РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
KOMISIJOS SPRENDIMAS (ES) 2015/507
2014 m. rugsėjo 16 d.
dėl priemonės SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), kurią įgyvendino Vokietija
(pranešta dokumentu Nr. C(2014) 6411)
(Tekstas autentiškas tik vokiečių kalba)
(Tekstas svarbus EEE)
EUROPOS KOMISIJA,
atsižvelgdama į Sutartį dėl Europos Sąjungos veikimo, ypač į jos 108 straipsnio 2 dalies pirmą pastraipą,
pakvietusi suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas pagal minėtą straipsnį (1) ir atsižvelgdama į jų pastabas,
kadangi:
1. PROCEDŪRA
(1)
2007 m. kovo 30 d. įmonė Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (toliau - NEUWOGES), remdamasi Tarybos reglamento (EB) Nr. 659/1999 20 straipsnio 2 dalimi, pateikė Komisijai skundą (2), kuriame nurodė, kad įmonėms Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ir Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (toliau - BAVARIA 1 ir BAVARIA 2, kartu - BAVARIA) užstatymo teisės sutartimi (vok. Erbbaurechtsvertrag, toliau - EBV) ir generalinio administratoriaus sutartimi (vok. Generalverwaltervertrag, toliau - GVV) suteikta neteisėta valstybės pagalba. NEUWOGES paprašė pradėti oficialią tyrimo procedūrą pagal SESV 108 straipsnio 2 dalį.
(2)
2007 m. rugpjūčio 6 d., 2008 m. gegužės 14 d., 2009 m. balandžio 6 d. ir 2012 m. vasario 3 d. Komisija paprašė Vokietijos suteikti papildomos informacijos. Vokietija atsakė 2007 m. rugsėjo 4 d., 2007 m. spalio 12 d., 2007 m. spalio 17 d., 2008 m. liepos 11 d., 2008 m. liepos 14 d., 2008 m. gruodžio 12 d., 2009 m. birželio 30 d. ir 2012 m. vasario 28 d. NEUWOGES pateikė pastabas 2007 m. gegužės 30 d., 2007 m. lapkričio 5 d., 2008 m. vasario 26 d., 2008 m. liepos 15 d., 2008 m. rugsėjo 30 d., 2008 m. gruodžio 18 d., 2009 m. kovo 6 d., 2009 m. birželio 4 d., 2009 m. liepos 15 d., 2009 m. rugpjūčio 26 d., 2009 m. rugsėjo 22 d.2012 m. sausio 19 d. BAVARIA pateikė pastabas 2008 m. gegužės 13 d.
(3)
2008 m. lapkričio 28 d. Rostoko žemesnysis federalinės žemės teismas (vok. Landgericht Rostock, toliau - LG Rostock) paskelbė sprendimą byloje BAVARIA prieš NEUWOGES. BAVARIA kaltino NEUWOGES jų abiejų sudarytos sutarties nevykdymu. NEUWOGES tvirtino, kad į sutartį įtraukta neteisėta ir su vidaus rinka nesuderinama valstybės pagalba ir todėl sutartis yra niekinė. LG Rostock priėjo prie išvados, kad pranašumas BAVARIA nesuteiktas, todėl ir valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje, nesuteikta. NEUWOGES šį sprendimą apskundė. Byla Rostoko aukštesniajame federalinės žemės teisme (vok. Oberlandesgericht Rostock, toliau - OLG Rostock) dar nagrinėjama. Be to, BAVARIA iškėlė bylą Greifsvaldo administraciniame teisme (vok. Verwaltungsgericht Greifswald, toliau - VG Greifswald), siekdama teismine tvarka susipažinti su visais su sutartimi susijusiais NEUWOGES arba Noibrandenburgo miesto dokumentais. Ši byla dar nagrinėjama.
(4)
2009 m. birželio 4 d. raštu NEUWOGES pagal SESV 265 straipsnio antrą pastraipą paragino Komisiją per du mėnesius pradėti oficialią tyrimo procedūrą.
(5)
2009 m. liepos 29 d. raštu Komisija pateikė įmonei NEUWOGES preliminarų įvertinimą, kad nei į EBV, nei į GVV neįtraukta valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje.
(6)
2009 m. rugpjūčio 26 d. raštu skundo pateikėja šį preliminarų įvertinimą atmetė ir paragino Komisiją per dvi savaites pradėti oficialią tyrimo procedūrą.
(7)
Komisijos tarnybos 2009 m. rugsėjo 15 d. raštu įmonei NEUWOGES pranešė, kad atsiųs jai dar vieną raštą, kuriame bus pateiktas paskiausių NEUWOGES pastabų įvertinimas. 2009 m. rugsėjo 22 d. raštu NEUWOGES Komisijai pranešė su Komisijos pasiūlymu nesutinkanti.
(8)
2009 m. spalio 9 d. NEUWOGES pateikė ieškinį Europos Sąjungos Bendrajam Teismui ir paprašė 2009 m. liepos 29 d. Komisijos rašte tariamai išdėstytą sprendimą pripažinti niekiniu arba, šio prašymo nepatenkinus, konstatuoti, kad Komisija nesiėmė veiksmų, nes atsisakė pradėti oficialią tyrimo procedūrą pagal SESV 108 straipsnio 2 dalį. 2012 m. sausio 9 d. Bendrasis Teismas ieškinį dėl pripažinimo niekiniu atmetė kaip nepriimtiną, o ieškinį dėl neveikimo - kaip nepagrįstą. (3)
(9)
2012 m. sausio 19 d. raštu NEUWOGES dar kartą paragino Komisiją pradėti oficialią tyrimo procedūrą pagal SESV 108 straipsnio 2 dalį.
(10)
2012 m. kovo 21 d. raštu Komisija informavo Vokietiją apie sprendimą pradėti oficialią tyrimo procedūrą. Komisijos sprendimas pradėti procedūrą (toliau - sprendimas pradėti procedūrą) paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (4). Komisija paragino suinteresuotąsias šalis pateikti pastabas dėl priemonės. 2012 m. kovo 22 d. NEUWOGES apskundė 2012 m. sausio 9 d. Bendrojo Teismo nutartį. 2012 m. lapkričio 15 d. Teisingumo Teismas šį skundą atmetė kaip praradusį dalyką. (5)
(11)
2012 m. liepos 17 d., 2012 m. spalio 2 d., 2013 m. balandžio 4 d. ir 2014 m. balandžio 15 d. Komisija gavo NEUWOGES pastabas, o 2012 m. birželio 18 d. ir 2013 m. balandžio 22 d. - BAVARIA pastabas. Šios pastabos perduotos Vokietijai 2012 m. rugpjūčio 7 d. ir 2013 m. rugsėjo 16 d. Noibrandenburgo miestas Federalinės Vyriausybės pavedimu pateikė pastabas 2012 m. liepos 23 d. ir 2012 m. rugsėjo 28 d.; Berlyno žemė pastabas pateikė 2012 m. gegužės 16 d., 2012 m. rugsėjo 28 d. ir 2013 m. rugsėjo 30 d.
2. PRIEMONIŲ APIBŪDINIMAS
(12)
NEUWOGES pagal Vokietijos teisę yra ribotos atsakomybės akcinė bendrovė. 100 % šios bendrovės akcijų priklauso Noibrandenburgo miestui. NEUWOGES tikslas - didelę Noibrandenburgo miesto ir aplinkinių vietovių gyventojų dalį aprūpinti butais už prieinamą kainą. Šiuo metu akcinei bendrovei priklauso 33 % visų Noibrandenburgo miesto butų. BAVARIA 1 ir BAVARIA 2 yra objektų bendrovės, specialiai įsteigtos sudarant sandorį su NEUWOGES; dauguma jų akcijų priklauso uždariesiems nekilnojamojo turto fondams. BAVARIA 1 akcijos priklauso BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) ir BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), o visos BAVARIA 2 akcijos priklauso Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Bendrovių BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG ir Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn akcijos priklauso privatiems akcininkams. Abu šiuos fondus įsteigė ir skirstė įmonė Berliner Immobilien-Holding GmbH; iki 2006 m. sausio 1 d. ji priklausė įmonei Bankgesellschaft Berlin, o nuo šios datos visa tiesiogiai priklauso Berlyno žemei.
(13)
NEUWOGES yra, be kita ko, kelių žemės sklypų, esančių Noibrandenburge, savininkė; juose stovi dvylika gyvenamųjų pastatų, kuriuose iš viso yra 557 gyvenamieji ir keli komerciniai vienetai. 1998 m. sausio 21 d. NEUWOGES ir BAVARIA sudarė EBV ir GVV (toliau - svarstomos sutartys arba kartu - atgalinės nuomos sandoris).
2.1. UŽSTATYMO TEISĖS SUTARTIS
(14)
1998 m. sausio 21 d. NEUWOGES ir BAVARIA sudarė žemės sklypų finansinės nuomos ir pastatų pirkimo-pardavimo sutartį dėl dvylikos pastatų, kuriuose iš viso yra 557 gyvenamieji vienetai. Pagal šią sutartį BAVARIA įgijo žemės sklypų užstatymo teises 75 metų laikotarpiui ir įsigijo pastatus.
(15)
Užstatymo teisės sutartį sudaro dvi pagrindinės dalys:
a)
pirma, BAVARIA įsipareigojo sumokėti NEUWOGES iš viso […] (6) EUR (7): […] EUR kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę už laikotarpį iki 2028 m. gruodžio 31 d. ir […] EUR pastatų pirkimo-pardavimo kainą;
b)
antra, nuo 2029 m. sausio 1 d. BAVARIA dešimt metų kasmet turės mokėti atlygį už užstatymo teisę, siekiantį […] proc. dabartinės žemės sklypų vertės, t. y. […] EUR/m2 arba […] EUR per metus. Tolesnį likusį EBV galiojimo laikotarpį atlygį už užstatymo teisę numatyta pakoreguoti atsižvelgiant į bendrųjų pragyvenimo išlaidų indeksą, jei jis pakistų daugiau kaip […] proc.
(16)
1997 m., prieš sudarydama EBV su BAVARIA, NEUWOGES savo ekspertams pavedė nustatyti objektų (pastatų ir žemės sklypų) vertę. Šiame įvertinime nurodyta objektų vertė sudarė […] EUR. 2007 m. NEUWOGES išorės ekspertams pavedė dar kartą įvertinti objektų rinkos vertę 1997 m. (atgaline data). 2007 m. įvertinime nurodyta apskaičiuota 1997 m. objektų vertė sudarė […] EUR.
Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymas
(17)
EBV sudaryta atsižvelgiant į Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymą (8) (vok. Altschuldenhilfegesetz, toliau - AHG). 1990 m. susivienijus Vokietijai, ankstesnės Rytų Vokietijos valstybinės butų ūkių įmonės tapo teisiškai savarankiškomis vietos savivaldos butų ūkių įmonėmis. Jų pirmtakų turtas ir įsipareigojimai buvo perduoti šioms naujoms įmonėms ir tapo joms didele našta. Siekdama užtikrinti ilgalaikį butų ūkių įmonių gyvybingumą, federalinė įstatymų leidimo institucija priėmė Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymą (AHG); jis įsigaliojo 1993 m. birželio 27 d.
(18)
Pateikusios prašymą pagal AHG Rytų Vokietijos vietos savivaldos butų ūkių įmonės galėjo būti atleistos nuo ankstesnių įsipareigojimų. Pagal AHG 4 paragrafo 1 ir 2 dalis nuo ankstesnių įsipareigojimų, viršijančių 76,69 EUR/m2 sumą, galėjo būti iš dalies atleista, tačiau galėjo būti atsižvelgiama į daugiausia 434,60 EUR/m2 sumą. Už tai butų ūkio įmonė turėjo prisiimti tam tikrus įsipareigojimus. Pavyzdžiui, ji turėjo aktyviai rūpintis tuo, kad būtų privatizuota 15 % butų (4 paragrafo 5 dalies pirmas sakinys kartu su 5 paragrafu), būti parengusi spartaus turimų butų privatizavimo, modernizavimo ir priežiūros veiklos planą (4 paragrafo 5 dalies antras sakinys) ir pateikti savo investicijų programos būsenos ir privatizavimo rezultatų ataskaitą (4 paragrafo 5-7 dalys). Pagal susijusiu laikotarpiu (1997-1998) galiojusios redakcijos įstatymą butų ūkių įmonės privatizavimo prievolę galėjo įvykdyti iki 2003 m. gruodžio 31 d. Privatizavimo prievolės neįvykdžiusi (t. y. privatizavimu aktyviai nesirūpinusi) butų ūkio įmonė turėjo grąžinti įsipareigojimų, nuo kurių ji jau buvo atleista, sumą.
(19)
Tam tikrą procentinę su didesne kaip 76,69 EUR/m2 verte susijusių privatizavimo pajamų dalį butų ūkių įmonės turėjo sumokėti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui (vok. Erblastentilgungsfonds). Tuometiniu laikotarpiu (1997-1998) AHG 5 paragrafo 2 dalyje buvo nustatyta sumokėti 45 % visų iki 1998 m. gruodžio 31 d. privatizuotų objektų pardavimo pajamų. Iki 2000 m. gruodžio 31 d. arba iki 2003 m. gruodžio 31 d. privatizuotiems objektams taikyta atitinkamai 50 % arba 55 % pajamų dalis. Jei objektai privatizuoti nustatant užstatymo teisę (t. y. užuot tiesiogiai pardavus pastatus ir žemės sklypus, parduoti tik pastatai, o dėl žemės sklypų nustatytos užstatymo teisės), pardavimo pajamos, kuriomis remiantis nustatyti mokėtini įsipareigojimai, apskaičiuotos atsižvelgiant į pastatų kainą ir dabartinę sutarto atlygio už užstatymo teisę vertę (5 paragrafo 2 dalis).
(20)
1995 m. paaiškėjo, kad pirmiau numatytu privatizavimo būdu - t. y. parduodant objektus nuomininkams - tikriausiai nepavyks pasiekti reikalaujamos 15 % privatizavimo dalies. Todėl Vokietijos atkūrimo bankas (vok. Kreditanstalt für Wiederaufbau, toliau - KfW), kuriam pavesta valdyti paramą ankstesnėms skoloms mažinti, ėmė pripažinti ir vadinamąjį privatizavimą netiesioginio įsigijimo būdu. (9) Pagal šį modelį, kurį buvo galima taikyti tik jei tiesioginio privatizavimo būdu tikriausiai nebūtų buvusi pasiekta 15 % dalis, butų ūkio įmonė pastatus en bloc galėjo parduoti komerciniam pirkėjui. Kad būtų galima užskaityti 15 % butų ūkio įmonės privatizavimo dalį, komercinis pirkėjas turėjo įsipareigoti renovuoti pastatus ir kuo daugiau butų (mažiausiai trečdalį) perparduoti nuomininkams. (10) Jei pateikus konkrečius pardavimo pasiūlymus pirkimu buvo suinteresuoti gerokai mažiau nei trečdalis nuomininkų, komercinis pirkėjas galėjo netaikyti privatizavimo prievolės 60 % butų ir taikyti ją likusiems 40 % butų, iš kurių trečdalis turėjo būti privatizuojama. (11)
NEUWOGES ir AHG
(21)
Galiausiai KfW pripažino EBV atitinkamu netiesioginiu įsigijimu ir pardavimu pagal AHG. Taigi sudarius atgalinės nuomos sandorį, NEUWOGES atleista nuo privatizavimo prievolės pagal AHG. Vis dėlto neaišku ir ginčytina, kokį poveikį AHG turėjo ekonominiams sumetimams, kuriais buvo grindžiamas NEUWOGES sprendimas sudaryti sutartis, ir ar į NEUWOGES atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG reikia atsižvelgti tikrinant, ar atgalinės nuomos sandoris yra įmonei BAVARIA suteikta pagalba.
(22)
NEUWOGES duomenimis, įsipareigojimai, nuo kurių ji atleista, iš viso sumažinti […] EUR. (12) NEUWOGES nurodė, kad priskirti dalį visos įsipareigojimų, nuo kurių ji atleista, sumos atgalinės nuomos sandoriui sudėtinga, nes atleisti nuo įsipareigojimų pagal AHG galima tik butų ūkio įmonei visiškai įvykdžius privatizavimo prievolę. Vis dėlto, jei dalis visos įsipareigojimų, nuo kurių atleista, sumos priskirtina konkrečiai privatizavimo priemonei atsižvelgiant į tai, kokią visos NEUWOGES privatizavimo prievolės dalį sudaro šis privatizavimas, atgalinės nuomos sandoriui būtų galima matematiškai priskirti iš viso bendrąją […] EUR įsipareigojimų, nuo kurių ji atleista, sumą. […] EUR BAVARIA sandorio pajamų reikėjo sumokėti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui, taigi apskaičiuota grynoji įsipareigojimų, nuo kurių NEUWOGES atleista, suma sudarė […] EUR. (13)
2.2. GENERALINIO ADMINISTRATORIAUS SUTARTIS
(23)
1998 m. sausio 21 d. BAVARIA ir NEUWOGES pasirašė GVV, pagal kurią pastatai išnuomoti įmonei NEUWOGES. Pagal GVV NEUWOGES 30 metų lieka atsakinga už susijusių pastatų administravimą ir komercinį naudojimą. Visos pastatų nuomos pajamos tenka NEUWOGES. Už šias naudojimosi teises NEUWOGES, kol bus baigti renovavimo darbai, įsipareigojo mokėti sutartą mėnesinį […] EUR finansinės nuomos mokėjimą ([…] EUR per metus), o vėliau - mėnesinį […] EUR mokėjimą ([…] EUR per metus). Nuo 2000 m. sausio 1 d. ši finansinės nuomos įmoka padidėjo […] proc. per metus.
2.3. VISUOTINĖ FIKSUOTOS KAINOS PASLAUGŲ SUTARTIS
(24)
BAVARIA įsipareigojo renovuoti aptariamus pastatus ir šiuo tikslu su įmone BRG Bau-Regie GmbH (toliau - BRG) - NEUWOGES visiškai priklausančia patronuojamąja įmone - sudarė visuotinę fiksuotos kainos paslaugų sutartį (vok. Globalpauschalvertrag, toliau - GVP). Pagal GPV BAVARIA už sutartus renovavimo darbus įmonei BRG sumokėjo fiksuotą […] EUR sumą.
3. VOKIETIJOS PASTABOS
(25)
Atsakydama į sprendimą pradėti procedūrą, Vokietija tik paaiškino šioje byloje pastabų dėl šio sprendimo nepateikianti ir šią teisę perleidžianti susijusioms teritorinėms - Noibrandenburgo miesto ir Berlyno žemės - valdžios institucijoms.
4. SUINTERESUOTŲJŲ ŠALIŲ PASTABOS
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES tvirtina, kad, sudarydama svarstomas sutartis, ji neveikė kaip rinkoje veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas ir todėl suteikė įmonei BAVARIA ekonominį pranašumą, kuris yra valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje. NEUWOGES skaičiavimu, dėl svarstomų sutarčių susidaro […] EUR (nominalieji) arba […] EUR (diskontuoti) nuostoliai. Šiuos nuostolius NEUWOGES laiko su vidaus rinka nesuderinama įmonei BAVARIA suteikta valstybės pagalba.
(27)
Vertindama svarstomų sutarčių atitiktį rinkos sąlygoms NEUWOGES tvirtina, kad EBV ir GVV turi būti nagrinėjamos atskirai (4.1.1 dalis). Dėl pavienių sutarčių NEUWOGES tvirtina, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų sudaręs nei EBV (4.1.2 dalis), nei GVV (4.1.3 dalis). NEUWOGES taip pat nurodo, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų pasirinkęs alternatyvų metodą (4.1.4 dalis). Galiausiai NEUWOGES nurodo, kad pranašumas BAVARIA suteiktas skyrus valstybinius išteklius, priskirtinus Noibrandenburgo miestui (4.1.5 dalis).
4.1.1. Svarstomų sutarčių nagrinėjimas kartu arba atskirai
(28)
NEUWOGES tvirtina, kad sprendžiant, ar svarstomos sutartys sudarytos rinkos ekonomikos sąlygomis, nagrinėjamas EBV ir GVV reikia griežtai atskirti. NEUWOGES teigimu, EBV ir GVV yra teisiškai savarankiškos sutartys, kurios turėtų galioti atskirai. NEUWOGES tvirtina, kad jei abi sutartys iš tikrųjų būtų buvusios rengtos kaip vienetas, abi jos turėjo būti tvirtinamos notariškai, bet taip patvirtinta tik EBV.
(29)
Todėl tikrindama, ar sutartys atitiko rinkos sąlygas, NEUWOGES kiekvieną sutartį vertina atskirai.
4.1.2. Užstatymo teisės sutartis (EBV)
(30)
NEUWOGES mano, kad, atsižvelgiant į 1997 ir 2007 m. parengtus su svarstomais objektais (pastatais ir žemės sklypais) susijusius įvertinimus, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas sutartos kainos EBV su BAVARIA sudaręs nebūtų. Šios išvados negalėtų keisti nei atlygio už užstatymo teisę mokėjimas, nei atleidimas nuo įsipareigojimų pagal Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymą remiantis EBV, nei renovavimo įsipareigojimas arba ribotas kainos siūlymas aukcione.
4.1.2.1. Pirkimo-pardavimo kaina
(31)
NEUWOGES primena, kad BAVARIA sumokėjo […] EUR grynaisiais pinigais už pastatus ir […] EUR kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę. Ji nurodo, kad abiejuose 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimuose nustatyta objektų (žemės sklypų ir pastatų) vertė sudarė iš viso atitinkamai […] EUR arba […] EUR. Be to, abiejuose įvertinimuose ne tik visa objektų vertė, bet ir žemės sklypų vertė (1997 m. įvertinime […] EUR, 2007 m. įvertinime […] EUR) ir pastatų vertė (1997 m. įvertinime […] EUR, 2007 m. įvertinime […] EUR) nustatytos atskirai.
(32)
NEUWOGES mano, kad 1997 m. rinkos vertės įvertinime nustatyta tikroviška tuometinio laikotarpio (1997-1998) objektų vertė ir kad palyginimo tikslais reikia atsižvelgti tik į kainą, kurią BAVARIA iš tikrųjų sumokėjo už pastatus (o ne į kainą už pastatus ir kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę). Todėl NEUWOGES mano gavusi už atitinkamo laikotarpio (1997-1998) rinkos kainą […] EUR mažesnę sumą. NET atsižvelgiant į atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG, kaina, kurią sumokėjo BAVARIA, būtų 16 % mažesnė už mažesniąją 2007 m. įvertinime nustatytą vertę. NEUWOGES teigimu, BAVARIA sumokėta kaina buvo gerokai mažesnė už rinkos kainą, todėl joks rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų sutikęs parduoti objektų už tokią kainą.
(33)
Šiuo atžvilgiu NEUWOGES primena, kad, kaip nurodyta Komisijos komunikate dėl valstybės pagalbos elementų valdžios institucijoms parduodant žemę ir pastatus (14), tam tikromis aplinkybėmis iki 5 % už nepriklausomame įvertinime nurodytą rinkos kainą mažesnė pirkimo-pardavimo kaina gali būti pripažįstama rinkos kaina. Darant atvirkštinę išvadą, kainos, kuri ir darant palankiausią prielaidą yra bent 16 % mažesnė už mažiausią įvertintą kainą, negalima pripažinti rinkos kaina.
4.1.2.2. Kapitalizuotas atlygis už žemės užstatymo teisę
(34)
NEUWOGES tvirtina, kad įmonės BAVARIA sumokėtą kainą lyginant su abiejuose 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimuose (juose nustatyta visos pastatų ir žemės sklypų nuosavybės vertė) nustatytomis kainomis negali būti atsižvelgiama į kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę už pirmuosius 30 metų. Atlygis už užstatymo teisių nustatymą ir perdavimą mokamas ne už žemės sklypų nuosavybės teisės perdavimą, bet už 75 metų laikotarpį, todėl į jį negalima atsižvelgti lyginant įmonės BAVARIA už pastatus sumokėtą kainą ir abiejuose įvertinimuose nustatytą kainą.
4.1.2.3. Atleidimas nuo įsipareigojimų pagal AHG
(35)
Be to, NEUWOGES tvirtina, kad lyginant įmonės BAVARIA sumokėtą kainą su abiejuose rinkos vertės įvertinimuose nustatyta kaina, negalima atsižvelgti į remiantis svarstomomis sutartimis apskaičiuotą […] EUR įsipareigojimų, nuo kurių atleista pagal AHG, sumą. Šiuo atžvilgiu nurodomos šios priežastys:
-
atleidimas nuo įsipareigojimų pagal AHG yra pranašumas, kurį įmonei NEUWOGES suteikė su pirkėju visiškai nesusijusi trečioji šalis (KfW). Nėra priežasčių, dėl kurių pardavėjas turėtų sutikti su žemesne nei rinkos kaina vien dėl to, kad sudaręs sandorį jis įgytų kelis papildomus pranašumus iš trečiosios šalies;
-
BAVARIA neprisiėmė jokių AHG įsipareigojimų, kuriuos pirmiau privalėjo vykdyti NEUWOGES ir dėl kurių turėtų būti skiriama kompensacija mažinant pirkimo-pardavimo kainą. BAVARIA formaliai įsipareigojo stengtis parduoti keletą butų nuomininkams, bet konkrečiai privatizuoti butus ji pavedė įmonei NEUWOGES savo lėšomis; taigi BAVARIA neprisiėmė jokios faktinės atsakomybės ir nepatyrė atsakomybės rizikos dėl privatizavimo pastangų neveiksmingumo;
-
atleidimas nuo įsipareigojimų buvo susietas su NEUWOGES įsipareigojimu privatizuoti 15 % jos butų, o į sandorio su BAVARIA taikymo sritį pateko tik 20 % visų privatizavimo įsipareigojimų, todėl faktiškai (ne matematiškai) nustatyti įsipareigojimų, nuo kurių dėl BAVARIA sandorio atleista pagal AHG, dalies neįmanoma. Kitaip tariant, neįvykdžiusi visų privatizavimo įsipareigojimų NEUWOGES pagal AHG dėl sandorio su BAVARIA pranašumo įgijusi nebūtų;
-
geriausiu atveju dėl atgalinės nuomos sandorio NEUWOGES Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui būtų turėjusi sumokėti tik palyginti nedidelę procentinę pajamų dalį (45 % vietoj 50 % arba 55 %), o nesudarius sutarties ir ieškant kito pirkėjo būtų kilusi rizika, kad fondui būtų reikėję mokėti didesnę pardavimo pajamų dalį;
-
kaip bebūtų, NEUWOGES tvirtina, kad ji galiausiai įvykdė 165 % privatizavimo įsipareigojimų ir kad nuo įsipareigojimų, nuo kurių ji jau buvo atleista, ji būtų buvusi atleista ir tuo atveju, jei nebūtų sudariusi sandorio su BAVARIA.
4.1.2.4. Renovavimas
(36)
Be to, NEUWOGES nurodo, kad ji iš BAVARIA atlikto renovavimo pelno negavo, nes BAVARIA yra pastatų savininkė, taigi ir vienintelė naudos iš renovavimo gavėja.
4.1.2.5. Kainos siūlymas aukcione
(37)
NEUWOGES tvirtina, kad 1997 m. surengtas ribotas kainos siūlymas aukcione negali būti laikomas rodikliu, jog BAVARIA sumokėta kaina iš tikrųjų buvo rinkos kaina. Jos teigimu, kainos siūlymas aukcione nebuvo atviras, skaidrus, besąlygiškas ir nediskriminacinis, todėl jo nepakanka rinkos vertei nustatyti.
4.1.3. Generalinio administratoriaus sutartis (GVV)
(38)
NEUWOGES nurodo, kad panašioje padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis panašaus dydžio ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų sudaręs GVV, nes nuo pat pradžių buvo aišku, kad sutartis bus labai nuostolinga. Pirmiausia NEUWOGES argumentuoja, kad nuostolius buvo galima numatyti nuo pat pradžių, nes skaičiavimai, kuriais buvo grindžiama sutartis, atlikti darant akivaizdžiai pernelyg optimistines būsimų butų nuomos rinkos pokyčių Noibrandenburge prielaidas. Be to, NEUWOGES tvirtina, kad įvairiomis tariamai panašiomis sutartimis, kurias BAVARIA pateikė palyginimo tikslais, negalima patvirtinti GVV atitikties rinkos sąlygoms ir kad NEUWOGES su šia akivaizdžiai nepalankia sutartimi sutiko tik dėl politinių priežasčių, kurios, taikant rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijų, nėra svarbios.
4.1.3.1. GVV atsižvelgiant į rinkos lūkesčius
(39)
NEUWOGES tvirtina, kad pagrindinės GVV nuostatos - sutarta mėnesinė finansinės nuomos įmoka, kasmet didinama […] proc., neindeksuotas išlaidų atskaitymas, iš pradžių siekęs apie […] proc. (įskaitant […] proc. nuomos mokesčių negavimo riziką) ir 30 metų sutarties galiojimo trukmė - neatitinka sąlygų, su kuriomis būtų sutikęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. Šiuo atžvilgiu NEUWOGES pateikia šiuos argumentus:
-
dėl nustatytos per mažos […] proc. grynųjų nuomos pajamų atitinkančios nuomos mokesčių negavimo rizikos NEUWOGES patiria finansinę riziką, susijusią su bent […] proc. pajėgumų išnaudojimo užtikrinimu;
-
dėl sutartos finansinės nuomos įmokos indeksavimo […] proc. per metus NEUWOGES patiria finansinę riziką, susijusią su tuo, kad jai gali nepavykti kasmet padidinti nuomos mokesčių bent šią dalį atitinkančia suma;
-
kadangi išlaidos neindeksuojamos, NEUWOGES patiria finansinę administracinių ir priežiūros išlaidų padidėjimo riziką; galimą išlaidų padidėjimą būtų galima kompensuoti tik didinant nuomos mokestį daugiau kaip […] proc. per metus;
-
dėl ilgos 30 metų sutarties galiojimo trukmės ši finansinė rizika yra didelė.
(40)
NEUWOGES teigimu, nuo pat pradžių buvo aišku, kad ši rizika kyla ir kad dėl jos susidarytų didelių nuostolių, todėl joks rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas šios sutarties sudaręs nebūtų. Rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas sudarytų tik pelningą arba bent nenuostolingą sutartį. NEUWOGES aiškina, kad GVV būtų buvusi pelninga tik jei būtų buvę galima daryti pagrįstą prielaidą, kad iš tikrųjų būtų galima pasiekti didelį pajėgumų išnaudojimą, metinį nuomos mokesčio didinimą […] proc. ir išlaidų stabilumą. Tačiau, jau sudarant sutartį buvo galima numatyti, kad vidutinis […] proc. pajėgumų išnaudojimas yra nepasiekiamas, nuomos mokesčio padidinimas bent […] proc. per metus būtų neįmanomas, o administracinės ir priežiūros išlaidos sutarties galiojimo laikotarpiu laikui bėgant neišvengiamai padidėtų. Grįsdama šiuos teiginius, NEUWOGES nurodo ne tik prognozuojamą gyventojų skaičiaus mažėjimą, bet ir Noibrandenburgo nekilnojamojo turto rinką, ir tvirtina, kad remiantis šia informacija buvo galima tikėtis nuostolių. Noibrandenburgo gyventojų skaičius jau prieš sudarant svarstomas sutartis mažėjo, todėl bent jau nuo 1995 m. butų pasiūla buvo per didelė, o didžiausiu tuščių vienetų skaičiumi ir mažiausiais nuomos mokesčiais pasižymėjo nepatrauklūs daugiaaukščiai blokiniai namai, kurie yra sutarties dalykas.
(41)
NEUWOGES teigimu, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas skaičiavimus būtų grindęs pesimistiškesniais lūkesčiais, pvz., prognozuojamu nuo […] proc. iki […] proc. nuomos mokesčio didinimu, […] proc. nuomos mokesčių negavimo rizika ir […] proc. išlaidų indeksavimu. Vienos NEUWOGES vėliau pateiktos 2012 m. grynųjų pinigų srautų analizės rezultatai patvirtina, kad, remiantis šiomis prielaidomis, dėl GVV buvo galima tikėtis neigiamo […] EUR (nominaliojo) arba […] EUR (diskontuoto) grynųjų pinigų srauto (15). NEUWOGES tvirtina, kad ši suma yra BAVARIA gauta valstybės pagalba. Be to, pateikiamos kelios šios grynųjų pinigų srautų analizės versijos, iš kurių matyti, kad net jei būtų buvusios pagrįstos optimistiškesnės prielaidos (pvz., vidutiniškai […] proc. tuščių vienetų, nuomos mokesčio didinimas […] proc. per metus ir […] proc. išlaidų padidėjimas), prognozuojamas visas grynųjų pinigų srautas vis tiek būtų buvęs neigiamas. Pelno pagal GVV būtų buvę galima gauti tik darant tariamai visiškai tikrovės neatitinkančias prielaidas ([…] proc. tuščių vienetų, nuomos mokesčio didinimas […] proc. per metus, […] proc. išlaidų padidėjimas).
4.1.3.2. Pavyzdinės sutartys
(42)
NEUWOGES ginčija, kad, remiantis tam tikromis panašių sandorių sutartimis ([…] (16), […] (17) ir […] (18) sutartimis) galima įrodyti GVV atitiktį rinkos sąlygoms. NEUWOGES nesutinka su tuo, kad sutartys yra panašios, ir nurodo, kad jos nuo GVV skiriasi šiais esminiais aspektais:
-
nepateikta įrodymų, kad miestų, kuriuose yra nekilnojamasis turtas, su kuriais yra susijusios pavyzdinės sutartys, ekonominė padėtis ir ateities perspektyvos buvo pakankamai panašios į Noibrandenburgo padėtį ir perspektyvas, todėl negalima daryti prielaidos, kad sutartys yra apskritai panašios;
-
lyginamosiose sutartyse nustatytas finansinės nuomos įmokos indeksavimas labai skiriasi nuo generalinio administratoriaus sutartyje nustatyto indeksavimo (t. y. 1,0-1,5 %);
-
nė viena iš pateiktų pavyzdinių sutarčių palyginimui netinka, nes kiekvienu atveju skiriasi aplinkybės ([…] - mažesni techninės priežiūros įsipareigojimai, […] - ne butai, bet komercinis nekilnojamasis turtas, kurio tuščių vienetų dalis sudarant sutartį buvo 0 %, […] - nekilnojamasis turtas augančios ekonomikos regione).
(43)
NEUWOGES nuomone, pavyzdinėmis sutartimis negalima įrodyti, kad GVV atitiko rinkos sąlygas - iš jų kaip tik matyti, kad ši sutartis neatitinka rinkos sąlygų, nes jose nustatytos mažiau griežtos nuostatos, nors ekonominės susijusių objektų perspektyvos buvo geresnės.
4.1.3.3. Politinės priežastys
(44)
NEUWOGES tvirtina, kad GVV, nepaisant akivaizdžių ekonominių trūkumų, sudaryta dėl politinių priežasčių. NEUWOGES primena, kad valstybės pagalbos suteikimo priežastys teisiniam vertinimui nėra svarbios, ir tvirtina, kad būtent iš nurodytų politinių priežasčių matyti, kad ekonominiai aspektai nebuvo lemiami. NEUWOGES aiškina, kad GVV buvo sudaryta dėl šių priežasčių:
-
darytas didelis politinis spaudimas siekiant skatinti butų renovavimą ir privatizavimą naujosiose federacinėse žemėse;
-
renovuodamas ir privatizuodamas butus, Noibrandenburgo miestas tikėjosi stabdyti nuolatinį gyventojų skaičiaus mažėjimą;
-
sudarius GVV kartu su GPV, išlaikytas investavimo Noibrandenburge lygis, nes sumažėjus investicijoms būtų labai padidėjęs vietos nedarbo lygis.
4.1.4. Alternatyvos
(45)
Galiausiai NEUWOGES tvirtina, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas pirmenybę būtų teikęs svarstomų sutarčių alternatyvoms.
(46)
Pirmiausia NEUWOGES nurodo, kad pirmenybė būtų teikiama tiesioginiam pardavimui, nes būtų buvę galima gauti pelno, o sudarant GVV nuo pat pradžių buvo galima tikėtis nuostolių. Objektus (pastatus ir žemės sklypus) būtų buvę galima parduoti rinkos vertės įvertinimuose nustatyta arba didesne kaina. NET jei pirkėjas būtų įsigijęs tik žemės sklypus, o pastatus nugriovęs, juos parduoti būtų buvę pelningiau. Šio vertinimo NEUWOGES laikosi ir atsižvelgdama į atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG, nes NEUWOGES būtų galėjusi stengtis įvykdyti įsipareigojimus privatizuodama kitus pastatus, o pardavimas, net jei ji nebūtų buvusi atleista nuo įsipareigojimų pagal AHG, būtų buvęs pelningesnis už atgalinės nuomos sandorį. Šių alternatyvų netaikymo priežastys, jos teigimu, susijusios su politiniais NEUWOGES įsipareigojimais.
(47)
Be to, NEUWOGES mano, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas pirmenybę būtų teikęs mažesnio masto renovavimo finansavimui savo lėšomis, nerenovuotų vienetų nuomai arba pastatų nugriovimui. Ir šių alternatyvų atsisakymas grindžiamas politiniais NEUWOGES įsipareigojimais.
(48)
Galiausiai NEUWOGES mano, kad, nusprendus renovuoti objektus, jai būtų buvę pelningiau šiuos darbus finansuoti kitaip. Pavyzdžiui, galėjo būti imamas kreditas, kurio užtikrinimą būtų laidavęs Noibrandenburgo miestas, todėl kredito sąlygos būtų buvusios palankesnės už sandorio su BAVARIA sąlygas.
4.1.5. Valstybiniai ištekliai ir priskirtinumas valstybei
(49)
NEUWOGES mano, kad tariamas pranašumas suteiktas valstybei priskirtinais valstybiniais ištekliais.
(50)
Pirma, NEUWOGES tvirtina, kad Noibrandenburgo miestas, kaip vienintelis akcijų savininkas, dėl lemiamos įtakos stebėtojų tarybai turėjo lemiamą įtaką NEUWOGES. Atsižvelgiant į šį kontrolės santykį, tariami atgalinės nuomos sandorio nuostoliai yra negauti valstybiniai ištekliai.
(51)
Antra, NEUWOGES teigimu, šiuo atveju beveik visi veiksniai rodo priskirtinumą valstybei: Noibrandenburgo miestas turi didelę įtaką NEUWOGES; NEUWOGES buvo labai svarbu atsižvelgti į miesto interesus; svarstomas sandoris sudarytas dėl politinių priežasčių, o Noibrandenburgo miestas, kaip galima įrodyti, sudarant atgalinės nuomos sandorį, tarė paskutinį žodį.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA atmeta NEUWOGES pateiktus argumentus ir tvirtina, kad svarstomos sutartys buvo įprasti rinkos sandoriai ir kad pranašumas įmonei BAVARIA nesuteiktas. Todėl šie sandoriai esą nėra valstybės pagalba. BAVARIA nurodo, kad, pirma, svarstomos sutartys laikytinos ekonominiu vienetu (4.2.1 dalis). Antra, apskritai sutartys nėra tokios, kad jų nebūtų pasirašęs rinkoje veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas (4.2.2 dalis). Trečia, NEUWOGES nurodytos alternatyvos NEUWOGES nebūtų buvusios pranašesnės (4.2.3 dalis). Galiausiai BAVARIA aiškina, kad valstybei priskirtinų išteklių nesuteikta (4.2.4 dalis).
4.2.1. Svarstomų sutarčių nagrinėjimas kartu arba atskirai
(53)
BAVARIA tvirtina, kad svarstomas sutartis reikia vertinti ne atskirai viena nuo kitos, bet kaip vienetą. Pastatų pirkimas-pardavimas ir paskesnė atgalinė jų nuoma yra dvi tarpusavyje susijusios vieno sandorio dalys. BAVARIA pabrėžia, kad sandoris pasiūlytas kaip rinkinys ir, kaip matyti iš vidaus protokolo, kuriame dokumentuojamas NEUWOGES sprendimo priėmimo procesas, šį sandorį NEUWOGES tokiu laikė.
(54)
Todėl, BAVARIA nuomone, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijų reikia taikyti ne kiekvienai iš sutarčių atskirai, bet sandoriui kaip visumai.
4.2.2. Pranašumas įmonei BAVARIA sandoriu nesuteiktas
(55)
BAVARIA teigimu, galimo pranašumo negalėjo būti jau vien dėl to, kad, siekdama ištirti rinką, NEUWOGES surengė (nors ir riboto masto) kainos siūlymą aukcione. Nėra pagrindo abejoti, kad NEUWOGES pasirinko ekonomiškai palankiausią pasiūlymą.
(56)
Siekiant nustatyti ar, nepaisant kainos siūlymo aukcione, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų sudaręs sandorį, reikia atsižvelgti į ypatingą NEUWOGES padėtį. NEUWOGES turėjo pritraukti kapitalo butams renovuoti, kad galėtų juos (ir toliau esant nedideliems nuomos mokesčiams) privatizuoti ir būti atleista nuo įsipareigojimų pagal AHG. Todėl, BAVARIA teigimu, tokioje pačioje padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas šį sandorį taip pat būtų sudaręs.
(57)
Dėl GVV nuostatų ir lūkesčių neatitinkančių nekilnojamojo turto rinkos pokyčių Noibrandenburge (pvz., didesnės nei prognozuojama tuščių vienetų dalies ir pan.) rizikos, BAVARIA tvirtina, kad su negalėjimu nustatyti pageidaujamo nuomos mokesčio ir išnaudoti pajėgumus susijusią riziką NEUWOGES buvo ne priversta prisiimti, bet kad ši rizika NEUWOGES teko. Lūkesčių neatitinkančių rinkos pokyčių padarinius NEUWOGES būtų patyrusi net jei būtų nesudariusi sandorio su BAVARIA.
(58)
Dėl pavienių GVV nuostatų BAVARIA tvirtina, kad apskaičiuojant finansinės nuomos įmoką taikytas vidutinis nuomos mokestis už vieną m2 buvo šiek tiek mažesnis už vertes, kurių būtų buvę galima tikėtis atsižvelgiant į atitinkamą Noibrandenburgo nuomos mokesčių apžvalgą. BAVARIA taip pat pabrėžia, kad šioje nuomos mokesčio apžvalgoje daryta prielaida, jog po 2000 m. sausio 1 d. nuomos mokestis didės, todėl nuomos mokesčio didinimas […] proc. per metus nebuvo neatitinkantis tikrovės.
(59)
Dėl EBV BAVARIA atkreipia dėmesį į tai, kad 1997 ir 2007 m. parengtų rinkos vertės įvertinimų negalima tiesiogiai lyginti su EBV, nes jie buvo susiję su tiesioginiu pardavimu, o EBV sudaryta dėl pastatų pardavimo, bet tik dėl žemės sklypų užstatymo teisių nustatymo. Kadangi žemės sklypų savininke liko NEUWOGES, į įvertinimuose nustatytą žemės sklypų vertę atsižvelgti nebuvo galima. BAVARIA nuomone, rinkos vertės įvertinimai bet kuriuo atveju nėra toliau svarbūs, nes juose nustatyta ne iš tikrųjų rinkoje galima gauti, bet tik teorinė objektų vertė.
(60)
BAVARIA taip pat tvirtina, kad reikia atsižvelgti į ankstesnes skolas, nuo kurių atleista dėl sandorio. Jos teigimu, sudarydama svarstomą sandorį NEUWOGES, be kita ko, siekė atleidimo pagal AHG.
(61)
Be tikslių EBV ir GVV sąlygų, įmonės BAVARIA teigimu, taip pat reikia atsižvelgti į NEUWOGES dėl GPV įgytus pranašumus. BAVARIA teigimu, NEUWOGES reikalavo, kad renovuoti butus būtų pavesta jos patronuojamajai įmonei BRG, aiškiai žinodama, kad visas BRG pelnas (tačiau taip pat atsakomybė už visų galimų nuostolių padengimą) teks NEUWOGES. Šiuo atžvilgiu […] EUR vertės sutarties su BRG naudą reikia laikyti svarbiu NEUWOGES įgytu pranašumu.
(62)
Galiausiai dėl bendrosios atgalinės nuomos modelio logikos BAVARIA nurodo, kad, žinoma, NEUWOGES turi grąžinti pirminę BAVARIA investiciją ir palūkanas. Nurodydama NEUWOGES vidaus sprendimų priėmimo proceso protokolą BAVARIA siekia parodyti, kad NEUWOGES puikiai žinojo, jog finansinės nuomos įmoka turi būti laipsniškai kompensuojama pirminė BAVARIA investicija.
4.2.3. Alternatyvos
(63)
BAVARIA tvirtina, kad NEUWOGES nurodytų alternatyvų, kurios, NEUWOGES nuomone, būtų buvusios ekonomiškai pranašesnės, nebuvo arba jos nebuvo pranašesnės. Pirma, dėl tariamos tiesioginio pardavimo nuomininkams galimybės BAVARIA mano, kad, tikimybė, jog NEUWOGES būtų galėjusi parduoti nerenovuotus butus, buvo labai maža, o lėšų, kurių būtų reikėję jiems renovuoti, ji neturėjo. Antra, dėl renovavimo finansavimo kreditu BAVARIA nurodo, kad NEUWOGES būtų tekusi tokia pat rizika ir išlaidos, kaip ir sudarius sandorį su BAVARIA. Be to, tiesioginis renovuotų butų pardavimas nuomininkams arba komerciniams pirkėjams nebūtų buvęs patrauklus, nes didelę procentinę didesnės kainos dalį NEUWOGES būtų turėjusi sumokėti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui.
4.2.4. Valstybiniai ištekliai ir priskirtinumas valstybei
(64)
Galiausiai BAVARIA tvirtina, kad sandoris nėra susijęs su valstybiniais ištekliais ir nėra priskirtinas valstybei. Jos teigimu, NEUWOGES yra įprasta privatinės teisės įmonė, negaunanti valstybinių išteklių nei tiesiogiai, nei netiesiogiai. Bendrosios daugiausia iš vietos savivaldos narių sudarytos stebėtojų tarybos kontrolės nepakanka, kad sandorį būtų galima priskirti valstybei. Jos nuomone, NEUWOGES argumentas, kad Noibrandenburgo miestas dėl politinių priežasčių darė įmonei NEUWOGES spaudimą sudaryti sandorį, yra nepagrįstas.
4.3. NOIBRANDENBURGO MIESTAS
(65)
Noibrandenburgo miestas - NEUWOGES savininkas - tvirtina, kad svarstomos sutartys yra valstybės pagalba. Miestas pritaria NEUWOGES pateiktiems argumentams ir pateikia pastabas įvairiais aspektais.
4.3.1. Pranašumas
(66)
Pirma, Noibrandenburgas mano, kad EBV ir GVV reikia vertinti atskirai, nes šių sutarčių šalys jas atidžiai atskyrė teisiniu ir ekonominiu požiūriu. Antra, Noibrandenburgas nurodo NEUWOGES pateiktus argumentus dėl numatomo gyventojų skaičiaus mažėjimo, į kurį būtų atsižvelgęs rinkoje veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. Be to, Noibrandenburgas atkreipia dėmesį į tai, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų galėjęs aiškiai numatyti didelę tuščių vienetų dalį. Trečia, Noibrandenburgo nuomone, BAVARIA užsakytas renovavimas buvo toks paprastas, kad nebuvo galima tikėtis išnaudoti daug pajėgumų ir labai padidinti nuomos mokesčių.
(67)
Noibrandenburgas taip pat atmeta kitus BAVARIA argumentus. Pirmiausia, Noibrandenburgo nuomone, kainos siūlymo aukcione negalima laikyti įrodymu, kad BAVARIA pasiūlymas buvo palankiausias rinkoje galimas pasiūlymas. Bet kuriuo atveju rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas BAVARIA pasiūlymo nebūtų priėmęs, net jei jis būtų buvęs iš tikrųjų palankiausias rinkos pasiūlymas. Dėl tariamų alternatyvų Noibrandenburgas iš esmės pakartoja NEUWOGES argumentus. Dėl rinkos vertės įvertinimų ir BAVARIA argumento, kad nustatytų kainų nebūtų buvę galima gauti, Noibrandenburgas aiškina, kad rinkos vertės įvertinimus reikia laikyti rinkos kainos atitinkamu laikotarpiu parametru, nes nebeįmanoma nustatyti, kokią kainą NEUWOGES 1998 m. rinkoje būtų galėjusi iš tikrųjų gauti.
4.3.2. Valstybiniai ištekliai ir priskirtinumas valstybei
(68)
Noibrandenburgo miestas mano, kad teisinis sandoris priskirtinas jam, nes jis turėjo pakankamai didelę įtaką įmonei NEUWOGES apskritai ir pirmiausia atgalinės nuomos sandorio atžvilgiu.
(69)
Kaip vienintelis akcininkas, miestas, jo nuomone, visiškai kontroliavo NEUWOGES. Todėl NEUWOGES vadovybė esą turi laikytis miesto nurodymų. Be to, aštuoni iš dešimties NEUWOGES stebėtojų tarybos narių yra miesto atstovai, todėl jis turėjo dar vieną kontrolės mechanizmą. Noibrandenburgo miestas pagal vietos savivaldos teisę buvo įpareigotas užsitikrinti galimybes daryti tinkamą poveikį NEUWOGES.
(70)
Dėl svarstomo sandorio Noibrandenburgo miestas aiškina, kad jis kontrolę ne tik galėjo vykdyti, bet ir, sudarius šį sandorį, vykdė. Noibrandenburgas mano, kad, be kita ko, iš stebėtojų tarybos protokolų matyti aktyvus miesto atstovų dalyvavimas ir kad, prieš sudarant sandorį, stebėtojų taryba turėjo priimti sprendimą. Dėl sandorio sąlygų Noibrandenburgas nurodo, kad miestas reikalavo atsižvelgti į vietos savivaldos politikos interesus.
(71)
Apibendrindamas Noibrandenburgo miestas konstatuoja, kad jo poveikis atgalinės nuomos sandoriui ir atsakomybė už šį sandorį yra patvirtinti faktais, todėl sandoris priskirtinas jam.
4.4. BERLYNO ŽEMĖ
(72)
Berlyno žemė, kuri yra glaudžiai susijusi su įmone BAVARIA (19), tvirtina, kad į svarstomas sutartis pagalbos aspektas neįtrauktas, nes pranašumas įmonei BAVARIA nesuteiktas.
4.4.1. Pranašumas
(73)
Pirmiausia Berlynas argumentuoja, kad svarstomos sutartys turi būti laikomos vienu sandoriu, nes jos yra viena kitą papildančios atgalinės nuomos sandorio dalys. NEUWOGES jas esą tokiomis ir laikė.
(74)
Dėl rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijaus Berlynas nurodo, kad BAVARIA, atsižvelgiant į NEUWOGES ekonominę padėtį atitinkamu laikotarpiu (1997-1998) ir į siekiamo sandorio rūšį (privatizavimas laikantis atleidimo nuo įsipareigojimų pagal AHG sąlygų, savo butų renovavimas, administracinės savo objektų veiklos išlaikymas, socialiniu požiūriu tinkamų nuomos mokesčių išsaugojimas), pasiūlė subalansuotą sprendimą.
(75)
Ypač dėl EBV Berlynas, pirma, nurodo, kad iš NEUWOGES kainos siūlymo aukcione matyti, jog BAVARIA pateiktą pasiūlymą NEUWOGES laikė atitinkamu laikotarpiu (1997-1998) rinkoje palankiausiu galimu finansavimo pasiūlymu. Antra, Berlynas tvirtina, kad reikia atsižvelgti į atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG, nes privatizavimo prievolės įvykdymas pagal AHG buvo esminis NEUWOGES siekis. Trečia, Berlynas atkreipia dėmesį į tai, kad pardavimas už palyginti nedidelę kainą (pasirinkus ne pačiai atlikti renovavimo darbus ir po to parduoti objektus, bet su renovavimo sąlygomis susijusį pardavimą) atitiko ekonominius NEUWOGES interesus, nes dėl mažesnės kainos reikėjo mažiau mokėti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui.
(76)
Dėl generalinio administratoriaus sutarties Berlynas aiškina, kad, kaip matyti iš pavyzdinių sutarčių, nebuvo neįprasta nei sutarčių galiojimo trukmė, nei finansinės nuomos įmokos indeksavimas […] proc. per metus. Antra, indeksavimas buvo pateisinamas atsižvelgiant į tuometiniu laikotarpiu (1997-1998 m.) prognozuotą vidutinį infliacijos dydį. Trečia, nuomos mokestis už vieną m2 atitiko galiojusių Noibrandenburgo nuomos mokesčių apžvalgos verčių intervalą.
4.4.2. Valstybiniai ištekliai ir priskirtinumas valstybei
(77)
Panašiai kaip BAVARIA, Berlyno žemė argumentuoja, kad Noibrandenburgo miestas išteklių NEUWOGES neskiria. Šios žemės teigimu, NEUWOGES gali naudotis tik jos pačios gautomis pajamomis, kurių vietos savivaldos įstaigos tiesiogiai kontroliuoti negali.
(78)
Dėl priskirtinumo, Berlyno nuomone, nelabai pagrįsta manyti, kad Noibrandenburgo miestas būtų nusprendęs suteikti pagalbą Berlyno nekilnojamojo turto fondui savo paties vietos butų statybos bendrovės nenaudai. Be to, jo teigimu, nėra pakankamai požymių, kad Noibrandenburgo miestas norėjo priskirti sutarčių sudarymą sau.
5. OFICIALIOS TYRIMO PROCEDŪROS PRADĖJIMO PRIEŽASTYS
(79)
Sprendime pradėti oficialią tyrimo procedūrą Komisija pateikė preliminarią nuomonę įvairiais klausimais ir paragino suinteresuotąsias šalis pateikti informaciją pirmiausia trim klausimais.
(80)
Pirma, Komisija preliminariai sutiko su tuo, kad EBV ir GVV reikia vertinti ne atskirai, bet kaip vieną vienetą, nes abi sutartys yra sudedamosios nekilnojamojo turto finansinės nuomos kaip atgalinės nuomos sandorio dalys (20). Todėl galimo ekonominio pranašumo vertinimas buvo grindžiamas pelno, kurio NEUWOGES 1998 m. galėjo tikėtis kartu sudarydama EBV ir GVV, analize (21).
(81)
Dėl EBV Komisija nurodė pirmiausia du klausimus:
-
pirma, reikia išsiaiškinti, ar vertinant reikėtų atsižvelgti į atleidimą nuo įsipareigojimų pagal AHG (22);
-
antra, Komisija norėjo gauti daugiau informacijos apie 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimų skirtumus, nes neturint tikslesnės informacijos negalima nustatyti, kuriame iš šių įvertinimų galėjo būti nustatyta tikroji 1997-1998 m. žemės nuosavybės rinkos vertė (23).
(82)
Dėl generalinio administratoriaus sutarties Komisija nurodė, kad, pirma, kaip matyti iš pavyzdinių sutarčių, NEUWOGES ir BAVARIA sutartos sąlygos tuometiniu laikotarpiu (1997-1998 m.) rinkoje nebuvo neįprastos (24). Antra, kaip tvirtino Komisija, NEUWOGES surengtu ribotu kainos siūlymu aukcione įrodoma, kad NEUWOGES galėjo ištirti rinką ir priimti ekonominiu požiūriu pagrįstą sprendimą (25). Trečia, Komisija nurodė, kad sutartyse nustatyti 2008 m. nuomos mokesčiai iš tikrųjų atitiko 2008 m. vidutinius nuomos mokesčius susijusiame miesto kvartale arba buvo už juos tik šiek tiek mažesni (26).
(83)
Nors visi šie veiksniai rodė GVV atitiktį rinkos sąlygoms, Komisija, siekdama geriau ištirti susijusius argumentus, prašė pateikti daugiau informacijos apie 1998 m. nekilnojamojo turto rinkos dalyvių lūkesčius (27).
(84)
Galiausiai, išnagrinėjusi NEUWOGES pateiktą pinigų srautų analizę, Komisija priėjo prie išvados, kad dėl metodinių trūkumų šia analize negalima įrodyti BAVARIA įgyto ekonominio pranašumo (28).
(85)
Todėl Komisija priėjo prie išvados, kad, remdamasi pateikta informacija, ji negali įrodyti BAVARIA įgyto ekonominio pranašumo (29). Vis dėlto ji išreiškė ketinimą išnagrinėti rinkos dalyvių argumentus nuodugniau ir paprašė visų suinteresuotųjų šalių pateikti papildomos tikslingos informacijos (30).
6. NACIONALINIAI TEISMŲ PROCESAI
(86)
2008 m. lapkričio 28 d.LG Rostock paskelbė sprendimą pirmosios instancijos BAVARIA ir NEUWOGES byloje. BAVARIA pateikė ieškinį, nes NEUWOGES nuo 2006 m. spalio mėnesio atsisakė mokėti generalinio administratoriaus sutartyje nustatytą mėnesinę finansinės nuomos įmoką nurodydama, kad sutartis yra niekinė, nes į ją įtraukta neteisėta valstybės pagalba.
(87)
Savo sprendime LG Rostock pirmiausia konstatavo, kad EBV ir GVV reikia vertinti ne atskirai, bet kaip vienetą, nes abi sutartys yra vieno ir to paties atgalinės nuomos sandorio dalys (31).
(88)
Dėl EBV LG Rostock pirmiausia nagrinėjo metinį atlygį už užstatymo teisę už pirmuosius 30 EBV galiojimo laikotarpio metų; jis sudarė […] proc. per metus. LG Rostock nuomone, atlygis nėra nepagrįstai mažas, nes už pirmuosius 30 metų NEUWOGES atlygį už žemės sklypų užstatymo teisę gavo iš anksto ir galėjo jį pelningai investuoti, ko nebūtų galėjusi daryti, jei jis būtų buvęs mokamas kasmet (32).
(89)
Be to, LG Rostock konstatavo, kad reikia visapusiškai atsižvelgti į ankstesnius įsipareigojimus, nuo kurių NEUWOGES atleista dėl atgalinės nuomos sandorio, nes šiuo sandoriu sudarytos atleidimo nuo ankstesnių įsipareigojimų sąlygos (33). Pridėjus ankstesnių įsipareigojimų, nuo kurių ji atleista, sumą prie pastatų pirkimo-pardavimo kainos, gauta vertė būtų tik 16 % mažesnė už 2007 m. rinkos vertės įvertinime nurodytą pastatų vertę, todėl ji nėra neproporcinga pastatų vertei (34). Galiausiai LG Rostock aiškino, kad NEUWOGES buvo suinteresuota nedidele pirkimo-pardavimo kaina, nes dėl mažesnės pirkimo-pardavimo kainos mažėjo bendra BAVARIA investicijų suma ir atitinkama finansinės nuomos įmoka (35). Be to, LG Rostock nustatė, kad mažesnė pirkimo-pardavimo kaina būtų buvusi pranašesnė dar ir todėl, kad NEUWOGES mokėjimo Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui įsipareigojimai buvo susiję su pardavimo pajamomis (36).
(90)
Dėl generalinio administratoriaus sutarties LG Rostock manė, kad, pirma, 30 metų sutarties galiojimo trukmė nekilnojamojo turto finansinės nuomos sandoriams nėra neįprasta (37). Antra, teismo nuomone, sutartyje nustatyta finansinės nuomos įmoka, kuri iš pradžių siekė […] EUR/m2, anaiptol nebuvo neproporcinga atitinkamo laikotarpio (1997-1998) vidutiniams panašių pastatų nuomos mokesčiams (38). Be to, teismas priėjo prie išvados, kad, atsižvelgiant į 1970-1998 m. infliaciją, finansinės nuomos įmokos didinimas […] proc. per metus (t. y. vidutiniškai 3,52 % per metus) yra pagrįstas (39). Be to, LG Rostock nurodė, kad tikrieji nuomos mokesčių pokyčiai susijusiuose miesto kvartaluose per pirmuosius 10 sutarties galiojimo laikotarpio metų maždaug atitiko sutartyje nustatytą padidinimą. Trečia, LG Rostock argumentavo, kad administracinės ir priežiūros išlaidos buvo apskaičiuotos pagal galiojančias teisės nuostatas ir nėra jokių požymių, kad jomis įmonei BAVARIA būtų buvęs suteiktas pranašumas (40).
(91)
Dėl […] proc. nuomos mokesčių negavimo rizikos LG Rostock manė, kad esant bet kokiems finansinės nuomos santykiams finansinės nuomos paslaugos gavėjui kyla rizika, ar jam naudoti perduotą daiktą jis iš tikrųjų galės naudoti taip, kaip numatyta (41). Šią išvadą LG Rostock grindė argumentu, kad jokia kredito įstaiga neprisiimtų atsakomybės už tai, kad finansuojamą nekilnojamąjį turtą būtų galima naudoti, kaip numatyta.
(92)
Galiausiai vidutinę atgalinės nuomos sandorio finansinės nuomos įmoką LG Rostock lygino su įprastinių kreditų palūkanų normomis. Kadangi vidutinis metinis finansinės nuomos mokestis sudaro […] proc. per metus, jis, LG Rostock nuomone, nebuvo neproporcingas palūkanų pokyčiams, kurių buvo galima tikėtis, nes statybos darbų mokestis gali siekti iki 10 % per metus (42).
(93)
Apibendrindamas LG Rostock konstatavo, kad pranašumas įmonei BAVARIA nesuteiktas, nes svarstomas sutartis būtų sudaręs ir rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas (43).
(94)
NEUWOGES dėl šio sprendimo pateikė apeliacinį skundą; byla OLG Rostock dar nagrinėjama.
(95)
Be to, BAVARIA iškėlė bylą Verwaltungsgericht Greifswald, kad teismine tvarka galėtų susipažinti su visais su sutartimi susijusiais NEUWOGES arba Noibrandenburgo miesto dokumentais. BAVARIA aiškino, kad jau pirmiau pagal Informacijos laisvės įstatymą, buvo pateikusi prašymą gauti leidimą susipažinti su šiais dokumentais, bet šį prašymą Noibrandenburgo miestas atmetė remdamasis tuo, kad BAVARIA bylose LG Rostock, OLG Rostock ir Europos Komisijoje jau turėjo galimybę susipažinti su visais susijusiais dokumentais (44). Byla VG Greifswald taip pat dar nagrinėjama.
7. PRIEMONĖS VERTINIMAS
7.1. VALSTYBĖS PAGALBOS BUVIMAS PAGAL SESV 107 STRAIPSNIO 1 DALĮ
(96)
Pagal SESV sutarties 107 straipsnio 1 dalį „valstybės narės arba iš jos valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su vidaus rinka, kai ji daro įtaką valstybių narių tarpusavio prekybai“. Taigi priemonė yra valstybės pagalba, jei ji atitinka visus šios keturis kriterijus:
a)
priemone įmonei suteikiamas atrankusis ekonominis pranašumas;
b)
priemonė priskirtina valstybei ir finansuojama valstybiniais ištekliais;
c)
priemonė iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti;
d)
priemonė gali daryti įtaką valstybių narių tarpusavio prekybai.
7.1.1. Įmonei suteikiamas atrankusis pranašumas. Bendrieji principai
(97)
Pagal nuolatinę Bendrojo Teismo praktiką kriterijai, kuriuos turi atitikti priemonė, kad patektų į sąvokos „pagalba“, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnyje, taikymo sritį, nėra įvykdyti, jei pranašumą įgijusi įmonė tokį pranašumą, koks jai suteiktas valstybiniais ištekliais, būtų galėjusi įgyti įprastines rinkos aplinkybes atitinkančiomis aplinkybėmis. Siekiant nuspręsti, ar tokios pat priemonės įprastinėmis rinkos sąlygomis būtų ėmęsis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, kurio padėtis yra labai panaši į valstybės padėtį, reikia atsižvelgti ne į tuos pranašumus ir įsipareigojimus, kurie yra susiję su ja kaip viešosios valdžios institucija, bet tik į tuos, kurie yra susiję su valstybe kaip akcininke (45).
(98)
Taigi rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principo taikomumą galiausiai lemia tai, ar susijusi valstybė narė ekonominį pranašumą įmonei suteikia ne kaip viešosios valdžios institucija, bet kaip ekonominės veiklos vykdytoja. Todėl administracinėje byloje remdamasi šiuo principu valstybė narė prireikus turi objektyviais ir patikrinamais įrodymais įrodyti, kad taikytos priemonės ji ėmėsi kaip ekonominės veiklos vykdytoja. Iš šių įrodymų turi būti aiškiai matyti, kad susijusi valstybė narė prieš suteikiant ekonominį pranašumą arba jo suteikimo metu priėmė sprendimą imtis ekonominių veiksmų įmonės atžvilgiu iš tikrųjų įgyvendinta priemone. Šiuo atžvilgiu pirmiausia gali prireikti įrodymų, iš kurių būtų matyti, kad šis sprendimas pagrįstas ekonominiais įvertinimais, panašiais į įvertinimus, kuriuos prieš investuodamas atitinkamą kapitalą, siekdamas nustatyti būsimą šios kapitalo investicijos pelningumą, būtų atlikęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, kurio padėtis yra labai panaši į susijusios valstybės narės padėtį.
(99)
Tačiau siekiant įrodyti, kad ši valstybė narė prieš suteikiant šį pranašumą arba jo suteikimo metu priėmė šį sprendimą kaip rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, suteikus šį pranašumą parengtų ekonominių įvertinimų, susijusios valstybės narės investuoto kapitalo faktinio pelningumo nustatymo atgaline data arba vėlesnių iš tikrųjų pasirinkto metodo pateisinimų nepakanka (46).
(100)
Iš to, kas išdėstyta pirmiau, matyti, kad, pirma, šioje byloje tikrinant, ar įvykdytas rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijus, negali būti atsižvelgiama į sutarčių šalių pateiktus dokumentus, parengtus po to, kai buvo pradėta taikyti priemonė.
(101)
Antra, iš to, kas išdėstyta pirmiau, matyti, kad šioje byloje tikrinant, ar įvykdytas rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijus, taip pat negali būti atsižvelgiama į AHG poveikį finansinei NEUWOGES padėčiai. Iš tikrųjų Paramos ankstesnėms skoloms mažinti įstatymu siekta politinio tikslo ir paramą pagal jį buvo numatyta teikti tik apibrėžtos kategorijos įmonėms (AHG 2 paragrafas). Šio įstatymo nebūtų buvę galima taikyti rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančiam ekonominės veiklos vykdytojui, esančiam panašioje padėtyje, kaip NEUWOGES.
7.1.2. Šios bylos vertinimo struktūra
(102)
Siekiant nustatyti, ar svarstomomis sutartimis įmonei BAVARIA suteiktas pranašumas, reikia patikrinti, ar šios sutartys atitiko sutartis, kurias būtų sudaręs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, esantis panašioje padėtyje, kaip NEUWOGES.
(103)
Komisijos tikrinimą sudaro trys etapai. Pirmajame etape analizuojami finansiniai sandorio padariniai įmonei NEUWOGES, siekiant nustatyti, kokio pelno įmonė galėjo tikėtis (7.2 dalis). Antrajame etape atgalinės nuomos sandoris lyginamas su kitomis alternatyvomis, pvz., tiesioginiu pardavimu, siekiant nustatyti, ar galimos alternatyvos būtų buvusios patrauklesnės (7.3 dalis). Trečiajame etape atliekama lyginamoji analizė: svarstomas sandoris lyginamas su panašiais maždaug tuo pačiu metu sudarytais atgalinės nuomos sandoriais, analizuojami NEUWOGES surengto riboto kainos siūlymo aukcione rezultatai ir sandorio sąlygos lyginamos su įprastomis kitų atitinkamo laikotarpio (1997 m. pabaigos - 1998 m. pradžios) finansavimo sandorių palūkanų normomis (7.4 dalis). Remiantis visų šių trijų etapų analize galima daryti išvadą dėl to, ar NEUWOGES elgėsi kaip rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
7.2. FINANSINIAI SANDORIO PADARINIAI ĮMONEI NEUWOGES
(104)
Analizuojant finansinius svarstomo sandorio padarinius pirmiausia reikia nustatyti sandorio pobūdį. Šiuo atveju svarbiausia išsiaiškinti, ar abi NEUWOGES ir BAVARIA sudarytos sutartys yra dvi vieno ir to paties vientiso sandorio dalys, ar jas reikia tikrinti kaip du atskirus sandorius (7.2.1 dalis). Antra, kad būtų galima tinkamai įvertinti finansinius sandorio padarinius įmonei NEUWOGES, nagrinėjamos atgalinės nuomos sandorio ypatybės (7.2.2 dalis). Atskirai išsamiai išanalizavus finansinius EBV (7.2.3 dalis) ir GVV (7.2.4 dalis) padarinius, apskritai analizuojamas tikėtinas sandorio pelningumas įmonei NEUWOGES (7.2.5 dalis).
7.2.1. Svarstomų sutarčių nagrinėjimas kartu arba atskirai
(105)
Pirmiausia primenama, kad, kaip teigiama Komisijos sprendime pradėti procedūrą ir LG Rostock sprendime, abi svarstomas sutartis reikia tikrinti kartu (47). Per oficialią tyrimo procedūrą šis teiginys patvirtintas dėl šių priežasčių:
a)
abi sutartys yra viena kitą papildančios sudedamosios vieno atgalinės nuomos sandorio dalys. BAVARIA parengtoje brošiūroje, kurioje reklamuojamas ypatingas BAVARIA atgalinės nuomos modelis, nurodoma, kad sandoris vykdomas pagal dvi sutartis: viena iš jų reguliuojamas pardavimas, o kita - atgalinė finansinė nuoma (48). Toliau abi sutartys visada nurodytos kaip vienas sandoris;
b)
sutartys sudarytos 1998 m. sausio 21 d., t. y. tą pačią dieną, ir kiekvienoje iš jų pateikiamos nuorodos į atitinkamą antrąją sutartį (49); iš to matyti glaudus jų tarpusavio ryšys ir tai, kad nė viena iš šių dviejų sutarčių nebūtų buvusi sudaryta be atitinkamos antrosios sutarties;
c)
iš pirminių NEUWOGES pateiktų BAVARIA kainos skaičiavimų matyti, kad sutarčių sąlygos yra neatsiejamai tarpusavyje susijusios (50). Išankstinio mokėjimo grynaisiais pinigais dydį lėmė NEUWOGES kas mėnesį mokėtina finansinės nuomos įmoka ir BAVARIA investicija į pastatų renovavimą. Pagal atgalinės nuomos sandorius finansinės nuomos įmoka kompensuojama pirminė finansinės nuomos paslaugos teikėjo investicija. Todėl, jei GVV sąlygos būtų buvusios kitokios, taip pat būtų pakitę EBV nurodyti skaičiai, ir atvirkščiai (51);
d)
iš NEUWOGES stebėtojų tarybos protokolų matyti, kad NEUWOGES abi sutartis visada laikė sudedamosiomis vieno ir to paties sandorio dalimis. (52) Pavyzdžiui, 1997 m. spalio 30 d. ir 1997 m. gruodžio 16 d. stebėtojų tarybos posėdžiams skirtuose dokumentuose aiškiai nustatyta, kad pirkimo-pardavimo kainos finansavimą pagal finansinės nuomos modelį vykdo pirkėjas. Iš to matyti, kad įmonei NEUWOGES EBV ir GVV sąsaja buvo aiškiai žinoma. Be to, per 1997 m. gruodžio 16 d. posėdį NEUWOGES vadovybė stebėtojų tarybai paaiškino, kad su BAVARIA sutartas mokėjimas yra kaina, kurią pavyko suderėti už šį paketą, ir kad įmonei kyla tam tikra su šiuo paketu susijusi rizika, tačiau ji yra priimtina. Nuoroda į paketą ir į su juo susijusią riziką dar kartą patvirtinama, kad abi sutartys laikytos vienu sandoriu.
(106)
NEUWOGES argumentai dėl vienos iš svarstomų sutarčių nepatvirtinimo nėra įtikinami. Kaip pagrindinį argumentą NEUWOGES nurodo, kad šis nepatvirtinimas yra įrodymas, jog sutarčių šalys ketino sudaryti dvi atskiras viena nuo kitos nepriklausomas sutartis. Komisija atkreipia dėmesį į tai, kad valstybinės priemonės gali būti įvairios, todėl reikia tirti jų poveikį; taigi negalima atmesti, kad viena po kitos SESV 107 straipsnio 1 dalies taikymo tikslais taikytos valstybės priemonės gali būti vertinamos kaip viena priemonė. Tai pirmiausia taikytina tuo atveju, kai viena po kitos taikomos priemonės, ypač atsižvelgiant į chronologinę jų taikymo tvarką, paskirtį ir įmonės padėtį šių priemonių taikymo metu, yra taip glaudžiai viena su kita susijusios, kad jų neįmanoma vienos nuo kitos atsieti (53). Sąjungos pagalbos teisės srityje vartojama vieno sandorio sąvoka yra platesnė už Vokietijos sutarčių teisės srityje vartojamą sandorio sąvoką. Iš to, kas išdėstyta šio sprendimo 105 konstatuojamojoje dalyje, matyti, kad svarstomos sutartys, atsižvelgiant į chronologinę jų taikymo tvarką, paskirtį ir įmonės padėtį sutarčių sudarymo metu, pagal Sąjungos pagalbos teisę laikytinos vienu sandoriu.
7.2.2. Bendroji informacija. Atgalinės nuomos sandorio apiforminimas
(107)
BAVARIA ir NEUWOGES sandoris pagrįstas BAVARIA nekilnojamojo turto finansinės nuomos modeliu. Pagal šį modelį pirkėjas (BAVARIA) pirminę savo investiciją finansuoja išnuomodamas įsigytus pastatus pagal atgalinės nuomos sutartį pardavėjui (NEUWOGES). Investicijų sumai ir atitinkamoms finansinės nuomos įmokoms pagal šį finansinės nuomos modelį nustatyti taikoma paprasta formulė, pagal kurią investicijų suma apskaičiuojama nominalųjį metinį finansinės nuomos mokėjimą dalijant iš finansinės nuomos įmokos (proc.):
Finansinės nuomos įmoka apskaičiuojama atsižvelgiant į sutarties galiojimo trukmę, finansinės nuomos įmokos indeksavimą ir likutinę pastatų vertę:
Finansinės nuomos įmoka (proc.)
25 metų galiojimo trukmė
Likutinė vertė (proc.)
Indeksavimas
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
30 metų galiojimo trukmė
Likutinė vertė (proc.)
Indeksavimas
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Taigi akivaizdu, kad investicijų suma susijusi ir su finansinės nuomos įmoka, ir su mėnesiniais finansinės nuomos mokėjimais, ir atvirkščiai. Sutarčių šalims nustačius pagrindines vertes (galiojimo trukmę, metinį indeksavimą, likutinę vertę) ir visą siekiamų investicijų sumą arba numatytus mėnesinius finansinės nuomos mokėjimus, galima apskaičiuoti likusius parametrus. Nustačius trumpesnę galiojimo trukmę, mažesnę likutinę vertę, mažesnį indeksavimą arba mažesnius nominaliuosius mėnesinius finansinės nuomos mokėjimus, pagal formulę gaunama mažesnė visa investicijų suma.
(109)
Nustačius visą investicijų sumą, išskaičiuojamos renovavimo, mokesčių ir kitos galimos išlaidos. Likusi suma atitinka pirkimo-pardavimo kainą. Nustatant NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandorio pirkimo-pardavimo kainą (išankstinį mokėjimą grynaisiais pinigais) už pastatų nuosavybę sumokėta kaina ir atlygis už užstatymo teisę neskiriami.
Su BAVARIA ir NEUWOGES sandoriu susiję skaičiavimai
Visa investicijų suma
[…] EUR
Renovavimas
[…] EUR
Mokesčiai ir rinkliavos
[…] EUR
Kompensacija už privatizavimą
[…] EUR
Pirkimo-pardavimo kaina
[…] EUR
(110)
Svarstomą atgalinės nuomos sandorį sudaro dvi dalys: EBV ir GVV; abi jos yra susijusios su GPV. Šiuo atžvilgiu reikia įvertinti finansinius EBV, GVV ir GPV padarinius įmonei NEUWOGES.
7.2.3. Tikėtinų finansinių EBV padarinių įmonei NEUWOGES nustatymas
(111)
Pagrindinės EBV sudedamosios dalys yra pastatų pardavimas ir žemės sklypų, kuriuose stovi pastatai, užstatymo teisių nustatymas 75 metų laikotarpiui. BAVARIA įsipareigojo sumokėti NEUWOGES iš viso […] EUR: […] EUR kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę už laikotarpį iki 2028 m. gruodžio 31 d. ir […] EUR pastatų pirkimo-pardavimo kainą (54). Be to, nuo 2029 m. sausio 1 d. BAVARIA dešimt metų kasmet turi mokėti […] proc. dabartinės žemės sklypo vertės dydžio atlygį už užstatymo teisę, t. y. […] EUR/m2 arba […] EUR per metus (55). Likusiu EBV galiojimo laikotarpiu - nuo 2039 m. iki 2073 m. pabaigos - atlygį už užstatymo teisę numatyta pritaikyti atsižvelgiant į bendrųjų pragyvenimo išlaidų indeksą, jei jis pakistų daugiau kaip […] proc (56).
(112)
BAVARIA ne tik nusipirko pastatus ir įgijo susijusių žemės sklypų užstatymo teises, bet ir įsipareigojo renovuoti pastatus, todėl sutiko su tuo, kad su NEUWOGES patronuojamąja įmone BRG būtų sudaryta sutartis dėl statybos darbų.
(113)
Nustatydamos pirkimo-pardavimo kainą, kurią turėtų mokėti BAVARIA įmonei NEUWOGES pagal EBV, sutarčių šalys darė prielaidą, kad mėnesinis finansinės nuomos mokėjimas siekia […] EUR/m2, indeksavimas - […] proc. per metus, likutinė pastatų vertė - […] proc. (šią sumą, remdamasi atitinkamu metu parengtinu ekspertų įvertinimu, NEUWOGES turėjo sumokėti baigus galioti 75 metams sudarytai sutarčiai dėl užstatymo teisių nustatymo), o atgalinės finansinės nuomos laikotarpis - 30 metų (57). Remiantis šiomis prielaidomis apskaičiuota visa investicijų suma sudarė […] mln. EUR (58). Išskaičiavus […] EUR renovavimo išlaidas, […] EUR privatizavimo išlaidas ir […] EUR mokesčius bei rinkliavas, pardavimo suma sudarė […] EUR. (59)
(114)
Tada ši galutinė kaina padalyta į kainą už pastatus ([…] proc. = […] EUR) ir į kapitalizuotą atlygį už žemės užstatymo teisę ([…] proc. = […] EUR) (60). Sumos už žemės sklypus ir pastatus apskaičiuotos ne atskirai, bet atitinkamai nustatytos kaip visos pirkimo-pardavimo kainos dalys.
(115)
Taigi pirmieji su sandoriu susiję NEUWOGES įgyti pranašumai buvo […] EUR dydžio mokėjimas grynaisiais pinigais ir pajamos iš praėjus 30 metams įmonių BAVARIA mokėtino atlygio už užstatymo teisę.
7.2.3.1. Kiti veiksniai
Kompensacija už privatizavimą
(116)
Pirmiausia konstatuotina, kad bet kuriuo atveju reikia atsižvelgti į […] EUR sumą grynaisiais pinigais, kurią BAVARIA sumokėjo įmonei NEUWOGES kaip kompensaciją už privatizavimą.
(117)
BAVARIA kaip pastatų pirkėja ir užstatymo teisių turėtoja pagal svarstomas sutartis turėjo dėti aiškiai nustatytas pastangas dalį butų parduoti nuomininkams. Ši sąlyga buvo nustatyta sutartyje, kad pardavimą AHG taikymo tikslais būtų galima pripažinti privatizavimu netiesioginio įsigijimo būdu. Pagal šį įstatymą komercinis pirkėjas turėjo stengtis parduoti nuomininkams kuo didesnę dalį, bet ne mažiau kaip vieną trečdalį pagal sandorį perimtų butų (61). Vykdant šį įsipareigojimą taip pat reikėjo dėti pastangas informuoti nuomininkus apie jų galimybes ir tirti jų susidomėjimą butų pirkimu. Užduotis dėti atitinkamas pastangas pagal EBV (V dalies 1-3 paragrafus) perduota įmonei NEUWOGES. Be to, sutarta, kad už tai NEUWOGES gaus […] EUR/m2 kompensaciją; visa kompensacija už privatizavimo pastangas siekė […] EUR.
(118)
Iš pradžių nebuvo numatyta, kad NEUWOGES gaus kompensaciją už privatizavimo pastangas; vėliau atskirai kaip kompensacija už privatizavimo pastangas sumokėta suma iš pradžių buvo numatytos pirkimo-pardavimo kainos dalis (62). Iš tikrųjų įmonei BAVARIA nebuvo naudinga mokėti kompensaciją įmonei NEUWOGES už veiklą, kurios atžvilgiu BAVARIA neturėjo jokio ekonominio intereso. Su privatizavimo pastangų sąlyga susietas atleidimas nuo įsipareigojimų pagal AHG atitiko vien ekonominį NEUWOGES interesą.
(119)
Vis dėlto vėliau kompensacija už privatizavimo pastangas buvo išskaičiuota iš pirkimo-pardavimo kainos ir sumokėta atskirai. Tai galėjo būti grindžiama tuo, kad tam tikrą dalį svarstomos sumos, jei ji būtų likusi įtraukta į pirkimo-pardavimo kainą, būtų buvę privaloma pervesti Paveldėtų įsipareigojimų mažinimo fondui. Iš pirkimo-pardavimo kainos, kurią BAVARIA sumokėjo įmonei NEUWOGES, atimta atitinkama suma. Ekonominiu požiūriu įmonei BAVARIA skirtumo nebuvo. NEUWOGES gavo iš BAVARIA lygiai tokią sumą, kurią būtų gavusi, jei nebūtų buvę sutarta dėl atskiros kompensacijos už privatizavimo pastangas. Iš tikrųjų NEUWOGES prie tikėtinų atgalinės nuomos sandorio pajamų priskaičiavo net privatizavimo mokėjimus (63).
(120)
Tai, kad šie mokėjimai apskaityti ne kaip pirkimo-pardavimo kainos dalis, bet kaip atskira kompensacija, įmonei NEUWOGES buvo svarbu tik AHG atžvilgiu. Kaip paaiškinta pirmiau (žr. 101 konstatuojamąją dalį), rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas į AHG būtų nekreipęs dėmesio. Tai, kad NEUWOGES dėjo privatizavimo pastangas ir dėl to naudojo išteklius, šiuo atžvilgiu neturi reikšmės. Į AHG neatsižvelgiantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų dėjęs privatizavimo pastangų, todėl į jas negalima atsižvelgti ir taikant rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo kriterijų.
(121)
Todėl kompensaciją, kurią BAVARIA sumokėjo įmonei NEUWOGES už privatizavimo pastangas, reikia laikyti svarbiu įmonei NEUWOGES suteiktu pranašumu, kurį, siekiant nustatyti visus finansiniu atgalinės nuomos sandorio padarinius įmonei NEUWOGES, reikia priskaičiuoti prie pirkimo-pardavimo kainos.
Renovavimas
(122)
Pagal atgalinės nuomos sandorį atliktas renovavimas turėjo įmonei papildomų finansinių padarinių. Reikėtų priminti, kad renovavimo išlaidos buvo tiesiogiai susijusios su suma, kurią BAVARIA sumokėjo NEUWOGES pagal EBV; jos apskaičiuotos apskaičiavus visą investicijų sumą ir atėmus iš jos išlaidas, įskaitant renovavimo išlaidas (žr. šio sprendimo 109 konstatuojamąją dalį). Kitaip tariant, kuo didesnės renovavimo išlaidos, tuo mažesnė pirkimo-pardavimo kaina. Todėl pasirinkus alternatyvų sandorio skaičiavimą, pagal kurį daryta prielaida, kad nuomos mokesčiai yra maži, indeksavimas mažesnis, taigi ir mažesnės finansinės nuomos įmokos, pirkimo-pardavimo kaina vis tiek buvo didesnė už užstatymo teisės sutartyje nustatytą kainą; pirmiausia tai galėjo būti susiję su tuo, kad pagal šį alternatyvų skaičiavimą nustatytos renovavimo išlaidos buvo gerokai mažesnės nei galiausiai sutarė BAVARIA ir BRG (64).
(123)
Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad fiksuota suma už renovavimo darbus, kurią BAVARIA sumokėjo įmonei BRG (ji yra įmonės NEUWOGES visiškai patronuojama bendrovė), buvo gerokai didesnė už iš pradžių įmonės NEUWOGES apskaičiuotas renovavimo išlaidas (65). NEUWOGES iš pradžių buvo apskaičiavusi iš viso […] EUR arba […] EUR/m2 išlaidas, o BAVARIA ir NEUWOGES patronuojamosios įmonės BRG sutarta fiksuota suma už renovavimą siekė […] EUR arba […] EUR/m2. Kitaip tariant, sutartos išlaidos pirmiau apskaičiuotas išlaidas viršijo […] EUR arba […] proc. Dėl gerokai didesnės sutartos fiksuotos sumos įmonės BAVARIA įmonei NEUWOGES pagal EBV sumokėta pirkimo-pardavimo suma labai sumažėjo.
(124)
Kodėl skyrėsi pirmiau apskaičiuotos išlaidos ir sutarta fiksuota suma, nenurodyta. Tai dar keisčiau dėl to, kad NEUWOGES apskaičiuotas vidutiniškai […] EUR/m2 renovavimo išlaidas iš pradžių vadino „apskritai įprastomis []“ (66). NEUWOGES pateiktame įvertinime Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (toliau - Pestel įvertinimas) renovavimo, kuris buvo panašus į BRG atliktą renovavimą, išlaidų sąmata siekė nuo […] EUR/m2 iki […] EUR/m2 (67). Kaip pastatų savininkė ir administratorė NEUWOGES puikiai žinojo renovavimo poreikius, todėl sunku suprasti, kodėl jis buvo taip nuvertintas.
(125)
Nustatant finansinius EBV padarinius, reikia atsižvelgti į renovavimo išlaidas. Pirmiausia akivaizdu, kad BAVARIA nebuvo svarbu, už kokias savo atlikto renovavimo išlaidas NEUWOGES patronuojamoji įmonė BRG išrašytų sąskaitą faktūrą, nes visos papildomos renovavimo išlaidos būtų paprasčiausiai išskaitytos iš pirkimo-pardavimo kainos. NEUWOGES turėjo akivaizdų ekonominį interesą, kad BAVARIA sudarytų sutartį su BRG dėl renovavimo darbų atlikimo ir kad dalis pirkimo-pardavimo kainos būtų priskirta renovavimo išlaidoms. Pastarasis aspektas grindžiamas tuo, kad NEUWOGES patronuojamosios įmonės gautam renovavimo pelnui pagal AHG nebuvo taikoma mokesčių išskaičiavimo prievolė. BRG skaičiavimu, jos (taigi ir NEUWOGES) gautas su BAVARIA sutarto renovavimo pelnas sudarė […] EUR (68). Šis pelnas yra tiesioginis NEUWOGES įgytas pranašumas ir į jį reikia atsižvelgti. Iš tikrųjų NEUWOGES vadovybė, siekdama pagrįsti pirkimo-pardavimo kainą, taip pat nurodė su BRG sudarytą sutartį dėl renovavimo darbų atlikimo (69).
Atlygis už žemės užstatymo teisę
(126)
Šiuo atžvilgiu dėl atlygio už užstatymo teisę reikia atsižvelgti į NEUWOGES argumentą, kad už pirmuosius 30 metų BAVARIA mokėjimų mokėti de facto neprivalo, nes kapitalizuotas atlygis už užstatymo teisę buvo įtrauktas į pirkimo-pardavimo kainą. Vis dėlto klausimas, ar atlygis už užstatymo teisę mokamas kasmet, ar iš anksto kaip kapitalizuotas atlygis už užstatymo teisę, atliktinam vertinimui iš esmės nėra svarbus. Nėra jokių požymių, kad toks susitarimas buvo nelogiškas; iš jo tik matyti, kad NEUWOGES teikė pirmenybę išankstiniam likvidumui.
(127)
Galiausiai negalima pamiršti, kad atlygį už užstatymo teisę BAVARIA privalo mokėti ir pasibaigus GVV galiojimo laikotarpiui. Nuo 2029 m. sausio 1 d. BAVARIA 10 metų kasmet turi mokėti atlygį už užstatymo teisę, atitinkantį […] proc. dabartinės žemės sklypų vertės, t. y. […] EUR/m2. Likusį sutarties galiojimo laikotarpį atlygį už užstatymo teisę numatyta pritaikyti atsižvelgiant į bendrųjų pragyvenimo išlaidų indeksą, jei jis pakistų daugiau kaip […] proc. Paprastumo dėlei darant prielaidą, kad pragyvenimo išlaidų indeksas nesvyruos, apskaičiuota būsima nominalioji šių mokėjimų vertė būtų […] EUR. Atliekant bendrąjį vertinimą, 1998 m. verte grindžiama diskontuota šių būsimų mokėjimų vertė taip pat laikytina NEUWOGES įgyto pranašumo dalimi.
7.2.3.2. Išvados
(128)
Primenama, kad šia analize siekta kuo tiksliau nustatyti finansinius EBV padarinius įmonei NEUWOGES. Iš analizės matyti, kad prie svarbių NEUWOGES įgytų pranašumų priskiriama:
a)
kaina, kurią BAVARIA sumokėjo grynaisiais pinigais ([…] EUR);
b)
už privatizavimo pastangas sumokėta kompensacija ([…] EUR);
c)
iš renovavimo gautas pelnas ([…] EUR);
d)
dabartinė atlygio už užstatymo teisę už laikotarpį nuo 2029 m. vertė (diskontuota […] EUR).
7.2.4. Tikėtinų finansinių GVV padarinių įmonei NEUWOGES nustatymas
(129)
Pagal GVV įmonė NEUWOGES yra atsakinga už susijusių pastatų administravimą. Įmonei NEUWOGES atitenka visos butų ir komercinių vienetų nuomos pajamos. Už tai ji savininkei (BAVARIA) turi mokėti sutartą mėnesinę finansinės nuomos įmoką; nustatyta, kad iki renovavimo darbų pabaigos ji sudaro […] EUR, o po to - […] EUR (GVV 3 paragrafas). Sutarties galiojimo trukmė - 30 metų; ji skaičiuojama nuo renovavimo darbų pabaigos (2 paragrafo 1 dalis). Mėnesinė finansinės nuomos įmoka indeksuojama […] proc. per metus (4 paragrafo 2 dalis). Toliau išdėstytos analizės tikslas - nustatyti finansinius GVV padarinius įmonei NEUWOGES.
7.2.4.1. Bendroji informacija (skaičiavimai)
(130)
Mėnesinė finansinės nuomos įmoka apskaičiuojama tikėtiną grynąjį mėnesio nuomos mokestį už vieną m2 - išskaičiavus administracines išlaidas, priežiūros išlaidas ir nuomos mokesčių negavimo riziką - padauginus iš esamų kvadratinių metrų skaičiaus (70). Taigi svarbiausios prielaidos susijusios su tikėtinu grynuoju nuomos mokesčiu už vieną m2 ir mėnesį ir su tikėtinomis išlaidomis. GVV šalys darė prielaidą, kad grynasis nuomos mokestis po renovavimo bus […] EUR/m2, o išlaidos - […] EUR/m2; atitinkamai nustatyta mėnesinė finansinės nuomos įmoka siekė […] EUR/m2 (71).
(131)
Nustatydama konkrečius parametrus, kurie galiausiai įtraukti į generalinio administratoriaus sutartį, NEUWOGES galėjo rinktis iš kelių galimybių (72). Sutarties galiojimo laikotarpiu jos mokėtinus mėnesinius mokėjimus ir pardavimo pajamas ji galėjo tiksliai nustatyti nustatydama įvairaus dydžio nuomos mokesčius arba didesnį indeksavimą (73). Didesnės arba mažesnės rizikos prisiėmimas nustatant tam tikrą finansinės nuomos įmoką (pvz., nustatant skirtingą nuomos mokestį, įvairų indeksavimą ir įvairias išlaidas) ir pirkimo-pardavimo kaina įgytas likvidumas buvo tiesiogiai susiję. Pavyzdžiui, pagal BAVARIA atliktą alternatyvų skaičiavimą taikant 2,0 % indeksavimą, […] EUR nuomos mokestį, todėl ir […] EUR finansinės nuomos kainą, mėnesinė finansinės nuomos suma būtų buvusi ne […] EUR, bet […] EUR (74). Žinoma, taip pat būtų buvusi apskaičiuota mažesnė pirkimo-pardavimo kaina.
7.2.4.2. Finansinių padarinių analizė
Bendrieji aspektai
(132)
Nustatant finansinius GVV padarinius įmonei NEUWOGES reikia atsižvelgti į du aspektus. Pirma, finansinės nuomos įmoka apskaičiuojama vienam kvadratiniam metrui. Kadangi po to, kai buvo sudaryta sutartis, BAVARIA kelis butus pardavė, bendras kvadratinių metrų skaičius pakito iš pirminio […] m2 į […] m2 1999 m., […] m2 2000 m. ir […] m2 2001 m. Po 2001 m. susijęs kvadratinių metrų skaičius - […] m2 - nekito. Savo pastabose pateiktus prognozuojamų finansinių srautų skaičiavimus NEUWOGES grindė laipsniškai mažėjančiu kvadratinių metrų skaičiumi. Tačiau kadangi svarbi tik ex ante prognozė, iš bendro kvadratinių metrų skaičiaus, kuriuo grindžiami skaičiavimai, NEUWOGES turėjo atimti ne iš tikrųjų parduotų kvadratinių metrų skaičių, bet kvadratinių metrų skaičių, kurį perparduoti ji tikėjosi 1998 m. pradžioje. Todėl toliau pateikta analizė grindžiama ne NEUWOGES pastabose nurodytais skaičiais, bet skaičiais, kuriuos NEUWOGES buvo numačiusi pagal pirminę pelno prognozę, būtent laipsnišką mažinimą iki 2003 m. nuo […] m2 iki […] m2. Antra, siekiant nustatyti sudarant sandorį tikėtinus finansinius sutarties padarinius įmonei NEUWOGES, būsimas pajamas ir išlaidas reikia diskontuoti, todėl reikia nustatyti diskonto normą. Remdamasi savo pirminiu raštu ir įmonės NEUWOGES pateiktomis grynųjų pinigų srauto analizėmis, Komisija daro prielaidą, kad diskonto norma yra 5 % per metus (75).
NEUWOGES grynųjų pinigų srautų analizių patikimumas
(133)
Prieš pradedant nepriklausomą ekonominę GVV analizę pirmiausia reikia pakomentuoti įmonės NEUWOGES pateiktas ex post grynųjų pinigų srautų analizes, iš kurių turi būti matyti, kokių ex ante lūkesčių dėl grynųjų pinigų srautų, kuriuos būtų galima gauti pagal GVV, galėjo turėti apdairiai rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. NEUWOGES argumentuoja, kad taikant realistines ex ante prielaidas - tokios jos, kaip ji mano, ir buvo laikant, kad nuomos mokestis bus didinamas […] proc. per metus, išlaidų indeksavimas bus […] proc. per metus, o tušti vienetai sudarys […] proc. - pagal GVV būtų buvę galima tikėtis neigiamo […] EUR nominaliojo arba […] EUR diskontuoto bendrojo grynųjų pinigų srauto (76). NEUWOGES taip pat tvirtina, kad tik taikant tariamai tikrovės neatitinkančias ex ante prielaidas - laikant, kad nuomos mokestis bus didinamas […] pro. per metus, tuščių vienetų bus […] proc., o išlaidos bus stabilios - pagal GVV būtų galima gauti teigiamą […] EUR nominaliąją arba […] EUR diskontuotą vertę (77). Todėl, NEUWOGES nuomone, jau nuo pat pradžių buvo aišku, kad, norint uždirbti finansinės nuomos įmoką, kasmet reikėtų nustatyti […] proc. didesnį nuomos mokestį, o į išlaidų didėjimą nebūtų galima atsižvelgti.
(134)
Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad su išlaidų dydžiu susijusios NEUWOGES prielaidos nelabai įtikinamos (pradinis išlaidų lygis visose NEUWOGES pateiktose analizėse yra vienodas). Skaičiavimai, kuriais grindžiama sudaryta GVV, atlikti darant prielaidą, kad visos (administravimo, priežiūros, nuomos mokesčių negavimo rizikos) išlaidos sudaro apie […] proc. nuomos mokesčių, o NEUWOGES grynųjų pinigų srautų analizėse daroma prielaida, kad išlaidos (po renovavimo) sudaro bent […] proc. ([…] proc. nuomos mokesčių negavimo rizika, […] proc. administravimas ir priežiūra). NET nepaisant didelio padidėjimo dėl negautų nuomos mokesčių (nuo […] proc. iki […] proc.), vis tiek galima nustatyti kitų išlaidų padidėjimą nuo […] proc. iki […] proc. nuomos mokesčių. Šis padidėjimas NEUWOGES pastabose tinkamai nepagrįstas. NEUWOGES kaip tik konstatuoja, kad […] proc. ([…] EUR/m2) yra pagrįsta vertė laikotarpiu po modernizavimo, bet kad ši vertė po to kasmet turėtų didėti […] proc (78). Prieš parduodant pastatus NEUWOGES užsakytame rinkos vertės įvertinime taip pat daryta prielaida, kad bendros išlaidos (įskaitant nuomos mokesčių negavimo riziką (79)) bus nuo […] proc. iki […] proc. Kadangi įvertinime tiksliai nenurodyta, kokia procentinė dalis tenka nuomos mokesčių negavimo rizikai, negalima nustatyti, kiek susijusios prielaidos kitų išlaidų atžvilgiu skiriasi nuo NEUWOGES prielaidų. Bet kuriuo atveju dabar NEUWOGES padaryta kitų išlaidų sąmata yra didesnė, net darant prielaidą, kad 1997 m. įvertinime būtų buvusi nustatyta […] proc. nuomos mokesčių negavimo rizika. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau, NEUWOGES grynųjų pinigų srautų analizių priimti negalima; jas reikia patikslinti grindžiant […] proc. pradiniu išlaidų - neįskaitant nuomos mokesčių negavimo rizikos - lygiu (80).
(135)
Šiuo atžvilgiu taip pat konstatuotina, kad NEUWOGES tvirtinimas, kad, siekiant kompensuoti vien finansinės nuomos įmokos didėjimą, reikėtų nustatyti […] proc. didesnius nuomos mokesčius, yra neteisingas. Kadangi finansinės nuomos įmoka apskaičiuojama kaip pirminio bendro nuomos mokesčio dalis (šiuo atveju […] proc.), padidinus nuomos mokestį […] proc. būtų galima kompensuoti ne tik finansinės nuomos įmokos didėjimą, bet ir išlaidų didėjimą […] proc. Jei išlaidos būtų stabilios, finansinės nuomos įmokos padidėjimą būtų galima kompensuoti didinant nuomos mokestį dar mažiau. Iš tikrųjų darant prielaidą, kad nuomos mokesčių negavimo rizika būtų […] proc., o šiaip išlaidos išliktų stabilios, siekiant kompensuoti finansinės nuomos įmokos padidėjimą, nuomos mokestį pakaktų kasmet didinti […] proc. Bet kokia didesne procentine dalimi NEUWOGES galėtų naudotis siekdama apmokėti didėjančias išlaidas arba gauti pelno.
Finansinių padarinių analizė
(136)
Sudarydama sutartį NEUWOGES pati atliko nominaliojo grynųjų pinigų srautų analizę (81). Šioje analizėje ji darė prielaidą, kad jos pačios (administravimo, priežiūros) išlaidos didėtų […] proc. per metus, kad ji nuomos mokesčius galėtų kas trejus metus didinti […] proc., kad būtų galima išlaikyti […] proc. tuščių vienetų dalį ir kad […] proc. butų būtų galima parduoti nuomininkams. Remdamasi šia prielaida NEUWOGES tikėjosi, kad 30 metų galiojimo laikotarpiu pagal GVV susidarys […] EUR nominalusis grynųjų pinigų srautas.
(137)
Oficialios tyrimo procedūros metu nenustatyta požymių, patvirtinančių spėjimą, kad nurodyti skaičiavimai sąmoningai grįsti pernelyg optimistiškais lūkesčiais. Nėra jokių požymių, kad šiuos skaičius NEUWOGES atstovai NEUWOGES stebėtojų tarybai pateikė žinodami, jog skaičiai yra netikslūs. Iš tikrųjų, atrodo, NEUWOGES net netvirtina, kad jos vadovybė dėl politinių priežasčių sąmoningai sudarė nepalankų sandorį, bet, kad ji klaidingai įvertino ekonominius padarinius (NEUWOGES nuomone, su rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančiu ekonominės veiklos vykdytoju to nebūtų atsitikę) (82).
(138)
Nepaisant to, reikia patikrinti, ar lūkesčiai iš tikrųjų buvo tokie, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų grindęs jais savo sprendimo. Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad, NEUWOGES nuomone, rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų daręs prielaidą, pagal kurią nuomos mokesčio padidėjimas siektų tik […] proc. per metus, nuomos mokesčių negavimo rizika - […] proc., o administracinės ir priežiūros išlaidos padidėtų […] proc (83). Darant šias prielaidas, NEUWOGES teigimu, nominalioji bendrojo grynųjų pinigų srauto vertė būtų -[…] EUR, o diskontuota vertė - -[…] EUR; šiuo atžvilgiu daugiausia įtakos turi daugiau kaip septynis kartus padidėjusi negautų nuomos mokesčių rizika.
7.2.4.3. Rinkos lūkesčiai
(139)
Pirmiausia atkreiptinas dėmesys į dokumentus, kuriuos stebėtojų taryba pateikė dėl faktinių abiejų sandorio šalių lūkesčių. Pirma, kaip nurodyta 1997 m. gruodžio 16 d. stebėtojų tarybos posėdžio protokole, NEUWOGES vadovybė su sandoriu susijusią riziką įvertino kaip „priimtiną“ (84). Be to, kaip matyti iš protokolo, NEUWOGES rėmėsi skaičiavimais, kuriuos atliekant daryta prielaida, kad nuomos mokestis kas trejus metus bus didinamas […] proc., išlaidos (neįskaitant nuomos mokesčių negavimo rizikos) padidės […] proc., o nuomos mokesčių negavimo rizika sieks […] proc (85).
(140)
Prieš pasirašydama sutartis NEUWOGES konsultavosi su audito įmone Nordrevision, kurios skaičiavimu, nuomos mokesčio didinimas […] proc. atitiko bendrąją infliacijos normą, bet buvo beveik neįgyvendinamas (86). Be to, kaip manė Nordrevision, pradinis išlaidų lygis (skaičiavimai buvo grindžiami prognozuojamomis […] proc. nuomos mokesčių dydžio išlaidomis), darant prielaidą, kad tuščių vienetų nebus, atitinka tikrovę, bet kad išlaidas būtina indeksuoti atsižvelgiant į finansinės nuomos įmokos indeksavimą (87).
(141)
BAVARIA darė prielaidą, kad dėl tikriausiai nekisiančios gyventojų skaičiaus raidos Noibrandenburge (steigiantis įvairiems stambiems paslaugų teikėjams) (88) ir geros pastatų vietos galima tikėtis labai mažos tuščių vienetų dalies (89). Be to, ji darė prielaidą, kad, atsižvelgiant į finansinės nuomos mokėjimų indeksavimą bus įmanoma didinti nuomos mokestį (90).
(142)
Galiausiai nurodoma, kad įmonės NEUWOGES prieš parduodant pastatus užsakytame 1997 m. rinkos vertės įvertinime pateikti susijusių tikėtinų pokyčių duomenys. 1997 m. įvertinime daryta prielaida, kad išlaidų lygis bus nuo […] proc. iki […] proc., bet nuomos mokesčių negavimo rizikos procentinės dalies duomenų sąmatos nepateikta (91).
7.2.4.4. Vertinimas
Administracinės išlaidos
(143)
Pirma, su administracinėmis ir priežiūros išlaidomis susiję lūkesčiai dėl pradinio lygio ([…] EUR/m2 arba […] proc. nuomos mokesčių) ir tikėtino didėjimo ([…] proc. per metus) atrodo esantys pagrįsti. Su pradiniu išlaidų lygiu susijusi išvada padaryta atsižvelgiant į tai, kad, kaip nustatė NEUWOGES, bent laikotarpio iškart po renovavimo išlaidos nustatytos pakankamai didelės. Antra, Pestel įvertinime nustatyta, kad administracinės ir priežiūros išlaidos 1997 m. būtų vidutiniškai […] EUR/m2; ši suma […] EUR mažesnė už tas pačias išlaidas, nustatytas sudarant atgalinės nuomos sandorį (92). Galiausiai ir ekspertų įvertinime nurodytos panašaus dydžio išlaidos. Tai, kad šios išlaidos didės, abejonių nekilo; prielaida, kad jos didės […] proc. per metus, atrodė esanti pagrįsta ir palyginti atsargi. Nordrevision tik pasiūlė šį administracinių išlaidų indeksavimą suvienodinti su finansinės nuomos įmokos indeksavimu; jį suvienodinus, metinis padidėjimas būtų […] proc., taigi, mažesnis nei iš tikrųjų manė NEUWOGES. Beje, dabar pati NEUWOGES mano, kad tikroviškesnės būtų buvusios padidėjimo […] proc. per metus prognozės; taigi […] proc. per metus vertė tikrai nebuvo nepagrįstai maža.
Nuomos mokesčių negavimo rizika
(144)
Dėl nuomos mokesčių negavimo rizikos pasakytina, kad tikėtis negauti […] proc. nuomos mokesčių nebuvo nerealu. Pirma, pažymėtina, kad vertindama sutartis Nordrevision dėl šios prielaidos neabejojo, nors dėl kitų dalykų - bendrosios ekonominės padėties ir nekilnojamojo turto rinkos Noibrandenburge - konsultantai išreiškė susirūpinimą (93). Antra, nors 1997 m. rinkos vertės įvertinime tikslių duomenų apie numatytą nuomos mokesčių negavimo riziką nepateikta, atrodo, nemanyta, kad nuomos mokesčių negavimo rizika bus gerokai didesnė (94).
(145)
Kaip matyti iš BAVARIA vidaus sprendimų priėmimo dokumentų, dėl to, kad steigėsi įvairūs stambūs paslaugų teikėjai, BAVARIA darė prielaidą, kad gyventojų skaičius Noibrandenburge išliks stabilus ir kad po renovavimo bus galima išnuomoti beveik visus aptariamus butus. NEUWOGES duomenimis, Noibrandenburgo miestas ir Meklenburgo-Pomeranijos žemė 1997-1998 m. iš tikrųjų tikėjosi stabilaus gyventojų skaičiaus ir stabilių pajamų pokyčių.
(146)
Galiausiai negalima nekreipti dėmesio į tai, kad NEUWOGES vadovybė, vadovavusi įmonei, kuri buvo daugiau kaip 30 % butų Noibrandenburge savininkė ir todėl labai gerai nusimanė apie vietos nekilnojamojo turto rinką, su atgalinės nuomos sandoriu susijusią riziką vertino kaip priimtiną ir savo prognozėse darė prielaidą, kad nuomos mokesčių negavimo rizika bus […] proc. Nematyti priežasčių, kodėl žinomi vietos nekilnojamojo turto rinkos ekspertai skaičiavimus būtų grindę šia prielaida, jei ji būtų buvusi tokia nerealiai maža, kaip dabar tvirtina NEUWOGES.
(147)
Kartu reikėtų atsižvelgti į dokumentus, kuriuos pateikė NEUWOGES dėl klausimo, ar apdairiai veikiantis susijusios nekilnojamojo turto (Rytų Vokietijos daugiaaukščių blokinių namų) rinkos dalyvis būtų numatęs didesnę tuščių vienetų dalį, jei tie dokumentai parengti prieš sudarant atgalinės nuomos sandorį. Iš pateiktų įvertinimų tik Pestel įvertinimas parengtas prieš sudarant susijusias sutartis. Vis dėlto reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad Pestel įvertinimas susijęs su visa Rytų Vokietija, o ne su konkrečiomis vietos aplinkybėmis Noibrandenburge, todėl jo įtikinamumas šiuo atveju yra nedidelis. Šiame įvertinime nurodoma keletas bendrųjų Rytų Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos problemų, tačiau vien jame nepateikiama pakankamai įrodymų dėl to, kad priimdamas investavimo sprendimą rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas nebūtų daręs prielaidos, kad nuomos mokesčių negavimo rizika būtų […] proc.
Nuomos mokesčiai
(148)
Dėl nuomos mokesčių pirmiausia pažymėtina, kad NEUWOGES nuomone, nustatytas tikėtinas nuomos mokestis po renovavimo nebuvo per didelis. Ji tik tvirtina, kad nuomos mokesčiai negalėjo būti didinami tiek, kiek tikėtasi. Atsižvelgiant į LG Rostock konstatavimą, kad generalinio administratoriaus sutartyje nustatytas vidutiniškai […] EUR/m2 nuomos mokestis pateko į taikytinų nuomos mokesčių apžvalgos verčių intervalą (95), galima daryti išvadą, kad iš pradžių nustatytas vidutinis nuomos mokestis atitiko tikrovę.
(149)
Dėl sutartos finansinės nuomos įmokos indeksavimo pažymėtina, kad tiesioginių įrodymų dėl apskritai 1998 m. darytos vidutinio nuomos mokesčių didinimo prielaidos nėra. Nordrevision tik nustatė, kad iš pradžių nustatytas didinimas […] proc. per metus atitiko bendrąją infliacijos normą, bet Noibrandenburge jis buvo neįgyvendinamas (96). Kadangi galiausiai NEUWOGES sutiko su indeksavimu „tik“ […] proc. ir tikėjosi galėsianti kas trejus metus didinti nuomos mokestį […] proc. (arba […] proc. per metus), atrodo, ji į šį įspėjimą atsižvelgė. Rinkos vertės įvertinimuose aiškių lūkesčių dėl būsimo nuomos mokesčio didinimo nenurodyta. Vis dėlto pažymėtina, kad, dėl to, jog rinkos vertės įvertinimuose aiškių prielaidų dėl infliacijos ir nuomos mokesčių pokyčių nepadaryta, akivaizdu, kad juose daryta nuomos mokesčių didėjimo ir bendrosios infliacijos (praėjusiais dešimtmečiais ji siekė apie 3,5 %) konvergencijos prielaida (97). LG Rostock nuomone, atsižvelgiant į tai, kad vidutinė metinė 28 metų laikotarpio prieš sudarant sutartis infliacijos norma sudarė 3,52 % per metus, indeksavimas buvo pagrįstas (98). Jis taip pat pažymėjo, kad, žinoma, 30 metų nuomos mokesčių pokyčius prognozuoti sunku, bet aiškaus finansinės nuomos įmokos indeksavimo ir tikėtinų nuomos mokesčių pokyčių disbalanso jis nepastebi.
(150)
NEUWOGES pateiktame Pestel įvertinime nepateikta duomenų apie faktinius Rytų Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos dalyvių lūkesčius ir jokių konkrečių su Noibrandenburgu susijusių duomenų. Vis dėlto iš jo matyti, kad Rytų Vokietijos nekilnojamojo turto rinka yra galimai sudėtinga. Tačiau atsižvelgiant į toliau išdėstytus faktus Pestel įvertinimo nepakanka siekiant įrodyti, kad susitarimas indeksuoti finansinės nuomos mokėjimus […] proc. per metus ir lūkesčiai, kad nuomos mokesčius bus galima didinti […] proc. per metus, buvo nepagrįsti.
Galiojimo trukmė
(151)
Galiausiai dėl sutarties galiojimo trukmės LG Rostock argumentuoja, kad tam tikroms atgalinės nuomos sutartims būdinga ilga (iki 30 metų) galiojimo trukmė ir kad dėl to tokia sutartis, kaip svarstomoji, nėra neįprasta (99). Žinoma, su 30 metų trukme susijusi tam tikra rizika, bet ją pasirinkus buvo galima gauti stabilų pelną ir užtikrinti su tikėtinomis išlaidomis susijusį tikrumą. Be to, pasirinkus ilgą galiojimo trukmę, taip pat nustatyti mažesni pirkėjo investicijoms kompensuoti būtini mėnesiniai finansinės nuomos mokėjimai, o pirkimo-pardavimo kaina, esant vienodo dydžio finansinės nuomos mokėjimams, buvo didesnė nei pasirinkus trumpesnę galiojimo trukmę (100). Šiuo atžvilgiu susitarimas dėl 30 metų galiojimo trukmės neatrodo esąs nepagrįstas.
7.2.4.5. Išvada
(152)
Todėl atliekant pirminius skaičiavimus NEUWOGES išreikšti lūkesčiai negali būti laikomi neatitinkančiais tikrovės. Todėl, atsižvelgiant į turimus dokumentus, NEUWOGES tikrai galėjo daryti prielaidą, kad pagal GVV ji galės gauti pelno. Diskontavus tikėtiną nominalųjį pelną taikant susijusio laikotarpio (1998 m. pradžios) normą, matyti, kad NEUWOGES sprendimas buvo grindžiamas prielaida, jog dabartinė GVV vertė sudaro […] EUR.
7.2.5. Bendrasis įvertinimas
(153)
Komisija jau priėjo prie išvados, kad EBV ir GVV yra vieno sandorio dalys. Todėl, siekiant nustatyti bendrąją NEUWOGES sandorio vertę, reikia sudėti dabartines abiejų sutarčių vertes. Primenama, kad NEUWOGES iš EBV galėjo tikėtis šių pranašumų:
a)
kainos, kurią BAVARIA sumokėjo grynaisiais pinigais ([…] EUR);
b)
už privatizavimo pastangas sumokėtos kompensacijos ([…] EUR);
c)
iš renovavimo gauto pelno ([…] EUR);
d)
dabartinės atlygio už užstatymo teisę už laikotarpį nuo 2029 m. vertės (diskontuotos […] EUR vertės).
(154)
Be to, kaip nustatyta 7.2.4 dalyje, remiantis realistiškais NEUWOGES lūkesčiais, diskontuota dabartinė GVV vertė galėjo siekti […] EUR. Todėl bendra atgalinės nuomos sandorio vertė įmonei NEUWOGES sudarė […] EUR.
7.3. PALYGINIMAS SU KITAIS GALIMAIS SANDORIAIS
(155)
Siekiant nustatyti, ar NEUWOGES ir BAVARIA sudarytas atgalinės nuomos sandoris atitinka sutartis, kurias būtų nusprendęs sudaryti rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, šio sandorio vertę reikia palyginti su kitų galimų sandorių vertėmis. Jei NEUWOGES būtų turėjusi ekonominiu požiūriu palankesnę alternatyvą, sprendimą sudaryti atgalinės nuomos sutartį nebūtų galima laikyti galimybe, kurią būtų pasirinkęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
(156)
Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad nerenovuotų pastatų nuomojimas arba net nugriovimas nebūtų buvusios perspektyvios alternatyvos. Nerenovuotų pastatų nuomos pajamos būtų labai nedidelės. Be to, buvo aišku, kad nerenovuotuose pastatuose būtų buvę daugiau tuščių vienetų nei renovuotuose pastatuose (101). Taigi nėra patikimų faktų, kuriais remiantis būtų galima daryti išvadą, kad toliau nuomojant nerenovuotus pastatus būtų buvę galima tikėtis didesnio pelno nei sudarius atgalinės nuomos sandorį. Nugriovus pastatus ne tik nebūtų buvę gauta pajamų, bet ir būtų patirtos atitinkamos griovimo išlaidos. Todėl ir ši galimybė susijusiu laikotarpiu (1997-1998) nebūtų buvusi tinkama alternatyva.
7.3.1. Finansavimo kreditu galimybė
(157)
Kaip pirmą galimą alternatyvą būtų buvę galima apsvarstyti finansavimo kreditu galimybę. Jei NEUWOGES susijusių pastatų renovavimą būtų finansavusi kreditu, iš dalies ji būtų gavusi tokį pat pelną, kaip ir pagal atgalinės nuomos sandorį. Pirmiausia ji būtų galėjusi renovuotus pastatus išnuomoti ir gauti nemažas nuomos pajamas. Be to ji - kitaip nei pagal atgalinės nuomos sandorį - būtų likusi pastatų savininke.
(158)
Vis dėlto akivaizdu, kad finansavimas kreditu būtų turėjęs tam tikrų trūkumų. Pirma, 30 % investicijų sumos NEUWOGES būtų turėjusi padengti nuosavu kapitalu, nes, NEUWOGES nuomone, reikėjo išlaikyti 30 % nuosavo kapitalo dalį (102). 1997 m. pabaigoje NEUWOGES stebėtojų taryboje apsvarstyta galimybė mažinti nuosavo kapitalo dalį, siekiant sudaryti sąlygas didesnėms investicijoms. Vis dėlto šį pasiūlymą vadovybė atmetė kaip nepriimtiną, nes dėl to būtų susidaręs nepriimtinai didelis įsiskolinimas (103). Šiuo atžvilgiu vadovybė aiškino: „Nuosavo kapitalo mažinimas nuo 30 iki 25 % būtų nepriimtinas (įsiskolinimo lygis)“ (104). Be to, NEUWOGES stebėtojų tarybos narys B. Räuber konstatavo, kad „įmonės ekonomikos požiūriu mažinti nuosavo kapitalo dalies neįmanoma. Įmonės įsipareigojimai turi būti vykdomi“ (105). Todėl, kad būtų buvę galima finansuoti […] EUR renovavimo investicijas, NEUWOGES būtų turėjusi skirti […] EUR nuosavo kapitalo. Labai abejotina, ar iš karto būtų buvę galima turėti tokio dydžio nuosavą kapitalą. Iš stebėtojų tarybos protokolo matyti, kad galima 1998 m. investicijų suma (įskaitant kreditus) sudarė apie […] EUR ir kad šią sumą jau buvo suplanuota skirti kitiems sumanymams (106). Taigi akivaizdu, kad renovavimo darbus NEUWOGES būtų galėjusi finansuoti tik atsisakiusi kitų projektų.
(159)
Kitaip nei finansavimas kreditu, atgalinės nuomos sandoris buvo pranašus tuo, kad NEUWOGES ne tik neturėjo skirti nuosavo kapitalo, bet net ir įgijo naujo likvidumo ir kartu užtikrino visišką pastatų renovavimo finansavimą.
(160)
Atsižvelgiant į visus šiuos svarstymus negalima manyti, jog įrodyta tai, kad renovavimą būtų buvę įmanoma finansuoti kreditu arba kad, jei tai būtų buvę įmanoma, toks finansavimas NEUWOGES būtų buvęs pranašesnis už sandorį su BAVARIA. Atsižvelgiant į tai, kad NEUWOGES beveik neturėjo nuosavo kapitalo, kurio būtų reikėję, kad būtų galima suteikti kreditą, o papildomu likvidumu galėjo naudotis kitoms investicijoms finansuoti, kaip tik galima daryti išvadą, kad sprendimas finansuoti ne kreditu, bet sudaryti atgalinės nuomos sandorį buvo pagrįstas.
7.3.2. Tiesioginio pardavimo galimybė
(161)
Kita rimtai vertintina galimybė būtų buvusi tiesioginis pastatų ir žemės sklypo pardavimas. Svarbu išsiaiškinti, ar toks pardavimas būtų buvęs pranašesnis.
7.3.2.1. Vertinimas atsižvelgiant į 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimus
(162)
Lyginant atgalinės nuomos sandorio vertę įmonei NEUWOGES ir pranašumus, kuriais būtų pasižymėjęs tiesioginis pardavimas, svarbiausia išsiaiškinti, kokią kainą NEUWOGES būtų galėjusi gauti parduodama įprastinėmis aplinkybėmis. Šiuo atžvilgiu iš dalies svarbu atsižvelgti į abu 1997 ir 2007 m. rinkos vertės įvertinimus.
(163)
Abu šiuos įvertinimus NEUWOGES užsakė siekdama įvertinti susijusių objektų (pastatų ir žemės sklypų) 1997 m. vertę. Vieną iš šių įvertinimų 1997 m. parengė pačios įmonės ekspertas, o kitą atgal galiojantį įvertinimą 2007 m. parengė nepriklausomas ekspertas. 1997 m. įvertinime nustatyta […] EUR vertė, o 2007 m. įvertinime - […] EUR vertė (107). Abiejuose įvertinimuose pastatai (1997 m. […] EUR; 2007 m. […] EUR) ir žemės sklypai (1997 m. […] EUR; 2007 m. […] EUR) įvertinti atskirai. Abu įvertinimai iš esmės grindžiami tuo pačiu metodu (grynojo kapitalizuoto pelno metodu).
(164)
Kadangi 2007 m. rinkos vertės įvertinimas parengtas tik sudarius atgalinės nuomos sandorį, Komisijos nuomone, juo negalima naudotis kaip patikimu objektų vertės 1997 m. nustatymo remiantis tuometinėmis NEUWOGES žiniomis pagrindu. Sprendimą, ar turėtų sudaryti atgalinės nuomos sandorį su BAVARIA, NEUWOGES negalėjo grįsti atgal galiojančiu 2007 m. įvertinimu.
(165)
Tačiau ir 1997 m. rinkos vertės įvertinimo, Komisijos nuomone, negalima laikyti patikimu nekilnojamojo turto vertės 1997 m. tuometinėmis NEUWOGES žiniomis rodikliu. Kaip nustatyta vykdant oficialią tyrimo procedūrą, NEUWOGES vadovybė puikiai žinojo, kad 1997 m. įvertinimo svarstomų sutarčių sudarymo metu nebuvo galima laikyti patikimu vertinimo pagrindu. Šiuo atžvilgiu svarbūs šie nustatyti dalykai:
a)
Nuomos mokesčiai
1997 m. rinkos vertės įvertinime nustatytas nuo […] EUR/m2 iki […] EUR/m2 nuomos mokestis. Kartu nuo 1998 m. sausio 1 d. galiojusioje 1997 m. duomenimis pagrįstoje pirmojoje Noibrandenburgo miesto nuomos mokesčių apžvalgoje nurodyta, kad vidutinis renovuotų butų nuomos mokestis siekia nuo 3,90 EUR/m2 iki 4,38 EUR/m2. Kaip Noibrandenburge veikianti didelė nekilnojamojo turto įmonė, NEUWOGES neabejotinai turėjo žinoti vidutinį nuomos mokestį Noibrandenburge. Todėl vertindama nekilnojamąjį turtą NEUWOGES tikriausiai rėmėsi šiais duomenimis. Iš tikrųjų atgalinės nuomos sutartyje laikotarpiu po renovavimo (taigi nuo 1999 m., t. y. po dvejų metų nuo tada, kai surinkti pirmieji skaičiai, kuriais grindžiama pirmoji nuomos mokesčių apžvalga) numatyta taikyti nuomos mokestį, siekiantį vidutiniškai […] EUR/m2; jis atitiko nuomos mokesčių apžvalgą.
b)
Renovavimo išlaidos
Nors 1997 m. pavasarį parengtame rinkos vertės įvertinime nustatytos iš viso […] EUR renovavimo išlaidos, tuo pačiu laikotarpiu (1997 m. kovo mėn.) BAVARIA skirtame NEUWOGES rašte vadovybė nurodė, kad renovavimo išlaidų sąmata siekia […] EUR. Taigi akivaizdu, kad NEUWOGES puikiai žinojo, jog 1997 m. įvertinime nurodytos gerokai mažesnės būtinosios renovavimo išlaidos. BAVARIA ir NEUWOGES patronuojamosios įmonės BRG sutarta fiksuota suma už nekilnojamojo turto renovavimą buvo gerokai didesnė ([…] EUR); tai galima laikyti požymiu, kad, sudarydama sutartis su BAVARIA, įmonė NEUWOGES žinojo, jog 1997 m. įvertinime nurodytos beveik 10 mln. EUR mažesnės renovavimo išlaidos.
c)
Likusi naudojimo trukmė
1997 m. rinkos vertės įvertinime, atsižvelgiant į numatytą renovavimą, apskritai nustatyta nuo […] iki […] metų likusi naudojimo trukmė. Šiuo atžvilgiu pažymėtina, kad 1997 m. įvertinime apskaičiuotos nedidelės renovavimo išlaidos nėra iš karto suderinamos su prielaida, kad renovavus pastatus būtų labai pailginta jų naudojimo trukmė.
d)
Žemės sklypų vertė
Pažymėtina, kad 1997 m. rinkos vertės įvertinime neatsižvelgta į svarstomų žemės sklypų vertės mažėjimo veiksnius (2007 m. įvertinime į juos atsižvelgta). Prie šių veiksnių priskiriama, be kita ko, esama infrastruktūra, kurios negalima perkelti arba pašalinti (nuotekų sistema, vamzdžiai) arba nepatogi žemės sklypo konfigūracija. Paprastai dėl šių veiksnių mažėja vertė. Įmonei NEUWOGES kaip žemės sklypų savininkei šie veiksniai turėjo būti žinomi. Todėl ji taip pat turėjo žinoti, kad 1997 m. įvertinime nurodyta per didelė žemės sklypų vertė.
(166)
Apibendrinant galima konstatuoti, kad, kaip galima įrodyti, NEUWOGES žinojo, jog kelios esminės prielaidos, kuriomis grindžiamas 1997 m. rinkos vertės įvertinimas, pirmiausia susijusios su renovavimo išlaidomis, nebuvo patikimos. Todėl Komisija prieina prie išvados, kad 1997 m. įvertinime nepateikta patikimų duomenų apie objektų vertę 1997 m. tuometinėmis NEUWOGES žiniomis.
(167)
Be to, Komisijos nuomone, NEUWOGES padėtyje buvęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, ex ante vertindamas nekilnojamojo turto vertę remdamasis įmonei NEUWOGES susijusiu laikotarpiu turėta informacija tikriausiai būtų gavęs rezultatus, kurie būtų labai panašūs į 2007 m. parengtame atgal galiojančiame įvertinime pateiktus duomenis. Kaip ir šiame atgal galiojančiame 2007 m. įvertinime, įmonės NEUWOGES padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas savo ex ante lūkesčius dėl galimų gauti nuomos mokesčių būtų grindęs atitinkama nuomos mokesčių apžvalga, renovavimo išlaidas būtų numatęs panašesnes į BAVARIA ir BRG sutartą sumą, o žemės sklypų vertę būtų patikslinęs atsižvelgdamas į žinomus vertės mažėjimo veiksnius. Be to, NEUWOGES padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis ekonominės veiklos vykdytojas, atsižvelgdamas į numatytas renovavimo priemones ir lyginamuosius duomenis (kaip 2007 m. įvertinime) būtų atidžiai įvertinęs likusią naudojimo trukmę, todėl galima daryti pagrįstą išvadą, kad NEUWOGES padėtyje buvęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas savo skaičiavimus būtų grindęs įvertinta likusia naudojimo trukme ir šie skaičiavimai būtų buvę panašūs į atgal galiojančio 2007 m. įvertinimo skaičiavimus.
(168)
Todėl Komisija mano, kad NEUWOGES padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, prieš sudarydamas atgalinės nuomos sandorį, būtų racionaliai apskaičiavęs apie […] EUR objektų vertę (kaip 2007 m. įvertinime).
7.3.2.2. Tiesioginio pardavimo ir atgalinės nuomos galimybių palyginimas
(169)
Primenama, kad visa atgalinės nuomos sandorio vertė įmonei NEUWOGES sudarė […] EUR. Vis dėlto pirmiau išdėstytos analizės rezultatai rodo, kad NEUWOGES turėjo nustatyti tikrovę atitinkančią […] EUR objektų vertę, viršijančią atgalinės nuomos sandorio vertę tik […] proc. Tačiau dėl šio nedidelio skirtumo negalima manyti, kad rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas bet kuriuo atveju būtų apsisprendęs pasirinkti tiesioginį pardavimą.
a)
Pirma, negalima nekreipti dėmesio į tai, kad svarstoma tiesioginio pardavimo galimybė buvo susijusi su pastatų ir susijusių žemės sklypų pardavimu, tačiau BAVARIA pirko tik pastatus, o dėl žemės sklypų tik įgijo žemės užstatymo teises 75 metų laikotarpiui. Žemės sklypai liko NEUWOGES nuosavybė. NEUWOGES sudaryta vien žemės sklypų vertės sąmata būtų siekusi […] EUR (kaip ir 2007 m. įvertinime). Sunku tiksliai nustatyti NEUWOGES likusią vertę dėl to, kad ji žemės sklypus ne pardavė, bet tik nustatė jų užstatymo teises. Vis dėlto galima daryti prielaidą, kad tuo, jog įmonė NEUWOGES liko žemės sklypų savininke, galima pagrįsti mažesnę sandorio vertę.
b)
Antra, pažymėtina, kad kyla tam tikrų abejonių, ar kainą, kurią būtų nustatęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas, esantis tokioje padėtyje, kaip NEUWOGES, iš tikrųjų būtų buvę galima gauti. Vienintelį konkretų pasiūlymą pirkti, apie kurį NEUWOGES pateikė informacijos, pateikė įmonė Felske-Immobilien, pasiūliusi, kaip matyti, […] EUR/m2 kainą, pagal kurią būtų buvę galima apskaičiuoti iš viso […] EUR kainą (108). Šio pasiūlymo vertė buvo gerokai daugiau nei 1 mln. EUR mažesnė už kainą, kurią būtų numatęs NEUWOGES padėtyje esantis rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
c)
Trečia, prognozuodama pagal GVV tikėtiną pelną, NEUWOGES klaidingai apskaičiavo tik pelną iki 2027 m. imtinai. Vis dėlto kadangi GVV galiojimo trukmė sudarė 30 metų nuo renovavimo darbų pabaigos (t. y. 30 metų nuo 1999 m. pradžios), į skaičiavimus reikėjo įtraukti pelną iki 2028 m. Atitinkamai patikslinus įvertinimą, padidėtų atgalinės nuomos sandorio vertė.
d)
Apskaičiuojant dabartinę atlygio už užstatymo teisę, kurį ateityje BAVARIA turės mokėti įmonei NEUWOGES, vertę, paprastumo dėlei daryta prielaida, kad pragyvenimo išlaidos nekis, todėl ir mokėjimų pritaikyti nereikės. Vis dėlto tikroviškesnė būtų prielaida, kad pragyvenimo išlaidos apskritai didės, ir todėl ateityje atliktini mokėjimai tikriausiai bus didesni nei numatyta. Dėl šios priežasties taip pat būtų padidėjusi sutarties vertė.
(170)
Atsižvelgiant į šiuos svarstymus darytina išvada, kad ekonominiu požiūriu buvo pagrįsta teikti pirmenybę ne tiesioginio pardavimo galimybei, bet atgalinės nuomos sandoriui.
7.3.3. Išvada
(171)
Palyginus atgalinės nuomos sandorio vertę įmonei NEUWOGES su kitų galimybių verte, darytina išvada, kad sandoris buvo toks, kokį taip pat būtų sudaręs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
7.4. LYGINAMOJI ANALIZĖ
(172)
Dabar, kai galima konstatuoti, kad apsisprendimas sudaryti atgalinės nuomos sandorį ir netaikyti alternatyvių sprendimų visiškai atitinka rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo elgseną, Komisija atsargumo dėlei dar patikrino, ar sandoris atitinka kitas susijusiu laikotarpiu atitinkamoje rinkoje sudarytas sutartis ir ar yra kitų požymių, kuriais patvirtinama Komisijos išvada, kad atgalinės nuomos sandoris atitinka rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principą.
(173)
Turima informacija apie panašius sandorius susijusi su atgalinės nuomos susitarimus, kuriuos BAVARIA sudarė beveik tuo pačiu metu, kaip ir svarstomą priemonę. Iš atitinkamų sutarčių galima matyti, ar ir kiti rinkos dalyviai, įskaitant privačias įmones, būtų apsisprendę sudaryti šio pobūdžio atgalinės nuomos sandorį - tai galima laikyti požymiu, kad sandoris atitiko rinkos sąlygas (7.4.1 dalis). Be to, spręsti, ar svarstomas sandoris atitinka rinkos sąlygas, galima atsižvelgiant į NEUWOGES surengtą ribotą kainos siūlymą aukcione ir lyginant sandorį su kitais finansavimo sandoriais (7.4.2 ir 7.4.3 dalys).
7.4.1. Pavyzdinės sutartys
(174)
Palyginimo tikslais pateiktos trys sutartys dėl panašių teisinių sandorių ([…]). Vis dėlto galima atsižvelgti tik į […] ir […] sutartis, nes tik jos sudarytos maždaug tuo pačiu metu, kaip BAVARIA ir NEUWOGES atgalinės nuomos sandoris. Pirmiausia konstatuotina, kad skiriasi abiejų lyginamųjų sandorių ir svarstomo sandorio galiojimo trukmė, sutartos finansinės nuomos įmokos indeksavimas ir renovavimas. Siekdama įrodyti, kad nustatytos tokios GVV sąlygos, kurios susijusiu laikotarpiu (1997-1998 m.) neatitiko įprastos rinkos praktikos, NEUWOGES pirmiausia nurodo skirtingą indeksavimą ([…] - 1,5 % per metus; […] - pritaikymas atsižvelgiant į pragyvenimo išlaidų pokyčius).
(175)
[…] ir […] sandorius BAVARIA nurodo kaip savo nekilnojamojo turto finansinės nuomos modelių (109) taikymo pavyzdžius; iš to galima daryti išvadą, kad šių sutarčių sąlygos nustatytos remiantis skaičiavimais, panašiais į skaičiavimus, kuriais grindžiamas NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandoris.
(176)
Kaip jau nurodyta pirmiau (žr. 131 konstatuojamąją dalį), sutarties parametrus pagal BAVARIA pasiūlytą finansinės nuomos modelį NEUWOGES galėjo rinktis savo nuožiūra. Taigi NEUWOGES būtų turėjusi galimybę pasirinkti mažesnį indeksavimą arba išskaičiuoti didesnes išlaidas. Dėl to, žinoma, būtų sumažėjusios sumokėtos išankstinės įmokos. Galima spėti, kad tai taip pat taikyta […] ir […].
(177)
Kadangi tikslius sandorio parametrus sutarties partneriai pagal BAVARIA pasiūlytą modelį, kaip matyti, galėjo rinktis savo nuožiūra, atrodo, kad vertinant, ar NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandoris atitinka rinkos sąlygas, nėra labai svarbu, ar NEUWOGES pasirinkti parametrai sutampa su parametrais, kuriuos pasirinko […] ir […] sandoryje dalyvaujančios šalys. Pasirinktus parametrus lėmė vien strateginiai susijusių šalių verslo sprendimai. Svarbiau tai, kad visi šie sandoriai buvo grindžiami tuo pačiu sandorių modeliu.
(178)
Kadangi […] ir […] sutartys buvo grindžiamos tuo pačiu skaičiavimo modeliu, kuo, atsižvelgiant į turimą informaciją, nėra priežasčių abejoti, galima daryti išvadą, kad sandorių modelis, kuriuo buvo grindžiamas ir NEUWOGES sandoris, atitiko rinkos sąlygas. Šiuo atžvilgiu svarbu tai, kad, kaip matyti, nekilnojamojo turto finansinės nuomos modelį vienodai rinkosi ir viešosios ([…]), ir privačiosios įmonės ([…]), ir kad jis siūlytas ir įmonėms, kurios norėjo būti atleistos nuo įsipareigojimų pagal AHG, ir į šio įstatymo taikymo sritį nepatenkančioms šalims.
7.4.2. Kainos siūlymas aukcione
7.4.2.1. Bendroji informacija
(179)
Kaip nurodyta pirmiau, pastatų, kurie parduoti BAVARIA, privatizavimo atžvilgiu NEUWOGES galiausiai nesurengė visa apimančio atviro, skaidraus, besąlygiško ir nediskriminacinio kainos siūlymo aukcione. Vis dėlto NEUWOGES paragino iš pradžių buvusius 72 potencialius pirkėjus pateikti pasiūlymus. NEUWOGES tvirtina, kad adresatai atrinkti daugiau ar mažiau atsitiktinai ir kad atrinktų adresatų negalima laikyti tipiniais visai rinkai. Išsiuntus šiuos pirmuosius kvietimus pareikšti susidomėjimą, užmegzta daugiau ryšių, be kita ko, su BAVARIA, kuriai iš pradžių kvietimas nebuvo neišsiųstas.
7.4.2.2. Kainos siūlymo aukcione rezultatas
(180)
Iš gautų pasiūlymų (jų skaičius nežinomas) priimtinais laikyti penki (110). Vis dėlto du iš jų atmesti, nes dėl laiko stokos potencialūs pirkėjai negalėjo pateikti išsamaus pasiūlymo. Kiti du pasiūlymai atmesti dėl ekonominių priežasčių. Penktasis - Felske-Immobilien pateiktas - pasiūlymas atmestas, nes pasiūlyta kaina laikyta per maža (Felske siūlė […] EUR/m2 kainą; ji atitiko iš viso […] EUR pirkimo-pardavimo kainą). Be penkių nurodytų pasiūlymų, pateikti dar trys pasiūlymai - vieną pateikė BAVARIA, o kitus du - kiti aukciono dalyviai, kurie nebuvo raginti pateikti pasiūlymų. Buvo pradėtos derybos ir su vienu iš kitų dviejų aukciono dalyvių, kurie pateikė pasiūlymus neraginami, tačiau galiausiai ir šis pasiūlymas atmestas dėl išsamiau nenurodytų ekonominių priežasčių (111).
(181)
Baigus derybas, sutartis turėjo patvirtinti NEUWOGES stebėtojų taryba. Pateikdama sutartis stebėtojų tarybai vadovybė argumentavo, kad didesnės pirkimo-pardavimo kainos gauti negalima, nes sutartys susijusios tik su žemės sklypų užstatymo teisių nustatymu (o ne su tiesioginiu pardavimu), kad įmonei BRG pavedama atlikti renovavimo darbus ir kad NEUWOGES pastatus valdys dar 30 metų (112). Atsakydama į klausimą apie skirtumą, palyginti su 1997 m. įvertinimu, vadovybė dar kartą paaiškino, kad didesnės kainos už sandorį nebuvo galima gauti (113).
7.4.2.3. Vertinimas
(182)
Nors kainos siūlymo aukcione proceso negalima laikyti atviru, skaidriu, besąlyginiu ir nediskriminaciniu, vis dėlto į jį atsižvelgiant galima daryti tam tikras išvadas apie pasiūlymų padėtį rinkoje. Šiuo atžvilgiu svarbu ir tai, kad, kaip matyti, pasiūlymai teikti ir negavus kvietimo juos teikti. Tai patvirtina, kad apie procesą taip pat sužinojo ir jame dalyvauti galėjo potencialūs pirkėjai, nepriskiriami prie 72 įmonių, su kuriomis susisiekta pirmiau.
(183)
Iš NEUWOGES atlikto pasiūlymų vertinimo matyti, kad ji įmonės BAVARIA pateiktą pasiūlymą susijusiu laikotarpiu (1997-1998 m.) laikė geriausiu rinkoje esančiu pasiūlymu. NEUWOGES argumentas, kad bent Felske pasiūlymas būtų buvęs palankesnis, yra nepagrįstas. Nors nurodyta Felske pasiūlyta kaina ([…] EUR) viršija sumą, kurią galiausiai iš anksto sumokėjo BAVARIA ([…] EUR), reikėtų atminti, kad atgalinės nuomos sandoris vertintinas kaip visuma ir kad jo bendroji vertė ([…] EUR) viršijo Felske pasiūlytą kainą.
(184)
Atsižvelgiant į šiuos svarstymus konstatuotina, kad kainos siūlymas aukcione nebuvo pakankamas, kad vien jį būtų galima laikyti įrodymu, jog BAVARIA pasiūlymas buvo geriausias pasiūlymas rinkoje, bet iš jo aiškiai matyti, kad šis pasiūlymas buvo geriausias. Bet kuriuo atveju iš riboto kainos siūlymo aukcione nematyti pagrįstų požymių, kad atitinkamu laikotarpiu (1997-1998) NEUWOGES būtų gavusi geresnį pasiūlymą.
7.4.3. Kitos sandorių rūšys svarstomu laikotarpiu
7.4.3.1. Bendrosios vertinimo aplinkybės
(185)
Svarstomą sandorį būtų tikslinga išnagrinėti atsižvelgiant į kitus svarstomu laikotarpiu (1997-1998) rinkoje siūlytus panašių rūšių sandorius.
(186)
Svarstomas sandoris yra tipinis atgalinės nuomos sandoris. Atgalinės nuomos susitarimai pagal pobūdį yra finansavimo sandoriai. Finansinės nuomos paslaugos teikėjas, pirkdamas nekilnojamąjį turtą iš finansinės nuomos paslaugos gavėjo, suteikia pastarajam likvidžių priemonių ir (arba) finansuoja didesnes investicijas, pvz., senų pastatų renovavimą. Kad nekilnojamąjį turtą - komerciniais arba kitais tikslais - būtų galima naudoti toliau, finansinės nuomos paslaugos gavėjas vėl išsinuomoja nekilnojamąjį turtą, todėl finansinės nuomos paslaugos teikėjo investicijos per finansinės nuomos sutarties laikotarpį (visiškai arba iš dalies) kompensuojamos.
(187)
Kaip finansavimo sandoris atgalinės nuomos susitarimas yra šiek tiek panašus į banko kreditą ir hipoteką. Vis dėlto yra keli svarbūs skirtumai, į kuriuos negalima neatsižvelgti. Pagal atgalinės nuomos sandorį pardavėjui (finansinės nuomos paslaugos gavėjui) suteikiama galimybė finansuoti didesnes investicijas ir iš karto gauti likvidžių priemonių, neatsižvelgiant į nuosavą kapitalą. Todėl nuosavą kapitalą ir papildomai įgytas likvidžias priemones galima naudoti kitoms investicijoms arba finansinės nuomos paslaugos gavėjas gali imtis investicijų, kurioms dėl nepakankamo nuosavo kapitalo arba didelio įsiskolinimo nebūtų suteikiamas įprastas kreditas. Kadangi pirkėjas (finansinės nuomos paslaugos teikėjas) turi refinansuoti pirminę investiciją ir gauti pelno, finansinės nuomos įmoka paprastai yra didesnė už panašaus banko kredito palūkanų normą (kaip išsamiau paaiškinta tolesnėje dalyje). Pasibaigus finansinės nuomos sutarčiai, finansinės nuomos paslaugos gavėjas nekilnojamąjį turtą turi išpirkti arba šis turtas lieka finansinės nuomos paslaugos teikėjo nuosavybė ir jį galima toliau naudoti. Todėl finansinės nuomos įmoka yra susijusi su likutine nekilnojamojo turto verte pasibaigus abiejų šalių sudarytai finansinės nuomos sutarčiai. Kadangi prognozuoti likutinę vertę, ypač jei sudaromos ilgalaikės finansinės nuomos sutartys, dažnai sunku, ji yra finansinės nuomos paslaugos teikėjui kylančios rizikos veiksnys, į kurį atsižvelgiama nustatant finansinės nuomos įmoką. Ši rizika dėl įprastų banko kreditų nekyla, o dėl hipotekos kyla tik iš dalies.
(188)
Todėl finansinės nuomos įmokos ir kreditų/hipotekos palūkanų normos nėra visiškai palyginamos. Lyginant svarstomo sandorio finansinės nuomos įmoką su susijusio laikotarpio (1997-1998) vidutinėmis kreditų ir (arba) hipotekos palūkanų normomis, negalima vienareikšmiškai nustatyti, ar reikalauta finansinės nuomos įmoka susijusiu laikotarpiu (1997-1998) atitiko rinkos sąlygas. Vis dėlto galima įvertinti, ar finansinės nuomos įmoka buvo tokia didelė, kad sandorio tikriausiai nebūtų sudaręs joks rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas.
7.4.3.2. Vertinimas
(189)
Sudarant svarstomą teisinį sandorį iš pradžių nustatyta metinė finansinės nuomos įmoka atitiko […] proc. visų investicijų. Indeksuojant mokėtiną sumą […] proc. per metus, sutarties galiojimo pabaigoje finansinės nuomos įmoka sudarys […] proc., t. y. atitiks vidutinę […] proc. finansinės nuomos įmoką per metus. Galima palyginti: jei NEUWOGES būtų nusprendusi finansinės nuomos įmokos neindeksuoti, finansinės nuomos įmoka per visą 30 metų galiojimo laikotarpį būtų siekusi […] proc. per metus. Šiuo atveju priedas prie įmokos yra kaina už sprendimą ne visą sutarties galiojimo laikotarpį mokėti stabilią finansinės nuomos įmoką, bet iš pradžių mokėti mažesnę, o baigiantis sutarties galiojimo laikotarpiui - didesnę finansinės nuomos įmoką.
(190)
Pirmiausia primenama, kad Landgericht Rostock finansinės nuomos įmoką vertino lygindamas ją su kitų sandorių palūkanų normomis. Jis konstatavo, kad 30 metų laikotarpio hipotekos palūkanų normų pokyčius įvertinti sunku, bet kad didelių palūkanų laikotarpiais palūkanos gali būti didesnės kaip 10 % Todėl, jo teigimu, vidutinė NEUWOGES reikalauta finansinės nuomos įmoka nebuvo neįprasta rinkoje.
(191)
Turimi duomenys, kuriais galima remtis lyginant sandorius, yra tik bendro pobūdžio. Iš visų banko Deutsche Bundesbank surinktų 1998 m. (laikotarpio, kuriuo vykdytas svarstomas teisinis sandoris) duomenų svarbiomis galima laikyti dvi palūkanų rūšis. Viena vertus, svarbios „gyvenamųjų žemės sklypų hipotekos kreditų, kuriems taikoma 10 metų fiksuotoji norma,“ palūkanų normos, nes ir NEUWOGES gyvenamoji nuosavybė būtų naudojama kreditui užtikrinti (neatsižvelgiant į tai, ar šis kreditas atitiktų visas formalias hipotekos sąlygas). Antra vertus, vertinant būtų galima remtis ir „ilgalaikių fiksuotos normos kreditų įmonėms ir savarankišką veiklą vykdantiems asmenims nuo 500 000 iki mažiau nei 5 mln. EUR“ taikomomis palūkanų normomis, nes NEUWOGES galima laikyti įmone (hipoteka paprastai naudojasi privatūs asmenys, patys gyvenantys nekilnojamojo turto objekte ir jo nepernuomojantys).
(192)
Bundesbank duomenimis, 1998 m. sausio mėn. 10 metų fiksuotos palūkanų normos Vokietijos hipotekos kreditų vidutinė palūkanų norma sudarė 6,40 % per metus. Tuometinės šios kredito rūšies palūkanų normos siekė nuo 6,17 % per metus (mažiausia intervalo vertė) iki 6,97 % per metus (didžiausia intervalo vertė). Vidutinė ilgalaikių fiksuotos kredito normos kreditų palūkanų norma 1998 m. sudarė 6,35 % per metus ir siekė nuo 5,55 % (mažiausia intervalo vertė) iki 7,73 % per metus (didžiausia intervalo vertė). Vis dėlto Bundesbank nenurodo vidutinės ilgalaikio kredito galiojimo trukmės. Nepaisant to, galima daryti prielaidą, kad vidutinė galiojimo trukmė yra daugiausia 10 metų, bet tikriausiai trumpesnė (114).
(193)
Lyginant NEUWOGES mokėtą finansinės nuomos įmoką su Bundesbank nurodytomis tuo pačiu laikotarpiu (t. y. 1998 m. sausio mėn.) suteiktų kreditų palūkanų normomis, reikia atsižvelgti į šiuos aspektus:
-
vidutinė metinė 30 metų sutarties galiojimo trukmės finansinės nuomos įmoka sudaro […] proc. Tačiau, kaip nurodyta, NEUWOGES pasirinko sutarties galiojimo laikotarpio pradžioje mokėti mažesnę finansinės nuomos įmoką, kuri vėliau kompensuojama mokant didesnę finansinės nuomos įmoką. Šio sprendimo kaina yra ta, kad jei NEUWOGES būtų apsisprendusi nuo pat pradžių mokėti sutarto dydžio finansinės nuomos įmoką, ji būtų turėjusi mokėti tik […] proc. per metus (115). Bundesbank skaičiai susiję su fiksuotos palūkanų normos kreditais, t. y. palūkanų norma kasmet yra vienoda. Jei NEUWOGES būtų galėjusi išsiderėti kreditą panašiomis mokėjimo sąlygomis (t. y. iš pradžių mokėti mažesnes palūkanas, o pabaigoje - didesnes), už tai taip pat būtų reikėję mokėti (dėl tų pačių priežasčių, kaip ir BAVARIA atveju) (116). Todėl Bundesbank palūkanų normos turėtų būti lyginamos su nekintančia […] proc. finansinės nuomos įmoka;
-
finansinės nuomos įmoką nustatyta taikyti 30 metų. Nepaisant metinio indeksavimo, jau sutarties galiojimo laikotarpio pradžioje tikrai buvo įmanoma apskaičiuoti vidutinę visos sutarties galiojimo trukmės finansinės nuomos įmoką. Bundesbank nurodytos hipotekos kreditų palūkanų normos nustatytos tik 10 metų (kaip pirmiau paaiškinta, nežinoma, kuriam laikotarpiui įmonėms nustatytos palūkanos; vis dėlto galima daryti prielaidą, kad laikotarpio trukmė nebuvo ilgesnė kaip 10 metų). Tinkamiausias kriterijus būtų 30 metų taikomos palūkanų normos. Tačiau tokių duomenų Bundesbank neskelbia. Apskritai, kuo ilgesnė galiojimo trukmė, tuo brangesnis fiksuotos palūkanų normos kreditas. Pavyzdžiui, iš Bundesbank 1998 m. sausio mėn. skaičių matyti, kad fiksuotos palūkanų normos hipotekos kreditų, kuriems nustatyta 5 metų fiksuotos palūkanos, vidutinė palūkanų norma buvo 5,85 %, o 10 metų galiojimo trukmės fiksuotos palūkanų normos kredito palūkanų norma - 6,40 % Todėl galima pagrįstai daryti prielaidą, kad 30 metų galiojimo trukmės fiksuotos palūkanų normos kredito palūkanos būtų buvusios gerokai didesnės už Bundesbank nurodytas vidutines 6,35 % arba 6,40 % palūkanų normas;
-
Bundesbank nurodo ne tik vidutinę palūkanų normą, bet ir intervalą, kuriuo buvo grindžiamos daugelis 1998 m. sausio mėn. Vokietijoje sudarytų kredito sutarčių. Nustatyta NEUWOGES mokėtina finansinės nuomos įmoka netiesiogiai atitinka su sandoriu susijusią BAVARIA riziką. Labiausiai BAVARIA grėsė kredito negrąžinimo rizika, t. y. rizika, kad NEUWOGES taps nemoki arba dėl kitos priežasties nebegalės vykdyti įsipareigojimo mokėti reikalaujamą finansinės nuomos įmoką. Prieš suteikdamas kreditą, bankas taip pat būtų įvertinęs NEUWOGES kreditingumą. Mažesnio kreditingumo klientai (arba klientai, dėl kurių bankui kyla didesnė kredito negrąžinimo rizika) paprastai kaip kompensaciją už didesnę riziką turi mokėti didesnes palūkanas (117). Kaip nurodyta 7.3.1 dalyje, NEUWOGES galimybės sudaryti kreditų sutartis, atsižvelgiant į palyginti didelį jos įsiskolinimą ir į tai, kad jos nuosavas kapitalas buvo susietas su kitais investavimo sumanymais, buvo tik ribotos. Vis dėlto bankas, pasirengęs suteikti NEUWOGES kreditą, būtų atsižvelgęs į šiuos aspektus nustatydamas palūkanų normą. Palyginti labai įsiskolinusioms įmonėms, galinčioms skirti savo investicijoms tik labai nedaug nuosavo kapitalo, nustatomos didesnės kreditų palūkanų normos. Todėl lyginant NEUWOGES mokėtą finansinės nuomos įmoką su rinkoje suteiktų kreditų palūkanų normomis visada reikia atsižvelgti į didesnes Bundesbank nurodyto intervalo normas (118);
-
kaip minėta, finansinės nuomos bendrovė turi refinansuoti savo pirminę investiciją (šiuo atveju pirmiausia pastatų pirkimo-pardavimo kainą ir renovavimo išlaidas). Palūkanų normą, kurią ji turi mokėti už savo refinansavimą, lemia įvairūs aspektai, pvz., jos pačios dydis, jos įsiskolinimas ir jos portfelį sudarantys nekilnojamojo turto objektai. Vis dėlto ši palūkanų norma yra tik pradinė vertė, nes finansinės nuomos bendrovei (BAVARIA) taip pat turi būti atlyginama už patiriamą riziką. Prie jos priskiriama palūkanų pasikeitimo rizika (rizika, susijusi su tuo, kad jos investicijų refinansavimui bus taikoma kintama palūkanų norma, o finansinės nuomos mokėjimams - fiksuota palūkanų norma), kredito negrąžinimo rizika (jau nurodyta galimybė, kad NEUWOGES taps nemoki ir BAVARIA negaus dar neatliktų finansinės nuomos mokėjimų) ir likutinės vertės rizika (nežinomybė dėl nekilnojamojo turto vertės pasibaigus finansinės nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui). Finansinės nuomos įmonė tikriausiai patiria ir pridėtinių išlaidų, į kurias taip pat atsižvelgiama nustatant finansinės nuomos įmoką (119). Be to, finansinės nuomos įmonė taip pat siekia gauti pelno ir į tai atsižvelgia nustatydama finansinės nuomos įmoką (120). NET jei įmonei BAVARIA būtų buvę įmanoma refinansuoti savo investicijas taikant mažesnę palūkanų normą už tą, kurią NEUWOGES būtų mokėjusi už banko kreditą, refinansavimo palūkanų normą būtų reikėję padidinti atsižvelgiant į šiuos įvairius aspektus (rizikos priedą prie įmokos, išlaidas ir pelną), kad būtų galima išlaikyti reikalaujamą finansinės nuomos įmoką, kuri galiausiai galėtų būti didesnė už įprastinio kredito palūkanų normą.
(194)
Atsižvelgiant į visus pirmiau nurodytus veiksnius atrodo, kad sutarta […] proc. finansinės nuomos įmoka per metus (arba net […] proc. finansinės nuomos įmoka, kuriai taikomas […] proc. indeksavimas, bet kuri atrodo esanti mažiau tinkama palyginimui), palyginti su Bundesbank nurodytomis kreditų palūkanų normomis, yra racionali. Primenama, kad Bundesbank skaičius, pvz., reikėtų padidinti pritaikant prie 30 metų galiojimo trukmės, taikant fiksuotą palūkanų normą. Nors tiksliai nustatyti pataisos, kurios reikia siekiant nustatyti tinkamą lyginamąją normą, neįmanoma, atrodo, kad skirtumas tarp vidutinių kreditų ir (arba) hipotekos palūkanų normų ir finansinės nuomos įmokos yra pakankamai pagrįstas, kad būtų galima daryti išvadą, jog nėra jokių požymių, kad BAVARIA reikalavo per didelės finansinės nuomos įmokos. Todėl Komisija daro išvadą, kad BAVARIA finansinės nuomos įmoka susijusiu laikotarpiu (1997 m. pabaigoje - 1998 m. pradžioje) atitiko rinkos sąlygas.
7.4.4. Išvada
(195)
Iš turimos informacijos matyti, kad NEUWOGES ir BAVARIA rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas būtų taip pat sudaręs šį sandorį. Iš visko - pavyzdinių sutarčių, kainų siūlymo aukcione ir palyginimo su kitomis finansavimo priemonėmis - matyti, kad sandoris sudarytas tuometinėmis rinkos sąlygomis ir kad BAVARIA modelis nebuvo per brangus.
7.5. PAPILDOMAS VERTINIMAS. LIKĘ PAGALBOS ELEMENTAI IR SUDERINAMUMAS SU VIDAUS RINKA
(196)
Taigi, iš pirminio Komisijos tyrimo matyti, kad NEUWOGES sprendimas sudaryti atgalinės nuomos sandorį buvo suderinamas su rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principu, t. y. kad sandoriu pranašumas įmonei BAVARIA nesuteiktas, todėl nesuteikta ir pagalba. Vis dėlto Komisija taip pat tikrino, ar gavus kitą rezultatą - t. y. kad NEUWOGES iš tikrųjų suteikė pranašumą įmonei BAVARIA - bet kuriuo atveju būtų galima daryti išvadą, kad sandoris yra su vidaus rinka nesuderinama valstybės pagalba. Todėl darydama hipotetinę prielaidą, kad NEUWOGES nesilaikė rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principo ir kad pranašumas BAVARIA suteiktas, Komisija nagrinėjo, ar priemonės buvo BAVARIA gauta valstybės pagalba ir ar šią galimą pagalbą būtų galima laikyti suderinama su vidaus rinka.
7.5.1. Likę pagalbos elementai
7.5.1.1. Įmonė
(197)
Valstybinių išteklių skyrimą galima laikyti valstybės pagalba tik jei gavėjas yra įmonė, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje. Pagal nuolatinę Bendrojo Teismo praktiką įmonės sąvoka apima kiekvieną ekonominę veiklą vykdantį vienetą (121). Ekonominė veikla yra bet kokia veikla, kurią vykdant rinkoje teikiamos prekės arba paslaugos (122).
(198)
BAVARIA vykdo įvairią ekonominę veiklą, pvz., vykdo komercines investicijas į nekilnojamąjį turtą ir šį nekilnojamąjį turtą nuomoja komerciniams ir privatiems klientams. Taigi BAVARIA yra įmonė, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje.
7.5.1.2. Valstybinių išteklių naudojimas ir priskirtinumas valstybei
(199)
Priemonė turi būti priskirtina valstybei ir finansuojama iš valstybinių išteklių. Remiantis Bendrojo Teismo praktika byloje Stardust Marine (123), šį kriterijų gali atitikti ir valstybės pagalba, finansuojama netiesiogiai iš valstybės biudžeto, jei išteklius kontroliuoja valstybė ir sprendimas dėl šių išteklių perdavimo priskirtinas valstybei.
(200)
NEUWOGES visiškai priklauso Noibrandenburgo miestui, todėl ji yra valstybės įmonė, kaip apibrėžta Komisijos direktyvos 2006/111/EB, kuria Bendrasis Teismas rėmėsi sprendime byloje Stardust Marine, 2 straipsnio b punkte (124). Noibrandenburgo miestui priklauso visos NEUWOGES akcijos ir kaip vienintelis akcininkas per stebėtojų tarybą ir akcininkų susirinkimą jis gali iš esmės kontroliuoti įmonę NEUWOGES. Todėl Komisija daro išvadą, kad miestas turi galimybę kontroliuoti NEUWOGES išteklių naudojimą. Todėl atgalinės nuomos sandoris yra valstybinis išteklius.
(201)
Dėl priskirtinumo valstybei Komisija konstatuoja, kad, kaip matyti iš turimos informacijos, Noibrandenburgo miestas labai prisidėjo prie atgalinės nuomos sandorio sudarymo. Sandorį turėjo patvirtinti NEUWOGES stebėtojų taryba, kurios nariai veikė miesto pavedimu. Dokumentais taip pat patvirtinama, kad stebėtojų taryba aktyviai dalyvavo derybose dėl sutarčių. Todėl Komisija mano, kad atgalinės nuomos sutarties sudarymas priskirtinas valstybei.
7.5.1.3. Atrankumas
(202)
Pagal SESV sutarties 107 straipsnio 1 dalį priemonė laikoma valstybės pagalba, jei ja palaikomos tam tikros įmonės arba tam tikrų prekių gamyba. Taigi į sąvokos „valstybės pagalba“ taikymo sritį patenka tik tos priemonės, kuriomis šioms įmonėms suteikiamas atrankusis pranašumas.
(203)
Kadangi svarstoma priemonė yra dvišalis NEUWOGES ir BAVARIA sandoris, bet koks pranašumas, kurį NEUWOGES suteikė įmonei BAVARIA, būtų atrankusis, nes jo negalėtų įgyti jokia kita įmonė.
7.5.1.4. Konkurencijos iškraipymas ir poveikis prekybai
(204)
Valstybinės subsidijos įmonėms yra valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje, tik tada, jei jomis iškraipoma arba gali būti iškraipoma konkurencija ir daroma neigiama įtaka valstybių narių tarpusavio prekybai. Jei valstybės suteikta subsidija pagerinama įmonės konkurencinė padėtis jos konkurentų atžvilgiu, ši subsidija laikoma priemone, kuria iškraipoma arba gali būti iškraipoma konkurencija (125). Todėl laikoma, kad iškraipoma konkurencija, jei valstybė įmonei liberalizuotoje ūkio šakoje, kurioje vyksta arba galėtų vykti konkurencija, suteikia finansinį pranašumą.
(205)
Pagal nuolatinę Sąjungos teismų praktiką pagalba vidaus rinkoje veikiančioms įmonėms gali daryti poveikį valstybių narių tarpusavio prekybai (126).
(206)
BAVARIA konkuruoja su kitais nekilnojamojo turto fondais ir įmonių investuotojais iš Vokietijos ir kitų Sąjungos valstybių narių dėl investuotojų ir investicijų galimybių. Įmonei BAVARIA suteiktas finansinis pranašumas sustiprintų šios įmonės konkurencinę padėtį ir todėl galėtų iškraipyti konkurenciją. Kadangi nekilnojamojo turto investicijų rinka yra Sąjungos rinka, bet kokiu įmonei BAVARIA suteiktu finansiniu pranašumu būtų sustiprinama įmonės padėtis rinkoje, palyginti su jos konkurentais iš kitų valstybių narių, ir kartu jis turėtų poveikį valstybių narių tarpusavio prekybai.
7.5.1.5. Išvada
(207)
Jei atgalinės nuomos sandoris - kitaip nei nustatyta pirmiau pateiktose pirminėse Komisijos išvadose - nebūtų atitikęs rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principo ir todėl įmonei BAVARIA būtų suteiktas pranašumas, reikėtų daryti išvadą, kad atgalinės nuomos sandoris buvo valstybės pagalba. Todėl darant šią hipotezę reikėtų patikrinti, ar galimą valstybės pagalbą būtų galima laikyti suderinama su vidaus rinka.
7.5.2. Suderinamumas su vidaus rinka pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą
(208)
Pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą „[vidaus rinkai neprieštaraujančia gali būti laikoma] pagalba, skirta tam tikros ekonominės veiklos rūšių arba tam tikrų ekonomikos sričių plėtrai skatinti, jei ji netrikdo prekybos sąlygų taip, kad prieštarautų bendram interesui“. Taikydama 107 straipsnio 3 dalies c punktą Komisija turi įvertinti viena vertus, teigiamo ir pageidaujamo pagalbos priemonės poveikio ir, kita vertus, neigiamo jos poveikio prekybos sąlygoms, susidarančioms ją įgyvendinant, pusiausvyrą.
(209)
Kad pagalbos priemonės pusiausvyros tyrimo rezultatas būtų teigiamas, ji turi atitikti penkias sąlygas. Pirma, pagalbos priemone turi būti siekiama tiksliai apibrėžto bendro intereso tikslo. Antra, pagalbos priemonė turi būti tinkama šiam tikslui siekti. Trečia pagalbos priemonė turi būti reikalinga ir turėti skatinamąjį poveikį. Ketvirta, pagalbos priemonė turi būti tinkama. Penkta, pagalba neturi paveikti prekybos sąlygų taip, jog tai prieštarautų bendro intereso tikslui.
7.5.2.1. Bendro intereso tikslas
(210)
Pagal SESV 3 ir 174 straipsnius ekonominė ir socialinė sanglauda yra Sąjungos tikslas. Siekiant didinti ekonominę ir socialinę sanglaudą reikia gerinti miestų aplinką ir miestų gyventojų gyvenimo kokybę. Sanglaudos politika galima kurti tvarias bendruomenes, užtikrinant, kad ekonominės socialinės ir ekologinės problemos būtų sprendžiamos taikant integruotą miesto ir kaimo vietovių atnaujinimo, atkūrimo ir vystymosi strategiją. To galima siekti įvairiai (127).
(211)
Komisija konstatuoja, kad, įstatais nustatytas NEUWOGES tikslas - regione užtikrinti pakankamą aprūpinimą butais. Komisija taip pat konstatuoja, kad sudarydama atgalinės nuomos sandorį NEUWOGES siekė tam tikrų (savivaldos) politikos tikslų. NEUWOGES tvirtina, kad:
-
paskutinįjį XX a. dešimtmetį įgyvendintas svarbus politinis projektas siekiant Rytų Vokietijos būsto sąlygas suvienodinti su Vakarų Vokietijos būsto sąlygomis; todėl skatintas Rytų Vokietijos butų privatizavimas ir renovavimas, neatsižvelgiant į tai, ar tai buvo naudinga ekonominiu požiūriu;
-
privatizuojant ir renovuojant pastatus, kurie buvo atgalinės nuomos sutarties dalykas, siekta užtikrinti Noibrandenburgo miesto ateities perspektyvas: teikdama įperkamus kokybiškus butus ir juos privatizuodama (ši prievolė teko įmonei BAVARIA) NEUWOGES tikėjosi didinti Noibrandenburgo patrauklumą piliečiams.
(212)
Be to, Komisija konstatuoja, kad BAVARIA įsipareigojo stengtis tam tikrą skaičių butų parduoti tuometiniams nuomininkams. BAVARIA negalėjo savo nuožiūra reikalauti rinkoje nustatytos kainos - ji turėjo laikytis tam tikrų viršutinių ribų. (128) Sutartimi, kurioje nustatytos šios sąlygos, tuometiniams svarstomų pastatų nuomininkams suteiktas tam tikras pranašumas.
(213)
Jei NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandoris iš tikrųjų būtų laikytas valstybės pagalba (jis tokiu nelaikomas), ši pagalba būtų buvusi suteikta siekiant įgyvendinti pirmiau išdėstytus politinius tikslus. Regiono aprūpinimą pakankama gyvenamąja erdve, nacionalinio politinio tikslo (suvienodinti Rytų ir Vakarų Vokietijų būsto sąlygas po susivienijimo) įgyvendinimo pagalbą ir Noibrandenburgo miesto ateities perspektyvų užtikrinimą teikiant įperkamus kokybiškus butus gyventojams (taip pat sudarant palankesnes sąlygas susijusių pastatų nuomininkams) galima laikyti tiksliai apibrėžtais bendro intereso tikslais. Todėl, Komisijos nuomone, sandoris laikytinas bendro intereso tikslo įgyvendinimo priemone.
7.5.2.2. Priemonių tinkamumas
(214)
NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sutartimi siekti tikslai neabejotinai įgyvendinti. Pavyzdžiui, vykdant sandorį įmonės BAVARIA nupirkti pastatai visapusiškai renovuoti, privatizuoti ir už mažesnę pirkimo-pardavimo kainą siūlyti tuometiniams nuomininkams, taip pat padidinta vertingos gyvenamosios erdvės pasiūla regione ir kartu pagerintos Noibrandenburgo miesto ateities perspektyvos.
(215)
Ieškodama pastatų pirkėjo ir vertindama galimybes, NEUWOGES ėmėsi įvairių veiksmų, kuriais iš tikrųjų užtikrinta, kad jei atgalinės nuomos sandoris būtų pagalba, ji būtų apribota tiek, kiek būtina siekiamiems tikslams įgyvendinti. Pirmiausia NEUWOGES surengė ribotą kainos siūlymą aukcione, keletą mėnesių derėjosi su BAVARIA dėl sandorio sąlygų ir galiausiai buvo įsitikinusi, kad šis sandoris yra geriausias rinkoje galimas pasiūlymas. Todėl nėra požymių, kad net jei į atgalinės nuomos sandorį būtų įtraukta pagalba, ši pagalba būtų viršijusi tai, kas būtina. Iš 7.3 dalyje išdėstytos analizės, kurią atliekant atgalinės nuomos sandoris lygintas su įvairiomis kitomis galimybėmis (pvz., kreditu grindžiamu pastatų renovavimu arba tiesioginiu pardavimu), rezultatų matyti, kad nebūtų buvę alternatyvos, pagal kurią nesuteikus pagalbos arba skyrus nedidelę pagalbos sumą būtų pasiekti tie patys tikslai. Todėl atgalinės nuomos sandoris ir bet kokia į jį įtraukta pagalba buvo tinkama priemonė bendro intereso tikslams įgyvendinti.
7.5.2.3. Būtinybė ir skatinamasis poveikis
(216)
Darant prielaidą, kad į atgalinės nuomos sandorį iš tikrųjų buvo įtraukta valstybės pagalba, taip pat reikėtų patikrinti ar ji turėjo skatinamąjį poveikį. NEUWOGES ir BAVARIA dėl sandorio sąlygų derėjosi keletą mėnesių. Atrodo, BAVARIA nebūtų sudariusi sandorio, kuris nebūtų tikęs jos nekilnojamojo turto finansinės nuomos modeliui. Jei į galiausiai sudarytą sandorį, kuris buvo pagrįstas BAVARIA nekilnojamojo turto finansinės nuomos modeliu, būtų buvusi įtraukta pagalba, neabejotina, kad be šios pagalbos šio sandorio BAVARIA nebūtų sudariusi.
7.5.2.4. Proporcingumas
(217)
Komisija jau nurodė, kad sudarant šį sandorį NEUWOGES siektus tikslus reikia laikyti svarbiais. Renovuojant ir privatizuojant pastatus, taip pat parduodant juos už mažesnę kainą nuomininkams, labai pagerinta ekonominė ir socialinė sanglauda Sąjungoje. Be to, į atgalinės nuomos sandorį įtraukta pagalbos BAVARIA naudai suma geriausiu atveju buvo ribota, todėl galimas priemonės konkurencijos iškraipymo poveikis taip pat buvo ribotas. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, bet kokia pagalba, kuri galėjo būti įtraukta į NEUWOGES ir BAVARIA atgalinės nuomos sandorį, buvo proporcinga siekiamo tikslo atžvilgiu.
7.5.2.5. Bendro intereso tikslui prieštaraujančio poveikio prekybos sąlygoms nėra
(218)
Primenama, kad į atgalinės nuomos sandorį įtraukta pagalbos BAVARIA naudai suma geriausiu atveju buvo nedidelė. Todėl priemonės poveikis prekybos sąlygoms taip pat buvo tik ribotas. Nors įmonės BAVARIA, kuri bent potencialiai konkuravo su kitomis įmonėmis (taip pat su įmonėmis iš kitų valstybių narių), konkurencinę padėtį būtų pagerinusi bet kokia į atgalinės nuomos sandorį įtraukta pagalba, šio poveikio mastą lemia gautos pagalbos suma. Kadangi todėl BAVARIA konkurencinė padėtis būtų pagerėjusi tik nedaug, galima daryti išvadą, kad atgalinės nuomos sandoris, net jei į jį buvo įtraukta pagalba, nepaveikė prekybos sąlygų taip, kad tai prieštarautų bendro intereso tikslui.
7.5.3. Išvada dėl likusių pagalbos elementų ir suderinamumas su vidaus rinka
(219)
Jei atgalinės nuomos sandoriu įmonei BAVARIA suteiktas pranašumas, dėl 7.5.2 dalyje nurodytų priežasčių Komisija priėjo prie išvados, kad šis sandoris būtų valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje. Vis dėlto Komisija taip pat konstatuoja, kad bet kokia į atgalinės nuomos sandorį įtraukta pagalba pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą būtų suderinama su vidaus rinka.
7.6. IŠVADA DĖL PAGALBOS BUVIMO IR SUDERINAMUMO SU VIDAUS RINKA
(220)
Remiantis atgalinės nuomos sandorio vertės įmonei NEUWOGES analize, palyginimu su kitais galimais sandoriais ir sandorio atitikties rinkos sąlygoms patikra galima daryti išvadą, kad sandoris atitinka rinkos ekonomikos sąlygomis veikiančio ekonominės veiklos vykdytojo principą. Sudarydama atgalinės nuomos sandorį, NEUWOGES elgėsi taip, kaip būtų elgęsis ir rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. Pirmiausia dėmesys atkreiptinas į tai, kad ekonomiškai patrauklios alternatyvos nebuvo, o atgalinės nuomos sandorio sąlygų susijusiu laikotarpiu (1997-1998 m.), atsižvelgiant į esamus lyginamuosius aspektus ir į surengus kainų siūlymą aukcione gautus kitus pasiūlymus, nebuvo galima laikyti neatitinkančiomis rinkos sąlygų.
(221)
Todėl darytina išvada kad sandoriu su įmone NEUWOGES pranašumas BAVARIA nesuteiktas, nes NEUWOGES elgėsi taip, kaip elgtųsi rinkos ekonomikos sąlygomis veikiantis ekonominės veiklos vykdytojas. Kadangi svarstoma priemone pranašumas nesuteiktas, neįvykdyta viena iš priskyrimo prie valstybės pagalbos sąlygų; todėl priemonė nėra valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje.
(222)
Be pirminio konstatuoto fakto, kad atgalinės nuomos sandoriu įmonei BAVARIA pranašumas nesuteiktas ir todėl į šį sandorį valstybės pagalba neįtraukta, Komisija daro papildomą išvadą, kad jei atgalinės nuomos sandoriu pranašumas BAVARIA būtų suteiktas, sandoris iš tikrųjų būtų valstybės pagalba. Tačiau pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą ši valstybės pagalba būtų suderinama su vidaus rinka,
PRIĖMĖ ŠĮ SPRENDIMĄ:
1 straipsnis
1998 m. sausio 21 d.Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ir Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sudarant užstatymo teisės sutartį ir generalinio administratoriaus sutartį sudarytas teisinis sandoris nėra valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje.
2 straipsnis
Jei 1998 m. sausio 21 d.Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ir Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sudarant užstatymo teisės sutartį ir generalinio administratoriaus sutartį sudarytas teisinis sandoris būtų valstybės pagalba, kaip apibrėžta SESV 107 straipsnio 1 dalyje, ji pagal SESV 107 straipsnio 3 dalies c punktą būtų suderinama su vidaus rinka.
3 straipsnis
Šis sprendimas skirtas Vokietijos Federacinei Respublikai.
Priimta Briuselyje 2014 m. rugsėjo 16 d.