РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI (UE) 2015/507
tas-16 ta’ Settembru 2014
dwar il-miżura SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) implimentata mill-Ġermanja
(notifikata bid-dokument C(2014) 6411)
(It-test bil-Ġermaniż biss huwa awtentiku)
(Test b’relevanza għaż-ŻEE)
IL-KUMMISSJONI EWROPEA
Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 108(2), l-ewwel subparagrafu tiegħu,
Wara li stiednet lill-partijiet interessati jressqu l-kummenti tagħhom skont l-Artikolu msemmi u (1) Wara li kkunsidrat dawk il-kummenti,
Billi:
1. PROĊEDURA
(1)
Fit-30 ta’ Marzu 2007, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (minn issa ’l quddiem: ‘NEUWOGES’) ressqet ilment lill-Kummissjoni, ibbażat fuq l-Artikolu 20(2) tar-Regolament tal-Kunsill (KE) Nru 659/1999 (2), li fih allegat li kienet ingħatat għajnuna illegali mill-Istat lil Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, lil Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u lil Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (minn issa ’l quddiem ‘BAVARIA 1’ u ‘BAVARIA 2’ u flimkien ‘BAVARIA’) taħt Erbbaurechtsvertrag (minn issa ’l quddiem ‘kuntratt ta’ lokazzjoni tal-bini’ jew ‘EBV’) u Generalverwaltervertrag (minn issa ’l quddiem ‘kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali’jew ‘GVV’). NEUWOGES talbet li tinbeda proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) TFUE.
(2)
Il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni lill-Ġermanja fis-6 ta’ Awwissu 2007, fl-14 ta’ Mejju 2008, fis-6 ta’ April 2009 u fit-3 ta’ Frar 2012. Il-Ġermanja wieġbet fl-4 ta’ Settembru 2007, fit-12 ta’ Ottubru 2007, fis-17 ta’ Ottubru 2007, fil-11 ta’ Lulju 2008, fl-14 ta’ Lulju 2008, fit-12 ta’ Diċembru 2008, fit-30 ta’ Ġunju 2009 u fit-28 ta’ Frar 2012. NEUWOGES ressqet xi kummenti fit-30 ta’ Mejju 2007, fil-5 ta’ Novembru 2007, fis-26 ta’ Frar 2008, fil-15 ta’ Lulju 2008, fit-30 ta’ Settembru 2008, fit-18 ta’ Diċembru 2008, fis-6 ta’ Marzu 2009, fl-4 ta’ Ġunju 2009, fil-15 ta’ Lulju 2009, fis-26 ta’ Awwissu 2009, fit-22 ta’ Settembru 2009 u fid-19 ta’ Jannar 2012. BAVARIA ressqet xi kummenti fit-13 ta’ Mejju 2008.
(3)
Fit-28 ta’ Novembru 2008, il-Qorti Reġjonali ta’ Rostock (minn issa ’l quddiem ’lG Rostock’) tat sentenza f’BAVARIA v NEUWOGES. BAVARIA kienet ħarrket lil NEUWOGES għan-nuqqas ta’ eżekuzzjoni tal-kuntratt bejn iż-żewġ partijiet. NEUWOGES imbagħad sostniet li l-kuntratt kien illegali u li kien jinkludi għajnuna mill-Istat inkompatibbli mas-suq intern u għaldaqstant kien null u bla effett. L-LG Rostock iddeċidiet li ma kien ingħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA u li għalhekk ma kien hemm l-ebda għajnuna mill-Istat fit-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. NEUWOGES ippreżentat appell kontra dik is-sentenza. Il-proċeduri għadhom pendenti quddiem il-Qorti Reġjonali Superjuri ta’ Rostock (minn issa ’l quddiem ‘OLG Rostock’). BAVARIA imbagħad bdiet proċeduri quddiem il-Qorti Amministrattiva ta’ Greifswald (minn issa ’l quddiem ‘VG Greifswald’), sabiex tkun tista’ tara l-fajls kollha relatati ma’ dawk il-kuntratti li kienu fil-pussess ta’ NEUWOGES jew tal-Belt ta’ Neubrandenburg permezz ta’ mezzi legali. Dawk il-proċeduri għadhom pendenti.
(4)
Permezz tal-ittra tal-4 ta’ Ġunju 2009, NEUWOGES talbet, skont l-Artikolu 265(2) tat-TFUE, li l-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali fi żmien xahrejn.
(5)
Permezz tal-ittra tad-29 ta’ Lulju 2009, il-Kummissjoni kkomunikat lil NEUWOGES il-valutazzjoni preliminari tagħha li la l-EBV u lanqas il-GVV ma kienu jidhru li huma miżura ta’ għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.
(6)
Permezz tal-ittra tas-26 ta’ Awwissu 2009, il-kumpanija li lmentat ikkritikat dik il-valutazzjoni preliminari u talbet li l-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali fi żmien xahrejn.
(7)
Is-servizzi tal-Kummissjoni informaw lil NEUWOGES permezz tal-ittra tal-15 ta’ Settembru 2009 li ittra oħra kienet ser tintbagħat b’valutazzjoni tal-aħħar kummenti ta’ NEUWOGES. NEUWOGES avżat lill-Kummissjoni permezz tal-ittra tat-22 ta’ Settembru 2009 li hija ma kinitx taqbel mal-azzjoni proposta mill-Kummissjoni
(8)
Fid-9 ta’ Ottubru 2009, NEUWOGES fetħet kawża quddiem il-Qorti Ġenerali tal-Unjoni Ewropea biex titlob li tiġi annullata d-deċiżjoni allegatament misjuba fl-ittra tal-Kummissjoni tad-29 ta’ Lulju 2009, jew inkella, li jinstab li l-Kummissjoni kienet irrifjutat li tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) tat-TFUE. Fid-9 ta’ Jannar 2012, il-Qorti Ġenerali ċaħdet ir-rikors għall-annullament u r-rikors għan-nuqqas ta’ azzjoni bħala inammissibbli. (3)
(9)
Permezz tal-ittra tad-19 ta’ Jannar 2012, NEUWOGES reġgħet talbet lill-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) tat-TFUE.
(10)
Permezz tal-ittra tal-21 ta’ Marzu 2012, il-Kummissjoni nnotifikat lill-Ġermanja dwar id-deċiżjoni tagħha li tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali. Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċeduri (minn issa ’l quddiem ‘id-deċiżjoni tal-inizjazzjoni’) kienet ippubblikata f’il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea. (4) Il-Kummissjoni talbet lill-partijiet iressqu l-kummenti dwar il-miżura ta’ għajnuna mill-Istat. Fit-22 ta’ Marzu 2012, NEUWOGES ippreżentat appell kontra s-sentenza tal-Qorti tad-9 ta’ Jannar 2012. Il-Qorti ċaħdet l-appell fil-15 ta’ Novembru 2012 bħala mingħajr skop. (5)
(11)
Il-Kummissjoni rċeviet kummenti mingħand NEUWOGES fis-17 ta’ Lulju 2012, fit-2 ta’ Ottubru 2012, fl-4 ta’ April 2013 u fil-15 ta’ April 2014 u mingħand BAVARIA fit-18 ta’ Ġunju 2012 u fit-22 ta’ April 2013. Il-kummenti mingħand il-Ġermanja waslu fis-7 ta’ Awwissu 2012 u fis-16 ta’ Settembru 2013. Il-Belt ta’ Neubrandenburg issottomettiet il-kummenti f’isem il-gvern federali fit-23 ta’ Lulju 2012 u fit-28 ta’ Settembru 2012 u l-Istat Federali ta’ Berlin ressaq il-kummenti tiegħu fis-16 ta’ Mejju 2012, fit-28 ta’ Settembru 2012 u fit-30 ta’ Settembru 2013.
2. DESKRIZZJONI TAL-MIŻURI
(12)
NEUWOGES hija kumpanija b’responsabbiltà llimitata taħt il-liġi Ġermaniża. Il-belt ta’ Neubrandenburg hija 100 % proprjetarja tal-ishma tagħha. L-għan ta’ NEUWOGES huwa li tipprovdi lil sezzjonijiet kbar tal-popolazzjoni tal-Belt ta’ Neubrandenburg u ż-żoni tal-madwar b’akkomodazzjoni affordjabbli. Attwalment il-kumpanija għandha 33 % tal-appartamenti kollha fil-Belt ta’ Neubrandenburg. BAVARIA 1 u BAVARIA 2 huma entitajiet b’għan speċjali inkorporati speċifikament sabiex jinnegozjaw ma’ NEUWOGES, li l-maġġoranza tal-ishma tagħha huma miżmuma minn fondi closed-end tal-proprjetà immobbli. BAVARIA 1 hija miżmuma minn BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) u BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %) u BAVARIA 2 hija miżmuma minn Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn (100 %). L-ishma f’BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG u f’Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn huma miżmuma minn investituri privati. Iż-żewġ fondi ġew stabbiliti u huma mħaddma minn Berliner Immobilien-Holding GmbH, li kienet proprjetà ta’ Bankgesellschaft Berlin sal-1 ta’ Jannar 2006 u minn dakinhar hija proprjetà diretta (100 %) tal-Istat Federali ta’ Berlin.
(13)
NEUWOGES għandha wkoll għadd ta’ biċċiet ta’ art f’Neubrandenburg li fuqhom hemm tnax-il blokk ta’ appartamenti b’total ta’ 557 appartament u diversi unitajiet kummerċjali. Fil-21 ta’ Jannar 1998, NEUWOGES u BAVARIA ikkonkludew l-EBV u l-GVV (’il-kuntratti inkwistjoni’ jew f’daqqa ’il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura’).
2.1. ERBBAURECHTSVERTRAG (IL-KUNTRATT TA’ LOKAZZJONI TAL-BINI JEW L-EBV)
(14)
Fil-21 ta’ Jannar 1998, NEUWOGES u Bavaria ikkonkludew kuntratt ta’ lokazzjoni ta’ art u xiri ta’ bini għal 12-il binja li fihom 557 flett individwali, li taħtu BAVARIA kisbet il-lokazzjoni tal-binjiet għall-art għal perjodu ta’ 75 sena u akkwistat il-binjiet.
(15)
L-EBV jinkludi żewġ komponenti ewlenin:
(a)
BAVARIA qablet li tħallas total ta’ EUR […] (*) (6) lil NEUWOGES, li minnhom EUR […] bħala ċens kapitalizzat għall-perjodu sal-31 ta’ Diċembru 2028 u EUR […] bħala l-prezz tax-xiri għall-binjiet.
(b)
Mill-1 ta’ Jannar 2029, Bavaria għandha wkoll tħallas ċens annwali ta’ […] % tal-valur attwali tal-art, jiġifieri EUR […] għal kull metru kwadru jew EUR […] fis-sena għal perjodu ta’ 10 snin. Għaż-żmien sussegwenti li jkun fadal tal-EBV, hemm provvediment li ċ-ċens ikun rivedut f’konformità mal-indiċi tal-għoli tal-ħajja totali, diment li jinbidel b’aktar minn […] %.
(16)
Fl-1997, qabel ma l-EBV ġie eżegwit ma’ BAVARIA, NEUWOGES qabbdet lill-esperti interni jistmaw il-proprjetà immobbli (il-bini u l-art). Skont dik l-istima, il-proprjetajiet kienu jiswew EUR […]. Fl-2007, NEUWOGES tat ukoll struzzjonijiet lil espert estern (is-Sur Hecht) sabiex jikkalkula l-valur tas-suq tal-proprjetajiet b’mod retroattiv għas-sena 1997. Skont dik l-istima, il-proprjetajiet kienu jiswew madwar EUR […] fl-1997.
Altschuldenhilfegesetz (l-Att dwar l-Għajnuna għad-Djun Antiki jew AHG)
(17)
L-EBV ġie eżegwit fid-dawl tal-Altschuldenhilfegesetz (7) (minn issa ’l quddiem l-‘AHG’). Wara r-riunifikazzjoni tal-Ġermanja fl-1990, l-assoċjazzjonijiet nazzjonalizzati tal-akkomodazzjoni tal-Ġermanja tal-Lvant saru impriżi tal-akkomodazzjoni muniċipali legalment indipendenti. L-assi u l-passiv tal-predeċessuri tagħhom fit-titolu li ġew trasferiti lil dawn l-impriżi l-ġodda kienu ta’ gravami serju għalihom. Biex tissalvagwardja l-vijabbiltà fit-tul ta’ dawn l-impriżi tal-akkomodazzjoni, il-leġiżlazzjoni federali għaddiet l-Altschuldenhilfegesetz (AHG), li daħal fis-seħħ fis-27 ta’ Ġunju 1993.
(18)
L-AHG ippermetta lill-impriżi tal-akkomodazzjoni muniċipali fil-Ġermanja tal-Lvant japplikaw għal ħelsien mid-djun antiki. Is-Sezzjoni 4(1) u (2) tal-AHG tat ħelsien parzjali fuq djun antiki li jaqbżu EUR 76,69 għal kull m2, b’limitu ta’ EUR 434,60 għal kull m2. Bi tpattija l-impriżi tal-akkomodazzjoni kellhom jidħlu f’ċerti impenji. Pereżempju, kellhom jagħmlu sforzi intensivi sabiex jipprivatizzaw 15 % tal-appartamenti (Sezzjoni 4(5), l-ewwel sentenza, flimkien ma’ Sezzjoni 5) taħt pjan ta’ negozju għall-privatizzazzjoni, modernizzazzjoni u tiswija rapida tal-istokk ta’ akkomodazzjoni tagħhom (Sezzjoni 4(5), it-tieni sentenza) u jirrapportaw dwar il-progress fil-programm tal-investiment u fl-isforzi ta’ privatizzazzjoni tagħhom (Sezzjoni 4(5) sa (7)). Taħt il-verżjoni tal-liġi fis-seħħ fiż-żmien materjali (1997/1998), l-impriżi tal-akkomodazzjoni kellhom sal-31 ta’ Diċembru 2003 sabiex jonoraw l-impenji ta’ privatizzazzjoni tagħhom. Jekk impriża tal-akkomodazzjoni ma jirnexxilhiex tonora l-impenji ta’ privatizzazzjoni taghħa (jiġifieri ma tagħmilx sforzi intensivi sabiex tipprivatizza), il-ħelsien mogħti diġà jrid jitħallas lura.
(19)
L-impriżi tal-akkomodazzjoni kienu meħtieġa jħallsu ċertu perċentwal tar-rikavat mill-privatizzazzjoni ta’ aktar minn EUR 76,69 għal kull m2 lill-Fond ta’ Fidwa għad-Dejn li Jintiret (minn issa ’l quddiem l-‘ETF’). F’dak iż-żmien (1997/1998), Sezzjoni 5(2) tal-AHG kienet tipprovdi li 45 % tar-rikavat mill-bejgħ tal-privatizzazzjoni kollu sal-31 ta’ Diċembru 1998 jitħallsu lill-ETF. Għall-privatizzazzjonijiet sal-31 ta’ Diċembru 2000, il-perċentwal kien 50 % u għall-privatizzazzjonijiet sal-31 ta’ Diċembru 2003 kien 55 %. Meta l-privatizzazzjoni kienet tieħu l-forma ta’ lokazzjoni ta’ bini (jiġifieri minflok ma l-bini u l-art jinbiegħu direttament, il-bini biss jinbiegħ u l-art tingħata b’kirja tal-bini), il-prezz tal-bini u l-valur fi flus tal-lokazzjoni tal-bini miftiehma kienu jitqiesu bħala r-rikavat mill-bejgħ biex ikun jista’ jiġi kkalkulat l-ammont pagabbli lill-ETF (Sezzjoni 5(2)).
(20)
Irriżulta matul l-1995 li l-forma ta’ privatizzazzjoni ppjanata oriġinarjament (jiġifieri bejgħ lill-kerrej) aktarx ma kinitx ser tippermetti li tintlaħaq il-kwota ta’ privatizzazzjoni ta’ 15 % stipulata. Għaldaqstant il-Kreditanstalt für Wiederaufbau (minn issa ’l quddiem il-‘KfW’), li kien responsabbli mill-amministrazzjoni tal-għajnuna għad-djun antiki, beda jaċċetta ‘privatizzazzjoni lil xerrejja intermedji’. (8) Skont dan il-mudell, li kien japplika biss jekk kien jidher li l-kwota ta’ 15 % ma kinitx sejra tinkiseb permezz ta’ bejgħ dirett, l-impriżi tal-akkomodazzjoni setgħu jbiegħu binjiet en bloc lil xerrejja kummerċjali. Biex il-bejgħ jgħodd bħala parti mill-kwota ta’ 15 % privatizzazzjoni tal-impriża tal-akkomodazzjoni, ix-xerrej kummerċjali kellu jintrabat li jirrinnova l-bini u jbiegħ kemm-il appartament jista’ mill-ġdid (mill-inqas terz) lill-kerrejja. (9) Jekk, abbażi tal-offerti speċifiċi ppreżentati, ferm inqas minn terz tal-kerrejja kienu interessati jixtru, ix-xerrej kummerċjali seta’ jneħħi 60 % tal-appartamenti mill-pula ta’ privatizzazzjoni u b’hekk inaqqas l-obbligu ta’ privatizzazzjoni tiegħu ta’ terz tal-40 % tal-appartamenti li jifdal. (10)
NEUWOGES u l-AHG
(21)
L-EBV kien finalment rikonoxxut mill-KfW bħala akkwist temporanju rilevanti taħt l-AHG. Il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura b’hekk ippermetta lil NEUWOGES tonora l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha taħt l-AHG. Madankollu, mhuwiex ċar u l-kumpanija li ressqet l-ilment tiddubita sa liema punt l-AHG influwenza l-kunsiderazzjonijiet tan-negozju li rriżultaw fid-deċiżjoni ta’ NEUWOGES li teżegwixxi l-kuntratti u jekk il-ħelsien miksub minn NEUWOGES taħt l-AHG għandux ikun ikkunsidrat meta jiġi deċiż jekk il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwiex għajnuna mill-Istat lil BAVARIA.
(22)
Skont id-data tagħha stess, NEUWOGES ingħatat ħelsien totali ta’ EUR […]. (11) NEUWOGES iddikjarat li kien diffiċli li tattribwixxi parti mill-ħelsien globali lill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura, peress li l-ħelsien kien permess biss taħt l-AHG jekk l-impriża tal-akkomodazzjoni tkun onorat l-impenn ta’ privatizzazzjoni b’mod sħiħ. Jekk, madankollu, parti mill-ħelsien globali mogħti jrid ikun attribwit għal miżura ta’ privatizzazzjoni partikolari fuq il-bażi tal-proporzjon bejn dawk il-privatizzazzjonijiet u l-impenn globali ta’ privatizzazzjoni ta’ NEUWOGES, ħelsien gross totali ta’ EUR […] jista’ jiġi allokat b’mod matematiku lill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura. EUR […] kellhom jitħallsu lill-ETF mir-rikavat tal-ftehim ma’ BAVARIA, li jfisser li b’mod matematiku NEUWOGES ingħatat ħelsien nett ta’ EUR […]. (12)
2.2. GENERALVERWALTERVERTRAG (KUNTRATT TA’ ĠESTJONI ĠENERALI JEW GVV)
(23)
Fil-21 ta’ Jannar 1998, BAVARIA u NEUWOGES iffirmaw il-GVV, li taħtu l-binjiet inkrew lura lil NEUWOGES u NEUWOGES żammet ir-responsabbiltà għall-ġestjoni u l-użu kummerċjali tal-binjiet inkwistjoni għal perjodu ta’ 30 sena. NEUWOGES żammet ukoll ir-rikavat kollu mill-kiri tal-binjiet. Bi tpattija għal dawn id-drittijiet tal-użu, NEUWOGES qablet li tħallas pagament fiss fix-xahar bħala kera ta’ EUR […] (EUR […] fis-sena) sakemm jitlesta x-xogħol ta’ rinnovazzjoni u EUR […] (EUR […] fis-sena) wara dan. Din ir-rata ta’ kera żdiedet b’[…] % fis-sena mill-1 ta’ Jannar 2000.
2.3. KUNTRATT ĠENERALI BI PREZZ FISS
(24)
BAVARIA intrabtet li tirrinnova l-binjiet inkwistjoni u wettqet kuntratt ġenerali bi prezz fiss (minn issa ’l quddiem ‘GVP’) għar-rinnovazzjoni ma’ BRG BAU-Regie GmbH (minn issa ’l quddiem ‘BRG’), sussidjarja u proprjetà sħiħa ta’ NEUWOGES. Taħt il-GPV, BAVARIA ħallset lil BRG prezz fiss ta’ EUR […] għax-xogħol ta’ rinnovazzjoni.
3. IL-KUMMENTI TAL-ĠERMANJA
(25)
It-tweġiba tal-Ġermanja għad-deċiżjoni tal-inizjazzjoni hija limitata għal dikjarazzjoni li mgħandhiex il-ħsieb li tikkummenta fuq id-deċiżjoni f’dan il-każ partikolari u li dan ser tħallih f’idejn l-awtoritajiet lokali kkonċernati (il-Belt ta’ Neubrandenburg u l-Istat Federali ta’ Berlin).
4. IL-KUMMENTI TAL-PARTIJIET INTERESSATI
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES iddikjarat li hija ma aġixxietx bħalma kieku kien jaġixxi investitur privat għall-finijiet tal-kuntratti inkwistjoni u li għalhekk BAVARIA kisbet vantaġġ ekonomiku li jirrappreżenta għajnuna mill-Istat fit-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. Skont l-istimi ta’ NEUWOGES, il-kuntratti inkwistjoni ġġeneraw telf ta’ EUR […] (nominali) u EUR […] (skontati). NEUWOGES tqis dan it-telf bħala għajnuna mill-Istat inkompatibbli mas-suq intern.
(27)
NEUWOGES tiddikjara fil-valutazzjoni tagħha ta’ jekk il-kuntratti inkwistjoni ġewx eżegwiti fuq termini normali tas-suq li l-EBV u l-GVV għandhom ikunu eżaminati b’mod individwali (Sezzjoni 4.1.1). Rigward il-kuntratti individwali, NEUWOGES tiddikjara li la l-EBV (Sezzjoni 4.1.2) u lanqas il-GVV (Sezzjoni 4.1.3) ma kienu jkunu konklużi minn investitur privat. NEUWOGES tiddikjara wkoll li investitur privat kien jagħżel approċċ differenti (Sezzjoni 4.1.4). Finalment, NEUWOGES targumenta li l-vantaġġ mogħti lil BAVARIA jirrappreżenta trasferiment ta’ riżorsi tal-Istat attribwibbli lill-Belt ta’ Neubrandenburg (Sezzjoni 4.1.5).
4.1.1. Eżami konġunt kontra eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(28)
NEUWOGES tiddikjara li jeħtieġ eżami strettament individwali tal-EBV u tal-GVV sabiex ikun stabbilit jekk ġewx eżegwiti skont termini normali tas-suq. Skont NEUWOGES, l-EBV u l-GVV huma kuntratti legalment separati li għandhom jeżistu b’mod separat. Skont NEUWOGES, kieku ż-żewġ kuntratti kienu fil-fatt ġew maħsuba bħala unità waħda, it-tnejn kienu jeħtieġu li jsiru quddiem nutar, mentri l-EBV biss sar quddiem nutar.
(29)
NEUWOGES għaldaqstant teżamina kull kuntratt b’mod individwali biex tqis jekk ġiex eżegwit skont termini normali tas-suq.
4.1.2. Erbbaurechtsvertrag (EBV)
(30)
NEUWOGES hija tal-fehma, abbażi tal-istimi tal-1997 u tal-2007 tal-proprjetà (l-art u l-bini) inkwistjoni, li investitur privat ma kienx jidħol għall-EBV ma’ BAVARIA bil-prezz miftiehem u li ċ-ċens imħallas, il-ħelsien tal-AHG mogħti bbażat fuq l-EBV, l-obbligu tar-rinnovazzjoni u l-proċedura ta’ offerti limitati bl-ebda mod ma jibdlu dik il-konklużjoni.
4.1.2.1. Il-prezz tax-xiri
(31)
NEUWOGES tfakkar li BAVARIA ħallset EUR […] fi flus għall-bini flimkien ma’ EUR […] f’ċens kapitalizzat. Fl-istimi tal-1997 u tal-2007, il-proprjetajiet f’daqqa (l-art u l-binjiet) ġew stmati għal EUR […] u EUR […]. Barra minn hekk, iż-żewġ rapporti taw stimi separati għall-proprjetà globali u għall-art (stima tal-1997: EUR […]; stima tal-2007: EUR […]) u għall-binjiet (stima tal-1997: EUR […]; stima tal-2007: EUR […]).
(32)
NEUWOGES hija tal-fehma li l-istima tal-1997 kienet stima eżatta tal-proprjetà dak iż-żmien (1997/1998) u li l-prezz li attwalment tħallas minn BAVARIA għall-bini biss (mhux il-prezz tal-bini u ċ-ċens kapitalizzat) għandu jintuża għall-finijiet ta’ tqabbil. Abbażi ta’ dan, NEUWOGES tqis li hija rċeviet ammont li waqqa’ l-prezz tas-suq fiż-żmien materjali (1997/1998) b’EUR […]. Anki jekk wieħed iqis il-ħelsien tal-AHG, il-prezz imħallas minn BAVARIA xorta waħda kien 16 % inqas mill-valur il-baxx mogħti fir-rapport tal-2007. Skont NEUWOGES, il-prezz imħallas minn BAVARIA tant kien inqas mill-prezz tas-suq li investitur privat ma kienx jaċċetta li jbiegħ b’dak il-prezz.
(33)
NEUWOGES tfakkar f’dan il-kuntest li, skont il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna mill-Istat fil-bejgħ tal-art u tal-bini mill-awtoritajiet pubbliċi, (13), prezz ta’ xiri sa 5 % taħt il-valur tas-suq stabbilit minn stimatur indipendenti jista’ jitqies li huwa prezz tas-suq. B’kontradistinzjoni, prezz li, anki bi stima konservattiva, huwa mill-inqas 16 % taħt l-inqas stima ma jistax jitqies li huwa prezz tas-suq.
4.1.2.2. Iċ-ċens kapitalizzat
(34)
NEUWOGES tiddikjara li ċ-ċens kapitalizzat għall-ewwel 30 sena għandu jkun injorat meta wieħed iqabbel il-prezz imħallas minn BAVARIA mal-valuri mogħtija fl-istimi tal-1997 u tal-2007 (li stmaw il-valur lill-proprjetarju kemm tal-art kif ukoll tal-binjiet). Peress li ċ-ċens jitħallas għal-lokazzjoni tal-bini stabbilita u trasferita għal perjodu ta’ 75 sena u mhux għaċ-ċessjoni tal-art, ma jistax ikun inkluż biex jitqabblu l-prezz imħallas minn BAVARIA għall-binjiet u l-valur mogħti f’waħda miż-żewġ stimi.
4.1.2.3. Il-ħelsien tal-AHG
(35)
NEUWOGES tiddikjara wkoll li l-ħelsien tal-AHG ta’ EUR […] ibbażat fuq il-kuntratti inkwistjoni għandu jiġi injorat meta jitqabbel il-prezz imħallas minn BAVARIA mal-valur mogħti fiż-żewġ stimi għal dawn ir-raġunijiet:
-
Il-ħelsien tal-AHG huwa vantaġġ mogħti lil NEUWOGES minn parti terza (KfW) li mhijiex relatata max-xerrej. Ma hemm l-ebda raġuni għalfejn bejjiegħ għandu jaċċetta prezz taħt is-suq sempliċement għaliex it-tranżazzjoni tagħtih vantaġġi addizzjonali mingħand parti terza.
-
BAVARIA ma assumiet l-ebda responsabbiltà taħt l-AHG mogħti qabel lil NEUWOGES li jkun jiġġustifika kumpens fil-forma ta’ skont fuq il-prezz tax-xiri. Għalkemm BAVARIA intrabtet ‘fuq il-karta’ li tipprova tbiegħ għadd ta’ appartamenti lill-kerrejja tagħha, hija tat struzzjonijiet lil NEUWOGES sabiex attwalment timplimenta l-privatizzazzjoni a spejjeż proprji ta’ NEUWOGES; b’hekk BAVARIA ma assumiet l-ebda responsabbiltà reali, u lanqas ma kienet esposta għal xi responsabbiltà f’każ li l-isforzi ta’ privatizzazzjoni jfallu.
-
Billi l-ħelsien kien kontinġenti fuq it-twettiq tal-impenn ta’ NEUWOGES li tipprivatizza 15 % tal-appartamenti tagħha u l-ftehim ma’ BAVARIA kien ikopri biss 20 % tal-impenji ta’ privatizzazzjoni kollha, mhux possibbli li wieħed iqassam il-ħelsien tal-AHG iġġenerat mill-ftehim ma’ BAVARIA f’termini reali (minflok matematiċi). Fi kliem ieħor, kieku NEUWOGES ma onoratx l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha b’mod sħiħ, il-kumpanija ma kinitx tikseb vantaġġ taħt l-AHG mill-ftehim ma’ BAVARIA.
-
Il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura kien iwassal l-aktar biex NEUWOGES kien ikollha tħallas perċentwal relattivament baxx (45 % minflok 50 % jew 55 %) tar-rikavat lill-ETF, filwaqt li kieku ma kinitx eżegwiet il-kuntratt u fittxet xerrej ieħor, kienet tkun esposta għar-riskju li tħallas porzjon akbar tar-rikavat mill-bejgħ lill-Fond.
-
NEUWOGES tiddikjara li fl-aħħar mill-aħħar hija onorat l-impenji ta’ privatizzazzjoni tagħha 165 %, li jfisser li l-ħelsien mogħti kien ikun ikkonfermat anki mingħajr il-ftehim ma’ BAVARIA.
4.1.2.4. Ir-rinnovazzjoni
(36)
NEUWOGES tkompli targumenta li hija ma għamlet l-ebda qligħ mix-xogħol ta’ rinnovazzjoni li sar minn BAVARIA, peress li BAVARIA hija l-proprjetarja tal-binjiet u għalhekk kienet l-unika parti li gawdiet mir-rinnovazzjonijiet.
4.1.2.5. Il-proċedura tal-offerti
(37)
NEUWOGES issostni li l-proċedura ta’ offerti limitati fl-1997 ma tistax tiġi kkwotata bħala indikazzjoni li l-prezz imħallas minn BAVARIA kien fil-fatt prezz tas-suq. Il-proċedura tal-offerti ma kinitx proċedura miftuħa, trasparenti, mingħajr kundizzjonijiet u diskriminazzjoni u għaldaqstant ma kinitx adegwata biex jiġi stabbilit il-valur tas-suq.
4.1.3. Generalverwaltervertrag (GVV)
(38)
NEUWOGES tgħid li l-ebda investitur privat ta’ daqs simili u f’qagħda simili ma kien jidħol għall-GVV, peress li mill-bidu kien ċar li l-kuntratt kien iwassal għal telf konsiderevoli. NEUWOGES targumenta b’mod partikolari li t-telf kien prevedibbli mill-bidu nett, peress li l-kalkoli sottostanti għall-kuntratt kienu bbażati fuq preżunzjonijiet f’termini ta’ żviluppi futuri fis-suq tal-kiri f’Neubrandenburg li evidentement kienu ottimisti żżejjed. NEUWOGES targumenta wkoll li diversi kuntratti allegatament simili ppreżentati minn BAVARIA għall-finijiet ta’ tqabbil ma jurux li l-GVV twettaq skont termini normali tas-suq u li NEUWOGES aċċettat biss dan il-kuntratt evidentement ta’ żvantaġġ għaliha għal raġunijiet politiċi li huma irrilevanti għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat.
4.1.3.1. Il-GVV u l-aspettattivi tas-suq
(39)
NEUWOGES tiddikjara li d-dispożizzjonijiet ewlenin tal-GVV [rata ta’ lokazzjoni fissa fix-xahar li tiżdied b’[…] % fis-sena, tnaqqis mhux indiċjat tal-ispejjeż ta’ madwar […] % oriġinarjament (inkluż […] % riskju ta’ inadempjenza tal-kera) u terminu ta’ 30 sena] mhumiex it-tip ta’ termini li investitur privat kien jaċċetta. NEUWOGES targumenta dan il-punt kif ġej:
-
Billi r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera kien stabbilit tant baxx ([…] % biss tad-dħul nett mill-kiri), NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju li tikseb rata ta’ okkupanza minima ta’ […] %.
-
Billi r-rata fissa ta’ lokazzjoni kienet stabbilita għal […] % fis-sena, NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju li ma tkunx tista’ tapplika żidiet annwali fil-kera b’konformità ma’ dik ir-rata.
-
Peress li l-ispejjeż mhumiex indiċjati, NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju ta’ kwalunkwe żieda fl-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni u żieda fil-kera ta’ aktar minn […] % fis-sena biss tkun tista’ possibilment tikkompensa għaż-żieda fl-ispejjeż.
-
Minħabba t-terminu fit-tul (30 sena), dawn huma riskji finanzjarji konsiderevoli.
(40)
Skont NEUWOGES, kien ċar mill-bidu nett li dawn kienu sejrin ikunu riskji reali u jwasslu għal telf konsiderevoli u għaldaqstant investitur privat ma kienx jidħol għal dan il-kuntratt. Investitur privat jidħol għal kuntratt li jew iġiblu qligħ jew tal-inqas ma jirreġistrax telf. NEUWOGES tispjega li l-GVV seta’ biss iħalli qligħ kieku kien hemm aspettattiva raġonevoli li tinkiseb rata ta’ okkupanza għolja, żidiet tal-kera annwali ta’ […] % u spejjeż stabbli. Madankollu, kien ovvju anki meta l-kuntratt twettaq li rata medja ta’ okkupanza ta’ […] % ma kinitx sejra tintlaħaq, żieda fil-kera ta’ mill-inqas […] fis-sena kienet impossibbli u l-ispejjeż ta’ ġestjoni u manutenzjoni kienu żgur sejrin jogħlew tul it-terminu tal-kuntratt. NEUWOGES tissostanzja dawn id-dikjarazzjonijiet billi tirreferi kemm għat-tnaqqis imbassar fil-popolazzjoni kif ukoll fis-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg u tafferma li, abbażi ta’ dik l-informazzjoni, kien mistenni t-telf. Peress li l-popolazzjoni ta’ Neubrandenburg kienet diġà qiegħda tonqos meta l-kuntratti inkwistjoni ġew eżegwiti, kien hemm eċċess ta’ appartamenti vojta u l-binjiet tal-konkrit precast xejn attraenti koperti mill-kuntratt kellhom l-ogħla rati ta’ nuqqas ta’ okkupanza u l-inqas kera.
(41)
Skont NEUWOGES, investitur privat kien jibbaża l-kalkoli tiegħu fuq aspettattivi aktar pessimistiċi, bħal żidiet mbassra fil-kera ta’ madwar […] % u […] %, riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u indiċjar tal-ispejjeż ta’ […] %. Analiżi fl-2012 tal-flussi tal-flus ex-post prodotta minn NEUWOGES turi li, abbażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet, il-GVV kien jiġġenera fluss ta’ flus negattiv ta’ EUR […] (nominali) jew EUR […] (skontati). (14) NEUWOGES tiddikjara li dan l-ammont jirrappreżenta l-għajnuna mill-Istat riċevut minn BAVARIA. Ġiet ippreżentata wkoll sensiela ta’ varjazzjonijiet fuq dik l-analiżi tal-fluss ta’ flus, li turi li anki kieku suppożizzjonijiet aktar ottimistiċi kienu ġġustifikati (bħal rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza medja ta’ […] %, żidiet annwali fil-kera ta’ […] % u żieda fl-ispejjeż ta’ […] %), il-fluss tal-flus globali mbassar xorta waħda kien ikun negattiv. Il-GVV seta’ biss jiġġenera qligħ abbażi ta’ dawk li allegatament kienu jkunu suppożizzjonijiet għal kollox fittizji (rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] %, żidiet annwali fil-kera ta’ […] % u żieda fl-ispejjeż ta’ […] %).
4.1.3.2. Kuntratti kampjuni
(42)
NEUWOGES tikkontesta l-fatt li ċerti kuntratti għal tranżazzjonijiet simili ([…] (15), […] (16) u […] (17)) juru li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq. NEUWOGES ma taqbilx mal-fehma li l-kuntratti huma komparabbli u tgħid li jvarjaw mill-GVV f’dawn il-punti essenzjali li ġejjin:
-
Billi ma ġiet ippreżentata l-ebda evidenza ta’ xebh suffiċjenti bejn il-pożizzjoni finanzjarja u l-prospetti futuri tal-ibliet li fihom jinsabu l-proprjetajiet koperti mill-kuntratti kampjuni u s-sitwazzjoni u l-prospetti ta’ Neubrandenburg, wieħed ma jistax jassumi li l-kuntratti huma komparabbli b’mod ġenerali.
-
Ir-rata ta’ lokazzjoni fil-kuntratti kampjuni hija indiċjata b’rata ferm aktar baxxa milli fil-GVV (jiġifieri 1,0 % sa 1,5 %).
-
L-ebda wieħed mill-kuntratti kampjuni prodotti ma huwa adattat għall-finijiet ta’ tqabbil, peress li ċ-ċirkostanzi huma differenti f’kull każ ([…]: rekwiżiti orħos ta’ manutenzjoni; […]: mhux appartamenti, iżda biss proprjetajiet kummerċjali b’rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ 0 % mal-iffirmar tal-kuntratt; […]: proprjetajiet f’reġjun ta’ żvilupp).
(43)
NEUWOGES targumenta li l-kuntratti kampjuni ma jurux li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq; għall-kuntrarju, jissuġġerixxu eżattament l-oppost, peress li jinkludu termini inqas iebsin, anki jekk il-proprjetajiet inkwistjoni kellhom prospetti finanzjarji aqwa.
4.1.3.3. Raġunijiet politiċi
(44)
NEUWOGES issostni li l-GVV kien eżegwit minkejja l-iżvantaġġi finanzjarji ovvji tiegħu għal raġunijiet politiċi. NEUWOGES tfakkar li r-raġunijiet li għalihom ingħatat l-għajnuna mill-Istat huma irrilevanti għall-fini ta’ evalwazzjoni legali u ssostni li r-raġunijiet politiċi msemmija juru li l-kunsiderazzjonijiet finanzjarji ma kinux il-fattur deċiżiv. NEUWOGES tgħid li l-GVV kien eżegwit għar-raġunijiet li ġejjin:
-
Kienet taħt pressjoni politika konsiderevoli biex tħaffef ir-rinnovazzjoni u l-privatizzazzjoni tal-istokk ta’ akkomodazzjoni fl-istati federali l-ġodda.
-
Il-Belt ta’ Neubrandenburg kienet qiegħda tittama li treġġa’ lura t-tnaqqis kontinwu fil-popolazzjoni billi tirrinnova u tipprivatizza l-appartamenti.
-
Il-GVV, flimkien mal-GPV, iżomm l-investimenti f’livell għoli f’Neubrandenburg, filwaqt li investimenti li kienu qegħdin jonqsu kien ikollhom impatt sinifikanti fuq ir-rata ta’ qgħad lokali.
4.1.4. Alternattivi
(45)
Finalment, NEUWOGES tgħid li investitur privat kien ifittex alternattivi oħrajn għall-kuntratti inkwistjoni.
(46)
L-ewwel, NEUWOGES tgħid li bejgħ dirett kien ikun preferibbli, peress li kien jiġġenera qligħ, filwaqt li wieħed seta’ jassumi mill-bidu nett li l-GVV kien ser jiġġenera telf. Il-proprjetajiet (il-bini u l-art) setgħu inbiegħu fil-prezz mill-prezz issuġġerit fl-istimi tas-suq jew ogħla. Anki jekk xerrej kien sempliċement jixtri l-art u jwaqqa’ l-binjiet, bejgħ bħal dan kien ikun aktar profittabbli. NEUWOGES tikkunsidra li din l-evalwazzjoni tapplika anki jekk wieħed jieħu inkonsiderazzjoni l-ħelsien tal-AHG, peress li NEUWOGES setgħet ipprovat tonora l-impenji tagħha billi tipprivatizza binjiet oħrajn u bejgħ kien ikun aktar profittabbli mill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura anki mingħajr il-ħelsien tal-AHG. L-impenji politiċi ta’ NEUWOGES kienu r-raġuni li għaliha dawn l-alternattivi ġew miċħudin.
(47)
NEUWOGES hija wkoll tal-fehma li investitur privat kien jippreferi jiffinanzja xogħlijiet ta’ rinnovazzjoni inqas komprensivi huwa stess, jikri l-appartamenti mhux rinnovati jew iwaqqa’ l-bini. Għal darb’oħra l-impenji politiċi ta’ NEUWOGES kienu r-raġuni li għaliha dawn l-alternattivi ġew miċħudin.
(48)
Finalment, NEUWOGES issostni li, kieku ttieħdet deċiżjoni ta’ rinnovazzjoni, kien ikun aktar profittabbli għal NEUWOGES li tiffinanzja dan ix-xogħol b’mod differenti. Pereżempju, setgħet ħadet soft loan iggarantit mill-Belt ta’ Neubrandenburg li kienet tkun soluzzjoni orħos mill-ftehim ma’ BAVARIA.
4.1.5. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(49)
NEUWOGES hija tal-fehma li l-allegat vantaġġ ingħata mir-riżorsi tal-Istat u huwa imputabbli lill-Istat.
(50)
L-ewwel, NEUWOGES tiddikjara li, bħala l-uniku azzjonist li kapaċi jeżerċita influwenza kontrollanti fuq il-bord superviżorju, il-Belt ta’ Neubrandenburg kellha influwenza kontrollanti fuq NEUWOGES. Fid-dawl ta’ dak il-kontroll, it-telf allegat mill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwa riżorsa tal-Istat mitlufa.
(51)
NEUWOGES tkompli tgħid li prattikament kull indikazzjoni ta’ imputabbiltà hija preżenti f’dan il-każ partikolari: il-Belt ta’ Neubrandenburg kellha kontroll estensiv fuq NEUWOGES; kien importanti ħafna għal NEUWOGES li taqdi l-interessi tal-belt; il-ftehim inkwistjoni kien konkluż għal raġunijiet politiċi u d-deċiżjoni finali dwar il-ftehim tal-bejgħ b’kiri lura kienet b’mod ċar f’idejn il-Belt ta’ Neubrandenburg.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA tirrifjuta l-argumenti li pprovdiet NEUWOGES u tiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni kienu tranżazzjonijiet normali tas-suq li ma tawha l-ebda vantaġġ u għaldaqstant mhumiex għajnuna mill-Istat. L-ewwel BAVARIA tiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala unità finanzjarja waħda (Sezzjoni 4.2.1). It-tieni, il-kuntratti inġenerali mhumiex tali li investitur privat ma kienx jidħol għalihom (Sezzjoni 4.2.2). It-tielet, l-alternattivi elenkati minn NEUWOGES ma kinux ikunu aktar vantaġġjużi għal NEUWOGES (Sezzjoni 4.2.3). Finalment, BAVARIA tiddikjara li ma kien hemm ebda trasferiment ta’ riżorsi imputabbli lill-Istat (Sezzjoni 4.2.4).
4.2.1. L-eżami konġunt kontra l-eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(53)
BAVARIA targumenta li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala unità u ma jistgħux ikunu vvalutati b’mod separat wieħed mill-ieħor. Il-bejgħ u l-kiri lura sussegwenti tal-binjiet kienu żewġ stadji konnessi ta’ ftehim uniku. BAVARIA tindika li l-ftehim kien offrut bħala pakkett u kien meqjus bħala tali minn NEUWOGES, kif juru biċ-ċar ir-rekords interni ta’ NEUWOGES dwar il-proċess tad-deċiżjoni.
(54)
Għaldaqstant, skont BAVARIA, il-kriterju tal-investitur privat għandu jkun applikat għall-ftehim kollu u mhux għal kull kuntratt individwali.
4.2.2. It-tranżazzjoni ma tatx vantaġġ lil BAVARIA
(55)
Skont BAVARIA, kwalunkwe vantaġġ potenzjali huwa prekluż sempliċement minħabba l-fatt li NEUWOGES għamlet proċedura ta’ offerti (għalkemm limitata) sabiex tittestja s-suq u ma hemm l-ebda raġuni sabiex wieħed jiddubita li NEUWOGES għażlet l-aktar offerta vantaġġjuża mill-aspett finanzjarju.
(56)
Hija targumenta li, minkejja l-proċedura tal-offerti, iċ-ċirkostanzi partikolari ta’ NEUWOGES għandhom ikunu kkunsidrati sabiex wieħed jistabbilixxi jekk investitur privat kienx jidħol għall-ftehim. NEUWOGES kellha bżonn iżżid il-kapital u tirrinnova l-appartamenti sabiex tipprivatizzahom (waqt li żżomm il-kera baxxa) u tikseb il-ħelsien tal-AHG. Għaldaqstant, skont BAVARIA, investitur privat fl-istess ċirkostanzi kien jidħol għall-ftehim.
(57)
Rigward it-termini tal-GVV u r-riskji li kienu jinħolqu kieku s-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg żviluppa inqas minn kemm mistenni (pereż. kieku r-rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza kienet ogħla minn dik imbassra), BAVARIA targumenta li r-riskju li ma tkunx tista’ tikseb il-kera u r-rata ta’ okkupanza mixtieqin ma kienx furzat fuq NEUWOGES; għall-kuntrarju, dan baqa’ ma’ NEUWOGES. NEUWOGES kien ikollha ġġorr il-konsegwenzi kieku s-suq żviluppa inqas tajjeb minn kemm kien mistenni anki kieku ma daħlitx fil-ftehim ma’ BAVARIA.
(58)
Rigward it-termini individwali tal-GVV, BAVARIA tiddikjara li r-rati medji għal kull metru kwadru użati għall-kalkolu tar-rata ta’ lokazzjoni kienu kemmxejn aktar baxxi mill-valuri li kienu jkunu mistennija abbażi tal-indiċi tal-kera għal Neubrandenburg. BAVARIA tindika wkoll li l-indiċi tal-kera kien jassumi li l-kera kienet ser togħla wara l-1 ta’ Jannar 2000, li jfisser li żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena kienet realistika.
(59)
Rigward l-EBV, BAVARIA tindika li l-istimi tal-1997 u tal-2007 ma jistgħux jitqabblu direttament mal-EBV, peress li l-istimi kienu bbażati fuq bejgħ dirett, filwaqt li għalkemm l-EBV kien jinkludi l-bejgħ tal-binjiet, stabbilixxa biss lokazzjoni tal-bini għall-art. Peress li NEUWOGES baqgħet il-proprjetarja tal-art, il-valur tal-art mogħti fl-istimi ma jistax jiġi kkunsidrat. BAVARIA tikkunsidra wkoll li r-rapporti tal-istimi fi kwalunkwe każ m’għadhomx rilevanti, peress li jistabbilixxu biss il-valur teoretiku tal-proprjetajiet u mhux il-prezz li seta’ attwalment jinkiseb għalihom fuq is-suq.
(60)
BAVARIA tkompli tgħid li l-ħelsien mid-dejn antik mogħti abbażi tal-ftehim għandu jiġi kkunsidrat ukoll. Wieħed mill-għanijiet ta’ NEUWOGES meta daħlet fil-ftehim inkwistjoni kien li tikseb il-ħelsien tal-AHG.
(61)
Minbarra t-termini eżatti tal-EBV u tal-GVV, il-vantaġġi mogħtija lil NEUWOGES taħt il-GPV għandhom ukoll ikunu kkunsidrati, skont BAVARIA. BAVARIA tafferma li NEUWOGES insistiet li tintgħażel is-sussidjarja tagħha BRG għar-rinnovazzjoni tal-appartamenti, bl-għarfien sħiħ li NEUWOGES kienet sejra tirċievi l-qliegħ kollu ta’ BRG (u tkun ukoll responsabbli mill-kopertura ta’ kwalunkwe telf). Fid-dawl ta’ dan, il-qligħ mill-kuntratt ma’ BRG, li kien jiswa EUR […], għandu jitqies bħala vantaġġ rilevanti għal NEUWOGES.
(62)
Finalment, BAVARIA tgħid fir-rigward tal-loġika ġenerali tal-mudell ta’ bejgħ b’kiri lura li NEUWOGES b’mod ovvju kellha tħallas lura l-investiment oriġinali ta’ BAVARIA flimkien mal-imgħax. BAVARIA tirreferi għar-rekords interni ta’ NEUWOGES dwar il-proċess tad-deċiżjoni sabiex turi li NEUWOGES kienet konxja sew mill-fatt li r-rata ta’ lokazzjoni kienet maħsuba sabiex tammortizza l-investiment oriġinali ta’ BAVARIA.
4.2.3. L-alternattivi
(63)
Rigward l-alternattivi li NEUWOGES tqis li kienu jkunu aktar vantaġġjużi mill-aspett finanzjarju, BAVARIA tiddikjara li dawk l-alternattivi jew ma kinux disponibbli jew ma kinux ikunu aktar vantaġġjużi. L-ewwel, rigward l-allegata għażla ta’ bejgħ dirett lill-kerrejja, BAVARIA tqis li huwa ferm improbabbli li NEUWOGES kienet tkun kapaċi tbiegħ appartamenti mhux rinnovati jew li kellha l-flus sabiex tiffinanzja r-rinnovazzjonijiet meħtieġa. It-tieni, rigward il-possibbiltà li tissellef biex tiffinanzja r-rinnovazzjonijiet, BAVARIA tgħid li NEUWOGES kien ikollha ġġorr l-istess riskji u spejjeż tal-ftehim ma’ BAVARIA. Barra minn hekk, il-bejgħ dirett ta’ appartamenti rinnovati lill-kerrejja jew lil xi bejjiegħ kummerċjali kien ikun proposta xejn attraenti, peress li NEUWOGES kien ikollha tħallas perċentwal għoli tal-prezz imsaħħaħ lill- ETF.
4.2.4. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(64)
Finalment, BAVARIA tiddikjara li l-ftehim ma jinvolvi l-ebda riżorsa tal-Istat u ma jistax ikun imputat lill-Istat, li NEUWOGES hija kumpanija tal-liġi privata normali li ma rċeviet l-ebda riżorsa mill-Istat kemm diretta kif ukoll indiretta, li t-tranżazzjoni ma tistax tkun imputata lill-Istat sempliċement minħabba l-kontroll ġenerali eżerċitat minn bord superviżorju li fuqu l-muniċipalità kellha l-maġġoranza tas-siġġijiet u li l-argument ta’ NEUWOGES li l-Belt ta’ Neubrandenburg ġiegħlet lil NEUWOGES tidħol fi ftehim għal raġunijiet politiċi hija inverosimili.
4.3. IL-BELT TA’ NEUBRANDENBURG
(65)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg, li hija proprjetarja ta’ NEUWOGES, tgħid li l-kuntratti inkwistjoni jinkludu għajnuna mill-Istat. Il-Belt taqbel mal-argumenti ta’ NEUWOGES u tikkumenta b’mod separat fuq għadd ta’ punti.
4.3.1. Vantaġġ
(66)
L-ewwel, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-EBV u l-GVV għandhom ikunu vvalutati b’mod separat, minħabba li l-partijiet isseparawhom b’attenzjoni kemm fis-sens legali kif ukoll f’dak finanzjarju. It-tieni, il-Belt ta’ Neubrandenburg tirreferi għall-argument ta’ NEUWOGES ibbażat fuq it-tnaqqis imbassar fil-popolazzjoni, li investitur privat kien jieħu inkonsiderazzjoni. Il-Belt ta’ Neubrandenburg tkompli tindika li rati għoljin ta’ nuqqas ta’ okkupanza kienu jkunu ferm prevedibbli minn investitur privat. It-tielet, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li x-xogħol ta’ rinnovazzjoni ordnat minn BAVARIA kien tant bażiku li ma kien hemm ebda raġuni li wieħed jantiċipa rati ta’ okkupanza għoljin u żidiet konsiderevoli fil-kera.
(67)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg tirrifjuta wkoll argumenti oħrajn imressqa minn BAVARIA. B’mod partikolari, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-proċedura tal-offerti ma tistax tintuża bħala indikazzjoni li l-offerta ta’ BAVARIA kienet l-aħjar offerta disponibbli fuq is-suq u li operatur tas-suq kien jiċħad l-offerta ta’ BAVARIA, anki kieku kienet l-aħjar offerta fuq is-suq. Rigward l-allegati alternattivi, il-Belt ta’ Neubrandenburg bażikament tapprova l-argumenti ta’ NEUWOGES. Rigward l-istimi u l-argument ta’ BAVARIA li dawk il-valuri ma setgħux jinkisbu, il-Belt ta’ Neubrandenburg tispjega li l-istimi għandhom jitqiesu bħala parametru bażiku għall-prezz tas-suq fiż-żmien materjali, peress li mgħadux aktar possibbli li wieħed jistabbilixxi liema prezz NEUWOGES setgħet effettivament tikseb fuq is-suq fl-1998.
4.3.2. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(68)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li t-tranżazzjoni hija imputabbli lilha, peress li hija eżerċitat grad suffiċjenti ta’ kontroll fuq NEUWOGES inġenerali u fir-rigward tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura b’mod partikolari.
(69)
Hija tiddikjara li, bħala l-uniku azzjonist, il-Belt kellha kontroll sħiħ fuq NEUWOGES skont l-ammissjoni tagħha stess u li għaldaqstant il-ġestjoni ta’ NEUWOGES kienet marbuta mill-istruzzjonijiet mogħtija mill-Belt. Hija tkompli tiddikjara li tmienja jew għaxar membri tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES kienu uffiċjali tal-Belt, li b’hekk kellha mekkaniżmu ta’ kontroll ieħor għad-dispożizzjoni tagħha u li l-Belt ta’ Neubrandenburg kienet obbligata taħt l-ordinamenti tagħha li tiżgura li kienet kapaċi teżerċita influwenza xierqa fuq NEUWOGES.
(70)
Rigward il-ftehim inkwistjoni, il-Belt ta’ Neubrandenburg tispjega li mhux biss kellha l-faċilità li teżerċita kontroll, iżda hija effettivament għamlet dan waqt il-ftehim. Il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-involviment mill-qrib tal-uffiċjali tal-Belt huwa rreġistrat b’mod ċar fil-minuti tal-laqgħat tal-bord superviżorju u li deċiżjoni tal-bord superviżorju kienet meħtieġa qabel ikun jista’ jiġi konkluż il-ftehim. Rigward it-termini tal-ftehim, il-Belt ta’ Neubrandenburg tiddikjara li l-Belt ħadmet sabiex tissalvagwardja l-interessi politiċi lokali.
(71)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg tikkonkludi billi tiddikjara li l-kontroll tal-Belt fuq il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura u r-responsabbiltà tagħha għall-ftehim huma kkorroborati b’mod ċar mill-fatti u li l-ftehim huwa għalhekk imputabbli lilha.
4.4. L-ISTAT FEDERALI TA’ BERLIN
(72)
L-Istat Federali ta’ Berlin, li għandu rabtiet mill-qrib ma’ BAVARIA, (18) jiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni ma jinkorporaw l-ebda element ta’ għajnuna, peress li ma ngħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA.
4.4.1. Vantaġġ
(73)
L-ewwel, l-Istat Federali ta’ Berlin jargumenta li l-kuntratti inkwistjoni għandhom ikunu kkunsidrati bħala ftehim wieħed, peress li huma partijiet komplementari b’mod reċiproku ta’ ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura u NEUWOGES ittrattathom bħala tali.
(74)
Rigward il-kriterju tal-investitur privat, l-Istat Federali ta’ Berlin jindika li s-soluzzjoni offruta minn BAVARIA kienet soluzzjoni bilanċjata fid-dawl tas-sitwazzjoni finanzjarja ta’ NEUWOGES fiż-żmien materjali (1997/1998) u t-tip ta’ ftehim inkwistjoni (privatizzazzjoni skont ir-rekwiżiti tal-ħelsien tal-AHG, ir-rinnovazzjoni tal-istokk ta’ akkomodazzjoni tagħha, iż-żamma ta’ responsabbiltajiet maniġerjali għall-proprjetajiet tagħha, iż-żamma ta’ kera soċjalment aċċettabbli).
(75)
Rigward l-EBV b’mod partikolari, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara, l-ewwel, li l-proċedura tal-offerti ta’ NEUWOGES qieset li l-offerta ta’ BAVARIA kienet l-aħjar offerta fiż-żmien materjali (1997/1998). It-tieni, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara li l-ħelsien tal-AHG għandu jiġi kkunsidrat, peress li NEUWOGES kienet ferm attenta li tonora l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha f’konformità mal-AHG. It-tielet, l-Istat Federali ta’ Berlin jindika li l-bejgħ bi prezz relattivament baxx (bl-għażla ta’ bejgħ b’kundizzjonijiet ta’ rinnovazzjoni marbutin miegħu minflok bejgħ wara t-tlestija tax-xogħol ta’ rinnovazzjoni mill-kumpanija) kien fl-interess finanzjarju ta’ NEUWOGES, peress li prezz aktar baxx kien ifisser li riedu jitħallsu inqas flus lill-ETF.
(76)
Rigward il-GVV, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara, l-ewwel, li l-kuntratti kampjuni juru li ma kien hemm xejn mhux tas-soltu, la fit-terminu tal-kuntratt u lanqas fl-indiċjar tar-rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % fis-sena, it-tieni, li r-rata ta’ indiċjar kienet iġġustifikata fid-dawl tar-rata medja ta’ inflazzjoni mbassra dak iż-żmien (1997/1998) u, it-tielet, li l-kera għal kull m2 kienet fil-limiti tal-indiċi tal-kera għall-Belt ta’ Neubrandenburg li kienet tapplika dak iż-żmien.
4.4.2. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(77)
Bħal BAVARIA, l-Istat Federali ta’ Berlin jargumenta li l-Belt ta’ Neubrandenburg ma pprovdietx fondi lil NEUWOGES u li, għall-kuntrarju, NEUWOGES kellha biss għad-dispożizzjoni tagħha d-dħul li hija nnifisha kienet tiġġenera, u li fuqu l-awtoritajiet lokali ma kellhom l-ebda kontroll dirett.
(78)
Rigward l-imputabbiltà, l-Istat Federali ta’ Berlin isostni li huwa improbabbli li l-Belt ta’ Neubrandenburg iddeċidiet li tagħti għajnuna ta’ fond tal-proprjetà ta’ Berlin a spejjeż tal-kumpanija tal-iżvilupp tal-akkomodazzjoni lokali tagħha stess u li ma hemmx evidenza suffiċjenti ta’ xi intenzjoni min-naħa tal-Belt ta’ Neubrandenburg li jkun hemm xi kuntratti imputati lilha.
5. IR-RAĠUNIJIET GĦALL-BIDU TAL-PROĊEDURA TA’ INVESTIGAZZJONI FORMALI
(79)
Il-Kummissjoni kkummentat b’mod provviżorju fuq għadd ta’ kwistjonijiet fid-deċiżjoni tagħha li tibda proċedura ta’ investigazzjoni formali u talbet lill-partijiet jipprovdu tagħrif dwar tliet kwistjonijiet b’mod partikolari.
(80)
L-ewwel, il-Kummissjoni aċċettat b’mod provviżorju li l-EBV u l-GVV għandhom jitqiesu bħala unità u mhux bħala kuntratti separati, peress li t-tnejn kienu jifformaw parti minn kuntratt ta’ lokazzjoni tal-proprjetà immobbli fil-varjant tal-bejgħ b’kiri lura. (19) Il-valutazzjoni ta’ vantaġġ ekonomiku potenzjali hija għaldaqstant ibbażata fuq analiżi tar-redditu li NEUWOGES setgħet tistenna fl-1998 mill-konklużjoni reċiproka tal-EBV u tal-GVV. (20)
(81)
Il-Kummissjoni tqajjem żewġ kwistjonijiet b’mod partikolari rigward l-EBV:
-
L-ewwel, hemm kwistjoni dwar jekk il-ħelsien tal-AHG għandux ikun inkluż fil-valutazzjoni. (21)
-
It-tieni, il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni dwar id-differenzi bejn l-istimi tal-1997 u tal-2007 peress li, mingħajr aktar dettalji, ikun impossibbli li wieħed jistabbilixxi liema minn dawn l-istimi kienet tirrifletti l-valur attwali tas-suq tal-art fl-1997/1998. (22)
(82)
Rigward il-GVV, il-Kummissjoni l-ewwel tiddikjara li huwa ċar mill-kuntratti kampjuni li t-termini miftiehma bejn NEUWOGES u BAVARIA kienu normali fis-suq dak iż-żmien (1997/1998). (23) It-tieni, il-Kummissjoni tiddikjara li l-proċedura tal-offerti limitati li saret minn NEUWOGES tikkorrobora l-fatt li NEUWOGES kellha l-faċilità li tittestja s-suq u tieħu deċiżjoni fnanzjarjament razzjonali. (24) It-tielet, il-Kummissjoni tinnota li l-kera miftiehma fil-kuntratt għall-2008 kienet fil-fatt konformi ma’ jew xi ftit aktar baxxa mill-kera medja fil-viċinat inkwistjoni fl-2008. (25)
(83)
Għalkemm dawn il-fatturi kollha jindikaw li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq, il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni dwar l-aspettattivi tal-atturi tas-suq tal-proprjetà fl-1998 sabiex tkun tista’ teżamina l-argumenti inkwistjoni f’aktar dettall. (26)
(84)
Finalment, il-Kummissjoni vvalutat l-analiżi tal-fluss tal-flus ippreżentata minn NEUWOGES u finalment ikkonkludiet li, minħabba n-nuqqasijiet metodiċi, dik l-analiżi ma wrietx li kien ingħata xi vantaġġ ekonomiku lil BAVARIA. (27)
(85)
Għaldaqstant il-Kummissjoni ddeċidiet li ma setgħet turi ebda vantaġġ ekonomiku favur BAVARIA fuq il-bażi tal-informazzjoni pprovduta. (28) Madankollu, hija nnotat il-ħsieb tagħha li teżamina l-argumenti tal-atturi tas-suq f’aktar dettall u talbet lill-partijiet kollha jibagħtu aktar informazzjoni utli. (29)
6. PROĊEDURI LEGALI FIL-ĠERMANJA
(86)
L-LG Rostock tat is-sentenza tagħha fil-proċedura fil-Qorti Ġenerali bejn BAVARIA u NEUWOGES fit-28 ta’ Novembru 2008. BAVARIA kienet ressqet ilment fuq il-bażi li NEUWOGES kienet waqfet tħallas ir-rata ta’ lokazzjoni ta’ kull xahar miftiehma fil-GVV f’Ottubru 2006 fuq il-bażi li l-kuntratt kien null u bla effett peress li kien jinkorpora għajnuna illegali mill-Istat.
(87)
L-LG Rostock iddeċidiet fis-sentenza tagħha li l-EBV u li l-GVV għandhom ikunu kkunsidrati bħala unità minflok b’mod separat, billi ż-żewġ kuntratti kienu jifformaw parti mill-istess ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura. (30)
(88)
Rigward l-EBV, l-LG Rostock stabbiliet iċ-ċens annwali għall-ewwel 30 sena tat-terminu tal-EBV, li kien […] % fis-sena. L-LG Rostock iddeċidiet li dan ma kienx kumpens baxx iżżejjed, peress li NEUWOGES kienet irċeviet iċ-ċens bil-quddiem għall-ewwel 30 sena u setgħet tinvesti u tagħmel qligħ minnu, li ma kienx ikun possibbli għaliha b’pagament annwali. (31)
(89)
L-LG Rostock kompliet tiddeċiedi li l-ħelsien mid-dejn antik mogħti lil NEUWOGES u bbażat fuq il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura ried ikun ikkunsidrat b’mod sħiħ, peress li l-ħelsien mid-dejn l-antik kien kontinġenti għall-ftehim. (32) L-LG Rostock iddikjarat li, jekk l-ammont mogħti f’ħelsien minn dejn antik kien miżjud mal-prezz tax-xiri tal-binjiet, il-prezz miksub kien 16 % biss taħt l-istima tal-2007 tal-bini u għaldaqstant ma kienx sproporzjonat mal-valur tal-bini. (33) Finalment, l-LG Rostock iddeċidiet li prezz ta’ xiri baxx kien fl-interess ta’ NEUWOGES, peress li l-prezz tax-xiri baxx kien naqqas l-investiment globali magħmul minn BAVARIA u r-rata ta’ lokazzjoni korrispondenti. (34) L-LG Rostock iddeċidiet ukoll li prezz tax-xiri aktar baxx kien ukoll vantaġġjuż peress li r-responsabbiltà ta’ NEUWOGES lejn l-ETF kienet tiddependi fuq ir-rikavat mill-bejgħ. (35)
(90)
Rigward il-GVV, l-LG Rostock iddeċidiet, l-ewwel, li terminu ta’ 30 sena kien normali għall-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-proprjetà. (36) It-tieni, il-Qorti ddeċidiet li r-rata oriġinali ta’ lokazzjoni ta’ EUR […]/m2 miftiehma fil-kuntratt ma kinitx sproporzjonata mal-kera medja għal bini simili fiż-żmien materjali (1997/1998). (37) Il-Qorti kompliet issib li ż-żieda annwali fir-rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % kienet iġġustifikata fid-dawl tar-rata ta’ inflazzjoni bejn l-1970 u l-1998 (li kienet ta’ medja ta’ 3,52 % fis-sena). (38) L-LG Rostock kompliet tinnota li żidiet effettivi fil-kera fil-viċinat materjali fl-ewwel għaxar snin tal-kuntratt kienu xi ftit jew wisq konformi maż-żieda miftiehma fil-kuntratt. It-tielet, l-LG Rostock iddeċidiet li l-ispejjeż ta’ ġestjoni u manutenzjoni kienu ġew ikkalkulati skont ir-regolamenti attwali u ma ssuġġerewx xi vantaġġ lil BAVARIA. (39)
(91)
Rigward ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] %, l-LG Rostock iddeċidiet li kull kerrej iġorr ir-riskju li l-proprjetà mikrija lilu tista’ attwalment tintuża kif ippjanat. (40) L-LG Rostock ikkorroborat din is-sejba billi ddikjarat li ebda istituzzjoni tal-kreditu ma taċċetta r-responsabbiltà għall-faċilità li wieħed juża bini ffinanzjat skont kif ippjanat.
(92)
Finalment, l-LG Rostock qabblet ir-rata ta’ lokazzjoni medja tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura mar-rati tal-imgħax fuq self konvenzjonali u ddeċidiet li r-rata ta’ lokazzjoni medja ta’ […] % fis-sena ma kinitx sproporzjonata mar-rata tal-imgħax mistennija fuq is-self għall-iżvilupp tal-proprjetà, li tista’ titla’ sa 10 % fis-sena. (41)
(93)
L-LG Rostock ikkonkludiet billi sabet li ma kien ingħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA, peress li investitur privat kien ukoll jidħol għall-kuntratti inkwistjoni. (42)
(94)
NEUWOGES appellat kontra dik is-sentenza u l-proċeduri quddiem l-OLG Rostock għadhom pendenti.
(95)
BAVARIA imbagħad tat bidu għal proċeduri quddiem il-VG Greifswald, sabiex tkun tista’ tara l-fajls kollha relatati ma’ dawk il-kuntratti u li kienu fil-pussess ta’ NEUWOGES jew tal-Belt ta’ Neubrandenburg permezz ta’ mezzi legali. BAVARIA rrapportat li kienet applikat qabel għal din il-viżjoni taħt l-Att dwar il-Libertà tal-Informazzjoni; madankollu din ġiet irrifjutata mill-Belt ta’ Neubrandenburg għar-raġuni li BAVARIA kienet diġà ngħatat aċċess għad-dokumenti rilevanti kollha matul il-proċeduri quddiem l-LG/OLG Rostock u mill-Kummissjoni Ewropea. (43) Il-proċeduri quddiem il-VG Greifswald ukoll għadhom pendenti.
7. VALUTAZZJONI TAL-MIŻURI
7.1. L-EŻISTENZA TAL-GĦAJNUNA MILL-ISTAT TAĦT L-ARTIKOLU 107 (1) TAT-TFUE
(96)
Taħt l-Artikolu 107(1) tat-TFUE, ‘kull għajnuna, ta’ kwalunkwe forma, mogħtija minn Stat Membru jew permezz ta’ riżorsi tal-Istat, li twassal għal distorsjoni jew theddida ta’ distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew ċerti produtturi għandha, safejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq intern’. Għaldaqstant miżura tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat jekk tissodisfa l-erba’ prerekwiżiti li ġejjin:
(a)
Il-miżura trid tagħti vantaġġ ekonomiku selettiv lil impriża.
(b)
Il-miżura trid tkun imputabbli lill-Istat u ffinanzjata minn riżorsi tal-Istat.
(c)
Il-miżura għanda toħloq distorsjoni jew thedded li toħloq distorsjoni għall-kompetizzjoni.
(d)
Il-miżura trid taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
7.1.1. Vantaġġ selettiv lil impriża: il-prinċipji ġenerali
(97)
Skont ġurisprudenza stabbilita tal-Qorti tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea, il-kundizzjonijiet li miżura trid tissodisfa biex tkun ittrattata bħala ‘għajnuna’ għall-finijiet tal-Artikolu 107 tat-TFUE ma jkunux issodisfati jekk l-impriża pubblika destinatarja tista’, f’ċirkostanzi li jikkorrispondu għal kundizzjonijiet normali tas-suq, tikseb l-istess vantaġġ li jkun ġie magħmul disponibbli għaliha permezz tar-riżorsi tal-Istat. Biex ikun ivvalutat jekk l-istess miżura kinitx tkun adottata f’kundizzjonijiet normali tas-suq minn investitur privat fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat, il-benefiċċji u l-obbligi marbuta mas-sitwazzjoni tal-Istat bħala azzjonist biss - esklużi dawk marbuta mas-sitwazzjoni tagħha bħala awtorità pubblika - għandhom jiġu kkunsidrati. (44)
(98)
L-applikabbiltà tal-kriterju tal-investitur privat finalment tiddependi, fuq il-fatt li l-Istat Membru kkonċernat ikun ta, fil-kapaċità tiegħu bħala operatur ekonomiku u mhux fil-kapaċità tiegħu bħala awtorità pubblika, vantaġġ ekonomiku lil xi impriża. Minn dan isegwi li, jekk Stat Membru jistrieħ fuq dak il-kriterju waqt il-proċedura amministrattiva, dan għandu, fejn ikun hemm xi dubju, jistabbilixxi mingħajr ekwivoku u abbażi ta’ evidenza oġġettiva u verifikabbli li l-miżura implimentata tista’ tiġi attribwita lill-Istat li jaġixxi bħala operatur ekonomiku. Dik l-evidenza trid turi b’mod ċar li, qabel jew fl-istess waqt li jkun qed jagħti l-vantaġġ ekonomiku, l-Istat Membru kkonċernat iddeċieda li jagħmel investiment, permezz tal-miżura attwalment implimentata, fl-impriża. F’dak ir-rigward, jista’ jkun jeħtieġ li tiġi prodotta evidenza li turi li d-deċiżjoni hija bbażata fuq valutazzjonijiet ekonomiċi komparabbli ma’ dawk li, fiċ-ċirkostanzi, investitur privat fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat Membru kkonċernat kien iwettaq qabel jagħmel l-investiment inkwistjoni, sabiex jiddetermina l-profittabbiltà futura tagħha.
(99)
B’kuntrast, biex jintwera li, qabel jew fl-istess waqt li ta l-vantaġġ, l-Istat Membru ħa dik id-deċiżjoni bħala operatur ekonomiku, mhuwiex biżżejjed li wieħed jistrieħ fuq valutazzjonijiet ekonomiċi magħmula wara li ngħata l-vantaġġ, fuq sejba retrospettiva li l-investiment magħmul mill-Istat Membru kkonċernat kien effettivament profittabbli, jew fuq ġustifikazzjonijiet sussegwenti tat-tip ta’ azzjoni attwalment magħżul. (45)
(100)
Minn dan isegwi, l-ewwel, li d-dokumenti ppreżentati mill-partijiet għall-kuntratt li kienu mħejjija wara li ttieħdet il-miżura ma jistgħux jiġu kkunsidrati bħala tali f’dan il-każ għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat.
(101)
It-tieni, minn dan isegwi li l-impatt tal-AHG fuq is-sitwazzjoni finanzjarja ta’ NEUWOGES għandu wkoll jiġi injorat f’dan il-każ għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat. L-AHG fil-fatt għandu għan politiku u grupp limitat biss ta’ impriżi kienu jikkwalifikaw għall-għajnuna (Sezzjoni 2AHG). Il-liġi ma kinitx tapplika għal investitur privat f’sitwazzjoni simili għal dik ta’ NEUWOGES.
7.1.2. L-istruttura tal-evalwazzjoni f’dan il-każ
(102)
Biex ikun stabbilit jekk ingħatax vantaġġ lil BAVARIA taħt il-kuntratti inkwistjoni, jeħtieġ li wieħed jeżamina jekk dawk il-kuntratti kinux simili għal kuntratti li kien jeżegwixxi investitur privat f’sitwazzjoni simili għal dik ta’ NEUWOGES.
(103)
L-eżaminazzjoni tal-Kummissjoni tinkludi tliet fażijiet. Fl-ewwel fażi, issir analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim fuq NEUWOGES, sabiex ikun iddeterminat x’livell ta’ qligħ setgħet tistenna l-kumpanija (Sezzjoni 7.2). Fit-tieni fażi, il-ftehim tal-bejgħ b’kiri lura huwa mqabbel ma’ alternattivi oħrajn, bħal bejgħ dirett, sabiex ikun iddeterminat jekk xi alternattiva oħra kinitx tkun aktar attraenti mill-aspett ekonomiku (Sezzjoni 7.3). Fit-tielet fażi, il-ftehim inkwistjoni jiġi mqabbel ma’ ftehimiet simili ta’ bejgħ b’kiri lura konklużi bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien, l-eżitu tal-proċedura tal-offerti limitati organizzata minn NEUWOGES hija analizzata u t-termini tal-ftehim huma mqabbla ma’ rati tal-imgħax standard għal ftehimiet ta’ finanzjament oħrajn fiż-żmien materjali (l-aħħar tal-1997/bidu tal-1998) (Sezzjoni 7.4). Meqjusa f’daqqa, dawn it-tliet fażijiet jippermettu lill-Kummissjoni tiddeċiedi jekk NEUWOGES aġixxietx bħal investitur privat.
7.2. L-IMPLIKAZZJONIJIET FINANZJARJI TAL-FTEHIM GĦAL NEUWOGES
(104)
L-ewwel pass fl-analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim inkwistjoni huwa li jiġi definit it-tip ta’ ftehim. Il-mistoqsija ewlenija f’dan il-każ hija jekk iż-żewġ kuntratti eżegwiti bejn NEUWOGES u BAVARIA humiex żewġ partijiet tal-istess ftehim wieħed ġenerali jew jekk għandhomx ikunu eżaminati bħala żewġ tranżazzjonijiet separati (Sezzjoni 7.2.1). It-tieni, biex issir valutazzjoni xierqa tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim għal NEUWOGES, jiġu investigati l-karatteristiċi ta’ ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura (Sezzjoni 7.2.2). Wara analiżi dettaljata u separata tal-impatt finanzjarju tal-EBV (Sezzjoni 7.2.3) u l-GVV (Sezzjoni 7.2.4), issir analiżi globali tar-redditu antiċipat fuq il-ftehim għal NEUWOGES (Sezzjoni 7.2.5).
7.2.1. L-eżami konġunt kontra l-eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(105)
L-ewwel għandu jkun imfakkar li kemm il-Kummissjoni (fid-deċiżjoni tal-inizjazzjoni tagħha) u l-LG Rostock (fis-sentenza tagħha) sabu li ż-żewġ kuntratti inkwistjoni għandhom ikunu eżaminati flimkien. (46) Il-proċedura tal-investigazzjoni formali kkonfermat dik is-sejba għar-raġunijiet li ġejjin:
(a)
Iż-żewġ kuntratti huma komponenti komplementari ta’ ftehim uniku ta’ bejgħ b’kiri lura. Il-fuljett ta’ BAVARIA li jirreklama l-mudell partikolari tagħha ta’ bejgħ b’kiri lura jispjega li l-ftehim huwa komplut taħt żewġ kuntratti, wieħed li jirregola l-bejgħ u l-ieħor li jirregola l-kiri lura. (47) Wara dan iż-żewġ kuntratti dejjem ġew ikkunsidrati bħala ftehim wieħed.
(b)
Il-kuntratti ġew iffirmati fil-21 ta’ Jannar 1998, jiġifieri fl-istess jum, u kull wieħed jirreferi għall-ieħor (48), li jindika li huma marbutin mill-qrib ma’ xulxin u jissuġġerixxi li l-ebda wieħed miż-żewġ kuntratti ma kien ikun eżegwit mingħajr l-ieħor.
(c)
Kif jidher mill-kalkolu tal-prezz ta’ BAVARIA li oriġinarjament ippreżentat NEUWOGES, it-termini tal-kuntratti huma indissolubbilment interkonnessi. (49) Il-flus bil-quddiem imħallsa kienu bbażati fuq ir-rata ta’ lokazzjoni ta’ kull xahar dovuta minn NEUWOGES u l-investiment ta’ BAVARIA fir-rinnovazzjonijiet tal-bini. Fi ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura, ir-rata ta’ lokazzjoni hija mfassla b’mod li tammortizza l-investiment oriġinali magħmul mil-lokatur. Dan ifisser li termini differenti fil-GVV kienu jibdlu ċ-ċifri fl-EBV u viċe versa. (50)
(d)
Huwa ċar mill-minuti tal-laqgħat tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES li NEUWOGES dejjem qieset iż-żewġ kuntratti bħala parti mill-istess ftehim. (51) Pereżempju, id-dokumenti tal-bord superviżorju datati t-30 ta’ Ottubru 1997 u s-16 ta’ Diċembru 1997 jiddikjaraw b’mod ċar li l-prezz tax-xiri ser ikun iffinanzjat mix-xerrej permezz ta’ mudell ta’ lokazzjoni. Dan juri li NEUWOGES kienet perfettament konxja mir-rabta bejn l-EBV u l-GVV. Bl-istess mod, il-maniġment ta’ NEUWOGES spjega lil-laqgħa tal-bord superviżorju fis-16 ta’ Diċembru 1997 li l-ħlas innegozjat ma’ BAVARIA kien il-prezz li seta’ jinkiseb għal dan il-‘pakkett’ u li l-‘pakkett’ kien jinkludi ċerti riskji għall-kumpanija li, madankollu, kienu ġestibbli. Ir-referenza għall-‘pakkett’ u r-riskju assoċjat għal darb’oħra turi li ż-żewġ kuntratti kienu meqjusa bħala ftehim wieħed.
(106)
L-argumenti ta’ NEUWOGES li wieħed mill-kuntratti inkwistjoni ma sarx quddiem nutar mhumiex konvinċenti. L-argument ewlieni ta’ NEUWOGES huwa li l-fatt li wieħed mill-kuntratti ma sarx quddiem nutar juri l-intenzjoni tal-partijiet li jeżegwixxu żewġ kuntratti separati u indipendenti. Il-Kummissjoni tinnota li, billi l-interventi tal-Istat jistgħu jieħdu diversi forom u allura jridu jkunu evalwati skont l-effetti tagħhom, ma jistax ikun eskluż li diversi miżuri konsekuttivi ta’ intervent mill-Istat għandhom, għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, jitqiesu bħala intervent wieħed. Dan jista’ jkun il-każ b’mod partikolari meta l-interventi konsekuttivi, b’mod speċjali meta wieħed jikkunsidra li l-kronoloġija u l-għan tagħhom u ċ-ċirkostanzi tal-impriża meta saru l-interventi, huma tant relatati ma’ xulxin li huma inseparabbli minn xulxin. (52) B’hekk il-kunċett ta’ tranżazzjoni waħda huwa definit b’mod aktar wiesa’ fil-liġi tal-Unjoni dwar l-għajnuna milli fil-liġi tal-Ġermanja dwar il-kuntratti. Il-kunsiderazzjonijiet fil-premessa 105 juru li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala tranżazzjoni waħda fid-dawl tal-kronoloġija u l-għan tagħhom u ċ-ċirkostanzi tal-impriża fiż-żmien meta ġew eżegwiti l-kuntratti.
7.2.2. Sfond: Ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura
(107)
Il-ftehim bejn BAVARIA u NEUWOGES huwa bbażat fuq il-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ ta’ BAVARIA. Dan il-mudell jipprovdi li x-xerrej (BAVARIA) jiffinanzja l-investiment oriġinali tiegħu billi jikri l-binjiet mixtrija lura lill-bejjiegħ (NEUWOGES). Il-mudell ta’ lokazzjoni juża formula sempliċi sabiex jiddetermina l-valur tal-investiment u r-rata ta’ lokazzjoni korrispondenti: il-valur tal-investiment huwa kkalkulat bid-diviżjoni tal-ħlas annwali nominali ta’ lokazzjoni bir-rata ta’ lokazzjoni (f’%):
Ir-rata ta’ lokazzjoni tinkiseb minn kombinazzjoni tat-terminu tal-kuntratt, l-indiċjar tar-rata ta’ lokazzjoni u l-valur residwu tal-binjiet:
Ir-rata ta’ lokazzjoni (f’%)
Terminu: 25 sena
Valur residwu (f’%)
Indiċjar
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Terminu: 30 sena
Valur residwu (f’%)
Indiċjar
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
B’hekk il-valur tal-investiment jiddependi kemm fuq ir-rata ta’ lokazzjoni kif ukoll fuq il-ħlasijiet ta’ lokazzjoni fix-xahar u viċe versa. Ladarba l-partijiet ikunu stabbilixxew il-parametri ewlenin (it-terminu, l-indiċjar annwali, il-valur residwu) u jew il-valur maħsub tal-investiment globali jew il-ħlasijiet ta’ lokazzjoni ppjanati ta’ kull xahar, il-parametri neqsin jistgħu jkunu kkalkulati. Abbażi tal-formula, terminu iqsar, valur residwu aktar baxx, indiċjar aktar baxx jew pagamenti ta’ lokazzjoni nominali aktar baxxi fix-xahar jagħtu investiment globali aktar baxx.
(109)
Ladarba l-valur tal-investiment ikun ġie deċiż, l-ispejjeż tar-rinnovazzjoni u t-taxxa u spejjeż potenzjali oħrajn jiġu mnaqqsa. L-ammont li jifdal huwa l-prezz tax-xiri. Ma hemm l-ebda distinzjoni fil-prezz tax-xiri għall-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA (flus kontant bil-quddiem) bejn il-prezz imħallas għas-sjieda tal-binjiet u ċ-ċens.
Il-kalkolu għall-ftehim bejn BAVARIA u NEUWOGES
Investiment totali
EUR […]
Rinnovazzjoni
EUR […]
Taxxi u tariffi
EUR […]
Tariffa tal-privatizzazzjoni
EUR […]
Prezz tax-xiri
EUR […]
(110)
Hemm żewġ partijiet tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura inkwistjoni: l-EBV u l-GVV u dawn min-naħa tagħhom huma marbuta mal-GPV. L-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV, il-GVV u l-GPV għal NEUWOGES iridu jkunu vvalutati fid-dawl ta’ dak l-isfond.
7.2.3. Implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-EBV għal NEUWOGES
(111)
Il-komponenti prinċipali tal-EBV huma l-bejgħ tal-bini u l-istabbiliment ta’ lokazzjonijiet tal-bini għal 75 sena għall-art li fuqha jkun jinsab il-bini. BAVARIA qablet li tħallas lil NEUWOGES total ta’ EUR […], li EUR […] minnhom bħala ċens kapitalizzat għall-perjodu sal-31 ta’ Diċembru 2028 u EUR […] bħala l-prezz tax-xiri għall-bini. (53) Barra minn hekk, mill-1 ta’ Jannar 2029, Bavaria trid tħallas ukoll ċens annwali ta’ […] % tal-valur tal-art kurrenti, jiġifieri EUR […] għal kull metru kwadru jew EUR […] kull sena għal perjodu ta’ 10 snin. (54) Għat-terminu li jifdal tal-EBV (mill-2039 sal-aħħar tal-2073), sar provvediment biex iċ-ċens jiġi rivedut skont l-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja, bil-kundizzjoni li jinbidel b’aktar minn […] %. (55)
(112)
Minbarra li tixtri l-bini u tikseb lokazzjoni tal-bini għall-art inkwistjoni, BAVARIA qablet ukoll li tagħmel rinnovament tal-bini u tqabbad lil BRG, sussidjarja ta’ NEUWOGES, biex twettaq ix-xogħlijiet tal-bini.
(113)
Il-partijiet stabbilew il-prezz tax-xiri pagabbli minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV fuq il-bażi ta’ pagament ta’ EUR […]/m2 kull xahar għal-lokazzjoni, indiċjar ta’ […] % fis-sena, valur residwu tal-bini ta’ […] % (pagabbli minn NEUWOGES malli jiskadi l-kuntratt ta’ 75 sena li jistabbilixxi l-lokazzjoni tal-bini abbażi ta’ valwazzjoni li għandha tiġi ppreparata fiż-żmien rilevanti) u terminu ta’ lokazzjoni lura ta’ 30 sena. (56) Il-valur totali tal-investiment fuq il-bażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet kien ta’ EUR […] miljun. (57) Il-prezz tax-xiri, wara li jitnaqqsu EUR […] bħala kostijiet tar-rinnovament, EUR […] bħala kostijiet għall-privatizzazzjoni u EUR […] fuq taxxi/tariffi, kien ta’ EUR […]. (58)
(114)
Dan il-prezz finali mbagħad ġie maqsum fil-prezz għall-bini ([…] % = EUR […]) u ċ-ċens kapitalizzat għall-art ([…] % = EUR […]). (59) L-ammonti pagabbli għall-art u għall-bini kienu kkalkulati bħala perċentwal tal-prezz tax-xiri globali pjuttost milli separatament.
(115)
Il-vantaġġi inizjali akkumulati għal NEUWOGES mit-tranżazzjoni għalhekk kienu l-pagament fi flus kontanti ta’ EUR […] u d-dħul miċ-ċens pagabbli minn BAVARIA wara perjodu ta’ 30 sena.
7.2.3.1. Fatturi oħra
Tariffa għall-privatizzazzjoni
(116)
L-ewwel nett, il-Kummissjoni ssib li l-pagamenti fi flus kontanti ta’ EUR […] imħallsa minn BAVARIA lil NEUWOGES bħala tariffa għall-privatizzazzjoni jridu jiġu kkunsidrati.
(117)
Bħala x-xerrej tal-bini u detentur tal-lokazzjoni tal-bini għall-art, BAVARIA kienet meħtieġa skont il-kuntratti inkwistjoni, li tagħmel sforzi preskritti b’mod ċar biex tbigħ perċentwal tal-appartamenti lill-kerrejja tagħhom. Din il-kundizzjoni kienet terminu tal-kuntratt sabiex id-disponiment‘bħala privatizzazzjoni lil xerrejja intermedji’jkun jista’ jiġi rikonoxxut għall-finijiet tal-AHG. Dik il-liġi kienet titlob li xerrej kummerċjali jipprova jbigħ l-ogħla perċentwal possibbli (mill-anqas 1/3) tal-istokk ta’ akkomodazzjoni akkwiżit bit-tranżazzjoni, lill-kerrejja. (60) Bħala parti minn dan l-impenn, kellha tittieħed azzjoni sabiex il-kerrejja jiġu infurmati dwar din il-faċilità u jiġi sondat l-interess tagħhom li jixtru appartament. Il-kompitu li tagħmel dak l-isforz kien riassenjat lil NEUWOGES skont l-EBV (Parti V, Sezzjonijiet 1-3). Kien maqbul ukoll li NEUWOGES tirċievi tariffa ta’ EUR […]/m2, li twassal għal tariffa totali ta’ EUR […] għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni.
(118)
Fil-bidu ma kienx ippjanat li NEUWOGES titħallas tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni u l-ammont li suċċessivament tħallas bħala tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni, oriġinarjament kien sempliċement parti mill-prezz propost tal-bejgħ. (61) Fil-fatt, ma kienx jagħmel sens li BAVARIA tħallas lil NEUWOGES tariffa għal attivitajiet li fihom BAVARIA ma kellha l-ebda interess finanzjarju. Kien fl-interess finanzjarju ta’ NEUWOGES li tikseb ħelsien tal-AHG, li kien kondizzjonali fuq l-isforzi ta’ privatizzazzjoni.
(119)
Madankollu, it-tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni aktar tard kienet imnaqqsa mill-prezz tal-bejgħ u minflok, tħallset fil-forma ta’ pagament separat. Ir-raġuni għal dan kienet li, kieku l-ammont inkwistjoni baqa’ parti mill-prezz tal-bejgħ, kien ikollu jitħallas lill-ETF. Il-prezz tal-bejgħ imħallas minn BAVARIA lil NEUWOGES ġie mnaqqas b’dak l-ammont. Għal BAVARIA, dan ma għamel l-ebda differenza minn perspettiva finanzjarja. NEUWOGES irċeviet eżattament l-istess ammont mingħand BAVARIA daqs kemm kienet tirċievi li kieku ma kienet maqbula l-ebda tariffa separata għall-privatizzazzjoni. Fil-fatt, NEUWOGES innifisha żiedet it-tariffa tal-privatizzazzjoni mar-rikavat antiċipat mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. (62)
(120)
Il-fatt li dawn il-pagamenti kienu ppreżentati bħala tariffa separata pjuttost milli bħala parti mill-prezz tal-bejgħ kien ta’ rilevanza biss għal NEUWOGES fid-dawl tal-AHG. Kif stabbilit qabel (ara l-premessa 101), investitur privat ma kienx jikkunsidra l-AHG. Il-fatt li NEUWOGES assumiet l-isforz ta’ privatizzazzjoni u ġarrbet nefqa hija u tagħmel dan huwa irrilevanti fil-kuntest preżenti. Investitur privat li jaġixxi barra mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-AHG ma kien jagħmel l-ebda sforz sabiex jipprivatizza l-appartamenti, li hija r-raġuni għaliex dan irid jiġi injorat għall-iskop tat-test tal-investitur privat.
(121)
Għalhekk it-tariffa tal-privatizzazzjoni mħallsa minn BAVARIA lil NEUWOGES trid titqies bħala vantaġġ rilevanti għal NEUWOGES u tiżdied mal-prezz tal-bejgħ għall-iskop li jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES.
Rinnovamenti
(122)
Ir-rinnovamenti mwettqa bit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kellhom implikazzjonijiet finanzjarji addizzjonali għal NEUWOGES. Wieħed irid jiftakar li l-kostijiet tar-rinnovament influwenzaw direttament il-pagament minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV, li kien ibbażat fuq il-valur tal-investiment totali, esklużi l-kostijiet (inklużi l-kostijiet tar-rinnovament) (ara l-premessa 109). Fi kliem ieħor, aktar ma jkunu għoljin il-kostijiet tar-rinnovament, aktar ikun baxx il-prezz tax-xiri. Dik kienet ir-raġuni għaliex metodu alternattiv li ntuża sabiex tiġi kkalkulata t-tranżazzjoni, ibbażat fuq kirjiet aktar baxxi, indiċjar aktar baxx u għalhekk rata ta’ lokazzjoni ferm aktar baxxa, ta prezz tax-xiri li xorta kien ogħla mill-prezz maqbul fl-EBV, prinċipalment minħabba l-fatt li l-kostijiet tar-rinnovament kienu stabbiliti f’livell ferm aktar baxx f’dak il-kalkolu alternattiv milli finalment kienu maqbula bejn BAVARIA u BRG. (63)
(123)
Fid-dawl ta’ dan għandu jiġi nnotat li t-tariffa fissa tar-rinnovament imħallsa skont il-GPV minn BAVARIA lil BRG, 100 % sussidjarja ta’ NEUWOGES, kienet konsiderevolment ogħla mill-istima oriġinali tal-kostijiet tar-rinnovament ta’ NEUWOGES. (64) Filwaqt li fl-istima oriġinali ta’ NEUWOGES, il-kostijiet totali kienu stmati għal EUR […] jew EUR […]/m2, it-tariffa fissa tar-rinnovament li finalment kienet maqbula bejn BAVARIA u s-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, kienet EUR […] jew EUR […]/m2. Fi kliem ieħor, il-kostijiet maqbula qabżu l-istima oriġinali tal-kostijiet b’EUR […] jew […] %. It-tariffa fissa ferm ogħla li kienet maqbula naqqset b’mod sinifikanti l-prezz tax-xiri mħallas minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV.
(124)
Ma ngħatat l-ebda raġuni għall-istima oriġinali tal-kostijiet u t-tariffa fissa maqbula. Dan huwa aktar u aktar sorprendenti billi NEUWOGES kienet oriġinarjament kwalifikat il-kostijiet medji stmati ta’ EUR […]/m2 għar-rinnovament bħala‘pjuttost normali[]’. (65) Il-kost ta’ xogħol ta’ rinnovament simili għal dak imwettaq minn BRG huwa saħansitra stmat bejn EUR […]/m2 u EUR […]/m2 fir-rapport prodott minn NEUWOGES (Rinnovament jew twaqqigħ ta’ blokok tal-konkrit precast fl-istati federali ġodda, minn hawnhekk ’il quddiem ir-‘rapport Pestel’). (66) Bħala s-sid u l-amministratur tal-bini, NEUWOGES kienet taf eżattament liema xogħol ta’ rinnovament kien meħtieġ u għalhekk huwa diffiċli biex wieħed jifhem għaliex dan kien stmat anqas b’mod daqshekk drastiku.
(125)
Iridu jiġu kkunsidrati l-kostijiet tar-rinnovament meta jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV. L-ewwel nett, l-ammont fatturat mis-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, għall-kostijiet tar-rinnovament, kien irrilevanti b’mod ċar għal BAVARIA, billi l-kostijiet addizzjonali kollha tar-rinnovament jiġu sempliċement paċuti kontra l-prezz tax-xiri. NEUWOGES, mill-banda l-oħra, ovvjament kellha interess finanzjarju li BAVARIA tidħol f’kuntratt ta’ rinnovament ma’ BRG u biex parti mill-prezz tal-bejgħ jiġi attribwit għal kostijiet tar-rinnovament, b’din il-konsiderazzjoni tal-aħħar tkun ibbażata fuq il-fatt li l-profitt iġġenerat mis-sussidjarja ta’ NEUWOGES mix-xogħol tar-rinnovament ma riedx jitħallas taħt l-AHG. Skont l-estimi proprji tagħha, BRG (u għalhekk NEUWOGES) iġġenerat profitt ta’ EUR […] mix-xogħol ta’ rinnovament għal Bavaria. (67) Dan il-profitt jirrappreżenta vantaġġ dirett għal NEUWOGES li jrid jiġi kkunsidrat. Fil-fatt, anki l-maniġment ta’ NEUWOGES irrefera għall-kuntratt tar-rinnovament ma’ BRG f’ġustifikazzjoni tal-prezz tal-bejgħ. (68)
Ċens
(126)
F’dan il-punt huwa neċessarju li jiġi kkunsidrat l-argument ta’ NEUWOGES li BAVARIA ma kinitx meħtieġa de facto li tħallas ċens għall-ewwel 30 sena, billi fil-prezz tal-bejgħ kien inkluż ċens kapitalizzat. Il-kwistjoni jekk iċ-ċens jitħallasx kull sena jew jiġix kapitalizzat u mħallas bil-quddiem hija essenzjalment irrilevanti għall-iskop ta’ din il-valutazzjoni. M’hemm xejn x’jissuġġerixxi li ftehim bħal dan ma kienx raġonevoli; kien sempliċement espressjoni tal-preferenza ta’ NEUWOGES li tirċievi l-flus bil-quddiem.
(127)
Fl-aħħar nett, wieħed m’għandux jinsa li BAVARIA xorta hija meħtieġa li tħallas iċ-ċens ladarba jkun skada l-GVV. Mill-1 ta’ Jannar 2029, BAVARIA trid tħallas ċens ta’ […] % tal-valur tal-art kurrenti, jiġifieri EUR […]/m2 fis-sena għal perjodu ta’ 10 snin. Sar provvediment sabiex iċ-ċens jiġi rivedut b’mod proporzjonali mal-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja għat-terminu li jifdal, bil-kundizzjoni li dan jinbidel b’aktar minn […] %. Jekk, għall-grazzja tas-sempliċità, wieħed jassumi li l-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja ma jinbidilx, dawn il-pagamenti futuri se jkollhom valur nominali stmat ta’ EUR […]. Meħudin flimkien, il-valur ta’ dawn il-pagamenti futuri skontati għas-sena 1998 jirrappreżenta wkoll parti mill-vantaġġ miksub minn NEUWOGES.
7.2.3.2. Konklużjonijiet
(128)
F’dan il-punt għandu jiġi mfakkar li l-għan tal-analiżi ta’ hawn fuq huwa li l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV għal NEUWOGES jiġu determinati b’mod kemm jista’ jkun preċiż. Dik l-analiżi turi li l-vantaġġi rilevanti miksuba minn NEUWOGES jinkludu:
(a)
il-prezz fi flus kontanti mħallas minn BAVARIA (EUR […]);
(b)
it-tariffa mħallsa għall-privatizzazzjoni (EUR […]);
(c)
il-profitt mix-xogħol tar-rinnovament (EUR […]);
(d)
il-valur fi flus kontanti taċ-ċens għall-perjodu wara l-2029 (EUR […] skontati).
7.2.4. Implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-GVV għal NEUWOGES
(129)
Skont il-GVV, NEUWOGES hija responsabbli għall-immaniġġjar tal-bini inkwistjoni. NEUWOGES hija intitolata għad-dħul kollu mill-kirjiet imħallsa għall-appartamenti u l-unitajiet kummerċjali. Min-naħa tagħha, hija trid tħallas lis-sid (BAVARIA) pagament fiss kull xahar ta’ EUR […] tal-lokazzjoni sakemm jitlesta x-xogħol tar-rinnovament u ta’ EUR […] minn hemm ’il quddiem (Sezzjoni 3 GVV). Il-kuntratt għandu terminu ta’ 30 sena mit-tlestija tax-xogħol tar-rinnovament (Sezzjoni 2(1)). Il-pagament kull xahar tal-lokazzjoni huwa indiċjat b’rata ta’ […] % fis-sena (Sezzjoni 4(2)). L-għan tal-analiżi li ġejja huwa li tistabbilixxi l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-GVV għal NEUWOGES.
7.2.4.1. Sfond (kalkoli)
(130)
Ir-rata tal-lokazzjoni ta’ kull xahar tinkiseb billi l-kera netta antiċipata ta’ kull xahar għal kull m2, tnaqqas minnha l-kostijiet tal-maniġment, il-kostijiet tal-manutenzjoni u r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera, tiġi mmultiplata bin-numru ta’ metri kwadri disponibbli. (69) Is-suppożizzjonijiet bażiċi għalhekk jirrigwardaw il-kera netta antiċipata ta’ kull xahar għal kull m2 u l-kostijiet antiċipati. Il-partijiet jiffissaw il-pagament tal-lokazzjoni ta’ kull xahar għal EUR […]/m2, abbażi tas-suppożizzjonijiet fil-GVV tal-kirjiet netti ta’ EUR […]/m2 wara r-rinnovament u kostijiet ta’ EUR […]/m2. (70)
(131)
Il-parametri speċifiċi finalment adottati fil-GVV kienu magħżula minn NEUWOGES. (71) Hija setgħet iddeterminat il-pagamenti ta’ kull xahar li kienet meħtieġa li tagħmel matul it-terminu tal-kuntratt u r-rikavat mill-bejgħ billi tistabbilixxi kera differenti jew rata ta’ indiċjar differenti. (72) Kien hemm korrelazzjoni diretta bejn ir-riskju akbar jew iżgħar meħud u rifless fir-rata tal-lokazzjoni speċifika stabbilita (pereżempju setgħu ġew stabbiliti kirjiet differenti, indiċjar differenti u kostijiet differenti) u l-likwidità riċevuta fil-forma tal-prezz tal-bejgħ. Pereżempju, kalkolu alternattiv użat minn BAVARIA, ibbażat fuq indiċjar ta’ 2,0 %, kirjiet ta’ EUR […] u għalhekk prezz tal-lokazzjoni ta’ EUR […], kien jagħti pagament tal-lokazzjoni kull xahar ta’ EUR […] minflok EUR […]. (73) Ovvjament kien jagħti wkoll prezz tal-bejgħ aktar baxx.
7.2.4.2. Analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji
Konsiderazzjonijiet ġenerali
(132)
Fl-istabbiliment tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-GVV għal NEUWOGES, iridu jiġu kkunsidrati żewġ punti. L-ewwel, ir-rata tal-lokazzjoni hija kkalkulata għal kull metru kwadru. Billi xi appartamenti kienu mibjugħa minn BAVARIA wara li ġie ffirmat il-kuntratt, in-numru totali ta’ metri kwadri nbidel miċ-ċifra oriġinali ta’ […] m2 għal […] m2 fl-1999, […] m2 fl-2000 u […] m2 fl-2001. Wara l-2001, in-numru rilevanti ta’ metri kwadri baqa’ l-istess ta’ […] m2. NEUWOGES tibbaża l-kalkolu tal-fluss tal-flus projettat tagħha fil-kummenti tagħha, fuq dan in-numru ta’ metri kwadri li qiegħed jonqos gradwalment. Madankollu, billi hija biss il-perspettiva ex-ante li tgħodd, NEUWOGES kellha tnaqqas in-numru totali ta’ metri kwadri li fuqhom kienu bbażati l-kalkoli tagħha mhux bin-numru ta’ metri kwadri fil-fatt mibjugħa, iżda bin-numru ta’ metri kwadri li hija assumiet li kienu ser jerġgħu jinbiegħu fil-bidu tal-1998. Għalhekk, l-analiżi ta’ hawn taħt hija bbażata fuq iċ-ċifri li fuqhom NEUWOGES ibbażat il-projezzjonijiet tal-profitt oriġinali tagħha (jiġifieri tnaqqis gradwali minn […] m2 għal […] m2 sal-2003, pjuttost milli fuq iċ-ċifri kkwotati minn NEUWOGES fil-kummenti tagħha. It-tieni, iridu jiġu skontati d-dħul u n-nefqa futuri, u għalhekk trid tiġi stabbilita rata ta’ skont, sabiex jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-kuntratt għal NEUWOGES meta saret it-tranżazzjoni. Il-Kummissjoni assumiet rata ta’ skont ta’ 5 % fis-sena, bi qbil mal-ittra oriġinali u l-analiżijiet tal-flussi tal-flus prodotti minn NEUWOGES. (74)
Affidabbiltà tal-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES
(133)
Qabel ma tinbeda analiżi ekonomika indipendenti tal-GVV, huwa neċessarju li wieħed jikkummenta dwar l-analiżijiet ex-post ippreżentati minn NEUWOGES dwar il-flussi tal-flus sabiex jiġu illustrati l-aspettattivi ex-ante li investitur privat prudenti kien ikollu dwar il-fluss tal-flus iġġenerat mill-GVV. NEUWOGES targumenta li, abbażi ta’ suppożizzjonijiet ex-ante realistiċi (li, fl-opinjoni tagħha, kienu żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena, indiċjar tal-kostijiet b’[…] % fis-sena u rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] %), il-GVV kien ikun mistenni li jiġġenera fluss ta’ flus negattiv totali ta’ EUR -[…] nominali u EUR -[…] skontat (75). NEUWOGES issostni wkoll li l-GVV seta’ jiġġenera biss valur pożittiv ta’ EUR […] nominali u EUR […] skontat abbażi ta’ suppożizzjonijiet ex-ante allegatament mhux realistiċi (żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena, rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] % u kostijiet stabbli). (76) Għalhekk, fl-opinjoni ta’ NEUWOGES, kien ċar mill-bidu li kienu jridu jiġu imposti żidiet fil-kera ta’ […] kull sena sempliċement biex jiġi rkuprat il-pagament tal-lokazzjoni, li ma kien iħalli l-ebda marġini għaż-żidiet fil-kostijiet.
(134)
F’dan il-kuntest għandu jiġi nnotat li NEUWOGES tagħmel suppożizzjonijiet rigward il-kostijiet li fil-biċċa l-kbira mhumiex konvinċenti (il-livell tal-bidu tal-kostijiet huwa l-istess fl-analiżijiet kollha ppreżentati minn NEUWOGES). Il-kalkoli li fuqhom huwa msejjes il-GVV huma bbażati fuq il-kostijiet totali (ġestjoni, manutenzjoni u riskju ta’ inadempjenza tal-kera) ta’ […] % tal-kirjiet, filwaqt li l-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES huma bbażati fuq il-kostijiet (wara r-rinnovament) ta’ mill-anqas […] % ([…] % riskju ta’ inadempjenza tal-kera, […] % ġestjoni u manutenzjoni). Anki jekk ma titqiesx iż-żieda drastika fir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera (minn […] % għal […] %), il-kostijiet li jifdal jiżdiedu minn […] % għal […] % tal-kirjiet. NEUWOGES ma toffri l-ebda ġustifikazzjoni xierqa għal din iż-żieda fil-kummenti tagħha. Għall-kuntrarju, NEUWOGES issostni li […] % (EUR […]/m2) huwa valur plawsibbli għall-perjodu immedjatament wara l-modernizzazzjoni, iżda li dak il-valur imbagħad għandu jiżdied b’[…] % fis-sena. (77) Anki l-valwazzjonijiet li NEUWOGES ikkummissjonat qabel il-bejgħ kienu bbażati fuq kostijiet totali (inkluż ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera (78)) ta’ bejn […] % u […] % (valwazzjoni tal-1997). Billi l-valwazzjoni ma tistipulax il-perċentwal stmat ta’ inadempjenzi tal-kera, huwa impossibbli jingħad jekk is-suppożizzjonijiet sottostanti relatati ma’ kostijiet oħra jvarjawx mis-suppożizzjonijiet ta’ NEUWOGES. Minkejja dan, il-kostijiet l-oħra li issa stmat NEUWOGES huma ogħla, anki jekk wieħed jassumi li r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera fil-valwazzjoni tal-1997 kien stmat għal […] %. Minħabba f’hekk, l-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES mhumiex aċċettabbli u jridu jiġu korretti abbażi ta’ kostijiet tal-bidu ta’ […] % (mingħajr ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera). (79)
(135)
F’dan il-kuntest il-Kummissjoni tinnota wkoll li s-sottomissjoni ta’ NEUWOGES li ż-żidiet ta’ […] % fil-kera kienu jkunu meħtieġa sempliċement sabiex ipaċu ż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni, hija ħażina. Billi r-rata tal-lokazzjoni kienet ikkalkulata bħala perċentwal tal-kirjiet totali oriġinali (f’dan il-każ […] %), żieda fil-kera ta’ […] % tkopri kemm iż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni kif ukoll żieda ta’ […] % fil-kostijiet. B’kostijiet stabbli, anki żieda żgħira fil-kera tkun biżżejjed biex tikkumpensa għaż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni. Fil-fatt, fuq il-bażi ta’ riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u kostijiet altrimenti stabbli, żieda annwali ta’ […] % fil-kera tkun suffiċjenti biex tpaċi ż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni u NEUWOGES tista’ tuża kwalunkwe żieda aktar minn din biex tkopri ż-żidiet fil-kostijiet jew tirrapporta profitt.
Analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji
(136)
NEUWOGES innifisha ppreparat analiżi tal-flussi tal-flus nominali meta ġie esegwit il-kuntratt. (80) Dik l-analiżi assumiet li l-kostijiet proprji (ġestjoni, manutenzjoni) se jiżdiedu b’[…] % fis-sena, li l-kirjiet jistgħu jiżdiedu b’[…] % kull tliet snin, li setgħet tinżamm rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] % u li […] % tal-appartamenti kienu se jinbiegħu lill-kerrejja. Fuq dik il-bażi, NEUWOGES kienet tistenna li tiġġenera fluss tal-flus nominali mill-GVV ta’ EUR […] matul it-terminu ta’ 30 sena.
(137)
Ma ħarġet ebda informazzjoni waqt il-proċedura ta’ investigazzjoni formali sabiex tappoġġa s-suppożizzjoni li l-kalkoli msemmija kienu bbażati intenzjonalment fuq aspettattivi ottimistiċi. Ma kien hemm l-ebda evidenza li r-rappreżentanti ta’ NEUWOGES li ppreżentaw dawn iċ-ċifri lill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES għamlu dan fl-għarfien li ċ-ċifri ma kinux eżatti. Fil-fatt, lanqas NEUWOGES ma tidher li qiegħda targumenta li l-maniġment tagħha daħal intenzjonalment fi tranżazzjoni żvantaġġuża għal raġunijiet politiċi; għall-kuntrarju, hija tidher li qiegħda tallega li l-implikazzjonijiet finanzjarji kienu valutati ħażin (u li dan ma kienx iseħħ fil-każ ta’ investitur privat). (81)
(138)
Madankollu, huwa neċessarju li jiġu eżaminati l-aspettattivi sabiex jiġi aċċertat li dawn kienu tali li l-ebda investitur privat ma kien jibbaża deċiżjoni fuqhom. F’dan ir-rigward għandu jiġi nnotat li, fl-opinjoni ta’ NEUWOGES, investitur privat kien jassumi żieda fil-kera ta’ […] % biss fis-sena, żieda fir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u żieda fil-kostijiet ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni ta’ […] %. (82) Abbażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet, NEUWOGES tistma fluss tal-flus globali ta’ EUR -[…] nominali u EUR -[…] skontat, fejn iż-żieda ta’ aktar minn seba’ darbiet fl-inadempjenza tal-kera hija l-aktar fattur sinifikanti.
7.2.4.3. Aspettattivi tas-suq
(139)
Qabelxejn, iridu jiġu kkonsultati d-dokumenti kollha li jixħtu dawl fuq l-aspettattivi attwali taż-żewġ partijiet fit-tranżazzjoni. L-ewwel nett, mill-minuti tal-laqgħa tal-bord superviżorju li saret fis-16 ta’ Diċembru 1997 jidher li l-maniġment ta’ NEUWOGES qies ir-riskji inerenti fit-tranżazzjoni bħala‘maniġġabbli’. (83) Il-minuti jindikaw ukoll li NEUWOGES ibbażat l-azzjoni tagħha fuq kalkoli li kienu jassumu żieda fil-kera ta’ […] % kull tliet snin, żieda fil-kostijiet (mingħajr riskju ta’ inadempjenza tal-kera) ta’ […] % u riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] %. (84)
(140)
Qabel iffirmat il-kuntratti, NEUWOGES ikkonsultat ditta tal-awdituri (Nordrevision), li qieset li għalkemm kienet konsistenti mar-rata ġenerali tal-inflazzjoni, żieda fil-kera ta’ […] % ma kinitx realistika. (85) Nordrevision ikkunsidrat ukoll li l-kostijiet tal-bidu (il-kalkoli kienu bbażati fuq kostijiet stmati ta’ […] % tal-kirjiet), jekk wieħed jassumi rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ żero, kienu realistiċi iżda li l-kostijiet riedu jiġu indiċjati sabiex jinżammu mal-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni. (86)
(141)
Min-naħa tagħha, BAVARIA assumiet li, minħabba li l-popolazzjoni ta’ Neubrandenburg kienet mistennija li tibqa’ stabbli (billi diversi fornituri kbar ta’ servizzi kienu stabbilew ruħhom hemm) (87) u l-pożizzjoni prima tal-bini, setgħet tkun mistennija rata baxxa ħafna ta’ nuqqas ta’ okkupanza. (88) Hija assumiet ukoll li l-kirjiet setgħu jiżdiedu sabiex ikunu konsistenti mal-indiċjar tal-pagamenti tal-lokazzjoni. (89)
(142)
Fl-aħħar nett, għandu jiġi nnotat li l-valwazzjonijiet tal-1997 ikkummissjonati minn NEUWOGES qabel il-bejgħ kienu jinkludu informazzjoni dwar l-iżviluppi rilevanti mistennija. Il-valwazzjoni tal-1997 assumiet kostijiet ta’ bejn […] % u […] %, iżda ma stipulatx ir-riskju stmat ta’ inadempjenza tal-kera. (90)
7.2.4.4. Valutazzjoni
Kostijiet ta’ ġestjoni
(143)
L-ewwel, l-aspettattivi fir-rigward tal-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni jidhru li huma plawsibbli f’termini kemm tal-livell tal-bidu (EUR […]/m2 jew […] % tal-kirjiet) kif ukoll taż-żieda antiċipata ([…] %). Rigward il-livell tal-bidu għall-ispejjeż, din il-konklużjoni hija bbażata fuq is-sejba ta’ NEUWOGES stess li l-ispejjeż kienu ffissati f’livell suffiċjentement għoli, tal-anqas għall-perjodu direttament wara r-rinnovament. It-tieni, ir-rapport Pestel ikkonkluda li l-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni bħala medja kienu jlaħħqu EUR […]/m2 fl-1997, li huwa EUR […] inqas mill-istima għall-istess spejjeż skont it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. (91) Fl-aħħar nett, l-estimi tal-ispejjeż fil-valwazzjonijiet kienu ta’ daqs simili. Li dawn l-ispejjeż kienu se jiżdiedu kienet ċertezza u ż-żieda preżunta ta’ […] % fis-sena tidher li hija plawsibbli u kemxejn konservattiva. Nordrevision ipproponiet biss li l-ispejjeż ta’ ġestjoni għandhom jiġu indiċjati bi qbil mar-rata tal-lokazzjoni, li jwassal għal żieda annwali ta’ […] %, jiġifieri żieda anqas minn dik attwalment aċċettata minn NEUWOGES. Mill-bqija, NEUWOGES issa tħoss ukoll li żieda ta’ […] % setgħet realistikament tkun mistennija, li jfisser li valur ta’ […] % fis-sena ċertament li ma kienx baxx b’mod mhux raġonevoli.
Riskju ta’ inadempjenza tal-kera
(144)
Rigward ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera, inadempjenza ġenerali prevista tal-kera ta’ […] % ma kinitx improbabbli. L-ewwel nett, irid jiġi nnotat li ma tqajmux dubji dwar din is-suppożizzjoni meta l-kuntratti kienu eżaminati minn Nordrevision, anki jekk dawn esprimew tħassib f’imkejjen oħra fid-dawl tas-sitwazzjoni ekonomika ġenerali u s-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg. (92) It-tieni, għalkemm ma pprovdiet l-ebda informazzjoni dwar ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera applikat, il-valwazzjoni tal-1997 assumiet li r-riskji ta’ inadempjenza tal-kera ma kinux ogħla b’mod sinifikanti. (93)
(145)
Skont ir-rekords interni tal-proċess tat-teħid tad-deċiżjonijiet, fuq il-bażi tad-diversi fornituri kbar ta’ servizzi li kienu stabbilew fiż-żona, BAVARIA assumiet li l-popolazzjoni f’Neubrandenburg kienet se tibqa’ stabbli u li l-appartamenti inkwistjoni kważi kollha kienu se jinkrew wara r-rinnovament. Skont informazzjoni minn NEUWOGES, il-Belt ta’ Neubrandenburg u l-Istat Federali ta’ Mecklenburg-Vorpommern fl-1997/1998 kienu fil-fatt qegħdin jistennew li l-popolazzjoni se tibqa’ stabbli u li l-introjti kienu se jiżdiedu b’mod stabbli.
(146)
Fl-aħħar nett, il-fatt li l-maniġment ta’ NEUWOGES (li kien qiegħed imexxi kumpanija li kellha aktar minn 30 % tal-appartamenti f’Neubrandenburg u għalhekk kien estremament familjari mas-suq lokali tal-proprjetà) ikkunsidra r-riskji inerenti fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bħala maniġġabbli u assuma riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % fil-projezzjonijiet proprji tiegħu, ma għandux jiġi injorat. Ma hemm l-ebda raġuni apparenti għaliex esperti fis-suq lokali tal-proprjetà kellhom jibbażaw il-kalkoli tagħhom fuq tali suppożizzjonijiet jekk dawn kienu ffissati f’livell daqshekk mhux realistikament baxx kif qiegħda ssostni issa NEUWOGES.
(147)
Fl-istess ħin, iridu jiġu kkunsidrati wkoll id-dokumenti prodotti minn NEUWOGES dwar is-suġġett ta’ jekk investitur privat prudenti fis-suq tal-proprjetà rilevanti (bini tal-konkrit precast fil-Ġermanja tal-Lvant) kienx jistenna rati ogħla ta’ nuqqas ta’ okkupanza u d-dokumenti rilevanti li jmorru lura qabel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Mill-valwazzjonijiet ippreżentati, ir-rapport Pestel biss imur lura qabel il-kuntratti inkwistjoni. Għandu jiġi nnotat ukoll li r-rapport Pestel kien jirrigwarda l-Ġermanja tal-Lvant sħiħa u mhux kundizzjonijiet lokali speċifiċi għal Neubrandenburg, li jfisser li huwa ta’ rilevanza limitata f’dan il-kuntest. Ir-rapport jissottolinja numru ta’ problemi ġenerali fis-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant iżda per se ma jissuġġerix li investitur privat ma jassumix riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % għall-iskop li jiddeċiedi jekk jinvestix jew le.
Kirjiet
(148)
Rigward il-kirjiet, l-ewwel punt li għandu jiġi nnotat huwa li NEUWOGES ma tqisx li l-kirjiet antiċipati wara r-rinnovament huma ffissati f’livell għoli wisq. Għall-kuntrarju, hija ssostni li l-kirjiet ma setgħux jiżdiedu sal-punt antiċipat. Fid-dawl tas-sejba mil-LG Rostock li l-kera medja ta’ EUR […]/m2 assunta fil-GVV kienet fi ħdan il-medda tal-indiċi tal-kera applikabbli (94), nistgħu nikkonkludu li l-kera medja stmata oriġinali kienet realistika.
(149)
Rigward l-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni maqbula, ma hemm l-ebda evidenza diretta ta’ x’kienet is-suppożizzjoni ġenerali fl-1998 rigward iż-żieda medja fil-kera. Nordrevision innotat biss li l-istima oriġinali ta’ […] % fis-sena kienet konsistenti mar-rata ġenerali tal-inflazzjoni, iżda probabbilment ma tinkisibx f’Neubrandenburg. (95) Il-fatt li NEUWOGES finalment qablet ma’ indiċjar ta’ […] % ‘biss’u assumiet li hija tkun tista’ timponi żidiet fil-kera ta’ […]% kull tliet snin (jew […] % fis-sena) jidher li jissuġġerixxi li hija fehmet u aċċettat dik it-twissija. Il-valwazzjonijiet ma jifformulaw l-ebda aspettattiva espliċita dwar iż-żieda futura fil-kera. Madankollu, irid jiġi nnotat li, billi ma kien fihom l-ebda informazzjoni espliċita dwar il-bidliet antiċipati fl-inflazzjoni u l-kirjiet, il-valwazzjonijiet ovvjament assumew li ż-żidiet fil-kera jkunu fil-livell tar-rata ġenerali tal-inflazzjoni (li kienet madwar 3,5 % fid-deċennji preċedenti). (96) Il-LG Rostock qieset li l-indiċjar kien ġustifikat fid-dawl tar-rata ta’ inflazzjoni medja ta’ 3,52 % fis-sena fit-28 sena ta’ qabel l-iffirmar tal-kuntratti. (97) Hija sostniet ukoll li kien naturalment diffiċli li jiġu previsti l-bidliet fil-kirjiet matul perjodu ta’ 30 sena, iżda ma kien jidher li hemm l-ebda sproporzjon ovvju bejn l-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni u l-bidliet antiċipati fil-kirjiet.
(150)
Ir-rapport Pestel ippreżentat minn NEUWOGES ma jinkludi l-ebda dejta dwar l-aspettattivi attwali tal-operaturi fis-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant u l-ebda dejta speċifika għal Neubrandenburg. Fl-istess waqt, huwa jissuġġerixxi li s-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant kien suq potenzjalment problematiku. Madankollu, fid-dawl tal-fatturi l-oħra msemmija, ir-rapport Pestel min-naħa tiegħu ma jippruvax li l-qbil li l-pagamenti tal-lokazzjoni jiġu indiċjati f’[…] % fis-sena u l-aspettattiva li tkun tista’ timponi żidiet fil-kera ta’ […] % fis-sena kienu kompletament mhux realistiċi.
Terminu
(151)
Fl-aħħar nett, rigward it-terminu tal-kuntratt, il-LG Rostock issostni li ċerti kuntratti ta’ lokazzjoni kienu kkaratterizzati minn termini twal ħafna (sa 30 sena) u li kuntratt bħall-kuntratt inkwistjoni għalhekk ma kienx xi ħaġa rari. (98) Għalkemm terminu ta’ 30 sena ovvjament kellu ċertu riskji, huwa kien jipprovdi wkoll il-faċilità li jiġi ġġenerat profitt stabbli u jiggarantixxi livell għoli ta’ sigurtà f’termini tal-ispejjeż antiċipati. Terminu twil kien ifisser ukoll li kienu meħtieġa pagamenti aktar baxxi tal-lokazzjoni kull xahar biex jiġi amortizzat l-investiment tax-xerrej u li, bl-istess pagamenti tal-lokazzjoni, il-prezz tal-bejgħ ikun ogħla milli b’terminu iqsar. (99) Jekk wieħed jarah b’dak il-mod, it-terminu maqbul ta’ 30 sena ma jidhirx li mhuwiex raġonevoli.
7.2.4.5. Konklużjoni
(152)
Għalhekk l-aspettattivi msemmija minn NEUWOGES fil-kalkolu oriġinali tagħha ma jistgħux jitqiesu bħala mhux realistiċi. Fuq il-bażi tad-dokumenti prodotti, NEUWOGES għalhekk setgħet tassumi li se tiġġenera profitt taħt il-GVV. Jekk il-profitt nominali antiċipat jiġi skontat għaż-żmien materjali (fil-bidu tal-1998), huwa evidenti li d-deċiżjoni ta’ NEUWOGES kienet ibbażata fuq is-suppożizzjoni li l-GVV kellu valur fi flus kontanti ta’ EUR […].
7.2.5. Valutazzjoni ġenerali
(153)
Il-Kummissjoni diġà waslet għall-konklużjoni li l-EBV u l-GVV huma partijiet mill-istess tranżazzjoni ġenerali. Għalhekk il-valur globali tat-tranżazzjoni għal NEUWOGES jiddependi fuq il-valur fi flus kontanti aggregat taż-żewġ kuntratti. Bħala rikapitulazzjoni: NEUWOGES setgħet tistenna l-vantaġġi li ġejjin mill-EBV:
(a)
il-prezz fi flus kontanti mħallas minn BAVARIA (EUR […]);
(b)
it-tariffa mħallsa għall-privatizzazzjoni (EUR […]);
(c)
il-profitt mix-xogħol tar-rinnovament (EUR […]);
(d)
il-valur fi flus kontanti taċ-ċens għall-perjodu wara l-2029 (EUR […] skontat).
(154)
Barra minn hekk, kif jinstab fis-Sezzjoni 7.2.4, fuq il-bażi tal-aspettattivi realistiċi ta’ NEUWOGES, il-valur fi flus kontanti skontat tal-GVV kien stmat għal EUR […]. Għalhekk, il-valur globali tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES kien EUR […].
7.3. TQABBIL MA’ OPZJONIJIET KUMMERĊJALI OĦRA
(155)
Sabiex jiġi determinat jekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kinitx kuntratt li investitur privat kien jidħol fih, il-valur ta’ dik it-tranżazzjoni issa jrid jiġi mqabbel mal-valur ta’ opzjonijiet kummerċjali oħra. Kieku NEUWOGES kellha alternattivi ekonomikament aktar vantaġġjużi, id-deċiżjoni li tidħol fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tista’ titqies bħala opzjoni li investitur privat ma kienx jagħżilha.
(156)
Dwar dan il-punt għandu jiġi nnotat li l-kiri tal-bini mhux rinnovat jew saħansitra t-twaqqigħ tiegħu ftit li xejn kienu alternattivi vijabbli. L-ewwel nett, il-kiri tal-bini mhux rinnovat kien jiġġenera introjtu limitat ħafna. Barra minn hekk, kien ċar li r-rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza tal-bini mhux rinnovat tkun ogħla minn dik tal-bini rinnovat. (100) Għalhekk m’hemmx fatti solidi sabiex jissuġġerixxu li l-kiri tal-bini mhux rinnovat kien jiġġenera profitti ogħla mill-profitt mistenni mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. It-twaqqigħ tal-bini ma kien jassigura l-ebda introjtu u kien iwassal għal spejjeż tat-twaqqigħ. Għalhekk ma kienx hemm alternattivi vijabbli fiż-żmien materjali (1997/1998).
7.3.1. Self bħala opzjoni potenzjali
(157)
L-ewwel alternattiva potenzjali kienet tkun li tissellef il-flus. Kieku NEUWOGES iffinanzjat ir-rinnovament tal-bini inkwistjoni minn selfa, hija kienet sa ċertu punt tkun kapaċi tagħmel l-istess profitt bħal bit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Fuq kollox, kienet tikri l-bini rinnovat, li kien jagħtiha introjtu tajjeb. Barra minn hekk, b’differenza mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, hija kienet iżżomm is-sjieda tal-bini.
(158)
Ovvjament is-self kien jinvolvi wkoll ċerti żvantaġġi. L-ewwel nett, NEUWOGES kien ikollha tipprovdi 30 % tal-valur tal-investiment mill-ekwità proprja tagħha billi, skont NEUWOGES, hija riedet iżżomm ekwità ta’ 30 %. (101) Il-possibbiltà li tnaqqas il-proporzjon tal-ekwità, sabiex tippermetti investiment akbar, kienet diskussa mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES lejn l-aħħar tal-1997. Madankollu, il-maniġment warrab is-suġġeriment bħala finanzjarjament mhux vijabbli, billi dan kien iwassal għal proporzjon ta’ dejn għoli b’mod mhux aċċettabbli. (102) L-ispjegazzjoni tal-maniġment kienet kif ġej:‘It-tnaqqis tal-proporzjon tal-ekwità minn 30 għal 25 % ma jkunx vijabbli (proporzjon tad-dejn)’. (103) Is-Sur Räuber, membru tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES, sostna wkoll li,‘it-tnaqqis fil-proporzjon tal-ekwità mhuwiex immaġinabbli minn perspettiva ta’ ġestjoni tan-negozju. Il-kumpanija trid tkun kapaċi tisservizzja l-obbligazzjonijiet tagħha’. (104) Għalhekk NEUWOGES kien ikollha tikkontribwixxi ekwità ta’ EUR […] sabiex tiffinanzja investimenti għar-rinnovament ta’ EUR […]. Huwa improbabbli ħafna li ekwità ta’ dak l-ammont kienet disponibbli b’mod dirett. Skont il-minuti tal-laqgħa tal-bord superviżorju, l-investimenti potenzjali fl-1998 (inkluż is-self) kienu jlaħħqu madwar EUR […] u dak l-ammont diġà kien ġie stanzjat għal proġetti oħra. (105) Għalhekk kien ċar li NEUWOGES setgħet tiffinanzja biss ix-xogħlijiet ta’ rinnovament minn selfa kieku abbandunat proġetti oħra.
(159)
B’differenza minn selfa, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet toffri diversi vantaġġi: NEUWOGES mhux biss ma kellha bżonn tipprovdi l-ebda ekwità, hija rċeviet ukoll likwidità ġdida u l-finanzjament tax-xogħlijiet ta’ rinnovament kien assigurat.
(160)
Fid-dawl ta’ dawn il-konsiderazzjonijiet kollha, m’hemmx evidenza li setgħet tinkiseb selfa għax-xogħlijiet ta’ rinnovament jew li, kieku setgħet, din kienet tkun aktar vantaġġjuża għal NEUWOGES mit-tranżazzjoni ma’ BAVARIA. Il-fatt li NEUWOGES bilkemm kellha l-ekwità meħtieġa biex tikseb selfa u setgħet tuża l-likwidità addizzjonali biex tiffinanzja investimenti oħra jwassal għall-konklużjoni li d-deċiżjoni li tagħżel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u mhux selfa kienet deċiżjoni raġonevoli.
7.3.2. Bejgħ dirett bħala opzjoni potenzjali
(161)
Opzjoni oħra potenzjalment serja kienet tkun il-bejgħ dirett tal-bini u l-art. Il-mistoqsija importanti hija jekk dan il-bejgħ kienx ikun aktar vantaġġjuż.
7.3.2.1. Valutazzjoni bbażata fuq il-valwazzjonijiet tal-1997 u tal-2007
(162)
Il-mistoqsija ewlenija meta jitqabblu l-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES u l-vantaġġi li kien ikollu bejgħ dirett, hija liema prezz setgħet tikseb NEUWOGES minn bejgħ‘normali’. Il-valwazzjonijiet tal-1997 u tal-2007 għandhom ċertu rwol hawnhekk.
(163)
Dawn iż-żewġ valwazzjonijiet kienu kkummissjonati minn NEUWOGES sabiex jiġi stabbilit il-valur tal-proprjetà (l-art u l-bini) fl-1997. Il-valwazzjoni tal-1997 twettqet minn espert intern u l-valwazzjoni tal-2007 twettqet b’mod retroattiv minn espert estern. Il-valwazzjoni tal-1997 stmat il-valur għal EUR […] u l-valwazzjoni tal-2007 stmat il-valur għal EUR […]. (106) Iż-żewġ valwazzjonijiet ipprovdew valwazzjonijiet separati għall-bini (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) u l-art (1997: EUR […]; 2007: EUR […]). Iż-żewġ valwazzjonijiet huma essenzjalment ibbażati fuq l-istess metodu (metodu tal-kera gross).
(164)
Il-Kummissjoni hija tal-opinjoni li, billi twettqet wara li kienet ġiet stabbilita t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, il-valwazzjoni tal-2007 ma tipprovdix bażi affidabbli sabiex jiġi determinat il-valur tal-proprjetà fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien. NEUWOGES ma setgħetx finalment tibbaża d-deċiżjoni tagħha dwar jekk tidħolx fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma’ BAVARIA fuq it-tranżazzjoni retroattiva mwettqa fl-2007.
(165)
Madankollu, il-Kummissjoni hija tal-opinjoni wkoll li lanqas il-valwazzjoni tal-1997 ma tipprovdi indikazzjoni affidabbli tal-valur tal-proprjetajiet fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien. Matul il-kors tal-proċedura ta’ investigazzjoni formali hija stabbiliet li l-maniġment ta’ NEUWOGES kien konxju sewwa mill-fatt li l-valwazzjoni tal-1997 ma setgħetx titqies bħala bażi affidabbli għal valutazzjoni fiż-żmien meta kienu esegwiti l-kuntratti inkwistjoni. Dan huwa ssuġġerit mis-sejbiet li ġejjin:
(a)
Kirjiet
Il-valwazzjoni tal-1997 kienet ibbażata fuq kirjiet ta’ bejn EUR […]/m2 u EUR […]/m2. Fl-istess ħin, l-ewwel indiċi tal-kera għall-appartamenti rinnovati fil-Belt ta’ Neubrandenburg, maħruġ fl-1 ta’ Jannar 1998 fuq il-bażi tad-dejta tal-1997, elenka kirjiet medji ta’ bejn EUR 3,90/m2 u EUR 4,38/m2. Bħala kumpanija kbira tal-proprjetà attiva f’Neubrandenburg, NEUWOGES bilfors li kienet taf il-kirjiet medji f’Neubrandenburg u kellha tibbaża l-valwazzjoni tal-proprjetà fuq dik id-dejta. Fil-fatt, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għamlet provvediment għal kirjiet medji ta’ EUR […]/m2 għall-perjodu ta’ wara r-rinnovament (jiġifieri mill-1999, sentejn wara s-sena li fiha nġabret id-dejta għall-ewwel indiċi tal-kera), li kien konsistenti mal-indiċi tal-kera.
(b)
Spejjeż tar-rinnovament
Filwaqt li l-valwazzjoni kienet ippreparata fir-rebbiegħa tal-1997 u kienet ibbażata fuq spejjeż totali tar-rinnovament ta’ EUR […], f’ittra lil BAVARIA f’dak iż-żmien (Marzu 1997), il-maniġment ta’ NEUWOGES sostna li r-rinnovamenti kienu se jiswew EUR […]. Ovvjament, għalhekk, NEUWOGES kienet konxja sewwa mill-fatt li l-ispejjeż tar-rinnovament kienu ġew stmati anqas b’mod konsiderevoli fil-valwazzjoni tal-1997. It-tariffa fissa tar-rinnovament maqbula bejn BAVARIA u s-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, kienet saħansitra ogħla (EUR […]), li jindika li meta kienu esegwiti l-kuntratti ma’ BAVARIA, NEUWOGES kienet taf li l-ispejjeż tar-rinnovament kienu ġew stmati anqas fil-valwazzjoni tal-1997 bi kważi EUR 10 miljuni.
(c)
Ħajja utli li jifdal
Il-valwazzjoni tal-1997 b’mod ġenerali assumiet ħajja utli li jifdal ta’ bejn […] u […] snin fuq il-bażi tar-rinnovamenti ppjanati. Hawnhekk għandu jiġi nnotat li mill-ispejjeż baxxi tar-rinnovament fil-valwazzjoni tal-1997 ma jistax jiġi awtomatikament preżunt li r-rinnovamenti se jtawlu b’mod sinifikanti l-ħajja utli tal-bini.
(d)
Valur tal-art
Il-valwazzjoni tal-1997 injorat ċerti fatturi li naqqsu l-valur tal-art inkwistjoni (li kienu kkunsidrati fil-valwazzjoni tal-2007). Dawn il-fatturi kienu jinkludu l-infrastruttura eżistenti li ma setgħetx tiċċaqlaq jew titneħħa (sistema tad-drenaġġ, katusi) u t-tqassim mhux konvenjenti tal-art, li ġeneralment inaqqas il-valur tal-art. Bħala s-sid tal-art, NEUWOGES kellha tkun taf b’dawn il-fatturi u, b’estensjoni, bil-fatt li l-valwazzjoni tal-1997 kienet stmat b’mod eċċessiv il-valur tal-art.
(166)
Fil-qosor, il-Kummissjoni ssib li NEUWOGES kienet taf b’mod ċar li xi wħud mis-suppożizzjonijiet ewlenin li fuqhom kienet ibbażata l-valwazzjoni tal-1997, speċjalment is-suppożizzjonijiet relatati mal-ispejjeż tar-rinnovament, ma kinux tenibbli u għalhekk tikkonkludi li l-valwazzjoni tal-1997 ma tipprovdix informazzjoni affidabbli dwar il-valur tal-proprjetajiet fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien.
(167)
Il-Kummissjoni ssib ukoll li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES fiż-żmien materjali, investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES x’aktarx kien jasal għal konklużjonijiet minn valwazzjoni ex-ante tal-proprjetà li kienu simili ħafna għal dawk milħuqa fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007. Bħal fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007, investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jibbaża l-aspettattivi ex-ante tal-kirjiet li setgħu jinkisbu, fuq l-indiċi tal-kera rilevanti, kien jistma l-ispejjeż tar-rinnovament qrib l-ammont maqbul bejn BAVARIA u BRG u kien japplika l-fatturi tad-deprezzament li kien jaf bihom, għall-valur tal-art. Investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jissottolinja bir-reqqa l-ħajja utli li jifdal tal-proprjetajiet fuq il-bażi tax-xogħlijiet ippjanati ta’ rinnovament u komparabbli (bħal fil-valwazzjoni tal-2007). Għalhekk jista’ raġonevolment jiġi konkluż li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jibbaża l-valwazzjoni tiegħu fuq stimi tal-ħajja utli li jifdal li kienu jkunu qrib ta’ dawk fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007.
(168)
Il-Kummissjoni għalhekk issib li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES raġonevolment kien jistma l-valur tal-proprjetajiet qabel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura qrib EUR […] (bħal fil-valwazzjoni tal-2007).
7.3.2.2. Tqabbil bejn l-opzjonijiet ta’ bejgħ dirett u ta’ bejgħ b’kiri lura
(169)
Għar-rekord: It-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tiswa total ta’ EUR […] għal NEUWOGES. Madankollu, fuq il-bażi tal-analiżi li saret qabel, NEUWOGES realistikament kellha tassumi li l-proprjetajiet kienu jiswew EUR […], li huwa […] % biss ogħla mill-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Madankollu, dik id-differenza żgħira ma tfissirx li investitur privat neċessarjament kien imur għal bejgħ dirett.
(a)
L-ewwel nett, bejgħ dirett kien jinkludi kemm il-bini kif ukoll l-art, filwaqt li BAVARIA xtrat biss il-bini u kisbet lokazzjoni tal-bini għal 75 sena għall-art. Dak il-fatt m’għandux jiġi injorat. NEUWOGES żammet is-sjieda tal-art proprja. NEUWOGES stmat li l-art waħedha kienet tiswa EUR […] (bħal fil-valwazzjoni tal-2007). Għalkemm huwa diffiċli li jiġi kkwantifikat il-valur li żammet NEUWOGES billi stabbiliet lokazzjoni tal-bini għall-art pjuttost milli bigħetha, wieħed jista’ jassumi li l-fatt li NEUWOGES żammet is-sjieda tal-art kien jiġġustifika tnaqqis fil-prezz tat-tranżazzjoni.
(b)
It-tieni, hemm dubju dwar jekk il-prezz stmat minn investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES setax fil-fatt jinkiseb. L-unika offerta speċifika li dwarha NEUWOGES ipprovdiet xi informazzjoni saret mid-ditta Felske-Immobilien, li offriet EUR […]/m2, li jagħti prezz tax-xiri totali ta’ EUR […]. (107) Dik l-offerta kienet aktar minn EUR 1 miljun anqas mill-prezz li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jistma.
(c)
It-tielet, fl-istima tal-profitt mistenni mill-GVV, NEUWOGES b’mod żbaljat inkludiet biss il-profitt sa u inkluż l-2027. Madankollu, billi t-terminu tal-GVV kien ta’ 30 sena mit-tlestija tax-xogħlijiet tar-rinnovament (jiġifieri 30 sena mill-bidu tal-1999), fil-kalkoli tagħha hija kellha tinkludi l-profitti sa u inkluża l-2028. Il-korrezzjoni ta’ dik l-istima biex tirrifletti dan, iżżid il-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura.
(d)
Meta kien qiegħed jiġi kkalkulat il-valur fi flus kontanti taċ-ċens pagabbli fil-ġejjieni minn BAVARIA lil NEUWOGES ġie preżunt, għall-benefiċċju tas-sempliċità, li l-għoli tal-ħajja se jibqa’ l-istess u li l-pagamenti għalhekk ma jkollhomx għalfejn jiġi riveduti. Madankollu, huwa aktar realistiku li wieħed jassumi żieda ġenerali fl-għoli tal-ħajja u li ċ-ċens pagabbli fil-ġejjieni x’aktarx li jkun ogħla milli preżunt. Anki dan kien iżid il-valur tal-kuntratt.
(170)
Dawn il-konsiderazzjonijiet iwasslu għall-konklużjoni li, finanzjarjament, kien jagħmel sens li tintgħażel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura pjuttost milli jipprova jsir bejgħ dirett.
7.3.3. Konklużjoni
(171)
Wara li qabblet il-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura mal-valur ta’ opzjonijiet oħra, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-mod kif kienet konfigurata t-tranżazzjoni kien tali li investitur privat kien jidħol fiha.
7.4. VALUTAZZJONI KOMPARATTIVA
(172)
Wara li stabbiliet li d-deċiżjoni favur tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u kontra soluzzjonijiet alternattivi tgħaddi mit-test ta’ investitur privat, biex tkun aktar ċerta l-Kummissjoni vverifikat ukoll jekk it-tranżazzjoni kinitx konsistenti ma’ kuntratti oħra li kienu fis-seħħ fis-suq rilevanti fiż-żmien materjali u jekk kienx hemm xi evidenza oħra sabiex tikkorrobora l-konklużjoni tal-Kummissjoni li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tgħaddi mit-test ta’ investitur privat.
(173)
L-informazzjoni disponibbli dwar tranżazzjonijiet komparabbli tirrigwarda ftehimiet ta’ bejgħ b’kiri lura li BAVARIA daħlet fihom bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien bħall-miżura inkwistjoni. Dawk il-kuntratti jistgħu jindikaw jekk operaturi oħra fis-suq, inklużi kumpaniji privati, kinux għażlu tranżazzjonijiet simili ta’ bejgħ b’kiri lura u għalhekk li t-tranżazzjoni kienet konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq (Sezzjoni 7.4.1). Il-proċedura ristretta tal-offerti li użat NEUWOGES u t-tqabbil ma’ tranżazzjonijiet oħra ta’ finanzjament jistgħu wkoll jipprovdu informazzjoni dwar jekk it-tranżazzjoni inkwistjoni kinitx konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq (Sezzjonijiet 7.4.2 u 7.4.3).
7.4.1. Kuntratti kampjun
(174)
Kienu pprovduti kuntratti għal tliet tranżazzjonijiet simili għall-finijiet ta’ tqabbil ([…]). Madankollu, jistgħu jiġu kkunsidrati biss il-kuntratti […] u […], minħabba li dawn kienu esegwiti bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn BAVARIA u NEUWOGES. Qabelxejn għandu jiġi nnotat li ż-żewġ tranżazzjonijiet komparabbli jvarjaw mit-tranżazzjoni inkwistjoni f’diversi aspetti (it-terminu, l-indiċjar tar-rata fissa tal-lokazzjoni u r-rinnovament). NEUWOGES tirreferi għall-indiċjar differenti ([…]: 1,5 % fis-sena; […]: indiċjar tal-għoli tal-ħajja) bħala prova tal-fatt li l-GVV kien jinkludi termini li ma kinux konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq fiż-żmien materjali (1997/1998).
(175)
BAVARIA tirreferi għall-kuntratti […] u […] bħala eżempji tal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-bini’ (108), li jissuġġerixxi li t-termini ta’ dawk il-kuntratti kienu bbażati fuq kalkoli simili għal dawk li fuqhom kienet ibbażata t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA.
(176)
Kif diġà ġie stabbilit aktar ’il fuq (ara l-premessa 131), NEUWOGES kienet libera li tagħżel il-parametri tal-kuntratt skont il-mudell ta’ lokazzjoni offrut minn BAVARIA fid-diskrezzjoni tagħha. Għalhekk NEUWOGES kellha l-opportunità li tagħżel indiċjar aktar baxx jew tnaqqas spejjeż ogħla, li kien inaqqas l-avvanz imħallas. Preżumibbilment l-istess kien japplika għal […] u […].
(177)
Billi l-partijiet setgħu jagħżlu l-parametri preċiżi tat-tranżazzjoni skont il-mudell offrut minn BAVARIA fid-diskrezzjoni tagħhom, il-kwistjoni ta’ jekk il-parametri magħżula minn NEUWOGES kinux identiċi jew le għall-parametri magħżula mill-partijiet għall-kuntratt […] u […] ma tidhirx li hija rilevanti għall-iskop li jiġi valutat jekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kinitx konkluża skont termini normali tas-suq. Il-parametri kienu magħżula abbażi sempliċement ta’ deċiżjonijiet kummerċjali strateġiċi mill-partijiet. Aktar importanti huwa l-fatt li dawn it-tranżazzjonijiet kollha kienu bbażati fuq mudell wieħed u l-istess mudell ta’ tranżazzjoni.
(178)
Safejn il-kuntratt […] u l-kuntratt […] kienu bbażati fuq l-istess mudell ta’ kalkolu (li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli, ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed jiddubita), dan iwassal għall-konklużjoni li l-mudell tat-tranżazzjoni li fuqu kienet ibbażata t-tranżazzjoni ta’ NEUWOGES kien konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq. Li huwa importanti f’dan il-kuntest huwa li l-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ntgħażel bl-istess mod minn korporazzjonijiet pubbliċi ([…]) u kumpaniji privati ([…]) u li dan kien offrut kemm lil impriżi li riedu jibbenefikaw mill-ħelsien tal-AHG kif ukoll lil partijiet li ma kinux jaqgħu fi ħdan il-kamp ta’ applikazzjoni ta’ dik il-liġi.
7.4.2. Proċedura tal-offerti
7.4.2.1. Sfond
(179)
Kif spjegat qabel, NEUWOGES ma użatx proċedura tal-offerti kompletament miftuħa, trasparenti, mhux kondizzjonata u mhux diskriminatorja sabiex tipprivatizza l-bini li finalment ġie mibjugħ lil BAVARIA. Madankollu, NEUWOGES oriġinarjament talbet 72 xerrej potenzjali sabiex jissottomettu offerta. NEUWOGES issostni li hija għażlet dawk il-kandidati b’mod ftit jew wisq aleatorju u li dik l-għażla ma kinitx rappreżentattiva tas-suq globali. Kumpaniji oħra li oriġinarjament ma kinitx kitbitilhom, fosthom BAVARIA, ġew ikkuntattjati wara li kienet intbagħtet l-ewwel stedina għall-espressjonijiet ta’ interess.
7.4.2.2. Eżitu tal-proċedura tal-offerti
(180)
Ħamsa min-numru mhux magħruf ta’ offerti li waslu tqiesu bħala li‘jistgħu jintużaw’. (109) Madankollu, tnejn minnhom twarrbu minħabba li x-xerrejja potenzjali ma kinux f’pożizzjoni li jissottomettu offerta sħiħa fil-ħin. Żewġ offerti oħra twarrbu għal raġunijiet finanzjarji. Il-ħames offerta (ippreżentata minn Felske-Immobilien) kienet rifjutata, minħabba li l-prezz tal-offerta tqies bħala baxx wisq (Felske offriet EUR […]/m2, li ta prezz tax-xiri totali ta’ EUR […]). Flimkien ma’ dawn il-ħames offerti kienu ppreżentati tliet offerti oħra, waħda minn BAVARIA u tnejn minn offerenti oħra li ma kinux mistiedna biex jixħtu offerti. Bdew negozjati ma’ wieħed miż-żewġ offerenti l-oħra li kienu tefgħu offerta mingħajr ma kienu mistiedna, iżda dan ukoll finalment twarrab għal raġunijiet finanzjarji mhux speċifikati. (110)
(181)
Il-kuntratti riedu jiġu approvati mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES malli jintemmu n-negozjati. Meta l-kuntratti kienu ppreżentati lill-bord superviżorju, il-maniġment argumenta li ma kienx se jkun possibbli li jinkiseb prezz tal-bejgħ ogħla, billi l-kuntratti stabbilew sempliċement lokazzjonijiet tal-bini għall-art (pjuttost milli bejgħ dirett), BRG kellha tinżamm biex twettaq ix-xogħlijiet ta’ rinnovament u NEUWOGES kienet se tkompli timmaniġġja l-bini għal 30 sena oħra. (111) Meta mistoqsi dwar id-differenza meta mqabbel mal-valwazzjoni tal-1997, il-maniġment reġa’ spjega li ma jkunx possibbli jitlob prezz ogħla għat-tranżazzjoni. (112)
7.4.2.3. Valutazzjoni
(182)
Għalkemm il-proċedura tal-offerti ma tistax tiġi deskritta bħala miftuħa, trasparenti, mhux kondizzjonata u mhux diskriminatorja, hija xorta tippermetti li jinstiltu ċerti konklużjonijiet fir-rigward tas-sitwazzjoni tal-offerti fis-suq. Il-fatt li kienu riċevuti sensiela ta’ offerti mhux mitluba huwa wkoll sinifikanti. Huwa jipprova li xerrejja potenzjali li ma kinux fost it-72 kumpanija li ġew ikkuntattjati oriġinarjament, saru jafu bil-proċedura u kienu kapaċi jipparteċipaw fiha.
(183)
L-evalwazzjoni tal-offerti, li għamlet NEUWOGES, turi li hija qieset l-offerta mitfugħa minn BAVARIA bħala l-aħjar offerta disponibbli fis-suq fiż-żmien materjali (1997/1998). L-argument ta’ NEUWOGES li Felske ssottomettiet tal-anqas offerta aħjar mhuwiex tenibbli. Għalkemm l-offerta ta’ prezz minn Felske (EUR […]) kienet ogħla mill-avvanz finalment imħallas minn BAVARIA (EUR […]), wieħed irid jiftakar li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura trid tiġi valutata f’daqqa u l-valur globali tagħha (EUR […]) kien jaqbeż l-offerta ppreżentata minn Felske.
(184)
Minn dawn is-sejbiet jidher ċar li, għalkemm il-proċedura tal-offerti ma tistax tittieħed per se bħala prova li l-offerta ppreżentata minn BAVARIA kienet l-aħjar offerta disponibbli fis-suq, hija tissuġġerixxi b’mod ċar li dan kien il-każ. Fi kwalunkwe każ, il-proċedura ristretta tal-offerti ma tagħti l-ebda raġuni biex wieħed jemmen li NEUWOGES irċeviet offerta aħjar fiż-żmien materjali (1997/1998).
7.4.3. Tipi oħra ta’ tranżazzjonijiet fiż-żmien inkwistjoni
7.4.3.1. Parametru referenzjarju
(185)
Huwa utli li t-tranżazzjoni inkwistjoni tiġi mqabbla ma’ tipi simili oħra ta’ tranżazzjonijiet disponibbli fis-suq fiż-żmien inkwistjoni (1997/1998).
(186)
It-tranżazzjoni inkwistjoni hija tranżazzjoni tipika ta’ bejgħ b’kiri lura. Il-ftehimiet ta’ bejgħ b’kiri lura huma b’definizzjoni tranżazzjonijiet ta’ finanzjament. Billi jixtri bini mingħand il-lokatarju, il-lokatur jipprovdi lil-lokatarju b’likwidità jew jiffinanzja investimenti akbar bħar-rinnovamenti ta’ bini antik. Il-lokatarju jikri lura l-proprjetà, sabiex ikun jista’ jkompli jużaha għal skopijiet kummerċjali jew skopijiet oħra, li jfisser li l-lokatur jista’ jamortizza l-investiment tiegħu (b’mod sħiħ jew parzjali) fuq it-terminu tal-lokazzjoni.
(187)
Bħala tranżazzjoni ta’ finanzjament, ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwa ftit jew wisq simili għal self mill-bank u ipoteka. Madankollu, hemm numru ta’ differenzi importanti li ma għandhomx jiġu injorati. Tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tippermetti li bejjiegħ/lokatarju jiffinanzja investimenti akbar u tpoġġi likwidità għad-dispożizzjoni immedjata tagħhom mingħajr il-ħtieġa li jistrieħu fuq l-ekwità. Dan ifisser li l-ekwità u likwidità oħra miġbura tista’ tintuża għal investimenti oħra jew li l-lokatarju jista’ jagħmel investimenti li għalihom ma jkunx disponibbli kreditu konvenzjonali minħabba n-nuqqas ta’ ekwità jew il-proporzjon tad-dejn għoli tiegħu. Billi x-xerrej/lokatur irid jirrifinanzja l-investiment inizjali tiegħu u jagħmel profitt, ir-rata tal-lokazzjoni ġeneralment tkun daqsxejn ogħla mir-rata tal-imgħax fuq selfa mill-bank komparabbli (kif spjegat fis-sezzjoni jmiss). Malli jiskadi l-ftehim ta’ lokazzjoni, il-lokatarju jrid jew jixtri lura l-proprjetà jew din tibqa’ sjieda ta’ u disponibbli għall-użu mil-lokatur. Dan ifisser li r-rata tal-lokazzjoni tiddependi fuq il-valur residwu tal-proprjetà mal-iskadenza tal-ftehim ta’ lokazzjoni bejn il-partijiet. Il-valur residwu ħafna drabi huwa diffiċli biex jiġi mbassar, speċjalment fil-każ ta’ ftehimiet ta’ lokazzjoni fit-tul. Huwa jirrappreżenta fattur ta’ riskju għal-lokatur li jkun rifless fir-rata tal-lokazzjoni. Dak il-fattur ta’ riskju ma japplikax għal selfiet bankarji konvenzjonali u japplika biss sa ċertu punt għall-ipoteki.
(188)
Għalhekk, ir-rati tal-lokazzjoni u r-rati tal-imgħax fuq is-self/ipoteki mhumiex kompletament komparabbli. Mhuwiex possibbli li jiġi stabbilit b’mod ċar, fuq il-bażi ta’ tqabbil bejn ir-rata tal-lokazzjoni għat-tranżazzjoni inkwistjoni u r-rati medji tal-imgħax fuq is-self/ipoteki fiż-żmien inkwistjoni (1997/1998), jekk ir-rata tal-lokazzjoni mitluba f’dak iż-żmien (1997/1998) kinitx konsistenti mat-termini normali tas-suq. Madankollu, huwa possibbli li jiġi stabbilit jekk ir-rata tal-lokazzjoni kinitx tant għolja li investitur privat x’aktarx ma kienx jidħol fit-tranżazzjoni.
7.4.3.2. Valutazzjoni
(189)
Ir-rata tal-lokazzjoni għat-tranżazzjoni inkwistjoni kienet oriġinarjament stabbilita għal […] % fis-sena tal-valur totali tal-investiment. Billi l-ammont pagabbli kien indiċjat għal […] % fis-sena, ir-rata tal-lokazzjoni fi tmiem it-terminu tal-kuntratt se tkun […] %, li tammonta għal rata ta’ lokazzjoni medja ta’ […] % fis-sena. Jekk wieħed iqabbel: kieku NEUWOGES iddeċidiet li ma tindiċjax ir-rata tal-lokazzjoni, din kienet tibqa’ ffissata għal […] % fis-sena tul il-perjodu sħiħ ta’ 30 snin. Il-‘valwazzjoni pożittiva’hija l-prezz tad-deċiżjoni li jkun hemm rata tal-lokazzjoni aktar baxxa fil-bidu u rati tal-lokazzjoni aktar għoljin lejn tmiem it-terminu tal-kuntratt pjuttost milli ħlasijiet parzjali kostanti tul it-terminu sħiħ tal-kuntratt.
(190)
Qabelxejn, irid jiġi mfakkar li l-LG Rostock ivvalutat ir-rata tal-lokazzjoni f’paragun mar-rati tal-imgħax għal tranżazzjonijiet oħra u sostniet li, għalkemm kien diffiċli li jiġi mbassar kif ir-rati tal-imgħax fuq l-ipoteki kienu se jinbidlu matul perjodu ta’ 30 sena, wieħed kellu jistenna rati ta’ ’l fuq minn 10 % f’perjodi ta’ rati tal-imgħax għoljin. Ir-rata tal-lokazzjoni medja mitluba minn NEUWOGES għalhekk ma kinitx mhux konsistenti mar-rati normali tas-suq.
(191)
Hija disponibbli biss dejta ġenerali ħafna għall-iskopijiet ta’ tqabbil. Mid-dejta kollha miġbura mid-Deutsche Bundesbnk għal Jannar 1998 (meta kienet konkluża t-tranżazzjoni inkwistjoni), żewġ tipi ta’ rati tal-imgħax jistgħu jitqiesu bħala rilevanti: l-ewwel, ipoteki b’rata fissa għal 10 snin fuq art residenzjali, billi NEUWOGES kienet se tuża l-proprjetà residenzjali bħala kollateral (irrispettivament minn jekk tali selfa tissodisfax ir-rekwiżiti formali kollha għal ipoteka) u, it-tieni, selfiet kummerċjali fit-tul b’rata fissa minn EUR 500 000 sa anqas minn EUR 5 miljuni, billi NEUWOGES tista’ titqies bħala kumpanija (l-ipoteki ġeneralment jittieħdu minn individwi privati li jgħixu fil-proprjetà pjuttost milli jikruha).
(192)
Skont il-Bundesbnk, ir-rata medja tal-imgħax għal ipoteki Ġermaniżi b’rata fissa għal 10 snin kienet ta’ 6,40 % fis-sena f’Jannar 1998, f’liema żmien ir-rati tal-imgħax għal dik it-tip ta’ selfa ġeneralment kienu jvarjaw f’firxa ta’ bejn 6,17 % fis-sena (limitu ta’ taħt) u 6,97 % fis-sena (limitu ta’ fuq), ir-rata medja tal-imgħax għal selfiet fit-tul b’rata fissa kienet ta’ 6,35 % fis-sena f’Jannar 1998, bir-rati tal-imgħax ivarjaw f’firxa ta’ bejn 5,55 % (limitu ta’ taħt) u 7,73 % (limitu ta’ fuq). Għalkemm il-Bundesbank ma jgħidx x’inhu t-terminu medju ta’ selfa fuq‘terminu twil, jista’ jiġi preżunt li t-terminu medju ma jkunx ta’ aktar minn 10 snin u probabbilment ikun anqas. (113)
(193)
Iridu jiġu kkunsidrati l-aspetti li ġejjin meta titqabbel ir-rata tal-lokazzjoni mħallsa minn NEUWOGES mar-rati tal-imgħax ikkwotati mill-Bundesbank għas-selfiet mogħtija f’dak iż-żmien (Jannar 1998):
-
Ir-rata medja annwali tal-lokazzjoni tul it-terminu ta’ 30 sena tal-kuntratt hija […] %. Kif diġà spjegat, NEUWOGES iddeċidiet minn rajha li tħallas rata tal-lokazzjoni aktar baxxa fil-bidu tat-terminu, li tiġi paċuta b’rata ta’ lokazzjoni ogħla f’data aktar tard. Dik id-deċiżjoni saret bi prezz: kieku NEUWOGES għażlet rata ta’ lokazzjoni fissa mill-bidu, kien ikollha tħallas biss rata ta’ […] % fis-sena. (114) Iċ-ċifri tal-Bundesbank huma għal selfiet b’rata fissa, jiġifieri r-rata tal-imgħax tkun l-istess kull sena. Jekk wieħed jassumi li NEUWOGES kienet f’pożizzjoni li tinnegozja selfa b’termini ta’ pagament simili (jiġifieri pagamenti tal-imgħax aktar baxxi fil-bidu u pagamenti ogħla lejn l-aħħar), dak ukoll kien jiġi bi prezz (għall-istess raġunijiet bħal ta’ BAVARIA). (115) Ir-rati tal-imgħax tal-Bundesbank għalhekk għandhom jiġu mqabbla ma’ rata ta’ lokazzjoni kostanti ta’ […] %.
-
Ir-rata tal-lokazzjoni kienet iffissata għal perjodu ta’ 30 sena. Għalkemm kienet indiċjata, kien ikun perfettament possibbli li r-rata tal-lokazzjoni medja tiġi stabbilita għat-terminu sħiħ tal-kuntratt fil-bidu tal-kuntratt. Ir-rati tal-imgħax ikkwotati mill-Bundesbank huma ffissati biss għal 10 snin (kif innotat qabel, mhuwiex magħruf it-terminu li għalih jiġu ffissati r-rati tal-imgħax għall-kumpaniji; madankollu, wieħed jista’ jassumi li dan ma jaqbiżx 10 snin). L-aktar parametru referenzjarju xieraq ikunu rati tal-imgħax iffissati għal 30 sena; madankollu, il-Bundesbank ma jippubblikax tali dejta. B’mod ġenerali, itwal ma jkun it-terminu ta’ selfa b’rata fissa, aktar tkun għolja r-rata tal-imgħax. Pereżempju, fuq il-bażi taċ-ċifri tal-Bundesbank għal Jannar 1998, ir-rata medja tal-imgħax għal ipoteki b’rata fissa għal 5 snin kienet ta’ 5,85 %, meta mqabbla ma’ 6,40 % għal selfa b’rata fissa għal għaxar snin. Għalhekk jista’ raġonevolment jiġi preżunt li r-rata tal-imgħax fuq selfa b’rata fissa għal 30 sena kienet tkun konsiderevolment ogħla mir-rati tal-imgħax medji ta’ 6,35 % jew 6,40 % ikkwotati mill-Bundesbank.
-
Il-Bundesbank ippubblika kemm rata medja kif ukoll firxa bbażata fuq numru kbir ta’ ftehimiet ta’ self esegwiti fil-Ġermanja f’Jannar 1998. Ir-rata tal-lokazzjoni stabbilita għal NEUWOGES tirrifletti impliċitament ir-riskju inerenti fit-tranżazzjoni għal BAVARIA. L-aktar l-aktar, BAVARIA kienet esposta għal riskju ta’ kreditu, jiġifieri r-riskju li NEUWOGES issir insolventi jew għal xi raġuni oħra ma tkunx kapaċi tonora l-obbligu tagħha li tagħmel il-pagamenti neċessarji tal-lokazzjoni. Bl-istess mod, bank kien jivvaluta l-klassifikazzjoni tal-kreditu ta’ NEUWOGES qabel jagħti selfa. Bħala regola, klijenti li jkollhom klassifikazzjoni tal-kreditu mhux daqshekk tajba (jew li jirrappreżentaw riskju ta’ kreditu ogħla għall-bank) iridu jħallsu rata tal-imgħax ogħla biex jikkumpensaw għar-riskju ogħla. (116) Kif spjegat fis-Sezzjoni 7.3.1, iċ-ċansijiet ta’ NEUWOGES li tikseb selfiet ġodda kienu limitati, minħabba l-proporzjon tad-dejn estremament għoli tagħha u l-fatt li l-ekwità tagħha kienet marbuta fi proġetti oħra ta’ investiment. Kieku bank kien lest xorta waħda li jagħti selfa lil NEUWOGES, huwa kien jikkunsidra dawn il-fatturi meta jistabbilixxi r-rata tal-imgħax. Ir-rati tal-imgħax fuq selfiet lil kumpaniji bi proporzjon ta’ dejn relattivament għoli u li ftit jistgħu jikkontribwixxu ekwità għall-investimenti tagħhom, huma ogħla. Għalhekk, kwalunkwe tqabbil bejn ir-rata tal-lokazzjoni mħallsa minn NEUWOGES u r-rati tal-imgħax fuq self disponibbli fis-suq, għandu jkun ibbażat fuq ir-rati fit-tarf ta’ fuq tal-firxa ppubblikata mill-Bundesbank. (117)
-
Kif issemma qabel, kumpanija lokatriċi trid tirrifinanzja l-investiment inizjali tagħha (f’dan il-każ prinċipalment il-prezz tax-xiri tal-bini u l-ispejjeż tar-rinnovament). Ir-rati tal-imgħax li trid tħallas għar-rifinanzjament proprju tagħha jiddependu fuq diversi fatturi, bħad-daqs tagħha, il-livell tad-dejn tagħha u l-proprjetajiet fil-portafoll tagħha. Madankollu, dik ir-rata tal-imgħax hija biss il-punt tal-bidu, billi l-kumpanija lokatriċi (BAVARIA) trid tiġi kkumpensata wkoll għar-riskji li taċċetta. Dawn jinkludu r-riskju taċ-ċaqliq fir-rata tal-imgħax (ir-riskju li trid tirrifinanzja l-investiment tagħha b’rata varjabbli, filwaqt li l-pagamenti tal-lokazzjoni huma soġġetti għal rata fissa), ir-riskju ta’ kreditu (il-possibbiltà, diġà msemmija, li NEUWOGES issir insolventi u BAVARIA ma tirċevix il-pagamenti tal-lokazzjoni pendenti) u r-riskju tal-valur residwu (l-inċertezza dwar il-valur tal-proprjetà meta jiskadi l-ftehim ta’ lokazzjoni). Il-kumpanija lokatriċi x’aktarx ikollha terfa’ wkoll ċerti spejjeż ġenerali, li huma riflessi wkoll fir-rata tal-lokazzjoni. (118) Il-kumpanija lokatriċi trid tagħmel ukoll profitt u dan jitqies meta tiġi stabbilita r-rata tal-lokazzjoni. (119) Anki kieku BAVARIA kienet f’pożizzjoni li tirrifinanzja l-investimenti tagħha b’rata tal-imgħax aktar baxxa minn dik li NEUWOGES kienet tħallas għal selfa mill-bank, ir-rata tar-rifinanzjament xorta riedet tiġi miżjuda b’dawn id-diversi fatturi (valwazzjoni pożittiva tar-riskju, l-ispejjeż u l-profitt) sabiex tinżamm ir-rata tal-lokazzjoni mitluba, li fl-aħħar mill-aħħar tista’ tkun ogħla mir-rata tal-imgħax fuq selfa konvenzjonali.
(194)
Fid-dawl tal-fatturi kollha ta’ hawn fuq, rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % fis-sena għal rata ta’ lokazzjoni fissa (jew saħansitra ta’ […] % għal rata ta’ lokazzjoni indiċjata b’[…] %, għalkemm dik tidher li tkun anqas adattata għall-finijiet ta’ tqabbil), meta mqabbla mar-rati tal-imgħax fuq is-self ikkwotati mill-Bundesbank, tidher li hija perfettament raġonevoli. Wieħed irid iżomm f’moħħu li ċ-ċifri tal-Bundesbank iridu jiġu estrapolati fuq terminu ta’ 30 sena b’rata fissa. Għalkemm il-korrezzjoni meħtieġa sabiex jinkiseb parametru referenzjarju xieraq ma tistax tiġi kwantifikata b’mod preċiż, id-differenza bejn ir-rati medji tal-imgħax għas-self/ipoteki u r-rata tal-lokazzjoni tidher li hija suffiċjentement ġustifikabbli biex wieħed jikkonkludi li ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed iqis li BAVARIA talbet rata ta’ lokazzjoni għolja żżejjed. Il-Kummissjoni għalhekk tikkonkludi li r-rata tal-lokazzjoni ta’ BAVARIA kienet konsistenti mat-termini normali tas-suq fiż-żmien materjali (l-aħħar tal-1997/bidu tal-1998).
7.4.4. Konklużjoni
(195)
L-informazzjoni disponibbli tissuġġerixxi li t-tranżazzjoni bejn NEUWOGES u BAVARIA kienet tiġi konkluża wkoll minn investitur privat. Il-kuntratti kampjun, il-proċedura tal-offerti u t-tqabbil ma’ strumenti oħra ta’ finanzjament kollha jissuġġerixxu li t-tranżazzjoni kienet konkluża bil-kundizzjonijiet tas-suq li kienu jeżistu f’dak iż-żmien u li l-mudell ta’ BAVARIA ma kienx ipprezzat b’mod eċċessiv.
7.5. VALUTAZZJONI ADDIZZJONALI: ELEMENTI RESIDWI TAL-GĦAJNUNA U L-KOMPATIBBILTÀ MAS-SUQ INTERN
(196)
L-eżami primarju mill-Kummissjoni għalhekk juri li d-deċiżjoni ta’ NEUWOGES li tidħol fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tgħaddi mit-test tal-investitur privat, jiġifieri t-tranżazzjoni ma tat l-ebda vantaġġ lil BAVARIA u għalhekk hija ma rċeviet l-ebda għajnuna mill-Istat. Madankollu, il-Kummissjoni eżaminat ukoll jekk eżitu differenti (jiġifieri li fil-fatt kien ingħata vantaġġ lil BAVARIA) kienx bilfors iwassal għall-konklużjoni li t-tranżazzjoni kienet tirrappreżenta għajnuna mill-Istat li ma kinitx kompatibbli mas-suq intern. Billi bdiet mill-premessa li NEUWOGES m’għaddietx mit-test tal-investitur privat u għalhekk ġie mogħti vantaġġ lil BAVARIA, il-Kummissjoni għalhekk qieset jekk il-miżuri kinux għajnuna mill-Istat għall-benefiċċju ta’ BAVARIA u jekk kwalunkwe għajnuna bħal din tistax tkun iddikjarata bħala kompatibbli mas-suq intern.
7.5.1. Elementi residwi tal-għajnuna
7.5.1.1. Kumpanija
(197)
Ir-riżorsi tal-Istat li jingħataw jistgħu jiġu kklassifikati bħala għajnuna mill-Istat biss jekk il-benefiċjarju jkun‘impriża’fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Skont il-każistika tal-QtĠ-UE, il-kunċett ta’ impriża jkopri kwalunkwe entità involuta f’attività ekonomika. (120) Kwalunkwe attività li tikkonsisti fl-offerta ta’ prodotti u servizzi f’suq partikolari hija attività ekonomika. (121)
(198)
BAVARIA hija involuta f’sensiela ta’ attivitajiet ekonomiċi, bħall-investiment kummerċjali fi proprjetajiet u l-kiri tal-proprjetajiet lil kerrejja kummerċjali u privati. BAVARIA għalhekk hija impriża fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
7.5.1.2. Użu ta’ riżorsi tal-Istat u imputabbiltà lill-Istat
(199)
Il-miżura trid tkun imputabbli lill-Istat u ffinanzjata b’riżorsi tal-Istat. Skont il-każistika tal-QtĠ-UE fi Stardust Marine (122), għajnuna mill-Istat mhux iffinanzjata direttament mill-baġit tal-Istat tista’ tissodisfa wkoll dan il-kriterju, bil-kundizzjoni li r-riżorsi jkunu taħt il-kontroll tal-Istat u d-deċiżjoni li jiġu trasferiti r-riżorsi tkun imputabbli lill-Istat.
(200)
NEUWOGES hija proprjetà sħiħa tal-Belt ta’ Neubrandenburg u għalhekk hija impriża pubblika fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva tal-Kummissjoni 2006/111/KE ċitata mill-Qorti fi Stardust Marine. (123) Il-Belt ta’ Neubrandenburg għandha l-ishma kollha f’NEUWOGES u, bħala l-unika azzjonista, hija kapaċi teżerċita kontroll fundamentali fuq il-bord superviżorju u l-laqgħa ġenerali tal-azzjonisti. Il-Kummissjoni għalhekk issib li l-Belt għandha l-faċilità li tikkontrolla r-riżorsi ta’ NEUWOGES. Għalhekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tinvolvi riżorsi tal-Istat.
(201)
Rigward l-imputabbiltà lill-Istat, il-Kummissjoni ssib li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli, il-Belt ta’ Neubrandenburg kienet materjalment involuta biex issir it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. It-tranżazzjoni riedet tiġi approvata mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES, li l-membri tiegħu jaġixxu f’isem il-Belt. Ir-rekords jippruvaw ukoll li l-bord superviżorju kien attivament involut fin-negozjati dwar il-kuntratt. Il-Kummissjoni għalhekk tħoss li l-eżekuzzjoni tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura hija imputabbli lill-Istat.
7.5.1.3. Selettività
(202)
Skont l-Artikolu 107(1) TFUE, miżura tikkwalifika biss bħala għajnuna mill-Istat jekk din tiffavorixxi ċerti impriżi jew il-produzzjoni ta’ ċerti prodotti. Fuq il-bażi ta’ dik id-definizzjoni, jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat dawk il-miżuri li jiffavorixxu ċertu impriżi u li jagħtu vantaġġ selettiv lil dawk l-impriżi.
(203)
Billi l-miżura inkwistjoni hija tranżazzjoni bilaterali bejn NEUWOGES u BAVARIA, kwalunkwe vantaġġ mogħti minn NEUWOGES lil BAVARIA jkun selettiv, billi l-ebda impriża oħra ma kien ikollha aċċess għalih.
7.5.1.4. Tgħawwiġ tal-kompetizzjoni u effett fuq il-kummerċ bejn l-Istati Membri
(204)
L-għotjiet pubbliċi lill-impriżi jikkwalifikaw biss bħala għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE jekk jgħawġu jew jheddu li jgħawġu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ bejn l-Istati Membri. Jekk għotja mill-gvern issaħħaħ il-pożizzjoni ta’ impriża fuq il-kompetituri tagħha, din tikkwalifika bħala miżura li tgħawweġ jew thedded li tgħawweġ il-kompetizzjoni. (124) Għalhekk jiġi preżunt li l-kompetizzjoni tkun imfixkla meta l-Istat jagħti vantaġġ finanzjarju lil impriża f’settur liberalizzat tal-ekonomija li fih tipprevali jew tista’ tipprevali l-kompetizzjoni.
(205)
Skont il-każistika stabbilita tal-QtĠ-UE, l-għajnuna favur impriżi li jagħmlu kummerċ fis-suq intern tista’ taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri. (125)
(206)
BAVARIA tikkompeti ma’ fondi tal-proprjetà u investituri korporattivi oħra mill-Ġermanja u Stati Membri oħra tal-UE għall-investituri u l-opportunitajiet ta’ investiment. Vantaġġ finanzjarju mogħti lil BAVARIA jsaħħaħ il-pożizzjoni tagħha fuq il-kompetituri tagħha u għalhekk ikun kapaċi jgħawweġ il-kompetizzjoni. Billi s-suq tal-investiment fil-proprjetà huwa suq mifrux mal-UE kollha, kwalunkwe vantaġġ finanzjarju lil BAVARIA jsaħħaħ il-pożizzjoni tal-impriża fis-suq fuq il-kompetituri tagħha minn Stati Membri oħra u għalhekk jaffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
7.5.1.5. Konklużjoni
(207)
Jekk wieħed jassumi, kuntrarju għall-konklużjoni primarja tal-Kummissjoni ppreżentata hawn fuq, li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma għaddietx mit-test ta’ investitur privat u għalhekk ingħata vantaġġ lil BAVARIA, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kieku tikkwalifika bħala għajnuna mill-Istat. Taħt dik l-ipoteżi, kwalunkwe għajnuna mill-Istat bħal din tkun trid tiġi eżaminata għall-kompatibbiltà tagħha mas-suq intern.
7.5.2. Kompatibbiltà mas-suq intern fis-sens tal-Artikolu 107(3)(c) TFUE
(208)
L-Artikolu 107(3)(c) isostni li‘għajnuna maħsuba sabiex tiffaċilita l-iżvilupp ta’ ċerti attivitajiet jew ta’ ċerti reġjuni ekonomiċi [għandha tkun kompatibbli mas-suq intern], basta dik l-għajnuna ma tfixkilx il-kondizzjonijiet tal-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni’. Il-Kummissjoni hija obbligata li tiżen l-effetti pożittivi u mixtieqa ta’ miżura ta’ għajnuna kontra l-effetti negattivi tagħha fuq il-kummerċ wara l-implimentazzjoni tagħha għall-finijiet tal-Artikolu 107(3)(c).
(209)
Miżura ta’ għajnuna trid tilħaq ħames kriterji biex tgħaddi minn dak it-test. L-ewwel, il-miżura ta’ għajnuna trid taqdi għan definit b’mod preċiż ta’ interess komuni. It-tieni, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun strument li kapaċi jilħaq dak l-għan. It-tielet, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun neċessarja u jkollha effett ta’ inċentiv. Ir-raba’, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun xierqa. Il-ħames, l-għajnuna ma tridx taffettwa l-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni.
7.5.2.1. Għan ta’ interess komuni
(210)
Skont l-Artikoli 3 u 174 TFUE, il-koeżjoni ekonomika u soċjali huma għan tal-Unjoni. It-tisħiħ tal-koeżjoni ekonomika u soċjali jimplika t-titjib tal-ambjent urban u l-kwalità tal-ħajja tal-abitanti urbani. Il-politika ta’ koeżjoni tista’ tgħin sabiex jinħolqu komunitajiet sostenibbli billi tassigura li l-problemi ekonomiċi, soċjali u ekoloġiċi jiġu solvuti bi strateġiji għat-tiġdid, ir-riġenerazzjoni u l-iżvilupp taż-żoni kemm urbani kif ukoll rurali. Dan jista’ jintlaħaq b’diversi modi. (126)
(211)
Il-Kummissjoni ssib li l-għan ta’ NEUWOGES, skont il-memorandum u l-Artikoli ta’ assoċjazzjoni tagħha, huwa li tipprovdi provvista adegwata ta’ djar fir-reġjun. Il-Kummissjoni ssib ukoll li, meta daħlet fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, NEUWOGES kienet qiegħda ssegwi ċertu għanijiet politiċi (lokali). NEUWOGES issostni li:
-
wara r-riunifikazzjoni, li l-istandards tal-akkomodazzjoni fil-Ġermanja tal-Lvant jittellgħu għall-istandards tal-Ġermanja tal-Punent kien proġett politiku importanti fis-snin disgħin u għalhekk il-privatizzazzjoni u r-rinnovament tal-istokk tad-djar fil-Ġermanja tal-Lvant saru irrispettivament minn jekk dan kienx jagħmel sens ekonomiku jew le;
-
l-għan tal-privatizzazzjoni u tar-rinnovament tal-bini kopert bil-kuntratt tal-bejgħ b’kiri lura kien li jassigura l-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg u NEUWOGES kienet qiegħda tittama li, billi tipprovdi appartamenti mgħammra sewwa u affordabbli u tipprivatizzahom (li BAVARIA kienet impenjat ruħha li tagħmel), iżżid l-attrazzjoni ta’ Neubrandenburg għaċ-ċittadini tagħha.
(212)
Il-Kummissjoni ssib ukoll li BAVARIA impenjat ruħha li tipprova tbigħ ċertu numru ta’ appartamenti lill-kerrejja kurrenti tagħhom bi prezzijiet li kienu fi ħdan ċerti limiti, pjuttost milli determinati b’mod liberu mis-suq. (127) Il-kuntratt li stabbilixxa dawk il-kundizzjonijiet għalhekk ta ċertu vantaġġ lill-kerrejja kurrenti tal-bini inkwistjoni.
(213)
Kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA fil-fatt kienet ikklassifikata bħala għajnuna mill-Istat, quod non, dik l-għajnuna kienet tkun ingħatat sabiex jintlaħqu l-għanijiet politiċi hawn fuq imsemmija. Il-provvediment ta’ reġjun b’akkomodazzjoni suffiċjenti, l-għajnuna sabiex jintlaħaq għan politiku nazzjonali (sabiex l-istandards tad-djar fil-Ġermanja tal-Lvant jittellgħu għall-istandards tal-Ġermanja tal-Punent wara r-riunifikazzjoni) u l-assigurazzjoni tal-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg billi jiġu pprovduti appartamenti mgħammra sewwa u affordabbli għall-abitanti tagħha (u li jiġu aġevolati l-kerrejja kurrenti tal-bini inkwistjoni), kollha jistgħu jitqiesu bħala għanijiet ta’ interess komuni definiti b’mod preċiż. Il-Kummissjoni ssib li t-tranżazzjoni għalhekk tista’ titqies bħala miżura sabiex jintlaħaq għan ta’ interess komuni.
7.5.2.2. Adegwatezza tal-miżuri
(214)
Hija opinjoni kondiviża li l-kuntratt ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA laħaq l-għanijiet segwiti. Pereżempju, b’riżultat ta’ dik it-tranżazzjoni, il-bini mixtri minn BAVARIA ġie rinnovat u privatizzat b’mod komprensiv u offrut lill-kerrejja kurrenti bi prezz skontat, il-provvista ta’ akkomodazzjonijiet mgħammra sewwa fir-reġjun żdiedet u għalhekk tjiebu l-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg.
(215)
NEUWOGES ħadet numru ta’ passi fit-tfittxija tagħha għal xerrej għall-bini u sabiex tevalwa l-opzjonijiet tagħha, li fil-fatt jassiguraw li, kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura inkludiet għajnuna mill-Istat, din kienet limitata għall-minimu meħtieġ sabiex jintlaħqu l-għanijiet segwiti. B’mod partikolari, NEUWOGES wettqet proċedura ristretta tal-offerti, innegozjat it-termini tat-tranżazzjoni ma’ BAVARIA fuq perjodu ta’ diversi xhur u kienet finalment konvinta li t-tranżazzjoni kienet l-aħjar offerta disponibbli fis-suq. Għalhekk m’hemm xejn x’jissuġġerixxi li, anki kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tinkorpora għajnuna mill-Istat, din marret lil hinn mill-minimu neċessarju. L-analiżi fis-Sezzjoni 7.3, li qabblet it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma’ diversi opzjonijiet oħra (bħar-rinnovament tal-bini ffinanzjat b’selfa jew bejgħ dirett), uriet li ma kienx hemm alternattivi disponibbli li setgħu jilħqu dawk l-istess għanijiet mingħajr l-ebda għajnuna jew b’ammont anqas ta’ għajnuna. It-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u kwalunkwe għajnuna inkorporata fiha għalhekk kienu strument xieraq sabiex jintlaħqu l-għanijiet ta’ interess komuni.
7.5.2.3. Neċessità u effett ta’ inċentiv
(216)
Jekk jiġi assunt li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tassew involviet għajnuna mill-Istat, wieħed irid jikkunsidra jekk dik l-għajnuna kellhiex effett ta’ inċentiv. NEUWOGES u BAVARIA nnegozjaw it-termini tat-tranżazzjoni fuq diversi xhur. Apparentement, BAVARIA ma kinitx tidħol fi tranżazzjoni li ma kinitx taqbel mal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’tagħha. Jekk it-tranżazzjoni li finalment twettqet abbażi tal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ta’ BAVARIA kienet tinkorpora għajnuna mill-Istat, f’dak il-każ ma jista’ jkun hemm l-ebda dubju li BAVARIA ma kinitx tidħol fit-tranżazzjoni mingħajr dik l-għajnuna.
7.5.2.4. Proporzjonalità
(217)
Il-Kummissjoni diġà nnotat li l-għanijiet li kienu qegħdin jiġu segwiti minn NEUWOGES meta kienet konkluża t-tranżazzjoni, iridu jitqiesu bħala importanti. Ir-rinnovament u l-privatizzazzjoni tal-bini u l-bejgħ tiegħu lill-kerrejja bi prezz skontat għamlu kontribuzzjoni importanti għat-titjib tal-koeżjoni ekonomika u soċjali fl-Unjoni. Fl-istess ħin, l-ammont ta’ għajnuna inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, favur BAVARIA, kien l-aktar l-aktar limitat, li jfisser li kwalunkwe effett distortiv tal-miżura fuq il-kompetizzjoni kien ukoll limitat. Għalhekk, kwalunkwe għajnuna possibbilment inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kienet proporzjonata mal-għan segwit.
7.5.2.5. L-ebda effett fuq il-kummerċ, li jkun kuntrarju għall-interess komuni
(218)
Għandu jiġi mfakkar li l-ammont f’għajnuna inkorporat fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għall-benefiċċju ta’ BAVARIA kien l-aktar l-aktar negliġibbli. Għalhekk l-effetti tal-miżura fuq il-kummerċ kienu wkoll limitati. Filwaqt li kwalunkwe għajnuna inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet ittejjeb il-pożizzjoni ta’ BAVARIA, li tal-anqas kienet potenzjalment f’kompetizzjoni ma’ impriżi oħra (inkluż minn Stati Membri oħra), id-daqs ta’ dak l-effett jiddependi fuq l-ammont f’għajnuna inkorporat fit-tranżazzjoni. Billi BAVARIA ngħatat biss vantaġġ kompetittiv żgħir ħafna fuq impriżi oħra, jista’ jiġi konkluż li, anki jekk inkludiet għajnuna mill-Istat, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma affettwatx il-kummerċ sa punt li jkun kuntrarju għall-interess komuni.
7.5.3. Konklużjoni rigward l-elementi residwi tal-għajnuna u l-kompatibbiltà mas-suq intern
(219)
Anki kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tat vantaġġ lil BAVARIA, il-Kummissjoni tikkonkludi għar-raġunijiet stabbiliti fis-Sezzjoni 7.5.2, li din hija għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Madankollu, il-Kummissjoni ssib ukoll li kwalunkwe għajnuna mill-Istat inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura hija kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
7.6. KONKLUŻJONI RIGWARD L-GĦAJNUNA U L-KOMPATIBBILTÀ MAS-SUQ INTERN
(220)
Fuq il-bażi tal-analiżi tal-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES, it-tqabbil ma’ tranżazzjonijiet alternattivi potenzjali u l-eżami tat-tranżazzjoni fid-dawl tat-termini normali tas-suq, jista’ jiġi assunt li t-tranżazzjoni tgħaddi mit-test ta’ investitur privat. Fil-konklużjoni tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, NEUWOGES segwiet l-approċċ li kien jagħżel investitur privat. Fuq kollox, ma kinux disponibbli alternattivi finanzjarjament aktar attraenti u, fuq il-bażi tal-parametri referenzjarji disponibbli u l-offerti l-oħra ppreżentati matul il-proċedura tal-offerti, it-termini tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura fiż-żmien materjali (1997/1998) bilfors li tqiesu li kienu konformi mal-prattiċi normali tas-suq.
(221)
Il-Kummissjoni għalhekk issib li t-tranżazzjoni ma’ NEUWOGES ma tatx vantaġġ lil BAVARIA, billi l-azzjoni ta’ NEUWOGES tgħaddi mit-test ta’ investitur privat. Billi ma ngħata l-ebda vantaġġ bil-miżura inkwistjoni, ma ntlaħaqx wieħed mill-kriterji għal kwalifika bħala għajnuna mill-Istat; għalhekk il-miżura ma tikkostitwix għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
(222)
Minbarra s-sejba primarja li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma tatx vantaġġ lil BAVARIA u għalhekk ma kienet tinkludi l-ebda għajnuna mill-Istat, il-Kummissjoni ssib ukoll li, kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tat vantaġġ lil BAVARIA, din kienet tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat. Madankollu, dik l-għajnuna mill-Istat tkun kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
ADOTTAT ID-DEĊIŻJONI LI ĠEJJA:
Artikolu 1
It-tranżazzjoni konkluża fil-21 ta’ Jannar 1998 bejn Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. fil-forma ta’ lokazzjoni tal-bini u kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali ma tikkostitwix għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
Artikolu 2
Jekk it-tranżazzjoni konkluża fil-21 ta’ Jannar 1998 bejn Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. fil-forma ta’ lokazzjoni tal-bini u kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE, din hija kompatibbli mas-suq intern fis-sens tal-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
Artikolu 3
Din id-deċiżjoni hija indirizzata lir-Repubblika Federali tal-Ġermanja.
Magħmul fi Brussell, is-16 ta’ Settembru 2014.