ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
DECISIONE DELLA COMMISSIONE
del 20 aprile 2011
relativa alla misura C 37/04 (ex NN 51/04) alla quale la Finlandia ha dato esecuzione a favore di Componenta Oyj
[notificata con il numero C(2011) 2559]
(I testi in lingua finlandese e svedese sono i soli facenti fede)
(Testo rilevante ai fini del SEE)
(2011/529/UE)
LA COMMISSIONE EUROPEA,
visto il trattato sul funzionamento dell’Unione europea, in particolare l’articolo 108, paragrafo 2, primo comma,
visto l’accordo sullo Spazio economico europeo, in particolare l’articolo 62, paragrafo 1, lettera a),
dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni a norma di tali disposizioni (1),
considerando quanto segue:
I. PROCEDIMENTO
(1)
Il 10 marzo 2004 la Commissione ha ricevuto una denuncia dal sindacato dei lavoratori metalmeccanici dell’impresa svedese Componenta Alvesta AB (Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB) con la quale veniva informata di una presunta misura di aiuto cui la città di Karkkila (di seguito «Karkkila») avrebbe dato esecuzione a favore di Componenta Corporation Oyj (di seguito «Componenta»). Con lettera del 19 novembre 2004 la Commissione ha comunicato alla Finlandia la propria decisione di avviare il procedimento di cui all’articolo 88, paragrafo 2, del trattato CE (divenuto articolo 108, paragrafo 2, del trattato sul funzionamento dell’Unione europea) in merito all’aiuto in oggetto. La decisione della Commissione di avviare il procedimento è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (2). La Commissione ha invitato le parti interessate a presentare le loro osservazioni sulla misura, senza tuttavia ricevere risposta.
(2)
Il 20 ottobre 2005 la Commissione ha adottato una decisione finale negativa e ha ordinato alla Finlandia di recuperare l’aiuto da Componenta («la decisione del 2005»). La decisione del 2005 di chiusura del procedimento di indagine formale è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (3). Componenta ha proposto un ricorso contro la decisione, che è stata annullata con sentenza del 18 dicembre 2008 («la sentenza») per difetto di adeguata motivazione (4).
(3)
La Finlandia ha presentato osservazioni con lettere del 5 gennaio e del 10 gennaio 2010, che comprendevano anche due studi sulla valutazione dei beni immobili in questione. La Commissione ha inviato tre ulteriori richieste di informazioni datate 9 gennaio 2009, 23 luglio 2009 e 8 gennaio 2010, alle quali è stato risposto rispettivamente con lettere protocollate il 9 marzo 2009, il 15 ottobre 2009 e il 5 marzo 2010. Il 23 novembre 2009 si è tenuta a Bruxelles una riunione tra la Commissione e i rappresentanti del governo finlandese e del beneficiario.
II. DESCRIZIONE DEI FATTI
1. L’operazione
(4)
Componenta è un’impresa metallurgica con sede a Karkkila, in Finlandia. Possiede unità di produzione in Finlandia, nei Paesi Bassi e in Svezia. Nel 2004 la società ha realizzato la maggior parte del fatturato, pari a 316 milioni di EUR, nei paesi nordici e nell’Europa centrale. Il gruppo contava nel 2004 circa 2 200 dipendenti.
(5)
L’operazione in esame riguarda la società immobiliare Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (di seguito «KK»), che possedeva beni immobili a Karkkila, situata a circa 65 km a nordovest di Helsinki. KK era detenuta in parti uguali (50/50) da Componenta e da Karkkila. Nel 1996 ciascun partner dell’impresa comune aveva accordato a KK un prestito a interessi zero pari a 1 670 184 EUR.
(6)
Nel quadro del contratto di vendita firmato il 16 dicembre 2003, si è convenuto che la città avrebbe acquisito la piena proprietà di KK mediante acquisto delle azioni detenute da Componenta per un prezzo totale di 2 383 276,50 EUR. L’operazione comprendeva due parti:
-
Componenta ha ricevuto 713 092,50 EUR come pagamento per il 50 % delle azioni venduto a Karkkila,
-
KK ha rimborsato a Componenta il prestito di 1 670 184 EUR concessole da quest’ultima nel 1996. A tal fine, Karkkila ha accordato a KK un ulteriore prestito a tasso zero per il medesimo importo. Tale operazione ha avuto come risultato un cambiamento di creditore da Componenta alla città di Karkkila.
(7)
Karkkila ha quindi mobilizzato per l’operazione di cui sopra la somma di 2 383 276,50 EUR: 713 092,50 EUR per l’acquisto delle azioni di KK e 1 670 184 EUR per il prestito a tasso zero concesso a KK.
(8)
Il prezzo di acquisto delle azioni è stato calcolato con riferimento ai prezzi standard ai quali Karkkila ha venduto beni immobili nel 2003.
Tabella 1
Prezzi di vendita al m2 per i lotti di terreno venduti da KK
(in EUR)
Zona 1
Case unifamiliari
11,11
Case a schiera
88,81
Palazzine
79,56
Zona 2
Case unifamiliari
10,19
Case a schiera
74,02
Palazzine
64,76
Altro
Terreni incolti non compresi nel piano urbanistico
1,18
Terreni destinati a parchi pubblici
1,18
(9)
Questi prezzi standard sono stati applicati ai beni immobili compresi nel portafoglio fondiario di KK al momento dell’operazione e divisi per due, ottenendo il prezzo d’acquisto delle azioni di 713 092,50 EUR.
(10)
Il contratto di vendita concluso tra Karkkila e Componenta stipulava inoltre quanto segue:
a)
il venditore si impegna a realizzare nel territorio della città di Karkkila investimenti per ampliare la capacità di produzione di Componenta Karkkila Oy, come specificato all’allegato 1 del presente contratto. Si stima che nel 2004 gli investimenti consentiranno di creare direttamente a Karkkila tra 50 e 70 posti di lavoro a tempo pieno (nel 2003 i posti di lavoro erano 130);
b)
qualora nel 2004 il venditore non abbia ancora avviato gli investimenti di ampliamento secondo le modalità specificate alla precedente lettera, l’acquirente ha il diritto di annullare l’operazione a sua discrezione.
(11)
L’allegato 1 al contratto di vendita precisava che Componenta avrebbe fuso le attività di due siti di produzione del gruppo (la fonderia di Alvesta, in Svezia, e la fonderia di Karkkila), e che la decisione sulla futura ubicazione della fonderia dipendeva dal risultato di un’analisi. Nel 2005 la fonderia di Alvesta è stata chiusa e gli impianti sono stati trasferiti a Karkkila.
(12)
Dopo l’acquisizione delle azioni di KK detenute da Componenta, Karkkila ha deciso di liquidare KK e di trasferirne i terreni alla città.
2. Le proprietà di KK
(13)
Karkkila si trova a circa 65 chilometri a nord-ovest di Helsinki, lungo l’autostrada n. 2, nella parte nord-orientale della provincia di Uusimaa. Nel 2003 Karkkila contava circa 8 500 abitanti. La città si è sviluppata intorno all’altoforno di Högfors fondato nel XIX secolo e la sua zona settentrionale si estende lungo le rive di un lago.
(14)
I beni immobili di proprietà di KK coprivano 730 000 m2 di terreno a Karkkila e nei suoi immediati dintorni, a non più di 2,5 km dal centro della città. Nel dicembre 2003 la situazione era la seguente:
-
il terreno di maggior valore era nella zona di Asemanranta (zona 1) ed era destinato a palazzine. Quest’area rappresenta circa la metà del valore del portafoglio di KK,
-
la maggior parte del terreno era nella zona di Haapala/Uusitalo (zona 2). Era destinato a case unifamiliari e rappresenta circa un quarto del valore totale del portafoglio,
-
il portafoglio comprende anche alcuni lotti di terreno per case unifamiliari in altre aree residenziali, alcuni terreni destinati a palazzine nell’area di Takko I e alcune case a schiera,
-
parte del terreno è destinata ad aree di parco pubblico,
-
il portafoglio comprende anche alcuni terreni incolti non compresi nel piano urbanistico.
(15)
In totale, i beni immobili comprendono circa 160 lotti di terreno. Karkkila intendeva, comunque, riorganizzare una parte dei terreni e suddividerla in lotti più piccoli. KK era di gran lunga il più grande proprietario immobiliare a Karkkila al momento dell’operazione.
(16)
Dopo aver acquisito la piena proprietà, Karkkila intendeva locare una parte dei terreni per coprire le spese operative. I costi operativi di KK (stipendi, affitti, interessi sui prestiti) ammontavano al massimo, nel periodo 2000-2003, a 40 000 EUR.
3. Ulteriori informazioni pertinenti
(17)
Karkkila è situata ad una distanza da Helsinki che consente il pendolarismo. I beni immobili a Helsinki e nelle zone circostanti sono diventati molto costosi e i prezzi sono in continuo aumento. Questa pressione sui prezzi ha indotto gli abitanti a stabilirsi nei comuni che circondano la capitale, e ciò ha avuto un effetto a catena sui prezzi degli immobili in tali aree. Karkkila può essere considerata una possibile località alternativa, insieme ad altre tre città: Vihti, Lohja e Hyvinkää. Le distanze da Helsinki sono le seguenti:
Tabella 2
Distanze da Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Questi comuni hanno attirato un numero considerevole di nuovi residenti. Di conseguenza, i prezzi degli immobili sono aumentati in misura significativa nel periodo precedente (e successivo) all’operazione; in particolare, a Karkkila sono raddoppiati e, in alcuni casi, addirittura sestuplicati.
(19)
Sulla base di previsioni ufficiali pubblicate nel 2000, a Karkkila era atteso un aumento della popolazione residente fino a raggiungere 9 600 abitanti entro il 2025, con il conseguente fabbisogno di 600 nuove abitazioni. Ben presto si è constatato che tali previsioni erano di gran lunga inferiori all’effettivo aumento della popolazione. Tre anni dopo, al momento dell’operazione, il fabbisogno edilizio previsto a Karkkila era di circa 70 nuove abitazioni all’anno, dato confermato a breve in uno studio condotto dal Consiglio regionale di Uusimaa, riguardante il periodo fino al 2025. (In pratica, sono state costruite 63 nuove case nel 2005, 137 nel 2006 e 95 nel 2007).
(20)
Nel corso dei cinque anni precedenti l’operazione, i prezzi dei beni immobili a Karkkila erano aumentati in media del 30 %.
III. COMMENTI DELLA FINLANDIA
(21)
La Finlandia ha presentato tre studi ex post, effettuati da esperti del settore, sulla valutazione dei terreni, i quali hanno concluso che il prezzo pagato corrispondeva al prezzo di mercato. Nella sua decisione iniziale del 2005 la Commissione ha respinto in ampia misura lo studio (studio A) presentato nel corso del primo procedimento d’indagine (5). Dopo l’adozione della decisione del 2005, la Finlandia ha commissionato due ulteriori studi di esperti. Il primo di questi (studio B) contiene solo una dichiarazione generale secondo cui la valutazione dei terreni era corretta, senza entrare in maggiori particolari. Il secondo studio, il rapporto di KP&P (studio C), analizza in modo più dettagliato la situazione immobiliare a Karkkila e nei comuni limitrofi.
(22)
La Finlandia sostiene che Karkkila ha acquisito la piena proprietà delle azioni perché era un investimento a medio-lungo termine e a basso rischio. Considerando l’aumento costante dei prezzi immobiliari nei comuni limitrofi, l’aumento previsto della popolazione di Karkkila, la saturazione dei quartieri esistenti e la necessità di espansione, il Consiglio comunale di Karkkila ha ritenuto che l’acquisto della piena proprietà di KK sarebbe stato redditizio.
(23)
La Finlandia ha altresì spiegato che un’altra ragione pratica per conseguire la proprietà esclusiva era la possibilità di accelerare le procedure. La Finlandia ha accennato in diverse occasioni che la cooperazione tra Karkkila e Componenta non era ideale a causa dei loro interessi commerciali divergenti. Entrambi i partner hanno deciso di sciogliere l’impresa comune al fine di evitare una situazione di stallo in relazione a molte decisioni. In particolare, era necessario adottare numerose decisioni nell’area di Haapala/Uusitalo sulla ridivisione dei lotti di terreno per agevolare lo sviluppo della zona. Poiché le attività immobiliari non costituivano il «core business» di Componenta, era nel suo interesse cessare questo ramo di attività, mentre era nell’interesse di Karkkila poter orientare lo sviluppo territoriale in modo del tutto indipendente.
(24)
La Finlandia ha spiegato i motivi per i quali era pertinente un confronto con Vihti, Lohja e Hyvinkää e ha sottolineato, tra l’altro, che non esisteva alcun collegamento ferroviario per passeggeri con Vihti e Lohja, che permettesse ai pendolari di viaggiare facilmente tra questi comuni e Helsinki.
(25)
La Finlandia sostiene che il calcolo dell’importo degli aiuti effettuato dalla Commissione nella decisione del 2005 era distorto perché il prestito è stato preso in considerazione due volte. Il prestito è stato dedotto dal valore della società per il calcolo del valore del 50 % delle azioni e preso in considerazione a titolo di rimborso a Componenta. La Finlandia sostiene pertanto che il prezzo delle azioni (713 092,50 EUR) include già il prestito, perché tale importo è stato calcolato sulla base del valore netto di KK.
IV. VALUTAZIONE
(26)
Ai sensi dell’articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE, sono incompatibili con il mercato comune, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza. La Corte di giustizia dell’Unione europea ha costantemente dichiarato che il criterio dell’incidenza sugli scambi è soddisfatto se l’impresa beneficiaria svolge un’attività economica che dia luogo a scambi tra Stati membri.
(27)
Altre imprese nel mercato interno fabbricano gli stessi prodotti di Componenta, che sono oggetto di intensi scambi tra Stati membri. Ai fini dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, nella nozione di risorse statali rientrano anche le risorse delle autorità locali (6). Così, l’operazione in questione, che è stata finanziata con le risorse della città di Karkkila, coinvolge risorse statali ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1. Pertanto, qualsiasi vantaggio concesso a Componenta nel contesto dell’operazione, che Componenta non avrebbe ricevuto in normali condizioni di mercato, rientrerebbe nell’ambito di applicazione dell’articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE. Ne consegue che la questione principale nel caso in esame è se Componenta abbia ricevuto un livello di pagamenti che non avrebbe ottenuto in normali condizioni di mercato.
(28)
La Commissione osserva che la clausola di rimborso nel contratto di vendita stipulato tra Componenta e Karkkila può essere vista come un’indicazione del fatto che le condizioni di acquisto offerte da Karkkila avevano lo scopo di incoraggiare Componenta a mantenere il sito produttivo di Karkkila e a chiudere l’altoforno ad Alvesta.
(29)
La sentenza del Tribunale di primo grado (7) ha ritenuto che l’accordo fosse soggetto a condizioni, ma non ha specificato le conseguenze. Di fatto, anche se la condizionalità suggerisce il fatto che l’operazione avrebbe potuto essere conclusa a condizioni favorevoli per Componenta, non vi è per Componenta alcun vantaggio derivante chiaramente da queste clausole. Infatti, da un lato, come si vedrà di seguito, il prezzo pagato a Componenta per la vendita della sua partecipazione in KK non superava il prezzo di mercato e, dall’altro, la Commissione non ha rilevato alcuna prova di altri vantaggi che Componenta potrebbe aver ricevuto da tali clausole. La Commissione ha quindi valutato se un investitore operante in economia di mercato che già detenesse il 50 % delle azioni avrebbe acquisito la piena proprietà a queste condizioni.
(30)
È giurisprudenza consolidata che «il comportamento dell’investitore privato, cui deve essere raffrontato l’intervento dell’investitore pubblico che persegue obiettivi di politica economica, anche se non è necessariamente quello del comune investitore che colloca capitali in funzione della loro capacità di produrre reddito a termine più o meno breve, deve quantomeno corrispondere a quello di una holding privata o di un gruppo imprenditoriale privato che persegue una politica strutturale, globale o settoriale, guidato da prospettive di redditività a più lungo termine» (8).
1. Considerazioni generali in merito al valore delle azioni
(31)
La comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (9) (di seguito «la comunicazione») non si applica direttamente, in quanto il caso in questione non riguarda in realtà la vendita di terreni, ma l’acquisto di azioni di una società immobiliare. Tuttavia, i principi di detta comunicazione sono applicabili in quanto il valore delle azioni di KK è essenzialmente determinato dal valore di mercato dei terreni compresi nel suo portafoglio. Pertanto, la valutazione dei terreni di proprietà di KK è cruciale per stabilire la presenza di aiuti di Stato.
(32)
In ogni caso, la comunicazione si basa sul principio di un investitore privato operante in un’economia di mercato, cioè la vendita di terreni da parte delle autorità pubbliche non contiene elementi di aiuto di Stato se avviene ad un prezzo che un investitore privato avrebbe potuto ottenere in normali condizioni di mercato.
(33)
La Commissione ritiene che l’appropriato punto di partenza dell’analisi sia il prezzo che un investitore operante in economia di mercato, il quale detenesse il 50 % delle azioni di KK, sarebbe stato disposto a pagare per l’acquisizione della piena proprietà. Un operatore in economia di mercato baserebbe il calcolo del prezzo che sarebbe disposto a pagare sul guadagno che potrebbe attendersi dal suo investimento.
(34)
Nel caso in esame, Componenta non ha tentato di trovare un altro acquirente. Era nel suo interesse vendere le proprie azioni all’altro azionista. Infatti, secondo l’accordo tra gli azionisti («Shareholders’ Agreement») (10) e lo statuto di KK (11), Karkkila aveva il diritto di prelazione sulle azioni di KK detenute da Componenta e il diritto di riscatto, qualora quest’ultima avesse cercato di venderle a terzi. Queste regole costituivano un disincentivo per Componenta a cercare altri acquirenti. Inoltre, qualsiasi altro acquirente privato sarebbe stato scoraggiato dall’acquistare il 50 % delle azioni di KK, a meno che così facendo non avesse acquisito il pieno controllo su KK. Infatti, qualsiasi nuovo socio che non avesse il pieno controllo su KK sarebbe stato vincolato dallo statuto di KK (12), secondo cui quest’ultima aveva lo scopo di rallentare l’aumento del prezzo di terreni e abitazioni a Karkkila a beneficio della popolazione.
(35)
La Commissione ritiene inoltre che un azionista operante in economia di mercato il quale acquisisse la piena proprietà avrebbe preso in considerazione il finanziamento dell’investimento complessivo (2,37 milioni di EUR per le azioni e il prestito).
(36)
Per quanto riguarda il rimborso del prestito, la Commissione rileva che le attività comprese nel portafoglio di KK sono state stimate a un valore di 4,9 milioni di EUR. Tale valore copriva ampiamente i prestiti in essere pari a 3,34 milioni di EUR, il che significa che il rimborso del prestito come tale non sembrava problematico.
(37)
La Finlandia ha inoltre spiegato che Karkkila aveva progettato di aumentare i redditi da locazione dopo l’operazione, al fine di coprire il finanziamento di KK e i costi operativi (meno di 40 000 EUR all’anno prima dell’operazione). Divenendo l’azionista unico la città avrebbe potuto modificare lo Statuto di KK, che limitava la sua libertà riguardo alle politiche di fissazione dei prezzi. Dunque, da un punto di vista legale, non sussistevano impedimenti a che la città incrementasse i redditi da locazione, una volta ottenuta la piena proprietà di KK.
(38)
La Commissione rileva che gli sviluppi successivi confermano che la copertura dei costi tramite redditi da locazione era un piano realistico. Karkkila ha concluso 28 contratti di locazione a lungo termine, che hanno generato le entrate seguenti:
Tabella 3
Redditi da locazione dopo l’operazione
(in EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Inoltre, in cambio del prestito a zero interessi, un investitore privato si sarebbe aspettato un aumento del valore della sua partecipazione nella società. Nel caso in questione, il profitto derivante dall’investimento si è manifestato nell’aumento del valore dei beni immobili di proprietà di KK. La Finlandia ha spiegato che il valore dei terreni di proprietà di KK era salito considerevolmente tra il 1996 e il 2003. I prezzi immobiliari a Karkkila erano aumentati in media del 30 % durante i cinque anni precedenti l’operazione, e del 10 % circa tra il 2005 e il 2008.
(40)
Al contempo, era prevista una crescita della popolazione di Karkkila di oltre 100 persone all’anno fino al 2025, che, secondo una stima prudente, significherebbe che si sarebbero dovute costruire almeno 70 nuove abitazioni in città ogni anno (13).
(41)
Per queste ragioni, un investitore privato poteva attendersi un significativo aumento del valore della propria partecipazione in KK.
2. Valore dei terreni
(42)
Come primo passo, la Commissione ha valutato se il prezzo di acquisto delle azioni pagato da Karkkila abbia comportato un vantaggio per Componenta perché il venditore avrebbe ottenuto un prezzo più basso in condizioni normali di mercato.
(43)
La Finlandia ha indicato il valore delle attività di KK come segue (14):
Tabella 4
Valore delle proprietà di KK come calcolato dalla Finlandia
Valore corrente dei terreni
5 067 988
Liquidità e depositi bancari
28 256
Totale attività
5 096 244
Prestito
3 340 368
Passività correnti
107
Totale debiti
3 340 475
Valore netto di KK
1 755 769
50 % del valore netto di KK
877 885
(44)
Il valore dei terreni è stato calcolato con riferimento ai prezzi standard praticati da Karkkila nel 2003. Si trattava di prezzi uniformi per tutta l’area di Karkkila, con le uniche eccezioni delle differenze tra due zone. È emerso dai dati presentati dalla Finlandia che i prezzi reali di mercato variano significativamente tra i diversi quartieri e zone residenziali. Per questo motivo, la Commissione ha concentrato maggiormente la sua valutazione sulle zone interessate.
(45)
La Commissione rileva che Karkkila ha intrapreso l’acquisizione della piena proprietà con una prospettiva a medio-lungo termine. Non è insolito nel settore immobiliare attendersi aumenti significativi di valore a medio-lungo termine, salvo imprevisti. Karkkila ha perseguito una strategia di investimento di lungo periodo, mirando a profitti derivanti dalle future vendite.
(46)
Nella situazione specifica di Karkkila, la Finlandia ha dimostrato che Karkkila aveva validi motivi per aspettarsi un forte aumento della popolazione nel futuro a medio-lungo termine, che avrebbe determinato un notevole fabbisogno edilizio. Il motivo principale è che i tre comuni a nord e a ovest di Helsinki - Vihti, Lohja e Hyvinkää - avevano attirato un gran numero di residenti, molti dei quali pendolari. Di conseguenza, i prezzi immobiliari sono aumentati rapidamente e costantemente e non si prevedeva un rallentamento di tale aumento nel prossimo futuro. Nel 2003 i prezzi in questi comuni vicini erano in media di 2,5 volte superiori a quelli di Karkkila. Karkkila prevedeva pertanto che ulteriori aumenti dei prezzi avrebbero indotto le persone a spostarsi nel suo territorio comunale quale logica località alternativa ove stabilirsi, anche se i prezzi fossero aumentati in misura significativa anche a Karkkila. Non sembrava irrealistico prevedere il raddoppio dei prezzi degli immobili a Karkkila.
(47)
Nonostante gli sviluppi successivi non siano direttamente rilevanti per l’analisi ex ante dell’operazione, l’evoluzione dei prezzi immobiliari nei tre comuni limitrofi negli anni dopo l’operazione ha confermato che la previsione era realistica. In alcuni casi, i prezzi degli immobili erano di oltre quattro volte superiori a quelli di Karkkila.
(48)
Un altro motivo per attendersi un incremento della popolazione di Karkkila erano gli interventi di miglioramento della strada per Karkkila - già previsti al momento dell’operazione e successivamente eseguiti.
(49)
L’acquisizione della piena proprietà si basava anche su previsioni ufficiali di crescita della popolazione. Un primo studio, pubblicato nel 2000 dal Consiglio regionale di Uusimaa, stimava che la popolazione di Karkkila sarebbe cresciuta fino a circa 9 600 abitanti entro il 2025 (cioè circa il 10 %) e che sarebbero state necessarie 600 nuove abitazioni. Tale previsione si è rivelata ben presto troppo prudente. Al momento dell’operazione, Karkkila prevedeva un aumento della popolazione molto più elevato con un conseguente fabbisogno edilizio aggiuntivo di almeno 70 nuove abitazioni all’anno.
(50)
Questa previsione positiva è stata successivamente confermata da un ulteriore studio eseguito dal Consiglio regionale di Uusimaa il 18 agosto 2009, secondo cui la popolazione di Karkkila sarebbe aumentata di 100 abitanti all’anno fino al 2030, portando a un fabbisogno edilizio aggiuntivo di 70 nuove abitazioni all’anno. In realtà, anche questa seconda previsione è stata superata, dal momento che sono state costruite 137 nuove case nel 2006 e 95 nel 2007.
(51)
Va inoltre rilevato che KK era di gran lunga il maggiore proprietario immobiliare a Karkkila. Al momento dell’operazione, non era chiaro il numero effettivo dei lotti immobiliari inclusi nel portafoglio, poiché Karkkila intendeva dividere e riorganizzare alcuni di essi (in particolare nell’area di Haapala/Uusitalo). Inoltre, sui terreni destinati a case a schiera può essere costruito un numero maggiore di abitazioni per ciascun lotto, e ancor più sui terreni destinati a palazzine. L’elenco fornito dalla Finlandia indica meno di 140 siti per edilizia abitativa (i restanti erano destinati a parchi). Con un fabbisogno edilizio stimato di 70 nuove abitazioni ogni anno al momento dell’operazione, il fabbisogno previsto dovrebbe essere di 700 nuove abitazioni per i prossimi 10 anni e di 1 400 nuove abitazioni per i prossimi 20 anni. Dato che KK non aveva a Karkkila nessun concorrente rilevante, la città di Karkkila poteva ragionevolmente aspettarsi di poter vendere la maggior parte - se non tutte - le proprietà in portafoglio.
(52)
La Finlandia ha spiegato che la strategia di Karkkila consisteva in primo luogo nel migliorare il valore dei terreni di sua proprietà riorganizzandoli e curandone lo sviluppo, nell’attendere gli effetti a catena dell’aumento generale dei prezzi nella zona e nel vendere i terreni solo in una fase successiva. In linea con questa strategia, KK aveva già rinunciato a realizzare vendite premature negli anni precedenti, il che spiega il basso livello di vendite negli anni precedenti l’operazione.
(53)
La Commissione osserva che i terreni di proprietà di KK sono stati valutati diversamente in funzione della loro tipologia, vale a dire terreni destinati a case unifamiliari, a case a schiera, a palazzine, a parchi e spazi pubblici. Le caratteristiche peculiari di ciascuna area sono descritte e analizzate separatamente nel prosieguo.
(54)
I terreni destinati a palazzine situati nella zona di Asemanranta sono valutati a 2 358 158 EUR, vale a dire circa la metà del valore delle attività di KK. Ai fini dell’operazione, il terreno è stato valutato a 79,56 EUR/m2.
(55)
Gli studi non sono del tutto decisivi in questo senso e la ragione principale è la mancanza di prezzi di riferimento a Karkkila, per il fatto che prima dell’operazione non era stato venduto sul mercato alcun terreno destinato a palazzine situato in tale comune. Lo studio di esperti presentato dalla Finlandia durante la prima indagine (studio A) aveva indicato un prezzo di 50 EUR/m2. La Finlandia ha ora chiarito che tale cifra era probabilmente basata sul dato utilizzato per l’edilizia sociale finanziata dallo Stato nella regione ed era ben al di sotto del prezzo di mercato. Questo primo studio ha inoltre stimato il valore dei terreni destinati a palazzine tra 60 EUR e 75 EUR/m2. Il secondo studio (studio B) afferma che il prezzo pagato corrisponde al prezzo di mercato, senza fornire alcuna informazione aggiuntiva. Il rapporto di KP&P (studio C) conclude che il prezzo di 79,56 EUR/m2 corrisponde al prezzo di mercato, dal momento che è molto al di sotto dei prezzi pagati nei tre comuni limitrofi. In assenza di ulteriori punti di riferimento, questi studi forniscono qualche indicazione sui prezzi immobiliari nel comprensorio di Helsinki all’epoca dell’operazione. La Commissione ha quindi verificato i dati contenuti in tali studi integrandoli con la propria valutazione.
(56)
L’area di Asemanranta gode di un’ottima posizione sulle sponde di un lago, a 200 metri dal centro della città. Secondo la Finlandia, il valore dell’area è eccezionalmente alto, perché gode di vista e di accesso diretti sul lago. Un lotto di terreno comparabile è stato venduto nel 2006 a 92,35 EUR/m2. Karkkila ha effettivamente considerato il valore della proprietà abbastanza elevato da alzare il prezzo di vendita a 105 EUR/m2 nel gennaio 2008.
(57)
Un secondo elemento importante ai fini della valutazione di quest’area è la superficie cui viene applicato il prezzo. La valutazione delle vendite è stata basata prudenzialmente su una concessione edilizia minima di 29 640 m2, mentre la concessione edilizia massima potrebbe giungere a 39 590 m2. Dato l’aumento previsto della popolazione, Karkkila considerava che una concessione edilizia massima poteva essere utilizzata per determinare il valore di vendita a lungo termine.
(58)
Nonostante il fatto che nessun terreno destinato a palazzine era stato venduto a Karkkila prima dell’operazione, la città poteva ragionevolmente prevedere un mercato emergente per questa tipologia di edifici. Nel 2003 sono stati concessi quattro permessi di costruzione per palazzine. Gli sviluppi successivi all’operazione confermano che la previsione non era irragionevole, dato che sono stati richiesti e concessi sei ulteriori permessi fino al 2007, e sette palazzine sono state costruite tra il 2007 e la metà del 2010.
(59)
I prezzi pagati nei comuni limitrofi sono saliti a 133,6 EUR/m2 nel 2003 a Hyvinkää e hanno addirittura raggiunto un picco di 312,6 EUR/m2 per una vendita a Vihti nel 2004.
(60)
La Commissione ritiene che i tre studi forniscano valori ampiamente comparabili e non manifestamente errati se confrontati con i prezzi pagati per terreni analoghi all’epoca dell’operazione. Non è necessario stabilire quale degli studi sia il più affidabile, dal momento che il prezzo pagato per le azioni rimane al di sotto del valore di mercato anche in base alla stima più prudente (cfr. calcolo del valore di mercato complessivo al punto 84 e seguenti). Il valore più basso possibile è stato stimato dalla Commissione come segue: considerando la posizione privilegiata del terreno ad Asemanranta, il prezzo di mercato rientrava almeno nel segmento superiore del range fornito dal più prudente dei consulenti, ossia 75 EUR/m2. In base all’ipotesi prudenziale che prevede la vendita dei terreni solo per la concessione edilizia minima, il valore di mercato minimo sarebbe pari a 2 223 000 EUR.
(61)
Il valore massimo nel caso di - eventuale - sopravvalutazione potrebbe quindi essere considerato 135 158,40 EUR, che corrisponderebbe a 67 579,20 EUR per il 50 %.
(62)
La Commissione osserva che tale valore comprende anche gli 8-9 ettari appartenenti all’area di Asemanranta destinati a strade, parchi, ecc. Per esempio, nel piano direttore parziale, le aree in riva al lago sono destinate a scopi ricreativi e a zone di protezione dell’ambiente naturale. Pertanto, questi 8-9 ettari contribuiscono al prezzo elevato della parte residenziale della zona, ma non è stato fissato un prezzo separato.
(63)
La maggior parte dei terreni nel portafoglio immobiliare di KK era situata nella zona di Haapala/Uusitalo, a circa 2,5 km a sud-ovest dal centro città. Queste due aree adiacenti erano destinate a abitazioni residenziali unifamiliari e a villette a schiera, ma non erano ancora state sviluppate. Per questo motivo i prezzi erano bassi, così come il numero di vendite. KK possedeva praticamente l’intera area.
(64)
Ai fini dell’operazione, il terreno è stato valutato a 1 612 059 EUR per tutte le tipologie di lotti, con un prezzo di 10,19 EUR/m2 per le case unifamiliari e 74,02 EUR/m2 per le case a schiera, in linea con i prezzi standard della città. Il valore complessivo dei terreni destinati a case unifamiliari era di 973 268 EUR mentre per i terreni destinati a villette a schiera era di 811 209 EUR.
(65)
Tutti e tre gli studi indicano che i prezzi per le case unifamiliari corrispondevano ai prezzi di mercato. Il rapporto di KP&P (studio C) spiega che i prezzi di mercato erano del 15-20 % superiori ai prezzi applicati da Karkkila. La Finlandia ha fornito dati attestanti che il prezzo medio era di circa 14,4 EUR/m2 nel 2003. L’esperto immobiliare consultato nella fase iniziale (studio A) aveva indicato che i prezzi di mercato a Karkkila erano compresi tra 9,43 EUR e 14,76 EUR.
(66)
Tutti e tre gli studi facevano riferimento ai prezzi medi di vendita, mentre i dati presentati dalla Finlandia hanno rivelato differenze significative tra i quartieri, con l’area di Haapala/Uusitalo all’estremità inferiore della gamma di prezzi. Nel 2003 sono stati venduti due lotti a Haapala (da una società privata a un privato): nel mese di aprile 2003, un lotto era stato venduto a 9,25 EUR/m2, e nel mese di agosto un altro a 10,06 EUR/m2. Tali dati corrisponderebbero ad un aumento di prezzo dell’8,8 % in quattro mesi. Considerando l’andamento dei prezzi in generale a Karkkila, dove i prezzi sono aumentati del 12,6 % tra il 2001 e il 2002 e del 42,7 % tra il 2002 e il 2003, un aumento dei prezzi dell’1,3 % negli ultimi quattro mesi del 2003 può essere considerato in linea con la tendenza generale. Alla luce di queste circostanze, la Commissione non vede alcuna ragione per cui un prezzo di 10,19 EUR/m2 nel dicembre 2003 non possa essere accettato come prezzo di mercato.
(67)
Per quanto riguarda i prezzi per le case a schiera, non vi sono vendite di riferimento nella zona che possano fornire un punto di riferimento diretto. L’esperto immobiliare iniziale aveva stimato un valore di mercato compreso tra 70 EUR e 80 EUR/m2, mentre il rapporto di KP&P (studio C) fa riferimento solo ai prezzi molto più elevati per i lotti destinati a case a schiera nei comuni limitrofi. Dal momento che tutti e tre gli studi concludono che il prezzo pagato corrispondeva al prezzo di mercato e dal momento che non vi sono indicatori in base ai quali ritenere che tali conclusioni non siano corrette per l’area di Haapala/Uusitalo, la Commissione può accettare che il prezzo di 74,2 EUR/m2 corrispondeva al prezzo di mercato.
(68)
La Commissione ha chiesto alla Finlandia di spiegare perché Karkkila avesse interesse ad acquisire la piena proprietà di questa intera area, tenendo conto del fatto che i dati di vendita precedenti sembrano indicare che gli acquirenti non erano interessati a questo quartiere e preferivano evidentemente altre zone della città, nonostante i prezzi più elevati. La Finlandia ha spiegato che, già negli anni precedenti, KK aveva seguito una strategia mirata di investimento, che consisteva nello sviluppo di Haapala/Uusitalo quale futuro quartiere residenziale di Karkkila. Altre zone residenziali della città stavano già cominciando ad essere sature e, sulla base della crescita della popolazione, si prevedeva che sarebbe stato necessario sviluppare nuove aree.
(69)
La zona di Haapala/Uusitalo rientrava nel piano urbanistico, ma il suo sviluppo non era ancora stato avviato. Questo comprendeva una nuova suddivisione del territorio in lotti singoli di forma più opportuna, il collegamento dei siti alle reti dei servizi e la costruzione di infrastrutture.
(70)
Karkkila aveva già seguito con successo la stessa strategia in altri quartieri: aveva esteso i servizi pubblici alle aree di Tuorila, Nikkimäki e Pumminmäki. Nel 2003 il prezzo medio di vendita a Pumminmäki era già di 14,28 EUR, e nel 2004 Karkkila ha venduto con successo lotti di terreno al nuovo prezzo standard di 14 EUR, con un ulteriore aumento dei prezzi negli anni successivi (fino a 18,5 EUR/m2 nel 2005).
(71)
Secondo le previsioni, il valore degli immobili a Haapala/Uusitalo avrebbe raggiunto quello di aree residenziali edificate in modo analogo e avrebbe inoltre seguito la tendenza generale all’aumento dei prezzi. Un aumento del valore di almeno il 40-50 % successivo all’edificazione (vale a dire entro 3 o 4 anni), cui si sarebbero sommati ulteriori aumenti nel medio-lungo termine, sembrava quindi giustificato.
(72)
Era nell’interesse di Karkkila sviluppare l’area nel quadro di un progetto infrastrutturale unico che coprisse l’intera zona. Un approccio unico e coordinato allo sviluppo sarebbe stato molto più economico di un approccio sito per sito (il comune è obbligato per legge a collegare gli immobili alle reti di servizi, cosa che avviene di norma su richiesta dei proprietari che intendono costruire). Karkkila ha sottolineato che le operazioni si svolgevano molto più agevolmente sotto la sua proprietà e il suo controllo esclusivi. Era infatti necessario adottare un gran numero di decisioni per ogni lotto e ogni misura di sistemazione. Visto che lo sviluppo immobiliare non costituiva il «core business» di Componenta (produttore di acciaio), risultava già chiaro che tali attività di sviluppo presentavano maggiori difficoltà per quest’ultima.
(73)
Considerate la sua strategia di sviluppo a lungo termine e la sua intenzione di realizzare tutte le opere di ingegneria in una sola volta, Karkkila non aveva alcun interesse a vendere il terreno prima che venisse edificato. Per questo motivo non era stata effettuata praticamente nessuna vendita prima dell’operazione.
(74)
La Commissione può accettare che, sulla base della strategia a lungo termine seguita da Karkkila per la zona di Haapala/Uusitalo, un investitore operante in un’economia di mercato che già possedesse il 50 % delle azioni in quella zona potrebbe avere un interesse economico ad acquisire il restante 50 % delle azioni. Si può ritenere che la prospettiva di possedere l’intera futura nuova zona residenziale, il basso rischio in termini di prezzo e le buone prospettive di vendere la maggior parte dei lotti nei prossimi dieci anni nonché la parte restante nei successivi dieci anni, costituiscano una strategia commerciale che un investitore operante in un’economia di mercato avrebbe perseguito.
(75)
Alcuni lotti destinati a case unifamiliari sono situati in altre aree. La valutazione (43 000 EUR) era basata sul prezzo unitario ufficiale di vendita di Karkkila di 10,19 EUR/m2 per i terreni di questo tipo. Per le ragioni di cui sopra (considerando 65-66), la Commissione ritiene che il prezzo del dicembre 2003 possa essere accettato quale prezzo di mercato.
(76)
Il portafoglio di KK comprende anche due lotti di terreno destinati a palazzine situati nella zona Takko I. Il valore totale di questo bene immobile è di 110 191 EUR. Takko I si trova nel centro della città. Secondo lo studio A, il prezzo di mercato era compreso tra 60 EUR e 75 EUR/m2. Il rapporto di KP&P (studio C) è giunto alle stesse conclusioni per quanto riguarda i siti destinati a palazzine, vale a dire che il prezzo corrispondeva alla quota di mercato con riferimento ai prezzi di vendita pagati in comuni limitrofi.
(77)
Secondo la Commissione, non è necessario stabilire quale studio di esperti sia il più affidabile. Se anche si applicasse all’operazione il prezzo di mercato più basso possibile, pari a 60 EUR/m2, il valore totale rettificato delle azioni sarebbe ancora superiore al prezzo pagato da Karkkila (cfr. più avanti il calcolo del valore minimo delle azioni). Sulla base di questa ipotesi del valore di mercato più basso possibile, il terreno nell’area Takko I sarebbe stato sopravvalutato di 19,65 EUR/m2. Ciò corrisponderebbe ad un totale di 27 212 EUR, vale a dire 13 606 EUR per il 50 % delle azioni.
(78)
Il valore attribuito ai terreni destinati a parchi è di 456 601 EUR. Questo era basato sul prezzo standard di 1,18 EUR/m2 che Karkkila paga normalmente per tali terreni. Si tratta di aree che la città ha il diritto di riscattare al prezzo corrente (15). Dato che queste aree non sono destinate ad essere edificate in base al piano urbanistico, è stata usata la stessa base dei prezzi stabilita per i terreni incolti (cfr. considerando 79). La Commissione ha pertanto concluso che questa parte dei terreni non è stata sopravvalutata.
(79)
Il portafoglio di KK comprendeva anche terreni incolti non compresi nel piano urbanistico per un valore totale di 49 678 EUR, basato su un prezzo di 1,18 EUR/m2. Gli studi non spiegano perché considerino corretta la valutazione di questi terreni. Gli altri dati presentati dalla Finlandia contengono un elenco di terreni non edificati in aree scarsamente popolate a Karkkila venduti a una media di 1,86 EUR/m2. Su questa base, la Commissione può accettare che 1,18 EUR non superava il prezzo di mercato.
(80)
Secondo i calcoli effettuati dalla Finlandia sulla base dei prezzi standard ai quali KK ha venduto le sue proprietà, il valore dei beni immobili di KK ammontava a 5 067 988 EUR. Al netto degli importi relativi a una potenziale sopravvalutazione dei terreni destinati a palazzine ad Asemanranta (135 158 EUR) e nell’area Takko I (27 212 EUR), il valore minimo dei terreni ammonta a 4 905 618 EUR.
3. Il rimborso del prestito
(81)
Nel 1996 sia Componenta che Karkkila avevano accordato a KK, alle stesse condizioni (pari passu), un prestito a tasso zero di 1 670 814 EUR. Il ritiro di Componenta da KK è avvenuto con il rimborso del prestito da parte di KK. Poiché KK avrebbe dovuto vendere una quantità significativa di proprietà per generare questi fondi, e poiché, come sopra descritto, ciò avrebbe messo a rischio la strategia dell’azienda a medio e lungo termine, Karkkila ha deciso di concedere a KK un ulteriore prestito a tasso zero per lo stesso importo, che KK ha utilizzato per il rimborso. Di conseguenza, KK doveva a Karkkila un totale di 3,34 milioni di EUR.
(82)
La Commissione concorda con la Finlandia sul fatto che i prestiti erano già stati presi in considerazione nella valutazione della società, cioè il valore delle azioni era già stato ridotto del valore del debito. Valutare il rimborso del prestito come una misura distinta equivarrebbe quindi a un doppio conteggio.
4. Valore delle azioni
(83)
Dopo aver dedotto l’importo di un’eventuale sopravvalutazione, il valore del 50 % delle azioni KK è il seguente:
Tabella 5
Valore di KK
Valore corrente dei terreni
4 905 618
Liquidità e depositi bancari
28 256
Totale attività
4 933 874
Prestito
3 340 368
Passività correnti
107
Totale debiti
3 340 475
Valore netto di KK
1 593 399
50 % del valore netto di KK
796 699,5
(84)
Dal momento che Karkkila ha pagato un prezzo di acquisto di 713 092,50 EUR per il 50 % delle azioni, la Commissione ritiene che non abbia pagato un prezzo superiore al valore di mercato.
V. CONCLUSIONE
(85)
La Commissione ritiene che il prezzo pagato da Karkkila a Componenta per l’acquisto del 50 % delle azioni di KK non superi il prezzo di mercato e non si configuri quindi come aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
Il prezzo pagato dalla città di Karkkila all’impresa Componenta Oyj per l’acquisto delle azioni da essa detenute nell’impresa Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy in base al contratto concluso tra le parti il 16 dicembre 2003 non costituisce un aiuto di Stato a favore di Componenta Oyj ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
Articolo 2
La Repubblica di Finlandia è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 20 aprile 2011