РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
DÉCISION (UE) 2015/507 DE LA COMMISSION
du 16 septembre 2014
concernant la mesure SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) mise en œuvre par l’Allemagne
[notifiée sous le numéro C(2014) 6411]
(Le texte en langue allemande est le seul faisant foi.)
(Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE)
LA COMMISSION EUROPÉENNE,
vu le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, et notamment son article 108, paragraphe 2, premier alinéa,
après avoir invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément audit article (1), et vu les observations qui lui ont été transmises,
considérant ce qui suit:
1. PROCÉDURE
(1)
Le 30 mars 2007, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (ci-après «NEUWOGES») a, en vertu de l’article 20, paragraphe 2, du règlement (CE) no 659/1999 du Conseil (2), déposé une plainte auprès de la Commission dénonçant l’octroi d’une aide d’État illégale à Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG et Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (ci-après «BAVARIA 1» et «BAVARIA 2»; ensemble «BAVARIA») sous la forme d’un bail emphytéotique (ci-après le «bail») et d’un contrat d’administration générale (ci-après le «CAG»). NEUWOGES a demandé que soit ouverte une procédure formelle d’examen en vertu de l’article 108, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE).
(2)
Les 6 août 2007, 14 mai 2008, 6 avril 2009 et 3 février 2012, la Commission a demandé un complément d’informations à l’Allemagne. L’Allemagne a répondu les 4 septembre 2007, 12 octobre 2007, 17 octobre 2007, 11 juillet 2008, 14 juillet 2008, 12 décembre 2008, 30 juin 2009 et 28 février 2012. NEUWOGES a transmis des observations les 30 mai 2007, 5 novembre 2007, 26 février 2008, 15 juillet 2008, 30 septembre 2008, 18 décembre 2008, 6 mars 2009, 4 juin 2009, 15 juillet 2009, 26 août 2009, 22 septembre 2009 et 19 janvier 2012. BAVARIA a fait part de ses observations le 13 mai 2008.
(3)
Le 28 novembre 2008, le Landgericht Rostock (ci-après le «LG Rostock») a rendu son jugement dans l’affaire BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA avait intenté un procès contre NEUWOGES pour non-exécution du contrat conclu entre les deux parties. NEUWOGES avait ensuite fait valoir que le contrat comportait des aides d’État illégales et incompatibles avec le marché intérieur et, partant, était entaché de nullité. Le LG Rostock est arrivé à la conclusion selon laquelle BAVARIA n’avait bénéficié d’aucun avantage et que, par conséquent, il ne saurait être question d’une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. NEUWOGES a interjeté appel de ce jugement. La procédure est encore pendante devant l’Oberlandesgericht Rostock (ci-après l’«OLG Rostock»). Par ailleurs, BAVARIA a intenté une action en justice devant le Verwaltungsgericht Greifswald (ci-après le «VG Greifswald») afin d’avoir accès, par voie judiciaire, au contenu de tous les actes de NEUWOGES ou de la ville de Neubrandenburg concernant ces contrats. Cette procédure est encore pendante.
(4)
Par lettre du 4 juin 2009, NEUWOGES a invité la Commission, conformément à l’article 265, paragraphe 2, du TFUE, à ouvrir la procédure formelle d’examen dans un délai de deux mois.
(5)
Par lettre du 29 juillet 2009, la Commission a communiqué à NEUWOGES son appréciation préliminaire, à savoir que ni le bail ni le CAG ne contiennent d’éléments constitutifs d’aides d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE.
(6)
Par lettre du 26 août 2009, la plaignante a contesté cette appréciation préliminaire, invitant la Commission d’introduire la procédure formelle d’examen dans un délai de deux semaines.
(7)
Les services de la Commission ont informé NEUWOGES, par lettre du 15 septembre 2009, qu’ils lui transmettraient une lettre supplémentaire contenant une appréciation des dernières observations de NEUWOGES. Par lettre du 22 septembre 2009, NEUWOGES a informé la Commission de son désaccord avec la proposition de cette dernière.
(8)
Le 9 octobre 2009, NEUWOGES a formé un recours devant le Tribunal de l’Union européenne, lui demandant d’annuler la décision prétendument contenue dans la lettre de la Commission du 29 juillet 2009 ou, à titre subsidiaire, de constater qu’en refusant d’introduire la procédure formelle d’examen en vertu de l’article 108, paragraphe 2, du TFUE, la Commission s’est abstenue d’agir. Le 9 janvier 2012, le Tribunal a rejeté le recours en annulation au motif qu’il était irrecevable et le recours en carence au motif qu’il était dénué de fondement (3).
(9)
Par lettre du 19 janvier 2012, NEUWOGES a une fois de plus invité la Commission à lancer la procédure formelle d’examen en vertu de l’article 108, paragraphe 2, du TFUE.
(10)
Par lettre du 21 mars 2012, la Commission a informé l’Allemagne de sa décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen. Cette décision (ci-après «la décision d’ouverture de la procédure») a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne (4). La Commission a invité les intéressés à présenter leurs observations sur la mesure en cause. Le 22 mars 2012, NEUWOGES a formé un pourvoi contre l’ordonnance du Tribunal du 9 janvier 2012. La Cour a rejeté le pourvoi le 15 novembre 2012 au motif qu’il était sans objet (5).
(11)
La Commission a reçu les observations de NEUWOGES les 17 juillet 2012, 2 octobre 2012, 4 avril 2013 et 15 avril 2014 et celles de BAVARIA les 18 juin 2012 et 22 avril 2013. Les observations ont été transmises à l’Allemagne les 7 août 2012 et 16 septembre 2013. À la demande du gouvernement fédéral allemand, la ville de Neubrandenburg a pris position les 23 juillet 2012 et 28 septembre 2012; le Land de Berlin a transmis ses observations les 16 mai 2012, 28 septembre 2012 et 30 septembre 2013.
2. DESCRIPTION DES MESURES
(12)
NEUWOGES est une société à responsabilité limitée de droit allemand, dont la ville de Neubrandenburg détient 100 % des parts. L’objectif de NEUWOGES est de fournir des logements abordables à de larges pans de la population de la ville de Neubrandenburg et des environs. La société possède aujourd’hui 33 % de tous les logements de la ville. BAVARIA 1 et BAVARIA 2 sont des sociétés en commandite tout spécialement créées pour traiter avec NEUWOGES et détenues majoritairement par des fonds immobiliers fermés. BAVARIA 1 est détenue par BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) et BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), tandis que BAVARIA 2 est détenue à 100 % par Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Les parts dans BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG ainsi que dans Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn sont aux mains d’investisseurs privés. Les deux fonds ont été lancés et distribués par Berliner Immobilien-Holding GmbH, qui, jusqu’au 1er janvier 2006, appartenait à la Bankgesellschaft Berlin et, depuis, est la propriété directe exclusive du Land de Berlin.
(13)
NEUWOGES est entre autres propriétaire de plusieurs terrains à Neubrandenburg, sur lesquels se trouvent douze immeubles d’habitation, dotés d’un total de 557 unités résidentielles et de plusieurs unités commerciales. Le 21 janvier 1998, NEUWOGES et BAVARIA ont conclu le bail et le CAG (ci-après les «contrats en cause» ou ensemble l’«opération de cession-bail»).
2.1. BAIL EMPHYTÉOTIQUE
(14)
Le 21 janvier 1998, NEUWOGES et BAVARIA ont conclu un contrat de leasing de terrains et d’achat de bâtiments pour douze bâtiments dotés d’un total de 557 unités résidentielles. Dans le cadre de ce contrat, BAVARIA a obtenu l’emphytéose sur les terrains pour une période de soixante-quinze ans et a acquis les bâtiments.
(15)
Le bail se compose de deux grandes parties:
a)
d’une part, BAVARIA s’est engagée à verser un total de […] (6) EUR (7) à NEUWOGES: […] EUR de canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers pour la période courant jusqu’au 31 décembre 2028 et […] EUR comme prix d’achat des bâtiments;
b)
d’autre part, à partir du 1er janvier 2029 et pour une période de dix ans, BAVARIA devra s’acquitter chaque année d’un canon emphytéotique de […] % de la valeur actuelle du terrain, c’est-à-dire de […] EUR par mètre carré (EUR/m2), soit […] EUR par an. Pour la durée résiduelle du bail, il est prévu d’adapter le canon à l’indice des prix du coût de la vie, pour autant que ladite adaptation ne soit pas supérieure à […] %.
(16)
En 1997, NEUWOGES a fait déterminer la valeur des biens-fonds (bâtiments et terrains) par des experts en interne, avant de conclure le bail avec BAVARIA. Selon cette expertise, la valeur des biens-fonds s’élevait à […] EUR. En 2007, NEUWOGES a également chargé un expert externe de réaliser une expertise supplémentaire de la valeur de marché des biens-fonds pour l’année 1997. D’après l’expertise de 2007, la valeur des biens-fonds pour 1997 a été estimée à […] EUR.
La loi relative aux aides à l’amortissement des dettes anciennes
(17)
Le bail a été conclu avec en toile de fond la loi relative aux aides à l’amortissement des dettes anciennes (8) (ci-après la «LADA»). Après la réunification allemande en 1990, les anciennes sociétés collectives de logement d’Allemagne de l’Est ont été transformées en sociétés de logement municipales juridiquement indépendantes. Les éléments d’actif et de passif des premières ont été transférés aux secondes, ce qui a représenté une lourde charge pour ces nouvelles entreprises. Afin que les entreprises de logement soient pérennes, le législateur allemand a adopté la loi relative aux aides à l’amortissement des dettes anciennes (LADA), entrée en vigueur le 27 juin 1993.
(18)
En vertu de la LADA, les sociétés de logement municipales d’Allemagne de l’Est pouvaient, sur demande, obtenir que leurs dettes anciennes soient prises en charge. En vertu de l’article 4, paragraphes 1 et 2, de la LADA, un allègement partiel pouvait être octroyé pour les dettes anciennes dont le montant dépassait 76,69 EUR/m2, mais sans dépasser 434,60 EUR par m2. En contrepartie, l’entreprise de logement devait accepter certaines obligations. C’est ainsi qu’elle devait, par exemple, mettre tout en œuvre pour privatiser 15 % des logements (article 4, paragraphe 5, première phrase, lu conjointement avec l’article 5), disposer d’un plan d’affaires en vue de la privatisation, de la modernisation et de la réhabilitation rapides de son parc de logements (article 4, paragraphe 5, deuxième phrase), ainsi que rendre compte de l’état de son programme d’investissement et des résultats de la privatisation (article 4, paragraphes 5 à 7). Selon la version de la loi en vigueur au moment concerné (1997/1998), les entreprises de logement avaient jusqu’au 31 décembre 2003 pour s’acquitter de leur obligation de privatisation. Si une entreprise de logement ne remplissait pas son obligation de privatisation (c’est-à-dire qu’elle ne s’efforçait pas de manière intensive de privatiser ses logements), elle devait rembourser le dégrèvement déjà obtenu.
(19)
Les entreprises de logement devaient verser un certain pourcentage des recettes tirées de la privatisation au-delà de 76,69 EUR/m2 au fonds d’amortissement de l’héritage (ci-après le «fonds d’amortissement»). À cette époque (1997/1998), l’article 5, paragraphe 2, de la LADA disposait que 45 % du produit de cession devaient être reversés pour toutes les privatisations jusqu’au 31 décembre 1998. Pour les privatisations jusqu’au 31 décembre 2000 ou jusqu’au 31 décembre 2003, la part des recettes a été fixée à 50 % et/ou à 55 %. Lorsque la privatisation prenait la forme de la constitution d’une emphytéose (au lieu de la vente directe des bâtiments et terrains, seuls les bâtiments étaient vendus et une emphytéose était constituée sur les terrains), le produit de la cession sur lequel se fondait le calcul des obligations de reversement consistait dans le prix des bâtiments et la valeur actuelle de la redevance emphytéotique convenue (article 5, paragraphe 2).
(20)
Au cours de l’année 1995, il s’est avéré que la forme de privatisation envisagée initialement - c’est-à-dire la vente aux locataires - ne conduirait probablement pas au taux de privatisation de 15 % exigé. Par conséquent, la Kreditanstalt für Wiederaufbau (ci-après la «KfW»), qui était responsable de la gestion de l’aide à l’amortissement des dettes anciennes, a également commencé à accepter la dite «privatisation à des acquéreurs intermédiaires» (9). Selon ce modèle, censé s’appliquer uniquement lorsqu’il était vraisemblable que le taux de 15 % par privatisations directes ne serait pas atteint, une entreprise de logement pouvait vendre en bloc un bâtiment à des acheteurs commerciaux. Pour pouvoir bénéficier du taux de privatisation de l’entreprise de logement à hauteur de 15 %, l’acheteur commercial devait s’engager à assainir le bâtiment et à revendre aux locataires le plus de logements possible (au moins un tiers) (10). Si, après présentation d’offres de vente concrètes, le nombre de locataires intéressés par l’achat d’un logement était clairement inférieur à un tiers, l’acheteur professionnel pouvait soustraire 60 % des logements à l’obligation de privatisation et, ce faisant, limiter cette obligation à la privatisation d’un tiers des 40 % de logements restants (11).
NEUWOGES et la LADA
(21)
La KfW a finalement reconnu le bail comme vente à des acquéreurs intermédiaires pertinente en vertu de la LADA. La conclusion de l’opération de cession-bail a donc déchargé partiellement NEUWOGES de son obligation de privatisation en vertu de la LADA. Toutefois, la mesure dans laquelle la LADA a influencé les considérations commerciales qui ont présidé à la décision de NEUWOGES de conclure les contrats, de même que la nécessité de prendre en considération, ou non, le dégrèvement obtenu par NEUWOGES en vertu de la LADA pour déterminer si l’opération de cession-bail constitue une aide en faveur de BAVARIA, demeurent floues et controversées.
(22)
Selon ses propres dires, NEUWOGES a reçu un dégrèvement de […] EUR au total (12). NEUWOGES a avancé qu’il était difficile d’attribuer proportionnellement une part du dégrèvement total reçu à l’opération de cession-bail, étant donné que, conformément à la LADA, le dégrèvement était uniquement possible si l’entreprise de logement s’était acquittée pleinement de son obligation de privatisation. Toutefois, pour le cas où un montant partiel du dégrèvement total tiré d’une mesure de privatisation donnée devrait être imputé à l’obligation de privatisation globale de NEUWOGES sur la base de la part de ces privatisations, un dégrèvement brut de […] EUR au total pourrait, sur le plan comptable, être imputé à l’opération de cession-bail. Pour ce qui est des recettes provenant de l’opération de BAVARIA, […] EUR ont dû être reversés au fonds d’amortissement, de sorte que, sur le plan comptable, NEUWOGES a obtenu un dégrèvement net de […] EUR (13).
2.2. CONTRAT D’ADMINISTRATION GÉNÉRALE
(23)
De même, le 21 janvier 1998, BAVARIA et NEUWOGES ont signé le CAG, par lequel les bâtiments ont été reloués à NEUWOGES. Selon le CAG, NEUWOGES reste responsable de la gestion et de l’utilisation commerciale des bâtiments en cause pour une période de trente ans. Toutes les recettes tirées de la location des bâtiments restent aux mains de NEUWOGES. Contrairement à ce qui s’est passé pour ces droits de jouissance, NEUWOGES s’est engagée à s’acquitter chaque mois d’un paiement fixe au titre du leasing à hauteur de […] EUR ([…] EUR par an) jusqu’à la clôture des travaux de réhabilitation et de […] EUR ([…] EUR par an) ensuite. À compter du 1er janvier 2000, ce taux de leasing a augmenté de […] % par an.
2.3. CONTRAT FORFAITAIRE GLOBAL
(24)
BAVARIA s’est engagée à réhabiliter les bâtiments en question et, pour ce faire, a conclu un contrat forfaitaire global (ci-après «CFG») avec BRG Bau-Regie GmbH (ci-après «BRG»), une filiale à 100 % de NEUWOGES. En vertu du CFG, BAVARIA a versé à BRG un montant forfaitaire de […] EUR pour les travaux de réhabilitation convenus.
3. OBSERVATIONS DE L’ALLEMAGNE
(25)
Pour répondre à la décision d’ouverture, l’Allemagne se borne à déclarer que, dans la présente affaire, elle ne se prononce pas sur la décision, laissant aux collectivités territoriales concernées, à la ville de Neubrandenburg et au Land de Berlin le soin de le faire.
4. OBSERVATIONS PRÉSENTÉES PAR LES TIERCES PARTIES INTÉRESSÉES
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES avance qu’en concluant les contrats en cause, elle ne s’est pas comportée en tant qu’opérateur en économie de marché et, partant, qu’elle a procuré à BAVARIA un avantage économique constituant une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. Selon les estimations de NEUWOGES, les contrats en cause conduisent à des pertes à hauteur de […] EUR (valeur nominale) et/ou de […] EUR (valeur actualisée). NEUWOGES considère ces pertes comme une aide d’État en faveur de BAVARIA incompatible avec le marché intérieur.
(27)
En évaluant la conformité des contrats en cause avec le marché, NEUWOGES avance que le bail et le CAG doivent être examinés séparément l’un de l’autre (section 4.1.1). En ce qui concerne les contrats individuels, NEUWOGES allègue que ni le bail (section 4.1.2) ni le CAG (section 4.1.3) n’auraient été conclus par un opérateur en économie de marché. NEUWOGES allègue en outre qu’un opérateur en économie de marché aurait opté pour une autre approche (section 4.1.4). Enfin, NEUWOGES argue que l’avantage octroyé à BAVARIA constitue un transfert de ressources publiques imputable à la ville de Neubrandenburg (section 4.1.5).
4.1.1. Examen commun ou distinct des contrats en cause
(28)
NEUWOGES prétend que le bail et le CAG devaient être examinés de manière strictement séparée quant à la question de savoir si les contrats en cause ont été conclus aux conditions du marché. D’après NEUWOGES, le bail et le CAG sont des contrats juridiquement indépendants, qui doivent être considérés isolément. Si les deux contrats avaient effectivement été conçus comme un tout, ils auraient dû tous les deux, de l’avis de NEUWOGES, être certifiés conformes par un notaire; or, seul le bail a été authentifié par un notaire.
(29)
Aussi NEUWOGES considère-t-elle chaque contrat isolément afin de vérifier sa conformité avec le marché.
4.1.2. Bail emphytéotique
(30)
NEUWOGES est d’avis que, compte tenu des expertises réalisées en 1997 et en 2007 au sujet des biens-fonds en cause (bâtiments et terrains), aucun opérateur agissant en économie de marché n’aurait conclu de bail avec BAVARIA au prix convenu. Ni le paiement des canons emphytéotiques, ni le dégrèvement prévu par la LADA sur la base du bail, ni l’obligation de réhabilitation et la procédure d’appel d’offres restreinte ne changeraient quoi que ce soit à cet état de fait.
4.1.2.1. Prix d’achat
(31)
NEUWOGES rappelle que BAVARIA a versé une soulte de […] EUR pour les bâtiments, en plus de […] EUR de canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers. Dans les deux expertises de la valeur marchande, réalisées en 1997 et en 2007, la valeur des biens-fonds réunis (valeur des terrains et des bâtiments) a été estimée à […] EUR et/ou à […] EUR. Par ailleurs, dans les deux expertises, non seulement la valeur globale des biens-fonds, mais également les valeurs des terrains (expertise 1997: […] EUR, expertise 2007: […] EUR) et des bâtiments (expertise 1997: […] EUR, expertise 2007: […] EUR) ont été déterminées séparément.
(32)
NEUWOGES défend le point de vue selon lequel l’expertise de la valeur marchande réalisée en 1997 donne une estimation réaliste de la valeur du bien-fonds à l’époque (1997/1998) et que seul le prix réellement acquitté par BAVARIA pour les bâtiments (et non le prix des bâtiments en plus du canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers) doit être pris en considération à des fins de comparaison. NEUWOGES estime donc avoir reçu un montant inférieur de […] EUR au prix du marché appliqué à l’époque des faits (1997/1998). Même en tant compte du dégrèvement au titre de la LADA, le prix acquitté par BAVARIA resterait inférieur de 16 % à la valeur la plus basse calculée dans l’expertise de 2007. Selon NEUWOGES, le prix payé par BAVARIA était nettement inférieur au prix du marché, de sorte qu’aucun opérateur en économie de marché n’aurait accepté une vente à ce prix.
(33)
Dans ce contexte, NEUWOGES rappelle que, conformément à la communication de la Commission concernant les éléments d’aide d’État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (14), un prix d’achat inférieur de 5 % maximum à la valeur du marché telle que définie dans une expertise indépendante peut, sous certaines conditions, être accepté en tant que prix du marché. A contrario, un prix qui, même dans le cas de figure le plus favorable, est inférieur d’au moins 16 % à la valeur la plus basse estimée ne peut être accepté comme prix du marché.
4.1.2.2. Canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers
(34)
NEUWOGES fait valoir qu’aux fins de la comparaison du prix payé par BAVARIA avec les prix définis dans les deux expertises de 1997 et de 2007 (dans lesquelles la valeur de la totalité de la propriété en bâtiments et en terrains a été calculée), les canons emphytéotiques capitalisés pour les trente premières années ne sauraient être pris en considération. Comme le canon emphytéotique dû pour la constitution et le transfert de l’emphytéose est acquitté pour une durée de soixante-quinze ans et non pour le transfert de propriété des terrains, il ne saurait être invoqué pour effectuer une comparaison entre le prix payé par BAVARIA pour les bâtiments et le prix calculé dans l’une des deux expertises.
4.1.2.3. Dégrèvement au titre de la LADA
(35)
NEUWOGES explique en outre que le dégrèvement au titre de la LADA tiré des contrats en cause, à hauteur de […] EUR, ne peut entrer en ligne de compte pour comparer le prix acquitté par BAVARIA et le prix calculé dans les deux expertises de la valeur marchande. Les raisons suivantes sont invoquées:
-
Le dégrèvement au titre de la LADA est un avantage octroyé à NEUWOGES par un tiers (KfW), qui n’a aucun lien avec l’acheteur. Il n’y a aucune raison pour qu’un vendeur accepte un prix inférieur au prix du marché uniquement parce que la transaction lui procurerait quelques avantages supplémentaires provenant de tiers.
-
BAVARIA n’a endossé aucune obligation lui incombant en vertu de la LADA dont NEUWOGES devait s’acquitter auparavant et qui mériterait rémunération sous forme d’une remise sur le prix d’achat. BAVARIA s’est certes engagée, «sur le papier», à essayer de vendre quelques logements aux locataires, mais a chargé NEUWOGES de la réalisation proprement dite de la privatisation, aux frais de celle-ci; ainsi, BAVARIA n’a endossé aucune réelle responsabilité et ne supportait pas non plus la responsabilité en matière de dommages en cas d’échec des efforts de privatisation.
-
Comme le dégrèvement était lié à l’exécution de l’obligation incombant à NEUWOGES de privatiser 15 % de ses logements et que l’opération avec BAVARIA ne couvrait que 20 % de l’ensemble des obligations en matière de privatisation, une répartition appropriée du dégrèvement au titre de la LADA rendu possible par l’opération de BAVARIA n’est pas possible en termes réels (mais l’est sur le plan comptable). Autrement dit, si NEUWOGES n’avait pas rempli totalement son obligation de privatisation, la société n’aurait tiré aucun avantage, en vertu de la LADA, de l’opération avec BAVARIA.
-
L’opération de cession-bail aurait tout au plus eu pour effet que NEUWOGES doive reverser seulement un pourcentage comparativement faible (45 % au lieu de 50 ou 55 %) des recettes au fonds d’amortissement. En revanche, la non-conclusion du contrat et la recherche d’un autre acheteur auraient entraîné le risque de devoir verser au fonds une part plus grande du produit de la vente.
-
En tout état de cause, NEUWOGES affirme avoir fini par remplir ses obligations de privatisation à 165 %, de sorte que le dégrèvement déjà accordé aurait été confirmé même sans l’opération avec BAVARIA.
4.1.2.4. Réhabilitation
(36)
Et NEUWOGES d’ajouter qu’elle n’a pas profité de la réhabilitation par BAVARIA étant donné que cette dernière était propriétaire des bâtiments et, partant, la seule bénéficiaire des travaux de réhabilitation.
4.1.2.5. Procédure d’appel d’offres
(37)
NEUWOGES réaffirme qu’une procédure d’appel d’offres restreinte en 1997 ne saurait être invoquée comme indicateur de ce que le prix payé par BAVARIA était effectivement le prix du marché. La procédure d’appel d’offres n’était selon elle ni ouverte, ni transparente, ni exempte de toute condition et discrimination et, partant, ne suffisait pas pour calculer la valeur du marché.
4.1.3. Contrat d’administration générale (CAG)
(38)
NEUWOGES avance qu’aucun opérateur en économie de marché d’une taille similaire ou dans une situation comparable n’aurait conclu le CAG, étant donné qu’il était clair d’emblée que le contrat engendrerait des pertes considérables. NEUWOGES argue en particulier que les pertes étaient prévisibles dès le départ, vu que les calculs sur lesquels se fondait le contrat avaient été tirés de conjectures quant au développement futur du marché de la location à Neubrandenburg, clairement optimistes à l’excès. NEUWOGES avance également que divers contrats prétendument semblables présentés par BAVARIA à titre de comparaison ne permettent pas de prouver la conformité du CAG avec le marché, et que NEUWOGES n’a accepté ce contrat clairement désavantageux que pour des raisons politiques dénuées de pertinence pour l’application du critère de l’opérateur en économie de marché.
4.1.3.1. CAG compte tenu des attentes du marché
(39)
NEUWOGES allègue que les clauses centrales du CAG - un taux de leasing mensuel fixe augmenté chaque année de […] %, une déduction des coûts non indexée d’initialement […] % environ (y compris […] % pour le risque d’arriérés de loyers) et une durée de trente ans - ne correspondent pas aux conditions qu’aurait acceptées un opérateur en économie de marché. Sur ce point, NEUWOGES formule les arguments suivants:
-
En raison du risque d’arriérés de loyers fixé à un taux peu élevé, soit […] % seulement des revenus nets issus de la location, NEUWOGES supporte le risque financier lié à l’obtention d’un taux d’occupation d’au moins […] %.
-
L’indexation du taux de leasing fixe de […] % par an signifie que NEUWOGES assume le risque financier de ne pas pouvoir imposer d’augmentations de loyers annuelles au moins égales à ce taux.
-
Comme les coûts ne sont pas indexés, NEUWOGES supporte le risque financier lié à l’augmentation des frais de gestion et d’entretien et seule une hausse du loyer de plus de […] % par an permettrait peut-être de compenser une hausse des coûts.
-
Eu égard à la longue durée de trente ans, ces risques financiers sont considérables.
(40)
D’après NEUWOGES, il était clair d’emblée que ces risques se poseraient et entraîneraient de lourdes pertes et que, partant, aucun opérateur en économie de marché n’aurait conclu le contrat. Un opérateur en économie de marché signerait uniquement un contrat rentable ou, à tout le moins, n’entraînant pas de pertes. NEUWOGES affirme que le CAG aurait pu générer des bénéfices uniquement si l’on avait pu raisonnablement supposer que le taux d’occupation élevé, des hausses de loyers annuelles de l’ordre de […] % et des coûts stables pouvaient être atteints. Or, il était évident dès la conclusion du contrat qu’un taux d’occupation moyen de […] % n’était pas possible, de même qu’une hausse annuelle des loyers d’au moins […] %, et que les frais de gestion et d’entretien augmenteraient inévitablement pendant la durée du contrat. Afin de corroborer ses dires, NEUWOGES renvoie aussi bien au recul démographique prévu qu’au marché immobilier de Neubrandenburg et réaffirme que ces informations laissaient penser à des pertes. Comme le nombre d’habitants de Neubrandenburg était à la baisse dès avant la conclusion des contrats en cause, l’offre de logements était, du moins à partir de 1995, nettement supérieure à la demande, les immeubles de logement en préfabriqué peu attirants, sur lesquels porte le contrat, étant les plus concernés par un faible taux d’occupation et des loyers peu élevés.
(41)
Selon NEUWOGES, un opérateur en économie de marché aurait fondé ses calculs sur des attentes plus pessimistes, par exemple sur des estimations de hausses de loyers situées entre […] et […] %, un risque d’arriérés de loyers de […] % et une indexation des coûts de […] %. Une analyse de trésorerie a posteriori présentée par NEUWOGES, datant de 2012, prouve qu’en raison de ces postulats de départ concernant le CAG, il fallait s’attendre à des flux de trésorerie négatifs de […] EUR (en valeur nominale) et/ou de […] EUR (en valeur actualisée) (15). NEUWOGES allègue que ce montant constitue l’aide d’État reçue par BAVARIA. Par ailleurs, plusieurs variantes de cette analyse de trésorerie sont présentées, dont il ressort que, même si des postulats de départ plus positifs avaient été justifiés (comme un taux d’inoccupation moyen de […] %, des augmentations de loyers annuelles de […] % et une hausse des coûts de […] %), les estimations concernant l’ensemble de la trésorerie auraient elles aussi été négatives. Le CAG aurait uniquement pu produire des bénéfices en prenant comme base des hypothèses prétendument complètement irréalistes ([…] % de taux d’inoccupation, hausse annuelle du loyer de […] %, hausse des coûts de […] %)
4.1.3.2. Contrats types
(42)
NEUWOGES conteste que certains contrats portant sur des opérations comparables [contrats […] (16), […] (17) […] (18)] puissent prouver la conformité du CAG avec le marché. Elle ne souscrit pas à l’idée selon laquelle les contrats sont comparables et avance qu’ils se distinguent du CAG sur les points suivants:
-
En l’absence d’élément prouvant l’existence d’une similitude suffisante entre, d’une part, la situation économique et les perspectives d’avenir des villes dans lesquelles se trouvent les biens immobiliers auxquels se rapportent les contrats types et, d’autre part, la situation et les perspectives de Neubrandenburg, on ne peut partir du principe que les contrats sont dans l’ensemble similaires.
-
L’indexation du taux de leasing dans les contrats avancés à titre de comparaison diffère sensiblement de l’indexation prévue dans le CAG (c’est-à-dire 1,0 % - 1,5 %).
-
Aucun des contrats types invoqués ne se prête à une comparaison, chaque cas de figure étant différent ([…]: peu d’obligations d’entretien coûteuses, […]: aucun logement, mais biens immobiliers professionnels présentant un taux d’inoccupation de 0 % à la conclusion des contrats, […]: biens immobiliers situés dans une région en croissance).
(43)
De l’avis de NEUWOGES, les contrats types ne sauraient prouver la conformité du CAG avec le marché, mais démontrent plutôt l’inverse, étant donné qu’ils comportent moins de dispositions lourdes, bien que les perspectives économiques concernant les biens-fonds concernés aient été meilleures.
4.1.3.3. Raisons politiques
(44)
NEUWOGES affirme qu’en dépit du net désavantage économique qu’il impliquait, le CAG a été conclu pour des raisons politiques. NEUWOGES rappelle que les raisons de l’octroi d’aides d’État sont dénuées de pertinence aux fins de l’appréciation juridique et fait valoir que, justement, les raisons politiques avancées prouvent que ce ne sont pas les considérations économiques qui ont joué le rôle déterminant. NEUWOGES explique que le CAG a été conclu pour les raisons suivantes:
-
une forte pression politique a été exercée en faveur de la remise en état et de la privatisation des parcs de logements dans les nouveaux Länder,
-
la ville de Neubrandenburg a espéré pouvoir contrer le déclin continu de la population en remettant en état et en privatisant les logements,
-
la conclusion du CAG, associé au CFG, a permis de maintenir un niveau élevé d’investissement à Neubrandenburg, alors que le fléchissement des investissements aurait eu des répercussions majeures sur le taux de chômage sur place.
4.1.4. Alternatives
(45)
NEUWOGES allègue enfin qu’un opérateur en économie de marché aurait préféré des alternatives aux contrats en cause.
(46)
Elle avance tout d’abord qu’une vente directe aurait été préférable car elle aurait généré des bénéfices, alors que la conclusion d’un CAG laissait présager dès le départ des pertes. Les biens-fonds (bâtiments et terrains) auraient pu être vendus au prix déterminé dans les expertises de la valeur marchande ou à un prix supérieur. Quand bien même un acheteur aurait uniquement acquis les terrains et démoli les bâtiments, une telle vente aurait été rentable. NEUWOGES s’en tient à cette appréciation même dans le cas où le dégrèvement au titre de la LADA serait pris en compte, dès lors que NEUWOGES aurait pu tenter de remplir ses obligations en privatisant d’autres bâtiments, et une vente aurait été plus rentable que l’opération de cession-bail même sans le dégrèvement au titre de la LADA. Les raisons du renoncement à l’une de ces alternatives tiennent aux engagements politiques de NEUWOGES.
(47)
De plus, NEUWOGES est d’avis qu’un opérateur en économie de marché aurait préféré financer lui-même une réhabilitation moins poussée, remettre en location sans remise en état ou démolir les bâtiments. L’abandon de ces alternatives est une fois de plus motivé par les engagements politiques pris par NEUWOGES.
(48)
Enfin, NEUWOGES maintient que dans le cas d’une décision de réhabilitation, il aurait en tout état de cause été plus rentable pour NEUWOGES de trouver d’autres modes de financement de ces travaux. Par exemple, un crédit aurait pu être contracté, pour lequel la ville de Neubrandenburg se serait portée garante, de sorte que les conditions de crédit auraient été plus avantageuses que dans le cadre de l’opération avec BAVARIA.
4.1.5. Ressources d’État et imputabilité à l’État
(49)
NEUWOGES est d’avis que le prétendu avantage a été accordé au moyen de ressources d’État et est imputable à l’État.
(50)
Tout d’abord, NEUWOGES allègue que la ville de Neubrandenburg a exercé une influence décisive sur NEUWOGES de par son statut d’unique actionnaire et le poids qu’elle avait sur le conseil de surveillance. Compte tenu de ces relations de contrôle, les prétendues pertes issues de l’opération de cession-bail représentent un manque à gagner sur le plan des ressources d’État.
(51)
En outre, NEUWOGES fait valoir que, dans la présente affaire, pratiquement tous les éléments vont dans le sens d’une imputabilité: la ville de Neubrandenburg exerce un large contrôle sur NEUWOGES; il est extrêmement important pour NEUWOGES de servir les intérêts de la ville; l’opération en cause a été conclue pour des raisons politiques et la ville de Neubrandenburg a de toute évidence eu le dernier mot pour ce qui est de l’opération de cession-bail.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA rejette les arguments avancés par NEUWOGES et explique que les contrats en cause constituaient des transactions de marché normales, dont elle n’a retiré aucun avantage. Aussi ne constituaient-ils pas une aide d’État. BAVARIA argue premièrement que les contrats en cause doivent être considérés comme une entité économique (section 4.2.1). Deuxièmement, il est inexact d’affirmer que, globalement, les contrats n’auraient été signés par aucun opérateur en économie de marché (section 4.2.2). Troisièmement, les alternatives proposées par NEUWOGES n’étaient pas plus avantageuses pour cette dernière (section 4.2.3). Enfin, BAVARIA affirme qu’aucun moyen imputable à l’État n’a été transféré (section 4.2.4).
4.2.1. Examen commun ou distinct des contrats en cause
(53)
BAVARIA avance que les contrats en cause doivent être considérés comme une entité et ne peuvent pas être analysés de manière séparée. La vente des bâtiments et la cession-bail des bâtiments qui a suivi sont deux volets interdépendants d’une seule et même opération. BAVARIA souligne que l’opération a été proposée en tant que paquet et a également été considérée comme telle par NEUWOGES, ainsi qu’il ressort du procès-verbal interne, qui rend compte du processus décisionnel interne de NEUWOGES.
(54)
Il s’ensuit, d’après BAVARIA, que le critère de l’opérateur en économie de marché doit être appliqué à l’opération dans son intégralité et non à chaque contrat séparément.
4.2.2. L’opération n’a procuré aucun avantage à BAVARIA.
(55)
Selon BAVARIA, l’éventuelle existence d’un avantage peut être exclue du seul fait que NEUWOGES a procédé à une procédure d’appel d’offres (quand bien même d’une portée restreinte) afin de sonder le marché. Toujours selon elle, rien ne permet de douter de ce que NEUWOGES a retenu l’offre économiquement la plus avantageuse.
(56)
Afin de déterminer si, indépendamment de la procédure d’appel d’offres, un opérateur en économie de marché aurait conclu l’opération, il convient de prendre en considération la situation particulière de NEUWOGES. NEUWOGES a dû mobiliser des fonds et remettre en état des logements afin de privatiser ces derniers (à des loyers très avantageux) et de bénéficier du dégrèvement au titre de la LADA. Par conséquent, d’après BAVARIA, un opérateur en économie de marché placé dans la même situation aurait lui aussi conclu l’opération.
(57)
Pour ce qui est des dispositions du CAG et des risques inhérents à une évolution du marché immobilier en deçà des attentes dans la ville de Neubrandenburg (ainsi qu’un taux d’inoccupation supérieur aux prévisions, etc.), BAVARIA argue que le risque de ne pas atteindre le loyer et le taux d’occupation souhaités n’a pas été imposé à NEUWOGES, mais, au contraire, est resté chez NEUWOGES. NEUWOGES aurait également dû supporter les conséquences d’une évolution du marché inférieure aux attentes si l’opération avec BAVARIA était restée lettre morte.
(58)
En ce qui concerne les différentes dispositions du CAG, BAVARIA avance que le loyer moyen par mètre carré invoqué pour le calcul du taux de leasing était inférieur aux valeurs que l’on pouvait attendre au regard du «miroir des loyers» (Mietspiegel) pour Neubrandenburg. Par ailleurs, BAVARIA relève que, dans ce même miroir des loyers, l’hypothèse de départ était une hausse des loyers pour la période postérieure au 1er janvier 2000, de sorte qu’une hausse des loyers de […] % par an n’était pas irréaliste.
(59)
En ce qui concerne le CAG, BAVARIA signale que les expertises de la valeur marchande réalisées en 1997 et en 2007 ne sauraient être comparées directement avec le CAG, étant donné que les premières portaient sur une vente directe, tandis que le second concernait certes une vente de bâtiments, mais comportait uniquement la constitution d’une emphytéose pour les terrains. Comme NEUWOGES est restée propriétaire des terrains, la valeur des terrains telle que déterminée dans les expertises n’a pas pu être prise en considération. Les expertises de la valeur marchande sont, de l’avis de BAVARIA, en tout état de cause dénuées de pertinence, étant donné que les experts y ont déterminé uniquement la valeur théorique des biens-fonds, et non leur valeur effectivement recouvrable sur le marché.
(60)
BAVARIA avance en outre que le dégrèvement pour les dettes anciennes obtenu au titre de l’opération doit être pris en compte. L’un des objectifs de NEUWOGES à la conclusion de l’opération en cause consistait à obtenir le dégrèvement au titre de la LADA.
(61)
BAVARIA estime que, hormis les conditions précises du bail et du CAG, il convient de tenir compte également des avantages procurés à NEUWOGES par le CFG. BAVARIA réitère que NEUWOGES a insisté pour confier les travaux de réhabilitation des logements à sa filiale BRG, tout en sachant que NEUWOGES recevrait tous les bénéfices de cette dernière (bien qu’elle soit responsable de la couverture des éventuelles pertes). Dans ce contexte, les bénéfices tirés du contrat avec BRG, qui s’élèvent à […] EUR, doivent être considérés comme un avantage pertinent pour NEUWOGES.
(62)
BAVARIA avance enfin, au sujet de la logique générale du modèle des opérations de cession-bail, que NEUWOGES doit bien entendu rembourser l’investissement initial de BAVARIA, majoré des intérêts. BAVARIA invoque le procès-verbal relatif au processus décisionnel interne de NEUWOGES afin de montrer que cette dernière savait pertinemment que l’investissement initial de BAVARIA devait être amorti avec le taux de leasing.
4.2.3. Alternatives
(63)
Pour ce qui est des alternatives avancées par NEUWOGES, qui, à son avis, auraient été économiquement plus avantageuses, BAVARIA relève que ces pistes n’étaient pas à disposition et n’auraient pas été plus avantageuses. En ce qui concerne la prétendue option de la vente directe aux locataires, BAVARIA juge très peu probable que NEUWOGES ait pu vendre des logements non remis en état sans disposer, en même temps, des moyens pour financer les travaux de réhabilitation nécessaires. Ensuite, en ce qui concerne le financement des travaux de réhabilitation au moyen d’un crédit, BAVARIA fait remarquer que, ce faisant, NEUWOGES aurait dû supporter les mêmes risques et les mêmes frais que dans le cadre d’une opération avec BAVARIA. Par ailleurs, une vente directe de logements réhabilités aux locataires ou à un acheteur professionnel n’aurait pas été attractive car NEUWOGES aurait dû reverser un pourcentage considérable du prix plus élevé au fonds.
4.2.4. Ressources d’État et imputabilité à l’État
(64)
BAVARIA fait finalement valoir que l’opération ne mobilisait pas de ressources d’État et ne peut être imputée à l’État. Et d’ajouter que NEUWOGES est une entreprise de droit privé normale, qui ne reçoit pas de fonds publics, que ce soit directement ou indirectement. Le contrôle général exercé par le conseil de surveillance occupé majoritairement par des élus municipaux ne suffit pas pour pouvoir imputer l’opération à l’État. L’argument de NEUWOGES selon lequel la ville de Neubrandenburg a contraint NEUWOGES à conclure l’opération pour des raisons politiques ne tient pas.
4.3. VILLE DE NEUBRANDENBURG
(65)
La ville de Neubrandenburg, propriétaire de NEUWOGES, avance que les contrats en cause contiennent des éléments constitutifs d’une aide d’État. La ville se rallie aux arguments formulés par NEUWOGES et prend elle-même position sur toute une série d’éléments.
4.3.1. Avantage
(66)
Premièrement, Neubrandenburg estime que le bail et le CAG doivent être analysés séparément étant donné que les parties au contrat les auraient rigoureusement différenciés tant du point de vue juridique que du point de vue économique. Deuxièmement, Neubrandenburg invoque les arguments avancés par NEUWOGES au sujet de la diminution prévue de la population, dont aurait tenu compte un opérateur en économie de marché. Neubrandenburg souligne en outre qu’un opérateur en économie de marché aurait clairement anticipé des taux d’inoccupation élevés. Troisièmement, la ville considère que la réhabilitation commandée par BAVARIA était tellement rudimentaire qu’il ne fallait pas s’attendre à un taux d’occupation élevé ni à des hausses de loyers significatives.
(67)
Neubrandenburg rejette de plus d’autres arguments de BAVARIA. Plus particulièrement, Neubrandenburg est d’avis que la procédure d’appel d’offres ne saurait servir d’indication de ce que l’offre de BAVARIA était l’offre la plus avantageuse disponible sur le marché. Un opérateur en économie de marché n’aurait en tout état de cause pas accepté l’offre de BAVARIA même s’il s’était effectivement agi de l’offre la plus avantageuse sur le marché. En ce qui concerne les prétendues alternatives, Neubrandenburg reprend pour l’essentiel les arguments de NEUWOGES. Pour ce qui est des expertises de la valeur marchande et de l’argument de BAVARIA selon lequel les prix définis n’auraient pas pu être atteints, Neubrandenburg déclare que l’expertise de la valeur marchande doit être retenue comme critère pour le prix du marché appliqué à l’époque des faits, étant donné qu’il n’est plus possible de constater quel prix NEUWOGES aurait effectivement pu obtenir sur le marché en 1998.
4.3.2. Ressources d’État et imputabilité à l’État
(68)
La ville de Neubrandenburg considère que l’opération doit lui être imputée, car elle a exercé un contrôle suffisant sur NEUWOGES en général et en particulier du point de vue de l’opération de cession-bail.
(69)
En tant qu’actionnaire unique, la ville avait, selon ses propres dires, le contrôle entier de NEUWOGES. La direction de NEUWOGES était donc tenue par les instructions de la ville. Par ailleurs, huit des dix membres du conseil de surveillance de NEUWOGES sont des représentants de la ville, de sorte que cette dernière dispose d’un mécanisme de contrôle supplémentaire. La ville de Neubrandenburg était tenue, en vertu du droit municipal, de veiller à pouvoir exercer une influence appropriée sur NEUWOGES.
(70)
En ce qui concerne l’opération en cause, la ville affirme que non seulement elle avait la possibilité d’exercer son contrôle, mais qu’en plus elle a effectivement exercé celui-ci. Neubrandenburg est d’avis qu’il ressort notamment des procès-verbaux du conseil de surveillance que les représentants de la ville étaient étroitement impliqués et qu’avant la conclusion de l’opération, une décision du conseil de surveillance était nécessaire. Pour ce qui est des conditions de l’opération, Neubrandenburg explique que la ville a exigé que soient préservés les intérêts de politique municipale.
(71)
En bref, la ville de Neubrandenburg constate que le contrôle de la ville sur l’opération de cession-bail ainsi que sa responsabilité à cet égard sont prouvés par les faits, de sorte que l’opération lui est imputable.
4.4. LAND DE BERLIN
(72)
Le Land de Berlin, étroitement lié à BAVARIA (19), avance que les contrats en cause ne contiennent pas d’éléments constitutifs d’une aide d’État, étant donné qu’aucun avantage n’a été procuré à BAVARIA.
4.4.1. Avantage
(73)
Le Land de Berlin argue tout d’abord que les contrats en cause doivent être considérés comme une seule et même opération, étant donné qu’ils constituent des volets complémentaires d’une opération de cession-bail. C’est aussi comme tels que les a considérés NEUWOGES.
(74)
Pour ce qui est du critère de l’opérateur en économie de marché, le Land de Berlin souligne que compte tenu de la situation économique de NEUWOGES à l’époque des faits (1997/1998) et de la nature de l’opération visée (privatisation conformément aux conditions du dégrèvement au titre de la LADA, réhabilitation de son parc immobilier, conservation de la gestion de ses biens-fonds, maintien de loyers socialement acceptables), BAVARIA a proposé une solution équilibrée.
(75)
En ce qui concerne le bail en particulier, le Land de Berlin explique premièrement que la procédure d’appel d’offres de NEUWOGES montre que cette dernière a jugé que l’offre de financement de BAVARIA était la plus avantageuse disponible sur le marché au moment concerné (1997/1998). Deuxièmement, le Land de Berlin affirme que le dégrèvement au titre de la LADA doit être pris en considération, car l’exécution de l’obligation de privatisation au titre de cette loi constituait une préoccupation essentielle de NEUWOGES. Troisièmement, le Land de Berlin relève que la vente à un prix relativement bas (de par le choix d’associer la vente à des travaux de réhabilitation au lieu de privilégier une vente au terme de travaux de remise en état effectués soi-même) se trouvait dans l’intérêt économique de NEUWOGES, un prix moindre permettant de reverser moins d’argent au fonds d’amortissement.
(76)
Pour ce qui est du CAG, le Land de Berlin explique premièrement qu’il ressortait des contrats types que ni la durée des contrats ni l’indexation du taux de leasing de […] % par an n’étaient inhabituels. Deuxièmement, l’indexation était justifiée au regard du taux d’inflation moyen calculable à ce moment-là (1997/1998). Troisièmement, le loyer par mètre carré se situait dans la fourchette des valeurs du miroir des loyers pour Neubrandenburg.
4.4.2. Ressources d’État et imputabilité à l’État
(77)
À l’instar de BAVARIA, le Land de Berlin avance des arguments en ce sens que la ville de Neubrandeburg n’a pas mis de ressources à disposition de NEUWOGES. NEUWOGES aurait eu par contre à sa disposition les seules recettes qu’elle aurait elle-même engrangées, sur lesquelles les autorités municipales n’avaient aucun contrôle direct.
(78)
En ce qui concerne l’imputabilité, le Land de Berlin juge peu plausible que la ville de Neubrandenburg ait décidé d’octroyer une aide à un fonds immobilier de Berlin aux frais de sa propre société locale de construction de logements. Par ailleurs, rien ne prouve à suffisance que la ville de Neubrandenburg tenait à ce que la conclusion des contrats lui soit imputée.
5. MOTIFS JUSTIFIANT L’OUVERTURE DE LA PROCÉDURE FORMELLE D’EXAMEN
(79)
Dans sa décision d’ouverture de la procédure formelle d’examen, la Commission avait adopté un point de vue provisoire sur toute une série de questions et prié les intéressés de transmettre des informations sur trois questions en particulier.
(80)
Premièrement, la Commission a admis provisoirement que le bail et le CAG doivent être considérés comme un tout et non séparément l’un de l’autre, étant donné qu’ils constituent deux composants d’un leasing immobilier dans la variante cession-bail (20). Aussi l’appréciation d’un éventuel avantage économique repose-t-elle sur l’analyse des recettes que NEUWOGES pouvait espérer tirer, en 1998, de la conclusion conjointe du bail et du CAG (21).
(81)
Concernant le bail, la Commission a mentionné deux questions en particulier:
-
En premier lieu, il convient de préciser si le dégrèvement au titre de la LADA doit être inclus dans l’évaluation (22).
-
En second lieu, la Commission souhaitait recevoir des informations complémentaires au sujet des différences entre les expertises de la valeur marchande de 1997 et de 2007, étant donné que sans autre précision, il était impossible de déterminer laquelle de ces expertises reflétait, le cas échéant, la valeur de marché réelle de la propriété foncière en 1997/1998 (23).
(82)
Pour ce qui est du CAG, la Commission a tout d’abord souligné qu’il ressortait des contrats types que les conditions convenues entre NEUWOGES et BAVARIA n’étaient pas inhabituelles à l’époque (1997/1998) sur le marché (24). Ensuite, la Commission a fait valoir que la procédure d’appel d’offres restreinte menée par NEUWOGES démontre que cette dernière avait la possibilité de se renseigner sur le marché et de prendre une décision économiquement rationnelle (25). Enfin, la Commission a renvoyé au fait que les loyers fixés contractuellement pour 2008 correspondaient effectivement au loyer moyen dans le quartier déterminant en 2008 ou étaient seulement très légèrement inférieurs (26).
(83)
Bien que tous ces facteurs mettent en évidence la conformité du CAG avec le marché, la Commission a demandé un complément d’informations sur les attentes des acteurs du marché immobilier en 1998 afin de pouvoir examiner de manière plus approfondie leurs arguments (27).
(84)
La Commission a finalement examiné l’analyse de la trésorerie présentée par NEUWOGES, arrivant à la conclusion selon laquelle cette analyse ne saurait prouver, en raison de lacunes au niveau de la méthode, un avantage économique en faveur de BAVARIA (28).
(85)
Et la Commission d’en conclure, par conséquent, que, sur la base des informations communiquées, il n’est pas possible de prouver qu’un avantage économique a été octroyé à BAVARIA (29). Elle a toutefois fait part de son intention d’examiner attentivement les arguments des acteurs du marché et a enjoint à tous les intéressés de lui transmettre des informations utiles supplémentaires (30).
6. PROCÉDURE JUDICIAIRE NATIONALE
(86)
Le 28 novembre 2008, le LG Rostock a rendu son jugement dans la procédure en première instance entre BAVARIA et NEUWOGES. BAVARIA avait déposé plainte contre NEUWOGES dès lors que celle-ci avait refusé, dès octobre 2006, de payer le taux de leasing mensuel convenu dans le CAG au motif que le contrat était nul puisqu’il contenait des éléments constitutifs d’une aide d’État illégale.
(87)
Dans son jugement, le LG Rostock a tout d’abord constaté que le bail et le CAG devaient être considérés comme un tout, et non séparément, étant donné que les deux contrats étaient les composants d’une seule et même opération de cession-bail (31).
(88)
En ce qui concerne le bail, le LG Rostock a défini le canon emphytéotique annuel pour les trente premières années du bail, dans un premier temps, comme s’élevant à […] % par an. Le LG Rostock a considéré qu’il ne s’agissait pas d’une faible rémunération inappropriée vu que NEUWOGES a reçu le canon emphytéotique pour les trente premières années à l’avance et a pu l’investir dans une optique de rentabilité, ce qui n’aurait pas été le cas avec un paiement annuel (32).
(89)
Le LG Rostock a par ailleurs constaté que la liquidation des dettes anciennes obtenue par NEUWOGES grâce à l’opération de cession-bail doit être pleinement prise en considération, dès lors que cette opération a créé les conditions préalables à la liquidation des dettes antérieures (33). En cas d’ajout du montant de la liquidation des dettes anciennes au prix d’achat des bâtiments, la valeur en résultant n’est inférieure que de 16 % à la valeur des bâtiments indiquée dans l’expertise de la valeur marchande de 2007 et n’est donc pas disproportionnée par rapport à la valeur des bâtiments (34). Le LG Rostock a finalement expliqué que NEUWOGES avait un intérêt à un prix d’achat peu élevé vu que le volume d’investissements global de BAVARIA et le taux de leasing correspondant ont diminué du fait du prix d’achat peu élevé (35). De plus, le LG Rostock a constaté qu’un prix d’achat plus faible avait justement été avantageux du fait que les obligations de paiement de NEUWOGES vis-à-vis du fonds d’amortissement dépendaient du produit de la vente (36).
(90)
Concernant le CAG, le LG Rostock a tout d’abord considéré qu’une durée de trente ans n’était pas inhabituelle pour les opérations de leasing immobilier (37). Il a également estimé que le taux de leasing convenu contractuellement, de […] EUR/m2 initialement, n’était pas disproportionné par rapport aux loyers moyens exigés pour des bâtiments comparables au cours de la période concernée (1997/1998) (38). Par ailleurs, le Tribunal est arrivé à la conclusion selon laquelle l’augmentation annuelle du taux de leasing, de […] %, sur la base de l’inflation entre 1970 et 1998 (c’est-à-dire en moyenne 3,52 % par an) était justifiée (39). De plus, le LG Rostock a souligné que l’évolution réelle des loyers dans les quartiers de la ville pertinents avait correspondu plus ou moins à la hausse fixée contractuellement au cours des dix premières années. En outre, le LG Rostock a avancé l’argument selon lequel les frais d’administration et d’entretien avaient été calculés selon les dispositions en vigueur et n’indiquaient aucun avantage en faveur de BAVARIA (40).
(91)
En ce qui concerne le risque d’arriérés de loyers de […] %, le LG Rostock a considéré que le preneur devait, pour chaque opération de leasing, supporter le risque de pouvoir effectivement utiliser, comme prévu, le bien mis à sa disposition (41). Le LG Rostock a étayé cette conclusion en arguant qu’aucun établissement de crédit n’endosserait la responsabilité concernant la possibilité d’utiliser comme prévu le bien immobilier financé.
(92)
Le LG Rostock a finalement comparé le taux de leasing moyen résultant de l’opération de cession-bail avec les taux de crédits classiques. Comme le taux de leasing annuel moyen s’élevait à […] %, selon le LG Rostock, il n’aurait pas été disproportionné par rapport à l’évolution prévisible des taux pour les crédits à la construction, étant donné que les taux de ceux-ci pouvaient atteindre jusqu’à 10 % par an (42).
(93)
En résumé, le LG Rostock a constaté que BAVARIA n’avait bénéficié d’aucun avantage vu qu’un opérateur en économie de marché aurait lui aussi conclu les contrats en cause (43).
(94)
NEUWOGES a interjeté appel de ce jugement. La procédure est encore pendante devant l’OLG Rostock.
(95)
Par ailleurs, BAVARIA a intenté une action en justice devant le VG Greifswald afin d’avoir accès, par voie judiciaire, au contenu de tous les actes de NEUWOGES ou de la ville de Neubrandenburg concernant ces contrats. BAVARIA a expliqué avoir tout d’abord tenté d’obtenir cet accès en déposant une demande en vertu de la loi sur la liberté d’information, demande qui a toutefois été rejetée par la ville de Neubrandenburg au motif que dans le cadre de la procédure devant le LG/OLG Rostock et la Commission européenne, BAVARIA avait déjà eu accès à tous les documents pertinents (44). La procédure est encore pendante devant le VG Greifswald également.
7. APPRÉCIATION DE LA MESURE
7.1. EXISTENCE D’UNE AIDE D’ÉTAT AU SENS DE L’ARTICLE 107, PARAGRAPHE 1, DU TFUE
(96)
Aux termes de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, «sont incompatibles avec le marché intérieur, dans la mesure où elles affectent les échanges entre États membres, les aides accordées par les États ou au moyen de ressources d’État sous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions». Il s’ensuit qu’une mesure constitue une aide d’État lorsqu’elle remplit chacune des quatre conditions suivantes:
a)
la mesure procure à une entreprise un avantage économique sélectif;
b)
la mesure est imputable à l’État et est financée au moyen de ressources d’État;
c)
la mesure fausse ou menace de fausser la concurrence;
d)
la mesure est de nature à affecter les échanges entre États membres.
7.1.1. Avantage sélectif en faveur d’une entreprise: principes généraux
(97)
En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour, les conditions que doit remplir une mesure pour relever de la notion d’«aide» au sens de l’article 107 du TFUE ne sont pas satisfaites si l’entreprise bénéficiaire pouvait obtenir le même avantage que celui qui a été mis à sa disposition au moyen de ressources d’État dans des circonstances qui correspondent aux conditions normales du marché. Aux fins de l’appréciation de la question de savoir si la même mesure aurait été adoptée dans les conditions normales du marché par un investisseur privé se trouvant dans une situation la plus proche possible de celle de l’État, seuls les bénéfices et les obligations liés à la situation de ce dernier en qualité d’actionnaire, à l’exclusion de ceux qui sont liés à sa qualité de puissance publique, sont à prendre en compte (45).
(98)
En conséquence, l’applicabilité du principe de l’opérateur en économie de marché dépend en fin de compte de la question de savoir si l’État membre concerné octroie un avantage économique à une entreprise en sa qualité d’opérateur économique et non en sa qualité de puissance publique. Il s’ensuit que, si un État membre invoque, au cours de la procédure administrative, ce principe, il lui incombe, en cas de doute, d’établir sans équivoque et sur la base d’éléments objectifs et vérifiables que la mesure mise en œuvre ressortit à sa qualité d’opérateur économique. Ces éléments doivent faire apparaître clairement que l’État membre concerné a pris, préalablement ou simultanément à l’octroi de l’avantage économique, la décision de procéder, par la mesure effectivement mise en œuvre, à des activités économiques en ce qui concerne l’entreprise. Peuvent notamment être requis, à cet égard, des éléments faisant apparaître que cette décision est fondée sur des évaluations économiques comparables à celles qu’un opérateur en économie de marché se trouvant dans une situation la plus proche possible de celle de cet État membre aurait fait établir, avant de procéder audit investissement, aux fins de déterminer la rentabilité future d’un tel investissement.
(99)
En revanche, des évaluations économiques établies après l’octroi dudit avantage, le constat rétrospectif de la rentabilité effective de l’investissement réalisé par l’État membre concerné ou des justifications ultérieures du choix du procédé effectivement retenu ne sauraient suffire à établir que cet État membre a pris, préalablement ou simultanément à cet octroi, une telle décision en sa qualité d’opérateur en économie de marché (46).
(100)
Il découle premièrement de ce qui précède que les documents présentés par les parties aux contrats, documents qui ont été établis après l’adoption de la mesure, ne sauraient en tant que tels entrer en ligne de compte dans l’examen du respect du principe de l’opérateur en économie de marché dans la présente affaire.
(101)
Deuxièmement, il s’ensuit de ce qui précède que l’influence de la LADA sur la situation financière de NEUWOGES ne saurait non plus être prise en considération en l’espèce dans le cadre de l’examen du respect du principe de l’opérateur en économie de marché. La LADA poursuivait en réalité un objectif politique, et seule une catégorie restreinte d’entreprises (article 2 de la LADA) pouvait prétendre à une aide. La loi n’aurait pas été applicable à un opérateur en économie de marché se trouvant dans une situation similaire à celle de NEUWOGES.
7.1.2. Structure de l’appréciation dans la présente affaire
(102)
Afin de déterminer si les contrats en cause ont procuré un avantage à BAVARIA, il convient d’examiner la question de savoir si ces contrats équivalaient à des contrats qu’aurait également conclus un opérateur en économie de marché se trouvant une situation proche de celle de NEUWOGES.
(103)
L’analyse de la Commission comporte trois étapes. Dans un premier temps, les répercussions financières de l’opération sur NEUWOGES sont analysées afin de déterminer les bénéfices que l’entreprise pouvait escompter (section 7.2). Dans un deuxième temps, l’opération de cession-bail est comparée à d’autres alternatives, telles qu’une vente directe, par exemple, afin de déterminer si d’éventuelles alternatives auraient été plus intéressantes économiquement (section 7.3). Dans un troisième temps, il est procédé à une évaluation comparative, l’opération en cause étant comparée à des opérations de cession-bail semblables qui ont été conclues plus ou moins au même moment, les résultats d’une procédure d’appel d’offres restreinte menée par NEUWOGES étant analysés et les conditions de l’opération étant comparées aux taux habituels d’autres opérations de financement au moment concerné (fin 1997/début 1998) (section 7.4). Ces trois analyses permettent globalement de tirer une conclusion sur la question de savoir si NEUWOGES s’est comportée comme un opérateur en économie de marché.
7.2. LES CONSÉQUENCES FINANCIÈRES DE L’OPÉRATION POUR NEUWOGES
(104)
La première étape de l’analyse des conséquences financières de l’opération en cause consiste à déterminer la nature de l’opération. En l’espèce se pose essentiellement la question de savoir si les deux contrats conclus entre NEUWOGES et BAVARIA constituent deux volets d’une seule et même opération intégrée ou s’ils doivent être examinés comme deux opérations distinctes (section 7.2.1). Deuxièmement, afin de pouvoir procéder à une appréciation appropriée des conséquences financières de l’opération pour NEUWOGES, les particularités d’une opération de cession-bail sont examinées (section 7.2.2). À une analyse distincte détaillée des conséquences financières du bail (section 7.2.3) et du CAG (section 7.2.4) succède une analyse globale de la rentabilité de l’opération à prévoir pour NEUWOGES (section 7.2.5).
7.2.1. Examen commun ou distinct des contrats en cause
(105)
Il convient tout d’abord de rappeler qu’aussi bien dans la décision d’ouverture de la Commission que dans le jugement du LG Rostock, c’est la position selon laquelle les deux contrats en cause doivent être examinés ensemble qui a été défendue (47). La procédure formelle d’examen abonde en ce sens, pour les raisons suivantes:
a)
les deux contrats sont des composants complémentaires d’une seule et même opération de cession-bail. Dans la brochure établie par BAVARIA, dans laquelle elle fait la promotion de son modèle de cession-bail particulier, il est souligné que l’opération serait menée au moyen de deux contrats, l’un régissant la vente et l’autre la cession-bail (48). Il a donc toujours été fait référence aux deux contrats comme une opération commune uniquement;
b)
les contrats ont été conclus le 21 janvier 1998, c’est-à-dire le même jour, et font référence l’un à l’autre (49), ce qui indique leurs liens étroits et le fait qu’aucun des deux contrats n’aurait été conclu sans l’autre;
c)
ainsi qu’il ressort du calcul initial des prix de BAVARIA, présenté par NEUWOGES, les conditions des contrats sont indissociablement liées (50). Le montant du paiement préalable en liquide dépendait du taux de leasing à verser chaque mois par NEUWOGES et de l’investissement effectué par BAVARIA dans les travaux de réhabilitation des bâtiments. Lors d’une opération de cession-bail, le taux de leasing est censé amortir l’investissement initial du bailleur, ce qui signifie que si le CAG avait comporté d’autres dispositions, les chiffres du bail auraient eux aussi été modifiés et inversement (51);
d)
il ressort des procès-verbaux des réunions du conseil de surveillance que NEUWOGES a toujours considéré les deux contrats comme les composants d’une seule et même opération (52). Par exemple, il est constaté clairement dans les documents du conseil de surveillance datés du 30 octobre 1997 et du 16 décembre 1997 que c’est l’acheteur qui finance le prix d’achat via un modèle de leasing. Il en résulte que NEUWOGES était parfaitement au courant de la relation entre le bail et le CAG. De même, lors de la réunion du 16 décembre 1997, la direction de NEUWOGES a expliqué au conseil de surveillance que le paiement négocié avec BAVARIA constituait le prix qu’elle pouvait obtenir pour ce «paquet» et que le «paquet» comportait quelques risques pour l’entreprise, qui étaient toutefois supportables. La référence au «paquet» et le risque y afférent démontrent une fois de plus que les deux contrats étaient considérés comme une seule et même opération.
(106)
Les arguments de NEUWOGES concernant la non-authentification de l’un des contrats en cause ne sont pas convaincants. NEUWOGES avance comme argument principal que cette absence d’authentification prouve l’intention des parties de conclure deux contrats distincts, indépendants l’un de l’autre. La Commission relève que les interventions étatiques prenant des formes diverses et devant être analysées en fonction de leurs effets, il ne saurait être exclu que plusieurs interventions consécutives de l’État doivent, aux fins de l’application de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, être regardées comme une seule intervention. Tel peut notamment être le cas lorsque des interventions consécutives présentent, au regard notamment de leur chronologie, de leur finalité et de la situation de l’entreprise au moment de ces interventions, des liens tellement étroits entre elles qu’il est impossible de les dissocier (53). La notion d’opération unique est ainsi entendue de manière plus large dans le droit de l’Union en matière d’aides d’État que dans le droit contractuel allemand. Les réflexions mentionnées au considérant 105 montrent que compte tenu de leur chronologie, de leur finalité et de la situation de l’entreprise au moment de leur conclusion, les contrats en cause doivent être considérés comme une opération unique en vertu du droit de l’Union en matière d’aides d’État.
7.2.2. Contexte: structure de l’opération de cession-bail
(107)
L’opération entre BAVARIA et NEUWOGES repose sur le «modèle de leasing de biens immobiliers» de BAVARIA. Ce modèle prévoit que l’acheteur (BAVARIA) finance son investissement initial via une opération de cession-bail des bâtiments acquis en faveur du vendeur (NEUWOGES). Aux fins de déterminer le volume d’investissements et les taux de leasing correspondants, le modèle de leasing recourt à une formule simple, selon laquelle le volume d’investissements est calculé en divisant le paiement annuel en valeur nominale au titre du leasing par le taux de leasing (en %):
À son tour, le taux de leasing résulte d’une combinaison entre durée du contrat, indexation du taux de leasing et valeur résiduelle des bâtiments:
Taux de leasing (en %):
Durée: 25 ans
Valeur résiduelle (en %)
Indexation
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Durée: 30 ans
Valeur résiduelle (en %)
Indexation
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Il apparaît ainsi clairement que le volume d’investissements dépend tant du taux de leasing que des versements mensuels au titre de la location, et inversement. Dès que les parties au contrat ont fixé les éléments essentiels (durée, indexation annuelle, valeur résiduelle), ainsi que soit le volume d’investissements global visé soit les loyers mensuels prévus, les paramètres manquants peuvent être calculés. Selon la formule, une durée plus courte, une valeur résiduelle moindre, une indexation plus faible ou des loyers mensuels nominaux moins élevés donnent un volume d’investissements global plus bas.
(109)
Une fois le volume d’investissements global fixé, les coûts de la réhabilitation, les taxes ainsi que les éventuels autres frais sont déduits. Le solde équivaut au prix d’achat. Dans le cadre de l’opération de cession-bail entre NEUWOGES et BAVARIA, aucune distinction n’a été établie, pour le prix d’achat (paiement préalable en liquide), entre le prix payé pour la propriété des bâtiments et les canons emphytéotiques.
Calcul pour l’opération entre BAVARIA et NEUWOGES
Volume d’investissements global
[…] EUR
Réhabilitation
[…] EUR
Droits et taxes
[…] EUR
Rétribution privatisation
[…] EUR
Prix d’achat
[…] EUR
(110)
L’opération de cession-bail en cause se compose de deux volets, le bail et le CAG; qui sont à leur tour en relation avec le CFG. Les conséquences financières du bail, du CAG et du CFG sur NEUWOGES doivent être appréciées dans ce cadre.
7.2.3. Détermination des conséquences financières prévisibles du bail sur NEUWOGES
(111)
Les éléments essentiels du bail sont la vente des bâtiments et la constitution d’emphytéoses sur les terrains sur lesquels se trouvent les bâtiments, pour une durée de soixante-quinze ans. BAVARIA s’est engagée à verser au total […] EUR à NEUWOGES, dont […] EUR en tant que canon emphytéotique capitalisé sur des biens fonciers pour la période se terminant le 31 décembre 2028 et […] EUR en tant que prix d’achat pour les bâtiments (54). Par ailleurs, à partir du 1er janvier 2029 et pour une période de dix ans, BAVARIA doit s’acquitter chaque année d’un canon emphytéotique de […] % de la valeur actuelle du terrain, c’est-à-dire de […] EUR/m2, soit […] EUR par an (55). Pour la durée résiduelle du bail - à compter de 2039 jusqu’à la fin de 2073 -, il est prévu d’adapter la canon emphytéotique à l’indice des prix du coût de la vie, pour autant que ce dernier n’évolue pas de plus de […] % (56).
(112)
En plus de l’achat des bâtiments et de l’acquisition de droits d’emphytéose sur les terrains concernés, BAVARIA s’est engagée à remettre en état les bâtiments et a accepté de conclure un contrat avec BRG, l’une des filiales de NEUWOGES, concernant l’exécution des travaux de construction.
(113)
Aux fins de déterminer le montant du prix d’achat que BAVARIA doit payer à NEUWOGES dans le cadre du bail, les parties contractuelles ont pris comme base un loyer mensuel de […] EUR/m2, une indexation annuelle de […] %, une valeur résiduelle des bâtiments de […] % (à acquitter par NEUWOGES au terme du contrat conclu pour une durée de soixante-quinze ans concernant la constitution de l’emphytéose sur la base d’une expertise à établir au moment concerné), ainsi qu’une durée de trente ans pour la cession-bail (57). Le volume d’investissements global résultant de ces hypothèses s’élevait à […] EUR (58). Après déduction des frais de réhabilitation à hauteur de […] EUR, des coûts de privatisation de l’ordre de […] EUR ainsi que des taxes/redevances de […] EUR, le prix de vente se chiffrait à […] EUR (59).
(114)
Ce prix final a ensuite été ventilé dans le prix pour les bâtiments ([…] % = […] EUR) et le canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers ([…] % = […] EUR) (60). Les montants à acquitter sur les biens fonciers et les bâtiments n’ont pas été calculés séparément, mais ont été fixés, respectivement, en tant que part du prix de vente global.
(115)
Les premiers avantages qu’a tirés NEUWOGES de l’opération étaient ainsi le paiement liquide à hauteur de […] EUR et les recettes tirées des canons emphytéotiques à acquitter par BAVARIA au terme de la période de trente ans.
7.2.3.1. Autres facteurs
Rétribution privatisation
(116)
Il y a tout d’abord lieu de constater qu’en tout état de cause, les sommes versées en liquide par BAVARIA à NEUWOGES en rétribution de la privatisation, à hauteur de […] EUR, doivent être prises en considération.
(117)
En tant qu’acheteur des bâtiments et titulaire des emphytéoses sur les terrains, BAVARIA devait s’efforcer, conformément aux prescriptions claires dans les contrats en cause, de vendre une partie des logements aux locataires. Cette obligation était définie contractuellement de sorte qu’une vente pouvait être reconnue en tant que «privatisation à des acquéreurs intermédiaires» aux fins de la LADA. Conformément à cette loi, un acheteur professionnel devait s’efforcer de vendre aux locataires un maximum de logements, mais au moins un tiers du parc immobilier repris dans le cadre de l’opération (61). Dans le cadre de cette obligation, l’acquéreur devait également s’efforcer d’informer les locataires des possibilités dont ils bénéficiaient, ainsi que de sonder leur intérêt quant à l’achat d’un logement. La tâche consistant à entreprendre les efforts correspondants a été retransférée à NEUWOGES par le bail (partie V, articles 1er à 3). Il a en outre été convenu que NEUWOGES recevrait à ce titre une rétribution de […] EUR/m2, avec laquelle se mesurait la rétribution totale des efforts de privatisation, à […] EUR.
(118)
Il n’était au départ pas prévu que NEUWOGES reçoive une rétribution pour ces efforts; le montant payé plus tard séparément en tant que rétribution pour les efforts aux fins de la privatisation était initialement un simple composant du prix de vente envisagé (62). Il est en effet insensé pour BAVARIA de verser une rétribution à NEUWOGES pour des activités auxquelles la première n’avait aucun intérêt économique. L’octroi d’un dégrèvement au titre de la LADA, qui était lié à l’obligation d’entreprendre des efforts aux fins de la privatisation, résidait dans le seul intérêt économique de NEUWOGES.
(119)
La rétribution pour les efforts de privatisation a toutefois été retirée plus tard du prix de vente et versée plutôt sous la forme d’un paiement distinct. La raison pourrait en être que le montant en cause, s’il avait continué à être inclus dans le prix de vente, aurait dû être reversé au fonds d’amortissement. Le prix de vente acquitté par BAVARIA à NEUWOGES a été diminué du montant correspondant. De l’avis de BAVARIA, cela ne faisait aucune différence du point de vue économique. NEUWOGES a reçu de la part de BAVARIA exactement le même montant que ce qu’elle aurait reçu si une rétribution distincte n’avait été convenue pour la privatisation. Effectivement, c’est NEUWOGES elle-même qui a imputé les paiements au titre de la privatisation aux recettes à attendre de l’opération de cession-bail (63).
(120)
Le décompte de ces paiements en tant que rétribution distincte, et non en tant que partie du prix de vente, avait de l’importance pour NEUWOGES uniquement dans le contexte de la LADA. Ainsi que la Commission l’a déjà exposé ci-dessus (voir le considérant 101), un opérateur en économie de marché n’aurait pas tenu compte de la LADA. Le fait que NEUWOGES ait entrepris les efforts de privatisation et y ait alloué des ressources est sans importance dans le contexte de la présente affaire. Un opérateur en économie de marché n’agissant pas dans le contexte de la LADA n’aurait pas entrepris d’efforts aux fins de la privatisation, raison pour laquelle cet élément ne saurait non plus entrer en ligne de compte dans le cadre de l’application du critère de l’opérateur en économie de marché.
(121)
En conséquence, la rétribution versée par BAVARIA à NEUWOGES pour les efforts aux fins de la privatisation doit être considérée comme un avantage pertinent pour NEUWOGES, qui doit être imputé sur le prix de vente afin de déterminer les répercussions financières de l’opération de cession-bail sur NEUWOGES dans son ensemble.
Réhabilitation
(122)
Les travaux de réhabilitation réalisés dans le cadre de l’opération de cession-bail ont eu des répercussions financières supplémentaires pour NEUWOGES. Il convient de rappeler que les coûts de la réhabilitation étaient directement liés au paiement de BAVARIA à NEUWOGES en vertu du bail, paiement qui résultait du calcul du volume d’investissements global moins les coûts - y compris les coûts de réhabilitation (voir le considérant 109). En d’autres termes, plus les frais de réhabilitation étaient élevés, plus bas était le prix d’achat. C’est pour cette raison qu’un autre calcul de l’opération fondé sur des loyers et une indexation moindres, et donc des taux de leasing considérablement plus bas, conduisait à un prix d’achat malgré tout supérieur au prix convenu dans le bail; cette réalité tenait avant tout au fait que les coûts de réhabilitation, dans cet autre calcul, étaient estimés à des niveaux nettement plus faibles que ce qui avait finalement été convenu entre BAVARIA et BRG (64).
(123)
Dans ce contexte, il y a lieu de noter que le montant forfaitaire payé, conformément au bail, par BAVARIA à BRG, une filiale à 100 % de NEUWOGES, pour les travaux de réhabilitation était sensiblement supérieurs aux coûts de réhabilitation initialement estimés par NEUWOGES (65). Alors que, dans son estimation initiale, NEUWOGES avait estimé les coûts à […] EUR ou […] EUR/m2 au total, le montant forfaitaire finalement convenu pour les travaux de réhabilitation entre BAVARIA et BRG, la filiale de NEUWOGES, s’est élevé à […] EUR ou […] EUR/m2. En d’autres termes, les frais convenus dépassaient les coûts initialement estimés de […] EUR, soit […] %. La redevance forfaitaire considérablement plus élevée qui a été convenue a fait baisser significativement le prix d’achat payé par BAVARIA à NEUWOGES aux termes du bail.
(124)
Aucune raison n’a été invoquée pour motiver la différence entre l’estimation initiale des coûts et le montant forfaitaire convenu, ce qui est d’autant plus surprenant que NEUWOGES avait qualifié de «globalement ordinaires […]» les coûts de réhabilitation initialement estimés à […] EUR/m2 en moyenne (66). De même, dans l’expertise citée par NEUWOGES, intitulée Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (ci-après l’«expertise Pestel»), les coûts des travaux de réhabilitation, tels qu’ils ont été effectués par BRG, ont été estimés à une fourchette allant de […] à […] EUR/m2 (67). En tant que propriétaire et gestionnaire des bâtiments, NEUWOGES disposait d’une connaissance précise des besoins en réhabilitation, et on peine à comprendre pourquoi les coûts de ces travaux ont été à ce point sous-estimés.
(125)
Les coûts de la réhabilitation doivent entrer en ligne de compte lors de la détermination des répercussions financières du bail. Tout d’abord, il est évident qu’il importait peu à BAVARIA de savoir dans quelle mesure BRG, la filiale de NEUWOGES, tiendrait compte des frais de réhabilitation, étant donné que tous les coûts de réhabilitation supplémentaires seraient tout simplement imputés sur le prix d’achat. En revanche, NEUWOGES avait un intérêt économique évident à ce que BAVARIA conclue un contrat avec BRG portant sur l’exécution des travaux de réhabilitation et qu’une partie du prix de vente soit imputée aux coûts de réhabilitation. Cette dernière considération se fondait sur le fait que le bénéfice tiré de la réhabilitation par la filiale de NEUWOGES n’était pas soumis à l’obligation de reversement au titre de la LADA. Selon ses propres estimations, le bénéfice tiré par BRG (et en conséquence par NEUWOGES) des travaux de réhabilitation effectués par BAVARIA s’élevait à […] EUR (68). Ce bénéfice représente un avantage direct pour NEUWOGES, dont il convient de tenir compte. En effet, afin de justifier le prix de vente, la direction de NEUWOGES a elle aussi invoqué le contrat conclu avec BRG portant sur l’exécution des travaux de réhabilitation (69).
Canon emphytéotique sur les biens fonciers
(126)
En ce qui concerne le canon emphytéotique, il convient à ce stade d’examiner l’argument de NEUWOGES selon lequel BAVARIA ne doit effectuer de facto aucun paiement les trente premières années étant donné que le canon capitalisé était contenu dans le prix de vente. La question de savoir si le canon est acquitté chaque année ou au préalable en tant que canon emphytéotique capitalisé est toutefois quasiment dénuée de pertinence pour l’appréciation qui doit être réalisée. Rien n’indique qu’une telle convention était déraisonnable; elle était simplement l’expression d’une préférence de NEUWOGES pour l’obtention de liquidités au préalable.
(127)
Enfin, il ne faut pas oublier que BAVARIA est tenue de payer le canon sur les biens fonciers même au terme du CAG. À partir du 1er janvier 2029, BAVARIA doit s’acquitter chaque année pendant dix ans d’une redevance emphytéotique de […] % de la valeur actuelle du terrain, c’est -à-dire de […] EUR/m2. Pour la durée résiduelle, il est prévu d’adapter le canon à l’indice des prix du coût de la vie, pour autant que ladite adaptation ne soit pas supérieure à […] %. Si, pour simplifier les choses, on part du principe que ledit indice ne fluctuera pas, ces paiements futurs devraient être estimés à une valeur nominale de […] EUR. Dans le cadre d’une appréciation générale, il y a également lieu de considérer la valeur actualisée en 1998 de ces paiements futurs comme faisant partie de l’avantage obtenu par NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusions
(128)
Il convient à ce stade de rappeler que l’analyse ci-dessus avait pour objectif de déterminer le plus précisément possible les répercussions financières du bail pour NEUWOGES. Il ressort de cette analyse que les avantages pertinents procurés à NEUWOGES comprennent ce qui suit:
a)
le prix au comptant payé par BAVARIA ([…] EUR);
b)
la rétribution versée pour les efforts aux fins de la privatisation ([…] EUR);
c)
les bénéfices tirés de la réhabilitation ([…] EUR);
d)
la valeur actualisée du canon emphytéotique pour la période à partir de 2029 (valeur actualisée de […] EUR).
7.2.4. Détermination des conséquences financières prévisibles du bail sur NEUWOGES
(129)
Conformément au bail, NEUWOGES est responsable de la gestion des bâtiments en cause. C’est à NEUWOGES que reviennent toutes les recettes tirées de la mise en location des logements et des unités commerciales. En contrepartie, elle est tenue de verser à la propriétaire (BAVARIA) un taux de leasing mensuel fixe, établi à […] EUR, jusqu’à la fin des travaux de réhabilitation, et à […] EUR pour la période suivant celle-ci (article 3 du CAG). Le contrat a une durée de trente ans, à compter de la fin des travaux de réhabilitation (article 2, paragraphe 1). Le taux de leasing mensuel est indexé chaque année de […] % (article 4, paragraphe 2). L’analyse ci-après vise à déterminer les répercussions financières du CAG pour NEUWOGES.
7.2.4.1. Contexte (calculs)
(130)
Le taux de leasing mensuel résulte de la multiplication du loyer net escompté par mètre carré et par mois - déduction faite des frais de gestion, des frais de maintenance et du risque d’arriérés de loyers - par le nombre de mètres carrés disponibles (70). Les principales hypothèses concernent ainsi le loyer net escompté par mètre carré et par mois, de même que les coûts prévus. Dans le CAG, les parties ont pris comme point de départ un loyer net de […] EUR/m2 après la réhabilitation et des coûts à hauteur de […] EUR/m2; en conséquence, le taux de leasing mensuel a été fixé à […] EUR/m2 (71).
(131)
Lors de la définition des paramètres concrets, qui ont finalement été repris dans le CAG, NEUWOGES avait le choix (72). Elle avait la possibilité de définir précisément les paiements mensuels qu’elle devait effectuer pendant la durée du contrat, ainsi que le produit de la vente en fixant précisément un loyer différent ou une indexation plus élevée (73). Il existait une corrélation directe entre une prise de risques plus ou moins grands via la fixation d’un certain taux de leasing (par exemple en fixant des montants de loyers différents, une indexation différente et des coûts différents) et les liquidités reçues sous la forme du prix de vente. C’est ainsi que, par exemple, selon un autre calcul réalisé par BAVARIA, partant d’une indexation de 2,0 %, d’un loyer de […] EUR et donc d’un prix de leasing de […] EUR, le loyer mensuel se serait élevé à […] EUR, et non à […] EUR (74). Il va de soi que le prix de vente aurait lui aussi été réduit.
7.2.4.2. Analyse des répercussions financières
Observations générales
(132)
Lors de la détermination des répercussions financières du CAG pour NEUWOGES, il convient de tenir compte de deux éléments. Premièrement: le taux de leasing est calculé sur la base du mètre carré. Vu que quelques logements ont été vendus par BAVARIA une fois les contrats conclus, le nombre de mètres carrés a évolué, passant de […] m2 initialement à […] m2 en 1999, […] m2 en 2000 et […] m2 en 2001. Après 2001, le nombre de mètres carrés déterminant est resté inchangé à […] m2. Dans ses observations, NEUWOGES a fondé son calcul des flux financiers prévisionnels sur cette diminution progressive de mètres carrés. Comme, cependant, seule la perspective ex ante est importante, NEUWOGES aurait pu réduire le nombre de mètres carrés à la base de ses calculs, non pas du nombre de mètres carrés effectivement vendus, mais du nombre de mètres carrés dont elle supposait la revente début 1998. Aussi l’analyse ci-après ne se fonde-t-elle pas sur les chiffres cités par NEUWOGES dans ses observations, mais bien sur les chiffres dont était partie NEUWOGES dans sa projection de bénéfices initiale, à savoir une réduction progressive de […] à […] m2 jusqu’en 2003. Deuxièmement: aux fins de la détermination des répercussions financières prévues au moment de la conclusion des contrats pour NEUWOGES, les recettes et coûts futurs doivent être actualisés, ce qui exige de fixer un taux d’actualisation. Conformément à sa lettre originale et aux analyses de flux de trésorerie présentées par NEUWOGES, la Commission prend comme point de départ un taux d’actualisation de 5 % par an (75).
Fiabilité des analyses des flux de trésorerie de NEUWOGES
(133)
Préalablement à une analyse économique indépendante du CAG, il y a tout d’abord lieu de commenter les analyses ex post des flux de trésorerie présentées par NEUWOGES, censées montrer quelles attentes ex ante aurait nourries un opérateur en économie de marché prudent pour ce qui est des flux de trésorerie générés par le CAG. NEUWOGES argue qu’en prenant comme base des hypothèses ex ante réalistes - à savoir, selon elle, une augmentation du loyer de […] % par an, une indexation des coûts de […] % par an et un taux d’inoccupation de […] % -, le CAG laissait présager une trésorerie globale négative de - […] EUR en valeur nominale, soit - […] EUR (76) en valeur actualisée. NEUWOGES avance en outre que c’est seulement dans le cas d’hypothèses ex ante prétendument irréalistes - augmentation de loyer de […] % par an, taux d’inoccupation de […] %, coûts stables - que le CAG aurait pu produire une valeur nominale positive de […] EUR, soit […] EUR en valeur actualisée (77). Il était donc clair dès le départ, selon NEUWOGES, que des augmentations de loyers de […] % chaque année auraient dû être imposées rien que pour obtenir ce taux de leasing, ce qui n’aurait laissé aucune place aux augmentations des coûts.
(134)
Force est de constater, dans ce contexte, que NEUWOGES part seulement d’hypothèses relatives au montant des coûts, qui sont peu convaincantes (le niveau de départ des coûts est identique dans toutes les analyses présentées par NEUWOGES). Les calculs sur lesquels s’est fondé le CAG, tel que conclu, prennent comme point de départ des coûts généraux (gestion, entretien, risque d’arriérés de loyers) atteignant environ […] % des loyers, tandis que, pour leur part, les analyses des flux de trésorerie de NEUWOGES se basent sur un niveau de coûts (après réhabilitation) d’au moins […] % ([…] % risque d’arriérés de loyers, […] % gestion et entretien). Même à supposer que la forte augmentation des arriérés de loyers (de […] à […] %) soit laissée de côté, force est de constater que les autres coûts augmentent quand même de […] à […] % des loyers. Nulle part dans les observations de NEUWOGES ne figure de justification suffisante de cette hausse. Au contraire, NEUWOGES fait observer qu’un taux de […] % ([…] EUR/m2) représente une valeur plausible pour la période suivant immédiatement la modernisation, mais que cette valeur doit ensuite augmenter de […] % chaque année (78). Même l’expertise de la valeur marchande commandée par NEUWOGES avant la vente partait d’un niveau global des coûts [y compris risque d’arriérés de loyers (79)] situé entre […] et […] % (expertise de 1997). Comme, dans l’expertise, il n’est pas indiqué précisément à quel pourcentage sont estimés les loyers impayés, il n’est pas possible de déterminer dans quelle mesure les suppositions sous-jacentes concernant d’autres coûts s’écartent des hypothèses de NEUWOGES. En tout état de cause, les autres coûts qui sont maintenant estimés par NEUWOGES sont plus élevés, même dans l’hypothèse où le risque d’arriérés des loyers aurait été estimé à […] % dans l’expertise de 1997. Dans ce contexte, les analyses des flux de trésorerie de NEUWOGES ne sauraient être acceptées et doivent être corrigées en prenant comme base un niveau de coût initial de […] % - sans risque d’arriérés de loyers (80).
(135)
Il y a en outre lieu de constater dans ce contexte que l’allégation de NEUWOGES selon laquelle des augmentations de loyers de […] % devaient être imposées afin de compenser la seule hausse du taux de leasing, est inexacte. Étant donné que le taux de leasing est calculé en tant que pourcentage du loyer total initial (en l’espèce […] %), une augmentation de loyer de […] % permettrait d’absorber tant l’augmentation du taux de leasing qu’une hausse des coûts de […] %. Si les coûts restent stables, rien qu’une légère hausse des loyers suffirait pour compenser l’augmentation du taux de leasing. En effet, sur la base d’un risque d’arriérés de loyers de […] % et de coûts globalement stables, une augmentation annuelle de loyer de […] % suffirait pour compenser la hausse du taux de leasing. NEUWOGES pourrait utiliser toute augmentation supérieure pour compenser la hausse des coûts ou engranger des bénéfices.
Analyse des répercussions financières
(136)
Au moment de la conclusion des contrats, NEUWOGES elle-même a entrepris d’analyser la trésorerie en valeur nominale (81). Dans cette analyse, elle est partie du principe que ses propres coûts (gestion, entretien) augmenteraient chaque année de […] %, qu’elle pourrait augmenter les loyers de […] % tous les trois ans, qu’un taux d’inoccupation de […] % pourrait être géré et que […] % des logements seraient vendus aux locataires. Sur cette base, NEUWOGES prévoyait une trésorerie nominale de […] EUR générée par le CAG pendant la période de trente ans.
(137)
La procédure formelle d’examen n’a pas permis de tirer des enseignements qui auraient laissé penser que les calculs cités ont été sciemment effectués sur la base d’attentes trop optimistes. Rien n’indique que les représentants de NEUWOGES, qui ont soumis ces chiffres au conseil de surveillance de cette dernière, l’ont fait tout en sachant qu’il s’agissait de chiffres erronés. En effet, NEUWOGES ne semble pas non plus prétendre que sa direction s’est sciemment laissé entraîner dans une opération désavantageuse pour des raisons politiques, mais, plutôt, qu’elle a été victime d’une mauvaise appréciation lors de l’évaluation des répercussions économiques (ce qui, de l’avis de NEUWOGES, ne se serait pas produit dans le cas d’un opérateur en économie de marché) (82).
(138)
Il convient toutefois d’examiner si les attentes étaient effectivement telles qu’aucun opérateur en économie de marché ne se serait décidé en les prenant pour base. Dans ce contexte, il est à noter que de l’avis de NEUWOGES, un opérateur en économie de marché serait parti d’une hausse annuelle des loyers de seulement […] %, d’un risque d’arriérés de loyers de […] % et d’une augmentation des frais de gestion et d’entretien de […] % (83). Sur la base de ces hypothèses et de l’avis de NEUWOGES, les flux de trésorerie globaux s’élèveraient à - […] EUR en valeur nominale et à - […] EUR en valeur actualisée, les arriérés de loyers multipliés par plus de sept pesant très lourd.
7.2.4.3. Attentes du marché
(139)
Sont tout d’abord invoqués les documents qui donnent des renseignements sur les attentes réelles des deux parties impliquées dans l’opération. Premièrement, il faut déduire du procès-verbal de la réunion du conseil de surveillance du 16 décembre 1997 que la direction de NEUWOGES a classé les risques liés à l’opération dans la catégorie des risques «supportables» (84). Il ressort en outre du procès-verbal que NEUWOGES a fondé ses actions sur des calculs qui partaient d’une augmentation des loyers de […] % tous les trois ans, d’une hausse des coûts (sans risque d’arriérés de loyers) de […] % et d’un risque d’arriérés de loyers de […] % (85).
(140)
Avant de signer les contrats, NEUWOGES a consulté la société d’audit Nordrevision, qui a considéré qu’une hausse des loyers de […] % correspondait, certes, au taux d’inflation général, mais était difficilement réalisable (86). En outre, Nordrevision défendait le point de vue selon lequel le niveau de départ des coûts (les calculs reposaient sur des estimations de coûts à hauteur de […] % des loyers), en supposant que le taux d’inoccupation était égal à 0, était réaliste, mais selon lequel, toutefois, il était nécessaire d’indexer les coûts conformément à l’indexation du taux de leasing (87).
(141)
BAVARIA est quant à elle partie du principe qu’étant donné une évolution démographique selon toute vraisemblance stable à Neubrandenburg (sur la base de l’implantation de divers prestataires de services de grande taille) (88) et la bonne situation des bâtiments, il fallait s’attendre à un taux d’inoccupation très faible (89). Elle présumait par ailleurs qu’il serait possible d’augmenter les loyers avec l’indexation des paiements au titre du leasing (90).
(142)
Enfin, il est souligné que l’expertise de la valeur marchande de 1997 commandée par NEUWOGES avant la vente contenait des indications sur les évolutions attendues en conséquence. L’expertise de 1997 prenait comme point de départ un niveau de coûts de […] à […] %, sans toutefois contenir d’indication sur le pourcentage estimé du risque d’arriérés de loyers (91).
7.2.4.4. Appréciation
Coûts administratifs
(143)
Tout d’abord, les attentes relatives aux frais de gestion et d’entretien en ce qui concerne tant le niveau de départ ([…] EUR/m2 soit […] % des loyers) que la hausse attendue ([…] % par an) sont plausibles. Pour ce qui est du niveau de départ des coûts, cette conclusion découle du constat posé par NEUWOGES elle-même, selon lequel les coûts ont ainsi été estimés à un niveau suffisamment élevé au moins pour la période qui suit directement les travaux de réhabilitation. Ensuite, il a été constaté dans l’expertise Pestel que les frais de gestion et d’entretien s’élèveraient à […] EUR/m2 en moyenne en 1997, soit […] EUR de moins que ces mêmes coûts tels qu’estimés dans le cadre de l’opération de cession-bail (92). Enfin, les coûts estimés dans l’expertise fluctuaient également selon cet ordre de grandeur. Il fallait assurément s’attendre à ce que ces coûts augmentent; l’hypothèse d’une hausse de […] % par an semblait plausible et même une estimation plutôt prudente. Nordrevision avait seulement proposé de procéder à une telle indexation des frais administratifs selon l’indexation du taux de leasing. Il en résulterait une augmentation annuelle de […] %, et donc inférieure à ce que NEUWOGES avait effectivement supposé. Du reste, NEUWOGES est même désormais d’avis qu’une hausse de […] % par an aurait été réaliste, ce qui signifie qu’une valeur de […] % par an n’aurait certainement pas été excessivement basse.
Risque d’arriérés de loyers
(144)
En ce qui concerne le risque d’arriérés de loyers, il n’était pas irréaliste de tabler sur des arriérés généraux de l’ordre de […] %. Premièrement, force est de constater que cette supposition n’a pas été remise en cause lors de l’appréciation des contrats par Nordrevision, bien que les conseillers aient par ailleurs fait part de leurs inquiétudes compte tenu de la situation économique générale et du marché immobilier de Neubrandenburg (93). Deuxièmement, l’expertise de la valeur marchande de 1997, quand bien même aucune indication précise n’ait été formulée concernant le risque d’arriérés de loyers supposé, ne semblait pas prendre comme postulat de départ des risques d’arriérés de loyers significativement plus élevés (94).
(145)
Ainsi qu’il ressort des documents internes concernant la prise de décisions de BAVARIA, compte tenu de l’installation de divers prestataires de services de grande taille, cette dernière est partie du principe que la population de Neubrandenburg resterait stable et que les logements en cause pourraient être presque intégralement mis en location après les travaux de réhabilitation. D’après les indications de NEUWOGES, la ville de Neubrandenburg et le Land de Mecklembourg-Poméranie-Occidentale se sont effectivement attendus, en 1997/1998, à des chiffres de population et à une évolution démographique stables.
(146)
Enfin, il ne faut pas non plus négliger le fait que la direction de NEUWOGES, qui était aux commandes d’une entreprise propriétaire de plus de 30 % des logements à Neubrandenburg et, en conséquence, possédait des connaissances approfondies du marché immobilier local, avait considéré comme supportables les risques liés à l’opération de cession-bail et, selon ses propres projections, était partie d’un risque d’arriérés de loyers de […] %. On comprend difficilement pourquoi des experts du marché immobilier local auraient fondé leurs calculs sur cette hypothèse si cette dernière avait été estimée à un niveau bas très peu vraisemblable, comme le prétend maintenant NEUWOGES.
(147)
Il convient parallèlement d’invoquer les documents que NEUWOGES a présentés en réponse à la question de savoir si un acteur diligent du marché immobilier concerné (immeubles de logement en préfabriqué en Allemagne de l’Est) se serait attendu à des taux d’inoccupation plus élevés, pour autant que les documents concernés soient antérieurs à la conclusion de l’opération de cession-bail. Parmi les expertises présentées, seule l’expertise Pestel a été établie préalablement à la conclusion des contrats en cause. Il convient toutefois de garder à l’esprit que l’expertise Pestel concerne l’Allemagne de l’Est dans sa globalité et ne tient pas compte des spécificités locales de Neubrandenburg, ce qui limite sa pertinence dans le présent contexte. Bien qu’elle expose quelques problèmes généraux que connaît le marché immobilier est-allemand, l’expertise en tant que telle ne fournit aucune indication suffisante de ce qu’un opérateur en économie de marché ne serait pas parti, dans sa décision d’investissement, d’un risque d’arriérés de loyers de […] %.
Loyers
(148)
En ce qui concerne les loyers, force est tout d’abord de constater que NEUWOGES ne considère pas que le montant du loyer prévu après les travaux de réhabilitation a été surévalué. Elle affirme au contraire que les loyers ne pouvaient pas être augmentés dans les proportions escomptées. À la lumière du constat du LG Rostock selon lequel le loyer moyen de […] EUR/m2 établi dans le CAG fluctuait à l’intérieur de la fourchette du miroir des loyers applicable (95), il peut être conclu que le montant moyen du loyer initial avait été estimé de manière réaliste.
(149)
Pour ce qui est de l’indexation du taux de leasing convenu, aucune preuve directe ne permet de démontrer l’augmentation moyenne de loyers qui a servi de point de départ de manière générale en 1998. Nordrevision a simplement constaté que le pourcentage annuel de […] % fixé initialement correspondait au taux général d’inflation, mais était difficilement réalisable à Neubrandenburg (96). Le fait que NEUWOGES ait fini par approuver une indexation de «seulement» […] % et ait présumé pouvoir appliquer tous les trois ans des hausses de loyers de […] % (soit […] % par an) semble plaider en faveur de la prise en considération de cet avertissement par cette dernière. Aucune attente explicite concernant les hausses futures de loyers n’a été formulée dans les expertises de la valeur marchande. Il convient toutefois de relever que comme elles ne contenaient aucune supposition explicite concernant l’évolution de l’inflation et des loyers, les expertises de la valeur marchande ont manifestement pris comme point de départ une convergence de la hausse des loyers et de l’inflation générale (qui s’était située aux alentours de 3,5 % environ au cours des décennies précédentes) (97). Le LG Rostock a considéré que l’indexation était justifiée au regard du taux d’inflation moyen de 3,52 % par an au cours des vingt-huit ans qui ont précédé la conclusion des contrats (98). Par ailleurs, il a fait remarquer que l’évolution des loyers sur une période de trente ans est bien entendu très difficile à prévoir, mais qu’aucune inadéquation flagrante entre l’indexation du taux de leasing et l’évolution prévisible des loyers n’est toutefois discernable.
(150)
L’expertise Pestel présentée par NEUWOGES ne contient pas de données sur les attentes réelles des acteurs du marché immobilier est-allemand et aucune donnée spécifique pour Neubrandenburg. Ce nonobstant, elle contient des indications de ce que le marché immobilier est-allemand constitue un marché potentiellement difficile. Dans le contexte des autres faits avancés, l’expertise Pestel ne suffit toutefois pas à prouver le caractère inopportun de l’entente sur une indexation des paiements au titre du leasing de […] % par an et de la prévision selon laquelle des hausses de loyers de […] % par an pourraient être imposées.
Durée
(151)
En ce qui concerne la durée contractuelle, le LG Rostock a argumenté en ce sens que certains contrats de leasing se caractérisaient par de longues durées (jusqu’à trente ans) et qu’un contrat tel que celui en cause n’était donc pas inhabituel (99). Certes, une durée de trente ans comportait bien entendu certains risques, mais elle offrait également la possibilité d’engranger des bénéfices stables ainsi que de garantir un degré élevé de sécurité du point de vue des coûts à prévoir. De plus, une longue durée signifiait également que les paiements mensuels au titre du leasing nécessaires pour amortir l’investissement de l’acheteur étaient moins élevés et/ou que le prix de vente, dans le cas de paiements de leasing égaux, était plus élevé que ce qu’il aurait été si la durée avait été plus courte (100). Sous cet angle, la fixation d’une durée de trente ans ne semble pas déraisonnable.
7.2.4.5. Conclusion
(152)
Les attentes exprimées par NEUWOGES lors de son calcul initial ne sauraient par conséquent être considérées comme irréalistes. À la lumière des documents disponibles, NEUWOGES pouvait donc parfaitement partir du principe qu’un bénéfice serait atteint dans le cadre du CAG. Si les bénéfices nominaux escomptés sont actualisés à la période pertinente (début 1998), il apparaît que la décision de NEUWOGES repose sur l’hypothèse selon laquelle le CAG représenterait une valeur actualisée de […] EUR.
7.2.5. Évaluation globale
(153)
La Commission est déjà parvenue à la conclusion selon laquelle le bail et le CAG relevaient d’une seule et même opération intégrée. Il convient donc, aux fins de déterminer la valeur globale de l’opération pour NEUWOGES, de cumuler les valeurs actualisées des deux contrats. Pour rappel: NEUWOGES pouvait escompter du bail les avantages suivants:
a)
le prix au comptant payé par BAVARIA ([…] EUR);
b)
la rétribution versée pour les efforts de privatisation ([…] EUR);
c)
les bénéfices tirés de la réhabilitation ([…] EUR);
d)
la valeur actualisée du canon emphytéotique pour la période à partir de 2029 (valeur actualisée de […] EUR).
(154)
Par ailleurs, le CAG, ainsi qu’il a été constaté à la section 7.2.4, devait être estimé à une valeur actualisée nette de […] EUR en se basant sur les attentes réalistes de NEUWOGES. C’est ainsi que l’opération de cession-bail pour NEUWOGES aurait eu une valeur globale de […] EUR.
7.3. COMPARAISON AVEC D’AUTRES OPÉRATIONS POSSIBLES
(155)
Pour qu’il soit possible de déterminer si l’opération de cession-bail conclue par NEUWOGES avec BAVARIA correspond aux contrats qu’aurait privilégiés un opérateur en économie de marché, la valeur de cette opération doit être maintenant comparée à la valeur d’autres types d’opérations possibles. Si NEUWOGES avait disposé d’une autre possibilité plus avantageuse sous l’angle économique, la décision en faveur de l’opération de cession-bail ne pourrait pas être considérée comme une option qu’aurait choisie un opérateur en économie de marché.
(156)
Il convient de relever dans ce contexte qu’une location des bâtiments sans travaux de réhabilitation, voire une démolition, auraient été des alternatives peu courantes. Tout d’abord, une mise en location sans travaux de réhabilitation aurait seulement généré des recettes limitées. Par ailleurs, il était clair que des bâtiments non remis en état auraient été davantage touchés par l’inoccupation que des bâtiments réhabilités (101). Ainsi, on ne dispose d’aucun facteur solide qui permettrait de conclure que, dans le cas de la poursuite de la location de bâtiments non rénovés, on aurait pu s’attendre à des bénéfices plus élevés que dans le cadre de l’opération de cession-bail. Une démolition n’aurait apporté aucune recette, mais aurait par contre engendré des frais de démolition correspondants. De même, il ne se serait pas agi d’une alternative courante à l’époque des faits (1997/1998).
7.3.1. Crédit en tant que piste possible
(157)
Une première alternative possible aurait pu être la contraction d’un crédit. Si NEUWOGES avait financé la réhabilitation des bâtiments en cause au moyen d’un crédit, elle aurait pu en partie réaliser les mêmes bénéfices que dans le cadre de l’opération de cession-bail. Tout d’abord, elle aurait mis en location les bâtiments réhabilités et, ce faisant, aurait pu obtenir de bonnes rentrées. En outre, elle serait restée propriétaire des bâtiments - contrairement à ce qui s’est passé dans le cadre de l’opération de cession-bail.
(158)
Il est cependant évident qu’un crédit aurait également comporté certains désavantages. Premièrement, NEUWOGES aurait dû fournir 30 % du volume d’investissements en puisant dans ses fonds propres, étant donné que, de son avis, il y avait lieu de conserver un ratio de fonds propres de 30 % (102). Fin 1997 a été évoquée au sein du conseil de surveillance de NEUWOGES la possibilité de réduire ce ratio de fonds propres afin de permettre des investissements plus élevés. Cette proposition a toutefois été rejetée par la direction comme étant indéfendable économiquement, dès lors qu’elle aurait débouché sur un endettement atteignant des proportions inacceptables (103). La direction a déclaré à ce sujet: «Une diminution du ratio de fonds propres de 30 à 25 % ne serait pas acceptable (ratio endettement/fonds propres)» (104). M. Räuber, membre du conseil de surveillance de NEUWOGES, a de plus constaté que «sous l’angle de l’économie d’entreprise, une réduction du ratio de fonds propres n’est pas pensable. Les engagements de l’entreprise doivent être assurés» (105). C’est ainsi que, pour financer les investissements aux fins de la réhabilitation à hauteur de […] EUR, NEUWOGES aurait dû contribuer à hauteur de […] EUR sur fonds propres. Quant à savoir si des fonds propres auraient été directement disponibles dans de telles proportions, il y a tout lieu d’en douter. Il ressort du procès-verbal du conseil de surveillance que le volume d’investissements global possible pour 1998 (crédits compris) s’élevait à […] EUR environ et que ce montant était déjà prévu pour d’autres projets (106). Il était donc clair que NEUWOGES aurait pu financer les travaux de réhabilitation uniquement en contractant un emprunt, si elle avait renoncé à d’autres projets.
(159)
Contrairement à un financement par crédit, l’opération de cession-bail avait l’avantage non seulement que NEUWOGES ne devait pas puiser dans ses fonds propres, mais également qu’elle recevait des liquidités fraîches et, par ailleurs, que le financement complet des travaux de réhabilitation des bâtiments était assuré.
(160)
Compte tenu de toutes ces considérations, il ne peut être considéré comme établi que des travaux de réhabilitation financés dans le cadre d’un crédit auraient été possibles et/ou, pour autant qu’ils aient été possibles, auraient été plus avantageux pour NEUWOGES que l’opération avec BAVARIA. Le fait que NEUWOGES n’ait pas disposé des fonds propres nécessaires pour l’octroi d’un crédit et ait pu utiliser les liquidités supplémentaires pour financer d’autres investissements laisse plutôt penser que la décision en faveur de l’opération de cession-bail et contre un financement par crédit était raisonnable.
7.3.2. Vente directe en tant qu’option possible
(161)
Une deuxième option sérieusement envisagée aurait été une vente directe des bâtiments et du terrain. La question décisive est de savoir si une telle vente aurait été avantageuse.
7.3.2.1. Appréciation compte tenu des expertises de la valeur marchande de 1997 et de 2007
(162)
Lors d’une comparaison de la valeur de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES et des avantages qu’aurait comportés une vente directe, la principale question qui se pose est de savoir quel prix NEUWOGES aurait pu obtenir dans le cadre d’une vente «normale». À cet égard, les deux expertises de la valeur marchande de 1997 et de 2007 jouent un rôle certain.
(163)
Ces deux expertises ont été effectuées à la demande de NEUWOGES, qui souhaitait une estimation de la valeur des biens-fonds en cause (bâtiments et terrains). La première a été réalisée en 1997 par un expert en interne, tandis que la seconde a été établie en 2007 par un expert indépendant, avec effet rétroactif. Dans l’expertise de 1997, la valeur a été estimée à […] EUR, contre […] EUR dans celle de 2007 (107). Dans les deux expertises, les bâtiments (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) et les terrains (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) ont été évalués séparément. Les deux expertises se fondent pour l’essentiel sur la même méthode («procédure de calcul de la valeur de rendement»).
(164)
Comme l’expertise de la valeur marchande de 2007 n’a été établie qu’après la clôture de l’opération de cession-bail, elle ne peut, de l’avis de la Commission, servir de fondement fiable pour déterminer la valeur des biens-fonds en 1997 sur la base des connaissances dont disposait NEUWOGES à l’époque. Pour décider de l’opportunité de conclure l’opération de cession-bail avec BAVARIA, NEUWOGES ne pouvait en fin de compte pas se baser sur l’expertise de 2007 établie avec effet rétroactif.
(165)
La Commission estime que l’expertise de la valeur marchande de 1997 ne peut pas non plus être invoquée comme indicateur fiable de la valeur des biens immobiliers en 1997 d’après les connaissances de NEUWOGES à ce moment-là. Ainsi qu’il a été constaté au cours de la procédure formelle d’examen, la direction de NEUWOGES savait pertinemment que l’expertise de 1997 ne pouvait pas être considérée comme base fiable aux fins de l’appréciation au moment de la conclusion des contrats en cause. À cet égard, les constatations suivantes sont riches en enseignements:
a)
Loyers
L’expertise de la valeur marchande de 1997 prenait comme point de départ un loyer compris entre […] et […] EUR/m2. Parallèlement, le premier miroir des loyers pour la ville de Neubrandenburg en vigueur à partir du 1er janvier 1998 et reposant sur des données de 1997, se rapportant aux logements réhabilités, affichait des loyers moyens compris entre 3,90 et 4,38 EUR/m2. En tant que grande entreprise immobilière active à Neubrandenburg, NEUWOGES était forcément au courant des loyers moyens en vigueur dans cette ville. En conséquence, NEUWOGES devrait s’être fondée sur ces données pour réaliser son appréciation. En effet, le contrat de cession-bail prévoyait pour la période postérieure aux travaux de réhabilitation (soit à partir de 1999, c’est-à-dire deux ans après la collecte des données sur la base desquelles a été créé le premier miroir des loyers) un loyer d’un montant de […] EUR/m2 en moyenne, ce qui correspondait également au miroir des loyers.
b)
Travaux de réhabilitation
Alors que l’expertise de 1997 a été réalisée au printemps et émettait comme hypothèse de départ des coûts de réhabilitation de […] EUR au total, la direction de NEUWOGES a indiqué au même moment (mars 1997) dans une lettre adressée à BAVARIA que les travaux de réhabilitation étaient estimés à […] EUR. Il est donc manifeste que NEUWOGES savait pertinemment que les travaux de réhabilitation nécessaires avaient été clairement sous-estimés dans l’expertise de 1997. Le montant forfaitaire convenu entre BAVARIA et BRG, la filiale de NEUWOGES, pour la réhabilitation des biens immobiliers était même encore nettement plus élevé ([…] EUR), ce qui doit être considéré comme un indice de ce que, lors de la conclusion des contrats avec BAVARIA, NEUWOGES savait que les coûts de réhabilitation avaient été sous-estimés de près de 10 millions d’EUR dans l’expertise de 1997.
c)
Durée de vie résiduelle
Dans l’expertise de la valeur marchande de 1997, la durée de vie résiduelle a été estimée de manière générale entre cinquante-cinq et soixante-dix ans compte tenu des travaux de réhabilitation prévus. Il convient à cet égard de faire remarquer que les coûts de réhabilitation sous-estimés dans l’expertise de 1997 s’accordent difficilement à l’hypothèse selon laquelle la durée de vie des bâtiments serait considérablement rallongée grâce aux travaux de réhabilitation.
d)
Valeur des terrains
Il y a lieu de constater que dans l’expertise de la valeur marchande de 1997, des facteurs diminuant la valeur ont été laissés de côté pour évaluer les terrains en cause (alors qu’ils ont bien été pris en considération dans l’expertise de 2007). Figurent notamment parmi ces facteurs les infrastructures existantes qui ne peuvent être ni déplacées ni enlevées (systèmes d’évacuation des eaux usées, canalisations) ou encore un découpage défavorable du terrain. En règle générale, il en résulte une dépréciation. En tant que propriétaire des terrains, NEUWOGES devait être au courant de ces facteurs. En conséquence, elle devait également savoir que la valeur des terrains avait été surestimée dans l’expertise de 1997.
(166)
En bref, force est de constater qu’il est attesté que NEUWOGES savait que quelques hypothèses centrales de l’expertise de la valeur marchande de 1997, en particulier du point de vue des coûts de réhabilitation, n’étaient pas tenables. La Commission en est donc arrivée à la conclusion que l’expertise de 1997 ne fournissait pas de données fiables sur la valeur des biens-fonds en 1997 d’après les connaissances de NEUWOGES à ce moment-là.
(167)
Par ailleurs, la Commission considère qu’un opérateur en économie de marché qui se serait trouvé dans la situation de NEUWOGES serait probablement, sur la base des informations dont disposait NEUWOGES à l’époque des faits arrivé à des résultats très semblables, lors de l’évaluation ex ante de la valeur des biens immobiliers, à ceux de l’expertise réalisée en 2007 avec effet rétroactif. Comme tel a été le cas dans cette expertise rétroactive de 2007, un opérateur en économie de marché aurait, dans la même situation que NEUWOGES, fondé ses prévisions ex ante concernant les loyers réalisables sur le miroir des loyers déterminant, aurait estimé les coûts de réhabilitation à un montant se rapprochant de la somme convenue entre BAVARIA et BRG et aurait adapté la valeur des terrains compte tenu des facteurs diminuant la valeur dont il avait connaissance. En outre, un opérateur en économie de marché dans la situation de NEUWOGES aurait examiné la durée de vie résiduelle prudemment à la lumière des mesures de réhabilitation prévues et de données comparatives (comme tel a été le cas lors de l’évaluation de 2007), de sorte que l’on peut raisonnablement conclure qu’un opérateur en économie de marché dans la situation de NEUWOGES aurait fondé son évaluation sur des estimations de la durée de vie résiduelle qui se seraient rapprochées de celles de l’évaluation rétroactive de 2007.
(168)
La Commission considère ainsi qu’un opérateur en économie de marché dans la même situation que NEUWOGES aurait raisonnablement estimé la valeur des biens-fonds avant la conclusion de l’opération de cession-bail à approximativement à […] EUR (comme dans l’expertise de 2007 également).
7.3.2.2. Comparaison des options vente directe et opération de cession-bail
(169)
Pour rappel: la valeur globale de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES s’élevait à […] EUR. Il est en revanche ressorti de la présente analyse que NEUWOGES aurait pu, de manière tout à fait réaliste, partir d’une valeur de […] EUR pour les biens-fonds, ce qui se situe seulement à […] % au-delà de la valeur de l’opération de cession-bail. Cette différence ténue ne signifie cependant pas qu’un opérateur en économie de marché se serait forcément décidé pour une vente directe.
a)
Premièrement, il ne faut pas oublier que l’option de la vente directe en cause concernait la vente des bâtiments ainsi que des terrains correspondants, alors que BAVARIA a acheté uniquement les bâtiments et, sur les terrains, n’a acquis que les emphytéoses pour une durée de soixante-quinze ans. Les terrains proprement dits sont restés la propriété de NEUWOGES. La valeur des seuls terrains aurait été estimée par NEUWOGES à […] EUR (comme dans l’expertise de 2007). Certes, il est difficile de chiffrer précisément la valeur qui est restée à NEUWOGES du fait qu’elle n’a pas vendu les terrains, mais a constitué uniquement des emphytéoses sur ces derniers. Il convient toutefois de partir du principe que le fait que NEUWOGES soit restée propriétaire des terrains justifiait un prix de transaction légèrement moindre.
b)
Deuxièmement, il est à noter que certains doutes sont émis quant à la question de savoir si le prix qu’aurait estimé un opérateur en économie de marché se trouvant dans la même situation que NEUWOGES aurait effectivement pu être obtenu. La seule offre d’achat concrète, au sujet de laquelle NEUWOGES a soumis des informations, a été déposée par la société Felske-Immobilien, qui, manifestement, avait proposé un prix de […] EUR/m2, ce qui aurait donné un prix d’achat total de […] EUR (108). Cette offre était inférieure de bien plus d’un million d’EUR au prix qu’aurait estimé un opérateur en économie de marché se trouvant dans la situation de NEUWOGES.
c)
Troisièmement, lors de l’appréciation des bénéfices escomptés dans le cadre du CAG, NEUWOGES n’aurait erronément calculé que les bénéfices engrangés jusqu’en 2027 inclus. Toutefois, comme la durée du CAG était de trente ans à compter de la fin des travaux de réhabilitation (c’est à-dire trente ans à partir de début 1999), le calcul aurait dû inclure les bénéfices réalisés jusqu’en 2028 inclus. Une telle correction de l’appréciation déboucherait sur une augmentation de la valeur de l’opération de cession-bail.
d)
Lors du calcul de la valeur actualisée du canon emphytéotique que BAVARIA allait devoir verser à NEUWOGES, il a été présupposé, par facilité, que le coût de la vie resterait identique et que les versements ne devraient donc pas être adaptés. Or un postulat de départ fondé sur une hausse générale du coût de la vie est réaliste, de sorte que les futurs paiements allaient probablement être plus élevés qu’attendu. Il aurait également pu en résulter une augmentation de la valeur du contrat.
(170)
Il convient de conclure de ces considérations qu’il était raisonnable du point de vue économique de privilégier l’opération de cession-bail par rapport à la tentative d’une vente directe.
7.3.3. Conclusion
(171)
Si l’on compare la valeur de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES à la valeur d’autres options, la conclusion doit être que l’opération était conçue de façon à la rendre aussi acceptable pour un opérateur en économie de marché.
7.4. ANALYSE COMPARATIVE
(172)
Après avoir pu constater que la décision en faveur de l’opération de cession-bail et contre d’autres solutions alternatives correspond tout à fait au comportement d’un opérateur agissant en économie de marché, la Commission a, par prudence, examiné également la question de savoir si l’opération correspond à d’autres contrats observables sur le marché concerné au moment pertinent et s’il existe d’autres signes qui étayent la conclusion de la Commission selon laquelle l’opération de cession-bail correspond au principe de l’opérateur en économie de marché.
(173)
Les informations disponibles sur des opérations comparables concernent des conventions de cession-bail, prises par BAVARIA plus ou moins au même moment que la mesure en cause. Les contrats correspondants peuvent livrer des éléments permettant de déterminer si d’autres opérateurs, y compris des entreprises privées, se sont décidés pour ce genre d’opération de cession-bail, ce qui devrait être considéré comme un indice de sa conformité avec le marché (section 7.4.1). Par ailleurs, la procédure d’appel d’offres restreinte menée par NEUWOGES et la comparaison avec d’autres opérations de financement fournissent des renseignements au sujet de la conformité de l’opération en cause avec le marché (sections 7.4.2 et 7.4.3).
7.4.1. Contrats types
(174)
À des fins de comparaison, des contrats relatifs à trois opérations similaires ont été invoqués ([…]). Cependant, seuls les contrats […] et […] peuvent entrer en ligne de compte, étant donné qu’ils sont les seuls à avoir été conclus plus ou moins au même moment que l’opération de cession-bail entre BAVARIA et NEUWOGES. Tout d’abord, force est de constater que les deux opérations prises à des fins comparatives diffèrent de l’opération en cause du point de vue de la durée, de l’indexation du taux de leasing fixe et de la réhabilitation. NEUWOGES insiste en particulier sur l’indexation différente ([…]: 1,5 % par an; […]: adaptation à l’évolution du coût de la vie), pour démontrer que le CAG contient des dispositions en décalage avec la pratique courante du marché à l’époque des faits (1997/1998).
(175)
BAVARIA invoque les opérations […] et […] pour illustrer l’application de son «modèle de leasing de biens immobiliers» (109), ce qui laisse penser que les clauses de ces contrats ont été définies sur la base de calculs similaires aux calculs qui ont servi de base à l’opération de cession-bail NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Ainsi que la Commission l’a déjà exposé ci-dessus (voir le considérant 131), NEUWOGES était libre de choisir les paramètres contractuels dans le cadre du modèle de leasing proposé par BAVARIA. Ainsi, il aurait été loisible à NEUWOGES de retenir une indexation plus faible ou de porter en déduction des frais plus élevés. Il en aurait naturellement résulté un paiement préalable moindre. On peut supposer qu’il en allait également de même de […] et […].
(177)
Comme les partenaires contractuels étaient manifestement libres de choisir les paramètres exacts de l’opération dans le cadre du modèle proposé par BAVARIA, il ne semble pas extrêmement important, aux fins d’apprécier la conformité avec le marché de l’opération de cession-bail NEUWOGES/BAVARIA, de savoir si les paramètres retenus par NEUWOGES étaient identiques à ceux qui avaient été choisis par les parties à l’opération […] et […]. Le choix des paramètres était seulement la conséquence de décisions commerciales stratégiques des parties prenantes. Il importe en revanche que toutes ces opérations se soient fondées sur un seul et même modèle de transaction.
(178)
Dans la mesure où le contrat […] et le contrat […] étaient basés sur le même modèle mathématique, dont il n’y a pas lieu de douter eu égard aux informations disponibles, il est permis de considérer que le modèle de transaction sur lequel s’est fondée l’opération de NEUWOGES était conforme au marché. Dans ce contexte, il est important que le «modèle de leasing de biens immobiliers» ait été manifestement choisi par des entreprises tant publiques ([…]) que privées ([…]) et qu’il ait été proposé tant par des entreprises qui voulaient profiter d’un dégrèvement au titre de la LADA que par des parties ne tombant pas sous le coup de cette loi.
7.4.2. Procédure d’appel d’offres
7.4.2.1. Contexte
(179)
Comme la Commission l’a déjà expliqué, en ce qui concerne la privatisation des bâtiments finalement vendus à BAVARIA, NEUWOGES n’a pas procédé à une procédure d’appel d’offres globale, ouverte, transparente et exempte de toute condition et discrimination. Or NEUWOGES a initialement invité 72 acheteurs potentiels à remettre une offre. NEUWOGES fait valoir qu’elle a choisi les destinataires de manière plus ou moins aléatoire et que le choix ne pouvait être considéré comme représentatif du marché dans son ensemble. Après l’envoi de ce premier appel à manifestation d’intérêt, d’autres contacts ont été noués, notamment avec BAVARIA, qui, au départ, n’avait pas été invitée à la procédure.
7.4.2.2. Résultat de la procédure d’appel d’offres
(180)
Parmi les offres rentrées, dont le nombre n’est pas connu, cinq ont été considérées comme «exploitables» (110). Deux d’entre elles ont cependant été rejetées, car les acheteurs potentiels ne se voyaient pas en mesure, pour des raisons de temps, de soumettre une offre complète. Par ailleurs, deux offres ont été refusées pour des raisons économiques. La cinquième offre - remise par Felske-Immobilien - a été rejetée car le prix proposé a été jugé trop bas (Felkse avait proposé un prix de […] EUR/m2, ce qui représentait un prix total de […] EUR). Hormis les cinq offres citées, trois autres ont encore été introduites - l’une par BAVARIA et les deux autres par des soumissionnaires qui n’avaient pas été invités à le faire. Des négociations ont également été entamées avec l’un des deux autres soumissionnaires qui avaient pris l’initiative de remettre une offre, mais cette offre a finalement été rejetée aussi pour des raisons économiques non précisées (111).
(181)
À la clôture des négociations, les contrats devaient être approuvés par le conseil de surveillance de NEUWOGES. Lors de la présentation des contrats au conseil de surveillance, la direction a argué qu’il ne serait pas possible d’obtenir un prix de vente plus élevé étant donné que les contrats portaient uniquement sur la constitution de droits d’emphytéose sur les terrains (et non sur une vente directe), que BRG serait chargée de réaliser les travaux de réhabilitation et que NEUWOGES exploiterait les bâtiments les trente années suivantes (112). À la question de la différence par rapport à l’expertise de 1997, la direction a déclaré une fois de plus qu’un prix plus élevé n’était pas envisageable pour l’opération en question (113).
7.4.2.3. Appréciation
(182)
Certes, la procédure d’appel d’offres ne saurait être qualifiée d’ouverte, transparente, inconditionnelle et non discriminatoire, mais elle permet malgré tout de tirer certains enseignements au sujet de la situation de l’offre sur le marché. Il est également éloquent, dans ce contexte, que toute une série d’offres non sollicitées aient manifestement été reçues, ce qui prouve que des acheteurs potentiels qui ne figuraient pas parmi les 72 entreprises contactées initialement ont eux aussi eu connaissance de la procédure et pouvaient y participer.
(183)
L’appréciation des offres par NEUWOGES montre que l’offre de BAVARIA a été considérée par NEUWOGES, à l’époque des faits (1997/1998), comme la meilleure offre disponible sur le marché. L’argument de NEUWOGES selon lequel l’offre de Felske était plus avantageuse ne tient pas la route. Certes, le prix manifestement proposé par Felske ([…] EUR) était supérieur au paiement préalable finalement effectué par BAVARIA ([…] EUR), mais il convient de rappeler que l’opération de cession-bail doit être appréciée dans son ensemble et que sa valeur globale ([…] EUR) se situait au-dessus du prix proposé par Felske.
(184)
Force est de constater, à la lumière de ces considérations, que la procédure d’appel d’offres, certes, présentait des lacunes ne lui permettant pas de prouver, à elle seule, que l’offre de BAVARIA constituait la meilleure offre disponible sur le marché, mais que tout semble toutefois clairement indiquer que tel était le cas. En tout état de cause, la procédure d’appel d’offres restreinte ne fournit pas d’indication fondée de ce que NEUWOGES aurait présenté une meilleure offre à l’époque des faits (1997/1998).
7.4.3. Autres types d’opérations au moment en cause
7.4.3.1. Cadre d’appréciation
(185)
Il est utile d’examiner l’opération en cause dans le contexte d’autres types semblables d’opérations qui ont été proposées sur le marché au moment pertinent (1997/1998).
(186)
L’opération en cause constitue une opération de cession-bail classique. Les conventions de cession-bail sont naturellement des opérations de financement. En achetant un bien immobilier du preneur, le bailleur lui fournit des liquidités et/ou finance des investissements plus importants, tels que la réhabilitation d’anciens bâtiments. Afin de pouvoir continuer d’utiliser les biens immobiliers - à titre professionnel ou autre, le preneur les reprend en bail, l’investissement du bailleur s’amortissant sur la durée du contrat de leasing (entièrement ou partiellement).
(187)
En tant qu’opération de financement, une convention de cession-bail ressemble dans une certaine mesure aux crédits bancaires et aux hypothèques. Il existe toutefois quelques différences importantes qui ne doivent pas être négligées. Une opération de cession-bail permet au vendeur/preneur de financer des investissements de plus grande ampleur et d’avoir immédiatement à disposition des liquidités sans devoir puiser dans ses fonds propres. Cela signifie que les fonds propres et les liquidités acquises en plus sont disponibles pour d’autres investissements ou que le preneur peut procéder à des investissements pour lesquels, en raison d’un manque de fonds propres ou d’un taux d’endettement élevé, aucun crédit traditionnel ne serait obtenu. Comme l’acheteur/bailleur doit refinancer son investissement initial et dégager un bénéfice, le taux de leasing est en règle générale quelque peu plus élevé que le taux d’intérêt d’un crédit comparable (ainsi que la Commission l’expliquera dans la section suivante). Au terme du contrat de leasing, soit le preneur doit racheter le bien immobilier, soit ce dernier reste la propriété du bailleur et est disponible pour une autre utilisation. Il en résulte que le taux de leasing dépend de la valeur résiduelle du bien immobilier au terme du contrat de leasing conclu par les deux parties. Comme la valeur résiduelle est souvent difficile à prévoir pour les contrats de leasing de longue durée en particulier, elle représente un facteur de risque pour le bailleur, qui se reflète dans le taux de leasing. Un tel risque est inexistant dans le cas des crédits bancaires traditionnels et ne se pose que dans une mesure limitée dans celui des hypothèques.
(188)
En conséquence, les taux de leasing et les taux d’intérêt pour crédits/hypothèques ne sont pas comparables en tous points. Si l’on compare le taux de leasing de l’opération en cause aux taux d’intérêt moyens des crédits/hypothèques au moment concerné (1997/1998), il n’est pas possible de déterminer clairement si le taux de leasing demandé au moment pertinent (1997/1998) était conforme au marché. Il est pourtant possible d’évaluer si le taux de leasing était tellement élevé qu’aucun opérateur en économie de marché n’aurait probablement accepté l’opération.
7.4.3.2. Appréciation
(189)
En ce qui concerne l’opération en cause, le taux de leasing a été initialement fixé à […] % par an du volume d’investissements global. Par une indexation du montant à acquitter de […] % par an, le taux de leasing s’élèvera à […] % à la fin de la durée contractuelle, ce qui équivaut à un taux de leasing moyen de […] % par an. À titre de comparaison, si NEUWOGES avait décidé de ne pas indexer le taux de leasing, ce dernier aurait été fixé, pour toute la durée de trente ans, à […] % par an. La «majoration» résulte donc de la décision de verser des taux de leasing plus faibles au début et plus élevés vers la fin de la période contractuelle, au lieu de verser des taux stables sur toute la durée du contrat.
(190)
Il y a tout d’abord lieu de rappeler que le Landgericht Rostock a évalué le taux de leasing en le comparant aux taux d’intérêt d’autres opérations. Il a constaté que l’évolution des taux d’intérêt des hypothèques était certes difficile à évaluer sur une période de trente ans, mais qu’il fallait tabler sur des taux de plus de 10 % lors des phases de taux d’intérêt élevés. Le taux de leasing moyen demandé par NEUWOGES n’est donc pas inhabituel sur le marché.
(191)
Ne restent désormais que des données très générales à des fins de comparaison. Sur toutes les données collectées par la Bundesbank allemande pour janvier 1998 (le moment d’exécution de l’opération en cause), deux types de taux d’intérêt peuvent être considérés comme pertinents. D’une part, les taux d’intérêt pour «les crédits hypothécaires concernant les propriétés à usage résidentiel à des taux fixes à dix ans» sont intéressants étant donné que NEUWOGES mettrait également en garantie sa propriété (indépendamment de la question de savoir si un tel crédit remplirait toutes les conditions formelles d’une hypothèque). D’autre part, les taux d’intérêt des «crédits à taux fixe à long terme pour les entreprises et les indépendants de 500 000 à 5 millions d’EUR maximum» pourraient eux aussi être appropriés à des fins de comparaison, dès lors que NEUWOGES peut être considérée comme une entreprise (les hypothèques sont en général davantage l’apanage de particuliers, qui vivent eux-mêmes dans le bien immobilier, sans le mettre en location).
(192)
Selon la Bundesbank, le taux d’intérêt moyen demandé pour les crédits hypothécaires allemands à taux fixes à dix ans s’élevait à 6,40 % par an en janvier 1998. À l’époque, les taux d’intérêt pour ce type de crédits évoluait normalement dans une fourchette comprise entre 6,17 % par an (limite inférieure de la fourchette) et 6,97 % par an (limite supérieure de la fourchette). Dans le cas des crédits à taux fixe de longue durée, le taux d’intérêt moyen en janvier 1998 était de 6,35 % par an et évoluait dans une fourchette comprise entre 5,55 % par an (limite inférieure) et 7,73 % par an (limite supérieure). Cependant, la Bundesbank ne se prononce pas sur la durée moyenne d’un crédit «à long terme». Peut toutefois être émis le postulat de départ selon lequel la durée moyenne ne dépasse pas dix ans et serait d’ailleurs probablement inférieure (114).
(193)
Lors d’une comparaison entre le taux de leasing payé par NEUWOGES et les taux d’intérêt indiqués par la Bundesbank pour les crédits qui ont été octroyés au cours de la même période (c’est-à-dire en janvier 1998), les aspects suivants doivent entrer en ligne de compte:
-
Le taux de leasing annuel sur une durée contractuelle de 30 ans s’élève à […] % en moyenne. Ainsi que la Commission l’a déjà exposé, NEUWOGES a toutefois décidé librement de verser un taux de leasing plus bas au début de la période contractuelle, qui a été compensé par une hausse de ce même taux par la suite. Une décision qui a son prix: en effet, si NEUWOGES avait opté dès le départ pour un taux de leasing fixe, elle aurait dû s’acquitter de seulement […] % par an (115). Les chiffres de la Bundesbank concernent les crédits à taux fixe, c’est-à-dire que le taux d’intérêt reste identique chaque année. En admettant que NEUWOGES ait été en mesure de négocier un crédit présentant des conditions de paiement similaires (c’est à-dire des intérêts plus faibles au début et des paiements plus élevés à la fin), un tel choix aurait également eu son prix (pour les mêmes raisons que dans le cas de BAVARIA) (116). Les taux d’intérêt de la Bundesbank devraient donc être comparés au taux de leasing constant de […] %.
-
Le taux de leasing a été fixé pour une période de trente ans. Malgré l’indexation annuelle, il était tout à fait possible, dès le début de la période contractuelle, de calculer le taux de leasing moyen pour l’ensemble de la durée contractuelle. Les taux d’intérêt indiqués par la Bundesbank pour les crédits hypothécaires ne sont fixés que pour dix ans (comme expliqué ci-dessus, on ignore pour quelle durée les taux d’intérêt pour les entreprises sont fixés; on peut toutefois partir du principe que la période ne s’étend pas au-delà de dix ans). Le critère de comparaison le mieux adapté consisterait dans les taux d’intérêt fixés pour une durée de trente ans. Or la Bundesbank ne publie pas de telles données. De manière générale, les crédits à taux fixe deviennent plus chers à mesure que leur durée s’allonge. À titre d’exemple, les chiffres de la Bundesbank pour janvier 1998 montrent que le taux d’intérêt moyen pour les crédits hypothécaires à taux fixe d’une durée de cinq ans se situait à 5,85 %, tandis que le taux d’intérêt pour les crédits à taux fixe d’une durée de dix ans s’élevait à 6,40 %. Aussi peut-on à raison émettre le postulat de départ selon lequel les intérêts d’un crédit à taux fixe d’une durée de trente ans auraient été nettement plus élevés que les taux d’intérêt moyens indiqués par la Bundesbank, à savoir 6,35 % et 6,40 %.
-
La Bundesbank indique aussi bien un taux moyen qu’une fourchette qui se basent sur un grand nombre de contrats de crédit conclus en Allemagne en janvier 1998. Le taux de leasing établi pour NEUWOGES reflète implicitement le risque que comporte l’opération pour BAVARIA. BAVARIA était la plus exposée au risque de crédit, c’est-à-dire au risque que NEUWOGES devienne insolvable ou que, pour une autre raison, elle ne soit plus en mesure de s’acquitter de son obligation de payer les taux de leasing nécessaires. De la même manière, une banque aurait évalué la solvabilité de NEUWOGES préalablement à l’octroi du crédit. Les clients moins solvables (ou présentant un risque de crédit plus élevé pour la banque) doivent généralement s’acquitter d’un taux d’intérêt plus élevé en compensation de ce risque (117). Ainsi que la Commission l’a exposé dans la section 7.3.1, compte tenu de son taux d’endettement très élevé et du fait que ses fonds propres avaient été prévus pour d’autres projets d’investissement, NEUWOGES ne disposait que d’une faible marge de manœuvre pour contracter de nouveaux crédits. Toutefois, si une banque avait été disposée à octroyer un crédit à NEUWOGES, elle aurait tenu compte de ces éléments pour définir le taux d’intérêt. Les taux d’intérêt des crédits octroyés à des entreprises présentant un taux d’endettement relativement élevé, qui ne peuvent apporter que très peu de fonds propres pour leur investissement, sont plus élevés. Pour cette raison, lors de toute comparaison entre le taux de leasing payé par NEUWOGES et les taux d’intérêt de crédits disponibles sur le marché, les taux plus élevés de la fourchette fixée par la Bundesbank devraient occuper une place centrale (118).
-
Ainsi que la Commission l’a déjà mentionné, une société de leasing doit refinancer son premier investissement (en l’espèce surtout le prix d’achat des bâtiments et les coûts de réhabilitation). Le taux d’intérêt qu’elle doit payer pour son propre refinancement dépend de divers aspects, tels que, par exemple, sa propre taille, son niveau d’endettement et son portefeuille immobilier. Ce taux d’intérêt constitue toutefois seulement le point de départ, étant donné que la société de leasing (BAVARIA) doit elle aussi être dédommagée pour les risques qu’elle supporte, dont le risque de taux d’intérêt (risque lié à l’obligation de refinancer son investissement à un taux variable, alors que les paiements au titre du leasing sont assortis d’un taux fixe), le risque de crédit (à savoir, la possibilité, déjà mentionnée, que NEUWOGES soit insolvable et que BAVARIA ne reçoive pas les paiements au titre du leasing en souffrance), ainsi que le risque lié à la valeur résiduelle (incertitude quant à la valeur du bien immobilier au terme du contrat de leasing). La société de leasing supporte elle aussi probablement certains frais généraux, qui se reflètent également dans le taux de leasing (119). En outre, la société de leasing souhaite également réaliser des bénéfices et en tient compte dans la fixation du taux de leasing (120). Même si BAVARIA avait été en mesure de refinancer son investissement à un taux moindre que le taux qu’aurait payé NEUWOGES pour un crédit bancaire, le taux de refinancement aurait quand même dû être augmenté de ces différents éléments (prime de risque, coûts et bénéfices) afin d’obtenir le taux de leasing exigé, lequel pourrait être nettement plus élevé que le taux d’intérêt demandé pour un crédit traditionnel.
(194)
Compte tenu de tous les facteurs précités, un taux de leasing de […] % par an à un taux de leasing fixe (voire de […] % à un taux de leasing avec une indexation de […] %, qui semble toutefois moins bien convenir en vue d’une comparaison) apparaît comme relativement raisonnable par rapport aux taux d’intérêt indiqués pour les crédits par la Bundesbank. Il convient de rappeler que les chiffres de la Bundesbank devraient être extrapolés à une durée de trente ans à taux fixe, par exemple. Bien que, pour obtenir un critère de comparaison adéquat, il ne soit pas possible de quantifier précisément les corrections nécessaires, la différence entre les taux d’intérêt moyens pour les crédits/hypothèques et le taux de leasing semble suffisamment défendable pour pouvoir conclure qu’on ne dispose d’aucun élément indiquant que BAVARIA a exigé un taux de leasing trop élevé. Aussi la Commission tire-t-elle la conclusion que le taux de leasing de BAVARIA était conforme au marché à l’époque des faits (fin 1997/début 1998)]
7.4.4. Conclusion
(195)
Les informations disponibles laissent penser que l’opération entre NEUWOGES et BAVARIA aurait également été conclue par un opérateur en économie de marché. Les contrats types, la procédure d’appel d’offres et la comparaison avec d’autres instruments de financement indiquent tous que l’opération a été conclue aux conditions du marché de l’époque et que le modèle de BAVARIA ne présentait pas un coût excessif.
7.5. APPRÉCIATION COMPLÉMENTAIRE: ÉLÉMENTS D’AIDE PERMANENTS ET COMPATIBILITÉ AVEC LE MARCHÉ INTÉRIEUR
(196)
Il ressort ainsi de l’examen principal de la Commission que la décision de NEUWOGES d’accepter l’opération de cession-bail était conforme au principe de l’opérateur en économie de marché, c’est à-dire que l’opération n’a procuré aucun avantage à BAVARIA et que, partant, aucune aide d’État ne lui a été accordée. Pour autant, la Commission a également examiné si un autre résultat - à savoir l’octroi effectif d’un avantage à BAVARIA par NEUWOGES - aurait forcément conduit à la conclusion selon laquelle l’opération représentait une aide d’État incompatible avec le marché intérieur. En partant de l’hypothèse que NEUWOGES n’aurait pas respecté le principe de l’opérateur en économie de marché et qu’un avantage aurait dès lors été procuré à BAVARIA, la Commission a donc examiné si les mesures avaient constitué des aides d’État en faveur de BAVARIA et si ces éventuelles aides pourraient être déclarées compatibles avec le marché intérieur.
7.5.1. Éléments d’aide permanents
7.5.1.1. Entreprise
(197)
L’octroi de ressources d’État ne peut être considéré comme une aide d’État que si le bénéficiaire est une «entreprise» au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour, on entend par entreprise toute entite exerçant une activité économique (121). Constitue une activité économique toute activité consistant à offrir des biens ou des services sur le marché (122).
(198)
BAVARIA exerce toute une série d’activités économiques et procède à des investissements économiques dans l’immobilier avant de louer ces biens à des clients professionnels et à des particuliers. BAVARIA est donc une entreprise au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE.
7.5.1.2. Utilisation de ressources d’État et imputabilité à l’État
(199)
La mesure doit être imputable à l’État et être financée au moyen de ressources d’État. En vertu de la jurisprudence de la Cour dans l’affaire Stardust Marine (123), les aides d’État qui ne sont pas financées directement au moyen de ressources d’État, remplissent ce critère pour autant que les moyens soient soumis au contrôle de l’État et que la décision concernant le transfert de ces ressources soit imputable à l’État.
(200)
NEUWOGES appartient à 100 % à la ville de Neubrandenburg et constitue donc une entreprise publique au sens de l’article 2, point b), de la directive 2006/111/CE de la Commission (124) invoquée par la Cour dans l’arrêt Stardust Marine. La ville de Neubrandenburg détient toutes les parts dans NEUWOGES et, en tant qu’actionnaire unique, peut exercer un contrôle important sur NEUWOGES par l’intermédiaire du conseil de surveillance et de l’assemblée des actionnaires. Aussi la Commission arrive-t-elle à la conclusion selon laquelle la ville a la possibilité de piloter l’utilisation des moyens de NEUWOGES. Il s’ensuit que l’opération de cession-bail comporte des ressources d’État.
(201)
Pour ce qui est de l’imputabilité à l’État, la Commission constate que la ville de Neubrandenburg a été partie prenante dans une mesure déterminante à la mise sur pied de l’opération de cession-bail, selon les informations disponibles. L’opération a dû être autorisée par le conseil de surveillance de NEUWOGES, dont les membres agissaient pour le compte de la ville. Les documents prouvent également que le conseil de surveillance s’occupait activement de la négociation des contrats. La Commission est donc d’avis que la conclusion du contrat de cession-bail est imputable à l’État.
7.5.1.3. La sélectivité
(202)
L’article 107, paragraphe 1, du TFUE exige qu’une mesure, pour qu’elle puisse être qualifiée d’aide d’État, favorise certaines entreprises ou certaines productions. En conséquence, relèvent de la notion d’aides d’État les seules mesures en faveur d’entreprises qui procurent à celles-ci un avantage sélectif.
(203)
Comme la mesure en cause constituait une opération bilatérale entre NEUWOGES et BAVARIA, tout avantage octroyé par NEUWOGES à BAVARIA serait sélectif, étant donné qu’aucune autre entreprise n’en aurait bénéficié.
7.5.1.4. Distorsion de la concurrence et altération des échanges
(204)
Les subventions publiques aux entreprises ne constituent des aides d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE que si elles faussent ou menacent de fausser la concurrence ou affectent les échanges entre les États membres. Une mesure octroyée par l’État est considérée comme faussant ou menaçant de fausser la concurrence lorsqu’elle est de nature à renforcer la position concurrentielle du bénéficiaire par rapport à ses concurrentes (125). Une distorsion de la concurrence est donc présumée dès lors que l’État octroie un avantage financier à une entreprise dans un secteur libéralisé où la concurrence existe ou pourrait exister.
(205)
Selon la jurisprudence constante des juridictions de l’Union, les aides en faveur d’entreprises opérant sur le marché intérieur sont de nature à affecter les échanges entre États membres (126).
(206)
BAVARIA est en concurrence avec d’autres fonds immobiliers et investisseurs institutionnels issus d’Allemagne et d’autres États membres de l’Union en quête d’investisseurs et de possibilités de placement. Un avantage financier octroyé à BAVARIA renforcerait la position concurrentielle de l’entreprise et serait donc de nature à fausser la concurrence. Comme le marché des investissements dans l’immobilier est un marché à l’échelle de l’Union, tout avantage financier en faveur de BAVARIA renforcerait la position de l’entreprise sur le marché par rapport à ses concurrentes issues d’autres États membres et affecterait dès lors les échanges entre États membres.
7.5.1.5. Conclusion
(207)
En supposant que l’opération de cession-bail - contrairement à la conclusion principale de la Commission exposée ci-dessus - n’aurait pas été conforme au principe de l’opérateur en économie de marché, et que BAVARIA se serait ainsi procuré un avantage, la conclusion à en tirer serait que l’opération de cession-bail consistait en une aide d’État. Dans cette hypothèse, il conviendrait de vérifier si cette éventuelle aide d’État pourrait être considérée comme compatible avec le marché intérieur.
7.5.2. Compatibilité avec le marché intérieur conformément à l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE
(208)
En vertu de l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE, les «aides destinées à faciliter le développement de certaines activités ou de certaines régions économiques sont compatibles avec le marché intérieur, à la condition qu’elles n’altèrent pas les conditions des échanges dans une mesure contraire à l’intérêt commun». En appliquant l’article 107, paragraphe 3, point c), la Commission doit mettre dans la balance les effets positifs et souhaités d’une mesure d’aide et ses conséquences négatives sur les conditions des échanges qui découlent de sa mise en œuvre.
(209)
Pour qu’une mesure d’aide satisfasse au critère de mise en balance, elle doit remplir cinq conditions. Premièrement, la mesure d’aide doit posséder un objectif d’intérêt commun bien défini. Deuxièmement, la mesure d’aide doit constituer un instrument de nature à atteindre cet objectif. Troisièmement, la mesure d’aide doit être nécessaire et avoir un effet incitatif. Quatrièmement, la mesure d’aide doit être appropriée. Cinquièmement, l’aide ne doit pas altérer les conditions des échanges dans une mesure contraire à l’intérêt commun.
7.5.2.1. Objectif d’intérêt commun
(210)
En vertu des articles 3 et 174 du TFUE, la cohésion économique et sociale est un objectif de l’Union. La consolidation de la cohésion économique et sociale implique une amélioration de l’environnement urbain et de la qualité de vie des citadins. En garantissant la résolution de problèmes économiques, sociaux et écologiques au moyen de stratégies intégrées aux fins du renouvellement, de la redynamisation et du développement de zones tant urbaines que rurales, la politique de cohésion peut contribuer à la création de communautés durables. De tels résultats peuvent être atteints de différentes manières (127).
(211)
La Commission constate que conformément à ses statuts, NEUWOGES a pour objectif de garantir une offre de logements suffisante dans la région. Et d’ajouter que l’entreprise a poursuivi certains objectifs politiques (municipaux) en concluant l’opération de cession-bail. NEUWOGES fait valoir ce qui suit:
-
dans les années 90, après la réunification, l’un des projets politiques majeurs a été de combler l’écart qui séparait la situation du logement en Allemagne de l’Est par rapport à ce qui prévalait en Allemagne de l’Ouest. La privatisation et la réhabilitation des parcs immobiliers en Allemagne de l’Est ont ainsi été encouragées sans se préoccuper de savoir si c’était économiquement raisonnable ou non,
-
la privatisation et la réhabilitation des bâtiments, qui faisaient l’objet de l’opération de cession-bail, ont servi à assurer les perspectives d’avenir de la ville de Neubrandenburg: en fournissant des logements abordables de haute qualité et en les privatisant (ce à quoi BAVARIA était tenue), NEUWOGES espérait rendre la ville plus attrayante pour ses concitoyens.
(212)
En outre, la Commission constate que BAVARIA s’est engagée à tenter de vendre un certain nombre de logements aux locataires actuels. Ce faisant, BAVARIA ne pouvait pas demander de prix défini indépendamment du marché, mais devait respecter certains plafonds (128). Le contrat, assorti de telles conditions, octroyait ainsi un certain avantage aux locataires actuels des bâtiments en question.
(213)
Si l’opération de cession-bail entre NEUWOGES et BAVARIA avait en effet été classée dans la catégorie des aides d’État, ce qui n’est pas le cas, cette aide aurait été accordée aux fins de la réalisation des objectifs politiques susmentionnés. L’approvisionnement suffisant d’une région en logements, la contribution à la réalisation d’un objectif politique national (égalisation entre les conditions de logement en Allemagne de l’Est et en Allemagne de l’Ouest après la réunification) et la garantie des perspectives d’avenir de la ville de Neubrandenburg via la fourniture de logements abordables de bonne qualité à la population (et l’octroi d’un traitement préférentiel aux locataires actuels des bâtiments concernés) peuvent tous être considérés comme des objectifs d’intérêt commun précisément définis. De l’avis de la Commission, l’opération doit donc être considérée comme une mesure visant à réaliser un objectif d’intérêt commun.
7.5.2.2. Caractère approprié des mesures
(214)
Il n’est pas contesté que le contrat de cession-bail entre NEUWOGES et BAVARIA a atteint les objectifs poursuivis. C’est ainsi que l’opération a entraîné la réhabilitation complète et la privatisation des bâtiments achetés par BAVARIA et leur offre, à un prix moindre, à leurs locataires actuels, ainsi que l’augmentation de l’offre de logements de qualité dans la région et, partant, l’amélioration des perspectives d’avenir de la ville de Neubrandenburg.
(215)
Dans le cadre de la recherche d’un acheteur pour les bâtiments et de l’évaluation de ses options, NEUWOGES a entrepris toute une série de démarches qui, en effet, garantissaient qu’au cas où l’opération de cession-bail serait constitutive d’une aide d’État, elle serait limitée au minimum nécessaire pour atteindre les objectifs visés. Plus particulièrement, NEUWOGES a mené une procédure d’appel d’offres restreinte, a négocié pendant plusieurs mois avec BAVARIA les conditions de l’opération et a fini par être convaincue que l’opération en question était la meilleure offre sur le marché. Par conséquent, rien ne permet de considérer que même si l’opération de cession-bail avait été constitutive d’une aide d’État, cette aide aurait été au-delà du minimum nécessaire. L’analyse contenue à la section 7.3, au cours de laquelle l’opération de cession-bail a été comparée à d’autres options diverses (telles qu’une réhabilitation des bâtiments au moyen d’un crédit ou une vente directe), a montré l’absence de toute autre alternative dénuée d’aide d’État ou proposant un moindre montant d’aide pour atteindre ces mêmes objectifs. L’opération de cession-bail et toute aide éventuelle qu’elle contient constituaient donc un instrument adéquat pour atteindre les objectifs d’intérêt commun.
7.5.2.3. Nécessité et effet incitatif
(216)
En partant du postulat que l’opération de cession-bail était effectivement constitutive d’une aide d’État, il conviendrait en outre de vérifier si cette aide avait un effet incitatif. NEUWOGES et BAVARIA ont négocié les conditions de l’opération pendant plusieurs mois. BAVARIA n’aurait apparemment pas accepté une opération qui n’aurait pas correspondu à son «modèle de leasing de biens immobiliers». Si l’opération finalement menée, qui reposait sur le «modèle de leasing de biens immobiliers» de BAVARIA, avait comporté des éléments d’aide d’État, il ne fait aucun doute que BAVARIA n’aurait pas accepté l’opération sans cette aide d’État.
7.5.2.4. Proportionnalité
(217)
La Commission a déjà souligné que les objectifs poursuivis par NEUWOGES au moment de la conclusion de cette opération doivent être jugés importants. La réhabilitation et la privatisation des bâtiments, ainsi que leur vente aux locataires à un prix moindre, ont apporté une contribution majeure à l’amélioration de la cohésion économique et sociale à l’intérieur de l’Union. Parallèlement, le montant de l’aide compris dans l’opération de cession-bail en faveur de BAVARIA était tout au plus restreint, les éventuelles distorsions de concurrence résultant de la mesure étant également limitées. Dans ce contexte, toute aide contenue, le cas échéant, dans l’opération de cession-bail entre NEUWOGES et BAVARIA était proportionnée au regard de l’objectif poursuivi.
7.5.2.5. Absence d’effet sur les conditions des échanges allant à l’encontre de l’intérêt commun
(218)
Il est rappelé que le montant de l’aide contenu dans l’opération de cession-bail en faveur de BAVARIA était tout au plus minime. Les effets de la mesure sur les conditions des échanges n’étaient donc eux aussi que limités. Tandis que toute aide contenue dans l’opération de cession-bail aurait amélioré la position concurrentielle de BAVARIA, qui était au moins potentiellement en concurrence avec d’autres entreprises (également avec des entreprises d’autres États membres), l’ampleur de ces conséquences dépend du montant de l’aide reçue. Étant donné que la position concurrentielle de BAVARIA ne se serait donc que peu améliorée, la conclusion peut être tirée que l’opération de cession-bail, quand bien même elle comportait un élément d’aide, n’a pas affecté les conditions des échanges au point d’aller à l’encontre de l’intérêt commun.
7.5.3. Conclusion concernant les éléments d’aide qui subsistent et la compatibilité avec le marché intérieur
(219)
Pour le cas où l’opération de cession-bail aurait procuré un avantage à BAVARIA, les raisons citées dans la section 7.5.2 ont amené la Commission à conclure qu’il s’agirait dans ce cas d’une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. La Commission fait toutefois remarquer que toute aide d’État contenue dans l’opération de cession-bail serait compatible avec le marché intérieur conformément à l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE.
7.6. CONCLUSION EN CE QUI CONCERNE L’EXISTENCE D’UNE AIDE ET LA COMPATIBILITÉ AVEC LE MARCHÉ INTÉRIEUR
(220)
Il peut être conclu de l’analyse de la valeur de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES, de la comparaison avec d’autres opérations possibles et de l’examen de la conformité de l’opération avec le marché que l’opération est conforme au principe de l’opérateur en économie de marché. En concluant l’opération de cession-bail, NEUWOGES s’est comportée comme l’aurait également fait un opérateur en économie de marché. Il convient de relever en particulier que, d’une part, il n’existait pas d’alternative plus intéressante économiquement et que, d’autre part, les conditions de l’opération de cession-bail à l’époque des faits (1997/1998) ne devaient pas non plus être considérées comme inhabituelles sur le marché à la lumière des critères de comparaison disponibles ainsi que des autres offres présentées dans le cadre de la procédure d’appel d’offres.
(221)
Force est dès lors de conclure que l’opération entre NEUWOGES et BAVARIA n’a pas procuré d’avantage étant donné que le comportement de NEUWOGES a été celui d’un opérateur en économie de marché. Comme la mesure en cause n’a procuré aucun avantage, l’une des conditions à remplir pour que la mesure soit classée dans la catégorie des aides d’État n’est pas remplie; aussi la mesure ne constitue-t-elle pas une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE.
(222)
En plus de la constatation principale selon laquelle l’opération de cession-bail n’a procuré aucun avantage à BAVARIA et n’est donc pas constitutive d’une aide d’État, la Commission arrive également à la conclusion selon laquelle, pour le cas où l’opération de cession-bail aurait quand même procuré un avantage à BAVARIA, elle constituerait effectivement une aide d’État. Cette aide d’État serait cependant compatible avec le marché intérieur conformément à l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE,
A ADOPTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
Article premier
L’opération réalisée le 21 janvier 1998 entre Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG et Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sous la forme d’un bail emphytéotique et d’un contrat d’administration générale ne constitue pas une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE.
Article 2
Pour le cas où l’opération réalisée le 21 janvier 1998 entre Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG et Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sous la forme d’un bail emphytéotique et d’un contrat d’administration générale serait malgré tout considérée comme une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, elle est compatible avec le marché intérieur au sens de l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE.
Article 3
La République fédérale d’Allemagne est destinataire de la présente décision.
Fait à Bruxelles, le 16 septembre 2014.