ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.
COMMISSION DECISION
of 14 December 2004
concerning the acquisition of land belonging to Aircraft Services Lemwerder by the municipality of Lemwerder
(notified under document number C(2004) 4748)
(Only the German text is authentic)
(Text with EEA relevance)
(2005/664/EC)
THE COMMISSION OF THE EUROPEAN COMMUNITIES,
Having regard to the Treaty establishing the European Community, and in particular the first subparagraph of Article 88(2) thereof,
Having regard to the Agreement on the European Economic Area, and in particular Article 62(1)(a) thereof,
Having called on interested parties to submit their comments pursuant to those provisions (1) and having regard to their comments,
Whereas:
I. PROCEDURE
(1)
The Commission has received a complaint concerning a land transaction between the municipality of Lemwerder and Aircraft Services Lemwerder (hereinafter ASL). According to the complaint, the acquisition contained an aid element in favour of ASL. The Commission requested information from Germany by letter of 30 January 2003. Germany replied by letter of 18 March 2003.
(2)
By decision of 17 September 2003, the Commission initiated the procedure laid down in Article 88(2) of the EC Treaty in respect of the notified measure. The case was registered under number C 56/2003. The decision was communicated to Germany by letter of 18 September 2003 and was published in the Official Journal of the European Union (2). The Commission did not receive any comments from third parties.
(3)
The German authorities commented on the Commission decision by letters of 14 and 18 November 2003. The Commission requested further information by letters of 13 January and 10 May 2004. Germany replied by letters of 13 February and 31 August 2004. A meeting between representatives of the Commission and of Germany and the person who made a property valuation that had been submitted took place on 13 October 2004. Following the meeting, Germany sent additional information by letter of 23 November 2004.
II. MEASURE
1. Recipient
(4)
ASL (in Lemwerder, Lower Saxony, near Bremen) provides services, such as aircraft maintenance. In 2002/2003 it had around 700 employees and a turnover of EUR 53,4 million. Until 1993 it formed part of Deutsche Aerospace AG (DASA). When DASA wanted to close it down, the Land of Lower Saxony took measures to secure ASL’s survival. These measures were approved by the Commission by Decision 97/753/EC of 12 March 1997 concerning State aid for Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). On 1 January 2004 EADS acquired a majority holding of 51 % in the company. Since then, ASL has been undergoing a restructuring process. Civil aircraft maintenance activities will be discontinued. In future, repair and maintenance work on military aircraft components (Transall C-160, Tornado) and the assembly of military components (Eurofighter, A400M) will be carried out there. The workforce in 2006 is planned to total 210 employees (4).
2. Description of the measure
(5)
The municipality bought land that ASL Lemwerder did not need. According to Germany, the price included a volume discount.
Date
Land
Surface area (m2)
Price/m2
(DEM/EUR)
Total price
(DEM/EUR)
28.6.2000
West and central sites
241 643
(97 828 and 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
South site
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Developing the ‘west’ site involved a total cost of EUR 1 355 040. For several reasons, it was assumed that the cost for the ‘central’ site would be some 10 % lower.
(7)
The municipality assumed that, after putting in place the necessary infrastructure, it would be able to sell the ‘west’ and ‘central’ sites for DEM […]/m2 (EUR […]/m2). This is a relatively high value, reflecting the quality of the sites: next to ASL's landing strip, direct link to the rail network and access to ASL's port facilities on the Weser. In 1999 and 2002 land was sold for the same price in the neighbouring area of Edenbüttel, although access by rail, air and river was more difficult. Germany provided two further valuations for land to the north of ASL that was reckoned to have a comparable value.
(8)
For developing the ‘west’ site, the municipality received aid of EUR 562 200, with 50 % co-financing under the ERDF Objective 2. It contributed from its own resources an amount of EUR 132 125. The proceeds from the sale was put at EUR […].
(9)
The municipality and the Lower Saxony Development Agency (NILEG) are looking primarily to the aerospace industry but have not imposed any restriction as regards potential buyers. In 2000 the property market collapsed. Since the second half of 2002 demand for this type of land has picked up but, so far, no land has been sold.
III. REASONS FOR INITIATING THE PROCEDURE
(10)
In its decision to initiate the procedure laid down in Article 88(2) of the EC Treaty, the Commission doubted whether the price paid by the municipality corresponded to the market price. The land was sold as bare land, and ASL or any private or public buyer would have to invest a substantial amount in order to be able to sell it as developed land. In the absence of a valuation of the bare land, the Commission made an estimate by subtracting the cost of development from the value of the developed land, taking into account the expected delay in selling the land in plots, the financial cost of the project and the land required for infrastructure. This estimate suggests that the value of the undeveloped land is significantly below the price paid by the municipality. In addition, the Commission doubted whether a private investor would have started developing the land at all, taking into account also the overall market situation in the direct vicinity of ASL. Furthermore, it was doubted whether a private investor would have received similar aid to that received by the municipality. As Germany has not provided any justification for the acquisition of the ‘south’ site, this transaction could constitute a further aid element.
(11)
The Commission doubted whether possible aid in the land transactions would be compatible with the common market. There are, for example, no investment or restructuring conditions attached to the land sale and, according to Germany, the company was not in difficulties. Decision 97/753/EC had approved the aid on condition that the authorities did not grant ad hoc aid for a period of five years. Any aid for the land transactions would, however, have been granted during this five year period.
IV. COMMENTS FROM GERMANY
(12)
For Germany, the appropriate starting point for the market value of the bare land would be the value of comparable plots of bare land that took account of the locational and infrastructure links. A new land valuation of the bare land was submitted. It was based on a direct comparison with other plots of bare land within a radius of 80 km and took account of the differing quality of the plots. The expert visited the land in question and the other plots, taking particular account of the infrastructure links that could be developed. He arrived at a value of EUR […] per m2. Since this is higher than the price paid by the municipality, there could be no aid. In Germany’s view, there is no need to take into account any delays in reselling the plots of land, the costs of development and aid.
(13)
The public authorities, furthermore, have long term considerations when it comes to developing industrial land, such as tax revenue from companies setting up there. The State aid rules would make it impossible for municipalities to achieve such objectives if they had to sell at a specific price. In addition, municipalities could, it is true, organise a bidding procedure when they wish to sell land but not when they wish to acquire a plot of land that fits into their development plan. The seller could here find itself in a very favourable negotiating position. A transaction under such conditions would not depend on aid being granted to the seller.
(14)
It was also claimed that the estimate by the Commission was flawed. A private investor, for example, is not subject to the same rules as a municipality. Under Section 127 et seq. of the Federal Building Code (Baugesetzbuch), municipalities have to bear at least 10 % of eligible development costs. In addition, the costs of ordnance disposal were unforeseen. Consequently, at the time of the purchase, such costs could not influence the price. Moreover, the Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities (6) (the communication) does not require additional infrastructure costs to be included in the valuation. In addition, it allows a higher price (e.g. with a 5 % tolerance rule) if certain conditions are met.
(15)
Whether a private investor would have developed the land is irrelevant here. The development of land is a public task and ranks as a service of general economic interest. A municipality develops land only if, as in the present case, it expects sufficient demand. The Lower Saxony Economic Research Institute had predicted bottlenecks in the supply of land. The innovative restructuring of the entire area, from the link with the new Weser tunnel and the planned coastal motorway to the envisaged deep water port in Wilhelmshaven, has boosted the demand for business sites. The Lower Saxony Investment and Promotion Agency also explained that the sites in question were, therefore, particularly valuable and that the municipality would be missing out on a ‘unique selling point’ if it did not buy the land. And so it recommended that the municipality buy the land, especially as this would enable it to exploit the entire area between the Bahnhof Altenesch industrial estate and the ASL site.
(16)
As regards acquisition of the ‘south’ site, Germany notes that this plot is a necessary component of the overall plan as it will serve as the replacement and exchange area for the infrastructure to develop the ‘central’ site.
V. ASSESSMENT
(17)
Article 87(1) of the EC Treaty provides that ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods, shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the common market’. In this case, it has to be ascertained whether the land transaction has favoured ASL in a selective manner. This would be the case if the municipality had paid a price above the market value.
(18)
The Commission agrees with Germany that the relevant market price is the price for the bare land. The method of calculating the value of the bare land by deducting the development costs from the value of the developed land is a standby method should a more direct valuation not be available. Consequently, the Commission has assessed carefully the new valuation of the bare land submitted by Germany.
(19)
If public authorities wish to buy a specific plot of land, they must deal with the owner. Organising an unconditional bidding procedure is not a solution. Although the principles in Section II.1 of the communication regarding sale through an unconditional bidding procedure are not applicable in the present case, those in Section II.2 can be applied to a certain extent.
(20)
The report was drafted by an independent expert in conformity with point II.2(a) of the communication. No orders were given to the expert and his independence was guaranteed by his public appointment and swearing in. For the rest, he is active as a certified expert on behalf of the Commission and the Court of Justice of the European Communities. He is particularly competent in valuing land in the area concerned. Although the valuation is dated 6 November 2003, i.e. after the sale, it can be accepted in the context of this procedure. The Commission considers that the method applied by the expert, which takes account of the value of other plots and of the differing quality, is appropriate. It assessed the report in detail, and in particular the size and nature of the plots that were used in the comparison, the way in which potential contamination was taken into account, the independent nature of the expert, the meaning of specific references to infrastructure links, the type of soil, and the method used for calculating the final result. The prices of the relevant plots range from EUR 16 to EUR 36 per m2. The Commission notes that the calculation of the final result of EUR […] per m2 was perhaps not entirely correct but, in any event, alternative calculations would give a higher value. On the basis of this assessment, the Commission comes to the conclusion that the value of EUR […] per m2 may be taken as a rough indication of the market value of the bare land at the time of the sale. In any event, on the basis of the valuation, the Commission can rule out the possibility that the market value is lower than the actual price for which the land was sold, i.e. EUR […] per m2.
(21)
The Commission notes that in the present case the municipality did not buy the land in the interests of ASL but intended to develop and sell the land in accordance with its integrated planning and on the basis of wider policy considerations (see recital 15). This is illustrated by the ERDF grant (see recital 8). The choice of precisely this land belonging to ASL is consistent with the political considerations and is attributable to its unique infrastructure links, as confirmed by the Lower Saxony Investment and Promotion Agency.
(22)
The Commission acknowledges that, for this price, a private developer would not be able to buy the bare land, to develop it, to provide the required infrastructure and to sell the developed land at a profit. Some of the arguments put forward by Germany, e.g. the legal framework applicable to municipalities, may explain this. A further assessment is, however, not necessary since, given the basic conditions of this case, the two conclusions referred to above, firstly that the municipality did not buy the land at a price above the market price and secondly that it did not buy the land in the interests of ASL but in accordance with its integrated planning and on the basis of wider political considerations, are sufficient for it to be stated that no specific advantage was conferred on ASL. The remaining doubts expressed in the Commission decision initiating the procedure are no longer relevant.
(23)
As regards the acquisition of the ‘south’ site, the Commission can accept Germany’s arguments. Moreover, any aid in this connection would, under no circumstances, exceed the de minimis threshold of EUR 100 000.
VI. CONCLUSION
(24)
The Commission concludes that the municipality of Lemwerder acquired ASL’s land at a price that was not above the market price. Accordingly, no advantage was conferred on the seller and thus no State aid within the meaning of Article 87(1) of the EC Treaty was granted,
HAS ADOPTED THIS DECISION:
Article 1
The land transaction between the municipality of Lemwerder and Aircraft Services Lemwerder does not contain any elements of State aid pursuant to Article 87(1) of the EC Treaty.
Article 2
This Decision is addressed to the Federal Republic of Germany.
Done at Brussels, 14 December 2004.