РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 8 февруари 2012 година
относно държавна помощ SA.28809 (C 29/10) (ex NN 42/10 и ex CP 194/09), приведена в действие от Швеция в полза на Hammar Nordic Plugg AB
(нотифицирано под номер C(2012) 546)
(само текстът на шведски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
(2012/293/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз („Договорът“), и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочените по-горе разпоредби (1) и като взе предвид техните мнения,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
С писмо от 26 май 2009 г., заведено на 16 юни 2009 г., Комисията получи жалба относно отпускане на предполагаема държавна помощ на Hammar Nordic Plugg AB чрез продажбата на имот, който е публична собственост, от община Vänersborg под пазарната цена.
(2)
На 27 октомври 2009 г. Комисията препрати неповерителна версия на жалбата до националните органи. Швеция отговори с писмо на 30 ноември 2009 г., заведено на същата дата.
(3)
На 9 март 2010 г. Комисията поиска допълнителна информация и Швеция отговори с писмо от 20 април 2010 г.
(4)
На 11 май 2010 г. Комисията получи информация, предоставена от Chips AB.
(5)
С писмо от 27 октомври 2010 г. Комисията уведоми Швеция, че е решила да открие процедурата, предвидена в член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз (2) („ДФЕС“), по отношение на помощта. Решението на Комисията да открие процедура („решението за откриване на процедура“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Комисията прикани заинтересованите страни да представят мненията си по отношение на помощта.
(6)
С писмо от 23 ноември 2010 г. Швеция поиска удължаване на крайния срок за представяне на мнения относно решението за откриване на процедура.
(7)
С писма от 15 и 17 декември 2010 г. шведските органи представиха своите мнения на Комисията. Hammar Nordic Plugg AB представи своето мнение на Комисията с писмо от 22 януари 2011 г.
(8)
На 1 февруари 2011 г. Комисията изпрати коментарите на Hammar Nordic Plugg AB на шведските органи за мнение.
(9)
На 1 юни 2011 г. Комисията изпрати допълнително искане за информация, на което Швеция отговори с писмо от 29 юни 2011 г. и изпрати допълнителни разяснения по електронна поща на 12 септември и на 30 септември 2011 г.
(10)
На 6 юни 2011 г. Комисията изпрати въпросник на Chips AB, на който дружеството не отговори пряко. Част от информацията обаче бе предоставена от Chips AB на шведските органи, които я включиха в посочените по-горе коментари от 12 септември 2011 г.
(11)
На 19 октомври 2011 г. се състоя среща между службите на Комисията и представители на Hammar Nordic Plugg AB.
(12)
С електронна поща от 3 ноември 2011 г. Hammar Nordic Plugg AB предостави допълнителна информация на Комисията. На 4 ноември 2011 г. Комисията препрати тази информация на шведските органи за коментар. На 28 ноември 2011 г. Швеция потвърди, че органите нямат коментари.
2. ОПИСАНИЕ
2.1. Получателите и заинтересованите страни
(13)
Получател на помощта е Hammar Nordic Plugg AB („Hammar“). Това е дружество с ограничена отговорност, чиято дейност се състои от отдаване под наем на помещения и управление на недвижими имоти. Седалището на дружеството е установено в Trollhättan, провинция Västra Götaland (Швеция). Hammar е изцяло притежавано от дружеството майка Hammar Nordic Fastigheter AB, което от своя страна е изцяло собственост на частно лице - Anders Hammar (4).
(14)
Община Vänersborg („общината“) се намира в провинция Västra Götalands (Швеция), в близост до Норвегия. Съгласно шведската карта на регионалната помощ за периода 2007-2013 г. общината не се намира в област, която получава подпомагане.
(15)
Fastighets AB Vänersborg („FABV“) е дружество за недвижими имоти, притежавано изцяло от общината.
(16)
Topp Livsmedel („Topp“) е принадлежало на Chips AB (5) - подразделение на международната бизнес група Orkla ASA („Orkla“).
(17)
Недвижимият имот, предмет на мярката („обектът“), включва два парцела земя, производствен обект, движимо имущество и права върху интелектуалната собственост (например търговски марки). Той се намира в Brålanda - малко населено място в рамките на община Vänersborg. До 2007 г. Topp е използвал обекта за производството на замразени зеленчуци, като за тази дейност са били ангажирани 30 служители.
2.2. Обобщение на мярката
(18)
С писмо от 26 май 2009 г. Комисията получи жалба във връзка с предполагаемо предоставяне на държавна помощ чрез продажбата на публична собственост (обекта) под пазарната ѝ цена.
(19)
Фактите по случая са следните. В края на 2007 г. Chips AB обявява, че ще закрие производствената дейност на Topp, и започва процеса с продажба на обекта.
(20)
На 13 февруари 2008 г. общината (чрез FABV) купува обекта от Chips AB за сумата от 17 милиона SEK (1,7 милиона евро) (6).
(21)
Също така на 13 февруари 2008 г. FABV сключва два договора с Hammar. Първият договор е договор за наем, с който FABV отдава под наем на Hammar целия обект (7). Вторият договор се отнася за опцията Hammar да закупи обекта от FABV по всяко време между 1 март 2008 г. и 28 февруари 2010 г. за определена сума в размер на 8 милиона SEK (0,8 милиона евро). На 11 август 2008 г. Hammar упражнява опцията по този договор и придобива обекта срещу определената цена.
(22)
С договор от 1 март 2008 г. Hammar, от своя страна, отдава под наем по-голяма част от обекта на местни предприемачи срещу наем (8), който е по-висок от договорения между него и FABV. Освен това, като условие за сключване на договора за наем, местните предприемачи поставят искането да се предвиди опция те да придобият обекта в бъдеще, ако Hammar стане негов собственик. Опционният договор е подписан на същата дата, като дава право на местните предприемачи да придобият обекта за сумата от 40 милиона SEK (4 милиона евро).
(23)
На 2 септември 2008 г. Hammar и местните предприемачи сключват договор, по силата на който обектът е продаден на последните за договорената цена от 40 милиона SEK.
3. РЕШЕНИЕ ЗА ЗАПОЧВАНЕ НА ПРОЦЕДУРА
(24)
Комисията има основания да смята, че продажбата на обекта от FABV на Hammar включва държавна помощ. Поради това на 27 октомври 2010 г. Комисията започна официална процедура по разследване на посочената транзакция (9).
(25)
Шведските органи и Hammar представиха своите мнения относно решението за откриване на официалната процедура по разследване.
(26)
Становището на шведките органи е, че продажбата на обекта от FABV на Hammar не представлява държавна помощ. Те твърдят, че при закупуването на обекта чрез FABV единствената цел на общината е била да се осигури продължаване на производствената дейност и запазване на работните места. Тъй като общината не е възнамерявала да развива дейността лично, тя е избрала предложеното от Hammar решение, а именно - обектът да бъде даден под наем с опция да бъде закупен. Швеция също така отбеляза, че във връзка с предоставената на Hammar опция се е наложило вливане на капитал от бюджета на общината в този на FABV в размер на 9 милиона SEK (0,9 милиона евро), за да се учреди гаранция за загубата, която FABV би понесло, ако Hammar се възползва от опцията.
(27)
Hammar твърди, че FABV е закупило обекта от Chips AB на изключително висока цена, което може да означава наличие на държавна помощ за Orkla. Освен това Hammar е на мнение, че покупко-продажбата на обекта между него и FABV е извършена при пазарни условия и че продажбата не е засегнала търговията между държавите членки, нито е нарушила конкуренцията.
(28)
В подкрепа на своите твърдения Hammar представи последваща оценка на стойността на обекта с дата 20 януари 2011 г., изготвена от PricewaterhouseCoopers („докладът на PwC“). В доклада се посочва, че поради изключително голямата степен на несигурност при изчисляване на пазарната цена на този вид недвижим имот може да се твърди, че при всяка продажба на обекта (т.е. първоначалната му продажба от Chips AB на FABV, последващата му продажба на Hammar и накрая продажбата от Hammar на местните предприемачи) неговата цена е била близка до пазарната. Във връзка с продажбата от FABV на Hammar и последващата продажба на местните предприемачи в доклада на PwC по-специално се посочва, че платените цени са съответствали на пазарните цени предвид финансовите условия на двата договора за наем (т.е. между FABV и Hammar, от една страна, и между Hammar и местните предприемачи, от друга страна).
(29)
По време на срещата със службите на Комисията, състояла се на 19 октомври 2011 г., и в допълнителната информация, изпратена на Комисията на 3 ноември 2011 г., Hammar заяви, че към момента, в който между него и общината е договорена опцията той да придобие обекта за 8 милиона SEK, не е имало други оферти за закупуване на обекта, поради което тази цена следва да се приеме за пазарната цена, независимо от всякакви други оценки, които при всички случаи са хипотетични.
(30)
На 3 ноември 2011 г. Hammar представи на Комисията доклад, изготвен от Copenhagen Economics A/S (10) („Copenhagen Economics“), относно евентуалното въздействие върху търговията между държавите членки както на покупко-продажбата на обекта между Chips AB и FABV, така и на последващата му продажба от FABV на Hammar. Заключението от доклада е, че при първата транзакция е възможно да е била засегната търговията в рамките на Съюза, тъй като продавачът Chips AB е международно дружество (финландското подразделение на норвежката група Orkla), което участва в конкуренцията на международния пазар. За сметка на това в доклада се посочва, че продажбата на обекта от FABV на Hammar не е имала никакво въздействие върху търговията в рамките на Съюза, или това въздействие е било незначително, тъй като Hammar работи само на местно равнище и на съответния пазар няма международни конкуренти.
4. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
4.1. Наличие на държавна помощ
(31)
За да се прецени дали продажбата на обекта от FABV на Hammar е свързана с държавна помощ, тя трябва да бъде разгледана в съответствие с член 107, параграф 1 от ДФЕС, който предвижда, че „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с вътрешния пазар“.
(32)
Комисията отбелязва, че получателят на помощта, т.е. Hammar, представлява предприятие, тъй като извършва стопанска дейност, като предлага на пазара недвижими имоти и свързани с тях услуги.
(33)
Общината е извършила транзакцията с посредничеството на FABV. FABV е собственост изцяло на общината, която покрива неговите загуби от своя обичаен бюджет. Членовете на управителния съвет на FABV са членове на общинския съвет на община Vänersborg. Следователно решенията на FABV са публични решения и доколкото те имат финансови последици, предполагат използването на публични ресурси. Освен това е ясно, че общината е имала участие в тази транзакция, тъй като във връзка с предоставената на Hammar опция се е наложило вливане на капитал в размер на 9 милиона SEK от общината в бюджета на FABV, за да се учреди гаранция за загубата, която би била реализирана, ако Hammar се възползва от възможността. С оглед на гореизложеното заключението на Комисията е, че в продажбата на обекта на Hammar е имало елемент на публични ресурси.
(34)
Тъй като продажбата е поставила в по-благоприятно положение конкретно предприятие (Hammar), тя трябва да бъде разглеждана като мярка със селективен характер.
(35)
Мярката нарушава или има потенциал да наруши конкуренцията и да засегне търговията в рамките на Съюза и на Европейското икономическо пространство („търговията в рамките на ЕИП“) по смисъла на практиката на Съда на Европейския съюз в областта на държавните помощи. За да се аргументира тезата, че селективното предимство, свързано с продажбата на обекта на Hammar, не е имало никакво въздействие върху търговията или това въздействие е било незначително, в доклада на Copenhagen Economics (вж. съображение 30) се посочва, че пазарът на недвижими имоти, на който работи Hammar, е само с местен обхват. Потенциалното въздействие върху търговията обаче не зависи от това дали даден получател на държавна помощ работи на международния пазар или само на националния, а от това дали стоките или услугите, с които той търгува, могат да бъдат предмет на търговия в рамките на Съюза (11). В този случай критерият е изпълнен, тъй като недвижимите имоти и свързаните с тях услуги са предмет на търговия и инвестиции в рамките на Съюза. В настоящия случай това се потвърждава от факта, че предишният собственик на обекта (Chips AB) е финландското подразделение на Orkla - група с международна дейност. Това е доказателство за трансграничен интерес към въпросния актив, т.е. обектът, който, освен това, не е празен парцел земя, а действащ производствен обект за замразени храни.
(36)
Поради това Комисията смята, че макар Hammar да развива своята дейност изключително на местно равнище, дружеството работи на пазар, на който не може да се изключи наличието на въздействие върху търговията и конкуренцията в рамките на Съюза и на ЕИП. Съответно според Комисията представените от Hammar аргументи не представляват основание за отклоняване от предварителните констатации по този критерий в решението за откриване на процедура.
(37)
Следователно единственият критерий за определяне на наличието на въпросната държавна помощ е дали с продажбата на обекта от FABV е предоставено предимство на Hammar. Въз основа на наличната информация Комисията смята, че FABV е продало на Hammar обекта на цена под пазарната му стойност - нещо, което е малко вероятно да бъде направено от някой частен пазарен инвеститор - с което е предоставило предимство на Hammar.
(38)
Настоящото дело се отнася до продажбата на определени активи, които са публична собственост, на частно предприятие. Някои от активите са недвижими имоти (земя и сгради) и за да се прецени дали има помощ в тези случаи, Комисията прилага установеното в „Съобщение на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи“ (12) („съобщението“). Когато продажбата се отнася за други видове активи, Комисията прилага теста за частен стопански субект в условията на пазарна икономика, т.е. тя преценява дали публичният продавач е действал като частен инвеститор, който развива дейност в условията на пазарна икономика. Тъй като съобщението се основава на същия тест за частния инвеститор обаче, за по-голяма яснота Комисията ще се позовава на посоченото съобщение при извършването на оценката на цялата транзакция (13).
(39)
По-специално, в съответствие с точка II, подточка 1 от съобщението, възможността за наличие на държавна помощ в полза на купувача автоматично се изключва, когато продажбата е в рамките на „достатъчно добре публично оповестена, открита и безусловна тръжна процедура, сравнима с публична продажба, като се приема най-добрата или единствената оферта“. От събраната от Комисията информация проличава, че FABV не е организирало тръжна процедура за продажбата на обекта, поради което възможността за наличие на държавна помощ не може да бъде изключена автоматично на това основание.
(40)
Hammar твърди, че цената от 8 милиона SEK отразява пазарната цена на обекта, тъй като в момента на договаряне на опцията не е имало други оферти. Комисията отбелязва обаче, че продажбата на обекта от страна на общината не е била прозрачна и открита за други кандидати. Следователно цената, на която той е бил продаден, не позволява на Комисията да направи заключение относно неговата действителна пазарна стойност (14). Освен това Комисията отбелязва, че FABV е закупило обекта на 13 февруари 2008 г. за сумата от 17 милиона SEK, като на същата дата се е договорило с Hammar да му предостави опция за закупуване за много по-ниската цена от 8 милиона SEK.
(41)
В точка II, подточка 2, буква а) от съобщението също така се предвижда, че ако продажбата се извършва без безусловна тръжна процедура, „би трябвало да се извърши независима оценка от един или повече независими оценители на активите преди започване на преговорите по продажбата, с цел определяне на пазарна цена, въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти за оценка“. Комисията отбелязва, че FABV не е поискало независима оценка на обекта преди преговорите по продажбата.
(42)
Въпреки липсата на открита и безусловна тръжна процедура и на независима оценка преди преговорите по продажбата обаче пазарната стойност на обекта, продаден от FABV на Hammar, може да се предположи въз основа на друга налична информация.
(43)
Когато обектът е предложен за продажба през 2007 г., Chips AB е възложило на Colliers International (15) да изготви предварителния договор за продажба. Colliers International определя цена от 27 милиона SEK (2,7 милиона евро) само за недвижимия имот, без да се включват движимото имущество и правата върху интелектуалната собственост. Както бе отбелязано в решението за откриване на процедура, Комисията смята, че това е разумна оценка на пазарната цена, тъй като: i) оценката е направена преди преговорите по продажбата; ii) изготвянето на оценката е била възложено от Chips AB във връзка с продажбата на обекта, т.е. в условия, в които е логично Chips AB да не е имал други интереси, освен да получи точна оценка на пазарната стойност; iii) проучването е направено от трета страна, независима от продавача и от купувача; и iv) Colliers International има богат опит в сектора на недвижимите имоти. Hammar обаче оспори предварителното становище на Комисията, че тази оценка е независима, тъй като тя е била поръчана от продавача. Hammar също така смята, че допусканията на Colliers International са били нереалистични (inter alia, допуснато е, че делът на незаетите площи ще бъде само 10 %) предвид положението на обекта в момента на транзакцията.
(44)
Друг възможен показател за пазарната цена на обекта може да бъде намерен в оценката, извършена от Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) („Swedbank“) през юни 2008 г. Тази оценка е направена от името на местните предприемачи, които впоследствие са купили обекта, с цел отпускане на заем за неговото придобиване. Swedbank е оценило обекта на 30 милиона SEK (3 милиона евро), въпреки че площта на оценените помещения е била по-малка от тази на целия обект (17). Swedbank е допуснало дял на незаетите площи в размер на 35 %, докато всички други допускания са съпоставими с използваните от Colliers International.
(45)
В доклада на PwC са представени редица оценки на пазарната стойност на обекта в зависимост от момента, в който той е продаден. Така например в доклада се констатира, че стойността на обекта в момента на продажбата му от Chips AB на FABV е била приблизително 9 милиона SEK, докато при неговото отдаване под наем от FABV на Hammar в същия ден (13 февруари 2008 г.) тя е била около 5,5 милиона SEK(0.55 милиона евро). В доклада на PwC е представена и трета оценка на пазарната стойност на обекта към момента, в който Hammar го е дал под наем на местните предприемачи (1 март 2008 г.), в размер на близо 21 милиона SEK (2,1 милиона евро).
(46)
На първо място, Комисията отбелязва, че в доклада на PwC са представени различни данни за пазарната стойност на обекта в рамките на кратък период от време. Тъй като при пазарната стойност на недвижимите имоти има тенденция тя да се запазва сравнително стабилна в краткосрочен план, освен в случай на извънредни обстоятелства, Комисията има сериозни съмнения по отношение на някои от оценките, предоставени в доклада на PwC, особено предвид обстоятелството, че всички операции са осъществени в много кратък период от време.
(47)
По отношение на първите две оценки на обекта, посочени в доклада на PwC (съответно 9 милиона SEK и 5,5 милиона SEK), Комисията стигна до извода, че те изглеждат нереалистични в сравнение с успоредните оценки на Colliers International и Swedbank. От една страна, във връзка с оценката от 5,5 милиона SEK Комисията отбелязва, че PricewaterhouseCoopers („PwC“) изготвя своята оценка на база паричните потоци, получени от наема за обекта, платен от Hammar на FABV. PwC признава, че този наем е много нисък в сравнение с нормалната възвръщаемост на подобен промишлен обект. Тази разлика е още по-очевидна при сравнението с наема, който Hammar е договорил с местните предприемачи само няколко дни по-късно и който е бил близо седем пъти по-висок (вж. бележки под линия 7 и 8). Поради това Комисията стига до заключението, че наемът, плащан от Hammar, е бил под пазарната цена. Съответно Комисията смята, че оценката в размер на 5,5 милиона SEK, изготвена въз основа на предполагаемо равнище на приходите от наем, който е под пазарното равнище, не отразява действителната пазарна стойност на обекта. От друга страна, оценката от 9 милиона SEK се основава на допускането за дял на незаетите площи в размер на 100 % за първите 2 години, който впоследствие намалява до 75 % за година 3 и 50 % за година 4 и се задържа на 60 % за останалата част от периода, обхванат от оценката. При допуснатия дял на незаетите площи обаче не е отчетен фактът, че в момента на продажбата се е знаело, че местните предприемачи са готови да наемат обекта, и че следователно стойността, подлежаща на оценка, е тази на обекта с наемател.
(48)
При третата оценка от доклада на PwC пазарната стойност на обекта в момента, в който Hammar го е продал на местните предприемачи, се определя на близо 21 милиона SEK, въпреки че площта на помещенията, обхваната от оценката, е по-малка от общата площ на обекта (вж. бележка под линия 17). По същество оценката се основава на същата методология като използваната от Colliers International и Swedbank и основното допускане за нейното изготвяне са условията на договора за наем между Hammar и местните предприемачи, т.е. условията на наема, прилагани към момента на продажбата. Трябва също така да се отбележи приемливостта на предположението, че условията на наема са отговаряли на пазарните условия, по-специално тъй като са били договорени между двама частни пазарни оператори, които вероятно имат само икономически обосновани мотиви. Поради това Комисията смята, че третата оценка на пазарната стойност на обекта, посочена в доклада на PwC, е достоверна.
(49)
Следователно е ясно, че независимо от това коя оценка на пазарната стойност на обекта бъде избрана (тази на Colliers International, на Swedbank или третата оценка от доклада на PwC), цената от 8 милиона SEK, за която FABV е продало обекта на Hammar, е била доста под пазарната цена и съответно е предоставено предимство на Hammar.
(50)
Тъй като са изпълнени всички необходими критерии по член 107, параграф 1 от ДФЕС, Комисията стига до заключението, че разглежданата мярка представлява държавна помощ, която освен това е неправомерна, тъй като е предоставена на получателя без предварителното съгласие на Комисията.
(51)
Предимството за получателя на помощта се изразява в разликата между цената, платена от Hammar, т.е. 8 милиона SEK, и пазарната цена на обекта.
(52)
За да определи пазарната цена на обекта, Комисията разглежда възможните алтернативи и наличните оценки, а именно: i) 17 милиона SEK, действително платени от FABV на Chips AB на 18 февруари 2008 г.; ii) 40 милиона SEK, действително платени от местните предприемачи на Hammar; iii) 27 милиона SEK според оценката на Colliers International преди продажбата; iv) 30 милиона SEK според оценката на Swedbank от юни 2008 г.; и v) 21 милиона SEK според една от оценките в доклада на PwC.
(53)
Комисията смята, че цената от 17 милиона SEK, платена от FABV на Chips AB в момента на закупуването на обекта, не представлява безспорно доказателство за пазарната му стойност. В решението за откриване на процедура Комисията вече обясни, че Chips AB е приело по-ниска от оценената пазарна цена, тъй като е искало да избегне накърняването на своята корпоративна репутация в резултат на закриването на дейността на обекта и съответната загуба на работни места. Освен това то е искало да се възползва от възможността за бърза продажба, за да приключи своите дейности с Topp. Един частен пазарен оператор, който не е притиснат от подобни обстоятелства (които се отнасят само за Chips AB), би поискал по-висока цена. Поради тези причини Комисията не смята, че е необходимо да отговаря на обобщения в съображение 27 от настоящото решение аргумент на Hammar, който освен това се отнася до въпрос, невключен в официалното разследване.
(54)
Въз основа на получената информация по време на официалната процедура по разследване Комисията също така установи, че сумата от 40 милиона SEK, договорена с местните предприемачи, не е подходящ ориентир за пазарната цена на обекта, тъй като предприемачите са финансирали една част от договорената сума с банков заем, а другата - със заем от самото дружество Hammar. Големият дял на финансирането, предоставено от купувача (който в същото време е и кредитор на транзакцията), и съответният кредитен риск, който той поема, не подкрепят наистина твърдението, че номиналната цена от 40 милиона SEK представлява действителната финансова стойност на обекта. Следователно номиналната цена, платена при тази транзакция, не е безспорно доказателство за цената, която би била платена за обекта в случай на продажба при пазарни условия, но със сигурност е допълнителна индикация за това, че цената от 8 милиона SEK не отразява пазарната стойност на обекта. Двете цени са били определени в рамките на по-малко от 3 седмици, а такава значителна разлика за толкова кратък срок потвърждава, че тази сума не е пазарната цена.
(55)
По отношение на оценките на Colliers International и Swedbank по принцип Комисията няма причини да се съмнява, че те са независими и изготвени по общоприетите стандарти. Комисията обаче признава, че въпросните оценки не могат да бъдат пряко сравнени, тъй като някои от заложените в тях допускания се различават. При наличната информация Комисията не може да бъде напълно сигурна дали посочените оценки представят най-вярното отражение на действителната пазарна стойност на обекта, тъй като в основата им стоят допускания и сравнения с други сделки на пазара, а не операциите, предмет на които е самият обект.
(56)
Предвид всичко посочено Комисията смята, че е целесъобразно да използва пазарната стойност от третата оценка в доклада на PwC. Както бе отбелязано в съображение 48, Комисията приема, че тази оценка, макар и изготвена след операциите, се основава на данните за паричните потоци от договор за наем, който действително е съществувал (договорът между Hammar и местните предприемачи), и следователно - на действителни наблюдения на пазара. В този смисъл оценката в размер на 21 милиона SEK представлява достоверна, макар и консервативна преценка за пазарната стойност на обекта в сравнение с тези на Colliers International и Swedbank. Освен това Комисията отбелязва, че Hammar е сключил договора с опцията за закупуване на обекта за 8 милиона SEK на 13 февруари 2008 г., а е упражнил правото си по този договор на 11 август 2008 г. На 1 март 2008 г. Hammar е сключил договора с опцията за закупуване на обекта с местните предприемачи за 40 милиона SEK, а договорът за продажба във връзка с упражняването на правото по този договор е сключен на 2 септември 2008 г. Датата, която се използва в доклада на PwC за база за оценката на стойността на обекта в размер на 21 милиона SEK, е 1 март 2008 г. Предвид кратките срокове между всички посочени операции липсват основания да се смята, че пазарната стойност на обекта може се е различавала съществено от 21 милиона SEK в момента, в който Hammar го е закупил или е сключил договора с опцията за закупуване.
(57)
Следователно предимството на Hammar възлиза на 13 милиона SEK (1,3 милиона евро). То е изчислено като разлика между пазарната стойност от 21 милиона SEK и действителната цена от 8 милиона SEK, платена от Hammar за обекта.
4.2. Съвместимост на помощта
(58)
Нито Швеция, нито Hammar представиха аргументи относно съвместимостта на помощта. Единствените цели, посочени от шведските органи във връзка с разглежданата мярка, бяха политическите цели на общината стопанският обект да остане действащо предприятие и същевременно да се запази заетостта в района на Vänersborg.
(59)
Тъй като общината не се намира в област, която получава подпомагане (вж. съображение 14), тя не отговаря на критериите за допустимост за отпускане на регионална помощ. Различните видове цели за мярката, посочени от шведските органи, могат да бъдат разгледани в съответствие с предвиденото в съобщение на Комисията „Насоки на общността за държавните помощи за оздравяване и преструктуриране на предприятия в затруднение“ (18). Липсват признаци обаче, че в този случай установените в насоките условия биха били изпълнени. По-специално нищо не сочи, че Hammar е било предприятие в затруднение в момента на закупуване на обекта.
(60)
При всички случаи до момента не бяха приведени достатъчно доказателства за това, че мярката е необходима и пропорционална, за да се постигнат някакви цели от общ интерес. Поради това Комисията не намира никакви основания да обяви помощта съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3 от ДФЕС.
(61)
Не се прилагат други основания за съвместимост. Поради това Комисията стига до заключението, че продажбата на обекта от общината на Hammar представлява държавна помощ, която е неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар на основание член 107, параграф 1 от ДФЕС.
4.3. Договорът за наем и цената на опцията
(62)
В решението за откриване на процедура Комисията също така изрази съмнения относно съответствието на договора за наем, сключен между FABV и Hammar на 13 февруари 2008 г., и цената на предоставената на Hammar опция за закупуване на обекта с пазарните условия (вж. параграф 38 от решението за откриване на процедура).
(63)
По отношение на договора за наем Комисията смята, че в него има елемент на държавна помощ, тъй като необходимите изисквания на член 107, параграф 1 от ДФЕС са изпълнени поради същите основания, изложени в раздел 4.1 по-горе: i) получателят на помощта, т.е. Hammar, представлява предприятие; ii) решенията на FABV могат да се приемат за държавни решения и, доколкото те имат финансово отражение, са свързани с използването на държавни ресурси; iii) мярката е селективна, тъй като чрез нея е облагодетелствано конкретно предприятие; iv) както бе обяснено в съображение 47 и е признато в доклада на PwC, представен лично от Hammar, Комисията смята, че наемът, определен от FABV за Hammar, е под пазарната цена и поради това представлява предимство за Hammar; и v) независимо че Hammar работи изключително на местно равнище, то извършва дейност на пазар, на който не може да бъде изключена възможността за въздействие върху търговията и конкуренцията в рамките на Съюза и на ЕИП.
(64)
За да се определи предимството, с което се е ползвало Hammar, следва да се направи сравнение между наема, договорен между FABV и Hammar на 13 февруари 2008 г. (0,5 милиона SEK за първата година), и договорения на 1 март 2008 г. наем между Hammar и местните предприемачи (3,5 милиона SEK за първата година). Комисията смята, че условията на втория договор представляват пазарната стойност за отдаване под наем на обекта, предвид факта, че двете страни по него са частни субекти, водени от икономически обосновани мотиви. В тази връзка трябва също така да се отбележи, че в доклада на PwC втората сума е използвана за изчисляване на стойността на обекта. Hammar е плащало наем на общината само между 1 март 2008 г. и 11 август 2008 г. (датата, на която е упражнило правото си съгласно опцията), т.е. приблизително 6 месеца. Ако предимството от 3 милиона SEK, което представлява разликата между наема, договорен между FABV и Hammar, и договорения между Hammar и местните предприемачи наем, бъде изчислено пропорционално за съответния период, се получава сумата от 1,5 милиона SEK (0,15 милиона евро).
(65)
Поради неприложимостта на основанията за съвместимост, както и поради липсата на позоваване на тях (вж. раздел 4.2) Комисията стига до заключението, че договорът за наем, сключен между FABV и Hammar на 13 февруари 2008 г., включва държавна помощ, която е неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар на основание член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(66)
Що се отнася до цената на опцията за закупуване на обекта, предоставена на Hammar, Комисията отбелязва, че възможността опцията да бъде упражнена не може да се приеме за гарантирана, тъй като съгласно шведското законодателство ангажиментите за купуване или продаване на недвижимия имот в бъдещето по принцип не са правно обвързващи (19). Следователно предимството, което Hammar е можел да получи от тази опция, е много неясно, дори е възможно такова да не съществува, и при всички случаи е било възможно да бъде компенсирано в достатъчна степен от платения наем или продажната цена. Поради това не може да се установи със сигурност, че Hammar е получил предимство от тази опция, което е отделно от предимството, получено чрез договора за наем и последващата продажба на обекта.
5. ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА ПОМОЩТА
(67)
Член 14, параграф 1 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета от 22 март 1999 г. за установяване на подробни правила за прилагането на член 93 от Договора за ЕО (20) гласи: „когато са взети отрицателни решения в случаи с неправомерна помощ, Комисията решава съответната държава членка да вземе всички необходими мерки за възстановяване на помощта от получателя“.
(68)
Тъй като разглежданата мярка представлява неправомерна и несъвместима помощ, сумата на помощта трябва да бъде възстановена, за да се върне положението, което е съществувало на пазара преди предоставянето на помощта. Затова възстановяването трябва да се приложи от момента, в който е възникнало предимство за получателя, т.е. когато помощта е предоставена на разположение на получателя, и следва да бъде наложена лихва по възстановяване до момента на ефективното възстановяване.
(69)
Елементът на несъвместима помощ на мерките следва да бъде изчислен на 14,5 милиона SEK, които представляват сбора на разликата между пазарната цена на обекта (21 милиона SEK) и цената, платена от Hammar (8 милиона SEK), възлизаща на 13 милиона SEK, и сумата, която следва да бъде възстановена във връзка с договора за наем (1,5 милиона SEK).
(70)
Върху сумата за възстановяване следва да бъде платена лихва по възстановяването. За елемента на несъвместима помощ в размер на 13 милиона SEK лихвата по възстановяването следва да бъде изчислена от датата, на която Hammar е упражнило правото си във връзка с опцията и е придобило обекта, а именно - 11 август 2008 г. За елемента на несъвместима помощ в размер на 1,5 милиона SEK лихвата по възстановяването следва да бъде изчислена от датата, на която наемът е бил дължим, а именно - 1 март 2008 г.,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Държавната помощ в размер на 14,5 милиона SEK, предоставена неправомерно от Швеция в нарушение на член 108, параграф 3 от Договора за функционирането на Европейския съюз в полза на Hammar Nordic Plugg AB под формата на продажба и отдаване под наем на имот, който е публична собственост, в Brålanda, община Vänersborg, под неговата пазарна стойност, е несъвместима с вътрешния пазар.
Член 2
1. Швеция възстановява от Hammar Nordic Plugg AB посочената в член 1 помощ.
2. Върху сумите за възстановяване се начисляват лихви от датата, на която са били предоставени на разположение на Hammar Nordic Plugg AB, до тяхното действително възстановяване.
3. Лихвата се начислява с натрупване в съответствие с глава V от Регламент (ЕО) № 794/2004 на Комисията (21).
Член 3
1. Възстановяването на помощта, посочена в член 1, се извършва незабавно и ефективно.
2. Швеция гарантира, че настоящото решение ще бъде изпълнено до четири месеца след датата на уведомяване за него.
Член 4
1. В срок два месеца след датата на уведомяване за настоящото решение Швеция предоставя на Комисията следната информация:
а)
общата сума (главница и лихви по възстановяването), която получателят трябва да възстанови;
б)
подробно описание на предприетите и на планираните мерки за спазване на настоящото решение;
в)
документи, които доказват, че на получателя е било наредено да върне помощта.
2. Швеция информира Комисията за развитието на националните мерки, предприети за изпълнение на настоящото решение, до пълното възстановяване на помощта, посочена в член 1. При поискване от Комисията тя предоставя незабавно информация относно предприетите и планираните мерки за спазване на решението. Швеция също така предоставя подробна информация за размера на помощта и лихвата по възстановяването, които вече са възстановени от получателя.
Член 5
Адресат на настоящото решение е Кралство Швеция.
Съставено в Брюксел на 8 февруари 2012 година.
KOMMISSIONENS BESLUT
av den 8 februari 2012
om det statliga stöd SA.28809 (C 29/10) (f.d. NN 42/10 och f.d. CP 194/09) som Sverige har genomfört till förmån för Hammar Nordic Plugg AB
[delgivet med nr C(2012) 546]
(Endast den svenska texten är giltig)
(Text av betydelse för EES)
(2012/293/EU)
EUROPEISKA KOMMISSIONEN HAR ANTAGIT DETTA BESLUT,
med beaktande av fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, särskilt artikel 108.2 första stycket,
med beaktande av avtalet om Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, särskilt artikel 62.1 a,
efter att i enlighet med nämnda artiklar ha gett berörda parter tillfälle att yttra sig (1) och med beaktande av dessa synpunkter, och
av följande skäl:
1. FÖRFARANDE
(1)
Genom en skrivelse av den 26 maj 2009, registrerad den 16 juni 2009, mottog kommissionen ett klagomål rörande påstått statligt stöd till Hammar Nordic Plugg AB med anledning av att Vänersborgs kommun sålt offentligt ägd egendom under marknadspris.
(2)
Den 27 oktober 2009 översände kommissionen en icke-konfidentiell version av klagomålet till de nationella myndigheterna. Sverige svarade genom en skrivelse av den 30 november 2009, registrerad samma dag.
(3)
Den 9 mars 2010 begärde kommissionen ytterligare upplysningar och Sverige svarade genom en skrivelse av den 20 april 2010.
(4)
Den 11 maj 2010 mottog kommissionen upplysningar som lämnats av Chips AB.
(5)
Genom skrivelsen av den 27 oktober 2010 underrättade kommissionen Sverige om att den hade beslutat att inleda ett förfarande enligt artikel 108.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (2) (nedan kallat EUF-fördraget) med anledning av stödet. Kommissionens beslut att inleda förfarandet (nedan kallat beslutet om att inleda förfarandet) offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning (3). Kommissionen uppmanade berörda parter att inkomma med synpunkter på stödet.
(6)
Genom en skrivelse av den 23 november 2010 begärde Sverige en förlängning av tidsfristen för att inkomma med synpunkter på beslutet om att inleda förfarandet.
(7)
Genom skrivelser av den 15 och den 17 december 2010 översände de svenska myndigheterna sina synpunkter till kommissionen. Hammar Nordic Plugg AB översände sina synpunkter till kommissionen genom en skrivelse av den 22 januari 2011.
(8)
Den 1 februari 2011 skickade kommissionen Hammar Nordic Plugg AB:s synpunkter till de svenska myndigheterna för kommentarer.
(9)
Den 1 juni 2011 skickade kommissionen ytterligare en begäran om upplysningar. Sverige besvarade denna genom en skrivelse av den 29 juni 2011 och lämnade ytterligare klargöranden per e-post den 12 september och den 30 september 2011.
(10)
Den 6 juni 2011 skickade kommissionen ett frågeformulär till Chips AB, som inte besvarades direkt av bolaget. Chips AB lämnade dock viss information till de svenska myndigheterna, som tog med denna information i de klargöranden de lämnade den 12 september 2011.
(11)
Den 19 oktober 2011 ägde ett möte rum mellan kommissionens avdelningar och företrädare för Hammar Nordic Plugg AB.
(12)
Den 3 november 2011 lämnade Hammar Nordic Plugg AB ytterligare information till kommissionen per e-post. Kommissionen vidarebefordrade denna information till de svenska myndigheterna den 4 november 2011, men dessa bekräftade den 28 november 2011 att de inte hade några synpunkter.
2. BESKRIVNING
2.1 Stödmottagare och berörda parter
(13)
Stödmottagare är aktiebolaget Hammar Nordic Plugg AB (nedan kallat Hammar), vars verksamhet består av lokaluthyrning och fastighetsförvaltning. Hammar, som har sitt säte i Trollhättan i Västra Götaland, ägs till 100 % av sitt moderbolag Hammar Nordic Fastigheter AB, som i sin tur ägs av en privatperson, Anders Hammar (4).
(14)
Vänersborgs kommun (nedan kallad kommunen) ligger i Västra Götalands län nära norska gränsen. Enligt regionalstödskartan för Sverige för 2007-2013 ligger Vänersborg inte i ett stödområde.
(15)
Fastighets AB Vänersborg (nedan kallat FABV) är ett fastighetsbolag som ägs av kommunen.
(16)
Topp Livsmedel (nedan kallat Topp) hörde till Chips AB (5), ett bolag i den internationella koncernen Orkla ASA (nedan kallad Orkla).
(17)
Den fastighet som omfattas av åtgärden (nedan kallad anläggningen) omfattar två tomter, en produktionsanläggning, lös egendom och immateriella rättigheter (t.ex. varumärken). Den ligger i Brålanda, en mindre tätort i Vänersborgs kommun. Fram till 2007 tillverkade Topp djupfrysta grönsaker i anläggningen med omkring 30 anställda.
2.2 Sammanfattning av åtgärden
(18)
Genom en skrivelse av den 26 maj 2009 mottog kommissionen ett klagomål som gällde påstått beviljande av statligt stöd genom försäljning av offentligt ägd egendom (anläggningen) under marknadspris.
(19)
Fakta i fallet är följande: I slutet av 2007 tillkännagav Chips AB att man skulle lägga ner tillverkningen i Topp, och företaget inledde processen med att sälja anläggningen.
(20)
Den 13 februari 2008 köpte kommunen - via FABV - anläggningen av Chips AB för 17 miljoner svenska kronor (1,7 miljoner euro) (6).
(21)
Samma dag, den 13 februari 2008, ingick FABV två avtal med Hammar. Det ena avtalet var ett hyresavtal genom vilket FABV hyrde ut hela anläggningen till Hammar (7). Det andra avtalet innehöll en option som gav Hammar rätt att köpa anläggningen av FABV till det fasta priset 8 miljoner kronor (0,8 miljoner euro) när som helst under tvåårsperioden den 1 mars 2008-28 februari 2010. Hammar utnyttjade optionen och förvärvade anläggningen av FABV till det fasta priset den 11 augusti 2008.
(22)
Genom ett avtal av den 1 mars 2008 hyrde Hammar ut största delen av anläggningen till lokala företagare till en hyra (8) som var högre än den hyra FABV och Hammar hade kommit överens om. Som villkor för att underteckna hyresavtalet ställde de lokala företagarna dessutom som krav att de skulle ha möjlighet att köpa anläggningen i framtiden, om Hammar skulle bli anläggningens ägare. Optionsavtalet, som undertecknades samma dag, gav de lokala företagarna möjlighet att förvärva anläggningen för 40 miljoner kronor (4 miljoner euro).
(23)
Den 2 september 2008 ingick Hammar ett avtal med de lokala företagarna om att sälja anläggningen till dem till det avtalade priset 40 miljoner kronor.
3. BESLUTET OM ATT INLEDA FÖRFARANDET
(24)
Kommissionen hade skäl att tro att FABV:s försäljning av anläggningen till Hammar omfattade statligt stöd. Därför inledde kommissionen den 27 oktober 2010 ett formellt granskningsförfarande med anledning av denna transaktion (9).
(25)
De svenska myndigheterna och Hammar har lämnat synpunkter på inledandet av det formella granskningsförfarandet.
(26)
De svenska myndigheterna anser att försäljningen av anläggningen till Hammar inte utgör statligt stöd. De vidhåller att kommunens enda avsikt när den köpte anläggningen genom FABV var att säkra produktionen och arbetstillfällena. Eftersom kommunen inte hade för avsikt att själv bedriva verksamheten valdes den lösning som Hammar föreslagit, dvs. ett hyresavtal med köpoption. De svenska myndigheterna noterar också att den option som beviljats Hammar krävde ett kapitaltillskott på 9 miljoner kronor (0,9 miljoner euro) från kommunens budget till FABV som avsättning för den förlust som skulle uppstå om Hammar utnyttjade optionen.
(27)
Hammar gör gällande att FABV köpte anläggningen av Chips AB till ett alltför högt pris, vilket skulle kunna innebära att Orkla fått statligt stöd. Vidare påstår Hammar att man köpte anläggningen av FABV på marknadsvillkor och att försäljningen varken påverkade handeln mellan medlemsstaterna eller ledde till någon snedvridning av konkurrensen.
(28)
Till stöd för sina påståenden lade Hammar fram en efterhandsberäkning (daterad den 20 januari 2011) av anläggningens värde som gjorts av PricewaterhouseCoopers (nedan kallad PwC-rapporten). Enligt PwC-rapporten är osäkerhetsmomentet vid beräkningen av marknadspriset för den här typen av fastigheter så stort att priset kan sägas ha legat nära ett marknadsmässigt pris varje gång anläggningen såldes (dvs. när FABV köpte den av Chips AB, när den senare såldes till Hammar och slutligen när Hammar sålde den till de lokala företagarna). Framför allt vad gäller FABV:s försäljning till Hammar och försäljningen vidare till de lokala företagarna anser man i rapporten att de priser som betalats var marknadsmässiga med tanke på de finansiella villkoren i de båda hyresavtalen (dvs. mellan FABV och Hammar å ena sidan och mellan Hammar och de lokala företagarna å den andra).
(29)
Hammar hävdade under mötet med kommissionens avdelningar den 19 oktober 2011 och i sin inlaga av den 3 november 2011 genom vilken bolaget lämnade ytterligare upplysningar till kommissionen att inga andra bud hade lagts på anläggningen vid den tidpunkt då kommunen och Hammar kom överens om att Hammar skulle få option på att förvärva den för 8 miljoner kronor och att detta pris därför bör betraktas som marknadspris trots eventuella beräkningar, som ändå måste ses som hypotetiska.
(30)
Den 3 november 2011 översände Hammar till kommissionen en rapport utarbetad av Copenhagen Economics A/S (10) (nedan kallat Copenhagen Economics) om hur handeln mellan medlemsstaterna kan ha påverkats av att FABV köpte anläggningen av Chips AB och senare sålde den till Hammar. Slutsatsen i rapporten är att den första transaktionen hade potential att påverka handeln inom unionen, eftersom säljaren Chips AB är ett internationellt företag - det finländska dotterbolaget till den norska Orkla-koncernen - som konkurrerar internationellt. Däremot gör rapporten gällande att FABV:s försäljning av anläggningen till Hammar inte alls eller endast i obetydlig utsträckning påverkade handeln inom unionen, eftersom Hammar endast är verksamt på lokal nivå och inte har några internationella konkurrenter på de relevanta marknaderna.
4. BEDÖMNING AV ÅTGÄRDEN
4.1 Förekomst av statligt stöd
(31)
En bedömning av om FABV:s försäljning av anläggningen till Hammar omfattade statligt stöd måste göras mot bakgrund av artikel 107.1 i EUF-fördraget, som föreskriver att ”stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, är oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna”.
(32)
Kommissionen noterar att stödmottagaren, dvs. Hammar, kvalificerar sig som ett företag eftersom det bedriver ekonomisk verksamhet genom att tillhandahålla fastighets- och fastighetsrelaterade tjänster på marknaden.
(33)
Transaktionen genomfördes av kommunen genom FABV. FABV ägs till 100 % av kommunen, som täcker FABV:s eventuella förluster via sin normala budget. FABV:s styrelse utgörs av ledamöter ur Vänersborgs kommunstyrelse. De beslut som FABV fattar kan således tillskrivas staten och i den mån besluten har ekonomiska konsekvenser innebär dessa att statliga medel används. Dessutom var kommunen helt klart delaktig i denna transaktion, eftersom den option som Hammar beviljades krävde ett kapitaltillskott på 9 miljoner kronor från kommunen till FABV som avsättning för den förlust som skulle uppstå om Hammar utnyttjade sin option. Mot bakgrund av detta drar kommissionen slutsatsen att försäljningen av anläggningen till Hammar omfattade statliga medel.
(34)
Eftersom transaktionen gynnade ett specifikt företag (dvs. Hammar) måste åtgärden betraktas som en selektiv åtgärd.
(35)
Åtgärden snedvrider eller kan snedvrida konkurrensen och påverka handeln inom unionen och Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (nedan kallad handeln inom EES) i den mening som avses i Europeiska unionens domstols relevanta rättspraxis på området statligt stöd. Som argument för att den selektiva fördel som försäljningen av anläggningen till Hammar medförde inte alls eller endast i obetydlig omfattning påverkade handeln görs det i rapporten från Copenhagen Economics (se skäl 30) gällande att den fastighetsmarknad där Hammar är verksam är enbart lokal. Den eventuella påverkan på handeln är dock inte beroende av om en viss stödmottagare råkar vara verksam internationellt eller enbart på nationell nivå, utan avgörs snarare av om de varor och tjänster som stödmottagaren bedriver handel med är eller skulle kunna vara föremål för handel inom unionen (11). Detta kriterium är uppfyllt i detta ärende, eftersom fastighetstjänster och fastighetsrelaterade tjänster är föremål för handel och investeringar inom unionen. Detta faktum bekräftas i föreliggande ärende av det förhållandet att anläggningens tidigare ägare (Chips AB) är ett Finlandsbaserat dotterbolag till Orkla, som är en internationellt verksam koncern. Detta bevisar att det finns ett gränsöverskridande intresse för den berörda tillgången (dvs. anläggningen), som för övrigt inte är en obebyggd tomt utan en anläggning i drift för produktion av djupfrysta livsmedel.
(36)
Kommissionen anser därför att även om Hammar enbart är verksamt på lokal nivå är företaget verksamt på en marknad där en påverkan på handeln och konkurrensen inom unionen och EES inte kan uteslutas. De argument som Hammar lagt fram är därför ingen anledning för kommissionen att avvika från sin preliminära bedömning av detta kriterium i beslutet om att inleda förfarandet.
(37)
Det enda kriteriet i definitionen av statligt stöd som är föremål för övervägande är därför om FABV:s försäljning av anläggningen gav Hammar en fördel. På grundval av tillgänglig information anser kommissionen att FABV sålde anläggningen till Hammar till ett pris som låg under marknadsvärdet, vilket en privat marknadsinvesterare troligen inte skulle göra, och därmed beviljade Hammar en fördel.
(38)
Detta ärende gäller försäljning av vissa offentligt ägda tillgångar till ett privat företag. En del av tillgångarna består av fastigheter (mark och byggnader), och för att kunna bedöma förekomsten av stöd i dessa fall tillämpar kommissionen sitt meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (12) (nedan kallat meddelandet). På andra typer av tillgångar som försäljningen avser tillämpar kommissionen testet om en privat investerare i en marknadsekonomi, dvs. den bedömer om den offentliga säljaren agerade som en privat investerare i en marknadsekonomi. Av tydlighetsskäl kommer kommissionen emellertid att bedöma hela transaktionen på grundval av detta meddelande eftersom det baserar sig på samma test (13).
(39)
I enlighet med punkt II.1 i meddelandet utesluts framför allt automatiskt förekomsten av statligt stöd till förmån för köparen när försäljningen följer på ”ett vederbörligen offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande (av auktionstyp), där det bästa eller det enda anbudet antas”. Enligt den information som kommissionen samlat in verkar FABV inte ha anordnat något anbudsförfarande inför försäljningen av anläggningen, och därför kan förekomsten av statligt stöd inte automatiskt uteslutas på den grunden.
(40)
Hammar hävdar att priset på 8 miljoner kronor motsvarar anläggningens marknadsvärde, eftersom inga andra bud lades vid den tidpunkt då optionen avtalades. Kommissionen konstaterar emellertid att kommunens försäljning av anläggningen inte var transparent och öppen för andra anbudsgivare. Därför kan kommissionen inte utifrån försäljningspriset dra några slutsatser om det verkliga marknadsvärdet (14). Kommissionen noterar vidare att FABV köpte anläggningen för 17 miljoner kronor den 13 februari 2008 och samma dag gick med på att ge Hammar option på att få köpa anläggningen till det mycket lägre priset 8 miljoner kronor.
(41)
Enligt punkt II.2 a i meddelandet bör, om överlåtelsen sker utan villkorslöst anbudsförfarande, en ”oberoende värdering genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder”. Kommissionen noterar att FABV inte begärde någon oberoende värdering av anläggningen före försäljningsförhandlingarna.
(42)
Trots att något öppet och villkorslöst anbudsförfarande inte anordnades och någon oberoende värdering av anläggningen inte gjordes före försäljningsförhandlingarna, finns det annan tillgänglig information som gör det möjligt att sluta sig till anläggningens marknadsvärde vid den tidpunkt då FABV sålde den till Hammar.
(43)
När anläggningen lades ut till försäljning i slutet av 2007 gav Chips AB Colliers International (15) i uppdrag att upprätta en försäljningspromemoria för anläggningen. Colliers International angav ett försäljningspris på 27 miljoner kronor (2,7 miljoner euro) för själva fastigheten, dvs exklusive lös egendom och immateriella tillgångar. Såsom konstateras i beslutet om att inleda förfarandet anser kommissionen att detta är en rimlig uppskattning av det marknadsmässiga priset, eftersom i) uppskattningen gjordes före försäljningsförhandlingarna, ii) den beställdes av Chips AB i samband med försäljningen av anläggningen, dvs. i ett sammanhang där Chips AB rimligtvis inte kunde ha haft något annat intresse än att få en korrekt uppskattning av marknadsvärdet, iii) undersökningen genomfördes av en tredje part som var oberoende i förhållande till såväl säljare som köpare och iv) Colliers International har en gedigen erfarenhet inom fastighetsbranschen. Hammar bestrider dock kommissionens preliminära åsikt att värderingen var oberoende, eftersom den beställts av säljaren. Hammar anser också att Colliers Internationals antaganden inte var realistiska (bl.a. utgick Colliers International från en vakansgrad på endast 10 %), med tanke på den situation som rådde vid anläggningen vid tidpunkten för transaktionen.
(44)
En annan möjlig indikator på anläggningens marknadsmässiga pris är den värdering som Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) (nedan kallad Swedbank) gjorde i juni 2008. Denna värdering gjordes för de lokala företagarnas räkning, som senare köpte anläggningen, med siktet inställt på ett lån för förvärv av anläggningen. Swedbank uppskattade anläggningens marknadsvärde till 30 miljoner kronor (3 miljoner euro), även om de lokaler som värderades var mindre än hela anläggningen (17). Swedbank utgick från en vakansgrad på 35 %, medan övriga antaganden var jämförbara med Colliers Internationals antaganden.
(45)
PwC-rapporten innehåller en rad uppskattningar av anläggningens marknadsvärde, beroende på när den såldes. I rapporten konstateras t.ex. att anläggningens värde när Chips AB sålde den till FABV var ca 9 miljoner kronor, medan det var ca 5,5 miljoner kronor (0,55 miljoner euro) när Hammar hyrde den av FABV samma dag (den 13 februari 2008). PwC-rapporten innehåller en tredje uppskattning av anläggningens marknadsvärde vid den tidpunkt då Hammar hyrde ut den till de lokala företagarna (den 1 mars 2008) på omkring 21 miljoner kronor (2,1 miljoner euro).
(46)
Kommissionen noterar för det första att PwC-rapporten ger olika siffror för anläggningens marknadsvärde under en kort tidsperiod. Eftersom marknadsvärdet på fastigheter tenderar att vara ganska konstant på kort sikt (utom vid exceptionella omständigheter) förhåller sig kommissionen mycket tveksam till en del av värderingarna i PwC-rapporten, särskilt med hänsyn till att samtliga transaktioner genomfördes inom en mycket kort tidsrymd.
(47)
Vad gäller de två första värderingarna av anläggningens värde i PwC-rapporten (9 miljoner kronor respektive 5,5 miljoner kronor) anser kommissionen att de verkar orealistiska jämfört med Colliers Internationals och Swedbanks samtidiga värderingar. Å ena sidan, vad gäller värderingen till 5,5 miljoner kronor, noterar kommissionen att PricewaterhouseCoopers (nedan kallat PwC) baserar sin värdering på kassaflödet i form av de hyror som Hammar betalar till FABV för anläggningen. PwC erkänner dock självt att dessa hyror är mycket låga jämfört med den normala avkastningen för en jämförbar industrianläggning. Detta blir desto mer anmärkningsvärt när man jämfört med de hyror som Hammar tar ut av de lokala företagarna bara några dagar senare, som var omkring sju gånger högre (se fotnoterna 7 och 8). Med beaktande av detta drar kommissionen slutsatsen att de hyror som Hammar betalade låg under de marknadsmässiga hyrorna. Kommissionen anser således att värderingen till 5,5 miljoner kronor, som bygger på ett antagande om hyresinkomster som ligger under marknadsmässig nivå, inte avspeglar anläggningens verkliga marknadsvärde. Å andra sidan bygger uppskattningen 9 miljoner kronor på antagandet att vakansgraden är 100 % under de två första åren av ägande, att den minskar till 75 % år tre och till 50 % år fyra och att den planar ut till 60 % för resten av den period som värderingen omfattar. I antagandet om vakansgraden beaktas dock inte att det vid försäljningstidpunkten var känt att de lokala företagarna var beredda att hyra anläggningen och att det värde som ska bedömas därför är anläggningen med en hyresgäst.
(48)
Den tredje uppskattningen i PwC-rapporten är att anläggningens marknadsvärde var ca 21 miljoner kronor vid den tidpunkt då Hammar sålde den till de lokala företagarna, även om de lokaler som uppskattningen gäller har en något mindre omfattning än hela anläggningen (se fotnot 17). Denna uppskattning baseras i huvudsak på samma metod som Colliers Internationals och Swedbanks uppskattningar och antagandet bygger främst på villkoren i hyresavtalet mellan Hammar och de lokala företagarna, dvs. villkoren i det hyresavtal som gällde vid tidpunkten för försäljningen. Det måste också noteras att avtalsvillkoren antagligen var marknadsmässiga, särskilt eftersom de avtalades mellan två privata marknadsaktörer som kan hävdas ha enbart ekonomiskt rationella motiv. Kommissionen anser således att den tredje uppskattningen av anläggningens marknadsvärde i PwC-rapporten är rimlig.
(49)
Därför är det klart, oavsett vilken uppskattning av anläggningens marknadsvärde som väljs (Colliers Internationals, Swedbanks eller den tredje uppskattningen i PwC-rapporten), att det pris på 8 miljoner kronor till vilket FABV sålde anläggningen till Hammar låg långt under ett marknadsmässigt pris och därför gav Hammar en fördel.
(50)
Eftersom alla villkor i artikel 107.1 i EUF-fördraget är uppfyllda drar kommissionen slutsatsen att den granskade åtgärden utgör statligt stöd, som dessutom är olagligt eftersom det gavs till stödmottagaren utan kommissionens förhandsgodkännande.
(51)
Fördelen för stödmottagaren motsvarar skillnaden mellan det pris som Hammar betalade, dvs. 8 miljoner kronor, och det marknadsmässiga priset på anläggningen.
(52)
Kommissionen fastställer det marknadsmässiga priset på anläggningen genom att undersöka de möjliga alternativ och uppskattningar som står till buds, nämligen: i) de 17 miljoner kronor som FABV faktiskt betalade till Chips AB den 18 februari 2008, ii) de 40 miljoner kronor som de lokala företagarna faktiskt betalade till Hammar, iii) de 27 miljoner kronor som uppskattades av Colliers International före försäljningen, iv) de 30 miljoner kronor som Swedbank uppskattade i juni 2008 och v) värderingen till 21 miljoner kronor i PwC-rapporten.
(53)
Kommissionen anser att det pris på 17 miljoner kronor som FABV betalade till Chips AB vid tidpunkten för köpet av anläggningen inte utgör något övertygande bevis för marknadsvärdet. Kommissionen har redan förklarat i beslutet om att inleda förfarandet att Chips AB accepterade ett pris som var lägre än det uppskattade marknadsvärdet, eftersom man ville undvika de negativa konsekvenser för företagets rykte som en nedläggning av anläggningen och den åtföljande förlusten av arbetstillfällen skulle få. Dessutom ville Chips AB utnyttja möjligheten till en snabb försäljning för att kunna sätta punkt för Topp-verksamheten. En privat marknadsaktör som inte har dessa begränsningar (som är specifika för Chips AB) skulle ha begärt ett högre pris. Av dessa skäl anser kommissionen att det inte är nödvändigt att bemöta Hammars argument (som sammanfattas i skäl 27 i detta beslut), som dessutom gäller en omständighet som inte utgör en del av den formella granskningen.
(54)
Utifrån den information som kommissionen mottagit under det formella granskningsförfarandet har den också konstaterat att det belopp av 40 miljoner kronor som avtalats med de lokala företagarna inte verkar vara det bästa måttet på ett marknadsmässigt pris på anläggningen, eftersom företagarna finansierade detta avtalade belopp delvis med ett banklån och delvis med ett lån från Hammar självt. Säljarens (som samtidigt är borgenär i transaktionen) stora finansieringsandel och åtföljande kreditrisk för denne stöder inte direkt argumentet att det nominella priset på 40 miljoner kronor utgör anläggningens faktiska ekonomiska värde. Det nominella pris som betalats i denna transaktion är därför inget övertygande bevis för det pris som skulle ha betalats för anläggningen på marknadsvillkor, men det är förvisso en ytterligare indikation på att priset på 8 miljoner kronor inte motsvarar anläggningens marknadsvärde. De två alternativen fastställdes inom en period av mindre än tre veckor och en sådan betydande prisskillnad under en kort tidsperiod bekräftar att detta belopp inte utgjorde något marknadsmässigt pris.
(55)
Vad gäller Colliers Internationals och Swedbanks uppskattningar har kommissionen i princip ingen anledning att betvivla att de är oberoende och har tagits fram på grundval av allmänt accepterade standarder. Kommissionen anser emellertid att uppskattningarna inte är direkt jämförbara, eftersom en del av de antaganden som ligger till grund för bedömningarna avviker från varandra. På grundval av den information som finns tillgänglig kan kommissionen inte med full säkerhet avgöra om dessa uppskattningar ger den mest tillförlitliga bilden av anläggningens verkliga marknadsvärde, eftersom de bygger på antaganden och jämförelser med andra transaktioner på marknaden snarare än med transaktioner som berör den aktuella anläggningen.
(56)
Sammantaget anser kommissionen att det finns skäl att använda det marknadsvärde som följer av den tredje uppskattningen i PwC-rapporten. Såsom konstateras i skäl 48 anser kommissionen att den uppskattningen - trots att den gjorts efter det att transaktionerna ägt rum - baseras på kassaflödesuppgifter om ett hyresavtal som faktiskt funnits (mellan Hammar och de lokala företagarna) och således baseras på faktiska marknadsiakttagelser. Med hänsyn till detta är uppskattningen 21 miljoner kronor en trovärdig om än försiktig uppskattning av anläggningens marknadsvärde, jämfört med Colliers Internationals och Swedbanks uppskattningar. Kommissionen noterar vidare att Hammar ingick ett optionsavtal den 13 februari 2008 om att köpa anläggningen för 8 miljoner kronor och utnyttjade denna option den 11 augusti 2008. Den 1 mars 2008 ingick Hammar ett optionsavtal med lokala företagare om att sälja anläggningen för 40 miljoner kronor, och säljavtalet ingicks den 2 september 2008, då optionen utnyttjades. Det datum som i PwC-rapporten används som grund för anläggningens uppskattade värde på 21 miljoner kronor är den 1 mars 2008. Med hänsyn till att samtliga dessa transaktioner låg nära varandra tidsmässigt finns det inte någon anledning att tro att anläggningens marknadsvärde kan ha legat särskilt långt från 21 miljoner kronor vid den tidpunkt då Hammar köpte den eller ingick optionsavtalet.
(57)
På grundval av detta kan det fastställas att fördelen för Hammar är 13 miljoner kronor (1,3 miljoner euro). Fördelen beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet på 21 miljoner kronor och det pris på 8 miljoner kronor som Hammar faktiskt betalade för anläggningen.
4.2 Stödets förenlighet
(58)
Varken de svenska myndigheterna eller Hammar har lagt fram några argument för att stödet är förenligt med den inre marknaden. Den enda avsikten med åtgärden som de svenska myndigheterna har angett är kommunens politiska avsikter att hålla igång företagets verksamhet och samtidigt trygga sysselsättningen i Vänersborgsområdet.
(59)
Eftersom kommunen inte ligger i ett stödområde (se skäl 14) är den inte berättigad till regionalstöd. De olika typer av avsikter med stödet som de svenska myndigheterna har angivit skulle kunna beaktas på grundval av meddelandet från kommissionen om gemenskapens riktlinjer för statligt stöd till undsättning och omstrukturering av företag i svårigheter (18). Det finns dock inga indikationer på att villkoren i riktlinjerna skulle uppfyllas i det här fallet. Framför allt finns det ingenting som tyder på att Hammar var ett företag i svårigheter när det köpte anläggningen.
(60)
Det har i alla händelser inte tillräckligt visats att åtgärden var nödvändig och proportionell för att nå några mål av gemensamt intresse. Därför har kommissionen inte funnit några skäl att förklara stödet förenligt med den inre marknaden enligt artikel 107.3 i EUF-fördraget.
(61)
Inga andra grunder för förenlighet förefaller vara tillämpliga. Kommissionen drar därför slutsatsen att kommunens försäljning av anläggningen till Hammar utgör statligt stöd som är olagligt och oförenligt med den inre marknaden på grundval av artikel 107.1 i EUF-fördraget.
4.3 Hyresavtalet och optionspriset
(62)
I sitt beslut om att inleda förfarandet hyste kommissionen tvivel också om huruvida det hyresavtal som FABV och Hammar ingick den 13 februari 2008 och priset på Hammars option att köpa anläggningen uppfyllde marknadsvillkoren (se skäl 38 i beslutet om att inleda förfarandet).
(63)
Vad gäller hyresavtalet konstaterar kommissionen att det omfattar statligt stöd, eftersom de nödvändiga kriterierna i artikel 107.1 i EUF-fördraget är uppfyllda av samma orsaker som de som anges i avsnitt 4.1 ovan: i) stödmottagaren, dvs. Hammar, utgör ett företag, ii) de beslut som FABV fattar kan tillskrivas staten och i den mån de har ekonomiska konsekvenser innebär de att statliga medel används, iii) åtgärden är selektiv eftersom den har gynnat ett visst företag, iv) såsom förklaras i skäl 47 och såsom medges i PwC-rapporten som Hammar självt har lämnat in, anser kommissionen att de hyror som FABV tagit ut av Hammar ligger under marknadspris och därför innebär en fördel för Hammar, och v) även om Hammar enbart är verksamt på lokal nivå är bolaget verksamt på en marknad där en påverkan på handeln och konkurrensen inom unionen och EES inte kan uteslutas.
(64)
För att kunna fastställa hur stor fördel Hammar har beviljats bör man jämföra den hyra som FABV och Hammar kom överens om den 13 februari 2008 (0,5 miljoner kronor för det första året) med den hyra som Hammar och de lokala företagarna kom överens om den 1 mars 2008 (3,5 miljoner kronor för det första året). Kommissionen anser att villkoren i det senare avtalet motsvarar marknadsvärdet för uthyrning av anläggningen, eftersom avtalet ingicks mellan två privata parter av ekonomiskt rationella skäl. Det ska också noteras i det här avseendet att man i PwC-rapporten utgår från det senare beloppet för att beräkna anläggningens värde. Eftersom Hammar betalade hyra till kommunen endast mellan den 1 mars 2008 och den 11 augusti 2008, det datum då Hammar utnyttjade sin option, dvs. under ca sex månader, skulle en beräkning pro rata av fördelen på 3 miljoner kronor, som är skillnaden mellan den hyra som FABV och Hammar kom överens om och den hyra som Hammar och de lokala företagarna kom överens om, ge beloppet 1,5 miljoner kronor (0,15 miljoner euro).
(65)
Eftersom inga grunder för förenlighet med den inre marknaden är tillämpliga eller har åberopats (se avsnitt 4.2) drar kommissionen slutsatsen att det hyresavtal som FABV och Hammar ingick den 13 februari 2008 innebär statligt stöd som är olagligt och oförenligt med den inre marknaden på grundval av artikel 107.1 i EUF-fördraget.
(66)
Vad gäller priset på den option att köpa anläggningen som beviljades Hammar noterar kommissionen att man inte kan utgå från att optionen går att förverkliga, eftersom åtaganden om att köpa eller sälja fast egendom vid en framtida tidpunkt i princip inte är bindande enligt svensk rätt (19). Hammars eventuella fördel av en sådan option är därför mycket oviss, om inte obefintlig, och kan i alla händelser mycket väl ha kompenserats av försäljningspriset eller den hyra som betalats. Därför kan det inte fastställas med säkerhet att optionen gav Hammar en fördel som kan hållas isär från den fördel som hyresavtalet och den senare försäljningen av anläggningen gav Hammar.
5. ÅTERKRAV AV STÖD
(67)
Artikel 14.1 i rådets förordning (EG) nr 659/1999 av den 22 mars 1999 om tillämpningsföreskrifter för artikel 93 i EG-fördraget (20) föreskriver följande: ”Vid negativa beslut i fall av olagligt stöd skall kommissionen besluta att den berörda medlemsstaten skall vidta alla nödvändiga åtgärder för att återkräva stödet från mottagaren”.
(68)
Eftersom den aktuella åtgärden utgör olagligt och oförenligt stöd måste stödet återkrävas för att den situation som rådde på marknaden innan stödet beviljades ska kunna återställas. Återkravet ska således genomföras från och med den tidpunkt då stödmottagaren erhöll fördelen, dvs. när stödet ställdes till stödmottagarens förfogande, och det stöd som ska återkrävas ska innefatta ränta fram till den dag då stödet faktiskt har återbetalats.
(69)
Det stödinslag i åtgärderna som är oförenligt med den inre marknaden bör beräknas till 14,5 miljoner kronor, bestående av skillnaden mellan det marknadsmässiga priset för anläggningen (21 miljoner kronor) och det pris som Hammar har betalat (8 miljoner kronor) vilken uppgår till 13 miljoner kronor, plus den summa avseende hyresavtalet som bör återkrävas (1,5 miljoner kronor).
(70)
Återkravsränta bör betalas på detta återkravsbelopp. För det oförenliga stödinslaget på 13 miljoner kronor bör återkravsräntan beräknas från och med den dag då Hammar utnyttjade sin option och förvärvade anläggningen från FABV, dvs. den 11 augusti 2008. För det oförenliga stödinslaget på 1,5 miljoner kronor bör återkravsräntan beräknas från och med den dag då hyran skulle betalas, dvs. den 1 mars 2008.
HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE:
Artikel 1
Det statliga stöd, uppgående till 14,5 miljoner kronor, som Sverige i strid med artikel 108.3 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt olagligen har lämnat till förmån för Hammar Nordic Plugg AB genom att sälja och hyra ut offentligt ägd egendom i Brålanda i Vänersborgs kommun under egendomens marknadsvärde är oförenligt med den inre marknaden.
Artikel 2
1. Sverige ska från Hammar Nordic Plugg AB återkräva det stöd som avses i artikel 1.
2. Det stöd som ska återkrävas ska innefatta ränta från och med den dag då stödet ställdes till Hammar Nordic Plugg AB:s förfogande till och med den dag det har återbetalats.
3. Räntan ska beräknas som sammansatt ränta enligt kapitel V i kommissionens förordning (EG) nr 794/2004 (21).
Artikel 3
1. Återkravet av det stöd som avses i artikel 1 ska genomföras omedelbart och effektivt.
2. Sverige ska säkerställa att detta beslut genomförs inom fyra månader från den dag då detta beslut har delgivits.
Artikel 4
1. Inom två månader från den dag då detta beslut har delgivits ska Sverige lämna följande uppgifter till kommissionen:
a)
Det totala belopp (kapital och räntor) som ska återkrävas från stödmottagaren.
b)
En detaljerad beskrivning av de åtgärder som redan har vidtagits eller som planeras för att rätta sig efter detta beslut.
c)
Dokument som visar att stödmottagaren har anmodats att betala tillbaka stödet.
2. Sverige ska hålla kommissionen underrättad om utvecklingen vad gäller de nationella åtgärder som har vidtagits för att genomföra detta beslut till dess att återkravet av det stöd som avses i artikel 1 har slutförts. Sverige ska på kommissionens begäran omgående lämna uppgifter om de åtgärder som redan har vidtagits eller som planeras för att rätta sig efter detta beslut. Sverige ska också lämna detaljerade uppgifter om de stödbelopp och räntebelopp som redan har återkrävts från stödmottagaren.
Artikel 5
Detta beslut riktar sig till Konungariket Sverige.
Utfärdat i Bryssel den 8 februari 2012.