РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
DECISIONE (UE) 2015/507 DELLA COMMISSIONE
del 16 settembre 2014
relativa alla misura SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) della Germania
[notificata con il numero C(2014) 6411]
(Il testo in lingua tedesca è il solo facente fede)
(Testo rilevante ai fini del SEE)
LA COMMISSIONE EUROPEA,
visto il trattato sul funzionamento dell’Unione europea, in particolare l’articolo 108, paragrafo 2, primo comma,
dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni conformemente alle disposizioni succitate (1) e viste le osservazioni trasmesse,
considerando quanto segue:
1. PROCEDIMENTO
(1)
Il 30 marzo 2007 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (in appresso «NEUWOGES») ha presentato alla Commissione una denuncia, ai sensi dell’articolo 20, paragrafo 2, del regolamento (CE) n. 659/1999 del Consiglio (2), secondo cui a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, a Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (in appresso «BAVARIA 1» e «BAVARIA 2»; congiuntamente: «BAVARIA») era stato concesso un aiuto di Stato illegale mediante un contratto di cessione del diritto di superficie (Erbbaurechtsvertrag, in appresso «EBV») e un contratto amministrativo (Generalverwaltervertrag, in appresso «GVV»). NEUWOGES ha chiesto di avviare un procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE.
(2)
In data 6 agosto 2007, 14 maggio 2008, 6 aprile 2009 e 3 febbraio 2012, la Commissione ha chiesto alla Germania ulteriori informazioni. La Germania ha risposto in data 4 settembre 2007, 12 ottobre 2007, 17 ottobre 2007, 11 luglio 2008, 14 luglio 2008, 12 dicembre 2008, 30 giugno 2009 e 28 febbraio 2012. NEUWOGES ha inviato osservazioni in data 30 maggio 2007, 5 novembre 2007, 26 febbraio 2008, 15 luglio 2008, 30 settembre 2008, 18 dicembre 2008, 6 marzo 2009, 4 giugno 2009, 15 luglio 2009, 26 agosto 2009, 22 settembre 2009 e 19 gennaio 2012. BAVARIA ha trasmesso le sue osservazioni il 13 maggio 2008.
(3)
Il 28 novembre 2008 il tribunale regionale (Landgericht) di Rostock (in appresso «LG Rostock») ha emanato la propria sentenza nella causa BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA aveva agito giudizialmente nei confronti di NEUWOGES per inadempimento del contratto stipulato tra le parti. NEUWOGES aveva quindi eccepito che il contratto comportava aiuti di Stato illegittimi e incompatibili con il mercato interno e sarebbe quindi nullo. L’LG Rostock è arrivato alla conclusione che non era ravvisabile alcun vantaggio a favore di BAVARIA e quindi neppure un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. NEUWOGES ha impugnato tale sentenza. Il procedimento dinanzi al tribunale regionale superiore (Oberlandesgericht) di Rostock (in appresso «OLG Rostock») è ancora pendente. BAVARIA ha inoltre avviato un procedimento dinanzi al tribunale amministrativo (Verwaltungssgericht) di Greifswald (in appresso «VG Greifswald») al fine di ottenere, in via giudiziale, accesso a tutti gli atti di NEUWOGES o della città di Neubrandenburg riguardanti i suddetti contratti. Il procedimento è tuttora pendente.
(4)
Con lettera del 4 giugno 2009 NEUWOGES ha chiesto alla Commissione, in conformità dell’articolo 265, secondo comma, del TFUE, di avviare entro due mesi il procedimento di indagine formale.
(5)
Con lettera del 29 luglio 2009 la Commissione ha comunicato a NEUWOGES la sua valutazione preliminare, secondo cui né l’EBV né il GVV contengono elementi di un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
(6)
Con lettera del 26 agosto 2009 la denunciante ha impugnato tale valutazione preliminare chiedendo alla Commissione di avviare il procedimento di indagine formale entro due settimane.
(7)
Con lettera del 15 settembre 2009, i servizi della Commissione hanno comunicato a NEUWOGES che le avrebbero trasmesso un’altra lettera contenente una valutazione delle ultime osservazioni di NEUWOGES. Con lettera del 22 settembre 2009 NEUWOGES ha informato la Commissione di non condividere la sua proposta.
(8)
Il 9 ottobre 2009 NEUWOGES ha presentato ricorso dinanzi al Tribunale dell’Unione europea, chiedendo di annullare la presunta decisione contenuta nella lettera della Commissione del 29 luglio 2009 o, in subordine, di accertare la carenza della Commissione per essersi rifiutata di avviare un procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE. Il 9 gennaio 2012 il Tribunale ha respinto la domanda di annullamento in quanto irricevibile e il ricorso per carenza in quanto infondato (3).
(9)
Con lettera dal 19 gennaio 2012 NEUWOGES ha chiesto nuovamente alla Commissione di avviare il procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE.
(10)
Con lettera del 21 marzo 2012 la Commissione ha informato la Germania della sua decisione di avviare il procedimento di indagine formale. La decisione della Commissione di avviare il procedimento di indagine formale (in appresso «decisione di avviare il procedimento») è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (4). La Commissione ha invitato le parti a presentare osservazioni sulla misura. Il 22 marzo 2012 NEUWOGES ha impugnato l’ordinanza del Tribunale del 9 gennaio 2012. Il 15 novembre 2012 la Corte ha respinto l’impugnazione dichiarando il non luogo a procedere (5).
(11)
La Commissione ha ricevuto, in data 17 luglio 2012, 2 ottobre 2012, 4 aprile 2013 e 15 aprile 2014, le osservazioni di NEUWOGES e, in data 18 giugno 2012 e 22 aprile 2013, le osservazioni di BAVARIA. Le osservazioni sono state inoltrate alla Germania il 7 agosto 2012 e il 16 settembre 2013. Su incarico del governo federale, la città di Neubrandenburg ha presentato osservazioni in data 23 luglio 2012 e 28 settembre 2012; il Land Berlino ha trasmesso le proprie osservazioni in data 16 maggio 2012, 28 settembre 2012 e 30 settembre 2013.
2. DESCRIZIONE DELLE MISURE
(12)
NEUWOGES è una società a responsabilità limitata di diritto tedesco di cui la città di Neubrandenburg detiene il 100 % delle quote. NEUWOGES mira a mettere a disposizione appartamenti a prezzi accessibili ad ampie fasce della popolazione della suddetta città e delle aree limitrofe. La società possiede oggi il 33 % di tutti gli appartamenti della città di Neubrandenburg. BAVARIA 1 e BAVARIA 2 sono società veicolo costituite specificamente ai fini dell’operazione con NEUWOGES e i cui soci di maggioranza sono fondi immobiliari chiusi. I soci di BAVARIA 1 sono BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) e BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mentre BAVARIA 2 fa capo, per il 100 %, al Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Investitori privati detengono le quote di BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG e di Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Entrambi i fondi sono stati costituiti e gestiti da Berliner Immobilien-Holding GmbH, società facente capo, sino al 1o gennaio 2006, alla Bankgesellschaft Berlin e, da tale data, detenuta direttamente dal Land Berlino per il 100 %.
(13)
NEUWOGES è, tra l’altro, proprietaria di una serie di fondi a Neubrandenburg, sui quali si trovano dodici complessi immobiliari con, complessivamente, 557 unità abitative e vari locali commerciali. Il 21 gennaio 1998 NEUWOGES e BAVARIA hanno stipulato l’EBV e il GVV (in appresso i «contratti di cui trattasi» o, insieme, l’«operazione di Sale-and-lease-back»).
2.1. CONTRATTO DI CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE (EBV)
(14)
Il 21 gennaio 1998 NEUWOGES e BAVARIA hanno stipulato un contratto di leasing e compravendita immobiliare avente ad oggetto dodici complessi residenziali con complessivamente 557 unità abitative. Nel quadro del contratto in parola BAVARIA ha acquisito il diritto di superficie sui fondi per un periodo di 75 anni e la proprietà degli immobili.
(15)
L’EBV si articola in due parti principali.
a)
Da un lato, BAVARIA si è impegnata a versare a NEUWOGES complessivamente […] (6) EUR (7): […] EUR a titolo di canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili per il periodo sino al 31 dicembre 2028 e […] EUR a titolo di prezzo di acquisto dei complessi residenziali.
b)
Dall’altro, BAVARIA deve, a partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, versare annualmente un canone enfiteutico pari al […]% del valore attuale del terreno, vale a dire di […] EUR al m2 ovvero […] EUR l’anno. Per la successiva durata residua dell’EBV è previsto un adeguamento del canone enfiteutico all’indice del costo della vita complessivo, a condizione che questo abbia subito un incremento superiore al […]%.
(16)
Nel 1997, prima della conclusione dell’EBV con BAVARIA, NEUWOGES ha fatto valutare il valore dei beni (edifici e terreni) da periti interni. In base a tale perizia, il valore dei beni ammontava a […] EUR. Nel 2007 NEUWOGES ha inoltre incaricato un perito esterno di redigere retroattivamente un’altra perizia sul valore di mercato dei beni nel 1997. In base alla perizia del 2007 il valore stimato dei beni era pari, nel 1997, a […] EUR.
L’Altschuldenhilfegesetz (legge sull’alleviamento dei debiti pregressi)
(17)
L’EBV è stato stipulato nel contesto dell’Altschuldenhilfegesetz (8) (in appresso l’«AHG»). Dopo la riunificazione nel 1990 le preesistenti società immobiliari di proprietà sociale della Germania orientale sono state trasformate in società edilizie comunali giuridicamente autonome. Gli attivi patrimoniali e le passività delle loro danti causa sono stati trasferiti in capo alle suddette nuove società con conseguenti gravi oneri a carico di queste ultime. Al fine di mettere le imprese edilizie nella condizione di poter sopravvivere a lungo termine, il legislatore federale ha emanato l’Altschuldenhilfegesetz (AHG), che è entrato in vigore il 27 giugno 1993.
(18)
In base all’AHG, le imprese edili comunali della Germania orientale potevano, su richiesta, ottenere l’alleviamento dei debiti pregressi. Ai sensi dell’articolo 4, paragrafi 1 e 2, dell’AHG, per i debiti pregressi superiori a 76,69 EUR al m2 poteva essere concesso uno sgravio parziale, fermo restando che poteva essere preso in considerazione un importo massimo di 434,60 EUR al m2. In cambio, l’impresa edile doveva assumere determinati impegni. Essa era tenuta, ad esempio, ad adoperarsi attivamente per la privatizzazione del 15 % degli appartamenti (articolo 4, paragrafo 5, prima frase, in combinato disposto con l’articolo 5), a disporre di un piano commerciale per una rapida privatizzazione, modernizzazione e sistemazione dei complessi immobiliari preesistenti in suo possesso (articolo 4, paragrafo 5, seconda frase) e a relazionare sullo stato del suo programma di investimenti e sui risultati della privatizzazione (articolo 4, paragrafi 5, 6 e 7). Secondo la versione della legge in vigore all’epoca dei fatti (1997/1998), le imprese edili dovevano adempiere il loro obbligo di privatizzazione entro il 31 dicembre 2003. L’impresa edile che non avesse rispettato il suo obbligo di privatizzazione (vale a dire che non si adoperava attivamente per la privatizzazione), doveva rimborsare lo sgravio già concesso.
(19)
Le imprese edili dovevano versare all’Erblastentilgungsfond (fondo di rimborso, in appresso «ETF») una determinata percentuale dei ricavi della privatizzazione eccedenti l’importo di 76,69 EUR al m2. All’epoca dei fatti (1997/1998), l’articolo 5, paragrafo 2, dell’AHG prevedeva che, per tutte le privatizzazioni compiute entro il 31 dicembre 1998, dovesse essere versato il 45 % dei ricavi delle vendite. Per le privatizzazioni compiute entro il 31 dicembre 2000 o entro il 31 dicembre 2003 le quote di ricavi erano fissate rispettivamente in 50 % o 55 %. Se la privatizzazione avveniva mediante costituzione di diritti di superficie (ovvero, in luogo di procedere alla vendita diretta degli edifici e dei terreni, si vendevano soltanto gli edifici costituendo diritti di superficie per i terreni), il prezzo di vendita alla base del calcolo degli importi da versare consisteva nel prezzo dell’edificio e nel valore attuale del canone enfiteutico concordato (articolo 5, paragrafo 2).
(20)
Nel corso del 1995 è emerso che la forma di privatizzazione inizialmente prevista - vale a dire la vendita ai conduttori - probabilmente non avrebbe permesso di raggiungere la quota di privatizzazione richiesta del 15 %. Di conseguenza, il Kreditanstalt für Wiederaufbau (l’istituto per la ricostruzione, in appresso «KfW»), cui era affidata la gestione dell’alleviamento dei debiti pregressi, ha iniziato ad accettare anche la cosiddetta «privatizzazione mediante acquirenti intermediari» (9). In base a tale modello, che doveva trovare applicazione solo se era verosimile che la quota del 15 % non sarebbe stata raggiunta mediante privatizzazioni dirette, un’impresa edile poteva vendere edifici en bloc a un acquirente commerciale. Per poter essere imputato alla quota di privatizzazione dell’impresa edile del 15 %, l’acquirente commerciale doveva impegnarsi a ristrutturare e a rivendere ai conduttori il maggior numero possibile di appartamenti (ma, in ogni caso, almeno un terzo) (10). Se dopo aver presentato concrete offerte di vendita, la percentuale dei conduttori interessati a un acquisto era chiaramente inferiore a un terzo, l’acquirente commerciale poteva escludere dall’obbligo di acquisto il 60 % degli appartamenti e limitare così il suddetto obbligo di privatizzazione di un terzo al restante 40 % delle unità abitative (11).
NEUWOGES e l’AHG
(21)
L’EBV è stato infine riconosciuto dal KfW come vendita ad acquirente intermediario rilevante ai sensi dell’AHG. La conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back agevolava quindi NEUWOGES nell’adempimento del suo obbligo di privatizzazione ai sensi dell’AHG. Resta tuttavia poco chiaro e controverso in che misura l’AHG abbia influenzato le considerazioni di carattere commerciale alla base della decisione di NEUWOGES di stipulare i contratti e se l’alleviamento del debito ottenuto da NEUWOGES ai sensi dell’AHG debba essere preso in considerazione nel valutare se l’operazione di sale-and-lease-back costituisca un aiuto di Stato a favore di BAVARIA.
(22)
NEUWOGES ha ottenuto, in base alle informazioni da essa stessa fornite, un alleviamento del debito per complessivi […] EUR (12). NEUWOGES affermava che sarebbe difficile imputare pro quota all’operazione di sale-and-lease-back lo sgravio complessivo ottenuto, in quanto, in base all’AHG, un alleviamento del debito sarebbe possibile soltanto qualora l’impresa edile abbia adempiuto pienamente il suo obbligo di privatizzazione. Se, tuttavia, dovesse essere necessario ricondurre una parte dello sgravio complessivo ottenuto a una determinata misura di privatizzazione in ragione della percentuale da essa rappresentata del complessivo obbligo di privatizzazione di NEUWOGES, all’operazione di sale-and-lease-back potrebbe essere imputato, dal punto di vista contabile, un alleviamento complessivo lordo per […] EUR. Dei ricavi ottenuti dall’operazione BAVARIA, […] EUR sono stati versati all’ETF; NEUWOGES ha ottenuto quindi uno sgravio complessivo di […] EUR (13).
2.2. CONTRATTO AMMINISTRATIVO
(23)
Sempre il 21 gennaio 1998, BAVARIA e NEUWOGES hanno sottoscritto il GVV, con cui gli immobili sono stati retrolocati a NEUWOGES. In base al GVV, NEUWOGES resta responsabile dell’amministrazione e dell’utilizzo commerciale dei complessi residenziali di cui trattasi per un periodo di 30 anni. Tutti i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili restano di competenza di NEUWOGES. A fronte di tali diritti di utilizzo, NEUWOGES si è impegnata ad effettuare un pagamento mensile a titolo di rata fissa di leasing di […] EUR ([…] EUR all’anno) sino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione e di […] EUR ([…] EUR all’anno) per il periodo successivo. A partire dal 1o gennaio 2000 il suddetto pagamento a titolo della rata di leasing ha subito un incremento del […]% l’anno.
2.3. CONTRATTO FORFETTARIO GLOBALE
(24)
BAVARIA si è impegnata a ristrutturare gli edifici di cui si trattasi e ha concluso a tal fine un contratto forfettario globale (Globalpauschalvertrag, in appresso il «GVP») con BRG Bau-Regie GmbH (in appresso «BRG»), una controllata al 100 % di NEUWOGES. In base al GPV, BAVARIA ha corrisposto a BRG un importo forfettario di […] EUR per i lavori di ristrutturazione concordati.
3. OSSERVAZIONI DELLA GERMANIA
(25)
Nella sua risposta alla decisione di avviare il procedimento, la Germania si è limitata a dichiarare che, nel caso di specie, non prende posizione sulla decisione, lasciando che si esprimano gli enti locali interessati, la città di Neubrandenburg e il Land Berlino.
4. OSSERVAZIONI DELLE PARTI INTERESSATE
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES afferma di non aver agito, stipulando i contratti in parola, come un operatore economico in economia di mercato e di aver così conferito a BAVARIA un vantaggio economico che costituisce un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. In base a stime compiute da NEUWOGES, i contratti in parola portano a perdite per […] EUR (nominali) ovvero […] EUR (attualizzati). NEUWOGES ritiene che tali perdite costituiscano un aiuto di Stato a favore di BAVARIA incompatibile con il mercato interno.
(27)
Per quanto attiene alla valutazione del carattere conforme alle condizioni di mercato dei contratti, NEUWOGES sostiene che l’EBV e il GVV devono essere esaminati separatamente l’uno dall’altro (sezione 4.1.1). Rispetto ai singoli contratti, NEUWOGES afferma che nessun operatore in economia di mercato avrebbe concluso né l’EBV (sezione 4.1.2), né il GVV (sezione 4.1.3). NEUWOGES osserva inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe optato per un diverso approccio (sezione 4.1.4). Essa rileva da ultimo che il vantaggio accordato a BAVARIA costituirebbe un trasferimento di risorse statali in quanto imputabile alla città di Neubrandenburg (sezione 4.1.5).
4.1.1. Esame congiunto o separato dei contratti di cui trattasi
(28)
NEUWOGES afferma che, nel valutare se i contratti in esame siano stati conclusi a condizioni di mercato, occorre esaminare l’EBV e il GVV distinguendo rigorosamente l’uno dall’altro. Secondo NEUWOGES, l’EBV e il GVV sono contratti autonomi sotto il profilo giuridico che dovevano esistere separatamente. Se i due contratti fossero stati pensati effettivamente come un tutt’uno, allora, secondo NEUWOGES, entrambi avrebbero dovuto essere autenticati dal notaio, il che è accaduto però solo per l’EBV.
(29)
NEUWOGES esamina quindi ciascun contratto separatamente per valutarne il carattere conforme alle condizioni di mercato.
4.1.2. Contratto di cessione del diritto di superficie (EBV)
(30)
NEUWOGES sostiene che, alla luce delle perizie redatte nel 1997 e nel 2007 sui beni controversi (immobili e terreni), nessun soggetto economico operante in economia di mercato avrebbe concluso l’EBV con BAVARIA al prezzo concordato. Né il pagamento dei canoni enfiteutici, né l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG ottenuto in ragione dell’EBV, né l’obbligo di ristrutturazione o la procedura di gara ristretta potrebbero incidere su tale conclusione.
4.1.2.1. Prezzo di acquisto
(31)
NEUWOGES ricorda che BAVARIA ha versato un importo in contanti di […] EUR per gli immobili, oltre a […] EUR a titolo di canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui essi sono edificati. Nelle due perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007 il valore complessivo dei beni (valore dei terreni oltre al valore degli immobili) è stato stimato rispettivamente in […] EUR e in […] EUR. Inoltre, in entrambe le perizie non soltanto sarebbe stato stimato il valore complessivo dei beni, ma sarebbe stato quantificato separatamente anche il valore dei terreni (perizia 1997: […] EUR, perizia 2007: […] EUR) e degli immobili (perizia 1997: […] EUR, perizia 2007: […] EUR).
(32)
NEUWOGES afferma che la perizia sul valore commerciale del 1997 rappresenta una stima realistica del valore dei beni all’epoca dei fatti (1997/1998) e che solo il prezzo effettivamente versato da BAVARIA per gli immobili (e non il prezzo degli immobili incrementato dei canoni di affitto capitalizzati per l’uso del terreno su cui sono edificati) deve essere preso in considerazione ai fini di un confronto. A suo avviso, NEUWOGES ha quindi percepito un importo inferiore di […] EUR rispetto al prezzo di mercato all’epoca dei fatti (1997/1998). Anche considerando l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, il prezzo versato da BAVARIA si collocherebbe del 16 % al di sotto del valore più basso indicato nella perizia del 2007. Secondo NEUWOGES, il prezzo pagato da BAVARIA si porrebbe molto al di sotto del prezzo di mercato cosicché nessun operatore in economia di mercato avrebbe acconsentito alla vendita a tale prezzo.
(33)
In tale contesto, NEUWOGES ricorda che, in base alla «Comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità» (14), a determinate condizioni, può essere accettato come prezzo di mercato un prezzo di acquisto con uno scarto massimo del 5 % rispetto al valore di mercato individuato in una perizia indipendente. A contrario, non potrebbe essere considerato come prezzo di mercato un prezzo che, anche nell’ipotesi migliore, si collochi al di sotto della valutazione più bassa almeno del 16 %.
4.1.2.2. Canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili
(34)
NEUWOGES afferma che, ai fini del confronto del prezzo pagato da BAVARIA con i prezzi individuati nelle perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007 (nelle quali è stato quantificato il valore complessivo della proprietà di immobili e terreni), non dovrebbero essere presi in considerazione i canoni enfiteutici capitalizzati per i primi 30 anni. Dato che il canone enfiteutico è corrisposto per la costituzione e il trasferimento dei diritti di superficie per un periodo di 75 anni, e non per il trasferimento della proprietà dei terreni, esso non può essere preso in considerazione per confrontare il prezzo pagato da BAVARIA per gli immobili e il prezzo quantificato in una delle due perizie.
4.1.2.3. L’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG
(35)
NEUWOGES afferma inoltre che lo sgravio ai sensi dell’AHG, pari a […] EUR, risultante dai contratti di cui trattasi non può essere preso in considerazione al fine di confrontare il prezzo versato da BAVARIA con il prezzo individuato in entrambe le perizie sul valore commerciale. Ciò sulla base dei motivi di seguito elencati.
-
L’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG è un vantaggio concesso a NEUWOGES da un terzo (KfW), che non è in alcun modo collegato all’acquirente. Non vi è alcun motivo per cui un venditore dovrebbe accettare un prezzo inferiore a quello di mercato per il solo fatto che grazie alla transazione esso beneficia di ulteriori vantaggi da parte di terzi.
-
BAVARIA non ha assunto alcun obbligo derivante dall’AHG gravante in precedenza a carico di NEUWOGES che giustifichi un compenso sotto forma di sconto sul prezzo. BAVARIA si è sì impegnata «sulla carta» a cercare di vendere alcuni appartamenti ai conduttori, ma ha affidato a NEUWOGES la concreta attuazione della privatizzazione a spese di quest’ultima; BAVARIA non si è così assunta alcuna reale responsabilità e su di essa non gravava neppure alcun rischio di responsabilità per l’eventuale esito negativo degli sforzi di privatizzazione.
-
Dato che l’alleviamento del debito era collegato all’adempimento dell’obbligo gravante su NEUWOGES di privatizzare il 15 % dei suoi appartamenti e il contratto con BAVARIA copriva soltanto il 20 % degli obblighi complessivi di privatizzazione, non è concretamente possibile (anche se lo sarebbe in termini contabili) un’imputazione pro quota dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG reso possibile dal contratto con BAVARIA. In altre parole, se NEUWOGES non avesse adempiuto completamente il suo obbligo di privatizzazione, la società non avrebbe ottenuto alcun vantaggio ai sensi dell’AHG grazie all’operazione con BAVARIA.
-
L’operazione di sale-and-lease-back avrebbe tutt’al più permesso a NEUWOGES di versare all’ETF solo una percentuale relativamente bassa dei ricavi (45 % in luogo del 50 % o del 55 %), mentre la mancata conclusione del contratto e la ricerca di un altro acquirente avrebbe comportato il rischio di dover versare al fondo una percentuale maggiore dei ricavi della vendita.
-
NEUWOGES rivendica in ogni caso di aver adempiuto, in definitiva, i propri obblighi di privatizzazione al 165 %, cosicché l’alleviamento del debito già concesso sarebbe stato confermato anche in mancanza dell’operazione con BAVARIA.
4.1.2.4. Ristrutturazione
(36)
NEUWOGES afferma inoltre di non aver beneficiato della ristrutturazione compiuta da BAVARIA, dal momento che quest’ultima era la proprietaria degli edifici e quindi l’unica beneficiaria della ristrutturazione.
4.1.2.5. Procedura di gara
(37)
NEUWOGES ribadisce che la gara ristretta condotta nel 1997 non può essere citata come indicatore del fatto che il prezzo versato da BAVARIA fosse effettivamente il prezzo di mercato. La gara non sarebbe stata aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria, e non sarebbe pertanto sufficiente per individuare il prezzo di mercato.
4.1.3. Contratto amministrativo (GVV)
(38)
NEUWOGES sostiene che nessun operatore in economia di mercato di dimensioni comparabili e in circostanze analoghe avrebbe stipulato il GVV, dal momento che era chiaro fin dall’inizio che il contratto avrebbe comportato perdite notevoli. NEUWOGES afferma in particolare che le perdite erano prevedibili sin dall’inizio poiché i calcoli alla base del contratto muovevano da ipotesi sul futuro sviluppo del mercato degli appartamenti in affitto a Neubrandenburg chiaramente troppo ottimistiche. NEUWOGES sostiene altresì che i diversi contratti similari prodotti da BAVARIA ai fini di un confronto non possono comprovare il carattere di mercato dell’GVV e che NEUWOGES ha accettato il contratto in parola, chiaramente svantaggioso, solo per ragioni di natura politica che sarebbero irrilevanti ai fini dell’applicazione del criterio dell’operatore in economia di mercato.
4.1.3.1. GVV alla luce delle aspettative di mercato
(39)
NEUWOGES afferma che le disposizioni centrali del GVV - una rata mensile fissa di leasing soggetta a un incremento annuale del […]%, una deduzione dei costi non indicizzata originariamente pari circa a […]% (compresa una percentuale del […]% di rischio di perdita dei canoni di locazione) e una durata di 30 anni - non soddisfano le condizioni che un operatore in economia di mercato avrebbe accettato. A tale proposito, NEUWOGES adduce i seguenti motivi.
-
In considerazione del rischio di perdita dei canoni di locazione stimato in una percentuale contenuta, pari soltanto al […]% dei ricavi netti da locazione, NEUWOGES sopporta il rischio finanziario del raggiungimento di una quota di utilizzo pari almeno al […]%.
-
L’indicizzazione della rata fissa di leasing in ragione del […]% annuo significa che NEUWOGES sopporta il rischio finanziario di non poter imporre incrementi del canone di locazione annuo corrispondenti almeno a tale percentuale.
-
Posto che i costi non sono indicizzati, NEUWOGES sopporta il rischio finanziario di un incremento delle spese di amministrazione e di manutenzione, e solo un incremento dei canoni di locazione superiore al […]% annuo potrebbe forse compensare un aumento dei costi.
-
In considerazione della lunga durata, pari a 30 anni, si tratta di rischi finanziari considerevoli.
(40)
Secondo NEUWOGES, era chiaro fin dall’inizio che tali rischi si sarebbero concretizzati e avrebbero comportato notevoli perdite e che, di conseguenza, nessun operatore in economia di mercato avrebbe concluso il contratto. Un soggetto economico operante in economia di mercato stipulerebbe soltanto un contratto redditizio o che quantomeno non implichi perdite. NEUWOGES precisa che il GVV avrebbe potuto produrre utili solo se si fosse potuto ragionevolmente ipotizzare l’effettivo raggiungimento dell’elevato tasso di utilizzo previsto, nonché incrementi annui dei canoni di locazione del […]% e costi stabili. Già all’atto della conclusione del contratto sarebbe però stato evidente che il tasso di utilizzo medio del […]% non era raggiungibile, che un incremento dei canoni di locazione pari almeno al […]% l’anno non era possibile e che le spese di amministrazione e di manutenzione erano innegabilmente destinate ad aumentare nel corso della durata del contratto. A fondamento di tali affermazioni, NEUWOGES fa riferimento sia al previsto decremento della popolazione che al mercato immobiliare a Neubrandenburg e ribadisce come, alla luce di tali informazioni, si dovessero mettere in conto delle perdite. Dal momento che il numero di abitanti di Neubrandenburg era in calo già prima della conclusione dei contratti di cui trattasi, l’offerta di appartamenti era notevolmente in eccesso già a partire dal 1995, dato a cui va aggiunto che i complessi residenziali costruiti con elementi prefabbricati oggetto del contratto, con una scarsa attrattiva, presentavano il tasso di sfitto più elevato e canoni di locazione ridotti.
(41)
Stando alle affermazioni di NEUWOGES, un operatore in economia di mercato avrebbe fondato i suoi calcoli su aspettative più pessimistiche, come ad esempio la previsione di incremento dei canoni di locazione tra il […]% e il […]%, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e un’indicizzazione dei costi del […]%. Un’analisi ex post de flusso di cassa redatta nel 2012 e prodotta da NEUWOGES attesta che, sulla base di tali ipotesi, era necessario prevedere che il GVV avrebbe generato un flusso di cassa negativo (nominale) di […] EUR e (attualizzato) di […] EUR (15). NEUWOGES afferma che tale importo rappresenta l’aiuto di Stato ottenuto da BAVARIA. Vengono inoltre presentate diverse varianti di tale analisi del flusso di cassa, dalle quali risulta che, quand’anche fossero state giustificate ipotesi più ottimistiche (come ad esempio un tasso medio di sfitto del […]%, incrementi annui del canone di locazione del […]% e un aumento delle spese del […]%), il flusso di cassa complessivo previsto sarebbe comunque stato negativo. Il GVV avrebbe potuto generare utili soltanto sulla base di ipotesi del tutto irrealistiche (tasso di sfitto del […]%, incremento annuo dei canoni di locazione del […]%, aumento delle spese del […]%).
4.1.3.2. Contratti tratti ad esempio
(42)
NEUWOGES contesta che determinati contratti relativi a transazioni simili (contratti […] (16)-, […] (17)- e […] (18)) possano confermare il carattere conforme alle condizioni di mercato del GVV. NEUWOGES non condivide l’opinione che si tratti di contratti equiparabili e afferma che essi si distinguono dal GVV per i seguenti punti essenziali:
-
dato che non sono state fornite prove dell’esistenza di una sufficiente similitudine tra la situazione finanziaria e le prospettive future delle città in cui si trovano gli immobili oggetto dei contratti tratti ad esempio e la situazione e le prospettive di Neubrandenburg, non si può ritenere che i contratti siano nel loro complesso comparabili;
-
l’indicizzazione della rata di leasing nei contratti utilizzati ai fini del confronto è molto diversa dall’indicizzazione prevista nel GVV (vale a dire 1,0 %-1,5 %);
-
ciascuno dei contratti tratti ad esempio è inadatto al confronto, in quanto le circostanze dei singoli casi sono diverse ([…]: obblighi di manutenzione meno onerosi; […]: nessun appartamento, ma locali commerciali con un tasso di sfitto pari allo 0 % all’atto della conclusione del contratto, […]; immobili situati in una regione in crescita).
(43)
Secondo NEUWOGES, tali contratti tratti ad esempio non possono comprovare la conformità alle condizioni di mercato del GVV, ma ne attestano piuttosto, al contrario, proprio il carattere non conforme alle condizioni di mercato, poiché contengono disposizioni meno onerose pur in presenza di prospettive commerciali migliori per i rispettivi oggetti.
4.1.3.3. Motivi politici
(44)
NEUWOGES sostiene di aver stipulato il GVV per ragioni di carattere politico, malgrado i chiari svantaggi dal punto di vista economico. Essa ricorda che i motivi alla base della concessione degli aiuti di Stato sono irrilevanti ai fini della valutazione giuridica e fa valere che anche i motivi di carattere politico addotti dimostrano che non sono state considerazioni di carattere economico a pesare maggiormente. NEUWOGES dichiara che il GVV è stato stipulato per i seguenti motivi:
-
sarebbe stata esercitata una forte pressione politica al fine di portare avanti la ristrutturazione e la privatizzazione del parco immobiliare esistente nei nuovi Land federali;
-
la città di Neubrandenburg avrebbe sperato, mediante la ristrutturazione e la privatizzazione di appartamenti, di contrastare il continuo decremento della popolazione;
-
con la stipula del GVV unitamente al GPV si è mantenuto alto il livello degli investimenti a Neubrandenburg, mentre la diminuzione degli investimenti avrebbe avuto effetti rilevanti sul tasso di disoccupazione in loco.
4.1.4. Alternative
(45)
NEUWOGES afferma da ultimo che un operatore in economia di mercato avrebbe privilegiato delle alternative ai contratti in esame.
(46)
NEUWOGES sostiene anzitutto che si sarebbe dovuta privilegiare una vendita diretta, dal momento che essa avrebbe generato utili, mentre era prevedibile sin dall’inizio che il GVV avrebbe comportato l’insorgenza di perdite. I beni (immobili e terreni) avrebbero potuto essere venduti al prezzo indicato nelle perizie di valutazione del valore commerciale o a un prezzo superiore. Una vendita siffatta sarebbe risultata redditizia anche se un acquirente avesse semplicemente acquistato gli immobili e demolito gli edifici. NEUWOGES conferma la validità di tale valutazione anche per l’ipotesi in cui si tenga conto dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, in quanto NEUWOGES avrebbe potuto tentare di adempiere i suoi obblighi privatizzando altri edifici e, anche senza lo sgravio ai sensi dell’AHG, una vendita sarebbe stata più redditizia di un’operazione di sale-and-lease-back. I motivi della rinuncia a ricorrere a una delle suddette alternative andrebbero ravvisati negli obblighi di carattere politico di NEUWOGES.
(47)
NEUWOGES sostiene inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe preferito finanziare in proprio una ristrutturazione meno radicale, continuare ad affittare senza procedere a una previa ristrutturazione o abbattere gli edifici. La rinuncia a tali alternative viene giustificata, ancora una volta, alla luce degli obblighi di carattere politico di NEUWOGES.
(48)
NEUWOGES afferma da ultimo che, ove avesse optato per la ristrutturazione, sarebbe stato comunque più redditizio per la società finanziare tali interventi in altro modo. Sarebbe stato possibile, ad esempio, ottenere un prestito assistito da garanzia fideiussoria della città di Neubrandenburg, così da beneficiare di condizioni di finanziamento più vantaggiose rispetto a quelle ottenute con l’operazione con BAVARIA.
4.1.5. Risorse statali e imputabilità
(49)
NEUWOGES ritiene che l’asserito aiuto sia stato accordato con risorse statali e sia imputabile allo Stato.
(50)
NEUWOGES afferma anzitutto che la città di Neubrandenburg, quale socio unico e mediante la sua influenza dominante sul consiglio di amministrazione, esercitava un’influenza dominante su NEUWOGES. In considerazione di tale rapporto di controllo, le asserite perdite derivanti dall’operazione di sale-and-lease-back costituiscono risorse statali perdute.
(51)
NEUWOGES dichiara inoltre che, nel caso di specie, sussistono praticamente tutti gli indicatori per un’imputabilità: la città di Neubrandenburg eserciterebbe un ampio controllo su NEUWOGES; per NEUWOGES sarebbe molto importante soddisfare gli interessi della città; l’operazione controversa sarebbe stata conclusa per ragioni di carattere politico e sarebbe dimostrato che la città di Neubrandenburg ha avuto l’ultima parola nell’operazione di sale-and-lease-back.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA respinge gli argomenti addotti da NEUWOGES e dichiara che i contratti in parola erano normali transazioni di mercato e che non le avrebbero accordato alcun vantaggio. Essi non costituirebbero pertanto neppure aiuti di Stato. BAVARIA afferma anzitutto che i contratti di cui trattasi dovrebbero essere valutati unitariamente sotto il profilo economico (sezione 4.2.1). In secondo luogo, i contratti non sarebbero, nel loro insieme, tali da far sì che un soggetto economico operante in economia di mercato non li avrebbe sottoscritti (sezione 4.2.2). In terzo luogo, le alternative indicate da NEUWOGES non sarebbero state vantaggiose per quest’ultima (sezione 4.2.3). BAVARIA afferma da ultimo che non sono state trasferite risorse imputabili allo Stato (sezione 4.2.4).
4.2.1. Esame congiunto o separato dei contratti in discussione
(53)
BAVARIA afferma a tal proposito che i contratti di cui trattasi devono essere esaminati congiuntamente, e non separatamente l’uno dall’altro. La vendita e la successiva concessione in leasing degli immobili sarebbero due parti interconnesse di una stessa operazione unitaria. BAVARIA sottolinea che l’operazione era stata offerta come pacchetto ed è stata percepita in tal modo anche da NEUWOGES, come risulterebbe anche dal verbale interno che documenta il processo decisionale in seno alla suddetta società.
(54)
Di conseguenza - secondo BAVARIA - il criterio dell’operatore in economia di mercato deve essere applicato all’operazione nel suo insieme e non al singolo contratto.
4.2.2. La transazione non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio
(55)
Secondo BAVARIA l’eventuale esistenza di un vantaggio è esclusa già dal fatto che NEUWOGES ha indetto una gara (seppure con procedura ristretta) volta a sondare il mercato. Non vi sarebbe alcun motivo di dubitare che NEUWOGES abbia scelto l’offerta economicamente più vantaggiosa.
(56)
Per accertare se, a prescindere dalla gara, un operatore in economia di mercato avrebbe concluso tale operazione, occorre considerare la particolare situazione di NEUWOGES. NEUWOGES avrebbe dovuto reperire capitale e ristrutturare gli appartamenti al fine di privatizzarli (mantenendo canoni di affitto calmierati) e di ottenere l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG. Secondo BAVARIA, anche un operatore in economia di mercato avrebbe, nella stessa situazione, concluso l’operazione.
(57)
Per quanto riguarda le disposizioni del GVV e i rischi connessi a uno sviluppo del mercato immobiliare a Neubrandeburg inferiore alle aspettative (come una quota di sfitto superiore alle previsioni ecc.), BAVARIA ha argomentato nel senso che il rischio di non raggiungere il canone di locazione e il tasso di utilizzo desiderati non è stato trasferito in capo a NEUWOGES, ma è piuttosto rimasto in capo ad essa. NEUWOGES avrebbe dovuto farsi carico delle conseguenze di uno sviluppo del mercato inferiore alle aspettative anche se non fosse stata conclusa l’operazione con BAVARIA.
(58)
Riguardo alle singole disposizioni del GVV, BAVARIA afferma che i canoni di locazione medi al m2 presi in considerazione ai fini del calcolo della rata di leasing erano leggermente al di sotto di quelli che ci si poteva attendere in base ai corrispondenti canoni di locazione di riferimento per Neubrandenburg. BAVARIA sottolinea inoltre che la stessa tabella dei canoni di riferimento ipotizzava un loro incremento per il periodo successivo al 1o gennaio 2000, cosicché un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo non risultava irrealistico.
(59)
Per quanto riguarda l’EBV, BAVARIA sottolinea che le perizie sul valore commerciale redatte nel 1997 e nel 2007 non possono essere confrontate direttamente con l’EBV, dal momento che tali perizie riguardavano una vendita diretta, mentre l’EBV comprende sì la vendita degli immobili, ma soltanto la costituzione di diritti di superficie per i terreni. Il valore dei terreni individuato nelle perizie non può essere preso in considerazione dal momento che NEUWOGES ne è rimasta proprietaria. A detta di BAVARIA, le perizie sul valore commerciale non sono significative essendo ivi quantificato soltanto il valore teorico dei beni e non il valore effettivamente realizzabile sul mercato.
(60)
BAVARIA afferma inoltre che occorre tener conto dell’alleviamento dei debiti pregressi ottenuto sulla base dell’operazione. Uno degli obiettivi perseguiti da NEUWOGES in sede di conclusione dell’operazione di cui trattasi sarebbe consistito nell’ottenimento dell’alleviamento ai sensi dell’AHG.
(61)
Al di là delle condizioni precise previste nell’EBV e nel GVV, occorre, secondo BAVARIA, tener conto anche dei vantaggi che NEUWOGES ha ottenuto grazie al GPV. BAVARIA ribadisce che NEUWOGES ha insistito affinché la ristrutturazione degli appartamenti venisse affidata alla sua controllata BRG, ben sapendo che NEUWOGES avrebbe acquisito tutti gli utili di BRG (pur rispondendo però anche della copertura di eventuali perdite). In tale contesto, gli utili derivanti dal contratto con BRG, per un importo pari a […] EUR, dovevano essere visti come un vantaggio rilevante per NEUWOGES.
(62)
Rispetto alla ratio generale del modello di sale-and-lease-back, BAVARIA osserva da ultimo che NEUWOGES è ovviamente tenuta a rimborsare l’investimento iniziale di BAVARIA, oltre agli interessi. BAVARIA richiama il verbale interno che ripercorre il processo decisionale in seno a NEUWOGES per evidenziare come quest’ultima fosse ben consapevole del fatto che la rata di leasing era diretta ad ammortizzare l’investimento iniziale di BAVARIA.
4.2.3. Alternative
(63)
BAVARIA afferma che le alternative indicate da NEUWOGES, e che secondo quest’ultima sarebbero state economicamente più vantaggiose, o non erano presenti o non sarebbero state vantaggiose. Per quanto attiene in primo luogo all’asserita opzione della vendita diretta ai conduttori, BAVARIA ritiene che si tratti di un’ipotesi molto inverosimile, dal momento che NEUWOGES avrebbe dovuto vendere appartamenti non ristrutturati e contemporaneamente non avrebbe avuto a disposizione le risorse per finanziare la necessaria ristrutturazione. In secondo luogo, per quanto riguarda il finanziamento della ristrutturazione mediante ricorso al credito, BAVARIA osserva che NEUWOGES avrebbe dovuto, in tal caso, sopportare i medesimi rischi e gli stessi costi dell’operazione con BAVARIA. Una vendita diretta degli appartamenti ristrutturati ai conduttori o a un acquirente commerciale non sarebbe inoltre stata attrattiva in quanto NEUWOGES avrebbe dovuto versare all’ETF una percentuale considerevole del prezzo più elevato.
4.2.4. Risorse statali e imputabilità
(64)
BAVARIA afferma infine che l’operazione non riguarda risorse statali e non sarebbe imputabile allo Stato. NEUWOGES sarebbe una normale impresa di diritto privato che non è, né direttamente, né indirettamente, destinataria di risorse statali. Il controllo generale attraverso il consiglio di amministrazione, facente capo per la maggioranza al comune, non sarebbe sufficiente a imputare la transazione allo Stato. L’argomento di NEUWOGES, secondo cui la città di Neubrandenburg avrebbe fatto pressione su di essa per motivi politici affinché concludesse l’operazione, non sarebbe plausibile.
4.3. CITTÀ DI NEUBRANDENBURG
(65)
La città di Neubrandenburg, proprietaria di NEUWOGES, afferma che i contratti in parola comportano aiuti di Stato. La città si associa agli argomenti dedotti da NEUWOGES e prende a sua volta posizione su una serie di punti.
4.3.1. Vantaggio
(66)
Neubrandenburg ritiene anzitutto che l’EBV e il GVV debbano essere esaminati separatamente, dal momento che le parti contrattuali li avrebbero distinti accuratamente dal punto di vista sia giuridico che economico. In secondo luogo, Neubrandenburg rimanda agli argomenti dedotti da NEUWOGES in merito alla prospettata contrazione della popolazione di cui un operatore in economia di mercato avrebbe tenuto conto. Neubrandenburg sottolinea inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe chiaramente previsto l’elevato tasso di sfitto. In terzo luogo, Neubrandenburg ritiene che la ristrutturazione data in appalto da BAVARIA era di tipo talmente semplice da non potersi attendere un tasso elevato di utilizzo o un incremento significativo dei canoni di locazione.
(67)
Neubrandenburg respinge inoltre gli altri argomenti di BAVARIA. Essa sostiene in particolare l’opinione secondo cui la gara non può essere considerata un indizio del fatto che la proposta di BAVARIA era la più vantaggiosa disponibile sul mercato. Un operatore in economia di mercato non avrebbe in ogni caso accettato la suddetta offerta, neppure se fosse stata effettivamente la più vantaggiosa sul mercato. Per quanto riguarda le possibili alternative, Neubrandenburg richiama essenzialmente gli argomenti di NEUWOGES. Rispetto alle perizie sul valore commerciale e all’argomento di BAVARIA, secondo cui i prezzi indicati non erano realizzabili, Neubrandenburg, dichiara che la suddetta perizia dovrebbe essere utilizzata come parametro al fine della determinazione del prezzo di mercato all’epoca dei fatti, in quanto non sarebbe più possibile stabilire quale prezzo NEUWOGES avrebbe potuto effettivamente ottenere sul mercato nel 1998.
4.3.2. Risorse statali e imputabilità
(68)
La città di Neubrandenburg ritiene che il negozio giuridico le debba essere imputato in quanto essa avrebbe esercitato un sufficiente controllo su NEUWOGES, in generale, e in particolare sull’operazione di sale-and-lease-back.
(69)
Quale unica titolare delle quote, la città aveva, in base alle indicazioni da essa stessa fornite, il pieno controllo su NEUWOGES. La direzione di NEUWOGES sarebbe quindi vincolata alle indicazioni della città. Inoltre, otto dei dieci membri del consiglio di amministrazione di NEUWOGES sarebbero rappresentanti della città, con la conseguenza che quest’ultima disporrebbe di un ulteriore meccanismo di controllo. La città di Neubrandenburg sarebbe stata obbligata, in base alla normativa comunale, a garantire di poter esercitare un’adeguata influenza su NEUWOGES.
(70)
Rispetto all’operazione di cui trattasi, la città di Neubrandenburg afferma che essa non solo aveva la possibilità di esercitare il controllo, ma che l’aveva anche effettivamente esercitato. A detta di Neubrandenburg, in particolare dai verbali del consiglio di amministrazione, emergerebbe il forte coinvolgimento dei rappresentanti della città e il fatto che, prima della conclusione dell’operazione, era necessaria una decisione di detto consiglio. Riguardo alle condizioni dell’operazione, la città di Neubrandenburg afferma di aver sostenuto la tutela degli interessi di politica comunale.
(71)
In sintesi, la città di Neubrandenburg afferma che il controllo della città sull’operazione di sale-and-lease-back e la sua responsabilità al riguardo sarebbero dimostrati dai fatti, con la conseguenza che detta operazione le è imputabile.
4.4. LAND BERLINO
(72)
Il Land Berlino, strettamente legato a BAVARIA (19), afferma che i contratti di cui trattasi non contengono alcun elemento di aiuto dal momento che a BAVARIA non è stato accordato alcun vantaggio.
4.4.1. Vantaggio
(73)
Il Land Berlino afferma anzitutto che i contratti in parola devono essere valutati come un unico negozio, in quanto sarebbero parti interconnesse di un’operazione di sale-and-lease-back. Anche NEUWOGES li avrebbe trattati come tali.
(74)
Rispetto al criterio dell’operatore in economia di mercato, il Land Berlino osserva che BAVARIA avrebbe proposto una soluzione equilibrata, tenuto conto della situazione economica di NEUWOGES all’epoca dei fatti (1997/1998) e della tipologia di operazione perseguita (privatizzazione nel rispetto delle condizioni poste per l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, ristrutturazione del suo parco immobiliare preesistente, mantenimento dell’attività di amministrazione dei suoi beni, mantenimento di canoni di locazione socialmente sostenibili).
(75)
In particolare, rispetto all’EBV, il Land Berlino osserva anzitutto che la gara condotta da NEUWOGES dimostrerebbe che quest’ultima ha valutato l’offerta di BAVARIA come l’offerta di finanziamento più vantaggiosa sul mercato all’epoca dei fatti (1997/1998). Il Land Berlino afferma, in secondo luogo, la necessità di tener conto dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, dal momento che l’adempimento degli obblighi di privatizzazione imposti da tale legge era un obiettivo essenziale di NEUWOGES. In terzo luogo, il Land Berlino sottolinea che la vendita a un prezzo relativamente contenuto (mediante la scelta di una vendita collegata a un obbligo di ristrutturazione in luogo di una vendita successiva alla realizzazione in proprio degli interventi di ristrutturazione) avrebbe risposto agli interessi economici di NEUWOGES dal momento che un prezzo inferiore avrebbe comportato versamenti ridotti all’ETF.
(76)
Quanto al GVV, il Land Berlino afferma anzitutto che i contratti tratti ad esempio mostravano che né la durata del contratto, né l’indicizzazione della rata di leasing del […]% annuo erano inusuali. In secondo luogo, l’indicizzazione sarebbe stata giustificata in ragione del tasso di inflazione medio calcolabile all’epoca dei fatti (1997/1998). In terzo luogo, l’affitto al m2 si sarebbe collocato entro i valori dei canoni di riferimento validi per Neubrandenburg.
4.4.2. Risorse statali e imputabilità
(77)
Analogamente a BAVARIA, il Land Berlino afferma che la città di Neubrandenburg non ha messo a disposizione di NEUWOGES alcuna risorsa. NEUWOGES avrebbe invece avuto a disposizione soltanto le entrate conseguite in autonomia su cui le autorità comunali non avrebbero alcun controllo diretto.
(78)
In relazione all’imputabilità, il Land Berlino ritiene poco plausibile che la città di Neubrandenburg abbia deciso di accordare un aiuto a un fondo immobiliare di Berlino piuttosto che a una propria società di edilizia popolare locale. Non vi sarebbero inoltre sufficienti elementi atti a indicare che la città di Neubrandenburg volesse imputare a sé la conclusione dei contratti.
5. MOTIVI DI AVVIO DEL PROCEDIMENTO DI INDAGINE FORMALE
(79)
Nella sua decisione di avviare il procedimento di indagine formale, la Commissione aveva adottato una posizione preliminare su una serie di questioni e aveva chiesto alle parti l’invio di informazioni, in particolare, su tre quesiti.
(80)
La Commissione ha accettato preliminarmente, in primis, che l’EBV e il GVV debbano essere valutati come un’unità e non separatamente, dal momento che entrambi sono parte di un leasing immobiliare nella variante del sale-and-lease-back (20). La valutazione di un eventuale vantaggio economico si fonda quindi su un’analisi dei ricavi che NEUWOGES poteva attendersi nel 1998 dalla conclusione, nel loro insieme, dell’EBV e del GVV (21).
(81)
Per quanto riguarda l’EBV la Commissione ha sollevato in particolare due questioni.
-
In primo luogo, occorre chiarire se l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG debba essere preso in considerazione ai fini della valutazione (22).
-
In secondo luogo, la Commissione voleva ottenere ulteriori informazioni sulle differenze tra la perizia sul valore commerciale del 1997 e quella del 2007 in quanto, in mancanza di altre precisazioni, sarebbe impossibile stabilire quale di tali perizie rispecchia eventualmente il valore di mercato reale della proprietà negli anni 1997/1998 (23).
(82)
Riguardo al GVV, la Commissione ha osservato anzitutto che dai contratti tratti ad esempio risulterebbe che le condizioni concordate tra NEUWOGES e BAVARIA non erano, all’epoca (1997/1998), inusuali sul mercato (24). In secondo luogo, la Commissione ha affermato che la gara con procedura ristretta condotta da NEUWOGES attesterebbe che quest’ultima aveva la possibilità di informarsi sul mercato e di adottare una decisione razionale sotto il profilo economico (25). In terzo luogo, la Commissione ha ricordato che i canoni di locazione concordati contrattualmente per il 2008 corrispondevano in effetti ai canoni di locazione medi nel quartiere in questione nel 2008 o erano leggermente inferiori (26).
(83)
Benché tutti i suddetti fattori deponessero per il carattere conforme alle condizioni di mercato del GVV, la Commissione ha chiesto ulteriori informazioni circa le aspettative degli operatori del mercato immobiliare nel 1998 al fine di poter esaminare in modo più dettagliato i relativi argomenti (27).
(84)
Infine la Commissione ha esaminato l’analisi del flusso di cassa presentata da NEUWOGES deducendo in definitiva che l’analisi in parola non poteva, per carenze metodologiche, dimostrare l’esistenza di un vantaggio economico in capo a BAVARIA (28).
(85)
La Commissione è quindi pervenuta alla conclusione che, sulla base delle informazioni fornite, essa non poteva dimostrare la presenza di un vantaggio economico a favore di BAVARIA (29). Essa ha comunicato tuttavia l’intenzione di esaminare più nel dettaglio gli argomenti degli operatori economici e ha chiesto alle parti di fornire ulteriori informazioni utili a tal fine (30).
6. PROCEDIMENTO GIUDIZIARIO NAZIONALE
(86)
Il 28 novembre 2008 l’LG Rostock ha pronunciato la sua sentenza nel procedimento di primo grado che contrapponeva BAVARIA e NEUWOGES. BAVARIA aveva agito giudizialmente poiché, dall’ottobre 2006, NEUWOGES si era rifiutata di pagare la rata di leasing mensile concordata nel GVV, affermando che il contratto sarebbe nullo in quanto conterrebbe un aiuto di Stato illegittimo.
(87)
Nella sua sentenza l’LG Rostock ha accertato anzitutto che l’EBV e il GVV dovevano essere valutati unitariamente e non separatamente, in quanto entrambi i contratti sarebbero parte di una stessa operazione di sale-and-lease-back (31).
(88)
Riguardo all’EBV, l’LG Rostock ha quantificato il canone enfiteutico per i primi 30 anni di durata dell’EBV; tale canone era pari al […]% annuo. L’LG Rostock ha valutato che non si trattava di un corrispettivo irragionevolmente basso dal momento che NEUWOGES avrebbe ricevuto tale canone annuo per i primi 30 anni anticipatamente e avrebbe potuto investirlo in modo remunerativo, cosa che non avrebbe potuto fare nel caso di un pagamento annuale (32).
(89)
L’LG Rostock ha inoltre stabilito che l’alleviamento dei debiti pregressi ottenuto da NEUWOGES in ragione dell’operazione di sale-and-lease-back deve essere preso in considerazione pienamente in quanto la suddetta operazione avrebbe creato le condizioni per beneficiarne (33). Imputando l’importo dell’alleviamento dei debiti pregressi al prezzo di acquisto degli immobili, il valore risultante sarebbe soltanto del 16 % inferiore rispetto al valore degli immobili indicato nella perizia sul valore commerciale del 2007, e non sarebbe quindi sproporzionato rispetto al valore degli stessi (34). L’LG Rostock ha osservato infine che un prezzo contenuto era nell’interesse di NEUWOGES, dal momento che grazie al più contenuto prezzo d’acquisto si sarebbe ridotto il volume complessivo dell’investimento di BAVARIA e la corrispondente rata di leasing (35). L’LG Rostock ha rilevato inoltre che un prezzo di acquisto inferiore era vantaggioso anche per il fatto che gli obblighi di pagamento di NEUWOGES nei confronti dell’ETF erano collegati ai ricavi della vendita (36).
(90)
Per quanto riguarda il GVV, l’LG Rostock ha dichiarato anzitutto che una durata contrattuale di 30 anni non era inusuale nell’ambito dei contratti di leasing immobiliare (37). Il tribunale ha affermato, in secondo luogo, che la rata di concordata inizialmente in […] EUR/m2 non era in alcun modo sproporzionata rispetto ai canoni di locazione medi per edifici equivalenti nel periodo di riferimento (1997/1998) (38). Il tribunale è pervenuto inoltre alla conclusione che l’incremento annuale del […]% della rata di leasing era giustificato in considerazione del tasso di inflazione tra il 1970 e 1998 (vale a dire in media, il 3,52 % annuo) (39). L’LG Rostock ha osservato inoltre che l’effettivo andamento dei canoni di locazione nei corrispondenti quartieri nei primi dieci anni di durata del contratto era in linea con l’aumento concordato contrattualmente. L’LG Rostock ha argomentato, in terzo luogo, che le spese di amministrazione e di manutenzione erano state calcolate in base alle disposizioni di legge vigenti e che non comportavano alcun vantaggio a favore di BAVARIA (40).
(91)
Rispetto al rischio di perdita dei canoni di locazione nella misura del […]%, l’LG Rostock ha sostenuto che, in ogni rapporto di leasing, chi lo sottoscrive è chiamato ad assumersi il rischio di non poter effettivamente utilizzare nel modo previsto i beni a lui concessi in uso (41). L’LG Rostock ha giustificato tale conclusione deducendo che nessun istituto di credito si assumerebbe la responsabilità di garantire che l’immobile finanziato possa essere utilizzato come previsto.
(92)
L’LG Rostock ha confrontato infine la rata di leasing media risultante dall’operazione di sale-and-lease-back con i tassi di interesse di un credito tradizionale. Dato che il tasso medio annuo di interesse del leasing si attesterebbe sul […]% all’anno, questo non sarebbe stato, secondo l’LG Rostock, sproporzionato rispetto al prevedibile andamento dei tassi per i mutui erogati nel settore edile, posto che i tassi di interesse per tali mutui potrebbero arrivare al 10 % annuo (42).
(93)
In sintesi, l’LG Rostock ha accertato che a BAVARIA non era stato accordato alcun vantaggio dal momento che anche un operatore in economia di mercato avrebbe concluso i contratti di cui trattasi (43).
(94)
NEUWOGES ha impugnato tale decisione; il procedimento dinanzi all’OLG Rostock è ancora pendente.
(95)
BAVARIA avviava inoltre un procedimento dinanzi al VG Greifswald al fine di ottenere giudizialmente accesso a tutti gli atti di NEUWOGES o della città di Neubrandenburg riguardanti i contratti in discussione. BAVARIA ha dichiarato di aver tentato in precedenza di accedervi presentando, ai sensi dell’Informationsfreiheitsgesetz (legge sulla libertà di informazione), un’istanza che sarebbe però stata respinta dalla città di Neubrandenburg con la motivazione che BAVARIA avrebbe già avuto accesso a tutti i documenti rilevanti dinanzi al LG Rostock e all’OLG Rostock e dinanzi alla Commissione europea (44). Anche il procedimento dinanzi al VG Greifswald è ancora pendente.
7. VALUTAZIONE DELLA MISURA
7.1. ESISTENZA DI UN AIUTO DI STATO AI SENSI DELL’ARTICOLO 107, PARAGRAFO 1, TFUE
(96)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE «sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza». Una misura integra quindi un aiuto di Stato quando sono soddisfatte tutte e quattro le seguenti condizioni:
a)
la misura accorda all’impresa un vantaggio economico selettivo;
b)
la misura è imputabile allo Stato ed è finanziata con risorse statali;
c)
la misura falsa o minaccia di falsare la concorrenza;
d)
la misura è adatta a incidere sugli scambi tra Stati membri.
7.1.1. Vantaggio selettivo a favore di un’impresa: principi generali
(97)
Da una costante giurisprudenza della Corte risulta che le condizioni che devono ricorrere affinché una misura possa ricadere nella nozione di «aiuto» ai sensi dell’articolo 107 TFUE non sono soddisfatte ove l’impresa beneficiaria possa ottenere lo stesso vantaggio rispetto a quello procuratole per mezzo di risorse statali e in circostanze corrispondenti alle normali condizioni del mercato. Ai fini della valutazione della questione se la stessa misura sarebbe stata attuata, in normali condizioni di mercato, da un operatore in economia di mercato operante in una situazione la più analoga possibile a quella dello Stato, devono essere presi in considerazione unicamente i benefici e gli obblighi connessi alla posizione dello Stato nella sua qualità di azionista, ad esclusione di quelli connessi alla sua qualità di potere pubblico (45).
(98)
Ne consegue che l’applicabilità del principio fondamentale dell’investitore economico operante in economia di mercato dipende in definitiva dal fatto se lo Stato membro interessato accorda a un’impresa un vantaggio economico nella sua qualità di operatore economico e non nella sua qualità di potere pubblico. Se, nel corso di un procedimento amministrativo, uno Stato membro intende invocare tale criterio, esso deve quindi, in caso di dubbio, dimostrare chiaramente e sulla base di elementi obiettivi e verificabili di aver adottato le misure attuate nella sua qualità di operatore economico. Tali elementi devono fare chiaramente apparire che lo Stato membro interessato ha preso, preliminarmente o simultaneamente alla concessione del beneficio economico, la decisione di svolgere, con la misura attuata nei confronti dell’impresa, un’attività economica. A tale riguardo possono risultare necessari, segnatamente, elementi da cui emerga che tale decisione è fondata su valutazioni economiche analoghe a quelle che avrebbe svolto, prima di procedere all’investimento, un operatore in economia di mercato in una situazione il più possibile analoga a quella dello Stato membro interessato, al fine di determinare la redditività futura dell’investimento stesso.
(99)
Per contro, valutazioni economiche operate successivamente alla concessione di detto beneficio, la constatazione retrospettiva dell’effettiva redditività dell’investimento realizzato dallo Stato membro interessato o giustificazioni a posteriori della scelta del modus procedendi effettivamente attuato non possono essere sufficienti per dimostrare che detto Stato membro ha adottato una simile decisione, preliminarmente o simultaneamente alla concessione del beneficio, nella sua qualità di operatore in economia di mercato (46).
(100)
Da quanto precede emerge anzitutto che i documenti presentati dalle parti, redatti dopo l’adozione della misura, non possono in quanto tali essere presi in considerazione nel caso di specie al fine della valutazione del rispetto del principio dell’operatore in economia di mercato.
(101)
In secondo luogo, da quanto precede risulta che neppure l’influenza dell’AHG sulla situazione finanziaria di NEUWOGES può essere valutata nel caso di specie ai fini dell’esame del rispetto del principio dell’operatore in economia di mercato. L’AHG era diretta in effetti a perseguire un obiettivo di carattere politico e solo una categoria limitata di imprese (articolo 2 dell’AHG) poteva essere presa in considerazione ai fini degli incentivi. La legge non sarebbe stata applicabile a un operatore in economia di mercato in una situazione analoga a quella di NEUWOGES.
7.1.2. Struttura dell’esame del caso di specie
(102)
Al fine di stabilire se, con i contratti in parola, sia stato concesso a BAVARIA un vantaggio, occorre verificare se tali contratti corrispondevano ai contratti che avrebbe concluso un operatore economico in economia di mercato in una situazione analoga a quella di NEUWOGES.
(103)
L’esame della Commissione comprende tre fasi. Nella prima sono analizzati gli effetti finanziari dell’operazione su NEUWOGES al fine di stabilire quali utili potesse attendersi l’impresa (sezione 7.2). In una seconda fase, l’operazione di sale-and-lease-back è confrontata con altre alternative, quali ad esempio la vendita diretta, al fine di stabilire se eventuali alternative sarebbero state economicamente più interessanti (sezione 7.3). In una terza fase, si procede a un’analisi comparata, raffrontando l’operazione in parola con analoghe operazioni di sale-and-lease-back realizzate all’incirca nello stesso periodo, analizzando i risultati di una gara con procedura ristretta indetta da NEUWOGES e confrontando le condizioni dell’operazione con i tassi ordinari di altre operazioni di finanziamento all’epoca dei fatti (fine 1997/inizio 1998) (sezione 7.4). I suddetti tre passaggi dell’analisi in parola permettono, nell’ambito di una valutazione d’insieme, di dedurre se NEUWOGES abbia agito come un operatore in economia di mercato.
7.2. LE CONSEGUENZE FINANZIARIE DELL’OPERAZIONE PER NEUWOGES
(104)
Il primo passo nell’analizzare le conseguenze finanziarie dell’operazione in parola consiste nel determinare la tipologia di negozio. Nel caso di specie si tratta principalmente di stabilire se i due contatti stipulati da NEUWOGES e BAVARIA siano due parti della stessa operazione integrata o se debbano essere esaminati come due transazioni distinte (sezione 7.2.1). In secondo luogo, al fine di effettuare una valutazione adeguata delle conseguenze finanziare dell’operazione per NEUWOGES, si esaminano le peculiarità dell’operazione di sale-and-lease-back (sezione 7.2.2). Dopo aver effettuato una dettagliata analisi distinta delle ripercussioni finanziarie dell’EBV (sezione 7.2.3) e del GVV (sezione 7.2.4), si procede con un’analisi globale della redditività attesa dell’operazione per NEUWOGES (sezione 7.2.5).
7.2.1. Esame congiunto o separato dei contratti di cui trattasi
(105)
Occorre anzitutto ricordare che sia nella decisione di avviare il procedimento della Commissione che nella sentenza dell’LG Rostock è stato sostenuto che i due contratti in parola dovrebbero essere esaminati congiuntamente (47). Il procedimento di indagine formale ha confermato tale conclusione per i seguenti due motivi.
a)
I due contratti sono parti che si integrano a vicenda di una singola operazione di sale-and-lease-back. Nel prospetto predisposto da BAVARIA al fine di pubblicizzare il suo particolare modello di sale-and-lease-back, si evidenzia che l’operazione è attuata mediante due contratti, di cui uno disciplinerebbe la vendita e l’altro la retrolocazione (48). Ai due contratti viene poi fatto riferimento soltanto come a un’unica operazione.
b)
I contratti sono stati stipulati il 21 gennaio 1998, ovvero lo stesso giorno, e rimandano l’uno all’altro (49), il che indica uno stretto legame tra di essi e il fatto che nessuno dei due sarebbe stato concluso in mancanza dell’altro.
c)
Come risulta dal calcolo del prezzo inizialmente compiuto da BAVARIA e prodotto da NEUWOGES, le condizioni dei contratti sono tra loro indissolubilmente legate (50). L’entità del pagamento in contanti anticipato dipendeva dalla rata di leasing che NEUWOGES doveva versare mensilmente e dall’investimento compiuto da BAVARIA nella ristrutturazione degli edifici. Nel caso di un’operazione di sale-and-lease-back la rata di leasing è diretta ad ammortizzare l’investimento iniziale di chi l’ha sottoscritta. Ciò significa che in presenza di disposizioni diverse del GVV sarebbero cambiati anche i valori dell’EBV e viceversa (51).
d)
Dai verbali delle sedute del consiglio di amministrazione di NEUWOGES risulta che quest’ultima ha sempre considerato i due contratti come parte di un’unica operazione (52). Ad esempio, nei documenti del consiglio di amministrazione del 30 ottobre 1997 e del 16 dicembre 1997 si indica chiaramente che il finanziamento del prezzo di acquisto da parte dell’acquirente avviene mediante un modello di leasing. Ciò mostra che NEUWOGES era ben consapevole del collegamento tra l’EBV e il GVV. Allo stesso modo, nella seduta del 16 dicembre 1997 la direzione di NEUWOGES comunicava al consiglio di amministrazione, che il pagamento negoziato con BAVARIA sarebbe il prezzo realizzabile per tale «pacchetto» e che il «pacchetto» implicherebbe taluni rischi per l’impresa, di portata tuttavia sostenibile. Il rimando al «pacchetto» e ai rischi ad esso connessi dimostrano, ancora una volta, che i due contratti sono stati visti come un’unica operazione.
(106)
Gli argomenti dedotti da NEUWOGES sulla mancata redazione in forma notarile di uno dei contratti in esame non convincono. NEUWOGES sostiene, come argomento principale, che la mancata redazione del contratto in forma notarile comproverebbe l’intenzione delle parti contrattuali di concludere due contratti, uno distinto dall’altro. La Commissione osserva che gli interventi statali possono assumere forme diverse e devono pertanto essere analizzati in funzione dei loro effetti, cosicché non si può escludere che più interventi consecutivi dello Stato debbano essere considerati un solo intervento ai fini dell’applicazione dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE. Ciò può verificarsi, in particolare, nel caso in cui interventi consecutivi siano connessi tra loro, segnatamente per quanto riguarda la loro cronologia, il loro scopo e la situazione dell’impresa al momento di tali interventi, in modo tanto stretto da renderne impossibile la dissociazione (53). La nozione di singola operazione sarebbe definita nel diritto dell’Unione sugli aiuti di Stato e avrebbe così una portata più ampia rispetto a quanto previsto nel diritto tedesco in materia di contratti. Le considerazioni esposte nel considerando 105 indicano che i contratti in parola, in ragione della loro cronologia, del loro scopo e della situazione dell’impresa al momento della loro conclusione, devono essere visti come un’operazione unica ai sensi del diritto dell’Unione sugli aiuti di Stato.
7.2.2. Contesto: struttura dell’operazione di sale-and-lease-back
(107)
L’operazione tra BAVARIA e NEUWOGES si fonda sul «Leasingmodell Immobilien» di BAVARIA. Il modello in parola prevede che l’acquirente (BAVARIA) finanzi il suo investimento iniziale rilocando in leasing al venditore (NEUWOGES) gli immobili acquistati. Per stabilire il volume dell’investimento e dei corrispondenti canoni di affitto, il modello di leasing ricorre a una semplice formula in base alla quale il volume degli investimenti viene calcolato dividendo l’importo annuo nominale del pagamento del leasing per la rata di leasing(in %):
La rata di leasing risulta a sua volta da una combinazione della durata del contratto, dell’indicizzazione della rata di leasing e del valore residuo degli edifici:
Rata di leasing (in %):
Durata: 25 anni
valore residuo (in %)
Indicizzazione
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Durata: 30 anni
valore residuo (in %)
Indicizzazione
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
È chiaro così che il volume degli investimenti dipende sia dalla rata di leasing che dal pagamento mensile del leasing e viceversa. Non appena le parti contrattuali hanno fissato i parametri di base (durata, indicizzazione annua, valore residuo) e il volume complessivo dell’investimento voluto o i pagamenti mensili previsti, possono essere calcolati i parametri mancanti. In base alla formula, una durata più breve, un valore residuo più contenuto, un’indicizzazione più bassa o pagamenti nominali mensili del leasing inferiori portano a un volume complessivo dell’investimento inferiore.
(109)
Dopo aver fissato il volume complessivo dell’investimento vengono dedotti i costi di ristrutturazione e le imposte, oltre agli altri possibili costi. L’importo residuo corrisponde al prezzo di acquisto. Nell’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA non si distingue, rispetto al prezzo di acquisto (pagamento anticipato in contanti), tra prezzo versato per la proprietà degli immobili e canoni di affitto [per l’uso del terreno].
Calcolo per l’operazione tra BAVARIA und NEUWOGES
Volume complessivo dell’investimento
[…] EUR
Ristrutturazione
[…] EUR
Tasse e imposte
[…] EUR
Compenso per la privatizzazione
[…] EUR
Prezzo di acquisto
[…] EUR
(110)
L’operazione di sale-and-lease-back si compone di due parti, l’EBV e il GVV; esse sono a loro volta collegate con il GPV. Le ripercussioni finanziarie dell’EBV, del GVV e del GPV per NEUWOGES devono essere valutate in tale contesto.
7.2.3. Determinazione delle attese ripercussioni finanziarie dell’EBV su NEUWOGES
(111)
Gli aspetti centrali dell’EBV sono la vendita degli immobili e la costituzione di diritti di superficie sui terreni su cui si trovano gli immobili per un periodo di 75 anni. BAVARIA si è impegnata a versare complessivamente […] EUR a NEUWOGES, di cui […] EUR a titolo di canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili per il periodo sino al 31 dicembre 2028 e […] EUR quale prezzo di acquisto degli immobili (54). A partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, BAVARIA deve inoltre versare un canone enfiteutico pari al […]% dell’attuale valore del terreno, vale a dire […] EUR/m2 o […] EUR l’anno (55). Per la durata residua dell’EBV - dal 2039 e fino a fine 2073 - è previsto un adeguamento del canone enfiteutico all’indice del costo della vita sempre che esso subisca una variazione almeno del […]% (56).
(112)
In aggiunta all’acquisto degli immobili e dei diritti di superficie sui rispettivi terreni, BAVARIA si è obbligata a ristrutturare gli edifici e a stipulare un contratto con BRG, una controllata di NEUWOGES, avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori edilizi.
(113)
Per stabilire l’entità del prezzo di acquisto dovuto da BAVARIA a NEUWOGES nell’ambito dell’EBV, le parti del contratto hanno fatto riferimento a un pagamento mensile del leasing di […] EUR/m2, un’indicizzazione del […]% annuo, un valore residuo dell’edificio di […]% (che doveva essere corrisposto da NEUWOGES a conclusione del contratto, stipulato per 75 anni, sulla costituzione di diritti di superficie sulla base di una perizia da redigersi al momento utile) oltre a una durata di 30 anni della rilocazione in leasing (57). Il volume complessivo dell’investimento risultante sulla base di tali ipotesi ammontava a […] milioni di EUR (58). Detratti di costi di ristrutturazione per […] EUR, i costi di privatizzazione pari a […] EUR e tasse/imposte per […] EUR, il prezzo di vendita ammontava a […] EUR (59).
(114)
Il suddetto prezzo finale è stato poi suddiviso tra il prezzo degli immobili ([…]% = […] EUR) e il canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati ([…]% = […] EUR) (60). Gli importi riferiti all’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili e agli immobili stessi non sono stati calcolati a parte, ma quale quota del prezzo di vendita complessivo.
(115)
I primi vantaggi ottenuti da NEUWOGES dall’operazione erano così il pagamento in contanti di […] EUR e le entrate derivanti dal canone di locazione del terreno che BAVARIA era tenuta a versare dopo il decorso di 30 anni.
7.2.3.1. Altri fattori
Compenso per la privatizzazione
(116)
Occorre anzitutto osservare che, in ogni caso, è necessario tener conto dei pagamenti in contanti effettuati da BAVARIA a NEUWOGES a titolo di compenso per la privatizzazione per […] EUR.
(117)
Quale acquirente degli immobili e titolare dei diritti di superficie, BAVARIA doveva, a norma dei contratti in esame, compiere gli sforzi chiaramente prescritti, diretti a vendere una parte degli appartamenti ai conduttori. Tale condizione era prevista contrattualmente, cosicché una cessione a titolo di «Privatizzazione a un acquirente intermediario» poteva essere riconosciuta ai fini dell’AHG. In base alla legge in parola un acquirente commerciale doveva attivarsi per vendere ai conduttori la maggior parte del portafoglio esistente di immobili acquisiti nell’ambito dell’operazione, e comunque almeno 1/3 degli stessi (61). Nell’ambito dell’obbligo di cui trattasi era anche necessario attivarsi al fine di informare gli inquilini della possibilità loro offerta e verificare il loro interesse all’acquisto. Con l’EBV (parte V, articoli 1-3) il compito di compiere tali sforzi è stato trasferito in capo a NEUWOGES. È stato inoltre concordato che NEUWOGES avrebbe ottenuto per tale attività un compenso pari a […] EUR/m2, cosicché il compenso complessivo per gli sforzi di privatizzazione ammontava a […] EUR.
(118)
In un primo momento non era previsto che NEUWOGES ricevesse un compenso per la sua attività di privatizzazione; l’importo versato in seguito separatamente a tale titolo era inizialmente soltanto parte del prezzo di vendita considerato (62). In effetti per BAVARIA non aveva senso versare a NEUWOGES un compenso per attività per le quali essa non aveva nessun interesse economico. Solo NEUWOGES aveva un interesse economico alla concessione dell’alleviamento del debito a norma dell’AHG, soggetta alla condizione che venissero compiuti sforzi di privatizzazione.
(119)
Il compenso per l’attività di privatizzazione è stato tuttavia in seguito detratto dal prezzo di vendita e versato invece sotto forma di pagamento separato. Il motivo consiste con tutta probabilità nel fatto che l’importo di cui trattasi, se fosse rimasto parte del prezzo di vendita, sarebbe stato soggetto all’obbligo di versamento all’ETF. Il prezzo di vendita versato da BAVARIA a NEUWOGES è stato ridotto di un importo corrispondente. Per BAVARIA ciò non faceva nessuna differenza dal punto di vista economico. NEUWOGES percepiva da BAVARIA esattamente lo stesso importo che avrebbe ricevuto se non fosse stato concordato un compenso separato per la privatizzazione. In effetti, anche NEUWOGES ha imputato i pagamenti per l’attività di privatizzazione ai ricavi attesi dall’operazione di sale-and-lease-back (63).
(120)
Il calcolo di tali pagamenti come compenso separato e non come parte del prezzo di vendita assumeva rilievo per NEUWOGES solo alla luce dell’AHG. Come osservato supra (cfr. considerando 101), un operatore in economia di mercato non avrebbe tenuto conto dell’AHG. Il fatto che NEUWOGES abbia compiuto degli sforzi di privatizzazione e abbia a tal fine impiegato delle risorse è, nel contesto qui considerato, irrilevante. Un operatore in economia di mercato che non agisce nell’ambito dell’AHG, non si sarebbe adoperato per procedere alla privatizzazione, cosicché i suddetti sforzi non possono essere presi in considerazione neppure nell’ambito dell’applicazione del criterio dell’operatore in economia di mercato.
(121)
Il compenso versato da BAVARIA a NEUWOGES per l’attività di privatizzazione va considerato quindi come un vantaggio rilevante per NEUWOGES che deve essere imputato al prezzo di vendita al fine di stabilire le ripercussioni finanziarie complessive dell’operazione di sale-and-lease-back su di essa.
Ristrutturazione
(122)
La ristrutturazione compiuta nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back ha avuto ulteriori ripercussioni finanziarie per NEUWOGES. Occorre ricordare che le spese di ristrutturazione erano, in base all’EBV, legate direttamente al pagamento dovuto da BAVARIA a NEUWOGES, pari al volume complessivo dell’investimento detratti i costi - compresi i costi di ristrutturazione - (cfr. considerando 109). In altre parole, quanto maggiori erano le spese di ristrutturazione, tanto inferiore il prezzo di acquisto. Per questo motivo, anche in caso di un calcolo diverso della transazione, partendo da canoni di locazione più bassi, un’indicizzazione più contenuta e quindi rate di leasing nettamente inferiori, il prezzo di acquisto sarebbe stato comunque superiore a quello concordato nell’EBV; in primo luogo ciò era imputabile al fatto che in tale calcolo alternativo i costi della ristrutturazione sono stati stimati in un importo molto inferiore rispetto a quanto concordato alla fine tra BAVARIA e BRG (64).
(123)
In tale contesto, occorre osservare che l’importo forfettario versato per i lavori di ristrutturazione, in base al GPV, da BAVARIA a BRG, una controllata al 100 % di NEUWOGES, si collocava molto al di sopra dei costi di ristrutturazione originariamente stimati da NEUWOGES (65). Mentre NEUWOGES aveva indicato, nella sua stima originaria, tali costi in complessivi […] EUR, vale a dire […] EUR/m2, l’importo forfettario concordato alla fine tra BAVARIA e la controllata di NEUWOGES BRG per la ristrutturazione ammontava a […] EUR, ovvero a […] EUR/m2. In altre parole: i costi concordati superavano i costi originariamente stimati di […] EUR, ovvero del […]%. Gli importi forfettari concordati nettamente superiori andavano a ridurre in modo significativo il prezzo di acquisto versato da BAVARIA a NEUWOGES in base all’EBV.
(124)
Non è stata fornita nessuna motivazione della differenza esistente tra la stima originaria dei costi e l’importo forfettario concordato. Ciò risulta tanto più sorprendente se si considera che NEUWOGES aveva inizialmente definito i costi di ristrutturazione stimati in media in […] EUR/m2 come «rientranti nella norma[]» (66). Anche nella perizia prodotta da NEUWOGES dal titolo Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (Tra ristrutturazione e demolizione: complessi edilizi costruiti con elementi prefabbricati nei nuovi Land, in appresso la «perizia Pestel») i costi di una ristrutturazione, simile a quella compiuta da BRG, sono stati quantificati tra […] EUR/m2 e […] EUR/m2 (67). Quale proprietaria e amministratrice degli immobili, NEUWOGES conosceva con precisione le esigenze di ristrutturazione ed è difficile da immaginare per quale ragione esse siano state così fortemente sottostimate.
(125)
I costi di ristrutturazione devono essere presi in considerazione nel determinare le ripercussioni finanziarie dell’EBV. In primo luogo è evidente che per BAVARIA era irrilevante in che misura la controllata di NEUWOGES, BRG, avrebbe messo in conto le sue spese di ristrutturazione, in quanto tutti i relativi costi sarebbero stati semplicemente portati in compensazione con il prezzo. NEUWOGES di contro aveva un evidente interesse economico a che BAVARIA stipulasse un contratto con BRG per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione e che una parte del prezzo di vendita venisse imputato alle spese di ristrutturazione. Quest’ultima considerazione si fonda sul fatto che l’utile conseguito dalla controllata di NEUWOGES con la ristrutturazione non era soggetto all’obbligo di versamento a norma dell’AHG. In base a proprie stime, l’utile conseguito da BRG (e quindi da NEUWOGES) dalle ristrutturazioni per conto di BAVARIA ammontava a […] EUR (68). Tale utile costituisce un vantaggio immediato per NEUWOGES di cui occorre tener conto. Anche la direzione di NEUWOGES ha richiamato in effetti, per giustificare il prezzo di acquisto, il contratto concluso con BRG per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione (69).
Canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili
(126)
Per quanto attiene al canone enfiteutico, occorre qui esaminare l’argomento addotto da NEUWOGES secondo cui BAVARIA non era tenuta, di fatto, per i primi 30 anni, ad effettuare alcun pagamento, dal momento che il canone enfiteutico capitalizzato era compreso nel prezzo di vendita. La questione se il canone enfiteutico venga versato annualmente o anticipatamente come canone anticipato assume tuttavia scarso rilievo ai fini della valutazione da compiersi in questa sede. Non ci solo elementi indicanti che un simile accordo fosse irragionevole; era semplicemente espressione del fatto che NEUWOGES preferiva disporre di liquidità anticipata.
(127)
Non si può da ultimo dimenticare che BAVARIA, anche dopo la scadenza del GVV, è tenuta al pagamento del canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili. A partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, BAVARIA deve versare un canone enfiteutico pari al […]% del valore attuale del terreno, ovvero di […] EUR/m2. Per la residua durata è previsto un adeguamento del canone enfiteutico per i terreni al costo complessivo della vita, a condizione che esso subisca una variazione almeno del […]%. Presumendo, per semplicità, che l’indice del costo della vita non subisca oscillazioni, i futuri pagamenti in parola dovrebbero essere previsti in un valore nominale di […] EUR. Nell’ambito di una valutazione complessiva anche il valore dei suddetti futuri pagamenti, attualizzato all’anno 1998, dovrebbe essere considerato come parte del vantaggio ottenuto da NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusione
(128)
A questo punto occorre ricordare che l’analisi che precede mirava a stabilire, nel modo il più preciso possibile, le ripercussioni finanziarie dell’EBV su NEUWOGES. Da tale analisi emerge che i vantaggi rilevanti conseguiti da NEUWOGES comprendono quanto segue:
a)
il prezzo in contanti versato da BAVARIA ([…] EUR);
b)
il compenso versato per le attività di privatizzazione ([…] EUR);
c)
gli utili conseguiti attraverso la ristrutturazione ([…] EUR);
d)
il valore in contanti del canone enfiteutico dei terreni per il periodo successivo al 2029 (attualizzato […] EUR).
7.2.4. Determinazione delle prevedibili ripercussioni finanziarie del GVV su NEUWOGES
(129)
In base al GVV, NEUWOGES è competente per l’amministrazione degli immobili di cui trattasi. Tutte le entrate derivanti dalla locazione degli appartamenti e dei locali commerciali sono di sua spettanza. Per contro, essa deve versare alla proprietaria (BAVARIA) una rata di leasing mensile fisso quantificato in […] EUR sino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione e in […] EUR per il periodo successivo (articolo 3 del GVV). Il contratto ha una durata di 30 anni, calcolata a partire dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione (articolo 2, paragrafo 1). La rata di leasing mensile è indicizzata al […]% l’anno (articolo 4, paragrafo 2). L’analisi che segue mira a stabilire le ripercussioni finanziarie del GVV su NEUWOGES.
7.2.4.1. Contesto (calcoli)
(130)
La rata di leasing mensile si ottiene moltiplicando il canone di locazione netto previsto al m2 al mese - detratti costi di amministrazione e di manutenzione e rischio di perdita dei canoni di locazione - per il numero di metri quadrati disponibili (70). Le ipotesi chiave riguardano quindi il canone di locazione netto previsto per m2 al mese, oltre ai costi attesi. Nel GVV le parti hanno presunto un canone di locazione netto post-ristrutturazione di […] EUR/m2 e costi pari a […] EUR/m2; la rata di leasing mensile è stata quindi fissata in […] EUR/m2 (71).
(131)
I parametri concreti, inseriti alla fine nel GVV, sono stati scelti da NEUWOGES (72). Essa aveva la possibilità di stabilire esattamente i pagamenti mensili da essa dovuti per la durata del contratto oltre al corrispettivo di vendita stabilendo una diversa misura del canone di locazione o un’indicizzazione superiore (73). Sussisteva una correlazione diretta tra l’assunzione di un rischio maggiore o minore attraverso la fissazione di una determinata rata di leasing (ad esempio, fissando canoni di locazione di importi diversi, una diversa indicizzazione o costi diversi) e la liquidità ottenuta sotto forma di prezzo di vendita. Così, ad esempio, in base ad un calcolo alternativo compiuto da BAVARIA, fondato su un’indicizzazione del 2,0 %, un importo del canone di locazione di […] EUR e, in tal modo, un prezzo di leasing di […] EUR, l’importo mensile del leasing sarebbe ammontato a […] EUR invece che a […] EUR (74).Ovviamente anche il prezzo di vendita sarebbe risultato inferiore.
7.2.4.2. Analisi delle ripercussioni finanziarie
Considerazioni generali
(132)
Nel determinare le ripercussioni finanziarie del GVV per NEUWOGES devono essere considerati due aspetti. In primis, la rata di leasing è calcolata sulla base del metro quadrato. Dato che alcuni appartamenti sono stati venduti dopo la conclusione del contratto con BAVARIA, il numero complessivo di metri quadrati è passato dagli originari […] m2 a […] m2 nel 1999, a […] m2 nel 2000 e a […] m2 nel 2001. Dopo il 2001 il numero di metri quadrati di riferimento è rimasto stabile a […] m2. Nelle sue osservazioni NEUWOGES ha calcolato i flussi di liquidità attesi sulla base di un numero di metri quadrati in graduale calo. Posto che però ciò che rileva è soltanto la prospettiva ex ante, NEUWOGES non avrebbe dovuto basare i suoi calcoli sul numero di metri quadrati effettivamente venduti, ma sul numero di metri quadrati che essa a inizio 1998 si aspettava di vendere. L’analisi che segue non si fonda quindi sui valori indicati da NEUWOGES nelle sue osservazioni; viene invece fatto riferimento ai valori da essa ipotizzati nella sua originaria proiezione degli utili, ovvero una riduzione graduale da […] m2 a […] m2 sino al 2003. In secondo luogo, per stabilire le ripercussioni finanziarie del contratto per NEUWOGES al momento della conclusione del contratto, occorre procedere a un’attualizzazione dei ricavi e dei costi futuri, operazione che richiede di stabilire un tasso di attualizzazione. In linea con la sua comunicazione iniziale e con le analisi del flusso di cassa presentate da NEUWOGES, la Commissione ipotizza un tasso di attualizzazione del 5 % annuo (75).
Attendibilità delle analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES
(133)
Prima di procedere a un’analisi economica indipendente del GVV, occorre anzitutto commentare le analisi ex post dei flussi di cassa prodotte da NEUWOGES che dovrebbero mostrare quali aspettative ex ante avrebbe nutrito un operatore avveduto in economia di mercato rispetto al flusso di cassa generato dal GVV. NEUWOGES afferma che muovendo da ipotesi realistiche - ovvero, a suo avviso, da un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo, da un’indicizzazione dei costi del […]% annuo e da un tasso di sfitto del […]% - ci si doveva attendere che il GVV generasse un flusso di cassa complessivo negativo di -[…] EUR nominali e -[…] EUR attualizzati (76). NEUWOGES afferma inoltre che solo partendo da ipotesi asseritamente irrealistiche - un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo, un tasso di sfitto del […]%, costi stabili - il GVV avrebbe potuto portare a un valore positivo di […] EUR nominali e […] EUR attualizzati (77). Secondo NEUWOGES sarebbe quindi stato chiaro fin dall’inizio che anche solo per conseguire la rata di leasing sarebbe stato necessario imporre incrementi del canone di locazione del […]% annuo, fermo restando che non restava alcun margine per un aumento dei costi.
(134)
In tale contesto occorre osservare che NEUWOGES parte, per quanto riguarda l’entità dei costi, da ipotesi che sono poco convincenti (il livello di partenza dei costi è lo stesso in tutte le analisi da essa presentate). I calcoli alla base del GVV stipulato si basano su spese complessive (amministrazione, manutenzione, rischio di perdita dei canoni di locazione) pari a circa il […]% dei canoni di locazione, mentre le analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES presuppongono un livello dei costi (post ristrutturazione) di almeno […]% ([…]% rischio di perdita dei canoni di locazione, […]% amministrazione e manutenzione). Anche non considerando il drastico aumento del tasso di sfitto (da […]% a […]%), si deve comunque riscontrare, per gli altri costi, ancora un incremento del […]% al […]% dei canoni di locazione. Le osservazioni di NEUWOGES non forniscono una motivazione sufficiente per tale incremento. Per contro NEUWOGES constata che il […]% ([…] EUR/m2) sarebbe un valore plausibile per il periodo immediatamente successivo alla modernizzazione, ma che tale valore dovrebbe poi aumentare annualmente del […]% (78). Anche la perizia sul valore commerciale, commissionata da NEUWOGES prima della vendita, ipotizzava un livello complessivo dei costi (compreso il rischio di perdita dei canoni di locazione (79)) tra […]% e […]% (perizia del 1997). Posto che la perizia non indica con precisione quale tasso di sfitto debba essere preventivato, non è possibile stabilire in che misura le ipotesi di riferimento divergano, rispetto agli altri costi, dalle ipotesi di NEUWOGES. In ogni caso, gli altri costi ora stimati da NEUWOGES sono superiori, anche presumendo che il rischio di perdita dei canoni di locazione sia stato fissato nella perizia del 1997 in una percentuale del […]%. Con queste premesse, le analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES non possono essere accettate e devono essere corrette indicando un livello di costi di base del […]%, senza rischio di perdita dei canoni di locazione (80).
(135)
Occorre inoltre osservare, in tale contesto, che l’affermazione di NEUWOGES, secondo cui sarebbe stato necessario imporre incrementi dei canoni di locazione del […]% solo per compensare l’aumento della rata di leasing, è errata. Posto che la rata di leasing è calcolata come quota percentuale del canone di locazione complessivo originario (in questo caso […]%), un incremento dei canone di locazione del […]% permetterebbe di assorbire sia un aumento della rata di leasing che un aumento dei costi del […]%. In presenza di costi stabili, già un incremento più contenuto dei canoni di locazione sarebbe sufficiente a compensare l’aumento della rata di leasing. In effetti, presupponendo un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e, per il resto, costi stabili, sarebbe sufficiente un incremento annuo dei canoni di locazione del […]% per compensare l’aumento della rata di leasing. NEUWOGES potrebbe impiegare qualsiasi incremento di entità superiore per coprire i costi in aumento o per conseguire un utile.
Analisi delle ripercussioni finanziarie
(136)
All’atto della conclusione del contratto anche NEUWOGES ha effettuato un’analisi del flusso di cassa nominale (81). Nel quadro di tale analisi essa ha presunto che i suoi costi (amministrazione, manutenzione) sarebbero aumentati del […]% l’anno, che avrebbe potuto incrementare i canoni di locazione ogni tre anni del […]%, che poteva essere mantenuto un tasso di sfitto del […]% e che il […]% degli appartamenti sarebbe stato venduto agli inquilini. Su tale base NEUWOGES si attendeva che il GVV avrebbe generato, per la durata di 30 anni, un flusso di cassa nominale di […] EUR.
(137)
Nel corso del procedimento di indagine formale non sono stati acquisiti elementi indicanti che i suddetti calcoli siano stati effettuati consapevolmente sulla base di aspettative troppo ottimistiche. Non era ravvisabile alcun elemento idoneo a indicare che i rappresentanti di NEUWOGES, che hanno presentato i suddetti valori al consiglio di amministrazione della società, lo abbiano fatto con la consapevolezza che si trattava di dati non corretti. NEUWOGES non sembra neppure affermare che la sua direzione avrebbe consapevolmente acconsentito a stipulare un negozio svantaggioso per ragioni di carattere politico, quanto piuttosto che sarebbe stata effettuata una valutazione errata in sede di determinazione delle ripercussioni finanziari (il che, secondo NEUWOGES, non sarebbe accaduto nel caso di un operatore in economia di mercato) (82).
(138)
Ciononostante, occorre verificare se le aspettative fossero effettivamente tali da escludere che un operatore in economia di mercato vi avrebbe fondato la propria decisione. In tale contesto si osserva che, secondo NEUWOGES, un operatore in economia di mercato avrebbe ipotizzato un incremento dei canoni di locazione soltanto del […]% annuo, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e un incremento delle spese di amministrazione e di manutenzione del […]% (83). Secondo NEUWOGES, partendo da tali ipotesi, il flusso di cassa complessivo nominale ammonterebbe a […] EUR e quello attualizzato a […] EUR, fermo restando che ciò che incide maggiormente è il tasso di sfitto aumentato di oltre sette volte.
7.2.4.3. Aspettative di mercato
(139)
Occorre anzitutto richiamare i documenti che permettono di comprendere le reali aspettative di entrambe le parti coinvolte nell’operazione. In primis, dal verbale della seduta del consiglio di amministrazione del 16 dicembre 1997 risulta che la direzione di NEUWOGES aveva classificato i rischi collegati all’operazione come «sostenibili» (84). Dal verbale si evince inoltre che NEUWOGES ha agito basandosi su calcoli che presupponevano un incremento del canone di locazione del […]% ogni tre anni, un aumento dei costi (senza rischio di perdita dei canoni di locazione) del […]% e un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% (85).
(140)
Prima di sottoscrivere i contratti, NEUWOGES ha consultato la società di revisione Nordrevision, secondo la quale un incremento dei canoni di locazione del […]% corrispondeva sì al tasso di inflazione generale, ma era difficilmente realizzabile (86). Nordrevision ha inoltre espresso il parere che il livello di partenza dei costi (i calcoli si fondano su costi stimati pari al […]% dei canoni di locazione) sarebbe realistico ipotizzando un tasso di sfitto pari a zero, ma che sarebbe necessario procedere a un’indicizzazione dei costi in linea con l’indicizzazione della rata di leasing (87).
(141)
BAVARIA ha ipotizzato a sua volta che, in ragione di un andamento prevedibilmente stabile della popolazione a Neubrandenburg (sulla base dell’insediamento di diverse grandi imprese di servizi) (88) e della buona posizione degli immobili, ci si doveva attendere un tasso di sfitto contenuto (89). Essa ha inoltre considerato che fosse possibile un incremento dei canoni di locazione in linea con l’indicizzazione dei pagamenti del leasing (90).
(142)
Si osserva da ultimo che la perizia sul valore commerciale del 1997, richiesta da NEUWOGES prima della vendita, conteneva alcune indicazioni in merito agli attesi sviluppi rilevanti. La perizia del 1997 ipotizzava un livello dei costi compreso tra il […]% e il […]%, fermo restando che non è stata fornita alcuna indicazione del tasso percentuale previsto per il rischio di perdita dei canoni di locazione (91).
7.2.4.4. Valutazione
Costi di amministrazione
(143)
In primo luogo, le aspettative rispetto ai costi di amministrazione e di manutenzione, sia per quanto attiene al livello di partenza ([…] EUR/m2 ovvero […]% dei canoni di locazione) sia per quanto riguarda l’incremento atteso ([…]% annuo), risultano plausibili. Per quanto attiene al livello di partenza dei costi, tale conclusione si ricava dall’accertamento compiuto da NEUWOGES stessa, secondo cui i costi erano stati fissati, almeno per il periodo immediatamente successivo alla ristrutturazione, a un livello sufficientemente alto. Nella perizia Pestel si è inoltre stabilito che i costi di amministrazione e di manutenzione nel 1997 sarebbero ammontati in media a […] EUR/m2; si tratta di un importo di […] EUR inferiore rispetto a quello indicato per gli stessi costi nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back (92). Anche i costi ipotizzati nella perizia si collocavano infine sullo stesso ordine di grandezza. Occorreva ovviamente tener conto di un incremento di tali costi; l’incremento ipotizzato del […]% annuo appariva certamente plausibile e fissato in modo alquanto prudente. Nordrevision aveva proposto soltanto di allineare tale indicizzazione dei costi di amministrazione all’indicizzazione della rata di leasing; ne sarebbe così derivato un incremento annuo del […]%, e quindi inferiore rispetto a quello effettivamente supposto da NEUWOGES. Peraltro, anche la stessa NEUWOGES sostiene che ci si sarebbe potuti realisticamente attendere un incremento del […]% annuo; ciò significa che un valore del […]% annuo non era di certo basso al punto da essere insostenibile.
Rischio di perdita dei canoni di locazione
(144)
Per quanto attiene al rischio di una perdita dei canoni di locazione, non era irrealistico ipotizzare un tasso di sfitto generale del […]%. Occorre in primis osservare che tale ipotesi non è stata messa in dubbio in occasione della valutazione dei contratti da parte di Nordrevision e ciò benché i consulenti abbiano manifestato invece preoccupazione in relazione ad altri aspetti della situazione economica generale e del mercato immobiliare di Neubrandenburg (93). In secondo luogo, la perizia sul valore commerciale del 1997, pur non contenendo alcuna indicazione precisa in merito all’ipotizzato rischio di perdita dei canoni di locazione, non sembrava presupporre un rischio significativamente maggiore (94).
(145)
Come risulta dai documenti interni relativi all’adozione della decisione di BAVARIA, quest’ultima ha ritenuto che la popolazione di Neubrandenburg sarebbe rimasta stabile, grazie all’insediamento di diverse grandi imprese di servizi, e che sarebbe stato possibile affittare pressoché tutti gli appartamenti di cui trattasi dopo la loro ristrutturazione. In base alle informazioni fornite da NEUWOGES, la città di Neubrandenburg e il Land Mecklenburg-Vorpommern ipotizzavano in effetti, negli anni 1997/1998, un andamento della popolazione e del reddito stabile.
(146)
Non si può da ultimo neppure trascurare il fatto che la direzione di NEUWOGES - che era a capo di un’impresa proprietaria di oltre il 30 % degli appartamenti a Neubrandenburg ed era munita quindi di una conoscenza approfondita del mercato immobiliare locale - aveva valutato i rischi connessi con l’operazione di sale-and-lease-back come sostenibili e aveva ipotizzato, nelle sue proiezioni, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]%. Non si rinviene nessun motivo per cui esperti del mercato immobiliare locale altamente qualificati avrebbero fondato le loro valutazioni su tali ipotesi se fossero state irrealisticamente basse come sostiene oggi NEUWOGES.
(147)
Occorre allo stesso tempo considerare i documenti che NEUWOGES aveva prodotto in relazione alla questione se un operatore del mercato immobiliare rilevante (complessi residenziali costruiti con elementi prefabbricati nella Germania orientale) che agisca in modo accorto si sarebbe atteso un tasso di sfitto superiore, nella misura in cui i documenti in parola risalgono al periodo precedente alla conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back. Delle perizie depositate, solo la perizia Pestel è stata redatta nel periodo precedente alla stipula dei contratti in parola. Si deve tuttavia considerare che la suddetta perizia riguarda la Germania orientale nel suo insieme e non tiene conto delle specificità locali a Neubrandenburg, cosicché la sua rilevanza nel presente contesto è limitata. Pur rilevando alcuni problemi del mercato immobiliare della Germania orientale, la perizia da sola non fornisce sufficienti elementi per ritenere che un operatore in economia di mercato nell’adottare la sua decisione sull’investimento non avrebbe ipotizzato un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]%.
Canoni di locazione
(148)
Per quanto riguarda i canoni di locazione, occorre anzitutto osservare che NEUWOGES non ritiene che i canoni di locazione post ristrutturazione siano stati sovrastimati. Essa afferma piuttosto che i canoni di locazione non potevano essere incrementati nella misura attesa. Alla luce dell’accertamento compiuto dall’LG Rostock, secondo cui l’importo medio del canone di locazione di […] EUR/m2 posto alla base del GVV si collocava all’interno della forbice dei canoni di riferimento applicabili (95), si può concludere che l’importo dell’affitto medio iniziale era stato fissato in modo realistico.
(149)
Per quanto attiene all’indicizzazione della rata di leasing concordata, non vi sono prove dirette indicanti quale incremento dei canoni di locazione sia stato ipotizzato in generale nel 1998. Nordrevision ha soltanto rilevato che la percentuale del […]% inizialmente indicata corrispondeva sì al tasso di inflazione generale, ma verosimilmente non sarebbe stata realizzabile a Neubrandenburg (96). Il fatto che NEUWOGES alla fine abbia accettato un’indicizzazione al tasso «soltanto» del […]% e abbia ipotizzato di poter imporre un incremento dei canoni di locazione ogni tre anni del […]% (ovvero del […]% annuo) sembra indicare che essa abbia tenuto conto di tale indicazione. Nelle perizie sul valore commerciale non sono state indicate aspettative esplicite in merito al futuro incremento dei canoni di locazione. Tuttavia si deve ritenere che esse, non contenendo alcuna ipotesi esplicita sullo sviluppo dell’inflazione e dei canoni di locazione, abbiano evidentemente presupposto una convergenza dell’incremento dei canoni di locazione e dell’inflazione generale (che nei decenni precedenti si era assestata sul 3,5 % circa) (97). L’LG Rostock ha ritenuto che l’indicizzazione fosse giustificata alla luce del tasso di inflazione medio del 3,52 % annuo nei 28 anni anteriori alla conclusione dei contratti (98). Esso ha inoltre osservato che era ovviamente difficile prevedere l’andamento dei canoni di locazione nell’arco di un periodo di 30 anni, ma che non si poteva ravvisare una sproporzione eccessiva tra l’indicizzazione della rata di leasing e l’atteso andamento dei canoni di locazione.
(150)
La perizia Pestel, prodotta da NEUWOGES, non contiene dati sulle effettive aspettative degli operatori del mercato immobiliare della Germania orientale né dati specifici per Neubrandenburg. Essa riporta tuttavia che il mercato immobiliare della Germania orientale era un mercato potenzialmente difficile. Alla luce degli altri elementi addotti, la perizia Pestel non è però sufficiente a provare che l’accordo su un’indicizzazione dei pagamenti del leasing al […]% annuo e l’aspettativa di poter ottenere un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo fosse destituita di fondamento.
Durata
(151)
Per quanto riguarda infine la durata del contratto, l’LG Rostock osserva che determinati contratti di leasing si caratterizzavano per una lunga durata (sino a 30 anni) e che un contratto come quello in parola non era quindi inusuale (99). Una durata di 30 anni implicava in effetti di certo taluni rischi, ma offriva anche la possibilità di ottenere ricavi stabili e di garantire un elevato grado di sicurezza rispetto ai costi attesi. Una durata lunga significava inoltre che i pagamenti mensili del leasing necessari per l’ammortamento degli investimenti dell’acquirente si attestavano su importi inferiori e che, a fronte di pagamenti del leasing uguali, il prezzo di vendita sarebbe stato superiore rispetto a quello previsto in caso di una durata più breve (100). Visto in tale contesto, l’accordo su una durata di 30 anni non risulta irragionevole.
7.2.4.5. Conclusione
(152)
Le aspettative espresse da NEUWOGES nel suo conteggio iniziale non possono quindi essere considerate irrealistiche. Sulla base della documentazione a disposizione, NEUWOGES poteva tranquillamente attendersi di conseguire un utile nell’ambito del GVV. Attualizzando alla data di riferimento (inizio 1998) il valore nominale degli utili attesi, risulta che la decisione di NEUWOGES si fondava sull’ipotesi che il GVV avesse un valore nominale di […] EUR.
7.2.5. Valutazione complessiva
(153)
La Commissione è già giunta alla conclusione che l’EBV e il GVV sono parti di un’unica operazione complessiva. Nel determinare il valore totale dell’operazione per NEUWOGES devono essere quindi sommati i valori attuali di entrambi i contratti. Pro memoria: NEUWOGES poteva attendersi i seguenti vantaggi da dall’EBV:
a)
il prezzo in contanti versato da BAVARIA ([…] EUR);
b)
il compenso versato per l’attività di privatizzazione ([…] EUR);
c)
gli utili conseguiti attraverso la ristrutturazione ([…] EUR);
d)
il valore in contanti del canone enfiteutico per i terreni per il periodo successivo al 2029 (attualizzato […] EUR).
(154)
Come indicato nella sezione 7.2.4, occorreva riconoscere al GVV, sulla base delle aspettative realistiche di NEUWOGES, un valore attuale attualizzato di […] EUR. L’operazione di sale-and-lease-back aveva così per NEUWOGES un valore complessivo di […] EUR.
7.3. CONFRONTO CON ALTRE IPOTESI DI NEGOZIO
(155)
Al fine di verificare se l’operazione di sale-and-lease-back conclusa da NEUWOGES con BAVARIA sia in linea con i contratti per cui avrebbe optato un operatore in economia di mercato occorre confrontare il valore dell’operazione in parola con il valore di altre possibili operazioni. Se NEUWOGES avesse avuto un’alternativa più vantaggiosa dal punto di vista economico, la decisione di procedere con l’operazione di sale-and-lease-back non potrebbe essere considerata come un’opzione che un operatore in economia di mercato avrebbe scelto.
(156)
In tale contesto occorre osservare che la locazione degli immobili senza previa ristrutturazione o la loro demolizione difficilmente sarebbero state alternative praticabili. Anzitutto, una locazione senza ristrutturazione avrebbe generato ricavi solo limitati. Era inoltre chiaro che gli immobili non ristrutturati avrebbero presentato un tasso di sfitto superiore rispetto a immobili ristrutturati (101). Non sussistono quindi elementi solidi che permettono di ritenere che, continuando a locare immobili non ristrutturati, si sarebbe potuto contare su utili maggiori rispetto a quelli che ci si poteva attendere nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back. Una demolizione non avrebbe generato alcuna entrata, ma sarebbe invece stata collegata ai relativi costi di abbattimento. Anche questa quindi non sarebbe stata un’alternativa praticabile all’epoca dei fatti (1997/1998).
7.3.1. Finanziamento mediante ricorso al credito quale possibile opzione
(157)
Quale prima possibile alternativa si sarebbe profilato un finanziamento mediante ricorso al credito. NEUWOGES, se avesse finanziato la ristrutturazione degli edifici in parola mediante ricorso al credito, avrebbe in parte conseguito i medesimi utili dell’operazione di sale-and-lease-back. Essa avrebbe potuto in primis concedere in locazione gli immobili ristrutturati e conseguire così buone entrate. E inoltre - a differenza di quanto accaduto con l’operazione di sale-and-lease-back - essa sarebbe rimasta proprietaria degli edifici.
(158)
È tuttavia evidente che un finanziamento mediante ricorso al credito avrebbe comportato anche taluni svantaggi. In primo luogo, NEUWOGES avrebbe dovuto coprire il 30 % del volume dell’investimento con capitale proprio, dal momento che - secondo NEUWOGES - doveva essere mantenuta una quota di capitale proprio del 30 % (102). Alla fine del 1997 il consiglio di amministrazione di NEUWOGES ha discusso la possibilità di ridurre il capitale proprio per permettere investimenti maggiori. Tale proposta è stata però respinta dalla direzione come economicamente non sostenibile in quanto avrebbe portato a un indebitamento troppo elevato (103). La direzione ha dichiarato, a tale proposito, che «[u]na riduzione della quota di capitale proprio dal 30 al 25 % non sarebbe sostenibile (grado di indebitamento)» (104). Il signor Räuber, membro del consiglio di amministrazione di NEUWOGES, ha precisato inoltre che «dal punto di vista dell’attività aziendale una riduzione della quota di capitale proprio non è pensabile. Le obbligazioni dell’impresa devono essere adempiute» (105). NEUWOGES avrebbe quindi dovuto contribuire al finanziamento degli investimenti per la ristrutturazione per […] EUR con […] EUR di capitale proprio. È lecito dubitare fortemente del fatto che vi sarebbe stata la disponibilità immediata di capitale proprio in tale misura. Dal verbale del consiglio di amministrazione risulta che il possibile volume complessivo degli investimenti per il 1998 (compresi crediti) ammontava a circa […] EUR e che tale importo era già destinato ad altri progetti (106). È chiaro così che NEUWOGES avrebbe potuto finanziare i lavori di ristrutturazione mediante ricorso al credito soltanto se avesse rinunciato ad altri progetti.
(159)
Rispetto a un finanziamento mediante ricorso al credito, l’operazione di sale-and-lease-back presentava il vantaggio che NEUWOGES non solo non doveva impiegare capitale proprio, ma avrebbe addirittura ottenuto liquidità fresca e che le veniva garantito inoltre il completo finanziamento della ristrutturazione degli edifici.
(160)
Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, non è dimostrato che una ristrutturazione sarebbe stata possibile mediante ricorso al credito o, quand’anche fosse stata possibile, non vi è prova che essa sarebbe stata per NEUWOGES più vantaggiosa rispetto all’operazione con BAVARIA. Il fatto che NEUWOGES disponesse a mala pena del capitale proprio necessario per ottenere la concessione del credito e il fatto che essa poteva impiegare la liquidità aggiuntiva per il finanziamento di altri progetti, depongono piuttosto nel senso della ragionevolezza della decisione di preferire l’operazione di sale-and-lease-back rispetto a un finanziamento mediante credito.
7.3.2. Vendita diretta come possibile opzione
(161)
Una seconda opzione da prendere seriamente in considerazione era una vendita diretta degli immobili e del terreno. La domanda decisiva è se una tale vendita sarebbe stata vantaggiosa.
7.3.2.1. Valutazione alla luce delle perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007
(162)
Nel confrontare il valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES e i vantaggi che avrebbe comportato una vendita diretta, la domanda centrale riguarda quale prezzo NEUWOGES avrebbe potuto ottenere con una «normale» vendita. A tale proposito giocano un certo ruolo entrambe le perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007.
(163)
Entrambe le perizie in parola sono state commissionate da NEUWOGES per far stimare il valore dei beni di cui trattasi nel 1997 (immobili e terreni). Una delle perizie è stata redatta nel 1997 da un perito interno, l’altra nel 2007 ex post da un perito indipendente. Nella perizia del 1997 si perveniva a un valore di […] EUR, mentre il valore indicato nella perizia del 2007 era pari a […] EUR (107). In entrambe le perizie gli immobili (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) e i terreni (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) sono stati valutati separatamente. Entrambe le perizie si basano essenzialmente sullo stesso metodo («Metodo basato sul reddito»).
(164)
La perizia sul valore commerciale del 2007, essendo stata redatta solo dopo la conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back, non poteva secondo la Commissione servire da base affidabile per la determinazione del valore dei beni nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca. NEUWOGES non poteva in definitiva fondare la propria decisione se concludere o meno l’operazione di sale-and-lease-back con BAVARIA sulla base della perizia redatta ex post nel 2007.
(165)
Tuttavia, secondo la Commissione, neppure la perizia sul valore commerciale del 1997 poteva essere presa in considerazione come valido indicatore del valore dell’immobile nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca. Come accertato nell’ambito del procedimento di indagine formale, la direzione di NEUWOGES era del tutto consapevole del fatto che la perizia del 1997 qui in esame non poteva essere considerata, all’epoca della conclusione dei contratti, una base di valutazione affidabile. A questo proposito assumono rilievo le seguenti considerazioni.
a)
Canoni di locazione
La perizia sul valore commerciale del 1997 muoveva dall’ipotesi di un canone di locazione compreso tra […] EUR/m2 e […] EUR/m2. Contemporaneamente, la prima tabella dei canoni di riferimento per la città di Neubrandenburg, in vigore dal 1o gennaio 1998 e basata su dati del 1997, indicava per gli appartamenti ristrutturati canoni di locazione medi compresi tra 3,90 EUR/m2 e 4,38 EUR/m2. I canoni di locazione medi di Neubrandenburg erano necessariamente noti a NEUWOGES, quale grande impresa immobiliare ivi operante. NEUWOGES può quindi essersi basata su tali dati nel valutare gli immobili. Il contratto di sale-and-lease-back prevedeva in effetti per il periodo successivo alla ristrutturazione (vale a dire a partire dal 1999, ovvero due anni dopo il momento in cui sono stati rilevati i dati alla base della prima tabella dei canoni di riferimento) un canone di locazione pari in media a […] EUR/m2, valore questo in linea con i canoni di riferimento.
b)
Costi di ristrutturazione
Quando veniva redatta la perizia sul valore commerciale, nella primavera 1997, partendo da costi di ristrutturazione per complessivi […] EUR, nello stesso periodo (marzo 1997) la direzione di NEUWOGES ammetteva in una lettera a BAVARIA di stimare i costi di ristrutturazione in […] EUR. È quindi chiaro che NEUWOGES era ben consapevole del fatto che i costi di ristrutturazione necessari erano stati notevolmente sottostimati nella perizia del 1997. L’importo forfettario concordato da BAVARIA e dalla controllata di NEUWOGES BRG per la ristrutturazione degli immobili era addirittura nettamente superiore ([…] EUR), circostanza questa che deve essere valutata come un indice del fatto che NEUWOGES, all’atto della conclusione dei contratti con BAVARIA, sapeva che nella perizia del 1997 i costi di ristrutturazione erano stati sottostimati di almeno 10 milioni di EUR.
c)
Vita utile residua
Nella perizia sul valore commerciale del 1997 si è ipotizzata, avuto riguardo alla prevista ristrutturazione, una vita utile residua in termini generali compresa tra […] e […] anni. A questo proposito occorre osservare che i costi di ristrutturazione stimati in misura troppo contenuta nella perizia del 1997 non sono compatibili con l’ipotesi per cui, grazie alla ristrutturazione, la vita utile degli edifici sarebbe stata notevolmente allungata.
d)
Valore dei terreni
Occorre osservare che nella perizia sul valore commerciale del 1997 non sono stati presi in considerazione, in sede di valutazione dei terreni di cui trattasi, fattori idonei a incidere negativamente sul valore (se ne è invece tenuto conto nella perizia del 2007). Tra i fattori in parola rientrano in particolare le infrastrutture che non possono essere spostate o eliminate (sistemi di scarico dell’acqua, condutture) o anche una suddivisione non favorevole del fondo. Di norma ciò comporta una contrazione del valore. Quale proprietaria degli immobili NEUWOGES non poteva non essere a conoscenza di tali fattori. Essa doveva pertanto anche sapere che nella perizia del 1997 il valore degli immobili era stato sovrastimato.
(166)
Riassumendo, si può affermare che è dimostrato che NEUWOGES era consapevole del fatto che talune delle ipotesi centrali alla base della perizia commerciale del 1997 non erano sostenibili, in particolare rispetto ai costi di ristrutturazione. La Commissione è pervenuta quindi alla conclusione che la perizia del 1997 non fornisce nessuna indicazione utile sul valore dei beni nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca.
(167)
La Commissione ritiene inoltre che un operatore in economia di mercato che si fosse trovato nella situazione di NEUWOGES sarebbe probabilmente giunto, nel valutare ex ante il valore degli immobili, sulla base delle informazioni di cui disponeva NEUWOGES all’epoca dei fatti, a conclusioni molto simili a quelle indicate nella perizia del 2007 redatta ex post. Come accaduto anche nella perizia retroattiva del 2007 di cui trattasi, un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe fondato le proprie aspettative ex ante in merito ai canoni di locazione realizzabili sui canoni di riferimento applicabili, avrebbe stimato i costi di ristrutturazione in un importo più vicino alla somma concordata tra BAVARIA e BRG e avrebbe adeguato il valore dei terreni tenendo conto dei fattori a lui noti che avrebbero potuto incidere negativamente sul valore. Un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe inoltre esaminato accuratamente la residua vita utile alla luce delle previste misure di ristrutturazione e di dati di confronto (come accaduto nella valutazione del 2007), cosicché si può ragionevolmente ritenere che esso avrebbe fondato la sua valutazione su stime della vita utile residua simili a quelle contenute nella valutazione retroattiva del 2007.
(168)
La Commissione ritiene così che un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe ragionevolmente stimato, prima della conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back, il valore degli immobili in un importo vicino a […] EUR (come anche nella perizia del 2007).
7.3.2.2. Confronto tra le opzioni della vendita diretta e del sale-and-lease-back
(169)
Pro memoria: il valore complessivo dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES ammontava a […] EUR. L’analisi che precede ha invece indicato che NEUWOGES poteva realisticamente ipotizzare un valore dei beni di […] EUR, superiore di appena il […]% al valore dell’operazione di sale-and-lease-back. La modesta differenza in parola non significa però che un operatore in economia di mercato avrebbe necessariamente optato per una vendita diretta.
a)
Non si può dimenticare in primis che l’opzione della vendita diretta in esame riguardava la vendita degli immobili e dei relativi terreni mentre BAVARIA ha acquistato soltanto gli immobili e ha conseguito sui terreni soltanto un diritto di superficie della durata di 75 anni. I terreni in quanto tali sono rimasti proprietà di NEUWOGES. Il valore dei soli terreni di NEUWOGES dovrebbe essere stimato in […] EUR (come anche nella perizia del 2007). È in effetti difficile quantificare esattamente quale valore sia rimasto in capo a NEUWOGES per il fatto di non aver venduto i terreni ma di aver soltanto costituito dei diritti di superficie su di essi. Si deve tuttavia ritenere che la permanenza del diritto di proprietà sui fondi in capo a NEUWOGES abbia giustificato un prezzo di transazione più contenuto.
b)
In secondo luogo, occorre osservare che vi è ragione di dubitare che il prezzo che avrebbe stimato un operatore in economia di mercato nella stessa situazione di NEUWOGES avrebbe potuto davvero essere realizzato. L’unica concreta offerta di acquisto in relazione alla quale NEUWOGES ha fornito informazioni, è stata presentata dalla ditta Felske-Immobilien che aveva evidentemente offerto un prezzo di […] EUR/m2, da cui si sarebbe ricavato un prezzo di acquisto complessivo di […] EUR (108). La suddetta offerta si collocava nettamente, per oltre 1 milione di EUR, al di sotto del prezzo che avrebbe stimato un operatore in economia di mercato nella situazione di NEUWOGES.
c)
In terzo luogo, nello stimare gli utili attesi nell’ambito del GVV, NEUWOGES ha erroneamente calcolato soltanto gli utili sino al 2027 compreso. Dato però che la durata del GVV era di 30 anni dalla data di conclusione dei lavori di ristrutturazione (vale a dire di 30 anni da inizio 1999), nel calcolo avrebbero dovuto essere ricompresi gli utili sino al 2028. Rettificando in modo corrispondente la stima, il valore dell’operazione di sale-and-lease-back subirebbe un incremento.
d)
Nel calcolare il valore attuale del canone enfiteutico che in futuro BAVARIA sarà tenuta a versare a NEUWOGES si è ipotizzato, per motivi di semplicità, che il costo della vita resti invariato e che i pagamenti non debbano pertanto essere adeguati. È tuttavia più realistico ipotizzare un generale aumento del costo della vita, con la conseguenza che i pagamenti dovuti in futuro saranno probabilmente di importo superiore a quello previsto. Anche questo avrebbe comportato un incremento del valore del contratto.
(170)
Alla luce delle considerazioni che precedono, si deve concludere che, dal punto di vista economico, era ragionevole preferire l’operazione di sale-and-lease-back rispetto al tentativo di una vendita diretta.
7.3.3. Conclusione
(171)
Se si confronta il valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES con il valore di altre opzioni, si deve concludere che l’operazione era strutturata in modo tale da far sì che anche un operatore in economia di mercato vi avrebbe acconsentito.
7.4. COMPARAZIONE
(172)
Ora che è possibile stabilire che la decisione di optare per un’operazione di sale-and-lease-back in luogo di soluzione alternative corrisponde effettivamente alla condotta di un operatore in economia di mercato, la Commissione ha in via precauzionale verificato anche se l’operazione sia in linea con altri contratti rinvenibili all’epoca dei fatti sul mercato rilevante e se ci siano elementi che supportano la conclusione della Commissione secondo cui l’operazione di sale-and-lease-back rispetta il principio dell’operatore in economia di mercato.
(173)
Le informazioni disponibili su operazioni comparabili riguardano accordi di sale-and-lease-back che BAVARIA ha concluso all’incirca nello stesso periodo dell’adozione della misura in esame. I rispettivi contratti possono fornire elementi per stabilire se altri operatori del mercato, comprese imprese private, abbiano optato per questa tipologia di operazione di sale-and-lease-back, il che costituirebbe di certo un indice del suo carattere di mercato (sezione 7.4.1). Anche la gara ristretta indetta da NEUWOGES e il confronto con altri contratti di finanziamento potrebbero fornire elementi in merito al carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione in parola (sezioni 7.4.2 e 7.4.3).
7.4.1. Contratti tratti ad esempio
(174)
A fini comparativi sono stati considerati i contratti riferiti a tre negozi giuridici comparabili ([…]). Tuttavia, soltanto il contratto […] e il contratto […] possono essere presi in considerazione, in quanto solo questi ultimi sono stati conclusi all’incirca nello stesso periodo dell’operazione di sale-and-lease-back tra BAVARIA e NEUWOGES. Occorre anzitutto osservare che entrambe le operazioni considerate si differenziano dall’operazione in parola sotto il profilo della durata, dell’indicizzazione della rata di leasing fissa e della ristrutturazione. NEUWOGES si fonda soprattutto sulla diversa indicizzazione ([…]: 1,5 % annuo; […]: adeguamento all’andamento del costo della vita), per dimostrare che il GVV conteneva disposizioni che all’epoca dei fatti (1997/1998) non corrispondevano alla normale prassi del mercato.
(175)
BAVARIA cita le operazioni […] e […] come esempi di applicazione del suo «Leasingmodells Immobilien» (109), il che suggerisce che le disposizioni di tali contratti siano state fissate sulla base di calcoli simili a quelli all’origine dell’operazione di sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Come già illustrato supra (cfr. considerando 131), NEUWOGES poteva scegliere liberamente i parametri contrattuali nel quadro del modello di leasing di BAVARIA. NEUWOGES avrebbe così potuto optare per un’indicizzazione inferiore o per la deduzione di costi maggiori. La conseguenza sarebbe stata ovviamente un importo inferiore del pagamento anticipato prestato. Si può anche presumere che lo stesso valesse anche per […] e […].
(177)
Posto che i partner contrattuali potevano scegliere liberamente i parametri esatti dell’operazione nell’ambito del modello offerto da BAVARIA, il fatto che i parametri individuati da NEUWOGES fossero identici ai parametri scelti dalle parti delle operazioni […] e […] non sembra ricoprire un’importanza centrale ai fini della valutazione del carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione di sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA. La scelta dei parametri era unicamente una conseguenza di decisioni contrattuali di carattere strategico assunte dalle parti coinvolte. Più importante è il fatto che tutte le operazioni in questione si fondavano sul medesimo modello di transazione.
(178)
Dato che il contratto […] e il contratto […] si fondano sullo stesso modello di calcolo, circostanza su cui non vi è ragione di dubitare alla luce delle informazioni disponibili, è possibile pervenire alla conclusione che il modello di transazione, alla base anche della transazione NEUWOGES, fosse usuale sul mercato. A tale proposito assume rilievo il fatto che «Leasingmodell Immobilien» è stato scelto evidentemente allo stesso modo da imprese pubbliche ([…]) e private ([…]) e che è stato proposto sia a imprese che volevano trarre vantaggio da un alleviamento del debito ai sensi dell’AHG che a soggetti che non ricadevano nell’ambito di applicazione di detta legge.
7.4.2. Procedura di gara
7.4.2.1. Contesto
(179)
Come già osservato, NEUWOGES non ha condotto, al fine di una privatizzazione degli edifici poi ceduti a BAVARIA, una gara completamente aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria. NEUWOGES ha invitato tuttavia inizialmente 72 potenziali acquirenti a presentare un’offerta. Essa afferma di aver scelto i destinatari in modo più o meno casuale e che la scelta non poteva essere rappresentativa dell’intero mercato. Dopo l’invio di questi primi inviti a manifestare interesse, sono seguiti ulteriori contatti, tra gli altri anche con BAVARIA, che non rientrava tra i destinatati della prima lettera.
7.4.2.2. Risultato della gara
(180)
Delle proposte pervenute, il cui numero non è noto, cinque sono state considerate «valutabili» (110). Di queste, due sono state tuttavia respinte poiché i potenziali acquirenti non erano in grado, per ragioni di tempo, di presentare un’offerta completa. Due offerte sono state inoltre respinte per motivi di carattere economico. La quinta - presentata da Felske-Immobilien - è stata respinta in quanto il prezzo offerto è stato valutato come troppo basso (Felske aveva offerto un prezzo di […] EUR/m2, corrispondente a un prezzo complessivo di […] EUR). Oltre alle cinque offerte succitate, sono state presentate anche altre tre offerte - una di BAVARIA e due di altri offerenti che non erano stati invitati a presentare l’offerta. Trattative sono state avviate anche con uno degli altri due offerenti che avevano presentato spontaneamente un’offerta, ma anche tale offerta è stata alla fine respinta per non meglio precisati motivi di carattere economico (111).
(181)
A seguito della conclusione delle trattative, i contratti dovevano essere approvati dal consiglio di amministrazione di NEUWOGES. All’atto della presentazione dei contratti al consiglio di amministrazione, la direzione ha affermato che non poteva essere realizzato un prezzo maggiore, in quanto i contratti riguardavano soltanto la costituzione di diritti di superficie sui terreni (e non una vendita diretta), la BRG sarebbe stata incaricata di svolgere i lavori di ristrutturazione e NEUWOGES avrebbe gestito gli edifici per altri 30 anni (112). Alla domanda sulla differenza rispetto alla perizia del 1997, la direzione ha ribadito che non sarebbe stato possibile ottenere un prezzo superiore dall’operazione (113).
7.4.2.3. Valutazione
(182)
La gara non può in effetti essere qualificata come aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria, ma permette tuttavia di trarre alcune conclusioni sullo stato dell’offerta sul mercato. Significativo è a questo riguardo anche il fatto che, evidentemente, siano pervenute anche una serie di offerte non sollecitate. Ciò comprova che anche potenziali acquirenti che non rientravano tra le 72 imprese inizialmente contattate sono venuti a conoscenza della gara e hanno potuto parteciparvi.
(183)
La valutazione delle offerte da parte di NEUWOGES dimostra che l’offerta di BAVARIA è stata valutata da NEUWOGES all’epoca (1997/1998) come la migliore disponibile sul mercato. L’argomento di NEUWOGES, secondo cui quantomeno l’offerta presentata da Felske sarebbe stata più vantaggiosa non è sostenibile. Il prezzo offerto da Felske ([…] EUR) superava evidentemente il pagamento anticipato alla fine effettuato da BAVARIA ([…] EUR), ma occorre ricordare che l’operazione di sale-and-lease-back deve essere valutata nel suo insieme e che il suo valore complessivo superava di ([…] EUR) il prezzo offerto da Felske.
(184)
Alla luce delle considerazioni che precedono si deve ritenere che la gara, pur non essendo in effetti sufficientemente qualificata da provare da sola che l’offerta di BAVARIA era la migliore disponibile sul mercato, offre comunque chiare indicazioni in tal senso. In ogni caso, dalla gara ristretta non emerge alcun elemento motivato indicante che all’epoca dei fatti (1997/1998) fosse stata presentata a NEUWOGES un’offerta migliore.
7.4.3. Altre tipologie di operazioni al momento controverso
7.4.3.1. Quadro di valutazione
(185)
È utile esaminare l’operazione di cui trattasi alla luce di altre tipologie analoghe di operazioni proposte sul mercato all’epoca dei fatti (1997/1998).
(186)
L’operazione controversa costituisce una tipica operazione di sale-and-lease-back. Gli accordi di sale-and-lease-back sono per loro natura operazioni finanziarie. Con l’acquisto di un immobile dal locatario il locatore gli fornisce risorse liquide o finanzia investimenti di maggiore portata, come ad esempio la ristrutturazione di vecchi immobili. Per poterne garantire il successivo utilizzo - per fini commerciali o altri fini - l’immobile viene rilocato in leasing al locatario, operazione questa con cui il locatore ammortizza l’investimento (in tutto o in parte) nel corso della durata del contratto di leasing.
(187)
In quanto operazione finanziaria, l’accordo di sale-and-lease-back presenta talune similitudini con i crediti bancari e le ipoteche. Esistono tuttavia anche alcune importanti differenze che non possono essere trascurate. Un’operazione di sale-and-lease-back permette al venditore/locatario di finanziare grandi investimenti e di disporre immediatamente di risorse liquide senza dover far ricorso al capitale proprio. Ciò significa che il capitale proprio e le disponibilità aggiuntive acquisite sono a disposizione per altri investimenti o che il locatario può effettivamente compiere degli investimenti per i quali, a causa della mancanza di capitale proprio o di un elevato livello di indebitamento, non otterrebbe un credito tradizionale. Dato che l’acquirente/locatore deve rifinanziare il suo investimento iniziale e conseguire un utile, la rata di leasing è di norma superiore al tasso di interesse per un credito bancario equivalente (come meglio spiegato nella prossima sezione). Al termine del contratto di leasing il locatario deve ricomprare l’immobile o quest’ultimo resta di proprietà del locatore ed è a disposizione per un diverso impiego. Ciò significa che la rata di leasing dipende dal valore residuo dell’immobile alla scadenza del contratto di leasing concluso tra le due parti. Dato che il valore residuo è spesso difficile da stabilire, in particolare nel caso di contratti di leasing di lunga durata, esso integra per il locatore un fattore di rischio che si rispecchia nella rata di leasing. Un tale rischio non sussiste nel caso dei crediti bancari e sussiste, in misura solo contenuta, nel caso delle ipoteche.
(188)
La rata di leasing e i tassi di interesse per crediti/ipoteche non sono quindi completamente equiparabili. Se si confronta la rata di leasing dell’operazione in esame con i tassi di interesse medi per crediti/ipoteche all’epoca dei fatti (1997/1998), non è possibile stabilire in modo chiaro se la rata di leasing allora richiesta (1997/1998) fosse usuale per il mercato. È tuttavia possibile giudicare se la rata di leasing fosse così elevata da escludere che un operatore in economia di mercato avrebbe prevedibilmente stipulato l’operazione.
7.4.3.2. Valutazione
(189)
Nel negozio giuridico di cui trattasi era stato previsto inizialmente una rata di leasing pari al […]% annuo del volume di investimento complessivo. In ragione di un’indicizzazione dell’importo dovuto nella misura del […]% annuo, la rata di leasing arriva ad ammontare al termine della durata contrattuale a […]%, il che corrisponde a una rata di leasing media del […]% annuo. A titolo di confronto: se NEUWOGES avesse deciso di non indicizzare la rata di leasing, quest’ultima sarebbe stata fissata per tutta la durata dei 30 anni nel […]% l’anno. La «maggiorazione» è quindi il prezzo della decisione di avere rate di leasing inferiori all’inizio della durata del contratto e più elevate verso la fine, in luogo di rate di leasing costanti per tutta la durata del contratto.
(190)
Occorre anzitutto ricordare che il Landgericht Rostock ha esaminato la rata di leasing confrontandola con i tassi di interesse di altre operazioni. Esso ha ritenuto che l’andamento dei tassi di interesse per le ipoteche in un periodo di 30 anni è sì difficile da stimare, ma che tuttavia nella fase in cui i tassi di interesse hanno l’incidenza maggiore, si devono considerare tassi superiori al 10 %. La rata di leasing media richiesta a NEUWOGES non sarebbe quindi così inusuale per il mercato.
(191)
Ai fini del confronto sono disponibili soltanto dati del tutto generici. Di tutti i dati raccolti da Deutsche Bundesbank per il gennaio 1998 (momento in cui il negozio giuridico di cui trattasi è stato concluso) assumono rilievo due tipologie di tassi di interesse. Da un lato, rilevano i tassi di interesse per i «crediti ipotecari su immobili residenziali a tasso fisso per un periodo di 10 anni», dal momento che anche NEUWOGES metterebbe a disposizione immobili residenziali a garanzia del credito (a prescindere dal fatto che un tale credito soddisfi o meno tutti i requisiti formali di un ipoteca). Dall’altro, anche i tassi di interesse per i «crediti a lungo termine a tasso fisso a favore di imprese e lavoratori autonomi di importo compreso tra 500 000 e 5 milioni di EUR» possono essere adatti per un confronto, dal momento che NEUWOGES può essere considerata un’impresa (in genere le ipoteche sono più di frequente contratte da persone private che vivono personalmente nell’immobile e che non lo concedono in affitto a terzi).
(192)
Secondo la Bundesbank, il tasso di interesse medio per i crediti ipotecari tedeschi a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestavano nel gennaio 1998 sul 6,40 % annuo. All’epoca, i tassi di interesse per la suddetta tipologia di crediti oscillavano in una fascia compresa tra il 6,17 % annuo (livello inferiore della fascia) e il 6,97 % annuo (livello superiore della fascia). Per i finanziamenti a tasso fisso a lungo termine il tasso di interesse medio era pari, nel gennaio 1998, a 6,35 % e oscillava in una forbice compresa tra 5,55 % (livello inferiore della fascia) e 7,73 % l’anno (livello superiore della fascia). La Bundesbank non fornisce informazioni sulla durata media di un credito «a lungo termine». Si può tuttavia ritenere che la durata media si collochi sui 10 anni al massimo, e probabilmente al di sotto (114).
(193)
Nel confrontare la rata di leasing corrisposta da NEUWOGES con i tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti erogati nello stesso periodo (ovvero nel gennaio 1998), occorre tener conto dei seguenti aspetti:
-
La rata di leasing media annua per una durata contrattuale di 30 anni è pari a […]%. Come già osservato, NEUWOGES ha tuttavia scelto liberamente di corrispondere all’inizio della durata del contratto una rata di leasing più bassa, che viene compensata da una rata di leasing superiore in una fase successiva. Questa decisione ha il suo prezzo: se NEUWOGES si fosse decisa fin dall’inizio per una rata di leasing fissa, avrebbe dovuto pagare soltanto una rata annua del […]% (115). I dati della Bundesbank si riferiscono a crediti a tasso fisso, vale a dire nei quali il tasso di interesse rimane lo stesso ogni anno. Ipotizzando che NEUWOGES avesse potuto ottenere la concessione di un credito con condizioni di pagamento simili (ovvero, pagamenti in conto interessi inferiori all’inizio e superiori verso la fine), anche questo avrebbe avuto un suo prezzo (per le stesse ragioni che nel caso di BAVARIA) (116). I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank dovrebbero quindi essere confrontati con una rata di leasing costante di […]%.
-
La rata di leasing è stata fissata per un periodo di 30 anni. Malgrado l’indicizzazione annuale, era possibile già all’inizio della durata del contratto calcolare la rata di leasing media per la durata complessiva del contratto. I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti ipotecari sono previsti per un periodo di 10 anni (come sopra illustrato non è noto per quale periodo vengano fissati gli interessi per le imprese, ma si può ipotizzare che il periodo non superi i 10 anni). Il termine di paragone più adatto sarebbero tassi di interesse su 30 anni. Tali dati non sono però pubblicati da Bundesbank. In generale, i finanziamenti a tasso fisso diventano più onerosi con il prolungarsi della durata. I dati della Bundesbank per il gennaio 1998 mostrano, ad esempio, che il tasso fisso di interesse medio nel caso di crediti ipotecari a tasso fisso con una durata di 5 anni era pari al 5,85 %, mentre il tasso di interesse per i crediti a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestava sul 6,40 %. Si può quindi ragionevolmente ritenere che i tassi di interesse su un credito a tasso fisso con una durata di 30 anni sarebbero stati considerevolmente superiori rispetto ai tassi di interesse medi indicati dalla Bundesbank del 6,35 % o 6,40 %.
-
La Bundesbank indica sia un tasso di interesse medio che una fascia sulla basi di un ampio numero di contratti di credito stipulati in Germania nel gennaio 1998. La rata di leasing fissata per NEUWOGES rispecchia implicitamente il rischio insito nell’operazione con BAVARIA. Quest’ultima era esposta soprattutto al rischio creditizio, ovvero al rischio che NEUWOGES diventasse insolvente o che non potesse, per altro motivo, adempiere l’obbligo di pagare i canoni di affitto necessari. Anche una banca avrebbe valutato l’affidabilità creditizia di NEUWOGES prima di erogarle il credito. I clienti con un’affidabilità creditizia ridotta (o un elevato rischio creditizio per la banca) devono di norma accettare, in compenso, un tasso di interesse superiore (117). Come osservato nella sezione 7.3.1, NEUWOGES aveva poche possibilità di stipulare nuovi contratti di credito in ragione di un indebitamento effettivamente alto e del fatto che il suo capitale proprio era vincolato ad altri progetti di investimento. Una banca che fosse stata comunque disposta a concederle un credito, avrebbe considerato tali aspetti nel fissare il tasso di interesse. I tassi di interesse sui crediti applicati a imprese con un indebitamento relativamente elevato e che possono mettere a disposizione dell’investimento una quota solo ridotta di capitale proprio sono elevati. Per questo motivo, nel confrontare le rate di leasing versate da NEUWOGES con i tassi di interesse per le tipologie di credito presenti sul mercato, occorre sempre considerare i tassi della fascia alta della Bundesbank (118).
-
Come già osservato, una società di leasing deve rifinanziare il suo investimento iniziale (in questo caso soprattutto il prezzo di acquisto degli immobili e i costi di ristrutturazione). Il tasso di interesse che essa deve versare per il suo rifinanziamento dipende da molti fattori, quali, ad esempio, la sua dimensione, il suo livello di indebitamento e gli immobili nel suo portafoglio. Il tasso di interesse in parola è tuttavia solo il punto di partenza, dal momento che la società di leasing (BAVARIA) deve essere remunerata anche per i rischi da essa sopportati. Tra questi rientrano il rischio di oscillazione dei tassi (il rischio collegato al fatto che il suo investimento debba essere rifinanziato a un tasso di interesse variabile, mentre i pagamenti del leasing beneficiano di un tasso di interesse fisso), il rischio creditizio (la possibilità già citata che NEUWOGES diventi insolvente e BAVARIA non percepisca i pagamenti del leasing ancora dovuti) e il rischio connesso al valore residuo (l’incertezza circa il valore dell’immobile dopo la scadenza del contratto di leasing). La società di leasing sopporta probabilmente anche determinati costi generali che si riflettono anch’essi sulla rata di leasing (119). La società di leasing intende inoltre anche conseguire utili di cui tiene conto in sede di determinazione della rata di leasing (120). Anche se BAVARIA fosse stata nella posizione di rifinanziare il suo investimento a un tasso di interesse inferiore rispetto a quello che NEUWOGES avrebbe pagato per un credito bancario, il tasso di interesse del rifinanziamento avrebbe comunque dovuto essere incrementato di tali diversi elementi (maggiorazione a copertura di rischi, costi e utile), per ottenere la data di leasing voluta, cosicché potrebbe in definitiva superare il tasso di interesse di un credito tradizionale.
(194)
Alla luce di tutti i fattori che precedono una rata di leasing del […]% annua, in caso di rata di leasing fissa (o anche del […]% in caso di rata di leasing con un’indicizzazione del […]%, che però sembra meno adatto a un confronto) risulta del tutto ragionevole rispetto ai tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per i crediti. Occorre ricordare che i dati forniti dalla Bundesbank dovrebbero essere adeguati, ad esempio, a una durata di 30 anni con un tasso fisso. Anche se non è possibile stabilire con esattezza la rettifica necessaria per poter ottenere un termine di paragone adeguato, la differenza tra i tassi di interesse medi per crediti/ipoteche e la rata di leasing sembra sufficientemente giustificabile per escludere la presenza di elementi indicanti che BAVARIA abbia preteso una rata di leasing troppo elevata. La Commissione giunge quindi alla conclusione che la rata di leasing di BAVARIA era, all’epoca dei fatti (fine 1997/inizio 1998), conforme alle condizioni di mercato.
7.4.4. Conclusione
(195)
Le informazioni disponibili indicano che anche un operatore in economia di mercato avrebbe dato seguito all’operazione tra NEUWOGES e BAVARIA. Gli esempi di contratti, la procedura di gara, il confronto con altri strumenti di finanziamento denotano tutti che l’operazione è stata conclusa alle condizioni di mercato all’epoca in vigore e che il modello BAVARIA non era eccessivamente costoso.
7.5. VALUTAZIONE AGGIUNTIVA: RIMANENTI ELEMENTI DI AIUTO E COMPATIBILITÀ CON IL MERCATO INTERNO
(196)
L’esame primario compiuto dalla Commissione evidenzia quindi che la decisione di NEUWOGES di concludere un’operazione di sale-and-lease-back rispettava il principio dell’operatore in economia di mercato, ovvero che l’operazione non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio e pertanto non le ha neppure concesso un aiuto. Tuttavia, la Commissione ha anche esaminato se un risultato diverso - ovvero che a BAVARIA sia stato effettivamente accordato un vantaggio da parte di NEUWOGES - avrebbe necessariamente portato alla conclusione che l’operazione si configura come aiuto di Stato non compatibile con il mercato interno. Muovendo dall’ipotesi che NEUWOGES non abbia rispettato il principio dell’operatore in economia di mercato e che sia stato così accordato a BAVARIA un vantaggio, la Commissione ha quindi esaminato se la misura abbia costituito un aiuto di Stato a favore di BAVARIA e se eventuali aiuti potessero essere dichiarati compatibili con il mercato interno.
7.5.1. Rimanenti elementi di aiuto
7.5.1.1. Imprese
(197)
La concessione di risorse pubbliche può essere qualificata come aiuto di Stato solo se il destinatario è un’«impresa» ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. Secondo una giurisprudenza costante della Corte di giustizia, la nozione di impresa abbraccia qualsiasi entità che esercita un’attività economica (121). Un’attività economica è qualsiasi attività consistente nell’offrire beni e servizi sul mercato (122).
(198)
BAVARIA esercita una serie di attività economiche, quali investimenti immobiliari e locazione di detti immobili a clienti commerciali e privati. BAVARIA è quindi un’impresa ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
7.5.1.2. Utilizzo di risorse statali e imputabilità allo Stato
(199)
La misura deve essere imputabile allo Stato e deve essere finanziata con risorse statali. In base alla giurisprudenza della Corte di giustizia nella causa Stardust Marine (123) anche aiuti di Stato non finanziati direttamente dal bilancio dello Stato possono soddisfare tale criterio se le risorse in parola ricadono sotto il controllo dello Stato e la decisione circa il trasferimento di tali risorse è imputabile ad esso.
(200)
NEUWOGES fa capo al 100 % alla città di Neubrandenburg ed è pertanto un’impresa pubblica ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 2006/111/CE della Commissione citata nella sentenza Stardust Marine (124). La città di Neubrandenburg detiene l’intera partecipazione in NEUWOGES e può, come socio unico, esercitare un controllo essenziale sul consiglio di amministrazione e sull’assemblea dei soci di NEUWOGES. La Commissione giunge quindi alla conclusione che la città ha la possibilità di guidare l’impiego delle risorse di NEUWOGES. L’operazione di sale-and-lease-back ha comportato di conseguenza l’impiego di risorse statali.
(201)
Per quanto attiene all’imputabilità allo Stato, la Commissione osserva che la città di Neubrandenburg, in base alle informazioni a disposizione, ha partecipato in modo decisivo alla riuscita dell’operazione di sale-and-lease-back. L’operazione doveva essere approvata dal consiglio di amministrazione di NEUWOGES, i cui membri agivano su incarico della città. I documenti dimostrano anche che il consiglio di amministrazione era attivamente coinvolto nella negoziazione dei contratti. La Commissione ritiene pertanto che la conclusione del contratto di sale-and-lease-back debba essere imputata allo Stato.
7.5.1.3. Selettività
(202)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE una misura costituisce aiuto di Stato solo quando favorisce talune imprese o talune produzioni. Nella nozione di aiuto di Stato ricadono quindi solo quelle misure che conferiscono a tali imprese un vantaggio selettivo.
(203)
Dato che la misura in esame costituiva un’operazione bilaterale tra NEUWOGES e BAVARIA, qualsiasi vantaggio accordato da NEUWOGES a BAVARIA avrebbe carattere selettivo in quanto nessun’altra impresa vi avrebbe avuto accesso.
7.5.1.4. Distorsione della concorrenza ed effetti sugli scambi
(204)
Le sovvenzioni pubbliche alle imprese costituiscono aiuti di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE se falsano o minacciano di falsare la concorrenza e incidono sugli scambi tra Stati membri. Una sovvenzione accordata dallo Stato che rafforzi la posizione concorrenziale di un’impresa rispetto ai suoi concorrenti, è valutata come una misura che falsa o minaccia di falsare la concorrenza (125). Si riscontra quindi una distorsione della concorrenza in tutti i casi in cui lo Stato accorda a un’impresa un vantaggio finanziario nell’ambito di un settore di produzione liberalizzato nel quale esiste o potrebbe esistere concorrenza.
(205)
Secondo la giurisprudenza costante dei giudici dell’Unione, gli aiuti a favore di imprese operanti sul mercato interno sono idonei a incidere sugli scambi tra Stati membri (126).
(206)
BAVARIA si contende con altri fondi immobiliari e società di investimento tedesche e di altri Stati membri dell’Unione le occasioni di investimento. Un vantaggio finanziario concesso a BAVARIA rafforzerebbe la posizione concorrenziale di tale impresa e sarebbe adatto a falsare la concorrenza. Dato che il mercato degli investimenti immobiliari è un mercato che si estende sull’intera Unione, qualsiasi vantaggio finanziario accordato a BAVARIA rafforzerebbe la posizione sul mercato dell’impresa rispetto ai suoi concorrenti di altri Stati membri e inciderebbe così sugli scambi tra Stati membri.
7.5.1.5. Conclusione
(207)
Ammettendo - contrariamente alla conclusione principale della Commissione sopra illustrata - che l’operazione di sale-and-lease-back non fosse compatibile con il principio dell’operatore in economia di mercato e fosse stato così accordato a BAVARIA un vantaggio, si dovrebbe giungere alla conclusione che l’operazione di sale-and-lease-back ha costituito un aiuto di Stato. In tale ipotesi occorrerebbe quindi verificare se l’eventuale aiuto di Stato possa essere considerato compatibile con il mercato interno.
7.5.2. Compatibilità con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE
(208)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE «[possono considerarsi compatibili con il mercato interno] gli aiuti destinati ad agevolare lo sviluppo di talune attività o di talune regioni economiche, sempre che non alterino le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse». Nell’applicare l’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), la Commissione deve soppesare gli effetti positivi e attesi della misura d’aiuto a fronte dei suoi effetti negativi sulle condizioni del mercato derivanti dalla sua attuazione.
(209)
Una misura di aiuto, per superare tale valutazione comparata, deve soddisfare cinque condizioni. In primo luogo la misura di aiuto deve perseguire un obiettivo preciso di interesse comune. In secondo luogo, la misura di aiuto deve costituire uno strumento appropriato per il conseguimento del suddetto obiettivo. In terzo luogo, essa deve essere necessaria e avere un effetto di incentivo. In quarto luogo essa deve essere adeguata. In quinto luogo, la misura di aiuto non può alterare le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse.
7.5.2.1. Obiettivo di interesse comune
(210)
A norma degli articoli 3 e 174 del TFUE, la coesione economica e sociale è un obiettivo dell’Unione. Il rafforzamento della coesione economica e sociale implica un miglioramento dell’ambiente cittadino e della qualità di vita degli abitanti delle città. La politica di coesione può contribuire alla creazione di comunità sostenibili in quanto permette di affrontare le questioni economiche, sociali e ambientali attraverso strategie integrate di rinnovamento, recupero e sviluppo delle zone urbane e rurali. Tale obiettivo può essere conseguito in vari modi (127).
(211)
La Commissione rileva che l’obiettivo di NEUWOGES è, in base al suo statuto, garantire che in regione vi siano abbastanza appartamenti. La Commissione osserva inoltre che NEUWOGES con la conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back perseguiva determinati obiettivi di politica (comunale). NEUWOGES afferma che
-
negli anni ‘90, dopo la riunificazione, l’adeguamento degli standard abitativi nella Germania orientale a quelli della Germania occidentale rappresentava un progetto politico importante; ciò avrebbe comportato un’accelerazione del processo di privatizzazione e ristrutturazione degli immobili esistenti in Germania orientale, a prescindere dal fatto che ciò fosse o meno ragionevole dal punto di vista economico;
-
la privatizzazione e ristrutturazione degli edifici, oggetto del contratto di sale-and-lease-back, erano dirette a garantire le prospettive future della città di Neubrandenburg: mediante la predisposizione di appartamenti a prezzi accessibili e di elevata qualità e la loro privatizzazione (cui BAVARIA si era impegnata), NEUWOGES sperava di aumentare l’attrattività di Neubrandenburg per i suoi cittadini.
(212)
La Commissione osserva inoltre che BAVARIA si è impegnata a cercare di vendere un certo numero di appartamenti agli allora inquilini. Nel farlo essa non poteva esigere un prezzo di mercato, ma doveva rispettate in certo tetto (128). Il contratto, soggetto a tali condizioni, garantiva quindi agli inquilini degli immobili dell’epoca un certo vantaggio.
(213)
Se l’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA fosse effettivamente qualificata come aiuto di Stato, il che non è, l’aiuto di cui trattasi sarebbe stato accordato per conseguire i suddetti obiettivi politici. La messa a disposizione di una regione di sufficienti spazi abitativi, quale contributo alla realizzazione di un obiettivo politico nazionale (l’equiparazione delle condizioni abitative in Germania orientale e occidentale dopo la riunificazione) e la garanzia delle prospettive future della città di Neubrandenburg mediante la predisposizione per la popolazione di appartamenti a prezzi accessibili di elevata qualità (e la previsione di un vantaggio agli inquilini dell’epoca degli immobili interessati) possono nel loro insieme essere considerate come un obiettivo preciso di interesse comune. La Commissione ritiene quindi che l’operazione costituisca una misura diretta al conseguimento di un obiettivo preciso di interesse comune.
7.5.2.2. Adeguatezza della misura
(214)
È pacifico che il contratto di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA ha conseguito gli obiettivi perseguiti. L’operazione ha così portato a un’integrale ristrutturazione e privatizzazione degli edifici acquistati da BAVARIA, che sono stati offerti in vendita agli allora inquilini a un prezzo di acquisto inferiore, a un rafforzamento dell’offerta di spazi abitativi di alta qualità in regione e al miglioramento, in tal modo, delle prospettive future della città di Neubrandenburg.
(215)
Nella ricerca di un acquirente per gli immobili e nel valutare le opzioni disponibili, NEUWOGES ha compiuto una serie di azioni, che hanno effettivamente garantito che, qualora l’operazione di sale-and-lease-back dovesse comportare un aiuto, questo sarebbe limitato al minimo necessario per il raggiungimento dell’obiettivo perseguito. NEUWOGES, in particolare, ha avviato una gara con procedura ristretta, ha trattato per mesi con BAVARIA le condizioni dell’operazione e si è infine convinta del fatto che l’operazione fosse l’offerta migliore sul mercato. Non sussistono pertanto elementi per ritenere che, quand’anche l’operazione di sale-and-lease-back avesse comportato un aiuto, tale aiuto avrebbe superato il minimo necessario. L’analisi di cui alla sezione 7.3 - nell’ambito della quale l’operazione di sale-and-lease-back è stata confrontata con diverse altre opzioni (come una ristrutturazione degli edifici grazie al ricorso al credito o una vendita diretta) - ha mostrato che non esisteva alcuna alternativa che avrebbe permesso di raggiungere lo stesso obiettivo senza la concessione di un aiuto o con un aiuto inferiore. L’operazione di sale-and-lease-back e l’aiuto ivi eventualmente contenuto erano così uno strumento adeguato per il raggiungimento di obiettivi d’interesse comune.
7.5.2.3. Necessità ed effetto di incentivo
(216)
Supponendo che l’operazione di sale-and-lease-back comportasse effettivamente un aiuto di Stato, occorrerebbe altresì verificare se tale aiuto aveva un effetto di incentivo. NEUWOGES e BAVARIA hanno discusso delle condizioni dell’operazione per vari mesi. Sembra che BAVARIA non avrebbe accettato un’operazione non in linea con il suo «Leasingmodell Immobilien». Se l’operazione alla fine conclusa, basata sul «Leasingmodell Immobilien» di BAVARIA, avesse comportato un aiuto di Stato, allora è indubbio che BAVARIA non avrebbe accettato l’operazione in mancanza di tale aiuto.
7.5.2.4. Proporzionalità
(217)
La Commissione ha già osservato che gli obiettivi perseguiti da NEUWOGES all’atto della conclusione dell’operazione devono essere considerati importanti. La ristrutturazione e privatizzazione degli edifici, allo stesso modo della loro vendita diretta ai conduttori a un prezzo inferiore, hanno prestato un contributo importante al miglioramento della coesione economica e sociale. Allo stesso tempo l’importo dell’aiuto a favore di BAVARIA contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back era in ogni caso limitato, cosicché eventuali effetti distorsivi della concorrenza da parte della misura sarebbero anch’essi limitati. Alla luce di quanto precede, qualsiasi aiuto eventualmente contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA sarebbe proporzionato rispetto all’obiettivo perseguito.
7.5.2.5. Nessuna alterazione delle condizioni degli scambi contraria all’interesse comune
(218)
Occorre altresì ricordare che l’importo dell’aiuto contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back a favore di BAVARIA era in ogni caso contenuto. Le ripercussioni della misura sugli scambi erano quindi anch’esse comunque limitate. Mentre qualsiasi aiuto contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back avrebbe migliorato la posizione concorrenziale di BAVARIA, che è - almeno potenzialmente - in concorrenza con altre imprese (anche con imprese di altri Stati membri), la portata di tali effetti dipende dall’importo dell’aiuto conseguito. Posto che la posizione concorrenziale di BAVARIA è stata in tal modo migliorata in misura solo contenuta, occorre giungere alla conclusione che l’operazione di sale-and-lease-back, quand’anche avesse contenuto un elemento di aiuto, non avrebbe alterato le condizioni degli scambi in modo contrario all’interesse comune.
7.5.3. Conclusione sul rimanente elemento di aiuto e sulla compatibilità con il mercato interno
(219)
Nel caso in cui l’operazione di sale-and-lease-back dovesse aver accordato a BAVARIA un vantaggio, la Commissione è pervenuta alla conclusione, sulla base dei motivi indicati nella sezione 7.5.2, che si tratterebbe di un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. La Commissione osserva tuttavia che l’aiuto di Stato contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back sarebbe compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE.
7.6. CONCLUSIONE SULLA SUSSISTENZA DI UN AIUTO DI STATO E SULLA COMPATIBILITÀ CON IL MERCATO INTERNO
(220)
Dall’analisi del valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES, rispetto ad altre operazioni possibili, e dall’esame del carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione, si può trarre la conclusione che quest’ultima è compatibile con il principio dell’operatore in economia di mercato. Con la conclusione dell’operazione in parola NEUWOGES ha tenuto una condotta che anche un investitore economico operante in economia di mercato avrebbe scelto. Occorre sottolineare in particolare che non era disponibile un’alternativa economicamente più attrattiva e le condizioni dell’operazione di sale-and-lease-back non potevano neppure essere considerate, all’epoca dei fatti (1997/1998), come inusuali sul mercato alla luce dei criteri di comparazione disponibili e delle altre offerte emerse in corso di gara.
(221)
Si deve quindi concludere che l’operazione con NEUWOGES non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio, dal momento che la condotta di NEUWOGES corrispondeva a quella di un operatore in economia di mercato. Posto che nell’ambito della misura in esame non è stato concesso alcun vantaggio, una delle condizioni per la qualificazione come aiuto di Stato non è soddisfatta; la misura non costituisce quindi un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
(222)
In aggiunta all’accertamento in via principale, ovvero che l’operazione di sale-and-lease-back non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio e non conteneva pertanto un aiuto di Stato, la Commissione è giunta all’ulteriore conclusione che, nel caso in cui la suddetta operazione abbia effettivamente accordato a BAVARIA un vantaggio, esso costituirebbe realmente un aiuto di Stato. L’aiuto di Stato in parola sarebbe però compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
Il negozio giuridico concluso il 21 gennaio 1998 tra Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sotto forma di un contratto di cessione del diritto di superficie e di contratto amministrativo non si configura come aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
Articolo 2
Ove il negozio giuridico concluso il 21 gennaio 1998 tra Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sotto forma di un contratto di cessione del diritto di superficie e di un contratto amministrativo dovesse invece comportare un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, tale aiuto sarebbe compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE.
Articolo 3
La Repubblica federale di Germania è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 16 settembre 2014