ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
DECISIONE (UE) 2015/507 DELLA COMMISSIONE
del 16 settembre 2014
relativa alla misura SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) della Germania
[notificata con il numero C(2014) 6411]
(Il testo in lingua tedesca è il solo facente fede)
(Testo rilevante ai fini del SEE)
LA COMMISSIONE EUROPEA,
visto il trattato sul funzionamento dell’Unione europea, in particolare l’articolo 108, paragrafo 2, primo comma,
dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni conformemente alle disposizioni succitate (1) e viste le osservazioni trasmesse,
considerando quanto segue:
1. PROCEDIMENTO
(1)
Il 30 marzo 2007 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (in appresso «NEUWOGES») ha presentato alla Commissione una denuncia, ai sensi dell’articolo 20, paragrafo 2, del regolamento (CE) n. 659/1999 del Consiglio (2), secondo cui a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, a Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (in appresso «BAVARIA 1» e «BAVARIA 2»; congiuntamente: «BAVARIA») era stato concesso un aiuto di Stato illegale mediante un contratto di cessione del diritto di superficie (Erbbaurechtsvertrag, in appresso «EBV») e un contratto amministrativo (Generalverwaltervertrag, in appresso «GVV»). NEUWOGES ha chiesto di avviare un procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE.
(2)
In data 6 agosto 2007, 14 maggio 2008, 6 aprile 2009 e 3 febbraio 2012, la Commissione ha chiesto alla Germania ulteriori informazioni. La Germania ha risposto in data 4 settembre 2007, 12 ottobre 2007, 17 ottobre 2007, 11 luglio 2008, 14 luglio 2008, 12 dicembre 2008, 30 giugno 2009 e 28 febbraio 2012. NEUWOGES ha inviato osservazioni in data 30 maggio 2007, 5 novembre 2007, 26 febbraio 2008, 15 luglio 2008, 30 settembre 2008, 18 dicembre 2008, 6 marzo 2009, 4 giugno 2009, 15 luglio 2009, 26 agosto 2009, 22 settembre 2009 e 19 gennaio 2012. BAVARIA ha trasmesso le sue osservazioni il 13 maggio 2008.
(3)
Il 28 novembre 2008 il tribunale regionale (Landgericht) di Rostock (in appresso «LG Rostock») ha emanato la propria sentenza nella causa BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA aveva agito giudizialmente nei confronti di NEUWOGES per inadempimento del contratto stipulato tra le parti. NEUWOGES aveva quindi eccepito che il contratto comportava aiuti di Stato illegittimi e incompatibili con il mercato interno e sarebbe quindi nullo. L’LG Rostock è arrivato alla conclusione che non era ravvisabile alcun vantaggio a favore di BAVARIA e quindi neppure un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. NEUWOGES ha impugnato tale sentenza. Il procedimento dinanzi al tribunale regionale superiore (Oberlandesgericht) di Rostock (in appresso «OLG Rostock») è ancora pendente. BAVARIA ha inoltre avviato un procedimento dinanzi al tribunale amministrativo (Verwaltungssgericht) di Greifswald (in appresso «VG Greifswald») al fine di ottenere, in via giudiziale, accesso a tutti gli atti di NEUWOGES o della città di Neubrandenburg riguardanti i suddetti contratti. Il procedimento è tuttora pendente.
(4)
Con lettera del 4 giugno 2009 NEUWOGES ha chiesto alla Commissione, in conformità dell’articolo 265, secondo comma, del TFUE, di avviare entro due mesi il procedimento di indagine formale.
(5)
Con lettera del 29 luglio 2009 la Commissione ha comunicato a NEUWOGES la sua valutazione preliminare, secondo cui né l’EBV né il GVV contengono elementi di un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
(6)
Con lettera del 26 agosto 2009 la denunciante ha impugnato tale valutazione preliminare chiedendo alla Commissione di avviare il procedimento di indagine formale entro due settimane.
(7)
Con lettera del 15 settembre 2009, i servizi della Commissione hanno comunicato a NEUWOGES che le avrebbero trasmesso un’altra lettera contenente una valutazione delle ultime osservazioni di NEUWOGES. Con lettera del 22 settembre 2009 NEUWOGES ha informato la Commissione di non condividere la sua proposta.
(8)
Il 9 ottobre 2009 NEUWOGES ha presentato ricorso dinanzi al Tribunale dell’Unione europea, chiedendo di annullare la presunta decisione contenuta nella lettera della Commissione del 29 luglio 2009 o, in subordine, di accertare la carenza della Commissione per essersi rifiutata di avviare un procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE. Il 9 gennaio 2012 il Tribunale ha respinto la domanda di annullamento in quanto irricevibile e il ricorso per carenza in quanto infondato (3).
(9)
Con lettera dal 19 gennaio 2012 NEUWOGES ha chiesto nuovamente alla Commissione di avviare il procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE.
(10)
Con lettera del 21 marzo 2012 la Commissione ha informato la Germania della sua decisione di avviare il procedimento di indagine formale. La decisione della Commissione di avviare il procedimento di indagine formale (in appresso «decisione di avviare il procedimento») è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (4). La Commissione ha invitato le parti a presentare osservazioni sulla misura. Il 22 marzo 2012 NEUWOGES ha impugnato l’ordinanza del Tribunale del 9 gennaio 2012. Il 15 novembre 2012 la Corte ha respinto l’impugnazione dichiarando il non luogo a procedere (5).
(11)
La Commissione ha ricevuto, in data 17 luglio 2012, 2 ottobre 2012, 4 aprile 2013 e 15 aprile 2014, le osservazioni di NEUWOGES e, in data 18 giugno 2012 e 22 aprile 2013, le osservazioni di BAVARIA. Le osservazioni sono state inoltrate alla Germania il 7 agosto 2012 e il 16 settembre 2013. Su incarico del governo federale, la città di Neubrandenburg ha presentato osservazioni in data 23 luglio 2012 e 28 settembre 2012; il Land Berlino ha trasmesso le proprie osservazioni in data 16 maggio 2012, 28 settembre 2012 e 30 settembre 2013.
2. DESCRIZIONE DELLE MISURE
(12)
NEUWOGES è una società a responsabilità limitata di diritto tedesco di cui la città di Neubrandenburg detiene il 100 % delle quote. NEUWOGES mira a mettere a disposizione appartamenti a prezzi accessibili ad ampie fasce della popolazione della suddetta città e delle aree limitrofe. La società possiede oggi il 33 % di tutti gli appartamenti della città di Neubrandenburg. BAVARIA 1 e BAVARIA 2 sono società veicolo costituite specificamente ai fini dell’operazione con NEUWOGES e i cui soci di maggioranza sono fondi immobiliari chiusi. I soci di BAVARIA 1 sono BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) e BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mentre BAVARIA 2 fa capo, per il 100 %, al Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Investitori privati detengono le quote di BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG e di Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Entrambi i fondi sono stati costituiti e gestiti da Berliner Immobilien-Holding GmbH, società facente capo, sino al 1o gennaio 2006, alla Bankgesellschaft Berlin e, da tale data, detenuta direttamente dal Land Berlino per il 100 %.
(13)
NEUWOGES è, tra l’altro, proprietaria di una serie di fondi a Neubrandenburg, sui quali si trovano dodici complessi immobiliari con, complessivamente, 557 unità abitative e vari locali commerciali. Il 21 gennaio 1998 NEUWOGES e BAVARIA hanno stipulato l’EBV e il GVV (in appresso i «contratti di cui trattasi» o, insieme, l’«operazione di Sale-and-lease-back»).
2.1. CONTRATTO DI CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE (EBV)
(14)
Il 21 gennaio 1998 NEUWOGES e BAVARIA hanno stipulato un contratto di leasing e compravendita immobiliare avente ad oggetto dodici complessi residenziali con complessivamente 557 unità abitative. Nel quadro del contratto in parola BAVARIA ha acquisito il diritto di superficie sui fondi per un periodo di 75 anni e la proprietà degli immobili.
(15)
L’EBV si articola in due parti principali.
a)
Da un lato, BAVARIA si è impegnata a versare a NEUWOGES complessivamente […] (6) EUR (7): […] EUR a titolo di canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili per il periodo sino al 31 dicembre 2028 e […] EUR a titolo di prezzo di acquisto dei complessi residenziali.
b)
Dall’altro, BAVARIA deve, a partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, versare annualmente un canone enfiteutico pari al […]% del valore attuale del terreno, vale a dire di […] EUR al m2 ovvero […] EUR l’anno. Per la successiva durata residua dell’EBV è previsto un adeguamento del canone enfiteutico all’indice del costo della vita complessivo, a condizione che questo abbia subito un incremento superiore al […]%.
(16)
Nel 1997, prima della conclusione dell’EBV con BAVARIA, NEUWOGES ha fatto valutare il valore dei beni (edifici e terreni) da periti interni. In base a tale perizia, il valore dei beni ammontava a […] EUR. Nel 2007 NEUWOGES ha inoltre incaricato un perito esterno di redigere retroattivamente un’altra perizia sul valore di mercato dei beni nel 1997. In base alla perizia del 2007 il valore stimato dei beni era pari, nel 1997, a […] EUR.
L’Altschuldenhilfegesetz (legge sull’alleviamento dei debiti pregressi)
(17)
L’EBV è stato stipulato nel contesto dell’Altschuldenhilfegesetz (8) (in appresso l’«AHG»). Dopo la riunificazione nel 1990 le preesistenti società immobiliari di proprietà sociale della Germania orientale sono state trasformate in società edilizie comunali giuridicamente autonome. Gli attivi patrimoniali e le passività delle loro danti causa sono stati trasferiti in capo alle suddette nuove società con conseguenti gravi oneri a carico di queste ultime. Al fine di mettere le imprese edilizie nella condizione di poter sopravvivere a lungo termine, il legislatore federale ha emanato l’Altschuldenhilfegesetz (AHG), che è entrato in vigore il 27 giugno 1993.
(18)
In base all’AHG, le imprese edili comunali della Germania orientale potevano, su richiesta, ottenere l’alleviamento dei debiti pregressi. Ai sensi dell’articolo 4, paragrafi 1 e 2, dell’AHG, per i debiti pregressi superiori a 76,69 EUR al m2 poteva essere concesso uno sgravio parziale, fermo restando che poteva essere preso in considerazione un importo massimo di 434,60 EUR al m2. In cambio, l’impresa edile doveva assumere determinati impegni. Essa era tenuta, ad esempio, ad adoperarsi attivamente per la privatizzazione del 15 % degli appartamenti (articolo 4, paragrafo 5, prima frase, in combinato disposto con l’articolo 5), a disporre di un piano commerciale per una rapida privatizzazione, modernizzazione e sistemazione dei complessi immobiliari preesistenti in suo possesso (articolo 4, paragrafo 5, seconda frase) e a relazionare sullo stato del suo programma di investimenti e sui risultati della privatizzazione (articolo 4, paragrafi 5, 6 e 7). Secondo la versione della legge in vigore all’epoca dei fatti (1997/1998), le imprese edili dovevano adempiere il loro obbligo di privatizzazione entro il 31 dicembre 2003. L’impresa edile che non avesse rispettato il suo obbligo di privatizzazione (vale a dire che non si adoperava attivamente per la privatizzazione), doveva rimborsare lo sgravio già concesso.
(19)
Le imprese edili dovevano versare all’Erblastentilgungsfond (fondo di rimborso, in appresso «ETF») una determinata percentuale dei ricavi della privatizzazione eccedenti l’importo di 76,69 EUR al m2. All’epoca dei fatti (1997/1998), l’articolo 5, paragrafo 2, dell’AHG prevedeva che, per tutte le privatizzazioni compiute entro il 31 dicembre 1998, dovesse essere versato il 45 % dei ricavi delle vendite. Per le privatizzazioni compiute entro il 31 dicembre 2000 o entro il 31 dicembre 2003 le quote di ricavi erano fissate rispettivamente in 50 % o 55 %. Se la privatizzazione avveniva mediante costituzione di diritti di superficie (ovvero, in luogo di procedere alla vendita diretta degli edifici e dei terreni, si vendevano soltanto gli edifici costituendo diritti di superficie per i terreni), il prezzo di vendita alla base del calcolo degli importi da versare consisteva nel prezzo dell’edificio e nel valore attuale del canone enfiteutico concordato (articolo 5, paragrafo 2).
(20)
Nel corso del 1995 è emerso che la forma di privatizzazione inizialmente prevista - vale a dire la vendita ai conduttori - probabilmente non avrebbe permesso di raggiungere la quota di privatizzazione richiesta del 15 %. Di conseguenza, il Kreditanstalt für Wiederaufbau (l’istituto per la ricostruzione, in appresso «KfW»), cui era affidata la gestione dell’alleviamento dei debiti pregressi, ha iniziato ad accettare anche la cosiddetta «privatizzazione mediante acquirenti intermediari» (9). In base a tale modello, che doveva trovare applicazione solo se era verosimile che la quota del 15 % non sarebbe stata raggiunta mediante privatizzazioni dirette, un’impresa edile poteva vendere edifici en bloc a un acquirente commerciale. Per poter essere imputato alla quota di privatizzazione dell’impresa edile del 15 %, l’acquirente commerciale doveva impegnarsi a ristrutturare e a rivendere ai conduttori il maggior numero possibile di appartamenti (ma, in ogni caso, almeno un terzo) (10). Se dopo aver presentato concrete offerte di vendita, la percentuale dei conduttori interessati a un acquisto era chiaramente inferiore a un terzo, l’acquirente commerciale poteva escludere dall’obbligo di acquisto il 60 % degli appartamenti e limitare così il suddetto obbligo di privatizzazione di un terzo al restante 40 % delle unità abitative (11).
NEUWOGES e l’AHG
(21)
L’EBV è stato infine riconosciuto dal KfW come vendita ad acquirente intermediario rilevante ai sensi dell’AHG. La conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back agevolava quindi NEUWOGES nell’adempimento del suo obbligo di privatizzazione ai sensi dell’AHG. Resta tuttavia poco chiaro e controverso in che misura l’AHG abbia influenzato le considerazioni di carattere commerciale alla base della decisione di NEUWOGES di stipulare i contratti e se l’alleviamento del debito ottenuto da NEUWOGES ai sensi dell’AHG debba essere preso in considerazione nel valutare se l’operazione di sale-and-lease-back costituisca un aiuto di Stato a favore di BAVARIA.
(22)
NEUWOGES ha ottenuto, in base alle informazioni da essa stessa fornite, un alleviamento del debito per complessivi […] EUR (12). NEUWOGES affermava che sarebbe difficile imputare pro quota all’operazione di sale-and-lease-back lo sgravio complessivo ottenuto, in quanto, in base all’AHG, un alleviamento del debito sarebbe possibile soltanto qualora l’impresa edile abbia adempiuto pienamente il suo obbligo di privatizzazione. Se, tuttavia, dovesse essere necessario ricondurre una parte dello sgravio complessivo ottenuto a una determinata misura di privatizzazione in ragione della percentuale da essa rappresentata del complessivo obbligo di privatizzazione di NEUWOGES, all’operazione di sale-and-lease-back potrebbe essere imputato, dal punto di vista contabile, un alleviamento complessivo lordo per […] EUR. Dei ricavi ottenuti dall’operazione BAVARIA, […] EUR sono stati versati all’ETF; NEUWOGES ha ottenuto quindi uno sgravio complessivo di […] EUR (13).
2.2. CONTRATTO AMMINISTRATIVO
(23)
Sempre il 21 gennaio 1998, BAVARIA e NEUWOGES hanno sottoscritto il GVV, con cui gli immobili sono stati retrolocati a NEUWOGES. In base al GVV, NEUWOGES resta responsabile dell’amministrazione e dell’utilizzo commerciale dei complessi residenziali di cui trattasi per un periodo di 30 anni. Tutti i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili restano di competenza di NEUWOGES. A fronte di tali diritti di utilizzo, NEUWOGES si è impegnata ad effettuare un pagamento mensile a titolo di rata fissa di leasing di […] EUR ([…] EUR all’anno) sino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione e di […] EUR ([…] EUR all’anno) per il periodo successivo. A partire dal 1o gennaio 2000 il suddetto pagamento a titolo della rata di leasing ha subito un incremento del […]% l’anno.
2.3. CONTRATTO FORFETTARIO GLOBALE
(24)
BAVARIA si è impegnata a ristrutturare gli edifici di cui si trattasi e ha concluso a tal fine un contratto forfettario globale (Globalpauschalvertrag, in appresso il «GVP») con BRG Bau-Regie GmbH (in appresso «BRG»), una controllata al 100 % di NEUWOGES. In base al GPV, BAVARIA ha corrisposto a BRG un importo forfettario di […] EUR per i lavori di ristrutturazione concordati.
3. OSSERVAZIONI DELLA GERMANIA
(25)
Nella sua risposta alla decisione di avviare il procedimento, la Germania si è limitata a dichiarare che, nel caso di specie, non prende posizione sulla decisione, lasciando che si esprimano gli enti locali interessati, la città di Neubrandenburg e il Land Berlino.
4. OSSERVAZIONI DELLE PARTI INTERESSATE
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES afferma di non aver agito, stipulando i contratti in parola, come un operatore economico in economia di mercato e di aver così conferito a BAVARIA un vantaggio economico che costituisce un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. In base a stime compiute da NEUWOGES, i contratti in parola portano a perdite per […] EUR (nominali) ovvero […] EUR (attualizzati). NEUWOGES ritiene che tali perdite costituiscano un aiuto di Stato a favore di BAVARIA incompatibile con il mercato interno.
(27)
Per quanto attiene alla valutazione del carattere conforme alle condizioni di mercato dei contratti, NEUWOGES sostiene che l’EBV e il GVV devono essere esaminati separatamente l’uno dall’altro (sezione 4.1.1). Rispetto ai singoli contratti, NEUWOGES afferma che nessun operatore in economia di mercato avrebbe concluso né l’EBV (sezione 4.1.2), né il GVV (sezione 4.1.3). NEUWOGES osserva inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe optato per un diverso approccio (sezione 4.1.4). Essa rileva da ultimo che il vantaggio accordato a BAVARIA costituirebbe un trasferimento di risorse statali in quanto imputabile alla città di Neubrandenburg (sezione 4.1.5).
4.1.1. Esame congiunto o separato dei contratti di cui trattasi
(28)
NEUWOGES afferma che, nel valutare se i contratti in esame siano stati conclusi a condizioni di mercato, occorre esaminare l’EBV e il GVV distinguendo rigorosamente l’uno dall’altro. Secondo NEUWOGES, l’EBV e il GVV sono contratti autonomi sotto il profilo giuridico che dovevano esistere separatamente. Se i due contratti fossero stati pensati effettivamente come un tutt’uno, allora, secondo NEUWOGES, entrambi avrebbero dovuto essere autenticati dal notaio, il che è accaduto però solo per l’EBV.
(29)
NEUWOGES esamina quindi ciascun contratto separatamente per valutarne il carattere conforme alle condizioni di mercato.
4.1.2. Contratto di cessione del diritto di superficie (EBV)
(30)
NEUWOGES sostiene che, alla luce delle perizie redatte nel 1997 e nel 2007 sui beni controversi (immobili e terreni), nessun soggetto economico operante in economia di mercato avrebbe concluso l’EBV con BAVARIA al prezzo concordato. Né il pagamento dei canoni enfiteutici, né l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG ottenuto in ragione dell’EBV, né l’obbligo di ristrutturazione o la procedura di gara ristretta potrebbero incidere su tale conclusione.
4.1.2.1. Prezzo di acquisto
(31)
NEUWOGES ricorda che BAVARIA ha versato un importo in contanti di […] EUR per gli immobili, oltre a […] EUR a titolo di canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui essi sono edificati. Nelle due perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007 il valore complessivo dei beni (valore dei terreni oltre al valore degli immobili) è stato stimato rispettivamente in […] EUR e in […] EUR. Inoltre, in entrambe le perizie non soltanto sarebbe stato stimato il valore complessivo dei beni, ma sarebbe stato quantificato separatamente anche il valore dei terreni (perizia 1997: […] EUR, perizia 2007: […] EUR) e degli immobili (perizia 1997: […] EUR, perizia 2007: […] EUR).
(32)
NEUWOGES afferma che la perizia sul valore commerciale del 1997 rappresenta una stima realistica del valore dei beni all’epoca dei fatti (1997/1998) e che solo il prezzo effettivamente versato da BAVARIA per gli immobili (e non il prezzo degli immobili incrementato dei canoni di affitto capitalizzati per l’uso del terreno su cui sono edificati) deve essere preso in considerazione ai fini di un confronto. A suo avviso, NEUWOGES ha quindi percepito un importo inferiore di […] EUR rispetto al prezzo di mercato all’epoca dei fatti (1997/1998). Anche considerando l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, il prezzo versato da BAVARIA si collocherebbe del 16 % al di sotto del valore più basso indicato nella perizia del 2007. Secondo NEUWOGES, il prezzo pagato da BAVARIA si porrebbe molto al di sotto del prezzo di mercato cosicché nessun operatore in economia di mercato avrebbe acconsentito alla vendita a tale prezzo.
(33)
In tale contesto, NEUWOGES ricorda che, in base alla «Comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità» (14), a determinate condizioni, può essere accettato come prezzo di mercato un prezzo di acquisto con uno scarto massimo del 5 % rispetto al valore di mercato individuato in una perizia indipendente. A contrario, non potrebbe essere considerato come prezzo di mercato un prezzo che, anche nell’ipotesi migliore, si collochi al di sotto della valutazione più bassa almeno del 16 %.
4.1.2.2. Canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili
(34)
NEUWOGES afferma che, ai fini del confronto del prezzo pagato da BAVARIA con i prezzi individuati nelle perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007 (nelle quali è stato quantificato il valore complessivo della proprietà di immobili e terreni), non dovrebbero essere presi in considerazione i canoni enfiteutici capitalizzati per i primi 30 anni. Dato che il canone enfiteutico è corrisposto per la costituzione e il trasferimento dei diritti di superficie per un periodo di 75 anni, e non per il trasferimento della proprietà dei terreni, esso non può essere preso in considerazione per confrontare il prezzo pagato da BAVARIA per gli immobili e il prezzo quantificato in una delle due perizie.
4.1.2.3. L’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG
(35)
NEUWOGES afferma inoltre che lo sgravio ai sensi dell’AHG, pari a […] EUR, risultante dai contratti di cui trattasi non può essere preso in considerazione al fine di confrontare il prezzo versato da BAVARIA con il prezzo individuato in entrambe le perizie sul valore commerciale. Ciò sulla base dei motivi di seguito elencati.
-
L’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG è un vantaggio concesso a NEUWOGES da un terzo (KfW), che non è in alcun modo collegato all’acquirente. Non vi è alcun motivo per cui un venditore dovrebbe accettare un prezzo inferiore a quello di mercato per il solo fatto che grazie alla transazione esso beneficia di ulteriori vantaggi da parte di terzi.
-
BAVARIA non ha assunto alcun obbligo derivante dall’AHG gravante in precedenza a carico di NEUWOGES che giustifichi un compenso sotto forma di sconto sul prezzo. BAVARIA si è sì impegnata «sulla carta» a cercare di vendere alcuni appartamenti ai conduttori, ma ha affidato a NEUWOGES la concreta attuazione della privatizzazione a spese di quest’ultima; BAVARIA non si è così assunta alcuna reale responsabilità e su di essa non gravava neppure alcun rischio di responsabilità per l’eventuale esito negativo degli sforzi di privatizzazione.
-
Dato che l’alleviamento del debito era collegato all’adempimento dell’obbligo gravante su NEUWOGES di privatizzare il 15 % dei suoi appartamenti e il contratto con BAVARIA copriva soltanto il 20 % degli obblighi complessivi di privatizzazione, non è concretamente possibile (anche se lo sarebbe in termini contabili) un’imputazione pro quota dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG reso possibile dal contratto con BAVARIA. In altre parole, se NEUWOGES non avesse adempiuto completamente il suo obbligo di privatizzazione, la società non avrebbe ottenuto alcun vantaggio ai sensi dell’AHG grazie all’operazione con BAVARIA.
-
L’operazione di sale-and-lease-back avrebbe tutt’al più permesso a NEUWOGES di versare all’ETF solo una percentuale relativamente bassa dei ricavi (45 % in luogo del 50 % o del 55 %), mentre la mancata conclusione del contratto e la ricerca di un altro acquirente avrebbe comportato il rischio di dover versare al fondo una percentuale maggiore dei ricavi della vendita.
-
NEUWOGES rivendica in ogni caso di aver adempiuto, in definitiva, i propri obblighi di privatizzazione al 165 %, cosicché l’alleviamento del debito già concesso sarebbe stato confermato anche in mancanza dell’operazione con BAVARIA.
4.1.2.4. Ristrutturazione
(36)
NEUWOGES afferma inoltre di non aver beneficiato della ristrutturazione compiuta da BAVARIA, dal momento che quest’ultima era la proprietaria degli edifici e quindi l’unica beneficiaria della ristrutturazione.
4.1.2.5. Procedura di gara
(37)
NEUWOGES ribadisce che la gara ristretta condotta nel 1997 non può essere citata come indicatore del fatto che il prezzo versato da BAVARIA fosse effettivamente il prezzo di mercato. La gara non sarebbe stata aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria, e non sarebbe pertanto sufficiente per individuare il prezzo di mercato.
4.1.3. Contratto amministrativo (GVV)
(38)
NEUWOGES sostiene che nessun operatore in economia di mercato di dimensioni comparabili e in circostanze analoghe avrebbe stipulato il GVV, dal momento che era chiaro fin dall’inizio che il contratto avrebbe comportato perdite notevoli. NEUWOGES afferma in particolare che le perdite erano prevedibili sin dall’inizio poiché i calcoli alla base del contratto muovevano da ipotesi sul futuro sviluppo del mercato degli appartamenti in affitto a Neubrandenburg chiaramente troppo ottimistiche. NEUWOGES sostiene altresì che i diversi contratti similari prodotti da BAVARIA ai fini di un confronto non possono comprovare il carattere di mercato dell’GVV e che NEUWOGES ha accettato il contratto in parola, chiaramente svantaggioso, solo per ragioni di natura politica che sarebbero irrilevanti ai fini dell’applicazione del criterio dell’operatore in economia di mercato.
4.1.3.1. GVV alla luce delle aspettative di mercato
(39)
NEUWOGES afferma che le disposizioni centrali del GVV - una rata mensile fissa di leasing soggetta a un incremento annuale del […]%, una deduzione dei costi non indicizzata originariamente pari circa a […]% (compresa una percentuale del […]% di rischio di perdita dei canoni di locazione) e una durata di 30 anni - non soddisfano le condizioni che un operatore in economia di mercato avrebbe accettato. A tale proposito, NEUWOGES adduce i seguenti motivi.
-
In considerazione del rischio di perdita dei canoni di locazione stimato in una percentuale contenuta, pari soltanto al […]% dei ricavi netti da locazione, NEUWOGES sopporta il rischio finanziario del raggiungimento di una quota di utilizzo pari almeno al […]%.
-
L’indicizzazione della rata fissa di leasing in ragione del […]% annuo significa che NEUWOGES sopporta il rischio finanziario di non poter imporre incrementi del canone di locazione annuo corrispondenti almeno a tale percentuale.
-
Posto che i costi non sono indicizzati, NEUWOGES sopporta il rischio finanziario di un incremento delle spese di amministrazione e di manutenzione, e solo un incremento dei canoni di locazione superiore al […]% annuo potrebbe forse compensare un aumento dei costi.
-
In considerazione della lunga durata, pari a 30 anni, si tratta di rischi finanziari considerevoli.
(40)
Secondo NEUWOGES, era chiaro fin dall’inizio che tali rischi si sarebbero concretizzati e avrebbero comportato notevoli perdite e che, di conseguenza, nessun operatore in economia di mercato avrebbe concluso il contratto. Un soggetto economico operante in economia di mercato stipulerebbe soltanto un contratto redditizio o che quantomeno non implichi perdite. NEUWOGES precisa che il GVV avrebbe potuto produrre utili solo se si fosse potuto ragionevolmente ipotizzare l’effettivo raggiungimento dell’elevato tasso di utilizzo previsto, nonché incrementi annui dei canoni di locazione del […]% e costi stabili. Già all’atto della conclusione del contratto sarebbe però stato evidente che il tasso di utilizzo medio del […]% non era raggiungibile, che un incremento dei canoni di locazione pari almeno al […]% l’anno non era possibile e che le spese di amministrazione e di manutenzione erano innegabilmente destinate ad aumentare nel corso della durata del contratto. A fondamento di tali affermazioni, NEUWOGES fa riferimento sia al previsto decremento della popolazione che al mercato immobiliare a Neubrandenburg e ribadisce come, alla luce di tali informazioni, si dovessero mettere in conto delle perdite. Dal momento che il numero di abitanti di Neubrandenburg era in calo già prima della conclusione dei contratti di cui trattasi, l’offerta di appartamenti era notevolmente in eccesso già a partire dal 1995, dato a cui va aggiunto che i complessi residenziali costruiti con elementi prefabbricati oggetto del contratto, con una scarsa attrattiva, presentavano il tasso di sfitto più elevato e canoni di locazione ridotti.
(41)
Stando alle affermazioni di NEUWOGES, un operatore in economia di mercato avrebbe fondato i suoi calcoli su aspettative più pessimistiche, come ad esempio la previsione di incremento dei canoni di locazione tra il […]% e il […]%, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e un’indicizzazione dei costi del […]%. Un’analisi ex post de flusso di cassa redatta nel 2012 e prodotta da NEUWOGES attesta che, sulla base di tali ipotesi, era necessario prevedere che il GVV avrebbe generato un flusso di cassa negativo (nominale) di […] EUR e (attualizzato) di […] EUR (15). NEUWOGES afferma che tale importo rappresenta l’aiuto di Stato ottenuto da BAVARIA. Vengono inoltre presentate diverse varianti di tale analisi del flusso di cassa, dalle quali risulta che, quand’anche fossero state giustificate ipotesi più ottimistiche (come ad esempio un tasso medio di sfitto del […]%, incrementi annui del canone di locazione del […]% e un aumento delle spese del […]%), il flusso di cassa complessivo previsto sarebbe comunque stato negativo. Il GVV avrebbe potuto generare utili soltanto sulla base di ipotesi del tutto irrealistiche (tasso di sfitto del […]%, incremento annuo dei canoni di locazione del […]%, aumento delle spese del […]%).
4.1.3.2. Contratti tratti ad esempio
(42)
NEUWOGES contesta che determinati contratti relativi a transazioni simili (contratti […] (16)-, […] (17)- e […] (18)) possano confermare il carattere conforme alle condizioni di mercato del GVV. NEUWOGES non condivide l’opinione che si tratti di contratti equiparabili e afferma che essi si distinguono dal GVV per i seguenti punti essenziali:
-
dato che non sono state fornite prove dell’esistenza di una sufficiente similitudine tra la situazione finanziaria e le prospettive future delle città in cui si trovano gli immobili oggetto dei contratti tratti ad esempio e la situazione e le prospettive di Neubrandenburg, non si può ritenere che i contratti siano nel loro complesso comparabili;
-
l’indicizzazione della rata di leasing nei contratti utilizzati ai fini del confronto è molto diversa dall’indicizzazione prevista nel GVV (vale a dire 1,0 %-1,5 %);
-
ciascuno dei contratti tratti ad esempio è inadatto al confronto, in quanto le circostanze dei singoli casi sono diverse ([…]: obblighi di manutenzione meno onerosi; […]: nessun appartamento, ma locali commerciali con un tasso di sfitto pari allo 0 % all’atto della conclusione del contratto, […]; immobili situati in una regione in crescita).
(43)
Secondo NEUWOGES, tali contratti tratti ad esempio non possono comprovare la conformità alle condizioni di mercato del GVV, ma ne attestano piuttosto, al contrario, proprio il carattere non conforme alle condizioni di mercato, poiché contengono disposizioni meno onerose pur in presenza di prospettive commerciali migliori per i rispettivi oggetti.
4.1.3.3. Motivi politici
(44)
NEUWOGES sostiene di aver stipulato il GVV per ragioni di carattere politico, malgrado i chiari svantaggi dal punto di vista economico. Essa ricorda che i motivi alla base della concessione degli aiuti di Stato sono irrilevanti ai fini della valutazione giuridica e fa valere che anche i motivi di carattere politico addotti dimostrano che non sono state considerazioni di carattere economico a pesare maggiormente. NEUWOGES dichiara che il GVV è stato stipulato per i seguenti motivi:
-
sarebbe stata esercitata una forte pressione politica al fine di portare avanti la ristrutturazione e la privatizzazione del parco immobiliare esistente nei nuovi Land federali;
-
la città di Neubrandenburg avrebbe sperato, mediante la ristrutturazione e la privatizzazione di appartamenti, di contrastare il continuo decremento della popolazione;
-
con la stipula del GVV unitamente al GPV si è mantenuto alto il livello degli investimenti a Neubrandenburg, mentre la diminuzione degli investimenti avrebbe avuto effetti rilevanti sul tasso di disoccupazione in loco.
4.1.4. Alternative
(45)
NEUWOGES afferma da ultimo che un operatore in economia di mercato avrebbe privilegiato delle alternative ai contratti in esame.
(46)
NEUWOGES sostiene anzitutto che si sarebbe dovuta privilegiare una vendita diretta, dal momento che essa avrebbe generato utili, mentre era prevedibile sin dall’inizio che il GVV avrebbe comportato l’insorgenza di perdite. I beni (immobili e terreni) avrebbero potuto essere venduti al prezzo indicato nelle perizie di valutazione del valore commerciale o a un prezzo superiore. Una vendita siffatta sarebbe risultata redditizia anche se un acquirente avesse semplicemente acquistato gli immobili e demolito gli edifici. NEUWOGES conferma la validità di tale valutazione anche per l’ipotesi in cui si tenga conto dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, in quanto NEUWOGES avrebbe potuto tentare di adempiere i suoi obblighi privatizzando altri edifici e, anche senza lo sgravio ai sensi dell’AHG, una vendita sarebbe stata più redditizia di un’operazione di sale-and-lease-back. I motivi della rinuncia a ricorrere a una delle suddette alternative andrebbero ravvisati negli obblighi di carattere politico di NEUWOGES.
(47)
NEUWOGES sostiene inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe preferito finanziare in proprio una ristrutturazione meno radicale, continuare ad affittare senza procedere a una previa ristrutturazione o abbattere gli edifici. La rinuncia a tali alternative viene giustificata, ancora una volta, alla luce degli obblighi di carattere politico di NEUWOGES.
(48)
NEUWOGES afferma da ultimo che, ove avesse optato per la ristrutturazione, sarebbe stato comunque più redditizio per la società finanziare tali interventi in altro modo. Sarebbe stato possibile, ad esempio, ottenere un prestito assistito da garanzia fideiussoria della città di Neubrandenburg, così da beneficiare di condizioni di finanziamento più vantaggiose rispetto a quelle ottenute con l’operazione con BAVARIA.
4.1.5. Risorse statali e imputabilità
(49)
NEUWOGES ritiene che l’asserito aiuto sia stato accordato con risorse statali e sia imputabile allo Stato.
(50)
NEUWOGES afferma anzitutto che la città di Neubrandenburg, quale socio unico e mediante la sua influenza dominante sul consiglio di amministrazione, esercitava un’influenza dominante su NEUWOGES. In considerazione di tale rapporto di controllo, le asserite perdite derivanti dall’operazione di sale-and-lease-back costituiscono risorse statali perdute.
(51)
NEUWOGES dichiara inoltre che, nel caso di specie, sussistono praticamente tutti gli indicatori per un’imputabilità: la città di Neubrandenburg eserciterebbe un ampio controllo su NEUWOGES; per NEUWOGES sarebbe molto importante soddisfare gli interessi della città; l’operazione controversa sarebbe stata conclusa per ragioni di carattere politico e sarebbe dimostrato che la città di Neubrandenburg ha avuto l’ultima parola nell’operazione di sale-and-lease-back.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA respinge gli argomenti addotti da NEUWOGES e dichiara che i contratti in parola erano normali transazioni di mercato e che non le avrebbero accordato alcun vantaggio. Essi non costituirebbero pertanto neppure aiuti di Stato. BAVARIA afferma anzitutto che i contratti di cui trattasi dovrebbero essere valutati unitariamente sotto il profilo economico (sezione 4.2.1). In secondo luogo, i contratti non sarebbero, nel loro insieme, tali da far sì che un soggetto economico operante in economia di mercato non li avrebbe sottoscritti (sezione 4.2.2). In terzo luogo, le alternative indicate da NEUWOGES non sarebbero state vantaggiose per quest’ultima (sezione 4.2.3). BAVARIA afferma da ultimo che non sono state trasferite risorse imputabili allo Stato (sezione 4.2.4).
4.2.1. Esame congiunto o separato dei contratti in discussione
(53)
BAVARIA afferma a tal proposito che i contratti di cui trattasi devono essere esaminati congiuntamente, e non separatamente l’uno dall’altro. La vendita e la successiva concessione in leasing degli immobili sarebbero due parti interconnesse di una stessa operazione unitaria. BAVARIA sottolinea che l’operazione era stata offerta come pacchetto ed è stata percepita in tal modo anche da NEUWOGES, come risulterebbe anche dal verbale interno che documenta il processo decisionale in seno alla suddetta società.
(54)
Di conseguenza - secondo BAVARIA - il criterio dell’operatore in economia di mercato deve essere applicato all’operazione nel suo insieme e non al singolo contratto.
4.2.2. La transazione non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio
(55)
Secondo BAVARIA l’eventuale esistenza di un vantaggio è esclusa già dal fatto che NEUWOGES ha indetto una gara (seppure con procedura ristretta) volta a sondare il mercato. Non vi sarebbe alcun motivo di dubitare che NEUWOGES abbia scelto l’offerta economicamente più vantaggiosa.
(56)
Per accertare se, a prescindere dalla gara, un operatore in economia di mercato avrebbe concluso tale operazione, occorre considerare la particolare situazione di NEUWOGES. NEUWOGES avrebbe dovuto reperire capitale e ristrutturare gli appartamenti al fine di privatizzarli (mantenendo canoni di affitto calmierati) e di ottenere l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG. Secondo BAVARIA, anche un operatore in economia di mercato avrebbe, nella stessa situazione, concluso l’operazione.
(57)
Per quanto riguarda le disposizioni del GVV e i rischi connessi a uno sviluppo del mercato immobiliare a Neubrandeburg inferiore alle aspettative (come una quota di sfitto superiore alle previsioni ecc.), BAVARIA ha argomentato nel senso che il rischio di non raggiungere il canone di locazione e il tasso di utilizzo desiderati non è stato trasferito in capo a NEUWOGES, ma è piuttosto rimasto in capo ad essa. NEUWOGES avrebbe dovuto farsi carico delle conseguenze di uno sviluppo del mercato inferiore alle aspettative anche se non fosse stata conclusa l’operazione con BAVARIA.
(58)
Riguardo alle singole disposizioni del GVV, BAVARIA afferma che i canoni di locazione medi al m2 presi in considerazione ai fini del calcolo della rata di leasing erano leggermente al di sotto di quelli che ci si poteva attendere in base ai corrispondenti canoni di locazione di riferimento per Neubrandenburg. BAVARIA sottolinea inoltre che la stessa tabella dei canoni di riferimento ipotizzava un loro incremento per il periodo successivo al 1o gennaio 2000, cosicché un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo non risultava irrealistico.
(59)
Per quanto riguarda l’EBV, BAVARIA sottolinea che le perizie sul valore commerciale redatte nel 1997 e nel 2007 non possono essere confrontate direttamente con l’EBV, dal momento che tali perizie riguardavano una vendita diretta, mentre l’EBV comprende sì la vendita degli immobili, ma soltanto la costituzione di diritti di superficie per i terreni. Il valore dei terreni individuato nelle perizie non può essere preso in considerazione dal momento che NEUWOGES ne è rimasta proprietaria. A detta di BAVARIA, le perizie sul valore commerciale non sono significative essendo ivi quantificato soltanto il valore teorico dei beni e non il valore effettivamente realizzabile sul mercato.
(60)
BAVARIA afferma inoltre che occorre tener conto dell’alleviamento dei debiti pregressi ottenuto sulla base dell’operazione. Uno degli obiettivi perseguiti da NEUWOGES in sede di conclusione dell’operazione di cui trattasi sarebbe consistito nell’ottenimento dell’alleviamento ai sensi dell’AHG.
(61)
Al di là delle condizioni precise previste nell’EBV e nel GVV, occorre, secondo BAVARIA, tener conto anche dei vantaggi che NEUWOGES ha ottenuto grazie al GPV. BAVARIA ribadisce che NEUWOGES ha insistito affinché la ristrutturazione degli appartamenti venisse affidata alla sua controllata BRG, ben sapendo che NEUWOGES avrebbe acquisito tutti gli utili di BRG (pur rispondendo però anche della copertura di eventuali perdite). In tale contesto, gli utili derivanti dal contratto con BRG, per un importo pari a […] EUR, dovevano essere visti come un vantaggio rilevante per NEUWOGES.
(62)
Rispetto alla ratio generale del modello di sale-and-lease-back, BAVARIA osserva da ultimo che NEUWOGES è ovviamente tenuta a rimborsare l’investimento iniziale di BAVARIA, oltre agli interessi. BAVARIA richiama il verbale interno che ripercorre il processo decisionale in seno a NEUWOGES per evidenziare come quest’ultima fosse ben consapevole del fatto che la rata di leasing era diretta ad ammortizzare l’investimento iniziale di BAVARIA.
4.2.3. Alternative
(63)
BAVARIA afferma che le alternative indicate da NEUWOGES, e che secondo quest’ultima sarebbero state economicamente più vantaggiose, o non erano presenti o non sarebbero state vantaggiose. Per quanto attiene in primo luogo all’asserita opzione della vendita diretta ai conduttori, BAVARIA ritiene che si tratti di un’ipotesi molto inverosimile, dal momento che NEUWOGES avrebbe dovuto vendere appartamenti non ristrutturati e contemporaneamente non avrebbe avuto a disposizione le risorse per finanziare la necessaria ristrutturazione. In secondo luogo, per quanto riguarda il finanziamento della ristrutturazione mediante ricorso al credito, BAVARIA osserva che NEUWOGES avrebbe dovuto, in tal caso, sopportare i medesimi rischi e gli stessi costi dell’operazione con BAVARIA. Una vendita diretta degli appartamenti ristrutturati ai conduttori o a un acquirente commerciale non sarebbe inoltre stata attrattiva in quanto NEUWOGES avrebbe dovuto versare all’ETF una percentuale considerevole del prezzo più elevato.
4.2.4. Risorse statali e imputabilità
(64)
BAVARIA afferma infine che l’operazione non riguarda risorse statali e non sarebbe imputabile allo Stato. NEUWOGES sarebbe una normale impresa di diritto privato che non è, né direttamente, né indirettamente, destinataria di risorse statali. Il controllo generale attraverso il consiglio di amministrazione, facente capo per la maggioranza al comune, non sarebbe sufficiente a imputare la transazione allo Stato. L’argomento di NEUWOGES, secondo cui la città di Neubrandenburg avrebbe fatto pressione su di essa per motivi politici affinché concludesse l’operazione, non sarebbe plausibile.
4.3. CITTÀ DI NEUBRANDENBURG
(65)
La città di Neubrandenburg, proprietaria di NEUWOGES, afferma che i contratti in parola comportano aiuti di Stato. La città si associa agli argomenti dedotti da NEUWOGES e prende a sua volta posizione su una serie di punti.
4.3.1. Vantaggio
(66)
Neubrandenburg ritiene anzitutto che l’EBV e il GVV debbano essere esaminati separatamente, dal momento che le parti contrattuali li avrebbero distinti accuratamente dal punto di vista sia giuridico che economico. In secondo luogo, Neubrandenburg rimanda agli argomenti dedotti da NEUWOGES in merito alla prospettata contrazione della popolazione di cui un operatore in economia di mercato avrebbe tenuto conto. Neubrandenburg sottolinea inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe chiaramente previsto l’elevato tasso di sfitto. In terzo luogo, Neubrandenburg ritiene che la ristrutturazione data in appalto da BAVARIA era di tipo talmente semplice da non potersi attendere un tasso elevato di utilizzo o un incremento significativo dei canoni di locazione.
(67)
Neubrandenburg respinge inoltre gli altri argomenti di BAVARIA. Essa sostiene in particolare l’opinione secondo cui la gara non può essere considerata un indizio del fatto che la proposta di BAVARIA era la più vantaggiosa disponibile sul mercato. Un operatore in economia di mercato non avrebbe in ogni caso accettato la suddetta offerta, neppure se fosse stata effettivamente la più vantaggiosa sul mercato. Per quanto riguarda le possibili alternative, Neubrandenburg richiama essenzialmente gli argomenti di NEUWOGES. Rispetto alle perizie sul valore commerciale e all’argomento di BAVARIA, secondo cui i prezzi indicati non erano realizzabili, Neubrandenburg, dichiara che la suddetta perizia dovrebbe essere utilizzata come parametro al fine della determinazione del prezzo di mercato all’epoca dei fatti, in quanto non sarebbe più possibile stabilire quale prezzo NEUWOGES avrebbe potuto effettivamente ottenere sul mercato nel 1998.
4.3.2. Risorse statali e imputabilità
(68)
La città di Neubrandenburg ritiene che il negozio giuridico le debba essere imputato in quanto essa avrebbe esercitato un sufficiente controllo su NEUWOGES, in generale, e in particolare sull’operazione di sale-and-lease-back.
(69)
Quale unica titolare delle quote, la città aveva, in base alle indicazioni da essa stessa fornite, il pieno controllo su NEUWOGES. La direzione di NEUWOGES sarebbe quindi vincolata alle indicazioni della città. Inoltre, otto dei dieci membri del consiglio di amministrazione di NEUWOGES sarebbero rappresentanti della città, con la conseguenza che quest’ultima disporrebbe di un ulteriore meccanismo di controllo. La città di Neubrandenburg sarebbe stata obbligata, in base alla normativa comunale, a garantire di poter esercitare un’adeguata influenza su NEUWOGES.
(70)
Rispetto all’operazione di cui trattasi, la città di Neubrandenburg afferma che essa non solo aveva la possibilità di esercitare il controllo, ma che l’aveva anche effettivamente esercitato. A detta di Neubrandenburg, in particolare dai verbali del consiglio di amministrazione, emergerebbe il forte coinvolgimento dei rappresentanti della città e il fatto che, prima della conclusione dell’operazione, era necessaria una decisione di detto consiglio. Riguardo alle condizioni dell’operazione, la città di Neubrandenburg afferma di aver sostenuto la tutela degli interessi di politica comunale.
(71)
In sintesi, la città di Neubrandenburg afferma che il controllo della città sull’operazione di sale-and-lease-back e la sua responsabilità al riguardo sarebbero dimostrati dai fatti, con la conseguenza che detta operazione le è imputabile.
4.4. LAND BERLINO
(72)
Il Land Berlino, strettamente legato a BAVARIA (19), afferma che i contratti di cui trattasi non contengono alcun elemento di aiuto dal momento che a BAVARIA non è stato accordato alcun vantaggio.
4.4.1. Vantaggio
(73)
Il Land Berlino afferma anzitutto che i contratti in parola devono essere valutati come un unico negozio, in quanto sarebbero parti interconnesse di un’operazione di sale-and-lease-back. Anche NEUWOGES li avrebbe trattati come tali.
(74)
Rispetto al criterio dell’operatore in economia di mercato, il Land Berlino osserva che BAVARIA avrebbe proposto una soluzione equilibrata, tenuto conto della situazione economica di NEUWOGES all’epoca dei fatti (1997/1998) e della tipologia di operazione perseguita (privatizzazione nel rispetto delle condizioni poste per l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, ristrutturazione del suo parco immobiliare preesistente, mantenimento dell’attività di amministrazione dei suoi beni, mantenimento di canoni di locazione socialmente sostenibili).
(75)
In particolare, rispetto all’EBV, il Land Berlino osserva anzitutto che la gara condotta da NEUWOGES dimostrerebbe che quest’ultima ha valutato l’offerta di BAVARIA come l’offerta di finanziamento più vantaggiosa sul mercato all’epoca dei fatti (1997/1998). Il Land Berlino afferma, in secondo luogo, la necessità di tener conto dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, dal momento che l’adempimento degli obblighi di privatizzazione imposti da tale legge era un obiettivo essenziale di NEUWOGES. In terzo luogo, il Land Berlino sottolinea che la vendita a un prezzo relativamente contenuto (mediante la scelta di una vendita collegata a un obbligo di ristrutturazione in luogo di una vendita successiva alla realizzazione in proprio degli interventi di ristrutturazione) avrebbe risposto agli interessi economici di NEUWOGES dal momento che un prezzo inferiore avrebbe comportato versamenti ridotti all’ETF.
(76)
Quanto al GVV, il Land Berlino afferma anzitutto che i contratti tratti ad esempio mostravano che né la durata del contratto, né l’indicizzazione della rata di leasing del […]% annuo erano inusuali. In secondo luogo, l’indicizzazione sarebbe stata giustificata in ragione del tasso di inflazione medio calcolabile all’epoca dei fatti (1997/1998). In terzo luogo, l’affitto al m2 si sarebbe collocato entro i valori dei canoni di riferimento validi per Neubrandenburg.
4.4.2. Risorse statali e imputabilità
(77)
Analogamente a BAVARIA, il Land Berlino afferma che la città di Neubrandenburg non ha messo a disposizione di NEUWOGES alcuna risorsa. NEUWOGES avrebbe invece avuto a disposizione soltanto le entrate conseguite in autonomia su cui le autorità comunali non avrebbero alcun controllo diretto.
(78)
In relazione all’imputabilità, il Land Berlino ritiene poco plausibile che la città di Neubrandenburg abbia deciso di accordare un aiuto a un fondo immobiliare di Berlino piuttosto che a una propria società di edilizia popolare locale. Non vi sarebbero inoltre sufficienti elementi atti a indicare che la città di Neubrandenburg volesse imputare a sé la conclusione dei contratti.
5. MOTIVI DI AVVIO DEL PROCEDIMENTO DI INDAGINE FORMALE
(79)
Nella sua decisione di avviare il procedimento di indagine formale, la Commissione aveva adottato una posizione preliminare su una serie di questioni e aveva chiesto alle parti l’invio di informazioni, in particolare, su tre quesiti.
(80)
La Commissione ha accettato preliminarmente, in primis, che l’EBV e il GVV debbano essere valutati come un’unità e non separatamente, dal momento che entrambi sono parte di un leasing immobiliare nella variante del sale-and-lease-back (20). La valutazione di un eventuale vantaggio economico si fonda quindi su un’analisi dei ricavi che NEUWOGES poteva attendersi nel 1998 dalla conclusione, nel loro insieme, dell’EBV e del GVV (21).
(81)
Per quanto riguarda l’EBV la Commissione ha sollevato in particolare due questioni.
-
In primo luogo, occorre chiarire se l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG debba essere preso in considerazione ai fini della valutazione (22).
-
In secondo luogo, la Commissione voleva ottenere ulteriori informazioni sulle differenze tra la perizia sul valore commerciale del 1997 e quella del 2007 in quanto, in mancanza di altre precisazioni, sarebbe impossibile stabilire quale di tali perizie rispecchia eventualmente il valore di mercato reale della proprietà negli anni 1997/1998 (23).
(82)
Riguardo al GVV, la Commissione ha osservato anzitutto che dai contratti tratti ad esempio risulterebbe che le condizioni concordate tra NEUWOGES e BAVARIA non erano, all’epoca (1997/1998), inusuali sul mercato (24). In secondo luogo, la Commissione ha affermato che la gara con procedura ristretta condotta da NEUWOGES attesterebbe che quest’ultima aveva la possibilità di informarsi sul mercato e di adottare una decisione razionale sotto il profilo economico (25). In terzo luogo, la Commissione ha ricordato che i canoni di locazione concordati contrattualmente per il 2008 corrispondevano in effetti ai canoni di locazione medi nel quartiere in questione nel 2008 o erano leggermente inferiori (26).
(83)
Benché tutti i suddetti fattori deponessero per il carattere conforme alle condizioni di mercato del GVV, la Commissione ha chiesto ulteriori informazioni circa le aspettative degli operatori del mercato immobiliare nel 1998 al fine di poter esaminare in modo più dettagliato i relativi argomenti (27).
(84)
Infine la Commissione ha esaminato l’analisi del flusso di cassa presentata da NEUWOGES deducendo in definitiva che l’analisi in parola non poteva, per carenze metodologiche, dimostrare l’esistenza di un vantaggio economico in capo a BAVARIA (28).
(85)
La Commissione è quindi pervenuta alla conclusione che, sulla base delle informazioni fornite, essa non poteva dimostrare la presenza di un vantaggio economico a favore di BAVARIA (29). Essa ha comunicato tuttavia l’intenzione di esaminare più nel dettaglio gli argomenti degli operatori economici e ha chiesto alle parti di fornire ulteriori informazioni utili a tal fine (30).
6. PROCEDIMENTO GIUDIZIARIO NAZIONALE
(86)
Il 28 novembre 2008 l’LG Rostock ha pronunciato la sua sentenza nel procedimento di primo grado che contrapponeva BAVARIA e NEUWOGES. BAVARIA aveva agito giudizialmente poiché, dall’ottobre 2006, NEUWOGES si era rifiutata di pagare la rata di leasing mensile concordata nel GVV, affermando che il contratto sarebbe nullo in quanto conterrebbe un aiuto di Stato illegittimo.
(87)
Nella sua sentenza l’LG Rostock ha accertato anzitutto che l’EBV e il GVV dovevano essere valutati unitariamente e non separatamente, in quanto entrambi i contratti sarebbero parte di una stessa operazione di sale-and-lease-back (31).
(88)
Riguardo all’EBV, l’LG Rostock ha quantificato il canone enfiteutico per i primi 30 anni di durata dell’EBV; tale canone era pari al […]% annuo. L’LG Rostock ha valutato che non si trattava di un corrispettivo irragionevolmente basso dal momento che NEUWOGES avrebbe ricevuto tale canone annuo per i primi 30 anni anticipatamente e avrebbe potuto investirlo in modo remunerativo, cosa che non avrebbe potuto fare nel caso di un pagamento annuale (32).
(89)
L’LG Rostock ha inoltre stabilito che l’alleviamento dei debiti pregressi ottenuto da NEUWOGES in ragione dell’operazione di sale-and-lease-back deve essere preso in considerazione pienamente in quanto la suddetta operazione avrebbe creato le condizioni per beneficiarne (33). Imputando l’importo dell’alleviamento dei debiti pregressi al prezzo di acquisto degli immobili, il valore risultante sarebbe soltanto del 16 % inferiore rispetto al valore degli immobili indicato nella perizia sul valore commerciale del 2007, e non sarebbe quindi sproporzionato rispetto al valore degli stessi (34). L’LG Rostock ha osservato infine che un prezzo contenuto era nell’interesse di NEUWOGES, dal momento che grazie al più contenuto prezzo d’acquisto si sarebbe ridotto il volume complessivo dell’investimento di BAVARIA e la corrispondente rata di leasing (35). L’LG Rostock ha rilevato inoltre che un prezzo di acquisto inferiore era vantaggioso anche per il fatto che gli obblighi di pagamento di NEUWOGES nei confronti dell’ETF erano collegati ai ricavi della vendita (36).
(90)
Per quanto riguarda il GVV, l’LG Rostock ha dichiarato anzitutto che una durata contrattuale di 30 anni non era inusuale nell’ambito dei contratti di leasing immobiliare (37). Il tribunale ha affermato, in secondo luogo, che la rata di concordata inizialmente in […] EUR/m2 non era in alcun modo sproporzionata rispetto ai canoni di locazione medi per edifici equivalenti nel periodo di riferimento (1997/1998) (38). Il tribunale è pervenuto inoltre alla conclusione che l’incremento annuale del […]% della rata di leasing era giustificato in considerazione del tasso di inflazione tra il 1970 e 1998 (vale a dire in media, il 3,52 % annuo) (39). L’LG Rostock ha osservato inoltre che l’effettivo andamento dei canoni di locazione nei corrispondenti quartieri nei primi dieci anni di durata del contratto era in linea con l’aumento concordato contrattualmente. L’LG Rostock ha argomentato, in terzo luogo, che le spese di amministrazione e di manutenzione erano state calcolate in base alle disposizioni di legge vigenti e che non comportavano alcun vantaggio a favore di BAVARIA (40).
(91)
Rispetto al rischio di perdita dei canoni di locazione nella misura del […]%, l’LG Rostock ha sostenuto che, in ogni rapporto di leasing, chi lo sottoscrive è chiamato ad assumersi il rischio di non poter effettivamente utilizzare nel modo previsto i beni a lui concessi in uso (41). L’LG Rostock ha giustificato tale conclusione deducendo che nessun istituto di credito si assumerebbe la responsabilità di garantire che l’immobile finanziato possa essere utilizzato come previsto.
(92)
L’LG Rostock ha confrontato infine la rata di leasing media risultante dall’operazione di sale-and-lease-back con i tassi di interesse di un credito tradizionale. Dato che il tasso medio annuo di interesse del leasing si attesterebbe sul […]% all’anno, questo non sarebbe stato, secondo l’LG Rostock, sproporzionato rispetto al prevedibile andamento dei tassi per i mutui erogati nel settore edile, posto che i tassi di interesse per tali mutui potrebbero arrivare al 10 % annuo (42).
(93)
In sintesi, l’LG Rostock ha accertato che a BAVARIA non era stato accordato alcun vantaggio dal momento che anche un operatore in economia di mercato avrebbe concluso i contratti di cui trattasi (43).
(94)
NEUWOGES ha impugnato tale decisione; il procedimento dinanzi all’OLG Rostock è ancora pendente.
(95)
BAVARIA avviava inoltre un procedimento dinanzi al VG Greifswald al fine di ottenere giudizialmente accesso a tutti gli atti di NEUWOGES o della città di Neubrandenburg riguardanti i contratti in discussione. BAVARIA ha dichiarato di aver tentato in precedenza di accedervi presentando, ai sensi dell’Informationsfreiheitsgesetz (legge sulla libertà di informazione), un’istanza che sarebbe però stata respinta dalla città di Neubrandenburg con la motivazione che BAVARIA avrebbe già avuto accesso a tutti i documenti rilevanti dinanzi al LG Rostock e all’OLG Rostock e dinanzi alla Commissione europea (44). Anche il procedimento dinanzi al VG Greifswald è ancora pendente.
7. VALUTAZIONE DELLA MISURA
7.1. ESISTENZA DI UN AIUTO DI STATO AI SENSI DELL’ARTICOLO 107, PARAGRAFO 1, TFUE
(96)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE «sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza». Una misura integra quindi un aiuto di Stato quando sono soddisfatte tutte e quattro le seguenti condizioni:
a)
la misura accorda all’impresa un vantaggio economico selettivo;
b)
la misura è imputabile allo Stato ed è finanziata con risorse statali;
c)
la misura falsa o minaccia di falsare la concorrenza;
d)
la misura è adatta a incidere sugli scambi tra Stati membri.
7.1.1. Vantaggio selettivo a favore di un’impresa: principi generali
(97)
Da una costante giurisprudenza della Corte risulta che le condizioni che devono ricorrere affinché una misura possa ricadere nella nozione di «aiuto» ai sensi dell’articolo 107 TFUE non sono soddisfatte ove l’impresa beneficiaria possa ottenere lo stesso vantaggio rispetto a quello procuratole per mezzo di risorse statali e in circostanze corrispondenti alle normali condizioni del mercato. Ai fini della valutazione della questione se la stessa misura sarebbe stata attuata, in normali condizioni di mercato, da un operatore in economia di mercato operante in una situazione la più analoga possibile a quella dello Stato, devono essere presi in considerazione unicamente i benefici e gli obblighi connessi alla posizione dello Stato nella sua qualità di azionista, ad esclusione di quelli connessi alla sua qualità di potere pubblico (45).
(98)
Ne consegue che l’applicabilità del principio fondamentale dell’investitore economico operante in economia di mercato dipende in definitiva dal fatto se lo Stato membro interessato accorda a un’impresa un vantaggio economico nella sua qualità di operatore economico e non nella sua qualità di potere pubblico. Se, nel corso di un procedimento amministrativo, uno Stato membro intende invocare tale criterio, esso deve quindi, in caso di dubbio, dimostrare chiaramente e sulla base di elementi obiettivi e verificabili di aver adottato le misure attuate nella sua qualità di operatore economico. Tali elementi devono fare chiaramente apparire che lo Stato membro interessato ha preso, preliminarmente o simultaneamente alla concessione del beneficio economico, la decisione di svolgere, con la misura attuata nei confronti dell’impresa, un’attività economica. A tale riguardo possono risultare necessari, segnatamente, elementi da cui emerga che tale decisione è fondata su valutazioni economiche analoghe a quelle che avrebbe svolto, prima di procedere all’investimento, un operatore in economia di mercato in una situazione il più possibile analoga a quella dello Stato membro interessato, al fine di determinare la redditività futura dell’investimento stesso.
(99)
Per contro, valutazioni economiche operate successivamente alla concessione di detto beneficio, la constatazione retrospettiva dell’effettiva redditività dell’investimento realizzato dallo Stato membro interessato o giustificazioni a posteriori della scelta del modus procedendi effettivamente attuato non possono essere sufficienti per dimostrare che detto Stato membro ha adottato una simile decisione, preliminarmente o simultaneamente alla concessione del beneficio, nella sua qualità di operatore in economia di mercato (46).
(100)
Da quanto precede emerge anzitutto che i documenti presentati dalle parti, redatti dopo l’adozione della misura, non possono in quanto tali essere presi in considerazione nel caso di specie al fine della valutazione del rispetto del principio dell’operatore in economia di mercato.
(101)
In secondo luogo, da quanto precede risulta che neppure l’influenza dell’AHG sulla situazione finanziaria di NEUWOGES può essere valutata nel caso di specie ai fini dell’esame del rispetto del principio dell’operatore in economia di mercato. L’AHG era diretta in effetti a perseguire un obiettivo di carattere politico e solo una categoria limitata di imprese (articolo 2 dell’AHG) poteva essere presa in considerazione ai fini degli incentivi. La legge non sarebbe stata applicabile a un operatore in economia di mercato in una situazione analoga a quella di NEUWOGES.
7.1.2. Struttura dell’esame del caso di specie
(102)
Al fine di stabilire se, con i contratti in parola, sia stato concesso a BAVARIA un vantaggio, occorre verificare se tali contratti corrispondevano ai contratti che avrebbe concluso un operatore economico in economia di mercato in una situazione analoga a quella di NEUWOGES.
(103)
L’esame della Commissione comprende tre fasi. Nella prima sono analizzati gli effetti finanziari dell’operazione su NEUWOGES al fine di stabilire quali utili potesse attendersi l’impresa (sezione 7.2). In una seconda fase, l’operazione di sale-and-lease-back è confrontata con altre alternative, quali ad esempio la vendita diretta, al fine di stabilire se eventuali alternative sarebbero state economicamente più interessanti (sezione 7.3). In una terza fase, si procede a un’analisi comparata, raffrontando l’operazione in parola con analoghe operazioni di sale-and-lease-back realizzate all’incirca nello stesso periodo, analizzando i risultati di una gara con procedura ristretta indetta da NEUWOGES e confrontando le condizioni dell’operazione con i tassi ordinari di altre operazioni di finanziamento all’epoca dei fatti (fine 1997/inizio 1998) (sezione 7.4). I suddetti tre passaggi dell’analisi in parola permettono, nell’ambito di una valutazione d’insieme, di dedurre se NEUWOGES abbia agito come un operatore in economia di mercato.
7.2. LE CONSEGUENZE FINANZIARIE DELL’OPERAZIONE PER NEUWOGES
(104)
Il primo passo nell’analizzare le conseguenze finanziarie dell’operazione in parola consiste nel determinare la tipologia di negozio. Nel caso di specie si tratta principalmente di stabilire se i due contatti stipulati da NEUWOGES e BAVARIA siano due parti della stessa operazione integrata o se debbano essere esaminati come due transazioni distinte (sezione 7.2.1). In secondo luogo, al fine di effettuare una valutazione adeguata delle conseguenze finanziare dell’operazione per NEUWOGES, si esaminano le peculiarità dell’operazione di sale-and-lease-back (sezione 7.2.2). Dopo aver effettuato una dettagliata analisi distinta delle ripercussioni finanziarie dell’EBV (sezione 7.2.3) e del GVV (sezione 7.2.4), si procede con un’analisi globale della redditività attesa dell’operazione per NEUWOGES (sezione 7.2.5).
7.2.1. Esame congiunto o separato dei contratti di cui trattasi
(105)
Occorre anzitutto ricordare che sia nella decisione di avviare il procedimento della Commissione che nella sentenza dell’LG Rostock è stato sostenuto che i due contratti in parola dovrebbero essere esaminati congiuntamente (47). Il procedimento di indagine formale ha confermato tale conclusione per i seguenti due motivi.
a)
I due contratti sono parti che si integrano a vicenda di una singola operazione di sale-and-lease-back. Nel prospetto predisposto da BAVARIA al fine di pubblicizzare il suo particolare modello di sale-and-lease-back, si evidenzia che l’operazione è attuata mediante due contratti, di cui uno disciplinerebbe la vendita e l’altro la retrolocazione (48). Ai due contratti viene poi fatto riferimento soltanto come a un’unica operazione.
b)
I contratti sono stati stipulati il 21 gennaio 1998, ovvero lo stesso giorno, e rimandano l’uno all’altro (49), il che indica uno stretto legame tra di essi e il fatto che nessuno dei due sarebbe stato concluso in mancanza dell’altro.
c)
Come risulta dal calcolo del prezzo inizialmente compiuto da BAVARIA e prodotto da NEUWOGES, le condizioni dei contratti sono tra loro indissolubilmente legate (50). L’entità del pagamento in contanti anticipato dipendeva dalla rata di leasing che NEUWOGES doveva versare mensilmente e dall’investimento compiuto da BAVARIA nella ristrutturazione degli edifici. Nel caso di un’operazione di sale-and-lease-back la rata di leasing è diretta ad ammortizzare l’investimento iniziale di chi l’ha sottoscritta. Ciò significa che in presenza di disposizioni diverse del GVV sarebbero cambiati anche i valori dell’EBV e viceversa (51).
d)
Dai verbali delle sedute del consiglio di amministrazione di NEUWOGES risulta che quest’ultima ha sempre considerato i due contratti come parte di un’unica operazione (52). Ad esempio, nei documenti del consiglio di amministrazione del 30 ottobre 1997 e del 16 dicembre 1997 si indica chiaramente che il finanziamento del prezzo di acquisto da parte dell’acquirente avviene mediante un modello di leasing. Ciò mostra che NEUWOGES era ben consapevole del collegamento tra l’EBV e il GVV. Allo stesso modo, nella seduta del 16 dicembre 1997 la direzione di NEUWOGES comunicava al consiglio di amministrazione, che il pagamento negoziato con BAVARIA sarebbe il prezzo realizzabile per tale «pacchetto» e che il «pacchetto» implicherebbe taluni rischi per l’impresa, di portata tuttavia sostenibile. Il rimando al «pacchetto» e ai rischi ad esso connessi dimostrano, ancora una volta, che i due contratti sono stati visti come un’unica operazione.
(106)
Gli argomenti dedotti da NEUWOGES sulla mancata redazione in forma notarile di uno dei contratti in esame non convincono. NEUWOGES sostiene, come argomento principale, che la mancata redazione del contratto in forma notarile comproverebbe l’intenzione delle parti contrattuali di concludere due contratti, uno distinto dall’altro. La Commissione osserva che gli interventi statali possono assumere forme diverse e devono pertanto essere analizzati in funzione dei loro effetti, cosicché non si può escludere che più interventi consecutivi dello Stato debbano essere considerati un solo intervento ai fini dell’applicazione dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE. Ciò può verificarsi, in particolare, nel caso in cui interventi consecutivi siano connessi tra loro, segnatamente per quanto riguarda la loro cronologia, il loro scopo e la situazione dell’impresa al momento di tali interventi, in modo tanto stretto da renderne impossibile la dissociazione (53). La nozione di singola operazione sarebbe definita nel diritto dell’Unione sugli aiuti di Stato e avrebbe così una portata più ampia rispetto a quanto previsto nel diritto tedesco in materia di contratti. Le considerazioni esposte nel considerando 105 indicano che i contratti in parola, in ragione della loro cronologia, del loro scopo e della situazione dell’impresa al momento della loro conclusione, devono essere visti come un’operazione unica ai sensi del diritto dell’Unione sugli aiuti di Stato.
7.2.2. Contesto: struttura dell’operazione di sale-and-lease-back
(107)
L’operazione tra BAVARIA e NEUWOGES si fonda sul «Leasingmodell Immobilien» di BAVARIA. Il modello in parola prevede che l’acquirente (BAVARIA) finanzi il suo investimento iniziale rilocando in leasing al venditore (NEUWOGES) gli immobili acquistati. Per stabilire il volume dell’investimento e dei corrispondenti canoni di affitto, il modello di leasing ricorre a una semplice formula in base alla quale il volume degli investimenti viene calcolato dividendo l’importo annuo nominale del pagamento del leasing per la rata di leasing(in %):
La rata di leasing risulta a sua volta da una combinazione della durata del contratto, dell’indicizzazione della rata di leasing e del valore residuo degli edifici:
Rata di leasing (in %):
Durata: 25 anni
valore residuo (in %)
Indicizzazione
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Durata: 30 anni
valore residuo (in %)
Indicizzazione
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
È chiaro così che il volume degli investimenti dipende sia dalla rata di leasing che dal pagamento mensile del leasing e viceversa. Non appena le parti contrattuali hanno fissato i parametri di base (durata, indicizzazione annua, valore residuo) e il volume complessivo dell’investimento voluto o i pagamenti mensili previsti, possono essere calcolati i parametri mancanti. In base alla formula, una durata più breve, un valore residuo più contenuto, un’indicizzazione più bassa o pagamenti nominali mensili del leasing inferiori portano a un volume complessivo dell’investimento inferiore.
(109)
Dopo aver fissato il volume complessivo dell’investimento vengono dedotti i costi di ristrutturazione e le imposte, oltre agli altri possibili costi. L’importo residuo corrisponde al prezzo di acquisto. Nell’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA non si distingue, rispetto al prezzo di acquisto (pagamento anticipato in contanti), tra prezzo versato per la proprietà degli immobili e canoni di affitto [per l’uso del terreno].
Calcolo per l’operazione tra BAVARIA und NEUWOGES
Volume complessivo dell’investimento
[…] EUR
Ristrutturazione
[…] EUR
Tasse e imposte
[…] EUR
Compenso per la privatizzazione
[…] EUR
Prezzo di acquisto
[…] EUR
(110)
L’operazione di sale-and-lease-back si compone di due parti, l’EBV e il GVV; esse sono a loro volta collegate con il GPV. Le ripercussioni finanziarie dell’EBV, del GVV e del GPV per NEUWOGES devono essere valutate in tale contesto.
7.2.3. Determinazione delle attese ripercussioni finanziarie dell’EBV su NEUWOGES
(111)
Gli aspetti centrali dell’EBV sono la vendita degli immobili e la costituzione di diritti di superficie sui terreni su cui si trovano gli immobili per un periodo di 75 anni. BAVARIA si è impegnata a versare complessivamente […] EUR a NEUWOGES, di cui […] EUR a titolo di canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili per il periodo sino al 31 dicembre 2028 e […] EUR quale prezzo di acquisto degli immobili (54). A partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, BAVARIA deve inoltre versare un canone enfiteutico pari al […]% dell’attuale valore del terreno, vale a dire […] EUR/m2 o […] EUR l’anno (55). Per la durata residua dell’EBV - dal 2039 e fino a fine 2073 - è previsto un adeguamento del canone enfiteutico all’indice del costo della vita sempre che esso subisca una variazione almeno del […]% (56).
(112)
In aggiunta all’acquisto degli immobili e dei diritti di superficie sui rispettivi terreni, BAVARIA si è obbligata a ristrutturare gli edifici e a stipulare un contratto con BRG, una controllata di NEUWOGES, avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori edilizi.
(113)
Per stabilire l’entità del prezzo di acquisto dovuto da BAVARIA a NEUWOGES nell’ambito dell’EBV, le parti del contratto hanno fatto riferimento a un pagamento mensile del leasing di […] EUR/m2, un’indicizzazione del […]% annuo, un valore residuo dell’edificio di […]% (che doveva essere corrisposto da NEUWOGES a conclusione del contratto, stipulato per 75 anni, sulla costituzione di diritti di superficie sulla base di una perizia da redigersi al momento utile) oltre a una durata di 30 anni della rilocazione in leasing (57). Il volume complessivo dell’investimento risultante sulla base di tali ipotesi ammontava a […] milioni di EUR (58). Detratti di costi di ristrutturazione per […] EUR, i costi di privatizzazione pari a […] EUR e tasse/imposte per […] EUR, il prezzo di vendita ammontava a […] EUR (59).
(114)
Il suddetto prezzo finale è stato poi suddiviso tra il prezzo degli immobili ([…]% = […] EUR) e il canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati ([…]% = […] EUR) (60). Gli importi riferiti all’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili e agli immobili stessi non sono stati calcolati a parte, ma quale quota del prezzo di vendita complessivo.
(115)
I primi vantaggi ottenuti da NEUWOGES dall’operazione erano così il pagamento in contanti di […] EUR e le entrate derivanti dal canone di locazione del terreno che BAVARIA era tenuta a versare dopo il decorso di 30 anni.
7.2.3.1. Altri fattori
Compenso per la privatizzazione
(116)
Occorre anzitutto osservare che, in ogni caso, è necessario tener conto dei pagamenti in contanti effettuati da BAVARIA a NEUWOGES a titolo di compenso per la privatizzazione per […] EUR.
(117)
Quale acquirente degli immobili e titolare dei diritti di superficie, BAVARIA doveva, a norma dei contratti in esame, compiere gli sforzi chiaramente prescritti, diretti a vendere una parte degli appartamenti ai conduttori. Tale condizione era prevista contrattualmente, cosicché una cessione a titolo di «Privatizzazione a un acquirente intermediario» poteva essere riconosciuta ai fini dell’AHG. In base alla legge in parola un acquirente commerciale doveva attivarsi per vendere ai conduttori la maggior parte del portafoglio esistente di immobili acquisiti nell’ambito dell’operazione, e comunque almeno 1/3 degli stessi (61). Nell’ambito dell’obbligo di cui trattasi era anche necessario attivarsi al fine di informare gli inquilini della possibilità loro offerta e verificare il loro interesse all’acquisto. Con l’EBV (parte V, articoli 1-3) il compito di compiere tali sforzi è stato trasferito in capo a NEUWOGES. È stato inoltre concordato che NEUWOGES avrebbe ottenuto per tale attività un compenso pari a […] EUR/m2, cosicché il compenso complessivo per gli sforzi di privatizzazione ammontava a […] EUR.
(118)
In un primo momento non era previsto che NEUWOGES ricevesse un compenso per la sua attività di privatizzazione; l’importo versato in seguito separatamente a tale titolo era inizialmente soltanto parte del prezzo di vendita considerato (62). In effetti per BAVARIA non aveva senso versare a NEUWOGES un compenso per attività per le quali essa non aveva nessun interesse economico. Solo NEUWOGES aveva un interesse economico alla concessione dell’alleviamento del debito a norma dell’AHG, soggetta alla condizione che venissero compiuti sforzi di privatizzazione.
(119)
Il compenso per l’attività di privatizzazione è stato tuttavia in seguito detratto dal prezzo di vendita e versato invece sotto forma di pagamento separato. Il motivo consiste con tutta probabilità nel fatto che l’importo di cui trattasi, se fosse rimasto parte del prezzo di vendita, sarebbe stato soggetto all’obbligo di versamento all’ETF. Il prezzo di vendita versato da BAVARIA a NEUWOGES è stato ridotto di un importo corrispondente. Per BAVARIA ciò non faceva nessuna differenza dal punto di vista economico. NEUWOGES percepiva da BAVARIA esattamente lo stesso importo che avrebbe ricevuto se non fosse stato concordato un compenso separato per la privatizzazione. In effetti, anche NEUWOGES ha imputato i pagamenti per l’attività di privatizzazione ai ricavi attesi dall’operazione di sale-and-lease-back (63).
(120)
Il calcolo di tali pagamenti come compenso separato e non come parte del prezzo di vendita assumeva rilievo per NEUWOGES solo alla luce dell’AHG. Come osservato supra (cfr. considerando 101), un operatore in economia di mercato non avrebbe tenuto conto dell’AHG. Il fatto che NEUWOGES abbia compiuto degli sforzi di privatizzazione e abbia a tal fine impiegato delle risorse è, nel contesto qui considerato, irrilevante. Un operatore in economia di mercato che non agisce nell’ambito dell’AHG, non si sarebbe adoperato per procedere alla privatizzazione, cosicché i suddetti sforzi non possono essere presi in considerazione neppure nell’ambito dell’applicazione del criterio dell’operatore in economia di mercato.
(121)
Il compenso versato da BAVARIA a NEUWOGES per l’attività di privatizzazione va considerato quindi come un vantaggio rilevante per NEUWOGES che deve essere imputato al prezzo di vendita al fine di stabilire le ripercussioni finanziarie complessive dell’operazione di sale-and-lease-back su di essa.
Ristrutturazione
(122)
La ristrutturazione compiuta nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back ha avuto ulteriori ripercussioni finanziarie per NEUWOGES. Occorre ricordare che le spese di ristrutturazione erano, in base all’EBV, legate direttamente al pagamento dovuto da BAVARIA a NEUWOGES, pari al volume complessivo dell’investimento detratti i costi - compresi i costi di ristrutturazione - (cfr. considerando 109). In altre parole, quanto maggiori erano le spese di ristrutturazione, tanto inferiore il prezzo di acquisto. Per questo motivo, anche in caso di un calcolo diverso della transazione, partendo da canoni di locazione più bassi, un’indicizzazione più contenuta e quindi rate di leasing nettamente inferiori, il prezzo di acquisto sarebbe stato comunque superiore a quello concordato nell’EBV; in primo luogo ciò era imputabile al fatto che in tale calcolo alternativo i costi della ristrutturazione sono stati stimati in un importo molto inferiore rispetto a quanto concordato alla fine tra BAVARIA e BRG (64).
(123)
In tale contesto, occorre osservare che l’importo forfettario versato per i lavori di ristrutturazione, in base al GPV, da BAVARIA a BRG, una controllata al 100 % di NEUWOGES, si collocava molto al di sopra dei costi di ristrutturazione originariamente stimati da NEUWOGES (65). Mentre NEUWOGES aveva indicato, nella sua stima originaria, tali costi in complessivi […] EUR, vale a dire […] EUR/m2, l’importo forfettario concordato alla fine tra BAVARIA e la controllata di NEUWOGES BRG per la ristrutturazione ammontava a […] EUR, ovvero a […] EUR/m2. In altre parole: i costi concordati superavano i costi originariamente stimati di […] EUR, ovvero del […]%. Gli importi forfettari concordati nettamente superiori andavano a ridurre in modo significativo il prezzo di acquisto versato da BAVARIA a NEUWOGES in base all’EBV.
(124)
Non è stata fornita nessuna motivazione della differenza esistente tra la stima originaria dei costi e l’importo forfettario concordato. Ciò risulta tanto più sorprendente se si considera che NEUWOGES aveva inizialmente definito i costi di ristrutturazione stimati in media in […] EUR/m2 come «rientranti nella norma[]» (66). Anche nella perizia prodotta da NEUWOGES dal titolo Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (Tra ristrutturazione e demolizione: complessi edilizi costruiti con elementi prefabbricati nei nuovi Land, in appresso la «perizia Pestel») i costi di una ristrutturazione, simile a quella compiuta da BRG, sono stati quantificati tra […] EUR/m2 e […] EUR/m2 (67). Quale proprietaria e amministratrice degli immobili, NEUWOGES conosceva con precisione le esigenze di ristrutturazione ed è difficile da immaginare per quale ragione esse siano state così fortemente sottostimate.
(125)
I costi di ristrutturazione devono essere presi in considerazione nel determinare le ripercussioni finanziarie dell’EBV. In primo luogo è evidente che per BAVARIA era irrilevante in che misura la controllata di NEUWOGES, BRG, avrebbe messo in conto le sue spese di ristrutturazione, in quanto tutti i relativi costi sarebbero stati semplicemente portati in compensazione con il prezzo. NEUWOGES di contro aveva un evidente interesse economico a che BAVARIA stipulasse un contratto con BRG per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione e che una parte del prezzo di vendita venisse imputato alle spese di ristrutturazione. Quest’ultima considerazione si fonda sul fatto che l’utile conseguito dalla controllata di NEUWOGES con la ristrutturazione non era soggetto all’obbligo di versamento a norma dell’AHG. In base a proprie stime, l’utile conseguito da BRG (e quindi da NEUWOGES) dalle ristrutturazioni per conto di BAVARIA ammontava a […] EUR (68). Tale utile costituisce un vantaggio immediato per NEUWOGES di cui occorre tener conto. Anche la direzione di NEUWOGES ha richiamato in effetti, per giustificare il prezzo di acquisto, il contratto concluso con BRG per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione (69).
Canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili
(126)
Per quanto attiene al canone enfiteutico, occorre qui esaminare l’argomento addotto da NEUWOGES secondo cui BAVARIA non era tenuta, di fatto, per i primi 30 anni, ad effettuare alcun pagamento, dal momento che il canone enfiteutico capitalizzato era compreso nel prezzo di vendita. La questione se il canone enfiteutico venga versato annualmente o anticipatamente come canone anticipato assume tuttavia scarso rilievo ai fini della valutazione da compiersi in questa sede. Non ci solo elementi indicanti che un simile accordo fosse irragionevole; era semplicemente espressione del fatto che NEUWOGES preferiva disporre di liquidità anticipata.
(127)
Non si può da ultimo dimenticare che BAVARIA, anche dopo la scadenza del GVV, è tenuta al pagamento del canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili. A partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, BAVARIA deve versare un canone enfiteutico pari al […]% del valore attuale del terreno, ovvero di […] EUR/m2. Per la residua durata è previsto un adeguamento del canone enfiteutico per i terreni al costo complessivo della vita, a condizione che esso subisca una variazione almeno del […]%. Presumendo, per semplicità, che l’indice del costo della vita non subisca oscillazioni, i futuri pagamenti in parola dovrebbero essere previsti in un valore nominale di […] EUR. Nell’ambito di una valutazione complessiva anche il valore dei suddetti futuri pagamenti, attualizzato all’anno 1998, dovrebbe essere considerato come parte del vantaggio ottenuto da NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusione
(128)
A questo punto occorre ricordare che l’analisi che precede mirava a stabilire, nel modo il più preciso possibile, le ripercussioni finanziarie dell’EBV su NEUWOGES. Da tale analisi emerge che i vantaggi rilevanti conseguiti da NEUWOGES comprendono quanto segue:
a)
il prezzo in contanti versato da BAVARIA ([…] EUR);
b)
il compenso versato per le attività di privatizzazione ([…] EUR);
c)
gli utili conseguiti attraverso la ristrutturazione ([…] EUR);
d)
il valore in contanti del canone enfiteutico dei terreni per il periodo successivo al 2029 (attualizzato […] EUR).
7.2.4. Determinazione delle prevedibili ripercussioni finanziarie del GVV su NEUWOGES
(129)
In base al GVV, NEUWOGES è competente per l’amministrazione degli immobili di cui trattasi. Tutte le entrate derivanti dalla locazione degli appartamenti e dei locali commerciali sono di sua spettanza. Per contro, essa deve versare alla proprietaria (BAVARIA) una rata di leasing mensile fisso quantificato in […] EUR sino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione e in […] EUR per il periodo successivo (articolo 3 del GVV). Il contratto ha una durata di 30 anni, calcolata a partire dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione (articolo 2, paragrafo 1). La rata di leasing mensile è indicizzata al […]% l’anno (articolo 4, paragrafo 2). L’analisi che segue mira a stabilire le ripercussioni finanziarie del GVV su NEUWOGES.
7.2.4.1. Contesto (calcoli)
(130)
La rata di leasing mensile si ottiene moltiplicando il canone di locazione netto previsto al m2 al mese - detratti costi di amministrazione e di manutenzione e rischio di perdita dei canoni di locazione - per il numero di metri quadrati disponibili (70). Le ipotesi chiave riguardano quindi il canone di locazione netto previsto per m2 al mese, oltre ai costi attesi. Nel GVV le parti hanno presunto un canone di locazione netto post-ristrutturazione di […] EUR/m2 e costi pari a […] EUR/m2; la rata di leasing mensile è stata quindi fissata in […] EUR/m2 (71).
(131)
I parametri concreti, inseriti alla fine nel GVV, sono stati scelti da NEUWOGES (72). Essa aveva la possibilità di stabilire esattamente i pagamenti mensili da essa dovuti per la durata del contratto oltre al corrispettivo di vendita stabilendo una diversa misura del canone di locazione o un’indicizzazione superiore (73). Sussisteva una correlazione diretta tra l’assunzione di un rischio maggiore o minore attraverso la fissazione di una determinata rata di leasing (ad esempio, fissando canoni di locazione di importi diversi, una diversa indicizzazione o costi diversi) e la liquidità ottenuta sotto forma di prezzo di vendita. Così, ad esempio, in base ad un calcolo alternativo compiuto da BAVARIA, fondato su un’indicizzazione del 2,0 %, un importo del canone di locazione di […] EUR e, in tal modo, un prezzo di leasing di […] EUR, l’importo mensile del leasing sarebbe ammontato a […] EUR invece che a […] EUR (74).Ovviamente anche il prezzo di vendita sarebbe risultato inferiore.
7.2.4.2. Analisi delle ripercussioni finanziarie
Considerazioni generali
(132)
Nel determinare le ripercussioni finanziarie del GVV per NEUWOGES devono essere considerati due aspetti. In primis, la rata di leasing è calcolata sulla base del metro quadrato. Dato che alcuni appartamenti sono stati venduti dopo la conclusione del contratto con BAVARIA, il numero complessivo di metri quadrati è passato dagli originari […] m2 a […] m2 nel 1999, a […] m2 nel 2000 e a […] m2 nel 2001. Dopo il 2001 il numero di metri quadrati di riferimento è rimasto stabile a […] m2. Nelle sue osservazioni NEUWOGES ha calcolato i flussi di liquidità attesi sulla base di un numero di metri quadrati in graduale calo. Posto che però ciò che rileva è soltanto la prospettiva ex ante, NEUWOGES non avrebbe dovuto basare i suoi calcoli sul numero di metri quadrati effettivamente venduti, ma sul numero di metri quadrati che essa a inizio 1998 si aspettava di vendere. L’analisi che segue non si fonda quindi sui valori indicati da NEUWOGES nelle sue osservazioni; viene invece fatto riferimento ai valori da essa ipotizzati nella sua originaria proiezione degli utili, ovvero una riduzione graduale da […] m2 a […] m2 sino al 2003. In secondo luogo, per stabilire le ripercussioni finanziarie del contratto per NEUWOGES al momento della conclusione del contratto, occorre procedere a un’attualizzazione dei ricavi e dei costi futuri, operazione che richiede di stabilire un tasso di attualizzazione. In linea con la sua comunicazione iniziale e con le analisi del flusso di cassa presentate da NEUWOGES, la Commissione ipotizza un tasso di attualizzazione del 5 % annuo (75).
Attendibilità delle analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES
(133)
Prima di procedere a un’analisi economica indipendente del GVV, occorre anzitutto commentare le analisi ex post dei flussi di cassa prodotte da NEUWOGES che dovrebbero mostrare quali aspettative ex ante avrebbe nutrito un operatore avveduto in economia di mercato rispetto al flusso di cassa generato dal GVV. NEUWOGES afferma che muovendo da ipotesi realistiche - ovvero, a suo avviso, da un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo, da un’indicizzazione dei costi del […]% annuo e da un tasso di sfitto del […]% - ci si doveva attendere che il GVV generasse un flusso di cassa complessivo negativo di -[…] EUR nominali e -[…] EUR attualizzati (76). NEUWOGES afferma inoltre che solo partendo da ipotesi asseritamente irrealistiche - un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo, un tasso di sfitto del […]%, costi stabili - il GVV avrebbe potuto portare a un valore positivo di […] EUR nominali e […] EUR attualizzati (77). Secondo NEUWOGES sarebbe quindi stato chiaro fin dall’inizio che anche solo per conseguire la rata di leasing sarebbe stato necessario imporre incrementi del canone di locazione del […]% annuo, fermo restando che non restava alcun margine per un aumento dei costi.
(134)
In tale contesto occorre osservare che NEUWOGES parte, per quanto riguarda l’entità dei costi, da ipotesi che sono poco convincenti (il livello di partenza dei costi è lo stesso in tutte le analisi da essa presentate). I calcoli alla base del GVV stipulato si basano su spese complessive (amministrazione, manutenzione, rischio di perdita dei canoni di locazione) pari a circa il […]% dei canoni di locazione, mentre le analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES presuppongono un livello dei costi (post ristrutturazione) di almeno […]% ([…]% rischio di perdita dei canoni di locazione, […]% amministrazione e manutenzione). Anche non considerando il drastico aumento del tasso di sfitto (da […]% a […]%), si deve comunque riscontrare, per gli altri costi, ancora un incremento del […]% al […]% dei canoni di locazione. Le osservazioni di NEUWOGES non forniscono una motivazione sufficiente per tale incremento. Per contro NEUWOGES constata che il […]% ([…] EUR/m2) sarebbe un valore plausibile per il periodo immediatamente successivo alla modernizzazione, ma che tale valore dovrebbe poi aumentare annualmente del […]% (78). Anche la perizia sul valore commerciale, commissionata da NEUWOGES prima della vendita, ipotizzava un livello complessivo dei costi (compreso il rischio di perdita dei canoni di locazione (79)) tra […]% e […]% (perizia del 1997). Posto che la perizia non indica con precisione quale tasso di sfitto debba essere preventivato, non è possibile stabilire in che misura le ipotesi di riferimento divergano, rispetto agli altri costi, dalle ipotesi di NEUWOGES. In ogni caso, gli altri costi ora stimati da NEUWOGES sono superiori, anche presumendo che il rischio di perdita dei canoni di locazione sia stato fissato nella perizia del 1997 in una percentuale del […]%. Con queste premesse, le analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES non possono essere accettate e devono essere corrette indicando un livello di costi di base del […]%, senza rischio di perdita dei canoni di locazione (80).
(135)
Occorre inoltre osservare, in tale contesto, che l’affermazione di NEUWOGES, secondo cui sarebbe stato necessario imporre incrementi dei canoni di locazione del […]% solo per compensare l’aumento della rata di leasing, è errata. Posto che la rata di leasing è calcolata come quota percentuale del canone di locazione complessivo originario (in questo caso […]%), un incremento dei canone di locazione del […]% permetterebbe di assorbire sia un aumento della rata di leasing che un aumento dei costi del […]%. In presenza di costi stabili, già un incremento più contenuto dei canoni di locazione sarebbe sufficiente a compensare l’aumento della rata di leasing. In effetti, presupponendo un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e, per il resto, costi stabili, sarebbe sufficiente un incremento annuo dei canoni di locazione del […]% per compensare l’aumento della rata di leasing. NEUWOGES potrebbe impiegare qualsiasi incremento di entità superiore per coprire i costi in aumento o per conseguire un utile.
Analisi delle ripercussioni finanziarie
(136)
All’atto della conclusione del contratto anche NEUWOGES ha effettuato un’analisi del flusso di cassa nominale (81). Nel quadro di tale analisi essa ha presunto che i suoi costi (amministrazione, manutenzione) sarebbero aumentati del […]% l’anno, che avrebbe potuto incrementare i canoni di locazione ogni tre anni del […]%, che poteva essere mantenuto un tasso di sfitto del […]% e che il […]% degli appartamenti sarebbe stato venduto agli inquilini. Su tale base NEUWOGES si attendeva che il GVV avrebbe generato, per la durata di 30 anni, un flusso di cassa nominale di […] EUR.
(137)
Nel corso del procedimento di indagine formale non sono stati acquisiti elementi indicanti che i suddetti calcoli siano stati effettuati consapevolmente sulla base di aspettative troppo ottimistiche. Non era ravvisabile alcun elemento idoneo a indicare che i rappresentanti di NEUWOGES, che hanno presentato i suddetti valori al consiglio di amministrazione della società, lo abbiano fatto con la consapevolezza che si trattava di dati non corretti. NEUWOGES non sembra neppure affermare che la sua direzione avrebbe consapevolmente acconsentito a stipulare un negozio svantaggioso per ragioni di carattere politico, quanto piuttosto che sarebbe stata effettuata una valutazione errata in sede di determinazione delle ripercussioni finanziari (il che, secondo NEUWOGES, non sarebbe accaduto nel caso di un operatore in economia di mercato) (82).
(138)
Ciononostante, occorre verificare se le aspettative fossero effettivamente tali da escludere che un operatore in economia di mercato vi avrebbe fondato la propria decisione. In tale contesto si osserva che, secondo NEUWOGES, un operatore in economia di mercato avrebbe ipotizzato un incremento dei canoni di locazione soltanto del […]% annuo, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e un incremento delle spese di amministrazione e di manutenzione del […]% (83). Secondo NEUWOGES, partendo da tali ipotesi, il flusso di cassa complessivo nominale ammonterebbe a […] EUR e quello attualizzato a […] EUR, fermo restando che ciò che incide maggiormente è il tasso di sfitto aumentato di oltre sette volte.
7.2.4.3. Aspettative di mercato
(139)
Occorre anzitutto richiamare i documenti che permettono di comprendere le reali aspettative di entrambe le parti coinvolte nell’operazione. In primis, dal verbale della seduta del consiglio di amministrazione del 16 dicembre 1997 risulta che la direzione di NEUWOGES aveva classificato i rischi collegati all’operazione come «sostenibili» (84). Dal verbale si evince inoltre che NEUWOGES ha agito basandosi su calcoli che presupponevano un incremento del canone di locazione del […]% ogni tre anni, un aumento dei costi (senza rischio di perdita dei canoni di locazione) del […]% e un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% (85).
(140)
Prima di sottoscrivere i contratti, NEUWOGES ha consultato la società di revisione Nordrevision, secondo la quale un incremento dei canoni di locazione del […]% corrispondeva sì al tasso di inflazione generale, ma era difficilmente realizzabile (86). Nordrevision ha inoltre espresso il parere che il livello di partenza dei costi (i calcoli si fondano su costi stimati pari al […]% dei canoni di locazione) sarebbe realistico ipotizzando un tasso di sfitto pari a zero, ma che sarebbe necessario procedere a un’indicizzazione dei costi in linea con l’indicizzazione della rata di leasing (87).
(141)
BAVARIA ha ipotizzato a sua volta che, in ragione di un andamento prevedibilmente stabile della popolazione a Neubrandenburg (sulla base dell’insediamento di diverse grandi imprese di servizi) (88) e della buona posizione degli immobili, ci si doveva attendere un tasso di sfitto contenuto (89). Essa ha inoltre considerato che fosse possibile un incremento dei canoni di locazione in linea con l’indicizzazione dei pagamenti del leasing (90).
(142)
Si osserva da ultimo che la perizia sul valore commerciale del 1997, richiesta da NEUWOGES prima della vendita, conteneva alcune indicazioni in merito agli attesi sviluppi rilevanti. La perizia del 1997 ipotizzava un livello dei costi compreso tra il […]% e il […]%, fermo restando che non è stata fornita alcuna indicazione del tasso percentuale previsto per il rischio di perdita dei canoni di locazione (91).
7.2.4.4. Valutazione
Costi di amministrazione
(143)
In primo luogo, le aspettative rispetto ai costi di amministrazione e di manutenzione, sia per quanto attiene al livello di partenza ([…] EUR/m2 ovvero […]% dei canoni di locazione) sia per quanto riguarda l’incremento atteso ([…]% annuo), risultano plausibili. Per quanto attiene al livello di partenza dei costi, tale conclusione si ricava dall’accertamento compiuto da NEUWOGES stessa, secondo cui i costi erano stati fissati, almeno per il periodo immediatamente successivo alla ristrutturazione, a un livello sufficientemente alto. Nella perizia Pestel si è inoltre stabilito che i costi di amministrazione e di manutenzione nel 1997 sarebbero ammontati in media a […] EUR/m2; si tratta di un importo di […] EUR inferiore rispetto a quello indicato per gli stessi costi nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back (92). Anche i costi ipotizzati nella perizia si collocavano infine sullo stesso ordine di grandezza. Occorreva ovviamente tener conto di un incremento di tali costi; l’incremento ipotizzato del […]% annuo appariva certamente plausibile e fissato in modo alquanto prudente. Nordrevision aveva proposto soltanto di allineare tale indicizzazione dei costi di amministrazione all’indicizzazione della rata di leasing; ne sarebbe così derivato un incremento annuo del […]%, e quindi inferiore rispetto a quello effettivamente supposto da NEUWOGES. Peraltro, anche la stessa NEUWOGES sostiene che ci si sarebbe potuti realisticamente attendere un incremento del […]% annuo; ciò significa che un valore del […]% annuo non era di certo basso al punto da essere insostenibile.
Rischio di perdita dei canoni di locazione
(144)
Per quanto attiene al rischio di una perdita dei canoni di locazione, non era irrealistico ipotizzare un tasso di sfitto generale del […]%. Occorre in primis osservare che tale ipotesi non è stata messa in dubbio in occasione della valutazione dei contratti da parte di Nordrevision e ciò benché i consulenti abbiano manifestato invece preoccupazione in relazione ad altri aspetti della situazione economica generale e del mercato immobiliare di Neubrandenburg (93). In secondo luogo, la perizia sul valore commerciale del 1997, pur non contenendo alcuna indicazione precisa in merito all’ipotizzato rischio di perdita dei canoni di locazione, non sembrava presupporre un rischio significativamente maggiore (94).
(145)
Come risulta dai documenti interni relativi all’adozione della decisione di BAVARIA, quest’ultima ha ritenuto che la popolazione di Neubrandenburg sarebbe rimasta stabile, grazie all’insediamento di diverse grandi imprese di servizi, e che sarebbe stato possibile affittare pressoché tutti gli appartamenti di cui trattasi dopo la loro ristrutturazione. In base alle informazioni fornite da NEUWOGES, la città di Neubrandenburg e il Land Mecklenburg-Vorpommern ipotizzavano in effetti, negli anni 1997/1998, un andamento della popolazione e del reddito stabile.
(146)
Non si può da ultimo neppure trascurare il fatto che la direzione di NEUWOGES - che era a capo di un’impresa proprietaria di oltre il 30 % degli appartamenti a Neubrandenburg ed era munita quindi di una conoscenza approfondita del mercato immobiliare locale - aveva valutato i rischi connessi con l’operazione di sale-and-lease-back come sostenibili e aveva ipotizzato, nelle sue proiezioni, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]%. Non si rinviene nessun motivo per cui esperti del mercato immobiliare locale altamente qualificati avrebbero fondato le loro valutazioni su tali ipotesi se fossero state irrealisticamente basse come sostiene oggi NEUWOGES.
(147)
Occorre allo stesso tempo considerare i documenti che NEUWOGES aveva prodotto in relazione alla questione se un operatore del mercato immobiliare rilevante (complessi residenziali costruiti con elementi prefabbricati nella Germania orientale) che agisca in modo accorto si sarebbe atteso un tasso di sfitto superiore, nella misura in cui i documenti in parola risalgono al periodo precedente alla conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back. Delle perizie depositate, solo la perizia Pestel è stata redatta nel periodo precedente alla stipula dei contratti in parola. Si deve tuttavia considerare che la suddetta perizia riguarda la Germania orientale nel suo insieme e non tiene conto delle specificità locali a Neubrandenburg, cosicché la sua rilevanza nel presente contesto è limitata. Pur rilevando alcuni problemi del mercato immobiliare della Germania orientale, la perizia da sola non fornisce sufficienti elementi per ritenere che un operatore in economia di mercato nell’adottare la sua decisione sull’investimento non avrebbe ipotizzato un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]%.
Canoni di locazione
(148)
Per quanto riguarda i canoni di locazione, occorre anzitutto osservare che NEUWOGES non ritiene che i canoni di locazione post ristrutturazione siano stati sovrastimati. Essa afferma piuttosto che i canoni di locazione non potevano essere incrementati nella misura attesa. Alla luce dell’accertamento compiuto dall’LG Rostock, secondo cui l’importo medio del canone di locazione di […] EUR/m2 posto alla base del GVV si collocava all’interno della forbice dei canoni di riferimento applicabili (95), si può concludere che l’importo dell’affitto medio iniziale era stato fissato in modo realistico.
(149)
Per quanto attiene all’indicizzazione della rata di leasing concordata, non vi sono prove dirette indicanti quale incremento dei canoni di locazione sia stato ipotizzato in generale nel 1998. Nordrevision ha soltanto rilevato che la percentuale del […]% inizialmente indicata corrispondeva sì al tasso di inflazione generale, ma verosimilmente non sarebbe stata realizzabile a Neubrandenburg (96). Il fatto che NEUWOGES alla fine abbia accettato un’indicizzazione al tasso «soltanto» del […]% e abbia ipotizzato di poter imporre un incremento dei canoni di locazione ogni tre anni del […]% (ovvero del […]% annuo) sembra indicare che essa abbia tenuto conto di tale indicazione. Nelle perizie sul valore commerciale non sono state indicate aspettative esplicite in merito al futuro incremento dei canoni di locazione. Tuttavia si deve ritenere che esse, non contenendo alcuna ipotesi esplicita sullo sviluppo dell’inflazione e dei canoni di locazione, abbiano evidentemente presupposto una convergenza dell’incremento dei canoni di locazione e dell’inflazione generale (che nei decenni precedenti si era assestata sul 3,5 % circa) (97). L’LG Rostock ha ritenuto che l’indicizzazione fosse giustificata alla luce del tasso di inflazione medio del 3,52 % annuo nei 28 anni anteriori alla conclusione dei contratti (98). Esso ha inoltre osservato che era ovviamente difficile prevedere l’andamento dei canoni di locazione nell’arco di un periodo di 30 anni, ma che non si poteva ravvisare una sproporzione eccessiva tra l’indicizzazione della rata di leasing e l’atteso andamento dei canoni di locazione.
(150)
La perizia Pestel, prodotta da NEUWOGES, non contiene dati sulle effettive aspettative degli operatori del mercato immobiliare della Germania orientale né dati specifici per Neubrandenburg. Essa riporta tuttavia che il mercato immobiliare della Germania orientale era un mercato potenzialmente difficile. Alla luce degli altri elementi addotti, la perizia Pestel non è però sufficiente a provare che l’accordo su un’indicizzazione dei pagamenti del leasing al […]% annuo e l’aspettativa di poter ottenere un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo fosse destituita di fondamento.
Durata
(151)
Per quanto riguarda infine la durata del contratto, l’LG Rostock osserva che determinati contratti di leasing si caratterizzavano per una lunga durata (sino a 30 anni) e che un contratto come quello in parola non era quindi inusuale (99). Una durata di 30 anni implicava in effetti di certo taluni rischi, ma offriva anche la possibilità di ottenere ricavi stabili e di garantire un elevato grado di sicurezza rispetto ai costi attesi. Una durata lunga significava inoltre che i pagamenti mensili del leasing necessari per l’ammortamento degli investimenti dell’acquirente si attestavano su importi inferiori e che, a fronte di pagamenti del leasing uguali, il prezzo di vendita sarebbe stato superiore rispetto a quello previsto in caso di una durata più breve (100). Visto in tale contesto, l’accordo su una durata di 30 anni non risulta irragionevole.
7.2.4.5. Conclusione
(152)
Le aspettative espresse da NEUWOGES nel suo conteggio iniziale non possono quindi essere considerate irrealistiche. Sulla base della documentazione a disposizione, NEUWOGES poteva tranquillamente attendersi di conseguire un utile nell’ambito del GVV. Attualizzando alla data di riferimento (inizio 1998) il valore nominale degli utili attesi, risulta che la decisione di NEUWOGES si fondava sull’ipotesi che il GVV avesse un valore nominale di […] EUR.
7.2.5. Valutazione complessiva
(153)
La Commissione è già giunta alla conclusione che l’EBV e il GVV sono parti di un’unica operazione complessiva. Nel determinare il valore totale dell’operazione per NEUWOGES devono essere quindi sommati i valori attuali di entrambi i contratti. Pro memoria: NEUWOGES poteva attendersi i seguenti vantaggi da dall’EBV:
a)
il prezzo in contanti versato da BAVARIA ([…] EUR);
b)
il compenso versato per l’attività di privatizzazione ([…] EUR);
c)
gli utili conseguiti attraverso la ristrutturazione ([…] EUR);
d)
il valore in contanti del canone enfiteutico per i terreni per il periodo successivo al 2029 (attualizzato […] EUR).
(154)
Come indicato nella sezione 7.2.4, occorreva riconoscere al GVV, sulla base delle aspettative realistiche di NEUWOGES, un valore attuale attualizzato di […] EUR. L’operazione di sale-and-lease-back aveva così per NEUWOGES un valore complessivo di […] EUR.
7.3. CONFRONTO CON ALTRE IPOTESI DI NEGOZIO
(155)
Al fine di verificare se l’operazione di sale-and-lease-back conclusa da NEUWOGES con BAVARIA sia in linea con i contratti per cui avrebbe optato un operatore in economia di mercato occorre confrontare il valore dell’operazione in parola con il valore di altre possibili operazioni. Se NEUWOGES avesse avuto un’alternativa più vantaggiosa dal punto di vista economico, la decisione di procedere con l’operazione di sale-and-lease-back non potrebbe essere considerata come un’opzione che un operatore in economia di mercato avrebbe scelto.
(156)
In tale contesto occorre osservare che la locazione degli immobili senza previa ristrutturazione o la loro demolizione difficilmente sarebbero state alternative praticabili. Anzitutto, una locazione senza ristrutturazione avrebbe generato ricavi solo limitati. Era inoltre chiaro che gli immobili non ristrutturati avrebbero presentato un tasso di sfitto superiore rispetto a immobili ristrutturati (101). Non sussistono quindi elementi solidi che permettono di ritenere che, continuando a locare immobili non ristrutturati, si sarebbe potuto contare su utili maggiori rispetto a quelli che ci si poteva attendere nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back. Una demolizione non avrebbe generato alcuna entrata, ma sarebbe invece stata collegata ai relativi costi di abbattimento. Anche questa quindi non sarebbe stata un’alternativa praticabile all’epoca dei fatti (1997/1998).
7.3.1. Finanziamento mediante ricorso al credito quale possibile opzione
(157)
Quale prima possibile alternativa si sarebbe profilato un finanziamento mediante ricorso al credito. NEUWOGES, se avesse finanziato la ristrutturazione degli edifici in parola mediante ricorso al credito, avrebbe in parte conseguito i medesimi utili dell’operazione di sale-and-lease-back. Essa avrebbe potuto in primis concedere in locazione gli immobili ristrutturati e conseguire così buone entrate. E inoltre - a differenza di quanto accaduto con l’operazione di sale-and-lease-back - essa sarebbe rimasta proprietaria degli edifici.
(158)
È tuttavia evidente che un finanziamento mediante ricorso al credito avrebbe comportato anche taluni svantaggi. In primo luogo, NEUWOGES avrebbe dovuto coprire il 30 % del volume dell’investimento con capitale proprio, dal momento che - secondo NEUWOGES - doveva essere mantenuta una quota di capitale proprio del 30 % (102). Alla fine del 1997 il consiglio di amministrazione di NEUWOGES ha discusso la possibilità di ridurre il capitale proprio per permettere investimenti maggiori. Tale proposta è stata però respinta dalla direzione come economicamente non sostenibile in quanto avrebbe portato a un indebitamento troppo elevato (103). La direzione ha dichiarato, a tale proposito, che «[u]na riduzione della quota di capitale proprio dal 30 al 25 % non sarebbe sostenibile (grado di indebitamento)» (104). Il signor Räuber, membro del consiglio di amministrazione di NEUWOGES, ha precisato inoltre che «dal punto di vista dell’attività aziendale una riduzione della quota di capitale proprio non è pensabile. Le obbligazioni dell’impresa devono essere adempiute» (105). NEUWOGES avrebbe quindi dovuto contribuire al finanziamento degli investimenti per la ristrutturazione per […] EUR con […] EUR di capitale proprio. È lecito dubitare fortemente del fatto che vi sarebbe stata la disponibilità immediata di capitale proprio in tale misura. Dal verbale del consiglio di amministrazione risulta che il possibile volume complessivo degli investimenti per il 1998 (compresi crediti) ammontava a circa […] EUR e che tale importo era già destinato ad altri progetti (106). È chiaro così che NEUWOGES avrebbe potuto finanziare i lavori di ristrutturazione mediante ricorso al credito soltanto se avesse rinunciato ad altri progetti.
(159)
Rispetto a un finanziamento mediante ricorso al credito, l’operazione di sale-and-lease-back presentava il vantaggio che NEUWOGES non solo non doveva impiegare capitale proprio, ma avrebbe addirittura ottenuto liquidità fresca e che le veniva garantito inoltre il completo finanziamento della ristrutturazione degli edifici.
(160)
Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, non è dimostrato che una ristrutturazione sarebbe stata possibile mediante ricorso al credito o, quand’anche fosse stata possibile, non vi è prova che essa sarebbe stata per NEUWOGES più vantaggiosa rispetto all’operazione con BAVARIA. Il fatto che NEUWOGES disponesse a mala pena del capitale proprio necessario per ottenere la concessione del credito e il fatto che essa poteva impiegare la liquidità aggiuntiva per il finanziamento di altri progetti, depongono piuttosto nel senso della ragionevolezza della decisione di preferire l’operazione di sale-and-lease-back rispetto a un finanziamento mediante credito.
7.3.2. Vendita diretta come possibile opzione
(161)
Una seconda opzione da prendere seriamente in considerazione era una vendita diretta degli immobili e del terreno. La domanda decisiva è se una tale vendita sarebbe stata vantaggiosa.
7.3.2.1. Valutazione alla luce delle perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007
(162)
Nel confrontare il valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES e i vantaggi che avrebbe comportato una vendita diretta, la domanda centrale riguarda quale prezzo NEUWOGES avrebbe potuto ottenere con una «normale» vendita. A tale proposito giocano un certo ruolo entrambe le perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007.
(163)
Entrambe le perizie in parola sono state commissionate da NEUWOGES per far stimare il valore dei beni di cui trattasi nel 1997 (immobili e terreni). Una delle perizie è stata redatta nel 1997 da un perito interno, l’altra nel 2007 ex post da un perito indipendente. Nella perizia del 1997 si perveniva a un valore di […] EUR, mentre il valore indicato nella perizia del 2007 era pari a […] EUR (107). In entrambe le perizie gli immobili (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) e i terreni (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) sono stati valutati separatamente. Entrambe le perizie si basano essenzialmente sullo stesso metodo («Metodo basato sul reddito»).
(164)
La perizia sul valore commerciale del 2007, essendo stata redatta solo dopo la conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back, non poteva secondo la Commissione servire da base affidabile per la determinazione del valore dei beni nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca. NEUWOGES non poteva in definitiva fondare la propria decisione se concludere o meno l’operazione di sale-and-lease-back con BAVARIA sulla base della perizia redatta ex post nel 2007.
(165)
Tuttavia, secondo la Commissione, neppure la perizia sul valore commerciale del 1997 poteva essere presa in considerazione come valido indicatore del valore dell’immobile nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca. Come accertato nell’ambito del procedimento di indagine formale, la direzione di NEUWOGES era del tutto consapevole del fatto che la perizia del 1997 qui in esame non poteva essere considerata, all’epoca della conclusione dei contratti, una base di valutazione affidabile. A questo proposito assumono rilievo le seguenti considerazioni.
a)
Canoni di locazione
La perizia sul valore commerciale del 1997 muoveva dall’ipotesi di un canone di locazione compreso tra […] EUR/m2 e […] EUR/m2. Contemporaneamente, la prima tabella dei canoni di riferimento per la città di Neubrandenburg, in vigore dal 1o gennaio 1998 e basata su dati del 1997, indicava per gli appartamenti ristrutturati canoni di locazione medi compresi tra 3,90 EUR/m2 e 4,38 EUR/m2. I canoni di locazione medi di Neubrandenburg erano necessariamente noti a NEUWOGES, quale grande impresa immobiliare ivi operante. NEUWOGES può quindi essersi basata su tali dati nel valutare gli immobili. Il contratto di sale-and-lease-back prevedeva in effetti per il periodo successivo alla ristrutturazione (vale a dire a partire dal 1999, ovvero due anni dopo il momento in cui sono stati rilevati i dati alla base della prima tabella dei canoni di riferimento) un canone di locazione pari in media a […] EUR/m2, valore questo in linea con i canoni di riferimento.
b)
Costi di ristrutturazione
Quando veniva redatta la perizia sul valore commerciale, nella primavera 1997, partendo da costi di ristrutturazione per complessivi […] EUR, nello stesso periodo (marzo 1997) la direzione di NEUWOGES ammetteva in una lettera a BAVARIA di stimare i costi di ristrutturazione in […] EUR. È quindi chiaro che NEUWOGES era ben consapevole del fatto che i costi di ristrutturazione necessari erano stati notevolmente sottostimati nella perizia del 1997. L’importo forfettario concordato da BAVARIA e dalla controllata di NEUWOGES BRG per la ristrutturazione degli immobili era addirittura nettamente superiore ([…] EUR), circostanza questa che deve essere valutata come un indice del fatto che NEUWOGES, all’atto della conclusione dei contratti con BAVARIA, sapeva che nella perizia del 1997 i costi di ristrutturazione erano stati sottostimati di almeno 10 milioni di EUR.
c)
Vita utile residua
Nella perizia sul valore commerciale del 1997 si è ipotizzata, avuto riguardo alla prevista ristrutturazione, una vita utile residua in termini generali compresa tra […] e […] anni. A questo proposito occorre osservare che i costi di ristrutturazione stimati in misura troppo contenuta nella perizia del 1997 non sono compatibili con l’ipotesi per cui, grazie alla ristrutturazione, la vita utile degli edifici sarebbe stata notevolmente allungata.
d)
Valore dei terreni
Occorre osservare che nella perizia sul valore commerciale del 1997 non sono stati presi in considerazione, in sede di valutazione dei terreni di cui trattasi, fattori idonei a incidere negativamente sul valore (se ne è invece tenuto conto nella perizia del 2007). Tra i fattori in parola rientrano in particolare le infrastrutture che non possono essere spostate o eliminate (sistemi di scarico dell’acqua, condutture) o anche una suddivisione non favorevole del fondo. Di norma ciò comporta una contrazione del valore. Quale proprietaria degli immobili NEUWOGES non poteva non essere a conoscenza di tali fattori. Essa doveva pertanto anche sapere che nella perizia del 1997 il valore degli immobili era stato sovrastimato.
(166)
Riassumendo, si può affermare che è dimostrato che NEUWOGES era consapevole del fatto che talune delle ipotesi centrali alla base della perizia commerciale del 1997 non erano sostenibili, in particolare rispetto ai costi di ristrutturazione. La Commissione è pervenuta quindi alla conclusione che la perizia del 1997 non fornisce nessuna indicazione utile sul valore dei beni nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca.
(167)
La Commissione ritiene inoltre che un operatore in economia di mercato che si fosse trovato nella situazione di NEUWOGES sarebbe probabilmente giunto, nel valutare ex ante il valore degli immobili, sulla base delle informazioni di cui disponeva NEUWOGES all’epoca dei fatti, a conclusioni molto simili a quelle indicate nella perizia del 2007 redatta ex post. Come accaduto anche nella perizia retroattiva del 2007 di cui trattasi, un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe fondato le proprie aspettative ex ante in merito ai canoni di locazione realizzabili sui canoni di riferimento applicabili, avrebbe stimato i costi di ristrutturazione in un importo più vicino alla somma concordata tra BAVARIA e BRG e avrebbe adeguato il valore dei terreni tenendo conto dei fattori a lui noti che avrebbero potuto incidere negativamente sul valore. Un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe inoltre esaminato accuratamente la residua vita utile alla luce delle previste misure di ristrutturazione e di dati di confronto (come accaduto nella valutazione del 2007), cosicché si può ragionevolmente ritenere che esso avrebbe fondato la sua valutazione su stime della vita utile residua simili a quelle contenute nella valutazione retroattiva del 2007.
(168)
La Commissione ritiene così che un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe ragionevolmente stimato, prima della conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back, il valore degli immobili in un importo vicino a […] EUR (come anche nella perizia del 2007).
7.3.2.2. Confronto tra le opzioni della vendita diretta e del sale-and-lease-back
(169)
Pro memoria: il valore complessivo dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES ammontava a […] EUR. L’analisi che precede ha invece indicato che NEUWOGES poteva realisticamente ipotizzare un valore dei beni di […] EUR, superiore di appena il […]% al valore dell’operazione di sale-and-lease-back. La modesta differenza in parola non significa però che un operatore in economia di mercato avrebbe necessariamente optato per una vendita diretta.
a)
Non si può dimenticare in primis che l’opzione della vendita diretta in esame riguardava la vendita degli immobili e dei relativi terreni mentre BAVARIA ha acquistato soltanto gli immobili e ha conseguito sui terreni soltanto un diritto di superficie della durata di 75 anni. I terreni in quanto tali sono rimasti proprietà di NEUWOGES. Il valore dei soli terreni di NEUWOGES dovrebbe essere stimato in […] EUR (come anche nella perizia del 2007). È in effetti difficile quantificare esattamente quale valore sia rimasto in capo a NEUWOGES per il fatto di non aver venduto i terreni ma di aver soltanto costituito dei diritti di superficie su di essi. Si deve tuttavia ritenere che la permanenza del diritto di proprietà sui fondi in capo a NEUWOGES abbia giustificato un prezzo di transazione più contenuto.
b)
In secondo luogo, occorre osservare che vi è ragione di dubitare che il prezzo che avrebbe stimato un operatore in economia di mercato nella stessa situazione di NEUWOGES avrebbe potuto davvero essere realizzato. L’unica concreta offerta di acquisto in relazione alla quale NEUWOGES ha fornito informazioni, è stata presentata dalla ditta Felske-Immobilien che aveva evidentemente offerto un prezzo di […] EUR/m2, da cui si sarebbe ricavato un prezzo di acquisto complessivo di […] EUR (108). La suddetta offerta si collocava nettamente, per oltre 1 milione di EUR, al di sotto del prezzo che avrebbe stimato un operatore in economia di mercato nella situazione di NEUWOGES.
c)
In terzo luogo, nello stimare gli utili attesi nell’ambito del GVV, NEUWOGES ha erroneamente calcolato soltanto gli utili sino al 2027 compreso. Dato però che la durata del GVV era di 30 anni dalla data di conclusione dei lavori di ristrutturazione (vale a dire di 30 anni da inizio 1999), nel calcolo avrebbero dovuto essere ricompresi gli utili sino al 2028. Rettificando in modo corrispondente la stima, il valore dell’operazione di sale-and-lease-back subirebbe un incremento.
d)
Nel calcolare il valore attuale del canone enfiteutico che in futuro BAVARIA sarà tenuta a versare a NEUWOGES si è ipotizzato, per motivi di semplicità, che il costo della vita resti invariato e che i pagamenti non debbano pertanto essere adeguati. È tuttavia più realistico ipotizzare un generale aumento del costo della vita, con la conseguenza che i pagamenti dovuti in futuro saranno probabilmente di importo superiore a quello previsto. Anche questo avrebbe comportato un incremento del valore del contratto.
(170)
Alla luce delle considerazioni che precedono, si deve concludere che, dal punto di vista economico, era ragionevole preferire l’operazione di sale-and-lease-back rispetto al tentativo di una vendita diretta.
7.3.3. Conclusione
(171)
Se si confronta il valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES con il valore di altre opzioni, si deve concludere che l’operazione era strutturata in modo tale da far sì che anche un operatore in economia di mercato vi avrebbe acconsentito.
7.4. COMPARAZIONE
(172)
Ora che è possibile stabilire che la decisione di optare per un’operazione di sale-and-lease-back in luogo di soluzione alternative corrisponde effettivamente alla condotta di un operatore in economia di mercato, la Commissione ha in via precauzionale verificato anche se l’operazione sia in linea con altri contratti rinvenibili all’epoca dei fatti sul mercato rilevante e se ci siano elementi che supportano la conclusione della Commissione secondo cui l’operazione di sale-and-lease-back rispetta il principio dell’operatore in economia di mercato.
(173)
Le informazioni disponibili su operazioni comparabili riguardano accordi di sale-and-lease-back che BAVARIA ha concluso all’incirca nello stesso periodo dell’adozione della misura in esame. I rispettivi contratti possono fornire elementi per stabilire se altri operatori del mercato, comprese imprese private, abbiano optato per questa tipologia di operazione di sale-and-lease-back, il che costituirebbe di certo un indice del suo carattere di mercato (sezione 7.4.1). Anche la gara ristretta indetta da NEUWOGES e il confronto con altri contratti di finanziamento potrebbero fornire elementi in merito al carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione in parola (sezioni 7.4.2 e 7.4.3).
7.4.1. Contratti tratti ad esempio
(174)
A fini comparativi sono stati considerati i contratti riferiti a tre negozi giuridici comparabili ([…]). Tuttavia, soltanto il contratto […] e il contratto […] possono essere presi in considerazione, in quanto solo questi ultimi sono stati conclusi all’incirca nello stesso periodo dell’operazione di sale-and-lease-back tra BAVARIA e NEUWOGES. Occorre anzitutto osservare che entrambe le operazioni considerate si differenziano dall’operazione in parola sotto il profilo della durata, dell’indicizzazione della rata di leasing fissa e della ristrutturazione. NEUWOGES si fonda soprattutto sulla diversa indicizzazione ([…]: 1,5 % annuo; […]: adeguamento all’andamento del costo della vita), per dimostrare che il GVV conteneva disposizioni che all’epoca dei fatti (1997/1998) non corrispondevano alla normale prassi del mercato.
(175)
BAVARIA cita le operazioni […] e […] come esempi di applicazione del suo «Leasingmodells Immobilien» (109), il che suggerisce che le disposizioni di tali contratti siano state fissate sulla base di calcoli simili a quelli all’origine dell’operazione di sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Come già illustrato supra (cfr. considerando 131), NEUWOGES poteva scegliere liberamente i parametri contrattuali nel quadro del modello di leasing di BAVARIA. NEUWOGES avrebbe così potuto optare per un’indicizzazione inferiore o per la deduzione di costi maggiori. La conseguenza sarebbe stata ovviamente un importo inferiore del pagamento anticipato prestato. Si può anche presumere che lo stesso valesse anche per […] e […].
(177)
Posto che i partner contrattuali potevano scegliere liberamente i parametri esatti dell’operazione nell’ambito del modello offerto da BAVARIA, il fatto che i parametri individuati da NEUWOGES fossero identici ai parametri scelti dalle parti delle operazioni […] e […] non sembra ricoprire un’importanza centrale ai fini della valutazione del carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione di sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA. La scelta dei parametri era unicamente una conseguenza di decisioni contrattuali di carattere strategico assunte dalle parti coinvolte. Più importante è il fatto che tutte le operazioni in questione si fondavano sul medesimo modello di transazione.
(178)
Dato che il contratto […] e il contratto […] si fondano sullo stesso modello di calcolo, circostanza su cui non vi è ragione di dubitare alla luce delle informazioni disponibili, è possibile pervenire alla conclusione che il modello di transazione, alla base anche della transazione NEUWOGES, fosse usuale sul mercato. A tale proposito assume rilievo il fatto che «Leasingmodell Immobilien» è stato scelto evidentemente allo stesso modo da imprese pubbliche ([…]) e private ([…]) e che è stato proposto sia a imprese che volevano trarre vantaggio da un alleviamento del debito ai sensi dell’AHG che a soggetti che non ricadevano nell’ambito di applicazione di detta legge.
7.4.2. Procedura di gara
7.4.2.1. Contesto
(179)
Come già osservato, NEUWOGES non ha condotto, al fine di una privatizzazione degli edifici poi ceduti a BAVARIA, una gara completamente aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria. NEUWOGES ha invitato tuttavia inizialmente 72 potenziali acquirenti a presentare un’offerta. Essa afferma di aver scelto i destinatari in modo più o meno casuale e che la scelta non poteva essere rappresentativa dell’intero mercato. Dopo l’invio di questi primi inviti a manifestare interesse, sono seguiti ulteriori contatti, tra gli altri anche con BAVARIA, che non rientrava tra i destinatati della prima lettera.
7.4.2.2. Risultato della gara
(180)
Delle proposte pervenute, il cui numero non è noto, cinque sono state considerate «valutabili» (110). Di queste, due sono state tuttavia respinte poiché i potenziali acquirenti non erano in grado, per ragioni di tempo, di presentare un’offerta completa. Due offerte sono state inoltre respinte per motivi di carattere economico. La quinta - presentata da Felske-Immobilien - è stata respinta in quanto il prezzo offerto è stato valutato come troppo basso (Felske aveva offerto un prezzo di […] EUR/m2, corrispondente a un prezzo complessivo di […] EUR). Oltre alle cinque offerte succitate, sono state presentate anche altre tre offerte - una di BAVARIA e due di altri offerenti che non erano stati invitati a presentare l’offerta. Trattative sono state avviate anche con uno degli altri due offerenti che avevano presentato spontaneamente un’offerta, ma anche tale offerta è stata alla fine respinta per non meglio precisati motivi di carattere economico (111).
(181)
A seguito della conclusione delle trattative, i contratti dovevano essere approvati dal consiglio di amministrazione di NEUWOGES. All’atto della presentazione dei contratti al consiglio di amministrazione, la direzione ha affermato che non poteva essere realizzato un prezzo maggiore, in quanto i contratti riguardavano soltanto la costituzione di diritti di superficie sui terreni (e non una vendita diretta), la BRG sarebbe stata incaricata di svolgere i lavori di ristrutturazione e NEUWOGES avrebbe gestito gli edifici per altri 30 anni (112). Alla domanda sulla differenza rispetto alla perizia del 1997, la direzione ha ribadito che non sarebbe stato possibile ottenere un prezzo superiore dall’operazione (113).
7.4.2.3. Valutazione
(182)
La gara non può in effetti essere qualificata come aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria, ma permette tuttavia di trarre alcune conclusioni sullo stato dell’offerta sul mercato. Significativo è a questo riguardo anche il fatto che, evidentemente, siano pervenute anche una serie di offerte non sollecitate. Ciò comprova che anche potenziali acquirenti che non rientravano tra le 72 imprese inizialmente contattate sono venuti a conoscenza della gara e hanno potuto parteciparvi.
(183)
La valutazione delle offerte da parte di NEUWOGES dimostra che l’offerta di BAVARIA è stata valutata da NEUWOGES all’epoca (1997/1998) come la migliore disponibile sul mercato. L’argomento di NEUWOGES, secondo cui quantomeno l’offerta presentata da Felske sarebbe stata più vantaggiosa non è sostenibile. Il prezzo offerto da Felske ([…] EUR) superava evidentemente il pagamento anticipato alla fine effettuato da BAVARIA ([…] EUR), ma occorre ricordare che l’operazione di sale-and-lease-back deve essere valutata nel suo insieme e che il suo valore complessivo superava di ([…] EUR) il prezzo offerto da Felske.
(184)
Alla luce delle considerazioni che precedono si deve ritenere che la gara, pur non essendo in effetti sufficientemente qualificata da provare da sola che l’offerta di BAVARIA era la migliore disponibile sul mercato, offre comunque chiare indicazioni in tal senso. In ogni caso, dalla gara ristretta non emerge alcun elemento motivato indicante che all’epoca dei fatti (1997/1998) fosse stata presentata a NEUWOGES un’offerta migliore.
7.4.3. Altre tipologie di operazioni al momento controverso
7.4.3.1. Quadro di valutazione
(185)
È utile esaminare l’operazione di cui trattasi alla luce di altre tipologie analoghe di operazioni proposte sul mercato all’epoca dei fatti (1997/1998).
(186)
L’operazione controversa costituisce una tipica operazione di sale-and-lease-back. Gli accordi di sale-and-lease-back sono per loro natura operazioni finanziarie. Con l’acquisto di un immobile dal locatario il locatore gli fornisce risorse liquide o finanzia investimenti di maggiore portata, come ad esempio la ristrutturazione di vecchi immobili. Per poterne garantire il successivo utilizzo - per fini commerciali o altri fini - l’immobile viene rilocato in leasing al locatario, operazione questa con cui il locatore ammortizza l’investimento (in tutto o in parte) nel corso della durata del contratto di leasing.
(187)
In quanto operazione finanziaria, l’accordo di sale-and-lease-back presenta talune similitudini con i crediti bancari e le ipoteche. Esistono tuttavia anche alcune importanti differenze che non possono essere trascurate. Un’operazione di sale-and-lease-back permette al venditore/locatario di finanziare grandi investimenti e di disporre immediatamente di risorse liquide senza dover far ricorso al capitale proprio. Ciò significa che il capitale proprio e le disponibilità aggiuntive acquisite sono a disposizione per altri investimenti o che il locatario può effettivamente compiere degli investimenti per i quali, a causa della mancanza di capitale proprio o di un elevato livello di indebitamento, non otterrebbe un credito tradizionale. Dato che l’acquirente/locatore deve rifinanziare il suo investimento iniziale e conseguire un utile, la rata di leasing è di norma superiore al tasso di interesse per un credito bancario equivalente (come meglio spiegato nella prossima sezione). Al termine del contratto di leasing il locatario deve ricomprare l’immobile o quest’ultimo resta di proprietà del locatore ed è a disposizione per un diverso impiego. Ciò significa che la rata di leasing dipende dal valore residuo dell’immobile alla scadenza del contratto di leasing concluso tra le due parti. Dato che il valore residuo è spesso difficile da stabilire, in particolare nel caso di contratti di leasing di lunga durata, esso integra per il locatore un fattore di rischio che si rispecchia nella rata di leasing. Un tale rischio non sussiste nel caso dei crediti bancari e sussiste, in misura solo contenuta, nel caso delle ipoteche.
(188)
La rata di leasing e i tassi di interesse per crediti/ipoteche non sono quindi completamente equiparabili. Se si confronta la rata di leasing dell’operazione in esame con i tassi di interesse medi per crediti/ipoteche all’epoca dei fatti (1997/1998), non è possibile stabilire in modo chiaro se la rata di leasing allora richiesta (1997/1998) fosse usuale per il mercato. È tuttavia possibile giudicare se la rata di leasing fosse così elevata da escludere che un operatore in economia di mercato avrebbe prevedibilmente stipulato l’operazione.
7.4.3.2. Valutazione
(189)
Nel negozio giuridico di cui trattasi era stato previsto inizialmente una rata di leasing pari al […]% annuo del volume di investimento complessivo. In ragione di un’indicizzazione dell’importo dovuto nella misura del […]% annuo, la rata di leasing arriva ad ammontare al termine della durata contrattuale a […]%, il che corrisponde a una rata di leasing media del […]% annuo. A titolo di confronto: se NEUWOGES avesse deciso di non indicizzare la rata di leasing, quest’ultima sarebbe stata fissata per tutta la durata dei 30 anni nel […]% l’anno. La «maggiorazione» è quindi il prezzo della decisione di avere rate di leasing inferiori all’inizio della durata del contratto e più elevate verso la fine, in luogo di rate di leasing costanti per tutta la durata del contratto.
(190)
Occorre anzitutto ricordare che il Landgericht Rostock ha esaminato la rata di leasing confrontandola con i tassi di interesse di altre operazioni. Esso ha ritenuto che l’andamento dei tassi di interesse per le ipoteche in un periodo di 30 anni è sì difficile da stimare, ma che tuttavia nella fase in cui i tassi di interesse hanno l’incidenza maggiore, si devono considerare tassi superiori al 10 %. La rata di leasing media richiesta a NEUWOGES non sarebbe quindi così inusuale per il mercato.
(191)
Ai fini del confronto sono disponibili soltanto dati del tutto generici. Di tutti i dati raccolti da Deutsche Bundesbank per il gennaio 1998 (momento in cui il negozio giuridico di cui trattasi è stato concluso) assumono rilievo due tipologie di tassi di interesse. Da un lato, rilevano i tassi di interesse per i «crediti ipotecari su immobili residenziali a tasso fisso per un periodo di 10 anni», dal momento che anche NEUWOGES metterebbe a disposizione immobili residenziali a garanzia del credito (a prescindere dal fatto che un tale credito soddisfi o meno tutti i requisiti formali di un ipoteca). Dall’altro, anche i tassi di interesse per i «crediti a lungo termine a tasso fisso a favore di imprese e lavoratori autonomi di importo compreso tra 500 000 e 5 milioni di EUR» possono essere adatti per un confronto, dal momento che NEUWOGES può essere considerata un’impresa (in genere le ipoteche sono più di frequente contratte da persone private che vivono personalmente nell’immobile e che non lo concedono in affitto a terzi).
(192)
Secondo la Bundesbank, il tasso di interesse medio per i crediti ipotecari tedeschi a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestavano nel gennaio 1998 sul 6,40 % annuo. All’epoca, i tassi di interesse per la suddetta tipologia di crediti oscillavano in una fascia compresa tra il 6,17 % annuo (livello inferiore della fascia) e il 6,97 % annuo (livello superiore della fascia). Per i finanziamenti a tasso fisso a lungo termine il tasso di interesse medio era pari, nel gennaio 1998, a 6,35 % e oscillava in una forbice compresa tra 5,55 % (livello inferiore della fascia) e 7,73 % l’anno (livello superiore della fascia). La Bundesbank non fornisce informazioni sulla durata media di un credito «a lungo termine». Si può tuttavia ritenere che la durata media si collochi sui 10 anni al massimo, e probabilmente al di sotto (114).
(193)
Nel confrontare la rata di leasing corrisposta da NEUWOGES con i tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti erogati nello stesso periodo (ovvero nel gennaio 1998), occorre tener conto dei seguenti aspetti:
-
La rata di leasing media annua per una durata contrattuale di 30 anni è pari a […]%. Come già osservato, NEUWOGES ha tuttavia scelto liberamente di corrispondere all’inizio della durata del contratto una rata di leasing più bassa, che viene compensata da una rata di leasing superiore in una fase successiva. Questa decisione ha il suo prezzo: se NEUWOGES si fosse decisa fin dall’inizio per una rata di leasing fissa, avrebbe dovuto pagare soltanto una rata annua del […]% (115). I dati della Bundesbank si riferiscono a crediti a tasso fisso, vale a dire nei quali il tasso di interesse rimane lo stesso ogni anno. Ipotizzando che NEUWOGES avesse potuto ottenere la concessione di un credito con condizioni di pagamento simili (ovvero, pagamenti in conto interessi inferiori all’inizio e superiori verso la fine), anche questo avrebbe avuto un suo prezzo (per le stesse ragioni che nel caso di BAVARIA) (116). I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank dovrebbero quindi essere confrontati con una rata di leasing costante di […]%.
-
La rata di leasing è stata fissata per un periodo di 30 anni. Malgrado l’indicizzazione annuale, era possibile già all’inizio della durata del contratto calcolare la rata di leasing media per la durata complessiva del contratto. I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti ipotecari sono previsti per un periodo di 10 anni (come sopra illustrato non è noto per quale periodo vengano fissati gli interessi per le imprese, ma si può ipotizzare che il periodo non superi i 10 anni). Il termine di paragone più adatto sarebbero tassi di interesse su 30 anni. Tali dati non sono però pubblicati da Bundesbank. In generale, i finanziamenti a tasso fisso diventano più onerosi con il prolungarsi della durata. I dati della Bundesbank per il gennaio 1998 mostrano, ad esempio, che il tasso fisso di interesse medio nel caso di crediti ipotecari a tasso fisso con una durata di 5 anni era pari al 5,85 %, mentre il tasso di interesse per i crediti a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestava sul 6,40 %. Si può quindi ragionevolmente ritenere che i tassi di interesse su un credito a tasso fisso con una durata di 30 anni sarebbero stati considerevolmente superiori rispetto ai tassi di interesse medi indicati dalla Bundesbank del 6,35 % o 6,40 %.
-
La Bundesbank indica sia un tasso di interesse medio che una fascia sulla basi di un ampio numero di contratti di credito stipulati in Germania nel gennaio 1998. La rata di leasing fissata per NEUWOGES rispecchia implicitamente il rischio insito nell’operazione con BAVARIA. Quest’ultima era esposta soprattutto al rischio creditizio, ovvero al rischio che NEUWOGES diventasse insolvente o che non potesse, per altro motivo, adempiere l’obbligo di pagare i canoni di affitto necessari. Anche una banca avrebbe valutato l’affidabilità creditizia di NEUWOGES prima di erogarle il credito. I clienti con un’affidabilità creditizia ridotta (o un elevato rischio creditizio per la banca) devono di norma accettare, in compenso, un tasso di interesse superiore (117). Come osservato nella sezione 7.3.1, NEUWOGES aveva poche possibilità di stipulare nuovi contratti di credito in ragione di un indebitamento effettivamente alto e del fatto che il suo capitale proprio era vincolato ad altri progetti di investimento. Una banca che fosse stata comunque disposta a concederle un credito, avrebbe considerato tali aspetti nel fissare il tasso di interesse. I tassi di interesse sui crediti applicati a imprese con un indebitamento relativamente elevato e che possono mettere a disposizione dell’investimento una quota solo ridotta di capitale proprio sono elevati. Per questo motivo, nel confrontare le rate di leasing versate da NEUWOGES con i tassi di interesse per le tipologie di credito presenti sul mercato, occorre sempre considerare i tassi della fascia alta della Bundesbank (118).
-
Come già osservato, una società di leasing deve rifinanziare il suo investimento iniziale (in questo caso soprattutto il prezzo di acquisto degli immobili e i costi di ristrutturazione). Il tasso di interesse che essa deve versare per il suo rifinanziamento dipende da molti fattori, quali, ad esempio, la sua dimensione, il suo livello di indebitamento e gli immobili nel suo portafoglio. Il tasso di interesse in parola è tuttavia solo il punto di partenza, dal momento che la società di leasing (BAVARIA) deve essere remunerata anche per i rischi da essa sopportati. Tra questi rientrano il rischio di oscillazione dei tassi (il rischio collegato al fatto che il suo investimento debba essere rifinanziato a un tasso di interesse variabile, mentre i pagamenti del leasing beneficiano di un tasso di interesse fisso), il rischio creditizio (la possibilità già citata che NEUWOGES diventi insolvente e BAVARIA non percepisca i pagamenti del leasing ancora dovuti) e il rischio connesso al valore residuo (l’incertezza circa il valore dell’immobile dopo la scadenza del contratto di leasing). La società di leasing sopporta probabilmente anche determinati costi generali che si riflettono anch’essi sulla rata di leasing (119). La società di leasing intende inoltre anche conseguire utili di cui tiene conto in sede di determinazione della rata di leasing (120). Anche se BAVARIA fosse stata nella posizione di rifinanziare il suo investimento a un tasso di interesse inferiore rispetto a quello che NEUWOGES avrebbe pagato per un credito bancario, il tasso di interesse del rifinanziamento avrebbe comunque dovuto essere incrementato di tali diversi elementi (maggiorazione a copertura di rischi, costi e utile), per ottenere la data di leasing voluta, cosicché potrebbe in definitiva superare il tasso di interesse di un credito tradizionale.
(194)
Alla luce di tutti i fattori che precedono una rata di leasing del […]% annua, in caso di rata di leasing fissa (o anche del […]% in caso di rata di leasing con un’indicizzazione del […]%, che però sembra meno adatto a un confronto) risulta del tutto ragionevole rispetto ai tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per i crediti. Occorre ricordare che i dati forniti dalla Bundesbank dovrebbero essere adeguati, ad esempio, a una durata di 30 anni con un tasso fisso. Anche se non è possibile stabilire con esattezza la rettifica necessaria per poter ottenere un termine di paragone adeguato, la differenza tra i tassi di interesse medi per crediti/ipoteche e la rata di leasing sembra sufficientemente giustificabile per escludere la presenza di elementi indicanti che BAVARIA abbia preteso una rata di leasing troppo elevata. La Commissione giunge quindi alla conclusione che la rata di leasing di BAVARIA era, all’epoca dei fatti (fine 1997/inizio 1998), conforme alle condizioni di mercato.
7.4.4. Conclusione
(195)
Le informazioni disponibili indicano che anche un operatore in economia di mercato avrebbe dato seguito all’operazione tra NEUWOGES e BAVARIA. Gli esempi di contratti, la procedura di gara, il confronto con altri strumenti di finanziamento denotano tutti che l’operazione è stata conclusa alle condizioni di mercato all’epoca in vigore e che il modello BAVARIA non era eccessivamente costoso.
7.5. VALUTAZIONE AGGIUNTIVA: RIMANENTI ELEMENTI DI AIUTO E COMPATIBILITÀ CON IL MERCATO INTERNO
(196)
L’esame primario compiuto dalla Commissione evidenzia quindi che la decisione di NEUWOGES di concludere un’operazione di sale-and-lease-back rispettava il principio dell’operatore in economia di mercato, ovvero che l’operazione non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio e pertanto non le ha neppure concesso un aiuto. Tuttavia, la Commissione ha anche esaminato se un risultato diverso - ovvero che a BAVARIA sia stato effettivamente accordato un vantaggio da parte di NEUWOGES - avrebbe necessariamente portato alla conclusione che l’operazione si configura come aiuto di Stato non compatibile con il mercato interno. Muovendo dall’ipotesi che NEUWOGES non abbia rispettato il principio dell’operatore in economia di mercato e che sia stato così accordato a BAVARIA un vantaggio, la Commissione ha quindi esaminato se la misura abbia costituito un aiuto di Stato a favore di BAVARIA e se eventuali aiuti potessero essere dichiarati compatibili con il mercato interno.
7.5.1. Rimanenti elementi di aiuto
7.5.1.1. Imprese
(197)
La concessione di risorse pubbliche può essere qualificata come aiuto di Stato solo se il destinatario è un’«impresa» ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. Secondo una giurisprudenza costante della Corte di giustizia, la nozione di impresa abbraccia qualsiasi entità che esercita un’attività economica (121). Un’attività economica è qualsiasi attività consistente nell’offrire beni e servizi sul mercato (122).
(198)
BAVARIA esercita una serie di attività economiche, quali investimenti immobiliari e locazione di detti immobili a clienti commerciali e privati. BAVARIA è quindi un’impresa ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
7.5.1.2. Utilizzo di risorse statali e imputabilità allo Stato
(199)
La misura deve essere imputabile allo Stato e deve essere finanziata con risorse statali. In base alla giurisprudenza della Corte di giustizia nella causa Stardust Marine (123) anche aiuti di Stato non finanziati direttamente dal bilancio dello Stato possono soddisfare tale criterio se le risorse in parola ricadono sotto il controllo dello Stato e la decisione circa il trasferimento di tali risorse è imputabile ad esso.
(200)
NEUWOGES fa capo al 100 % alla città di Neubrandenburg ed è pertanto un’impresa pubblica ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 2006/111/CE della Commissione citata nella sentenza Stardust Marine (124). La città di Neubrandenburg detiene l’intera partecipazione in NEUWOGES e può, come socio unico, esercitare un controllo essenziale sul consiglio di amministrazione e sull’assemblea dei soci di NEUWOGES. La Commissione giunge quindi alla conclusione che la città ha la possibilità di guidare l’impiego delle risorse di NEUWOGES. L’operazione di sale-and-lease-back ha comportato di conseguenza l’impiego di risorse statali.
(201)
Per quanto attiene all’imputabilità allo Stato, la Commissione osserva che la città di Neubrandenburg, in base alle informazioni a disposizione, ha partecipato in modo decisivo alla riuscita dell’operazione di sale-and-lease-back. L’operazione doveva essere approvata dal consiglio di amministrazione di NEUWOGES, i cui membri agivano su incarico della città. I documenti dimostrano anche che il consiglio di amministrazione era attivamente coinvolto nella negoziazione dei contratti. La Commissione ritiene pertanto che la conclusione del contratto di sale-and-lease-back debba essere imputata allo Stato.
7.5.1.3. Selettività
(202)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE una misura costituisce aiuto di Stato solo quando favorisce talune imprese o talune produzioni. Nella nozione di aiuto di Stato ricadono quindi solo quelle misure che conferiscono a tali imprese un vantaggio selettivo.
(203)
Dato che la misura in esame costituiva un’operazione bilaterale tra NEUWOGES e BAVARIA, qualsiasi vantaggio accordato da NEUWOGES a BAVARIA avrebbe carattere selettivo in quanto nessun’altra impresa vi avrebbe avuto accesso.
7.5.1.4. Distorsione della concorrenza ed effetti sugli scambi
(204)
Le sovvenzioni pubbliche alle imprese costituiscono aiuti di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE se falsano o minacciano di falsare la concorrenza e incidono sugli scambi tra Stati membri. Una sovvenzione accordata dallo Stato che rafforzi la posizione concorrenziale di un’impresa rispetto ai suoi concorrenti, è valutata come una misura che falsa o minaccia di falsare la concorrenza (125). Si riscontra quindi una distorsione della concorrenza in tutti i casi in cui lo Stato accorda a un’impresa un vantaggio finanziario nell’ambito di un settore di produzione liberalizzato nel quale esiste o potrebbe esistere concorrenza.
(205)
Secondo la giurisprudenza costante dei giudici dell’Unione, gli aiuti a favore di imprese operanti sul mercato interno sono idonei a incidere sugli scambi tra Stati membri (126).
(206)
BAVARIA si contende con altri fondi immobiliari e società di investimento tedesche e di altri Stati membri dell’Unione le occasioni di investimento. Un vantaggio finanziario concesso a BAVARIA rafforzerebbe la posizione concorrenziale di tale impresa e sarebbe adatto a falsare la concorrenza. Dato che il mercato degli investimenti immobiliari è un mercato che si estende sull’intera Unione, qualsiasi vantaggio finanziario accordato a BAVARIA rafforzerebbe la posizione sul mercato dell’impresa rispetto ai suoi concorrenti di altri Stati membri e inciderebbe così sugli scambi tra Stati membri.
7.5.1.5. Conclusione
(207)
Ammettendo - contrariamente alla conclusione principale della Commissione sopra illustrata - che l’operazione di sale-and-lease-back non fosse compatibile con il principio dell’operatore in economia di mercato e fosse stato così accordato a BAVARIA un vantaggio, si dovrebbe giungere alla conclusione che l’operazione di sale-and-lease-back ha costituito un aiuto di Stato. In tale ipotesi occorrerebbe quindi verificare se l’eventuale aiuto di Stato possa essere considerato compatibile con il mercato interno.
7.5.2. Compatibilità con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE
(208)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE «[possono considerarsi compatibili con il mercato interno] gli aiuti destinati ad agevolare lo sviluppo di talune attività o di talune regioni economiche, sempre che non alterino le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse». Nell’applicare l’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), la Commissione deve soppesare gli effetti positivi e attesi della misura d’aiuto a fronte dei suoi effetti negativi sulle condizioni del mercato derivanti dalla sua attuazione.
(209)
Una misura di aiuto, per superare tale valutazione comparata, deve soddisfare cinque condizioni. In primo luogo la misura di aiuto deve perseguire un obiettivo preciso di interesse comune. In secondo luogo, la misura di aiuto deve costituire uno strumento appropriato per il conseguimento del suddetto obiettivo. In terzo luogo, essa deve essere necessaria e avere un effetto di incentivo. In quarto luogo essa deve essere adeguata. In quinto luogo, la misura di aiuto non può alterare le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse.
7.5.2.1. Obiettivo di interesse comune
(210)
A norma degli articoli 3 e 174 del TFUE, la coesione economica e sociale è un obiettivo dell’Unione. Il rafforzamento della coesione economica e sociale implica un miglioramento dell’ambiente cittadino e della qualità di vita degli abitanti delle città. La politica di coesione può contribuire alla creazione di comunità sostenibili in quanto permette di affrontare le questioni economiche, sociali e ambientali attraverso strategie integrate di rinnovamento, recupero e sviluppo delle zone urbane e rurali. Tale obiettivo può essere conseguito in vari modi (127).
(211)
La Commissione rileva che l’obiettivo di NEUWOGES è, in base al suo statuto, garantire che in regione vi siano abbastanza appartamenti. La Commissione osserva inoltre che NEUWOGES con la conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back perseguiva determinati obiettivi di politica (comunale). NEUWOGES afferma che
-
negli anni ‘90, dopo la riunificazione, l’adeguamento degli standard abitativi nella Germania orientale a quelli della Germania occidentale rappresentava un progetto politico importante; ciò avrebbe comportato un’accelerazione del processo di privatizzazione e ristrutturazione degli immobili esistenti in Germania orientale, a prescindere dal fatto che ciò fosse o meno ragionevole dal punto di vista economico;
-
la privatizzazione e ristrutturazione degli edifici, oggetto del contratto di sale-and-lease-back, erano dirette a garantire le prospettive future della città di Neubrandenburg: mediante la predisposizione di appartamenti a prezzi accessibili e di elevata qualità e la loro privatizzazione (cui BAVARIA si era impegnata), NEUWOGES sperava di aumentare l’attrattività di Neubrandenburg per i suoi cittadini.
(212)
La Commissione osserva inoltre che BAVARIA si è impegnata a cercare di vendere un certo numero di appartamenti agli allora inquilini. Nel farlo essa non poteva esigere un prezzo di mercato, ma doveva rispettate in certo tetto (128). Il contratto, soggetto a tali condizioni, garantiva quindi agli inquilini degli immobili dell’epoca un certo vantaggio.
(213)
Se l’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA fosse effettivamente qualificata come aiuto di Stato, il che non è, l’aiuto di cui trattasi sarebbe stato accordato per conseguire i suddetti obiettivi politici. La messa a disposizione di una regione di sufficienti spazi abitativi, quale contributo alla realizzazione di un obiettivo politico nazionale (l’equiparazione delle condizioni abitative in Germania orientale e occidentale dopo la riunificazione) e la garanzia delle prospettive future della città di Neubrandenburg mediante la predisposizione per la popolazione di appartamenti a prezzi accessibili di elevata qualità (e la previsione di un vantaggio agli inquilini dell’epoca degli immobili interessati) possono nel loro insieme essere considerate come un obiettivo preciso di interesse comune. La Commissione ritiene quindi che l’operazione costituisca una misura diretta al conseguimento di un obiettivo preciso di interesse comune.
7.5.2.2. Adeguatezza della misura
(214)
È pacifico che il contratto di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA ha conseguito gli obiettivi perseguiti. L’operazione ha così portato a un’integrale ristrutturazione e privatizzazione degli edifici acquistati da BAVARIA, che sono stati offerti in vendita agli allora inquilini a un prezzo di acquisto inferiore, a un rafforzamento dell’offerta di spazi abitativi di alta qualità in regione e al miglioramento, in tal modo, delle prospettive future della città di Neubrandenburg.
(215)
Nella ricerca di un acquirente per gli immobili e nel valutare le opzioni disponibili, NEUWOGES ha compiuto una serie di azioni, che hanno effettivamente garantito che, qualora l’operazione di sale-and-lease-back dovesse comportare un aiuto, questo sarebbe limitato al minimo necessario per il raggiungimento dell’obiettivo perseguito. NEUWOGES, in particolare, ha avviato una gara con procedura ristretta, ha trattato per mesi con BAVARIA le condizioni dell’operazione e si è infine convinta del fatto che l’operazione fosse l’offerta migliore sul mercato. Non sussistono pertanto elementi per ritenere che, quand’anche l’operazione di sale-and-lease-back avesse comportato un aiuto, tale aiuto avrebbe superato il minimo necessario. L’analisi di cui alla sezione 7.3 - nell’ambito della quale l’operazione di sale-and-lease-back è stata confrontata con diverse altre opzioni (come una ristrutturazione degli edifici grazie al ricorso al credito o una vendita diretta) - ha mostrato che non esisteva alcuna alternativa che avrebbe permesso di raggiungere lo stesso obiettivo senza la concessione di un aiuto o con un aiuto inferiore. L’operazione di sale-and-lease-back e l’aiuto ivi eventualmente contenuto erano così uno strumento adeguato per il raggiungimento di obiettivi d’interesse comune.
7.5.2.3. Necessità ed effetto di incentivo
(216)
Supponendo che l’operazione di sale-and-lease-back comportasse effettivamente un aiuto di Stato, occorrerebbe altresì verificare se tale aiuto aveva un effetto di incentivo. NEUWOGES e BAVARIA hanno discusso delle condizioni dell’operazione per vari mesi. Sembra che BAVARIA non avrebbe accettato un’operazione non in linea con il suo «Leasingmodell Immobilien». Se l’operazione alla fine conclusa, basata sul «Leasingmodell Immobilien» di BAVARIA, avesse comportato un aiuto di Stato, allora è indubbio che BAVARIA non avrebbe accettato l’operazione in mancanza di tale aiuto.
7.5.2.4. Proporzionalità
(217)
La Commissione ha già osservato che gli obiettivi perseguiti da NEUWOGES all’atto della conclusione dell’operazione devono essere considerati importanti. La ristrutturazione e privatizzazione degli edifici, allo stesso modo della loro vendita diretta ai conduttori a un prezzo inferiore, hanno prestato un contributo importante al miglioramento della coesione economica e sociale. Allo stesso tempo l’importo dell’aiuto a favore di BAVARIA contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back era in ogni caso limitato, cosicché eventuali effetti distorsivi della concorrenza da parte della misura sarebbero anch’essi limitati. Alla luce di quanto precede, qualsiasi aiuto eventualmente contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA sarebbe proporzionato rispetto all’obiettivo perseguito.
7.5.2.5. Nessuna alterazione delle condizioni degli scambi contraria all’interesse comune
(218)
Occorre altresì ricordare che l’importo dell’aiuto contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back a favore di BAVARIA era in ogni caso contenuto. Le ripercussioni della misura sugli scambi erano quindi anch’esse comunque limitate. Mentre qualsiasi aiuto contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back avrebbe migliorato la posizione concorrenziale di BAVARIA, che è - almeno potenzialmente - in concorrenza con altre imprese (anche con imprese di altri Stati membri), la portata di tali effetti dipende dall’importo dell’aiuto conseguito. Posto che la posizione concorrenziale di BAVARIA è stata in tal modo migliorata in misura solo contenuta, occorre giungere alla conclusione che l’operazione di sale-and-lease-back, quand’anche avesse contenuto un elemento di aiuto, non avrebbe alterato le condizioni degli scambi in modo contrario all’interesse comune.
7.5.3. Conclusione sul rimanente elemento di aiuto e sulla compatibilità con il mercato interno
(219)
Nel caso in cui l’operazione di sale-and-lease-back dovesse aver accordato a BAVARIA un vantaggio, la Commissione è pervenuta alla conclusione, sulla base dei motivi indicati nella sezione 7.5.2, che si tratterebbe di un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. La Commissione osserva tuttavia che l’aiuto di Stato contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back sarebbe compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE.
7.6. CONCLUSIONE SULLA SUSSISTENZA DI UN AIUTO DI STATO E SULLA COMPATIBILITÀ CON IL MERCATO INTERNO
(220)
Dall’analisi del valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES, rispetto ad altre operazioni possibili, e dall’esame del carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione, si può trarre la conclusione che quest’ultima è compatibile con il principio dell’operatore in economia di mercato. Con la conclusione dell’operazione in parola NEUWOGES ha tenuto una condotta che anche un investitore economico operante in economia di mercato avrebbe scelto. Occorre sottolineare in particolare che non era disponibile un’alternativa economicamente più attrattiva e le condizioni dell’operazione di sale-and-lease-back non potevano neppure essere considerate, all’epoca dei fatti (1997/1998), come inusuali sul mercato alla luce dei criteri di comparazione disponibili e delle altre offerte emerse in corso di gara.
(221)
Si deve quindi concludere che l’operazione con NEUWOGES non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio, dal momento che la condotta di NEUWOGES corrispondeva a quella di un operatore in economia di mercato. Posto che nell’ambito della misura in esame non è stato concesso alcun vantaggio, una delle condizioni per la qualificazione come aiuto di Stato non è soddisfatta; la misura non costituisce quindi un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
(222)
In aggiunta all’accertamento in via principale, ovvero che l’operazione di sale-and-lease-back non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio e non conteneva pertanto un aiuto di Stato, la Commissione è giunta all’ulteriore conclusione che, nel caso in cui la suddetta operazione abbia effettivamente accordato a BAVARIA un vantaggio, esso costituirebbe realmente un aiuto di Stato. L’aiuto di Stato in parola sarebbe però compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
Il negozio giuridico concluso il 21 gennaio 1998 tra Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sotto forma di un contratto di cessione del diritto di superficie e di contratto amministrativo non si configura come aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
Articolo 2
Ove il negozio giuridico concluso il 21 gennaio 1998 tra Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sotto forma di un contratto di cessione del diritto di superficie e di un contratto amministrativo dovesse invece comportare un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, tale aiuto sarebbe compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE.
Articolo 3
La Repubblica federale di Germania è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 16 settembre 2014