ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.
DECISIONE DELLA COMMISSIONE
del 14 dicembre 2004
riguardante l’acquisto di terreni dell’Aircraft Services Lemwerder da parte del comune di Lemwerder
[notificata con il numero C(2004) 4748]
(Il testo in lingua tedesca è il solo facente fede.)
(Testo rilevante ai fini del SEE)
(2005/664/CE)
LA COMMISSIONE DELLE COMUNITÀ EUROPEE,
visto il trattato che istituisce la Comunità europea, in particolare l'articolo 88, paragrafo 2,
visto l'accordo sullo Spazio economico europeo, in particolare l'articolo 62, paragrafo 1, lettera a),
dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni conformemente a detti articoli (1) e viste le osservazioni trasmesse,
considerando quanto segue:
I. PROCEDIMENTO
(1)
La Commissione ha ricevuto una denuncia relativa ad un'operazione immobiliare fra il comune di Lemwerder e la società Aircraft Services Lemwerder (di seguito denominata ASL), secondo la quale tale operazione conteneva elementi di aiuto a favore di ASL. La Commissione, con lettera del 30 gennaio 2003, ha chiesto informazioni alla Germania, che ha risposto con lettera del 18 marzo 2003.
(2)
Con decisione del 17 settembre 2003 la Commissione ha avviato il procedimento di cui all'articolo 88, paragrafo 2, del trattato CE riguardo all'aiuto in oggetto. Il caso è stato registrato con il numero C 56/2003. La decisione è stata trasmessa alla Germania con lettera del 18 settembre 2003 e pubblicata sulla Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (2). La Commissione non ha ricevuto osservazioni in merito da parte di terzi interessati.
(3)
Le autorità tedesche hanno preso posizione nei confronti della decisione della Commissione con lettere del 14 e del 18 novembre 2003. La Commissione ha chiesto informazioni supplementari con lettere del 13 gennaio e del 10 maggio 2004. La Germania ha risposto con lettere del 13 febbraio e del 31 agosto 2004. Il 13 ottobre 2004 si è svolta una riunione tra i rappresentanti della Commissione, quelli della Germania e l’autore della perizia immobiliare presentata. Dopo tale riunione la Germania ha trasmesso informazioni supplementari con lettera del 23 novembre 2004.
II. LA MISURA
1. Il beneficiario
(4)
L’ASL (Aircraft Services Lemwerder, con sede a Lemwerder, Bassa Sassonia, nelle vicinanze di Brema) fornisce servizi, per es. manutenzione di aerei. Nel corso dell’esercizio 2002/2003 la società, che impiegava circa 700 persone, ha registrato un fatturato di 53,4 milioni di EUR. Fino al 1993 l’ASL era parte integrante della Deutsche Aerospace AG (DASA). Quando la DASA ha deciso di chiuderla, il Land Bassa Sassonia ha preso misure per salvare l’ASL. Tali misure sono state approvate dalla Commissione con la decisione 97/753/CE del 12 marzo 1997 relativa ad aiuti di Stato a favore della Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Il 1o gennaio 2004 l’EADS ha acquisito una partecipazione maggioritaria del 51 % nell’impresa: da allora la ASL viene ristrutturata. La manutenzione di aerei civili è abbandonata e in futuro si eseguiranno lavori di riparazione e manutenzione di parti di aerei da combattimento (Transall C-160, Tornado) e di assemblaggio di parti di aerei militari (Eurofighter, A400M). Il numero di dipendenti previsto per il 2006 è di 210 persone (4).
2. Descrizione dettagliata della misura:
(5)
Il comune di Lemwerder ha acquistato terreni di cui l’ASL non aveva bisogno. Secondo le informazioni fornite dalla Germania nel prezzo di acquisto era compreso uno sconto dovuto alla quantità.
Data
Terreno
Superficie (m2)
Prezzo
(DM/EUR)
Prezzo complessivo
(DM/EUR)
28.6.2000
Ovest e centrale
241 643
(97 828 e 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Sud
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
La valorizzazione del terreno ovest comportava un costo di 1 355 040 EUR. Per vari motivi si è dato per scontato che i costi per il terreno «centrale» sarebbero stati inferiori del 10 % circa.
(7)
Il comune è partito dal presupposto che i terreni ovest e centrale, dopo aver costruito l’infrastruttura necessaria, potevano essere venduti a un prezzo di […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tale prezzo relativamente elevato è dovuto alle caratteristiche del sito, nelle immediate vicinanze del campo di aviazione della ASL, con collegamento diretto alla rete ferroviaria e possibilità di sfruttare le strutture portuali della ASL sul Weser. Nel 1999 e nel 2002 sono stati venduti terreni nel vicino comune di Edenbüttel allo stesso prezzo, pur avendo un accesso meno agevole alla ferrovia, al trasporto aereo e al fiume. La Germania ha presentato altre due valutazioni per terreni situati a nord dell’ASL, che indicano un valore comparabile.
(8)
Per la valorizzazione del terreno «ovest» il comune ha ottenuto un aiuto di 562 200 EUR (cofinanziato al 50 % dal FESR-obiettivo 2) e ha messo a disposizione un contributo di 132 125 EUR di fondi propri. Il ricavo della vendita comunicato è stato di […] EUR.
(9)
Il comune e la società per lo sviluppo della Bassa Sassonia NILEG mirano in primo luogo all’industria aeronautica; non hanno tuttavia previsto restrizioni riguardo a potenziali acquirenti. Nel 2000 è crollato il mercato fondiario; dal secondo semestre del 2002 è ripresa la domanda per questo tipo di terreni, ma finora non ne sono stati venduti.
III. MOTIVAZIONE DELL'AVVIO DEL PROCEDIMENTO
(10)
Nella decisione di avviare il procedimento di cui all'articolo 88, paragrafo 2, del trattato CE, la Commissione ha espresso il dubbio che il prezzo pagato dal comune non corrispondesse al valore di mercato. Il terreno è stato venduto come suolo non valorizzato, e l’ASL o un altro acquirente privato o pubblico avrebbero dovuto investire una somma considerevole per poterlo vendere come terreno valorizzato. Poiché non si disponeva della valutazione di tale suolo non valorizzato, la Commissione ha elaborato una stima detraendo i costi di valorizzazione dal valore del terreno valorizzato. A tal fine essa ha tenuto conto del ritardo prevedibile dovuto alla vendita del terreno in lotti, dei costi finanziari del progetto e del fatto che parte del terreno sarebbe stata necessaria per costruire le infrastrutture. Da tale stima è emerso un valore del terreno non valorizzato ben inferiore al prezzo pagato dal comune. La Commissione si è poi chiesta se un investitore privato, vista la situazione generale del mercato, avrebbe in assoluto valorizzato un terreno nei dintorni immediati della ASL. Inoltre ha espresso dubbi sul fatto che un investitore privato avrebbe ottenuto aiuti simili a quelli ottenuti dal comune. Poiché la Germania non ha motivato l’acquisizione del terreno «sud», questa avrebbe potuto comportare ulteriori elementi di aiuto.
(11)
La Commissione ha messo in dubbio che eventuali elementi di aiuto compresi nell'acquisizione del terreno fossero compatibili con il mercato comune: ad esempio, la vendita dei suoli non era subordinata a investimenti né a processi di ristrutturazione e, secondo la Germania, l’impresa non era in difficoltà. Nella decisione 97/753/CE gli aiuti erano stati autorizzati a condizione che la Germania non concedesse aiuti ad hoc per un periodo di cinque anni: ebbene i presunti aiuti legati alla presente acquisizione di terreno rientrerebbero appunto in questo periodo di cinque anni.
IV. OSSERVAZIONI DELLA GERMANIA
(12)
La Germania ritiene che il punto di partenza idoneo per stabilire il valore di mercato di terreni non valorizzati sia il valore di lotti analoghi di suolo non valorizzato che tenga conto della posizione e del collegamento alle infrastrutture. È stata presentata una nuova valutazione del terreno non valorizzato che si basa su un raffronto diretto con altri terreni non valorizzati nel raggio di 80 km e tiene conto delle diverse caratteristiche. Il perito ha ispezionato il terreno in questione e gli altri terreni; in particolare ha tenuto conto dei collegamenti alle infrastrutture che potrebbero essere realizzati. Il perito è giunto a un valore di […] EUR al metro quadrato e poiché tale valore è superiore al prezzo pagato dal comune, non potrebbe pertanto esservi stato alcun aiuto. La Germania non ritiene necessario tener conto degli eventuali ritardi nella rivendita dei lotti, dei costi di valorizzazione e degli aiuti.
(13)
Inoltre, secondo la Germania, gli enti pubblici che valorizzano dei terreni industriali sono guidati da considerazioni a lungo termine, quali ad esempio il gettito fiscale generato dalle imprese che si insediano su un terreno valorizzato. La normativa in materia di aiuti di Stato renderebbe impossibile ai comuni raggiungere i loro obiettivi, se fossero obbligati a vendere a un prezzo determinato. Inoltre i comuni potrebbero certo utilizzare la procedura del bando di gara, se intendono vendere terreni, ma non possono farlo se vogliono acquistare un appezzamento di terreno che corrisponda ai loro progetti di valorizzazione. Il venditore verrebbe in tal caso a trovarsi in una posizione negoziale estremamente favorevole e una vendita in tali condizioni non presupporrebbe aiuti a favore del venditore.
(14)
Secondo la Germania poi, la valutazione della Commissione contiene errori. Un investitore privato non è sottoposto, per esempio, alle stesse norme di un comune. Ai sensi degli articoli 127 e seguenti del Baugesetzbuch (codice edilizio tedesco) i comuni devono assumersi almeno il 10 % delle spese di valorizzazione ammissibili. Inoltre la bonifica dalle munizioni ha comportato costi imprevisti. Al momento dell’acquisto, quindi, tali costi non potevano influenzare il prezzo. Inoltre, ai sensi della comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (6) (qui di seguito denominata «la comunicazione») non è necessario includere nella valutazione i costi supplementari delle infrastrutture. Oltre a ciò, secondo la comunicazione, un prezzo superiore è ammissibile a determinate condizioni (ad esempio è previsto un margine di tolleranza del 5 %).
(15)
Porsi la domanda se un investitore privato avrebbe valorizzato il terreno non presenta qui nessuna rilevanza. La valorizzazione dei terreni è compito delle autorità pubbliche e rientra nell’ambito della prestazione di servizi di interesse economico generale. Un comune, secondo la Germania, valorizza i terreni soltanto se, come nel presente caso, si aspetta una domanda sufficiente. L’Istituto per la ricerca economica della Bassa Sassonia (Niedersächsische Institut für Wirtschaftforschung) aveva previsto che l’offerta di terreni industriali avrebbe incontrato difficoltà. La riconversione innovativa dell’intera zona tramite l’allacciamento al nuovo tunnel sotto il Weser e all’autostrada costiera progettata fino al previsto porto in acque profonde di Wilhelmshaven ha aumentato la domanda di superfici ad uso industriale. L’agenzia per la promozione e l’investimento della Bassa Sassonia (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) ha inoltre spiegato che si trattava, per tale motivo, di superfici particolarmente pregiate e che il comune avrebbe perso un cosiddetto «Unique Selling Point» a portata di mano se non avesse acquistato il terreno: aveva perciò consigliato al comune di acquistare il terreno, tanto più che in tal modo si apriva la possibilità di garantirsi lo sfruttamento dell’intero settore, fra la zona industriale «Bahnhof Altenesch» e i terreni dell’ASL.
(16)
Per quanto riguarda l’acquisizione del lotto «sud» la Germania ha indicato che era necessaria al progetto globale, poiché serviva a fornire una superficie di sostituzione e scambio per l’infrastruttura destinata alla valorizzazione del terreno «centrale».
V. VALUTAZIONE
(17)
Ai sensi dell'articolo 87, paragrafo, 1 del trattato CE «sono incompatibili con il mercato comune, nella misura in cui incidono sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza». In questo caso, va accertato se l’ASL è stata favorita in maniera selettiva dall’acquisizione del terreno: così sarebbe se il comune avesse pagato un prezzo superiore al valore di mercato.
(18)
La Commissione concorda con la Germania sul fatto che è il prezzo del terreno non valorizzato che deve essere considerato prezzo di mercato. La determinazione del valore del terreno non valorizzato mediante detrazione dei costi di valorizzazione dal valore del terreno valorizzato è una procedura ausiliaria se non si dispone di una valutazione più diretta. Per questo la Commissione ha esaminato attentamente la nuova valutazione del terreno non valorizzato presentata dalla Germania.
(19)
Se le autorità vogliono acquistare un determinato terreno, devono negoziare con il proprietario: organizzare una procedura di offerta incondizionata non è una soluzione, tuttavia tali procedure sono applicabili fino a un certo punto. I principi di cui alla sezione II, punto 1, della comunicazione, relativi alla vendita mediante procedura di offerta incondizionata, non potrebbero certo valere per il presente caso. Tuttavia i principi di cui alla sezione II, punto 2, della comunicazione, sono applicabili fino a un certo punto.
(20)
La relazione è stata elaborata da un perito indipendente, conformemente alla sezione II, punto 2, lettera a) della comunicazione: non gli sono state date istruzioni preliminari e la sua indipendenza è garantita dal fatto che la sua nomina è pubblica ed ha prestato giuramento. Il suddetto esperto per di più collabora con la Commissione, nonché con la Corte di giustizia come perito giurato ed è particolarmente competente per la valutazione dei terreni della zona in questione. Anche se la valutazione è in data 6 novembre 2003, ossia posteriore alla vendita, può costituire la base per il presente procedimento. La Commissione ritiene che il metodo usato dal perito, di prendere in considerazione il valore di altri terreni e le loro diverse caratteristiche, sia adeguato. La Commissione ha esaminato la relazione in modo approfondito, sopratutto l’estensione e la tipologia degli appezzamenti usati per il raffronto, il fatto di tener conto di un’eventuale inquinamento, l’indipendenza del perito, il significato di riferimenti particolari al collegamento con le infrastrutture, il genere di terreno ed il metodo usato per calcolare il risultato finale. I prezzi dei terreni considerati oscillavano fra 16 e 36 EUR al metro quadrato. La Commissione constata che il calcolo del risultato di […] EUR al metro quadrato forse non è completamente esatto, ma in ogni caso calcoli alternativi indicherebbero un valore superiore. Fondandosi su tale valutazione la Commissione giunge al risultato che il valore di […] EUR al metro quadrato può essere considerato come base di massima per il valore di mercato del terreno non valorizzato al momento della vendita. In ogni caso la Commissione, in base alla relazione, può escludere che il valore di mercato sia inferiore al prezzo al quale il terreno è effettivamente stato venduto, ossia […] EUR al metro quadrato.
(21)
La Commissione constata che, nel presente caso, il comune non ha acquistato i terreni nell’interesse dell’ASL, bensì con l’intenzione di valorizzarli e di venderli, conformemente alla propria pianificazione d’insieme, in base a considerazioni politiche generali (cfr. punto 15), cosa che è avvalorata dalla sovvenzione del FESR (cfr. punto 8). La scelta proprio di questo terreno dell’ASL concorda con le considerazioni politiche e si giustifica con gli eccezionali collegamenti tra il terreno e le infrastrutture, cosa confermata dall’agenzia per la promozione e l’investimento della Bassa Sassonia (Investment and Promotion Agency Niedersachsen).
(22)
La Commissione ammette che un imprenditore privato non sarebbe stato in grado di acquisire a quel prezzo il terreno non valorizzato, valorizzarlo, costruire le infrastrutture necessarie e vendere le superfici valorizzate con profitto: ciò si può spiegare usando talune argomentazioni addotte dalla Germania, quali, ad esempio, il quadro giuridico vigente per i comuni. Tuttavia una valutazione ulteriore della questione non è necessaria, poiché fra le condizioni del presente caso, le due conclusioni succitate, vale a dire, innanzitutto, che il comune non ha acquistato i terreni ad un prezzo superiore al prezzo di mercato e, poi, che il comune non ha acquistato i terreni nell’interesse dell’ASL, bensì conformemente alla propria pianificazione d’insieme e in base a considerazioni politiche generali, sono sufficienti per stabilire che non è stato concesso nessun vantaggio specifico all’ASL. Gli altri dubbi, espressi nella decisione della Commissione di avviare il procedimento, non sono più pertinenti.
(23)
La Commissione può accettare le argomentazioni addotte dalla Germania per l’acquisto dell’appezzamento di terreno «sud». Inoltre l’aiuto eventuale, nel presente caso, non avrebbe comunque superato la soglia de minimis di 100 000 EUR.
VI. CONCLUSIONI
(24)
La Commissione è giunta alla conclusione che il comune di Lemwerder non ha acquistato il terreno dell’ASL ad un prezzo superiore al prezzo di mercato. Di conseguenza non è stato concesso alcun vantaggio, e quindi alcun aiuto di Stato, al venditore ai sensi dell'articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE.
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
L’operazione di vendita fra il comune di Lemwerder e l’Aircraft Services Lemwerder non contiene elementi di aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE.
Articolo 2
La Repubblica federale di Germania è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 14 dicembre 2004.