
(84)
Na záver preskúmala Komisia analýzu peňažných tokov, ktorú predložila spoločnosť NEUWOGES, a dospela k záveru, že táto analýza nemôže dokázať hospodársku výhodu v prospech spoločnosti BAVARIA, pretože vykazuje metodické nedostatky (28).
(85)
Komisia dospela k rozhodnutiu, že na základe predložených informácií nie je možné dokázať hospodársku výhodu v prospech spoločnosti BAVARIA. (29) Prejavila však zámer posúdiť argumenty hospodárskych subjektov dôkladnejšie a požiadala všetky zúčastnené strany o dodatočné potrebné informácie (30).
6. VNÚTROŠTÁTNE SÚDNE KONANIE
(86)
Súd LG Rostock vyniesol 28. novembra 2008 rozsudok v prvostupňovom konaní medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES. Spoločnosť BAVARIA podala žalobu, pretože spoločnosť NEUWOGES odmietala od októbra 2006 platiť mesačné lízingové splátky dohodnuté v zmluve ZS s odôvodnením, že zmluva je neplatná, keďže obsahuje neoprávnenú štátnu pomoc.
(87)
V rozsudku súdu LG Rostock sa predovšetkým uvádza, že zmluvy ZP a ZS treba posudzovať ako celok a nie samostatne, pretože obidve zmluvy sú súčasťou tej istej transakcie predaja a spätného lízingu (31).
(88)
V súvislosti so zmluvou ZP vypočítal súd LG Rostock predovšetkým ročný poplatok z dedičného práva stavby za prvých 30 rokov platnosti zmluvy a dospel k sadzbe […] % ročne. Súd LG Rostock sa domnieval, že táto provízia nebola neprimerane nízka, keďže spoločnosť NEUWOGES získala poplatok z dedičného práva stavby za prvých 30 rokov vopred a mohla ho výhodne investovať. Táto možnosť by pri každoročnom vyplácaní nebola k dispozícii (32).
(89)
Súd LG Rostock sa ďalej vyjadril, že treba v plnej miere zohľadniť odpustenie záväzkov z minulosti, ktoré spoločnosť NEUWOGES dosiahla uzatvorením transakcie predaja a spätného lízingu, pretože táto transakcia bola predpokladom pre odpustenie záväzkov z minulosti (33). Ak by sa hodnota odpustených záväzkov z minulosti pripočítala ku kúpnej cene budov, výsledná hodnota by bola len o 16 % nižšia, ako hodnota budov uvedená v znaleckom posudku z roku 2007, a nie je teda neprimeraná vzhľadom k hodnote budov (34). Na záver uviedol súd LG Rostock, že spoločnosť NEUWOGES mala záujem o nízku kúpnu cenu, keďže nízka kúpna cena znížila celkový objem investícií spoločnosti BAVARIA a tomu zodpovedajúce lízingové splátky (35). Súd LG Rostock sa ďalej vyjadril, že nižšia kúpna cena bola výhodnejšia aj z toho dôvodu, že od výnosu z predaja záviseli aj platobné záväzky spoločnosti NEUWOGES voči fondu ETF (36).
(90)
V súvislosti so zmluvou ZS zastával súd LG Rostock v prvom rade názor, že pri transakciách, ktorých predmetom je lízing nehnuteľností, nie je 30-ročná platnosť zmluvy nezvyčajná (37). Zároveň sa súd domnieval, že zmluvne dohodnutá lízingová splátka v pôvodnej hodnote […] EUR/m2 nebola v nepomere k priemerným cenám nájomného v porovnateľných budovách v relevantnom čase (1997/1998) (38). Súd dospel ďalej k záveru, že každoročné zvyšovanie lízingovej splátky o […] % bolo oprávnené vzhľadom na infláciu od roku 1970 do roku 1998 (t. z. v priemere 3,52 % ročne) (39). Okrem toho poukázal súd LG Rostock na skutočnosť, že vývoj výšky nájomného v príslušnej mestskej časti zodpovedal počas prvých 10 rokov platnosti zmluvy zmluvne dohodnutému zvyšovaniu. Súd LG Rostock tiež uviedol argument, že administratívne náklady a náklady na údržbu boli vypočítané v súlade s platnými právnymi predpismi a nepoukazujú na žiadnu výhodu v prospech spoločnosti BAVARIA (40).
(91)
V súvislosti s rizikom straty prenájmu na úrovni […] % dospel súd LG Rostock k stanovisku, že pri každom lízingovom vzťahu musí nájomca znášať riziko, či bude možné prenajatý objekt používať tak, ako sa očakávalo (41). Súd LG Rostock podporil tento záver argumentom, že žiadna úverová inštitúcia by neprevzala zodpovednosť za to, že financovanú nehnuteľnosť bude možné používať podľa očakávaní.
(92)
Súd LG Rostock na záver porovnal priemernú výšku lízingovej splátky vyplývajúcu z transakcie predaja a spätného lízingu s úrokovými sadzbami tradičných úverov. Keďže priemerný ročný úrok za lízing je […] %, súd LG Rostock sa domnieva, že to zodpovedalo očakávanému vývoju cien úrokov, keďže úroky v stavebníctve môžu byť až 10 % ročne (42).
(93)
Súd LG Rostock na záver skonštatoval, že spoločnosti BAVARIA nebola poskytnutá žiadna výhoda, pretože aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by predmetné zmluvy odmietol (43).
(94)
Spoločnosť NEUWOGES podala proti tomuto rozsudku odvolanie, konanie pred súdom OLG Rostock ešte prebieha.
(95)
Okrem toho požiadala spoločnosť BAVARIA o konanie pred súdom VG Greifswald s cieľom zaistiť si prostredníctvom súdneho konania prístup ku všetkým spisom spoločnosti NEUWOGES alebo mesta Neubrandenburg vzťahujúcim sa na tieto zmluvy. Spoločnosť BAVARIA vysvetlila, že sa už predtým pokúšala získať tento prístup prostredníctvom žiadosti na základe zákona o slobode informácií. Túto žiadosť však mesto Neubrandenburg odmietlo s odôvodnením, že spoločnosť BAVARIA už mala prístup ku všetkým potrebným dokumentom v rámci konaní pred súdmi LG Rostock a OLG Rostock a konaním vedeným Európskou komisiou (44). Konanie pred súdom VG Greifswald ešte prebieha.
7. POSÚDENIE OPATRENIA
7.1. EXISTENCIA POMOCI V ZMYSLE ČLÁNKU 107 ODS. 1 ZFEÚ
(96)
Podľa článku 107 ods. 1 ZFEÚ „pomoc poskytovaná členským štátom alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s vnútorným trhom, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi“. Z toho vyplýva, že opatrenie je štátnou pomocou, keď sú splnené všetky štyri nasledujúce predpoklady:
a)
Opatrenie poskytuje nejakému podniku selektívnu hospodársku výhodu.
b)
Opatrenie je pripísateľné štátu a je financované zo štátnych prostriedkov.
c)
Opatrenie narúša alebo môže narušiť hospodársku súťaž.
d)
Opatrenie môže mať vplyv na obchod medzi členskými štátmi.
7.1.1. Selektívna výhoda v prospech určitého podniku: všeobecné zásady
(97)
Podľa súvisiacej judikatúry Súdneho dvora nie sú podmienky, ktoré musí opatrenie spĺňať, aby sa mohlo považovať za „pomoc“ na účely článku 107 ZFEÚ, splnené, ak zvýhodnený podnik, ktorý je prijímateľom, môže za okolností zodpovedajúcich bežným trhovým podmienkam získať rovnakú výhodu, ako mu bola poskytnutá zo štátnych prostriedkov. Na posúdenie otázky, či by takéto opatrenie za normálnych podmienok na trhu prijal aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, ktorý by sa nachádzal v podobnej situácii ako štát, je potrebné vziať do úvahy len tie výhody a povinnosti, ktoré súvisia s postavením štátu ako akcionára a nie s jeho postavením verejného orgánu. (45)
(98)
Uplatniteľnosť zásady podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve preto v konečnom dôsledku závisí od toho, či dotknutý členský štát poskytol hospodársku výhodu nejakému podniku z postavenia podnikateľského subjektu a nie z postavenia verejného orgánu. Z toho vyplýva, že ak sa členský štát odvoláva v priebehu správneho konania na uvedenú zásadu, prináleží mu v prípade pochybností preukázať jednoznačným spôsobom a na základe objektívnych a overiteľných prvkov, že vykonané opatrenie vyplýva z jeho postavenia ako podnikateľského subjektu. Z týchto dôkazov musí jasne vyplývať, že dotknutý členský štát prijal predtým alebo súbežne s poskytnutím hospodárskej výhody rozhodnutie prostredníctvom naozaj vykonaného opatrenia pomôcť podniku byť hospodársky aktívnym. V tejto súvislosti možno zohľadniť najmä dôkazy, z ktorých vyplýva, že toto rozhodnutie je založené na hospodárskom posúdení porovnateľnom s tým, ktoré by vykonal hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v situácii, ktorá je čo najbližšia situácii dotknutého členského štátu, pred tým, ako by pristúpil k uvedenej investícii, na účely vypočítania budúcej rentability takejto investície.
(99)
Na druhej strane hospodárske posúdenia vykonané po poskytnutí uvedenej výhody, retrospektívne konštatovanie efektívnej rentability investície vykonanej dotknutým členským štátom alebo neskoršie odôvodnenia výberu naozaj prijatého postupu nemôžu postačovať na preukázanie, že tento členský štát prijal predtým alebo súbežne s poskytnutím hospodárskej výhody takéto rozhodnutie ako hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve (46).
(100)
Na základe uvedeného vyplýva v prvom rade to, že podklady, ktoré predložili zmluvné strany a ktoré vznikli po prijatí opatrenia, sa nemôžu ako také brať do úvahy v predloženom prípade skúmania dodržania zásady podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve.
(101)
Zároveň z uvedeného vyplýva, že v predloženom prípade skúmania dodržania zásady podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve nemožno zohľadniť ani vplyv zákona AHG na finančnú situáciu spoločnosti NEUWOGES. Zmluva AHG skutočne sledovala politický cieľ a len obmedzená kategória podnikov (§ 2 AHG) mala na financovanie nárok. Zákon by nebol použiteľný na hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, ktorý by sa nachádzal v podobnej situácii ako spoločnosť NEUWOGES.
7.1.2. Štruktúra hodnotenia prípadu
(102)
Rozhodnúť o tom, či bola prostredníctvom predmetných zmlúv poskytnutá spoločnosti BAVARIA výhoda, je možné len po preskúmaní toho, či tieto zmluvy zodpovedali zmluvám, ktoré by uzavrel aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v podobnej situácii ako spoločnosť NEUWOGES.
(103)
Súčasťou preskúmania komisiou sú tri kroky. V prvom kroku sa analyzujú finančné dôsledky transakcie na spoločnosť NEUWOGES. Stanoví sa tak, s akým ziskom mohol podnik počítať (časť 7.2). V druhom kroku sa uskutoční porovnanie transakcie predaja a spätného lízingu s ďalšími alternatívami, napríklad s priamym predajom. Určí sa tak, či by prípadné alternatívy boli hospodársky výhodnejšie (časť 7.3). V treťom kroku sa vytvoria referenčné hodnoty, v ktorých sa porovná predmetná transakcia s podobnými transakciami predaja a spätného lízingu uzatvorenými približne v tom istom čase. Vykoná sa analýza výsledkov verejnej súťaže, ktorú v obmedzenom rozsahu uskutočnila spoločnosť NEUWOGES, a porovnajú sa podmienky transakcie s bežnými úrokovými sadzbami iných transakcií súvisiacich s financovaním v relevantnom čase (koniec roka 1997/začiatok roka 1998) (časť 7.4). Na základe všetkých týchto troch krokov celkovej analýzy bude možné dospieť k záveru, či sa spoločnosť NEUWOGES správala ako hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
7.2. FINANČNÉ DÔSLEDKY TRANSAKCIE PRE SPOLOČNOSŤ NEUWOGES
(104)
Prvým krokom pri analýze finančných dôsledkov predmetnej transakcie je stanovenie toho, o aký druh transakcie ide. V tomto prípade ide najmä o otázku, či obidve zmluvy uzatvorené medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA predstavujú dve časti tej istej integrovanej transakcie, alebo ich treba pri skúmaní vnímať ako dve samostatné transakcie (časť 7.2.1). Na primerané posúdenie finančných dôsledkov transakcie pre spoločnosť NEUWOGES je zároveň potrebné preskúmať osobitosti transakcie predaja a spätného lízingu (časť 7.2.2). Po dôslednej samostatnej analýze finančných dôsledkov zmlúv ZP (časť 7.2.3) a ZS (časť 7.2.4) nasleduje celková analýza očakávaných výnosov z transakcie pre spoločnosť NEUWOGES (časť 7.2.5).
7.2.1. Spoločné a samostatné hodnotenie predmetných zmlúv
(105)
Predovšetkým treba pripomenúť, že v rozhodnutí Komisie o začatí konania aj v rozsudku súdu LG Rostock sa obidve predmetné zmluvy skúmajú spoločne. (47) Formálne zisťovanie potvrdilo toto konštatovanie z týchto dôvodov:
a)
Obidve zmluvy tvoria vzájomne sa dopĺňajúce časti jednej transakcie predaja a spätného lízingu. Spoločnosť BAVARIA upozorňuje vo svojej brožúre, v ktorej propaguje špeciálny model predaja a spätného lízingu, že daná transakcia sa uskutoční prostredníctvom dvoch zmlúv. Prvá zmluva sa má venovať predaju a druhá spätnému lízingu (48). Následne sa na obidve zmluvy odkazuje už len ako na spoločnú transakciu.
b)
Zmluvy boli uzatvorené v ten istý deň (21. januára 1998) a vzájomne na seba odkazujú (49), čo poukazuje na ich úzke prepojenie a na skutočnosť, že ani jedna zo zmlúv by nebola uzatvorená bez tej druhej.
c)
Z pôvodnej cenovej kalkulácie spoločnosti BAVARIA, ktorú predložila spoločnosť NEUWOGES, vyplýva, že podmienky zmlúv sú navzájom neodlučiteľne prepojené (50). Výška zálohovej platby v hotovosti závisela od mesačnej lízingovej splátky, ktorú mala spoločnosť NEUWOGES platiť, a od investícií spoločnosti BAVARIA do rekonštrukcie. Pri transakcii predaja a spätného lízingu by mali lízingové splátky vrátiť poskytovateľovi lízingu pôvodné investície. Znamená to, že v prípade iných ustanovení v zmluve ZS by sa následne zmenili aj sumy vyplývajúce zo zmluvy ZP a naopak (51).
d)
Z protokolov zo zasadnutí dozornej rady spoločnosti NEUWOGES vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES neustále vnímala obidve zmluvy ako súčasť tej istej transakcie (52). Predložené dokumenty dozornej rady z 30. októbra 1997 a 16. decembra 1997 napríklad jasne uvádzajú, že kúpnu cenu bude financovať kupujúci prostredníctvom modelu lízingu. Z uvedeného vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES si veľmi dobre uvedomovala prepojenie medzi zmluvami ZP a ZS. Aj na zasadnutí zo 16. decembra 1997 vysvetlilo vedenie spoločnosti NEUWOGES dozornej rade, že dohodnutá platba je cena, ktorú možno dosiahnuť týmto balíkom, a že balík v sebe nesie určité riziká pre podnik, no tieto riziká sú únosné. Poukázanie na balík a na riziká s ním spojené opäť dokazujú, že spoločnosť vnímala obidve zmluvy ako jednu transakciu.
(106)
Argumenty spoločnosti NEUWOGES o tom, že jedna z predmetných zmlúv je neosvedčená, nie sú dostatočné. Hlavným argumentom spoločnosti NEUWOGES je, že zanedbané osvedčenie dokazuje úmysel zmluvných strán uzatvoriť dve samostatné a navzájom nezávislé zmluvy. Komisia poukazuje na skutočnosť, že štátne opatrenia môžu mať rozličnú podobu a musia byť posudzované podľa svojich účinkov, nie je preto možné vylúčiť, že na účely uplatňovania článku 107 ods. 1 ZFEÚ sa za jedno opatrenie bude považovať viacero po sebe nasledujúcich opatrení štátu. Môže ísť napríklad o situáciu, keď sú po sebe nasledujúce opatrenia tak úzko navzájom prepojené, najmä pokiaľ ide o ich chronológiu, účel a situáciu podniku v čase týchto opatrení, že ich nemožno od seba oddeliť. (53) Pojem jednej transakcie je tak v právnych predpisoch Únie v oblasti štátnej pomoci širší ako v predpisoch nemeckého zmluvného práva. Pripomienky uvedené v odôvodnení 105 ukazujú, že na základe chronológie, účelu a situácie podniku v čase uzatvorenia zmlúv sa podľa právnych predpisov Únie v oblasti štátnej pomoci predmetné zmluvy považujú za jednu transakciu.
7.2.2. Súvislosti: Fungovanie transakcie predaja a spätného lízingu
(107)
Transakcia medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES je založená na modeli lízingu nehnuteľností spoločnosti BAVARIA. Z tohto modelu vyplýva, že kupujúci (BAVARIA) financuje svoje pôvodné investície spätným lízingom nadobudnutých budov predajcovi (NEUWOGES). Na vypočítanie objemu investícií a zodpovedajúcej výšky lízingových splátok používa model lízingu jednoduchý vzorec, kde sa objem investícií vypočíta vydelením hodnoty nominálnej ročnej lízingovej platby lízingovou splátkou (v %):
Lízingová splátka sa zase vypočíta z kombinácie doby platnosti zmluvy, indexácie lízingovej splátky a zostatkovej hodnoty budov:
Lízingová splátka (v %):
Platnosť: 25 rokov
Zostatková hodnota (v %)
Indexácia
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Platnosť: 30 rokov
Zostatková hodnota (v %)
Indexácia
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je teda zjavné, že objem investícií závisí od lízingovej splátky aj od mesačných lízingových platieb a naopak. Keď si zmluvné strany stanovia referenčné hodnoty (dobu platnosti, ročnú indexáciu, zostatkovú hodnotu) a plánovaný celkový objem investícií alebo plánované mesačné lízingové platby, je možné vypočítať chýbajúce parametre. Zo vzorca vyplýva, že z kratšej doby platnosti, nižšej zostatkovej hodnoty, nižšej indexácie alebo nižších nominálnych mesačných lízingových platieb vznikne nižší celkový objem investícií.
(109)
Po stanovení celkového objemu investícií je možné vypočítať náklady na rekonštrukciu, dane a ďalšie možné náklady. Zostávajúca suma zodpovedá kúpnej cene. V prípade transakcie predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA sa pri kúpnej cene (zálohová platba v hotovosti) nerozlišuje medzi vyplatenou sumou za vlastníctvo budov a poplatkami z dedičného práva stavby.
Kalkulácia transakcie medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES
Celkový objem investícií
[…] EUR
Rekonštrukcia
[…] EUR
Dane a poplatky
[…] EUR
Provízia za privatizáciu
[…] EUR
Kúpna cena
[…] EUR
(110)
Predmetná transakcia predaja a spätného lízingu má dve súčasti - zmluvy ZDPS a ZS. Obidve sú zároveň prepojené so zmluvou GZPČ. Finančné dôsledky zmlúv ZDPS, ZS a GZPČ pre spoločnosť NEUWOGES treba hodnotiť s ohľadom na uvedené skutočnosti.
7.2.3. Určenie očakávaných finančných dôsledkov zmluvy ZDPS pre spoločnosť NEUWOGES
(111)
Hlavné súčasti zmluvy ZDPS tvorí nákup budov a vytvorenie dedičných práv stavby na pozemky, na ktorých sa budovy nachádzajú, po dobu 75 rokov. Spoločnosť BAVARIA sa zaviazala zaplatiť spoločnosti NEUWOGES celkovú sumu vo výške […] EUR, z toho […] EUR ako kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby za pozemok až do 31. decembra 2028 a […] EUR ako kúpnu cenu za budovy (54). Okrem toho musí spoločnosť BAVARIA od 1. januára 2029 v priebehu 10 rokov každoročne uhrádzať poplatok z dedičného práva stavby vo výške […] % aktuálnej hodnoty pozemku, teda […] EUR za m2, resp. […] EUR ročne (55). V nasledujúcom období splatnosti v rámci ZDPS (od roku 2039 do konca roku 2073) je možné poplatok z dedičného práva stavby prispôsobiť celkovému indexu životných nákladov, ak sa zmenil o viac než […] % (56).
(112)
Okrem kúpy budov a získania dedičných práv stavby na predmetné pozemky sa spoločnosť BAVARIA zaviazala vykonať rekonštrukciu budov a súhlasila s uzatvorením zmluvy so spoločnosťou BRG, dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES, ktorá mala tieto stavebné práce vykonať.
(113)
Pri určovaní výšky kúpnej ceny, ktorú mala spoločnosť BAVARIA zaplatiť spoločnosti NEUWOGES v rámci ZDPS, vychádzali zmluvné strany z mesačnej lízingovej platby vo výške […] EUR/m2, indexácie v hodnote […] % ročne, zostatkovej hodnoty budov vo výške […] % (ktorú má spoločnosť NEUWOGES zaplatiť po uplynutí platnosti zmluvy o vytvorení dedičných práv stavby uzatvorenej na 75 rokov a ktorá vychádza zo znaleckého posudku vytvoreného v danom čase) a z trvania spätného leasingu po dobu 30 rokov (57). Celkový objem investícií, ktorý vyplýva z týchto predpokladov, dosiahol hodnotu […] miliónov EUR (58). Po odpočítaní nákladov na rekonštrukciu vo výške […] EUR, nákladov na privatizáciu vo výške […] EUR a daní a poplatkov vo výške […] EUR predstavovala predajná cena […] EUR (59).
(114)
Výsledná suma sa následne rozdelila na cenu za budovy ([…] % = […] EUR) a kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok ([…] % = […] EUR) (60). Sumy za pozemok a za budovy sa nevypočítali samostatne, ale boli stanovené ako podiel z celkovej predajnej ceny.
(115)
Prvé výhody, ktoré spoločnosť NEUWOGES z transakcie získala, boli platba v hotovosti vo výške […] EUR a príjmy z poplatkov z dedičného práva stavby, ktoré jej mala spoločnosť BAVARIA vyplatiť po uplynutí 30 rokov.
7.2.3.1. Iné faktory
Provízia za privatizáciu
(116)
Na začiatku je potrebné zdôrazniť, že v každom prípade sa musia zohľadniť platby v hotovosti vo výške […] EUR, ktoré vyplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES ako províziu za privatizáciu.
(117)
Ako kupujúci budov a vlastník dedičných práv stavby na pozemky sa mala spoločnosť BAVARIA podľa jasných definícií v predmetných zmluvách usilovať o predaj časti bytov nájomníkom. Táto podmienka bola zmluvne zadefinovaná, aby bolo možné považovať tento prevod za „privatizáciu cez sprostredkujúceho nadobúdateľa“, ako stanovuje zákon AHG. Podľa tohto zákona sa musí obchodný kupujúci usilovať o predaj čo najväčšej časti bytov (minimálne 1/3 bytov nadobudnutých transakciou) nájomníkom (61). V rámci tejto povinnosti sa tiež musela spoločnosť snažiť informovať nájomníkov o dostupných možnostiach a posúdiť ich záujem o kúpu bytu. Úloha vyvíjať príslušné snahy bola na základe zmluvy ZP (časť V §§ 1 - 3) postúpená spoločnosti NEUWOGES. Zároveň bolo dohodnuté, že spoločnosť NEUWOGES získa províziu vo výške […] EUR/m2. Celková výška provízie za pokusy o privatizáciu tak dosiahla hodnotu […] EUR.
(118)
Na začiatku nebolo naplánované, že spoločnosť NEUWOGES získa províziu za pokusy o privatizáciu. Suma, ktorá bola neskôr samostatne vyplatená ako provízia za pokusy o privatizáciu, bola pôvodne jednoducho súčasťou plánovanej predajnej ceny (62). Pre spoločnosť BAVARIA nemalo skutočne žiaden zmysel platiť spoločnosti NEUWOGES províziu za činnosti, na ktorých spoločnosť BAVARIA nemala hospodársky záujem. Na odpustení dlhov na základe zákona AHG, z ktorého vyplývala povinnosť uskutočniť pokusy o privatizáciu, mala hospodársky záujem len spoločnosť NEUWOGES.
(119)
Provízia za pokusy o privatizáciu bola však neskôr odpočítaná z predajnej ceny a namiesto toho vyplatená ako samostatná platba. Dôvodom mohol byť fakt, že ak by predmetná suma ostala súčasťou predajnej ceny, vzťahovala by sa na ňu povinnosť odviesť percentuálny podiel do fondu ETF. Predajná cena, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES, bola znížená o príslušnú sumu. Pre spoločnosť BAVARIA nepredstavoval tento fakt z hospodárskeho hľadiska žiaden rozdiel. Spoločnosť NEUWOGES dostala od spoločnosti BAVARIA rovnakú sumu, akú by dostala, aj keby nebola dohodnutá žiadna samostatná provízia za privatizáciu. V skutočnosti pripočítala samotná spoločnosť NEUWOGES platby za privatizáciu k očakávaným ziskom z transakcie predaja a spätného lízingu (63).
(120)
Odpočítanie týchto platieb ako samostatnej provízie a nie ako časti predajnej ceny bolo pre spoločnosť NEUWOGES dôležité len z hľadiska súvislostí vyplývajúcich zo zákona AHG. Ako už bolo uvedené (pozri odôvodnenie 101), hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by zákon AHG nebral do úvahy. Fakt, že spoločnosť NEUWOGES uskutočnila snahy o privatizáciu a vynaložila na ne prostriedky, nie je v danom kontexte dôležitý. Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, ktorý sa neorientuje na podmienky AHG, by neuskutočnil pokusy o privatizáciu, a preto ich nemožno v rámci uplatňovania kritéria podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve zohľadniť.
(121)
Na základe toho je potrebné vnímať províziu za pokusy o privatizáciu, ktorú vyplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES, ako relevantnú výhodu pre spoločnosť NEUWOGES, ktorú treba pripočítať k predajnej cene. Len tak bude možné zhodnotiť celkové finančné dôsledky transakcie predaja a spätného lízingu pre spoločnosť NEUWOGES.
Rekonštrukcia
(122)
Rekonštrukcia, ku ktorej došlo v rámci transakcie predaja a spätného lízingu, mala pre spoločnosť NEUWOGES dodatočné finančné dôsledky. Treba spomenúť, že náklady na rekonštrukciu boli priamo prepojené so sumou, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES v rámci zmluvy ZP. Výška tejto sumy sa vypočítala z celkového objemu investícií, od ktorého sa odpočítali náklady vrátane nákladov na rekonštrukciu (pozri odôvodnenie 109). Inými slovami: Čím vyššie boli náklady na rekonštrukciu, tým nižšia bola kúpna cena. Pri alternatívnom výpočte tejto transakcie, v ktorom sa vychádzalo z nižších nájomných, menšej indexácie a súčasne výrazne nižších lízingových splátok, bola z tohto dôvodu kúpna cena stále vyššia ako cena dohodnutá v zmluve ZZP. V tomto alternatívnom výpočte sa totiž počítalo s oveľa nižšími nákladmi na rekonštrukciu, než boli nakoniec dohodnuté medzi spoločnosťami BAVARIA a BRG (64).
(123)
V tejto súvislosti treba poznamenať, že paušálna suma za rekonštrukčné práce, ktorú spoločnosť BAVARIA vyplatila na základe zmluvy GZPČ spoločnosti BRG, 100 % dcérskej spoločnosti NEUWOGES, bola výrazne vyššia ako náklady na rekonštrukciu, ktoré pôvodne odhadla spoločnosť NEUWOGES (65). Spoločnosť NEUWOGES počítala vo svojich pôvodných odhadoch s celkovou sumou […] EUR, prípadne […] EUR/m2. Konečná paušálna suma za rekonštrukciu, na ktorej sa dohodla spoločnosť BAVARIA so spoločnosťou BRG, dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES, sa pohybovala na úrovni […] EUR, prípadne […] EUR/m2. Inými slovami: Dohodnuté náklady boli od pôvodne odhadovaných nákladov vyššie o […] EUR, prípadne […] %. Tieto podstatne vyššie dohodnuté paušálne náklady výrazne znížili kúpnu cenu, ktorú na základe zmluvy ZP vyplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES.
(124)
Odôvodnenie rozdielu medzi pôvodnými odhadmi nákladov a dohodnutou paušálnou sumou nie je k dispozícii. Táto skutočnosť je obzvlášť prekvapujúca, keďže spoločnosť NEUWOGES pôvodne označila odhadované náklady na rekonštrukciu vo výške v priemere […] EUR/m2 ako „bežné[…]“ (66). Aj v posudku spoločnosti NEUWOGES Medzi rekonštrukciou a búraním: Panelové domy v nových spolkových krajinách (ďalej len „posudok spoločnosti Pestel“) boli náklady na rekonštrukciu odhadnuté podobne, ako ich stanovila spoločnosť BRG, na […] EUR/m2 až […] EUR/m2 (67). Ako vlastník a správca budov poznala spoločnosť NEUWOGES potrebnú mieru rekonštrukcie a je zložité odhadnúť, prečo bola táto miera tak výrazne podhodnotená.
(125)
Pri určení finančných dôsledkov zmluvy ZP treba zohľadniť náklady na rekonštrukciu. Predovšetkým je jasné, že pre spoločnosť BAVARIA nebolo dôležité, v akej výške by jej BRG, dcérska spoločnosť spoločnosti NEUWOGES, fakturovala náklady na rekonštrukciu, pretože všetky ďalšie náklady na rekonštrukciu by sa jednoducho odpočítali z kúpnej ceny. Spoločnosť NEUWOGES však mala očividný hospodársky záujem na tom, že spoločnosť BAVARIA uzatvorí zmluvu o vykonaní rekonštrukčných prác so spoločnosťou BRG a že časť predajnej ceny bude použitá ako náklady na rekonštrukciu. Táto úvaha je založená na skutočnosti, že zisk dcérskej spoločnosti NEUWOGES z rekonštrukcie nepodliehal povinnosti odvádzať percentuálny podiel vyplývajúci zo zákona AHG. Z viacerých odhadov vyplýva, že zisk spoločnosti BRG (a následne aj spoločnosti NEUWOGES) z rekonštrukcií, ktoré musela zabezpečiť spoločnosť BAVARIA, bol […] EUR (68). Tento zisk predstavuje pre spoločnosť NEUWOGES priamu výhodu, preto musí byť zohľadnený. Pri odôvodňovaní predajnej ceny poukázalo aj vedenie spoločnosti NEUWOGES na to, že spoločnosť BRG bola zmluvne zaviazaná vykonať rekonštrukčné práce (69).
Poplatok z dedičného práva stavby na pozemok
(126)
V súvislosti s poplatkom z dedičného práva stavby treba spomenúť argument spoločnosti NEUWOGES, že spoločnosť BAVARIA v skutočnosti nemusela počas prvých 30 rokov uhradiť žiadne platby, pretože kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby už bol obsiahnutý v predajnej cene. Otázka, či poplatok z dedičného práva stavby bude vyplácaný ročne alebo vopred ako kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby, však nie je pri plánovanom posúdení dôležitá. Neexistujú žiadne náznaky toho, že takáto dohoda by bola nerozumná. Išlo len o preferenciu spoločnosti NEUWOGES v súvislosti s vopred stanovenou likviditou.
(127)
Napokon nemožno zabúdať, že spoločnosť BAVARIA je po uplynutí platnosti zmluvy ZS povinná uhradiť poplatok z dedičného práva stavby na pozemok. Od 1. januára 2029 musí spoločnosť BAVARIA v priebehu 10 rokov každoročne uhrádzať poplatok z dedičného práva stavby vo výške […] % aktuálnej hodnoty pozemku, teda […] EUR za m2. V období splatnosti zmluvy je možné poplatok z dedičného práva stavby prispôsobiť indexu celkových životných nákladov, ak sa zmenil o viac než […] %. Ak by sme v záujme zjednodušenia vychádzali z toho, že hodnota indexu životných nákladov nebude kolísať, nominálna hodnota týchto budúcich platieb by bola […] EUR. Pri celkovom hodnotení treba vnímať diskontovanú hodnotu týchto budúcich platieb z roku 1998 ako súčasť výhody, ktorú spoločnosť NEUWOGES dosiahla.
7.2.3.2. Závery
(128)
V tejto súvislosti treba poznamenať, že cieľom uvedenej analýzy bolo čo najpresnejšie stanoviť finančné dôsledky zmluvy ZP pre spoločnosť NEUWOGES. Z analýzy vyplývajú tieto relevantné výhody pre spoločnosť NEUWOGES:
a)
hotovosť, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA ([…] EUR);
b)
vyplatená náhrada za pokusy o privatizáciu ([…] EUR);
c)
zisky, ktoré priniesla rekonštrukcia ([…] EUR);
d)
súčasná hodnota poplatku z dedičného práva stavby za obdobie od roku 2029 ([…] EUR po diskontácii).
7.2.4. Určenie očakávaných finančných dôsledkov zmluvy ZS pre spoločnosť NEUWOGES
(129)
Na základe zmluvy ZS je za správu predmetných budov zodpovedná spoločnosť NEUWOGES. Spoločnosť NEUWOGES má právo na všetky zisky z prenájmu bytov a obchodných priestorov. Vlastník (BAVARIA) musí na oplátku uhrádzať mesačne pevne stanovenú lízingovú splátku, ktorá bola až do ukončenia rekonštrukčných prác stanovená na […] EUR a po ich dokončení na […] EUR (§ 3 ZS). Platnosť zmluvy je 30 rokov a začína plynúť po dokončení rekonštrukčných prác (§ 2 ods. 1). Indexácia mesačnej lízingovej splátky predstavuje sadzbu […] % ročne (§ 4 ods. 2). Účelom nasledujúcej analýzy je stanoviť finančné dôsledky zmluvy ZS pre spoločnosť NEUWOGES.
7.2.4.1. Súvislosti (výpočty)
(130)
Mesačná lízingová splátka sa vypočíta vynásobením očakávanej čistej sumy za nájomné na m2 a za mesiac (od ktorej sú odpočítané administratívne náklady, náklady na údržbu a riziko straty prenájmu) a celkovej plochy v metroch štvorcových, ktorá je k dispozícii (70). Hlavnými predpokladmi sú teda očakávaná čistá suma za nájomné na m2 a za mesiac a očakávané náklady. V zmluve ZS vychádzali strany z čistej sumy za nájomné v hodnote […] EUR/m2 po rekonštrukcii a nákladov vo výške […] EUR/m2. Na základe toho bola mesačná lízingová splátka stanovená na […] EUR/m2 (71).
(131)
Pri stanovení konkrétnych parametrov, ktoré boli nakoniec použité v zmluve ZS, mala spoločnosť NEUWOGES na výber (72). Stanovením inej výšky nájomného alebo vyššej miery indexácie mohla presne určiť mesačné platby, ktoré vyplácala počas platnosti zmluvy, a výnos z predaja (73). Prevzatie vyššieho alebo nižšieho rizika stanovením určitej lízingovej splátky (stanovením rozličných výšok nájomného, rozličnej indexácie a rozličných nákladov) a získaná likvidita vo forme predajnej ceny spolu priamo súvisia. V alternatívnom výpočte spoločnosti BAVARIA, pri ktorom sa použila indexácia v hodnote 2,0 %, výška nájomného v hodnote […] EUR a zároveň cena lízingu v hodnote […] EUR, by mesačná lízingová suma napríklad bola […] EUR a nie […] EUR (74). Aj predajná cena by bola samozrejme nižšia.
7.2.4.2. Analýza finančných dôsledkov
Všeobecné úvahy
(132)
Pri určení finančných dôsledkov zmluvy ZS pre spoločnosť NEUWOGES treba zohľadniť dva fakty. Po prvé: Lízingová splátka sa počíta na základe metrov štvorcových. Keďže boli po uzatvorení zmluvy so spoločnosťou BAVARIA niektoré byty predané, zmenila sa celková plocha v metroch štvorcových v roku 1999 z pôvodných […] m2 na […] m2, v roku 2000 na […] m2 a v roku 2001 na […] m2. Po roku 2001 ostala rozhodujúca plocha v metroch štvorcových na úrovni […] m2. Spoločnosť NEUWOGES použila pri výpočte projektovaných finančných tokov túto postupne sa znižujúcu plochu v metroch štvorcových. Keďže je dôležité len hľadisko ex ante, spoločnosť NEUWOGES nemala pri svojich výpočtoch znížiť celkovú plochu v metroch štvorcových o plochu v metroch štvorcových, ktorá bola v skutočnosti predaná, ale o plochu v metroch štvorcových, z ktorej vychádzala pri ďalšom predaji na začiatku roku 1998. Nasledujúca analýza nevychádza teda z čísel, ktoré uviedla spoločnosť NEUWOGES vo svojich pripomienkach. Jej základom sú čísla, z ktorých spoločnosť NEUWOGES vychádzala vo svojej pôvodnej projekcii ziskov, v ktorej sa počítalo s postupným znižovaním z […] m2 na […] m2 do roku 2003. Po druhé: Aby bolo možné určiť očakávané finančné dôsledky zmluvy pre spoločnosť NEUWOGES v čase uzatvorenia transakcie, treba vypočítať hodnotu budúcich ziskov a nákladov po diskontácii, čo si vyžaduje stanovenie diskontnej sadzby. V súlade s pôvodným listom a s predloženou analýzou peňažných tokov spoločnosti NEUWOGES vychádza Komisia z diskontnej sadzby 5 % ročne. (75)
Spoľahlivosť analýz peňažných tokov spoločnosti NEUWOGES
(133)
Pred uskutočnením nezávislej hospodárskej analýzy zmluvy ZS je potrebné sa najskôr vyjadriť k ex-post analýzam peňažných tokov predloženým spoločnosťou NEUWOGES, ktoré majú ukázať, aké ex ante očakávania by mal rozumný hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve od peňažných tokov vyplývajúcich zo zmluvy ZS. Spoločnosť NEUWOGES argumentuje, že zmluva ZS by pri stanovení realistických ex ante predpokladov (podľa spoločnosti NEUWOGES ide pri zvyšovaní nájomného o […] % ročne, indexácii nákladov o […] % ročne a neobsadenosti na úrovni […] % o realistické predpoklady) mohla očakávať negatívny celkový peňažný tok v nominálnej hodnote -[…] EUR a v hodnote -[…] EUR (76) po diskontácii. Spoločnosť NEUWOGES ďalej uvádza, že zo zmluvy ZS by vyplynuli pozitívne výsledky v nominálnej hodnote […] EUR a v hodnote […] EUR po diskontácii len v prípade údajných nerealistických ex ante predpokladov (zvyšovanie nájomného o […] % ročne, neobsadenosť na úrovni […] %, stabilné náklady) (77). Podľa oznámenia spoločnosti NEUWOGES by malo byť teda bez ďalšieho posudzovania jasné, že len na dosiahnutie zisku z lízingovej splátky by sa muselo každoročne zvýšiť nájomné o […] % a neostal by priestor na zvyšovanie nákladov.
(134)
V tejto súvislosti treba poznamenať, že spoločnosť NEUWOGES vychádza pri výške nákladov z predpokladov, ktoré nie sú veľmi presvedčivé (počiatočná úroveň nákladov je vo všetkých analýzach predložených spoločnosťou NEUWOGES rovnaká). Výpočty, na základe ktorých bola uzatvorená zmluva ZS, vychádzali z celkových nákladov (správa, údržba, riziko straty prenájmu) vo výške približne […] % ceny nájomného. Analýzy peňažných tokov spoločnosti NEUWOGES naopak vychádzali z úrovne nákladov (po rekonštrukcii) od minimálnej hodnoty […] % ([…] % riziko straty prenájmu, […] % správa a údržba). Aj keby sa nebral do úvahy dramatický nárast strát prenájmu (z […] % na […] %), pri zvyšných nákladoch by stále dochádzalo k nárastu z […] % na […] % nájomného. Dostatočné odôvodnenie tohto nárastu sa v pripomienkach spoločnosti NEUWOGES nenachádza. Spoločnosť NEUWOGES naopak uvádza, že […] % ([…] EUR/m2) predstavuje pochopiteľnú hodnotu v čase bezprostredne po modernizácii, no táto hodnota sa musí následne každoročne zvyšovať o […] % (78). Aj v znaleckom posudku, ktorý vypracovala spoločnosť NEUWOGES pred predajom, sa vychádzalo z úrovne celkových nákladov [vrátane rizika straty prenájmu (79)] medzi […] % a […] % (posudok z roku 1997). Keďže v posudku nie je presne uvedené, s akým percentuálnym podielom sú straty prenájmu odhadnuté, nie je možné stanoviť, nakoľko sa predpoklady týkajúce sa ďalších nákladov, z ktorých sa vychádza, líšia od predpokladov spoločnosti NEUWOGES. V každom prípade sú ďalšie náklady, ktoré odhadla spoločnosť NEUWOGES, vyššie. Vyššie by boli aj za predpokladu, že riziko straty prenájmu v posudku z roku 1997 by bolo na úrovni […] %. Za týchto okolností nie je možné akceptovať analýzy peňažných tokov spoločnosti NEUWOGES a treba ich opraviť na základe počiatočnej úrovne nákladov, ktorá predstavuje […] % (bez rizika straty prenájmu) (80).
(135)
V tejto súvislosti treba ďalej spomenúť, že tvrdenie spoločnosti NEUWOGES o zvyšovaní nájomného o […] % len preto, aby sa kompenzovalo zvyšovanie lízingovej splátky, je nesprávne. Keďže sa lízingová splátka vypočíta ako percentuálny podiel z pôvodného celkového nájomného (v tomto prípade […] %), zvýšenie nájomného o […] % by umožnilo pokrytie nielen zvýšenia lízingovej splátky, ale aj zvýšenia nákladov o […] %. Pri stabilných nákladoch by na kompenzáciu zvyšovania lízingovej splátky postačovalo aj menšie zvýšenie nájomného. Na vyrovnanie zvyšovania lízingovej splátky by skutočne pri riziku straty prenájmu na úrovni […] % a inak stabilných nákladoch postačovalo ročné zvyšovanie nájomného o […] %. Akékoľvek ďalšie zvyšovanie mohla spoločnosť NEUWOGES použiť na vyrovnanie narastajúcich nákladov alebo na dosiahnutie zisku.
Analýza finančných dôsledkov
(136)
V čase uzatvorenia zmluvy uskutočnila samotná spoločnosť NEUWOGES analýzu nominálneho peňažného toku. (81) V tejto analýze vychádzala spoločnosť z toho, že jej vlastné náklady (správa, údržba) budú stúpať o […] % ročne, nájomné sa bude každé tri roky zvyšovať o […] %, zastúpenie prázdnych priestorov sa udrží na úrovni […] % a […] % bytov sa predá nájomníkom. Na základe toho očakávala spoločnosť NEUWOGES nominálny peňažný tok vyplývajúci zo zmluvy ZS v hodnote […] EUR počas 30-ročnej platnosti tejto zmluvy.
(137)
V rámci formálneho zisťovania sa nepodarilo získať poznatky, ktoré by naznačovali, že uvedené výpočty vedome vykazovali optimistické očakávania. Neexistujú dôkazy o tom, že zástupcovia spoločnosti NEUWOGES, ktorí tieto čísla predložili dozornej rade spoločnosti NEUWOGES, si boli vedomí toho, že čísla nie sú správne. Spoločnosť NEUWOGES ani netvrdí, že vedenie spoločnosti by sa nechalo z politických dôvodov vedome zatiahnuť do nevýhodnej transakcie. V skutočnosti sa zdá, že došlo k chybnému hodnoteniu hospodárskych dôsledkov (k čomu by podľa spoločnosti NEUWOGES v prípade podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve nemalo dôjsť) (82).
(138)
Napriek tomu treba overiť, či očakávania skutočne neboli také, že by na nich žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nezaložil svoje rozhodnutia. V tejto súvislosti treba poznamenať, že podľa spoločnosti NEUWOGES by hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve vychádzal zo zvyšovania nájomného len o […] % ročne, z rizika straty prenájmu na úrovni […] % a z nárastu administratívnych nákladov a nákladov na údržbu o […] % (83). Na základe týchto predpokladov by bol podľa spoločnosti NEUWOGES celkový nominálny peňažný tok -[…] EUR a -[…] EUR po diskontácii, pričom najväčší vplyv má viac ako sedemnásobný nárast strát prenájmu.
7.2.4.3. Trhové očakávania
(139)
V prvom rade treba poukázať na dokumenty, ktoré môžu poskytnúť informácie o skutočných očakávaniach obidvoch strán zúčastňujúcich sa na transakcii. Protokol zo zasadnutia dozornej rady zo 16. decembra 1997 dokazuje, že vedenie spoločnosti NEUWOGES klasifikovalo riziká spojené s transakciou ako „únosné“. (84) Z protokolu ďalej vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES sa pri svojom konaní opierala o výpočty, ktoré vychádzali zo zvyšovania nájomného o […] % každé tri roky, zvyšovania nákladov (bez rizika straty prenájmu) o […] % a z rizika straty prenájmu na úrovni […] % (85).
(140)
Pred podpísaním zmlúv sa spoločnosť NEUWOGES obrátila na audítorskú spoločnosť Nordrevision. Podľa odhadov tejto spoločnosti síce zvyšovanie nájomného o […] % zodpovedalo všeobecnej miere inflácie, no jeho zrealizovanie bolo nepravdepodobné (86). Okrem toho sa spoločnosť Nordrevision domnievala, že počiatočná úroveň nákladov (výpočty vychádzali z odhadovaných nákladov vo výške […] % nájomného) by bola realistická pri predpoklade nulovej neobsadenosti, no vyžadovala by sa indexácia nákladov zodpovedajúca indexácii lízingovej splátky (87).
(141)
Spoločnosť BAVARIA vychádzala z predpokladov, že pri očakávanom nemennom vývoji počtu obyvateľov v Neubrandenburgu (vyplývajúcom z príchodu rozličných veľkých poskytovateľov služieb) (88) a dobrej polohe budov je možné očakávať len nízke zastúpenie prázdnych priestorov (89). Zároveň vychádzala z predpokladu, že zvyšovanie nájomného bude môcť prebiehať primerane k indexácii lízingových platieb (90).
(142)
Na záver treba poukázať na to, že znalecký posudok z roku 1997, ktorý pred predajom nechala vypracovať spoločnosť NEUWOGES, obsahoval informácie o relevantných očakávaných vývojoch. Posudok z roku 1997 vychádzal z úrovne nákladov od […] % do […] %, no v údajoch sa neuvádzalo, aký bude percentuálny podiel rizika straty prenájmu (91).
7.2.4.4. Posúdenie
Administratívne náklady
(143)
Očakávania v súvislosti s administratívnymi nákladmi a nákladmi na údržbu sa zdajú z hľadiska počiatočnej úrovne ([…] EUR/m2, prípadne […] % nájomného) aj z hľadiska očakávaného nárastu ([…] % ročne) pochopiteľné. V súvislosti s počiatočnou úrovňou nákladov vyplýva zo zistenia samotnej spoločnosti NEUWOGES, že minimálne v čase bezprostredne po rekonštrukcii boli náklady stanovené dostatočne vysoko. Zároveň bolo v posudku spoločnosti Pestel stanovené, že administratívne náklady a náklady na údržbu sa v roku 1997 pohybovali na priemernej úrovni […] EUR/m2, čo bolo o […] EUR menej ako rovnaké náklady stanovené v rámci transakcie predaja a spätného lízingu (92). Náklady stanovené v znaleckom posudku sa pohybovali v tomto rozsahu. Hoci sa s určitosťou dalo počítať s nárastom nákladov, predpoklad nárastu o […] % ročne sa javí ako pochopiteľný, dokonca možno opatrný. Spoločnosť Nordrevision len navrhla, aby sa táto indexácia administratívnych nákladov orientovala na indexáciu lízingovej splátky. Ročný nárast by tak bol […] %. Išlo by teda o menšie zvýšenie ako predpokladala spoločnosť NEUWOGES. Spoločnosť NEUWOGES zastáva teraz názor, že mala očakávať realistickejšie zvýšenie o […] % ročne. Naznačuje to, že hodnota […] % ročne určite nebola príliš nízka.
Riziko straty prenájmu
(144)
V súvislosti s rizikom straty prenájmu by počítanie so všeobecnými stratami prenájmu na úrovni […] % nebolo nerealistické. V prvom rade treba poznamenať, že pri hodnotení zmlúv spoločnosťou Nordrevision nebol spochybnený tento predpoklad, hoci spoločnosť vyjadrila ďalšie obavy v súvislosti so všeobecnou hospodárskou situáciou a trhom s nehnuteľnosťami v Neubrandenburgu (93). Zároveň sa zdá, že znalecký posudok z roku 1997 nevychádzal z oveľa vyšších rizík straty prenájmu (aj keď sa neuvádzajú presné údaje týkajúce sa rizika straty prenájmu) (94).
(145)
Ako vyplýva z interných dokumentov spoločnosti BAVARIA k preskúmaniu rozhodnutia, na základe príchodu rozličných veľkých poskytovateľov služieb počítala spoločnosť BAVARIA s tým, že počet obyvateľov v Neubrandenburgu ostane stabilný a že všetky predmetné byty sa krátko po rekonštrukcii prenajmú. Z údajov spoločnosti NEUWOGES vyplýva, že mesto Neubrandenburg a spolková krajina Meklenbursko-Predpomoransko skutočne počítali v rokoch 1997/1998 so stabilným počtom obyvateľov a stabilným vývojom príjmov.
(146)
Na záver treba vziať do úvahy, že vedenie spoločnosti NEUWOGES - ktoré viedlo podnik vlastniaci 30 % bytov v Neubrandenburgu, a teda dobre poznalo miestny trh s nehnuteľnosťami - vnímalo riziká spojené s transakciou predaja a spätného lízingu ako únosné a pri vlastných projekciách vychádzalo z rizika straty prenájmu na úrovni […] %. Nie je jasné, prečo príslušní odborníci na miestny trh s nehnuteľnosťami založili svoje výpočty na tomto predpoklade, ktorý bol podľa súčasných tvrdení spoločnosti NEUWOGES nerealisticky nízky.
(147)
Zároveň treba zohľadniť dokumenty, ktoré spoločnosť NEUWOGES predložila v súvislosti s otázkou, či by rozumný subjekt na relevantnom trhu s nehnuteľnosťami (panelovými domami vo východnom Nemecku) neočakával vyššie zastúpenie prázdnych priestorov. Ide o dokumenty, ktoré vznikli skôr, ako bola uzatvorená transakcia predaja a spätného lízingu. Z predložených posudkov vznikol pred uzatvorením predmetných zmlúv len posudok spoločnosti Pestel. Treba však poznamenať, že posudok spoločnosti Pestel sa venuje východnému Nemecku ako celku a nie konkrétnej miestnej situácii v Neubrandenburgu. Výpovedná hodnota tohto posudku je teda v danom kontexte obmedzená. Posudok poukazuje na niektoré všeobecné problémy na trhu s nehnuteľnosťami vo východnom Nemecku. Samotný posudok však neposkytuje dostatok dôkazov o tom, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by pri svojich investičných rozhodnutiach nevychádzal z rizika straty prenájmu na úrovni […] %.
Nájomné
(148)
V súvislosti s nájomným treba v prvom rade poznamenať, že spoločnosť NEUWOGES nepovažuje nájomné očakávané po rekonštrukcii za príliš vysoké. Skôr tvrdí, že nájomné nebolo možné zvýšiť v predpokladanej miere. Súd LG Rostock zistil, že priemerná výška nájomného […] EUR/m2, z ktorej vychádzala zmluva ZS, sa pohybovala v rozsahu príslušného indexu priemerných cien nájomného (95), na základe čoho možno usúdiť, že pôvodná priemerná výška nájomného bola stanovená realisticky.
(149)
Vo veci indexácie dohodnutej lízingovej splátky neexistujú žiadne priame potvrdenia týkajúce sa priemerného zvýšenia nájomného, z ktorého sa v roku 1998 vo všeobecnosti vychádzalo. Spoločnosť Nordrevision len skonštatovala, že pôvodne stanovená sadzba […] % ročne zodpovedá všeobecnej miere inflácie, v Neubrandenburgu však pravdepodobne nie je realizovateľná (96). Zo skutočnosti, že spoločnosť NEUWOGES napokon súhlasila s indexáciou „len“ […] % a vychádzala z toho, že sa jaj každé tri roky podarí zvýšiť nájomné o […] % (resp. […] % ročne), vyplýva, že toto upozornenie pravdepodobne zohľadnila. V znaleckých posudkoch neboli výslovne uvedené žiadne očakávania týkajúce sa budúceho zvyšovania nájomného. Na základe toho, že znalecké posudky neobsahovali žiadne výslovné predpoklady týkajúce sa vývoja inflácie a nájomného, však treba poznamenať, že zjavne vychádzali z konvergencie zvyšovania nájomného a všeobecnej inflácie (ktorá bola v predchádzajúcich desaťročiach približne 3,5 %) (97). Súd LG Rostock sa domnieva, že indexácia bola vzhľadom na priemernú ročnú mieru inflácie 3,52 % v priebehu 28 rokov pred uzatvorením zmlúv odôvodnená (98). Ďalej poznamenal, že vývoj výšky nájomného v priebehu 30 rokov sa predpovedá len ťažko, avšak nezaznamenal žiaden očividný nepomer medzi indexáciou lízingovej splátky a očakávaným vývojom výšky nájomného.
(150)
Posudok od spoločnosti Pestel, ktorý predložila spoločnosť NEUWOGES, neobsahuje žiadne údaje o reálnych očakávaniach účastníkov východonemeckého trhu s nehnuteľnosťami a žiadne špecifické údaje týkajúce sa Neubrandenburgu. Poukazuje však na to, že situácia na východonemeckom trhu s nehnuteľnosťami môže byť problematická. Na základe uvedených skutočností však posudok od spoločnosti Pestel nedokazuje, že nebolo vyslovene nesprávne dohodnúť sa na indexácii lízingových platieb so sadzbou […] % ročne a očakávať, že sa každoročne podarí zvýšiť nájomné o […] %.
Platnosť
(151)
Vo veci doby platnosti zmluvy súd LG Rostock argumentuje, že niektoré lízingové zmluvy majú dlhú dobu platnosti (až 30 rokov), takže v tomto ohľade predmetná zmluva nie je nezvyčajná (99). S 30-ročnou dobou platnosti zmluvy sú, samozrejme, spojené určité riziká. Je tu však tiež možnosť dosiahnuť stabilné zisky a získať pomerne vysokú istotu z hľadiska očakávaných nákladov. Dlhá doba platnosti však tiež znamená, že na dosiahnutie návratnosti investícií kupujúceho sú potrebné nižšie mesačné lízingové platby, resp. že predajná cena pri rovnako vysokých lízingových platbách bola vyššia, ako by bola v prípade kratšej doby platnosti (100). V takomto prípade sa dohoda na 30-ročnej dobe platnosti nezdá byť neprimeraná.
7.2.4.5. Záver
(152)
Očakávania spoločnosti NEUWOGES vychádzajúce z jej pôvodných výpočtov preto nemožno považovať za nerealistické. Na základe predložených podkladov mohla spoločnosť NEUWOGES vychádzať z toho, že v rámci zmluvy ZS dosiahne zisk. Ak boli očakávané nominálne zisky v relevantnom čase (začiatok roka 1998) diskontované, spoločnosť NEUWOGES sa pravdepodobne rozhodla na základe predpokladu, že zmluva ZS má súčasnú hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnotenie
(153)
Komisia už predtým dospela k záveru, že zmluvy ZP a ZS sú súčasťami rovnakej integrovanej transakcie. Na určenie celkovej hodnoty, ktorú transakcia predstavuje pre spoločnosť NEUWOGES, treba pripočítať súčasnú hodnotu oboch zmlúv. Zhrnutie: Spoločnosť NEUWOGES mohla zo zmluvy ZP očakávať nasledujúce výhody:
a)
hotovosť, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA ([…] EUR);
b)
vyplatenú províziu za pokusy o privatizáciu ([…] EUR);
c)
zisky, ktoré priniesla rekonštrukcia ([…] EUR);
d)
súčasnú hodnotu poplatku z dedičného práva stavby za obdobie od roku 2029 ([…] EUR po diskontácii).
(154)
Okrem toho sa predpokladá, že na základe realistických očakávaní spoločnosti NEUWOGES mala zmluva ZS, ako je uvedené v časti 7.2.4, diskontovanú súčasnú hodnotu […] EUR. Transakcia predaja a spätného lízingu má preto pre spoločnosť NEUWOGES celkovú hodnotu […] EUR.
7.3. POROVNANIE S INÝMI OPCIAMI TRANSAKCIE
(155)
S cieľom určiť, či transakcia predaja a spätného lízingu uzavretá medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA zodpovedá zmluvám, ktoré by uzavrel aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, je teraz potrebné porovnať hodnotu tejto transakcie s hodnotou iných opcií transakcie. Ak by mala spoločnosť NEUWOGES z hospodárskeho hľadiska výhodnejšiu alternatívu, uzatvorenie transakcie predaja a spätného lízingu by sa mohlo považovať za opciu, pre ktorú by sa hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nerozhodol.
(156)
V tejto súvislosti treba poznamenať, že prenájom budovy bez jej rekonštrukcie alebo jej zbúranie nepredstavujú reálnu alternatívu. Prenájom nehnuteľnosti bez jej rekonštrukcie by priniesol len obmedzené zisky. Taktiež bolo jasné, že nezrekonštruované budovy budú menej obsadené než zrekonštruované budovy (101). Zo žiadnych dôveryhodných faktov sa nedá usúdiť, že v prípade prenajímania nezrekonštruovaných budov je možné počítať s vyššími ziskami ako v prípade transakcie predaja a spätného lízingu. Búranie by neprinieslo žiaden zisk, vyžadovalo by však náklady na búranie. V relevantnom čase (1997/1998) preto nepredstavovalo reálnu alternatívu.
7.3.1. Úverové financovanie ako jedna z opcií
(157)
Prvou alternatívou, ktorá prichádzala do úvahy, je úverové financovanie. Ak by spoločnosť NEUWOGES financovala rekonštrukciu predmetnej budovy prostredníctvom úveru, mohla sčasti dosiahnuť rovnaký zisk, aký dosiahla z transakcie predaja a spätného lízingu. V prvom rade mohla zrekonštruované budovy prenajímať a dosiahnuť slušný zisk. Na rozdiel od transakcie predaja a spätného lízingu by navyše zostala vlastníkom daných budov.
(158)
Je však jasné, že úverové financovanie by so sebou prinieslo aj určité nevýhody. Spoločnosť NEUWOGES by musela 30 % objemu investícií pokryť z vlastného kapitálu, pretože podľa stanoviska spoločnosti NEUWOGES musí zostať zachovaný pomer vlastného kapitálu a celkových aktív vo výške 30 % (102). Koncom roka 1997 diskutovala dozorná rada spoločnosti NEUWOGES o možnosti zníženia pomeru vlastného kapitálu a celkových aktív, aby bolo možné zvýšiť investície. Vedenie spoločnosti však tento návrh odmietlo ako z hospodárskeho hľadiska neprijateľný, pretože by znamenal neakceptovateľne vysoké zadlženie (103). Vedenie spoločnosti uviedlo: „Zníženie pomeru vlastného kapitálu a celkových aktív z 30 na 25 % by bolo neprijateľné (úroveň zadlženia).“ (104). Pán Räuber, člen dozornej rady spoločnosti NEUWOGES, ďalej rozhodol, že „z hospodárskeho hľadiska je zníženie pomeru vlastného kapitálu a celkových aktív nemysliteľné. Záväzky podniku je potrebné plniť.“ (105). Na financovanie investícií do rekonštrukcie vo výške […] EUR by spoločnosť NEUWOGES musela poskytnúť […] EUR z vlastného kapitálu. Nie je vôbec isté, či mala spoločnosť okamžite k dispozícii vlastný kapitál v takejto výške. Z protokolu dozornej rady vyplýva, že možný celkový objem investícií za rok 1998 (vrátane úverov) predstavoval približne […] EUR a že použitie tejto sumy bolo naplánované na iné účely (106). Z toho vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES mohla rekonštrukčné práce financovať prostredníctvom úveru len za predpokladu, že by sa zriekla ostatných projektov.
(159)
V porovnaní s úverovým financovaním mala transakcia predaja a spätného lízingu výhodu v tom, že spoločnosť NEUWOGES nemusela použiť žiaden vlastný kapitál a navyše dostala čerstvú likviditu, vďaka čomu bolo zabezpečené úplné financovanie rekonštrukcie budov.
(160)
Pri zohľadnení všetkých týchto pripomienok nemožno s určitosťou tvrdiť, že by bolo úverové financovanie rekonštrukcie možné, resp. že ak by bolo možné, bolo by pre spoločnosť NEUWOGES výhodnejšie než transakcia so spoločnosťou BAVARIA. Zo skutočností, že spoločnosť NEUWOGES pravdepodobne nemala vlastný kapitál v dostatočnej výške na poskytnutie úveru a že dodatočnú likviditu mohla použiť na financovanie iných investícií, vyplýva, že rozhodnutie pre transakciu predaja a spätného lízingu a nie pre úverové financovanie bolo rozumné.
7.3.2. Priamy predaj ako jedna z opcií
(161)
Druhou opciou, ktorá seriózne prichádzala do úvahy, je priamy predaj budovy aj pozemku. Rozhodujúcou otázkou je, či by bol takýto predaj výhodnejší.
7.3.2.1. Hodnotenie podľa znaleckých posudkov z rokov 1997 a 2007
(162)
Pri porovnávaní hodnoty transakcie predaja a spätného lízingu pre spoločnosť NEUWOGES a výhod, ktoré by mal priamy predaj, je rozhodujúce, akú cenu by spoločnosť NEUWOGES mohla dosiahnuť pri „normálnom“ predaji. Dôležitú úlohu v tomto prípade zohrávajú oba znalecké posudky z rokov 1997 a 2007.
(163)
Obidva posudky si dala vypracovať spoločnosť NEUWOGES s cieľom odhadnúť hodnotu predmetných objektov (budov a pozemkov) v roku 1997. Prvý posudok vypracoval v roku 1997 interný znalec, druhý vypracoval v roku 2007 spätne nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 bola hodnota stanovená na […] EUR, v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V oboch posudkoch boli budovy (1997: […] EUR, 2007: […] EUR) a pozemky (1997: […] EUR, 2007: […] EUR) hodnotené zvlášť. Obidva posudky sú v zásade založené na rovnakej metóde („prístup na základe príjmu“).
(164)
Keďže znalecký posudok z roku 2007 bol vytvorený až po uzatvorení transakcie predaja a spätného lízingu, podľa oznámenia Komisie nemôže slúžiť ako spoľahlivý podklad na určenie hodnoty objektu v roku 1997 vychádzajúc z informácií, ktoré mala vtedy k dispozícii spoločnosť NEUWOGES Spoločnosť NEUWOGES nemôže svoje rozhodnutie vo veci uzatvorenia transakcie predaja a spätného lízingu so spoločnosťou BAVARIA podložiť posudkom vytvoreným spätne v roku 2007.
(165)
Podľa Komisie nemôže byť však ani znalecký posudok z roku 1997 považovaný za spoľahlivý indikátor hodnoty nehnuteľností v roku 1997 vychádzajúc z informácií, ktoré mala vtedy k dispozícii spoločnosť NEUWOGES. Podľa formálneho zisťovania si bolo vedenie spoločnosti NEUWOGES úplne vedomé toho, že posudok z roku 1997 nebolo možné v čase uzatvorenia predmetných zmlúv považovať za spoľahlivý základ na posudzovanie. Nasledujúce konštatovania obsahujú užitočné informácie:
a)
Nájomné
Znalecký posudok z roku 1997 vychádza z nájomného v rozmedzí […] EUR/m2 až […] EUR/m2. Zároveň sa podľa prvého indexu priemerných cien nájomného za zrekonštruované byty pre mesto Neubrandenburg, ktorý platil od 1. januára 1998 a vychádzal z údajov z roku 1997, priemerné nájomné pohybovalo v rozmedzí 3,90 EUR/m2 až 4,38 EUR/m2. Keďže NEUWOGES je veľkou realitnou spoločnosťou pôsobiacou v Neubrandenburgu, priemerné nájomné v Neubrandenburgu musela poznať. Pri hodnotení nehnuteľností sa preto spoločnosť NEUWOGES mohla oprieť o tieto údaje. V skutočnosti mala transakcia predaja a spätného lízingu priniesť nájomné v priemernej výške […] EUR/m2 po rekonštrukcii (teda od roku 1999, čo je o dva roky neskôr než údaje z prvého indexu priemerných cien nájomného), čo tiež zodpovedá indexu priemerných cien nájomného.
b)
Náklady na rekonštrukciu
Znalecký posudok, ktorý bol zostavovaný na jar 1997, vychádzal z nákladov na rekonštrukciu v celkovej výške […] EUR. V tom istom čase (marec 1997) adresovalo vedenie spoločnosti NEUWOGES spoločnosti BAVRIA list, v ktorom odhadlo náklady na rekonštrukciu na […] EUR. Z toho jasne vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES si bola veľmi dobre vedomá toho, že nevyhnutné náklady na rekonštrukciu uvedené v posudku z roku 1997 sú výrazne podcenené. Paušálna suma na rekonštrukciu nehnuteľností dohodnutá medzi spoločnosťami BAVARIA a BRG (dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES) bola dokonca ešte oveľa vyššia ([…] EUR), čo naznačuje, že si spoločnosť NEUWOGES pri uzatváraní zmlúv so spoločnosťou BAVARIA bola vedomá toho, že náklady na rekonštrukciu uvedené v posudku z roku 1997 boli podhodnotené o takmer 10 miliónov EUR.
c)
Zostávajúca doba použiteľnosti
V znaleckom posudku z roku 1997 sa vzhľadom na plánovanú rekonštrukciu vychádzalo vo všeobecnosti zo zostávajúcej doby použiteľnosti medzi 55 a 70 rokmi. Treba tiež poznamenať, že nízke náklady na rekonštrukciu, uvedené v posudku z roku 1997, nie sú v súlade s predpokladom, že rekonštrukciou sa výrazne predĺži životnosť budov.
d)
Hodnota pozemkov
Treba poznamenať, že pri hodnotení predmetných pozemkov v znaleckom posudku z roku 1997 sa nebrali do úvahy faktory znižujúce hodnotu (v posudku z roku 2007 však zohľadnené boli). Medzi tieto faktory patria okrem iného už existujúce infraštruktúry, ktoré sa nedajú presunúť ani odstrániť (systémy odpadových vôd, potrubia), či nevýhodný tvar pozemku. Spravidla majú za následok zníženie hodnoty. Spoločnosti NEUWOGES, ako vlastníkovi pozemkov, museli byť tieto faktory známe. Taktiež musela táto spoločnosť vedieť, že v posudku z roku 1997 boli pozemky výrazne podhodnotené.
(166)
Na záver možno konštatovať, že spoločnosť NEUWOGES si bola dokázateľne vedomá toho, že niektoré z hlavných predpokladov, na ktorých bol založený znalecký posudok z roku 1997 (predovšetkým predpoklady týkajúce sa nákladov na rekonštrukciu), neboli reálne. Komisia preto dospela k záveru, že posudok z roku 1997 neobsahuje žiadne spoľahlivé údaje týkajúce sa hodnoty objektov v roku 1997 podľa informácií, ktoré mala vtedy k dispozícii spoločnosť NEUWOGES.
(167)
Komisia sa navyše domnieva, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by na základe informácií, ktoré mala spoločnosť NEUWOGES k dispozícii v relevantnom čase, pri ex-ante odhade hodnoty nehnuteľností pravdepodobne dospel k výsledkom, ktoré by boli podobné výsledkom v posudku vytvorenom spätne v roku 2007. Ako sa stalo aj v tomto posudku vytvorenom spätne v roku 2007, hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by svoje ex-ante očakávania týkajúce sa skutočného nájomného zakladal na indexe priemerných cien nájomného, náklady na rekonštrukciu by odhadol vo výške, ktorá by bola bližšie sume dohodnutej medzi spoločnosťami BAVARIA a BRG, a pri stanovovaní hodnoty pozemkov by bral do úvahy faktory znižujúce hodnotu. Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by si navyše dôkladne zistil zostávajúcu dobu použiteľnosti vzhľadom na plánované rekonštrukčné opatrenia a porovnania (ako to bolo v hodnotení z roku 2007). Odôvodnene možno usúdiť, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by svoje hodnotenie zakladal na odhadoch zostávajúcej doby použiteľnosti, ktoré by boli podobné posudku vytvorenému spätne v roku 2007.
(168)
Komisia sa preto domnieva, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by pred uzavretím transakcie predaja a spätného lízingu odôvodnene odhadol hodnotu objektov približne na […] EUR (ako bolo odhadnuté aj v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Porovnanie opcií priameho predaja a predaja a spätného lízingu
(169)
Zhrnutie: Celková hodnota transakcie predaja a spätného lízingu predstavovala pre spoločnosť NEUWOGES […] EUR. Z uvedenej analýzy však vyplynulo, že spoločnosť NEUWOGES mala realistickejšie vychádzať z hodnoty objektov vo výške […] EUR, čo predstavuje len […] % z hodnoty transakcie predaja a spätného lízingu. Tento malý rozdiel však neznamená, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by sa jednoznačne rozhodol pre priamy predaj.
a)
Netreba prehliadať, že predmetná opcia priameho predaja sa týkala predaja budov, ako aj predmetných pozemkov, pričom spoločnosť BAVARIA kúpila iba budovy a na pozemky získala len dedičné práva stavby v trvaní 75 rokov. Samotné pozemky zostávajú vo vlastníctve spoločnosti NEUWOGES. Spoločnosť NEUWOGES odhadla hodnotu samotných pozemkov na […] EUR (ako bolo odhadnuté aj v posudku z roku 2007). Je náročné presne vyčísliť sumu, ktorú spoločnosť NEUWOGES získala preto, lebo pozemky nepredala, ale poskytla na ne len dedičné práva stavby. Treba však vychádzať z toho, že ponechanie pozemkov vo vlastníctve spoločnosti NEUWOGES bolo dôvodom o niečo nižšej ceny transakcie.
b)
Zároveň treba poznamenať, že vznikajú určité pochybnosti týkajúce sa toho, či by bolo skutočne možné dosiahnuť cenu, ktorú by odhadol hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES. Jedinú konkrétnu ponuku na nákup, ku ktorej spoločnosť NEUWOGES predložila informácie, podala spoločnosť Felske-Immobilien, ktorá zjavne ponúkla […] EUR/m2, čo zodpovedá celkovej kúpnej cene […] EUR (108). Táto ponuka je jednoznačne o viac než 1 milión EUR nižšia než cena, ktorú by odhadol hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES.
c)
Okrem toho spoločnosť NEUWOGES pri odhadovaní očakávaných ziskov v rámci zmluvy ZS nesprávne vypočítala zisky len do roku 2027 vrátane. Doba platnosti zmluvy ZS je 30 rokov od ukončenia rekonštrukčných prác (t. j. 30 rokov od začiatku roka 1999), pri výpočte sa preto mali brať do úvahy zisky až do roku 2028 vrátane. Po príslušnej oprave odhadu by sa hodnota transakcie predaja a spätného lízingu zvýšila.
d)
Pri výpočte súčasnej hodnoty poplatku z dedičného práva stavby, ktorý bude v budúcnosti platiť spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES, sa z dôvodu zjednodušenia uvažovalo o tom, že životné náklady sa nezmenia a platby preto nebude potrebné prispôsobovať. Realistickejšie však je vychádzať z predpokladu všeobecného nárastu životných nákladov, a teda aj z pravdepodobného nárastu budúcich platieb v porovnaní s predpokladom. Aj tento fakt by viedol k nárastu hodnoty zmluvy.
(170)
Na základe týchto pripomienok možno usúdiť, že z hospodárskeho hľadiska bolo odôvodnené uprednostniť transakciu predaja a spätného lízingu pred pokusom o priamy predaj.
7.3.3. Záver
(171)
Z porovnania hodnoty transakcie predaja a spätného lízingu pre spoločnosť NEUWOGES s hodnotou ostatných opcií vyplýva, že transakcia bola navrhnutá tak, aby na ňu pristúpil aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
7.4. REFERENČNÉ HODNOTY
(172)
Skúr než bolo možné potvrdiť, že rozhodnutie pre transakciu predaja a spätného lízingu a zároveň proti alternatívnym riešeniam úplne zodpovedá konaniu podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve, Komisia pre istotu tiež overila, či transakcia zodpovedá ostatným zmluvám, ktoré boli v danom čase a na danom trhu uzatvárané, a či existujú aj iné dôkazy, ktoré podporujú záver Komisie, že transakcia predaja a spätného lízingu zodpovedá princípu podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve.
(173)
Dostupné informácie o porovnateľných transakciách sa týkajú dohôd o predaji a spätnom lízingu, ktoré spoločnosť BAVARIA uzatvorila približne v rovnakom čase, ako prijala predmetné opatrenie. Príslušné zmluvy môžu slúžiť ako dôkazy toho, či sa pre tento typ transakcie predaja a spätného lízingu rozhodli aj iné hospodárske subjekty vrátane súkromných podnikov. To by znamenalo, že sú v súlade s trhovou praxou (časť 7.4.1). Súlad predmetnej transakcie s trhovou praxou možno posúdiť aj na základe obmedzenej verejnej súťaže uskutočnenej spoločnosťou NEUWOGES a porovnania s inými finančnými transakciami (časti 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Príkladové zmluvy
(174)
Na účely porovnania boli použité zmluvy týkajúce sa troch porovnateľných právnych úkonov ([…]). Zohľadniť však bolo možné iba zmluvu so spoločnosťou […] a zmluvu so spoločnosťou […], pretože len tieto dve zmluvy boli uzatvorené približne v rovnakom čase ako transakcia predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES. Najskôr treba uviesť, že obe porovnávacie transakcie sa od predmetnej transakcie líšia z hľadiska doby platnosti zmluvy, indexácie pevne stanovenej lízingovej splátky a rekonštrukcie. Spoločnosť NEUWOGES poukazuje predovšetkým na rozdielnu indexáciu ([…]: 1,5 % ročne, […]: prispôsobenie vývoju životných nákladov), na základe ktorej sa má dokázať, že zmluva ZS obsahuje ustanovenia, ktoré v relevantnom čase (1997/1998) nezodpovedali bežnej trhovej praxi.
(175)
Spoločnosť BAVARIA uvádza transakcie so spoločnosťami […] a […] ako príklady použitia modelov lízingu nehnuteľností (109), čo naznačuje, že ustanovenia v týchto zmluvách boli vypracované na základe výpočtov, ktoré sú podobné výpočtom, z ktorých vychádza transakcia predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA.
(176)
Ako bolo uvedené vyššie (pozri odôvodnenie 131), spoločnosť NEUWOGES si mohla v rámci modelu lízingu ponúknutého spoločnosťou BAVARIA slobodne vybrať parametre zmluvy. Spoločnosť NEUWOGES tak mala možnosť vybrať si nižšiu indexáciu alebo vyššie odpočítanie nákladov. Znížili by sa tým však zálohové platby. To isté pravdepodobne platí aj pre spoločnosti […] a […].
(177)
Zmluvní partneri si zjavne mohli v rámci modelov ponúkaných spoločnosťou BAVARIA slobodne vybrať presné parametre transakcie. Pri posudzovaní súladu transakcie predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA s trhovou praxou preto nie je až také dôležité, či parametre vybraté spoločnosťou NEUWOGES boli rovnaké ako parametre, ktoré si vybrali zmluvné strany zúčastňujúce sa transakcií so spoločnosťami […] a […]. Výber parametrov zodpovedá len strategickým obchodným rozhodnutiam zúčastnených strán. Dôležitejšie je, že všetky tieto transakcie boli založené na rovnakom modeli transakcií.
(178)
Z hľadiska toho, že zmluva so spoločnosťou […] a zmluva so spoločnosťou […] sú založené na rovnakom výpočtovom modeli, čo nemožno na základe dostupných informácií spochybniť, možno usudzovať, že model transakcií, na ktorom je založená aj transakcia so spoločnosťou NEUWOGES, bol v súlade s trhovou praxou. V tejto súvislosti je tiež dôležité poznamenať, že model lízingu nehnuteľností si zjavne vyberajú aj verejné ([…]) a súkromné podniky ([…]) a že je ponúkaný podnikom, ktoré by chceli využiť odpustenie dlhov na základe zákona AHG, ako aj zmluvným stranám, na ktoré sa tento zákon nevzťahuje.
7.4.2. Verejná súťaž
7.4.2.1. Súvislosti
(179)
Ako bolo uvedené vyššie, v súvislosti s privatizáciou budov napokon predaných spoločnosti BAVARIA nevypísala spoločnosť NEUWOGES komplexnú otvorenú, transparentnú, nepodmienenú a nediskriminačnú verejnú súťaž. Spoločnosť NEUWOGES však pôvodne vyzvala 72 potenciálnych kupujúcich, aby predložili svoju ponuku. Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že adresátov vyberala viac-menej náhodne a že ich výber nemožno považovať za reprezentatívny pre celkový trh. Po zaslaní tejto prvej výzvy na vyjadrenie záujmu pribudli ďalšie kontakty, okrem iného aj so spoločnosťou BAVARIA, ktorá pôvodne oslovená nebola.
7.4.2.2. Výsledok verejnej súťaže
(180)
Päť z prijatých ponúk, ktorých celkový počet nie je známy, bolo vyhodnotených ako „využiteľné“ (110). Dve z nich boli zamietnuté, pretože potenciálni kupujúci z časových dôvodov nedokázali predložiť kompletnú ponuku. Ďalšie dve ponuky boli zamietnuté z hospodárskych dôvodov. Piata ponuka, predložená spoločnosťou Felske-Immobilien, bola zamietnutá z dôvodu príliš nízkej ponúknutej ceny (spoločnosť Felske ponúkla […] EUR/m2, čo zodpovedá celkovej kúpnej cene […] EUR). Okrem piatich spomínaných ponúk boli predložené ešte tri ďalšie ponuky - jedna od spoločnosti BAVARIA a dve od iných uchádzačov. S jedným z týchto dvoch uchádzačov, ktorí predložili svoje ponuky, boli začaté rokovania. Táto ponuka však bola napokon tiež zamietnutá z bližšie nešpecifikovaných ekonomických dôvodov (111).
(181)
Po ukončení rokovaní museli byť zmluvy schválené dozornou radou spoločnosti NEUWOGES. Pri predložení zmlúv dozornej rade argumentovalo vedenie spoločnosti tým, že nie je možné dosiahnuť vyššiu predajnú cenu, pretože zmluvy sa týkali len poskytnutia dedičných práv stavby na pozemky (a nie priameho predaja), spoločnosť BRG bude poverená realizáciou rekonštrukčných prác a spoločnosť NEUWOGES bude budovy spravovať ďalších 30 rokov (112). Na otázku týkajúcu sa rozdielu v porovnaní s posudkom z roku 1997 vedenie spoločnosti opätovne odpovedalo, že vyššia cena transakcie sa nedala dosiahnuť (113).
7.4.2.3. Posúdenie
(182)
Aj keď túto verejnú súťaž nemožno kvalifikovať ako otvorenú, transparentnú, nepodmienenú a nediskriminačnú, určitým spôsobom reflektuje stav ponuky na trhu. V tejto súvislosti je tiež dôležité poznamenať, že zjavne bolo predložených aj viacero nevyžiadaných ponúk, čo naznačuje, že potenciálni kupujúci, ktorí nepatrili k 72 pôvodne osloveným podnikom, mali možnosť oboznámiť sa s týmto konaním a zúčastniť sa na ňom.
(183)
Z vyhodnotenia ponúk spoločnosťou NEUWOGES vyplýva, že v relevantnom čase (1997/1998) považovala spoločnosť NEUWOGES ponuku spoločnosti BAVARIA za najlepšiu dostupnú na trhu. Argument spoločnosti NEUWOGES, že minimálne ponuka spoločnosti Felske bola výhodnejšia, nie je obhájiteľný. Hoci je pravda, že cena ponúkaná spoločnosťou Felske ([…] EUR) bola vyššia ako zálohová platba, ktorú napokon realizovala spoločnosť BAVARIA ([…] EUR), je potrebné pripomenúť, že transakciu predaja a spätného lízingu treba posudzovať ako celok a že jej celková hodnota ([…] EUR) bola vyššia ako cena ponúkaná spoločnosťou Felske.
(184)
Vzhľadom na uvedené skutočnosti možno konštatovať, že aj keď túto verejnú súťaž nemožno samu osebe kvalifikovať ako dostatočný dôkaz toho, že ponuka od spoločnosti BAVARIA bola najlepšou ponukou dostupnou na trhu, všetko tomu nasvedčuje. V každom prípade neposkytuje táto obmedzená verejná súťaž dostatočný dôkaz o tom, že by spoločnosť NEUWOGES mala v relevantnom čase (1997 - 1998) k dispozícii lepšiu ponuku.
7.4.3. Iné typy transakcií realizovaných v relevantnom období
7.4.3.1. Rámec posudzovania
(185)
Bolo by vhodné preskúmať predmetnú transakciu v kontexte iných podobných typov transakcií ponúkaných na trhu v relevantnom období (1997 - 1998).
(186)
V prípade predmetnej transakcie ide o typickú transakciu predaja a spätného lízingu. Dohody o predaji a spätnom lízingu majú charakter finančných transakcií. Pri kúpe nehnuteľnosti zo strany nájomcu poskytuje prenajímateľ nájomcovi likvidné prostriedky, resp. financuje väčšie investície, ako je napríklad rekonštrukcia starých budov. Aby mohol nájomca nehnuteľnosť naďalej využívať - či už na komerčné alebo iné účely - spätne si ju prenajme. Investície prenajímateľa sa tým počas trvania lízingovej zmluvy (úplne alebo čiastočne) odpisujú.
(187)
Dohoda o predaji a spätnom lízingu je ako finančná transakcia do istej miery podobná bankovým úverom a hypotékam. Do úvahy treba však brať aj určité významné rozdiely. Transakcia predaja a spätného lízingu umožňuje predajcovi/nájomcovi financovanie väčších investícií a okamžitú dostupnosť likvidných prostriedkov bez toho, aby bol odkázaný na vlastný kapitál. To znamená, že nájomca má k dispozícii vlastný kapitál, plus dodatočne získané likvidné prostriedky, ktoré môže využiť na ďalšie investovanie alebo na financovanie investícií, na ktoré by z dôvodu nedostatku vlastného kapitálu alebo príliš vysokej miery zadlženosti nedostal bežný úver. Vzhľadom na to, že kupujúci/prenajímateľ potrebuje refinancovať svoju prvotnú investíciu a dosiahnuť zisk, lízingová splátka je spravidla o niečo vyššia ako úroková sadzba z porovnateľného bankového úveru (ako je podrobnejšie vysvetlené v nasledujúcej časti). Po uplynutí lízingovej zmluvy musí nájomca nehnuteľnosť odkúpiť alebo zostáva vo vlastníctve prenajímateľa a je k dispozícii na ďalšie použitie. Znamená to, že výška lízingovej splátky sa odvíja od zostatkovej hodnoty nehnuteľnosti po uplynutí lízingovej zmluvy uzatvorenej medzi oboma stranami. Vzhľadom na to, že zostatkovú hodnotu je väčšinou ťažké predvídať (najmä v prípade dlhodobých lízingových zmlúv), predstavuje pre prenajímateľa rizikový faktor, ktorý sa následne premieta do výšky lízingovej splátky. Takéto riziko pri bežných bankových úveroch neexistuje, pri hypotékach existuje len do určitej miery.
(188)
V dôsledku toho nie sú lízingové splátky a úrokové sadzby z úverov/hypoték úplne porovnateľné. Pri porovnaní lízingových splátok predmetnej transakcie s priemernými úrokovými sadzbami z úverov/hypoték v relevantnom období (1997 - 1998) nie je možné jednoznačne určiť, či požadovaná lízingová splátka v relevantnom období (1997 - 1998) bola v súlade s trhovou praxou. Dá sa však posúdiť, či bola lízingová splátka taká vysoká, že by sa do tejto transakcie nezapojil žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
7.4.3.2. Posúdenie
(189)
V predmetnej transakcii bola lízingová splátka pôvodne stanovená na […] % ročne z celkového objemu investícií. V dôsledku indexácie splatnej sumy sadzbou […] % ročne sa výška lízingovej splátky na konci platnosti lízingovej zmluvy zvýši na […] %, čo zodpovedá priemernej lízingovej splátke […] % ročne. Na porovnanie: Keby sa spoločnosť NEUWOGES rozhodla, že lízingovú splátku nebude indexovať, výška splátky počas celej doby platnosti zmluvy v trvaní 30 rokov by bola […] % ročne. Výška cenovej „prirážky“ potom závisí od rozhodnutia, či sa namiesto splácania pevných splátok počas celého obdobia platnosti zmluvy budú na začiatku splácať nižšie lízingové splátky a na konci vyššie.
(190)
Je potrebné pripomenúť, že krajinský súd v Rostocku (Landgericht Rostock) posudzoval lízingové splátky v porovnaní s úrokovými sadzbami pri iných transakciách. Dospel k záveru, že hoci bolo ťažké odhadnúť vývoj hypotekárnych úrokových sadzieb v časovom horizonte 30 rokov, v období vysokých úrokových sadzieb možno očakávať sadzby vyššie ako 10 %. Priemerné lízingové splátky účtované spoločnosťou NEUWOGES nemožno preto považovať za nezlučiteľné s bežnou trhovou praxou.
(191)
K dispozícii sú na porovnanie len veľmi všeobecné údaje. Na základe údajov Nemeckej spolkovej banky (Deutsche Bundesbank) za január 1998 (obdobie, keď bola uskutočnená predmetná transakcia), možno považovať za relevantné dva druhy úrokových sadzieb. Predmetom záujmu sú v prvom rade úrokové sadzby na „hypotekárne úvery na obytné nehnuteľnosti s fixnými úrokovými sadzbami na 10 rokov,“ pretože aj spoločnosť NEUWOGES by na zabezpečenie úveru použila obytnú nehnuteľnosť (bez ohľadu na to, či by takýto úver spĺňal všetky formálne podmienky hypotekárneho úveru). Ďalej sú na porovnanie vhodné úrokové sadzby na „dlhodobé úvery s fixnou úrokovou sadzbou pre podniky a samostatne zárobkovo činné osoby vo výške od 500 000 do 5 miliónov EUR,“ pretože spoločnosť NEUWOGES možno považovať za podnik (hypotéky si spravidla berú súkromné osoby, ktoré v danej nehnuteľnosti aj bývajú a nebudú ju ďalej prenajímať).
(192)
Podľa Spolkovej banky bola v januári 1998 v Nemecku priemerná úroková sadzba na „hypotekárne úvery s fixnými úrokovými sadzbami na 10 rokov“ na úrovni 6,40 % ročne. Úrokové sadzby na tento typ úverov sa vtedy spravidla pohybovali v rozpätí od 6,17 % ročne (spodná hranica rozpätia) do 6,97 % ročne (horná hranica rozpätia). Pri „dlhodobých úveroch s fixnou úrokovou sadzbou“ bola v januári 1998 priemerná úroková sadzba na úrovni 6,35 % ročne a pohybovala v rozpätí od 5,55 % (spodná hranica rozpätia) do 7,73 % ročne (horná hranica rozpätia). Spolková banka bližšie neuvádza priemernú dĺžku trvania „dlhodobého“ úveru. Dá sa však predpokladať, že priemerná dĺžka trvania bude maximálne 10 rokov alebo pravdepodobne ešte menej (114).
(193)
Pri porovnaní lízingovej splátky zaplatenej spoločnosťou NEUWOGES s úrokovými sadzbami stanovenými Spolkovou bankou na úvery, ktoré boli poskytnuté v rovnakom čase (teda v januári 1998), je potrebné vziať do úvahy tieto aspekty:
-
Priemerná ročná lízingová splátka pri zmluve s dobou trvania platnosti 30 rokov predstavuje […] %. Ako už bolo spomenuté vyššie, táto sadzba je výsledkom rozhodnutia spoločnosti NEUWOGES, že na začiatku zmluvného obdobia bude splácať nižšiu lízingovú splátku, ktorá bude neskôr vykompenzovaná vyššími splátkami. Toto rozhodnutie má však svoju cenu: Keby sa totiž spoločnosť NEUWOGES od začiatku rozhodla pre fixnú lízingovú splátku, sadzba by predstavovala len […] % ročne (115). Čísla Spolkovej banky platia pre úvery s fixnou úrokovou sadzbou, to znamená, že výška úrokovej sadzby je v každom roku rovnaká. Za predpokladu, že by sa spoločnosti NEUWOGES podarilo vyjednať úver s podobnými platobnými podmienkami (t. j. nižšími úrokovými platbami na začiatku a vyššími na konci), malo by to tiež svoje nevýhody (z rovnakých dôvodov ako v prípade spoločnosti BAVARIA) (116). Úrokové sadzby Spolkovej banky by sa preto mali porovnávať s konštantnou lízingovou splátkou so sadzbou […] %.
-
Lízingová splátka je stanovená na obdobie 30 rokov. Napriek každoročnej indexácii bolo už na začiatku zmluvného obdobia možné bez problémov vypočítať priemernú lízingovú splátku na cele obdobie trvania platnosti zmluvy. Úrokové sadzby Spolkovej banky na hypotekárne úvery sú stanovené na 10 rokov (ako už bolo vysvetlené vyššie, nie je známe, na aké obdobie sa stanovujú úrokové sadzby pre podniky, dá sa však predpokladať, že maximálne na 10 rokov). Najvhodnejšou referenčnou hodnotou by boli úrokové sadzby stanovené na 30 rokov. Tieto údaje však Spolková banka nezverejnila. Vo všeobecnosti platí, že úvery s pevnou úrokovou sadzbou sú tým drahšie, čím dlhší je ich termín splatnosti. Údaje Spolkovej banky za január 1998 napríklad ukazujú, že priemerná úroková sadzba na hypotekárne úvery s fixnou úrokovou sadzbou na 5 rokov predstavovala 5,85 %, zatiaľ čo sadzba na úvery s fixnou úrokovou sadzbou na 10 rokov už bola 6,40 %. Dá sa preto predpokladať, že úroky z úveru s fixnou úrokovou sadzbou s termínom splatnosti 30 rokov by boli podstatne vyššie ako priemerné úrokové sadzby 6,35 %, resp. 6,40 % uvádzané Spolkovou bankou.
-
Spolková banka udáva priemernú sadzbu, ako aj rozpätie úrokových sadzieb, ktoré vychádza z veľkého počtu úverových zmlúv uzavretých v Nemecku v januári 1998. Lízingová splátka uplatňovaná voči spoločnosti NEUWOGES implicitne odráža riziko vyplývajúce z tejto transakcie pre spoločnosť BAVARIA. Spoločnosť BAVARIA bola najviac vystavená úverovému riziku, teda riziku, že spoločnosť NEUWOGES sa stane platobne neschopnou alebo si z nejakého iného dôvodu nebude ďalej plniť svoj záväzok splácať požadované lízingové splátky. Podobne by postupovala banka pri posudzovaní úverovej bonity spoločnosti NEUWOGES predtým, ako by jej poskytla úver. Klienti s nižšou úverovou bonitou (alebo s vyšším úverovým rizikom pre banku) musia ako kompenzáciu vyššieho rizika spravidla platiť vyššie úroky (117). Ako je uvedené v časti 7.3.1, spoločnosť NEUWOGES mala vzhľadom na svoju pomerne vysokú zadlženosť, ako aj skutočnosť, že jej vlastný kapitál bol viazaný v iných investičných projektoch, len obmedzenú možnosť uzatvárania nových úverových zmlúv. Ak by však banka bola ochotná poskytnúť spoločnosti NEUWOGES úver, zohľadnila by tieto aspekty pri stanovovaní úrokovej sadzby. Úrokové sadzby úverov poskytovaných relatívne vysoko zadlženým podnikom, ktoré disponujú len malým množstvom vlastného kapitálu, sú spravidla vyššie. Z tohto dôvodu by sa pri každom porovnávaní lízingovej splátky splácanej spoločnosťou NEUWOGES s úrokovými sadzbami úverov dostupných na trhu malo prihliadať na vyššie sadzby rozpätia úrokových sadzieb Spolkovej banky (118).
-
Ako už bolo spomenuté vyššie, leasingová spoločnosť potrebuje svoju počiatočnú investíciu (v tomto prípade predovšetkým kúpnu cenu budovy a náklady na rekonštrukciu) refinancovať. Úroková sadzba, ktorú musí zaplatiť za vlastné refinancovanie, závisí od rôznych aspektov, napríklad od jej veľkosti, stavu zadlženosti a nehnuteľností, ktoré má vo svojom portfóliu. Táto úroková sadzba je však len východisková, pretože leasingová spoločnosť (BAVARIA), si potrebuje vykompenzovať aj znášané riziká. Patrí k nim úrokové riziko (riziko spojené s tým, že svoje investície bude musieť refinancovať pohyblivou úrokovou sadzbou, zatiaľ čo lízingové platby sa úročia fixnou úrokovou sadzbu), úverové riziko (vyššie spomenutá možnosť, že spoločnosť NEUWOGES sa môže dostať do platobnej neschopnosti a spoločnosti BAVARIA nebudú uhradené zvyšné lízingové platby) a riziko zostatkovej hodnoty (neistota v súvislosti s hodnotou nehnuteľnosti po uplynutí platnosti lízingovej zmluvy). Leasingová spoločnosť bude pravdepodobne znášať aj určité režijné náklady, ktoré sa tiež premietnu do lízingovej splátky. (119) Okrem toho všetkého chce generovať aj zisk, čo sa tiež berie do úvahy pri stanovovaní lízingovej splátky. (120) Aj keby spoločnosť BAVARIA bola schopná refinancovať svoje investície za nižšie úrokové sadzby, ako je sadzba, ktorú by spoločnosť NEUWOGES zaplatila za bankový úver, úroková sadzba na refinancovanie by napriek tomu musela byť navýšená vzhľadom na tieto rôzne prvky (riziková prirážka, náklady a zisk), aby sa dosiahla požadovaná lízingová splátka, ktorá by bola napokon vyššia ako úroková sadzba na bežný úver.
(194)
Na základe všetkých vyššie uvedených faktorov vychádza lízingová splátka so sadzbou […] % ročne pri pevne stanovenej lízingovej splátke (alebo so sadzbou […] % pri lízingovej splátke s indexáciou […] %, čo je však na porovnanie menej vhodné) výhodnejšie v porovnaní s úrokovými sadzbami na úvery stanovenými Spolkovou bankou. Treba pripomenúť, že čísla Spolkovej banky musia byť odhadnuté napríklad na 30 rokov pri pevne stanovenej úrokovej sadzbe. Hoci sa korektúra potrebná na zistenie presných referenčných hodnôt nedá presne vyčísliť, na základe rozdielu medzi priemernými úrokovými sadzbami na úvery a hypotéky a lízingovou splátkou možno dospieť k záveru, že neexistujú žiadne dôkazy o tom, že by spoločnosť BAVARIA vyžadovala príliš vysokú lízingovú splátku. Komisia preto rozhodla, že lízingová splátka spoločnosti BAVARIA bola v relevantnom čase (koncom roka 1997 a začiatkom roka 1998) v súlade s trhovou praxou.
7.4.4. Záver
(195)
Z dostupných informácií vyplýva, že transakciu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA by uskutočnil aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Príkladové zmluvy, verejná súťaž a porovnanie s inými možnosťami financovania dokazujú, že transakcia sa uskutočnila v súlade s vtedajšími podmienkami na trhu a že model spoločnosti BAVARIA nebol predražený.
7.5. DOPLŇUJÚCI POSUDOK: DOHODNUTÉ KOMPONENTY POMOCI A ZLUČITEĽNOSTI S VNÚTORNÝM TRHOM
(196)
Z primárneho preskúmania Komisiou vyplýva, že rozhodnutie spoločnosti NEUWOGES pre transakciu predaja a spätného lízingu je v súlade so zásadami podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve. To znamená, že spoločnosť BAVARIA nezískala transakciou žiadnu výhodu a nebola jej poskytnutá žiadna pomoc. Aj napriek tomu však Komisia preskúmala, či by iný výsledok, teda poskytnutie pomoci spoločnosti BAVARIA prostredníctvom spoločnosti NEUWOGES, viedol k jednoznačnému záveru, že transakcia by predstavovala štátnu pomoc nezlučiteľnú s vnútorným trhom. Na základe hypotetického predpokladu, že spoločnosť NEUWOGES nedodržala zásady podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve a spoločnosť BAVARIA preto získala výhodu, Komisia preskúmala, či išlo v prípade opatrení o štátnu pomoc v prospech spoločnosti BAVARIA a či táto prípadná pomoc môže byť považovaná za zlučiteľnú s vnútorným trhom.
7.5.1. Dohodnuté komponenty pomoci
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutie verejných prostriedkov možno považovať za štátnu pomoc iba v prípade, že príjemcom je „podnik“ v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Podľa súvisiacej judikatúry Súdneho dvora zahŕňa pojem podnik každý subjekt vykonávajúci hospodársku činnosť (121). Hospodárskou činnosťou je akákoľvek činnosť pozostávajúca z ponúkania tovarov alebo služieb na trhu (122).
(198)
Spoločnosť BAVARIA vykonáva množstvo hospodárskych činností, napríklad komerčné investovanie do nehnuteľností a prenájom nehnuteľností komerčným aj súkromným zákazníkom. V zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ je preto spoločnosť BAVARIA podnikom.
7.5.1.2. Využitie štátnych prostriedkov a pripísateľnosť štátu
(199)
Opatrenie musí byť pripísateľné štátu a financované zo štátnych prostriedkov. Podľa súvisiacej judikatúry Súdneho dvora vo veci Stardust Marine (123) môže toto kritérium splniť aj štátna pomoc, ktorá nie je financovaná priamo zo štátneho rozpočtu, ak finančné prostriedky podliehajú kontrole štátu a rozhodnutie o prevode týchto finančných prostriedkov možno pripísať štátu.
(200)
Mesto Neubrandenburg je 100 % vlastníkom spoločnosti NEUWOGES, táto spoločnosť je preto verejným podnikom v zmysle článku 2 písm. b) smernice Komisie 2006/111/ES, ktorú Súdny dvor cituje vo veci Stardust Marine. (124) Mesto Neubrandenburg vlastní všetky akcie spoločnosti NEUWOGES a ako jediný vlastník môže prostredníctvom dozornej rady a valného zhromaždenia vykonávať kontrolu nad spoločnosťou NEUWOGES. Komisia preto dospela k záveru, že mesto môže rozhodovať o využití finančných prostriedkov spoločnosti NEUWOGES. Transakcia predaja a spätného lízingu preto obsahuje štátne prostriedky.
(201)
V súvislosti s pripísateľnosťou štátu Komisia konštatuje, že na základe predložených informácií sa mesto Neubrandenburg do značnej miery zúčastňovalo na realizácii transakcie predaja a spätného lízingu. Transakcia musela byť schválená dozornou radou spoločnosti NEUWOGES, ktorej členovia konali z poverenia mesta. Na základe podkladov sa dozorná rada aktívne zúčastňovala rokovania o zmluvách. Komisia sa preto domnieva, že uzatvorenie zmluvy predaja a spätného lízingu možno pripísať štátu.
7.5.1.3. Selektívnosť
(202)
Podľa článku 107 ods. 1 ZFEÚ predstavuje opatrenie štátnu pomoc len vtedy, keď zvýhodňuje určité podniky alebo výrobné odvetvia. Za štátnu pomoc sa preto považujú iba opatrenia, ktoré podnikom poskytujú selektívnu výhodu.
(203)
Keďže v prípade predmetnej zmluvy išlo o bilaterálnu transakciu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA, každá výhoda, ktorú spoločnosť NEUWOGES poskytla spoločnosti BAVARIA, bola selektívna, pretože k nej nemal prístup žiadny iný podnik.
7.5.1.4. Narušenie hospodárskej súťaže a vplyv na obchod
(204)
V prípade verejnej finančnej podpory pre podnik ide o štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ len vtedy, keď narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže a ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi. Finančná podpora poskytnutá štátom sa pokladá za opatrenie narúšajúce hospodársku súťaž alebo hroziace narušením hospodárskej súťaže, ak sa ňou môže zlepšiť konkurenčné postavenie určitého podniku v porovnaní s konkurenciou (125). Za narušenie hospodárskej súťaže sa považuje prípad, keď štát poskytne finančnú výhodu podniku v liberalizovanom hospodárskom odvetví, v ktorom existuje alebo by mohla existovať hospodárska súťaž.
(205)
Podľa ustálenej judikatúry súdov Únie je pomoc v prospech podnikov pôsobiacich na vnútornom trhu vhodná, ak ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi (126).
(206)
Spoločnosť BAVARIA súťaží s ostatnými fondmi nehnuteľností a investorskými spoločnosťami z Nemecka a iných členských štátov Únie o investorov a investičné príležitosti. Finančná výhoda poskytnutá spoločnosti BAVARIA by zlepšila jej konkurenčné postavenie, a preto by mohla narúšať hospodársku súťaž. Keďže trh investícií do nehnuteľností je trhom celej Únie, každá finančná výhoda v prospech spoločnosti BAVARIA by zlepšila jej konkurenčné postavenie vzhľadom na jej konkurentov z iných členských štátov, čím by ovplyvnila obchod medzi členskými štátmi.
7.5.1.5. Záver
(207)
Za predpokladu (na rozdiel od vyššie uvedeného primárneho záveru vyvodeného Komisiou), že by transakcia predaja a spätného lízingu nebola v súlade so zásadami podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve a spoločnosti BAVARIA by bola poskytnutá výhoda, záver by bol, že v prípade transakcie predaja a spätného lízingu išlo o štátnu pomoc. Na základe tejto hypotézy by potom bolo potrebné overiť, či sa táto prípadná štátna pomoc môže považovať za zlučiteľnú s vnútorným trhom.
7.5.2. Zlučiteľnosť s vnútorným trhom podľa článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ
(208)
V článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ sa stanovuje, že pomoc môže byť považovaná za zlučiteľnú s vnútorným trhom, ak uľahčuje rozvoj určitých hospodárskych odvetví alebo hospodárskych oblastí, pokiaľ neovplyvní obchodné podmienky spôsobom, ktorý by bol v rozpore so spoločným záujmom. Pri uplatňovaní článku 107 ods. 3 písmeno c) musí Komisia zvážiť pozitívne a želané dôsledky opatrenia pomoci vzhľadom na negatívne dôsledky na obchodné podmienky vyplývajúce z jeho vykonávania.
(209)
Na úspešné absolvovanie testu vyváženosti musí opatrenie pomoci splniť päť predpokladov. Po prvé, opatrenie pomoci musí slúžiť v prospech presne definovaného cieľa spoločného záujmu. Po druhé, opatrenie pomoci musí byť vhodným nástrojom na dosiahnutie tohto cieľa. Po tretie, opatrenie pomoci musí byť nevyhnutné a mať stimulačný účinok. Po štvrté, opatrenie pomoci musí byť primerané. Po piate, opatrenie pomoci nesmie narúšať obchodné podmienky v rozsahu, ktorý by bol v rozpore so spoločným záujmom.
7.5.2.1. Cieľ spoločného záujmu
(210)
Podľa článkov 3 a 174 ZFEÚ je cieľom Únie hospodárska a sociálna súdržnosť. Posilnenie hospodárskej a sociálnej súdržnosti zahŕňa zlepšenie životného prostredia v mestách a kvality života obyvateľov miest. Kohézna politika zabezpečuje riešenie hospodárskych, sociálnych a ekologických problémov pomocou integrovaných stratégií obnovy, regenerácie a rozvoja mestských aj vidieckych oblastí, čím môže prispieť k vytvoreniu trvalo udržateľných spoločenstiev. Dá sa to dosiahnuť viacerými spôsobmi (127).
(211)
Komisia konštatuje, že štatutárny cieľ spoločnosti NEUWOGES spočíva v zabezpečení dostatočného množstva bytov v danom regióne. Komisia ďalej konštatuje, že spoločnosť NEUWOGES uzatvorením transakcie predaja a spätného lízingu sledovala určité (komunálne) politické ciele. Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že:
-
V 90. rokoch 20 storočia, po opätovnom zjednotení Nemecka, bolo dôležitým politickým projektom vyrovnanie podmienok bývania vo východnom Nemecku s podmienkami bývania v západnom Nemecku. V dôsledku toho sa vo východnom Nemecku rozbehlo privatizovanie a rekonštruovanie obytných objektov bez ohľadu na to, či bolo ekonomicky výhodné.
-
Privatizovaním a rekonštruovaním budov, ktoré boli predmetom zmluvy predaja a spätného lízingu, sa tiež zlepšili perspektívy mesta Neubrandenburg. Spoločnosť NEUWOGES dúfala, že poskytovaním cenovo dostupných bytov s vysokou kvalitou bývania a ich privatizovaním (čo bola povinnosť spoločnosti BAVARIA) bude Neubrandenburg pre svojich obyvateľov atraktívnejší.
(212)
Komisia tiež konštatuje, že spoločnosť BAVARIA sa zaviazala, že určité množstvo bytov skúsi predať ich vtedajším nájomníkom. Spoločnosť BAVARIA však nemohla požadovať cenu určenú trhom, ale musela dodržiavať stanovené maximálne hranice (128). Zmluva s týmito záväzkami poskytovala vtedajším nájomníkom predmetných budov určitú výhodu.
(213)
Ak by bola transakcia predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA skutočne považovaná za štátnu pomoc, čo sa však v tomto prípade nestalo, táto štátna pomoc by bola poskytnutá na dosiahnutie vyššie uvedených politických cieľov. Vytvorenie dostatočného množstva bytových priestorov v danom regióne, pomoc pri dosahovaní vnútroštátnych politických cieľov (vyrovnávaní podmienok bývania vo východnom a západnom Nemecku po opätovnom zjednotení) a zlepšenie perspektív mesta Neubrandenburg poskytovaním cenovo dostupných bytov s vysokou kvalitou bývania pre obyvateľov (a zvýhodnenie vtedajších nájomníkov predmetných budov) - toto všetko možno považovať za presne definované ciele spoločného záujmu. Podľa oznámenia Komisie sa transakcia preto považuje za opatrenie na dosiahnutie cieľa spoločného záujmu.
7.5.2.2. Primeranosť opatrení
(214)
Nemožno spochybniť, že zmluva predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA priniesla požadované výsledky. Vďaka transakcii boli komplexne zrekonštruované a sprivatizované budovy kúpené spoločnosťou BAVARIA, ktoré boli vtedajším nájomníkom ponúknuté za nízku kúpnu cenu. Taktiež sa zvýšila ponuka kvalitného bývania v danom regióne a zároveň zlepšili perspektívy mesta Neubrandenburg.
(215)
Pri hľadaní kupca budov a pri posudzovaní jednotlivých opcií vykonala spoločnosť NEUWOGES viacero krokov, ktoré v skutočnosti zabezpečili, že ak by transakcia predaja a spätného lízingu zahŕňala pomoc, táto pomoc by bola obmedzená na minimum potrebné na dosiahnutie stanovených cieľov. Spoločnosť NEUWOGES predovšetkým zrealizovala obmedzenú verejnú súťaž, niekoľko mesiacov so spoločnosťou BAVARIA jednala o podmienkach transakcie a napokon dospela k presvedčeniu, že táto transakcia je najlepšou ponukou na trhu. Nič preto nenaznačuje tomu, že aj v prípade, kedy by transakcia predaja a spätného lízingu zahŕňala pomoc, by táto pomoc prevyšovala nevyhnutné minimum. Analýza v časti 7.3, v rámci ktorej bola transakcia predaja a spätného lízingu porovnávaná s rôznymi ďalšími opciami (ako úverové financovanie rekonštrukcie budov alebo priamy predaj), preukázala, že nebola k dispozícii žiadna iná alternatíva, v rámci ktorej by sa bez poskytnutia pomoci alebo s poskytnutím menšej pomoci podarilo dosiahnuť rovnaké ciele. Transakcia predaja a spätného lízingu a každá prípadná štátna pomoc obsiahnutá v tejto transakcii boli len vhodným nástrojom na splnenie cieľov spoločného záujmu.
7.5.2.3. Nevyhnutnosť a stimulačný účinok
(216)
Na základe predpokladu, že transakcia predaja a spätného lízingu skutočne zahŕňala štátnu pomoc, treba ďalej preskúmať, či mala táto štátna pomoc stimulačný účinok. Spoločnosti NEUWOGES a BAVARIA niekoľko mesiacov jednali o podmienkach transakcie. Zdá sa, že spoločnosť BAVARIA by sa nezapojila do transakcie, ktorá by nezodpovedala jej modelu lízingu nehnuteľností. Keby transakcia, ktorá bola napokon zrealizovaná a ktorá bola založená na modeli lízingu nehnuteľností spoločnosti BAVARIA, zahŕňala štátnu pomoc, je nepochybné, že by sa spoločnosť BAVARIA bez štátnej pomoci do tejto transakcie nezapojila.
7.5.2.4. Proporcionalita
(217)
Komisia už upozornila na to, že ciele, ktoré spoločnosť NEUWOGES sledovala pri uzatváraní transakcie, treba považovať za dôležité. Rekonštrukcia a privatizácia budov a ich predaj nájomníkom za nízku cenu výrazne prispeli k zlepšeniu hospodárskej a sociálnej súdržnosti v rámci Únie. Suma pomoci v prospech spoločnosti BAVARIA, obsiahnutá v transakcii predaja a spätného lízingu, bola v každom prípade obmedzená, čím boli obmedzené aj prípadné rušivé účinky tohto opatrenia. Na základe toho bola každá prípadná pomoc obsiahnutá v tejto transakcii predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA vzhľadom na sledovaný cieľ primeraná.
7.5.2.5. Žiaden vplyv na obchodné podmienky, ktorý by bol v rozpore so spoločným záujmom
(218)
Treba pripomenúť, že výška prípadnej pomoci v prospech spoločnosti BAVARIA obsiahnutá v transakcii predaja a spätného lízingu bola v každom prípade nízka. Dôsledky opatrenia na obchodné podmienky boli tiež len obmedzené. Každá pomoc obsiahnutá v transakcii predaja a spätného lízingu by zlepšila konkurenčné postavenie spoločnosti BAVARIA, ktorá by minimálne potenciálne konkurovala iným podnikom (aj podnikom z iných členských štátov), rozsah vplyvu by však závisel od výšky obsiahnutej pomoci. Keďže by sa konkurenčné postavenie spoločnosti BAVARIA zlepšilo len nepatrne, možno usúdiť, že transakcia predaja a spätného lízingu, ani keby obsahovala pomoc, nenarúša obchodné podmienky v rozsahu, ktorý by bol v rozpore so spoločným záujmom.
7.5.3. Záver týkajúci sa dohodnutých komponentov pomoci a zlučiteľnosti s vnútorným trhom
(219)
Ak by transakcia predaja a spätného lízingu priniesla spoločnosti BAVARIA určitú výhodu, z dôvodov uvedených v časti 7.5.2 dospela Komisia k záveru, že by išlo o štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Komisia tiež zistila, že každá štátna pomoc obsiahnutá v transakcii predaja a spätného lízingu by bola podľa článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ zlučiteľná s vnútorným trhom.
7.6. ZÁVER TÝKAJÚCI SA EXISTENCIE POMOCI A ZLUČITEĽNOSTI S VNÚTORNÝM TRHOM
(220)
Na základe analýzy hodnoty transakcie predaja a spätného lízingu pre spoločnosť NEUWOGES, porovnania transakcie s inými možnými transakciami a preskúmania súladu transakcie s trhovou praxou možno usúdiť, že transakcia je v súlade so zásadami podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve. Uzatvorením transakcie predaja a spätného lízingu sa spoločnosť NEUWOGES správala ako hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Predovšetkým treba zdôrazniť, že nebola k dispozícii žiadna hospodársky zaujímavejšia alternatíva, ani neboli podmienky transakcie predaja a spätného lízingu v relevantnom čase (1997/1998) vzhľadom na dostupné referenčné materiály a ďalšie ponuky vyplývajúce z verejnej súťaže v súlade s trhovou praxou.
(221)
Dospelo sa preto k záveru, že transakcia so spoločnosťou NEUWOGES nepriniesla spoločnosti BAVARIA žiadnu výhodu, pretože konanie spoločnosti NEUWOGES zodpovedalo konaniu podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve. Keďže v rámci predmetného opatrenia nebola poskytnutá žiadna výhoda, jeden z predpokladov na klasifikáciu opatrenia ako štátnej pomoci nebol splnený. Opatrenie preto nepredstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
(222)
Okrem primárneho zistenia, že transakcia predaja a spätného lízingu nepriniesla spoločnosti BAVARIA žiadnu výhodu a tým pádom neobsahovala žiadnu štátnu pomoc, dospela Komisia k záveru, že ak by transakcia predaja a spätného lízingu priniesla spoločnosti BAVARIA nejakú výhodu, táto výhoda by predstavovala štátnu pomoc. Táto štátna pomoc by však bola podľa článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ zlučiteľná s vnútorným trhom,
PRIJALA TOTO ROZHODNUTIE:
Článok 1
Transakcia uskutočnená 21. januára 1998 medzi spoločnosťami Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vo forme zmluvy o dedičnom práve stavby a zmluvy o správe nepredstavuje žiadnu štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
Článok 2
Ak by transakcia uskutočnená 21. januára 1998 medzi spoločnosťami Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vo forme zmluvy o dedičnom práve stavby a zmluvy o správe predstavovala štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ, táto pomoc by bola v zmysle článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ zlučiteľná s vnútorným trhom.
Článok 3
Toto rozhodnutie je určené Spolkovej republike Nemecko.
V Bruseli 16. septembra 2014