ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
DECISIÓN DE LA COMISIÓN
de 20 de abril de 2011
relativa a la medida C 37/04 (ex NN 51/04), ejecutada por Finlandia para Componenta Oyj
[notificada con el número C(2011) 2559]
(Los textos en lenguas finesa y sueca son los únicos auténticos)
(Texto pertinente a efectos del EEE)
(2011/529/UE)
LA COMISIÓN EUROPEA,
Visto el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y, en particular, su artículo 108, apartado 2, párrafo primero,
Visto el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo y, en particular, su artículo 62, apartado 2, letra a),
Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con las citadas disposiciones (1),
Considerando lo siguiente:
I. PROCEDIMIENTO
(1)
El 10 de marzo de 2004, la Comisión recibió una denuncia de Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB en la cual el denunciante informaba a la Comisión de una supuesta medida de ayuda ejecutada por la ciudad de Karkkila (en adelante, «Karkkila») en favor de Componenta Corporation Oyj (en adelante, «Componenta»). Por carta de 19 de noviembre de 2004, la Comisión informó a Finlandia de que había decidido incoar el procedimiento establecido en el artículo 88, apartado 2, del Tratado CE (en la actualidad artículo 108, apartado 2, del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea) respecto de la ayuda. La Decisión de la Comisión por la que se incoaba el procedimiento se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea (2). La Comisión invitó a las partes interesadas a presentar sus observaciones sobre la medida, pero no recibió ninguna observación.
(2)
El 20 de octubre de 2005, la Comisión adoptó una decisión negativa definitiva y ordenó a Finlandia que recuperara la ayuda de Componenta («la Decisión de 2005»). La Decisión de 2005 por la que se daba por concluido el procedimiento de investigación se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea (3). Componenta apeló contra la Decisión, que fue anulada por sentencia de 18 de diciembre de 2008 («la sentencia») por falta de motivación (4).
(3)
Finlandia presentó sus observaciones mediante cartas de 5 y 10 de enero de 2010 en las que se incluían también dos estudios sobre la tasación de los bienes inmuebles afectados. La Comisión remitió otras tres solicitudes de información con fecha 9 de enero de 2009, 23 de julio de 2009 y 8 de enero de 2010 a las que se respondió por cartas registradas el 9 de marzo de 2009, el 15 de octubre de 2009 y el 5 de marzo de 2010, respectivamente. El 23 de noviembre de 2009 se celebró en Bruselas una reunión entre la Comisión, representantes del Gobierno finlandés y el beneficiario.
II. DESCRIPCIÓN DE LOS HECHOS
1. Transacción
(4)
Componenta es una empresa productora de metal con sede en Karkkila, Finlandia. Tiene instalaciones de producción en Finlandia, los Países Bajos y Suecia. La mayor parte de su volumen de negocios de 2004, 316 millones EUR, lo realizó en los países nórdicos y en Europa Central. En 2004 el grupo daba empleo a unas 2 200 personas.
(5)
La transacción que se está evaluando se refiere a la empresa inmobiliaria Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (en lo sucesivo, «KK»), que tenía propiedades inmobiliarias en Karkkila, situada a unos 65 km al noroeste de Helsinki. KK era propiedad conjunta (50/50) de Componenta y Karkkila. En 1996 cada uno los socios de la empresa en participación había concedido a KK un préstamo de accionista libre de intereses de 1 670 184 EUR.
(6)
Según el contrato de venta firmado el 16 de diciembre de 2003, se acordó que la ciudad adquiriría la propiedad completa de KK adquiriendo las acciones propiedad de Componenta por un precio total de 2 383 276,50 millones EUR. La transacción se hizo en dos partes:
-
Componenta recibió 713 092,50 EUR como pago por el 50 % de las acciones vendidas a Karkkila,
-
KK devolvió a Componenta los 1 670 184 EUR del préstamo de accionista que Componenta le había concedido en 1996. Para ello Karkkila concedió a KK otro préstamo libre de intereses por el mismo importe. Como resultado el acreedor dejó de ser Componenta para ser la ciudad de Karkkila.
(7)
En consecuencia, Karkkila movilizó la suma de 2 383 276,50 EUR para la transacción citada: 713 092,50 EUR como pago por las acciones de KK y 1 670 184 EUR como préstamo libre de intereses concedido a KK.
(8)
El precio de compra de las acciones se calculó en referencia a los precios estándar a los que Karkkila vendió propiedades inmobiliarias en 2003.
Cuadro 1
Precios de venta por m2 de las parcelas vendidas por KK
(en EUR)
Zona 1
Viviendas unifamiliares exentas
11,11
Viviendas adosadas
88,81
Bloques de pisos
79,56
Zona 2
Viviendas unifamiliares exentas
10,19
Viviendas adosadas
74,02
Bloques de pisos
64,76
Otros
Terrenos sin urbanizar fuera de la planificación urbana
1,18
Terrenos reservados para parques públicos
1,18
(9)
Estos precios estándar se aplicaron a las propiedades inmobiliarias de la cartera de terrenos de KK en el momento de la transacción y se dividieron por dos, lo que dio como resultado un precio de compra de las acciones de 713 092,50 EUR.
(10)
El contrato de venta entre Karkkila y Componenta estipulaba, además, lo siguiente:
a)
el vendedor acepta invertir en la ampliación de las instalaciones de producción de Componenta Karkkila Oy en la ciudad de Karkkila según lo especificado en el anexo 1 del presente contrato. Se calcula que la inversión creará 50-70 nuevos puestos de trabajo a tiempo completo en Karkkila en 2004 (en 2003 el número de puestos de trabajo era de 130);
b)
si el vendedor no procede a la ampliación de las instalaciones en 2004, según lo establecido en el párrafo anterior, el comprador tendrá derecho a rescindir el contrato en cualquier momento.
(11)
El anexo 1 del contrato de venta establecía que Componenta reuniría las operaciones de dos de las instalaciones de producción del grupo, a saber, las fundiciones de Alvesta (situada en Suecia) y de Karkkila, y que la decisión sobre la futura ubicación de la fundición dependería del resultado de un análisis. En 2005 se cerró la fundición de Alvesta y la producción se transfirió a Karkkila.
(12)
Después de haberse hacho cargo de las acciones de Componenta en KK, Karkkila decidió concluir las actividades de KK y transferir los terrenos a la ciudad.
2. Activos de KK
(13)
Karkkila está situada a unos 65 kilómetros al noroeste de Helsinki en la carretera nacional no 2, en la parte noreste de la provincia de Uusimaa. Karkkila tenía unos 8 500 habitantes en 2003. La ciudad se desarrolló en torno al alto horno de Högfors levantado en el siglo XIX y su zona norte se extiende a lo largo de las orillas de un lago.
(14)
La propiedad inmobiliaria de KK abarcaba una superficie de 730 000 m2 en Karkkila y sus alrededores inmediatos, a no más de 2,5 kilómetros del centro de la ciudad. En diciembre de 2003 la situación era la siguiente:
-
los terrenos de mayor valor se sitúan en el área de Asemanranta (zona 1) y están destinados a bloques de pisos. Esta zona constituye aproximadamente la mitad del valor de la cartera de KK,
-
la mayor parte de los terrenos se sitúa en el área de Haapala/Uusitalo (zona 2). Están destinados a viviendas unifamiliares exentas y representan alrededor de una cuarta parte del valor de la carteral
-
la cartera incluye también algunas parcelas para viviendas unifamiliares exentas en otras áreas residenciales, algunos terrenos destinados a bloques de pisos en el área de Takko I y algunas viviendas adosadas,
-
parte de los terrenos están destinados a áreas de parque público,
-
la cartera incluye también algunos terrenos sin urbanizar fuera de la planificación urbana de la ciudad.
(15)
En total, la propiedad inmobiliaria comprende unas 160 parcelas de terreno. Karkkila había previsto, sin embargo, remodelar algunos de los terrenos y subdividirlos en parcelas más pequeñas. En el momento de la transacción KK era, con diferencia, el mayor propietario inmobiliario de Karkkila.
(16)
Una vez adquirida la propiedad completa, Karkkila tenía previsto arrendar parte de los terrenos para cubrir los gastos de explotación. Los gastos de explotación de KK (salarios, renta, intereses sobre los préstamos) en 2000-2003 ascendieron como mucho a 40 000 EUR.
3. Otra información pertinente
(17)
Karkkila está situada a una distancia de Helsinki que permite el desplazamiento diario. La propiedad inmobiliaria en Helsinki y las áreas circundantes se ha vuelto muy cara y los precios siguen subiendo. Esta presión de los precios ha llevado a la gente a irse a vivir a los municipios que rodean la capital, lo que ha provocado una reacción en cadena sobre los precios inmobiliarios en esas zonas. Karkkila puede considerarse una posible localización alternativa junto con otras tres ciudades: Vihti, Lohja y Hyvinkää. Las distancias desde Helsinki son las siguientes:
Cuadro 2
Distancias desde Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Estos municipios han atraído a un número considerable de nuevos residentes. En consecuencia, los precios de las propiedades inmobiliarias se incrementaron considerablemente antes (y después) de la transacción, duplicándose los precios en Karkkila y en algunos casos sextuplicándose.
(19)
Según las previsiones oficiales publicadas en 2000, se esperaba que la población de Karkkila llegara a 9 600 habitantes en 2025, lo que hubiera supuesto la necesidad de 600 nuevas viviendas. Pronto se comprobó que estas previsiones estaban muy por detrás del incremento real de la población. Tres años después, en el momento de la transacción, la necesidad prevista de viviendas en Karkkila era de unas 70 nuevas viviendas al año, lo que se vio confirmado poco después por un estudio del Consejo Regional de Uusimaa que abarcaba hasta el año 2025. (En la práctica, se construyeron 63 nuevas viviendas en 2005, 137 en 2006 y 95 en 2007).
(20)
En los cinco años previos a la transacción, los precios de la propiedad inmobiliaria en Karkkila se incrementaron en una media del 30 %.
III. OBSERVACIONES DE FINLANDIA
(21)
Finlandia presentó tres estudios ex post de expertos sobre la tasación de los terrenos. Los tres concluían que el precio pagado correspondía al precio de mercado. La Comisión rechazó en líneas generales el estudio (Estudio A) presentado durante el primer procedimiento de investigación de su Decisión inicial de 2005 (5). Tras la adopción de la Decisión de 2005 Finlandia encargó otros dos estudios de expertos. El primero (Estudio B) consiste exclusivamente en una declaración general de que la tasación de los terrenos estaba bien hecha sin entrar en los detalles. El segundo estudio, el informe KP&P (Estudio C), analiza la situación de la propiedad inmobiliaria en Karkkila y en los municipios circundantes con más detalle.
(22)
Finlandia sostiene que Karkkila adquirió la propiedad plena de las acciones porque era una inversión de medio a largo plazo de bajo riesgo. Teniendo en cuenta el constante incremento de los precios de la propiedad inmobiliaria en los municipios vecinos, el crecimiento previsto de la población de Karkkila, la saturación de los barrios existentes y la necesidad de expansión, el ayuntamiento de Karkkila consideró que adquirir la propiedad plena de KK sería rentable.
(23)
Finlandia explicó también que la posibilidad de acelerar los procedimientos fue otra razón práctica para alcanzar la propiedad exclusiva. Finlandia insinuó en repetidas ocasiones que la cooperación entre Karkkila y Componente no era ideal por sus intereses comerciales divergentes. Ambos socios acordaron dar por concluida la empresa en participación para evitar el bloqueo de muchas decisiones. En concreto, se debían tomar muchas decisiones en el área de Haapala/Uusitalo respecto a la subdivisión de las parcelas con el fin de facilitar el desarrollo de la zona. Como las actividades inmobiliarias no eran la actividad empresarial central de Componenta, esta tenía interés en abandonar esta rama de actividad, mientras que a Karkkila le interesaba tener capacidad para poder dirigir el desarrollo territorial con total independencia.
(24)
Finlandia explicó la pertinencia de establecer una comparación con Vihti, Lohja y Hyvinkää. Finlandia subrayó, entre otras cosas, que no había enlaces de ferrocarril para pasajeros entre Vihti y Lohja que permitieran a los viajeros pendulares desplazarse con facilidad entre estos municipios y Helsinki.
(25)
Finlandia alega que el cálculo de la Comisión del importe de la ayuda de la Decisión de 2005 estaba distorsionado porque se había contado dos veces el préstamo de accionista. El préstamo se dedujo del valor de la empresa para calcular el valor del 50 % de las acciones y se tuvo en cuenta como reembolso a Componenta. Por ello, Finlandia arguye que el precio de las acciones (713 092,5 EUR) incluye ya el préstamo, porque ese importe se calculó sobre la base del valor neto de KK.
IV. EVALUACIÓN
(26)
Según el artículo 87, apartado 1, del Tratado CE, serán incompatibles con el mercado común, en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre Estados miembros, las ayudas otorgadas por los Estados o mediante fondos estatales, bajo cualquier forma, que falseen o amenacen falsear la competencia, favoreciendo a determinadas empresas o producciones. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha sostenido reiteradamente que el criterio de que los intercambios comerciales se vean afectados está presente si la empresa beneficiaria lleva a cabo una actividad económica que implique comercio entre Estados miembros.
(27)
Otras empresas del mercado interior fabrican también los mismos productos que Componenta, que están sujetos a intensos intercambios entre Estados miembros. A efectos del artículo 107, apartado 1, del TFUE, los recursos estatales incluyen los recursos de las autoridades locales (6). Por consiguiente, la transacción en cuestión, financiada con recursos de Karkkila, implica recursos estatales a los efectos de lo dispuesto en el artículo 107, apartado 1. Por ello, todas las ventajas concedidas a Componenta en el contexto de la transacción que Componenta no hubiera recibido en condiciones normales de mercado entrarían en el ámbito de aplicación del artículo 87, apartado 1, del Tratado CE. En consecuencia, la principal cuestión del caso de que se trata es si Componenta recibió un nivel de pago que no habría obtenido en condiciones normales de mercado.
(28)
La Comisión observa que la cláusula de amortización del contrato de venta celebrado entre Componenta y Karkkila puede considerarse como indicación de que las condiciones de compra que ofrecía Karkkila pretendían animar a Componenta a mantener sus instalaciones de producción en Karkkila y cerrar el alto horno de Alvesta.
(29)
La sentencia del Tribunal de Primera Instancia (7) sostenía que la operación era condicional pero no especificó las consecuencias. De hecho, aunque la condicionalidad insinuara el hecho de que la transacción podría haberse celebrado en términos favorables para Componenta, de esas cláusulas no se desprende claramente ventaja alguna para Componenta. De hecho, por una parte, como se verá más adelante, el precio que se pagó a Componenta por la venta de su participación en KK no superaba el precio de mercado y, por otra, la Comisión no halló pruebas de otras ventajas que Componenta hubiera podido recibir por dichas cláusulas. Por esta razón, la Comisión evaluó si un inversor en una economía de mercado que ya fuera dueño del 50 % de las acciones habría adquirido la propiedad plena en esas condiciones.
(30)
Según jurisprudencia reiterada «aun cuando el comportamiento del inversor privado, al que debe compararse la actuación del inversor público que persigue objetivos de política económica, no es necesariamente el del inversor ordinario que coloca capitales en función de su rentabilidad a un plazo más o menos corto, sí debe ser, por lo menos, el de un holding privado o un grupo privado de empresas que persigue una política estructural, global o sectorial, y se guía por perspectivas de rentabilidad a más largo plazo» (8).
1. Consideraciones generales respecto al valor de las acciones
(31)
La Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda estatal en la venta de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (9) (en adelante, «la Comunicación») no es directamente aplicable porque el asunto de que se trata no concierne realmente a la venta de terrenos, sino a la adquisición de acciones en una empresa inmobiliaria. Sin embargo, pueden aplicarse los principios de esta Comunicación, ya que el valor de las acciones de KK está determinado esencialmente por el valor en el mercado de los terrenos de su cartera. Por ello, establecer el valor de los terrenos propiedad de KK es crucial para determinar la presencia de ayuda estatal.
(32)
En cualquier caso, la Comunicación se basa en el principio de un inversor privado que actúa en una economía de mercado, es decir, que la venta de terrenos por las autoridades públicas no incluye elementos de ayuda estatal si se vende a un precio que un inversor privado hubiera podido obtener en condiciones normales de mercado.
(33)
La Comisión considera que el punto de partida apropiado para el análisis es el precio que un inversor en una economía de mercado propietario del 50 % de las acciones de KK hubiera estado dispuesto a pagar para adquirir la plena propiedad. Un operador en una economía de mercado habría basado el cálculo del precio que habría estado dispuesto a pagar en la rentabilidad que podría esperar de su inversión.
(34)
En el caso de que se trata, Componenta no trató de encontrar otro comprador. Le interesaba vender sus acciones al otro accionista. De hecho, según el Acuerdo de Accionistas (10) y los Artículos de Asociación de KK (11), Karkkila tenía derecho de prioridad sobre las acciones de KK propiedad de Componenta y tenía derecho de rescate si Componenta intentaba venderlas a un tercero. Estas normas suponían un elemento de disuasión para que Componenta buscara oros compradores. Además, cualquier otro comprador privado habría desistido de comprar el 50 % de las acciones de KK, salvo que haciéndolo hubiera adquirido el control completo de KK. De hecho, cualquier nuevo socio que no tuviera control completo sobre KK estaría sujeto por los artículos de Asociación (12), según los cuales el objetivo de KK era frenar el incremento del precio de los terrenos y las viviendas en Karkkila para beneficiar a la población.
(35)
La Comisión considera también que un accionista en una economía de mercado que adquiriera la propiedad plena tendría en cuenta la financiación de toda la inversión (2,37 millones EUR por las acciones y el préstamo).
(36)
En relación con el reembolso del préstamo de accionista, la Comisión observa que el valor de los activos en la cartera de KK se estimó en 4,9 millones EUR. Este valor cubría ampliamente los préstamos pendientes de 3,34 millones EUR, lo que significa que el reembolso del préstamo como tal no parecía problemático.
(37)
Finlandia explicó también que Karkkila había planeado incrementar los ingresos por arrendamiento tras la transacción con el fin de cubrir los costes de financiación y explotación de KK (menos de 40 000 EUR anuales antes de la transacción). Si la ciudad se convertía en el único accionista estaría en posición de cambiar los artículos de Asociación de KK, que limitaban su libertad respecto a las políticas de precios. Por ello, desde un punto de vista jurídico, nada impedía a la ciudad incrementar los ingresos por arrendamiento una vez disfrutara de la plena propiedad de KK.
(38)
La Comisión observa que los hechos posteriores confirman que cubrir los costes mediante los ingresos por arrendamiento era un plan realista. Karkkila celebró 28 contratos de arrendamiento a largo plazo que generaron los siguientes ingresos:
Cuadro 3
Ingresos por arrendamiento tras la transacción
(en EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Además, a cambio del préstamo libre de intereses, un inversor privado habría esperado que se incrementara el valor de su participación en la empresa. En el presente asunto, la rentabilidad de la inversión se manifestó mediante un incremento en el valor de las propiedades inmobiliarias de KK. Finlandia explicó que el valor de los terrenos propiedad de KK se había incrementado considerablemente entre 1996 y 2003. En los cinco años previos a la transacción, los precios de la propiedad inmobiliaria en Karkkila se incrementaron en una media del 30 % y en alrededor de un 10 % entre 2005 y 2008.
(40)
Al mismo tiempo se esperaba que la población de Karkkila creciera en más de 100 personas al año hasta 2025, lo que, haciendo una estimación conservadora, habría significado que cada año se deberían haber construido, como mínimo, 70 nuevas viviendas en la ciudad (13).
(41)
Por estas razones, un inversor privado podría suponer que se incrementaría el valor de su participación en KK.
2. Valor de los terrenos
(42)
Como primer paso, la Comisión evaluó si el precio de compra de las acciones pagado por Karkkila suponía una ventaja para Componenta debido a que en condiciones normales de mercado el precio logrado por el vendedor habría sido inferior.
(43)
Finlandia describió el valor de los activos de KK como sigue (14):
Cuadro 4
Valor de los activos de KK calculado por Finlandia
Valor actual de los terrenos
5 067 988
Efectivo y depósitos bancarios
28 256
Activos totales
5 096 244
Préstamo de accionista
3 340 368
Pasivo circulante
107
Deudas totales
3 340 475
Valor neto de KK
1 755 769
50 % del valor neto de KK
877 885
(44)
El valor de los terrenos se calculó en referencia a los precios estándar de Karkkila en 2003. Eran precios uniformes para el conjunto de la zona de Karkkila, siendo las únicas excepciones las diferencias entre dos zonas. De los datos presentados por Finlandia parece desprenderse que los actuales precios de mercado varían considerablemente entre los diferentes barrios y zonas residenciales. Por esta razón, la Comisión centró su evaluación más precisamente en las zonas afectadas.
(45)
La Comisión observa que Karkkila emprendió la adquisición de la propiedad total con una perspectiva de medio a largo plazo. No es extraño en el negocio inmobiliario esperar unos incrementos importantes en el valor a medio y largo plazo, si lo permiten las circunstancias. Karkkila siguió una estrategia de inversión a largo plazo y buscó generar beneficios a partir de mayores ventas en el futuro.
(46)
En la situación específica de Karkkila, Finlandia demostró que Karkkila tenía razones válidas para esperar un mayor incremento de la población de medio a largo plazo que habría generado una considerable necesidad de viviendas adicionales. La principal razón era que los tres municipios del norte y el oeste de Helsinki, a saber, Vihti, Lohja y Hyvinkää, habían atraído a un gran número de residentes, muchos de ellos viajeros en el día. Como consecuencia, los precios inmobiliarios crecieron rápidamente y sin pausa y no se esperaba que se frenaran en un futuro inmediato. En 2003 los precios en esos municipios vecinos eran por término medio 2,5 veces más altos que en Karkkila. Por esta razón Karkkila esperaba que si los precios se seguían incrementando, la gente se desplazaría a Karkkila como la siguiente alternativa lógica para vivir, incluso si los precios de Karkkila se incrementaban de forma importante. No parecía que fuera poco realista esperar que los precios de la propiedad inmobiliaria en Karkkila se duplicaran.
(47)
Si bien la evolución posterior no es directamente relevante para un análisis previo de la transacción, la evolución de los precios inmobiliarios en los tres municipios vecinos en los años que siguieron a la transacción confirmaron que las previsiones eran realistas. En algunos casos los precios inmobiliarios llegaron a cuadruplicar los de Karkkila.
(48)
Otra razón que permitía suponer que la población de Karkkila iba a crecer era la renovación programada de la carretera de Karkkila, estaba ya planificada en el momento de la transacción y se ejecutó posteriormente.
(49)
La adquisición de la propiedad plena venía respaldada también por las previsiones oficiales de incrementos de población. En el año 2000 el Consejo Regional de Uusimaa había publicado un estudio inicial que estimaba que la población de Karkkila crecería hasta alcanzar unos 9 600 habitantes en 2025 (es decir, alrededor de un 10 %) y que se necesitarían unas 600 viviendas adicionales. Pronto se comprobó que esta previsión era demasiado conservadora. En el momento de la transacción Karkkila esperaba un incremento de la población mucho mayor, que generaría unas necesidades adicionales de hasta 70 nuevas viviendas al año.
(50)
Esta previsión positiva se confirmó más adelante por un nuevo estudio realizado por el Consejo Regional de Uusimaa el 18 de agosto de 2009, según el cual se esperaba que la población de Karkkila creciera en 100 habitantes al año hasta 2030, elevando las necesidades adicionales a 70 nuevas viviendas al año. Pero resultó que incluso esta segunda previsión se vio superada, ya que en 2006 se construyeron 137 nuevas viviendas y en 2007, 95.
(51)
Debe señalarse también que KK era con diferencia el mayor propietario de terrenos de Karkkila. En el momento de la transacción, el número real de parcelas inmobiliarias incluidas en la cartera no estaba claro, ya que Karkkila tenía previsto dividir y remodelar algunas de ellas (en particular en la zona de Haapala/Uusitalo). Además, se pueden construir más viviendas por parcela si se trata de terrenos para viviendas adosadas o aún más si son terrenos para bloques de pisos. La lista de la cartera presentada por Finlandia señala menos de 140 emplazamientos para viviendas (el resto estaba destinado a parques). Con unas necesidades estimadas en 70 nuevas viviendas al año en el momento de la transacción, las necesidades previstas para los siguientes 10 años habrían sido de 700 nuevas viviendas y para, 20 años, 1 400. Dado que KK no tenía ningún competidor de importancia en Karkkila, era razonable que la ciudad de Karkkila esperara vender la mayor parte de las propiedades de su cartera, si no todas.
(52)
Finlandia explicó que la estrategia de Karkkila era, en primer lugar, incrementar el valor de los terrenos que poseía remodelándolos y desarrollándolos, esperar a la reacción en cadena del incremento general de los precios y vender la tierra en una fase posterior. De acuerdo con esta estrategia, KK se había abstenido ya de algunas ventas tempranas en años anteriores, lo que explica el escaso nivel de ventas de los años previos a la transacción.
(53)
La Comisión observa que los terrenos propiedad de KK fueron tasados diferentemente según los diferentes tipos de terrenos, a saber, terreno para viviendas unifamiliares, para viviendas adosadas, bloques de pisos, parques y terrenos para uso público. Los rasgos particulares de cada área se describen y analizan por separado a continuación.
(54)
Los terrenos destinados a bloques de pisos situados en el área de Asemanranta se valoran en 2 358 158 EUR, es decir, más o menos la mitad del valor de los activos de KK. A efectos de la transacción, los terrenos se valoraron en 79,56 EUR/m2.
(55)
Los estudios no son totalmente concluyentes a este respecto, siendo la principal razón para ello la falta de precios de referencia de Karkkila. De hecho, hasta la transacción no se habían vendido en el mercado de Karkkila terrenos para bloques de pisos. El estudio de expertos presentado por Finlandia durante el primer período de investigación (Estudio A) indicaba un precio de 50 EUR/m2. Finlandia ha explicado ahora que esta cifra se basaba probablemente en la cifra usada para las viviendas sociales subvencionadas por el Estado en la región y que estaba muy por debajo del precio de mercado. Este estudio inicial estimaba también el valor de los terrenos para los bloques de pisos entre 60 y 75 EUR/m2. El segundo estudio (Estudio B) explica que el precio pagado corresponde al precio de mercado, sin añadir información adicional. El informe KP&P (Estudio C) concluye que el precio de 79,56 EUR/m2 corresponde al precio de mercado, ya que es muy inferior a los precios pagados en los tres municipios vecinos. A falta de otras referencias, estos estudios dan alguna pista sobre los precios inmobiliarios de las zonas que rodean Helsinki en el momento de la transacción. La Comisión, por ello, verificó los datos que figuraban en dichos estudios y los completó con sus propias averiguaciones.
(56)
El área de Asemanranta disfruta de una localización muy buena en las orillas de un lago, a 200 m del centro de la ciudad. Según Finlandia, el valor del área es excepcionalmente elevado porque se beneficia de una vista y accesos directos sobre el lago. En 2006, una parcela comparable se vendió por 92,35 EUR/m2. De hecho, Karkkila consideró el valor de la propiedad lo suficientemente elevado como para subir el precio de venta a 105 EUR/m2 en enero de 2008.
(57)
Un segundo factor importante al evaluar el valor de esta área es la superficie a la que se aplica. La tasación de ventas se basaba, de forma conservadora, en la licencia de planificación mínima de 29 640 m2, pudiendo llegar la licencia de planificación máxima hasta 39 590 m2. Dado el incremento de población que se esperaba, Karkkila contaba con un argumento comercial a largo plazo para una licencia de planificación máxima.
(58)
A pesar de que no se habían vendido terrenos para bloques de pisos en Karkkila antes de la transacción, era razonable que la ciudad esperara que hubiera un mercado emergente para este tipo de edificios. En 2003 se concedieron cuatro licencias para edificar bloques. La evolución tras la transacción confirma que la previsión era razonable, dado que se solicitaron otras seis licencias de edificación que se concedieron hasta 2007, y entre ese año y mediados de 2010 se construyeron siete bloques de pisos.
(59)
Los precios abonados en los municipios vecinos ascendieron hasta 133,6 EUR/m2 en 2003 en Hyvinkää e incluso alcanzaron un máximo de 312,6 EUR/m2 por una venta en Vihti en 2004.
(60)
La Comisión considera que los tres estudios ofrecen unos valores que son ampliamente comparables y no parecen ser manifiestamente erróneos si se comparan con los precios pagados por terrenos similares en el momento de la transacción. No es necesario establecer cuál de los estudios es el más fiable, ya que el precio pagado por las acciones sigue estando por debajo del valor de mercado incluso en la estimación más conservadora (véase el cálculo general del valor de mercado en los considerandos 84 y siguientes). La Comisión ha calculado el valor más bajo posible de la siguiente forma: teniendo en cuenta la óptima ubicación de los terrenos en Asemanranta, el precio de mercado se situaba, como mínimo, en el segmento superior de la escala utilizada por el más conservador de los consultantes, a saber, 75 EUR/m2. Basándose en la suposición más conservadora de que los terrenos se venden solo para la licencia de construcción mínima, el valor mínimo de mercado sería de 2 223 000 EUR.
(61)
El valor máximo en caso de sobreestimación, si la hubiera, puede considerarse por tanto de 135 158,4 EUR, lo que correspondería a 67 579,2 EUR por el 50 %.
(62)
La Comisión observa que este valor incluye las 8-9 hectáreas que pertenecen también al área de Asemanranta y que constituirán las calles, parques, etc. Por ejemplo, en el plan de urbanismo parcial, la zona de las orillas del lago se reserva para fines recreativos y como área natural protegida. Por ello, estas 8-9 hectáreas contribuyen al elevado precio de la parte residencial del área pero su precio no se ha determinado por separado.
(63)
La mayoría de los terrenos de la cartera inmobiliaria de KK se situaba en el área de Haapala/Uusitalo, que se encuentra a unos 2,5 km en dirección suroeste del centro de la ciudad. Estas dos áreas adyacentes se reservaron para viviendas unifamiliares exentas y viviendas adosadas pero todavía no se habían desarrollado. Al no haberse iniciado los trabajos de desarrollo, los precios eran bajos, al igual que el número de ventas. KK era el virtual propietario de toda el área.
(64)
A efectos de la transacción, los terrenos se tasaron en 1 612 059 EUR para todos los tipos de parcela, con un precio de 10,19 EUR/m2 para las viviendas unifamiliares exentas y de 74,02 EUR/m2 para las viviendas adosadas, de acuerdo con los precios estándar de la ciudad. El valor total del terreno para las viviendas unifamiliares exentas era de 973 268 EUR y de 811 209 EUR para las viviendas adosadas.
(65)
Los tres estudios señalan que los precios de las viviendas unifamiliares exentas correspondían a los precios de mercado. El informe KP&P (Estudio C) explica que los precios de mercado eran un 15-20 % superiores a los precios aplicados por Karkkila. Finlandia presentó datos que mostraban que el precio medio se situaba en torno a 14,4 EUR/m2 en 2003. El experto inicial (Estudio A) había indicado que los precios de mercado de Karkkila se situaban entre 9,43 y 14,76 EUR.
(66)
Los tres estudios hacían referencia a precios de venta medios, mientras que los datos presentados por Finlandia señalaban importantes diferencias entre los barrios, situándose al parecer Haapala/Uusitalo en el extremo inferior de la escala de precios. En 2003 se vendieron dos parcelas en Haapala (de empresa privada a particular): en abril de 2003 se vendió una parcela por 9,25 EUR/m2 y en agosto, otra por 10,06 EUR/m2. Esto correspondería a un incremento en el precio de 8,8 % en cuatro meses. Teniendo en cuenta la evolución general de los precios en Karkkila, donde los precios se incrementaron en un 12,6 % entre 2001 y 2002 y en un 42,7 % entre 2002 y 2003, un incremento en los precios del 1,3 % en los últimos cuatro meses de 2003 puede considerarse conforme a la tendencia general. Teniendo en cuenta estas circunstancias, la Comisión no ve razón por la que un precio de 10,19 EUR/m2 en diciembre de 2003 no podría aceptarse como precio de mercado.
(67)
Por lo que respecta a los precios de las viviendas adosadas, no hay ventas de referencia en el área que pudieran servir de modelo directo. El experto inicial había estimado un valor de mercado situado entre 70 y 80 EUR/m2, el informe KP&P (Estudio C) se refiere solo a los precios mucho más elevados de las parcelas para las viviendas adosadas en los municipios vecinos. Como los tres estudios llegaron a la conclusión de que el precio pagado correspondía al precio de mercado y como no hay indicaciones de que estas conclusiones no sean correctas para el área Haapala/Uusitalo, la Comisión puede aceptar que el precio de 74,2 EUR/m2 correspondía al precio de mercado.
(68)
La Comisión pidió a Finlandia que explicara por qué Karkkila tenía interés en adquirir la plena propiedad de toda el área, teniendo en cuenta que las cifras de ventas anteriores parecían indicar que los compradores no estaban interesados en este barrio y que obviamente preferían otras áreas urbanas a pesar de unos precios más elevados. Finlandia explicó que ya en los años anteriores KK había seguido una estrategia de inversión con un objetivo preciso que consistía en desarrollar Haapala/Uusitalo como el futuro barrio residencial de Karkkila. Otras áreas residenciales de la ciudad estaban empezando a saturarse y, basándose en el crecimiento de la población, se suponía que habría que desarrollar nuevas áreas.
(69)
El área Haapala/Uusitalo entraba en la planificación urbana pero todavía no se había iniciado su desarrollo. Este incluía una nueva subdivisión del terreno en parcelas individuales y de trazado más apropiado, la conexión de los emplazamientos a la red de servicios públicos y la construcción de equipamientos.
(70)
Karkkila ya había seguido con éxito la misma estrategia en otros barrios: había extendido los servicios públicos a las áreas de Tuorila, Nikkimäki y Pumminmäki. En 2003, el precio de venta medio de Pumminmäki era ya de 14,28 EUR, y Karkkila vendió con éxito parcelas al nuevo precio estándar de 14 EUR en 2004, con precios que se incrementaron aún más en los años siguientes (hasta 18,5 EUR/m2 en 2005).
(71)
Se esperaba que el valor de la propiedad inmobiliaria de Haapala/Uusitalo alcanzara el de otras áreas residenciales de desarrollo similar y que, además, siguiera la tendencia general de incremento de los precios. Por ello parecía justificado un incremento en el valor de, como mínimo, el 40-50 % tras los trabajos de desarrollo (es decir, entre 3 a 4 años), más los incrementos adicionales de medio a largo plazo.
(72)
Karkkila tenía interés en desarrollar el área dentro de un proyecto de infraestructura que cubriera toda el área. Un enfoque de desarrollo único coordinado sería mucho más barato que ir desarrollando los distintos emplazamientos por separado (la ley obliga a la municipalidad a conectar las propiedades inmobiliarias a los servicios públicos, lo que habitualmente se hace a petición de los propietarios que pretenden construir). Karkkila destacó que las operaciones se desarrollaban más fácilmente bajo su propiedad y control únicos. Había que adoptar muchas decisiones independientes para cada parcela y cada medida de los trabajos de ingeniería. Como el desarrollo inmobiliario no era la principal actividad empresarial de Componenta (era productor de acero), había quedado claro que estas actividades de desarrollo le resultaban complicadas.
(73)
En razón de su estrategia de desarrollo a largo plazo y su intención de llevar a cabo a la vez todos los trabajos de ingeniería, Karkkila no tenía interés en vender los terrenos antes de efectuar las tareas de desarrollo. Esta era la razón por la que no había habido apenas ventas antes de la transacción.
(74)
La Comisión puede aceptar que sobre la base de la estrategia a largo plazo seguida por Karkkila para el área de Haapala/Uusitalo, un inversor en una economía de mercado que fuera ya propietario del 50 % de las acciones en dicha área podría tener un interés económico en adquirir el restante 50 % de las acciones. La perspectiva de ser propietario de la totalidad de la futura nueva área residencial, el escaso riesgo en términos de precio y las buenas perspectivas de vender la mayoría de las parcelas en los diez años siguientes, puede considerarse una estrategia empresarial que habría seguido un inversor en una economía de mercado.
(75)
Unas pocas parcelas para viviendas unifamiliares exentas están situadas en otras zonas. La tasación (43 000 EUR) se basaba en el precio oficial de venta por unidad de Karkkila de 10,19 EUR/m2 para terrenos de este tipo. Por las razones ya explicadas (considerandos 65-66), la Comisión considera que el precio de diciembre de 2003 puede aceptarse como precio de mercado.
(76)
La cartera de KK incluye también dos parcelas para bloques de pisos situadas en el área de Takko I. El valor total de esta propiedad es de 110 191 EUR. Takko I está también situado en el centro de la ciudad. Según el Estudio A el precio de mercado oscilaba entre 60 y 75 EUR/m2. El informe KP&P (Estudio C) llegaba a las mismas conclusiones en relación con los emplazamientos de los bloques de pisos, a saber, que el precio correspondía al tipo de mercado por referencia a los precios de venta pagados en los municipios vecinos.
(77)
En opinión de la Comisión no es necesario establecer qué estudio de expertos es el más fiable. Aun en el caso de que se aplicara a la transacción el precio de mercado más bajo posible de 60 EUR/m2, el valor total corregido todavía sería superior al precio pagado por Karkkila (véase más adelante el cálculo del valor mínimo de las acciones). En esta hipótesis del mínimo valor de mercado posible, los terrenos de Takko I habrían estado sobrevalorados en 19,65 EUR/m2. Ello correspondería a un total de 27 212 EUR, es decir, 13,606 EUR por el 50 % de las acciones.
(78)
El valor atribuido a los terrenos reservados para parques es de 456 601 EUR. Se basaba en el precio estándar de 1,18 EUR/m2 que Karkkila paga habitualmente por ese tipo de terreno. Se trata de áreas que el municipio tiene derecho a amortizar al precio actual (15). Como no está previsto edificar en estas zonas de acuerdo con el plan de urbanismo, se utilizó la misma base de precios que para los terrenos sin urbanizar ni acotar. Por estas razones, la Comisión concluyó que esta parte de los terrenos no estaba sobrevalorada.
(79)
La cartera de KK incluía también terrenos sin urbanizar situados fuera del plan de urbanismo tasados en un total de 49 678 EUR, sobre la base de un precio de 1,18 EUR/m2. Los estudios no explican por qué consideran que estos terrenos se han tasado correctamente. Los demás datos presentados por Finlandia incluyen una lista de ventas de terrenos sin urbanizar en áreas poco pobladas de Karkkila vendidos a una media de 1,86 EUR/m2. Sobre esta base, la Comisión puede aceptar que 1,18 EUR no superaba el precio de mercado.
(80)
Según los cálculos efectuados por Finlandia sobre la base de los precios estándar a los que KK vendió su propiedad, el valor de los bienes inmuebles de KK ascendía a 5 067 988 EUR. Una vez deducidos los importes de una posible sobrevaloración de los terrenos para los bloques de pisos de Asemanranta (135 158 EUR) y de Takko I (27 212 EUR), el valor mínimo de los terrenos asciende a 4 905 618 EUR.
3. Reembolso del préstamo
(81)
En 1996 Componenta y Karkkila habían concedido, en las mismas condiciones (pari passu), un préstamo de accionista libre de intereses de 1 670 814 EUR a KK. La retirada de Componenta de KK estuvo acompañada del reembolso del préstamo de accionista por parte de KK. Como KK hubiera tenido que vender una importante cantidad de sus propiedades para generar esos fondos y como, tal como se ha descrito, ello pondría en peligro la estrategia empresarial de medio a largo plazo, Karkkila decidió conceder a KK otro préstamo libre de intereses por la misma cantidad que KK utilizó para el reembolso. En consecuencia, KK debía a Karkkila un total de 3,34 millones.
(82)
La Comisión está de acuerdo con Finlandia en que los préstamos ya se han tenido en cuenta al valorar la empresa, es decir, que ya se ha descontado el valor de la deuda del valor de las acciones. Valorar el reembolso del préstamo como medida separada equivaldría, por lo tanto, a una doble contabilización.
4. Valor de las acciones
(83)
Una vez deducido el importe de la posible sobrevaloración, el valor del 50 % de las acciones de KK sería el siguiente:
Cuadro 5
Valor de KK
Valor actual de los terrenos
4 905 618
Efectivo y depósitos bancarios
28 256
Activos totales
4 933 874
Préstamo de accionista
3 340 368
Pasivo circulante
107
Deudas totales
3 340 475
Valor neto de KK
1 593 399
50 % del valor neto de KK
796 699,5
(84)
Dado que Karkkila pagó un precio de compra de 713 092,50 EUR por el 50 % de las acciones, la Comisión considera que no pagó un precio superior el del valor de mercado.
V. CONCLUSIÓN
(85)
La Comisión considera que el precio pagado por Karkkila a Componenta por la adquisición del 50 % de las acciones de KK no supera el precio de mercado y, por lo tanto, no puede considerarse ayuda estatal con arreglo al artículo 107, apartado 1, del TFUE.
HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:
Artículo 1
El precio de compra pagado por la ciudad de Karkkila a Componenta Oyj por las acciones de Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy de acuerdo con el contrato suscrito por las partes el 16 de diciembre de 2003 no constituye ayuda estatal para Componenta Corporation Oyj con arreglo al artículo 107, apartado 1, del TFUE.
Artículo 2
El destinatario de la presente Decisión es la República de Finlandia.
Hecho en Bruselas, el 20 de abril de 2011.