РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
ODLUKA KOMISIJE (EU) 2015/507
od 16. rujna 2014.
o mjeri SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) koju je poduzela Njemačka
(priopćeno pod brojem dokumenta C(2014) 6411)
(Vjerodostojan je samo tekst na njemačkom jeziku)
(Tekst značajan za EGP)
EUROPSKA KOMISIJA,
uzimajući u obzir Ugovor o funkcioniranju Europske unije, a posebno njegov članak 108. stavak 2. prvi podstavak,
nakon što je pozvala zainteresirane strane da u skladu s navedenim člankom (1) iznesu svoje primjedbe i uzimajući u obzir njihove primjedbe,
budući da:
1. POSTUPAK
(1)
Trgovačko društvo Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dalje u tekstu: „NEUWOGES”) Komisiji je 30. ožujka 2007. na temelju članka 20. stavka 2. Uredbe Vijeća (EZ) br. 659/1999 (2) podnijelo pritužbu prema kojoj je trgovačkim društvima Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dalje u tekstu „BAVARIA 1” i „BAVARIA 2”; zajedno „BAVARIA”) u okviru Ugovora o nasljednom pravu građenja (njem. Erbbaurechtsvertrag) i Općeg ugovora o upravljanju (njem. Generalverwaltervertrag) dodijeljena nezakonita državna potpora. NEUWOGES je zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a.
(2)
Komisija je 6. kolovoza 2007., 14. svibnja 2008., 6. travnja 2009. i 3. veljače 2012. od Njemačke zatražila dodatne informacije. Njemačka je odgovorila 4. rujna 2007., 12. listopada 2007., 17. listopada 2007., 11. srpnja 2008., 14. srpnja 2008., 12. prosinca 2008., 30. lipnja 2009. i 28. veljače 2012. NEUWOGES je dostavio primjedbe 30. svibnja 2007., 5. studenoga 2007., 26. veljače 2008., 15. srpnja 2008., 30. rujna 2008., 18. prosinca 2008., 6. ožujka 2009., 4. lipnja 2009., 15. srpnja 2009., 26. kolovoza 2009., 22. rujna 2009. i 19. siječnja 2012. BAVARIA je podnijela primjedbu 13. svibnja 2008.
(3)
Pokrajinski sud Landgericht Rostock (dalje u tekstu „LG Rostock”) objavio je svoju presudu u postupku BAVARIA/NEUWOGES 28. studenoga 2008. BAVARIA je podnijela tužbu protiv NEUWOGES-a zbog neispunjenja ugovora koji su stranke sklopile. Nakon toga NEUWOGES je naveo da ugovor sadržava nezakonitu državnu potporu koja je nespojiva s unutarnjim tržištem i da je stoga ništavan. Sud LG Rostock donio je zaključak da trgovačkom društvu BAVARIA nije dodijeljena prednost i da stoga ne postoji državna potpora u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. NEUWOGES je protiv presude podnio žalbu. Postupak pred višim pokrajinskim sudom Oberlandesgericht Rostock (dalje u tekstu „OLG Rostock”) još je u tijeku. Osim toga, BAVARIA je pokrenula postupak pred upravnim sudom Verwaltungsgericht Greifswald (dalje u tekstu „VG Greifswald”) kako bi sudskim putem dobilo uvid u sve spise NEUWOGES-a ili grada Neubrandenburga povezane s navedenim ugovorima. Postupak je još uvijek u tijeku.
(4)
Dopisom od 4. lipnja 2009. NEUWOGES je u skladu s člankom 265. stavkom 2. UFEU-a od Komisije zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u roku od dva mjeseca.
(5)
Dopisom od 29. srpnja 2009. Komisija je NEUWOGES-u dostavila svoju privremenu procjenu prema kojoj ni Ugovor o nasljednom pravu građenja ni Opći ugovor o upravljanju ne sadržavaju državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
(6)
Dopisom od 26. kolovoza 2009. podnositelj pritužbe osporavao je privremenu ocjenu i od Komisije zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u roku od dva tjedna.
(7)
Dopisom od 15. rujna 2009. službe Komisije obavijestile su NEUWOGES da će mu dostaviti dodatan dopis s ocjenom posljednjih primjedaba NEUWOGES-a. Dopisom od 22. rujna 2009. NEUWOGES je obavijestio Komisiju da se ne slaže s prijedlogom Komisije.
(8)
NEUWOGES je 9. listopada 2009. podigao tužbu pred Sudom Europske unije i zatražio da Sud odluku koja je navodno sadržana u dopisu Komisije od 29. srpnja 2009. proglasi ništavnom ili da umjesto toga utvrdi da Komisija nije primjereno postupala jer je odbila pokrenuti službeni istražni postupak u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a. Sud je 9. siječnja 2012. odbio tužbu za poništenje kao nedopuštenu i tužbu zbog propusta kao neosnovanu (3).
(9)
Dopisom od 19. siječnja 2012. NEUWOGES je od Komisije ponovno zatražio pokretanje službenog istražnog postupka u skladu s člankom 108. stavkom 2. UFEU-a.
(10)
Dopisom od 21. ožujka 2012. Komisija je obavijestila Njemačku o svojoj odluci o pokretanju službenog istražnog postupka. Odluka Komisije o pokretanju postupka (dalje u tekstu „odluka o pokretanju postupka”) objavljena je u Službenom listu Europske unije (4). Komisija je pozvala zainteresirane strane da podnesu svoje primjedbe o toj mjeri. NEUWOGES je 22. ožujka 2012. podnio žalbu protiv odluke suda od 9. siječnja 2012. Sud je 15. studenoga 2012. odbio žalbu kao neosnovanu (5).
(11)
Komisija je 17. srpnja 2012., 2. listopada 2012., 4. travnja 2013. i 15. travnja 2014. zaprimila primjedbe NEUWOGES-a, a 18. lipnja 2012. i 22. travnja 2013. primjedbe trgovačkog društva BAVARIA. Primjedbe su 7. kolovoza 2012. i 16. rujna 2013. proslijeđene Njemačkoj. Po nalogu njemačke savezne vlade grad Neubrandenburg podnio je primjedbe 23. srpnja 2012. i 28. rujna 2012.; savezna pokrajina Berlin svoje je primjedbe dostavila 16. svibnja 2012., 28. rujna 2012. i 30. rujna 2013.
2. OPIS MJERA
(12)
NEUWOGES je društvo s ograničenom odgovornošću u skladu s njemačkim pravom. Grad Neubrandenburg vlasnik je 100 % njegovih udjela. Cilj je trgovačkog društva NEUWOGES velikom dijelu stanovništva grada Neubrandenburga i okolice osigurati pristupačne stanove. Društvo danas posjeduje 33 % svih stanova u gradu Neubrandenburgu. BAVARIA 1 i BAVARIA 2 društva su za upravljanje nekretninama osnovana isključivo za transakciju s NEUWOGES-om i u većinskom su vlasništvu zatvorenih fondova za nekretnine. BAVARIA 1 u vlasništvu je društva BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) i društva BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), dok je BAVARIA 2 u stopostotnom vlasništvu fonda Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Udjeli u fondovima BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn u vlasništvu su malih ulagača. Oba je fonda osnovalo trgovačko društvo Berliner Immobilien-Holding GmbH koje njima i upravlja, a koje je do 1. siječnja 2006. pripadalo banci Bankgesellschaft Berlin i otad je u stopostotnom izravnom vlasništvu savezne pokrajine Berlina.
(13)
NEUWOGES je, među ostalim, vlasnik niza zemljišta u Neubrandenburgu na kojima se nalazi 12 stambenih zgrada s ukupno 557 stanova i nekoliko poslovnih prostora. NEUWOGES i BAVARIA sklopili su 21. siječnja 1998. Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju („predmetni ugovori” ili zajedno „transakcija prodaje i uzimanja u zakup” (sale-and-lease-back)).
2.1. UGOVOR O NASLJEDNOM PRAVU GRAĐENJA
(14)
NEUWOGES i BAVARIA sklopili su 21. siječnja 1998. Ugovor o leasingu zemljišta i kupnji zgrada za 12 zgrada s ukupno 557 stanova. U okviru tog ugovora BAVARIA je dobila nasljedno pravo građenja na zemljištima tijekom razdoblja od 75 godina i stekla je zgrade.
(15)
Ugovor o nasljednom pravu građenja sastoji se od dvaju glavnih dijelova:
(a)
s jedne se strane BAVARIA obvezala na plaćanje iznosa od ukupno […] (6) EUR (7) NEUWOGES-u: […] EUR kao kapitalizirane kamate na nasljedno pravo građenja na zemljištu za razdoblje do 31. prosinca 2028. i […] EUR kao kupovne cijene za zgrade;
(b)
s druge strane BAVARIA od 1. siječnja 2029. tijekom razdoblja od deset godina mora plaćati godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, tj. od […] EUR po m2 odnosno […] EUR godišnje. Za preostalo trajanje Ugovora o nasljednom pravu građenja predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu cijena za ukupne životne troškove ako se on promijeni za više od […] %.
(16)
NEUWOGES je 1997. prije sklapanja Ugovora o nasljednom pravu građenja s trgovačkim društvom BAVARIA angažirao vlastite stručnjake za utvrđivanje vrijednosti objekata (zgrada i zemljišta). Prema toj stručnoj procjeni vrijednost objekata iznosila je […] EUR. NEUWOGES je 2007. dodatno angažirao vanjskog stručnjaka kako bi retroaktivno izradio još jednu stručnu procjenu tržišne vrijednosti objekata 1997. godine. Prema stručnoj procjeni iz 2007. procijenjena vrijednost objekata 1997. iznosila je […] EUR.
Zakon Altschuldenhilfegesetz
(17)
Ugovor o nasljednom pravu građenja sklopljen je s obzirom na Zakon o potpori u pogledu starih dugova (8) (njem. Altschuldenhilfegesetz). Nakon ponovnog ujedinjenja Njemačke 1990. nekadašnja stambena poduzeća u državnom vlasništvu u istočnoj Njemačkoj postala su zakonski samostalna komunalna stambena poduzeća. Imovina i obveze njihovih prethodnika prenesene su na ta nova poduzeća, što im je predstavljalo veliki teret. Kako bi se stambenim poduzećima omogućila dugoročna održivost, njemačko zakonodavno tijelo donijelo je zakon Altschuldenhilfegesetz koji je stupio na snagu 27. lipnja 1993.
(18)
Prema zakonu Altschuldenhilfegesetz komunalna stambena poduzeća u istočnoj Njemačkoj mogla su na zahtjev biti oslobođena starih dugova. U skladu s člankom 4. stavcima 1. do 2. zakona Altschuldenhilfegesetz za stare dugove koji premašuju iznos od 76,69 EUR po m2 mogao se odobriti djelomičan otpis, pri čemu se smio uzeti u obzir iznos od najviše 434,60 EUR po m2. S druge je strane stambeno poduzeće moralo prihvatiti određene obveze. Tako je, primjerice, moralo uložiti velike napore u privatizaciju 15 % stanova (članak 4. stavak 5. točka 1. u vezi s člankom 5.), raspolagati poslovnim planom za hitnu privatizaciju, modernizaciju i renoviranje stanova (članak 4. stavak 5. točka 2.) te izvješćivati o stanju svojeg programa ulaganja i rezultatima privatizacije (članak 4. stavci 5. do 7.). Prema verziji zakona koja je bila na snazi u tom trenutku (1997./1998.) stambena poduzeća mogla su do 31. prosinca 2003. ispuniti obvezu privatizacije. Ako stambeno poduzeće nije ispunilo obvezu privatizacije (odnosno nije uložilo velike napore u privatizaciju), moralo je vratiti već otpisane dugove.
(19)
Stambena poduzeća morala su prenijeti određeni postotak prihoda od privatizacije koji premašuju 76,69 EUR po m2 na fond za otplatu naslijeđenih dugova Erblastentilgungsfonds. U tom je trenutku (1997./1998.) člankom 5. stavkom 2. zakona Altschuldenhilfegesetz bilo predviđeno da je za sve privatizacije do 31. prosinca 1998. potrebno prenijeti 45 % prihoda od prodaje. Za privatizacije do 31. prosinca 2000. ili do 31. prosinca 2003. udio u prihodima određen je na 50 % odnosno 55 %. Ako je privatizacija provedena u obliku zasnivanja nasljednog prava građenja (tj. umjesto izravne prodaje zgrada i zemljišta prodane su samo zgrade, a u pogledu zemljišta zasnovano je nasljedno pravo građenja), prihod od prodaje na kojem se temeljio izračun obveze prijenosa sastojao se od cijene zgrade i neto sadašnje vrijednosti dogovorene kamate na nasljedno pravo građenja (članak 5. stavak 2.).
(20)
Tijekom 1995. pokazalo se da se izvorno planiranim oblikom privatizacije - tj. prodajom stanarima - vjerojatno ne bi ostvarila tražena stopa privatizacije od 15 %. U skladu s tim banka za obnovu Kreditanstalt für Wiederaufbau (dalje u tekstu „KfW”), koja je bila zadužena za upravljanje potporom u pogledu starih dugova, počela je prihvaćati i takozvanu „privatizaciju preko posrednika” (9). Prema tom modelu, koji se trebao primijeniti samo ako nije bilo izgledno da će se izravnom privatizacijom ostvariti stopa od 15 %, stambeno poduzeće moglo je komercijalnom kupcu prodati zgrade kao cjelinu. Kako bi ga se moglo uključiti u stopu privatizacije od 15 % koju su morala ispuniti stambena poduzeća, komercijalni se kupac morao obvezati na sanaciju zgrada i daljnju prodaju što većeg broja stanova (najmanje jedne trećine) stanarima (10). Ako je nakon predočenja konkretnih ponuda za prodaju znatno manje od trećine stanara bilo zainteresirano za kupnju, komercijalni kupac mogao je izuzeti 60 % stanova iz obveze privatizacije i tu obvezu ograničiti na privatizaciju trećine preostalih 40 % stanova (11).
NEUWOGES i zakon Altschuldenhilfegesetz
(21)
KfW je naposljetku priznao Ugovor o nasljednom pravu građenja kao primjeren način prodaje preko posrednika u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz. Sklapanjem transakcije povratnog leasinga NEUWOGES-u je omogućeno ispunjenje obveze privatizacije u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz. Međutim, ostaje nejasno i sporno u kojoj se mjeri zakonom Altschuldenhilfegesetz utjecalo na poslovne razloge na kojima se temeljila odluka NEUWOGES-a o sklapanju ugovorâ te je li potrebno uzeti u obzir otpis u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz koji je dobio NEUWOGES pri provjeri predstavlja li transakcija povratnog leasinga potporu trgovačkom društvu BAVARIA.
(22)
NEUWOGES je prema vlastitim navodima dobio otpis od ukupno […] EUR (12). NEUWOGES je obrazložio da je teško izračunati razmjeran dio ukupnog dobivenog otpisa u transakciji povratnog leasinga jer je u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz otpis moguć samo ako je stambeno poduzeće u potpunosti ispunilo obvezu privatizacije. Međutim, ako se dio iznosa ukupnog dobivenog otpisa mora uračunati u određenu mjeru privatizacije na temelju udjela tih privatizacija u ukupnoj obvezi privatizacije koju je preuzeo NEUWOGES, matematički bi se moglo izračunati da se na transakciju povratnog leasinga odnosi ukupni bruto otpis u iznosu od […] EUR. Od prihoda iz transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA bilo je potrebno prenijeti […] EUR u fond Erblastentilgungsfonds pa je NEUWOGES prema izračunu imao neto otpis u iznosu od […] EUR (13).
2.2. OPĆI UGOVOR O UPRAVLJANJU
(23)
BAVARIA i NEUWOGES potpisali su 21. siječnja 1998. i Opći ugovor o upravljanju kojim su NEUWOGES-u zgrade dane u povratni leasing. Prema Općem ugovoru o upravljanju NEUWOGES ostaje odgovoran za upravljanje i komercijalnu upotrebu predmetnih zgrada tijekom razdoblja od 30 godina. NEUWOGES zadržava sve prihode iz davanja zgrada u najam. NEUWOGES se u zamjenu za ta prava uporabe obvezao na fiksno mjesečno plaćanje leasinga u iznosu od […] EUR ([…] EUR godišnje) do dovršetka sanacijskih radova i […] EUR ([…] EUR godišnje) za kasnije razdoblje. Od 1. siječnja 2000. ta se rata leasinga povećala za […] % godišnje.
2.3. OPĆI PAUŠALNI UGOVOR
(24)
BAVARIA se obvezala na sanaciju predmetnih zgrada i u tu svrhu s društvom BRG Bau-Regie GmbH (dalje u tekstu „BRG”), društvom kćeri u stopostotnom vlasništvu NEUWOGES-a, sklopila Opći paušalni ugovor. Prema Općem paušalnom ugovoru BAVARIA je BRG-u plaćala paušalni iznos od […] EUR za dogovorene sanacijske radove.
3. PRIMJEDBE NJEMAČKE
(25)
Njemačka svoj odgovor na odluku o pokretanju postupka ograničava na objašnjenje da u predmetnom slučaju ne zauzima stav u pogledu odluke i da to prepušta obuhvaćenim tijelima lokalne i regionalne javne vlasti, odnosno gradu Neubrandenburgu i saveznoj pokrajini Berlinu.
4. PRIMJEDBE ZAINTERESIRANIH STRANA
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da sklapanjem predmetnih ugovora nije djelovao kao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu i da je time trgovačkom društvu BAVARIA nastala ekonomska prednost koja predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Prema procjenama NEUWOGES-a predmetni ugovori doveli su do gubitaka u iznosu od […] EUR (nominalno) odnosno […] EUR (diskontirano). NEUWOGES te gubitke smatra državnom potporom u korist trgovačkog društva BAVARIA nespojivom s unutarnjim tržištem.
(27)
Pri ocjeni usklađenosti predmetnih ugovora s tržišnom praksom NEUWOGES smatra da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno odvojeno ispitati (odjeljak 4.1.1.). U pogledu pojedinačnih ugovora NEUWOGES tvrdi da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio ni Ugovor o nasljednom pravu građenja (odjeljak 4.1.2.) ni Opći ugovor o upravljanju (odjeljak 4.1.3.). NEUWOGES nadalje obrazlaže da bi se gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu odlučio za alternativan pristup (odjeljak 4.1.4.). Naposljetku NEUWOGES napominje da prednost odobrena trgovačkom društvu BAVARIA predstavlja prijenos državnih sredstava koji se može pripisati gradu Neubrandenburgu (odjeljak 4.1.5.).
4.1.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(28)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju u pogledu pitanja jesu li oni sklopljeni prema tržišnim uvjetima bilo potrebno u potpunosti odvojeno ispitati. NEUWOGES navodi da su Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju pravno samostalni ugovori koji bi trebali postojati zasebno. Da su se dva ugovora zaista smatrala jednom cjelinom, oba je, prema mišljenju NEUWOGES-a, trebao ovjeriti javni bilježnik; međutim, javni bilježnik ovjerio je samo Ugovor o nasljednom pravu građenja.
(29)
Stoga NEUWOGES ispituje usklađenost s tržišnom praksom svakog ugovora zasebno.
4.1.2. Ugovor o nasljednom pravu građenja
(30)
NEUWOGES smatra da, prema stručnim procjenama izrađenima 1997. i 2007. u pogledu predmetnih objekata (zgrada i zemljišta), gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio Ugovor o nasljednom pravu građenja s trgovačkim društvom BAVARIA po dogovorenoj cijeni. Ni plaćanje kamata na nasljedno pravo građenja, otpis u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja, obveza sanacije ni ograničen postupak podnošenja ponuda ne bi mogli izmijeniti taj zaključak.
4.1.2.1. Kupovna cijena
(31)
NEUWOGES podsjeća na činjenicu da je BAVARIA platila iznos od […] EUR u novcu za zgrade uz iznos od […] EUR kao kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu. U stručnim procjenama fer vrijednosti iz 1997. i 2007. ukupna vrijednost objekata (vrijednost zemljišta i vrijednost zgrada) procijenjena je na […] EUR odnosno […] EUR. Nadalje, u stručnim procjenama nije uzeta u obzir samo ukupna vrijednost objekata, nego i odvojena vrijednost zemljišta (stručna procjena iz 1997.: […] EUR, stručna procjena iz 2007.: […] EUR) i zgrada (stručna procjena iz 1997.: […] EUR, stručna procjena iz 2007.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES smatra da stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. predstavlja realističnu procjenu vrijednosti objekta u predmetnom trenutku (1997./1998.) i da je u svrhu usporedbe potrebno uzeti u obzir samo cijenu koju je BAVARIA stvarno platila za zgrade (a ne cijenu za zgrade uvećanu za kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu). Prema tome, NEUWOGES smatra da je primio iznos koji je za […] EUR niži od tržišne cijene u mjerodavnom trenutku (1997./1998.). Čak i ako se uzme u obzir otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz, cijena koju je BAVARIA platila i dalje bi bila 16 % niža od niže vrijednosti navedene u stručnoj procjeni iz 2007. NEUWOGES smatra da je cijena koju je platila BAVARIA daleko niža od tržišne cijene tako da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi pristao na prodaju po toj cijeni.
(33)
U tom pogledu NEUWOGES podsjeća na to da se u skladu s Komunikacijom Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti (14) može, pod određenim uvjetima, kao tržišna cijena prihvatiti kupovna cijena koja je do 5 % niža od tržišne cijene utvrđene u neovisnoj stručnoj procjeni. S obzirom na to može se zaključiti da se cijena koja je i pod najpovoljnijom pretpostavkom za najmanje 16 % niža od najniže procjene ne može prihvatiti kao tržišna cijena.
4.1.2.2. Kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja na zemljištu
(34)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da se za usporedbu cijene koju je platila BAVARIA s cijenama utvrđenima u stručnim procjenama fer vrijednosti iz 1997. i 2007. (u kojima je utvrđena vrijednost ukupnog vlasništva nad zgradama i zemljištima) ne smiju uzeti u obzir kapitalizirane kamate na nasljedno pravo građenja za prvih 30 godina. Budući da se kamata na nasljedno pravo građenja plaća za zasnivanje i prijenos nasljednog prava građenja tijekom razdoblja od 75 godina, a ne za prijenos prava vlasništva nad zemljištima, ne može se primijeniti u usporedbi cijene koju je BAVARIA platila za zgrade i cijene utvrđene u jednoj od dviju stručnih procjena.
4.1.2.3. Otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz
(35)
NEUWOGES nadalje objašnjava da se otpis u iznosu od […] EUR na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz koji proizlazi iz predmetnih ugovora pri usporedbi cijene koju je platila BAVARIA s cijenom utvrđenom u stručnim procjenama fer vrijednosti ne smije uzimati u obzir. Za to se navode sljedeći razlozi:
-
Otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz prednost je koju je NEUWOGES-u odobrila treća osoba (KfW) koja nije povezana s kupcem. Ne postoji razlog zbog kojeg bi prodavatelj trebao prihvatiti cijenu nižu od tržišne cijene samo zato što transakcijom dobiva neke dodatne prednosti od treće osobe.
-
BAVARIA nije preuzela nikakve obveze iz zakona Altschuldenhilfegesetz kojima je prije podlijegao NEUWOGES i zbog kojih bi bilo potrebe za naknadom u obliku popusta na kupovnu cijenu. Iako se BAVARIA „na papiru” obvezala na pokušaj prodaje nekih stanova stanarima, angažirala je NEUWOGES za konkretnu provedbu privatizacije na vlastiti trošak NEUWOGES-a; tako BAVARIA nije preuzela stvarnu odgovornost i nije snosila ni rizik od odgovornosti u slučaju neuspješnih pokušaja privatizacije.
-
Budući da je otpis bio povezan s ispunjenjem obveze NEUWOGES-a u pogledu privatizacije 15 % svojih stanova, a da je transakcijom s trgovačkim društvom BAVARIA ispunjeno samo 20 % ukupne obveze privatizacije, realno (za razliku od matematičkog aspekta) nije moguće odrediti razmjeran udio otpisa u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz koji je omogućen na temelju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Drugim riječima, da NEUWOGES nije u potpunosti ispunio obvezu privatizacije, društvo ne bi dobilo prednost u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz na temelju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
-
Transakcija povratnog leasinga u svakom bi slučaju dovela do toga da NEUWOGES mora prenijeti samo relativno niži postotak (45 % umjesto 50 % ili 55 %) prihoda u fond Erblastentilgungsfonds, pri čemu bi, naprotiv, nesklapanje ugovora i potraga za drugim kupcem sadržavali rizik da se veći dio prihoda od prodaje mora prenijeti na fond.
-
NEUWOGES u svakom slučaju smatra da je naposljetku ispunio 165 % svoje obveze privatizacije, pa bi odobreni otpis bio potvrđen i bez transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
4.1.2.4. Sanacija
(36)
NEUWOGES dalje navodi da nije ostvario korist od sanacije koju je provela BAVARIA jer je BAVARIA bila vlasnik zgrada, a time i jedina imala koristi od sanacije.
4.1.2.5. Postupak podnošenja ponuda
(37)
NEUWOGES tvrdi da se ograničeni postupak podnošenja ponuda iz 1997. ne može navesti kao pokazatelj da je cijena koju je platila BAVARIA stvarno bila tržišna cijena. Postupak podnošenja ponuda nije bio javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući te stoga nije dovoljan za određivanje tržišne vrijednosti.
4.1.3. Opći ugovor o upravljanju
(38)
NEUWOGES navodi da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu slične veličine i u sličnoj situaciji ne bi sklopio Opći ugovor o upravljanju jer je otpočetka bilo jasno da će se Ugovorom prouzročiti veliki gubitci. NEUWOGES posebno navodi da su gubitci otpočetka bili predvidljivi jer su izračuni na kojima se ugovor temeljio bili usmjereni na pretpostavke o budućem razvoju tržišta iznajmljivanja stanova u Neubrandenburgu koje su očigledno bile preoptimistične. NEUWOGES navodi i da se raznim, navodno sličnim ugovorima na koje se BAVARIA pozvala radi usporedbe ne može dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom i da je NEUWOGES taj očito nepovoljan ugovor prihvatio isključivo iz političkih razloga koji nisu relevantni za primjenu kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
4.1.3.1. Opći ugovor o upravljanju u kontekstu tržišnih očekivanja
(39)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da glavne odredbe Općeg ugovora o upravljanju - fiksna mjesečna rata leasinga koja se godišnje povećava za […] %, neindeksirani odbitak troškova od izvornih cca. […] % (uključujući […] % rizika nenaplate najamnine) i trajanje od 30 godina - ne odgovaraju uvjetima koje bi prihvatio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. NEUWOGES u tom pogledu navodi sljedeće argumente:
-
na temelju niskog rizika nenaplate najamnine od samo […] % neto prihoda od najamnine NEUWOGES snosi financijski rizik za ostvarivanje stope iskorištenosti kapaciteta od najmanje […] %,
-
indeksacija fiksne rate leasinga od […] % godišnje znači da NEUWOGES snosi financijski rizik ako ne uspije provesti godišnje povećanje najamnine koje odgovara najmanje toj stopi,
-
budući da troškovi nisu indeksirani, NEUWOGES snosi financijski rizik za povećanje troškova upravljanja i održavanja, a samo bi se povećanjem najamnine većim od […] % godišnje moglo nadoknaditi povećanje troškova,
-
s obzirom na dugo razdoblje od 30 godina ti su financijski rizici veliki.
(40)
NEUWOGES navodi da je otpočetka bilo jasno da bi se ti rizici ostvarili i doveli do velikih gubitaka, zbog čega gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio ugovor. Gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio bi samo ugovor koji je isplativ ili barem ne dovodi do gubitaka. NEUWOGES objašnjava da se Ugovorom o javnom upravitelju mogla ostvariti dobit jedino da se moglo opravdano pretpostaviti da će se zaista ostvariti visoka stopa iskorištenosti kapaciteta, godišnje povećanje najamnine od […] % i stabilni troškovi. Međutim, već je pri sklapanju ugovora bilo jasno da prosječna stopa iskorištenosti kapaciteta od […] % nije ostvariva, da bi povećanje najamnine od najmanje […] % godišnje bilo nemoguće i da bi se troškovi upravljanja i održavanja neizbježno povećavali tijekom trajanja ugovora. U potporu tim tvrdnjama NEUWOGES upućuje na predviđeno smanjenje broja stanovnika i na tržište nekretnina u Neubrandenburgu te dodaje kako je, s obzirom na te informacije, bilo potrebno računati na gubitke. Budući da se broj stanovnika Neubrandenburga smanjivao još i prije sklapanja predmetnih ugovora, barem od 1995. postojala je prekomjerna ponuda stanova, pri čemu su neprivlačne velike stambene zgrade od gotovih betonskih ploča, koje su predmet ugovora, imale najviše praznih stanova i niske najamnine.
(41)
NEUWOGES smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu svoje izračune temeljio na pesimističnijim očekivanjima, kao, na primjer, na predviđenim povećanjima najamnine od […] % do […] %, riziku neplaćanja najamnine od […] % i indeksaciji troškova od […] %. Naknadnom analizom novčanog toka iz 2012. koju je dostavio NEUWOGES potvrđeno je da je na temelju tih pretpostavki u pogledu Općeg ugovora o upravljanju bilo potrebno računati na negativni novčani tok od […] EUR (nominalno) odnosno […] EUR (diskontirano) (15). NEUWOGES naglašava da taj iznos predstavlja državnu potporu koju je primila BAVARIA. Usto se navodi nekoliko verzija te analize novčanog toka iz kojih proizlazi da bi, čak i da su optimističnije pretpostavke bile opravdane (kao što je prosječna stopa praznih stanova od […] %, godišnje povećanje najamnine za […] % i povećanje troškova od […] %), predviđeni ukupni novčani tok isto tako bio negativan. Općim ugovorom o upravljanju dobit se mogla ostvariti samo na temelju navodno potpuno nerealističnih pretpostavki (stopa praznih stanova od […] %, godišnje povećanje najamnine od […] %, povećanje troškova od […] %).
4.1.3.2. Primjeri ugovora
(42)
NEUWOGES osporava da bi se određenim ugovorima iz sličnih transakcija (ugovori ([…] (16), […] (17) i […] (18)) mogla dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom. NEUWOGES se ne slaže s mišljenjem da su ugovori slični i obrazlaže da se od Općeg ugovora o upravljanju razlikuju u sljedećim bitnim točkama:
-
Budući da nisu dostavljeni dokazi za postojanje dovoljne sličnosti između gospodarske situacije i perspektive gradova u kojima se nalaze nekretnine povezane s primjerima ugovora te situacije i perspektive Neubrandenburga, ne može se smatrati da su ugovori općenito usporedivi.
-
Indeksacija rate leasinga u sličnim ugovorima znatno se razlikuje od indeksacije predviđene Općim ugovorom o upravljanju (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Svi su pregledani primjeri ugovora neprimjereni za usporedbu jer su okolnosti u svim slučajevima različite ([…]: manje zahtjevne obveze održavanja, […]: nije riječ o stanovima, nego o poslovnim prostorima sa stopom praznih prostora od 0 % pri sklapanju ugovora, […]: nekretnine u regiji koja se razvija).
(43)
Prema mišljenju NEUWOGES-a, primjerima ugovora ne može se dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom, nego se, upravo suprotno, njima dokazuje njegova neusklađenost s tržišnom praksom jer oni obuhvaćaju manje zahtjevne odredbe iako je gospodarska perspektiva za predmetne objekte bila bolja.
4.1.3.3. Politički razlozi
(44)
NEUWOGES se poziva na činjenicu da je Opći ugovor o upravljanju, unatoč tome što je s gospodarskog stajališta očigledno nepovoljan, sklopljen zbog političkih razloga. NEUWOGES podsjeća na to da razlozi za odobravanje državnih potpora nisu relevantni za pravnu ocjenu i napominje da je upravo navedenim političkim razlozima dokazano da gospodarska razmatranja nisu imala odlučujuću ulogu. NEUWOGES objašnjava da je Opći ugovor o upravljanju sklopljen zbog sljedećih razloga:
-
postojao je velik politički pritisak za poticanje sanacije i privatizacije stanova u novim saveznim pokrajinama,
-
grad Neubrandenburg nadao se da će spriječiti stalan pad broja stanovnika sanacijom i privatizacijom stanova,
-
sklapanjem Općeg ugovora o upravljanju u kombinaciji s Općim paušalnim ugovorom razina ulaganja u Neubrandenburgu održala se na visokoj razini, dok bi smanjenje ulaganja imalo znatne posljedice za stopu nezaposlenosti na licu mjesta.
4.1.4. Druge opcije
(45)
NEUWOGES zaključuje da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu radije izabrao druge opcije umjesto predmetnih ugovora.
(46)
NEUWOGES najprije navodi da je prednost trebalo dati izravnoj prodaji jer bi se njome stvorila dobit, pri čemu su se u slučaju Općeg ugovora o upravljanju otpočetka mogli očekivati gubitci. Objekti (zgrade i zemljišta) mogli su se prodati po cijeni utvrđenoj u stručnoj procjeni fer vrijednosti ili po višoj cijeni. Čak i da je kupac samo kupio i zatim srušio zgrade, takva bi prodaja bila isplativija. NEUWOGES to mišljenje zastupa i u slučaju uzimanja u obzir otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz jer je NEUWOGES mogao pokušati svoje obveze ispuniti privatizacijom drugih zgrada, a prodaja bi i bez otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz bila isplativija od transakcije povratnog leasinga. Razlozi za odbijanje jedne od tih opcija sadržani su u političkim obvezama NEUWOGES-a.
(47)
Nadalje, NEUWOGES smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu radije sam financirao manje opsežnu sanaciju, nastavio davati prostore u najam bez sanacije ili srušio zgrade. I odbijanje tih opcija obrazloženo je političkim obvezama NEUWOGES-a.
(48)
Naposljetku, NEUWOGES smatra da je, u slučaju odluke o sanaciji, za NEUWOGES u svakom slučaju bilo isplativije te radove financirati na drugačiji način. NEUWOGES je, primjerice, mogao uzeti kredit za koji bi grad Neubrandenburg dao jamstvo, na temelju čega bi uvjeti kredita bili povoljniji nego u slučaju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
4.1.5. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(49)
NEUWOGES smatra da je navodna prednost odobrena iz državnih sredstava i da se može pripisati državi.
(50)
Najprije se NEUWOGES poziva na činjenicu da je grad Neubrandenburg kao jedini vlasnik udjela svojim kontrolnim utjecajem nad Nadzornim odborom imao kontrolni utjecaj na NEUWOGES. S obzirom na tu kontrolu navodni su gubitci iz transakcije povratnog leasinga predstavljali izmakla državna sredstva.
(51)
Nadalje, NEUWOGES navodi da u ovom slučaju postoje gotovo svi pokazatelji za pripisivost državi: grad Neubrandenburg ima opsežnu kontrolu nad NEUWOGES-om; za NEUWOGES je od najveće važnosti služiti interesima grada; predmetna transakcija sklopljena je zbog političkih razloga i dokazano je da je grad Neubrandenburg donio konačnu odluku u pogledu transakcije povratnog leasinga.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA odbija argumente koje je naveo NEUWOGES i objašnjava da su predmetni ugovori predstavljali uobičajene tržišne transakcije na temelju kojih za nju nije nastala prednost. S obzirom na to oni nisu predstavljali državnu potporu. BAVARIA najprije navodi da je predmetne ugovore potrebno smatrati gospodarskom cjelinom (odjeljak 4.2.1.). Kao drugo, ugovori ukupno gledajući nisu takvi da ih ne bi potpisao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu (odjeljak 4.2.2.). Kao treće, ostale opcije koje je naveo NEUWOGES ne bi bile povoljnije za NEUWOGES (odjeljak 4.2.3.). Naposljetku, BAVARIA objašnjava da nije došlo do prijenosa sredstava koja se mogu pripisati državi (odjeljak 4.2.4.).
4.2.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(53)
BAVARIA u tom pogledu navodi da je predmetne ugovore potrebno ocjenjivati kao cjelinu, a ne odvojeno. Prodaja i kasniji povratni leasing zgrada dva su povezana dijela jedne transakcije. BAVARIA naglašava da se transakcija nudila kao paket i da ju je NEUWOGES takvom smatrao, što se može iščitati iz internog zapisnika u kojem je zabilježen postupak donošenja odluke NEUWOGES-a.
(54)
Iz toga proizlazi, prema trgovačkom društvu BAVARIA, da je kriterij gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu potrebno primijeniti na transakciju kao cjelinu, a ne na svaki pojedini ugovor.
4.2.2. Transakcijom za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost
(55)
BAVARIA navodi da je mogućnost postojanja prednosti isključena već zato što je NEUWOGES proveo postupak podnošenja ponuda (iako u ograničenom opsegu) kako bi ispitao tržište. Ne postoji razlog za sumnju da je NEUWOGES izabrao ekonomski najpovoljniju ponudu.
(56)
Kako bi se utvrdilo bi li, neovisno o postupku podnošenja ponuda, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio transakciju, potrebno je uzeti u obzir posebnu situaciju NEUWOGES-a. NEUWOGES je morao prikupiti kapital i sanirati stanove kako bi ih mogao (uz i dalje povoljne najamnine) privatizirati i dobiti otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz. Stoga bi, prema trgovačkom društvu BAVARIA, i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u istoj situaciji sklopio tu transakciju.
(57)
S obzirom na odredbe iz Općeg ugovora o upravljanju i rizike povezane s razvojem tržišta nekretnina u Neubrandenburgu koji je ispod očekivanja (poput stope praznih prostora koja je veća od predviđene i sl.), BAVARIA navodi da rizik od neuspjeha u postizanju željene najamnine i stope iskorištenosti kapaciteta nije nametnut NEUWOGES-u, nego je kod njega ostao. NEUWOGES bi morao snositi posljedice razvoja tržišta ispod očekivanog i da nije provedena transakcija s trgovačkim društvom BAVARIA.
(58)
U pogledu pojedinih odredaba Općeg ugovora o upravljanju BAVARIA navodi da je prosječna najamnina po m2 upotrijebljena za izračun rate leasinga bila nešto niža od vrijednosti koje su se mogle očekivati s obzirom na prosječnu razinu najamnina u Neubrandenburgu. BAVARIA nadalje naglašava da se s obzirom na tu prosječnu razinu najamnina očekivalo povećanje najamnina nakon 1. siječnja 2000., zbog čega povećanje najamnina od […] % godišnje nije bilo nerealistično.
(59)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja BAVARIA naglašava da se stručne procjene fer vrijednosti izrađene 1997. i 2007. nije moglo izravno uspoređivati s Ugovorom o nasljednom pravu građenja jer su se stručne procjene odnosile na izravnu prodaju, dok je Ugovor o nasljednom pravu građenja obuhvaćao prodaju zgrada, a u pogledu zemljišta obuhvaćao je samo zasnivanje nasljednog prava građenja. Budući da je NEUWOGES ostao vlasnik zemljišta, vrijednost zemljišta utvrđena u stručnim procjenama nije se mogla uzeti u obzir. BAVARIA smatra da stručne procjene fer vrijednosti u svakom slučaju nisu od daljnje važnosti jer je u njima istražena samo teorijska vrijednost objekata, a ne stvarna vrijednost koja se može postići na tržištu.
(60)
BAVARIA dalje navodi da je potrebno uzeti u obzir otpis starih dugova postignut na temelju sklopljene transakcije. Jedan od ciljeva NEUWOGES-a pri sklapanju predmetne transakcije sastojao se od dobivanja otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz.
(61)
Osim točnih uvjeta iz Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju, BAVARIA smatra da je potrebno uzeti u obzir i prednosti koje je NEUWOGES dobio Općim paušalnim ugovorom. BAVARIA navodi da je NEUWOGES zahtijevao da sanaciju stanova povjeri BRG-u, svojem društvu kćeri, znajući da će NEUWOGES primiti svu dobit BRG-a (ali i odgovarati za pokrivanje eventualnih gubitaka). S obzirom na to dobit iz ugovora s BRG-om u iznosu od […] EUR potrebno je smatrati bitnom prednošću za NEUWOGES.
(62)
U pogledu logičnosti modela povratnog leasinga BAVARIA naposljetku navodi da se podrazumijeva da NEUWOGES mora vratiti izvorno ulaganje trgovačkog društva BAVARIA uvećano za kamate. BAVARIA upućuje na zapisnik internog postupka donošenja odluke NEUWOGES-a kako bi dokazala da je NEUWOGES bio u potpunosti svjestan činjenice da se ratom leasinga trebalo amortizirati izvorno ulaganje trgovačkog društva BAVARIA.
4.2.3. Druge opcije
(63)
U pogledu drugih opcija koje je naveo NEUWOGES, a koje bi prema njegovu mišljenju bile ekonomski isplativije, BAVARIA navodi da te opcije ili nisu bile dostupne ili ne bi bile povoljnije. U pogledu navodne opcije izravne prodaje stanarima BAVARIA smatra nevjerojatnim da je NEUWOGES mogao prodavati nesanirane stanove, no da istodobno nije raspolagao sredstvima za financiranje potrebne sanacije. Nadalje, BAVARIA u pogledu financiranja sanacije kreditom navodi da bi NEUWOGES pritom snosio jednake rizike i troškove kao u slučaju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Osim toga, izravna prodaja saniranih stanova stanarima ili komercijalnom kupcu ne bi bila privlačna jer bi NEUWOGES morao prenijeti velik postotak više cijene u fond Erblastentilgungsfonds.
4.2.4. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(64)
BAVARIA naposljetku navodi da transakcijom nisu obuhvaćena državna sredstva i da se ne može pripisati državi. NEUWOGES je uobičajeno društvo privatnog prava koje ne prima ni izravna ni neizravna državna sredstva. Opća kontrola koju provodi Nadzorni odbor čiji su članovi uglavnom predstavnici općine nije dovoljna da bi se transakcija pripisala državi. Argument NEUWOGES-a da je grad Neubrandenburg potaknuo NEUWOGES na sklapanje posla iz političkih razloga nije opravdan.
4.3. GRAD NEUBRANDENBURG
(65)
Grad Neubrandenburg, koji je vlasnik NEUWOGES-a, smatra da su predmetnim ugovorima obuhvaćene državne potpore. Grad se priključuje argumentima NEUWOGES-a i iznosi svoje primjedbe u pogledu nekih točaka.
4.3.1. Prednost
(66)
Kao prvo, Neubrandenburg smatra kako je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno odvojeno ocjenjivati jer su ih ugovorne strane u pravnom i ekonomskom smislu strogo odvojile. Kao drugo, Neubrandenburg upućuje na argumente koje je NEUWOGES naveo u pogledu predviđenog pada broja stanovnika koji bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu uzeo u obzir. Neubrandenburg nadalje naglašava da je gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu mogao jasno predvidjeti velik broj praznih prostora. Kao treće, Neubrandenburg smatra da je sanacija koju je BAVARIA naložila bila tako jednostavna da se nisu mogle očekivati velike stope iskorištenosti kapaciteta i znatna povišenja najamnine.
(67)
Neubrandenburg usto odbija daljnje argumente trgovačkog društva BAVARIA. Neubrandenburg posebno zastupa mišljenje da se postupak podnošenja ponuda ne može smatrati pokazateljem da je ponuda trgovačkog društva BAVARIA najpovoljnija ponuda dostupna na tržištu. Sudionik u tržišnom gospodarstvu u svakom slučaju ne bi prihvatio ponudu trgovačkog društva BAVARIA, čak i da je ona stvarno bila najpovoljnija ponuda na tržištu. U pogledu navodnih opcija, Neubrandenburg se u biti slaže s argumentima NEUWOGES-a. U pogledu stručne procjene fer vrijednosti i argumenta trgovačkog društva BAVARIA da se utvrđene cijene ne bi mogle ostvariti Neubrandenburg objašnjava da je stručnu procjenu fer vrijednosti potrebno odrediti kao parametar za tržišnu cijenu u mjerodavnom trenutku jer više nije moguće utvrditi koju bi cijenu NEUWOGES 1998. stvarno postigao na tržištu.
4.3.2. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(68)
Grad Neubrandenburg smatra da je njemu potrebno pripisati odgovornost za transakciju jer je imao dovoljan stupanj kontrole nad NEUWOGES-om općenito, a posebno u pogledu transakcije povratnog leasinga.
(69)
Kao jedini vlasnik udjela grad je prema vlastitim navodima imao potpunu kontrolu nad NEUWOGES-om. Uprava NEUWOGES-a stoga je obvezna slijediti smjernice Grada. Osim toga, osam od deset članova Nadzornog odbora NEUWOGES-a predstavnici su grada, što znači da on raspolaže još jednim kontrolnim mehanizmom. U skladu sa Zakonom o lokalnoj samoupravi Neubrandenburg je bio obvezan osigurati ostvarivanje odgovarajuće kontrole nad NEUWOGES-om.
(70)
U pogledu predmetne transakcije grad Neubrandenburg objašnjava da nije samo imao mogućnost provoditi kontrolu, nego da je to u pogledu te transakcije zaista i činio. Neubrandenburg smatra da, među ostalim, iz zapisnika Nadzornog odbora proizlazi da su predstavnici grada bili u velikoj mjeri uključeni i da je prije sklapanja transakcije bila potrebna odluka Nadzornog odbora. U pogledu uvjeta transakcije Neubrandenburg navodi da je grad zahtijevao zaštitu političkih interesa općine.
(71)
Grad Neubrandenburg zaključuje da su kontrola grada nad transakcijom povratnog leasinga i njegova odgovornost za nju potkrijepljeni činjenicama i da mu se stoga može pripisati odgovornost za posao.
4.4. SAVEZNA POKRAJINA BERLIN
(72)
Savezna pokrajina Berlin, koja je blisko povezana s trgovačkim društvom BAVARIA (19), smatra da predmetni ugovori ne sadržavaju potporu jer za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost.
4.4.1. Prednost
(73)
Berlin najprije obrazlaže da je predmetne ugovore potrebno smatrati jedinstvenom transakcijom jer su oni dijelovi transakcije povratnog leasinga koji se međusobno dopunjuju. NEUWOGES je s njima i postupao na taj način.
(74)
U pogledu kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu Berlin upućuje na činjenicu da je BAVARIA u pogledu gospodarske situacije NEUWOGES-a u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) i vrste željene transakcije (privatizacija u skladu s preduvjetima za otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz, sanacija stanova, nastavak upravljanja objektima, zadržavanje socijalnih najamnina) ponudila uravnoteženo rješenje.
(75)
Posebno u pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja Berlin najprije navodi da se iz postupka podnošenja ponuda može vidjeti da je NEUWOGES ponudu trgovačkog društva BAVARIA smatrao najpovoljnijom ponudom financiranja dostupnom na tržištu u predmetnom trenutku (1997./1998.). Nadalje, Berlin navodi da je potrebno uzeti u obzir otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz jer je ispunjenje obveze privatizacije na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz NEUWOGES-u bio važan cilj. Kao treće, Berlin naglašava da je prodaja po relativno niskoj cijeni (odabirom prodaje uz obvezu sanacije umjesto prodaje nakon završetka samostalno provedenih sanacijskih radova) bila u gospodarskom interesu NEUWOGES-a jer je niža cijena značila da je potrebno prenijeti manje novca u fond Erblastentilgungsfonds.
(76)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju Berlin najprije navodi da se primjerima ugovora pokazalo da ni trajanje ugovora ni indeksacija rate leasinga s […] % godišnje nisu bili neuobičajeni. Nadalje, indeksacija je u pogledu prosječne stope inflacije koja se mogla izračunati u tom trenutku (1997./1998.) bila opravdana. Kao treće, najamnina po m2 nalazila se unutar prosječne razine najamnina na snazi u Neubrandenburgu.
4.4.2. Državna sredstva i pripisivanje odgovornosti
(77)
Slično kao BAVARIA, savezna pokrajina Berlin smatra da grad Neubrandenburg NEUWOGES-u ne stavlja sredstva na raspolaganje. Točnije je da je NEUWOGES na raspolaganju imao samo vlastite prihode koje komunalna tijela nisu izravno nadzirala.
(78)
U pogledu pripisivanja odgovornosti Berlin ne smatra vjerojatnim da je grad Neubrandenburg odlučio odobriti potporu fondu za nekretnine iz Berlina na teret vlastitog društva za izgradnju stanova. Nadalje, ne postoji dovoljno pokazatelja da je grad Neubrandenburg sebi htio pripisati odgovornost za sklapanje ugovora.
5. RAZLOZI POKRETANJA SLUŽBENOG ISTRAŽNOG POSTUPKA
(79)
U odluci o pokretanju službenog istražnog postupka Komisija je zauzela privremeni stav u pogledu nekoliko pitanja i pozvala zainteresirane strane da dostave informacije posebno u pogledu triju pitanja.
(80)
Najprije je Komisija privremeno prihvatila da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno razmatrati kao cjelinu, a ne odvojeno, jer oba ugovora čine sastavni dio leasinga nekretnina u modelu povratnog leasinga (20). Prema tome, ocjena moguće ekonomske prednosti temelji se na analizi prihoda koje je NEUWOGES 1998. mogao očekivati s obzirom na zajedničko sklapanje Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju (21).
(81)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja Komisija je posebno navela dva pitanja:
-
najprije je bilo potrebno razjasniti je li u ocjenu potrebno uključiti otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz (22),
-
kao drugo, Komisija je htjela dobiti dodatne informacije o razlikama između stručnih procjena fer vrijednosti iz 1997. i 2007. jer bez detaljnijih informacija nije moguće utvrditi u kojoj bi se od tih procjena mogla odražavati stvarna tržišna vrijednost nekretnine u godinama 1997./1998. (23).
(82)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju Komisija je najprije uputila na činjenicu da iz primjera ugovora proizlazi da uvjeti koje su ugovorili NEUWOGES i BAVARIA u predmetnom trenutku (1997./1998.) nisu bili neuobičajeni na tržištu (24). Kao drugo, Komisija je navela da se ograničenim postupkom podnošenja ponuda koji je proveo NEUWOGES dokazuje da je NEUWOGES imao mogućnost ispitati tržište i donijeti ekonomski razumnu odluku (25). Kao treće, Komisija je uputila na činjenicu da su ugovorene najamnine za 2008. stvarno odgovarale prosječnoj najamnini u predmetnoj gradskoj četvrti 2008. ili su samo u maloj mjeri bile niže od nje (26).
(83)
Iako su svi ti čimbenici upućivali na usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom, Komisija je zatražila daljnje informacije o očekivanjima sudionika na tržištu nekretnina 1998. kako bi mogla bolje ispitati odgovarajuće argumente (27).
(84)
Naposljetku je Komisija istražila analizu novčanog toka koju je dostavio NEUWOGES i zaključila da se tom analizom zbog metodoloških nedostataka ne može dokazati ekonomska prednost u korist trgovačkog društva BAVARIA (28).
(85)
Komisija je stoga došla do zaključka da na temelju dostavljenih informacija ne može dokazati ekonomsku prednost u korist trgovačkog društva BAVARIA (29). Međutim, objavila je svoju namjeru detaljnijeg ispitivanja argumenata sudionika na tržištu i od svih je zainteresiranih strana zatražila dodatne relevantne informacije (30).
6. NACIONALNI SUDSKI POSTUPCI
(86)
Sud LG Rostock 28. studenoga 2008. donio je presudu u prvostupanjskom postupku između društava BAVARIA i NEUWOGES. BAVARIA je podnijela tužbu jer je NEUWOGES od listopada 2006. odbijao plaćanje mjesečne rate leasinga dogovorene u Općem ugovoru o upravljanju uz obrazloženje da je ugovor ništavan jer sadržava nezakonitu državnu potporu.
(87)
U svojoj presudi sud LG Rostock najprije je zaključio da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno promatrati kao cjelinu, a ne zasebno, jer su oba ugovora sastavni dio jedne transakcije povratnog leasinga (31).
(88)
U pogledu Ugovora o nasljednom pravu građenja sud LG Rostock najprije je istražio godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja za prvih 30 godina trajanja Ugovora o nasljednom pravu građenja; ona je iznosila […] % godišnje. Sud LG Rostock smatrao je da pritom nije riječ o neprimjereno niskoj naknadi jer je NEUWOGES unaprijed primio kamate za prvih 30 godina i mogao ih je uložiti na način kojim bi ostvario dobit, što ne bi bilo moguće u slučaju godišnjeg plaćanja (32).
(89)
Nadalje, sud LG Rostock zaključio je da je oslobođenje od starih dugova koje je NEUWOGES dobio na temelju transakcije povratnog leasinga potrebno u potpunosti uzeti u obzir jer su na temelju te transakcije nastali preduvjeti za oslobođenje od starih dugova (33). Ako se iznos oslobođenja od starih dugova doda na kupovnu cijenu zgrada, dobiveni iznos samo je za 16 % niži od vrijednosti zgrada navedene u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 2007. i stoga nije nerazmjeran vrijednosti zgrade (34). Nadalje, sud LG Rostock navodi da je NEUWOGES bio zainteresiran za nisku kupovnu cijenu jer su se nižom kupovnom cijenom smanjili ukupni opseg ulaganja trgovačkog društva BAVARIA i odgovarajuća rata leasinga (35). Usto je sud LG Rostock zaključio da je niža kupovna cijena bila povoljna i jer obveze plaćanja NEUWOGES-a prema fondu Erblastentilgungsfonds ovise o prihodu od prodaje (36).
(90)
U pogledu Općeg ugovora o upravljanju sud LG Rostock najprije je naveo da u slučaju leasinga nekretnina trajanje ugovora od 30 godina nije ništa neuobičajeno (37). Kao drugo, sud je smatrao da ugovorena rata leasinga od izvornih […] EUR/m2 nije bila nerazmjerna prosječnim najamninama za slične zgrade u predmetnom razdoblju (1997./1998.) (38). Nadalje, sud je zaključio da je godišnje povećanje rate leasinga za […] % s obzirom na inflaciju od 1970. do 1998. (tj. prosječno 3,52 % godišnje) opravdano (39). Osim toga, sud LG Rostock uputio je na činjenicu da je stvarna promjena kamate na najamninu u predmetnim gradskim četvrtima u prvih deset godina trajanja ugovora odgovarala ugovorenom povećanju. Kao treće, sud LG Rostock naveo je argument da su troškovi upravljanja i održavanja izračunani prema važećim pravnim propisima i da nisu upućivali na prednost za trgovačko društvo BAVARIA (40).
(91)
U pogledu rizika nenaplate najamnine od […] % sud LG Rostock zastupao je mišljenje da korisnik leasinga u svakom odnosu leasinga snosi rizik u pogledu toga hoće li mu stvar dana na uporabu zaista i biti od koristi kako je predviđeno (41). Sud LG Rostock potvrdio je taj zaključak argumentom da nijedna kreditna institucija ne bi preuzela odgovornost da će se financirana nekretnina moći upotrebljavati prema planu.
(92)
Sud LG Rostock naposljetku je usporedio prosječnu ratu leasinga koja proizlazi iz transakcije povratnog leasinga s kamatnim stopama običnih kredita. Budući da prosječna godišnja kamatna stopa za leasing iznosi […] % godišnje, to, prema sudu LG Rostock, nije bilo nerazmjerno kretanjima kamata koje se su se mogle očekivati za građevinske kredite jer kamate na te kredite mogu iznositi do 10 % godišnje (42).
(93)
Sud LG Rostock zaključio je da trgovačkom društvu BAVARIA nije odobrena prednost jer bi i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio predmetne ugovore (43).
(94)
NEUWOGES je podnio žalbu protiv te presude; postupak pred sudom OLG Rostock još traje.
(95)
Osim toga, BAVARIA je pokrenula postupak pred sudom VG Greifswald kako bi sudskim putem ostvarila uvid u sve akte NEUWOGES-a ili grada Neubrandenburga koji se odnose na predmetne ugovore. BAVARIA je objasnila da je prije pokušala dobiti takav uvid zahtjevom u skladu sa Zakonom o slobodi informiranja (Informationsfreiheitsgesetz), ali ga je grad Neubrandenburg odbio uz argument da je BAVARIA u okviru postupaka pred sudovima LG Rostock i OLG Rostock i kod Europske komisije već imala pristup svim relevantnim dokumentima (44). I postupak pred sudom VG Greifswald još je u tijeku.
7. PROCJENA MJERE
7.1. POSTOJANJE POTPORE U SMISLU ČLANKA 107. STAVKA 1. UFEU-A
(96)
U skladu s člankom 107. stavkom 1. UFEU-a „svaka potpora koju dodijeli država članica ili koja se dodjeljuje putem državnih sredstava u bilo kojem obliku kojim se narušava ili prijeti da će narušiti tržišno natjecanje stavljanjem određenih poduzetnika ili proizvodnje određene robe u povoljniji položaj, nespojiva je s unutarnjim tržištem u mjeri u kojoj utječe na trgovinu među državama članicama”. Prema tome, mjera predstavlja državnu potporu ako su ispunjeni svi sljedeći preduvjeti:
(a)
mjerom se poduzetniku osigurava selektivna ekonomska prednost;
(b)
mjera se može pripisati državi i financira se iz državnih sredstava;
(c)
mjerom se narušava ili prijeti da će se narušiti tržišno natjecanje; i
(d)
mjerom se može utjecati na trgovinu među državama članicama.
7.1.1. Selektivna prednost u korist poduzetnika: opća načela
(97)
Prema ustaljenoj sudskoj praksi Suda preduvjeti koje mjera mora ispuniti kako bi se mogla svrstati u „potporu” u smislu članka 107. UFEU-a nisu ispunjeni ako bi poduzetnik koji je korisnik mjere istu prednost koja mu je odobrena iz državnih sredstava dobio i pod uvjetima koji odgovaraju uobičajenim tržišnim uvjetima. Za odgovor na pitanje bi li istu mjeru poduzeo gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu pod uobičajenim tržišnim uvjetima koji se, po mogućnosti, nalazi u sličnoj situaciji kao država, potrebno je uzeti u obzir samo prednosti i obveze povezane s ulogom države kao vlasnika udjela, ali ne one koje se temelje na ulozi države kao nositelja javne vlasti (45).
(98)
S obzirom na to, načelo gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu naposljetku se može primijeniti ako predmetna država članica ekonomsku prednost poduzetniku odobrava u svojstvu gospodarskog subjekta, a ne u svojstvu nositelja javne vlasti. Prema tome, država članica, ako se u upravnom postupku poziva na to načelo, u slučaju dvojbe mora jasno i na temelju objektivnih dokaza koji se mogu provjeriti dokazati da je provedenu mjeru donijela u svojstvu gospodarskog subjekta. Iz tih dokaza mora jasno proizići da je predmetna država članica prije ili istodobno s odobrenjem ekonomske prednosti donijela odluku da će u pogledu poduzetnika u gospodarstvu sudjelovati stvarno provedenom mjerom. U tom pogledu posebno mogu biti potrebni dokazi da se ta odluka temelji na gospodarskim procjenama koje su usporedive s onima koje bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u, po mogućnosti, sličnim okolnostima kao predmetna država članica poduzeo prije predmetnog ulaganja kako bi ispitao isplativost takvog ulaganja.
(99)
Gospodarske procjene koje se izrađuju poslije odobrenja te prednosti, retroaktivno utvrđivanje stvarne isplativosti ulaganja predmetne države članice ili kasnija opravdanja za stvarno odabrani pristup, s druge strane, nisu dovoljni za dokazivanje da je ta država članica donijela odluku u svojstvu gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu prije tog odobrenja ili istodobno s njim (46).
(100)
Iz navedenog najprije proizlazi da se dokumenti koje su dostavile ugovorne stranke i koji su izdani poslije donošenja mjere tijekom ispitivanja pridržavanja načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu kao takvi u predmetnom slučaju ne mogu uzeti u obzir.
(101)
Nadalje, iz navedenog proizlazi da se ni utjecaj zakona Altschuldenhilfegesetz na financijsku situaciju NEUWOGES-a u predmetnom slučaju ne može uzeti u obzir tijekom ispitivanja pridržavanja načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Zakon Altschuldenhilfegesetz stvarno je bio usmjeren na politički cilj, a samo je ograničena kategorija poduzetnika (članak 2. Zakona Altschuldenhilfegesetz) dolazila u obzir za potporu. Zakon se ne bi mogao primjenjivati na gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu koji je u sličnoj situaciji kao NEUWOGES.
7.1.2. Struktura procjene u ovom predmetu
(102)
Kako bi se istražilo je li trgovačkom društvu BAVARIA predmetnim ugovorima odobrena prednost, potrebno je provjeriti jesu li ti ugovori odgovarali ugovorima koje bi sklopio i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u sličnoj situaciji kao NEUWOGES.
(103)
Ispitivanje koje provodi Komisija uključuje tri faze. U prvoj se fazi analizira financijski utjecaj transakcije na NEUWOGES kako bi se istražilo na kakvu je dobit poduzeće moglo računati (odjeljak 7.2.). U drugoj se fazi transakcija povratnog leasinga uspoređuje s drugim opcijama, kao što je izravna prodaja, kako bi se utvrdilo bi li eventualne opcije bile gospodarski povoljnije (odjeljak 7.3.). U trećoj se fazi provodi usporedna analiza u kojoj se predmetna transakcija uspoređuje sa sličnim transakcijama povratnog leasinga zaključenima u približno istom trenutku, analiziraju se rezultati ograničenog postupka podnošenja ponuda koji je NEUWOGES proveo i uspoređuju se uvjeti transakcije s uobičajenim kamatnim stopama drugih transakcija financiranja u predmetnom trenutku (kraj 1997./početak 1998.) (odjeljak 7.4.). Na temelju tih triju faza analize omogućuje se okvirni zaključak o tome je li NEUWOGES postupao kao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
7.2. FINANCIJSKE POSLJEDICE TRANSAKCIJE ZA NEUWOGES
(104)
U prvoj fazi analize financijskih posljedica predmetne transakcije određuje se vrsta transakcije. U ovom je slučaju najvažnije odgovoriti na pitanje čine li dva ugovora koja su sklopili NEUWOGES i BAVARIA dva dijela jedinstvene transakcije ili ih je potrebno ispitati kao dvije odvojene transakcije (odjeljak 7.2.1.). Kako bi se, kao drugo, mogla provesti odgovarajuća procjena financijskih posljedica transakcije za NEUWOGES, ispituju se posebnosti transakcije povratnog leasinga (odjeljak 7.2.2.). Nakon detaljne odvojene analize financijskog utjecaja Ugovora o nasljednom pravu građenja (odjeljak 7.2.3.) i Općeg ugovora o upravljanju (odjeljak 7.2.4.) slijedi opća analiza isplativosti transakcije koju NEUWOGES može očekivati (odjeljak 7.2.5.).
7.2.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
(105)
Najprije se podsjeća na to da se i u odluci Komisije o pokretanju postupka i u presudi suda LG Rostock zastupa mišljenje da je dva predmetna ugovora potrebno zajedno ispitati (47). Službenim istražnim postupkom taj je zaključak potvrđen zbog sljedećih razloga:
(a)
Dva su ugovora sastavni dijelovi jedne transakcije povratnog leasinga koji se međusobno dopunjuju. U brošuri koju je sastavila BAVARIA i u kojoj se promiče njezin poseban model povratnog leasinga upućuje se na to da bi se transakcija provela s pomoću dvaju ugovora, pri čemu bi se jednim uredila prodaja, a drugim povratni leasing (48). Nakon toga dva su se ugovora uvijek uzimala u obzir kao jedinstvena transakcija.
(b)
Ugovori su sklopljeni 21. siječnja 1998., tj. na isti dan, i međusobno upućuju jedan na drugog (49), što ukazuje na njihovu usku povezanost i na činjenicu da nijedan od dvaju ugovora ne bi bio sklopljen bez drugog.
(c)
Iz izvornog izračuna cijena trgovačkog društva BAVARIA koji je dostavio NEUWOGES proizlazi da su uvjeti iz ugovora neodvojivo međusobno povezani (50). Iznos predujma u novcu ovisio je o rati leasinga koju je NEUWOGES trebao mjesečno plaćati i o ulaganju u sanaciju zgrada koje je provela BAVARIA. U okviru transakcije povratnog leasinga ratom leasinga potrebno je amortizirati izvorno ulaganje davatelja leasinga. To znači da bi se u slučaju drugih odredaba u Općem ugovoru o upravljanju promijenile i brojke u Ugovoru o nasljednom pravu građenja i obrnuto (51).
(d)
Iz zapisnika sa sjednica Nadzornog odbora NEUWOGES-a proizlazi da je NEUWOGES dva ugovora uvijek smatrao sastavnim dijelom jedinstvene transakcije (52). Na primjer, u nacrtima dnevnog reda sjednica Nadzornog odbora od 30. listopada 1997. i 16. prosinca 1997. jasno je utvrđeno da se financiranje kupovne cijene provodi preko kupca s pomoću modela leasinga. To pokazuje da je NEUWOGES stvarno bio svjestan povezanosti Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju. Isto je tako na sjednici od 16. prosinca 1997. Uprava NEUWOGES-a objasnila Nadzornom odboru da je plaćanje dogovoreno s trgovačkim društvom BAVARIA cijena koja se mogla ostvariti za taj „paket” i da taj „paket” sadržava neke rizike za poduzeće, koji su, međutim, prihvatljivi. Upućivanjem na „paket” i s njim povezani rizik ponovno se dokazuje da su se dva ugovora smatrala jedinstvenom transakcijom.
(106)
Argumenti NEUWOGES-a o tome kako jedan od predmetnih ugovora nije ovjeren po javnom bilježniku nisu uvjerljivi. NEUWOGES kao glavni argument navodi da se činjenicom da jedan ugovor nije ovjeren potvrđuje namjera ugovornih stranaka da sklope dva odvojena i neovisna ugovora. Komisija upućuje na činjenicu da državne mjere mogu imati različite oblike i da ih je stoga potrebno ispitati s obzirom na njihov učinak pa se ne može isključiti da se nekoliko uzastopnih državnih mjera u svrhu primjene članka 107. stavka 1. UFEU-a može smatrati jedinstvenom mjerom. To bi, posebno, mogao biti slučaj u kojem su uzastopne mjere toliko blisko povezane, posebno u odnosu na njihovu kronologiju, svrhu i okolnosti poduzetnika u vrijeme tih mjera, da su međusobno neodvojive (53). Pojam jedinstvene transakcije tako je u pravilima Europske unije o državnoj potpori opširniji nego u njemačkom ugovornom pravu. Razmatranja obrazložena u uvodnoj izjavi 105. pokazuju da je predmetne ugovore u odnosu na njihovu kronologiju, svrhu i okolnosti poduzetnika u vrijeme sklapanja ugovora prema pravilima Europske unije o državnoj potpori potrebno smatrati jedinstvenom transakcijom.
7.2.2. Kontekst: uređenje transakcije povratnog leasinga
(107)
Transakcija između društava BAVARIA i NEUWOGES temelji se na modelu leasinga za nekretnine „Leasingmodell Immobilien” trgovačkog društva BAVARIA. Modelom je predviđeno da kupac (BAVARIA) svoje izvorno ulaganje financira povratnim leasingom stečenih zgrada prodavatelju (NEUWOGES). Za određivanje opsega ulaganja i odgovarajućih rata leasinga u modelu leasinga upotrijebljena je jednostavna formula prema kojoj se opseg ulaganja izračunava dijeljenjem nominalnog godišnjeg plaćanja leasinga s ratom leasinga (u %):
Rata leasinga dobiva se kombiniranjem trajanja ugovora, indeksacije rate leasinga i preostale vrijednosti zgrada:
Rata leasinga (u %):
Trajanje: 25 godina
Preostala vrijednost (u %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Trajanje: 30 godina
Preostala vrijednost (u %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Time je jasno da opseg ulaganja ovisi i o rati leasinga i o mjesečnim plaćanjima leasinga i obrnuto. Čim ugovorne stranke utvrde referentne vrijednosti (trajanje, godišnju indeksaciju i preostalu vrijednost) i željeni ukupni opseg ulaganja ili planirana, mjesečna plaćanja leasinga mogu se izračunati parametri koji nedostaju. Prema formuli kraće trajanje, manja preostala vrijednost, manja indeksacija ili manja nominalna mjesečna plaćanja leasinga rezultiraju manjim ukupnim opsegom ulaganja.
(109)
Nakon određivanja ukupnog opsega ulaganja oduzimaju se troškovi za sanaciju i poreze te ostali mogući troškovi. Preostali iznos odgovara kupovnoj cijeni. U okviru povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA kod kupovne cijene (predujam plaćen u novcu) ne pravi se razlika između cijene plaćene za vlasništvo nad zgradama i kamata na nasljedno pravo građenja.
Izračun transakcije između društava BAVARIA i NEUWOGES
Ukupni opseg ulaganja
[…] EUR
Sanacija
[…] EUR
Porezi i pristojbe
[…] EUR
Naknada za privatizaciju
[…] EUR
Kupovna cijena
[…] EUR
(110)
Predmetna transakcija povratnog leasinga sastoji se od dvaju dijelova, Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju; oni su pak povezani s Općim paušalnim ugovorom. Financijske posljedice Ugovora o nasljednom pravu građenja, Općeg ugovora o upravljanju i Općeg paušalnog ugovora za NEUWOGES potrebno je ocijeniti s obzirom na taj kontekst.
7.2.3. Određivanje očekivanog financijskog utjecaja Ugovora o nasljednom pravu građenja na NEUWOGES
(111)
Središnji sastavni dijelovi Ugovora o nasljednom pravu građenja jesu prodaja zgrada i zasnivanje nasljednog prava građenja na zemljištima na kojima se zgrade nalaze u trajanju od 75 godina. BAVARIA se obvezala na plaćanje iznosa od ukupno […] EUR NEUWOGES-u, od toga […] EUR kao kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu za razdoblje do 31. prosinca 2028. i […] EUR kao kupovnu cijenu za zgrade (54). Osim toga, BAVARIA od 1. siječnja 2029. mora tijekom razdoblja od deset godina plaćati godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, tj. od […] EUR/m2 odnosno […] EUR godišnje (55). Za preostalo trajanje Ugovora o nasljednom pravu građenja, od 2039. do kraja 2073., predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu ukupnih životnih troškova ako se on promijeni za više od […] % (56).
(112)
Uz kupnju zgrada i stjecanje nasljednog prava građenja na predmetnim zemljištima BAVARIA se obvezala na sanaciju zgrada i pristala na sklapanje ugovora o izvođenju građevinskih radova s BRG-om, društvom kćeri NEUWOGES-a.
(113)
Za određivanje visine kupovne cijene koju bi BAVARIA trebala platiti NEUWOGES-u u okviru Ugovora o nasljednom pravu građenja ugovorne su strane očekivale mjesečno plaćanje leasinga u iznosu od […] EUR/m2, indeksaciju od […] % godišnje, preostalu vrijednost zgrada od […] % (koju je NEUWOGES trebao platiti poslije isteka Ugovora o zasnivanju nasljednog prava građenja sklopljenog na 75 godina na temelju mišljenja stručnjaka koje će se izraditi u predmetnom trenutku) te trajanje od 30 godina za povratni leasing (57). Ukupni opseg ulaganja koji proizlazi iz tih pretpostavki iznosio je […] milijuna EUR (58). Nakon odbitka troškova sanacije u iznosu od […] EUR, troškova privatizacije u iznosu od […] EUR i poreza/pristojbi u iznosu od […] EUR prodajna cijena iznosila je […] EUR (59).
(114)
Ta je konačna cijena zatim podijeljena na cijenu za zgrade ([…] % = […] EUR) i kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu ([…] % = […] EUR) (60). Iznosi koji se odnose na zemljište i na zgrade nisu se posebno računali, nego su utvrđeni kao udjeli u ukupnoj prodajnoj cijeni.
(115)
Prve prednosti koje su za NEUWOGES nastale na temelju transakcije bili su gotovinsko plaćanje u iznosu od […] EUR i prihodi iz kamata na nasljedno pravo građenja koje će BAVARIA platiti nakon isteka razdoblja od 30 godina.
7.2.3.1. Ostali čimbenici
Naknada za privatizaciju
(116)
Najprije je potrebno utvrditi da je u svakom slučaju potrebno uzeti u obzir gotovinska plaćanja koja je BAVARIA platila NEUWOGES-u kao naknadu za privatizaciju u iznosu od […] EUR.
(117)
Kao kupac zgrada i nositelj nasljednog prava građenja na zemljištima BAVARIA je u skladu s predmetnim ugovorima morala poduzeti jasno određene napore za prodaju jednog dijela stanova stanarima. Taj je zahtjev bio određen ugovorom pa se prodaja mogla u svrhe zakona Altschuldenhilfegesetz smatrati „privatizacijom preko posrednika”. Prema tom zakonu komercijalni kupac trebao je uložiti napore kako bi što veći dio, ali najmanje 1/3 stanova preuzetih u okviru transakcije, prodao stanarima (61). U okviru tih obveza bilo je potrebno i uložiti napore kako bi se stanare informiralo o mogućnostima koje im stoje na raspolaganju te istražio njihov interes za kupnju stana. Zadaća ulaganja određenih napora ponovno je prenesena na NEUWOGES Ugovorom o nasljednom pravu građenja (V. dio, članci 1. do 3.). Osim toga, dogovoreno je da NEUWOGES za to dobije naknadu u iznosu od […] EUR/m2, čime je ukupna naknada za napore uložene u privatizaciju iznosila […] EUR.
(118)
Naknada NEUWOGES-u za napore uložene u cilju privatizacije najprije nije bila planirana; iznos koji je kasnije odvojeno plaćen kao naknada za napore privatizacije izvorno je bio samo dio planirane prodajne cijene (62). Činjenica je da za trgovačko društvo BAVARIA nema smisla plaćati naknadu NEUWOGES-u za djelatnosti koje trgovačkom društvu BAVARIA nisu bile u ekonomskom interesu. Odobrenje otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz povezano sa zahtjevom za napore uložene u privatizaciju bilo je isključivo u ekonomskom interesu NEUWOGES-a.
(119)
Naknada za napore uložene u privatizaciju, međutim, kasnije je oduzeta od cijene prodaje i umjesto toga isplaćena kao poseban iznos. Razlog tomu vjerojatno je bila činjenica da bi predmetni iznos, da je ostao dio prodajne cijene, podlijegao prijenosu u fond Erblastentilgungsfonds. Prodajna cijena koju je BAVARIA platila NEUWOGES-u umanjena je za odgovarajući iznos. Sa stajališta trgovačkog društva BAVARIA to nije činilo razliku u ekonomskom smislu. NEUWOGES je od trgovačkog društva BAVARIA dobio jednak iznos koji bi dobio da nije ugovorena odvojena naknada za privatizaciju. Činjenica je da je NEUWOGES sam dodao plaćanja za privatizaciju na očekivane prihode od povratnog leasinga (63).
(120)
Izdvajanje tih plaćanja kao odvojene naknade umjesto kao dijela prodajne cijene za NEUWOGES je bilo relevantno samo u kontekstu zakona Altschuldenhilfegesetz. Kako je već prethodno navedeno (vidjeti uvodnu izjavu 101.), gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi uzeo u obzir zakon Altschuldenhilfegesetz. Činjenica da je NEUWOGES uložio napore u privatizaciju i za tu svrhu namijenio sredstva u ovom kontekstu nije bitna. Gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu koji ne postupa u kontekstu zakona Altschuldenhilfegesetz ne bi uložio napore u privatizaciju, zbog čega se oni ne mogu uzeti u obzir ni u pogledu primjene kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
(121)
Tako je i naknadu za napore uložene u privatizaciju koju je BAVARIA plaćala NEUWOGES-u potrebno uzeti u obzir kao relevantnu prednost za NEUWOGES koju je potrebno dodati na prodajnu cijenu kako bi se odredio financijski utjecaj transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES u cjelini.
Sanacija
(122)
Sanacija provedena u okviru transakcije povratnog leasinga dodatno je financijski utjecala na NEUWOGES. Potrebno je podsjetiti na činjenicu da su troškovi sanacije bili neposredno povezani s plaćanjem trgovačkog društva BAVARIA NEUWOGES-u u skladu s Ugovorom o nasljednom pravu građenja koje je proizašlo iz izračuna ukupnog opsega ulaganja uz odbitak troškova, uključujući troškove sanacije (vidjeti uvodnu izjavu 109.). Drugim riječima: što su viši troškovi sanacije, niža je kupovna cijena. Iz tog razloga u alternativnom je izračunu transakcije, u kojem se polazilo od nižih najamnina, manje indeksacije, a time i znatno nižih stopa leasinga, kupovna cijena i dalje bila viša od cijene ugovorene Ugovorom o nasljednom pravu građenja; razlog tomu najprije je bila činjenica da su procijenjeni troškovi sanacije u tom alternativnom izračunu bili znatno niži od onih koje su na kraju dogovorili BAVARIA i BRG (64).
(123)
U tom kontekstu potrebno je napomenuti da je paušalni iznos za sanacijske radove koji je BAVARIA na temelju Općeg paušalnog ugovora platila BRG-u, trgovačkom društvu u stopostotnom vlasništvu NEUWOGES-a, iznosio znatno više od troškova sanacije koje je NEUWOGES izvorno procijenio (65). Dok je NEUWOGES iznos troškova izvorno procijenio na ukupno […] EUR odnosno […] EUR/m2, paušalni iznos za sanaciju koji su naposljetku dogovorili BAVARIA i BRG, društvo kći NEUWOGES-a, iznosio je […] EUR odnosno […] EUR/m2. Drugim riječima: dogovoreni troškovi premašivali su izvorno procijenjene troškove za […] EUR odnosno […] %. Znatno višim dogovorenim paušalnim troškovima bitno je smanjena kupovna cijena koju je BAVARIA platila NEUWOGES-u na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja.
(124)
Nije navedeno obrazloženje za razliku između izvorne procjene troškova i dogovorenog paušalnog iznosa. To još više iznenađuje jer je NEUWOGES procijenjene sanacijske troškove u iznosu od […] EUR/m2 u prosjeku izvorno nazivao „uobičajenima[…]”. (66) I u stručnoj procjeni koju je dostavio NEUWOGES pod naslovom Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (dalje u tekstu: „stručna procjena prema načelu PESTLE”) troškovi sanacije, slično načinu na koji ju je proveo BRG, procijenjeni su na […] EUR/m2 do […] EUR/m2 (67). Kao vlasnik i upravitelj zgrada NEUWOGES je točno poznavao potrebu za sanacijom i teško je razumjeti zašto je ona u tolikoj mjeri podcijenjena.
(125)
Troškove sanacije potrebno je uzeti u obzir pri određivanju financijskih učinaka Ugovora o nasljednom pravu građenja. Kao prvo, očito je da je za trgovačko društvo BAVARIA bilo nevažno koliko će visoke troškove sanacije izračunati BRG, društvo kći NEUWOGES-a, jer su svi dodatni troškovi sanacije jednostavno uračunani u kupovnu cijenu. Za NEUWOGES je, s druge strane, postojao očigledan ekonomski interes u sklapanju ugovora o izvođenju sanacijskih radova između društava BAVARIA i BRG i uračunavanju dijela prodajne cijene u troškove sanacije. Potonje razmatranje temeljilo se na činjenici da dobit koja je za društvo kći NEUWOGES-a nastala sanacijom nije podlijegala obvezi prijenosa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz. Prema nekim procjenama, dobit koja je nastala za BRG (a time i za NEUWOGES) na temelju sanacija koje je provela BAVARIA iznosila je […] EUR (68). Ta dobit predstavlja izravnu prednost za NEUWOGES koju je potrebno uzeti u obzir. Činjenica je da je i Uprava NEUWOGES-a radi opravdanja prodajne cijene uputila na ugovor o izvođenju sanacijskih radova sklopljen s BRG-om (69).
Kamata na nasljedno pravo građenja na zemljištu
(126)
U pogledu kamate na nasljedno pravo građenja potrebno je razmotriti argument NEUWOGES-a da BAVARIA prvih 30 godina de facto ne mora izvršavati plaćanja jer je kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja bila sadržana u prodajnoj cijeni. Pitanje naplaćuje li se kamata na nasljedno pravo građenja godišnje ili unaprijed kao kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja od male je važnosti za predmetnu procjenu. Nema naznaka za to da je takav sporazum bio nerazborit; bila je riječ samo o izražavanju preferencije NEUWOGES-a u korist početne likvidnosti.
(127)
Naposljetku se ne smije zaboraviti da je BAVARIA i nakon isteka Općeg ugovora o upravljanju obvezna plaćati kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu. Od 1. siječnja 2029. BAVARIA tijekom razdoblja od 10 godina mora godišnje plaćati kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, odnosno […] EUR/m2. Za preostalo trajanje predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu ukupnih životnih troškova života ako se on promijeni za više od […] %. Ako se, radi pojednostavnjenja, polazi od toga da se indeks troškova života neće mijenjati, ta se buduća plaćanja mogu procijeniti na nominalnu vrijednost od […] EUR. Pri ukupnoj procjeni potrebno je i vrijednost tih budućih plaćanja diskontiranu prema razini iz 1998. smatrati dijelom prednosti koju je ostvario NEUWOGES.
7.2.3.2. Zaključci
(128)
Ovdje valja podsjetiti da je cilj predmetne analize bio što točnije istražiti financijske učinke Ugovora o nasljednom pravu građenja na NEUWOGES. Iz analize proizlazi da su relevantne prednosti koje je dobio NEUWOGES sljedeće:
(a)
iznos u novcu koji je platila BAVARIA ([…] EUR);
(b)
naknada plaćena za napore uložene u privatizaciju ([…] EUR);
(c)
dobit ostvarena sanacijom ([…] EUR);
(d)
vrijednost kamate na nasljedno pravo građenja za razdoblje od 2029. u novcu (diskontirano […] EUR).
7.2.4. Određivanje očekivanih financijskih učinaka Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES
(129)
U skladu s Općim ugovorom o upravljanju NEUWOGES je odgovoran za upravljanje predmetnim zgradama. NEUWOGES-u pripadaju svi prihodi iz davanja stanova i poslovnih prostora u najam. S druge strane, obvezan je vlasniku (trgovačkom društvu BAVARIA) plaćati fiksnu mjesečnu ratu leasinga koja je određena na […] EUR do kraja sanacijskih radova i na […] EUR za razdoblje poslije radova (članak 3. Općeg ugovora o upravljanju). Ugovor vrijedi 30 godina, počevši od dovršetka sanacijskih radova (članak 2. stavak 1.). Mjesečna rata leasinga indeksirana je na […] % godišnje (članak 4. stavak 2.). Svrha je sljedeće analize odrediti financijske učinke Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES.
7.2.4.1. Kontekst (izračuni)
(130)
Mjesečna rata leasinga dobiva se množenjem očekivane neto najamnine po m2 i mjesecu - umanjene za troškove upravljanja i održavanja i rizik nenaplate najamnine - brojem raspoloživih kvadratnih metara (70). Središnje pretpostavke time se odnose na očekivanu neto najamninu po m2 i mjesecu te na očekivane troškove. U Općem ugovoru o upravljanju strane su očekivale neto najamninu u iznosu od […] EUR/m2 poslije sanacije i troškove u iznosu od […] EUR/m2; u skladu s tim, mjesečna rata leasinga određena je na […] EUR/m2 (71).
(131)
NEUWOGES je imao izbor pri određivanju konkretnih parametara koji su naposljetku preuzeti u Opći ugovor o upravljanju (72). Imao je mogućnost točno odrediti plaćanja koja mjesečno izvršava za vrijeme trajanja ugovora te prihode od prodaje utvrđivanjem drugog iznosa najamnine ili više indeksacije (73). Postoji izravna povezanost između preuzimanja većeg ili manjeg rizika utvrđivanjem određene rate leasinga (npr. utvrđivanjem drukčijih iznosa najamnine, drukčije indeksacije i drukčijih troškova) i likvidnosti sadržane u obliku prodajne cijene. Tako bi, primjerice, prema alternativnom izračunu koji je izradila BAVARIA i koji se temelji na indeksaciji od 2,0 %, iznosu najamnine od […] EUR i posljedičnoj cijeni leasinga od […] EUR mjesečni iznos leasinga bio […] EUR umjesto […] EUR (74). Naravno, i prodajna cijena bila bi niža.
7.2.4.2. Analiza financijskih učinaka
Opća razmatranja
(132)
Pri određivanju financijskih učinaka Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES potrebno je uzeti u obzir dva razmatranja. Kao prvo: rata leasinga računa se na temelju kvadratnih metara. Budući da su neki stanovi prodani nakon što je BAVARIA sklopila ugovor, ukupni broj kvadratnih metara promijenio se s izvornih […] m2 na […] m2 1999., […] m2 2000. i […] m2 2001. Nakon 2001. mjerodavni broj kvadratnih metara ostao je […] m2. U svojim primjedbama NEUWOGES je izračun projiciranih financijskih tokova temeljio na tom broju kvadratnih metara koji se postupno smanjivao. Budući da je važna jedino perspektiva ex ante, NEUWOGES nije smio smanjiti broj kvadratnih metara na kojem se temelji njegov izračun za stvarno prodani broj kvadratnih metara, nego za broj kvadratnih metara čiju je daljnju prodaju očekivao početkom 1998. U skladu s tim sljedeća se analiza ne temelji na brojevima koje je NEUWOGES naveo u svojim primjedbama, nego se temelji na brojevima koje je NEUWOGES očekivao u svojoj izvornoj projekciji dobiti, dakle na postupnom smanjenju s […] m2 na […] m2 do 2003. Kao drugo: kako bi se odredili očekivani financijski učinci Ugovora na NEUWOGES u trenutku sklapanja transakcije potrebno je diskontirati buduće prihode i troškove, što zahtijeva utvrđivanje diskontne stope. U skladu s izvornim dopisom i analizama novčanog toka koje je dostavio NEUWOGES Komisija očekuje diskontnu stopu od 5 % godišnje (75).
Pouzdanost analiza novčanog toka NEUWOGES-a
(133)
Prije neovisne ekonomske analize Općeg ugovora o upravljanju najprije je potreban komentar ex post analiza novčanog toka koje je dostavio NEUWOGES, a koje bi trebale pokazati koja bi ex ante očekivanja razborit gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu imao u pogledu novčanog toka nastalog na temelju Općeg ugovora o upravljanju. NEUWOGES obrazlaže da se u pogledu Općeg ugovora o upravljanju na temelju realističnih ex ante pretpostavki, a takve su, prema njegovu mišljenju, povećanje najamnine od […] % godišnje, indeksacija troškova od […] % godišnje i stopa praznih prostora od […] %, mogao očekivati negativan ukupni novčani tok koji nominalno iznosi […] EUR, a diskontirano […] EUR (76). NEUWOGES nadalje navodi da je iz Općeg ugovora o upravljanju samo u slučaju navodno nerealističnih ex ante pretpostavki, tj. povećanja najamnine od […] % godišnje, stope praznih prostora od […] % i stabilnih troškova, mogla proizići nominalna vrijednost od […] EUR i diskontirana vrijednost od […] EUR (77). Tako je, prema NEUWOGES-u, otpočetka bilo jasno da je samo za ostvarivanje rate leasinga svake godine bilo potrebno provesti povećanje najamnine od […] %, pri čemu ne bi ostalo mjesta za povećanje troškova.
(134)
U tom pogledu potrebno je napomenuti da NEUWOGES polazi od pretpostavki u pogledu troškova koje nisu jako uvjerljive (početna razina troškova jednaka je u svim analizama koje je NEUWOGES dostavio). Izračuni na kojima se temelji sklopljeni Opći ugovor o upravljanju polaze od ukupnih troškova (upravljanje, održavanje, rizik nenaplate najamnine) u iznosu od otprilike […] % najamninâ, dok se analize novčanog toka NEUWOGES-a temelje na razini troškova (nakon sanacije) od najmanje […] % ([…] % za rizik nenaplate najamnine, […] % za upravljanje i održavanje). Čak i ako se ne uzme u obzir veliko povećanje broja nenaplaćenih najamnina (od […] % do […] %), kod preostalih troškova ipak je još potrebno utvrditi povećanje najamnina s […] % na […] %. U primjedbama NEUWOGES-a ne nalazi se odgovarajuće obrazloženje za taj rast. S druge strane, NEUWOGES utvrđuje da je […] % ([…] EUR/m2) vjerojatna vrijednost u razdoblju neposredno nakon modernizacije, no da se ta vrijednost poslije mora godišnje povećavati za […] % godišnje (78). I u stručnoj procjeni fer vrijednosti čiju je izradu NEUWOGES zatražio prije prodaje polazilo se od ukupne razine troškova (uključujući rizik nenaplate najamnine (79)) između […] % i […] % (stručna procjena iz 1997.). Budući da se u stručnoj procjeni ne navodi točno na koji se postotak procjenjuju nenaplate najamnine, nije moguće istražiti u kojoj mjeri temeljne pretpostavke u pogledu ostalih troškova odstupaju od pretpostavki NEUWOGES-a. U svakom su slučaju troškovi koje NEUWOGES sada procjenjuje viši, čak i uz pretpostavku da je rizik nenaplate najamnine u stručnoj procjeni iz 1997. određen na […] %. S obzirom na to, analize novčanog toka NEUWOGES-a nisu prihvatljive i potrebno ih je ispraviti na temelju razine početnih troškova od […] %, bez rizika nenaplate najamnine (80).
(135)
Nadalje je u tom pogledu potrebno utvrditi da je pogrešna tvrdnja NEUWOGES-a kako je potrebno provesti povećanja najamnine od […] % samo kako bi se nadoknadilo povećanje rate leasinga. Budući da se rata leasinga računa kao postotak izvorne ukupne najamnine (u ovom slučaju […] %), povećanjem najamnine za […] % omogućila bi se nadoknada ne samo povećanja rate leasinga nego i povećanja troškova za […] %. U slučaju stabilnih troškova za nadoknadu povećanja rate leasinga bilo bi dovoljno već i manje povećanje najamnine. Činjenica je da bi na temelju rizika nenaplate najamnine od […] % i inače stabilnih troškova godišnje povećanje najamnine od […] % bilo dovoljno za nadoknadu povećanja rate leasinga. Svako veće povećanje NEUWOGES bi mogao upotrijebiti za plaćanje rastućih troškova ili za ostvarivanje dobiti.
Analiza financijskih učinaka
(136)
U trenutku sklapanja ugovora NEUWOGES je sâm proveo analizu nominalnog novčanog toka (81). U toj analizi polazio je od toga da će njegovi troškovi (upravljanje, održavanje) rasti za […] % godišnje, da će svake tri godine moći povećavati najamnine za […] %, da će moći održati stopu praznih prostora od […] % i da će prodati […] % stanova stanarima. Na temelju toga NEUWOGES je očekivao novčani tok stvoren na temelju Općeg ugovora o upravljanju od […] EUR tijekom razdoblja od 30 godina.
(137)
U okviru službenog istražnog postupka nije došlo do saznanja na temelju kojih bi se uzela u obzir pretpostavka da su navedeni izračuni svjesno provedeni na temelju pretjerano optimističnih očekivanja. Ništa ne upućuje na to da su predstavnici NEUWOGES-a koji su te brojke dostavili Nadzornom odboru NEUWOGES-a to učinili svjesni da je riječ o pogrešnim brojkama. Ne čini se ni da NEUWOGES tvrdi da je njegova Uprava svjesno sklopila nepovoljnu transakciju zbog političkih razloga, nego je pri ocjeni ekonomskog utjecaja vjerojatno došlo do pogrešne procjene (što se, prema mišljenju NEUWOGES-a, ne bi dogodilo u slučaju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu) (82).
(138)
Unatoč tomu potrebno je provjeriti jesu li očekivanja stvarno bila takva da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi na njima temeljio svoju odluku. U tom pogledu potrebno je napomenuti da bi, prema NEUWOGES-u, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu očekivao povećanje najamnine od samo […] % godišnje, rizik nenaplate najamnine od […] % i povećanje troškova upravljanja i održavanja od […] % (83). Na temelju tih pretpostavki, prema NEUWOGES-u ukupni novčani tok nominalno bi iznosio […] EUR, a diskontirano […] EUR, pri čemu se prije svega primjećuje nenaplata najamnine uvećana za više od sedam puta.
7.2.4.3. Očekivanja tržišta
(139)
Najprije se uputilo na dokumente kojima se pruža uvid u stvarna očekivanja dviju strana koje sudjeluju u transakciji. Kao prvo, iz zapisnika sa sjednice od 16. prosinca 1997. vidljivo je da je Uprava NEUWOGES-a ocijenila rizike povezane s transakcijom kao „podnošljive” (84). Nadalje, iz zapisnika se može vidjeti da je NEUWOGES svoje postupke temeljio na izračunima koji su polazili od povećanja najamnine od […] % svake tri godine, povećanja troškova (bez rizika nenaplate najamnine) od […] % i rizika nenaplate najamnine od […] % (85).
(140)
Prije potpisivanja ugovorâ NEUWOGES se savjetovao s revizorskim društvom Nordrevision, prema čijoj je procjeni povećanje najamnine od […] % odgovaralo općoj stopi inflacije, ali je bilo gotovo neostvarivo (86). Osim toga, društvo Nordrevision smatralo je da je početna razina troškova (izračun se temelji na procijenjenim troškovima u iznosu od […] % najamnina) uz pretpostavku stope praznih prostora od 0 % realistična, ali da je potrebna indeksacija troškova koja odgovara indeksaciji rate leasinga (87).
(141)
BAVARIA je polazila od toga da se, s obzirom na pretpostavljeni jednaki razvoj broja stanovnika u Neubrandenburgu (na temelju dolaska različitih velikih pružatelja usluga) (88) i dobro stanje zgrada, može očekivati vrlo niska stopa praznih stanova (89). Osim toga je smatrala da su povećanja najamnina u skladu s indeksacijom plaćanja leasinga moguća (90).
(142)
Naposljetku, upućuje se na to da je stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. izrađena na zahtjev NEUWOGES-a prije prodaje sadržavala podatke o očekivanim relevantnim promjenama. U stručnoj procjeni iz 1997. polazilo se od razine troškova od […] % do […] %, pri čemu nije navedeno na koji se postotak procjenjuje rizik nenaplate najamnine (91).
7.2.4.4. Ocjena
Troškovi upravljanja
(143)
Kao prvo, očekivanja u pogledu troškova upravljanja i održavanja, ne samo s obzirom na početnu razinu ([…] EUR/m2 odnosno […] % najamnina) nego i s obzirom na očekivano povećanje ([…] % godišnje), čine se opravdanima. U pogledu početne razine troškova taj se zaključak temelji na zaključku samog NEUWOGES-a da su time troškovi, barem za vrijeme neposredno poslije sanacije, procijenjeni na dovoljno visokoj razini. Kao drugo, u stručnoj procjeni prema načelu PESTLE utvrđeno je da će troškovi upravljanja i održavanja 1997. iznositi prosječno […] EUR/m2, što je […] EUR manje od iznosa istih troškova procijenjenih u okviru transakcije povratnog leasinga (92). Naposljetku su se i troškovi u procjenama stručnjaka kretali u tim okvirima. Povećanje tih troškova moglo se sa sigurnošću očekivati; pretpostavljeno povećanje od […] % godišnje činilo se opravdano i procijenjeno s određenim oprezom. Društvo Nordrevision samo je predložilo da se takva indeksacija troškova upravljanja prilagodi indeksaciji rate leasinga čime bi se dobilo godišnje povećanje za […] %, odnosno manje povećanje nego što je NEUWOGES stvarno pretpostavio. Uostalom, NEUWOGES sada sam zastupa mišljenje da se moglo očekivati stvarno povećanje za […] % godišnje, što znači da iznos od […] % godišnje sigurno nije bio neopravdano nizak.
Rizik nenaplate najamnine
(144)
U pogledu rizika nenaplate najamnine nije bilo nerealistično očekivati općenitu nenaplatu najamnine od […] %. Najprije je potrebno utvrditi da ta pretpostavka nije osporena u stručnoj procjeni društva Nordrevision u pogledu ugovora, iako su savjetnici izrazili zabrinutost u pogledu opće gospodarske situacije i tržišta nekretnina u Neubrandenburgu (93). Kao drugo, čini se da se u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997., čak i ako nema točnih navoda o pretpostavljenom riziku nenaplate najamnine, nisu očekivali znatno veći rizici nenaplate najamnine (94).
(145)
Kako proizlazi iz internih dokumenata povezanih s donošenjem odluke trgovačkog društva BAVARIA, BAVARIA je u pogledu dolaska različitih velikih pružatelja usluga očekivala da će stanovništvo u Neubrandenburgu ostati stabilno i da će se predmetni stanovi poslije sanacije gotovo u potpunosti moći dati u najam. Prema navodima NEUWOGES-a grad Neubrandenburg i savezna pokrajina Mecklenburg-Vorpommern 1997./1998. stvarno su računali na stabilan broj stanovnika i stabilan razvoj prihoda.
(146)
Naposljetku je potrebno uzeti u obzir da je Uprava NEUWOGES-a, koja je upravljala poduzećem koje je bilo vlasnik više od 30 % stanova u Neubrandenburgu i time dobro poznavalo lokalno tržište nekretninama, rizike povezane s transakcijom povratnog leasinga smatrala prihvatljivima i u vlastitim prognozama očekivala rizik nenaplate najamnine od […] %. Nema razloga zbog kojeg bi dokazani stručnjaci za lokalno tržište nekretninama svoje izračune temeljili na toj pretpostavci ako je ona temeljena na tako nerealistično niskim vrijednostima kako NEUWOGES sada tvrdi.
(147)
Istodobno je potrebno uzeti u obzir dokumente koje je NEUWOGES dostavio u pogledu pitanja bi li razborit sudionik na relevantnom tržištu nekretninama (zgrade od gotovih betonskih ploča u istočnoj Njemačkoj) očekivao veće stope praznih prostora ako su ti dokumenti nastali u razdoblju prije sklapanja transakcije povratnog leasinga. Iz dostavljenih stručnih procjena samo je procjena prema načelu PESTLE nastala u razdoblju prije sklapanja predmetnih ugovora. Ipak, potrebno je obratiti pažnju na činjenicu da se stručna procjena prema načelu PESTLE odnosi na Njemačku u cijelosti i da se u njoj ne uzimaju u obzir specifične lokalne okolnosti u Neubrandenburgu, zbog čega je njezina važnost u ovom kontekstu ograničena. U stručnoj procjeni vidljivi su neki općeniti problemi tržišta nekretninama u istočnoj Njemačkoj, no u njoj se ne pružaju dovoljni pokazatelji za to da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u svojoj odluci o ulaganju ne bi očekivao rizik nenaplate najamnine od […] %.
Najamnine
(148)
U pogledu najamnina najprije je potrebno navesti da NEUWOGES ne smatra da je razina najamnine očekivana poslije sanacije bila previsoka. Štoviše, tvrdi da se najamnine ne bi mogle povećati u očekivanom opsegu. U pogledu zaključka suda LG Rostock da se prosječni iznos najamnine od […] EUR/m2 na temelju Općeg ugovora o upravljanju kretao unutar primjenjive prosječne razine najamnina (95) može se zaključiti da je izvorni prosječni iznos najamnine određen realno.
(149)
U pogledu indeksacije dogovorene rate leasinga ne postoje izravni dokazi za to koje se prosječno povećanje najamnine općenito očekivalo 1998. Društvo Nordrevision samo je ustanovilo da je izvorno određenih […] % godišnje odgovaralo općoj stopi inflacije, no da to vjerojatno nije bilo ostvarivo u Neubrandenburgu (96). Činjenica da je NEUWOGES naposljetku prihvatio indeksaciju od „samo” […] % i očekivao da će svake tri godine moći provesti povećanja najamnine za […] % (odnosno […] % godišnje) vjerojatno govori u prilog tomu da je društvo to upozorenje uzelo u obzir. U stručnim procjenama fer vrijednosti nisu navedena izričita očekivanja u pogledu budućih povećanja najamnina. Ipak, potrebno je navesti da se u stručnim procjenama fer vrijednosti, s obzirom na to da nisu sadržavale izričite pretpostavke o razvoju inflacije i najamnina, očito polazilo od konvergencije povećanja najamnine i opće inflacije (koja je prethodnih desetljeća iznosila oko 3,5 %) (97). Sud LG Rostock smatrao je da je indeksacija u pogledu prosječne stope inflacije od 3,52 % godišnje u 28 godina prije sklapanja ugovora bila opravdana (98). Dalje je naveo da je, naravno, teško predvidjeti razvoj kamatne stope na najamninu tijekom razdoblja od 30 godina, no da ne može prepoznati velik nerazmjer između indeksacije rate leasinga i očekivanog razvoja kamatne stope na najamninu.
(150)
Stručna procjena prema načelu PESTLE koju je dostavio NEUWOGES ne sadržava podatke o stvarnim očekivanjima sudionika tržišta nekretninama u istočnoj Njemačkoj ni posebne podatke za Neubrandenburg. Ipak, ona sadržava pokazatelje da je tržište nekretninama u istočnoj Njemačkoj bilo potencijalno zahtjevno tržište. S obzirom na dalje navedene činjenice stručna procjena prema načelu PESTLE ipak nije dovoljna kako bi se dokazalo da je bilo pogrešno dogovoriti indeksaciju plaćanja leasinga s […] % godišnje i očekivati da će se moći provesti povećanja najamnina za […] % godišnje.
Trajanje
(151)
U pogledu trajanja ugovora sud LG Rostock naposljetku je argumentirao da su određeni ugovori o leasingu sklopljeni s dugim trajanjem (do 30 godina) i da ugovor poput predmetnog ugovora zbog toga nije neobičan (99). Iako se podrazumijeva da je trajanje od 30 godina imalo određene rizike, zbog njega je postojala i mogućnost ostvarivanja stabilne dobiti i osiguranja velike razine sigurnosti u pogledu očekivanih troškova. Usto je dugo trajanje značilo i da su mjesečna plaćanja leasinga potrebna za amortizaciju ulaganja kupca bila manja, odnosno da je prodajna cijena pri jednakim plaćanjima leasinga bila viša nego što bi bila kod ugovora s kraćim trajanjem (100). U tom pogledu ugovoreno trajanje od 30 godina ne čini se nerazboritim.
7.2.4.5. Zaključak
(152)
Prema tome, očekivanja koja je NEUWOGES naveo u svojem izvornom izračunu ne mogu se smatrati nerealističnima. U pogledu dostupnih dokumenata NEUWOGES je tako stvarno mogao očekivati da će na temelju Općeg ugovora o upravljanju ostvariti dobit. Pri diskontiranju očekivane nominalne dobiti u odnosu na mjerodavni trenutak (početak 1998.) pokazuje se da se odluka NEUWOGES-a temeljila na pretpostavci da Opći ugovor o upravljanju ima vrijednost u novcu od […] EUR.
7.2.5. Ukupna procjena
(153)
Komisija je već došla do zaključka da su Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju dijelovi jedinstvene transakcije. Za određivanje ukupne vrijednosti transakcije za NEUWOGES stoga je potrebno zbrojiti vrijednosti obaju ugovora u novcu. Podsjetnik: NEUWOGES je mogao očekivati sljedeće prednosti na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja:
(a)
cijenu u novcu koju plaća BAVARIA ([…] EUR);
(b)
naknadu plaćenu za napore uložene u privatizaciju ([…] EUR);
(c)
dobit ostvarenu sanacijom ([…] EUR);
(d)
vrijednost kamate na nasljedno pravo građenja u novcu za razdoblje od 2029. (diskontirano […] EUR).
(154)
Osim toga, za Opći ugovor o upravljanju, kako je utvrđeno u odjeljku 7.2.4., na temelju realističnih očekivanja NEUWOGES-a određena je diskontirana vrijednost u novcu od […] EUR. Tako je transakcija povratnog leasinga za NEUWOGES imala ukupnu vrijednost od […] EUR.
7.3. USPOREDBA S OSTALIM MOGUĆIM TRANSAKCIJAMA
(155)
Kako bi se moglo istražiti odgovara li transakcija povratnog leasinga koju je NEUWOGES sklopio s trgovačkim društvom BAVARIA ugovorima za koje bi se odlučio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu, vrijednost te transakcije sad je potrebno usporediti s vrijednošću drugih mogućih transakcija. Da je NEUWOGES imao alternativu povoljniju prema ekonomskim stajalištima, transakcija povratnog leasinga ne bi bila opcija za koju bi se odlučio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
(156)
U tom je pogledu potrebno napomenuti da davanje zgrada u najam bez sanacije ili čak njihovo rušenje ne bi bile prihvatljive opcije. Kao prvo, davanjem u najam bez sanacije ostvareni bi samo ograničeni prihodi. Usto, bilo je jasno da bi nesanirane zgrade imale veći broj praznih prostora od saniranih zgrada (101). Tako ne postoje čvrste činjenice kojima bi se omogućio zaključak da bi se u slučaju daljnjeg davanja u najam nesaniranih zgrada moglo računati na veću dobit od one koja se mogla očekivati u okviru transakcije povratnog leasinga. Rušenjem zgrada ne bi nastali nikakvi prihodi, već bi došlo do odgovarajućih troškova rušenja. Stoga ni to u predmetnom trenutku (1997./1998.) ne bi bila prihvatljiva alternativa.
7.3.1. Mogućnost kreditnog financiranja
(157)
Kao prva moguća alternativa uzeto je u obzir kreditno financiranje. Da je NEUWOGES kreditom financirao sanaciju predmetnih zgrada, mogao je dijelom ostvariti istu dobit kao u slučaju transakcije povratnog leasinga. Najprije je mogao sanirane zgrade dati u najam i tako ostvariti dobre prihode. Osim toga, ostao bi vlasnik zgrada, što nije slučaj kod transakcije povratnog leasinga.
(158)
Ipak, očigledno je da bi i kreditno financiranje imalo određene nedostatke. Najprije bi NEUWOGES morao staviti na raspolaganje 30 % opsega ulaganja iz vlastitog kapitala jer je, prema NEUWOGES-u, bilo potrebno zadržati stopu vlastitog kapitala od 30 % (102). Krajem 1997. Nadzorni odbor NEUWOGES-a razmatrao je sniženje stope vlastitog kapitala kako bi se omogućila veća ulaganja. Taj je prijedlog, međutim, Uprava odbacila kao ekonomski neodrživ jer bi se time dovelo do neprihvatljivo visokog zaduženja (103). Uprava je to objasnila na sljedeći način: „Sniženje stope vlastitog kapitala s 30 na 25 % ne bi bilo održivo (stupanj zaduženja)” (104). Gospodin Räuber, član Nadzornog odbora NEUWOGES-a, nadalje je zaključio da „sniženje stope vlastitog kapitala nije zamislivo s gospodarskog stajališta. Potrebno je podmiriti obveze poduzeća” (105). Za financiranje ulaganja u sanaciju u iznosu od […] EUR NEUWOGES bi tako morao uložiti […] EUR vlastitog kapitala. Malo je vjerojatno da bi toliki iznos vlastitog kapitala bio neposredno raspoloživ. Iz zapisnika Nadzornog odbora proizlazi da je mogući ukupni opseg ulaganja za 1998. (uključujući kredite) iznosio otprilike […] EUR i da je taj iznos već bio planiran za druge projekte. (106) Time je bilo jasno da bi NEUWOGES sanacijske radove mogao financirati kreditom samo da je odustao od drugih projekata.
(159)
Za razliku od kreditnog financiranja povratni leasing imao je prednost jer NEUWOGES ne samo da nije morao uložiti vlastiti kapital, nego je čak dobio svježu likvidnost i istodobno je osigurano potpuno financiranje sanacije zgrada.
(160)
Kad se sva ta razmatranja uzmu u obzir, ne može se smatrati dokazanim da bi sanacija bila moguća uz kreditno financiranje odnosno, da je bila moguća, da bi bila povoljnija za NEUWOGES od transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA. Činjenica da je NEUWOGES jedva raspolagao vlastitim kapitalom potrebnim za odobrenje kredita i mogao upotrijebiti dodatnu likvidnost za financiranje drugih ulaganja više upućuje na zaključak da je izbor povratnog leasinga, a ne kreditnog financiranja bio razborit.
7.3.2. Mogućnost izravne prodaje
(161)
Druga moguća opcija bila je izravna prodaja zgrada i zemljišta. Ključno je pitanje bi li takva prodaja bila povoljnija.
7.3.2.1. Ocjena s obzirom na stručne procjene fer vrijednosti iz 1997. i 2007.
(162)
U usporedbi vrijednosti transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES i prednosti koje bi imala izravna prodaja ključno je pitanje koju je cijenu NEUWOGES mogao ostvariti pri „običnoj” prodaji. Određenu ulogu pritom imaju stručne procjene fer vrijednosti iz 1997. i 2007.
(163)
NEUWOGES je naložio izradu tih dviju stručnih procjena kako bi dobio procjenu vrijednosti predmetnih objekata (zgrada i zemljišta) 1997. Jednu je procjenu 1997. izradio interni stručnjak, a drugu 2007. retroaktivno neovisni stručnjak. U stručnoj procjeni iz 1997. vrijednost je određena na […] EUR, a u stručnoj procjeni iz 2007. na […] EUR (107). U objema su stručnim procjenama zgrade (1997. […] EUR; 2007. […] EUR) i zemljišta (1997.: […] EUR; 2007. […] EUR) odvojeno ocjenjivani. Obje se stručne procjene u biti temelje na istoj metodi („ocjena vrijednosti prihoda”).
(164)
Budući da je stručna procjena fer vrijednosti iz 2007. izrađena tek nakon sklapanja transakcije povratnog leasinga, ona prema mišljenju Komisije ne može služiti kao pouzdan temelj za određivanje vrijednosti objekata 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a. NEUWOGES svoju odluku o sklapanju transakcije povratnog leasinga s trgovačkim društvom BAVARIA stoga nije mogao temeljiti na retroaktivnoj stručnoj procjeni izrađenoj 2007.
(165)
Komisija, međutim, smatra da se ni stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. ne može uzeti u obzir kao pouzdan pokazatelj za vrijednost nekretnina 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a. Kako je utvrđeno u okviru službenog istražnog postupka, Uprava NEUWOGES-a bila je svjesna toga da se stručna procjena iz 1997. u trenutku sklapanja predmetnih ugovora nije mogla smatrati pouzdanom osnovom za ocjenu. U tom su pogledu važni sljedeći zaključci:
(a)
Najamnine
U stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. polazilo se od najamnine u iznosu od […] EUR/m2 do […] EUR/m2. Istodobno su u prvom prikazu prosječne razine najamnina za grad Neubrandenburg, koji je vrijedio od 1. siječnja 1998. i temeljio se na podatcima iz 1997., za sanirane stanove navedene prosječne najamnine od 3,90 EUR/m2 do 4,38 EUR/m2. NEUWOGES je kao veliko poduzeće koje posluje s nekretninama u Neubrandenburgu bio obvezan poznavati prosječne iznose najamnina. Stoga valja pretpostaviti da se NEUWOGES pri ocjenjivanju vrijednosti nekretnina služio tim podatcima. Činjenica je da se u ugovoru povratnom leasingu za razdoblje nakon sanacije (dakle od 1999., tj. u trenutku koji je nastupio dvije godine kasnije od trenutka u kojem su zatraženi podatci iz prvog prikaza prosječne razine najamnina) predviđala prosječna najamnina u iznosu od […] EUR/m2, što je odgovaralo prikazu prosječne razine najamnina.
(b)
Troškovi sanacije
Dok se u stručnoj procjeni fer vrijednosti izrađenoj u proljeće 1997. polazilo od ukupnih troškova sanacije od […] EUR, Uprava NEUWOGES-a u istom je trenutku (ožujak 1997.) u dopisu trgovačkom društvu BAVARIA navela da troškove sanacije procjenjuje na […] EUR. Time je očigledno da je NEUWOGES bio svjestan činjenice da su potrebni troškovi sanacije u stručnoj procjeni iz 1997. bili izrazito podcijenjeni. Paušalni iznos za sanaciju nekretnina koji su ugovorili BAVARIA i BRG, društvo kći NEUWOGES-a, bio je čak znatno viši ([…] EUR), što služi kao pokazatelj da je NEUWOGES pri sklapanju ugovora s trgovačkim društvom BAVARIA bio svjestan da su sanacijski troškovi u stručnoj procjeni iz 1997. bili procijenjeni na iznos prenizak za gotovo 10 milijuna EUR.
(c)
Preostali vijek uporabe
U stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. s obzirom na planiranu sanaciju polazilo se od preostalog vijeka uporabe od […] do […] godina. Ovdje valjda napomenuti da niski troškovi sanacije iz stručne procjene iz 1997. nisu jednostavno u skladu s pretpostavkom da bi se sanacijom bitno produljio vijek uporabe zgrada.
(d)
Vrijednost zemljišta
Potrebno je utvrditi da u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. čimbenici kojima se umanjuje vrijednost nisu uzeti u obzir pri ocjenjivanju predmetnih zemljišta (dok su u stručnoj procjeni iz 2007. uzeti u obzir). U te se čimbenike, među ostalim, ubrajaju postojeće infrastrukture koje se ne mogu pomaknuti ili ukloniti (kanalizacija, cjevovodi) ili nepovoljna podjela zemljišta. To u pravilu za posljedicu ima umanjenje vrijednosti. Kao vlasnik zemljišta NEUWOGES je trebao biti upoznat s tim čimbenicima. Stoga je morao i znati da je vrijednost zemljišta u stručnoj procjeni iz 1997. određena previsoko.
(166)
Može se smatrati dokazanim da je NEUWOGES bio svjestan toga da neke od središnjih pretpostavki navedenih u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997., posebno u pogledu troškova sanacije, nisu bile utemeljene. Komisija je posljedično zaključila da se u stručnoj procjeni iz 1997. ne daju pouzdani navodi o vrijednosti objekata 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a.
(167)
Nadalje, Komisija smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu koji se nalazi u situaciji NEUWOGES-a na temelju informacija dostupnih NEUWOGES-u u predmetnom trenutku pri ex ante procjeni vrijednosti nekretnine vjerojatno došao do rezultata koji bi bili jako slični onima iz retroaktivno izrađene stručne procjene iz 2007. Kako se to i dogodilo u retroaktivnoj stručnoj procjeni iz 2007., gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a svoja bi ex ante očekivanja u pogledu ostvarivih najamnina temeljio na mjerodavnoj razini najamnina, procijenio troškove sanacije na iznos koji je bliži iznosu koji su dogovorili BAVARIA i BRG te prilagodio vrijednost zemljišta s obzirom na njemu poznate čimbenike kojima se umanjuje vrijednost. Osim toga, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a u pogledu planiranih mjera sanacije i usporednih podataka (kako se dogodilo u procjeni iz 2007.) pomno bi istražio preostali vijek uporabe, tako da se razborito može zaključiti da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a svoju procjenu temeljio na procjenama preostalog vijeka uporabe sličnima onima iz retroaktivne procjene iz 2007.
(168)
Stoga Komisija smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a vrijednost objekata prije sklapanja transakcije povratnog leasinga razborito procijenio na približno […] EUR (kao u stručnoj procjeni iz 2007.).
7.3.2.2. Usporedba mogućnosti izravne prodaje i povratnog leasinga
(169)
Podsjetnik: ukupna vrijednost transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES iznosila je […] EUR. Iz prethodne analize pak proizlazi da je NEUWOGES mogao realno očekivati vrijednost objekata od […] EUR, što iznosi samo […] % više od vrijednosti transakcije povratnog leasinga. Ipak, ta mala razlika ne znači da se gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu morao odlučiti za izravnu prodaju.
(a)
Najprije je potrebno uzeti u obzir da se predmetna opcija izravne prodaje odnosila na prodaju zgrada te predmetnih zemljišta, dok je BAVARIA samo kupila zgrade, a za zemljišta stekla nasljedno pravo građenja na 75 godina. Zemljišta kao takva ostala su u vlasništvu NEUWOGES-a. Vrijednost samih zemljišta NEUWOGES bi procijenio na […] EUR (kao i u stručnoj procjeni iz 2007.). Međutim, teško je točno odrediti vrijednost koju je NEUWOGES zadržao jer što nije prodao zemljišta, nego samo na njima zasnovao nasljedno pravo građenja. Ipak, potrebno je pretpostaviti da je zadržavanje vlasništva NEUWOGES-a nad zemljištem opravdalo nešto niži iznos transakcije.
(b)
Kao drugo, potrebno je zaključiti da postoje određene dvojbe u pogledu toga bi li se cijena koju bi procijenio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u istoj situaciji kao NEUWOGES zaista mogla ostvariti. Jedinu konkretnu ponudu za kupnju o kojoj je NEUWOGES dostavio informacije dostavilo je trgovačko društvo Felske-Immobilien, koje je, čini se, ponudilo cijenu od […] EUR/m2, što bi dovelo do ukupne kupovne cijene od […] EUR (108). Ta je cijena bila za znatno više od 1 milijuna EUR niža od cijene koju bi procijenio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a.
(c)
Kao treće, NEUWOGES je pri procjeni dobiti očekivane na temelju Općeg ugovora o upravljanju računao samo dobit do 2027., uključujući tu godinu, što je bilo pogrešno. Budući da je trajanje Općeg ugovora o upravljanju iznosilo 30 godina od dovršetka sanacijskih radova (tj. 30 godina od početka 1999.), pri izračunu je bilo potrebno uzeti u obzir dobit do 2028. godine, uključujući tu godinu. Pri odgovarajućem ispravku procjene povećala bi se vrijednost transakcije povratnog leasinga.
(d)
Pri izračunu vrijednosti kamate na nasljedno pravo građenja u novcu koju bi BAVARIA ubuduće trebala plaćati NEUWOGES-u radi jednostavnosti se pretpostavilo da će životni troškovi ostati nepromijenjeni i da se plaćanja stoga ne moraju prilagođavati. Ipak, realističnije je očekivati opće povećanje životnih troškova, tako da će buduća plaćanja vjerojatno biti viša od pretpostavljenih. I to bi za posljedicu imalo povećanje vrijednosti ugovora.
(170)
U pogledu tih razmatranja potrebno je zaključiti da je s gospodarskog stajališta bilo razborito dati prednost povratnom leasingu umjesto pokušaju izravne prodaje.
7.3.3. Zaključak
(171)
Ako se usporedi vrijednost transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES s vrijednošću ostalih opcija, potrebno je zaključiti da je transakcija bila osmišljena tako da bi nju zaključio i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
7.4. USPOREDNA ANALIZA
(172)
Budući da se sad može ustanoviti da je izbor povratnog leasinga umjesto drugih rješenja zaista odgovarao ponašanju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu, Komisija je za svaki slučaj provjerila i odgovara li transakcija drugim ugovorima koji su postojali na relevantnom tržištu u relevantnom trenutku i postoje li druge naznake kojima se učvršćuje zaključak Komisije da transakcija povratnog leasinga odgovara načelu gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
(173)
Raspoložive informacije o sličnim transakcijama odnose se na sporazume o povratnom leasingu koje je BAVARIA sklopila otprilike u isto vrijeme kad i predmetnu mjeru. Odgovarajući ugovori mogu pružati smjernice za to jesu li se i drugi sudionici u tržišnom gospodarstvu, uključujući privatna poduzeća, odlučili za tu vrstu transakcije povratnog leasinga, što bi se smatralo pokazateljem njezine usklađenosti s tržišnom praksom (odjeljak 7.4.1.). Osim toga, i ograničeni postupak podnošenja ponuda i usporedba s drugim transakcijama financiranja koje je proveo NEUWOGES daju informacije o usklađenosti predmetne transakcije s tržišnom praksom (odjeljci 7.4.2. i 7.4.3.).
7.4.1. Primjeri ugovora
(174)
U svrhu usporedbe pregledani su ugovori o trima sličnim transakcijama ([…]). Ipak, mogu se uzeti u obzir samo ugovori […] i […] jer su samo oni sklopljeni otprilike u isto vrijeme kad i transakcija povratnog leasinga između društava BAVARIA i NEUWOGES. Najprije je potrebno utvrditi da se obje slične transakcije od predmetne transakcije razlikuju u pogledu trajanja, indeksacije fiksne rate leasinga i sanacije. NEUWOGES se posebno služi drukčijom indeksacijom od ([…]: 1,5 % godišnje; […]: prilagodba razvoju životnih troškova) kako bi potvrdio da je Opći ugovor o upravljanju sadržavao odredbe koje u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) nisu odgovarale uobičajenoj tržišnoj praksi.
(175)
BAVARIA navodi transakcije […] i […] kao primjere za primjenu svojeg modela leasinga nekretnina „Leasingmodell Immobilien” (109), što dovodi do zaključka da su odredbe iz tih ugovora određene na temelju izračuna sličnih izračunima na kojima se temeljila transakcija povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA.
(176)
Kako je već navedeno ranije u tekstu (vidjeti uvodnu izjavu 131.), NEUWOGES je mogao slobodno izabrati parametre ugovora u okviru modela leasinga koji je ponudila BAVARIA. Tako bi NEUWOGES imao mogućnost izabrati manju indeksaciju ili oduzeti više troškove. Posljedica bi, naravno, bio niži plaćeni predujam. Može se pretpostaviti da je to vrijedilo i za […] i […].
(177)
Budući da su ugovorne strane očito mogle slobodno birati točne parametre transakcije u okviru modela koji je ponudila BAVARIA, čini se da za ocjenjivanje usklađenosti s tržišnom praksom transakcije povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA nije od središnje važnosti jesu li parametri koje je izabrao NEUWOGES bili jednaki parametrima koje su odabrale strane u transakcijama […] i […]. Odabir parametara bio je samo posljedica strateških poslovnih odluka strana. Važnija je okolnost da su se te transakcije temeljile na istom modelu transakcije.
(178)
Ako su se ugovori […] i […] temeljili na istom modelu izračuna, što dostupne informacije i potvrđuju, dopušta se zaključak da je model transakcije na kojem se temeljila i transakcija s NEUWOGES-om usklađen s tržišnom praksom. Važno je u tom kontekstu da su model leasinga nekretnina očigledno u jednakoj mjeri birala javna poduzeća ([…]) i privatna poduzeća ([…]) te da se on nudio i poduzećima koja su htjela imati koristi od otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz i stranama koje nisu obuhvaćene tim zakonom.
7.4.2. Postupak podnošenja ponuda
7.4.2.1. Kontekst
(179)
Kako je već navedeno, NEUWOGES u cilju privatizacije zgrada koje su naposljetku prodane trgovačkom društvu BAVARIA nije proveo sveobuhvatan javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući postupak podnošenja ponuda. Ipak, NEUWOGES je izvorno pozvao 72 potencijalna kupca na podnošenje ponuda. NEUWOGES se poziva na činjenicu da je adresate odabrao manje ili više slučajno i da odabir ne može vrijediti kao reprezentativan za ukupno tržište. Poslije slanja tih prvih poziva na iskaz interesa došlo je do daljnjih kontakata, među ostalim s trgovačkim društvom BAVARIA, kojem izvorno nije poslan poziv na podnošenje ponuda.
7.4.2.2. Rezultat postupka podnošenja ponuda
(180)
Od pristiglih ponuda, čiji je broj nepoznat, pet ih se smatra „iskoristivima” (110). Ipak, dvije su odbijene jer potencijalni kupci zbog manjka vremena nisu uspjeli dostaviti potpunu ponudu. Osim toga, dvije su ponude odbijene iz ekonomskih razloga. Peta ponuda, koju je dostavilo trgovačko društvo Felske-Immobilien, odbijena je jer je ponuđena cijena ocijenjena kao preniska (trgovačko društvo Felske ponudilo je cijenu od […] EUR/m2, što je odgovaralo ukupnoj kupovnoj cijeni od […] EUR). Osim pet navedenih dostavljene su još tri ponude - jedna ponuda trgovačkog društva BAVARIA i dvije od drugih podnositelja ponuda koji nisu pozvani na podnošenje ponuda. Započeti su pregovori i s jednim od dvaju drugih ponuditelja koji su sami dostavili ponudu, no i ta je ponuda naposljetku odbijena iz neodređenih ekonomskih razloga (111).
(181)
Poslije dovršetka pregovora Nadzorni odbor NEUWOGES-a morao je odobriti ugovore. Pri predstavljanju ugovorâ Nadzornom odboru Uprava je obrazložila da se ne može ostvariti viša prodajna cijena jer se ugovori odnose samo na zasnivanje nasljednog prava građenja na zemljištima (a ne na izravnu prodaju), trgovačko društvo BRG zaduženo je za provedbu sanacijskih radova, a NEUWOGES će zgradama upravljati još 30 godina (112). Na pitanje o razlici s obzirom na stručnu procjenu iz 1997. Uprava je ponovno objasnila da se nije mogla ostvariti viša cijena za transakciju (113).
7.4.2.3. Ocjena
(182)
Iako se postupak podnošenja ponuda ne može opisati kao javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući, iz njega se mogu donijeti naknadni zaključci u pogledu stanja ponuda na tržištu. U tom je pogledu važna i činjenica da je očito zaprimljeno nekoliko nezatraženih ponuda. Time se dokazuje da su i potencijalni kupci koji nisu bili među 72 izvorno pozvana poduzeća saznali za postupak i mogli sudjelovati u njemu.
(183)
Ocjena NEUWOGES-a u pogledu ponuda pokazuje da je NEUWOGES ponudu trgovačkog društva BAVARIA u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) smatrao najboljom ponudom dostupnom na tržištu. Argument NEUWOGES-a da je barem ponuda trgovačkog društva Felske bila povoljnija nije utemeljen. Iako je cijena koju je trgovačko društvo Felske očigledno ponudilo ([…] EUR) bila viša od predujma koji je BAVARIA naposljetku platila ([…] EUR), potrebno je podsjetiti na činjenicu da se transakcija povratnog leasinga smatra cjelinom i da je njezina ukupna vrijednost ([…] EUR) viša od cijene koju je ponudio Felske.
(184)
U pogledu tih obrazloženja potrebno je navesti da postupak podnošenja ponuda nije ispunjavao sve uvjete kako bi služio kao dokaz da je ponuda trgovačkog društva BAVARIA bila najbolja raspoloživa ponuda na tržištu, ali jasno upućuje na tu činjenicu. U svakom slučaju, ograničeni postupak podnošenja ponuda ne služi kao potvrda da je NEUWOGES u relevantnom trenutku (1997./1998.) imao na raspolaganju bolju ponudu.
7.4.3. Druge vrste transakcija u relevantnom trenutku
7.4.3.1. Okvir za ocjenjivanje
(185)
Korisno je istražiti predmetnu transakciju s obzirom na druge, slične vrste transakcija koje su se u predmetnom trenutku (1997./1998.) nudile na tržištu.
(186)
Predmetna transakcija tipična je transakcija povratnog leasinga. Sporazumi o povratnom leasingu po prirodi su transakcije financiranja. Kupnjom nekretnine od korisnika leasinga davatelj leasinga korisniku leasinga daje likvidna sredstva, odnosno financira veća ulaganja, poput sanacije starih zgrada. Kako bi se nekretnina mogla dalje upotrebljivati u poslovne ili druge svrhe, korisnik leasinga nekretninu daje u povratni leasing, čime se tijekom trajanja ugovora o leasingu (potpuno ili djelomično) amortizira ulaganje davatelja leasinga.
(187)
Kao transakcija financiranja sporazum o povratnom leasingu ima određenu sličnost s bankovnim kreditima i hipotekama. No postoje i neke važne razlike koje se moraju uzeti u obzir. Transakcijom povratnog leasinga prodavatelju/korisniku leasinga omogućeno je financiranje većih ulaganja i neposredan pristup likvidnim sredstvima, a da pritom nije ograničen na vlastiti kapital. To znači da su vlastiti kapital i dodatno ostvarena likvidna sredstva raspoloživi za druga ulaganja ili da korisnik leasinga može poduzimati ulaganja za koja mu zbog nedostatka vlastitog kapitala ili velikog stupnja zaduženosti ne bi bio odobren običan kredit. Budući da kupac/davatelj leasinga mora refinancirati svoje prvo ulaganje i ostvariti dobit, rata leasinga u pravilu je nešto viša od kamatne stope za sličan bankovni kredit (kako je pobliže objašnjeno u sljedećem odjeljku). Poslije isteka ugovora o leasingu korisnik leasinga mora ponovno otkupiti nekretninu ili ona ostaje u vlasništvu davatelja leasinga i stoji na raspolaganju za daljnju uporabu. To znači da rata leasinga ovisi o preostaloj vrijednosti nekretnine nakon isteka ugovora o leasingu koji su sklopile strane. Budući da je preostalu vrijednost u slučaju dugoročnih ugovora o leasingu često teško predvidjeti, ona za davatelja leasinga predstavlja čimbenik rizika koji se odražava u rati leasinga. Takav rizik ne postoji u slučaju običnih bankovnih kredita, a u slučaju hipoteka postoji samo u određenoj mjeri.
(188)
Posljedično, rate leasinga i kamatne stope za kredite/hipoteke nisu u potpunosti usporedive. Ako se uspoređuje rata leasinga predmetne transakcije s prosječnim kamatnim stopama za kredite/hipoteke u predmetnom trenutku (1997./1998.), nije moguće jasno odrediti je li tražena rata leasinga u predmetnom trenutku (1997./1998.) bila usklađena s tržišnom praksom. Ipak, moguće je ocijeniti je li rata leasinga bila toliko visoka da vjerojatno nijedan gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi zaključio tu transakciju.
7.4.3.2. Ocjena
(189)
U predmetnom pravnom poslu rata leasinga izvorno je utvrđena na […] % godišnje ukupnog opsega ulaganja. Indeksacijom iznosa koji će se naplatiti s […] % godišnje rata leasinga na kraju trajanja ugovora iznosit će […] %, što odgovara prosječnoj rati leasinga od […] % godišnje. Za usporedbu: da je NEUWOGES odlučio ne indeksirati ratu leasinga, ona bi tijekom ukupnog razdoblja od 30 godina bila određena na […] % godišnje. Ta je „nadoplata” cijena odluke da se na početku plaćaju niže, a pri kraju trajanja ugovora više rate leasinga, umjesto plaćanja stabilnih stopa tijekom cijelog trajanja ugovora.
(190)
Potrebno je najprije podsjetiti na činjenicu da je pokrajinski sud Landgericht Rostock ratu leasinga ocjenjivao s obzirom na kamatne stope drugih transakcija. Utvrdio je da se, iako je teško procijeniti razvoj kamatnih stopa za hipoteke tijekom razdoblja od 30 godina, u razdobljima viših kamata može računati na kamate više od 10 %. Prosječna rata leasinga koju je NEUWOGES zahtijevao stoga nije bila neusklađena s tržišnom praksom.
(191)
Za usporedbu su dostupni samo prilično općeniti podatci. Od svih podataka koje je njemačka savezna banka Deutsche Bundesbank prikupila za siječanj 1998. (trenutak u kojem je provedena predmetna transakcija) relevantnima se mogu smatrati dvije vrste kamatnih stopa. S jedne su strane zanimljive kamatne stope za „hipotekarne kredite na stambene nekretnine po fiksnoj kamatnoj stopi na deset godina” jer bi i NEUWOGES upotrebljavao stambene objekte za osiguranje kredita (neovisno o tome bi li se takvim kreditom ispunili svi službeni preduvjeti za hipoteku). S druge strane, i kamatne stope za „dugoročne kredite s fiksnom kamatnom stopom za poduzeća i samostalne poduzetnike od 500 000 do 5 milijuna EUR” mogle bi biti prikladne za usporedbu jer se NEUWOGES može smatrati poduzetnikom (hipoteke u pravilu podižu fizičke osobe koje same žive u nekretnini i ne daju je u podnajam).
(192)
Prema banci Bundesbank prosječna kamatna stopa za njemačke hipotekarne kredite s fiksnim kamatama na deset godina u siječnju 1998. iznosila je 6,40 % godišnje. Tada su se kamatne stope za tu vrstu kredita obično kretale unutar raspona od 6,17 % godišnje (donja granica raspona) do 6,97 % godišnje (gornja granica raspona). U slučaju dugoročnih kredita s fiksnom kamatom prosječna kamatna stopa u siječnju 1998. iznosila je 6,35 % godišnje i kretala se u rasponu od 5,55 % (donja granica raspona) do 7,73 % godišnje (gornja granica raspona). Banka Bundesbank, međutim, ne navodi prosječno trajanje „dugoročnog” kredita. Ipak, može se pretpostaviti da bi prosječno trajanje iznosilo najviše deset godina, a vjerojatno i manje (114).
(193)
Pri usporedbi rate leasinga koju plaća NEUWOGES s kamatnim stopama koje je banka Bundesbank navela za kredite dodijeljene u istom razdoblju (tj. u siječnju 1998.) potrebno je uzeti u obzir sljedeće aspekte:
-
Prosječna godišnja rata leasinga tijekom trajanja ugovora od 30 godina iznosi […] %. Kako je već navedeno, NEUWOGES je sam odlučio na početku trajanja ugovora plaćati nižu ratu leasinga koja će se kasnije nadoknaditi višom ratom leasinga. Ta odluka ima svoju cijenu: da se NEUWOGES odmah odlučio za fiksnu stopu leasinga, morao bi plaćati stopu od samo […] % godišnje. (115) Podatci banke Bundesbank odnose se na kredite s fiksnim kamatama, tj. kamatna stopa svake je godine jednaka. Ako se pretpostavi da bi NEUWOGES bio u stanju dogovoriti kredit sa sličnim uvjetima plaćanja (tj. niža plaćanja kamata na početku i viša plaćanja prema kraju), i to bi imalo svoju cijenu (iz jednakih razloga kao u slučaju trgovačkog društva BAVARIA) (116). Kamatne stope banke Bundesbank stoga bi trebalo uspoređivati sa stalnom ratom leasinga od […] %.
-
Rata leasinga određena je na razdoblje od 30 godina. Unatoč godišnjoj indeksaciji bilo je moguće već na početku trajanja ugovora izračunati prosječnu ratu leasinga za cjelokupno trajanje ugovora. Kamatne stope za hipotekarne kredite koje je navela banka Bundesbank određene su na samo deset godina (kako je ranije navedeno, nije poznato na koje su razdoblje određene kamate za poduzeća; ipak, može se pretpostaviti da razdoblje ne iznosi više od deset godina). Najprimjerenija usporedna vrijednost bile bi kamatne stope određene na 30 godina. Međutim, banka Bundesbank ne objavljuje takve podatke. Općenito, krediti s fiksnom kamatom postaju skuplji s duljim trajanjem. Primjerice, podatci banke Bundesbank za siječanj 1998. pokazuju da je prosječna kamatna stopa za hipotekarne kredite s mogućnošću fiksne kamatne stope uz fiksne kamate na pet godina iznosila 5,85 %, dok je fiksna kamatna stopa za kredite s fiksnom kamatom u trajanju od deset godina iznosila 6,40 %. Na temelju toga, opravdano je pretpostaviti da bi kamate na kredit s fiksnom kamatom u trajanju od 30 godina bile znatno više od prosječnih kamatnih stopa od 6,35 % odnosno 6,40 % koje je navela banka Bundesbank.
-
Banka Bundesbank navodi i prosječnu stopu i raspon koji se temelje na velikom broju ugovora o kreditu koji su sklopljeni u siječnju 1998. u Njemačkoj. U rati leasinga određenoj za NEUWOGES implicitno se odražava rizik za trgovačko društvo BAVARIA povezan s transakcijom. BAVARIA je najviše bila izložena kreditnom riziku, tj. riziku da će NEUWOGES postati nelikvidan ili da iz nekog drugog razloga neće moći ispunjivati svoju obvezu plaćanja potrebnih rata leasinga. Jednako bi tako banka prije odobrenja kredita ocijenila kreditnu sposobnost NEUWOGES-a. Klijenti sa slabijom kreditnom sposobnošću (ili većim kreditnim rizikom za banku) u pravilu kao nadoknadu za veći rizik moraju plaćati veću kamatnu stopu (117). Kako je navedeno u odjeljku 7.3.1., NEUWOGES je, s obzirom na svoju prilično veliku zaduženost i činjenicu da je njegov vlastiti kapital bio uključen u druge projekte ulaganja, imao samo ograničene mogućnosti za sklapanje novih ugovora o kreditu. Međutim, da je neka banka bila spremna NEUWOGES-u odobriti kredit, ona bi poštovala te aspekte pri utvrđivanju kamatne stope. Kamatne stope više su za kredite relativno visoko zaduženim poduzećima koja u svoje ulaganje mogu unijeti samo mali iznos vlastitog kapitala. Stoga bi u središtu svake usporedbe rate leasinga koju plaća NEUWOGES s kamatnim stopama za kredite dostupne na tržištu trebale biti veće stope raspona banke Bundesbank (118).
-
Kako je već navedeno, leasing-društvo mora refinancirati svoje prvo ulaganje (u ovom slučaju prije svega kupovnu cijenu za zgrade i troškove sanacije). Kamatna stopa koju mora platiti za vlastito refinanciranje ovisi o različitim aspektima kao što su njegova veličina, njegovo stanje u pogledu dugova i nekretnine koje posjeduje. Ta je kamatna stopa, međutim, samo polazište, jer leasing-društvu (BAVARIA) moraju biti nadoknađeni rizici koje snosi. Time su obuhvaćeni kamatni rizik (rizik povezan s tim da svoja ulaganja mora refinancirati po promjenjivoj kamatnoj stopi dok plaćanja leasinga imaju fiksnu kamatnu stopu), kreditni rizik (već spomenuta mogućnost da NEUWOGES postane nelikvidan i BAVARIA ne primi neplaćene iznose za leasing) te rizik preostale vrijednosti (nesigurnost u pogledu vrijednosti nekretnine nakon isteka ugovora o leasingu). Leasing-društvo vjerojatno snosi i određene opće troškove koji se isto tako odražavaju u rati leasinga (119). Osim toga, leasing-društvo želi ostvariti dobit i to uzima u obzir pri utvrđivanju rate leasinga (120). Čak i da je BAVARIA bila u stanju refinancirati svoja ulaganja po nižoj kamatnoj stopi od one koju bi NEUWOGES platio za bankovni kredit, kamatna stopa za refinanciranje morala bi se povisiti s obzirom na te različite elemente (nadoknadu za rizik, troškove i dobit) kako bi se dobila tražena rata leasinga koja je naposljetku mogla biti viša od kamatne stope za običan kredit.
(194)
S obzirom na sve navedene čimbenike rata leasinga od […] % godišnje u slučaju fiksne rate leasinga (ili čak od […] % z slučaju rate leasinga s indeksacijom od […] % koja je, međutim, manje primjerena za usporedbu) u usporedbi s kamatnim stopama koje banka Bundesbank navodi za kredite čini se prilično razboritom. Napominjemo da bi podatke banke Bundesbank trebalo prilagoditi, primjerice, razdoblju od 30 godina uz fiksnu kamatnu stopu. Iako se ispravak potreban za postizanje prikladne usporedne analize ne može točno kvantificirati, razlika između prosječnih kamatnih stopa za kredite/hipoteke i rate leasinga čini se dovoljno opravdanom za donošenje zaključka da ne postoje pokazatelji da je BAVARIA tražila previsoku ratu leasinga. Stoga Komisija zaključuje da je rata leasinga društva BAVARIA u mjerodavnom trenutku (kraj 1997./početak 1998.) bila u skladu s tržišnom praksom.
7.4.4. Zaključak
(195)
Dostupne informacije ukazuju na to da bi transakciju između društava NEUWOGES i BAVARIA proveo i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. Primjeri ugovorâ, postupak podnošenja ponuda i usporedba s drugim instrumentima financiranja ukazuju na to da je transakcija provedena prema tadašnjim tržišnim uvjetima i da model trgovačkog društva BAVARIA nije bio preskup.
7.5. DODATNA OCJENA: PREOSTALI ELEMENTI POTPORE I SPOJIVOST S UNUTARNJIM TRŽIŠTEM
(196)
Primarna istraga Komisije tako pokazuje da je odluka NEUWOGES-a o sklapanju transakcije povratnog leasinga bila u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu, tj. da transakcijom nije nastala prednost za trgovačko društvo BAVARIA i time mu nije odobrena ni potpora. Ipak je Komisija istražila i bi li drugi rezultat - da je trgovačkom društvu BAVARIA preko NEUWOGES-a stvarno odobrena prednost - obvezatno doveo do zaključka da je transakcija predstavljala državnu potporu nespojivu s unutarnjim tržištem. Polazeći od hipotetske pretpostavke da se NEUWOGES nije držao načela gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu i da je za trgovačko društvo BAVARIA time nastala prednost, Komisija je istražila je li u slučaju mjera bila riječ o državnoj potpori u korist trgovačkog društva BAVARIA i bi li se te eventualne potpore mogle smatrati spojivima s unutarnjim tržištem.
7.5.1. Preostali elementi potpore
7.5.1.1. Poduzetnik
(197)
Odobrenje javnih sredstava može se svrstati u državnu potporu samo ako je korisnik „poduzetnik” u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Prema ustaljenoj sudskoj praksi Suda pojmom poduzetnika obuhvaćen je svaki subjekt koji se bavi gospodarskom djelatnošću (121). Gospodarska djelatnost svaka je djelatnost koja se sastoji od nuđenja robe ili usluga na tržištu (122).
(198)
BAVARIA se bavi nizom gospodarskih djelatnosti, kao što su komercijalna ulaganja u nekretnine i davanje tih nekretnina u najam poslovnim i privatnim klijentima. BAVARIA je stoga poduzetnik u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
7.5.1.2. Upotreba državnih sredstava i mogućnost njihova pripisivanja državi
(199)
Mjera mora biti pripisiva državi i financirana iz državnih sredstava. Prema sudskoj praksi Suda u predmetu Stardust Marine (123) i državne potpore koje se ne financiraju izravno iz državnog proračuna mogu ispuniti taj kriterij ako su sredstva pod nadzorom države i odluka o prijenosu tih sredstava pripisiva je državi.
(200)
NEUWOGES je u stopostotnom vlasništvu grada Neubrandenburga i time je javno poduzeće u smislu članka 2. točke (b) Direktive Komisije 2006/111/EZ na koju se Sud pozvao u presudi Stardust Marine (124). Grad Neubrandenburg vlasnik je svih poslovnih udjela društva NEUWOGES i kao jedini član društva može preko Nadzornog odbora i Skupštine društva provoditi znatnu kontrolu nad NEUWOGES-om. Stoga Komisija zaključuje da grad može upravljati upotrebom sredstava NEUWOGES-a. Posljedično je transakcija povratnog leasinga sadržavala državna sredstva.
(201)
U pogledu pripisivosti državi Komisija zaključuje da je grad Neubrandenburg prema dostupnim informacijama imao mjerodavnu ulogu u sklapanju transakcije povratnog leasinga. Nadzorni odbor NEUWOGES-a, čiji članovi djeluju po nalogu Grada, morao je odobriti transakciju. Dokumenti dokazuju i da se Nadzorni odbor aktivno bavio dogovaranjem ugovora. Komisija stoga smatra da je sklapanje ugovora o povratnom leasingu pripisivo državi.
7.5.1.3. Selektivnost
(202)
U skladu s člankom 107. stavkom 1. UFEU-a mjera se smatra državnom potporom samo ako se njome određeni poduzetnici ili proizvodnja određene robe stavljaju u povoljniji položaj. Prema tome, samo su one mjere u korist poduzetnika obuhvaćene pojmom državne potpore kojima se tim poduzetnicima osigurava selektivna prednost.
(203)
Kako je predmetna mjera uključivala bilateralnu transakciju između društava NEUWOGES i BAVARIA, svaka bi prednost koju NEUWOGES dodijeli trgovačkom društvu BAVARIA bila selektivna jer joj nijedan drugi poduzetnik ne bi moglo pristupiti.
7.5.1.4. Narušavanje tržišnog natjecanja i utjecaj na trgovinu
(204)
Dodjele javnih sredstava poduzetnicima čine državne potpore u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a samo ako se njima narušava ili prijeti da će se narušiti tržišno natjecanje i utječe na trgovinu među državama članicama. Smatra se da se mjerom koju je dodijelila država narušava ili prijeti da će narušiti tržišno natjecanje ako se njome poboljšava konkurentan položaj poduzetnika u odnosu na poduzetnike s kojima se natječe (125). Stoga se govori o narušavanju tržišnog natjecanja čim država poduzetniku u liberaliziranoj gospodarskoj grani u kojoj postoji tržišno natjecanje ili bi moglo postojati dodijeli financijsku prednost.
(205)
Prema ustaljenoj praksi sudova Europske unije potpore u korist poduzetnika koji djeluju na tržištu mogu utjecati na trgovinu među državama članicama (126).
(206)
BAVARIA se s drugim fondovima za nekretnine i poduzetnicima-ulagačima iz Njemačke i ostalih država članica Europske unije natječe za ulagače i mogućnosti ulaganja. Financijskom prednošću dodijeljenom trgovačkom društvu BAVARIA ojačao bi se konkurentan položaj tog poduzetnika i stoga bi se njome moglo narušiti tržišno natjecanje. Kako je na tržištu ulaganja u nekretnine riječ o tržištu diljem Europske unije svakom bi se financijskom prednošću za trgovačko društvo BAVARIA ojačao tržišni položaj društva u usporedbi s njegovim konkurentima iz ostalih država članica, čime bi se utjecalo na trgovinu među državama članicama.
7.5.1.5. Zaključak
(207)
Pod pretpostavkom da transakcija povratnog leasinga - suprotno ranije navedenom primarnom zaključku Komisije - nije bila u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu i da je time za trgovačko društvo BAVARIA nastala prednost, morao bi se donijeti zaključak da je transakcija povratnog leasinga uključivala državnu potporu. Stoga bi pod tom hipotezom trebalo provjeriti može li se ta eventualna državna potpora smatrati spojivom s unutarnjim tržištem.
7.5.2. Spojivost s unutarnjim tržištem u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a
(208)
U skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a „potpore za olakšavanje razvoja određenih gospodarskih djelatnosti ili određenih gospodarskih područja [mogu se smatrati spojivima s unutarnjim tržištem] ako takve potpore ne utječu negativno na trgovinske uvjete u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu”. Pri primjeni članka 107. stavka 3. točke (c) Komisija mora usporediti pozitivne i željene posljedice mjere potpore s negativnim utjecajem na trgovinske uvjete koji nastaju iz njezine provedbe.
(209)
Kako bi mjera potpore prošla ispit usporedbe, ona mora ispuniti pet preduvjeta. Kao prvo, mjera potpore mora služiti točno određenom cilju od zajedničkog interesa. Kao drugo, mjera potpore mora predstavljati prikladan instrument za ostvarenje tog cilja. Kao treće, mjera potpore mora biti potrebna i imati poticajni učinak. Kao četvrto, mjera potpore mora biti primjerena. Kao peto, potporom se ne smije utjecati na trgovinske uvjete u mjeri koja je suprotna zajedničkom interesu.
7.5.2.1. Cilj od zajedničkog interesa
(210)
U skladu s člancima 3. i 174. UFEU-a ekonomska i socijalna kohezija cilj su Unije. Jačanje ekonomske i socijalne kohezije podrazumijeva poboljšanje gradskog okoliša i životne kvalitete stanovnika gradova. Politikom kohezije može se pridonijeti stvaranju održivih zajednica tako što će se osigurati da se ekonomski, socijalni i ekološki problemi rješavaju s pomoću integriranih strategija za obnovu, regeneraciju i razvoj gradskih i seoskih područja. To se može postići na različite načine (127).
(211)
Komisija zaključuje da je cilj prema statutu trgovačkog društva NEUWOGES osigurati dovoljnu opskrbu stanovima u regiji. Komisija nadalje zaključuje da je NEUWOGES sklapanjem transakcije povratnog leasinga slijedio određene političke ciljeve (u interese općine). NEUWOGES navodi sljedeće:
-
važan politički projekt 1990-ih nakon ponovnog ujedinjenja Njemačke bio je izjednačiti uvjete stanovanja u istočnoj Njemačkoj s onima u zapadnoj Njemačkoj; to je dovelo do toga da su se poticale privatizacija i sanacija stanova u istočnoj Njemačkoj, neovisno o tome je li to bilo gospodarski razborito ili nije,
-
privatizacija i sanacija zgrada koje su bile predmet ugovora o povratnom leasingu služile su osiguranju perspektive grada Neubrandenburga: osiguranjem pristupačnih stanova visoke kvalitete stanovanja i njihovom privatizacijom (na koju je BAVARIA bila obvezana) NEUWOGES se nadao da će povećati privlačnost Neubrandenburga za svoje građane.
(212)
Nadalje, Komisija je utvrdila da se BAVARIA obvezala na pokušaj prodaje određenog broja stanova tadašnjim stanarima. Pritom BAVARIA nije smjela tražiti tržišnu cijenu, nego se morala pridržavati određenih granica (128). Ugovorom s tim uvjetima tadašnjim je stanarima predmetnih zgrada tako osigurana određena prednost.
(213)
Da se transakcija povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA stvarno svrstala u državne potpore, što nije slučaj, ta bi potpora bila odobrena za ostvarenje navedenih političkih ciljeva. Osiguranje dovoljnog broja stambenih prostora u regiji, doprinos ostvarenju nacionalnog političkog cilja (izjednačavanje stambenih uvjeta u istočnoj i zapadnoj Njemačkoj poslije ponovnog ujedinjenja) i osiguranje perspektive grada Neubrandenburga stavljanjem pristupačnih stanova visoke kvalitete stanovanja na raspolaganje stanovništvu (i stavljanje tadašnjih stanara predmetnih zgrada u povoljniji položaj) ukupno se mogu smatrati točno određenim ciljevima od zajedničkog interesa. Prema mišljenju Komisije transakciju je stoga potrebno smatrati mjerom za ostvarenje cilja od zajedničkog interesa.
7.5.2.2. Primjerenost mjera
(214)
Neosporno je da su Ugovorom o povratnom leasingu između društava NEUWOGES i BAVARIA ostvareni željeni ciljevi. Tako je transakcija dovela do toga da su zgrade koje je kupila BAVARIA opsežno sanirane i privatizirane te ponuđene tadašnjim stanarima po nižoj kupovnoj cijeni te do povećanja ponude kvalitetnih stambenih prostora u regiji, a time i poboljšanja perspektive grada Neubrandenburga.
(215)
Pri potrazi za kupcem zgrada i ocjenjivanju svojih opcija NEUWOGES je poduzeo niz koraka kojima se stvarno osiguralo da je, u slučaju da transakcija povratnog leasinga sadržava potporu, ta potpora ograničena na minimum potreban za ostvarivanje željenih ciljeva. Točnije, NEUWOGES je proveo ograničeni postupak podnošenja ponuda, tijekom nekoliko mjeseci s trgovačkim društvom BAVARIA dogovarao uvjete transakcije i, naposljetku, uvjerio se da ta transakcija predstavlja najbolju ponudu na tržištu. Tako ne postoje naznake da bi, čak i da transakcija povratnog leasinga sadržava potporu, ta potpora premašila potreban minimum. Analizom u odjeljku 7.3., u okviru koje je transakcija povratnog leasinga uspoređena s različitim drugim opcijama (poput sanacije zgrada na temelju kredita ili izravne prodaje), pokazalo se da ne postoji alternativa kojom bi se bez odobrenja potpore ili uz manji iznos potpore ostvarili isti ciljevi. Transakcija povratnog leasinga i svaka potpora koja je u njoj mogla biti sadržana stoga su bile primjeren instrument za ostvarivanje ciljeva od zajedničkog interesa.
7.5.2.3. Potreba i poticajni učinak.
(216)
Polazeći od pretpostavke da je transakcija povratnog leasinga stvarno sadržavala državnu potporu, dalje bi bilo potrebno istražiti je li ta potpora imala poticajni učinak. NEUWOGES i BAVARIA dogovarali su uvjete transakcije tijekom nekoliko mjeseci. BAVARIA, čini se, ne bi sklopila transakciju koja ne odgovara njezinu modelu leasinga nekretnina. Da je transakcija koja je naposljetku provedena i koja se temeljila na modelu leasinga nekretnina trgovačkog društva BAVARIA sadržavala državnu potporu, neupitno je da BAVARIA bez te potpore ne bi sklopila transakciju.
7.5.2.4. Proporcionalnost
(217)
Komisija je već uputila na činjenicu da je ciljeve koje je NEUWOGES slijedio pri sklapanju te transakcije potrebno smatrati važnima. Sanacijom i privatizacijom zgrada te njihovom prodajom stanarima po nižoj cijeni ostvaren je važan doprinos poboljšanju ekonomske i socijalne kohezije u Europskoj uniji. Istodobno je iznos potpore sadržan u transakciji povratnog leasinga u korist trgovačkog društva BAVARIA bio u svakom slučaju ograničen, čime su ograničeni i mogući utjecaji mjera kojima bi se narušilo tržišno natjecanje. S obzirom na to, svaka mjera koja je mogla biti sadržana u transakciji povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA bila je proporcionalna željenom cilju.
7.5.2.5. Nema utjecaja na trgovinske uvjete u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu
(218)
Potrebno je podsjetiti na činjenicu da je iznos potpore u korist trgovačkog društva BAVARIA sadržan u transakciji povratnog leasinga u svakom slučaju bio nizak. Utjecaj mjere na trgovinske uvjete stoga je isto tako bio ograničen. Dok bi se svakom potporom sadržanom u transakciji povratnog leasinga poboljšala konkurentnost trgovačkog društva BAVARIA, koje se barem potencijalno nalazilo u tržišnom natjecanju s drugim poduzetnicima (i s poduzetnicima iz drugih država članica), raspon tog utjecaja ovisi o iznosu dobivene potpore. Budući da bi se konkurentnost trgovačkog društva BAVARIA tako poboljšala samo u maloj mjeri, može se zaključiti da se transakcijom povratnog leasinga, čak i ako je sadržavala potporu, na trgovinske uvjete nije utjecalo u mjeri u kojoj bi to bilo suprotno zajedničkom interesu.
7.5.3. Zaključak u pogledu preostalih elemenata potpore i spojivosti s unutarnjim tržištem
(219)
Da je transakcijom povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA nastala prednost, Komisija je na temelju razloga navedenih u odjeljku 7.5.2. došla do zaključka da bi ona sadržavala državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a. Ipak, Komisija je utvrdila i da bi svaka državna potpora sadržana u transakciji povratnog leasinga u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a bila spojiva s unutarnjim tržištem.
7.6. ZAKLJUČAK U POGLEDU POSTOJANJA POTPORE I SPOJIVOSTI S UNUTARNJIM TRŽIŠTEM
(220)
Iz analize vrijednosti transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES, usporedbe s mogućim drugim transakcijama i ispitivanja usklađenosti transakcije s tržišnom praksom može se zaključiti da je transakcija u skladu s načelom gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Sklapanjem transakcije povratnog leasinga NEUWOGES je postupao na način na koji bi postupao i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu. Posebno je potrebno naglasiti da nije postojala gospodarski povoljnija alternativa niti da se uvjete transakcije povratnog leasinga u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) u pogledu dostupnih mjerila za usporedbu te ostalih ponuda proizišlih iz postupka podnošenja ponuda moglo smatrati neusklađenima s tržišnom praksom.
(221)
Stoga je potrebno zaključiti da transakcijom s NEUWOGES-om za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost jer je ponašanje NEUWOGES-a odgovaralo ponašanju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu. Budući da u okviru predmetne mjere nije odobrena prednost, jedan od preduvjeta za svrstavanje u državnu potporu nije ispunjen; stoga mjera ne predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
(222)
Uz primarni zaključak da transakcijom povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA nije nastala prednost i da ona stoga ne sadržava državnu potporu, Komisija dolazi do dodatnog zaključka da bi, u slučaju da je na temelju transakcije povratnog leasinga za trgovačko društvo BAVARIA ipak nastala prednost, to stvarno predstavljalo državnu potporu. Ta bi državna potpora, međutim, bila spojiva s unutarnjim tržištem u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) UFEU-a.
DONIJELA JE OVU ODLUKU:
Članak 1.
Transakcija koju su 21. siječnja 1998. sklopila trgovačka društva Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG u obliku Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju ne predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a.
Članak 2.
U slučaju da transakcija koju su 21. siječnja 1998. sklopila trgovačka društva Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG u obliku Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju ipak predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. UFEU-a, ona je spojiva s unutarnjim tržištem u smislu članka 107. stavka 3. točke (c) UFEU-a.
Članak 3.
Ova je Odluka upućena Saveznoj Republici Njemačkoj.
Sastavljeno u Bruxellesu 16. rujna 2014.