РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
KOMISSION PÄÄTÖS (EU) 2015/507,
annettu 16 päivänä syyskuuta 2014,
toimenpiteestä SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), jonka Saksa on toteuttanut
(tiedoksiannettu numerolla C(2014) 6411)
(Ainoastaan saksankielinen teksti on todistusvoimainen)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
EUROOPAN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
on mainitun artiklan mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,
sekä katsoo seuraavaa:
1. MENETTELY
(1)
Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, jäljempänä ’Neuwoges’, toimitti neuvoston asetuksen (EY) N:o 659/1999 20 artiklan 2 kohdan (2) nojalla 30 päivänä maaliskuuta 2007 komissiolle kantelun, jonka mukaan Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:lle ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:lle, jäljempänä ’Bavaria 1’ ja ’Bavaria 2’, yhdessä ’Bavaria’, oli myönnetty sääntöjenvastaista valtiontukea maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (Erbbaurechtsvertrag) ja yleisellä hallintasopimuksella (Generalverwaltervertrag). Neuwoges pyysi komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.
(2)
Komissio pyysi Saksalta lisätietoja 6 päivänä elokuuta 2007, 14 päivänä toukokuuta 2008, 6 päivänä huhtikuuta 2009 ja 3 päivänä helmikuuta 2012. Saksa vastasi 4 päivänä syyskuuta 2007, 12 päivänä lokakuuta 2007, 17 päivänä lokakuuta 2007, 11 päivänä heinäkuuta 2008, 14 päivänä heinäkuuta 2008, 12 päivänä joulukuuta 2008, 30 päivänä kesäkuuta 2009 ja 28 päivänä helmikuuta 2012. Neuwoges esitti huomautuksia 30 päivänä toukokuuta 2007, 5 päivänä marraskuuta 2007, 26 päivänä helmikuuta 2008, 15 päivänä heinäkuuta 2008, 30 päivänä syyskuuta 2008, 18 päivänä joulukuuta 2008, 6 päivänä maaliskuuta 2009, 4 päivänä kesäkuuta 2009, 15 päivänä heinäkuuta 2009, 26 päivänä elokuuta 2009, 22 päivänä syyskuuta 2009 ja 19 päivänä tammikuuta 2012. Bavaria esitti huomautuksia 13 päivänä toukokuuta 2008.
(3)
Rostockin alueellinen tuomioistuin (Landgericht Rostock) antoi 28 päivänä marraskuuta 2008 tuomionsa Bavarian ja Neuwogesin välisessä oikeudenkäynnissä. Bavaria oli nostanut kanteen Neuwogesia vastaan, koska tämä ei ollut noudattanut osapuolten välistä sopimusta. Neuwoges oli vastannut kanteeseen väittäen, että sopimukseen liittyi sääntöjenvastaista ja sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea, joten se oli mitätön. Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, ettei Bavaria saanut etua ja ettei asiaan näin ollen liittynyt SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea. Neuwoges valitti tuomiosta, ja oikeudenkäynti on vireillä Rostockin hovioikeudessa (Oberlandesgericht Rostock). Lisäksi Bavaria pani vireille oikeudenkäynnin Greifswaldin hallintotuomioistuimessa (Verwaltungsgericht Greifswald) saadakseen päätöksen, joka antaisi sille oikeuden tutustua kaikkiin Neuwogesin ja Neubrandenburgin kaupungin hallussa oleviin asiakirjoihin, jotka koskevat kyseessä olevia sopimuksia. Asia on edelleen vireillä.
(4)
Neuwoges pyysi 4 päivänä kesäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 265 artiklan 2 kohdan mukaisesti muodollisen tutkintamenettelyn kahden kuukauden kuluessa.
(5)
Komissio ilmoitti Neuwogesille 29 päivänä heinäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä alustavasta arvioinnistaan, jonka mukaan maanvuokraus- ja myyntisopimukseen eikä yleiseen hallintasopimukseen liity SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
(6)
Neuwoges kiisti komission alustavan arvioinnin 26 päivänä elokuuta 2009 päivätyllä kirjeellä ja vaati komissiota aloittamaan muodollisen tutkintamenettelyn kahden viikon kuluessa.
(7)
Komissio ilmoitti Neuwogesille 15 päivänä syyskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä lähettävänsä uuden kirjeen, joka sisältäisi arvioinnin Neuwogesin viimeisimmistä huomautuksista. Neuwoges ilmoitti komissiolle 22 päivänä syyskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä, ettei se hyväksynyt komission ehdotusta.
(8)
Neuwoges nosti 9 päivänä lokakuuta 2009 kanteen unionin yleisessä tuomioistuimessa ja pyysi tuomioistuinta kumoamaan päätöksen, jonka väitettiin sisältyvän komission 29 päivänä heinäkuuta 2009 päivättyyn kirjeeseen, tai vaihtoehtoisesti toteamaan, että komissio oli laiminlyönyt velvollisuutensa kieltäytyessään aloittamasta SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaista muodollista tutkintamenettelyä. Unionin yleinen tuomioistuin hylkäsi 9 päivänä tammikuuta 2012 kumoamiskanteen jättäen sen tutkimatta ja velvollisuuden laiminlyöntikanteen perusteettomana (3).
(9)
Neuwoges pyysi 19 päivänä tammikuuta 2012 päivätyllä kirjeellä uudelleen komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.
(10)
Komissio ilmoitti 21 päivänä maaliskuuta 2012 päivätyllä kirjeellä Saksalle päätöksestään aloittaa muodollinen tutkintamenettely. Komission päätös menettelyn aloittamisesta, jäljempänä ’menettelyn aloittamista koskeva päätös’, julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä (4). Komissio pyysi siinä asianomaisia esittämään huomautuksensa toimenpiteestä. Neuwoges haki 22 päivänä maaliskuuta 2012 muutosta unionin yleisen tuomioistuimen 9 päivänä tammikuuta 2012 antamaan päätökseen. Tuomioistuin hylkäsi muutoksenhaun 15 päivänä marraskuuta 2012 tarkoituksettomana (5).
(11)
Komissio vastaanotti huomautuksia Neuwogesilta 17 päivänä heinäkuuta 2012, 2 päivänä lokakuuta 2012, 4 päivänä huhtikuuta 2013 ja 15 päivänä huhtikuuta 2014 sekä Bavarialta 18 päivänä kesäkuuta 2012 ja 22 päivänä huhtikuuta 2013. Huomautukset toimitettiin eteenpäin Saksalle 7 päivänä elokuuta 2012 ja 16 päivänä syyskuuta 2013. Saksan hallituksen puolesta huomautuksia esittivät Neubrandenburgin kaupunki 23 päivänä heinäkuuta 2012 ja 28 päivänä syyskuuta 2012 sekä Berliinin osavaltio 16 päivänä toukokuuta 2012, 28 päivänä syyskuuta 2012 ja 30 päivänä syyskuuta 2013.
2. TOIMENPITEIDEN KUVAUS
(12)
Neuwoges on Saksan lainsäädännön mukainen osakeyhtiö. Neubrandenburgin kaupunki omistaa 100 prosenttia sen osakkeista. Neuwogesin tavoitteena on tarjota kohtuuhintaisia asuntoja suurelle osalle Neubrandenburgin ja sen lähialueiden väestöä. Neuwoges omistaa tällä hetkellä 33 prosenttia kaikista Neubrandenburgin kaupungin asunnoista. Bavaria 1 ja Bavaria 2 ovat kiinteistöyhtiöitä, jotka on perustettu erityisesti Neuwogesin kanssa toteuttavia toimenpiteitä varten. Niiden enemmistöosakkaita ovat suljetut kiinteistörahastot. Bavaria 1:n omistavat Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) ja Bavaria Immobilien Management GmbH i.I (6 %). Bavaria 2:n omistaa kokonaan Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Sekä Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG:n että Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehnin osakkeet ovat yksityisten sijoittajien omistuksessa. Kummankin rahaston on perustanut ja kumpaakin on markkinoinut Berliner Immobilien Holding GmbH, joka kuului 1 päivään tammikuuta 2006 asti Bankgesellschaft Berlinille ja jonka suora ja ainoa omistaja on sen jälkeen ollut Berliinin osavaltio.
(13)
Neuwoges omistaa muun muassa useita tontteja Neubrandenburgissa. Tonteilla on 12 kerrostaloa, joissa on yhteensä 557 huoneistoa ja muutamia liiketiloja. Neuwoges ja Bavaria tekivät 21 päivänä tammikuuta 1998 maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen, jäljempänä ’kyseessä olevat sopimukset’ tai yhdessä ’myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide’.
2.1 MAANVUOKRAUS- JA MYYNTISOPIMUS
(14)
Neuwoges ja Bavaria tekivät 21 päivänä tammikuuta 1998 maanvuokrausta ja rakennusten myyntiä koskevan sopimuksen 12 rakennuksesta, joissa on yhteensä 557 huoneistoa. Tällä sopimuksella Bavaria sai maan vuokralle 75 vuodeksi ja osti rakennukset.
(15)
Maanvuokraus- ja myyntisopimus jakautuu kahteen pääosaan:
a.
Bavaria sitoutui maksamaan Neuwogesille yhteensä […] (6) euroa (7), josta […] euroa kattoi tontin pääomitetun vuokran 31 päivään joulukuuta 2028 asti ja […] euroa rakennusten ostohinnan.
b.
Lisäksi Bavarian on 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen maksettava tonteista 10 vuoden ajan vuotuista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden tai […] euroa vuodessa. Tämän jälkeen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen loppuun asti vuokra tarkistetaan elinkustannusindeksin kehityksen mukaan, mikäli indeksi muuttuu yli […] prosenttia.
(16)
Neuwogesin sisäiset asiantuntijat arvioivat kiinteistön (rakennusten ja tontin) arvon vuonna 1997 ennen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen tekemistä Bavarian kanssa. Arvion mukaan kiinteistön arvo oli […] euroa. Vuonna 2007 Neuwoges pyysi ulkopuolista asiantuntijaa laskemaan takautuvasti kiinteistön vuoden 1997 markkina-arvon. Vuoden 2007 arviossa kiinteistön vuoden 1997 arvoksi esitettiin […] euroa.
Velkahelpotusta koskeva laki (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Maanvuokraus- ja myyntisopimus tehtiin velkahelpotusta koskevan lain (8) puitteissa. Saksojen yhdistyttyä vuonna 1990 entisistä Itä-Saksan valtion omistamista asuntoyhtiöistä tuli itsenäisiä kunnallisia asuntoyhtiöitä. Uudet yhtiöt perivät edeltäjiensä varat ja velat, ja niille aiheutui näin suuria rasitteita. Jotta asuntoyhtiöt pysyisivät toimintakykyisinä pitkällä tähtäimellä, Saksassa säädettiin velkahelpotusta koskeva laki, joka tuli voimaan 27 päivänä kesäkuuta 1993.
(18)
Velkahelpotusta koskevan lain mukaan itäisen Saksan kunnalliset asuntoyhtiöt voivat hakea velkahelpotusta. Lain 4 §:n 1-2 momentin mukaan 76,69 euroa neliömetriä kohden ylittävä velka voitiin mitätöidä 434,60 euron neliömetrihintaan asti. Vastineeksi asuntoyhtiön oli hyväksyttävä tiettyjä velvoitteita. Yhtiön piti erityisesti pyrkiä kaikin kohtuullisin toimin yksityistämään 15 prosenttia asunnoistaan (4 §:n 5 momentin 1 kohta sekä 5 §), laatia liiketoimintasuunnitelma asuntojensa nopeaa yksityistämistä, nykyaikaistamista ja kunnostamista varten (4 §:n 5 momentin 2 kohta) sekä raportoida investointiohjelmastaan ja yksityistämisestään (4 §:n 5-7 momentti). Kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) voimassa olleen lain version mukaan asuntoyhtiöiden tuli täyttää yksityistämisvelvoite 31 päivään joulukuuta 2003 mennessä. Jos asuntoyhtiö ei täyttänyt yksityistämisvelvoitetta (ei pyrkinyt siihen kaikin kohtuullisin toimin), myönnetty velkahelpotus peruttiin.
(19)
Tietty osuus asuntoyhtiön yksityistämisen kautta saamista 76,69 euroa neliömetriltä ylittävistä tuotoista oli siirrettävä velkahelpotusrahastoon (Erblastentilgungsfonds). Velkahelpotusta koskevan lain 5 §:n 2 momentissa säädettiin kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998), että kaikkien 31 päivään joulukuuta 1998 mennessä toteutettujen yksityistämisten tuotoista 45 prosenttia oli siirrettävä. Siirrettävä osuus oli 31 päivään joulukuuta 2000 mennessä toteutettujen yksityistämisten osalta 50 prosenttia ja 31 päivään joulukuuta 2003 mennessä toteutettujen yksityistämisten osalta 55 prosenttia. Jos yksityistäminen toteutettiin myymällä pelkät rakennukset ja antamalla tontit vuokralle (sen sijaan, että rakennukset ja tontit olisi myyty), siirrettävä summa laskettiin rakennusten myyntihinnan ja tonttien sovitun vuokran pääoma-arvon perusteella (velkahelpotusta koskevan lain 5 §:n 2 momentti).
(20)
Vuoden 1995 kuluessa huomattiin, että alun perin suunnitellulla yksityistämistavalla (vuokralaisille myynti) olisi vaikea päästä 15 prosentin tavoitteeseen. Siksi velkahelpotusohjelman hallinnoinnista vastaava kehityspankki Kreditanstalt für Wiederaufbau päätti hyväksyä niin kutsutun välillisen yksityistämisen (9). Tätä mallia oli tarkoitus soveltaa vain niissä tilanteissa, joissa vaikutti siltä, ettei 15 prosentin tavoitetta pystytä saavuttamaan suoralla yksityistämisellä. Tällöin asuntoyhtiö sai myydä asuinrakennuksia kokonaisuutena kaupalliselle ostajalle. Jotta tällainen myynti voitiin laskea osaksi asuntoyhtiön 15 prosentin yksityistämisvelvoitetta, kaupallisen ostajan oli hyväksyttävä velvoite nykyaikaistaa rakennukset ja pyrkiä myymään mahdollisimman moni asunto (vähintään kolmannes asunnoista) vuokralaisille (10). Jos sitovien tarjousten tekemisen jälkeen ilmeni, että huomattavasti alle kolmannes vuokralaisista oli halukkaita ostamaan asunnon, kaupallinen ostaja voi vapauttaa 60 prosenttia asunnoista yksityistämisvelvoitteesta ja rajata näin velvoitteen koskemaan vain kolmannesta jäljelle jäävistä 40 prosentista asuntoja (11).
NEUWOGES ja velkahelpotusta koskeva laki
(21)
Kehityspankki tunnusti lopulta maanvuokraus- ja myyntisopimuksen velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide auttoi näin ollen Neuwogesia täyttämään velkahelpotusta koskevan lain mukaisen yksityistämisvelvoitteensa. On kuitenkin epäselvää ja kiistanalaista, miten suurelta osin laki vaikutti taloudellisiin näkökohtiin, joiden perusteella Neuwoges päätti tehdä sopimukset, ja onko Neuwogesin lain mukaisesti saama velkahelpotus otettava huomioon arvioitaessa sitä, oliko myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä etua Bavarialle.
(22)
Neuwoges sai oman ilmoituksensa mukaan kaiken kaikkiaan […] euron velkahelpotuksen (12). Neuwogesin mukaan osa velkahelpotuksesta oli vaikea eritellä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä johtuvaksi, sillä velkahelpotusta koskevan lain mukaan velkahelpotus myönnettiin vain, jos asuntoyhtiö oli täyttänyt yksityistämisvelvoitteensa kokonaan. Jos osa velkahelpotuksen kokonaismäärästä piti kuitenkin eritellä yksittäisestä yksityistämisestä johtuvaksi sen perusteella, miten suuren osuuden kyseinen yksityistäminen kattoi Neuwogesin koko yksityistämisvelvoitteesta, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen osalle matemaattisesti eriteltävä velkahelpotus olisi yhteensä […] euroa. Bavarialle myymisen tuotoista […] euroa oli siirrettävä velkahelpotusrahastoon. Tämän jälkeen Neuwogesin matemaattisesti lasketuksi nettovelkahelpotukseksi jäi […] euroa (13).
2.2 YLEINEN HALLINTASOPIMUS
(23)
Bavaria ja Neuwoges allekirjoittivat 21 päivänä tammikuuta 1998 myös yleisen hallintasopimuksen, jolla rakennukset vuokrattiin takaisin Neuwogesille. Sopimuksen mukaan Neuwoges vastaa rakennusten hallinnoinnista ja liiketoiminnallisesta hyödyntämisestä 30 vuoden ajan. Kaikki rakennusten vuokraamisesta saatavat tulot jäävät Neuwogesille. Näiden käyttöoikeuksien vastineeksi Neuwoges sitoutui maksamaan kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka on […] euroa ([…] euroa vuodessa) nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa ([…] euroa vuodessa). Takaisinvuokrausmaksu nousi 1 päivästä tammikuuta 2000 alkaen […] prosenttia vuodessa.
2.3 KERTAKORVAUSSOPIMUS
(24)
Bavaria sitoutui nykyaikaistamaan rakennukset ja teki tätä varten kertakorvaussopimuksen Neuwogesin 100-prosenttisesti omistaman tytäryhtiön BRG Bau-Regie GmbH:n, jäljempänä ’BRG’, kanssa. Sopimuksen mukaan Bavaria maksoi BRG:lle […] euron kertakorvauksen sovituista nykyaikaistamistöistä.
3. SAKSAN ESITTÄMÄT HUOMAUTUKSET
(25)
Saksa vastaa menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen toteamalla, ettei se aio esittää asiassa huomautuksia menettelyn aloittamista koskevan päätöksen johdosta. Se jättää huomautusten esittämisen asianomaisten alueiden, Neubrandenburgin kaupungin ja Berliinin osavaltion, vastuulle.
4. ASIANOMAISTEN HUOMAUTUKSET
4.1 NEUWOGES
(26)
Neuwoges ilmoittaa, että se ei toiminut kyseessä olevien sopimusten tekemisessä markkinatalouden toimijan tavoin ja antoi sen vuoksi Bavarialle taloudellisen edun, joka on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Neuwoges arvioi, että kyseessä olevista sopimuksista aiheutui tappioita, joiden nimellisarvo oli […] euroa ja diskontattu arvo […] euroa. Se katsoo näiden tappioiden olevan sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea Bavarialle.
(27)
Neuwoges väittää, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on tarkasteltava erikseen niiden markkinaehtoisuuden arvioimiseksi (4.1.1 jakso). Se toteaa erillisistä sopimuksista, ettei markkinatalouden toimija olisi tehnyt maanvuokraus- ja myyntisopimusta (4.1.2 jakso) eikä yleistä hallintasopimusta (4.1.3 jakso). Neuwoges huomauttaa myös, että markkinatalouden toimija olisi valinnut vaihtoehtoisen toimintatavan (4.1.4 jakso). Lopuksi Neuwoges toteaa, että Bavarian saama etu on valtion varojen siirtämistä, joka on katsottava Neubrandenburgin kaupungin toiminnaksi (4.1.5 jakso).
4.1.1 Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen
(28)
Neuwoges väittää, että arvioitaessa sitä, tehtiinkö maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus markkinaehtojen mukaisesti, niitä on tarkasteltava erillään toisistaan. Neuwogesin mukaan sopimukset ovat oikeudellisesti itsenäisiä ja ne oli tarkoitettu erillisiksi sopimuksiksi. Neuwoges huomauttaa, että jos sopimukset olisi tarkoitettu yhdeksi kokonaisuudeksi, niistä kumpikin olisi pitänyt vahvistuttaa notaarilla. Näin on kuitenkin tehty vain maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta.
(29)
Näiden perustelujen pohjalta Neuwoges arvioi kummankin sopimuksen markkinaehtoisuutta erikseen.
4.1.2 Maanvuokraus- ja myyntisopimus
(30)
Neuwoges on sitä mieltä, että kyseisestä kiinteistöstä (rakennukset ja tontit) vuosina 1997 ja 2007 tehtyjen arvioiden jälkeen yksikään markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt maanvuokraus- ja myyntisopimusta Bavarian kanssa sovittuun hintaan. Tätä johtopäätöstä ei muuta vuokran maksaminen tonteista, maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta johtuva, velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti, nykyaikaistamisvelvoite eikä rajallinen tarjouskilpailumenettely.
4.1.2.1 Ostohinta
(31)
Neuwoges huomauttaa, että Bavaria maksoi rakennuksista […] euron käteissumman ja tontista […] euroa pääomitettua vuokraa. Se toteaa myös, että koko kiinteistön (tonttien ja rakennusten) arvoksi laskettiin vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa. Lopuksi Neuwoges muistuttaa, että kummassakin arvioinnissa arvioitiin koko kiinteistön arvon lisäksi myös pelkkien tonttien arvo (vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa) sekä pelkkien rakennusten arvo (vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa).
(32)
Neuwoges katsoo, että vuoden 1997 arvio antaa totuudenmukaisen kuvan kiinteistön arvosta kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) ja että vertailussa tulisi ottaa huomioon vain Bavarian rakennuksista tosiasiassa maksama hinta (rakennusten hinnan ja pääomitetun maanvuokran sijaan). Tämän perusteella Neuwoges väittää saaneensa […] euroa alle kyseisen ajankohdan (vuosina 1997-1998) mukaisen markkinahinnan. Neuwoges toteaa myös, että vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti laskettaisiin mukaan myyntihintaan, Bavarian maksama hinta olisi silti 16 prosenttia halvempi kuin matalamman eli vuoden 2007 arvion mukainen hinta. Neuwogesin mukaan Bavarian maksama hinta oli paljon markkinahintaa alhaisempi, joten yksikään markkinatalouden toimija ei olisi suostunut myymään siihen hintaan.
(33)
Tässä yhteydessä Neuwoges huomauttaa, että julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetun komission tiedonannon (14) mukaan myyntihinta, joka on enintään viisi prosenttia riippumattomassa arvioinnissa laskettua hintaa alhaisempi, voidaan tietyissä olosuhteissa hyväksyä markkinahinnaksi. Neuwoges katsoo, että hintaa, joka jää myönteisimmälläkin tavalla tarkasteltuna vähintään 16 prosenttia alhaisimman arvion alapuolelle, ei kuitenkaan voida hyväksyä markkinahinnaksi.
4.1.2.2 Tontin pääomitettu vuokra
(34)
Neuwoges on sitä mieltä, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa vuosien 1997 ja 2007 arvioinneissa laskettuihin hintoihin (jotka olivat rakennusten ja tonttien täyden omistusoikeuden arvoja) ei tulisi ottaa huomioon ensimmäisiltä 30 vuodelta maksettua pääomitettua vuokraa. Koska vuokraa ei makseta tontin omistusoikeudesta vaan oikeudesta käyttää tonttia 75 vuoden ajan, sitä ei voida ottaa huomioon vertailtaessa Bavarian rakennuksista maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin.
4.1.2.3 Velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti
(35)
Neuwoges katsoo myös, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin ei voida ottaa huomioon kyseessä olevista sopimuksista johtuvaa, velkahelpotusta koskevan lain mukaista velkojen mitätöintiä, joka oli arvoltaan […] euroa. Syyt tähän ovat seuraavat:
-
Velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti on Neuwogesin kolmannelta osapuolelta (kehityspankilta) saama etu, jolla ei ole mitään yhteyttä ostajaan. Myyjän ei pitäisi hyväksyä markkinahintaa alhaisempaa hintaa vain siksi, että toimenpiteestä aiheutuu kolmannen osapuolen myöntämiä etuja.
-
Bavaria ei saanut täytettäväkseen mitään velkahelpotusta koskevan lain mukaisia velvoitteita, jotka olivat aiemmin Neuwogesin vastuulla ja olisivat oikeuttaneet korvaukseen alhaisemman myyntihinnan muodossa. Vaikka Bavarian muodollisena velvoitteena oli pyrkiä myymään tietty määrä asuntoja vuokralaisille, se antoi yksityistämisen Neuwogesin tehtäväksi tämän omalla kustannuksella eikä siis ottanut hoitaakseen mitään velvollisuuksia. Bavaria ei ollut myöskään vaarassa joutua vastuuseen yksityistämispyrkimysten mahdollisesta epäonnistumisesta.
-
Koska velkojen mitätöinti perustui siihen, että Neuwoges täytti velvoitteensa yksityistää 15 prosenttia asunnoistaan, ja Bavarialle myynti kattoi vain 20 prosenttia koko yksityistämisvelvoitteesta, velkojen mitätöinnin osan erittely kaupasta johtuvaksi ei ole käytännössä mahdollista (vaikka matemaattisesti on). Toisin sanoen, jos Neuwoges ei olisi täyttänyt yksityistämisvelvoitettaan kokonaan, se ei olisi saanut Bavarian kanssa tehdystä kaupasta mitään velkahelpotusta koskevan lain mukaista etua.
-
Parhaimmillaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide johti siihen, että Neuwogesin piti siirtää velkahelpotusrahastoon vain suhteellisen pieni osuus (45 prosenttia 50 tai 55 prosentin sijaan) tuotoista. Jos se ei olisi tehnyt sopimusta ja olisi etsinyt toisen ostajan, se olisi saattanut joutua siirtämään rahastoon suuremman osuuden myyntituloista.
-
Neuwoges väittää täyttäneensä yksityistämisvelvoitteen loppujen lopuksi 165-prosenttisesti, mikä tarkoittaa, että velat olisi mitätöity ilman Bavarian kanssa tehtyä kauppaakin.
4.1.2.4 Nykyaikaistaminen
(36)
Neuwoges huomauttaa, että se ei hyötynyt Bavarian toteuttamasta nykyaikaistamisesta, koska Bavaria oli rakennusten omistajana ainoa, jolle oli nykyaikaistamisesta hyötyä.
4.1.2.5 Tarjouskilpailumenettely
(37)
Neuwogesin mukaan vuonna 1997 järjestettyä rajallista tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian maksama hinta olisi ollut markkinahinta. Neuwoges huomauttaa, ettei tarjouskilpailu ollut avoin, ehdoton ja syrjimätön eikä sillä siksi voitu määrittää markkina-arvoa.
4.1.3 Yleinen hallintasopimus
(38)
Neuwoges väittää, ettei yksikään vastaavan kokoinen ja vastaavassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi tehnyt yleistä hallintasopimusta, koska alusta lähtien oli selvää, että sopimus aiheuttaisi huomattavia tappioita. Neuwoges katsoo erityisesti, että tappiot olivat heti ennakoitavissa, koska sopimuksen pohjana käytetyt laskelmat perustuivat Neubrandenburgin vuokramarkkinoiden tulevaa kehitystä koskeviin olettamuksiin, jotka olivat selvästi liian myönteisiä. Neuwoges katsoo myös, ettei Bavarian vertailua varten toimittamilla ja vastaavanlaisiksi väitetyillä sopimuksilla voida todistaa, että yleinen hallintasopimus olisi markkinaehtojen mukainen. Neuwoges hyväksyi selvästi epäedullisen sopimuksen vain poliittisista syistä, jotka ovat epäolennaisia markkinatalouden toimijan mahdollisen toiminnan kannalta.
4.1.3.1 Yleinen hallintasopimus markkinaodotusten valossa
(39)
Neuwoges väittää, että markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt yleisen hallintasopimuksen keskeisiä ehtoja: kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka nousee vuosittain […] prosenttia, indeksoimatonta kustannusvähennystä, joka oli aluksi noin […] prosenttia ([…] prosentin vuokranmenetysriski mukaan luettuna), eikä 30 vuoden kestoa. Neuwoges esittää seuraavat perustelut:
-
Pieni arvioitu vuokranmenetysriski, joka on vain […] prosenttia nettovuokratuloista, aiheuttaa Neuwogesille taloudellisen riskin, ettei se pysty saavuttamaan vähintään […] prosentin käyttöastetta.
-
Kiinteän takaisinvuokrausmaksun vuotuinen […] prosentin indeksointi aiheuttaa Neuwogesille taloudellisen riskin, ettei se pysty määräämään vähintään samansuuruisia vuotuisia vuokrankorotuksia.
-
Koska kustannuksia ei ole sidottu indeksiin, Neuwogesille aiheutuu taloudellinen riski, että hallinto- ja ylläpitokustannukset nousevat, ja vain yli […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus voisi kattaa kustannusten nousun.
-
Nämä taloudelliset riskit ovat merkittäviä sopimuksen pitkän, 30 vuoden keston vuoksi.
(40)
Neuwogesin mukaan alusta asti oli selvää, että riskit toteutuisivat ja aiheuttaisivat suuria tappioita. Siksi yksikään markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt sopimusta. Neuwoges toteaa, että markkinatalouden toimija tekisi vain tuottoisia sopimuksia tai sopimuksia, joista ei ainakaan aiheudu tappioita. Neuwoges väittää, että yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos olisi ollut kohtuullista olettaa, että korkea käyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja vakaat kustannukset olisivat olleet mahdollisia. Neuwogesin mukaan jo sopimuksen tekohetkellä oli kuitenkin selvää, että […] prosentin keskimääräistä käyttöastetta ei saavutettaisi, vähintään […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus olisi mahdoton ja hallinto- ja ylläpitokustannukset nousisivat väistämättä sopimuksen voimassaoloaikana. Näiden väitteiden tueksi Neuwoges viittaa Neubrandenburgin ennustettuun väestömäärän vähenemiseen ja kiinteistömarkkinoihin sekä toteaa, että sopimuksen aiheuttamat tappiot olivat näiden tietojen valossa selviä. Koska Neubrandenburgin väestömäärä oli laskussa jo ennen kyseessä olevien sopimusten tekemistä, asunnoista oli huomattavaa liikatarjontaa ainakin vuodesta 1995 alkaen. Tästä seurannut asuntojen tyhjeneminen ja vuokrien lasku kohdistui erityisesti sopimuksen kohteena oleviin elementtirakenteisiin kerrostaloihin.
(41)
Neuwogesin mukaan markkinatalouden toimija olisi perustanut laskelmat pessimistisempiin odotuksiin, kuten […]-[…] prosentin vuotuisiin vuokrankorotuksiin, […] prosentin vuokranmenetysriskiin sekä kustannusten […] prosentin indeksointiin. Neuwoges esittelee jälkikäteen vuonna 2012 tehdyn kassavirta-analyysin, josta ilmenee, että näiden olettamusten perusteella yleisestä hallintasopimuksesta odotettavissa ollut kassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa ja diskonttauksen jälkeen […] euroa (15). Neuwoges katsoo, että tämä summa on Bavarian saama valtiontuki. Tästä kassavirta-analyysistä on esitetty useita muunnelmia, jotka osoittavat, että vaikka myönteisempiä olettamuksia pidettäisiin perusteltuina (esimerkiksi […] prosentin keskimääräinen vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja […] prosentin kustannustennousu), ennustettu kokonaiskassavirta olisi silti negatiivinen. Yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos se olisi perustunut epärealistisina pidettäviin olettamuksiin ([…] prosentin vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus ja […] prosentin kustannustennousu).
4.1.3.2 Vertailusopimukset
(42)
Neuwoges kiistää väitteen, jonka mukaan tietyt vastaavanlaisista toimenpiteistä tehdyt sopimukset ([…] (16), […] (17) ja […] (18)) osoittaisivat yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen. Neuwoges kiistää sopimusten vertailukelpoisuuden toteamalla, että ne eroavat yleisestä hallintasopimuksesta seuraavin merkittävin tavoin:
-
Koska siitä, että kyseisten kaupunkien (joissa vertailusopimusten kohteena olevat kiinteistöt sijaitsevat) taloudellinen tilanne ja näkymät olisivat riittävän samankaltaiset kuin Neubrandenburgissa, ei esitetty mitään näyttöä, sopimuksia ei voida pitää kokonaisuudessaan vertailukelpoisina.
-
Vertailusopimusten takaisinvuokrausmaksun indeksointi eroaa merkittävästi yleisestä hallintasopimuksesta (1-1,5 %).
-
Mikään yksittäisistä vertailusopimuksista ei ole vertailukelpoinen, koska olosuhteet ovat joka tapauksessa erilaiset ([…]: vähemmän työläitä ylläpitovelvoitteita, […]: asuntojen sijaan liikekiinteistöjä, joiden vajaakäyttöaste oli sopimuksen tekohetkellä 0 prosenttia, […]: kiinteistöt sijaitsivat kasvualueella).
(43)
Neuwogesin mukaan vertailusopimukset eivät osoita yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen vaan markkinaehtojen vastainen, sillä ne sisältävät vähemmän työläitä velvoitteita, vaikka ne koskevat kiinteistöjä, joilla on paremmat taloudelliset näkymät.
4.1.3.3 Poliittiset vaikuttimet
(44)
Neuwoges toteaa, että vaikka yleinen hallintasopimus on taloudellisesti selvästi epäedullinen, se tehtiin poliittisista syistä. Neuwoges huomauttaa, etteivät viranomaisten valtiontuen myöntämisperusteet ole olennaisia oikeudellisen arvioinnin kannalta, ja toteaa, että poliittiset vaikuttimet todistavat selvästi, etteivät taloudelliset näkökohdat vaikuttaneet päätökseen. Neuwoges ilmoittaa, että yleinen hallintasopimus tehtiin seuraavista syistä:
-
Entisen Itä-Saksan asuntokannan nykyaikaistamiseen ja yksityistämiseen oli voimakas poliittinen paine.
-
Neubrandenburgin kaupunki toivoi pystyvänsä estämään jatkuvan väestömäärän vähenemisen nykyaikaistamalla ja yksityistämällä asuntoja.
-
Yleinen hallintasopimus yhdessä kertakorvaussopimuksen kanssa säilytti Neubrandenburgissa suuria investointeja, joiden menettäminen olisi vaikuttanut merkittävästi alueen työttömyysasteeseen.
4.1.4 Vaihtoehdot
(45)
Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi valinnut muun vaihtoehdon kyseessä olevien sopimusten sijaan.
(46)
Se huomauttaa, että myynti olisi ollut parempi vaihtoehto, sillä se olisi tuottanut voittoa. Yleisen hallintasopimuksen taas voitiin alusta lähtien odottaa aiheuttavan tappioita. Neuwoges väittää, että kiinteistö (rakennukset ja tontit) olisi voitu myydä arvioiden mukaiseen tai sitä korkeampaan hintaan. Se väittää myös, että vaikka ostaja olisi ostanut tontit ja purkanut rakennukset, myynti olisi silti ollut kyseessä olevia sopimuksia kannattavampi vaihtoehto. Arvio ei muuttuisi, vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti otettaisiin huomioon, sillä Neuwoges olisi voinut pyrkiä täyttämään velvoitteensa yksityistämällä muita rakennuksia. Lisäksi myynti olisi ilman velkojen mitätöimistäkin ollut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä tuottoisampi vaihtoehto. Neuwoges ilmoittaa, että syyt muiden vaihtoehtojen hylkäämiseen liittyvät sen poliittisiin sitoumuksiin.
(47)
Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi mieluummin rahoittanut suppeamman nykyaikaistamisen, jatkanut vuokraamista ilman nykyaikaistamista tai purkanut rakennukset. Kuten mainittu, näiden vaihtoehtojen hylkääminen johtui Neuwogesin poliittisista sitoumuksista.
(48)
Lisäksi Neuwoges toteaa, että jos rakennukset olisi päätetty nykyaikaistaa, Neuwogesille olisi ollut tuottoisampaa rahoittaa nykyaikaistaminen muilla tavoin. Se olisi esimerkiksi voinut ottaa lainan, jonka Neubrandenburgin kaupunki olisi taannut ja jonka ehdot olisivat olleet Bavarian kanssa tehtyä kauppaa suotuisammat.
4.1.5 Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
(49)
Neuwoges on sitä mieltä, että väitetty etu myönnettiin valtion varoista ja on katsottava valtion toiminnaksi.
(50)
Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla oli ainoana osakkeenomistajana ja hallintoneuvoston päättävänä vaikuttajana suuri vaikutusvalta Neuwogesiin. Tämän valtasuhteen perusteella myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneeksi väitetyt tappiot ovat menetettyjä valtion varoja.
(51)
Neuwoges katsoo, että asiassa toteutuvat käytännöllisesti katsoen kaikki valtion toiminnaksi katsomisen merkit. Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla on laaja vaikutusvalta siihen, että kaupungin etujen ajaminen on sille ensisijaisen tärkeää, että kyseinen toimenpide toteutettiin poliittisista syistä ja että todisteiden mukaan Neubrandenburgin kaupungilla oli viimeinen päätösvalta myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen suhteen.
4.2 BAVARIA
(52)
Bavaria kiistää Neuwogesin väitteet ja toteaa puolestaan, että kyseessä olevat sopimukset olivat tavallisia markkinaehtoisia toimenpiteitä, joista ei aiheutunut etua ja jotka eivät näin ollen ole valtiontukea. Bavaria katsoo, että kyseessä olevia sopimuksia on pidettävä taloudellisena kokonaisuutena (4.2.1 jakso). Sen mukaan sopimukset eivät kokonaisuudessaan ole sellaisia, ettei yksikään markkinatalouden toimija olisi hyväksynyt niitä (4.2.2 jakso). Bavaria katsoo myös, etteivät Neuwogesin esittämät vaihtoehdot olisi olleet Neuwogesille kannattavampia (4.2.3 jakso). Lisäksi Bavaria ilmoittaa, ettei valtion toiminnaksi katsottavaa valtion varojen siirtoa tapahtunut (4.2.4 jakso).
4.2.1 Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen
(53)
Bavarian mukaan kyseessä olevia sopimuksia on pidettävä kokonaisuutena eikä niitä voida arvioida erillään toisistaan. Rakennusten myynti ja sitä seurannut takaisinvuokraus ovat yhden toimenpiteen kaksi toisiinsa liittyvää osaa. Bavaria korostaa, että toimenpide esiteltiin Neuwogesille pakettina ja tämä myös käsitti sen niin. Asia käy ilmi Neuwogesin päätöksentekoprosessin sisäisestä pöytäkirjasta.
(54)
Siksi Bavaria katsoo, että markkinatalouden toimijan mahdollista toimintaa tulisi pohtia koko toimenpiteen, ei sen yksittäisten sopimusten, kannalta.
4.2.2 Toimenpide ei aiheuttanut etua Bavarialle
(55)
Bavaria katsoo, että mahdollinen etu on poissuljettu jo senkin vuoksi, että Neuwoges järjesti tarjouskilpailumenettelyn (vaikkakin rajallisen) markkinoiden kartoittamiseksi. Bavarian mukaan ei ole syytä epäillä, ettei Neuwoges olisi valinnut taloudellisesti kannattavinta tarjousta.
(56)
Bavaria katsoo, että selvitettäessä, olisiko markkinatalouden toimija tarjouskilpailumenettelystä riippumatta hyväksynyt toimenpiteen, on otettava huomioon Neuwogesin erityinen tilanne. Neuwogesin piti hankkia pääomaa sekä nykyaikaistaa asunnot voidakseen yksityistää ne (säilyttäen kohtuulliset vuokrat) ja saada velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velat mitätöityä. Näiden tekijöiden perusteella Bavaria väittää, että samassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi myös hyväksynyt toimenpiteen.
(57)
Mitä tulee yleisen hallintasopimuksen ehtoihin ja Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoiden odotettua huonompaan kehitykseen liittyviin riskeihin (esimerkiksi odotettua korkeampi vajaakäyttöaste), Bavaria väittää, että sitä riskiä, ettei toivottua vuokraa ja käyttöastetta pystytä saavuttamaan, ei aiheutunut Neuwogesille vaan se säilyi Neuwogesilla. Jos Neuwoges ei olisi toteuttanut toimenpidettä Bavarian kanssa, sen olisi joka tapauksessa pitänyt selviytyä markkinoiden odotettua huonomman kehityksen seurauksista.
(58)
Yleisen hallintasopimuksen yksittäisten ehtojen osalta Bavaria huomauttaa, että takaisinvuokrausmaksun määrittämisen perustana käytetty keskimääräinen neliömetrikohtainen vuokra oli todellisuudessa hieman alhaisempi kuin Neubrandenburgin vuokrataulukon mukaan olisi voitu olettaa. Bavaria korostaa myös, että saman taulukon perusteella vuokrien oletettiin nousevan 1 päivän tammikuuta 2000 jälkeen, joten ei ollut epärealistista odottaa […] prosentin vuosittaista vuokrankorotusta.
(59)
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta Bavaria painottaa, ettei sopimusta voida verrata suoraan vuosien 1997 ja 2007 arvioihin, sillä ne koskivat suoraa myyntiä. Maanvuokraus- ja myyntisopimuksessa sen sijaan sovittiin rakennusten myynnin lisäksi tonttien osalta vain vuokrauksesta. Koska Neuwoges pysyi tonttien omistajana, arvioiden mukaista tontin arvoa ei voitu ottaa huomioon. Bavarian mukaan arvioilla ei kaiken kaikkiaan ole merkitystä, koska niissä määritettiin vain kiinteistön teoreettinen arvo, ei todellista markkina-arvoa.
(60)
Bavaria on sitä mieltä, että toimenpiteen ansiosta toteutunut velkojen mitätöinti on otettava huomioon. Sen mukaan tämän velkahelpotusta koskevan lain mukaisen mitätöinnin varmistaminen oli yksi tavoitteista, joihin Neuwoges toimenpiteen toteuttamisella pyrki.
(61)
Bavaria katsoo, että maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen tarkkojen ehtojen lisäksi on otettava huomioon myös Neuwogesin kertakorvaussopimuksesta saamat edut. Bavaria huomauttaa, että Neuwoges vaati kiinteistöjen nykyaikaistamisen antamista tytäryhtiönsä BRG:n tehtäväksi, ja muistuttaa, että Neuwoges saa kaikki BRG:n tuottamat voitot (mutta joutuu myös kattamaan tappiot). Näin ollen BRG:n kanssa tehdyn sopimukset tuotot, […] euroa, on katsottava Neuwogesin saamaksi eduksi.
(62)
Myynti- ja takaisinvuokrausmallin yleisestä ajatuksesta Bavaria toteaa, että Neuwogesin on luonnollisesti maksettava Bavarian alkuperäinen investointi takaisin korkoineen. Bavaria viittaa Neuwogesin sisäisen päätöksentekoprosessin pöytäkirjaan osoittaakseen, että Neuwoges oli täysin tietoinen siitä, että takaisinvuokrausmaksun tarkoituksena oli maksaa takaisin Bavarian investointi.
4.2.3 Vaihtoehdot
(63)
Mitä tulee Neuwogesin esittämiin ja taloudellisesti kannattavampina pitämiin vaihtoehtoihin, Bavaria väittää, että ne eivät joko olleet käytännössä mahdollisia tai myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä kannattavampia. Väitetystä vaihtoehdosta myydä asunnot suoraan vuokralaisille Bavaria toteaa, että on hyvin epätodennäköistä, että Neuwoges olisi pystynyt myymään nykyaikaistamattomia asuntoja. Sillä ei kuitenkaan ollut varaa rahoittaa tarvittavaa nykyaikaistamista. Bavaria huomauttaa myös, että nykyaikaistamisen rahoittamisesta lainan avulla olisi aiheutunut Neuwogesille täysin samat riskit ja kustannukset kuin Bavarian kanssa tehdystä kaupasta. Neuwogesin ei olisi myöskään kannattanut myydä nykyaikaistettuja asuntoja suoraan vuokralaisille tai kaupalliselle ostajalle, koska se olisi tällöin joutunut siirtämään huomattavan osuuden korkeammasta myyntihinnasta velkahelpotusrahastoon.
4.2.4 Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
(64)
Bavaria väittää, ettei toimenpiteeseen liity valtion varoja eikä sitä voida katsoa valtion toiminnaksi. Se huomauttaa erityisesti, että Neuwoges on tavallinen yksityisoikeuden soveltamisalaan kuuluva yhtiö, joka ei saa valtion varoja suoraan eikä välillisesti. Neubrandenburgin kaupungin edustajista pääosin koostuvan hallintoneuvoston käyttämä yleinen vaikutusvalta ei riitä osoittamaan toimenpidettä valtion toiminnaksi. Neuwogesin väite, jonka mukaan Neubrandenburgin kaupunki kehotti Neuwogesia toteuttamaan toimenpiteen poliittisista syistä, ei ole uskottava.
4.3 NEUBRANDENBURGIN KAUPUNKI
(65)
Neuwogesin omistaja Neubrandenburgin kaupunki katsoo, että kyseessä oleviin sopimuksiin liittyy valtiontukea. Kaupunki tukee Neuwogesin esittämiä huomioita, mutta esittää myös omat perustelunsa useasta näkökohdasta.
4.3.1 Etu
(66)
Neubrandenburg väittää, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on arvioitava erikseen, koska sopimuspuolet pitivät ne tarkkaan erillään sekä oikeudelliselta että taloudelliselta kannalta. Neubrandenburg viittaa Neuwogesin huomioihin kaupungin väestömäärän ennustetusta laskusta, jonka markkinatalouden toimija olisi kaupungin mukaan ottanut huomioon. Se korostaa, että markkinatalouden toimija olisi pystynyt helposti ennakoimaan korkean vajaakäyttöasteen. Lisäksi Neubrandenburg toteaa, että Bavarian tilaama nykyaikaistaminen oli niin vaatimaton, ettei se antanut aihetta odottaa korkeaa käyttöastetta ja suuria vuokrankorotuksia.
(67)
Neubrandenburg kiistää Bavarian esittämät perustelut. Se katsoo erityisesti, ettei tarjouskilpailumenettelyä voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian tarjous olisi ollut paras markkinoilla tarjolla olleista. Sen mukaan markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt Bavarian tarjousta, vaikka se olisi ollut paras tarjolla olleista. Väitettyjen vaihtoehtojen osalta Neubrandenburg yhtyy Neuwogesin esittämiin perusteluihin. Mitä tulee arviointeihin ja Bavarian väitteeseen, ettei arvioituja hintoja olisi voitu saada, Neubrandenburg toteaa, että koska enää ei ole mahdollista varmuudella selvittää, minkä hinnan Neuwoges olisi todellisuudessa voinut saada vuoden 1998 markkinoilla, arviota on pidettävä osoituksena kyseisen ajan markkinahinnasta.
4.3.2 Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
(68)
Neubrandenburgin kaupungin mukaan toimenpide katsotaan sen toiminnaksi, koska sillä oli riittävän suuri vaikutusvalta yleisesti Neuwogesin toimintaan sekä erityisesti myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen.
(69)
Neubrandenburgin kaupunki katsoo, että sillä oli ainoana osakkeenomistajana täysi valta Neuwogesissa. Neuwogesin johto oli velvollinen noudattamaan kaupungin toimintaohjeita. Lisäksi kahdeksan Neuwogesin hallintoneuvoston kymmenestä jäsenestä on kaupungin edustajia, joten kaupunki voi käyttää vaikutusvaltaa myös tätä kautta. Neubrandenburgin kaupungilla olikin alueellisen lain mukainen velvollisuus varmistaa, että sillä on asianmukainen vaikutusvalta Neuwogesiin.
(70)
Kyseisen toimenpiteen osalta Neubrandenburgin kaupunki toteaa, että sillä oli mahdollisuus käyttää vaikutusvaltaa ja se myös teki niin. Neubrandenburg on sitä mieltä, että muun muassa hallintoneuvoston pöytäkirjasta ilmenee, että kaupungin edustajat olivat toiminnassa tiiviisti mukana ja että toimenpiteen toteuttamiseen tarvittiin hallintoneuvoston päätös. Toimenpiteen ehtoihin liittyen Neubrandenburg toteaa, että kaupunki vaati paikallisten poliittisten etujen edistämistä.
(71)
Lopuksi Neubrandenburg huomauttaa, että nämä tosiasiat vahvistavat kaupungin vaikutuksen myynti- ja takaisinvuokraussopimukseen ja sen vastuun sopimuksen tekemisestä, joten toimenpide on katsottava sen toiminnaksi.
4.4 BERLIININ OSAVALTIO
(72)
Berliinin osavaltio, jolla on tiiviit yhteydet Bavariaan (19), katsoo, etteivät kyseessä olevat sopimukset sisällä minkäänlaista valtiontukea, sillä Bavarialle ei aiheutunut niistä etua.
4.4.1 Etu
(73)
Berliinin osavaltion mukaan kyseessä olevia sopimuksia on tarkasteltava yhtenä toimenpiteenä, sillä ne ovat myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toisiaan täydentäviä osia. Berliinin osavaltio väittää, että myös Neuwoges käsitteli sopimuksia kokonaisuutena.
(74)
Markkinatalouden toimijan mahdolliseen toimintaan vertaamisesta Berliinin osavaltio toteaa, että ottaen huomioon Neuwogesin taloudellisen tilanteen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) ja sen, millaiseen toimenpiteeseen se pyrki (velkahelpotusta koskevan lain ehtojen mukainen yksityistäminen velkojen mitätöimisen varmistamiseksi, nykyaikaistaminen ja asuntojen hallinnan jatkaminen sekä vuokrien säilyttäminen kohtuullisina), Bavaria tarjosi tasapainoisen ratkaisun.
(75)
Erityisesti maanvuokraus- ja myyntisopimukseen liittyen Berliinin osavaltio huomauttaa, että Neuwogesin järjestämä tarjouskilpailumenettely osoittaa, että Neuwoges piti Bavarian tarjousta parhaana kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) saatavilla olleista rahoitustarjouksista. Berliinin osavaltio katsoo myös, että velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti on otettava huomioon, koska samassa laissa säädetyn yksityistämisvelvoitteen täyttäminen oli Neuwogesin keskeinen vaikutin. Lisäksi Berliinin osavaltio korostaa, että myynti suhteellisen alhaiseen hintaan (kunnostamattomien rakennusten myynti nykyaikaistamisvelvoitteen kanssa sen sijaan että rakennukset myytäisiin vasta myyjän suorittaman nykyaikaistamisen jälkeen) toi Neuwogesille taloudellista hyötyä, koska alhaisemman hinnan vuoksi Neuwogesin piti siirtää vähemmän varoja velkahelpotusrahastoon.
(76)
Yleisen hallintasopimuksen osalta Berliinin osavaltio toteaa vertailusopimusten osoittavan, ettei takaisinvuokrausmaksun kestoaika eikä sen vuotuinen […] prosentin indeksointi ollut suinkaan epätavallista. Indeksointi on perusteltua kyseisen ajankohdan (vuosina 1997-1998) inflaatiovauhdin perusteella. Lisäksi neliömetrikohtainen vuokra oli Neubrandenburgissa sovellettavan vuokrataulukon mukainen.
4.4.2 Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
(77)
Bavarian tavoin myös Berliinin osavaltio väittää, ettei Neubrandenburgin kaupunki rahoittanut Neuwogesia. Berliinin osavaltion mukaan Neuwogesilla oli käytössään vain omasta toiminnastaan saamansa tulot, joihin paikallisilla viranomaisilla ei ollut suoraa vaikutusvaltaa.
(78)
Mitä tulee valtion toiminnaksi katsomiseen, Berliinin osavaltio ei pidä uskottavana väitettä, että Neubrandenburgin kaupunki olisi päättänyt myöntää tukea berliiniläiselle kiinteistörahastolle aiheuttaen haittaa omalle paikalliselle asuntoyhtiölleen. Lopuksi Berliinin osavaltio toteaa, ettei ole olemassa riittävää osoitusta siitä, että Neubrandenburgin kaupunki halusi sopimusten teon katsottavan omaksi toiminnakseen.
5. SYYT MUODOLLISEN TUTKINTAMENETTELYN ALOITTAMISEEN
(79)
Komissio esitti muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä alustavan kantansa useasta asiasta ja kehotti asianomaisia toimittamaan tietoja erityisesti kolmesta asiasta.
(80)
Ensinnäkin komissio hyväksyi alustavasti sen, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on arvioitava kokonaisuutena eikä erillään toisistaan, sillä ne ovat kiinteä osa kiinteistön myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä (20). Komissio totesi, että mahdollisen taloudellisen edun arviointi perustui siksi arvioon tuotoista, joita Neuwoges olisi voinut vuonna 1998 odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen tekemisestä kokonaisuutena (21).
(81)
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta komissio piti epäselvänä kahta asiaa:
-
Ensinnäkin oli selvitettävä, voidaanko velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti ottaa huomioon arvioinnissa (22).
-
Toiseksi komissio kaipasi lisätietoja vuosina 1997 ja 2007 tehtyjen arvioiden eroista, sillä sen mielestä ilman lisäselvitystä ei pystyttäisi määrittämään, kumpi arvioista, jos kumpikaan, vastasi kiinteistön todellista markkina-arvoa vuosina 1997-1998 (23).
(82)
Yleisen hallintasopimuksen osalta komissio totesi vertailusopimusten osoittavan, etteivät Neuwogesin ja Bavarian sopimat ehdot olleet mitenkään epätavalliset markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) (24). Komissio katsoi myös, että vaikka Neuwogesin järjestämä tarjouskilpailumenettely oli rajallinen, se osoittaa, että Neuwogesilla oli mahdollisuus hankkia tietoa markkinoista ja tehdä taloudellisesti järkevä päätös (25). Komissio viittasi myös siihen tosiasiaan, että sopimuksessa hyväksytty vuoden 2008 vuokrataso vastasi kyseisen alueen keskimääräistä vuokratasoa vuonna 2008 tai oli vain hieman sitä alhaisempi (26).
(83)
Vaikka kaikki nämä tekijät viittasivat siihen, että yleinen hallintasopimus oli tavallisten markkinaehtojen mukainen, komissio pyysi lisätietoja asianomaisten todellisista odotuksista vuoden 1998 kiinteistömarkkinoilla pystyäkseen arvioimaan esitetyt perustelut syvällisemmin (27).
(84)
Komissio tutki Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin ja tuli siihen tulokseen, että analyysiä ei menettelyllisten puutteiden vuoksi voitu pitää näyttönä siitä, että Bavaria olisi saanut taloudellista etua (28).
(85)
Komissio päätteli, ettei toimitettujen tietojen avulla voitu todistaa, että Bavaria olisi saanut taloudellista etua (29). Se ilmoitti kuitenkin aikomuksestaan tutkia osapuolten perustelut tarkemmin ja kehotti kaikkia asianomaisia antamaan hyödyllisiä lisätietoja (30).
6. ASIAN KÄSITTELY KANSALLISISSA TUOMIOISTUIMISSA
(86)
Rostockin alueellinen tuomioistuin antoi 28 päivänä marraskuuta 2008 tuomionsa Bavarian ja Neuwogesin välisessä ensimmäisen asteen oikeuskäsittelyssä. Bavaria oli nostanut kanteen, koska Neuwoges oli vuoden 2006 lokakuusta lähtien kieltäytynyt maksamasta yleisen hallintasopimuksen mukaista kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua väittäen, että sopimus oli sääntöjenvastaisen valtiontuen vuoksi mitätön.
(87)
Rostockin alueellinen tuomioistuin ilmoitti tuomiossaan, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta tuli tarkastella kokonaisuutena, ei erillisinä sopimuksina, sillä ne olivat osa samaa myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä (31).
(88)
Maanvuokraus- ja myyntisopimukseen liittyen Rostockin alueellinen tuomioistuin laski tonttien vuosittaisen vuokran sopimuksen ensimmäisille 30 vuodelle ja sai tulokseksi […] prosenttia vuodessa. Tuomioistuin ei pitänyt tätä kohtuuttoman alhaisena korvauksena, sillä Neuwoges sai ensimmäisten 30 vuoden vuokran etukäteen ja pystyi sijoittamaan sen. Tämä ei olisi onnistunut, jos vuokra olisi maksettu vuosittain (32).
(89)
Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen perusteella myönnetty velkojen mitätöinti oli otettava täysimääräisesti huomioon, sillä sen ansiosta velkojen mitätöinnin edellytykset täyttyivät (33). Kun velkojen mitätöinti lisätään rakennusten ostohintaan, seurauksena oleva hinta on vain 16 prosenttia alhaisempi kuin vuoden 2007 arviossa rakennuksille määritetty arvo. Hinta ei siis ole suhteeton rakennusten arvoon nähden (34). Tuomioistuin katsoi, että Neuwoges hyötyi alhaisesta myyntihinnasta, sillä alhainen hinta pienensi Bavarian kokonaisinvestointia ja sitä vastaavaa takaisinvuokrausmaksua (35). Tuomioistuimen mukaan alhaisesta myyntihinnasta oli hyötyä myös siksi, että Neuwogesin maksuvelvoite velkahelpotusrahastoon riippui myynnistä saadusta hinnasta (36).
(90)
Yleisen hallintasopimuksen osalta Rostockin alueellinen tuomioistuin oli sitä mieltä, että 30 vuoden sopimuskausi ei ollut epätavallinen kiinteistöjen vuokratoimenpiteissä (37). Lisäksi se katsoi, ettei sopimuksen mukainen alun perin […] euron neliömetrikohtainen takaisinvuokrausmaksu ollut suhteeton verrattuna vastaavien rakennusten keskimääräisiin vuokriin kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) (38). Rostockin alueellinen tuomioistuin piti myös takaisinvuokrausmaksun vuosittaista […] prosentin korotusta perusteltuna ottaen huomioon vuosien 1970-1998 keskimääräisen inflaation (3,52 prosenttia vuodessa) (39). Tuomioistuin huomautti myös, että vuokrien tosiasiallinen kehitys kyseisellä alueella sopimuksen ensimmäisten 10 vuoden aikana vastasi suunnilleen sopimuksen mukaista korotusta. Lisäksi tuomioistuin totesi, että hallinto- ja ylläpitokustannukset oli laskettu sovellettavan lainsäädännön mukaisesti eivätkä ne aiheuttaneet etua Bavarialle (40).
(91)
Mitä tulee […] prosentin vuokranmenetysriskiin, Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että jokaisessa vuokrasopimuksessa vuokraajan on hyväksyttävä se riski, ettei vuokrattua kohdetta voida käyttää suunnitellulla tavalla (41). Tuomioistuin perusteli näkökantaansa toteamalla, ettei yksikään luottolaitos ottaisi vastuuta siitä, voidaanko kiinteistöä, jota varten laina on otettu, käyttää aiotulla tavalla.
(92)
Rostockin alueellinen tuomioistuin vertasi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuvaa keskimääräistä takaisinvuokraushintaa tavallisten lainojen korkoihin. Se totesi takaisinvuokrauksen vuotuisen koron olevan keskimäärin […] prosenttia vuodessa ja katsoi, ettei sitä voitu pitää suhteettomana rakennuslainojen todennäköiseen korkokehitykseen nähden, sillä korko voi olla jopa 10 prosenttia vuodessa (42).
(93)
Lopuksi Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, ettei Bavarialle ollut annettu etua, sillä myös markkinatalouden toimija olisi tehnyt kyseessä olevat sopimukset (43).
(94)
Neuwoges valitti tuomiosta, ja oikeudenkäynti on vireillä Rostockin hovioikeudessa.
(95)
Bavaria pani vireille oikeudenkäynnin Greifswaldin hallintotuomioistuimessa saadakseen päätöksen, joka antaisi sille oikeuden tutustua kaikkiin Neuwogesin ja Neubrandenburgin kaupungin hallussa oleviin asiakirjoihin, jotka koskevat kyseessä olevia sopimuksia. Bavaria ilmoitti yrittäneensä aiemmin saada asiakirjat nähtäväkseen tiedonvapauslain mukaisella hakemuksella. Neubrandenburg kuitenkin hylkäsi hakemuksen sillä perusteella, että Bavarialla oli jo käytössään kaikki Rostockin alueellisen tuomioistuimen ja hovioikeuden oikeudenkäyntiin sekä komission menettelyyn liittyvät tarpeelliset asiakirjat (44). Asia on yhä vireillä Greifswaldin hallintotuomioistuimessa.
7. TOIMENPITEEN ARVIOINTI
7.1 SEUT-SOPIMUKSEN 107 ARTIKLAN 1 KOHDASSA TARKOITETTU TUKI
(96)
SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaan ”jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”. Toimenpide katsotaan valtiontueksi, jos seuraavat neljä edellytystä täyttyvät:
a)
Toimenpiteestä aiheutuu yritykselle valikoivaa taloudellista etua.
b)
Toimenpide katsotaan valtion toiminnaksi, ja se rahoitetaan valtion varoista.
c)
Toimenpide vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua.
d)
Toimenpide voi vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
7.1.1 Yritykselle aiheutuva valikoiva etu: yleiset periaatteet
(97)
Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan edellytykset, jotka toimenpiteen on täytettävä, jotta se voidaan katsoa SEUT-sopimuksen 107 artiklassa tarkoitetuksi tueksi, eivät täyty, jos edunsaajayritys olisi tavallisia markkinaolosuhteita vastaavissa olosuhteissa voinut saada saman edun kuin se sai valtion varojen avulla. Jotta voidaan arvioida, olisiko markkinatalouden toimija hyväksynyt saman toimenpiteen tavallisissa markkinaolosuhteissa tilanteessa, joka vastaa mahdollisimman tarkasti valtion tilannetta, huomioon tulee ottaa vain hyödyt ja velvoitteet, jotka liittyvät valtion ominaisuuteen osakkeenomistajana, ei viranomaisena (45).
(98)
Mahdollisuus verrata toimintaa markkinatalouden toimijan mahdolliseen toimintaan riippuu siitä, onko jäsenvaltio myöntänyt yritykselle taloudellisen edun taloudellisen toimijan ominaisuudessa eikä viranomaisen ominaisuudessa. Tästä seuraa, että jos jäsenvaltio vetoaa hallinnollisen menettelyn kuluessa kyseiseen arviointiperusteeseen, sen on epäselvässä tapauksessa osoitettava kiistattomasti sekä objektiivisten ja varmennettavissa olevien seikkojen perusteella, että se toteutti toimenpiteen taloudellisen toimijan ominaisuudessa. Näistä seikoista tulee ilmetä selvästi, että jäsenvaltio on ennen taloudellisen edun myöntämistä tai samanaikaisesti sen kanssa päättänyt harjoittaa yritykseen liittyvää taloudellista toimintaa täytäntöönpannun toimenpiteen muodossa. Tältä osin voidaan edellyttää muun muassa seikkoja, joista ilmenee, että päätös perustui taloudellisiin arviointeihin, jotka rinnastuvat arviointeihin, joita johdonmukaisesti toimiva yksityinen sijoittaja, jonka tilanne vastaa mahdollisimman tarkasti kyseisen valtion tilannetta, olisi laatinut ennen tällaisen sijoituksen tekemistä arvioidakseen sen tulevan tuottavuuden.
(99)
Sitä vastoin kyseisen edun myöntämisen jälkeen laaditut taloudelliset arviot, kyseisen jäsenvaltion toteuttaman sijoituksen todellisen tuottavuuden toteaminen jälkikäteen tai myöhemmät perustelut tosiasiallisesti valitusta toimintatavasta eivät riitä osoittamaan, että jäsenvaltio olisi ennen edun myöntämistä tai samanaikaisesti sen kanssa tehnyt tällaisen päätöksen markkinatalouden toimijan ominaisuudessaan (46).
(100)
Tästä seuraa, ettei osapuolten esittämiä asiakirjoja, jotka on laadittu toimenpiteen hyväksymisen jälkeen, voida ottaa tässä tapauksessa sellaisenaan huomioon arvioitaessa markkinataloustoimijaperiaatteen noudattamista.
(101)
Tästä seuraa myös, ettei velkahelpotusta koskevan lain vaikutusta Neuwogesin taloudelliseen tilanteeseen voida myöskään ottaa tässä tapauksessa huomioon arvioitaessa markkinataloustoimijaperiaatteen noudattamista. Velkahelpotusta koskevalla lailla ajettiin poliittista tavoitetta, ja vain rajallinen joukko yrityksiä (velkahelpotusta koskevan lain 2 §) oli kelpoisia saamaan sen mukaiset edut. Lakia ei olisi sovellettu markkinatalouden toimijaan, jonka tilanne vastasi mahdollisimman tarkasti Neuwogesin tilannetta.
7.1.2 Asian arvioinnin rakenne
(102)
Jotta voidaan selvittää, onko kyseessä olevista sopimuksista aiheutunut etua Bavarialle, on määritettävä, ovatko sopimukset sellaisia toimenpiteitä, jotka markkinatalouden toimija olisi toteuttanut tilanteessa, joka vastaa mahdollisimman tarkasti Neuwogesin tilannetta.
(103)
Komission arvioinnissa on kolme vaihetta. Ensimmäisessä vaiheessa arvioidaan Neuwogesille toimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset seuraukset, jotta voidaan määrittää, mitä tuottoja se saattoi odottaa toimenpiteestä (7.2 jakso). Tämän jälkeen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä verrataan muihin vaihtoehtoihin, kuten suoraan myyntiin, jotta voidaan selvittää, olisiko jokin saatavilla olleista vaihtoehdoista ollut taloudellisesti kannattavampi (7.3 jakso). Lopuksi kyseessä olevaa toimenpidettä verrataan samoihin aikoihin toteutettuihin vastaaviin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteisiin, Neuwogesin järjestämän rajallisen tarjouskilpailumenettelyn tulokset arvioidaan ja toimenpiteen ehtoja verrataan kyseisen ajankohdan (vuoden 1997 loppu ja vuoden 1998 alku) muiden rahoitustoimenpiteiden yleisiin korkoihin (7.4 jakso). Näiden kolmen arviointitason perusteella voidaan päätellä, toimiko Neuwoges markkinatalouden toimijan tavoin.
7.2 TOIMENPITEEN TALOUDELLISET VAIKUTUKSET NEUWOGESIIN
(104)
Tarkasteltavan toimenpiteen taloudellisten vaikutusten arvioinnin ensimmäisessä vaiheessa määritetään toimenpiteen luonne. Tässä tapauksessa pohditaan pääasiassa sitä, ovatko Neuwogesin ja Bavarian väliset kaksi sopimusta yhden toimenpidekokonaisuuden kaksi osaa vai onko ne arvioitava erillisinä toimenpiteinä (7.2.1 jakso). Toimenpiteestä Neuwogesille aiheutuneiden taloudellisten vaikutusten asianmukaisen arvioinnin helpottamiseksi tarkastellaan myös myynti- ja takaisinvuokrausmallin toimintaperiaatetta (7.2.2 jakso). Kun maanvuokraus- ja myyntisopimuksen (7.2.3 jakso) sekä yleisen hallintasopimuksen (7.2.4 jakso) taloudelliset vaikutukset on tutkittu huolellisesti erikseen, arvioidaan, miten tuottoisa toimenpiteen voitiin kaiken kaikkiaan odottaa olevan Neuwogesille (7.2.5 jakso).
7.2.1 Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen
(105)
On huomattava, että sekä komission menettelyn aloittamisesta antamassa päätöksessä että Rostockin alueellisen tuomioistuimen antamassa tuomiossa todetaan, että kyseessä olevia kahta sopimusta on arvioitava yhdessä (47). Muodollisessa tutkinnassa päädyttiin samaan lopputulokseen seuraavista syistä:
a)
Sopimukset ovat yhden myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toisiaan täydentävät osat. Bavarian laatimasta erityistä myynti- ja takaisinvuokrausmallia mainostavasta esitteestä kävi ilmi, että toimenpide toteutetaan kahdella sopimuksella, joista toinen koskee myyntiä ja toinen takaisinvuokrausta (48). Molempiin sopimukseen viitattiin siis alusta lähtien yhtenä toimenpidekokonaisuutena.
b)
Sopimukset tehtiin samana päivänä (21 päivänä tammikuuta 1998), ja niissä viitataan toisiinsa (49). Tämä osoittaa, että sopimukset olivat tiiviissä yhteydessä toisiinsa eikä kumpaakaan sopimusta olisi tehty ilman toista.
c)
Sopimusten ehdot liittyvät erottamattomasti toisiinsa, mikä ilmenee Bavarian alkuperäisestä hintalaskelmasta, jonka Neuwoges on toimittanut (50). Etukäteen maksetun käteismaksun suuruus riippui Neuwogesin kuukausittain maksamasta takaisinvuokrausmaksusta ja Bavarian investoinnista rakennusten nykyaikaistamiseen. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä takaisinvuokrausmaksun tarkoituksena onkin maksaa takaisin vuokralleantajan alkuperäinen investointi. Tämä tarkoittaa, että jos yleisen hallintasopimuksen ehdot olisivat olleet toisenlaiset, myös maanvuokraus- ja myyntisopimuksen luvut olisivat muuttuneet, ja päinvastoin (51).
d)
Neuwogesin hallintoneuvoston kokousten pöytäkirjoista ilmenee, että Neuwoges piti kyseistä kahta sopimusta aina yhden toimenpidekokonaisuuden osina (52). Esimerkiksi hallintoneuvoston 30 päivänä lokakuuta 1997 ja 16 päivänä joulukuuta 1997 pidettyihin kokouksiin toimitetuista huomautuksista ilmenee, että ostajan ostohinnan rahoitus perustuu takaisinvuokrausmalliin. Tämä osoittaa, että Neuwoges oli täysin tietoinen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen välisestä yhteydestä. Lisäksi Neuwogesin johto selitti 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyssä kokouksessa hallintoneuvostolle, että Bavarian kanssa neuvoteltu maksu oli hinta, joka ”paketista” voitaisiin saada, ja että ”paketti” aiheutti yhtiölle joitakin riskejä, jotka olivat kuitenkin siedettäviä. Viittaus ”pakettiin” ja siihen liittyvään riskiin kertoo siitä, että sopimukset katsottiin yhdeksi toimenpidekokonaisuudeksi.
(106)
Neuwogesin perustelut, jotka liittyvät siihen, että vain toinen sopimuksista on vahvistettu notaarilla, eivät ole vakuuttavia. Neuwogesin tärkein perustelu on, että vain toisen sopimuksen vahvistuttaminen notaarilla kertoo osapuolten aikomuksesta tehdä kaksi erillistä, toisistaan riippumatonta sopimusta. Komissio huomauttaa, että koska valtio toteuttaa toimia eri muodoissa ja niitä on arvioitava suhteessa niiden vaikutuksiin, on otettava huomioon, että valtion toimien useat peräkkäiset toimenpiteet on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohtaa sovellettaessa katsottava yhdeksi toimeksi. Näin saattaisi olla erityisesti tapauksessa, jossa peräkkäiset toimet liittyvät toisiinsa niin tiiviisti, erityisesti ottaen huomioon niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet toimien toteuttamisen aikaan, että ne ovat erottamattomasti sidoksissa toisiinsa (53). Yksittäisen toimenpiteen käsite onkin EU:n valtiontukilainsäädännön yhteydessä laajempi kuin Saksan sopimusoikeuden yhteydessä. Johdanto-osan 105 kappaleessa esitetyt seikat osoittavat, että kyseessä olevat sopimukset on niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet niiden tekemisen aikaan huomioon ottaen katsottava yhdeksi toimenpiteeksi EU:n valtiontukilainsäädännön mukaan.
7.2.2 Taustaa: miten myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide toimii
(107)
Bavarian ja Neuwogesin välinen toimenpide perustuu Bavarian kiinteistöjen takaisinvuokrausmalliin (Leasingmodell Immobilien). Mallin perusajatuksena on, että ostaja (Bavaria) rahoittaa alkuperäisen investointinsa vuokraamalla ostamansa rakennuksen takaisin myyjälle (Neuwoges). Takaisinvuokrausmallissa käytetään investoinnin määrän ja sitä vastaavien takaisinvuokrausmaksujen määrittämiseen yksinkertaista kaavaa, jossa investointi saadaan jakamalla nimellinen vuotuinen takaisinvuokrausmaksu takaisinvuokraushinnalla (ilmaistaan prosentteina):
Takaisinvuokraushinta puolestaan lasketaan sopimuksen keston, takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja rakennusten jäännösarvon perusteella:
Takaisinvuokraushinta (%)
Kesto: 25 vuotta
Jäännös-arvo (%)
Indeksointi
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Kesto: 30 vuotta
Jäännös-arvo (%)
Indeksointi
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Näin ollen on selvää, että investointi riippuu takaisinvuokraushinnasta ja kuukausittaisesta takaisinvuokrausmaksusta ja päinvastoin. Kun toimenpiteen osapuolet ovat määrittäneet perusarvot (keston, vuotuisen indeksoinnin, jäännösarvon) sekä kokonaisinvestoinnin tai suunnitellun kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun, puuttuvat arvot voidaan laskea. Kaavan mukaan lyhyempi kesto, alhaisempi jäännösarvo, alhaisempi indeksointi tai alhaisempi nimellinen kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu johtaa alhaisempaan kokonaisinvestointiin.
(109)
Kun kokonaisinvestointi on määritetty, siitä vähennetään nykyaikaistamisen kustannukset, verot ja muut mahdolliset kulut. Jäljelle jäävä summa on ostohinta. Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ostohinnassa (etukäteen maksetussa käteismaksussa) ei erotella toisistaan rakennusten ostamisesta maksettua hintaa ja tonttien vuokraa.
Bavarian ja Neuwogesin välisen toimenpiteen laskelma
Kokonaisinvestointi
[…] euroa
Nykyaikaistaminen
[…] euroa
Verot ja maksut
[…] euroa
Yksityistämiskorvaus
[…] euroa
Ostohinta
[…] euroa
(110)
Tarkasteltava myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide koostuu kahdesta osasta: maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta sekä yleisestä hallintasopimuksesta, jotka puolestaan liittyvät kertakorvaussopimukseen. Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen, yleisen hallintasopimuksen ja kertakorvaussopimuksen taloudelliset vaikutukset Neuwogesiin on arvioitava tämän valossa.
7.2.3 Maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta Neuwogesille todennäköisesti aiheutuvat taloudelliset vaikutukset
(111)
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen keskeiset osat ovat rakennusten myyminen sekä niiden tonttien vuokraaminen 75 vuodeksi. Bavaria sitoutui maksamaan Neuwogesille yhteensä […] euroa, josta […] euroa kattoi tontin pääomitetun vuokran 31 päivään joulukuuta 2028 asti ja […] euroa rakennusten ostohinnan (54). Lisäksi Bavaria maksaa 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden tai […] euroa vuodessa (55). Vuodesta 2039 aina maanvuokraus- ja myyntisopimuksen päättymisvuoden 2073 loppuun asti vuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia (56).
(112)
Rakennusten ostamisen ja niiden tonttien vuokraamisen lisäksi Bavaria otti vastaan velvoitteen nykyaikaistaa rakennukset ja suostui tekemään rakennustöistä sopimuksen Neuwogesin tytäryhtiön BRG:n kanssa.
(113)
Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksaman ostohinnan määrittämistä varten osapuolet sopivat, että kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu on […] euroa neliömetriä kohden, vuosittainen indeksointi on […] prosenttia, rakennusten jäännösarvo on […] prosenttia (jonka Neuwoges maksaa 75-vuotisen maanvuokraussopimuksen päätyttyä ja joka perustuu asiantuntijan senaikaiseen arvioon) ja takaisinvuokraus kestää 30 vuotta (57). Näihin lukuihin perustuva kokonaisinvestointi oli […] euroa (58). Kun tästä vähennettiin […] euron nykyaikaistamiskustannukset, […] euron yksityistämiskustannukset sekä […] euron verot ja maksut, myyntihinnaksi tuli […] euroa (59).
(114)
Tämä lopullinen hinta jaettiin lopuksi rakennusten hinnaksi ([…] prosenttia = […] euroa) ja tonttien pääomitetuksi vuokraksi ([…] prosenttia = […] euroa) (60). Tonteille ja rakennuksille kohdistettuja summia ei laskettu erikseen, vaan ne määritettiin osuuksina kokonaishinnasta.
(115)
Ensimmäiset Neuwogesin toimenpiteestä saamat edut olivatkin […] euron suuruinen käteismaksu ja tonttien vuokratulot, joita Bavaria alkaa maksaa 30 vuoden päästä.
7.2.3.1 Muut tekijät
Yksityistämiskorvaus
(116)
Tässä vaiheessa on huomattava, että Bavarian Neuwogesille yksityistämiskorvauksena maksamat […] euron käteismaksut on otettava huomioon.
(117)
Bavarian piti rakennusten ostajana ja maan vuokralleottajana pyrkiä kyseessä olevissa sopimuksissa selvästi määrätyllä tavalla myymään osa asunnoista vuokralaisille. Tämä ehto sisältyi sopimukseen, jotta myynti voitiin katsoa velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi. Lain mukaan kaupallisen ostajan on pyrittävä myymään mahdollisimman suuri osa, vähintään kolmannes, toimenpiteellä hankituista asunnoista vuokralaisille (61). Tähän velvollisuuteen liittyi toimia, joilla vuokralaisille ilmoitettiin heidän mahdollisuuksistaan ja joilla selvitettiin vuokralaisten kiinnostusta asuntojen ostamiseen. Toimien toteuttamisvelvoite siirrettiin maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (V osan 1-3 kohdat) takaisin Neuwogesille, jonka sovittiin saavan tästä korvaukseksi […] euroa neliömetriä kohden. Näin yksityistämistoimien kokonaiskorvaukseksi tuli […] euroa.
(118)
Neuwogesin ei ollut alun perin tarkoitus saada korvausta yksityistämistoimista. Myöhemmin yksityistämistoimista erillisenä korvauksena maksettu summa olikin osa alkuperäistä myyntihintaa (62). Bavarian ei ollut järkevää maksaa Neuwogesille korvausta sellaisten toimien toteuttamisesta, joista ei ollut Bavarialle taloudellista etua. Velkahelpotusta koskevan lain mukaisesta velkahelpotuksesta, jota varten yksityistämistoimia tarvittiin, oli taloudellista etua vain Neuwogesille.
(119)
Yksityistämistoimien korvaus vähennettiin kuitenkin myöhemmin myyntihinnasta ja maksettiin erikseen luultavaksi siksi, että jos se olisi jätetty osaksi myyntihintaa, se olisi pitänyt siirtää velkahelpotusrahastoon. Bavarian Neuwogesille maksama myyntihinta pieneni vastaavalla summalla. Bavarian kannalta muutoksella ei ollut taloudellista merkitystä. Neuwoges sai Bavarialta aivan yhtä suuren summan kuin se olisi saanut myös ilman erillistä yksityistämiskorvausta. Neuwoges itse sisällytti yksityistämismaksut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saataviin tuloihin (63).
(120)
Maksujen käsittely erillisenä korvauksena myyntihinnan osan sijaan oli tärkeää Neuwogesille vain velkahelpotusta koskevan lain vuoksi. Kuten edellä mainittiin (johdanto-osan 101 kappale), markkinatalouden toimija ei olisi ottanut velkahelpotusta koskevaa lakia huomioon. Sillä, että Neuwoges toteutti yksityistämistoimet ja käytti niihin varoja, ei ole merkitystä tässä yhteydessä. Markkinatalouden toimija ei perustaisi toimintaansa velkahelpotusta koskevaan lakiin eikä olisi siksi ryhtynyt yksityistämistoimiin. Siksi toimia ei voitu ottaa huomioon markkinatalouden toimijaa koskevaa arviointiperustetta sovellettaessa.
(121)
Näin ollen Bavarian Neuwogesille yksityistämistoimista maksama korvaus on katsottava merkittäväksi eduksi Neuwogesille ja lisättävä myyntihintaan, jotta pystytään määrittämään Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset kokonaisvaikutukset.
Nykyaikaistaminen
(122)
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen yhteydessä toteutetulla nykyaikaistamisella oli taloudellisia vaikutuksia Neuwogesiin. On huomattava, että nykyaikaistamiskustannukset liittyivät suoraan Bavarian maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti Neuwogesille maksamaan maksuun. Tämä maksu saatiin vähentämällä kokonaisinvestoinnista kustannuksia, nykyaikaistamiskustannukset mukaan luettuina (katso edellä oleva johdanto-osan 109 kappale). Siis mitä korkeammat nykyaikaistamiskustannukset, sitä alhaisempi ostohinta. Tästä syystä toimenpiteen vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa vuokratasot ja indeksointi olivat alhaisemmat ja siten myös takaisinvuokrausmaksut huomattavasti alhaisemmat, ostohinta oli edelleen todellisen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen hintaa korkeampi pääosin siksi, että vaihtoehtoisessa laskelmassa nykyaikaistamiskustannukset olivat paljon alhaisemmat kuin ne, joista Bavaria ja BRG sopivat (64).
(123)
Tämän perusteella on todettava, että Bavarian Neuwogesin kokonaan omistamalle tytäryhtiölle BRG:lle kertakorvaussopimuksen mukaisesti maksama nykyaikaistamisen kertakorvaus oli paljon korkeampi kuin Neuwogesin alun perin arvioimat nykyaikaistamiskustannukset (65). Neuwogesin alkuperäisessä arviossa kokonaiskustannukset olivat […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden, mutta Bavaria ja Neuwogesin tytäryhtiö BRG sopivat lopulta nykyaikaistamisen kertakorvaukseksi […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden. Sovittu korvaus ylitti siis alun perin arvioidut kustannukset […] eurolla eli […] prosentilla. Huomattavasti korkeampi kertakorvaus pienensi Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksamaa summaa merkittävästi.
(124)
Alun perin arvioitujen kustannusten ja sovitun kertakorvauksen väliselle erolle ei annettu minkäänlaista selitystä. Tämä on erityisen yllättävää siksi, että Neuwoges piti alun alkaen keskimäärin […] euroa neliömetriltä olevia arvioituja nykyaikaistamiskustannuksia ”tavallisina” kustannuksina[] (66). Neuwogesin toimittamassa tutkimuksessa Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, jäljempänä ’Pestel-tutkimus’, arvioitiin nykyaikaistamisen kustannukset BRG:n arviota vastaaviksi eli […] eurosta […] euroon neliömetriä kohden (67). Koska Neuwogesilla oli rakennusten omistajana ja hallinnoijana tarkkaa tietoa niiden nykyaikaistamistarpeista, on vaikea ymmärtää, miksi se olisi alun perin arvioinut ne niin väärin.
(125)
Nykyaikaistamiskustannukset on otettava huomioon maanvuokraus- ja myyntisopimuksen taloudellisia vaikutuksia määritettäessä. On selvää, että sillä, mitä Neuwogesin tytäryhtiö veloitti nykyaikaistamisesta, ei ollut Bavarialle merkitystä, koska nykyaikaistamisen kaikki lisäkustannukset vähennettiin suoraan ostohinnasta. Neuwogesille puolestaan oli ilmeistä taloudellista hyötyä siitä, että Bavaria teetti nykyaikaistamistyöt BRG:llä ja osa myyntihinnasta siirrettiin nykyaikaistamiskustannuksiin. Neuwoges hyötyi viimeksi mainitusta siksi, että sen tytäryhtiön toteuttamasta nykyaikaistamisesta saatuja tuottoja ei tarvinnut siirtää velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velkahelpotusrahastoon. BRG (ja siten Neuwoges) ansaitsi oman arvionsa mukaan Bavarialle toteuttamistaan nykyaikaistamistöistä […] euron tuotot (68). Nämä tuotot ovat suoraa etua Neuwogesille, ja ne on otettava huomioon. Neuwogesin johtokin painotti myyntihintaa perustellessaan sitä, että BRG sai sopimuksen nykyaikaistamistöiden toteuttamisesta (69).
Maanvuokra
(126)
Siirryttäessä käsittelemään maanvuokraa on tärkeää nostaa esiin Neuwogesin huomio, jonka mukaan Bavarian ei tosiasiassa tarvinnut maksaa vuokraa ensimmäisiltä 30 vuodelta, koska tontin pääomitettu vuokra sisältyi myyntihintaan. Sillä, maksetaanko maanvuokra vuoksittain vai etukäteen pääomitettuna vuokrana, ei kuitenkaan ole varsinaista merkitystä tämän arvion kannalta. Mikään ei osoita, että järjestely olisi ollut järjetön. Järjestely kertoo vain Neuwogesin halusta saada käteismaksu etukäteen.
(127)
Ei pidä myöskään unohtaa, että Bavaria on velvollinen maksamaan maanvuokraa vielä yleisen hallintasopimuksen päättymisen jälkeen. Bavarian on 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen maksettava kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden. Tämän jälkeen sopimukseen loppuun asti maanvuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia. Jos oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, ettei elinkustannusindeksi muutu, näiden tulevien maksujen nimellisarvo on […] euroa. Kokonaisarviossa maksujen vuoden 1998 diskontattu arvo on myös otettava huomioon osana Neuwogesin saamaa etua.
7.2.3.2 Päätelmät
(128)
Edellä esitetyn arvioinnin tarkoituksena oli selvittää mahdollisimman tarkkaan, mitä taloudellisia vaikutuksia maanvuokraus- ja myyntisopimuksella oli Neuwogesille. Arviointi johti päätelmään, että Neuwoges on saanut seuraavat edut:
a)
Bavarian maksama käteishinta ([…] euroa);
b)
yksityistämistoimista maksettu korvaus ([…] euroa);
c)
nykyaikaistamisesta saatu tuotto ([…] euroa);
d)
vuoden 2029 jälkeisen maanvuokran jälleenostoarvo ([…] euroa diskonttauksen jälkeen).
7.2.4 Yleisestä hallintasopimuksesta Neuwogesille todennäköisesti aiheutuvat taloudelliset vaikutukset
(129)
Neuwoges on yleisen hallintasopimuksen mukaan velvollinen hallinnoimaan kyseessä olevia rakennuksia. Vastineeksi oikeudesta pitää asuntojen ja liiketilan vuokraamisesta kertyvät tulot Neuwogesin on maksettava niiden omistajalle (Bavarialle) kiinteä kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu, joka on […] euroa nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa (yleisen hallintasopimuksen 3 §). Sopimus on voimassa 30 vuotta nykyaikaistamistöiden päättymisestä lähtien (2 §:n 1 momentti). Kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun indeksointikorotus on […] prosenttia vuodessa (4 §:n 2 momentti). Seuraavan arvioinnin tarkoituksena on selvittää, mitä taloudellisia vaikutuksia yleisellä hallintasopimuksella on Neuwogesille.
7.2.4.1 Taustaa (laskelmat)
(130)
Kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu lasketaan kertomalla todennäköinen nettovuokra neliömetriä ja kuukautta kohti - josta vähennetään hallinto- ja ylläpitokustannukset sekä vuokratappioriskin huomioiminen - saatavilla olevien neliömetrien määrällä (70). Perusoletukset ovat siis todennäköinen nettovuokra neliömetriä ja kuukautta kohti sekä todennäköiset kustannukset. Yleisessä hallintasopimuksessa osapuolet olettivat nettovuokratasoksi […] euroa neliömetriä kohti nykyaikaistamisen jälkeen ja kustannuksiksi […] euroa neliömetriä kohti, mistä saadaan kuukausittaiseksi takaisinvuokrausmaksuksi […] euroa neliömetriä kohti (71).
(131)
Vahvistaessaan yleiseen hallintasopimukseen lopulta sisällytetyt erityisparametrit Neuwogesilla oli valinnanvara (72). Vahvistamalla eritasoisen vuokran tai laajemman indeksoinnin se voisi määrittää täsmällisesti kuukausittaiset maksut sopimuksen keston ajan sekä kaupasta saamansa hinnan (73). Suuremman tai pienemmän riskin otto oli siis suoraan yhteydessä tietyn takaisinvuokrausmaksun vahvistamiseen (esim. eri vuokratasot, indeksointi ja kustannukset) sekä myyntihinnan muodossa saatuun pääomaan. Esimerkiksi Bavarian toimittamassa vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa oletuksena käytettiin 2,0 prosentin indeksointia, […] euron vuokraa ja […] euron takaisinvuokraa, kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu olisi noussut […] euron sijasta […] euroon (74). Myös myyntihinta olisi tietysti ollut pienempi.
7.2.4.2 Taloudellisten vaikutusten arviointi
Yleisiä näkökohtia
(132)
Määritettäessä yleisen hallintasopimuksen taloudellisia vaikutuksia Neuwogesiin on otettava huomioon kaksi näkökohtaa. Ensinnäkin takaisinvuokrausmaksu lasketaan neliömetrien perusteella. Koska Bavaria myi useita asuntoja sopimuksen tekemisen jälkeen, kyseinen määrä on muuttunut alkuperäisestä […] neliömetristä […] neliömetriin vuonna 1999, […] neliömetriin vuonna 2000 ja […] neliömetriin vuonna 2001. Vuoden 2001 jälkeen määrä on pysynyt samana, […] neliömetriä. Huomautuksissaan Neuwoges on käyttänyt progressiivisesti pienenevää neliömetrimäärää ennakoitujen rahoitusvirtojen laskemiseen. Koska ainoastaan ennakkoarvioinnilla on merkitystä, Neuwogesin ei olisi pitänyt vähentää laskelmien perustana olevasta kokonaisneliömetrimäärästä myöhemmin myytyjä määriä vaan määrä, jonka se vuonna 1998 oletti tulevan myydyksi tämän jälkeen. Seuraavassa esitettävä analyysi ei näin ollen perustu Neuwogesin huomautuksissaan käyttämiin lukuihin vaan lukuihin, jotka Neuwoges sisällytti alkuperäiseen tuottoarvioonsa, jossa oletettiin määrän vähenevän progressiivisesti […] neliömetristä […] neliömetriin vuoteen 2003 mennessä. Sopimuksen Neuwogesiin kohdistuvien toimenpiteen toteuttamisen jälkeen odotettavissa olevien taloudellisten vaikutusten määrittämiseksi tulevat tulot ja kustannukset on diskontattava, mikä edellyttää diskonttokoron vahvistamista. Alkuperäisen kirjeen ja Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin mukaisesti komissio katsoi diskonttokoron olevan 5 prosenttia vuodessa (75).
Neuwogesin kassavirta-analyysien luotettavuus
(133)
Ennen kuin edetään yleisen hallintasopimuksen riippumattoman taloudellisen analyysin esittämiseen, on kommentoitava Neuwogesin toimittamia jälkikäteen tehtyjä kassavirta-analyysejä, joiden oletetaan kuvaavan kassavirtaa, jota varovainen markkinatalouden toimija olisi etukäteen odottanut yleisen hallintasopimuksen tuottavan. Neuwoges väittää, että realististen ennakko-odotusten mukaan - jotka Neuwogesin mukaan olivat vuokran […] prosentin vuotuinen nousu, kustannusten […] prosentin vuotuinen indeksointi ja […] prosentin vajaakäyttöaste - yleisen hallintasopimuksen olisi etukäteen odotettu tuottavan nimellisesti […] euron ja diskontattuna […] euron negatiivisen kassavirran (76). Neuwoges väittää myös, että vain tekemällä epärealistisia ennakkopäätelmiä - […] euron vuokrannousu vuosittain, […] prosentin vajaakäyttöaste ja vakaat kustannukset - hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan nimellisen […] euron ja diskontatun […] euron positiivisen arvon (77). Tämän perusteella Neuwoges väittää jo etukäteen olleen selvää, että vuokraa olisi pitänyt korottaa […] prosenttia joka vuosi pelkästään takaisinvuokrausmaksujen kattamiseksi, jolloin liikkumavaraa ei olisi jäänyt kustannusten nousulle.
(134)
Tämän osalta on todettava, että Neuwogesin olettamuksessa käyttämät kustannustasot eivät vakuuta (ja kaikissa Neuwogesin toimittamissa analyyseissa sovellettiin alun perin samoja kustannustasoja). Lopullisen yleisen hallintasopimuksen perustana olleissa laskelmissa oletetaan kokonaiskustannusten (hallinto, ylläpito, vuokratappioriski) olevan yhteensä noin […] prosenttia vuokrasta. Neuwogesin kassavirta-analyysissä puolestaan oletetaan kustannustason olevan alussa (nykyaikaistamisen jälkeen) ainakin […] prosenttia (vuokranmenetysriski […] prosenttia, hallinto ja ylläpito […] prosenttia). Vaikka sivuutettaisiin yllättävä vuokranmenetysriskin nousu ([…] prosentista […] prosenttiin), muut kustannukset nousevat […] prosentista […] prosenttiin vuokrasta. Neuwogesin huomautuksissa ei esitetä riittävää selitystä sille, miksi korotus olisi välttämätön. Sitä vastoin Neuwoges toteaa, että […] prosentin taso ([…] euroa neliömetriltä) oli järkeenkäypä välittömästi nykyaikaistamista seuraavan ajanjakson aikana, mutta sen jälkeen sitä olisi korotettava […] prosenttia vuosittain (78). Myös Neuwogesin ennen kauppaa tilaamassa arviossa kokonaiskustannusten (käsittäen myös vuokranmenetysriskin (79)) arvioitiin olevan […] prosentista […] prosenttiin (vuoden 1997 arvio). Koska arviossa ei täsmennetä vuokranmenetyksen prosentuaalista osuutta, on mahdotonta määrittää, miten muita kustannuksia koskevat perusolettamukset poikkeavat Neuwogesin olettamuksesta. Joka tapauksessa, vaikka oletettaisiin, että vuoden 1997 arvio perustuu […] prosentin vuokranmenetysriskiin, muut Neuwogesin olettamat kustannukset ovat korkeampia. Näin ollen Neuwogesin kassavirta-analyysiä ei voida hyväksyä ja sitä on oikaistava alkuperäisen […] prosentin kustannustason perusteella vuokranmenetysriski pois lukien (80).
(135)
Tämän vuoksi on myös todettava, että Neuwogesin huomautus, jonka mukaan vuokria on korotettava […] prosenttia pelkästään takaisinvuokrausmaksun kattamiseksi, on harhaanjohtava. Koska takaisinvuokrausmaksu lasketaan prosentuaalisena osuutena alkuperäisestä kokonaisvuokrasta (tässä […] prosenttia), […] prosentin vuokrankorotus mahdollistaisi sekä takaisinvuokrausmaksun korotuksen että kustannusten […] prosentin nousun kattamisen. Kun kustannukset ovat vakaat, jo pienempi vuokrankorotus riittäisi tasapainottamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen. Itse asiassa jos oletetaan, että vuokranmenetysriski on […] prosenttia ja kustannukset pysyvät muutoin vakaina, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus riittäisi kattamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen. Tämän ylittävällä korotuksella Neuwoges voisi kattaa nousevia kustannuksia tai saada tuottoa.
Taloudellisten vaikutusten arviointi
(136)
Tehdessään sopimuksen Neuwoges toteutti itse muodollisen kassavirta-analyysin (81). Analyysissä se oletti, että sen omat kustannukset (hallinto, ylläpito) nousisivat […] prosenttia vuodessa, että se voisi korottaa vuokraa […] prosenttia kolmen vuoden välein, että se pystyisi pitämään vajaakäyttöasteen […] prosentissa ja että […] prosenttia asunnoista myytäisiin vuokralaisille. Neuwoges odotti tämän perusteella hallintasopimuksen tuottavan 30-vuotisen kestonsa aikana nimellisen […] euron kassavirran.
(137)
Muodollisessa tutkintamenettelyssä ei ilmennyt syytä uskoa, että laskelmat olisi tehty liian optimistisiksi tiedettyjen odotusten perusteella. Ei ole esitetty näyttöä siitä, että nämä luvut Neuwogesin hallintoneuvostolle esittäneet Neuwogesin edustajat olisivat tienneet lukujen olevan virheellisiä. Itse asiassa vaikuttaa siltä, että Neuwoges ei väitä johtajiensa tietoisesti pyrkineen epäedullisiin toimenpiteisiin poliittisista syistä, vaan pikemminkin, että taloudellisista vaikutuksista tehtiin virhearviointi (jonka Neuwogesin huomautuksen mukaan markkinatalouden toimija olisi välttänyt) (82).
(138)
On kuitenkin selvitettävä, ovatko nämä odotukset sellaisia, että markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt päätöstään niiden perusteella. Tässä yhteydessä on pantava merkille, että Neuwogesin väitteen mukaan markkinatalouden toimija olisi odottanut pelkästään […] prosentin vuotuista vuokrankorotusta, […] prosentin vuokranmenetysriskiä sekä […] prosentin korotusta hallinto- ja ylläpitokustannuksissa (83). Näiden olettamusten perusteella Neuwoges väittää, että kokonaiskassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa - ja diskonttauksen jälkeen […] euroa -, ja että merkittävin vaikutus on vuokranmenetyksen yli seitsenkertaisella kasvulla.
7.2.4.3 Markkinaodotukset
(139)
Ensimmäiseksi viitataan asiakirjoihin, joista saadaan tietoa toimenpiteen molempien osapuolten tosiasiallisista odotuksista. Ensinnäkin Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirjasta käy ilmi, että Neuwogesin johtajat katsoivat toimenpiteeseen liittyvien riskien olleen siedettävät (84). Lisäksi pöytäkirjan perusteella on selvää, että Neuwoges toimi sellaisten laskelmien perusteella, joissa oletettiin vuokran nousevan […] prosenttia kolmen vuoden välein, kustannusten nousevan […] prosenttia (ilman vuokranmenetysriskiä) ja vuokranmenetysriskin nousevan […] prosenttia (85).
(140)
Neuwoges konsultoi tilintarkastajaa, Nordrevisionia, ennen sopimusten allekirjoittamista, ja tämä arvioi […] prosentin vuokrakorotuksen vastaavan yleistä inflaatiovauhtia, mutta että sitä ei todennäköisesti saavutettaisi (86). Nordrevision katsoi myös, että vaikka alustavat kustannukset olivat kohtuullisia, kun oletettiin, ettei vajaakäyttöä olisi (laskelmat perustuivat […] prosentin kustannusarvioon vuokrasta), nämä kustannukset oli indeksoitava samalla tavalla kuin takaisinvuokrausmaksu (87).
(141)
Bavaria puolestaan oletti, että jos Neubrandenburgin väestömäärä pysyisi vakaana (erilaisten suurten palveluntarjoajien sijoittauduttua sinne) (88) ja koska rakennusten sijainti oli hyvä, voitiin odottaa hyvin vähäistä vajaakäyttöastetta (89). Lisäksi se oletti, että takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin mukaiset vuokrankorotukset olisivat toteutettavissa (90).
(142)
Lopuksi on korostettava, että Neuwogesin ennen kauppaa tilaama kiinteistön arviointi sisältää tietoa odotetusta kehityksestä. Kyseisessä vuoden 1997 arvioinnissa kustannustasoksi arvioitiin […]-[…] prosenttia, mutta siinä ei täsmennetty vuokranmenetysriskin prosentuaalista arviota (91).
7.2.4.4 Arviointi
Hallintokustannukset
(143)
Ensinnäkin hallinto- ja ylläpitokustannusodotukset vaikuttavat kohtuullisilta sekä alkuperäisellä tasollaan ([…] euroa neliömetriä kohti tai […] prosenttia vuokrasta) että odotettujen korotusten osalta ([…] prosenttia vuosittain). Alkuperäisen kustannustason osalta tämä päätelmä perustuu Neuwogesin omaan lausuntoon, jonka mukaan ainakin välittömästi nykyaikaistamista seuranneen ajanjakson aikana kustannustaso oli asetettu riittävän korkeaksi. Toiseksi Pestelin tutkimuksessa todetaan, että vuonna 1997 hallinto- ja ylläpitokustannukset olisivat keskimäärin […] euroa neliömetriä kohti, mikä on […] euroa vähemmän kuin samoja kustannuksia myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä koskevassa määräyksessä (92). Myös asiantuntija-arviossa kustannusten arvioitiin olevan tällä tasolla. Vaikka kustannusten voitiin todella odottaa nousevan, vaikuttaa siltä, että […] prosentin vuotuista korotusta koskeva olettamus oli kohtuullinen, vaikkakin varovainen. Nordrevision oli ehdottanut, että hallintokustannusten indeksointi pidettäisiin yhdenmukaisena takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin kanssa, toisin sanoen että vuotuiseksi korotukseksi arvioitaisiin […] prosenttia, mikä on vähemmän kuin mitä Neuwoges tosiasiassa oletti. Neuwoges itse on nyt sitä mieltä, että kohtuudella olisi voitu odottaa […] prosentin indeksointia, mikä osoittaa, että vuotuinen […] prosenttia ei todellakaan ollut kohtuuttoman pieni.
Vuokranmenetysriski
(144)
Vuokranmenetysriskin osalta ei ollut kohtuutonta odottaa yleistä […] prosentin vuokranmenetystasoa. Ensin on todettava, että Nordrevision ei kyseenalaistanut tätä tasoa arvioidessaan sopimuksia, vaikka ilmaisikin huolensa yleisestä taloustilanteesta sekä Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoista (93). Toiseksi, vaikka vuoden 1997 arviossa ei täsmennetä oletettua vuokranmenetysriskiä, siinä ei myöskään ilmeisesti oleteta merkittävästi suurempia vuokranmenetysriskejä (94).
(145)
Bavarian sisäisistä päätöksentekoa koskevista asiakirjoista ilmenee Bavarian olettaneen, että suurten palveluntarjoajien sijoittautuessa Neubrandenburgiin kaupungin väkiluku todennäköisesti pysyisi vakaana ja että lähes kaikki asunnot saataisiin vuokralle nykyaikaistamisen jälkeen. Neuwogesin mukaan Neubrandenburgin kaupunki ja Mecklenburg-Vorpommernin osavaltio olettivat vuosina 1997 ja 1998 väkiluvun pysyvän vakaana ja tulojen kehittyvän vakaasti.
(146)
Lopuksi, ei voida sivuuttaa myöskään sitä, että Neuwogesin johto, joka johti yli 30 prosenttia Neubrandenburgin asunnoista omistavaa yritystä ja joka näin ollen tunsi läheisesti paikalliset kiinteistömarkkinat, katsoi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyvät riskit siedettäviksi ja perusti omat ennusteensa […] prosentin vuokranmenetysriskiin. Ei ole selvää, miksi paikallisten kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat olisivat perustaneet laskemansa tähän olettamukseen, jos se olisi ollut kohtuuttoman alhainen, kuten Neuwoges nyt väittää.
(147)
Samalla on otettava huomioon Neuwogesin toimittamat asiakirjat ja tarkasteltava sitä, olisiko merkityksellisillä kiinteistömarkkinoilla (elementtirakenteiset asuinkerrostalot Itä-Saksassa) toimiva varovainen toimija odottanut suurempaa vajaakäyttöastetta, koska asiakirjat ovat peräisin ajalta ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteutusta. Toimitetuista tutkimuksista vain Pestelin tutkimus on ajalta ennen kyseisten sopimusten tekemistä. Tässä yhteydessä on kuitenkin todettava, että Pestelin tutkimus koskee koko Itä-Saksaa eikä siinä oteta huomioon Neubrandenburgin erityisiä paikallisia oloja - seikka, joka vähentää todistusvoimaa tässä yhteydessä. Vaikka tutkimuksessa tuodaan esiin joitakin Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden yleisiä ongelmia, tutkimus ei itsessään riitä osoittamaan, että markkinatalouden toimija ei olisi perustanut investointipäätöstään […] prosentin oletettuun vuokranmenetysriskiin.
Vuokrat
(148)
Vuokrien osalta on ensin todettava, että Neuwoges ei ole väittänyt, että nykyaikaistamisen jälkeinen oletettu vuokrataso olisi arvioitu liian korkeaksi. Sen sijaan se väittää, että vuokria ei ole voitu korottaa niin paljon kuin odotettiin. Koska Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että […] euron keskimääräinen neliömetrivuokra, johon hallintasopimus perustuu, oli sovellettavan vuokrataulukon mukainen (95), voidaan todeta, että alkuperäinen vuokrataso vahvistettiin realistiselle tasolle.
(149)
Hyväksytyn takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin osalta ei ole suoraa näyttöä siitä, minkälaista keskimääräistä vuokrankorotusta yleisesti odotettiin vuonna 1998. Nordrevision huomautti ainoastaan, että alun perin vahvistettu […] prosenttia vuodessa vastasi yleistä inflaatiovauhtia, mutta sitä ei todennäköisesti saavutettaisi Neubrandenburgissa (96). Koska Neuwoges lopulta suostui vain […] prosentin indeksointiin ja odotti voivansa toteuttaa […] prosentin vuokrankorotuksen joka kolmas vuosi (tai […] prosentin korotuksen vuosittain), vaikuttaa siltä, että se otti varoituksen huomioon. Arvonmäärityksessä ei nimenomaisesti ilmaistu odotuksia tulevista vuokrankorotuksista. On kuitenkin todettava, että koska arvonmäärityksessä ei esitetty nimenomaisia olettamuksia inflaatiosta ja vuokrakehityksestä, taustaolettamuksena oli, että vuokrankorotus ja yleinen inflaatio (joka aiempina vuosikymmeninä oli ollut noin 3,5 prosenttia) vastaisivat toisiaan (97). Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että indeksointi oli perusteltua, koska keskimääräinen vuotuinen inflaatiovauhti oli 3,52 prosenttia sopimuksen tekoa edeltäneiltä 28 vuodelta (98). Lisäksi tuomioistuin huomautti, että vuokrien kehitystä oli luonnollisesti vaikea ennustaa 30 vuoden ajanjaksolle, mutta se ei havainnut selkeää epäsuhtaa takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja odotettavissa olevan vuokrankehityksen välillä.
(150)
Neuwogesin toimittamassa Pestelin tutkimuksessa ei esitetä tietoja siitä, mitä Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden toimijat tosiasiallisesti odottivat, eikä se sisällä erityisesti Neubrandenburgia koskevia tietoja. Siinä kuitenkin viitataan Itä-Saksan markkinoiden potentiaalisesti vaikeaan tilanteeseen. Nykyisen näytön perusteella ei kuitenkaan kyetä osoittamaan, että takaisinvuokrausmaksujen […] prosentin vuotuisen indeksoinnin hyväksyminen ja odotus […] prosentin vuokrankorotusmahdollisuudesta olisi ollut kohtuutonta.
Kesto
(151)
Lopuksi, mitä tulee sopimuksen kestoon, Rostockin alueellinen tuomioistuin päätteli, että tietyille takaisinvuokraussopimuksille on ominaista pitkä kesto (jopa 30 vuotta) ja ettei kyseinen sopimus välttämättä ole epätavallinen (99). Vaikka 30 vuoden kestoon tietenkin sisältyy joitakin riskejä, se tarjoaa myös mahdollisuuden vakaaseen tuottoon ja varmuuteen kustannustasosta. Lisäksi pidempi kesto merkitsi myös, että kuukausittaiset takaisinvuokrausmaksut ostajan investoinnin takaisin maksamiseksi olivat pienempiä tai että myyntihinta oli korkeampi samoilla takaisinvuokrausmaksuilla kuin jos olisi valittu lyhyempi kesto (100). Näin ollen 30 vuoden kestosta sopiminen ei vaikuta kohtuuttomalta.
7.2.4.5 Päätelmät
(152)
Edellä esitetyn perusteella vaikuttaa siltä, että Neuwogesin alkuperäisissä laskelmissaan ilmaisemia odotuksia ei voida katsoa kohtuuttomiksi. Vastaavasti esitetyn näytön perusteella Neuwoges saattoi kohtuudella odottaa saavansa tuottoa yleisen hallintasopimuksen puitteissa. Jos odotettu nimellistuotto diskontataan kyseiseen aikaan (vuoden 1998 alku), käy ilmi, että Neuwoges toimi sen olettamuksen perusteella, että yleisen hallintasopimuksen jälleenostoarvo oli […] euroa.
7.2.5 Yleisarvio
(153)
Koska komissio on jo päätellyt, että maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus olivat osa liiketoimikokonaisuutta, molempien sopimusten jälleenostoarvo on laskettava yhteen, jotta voidaan määrittää koko liiketoimen arvo Neuwogesille. Muistutettakoon, että Neuwoges saattoi odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta seuraavia etuja:
a)
Bavarian maksama käteishinta ([…] euroa);
b)
yksityistämistoimista maksettu palkkio ([…] euroa);
c)
nykyaikaistamisesta saatu tuotto ([…] euroa);
d)
maanvuokran jälleenostoarvo vuoden 2029 jälkeen ([…] euroa diskonttauksen jälkeen).
(154)
Lisäksi odotettiin (kuten edellä 7.2.4 jaksossa esitetään), että Neuwogesin kohtuullisten odotusten perusteella yleisen hallintasopimuksen diskontattu jälleenostoarvo olisi […] euroa. Näin ollen myynti- ja takaisinvuokraussopimuksen kokonaisarvo Neuwogesille oli […] euroa.
7.3 VERTAILU VAIHTOEHTOISIIN LIIKETOIMINTAMAHDOLLISUUKSIIN
(155)
Sen määrittämiseksi, oliko Neuwogesin päätös myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta taloudellista toimintaa, johon järkevän markkinatalouden toimijan voi kohtuudella olettaa ryhtyvän, on verrattava toimenpiteen arvoa vaihtoehtoisiin liiketoimintamahdollisuuksiin. Jos Neuwogesilla olisi ollut taloudellisesti edullisempi vaihtoehto, päätöstä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta ei voitaisi pitää sellaisena, jonka markkinatalouden toimija olisi tehnyt.
(156)
Tässä yhteydessä on todettava, että sen paremmin rakennusten vuokraaminen ilman niiden nykyaikaistamista kuin niiden purkaminen eivät olisi olleet kannattavia liiketoimintavaihtoehtoja. Ensinnäkin vuokraaminen ilman nykyaikaistamista olisi johtanut rajallisiin tuloihin, ja oli selvää, että ilman nykyaikaistamista rakennusten vajaakäyttö olisi suurempaa kuin nykyaikaistettujen rakennusten vajaakäyttö (101). Ei siis ole vahvoja perusteita päätellä, että rakennusten vuokraamisen jatkamisesta ilman niiden nykyaikaistamista saatujen tuottojen olisi voitu odottaa olevan suurempia kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saatavat tuotot. Purkamisesta ei myöskään olisi saatu tuloa, vaan siitä olisi seurannut purkamiskustannuksia. Myöskään purkamista ei näin ollen voida katsoa kannattavaksi vaihtoehdoksi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998).
7.3.1 Lainavaihtoehto
(157)
Ensimmäinen harkittava vaihtoehto olisi lainarahoitus. Jos Neuwoges olisi rahoittanut rakennusten nykyaikaistamisen lainarahoituksella, se olisi saanut osan samoista tuotoista kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä. Se olisi ensinnäkin kyennyt vuokraamaan nykyaikaistetut rakennukset, mikä olisi tuottanut hyvän tulovirran. Lisäksi - ja toisin kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen tuomassa asemassa - se olisi pysynyt rakennusten omistajana.
(158)
On kuitenkin selvää, että lainarahoitukseen olisi liittynyt myös joitakin haittatekijöitä. Ensinnäkin Neuwogesin olisi pitänyt tarjota 30 prosenttia investointimäärästä omasta pääomastaan, koska Neuwoges katsoi, että sen oli säilytettävä 30 prosentin omien varojen osuus (102). Vuoden 1997 lopulla Neuwogesin hallintoneuvosto keskusteli omien varojen osuuden laskemisesta suurempien investointien mahdollistamiseksi. Johto kuitenkin hylkäsi ehdotuksen taloudellisesti mahdottomana, koska se olisi johtanut kohtuuttomaan velkaantuneisuusasteeseen (103). Johto selitti, että omien varojen osuuden laskeminen 30 prosentista 25 prosenttiin ei ollut mahdollista (velkaantuneisuusaste) (104). Neuwogesin hallintoneuvoston jäsen Räuber totesi myös, että omien varojen osuuden vähentäminen ei tule kysymykseen liiketaloustieteen kannalta. Oli noudatettava yhtiön sitoumuksia (105). Rahoittaakseen nykyaikaistamisinvestoinnit Neuwogesin olisi pitänyt osoittaa toimiin […] euroa omaa pääomaa. On hyvin epätodennäköistä, että tällainen määrä omaa pääomaa olisi ollut välittömästi saatavilla. Hallintoneuvoston pöytäkirjasta käy selvästi ilmi, että mahdollinen kokonaisinvestointien määrä vuonna 1998 (käsittäen lainat) oli noin […] euroa, joka oli jo korvamerkitty muihin hankkeisiin (106). Näin ollen on selvää, että Neuwoges olisi voinut turvautua lainaan rahoittaakseen nykyaikaistamisen vain, jos se olisi luopunut muista hankkeistaan.
(159)
Toisin kuin lainarahoituksessa myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä oli etuna se, että Neuwogesin ei tarvinnut sijoittaa omaa pääomaa, mutta se sai myös uusia varoja sen lisäksi, että rakennusten nykyaikaistaminen rahoitettiin täysimääräisesti.
(160)
Kun kaikki edellä esitetty otetaan huomioon, ei voida katsoa osoitetuksi, että lainarahoitteinen nykyaikaistaminen olisi ollut Neuwogesille mahdollista tai että se olisi ollut Neuwogesille edullisempaa kuin sopimus Bavarian kanssa. Se, ettei Neuwogesilla todennäköisesti olisi ollut tarvittavaa omaa pääomaa lainan saamiseksi, ja se, että se saattoi käyttää uusia varoja muiden investointien rahoittamiseen, johtavat päätelmään, jonka mukaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen valitseminen lainarahoituksen sijaan oli järkevä päätös.
7.3.2 Suoran myynnin vaihtoehto
(161)
Toinen vakavasti otettava vaihtoehto olisi ollut maan ja rakennusten suora myynti. Ratkaiseva kysymys on, olisiko myynnistä ollut enemmän etua.
7.3.2.1 Arviointi vuosien 1997 ja 2007 arvonmääritysten valossa
(162)
Pyrittäessä vertailemaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesille sekä etuja, joita se olisi voinut saada suorasta myynnistä, ratkaiseva kysymys on, minkälaisen kauppahinnan Neuwoges olisi voinut saada tavanomaisesta kaupasta. Tässä merkitystä on vuosina 1997 ja 2007 tehdyillä arvonmäärityksillä.
(163)
Neuwoges tilasi kaksi selvitystä kyseisten kiinteistöjen (rakennukset ja maa-alue) vuoden 1997 arvon arvioimiseksi. Toisen selvityksen laati Neuwogesin oma asiantuntija vuonna 1997 ja toisen riippumaton asiantuntija vuonna 2007. Vuoden 1997 arvonmäärityksessä arvoksi arvioitiin […] euroa, kun taas vuoden 2007 selvityksen tuloksena oli […] euron arvio (107). Molempiin selvityksiin sisältyy erilliset arviot rakennuksista (1997: […] euroa, 2007: […] euroa) ja maa-alueista (1997: […] euroa, 2007: […] euroa). Molemmat selvitykset perustuvat pääosin samaan menetelmään, tuottoarvomenetelmään (Ertragswertverfahren).
(164)
Komissio katsoo, että koska vuoden 2007 arvonmääritys laadittiin vasta myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen jälkeen, siihen ei voida luottaa arvioitaessa kiinteistön arvoa vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa. Neuwoges ei siis voinut perustaa päätöstään myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen ryhtymisestä Bavarian kanssa vuonna 2007 jälkikäteen tehtyyn arvonmääritykseen.
(165)
Komissio katsoo, että myöskään vuoden 1997 arvonmääritys ei ole luotettava indikaattori kiinteistön arvosta vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa kyseiseen aikaan, koska muodollisessa tutkintamenettelyssä kävi ilmi, että Neuwogesin johto oli täysin tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmääritys ei ollut luotettava aikana, jona se teki tutkinnan kohteen olleet sopimukset. Seuraavat huomautukset ovat valaisevia:
a)
Vuokrat
Vuoden 1997 arvonmäärityksessä vuokrataso arvioitiin […] eurosta […] euroon neliömetriä kohti. Samaan aikaan Neubrandenburgin kaupungin ensimmäisen, 1 päivänä tammikuuta 1998 alkaen voimassa olevan ja vuoden 1997 tietoihin perustuvan vuokrataulukon mukaan nykyaikaistettujen asuntojen keskimääräinen vuokrataso oli 3,90-4,38 euroa neliömetriä kohti. Neubrandenburgissa toimivana suurena kiinteistöalan yrityksenä Neuwoges oli varmasti tietoinen kaupungin vuokratasosta, joten sen olisi pitänyt perustaa kiinteistöä koskeva arviointinsa tähän tietoon. Myynti- ja takaisinvuokraussopimuksessa todellakin ennakoitiin […] euron vuokratasoa neliömetriä kohti nykyaikaistamisen jälkeen (toisin sanoen vuodesta 1999 alkaen ja näin ollen kaksi vuotta myöhemmin ensimmäisen vuokrataulukon perusteena olevista tiedoista). Luku oli vuokrataulukon mukainen.
b)
Nykyaikaistamiskustannukset
Vaikka vuoden 1997 arvonmääritys tehtiin keväällä 1997 ja nykyaikaistamiskustannukset arvioitiin siinä yhteensä […] euroksi, Neuwogesin johto kertoi kuitenkin samaan aikaan (maaliskuu 1997) Bavarialle kirjoitetussa kirjeessä arvioivansa nykyaikaistamiskustannukset […] euroksi. On siis selvää, että Neuwoges oli hyvin tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä välttämättömät nykyaikaistamiskustannukset oli arvioitu huomattavasti todellista pienemmiksi. Bavarian sekä Neuwogesin tytäryhtiö BRG:n kesken sovittu kertakorvaus kiinteistön nykyaikaistamisesta oli vieläkin suurempi ([…] euroa), mikä osoittaa Neuwogesin tienneen tehdessään sopimukset Bavarian kanssa, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä nykyaikaistamiskustannukset oli arvioitu lähes 10 miljoonaa euroa pienemmiksi.
c)
Jäljellä oleva käyttöikä
Vuoden 1997 arvonmäärityksessä jäljellä olevaksi käyttöiäksi arvioitiin […]-[…] vuotta nykyaikaistaminen ottaen huomioon. Tässä yhteydessä on todettava, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä arvioidut pienet nykyaikaistamiskustannukset eivät sovi yhteen sen olettamuksen kanssa, että nykyaikaistamisella jatkettaisiin merkittävästi rakennusten käyttöikää.
d)
Maan arvo
On pantava merkille, että kyseistä maa-aluetta arvioitaessa vuoden 1997 arvonmäärityksessä ei otettu huomioon arvoa alentavia tekijöitä (ne kuitenkin otettiin huomioon vuoden 2007 arvonmäärityksessä). Näitä tekijöitä ovat muun muassa infrastruktuuri, joka ei ole siirrettävissä tai poistettavissa (viemäröinti, putket) sekä se, että maa-alue oli hankalan muotoinen. Tavallisesti nämä tekijät alentavat maan arvoa. Maa-alueen omistajana Neuwogesin on täytynyt olla tietoinen näistä tekijöistä, joten sen on täytynyt olla tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä maan arvo oli arvioitu liian suureksi.
(166)
On siis todettava, että Neuwoges on todistettavasti ollut tietoinen siitä, että jotkin vuoden 1997 arvonmäärityksen perustana olleet keskeiset olettamukset, erityisesti nykyaikaistamiskustannuksia koskevat olettamukset, olivat epäluotettavia. Tämän vuoksi komissio katsoo, että vuoden 1997 arvonmääritys ei ole luotettava indikaatio kiinteistön arvosta vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa kyseisenä aikana.
(167)
Samalla komissio katsoo, että Neuwogesin saatavilla kyseisenä aikana olevien tietojen perusteella ennakkoarvio kiinteistön arvosta, jonka markkinatalouden toimija Neuwogesin asemassa olisi kohtuudella saanut, olisi todennäköisesti ollut hyvin samanlainen kuin jälkikäteen vuonna 2007 tehdyssä arvonmäärityksessä. Kuten vuoden 2007 jälkikäteen tehdyssä arvioinnissa tapahtui, markkinatalouden toimija olisi Neuwogesin asemassa perustanut ennakko-odotuksensa mahdollisesta vuokrasta sovellettavaan vuokrataulukkoon, olisi arvioinut nykyaikaistamiskustannukset lähemmäksi Bavarian ja BRG:n kesken hyväksyttyjä kustannuksia sekä mukauttanut maan arvoa ottaen huomioon sen tiedossa olevat arvoa alentavat tekijät. Lisäksi Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi arvioinut huolellisesti jäljellä olevan käyttöiän ottaen huomioon suunnitellun nykyaikaistamisen sekä vertailutiedot (kuten vuoden 2007 arvioinnissa), joten voidaan kohtuudella päätellä, että Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi perustanut arvonmäärityksen samanlaisiin jäljellä olevaa käyttöikää koskeviin arvioihin kuin jälkikäteen vuonna 2007 tehdyssä arvonmäärityksessä.
(168)
Tämän vuoksi komissio katsoo, että Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi kohtuudella odottanut kiinteistön arvon olevan ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamista noin […] euroa (kuten vuoden 2007 arvonmäärityksessä).
7.3.2.2 Suoran myynnin sekä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen vertailu
(169)
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen kokonaisarvo Neuwogesille oli […] euroa. Sitä vastoin edellä esitetty analyysi osoitti, että Neuwogesin olisi pitänyt realistisesti odottaa […] euron kiinteistön arvoa, joka on vain […] suurempi kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvo. Tämä vähäinen eroavuus ei kuitenkaan tarkoita, että markkinatalouden toimija olisi välttämättä valinnut suoran myynnin.
a)
Ensinnäkään ei pidä sivuuttaa sitä, että suoran myynnin vaihtoehto koski rakennusten ja maa-alueen suoraa myyntiä, kun taas Bavaria osti ainoastaan rakennukset ja hankki vuokraoikeudet maa-alueeseen 75 vuodeksi. Maa-alue jäi edelleen Neuwogesin omistukseen. Neuwoges arvioi pelkän maa-alueen arvoksi […] euroa (vuoden 2007 arvonmäärityksessä). On tosin vaikeaa esittää täsmällistä lukua arvolle, jonka Neuwoges säilytti vuokraamalla maa-alueen sen myymisen sijaan, mutta on todettava, että omistuksen jäämisellä Neuwogesille perusteltiin toimenpiteen hieman pienempi hinta.
b)
Toiseksi on pantava merkille, ettei ole täysin selvää, olisiko ollut tosiasiassa mahdollista saada hinta, jonka Neuwogesin asemassa ollut markkinatalouden toimija olisi arvioinut. Ainoa varsinainen ostotarjous, jota koskevat tiedot Neuwoges on toimittanut, tuli Felske Immobilienilta, joka ilmeisesti tarjosi […] euron hintaa neliömetriä kohti, jolloin kaupan kokonaisarvo olisi ollut […] euroa (108). Tarjous oli reilusti yli miljoona euroa pienempi kuin hinta, jonka Neuwogesin asemassa oleva markkinatalouden toimija olisi arvioinut.
c)
Kolmanneksi Neuwoges laski yleisestä hallintasopimuksesta odottamaansa tuottoa arvioidessaan tuoton virheellisesti vain vuoden 2027 loppuun saakka. Koska yleisen hallintasopimuksen kesto oli kuitenkin 30 vuotta nykyaikaistamistöiden päättymisestä (toisin sanoen 30 vuotta vuoden 1999 alusta), laskelmaan olisi pitänyt sisällyttää tuotto vuoden 2028 loppuun saakka. Kun arviota korjataan tämän osalta, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvo nousee.
d)
Laskettaessa Bavarian tulevien maanvuokramaksujen jälleenostoarvoa Neuwogesille oletettiin yksikertaisuuden vuoksi, että elinkustannukset eivät muutu ja että maksuja ei näin ollen muuteta. On kuitenkin realistisempaa olettaa, että elinkustannukset yleisesti nousevat, joten tulevat maksut ovat todennäköisesti oletettua suurempia. Tämäkin nostaisi sopimuksen arvoa.
(170)
Edellä esitetyn perusteella on pääteltävä, että oli taloudellisesti järkevää valita myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide suoran myynnin sijaan.
7.3.3 Päätelmät
(171)
Kun myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesille on verrattu vaihtoehtojen arvoon, on todettava, että toimenpide oli sellainen, jonka myös markkinatalouden toimija olisi valinnut.
7.4 VERTAILUANALYYSI
(172)
Määritettyään, että järkevä markkinatalouden toimija olisi valinnut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen, komissio tarkasteli varotoimenpiteenä myös, vastasiko toimenpide muita kyseisenä aikana merkityksellisillä markkinoilla tehtyjä sopimuksia ja oliko muita viitteitä, jotka horjuttaisivat komission päätelmää, jonka mukaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide oli markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen.
(173)
Saatavilla olevat tiedot vastaavista toimenpiteistä koskevat Bavarian samoihin aikoihin tämän toimenpiteen kanssa tekemiä myynti- ja takaisinvuokraussopimuksia. Näillä sopimuksilla voidaan osoittaa, oliko kyseinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide sellainen, jonka myös muut markkinatoimijat, yksityiset yritykset mukaan lukien, olisivat valinneet, mikä viittaisi markkinaehtoisuuteen (7.4.1 jakso). Lisäksi Neuwogesin toteuttama rajattu tarjousmenettely ja vertailu muiden rahoitustoimenpiteiden kanssa voi selventää kyseisen toimenpiteen markkinaehtoisuutta (7.4.2 ja 7.4.3 jakso).
7.4.1 Vertailusopimukset
(174)
Vertailua varten esitettiin kolmea vastaavanlaista toimenpidettä koskevat sopimukset. Niistä kuitenkin vain […] ja […] koskevat sopimukset ovat samalta ajalta kuin Bavarian ja Neuwogesin välinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ja voidaan näin ollen ottaa huomioon. Aluksi on todettava, että molemmat toimenpiteet poikkeavat kyseisestä toimenpiteestä kestoltaan, kiinteiden takaisinvuokrausmaksujen indeksoinnilta ja nykyaikaistamisen osalta. Neuwoges viittaa erityisesti eroon indeksointiarvossa ([…]: 1,5 prosenttia vuodessa, […]: mukautus elinkustannusten muutoksiin) osoittaakseen, että yleiseen hallintasopimukseen sisältyi määräyksiä, jotka eivät olleet normaalin markkinakäytännön mukaisia kyseisenä aikana (vuosina 1997-1998).
(175)
Bavarian mukaan […] ja […] koskevat toimenpiteet olivat esimerkkejä sen kiinteistöjen takaisinvuokrausmallista (109), minkä mukaan näiden sopimusten määräykset olisi laadittu Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen perusteena olevan kaltaisten laskelmien pohjalta.
(176)
Kuten edellä todettiin (ks. johdanto-osan 131 kappale), Neuwoges sai ilmeisesti vapaasti valita sopimusehdot Bavarian tarjoaman takaisinvuokrausmallin puitteissa. Tämä tarkoittaa, että Neuwoges olisi voinut valita myös matalamman indeksoinnin tai suuremman kustannusten vähennyksen. Tämän seurauksena etukäteen maksettu käteismaksu olisi luonnollisesti ollut pienempi. Voidaan olettaa, että tilanne oli sama […] ja […] osalta.
(177)
Koska sopimuskumppanit saivat ilmeisesti vapaasti valita toimenpiteen täsmälliset ehdot Bavarian tarjoaman mallin puitteissa, ei vaikuta markkinaehtoisuuden kannalta keskeiseltä, olivatko Neuwogesin valitsemat ehdot samat kuin toimijoiden […] ja […] koskevien toimenpiteiden yhteydessä valitsemat. Valinnat kuvastavat yksinkertaisesti osapuolten strategisia yrityspäätöksiä. Merkityksellisempää on se, että toimenpiteet perustuivat samaan toimenpidemalliin.
(178)
Koska […] ja […] koskevat sopimukset perustuvat samaan laskentamalliin - mitä ei ole syytä epäillä saatavilla olevien tietojen perusteella - myös Neuwogesin toimenpiteen taustalla oleva toimenpidemalli vaikuttaa markkinaehtoiselta. Tässä yhteydessä merkityksellistä on se, että kiinteistöjen takaisinvuokrausmallin valitsivat ilmeisesti sekä julkiset ([…]) että yksityiset ([…]) yritykset ja että sitä tarjottiin sekä yrityksille, jotka pyrkivät velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti oikeutetuiksi velkahelpotuksiin, että osapuolille, joihin lakia ei sovellettu.
7.4.2 Tarjouskilpailumenettely
7.4.2.1 Tausta
(179)
Kuten edellä on todettu, Neuwoges ei toteuttanut lopulta Bavarialle myytyjen rakennusten osalta täysimääräistä, avointa, ehdotonta ja syrjimätöntä tarjouskilpailua rakennusten yksityistämiseksi. Neuwoges pyysi kuitenkin tarjouksia 72 potentiaaliselta ostajalta. Neuwoges väittää, että se valitsi vastaanottajat enemmän tai vähemmän sattumanvaraisesti ja että joukkoa ei voida pitää koko markkinoita edustavana. Tätä seuranneiden ensimmäisten yhteydenottojen jälkeen lähetettiin kiinnostuksenilmaisupyynnöt muiden muassa Bavarialle, joka ei kuulunut alkuperäisen kirjeen vastaanottajiin.
7.4.2.2 Tarjouskilpailumenettelyn tulos
(180)
Vastaanotetuista tarjouksista, joiden lukumäärästä ei ole tietoa, viisi katsottiin käyttökelpoisiksi (110). Näistä kaksi kuitenkin hylättiin, koska mahdolliset ostajat eivät aikarajoitusten vuoksi kyenneet esittämään täysimääräistä tarjousta. Kaksi muuta hylättiin taloudellisista syistä. Felske Immobilienilta saatu viides tarjous hylättiin, koska tarjottua hintaa pidettiin liian pienenä (Felske tarjosi […] euroa neliömetriä kohti, jolloin kokonaisostohinta olisi ollut […] euroa). Näiden viiden tarjouksen lisäksi esitettiin kolme muuta tarjousta, joita esittivät Bavaria ja kaksi muuta pyytämättä. Neuvottelut kyllä aloitettiin toisen pyytämättä tarjouksen esittäneenkin kanssa, mutta lopulta tarjous hylättiin täsmentämättömistä taloudellisista syistä (111).
(181)
Kun lopulliset neuvottelut oli saatettu päätökseen, Neuwogesin hallintoneuvoston oli hyväksyttävä sopimukset. Esitellessään sopimuksia hallintoneuvostolle johto väitti, että korkeampaa kauppahintaa ei ollut mahdollista saada, koska sopimukset koskivat vain maa-alueen vuokrausta (suoraan myyntiin verrattuna), koska nykyaikaistamistyöt annettaisiin BRG:n tehtäväksi ja koska Neuwoges hallinnoisi rakennuksia seuraavat 30 vuotta (112). Kun johdolta kysyttiin erosta vuoden 1997 arvonmääritykseen nähden, se vastasi jälleen, ettei toimenpiteestä ole mahdollista saada korkeampaa hintaa (113).
7.4.2.3 Arviointi
(182)
Vaikka tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää avoimena, syrjimättömänä ja ehdottomana tarjouskilpailuna, siitä saadaan kuitenkin joitakin viitteitä siitä, minkälaisia tarjouksia markkinoilla esitettiin. Tämän osalta merkityksellistä on myös se, että tarjouksia esitettiin pyytämättä, mikä osoitti, että myös potentiaaliset ostajat, jotka eivät kuuluneet niihin 72 yritykseen, joihin aluksi otettiin yhteyttä, saivat kuulla menettelystä ja pystyivät osallistumaan siihen.
(183)
Neuwogesin tarjouksista tekemä arviointi osoittaa, että se katsoi Bavarian tarjouksen parhaaksi kyseisillä markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) saatavilla olleeksi tarjoukseksi. Neuwogesin väite, jonka mukaan ainakin Felsken tarjous oli tosiasiassa parempi, on perusteeton. Vaikka Felsken ilmeisesti tarjoama hinta ([…] euroa) oli suurempi kuin Bavarian lopulta maksama ennakkomaksu ([…] euroa), on korostettava, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä on tarkasteltava kokonaisuudessaan ja että sen kokonaisarvo ([…] euroa) oli korkeampi kuin Felsken tarjoama hinta.
(184)
Näin ollen voidaan todeta, että vaikka tarjouskilpailumenettely ei sellaisenaan käy näytöksi siitä, että Bavarian tarjous oli paras markkinoilla saatavissa olleista, se kuitenkin viittaa tähän suuntaan. Rajatusta tarjousmenettelystä ei ainakaan saada perusteltua viittausta siihen, että Neuwogesin saatavilla olisi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) ollut parempaa tarjousta.
7.4.3 Muut kyseisenä ajankohtana mahdolliset toimenpidetyypit
7.4.3.1 Arviointikehys
(185)
On hyödyllistä verrata toimenpidettä muihin vastaavantyyppisiin toimenpiteisiin, joita markkinoilla tehtiin merkityksellisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998).
(186)
Nyt tarkasteltava toimenpide on tyypillinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteet ovat luonteeltaan rahoitustoimenpiteitä. Ostamalla kiinteistön vuokraajalta vuokralleantaja tarjoaa vuokraajalle pääomaa ja/tai rahoittaa merkittäviä investointeja, kuten vanhojen rakennusten nykyaikaistamisen. Voidakseen edelleen käyttää kiinteistöä kaupallisiin tai muihin tarkoituksiin vuokraaja sitten takaisinvuokraa sen ja maksaa takaisin (kokonaisuudessaan tai osittain) vuokralleantajan investoinnin takaisinvuokraussopimuksen keston aikana.
(187)
Koska kyseessä on rahoitustoimenpide, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyy tiettyjä pankkilainoja ja kiinnityksiä vastaavia piirteitä. On kuitenkin pidettävä mielessä tietyt merkittävä eroavuudet. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide antaa myyjälle/vuokraajalle mahdollisuuden rahoittaa merkittäviä investointeja ja saada välittömästi pääomaa ilman tarvetta turvautua omaan pääomaan. Tämä tarkoittaa, että oma pääoma ja saatu lisäpääoma ovat käytettävissä muihin investointeihin tai että vuokraaja voi rahoittaa investointeja vaikka perinteistä lainaa ei olisi saatavilla oman pääoman puutteen tai suuren velkaantuneisuusasteen vuoksi. Koska ostajan/vuokralleantajan on uudelleenrahoitettava alkuperäinen investointi ja saatava tuottoa, takaisinvuokrausmaksu on tavallisesti hieman korkeampi kuin vastaavan pankkilainan korko (selitetään yksityiskohtaisemmin seuraavassa jaksossa). Takaisinvuokraussopimuksen päättyessä vuokraajan on joko ostettava kiinteistö takaisin tai sitten se jää vuokranantajan omaisuudeksi myöhempää käyttöä varten. Tämä tarkoittaa, että takaisinvuokraushinta riippuu kiinteistön jäännösarvosta osapuolten välisen takaisinvuokraussopimuksen päättyessä. Koska jäännösarvoa on usein vaikea ennustaa erityisesti pitkäaikaisen takaisinvuokrauksen tapauksessa, kyse on vuokralleantajan riskistä, joka heijastuu takaisinvuokraushintaan. Tällaista riskiä ei sisälly perinteiseen pankkilainaan ja kiinnityksiinkin vain vähäisessä määrin.
(188)
Tästä seuraa, että takaisinvuokraushinta ja lainan/kiinnityksen korko eivät ole täysin vertailukelpoisia. Verrattaessa kyseisen toimenpiteen takaisinvuokraushintaa kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) saatavilla olleiden lainojen/kiinnitysten keskimääräisiin korkoasteisiin, ei ole mahdollista määrittää täsmällisesti, oliko veloitettu takaisinvuokraushinta markkinaehtojen mukainen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998). Voidaan kuitenkin todeta, oliko takaisinvuokraushinta niin korkea, ettei järkevä markkinatalouden toimija olisi suostunut toimenpiteeseen.
7.4.3.2 Arviointi
(189)
Kyseisessä toimenpiteessä takaisinvuokraushinta vahvistettiin alun perin […] prosenttiin kokonaisinvestoinneista vuodessa. Maksettavan […] prosentin määrän indeksiin sitomisen vuoksi takaisinvuokraushinta nousee […] prosenttiin sopimuksen päättyessä, mistä seuraa keskimäärin […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa. Vertailun vuoksi todetaan, että jos Neuwoges olisi päättänyt olla sitomatta takaisinvuokraushintaa indeksiin, se olisi ollut […] prosenttia vuodessa koko 30-vuotisen keston ajan. Preemio on näin ollen kustannus pienemmän takaisinvuokraushinnan valinnasta alussa ja korkeammasta takaisinvuokraushinnasta sopimuksen päättymistä kohden vakaan vuokratason sijaan.
(190)
On korostettava, että Rostockin alueellinen tuomioistuin tarkasteli takaisinvuokraushintaa suhteessa muiden liiketoimien korkotasoon. Se totesi, että kiinnitysten korkotason kehitystä 30 vuoden ajanjaksolla oli vaikea ennakoida, mutta että korkean korkotason aikoina voitiin odottaa korkotason ylittävän 10 prosenttia. Se totesi tämän vuoksi, että Neuwogesilta veloitettua keskimääräistä takaisinvuokraushintaa ei voitu katsoa markkinaehtojen vastaiseksi.
(191)
Vertailua varten on saatavilla vain suhteellisen yleisiä tietoja. Saksan Bundesbankin tammikuulta 1998 (jolloin kyseinen toimenpide toteutettiin) keräämästä tiedosta kahta korkotyyppiä voidaan pitää merkityksellisenä. Ensinnäkin merkityksellinen on niiden kiinnitysluottojen korko, joiden vakuutena on asuinkiinteistö ja joiden kiinteä korko vahvistetaan kymmeneksi vuodeksi, koska myös Neuwoges käyttäisi lainan vakuutena asuinkiinteistöä (riippumatta siitä, täyttäisikö kyseinen laina kaikki kiinnitysluoton viralliset edellytykset). Toinen korko, jota voitaisiin käyttää vertailussa, olisi yrityksille ja itsenäisille ammatinharjoittajille myönnettävän pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen vähintään 500 000 euron ja alle viiden miljoonan euron lainan korko, koska Neuwoges voidaan katsoa yritykseksi (kun taas kiinnitysluottoja ottavat tavallisesti yksityishenkilöt, jotka pikemminkin asuvat kiinteistössä kuin vuokraavat sitä).
(192)
Bundesbankin mukaan kymmenvuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton korko oli Saksassa tammikuussa 1998 keskimäärin 6,40 prosenttia vuodessa. Kyseisenä ajankohtana tämän tyyppisen luoton korot olivat tavallisesti 6,17-6,97 prosenttia vuodessa. Pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen lainan keskimääräinen korko oli tammikuussa 1998 keskimäärin 6,35 prosenttia, vaihdellen 5,55 prosentista 7,73 prosenttiin vuodessa. Bundesbank ei täsmennä pitkäaikaisen lainan keskimääräistä kestoa. Voidaan kuitenkin olettaa, ettei se ylitä kymmentä vuotta ja on todennäköisesti alle sen (114).
(193)
Vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä Bundesbankin saman ajanjakson aikana (tammikuu 1998) otettuihin lainoihin soveltamaa korkoa on otettava huomioon seuraavat tekijät:
-
Keskimääräinen vuotuinen takaisinvuokraushinta 30-vuotisen sopimusajanjakson aikana on […] prosenttia. Kuten edellä on todettu, taso on kuitenkin seurausta siitä, että Neuwoges valitsi pienemmän takaisinvuokraushinnan maksun sopimuskauden alussa, mitä tasoitettiin myöhemmin nousevalla takaisinvuokraushinnalla. Valinnasta seuraa kustannuksia, koska jos Neuwoges olisi valinnut kiinteämääräisen takaisinvuokraushinnan alusta alkaen, se olisi joutunut maksamaan vain […] prosenttia vuodessa (115). Bundesbankilta saadut luvut koskevat kiinteäkorkoisia luottoja, jolloin korko on sama kunakin vuonna. Jos oletetaan, että Neuwoges olisi kyennyt neuvottelemaan lainan vastaavin maksuehdoin (toisin sanoen matala korko alussa ja korkeammat maksut loppua kohti), tästäkin olisi seurannut kustannuksia (samasta syystä kuin Bavarian osalta) (116). Tämän vuoksi Bundesbankin korkoa olisi verrattava kiinteään […] prosentin takaisinvuokraushintaan.
-
Takaisinvuokraushinta vahvistettiin 30 vuoden ajanjaksolle. Vaikka indeksikorotus tehdään vuosittain, oli täysin mahdollista jo sopimuksen alusta alkaen laskea keskimääräinen takaisinvuokraushinta sopimuksen keston ajaksi. Bundesbankin kiinnitysluottokorko vahvistetaan vain kymmeneksi vuodeksi (kuten edellä selitettiin, tiedossa ei ole mille ajanjaksolle yritysten korot vahvistetaan, mutta voidaan olettaa, että ajanjakso ei ylitä kymmentä vuotta). Asianmukaisin vertailuarvo olisi 30 vuodelle vahvistettu korko, mutta Bundesbank ei julkista näitä lukuja. Yleensä kiinteäkorkoiset lainat ovat sitä kalliimpia, mitä pidempi on laina-aika. Esimerkiksi Bundesbankin luvut tammikuulta 1998 osoittavat, että viisivuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton keskimääräinen korko oli 5,85 prosenttia ja kymmenvuotisen kiinteä korko 6,40 prosenttia. Voidaan siis turvallisesti olettaa, että 30 vuoden kiinteäkorkoisen lainan korko olisi ollut huomattavasti korkeampi kuin Bundesbankin keskimääräiset 6,35 prosentin ja 6,40 prosentin korot.
-
Bundesbank ilmoittaa sekä keskimääräisen koron että korkohaitarin, joka perustuu suureen määrään tammikuussa 1998 Saksassa myönnettyjä lainoja. Neuwogesiin sovellettu takaisinvuokraushinta kuvastaa epäsuorasti liiketoimeen Bavarian kannalta liittynyttä riskiä. Suurin Bavariaan kohdistunut riski oli luottoriski, toisin sanoen riski siitä, että Neuwoges ajautuisi konkurssiin tai ei muutoin voisi täyttää vuokranmaksuvelvoitettaan. Myös pankki olisi arvioinut Neuwogesin luottokelpoisuutta samalla tavalla ennen lainan myöntämistä. Alemman luottokelpoisuuden (tai pankin osalta suuremman luottoriskin) asiakkaat joutuvat tavallisesti maksamaan korkeampaa korkoa suuremman riskin kattamiseksi (117). Kuten edellä todettiin (ks. 7.3.1 jakso), Neuwogesin mahdollisuudet saada uutta lainaa olivat rajalliset sen suhteellisen suuren velkaantuneisuuden vuoksi ja koska sen oma pääoma oli sidottu muihin investointihankkeisiin. Jos pankki olisi kuitenkin ollut valmis myöntämään Neuwogesille lainaa, nämä seikat olisi huomioitu korkoa vahvistettaessa. Suhteellisen velkaantuneille yrityksille, joiden oma pääomaosuus on pieni, myönnettävien lainojen korot ovat korkeampia. Tämän vuoksi vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä markkinoilla saatavilla olevia lainakorkoja on keskityttävä Bundesbankin korkohaitarin yläpäähän (118).
-
Kuten edellä on todettu, vuokrayhtiön on jälleenrahoitettava alkuperäinen investointinsa (tässä tapauksessa pääasiassa asuntokorttelin hankintahinta ja kunnostuskustannukset). Jälleenrahoituksesta maksettava korko riippuu monista tekijöistä, kuten yhtiön koosta, sen velkaantuneisuudesta ja sen salkkuun kuuluvista omaisuuseristä. Joka tapauksessa korko on vasta lähtökohta, koska vuokrayhtiölle (Bavaria) on myös korvattava sen riskit. Näitä voivat olla korkoriski (riski, että sen on jälleenrahoitettava investointinsa vaihtuvalla korolla, vaikka takaisinvuokrausmaksu on kiinteä), luottoriski (edellä mainittu mahdollisuus, että Neuwoges ajautuu konkurssiin ja Bavaria menettää maksettavat takaisinvuokrausmaksut) sekä jäännösarvoriski (epävarmuus kiinteistön arvosta vuokrasopimuksen päätyttyä). Vuokrayhtiöön kohdistuu lisäksi todennäköisesti tiettyjä yleiskustannuksia, jotka myös näkyisivät vuokratasossa (119). Lopuksi vuokrayhtiöt myös haluavat tuottoa ja ottavat tämän seikan huomioon vahvistaessaan takaisinvuokrausmaksua (120). Vaikka Bavaria olisi ollut asemassa, jossa se olisi kyennyt jälleenrahoittamaan investointinsa matalammalla korolla kuin mitä Neuwogesilta olisi peritty pankkilainasta, jälleenrahoituksen korkoa olisi jouduttu korottamaan näiden eri tekijöiden huomioimiseksi (riskipreemio, kustannukset ja tuotto) laskettaessa sovellettavaa takaisinvuokraushintaa, joka olisi voinut olla suurempi kuin perinteisen lainan korko.
(194)
Kun otetaan huomioon edellä esitetty, kiinteän takaisinvuokrausmaksun […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa (tai jopa […] prosenttia takaisinvuokrausmaksun osalta, jonka indeksikorotus on […] prosenttia, vaikka luku ei soveltune vertailutarkoituksiin) vaikuttaa suhteellisen kohtuulliselta verrattuna Bundesbankin lainalukuihin. Bundesbankin lukuja olisi mukautettava siten, että ne heijastaisivat esimerkiksi 30 vuoden kiinteää sopimusta. Vaikka asianmukaiseen vertailuarvoon pääsemisen kannalta tarvittavaa korjausta ei voida esittää täsmällisesti, lainojen ja kiinnitysluottojen keskimääräisten korkojen sekä takaisinvuokraushinnan välinen ero vaikuttaa riittävältä, jotta voidaan päätellä, ettei ole viitettä siitä, että Bavarian takaisinvuokraushinta olisi ollut liian korkea. Komissio katsoo näin ollen, että Bavarian takaisinvuokraushinta oli kyseisen ajanjakson aikana (vuoden 1997 loppu / vuoden 1998 alku) tavanomainen markkinoilla.
7.4.4 Päätelmät
(195)
Saatavilla olevat tiedot osoittavat, että Neuwogesin ja Bavarian välinen sopimus oli sellainen, jonka markkinatalouden toimija voi kohtuudella solmia. Sopimusten vertaileminen, tarjousmenettely sekä muiden rahoitusvälineiden vertailu kaikki viittaavat siihen, että toimenpide oli markkinaehtojen mukainen ja että Bavarian malli ei ollut ylihintainen.
7.5 TÄYDENTÄVÄ ARVIOINTI: MAHDOLLINEN VALTIONTUKI JA SEN SOVELTUVUUS SISÄMARKKINOILLE
(196)
Komission alustava arviointi osoittaa, että Neuwogesin päätös ryhtyä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen oli markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, mikä tarkoittaa, että toimenpiteellä ei luotu Bavarialle etua eikä Bavarialle näin ollen annettu tukeakaan. Komissio on kuitenkin tutkinut myös, olisiko erilainen tulos - nimittäin että Bavaria olisi itse asiassa saanut Neuwogesilta edun - välttämättä johtanut siihen, että liiketoimi olisi katsottu sisämarkkinoille soveltumattomaksi valtiontueksi. Jos oletettaisiin, että Neuwoges ei olisi noudattanut markkinataloustoimijaperiaatetta ja että Bavarialle olisi näin ollen annettu etua, komissio tarkasteli myös sitä, ovatko toimenpiteet valtiontukea Bavarialle ja voidaanko tuki katsoa sisämarkkinoille soveltuvaksi.
7.5.1 Mahdollinen valtiontuki
7.5.1.1 Yritys
(197)
Julkisten varojen myöntäminen voidaan katsoa valtiontueksi ainoastaan, jos edunsaaja on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys. Unionin tuomioistuin on johdonmukaisesti katsonut, että yritys on yksikkö, joka harjoittaa taloudellista toimintaa (121). Taloudellisella toiminnalla tarkoitetaan kaikenlaista toimintaa, jossa on kyse tavaroiden ja palveluiden tarjonnasta markkinoilla (122).
(198)
Bavaria harjoittaa monenlaista taloudellista toimintaa, kuten kaupallista kiinteistösijoittamista sekä tällaisten kiinteistöjen vuokraamista kaupallisille ja yksityisille asiakkaille. Bavaria on näin ollen SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys.
7.5.1.2 Valtion varojen käyttö ja valtion toiminnaksi katsominen
(199)
Toimenpide on katsottava valtion toiminnaksi ja se on rahoitettava valtion varoista. Unionin tuomioistuimen asiassa Stardust Marine antaman tuomion (123) mukaan valtiontuki, jota ei ole rahoitettu suoraan valtion talousarviosta, voi täyttää edellytyksen, jos varat ovat valtion valvonnassa ja päätös varojen siirrosta voidaan katsoa valtion toiminnaksi.
(200)
Neubrandenburgin kaupunki omistaa 100 prosenttia Neuwogesista, joten se on komission direktiivin 2006/111/EY (124) 2 artiklan b kohdassa tarkoitettu julkinen yritys, mihin tuomioistuin viittaa asiassa Stardust Marine antamassaan tuomiossa. Neubrandenburgin kaupungilla on hallussaan kaikki Neuwogesin osakkeet, ja koska se on ainoa osakas, sillä on merkittävä valvontavalta hallintoneuvostossa sekä osakkaiden yleiskokouksessa. Komissio katsoo tämän vuoksi, että kaupunki kykenee valvomaan Neuwogesin varojen käyttöä. Näin ollen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyi julkisten varojen käyttöä.
(201)
Mitä tulee valtion toiminnaksi katsomiseen, komissio toteaa, että saatavilla olevat tiedot viittaavat siihen, että Neubrandenburgin kaupunki osallistui merkittävällä tavalla myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä päättämiseen. Toimenpiteen toteuttaminen edellytti Neuwogesin hallintoneuvoston hyväksyntää, ja sen jäsenet toimivat kaupungin puolesta. Asiakirjoista ilmenee myös, että hallintoneuvosto osallistui aktiivisesti sopimuksesta neuvotteluun. Komissio katsoo tämän vuoksi, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä koskevan sopimuksen tekeminen on katsottava valtion toiminnaksi.
7.5.1.3 Tuen valikoivuus
(202)
Jotta toimenpide voidaan määritellä valtiontueksi, toimenpiteen on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaisesti suosittava jotakin yritystä tai tuotannonalaa. Näin ollen vain toimenpiteet, joilla myönnetään yrityksille valikoiva etu, voidaan katsoa valtiontueksi.
(203)
Koska kyseinen toimenpide oli Neuwogesin ja Bavarian kahdenvälinen liiketoimi, kaikki Neuwogesin Bavarialle myöntämät edut olisivat valikoivia, koska ne eivät olleet muiden yritysten saatavilla.
7.5.1.4 Kilpailun vääristyminen ja vaikutus kauppaan
(204)
Julkinen tuki yrityksille on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea ainoastaan, kun se vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua ja vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Valtion toimenpiteen katsotaan vääristävän tai uhkaavan vääristää kilpailua, jos se on omiaan parantamaan tuensaajan kilpailuasemaa verrattuna muihin yrityksiin, joiden kanssa se kilpailee (125). Kilpailun vääristymisen katsotaan siis tapahtuvan, jos valtio antaa taloudellista etua yritykselle vapautetulla alalla, jolla on tai voi olla kilpailua.
(205)
Unionin tuomioistuinten oikeuskäytännössä on todettu, että tuen myöntäminen sisämarkkinoilla toimivalle yritykselle voi olla omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan (126).
(206)
Bavaria kilpailee sijoittajista ja investointimahdollisuuksista muiden saksalaisten ja muista jäsenvaltioista peräisin olevien kiinteistörahastojen ja yrityssijoittajien kanssa. Bavarialle myönnetty rahoitustuki vahvistaisi yrityksen kilpailuasemaa ja olisi omiaan vääristämään kilpailua. Koska kiinteistösijoitusmarkkinat ovat unionin laajuiset, Bavarialle myönnetty taloudellinen etu vahvistaisi sen markkina-asemaa suhteessa sen muista maista peräisin oleviin kilpailijoihin, joten sillä olisi vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
7.5.1.5 Päätelmät
(207)
Jos oletettaisiin, että toisin kuin komissio katsoi edellä esitetyissä alustavissa päätelmissään, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ei ollut markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, vaan sillä myönnettiin Bavarialle etua, olisi pääteltävä, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyi valtiontukea. Tämän jälkeen on siis arvioitava tämän olettamuksen perusteella, voitaisiinko tämän mahdollisen valtiotuen katsoa soveltuvan sisämarkkinoille.
7.5.2 Soveltuvuus sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla
(208)
SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaan tukea voidaan pitää sisämarkkinoille soveltuvana, jos sillä edistetään tietyn taloudellisen toiminnan tai talousalueen kehitystä ja jos se ei muuta kaupankäynnin edellytyksiä yhteisen edun kanssa ristiriitaisella tavalla. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan soveltaminen edellyttää, että komissio punnitsee tukitoimenpiteen myönteisiä ja toivottuja vaikutuksia ja vertaa niitä täytäntöönpanosta seuraavaan kaupankäynnin edellytyksiä haittaavaan vaikutukseen.
(209)
Jotta tukitoimenpide läpäisisi tämän testin, sen on täytettävä viisi edellytystä. Ensinnäkin tukitoimenpiteen selvästi määritellyn tavoitteen on oltava yhteisen edun mukainen. Toiseksi tukitoimenpiteen on sovelluttava tavoitteen saavuttamiseen. Kolmanneksi sen on oltava välttämätön ja sillä on oltava kannustava vaikutus. Neljänneksi sen on oltava oikeasuhteinen. Viidenneksi se ei saa vaikuttaa kaupankäynnin edellytyksiin yhteisen edun vastaisesti.
7.5.2.1 Yhteisen edun mukainen tavoite
(210)
Taloudellinen ja sosiaalinen yhteenkuuluvuus on SEUT-sopimuksen 3 ja 174 artiklan mukaan unionin tavoite. Taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden vahvistaminen edellyttää kaupunkiympäristön kehittämistä ja kaupunkilaisten elämänlaadun parantamista. Koheesiopolitiikalla voidaan auttaa perustamaan kestäviä yhteisöjä, kun varmistetaan, että taloudellisia, sosiaalisia ja ympäristöä koskevia kysymyksiä tarkastellaan sekä kaupunki- että maaseutualueiden uudistamista ja kehittämistä koskevien yhdennettyjen strategioiden avulla. Tämä voidaan toteuttaa useilla eri tavoilla (127).
(211)
Komissio toteaa, että Neuwogesin sääntöjen mukainen tarkoitus on riittävän asuntotarjonnan turvaaminen alueella, jolla se toimii. Komissio toteaa myös, että toteuttaessaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä Neuwoges noudatti tiettyjä julkisen politiikan tavoitteita. Neuwoges selitti, että
-
1990-luvulla Saksan yhdistymisen jälkeen Itä-Saksan asuinolojen saattaminen samalle tasolle Länsi-Saksan kanssa oli merkittävä poliittinen hanke, jonka seurauksena itäsaksalaisia rakennuksia yksityistettiin ja nykyaikaistettiin kiireellisesti ja riippumatta siitä, tapahtuiko tämä taloudellisesti järkevällä tavalla.
-
Myös myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen kohteena olleiden rakennusten yksityistämis- ja nykyaikaistamistoimilla pyrittiin vahvistamaan Neubrandenburgin kaupungin tulevaisuuden mahdollisuuksia. Tarjoamalla kansalaisille laadukasta ja kohtuuhintaista asumisvaihtoehtoa sekä yksityistämällä kiinteistöt (mikä Bavaria velvoitettiin tekemään) Neuwoges toivoi tekevänsä Neubrandenburgista asukkaille houkuttelevamman.
(212)
Lisäksi komissio toteaa, että Bavaria hyväksyi velvoitteen myydä tietyn määrän asuntoja niiden vuokralaisille. Näin tehdessään Bavaria ei voinut vaatia markkinoilla vapaasti määrittynyttä hintaa, vaan sen oli otettava huomioon tietty hintakatto (128). Sopimuksella, jossa asetettiin nämä velvoitteet, myönnettiin siis tiettyä etua kyseisten rakennusten vuokralaisille.
(213)
Jos Neuwogesin ja Bavarian välinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide luokiteltaisiin tosiasiallisesti valtiontueksi, mitä se ei ole, tuki olisi myönnetty edellä lueteltujen poliittisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Alueen riittävän asuntotarjonnan varmistaminen, auttaminen kansallisen julkisen politiikan tavoitteen saavuttamisessa (itäsaksalaisten asuinolojen saattaminen länsisaksalaiselle tasolle yhdistymisen jälkeen) sekä Neubrandenburgin kaupungin tulevaisuuden mahdollisuuksien parantaminen tarjoamalla asukkaille houkuttelevia ja kohtuuhintaisia asuntoja (myös suosimalla kyseisten asuntojen vuokralaisia) ovat kaikki yhteisen edun mukaisia tarkoin määriteltyjä tavoitteita. Komissio katsoo näin ollen, että toimenpiteellä on katsottava pyrityn yhteisen edun mukaiseen tavoitteeseen.
7.5.2.2 Toimenpiteiden asianmukaisuus
(214)
On kiistatonta, että Neuwogesin ja Bavarian välisellä myynti- ja takaisinvuokraussopimuksella saavutettiin halutut tavoitteet. Toimenpiteellä varmistettiin, että Bavarian ostamat rakennukset nykyaikaistettiin, yksityistettiin ja niitä tarjottiin vuokralaisille säänneltyyn hintaan ja että tämä johti laadukkaan asuntotarjonnan lisääntymiseen alueella. Tällä tavoin vahvistettiin Neubrandenburgin alueen tulevaisuudennäkymiä.
(215)
Etsiessään rakennuksille ostajaa ja arvioidessaan vaihtoehtoja Neuwoges toteutti toimia, joilla varmistettiin itse asiassa, että vaikka myynti- ja takaisinvuokraussuunnitelmaan liittyy tukea, se rajataan asetettujen tavoitteiden saavuttamisen kannalta välttämättömään. Neuwoges toteutti rajatun tarjousmenettelyn, neuvotteli ehdoista Bavarian kanssa useiden kuukausien ajan ja oli lopulta vakuuttunut siitä, että kyseessä oli markkinoiden paras tarjous. Ei siis ole viitteitä siitä, että tuki ylittäisi välttämättömän, vaikka myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyisi tukea. Edellä esitetyssä analyysissä (ks. 7.3 jakso), jossa vertaillaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä muihin vaihtoehtoihin (kuten rakennusten nykyaikaistamiseen lainarahoituksen turvin tai myymiseen), osoitettiin, että tarjolla ei ollut vaihtoehtoa, jolla olisi saavutettu samat tavoitteet ilman tuen myöntämistä tai vähäisemmällä tuella. Myynti- ja takaisinvuokraustoiminto ja siihen mahdollisesti liittynyt tuki olivat näin olen asianmukainen keino saavuttaa yhteisen edun mukaiset tavoitteet.
7.5.2.3 Tuen tarpeellisuus ja kannustava vaikutus
(216)
Jos oletetaan, että myyntiin ja takaisinvuokraukseen liittyi valtiontukea, on tarkasteltava sitä, oliko tuella kannustava vaikutus. Neuwoges ja Bavaria neuvottelivat toimenpiteen ehdoista useiden kuukausien ajan. Vaikuttaa siltä, että Bavaria ei olisi osallistunut toimenpiteeseen, joka ei olisi sopinut sen kiinteistönvuokrausmalliin. Jos lopulta toteutuneeseen toimenpiteeseen, joka perustui Bavarian kiinteistönvuokrausmalliin, liittyi valtiontukea, Bavaria epäilemättä ei olisi suostunut toimenpiteeseen ilman tätä tukea.
7.5.2.4 Oikeasuhteisuus
(217)
Komissio on jo todennut, että Neuwogesin tällä toimenpiteellä tavoittelemat poliittiset tavoitteet on katsottava merkittäviksi. Rakennusten nykyaikaistaminen ja yksityistäminen, myös asuntojen myynti rajattuun hintaan vuokralaisille, oli merkittävä panos taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden edistämiseksi unionissa. Samalla Bavarian eduksi koitunut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt tuki - jos sellaista oli - oli enimmilläänkin rajallinen, ja tämä rajoitti myös toimenpiteen aiheuttamaa mahdollista kilpailun vääristymistä. Tältä kannalta tarkasteltuna Neuwogesin ja Bavarian väliseen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt mahdollinen tuki oli oikeasuhteinen tavoitteeseen nähden.
7.5.2.5 Ei yhteisen edun vastaista vaikutusta kaupankäynnin edellytyksiin
(218)
On jälleen korostettava, että Bavarian eduksi koitunut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt tuki - jos sellaista oli - oli enimmilläänkin rajallinen. Näin myös mahdollinen vaikutus kaupankäynnin edellytyksiin oli rajallinen. Vaikka myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen mahdollisesti liittynyt tuki olisi parantanut Bavarian, joka ainakin potentiaalisesti kilpaili muiden yritysten (myös muista jäsenvaltioista peräisin olevien yritysten) kanssa, kilpailuasemaa, tämän vaikutuksen laajuus riippuu saadun tuen määrästä. Koska Bavarian kilpailuasema olisi näin ollen parantunut vain marginaalisesti, voidaan katsoa, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ei vaikuttanut kaupankäynnin edellytyksiin yhteisen edun vastaisessa laajuudessa, vaikka siihen olisi sisältynyt tukea.
7.5.3 Päätelmä mahdollisesta valtiontuesta ja sen soveltuvuudesta sisämarkkinoille
(219)
Edellä 7.5.2 jaksossa esitetyistä syistä komissio päättelee, että jos myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä myönnettiin Bavarialle etua, kyse on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuesta. Komissio katsoo kuitenkin myös, että toimenpiteeseen sisältynyt mahdollinen tuki oli soveltui sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaisesti.
7.6 PÄÄTELMÄT TUEN OLEMASSAOLOSTA JA SOVELTUVUUDESTA SISÄMARKKINOILLE
(220)
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesin kannalta tarkastelleen analyysin, mahdollisten vaihtoehtoisten toimenpiteiden vertailun sekä toimenpiteen markkinaehtoisuuden tarkastelun perusteella voidaan todeta, että toimenpide on markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen osalta Neuwogesin toiminta oli sellaista, jonka myös markkinataloustoimija olisi valinnut. On ilmeistä, että taloudellisesti houkuttelevampaa vaihtoehtoa ei ollut saatavilla ja että saatavilla olleiden vertailuarvojen ja muiden tarjousmenettelystä saatujen tarjousten perusteella myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ehdot olivat kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) markkinoilla tavanomaiset.
(221)
Tämän vuoksi on todettava, että Neuwogesin kanssa tehdyllä toimenpiteellä ei annettu Bavarialle etua, koska Neuwogesin käyttäytyminen vastasi markkinataloustoimijan käyttäytymistä. Koska kyseisellä toimenpiteellä ei myönnetty etua, se ei täytä yhtä valtiontueksi luokittelun edellytystä eikä näin ollen ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
(222)
Sen lisäksi, että alustavasti on todettu, ettei myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä myönnetty Bavarialle etua eikä kyse näin ollen ollut valtiontuesta, komissio katsoo myös, että jos myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä kuitenkin olisi myönnetty Bavarialle etua, kyseinen toimenpide olisi tosiasiassa ollut valtiontukea. Tällainen valtiontuki olisi kuitenkin SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla soveltunut sisämarkkinoille,
ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH:n, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co:n, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:n ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:n kesken 21 päivänä tammikuuta 1998 tehdyn maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen muodossa toteutettu oikeustoimi ei ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
2 artikla
Jos Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH:n, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co:n, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:n ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:n kesken 21 päivänä tammikuuta 1998 tehdyn maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen muodossa toteutettu oikeustoimi kuitenkin katsottaisiin SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetuksi valtiontueksi, tällainen tuki soveltuu sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla.
3 artikla
Tämä päätös on osoitettu Saksan liittotasavallalle.
Tehty Brysselissä 16 päivänä syyskuuta 2014.