ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 8. února 2012
o státní podpoře SA.28809 (C 29/10) (ex NN 42/10 & ex CP 194/09), kterou Švédsko poskytlo společnosti Hammar Nordic Plugg AB
(oznámeno pod číslem C(2012) 546)
(Pouze švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2012/293/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, a zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek (1) v souladu s výše uvedenými články, a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. POSTUP
(1)
Dopisem ze dne 26. května 2009, zaevidovaným dne 16. června 2009, Komise obdržela stížnost ohledně údajné státní podpory pro společnost Hammar Nordic Plugg AB tím, že obec Vänersborg (Vänersborgs kommun) prodala veřejný majetek pod tržní cenou.
(2)
Dne 27. října 2009 postoupila Komise nedůvěrné znění stížnosti vnitrostátním orgánům. Švédsko odpovědělo dopisem ze dne 30. listopadu 2009, zaevidovaným téhož dne.
(3)
Dne 9. března 2010 si Komise vyžádala další informace, Švédsko odpovědělo dopisem ze dne 20. dubna 2010.
(4)
Dne 11. května 2010 Komise obdržela informace, jež poskytla společnost Chips AB.
(5)
Dopisem ze dne 27. října 2010 oznámila Komise Švédsku rozhodnutí zahájit ohledně podpory řízení podle čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie (2) (dále jen „SFEU“). Rozhodnutí Komise o zahájení řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k podpoře podaly připomínky.
(6)
Dopisem ze dne 23. listopadu 2010 požádalo Švédsko o prodloužení lhůty k podání připomínek k rozhodnutí o zahájení řízení.
(7)
V dopisech ze dne 15. a 17. prosince 2010 předložily švédské orgány Komisi své připomínky. Společnost Hammar Nordic Plugg AB poskytla Komisi své připomínky dopisem ze dne 22. ledna 2011.
(8)
Dne 1. února 2011 Komise zaslala připomínky společnosti Hammar Nordic Plugg AB švédským orgánům k vyjádření.
(9)
Dne 1. června 2011 zaslala Komise další žádost o informace. Švédsko odpovědělo dopisem ze dne 29. června 2011 a další upřesňující informace poskytlo v e-mailech dne 12. září a 30. září 2011.
(10)
Dne 6. června 2011 zaslala Komise společnosti Chips AB dotazník. Společnost na něj neodpověděla přímo, nicméně poskytla určité informace švédským orgánům, jež je použily ve svém upřesňujícím mailu ze dne 12. září 2011.
(11)
Dne 19. října 2011 se konalo jednání mezi útvary Komise a zástupci společnosti Hammar Nordic Plugg AB.
(12)
Dne 3. listopadu 2011 poskytla společnost Hammar Nordic Plugg AB Komisi prostřednictvím elektronické pošty další informace. Dne 4. listopadu 2011 předala Komise tyto informace švédským orgánům, které k nim podle svého vyjádření ze dne 28. listopadu 2011 neměly připomínky.
2. POPIS
2.1 Příjemce podpory a zúčastněné strany
(13)
Příjemce podpory je akciová společnost Hammar Nordic Plugg AB (dále jen „Hammar“), jež se zabývá pronájmem a správou nemovitostí. Hammar má sídlo v Trollhättanu v kraji Västra Götaland a je ve 100 % vlastnictví své mateřské společnosti Hammar Nordic Fastigheter AB, kterou vlastní soukromá osoba Anders Hammar (4).
(14)
Obec Vänersborg (dále jen „obec“) se nachází v kraji Västra Götaland poblíž norských hranic. Podle mapy regionální podpory Švédska na období 2007-2013 neleží Vänersborg v podporované oblasti.
(15)
Fastighets AB Vänersborg (dále jen „FABV“) je realitní společnost zcela vlastněná obcí.
(16)
Společnost Topp Livsmedel (dále jen „Topp“) byla součástí společnosti Chips AB (5) patřící do mezinárodní skupiny Orkla ASA (dále jen „Orkla“).
(17)
Nemovitost, jíž se opatření podpory týká (dále jen „závod“), zahrnuje dva pozemky, výrobní zařízení, movitý majetek a práva duševního vlastnictví (např. ochranné známky). Nachází se v Brålandě, malé vesnici v rámci obce Vänersborg. Společnost Topp se zhruba 30 zaměstnanci produkovala v závodě do roku 2007 zmrazenou zeleninu.
2.2 Shrnutí opatření
(18)
Dopisem ze dne 26. května 2009 obdržela Komise stížnost ohledně údajného poskytnutí státní podpory na základě prodeje veřejného majetku (závodu) pod tržní cenou.
(19)
V případu platí tyto skutečnosti: na konci roku 2007 oznámila společnost Chips AB ukončení výroby v podniku Topp a zahájila proces prodeje závodu.
(20)
Dne 13. února 2008 odkoupila závod od Chips AB - prostřednictvím FABV - obec za 17 milionů SEK(1,7 milionu EUR) (6).
(21)
Ve stejný den, 13. února 2008, uzavřela FABV dvě smlouvy s Hammar. U první z nich se jednalo o nájemní smlouvu, na jejímž základě pronajala FABV celý závod společnosti Hammar (7). Druhá smlouva obsahovala opci, podle níž měla společnost Hammar právo koupit závod od FABV za pevně stanovenou cenu 8 milionů SEK(0,8 milionu EUR) kdykoliv v průběhu dvouletého období mezi 1. březnem 2008 a 28. únorem 2010. Hammar tuto opci využila a získala závod od FABV za uvedenou pevnou cenu dne 11. srpna 2008.
(22)
Na základě smlouvy ze dne 1. března 2008 pronajala společnost Hammar většinu závodu místním podnikatelům, přičemž výše nájemného (8) přesahovala nájemné, na němž se dohodly FABV a Hammar. Místní podnikatelé podmiňovali podepsání nájemní smlouvy opcí na nákup závodu v budoucnu, pokud by se společnost Hammar stala jeho vlastníkem. Opční smlouva, podepsaná týž den, umožňovala místním podnikatelům získat závod za 40 milionů SEK(4 miliony EUR).
(23)
Dne 2. září 2008 uzavřela společnost Hammar smlouvu s místními podnikateli o prodeji závodu za dohodnutou cenu 40 milionů SEK.
3. ROZHODNUTÍ O ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(24)
Komise důvodně domnívala, že prodej závodu ze strany FABV společnosti Hammar zahrnoval státní podporu, a proto dne 27. října 2010 zahájila ohledně této transakce formální vyšetřovací řízení (9).
(25)
Švédské orgány a Hammar předložily k zahájení formálního vyšetřovacího řízení své připomínky.
(26)
Švédské orgány zastávají stanovisko, že prodej závodu společnosti Hammar státní podporu nepředstavuje. Trvají na tom, že jediným cílem obce při nákupu závodu prostřednictvím FABV bylo zachování výroby a pracovních míst. Jelikož obec neměla v úmyslu sama závod provozovat, bylo vybráno řešení, jež navrhla společnost Hammar, tj. nájemní smlouva s kupní opcí. Švédské orgány rovněž podotýkají, že opce poskytnutá společnosti Hammar vyžadovala kapitálovou injekci z rozpočtu obce společnosti FABV ve výši 9 milionů SEK (0,9 milionu EUR) na vyrovnání ztráty, jež by vznikla, pokud by Hammar opci využila.
(27)
Hammar argumentuje, že FABV koupila závod od Chips AB za příliš vysokou cenu, což by mohlo zahrnovat státní podporu ve prospěch společnosti Orkla. Dále Hammar tvrdí, že závod byl od FABV odkoupen za tržních podmínek a prodej neovlivnil obchod mezi členskými státy ani nevedl k narušení hospodářské soutěže.
(28)
Na podporu svých tvrzení předložila Hammar ocenění ex post (s datem 20. ledna 2011) hodnoty závodu, které provedla společnost PricewaterhouseCoopers (dále jen „zpráva PwC“). Podle zprávy PwC je stupeň nejistoty při odhadování tržní ceny u tohoto typu nemovitostí natolik vysoký, že lze říci, že daná cena splňovala tržní podmínky při každém prodeji závodu (tj. když jej FABV kupovala od Chips AB, při jeho pozdějším prodeji společnosti Hammar a konečně i tehdy, kdy jej Hammar prodávala místním podnikatelům). Především pokud jde o prodej závodu ze strany FABV společnosti Hammar a poté místním podnikatelům, byla podle zprávy zaplacena tržní cena - vzhledem k finančním podmínkám v obou nájemních smlouvách (tj. mezi FABV a Hammar na jedné straně, a mezi Hammar a místními podnikateli na straně druhé).
(29)
Hammar při jednání s útvary Komise dne 19. října 2011 a ve svém podání dodatečných informací ze dne 3. listopadu 2011 tvrdila, že v době, kdy se obec a Hammar dohodly, že Hammar bude mít opci na nákup závodu za 8 milionů SEK, nebyly podány žádné jiné nabídky, a proto je třeba považovat uvedenou cenu za tržní cenu bez ohledu na případné cenové odhady, jež musí být beztak chápány jako hypotetické.
(30)
Dne 3. listopadu 2011 předložila Hammar Komisi zprávu, kterou vypracovala společnost Copenhagen Economics A/S (10) (dále jen „Copenhagen Economics“) a jež pojednává o tom, jak nákup závodu ze strany FABV od Chips AB a jeho další prodej společnosti Hammar mohl ovlivnit obchod mezi členskými státy. Zpráva dochází k závěru, že první transakce mohla ovlivnit obchod uvnitř Unie, jelikož prodejce Chips AB je mezinárodní podnik (finská dceřiná společnost v rámci norské skupiny Orkla), na jehož aktivity se vztahuje hospodářská soutěž v mezinárodním měřítku. Naproti tomu zpráva uvádí, že prodej závodu ze strany FABV společnosti Hammar podle zprávy vůbec nebo jen v nevýznamné míře ovlivnil obchod uvnitř Unie, jelikož Hammar působí pouze na místní úrovni a na relevantních trzích nemá mezinárodní konkurenty.
4. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
4.1 Existence státní podpory
(31)
Otázku, zda prodej závodu ze strany FABV společnosti Hammar zahrnoval státní podporu, je třeba posoudit ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU, který stanoví, že „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“.
(32)
Komise podotýká, že příjemce podpory, tj. Hammar, je považován za podnik, jelikož vykonává hospodářskou činnost - poskytuje na trhu služby v oblasti nemovitostí a další služby s tím související.
(33)
Transakci provedla obec prostřednictvím FABV. FABV je ve 100 % vlastnictví obce, jež ze svého běžného rozpočtu kryje její případné ztráty. Vedení FABV tvoří členové obecní rady Vänersborgu. Rozhodnutí, jež přijímá FABV, jsou tudíž přičitatelná státu. Pokud mají tato rozhodnutí ekonomické dopady, znamená to, že jsou použity státní prostředky. Kromě toho se obec této transakce zcela jasně zúčastnila, jelikož opce udělená společnosti Hammar vyžadovala od obce ve prospěch FABV kapitálovou injekci ve výši 9 milionu SEK na vyrovnání ztráty, jež by vznikla, pokud by Hammar opci využila. Na základě těchto skutečností Komise dospívá k závěru, že prodej závodu společnosti Hammar zahrnoval státní prostředky.
(34)
Jelikož transakce zvýhodnila určitý podnik (tj. Hammar), je třeba opatření považovat za selektivní.
(35)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž a ovlivnit obchod uvnitř Unie a Evropského hospodářského prostoru (dále jen „obchod uvnitř EHP“) ve smyslu judikatury Soudního dvora Evropské unie v oblasti státních podpor. Ve zprávě vypracované společností Copenhagen Economics (viz 30. bod odůvodnění) je tvrzení, že selektivní výhoda vyplývající z prodeje závodu společnosti Hammar obchod neovlivnila vůbec nebo jen v nevýznamné míře, podloženo argumentem, že Hammar působí pouze na místním trhu s nemovitostmi. Případný vliv na obchod se však neodvíjí od toho, zda je určitý příjemce podpory činný v mezinárodním či pouze vnitrostátním měřítku, nýbrž závisí na tom, zda zboží či služby, s nimiž příjemce podpory obchoduje, jsou nebo mohou být předmětem obchodu uvnitř Unie (11). Toto kritérium je v této věci splněno, jelikož služby v oblasti nemovitostí a další služby s tím související jsou předmětem obchodu a investic uvnitř Unie, což potvrzuje i skutečnost, že dřívější vlastník závodu (Chips AB) je dceřiná společnost se sídlem ve Finsku patřící do skupiny Orkla, jež působí v mezinárodním měřítku. To dokazuje, že existuje přeshraniční zájem o dané aktivum (tj. závod), u něhož se navíc nejedná o prázdný pozemek, ale o funkční závod na výrobu zmrazených potravin.
(36)
Proto zastává Komise stanovisko, že byť Hammar působí pouze na místní úrovni, jde o podnik činný na trhu, na němž nelze vliv na obchod a hospodářskou soutěž uvnitř Unie a EHP vyloučit. Argumenty, jež Hammar předložila, proto pro Komisi nejsou důvodem upustit od svého předběžného posouzení tohoto kritéria v rozhodnutí o zahájení řízení.
(37)
Při definování státní podpory je proto třeba zvážit pouze jedno kritérium, čili zjistit, zda prodej závodu ze strany FABV zvýhodnil společnost Hammar. Na základě dostupných informací se Komise domnívá, že FABV prodala závod společnosti Hammar za cenu nižší, než činí jeho tržní hodnota, což by soukromý investor pravděpodobně neučinil. Tímto způsobem tak byla společnost Hammar zvýhodněna.
(38)
V této věci jde o prodej určitých aktiv ve veřejném vlastnictví soukromému podniku. Část aktiv představují nemovitosti (pozemky a budovy). Pro posouzení existence státní podpory v těchto případech uplatňuje Komise své sdělení o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (12) (dále jen „sdělení“). U ostatních typů aktiv, jichž se prodej týká, uplatňuje Komise zásadu soukromého investora v tržním hospodářství, tzn. posuzuje, zda veřejnoprávní prodejce jednal jako soukromý investor v tržním hospodářství. Jelikož se však uvedené sdělení zakládá na stejném testu soukromého investora, bude Komise podle něj pro větší jasnost posuzovat celou transakci (13).
(39)
V souladu s bodem 1 oddílu II sdělení je existence státní podpory pro kupujícího automaticky vyloučena v případě prodeje, který následuje „po dostatečně zveřejněném, otevřeném a nepodmíněném nabídkovém řízení srovnatelném s veřejnou dražbou, a který přijímá nejlepší nebo jedinou nabídku.“ Z informací, které Komise shromáždila, nevyplývá, že by FABV před prodejem závodu uspořádala nabídkové řízení, proto není možné existenci státní podpory na základě tohoto důvodu automaticky vyloučit.
(40)
Hammar tvrdí, že cena 8 milionů SEK odpovídá tržní hodnotě závodu, jelikož v době uzavření smlouvy o opci neexistovaly žádné další nabídky. Komise však konstatuje, že prodej závodu ze strany obce nebyl transparentní a otevřený dalším zájemcům. Proto Komise nemůže z prodejní ceny vyvozovat žádné závěry o skutečné tržní ceně (14). Komise dále poznamenává, že FABV koupila závod za 17 milionů SEK dne 13. února 2008 a že v týž den souhlasila s tím, že společnosti Hammar bude poskytnuta opce k nákupu závodu za mnohem nižší cenu 8 milionů SEK.
(41)
V oddíle II bodu 2 písm. a) sdělení se stanoví, že uskuteční-li se prodej bez nepodmíněného nabídkového řízení, „mělo by být před jednáními o prodeji provedeno nezávislé ocenění jedním nebo více nezávislými majetkovými odhadci, aby byla stanovena tržní hodnota na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem.“ Komise konstatuje, že FABV před jednáními o prodeji žádné nezávislé ocenění závodu nepožadovala.
(42)
Přestože nebylo uspořádáno otevřené a nepodmíněné nabídkové řízení ani nebylo před jednáními o prodeji provedeno nezávislé ocenění závodu, jsou k dispozici další informace, z nichž lze tržní cenu závodu v okamžiku, kdy jej FABV prodávala společnosti Hammar, vyvodit.
(43)
Když byl závod na konci roku 2007 nabídnut k prodeji, pověřila Chips AB společnost Colliers International (15) vypracováním memoranda k prodeji závodu. Colliers International uvedla jako prodejní cenu 27 milionů SEK(2,7 milionu EUR) za samotnou nemovitost, tzn. bez movitého majetku a práv duševního vlastnictví. Jak je již uvedeno v rozhodnutí o zahájení řízení, má Komise za to, že se jedná o přiměřený odhad tržní ceny, jelikož i) tento odhad byl proveden před jednáními o prodeji, ii) objednala si ho Chips AB v souvislosti s prodejem závodu, tzn. v kontextu, kdy Chips AB zjevně nemohlo jít o nic jiného než o získání správného odhadu tržní ceny, iii) posouzení provedla třetí strana, jež byla nezávislá jak na prodejci, tak na kupujícím, a iv) Colliers International má v odvětví nemovitostí rozsáhlé zkušenosti. Hammar však předběžné stanovisko Komise o nezávislosti odhadu zpochybňuje, jelikož si jej objednal prodejce. Hammar se rovněž domnívá, že odhady Colliers International nebyly, vezme-li se v úvahu situace závodu v době prodeje, realistické (např. Colliers International vycházela pouze z 10 % míry neobsazenosti).
(44)
Dalším možným ukazatelem tržní ceny závodu je ocenění, jež v červnu 2008 provedla společnost Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) (dále jen „Swedbank“). Toto ocenění si objednali místní podnikatelé, kteří později závod koupili, a to za účelem úvěru zamýšleného na pořízení závodu. Swedbank odhadla tržní cenu závodu na 30 milionů SEK(3 miliony EUR), i když prostory, jež byly oceňovány, byly menší než rozloha celého závodu (17). Swedbank vycházela z 35 % neobsazenosti, další předpoklady byly srovnatelné s předpoklady Colliers International.
(45)
Zpráva PwC obsahuje řadu odhadů tržní hodnoty závodu v závislosti na okamžiku jeho prodeje. Ve zprávě se např. uvádí, že hodnota závodu v okamžiku, kdy jej Chips AB prodávala FABV, činila cca 9 milionů SEK, zatímco když si jej Hammar ve stejný den (13. února 2008) od FABV pronajímala, byla jeho cena cca 5,5 milionu SEK(0,55 milionu EUR). Zpráva PwC obsahuje třetí odhad tržní hodnoty závodu v okamžiku, kdy jej Hammar pronajímala místním podnikatelům (dne 1. března 2008). Tato hodnota dosahuje přibližně 21 milionů SEK(2,1 milionu EUR).
(46)
Komise v prvé řadě konstatuje, že zpráva PwC poskytuje různé číselné údaje o tržní hodnotě závodu v průběhu krátké doby. Jelikož tržní cena nemovitostí bývá z krátkodobého hlediska poměrně stabilní (s výjimkou mimořádných okolností), má Komise silné pochybnosti o některých odhadech ve zprávě PwC, a to zejména s ohledem na skutečnost, že všechny transakce byly provedeny ve velmi krátké době.
(47)
Pokud jde o první dva odhady hodnoty závodu ve zprávě PwC (9 milionů SEK, resp. 5,5 milionu SEK), Komise je považuje ve srovnání s odhady Colliers International a Swedbank ze stejné doby za nerealistické. Pokud jde o odhad 5,5 milionu SEK, Komise na jednu stranu poznamenává, že PricewaterhouseCoopers vychází při svém odhadu z peněžních toků v podobě nájemného, které Hammar platí za závod společnosti FABV. PwC přesto sama uznává, že toto nájemné je velmi nízké v porovnání s výnosy za srovnatelný průmyslový závod. Ještě nápadnější je pak srovnání s nájemným, které Hammar požaduje od místních podnikatelů o pouhých několik dní později a které je přibližně sedmkrát vyšší (viz poznámky pod čarou 7 a 8). S ohledem na tyto skutečnosti dospívá Komise k závěru, že nájemné, které platila společnost Hammar, bylo nižší než tržní nájemné. Komise se tudíž domnívá, že ocenění na 5,5 milionu SEK, jež vychází z odhadu příjmů z nájemného, které je nižší než tržní nájemné, neodráží skutečnou hodnotu závodu. Na druhou stranu vychází ocenění na 9 milionů SEK z předpokladu, že neobsazenost bude v prvních dvou letech vlastnictví činit 100 %, poté se ve třetím roce sníží na 75 %, ve čtvrtém roce na 50 % a pak se ustálí na 60 % po zbytek období, na které se ocenění vztahuje. V odhadu neobsazenosti se však nepřihlíží ke skutečnosti, že v okamžiku prodeje bylo známo, že místní podnikatelé jsou připraveni si závod pronajmout. Za cenu závodu je pak tedy třeba považovat cenu závodu s nájemcem.
(48)
Podle třetího odhadu ve zprávě PwC činí tržní cena závodu v okamžiku, kdy jej Hammar prodávala místním podnikatelům, cca 21 milionů SEK, přestože prostory, jichž se odhad týká, jsou o něco menší než rozloha celého závodu (viz poznámka pod čarou 17). Tento odhad je založen na vesměs stejné metodě jako odhady Colliers International a Swedbank a vychází zejména z podmínek v nájemní smlouvě mezi společností Hammar a místními podnikateli, tj. podmínek v nájemní smlouvě platné v okamžiku prodeje. Je třeba rovněž poznamenat, že podmínky smlouvy byly pravděpodobně tržní, a to zejména z toho důvodu, že byly dohodnuty mezi dvěma soukromými tržními subjekty, kteří v tomto ohledu měli patrně pouze ekonomicky racionální důvody. Komise má tudíž za to, že třetí odhad tržní ceny závodu ve zprávě PwC je přiměřený.
(49)
Bez ohledu na to, který odhad tržní ceny závodu (Colliers International, Swedbank či třetí odhad ve zprávě PwC) bude vybrán, je proto jasné, že cena 8 milionů SEK, za kterou FABV prodala závod společnosti Hammar, byla mnohem nižší, než činila tržní cena, a společnost Hammar tudíž zvýhodnila.
(50)
Jelikož jsou splněny všechny podmínky stanovené v čl. 107 odst. 1 SFEU, Komise dospívá k závěru, že posuzované opatření představuje státní podporu, jež je navíc protiprávní, jelikož byla příjemci poskytnuta bez předchozího schválení Komisí.
(51)
Výhoda pro příjemce podpory odpovídá rozdílu mezi cenou, kterou zaplatila Hammar (8 milionů SEK), a tržní cenou závodu.
(52)
Při stanovování tržní ceny bude Komise posuzovat možné alternativy a odhady, jež jsou k dispozici, konkrétně: i) 17 milionů SEK, jež FABV společnosti Chips AB dne 18. února 2008 skutečně zaplatila, ii) 40 milionů SEK, jež místní podnikatelé skutečně zaplatili společnosti Hammar, iii) 27 milionů SEK, což byl odhad Colliers International před prodejem, iv) 30 milionů SEK, což byl odhad Swedbank v červnu 2008, a v) 21 milionů SEK, což je odhad ze zprávy PwC.
(53)
Komise se domnívá, že cena 17 milionů SEK, kterou FABV zaplatila společnosti Chips AB v okamžiku nákupu závodu, není přesvědčivým důkazem tržní ceny. Komise již v rozhodnutí o zahájení řízení vysvětlila, že Chips AB akceptovala cenu, jež byla nižší než odhadovaná tržní cena, jelikož chtěla zabránit poškození pověsti podniku, k němuž by došlo při uzavření závodu a následné ztrátě pracovních míst. Mimo to chtěla Chips AB využít možnosti rychlého prodeje, aby mohla uzavřít provoz Topp. Soukromý tržní subjekt, který nemá tato omezení (jež jsou pro Chips AB specifická), by požadoval vyšší cenu. Z těchto důvodů Komise nepovažuje za nutné odpovídat na argumenty společnosti Hammar (shrnuté ve 27. bodě odůvodnění tohoto rozhodnutí), které se navíc týkají okolnosti, která není součástí formálního vyšetřování.
(54)
Komise rovněž na základě informací, které v průběhu formálního vyšetřovacího řízení obdržela, konstatovala, že částka ve výši 40 milionů SEK, jež byla dohodnuta s místními podnikateli, se nejeví jako nejlepší měřítko pro tržní cenu závodu, jelikož podnikatelé financovali tento dohodnutý obnos částečně z bankovního úvěru a částečně z úvěru, který jim poskytla sama společnost Hammar. Vysoký podíl, který má na financování prodejce (jenž je v rámci transakce zároveň i věřitelem), a s tím spojené úvěrové riziko, které pro něj vyplývá, nepodporují argument, že nominální cena 40 milionů SEK představuje skutečnou ekonomickou hodnotu závodu. Nominální cena, jež byla v této transakci zaplacena, proto není přesvědčivým důkazem pro cenu, která by byla za závod zaplacena za tržních podmínek. Přesto jde o další náznak toho, že cena 8 milionů SEK neodpovídá tržní ceně závodu. Tyto dvě alternativy od sebe dělí období kratší než tři týdny. Takto významný cenový rozdíl v tak krátké době potvrzuje, že uvedená částka nepředstavovala tržní cenu.
(55)
Pokud jde o odhady Colliers International a Swedbank, nemá Komise v zásadě důvod pochybovat o tom, že jde o nezávislá ocenění vypracovaná podle obecně uznávaných norem. Komise se přesto domnívá, že ocenění nejsou přímo srovnatelná, jelikož část podkladů pro ocenění se od sebe liší. Na základě informací, jež jsou k dispozici, nemůže Komise s plnou jistotou rozhodnout, zda tato ocenění podávají nejspolehlivější informaci o tržní hodnotě závodu, jelikož vycházejí z odhadů a srovnání spojených s jinými transakcemi na trhu než s transakcemi, jež se týkají předmětného závodu.
(56)
V souhrnu má Komise za to, že existují důvody pro použití tržní ceny, jež vyplývá ze třetího odhadu ve zprávě PwC. Jak už se uvádí ve 48. bodě odůvodnění, Komise má za to, že tento odhad - i když byl vypracován až po provedení transakcí - vychází z údajů o peněžních tocích u nájemní smlouvy, jež skutečně existovala (mezi společností Hammar a místními podnikateli), a tudíž vychází ze skutečného pozorování trhu. Ve srovnání s oceněními Colliers International a Swedbank představuje v tomto ohledu 21 milionů SEK věrohodný, byť opatrný odhad tržní ceny závodu. Komise dále podotýká, že Hammar uzavřela dne 13. února 2008 dohodu o opci k nákupu závodu za 8 milionů SEK a tuto opci dne 11. srpna 2008 využila. Dne 1. března 2008 uzavřela Hammar s místními podnikateli opční smlouvu o prodeji závodu za 40 milionů SEK. Smlouva o prodeji byla uzavřena dne 2. září 2008, kdy došlo k využití opce. Datum, jež se ve zprávě PwC používá jako základ pro odhadovanou hodnotu závodu ve výši 21 milionů SEK, je 1. březen 2008. Vzhledem k tomu, že mezi všemi uvedenými transakcemi byl malý časový odstup, není důvod se domnívat, že tržní hodnota závodu se mohla výrazně lišit od částky 21 milionů SEK v době, kdy Hammar závod kupovala či kdy uzavírala opční smlouvu.
(57)
Na základě výše uvedeného lze konstatovat, že výhoda poskytnutá společnosti Hammar činí 13 milionů SEK(1,3 milionu EUR). Výhoda se vypočítá jako rozdíl mezi tržní hodnotou 21 milionů SEK a cenou 8 milionů SEK, kterou Hammar skutečně za závod zaplatila.
4.2 Slučitelnost podpory
(58)
Švédské orgány, ani společnost Hammar nepředložily argumenty o slučitelnosti podpory s vnitřním trhem. Jediným cílem, který švédské orgány uvedly, je politický záměr obce zachovat provoz podniku a zajistit pracovní místa v oblasti Vänersborgu.
(59)
Jelikož obec neleží v podporované oblasti (viz 13. bod odůvodnění), není způsobilá pro regionální podporu. Různé typy cílů podpory, jež švédské orgány uvedly, by bylo možné posoudit podle sdělení Komise o pokynech Společenství pro státní podporu na záchranu a restrukturalizaci podniků v obtížích (18). Neexistují však žádné náznaky toho, že by podmínky stanovené v pokynech byly v tomto případě splněny. Zejména nic nenasvědčuje tomu, že Hammar byl v okamžiku nákupu závodu podnikem v obtížích.
(60)
Dosud rovněž nebylo dostatečně prokázáno, že opatření bylo nezbytné a přiměřené ke splnění některých cílů obecného zájmu. Komise tudíž nezjistila žádné důvody, na jejichž základě lze podporu prohlásit za slučitelnou s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 SFEU.
(61)
Žádné jiné důvody pro slučitelnost se nejeví jako použitelné. Komise proto dospívá k závěru, že prodej závodu ze strany obce společnosti Hammar představuje státní podporu, jež je protiprávní a neslučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
4.3 Nájemní smlouva a cena opce
(62)
Ve svém rozhodnutí o zahájení řízení vyjádřila Komise pochybnosti o tom, zda nájemní smlouva, kterou FABV a Hammar uzavřely dne 13. února 2008, a cena opce společnosti Hammar k nákupu závodu byly v souladu s tržními podmínkami (viz 38. bod odůvodnění rozhodnutí o zahájení řízení).
(63)
Komise konstatuje, že nájemní smlouva zahrnuje státní podporu, jelikož jsou - ze stejných důvodů, jež jsou uvedeny výše v oddíle 4.1 - splněna nezbytná kritéria stanovená v čl. 107 odst. 1 SFEU: i) příjemce podpory, tj. Hammar, je podnik; ii) rozhodnutí, jež přijímá FABV, jsou přičitatelná státu, a pokud mají ekonomické dopady, znamená to, že jsou použity státní prostředky; iii) opatření je selektivní, jelikož je určeno ve prospěch určitého podniku; iv) jak je vysvětleno ve 47. bodě odůvodnění a jak uvádí zpráva PwC, kterou předložila sama společnost Hammar, má Komise za to, že nájemné, které společnost Hammar platila FABV, je nižší než tržní cena, a proto Hammar zvýhodňuje; a v) byť Hammar působí pouze na místní úrovni, provozuje svou činnost na trhu, na němž nelze vyloučit vliv na obchod a hospodářskou soutěž uvnitř Unie a EHP.
(64)
Aby bylo možné zjistit rozsah zvýhodnění společnosti Hammar, je třeba porovnat nájemné, na němž se dohodly FABV a Hammar dne 13. února 2008 (0,5 milionu SEK v prvním roce) s nájemným, na němž se Hammar dohodla ve smlouvě s místními podnikateli dne 1. března 2008 (3,5 milionu SEK v prvním roce). Komise má za to, že podmínky v posledně jmenované smlouvě odpovídají tržní hodnotě pronájmu závodu, jelikož smlouva byla uzavřena mezi dvěma soukromými stranami z ekonomicky racionálních důvodů. V tomto ohledu je rovněž třeba poznamenat, že zpráva PwC při výpočtu hodnoty závodu vychází právě z posledně jmenované částky. Jelikož Hammar platila nájemné obci pouze mezi 1. březnem 2008 a 11. srpnem 2008, kdy využila svou opci, tj. přibližně šest měsíců, měla by výsledná částka po poměrném výpočtu zvýhodnění ve výši 3 miliony SEK, což je rozdíl mezi nájemným dohodnutým mezi FABV a společností Hammar a nájemným dohodnutým mezi Hammar a místními podnikateli, činit 1,5 milionu SEK (0,15 milionu EUR).
(65)
Jelikož nelze použít žádné důvody pro slučitelnost podpory s vnitřním trhem ani nebyly tyto důvody předloženy (viz oddíl 4.2), dospívá Komise k závěru, že nájemní smlouva uzavřená mezi FABV a společností Hammar dne 13. února 2008 zahrnuje státní podporu, jež je protiprávní a neslučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(66)
Pokud jde o cenu opce k nákupu závodu poskytnuté společnosti Hammar, Komise poznamenává, že tato opce se nejeví jako uplatnitelná, jelikož závazek k budoucímu nákupu či prodeji nemovitého majetku v zásadě není podle švédských právních předpisů vymahatelný (19). Případné zvýhodnění společnosti Hammar na základě takové opce je značně nejisté, pokud vůbec nějaké, a mohlo být v každém případě vykompenzováno prodejní cenou nebo uhrazeným nájemným. Proto nelze s jistotou stanovit, že opce poskytla společnosti Hammar zvýhodnění, které lze oddělit od zvýhodnění, jež pro Hammar vyplývalo z nájemní smlouvy a pozdějšího prodeje závodu.
5. NAVRÁCENÍ STÁTNÍ PODPORY
(67)
Čl. 14 odst. 1 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 ze dne 22. března 1999, kterým se stanoví prováděcí pravidla k článku 93 Smlouvy o ES (20), ukládá: „Je-li v případech protiprávní podpory přijato záporné rozhodnutí, Komise rozhodne, že dotyčný členský stát učiní všechna nezbytná opatření, aby příjemce podporu navrátil.“
(68)
Jelikož nynější opatření představuje protiprávní a neslučitelnou podporu, musí být podpora navrácena, tak aby bylo možné obnovit situaci, jež na trhu panovala před poskytnutím podpory. Navrácení podpory je tudíž třeba uplatnit od chvíle, kdy byl příjemce zvýhodněn, tj. od okamžiku poskytnutí podpory příjemci, a dokud k němu skutečně nedojde, budou z navracené podpory účtovány úroky.
(69)
Prvek podpory, jenž je neslučitelný s vnitřním trhem, je třeba vyčíslit na 14,5 milionu SEK. Skládá se z rozdílu mezi tržní cenou závodu (21 milionů SEK) a cenou, kterou zaplatila Hammar (8 milionů SEK), což je 13 milionů SEK, ke kterým se připočte částka týkající se nájemní smlouvy, kterou je třeba navrátit (1,5 milionu SEK).
(70)
Z částky, kterou je třeba navrátit, je třeba zaplatit příslušný úrok. V případě neslučitelného prvku podpory vyčísleného na 13 milionů SEK by se úrok při navrácení měl počítat ode dne, kdy Hammar využila svou opci a koupila závod od FABV, tj. od 11. srpna 2008. V případě neslučitelného prvku podpory vyčísleného na 1,5 milionu SEK by se úrok při navracení měl počítat ode dne splatnosti nájemného, tj. od 1. března 2008,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Státní podpora ve výši 14,5 milionu SEK, kterou Švédsko v rozporu s čl. 108 odst. 3 Smlouvy o fungování Evropské unie protiprávně poskytlo společnosti Hammar Nordic Plugg AB prostřednictvím prodeje a pronájmu veřejného majetku v Brålandě v obci Vänersborg pod jeho tržní cenou, je neslučitelná s vnitřním trhem.
Článek 2
1. Švédsko zajistí, aby Hammar Nordic Plugg AB vrátila podporu podle článku 1.
2. Podpora, která má být navrácena, zahrnuje úroky od data, kdy byla podpora dána společnosti Hammar Nordic Plugg AB k dispozici, do data jejího skutečného navrácení.
3. Úroková sazba se vypočítá jako složený úrok v souladu s kapitolou V nařízení Komise (ES) č. 794/2004 (21).
Článek 3
1. Navrácení podpory podle článku 1 musí být okamžité a účinné.
2. Švédsko zajistí, aby toto rozhodnutí bylo provedeno do čtyř měsíců ode dne jeho oznámení.
Článek 4
1. Do dvou měsíců po oznámení tohoto rozhodnutí předloží Švédsko Komisi tyto informace:
a)
celkovou částku (jistinu a úroky), kterou má příjemce vrátit;
b)
podrobný popis již přijatých a plánovaných opatření k provedení tohoto rozhodnutí;
c)
doklady prokazující, že příjemci bylo nařízeno podporu vrátit.
2. Švédsko informuje Komisi o vývoji vnitrostátních opatření přijatých k provedení tohoto rozhodnutí až do té doby, než dojde k úplnému navrácení podpory podle článku 1. Na žádost Komise neprodleně předloží informace vztahující se k již přijatým a plánovaným opatřením k provedení tohoto rozhodnutí. Rovněž poskytne podrobné informace o částkách podpory a úroků, které již příjemce navrátil.
Článek 5
Toto rozhodnutí je určeno Švédskému království.
V Bruselu dne 8. února 2012.
COMMISSION DECISION
of 8 February 2012
on State aid SA.28809 (C 29/10) (ex NN 42/10 and ex CP 194/09) implemented by Sweden in favour of Hammar Nordic Plugg AB
(notified under document C(2012) 546)
(Only the Swedish text is authentic)
(Text with EEA relevance)
(2012/293/EU)
THE EUROPEAN COMMISSION,
Having regard to the Treaty on the Functioning of the European Union, and in particular the first subparagraph of Article 108(2) thereof,
Having regard to the Agreement on the European Economic Area, and in particular Article 62(1)(a) thereof,
Having called on interested parties to submit their comments pursuant to the provisions cited above (1), and having regard to their comments,
Whereas:
1. PROCEDURE
(1)
By letter dated 26 May 2009, registered on 16 June 2009, the Commission received a complaint concerning the alleged grant of State aid to Hammar Nordic Plugg AB through the sale of public property below market price by the Municipality of Vänersborg.
(2)
On 27 October 2009, the Commission forwarded a non-confidential version of the complaint to the national authorities. Sweden replied by letter of 30 November 2009, registered on the same day.
(3)
On 9 March 2010, the Commission requested further information and Sweden replied by letter dated 20 April 2010.
(4)
On 11 May 2010, the Commission received information submitted by Chips AB.
(5)
By means of the letter dated 27 October 2010, the Commission notified Sweden that it had decided to initiate the procedure laid down in Article 108(2) of the Treaty on the Functioning of the European Union (2) (TFEU) in respect of the aid. The Commission decision to initiate the procedure (‘the opening decision’) was published in the Official Journal of the European Union (3). The Commission invited interested parties to submit their comments on the aid.
(6)
By letter dated 23 November 2010, Sweden asked for an extension of the deadline to submit comments on the opening decision.
(7)
By letters dated 15 and 17 December 2010, the Swedish authorities submitted their comments to the Commission. Hammar Nordic Plugg AB submitted its comments to the Commission by letter of 22 January 2011.
(8)
On 1 February 2011, the Commission sent the observations of Hammar Nordic Plugg AB to the Swedish authorities for comments.
(9)
On 1 June 2011, the Commission sent a further request for information, to which Sweden replied by letter of 29 June 2011 and sent further clarifications by emails of 12 September 2011 and 30 September 2011.
(10)
On 6 June 2011, the Commission sent a questionnaire to Chips AB, to which the company did not reply directly. Some information was provided, however, by Chips AB to the Swedish authorities, which incorporated this information into their abovementioned comments of 12 September 2011.
(11)
On 19 October 2011, a meeting took place between the Commission services and representatives of Hammar Nordic Plugg AB.
(12)
By e-mail of 3 November 2011, Hammar Nordic Plugg AB submitted additional information to the Commission. The Commission forwarded that information to the Swedish authorities for comments on 4 November 2011. Sweden confirmed on 28 November 2011 that the authorities had no comments.
2. DESCRIPTION
2.1 The beneficiary and the parties involved
(13)
The beneficiary of the measure is Hammar Nordic Plugg AB (‘Hammar’). It is a limited company whose business consists of property rental and real estate management. The company is based in Trollhättan, in the province of Västra Götaland (Sweden). Hammar is 100 % owned by its parent company Hammar Nordic Fastigheter AB, which in turn is wholly owned by a private individual, Anders Hammar (4).
(14)
The Municipality of Vänersborg (‘the Municipality’) is situated in the province of Västra Götaland in Sweden, close to Norway. According to the Swedish Regional Aid map 2007-2013, the Municipality is not located in an assisted area.
(15)
Fastighets AB Vänersborg (‘FABV’) is a real estate company wholly owned by the Municipality.
(16)
Topp Livsmedel (‘Topp’) belonged to Chips AB (5), a division of the international business group Orkla ASA (‘Orkla’).
(17)
The property subject to the measure (‘the Facility’) comprises two plots of land, a production site, movable property and intellectual property rights (e.g. trademarks). It is located in Brålanda, a small community in the Municipality. Until 2007, Topp produced frozen vegetables in the Facility with about 30 employees.
2.2 Overview of the measure
(18)
By letter dated 26 May 2009, the Commission received a complaint concerning an alleged grant of State aid through the sale of public property (the Facility) below market price.
(19)
The facts are as follows. At the end of 2007, Chips AB announced that it would shut down production at Topp and started the process of selling the Facility.
(20)
On 13 February 2008, the Municipality - through FABV - bought the Facility from Chips AB for SEK 17 million (EUR 1,7 million) (6).
(21)
Also on 13 February 2008, FABV entered into two agreements with Hammar. The first agreement was a tenancy agreement by which FABV let the whole Facility to Hammar (7). The second agreement consisted of an option allowing Hammar to buy the Facility from FABV for the set price of SEK 8 million (EUR 0,8 million) at any time between 1 March 2008 and 28 February 2010. Hammar exercised its option and acquired the Facility from FABV for the set price on 11 August 2008.
(22)
By agreement of 1 March 2008, Hammar sub-let most of the Facility to local entrepreneurs at a rent (8) higher than the rent agreed between FABV and Hammar. In addition, as a condition for signing the tenancy agreement, the local entrepreneurs demanded an option to purchase the Facility in the future, should Hammar become owner of the Facility. The option agreement was signed on that same date, giving the local entrepreneurs the right to acquire the Facility for SEK 40 million (EUR 4 million).
(23)
On 2 September 2008, a contract was concluded between Hammar and the local entrepreneurs selling the Facility to the latter for the agreed price of SEK 40 million.
3. THE OPENING DECISION
(24)
The Commission had reasons to believe that the FABV’s sale of the Facility to Hammar involved State aid. On 27 October 2010, therefore, the Commission opened the formal investigation procedure on that transaction (9).
(25)
Sweden and Hammar have provided comments to the opening of the formal investigation procedure.
(26)
Sweden is of the view that FABV’s sale of the Facility to Hammar does not constitute State aid. It maintains that the sole objective of the Municipality when buying the Facility through FABV was to secure continued production and jobs. As it had no intention of running operations itself, the Municipality opted for the solution proposed by Hammar, i.e. a lease with an option to buy. Sweden also notes that the option granted to Hammar required a capital injection of SEK 9 million (EUR 0,9 million) from the Municipality’s budget to FABV, to provision for the loss that would arise if Hammar exercised the option.
(27)
Hammar argues that FABV’s purchase of the Facility from Chips AB was undertaken at an excessively high price which could entail State aid to Orkla. In addition, Hammar argues that its purchase of the Facility from FABV was carried out on market terms and that the sale neither affected trade between Member States nor distorted competition.
(28)
In order to support its allegations, Hammar provided an ex post assessment of the value of the Facility dated 20 January 2011, prepared by PricewaterhouseCoopers (‘the PwC report’). That report maintains that the degree of uncertainty when estimating the market price of this type of property is so great that the price could be said to have been close to market terms each time the Facility was sold (i.e. FABV’s purchase from Chips AB, the subsequent sale to Hammar and finally Hammar’s sale to the local entrepreneurs). In particular, in relation to FABV’s sale to Hammar and to the subsequent sale to local entrepreneurs, the PwC report considers that the prices paid were market-conform, given the financial conditions in the two tenancy agreements (i.e. between FABV and Hammar on the one hand and between Hammar and the local entrepreneurs on the other).
(29)
At the meeting with the Commission services on 19 October 2011 and in its submission to the Commission of additional information of 3 November 2011, Hammar argued that, at the time the Municipality and Hammar agreed to give the latter an option to acquire the Facility for SEK 8 million, there were no other bids for the Facility and thus this price should be considered the market price, irrespective of any valuations which are necessarily hypothetical.
(30)
On 3 November 2011, Hammar submitted a report to the Commission prepared by Copenhagen Economics A/S (10) (‘Copenhagen Economics’) concerning the possible effect on trade between Member States of both FABV’s purchase of the Facility from Chips AB and the subsequent sale of the Facility to Hammar. The report concludes that the first transaction had the potential to affect intra-Union trade, because the seller Chips AB is an international company - the Finnish subsidiary of the Norwegian group Orkla - that competes internationally. By contrast, the report argues that FABV’s sale of the Facility to Hammar had no or an insignificant effect on intra-Union trade, as Hammar operates only at local level and does not encounter international competitors on the relevant market(s).
4. ASSESSMENT OF THE MEASURE
4.1. Existence of State aid
(31)
In order to assess whether FABV’s sale of the Facility to Hammar entailed State aid, it needs to be assessed in the light of Article 107(1) TFEU, which provides that ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market’.
(32)
The Commission notes that the beneficiary of the measure, i.e. Hammar, qualifies as an undertaking since it pursues economic activities, offering real estate and real-estate-related services on the market.
(33)
The transaction was concluded by the Municipality through FABV. FABV is wholly owned by the Municipality, which covers FAVB’s potential losses from its normal budget. FABV’s board is made up of members taken from the Municipality’s ruling body. Thus, the decisions of FABV are imputable to the State and, to the extent that they have financial implications, they imply the use of State resources. Moreover, the Municipality was clearly involved in this operation, as the option granted to Hammar required a capital injection of SEK 9 million from the Municipality to FABV to provision for the loss that would arise if Hammar exercised the option. In this respect, the Commission concludes that the sale of the Facility to Hammar involved State resources.
(34)
Since the transaction benefited a specific undertaking (i.e. Hammar), it has to be considered a selective measure.
(35)
The measure distorts or has the potential to distort competition and affect trade within the Union and the European Economic Area (‘EEA trade’) within the meaning of the State aid case law of the Court of Justice of the European Union. In order to maintain that the selective advantage entailed in the sale of the Facility to Hammar had no or an insignificant effect on trade, the report prepared by Copenhagen Economics (see recital 30) argues that the real estate market in which Hammar is active is purely local. However, the potential effect on trade does not depend on whether a particular aid recipient happens to be active internationally or only nationally, but on whether the goods or services in which he trades are or could be subject to intra-Union trade (11). That criterion is met in this case, given that real estate and real-estate-related services are subject to intra-Union trade and investment, a fact which, in the present case, is substantiated by the fact that the previous owner of the Facility (Chips AB) is the Finnish-based subsidiary of Orkla, a group with international operations. This constitutes evidence of cross-border interest in the asset in question, i.e. the Facility, which, moreover, is not an empty plot of land but an operational production facility for frozen foodstuffs.
(36)
Therefore, the Commission is of the view that, even if Hammar operates exclusively at local level, the company is active in a market where an effect on intra-Union and EEA trade and competition cannot be ruled out. The arguments put forward by Hammar thus give the Commission no reason to depart from the preliminary findings of the opening decision on this criterion.
(37)
The sole criterion of the State aid definition under discussion, therefore, is whether FABV’s sale of the Facility conferred an advantage on Hammar. On the basis of the information available, the Commission is of the view that FABV sold the Facility to Hammar at a price below its market value, which a private market investor is unlikely to do, thereby granting an advantage to Hammar.
(38)
The present case concerns the sale of certain assets in public ownership to a private undertaking. Some of those assets are real estate (land and buildings) and to assess the presence of aid in those cases the Commission applies the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities (12) (‘the Communication’). When the sale concerns other types of assets, the Commission applies the test of the private operator in a market economy, i.e. it assesses whether the public seller behaved as a private investor operating in a market economy. However, since the Communication is based on the same private investor test, for ease of presentation, the Commission will refer to that Communication to assess the whole transaction (13).
(39)
In particular, in accordance with point II.1 of the Communication, the existence of State aid in favour of the buyer is automatically ruled out when the sale follows ‘a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid’. According to the information gathered by the Commission, it appears that no bidding procedure was organised by FABV for the sale of the Facility. Therefore, the presence of State aid cannot be automatically ruled out on that ground.
(40)
Hammar argues that the price of SEK 8 million reflects the market value of the Facility because at the time the option was agreed there were no other bids. The Commission notes, however, that the Municipality’s sale of the Facility was not transparent and open to other bidders. Consequently, the price at which it was sold does not allow the Commission to draw any conclusion as to its genuine market value (14). In addition, the Commission notes that FABV purchased the Facility for SEK 17 million on 13 February 2008, and on the same date agreed to provide a purchase option to Hammar for the much lower price of SEK 8 million.
(41)
Point II.2(a) of the Communication further provides that, if the sale takes place without an unconditional bidding procedure, ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’. The Commission notes that FABV did not request any independent evaluation of the Facility prior to the sale negotiations.
(42)
However, notwithstanding the absence of an open and unconditional bidding procedure and of an independent evaluation prior to the sale negotiations, the market value of the Facility as it was sold by FABV to Hammar can be inferred from other information available.
(43)
Indeed, when the Facility was put up for sale in late 2007, Chips AB commissioned Colliers International (15) to draw up a memorandum of sale for the Facility. Colliers International indicated a sale price of SEK 27 million (EUR 2,7 million) for the real estate alone, i.e. not including movable property and intellectual property rights. As noted in the opening decision, the Commission believes this to constitute a reasonable estimate of the market price because (i) the estimate was obtained prior to the sale negotiations; (ii) it was commissioned by Chips AB in relation to the sale of the Facility, i.e. in a context where Chips AB could reasonably have had no other interest than to obtain an accurate estimate of the market value; (iii) the study was performed by a third party independent of both seller and buyer; and (iv) Colliers International has wide experience in the real estate sector. However, Hammar contests the Commission’s preliminary view that this evaluation was independent, as it was commissioned by the seller. Hammar also considers that the assumptions used by Colliers International were not realistic (inter alia as it assumed only a 10 % vacancy rate), in view of the situation of the Facility at the time of the transaction.
(44)
Another possible indicator of the market price of the Facility is contained in the valuation carried out by Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) (‘Swedbank’) in June 2008. This valuation was done on behalf of the local entrepreneurs who subsequently bought the Facility and was intended for the purposes of a loan for the acquisition of the Facility. Swedbank estimated the market value of the Facility at SEK 30 million (EUR 3 million), even though the premises valued were smaller than the total size of the Facility (17). The vacancy rate assumption used by Swedbank was 35 %, while all other assumptions were comparable to those used by Colliers International.
(45)
The PwC report provides a series of market value estimates for the Facility depending on the moment at which it was sold. For instance, the report concludes that the value of the Facility at the time of the sale from Chips AB to FABV was approximately SEK 9 million, while it was approximately SEK 5,5 million (EUR 0,55 million) when rented by Hammar from FABV on the same date (13 February 2008). The PwC report provides a third estimate of the market value of the Facility at the time when Hammar rented it to the local entrepreneurs (1 March 2008) of approximately SEK 21 million (EUR 2,1 million).
(46)
The Commission first notes that the PwC report provides diverging figures for the market value of the Facility over a short period of time. Given that the market value of real estate tends to remain relatively constant in the short term, except in the occurrence of exceptional circumstances, the Commission has strong doubts as to some of the valuations provided in the PwC report, in particular in view of the fact that all transactions took place within a very short timeframe.
(47)
In relation to the first two valuations of the Facility contained in the PwC report (SEK 9 million and SEK 5,5 million, respectively), the Commission comes to the conclusion that, when compared to the contemporaneous estimates of Colliers International and Swedbank, these two valuations appear unrealistic. On the one hand, in relation to the estimate of SEK 5,5 million, the Commission notes that PricewaterhouseCoopers (‘PwC’) bases its valuation on the cash flows derived from the rents paid by Hammar to FABV for the rental of the Facility, rents which PwC itself acknowledges to be very low compared to the normal return on a comparable industrial facility. This is particularly striking when compared to the rents charged by Hammar to the local entrepreneurs only a few days later, which were approximately seven times higher (see footnotes 7 and 8). In view of this, the Commission concludes that the rents charged to Hammar were below market price. The Commission thus considers that the valuation of SEK 5,5 million, which rests on an assumed level of rental income which is below market level, does not reflect the true market value of the Facility. On the other hand, the estimate of SEK 9 million rests on an assumed vacancy rate of 100 % in the two first years of ownership, which then falls to 75 % in year 3 and 50 % in year 4 and levels out at 60 % for the remainder of the period covered by the valuation. However, the assumed vacancy rate disregards the fact that, at the time of the sale, it was known that the local entrepreneurs were prepared to rent the Facility, and that consequently the value to assess is that of the Facility with a tenant.
(48)
The third estimate of the PwC report places the market value of the Facility at the time when Hammar sold it to the local entrepreneurs at approximately SEK 21 million, even if the premises covered by that estimate are somewhat smaller than the total size of the Facility (see footnote 17). That estimate is based on essentially the same methodology as the estimates by Colliers International and Swedbank, and uses as its main assumption the terms of the tenancy agreement between Hammar and the local entrepreneurs, i.e. the terms of the actual lease that applied at the time of the sale. It must also be noted that the terms of the lease presumably were market conform, in particular since they were agreed between two private market operators arguably having only economically rational motives. The Commission thus considers that the third estimate of the market value of the Facility contained in the PwC report is plausible.
(49)
Therefore, irrespective of which estimate of the Facility’s market value one chooses (the Colliers International one, the Swedbank one, or the third estimate in the PwC report), it is clear that the price of SEK 8 million at which FABV sold the Facility to Hammar was well below market price, and consequently that it granted an advantage to Hammar.
(50)
Since all the necessary criteria of Article 107(1) TFEU are met, the Commission concludes that the measure under assessment constitutes State aid. Moreover, since this State aid measure was provided to the beneficiary without prior Commission authorisation, it constitutes unlawful aid.
(51)
The advantage for the beneficiary will correspond to the difference between the price paid by Hammar, i.e. SEK 8 million, and the market price of the Facility.
(52)
In establishing the market price of the Facility, the Commission will examine the possible alternatives and estimates available, namely: (i) the SEK 17 million effectively paid by FABV to Chips AB on 18 February 2008; (ii) the SEK 40 million effectively paid by the local entrepreneurs to Hammar; (iii) the SEK 27 million estimated by Colliers International before the sale; (iv) the SEK 30 million estimated by Swedbank in June 2008; and (v) the SEK 21 million valuation contained in the PwC report.
(53)
The Commission considers that the price of SEK 17 million paid by FABV to Chips AB at the time of its purchase of the Facility does not constitute compelling evidence of the market value. The Commission has already explained in the opening decision that Chips AB accepted a price lower than the estimated market value of the Facility because it wanted to avoid damage to its corporate reputation deriving from the closure of the Facility and the job losses that would have followed, It also wished to avail itself of the opportunity of a quick sale to close the book on its Topp operations. A private market operator not having these constraints (which are specific to Chips AB) would have requested a higher price. For those reasons, the Commission does not deem it necessary to reply to the argument of Hammar (summarised in recital 27 of the present Decision), which moreover concerns a point which is not part of the formal investigation.
(54)
On the basis of the information received in the course of the formal investigation procedure, the Commission has also found that the amount of SEK 40 million agreed with the local entrepreneurs does not seem a good proxy for the market price of the Facility, because the entrepreneurs financed this agreed amount partly through a bank loan and partly through a loan from Hammar itself. The large proportion of funding provided by the seller (who is the same time creditor of the transaction) and the corresponding credit risk borne by him do not directly support the argument that the nominal price of SEK 40 million represents the actual financial value of the Facility. The nominal price paid in this transaction is thus not compelling evidence of the price that would have been paid for the Facility in a sale on market terms, but it is certainly a further indication that the price of SEK 8 million does not reflect the market value of the Facility. Indeed, the two options were set within a period of less than three weeks, and such a considerable price difference over a short period of time confirms that this amount was not a market price.
(55)
Regarding the estimates of Colliers International and Swedbank, the Commission sees in principle no reason to doubt that they are independent and produced according to generally accepted standards. However, the Commission acknowledges that those estimates are not immediately comparable, since some of the assumptions underlying the assessments diverge. On the basis of the information available, the Commission cannot be entirely certain as to whether those estimates provide the most reliable reflection of the true market value of the Facility, as they rely on assumptions and comparisons with other deals in the market rather than with transactions involving the Facility itself.
(56)
On balance, the Commission considers it appropriate to use the market value from the third estimate in the PwC report. As noted in recital 48, the Commission acknowledges that that estimate - despite it being posterior to the transactions - is based on cash flow figures from a tenancy agreement that actually existed (the one between Hammar and the local entrepreneurs) and is thus based on actual market observations. In this respect, the estimate of SEK 21 million constitutes a plausible, albeit conservative, estimate of the market value of the Facility, when compared to the estimates of Colliers International and Swedbank. Moreover, the Commission observes that Hammar entered into an option agreement on 13 February 2008 to buy the Facility for SEK 8 million, and exercised that option on 11 August 2008. On 1 March 2008, Hammar entered into an option agreement with local entrepreneurs to sell the Facility for SEK 40 million and the contract of sale was concluded, in execution of the option, on 2 September 2008. The date which the PwC report uses as its basis for the estimated value of SEK 21 million for the Facility is 1 March 2008. Given the proximity in time between all these transactions, there is no reason to believe that the market value of the Facility could have been substantially different from SEK 21 million at the time when Hammar bought it or entered into the option agreement.
(57)
On this basis, the advantage to Hammar amounts to SEK 13 million (EUR 1,3 million). The advantage is calculated as the difference between the market value of SEK 21 million and the actual price of SEK 8 million paid by Hammar for the Facility.
4.2. Compatibility of the aid
(58)
Neither Sweden nor Hammar have put forward arguments on the compatibility of the aid. The only objectives indicated by the Swedish authorities with respect to the measure at stake were the political intentions of the Municipality to preserve the business as a going concern and at the same time to safeguard employment in the Vänersborg area.
(59)
Given that the Municipality is not located in an assisted area (see recital 14), it is not eligible for regional aid. The types of objective for the measure put forward by Sweden could be taken into consideration in the light of the Communication from the Commission - Community Guidelines on State aid for rescuing and restructuring firms in difficulty (18). However, there are no indications that the conditions laid down in these Guidelines would be met in this case. In particular, nothing indicates that Hammar was a firm in difficulty at the time of its purchase of the Facility.
(60)
In any event, it has not been sufficiently demonstrated so far that the measure was necessary and proportionate to attain any objectives of common interest. Therefore, the Commission has not identified any grounds to declare the aid compatible with the internal market in the light of Article 107(3) TFEU.
(61)
No other grounds for compatibility seem to apply. The Commission therefore concludes that the sale of the Facility to Hammar by the Municipality constitutes State aid that is unlawful and incompatible with the internal market on the basis of Article 107(1) TFEU.
4.3. The tenancy agreement and the price of the option
(62)
In the opening decision, the Commission also raised doubts as to the compliance with market conditions of the tenancy agreement concluded between FABV and Hammar on 13 February 2008 and the price of the option granted to Hammar to purchase the Facility (see paragraph 38 of the opening decision).
(63)
Regarding the tenancy agreement, the Commission considers that it entails State aid, given that the necessary requirements of Article 107(1) TFEU are met for the same reasons set out in section 4.1 above: (i) the beneficiary of the measure, i.e. Hammar, qualifies as an undertaking; (ii) the decisions of FABV are imputable to the State, and to the extent that they have financial implications, they imply the use of State resources; (iii) the measure is selective, since it benefited a specific undertaking; (iv) as explained in recital 47, and as recognised by the PwC report submitted by Hammar itself, the Commission considers that the rents charged by FABV to Hammar are below market price and therefore entail an advantage to Hammar; and (v) even if Hammar operates exclusively at local level, it is active in a market where an effect on intra-Union and EEA trade and competition cannot be ruled out.
(64)
In order to determine the advantage enjoyed by Hammar, a comparison should be made between the rent agreed between FABV and Hammar on 13 February 2008 - SEK 0,5 million for the first year - and the rent agreed on 1 March 2008 between Hammar and the local entrepreneurs - SEK 3,5 million for the first year. The Commission considers that the terms of this latter agreement represent the market value for letting the Facility, given that it was agreed between two private parties with economically rational motives. It must also be noted in this respect that the PwC report uses the latter amount to calculate the value of the Facility. Given that Hammar paid rent to the Municipality only between 1 March 2008 and 11 August 2008, the date on which it exercised its option, i.e. for approximately six months, a pro rata calculation of the SEK 3 million advantage, being the difference between the rent agreed between FABV and Hammar and the rent agreed between Hammar and the local entrepreneurs, would lead to a figure of SEK 1,5 million (EUR 0,15 million).
(65)
Given that no compatibility grounds apply or have been invoked (see Section 4.2), the Commission concludes that the tenancy agreement concluded between FABV and Hammar on 13 February 2008 entails State aid that is unlawful and incompatible with the internal market on the basis of Article 107(1) TFEU.
(66)
In relation to the price of the option granted to Hammar to purchase the Facility, the Commission notes that this option does not seem to be enforceable as, under Swedish law, commitments to buy or sell real estate at a point in the future are in principle not binding (19). The advantage that Hammar could have derived from such an option is thus very uncertain, if not inexistent, and in any event may well have been outweighed by the rent paid or the sale price. It can thus not be firmly established that Hammar derived an advantage from that option separate from the advantage it received through the tenancy agreement and subsequent sale of the Facility.
5. RECOVERY
(67)
Article 14(1) of Council Regulation (EC) No 659/1999 of 22 March 1999 laying down detailed rules for the application of Article 93 of the EC Treaty (20) lays down that ‘where negative decisions are taken in respect of unlawful aid, the Commission shall decide that the Member State concerned shall take all necessary measures to recover the aid from the beneficiary’.
(68)
Given that the measure at hand constitutes unlawful and incompatible aid, the amount of aid must be recovered in order to re-establish the situation that existed on the market prior to the granting of the aid. Recovery shall therefore be effected from the time when the advantage occurred to the beneficiary, i.e. when the aid was put at the disposal of the beneficiary, and shall bear recovery interest until effective recovery.
(69)
The incompatible aid element of the measures should be calculated as SEK 14,5 million, consisting of the difference between the market price of the Facility (SEK 21 million) and the price paid by Hammar (SEK 8 million), which amounts to SEK 13 million, plus the amount that should be recovered under the lease agreement (SEK 1,5 million).
(70)
Recovery interest should be paid on that recovery amount. For the incompatible aid element of SEK 13 million, recovery interest should be calculated as from the date on which Hammar exercised its option and acquired the Facility from FABV, i.e. 11 August 2008. For the incompatible aid element of SEK 1,5 million, recovery interest should be calculated as from the date on which the rent was due, i.e. 1 March 2008,
HAS ADOPTED THIS DECISION:
Article 1
The State aid amounting to SEK 14,5 million, unlawfully granted by Sweden, in breach of Article 108(3) of the Treaty on the Functioning of the European Union, in favour of Hammar Nordic Plugg AB in the form of selling and renting of public property in Brålanda, in the Municipality of Vänersborg, below its market value is incompatible with the internal market.
Article 2
1. Sweden shall recover the aid referred to in Article 1 from Hammar Nordic Plugg AB.
2. The sums to be recovered shall bear interest from the date on which they were put at the disposal of Hammar Nordic Plugg AB until their actual recovery.
3. The interest shall be calculated on a compound basis in accordance with Chapter V of Commission Regulation (EC) No 794/2004 (21).
Article 3
1. Recovery of the aid referred to in Article 1 shall be immediate and effective.
2. Sweden shall ensure that this Decision is implemented within four months following the date of notification of this Decision.
Article 4
1. Within two months following the date of notification of this Decision, Sweden shall submit the following information to the Commission:
(a)
the total amount (principal and recovery interests) to be recovered from the beneficiary;
(b)
a detailed description of the measures already taken and planned to comply with this Decision;
(c)
documents demonstrating that the beneficiary has been ordered to repay the aid.
2. Sweden shall keep the Commission informed of the progress of the national measures taken to implement this Decision until recovery of the aid referred to in Article 1 has been completed. It shall immediately submit, on simple request by the Commission, information on the measures already taken and planned to comply with this Decision. It shall also provide detailed information concerning the amounts of aid and recovery interest already recovered from the beneficiary.
Article 5
This Decision is addressed to the Kingdom of Sweden.
Done at Brussels, 8 February 2012.